沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北新民初字第167号
原告于某，女。
委托代理人余某某，辽宁某某律师事务所律师。
被告石某某，男
被告高某，女。
被告高某甲，男。
被告高某某，男。
被告石某某甲，男。
被告万某某，女。
被告于某某，女。
被告张某某，男。
被告吕某，男。
被告刘某某，男。
委托代理人王某某，系辽宁某某律师事务所律师。
被告崔某某，女。
被告石某某乙，女。
被告金某某，女。
被告田某某，男。
被告刁某某，男。
第三人陈某某，女，1982年10月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区蒲昌路边防小区。
公民身份号码2101241982100111026
第三人石某，男。
第三人杨某某，男。
第三人杨某某甲，男。
原告于某与被告石某某、高某、高某甲、高某某、石某某甲、万某某、于某某、张某某、吕某、刘某某、崔某某、石某某乙、金某某、田某某、刁某某、第三人陈某某、石某、杨某某、杨某某甲案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年4月25日做出（2014）北新民初字第1174号民事判决书，被告刘某某不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2014年10月30日做出（2014）沈中民二终字第1925号民事裁定书，将本案发回本院重新审理。本院依法另行组成由审判员马靖浩担任审判长、代理审判员臧丽主审、人民陪审员姜明明参加评议的合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告于某及其委托代理人余某某、被告刘某某及其委托代理人王某某、被告张某某到庭参加诉讼，被告石某某、高某甲、高某、高某某、石某某甲、万某某、于某某、吕某、崔某某、石某某乙、金某某、田某某、刁某某、第三人陈某某、石某、杨某某、杨某某甲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告于某诉称，2009年3月，第三人陈某某依其与法库县秀水河子镇五里山子村村民委员会（以下简称五里山子村）订立《标准化养牛小区建设项目协议书》在五里山村兴建了标准化养牛小区，即法库县双兴养殖场。该养殖场占地50亩，建养牛小区用房、办公及供暖用房、门卫室、车库以及围墙等地上物。2010年2月，其与第三人陈某某订立《标准化养牛小区转让合同》一份。约定，第三人陈某某、石某夫妇以500万元的价格将其在五里山村兴建的标准化养牛小区转让给原告。合同订立后，原告支付给第三人陈某某、石某夫妇现金150万元，余款350万元的支付方式为经债权人同意，第三人陈某某、石某夫妇将债务转让给原告。之后，原告开始经营该养牛小区。后因第三人陈某某、石某夫妇与其他被告存在债务纠纷，被判令偿还债务。法院执行过程中于2013年11月6日查封了原告受让的该养牛小区的土地及地上物。嗣后，原告于法定期限内向法院提出案外人执行异议。2014年2月17日，法院作出执行裁定，裁定驳回原告对此所提出的执行异议。现原告请求法院依法判令停止对原告所受让位于五里山村标准化养牛小区范围内50亩土地以及地上房产的执行。
被告刘某某辩称，无法确认原告所主张的转让是否属实。即使转让属实，对转让标的物是否交付存在异议。原告提供的证据不能证明标的物已经交付，赶集网的页面真实性无法确认。朱宝英的证人证言无法证明标的物交付的事实。若标的物已经交付，陈某某不可能在2011年5月9日又办理了以双兴养殖厂为开办单位的双兴奶站，并取得了生鲜乳收购许可证，按照颁发办法，颁发前物监部门需要到现场进行查勘。另，沈北法院执行局查封涉案标的时，曾对涉案标的所在地的五里山子村村委会主任毕永山做过笔录，毕永山没有向法院陈述涉案标的已经转让给原告，而是陈述在陈某某名下。即便标的物已经交付，但被告对转让款项500万及该500万是否交付存在异议。涉案标的物在2010年根本不值500万，因第三人石某、陈某某欠被告钱，被告在2010年后曾要求石某对外转让该养殖厂，彼时200万也无人愿意接受。关于500万中的150万，原告主张该150万系原告及其子杨驰从银行贷款后支付的，虽然沈阳农村商行沈北支行出具了证明，证明该二人各从该行贷款80万，但该证明并未证明贷款的用途、发放时间等对本案具体关键性证明作用的信息。而原告提交的借款时间分别为2011年4月27日及2013年3月15日的两份贷款凭证的用途分别为购房和借新还旧。杨某某甲在本案二审庭审中明确认可该两份借据，其意为该150万确系该两张借款凭证中的借款。原告借款应当保留贷款合同、取款明细或转账记录，为查清本案，应向法院提供该证据。关于500万中的350万，仅凭三名证人证言无法证明石某、陈某某是否向该三人借款及借款金额。另，在本案二审开庭中，杨某某甲称除了本案中的350万外，其与石某及陈某某不存在任何其他债权债务关系，但杨某某甲在2012年4月曾起诉过石某及陈某某，通过沈北法院调解，确认石某及陈某某欠杨某某甲500万，用途也是用于养殖厂，款项来源也是石某通过杨某某甲别人向借款，借款时间为2011年4月。原告的一张借款凭证也是2011年4月。综上，被告有理由怀疑本案中的500万与2012年4月的500万为同一笔债务。即便原、被告转让属实，且标的物已经交付，价款已经支付，但本案的转让违背了强制性法律规定，应归于无效。按国土资发2007第220号关于促进规模化畜禽养殖有关用地的通知第二条第二款规定，原告在诉状中称转让标的物均为临时建筑物不成立。根据城乡规划法第四十一条、六十五条、六十六条的规定，涉案标的物未取得规划许可证，属违章建筑，转让违章建筑属无效行为。
被告张某某辩称，同刘某某答辩意见。
被告石某某未答辩。
被告高某未答辩。
被告高某甲未答辩。
被告高某某未答辩。
被告石某某甲未答辩。
被告万某某未答辩。
被告于某某未答辩。
被告吕某未答辩。
被告崔某某未答辩。
被告石某某乙未答辩。
被告金某某未答辩。
被告田某某未答辩。
被告刁某某未答辩。
第三人陈某某未答辩。
第三人石某未答辩。
第三人杨某某未答辩。
第三人杨某某甲未答辩。
经审理查明，2009年3月，经法库县秀水河子镇五里山子村村民代表会讨论通过，该村民委员会与第三人陈某某签订《标准化养牛小区建设项目协议书》一份。双方约定，五里山子村租赁给第三人陈某某荒地50亩，租赁期限20年，租金10万元。第三人陈某某于该荒地上负责投资建设养牛小区。并按照《法库县标准化养牛小区建设实施方案》和《养牛小区建设标准》执行，每个小区设施面积4000㎡，黄牛存栏量800头、奶牛存栏量400头，2009年3月开工、同年7月竣工。小区外的基础设施建设由被告陈某某负责。合同期满后，如续租用地，租金双方商定并重新签订协议书，如不再租用，由承租人负责将土地恢复地貌。协议书签订后，第三人陈某某向五里山子村民委员会缴纳租金10万元。五里山子村民委员会依约为其提供荒地50亩。第三人陈某某夫妇依约开始修建标准化养牛小区。其中，标准化养牛小区6栋（含牛产房1栋配有锅炉房1间、榨乳厅1间）、仔牛养殖间4栋、化粪池3个（1大、2小）、储藏窖1个、储料棚2个、办公室4间及车库2个、门卫室1间以及围墙600余延长米。而后，第三人陈某某在登记机构登记注册了法库县双兴养殖场（企业性质为个人独资）并开始经营该养殖场。但第三人陈某某未对其所有或者使用的不动产办理相关的房屋产权登记及土地使用权登记。后因资金出现严重缺口等诸多原因，该养殖场停产。第三人陈某某、石某夫妇经营养殖场期间，通过于某、杨某某甲夫妇分若干次陆续向张洪祥借款150万、向张颖借款100万、向黎伟借款100万，杨某某甲均为保人。张某某甲、张某某甲、黎某三人出借款的来源为沈阳市于洪区造化村养猪户高某某甲于2009年出售其饲养的1.3万头猪的收入偿还了该三人于2008年借给高某某甲的借款。因第三人陈某某、石某夫妇无力偿还借款。后经多次协商双方达成协议，2010年2月，经土地出租人五里山子村民委员会同意，并由法库县司法局秀水河子镇司法所见证，原告于某与第三人陈某某签订《标准化养牛小区转让合同》一份。约定，第三人陈某某以500万元的价格将其所有的位于五里山子村的法库县双兴养殖场所租赁的50亩土地及其地上物转让给原告于某。转让期限自2010年2月26日起至2029年3月12日止。转让价金一次性付清。原告经营该受让诉争标的期间仅可以经营养殖业，遇有各级政府扶持、奖励待遇归受让人所有，村委会无条件协助办理相关手续；受让期间，如遇受让标的被征用补偿收益归受让人所有。于某所支付的转让价金方式为，支付现金150万元，余下部分为第三人陈某某、石某夫妇将其拖欠张某某甲、张某某甲、黎某的借款合计350万元债务转移给原告于某和第三人杨某某甲承担。
合同签订后，原告于某将于2010年2月25日从沈阳农商银行道义支行以本人名义所贷80万元、其子杨驰80万元中的150万元支付给第三人陈某某、石某夫妇，后经债权人沈北新区虹泰旅社业主张某某甲（债权150万元）、祥园综合商店业主张某某甲（债权100万元）、三毛饭店业主朴成义（债权100万元）同意，第三人陈某某、石某夫妇将上述债务转移给原告于某、杨某某甲承担。同时，第三人陈某某、石某夫妇将诉争标的物交付给原告于某。该350万的欠款，杨某某甲只偿还了2013年之前的利息，本金并未偿还，在2013年3月向三债权人重新出具了借条。原告于某经营期间，曾于2013年10月16日在互联网赶集网发布出租、出售诉争标的物的信息。
另查明，因被告石某某、高某、高某甲、高某某、石某某甲、万某某、于某某、张某某、吕某、刘某某、崔某某、石某某乙、金某某、田某某、刁某某、第三人杨某某甲、杨某某与被执行人第三人陈某某、石某等17件民间借贷纠纷案裁判生效后，第三人陈某某、石某未能履行义务，上述17名债权人分别申请本院强制执行，本院执行过程中于2013年11月6日查封了诉争标的物。嗣后，原告于某向本院提出异议，本院于2014年2月17日作出裁定，驳回原告于某的案外人执行异议。原告于某不服于法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令停止对诉争标的物的强制执行。
上列事实，有原告提供的第三人陈某某与五里山子村签订的《标准化建设项目协议书》、原告于某与第三人陈某某签订的《标准化养牛小区转让合同》、第三人陈某某、石某夫妇为其所出具的收款收据、从互联网赶集网所下载的其在该网站发布的处分诉争标的物的信息、看管更夫朱宝英收到其所发放工资的收条若干、诉争标的物所在村五里山子村出具的证实材料、沈阳农商银行道义支行出具的情况说明、证人高某某甲、张某某甲、张某某甲、黎某、朱某某的证人证言、借条、收条、造化村委会证明等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，我国目前相关土地政策规定，将不改变农村集体土地性质的土地使用权租赁等物权的设立作为登记要件主义的例外情况作出规定。所采取的是意思主义物权变动模式，即属于集体土地使用权租赁方式取得只需集体土地的权利人村民委员会等出租人与该土地的使用人达成意思表示上的一致，法律不要求该项物权的设立以登记为要件。第三人陈某某经五里山子村村民代表大会讨论通过后与该村村民委员会签订了名为《标准化建设项目协议书》，实为租赁50亩集体土地使用权的集体土地使用权租赁合同。并且，其向该村交付了10万元的租金。土地所有人五里山子村将出租土地交付第三人陈某某时，第三人陈某某基于土地使用权租赁合同即已取得了诉争的50亩集体土地的使用权。尔后，其依约进行标准化养牛小区建设，兴建了地上物若干。因其所从事的经营项目为农业养殖业，未改变农村集体土地的性质，未办理土地使用权登记不违反相关法律、法规的规定。加之，第三人陈某某所兴建的法库县双兴养殖场地上物均为临时建筑，依相关政策仅需要报相关部门备案即可。第三人陈某某于建造标准化养牛小区事实成就时对土地上的地上物享有所有权。作为集体土地承租人的第三人陈某某经出租人五里山子村同意的情况下，其与原告于某转租出租人集体土地使用权及转让地上物的行为，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，故应当认定原告于某与第三人陈双研签订的《标准化养牛小区转让合同》有效。作为受让诉争标的物的受让人原告于某已经依约支付了转让价金150万元。并且，经债权人同意完成了对作为债务人的第三人陈某某夫妇350万元债务的转移承担，应当认定原告于某已经全部交付转让的价金。原告为看管诉争标的物的更夫开资，以及曾于本院查封诉争标的物前在互联网赶集网发布处分诉争标的物的信息。足证原告于某实际占有了诉争标的物，对该诉争标的物享有实体权利。故原告诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
停止对位于法库县秀水河子镇五里山子村原法库县双兴养殖场范围内50亩土地及其地上物的执行。
案件受理费100元，由第三人石某、陈某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在递交上诉状后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马靖浩
代理审判员 臧 丽
人民陪审员 姜明明
二〇一五年四月七日
书 记 员 阎 爽
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的全部或者部分义务转移给第三人的，应当经债权人同意。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。