浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬象民初字第1039号
原告：梁海舟，居民。
委托代理人：郑月芹，象山县振兴法律服务所法律工作者。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王庆华，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
委托代理人：史小飞，浙江海册律师事务所律师。
原告梁海舟与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2010年8月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈俊适用简易程序独任审判，于2010年8月27日公开开庭进行了审理。原告梁海舟及其委托代理人郑月芹，被告华丰公司的委托代理人李惠芳、史小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁海舟起诉称：2007年9月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于象山县丹东街道丰泽园×××号联排多层房屋出售给原告，总房款为2555441元，定于2009年5月31日交付。事后，原告支付了首付款775441元，余款1780000元按约于2007年9月5日前办理了银行按揭手续。到了交房时间，被告迟迟未通知。原告去象山县建设局咨询，建设局将象建房（2009）10号文件出示给原告，该文件载明：因验收组认定小区尚需整改，不具备交付条件，并责令被告停止交房。2009年下半年，原告多次催交房，但均因被告不具备工程竣工验收相关手续而无法交房。后被告曾和原告协商迟延交付违约金问题，因双方差距较大而未果。
原告认为原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已履行了付款义务，被告至今未能交房，已违反了合同约定。按约被告应给付原告房价款日万分之三的违约金，暂算至2010年8月1日为327351.98元。现请求判令：被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付原告从2009年6月1日起按总房款的日万分之三暂算至2010年8月1日的违约金327351.98元，以后另计。
为印证其诉称事实，原告梁海舟向本院提供如下证据予以佐证：
1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告约定了交房时间、交房条件及逾期交房的违约责任的事实；
2、象山县建设局《关于立即停止丰泽园交付使用的通知》一份，拟证明房屋不符合交付条件，被县建设局责令停止交房的事实；
3、象山县建筑工程质量监督站于2009年6月8日出具的证明一份（复印件），拟证明该单位未出过竣工验收报告，至今为止房屋不符合交付条件；
4、象山县规划局准予行政许可决定书、建设工程规划许可证（副本）各一份（均复印件），拟证明被告开发的房屋与规划不符，未经规划验收合格的不符合房屋交付条件。
被告华丰公司未在法定期限内作书面答辩，在庭审中口头答辩称：讼争商品房在2009年6月不符合交付条件事实，但开发工程已于2009年12月9日经象山县建筑工程质量监督站（以下简称县质监站）备案，此时已符合交付条件。原告称被告未通知交房不事实，原告起诉称多次到被告单位商谈补偿事宜，故其对交房事项是明知的，只是对补偿数额双方未达成一致而已。原告要求支付到2010年8月1日的违约金是不现实的，按象山县政府协调方案，统一按一年计算违约金的话应为27万元，而算至2009年12月9日为13万元多一点。原告诉请过高，请求根据合同约定以及本案实际情况驳回原告过高的诉讼请求。
为印证其辩称事实，被告华丰公司向本院提供如下证据予以佐证：
1、商品房买卖合同一份(同原告的证据1)，拟证明原、被告双方约定的交付条件系验收合格，而非原告要求的经综合验收合格；
2、象山县建筑工程质量监督报告一份，拟证明讼争房屋已于2009年12月9日经县质监站备案，达到交付条件的事实。
经审理，对原告提供的证据1(即被告提供的证据1)，原、被告双方质证后对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据依法予以认定，对原、被告各自主张的证明内容本院将结合其他证据综合审查认定；
对原告提供的证据2，被告华丰公司质证后对真实性无异议，但认为该文件只能证明当时该商品房尚需整改不符合交付条件，但于2009年12月9日已经符合交付条件。鉴此，本院对该证据的真实性予以认定，对被告开发的讼争商品房于2009年6月8日不符合交付条件的事实予以确认；
对原告提供的证据3，被告华丰公司质证后对真实性、关联性提出异议，认为该证明系复印件，真实性无法确认，且系2009年6月8日出具的证明，无法证实房屋现在仍不符合交付条件的事实。本院认为被告提出的异议成立，故对该证据不予采信；
对原告提供的证据4，被告华丰公司质证后对真实性无异议，认为规划许可与双方约定的房屋交付条件并不矛盾，并非整个小区经验收合格方可交付。本院对该证据的真实性予以认定，对原告的证明目的，本院将结合其他证据予以综合审查认定；
对被告提供的证据2，原告梁海舟质证后提出被告庭审前才提供该证据已超过举证期限，同时认为这仅仅是质监报告，另外应该还有竣工验收报告。且该报告并没有说合格，至于是否验收合格还未知，仅凭质监报告尚不能说明讼争房屋已符合交付条件。本院认为，被告提供的该份证据与本案事实具有关联性，原告未对该证据的真实性提出异议，故本院对其真实性及关联性予以确认。国务院《建设工程质量管理条例》规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告等报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。县质监站作为象山县工程质量监督机构，已就讼争工程作出监督报告，载明了竣工验收日期，由此可知，讼争工程已经竣工验收合格并被准许备案，本院依法对这一事实予以确认。
根据原、被告双方的庭审陈述，结合本院的认证意见，本院认定本案基本事实如下：
2007年9月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于象山县丹东街道梅溪水库下的丰泽园×××号房出售给原告，总房价款为2555441元；合同签订时原告支付首付款775441元，余款1780000元于2007年9月5日前办理完银行按揭手续。被告应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、小区道路、排污在该商品房正式交付时能够投入正常运行。2、管道煤气、宽带、有线电视管线到户，开户相关手续及费用由原告自理；合同同时就其他事宜进行了约定。同日，原告支付了首付款775441元，余款1780000元原告已办理按揭手续。2009年6月8日，象山县建设局发文通知被告立即停止丰泽园交付使用，因验收组认为该小区尚需整改，不具备交付条件。责令被告抓紧时间进行整改，重新组织工程竣工验收。待办齐工程竣工验收相关手续后，方可交付使用。2009年11月9日，讼争商品房经竣工验收合格。同年12月9日，县质监站出具监督报告，同意备案申请。2010年5、6月份，原告与其他业主一起到被告单位就迟延交房赔偿事宜进行协商未果。
另查明，2009年9月，象山县人民政府对丰泽园业主与华丰公司之间的违约纠纷组织协调，协议由华丰公司按业主已付房价款每日万分之三计算十二个月违约金补偿给业主。该小区绝大部分业主签署了该协议，并办理了交房手续。原告梁海舟对补偿数额不满意未签署该协议。本案诉讼过程中，被告华丰公司表示同意按县政府调解方案支付原告逾期一年交房的违约金。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于商品房买卖合同中约定的经验收合格的界定。原告主张应当整体工程经竣工验收并经规划、消防、人防等全部验收合格，被告认为应以单项验收合格备案为准。本院认为，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中交付条件可供选择的有五项：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；该商品房经规划验收后合格。按文义理解及参照习惯，交付条件中的经验收合格相对其他条件而言，应属要求较低的交付条件。原、被告双方系于2007年9月签订合同，就有关合同条款的理解应按照当时的法律法规进行。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日发布）规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日起施行）第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。国务院于1998年7月20日发布实施了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。2002年和2004年，国务院先后发文取消了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的房地产开发项目竣工验收和住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目。2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》也规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该法也并未规定房地产交付必须取得规划、公安消防、人防等认可文件或者准许使用文件。至此，我国对商品房竣工验收工作基本确立开发商自行组织、政府监督的模式，以往规定的规划、公安消防、人防等政府验收相应的变更为政府监督的认可文件或者准许使用文件。鉴于前述，本院认为，结合合同的通常理解并按照相关法律法规的规定，本案争议的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件即该商品房经验收合格系指竣工验收合格。
《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日发布）第十六条、第四十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。尽管本案讼争商品房的竣工验收日期为2009年11月9日，但作为质量监督部门的象山县质监站于2009年12月9日才出具质量监督报告同意备案申请。因此，讼争商品房实现合同第八条约定交付条件的日期应为2009年12月9日。
综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现被告未能按合同约定期限向原告交付房屋，构成违约，应按约向原告支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。因被告未书面通知原告办理交房手续，故被告提出逾期时间应计算至2010年12月9日止的抗辩意见，本院不予采纳。据原告自述，其与其他业主于2010年5、6月份到被告单位就延迟交房违约金赔偿事宜进行过协商，被告要求其按县政府调解方案领取赔偿款并办理交房，但因被告未能满足其赔偿要求故拒绝交房。据此本院认为2010年5、6月份原告应当已知讼争商品房通过县质监站备案可以交付使用的事实，只是双方对违约金数额未能协商一致，故本院认定被告应支付逾期交房违约金至2010年5月底。至于原告主张公共配套设施不齐全，依据不足，本院不予采纳。因被告对合同继续履行并无异议，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告梁海舟与被告象山华丰房地产有限责任公司于2007年9月5日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、被告象山华丰房地产有限责任公司支付原告梁海舟逾期交房违约金（按房价款2555441元的日万分之三自2009年6月1日计算至2010年5月31日），款定于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6210元，减半收取3105元，由原告梁海舟负担455元，被告象山华丰房地产有限责任公司负担2650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 俊
二〇一〇年十一月三日
代书 记员 夏时群