西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民一终字第55号
上诉人（原审被告）郭勇，男，1976年4月26日出生，汉族，务工，四川省营山县人，现住拉萨市城关区。
委托代理人王发民，西藏宏伟律师事务所律师。
委托代理人朱小宇，西藏宏伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）哈莫，男，1968年3月6日出生，藏族，经商，四川省阿坝县人，现住拉萨市城关区。
委托代理人李磊，西藏欧珠律师事务所律师。
委托代理人次仁曲宗，西藏欧珠律师事务所律师。
上诉人郭勇因与被上诉人哈莫房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2014）城民一初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员欧阳建川担任审判长，审判员拉姆、王永伟组成的合议庭于2015年4月7日公开开庭进行了审理，上诉人郭勇及其委托代理人王发民，被上诉人哈莫的委托代理人李磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明的事实，2013年12月18日，郭勇与何军签订了《个体工商户字号名称转让协议书》，主要约定将何军登记注册的“财都旅馆”字号名称，于2013年12月18日起无偿转让给郭勇使用。2013年12月19日出租方（甲方）哈莫与承租方（乙方）郭勇就坐落于拉萨大桥拉桥旅馆旁边房屋（建筑数量：门面1间加1、2、3楼）出租给郭勇并签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的租期为2014年1月1日至2017年1月1日止，租金每月为12000元，如不按期交付租金，甲方有权按每天5%收取滞纳金，每月1号交租金。
并约定只要乙方按照合同执行交纳房租等费用，在合同期限内房屋转让权归乙方所有，甲方不得干涉，但必须经过甲方的书面同意才能转让，如不经甲方同意，擅自转让或转租合同无效。
还查明，2014年7月25日，郭勇与马国礼签订了《财都旅馆转让协议》，因该协议及《收款收据》丢失，双方于2014年9月22日补签了《财都旅馆转让协议》及《收款收据》，约定：郭勇将财都旅馆物品及经营权计价380000元与租房押金30000元，共计410000元转让给马国礼，并于2014年7月25日一次性支付350000元。2014年1月6日，“财都旅馆”被注销。协议签订后，马国礼向房东哈莫的妻子求仲交纳了8月、9月的房租共计24000元。另，郭勇曾口头承诺于2014年8月1日帮助马国礼与哈莫签订《房屋租赁合同》，但至今马国礼未能与哈莫签订《房屋租赁合同》。2014年10月8日，马国礼要求将房屋退还给郭勇，郭勇要求按正常手续办予以拒绝，后马国礼因未能与房东哈莫签订协议，将钥匙交给了房东。2014年10月20日原告委托律师向被告发出律师函，要求与被告解除合同，次日，被告签收函件。以上事实由《房屋租赁合同》、《财都旅馆转让协议》、律师函、邮件、收据、（2014）城民一初字第543号民事判决书及双方当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为，郭勇与哈莫签订的租赁合同中明确约定了郭勇进行转租时应当取得哈莫的书面同意，但在郭勇与马国礼签订书面转让协议时，只对马国礼进行了口头承诺，截止庭审结束，郭勇无证据显示其已取得了哈莫的书面同意，因此根据我国合同法第五十一条的规定，郭勇与马国礼签订的转让协议属于无权处分他人财产，且始终未取得权利人哈莫的追认，故郭勇与马国礼签订的转让协议应为无效合同。房东哈莫的妻子求仲收取了马国礼8月、9月的租金也不能代表房东哈莫就默认了郭勇转让房屋的行为。2014年10月8日，马国礼将房屋钥匙交还给房东哈莫，哈莫收回了钥匙，由此，事实上，郭勇和哈莫于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》也未再继续履行。由于郭勇违反合同约定擅自转让房屋的行为，给哈莫造成的10月、11月、12月的租金损失共计36000元，应由郭勇承担。哈莫在2014年10月8日收回钥匙的同时已经知道郭勇和自己签订的《房屋租赁合同》实际已经无法继续履行，故哈莫诉讼请求的迟延支付租金的违约金54000元属于扩大的损失，应由房东自己想办法避免或减少该损失，且违约金54000元的诉讼请求也缺乏事实和法律依据，故该诉讼请求不予支持。由于郭勇和哈莫于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》，现郭勇也并未经营或使用，实际已经无法继续履行，故本院予以解除，郭勇应腾空该承租的房屋。据此判决：一、本判决生效之日起解除哈莫和郭勇于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起十五日内腾空承租的坐落于拉萨大桥拉桥旅馆旁边的房屋（建筑数量：门面1间加1、2、3楼）内的物品，将承租的房屋归还给原告哈莫；三、被告郭勇在本判决生效之日起十五日内向原告哈莫支付租金36000元；四、驳回原告哈莫的其他诉讼请求。案件受理费2050元（原告已预交），依法减半收取1025元，由原告哈莫承担615元，被告郭勇承担410元。
宣判后，郭勇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其依据的事实理由为：首先，上诉人与马国礼签订的《财都旅馆转让协议》，上诉人转让的是财都旅馆内的物品及经营权，并未转让财都旅馆房屋。其次，上诉人转让财都旅馆属于自己的物品，无须经过被上诉人同意，转让协议合法有效。最后，由于上诉人与马国礼签订《财都旅馆转让协议》后，马国礼接手经营财都旅馆，并向被上诉人交纳了两个月的租金。虽然上诉人转租房屋未经被上诉人书面同意，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，马国礼与被上诉人之间形成租赁关系。因此被上诉人要求支付租金的主张应向马国礼提出而非上诉人。
上诉人在二审中未提交证据。
被上诉人答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，承租房屋的转让必须经过被上诉人的书面同意，但被上诉人从未书面或口头承诺同意上诉人将其承租的房屋进行转租。二、被上诉人妻子求仲收取租金的行为并非是对转租行为的同意。转租行为的同意根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，应当是书面的且根据被上诉人提供的短信记录和上诉人的当庭陈述可以证明上诉人告知被上诉人马国礼是其表姐夫，让帮忙改一下房租合同的名字。
被上诉人在二审中提交一份自打的短信记录，主要内容是上诉人与被上诉人交涉承租人更改事项时，上诉人表示马国礼为其表姐夫。
经本院审理查明，已经发生法律效力的本院（2015）拉民一终字第2号民事判决书认定如下：上诉人与马国礼签订的《财都旅馆转让协议》约定的转让标的包括旅馆经营权、旅馆用房租赁权以及旅馆物品。其中租赁权的转让协议，因未获得合同相对方哈莫的同意而未发生法律效力。另查明，2014年10月20日，因上诉人未交纳当月的租金，被上诉人向上诉人发出催收房租的律师函，并注明：如你继续承租房屋，则应在收到本律师函之日起三日内交纳所欠租金。如你未在三日内交纳租金，则我所委托人与你签订的《房屋租赁合同》正式解除。该律师函被上诉人以邮政快递的方式送达给上诉人，上诉人已于2014年10月21日签收。
上述事实有（2015）拉民一终字第2号民事判决书、律师函及当事人陈述在卷予以佐证。
本院查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应予确认。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的主体是否已变更为案外人马国礼；二、被上诉人要求上诉人支付的租金及违约金有无事实和法律依据。
一、《房屋租赁合同》的主体是否已变更为案外人马国礼。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第六条中明确约定：上诉人未经被上诉人书面同意，不得转让或转租涉案房屋。但上诉人取得房屋使用权后，于2014年7月25日，与马国礼签订了《财都旅馆转让协议》，其中的转让标的包括涉案房屋租赁权。依照《中华人民共和国合同法》的规定，租赁权的转让属于合同权利义务一并转让给第三人的行为，应当获得合同相对人的同意方能发生法律效力。双方在合同中也予约定了相关内容，且注明需以书面形式获得同意。本案中上诉人没有证据证明其转让租赁物的行为获得被上诉人书面同意的事实，相反被上诉人已明确表示不予同意；被上诉人的妻子收取马国礼8、9月的租金，因与双方约定的“以书面获得同意”的形式要求不符，且根据被上诉人提供的短信记录和双方在庭审中的陈述，上诉人向被上诉人表明马国礼为其表姐夫。因此，在双方就变更承租人事项未达成一致意见的情况下，马国礼向被上诉人妻子交纳8、9月租金的行为，被上诉人有理由认为是代表上诉人实施的。因此，应当认定涉案房屋的承租人主体仍为上诉人。
二、被上诉人要求上诉人支付的租金及违约金有无事实和法律依据。
根据已述理由以及本院作出的（2015）拉民一终字第2号民事判决书，涉案房屋的承租主体仍为上诉人，因此上诉人应当按约交纳租金。而本案中，上诉人理应于每月的1号向被上诉人交纳当月租金，但上诉人直至2014年10月20日未交纳当月租金，为此，被上诉人于当日，向上诉人发出催收房租的律师函，并注明：如你继续承租房屋，则应在收到本律师函之日起三日内交纳所欠租金。如你未在三日内交纳租金，则我所委托人与你签订的《房屋租赁合同》正式解除。该律师函已于2014年10月21日由上诉人签收，但至今仍未交纳相应租金。双方签订的合同第九条约定：上诉人不能按时交纳租金超过5天，被上诉人有权收回房屋。综上事实，上诉人已违反双方约定，且该违约行为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除的规定，应当确认双方之间涉案合同已经解除。关于解除合同的具体时间问题，应当将被上诉人在通知中确定交纳房租的最后期限，即2014年10月24日认定为合同的解除日期。基于上述理由，本院确认上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已经于2014年10月24日解除。对此原审法院认定事实错误，本院予以纠正。
对于合同解除前的租金，上诉人理应按照双方约定履行，对此本院根据已述理由，认定上诉人支付租金9200元
（12000元／30天×23天），即为2014年10月1日至2014年10月24日的租金；对于违约金问题，由于上诉人存在违约行为，根据双方约定应当承担相应的违约责任，对此本院支持13800元（12000元×5%×23天）的违约金。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民一初字第669号民事判决第二项。
二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民一初字第669号民事判决第一、三、四项。
三、确认上诉人郭勇与被上诉人哈莫于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2014年10月24日。
四、上诉人郭勇于本判决生效之日起十日内向被上诉人哈莫支付租金9200元，违约金13800元，以上共计23000元。
五、驳回上诉人郭勇的其他上诉请求。
六、驳回被上诉人哈莫的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2050元（被上诉人已预交），减半收取1025元；二审案件受理费2050元（上诉人已预交），共计3075元，由上诉人郭勇承担785元，被上诉人哈莫承担2290元。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳建川
审判员 王 永 伟
审判员 拉 姆
二〇一五年四月十六日
书记员 史 新 辰