宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第3557号
原告马秀芳，女，1955年10月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人胡国华（系原告丈夫），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人魏海鹰，该公司董事长。
委托代理人马立武，宁夏天盛律师事务所律师。
委托代理人梁娟娟，宁夏天盛律师事务所律师。
被告银川金茂港管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人王涛，该公司董事长。
委托代理人马立武，宁夏天盛律师事务所律师。
委托代理人梁娟娟，宁夏天盛律师事务所律师。
被告宁夏瑞得嘉和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川经济技术开发区。
法定代表人李静，该公司总经理。
委托代理人吉东红，女，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托代理人康玉婷，女，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告马秀芳与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）、银川金茂港管理有限公司（以下简称金茂公司）、宁夏瑞得嘉和物业服务有限公司（以下简称瑞得公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理。依法由审判员周永进适用简易程序于2015年6月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告马秀芳的委托代理人胡国华，被告隆盛公司及金茂公司的的共同委托代理人梁娟娟，被告瑞得公司的委托代理人吉东红、康玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马秀芳诉称，2012年2月10日，原告经商定以王某甲名义与被告隆盛公司签订了包括涉案的位于银川市兴庆区一处房屋在内的18套房产的《内部认购协议书》，约定房屋价款为每平米4300元，房屋交付时间为2013年6月。协议签订后，原告通过王某甲妻子沈某甲向被告隆盛公司支付了全部购房款。2014年2月26日，原告与被告隆盛公司签订了《商品房买卖合同》，约定涉案房屋于2014年12月31日前交付，于2015年3月底前办理房屋产权登记。2015年4月6日，因被告隆盛公司未通知原告收房，原告询问被告隆盛公司，该公司称已通知原告收房，并要求原告交纳装修押金、物业费及采暖费等共计5906元及物业储备金2641元。原告无奈将该费用全部交给被告金茂公司和瑞得公司。因被告隆盛公司仍不能办理涉案房屋交接手续，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告隆盛公司于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告隆盛公司返还原告购房款220461元；三、被告隆盛公司支付原告违约金69564.14元（按中国人民银行贷款年利率6.65%自2012年5月1日计至房款全部退还之日）；四、被告金茂公司、瑞得公司返还原告装修押金、采暖费、物业费、电梯费、装修管理费8547元及赔偿金757.61元（按中国人民银行贷款年利率6.65%自2015年4月6日计至款项全部返还之日）。
被告隆盛公司辩称，涉案房屋已经交付，原告无权要求解除合同，且房款并非原告支付，原告无权要求返还房款及支付违约金。
被告金茂公司辩称，我公司收取原告费用是依据购房合同约定，采暖费是代供热公司先期收取，原告已接收房屋，费用应由原告支付。
被告瑞得公司辩称，房屋已交付原告，作为物业公司有权收取相关费用。
经审理查明，原告提交一份由王某甲与被告隆盛公司于2012年2月10日签订的《内部认购协议书》，约定王某甲认购被告隆盛公司出售的包括涉案的位于银川市兴庆区一处房屋在内的房产。协议签订后，王某甲及其妻子沈某甲向被告隆盛公司支付了上述涉案房屋的房款220461元。2014年2月26日，原告与被告隆盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告隆盛公司将位于银川市兴庆区涉案房屋预售给原告，房屋价款为每平米4300元，总价款220461元，原告于2013年10月8日前付房款220461元；房屋于2014年12月31日前交付，交付之日起由原告承担房屋所发生的水、电、暖、物业看护等其它费用；被告隆盛公司在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要资料报产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告隆盛公司的责任使原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：“1.原告退房，被告隆盛公司在原告提出退房要求之日60日内退还全部已付款并按已付款的0.1%向原告支付违约金，2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满次日起至实际取得之日，被告隆盛公司按日向原告支付已付款万分之0.1的违约金，3.双方协商解决”。2015年4月6日，原告向被告金茂公司交纳了房屋装修押金2000元、暖气费1294元及物业储备金2641元，并于同日向被告瑞得公司交纳了水费100元、物业费786元、电梯费420元、出入证工本费20元、装修管理费200元、装修垃圾清运费200元及电费100元，还于2015年4月12日向被告瑞得公司交纳了物业费786元。庭审中，原告称涉案房屋未交付、未装修，被告隆盛公司未办理房屋初始登记，不能办理房屋产权登记。被告隆盛公司称涉案房屋可以办理产权证但需要时间。原告申请证人夏某出庭作证：证人称原告通过王某甲购买涉案房屋并签订了购房合同支付了房款。后王某甲到庭称其收到原告的全部购房款后交给了被告隆盛公司，涉案房屋未交付，房款应退给原告。
上述事实，有原告向法庭提交的内部认购协议书、收据、银行交易单、房屋买卖合同，有本院所作询问笔录以及原、被告当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，具备证明力，本院予以采信。
本院认为，原告与被告隆盛公司于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年12月31日，被告隆盛公司辩称已向原告交付房屋，但未提交证据予以证实，王某甲对代原告交给被告隆盛公司涉案房款220461元予以认可，且被告隆盛公司与原告于2014年2月26日直接签订了房屋买卖合同，故对被告隆盛公司提出其已交付涉案房屋及不认可原告系合同主体的辩解意见，本院不予采纳。按照原告与被告隆盛公司签订的商品房买卖合同约定，被告隆盛公司应于2014年12月31日前交付房屋，且在房屋交付后90日内办理权属登记，被告隆盛公司应承担逾期交房及逾期不能办理产权证的违约责任，原告按合同约定可向被告隆盛公司提出退房要求及退还全部已付款并要求支付违约金，故对原告要求解除商品房买卖合同并返还购房款220461元的诉请，本院予以支持。被告隆盛公司逾期交房及逾期不能办理产权证，给原告造成损失应为购房款利息损失，因合同约定按购房款的0.1%计逾期违约金不足以弥补原告损失，原告按中国人民银行贷款年利率6.65%主张购房款自2012年5月1日至房款全部退还之日的损失，因商品房买卖合同签订约定购房款交付时间为2013年10月8日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，故本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支持自约定付款之日2013年10月8日至本判决确定的退还全部购房款之日的利息。被告金茂公司及瑞得公司依据涉案商品房买卖合同收取了原告房屋装修押金2000元、暖气费1294元、物业储备金2641元、水费100元、物业费1572元（包括2015年4月6日及2015年4月12日各交付的786元）、电梯费420元、出入证工本费20元、装修管理费200元、装修垃圾清运费200元及电费100元，因原告未装修亦未使用房屋，涉案商品房买卖合同解除后，被告金茂公司应返还原告房屋装修押金2000元、暖气费1294元及物业储备金2641元，被告瑞得公司应返还原告水费100元、物业费1572元、电梯费420元、出入证工本费20元、装修管理费200元、装修垃圾清运费200元及电费100元。因被告金茂公司及瑞得公司依据涉案商品房买卖合同收取了原告上述费用，且原告要求解除商品房买卖合同违约责任由被告隆盛公司承担，故对原告主张被告金茂公司及瑞得公司支付赔偿金757.61元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告马秀芳与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司之间于2014年2月26日签订了《商品房买卖合同》；
二、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马秀芳返还购房款220461元，并支付该房款220461元自2013年10月8日至本判决确定的付款之日的违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）；
三、被告银川金茂港管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马秀芳返还房屋装修押金2000元、暖气费1294元及物业储备金2641元；
四、宁夏瑞得嘉和物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马秀芳返还水费100元、物业费1572元、电梯费420元、出入证工本费20元、装修管理费200元、装修垃圾清运费200元及电费100元；
五、驳回原告马秀芳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5590元，由被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 周永进
代理审判员 张志璐
代理审判员 黄慧波
二〇一五年十一月六日
书 记 员 丁 琳
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。