辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8078号
上诉人(原审被告):何冬林。
委托诉讼代理人：董晓翠、段宏俊，辽宁论典律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):大连良运物业管理有限公司，住所地大连市中山区勤俭街46-2号。
法定代表人：任立新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾丽娜、曲彬，该公司职员。
上诉人何冬林因与被上诉人大连良运物业管理有限公司（以下简称良运物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
何冬林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回良运物业公司的起诉。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，证据不足。何冬林从未欠付良运物业公司任何的租金费用。按照约定及交易习惯，每一年的租金都是由何冬林先付，假如何冬林欠付租金的情形下，良运物业公司从未以任何方式向何冬林催缴过，还继续允许何冬林居住使用，不符合常理。同时，根据何冬林提交的2015年8月10日汇款记录来看，明确载明支付的租金期间为2015年7月15日至2016年7月15日，良运物业公司收到该笔款项后未提出任何的异议。而一审中，良运物业公司提交的编号为0914217的专用收款收据是其自行制作形成的，也未经何冬林签字确认。第二，一审判决适用法律错误，导致判决结果不公。一审法院仅凭主观臆断认为租房期间为三年，而何冬林仅提供两年的已交纳租金的证据，这是明显错误的，因为第一年租金的支付和交易习惯，双方之间并无争议，但何冬林最后一笔租金的支付，明确载明支付的是2015年7月15日至2016年7月15日的租金，良运物业公司在收到该笔款项后并无异议，而一审法院仅凭良运物业公司自行制作形成的收款收据就认定这是2014年7月15日至2015年7月14日期间的租金，错误。何冬林提交的证据能够证明其交纳了2013年7月15日至2014年7月14日、2015年7月15日至2016年7月14日的租金，按照良运物业公司在一审的起诉状中也认为欠缴的是2014年7月15日至2015年7月14日的租金，但何冬林提出诉讼时效问题，良运物业公司又进行诉讼请求及事实的变更，据此提交了自行制作形成的收款收据，故何冬林对良运物业公司前后矛盾的答辩以及该份证据的形成有异议。第三，从《物业用房证明》中得知，案涉房屋系小区物业用房，根据法律规定，产权归全部业主共有，在未经业主大会同意的情况下，良运物业公司无权出租案涉房屋。第四，诉讼时效问题。无论良运物业公司要求支付的是2014-2015或2015-2016年租金，到2016年12月2日均已过要求支付租金的1年诉讼时效期间。
良运物业公司辩称，不同意何冬林的上诉请求。良运物业公司和业主委员会签订的小区物业管理合同里面明确约定，关于公共设施、公共部位的经营使用所得收益应该补贴物业费，所以在这次的经营活动中良运物业公司是依合同来履行的。双方从2013年开始签订的租赁合同，应该是证明了双方对这份合同效力的确认，如果良运物业公司在合同签订当时无权出租案涉房屋，就不会签订合同。就目前证据来看，确实是3年的合同付了2次钱，所以良运物业公司要追讨剩余的1年租金。
良运物业公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付拖欠的租金4.5万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2015年7月15日至2016年7月14日期间的逾期利息损失。
一审法院认定事实：2013年12月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于翰林院#号，建筑面积140平方米的房屋出租给被告使用，租期自2013年7月15日至2016年7月14日，年租金4.5万元。每年7月15日一次性支付一年租金。被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。双方在该合同中还约定了其他权利义务。
2013年12月17日，原告向被告支付2013年7月15日至2014年7月14日期间的租金4.5万元。
2015年8月10日，被告通过银行汇款向原告支付租金4.5万元。其汇款附言注明：2015年7月15日至2016年7月15日。原告认为该笔款项支付的是2014年7月15日至2015年7月14日期间的租金；被告认为其支付的是2015年7月15日至2016年7月14日期间的租金。
2016年5月19日，原告给大连市臻博市场有限公司开具5张发票，金额共计4.5万元。原被告双方均认为该款为被告支付的租金。
原告提供2015年8月，编号为0914217的专用收款收据一份，主要内容为：付款人何冬林，事由为2014年7月15日至2015年7月14日管理费，结算方式为汇款。
一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据合同的约定，原告应将案涉房屋出租给被告，被告应按期足额支付租金。现原告已按约定将房屋在2013年7月15日至2016年7月14日期间交付给被告使用，被告应按期支付上述期间的租金。被告认为其已支付了上述期间的全部租金，一审法院认为其依据不足，理由如下：其一，被告主张其支付了三年的租金，但其提供的付款证明只能证明其支付了两年共计9万元的租金。其二，被告认为根据原告提供的证据，其已支付2013年7月15日至2014年7月14日期间的租金，2014年7月15日至2015年7月14日期间的租金以现金方式予以支付，根据2015年8月10日汇款凭证记载，其该日支付了2015年7月15日至2016年7月15日期间的租金。一审法院认为，被告提供的证据只能证明其支付了两年的租金，其2015年8月10日汇款附言为其单方填写，并不能证明其该笔款项支付的即为2015年7月15日至2016年7月15日期间的租金，而根据原告专用收款收据记载，被告于2015年8月通过汇款支付2014年7月15日至2015年7月14日期间的租金，结合原告的自认及被告实际付款情况，被告于2015年8月10日支付的为2014年7月15日至2015年7月14日期间的租金。综上两点，被告尚欠原告租金45,000元，原告主张被告支付45,000的请求，应予支持。根据合同的约定，欠付租金，应支付滞纳金。根据《房屋租赁合同》的内容，该滞纳金实际即为违约金，被告自2015年7月15日至今未支付2015年7月15日至2016年7月14日期间的租金，应承担逾期付款的违约责任。被告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2015年7月15日至2016年7月14日期间的利息，于法有据，应予支持。
一审法院判决：被告何冬林于判决生效之日起十日内向原告大连良运物业管理有限公司支付租金45,000元，并支付利息（以45,000元为基数，自2015年7月15日起至2016年7月14日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费993元（原告已预交），由被告负担，于判决生效之日起十日内给付原告。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院补充查明：良运物业公司于2013年12月17日为大连普照食品有限公司开具2013年7月15日至2014年7月14日期间管理费4.5万元的发票。
翰林园小区业主委员会与良运物业公司于2011年9月30日签订的翰林园物业服务合同，载明：第三条，良运物业公司提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第七条，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，包括：挡土墙、物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所。第二十三条，委托期限为5年。自2011年10月1日起至2016年9月30日止。第三十二条，良运物业公司可利用本物业内房屋和公共场所、公共设施、设备设置签订有偿使用协议，良运物业公司负责收费，所得费用由良运物业公司用于物业日常服务管理。
大连良运房地产开发有限公司、翰林园小区业主委员会于2016年11月23日出具物业用房证明，载明：我公司系翰林观海小区开发建设单位，后附的租赁合同项下的翰林园#号建筑面积为140平方米的房屋位于该项目内，该房屋系大连良运物业管理有限公司的物业用房。特此证明。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十八条第一款规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。从翰林园小区业主委员会与良运物业公司于2011年9月30日签订的翰林园物业服务合同约定内容”良运物业公司可利用本物业内房屋和公共场所、公共设施、设备设置签订有偿使用协议，良运物业公司负责收费”，以及大连良运房地产开发有限公司、翰林园小区业主委员会于2016年11月23日出具的物业用房证明载明的内容”该房屋系良运物业公司的物业用房”可知，业主委员会委托良运物业公司利用案涉房屋签订有偿使用协议。又因良运物业公司亦已履行了案涉房屋租赁合同约定的出租房屋给何冬林使用三年的义务。何冬林在承租使用案涉房屋期间已向良运物业公司支付了两年的租金，且从未提出良运物业公司无权出租案涉房屋的异议，在房屋租赁合同租期届满，何冬林已腾退房屋，良运物业公司提起本案诉讼向何冬林索要租金的二审期间，何冬林当庭变更上诉请求，要求驳回良运物业公司的起诉，主张良运物业公司无权对外出租案涉房屋。何冬林的上诉请求不但无事实及法律依据，且有违诚信，本院不予支持。
关于何冬林主张其已支付全部三年租金一节，本院认为，何冬林仅持有良运物业公司于2013年及2016年出具的共计9万元（租金）的发票。虽然何冬林主张其以现金形式支付的第二年租金，但未能提交证据证明其实际支付了现金。故何冬林仍欠付一年的租金。又因何冬林在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故本院对何冬林在二审期间提出的诉讼时效抗辩不予支持。一审判令何冬林支付欠付的一年租金4.5万元及利息，并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费993元（何冬林预交），由何冬林负担。
本判决为终审判决。
审判长张萍萍
审判员赵虹
审判员陈伟
二○一七年十一月二十二日
书记员杜玉洁