贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终5053号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：贵州铭都酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路与黔灵西路口兴源大厦7层0号。法定代表人：陆前吟，该公司总经理。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：董兴玲，女，1958年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州铭都酒店管理有限公司（以下简称铭都公司）因与被董兴玲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭都公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人承担上诉人垫付的维修费用6554元及经营损失32208元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院“铭都酒店提供的相关维修记录、房屋更换记录均系其自行制作，无其他证据佐证，对上述证据本院不予采信”的观点不能成立。上诉人提交的房屋更换记录，虽出自其管理系统，但均有第三方维修工人出具的维修单据予以佐证。在当事人无约定的情况下，出租人是出租房屋的维修义务的法定承担者，原审法院认定维修义务由上诉人承担的理由错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，房屋的维修义务，在当事人无明确约定的情况下，应当由出租人（即被上诉人）承担，上诉人没有转嫁维修责任的基础。另外，上诉人与被上诉人是在平等、资源的基础上，订立的房屋租赁合同以及其他系列合同，所有合同的签订均出于真实的意思表示，双方在合同当中对于权利义务的约定是符合当时的市场价值，并无权利义务失衡之说。董兴玲辩称：被答辩人提交的维修记录表为单方面自行制作，维修费用单据既为注明所维修的房间号和具体项目，又无维修人员的联系方式，证据效力明显不足。被答辩人提交的涉案房屋被投诉和入住、换房记录同样系单方面制作，从所载投诉处理来看，不论事大事小一律全免房费不合情理。一审法院认定维修义务由被答辩人承担符合合同约定，不存在被答辩人所称的适用法律错误。董兴玲原审本诉诉请：1.判令被告向原告支付拖欠的2015年至2016年度租金5328元及免费入住兑现金10560元，共计15888元，并按每天万分之二支付违约金（自2016年12月1日至支付完毕之日止）；2.判令被告在房屋《租赁合同》有效期内继续履行修缮责任；3.判令被告承担本案的诉讼费用。铭都公司原审反诉诉请：1.判令反诉被告董兴玲履行租赁物的维修义务，并向反诉原告支付垫付的维修费用6554元；2.判令反诉被告赔偿因其不履行维修义务，给反诉原告造成的经营损失32208元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2004年4月26日，原告（反诉被告）董兴玲与案外人贵阳兴源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并约定购房业主同意由发展商指定的酒店管理公司对所购房屋进行管理。同日，原告（反诉被告，甲方）与被告（反诉原告，乙方）铭都公司签订《租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的坐落于贵阳市中华北路37号的兴源大厦第19层17号B型房屋出租给乙方使用；2.租赁期限为2004年11月26日至2019年11月25日，年租金为5328元；房屋租赁期内，乙方根据甲方所购房型的不同每年给甲方48日免费入住权益，如甲方欲将该入住权益兑现（B型房220元/天）需于每年初与酒店管理公司办理相关手续；3.租赁期间的服务管理和房屋修缮：租赁期间甲方勿需交纳配套设施服务费；租赁期满后，室内装修如属正常老化、破损，乙方不承担责任，如属人为损坏，由乙方负责修复归还甲方，其修复费用由乙方承担；合同租赁期内，房内设施（可移动的）由酒店管理公司按酒店标准配置完善后进行经营管理，租赁期满后，乙方所配房屋内设施（可移动的），由乙方自行处理；4.违约责任：乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按年租金的万分之二以天计算向甲方交付违约金。合同签订后，董兴玲将房屋交予铭都公司使用。另查明，铭都公司未向董兴玲支付2015年至2016年的房屋租金5328元和免费入住权益兑现金10560元。再查明，1.《售房专项条款（自用）》第1条记载“购房业主同意发展商指定的酒店管理公司对自己所购的房屋进行管理，并服从管理公司的统一规定”；2.《“兴源大厦”服务管理公约》第2条记载“业主同意发展商全权委托贵州铭都酒店管理公司对‘兴源大厦’进行经营管理，并遵守酒店管理当局制定的管理规定”；3.《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》记载B房预估房价880元/天。一审法院认为，原告（反诉被告）董兴玲与被告（反诉原告）铭都公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照合同约定履行义务。本案的焦点问题，即谁应为涉案房屋的修缮义务人。首先，铭都公司提供的相关维修记录、房屋更换记录均系其自行制作，无其他证据佐证，对上述证据不予采信。其次，从房屋买卖合同、《售房专项条款》、《“兴源大厦”服务管理公约》及房屋租赁合同上看，涉案房屋系原告基于以投资收益为目的，将符合酒店用途的精装修房屋出租给被告铭都公司，并由被告铭都公司对涉案房屋进行管理，铭都公司作为房屋承租人在合同履行中具备排他性的管理权，故可认定在本案中出租人董兴玲放弃了所有权的部分权能，而将其让渡于承租人铭都公司；再次，从合同中关于租赁期满后修缮义务由董兴玲承担的约定上看，合同期内由铭都公司承担维修义务，应符合合同当事人签订合同时的本意；最后，纵然合同中未明确约定租赁期间房屋维修义务人，但从房屋租金的约定与《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》中关于涉案房屋（B房型）每天880元的预估房价的比对上看，铭都公司将房屋维修责任转嫁给董兴玲，势必造成合同权利义务的失衡，显失公平。综上，对于铭都公司提出的董兴玲承担房屋维修义务的抗辩及反诉理由，不予支持。关于原告董兴玲要求被告铭都公司支付2015年至2016年度的房屋租金5328元、免费入住权益兑现金10560元的诉请，符合客观情况及合同约定，予以支持。关于董兴玲要求铭都公司按每日万分之二支付违约金（自2016年12月1日至支付完毕之日止）的诉请，根据涉案《租赁合同》第六条第三项的约定内容，该违约金的计算基数应为年租金5328元，原告董兴玲的该项诉请符合合同约定，予以支持。关于原告董兴玲要求被告铭都公司在《租赁合同》有效期内继续履行修缮责任的诉请，根据前述本院关于本案焦点问题的评定，涉案房屋在租赁期内的维修义务人为被告铭都公司，故对于原告的该项诉请，不予评判。关于反诉原告铭都公司要求反诉被告董兴玲支付涉案房屋维修费用6554元和因反诉被告董兴玲未履行维修义务而造成的经营损失32208元的诉请，不符合双方合同约定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州铭都酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告董兴玲支付房屋租金5328元和免费入住权益兑现金10560元；二、被告贵州铭都酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，以房屋租金5328元为基数，并按每日万分之二的计算标准，向原告董兴玲支付自2016年12月1日起至实际支付完毕之日止的违约金；三、驳回原告董兴玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贵州铭都酒店管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费198元，减半收取计99元，由被告贵州铭都酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费770元，由反诉原告贵州铭都酒店管理有限公司负担。本院二审中，当事人未提交新证据。二审查明，双方之间《租赁合同》系铭都公司制作的文本，该合同文本系铭都公司为了重复使用而预先拟定。其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，董兴玲与铭都公司之间《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，董兴玲与铭都公司均应严格履行各自的合同义务。铭都公司在一审反诉及上诉中均提出，在《租赁合同》履行期限内，租赁房屋的修缮义务应在出租人董兴玲一方。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，故我国法律对此问题作出了优先适用当事人约定的规定，而出租人董兴玲认为《租赁合同》约定的条款实际约定了租赁房屋在租赁期限内的修缮义务在承租人铭都公司一方，故本案争议的焦点即为，《租赁合同》约定的租赁物修缮义务在合同第三条“租赁期间的服务管理和房屋修缮”部分，对于该部分条款之约定，应当如何理解。对此本院认为，首先，其中第1项约定了“租赁期间甲方勿需交纳配套设施服务费”，结合第2项“租赁期满后，室内装修如属正常老化、破损，乙方不承担责任，如属人为损坏，由乙方负责修复归还甲方，其修复费用由乙方承担”约定，应当认定《租赁合同》第三条第1项已经明确租赁期间董兴玲无需交纳配套设施服务费，但合同并未约定配套设施服务费包含哪些费用。其次，《租赁合同》系铭都公司为了重复使用而预先拟定制作的文本，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，应认定其中该合同第三条为格式条款，故依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，应对其中第1项表述的配套设施服务费认定为包含租赁房屋的修缮费用。综合以上两点，本院认定双方之间《租赁合同》约定了涉案租赁房屋在租赁期限内的修缮义务应由承租人承担。由此，铭都公司主张的维修费用6554元，依约应由铭都公司自行承担。进而，铭都公司请求判令董兴玲赔偿因不履行维修义务给铭都公司造成的经营损失32208元，因《租赁合同》并未约定董兴玲的相应义务，故即使铭都公司所称的经营损失32208元属实，也与董兴玲无关，不应由董兴玲承担。综上，铭都公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决驳回铭都公司的反诉请求并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取770元，由上诉人贵州铭都酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一八年七月二十七日书记员 武雨璇