四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11897号
上诉人（一审原告）：刘世成，男，1936年8月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
上诉人（一审原告）：叶素清，女，1942年4月23日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
上诉人（一审原告）：刘文锋，男，1967年12月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
上诉人（一审原告）：刘志敏，女，1969年3月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
四上诉人共同委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。
四上诉人共同委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黄兴群，女，1943年8月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（一审第三人）：唐远秀，女，1949年4月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：唐敬鲜，女，1950年10月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：唐敬如，女，1949年7月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。
上诉人刘世成、叶素清、刘文锋、刘志敏因与被上诉人黄兴群、唐远秀、唐敬如、唐敬鲜房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘世成、叶素清、刘文锋、刘志敏的共同委托诉讼代理人黄文英，被上诉人唐远秀、唐敬如、唐敬鲜的共同委托诉讼代理人蒋春光到庭参加诉讼。被上诉人黄兴群经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
刘世成、叶素清、刘文锋、刘志敏（以下简称刘世成四人）共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、确认登记在刘世成名下的成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房屋（现为抚琴街3号××栋××号房屋）所有权属于四上诉人所有；2、若上述房屋已拆迁，则搬迁补偿款属于四上诉人所有。
事实和理由：1、刘世成出售房屋未经其他共有权人同意，其以个人名义出售案涉房屋的行为不构成表见代理，应属无效。2、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，四上诉人虽然是宅基地使用权人，但只享有占有、使用、转让的权利，无权对宅基地使用权进行处分，无法处分也就无法放弃。而根据房地一体原则，房屋转让的后果即是宅基地使用权转让，并不意味着放弃宅基地使用权。3、根据拆迁安置政策的规定及案涉《拆迁补偿安置合同》的约定，能够享受安置补偿政策的是宅基地使用权人，而唐远秀、唐敬如、唐敬鲜并非产权所有人，不属于安置的合法对象。登记在刘世成名下的房屋（现为抚琴街3号××栋××号房屋）的拆迁补偿款应属四上诉人共同所有。
黄兴群未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
唐远秀、唐敬如、唐敬鲜（以下简称唐远秀三人）共同辩称，1、房屋宅基地使用权证登记的户主为刘世成，足以反映其对房屋具有处置的权利；刘世成在处置房屋的过程中，办理了公证且移交了宅基地使用权证原件，唐远秀三人购买房屋后实际占有、使用并进行了加建添附直至房屋被拆迁，四上诉人在长达近20年期间内从未提出异议；刘世成出售房屋的行为构成表见代理，应依法保护善意第三人的合法权益。2、刘世成因特殊原因，虽取得案涉房屋的宅基地使用权证，但其及家人均不是案涉宅基地集体经济组织成员，而唐远秀三人系当地村民，其购买并获得案涉宅基地上建造的房屋，并未导致集体经济组织宅基地使用权的流失。3、唐远秀三人已依据《拆迁补偿安置合同》享有相关权利，在该合同确定的事项未被依法变更、撤销前，该维持其合法、有效性。四上诉人的主张，实质上是违反诚实信用原则而获取利益，不应得到法律的支持。请求驳回上诉，维持原判。
刘世成四人向一审法院起诉请求：1、确认刘世成与黄兴群签订的协议书、补充协议无效；2、确认登记在刘世成名下的成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房屋（现为抚琴街3号××栋××号房屋）所有权属于刘世成等4人所有；3、若上述房屋已拆迁，则搬迁补偿款属于刘世成等4人共同所有。
一审法院认定事实：刘世成等4人与刘国金（已死亡）、万会清（已死亡）原系成都市金牛区营门口乡抚琴村六组村民，在该村修建有农房，并持有农村宅基地使用证，宅基地使用权证载明“户主：刘世成，家庭人口6人……”。刘世成系刘国金、万会清之子，刘世成与叶素清系夫妻关系，刘文锋、刘志敏系刘世成、叶素清之子、女。刘国金于1988年去世，万会清于1987年去世，二人只生育刘世成一人。
黄兴群不是成都市金牛区营门口乡抚琴村×组村民，1992年6月19日，刘世成（卖方）与黄兴群（买方）签订一份协议书，约定“刘世成自愿将成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房一楼一底共八间，面积137.47平方米住房转让给黄兴群，转让房价12万元，协议签订后买方先预付1万元，待房屋产权证过户手续办完后余款11万元一次性付给卖方，房屋产权证过户办理中涉及应交的一切税金和费用等由买方承担，协议签订后卖方协助办理产权过户手续……”。
同日，双方又签订一份补充协议，约定“上述房屋出售房价为17万元，为了便于办理房屋产权过户手续，协议定房价为12万元，余下5万元待过户手续办理完后与协议上所订房价11万元一并由黄兴群付给刘世成（过户完后一次性买方付给卖方16万元正）”。以上2份协议签订后，黄兴群向刘世成支付了全部购房款，刘世成将房屋交付给黄兴群使用，宅基地使用权证也交由黄兴群掌管，但宅基地使用权证记载信息未变更。
1999年12月1日，黄兴群与唐远秀签订房屋转让协议书，约定“黄兴群将1992年6月19日刘世成卖给黄兴群（的）成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房一楼一底共八间137.47平方米住房转让给唐远秀，转让价款15.5万元。黄兴群在收到唐远秀全部转让费时将刘世成同黄兴群所签的卖房协议书、宅基地、公证书和刘世成所开的17万元收条一并交给唐远秀。今后若需办理该房的一切手续由买方直接与刘世成发生关系与黄兴群无关。在此以前所发生的水、电、气费由卖方黄兴群负责……”。协议签订后，唐远秀向黄兴群支付了全部购房款15.5万元。
唐远秀在庭审中认可该房屋转让协议书的买方实际为唐远秀三人，只是以唐远秀一个人名义签订合同。签订该协议时，唐远秀三人均系成都市金牛区营门口乡抚琴村×组村民。之后，黄兴群将案涉房屋交给唐远秀三人使用，并将与刘世成所签的卖房协议书、刘世成出具的17万元收条、案涉房屋的宅基地使用权证等资料一并交给唐远秀三人保管。之后，唐远秀三人自凑资金对案涉房屋进行了面积增修。
案涉房屋的地址登记为成都市金牛区营门口乡抚琴村六组抚琴街道3号××栋××号。
另查明，2014年10月30日，成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称鑫地公司）、成都市金牛区人民政府抚琴街道办事处（以下简称抚琴街道办事处）联合发出《成都市金牛区抚琴街3号棚户区附条件协议搬迁改造项目搬迁公告》，将对抚琴街3号等街道范围内的所有建（构）筑物进行搬迁，案涉房屋在此次搬迁范围内。
2014年11月1日，鑫地公司作为项目业主（甲方）、抚琴街道办事处作为实施单位与唐远秀三人作为被拆迁人（乙方）签订《成都市金牛区抚琴街3号棚户区附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》（以下简称《补偿安置合同》），约定“第二条：乙方产权所有的拟被搬迁房屋位于营门口乡抚琴村六组抚琴街道3号××栋××号，证载面积137.47平方米，实测建筑面积340.01平方米，核定建筑面积：6人×51㎡=306平方米，……该房屋现由乙方使用；第三条：……乙方自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，实行货币补偿的，由甲方付给乙方住宅终结价款：306平方米×9020元/平方米=2760120元；第五条：政策性补偿费用：包括被搬迁人安装电话……的补偿费用5260元；第六条：政策性补助费用：……甲方付给乙方一次性临时安置补助费：306平方米×22元×6个月=40392元、搬家费1200元；第七条：政策性补贴费用：……甲方应当支付给乙方购房补贴：306平方米×9020元/平方米×30%=828036元、物管费补贴306平方米×1.8元/平方米/月×60个月=33048元；第八条：提前签约搬迁奖励费用：被搬迁人提前签订补偿安置合同并按时交付被搬迁房屋的，甲方给予乙方60000元奖励，另给予面积奖：306平方米×500元/平方米=153000元；第九条：楼栋腾退奖励20000元；第十条：其他补偿85162元，第十一条：总价款结算及付款期限：……实行货币补偿的，甲方向乙方支付总价款为3815894元……”。
以上协议签订后，至一审庭审辩论终结时，唐远秀三人尚未取得以上货币补偿价款，但已将案涉房屋的宅基地使用权证交给抚琴街道办事处，案涉房屋已被拆除。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：户口薄、亲属关系证明、宅基地使用证、买卖协议及补充协议、房屋转让协议书、《补偿安置合同》、收条、照片、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
一审法院认为，关于刘世成等4人要求确认刘世成与黄兴群签订的协议书、补充协议无效的请求，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。农村宅基地具有人身属性，由农村集体组织无偿分配给本集体内部经济组织成员使用，取得主体应当为本村集体经济组织内部成员，其流转也应在本集体组织成员之间进行。非本集体经济组织的人员购买本集体经济组织成员在宅基地上修建的房屋的行为系无效。案涉房屋系农村集体经济组织土地上的房屋，黄兴群不是成都市金牛区营门口乡抚琴村六组的集体组织成员，不具备宅基地使用权转让的条件，刘世成将案涉房屋出售给不属于同一集体经济组织以外的人员，刘世成与黄兴群签订的买卖案涉房屋的协议书、补充协议违反法律法规强制性规定，属无效合同。
关于刘世成等4人要求确认案涉房屋的所有权属于刘世成等4人共同所有的请求，庭审查明案涉房屋已被拆迁，房屋已不复存在，宅基地使用权证已交由抚琴街道办事处掌控，故刘世成等4人的该项诉讼请求缺乏事实基础，一审法院不予支持。
关于刘世成等4人要求确认案涉房屋的搬迁补偿款应属于刘世成等4人共同所有的请求，一审法院认为：1、刘文锋、刘志敏、叶素清虽未在房屋转让协议书上签字，但其作为同一宅基地的使用权人，若对刘世成出售案涉房屋的行为不知情，不可能在之后长达23年内未向案涉房屋行使或主张过任何权利。因此，刘文锋、刘志敏、叶素清对刘世成出售案涉房屋的行为是应当知道并以实际行动予以默认。刘世成作为户主出售案涉房屋，案涉房屋的买受人有理由相信其出售案涉房屋的行为经过案涉房屋共有成员同意，故刘世成以个人名义出售案涉房屋的行为对外已构成表见代理，出售案涉房屋行为所产生的法律后果对刘世成等4人均具有法律上的约束力；2、刘世成等4人未举证证明刘世成与黄兴群之间有“由黄兴群负责办理案涉房屋过户手续，若不能办理，房屋返还给刘世成”的约定，刘世成等4人该项理由，因缺乏证据支持，一审法院不予认可；3、我国实施“房地相随，不可分割”的原则，转让宅基地上修建的房屋亦遵守该项原则，刘世成等4人作为案涉房屋的宅基地使用权人，出售房屋的行为含有放弃宅基地使用权的意思表示。我国现行法律法规均无使用权人放弃宅基地的强制性规定，弃权行为系单方法律行为，随着案涉房屋交付给买受人后，弃权行为已生效，而放弃宅基地使用权的弃权行为，意味着连同宅基地使用权及附着房屋附随的占有、使用、收益权利一并放弃，包括将因拆迁等所获得的补偿安置利益一并放弃。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，刘世成等4人在案涉房屋出售23年后起诉要求撤销其弃权行为，从而实现其获得拆迁安置补偿待遇的目的违反民事活动诚实信用原则；4、本案中，黄兴群与刘世成签订房屋买卖协议及补充协议虽因违反法律强制性规定无效，但案涉房屋经过二次交易已于1999年12月1日被黄兴群出售给第三人并实际被第三人占有使用，唐远秀三人作为同一集体组织的成员，购买案涉房屋不违反法律强制性规定，已成为事实上的买受人。2014年11月1日，案外人鑫地公司、抚琴街道办事处与第三人就案涉房屋的搬迁一事已签订补偿安置合同，该补偿安置合同确定的被搬迁人及搬迁补偿款获得者为唐远秀三人而非刘世成等4人。该补偿安置合同在未被依法撤销之前，应尊重其合同效力。综上，刘世成等4人的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、刘世成与黄兴群于1992年6月19日签订的关于买卖位于成都市金牛区营门口乡抚琴村×组房屋（即成都市金牛区营门口乡六组抚琴街道3号××栋××号房屋）的协议书及补充协议系无效合同；二、驳回刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，由刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清负担。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋系宅基地上修建的房屋，依照我国现行法律的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织分配给本集体组织成员，不能对外流转。本案中，黄兴群与刘世成并非同一集体经济组织的成员，刘世成将案涉房屋出卖给本集体经济组织以外的人员，违反法律的强制性规定，故双方签订的协议书及补充协议应属无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。四上诉人以刘世成无权处分共有财产为由上诉主张合同无效，对此，庭审已查明，房屋宅基地使用权证上登记的户主为刘世成，刘世成与黄兴群签订协议后即将房屋交付黄兴群使用，宅基地使用权证也一并交给黄兴群；之后，黄兴群将案涉房屋出卖给唐远秀三人，并将其与刘世成签订的协议书、刘世成出具的17万元收条以及房屋宅基地使用权证等一并交给唐远秀三人保管，将房屋交付唐远秀三人使用；而刘文锋、刘志敏、叶素清作为刘世成的家庭成员，在刘世成将案涉房屋交付他人占用、使用长达二十余年的期间从未提出异议，应视为其对刘世成的处分行为予以认可。故四上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
本案二审争议的焦点是：一、刘世成四人要求确认案涉房屋的所有权归其共同所有的主张是否成立；二、刘世成四人要求确认案涉房屋的搬迁补偿款属于其所有的主张能否成立。现就上述争议焦点分述如下：
关于第一个争议焦点，根据庭审已查明的事实，案涉房屋已被拆除，房屋的宅基地使用权证亦已由唐远秀三人交给抚琴街道办事处；而刘世成四人要求确认房屋归其所有的主张，实质上是基于合同无效要求返还原物，因原物已经灭失，不具有返还的客观条件，一审法院据此驳回刘世成四人要求确认房屋归其所有的主张，并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在认定合同无效的情况下，应根据合同的内容、履行情况，综合当事人的过错程度，公平、合理地处理合同无效的财产返还和损失赔偿，避免当事人基于合同无效而获取额外利益。
本案中，刘世成在与黄兴群签订案涉协议书、补充协议时，对案涉房屋系宅基地上修建的房屋，以及黄兴群与刘世成并非同一集体经济组织成员的事实应系明知，故案涉协议书、补充协议因违反法律强制性规定而无效，刘世成对此具有明显过错。刘世成对合同无效而产生的损失，具有防止损失扩大的义务，而其在合同签订后长期怠于主张权利，由此给其造成的损失应由其自行承担主要责任。其次，合同签订后，刘世成及其家庭成员在长达二十余年的时间，从未就合同效力问题主张权利；而在案涉房屋于2014年被纳入拆迁安置范围的客观情况出现后，却主动以签订合同过程中存在违法行为为由要求确认合同无效，是违反诚实信用原则的恶意抗辩。更何况，唐远秀三人向黄兴群购买案涉房屋，支付了合理对价；双方在签订房屋买卖合同时，唐远秀三人均系与案涉房屋登记地址同一集体经济组织的成员，其购买案涉房屋亦不违反我国现行法律的强制性规定。而本案中，唐远秀三人与鑫地公司、抚琴街道办事处签订的《补偿安置合同》确定的货币补偿款，系针对案涉房屋被拆迁以及实际居住使用人进行的价值补偿。由于唐远秀三人购买案涉房屋后，在客观上持续、公开占有案涉房屋直至被拆迁，其取得拆迁补偿款具有合法性。本案中，基于合同无效制度维护法律秩序和社会的公共道德的目的和宗旨，应认定刘世成与黄兴群签订的合同无效，但也应避免违法行为人利用合同无效制度获得某种不正当的利益，维护诚实守信一方的利益。刘世成四人要求确认案涉房屋的拆迁安置款归其所有，既无合同依据，亦无法律规定，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，刘世成四人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘世成四人负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年四月十日
书记员 梅芳芝