广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17378号上诉人（原审被告）：王玉林，男，1987年出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘祺荟，广东广祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶冠琪，男，1980年出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：林薇，女，1981年出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔强新，广东安华理达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：饶健，广东安华理达律师事务所律师。上诉人王玉林与被上诉人叶冠琪、林薇物权保护合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玉林及其委托诉讼代理人刘祺荟，被上诉人叶冠琪、林薇的委托诉讼代理人崔强新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王玉林上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为在本判决生效之日起五日内，王玉林就广州市白云区新市镇平沙村花语街X号Y房向叶冠琪、林薇支付2017年3月24日至2017年3月28日期间的房屋使用费(房屋使用费按照广州市国土资源和规划委员会公布的租金参考价计算)；2.维持一审判决第二项、第三项；3.本案一审及二审的受理费均由叶冠琪、林薇负担。事实和理由：(一)王玉林在2015年1月17日收房入住广州市白云区新市镇平沙村花语街X号Y房(以下简称涉案房屋)，是其与叶冠琪、林薇协商一致的真实意思表示，一审法院以该时间点作为房屋使用费的起算时间违背了双方当事人意思自治的原则。因叶冠琪、林薇一直怠于履行涂销抵押等合同，为了对王玉林进行补偿，叶冠琪、林薇才同意王玉林于2015年1月17日收房入住涉案房屋，虽然涉案房屋的购房合同因叶冠琪、林薇的重大违约而被解除，但在该合同正式解除前，王玉林依旧有权无偿使用涉案房屋。（二）王玉林仅应从2017年3月24日开始，按照双方约定的2600元／月的标准向叶冠琪、林薇支付涉案房屋的使用金。王玉林与叶冠琪于2016年5月28日就涉案房屋签订的《解除合同协议书》是双方的真实意思表示，该协议书就解除涉案房屋的购房合同后的房屋使用、租金支付等问题均进行了明确的约定。虽然叶冠琪与林薇在签订该份协议书之前已经离婚，但作为善意第三人的王玉林，要求其对于本为夫妻的叶冠琪、林薇的婚姻状况进行审核后再签订该协议明显不公平，而无论该份协议的内容是否有损林薇的权益，这均系叶冠琪、林薇的内部问题，不应因此而否定该份协议书的效力。（三）一审法院认定王玉林支付房屋使用费的标准没有法律依据，请求二审法院予以纠正。王玉林认为一审法院理应按照王玉林与叶冠琪在《解除合同协议书》中的约定，以2600元／月的标准支付涉案房屋的房屋使用费。即使法院认定该份协议书的约定无效，在认定涉案房屋的租金时，一审法院应该要求叶冠琪、林薇与王玉林共同委托评估机构对涉案房屋的租金进行评估，或者直接按照广州市国土资源和规划委员会公布的租金参考价计算涉案房屋的使用费。（四）因涉案房屋未按约定涂消抵押，叶冠琪与王玉林在2015年1月17日前协商一致，王玉林提前给付30万元首付款，叶冠琪提前交付钥匙给王玉林进行房屋装修。房屋装修需要时间，叶冠琪、林薇是知道该房屋已经交付给王玉林进行装修的，林薇提出的不知情及不同意与事实不符。王玉林实际是于2015年7月开始入住，其与叶冠琪之间于提前支付首期款以及提前入住是双方在原履行房屋买卖合同的基础上协商一致的，是双方为了达成交易而作出的让步和努力，双方均获得了自身期待的可得利益。当时叶冠琪、林薇均未提起要王玉林缴纳租金，双方在没有签订任何租赁合同的前提下在房屋买卖合同履行不能后再提出给付租金的请求是违反诚实信用原则的。即使林薇认为其没有亲笔签订解除合同协议书，但这是林薇与叶冠琪之间夫妻内部的问题，即使该解除合同协议书对林薇的权利有所损害，那也是由明显过错的一方叶冠琪承担过错责任，林薇因为否认解除合同后的有关于何时计算租金的问题有意见，也应由叶冠琪对其承担经济赔偿责任。被上诉人叶冠琪、林薇二审共同辩称：同意原审判决，不同意王玉林的上诉请求。（一）关于房屋使用费是否支付的问题，叶冠琪、林薇认为一审法院已经判决确定解除双方买卖合同，且叶冠琪、林薇需将首付款以及装修费退还给王玉林，因此叶冠琪、林薇并未就此获得任何的收益和回报，但是王玉林使用房子是实际发生的行为，因此一审法院认定王玉林应该支付房屋使用金是正确的。至于王玉林入住涉案房屋的时间问题，叶冠琪、林薇在其将房屋交付给王玉林之后即视为王玉林实际使用房屋，不以王玉林是否居住为前提条件。（二）关于房屋使用费起算时间的问题，应以交付时间为准，即一审认定的2015年1月17日。（三）关于使用费的支付标准问题，一审法院判定应以评估结果为准是正确的。至于王玉林认为应按《解除合同协议书》的约定去支付，叶冠琪、林薇认为根据《解除合同协议书》，支付租金的前提条件是房屋买卖关系的解除符合《解除合同协议书》的约定，双方解除房屋买卖是基于协议解除而并非法定解除才能适用，但本案中双方并未按照《解除合同协议书》解除房屋买卖关系，而是由法院判决解除，因此该协议书的约定不应予以适用，并且该协议书中并未约定在协议书签订之前已交付给王玉林的使用期间不用收取租金及使用费。此外，协议书约定租期应该是到2016年12月4日，但是实际王玉林并未在该日退还房屋，由此反映了双方并未按照协议书的约定解除房屋买卖关系，且该协议书未经林薇签字确认，因此不应按照协议书的约定进行补偿。叶冠琪、林薇共同向一审法院起诉请求：1.王玉林向叶冠琪、林薇支付2015年1月1日起至2017年3月28日期间的房屋使用费（按月租金3000元/月计算）；2.王玉林向叶冠琪、林薇支付欠缴的物业管理费558.6元；3.王玉林向叶冠琪、林薇支付欠缴的2016年燃气欠费1869.9元；4.王玉林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市白云区新市镇平沙村花语街X号Y房于2009年12月12日登记在叶冠琪、林薇名下，共有情况为共同共有，房屋建筑面积为88.67平方米。2010年2月2日，涉案房屋项下办理了权利人为中国光大银行股份有限公司广州分行的抵押权利登记。2015年12月28日，涉案房屋项下办理了权利人为万宇明的抵押权利登记。2014年12月25日，王玉林（乙方）与叶冠琪（抬头列甲方为叶冠琪、林薇）签订《广州市存量房买卖合同》及附件，约定乙方向甲方购买涉案房屋，涉案房屋项下存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款，总金额1180000元。合同附件约定了付款方式。合同及附件落款处由叶冠琪并代林薇签名。同日，王玉林向叶冠琪支付定金50000元。2015年1月5日，王玉林（买方、乙方）与叶冠琪、林薇（卖方、甲方）及案外人满堂红（中国）置业有限公司（经纪方、丙方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15010016978号），合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，共有人林薇、叶冠琪同意出售房屋并放弃优先购买权，该房地产存在抵押等他项权利情况。需要说明的其他情况：本次交易暂不办理抵押登记手续，本次交易转移88.6707平方米，权属人叶冠琪的共有证号：10XXXXXX47（房地产权证号）。该房地产按整套出售并计价，总金额900000元。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照按揭方式按期付款，首期款400000元乙方应于递件成功当天向甲方支付，剩余房款500000元由乙方于2015年1月7日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的材料。丙方协助甲乙双方于完成提前还贷手续、涂销抵押登记及归档手续后15天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契：甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金等等。2016年7月11日，双方因涉案房屋存量房买卖合同解除后款项的返还产生纠纷，王玉林于一审法院起诉叶冠琪、林薇，一审法院立案号为（2016）粤0111民初8339号（以下简称8339号）。一审法院经审理查明：王玉林于2015年1月17日收房。……2016年5月28日，王玉林与叶冠琪（协议抬头列甲方为叶冠琪、林薇，卖方）及案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方、丙方）签订了《解除合同协议书》,协议书约定：甲乙双方通过丙方买卖涉案房屋，现甲乙双方经协商一致取消上述交易，同意解除2015年1月5日签订的《广州市存量房买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》。甲方退还乙方的费用包括购房定金、购房首期款、退还装修补偿共计385000元。其中350000元于2016年6月5日前直接退还至乙方帐号，剩余35000元于双方解除网签合同当天内退还。甲方从退还乙方楼款当天内开始，以租赁的形式租给乙方，租期为2016年6月5日至2016年12月4日，租金每月2600元等等。协议书落款处由叶冠琪并由其本人代林薇签名。……2016年1月5日，叶冠琪与林薇办理了离婚登记……一审法院认为：穗存量房合字15010016978号《广州市存量房买卖合同》……应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。上述合同签订后，……叶冠琪、林薇不但无涂销抵押，反而在2015年12月28日设定了二次抵押，造成了涉案房屋无法过户的障碍，明显具有不履行合同主要义务的故意，构成根本违约，穗存量房合字15010016978号《广州市存量房买卖合同》事实上已无法履行，应予解除。……现林薇对于叶冠琪签订的落款日期为2014年12月25日的《广州市存量房买卖合同》及附件、《存量房买卖补充协议》、《解除合同协议书》均不予追认，叶冠琪的委托代理行为属于无权代理，上述合同及协议对林薇均不产生法律拘束力……《解除合同协议书》由王玉林、叶冠琪及经纪方签订，仅约束《解除合同协议书》的签订方，故王玉林要求叶冠琪依约承担装修补偿款35000元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。王玉林在2016年8月前不具备广州市购房资格确实是导致合同无法履行的原因之一，但由于涉案房屋项下的抵押登记一直未能涂销，故在2016年8月前，双方当事人对于合同无法履行均有责任。但本案中，王玉林已经举证证明其本人取得了广州市购房资格，……但由于涉案房屋项下的抵押登记未能涂销，导致涉案房屋事实上仍存在过户障碍，故导致穗存量房合字15010016978号《广州市存量房买卖合同》事实上无法履行的责任应归咎于叶冠琪、林薇。在双方当事人均存在违约责任，但叶冠琪、林薇应承担根本违约责任的情形下，叶冠琪、林薇以王玉林不具备购房资格为由不返还购房款无事实与法律依据，一审法院不予支持。但由于王玉林在履约过程中，也存在如上违约情形，故对于王玉林要求叶冠琪、林薇承担利息的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院于2016年10月24日作出8339号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，叶冠琪、林薇返还王玉林购房款300000元；二、本判决生效之日起十日内，叶冠琪赔偿王玉林装修损失35000元；三、驳回王玉林其他的诉讼请求。8339号案于2016年11月21日生效。8339号生效后，叶冠琪已将涉案房屋的购房款全部退还给王玉林。关于王玉林搬离涉案房屋的时间，王玉林表示于2017年3月24日确认收到执行案款后，于次日搬离。叶冠琪、林薇表示王玉林于2017年3月28日搬离。一审另查：王玉林已于2017年5月3日向物业公司补缴了涉案房屋2017年1至3月的物业管理费共558.6元。叶冠琪、林薇对此确认。截止至2016年12月20日，涉案房屋欠缴管道燃气费1869.9元。一审法院认为：根据生效的8339号案判决，涉案《广州市存量房买卖合同》已解除，叶冠琪、林薇与王玉林双方之间关于买卖涉案房屋的民事法律关系基础业已丧失，故王玉林实际占有使用涉案房屋应向产权人支付相应对价。现叶冠琪、林薇要求王玉林支付涉案房屋的房屋使用费的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。对于房屋使用费的起止时间及计算标准的问题，一审法院分析如下：首先，关于房屋使用费的起算时间。涉案房屋为叶冠琪、林薇共同共有，叶冠琪、林薇离婚后，叶冠琪与王玉林于2016年5月28日签订《解除合同协议书》，林薇对该协议不予追认，故该《解除合同协议书》对林薇不产生法律拘束力。现王玉林以《解除合同协议书》为依据，认为应从叶冠琪、林薇退还楼款当日即2017年3月24日起计算租期的答辩意见欠理，一审法院不予采纳。经查，王玉林于2015年1月17日入住涉案房屋，涉案房屋的房屋使用费应自2015年1月17日起计。其次，关于房屋使用费的止算时间。王玉林作为涉案房屋的居住人，对何时搬离涉案房屋具有举证责任，但其无法提交证据证实于2017年3月25日搬离涉案房屋，而叶冠琪、林薇确认王玉林于2017年3月28日搬离。因王玉林举证不能，故一审法院对叶冠琪、林薇的主张予以确认。涉案房屋的房屋使用费应计至2017年3月28日。最后，关于房屋使用费的计算标准。因《解除合同协议书》对林薇不产生法律拘束力，后叶冠琪、林薇与王玉林双方无法对涉案房屋的房屋使用费标准达成一致意见，故一审法院酌定涉案房屋的房屋使用费按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以叶冠琪、林薇主张的3000元/月为限。综上，王玉林应向叶冠琪、林薇支付2015年1月17日至2017年3月28日期间的房屋使用费，房屋使用费按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以3000元/月为限。王玉林已实际占有使用涉案房屋，负有支付占有期间所产生的物业费及管道燃气费的义务。现叶冠琪、林薇要求王玉林支付涉案房屋欠缴的管道燃气费1869.9元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。王玉林已于2017年5月3日向物业公司补缴了涉案房屋2017年1至3月的物业管理费558.6元，叶冠琪、林薇关于物业管理费的诉讼请求已得到实际履行，一审法院对此不再调处。一审中，叶冠琪、林薇当庭确认王玉林在庭前已搬离涉案房屋，并撤回了要求王玉林搬离涉案房屋、要求房租与购房款抵销的两项诉讼请求，属处分自身权利，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月12日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，被告王玉林就广州市白云区新市镇平沙村花语街X号Y房向原告叶冠琪、林薇支付2015年1月17日至2017年3月28日期间的房屋使用费（房屋使用费按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以3000元/月为限）；二、在本判决生效之日起五日内，被告王玉林向原告叶冠琪、林薇支付欠缴的管道燃气费1869.9元；三、驳回原告叶冠琪、林薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1682元，由被告王玉林负担并于本判决生效之日起五日内径付原告叶冠琪、林薇，一审法院不再予以退回。本案二审审理期间，双方当事人均对一审查明事实无异议且均未提交新证据，本院予以确认。二审中，王玉林和叶冠琪、林薇均确认涉案合同解除时间为2017年3月24日。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点问题为：王玉林应否向叶冠琪、林薇支付涉案房屋的使用费以及使用费的标准。根据本案查明的事实，已发生法律效力的（2016）粤0111民初8339号民事判决书本院认为部分认定：王玉林和叶冠琪、林薇签订的穗存量房合字15010016978号《广州市存量房买卖合同》合法有效，各方当事人均应恪守履行。王玉林和叶冠琪签订的《解除合同协议书》对林薇不产生法律拘束力。在合同履行的过程中，叶冠琪、林薇构成根本违约，合同事实上无法履行，应予解除。王玉林在合同履行过程中也存在违约行为，双方当事人均应承担违约责任。故对王玉林要求叶冠琪、林薇返还购房款30万元的主张予以支持，但不支持其要求支付利息的诉讼请求。涉案《广州市存量房买卖合同》的解除并非因王玉林和叶冠琪签订的《解除合同协议书》而解除，而是基于上述生效判决而解除。故王玉林上诉认为应按照该《解除合同协议书》确定双方的权利义务，与生效判决不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方形成房屋买卖合同关系，支付购房款系王玉林的义务，而交付房屋系叶冠琪、林薇的义务。王玉林于2015年1月17日接收涉案房屋是基于双方合同的约定以及双方的合意，在双方合同被依法解除之前，王玉林的占有行为符合合同约定，合法有据。故叶冠琪、林薇要求王玉林支付合同解除之前的房屋使用费，缺乏合法依据，本院不予支持。如上所述，涉案合同系因双方违约而解除，依照上述法律规定，合同解除后，叶冠琪、林薇负有返还王玉林已支付购房款的义务，而王玉林负有交还房屋的义务。故叶冠琪、林薇要求王玉林支付合同解除后的房屋使用费应予以支持。鉴于本案双方均确认涉案合同于2017年3月24日解除；且双方对于合同解除均有过错，生效判决不支持王玉林要求支付购房款利息的诉请，故本院对王玉林主张只向叶冠琪、林薇支付2017年3月24日至房屋实际交还之日即2017年3月28日止的使用费，予以支持。关于房屋使用费标准问题。如上所述，王玉林和叶冠琪签订的《解除合同协议书》对林薇不产生法律拘束力，故王玉林主张按照《解除合同协议书》约定的每月2600元计付，缺乏依据，本院不予采纳。一审根据本案的情况，酌定房屋使用费按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以叶冠琪、林薇主张的3000元/月为限，并无不妥。综上所述，王玉林的上诉理由部分成立，可予以支持，其他不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，唯适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2645号民事判决第二项；二、撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2645号民事判决第三项；三、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2645号民事判决第一项为：在本判决生效之日起五日内，王玉林就广州市白云区新市镇平沙村花语街X号Y房向叶冠琪、林薇支付2017年3月24日至2017年3月28日期间的房屋使用费（房屋使用费按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以3000元/月为限）；四、驳回叶冠琪、林薇其他的诉讼请求。本案一审受理费1682元由王玉林负担50元，由叶冠琪、林薇负担1632元；二审案件受理费1682元，由王玉林负担50元，由叶冠琪、林薇负担1632元负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  蔡培娟二〇一七年十月二十七日书记员  林漫榆黄咏欣