南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终282号
上诉人（一审被告、反诉原告）：杨春霞，女，1970年4月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：柯子欢，女，1993年3月10日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：郭昊，广西桢干律师事务所律师。
一审被告：蒋熠奇，男，1964年6月27日出生，汉族，住南宁市青秀区，上诉人杨春霞之夫。
委托诉讼代理人：杨春霞，住所同蒋熠奇住所，。
上诉人杨春霞因与被上诉人柯子欢、一审被告蒋熠奇房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月2日公开开庭审理了本案，杨春霞（同时作为蒋熠奇的委托诉讼代理人），柯子欢及其委托诉讼代理人郭昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨春霞上诉请求：1、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初423号民事判决；2、改判杨春霞无须支付房屋租金1万元及利息、物业费、水电费1146．52元及利息和违约金1000元；3、改判支持杨春霞反诉请求；4、由柯子欢承担一、二审的全部诉讼费用。
理由：第一、一审判决査明事实不清、错误。一审判决书第7页倒数第四行：“本院认为，其于2016年9月12日已经签字确认其欠租金”的认定明显错误：1．杨春霞已经提交了银行转账单，足以证明杨春霞已交涉讼房屋租金的事实，而且是按合同约定先交租金后使用房屋；2．《欠条》是柯子欢有预谋、欺骗手段骗杨春霞签署的，是不真实、虚假、无效的，但一审法院以虚假《欠条》为依据而判杨春霞败诉，明显错误。杨春霞按时交纳一季度房屋租金（三个月），而最后一个月没交的原因是柯子欢的姐姐欠杨春霞服装设计费3800元，而且还有押金5000元在柯子欢那里，足以抵扣租金了。杨春霞已履行了按时交房屋租金的义务，没有违约，柯子欢理应退还5000元押金，柯子欢违约，应承担违约责任。第二、一审适用法律错误。一审应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条判决。柯子
柯子欢答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。柯子欢已经将欠条等证据经法庭核实是真实合法有效的，且欠条中载明的事实是真实的，也是杨春霞的真实意思表示，杨春霞应对欠条确认的数额承担清偿责任。另外，杨春霞在一审也没有能够举证完全缴纳租金的证据，不能否认欠条的真实性和合法性，杨春霞称欠条是受欺骗、胁迫才签订的不符合事实。杨春霞的押金不予退还，是因为其没有按时交纳租金，超过合同约定的时间，依约予以没收。杨春霞提出以欠柯子欢姐姐的服装设计费3800元抵扣房租与本案无关，且不是事实，也无证据。杨春霞在合同有效期内未按合同约定交纳租金，属于违约。
蒋熠奇陈述称：支持杨春霞的意见。
柯子欢在一审提出的诉讼请求：1、杨春霞支付房屋租金1万元；2、杨春霞向柯子欢支付物业等费用1192.34元；3、杨春霞向柯子欢支付违约金7500元；4、杨春霞向柯子欢支付违约金1800元（以拖欠房租2500元为基数，自2016年5月10日起，按每月2%暂计至2017年4月17日，以后另计至还清之日为止）；5、杨春霞向柯子欢支付违约金751.17元（以拖欠物业费1192.34元为基数，自2016年9月9日起，按每日3%暂计至2017年4月17日，以后另计至还清之日止）；6、本案诉讼费由杨春霞承担。
杨春霞在一审提出的反诉请求：1．柯子欢返还押金5000元；2、柯子欢支付违约金7500元；3、反诉的诉讼费由柯子欢支付。
一审判决认定：2014年8月6日，柯子欢（甲方）委托其姐柯小平以柯子欢的名义和杨春霞（乙方）签订房屋租赁合同，约定：第一条、第二条：甲方将南宁市民族大道12号丽原天际A1820号房出租给乙方作为住宅使用；第三条：租赁期限自2014年8月10日至2015年8月9日止；第四条：月租金为2500元；第五条：乙方向甲方缴纳押金5000元，应在租赁期届满或解除契约之日将押金无息退回。乙方在每季度5日前预交三个月租金7500元；第七条：该房屋有关杂费（如水、电费，电话费，煤气费，物业管理费等）由乙方负责；第八条：乙方逾期交付租金，甲方有权按月租金收取2%的滞纳金。如乙方未经甲方同意逾期缴付租金超过10天，则视乙方违约，甲方有权终止合约，收回该房屋且不作赔偿，不退回押金；第十条：租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；如乙方不想租，需提前2个月通知甲方，做出相应的协商；第十一条：违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，柯子欢依约交房给杨春霞使用。到2015年8月10日，租赁合同到期后，杨春霞继续租赁案涉房屋，柯子欢并没有提出异议。2016年9月12日，杨春霞确认：拖欠从2016年5月10日至9月9日的租金1万元及物业费1192.34元。2017年5月23日，柯子欢代杨春霞缴纳了物业费水电费等1146.92元。庭审中，杨春霞主张违约金过高。
一审判决认为：柯子欢与杨春霞签订的房屋租赁合同合法有效。2015年8月10日，租赁合同到期后，杨春霞继续租赁涉案房屋，柯子欢并没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均应按合同约定履行合同义务。柯子欢已经按约定将涉案房屋交给杨春霞管理使用，但杨春霞缴纳部分租金后，从2016年5月10日起未按合同约定支付租金、物业费、水电费等费用。经杨春霞在欠条上确认,截止2016年9月9日尚欠租金1万元、物业费等费用1192.34元，其行为构成违约，根据合同法第一百零七条的规定，杨春霞应承担支付租金、物业费等违约责任。柯子欢主张杨春霞支付租金1万元，予以支持。杨春霞欠付租金，客观上导致柯子欢的租金利息损失，柯子欢要求支付租金的利息损失，予以支持。结合本案案情，本院确定柯子欢的租金利息损失为：以1万元为基数，自杨春霞确认尚欠租金的2016年9月9日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。虽然对柯子欢主张的物业管理费1192.34元按租赁合同约定应当由杨春霞承担，但该项费用因柯子欢只代付1146.52元，故对该1146.52元予以支持，余下45.82因没有代付尚未转化为柯子欢对杨春霞享有的合法债权，只能待债权转化完成后，柯子欢才可主张。因杨春霞未交付物业费，客观导致柯子欢垫付了物业管理费，造成了其利息损失，故杨春霞应支付柯子欢的物业管理费利息损失：以1146.52元为本金，自2017年5月23日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。
关于违约金的问题。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性，除非适用一款违约条款不能弥补守约方损失，否则同一性质的违约行为只能适用一款违约条款，守约方应对其损失承担举证责任。本案中，租赁房屋的月租金是2500元，欠缴的物业费是1146.52元，杨春霞违约的行为主要是欠付租金和物业等费用，而本案的租赁合同却约定了没收押金5000元、按2%支付滞纳金及缴纳3个月的违约金等违约责任，故杨春霞认为违约金过高、并请求予以调整，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，予以支持。结合诉争合同的实际履行情况、柯子欢的预期利益，并根据公平及诚实信用原则，酌定杨春霞应向柯子欢支付违约金6000元。鉴于押金的性质是履约保证金，本案中柯子欢并未退回杨春霞已经缴纳押金5000元，故两者相抵消，杨春霞尚需支付违约金1000元。
关于杨春霞是否已经按时缴纳租金的问题。杨春霞并未缴纳完租金，理由如下：第一、在租赁合同中，缴纳房租是承租人的义务，交清房租的举证责任在于承租人；第二、杨春霞提供的银行转账单的数额与应缴纳租金的总额并不吻合，虽然杨春霞主张其部分租金是现金缴纳，但其并未提供证据证明，且租赁合同中也载明了出租人的银行账户，按常理转账的合理性较高；第三、杨春霞作为完全民事行为能力人，其于2016年9月12日已经签字确认其欠租金。
关于蒋熠奇是否需要支付租金及违约金的问题。根据合同的相对性原则，除非有法律的明确规定或当事人之间的约定，否则合同只约束在合同上签字的双方当事人，合同当事人以外的第三人不负担合同中产生的义务。具体到本案，案涉房屋租赁合同并无蒋熠奇的签字确认，对柯子欢要求蒋熠奇支付欠付租金、物业费等费用及违约金诉请，本院不予支持。
关于是否存在用服装设计费抵扣租金的问题。鉴于柯子欢否认该事实的存在，而杨春霞并未举出充分的证据证实该事实的存在，应承担举证不能的后果。故对杨春霞的该辩称不予采信。
一审判决：杨春霞支付柯子欢租金10000元及利息（以1万元为基数，自2016年9月9日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；杨春霞支付柯子欢物业管理费、水费等费用1146.52元及利息（以1146.52元为基数，自2017年5月23日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；杨春霞支付柯子欢违约金1000元；驳回柯子欢的其他诉讼请求；驳回杨春霞的反诉请求。
本案二审审理期间，杨春霞提交了2016年其父亲的病历记录及住院证明共计29页，拟证明《欠条》是在其陪护住院父亲期间，柯子欢趁其筋疲力尽、神志不清时骗其签字的，是不真实的、虚假的、无效的。杨春霞还提交照片两张，拟证明柯子平欠其服装设计费的事实。对上述证据，柯子欢的质证意见：对29页病历记录及住院证明，即使证据是真实的，与本案租赁合同纠纷没有关联性，也不能证明柯子欢有预谋欺骗、逼迫其签订；对两张照片，认为一审已质证过，与本案无关。单凭照片和布料也不能证明双方曾经协商过用服装费来抵扣租金，也没有相应的证据加以证明。
对杨春霞提交的其父亲的病历记录及住院证明的真实性，本院予以认可。但是，第一、病历记录及住院证明与杨春霞在《欠条》上签名的行为没有直接关系；第二、虽然《欠条》是事先打印好的，但不能证明其记载的内容是虚假的，或者说是伪造的；第三、病历记录及住院证明不足以证明其当时的精神状态。因此，本院对杨春霞提交的病历记录及住院证明与本案讼争事实的关联性不予认可。对于杨春霞提交的两张照片，首先照片不是新证据；其二，这两张照片不能证明柯小平欠其服装设计费事实的存在。因此，本院对两张照片的关联性不予认可。
二审庭审结束后，2017年11月7日，柯子欢提交了其提取的银行《借记卡账户历史明细清单》（即杨春霞所称银行转账单。以下简称银行清单）、杨春霞通过支付宝支付款项的记录，拟证明其《欠条》中杨春霞欠付其10000元的事实。同日经过本院组织核对，杨春霞书面确认：其通过银行转账和支付宝支付方式，共计向柯子欢支付各类款项58300元，其中租金52500元；押金5000元；物业费及其他费用800元。对杨春霞的书面《确认书》的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
二审审理期间，柯子欢对一审判决认定的事实未提出异议。杨春霞对一审判决“。其于2016年年9月12日已经签字确认其欠租金”的事实认定提出异议，认为该认定错误。除此之外，对其他事实没有提出异议。
经查，双方当事人就一审判决认定未提出异议的事实属实，本院予以确认。
本案需要解决的核心问题是：杨春霞是否已经按时足额支付了租赁期间的租金。该问题的解决涉及以下问题：
第一、关于2016年9月12日《欠条》的效力。一审庭审中，杨春霞对《欠条》的真实性明确表示无异议，只是认为数额与银行清单记载的数额不一致。根据“禁反言”的原则，杨春霞欲否定《欠条》的真实性，需要提供足以推翻其在一审所作陈述的证据。虽然，杨春霞在二审期间提交了其父亲的病历记录和住院证明，拟证明在《欠条》上签名并非其真实意思表示。但如前所述，上述材料与本案无关联性，不能证明其在《欠条》上“被欺骗”签名的事实。因此，杨春霞认为《欠条》无效的主张，本院不予支持。继而，杨春霞认为一审判决适用法律错误，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定判决的主张不成立。
第二、关于杨春霞已经提交的银行清单，是否足以证明其已按时足额支付租金。案件事实反映，自2016年5月10日至2016年9月9日，杨春霞应当向柯子欢支付租金62500元。根据杨春霞的确认，其通过银行转账和支付宝支付方式，2014年8月10日至2016年5月8日期间共向柯子欢支付租金52500元，表明其尚欠柯子欢自2016年5月10日至2016年9月9日期间的租金10000元。该确认与《欠条》中欠付租金款的数额记载一致。杨春霞主张部分租金是通过现金支付方式支付，但未提供证据证明。因此，对杨春霞认为其已经按时足额支付租金的主张，本院不予支持。
第三、关于柯小平是否欠杨春霞的服装设计费，并且约定以欠付的服装设计费抵扣租金。鉴于柯子欢否认该事实的存在，杨春霞也未提交充分的证据证实该事实的存在，其应承担举证不能的后果。对杨春霞以服装设计费抵扣租金的主张，本院不予支持。
根据上述分析，本院认为：一审判决认定杨春霞欠付柯子欢的租金和物业管理费，构成违约，应当承担违约责任，并判决驳回杨春霞的反诉请求正确。
综上所述，杨春霞的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费416元（杨春霞已预交），由上诉人杨春霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 廖防修
审判员 韦圆圆
二〇一七年十一月八日
书记员 谢 瑜