福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第575号
上诉人（原审原告）福建省漳平市锦德混凝土有限公司，住所地漳平市。
法定代表人黄强，董事长。
委托代理人黄文坤，福建六韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘荣进，男，1965年2月23日出生，汉族，住漳平市。
委托代理人温志强，福建希求律师事务所律师。
上诉人福建省漳平市锦德混凝土有限公司与上诉人刘荣进土地租赁合同纠纷一案，不服漳平市人民法院（2013）漳民初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建省漳平市锦德混凝土有限公司的委托代理人黄文坤、上诉人刘荣进的委托代理人温志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2007年6月29日，漳平市富山工业园区开发建设有限责任公司（甲方）与福建省漳平市锦德混凝土有限公司（乙方）签订了《福建漳平工业园区项目投资合同书》，约定：甲方提供位于漳平市西园乡丁坂村炉仔下垅处地块12000平方米工业用地作为乙方工业项目及配套办公宿舍建设用地（见附图），企业建设用地实际面积以《土地使用权证》为准。本合同第二条所指的是土地使用权，该土地的所有权属中华人民共和国，其地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权的出让范围。乙方同意工业用地按30元∕平方米计算土地出让金支付给甲方（土地出让金简称为“合同款”，下同），合同款总额为：叁拾陆万元（小写：￥360000元）。本合同签字20日内乙方支付土地出让金合计36万元给甲方。在收到乙方预付土地出让金并提供符合规定的相关材料之日起7个工作日内，甲方办好《建设用地规划许可证》并交给乙方。在乙方备齐符合规定的办证相关资料的前提下，甲方在乙方建设用地总平面规划方案获得规划部门批复并且主体厂房及配套设施封顶后力争3个月内，按国家有关规定程序为乙方办好已开发部分地块的《土地使用权证》。从收到乙方支付土地出让金之日视为交地。该用地的征地、拆迁、土石方工程及通水、通路、通电等所有基础设施建设由乙方自行完成，费用由乙方承担。乙方使用的土地的使用期限按国定规定为五十年，从土地证办理时起算，期满时按国家政策办理。乙方履行本合同获得的土地使用权在使用期限内进行出租、转让、抵押必须经甲方同意并按照国家土地管理部门的有关规定办理；未经甲方同意，乙方应按出租、转让、抵押时该地块的评估价算补足土地出让金差额给甲方。项目投资合同书签订后，福建省漳平市锦德混凝土有限公司于2007年8月3日向漳平市富山工业园区开发建设有限责任公司交纳了土地出让金人民币360000元。2007年11月26日，福建省漳平市锦德混凝土有限公司与漳平市西园乡丁坂村村民委员会签订《征地协议书》，同意福建省漳平市锦德混凝土有限公司征用位于漳平市西园乡丁坂村炉仔下垅处的林地0.52公顷，其四至范围以漳平市国土资源局土地征用红线图为准。2008年6月15日，福建省漳平市锦德混凝土有限公司取得漳平市城乡规划建设局审核的用地位置为西园乡丁坂村炉仔下垅处、用地面积12000平方米的《建设用地规划许可证》（地字第350881200800642号），但至今未取得该地块的土地使用权。2007年6月6日，福建省漳平市锦德混凝土有限公司与刘荣进签订《土地使用权租赁合同》，福建省漳平市锦德混凝土有限公司同意在2007年6月6日起至2012年6月5日止，将位于西园乡丁坂村炉仔下垅处的一块土地的土地使用权，以零租金形式租赁给刘荣进砂石场之用。双方在签订《土地使用权租赁合同》时，未明确租赁土地的面积及四至范围。《土地使用权租赁合同》租赁期届满后，双方未续签租赁合同，但刘荣进继续占用该地块。2013年5月27日，福建省漳平市锦德混凝土有限公司用EMS快递向刘荣进发出《通知》告知：双方于2007年6月6日签订的《土地使用权租赁合同》已于2012年6月5日到期，根据合同第三条约定，合同期满后可无条件收回土地使用权，请刘荣进于2013年6月5日前将西园乡丁坂村炉仔下垅处的一块面积约2亩的土地使用权归还给公司。2013年9月28日，福建省漳平市锦德混凝土有限公司委托漳平市三维测绘有限公司对其用地范围进行测绘，根据漳平市城乡规划建设局2007年8月28日出具的规划红线，经测绘：漳平市锦德混凝土有限公司砂石料仓东侧（往华润水泥厂方向）的私人砂石破碎场（即本案被告刘荣进的砂石破碎场）有一部分用地在其规划红线范围内。2013年9月8日，漳平市西园乡丁坂村村民委员会出具证明，证明刘荣进没有与该村租赁土地用于砂石破碎场使用。福建省漳平市锦德混凝土有限公司要求刘荣进返还租赁的土地，刘荣进拒绝返还，遂提起诉讼，请求法院判令：1、刘荣进返还福建省漳平市锦德混凝土有限公司位于西元乡丁坂村炉仔下垅处的一块面积约2亩（东至：山，西至：货场，南至：公路，北至：九龙江）的土地；2、本案的诉讼费用由刘荣进承担。
原审法院认为：福建省漳平市锦德混凝土有限公司与漳平市富山工业园区开发建设有限责任公司签订《福建漳平工业园区项目投资合同书》，并按照合同书的约定交纳了土地出让金人民币360000元，取得相应的《建设用地规划许可证》（地字第350881200800642号），漳平市城乡规划建设局也出具了规划红线图同意红线内的土地作为福建省漳平市锦德混凝土有限公司的建设用地，福建省漳平市锦德混凝土有限公司虽尚未取得规划红线图范围内土地的使用权，但以上事实足以证明福建省漳平市锦德混凝土有限公司已经实际占有、使用讼争地块的土地。因此，福建省漳平市锦德混凝土有限公司与刘荣进签订的《土地使用权租赁合同》不违反法律规定，且系双方真实意思表示，该《土地使用权租赁合同》合法有效。因此，刘荣进辩称福建省漳平市锦德混凝土有限公司企业用地土地使用权证尚未办理，不具备土地租赁主体资格，理由不成立，不予采纳。经漳平市三维测绘有限公司测绘，刘荣进砂石破碎场也确有部分用地在规划红线范围内，因此，刘荣进抗辩《土地使用权租赁合同》没有约定土地使用面积，租赁合同不成立，不予采纳。租赁期间届满，刘荣进继续使用讼争土地，福建省漳平市锦德混凝土有限公司没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，解除合同的，应当通知对方。福建省漳平市锦德混凝土有限公司于2013年5月27日，用EMS快递发出《通知》，告知刘荣进双方签订的《土地使用权租赁合同》已到期，要求无条件收回土地使用权。刘荣进于当日签收了该《通知》，因此双方签订的《土地使用权租赁合同》已于2013年5月27日解除，租赁期间届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的《土地使用权租赁合同》租期已届满，刘荣进理应将其租赁的土地返还给福建省漳平市锦德混凝土有限公司。因此，福建省漳平市锦德混凝土有限公司诉请要求刘荣进返还其占用的规划红线范围内的位于西元乡丁坂村炉仔下垅处的土地，本院予以支持。刘荣进辩称与福建省漳平市锦德混凝土有限公司之间不存在土地租赁关系，理由不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十五条之规定，判决：刘荣进应于本判决生效之日起六十日内返还福建省漳平市锦德混凝土有限公司占用的规划红线范围内的位于西园乡丁坂村炉仔下垅处的土地。案件受理费人民币800元，由刘荣进负担。
一审宣判后，福建省漳平市锦德混凝土有限公司、刘荣进均不服，向本院提起上诉。
原审原告福建省漳平市锦德混凝土有限公司上诉称：一、刘荣进从福建省漳平市锦德混凝土有限公司处租赁的土地不单单包括了规划红线图范围内的土地，也包括了规划红线图外现在刘荣进用作沙石场的场地，2007年6月6日双方签订《土地使用权租赁合同》，福建省漳平市锦德混凝土有限公司将位于西元乡丁坂村炉仔下垅处的一块土地租赁给刘荣进使用，在租赁期满后，福建省漳平市锦德混凝土有限公司可以无条件收回土地使用权，西元乡丁坂村炉仔下垅处也正是福建省漳平市锦德混凝土有限公司现在的住所地址，也是刘荣进的沙石场地址，刘荣进占用的沙石场土地全部来自于福建省漳平市锦德混凝土有限公司租赁给他使用的，刘荣进自己并没有通过其他方式取得土地的使用权利。西元乡丁坂村村民委员会出具的证明，也证明了刘荣进的沙石场使用的土地都是该村土地交给福建省漳平市锦德混凝土有限公司征收的土地，该土地是福建省漳平市锦德混凝土有限公司向丁坂村及村民支付了征收款的，使用权早已归福建省漳平市锦德混凝土有限公司所有。一审法院判决排除了福建省漳平市锦德混凝土有限公司规划红线外的土地，是不正确的。二、一审法院判决在生效之日起六十日内返还土地的时间过长，本案并不是合同一到期就要求刘荣进归还土地，而是到期已经超过二年，而且在起诉之前就多次要求刘荣进归还，而刘荣进恶意占用，不予以归还，是违约者，在起诉后长达半年多也一直不作准备，所以一审法院判决六十日归还，给予的准备时间太长，应当缩短为判决生效后二十日内归还是合理的。综上，请求二审法院改判刘荣进于判决生效之日起二十日内返还福建漳平市锦德混凝土有限公司的规划红线范围内的位于漳平市西园乡丁坂村炉仔下垅上的土地及其以东刘荣进占用作沙石场的场地。
刘荣进针对福建省漳平市锦德混凝土有限公司的上诉答辩称：一、刘荣进取得土地使用权，属于《中华人民共和国物权法》最后一条占有。本案福建省漳平市锦德混凝土有限公司不是向国土资源管理局申请国有土地使用，福建省漳平市锦德混凝土有限公司提供的证据不能作为其取得土地使用权的依据。二、福建省漳平市锦德混凝土有限公司主张二十日内返还土地没有依据，刘荣进于2007年6月6日之前早已取得占有土地使用权，当时福建省漳平市锦德混凝土有限公司还未成立，也未与漳平市招商局签订合同，因此刘荣进不可能向福建省漳平市锦德混凝土有限公司租赁土地使用。
原审被告刘荣进上诉称：一、一审法院对涉及福建省漳平市锦德混凝土有限公司的土地使用权还为此专门发函到漳平市国土资源局，2013年12月25日漳平市国土资源局函复调查核实福建省漳平市锦德混凝土有限公司“至今没有办理用地审批手续”。这清楚表明福建省漳平市锦德混凝土有限公司不具备该幅土地使用权，自然也就不具备该幅土地租赁的主体资格；且2007年6月6日在签订《土地使用权租赁合同》时，福建省漳平市锦德混凝土有限公司还没有取得企业法人营业执照（注：2007年7月20日成立），也还没有与漳平市富山工业园区开发建设有限公司签订《福建漳平工业园区项目投资合同书》（注：2007年6月29日签订），福建省漳平市锦德混凝土有限公司此时更还没有与漳平市西元乡丁坂村民委员会签订《征地协议书》（注：2007年11月26日签订）。因此一审法院判决认为土地使用权租赁合同合法有效是错误的。二、福建省漳平市锦德混凝土有限公司一审诉讼过程中提交证据超出双方约定的最后举证期限，福建省漳平市锦德混凝土有限公司应承担举证不能的法律后果，同时对于2008年6月15日《建设用地规划许可证》（地字第350881200800642号），根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”。可见该证据的来源违反了《中华人民共和国城乡规划法》，一审法院却错误地认定为来源合法。三、建设用地规划许可证有效期只有六个月时间，现已失效，一审判决返还的土地没有具体四至与面积，况且该土地从一开始就是刘荣进经营砂石场使用至今，福建省漳平市锦德混凝土有限公司从没有占用过。从刘荣进经营砂石场用电申请时间（2007年5月17日）就能看出，并且刘荣进经营的砂石场接入203线的路口也是每年由刘荣进向公路部门申请交费使用的。综上请求二审法院依法改判驳回福建省漳平市锦德混凝土有限公司对刘荣进的起诉。
福建省漳平市锦德混凝土有限公司针对刘荣进的上诉答辩称：一、刘荣进认为福建省漳平市锦德混凝土有限公司的土地没有取得国土资源局用地审批手续，由此认为福建省漳平市锦德混凝土有限公司不具有土地租赁的主体资格是不正确的，福建省漳平市锦德混凝土有限公司与漳平市招商局签订了合同，将讼争的土地出让给福建省漳平市锦德混凝土有限公司使用，福建省漳平市锦德混凝土有限公司也缴交了土地出让金，因为国有土地审批手续复杂，程序繁多，到目前为止还没有取得国有土地使用权证，但是从漳平市招商局将土地交给福建省漳平市锦德混凝土有限公司之日起，福建省漳平市锦德混凝土有限公司就取得了该土地的使用权，收益权和占有权利，福建省漳平市锦德混凝土有限公司将土地租赁给刘荣进也是基于使用权的让渡。刘荣进认为福建省漳平市锦德混凝土有限公司在签订合同时没有取得企业法人营业执照和还没有与漳平市西元乡丁坂村签订《征地协议书》，从而认为没有土地租赁给其使用，显然是不正确的，当时福建省漳平市锦德混凝土有限公司在办理营业执照和与当地村委员协商土地征用的过程中，事后也取得了营业执照并征收了当地的土地，福建省漳平市锦德混凝土有限公司当然有权出租土地。二、刘荣进应当返还土地给福建省漳平市锦德混凝土有限公司。双方签订的《土地使用权租赁合同》可以证实，2007年6月6日，福建省漳平市锦德混凝土有限公司同意将位于西元乡丁坂村炉仔下垅处的一块土地租赁给刘荣进使用，在租赁期满后，福建省漳平市锦德混凝土有限公司可以无条件收回土地使用权，西元乡丁坂村炉仔下垅处也正是福建省漳平市锦德混凝土有限公司现在的住所地址，也是刘荣进的沙石场地址，证实了刘荣时在福建省漳平市锦德混凝土有限公司场所边的沙石场所使用的土地是福建省漳平市锦德混凝土有限公司出租给刘荣进使用的。刘荣进主张土地一直是其使用至今没有任何事实和法律的依据。根据《中华人民共和国合同法》第235条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。该法条规定返还租赁物，并不需要出租人一定是租赁物的所有权人或者是使用权人，出租人是否有权出租与返还租赁物没有任何的法律关系。因为，即使是无权出租导致租赁合同无效或者被撤销，也根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，刘荣进也应当返还租赁物土地给福建省漳平市锦德混凝土有限公司。综上请求二审法院驳回刘荣进的上诉请求。
对一审判决查明的事实，上诉人福建省漳平市锦德混凝土有限公司无异议；上诉人刘荣进提出以下异议：1、2007年6月6日签订《土地使用权租赁合同》时，福建省漳平市锦德混凝土有限公司尚未成立，也未签订《福建漳平工业园区项目投资合同书》，更没有缴交土地出让金；2、刘荣进的砂石破碎场成立时有向当地村民支付过青苗补偿款。对其他事实无异议。对双方无争议的事实本院予以确认。
二审中，刘荣进向本院提供《收据》、《收条》各一份，证明刘荣进的砂石破碎场成立时有支付给黄加宾等人青苗补偿款共计7000元。经质证，福建省漳平市锦德混凝土有限公司认为《收据》、《收条》没有提供原件，真实性无法进行确定，且两份收据的收款人在当地有无土地，也无法确认。
经本院审查认为，刘荣进二审提供的证据，因未提供原件，真实性无法确认，且不能证明与本案具有关联性，本院不予采纳。
本案双方当事人的争议焦点为：一、双方签订的《土地使用权租赁合同》是否有效，刘荣进是否应当向福建省漳平市锦德混凝土有限公司返还租赁土地？二、刘荣进从锦德混凝土有限公司租赁的土地，是否包括规划红线图外刘荣进用作砂石场的场地？三、返还的合理期限应如何确定？对此，本院作如下分析与认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。2007年6月6日，黄强以福建省漳平市锦德混凝土有限公司名义与刘荣进签订《土地使用权租赁合同》之时，虽然福建省漳平市锦德混凝土有限公司尚未取得企业法人营业执照，但福建省漳平市锦德混凝土有限公司于2007年7月20日取得营业执照后，通过与漳平市富山工业园区开发建设有限责任公司签订《福建漳平工业园区项目投资合同书》、缴纳土地出让金、取得讼争地块的《建设用地规划许可证》等一系列行为，均是对《土地使用权租赁合同》效力的认可并已实际履行合同义务。《土地使用权租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，合法有效。刘荣进主张《土地使用权租赁合同》无效，无事实依据，本院不予采纳。《土地使用权租赁合同》约定的租赁期届满后，刘荣进继续使用讼争土地，福建省漳平市锦德混凝土有限公司没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同。福建省漳平市锦德混凝土有限公司于2013年5月27日，用EMS快递发出《通知》，告知刘荣进双方签订的《土地使用权租赁合同》已到期，要求无条件收回土地使用权。刘荣进于当日签收了该《通知》，因此双方签订的《土地使用权租赁合同》已于2013年5月27日解除，租赁期间届满，刘荣进应当将其租赁的土地返还给福建省漳平市锦德混凝土有限公司。
《土地使用权租赁合同》未明确租赁土地的面积及四至范围，福建省漳平市锦德混凝土有限公司在合同签订之后取得《建设用地规划许可证》，漳平市城乡规划建设局出具规划红线图同意红线内的土地作为福建省漳平市锦德混凝土有限公司的建设用地。福建省漳平市锦德混凝土有限公司主张其租赁给刘荣进的土地包括红线范围外刘荣进用作砂石场的场地，依据不足，本院不予支持。刘荣进在讼争地块经营砂石破碎场多年，清理返还需要合理的期限，原审判决确定判决生效之日起六十日内返还并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人福建省漳平市锦德混凝土有限公司、刘荣进各负担400元；一审案件受理费按一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 雅
代理审判员 郭 胜 华
代理审判员 李 馀 彬
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 宋洁（代）
引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。