湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初2218号原告:郭菲菲，女，1982年9月28日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：熊宇，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄伟，湖南仁润律师事务所律师。被告：湖南致富房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区黄金园街道桂芳佳园10号栋商业楼。法定代表人:刘先麟。委托诉讼代理人：张志伟，男，1970年4月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：刘劲柏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告郭菲菲与被告湖南致富房地产开发有限公司（以下简称致富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于8月7日、8月14日两次公开开庭进行了审理。原告郭菲菲及其委托诉讼代理人熊宇、被告委托诉讼代理人刘劲柏两次到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人张志伟第一次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭菲菲向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理长沙市望城经开区黄金园街道第3栋106号房的房屋权属证书；2、被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金51973元（后续违约金按已付房款每日万分之一自2018年7月1日计至房屋权属证书交付原告日止）；3、被告返还代收的物业维修基金6438元，并支付占用原告物业维修基金的利息2049元（以6438为基数按人民银行同期贷款利率自2018年7月1日计至返还之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年1月4日，原、被告签订《限价商品房买卖合同》，约定被告将望城经开区黄金园街道第3栋106号房售予原告，总价726893元，被告应于2014年9月28日前交房，并在交房后450个工作日内办理房屋所有权证。合同签订后，原告一次性全额支付了房款，但被告至今未交付房屋权属证书，依约代收的物业维修资金也未交至维修资金专户。被告的行为违反法律规定和合同约定，严重侵害了原告的合法权益。被告致富公司辩称：根据合同约定，450个工作日办理房屋所有权证，540个工作日办理土地使用权证，故办理不动产权证需990个工作日，且应自合同签订日起算，不存在逾期办证；即使逾期办证，也应按合同约定的每日万分之0.1计算违约金；物业维修基金系业主必缴费用，被告代收后未上缴系政策原因，且被告已缴100万元维修基金保证金，不存在返还物业维修基金和支付利息的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有桂芳佳园商业（门面与写字楼）客户定购登记表、桂芳佳园商铺（写字楼）认购协议书、装修管理费收据、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、维修基金收款收据，被告提交的证据有物业专项维修资金专用收据、2018年7月18日会议纪要，以上证据本院均予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2014年5月31日，原告郭菲菲（买受人）与被告致富公司（出卖人）签订《桂芳佳园商铺（写字楼）认购协议书》，约定原告采用一次性付款方式认购被告开发的桂芳佳园第3栋1层107号商铺，在验收达到交付条件且原告办理入伙手续并交清所有购房款后，被告同意原告提前使用商铺，待完善相关手续后依据《认购协议书》约定的条款签署《商品房买卖合同》。协议签订后，原告支付了全部房款，并于2014年8月27日交纳了装修管理费，被告亦将房屋交付原告。2016年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于望城区××区黄金××街道××（××）房屋，建筑面积53.65平方米，总价726893元；交房时间为2014年9月28日前。该合同第十九条约定:签订本合同时，出卖人可以向买受人代收物业维修资金并转交政府职能部门管理。第二十条约定：在商品房交付使用后450个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在办理房屋所有权证后540个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之0.1支付违约金。合同签订当日，原告向被告交纳了物业维修基金6438元，被告亦于2016年2月24日向原告提供了销售不动产统一发票。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。2017年8月28日，被告将代收的物业维修基金6438元转交至长沙市望城区物业维修基金管理办公室。截至2018年8月9日，原告涉案房屋尚无不动产信息记录。本院认为，原、被告签订的《桂芳佳园商铺（写字楼）认购协议书》和《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告应当于2014年9月28日前将房屋交付原告，交房后450个工作日内办妥房屋所有权证，办理房屋所有权证后540个工作日内办妥土地使用权证。原、被告虽于2016年1月4日签订《商品房买卖合同》，但原告在2014年5月已根据《认购协议书》支付了全部房款，并于同年8月27日交纳了装修管理费，故本院结合《认购协议书》和《商品房买卖合同》关于交房的约定，确认被告于2014年9月28日交房；被告未举证证明实际交房时间，辩称交房时间自合同签订日即2016年1月4日起算，与庭审查明事实和合同约定不符，不予采纳。被告依约应当自2014年9月28日交房后450个工作日内办妥原告的房屋所有权证，但至今尚无原告涉案房屋的不动产信息记录，被告的行为属于严重违约，应当承担继续履行办理房屋权属证书并支付违约金的违约责任。虽然合同约定办理房屋所有权证后540个工作日内办妥土地使用权证，但《不动产登记暂行条例》的施行，已将原有的房屋所有权登记和土地使用权登记合并为不动产权属登记，新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并未进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，被告仍应按照前述450个工作日的合同约定期限办理相关手续，不能据此免责，本院对其办证时间需990个工作日的辩解意见，不予采纳。被告提交的会议纪要，不能证明未办理房屋权属证书是政府职能部门原因而不是被告的责任，故应当在合理期限内为原告办妥房屋权属证书。二、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方约定逾期办理房屋权证的违约金“每日按已付房款的万分之0.1”计算，该标准明显过低，达不到惩罚违约方的目的，不利于构建诚信社会，依据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利义务”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，本院依法适当调高违约金计算标准。原告主张按已付房款每日万分之一标准计算违约金，由于涉案房屋未办理不动产权证并不影响原告对该房屋的实际使用，原告也未提供证据证明实际发生了损失及损失金额，故对原告主张的计算标准本院不予支持。本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理房屋产权证的违约金为原告已付总房款的1%即7269元。三、关于被告返还代收的物业维修基金并支付利息的问题。《商品房买卖合同》第十九条约定，被告在签订合同时可以向原告代收物业维修资金并转交政府职能管理部门管理，但双方未对转交时间及支付利息进行约定。交纳物业维修基金是购房人的法定义务，也是办理房屋权属证书的前置条件，被告已于2017年8月28日将代收的物业维修基金转交，故原告主张被告返还物业维修基金并支付利息的诉讼请求，无事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第三款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南致富房地产开发有限公司于本判决生效后90日之内为郭菲菲办妥长沙市望城经开区黄金园街道桂芳佳园第3栋106号房屋不动产权属登记；二、湖南致富房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向郭菲菲支付逾期办理房屋权属证书违约金7269元；三、驳回郭菲菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，因适用简易程序减半收取计656元，由湖南致富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邹向红二〇一八年八月十四日代理书记员  刘媛姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。