广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1924号
原告广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市白云区黄边北路向荣街338号101-A房。
法定代表人姚旭升，总经理。
委托代理人王煜炯、万芃芃，均系该司职员。
被告宗青，女，1965年1月11日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告赵宵澍，男，1991年9月22日出生，汉族，住址。
原告广州市时代物业管理有限公司（下简称时代物业公司）诉被告宗青、赵宵澍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托代理人王煜炯、万芃芃到庭参加诉讼，被告宗青、赵宵澍经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代物业公司诉称：被告是位于广州市广州大道北瑞兴街6号之一时代花生雅苑A1栋1702房的业主。据被告与时代花生雅苑的开发商广州市时代胜誉投资顾问有限公司于2008年2月15日签订的《商品房买卖合同》的约定，被告所购该单元为高层住宅。根据广州市时代胜誉投资顾问有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的约定，由原告向时代花生小区提供物业管理服务，小区业主按如下标准向原告交纳物业管理服务费：高层住宅1.8元／月／平方米，商业物业2.6元／月／平方米。此外，被告还应根据广州市住宅公共用电电量分摊办法（试行）等相关规定缴纳水费、公摊水费、垃圾处理费。2008年10月31日，被告签署《业主收楼确认书》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单元起至2011年3月31日，被告按时缴纳了物业服务费用、水费、公摊水费、垃圾处理费。自2011年4月1日后，被告一直拒付物业服务费用、水费、公摊水费、垃圾处理费。截止2013年3月31日，被告共欠缴物业服务等费用及滞纳金共4055.57元，严重影响原告物业服务费及相关费用的正常收取工作，原告多次发函催告未果。为了维护原告的合法权益不受侵犯，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费3191.6元（自2011年4月1日至2013年3月31日）；2、被告向原告支付物业服务费滞纳金（每日按欠缴费用的千分之一计算，至实际清偿之日止，暂计至2013年3月31日为364.2元）；3、被告向原告支付水费341.7元（自2011年1月1日至2013年3月31日）；4、被告向原告支付公摊水费38.07元（自2011年1月1日至2013年3月31日）；5、被告向原告支付垃圾处理费120元；6、本案全部诉讼费由被告承担。
被告宗青、赵宵澍没有答辩。
经审理查明：时代物业公司是具有壹级资质的物业服务企业。时代物业公司原名为广州市信诚物业管理有限公司（下简称信诚物业公司），于2011年4月15日变更为现名。
宗青、赵宵澍于2008年2月15日与案外人广州市时代胜誉投资顾问有限公司（下简称时代胜誉公司）签订《商品房买卖合同》，购买时代胜誉公司投资建设的天河区沙河路广东省建材机械厂厂区时代花生雅苑第A1幢17层1702号房，测绘地址为天河区沙河路瑞兴街6号之一1702房（下简称案涉房屋），该商品房合同约定建筑面积共68.61平方米。2008年10月31日，宗青、赵宵澍对案涉房屋进行收楼。根据房地产登记簿查册表显示，案涉房屋的登记时间为2010年4月2日，建筑面积为73.8833平方米。
2008年10月30日，时代胜誉公司（甲方）与信诚物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对时代花生雅苑提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多高层住宅为1.8元／月／平方米、商铺物业为2.6元／月／平方米；业主应于发展商通知收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰／天的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年10月30日起至2011年10月30日止；本合同期满后由业主委员会代表全体业主与物业管理企业重新签订物业服务合同等。同日，信诚物业公司进驻时代花生雅苑小区提供物业服务。
2011年6月1日，时代胜誉公司（甲方）与时代物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对时代花生雅苑提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.8元／月／平方米、商铺物业为2.6元／月／平方米；业主应于每季度第二月10-15日前交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠缴费用的0.1%／天的标准向乙方支付违约金；原本合同期限自2008年10月30日起至2011年10月30日止；因物业公司变更名称提前续签合同，合同期限由2011年6月1日至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止等。
由于宗青、赵宵澍没有交付自2011年4月起的物业服务费等费用，时代物业公司多次向宗青、赵宵澍发出《缴费通知单》，要求两人交付拖欠的款项。2012年8月16日、2013年5月30日，时代物业公司委托的律师均向宗青、赵宵澍发出《律师函》，要求两人交付拖欠的款项。
现时代物业公司以宗青、赵宵澍拖欠2011年4月1日至2013年3月31日期间的物业服务费等费用为由，向本院提起诉讼。
诉讼过程中，时代物业公司称案涉房屋的建筑面积为73.88平方米，根据物业服务合同约定的物业服务费标准1.8元／平方米／月，案涉房屋每月的物业服务费为132.98元，宗青、赵宵澍拖欠2011年4月1日至2013年3月31日期间共24个月的物业服务费共计3191.6元。时代物业公司称虽然物业服务合同约定每季度的物业服务费于当季度第二个月15日前支付，但其公司的收费惯例是允许业主在当季度第二个月20日前支付，故本案中其主张的迟延交付物业服务费的违约金是自当季度第二个月21日起计至清偿之日止，违约金以不超过所欠物业服务费为限。
时代物业公司提供了其支付时代花生雅苑的水费发票，以证明其代为支付了包括案涉房屋在内的小区房屋水费、公摊水费。时代物业公司提供了其与广州市天河区兴华街市容环境卫生管理站签订的《协议书》及该管理站开具的垃圾处理费发票，以证明其代为支付了包括案涉房屋在内的小区房屋垃圾处理费。时代物业公司称案涉房屋每月的垃圾处理费为5元，宗青、赵宵澍拖欠自2011年4月1日至2013年3月31日期间共24个月的垃圾处理费共计120元（5元／月×24个月）。
本院认为：时代物业公司是依法取得物业管理资质的物业管理企业。时代物业公司（原信诚物业公司）与时代花生雅苑的开发商时代胜誉公司签订的两份《前期物业服务合同》，均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应切实履行。根据《物业管理条例》的规定，在时代花生雅苑的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，时代物业公司作为建设单位委托的物业服务企业，依据上述《前期物业服务合同》自2008年10月30日起可以进驻时代花生雅苑并履行物业服务职责。宗青、赵宵澍虽未直接与时代物业公司签订物业管理委托合同，但其在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为该房屋的业主，在上述《前期物业服务合同》未解除的情况下应接受上述合同约束，并履行上述合同的相应条款。时代物业公司从2008年10月30日起进驻时代花生雅苑小区，并履行了物业服务的职责，宗青、赵宵澍实际接受了时代物业公司的管理和服务，双方形成事实上的物业服务关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，宗青、赵宵澍负有向时代物业公司支付物业服务费的义务。但截至时代物业公司提起本案诉讼之日止，宗青、赵宵澍仍未向时代物业公司支付2011年4月1日至2013年3月31日期间的物业服务费，已构成违约。前述《前期物业服务合同》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积1.8元收取，《房地产登记簿查册表》记载案涉房屋的建筑面积为73.8833平方米，故宗青、赵宵澍应按照132.98元／月（73.8833平方米×1.8元／平方米·月）的标准支付拖欠上述期间的物业服务费。按照上述标准计付，宗青、赵宵澍应向时代物业公司支付拖欠上述期间的物业服务费合计3191.6元（132.98元／月×24个月）。另，根据《前期物业服务合同》约定，宗青、赵宵澍迟延支付上述物业服务费，还应向时代物业公司支付违约金，现时代物业公司要求宗青、赵宵澍支付自每季度第二个月21日起至清偿之日止、以拖欠的物业服务费为本金、按每日1‰的标准计算的违约金，该诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，但违约金以不超过所欠物业服务费为限。
对于时代物业公司所主张的水费、分摊水费、垃圾处理费，时代物业公司已提供了其代为支付时代花生雅苑的水费发票、垃圾运输处理的《协议书》及垃圾处理费发票以证明其代为交付了包括案涉房屋在内的小区水费、分摊水费、垃圾处理费，并主张宗青、赵宵澍拖欠自2011年1月1日起至2013年3月31日期间的水费341.7元、公摊水费38.07元，2011年4月1日至2013年3月31日期间的垃圾处理费120元。宗青、赵宵澍没有到庭参加诉讼并提供证据予以反驳，其应承担相应的举证不能的法律责任，故本院对时代物业公司上述主张予以采信，因此，时代物业公司要求宗青、赵宵澍支付上述拖欠的水费、分摊水费、垃圾处理费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。
宗青、赵宵澍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宗青、赵宵澍于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市时代物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区沙河路瑞兴街6号之一1702房自2011年4月1日至2013年3月31日期间的物业服务费共3191.6元；
二、被告宗青、赵宵澍于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市时代物业管理有限公司支付逾期支付上述期间物业服务费的违约金（以每季所欠物业服务费为本金，自当季第二个月21日起计至清偿之日止，按每日1‰的标准计算，违约金以不超过所欠物业服务费为限）；
三、被告宗青、赵宵澍于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市时代物业管理有限公司支付2011年1月1日起至2013年3月31日期间的水费341.7元、公摊水费38.07元；
四、被告宗青、赵宵澍于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市时代物业管理有限公司支付2011年4月1日起至2013年3月31日期间的垃圾处理费120元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告宗青、赵宵澍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 严建华
人民陪审员 田常国
二〇一四年七月八日
书 记 员 蒲肖明
陈秋滢