湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民再字第3号
原审原告张应凡。
委托代理人曾志，系特别授权代理。
原审被告常德市凌云城建综合开发有限公司。
法定代表人罗德勤，该公司董事长。
原审原告张应凡与原审被告常德市凌云城建综合开发有限公司（以下简称凌云公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日作出（2014）武民初字第02078号民事判决书，已经发生法律效力，因原审原告张应凡以案外人身份就本案诉争房屋权属已另行向湖南省湘潭市雨湖区人民法院提起执行异议之诉，本案经本院院长提交审判委员会讨论后，并于2015年4月20日作出（2015）武民监字第00001号民事裁定书，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张应凡的委托代理人曾志到庭参加了诉讼，原审被告凌云公司经本院传票传唤，未派人参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张应凡于2014年11月16日诉称：2005年6月10日，原审原告与原审被告签订《商品门面买卖合同》，合同约定：“甲乙双方经协商，同意交易的商品门面位于常德市城区丹阳路与柳叶路交汇处的‘军安小区’内6号楼一层31-42轴，共5间。另31-33轴的卫生间其1／2产权属31-42门面买主。商品门面面积按实际使用面积计算，以房产部门丈量的实际面积为依据。五间门面实际面积为178平方米（其中40-42轴、38-40轴、36-38轴、34-36轴、31-34轴）。”另合同第四条约定“付款方式为分期付款。第一期，合同签订后，原审原告向原审被告交付预付款叁拾万元整；第二期，在8月15日内即签订合同之日起，原审原告向原审被告交付合同总价款的90%，即肆拾伍万元；第三期，在办理完所购门面产权登记手续后，5日之内，原审原告向原审被告交付合同房价款的100%，即伍拾万元整。”合同第六条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商同意作如下处理：①超过规定期限3个月（90天）内办不好房产证，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；②超过规定的期限3个月（90天）以上办不好房产证，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起20日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的4%赔偿买受人的损失。如因出卖人原因，造成该商品门面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同签订后，原审原告于约定的期限内分期向原审被告支付了了人民币490000元。但时至今日原审被告都未依合同约定义务向原审原告办好房屋产权登记手续。为维护原审原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、原审被告履行《商品门面买卖合同》的义务，为原审原告办理商品房国有土地使用权证和房屋产权证；2、原审被告承担违约责任；3、原审被告负担本案诉讼费用。
原审被告凌云公司未到庭参加诉讼，未答辩，也未举证、质证。
原审查明，2005年6月10日，原审原告张应凡（乙方）与原审被告凌云公司（甲方）签订《商品门面买卖合同》。合同第一条约定：“甲乙双方经协商，同意交易的商品门面位于常德市城区丹阳路与柳叶路交汇处的‘军安小区’内6号楼一层31-42轴，共5间。另31-33轴的卫生间其1／2产权属31-42门面买主”。合同第二条约定：“商品门面交易的面积按建筑实际面积计算，以房产部门丈量的实际面积为依据。五间门面实际面积为178平方米（其中40-42轴、38-40轴、36-38轴、34-36轴、31-34轴）”。合同第三条约定“五间门面总金额为伍拾万元整”。合同第四条约定：“乙方按分期付款方式向甲方付款。第一期，合同签订后，乙方向甲方交付预付款叁拾万元整；第二期，在8月15日内即签订合同之日起，乙方向甲方交付合同总价款的90%，即肆拾伍万元；第三期，在办理完所购门面产权登记手续后，5日之内，乙方向甲方交付合同房价款的100%，即伍拾万元整。”合同第六条约定：“甲方应当在商品门面交接后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并帮助买受人办好产权登记手续（产权证由实际购买人分户办理）。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商同意作如下处理：①超过规定期限3个月（90天）内办不好房产证，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；②超过规定的期限3个月（90天）以上办不好房产证，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起20日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的4%赔偿买受人的损失。出卖人系保证销售的商品门面没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因出卖人原因，造成该商品门面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同签订后，原审原告张应凡分期向原审被告凌云公司支付了490000元（2005年6月13日支付300000元，2005年9月13日支付150000元，2005年12月21日支付40000元）。原审被告于2005年下半年将门面交付给原审原告，原审原告接收门面后出租至今。原审被告交付门面后，因欠税原因无法取得不动产销售发票，至今未履行合同约定义务为原审原告办理房屋产权登记手续。
另查明，原审原、被告买卖的位于常德市武陵区丹阳路与柳叶大道交汇处的军安小区内6号楼1层31-42轴共5间的门面，后经常德市房产局登记备案变更为军安小区1幢1层101、102-1、102-2三间门面（31-34轴登记为102-2号门面，面积29.96㎡；34-38轴登记为102-1号门面，面积74.1㎡；38-42轴登记为101号门面，面积74.1㎡）。
原审认为，原审原告张应凡与原审被告凌云公司签订《商品门面买卖合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，该合同对原审原、被告双方均有约束力，双方应该按照合同约定全面履行。该案中，原审原告依约向原审被告交付了490000元购房款，原审被告亦依约交付了门面。原审原告履行了合同的主要义务，为合同的守约方，是军安小区1幢1层31-42轴门面（101、102-1、102-2）及31-33轴卫生间1／2产权的实际所有权人。原审被告虽然已将该买卖的门面交付给原审原告，但未按合同约定在商品门面交接后60日内帮助原审原告办理产权登记手续，是该案合同的违约方，依法应承担违约责任。故对原审原告要求原审被告继续履行约定义务，为原审原告办理产权登记手续及承担违约金的诉讼请求予以支持。同时，依照合同规定，因原审被告之责，致使原审原告超过规定期限3个月（90天）内无法办理房产证，应按原审原告已付房价款的3%向原审原告支付违约金。原审被告凌云公司法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：
一、原审被告常德市凌云城建综合开发有限公司于本判决生效之日起10日内为原审原告张应凡办理其所购买的位于常德市武陵区丹阳路与柳叶大道交汇处的“军安小区”1幢1层31-42轴门面（101、102-1、102-2）及31-33轴卫生间1／2产权的产权登记手续；
二、原审被告常德市凌云城建综合开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原审原告张应凡支付违约金14700元。
再审中原审原告诉称，因湖南省湘潭市雨湖区人民法院要将我所购买的门面评估、拍卖、强制执行，迫使我提起执行异议之诉，经湖南省湘潭市两级人民法院审理，判决争议房屋归我所有，停止执行。因此，请求再审继续支持我原有诉讼请求，维持原审判决。
原审原告在再审期间为支持其诉讼主张在举证期限内向本院提交了如下新证据：
1、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法民一初字第756号民事判决书；
2、湖南省湘潭市中级人民法院（2015）潭中民一终字第585号民事判决书；
以上证据拟证明原审原告张应凡享有所购买房屋所有权。
再审中原审被告未派人到庭参加诉讼，也未答辩。
本院再审查明认同原审认定事实。另查明，张应凡于2014年12月12日向湖南省湘潭市雨湖区人民法院提起案外人执行异议之诉，2015年6月8日湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出（2014）雨法民一初字第756号民事判决书，判决：一、坐落于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区1幢101号、102-1号、102-2号房产归张应凡所有；二、不得对坐落在常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区1幢101号、102-1号、102-2号门面执行。判决后执行异议之诉被告（申请执行人）傅健不服提出上诉，经湖南省湘潭市中级人民法院二审，于2015年10月10日作出（2015）潭中民一终字第585号民事判决书，判决：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法民一初字第756号民事判决；二、停止常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区1幢101号、102-1号、102-2号房屋的执行；三、驳回张应凡的其他诉讼请求。
本院再审认为，买受人张应凡支付了房屋价款，并实际占有使用该房屋，但没有办理房屋过户转移登记手续，依法没有取得该房屋所有权。因此，法律规定，未经登记，不发生效力，不能理解为房屋买卖合同无效，而应理解为房屋所有权未有效转让，并未发生变更，该房屋所有权仍属于出卖人凌云公司。买受人张应凡要求出卖人凌云公司继续履行交房义务，办理房屋过户转移手续，并承担相应违约责任，符合法律规定和合同约定，且未侵害他人合法权益，应认定为原审判决适用法律和处理结果正确。本案不是因出卖人或买受人不服原审判决，由买卖合同当事人申请进行再审，而是因其他法院要强制执行的房屋与本院原审判决涉及的房屋相同，发生冲突，引发新的诉争，经本院院长提交审判委员会讨论后决定进行再审。买受人张应凡不服执行法院强制执行裁定，以房屋买卖在先和物权转让大于一般债权的理由，先后提起执行异议和执行异议之诉，经有关法院审理，最终判决停止对该出卖房屋的强制执行。至今未有第三人善意取得该房屋所有权，也就是未有人能对抗买受人张应凡的诉讼主张。在出卖人符合继续履行给付房屋条件下，为维护诚信原则，保护正常交易秩序，依法应支持买受人的诉请，出卖人则应该继续承担履行法律规定和合同约定的给付责任，所以，本案虽依法定事由再审，但经有关法院处理并未对原审原告的诉求产生异议，故再审改判理由未因执行异议之诉成立，则应依法维持原审判决。原审被告凌云公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，符合缺席审判的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2014）武民初字第02078号民事判决书。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长 谢 闻
审判员 高 俊
审判员 贾珍元
二〇一五年十二月十八日
书记员 许嫣群
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条原审被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条?人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。