北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初6024号原告北京忠轩物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路11号。法定代表人王迎艳，经理。委托代理人付喜平，男，1978年10月8日出生，北京市忠轩物业管理有限公司经理，住江西省新余市。被告上海趣活网络科技有限公司，住所地上海市闵行区莘松路380号A622室。法定代表人杨树铁，总经理。委托代理人王丽华，女，1978年3月11日出生，上海趣活网络科技有限公司商务部经理，住北京市西城区。原告北京忠轩物业管理有限公司（以下简称忠轩物业公司）与被告上海趣活网络科技有限公司（以下简称趣活网络公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李国栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告忠轩物业公司法定代表人王迎艳以及委托代理人付喜平,被告趣活网络公司委托代理人王丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠轩物业公司诉称：原、被告双方于2015年9月16日签订了租赁合同，原告将坐落于北京市昌平区沙河镇站前路11号院的门面房出租给被告使用，合同约定租期为一年，即2015年9月20日至2016年9月20日止，约定年租金为67000元，按季度支付。合同签订后，原告将房屋交与被告使用，被告支付了一个季度的租金，自2016年1月至今被告未按照合同约定期限向原告交付租金，经多次催要未果。综上所述，被告的违约行为导致合同无法继续履行，故起诉至法院要求：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告2015年12月21日至2016年3月21日的租金共计16750元；3、判令被告支付原告电费988元、水费18元；4、判令被告支付原告违约金16750元，支付原告迟延支付租金的滞纳金4794.12元；5、判令被告腾退租赁房屋；6、判令被告支付原告实际腾退之日的租金；7、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤销了第3项要求被告支付水电费的诉讼请求。被告趣活网络公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、请求法院确认原、被告签订的租赁合同解除之日为2015年12月25日，因为我方已于2015年12月20日腾退了房屋，并于2015年12月23日以邮件的形式通知对方解除租赁合同，原告已经于2015年12月25日更换新门锁。我方在租赁房屋时就向原告告知租赁房屋用于餐饮加热，我方解除合同时因为合同目的无法实现，因为原告的房屋无法按照国家的餐饮规定办理营业执照，并且原告在消防方面没有办法达标，故我方提出合同目的无法实现的单方解除租赁合同。二、原告要求支付2015年12月21日至2016年3月21日的租金没有依据，因为原告已经于2015年12月25日更换了新门锁，已经通过其行为解除了租赁合同。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”三、原告要求支付水电费没有事实和法律依据。我方于2016年1月20日向原告转账缴纳了1080元的水、电费。四、原告要求支付延迟租金及费用的滞纳金不应支持，因为我方已经向对方明确提出解除租赁合同，对于原告自行扩大损失的部分不能适用滞纳金。五、原告要求腾退租赁房屋的请求没有法律依据和事实。因为被告提出解除租赁合同的时候，原告已经于2015年12月25日更换了新门锁，故不存在要求被告腾退的情形。六、原告要求支付实际腾退之日的租金的请求没有法律依据，原告于2015年12月25日更换新的门锁，被告没有实际使用房屋，故不应承担租金。另外，我方认可以2015年12月25日我节点解除合同，根据合同法司法解释规定，希望法院调整违约金。我们同意支付2015年12月25日之前的损失即23日至25日两天的违约金。12月25日原告已经更换门锁，事实上已经解除了合同，2015年12月至2016年3月的损失我们不应承担。不同意支付滞纳金。押金及合同履行保证金的概念不同，希望法院依法判决。经审理查明：2015年9月16日，原告忠轩物业公司（甲方）作为出租方与作为承租方的被告趣活网络公司（乙方）签订《租赁合同》、《附加条款》以及综合安全管理协议。该《租赁合同》第一条约定，乙方租赁房屋为北京市昌平区沙河镇站前路11号门面房3间，出租面积共计为73平方米。《租赁合同》第二条第一款约定，合同租赁期限共壹年，甲方从2015年9月21日起将房屋交付乙方使用至2016年9月20日。《租赁合同》第三条约定了租金及付款方式，即“第一年租金为陆万柒仟元（67000元）人民币…租金一年分四次付清。第一次支付时间为签订合同之日，金额为壹万陆仟柒百伍拾元整（16750元）元人民币；第二次支付时间为2015年12月20日，金额为壹万陆仟柒百伍拾元整（16750元）元人民币。以后的租金以此类推应在前一个付款时段和到期之日十日内支付。”《租赁合同》第四条第一款约定，作为本合同履行债务的信誉，乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金伍仟伍佰捌拾肆元整（5584元）人民币，该保证金不计利息。第四条第三款约定，本合同结束时，乙方应负责将租赁房屋恢复原状（双方另有约定除外）之后交给甲方，从房屋办完全部手续之日起的10天之内，甲方将保证金退还乙方，如果乙方对甲方负有债务未清偿时，甲方将从保证金中扣除乙方所欠债务及相应损失，只履行退还保证金余额的义务。《租赁合同》第五条第一款约定，乙方若拖延支付合同规定的任何费用，甲方均可以直接以保证金抵充。《租赁合同》第十二条约定了违约责任，即甲、乙双方任何一方违约致使本合同无法履行时，应向对方支付相当于三个月租金的违约金。《租赁合同》第十五条约定了由于合同期满或解除、废除等原因使合同效力终止时，租赁房屋交还的事项。其中第二款约定在租赁房屋交接手续结束之前，乙方仍应负担其房租、公用设施管理以及合同载明的费用。《租赁合同》还约定了其他事项，但对于租赁房屋的用途以及具体使用条件未作约定。合同签订后，原告忠轩物业公司将房屋交与被告趣活网络公司使用，被告趣活网络公司于2015年9月17日向原告忠轩物业公司以银行转账的形式支付人民币24743元，备注信息为“沙河店9.21-12.20房租、押金和供暖费”。另查明：2015年10月20日，被告趣活网络公司向原告忠轩物业公司出具《物业联络函》，载明由被告公司驻昌平区站前路11号店店长李×代表趣活网络公司与忠轩物业公司协商联络有关房屋管理、物业管理等问题。2015年12月16日，原告忠轩物业公司向被告趣活网络公司发出《物业缴费通知单》，要求被告于2015年12月18日前交纳2015年12月21日至2016年3月21日的租金16750元、电费988元、水费18元，共计17756元。李×在该通知单的客户签字处签名。2015年12月23日原告忠轩物业公司经理付喜平通过电子邮箱×××向王晓晨的邮箱xiaochen.×××发送邮件就解除合同和房屋交接事宜进行沟通。庭审中，被告趣活网络公司认可王晓晨为其公司员工，meishisong.cn为其公司网址。2015年12月23日下午5点2分，原告通过电子邮箱向王晓晨的电子邮箱发送《合同终止协议》；同日下午5点31分，王晓晨的电子邮箱向原告发送电子邮件：“房费918元跟付总商量好的，不在计数范围。请修改后发个最新版的《解除协议》。预计明天下午房屋交接，到时候您安排一个经办人，并提供一下联系方式，便于我公司员工与其进行交接。谢谢”；同日下午5点45分，原告向王晓晨的电子邮箱发送电子邮件：“忠轩物业负责人及法人代表：王迎艳：136XXXX****”并附件加载《合同终止协议》；同日下午，王晓晨的电子邮箱向原告发送电子邮件：“避免突发事件发生，腾房的最终截止日出于稳妥考虑，还是定于25日吧。但我们会尽量明天下午交接完毕。谢谢”。2015年12月24日至25日，原、被告双方并未办理交接手续。2015年12月28日，原告向王晓晨邮箱发送了主题为“关于公司违背商议承诺函告”。2016年1月5日，被告趣活网络通过王丽华的电子邮箱lihua.×××向原告忠轩物业公司发送电子邮件《通告》，表示由王丽华接洽双方合同事宜。2016年1月6日，原告忠轩物业公司向王丽华的电子邮箱发送了《函复》。期间，王丽华与原告忠轩物业公司付喜平通过微信进行了接洽，并进行了面谈，并未达成一致。2016年2月3日，王丽华向原告忠轩物业公司发送电子邮件：“付总您好，在我们上次面谈后的解决办法您是否满意？请与我联系186XXXX****，我尽快去，感谢付总支持工作回复为盼！”。2016年2月14日，原告忠轩物业付喜平向王丽华发送电子邮件，表示不同意面谈中的被告提出的解决办法。2016年3月，原告忠轩物业公司诉至本院，诉若所请。2016年4月，原告忠轩物业公司对涉诉房屋进行了装修。再查明：再查明：涉诉的位于北京市昌平区沙河镇站前路11号院的门面房所有权人为北京昌煤同鑫商贸有限公司，产权证号为京房权证昌国字第312**号。2015年4月，北京昌煤同鑫商贸有限公委托原告忠轩物业公司对该房屋进行使用、经营、转租、管理等事宜。上述事实，有《租赁合同》《附加条款》《综合安全管理协议》、物业联络函、物业缴费通知单、微信截图照片、来往电子邮件、房屋产权证以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：原、被告签署的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方签订的《租赁合同》并未约定被告趣活网络公司作为承租人单方解除合同的条件，亦未约定租赁房屋的具体条件和使用目的。庭审中，被告趣活网络公司称涉诉房屋无法按照国家的餐饮规定办理营业执照，并且在消防方面没有办法达标，但并未提交相应证据，其辩称的合同目的无法实现单方解除租赁合同的观点，既无合同约定，且缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信；被告趣活网络公司称其于2015年12月20日腾退了涉诉房屋，仅留有员工个人物品，且原告忠轩物业公司更换了门锁无法取出，但并未提交相应证据，本院对此无法采信；证人李×出庭所述的2015年12月25日把被告趣活网络公司的东西搬走的证言，因李×为被告趣活网络公司员工，且无其他证据佐证，故本院对其证言不予采信。2015年12月23日至2016年2月，原、被告双方进行了多次协商，但并未就解除合同达成一致，合同并未解除。关于原告忠轩公司主张的被告趣活网络公司支付2015年12月21日至2016年3月21日租金共计16750元一节，于法有据，本院予以支持。双方合同第四条第三款约定，如果乙方对甲方负有债务未能清偿时，甲方将从保证金中扣除乙方所欠债务及相应损失。被告趣活网络在签订合同时交纳了5584元保证金，根据双方合同，原告忠轩物业公司有权扣除上述保证金，用以充抵的2015年12月21日至2016年3月21日租金，故本院认为扣除保证金5584元后，被告趣活网络公司应支付原告忠轩物业租金11166元。根据双方《租赁合同》约定，租赁期限为一年，原告忠轩物业公司向被告趣活网络公司交付了房屋，被告理应按照合同约定的时间履行交纳租金义务。但实际中，被告趣活网络公司仅支付了第一个季度的租金，在合同未解除的情况下，被告未按照合同约定向原告交付租金，其行为已经构成了违约，应承担违约责任。关于原告忠轩物业公司主张的被告的违约行为导致合同无法继续履行，请求法院依法解除双方租赁合同一节，于法有据，本院予以支持；关于原告忠轩公司主张的被告趣活网络公司支付违约金16750元一节，被告趣活网络公司表示违约金高于实际损失，要求予以调整，综合本案的实际情况，本院认为双方约定的违约金数额高于造成的损失，应当按照公平原则适当予以调整；关于原告忠轩公司主张的被告趣活网络支付滞纳金4794.12元一节，滞纳金与违约金的目的均在于保障合同履行，既主张违约金又主张滞纳金于法无据，本院对此不予支持；关于原告忠轩公司主张的判令被告腾退租赁房屋以及支付到实际腾退之日租金一节，庭审中原告忠轩公司认可已于2016年4月对涉诉房屋进行了装修，实际上已经收回了房屋，故本院对此不予支持。被告趣活网络公司辩称观点的合理部分本院予以采信，不合理部分，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告北京忠轩物业管理有限公司与被告上海趣活网络科技有限公司签订的租赁合同。二、被告上海趣活网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京忠轩物业管理有限公司租金一万一千一百六十六元、违约金六千元元，合计一万七千一百六十六元。二、驳回原告北京忠轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费七百三十八元由被告上海趣活网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李国栋二〇一六年六月二十五日书 记 员  李思伟