广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2682号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王延政，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市。
法定代表人：曾健庆，所长。
委托代理人：徐虹，该所职工。
上诉人王延政因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区云台里25号地下房屋是广州市越秀区第一土地房屋管理所管辖的房屋，王延政是该房屋的承租人。2012年9月29日，广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）与越秀区第二土地房屋管理所（乙方）最后一次签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区云台里25号地下房屋出租给乙方，作住宅用途，建筑面积85.14平方米；租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金301.6元／月；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督，装修房屋时装饰房屋时，装饰面板不得将受力构件隐蔽，确需加装饰面板的，必须留检查口，因装修造成毗邻房屋漏裂的，由乙方负责修复和赔偿；乙方擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备的，甲方可终止本合同并收回房屋，因此造成安全隐患或事故问题由乙方承担全部的经济、法律责任；乙方拆除自己增设的设施、设备时，应通知甲方管理人员到场，因擅自拆除造成房屋结构损坏的，应负责修复和赔偿；乙方同意并确认以下事项：……3、本人或共同居住人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同的第二十一条第2项即租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；合同附乙方家属名单有冯某、王某甲、张某、王某乙等。据查册时间为2014年6月9日房产登记号为2012登记字10022387号的房地产登记簿查册表记载，房产地址白云区广从二路316号302房，土地用途住宅，建筑面积81.46平方米，登记时间2012年11月15日，产权人王延政，占有部分1／2，产权人冯某，占有部分1／2。该房产通过析产于2014年10月22日过户到冯某名下。据房产登记号2012登记字10022383号房地产登记簿查册表记载，房产地址白云区广从二路汇雅街206号，土地用途商业，建筑面积20.4平方米，登记时间2012年11月15日，产权人冯某、王延政，占有部分各占1／2。2013年12月27日广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具越国房字（2013）30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》记载，北京街、光塔街和洪桥街辖内直管房管理工作自2014年1月1日起由广州市越秀区第一土地房屋管理所办理房屋租赁手续、房屋修缮保修手续等管理工作。现涉讼房屋由王延政使用，广州市越秀区第一土地房屋管理所按合同约定收取广州市越秀区第一土地房屋管理所租金至2014年8月。广州市越秀区第一土地房屋管理所于2014年7月17日向原审法院起诉，提出上述请求。
广州市越秀区第一土地房屋管理所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令王延政腾空广州市越秀区云台里25号地下房屋交还给原告；2、参照广州市房屋租金参考价的标准，王延政缴交2014年7月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按28元／平方米计）。
原审庭审中，广州市越秀区第一土地房屋管理所向原审法院出示广州市越秀区第一土地房屋管理所于2014年5月14日向王延政发出关于收回房屋的通知，通知王延政于2014年5月23日前将涉讼房屋交还给广州市越秀区第一土地房屋管理所的证据及广州市越秀区第一土地房屋管理所将上述通知张贴在楼梯口的照片。王延政称其没有收到该通知书，且王延政回家并没有经过楼梯口，没有看到该通知。王延政向原审法院出示证据1、登记时间为2014年5月19日王延政与冯某的离婚证；2、2012年12月23日王延政与冯某的离婚协议书，其中约定广从二马路316号302房所有权归冯某所有，广从二路汇雅街206号商铺归王延政所有；3、2014年9月11日广州市汇雅花园物业管理公司出具的冯丽婵女士一直居住在广从二路316号302房的证明；4、3602075701001026426＊的存折，户名为王延政，该存折记载，王延政最后一次交纳房租日期为2014年8月18日。广州市越秀区第一土地房屋管理所对上述证据的真实性无异议，但认为王延政是在看到广州市越秀区第一土地房屋管理所的收屋通知书后才办理离婚手续的。
在原审案件审理期间，王延政于2014年9月22日向原审法院提出对广州市越秀区云台里25号地下的装修价值评估的申请，原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉讼房屋的装修现值进行评估，该公司于同年12月24日作出了穗华价估（2014）933-1号《关于广州市越秀区云台里25号地下房屋装修价值评估结论书》，记载王延政承租涉讼房屋居住期间分别于2002年年中对位于该房屋内有阁楼的一间房进行了天花、地面、墙面及门窗更换等装修，2005年年中对该房屋房间卧室天花吊顶、地面及内墙面；客厅天花吊顶、地面及内墙面；电线布设及开关插座安装和天井等装修；2007年又对其承租房屋内的厨房天花、厨房墙裙、厨房地面、卫生间吊顶、卫生间墙裙等部位进行了装修；之后，该房屋一直正常使用至今。价格评估结论广州市越秀区云台里25号地下房屋装修在评估时点得价值为9680元。广州市越秀区第一土地房屋管理所认为广州市越秀区第一土地房屋管理所没有财政拨款对涉讼房屋的装修价格进行赔偿，且要求王延政交还房屋时恢复原状。王延政认为上述评估结论书的价格偏低。
原审法院认为：原审法院认为，广州市越秀区云台里25号地下房屋是广州市越秀区第一土地房屋管理所管辖的产业，广州市越秀区第二土地房屋管理所与王延政就涉讼房屋签订的合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同约定的租赁期已届满，双方没有重新续签合同，作为承租人的王延政仍继续使用，出租方没有提出异议，并继续收取王延政的租金至2014年8月止，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同。上述合同明确约定，承租人即王延政如有自有产权房屋的，应将涉讼房屋交回广州市越秀区第一土地房屋管理所，广从二路316号302房原由王延政与妻子冯某共有，虽然王延政与冯某在2012年12月签订离婚协议，约定该302房的归属，但并不影响广州市越秀区第一土地房屋管理所主张权利，且经查广州市白云区广从二路汇雅街206号为王延政及冯某共有，故广州市越秀区第一土地房屋管理所要求王延政交回承租房的请求合法合理，原审法院予以支持。在双方的租赁合同关系解除前，王延政向广州市越秀区第一土地房屋管理所支付的租金应按照合同约定标准计算，解除后广州市越秀区第一土地房屋管理所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费的请求，合法合理，原审法院亦予以支持。至于王延政反诉要求广州市越秀区第一土地房屋管理所赔偿涉讼房屋装修费用，王延政居住涉讼房屋多年，在承租期间多次对涉讼房屋进行装修，广州市越秀区第一土地房屋管理所虽未提出异议，但王延政作为使用人在使用房屋时，同时也享受了装修，且合同明确约定，王延政装修须广州市越秀区第一土地房屋管理所同意，故王延政要求广州市越秀区第一土地房屋管理所赔偿涉讼房屋的装修费用的请求没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百三十二条、二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，广州市越秀区第一土地房屋管理所与王延政就广州市越秀区云台里25号地下房屋的租赁合同关系予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，王延政户迁出广州市越秀区云台里25号地下房屋，将房屋腾空交还给广州市越秀区第一土地房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，王延政将从2014年9月起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月301.6元计）支付给广州市越秀区第一土地房屋管理所；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由王延政逐月支付给广州市越秀区第一土地房屋管理所（每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计）。四、驳回广州市越秀区第一土地房屋管理所的其他诉讼请求。五、驳回王延政的反诉请求。王延政如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，反诉费2150元，评估费5000元，合计共7300元，广州市越秀区第一土地房屋管理所负担50元，王延政负担7250元。
判后，上诉人王延政不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人主体不适格。与上诉人签订《广州市直管房租赁合同》的合同相对方是广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称房管二所），如果续签或解除合同，应该由房管二所提出，而不是被上诉人，被上诉人主体不适格，对本案没有诉讼权利。根据《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。如本案中《广州市直管房租赁合同》的合同相对方是由房管二所变更为被上诉人的话，则应属于合同主体变更、合同转让。应当通知上诉人后才发生主体变更的法律效力。被上诉人从来没有把合同主体变更通知上诉人，被上诉人亦没有把收楼通知以及一审判决中提及的（2013）30号通知作为附件告知给上诉人也没有与上诉人协商办理合同变更的手续。因此本案被上诉人不是适格起诉主体。二、上诉人无其他住所，不同意搬迁。1、上诉人与冯某已于2014年5月19日办理了离婚手续，已于2014年lO月22日把属于冯某的房屋过户给冯某一人名下，冯某亦己于2014年12月2日办理了户籍迁出手续，对于冯某户籍已迁出讼争房屋这一事实，一审法院漏写在判决书中。因此现在被上诉人并无其他住房可供搬迁，一审法院判决被上诉人在判决生效之日起30日内搬迁是不合情不合法的。2、被上诉人并无提前通知上诉人搬迁，违反合同法第二百三十二条规定：“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。而且在被上诉人的所谓的证据照片中，已经拍摄到上诉人居住的房屋门口，但偏偏没在贴在上诉人住房门口，却贴在上诉人不会经过的楼梯口，这梯口是上诉人不会经过，也不会看到的地方。因此该张贴通知为无效。租赁合同上也有上诉人的联系电话，上诉人亦一直居住在承租房内，但却没有收到任何有关收回租住上述房屋的电话及邮件通知。因此被上诉人解除租赁合同的通知无效。三、被上诉人主张租金标准过高，应维持原合同约定租金标准被上诉人租住涉讼房屋属直管公房，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。该司法解释第一条规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件、不适用本解释”。因此本案应适用关于公有住房的政策。上诉人己在上述地址居住超过50多年，由于房屋是砖木结构及年代久远，在政策上无法办理房改，因而由上诉人一直承租，该租赁权利是上诉人应当享受的政策福利。而且由于被上诉人租住涉讼公房，而未能参与上诉人本单位的福利分房，这造成被上诉人重大损失。因此上诉人是有权一直承租本案涉案房屋的，并且一直按原租赁合同租金交租。被上诉人仅靠微薄的退休金生活，如果按一审法院判决，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算租金的话，月租金高达2384元。作为一个以退休金养老生活的老人，完全无法承担如此高的租金标准。而且该公房租金标准是以上诉人损失了房改房的福利为代价换取的，如果现在突然大幅增加上诉人的租金负担，无疑造成了上诉人的双重损失。因此请二审法院改判，由上诉人按原租赁合同租金继续交纳租金。综上所述，鉴于上诉人并无房屋可供搬迁，且符合公房承租人政策条件，故应维持原租赁关系，由上诉人继续租赁涉讼房屋并按原租赁合同的租金标准继续交纳租金。被上诉人的诉讼请求是不合法不合理的，请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。与上诉状一致，没有补充和变更。综上，上诉请求：请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，上诉人无需搬迁。
被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所答辩称：原审查明事实清楚，处理并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。被上诉人已经在一所、二所的办公场所张贴了相关的公告，已经有效的告知了上诉人相关的公文内容。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
本院认为，上诉人与越秀区第二土地房屋管理所签订的租赁合同约定的期限是2012年7月至2014年6月，现已届满。在上述租赁期限内，上诉人取得了自有产权房屋。依据合同的约定，上诉人理应交还房屋。原审判决在租赁关系解除前仍然按照合同约定的公房租金标准计付租金及合同解除后按同类住宅租金标准计付租金并无不当，本院予以维持。上诉人要求在合同解除后仍然按照合同约定的公房租金标准计付租金，理据不充分，本院不予采纳。被上诉人依据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》而成为案涉房屋的出租管理人，也实际上收取过上诉人交纳的租金。被上诉人粘贴了公告，上诉人表示没有看到。但被上诉人提起本案诉讼后，上诉人已明确知道被上诉人是案涉房屋目前的出租管理人。上诉人二审期间仍以被上诉人没有送达通知为由主张被上诉人不是本案适格的主体，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王延政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月十日
书 记 员 宋德光