江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0414号
上诉人（原审第三人）靖江市国瑞经贸有限公司，组织机构代码78205361-5，住所地靖江市西北环路8号。
法定代表人陆国平，董事长。
委托代理人丁晓芳，江苏丁晓芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靖江韵杰房地产开发有限公司，住所地靖江市怡馨园7幢15室。
诉讼代表人靖江韵杰房地产开发有限公司破产管理人负责人。住所地靖江市骥江路***号*楼。
委托代理人黄星，该公司破产管理工作人员。
被上诉人（原审第三人）朱浩波，女，1977年6月30日生，汉族。
委托代理人孙秋平，靖江市马洲法律服务所法律工作者。
原审原告周锡交，男，1964年1月22日生，汉族。
原审原告陈俊华，男，1966年5月3日生，汉族。
上诉人靖江市国瑞经贸有限公司（以下简称国瑞公司）与被上诉人靖江韵杰房地产开发有限公司（以下简称韵杰公司）、朱浩波，原审原告周锡交、陈俊华商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2013）泰靖孤民初字第0201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2009年间，国瑞公司因债权转让合同纠纷对韵杰公司及江阴市双丰房地产开发有限公司提起诉讼，2009年8月25日，经江苏省泰州市中级人民法院主持调解，调解书确定韵杰公司及江阴市双丰房地产开有限公司欠国瑞公司债务450万元以358万元结算；韵杰公司及江阴市双丰房地产开发有限公司于2009年8月28日前给付国瑞公司100万元，余款258万元由韵杰公司以其开发的靖江市北环路188号百合苑商品房第一期工程最南一幢第二、三层层面全部房屋予以抵偿。后韵杰公司未履行调解书确定的义务。2010年9月16日，韵杰公司向国瑞公司出具收条一份，载明：今收到靖江市国瑞经贸有限公司购买靖江韵杰房地产开发有限公司开发的百合苑二期工程的朝西北面二间门面房约400平方米的房款288万元。
2010年11月10日，原审原告周锡交、陈俊华二人与韵杰公司签订百合苑房屋认购协议一份，约定由周锡交、陈俊华二人购买韵杰公司开发的位于靖江市百合苑二期朝西北面第一套房屋，总价款为288万元。合同备注注明，此房用于借款100万元作为抵押给乙方（周锡交、陈俊华），如甲方（韵杰公司）到期不能归还乙方借款，此产权归乙方所有。2010年11月11日，韵杰公司向周锡交、陈俊华二人出具借条一份，载明借到人民币100万元。当日，韵杰公司向周锡交、陈俊华二人开具了收据一份，载明收到二期朝西北面第一套房屋购房款100万元。
2011年3月16日，朱浩波与韵杰公司签订了百合苑房屋认购协议一份，约定朱浩波购买韵杰公司开发的位于靖江市百合苑综合楼门面房08室房屋，价款为3747590元。当日，韵杰公司向朱浩波开具收款收据一份，载明收到综合楼门面房08号购房款3747590元。2011年6月，韵杰公司取得百合苑6号楼商品房预售许可证。
原审另查明，2011年11月25日，靖江市人民法院受理江苏广宇建设集团有限公司对韵杰公司破产清算的申请。本案讼争房屋坐落位置均系百合苑6号楼08号。周锡交、陈俊华、国瑞公司、朱浩波相继诉至法院，请求判令韵杰公司与其继续履行房屋认购协议。韵杰公司辩称：1、对与周锡交、陈俊华签订房屋认购协议的事实没有异议。但周锡交、陈俊华二人签订协议的目的是为借款而作的担保，双方并无买卖房屋的真实意思表示，不存在房屋买卖合同关系。2、与国瑞公司之间不存在房屋买卖关系，韵杰公司向国瑞公司出具收条属实，但该收条不具备商品房买卖合同的特征。3、对与朱浩波订立的房屋认购协议没有异议，同意与朱浩波继续履行该合同。
以上事实有周锡交、陈俊华提供的百合苑房屋认购协议、收据，国瑞公司提供的民事调解书、收条，朱浩波提供的百合苑房屋认购协议、收据以及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为，本案涉及商品房一房数卖纠纷，关于一房数卖的合同履行问题，依法应从买卖合同是否成立生效及买卖合同成立先后等方面确定权利保护顺位。本案中，周锡交、陈俊华与韵杰公司订立百合苑房屋认购协议的目的系为韵杰公司借款作担保，双方并无真实的房屋买卖关系。因此，该认购协议不能认定为商品房买卖合同，对周锡交、陈俊华要求韵杰公司继续履行合同不予支持。国瑞公司与韵杰公司之间未签订商品房书面买卖合同，亦未订立商品房书面认购、订购协议，国瑞公司提供的收条虽载明韵杰公司收取购房款288万元，但未能证明双方就房屋总价款进行了约定，该收条不具备商品房买卖合同必备条款，故国瑞公司主张的商品房买卖合同未成立，对国瑞公司要求继续履行合同的诉求不予支持。朱浩波与韵杰公司订立的百合苑房屋认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且韵杰公司向朱浩波开具了收受购房款的收据，该协议应当认定为商品房买卖合同，朱浩波要求与韵杰公司继续履行该协议的请求，符合法律规定，予以支持。经靖江市人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、驳回陈俊华、周锡交要求与靖江韵杰房地产开发有限公司继续履行双方于2010年11月10日签订的百合苑房屋认购协议的诉讼请求。二、驳回靖江市国瑞经贸有限公司要求与靖江韵杰房地产开发有限公司继续履行双方于2010年9月16日订立的商品房买卖合同的诉讼请求。三、朱浩波与靖江韵杰房地产开发有限公司于2011年3月16日签订的百合苑房屋认购协议继续履行。案件受理费17060元，由韵杰公司负担。
宣判后，国瑞公司不服，向本院提起上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当。1、被上诉人韵杰公司向上诉人出具的收条具备买卖合同基本要件，二者之间的买卖合同关系是成立的。2、被上诉人朱浩波与韵杰公司签订的认购协议并非商品房合同，买卖合同关系不能成立。3、被上诉人朱浩波付款方式不明，实际并未支付房款。4、如果上诉人与被上诉人韵杰公司的买卖合同未成立，该房产应作为破产财产进行分配。
被上诉人韵杰公司辩称：1、上诉人国瑞公司提供的收条并未载明商品房买卖合同的必备条款，亦未对商品房的总价进行约定，国瑞公司与韵杰公司并未签订书面商品房买卖合同，国瑞公司要求继续履行合同于法无据。2、被上诉人朱浩波与韵杰公司签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且朱浩波交付了购房款，故同意与其继续履行认购协议。
被上诉人朱浩波辩称，朱浩波与韵杰公司签订的认购协议具备商品房买卖合同的要件，且朱浩波全部交付了房款，故应驳回上诉人的上诉请求。
原审原告周锡交、陈俊华述称，上诉人国瑞公司签订的既不是商品房买卖合同也不是认购协议，其要求履行合同的请求是无理的。周锡交、陈俊华二人交了购房款定金100万元，另外集资借款100万元。如果拿不到房子的话，要求返还定金100万元。
二审中，上诉人提交了收据一份，内容为2011年1月25日韵杰公司收到国瑞公司“二期朝西北起第一套、第二套门面房预付购房款280万元”。根据上诉人申请，本院调取了（2011）泰靖商初字第0128-1号民事裁定书，内容为：袁建国与韵杰公司为民间借贷纠纷一案，根据袁建国的申请查封靖江市百合苑二期综合楼底层全部房屋，查封期限自2011年4月15日至2013年4月14日。本院还调取了（2010）泰中执字第0119号国瑞公司申请执行韵杰公司的执行卷宗，查明2010年9月16日韵杰公司在和解协议中承诺以本案诉争房产偿还国瑞公司债务，但因袁建国申请查封在前，故未对该房产加封，转为查封其他房产。后韵杰公司未履行协议，国瑞公司于2011年6月向法院申请恢复执行。
本院另查明，2014年7月24日，韵杰公司法定代表人王贡良因合同诈骗罪被靖江市人民法院判处有期徒刑四年四个月。
当事人各方对一审认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，一房数卖合同纠纷依法应从买卖合同是否成立生效以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。本案中，周锡交、陈俊华二人与韵杰公司虽然签订了房屋认购协议，但从合同约定的内容来看，双方订立该协议的目的系为韵杰公司向周锡交、陈俊华二人借款作担保，双方并无真实的房屋买卖关系。因此，该认购协议不能认定为商品房买卖合同。上诉人国瑞公司提供的（2009）泰民二初字第16号民事调解书中确定抵债的房产并非本案所涉房产，与本案不具关联性，故不予采纳。韵杰公司与国瑞公司的和解协议虽约定若韵杰公司不履行和解方案，即以本案诉争房产予以抵偿，但因国瑞公司后又申请恢复执行，故该和解协议已失效。国瑞公司提供的收条，内容虽载明韵杰公司收取购房款288万元，但收条内容不具备商品房买卖合同必备要件，故国瑞公司与韵杰公司并未成立商品房买卖合同关系。被上诉人朱浩波与韵杰公司订立的百合苑房屋认购协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；韵杰公司向朱浩波开具了收受购房款的收据，且朱浩波与韵杰公司法定代表人王贡良最后陈述的房款交付方式一致，故该协议应当认定为商品房买卖合同，且韵杰公司在庭审中承认该协议的效力并同意继续履行。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条立法的出发点在于保护已交付全部或者大部分款项的消费者的权益。消费者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，对该房屋享有的优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第四款规定，依照法律规定存在优先权的财产不属于破产财产。因此，本案中，朱浩波已交纳全部房款的商品房不属于破产财产。
综上，上诉人国瑞公司的上诉理由不能成立。原审认定事实基本清楚，所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17060元，由上诉人靖江市国瑞经贸有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
代理审判员 季江敏
代理审判员 丁万志
二〇一四年九月九日
书 记 员 郑本香