湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0421民初920号原告：衡阳嘉利物业管理有限公司。法定代表人：唐玉前，该公司总经理。委托诉讼代理人：申永强，湖南溥天律师事务所律师。被告：刘冬，男，1989年12月4日出生，汉族。原告衡阳嘉利物业管理有限公司（以下简称嘉利物业）与被告刘冬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告嘉利物业委托诉讼代理人申永强、被告刘冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉利物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2096元，支付违约金2706.65元，合计4802.65元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘冬系财润新城三期·阳光美郡项目D栋209房房主。2015年2月13日原被告签订《阳光美郡前期物业管理协议》，该协议对双方权利、义务进行了约定。协议签订后，被告支付了2016年1月31日之前的物业管理费，此后再未支付物业费。直至2017年12月31日，被告拖欠原告物业管理费2096元及按协议约定的违约金2706.65元，经原告多次催讨，被告均以各种理由拒付。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、《营业执照》、《法定代表人证明书》、《身份证》复印件各1份，证明原告主体资格；证据2、2015年2月13日签订的阳光美郡《前期物业管理协议》、《装修装饰管理协议》、《阳光美郡管理公约》、《物业管理委托合同》复印件各1份，证明原、被告双方经协议签订前期物业管理协议，原告按约定提供了服务，被告应按合同约定向原告缴纳物业服务费以及被告违约违约金的计算办法。被告刘冬答辩称：被告并未拖欠物业管理费，从2016年8月开始，被告房子透水，当时通知物业来处理，物业看了一下后就走了，没有处理，房子地板被水浸泡十天，是被告自己处理好；2017年11月20日房子第二次渗水，家具家电全部渗水，被告又通知物业，物业派人来了，也没有处理；2017年12月30日房子第三次被渗水，这次最严重，浸水高度15公分以上，物业公司派人把水管搞通；2018年2月18日房子第四次渗水，被告也向物管报告，物管只是派人通了一下水管，认为水管没问题就算了。被告房子一直未居住，被告2016年之后的物业管理费没交是事实，大概是农历2017年12月第三次渗水之后，被告就物业管理费的事找了物业公司，物管王师傅讲被告这套房子渗水比较严重，物业管理费暂时不交。被告为支持答辩观点，向本院提交如下证据：证据3、《前期物业管理协议》复印件1份，证明与原告提供的那份不一致；证据4、《照片》打印件，证明小区公共设施、环境卫生、安全防范没有达到合同约定的标准。被告对原告提供的证据2中《前期物业管理协议》的真实性与证明目的不予认可，被告认为原告提供的《前期物业管理协议》与他自己手中持有的《前期物业管理协议》不一致，原告提供的协议对物业管理费进行了约定，而他手中的并未进行约定，因此对该份证据的真实性有异议。原告对被告提供的证据4的真实性和证明目的有异议，被告提供的不是原件，并且这些照片不能确定是否是阳光美郡小区内拍摄的，所以不能达到其证明目的。本院对双方均无异议的证据予以采信并在卷佐证，对双方有异议的证据作如下认定：对原告提供的证据2与被告提供的证据3即《前期物业管理协议》内容存在不一致的情况，是由于原告工作人员存在疏忽，导致给被告刘冬的那一份《前期物业管理协议》没有填写物业管理费收费标准。原告提供的《前期物业管理协议》第二条对物业管理费用约定为按建筑面积每月每平方米1.0元（电梯房）收取，该协议有当事人双方的签字盖章，不存在违反法律法规强制性规定的情形，且原告提供的《物业管理委托合同》第四章第七条第一项，根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：住宅：1元/月/平方米，也可予以佐证。综上，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信；对被告提供的证据4，经审查，该证据的拍摄时间为2018年6月，不能证明原告起诉被告拖欠物业费期间即2016年2月1日至2017年12月31日小区内存在公共设施、环境卫生、安全防范没有达到合同约定标准，故本院对其关联性和证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告嘉利物业为有限责任公司(自然人投资或控股)，主要从事住宅小区、写字楼、商场、学校、政府机关大院、工业园区、广场等的物业管理及房屋中介、家政服务。被告刘冬系财润新城三期·阳光美郡项目D栋209房房主。2015年2月13日，原告嘉利物业为甲方与被告刘冬为乙方签订《阳光美郡前期物业管理协议》，协议约定由甲方负责乙方所在小区的物业管理服务，甲方按照建筑面积以每月每平方米1.0元（电梯房）的价格收取物业管理费，协议第二十四条规定若乙方不能按期交纳规定的各项费用，甲方可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金和采取停供等相应措施，由此造成的后果由乙方负责。合同签订后，被告刘冬向原告缴纳1080元押金和2016年1月31日前的物业管理费共计3000元，尔后被告刘冬再未交纳物业管理费，经原告多次催收，被告均以原告物业服务管理不到位为由拒绝支付，截止到2017年12月31日，被告共欠原告管理费为1元×138.08平方米×23个月≈3186元，扣除1080元押金，被告实际下欠原告物业管理费2096元，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。本院认为本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订《前期物业管理协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效。协议签订后，原告衡阳嘉利物业管理有限公司依照合同约定向被告提供了物业管理服务，被告刘冬在接受服务之后，未向原告交纳2016年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，构成了违约，应当承担违约责任。原告诉请被告按每日加收千分之三向其交纳2016年2月1日至2017年12月31日期间物业管理费的滞纳金共计2706.65元，依照法律规定滞纳金为行政处罚，所以此处滞纳金应理解为违约金。原告要求按每日千分之三收取被告违约金明显过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院对其进行核减，按总金额的30%计算违约金，即被告刘冬应支付原告嘉利物业2016年2月1日至2017年12月31日期间违约金为2096元×30%≈629元。被告辩称原告管理服务不到位，因公共管道堵塞造成被告住房四次渗水，2018年以前的物业管理费应当予以减免。经查，被告提供的证据4照片打印件不能证明原告起诉被告拖欠物业管理费期间，小区内存在公共设施、环境卫生、安全防范等没有达到双方签订的《前期物业管理协议》约定标准，被告亦未提供其他证据证明自己的主张。被告房子四次渗水属实，但原告知道该情况后，都派人到现场查看或者找人疏通管道，基本上尽到了自己应尽的责任。至于被告因房子渗水是否造成损失以及造成多大的损失，被告未提供证据予以证明，亦未提出反诉。如被告确实因为房子渗水造成了损失，可另求救济途径。故对被告要求减免物业管理费的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，原告嘉利物业诉请被告刘冬偿付物业管理费及违约金有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理法》第二十一条、第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院〈关于适用审理物业服务纠纷案件若干问题〉的解释》第一条、第六条、《最高人民法院》第七十二条之规定，判决如下：一、被告刘冬应如数偿付原告衡阳嘉利物业管理有限公司物业管理费2096元；二、被告刘冬应如数支付偿付原告衡阳嘉利物业管理有限公司物业管理费违约金629元；以上两项合计2725元，限被告刘冬在本判决书生效之日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员 冯志玲二〇一八年八月十四日法官助理 刘志烈书 记 员 何淑贞附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物业管理法》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院〈关于适用审理物业服务纠纷案件若干问题〉的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。