长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0193民初1225号
原告：洛淑英，女，汉族，1950年11月8日生，住长春市高新区。
委托代理人：郭东生，吉林吉大律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，女，汉族，1976年6月14日生，住长春市二道区吉盛小区****栋***号。（系原告女儿）
被告：长春市万龙物业有限公司，住所南关区亚泰大街万龙原色生活小区1号楼。
法定代表人：刘勇兵，总经理。
委托代理人：鲁刚，该单位职员。
被告：王秀萍，女，汉族，1966年10月3日生，住长春市高新区。
原告洛淑英与被告长春市万龙物业有限公司、被告王秀萍侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛淑英的委托代理人郭东生、ＸＸ、被告长春市万龙物业有限公司的委托代理人鲁刚、被告王秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洛淑英诉称：原告与王秀萍系相邻关系，王秀萍在原告楼下居住，长春市万龙物业有限公司系原告与王秀萍的物业管理公司。2016年2月4日早8.20分，原告接到长春市万龙物业有限公司电话称，原告家漏水了。原告立即回到家中，打开屋门后发现地面都是污水，伴有恶臭味，污水是从地下反流上来的，屋内家具及新有设施全被浸泡，物业公司的工作人员第一时间找到王秀萍打开其房间，看到水表已经冻的爆裂，表面结了厚厚的冰层，经专业人员把下水管打开后发现冻堵。原告认为二被告疏于管理，共同存在过错，造成下水冻堵，污水上返，造成原告巨大经济损失，已无法在屋内正常生活，只好租房居住至今，据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令：一、二被告赔偿原告经济损失以鉴定结论为准；二、二被告赔偿原告自2016年2月4日至该判决结束前原告在外租房损失（2000元/月）；三、二被告承担本案鉴定费；四、诉讼费由二被告承担。
长春市万龙物业有限公司辩称：1、原告所称要求我公司承担其因下水反水造成的财产损失，没有事实及法律依据，原告屋里下水反水是由于其楼下108室住户未能足额缴纳供热费用，且没有对经过其室内的共用管线进行有效保温或防护措施，致使下水管道冻堵造成，且原告本身也缴纳了20%的基础供热费，也应对下水温度降低承担相应责任。2.物业公司根据国家相关法规，仅对封闭式物业小区的公共设施附有管理维护的责任，依照吉林省政府2009年吉政令第203号文件，《吉林省物业管理办法》第五十四条第五项规定：物业公司仅仅负责“业主楼外水井及以外的排水设施设备。据此可以认定，造成原告物业下水反水事故的管线因处于108室室内，不属于物业的管辖范围。3.造成原告物业冻堵反水事故的下水管线属于其楼下的108室物业的室内部分，按照原告所居住的万龙丽水湾小区物业服务中心与业主在入户时签订的《前期物业协议》，第二章”服务内容与质量“章节中的约定，物业机构的服务范围与责任非常明确，并不包含业主专有空间内设施的维护，该章第三条的约定也表明，物业对于业户专有空间内设施的维护是收费的，也就是说，对于业主专有空间内设施的维护并不是物业机构的责任范围。业主专有空间内设施的损坏以及由此造成的损失和责任，也不应由物业来承担4.物业公司针对因业主仅缴纳20%基础热费，造成室内管线冻堵情况每年供暖期开始前都向业主作出公告提示，包括登报，但因个别业主无视公告，忽视自身业务造成相邻人利益损失的，物业公司没有承担连带责任的法律义务。综上所述，事实可以明确，物业公司在此次原告财产损失的事故中，没有任何责任，原告向物业公司索赔的要求，明显属于主体错误，其赔偿要求缺乏事实及法律依据。
王秀萍辩称，1.被答辩人无法证明其屋内漫水系下水管冻堵所致，及时能证明上述原因，也不能证明冻堵处在答辩人室内，及时被答辩人能证实在答辩人之内其损失也与答辩人无关。下水管道冻堵系自然原因导致，与答辩人无关，答辩人没有义务保持下水管道的通畅。2.事发时，答辩人室内无人居住，且答辩人家在一楼，被答辩人在二楼，答辩人家的水不可能倒流至被答辩人家里。3.被答辩人对自己房屋也疏于管理，导致房屋进水并渗漏到答辩人室内，给答辩人造成损失，答辩人保留就此追究被答辩人责任的权利。综上所述，请驳回被答辩人的诉讼请求。
根据原告的起诉及被告的答辩，本院归纳的本案争议焦点为：1、原告室内反水造成损失是否与二被告有关；2、原告诉请是否应予支持。
针对争议焦点，洛淑英为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据一、照片、光碟，证明原告损失情况，是由于被告王秀萍一楼的冻点。光碟证明由物业公司承担主要责任，王秀萍承担次要责任。
证据二、租房合同、收条，证明从2016年2月4日开始租房事实。
证据三、鉴定费收据，证明鉴定所产生费用。
长春市万龙物业有限公司对以上证据的质证意见为对证据一照片的真实性无异议，但只能证明事故发生的情况，不能证明我公司应该承担责任。对视频真实性无异议，依据视频，当时管道冻结部分在108室内，公用管道冻结部位在108室内，按照物业管理办法，排水井以前的部分不属于物业公司承担范围。
对证据二三无异议
王秀萍对以上证据的质证意见为对证据一照片的真实性无异议，但证明不了是我的责任。管道不只是我家的管道，是公共设施。对视频真实性无异议，但与我无关。
对证据二三与我无关。
长春市万龙物业有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交以下证据：
证据一、公告、照片、证明，证明物业公司履行告知义务。
洛淑英对以上证据的质证意见为对公告与本案无关，对照片恰能证明被告的过失。对于证明无异议，也恰恰证明物业公司的过错。
王秀萍对以上证据的质证意见为无异议。
王秀萍为支持自己的抗辩意见向本院提交以下证据：
证据一、照片，证明我家公用管道是在外面冻得，与我无关。
洛淑英对以上证据的质证意见为对证据真实性无异议，但不能证明王秀萍无责任。
长春市万龙物业有限公司对以上证据的质证意见为对证据真实性无异议，但不能证明物业负责的下水井堵塞。
经审理查明：洛淑英与王秀萍均系长春市万龙丽水湾业主，分别居住在6栋208室及108室。长春市万龙物业有限公司系该小区物业公司。2016年2月4日，6栋下水道返水，致使洛淑英室内遭受财产损失。洛淑英向本院对其财产损失申请鉴定，吉林瑞德工程项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为长春万龙丽水湾6栋4单元208室房屋装潢中地板、墙面及卧室门损失为12381元。吉林中兆新资产评估有限责任公司出具《资产评估报告》，内容为长春万龙丽水湾6栋4单元208室因返水造成各项损失在2017年1月9日评估价值为8737.80元。
另查明，王秀萍与洛淑英均按照20%比例缴纳2015年至2016年期间的取暖费。
本院认为：一、关于长春市万龙物业有限公司及王秀萍是否应向洛淑英各项损失承担赔偿责任的问题。长春市万龙物业有限公司抗辩认为仅对封闭式物业小区的公共设施附有管理维护的责任，物业公司仅仅负责业主楼外水井及以外的排水设施设备。但根据双方提供的视频中显示物业公司对于室外的共用管道进行维修后，上述返水现象予以停止，故应视为此次侵权行为产生主要原因系室外的共用管道因天气寒冷导致的冻堵，王秀萍打开在其室内的管道阀门后，自家亦出现上述返水现象，因此对于洛淑英主张的王秀萍应与物业公司承担赔偿责任的意见本院不予采纳，王秀萍与洛淑英虽仅仅缴纳20%取暖费，但上述缴纳方式未违反相关法律法规，因此，对于长春市万龙物业有限公司主张王秀萍及洛淑英因未全额缴纳取暖费亦应承担一定比例损失的意见本院不予支持。综上，长春市万龙物业有限公司应对其未能及时对共有管道进行维护从而导致洛淑英家财产损失承担赔偿责任。
关于洛淑英因此次返水所产生的损失数额的问题。洛淑英主张的室内财产损失依据《工程造价鉴定意见书》和《资产评估报告》中可以确定数额为21118.80元（12381元+8737.80元），故本院予以保护。关于洛淑英主张的鉴定费6000元，因系其证明其损失的直接依据，且提供了正规发票，本院予以支持。关于洛淑英所主张的房屋租金问题，其未能举证证实房屋受损后必然产生租金，虽然其提供了《房屋租赁合同》及《收据》若干枚，但《房屋租赁合同》起始日期为2016年2月4日，洛淑英未全额缴纳取暖费用，足以证实其未在案涉房屋进行居住，且侵权行为发生当天就形成《房屋租赁合同》明显与事实不符，出具收条的张立华亦未出庭，不能证实其产生此租金损失，故此项损失本院不予保护。以上损失各项共计27118.8元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告长春市万龙物业有限公司于判决生效后赔偿原告洛淑房屋损失及鉴定费共计27118.8元；
二、驳回原告洛淑英的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由原告洛淑英负担585元，由被告长春市万龙物业有限公司负担565元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
代理审判员 郭鹏飞
二〇一七年五月十一日
书 记 员 迟春卉