上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1035号
原告上海市嘉定区嘉定镇集体经济联合社，住所地上海市嘉定区嘉定镇人民街***号。
法定代表人王建秋，总经理。
委托代理人陈醉，上海市成功综合律师事务所律师。
委托代理人臧广陵，上海市成功综合律师事务所律师。
被告上海正策贸易有限公司，住所地上海市嘉定区嘉定镇某某路468号。
法定代表人陈军文，总经理。
委托代理人陆高杰，上海市辉煌律师事务所律师。
被告上海金岭酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区嘉定镇某某路468号。
法定代表人冯盛，总经理。
原告上海市嘉定区嘉定镇集体经济联合社诉被告上海正策贸易有限公司（以下简称正策公司）、上海金岭酒店管理有限公司（以下简称金岭公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2013年11月13日、12月12日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人陈醉、被告正策公司之委托代理人陆高杰、被告金岭公司之法定代表人冯盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年3月16日，原告与陈军文签订了关于某某路468号地块及房屋的《房屋租赁合同》。2007年8月1日、8月28日，原告与被告正策公司签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》约定承租人由陈军文变更为正策公司，租赁期限自2007年8月1日起至2022年10月31日止，租金每年110万元，每季度支付一次，先付后用，每三年递增5%，并约定如发生违约则违约金按一年租金计算。截至目前，被告尚欠原告自2011年4月1日起的房租2900295元。虽经原告催告，但被告未履行付款义务。故原告于2013年8月7日书面通知被告正策公司解除《房屋租赁合同》，该通知次日送达。此外，两被告于2007年8月1日签订《房屋租赁合同》，被告正策公司将租赁房屋转租给被告金岭公司使用。现原告起诉要求：一、确认原告与被告正策公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2013年8月8日解除；二、被告正策公司、金岭公司搬离某某路468号租赁房屋及地块，将租赁房屋和地块返还原告；三、被告正策公司支付原告2011年4月1日至2013年8月8日的租金2900295元及违约金1284908元；四、被告正策公司、金岭公司按照合同约定的租金标准支付原告2013年8月9日起至搬离某某路468号租赁房屋和地块止的占有使用费。
被告正策公司辩称，对于未付的租金数额没有异议，但不同意原告的所有诉请。由于原告向被告发放动迁通知，被告接到通知后积极与原告协商，且经过协商原告同意被告不支付租金，原告的请求不符合事实，请求法院予以驳回。
被告金岭公司辩称，原告从2011年4月之后也多次与本被告协商动迁事宜，直至2013年6月双方还在为此协商，原告并约定2011年4月1日至2012年底的租金不需要支付，原告也从未向被告催缴过该笔租金。现原告诉请无事实依据，请求予以驳回。
经审理查明，2004年3月16日，原告和案外人陈军文签订《房屋租赁合同》约定：原告将其坐落于本市嘉定区某某路468号地块及房屋租赁给陈军文独资创办企业，租赁期限自2004年7月1日起至2019年6月30日止，租金每年110万元，每三年递增5%，先付后用，合同签订时首付30万元，以后每季度支付。该合同第八条违约责任第2款还约定，在本合同执行过程中，任何一方违反上述条款，均要承担一年租金的赔偿。2004年6月，陈军文以上述租赁地址为注册地登记设立了被告正策公司。2007年8月1日，原告与被告正策公司签订《房屋租赁合同》，除期限延长至2022年10月31日、租金没有递增外，其他内容与上述合同基本一致。同年8月28日，陈军文代表被告正策公司与原告签订补充协议，约定该补充协议作为2004年3月16日《房屋租赁合同》的从合同，租期延长至2022年10月31日止，并修改原合同为：在合同期限内，原告同意被告对该房屋享有招商、引资合作或转租的权利。2011年3月31日，嘉定区菊园新区动迁工作指挥部向被告正策公司发出动迁通知称，被告承租地块位于大型居住社区城北基地的土地储备动迁范围内，望积极配合。2013年1月6日，原告向被告正策公司发出《房屋租金催告函》称，由于2011年3月大型居住社区城北基地项目的启动，原告暂缓向该被告收取2011年4月至今的租金，现因双方协商搬迁无果，故原告决定重新开始租金的收取工作，请被告在收到本函后十五日内向原告支付2011年3月之前的租金128.49万元以及2011年4月至2012年12月的租金212.23万元。如逾期不付，原告将解除租赁合同。此后，被告正策公司向原告支付了拖欠的2011年3月之前的租金128.49万元。2013年6月，原告与被告正策公司、金岭公司就动迁中的评估价格等进行了协商。2013年8月7日，原告再次向被告发函称由于多次催告被告仍不履行支付租金义务，故原告决定解除租赁合同及补充协议。2013年9月，原告诉讼来院。
另查明，2008年4月，被告正策公司法定代表人陈军文与几位案外人共同出资、以租赁地址为注册地登记设立了被告金岭公司。工商登记档案中有被告正策公司与金岭公司签订的房屋租赁合同，合同内容为被告正策公司将其承租的上述房地产转租给被告金岭公司开设宾馆酒店，双方间合同期限自2007年8月1日起至2022年10月31日，租金每年120万元，每三年递增5%，按季度支付。目前租赁房屋主要由被告金岭公司用于开办宾馆酒店。
审理中，原告称2007年8月1日与正策公司间租赁协议是该公司为加盟如家酒店签订的工商登记备案文件，双方之间实际履行的是2004年3月16日的《房屋租赁合同》及2007年8月28日的《补充协议》，即原告诉请一中的两份协议。原告还陈述其从未免除被告租金，确有暂缓情况，但由于协商不成，故已恢复收取；目前原告尚未与动迁方签订动迁补偿协议。由于正策公司法定代表人陈军文系金岭公司股东，故对于欠付租金情况金岭公司知情。被告则陈述，两被告系独立法人，目前动迁并未取得相应许可，被告希望继续履行租赁协议。之前由于协商动迁事宜原告免除了租金，现如果原告不同意免除，被告正策公司也同意支付，如正策公司不能支付，金岭公司也愿意代付，两被告同时承诺按照判决指定期限足额支付。
以上事实，由《房屋租赁合同》、《补充协议》、《动迁通知》、《房屋租金催告函》以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，根据2013年1月6日原告向被告正策公司发出《房屋租金催告函》，原告因租赁房屋涉及动迁暂缓向被告收取2011年4月起的租金，并非被告拖欠不付；该函中原告虽称发函后恢复租金的收取，但双方又于此后的2013年6月就动迁评估价格等进行协商，故是否继续履行原租赁合同仍不明确，此后原告以被告正策公司拖欠租金为由解除双方间房屋租赁合同理由并不充分。此外，被告金岭公司作为次承租人同意代承租人正策公司支付拖欠租金，按照法律规定，法院也应予以支持。由于原告并未与动迁方签订动迁补偿协议，其与被告间房屋租赁合同并未因动迁而致不可履行，根据上述两点分析意见，本院对于原告以被告欠付租金为由要求解除合同并搬离的诉讼请求不予支持，双方间房屋租赁合同应当继续履行。按照合同约定，被告应当向原告支付从2011年4月1日起至2014年3月31日期间的租金。虽然2007年8月1日的租赁合同上没有约定递增，但在此后8月28日的补充协议中明确原2004年3月16日租赁合同有效，故对原告采用原合同递增方式计算租金本院予以确认。按照约定的从2004年7月1日起、每三年递增5%的约定，上述期间被告应付的租金为3683728.13元，被告承诺在判决指定期间支付，于法不悖，本院予以照准。被告金岭公司自愿在被告正策公司不能支付的情况下，承担垫付之责，符合法律规定，本院予以照准。由于此前原、被告因为动迁事宜对合同的继续履行、租金的支付与否均存在争议，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告上海正策贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市嘉定区嘉定镇集体经济联合社从2011年4月1日起至2014年3月31日止的租金人民币3683728.13元；
二、被告上海金岭酒店管理有限公司应对上述第一条被告上海正策贸易有限公司的付款义务承担连带责任；
三、驳回原告上海市嘉定区嘉定镇集体经济联合社的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费40281.62元，减半收取20140.81元，由原告上海市嘉定区嘉定镇集体经济联合社和被告上海正策贸易有限公司各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年三月五日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。