江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1243号
原告刘伟，个体工商户。
委托代理人秦礼军，居民。
委托代理人成楠，灌云东王集法律服务所法律工作者。
被告江苏乐天玛特商业有限公司，住所地南通市外环东路12号。
法定代表人卢柄容，董事长。
委托代理人李方方，该公司员工。
原告刘伟与被告江苏乐天玛特商业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，该案原于灌云县人民法院审理，后因当事人与该院法官等人存在亲戚关系，经灌云县人民法院提出申请，连云港市中级人民法院指定本院管辖。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘伟委托代理人秦礼军、成楠，被告江苏乐天玛特商业有限公司委托代理人李方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟诉称：2004年12月，原告委托灌云县商业大厦将原告所有的商业大厦三楼出租给江苏时代超市有限公司作为经营场所，租期至2016年5月1日，同时，原告通过灌云县商业大厦向时代超市借款180万元，年利率为6%，借款以租金抵扣。2006年11月1日，原告及灌云县商业大厦、时代超市签订协议，确认原告为商业大厦三楼产权所有人，从2006年10月16日开始，原告将商业大厦三楼直接出租给时代超市，租期不变，截止当日，原告所借时代超市借款本息以租金抵扣后，原告尚欠借款本息为195.4285万元，应时代超市要求，为借款担保，原告将商业大厦三楼办理了抵押登记。2010年3月28日，双方协商后，时代超市向原告出具承诺书，承诺2006年11月1日签订的房屋租赁协议于2010年10月16日终止，并就其违约及搬迁给原告造成损失承担赔偿。2011年10月21日，承接时代超市全部权利和义务的被告对原告提起诉讼，要求原告给付其欠款121.3885万元并承担违约金50万元，该案诉讼中，原告提起反诉要求被告给付租金及利息13.21484万元，经灌云县人民法院判决，双方各自应承担的债务抵冲后，被告还应支付原告12万元余元。2012年8月26日，原告与案外人卞存虎签订房地产买卖合同，双方约定原告将涉案的房屋以750万元的价格出售给卞存虎，原告则保证2012年9月30日前将涉案房屋的土地及房产过户到原告名下，违约者则给付对方违约金150元。2012年8月26日至30日，原告多次与被告工作人员电话沟通，告知其原抵押的房地产已转让，要求尽块履行附随义务，将抵押的房地产解押，但被告故意拖延不予办理，2012年9月19日，原告向被告书面发函，要求其于2012年9月29日办理解押手续，9月24日，被告回函愿意积极配合，后又借口推诿。因卞存虎不停催促过户，2012年10月6日，原告方再次发函于被告，敦促被告于10月12日前办理完解押手续，但被告于2012年10月29日才完成解押手续，已超过了原告与买受人最后约定的房屋变更登记的时间2012年10月15日。为此，卞存虎于2014年8月18日对原告提起违约之诉，法院判令原告给付卞存虎违约金150万元并承担受理费1.83万元，现判决已生效，并进入执行阶段，海州区法院要求原告给付卞存虎违约金150万元及诉讼费1.83万元、执行费1.7583万元。综上，请求判令被告因其恶意拖延解除涉案房屋抵押登记致使原告无法守约进行过户登记而产生的损失合计153.5883万元。
被告乐天玛特商业有限公司诉称：被告并未恶意拖延协助原告办理解除房屋抵押，涉案房屋于2012年10月29日解除了抵押，但案外人于2014年才向法院提起诉讼，在长达两年的时间里，原告均未办理过户义务，责任在于原告自身，被告没有过错，不应承担赔偿责任；其次，违约金应以实际损失为依据。在原告与案外人的纠纷中，即使原告违约，其所支付的违约金也应以案给外人造成的实际损失为限，在案外人未提供证据证明其遭受的损失金额的情况下，原告未要求法院予以调整，对因此造成过高违约金被告也不予认可；第三，原告没有实际支付150万元违约金的证据，被告对原告是否实际支付了上述款项无法确认；第四，原告主张的诉讼费及执行费系被告未能履行生效判决的义务造成的，应由原告自行承担；第五，双方并没有解除租赁协议的一致意见。
经审理查明：2004年12月10日，原灌云县商业大厦（下简称商业大厦）与原江苏时代超市有限公司（下简称时代超市）签订协议，根据协议，商业大厦将包括第3层在内的1-3层大厦楼房租赁给时代超市作为灌云店经营超市，时代超市出借180万元给商业大厦作为收回大厦第3层楼房的产权资金。后时代超市灌云店开始经营。
2006年11月1日，原告、时代超市、商业大厦签订协议。协议约定，商业大厦第3层从2006年10月16日起由原告直接租赁给时代超市，租金优先抵减时代超市出借给商业大厦180万元的借款本息，原告同意第3层楼房作为该笔借款担保。
2010年3月28日，时代超市灌云店因故搬迁，为此，时代超市同原告协商后，向原告承诺2010年10月16日终止房屋租赁协议。
2010年7月30日，原告与李韬租赁协议，原告将商业大厦第3层租赁给了李韬使用，租赁期限为2010年10月30日至2020年10月30日。
2011年10月21日，被告（2010年9月21日，原江苏时代超市有限公司名称变更为被告）在灌云县人民法院对原告提起租赁合同纠纷诉讼，要求原告给付欠款并承担违约金，该案诉讼中，原告同时提起反诉，法庭判决原告向被告偿还借款本息，被告向原告给付租金、违约金并赔偿损失，双方相抵后，被告还应支付相应款项在判决生效后十日内支付。被告提起上诉，2012年8月10日作二审维持原判。
2012年8月26日，原告同卞存虎签订房地产买卖合同，原告以750万元的价格将商业大厦第3层出售给卞存虎。合同第二条约定，签订合同当日内，卞存虎给付原告购房定金150万元，被告原欠卞存虎138元抵充定金，余下12万元给付现金，原告保证2012年9月30日前负责把房产证、土地证过户至卞存虎名下等；第四条违约责任约定，如卞存虎反悔不卖，原告有权没收定金…。如原告反悔不卖或不能按约定时间将房地产权过户至卞存虎名下，视为甲方根本违约。上述条款，双方应严格遵守，单方不得违约，如有违约，违约方赔偿守约方违约金150万元，守约方有权解除合同。…。
2012年9月20日，原告同时向被告方不同四部门发出函件告知原告涉案房屋已出售等事实，要求被告在9月29日前解除涉案房屋的抵押登记，逾期解押应承担赔偿的责任，以及房屋买卖合同约定的产权转移登记时间及违约应承担违约责任等事实。被告于9月24日回函原告称是因房管部门要求其出具违背事实的材料而暂时未予办理的。2012年10月1日，卞存虎书面告知原告房屋过户可推迟至2012年10月15日前，否则要终止履行合同并追究违约责任。2012年10月8日，原告再次函告被告，称被告拒不按房管部分关于房地产抵押注销流程要求办理注销抵押登记，已给其造成重大损失，为避免损失继续扩大，要求被告在2012年10月12日前办理注销抵押登记，被告于2012年10月13日回函作出以上同样内容的函件，2012年10月29日，涉案房屋抵押登记注销。
2014年8月20日，卞存虎在海州区人民法院对原告提起房屋买卖合同纠纷诉讼称，要求原告给付因其未能在约定的期限内办理房屋过户应承担的违约金150万元，原告承认卞存虎所诉事实，同时称系因乐天玛特原因未及时解除抵押登记而造成房屋无法过户的。海州区人民法院于2014年10月8日判令原告给付卞存虎违约金150万元，该案现卞存虎已申请执行，要求原告给付其违约金150万元、诉讼费18300元、迟延履行期间的债务利息20万元、执行费17583万元。上述款项原告未能给付。
另查明，2004年12月22日，原告取得商业大厦第3层楼房产权，2006年10月16日，为担保时代超市借给商业大厦的借款能及时偿还，原告将商业大厦第3层楼以时代超市为抵押权人办理了抵押登记。
上述事实，有原告陈述，涉案房屋权属登记记录及他项权登记记录，灌云县人民法院（2011）灌商初字第1205号民事判决书及（2012）连商终字第0571号终审判决书各1份、海州区人民法院（2014）海民初字第0999号民事判决书1份，原、被告及原灌云县商业大厦签订协议书1份抵押合同，2012年9月20日-10月13日原、被告之间两次来往函件，2012年10月1日卞存虎制作的书面函告原告函件经质证后在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：经灌云县人民法院判决，被告享有的借款债权已与原告对被告享有的租金等债权抵销，抵销后，借款债权消灭，因此，作为借款债权的从债--
在涉案房屋上设立的抵押权也随之消灭。抵押权消灭后，被告应及时协助原告注销抵押登记，以便原告对抵押物行使相应物权时不受障碍，但被告经原告两次发函催告后，距首次催告1月余才注销抵押登记，明显超出合理期限但其又未提供证据证实其有正当理由，故若因其迟延协助注销抵押登记而给物权人的原告造成损害的，原告可以就损害而发生的合理损失要求被告赔偿。
原告要求被告赔偿因被告迟延协助注销抵押登记，而导致其在履行与他人签订的涉抵押房屋买卖合同中违约，被判令向购房人卞存虎承担的150万元违约金。对此，本院认为，首先，抵押权的注销登记在行政程序上虽可能需要抵押权人提供他项权证等方面的协助，但在抵押权人拒绝协助的情况下，抵押人并非就无法进行注销登记，抵押人完全可依据抵押权消灭的相关证据申请公力救济
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申请法院先于执行注销登记。本案中，原告已取得抵押权消灭的依据即借款债权已被抵销的生效判决，原告在函告被告协助注销抵押登记而被告拒绝的情况下，原告完全有时间以公力救济的手段进行注销抵押登记从而避免在履行抵押房屋买卖合同中出现违约行为而承担巨额违约金，但原告却怠于行使公力救济致使其违约行为的发生；其次，在卞存虎对其提起买卖合同之诉，要求其承担巨额违约金诉讼过程中，卞存虎未能举证证明在订立买卖合同前已被出租的涉案房屋因迟延过户十几天给其造成了损失的情况下，卞成虎主张的150万元违约金明显过高，但原告在该案诉讼中却未向法庭主张违约金过高而让法庭予以降低。综上两点，原告主张被告赔偿的150万元，无疑是在被告迟延协助注销登记可能造成的损害之外进一步扩大了将来的损害。对该扩大部分不应得到赔偿。
另外，侵权损害赔偿范围一为被侵害的财产本身的实际损失，二为未来所失去的利益，即未来确定能得到而未能得到的利益损失。本案原告虽被判令承担150万元违约金，且卞存虎也已申请对原告强制执行，但至今原告未予兑现，原告实际损失仍未发生，故原告要求被告赔偿150万元无事实依据。
原告要求被告赔偿卞存虎对其提起诉讼、申请执行而发生的诉讼、执行等相关费用。因上述费用系原告未能及时承担违约责任给付违约金而被卞存虎提起诉讼并申请执行而发生，与被告迟延注销抵押登记无相当因果关系，原告该部分主张无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六第二款的规定，判决如下：
驳回原告刘伟的诉讼请求。
案件受理费18620元，由原告刘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费18620元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审 判 长 陈建民
人民陪审员 杨 梅
人民陪审员 王福祥
二〇一五年十一月九日
书 记 员 吴燕妮
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。