贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0111民初1242号
原告贵州南乔物业管理有限公司(以下简称南乔物业公司)，住所地：贵州省贵阳市花溪区清溪路369号。
法定代表人杨玉成，职务：董事长。
委托代理人余洋洋，男，1990年5月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工，特别代理。
委托代理人吴玉青，男，1990年6月3日出生，苗族，住贵州省惠水县，系该公司员工，特别代理。
被告王守洋，男，1947年5月28日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区xx，现住贵阳市花溪区。
原告南乔物业公司与被告王守洋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员梁媛媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南乔物业公司委托代理人余洋洋、吴玉青，被告王守洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南乔物业公司诉称：被告王守洋系南乔紫苑小区兰花园A501号房的业主。原、被告于2010年4月6日签订了前期物业管理协议，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.6元，实际收费为0.7元，被告物业建筑面积为128.10平方米。合同签订后，原告为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告于2013年1月1日起至2015年5月31日期间未缴纳物业管理费，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.被告向原告立即支付物业管理费2453.40元、违约金735.90元，共计3189.30元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告王守洋辩称：我于2010年4月入住小区，一直缴纳物业管理费至2012年年底。我方没有缴纳物业管理费的理由如下：1.原告南乔物业公司的物业服务严重不到位，比如小区护栏、路灯等坏了没有维修，卫生不及时打扫，垃圾不及时清运，下水道不及时疏通，绿化树枯死不补种，车辆乱停乱放影响业主正常通行，车辆经常被刮擦，擅自关停业主水、电，发生火灾后消防车无路通行、小区业主多次被盗窃等等；2.从业人员未依法取得从业资格，导致其提供的物业服务无法达到约定的质量标准，造成了小区的无序管理；3.原告在前期物管撤离后，有义务解决业主房屋多处漏水的质量问题，直到现在仍未解决，原告利用业主共用部位设置广告牌，收取广告费等；4.物管费应按合同约定的0.6元每平方米收取，建筑面积应为120.81平方米，且物业管理费主张权利的诉讼时效为2年，违约金的总金额不能超过欠款本金总额的20%。综上，原告未尽到服务义务，导致南乔紫苑小区业主的正常生活受到严重影响，不应交纳物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告南乔物业公司拥有叁级中华人民共和国物业管理企业资质证书，系南乔紫苑小区的物业服务单位。被告王守洋购买位于贵阳市××区××路××南××．××单元××号的房屋后（建筑面积120.81平方米），于2010年4月装修入住，从其入住后由原告南乔物业公司提供物业服务至原告南乔物业公司撤出。被告入住前，2010年2月1日，南乔紫苑业主委员会（委托方、甲方）与原告南乔物业公司（受委托方、乙方）签订《南乔紫苑物业管理服务合同》，约定：第一条，本合同当事人……。第二条：物业基本情况，物业类型：商业、住宅，座落位置：贵阳市花溪区清溪路369号。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。……。第十三条：负责向业主和物业使用人收取物业管理费。……。第十七条：委托管理期限为叁年，自2010年2月1日23时起至2012年1月31日零时止，期满如双方无异议，合同顺延三年。……。第二十一条：物业管理服务费，1.物业管理费由乙方按建筑面积每平方米￥0.7元收取；2.高层住宅电梯、水泵、二次供水费的运行费按实结算，由乙方向业主收取；3.管理服务费标准的调整，由政府指导价进行调整，或者以双方协商进行定价；4.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按日收取应缴费用千分之三的滞纳金。……第二十七条：甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。……。第二十九条：本合同一式肆份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力，合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事（合）同期满30天前向对方提出意见。合同中甲乙双方还对其他权利义务作了约定。2010年4月6日，原告南乔物业公司（乙方）又与被告王守洋（甲方、业主）签订了《“南乔·紫苑”前期物业管理协议》，约定：第一条：本协议所辖物业管理服务区域为“南乔·紫苑”住宅小区业主入住房屋及周边完工的附属设施。第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容如下：1.物业共用部位的维修、养护和管理（共用部位指：住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，抗震结构部位、户外墙面、门厅……）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（共用设备指：共用上下水和地下排水管道，……）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4.公共绿地的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.房屋装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条：在物业管理区域内，乙方可另提供：报刊杂志的代订、邮件的收发等……。第四条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业费用按业主的建筑面积交纳，多层住宅：0.60元/月·平方米，商业物业：1.00元/月·平方米，以上收费标准在小区环境工程完善后将按有关规定另行调整。第五条：物管费的开支：管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费等，物业管理区域：清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费等……，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第六条：从开发商通知甲方交房之日起，甲方应缴物管费，第一次物管费一次性收交半年，此后按季正常收取物管费。第七条：停车场收费方式及服务，地下停车场、室外停车位列入公摊面积属开发商所有，委托乙方管理，车位使用按本小区有关规定执行，乙方在提供服务时，不承担车辆及车内物品的保险、保管责任。第十六条：甲方（业主）或物业使用人的人身安全或财产、车辆的保险由甲方（业主）或物业使用人自行办理。第十七条、第十八条对广告牌设置及权益进行了约定。第十九条：甲方违约责任，甲方违反本协议，乙方有权要求甲方限期改正，造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿，甲方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权按本协议收取违约金，或将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内公布，以至停止提供物业管理基本服务，逾期三个月仍拒绝交纳的，乙方可向人民法院提起诉讼。第二十条：乙方违约责任，乙方违反本协议，未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方除承担相应的责任外并给予赔偿。乙方擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方退清所有费用并支付违约金，如发生上述行为，乙方在三个月内不认真整改，甲方有权向人民法院提起诉讼。第二十一条：双方约定下列事由所导致的损害，乙方不承担责任：天灾、地震等人力不可抗拒的损害，政府行为或政策法规所致的损害，本物业区域内发生治安刑事案件所致的损害，乙方已履行本协议约定义务，但因物业固有瑕疵造成的损害，因维修养护物业共用部位，共用设施并事先告知业主和物业使用人的停水、停电、停止共用设施设备使用造成的损害，非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损害，其他非乙方责任造成的损害。第二十二条：本协议自甲、乙双方签字之日起生效。协议中双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告南乔物业公司服务至2015年5月31日后，以合同到期为由从南乔紫苑小区撤出。因被告王守洋未按时交纳物业管理费，原告为维护其合法权益，故诉至法院，诉请如前。
另查：1.审理中，被告表示未看到过原告与南乔紫苑业主委员会签订的《南乔紫苑物业管理服务合同》，物业费自2010年后是按照0.7元的价格在支付；经本院询问原告，为何已与南乔紫苑业主委员会签订了《南乔紫苑物业管理服务合同》的情况下，还要与业主签订《“南乔·紫苑”前期物业管理协议》？原告表示业主本人与原告签订前期物业服务协议是惯例，业主收房或者入住时都需要签订，原告实际是按照南乔紫苑业主委员会与原告签订的《南乔紫苑物业管理服务合同》在实际履行服务义务；2.原告南乔物业公司在提供物业服务的过程中，在小区安保、小区共用设施、设备的维修及养护、交通与车辆停放秩序、环境卫生等方面的物业服务均存在一定的欠缺；3.被告王守洋于2013年1月1日至2015年5月31日的物业管理费未予缴纳，故截至2015年5月31日，被告尚欠原告物业管理费2452.44元（120.81平方米×0.7元/平方米/月×29个月）。
上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《“南乔·紫苑”前期物业管理协议》、《南乔紫苑物业管理服务合同》、《贵州省经营性服务收费许可证》（许可证编号为0205）、协议书、收条，被告身份证、房屋产权证、照片等证据在卷佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”，原告南乔物业公司与南乔紫苑业主委员会签订的《南乔紫苑物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应对包括被告在内的全体业主有效，业主与物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。该合同签订后，原告又与被告签订了《“南乔·紫苑”前期物业管理协议》，根据《物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，业主本人和物业服务公司签订该份物业服务协议并不符合法定程序，对双方不产生约束力，本案当事人双方的权利义务应受业主委员会代表业主与物业服务公司签订的《南乔紫苑物业管理服务合同》的约束。被告王守洋入住南乔紫苑小区后，原告南乔物业公司提供了物业管理服务，作为南乔紫苑小区业主之一的被告王守洋应当交纳相应的物业管理费，故对于原告南乔物业公司要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。对于被告王守洋抗辩所提的原告的物业服务没有到位的答辩，因审理中查明原告南乔物业公司所提供的物业服务的确存在一定的欠缺，故原告虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的现象，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理费金额，综合考虑本案案情，依据公平合理原则，本院酌情予以适当降低，由被告承担50%，原告承担50%较为恰当，故现被告应向原告缴纳的物业管理费应为2452.44元×50%=1226.22元，并对原告主张被告支付违约金不予支持。关于被告王守洋所抗辩的诉讼时效问题，本案中，考虑到物业服务的持续性和特殊性，诉讼时效应该以原告终止服务之日即2015年5月31日起计算，故本案的诉讼时效未过，对被告王守洋的该辩称意见不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告王守洋于本判决生效之日起十日内支付原告贵州南乔物业管理有限公司自2013年1月1日起至2015年5月31日止的物业管理费人民币1226.22元；
二、驳回原告贵州南乔物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵州南乔物业管理有限公司负担人民币12.5元，被告王守洋负担人民币12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。
审判员 梁媛媛
二〇一六年六月二十七日
书记员 李诗瑶