湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第00525号
原告吴治宏。
委托代理人姚纪言，北京中银（长沙）律师事务所律师。
委托代理人陈灿梅，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告湖南增辉房地产发展有限公司，住所地：长沙县星沙开元路17号湘商世纪鑫城1601号。
法定代表人刘洋，总经理。
委托代理人熊煜，系公司法务。
委托代理人谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。
原告吴治宏诉被告湖南增辉房地产发展有限公司（以下简称增辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告请求判令：1、被告办理并向原告交付“增辉·凯旋帝景”住宅小区3幢3单元301、302号房屋的国土使用权证；2、被告向原告支付延期办理房产证的违约金2984.69元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩要点：1、原告的诉请没有合同依据，应予驳回；2、被告在项目开发过程中及办理房屋所有权转移登记的过程中，因政府政策变化较大，导致办理产权证的过程较长，应属于在签订合同时不能预见、不能克服并不能阻止的不可抗力，不应承担违约责任；3、产权证的办理应由买卖双方共同申请，但部分业主在办理产权证过程中拒不签署相关资料，拒不提供办证材料，且原签约时提供材料也不齐全，导致办证进展缓慢，按合同属于买受人原因导致的逾期，被告不应承担违约责任；4、对超过两年诉讼时效的违约金不应得到支持；5、被告的项目系烂尾楼项目，历史遗留问题较多，系政府重点维稳项目，政府为此项目多次召开协调会，并参与项目开发的每个环节。被告在政府推动下接手该项目，花费大量时间、精力与财力处理项目遗留问题，期间处理了大量与施工单位、购房业主的各项争议与纠纷，顺利项目完成，为政府分忧解难，应得到政府支持，且被告已承担大量延迟交房违约金等责任，无力再承担高额逾期办证违约金；6、原告大多系银行按揭贷款购房，房产证下发后也要扣在银行，不能进行处分，即使原告未取得房产证也不会造成实际损失，故原告主张的违约金过高，请求法院适度调整。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2009年2月14日，原告与被告签订《长沙县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙县榔梨镇增辉.凯旋帝景住宅小区3幢3层301、302号住房两套，总价款为298469元，约定2009年6月30日前交房。其中，合同第十四条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人原因推迟提供办理权证的有关资料和交纳有关税费而导致不能及时办理产权证，一切后果由买受人承担。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。”同时，合同附件四《补充协议》第二条约定：“买受人应在签订本合同时，一次性交清办理产权登记所需维修基金和契税等费用，并提交办证所需证件和资料。如因买受人未按期交清上述税、费和证件及资料，则出卖人不承担逾期办理产权登记的责任。每逾期一天，买受人向出卖人支付200元违约金。”合同还对双方其他权利义务作了约定。
2、上述合同签订后，原告交付296209元购房款（房屋面积减少的差价款已扣）。
3、2010年5月24日，被告将合同项下的两套房屋交付给原告。
4、2014年2月13日，被告为合同项下的两套房屋办理了两本所有权证，权证号分别为长房权证榔字第××、714005527号。
5、2015年4月7日，被告在诉讼期间为原告的上述两套房屋办理了国有土地使用权分户证，权证号分别为长国用（2015）第7514、7515号，但未交付原告。
二、双方当事人有争议的事实
1、合同是否约定办理国有土地使用权分户证的期限。原告认为，根据合同第十四条，被告应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，向有关产权部门办理国土分户证的报备手续。被告认为，合同未约定办理国土证的期限，只约定房屋产权登记资料的报备时间。本院认为，被告交房时间为2010年5月24日，根据合同第十四条的约定，办理房屋产权登记报备手续的时间在房屋交付使用后365个有效工作日内，即最迟应在2011年10月底前，且根据该条款约定的“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书……”，还应认定被告在365个有效工作日内，不仅应完成房屋所有权登记的报备手续，而且应完成国土使用权分户证的报备手续。
2、被告逾期办理房产证是否应承担违约责任。原告认为，根据合同约定，被告最迟应在2011年10月16日前将房屋所有权证交付原告，但其直到2014年2月13日才办理好房屋所有权证，责任在被告，应由被告承担违约责任。被告认为，逾期办理房产证的原因是政府政策变化较大，以及买受人未及时提供应由买受人提供的相关资料所致，责任不在被告，不应由被告承担违约责任。本院认为，根据合同，被告办理好产权登记报备手续的时间，最迟应在2011年10月底前，但被告未举证证明在约定期限内已办理好报备手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张逾期办证非自身原因所致，因未提供有效证据证明，本院不予采信。
3、原告的诉讼主张是否超过诉讼时效期间。原告认为，被告的违约行为从交房之日起至房地产权属证书办理好之前一直在延续，诉讼时效的起算点应当从房地产权属证书办理之日起算，同时，房屋交付后，原告等业主曾多次向主管部门以及政府、被告主张权利，应认定诉讼时效中断，原告的诉讼主张未超过诉讼时效期间。被告认为，对超过两年诉讼时效期间的违约金不应得到支持。本院认为，本案涉及的楼盘曾系烂尾楼工程，政府就业主和开发商之间的矛盾多次组织协调，原告等业主从未放弃过相应的诉讼主张，故应认定原告的诉讼主张未超过诉讼时效期间。
判决的理由与结果
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。合同双方均应严格按照合同约定享受权利和履行义务。现被告虽将合同项下的房屋交付原告，但逾期办理房屋所有权证，已构成违约，依法应承担逾期办证的违约金。因合同约定按已付购房款的1%计算违约金，现原告已付购房款296209元，故违约金应认定为2962.09元。因被告在诉讼中已为原告办理好国土使用权分户证，故原告诉讼主张由被告办理国土使用权分户证已无依据，不应支持，但被告应履行合同的随附义务，将国土使用权分户证及时交付原告。被告辩称违约金过高，且本案超过诉讼时效期间，因证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告湖南增辉房地产发展有限公司在本判决生效后三日内向原告吴治宏交付国土使用权分户证；
二、限被告湖南增辉房地产发展有限公司在本判决生效后三日内向原告吴治宏支付逾期办证违约金2962.09元；
三、驳回原告吴治宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费130元，减半收取65元，由被告湖南增辉房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 邓 翠
二〇一五年八月四日
代理书记员 陈晓婷
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。