浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬宁民初字第950号
原告：吕某某。
委托代理人：杨某某。
被告：胡某某。
委托代理人：赵某某。
委托代理人：仇某某。
被告：叶某某。
原告吕某某与被告胡某某、叶某某为房屋租赁合同纠纷
一案，于2011年6月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依
法组成合议庭于2011年10月14日公开开庭进行了审理。原告吕
某某及其委托代理人杨某某、被告胡某某及其委托代理人赵某
某、仇某某到庭参加诉讼，被告叶某某经本院公告传唤，无正
当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某某起诉称：2011年3月14日，经被告胡某某同意
，原告从被告叶某某处转租得位于宁海县×××龙街道气象××
路××号的商铺，租赁期限为2011年6月20日起至2013年6月19
日止，两被告均承诺原告有向后手收取转让费的权某。由于被
告叶某某的承租期限至2011年6月20日止，故原告向被告叶某
某支付了转让费50000元及未到期的租金7500元，并与被告胡
某某签订了房屋租赁合同及向被告胡某某支付了租金35000元
。随后，原告对该商铺进行了装修。因房某不同意房屋转租，原告租赁房屋的目的不能实现。房某收回房屋后，被告胡某某
退回了房屋租金，但拒不承担给原告造成的损失，原告和两被
告多次协商无果。原告认为，被告叶某某和被告胡某某并非出
租房屋的所有人，其与原告签订的租赁合同无效，因两被告存
在共同过错，故请求：1.依法判令原告和被告胡某某签订的租
赁合同无效。2.判令被告叶某某归还原告房屋租赁转让费5000
0元，并从起诉之日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准
利率支付利息至法院判决确定的还款之日止，被告胡某某对该
转让费及利息损失承担连带赔偿责任。3.判令被告胡某某承担
商铺装修损失7913元，被告叶某某对该损失承担连带责任。4.
本案诉讼费由两被告承担。
为证明上述事实，原告举证如下：
⑴原告与被告胡某某于2011年3月14日签订的《房屋租赁
合同》一份，以证明原告和被告胡某某签订租赁合同承租位于
宁海县××龙街道气象××路××号的商铺的事实。
⑵被告胡某某出具的收条一份，以证明被告胡某某向原
告收取2011年6月20日至2012年6月19日的租金的事实。
⑶被告叶某某出具的收条一份，以证明原告向被告叶某
某支付转让费50000元及房租费7500元的事实。
⑷销货清单四份、脚手架租赁部合同单一份、收款收据
四份、书写材料一份，以证明原告因装修承租的房屋花费装修
费用7913元的事实。
⑸案外人徐甲与张某某于2011年6月23日签订的《租房协
议》一份，以证明上述出租房已由房某另行出租给他人的事实。
⑹案外人徐乙出具的证明一份，以证明徐乙同意被告胡
某某将房屋转租给他人，但转租时不能收取转让费的事实。
被告胡某某答辩称：本案有两个不同的合同关系，一个
是租赁合同关系，一个是转让合同关系。被告胡某某经房某同
意与被告叶某某签订的合同履行期限自2010年10月21日至2011
年10月20日止，后来又经房某同意并与被告叶某某、原告协商
一致，将该房屋再次转租给原告，租赁期限为2011年6月20日
至2012年6月19日。因原告未经房某同意擅自装修，装修噪音
影响了邻居的生活，房某要求与原告解除合同，被告胡某某与
原告协商后解除了合同，并返还给原告租金35000元。原告与
被告叶某某未签订转让合同，但形成了事实上的转让合同关系
，被告胡某某并不知道被告叶某某收取了转让费。被告胡某某
不是转让合同的当事人，原告要求被告胡某某承担连带责任，
无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡某某提供了由其妻仇某某出面与被告叶某某于201
0年10月21日签订的房屋租赁合同复印件一份，以证明两被告
经房某同意后签订了房屋租赁合同的事实。
被告叶某某未作答辩也未举证。
对于原告与被告胡某某提供的证据，被告叶某某未到庭
参加诉讼，视为放弃质证的权某，经庭审质证，本院认证如下
：
1．对于原告提供的证据⑴、⑵，被告胡某某对真实性无
异议，本院对真实性予以认定。2．对于原告提供的证据⑶，被告胡某某表示不知晓被告
叶某某收取转让费之事。本院审核后认为，该证据可以证明被
告叶某某向原告收取了转让费50000元及2011年3月20日至2011
年6月20日的房屋租赁费7500元的事实。
3．对于原告提供的证据⑷，被告胡某某对真实性、合法
性、关联性均有异议。本院认为，原告提供的该组证据形式上
不符某某定，不能证明原告因装修承租房屋花费装修费用
7913元的事实。
4．对于原告提供的证据⑸，被告胡某某认为原告未在举
证期限内提供，故不同意质证。本院认为，被告胡某某的异议
成立，本院不组织质证。
5.对于原告提供的证据⑹，被告认为徐乙未出庭作证，
故对该证据不予认可。本院认为，被告的异议成立。
6．对于被告提供证据，原告认为，该份证据不能证明被
告胡某某转租房屋经过房某同意的事实。本院认为，被告胡某
某提供的该份证据系复印件，故不予认定。
经审理，本院认定事实如下：座落于宁海县××龙街道
气象××路××号的房屋系被告胡某某向案外人徐乙等人所租
。被告胡某某承租上述房屋后将该房的一楼通道转租给被告叶
某某用于经营。在被告叶某某承租期间，原告吕某某与被告胡
某某于2011年3月14日签订《房屋租赁合同》，将上述房屋的
一楼通道转租给原告经营，租赁期限为2011年6月20日至2012
年6月19日，租赁费为35000元。合同签订后，原告向被告胡某
某支付了租赁费35000元，同时向被告叶某某支付了转让费50000元及2011年3月20日至2011年6月20日的房屋租赁费7500元。
因房某徐乙等人不同意上述通道转租给原告，故收回了上述出
租房。之后，被告胡某某向原告退回了租赁费35000元。2011
年6月17日，原告诉至本院，要求：1.依法判令原告和被告胡
某某签订的租赁合同无效。2.判令被告叶某某归还原告房屋租
赁转让费50000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期流动
资金贷款基准利率支付利息至法院判决确定的还款之日止，被
告胡某某对该转让费及利息损失承担连带赔偿责任。3.判令被
告胡某某承担商铺装修损失费
7913元，被告叶某某对该损失承担连带责任。4.本案诉
讼费由两被告承担。
本院认为，被告胡某某在被告叶某某承租期内与原告签
订房屋租赁合同，被告叶某某向原告收取了转让费及未到期部
分房屋租金，原、被告双方在被告叶某某承租期内形成了事实
上的转租合同关系，原告吕某某与被告胡某某在被告叶某某承
租期满以后形成了转租合同关系，上述转租未经房某徐乙等人
同意，均无效。合同无效后，原告要求被告叶某某返还转让费
50000元，本院予以支持。合同签订中，原告也存在过错，故
其要求被告叶某某按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率
支付起诉之日至法院判决确定的还款之日止的利息的诉讼请求
，本院支持其中的60%。原告要求被告胡某某承担商铺装修费7
913元及被告胡某某、叶某某对转让费、利息损失、装修费分
别负连带付款或赔偿责任，均依据不足，本院不予支持。据此
，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十
条之规定，判决如下：
一．原告吕某某与被告胡某某于2011年3月14日签订的《
房屋租赁合同》无效。
二．被告叶某某限于本判决生效后十五日内返还原告吕
某某转让费50000元并按中国人民银行同期贷款基准利率的60%
支付原告自起诉之日起至法院判决确定的还款之日止的利息。
三．驳回原告吕某某的其他诉讼请求。
如果被告叶某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义
务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1248元，由被告叶某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收
款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为：81×××09
3001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款
人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。
逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 毛 亚 琼
审 判 员 胡 本 堂
人民陪审员 陈 其 家
二〇一二年二月六日
书 记 员 赖建亚（代）