重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初1825号
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，统一社会信用代码9150011567103894XW。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人（特别授权）王春元，男，1987年1月13日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人王毅，女，1981年1月28日出生，汉族，该公司员工。
被告向莲英，女，1961年9月27日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人张智波（系被告的女婿），男，1978年10月3日出生，汉族，居民。
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）与被告向莲英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由审判员王曌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人王春元、王毅，被告向莲英及其委托代理人张智波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：被告系重庆市长寿区xx幢xx单元房屋的业主。我公司和被告于2009年1月23日签订了《长寿xx前期物业服务协议》，约定由我公司向被告提供物业服务，被告须按每月1270.02元向我公司缴纳物业服务费。合同签订后，我公司按约定提供了物业管理服务，被告自2010年10月1日至2016年1月31日一直未交纳物业服务费。请求法院判令被告支付2010年10月1日至2016年1月31日期间的物业服务费81281.28元并从2010年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至2016年1月16日。
被告向莲英辩称：接房时，开发商承认免一年的物业费。2010年10月我购买了xx幢xx单元的别墅，系带装修的样板房。入住后发现很多家具设施存在问题，不能使用；房屋渗水漏水导致客厅墙体出现脱落，经常掉渣土，地板和柜子开始腐烂，厕所的门柱变形腐烂；厕所的水龙头水压不够，水流很小。多次向原告反映后，还是没有解决问题。原告将我家的问题解决了，我才同意交纳物业费。
经审理查明：2008年3月22日，原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）与重庆市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《长寿xx前期物业服务合同》，约定由原告对长寿xx小区进行物业服务，合同有效期为2008年3月22日至2011年3月22日止，合同有效期满，双方若无异议，自动续约三年，但全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；双拼/联体住宅物业服务费用按建筑面积2.0元/月/平方米计收，花园面积按0.5元/月/平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月15日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金等。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至今。
被告向莲英系重庆市长寿区xx幢xx单元房屋的业主，该房屋系双拼/联体住宅，房屋建筑面积为506.21平方米，花园面积为532平方米。2009年1月23日，被告向莲英（甲方）与原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）签订《长寿xx前期物业服务协议》，协议约定：甲方已购买的由重庆市碧桂园房地产开发有限公司开发建设的长寿xx区xx幢xx单元物业交付后由乙方提供物业管理服务，该协议经双方签署后生效，至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时协议自动终止；物业管理费用标准为按房屋建筑面积每月每平方米2元收取，花园面积按0.5元/月/平方米计收，被告应按1278.42元/月向原告交纳公共服务费，业主应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论业主是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取物业服务费用，扣费时间为公历每月15日，业主应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。被告向莲英未交纳2010年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，原告经书面催收后，被告仍未交纳。
2015年11月10日，原告以挂号信函向被告发出律师函，该函载明：长寿xx幢xx单元业主向莲英，截至2015年9月30日阁下已经拖欠物业服务费76201.6元，违约金已达203301元。请收到本函后立刻缴清所有拖欠的物业服务费、违约金。邮件跟踪查询显示，该邮件向莲英本人于2015年11月29日签收。
庭审中，被告提供协议书证明重庆市碧桂园房地产开发有限公司就房屋存在的不妥善之处赔偿其15240.24元，该款项由重庆市碧桂园房地产开发有限公司支付给碧桂园物业长寿分公司，用于抵扣从2009年7月1日起的物业费直至抵扣完为止。提供照片证明被告家房屋存在二、三楼渗水，木地板及衣柜腐烂等情形，原告认可上述协议及照片并称向开发商履行了报修义务。
上述事实，有当事人的陈述、长寿xx前期物业服务合同、长寿xx前期物业服务协议、2015年11月10日向被告邮寄的律师函及EMS信件单据、协议书、照片等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告碧桂园物业长寿分公司与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订的《长寿xx前期物业服务合同》，对该小区业主具有约束力。被告向莲英与原告签订的《长寿xx前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告之间形成了物业服务合同关系，原告应按合同约定履行义务，被告向莲英亦应按期交纳物业服务费用。
被告向莲英辩称其购买的房屋漏水、厕所的门柱变形腐烂等，本院认为上述问题属于房屋质量问题，不能成为其拒交全部物业服务费的正当理由，其可另案主张权利。原告在履行物业服务合同过程中，对属于其服务范围的楼盖、屋顶、户外外墙有维护和管理服务，但原告对被告反映的渗水或漏水问题没有进行检修或其他措施予以处理，同时原告作为与房屋开发商的沟通协调方，被告向莲英长期、多次反映渗水及木地板、衣柜发霉等问题，一直未得到及时有效的处理，说明原告的沟通协调工作不够及时和有效，物业服务存有不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费，本院酌情下调20%。
对于被告辩称物业管理费用已超过两年诉讼时效的意见，本院认为，合同约定应于每月15日前交纳当月的物业服务费，原告对于2013年11月的物业服务费最迟应于2015年11月15日主张权利，而现原告于2015年11月10日进行催收，故本院对原告要求被告支付2010年10月1日至2013年10月31日期间物业服务费的诉讼请求不予支持。因原告未提供证据证明对2015年10月1日至2016年1月31日的物业服务费进行催收，故对该期间的物业服务费不予支持。因此，被告应交纳2013年11月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，经核算，被告向莲英每月应交物业服务费1278.42元，上述期间物业服务费为29403.66元（1278.42元/平方米/月×23月），故被告应支付原告物业服务费23522.93元（29403.66元×80%），扣除赔偿款15240.24元，被告尚需支付原告物业服务费8282.69元。关于原告请求的违约金，因原告提供的物业服务确有瑕疵，被告拒交物业服务费系事出有因，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告向莲英在本判决生效后五日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司从2013年11月1日至2015年9月30日的物业服务费8282.69元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司的其他诉讼请求。
如果被告向莲英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1832元，减半收取916元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司负担891元，被告向莲英负担25元（被告应在本判决生效后五日内向本院缴纳，原告预交的受理费941元在本判决生效后予以退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王曌
二〇一六年五月二十七日
书记员 孔飞