湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初432号
原告陈庆芳，女，汉族，1965年9月30日出生，住武汉市江岸区。
被告陆文强，男，汉族，1961年7月24日出生，住武汉市江岸区。
原告陈庆芳诉被告陆文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员施佑莉担任审判长，与人民陪审员任频、张桂霞组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告陈庆芳、被告陆文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈庆芳诉称，我与被告陆文强于2009年2月12日签订了6个月的房屋租赁合同，将球场街3号4-2-1房屋出租给陆文强使用，2009年8月11日租赁合同到期后，陆文强要续租，双方口头约定对原订合同的主要条款未更改，只是约定每年的房租根据市场行情略有上涨，其它条款不变。续租时口头约定租金750元，从2009年8月租到2011年2月，这个期间的房租陆文强都付了。后来我要求签订租赁合同，陆文强不签。2012年7月到2012年9月，房租为每月850元。2013年3月之前的租金，陆文强都支付了。在2013年3月，陆文强就预付了房租1，000元，就是双方约定每月租金1，000元。承租方交付房租款的签名人一直是陆文强，陆文强还用自己儿子的名义将宽带于2009年2月15日报装该房屋处，直至2014年2月27日申请将宽带移至武汉市江岸区汉黄路景兰苑206栋3单元401室。从2013年4月起，承租人一直以各种借口推延房款的交付（有短信证明），直到2013年11月15日的短信中还在拖延。然后就逐步的搬走东西，直到2014年2月27日将宽带也移走。此后，人去楼空，音讯全无。此后我们耗费很多的人力、物力经过1年多的调查，才找到了陆文强的身份信息和家庭住址。现原告陈庆芳为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、陆文强向陈庆芳支付租赁球场街3号4-2-1号房屋期间（2013年3月至2014年3月）拖欠的房屋租金12，000元，以及违约赔偿金3，000元，两项合计15，000元；2、陆文强承担本案的诉讼费用。
原告陈庆芳为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据一、武汉市公有房屋住宅租约、收件单各1份，证明球场街3号4-2-1号房屋系公租房，承租人为原告陈庆芳。
证据二、房屋租赁合同及背面被告陆文强支付房租和水电费记载1份，证明被告曾租赁原告球场街3号房屋，并就房屋租赁期限、租金等进行了约定，租赁到期后不定期租赁时陈庆芳每次收房租时陈庆芳记载的租金和水电费的事实。
证据三、中国电信宽带信息2份，证明租赁合同到期后，没有签订书面的租赁合同，只是口头约定被告继续承租原告房屋，宽带是2009年2月15日被告报装一直到2014年宽带迁移，被告都在续费，所以可以佐证租赁合同到期后被告一直还居住在陈庆芳出租的房子里。
证据四、短信打印件1份，证明陈庆芳诉请的房租被告一直没给。
被告陆文强辩称，我租原告陈庆芳的房子只是放货，我本人没有居住，是我一个生意伙伴吴干强住在里面。我的租赁期限是2009年2月到2011年2月，此后我就没有租陈庆芳的房子了，货物我也搬走了；陈庆芳所述事实不属实，租赁期间的租金我都支付了，至于租赁期限之后别人居住在里面欠付陈庆芳的租金，陈庆芳应该找别人追索，不应该找我。
被告陆文强未向法院提交证据。
经庭审质证，对原告陈庆芳提交的证据，被告陆文强发表如下质证意见如下：对证据一，无异议；对证据二，对租赁合同没有异议，但对租赁合同背面的记载有异议，陆文强从2011年2月以后就没有租原告房子了，所以不存在支付租金的问题。对证据三、无异议，是在交宽带费。宽带是用我儿子陆子龙的名义办的，但由吴干强使用。我没在出租房屋里住过，只是放货，我把东西搬走后，吴干强继续在里面居住，宽带也一直在续费、使用；对证据四，陆文强不予质证，因为陆文强没有给陈庆芳发过这些短信信息。
依据原告陈庆芳提交的证据及被告陆文强的质证意见并结合双方陈述，本院确认以下事实：
位于武汉市江岸区球场街3号2-1号房屋（以下简称“球场街3号房屋”）系公租房，承租人为陈庆芳。2009年2月12日，陈庆芳将球场街3号房屋出租给陆文强使用，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同期限为半年，即从2009年2月12日至2009年8月11日，租金为每月550元，押金800元。合同签订后，陆文强和他的生意合作伙伴吴干强共同使用该租赁房屋。2009年2月15日，陆文强用其子陆子龙之名报装宽带安装至球场街3号房屋。房屋租赁合同到期后，陆文强与陈庆芳续租，但未再签订书面合同，双方口头达成协议，房租按照市场价调整。从2009年8月12日起到2013年3月11日期间，房租经过多次调整，从750元逐步调整到850元，租金均已付清。其中从2009年8月12日至2011年2月11日房租由陆文强直接支付陈庆芳，2011年2月12日至2013年3月11日期间的租金由吴干强以陆文强的名义向陈庆芳支付。2013年3月，陈庆芳与吴干强商定月租为1，000元，吴干强预付了一个月租金1，000元，并在租赁合同背面的租金水电缴费记录上签署“陆文强”名字进行了确认。此后陆文强、吴干强均未再向陈庆芳支付房租。陈庆芳向陆文强、吴干强催缴租金，吴干强总是答复陆文强出差在外，且找理由拖延支付。2013年11月左右，陈庆芳未见陆文强和吴干强在球场街3号房屋居住，但承租人的物品还放在房屋里。2014年2月27日，陆文强将报装于球场街3号房屋的宽带迁移至武汉市江岸区汉黄路景兰苑206栋3单元401室。球场街3号房屋于2015年底被拆迁，直至房屋被拆迁之时，承租人的家具及生活物品仍放置在该房屋内，陈庆芳亦未将房屋出租给其他人。
审理中，因被告陆文强不同意调解，故本案调解未成。
本院认为，陈庆芳与陆文强在双方签订的《房屋租赁合同》到期后达成口头协议建立了房屋租赁合同关系，陈庆芳将球场街3号房屋出租给陆文强使用，双方成立不定期租赁合同关系。该口头租赁合同符合法律规定，合法有效，合同期间自2009年8月12日一直延续至该房屋拆迁之时，期间并无解除或终止，双方应遵照执行。
对于陆文强提出的其与陈庆芳租赁合同关系截至2011年2月11日，2011年2月11日之后自己已从租赁房屋搬走，此后未付的租金与其无关的抗辩主张，结合本案案情，陆文强于2011年9月15日报装宽带至承租房屋，直至2014年2月27日才将宽带迁移至武汉市江岸区汉黄路景兰苑206栋3单元401室，在此期间内一直在缴纳宽带费用，庭审中陆文强对此予以确认，由此能证明陆文强一直在使用承租房屋，其所辩称的2011年2月11日之后自己已从承租房屋搬走的说法与事实不符。陆文强辩称其已搬走，但陆文强并未要求陈庆芳退还2009年2月签订《房屋租赁合同》时缴纳的800元押金，亦未与陈庆芳办理租赁房屋的交接手续将承租房屋交还陈庆芳。另，吴干强是陆文强的生意伙伴，对球场街3号房屋的租赁系陆文强与陈庆芳签订的房屋租赁合同，陆文强系租赁合同的相对方，租赁房屋由陆文强与吴干强共同居住、使用，是陆文强承租房屋后对房屋的使用方式，吴干强并不因此成为房屋租赁合同的相对方。之后的口头租赁合同，也系陆文强与陈庆芳协商依照双方之前签订的书面合同继续履行，只对租金作出调整，其他条款不变，故口头租赁合同的相对方仍是陈庆芳与陆文强。若陆文强搬离，吴干强继续使用，陆文强应理顺其与陈庆芳之间的租赁合同关系，由吴干强与陈庆芳确认租赁合同的后期履行，而陆文强并未将租赁合同关系的承租主体变更为吴干强，球场街3号房屋的合同承租主体仍是陆文强，故对于陆文强的提出的其与陈庆芳租赁合同关系截至2011年2月11日，2011年2月11日之后自己已从租赁房屋搬走，此后未付的租金与其无关的抗辩主张，本院不予支持。
陈庆芳将房屋交付陆文强使用，一直延续至该房屋拆迁之时，陆文强在2013年3月12日后未再支付租金，已经违反合同约定构成违约，应向陈庆芳支付自2013年3月12日起至房屋拆迁之时的租金。现陈庆芳要求陆文强支付自2013年3月至2014年3月期间的房屋租金，该请求在陆文强应支付租金的范围内，本院予以支持。关于租金数额，2013年3月陆文强已经预付了一个月的租金1，000元，此预付款应抵扣后期租金。另签订合同时，陆文强支付了押金800元，也应从租金中予以扣减。故对于陈庆芳要求陆文强支付自2013年3月至2014年3月期间拖欠的房屋租金12，000元的诉讼请求，本院予以部分支持，扣减预付租金1，000元及押金800元后，陆文强应向陈庆芳支付欠付租金10，200元。至于陈庆芳诉请的违约金3，000元，因双方并无关于违约赔偿的约定，且陈庆芳未提供证据证明因陆文强违约致其遭受的损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陆文强于本判决生效之日起十日内向原告陈庆芳支付拖欠的租金10，200元；
二、驳回原告陈庆芳的其他诉讼请求。
被告陆文强如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，由原告陈庆芳负担56元、被告陆文强负担119元。邮寄费20元由被告陆文强负担。因此款已由原告陈庆芳预交本院，故被告陆文强于本判决生效之日起十日内将上述费用一并支付给原告陈庆芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 施佑莉
人民陪审员 任 频
人民陪审员 张桂霞
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 宋琼韬