上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35406号原告：安凤花，女，1980年10月14日生，朝鲜族，户籍地吉林省迁吉市，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄磊，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。被告：谢兴科，男，1982年5月7日生，汉族，户籍地四川省，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：俞建平，上海安臻律师事务所律师。第三人：上海绿顺房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区唐镇唐陆路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：田强，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱海龙，男，系上海绿顺房地产开发有限公司员工。原告安凤花与被告谢兴科、第三人上海绿顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后于2016年11月23日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告安凤花及其委托诉讼代理人黄磊、吴翼江，被告谢兴科的委托诉讼代理人谢祎(被告谢兴科于2016年9月18日撤销其诉讼代理权限)、俞建平，第三人上海绿顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安凤花向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户至原告名下；2、判令被告赔偿原告利息损失，计算依据为：按照2015年6月28日协议书(以下简称《协议书》)以及2015年10月3日补充协议(以下简称《补充协议书》)约定支付的人民币140万元(以下币种相同)为基数，以中国人民银行规定的同期个人贷款利率，即年利率4.35%为标准，自2015年11月1日起计算至房屋交付之日止；3、判令被告向原告按约支付自2015年10月1日起至房屋交付之日止，按照每月9,500元计算的租金。后原告在庭审中变更其诉讼请求为：1、判令解除《协议书》及《补充协议书》；2、判令被告向原告返还定金30万元；3、判令被告向原告返还已付房款110万元；4、判令被告赔偿原告利息损失，计算依据为：以110万元为基数，以中国人民银行规定的同期个人贷款利率，即年利率4.35%为标准，自2015年11月1日起计算至判决生效之日止；5、判令被告赔偿原告租金损失，按照每月9,500元计算自2015年10月1日起至判决生效之日止；6、判令被告赔偿原告因合同解除而产生的房屋差价损失230万元；7、判令第三人在系争房屋范围内就上述第2项至第6项诉请中被告的应付款承担连带清偿责任。事实和理由：原、被告及中介方上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)于2015年6月28日签订《协议书》，约定被告将其从第三人处购得的系争房屋转让给原告，转让费为105万元，被告应于《协议书》签订之日起60日内解除《上海市商品房与售后合同》(以下简称原预售合同)并注销系争房屋的预告登记，被告应于《协议书》签订之日起70日内配合原告与第三人签订跟原预售合同内容完全一致的新预售合同，若第三人不能按约履行上述约定的，视为被告违约。《协议书》签订当日，原告支付被告30万元定金，后于2015年9月7日支付被告110万元房款。2015年10月3日，原、被告及中原物业签订《补充协议》，约定被告应于同月30日前完成前述解除原预售合同、注销预告登记、配合原告签订新预售合同等义务，且自2015年10月1日起的系争房屋9,500元/月的租金由原告收取，但至今被告尚未履行上述义务，故起诉来院，诉请如前。被告谢兴科辩称，一、关于委托谢祎处理房屋买卖事宜的承诺书非被告的真实意思表示，且签名也非被告本人所签；二、双方之间不是买卖关系，而是债权债务的概括转让关系，基于买卖关系作出的房屋价值评估报告无参考意义；三、双方签订的协议违法税法规定，此种逃税偷税的协议应为无效；四、因原告及第三人的原因导致我方无法配合原告办理一手房更名手续，合同无法履行的过错在于原告，我方没有过错。第三人上海绿顺房地产开发有限公司述称，被告与第三人于2013年1月9日签订原预售合同，签订合同后，被告按照合同约定支付了全部房款，第三人于2013年7月2日向被告交付了房屋，现合同早已全部履行完毕。对于原告的主张以及原告与被告之间的纠纷，第三人不知情且表示，2012年因市场行情不好，部分客户以房价下跌，无力偿还贷款为由要求解约，我方提出解约的前提是支付相应的违约金，若不愿支付违约金则需另行寻找买家原价购买房屋。但在2012年底，此销售项目的股东将股权转让于他人，新股东接手后发现市场行情发生了变化，这种处理方式可能不仅使得原购房人无需支付违约金，甚至还赚取一定的转让差价，且我方销售的房屋已于2013年6月和2013年12月分两批转为现房销售，所以我们在2015年6月之前就明确表示不再同意这种更名做法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。主要事实如下：2013年1月9日被告谢兴科与第三人上海绿顺房地产开发有限公司签订原预售合同，约定被告以460万元的价格购买原告所有的系争房屋，合同约定的交房日期为2013年6月30日，实际交房日期为2013年7月2日，被告亦付清全部房款。现系争房屋产权登记于第三人名下，尚未移转至被告处。2015年6月28日，被告委托谢祎就出售系争房屋一事代为签署《协议书》、收取定金等事宜，同日，被告(甲方、转让方)与原告(乙方、买受方)签署《协议书》，第一条约定：原预售合同中甲方购买系争房屋的价格为460万元，并设有300万元的银行抵押权，甲方已全额支付房款；第二条约定：系争房屋的转让方式为甲方与开发商解除原预售合同，并将已设定的原预售合同的预告登记等注销，并协助乙方与开发商就该房地产签订与原预售合同同等条件的新预售合同，并办理新预售合同之预告登记等手续；第三条约定：乙方受让甲方在原预售合同中的权利义务，乙方向甲方支付转让费105万元；第四条约定：本协议书签订当日，乙方向丙方交付意向金10万元，……转为转让费；第五条约定：(一)本协议书签订60日内，甲方应解除与开发商的原预售合同，并注销该房地产上已设定的原预售合同之预告登记，且自行办理从开发商处退还已支付房价款的相关事宜，……若因开发商原因致使本协议书无法继续履行的，视为甲方违反本协议书，须按本协议第十一条承担责任；(二)本协议书签订70日内，甲方应携乙方赴开发商处按原预售合同的条件购买该房地产，并乙方应与该开放商签订新预售合同，甲方应确保该开发商同意：新预售合同与原预售合同的房价款相同……除本协议另有约定外，若该开发商不履行本款所述事项的，则视为甲方违反本协议书，须按本协议第十一条承担责任；第十一条约定：甲、乙双方应当诚意履行本协议书，任何一方违反，……违约方应当向守约方承担定金责任；第十二条约定：甲方配合乙方办理一手更名手续，乙方应于2015年7月15日之前补足定金105万元，并于签合同当日转为差价款，乙方应于2015年9月15日前签署新预售合同当日支付开发商收起房价款184万元，签署合同当日通过办理贷款276万元的方式支付开发商剩余房款。签约后，被告分别于2015年6月29日、2015年9月7日出具收款收据表明收到原告支付定金30万元及部分房款110万元。2015年10月3日，被告(甲方、转让方)与原告(乙方、买受方)签署《补充协议书》，约定甲方承诺于2015年10月30日内与乙方前往开发商办理签署新预售合同及办理一手更名手续；甲乙双方协商于2015年10月1日起该房地产租金：玖仟伍佰元整/月，由乙方收取，同时甲方配合乙方办理物业交接手续；本补充协议双方签章后生效，如与其他协议相冲突的以本协议为准……。2015年12月27日，被告出具承诺书说明有关委托谢祎代为办理系争房屋转让出售给原告的事宜，完全代表本人意愿，其均予以承认。2016年9月20日，本院根据原告的申请委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称评估公司)对系争房屋进行价值评估。2016年11月10日，评估公司出具《房地产估价报告书》表明系争房屋在2016年8月30日的市场价值为790万元。另查，协议履行期间内，原、被告均至第三人处询问“更名”事宜，现第三人明确表示不同意办理“更名”手续，要求按照现房流程进行买卖。庭后，原告撤回主张利息损失及租金损失的第四、五项诉请。本院认为，涉案两份协议的签订及履行事实双方在庭审中均无争议，虽然被告提出委托谢祎处理房屋买卖事宜的承诺书非被告本人所签，但其在第一次庭审中认可承诺书的真实性，后经法院释明仍未申请笔迹鉴定，且未提供其他证据支撑其主张，故本院认可谢祎代理被告与原告签署协议的事实，两份协议对被告均产生约束力。本案的争议焦点在于涉案法律关系的定性及涉案协议的效力问题。一、涉案法律关系问题。结合《协议书》、《补充协议书》的内容及原、被告、第三人的庭审陈述可以看出，原、被告双方实际上达成了买卖系争房屋的意思表示，限于系争房屋的产权尚未登记至被告名下，故双方试图通过期房买卖的方式实现产权移转。但这两份协议书创设的法律关系并非传统的买卖关系亦非债权债务的移转关系，买卖关系旨于实现物权的移转及相应的对价给付，房屋买卖中则表现为房屋所有权的转让及相应房款的支付，本案中双方在签订协议时被告尚未取得系争房屋的实际产权，依协议约定，房屋的产权也并非从被告移转至原告处，不符合传统买卖法律关系的特性。而债权债务的概括承受则为合同权利义务的整体转让，更多地表现为在不涉及合同内容变更的基础上实现合同主体的移转，新的债权债务承受人取代转让人成为新的合同主体，转让人即自动退出原法律关系，一般凭转让协议即可，无需另行签订新的合同。本案中，双方的协议履行流程表明，被告应先解除其与第三人之间的预售合同，其后再协助原告与第三人订立新的预售合同，两份预售合同内容一致，虽然在最终效果上与买卖权利义务的概括转让相近，但实际上是通过解除及签订合同两个法律行为完成，彼此间的行为效果相互独立，不可直接等同于合同权利义务的概括转移。故原告主张双方之间为买卖合同关系，被告认为双方为债权债务的概括承受关系的观点本院均不认可，涉案协议实属无名合同，权利义务关系纯粹为当事人所设，相应的法律效果也以当事人的自由意思为准。二、涉案协议的效力问题。合同法对合同效力的评价主要体现在当事人的意思程度、法律法规的强制性约束及公共利益的考量上，非有法律上的理由不得否定既定合同的效力。本案被告提出涉案协议是为避税目的所签，故而主张协议无效，本院认为相关税法规定的纳税行为为房屋买卖，对象为房屋的出卖人及买受人，从本案协议所创设的法律关系看，被告与第三人解除预售合同后即不存在房屋买卖行为，原告与第三人之间签订新预售合同后才产生纳税行为，征税对象即为原告及第三人，被告并非新预售合同的当事人当然没有纳税义务，故本案协议的签订并未起到避税目的，应属合法有效。依法成立生效的合同对当事人均有法律约束力，当事人无正当理由均应诚信履行合同义务。现因本案第三人不同意“更名”，导致被告无法解除原预售合同，也无法协助原告与第三人签订新预售合同，根据《协议书》第五条相关约定：……若因开发商原因致使本协议书无法继续履行的，视为甲方违反本协议书；……除本协议另有约定外，若该开发商不履行本款所述事项的，则视为甲方违反本协议书，须按本协议第十一条承担责任，故本院认为涉案协议的无法履行系被告违约所致，原告依约取得系争房屋产权的合同目的因此落空，故原告有权解除合同，并追究相应违约责任，对于第一项诉请本院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，损失赔偿额相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告主张返还定金30万元及已付房款110万元的第二、三项诉请本院予以支持。鉴于原告庭后撤回主张利息损失及租金损失的第四、五项诉请系其对自身诉讼权利的自由处分，不违法相关法律规定，本院予以准许。至于原告主张的房屋差价损失，本院认为虽然原被告双方签订的协议为非典型的买卖合同，但实际上可以达成房屋买卖的同样效果，若双方按照协议履行完毕，原告可取得系争房屋的产权，即取得市价为790万元的财产，而付出的成本为565万元，理想状态下对应的履行利益为225万，现因被告违约行为导致原告无法取得此项财产，原告主张赔偿损失于法有据。但此项履行利益的数额确认受到合同当事人对合同利益的预期程度、合同的履行进度等影响，鉴于本案系争房屋的价值上涨幅度巨大，远超当事人对系争房屋价值判定的预期；而且原告为购买系争房屋所支付的价款约为总房价款的四分之一，合同尚处于履行初期；综合上述因素的考量，本院酌定被告应赔偿原告损失150万元。最后，原告主张第三人在系争房屋价值内就被告的应付款承担连带清偿责任的诉请，因第三人非涉案协议的当事人，其对原告无任何合同上的履行义务可言，且第三人作为现在系争房屋的实际产权人，其仅对被告负担过户义务，亦不存在原告可追究其连带责任的法定事由，故对其该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告安凤花与被告谢兴科之间签订的《协议书》及《补充协议书》；二、被告谢兴科于本判决生效之日起十日内向原告返还定金30万元；三、被告谢兴科于本判决生效之日起十日内向原告返还已付房款110万元；四、被告谢兴科于本判决生效之日起十日内赔偿原告安凤花房屋差价损失150万元；五、驳回原告安凤花其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,028元，保全费5,000元，合计57,028元，由原告安凤花负担22,028元，被告谢兴科负担35,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  高天明人民陪审员  张良瑞二〇一七年一月二十日书 记 员  卞贵龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。