上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第63号
原告上海静安悦诚房产置业有限公司。
法定代表人王纪来。
委托代理人刘超。
委托代理人甘莉。
被告上海唐发资产管理有限公司。
法定代表人张惠珠。
委托代理人马惠加。
被告上海良唐实业有限公司。
法定代表人王道堂。
委托代理人马惠加。
原告上海静安悦诚房产置业有限公司诉被告上海唐发资产管理有限公司、上海良唐实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审理，公开开庭进行了审理。原告上海静安悦诚房产置业有限公司的委托代理人刘超、甘莉到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海静安悦诚房产置业有限公司诉称，2011年7月，原告与被告上海良唐实业有限公司（以下简称良唐公司）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市静安区长寿路XXX号悦达889中心18F02室房屋（以下简称系争房屋）出租给良唐公司，租赁期限自2011年7月15日至2014年10月14日，月租金为人民币（以下币种均为人民币）57，768元，每月物业管理费9，657元。合同签订后，原告将房屋交付良唐公司。2012年9月29日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同主体变更协议—悦达889中心》，内容为，原租赁合同的承租方由良唐公司变更为被告上海唐发资产管理有限公司（以下简称唐发公司），良唐公司对唐发公司履行合同过程中应向原告承担的责任负连带担保责任。自2014年3月起，唐发公司开始拖欠租金、物业管理费，原告经多次催讨无果，诉至法院，要求判令：1、被告唐发公司向原告支付2014年3月1日至2014年10月14日的租金340，965元、2014年3月1日至2014年10月14日的物业管理费72，044元、欠付租金的滞纳金50，000元（按每日千分之五计算，自2014年10月15日至2015年1月14日为102，289.50元，但仅主张50，000元）；2、没收被告唐发公司支付的租赁保证金202，275元；3、被告唐发公司按月租金的两倍支付解约违约金115，536元；4、被告唐发公司自2014年10月15日起至房屋实际返还之日止，按11.80元／日／平方米支付房屋使用费；5、被告良唐公司对被告唐发公司上述应付款项承担连带清偿责任。
两被告辩称，双方的租赁合同至2014年10月14日终止，故租金应支付至2014年10月14日；截止2014年10月14日，欠付原告租金340，965元、物业管理费72，044元，愿意用租赁保证金202，275元予以抵充，但不同意支付原告违约金；未与原告办理交接手续，但被告于2014年10月搬离是事实，不同意支付房屋使用费。
经审理查明，2011年7月15日，原告与被告良唐公司签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋（建筑面积321.90平方米）出租给被告良唐公司，租赁期限自2011年7月15日至2014年10月14日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.90元，月租金为57，768元，良唐公司应于每月第25日之前向原告支付下一个月租金；保证金为三个月租金173，304元及三个月物业管理费28，971元的总额，即202，275元；合同届满后，且被告良唐公司已履行本合同各项条款，在被告良唐公司按合同规定将房屋及车位等归还原告并结清所有费用，原告应于一月内将保证金全额退还，若被告良唐公司未缴清费用，原告从保证金中扣除，不足部分原告有权向被告良唐公司追偿；物业管理费为每月每平方米建筑面积30元，该房屋每月物业管理费计9，657元，首期物业管理费15，054元和装修期物业管理费28，971元，被告良唐公司应在房屋交付日前支付，其后，每月物业管理费须于上月25日或之前支付；被告良唐公司应于合同终止当日17：00时之前向原告返还该房屋，被告良唐公司如未经原告事先书面同意而逾期不返还该房屋，则从合同终止日第二日起直至书面交接手续办妥为止，被告良唐公司须以合同约定的日租金的两倍向原告支付占用费、以届时使用的物业管理费向原告支付逾期物业管理费及其他被告良唐公司实际使用应由被告良唐公司承担的费用，包括但不限于水、电费、空调费等；被告良唐公司逾期不支付租金、物业管理费、水电费及其他应支付的费用累计超过30日的，原告可书面通知被告良唐公司解除合同，原告除可扣除保证金或要求赔偿相当于保证金金额的损失外，被告良唐公司还须向原告支付月租金的两倍作为违约金；若被告良唐公司逾期支付合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、其他费用或违约金、损害赔偿金），被告良唐公司每天应按应付未付款项金额0.5%的比率向原告支付违约金，若被告良唐公司逾期超过30日，原告有权停止供应水、电及其他公用设施或阻止被告良唐公司使用该房屋。合同签订后，原告向被告良唐公司交付了房屋，被告良唐公司也支付了租赁保证金202，275元。
2012年9月29日，原告与被告良唐公司、唐发公司签订了《房屋租赁合同主体变更协议—悦达889中心》，内容为，鉴于：1、2011年7月15日，原告与被告良唐公司签订的《上海市房屋租赁合同》，被告良唐公司向原告承租系争房屋，租赁期限自2011年7月15日起至2014年10月14日止；2、原告已根据原合同的规定将该房屋交付给被告良唐公司，原合同双方正在正常履行中；3、被告唐发公司是被告良唐公司的关联公司，为了经营需要，被告良唐公司、唐发公司双方共同向原告申请将原合同的承租方由被告良唐公司变更为被告唐发公司，由被告唐发公司继续承租该房屋。现经三方协商一致，就下述事项达成一致：1、自2012年11月1日起，原合同的承租方由被告良唐公司变更为被告唐发公司，原合同其他任何条款保持不变，被告唐发公司承诺被告唐发公司完全理解与接受原合同约定的条款，被告唐发公司同意履行原合同变更前后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任；2、被告良唐公司承诺，对被告唐发公司履行原合同过程中及原合同终止或解除后应向原告承担的责任无条件、不可撤销的承担连带担保责任，被告良唐公司的连带担保责任范围不仅包括原合同，也包括被告唐发公司与原告签订的与原合同相关的其他补充协议、文件等；3、被告良唐公司按照原合同已向原告支付的租赁保证金202，275元，转为被告唐发公司向原告支付的租赁保证金，被告良唐公司应将租赁保证金收据交还原告，并由原告另行开具以被告唐发公司为付款人的租赁保证金收据；4、若房屋租赁合同主体变更前，被告良唐公司有违约行为的，原告仍有权按房屋租赁合同的约定追究被告良唐公司的违约责任，被告唐发公司对被告良唐公司在主体变更前的违约行为承担无条件、不可撤销的连带保证责任。自2014年3月1日起，被告唐发公司未支付租金及物业管理费，截止2014年10月14日，被告唐发公司欠付原告租金340，965元、物业管理费72，044元。合同期满后，被告唐发公司未将房屋返还原告，原告遂于2014年12月31日自行收回了房屋，并诉至法院，请求法院判如诉请。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议—悦达889中心》、催款通知单、律师函以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告良唐公司签订的《上海市房屋租赁合同》以及原告与被告良唐公司、唐发公司签订的《房屋租赁合同主体变更协议—悦达889中心》，系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据上述协议的约定，被告良唐公司将其与原告之间租赁合同中承租人的权利义务一并转让给被告唐发公司，被告唐发公司取代了被告良唐公司原承租人的地位，与原告建立了租赁合同的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。被告唐发公司未按合同约定支付租金、物业管理费，原告据此要求被告唐发公司支付至2014年10月14日止的租金340，965元及物业管理费72，044元，总计413，009元，合法有据，本院予以支持。因被告唐发公司逾期支付租金、物业管理费，原告要求被告唐发公司自2014年10月15日起至2015年1月14日止，按欠款413，009元的千分之五计算逾期付款违约金，同时自愿将逾期付款违约金调整为50，000元，并无不当，本院予以准许。租赁合同终止后，原告应依约将租赁保证金全额退还，若被告有未缴清费用，原告从租赁保证金中扣除。至于原告诉请没收被告唐发公司租赁保证金202，275元并要求被告唐发公司按月租金的两倍支付违约金115，536元，其实质是主张解除合同的违约金，双方的租赁合同系到期终止，并非是由于被告违约导致合同解除，故原告要求被告唐发公司支付解除合同的违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同期满后，被告唐发公司理应及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告，但被告唐发公司却未按合同约定，及时返还房屋，原告不得已于2014年12月31日自行收回了房屋。由于被告唐发公司继续占用系争房屋，造成原告经济损失，被告唐发公司应当向原告支付2014年10月15日至2014年12月31日占用期间的房屋使用费。原告要求被告唐发公司每日按每平方米11.80元支付房屋占用费296，276.76元（11.80元×321.90平方米×78天），符合合同约定，本院也予以支持。被告良唐公司作为被告唐发公司的担保人，依其承诺应对被告唐发公司的债务承担连带担保责任。两被告经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法作缺席审判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海唐发资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚房产置业有限公司至2014年10月14日止的租金340，965元、物业管理费72，044元，总计413，009元（与被告上海唐发资产管理有限公司支付的租赁保证金202，275元折抵）；
二、被告上海唐发资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚房产置业有限公司2014年10月15日至2014年12月31日占用期间的房屋使用费296，276.76元；
三、被告上海唐发资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚房产置业有限公司逾期付款违约金50，000元；
四、被告上海良唐实业有限公司对被告上海唐发资产管理有限公司上述应付款项承担连带清偿责任；
五、原告上海静安悦诚房产置业有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14，494元，减半后为7，247元，由原告上海静安悦诚房产置业有限公司承担1，550.50元，被告上海唐发资产管理有限公司、上海良唐实业有限公司共同承担5，696.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一五年三月二十七日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。