河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民再181号
抗诉机关：河北省人民检察院
再审申请人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：李俊兰，女，1968年4月3日出生，汉族，住海兴县。
委托诉讼代理人：陈斌夕，河北柏辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高忠树，男，汉族，1960年8月14日出生，住河北省沧州市新华区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：沧兴集团房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区海河西路**号。
法定代表人：孙浩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙瑜，河北姜钟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘进静，该公司职员。
再审申请人李俊兰因与被申请人沧兴集团房地产开发有限公司（以下简称沧兴集团公司）确认合同效力纠纷一案，海兴县人民法院于2012年7月9日作出（2012）海民初字第206号民事判决，李俊兰不服，向沧州市中级人民法院提出上诉，沧州市中级人民法院于2012年9月5日作出（2012）沧民终字第2492号民事判决，李俊兰不服，向本院申请再审。本院于2013年11月20日作出（2013）冀民申字第1778号民事裁定，指令沧州市中级人民法院再审本案。沧州市中级人民法院于2014年7月31日作出（2014）沧民再终字第14号民事判决，李俊兰不服，向河北省人民检察院申请抗诉。河北省人民检察院于2016年1月4日作出冀检民监【2015】226号民事抗诉书，向本院提出抗诉，本院于2016年4月22日作出（2016）冀民抗34号民事裁定，决定提审本案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河北省人民检察院助理检察刘秀娟、齐康磊出庭支持抗诉。再审申请人李俊兰、委托诉讼代理人陈斌夕、高忠树，被申请人沧兴集团房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙瑜、刘进静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李俊兰申请再审主要称：申诉理由与省人民检察院抗诉理由相同，补充一一、二审判决及再审判决认定申诉人不履约是错误，被申请人没有任何证据显示向申诉人公示过房价，申诉人不能履行交付50%房款的义务。补充二2010年7月8日报纸公告显示，不符合双方认购书约定的通讯方式及联系形式，并且该公告内容不具备要约的要件。
沧兴集团房地产开发有限公司答辩主要称：检察院抗诉理由及李俊兰申诉理由不成立，被申请人与李俊兰于2009年11月17、18日签订的华府嘉苑商业认购书的性质为商品房买卖的预约合同，该合同不具备《商品房销售办法》第16条商品房买卖的基本条款，原审法院对此认购书的法律定性准确，申诉人对房价格不满意导致没有签订正式的商品房买卖合同的违约在先，证据充分，且申诉人与被申诉人履行标的已经不存在，原审法院驳回申诉人的诉讼请求适用法律正确，维持原判。
一审判决认定事实：2009年11月17日、11月18日，李俊兰与沧兴集团公司分别签订了三份华府嘉苑221、222、223室商业楼的认购书，三份为同一制式认购书。该认购书共九条，主要约定：第一条：买受人李俊兰购买出卖人沧兴集团公司华府嘉苑221、222、223号商业楼，单价处为空白，买受人签订本认购书时向出卖人交付认购金5万元（每套），认购金在出卖人、买受人双方签署《商品房买卖合同》时，转入房款或首付款。付款方式为两种：一次性付清方式、银行按揭方式。李俊兰选择银行按揭方式，约定：买受人必须在2009年11月23日前交付总房款百分之五十的房款，并提供齐全按揭贷款资料。第二条：出卖人在上述签约期限内将买受人所购商品楼另行出售的，造成买受人无法购买此套商业楼，出卖人与买受人协商不成，出卖人在三日内返还买受人认购金，并给予已交付认购金百分之十的赔偿。第三条：买受人具备下述四条中任一款本认购书无效，出卖人可将上述商业楼转卖他人，而无须通知买受人，出卖人扣除买受人所交认购金百分之十的违约金，余款退还买受人：1、买受人未按照出卖人通知的期限内到出卖人售楼地址签订《商品房买卖合同》；2、未按认购书约定交付规定的房款；3、未按认购书约定提供齐全按揭贷款资料的；4、买受人提出退房的。第七条：本认购书自双方签字盖章之日起生效，并于签署《商品房买卖合同》时失效。认购书的其它条款对双方的权利义务进行了约定。双方对此无异议。该三份认购书签订后，李俊兰分别于当日向沧兴集团公司支付了认购金共15万元。2010年7月8日沧兴集团公司在沧州晚报刊登广告，通知李俊兰于2010年7月9日12时前办理签订商品房买卖合同，并交清房款，逾期不交，依据认购书的相关约定单方解除合约。至李俊兰于2012年3月30日起诉时双方未签订商品房买卖合同。
一审判决认为：双方签订的商品楼认购书，并不具备商品楼买卖合同的主要内容，该认购书仅是一个预约，其约定的将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约双方所负的是诚信协商义务，并不是给付义务。双方签订的认购书未对房屋价款的确定方式、总价款及相关内容进行约定，不构成商品房买卖合同，须由双方协商一致才能签订商品房买卖合同。2010年7月8日沧兴集团公司在沧州晚报刊登广告，通知李俊兰于2010年7月9日12时前与沧兴集团公司签订商品房买卖合同，但至李俊兰起诉时，也未签订商品房买卖合同。由于该认购书并未约定双方必须签订主合同，即双方均不负有必须签订商品房买卖合同的义务，李俊兰诉求沧兴集团公司履行该认购书，不予支持。据此判决：驳回李俊兰的诉讼请求。
该判决送达后，李俊兰对判决不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由：双方签订的认购书虽约定了主合同和交纳购楼款50%的日期，但未约定楼房每平方米的价格。当时只是以沧兴集团公司宣传的价格为准，李俊兰按约交纳购房款时，该楼房价格涨幅太大，使其不能接受。后经协商未果，致使双方未能签订主合同，其责任在于沧兴集团公司涨价。沧兴集团公司在履行认购书过程中，未按约定通知和不当通知李俊兰履行认购书，在操作价格中实施了欺诈行为，在未通知退还李俊兰认购款的情况下，将该楼房卖给他人，其行为损害了李俊兰的权益，其应承担民事责任。双方签订的三份认购书合法有效，应继续履行等。沧兴集团公司主要辩称，双方签订的认购书明确约定了银行按揭方式的付款时间，同时约定了双方的权利义务。认购书约定沧兴集团公司没有通知的义务，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审判决认定的事实与一审判决查明的事实一致。
二审判决认为：2009年11月17日、18日李俊兰与沧兴集团公司签订了三份华府嘉苑商业认购书，该认购书写明每套楼房认购金5万元，对楼房的建筑面积、价款没有写明，付款方式约定为银行按揭方式，买受人必须在2009年11月23日前交付总房款50%的房款，并提供齐全按揭贷款资料。另约定，买受人具备第三条下述中任一款本认购书自行失效，出卖人可将上述房屋转卖他人，而无须通知买受人，其中包括未按认购书约定交付规定的房款，未按认购书约定提供齐全按揭贷款资料的情形。李俊兰均没有依约履行，故该认购书已失效。认购书不是商品房买卖合同，李俊兰请求确认该认购书的效力，因其已没有按照认购书约定的事项履行，故该认购书已不具有继续履行的条件。遂判决：驳回上诉，维持原判。
该判决生效后，李俊兰对判决不服，向河北省高级人民法院申请再审，其主要申请再审理由：沧兴集团公司未按认购书约定的通知方式履行通知义务，而以报纸刊登公告的方式通知李俊兰办理买售楼事宜，且送达公告的日期与履行日期为同一天，不具有履行时间，其行为违反约定及违法。原审判决认定李俊兰未如期到售楼地点与沧兴集团公司协商买售楼事宜，认定事实错误，认购书中对楼房未约定价格，要求李俊兰于2009年11月23日前交付50%购房款，其无法履行。认定该认购书已不具有继续履行的条件，属主观臆断，应继续履行该认购书等。
经再审认定的证据，可证明的事实与原审判决认定的基本事实相符。
另查：本案一审期间，沧兴集团公司提交了一份2009年11月20日的“华府嘉苑2号商业定价方案”，载明：2－21，每平方米3930元。2－22号，每平方米3950元。2－23号，每平方米3980元。其主张双方签订该认购书时，每平方米的价格尚未具体确定，只是与客户约定了一个价格区间，2009年11月20日确定价格后，及时通知了李俊兰。李俊兰对此否认称，未曾接到过确定价格后的通知。
二审再审法院认为:2009年11月17日、18日李俊兰与沧兴集团公司签订的三份“华府嘉苑商业认购书”是双方的真实意思表示，该认购书合法有效，双方应按该认购书约定的内容履行其义务。李俊兰于签订该认购书的当日每套房屋交付了5万元认购金，三套计15万元，双方对此无异议。该认购书对每套房屋的建筑面积、每平方米的价格未作约定，李俊兰选择的付款方式为银行按揭方式交付房款。该认购书第三条、第七条并约定；未按认购书约定交付规定的房款；未按认购书约定提供齐全按揭贷款资料等四种情形之一的，及签署《商品房买卖合同》时该认购书失效。双方约定该认购书生效及失效的时间，并不违反法律规定，应予认定。李俊兰主张其按约交付房款时的价格远远高于双方签订认购书时沧兴集团公司所宣传的价格，沧兴集团未按约定的通知或联系方式及时告知其价格上涨及购房相关事宜。2010年7月8日沧兴集团公司刊登公告要求其9日办理购房相关手续，不具有履行时间，致使未能与沧兴集团公司签订《商品房买卖合同》，且于同年7月13日沧兴集团公司将该三套房屋转卖他人，其责任系沧兴集团公司的行为所致，故诉求履行该认购书。沧兴集团公司对此予以否认称，双方签订该认购书时房屋价格尚未确定，只是与客户约定了一个价格区间，2009年11月20日确定价格后，及时通知了李俊兰，李俊兰未按约定履行该认购书，其已构成违约，该认购书不应再履行。该认购书约定双方的权利义务责任明确、具体，李俊兰未按约定履行，已构成违约，按该认购书约定，该认购书已失效。沧兴集团公司于2010年7月8日刊登的公告是对李俊兰的重新要约，李俊兰认可同年7月9日已收到该公告，但没有证据证实李俊兰收到公告后与沧兴集团公司协商买售楼事宜，应认定李俊兰对此没有做出承诺，沧兴集团公司已履行了告知义务。该认购书并非是《商品房买卖合同》，李俊兰未按约履行该认购书，已不具有继续履行的条件。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李俊兰申请再审理由不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下，维持本院（2012）沧民终字第2492号民事判决。
河北省人民检察院抗诉认为：沧州市中级人民法院（2014）沧民再终字第14号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
一、终审法院认定李俊兰未按认购书约定履行合同构成违约，缺乏证据证明。本案的焦点问题是李俊兰与沧兴集团房地产开发有限公司（以下简称沧兴公司）签订的商业认购书没有履行的责任在谁。本案中，李俊兰与沧兴公司签订了三份《华府嘉苑商业认购书》，其中双方对所涉房屋的价格没有约定。李俊兰主张因沧兴公司擅自提高房屋售价，使得双方产生争议不能协商一致，导致商业认购书没有履行。诉讼过程中，李俊兰提供了郭爱华的书面证言证明沧兴公司最终确定的价格高于其对外宣传的价格区间。沧兴集团公司对此予以否认，主张双方签订该认购书时房屋价格尚未确定，只是与客户约定了一个价格区间。但该公司没有提供证据证明其向客户约定的价格区间的具体范围。证人黄某、张某、赵某出庭作证，证明李俊兰在接到沧兴公司通知后亲自到该公司售楼处准备签订房屋买卖合同，由于双方对房屋价格产生纠纷，未能签订房屋买卖合同；此后李俊兰又委托律师到沧兴公司售楼处协商签订房屋买卖合同事宜。虽然李俊兰与沧兴公司在认购书中约定了失效条款，但该条款系沧兴公司提供的格式条款，且该条款的内容均只是对买受人一方的限制。因此，在沧兴公司确定的房屋价格高于约定价格违约在先，李俊兰因与沧兴公司无法就房屋价格协商一致，导致未能签订房屋买卖合同，缴纳房屋或办理按揭手续的情况下，终审法院未认定李俊兰未按认购书约定履行的原因，而直接认定李俊兰构成违约，证据不足。
二、终审判决认为沧兴公司于2010年7月8日刊登的公告是对李俊兰的重新要约，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”沧兴公司于2010年7月8日刊登的公告中，仅对签订房屋买卖合同的时间、地点进行了告知，但是对于双方争议的核心问题——“房屋价格”，并没有提出新的、具体明确的意思表示，不具备承诺的可能性。在沧兴公司通知没有提出新的房屋价格的情况下，即使李俊兰按时到场，双方亦不能就房屋价格达成一致。因此，终审法院在沧兴公司的通知不具备法律规定的构成要约的条件的情况下，认定该通知是对李俊兰的重新要约，适用法律确有错误。
本院审理查明的事实与原审一致。
本院认为，李俊兰与沧兴集团公司于2009年11月17、18日双方签订的三份“华府嘉苑商业认购书”合法有效，双方应按认购书约定的内容履行义务，因双方签订认购书时房屋价格尚未确定，2009年11月20日房屋确定价格后，李俊兰因房屋价格高于双方签订认购书所宣传的价格，致使双方未能签订《商品房买卖合同》。双方签订的认购书，仅是一个预约，不是商品房买卖合同，李俊兰在一审起诉时称：“经数次与沧兴集团公司协商未果”且沧兴集团公司于2010年7月8日刊登的公告通知办理签订商品房屋买卖合同，但双方始终未协商达成一致意见。由于该认购书未约定双方必须签订商品房屋买卖合同，双方均不负必须签订商品房买卖合同的义务，争议的房屋已出售他人。因此，双方签订的认购协议已不具备继续履行的条件，李俊兰要求沧兴集团公司履行房屋认购合同的主张不予支持并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持河北省沧州市中级人民法院（2014）沧民再终字第14号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 米世栋
代理审判员 曲大鸣
代理审判员 房利永
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 贾 玉