上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初59718号
原告：顾桓廷，男，1956年12月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张石明，上海市宏州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。
被告：唐福祥，男，1957年11月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
被告：范惠新，女，1955年6月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
被告：唐建明，男，1981年11月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
被告：唐德祥，男，1951年12月31日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被告：唐新娣，女，1943年3月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被告：张美君，女，1972年3月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被告：张正国，男，1969年12月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上列被告共同委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大律师事务所上海分所律师。
第三人：上海心圆房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：林黎明，执行董事。
委托诉讼代理人：俞国新，北京市中银(上海)律师事务所律师。
第三人：马生明，男，1955年9月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区川沙新镇棋杆村马家宅***号。
第三人：金丽萍，女，1956年7月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区川沙新镇棋杆村马家宅***号。
委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。
原告顾桓廷与被告唐福祥、范惠新、唐建明、第三人上海心圆房地产开发有限公司(以下简称心圆公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。后本院依法追加唐德祥、唐新娣、张美君、张正国为本案共同被告，同时依法追加马生明、金丽萍为本案第三人参加诉讼，并于2016年12月22日、2017年3月17日公开开庭进行了审理。后于2017年3月20日转为普通程序进行审理，并于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告顾桓廷及其委托诉讼代理人张石明、叶元丰，被告唐建明及其与唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国的共同委托诉讼代理人胡志铁，第三人上海心圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人俞国新，第三人马生明、金丽萍的共同委托诉讼代理人陈燕萍、金泉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾桓廷向本院提出诉讼请求：第三人心圆公司配合将上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋权利登记至被告唐福祥、范惠新、唐建明名下，后被告唐福祥、范惠新、唐建明、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国配合原告将系争房屋权利登记至原告名下。事实与理由：唐福祥、范惠新系夫妻，唐建明系二人之子，三人于2010年因动迁取得包括本案系争房屋在内的三套动迁安置房。2013年4月17日，顾桓廷与唐福祥、范惠新、唐建明在中介(上海宝投房地产经纪事务所)处签订了房地产买卖合同，约定唐福祥、范惠新、唐建明将系争房屋以人民币150万元(以下币种相同)的价格出售给顾桓廷。买卖合同对款项支付方式、系争房屋交接过户、违约责任均作了明确约定。顾桓廷于2013年4月12日支付了定金2万元(后转化为房款)，于2013年4月17日支付了98万元。后应被告的要求，原告于2013年12月31日预先支付了第三笔购房款10万元中的5万元。但顾桓廷于2014年2月15日通知被告领取第三笔购房款余额5万元时遭拒绝。2013年11月20日，房屋大产证登记至第三人心圆公司名下，大部分动迁户已办理小产证，但被告还是未将系争房屋登记至顾桓廷名下，被告的违约行为致使得双方之间的房屋买卖合同无法正常履行，故顾桓廷起诉来院，诉请如前，并表示愿意承担系争房屋过户所需的全部税费。
被告唐福祥、范惠新、唐建明、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国辩称：不同意顾桓廷的诉讼请求，1、涉案房屋买卖合同侵犯了唐保根及其继承人的利益，故属无效合同，双方返还财产即可。2、原告自订立买卖合同后长期对系争房屋漠不关心，未实际占有房屋，且房款并非原告本人所付，故双方之间没有买卖的真实意思。3、即使双方存在真实买卖意思，被告也因原告未支付房款而享有合同解除权。
另，被告亦不确认与第三人马生明、金丽萍签订的买卖合同效力。被告唐建明系因对案外人侯某某(买卖合同的见证人)负有25万元的债务，为担保此债务的履行才在侯某某等人的胁迫下签署买卖合同，本人并不知晓合同内容。且第三人马生明、金丽萍的购房款有部分是出自侯某某之手，唐建明在收到180万全部房款后被迫转至侯某某账户中，本人未实际拿到房款。
第三人上海心圆房地产开发有限公司述称：被告等人一共因拆迁获得三套安置房，分别为浦东新区川沙镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室、9号101室、28号402室。心圆公司根据《配套商品房供应单》制作相应的预售合同，系争房屋的预售合同中买方为被告唐建明。心圆公司对于系争房屋的买卖情况不清楚，会配合法院履行裁判义务。
第三人马生明、金丽萍述称：2013年11月，马生明、金丽萍将自己位于新德路的房屋通过中介机构以224万元的价款出售于他人。2014年1、2月，马生明、金丽萍通过中介与唐建明的代理人订立买卖合同，支付5万或10万的定金，之后又支付了几十万房款。后考虑到交易的安全性，故又与唐建明本人另行签订买卖合同，唐建明的代理人将先前收到的几十万还给了马生明、金丽萍。签约当天马生明、金丽萍将180万元的全部房款转账支付给唐建明，唐建明亦交付系争房屋的钥匙，签约时未有胁迫情形发生。马生明、金丽萍接手系争房屋后就进行了简单装修，并出租给他人。在得知本案诉讼情况后即将房屋收回用于自住。故双方之间的买卖合同系真实意思表示，且马生明、金丽萍实际占有房屋，应得到优先保护。
另，鉴于原告并非实际的房款支付方，在订约后长期忽视对系争房屋的控制，故原、被告之间的合同关系并非买卖关系，而是借贷关系，买卖合同是作为借贷合同的担保而订，应属无效合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：唐保根(2014年去世)与包凤珍(2005年去世)系夫妻，共生育有四个子女，即唐德祥、唐福祥、唐新娣、唐引娣(1999年去世)。唐福祥、范惠新系夫妻，唐建明系二人之子；唐引娣与张顺昌(2005年去世)系夫妻，张正国、张美君分别系二人之子女。
2010年1月，唐保根作为被拆迁人，唐福祥、范惠新、唐建明作为被安置人，该四人与拆迁单位签订拆迁补偿安置协议，获得包括系争房屋在内的三套房屋。2012年11月21日，唐建明与心圆公司签订《上海市商品房预售合同》，约定唐建明以386,534.40元的价格购买系争房屋。
2013年4月17日，唐建明、唐福祥、范惠新作为出卖人(甲方)、顾桓廷作为买受人(乙方)，双方就系争房屋产权买卖事宜签订一份《上海市房地产买卖合同(动迁房)》，约定：系争房屋转让价款共计150万元，乙方于2013年4月12日支付甲方2万元、于2013年4月17日(甲方将房屋钥匙交付乙方并办好房屋交割手续当日)支付甲方98万元、于2014年2月15日前及2015年2月15日前各支付甲方10万元、于甲方协助乙方共同办理好房屋产权过户手续当日内支付30万元；甲方收到第二笔房款，将房屋交付乙方，甲方同意乙方对房屋进行装修，涉及房屋相关权益转移至乙方；按照拆迁安置房屋产权办理规定，在该房屋的产权证允许过户交易时，甲方应当立即协助乙方办理产权过户手续。签约后，唐建明、唐福祥、范惠新将系争房屋钥匙交付于顾桓廷，但顾桓廷未实际入住系争房屋。经相关当事人确认，顾桓廷于2013年4月12日支付定金2万元，于2013年4月17日、2013年12月31日分别支付房款98万元(其中26万元通过原告开设的上海浦东桓廷园艺场转账支付、72万元通过顾桓廷与其兄弟顾昊廷合开的上海永廷工程机械设备修理有限公司转账支付)、5万元，合计105万元。
2013年11月20日，心圆公司取得系争房屋的大产证。
2014年3月24日，唐建明、唐福祥、范惠新(甲方)与马生明、金丽萍(乙方)，双方在中介居间介绍下签订《动迁安置房买卖合同》，但合同落款处仅有唐建明一人的签字。合同约定，甲方将系争房屋以180万元的价格转让给乙方；甲方在乙方交付首付房款后的当日内将房屋交付给乙方使用；该房屋交易限制期满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续。金丽萍的银行账户流水记录反映，2014年1月20日，金丽萍转账支付上海戴成投资管理有限公司90万元；2014年3月24日，金丽萍分别转账支付唐建明180万元(其中90万元系侯某某汇入金丽萍账户)及侯某某5万元。签约后，马生明、金丽萍对系争房屋进行简易装修并出租给案外人。同日，唐建明向上海市公安局浦东分局川沙派出所报警称，其被侯某某胁迫签订上述买卖合同，并用其新开设的银行卡收取全部房款后直接转至侯某某账下。
结合上海市浦东新区川沙新镇川迪第二居民委员会出具的居住证明及系争房屋的现状照片等证据材料可知，系争房屋至今仍由案外人实际居住。
审理中，顾桓廷提供上海宝投房地产经纪事务所出具的情况说明，证明：至2014年2月，由于转让人(唐建明)不接受受让人(顾桓廷)第三次房款的余额5万元，中介公司通知转让人到公司收取这笔5万元房款，遭到转让人拒绝。
第三人马生明、金丽萍称，购买系争房屋系因无从处置先前出卖新德路房产的所得款，且是在审查代理人侯某某的代理手续后与其先行签订了购房合同，后因与唐建明本人订立了买卖合同，故原先与侯某某签订的合同及相关材料均已遗失。
另，为保证买卖合同的顺利履行，原告顾桓廷自愿将剩余房款45万元交至法院代管款账户，并自愿承担办理系争房屋小产证的费用及过户所需的全部税费。
本院认为，唐保根、唐建明、唐福祥、范惠新因动迁分得包括系争房屋在内的三套房屋，据《配套商品房供应单》及《预售合同》的内容可以看出，其家庭内部已经达成系争房屋归唐建明一人所有的房屋分割意思，虽尚未办理不动产权证，但不影响唐建明作为系争房屋所有权人处分房屋的行为效力，亦不存在损害唐保根的其他继承人合法权益的情形。本案争议焦点在于系争两份房屋买卖合同的法律效力问题，就本案现有证据所反映的案件事实来看，第三人马生明、金丽萍与唐建明有无真实有效的买卖合同关系值得怀疑：
其一，就缔约动机而言，依马生明、金丽萍的庭审所述及其出租房屋的行为可知购买系争房屋系一种投资行为，而非自住，但其先前出售的新德路的房屋与系争房屋同属川沙板块，地理位置也较为相近，相较之下，系争房屋没有明显的投资优势，其先卖后买的行为不合一般投资习惯。
其二，就合同形式而言，依马生明、金丽萍之意，其是在审查系争房屋的预售合同后明确知晓唐建明系唯一产权人的前提下才签订买卖合同，但其提供的买卖合同抬头处“出卖方”有唐建明、唐福祥、范慧新三人，落款处仅有唐建明一人签字，标的额达180万的买卖合同上出现了合同主体错位的重大瑕疵，对此形式上的不周延未得到马生明、金丽萍的合理解释。此外，合同落款处的“见证人”有侯某某的签字，其在第二次庭审中称不认识侯某某的陈述不足采信。
其三，就房款来源、走向情况而言，依马生明、金丽萍的庭审所述，在其与唐建明签约前已与侯某某先行签约，并支付了5万或10万定金和几十万房款，在法院要求其提供其与侯某某签约的相关合同、代理文件等材料时，却称已遗失相关材料，其应承担相应举证不能的法律后果。且从金丽萍的银行流水记录来看，不能证明马生明、金丽萍曾经向侯某某支付过房款，仅能反映出2014年1月20日金丽萍曾向上海戴成投资管理有限公司转账支付过90万元，并无证据表明上述公司系代表侯某某收取相应房款，且付款过程与马生明、金丽萍所述曾先后向侯某某支付定金及房款的过程相矛盾，故本院不采纳其关于90万元购房款系侯某某退还先行已付房款的意见。另外，马生明、金丽萍在向唐建明支付180万元房款的当天又转账给侯某某5万元，对此，马生明、金丽萍解释为给侯某某的劳务报酬，若按此说法，侯某某在转账给马生明、金丽萍90万元时直接扣除即可，无需先付后退，其解释不合情理。
其四，就房屋占用情况而言，依马生明、金丽萍的庭审所述，其在得知本案诉讼后即将系争房屋收回用于自住，但系争房屋并未被马生明、金丽萍收回，实际居住人也非马生明、金丽萍，房屋现状与其庭审陈述相矛盾，对此亦未得到正当解释。
由此可见，唐建明与马生明、金丽萍之间的买卖关系在磋商、缔约、履约等过程中存有诸多疑点，马生明、金丽萍的自我陈述也存在矛盾之处，正常的买卖关系不应出现此等瑕疵，善意的房屋买受人也不应对买卖基本事实有所隐讳，故本院认为马生明、金丽萍虽有书面的买卖合同，但并无买卖的意思表示，该合同因无买卖合意而无效。
不可否认，顾桓廷与唐建明、唐福祥、范惠新之间的买卖关系也存在不合理之处：顾桓廷自2013年4月17日签约以来一直未实际占用系争房屋，尤其是在已经支付了105万房款的情况下仍未通过有效途径主张房屋的占有权，致使系争房屋长期处于他人的占用状态下，这种对房屋的漠视态度不符合一般买房人的交易心态，顾桓廷的客观不作为也是导致本案诉讼的因素之一，故顾桓廷在系争房屋的买卖事宜中必然存在一定过失。但就现有证据来看，顾桓廷与唐建明、唐福祥、范惠新之间的买卖关系虽存在一定瑕疵，但这些瑕疵也仅能说明顾桓廷在履行买卖合同过程中与一般理性人的标准有一定差距，不符合法律认知上设置的理性买房人的假设，而这种履约上的瑕疵尚不足以推翻双方之间达成的买卖合意。况且在本案前两次庭审中，被告唐福祥、范惠新、唐建明对房屋买卖事实以及已付款数额均无异议，并未提及其与顾桓廷之间存有借贷关系，若双方之间签订的买卖合同并非真实意思，那么唐建明在案件审理前期未披露这一基本案件事实显然不合常理，故在本案没有其他证据加以证实顾桓廷与唐建明之间存有其他法律关系的情况下，本院认为双方签订的买卖合同系其真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。
另，上海浦东桓廷园艺场及上海永廷工程机械设备修理有限公司的法定代表人均为顾桓廷，且两家公司均出具了代付说明，付款数额具有指向性，故本院认为这两家公司支付给唐建明的98万元系顾桓廷支付的房款。既然顾桓廷客观上已经按约支付了大部分房款，结合本案履约事实及上海宝投房地产经纪事务所出具的情况说明，顾桓廷认为系因唐建明原因未能如约支付第三笔剩余房款5万元的意见本院予以采纳，被告认为因顾桓廷未支付房款而享有合同解除权的抗辩意见缺乏事实依据。
鉴于唐建明家庭内部已经达成系争房屋归唐建明一人所有的房屋分割意思，唐建明与心圆公司亦签订了预售合同，故系争房屋应由第三人心圆公司过户登记至唐建明名下，唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国应予以协助。综上所述，顾桓廷的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
一、被告唐建明于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续(小产证)，被告唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国及第三人上海心圆房地产开发有限公司予以协助，办理小产证的费用由原告顾桓廷负担；
二、被告唐福祥、范惠新、唐建明于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助原告顾桓廷办理将上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权从被告唐建明处过户登记至原告顾桓廷名下的手续，过户所需税费由原告顾桓廷负担，过户同时，原告顾桓廷支付被告唐福祥、范惠新、唐建明房款45万元。
案件受理费18,300元，保全费5,000元，合计23,300元，由被告唐建明、唐福祥、范惠新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年六月六日
书 记 员 卞贵龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》第五十五条
民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。