黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民一初字第333号原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区清滨路副55号。法定代表人尹航，职务经理。委托代理人刘希辉，男，1960年2月9日生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市南岗区。委托代理人陈希强，黑龙江三维（北京）律师事务所律师。被告哈尔滨市第一市政工程公司，住所地哈尔滨市道里区兆麟街2-2号。法定代表人杨国举，职务经理。委托代理人姜庆文，黑龙江新时达律师事务所律师。委托代理人潘博，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司与被告哈尔滨市第一市政工程公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2011）南民一初字第965号民事判决，被告哈尔滨市第一市政工程公司不服，上诉于哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院作出（2013）哈民一民终字第641号民事裁定，撤销本院（2011）南民一初字第965号民事判决，发回本院重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘希辉、陈希强、被告的委托代理人姜庆文、潘博出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年5月27日原、被告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将坐落于哈尔滨市南岗区文景街副2号的房产及院内相关设施及土地使用权均卖给原告，但被告以各种借口不履行更名义务，无奈诉至法院，请求依法判令被告继续履行合同，将房屋进行更名过户。被告辩称，一、市政一公司至今仍是国有独资企业，没有改制，2006年3月3日市国资委下发《关于印发2006年哈尔滨市国有企业改制计划的通知》（哈国资发字﹤2006﹥44号），将市政一公司列入国企改制计划，改制模式为股份制。但是市政一公司自那时至今，没有进行股份制改革，仍为国有独资企业，所有财产都是国家授权管理的国有资产。二、2005年5月27日市政一公司与时代公司签订的国有资产转让合同违法、无效。1、根据国务院《国有资产评估管理办法》规定，国有资产转让必须依法评估并经国资委备案确认。市政一公司2005年5月27日签订合同转让国有资产，没有合法有效的资产评估报告，更没有经过国资委备案确认。2、2002年哈尔滨公立会计师事务所所做资产评估报告和市国资委办公室当时的审核文件（哈国资办评字﹤2002﹥第10号）明确规定该评估结论自2002年12月30日起失效。根据《国务院办公厅转发国资委﹤关于进一步规范国有企业改制工作实施意见﹥的通知》（国办发﹤2005﹥60号）规定，企业改制清产核资结果过期后，还需要另行组织清产核资。因此，上述资产评估报告和市国资委办公室审核文件不适用本案，不能作为本案资产转让合法有效的依据。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，国有划拨土地使用权转让，必须经县以上人民政府批准并履行法定程序，否则不得转让。市政一公司和时代公司转让合同未经批准，合同是无效的。三、如果时代公司依据合同取得上述国有划拨土地使用权和地上物所有权，将造成国有资产重大流失，涉及法律责任追究问题。首先，市政一公司上述资产，2011年经资产评估价值2922万元，2013年经审计价值4892万元。如果按照原一审判决以500万元转让，将造成国有资产重大流失，给国家带来损害。其次，市政府和南岗区政府已经启动文景街棚户区改造工程，将对包括市政一公司上述国有划拨土地收回、对房产资产进行征收。时代公司与市政一公司的合同已经不可能履行。综上所述，请求法院查明事实，驳回起诉。原告为证明其主张的事实成立向本院提交证据及被告质证意见如下：证据一、原、被告双方于2005年5月27日签订的房屋买卖合同一份。证明：1、本合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。2、本合同能够证明被告在签本合同的同时，转让相关资产，得到了相关国有资产管理部门的许可。3、本合同如不履行，希望要有政府的原因或者是相关法律法规的规定。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。合同是无效合同，违反国务院资产评估管理办法及城市房地产管理法的规定。合同并不能证明被告在签订合同的同时得到国资部门许可，合同第四条的表述不真实。证据二、收条一份。证明基于合同约定原告向被告支付20万元预付款。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。确实收到20万元，但合同无效，应当根据合同法应予以返还。证据三、通知一份。证明1、被告要求解除合同，原告在履行合同中无过错，否则无需通知原告解除合同。2、通过该证据可知原告未过诉讼时效。被告对该份证据真实性无异议及原告未超过诉讼时效无异议。对其他证明的问题有异议，该证据证明不了原告想要证明的问题。证据四、房屋所有权证（9本原件）及国有土地使用证（1本）。证明基于原、被告双方签订的合同，合同内容已经部分履行。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。双方签订的合同中并未交付权证原件约定，所以不能证明原告拿到权证就视为部分履行。证据五、情况说明一份（此为2011年1月关于原、被告土地权纠纷，被告单位上级主管部门领导孔局签字的情况说明）。证明原告一直要求被告履行双方签订的土地及地上物转让合同，被告单位及主管领导均知晓此情况，要求积极接收并处理好此事。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。原告在该材料中提起重新评估，按重新评估、重新签订协议而不是要求继续履行原协议。哈尔滨市城市管理局局长指出该土地必须用于职工改制，按2010年12月6日的市场价格公平竞争，也就是否定了原告按500万元的诉求，故与原告的意思相反。证据六、申报表一份。证明有偿转让所涉及房产、土地及地上有关设施，已由哈尔滨市国有资产管理委员会办公室批准立项备案，申报表完全说明有偿转让部分资产已获得批准，根据原告了解当时的政策是以表代批。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。根据国务院国有资产评估管理办法及国务院办公厅转发国资委关于国有企业改制工作实施意见通知的规定，国有资产的评估有三个程序，1、是立项2、是评估3、评估结果的确认。该表是立项的确认，被告2010年12月26日申请立项，市国资委是2002年确认立项备案，原告所述以表代批无事实及法律依据。2001年12月26日的评估立项的报告，并不是针对本案2005年5月27日双方资产转让所作的，对该备案表不能用作本案交易合法有效的证据。证据七、情况说明一份、国有资产管理部门（财政部门签属意见，领导栏签字崔某某）的批文。证明市国资办对国有企业资产评估项目实施以表代批，批文同意被告有偿转让本案涉案资产，并且关于国有资产评估管理法律法规规定，资产评估报告有效期自评估基准日起一年内有效，指的是评估报告有效期，不是指有偿转让资产的评估文件一年内有效。被告对该份证据真实性及证明的问题均有异议。该证据属证人证言，证人并未按法律规定出庭做证，因此证言不应采信。该证人证言称原告举证是以表代批，这与被告刚才所述行政法规相矛盾。备案表是2001年不是针对本案，不能用作原告行为有效的依据。证据八、被告资产评估报告书、关于对被告有偿转让部分资产评估项目审核意见函各一份。证明转让合同标的，也就是合同转让标的涉及土地、房产、地上设施。被告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。评估报告及函都不是针对本案交易双方的，不能作为本案行为有效的根据。评估报告的第十三项和市国资委审核意见函第三项，该评估结果自2002年12月30日起失效。本案合同签订于2005年5月27日，不能做为本案行为有效的依据，本案交易财产未经评估，违反法律及行政法律规定，行为无效。证据九、2005年6月22日房地产评价报告、土地估价报告书各一份。证明被告委托哈尔滨市国信房地产评价咨询有限公司进行房地产评估，评估报告中委托书能够证实被告单位与原告签订的合同合法有效，基于合同其委托相应的房地产单位对房产进行估价。国资委入围的评估有三家、土地一家，原告和被告一起到国资委指定的评估机构进行房产评估（国资委马处长电话通知我方）。被告对该份证据真实性及证明的问题有异议。合同签订时间是2005年5月27日，房产评估报告是2005年6月22日，土地估价是7月22日，时间在本案合同之后，不能证明合同有效。二份报告土地评估402万元、房产139万元，按该结果相加是541万元，500万元转让资产造成国有资产流失。国有资产的转让必须按行政法规的规定备案确认，而且交易要经过县以上部门批准，故双方行为无效。原告补充：是基于2002年被告委托的评估，我方基于该报告签订合同。基于之前的合同，我方又进行评估。证据十、哈尔滨市公共电车总公司出售香坊区农田街1号王某某的房产档案，其中包括哈尔滨市公共电车总公司营业执照一份及关于电车总公司一公司办公楼进行资产变现的请示、关于办理一公司办公楼房屋产权证明及交易手续的请示一份、房屋有偿转让协议、房地产买卖合同、哈尔滨市房屋所有权登记申请书、房产证书、国有资产评估项目备案表及器税房地产专用收费票据三份。证明在国资委没有成立以前，2004年7月国有企业哈市公共电车总公司将香坊区农田街1号建筑面积为1994平方米的房产出售给王某某，国资部门的审批手续也是以表代批，故可证明被告转让给原告的本案所涉及的资产已经经有关部门批准，并且备案确认。被告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议。原告提供的证据的情况与本案是不同的，本案原、被告的转让是没有合法有效的资产评估报告，没有经过国资委备案确认，而原告举的这份证据是有确认表的，原告在本案中的辩解是不成立的。故被告2002年备案手续、评估报告，并不是针对2005年与原告的交易行为，并且评估报告都已经过期失效。另外本案不但是转让房产，还转让土地。被告向原告转让土地，并没有经过县以上人民政府批准，违反城市房地产管理法第40条和国务院55号令第45条的规定，原告举的这份电车公司的证据是不包含这部分内容的。所以原告想用其他企业的转让房产的证据来佐证本案的转让无效、以偏概全，既不符合事实也不符合法律。双方的交易是违法、无效的。证据十一、司法鉴定书意见书。此为在上次开庭审理中，我方提出申请经法院依法委托，由黑龙江省瑞宸土地房产产估价有限公司进行评估，对诉争的房屋及土地进行估价。证明由于被告对房地产买卖交易价格有异议，我方提出申请，要求对房地产交易价格进行司法鉴定，鉴定结果是8604073元。被告对证据十一有异议，原告并不同意对涉案的土地房产进行司法鉴定，原告在上次开庭中申请鉴定超过举证期限，因此，此份鉴定报告不能作为认定本案事实的证据。真实性及证明问题均有异议。首先，该证据评估的基准是2014年9月19日，而双方签订合同的时间是2005年5月27日，因此，此证据无法证实交易时涉案土地和房产的价值，无法证明原告的主张。其次，原告在本案提交的证据证实2011年涉案资产经评估价值是2922万元，2013年经审计是4892万元，与本次评估的价值相差甚远，因此，此份评估报告真实性和证明问题均不成立。证据十二、证人崔某某证言。2001年到2004年期间我在财政局国资办工作，具体负责资产评估的审核工作，工作期间受理过被告转让部分资产的申请，当时以表代批文的形式进行审批。审批后企业就可以进行资产评估了，评估后我们还有一个对评估结果进行确认的文件，以国资办的名义发的关于对哈尔滨市第一市政工程公司拟有偿转让部分资产评估项目审核意见函。根据该函件的批复按照资产评估报告进行价值确认，作为底价就可以转让了。其中，第3条说基准日是2001年12月31日，自2002年12月30日起失效。我对失效进行解释，失效是指价格评估值失效，不是转让行为失效。国家规定资产评估的有效期是1周年，过了这个时间必须重新评估，按新价格进行交易。2001年12月26日被告提交的立项备案申报表上面有一个“崔某某”的签字是我的签字，2013年11月12日的《情况说明》是我出具的。被告为证明其抗辩理由成立向本院提交证据及原告质证意见如下：证据一、土地及地上物转让合同。证明原、被告于2005年5月27日签订土地及地上物转让合同，被告将国有划拨土地及房产以500万元转让给原告。原告办理房产及土地过户手续期限为半年，合同约定了因政府原因和法律规定致使资产无法转让，可以不予转让。原告在约定期限内未办理过户手续。原告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。因为合同第四条明确约定，甲方协助乙方办理更名过户手续，所以被告才将九本房产证及土地证一并交付给原告，交付完后被告并未履行协助义务，导致合同无法履行，这与原告提供的证据五相互印证。证据二、哈国用（1999）字第231号国有土地使用证、南字第0134号房屋所有权证、哈房CD字第003974号房屋所有权证、哈房CD字第003975号房屋所有权证、哈房CD字第003976号房屋所有权证、哈房CD字第003977号房屋所有权证、哈房CD字第003995号房屋所有权证、哈房CD字第003996号房屋所有权证、哈房CD字第004062号房屋所有权证、哈房CD字第004244号房屋所有权证（复印件，原件在原告手中）。证明被告转让的是国有资产。原告质证意见如下：原告了解到被告以其土地证丢失为名到土地局进行补办，补办后的证据原件不在原告手中，九本房产证被告已更改七本，所以被告的证据原件不在原告处。对于复印件不予质证，不能证明被告要证明的问题。证据三、2001年12月26日资产评估立项备案审批表（复印件）。证明被告2001年12月26日申请资产评估立项及市国资委办公室2002年1月10日同意备案，不是针对2005年5月27日本案的国有资产转让进行的，不能作为本案合同有效的依据。原告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。当时立项备案审批表所指的转让资产就是本案原、被告签订合同中约定的标的房产、土地及相关设施。证据四、哈公会师评报字（2002）第002号《哈尔滨市第一市政工程公司资产评估报告书》。证明该报告第十三条法律效力及有效期明确规定有效期为一年，即2001年12月31日至2002年12月30日的期限内有效。原、被告合同签订于2005年5月27日，依据丧失法律效力的该报告转让国有资产，违反法律规定。原告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。该评估报告就是基于立项审批表批准后进行评估。2005年的合同也是基于该评估报告签订，但原告并没有违反法律规定造成国有资产流失，2005年6月22日及7月12月又重新进行评估。该证据原件在财政局，并不在国资委。所以被告以该证据证明不了其想要证明的问题。证据五、哈国资办评字（2002）第10号《关于对哈尔滨市第一市政工程公司拟有偿转让部分资产评估项目审核意见的函》（复印件）。证明市国资委作为政府主管部门，确认公立会计师事务所的资产评估结论自2002年12月30日起失效。本案资产转让没有专项资产评估报告，更没有市国资委审批。原、被告依据丧失法律效力的资产评估报告转让国有资产，违反法律规定。原告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据恰证明2001年12月31日至2002年12月30日的评估报告的有效期，但是有偿转让部份资产的项目已立案，其经济行为是哈尔滨市国有资产管理委员会办公室批准立项申报审批表，证明转让资产已经过国家相关部门批准。国有资产转让合法有效。证据六、哈国资发字（2006）44号《关于印发2006年哈尔滨市国有企业改制计划的通知》。证明市国资委2006年才将市政一公司列入改制计划，为股份制。但是至今并没有进行这项改革。原告对该份证据有异议，因为其为复印件。该证据明确写明2006年是完成省委、省政府提出三年完成国有企业改革任务的最后一年，说明2006年是改革的第三年，原、被告签订合同时，已进行国有企业改制，原、被告签订合同后事隔五年，被告才给原告下解除合同通知，说明政府没有原因及法律法规规定本案涉及的房产、土地、地上设施不能进行转让。被告所述2006年进行国有企业改制，所以不能再履行原、被告之间的合同不符客观实际。证据七、哈尔滨第一市政工程公司《企业法人营业执照》。证明市政一公司至今仍是国有独资企业，转让国有资产受法律法规限制。原告对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。虽然是国有资产，但经过国资相关部门批准，国有企业也是一般民事主体，其资产可以进行转让。被告单位职工改制已改变。根据中华人民共和国全民所有制法第二条规定，全民所有制企业是自主经营、自负盈亏、独立核算的经营单位。国有企业的财产也可以进行转让，本案的资产处分后资产依然在企业，只是变现而已。至于股权和权产不同，当时之所以签订合同是要解决职工的工伤、医疗及包烧等问题，所以不能说因为被告是国有企业，国有企业的财产不能进行转让，被告未按合同履行义务就以国有资产为名侵犯原告的合法权益。证据九、黑天评报字（2011）第1020号《哈尔滨市第一市政工程公司拟拆迁项目资产评估报告书》。证明市政一公司资产至2011年6月22日价值2921.99万元，假如以500万元转让，造成国有资产重大流失，损害国家和社会利益，转让合同无效。原告对该份证据真实性无异议，对合法性、关联性及证明的问题均有异议。该证据是被告自己委托进行资产评估，其合法性原告有异议。2011年评估的资产与500万元相隔巨大，也是由于被告不履行合同，给原告造成相关损失。所以该部份差价应当由原告所有。证据十、哈尔滨市第一市政工程公司关于解除合同的函。证明市政一公司已经于2010年1月26日通知原告终止合同。原告对该份证据真实性无异议，由于该合同不符合合同法第九十四条相关法律规定，本合同不应解除，应合法有效继续履行。本院认为，原告提交的证据七中崔某某出具的《情况说明》与其证人证言相互认证，本院予以采信。原告提交的其他证据真实有效，本院予以采信。原告提交的证据十一系本案审理中经原告申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房产土地进行鉴定后的鉴定结果，其效力高于被告提交的证据九，故对被告提交的证据九，本院不予采信。被告提交的其他证据真实有效，本院予以采信。根据原、被告的举证，本案经开庭审理分析当事人所提供的证据、确认如下事实：2005年5月27日原、被告签订《房产买卖合同》，合同约定，原告购买被告所有的坐落于哈尔滨市南岗区文景街副2号的房产、院内相关设施及土地使用权，其中房产面积以实际发生面积为准、土地面积按国家测量面积为准。上述资产总价款500万元，合同签订后原告预付20万元，原告付款后被告将相关资产的所有权证书交给原告，原告负责办理房产过户手续，相关费用由原告承担；原告负责办理土地出让手续，相关费用由原告承担；原告办理相关落户手续期限为半年，手续办完后被告搬出，同时将余款480万元一次性支付给被告；被告保证转让相关资产的行为已得到相关国有资产管理部门的认可；被告协助原告办理更名过户手续，被告应保证院内200千瓦变压器正常，将合同签订之前所有费用付清，同时协助原告将使用权过户到原告名下，更名过户的相关费用由原告承担等。合同签订后，2005年5月31＋日原告向被告交付20万元预付款，被告将原告购买的南岗区文景街副2号院内9处房产产权证及土地使用权证交付原告。此后，原告要求被告履行合同，办理房产及土地的更名过户手续，被告均拒绝。2010年1月26日被告通知原告：根据市政府、国资委对国有改制企业的法规、政策的相关规定，使原2005年5月27日双方签订的房产买卖合同无法履行。此后被告以房产证、土地证丢失为由向房产局、土地局申请补办。审理过程中原告申请对诉争房产中的八处房产即被告名下位于哈尔滨市南岗区文景街2号3栋1层、6栋1层、8栋1层、5栋1-2层、2栋1层、1栋1层、4栋1层、9栋1层房产进行财产保全并提供相应担保，本院依法对上述房产进行查封。另查明，因被告系国有企业，其所有的房产及土地亦属于国有资产，2002年1月被告拟有偿转让涉案国有资产，向当时主管国有资产评估工作的哈尔滨市国有资产管理委员会办公室提交《资产评估项目立项备案申报表》，哈尔滨市国有资产管理委员会办公室于2002年1月10日在该表的“国有资产管理（财政）部门签署意见”一栏盖章，在“领导签字”处有崔某某签署“同意”及崔某某本人的签字，完成上述备案程序后，被告委托哈尔滨公立会计师事务所有限公司对涉案房产、土地进行评估，评估价为490.9万元，评估结论有效期一年，评估基准日为2001年12月31日，评估结论自2002年12月30日失效。2005年5月27日原、被告签订《房产买卖合同》，在签订合同过程中被告向原告出示了已经在哈尔滨市国有资产管理委员会办公室备案的《资产评估项目立项备案申报表》。因原有评估结果已失效，双方共同委托评估公司对诉争房产土地进行评估，评估价为541万元。评估后被告未就评估结果向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行备案确认。庭审中经原告申请，本院依法委托黑龙江省瑞宸土地房地产估价有限公司对诉争房产土地现值进行评估，鉴定结果是8604073元。庭审中原告同意按此评估价格履行合同。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》效力问题系本案焦点问题。一、关于国有资产评估备案是否影响合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，而《国有资产评估管理办法》并未将评估程序作为合同生效要件。本案中原、被告所签《房产买卖合同》所涉及的房产、土地及相关设施系国有资产，根据《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位转让国有资产的，应当进行资产评估。该办法第十二条规定，国有资产评估应按下列程序进行：1、申请立项2、资产清查3、评定估算、4、验证确认。庭审中被告辩称，根据《国有资产评估管理办法》，被告虽在2002年就涉案资产有偿转让进行评估立项并对评估结果进行确认，但2005年5月27日原、被告签订《房产买卖合同》后仍应就涉案资产评估再次申请评估立项，并将评估结果向资产管理部门备案确认，而双方未履行上述程序且约定的交易价格低于评估价格将造成国有资产流失，因此合同无效。本院认为，被告的抗辩理由不能成立。首先，根据《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发（2001）102号）规定，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制。经各级政府批准的涉及国有资产产权变动、对外投资等经济行为的重大经济项目，其国有资产评估实行核准制。凡由国务院批准实施的重大经济项目，其评估报告经财政部进行审核；凡由省级政府批准实施的重大经济项目，其评估报告由省级财政部门进行核准。对其他国有资产评估项目实行备案。除核准项目以外，中央管理的国有资产，其资产评估项目报财政部或中央管理的企业集团公司、国务院有关部门备案。地方管理的国有资产评估项目的备案工作，比照上述原则执行。根据上述规定2002年被告已就涉案资产转让向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行备案，该备案应视为国资部门对涉案国有资产转让评估的批准，属于一次性和最终的行为，虽然此次评估结果在一年内有效，但不能以此认定立项审批表的有效期亦为一年，因此被告的此点答辩意见并无事实及法律依据，本院不予采信。其次，在双方签订合同之时，被告承诺已办理国有资产转让评估的相关审批备案手续并向原告出示国资部门的备案表，且双方已对涉案资产进行评估，故原告有理由相信被告的转让行为已履行相关手续。现被告以此理由进行抗辩，违背诚实信用原则，本院不予采信。再次，《国有资产评估管理办法》的立法目的是为了保护国有资产，避免国有资产因低价转让而流失。结合本案，原、被告约定的合同价格为500万元，涉案资产的评估结果为541万元，评估结果与交易价格之间虽有差距，但不能因此认定国有资产流失，＋2004年1月1日实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条规定：“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。在产权交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。”根据该规定，本案交易价格并未低于评估价的90%，符合市场交易规律。且庭审中原告表示愿意按现有评估结果购买，故原、被告的买卖行为并未造成国有资产流失。第四，《国有资产评估管理办法》第三条关于国有资产转让应当进行评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不必然导致合同无效。况且，向国资部门提交评估结果进行备案系被告的义务。现被告以自己没有履行法定义务为由主张合同无效，亦违背诚实信用原则，本院不予支持。二、国有划拨土地转让未审批是否影响合同效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，转让房屋必然涉及土地使用权的转让。本案中原、被告所签《房产买卖合同》所涉及的土地系被告于1999年8月2日以划拨方式取得，处分房屋亦涉及划拨土地使用权的转让问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”依据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需要办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行。但是是否批准不必然导致合同无效。故被告主张转让诉争房地产未经审批《房产买卖合同》无效的主张，并无法律依据。综合上述分析，本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。合同签订后，原告依约支付预付款，但被告并未依约协助原告办理相关手续，且提出解除合同，被告行为已构成违约，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告要求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。庭审中原告同意按现有评估结果履行合同义务，根据“合同自由”原则，对原告的请求，本院准予。审理过程中原告表示愿意承担因履行合同产生的一切费用，本院准予。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司与被告哈尔滨市第一市政工程公司继续履行《房产买卖合同》（合同总价款按8604073元履行）；二、被告哈尔滨市第一市政工程公司于本判决生效后十五日内协助原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司办理哈尔滨市南岗区文景街2号房产（9处）、土地使用权更名过户手续（费用由原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司承担）。案件受理费100元，由被告哈尔滨市第一市政工程公司负担；鉴定费46280元，由原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司负担如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘立颖人民陪审员  陈淑华人民陪审员  李 敏二〇一五年八月七日书 记 员  徐婷婷