山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初2295号
原告：中国建设银行股份有限公司胶州支行，住所地青岛市胶州市。
负责人：陈焕焱，行长。
委托诉讼代理人：葛宁，山东中苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵志伟，该行工作人员。
被告：马吉步，男，汉族，住青岛胶州市。
被告：马汝宗，男，汉族，住青岛胶州市。
被告：冷宝彩，女，汉族，住青岛胶州市。
被告：青岛浩嘉置业有限公司，住所地青岛胶州市。
法定代表人：潘清芹，董事长。
委托诉讼代理人:柳晓燕，女，汉族，系该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司胶州支行（以下简称“建设银行胶州支行”）与被告马吉步、马汝宗、冷宝彩、青岛浩嘉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵志伟，被告青岛浩嘉置业有限公司的委托诉讼代理人柳晓燕到庭参加诉讼，被告马吉步、马汝宗、冷宝彩经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告马吉步、马汝宗、冷宝彩立即偿还借款本金509679.63元、利息及罚息、复利共计33702.63元（截止2017年9月13日）；被告青岛浩嘉置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。2.判令四被告承担自2017年9月14日起至实际支付日的利息和罚息（按合同约定计算）。3.判令四被告承担原告就本案诉讼支付的律师代理费3000元。4.判令原告在被告未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对被告抵押房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。5.本案诉讼费被告承担。事实和理由：2014年2月14日，被告马吉步与原告签订《个人住房借款合同》，约定由被告向原告借款人民币53万元用于购买住房，期限为360个月，月利率为在基准利率上浮0%，采用等额本息还款法，每月偿还本息3367.41元。被告马汝宗、冷宝彩为马吉步的借款承担共同还款责任，被告马吉步用位于胶州市胶州西路207号16号楼1单元102房屋提供抵押担保。借款合同签订后，原告如期发放了借款，但被告却违反合同约定逾期还贷。
被告青岛浩嘉置业有限公司辩称，该笔借款应由借款人和共同还款人偿还，青岛浩嘉置业有限公司已经向借款人马吉步交房，不办理房产证是借款人的责任，青岛浩嘉置业有限公司不应当承担连带还款责任。
被告马吉步、马汝宗、冷宝彩未答辩。
原告建设银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了个人贷款申请表一份、个人住房借款合同一份、个人贷款支付凭证一份、个人贷款还款对账单一份、房地产预告抵押登记权证一份、律师费进账单一份及律师费发票二张。青岛浩嘉置业有限公司对上述证据均无异议，本院审查后认为上述证据符合证据的客观性、关联性和合法性的要求，予以采信。
根据上述认证意见及当事人陈述，本院确认的事实如下：
2014年2月14日，建设银行胶州支行与马吉步签订了编号371997709-2012-20140166022《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定建设银行胶州支行向马吉步提供贷款53万元用于购买住房，借款期限360个月（即2014年1月3日至2044年1月3日），借款期限起始日与贷款支付凭证所在日期不一致的，借款期限起始日以银行首次将款项划入合同约定存款账户之日为准，到期日根据借款期限相应调整。合同约定年利率为基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依照利率调整日当日的基准利率，在每年的1月1日调整一次，合同签订时的贷款执行利率6.55%。合同项下贷款逾期的，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法。合同项下的担保方式为保证和抵押。被告马吉步以其位于胶州市胶州西路207号金岸御景小区16号楼1单元1层102户的房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息），违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项。被告青岛浩嘉置业有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起，至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为：借款本金、利息（包括罚息和复利），违约金、赔偿及、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同第十六条第一款明确约定了借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权依据合同十七条第二款约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。
2014年2月19日，建设银行胶州支行与马吉步在胶州市房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记手续，预告登记权利人为建设银行胶州支行，预告抵押登记证号为：胶房地预市字第201418919号。该抵押房屋已经向马吉步交付使用，已具备办房产证条件，但尚未办理房产证。
2014年3月7日，建设银行胶州支行向马吉步发放贷款53万元。合同履行过程中，被告未按期还款，构成违约。截至2017年9月13日马吉步尚欠借款本金509679.63元，尚欠利息、罚息、复利共计33702.63元。
另查明，在马吉步申请贷款时，被告马汝宗、冷宝彩在贷款申请表上作为共同还款人处签字，承诺与借款人马吉步对上述借款承担共同还款责任。
本院认为，原告建设银行胶州支行与被告马吉步签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。
本案中，原告建设银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但被告马吉步在合同履行过程中未按时足额偿还借款本息，构成违约。故原告依合同约定诉请被告马吉步立即偿还借款本息并支付实现债权相关费用，符合法律规定及合同约定，应予支持。马汝宗、冷宝彩作为马吉步的共同还款人，同意对马吉步的借款承担共同还款责任，故原告建设银行胶州支行马汝宗、冷宝彩要求共同承担还款责任于法有据，本院予以支持。
对原告建设银行胶州支行主张的律师代理费，因在本案审理中，原告律师并未参与本案的立案、庭审活动，对原告的该项请求，本院不予支持。
关于原告建设银行胶州支行是否享有涉案房产变价所得的优先受偿权，本院认为：
第一，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。
第二，商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的房屋已交付使用并具备办理房产证、进行抵押登记的条件，但购房人马吉步怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人马吉步负有协助办理抵押登记的义务，开发商青岛浩嘉置业有限公司应督促其办理，本院确定购房人马吉步应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
第三，若马吉步逾期仍未协助办理抵押登记，因其尚未办理商品房不动产所有权登记，本院无法径行判决由原告建设银行胶州支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人马吉步却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人马吉步怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人马吉步原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，此种特殊情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。因此，本院确认债权人建设银行胶州支行对涉案抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因建设银行胶州支行与保证人青岛浩嘉置业有限公司约定的保证期间为“自合同保证条款生效之日起至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，保证期间尚未届满，保证人青岛浩嘉置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人马吉步追偿。
被告马吉步、马汝宗、冷宝彩经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马吉步、马汝宗、冷宝彩于本判决生效起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款本金509679.63元；
二、被告马吉步、马汝宗、冷宝彩于本判决生效起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行截至2017年9月13日的借款利息、罚息共计33702.63元及自2017年9月14日至实际清偿之日止按《个人住房(商业用房)借款合同》约定计算的利息、罚息；
三、被告马吉步于本判决生效起三十日内协助中国建设银行股份有限公司胶州支行办理胶州市胶州西路207号16号楼1单元1层102户房产的抵押登记手续，被告青岛浩嘉置业有限公司被告协助配合马吉步办理抵押登记；
四、上述房产抵押登记办妥后，或被告马吉步逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司胶州支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一至二项确定的债权优先受偿；
五、被告青岛浩嘉置业有限公司对本判决第一至二项确定的债权承担连带清偿责任，至抵押物胶州市胶州西路207号16号楼1单元1层102户的房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告马吉步、马汝宗、冷宝彩追偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9386元，公告费600元，共计9986元（原告已预交），由被告马吉步、马汝宗、冷宝彩共同承担，被告青岛浩嘉置业有限公司对上述诉讼费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 范少恒
审 判 员 刘伟伟
人民陪审员 李小鹏
二〇一七年九月二十日
书 记 员 刘 洁