河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第755号原告开封市兴和经营服务有限公司。住所地：开封市省府西街。法定代表人叶永明，经理。委托代理人陈艳梅，该公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告李明，男，汉族，32岁。被告汤传勇，男，汉族，39岁。二被告共同委托代理人梁永营，河南金明园律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人王曙光，男，汉族，51岁。委托代理人王伟光，男，汉族，47岁，代理权限为特别授权。第三人王伟光，男，汉族，47岁，。原告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和公司）诉被告李明、汤传勇，第三人王曙光、王伟光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告兴和公司委托代理人王天行、陈艳梅，被告李明、汤传勇委托代理人梁永营，第三人王伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月6日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了《×××街商铺租赁合同》，原告将座落在×××街×#楼×层×××-×××号、×层×××-×××号商铺出租给被告商业使用。合同约定，租赁期为2012年12月10日至2014年12月9日止，租赁费为每月10000元，并约定租金每半年交纳一次，每期租金必须在每一支付期开始7天前全额付清。合同履行期，被告按照合同约定的租金标准应付240000元，但被告实际支付租金210000元，欠交租金30000元，其中2014年4月3日欠交租金10000元、10月3日欠交租金20000元。合同另约定，逾期交付租金的，每逾期一天应支付相当于未付款项1%的违约金，故被告应支付100200元的违约金（10000元租金从2014年4月3日至起诉日2015年7月6日，共458天；20000元租金从2014年10月3日至起诉日2015年7月6日，共273天。暂计算至起诉时，实际应计算至被告足额付清租金日止。）现合同期限已届满，根据合同约定，租赁期满后，被告须在七天内腾房并交还房屋，每逾期一天应向原告支付原日租金2倍的违约金即每日666.67元。本案应从2014年12月17日开始计算至起诉日，暂计229天，被告未腾房，应支付给原告逾期腾房的违约金152667元。后知晓，被告李明租赁房屋后，和被告汤传勇合伙，被告汤传勇未经原告同意将房屋转租给第三人王曙光，王曙光又将房屋交由第三人王伟光经营。现第三人既不支付房屋占用使用费又拒绝腾房，其行为损害了原告的权益，根据法律规定第三人应支付原告逾期腾房占有使用费78667元（从2014年12月10日暂计至起诉日，共236天。）为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令1、二被告连带支付原告租金30000元，违约金100200元；2、第三人腾房并连带支付逾期腾房占有使用费78667元；3、二被告连带支付原告逾期腾房违约金152667元。以上共计361534元。被告李明辩称，和原告签订的租赁合同属实，但是被告和汤传勇用租赁的房屋合伙经营“×××面”，经营到2013年6月1日被告退出合伙，由汤传勇独自经营，签订的有退伙协议。被告退伙之前，不欠房租。至于之后的房租情况，被告不清楚，也与被告无关。被告汤传勇辩称，1、租赁合同属实，但是被告于2014年5月6日已将租赁房屋转让给王曙光，原告也知道转租的事情。转租之前被告不欠原告的租金，之后的租金情况被告不清楚。2、租赁房屋前的××路自2014年9月14日至2015年7月20日全封闭施工，应根据情况减免房租。3、被告在原告处交由押金20000元，原告应退还被告。第三人王曙光、王伟光辩称，应依法驳回原告的诉讼请求，第三人更不应该腾房。租赁房屋门前修路时间长，对商户的损失不可估量。即使现在开通，客流量也不如之前，这是政府改造的需要，请法院考虑并依法判决。经审理查明，本案涉案的租赁房屋为×××街×#楼×层×××-×××、×层×××-×××号（位于×××路与××街交叉口）商铺，第三人王曙光、王伟光系兄弟。原告兴和公司分别和三位房屋所有人ＸＸ强、王国志、覃琼珍签订委托出租协议，由原告兴和公司代为出租涉案房屋。2012年12月6日，原告兴和公司作为甲方，被告李明作为乙方，签订一份关于涉案房屋出租给被告李明作为商业使用的租赁合同，合同约定此房仅限于经营“×××面”使用。合同约定的主要内容为：1、租赁期限为2012年12月10日至2014年12月9日，租金为每月10000元，分五次支付（第一支付期2012年12月10日至2013年4月9日支付4万租金；第二支付期2013年4月10日至2013年10月9日支付6万租金；第三支付期2013年10月10日至2014年4月9日支付6万租金；第四支付期2014年4月10日至2014年10月9日支付6万租金；第五支付期2014年10月10日至2014年12月9日支付2万租金），每期租金须在每个支付期的前7天全额付清；2、被告李明支付给原告保证金20000元，因被告违反合同而产生的违约金等，原告可在保证金中扣除；3、被告在租赁期限内逾期支付租金、水、电等费用的，每日应支付原告相当于未付款项1%的违约金；4、租赁期满后，被告李明须在七天内腾房并交还房屋，每逾期一天应向原告支付原日租金2倍的违约金。合同签订后，前期原告和被告李明均按合同约定履行。2013年6月1日，被告李明和被告汤传勇签订了一份退伙协议，协议的主要内容为在涉案房屋经营的×××面是被告李明和被告汤传勇各出资50%合伙经营，饭店总作价三十四万，租房押金贰万，共计三十六万元，汤传勇给李明退伙款一十七万五千元。2014年5月6日，被告汤传勇又将在涉案房屋经营的×××面饭店转让给第三人王曙光经营，双方签订一份饭店转让经营协议，签订协议时汤传勇将押金条、租赁合同原件均交给王曙光。第三人王曙光接手后，又将该店交由其弟弟王伟光实际经营，并直接向原告交纳租金。在整个租赁期间，原告所开具的租赁费收据交款人名称均为李明或汤传勇。租赁期满后实际承租人王曙光、王伟光欠原告租金30000元。自租赁期满七天后，即自2014年12月17日起第三人王曙光、王伟光未腾房也未向原告交付逾期腾房占有使用费，原告兴和公司遂于2015年7月10日诉至本院。庭审中，被告汤传勇要求原告兴和公司退还押金20000元，但在本院指定的期限内未提供证据。而原告兴和公司认可该押金，并同意在计算违约金或者损害赔偿中对押金予以扣除。另查明，涉案租赁房屋门前的××路自2014年9月14日封闭修路，至2015年7月20日通车，共10个月。原告兴和公司曾就本案诉至本院，后于2015年5月15日撤诉。2015年6月1日，第三人王伟光分别和涉案房屋所有人签订新的房屋租赁合同。以上事实有当事人的陈述，委托出租协议、租赁合同、退货协议、转让协议、收款收据等证据予以证明。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告兴和公司和被告李明签订的租赁合同系双方自愿，为有效合同，双方应当共同遵守。在履行合同中，被告李明从其与汤传勇的合伙中退出，被告汤传勇也已将房屋剩余租赁期限告知第三人，租赁合同原件及押金条一并转给第三人王曙光，王曙光又交由第三人王伟光实际经营，并从其接手后实际向原告兴和公司交纳租金，故应有实际使用涉案房屋的第三人王曙光、王伟光支付欠交的租金30000元。但合同约定逾期租金的违约金按日1%支付的标准过高，本院酌定违约金按实际损失的30%支付计9000元。对于原告要求第三人按原租金向原告支付逾期腾房占有使用费的诉求，因合同期满后原告与第三人未续签合同，涉案房屋由第三人实际占有，故对原告此诉求，本院予以支持。结合原、被告原租赁合同约定有七日腾房期的内容及第三人已经和涉案房屋所有人签订新的租赁合同的客观事实，本院认为自2014年12月17日至2015年5月31日的逾期腾房占有使用费为55000元（10000元/月×5.5个月）应有第三人王伟光、王曙光向原告支付。因在原告兴和公司处的押金20000元实际由第三人王曙光所享有，原告兴和公司也同意扣除，故第三人王曙光、王伟光应支付原告兴和公司逾期腾房占有使用费35000元。对于原告要求被告李明、汤传勇连带支付原告逾期腾房违约金152667元，因在租赁期满之前，涉案房屋实际使用人即为第三人，后期房租也是由第三人交纳，故对原告此诉求，本院不予支持。对于原告兴和公司要求第三人腾房的诉讼请求，因第三人和涉案房屋所有人已签订新的租赁合同，故对此诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，第三人王曙光、王伟光共同支付原告开封市兴和经营服务有限公司租金30000元及违约金9000元；本判决生效之日起十日内，第三人王曙光、王伟光共同支付原告开封市兴和经营服务有限公司逾期腾房占有使用费35000元；三、驳回原告开封市兴和经营服务有限公司对被告李明、汤传勇的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6720元，原告承担5070元，第三人王曙光、王伟光共同承担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  陈志宽代理审判员  侯丹丹人民陪审员  高 峻二〇一五年十二月二十九日书 记 员  孙慧雯