湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终2076号
上诉人（原审原告、案外人）：湖北长阳牧业发展有限责任公司，注册号420528000005835，住所地长阳龙舟坪镇四冲街41号。
法定代表人：杜玉林，该公司经理。
委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：宜昌市中小企业担保投资有限公司，统一社会信用代码91420500770797394F，住所地宜昌市西陵一路隧道口。
法定代表人：周菊芝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺嫚，湖北三峡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚香伊，女，汉族，1990年11月5日出生，户籍所在地宜昌市西陵区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、被执行人）：湖北盛河房地产开发有限公司，统一社会信用代码91420528795903843U，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇老街19号。
法定代表人：马德贵，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、被执行人）：向亚军，男，1973年12月9日出生，土家族，户籍所在地宜昌市长阳土家族自治县。
上诉人湖北长阳牧业发展有限责任公司（以下简称长阳牧业公司）因与被上诉人宜昌市中小企业担保投资有限公司（以下简称中小企业担保公司）、湖北盛河房地产开发有限公司（以下简称盛河公司）、向亚军案外人执行异议之诉一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
长阳牧业公司上诉请求:撤销一审判决，改判支持长阳牧业公司的全部诉请，或者裁定将本案发回重审，由中小企业担保公司、盛河公司、向亚军承担一、二审诉讼费。其理由为：1.为了盘活国有资产，解决历史遗留问题，经盛河公司申请，长阳牧业公司同意将位于龙舟坪镇四冲街41号地块与农行宿舍地块（即金穗苑二期）进行开发，长阳牧业公司与盛河公司在2012年10月签订《合作意向书》，约定在原址重建住宅楼后，在二楼为长阳牧业公司还建公用房建筑面积708平方米，并在两年内交付房屋。2014年6月20日，盛河公司取得金穗苑二期住宅楼建设工程规划许可证，2015年9月底，该项目建设主体完工，此后，长阳牧业公司要求盛河公司履行还建义务，盛河公司以遗留未解决、项目亏损为由不主动履行还建义务，长阳牧业公司遂诉至长阳土家族自治县人民法院，长阳土家族自治县人民法院遂做出（2017）鄂0528民初906号民事判决，判决盛河公司在金穗苑二期住宅楼二楼给长阳牧业公司还建办公用房608平方米，一楼还建车库两间106平方米，并协助办理产权手续，承担相关费用。长阳牧业公司已经申请强制执行。盛河公司给长阳牧业公司还建办公用房在2012年10月的《合作意向协议书》中已明确约定，应依法受到法律保护，一审法院认定长阳牧业公司在该协议中只享有债权错误。2.长阳牧业公司早在1990年就取得了龙舟坪镇41号房产的所有权，建筑面积为2058.73平方米，并取得了934.27平方米的国有划拨土地，其产权性质属于国有。3.盛河公司未在房屋管理部门为长阳牧业公司办理登记备案，不影响长阳牧业公司与盛河公司之间签订的还建合同效力。4.中小企业担保公司未在金穗苑二期住宅楼中二楼取得抵押权，盛河公司开发的金穗苑二期住宅楼未办理房屋所有权证,中小企业担保公司未成功办理抵押登记，不享有优先权。5.根据《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，本案中长阳牧业公司实为被拆迁人，盛河公司为拆迁人，双方达成的拆迁协议条款约定被拆迁人对该房屋享有优先取得的权利。
中小企业担保公司答辩称：1.从物权法角度，长阳牧业公司与盛河公司之间是合作开发的关系，在一审中长阳牧业公司未提供任何有效证据证明其对本案诉争的执行标的享有法律上的所有权。相反，我方对本案诉争的房屋项下的土地是享有土地他项权证的，并在土管局办理了抵押登记。在房管局办理了在建工程抵押备案登记。2.从还建角度而言，长阳牧业公司与开发商签订的合作意向协议书并不是一份完全意义上的拆迁补偿安置协议，首先，从签订时间而言，该协议签订的时间是2012年，签订时该项目未立项，更没有房屋预售许可证。立项时间是2014年6月20日，规划才正式办理完毕。其次，从合作意向协议的内容来看，重要的一项是由开发商帮长阳牧业公司解决历史遗留问题，偿还农行贷款本息总计200万元，另外安置承租门面的商户。合作意向协议不是1比1的还建合同。合作协议签订之后，由于涉案房屋系划拨土地，是由长阳县国土局收储，面向社会拍卖，由开发商中标成交后交纳了相应的土地出让金才取得了该土地使用权。第三，从还建方式上看，合作意向书并未按照楼层平面图指定还建的轴线、房号等具体位置，只是笼统的约定还建面积是608平米，但实际上金穗苑二期二楼远不止608平米。长阳牧业公司在上诉状中提及的《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第七条与本案所争议的具体情况并不相同，不能直接适用。综上，长阳牧业公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回长阳牧业公司的上诉请求。
盛河公司、向亚军未陈述意见。
长阳牧业公司向一审法院起诉请求：解除对盛河公司在长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路开发的金穗苑二期住宅楼二楼608㎡房屋的查封，并停止对该房产的执行。
一审法院认定事实：一、本案所涉执行的执行依据、执行标的、执行措施，执行异议
2016年1月25日，中小企业担保公司向该院提出两份诉前财产保全申请，分别申请对被申请人向亚军、盛河公司名下的财产在350万元的限额内采取查封、扣押、冻结措施；对被申请人向华丰、邓守英、盛河公司名下的财产在400万元的限额内采取查封、扣押、冻结措施。该院于当日作出（2016）鄂0591财保4号、5号民事裁定。（2016）鄂0591财保4号民事裁定：对被申请人向亚军、盛河公司名下的财产在350万元的限额内予以查封、扣押、冻结；（2016）鄂0591财保5号民事裁定：对被申请人向华丰、邓守英、盛河公司名下的财产在400万元的限额内予以查封、扣押、冻结。
2016年1月27日，该院向长阳土家族自治县房管局送达（2016）鄂0591执保字第12、13号《协助执行通知书》“长阳土家族自治县房管局：……请协助湖北盛河房地产开发有限公司在长阳××自治县龙舟坪镇××住宅楼××楼、××（面积1610㎡）的房屋予以查封……”。即，该院执行财产保全裁定案件的执行标的：盛河公司在长阳××自治县龙舟坪镇××住宅楼××楼、××楼，面积1610㎡。
2017年11月16日，长阳牧业公司对执行标的向该院提出书面异议，该院于2017年11月21日作出（2017）鄂0591执异23号执行裁定，驳回长阳牧业公司的异议请求。
二、与本案所涉执行标的相关事实
1.盛河公司系金穗苑二期住宅楼的建设单位。2013年8月1日，盛河公司通过拍卖的方式取得长土告字（2013）43号地块的国有建设用地使用权[（2017）鄂0528民初906号民事判决书认定的事实]；2013年9月28日，长阳土家族自治县发展和改革局对盛河公司关于金穗苑二期商住楼项目核准的请示作出批复“同意建设金穗苑二期商住楼项目”；2014年6月20日，长阳土家族自治县住建局颁发以盛河公司为建设单位的金穗苑二期住宅楼《建设工程规划许可证》（建字第××号）。（注：长阳土家族自治县发展和改革局批复文件中，项目名称为“金穗苑二期商住楼”；《建设工程规划许可证》中，项目名称为“金穗苑二期住宅楼”）
2.长阳牧业公司与金穗苑二期住宅楼相关的事实。2012年10月，长阳牧业公司（甲方）与盛河公司（乙方）签订《合作意向协议书》，约定：“……经乙方申请，甲方同意将该地块与农行宿舍地块（即金穗苑二期）并入开发……县牧业发展有限责任公司宿舍楼及办公楼位于龙舟坪镇××号，始建于1989年，共占地934.27㎡，该宗地块为××，现有房屋三栋……三栋累计公用建筑面积为708㎡……乙方在为甲方清偿农行债务以及退还原一楼承租人的租金之后，在原址重建住宅楼后，在二楼为甲方还建公用房面积708㎡，其中办公用房600㎡，一楼车库二间100㎡。若因特殊情况还建面积不足，不足部分按此栋楼层的开盘价格折现后用于畜牧兽医局职工团购房补贴。公用房还建后办理产权所产生的费用由乙方负责……”。2017年9月20日，长阳土家族自治县人民法院作出（2017）鄂0528民初906号民事判决：“盛河公司于本判决生效后10日内在金穗苑二期商住楼二楼给长阳牧业公司还建办公用房608㎡，在金穗苑二期商住楼一楼给长阳牧业公司还建车库两间100㎡。并协助办理产权手续，承担相关费用”。
3.中小企业担保公司与金穗苑二期住宅楼相关的事实。2014年10月8日，中小企业担保公司与盛河公司、向亚军签订《反担保抵押合同》，约定，盛河公司以土地使用权证号为“长阳国用（2013）第××”的土地为抵押物抵押给中小企业担保公司；2014年10月10日，中小企业担保公司取得该地号的土地他项权证（“长阳他项2014第032号”）。2014年11月18日，中小企业担保公司与盛河公司、向华丰签订《反担保抵押合同》，约定，盛河公司以其所有的“金穗苑二期（二、三层房产共计1600㎡）”作为抵押物抵押给中小企业担保公司；2014年11月6日，长阳土家族自治县房产管理局向中小企业担保公司出具《函》：“中小企业担保公司要求以盛河公司在长阳龙舟坪镇××住宅楼××楼、××（面积1610㎡）的在建工程提供借款的最高额抵押，为支持企业发展，我局同意在未经你公司许可的情况下，不再为上述建筑物办理抵押登记和房产登记此类登记。抵押人申请办理上述建筑物的任何业务时告知你公司”。
一审法院认为，长阳牧业公司认为其对该院执行财产保全裁定案件的执行标的（盛河公司在长阳××自治县龙舟坪镇××住宅楼××楼、××楼，面积1610㎡）中的二楼608㎡的房屋享有所有权，足以排除对执行标的的强制执行，在该院已对执行标的采取查封强制执行措施时，向该院提起以申请执行人中小企业担保公司、被执行人盛河公司、向亚军为共同被告，旨在阻止对执行标的强制执行的本案诉讼，是案外人执行异议之诉。针对长阳牧业公司的诉讼请求，阐明裁判的理由。
一、盛河公司（被执行人）是该院执行财产保全裁定案件执行标的的所有权人。金穗苑二期住宅楼现未经竣工验收，为在建工程。在建工程占用范围内土地使用权的享有者(并且是办理在建工程项目建设手续的申报人或被批准人)，是在建工程的所有权人。本案证据证实盛河公司系经政府部门批准的金穗苑二期住宅楼项目建设用地的使用权人（《土地使用权证书》证号“长阳国用（2013）第××”），且取得该住宅楼以盛河公司为建设单位的《建设工程规划许可证》，盛河公司是金穗苑二期住宅楼（在建工程）的所有权人。
二、长阳牧业公司（案外人）不享有金穗苑二期住宅楼中的二楼608㎡房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。1.长阳牧业公司未提供办理了金穗苑二期住宅楼二楼608㎡房屋物权登记的证据；2.长阳牧业公司与盛河公司签订了《合作意向协议书》，经长阳土家族自治县人民法院判决[（2017）鄂0528民初906号]，盛河公司应当将金穗苑二期住宅楼（注：该判决用词“商住楼”）二楼给长阳牧业公司还建办公用房608㎡，并协助办理产权手续，承担相关费用。《合作意向协议书》约定的及（2017）鄂0528民初906号民事案件所判决的长阳牧业公司之于金穗苑二期住宅楼二楼608㎡房屋的民事权利，其效力仅及于特定的人（盛河公司），并非经公示的对世(外)的绝对权利（所有权）。即，长阳牧业公司所举证据证明其对盛河公司享有债权，不能证明其享有金穗苑二期住宅楼中的二楼608㎡房屋的所有权。
三、长阳牧业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起本案诉讼，主张其对执行标的中的二楼608㎡房屋享有所有权，诉请解除对执行标的中的二楼608㎡房屋的查封并停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。如前述，长阳牧业公司不能举证证明其享有执行标的中的二楼608㎡房屋的所有权；长阳牧业公司举证证明的是其对盛河公司享有债权，不足以排除对执行标的的强制执行。长阳牧业公司提出的“解除查封盛河公司在长阳龙舟坪镇××住宅楼××楼608㎡的房屋，并停止对该房产执行”的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应予以支持。长阳牧业公司对相关方所享有的债权，可以另行依法主张权利。
四、盛河公司提出的其与长阳牧业公司之间的合同权利义务关系、其与中小企业担保公司之间的债权债务关系等答辩意见，不属案外人执行异议之诉的审理范围，该院不予评判。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决驳回长阳牧业公司的诉讼请求。并决定一审案件受理费33181元，由长阳牧业公司负担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，本案争议焦点为：长阳牧业公司对金穗苑二期住宅楼二楼608㎡房屋所享有的民事权利是否足以排除强制执行。针对前述焦点，具体评述如下：
盛河公司系经政府部门批准的金穗苑二期住宅楼项目建设用地的使用权人，也是该住宅楼项目的建设单位，故金穗苑二期住宅楼的所有权人应为盛河公司。盛河公司将该住宅楼二楼及三楼抵押给中小企业担保公司，并办理了抵押登记，中小企业担保公司对金穗苑二期住宅楼二楼及三楼享有抵押权，该抵押权已经生效法律文书确认，并进入执行程序。长阳牧业公司上诉称金穗苑二期住宅楼二楼的所有权人应为长阳牧业公司，其与盛河公司于2012年10月签订的《合作意向协议书》实为拆迁安置补偿协议，长阳牧业公司作为被拆迁人，对金穗苑二期住宅楼二楼所享有的特种债权具有物权优先效力，足以排除强制执行。拆迁安置补偿协议是拆迁人与被拆迁人就补偿方式、安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置及搬迁期限、搬迁过渡方式、回迁期限、入住时间、违约责任、解决争议的办法等内容达成的书面协议，在本案中，长阳牧业公司与盛河公司于2012年10月签订的《合作意向协议书》约定在住宅楼二楼为长阳牧业公司还建600平方米办公用房，若因特殊情况还建面积不足，不足部分按此栋楼层的开盘价格折现后用于畜牧兽医局职工团购房补贴，该协议签订之时，金穗苑二期住宅楼项目尚未获批立项，盛河公司是否能获得建设单位资格尚未知晓，《合作意向协议书》所载还建相关内容(仅约定面积，且面积不足可以折现补贴，不符合物权客体特定性的特征)不符合拆迁安置补偿协议的基本要素要求，因此，该协议不宜认定为拆迁安置补偿协议，长阳牧业公司基于《合作意向协议书》所享有的权利仅能按普通债权给予保护，不足以对抗中小企业担保公司对涉案房屋所享有的抵押权。
综上所述，长阳牧业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33181元（湖北长阳牧业发展有限责任公司已预交），由湖北长阳牧业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫玲玲
审判员 李淑一
审判员 张 灿
二〇一八年八月二日
书记员 庄丽可