广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1357号
上诉人（原审原告）佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂平。
法定代表人向云。
委托代理人郑雪亚，女，汉族，住河南省太康县。
委托代理人欧汉莹，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）莫美好，女，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人陈国行，男，汉族，住广东省四会市。
上诉人佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）为与被上诉人莫美好物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法里民三初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：莫美好是位于佛山市南海区某花园3号楼商铺01号铺的业主。涉讼房产所在楼盘的开发商是佛山市南海区万航置业有限公司。2014年1月6日，万科物业公司、莫美好签订《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》，约定万科物业公司为莫美好该物业提供物业服务，商业管理费为4.5元／月／平方米，公摊水电费按实分摊。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。莫美好的物业计费面积为155.03平方米，每月物业服务费为697.64元。佛山市南海万航置业有限公司2014年6月20日的商品房交付使用通知书上显示，通知莫美好在2014年5月30日前办理交付手续。万科物业公司在庭审中陈述莫美好于2014年5月30日办理收楼手续。莫美好于2015年1月4日在客户保修意见征询表上填写“本人接到收楼通知书后已两次前来收楼，但发现楼漏水及未装永久用电表，故此才在2015年1月4日正式收楼。”莫美好从2014年12月起向万科物业公司交纳物业服务费。
原审法院认为：案件争议的焦点为莫美好是否应支付2014年6月至2014年11月的物业管理费4185.84元及2014年1月至2014年11月的商业水费12.46元、2014年1月至2014年11月的商业电费2.4元。万科物业公司认为莫美好已收到收楼通知书，通知书上确定收楼时间为2014年5月30日，且万科物业公司在庭审中陈述莫美好于2014年5月30日办理收楼手续，故应从2014年6月起交纳物业管理费。佛山市南海区万航置业有限公司在2014年6月20日才发出商品房交付通知书，可以证明莫美好在2014年6月20日前尚未收楼，万科物业公司主张莫美好在2014年5月30日收楼明显与事实不符，而万科物业公司亦未能提供莫美好已接受案涉商铺的证据材料。根据莫美好提交的证据表明，莫美好因商铺存在漏水问题而没有收楼，于2015年1月4日才正式收楼，因此，物业服务费应从收楼之日起计交，莫美好已于2014年12月起交纳物业服务费，现万科物业公司要求莫美好交纳2014年6月至2014年11月的物业服务费、2014年1月至11月的商业分摊水电费及相应的违约金，理据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回万科物业公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由万科物业公司负担。
上诉人万科物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案商铺存在漏水及未装永久用电表没有事实依据。莫美好在一审期间提出，拒交物业费是因为涉案商铺在2015年1月4日之前存在漏水问题，但是莫美好并没有举证予以证明。同时，涉案商铺未装永久用电表，是由于莫美好未向供水供电部门申请或者未按要求报装，并非万科物业公司原因导致的。在莫美好收楼后，按供水供电部门的要求报装后，涉案商铺内可以正常使用水电。二、原审法院仅根据莫美好提交的《客户保修意见征询表》复印件，即认定涉案商铺存在漏水问题并且构成莫美好拒绝办理房屋交付手续的正当理由，没有事实和法律依据。莫美好提交的《客户保修意见征询表》是一份复印件，而且该表上的内容是莫美好自行手写，万科物业公司已对莫美好手写的内容提出异议，且莫美好没有提供其他证据予以佐证。原审法院在没有核实原件的基础上就采纳了该份证据并依此判决，没有事实和法律依据。三、原审法院认定万科物业公司应举证证明莫美好己在2015年1月4日之前接收涉案商铺没有法律依据。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发{2011}49号）第三条关于物业费纠纷的处理第6点“业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。”故此，莫美好应举证说明拒绝办理房屋交付手续的正当理由。四、万科物业公司与莫美好之间存在的是物业服务合同关系，涉案商铺是否具备交付条件、是否按时交付属于出卖方与莫美好之间的法律关系，两者为不同的法律关系，不应在同案审理。万科物业公司已在一审庭审期间提出，若原审法院认为涉案商铺是否按时按约定交付是本案的争议焦点，应追加开发商作为第三人，以便理清案件的事实，但是原审法院不予采纳。万科物业公司作为物业服务企业，是小区共有部分的管理者，但是涉案商铺是否漏水、商铺内是否有永久水电属于专有部分内的纠纷，万科物业公司无义务也无法证明专有部分是否符合《商品房买卖合同》的约定。1.请求判令莫美好支付万科物业公司物业服务费本金4185.84元及违约金672.18元、商业水费本金12.46元及违约金1.71元、商业电费本金2.4元及违约金0.55元。合计4875.14元。2.请求判令莫美好承担本案全部诉讼费用。
上诉人万科物业公司在二审期间向本院提交了以下证据材料：
证据1.佛山市南海区万航置业有限公司出具的《情况说明书》一份；
证据2.《南海区建设工程竣工规划验收合格证》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；
证据3.《补充协议》；
以上证据拟证明涉案商铺已取得竣工验收备案表，达到交付标准，没有任何质量问题。莫美好到了合同约定的交付时间，无正当理由不办理收楼手续应当视为交付。
被上诉人莫美好辩称：一、原审法院已查明，万科物业公司在庭上已经说明周明键是万科公司员工，水电报装、水管漏水的事实莫美好在一审时已经提供了相关图片予以证实。二、《客户保修意见征询表》有万科工作人员周明键及业主莫美好签名，应视为双方达成一致意见。三、佛山市南海区万航置业有限公司于2014年6月20日发出的《商品房交付使用通知书》陈述收楼时间为2014年5月30日，逻辑矛盾。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人莫美好在二审期间向本院提交了以下证据材料：
证据1.《商品房交付使用通知书》，拟证明佛山市南海区万航置业有限公司于2014年6月20日发出的《商品房交付使用通知书》告知莫美好于2014年5月30日接收商铺，逻辑矛盾。
证据2.照片一组，拟证明涉案商铺存在漏水，未安装电表的情况。
被上诉人莫美好对上诉人万科物业公司提交的证据1-3的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明涉案商铺已实际向莫美好交付。万科物业公司对莫美好提交的证据1的真实性没有异议，但认为该份《商品房交付使用通知书》不是首次发送，而是在莫美好丢失的情况下现场补发；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。
本院对当事人提交的证据认定如下：被上诉人莫美好对上诉人万科物业公司提交的证据1-3、万科物业公司对莫美好提交的证据1的真实性没有异议，本院亦确认上述证据的真实性；莫美好提交的证据2与本案不具有关联性，不作为本案的定案依据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
另查明，上诉人万科物业公司与被上诉人莫美好于2013年12月16日签订的《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》约定：案涉商铺的建筑面积为155.03平方米，管理费收费标准为4.5元／月／平方米，物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。同时，业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业管理费。
再查明，案涉物业于2012年12月21日已进行竣工验收备案。
上诉人万科物业公司在二审期间陈述自愿放弃向被上诉人莫美好主张本案商业水费本金12.46元及违约金1.71元、商业电费本金2.4元及违约金0.55元。
本院认为：万科物业公司诉称佛山市南海区万航置业有限公司已于2014年5月30日前向莫美好发出过《商品房交付使用通知书》，通知莫美好应于2014年5月30日前办理收楼手续，因其该主张真实可信，本院予以采信。其理由为：第一，案涉物业买卖为现楼买卖，且案涉物业早在2012年12月21日已经竣工验收备案，故佛山市南海区万航置业有限公司通知莫美好于2014年5月30日前收楼具有合理性；第二，莫美好提交的《客户保修意见征询表》上所载“本人（莫美好）接到收楼通知书后，已两次前来收楼，但发现楼漏水及未装永久用电表，故此才在2015年1月4日正式收楼”之内容表明，莫美好在2015年1月4日之前确已收到过佛山市南海区万航置业有限公司发出的收楼通知，此与万科物业公司的陈述具有一致性；第三，万科物业公司诉称佛山市南海区万航置业有限公司于2014年5月30日前已通知莫美好应于2014年5月30日前办理收楼手续，莫美好对此既不肯定，也不否定，且一方面称其收到过收楼通知，一方面又不明确其收取收楼通知的具体时间，由此可以认定万科物业公司的主张可信。
由于佛山市南海区万航置业有限公司已通知莫美好于2014年5月30日前应办理收楼手续，故根据万科物业公司和莫美好双方签订的《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》中“业主应自甲方（莫美好）交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金”之约定可知，莫美好应于2014年5月31日起向万科物业公司交纳合同约定的物业管理费，莫美好未依约交纳，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。万科物业公司诉请莫美好应向其交纳2014年6月至2014年11月的物业管理费及违约金，该主张依据充分。莫美好欠交的2014年6月至2014年11月的物业管理费具体金额为4186元（4.5元／月／平方米×155.03平方米×6个月），应支付的违约金金额（2014年7月1日至2015年8月14日）为697.29元［（4.5元／月／平方米×155.03平方米）×（410天＋379天＋348天＋318天＋287天＋257天）］×0.05%。现万科物业公司主张莫美好应支付物业服务费4185.84元及违约金672.18元，该金额少于上述应支持的物业服务费及违约金金额，本院对其诉讼主张予以支持。莫美好辩称因案涉物业存在漏水情形，其才于2015年1月4日办理收楼手续，案涉物业管理费应自其实际收楼之日起交纳，因其该抗辩主张与双方的案涉合同约定不符，本院不予支持。原审法院对万科物业公司的诉讼请求判决不予支持不当，本院依法予以改判。莫美好若认为因案涉物业存有质量问题而使其受有损失，其可另案主张。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。上诉人万科物业公司的上诉主张理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法里民三初字第59号民事判决；
二、莫美好应于本判决发生法律效力之日起十五日内向
佛山市万科物业服务有限公司支付物业管理费4185.84元及违约金672.18元；
三、驳回佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由被上诉人莫美好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 安 静
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年三月三十日
书 记 员 李嘉敏