安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第01718号
原告：胡义兰，女，1974年3月10日生，汉族，皖凤台县人，公司经理。
委托代理人：李辉，安徽俊诚律师事务所律师。
被告：李远纪，男，1972年7月14日生，汉族，皖凤台县人，农民。
委托代理人：邓传松，安徽永幸律师事务所律师。
原告胡义兰与被告李远纪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员余华伟独任审判，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告胡义兰的委托代理人李辉、被告李远纪及其委托代理人邓传松到庭参加诉讼，原告胡义兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡义兰诉称：其是淮南远程农机有限公司的总经理，经营场所距离李远纪的房屋约500米左右。为了经营需要与李远纪签订了房屋租赁合同，租赁其位于凤利路南侧，高潮商业街东门面房9间中的三间。合同第二条约定“二楼门前场地，如甲方搬出，乙方有优先权先租，价格另定。”合同生效后即向李远纪支付了一年的租金。李远纪搬出后其雇佣他人进行门前场地的平整工作，在平整场地的过程中，有第三人出面阻止其进行场地平整，并称该场地归其所有。其平整场地花费5970元。李远纪多次向其允诺，出面解决门前场地问题，如解决不了，房租退还。由于门前场地问题，房屋租赁后一天未用。其与李远纪签订房屋租赁合同后，与常州市常众拖拉机有限公司联系订购了151型农机150台，并支付10万元预付款。由于李远纪迟迟不能解决门前场地问题，导致其无法提货，为此支付了2万元违约金。李远纪明知其订立房屋租赁合同是为了经营需要，门前场地是用于存放农用车的场所，但是在订立合同时却隐瞒了门前场地不归其所有的情况，反而约定门前场地有优先租赁权，系欺诈行为，导致订立的房屋租赁合同不能实现合同目的。经多次协商未果，故诉至法院，请求1、依法解除双方签订的房屋租赁合同，退还房租15000元；2、判令李远纪赔偿平整场地费用5970元的三分之一，即1990元；3、判令李远纪赔偿经济损失2万元的三分之一，即6666.67元；4、诉讼费用由李远纪承担。
李远纪辩称：签订房屋租赁合同属实，收取租金1.5万元也属实。胡义兰诉讼请求规避事实，首先胡义兰租赁的是房屋，而非场地；其次胡义兰租赁时答辩人已明确告知租赁房屋及门前场地的现状，胡义兰在确认现状的情况下签订的房屋租赁合同，故租赁合同不包括门前场地。另外，答辩人门前场地系答辩人出资垫平。因此，胡义兰诉讼请求无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求，并且判令双方继续履行合同。
在审理中，胡义兰为自己的主张向本院提供了如下证据：
1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；
2、远程公司营业执照复印件、组织机构代码，证明其是该公司经理，所租赁的房屋是用于卖农机；
3、房屋租赁合同及收条，证明房屋租赁关系，支付了1.5万元租金，李远纪隐瞒门前场地不能出租的情况，致使其租赁的房屋不能实现合同的目的，构成欺诈；
4、平整场地支出的费用收条、收据，证明其平整场地支出5970元；
5、销售合同、订货汇款凭证、证明、户口本、营业执照、组织机构代码，证明其为购买农机支付10万元预付款，因租赁的房屋一直无法使用导致其承担常州市常众拖拉机有限公司20000元违约损失；
6、照片，证明其租赁的房屋情况，并且从未使用过该房屋。
7、证人证言，证明平整门前土地的情况及花费。
李远纪对胡义兰提供的证据质证意见为：1号证据由法院核实；2号证据与本案无关联性，合同是胡义兰签订的，不是远程公司签订的，也没有告知其是远程公司员工；3号证据真实性无异议，对证明观点有异议，合同不包括门前场地；4号证据真实性、合法性均有异议，没有其他证据相互印证，并不知道胡义兰平整土地，平整的场地不在其使用证范围内，与本案无关联性；5号证据合同的真实性由法院核实，销售合同不能证明实际履行，违约金没有实际缴纳的证据材料，属无效证据；马文文做生意是否违约与房屋租赁无法律关系；马文文汇给王岳平的个人汇款也不代表双方合同的实际履行，胡义兰的女儿马文文的汇款不能代表胡义兰的行为；6号证据真实性无异议，照片恰好说明门前场地没有平整，合同是2013年11月29日签订，钥匙也是当时交付给胡义兰的，门前场地的现状双方都是知道的；7号证据证人证言均有异议，不具有真实性。
李远纪在庭审中举证如下：
1、身份证复印件，证明主体资格；
2、房屋租赁合同复印件，证明租赁合同已经履行，租赁不包括场地；
3、集体土地使用证复印件，证明使用证范围之外的场地不属于租赁范围；
4、杨刘社区村民委员会证明，证明其土地使用权的界限；
5、证人证言，证明其门前的场地是李永凯、李存兵垫的；
6、照片三张，证明其门前房屋及场地的现状。
胡义兰对上述举证质证意见如下：1号证据无异议；2号证据的证明观点有异议，李远纪隐瞒了场地不属于其的事实；3号证据无异议；4号证据真实性无异议，恰好证明了该争议的土地导致其无法使用租赁的房屋；5号证据不真实；6号证据真实性无异议。
本院在认证中认为：对胡义兰的举证，1号证据身份证复印件，李远纪无异议，经审查本院予以确认；2号证据李远纪有异议，认为与本案无关，本院认为，本案合同当事人系胡义兰，并非远程公司；3号证据李远纪对真实性无异议，经审查本院予以确认；4号证据李远纪有异议，本院认为，应依据双方租赁合同的约定来确定权利义务；5号证据李远纪有异议，本院认为，该组证据系本案之外的有关材料，合同的当事人系淮南远程农机有限公司与常州市常众拖拉机有限公司，淮南远程农机有限公司是否违约与本案胡义兰个人的行为，是两个法律关系；6号证据李远纪对真实性无异议，经审查本院予以确认；7号证据李远纪有异议，该组证据证人证言须结合其他证据予以认定。对于李远纪举证，1、2、3、4、6号证据的真实性胡义兰无异议，经审查本院予以确认；5号证据证人证言胡义兰有异议，本院认为，该证据须结合其他相关证据予以认定；
本院根据以上举证、质证、认证，确认如下法律事实：胡义兰与李远纪经协商于2013年11月29日签订了一份房屋租赁合同，合同第一条约定，李远纪将其位于凤台县刘集乡高潮商业街东150米的房屋上中下三层，共9间，租给胡义兰使用。租期从2013年11月29日至2018年11月29日，暂定五年。每年付款方式：到期提前在每年年底12月1日付清1年的租金。后四年的租金未付现金，付款金额按李咀孜当年的十余家租房行情，如有三家上涨，按这三家的价格为准（十余家为李远记向东西十余家）。第二条，本房屋租金2013年12月1日现金付款壹万伍仟元整。第三条，二楼门前场地，如甲方搬出，乙方有优先权先租，价格另定（该条用笔删除）。合同签订后，胡义兰当天支付一年的租金1.5万元，李远纪出具收条。后胡义兰在平整房屋门前场地时遭到他人阻止，经协商无果，胡义兰诉至本院。
另查明：胡义兰系淮南远程农机有限公司的法定代表人，公司总经理。李远纪房屋门前东侧向北长4.5米，西侧长3.3米、宽10.75米，总面积约为42平方米的土地，属于其集体土地使用证范围。
本院认为：本案房屋租赁合同纠纷的争议焦点是胡义兰与李远纪签订的房屋租赁合同能否实际履行，如果不能履行损失如何承担。本案中胡义兰以李远纪在签订合同时故意隐瞒了门前场地不归其所有的情况，使其订立合同的目的不能实现，李远纪有欺诈行为等为由，请求解除合同，赔偿损失。李远纪辩称在订立合同时已告诉胡义兰，门前场地超过其集体土地使用证范围的土地不属于其所有，并不存在欺诈。租赁合同第三条在双方签订合同时删除，即表明当时约定时不包括门前场地，胡义兰是知晓的，因此不同意解除合同及赔偿损失。本院认为，双方在签订合同时将合同第三条“二楼门前场地，如甲方搬出，乙方有优先权先租，价格另定”的内容删除，说明双方签订房屋租赁合同时，没有对门前场地的使用进行约定，李远纪并未故意隐瞒场地的事情。胡义兰明知经营农机需要场地，但在合同中并未对租赁房屋门前场地的使用需要多大面积、场地状况向李远纪提出要求，对于纠纷的发生，自身存在过错，李远纪并不存在故意欺诈行为。李远纪在签订房屋租赁合同时应将其土地周边的实际使用情况如实告知胡义兰，其对本案房屋租赁合同不能实际履行，亦负有一定的责任。导致胡义兰租赁房屋不能正常使用的原因，是李远纪场地之外的土地存在争议，有案外人阻止胡义兰使用。经本院到双方所在的凤台县刘集乡杨刘村社区村民委员会核实，李远纪土地使用证范围以外的土地，不属于杨刘村社区所有。胡义兰租赁房屋后，可以通过李远存（胡义兰已租赁其房屋）的场地通行，只是场地面积不够大，使其签订合同的目的不能实现，李远纪也未能协助解决，因此该房屋租赁合同无法继续履行，应予解除。对于胡义兰的第一项请求中，请求解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以支持。对于其请求李远纪返还房屋租金1.5万元的请求。本院认为，对于本案租赁合同不能履行，双方均存在过错。自合同签订起至胡义兰起诉日即2014年9月1日，已9个月时间。胡义兰陈述在合同签订后不久，即2013年12月份其平整场地时即遭到阻止，不能使用租赁的房屋时，即应寻求公力救济，防止损失的扩大，对于扩大的损失，自身存在过错。合同约定租期暂定五年，合同解除后，李远纪也存在房屋租金的损失。胡义兰并没有实际使用租赁的房屋，综合上述情况，故对胡义兰请求退还租金1.5万元的请求，予以酌定支持3750元（3个月房屋租金）。对于胡义兰的第二项请求，即请求李远纪赔偿其因平整场地支出的费用1990元。本院认为，本案房屋租赁合同，并未涉及场地的租赁，双方也未对平整场地的费用的承担进行明确约定。胡义兰的证人证言对平整场地的事情经过、地点、数量、价格等陈述也存在矛盾之处，且举证的收条上，付款人系淮南远程农机有限公司，并非胡义兰，故对该项请求不予支持。对于胡义兰的第三项请求，即请求李远纪赔偿其经济损失6666.7元。本院认为，胡义兰虽系淮南远程农机有限公司的法定代表人，但是其提供的损失证据是淮南远程农机有限公司与常州市常众拖拉机有限公司之间，因违约向常州市常众拖拉机有限公司支付的违约金，与胡义兰个人系两个法律关系，因此本案胡义兰请求将淮南远程农机有限公司的违约损失赔偿给其个人，与法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：
一、解除原告胡义兰与被告李远纪签订的房屋租赁合同；
二、被告李远纪返还给原告胡义兰房屋租金3750元，于本判决生效后5日内履行；
三、驳回原告胡义兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费392元，减半收取196元，由原告胡义兰负担165元，被告李远纪负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 余华伟
二〇一四年十一月二十五日
书记员 张 娟