成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0107执异46号
案外人：陈利明，男，汉族，住四川省简阳市。
案外人：汪会，女，汉族，住四川省简阳市。
案外人共同委托诉讼代理人：贺代奇，简阳市城区法律服务所法律工作者。
申请执行人：黄杰，男，汉族，住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：钟良，四川瑞能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李启德，四川瑞能律师事务所律师。
被执行人：胡志强，男，汉族，住成都市武侯区。
在本院执行（2015）武侯执字第3451号黄杰与胡志强民间借贷纠纷一案中，案外人陈利明、汪会对执行位于简阳市草池镇绛溪街2-1幢3层（建筑面积89.14平方米）房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈利明、汪会称，法院查封涉案房屋前，被执行人胡志强与案外人已于2013年9月20日签订了《房屋买卖合同》，约定：将涉案房屋以258000元的价格出售给案外人；合同签订当日案外人向胡志强交付180000元购房款后，胡志强就将涉案房屋及房屋产权证、土地使用证交付案外人（2013年9月7日，案外人已向胡志强交付购房订金60000元）；剩余18000元过户后付清。双方还对过户费用的承担进行约定。合同签订后，案外人向胡志强支付购房款共计240000元，占总价款的93%。胡志强将涉案房屋及房屋产权证、土地使用证交付给案外人。自此，案外人一直管理、居住在涉案房屋内至今。另外，案外人购买房屋后即要求胡志强办理过户手续，但从2013年3月起，简阳市政府因新机场选址下文暂停了草池镇、三岔镇等区域内户口迁移、土地、房产登记工作。案外人购买的涉案房屋在该范围内，所以一直没有办理过户登记手续。2016年简阳市恢复登记工作以后，案外人与胡志强到房管局办理过户登记手续时才得知法院已将涉案房屋查封。故请求中止对涉案房屋的执行。
申请执行人黄杰称，涉案房屋登记所有权人为被执行人胡志强，案外人不是涉案房屋的权利人。案外人提交的《房屋买卖合同》系单方提交的证据，并没有得到胡志强、魏敏慧的印证，其真实性无法证明。《房屋买卖合同》中列明买受人为陈丽明，而合同上签字为陈利明，无法确定是否为同一人。同一买卖合同中，对税费承担额度存在18000和16000元两种约定，且涉案房屋系胡志强婚前个人财产，又要求魏敏慧签名，显然画蛇添足。涉案房屋买卖总价款高达258000元，折合每平方米单价为2894元，但案外人提交的房产交易评估价仅为每平米1581元。涉案房屋交易价格高于同类房产市场价格近一倍，显然不合理，交易存在弄虚作假可能。另外，案外人与胡志强的交易是否真实发生仅凭收条不足以证明，需要其他证据佐证，且案外人提交的交易证据不符合常理。案外人在明知涉案房屋所在地已于2013年3月禁止办理房屋登记手续，仍与胡志强签订买卖协议，其对不能办理过户登记存在过错。综上所述，请求驳回案外人的异议请求。
本院查明，本院受理了黄杰与胡志强民间借贷纠纷一案后，黄杰向本院提出财产保全申请。2015年7月16日，本院作出（2014）武侯民初字第3724号民事裁定，裁定对胡志强位于四川省简阳市草池镇降溪街的房屋（产权证号：监证00587**）予以查封。后本院作出（2014）武侯民初字第3724号民事判决，判决胡志强归还黄杰借款170000元并支付逾期利息。该判决于2015年9月21日生效后，本院于2015年10月26日受理黄杰申请执行胡志强民间借贷纠纷一案。2015年10月29日，本院向四川省简阳市人民法院发出（2015）武侯执字第3451号委托执行函，委托该院代为执行黄杰申请执行胡志强民间借贷纠纷一案。
另查明，涉案房屋坐落于四川省简阳市草池镇降溪街，登记所有权人为胡志强，产权证号为监证0058718，建筑面积89.14平方米。2003年12月12日，简阳市国土资源局签发简草池国用（2003）字第06467号国有土地使用证，载明涉案房屋的土地使用者为胡志强。陈利明与汪会系夫妻关系，于2000年6月22日办理结婚登记。
陈利明、汪会向本院举示的证据载明：胡志强、魏敏慧（甲方）与陈利明、汪会（乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：甲方将位于草池镇绛溪街三楼89.14平方米的房屋出售给乙方；双方协议价格为甲方净收258000元，包括室内冰箱、电视机、洗衣机等家具；乙方于2013年9月7日交订金60000元，余下款项于9月20日交甲方现金180000元，余下18000元待过户后付清；过户费及税费由乙方自理，如过户费及税费超过18000元时，超过部分由甲方负担；乙方向甲方交付购房款240000元后，甲方将土地及房产证一并向交与乙方。该协议落款日期为2013年9月20日。该协议抬头右侧写有：“过户费、税费超过1.6万元的由甲方负担。”胡志强向陈利明、汪会出具的《收条》,载明：“今收到陈利明、汪会交来购房款（简阳市草池镇绛溪街）现金24万元整（贰拾肆万元整），落款日期为2013年9月20日。2013年10月25日，简阳市红绿蓝广播电视网络有限责任公司出具收费票据，载明：胡孝惠593#-04575567，2013年8月9日至2014年8月9日数字收视费300元。2014年1月11日，四川简阳供电有限责任公司（以下简称简阳供电公司）出具电费结算单，载明：胡孝会，客户号8418015987，电费52元。2014年11月17日、2014年12月16日、2015年11月14日简阳供电公司出具电费结算单3张，分别载明：胡孝会，客户编号8418015987，代收电费、35元、50元、34.48元。2013年3月15日，简阳市人民政府办公室向包括草池镇在内四个乡镇人民政府发出《简阳市人民政府办公室关于暂停成都新机场拟选场址区域户口迁移办理、农村建设用地审批、房屋建设审批工作的通知》（简府办〔2013〕31号），要求暂停上述乡镇的户口迁移办理、农村建设用地审批、房屋建设审批管理等有关工作，并按2012年6月25日简府办〔2012〕85号文件精神执行，具体要求包括不得办理上述范围内土地、房产登记和分割手续。2016年4月26日，简阳市精益房产测绘有限责任公司向胡志强开具89元测绘费发票一张。2016年5月12日，胡志强出具声明，证明涉案房屋系其单独所有。同日，简阳市置业房地产价格评估有限公司向陈利明开具705元评估费发票一张。同日，简阳市地税局向胡志强代开增值税普通发票，载明：购买方陈利明，商品住房89.14平方米，单价1581.7814674元，价税合计141000元。后简阳市地税局出具房屋所有权属变更征（免）税证明，载明：兹有纳税人陈利明、汪会取得位于草池镇绛溪街89.14平方米的住宅用房，已在我局缴纳税款。2016年5月18日，简阳市草池镇社区居委会出具证明，载明：兹有草池镇丽星村7组居民陈利明、汪会夫妇于2013年9月20日起常住草池镇绛溪街1栋302号房至今常住。2016年5月20日，简阳市草池镇人民政府在上述证明上盖章并注明情况属实。2016年6月22日，胡孝慧出具《证明》，载明：“本人之子胡志强于2013年9月20日将位于简阳市草池镇绛溪街302室出售与陈利明、汪会，由于政府行为至今未办理过户手续。陈利明、汪会购买后一直居住至今。期间所产生的电费、收视费均为陈利明、汪会所交纳，因为未办理过户原因，票据至今仍为本人户名。”后陈利明、汪会向法院交付涉案房屋剩余价款18000元。
本院认为，陈利明、汪会与胡志强在本院查封涉案房屋前已签订书面买卖合同，且陈利明、汪会已按照合同约定支付大部分房屋价款并自2013年9月20日起对涉案房屋实际占有使用。简阳市政府办公室向草池镇政府发布的通知文件信息公开选项为不予公开，且该通知并未限制购买草池镇范围内房屋。故根据现有证据不能确定未办理转移登记手续系陈利明、汪会自身的原因。现案外人陈利明、汪会已将剩余购房款18000元按照法院要求交付执行。故陈利明、汪会的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于简阳市草池镇绛溪街2-1幢3层房屋(产权证号：监证00587**)的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李小卫
人民陪审员 薛 峰
人民陪审员 蒋海宜
二〇一六年十月二十四日
书记 员代 锐