上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）重字第1号
原告上海凤翔房地产开发有限公司。
法定代表人杨铁军，董事长。
委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。
被告金培荣，男，1967年4月26日出生，汉族。
委托代理人徐强，北京市中银（上海）律师事务所律师。
委托代理人周蕾，北京市中银（上海）律师事务所律师。
第三人吴寒明，男，1968年1月17日出生，汉族。
原告上海凤翔房地产开发有限公司诉被告金培荣、第三人吴寒明排除妨害纠纷一案，本院于2014年3月18日以（2014）青民三（民）初字第1050号立案受理，经审理后于2014年9月12日作出一审判决。判决后，被告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2014年12月18日裁定发回重审。本院于2015年1月8日以（2015）青民三（民）重字第1号立案受理后，依法由审判长王美芳、人民陪审员何伟、宋治山组成合议庭适用普通程序进行审理。2015年2月5日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告委托代理人范瑶瑶、被告及其委托代理人徐强到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后因工作变动，本案合议庭组成人员依法先后变更为审判长徐冬梅、人民陪审员何伟、宋治山及审判长高金登、人民陪审员何伟、俞逸辉。2015年6月30日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告委托代理人范瑶瑶、被告委托代理人周蕾到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因被告申请对系争房屋现市值进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估。审理中，原告撤销对张艳芳的委托，变更委托陈泳光律师代理本案。2015年9月16日，本案进行了第三次公开开庭审理，原告委托代理人陈泳光、被告及其委托代理人徐强到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海凤翔房地产开发有限公司诉称：原告系上海市某区某路某弄80号502室的合法所有人，2007年9月至2010年9月期间，第三人吴寒明非法将该房出售给被告。2012年11月6日，上海市青浦区人民法院就此事对吴寒明判处刑罚，同时确认第三人吴寒明已将该房屋回赎返还给原告。但被告一直非法占有该房屋，至今拒不搬离、拒不返还。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告腾退上海市某区某路某弄80号502室，并将该房屋返还给原告。
被告金培荣辩称：不同意原告诉请。1、原告主体不适格。根据原告提供的证据显示房屋的产权人仍旧是案外人上海盛青房地产发展有限公司（下简称盛青公司），现原告无权要求被告迁出系争房屋。2、被告为系争房屋合法占有人。系争房屋为被告通过中介向第三人购买，并已支付相应购房款，故被告对该房屋的占有为合法占有。3、第三人是代表原告将系争房屋出售给被告。根据刑事判决书认定的事实，第三人是原告公司的动迁工作负责人，第三人的售房行为构成表见代理。被告将购房款支付给第三人指定的账户，应认为该钱款实际是支付给原告的购房款。在原告未将系争房屋相应的对价支付被告前，原告无权要求被告迁出。
第三人吴寒明未作陈述，其在原审中述称：原告诉请针对的是被告，与第三人无关，请求法庭依法判决。第三人确认目前收到被告支付的房款人民币61万元，收取房款的时候第三人为原告公司动拆迁项目负责人。被告支付给凌霖的4.7万元与第三人无关。第三人已经将系争房屋回赎，双方确已签订了售房协议，第三人还向被告出具过承诺书，承诺2012年年底向被告支付回赎房款105万元，但第三人至今分文未付给被告。当时签订的售房协议，没有约定具体办理产证的时间，仅约定两年内办理产证，如果无法办理，支付给被告百分之百的违约金61万元。另第三人与被告所签订的售房协议在刑事判决书中已经明确为违规出售。第三人认可该出售行为属于第三人个人行为，不代表原告。
经开庭审理查明：2011年5月26日，原告作为乙方与作为甲方的案外人盛青公司签订了《倪家浜基地动迁配套商品房房源供应协议》一份，该协议载明：1、按照青浦区政府有关协调会议精神，上海青浦新城区建设发展有限公司（“上海淀山湖新城发展有限公司”前身，为甲方上级主管单位）与上海青浦住宅开发有限公司（乙方前身）于2004年6月签订《房屋订购协议》，约定乙方向甲方购买配套商品房房源，配套商品房共93套，面积10，032.32平方米。2、鉴于客观情况，上海青浦新城区建设发展有限公司与乙方协商一致，对《房屋订购协议》进行调整，并于2007年7月5日签订了《房屋订购补充协议》，约定乙方向甲方购买“浩泽家园”、“民乐苑”配套商品房房源98套，建筑面积10，041.10平方米。但由于动迁安置进展不理想，乙方未完成履约。基于上述事实，以及目前动迁基地的实际情况，经甲、乙双方友好协商，现就配套商品房源的安排、管理及付款等事宜达成一致，并作出如下约定：一、房源及付款方式与担保。根据动迁安置需要一次核定，乙方向甲方订购的房屋为“浩泽家园”及“民乐苑”房源总计80套（其中53套已交付，详见附件一），建筑面积7，796.55平方米（以下简称“标的房源”，实际交付面积以附件一《房源清单》为准）；二、标的房源的交付与监管。乙方应当对标的房源进行妥善管理，不得将其用作本基地动迁安置以外的任何其他用途，不得擅自出售、出租、占用、抵押。在发现有任何第三方可能或已经损害房源的情况下，乙方应当立即通知甲方，乙方并应自行排除妨害；三、标的房源的使用。1、甲方提供给乙方的标的房源，乙方只能用于符合法定要求的申请拆迁基地被拆迁居民（以下简称“拆迁户”）的安置。乙方有责任根据有关动拆迁法律法规、政策的有关要求，对拆迁户主体资格进行审查，保证拆迁户符合法定要求。7、乙方应严格按照甲方的《动迁安置房源销售所需资料》（详件附件二）安置使用甲方提供的所有房源，否则甲方有权收回已交付的房源并要求乙方承担违约责任。该协议另对其他事项作了约定。案外人盛青公司及原告在该协议及附件上盖章予以确认。
本案系争房屋，即浩泽家园80号楼502室列明在上述协议附件一房源清单中。
另查明，2010年3月1日，被告作为乙方，与作为甲方的第三人签订《售房协议》一份，约定：甲方将浩泽家园80号楼502室，面积为94.58平方米，每平方米单价为7，000元，总价为662，060元；甲方必须在贰年内时间办理好购房发票等手续，将办理好的手续交与乙方；售房款由乙方一个月内交付给甲方（押金5万）；如将来乙方办房产证出现问题，由甲方负责处理；如二年内不能办房产证，赔偿房款以外，再赔偿同房款100%的违约金。甲方落款处有第三人签字并加盖案外人上海鸿骋实业投资有限公司公章，被告在乙方落款处签字确认。该协议签订后，被告于2010年3月3日分两笔向上海鸿骋实业投资有限公司转账支付购房款16万元及45万元，合计61万元。
又查明，2010年9月10日，第三人因涉嫌诈骗犯罪被上海市公安局青浦分局取保候审。2011年12月9日，第三人向被告出具承诺书一份，载明：“今承诺浩泽家园80#502金培荣的房款分期支付，在2012年拾贰月叁拾壹日前支付清，如在此期限内金培荣未收全额房款，则可以不搬出此房源，房价壹佰零伍万元正”。该承诺书出具后，第三人未履行该承诺。
2012年8月27日，上海市青浦区人民检察院以第三人涉嫌挪用资金犯罪向本院提起公诉，本院经审理查明：“上海凤翔房地产开发有限公司（简称凤翔公司）为对上海市青浦区盈浦街道贺桥村（原倪家浜、张家浜）动迁基地实施动迁，于2004年2月19日与具有“房屋拆迁资格证书”的上海市青浦区建设用地事务所（简称建设用地事务所）签订“动迁委托协议书”，实为借用建设用地事务所的房屋拆迁资质实施动迁，后双方又通过签订“凤翔基地委托动迁（补充）协议”，约定由吴寒明担任上述动迁工作的责任人。2007年9月至2010年9月期间，被告人吴寒明利用其担任凤翔公司上述动迁工作责任人的职务便利，隐瞒其无权处分动迁安置房的真相，并虚构可在两年内以购房人名义办理房产证等事实，将凤翔公司向上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司（简称新城区公司）订购的49套动迁安置房违规出售给王兰英等非动迁户，所获售房款共计26，114，728元予以挪用，用于个人投资经营等用途，购房人未付房款共计4，291，183元。2010年9月10日，被告人吴寒明主动至公安机关投案，并如实供述了上述事实。案发后，被告人吴寒明将其出售的49套动迁安置房中的32套回赎后交还凤翔公司或盛青公司（系新城区公司子公司），尚有17套动迁安置房未回赎，购房人已付房款9，477，097元，未付房款1，454，000元。案发后，凤翔公司向盛青公司支付了订购动迁安置房源的全部购房款。在本院审理过程中，被告人吴寒明退出赃款9，477，097元”。本院据此于2012年11月6日以（2012）青刑初字第926号刑事判决书作出判决：“一、被告人吴寒明犯挪用资金罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年。二、被告人吴寒明退出的赃款9，477，097元发还被害单位上海凤翔房地产开发有限公司”。该判决已发生法律效力。
再查明，系争房屋登记在案外人盛青公司名下，现由被告占有使用。盛青公司于2014年9月11日向本院出具《房屋权利确认书》一份，确认：涉案房屋（青浦区青浦镇漕盈路555弄80号502室）其已转让给原告，原告已支付了全额的房价款，故涉案房屋已归原告所有，相关的权利及权益均由原告享有及行使。
还查明，被告在审理中向本院申请对系争房屋进行估价，本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行估价。该公司于2015年8月7日出具房地产估价报告，估价结果为：估价对象房地产市场价值为168万元，折合建筑面积单价为17，763元／平方米。为此，被告支付评估费6，000元。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产登记簿、房屋权利确认书、倪家浜基地动迁配套商品房房源供应协议及附件、售房协议及进账单、（2012）青刑初字第926号刑事判决书、房地产估价报告书、评估费发票等证据予以证明，并经当庭出证质证属实，本院予以确认。
审理中，被告称：1、第三人是代表原告与被告签订售房协议，被告实际是向原告购买系争房屋，故原告要收回房屋就应承担相应的对价，不仅要返还被告购房款，还应赔偿被告相应损失。经本院反复释名后，被告最终明确，如果法院认为本案系争房屋买卖合同相对方为第三人，说明第三人构成合同诈骗罪，对于被告的购房款及相应损失不要求在本案中处理，要求移送刑事处理。原告认为，第三人并非原告公司的员工，原告只是委托第三人协助动迁，具体就是和实际需要拆迁的人洽谈拆迁事宜。在被告提供的承诺书和售房协议书中均没有原告公司的签章，被告支付的房款也是支付到第三人指定的公司，无法看出当时第三人是以原告名义出售系争房屋，第三人的行为并不构成表见代理，相应责任应由第三人自行承担。2、被告购买的系争房屋虽属于刑事判决书确认的32套回赎之列，第三人也向被告出具了回赎承诺，但第三人并未履行其对被告的回赎承诺，并在刑事案件中伪造已将购房款退还被告的材料，实际上被告至今也未能拿回购房款，这一点第三人也是确认的。而刑事判决书已判决第三人应将购房人已付购房款9，477，097元发还原告，故该款项中应包括被告的购房款。原告拿到了被告的购房款，在要求被告搬离系争房屋时就有责任退还被告已付购房款。原告认为刑事判决书判决第三人发还原告的购房款9，477，097元是对应17套未回赎的动迁安置房，而被告购买的系争房屋不在此列，被告对此也确认其购买的系争房屋包括在32套回赎的房屋内。至于被告未拿到回赎款，那是第三人的问题，与原告无关，也正因为第三人的问题，导致被告未能拿到回赎款，原告未能拿回系争房屋。3、被告在购房时知道系争房屋为动迁安置房，被告虽不是动迁户，但据其了解，如果动迁户不愿意要房子，把钱给动迁户就可以操作买卖了，并且被告购买系争房屋是通过中介购买的，中介称第三人是负责动迁的，他有多余房源出售。签合同时，是第三人过来签的，原告方没有人员出现过，被告在整个购房过程中也不知道原告公司。签合同时，第三人没有介绍自己，因为中介认识他，被告也未询问其身份情况。被告为此提供佳梦中介出具的收据一份。原告对收据的真实性不予认可，对被告的陈述表示不清楚，认为第三人没有出售房屋的权利。并且被告在购买系争房屋时，原告尚未支付盛青公司包括系争房屋在内的房款，故当时原告对系争房屋也没有权利。4、第三人是上海鸿骋实业有限公司的法定代表人，被告的购房款也是根据第三人的指定打入该公司账户的，被告与第三人签订的售房协议上虽加盖了该公司的公章，但售房行为与该公司无关。原告对此不予确认。5、被告自2010年3月3日起，在支付了购房款、垃圾清运费等费用后一直居住使用系争房屋至今。被告为此提供了第三人出具的收条一份、收款收据一份、物业费发票一份、电信费发票一份、有线电视业务受理单一份、中国电信股份有限公司上海分公司客户登记单一份、上海市居民管道燃气供用气合同一份等。原告对其真实性没有异议，但认为被告系非法占有使用系争房屋。
根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中系争房屋虽登记在案外人盛青公司名下，但盛青公司已向本院出具房屋权利确认书，确认系争房屋归原告所有，另根据原告提供的刑事判决书、倪家浜基地动迁配套商品房房源供应协议及附件等证据材料，本院足以认定原告对系争房屋具有合法的所有权。对被告认为系争房屋是第三人代表原告出售给被告的，被告已支付相应的购房款，故被告对系争房屋系合法占有的意见。本院认为，根据被告所提供的售房协议，该协议并非是被告与原告直接签订，而是与第三人签订，被告及第三人均未提供第三人系代表原告出售系争房屋的相关证据材料，且被告在庭审中也确认在整个购房过程中，其根本不知道原告公司的存在，也未核实过第三人身份。而第三人也认可该出售行为属于第三人个人行为，不代表原告，且第三人擅自违规出售包括系争房屋在内的动迁安置房的行为已经刑事处理。此外，从房屋性质来看，被告明知系争房屋系动迁安置房，自身也并非相应的动迁安置对象，在签订售房协议之初被告即知道其并不符合订购动迁安置房屋的条件。综上，本院难以认定第三人违规出售系争房屋给被告系代表原告，故对被告的上述意见不予采纳。现被告占有使用系争房屋无合法依据，其行为对原告支配、使用系争房屋构成了妨害，故本院对于原告要求被告腾退系争房屋的诉讼请求依法予以支持。对被告认为刑事案件判决第三人退还原告的赃款中应包含被告已付系争房屋的购房款，故原告如要求被告腾退系争房屋，原告就应承担退还被告购房款并赔偿有关损失责任的意见。本院认为，涉案刑事判决中明确退还的赃款系针对17套未回赎的动迁安置房，而被告在庭审中明确其购买的系争房屋包含在32套回赎的动迁安置房内，且第三人也已书面承诺支付被告相应回赎款，只是第三人最终未能实际履行该回赎承诺，故对被告的该意见，本院亦不予采纳。被告因购房支付的购房款及无法取得房屋产生的有关损失可依法向第三人主张。本案中，被告经本院释名后，仍坚持要求原告承担相应责任，并明确表示如法院认定由第三人承担责任，则对其购房款等有关损失不要求在本案中处理，故本院对其购房款等有关损失在本案中不予处理。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
被告金培荣应于本判决生效之日起三十日内将上海市某区某路某弄80号502室房屋腾退后返还原告上海凤翔房地产开发有限公司。
本案受理费人民币80元，评估费人民币6，000元，合计人民币6，080元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
人民陪审员 俞逸辉
人民陪审员 何 伟
二〇一五年十月十九日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
二、《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。