江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终262号
上诉人（原审被告）：泰州市金缘寝服用品有限公司，住所地泰州市斜桥村红光2××号。
法定代表人：张树涛，总经理。
委托诉讼代理人：蔡智（特别授权），江苏诺凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泰州市海陵区城东街道斜桥社区集体经济股份合作社，住所地泰州市海陵区城东街道斜桥社区居民委员会。
法定代表人：潘德海，董事长。
委托诉讼代理人：陈双林（特别授权），江苏圣典（泰州）律师事务所律师。
上诉人泰州市金缘寝服用品有限公司（以下简称金缘公司）因与被上诉人泰州市海陵区城东街道斜桥社区集体经济股份合作社（以下简称斜桥合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年2月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人金缘公司法定代表人张树涛及其委托诉讼代理人蔡智，被上诉人斜桥合作社的委托代理人陈双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金缘公司上诉请求：一、撤销泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初1953号民事判决并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决不依据合同法规定判决，剥离了上诉人的合法债权权益的事实，原审判决严重缺乏公正性原则，剥夺了上诉人的履行抗辩权。被上诉人具有明知未履行给付上诉人巨额土地转让费的事实，原审法院并且也予以确认，上诉人依据法律规定，具有不履行“租金”给付的法律权利，况且土地转让费本金数额远远大于租金。二、被上诉人的“租金”诉请部分已经超出法律规定的诉讼时效保护期限，原审判决认定“租金”数额不符合法律规定。被上诉人主张五年的全部租金（2011年1月1日至2015年12月31日）给付，并称该租金应是一年一付；被上诉人通知催交租赁费时间是2014年7月17日，租金涉诉时间是2015年4月16日，部分租金诉讼保护时效已经超出，故被上诉人的诉求租金数额不应得到全部法律支持。三、诉争房产背景极其复杂，原审判决过于简单、粗暴。上诉人为诉争房屋原产权人，2010年11月，被上诉人采取不正当手段，非善意取得诉争房产，并且该房屋转让不符合法律转让的规定。对此，上诉人就房屋产权归属至今一直在诉讼主张权利。诉争房产至今仍是上诉人经营、生活的唯一住所。原审判决的简单认定对上诉人极不公平，也不利于社会矛盾的消化。上诉人在庭审中补充陈述称，1、原审法院并没有查明案件的事实，上诉人是原审法院判决的房屋使用人，而上诉人金缘公司在持有本案所诉讼的使用房屋标的的时候与泰州市华缘商贸有限公司（以下简称华缘公司）订立了租赁协议，租赁日期从2010年1月1日到2030年1月1日，且约定了华缘公司对上述房屋租赁期满后有优先承租权，所以原审法院直接判决解除与金缘公司的租赁不符合法律规定。2、被上诉人斜桥合作社用非法手段夺取本属于上诉人的生产、经营和居住的房屋。案件的申诉在江苏省高级人民法院还没有作出处理，请求法庭根据本案的实际情况对本案在处理的程序上予以考虑。
被上诉人斜桥合作社辩称，1、上诉人的事实和理由在原审时均向法庭陈述过，今天补充了一个新的事实，上诉人与华缘公司签订的租赁协议是否是新事实请法庭查明。该协议上诉人称是从2010年开始签订的，而本案发生诉讼的时间已经在协议签订期间内。2、上诉人陈述的土地转让费等相关的事实有相关的法律文书所认定不予支持。3、本案中，被上诉人于2013年10月和2014年7月分别向上诉人发送了相关通知，而且上诉人于2015年4月21日缴纳租金人民币1万元，同时被上诉人提起诉讼时双方约定的首租期为5年，被上诉人在该期限之内主张权利应当受法律保护。4、被上诉人是涉案房屋的产权所有权人，应当享受租赁等处分权。上诉人无事实和法定理由要求驳回或撤销原审判决。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院维持原判。
斜桥合作社向一审法院起诉请求：1、判令原、被告双方解除房屋租赁关系；2、被告立即搬离租赁场所，并将租赁房屋完好交付原告，并结算水电费用；3、被告支付所欠从2011年1月1日起至实际交付房屋时止的房屋租赁费；4、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：坐落于原斜桥村红光工业园2××号厂房14间共560平方米及天井、围墙系村集体资产，土地性质为集体土地。2002年2月金缘公司法定代表人张树涛承租了上述房屋及场地，约定租期8年至2010年4月31日止。2006年1月9日上述场地国有土地使用权登记于金缘公司名下，2009年7月15日上述场地房屋4幢（面积700.01平方米）亦登记于金缘公司名下。
2010年11月26日，斜桥合作社、金缘公司就上述房屋土地变更签订协议一份，约定金缘公司同意将已登记于其名下的房屋所有权及其名下土地使用权变更登记于斜桥合作社名下。斜桥合作社承诺变更登记后，房屋仍由金缘公司承租使用，办理房屋土地两证变更过户所产生的费用均由斜桥合作社承担，斜桥合作社一次性补偿金缘公司29万元,同时斜桥合作社清偿金缘公司不超过48万元抵押贷款，金缘公司以在租赁场所地自建房屋交付给斜桥合作社用于该还款相抵。
同日，斜桥合作社、金缘公司双方签订补充协议一份，约定房产证下第2、4幢房屋实际为金缘公司投资建设，斜桥合作社在为金缘公司偿还金缘公司抵押贷款余额后，金缘公司名下全部房产变更登记于斜桥合作社。该房屋由斜桥合作社租赁给金缘公司经营使用，首期租期五年，2011年1月1日为租赁合同起始日，年租金35000元，首期租赁期满后，金缘公司有续租权，租金上调为每年40000元。金缘公司在承租期内，如遇拆迁，按拆迁补偿政策补偿，斜桥合作社享有房屋及土地的价值补偿，金缘公司享有除房屋、土地补偿以外的全部补偿项目（包括不限于花圃、装潢、搬迁、经营损失、停业损失等）。上述两份协议签订后，斜桥合作社按约支付相关费用。
2010年12月25日，斜桥合作社、金缘公司双方签订房产买卖协议一份，主要内容为金缘公司自愿将坐落于本市海陵区斜桥红光2××号的房产（所有权证50002477）出售给斜桥合作社，注明：根据甲乙双方共同协商同意变更过户（见城东办事处泰海政东［2010］90号文件）及区、局领导批示直接办理过户手续，其余关于房屋价格、付款方式等条款手写部分为空白。同日，斜桥合作社与金缘公司填写了房屋登记申请书，要求将该房屋转移登记到斜桥合作社名下，并提交了相关材料，泰州市住房和城乡建设局经审查进行了变更登记后，斜桥合作社于2011年3月1日领取了上述房屋的所有权证。在办理土地使用权变更手续过程中，斜桥合作社、金缘公司于2011年3月23日签订国有土地使用权转让合同一份，主要内容为金缘公司将上述土地使用权转让给斜桥合作社，转让金为394587元，合同关于付款期限及额度的条款手写部分为空白。此后，金缘公司使用土地、房屋，未缴纳租赁费用。2013年10月21日，斜桥合作社以金缘公司未支付租金为由发函通知金缘公司，解除双方租赁关系，并要求搬离房屋，结清租赁费、水电费。2014年1月6日金缘公司提起诉讼要求确认斜桥合作社解除租赁关系通知无效，原审法院于2014年7月4日作出（2014）泰海民初字第0260号民事判决，驳回金缘公司的诉讼请求。现该判决已生效。此间金缘公司未给付房租,继续使用租赁房屋。2014年7月17日斜桥合作社再次书面通知金缘公司要求于2014年7月25日前结清租赁费，否则通过诉讼途径解决纠纷，金缘公司仍未缴纳租金。2015年4月16日斜桥合作社涉讼。诉讼过程中，金缘公司于2015年4月21日向斜桥合作社支付租金人民币10000元。
另查明，金缘公司于2011年11月9日就双方间房屋买卖合同提起撤销权诉讼，请求法院变更斜桥合作社、金缘公司签订的房屋土地变更登记协议及补充协议，根据市场评估价值由斜桥合作社补足差价。原审法院于2011年12月19日作出（2011）泰海民初字第3618号民事判决，驳回金缘公司的诉讼请求。后金缘公司提起上诉，本院作出（2012）泰中民终字第0381号民事判决，驳回上诉，维持原判。金缘公司向江苏省高级人民法院申请再审，2014年8月18日江苏省高级人民法院作出（2013）苏民申字第587号民事裁定，驳回其再审申请。2015年10月金缘公司以双方于2010年10月25日签订的房产买卖协议无效为由提起诉讼，原审法院经审理作出（2015）泰海民初字第2730号民事判决，驳回了金缘公司的诉讼请求。金缘公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2016）苏12民终1181号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。本案争议焦点在于：一、斜桥合作社是否有权解除双方的租赁合同并要求金缘公司支付租金；二、斜桥合作社主张租金是否超过诉讼时效；三、金缘公司主张以其他款项抵销租金是否支持。关于争议焦点一，关于斜桥合作社解除租赁合同，给付租金请求一节，本案现有证据证实斜桥合作社是红光2××号4幢房屋产权人，且与金缘公司签订租赁合同，故认定斜桥合作社享有合法的租赁权益，其作为出租人履行交付房屋的义务，而金缘公司作为承租人主要义务是给付租金，金缘公司长期未给付租金，2013年10月斜桥合作社发函要求解除租赁合同、结清租金，金缘公司提出异议诉讼并败诉，2014年7月斜桥合作社再次函告要求给付租赁费用，金缘公司仍未履行给付义务，已构成根本违约，致斜桥合作社出租房屋目的无法实现，故斜桥合作社要求解除租赁合同、结清租金的请求予以支持，诉讼中金缘公司给付1万元租金予以扣减。合同解除后金缘公司有交还租赁房屋及结清水电费用的义务。关于争议焦点二，审理中金缘公司述称合同未约定租金给付方式及时间，属于约定不明。原审法院认为，租赁合同履行中斜桥合作社于2013年10月、2014年7月两次函告金缘公司要求给付租金，金缘公司均未给付租金，斜桥合作社诉讼时尚在合同履行期内，故金缘公司诉讼时效抗辩不成立。关于争议焦点三，审理中金缘公司述称以斜桥合作社欠付其土地转让款抵减租金，斜桥合作社对此不予认可，则金缘公司主张的抵减租金主张不能成立。金缘公司如认为斜桥合作社尚欠其该费用，可另行主张权利，本案不予理涉。判决：一、解除泰州市海陵区城东街道斜桥社区集体经济股份合作社与泰州市金缘寝服用品有限公司之间关于本市区海陵区斜桥村红光2××号房屋的租赁合同关系。二、泰州市金缘寝服用品有限公司于判决生效之日起二十日内搬离承租使用的位于本市海陵区斜桥村红光2××号房屋，并将上述房屋交还泰州市海陵区城东街道斜桥社区集体经济股份合作社。三、泰州市金缘寝服用品有限公司于判决生效之日起二十日内给付泰州市海陵区城东街道斜桥社区集体经济股份合作社至2015年12月31日的房屋租金人民币165000元，并从2016年1月1日起按每年人民币40000元的标准支付至实际交还租赁房屋时止的租金、房屋使用费。四、驳回泰州市海陵区城东街道斜桥社区集体经济股份合作社其他诉讼请求。案件受理费人民币3257元，由金缘公司负担。
本院二审期间上诉人提交了两组证据：1、光盘一份，里面有被上诉人负责人潘德海带领人员闯入上诉人公司打砸抢的照片、张树涛在派出所的陈述录音、泰州电视台报道、潘德海的谈话录音，证明被上诉人通过欺诈、胁迫手段令上诉人转让房产，并非善意取得房产；2、上诉人与华缘公司的租房协议、华缘公司营业执照、营业销售发票五张、照片两张、华缘公司银行流水账，证明上诉人已将案涉房屋租赁给华缘公司，租期从2010年1月1日至2030年12月31日，华缘公司代上诉人偿还银行贷款及利息，抵算租赁合同中的租金。被上诉人质证认为，关于证据1，与本案无关，不予质证。关于证据2，首先，在2009年7月15日上诉人办理的房屋产权证附记上明确记载“根据区政府2008年第42号会议纪要精神办理，仅限融资使用”，故上诉人不得用于将以上房屋另行租赁；其次，被上诉人查明华缘公司成立于2010年3月23日，而该租房协议发生于2009年，此时华缘公司尚未成立，故协议明显虚假；再次，华缘公司与上诉人公司的法定代表人均为同一人，上诉人在2010年11月26日将房屋转让给被上诉人，其明知与华缘公司有租赁行为却隐瞒该事实，也说明该协议没有实际履行，故对该租赁合同真实性不予认可。关于抵消租金的问题，租金是不得用于偿还银行贷款，这应当有明确的会计记载，况且该行为发生在上诉人明确知道产权已经转移的情况下，显然是不愿意履行租赁协议所约定的义务，故对抵消的行为不予认可。
一审判决查明的事实有相关证据以及一审法院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同能否解除；二、房屋租金能否通过土地转让费予以抵扣；三、被上诉人主张租金是否已超过诉讼时效。
本院认为，关于争议焦点一，现有证据表明被上诉人系案涉房产的合法产权人，且与上诉人签订了租赁合同，上诉人应当履行给付租金的义务。现因上诉人长期未履行该义务，导致被上诉人于2013年10月函告要求解除租赁合同、结清租金，于2014年7月函告要求给付租赁费用，上诉人均未能履行相应义务，已构成根本违约。故被上诉人请求解除租赁合同、结清租金应予支持。上诉人称被上诉人通过不正当手段获得原本属于上诉人的案涉房产，对此，本院认为，案涉房产的所有权已有生效民事判决进行确认，且与本案非同一法律关系，故对上诉人的该项诉请及提出的相关证据、调查取证申请，本院不予采纳。关于争议焦点二，被上诉人并未同意对相关款项进行抵扣，故对上诉人以土地转让费抵算租金的请求，本院不予采纳，上诉人可另行通过其他合法途径主张。关于争议焦点三，根据双方的租赁协议，租赁期从2011年1月1日起，首租期为五年，未约定租金给付方式及给付时间。被上诉人主张给付租金的时间在2013年10月及2014年7月，均在合同履行期限内。故对上诉人称被上诉人主张给付租金已过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。另外，上诉人称其在将案涉房屋过户给被上诉人之前就将房屋出租给华缘公司，原审法院直接判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同不符合法律规定。对此，本院认为，被上诉人的诉讼请求是要求与上诉人解除租赁合同并给付租金，而华缘公司是否与上诉人存在租赁合同关系并不影响上诉人履行给付被上诉人租金的义务。上诉人提交的相关证据与本案没有关联，本院不予采信，对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人金缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3257元，由上诉人泰州市金缘寝服用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
代理审判员 田 扬
二〇一七年四月十八日
书 记 员 叶 红