湖北省黄石市铁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂铁山民二初字第00062号
原告黄石市公安局交通巡逻警察支队。住所地：黄石市黄石港区黄石大道***号。
法定代表人李良武，该队支队长。
委托代理人陈卫、柯婷，湖北风劲律师事务所律师。特别授权代理。
被告黄石市诚石贸易有限公司（以下简称诚石贸易公司）。住所地：黄石市铁山鹿獐山大道***号。
法定代表人陈全民，该公司总经理。
原告黄石市公安局交通巡逻警察支队诉被告黄石市诚石贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈武独任审判，公开开庭进行审理，原告委托代理人与被告法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2007年3月9日，原、被告签订《房屋及停车场租赁合同》，双方约定原告将位于铁山区×路×号处原铁山交警大队办公楼及停车场的部分面积租赁给被告使用，租赁费每年3万元按季均交，如被告逾期不交，即视为被告单方终止合同。合同有效期为两年，期满可商议继续合作。2009年3月30日合同期满，双方进行了续签，约定事项不变，租赁期仍为两年。2011年3月31日续签合同期满，被告拒绝再续签。经原告多次催促，被告只付租金且经常无故拖欠、拒付租金。2014年10月20日，原告向被告发出《腾退租赁场所通知书》，令其7天内腾退租赁场所，但被告接到通知书后仍拒绝腾退。另外，被告在租赁期间未经原告同意，擅自在租赁房屋上搭建违法建筑，原告书面通知其改正并要求其拆除而遭到拒绝。请求：1、确认原、被告签订的《房屋及停车场租赁合同》终止并解除双方的租赁关系；2、判令被告腾退租赁房屋及停车场；3、判令被告补交租金82500元（算至2015年8月31日止），后续租金补交至腾退之日止；4、责令被告拆除自行扩建的违法建筑并恢复原状；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告举证如下：
证据一：企业基本信息。以证明被告主体适格。
证据二：土地登记审批表及宗地图，以证明租赁场所系原告所有。
证据三：租赁合同。以证明双方租赁合同期满。
证据四：违法建筑照片及整改通知书。以证明原告不同意被告擅自加层并书面通知其拆除违法建筑。
证据五：腾退租赁房屋通知书及照片。以证明原告履行了通知腾退手续。
证据六：银行记账凭证及收据、房屋租金收入汇总表。以证明被告截至2015年8月31日仍欠原告租金8.25万元的事实。
证据七：视频资料及录音整理记录。以证明被告将租赁场所转租，租金高于原、被告约定租金。
证据八：档案馆复印材料1套。以证明原告出租房屋及停车场系黄石交通局根据国家道路交通体制改革政策移交原告管理并所有的场地。
证据九：照片4张。以证明被告未经同意擅自搭建的违法建筑。
被告在法定期限内未递交书面答辩，庭审中口头辩称：1、被告租原告房屋的目的是开旅馆，议定租期十年，水电要保证正常使用；2、中间拖欠租金是因为自来水公司停旅馆水后，原告不出面协调处理所致；3、房屋加层和改造已经过原告默认，不同意拆除；4、十年合同未到期不退房，若要腾退，须赔偿被告投资经营的设备、改造及搭建等相关损失；5、被告遭自来水公司超定量罚款并停水后导致旅馆不能正常经营生意不好，不同意补交租金8.25万元；6、租金未拖欠，断续在交。
被告举证如下：
证据一：自来水公司水费发票12张。以证明2010年12月之前被告已被罚款，2011年1月至今未交水费。
证据二：租金银行交款单10张。以证明被告一直在交租金。
证据三：汽油、副食、服务定额发票共10张。以证明铁山交警队原队长童某某将该发票给被告报销冲抵租金2万元的事实。
经庭审质证，被告对原告证据的质证意见是：证据一、二、三、四均无异议。证据五没见过不清楚。证据六具体数字不清楚以计算为准。证据七不认可不清楚是否真实。证据八不认可。证据九非被告搭建，四楼原来就有半层隔水层。
原告对被告证据的质证意见是：证据一真实性无异议，证明目的有异议，双方合同约定水电费由被告自行缴纳，未约定原告为被告解决水电问题。证据二的6张原件无异议，4张复印件不认可，要原件印证。证据三真实性无法确认，且此系被告与童某某个人问题，若此事存在可寻求其他途径解决。
本院对双方均无异议的证据予以采信，对有异议的证据，分别评述如下：
原告证据五中的腾退通知书上有被告旅馆工作人员、见证人、送达人的签名及时间，又有他们一起在旅馆玻璃门上张贴通知书的照片，二者相互印证，应予采信。证据六的银行记账凭证、收据及房屋租金收入汇总表反映的数字相互印证，应予采信。证据七的真实性应予采信。证据八系档案馆出具的资料，应予采信。证据九上的房屋已由被告实际控制，加的第四层因被告未提供证据排除系自己搭建，应定为被告搭建。
被告证据二的4张复印件因未提供原件核对不予采信。证据三亦系复印件，其真实性无法采信，且是否与本案有关联亦无法确认。
经审理查明：2007年3月9日，湖北省黄石市公安局交通警察支队（以下简称交警支队）与被告黄石市诚石贸易有限公司签订了一份《房屋及停车场租赁合同》，合同规定：该支队将其所辖的位于铁山区×路×号处原交警铁山大队办公楼及停车场部分面积出租给被告经营酒店旅馆，租赁费每年3万元，按季均交，即每季度最后一个月30日前交租金7500元，如逾期未交，即视为被告单方中止合同，一切损失由其自行负责；被告如需对办公楼装修须经交警支队同意，不得破坏房屋结构；租赁期内水电费用被告自理，停车场由被告和××加油站共用；若合同期满被告不续订，其装修部分可拆除的自行收回，并恢复原貌，其它损失由被告负责；合同租赁期限拟定10年，本合同有效期二年，自2007年4月1日至2009年3月31日止，合同期满可续订。合同订立后，被告在交警支队的协调下，先在停车场大院内筑起一道围墙与通达加油站隔开一分为二，然后将交警支队原办公楼一至三楼进行了装修，同时在三楼楼顶未经交警支队同意擅自扩建6间客房做四楼，又在一楼后面扩建3间做客房，并把一楼原职工食堂改建成2间做客房，成立“××旅馆”，又把一楼左侧改建成4间临街门面对外出租。2007年10月10日，交警支队向被告发出《租赁房屋违章建筑整改通知书》，限其于同月31日前拆除办公楼楼顶扩建房屋，并恢复原貌。但被告至今仍未拆除。2009年3月30日，被告与黄石市公安局交通警察支队铁山交警大队签订了一份名称及内容与前份合同相同的租赁合同，但租赁期改自2009年4月1日起至2011年3月31日止。2009年5月，被告将停车场对外转租收取租金。2011年3月合同期满后，被告再未与交警支队或交警铁山大队签订租赁合同，但继续使用租赁房屋及停车场，租金断续向交警支队交纳。2011年6月29日，交警支队更名为黄石市公安局交通巡逻警察支队，即原告。2014年9月26日，被告最后一次交完租金后再未交纳分文。2014年10月20日，原告向被告发出《腾退租赁场所通知书》，注明因被告自第二份合同期满至今不与原告续订且一直拖欠租金，原租赁关系已经终止，限其7日内腾退租赁场所。同时将通知书张贴在被告旅馆玻璃门上。但被告迄今仍不退租亦不交租金，租赁场所仍在使用。
另查明，原告出租的场所原系黄石市交通局所有。1987年7月，黄石市人民政府按照国务院及湖北省人民政府关于改革道路交通管理体制的精神，将该场所在内的若干资产及土地划归黄石市公安局所有，并进行了产权交接。
还查明，被告将原告办公楼改为宾馆后，用水性质发生了变化，原来的办公用水变成了商业用水，水量大超，被自来水公司多次处罚。被告为此责怪原告不帮其协调，原告称此事无需协调，直接由被告向自来水公司申报商业用水即可解决。双方发生争执后，被告遂停止向原告交纳租金。被告向原告交纳租金情况为：2007年12月交15000元；2008年7月交15000元；2009年7月交15000元；2009年12月交15000元；2010年7月交30000元；2013年7月交10000元；2013年10月交28000万元；2014年3月交22000元；2014年9月26日交20000元。被告共交租金9次，计170000元。
本案争执的焦点是：一、双方签订的租赁合同能否确认已终止；二、原告的解除租赁合同、补交租金的诉讼请求应否支持；三、被告应否在腾退房屋时拆除扩建房屋并恢复原状，原告应否对被告进行赔偿。
一、关于租赁合同终止并解除确认问题。
原、被告2009年3月30日签订的租赁合同在两年期满后，被告因用水问题未解决不与原告续订，但其仍继续使用租赁场所，并断续向原告交纳租金至2014年9月26日，原告此期间并未提出异议，且将租金登记入账。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定精神，原合同有效，双方仍在继续履行并未终止。租赁合同第一条也只是约定若被告逾期未交租金，即视为其单方“中止”合同，而非双方约定“终止”合同。原告2014年10月20日向被告发出《腾退租赁场所通知书》的内容只是告知双方合同关系因被告不交租金已终止及限其7日内腾退房屋，并未通知解除合同，之前之后亦未向被告发出解除合同通知并送达被告，让被告行使若有异议可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的权利。故原告诉请确认双方租赁合同已解除无事实依据。
二、关于应否解除合同、补交租金问题。
1、原告诉请解除与被告的租赁合同，本院应予支持。其理由：一是被告自2014年9月26日之后拖付租金至今，经原告催告仍未履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告可解除租赁合同；二是如前所述，双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可随时解除合同；三是被告未经原告同意，擅自在承租楼顶加层扩建及在一楼扩建客房，并改建一楼部分房屋成门面房对外出租及改建一楼职工食堂成客房结构，在原告要求的合理期限内仍不予恢复原状，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告可请求解除租赁合同。
2、被告未按照合同约定期限交付租金、迟延支付租金、拖付租金属于不履行合同义务的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担继续履行的违约责任，拖欠未付的租金应差额补交至合同判决解除之日。计算方法可统进统出，即从2007年4月1日算至2015年11月30日，104个月，每月租金2500元，共计260000元，减去已付租金170000元，尚应付租金90000元；若被告在解除合同后未按本判决规定期限腾退房屋，则应向原告支付房屋占用费而再非房屋租金。付款期限从判决腾退房屋履行期限届满后当日起至其退出房屋之日止，参照原租赁合同租金标准计算。
三、关于被告应否在腾退房屋时拆除扩建房屋并恢复原状，及原告是否赔偿被告损失问题。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，租赁合同解除后，双方权利义务关系终止，被告应将租赁物还给原告的同时，还应当拆除擅自扩建的房屋，恢复原状；未经原告同意扩建发生的费用，由被告自行负担。故被告提出若要退房，则要原告赔偿其扩建房屋相关费用的辩称请求，本院不予支持；提出投资经营的设备购置费及装修残值等费用由原告赔偿的辩称请求，因双方租赁合同第八条规定了被告在合同期满后不续签，装修部分可拆除的由被告自行收回，其它损失由被告自行负担的条款，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，判决如下：
一、解除原、被告之间签订的《房屋及停车场租赁合同》；
二、被告黄石市诚石贸易有限公司自本判决生效后二个月内腾退位于黄石市铁山区×路×号房屋及停车场（围墙内范围）归还给原告黄石市公安局交通巡逻警察支队，同时拆除在该租赁房屋上扩建的房屋（三楼顶、一楼），并恢复原状。
三、被告黄石市诚石贸易有限公司自本判决生效后十日内支付原告黄石市公安局交通巡逻警察支队租金90000元；若被告黄石市诚石贸易有限公司在本判决规定期限内未腾退房屋，则应从判决腾退房屋履行期限届满后当日起向原告黄石市公安局交通巡逻警察支队给付房屋占用费至其退出房屋之日止（房屋占用费参照双方解除前租赁合同租金标准计算）。
上述判决内容，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
诉讼费用931元，由被告黄石市诚石贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币931元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17×××29。上诉人在上诉期满后七日内仍未交上诉费用，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈武
二〇一五年十一月三十日
书记员 徐劲