江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第01765号
上诉人（原审原告）简雪梅，江苏省苏北人民医院医生。
委托代理人邵民声，江苏省扬州市中级人民法院干部。
被上诉人（原审被告）扬州先锋海宁皮革城有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区运河西路228号。
法定代表人问红梅，该公司董事长。
委托代理人刘德平，江苏韵合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘龙华。
上诉人简雪梅因恢复原状纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第0134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年9月，简雪梅与扬州宏运房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售商品房），购买该公司开发的位于扬州市运河西路228号阳光城二楼D2-27房。该商品房于2003年建成，建筑面积为31.99平方米，总价为100289元，设计用途为非居住，成套状况为非成套。
扬州市运河西路228号阳光城为主体四层局部高层的建筑。主体四层共计有商铺500余间，业主400余位。
2010年4月12日，扬州市阳光城业主委员会（以下简称业委会）与扬州先锋海宁皮革城有限公司（以下简称先锋公司）签订阳光城整体租赁经营框架协议，协议约定，租赁标的为扬州市运河西路228号阳光城主楼1-4层、前后广场、东边活动房、北面活动房、地下车库；先锋公司享有租赁标的的经营管理权，包括招商转租权、外立面发布广告权、物业费收取权、车库车位及广场的管理收费权，但不限于上述权利；租赁期限为15年，自2010年10月1日至2025年9月30日；免租期限为1年，自2010年10月1日至2011年9月30日；年租金为租金基数（首次向开发商购房款＋业主已付维修基金＋业主已缴契税款）×回报比率，前12年回报比率为6.5%，最后2年回报比率为7%；先锋公司争取10天内注册成立等内容。刘龙华作为业委会的主任亦在该协议上签名。框架协议签订后，先锋公司陆续与400余位业主按框架协议约定签订了租赁协议，签订比例占业主总数的95%以上，签约面积占总面积的95%以上。简雪梅未与先锋公司签订租赁协议。先锋公司亦未使用该商铺。简雪梅所购的二楼D2-27商铺目前与其他商铺间系铝合金隔断。
简雪梅一审诉称，上述D2-27商铺为简雪梅所有，刘龙华是假借业委会的名义与先锋公司签订协议，程序违法，内容显失公平。先锋公司未与简雪梅签订协议就擅自拆除单间隔断，将该商铺租赁给江苏五星电器经营。要求先锋公司、刘龙华支付商铺使用费35000元，恢复商铺原状，或承担恢复原状的费用。
先锋公司一审辩称，该公司既未拆除D2-27商铺的隔墙，也未将该商铺租赁给他人使用，该商铺现状就是该公司进驻之前的状况。请求驳回简雪梅的诉讼请求。
刘龙华一审辩称，自己系扬州市阳光城业主，亦系业委会主任，不是本案的适格主体，请求驳回简雪梅的诉讼请求。
一审诉讼中，先锋公司表示愿意按框架协议的精神与简雪梅签订租赁协议，简雪梅表示不愿意按照框架协议精神与该公司签订协议，也不愿意按照上述协议确定的租金计算方法确定商铺使用费。
一审法院认为：公民的合法财产受法律保护。简雪梅于2002年9月购得位于扬州市运河西路228号阳光城二楼D2-27商铺；先锋公司于2010年4月与业委会签订框架协议取得阳光城整体经营管理权，并进场招商；简雪梅未与先锋公司签订租赁协议；先锋公司未使用简雪梅涉案商铺的事实清楚。简雪梅要求先锋公司、刘龙华支付商铺使用费35000元的诉讼请求，没有法律依据。因无证据证明涉案商铺现状系先锋公司所为，简雪梅要求该公司恢复商铺原状，或承担恢复原状的费用亦不应支持。
刘龙华是业委会主任，其在业委会与先锋公司订立的整体租赁框架协议上的签字，是代表业委会的行为，简雪梅称其是假借业委会的名义订立协议，并据此要求其承担责任，无证据证明，不应支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回简雪梅的诉讼请求；案件受理费674元，由简雪梅负担。
上诉人简雪梅不服一审判决，提起上诉称，签署框架协议时，刘龙华不是业委会主任，其未经业委会研究，未经全体业主授权，其签约行为是个人行为。签署框架协议时，先锋公司尚未成立，成立后的先锋公司是与业主争利的二房东，不具有物业管理资质。是否与先锋公司签约、如何签约应当由每个业主自行决定，不应被框架协议约束。先锋公司与许多业主签订了租金高于框架协议的租赁合同，该公司根本无诚信可言。一审认定先锋公司与业主的签约率已达95%，无证据证实。一审法院对许多关系到判决的重要证据未质证，未传唤证人到庭作证，仅凭先锋公司的单方证据判决，违反了证据使用规则，该判决事实不清、程序违法，请求发回重审或者依法改判。
被上诉人先锋公司二审辩称，框架协议是刘龙华代表业委会签署的，符合广大业主的根本利益和共同利益，得到了绝大多数业主的理解和支持，绝大多数业主都按框架协议精神签订了商铺租赁合同，17个业委会委员中，仅一人未签约。先锋公司未改变诉争D2-27商铺的结构，未使用该商铺。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘龙华二审期间提交书面答辩意见称，阳光城是产权式商铺，产权分散，业主众多，历史教训决定了只有采用整体招租的形式才能使广大业主获得固定的租金回报。目前与先锋公司签约的业主已经达到95%以上，该框架协议得到了阳光城绝大多数业主的认可，也是在绝大多数业主的理解和支持下，才会有阳光城的重新启动和发展。上诉人的意见是为了谋取高额租金。先锋公司入驻4年，阳光城的经营情况已经好转，上诉人不应片面地认为先锋公司会携款逃跑。2009年8月5日业委会改选后，沈志松没有参加过业委会的任何活动，实际操作是沈志松的丈夫曹昌来。2010年1月沈志松辞职，2010年2月16日召开业委会扩大会议，选举产生了新的业委会组成人员并已予备案。启动先锋公司与业主签订租赁协议活动初期，有部分业委会成员有不同意见，但是最终仅一人未签约。请求驳回上诉。
关于先锋公司是否使用涉案D2-27商铺，是否改造该商铺的隔断的问题。一审期间，上诉人称，该商铺与相邻商铺间原系砖墙隔断，商铺被先前的承租户进行了简单装修；虽然不清楚谁拆除了砖墙，但是铝合金隔断是先锋公司设置；2005年后，该商铺一直空置至今。上诉人一审期间未提交涉案D2-27商铺铝合金隔断是先锋公司设置的证据。
关于先锋公司根据框架协议与业主签约的签约率问题。一审期间先锋公司提供了加盖业委会印章的情况说明一份，该说明载明，阳光城共有业主451位，有22位业主在先锋公司入驻阳光城前已经将商铺自行出租，该22位业主与先锋公司不发生租赁关系；其他业主429位，商铺542间，商铺面积27888.85平方米，已经与先锋公司签订租赁合同的业主有410位，商铺517间，商铺面积26704.79平方米，未签约业主19位，商铺23间。上诉人对上述情况说明不予认可，但未提交相反的证据。
关于先锋公司是否与个别业主签订租金较高的协议。在上诉人与先锋公司因涉案阳光城另一商铺发生的同类诉讼中，先锋公司已就此进行了说明，并提供了反证。
关于刘龙华签署框架协议时的身份问题。在上诉人与先锋公司因涉案阳光城另一商铺发生的同类诉讼中，先锋公司提供了阳光城业委会登记备案证明、业主大会报告、业委会改选备案报告复印件等证据，证明刘龙华是业委会主任，框架协议上加盖的是业委会印章。一审庭审质证时，上诉人对上述证据没有异议。
上诉人提交的证据显示，阳光城业主大会议事规则于2008年5月31日经业主大会讨论通过。该议事规则载明，业委会每届任期三年，委员可以连选连任；业委会会议必须有在任二分之一以上委员出席方为有效；20%以上业主书面提议提前结束本届业委会任期的，由20%以上业主推选7名代表成立筹备组，按照本议事规则，筹备召开临时业主大会，选出新一届业委会，任期三年；业委会设委员15名，其中主任一名，副主任3名。主任、副主任在全体委员中选举产生；除业委会委员外，业委会可以吸收3-5名候补委员，在委员缺席时，可直接从候补委员中选举产生。上诉人确认，刘龙华是第一届业委会委员、主任，第一届业委会委员为陈芳、刘龙华、娄德志、张金龙、沈志松、袁磊、陈宝卫、董学国、顾满朝、程志明、茆永忠、杨顺、丁正、张洪霞、徐勇。2009年7月28日，部分业委会成员向解放桥社区、曲江街道办事处提出对阳光城业委会领导班子进行调整的报告，相关改选报告有11人签名。2009年8月，阳光城业委会召开了有广陵区曲江街办陆启萍主任主持的会议，调整业委会主任为沈志松。刘龙华缺席了上述会议。
先锋公司提交的证据显示，2010年1月，因沈志松辞职，曲江街道牵头组织召开了阳光城业委会扩大会议，对阳光城业委会主任、副主任进行了改选，刘龙华任业委会主任，相关会议纪要有刘龙华、徐勇、袁磊、陈芳签名，另外张洪霞、程志明、茆永忠、陈宝卫分别委托刘龙华、徐勇、袁磊、陈芳签名；此次选举结果已经向有关部门备案。
二审另查明，在2008年5月阳光城业委会成立前很长一段时间，阳光城整体基本处于停业状态。阳光城业委会成立后，未能尽快形成统一的经营思路，招商或者收购工作推进困难。业委会负责人的更迭也是因为市场运作、招商意见不一致，整体进展不够。2010年4月12日，夏寒江、问涛先以先锋公司（筹）的名义，与扬州市阳光城业委会签订了阳光城整体租赁经营框架协议。2010年4月19日，先锋公司登记开业，问涛先一直是该公司股东。目前，在业委会委员中，陈芳、刘龙华、袁磊、顾满朝、杨顺、张洪霞、张金龙、陈宝卫、董学国、娄德志、沈志松已经与先锋公司签订了租赁协议，程志明、徐勇、茆永忠名下的房屋是写字楼，不属于涉案框架协议所涉房屋范围。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据涉案阳光城商铺物业形态、客观经营状况以及业委会的运作情况，上诉人涉案D2-27商铺符合产权式商铺的特征。为了保证阳光城物业整体功能的发挥，上诉人行使自己名下商铺的使用权必须受到其他商铺业主整体意志的限制，上诉人称其不受其未签署的协议的约束，本院不予支持。
先锋公司提交的情况说明上加盖了业委会的印章，该说明上明确记载了框架协议签署后，先锋公司与业主签署租赁协议的情况，上诉人虽不认可该证明，但其亦未提交足够的相反的证据。鉴于2008年前阳光城整体长期基本停业和2010年先锋公司入驻后，阳光城整体经营较平稳的事实，以及绝大多数阳光城业主已经与先锋公司签约的事实，足以认定根据框架协议精神签订租赁协议，将框架协议范围内的商铺统一出租给先锋公司，再由先锋公司统一对外招租、经营，符合阳光城业主的整体意志，不违反法律规定。
阳光城业委会成立后，上诉人认可的业委会主任的变更和先锋公司认可的业委会主任的变更程序基本一致，业委会部分委员委托其他委员参加业委会投票，并不违反法律规定，上诉人称业委会主任由沈志松变更为刘龙华不符合法律规定，依据不足。上诉人称刘龙华签署框架协议是个人行为，本院不予支持。
框架协议以及业主根据框架协议与先锋公司签订的租赁合同并非物业服务合同，先锋公司是否具有物业管理资质与本案上诉人一审诉讼请求无关。上诉人购买涉案商铺后，该商铺前期的招商运营模式与本案纠纷的处理无法律上的利害关系。
先锋公司没有使用涉案D2-27商铺的专有部分，上诉人要求先锋公司给付房屋使用费35000元，依据不足。但先锋公司入驻、整体运营阳光城后，上诉人客观上难以独立使用该商铺，上诉人可以根据框架协议的精神就涉案D2-27商铺与先锋公司签订租赁协议。在双方租赁关系成立后，双方可以就先锋公司入驻阳光城后，双方租赁关系生效前，对涉案D2-27商铺的空置损失事宜另行协商解决。
综上，上诉人的上诉意见均不能成立，一审法院驳回上诉人恢复原状、给付房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人简雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年六月十一日
书 记 员 刘 静