北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8737号
原告（反诉被告）：姜卫，女，1957年11月8日出生，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：彭希，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：齐继军，男，1975年2月23日出生，住北京经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘战强，北京友恒律师事务所律师。
被告（反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。
原告(反诉被告)姜卫与被告（反诉原告）齐继军、被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜卫的委托诉讼代理人彭希，被告齐继军及其委托诉讼代理人刘战强，被告链家房产公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜卫向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除姜卫与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》；2、请求判令齐继军退还姜卫定金200000元；3、请求判令链家房产公司退还姜卫支付的居间代理费91892元；4、请求判令齐继军、链家房产公司连带承担本案全部诉讼费。事实和理由：姜卫与二被告于2017年2月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，合同约定姜卫购买齐继军名下位于北京经济技术开发区北环东路17号院1号楼1层107房屋，链家房产公司作为居间方。房屋总价格为4450000元，姜卫应于2017年2月24日支付定金200000元，于过户前五个工作日内支付4230000元，于交房当天支付20000元给齐继军。姜卫应于本合同签订当日向链家房产公司支付居间代理费91892元。合同签订后，姜卫向齐继军支付了定金200000元，向链家房产公司支付了居间代理费91892元。
2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中第五条明确规定，公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
依据《合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
依据《补充协议》4.4条“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”
鉴于姜卫名下已有住房且在京未连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税，所以据此公告，姜卫已丧失了购买甲方房屋的资格。姜卫认为政府突然出台的限购政策属于合同法所规定的不可抗力，且该政策导致原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》已根本无法履行，无法达到签订合同目的。姜卫要求解除合同，要求二被告退还相关费用。为维护姜卫的合法权益，姜卫特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。
被告（反诉原告）齐继军辩称，不同意解除合同，不同意退还定金，我方认为姜卫存在违约行为，姜卫并没有证据证明其具备购房资格。2017年4月，原、被告沟通时，姜卫表示只要齐继军降价4500000元便可继续购买涉案房屋，我方认为姜卫恶意解除合同；齐继军基于双方的买卖合同关系，对外贷款对房屋进行抵押，并通过链家房产公司在外租房，齐继军存在实际损失，该损失是基于3月27日姜卫可以继续履行合同导致的，所以我方认为即使解除合同，姜卫也应对齐继军的损失进行赔偿。
被告（反诉被告）链家房产公司辩称，双方签订的合同是合法有效的，本案是房屋买卖合同纠纷，对于居间服务合同的解除以及退还居间费原告姜卫应另案起诉，对于买卖合同及补充协议的解除，如买卖双方均同意解除，我方也同意解除。
被告（反诉原告）齐继军提出反诉请求称，请求法院判令姜卫赔偿损失296857.74元。事实和理由：2017年2月24日，齐继军与姜卫签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，合同约定，姜卫购买齐继军名下位于北京市经济技术开发区北环东路17号院1号楼1层107的房屋，房屋总价款为4450000元。齐继军已为该房屋在中国民生银行设立抵押，抵押金额为3130000元。在对方的要求下，为解除银行的抵押，通过链家房产公司的联系，齐继军与北京中融信融资担保有限公司、北京首金中小微企业金融服务有限公司签订三方借款服务协议，借款313万元，借款期限为60天。2017年3月26日，北京市《关于进一步加强商务、办公类项目管理的公告》发布后，姜卫及其委托代理人范雯甜仍向齐继军明确表示愿意继续履行合同，并于2017年4月1日搬入该房屋居住。2017年4月13日，姜卫突然告知齐继军，解除双方签订的买卖合同，因合同解除导致齐继军为办理房屋解押的借款无能力偿还，并需继续偿还高额利息及逾期违约费用。链家房产公司对此次房屋买卖合同纠纷全过程知情，对齐继军的损失也有不可推卸的责任。
原告（反诉被告）姜卫辩称，不同意反诉请求，不能证明是本次房屋买卖导致的损失。
被告（反诉被告）链家房产公司针对反诉请求辩称，反诉请求不针对我公司，我公司不发表答辩意见。
姜卫围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋买卖业务签约文件合订本；2、3月26日限购政策；3、微信记录；4、房产证及户口本。齐继军依法提交了如下证据：1、微信聊天记录；2、录音光盘及录音文字材料；3、借款协议和借款合同；4、转账记录；5、房屋租赁合同；6、转账证明；7、贷款结清证明及个人信用报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对姜卫提交的证据，齐继军发表如下质证意见：对证据1认可，证据2真实性认可，证据3真实性认可，证明目的不认可，证据4的真实性认可，证明目的不认可，房产证不能够代表姜卫没有资格买房，4月1日搬到涉案房屋居住，可以说明姜卫有能力也有资格继续买房的事实；链家房产公司对姜卫提交的证据均没有异议。对齐继军提交的证据，姜卫发表如下质证意见：对证据1真实性认可，对证据2真实性认可，对证据3借款合同真实性无法确认，因为是与第三方签订的，不能体现出齐继军的借款是用于偿还涉案房屋的贷款，对证据4真实性认可，不认可证明目的，无法体现偿还涉案房屋的贷款，并且还款时间均是在3月26日之前，证据5是齐继军与第三方签订的，真实性无法确认，在姜卫告知齐继军涉案房屋无法购买时，齐继军应当及时结损，证据6真实性认可，证据7真实性认可，不能证明是涉案房屋的贷款结清，个人信用报告的真实性认可，证明目的不认可；链家房产公司对齐继军提交的证据真实性均认可。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2017年2月24日，在链家房产公司的居间下，姜卫与齐继军签订房屋买卖业务签约文件合订本（《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《居间服务合同》），约定由姜卫购买齐继军名下位于北京经济技术开发区北环东路17号院1号楼1层107房屋（以下简称107房屋），房屋总价款为4450000元。补充协议约定，姜卫（乙方）于2017年2月24日将第一笔定金200000元以自行划转的方式支付给齐继军（甲方），乙方于过户前五个工作日内将第一笔购房款2230000元以理房通支付的方式支付甲方，乙方于过户前五个工作日内将第二笔购房款2000000元以建委监管支付的方式支付甲方。关于抵押情况，该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，出卖人应于2017年3月31日前办理抵押注销手续。关于权属转移登记，甲乙双方同意，在网签后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于房屋的交付，出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。关于物业交割，甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。关于违约责任，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
上述合同签订当日，姜卫向齐继军支付定金200000元。2017年3月21日，齐继军及其妻子承租了位于北京经济技术开发区河西区X86街区7号楼2单元301室房屋，并支付了一年租金57600元、押金4800元、居间服务费4400元。
2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定：“……五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税……”，根据齐继军提交的微信聊天记录和录音材料显示，姜卫之女范雯甜于2017年3月27日告知齐继军合同可以继续履行，齐继军于2017年4月1日将107房屋交付给姜卫。2017年4月14日，姜卫向齐继军提出解除合同，并将107房屋返还齐继军，双方进行了交接。
另查，《北京市存量房屋买卖合同》签订后，为办理房屋解抵押，齐继军（甲方，借款人）与北京首金中小微企业金融服务有限公司（丙方，平台方）、北京中融信融资担保有限公司（乙方，评审方）签订借款合同，共借款3130000元，合同中约定借款期限为60天，借款利率为年利率8.3%；关于违约责任，合同中约定还款发生逾期的，应对逾期款项自逾期之日起支付罚息直至清偿为止，罚息利率为0.06%/日。合同签订后，齐继军共缴纳了78250元担保评审费、17736.67元平台服务费、1565元增信费和43298.33元保证金（在甲方还款时相应保证金可用于抵扣部分还款本息）。后借款期限届满，齐继军未偿还借款本金。
再查明，双方尚未办理涉案房屋网签、房屋所有权转移登记等手续。姜卫现不具备购买涉案房屋的资质。
庭审中，齐继军主张2017年3月27日双方协商解除合同，4月13日，姜卫提出变更合同主体并要求其降价，齐继军未同意。齐继军为了履行合同借款解押房屋，并将房屋提前交付给姜卫使用，姜卫解除合同导致齐继军产生租房损失和提前偿还贷款的损失，200000元定金不同意退还。姜卫主张限购政策出台后，其不再具备购房资格，双方曾协商变更合同主体继续履行合同，但该路不通，2017年4月9日姜卫明确告知齐继军合同无法履行，关于齐继军主张的损失，齐继军的所有借款都是在2017年3月26日之前，在3月26日之前姜卫希望继续履行合同，其并未给齐继军造成扩大性的损失，中国人民银行同期贷款利率最少在4.75%，齐继军因借款产生的利率是8.3%，故8.3%减去4.75%才是齐继军的损失。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。姜卫与齐继军签订的房屋买卖业务签约文件合订本（《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《居间服务合同》）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2017年3月26日，政府部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，姜卫因不具备购买条件，要求解除双方之间的合同，系合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故本院对于姜卫要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除后，齐继军应将姜卫所支付的200000元定金予以返还。经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。齐继军主张合同解除对其造成损失，首先，在合同履行过程中，齐继军为办理房屋解抵押，共向北京首金中小微企业金融服务有限公司借款3130000元，并缴纳了78250元担保评审费、17736.67元平台服务费、1565元增信费和43298.33元保证金，借款期限届满后，齐继军未偿还借款本金而产生罚息，上述损失系齐继军因合同解除所受的合理损失，本院酌情予以支持。其次，齐继军将房屋提前交付给姜卫使用，另行签订《北京市房屋租赁合同》，并交纳了一年租金57600元、押金4800元、居间服务费4400元，上述费用并非合同履行中的必然损失，故对于上述费用，本院不予支持。姜卫关于解除《居间服务合同》及返还居间代理费的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）姜卫与被告（反诉原告）齐继军于二〇一七年二月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）姜卫、被告（反诉原告）齐继军、被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年二月二十四日签订的补充协议；
二、被告（反诉原告）齐继军返还原告（反诉被告）姜卫支付的购房定金200000元（于本判决生效后十日内履行）；
三、原告（反诉被告）姜卫补偿被告（反诉原告）齐继军损失115028.87元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告（反诉被告）姜卫的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）齐继军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22368元，由原告姜卫负担11184元（已交纳），被告（反诉原告）齐继军负担11184元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2876元，由原告（反诉被告）姜卫负担1406元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）齐继军负担1470元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一七年十二月一日
书 记 员 李 苹