江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3337号
上诉人(原审被告)南京世界之窗金融服务产业园有限公司，住所地南京市秦淮区钓鱼台97号14号楼66室。
法定代表人杨芬庆，该公司总经理。
委托代理人汪源，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人陶澎，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京秦淮社区大学，住所地南京市秦淮区龙蟠中路七里村**号。
法定代表人沈英男，该社区大学校长。
委托代理人琚晓奇，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）南京紫煦餐饮管理有限公司，住所地南京市秦淮区七里村96号。
法定代表人王艳红，该公司总经理。
委托代理人王威，江苏蔚蓝律师事务所律师。
上诉人南京世界之窗金融服务产业园有限公司（以下简称世界之窗公司）因与被上诉人南京秦淮社区大学（以下简称秦淮大学）、南京紫煦餐饮管理有限公司（以下简称紫煦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦淮大学原审诉称，2010年8月30日，秦淮大学、世界之窗公司签订一份承租食堂协议，约定秦淮大学将位于秦淮区龙蟠中路七里村96号的秦淮社区大学食堂（以下简称诉争房屋）出租于世界之窗公司，双方就租赁事宜进行了约定。现合同履行期间届满，但世界之窗公司尚欠秦淮大学7-9月房屋租金20000元及水电费13677.1元，至今仍未归还诉争房屋，秦淮大学了解世界之窗公司将诉争房屋转租于紫煦公司，秦淮大学要求世界之窗公司将转租超额部分支付秦淮大学。秦淮大学多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、确认秦淮大学、世界之窗公司的合同于2015年10月1日自行终止；2、世界之窗公司支付2015年7月1日到9月30日的租金20000元及水电费13677.1元；3、世界之窗公司支付其在违法转租期间2011-2015年所收取的超过转租超额部分75000元。4、紫煦公司返还位于南京市秦淮区龙蟠中路七里村96号的学校食堂；5、紫煦公司向秦淮大学按原租金标准即219元/日（80000元/年÷365日）支付占用期间的房屋使用费（自2015年10月1日至实际返还之日止）；6、世界之窗公司对返还房屋及支付房屋占有使用费承担连带责任；7、全部诉讼费用由世界之窗公司承担。
世界之窗公司原审辩称，秦淮大学、世界之窗公司之间的合同已于2014年1月1日解除，世界之窗公司将诉争房屋合法转租于紫煦公司，但自2014年1月1日后，系紫煦公司直接向秦淮大学支付诉争房屋租金，现在是秦淮大学与紫煦公司之间建立了租赁合同关系。世界之窗公司早已迁出诉争房屋，现由紫煦公司实际占有诉争房屋，故请求法院驳回秦淮大学诉请。
紫煦公司原审述称，对租赁合同无意见。紫煦公司与世界之窗公司签订租赁合同，但世界之窗公司尚欠紫煦公司30000元押金未退还，故紫煦公司未迁出诉争房屋，在这过程中秦淮大学亦阻碍紫煦公司迁出。关于租金和水电费，若世界之窗公司将押金返还紫煦公司，紫煦公司愿意支付并迁出诉争房屋。房屋使用费紫煦公司不同意支付，因为该责任系三方责任，不应由紫煦公司承担。紫煦公司装修诉争房屋，若迁出尚有装修问题未予解决。
原审法院经审理查明，诉争房屋系南京市秦淮区教育局所有，该房屋由秦淮区教育局授权秦淮大学管理、使用、出租。2010年8月3日，秦淮大学（甲方）与世界之窗公司（乙方）签订《关于承租秦淮社区大学食堂协议》，约定：甲方将诉争房屋出租于乙方，期限自2010年10月1日至2015年9月31日，租金为80000元/年，付款方式为半年支付一次，提前一个月支付，先付后租；乙方在承租经营过程中所发生的一切费用（如水、电、气和垃圾处理等费用）均由乙方自己支付；乙方在协议签订之日起，必须向甲方一次性缴纳押金10000元，承租期间如未发生违约和意外事件，协议到期后甲方全额退还押金；甲方向乙方提供现有的房屋、设备和炊事用具等，协议到期后，乙方应主动停止经营，甲方随即清理财产，收回房屋、设备和炊事用具等。后世界之窗公司（甲方）与王艳红（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将诉争房屋出租与乙方，甲方向乙方提供现有的房屋、设备和炊事用具等；协议到期后，乙方应主动停止经营，甲方随即清理财产，收回房屋、设备和炊事用具等；租期自2011年6月20日至2015年6月19日，租金为110000元/年，付款方式为每年一次性支付全年租金，押金为11000元，先付后用，提前2个月支付下一年租金，如租金不到位，甲方有权立即终止合同，乙方无条件搬出；乙方在协议签订之日起，必须向甲方一次性缴纳设备押金30000元，承租期间如未发生违约和意外事故及设备损坏，协议到期后甲方全额退还押金；合同签订第二年起，每年的费用递增3%；乙方在承租经营过程中所发生的一切费用（如水、电、气和垃圾处理等费用）均由乙方自己支付。2013年7月8日，紫煦公司向世界之窗公司发出《关于降低租金申请》，载明：紫煦公司承租世界之窗公司龙蟠中路金融园食堂，是世界之窗公司承诺食堂是为园区企业服务的，但是因世界之窗公司撤离园区，所有公司搬离园区，无职工在食堂就餐，经营困难，恳请秦淮大学降低租金至90000元/年。合同期限届满，紫煦公司仍占有诉争房屋至今。世界之窗公司尚未支付秦淮大学2015年7月1日到9月30日的租金20000元及水电费13677.1元，秦淮大学为此诉至原审法院，要求处理。
原审庭审中，世界之窗公司为证明系紫煦公司与秦淮大学之间建立租赁关系，提供一份紫煦公司与世界之窗公司之间的2013年10月8日的申请（复印件），载明：紫煦公司向世界之窗公司承租金融园食堂后总投入超过1800000元，但因经营亏损请求世界之窗公司调整租金至90000元/年，世界之窗公司于该申请上写明自2014年1月开始，由秦淮大学直接与紫煦公司租赁，世界之窗公司牵头与秦淮大学联系，改由紫煦公司直接与秦淮大学签，世界之窗公司退出。经质证，秦淮大学陈述其与紫煦公司之间未形成新的租赁合同，不认可该申请的真实性。秦淮大学、世界之窗公司及紫煦公司均认可《关于承租秦淮社区大学食堂协议》现已终止。世界之窗公司及紫煦公司确认，紫煦公司自2014年1月起直接向秦淮大学支付租金。秦淮大学陈述，秦淮大学对食堂只负责上门收取租金。
原审法院认为，秦淮大学、世界之窗公司签订的《关于承租秦淮社区大学食堂协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。世界之窗公司承租秦淮大学的诉争房屋，但未按约向秦淮大学支付2015年7月1日至9月30日的租金20000元及水电费13677.1元，故对于秦淮大学要求世界之窗公司支付上述款项的诉请，原审法院予以支持。现秦淮大学、世界之窗公司均认可租赁合同已于2015年9月31日期限届满，原审法院予以确认。租赁合同期限届满，承租人本应当将诉争房屋返还给出租方，并应参照双方合同约定的标准支付欠缴的房屋租金，但现诉争房屋由紫煦公司占有使用，紫煦公司应承担将诉争房屋返还秦淮大学并支付租赁期满后的房屋占有使用费的义务。故对秦淮大学要求世界之窗公司返还诉争房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。租赁合同于2015年9月31日期限届满，故对于秦淮大学要求紫煦公司按219元/日（80000元/年÷365日）支付自2015年10月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费，原审法院予以支持。对于秦淮大学要求世界之窗公司支付转租超额部分75000元的诉讼请求，世界之窗公司及紫煦公司均确认紫煦公司自2014年1月起直接向秦淮大学支付租金，认为秦淮大学与紫煦公司建立了租赁关系，但并没有证据证明，故对世界之窗公司的抗辩意见，原审法院不予采信，世界之窗公司未经秦淮大学同意，转租诉争房屋，故对秦淮大学要求世界之窗公司给付超额向紫煦公司收取的房屋租金，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京秦淮社区大学与南京世界之窗金融服务产业园有限公司于2010年8月3日签订的《关于承租秦淮社区大学食堂协议》于2015年9月31日终止。二、南京紫煦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内自南京市秦淮区龙蟠中路七里村96号的秦淮社区大学食堂迁出并腾空。三、南京世界之窗金融服务产业园有限公司于判决生效之日起十日内向南京秦淮社区大学支付房屋租金20000元、水电费13677.1元及超额向紫煦公司收取的租金75000元。四、南京紫煦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内按每日219元的标准向南京秦淮社区大学支付自2015年10月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费。南京世界之窗金融服务产业园有限公司对南京紫煦餐饮管理有限公司上述支付房屋使用费的义务承担连带责任。五、驳回南京秦淮社区大学其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费642元，减半收取321元，由南京世界之窗金融服务产业园有限公司负担。
上诉人世界之窗公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、变更原审判决第三项为：紫煦公司向秦淮大学支付房屋租金20000元、水电费13677.1元；二、变更原审判决第四项为：紫煦公司于判决生效之日起按每日219元的标准向秦淮大学支付自2015年10月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费。具体理由：一、原审法院认定其应向秦淮大学给付超额向紫煦公司收取的房屋租金错误。其与紫煦公司签订《租赁协议》时秦淮大学对相关情况就已充分了解，即使其与紫煦公司签订《租赁协议》未经秦淮大学同意，根据相关法律规定，秦淮大学在知道其转租后六个月内未提出异议，应当认定转租协议有效。因此，其不应当向秦淮大学给付超额向紫煦公司收取的房屋租金。二、原审法院认定其应向秦淮大学支付欠付的房屋租金及水电费错误。紫煦公司在庭审中多次表示不仅自2014年1月起直接向秦淮大学交付租金，且部分是从自己账户汇至秦淮大学账户，此与秦淮大学直接上门收取的陈述不符，自2014年1月起，紫煦公司与秦淮大学之间存在租赁关系，秦淮大学未收到的房屋租金及水电费应当由紫煦公司直接支付。三、原审判决其对紫煦公司支付房屋使用费承担连带责任无法律依据。
秦淮大学二审辩称，原审认定事实清楚，判决理由充分正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、世界之窗公司出租房屋未经其同意，因此向紫煦公司加收的超额房租应当给付其。二、2014年1月份后，其开具的发票都是以世界之窗公司名义开具的，其一直认为世界之窗公司在履行合同，与紫煦公司没有形成事实上的租赁关系。三、世界之窗公司转租房屋后，租赁合同到期，因紫煦公司占用房屋，无法退还，应当对合同到期后的房屋使用费承担连带责任。
紫煦公司二审辩称，一、世界之窗公司要求其向秦淮大学支付房屋租金、水电费没有事实和法律依据。本案不存在其与秦淮大学2014年1月后建立租赁合同关系的事实。秦淮大学提供的缴费票据均可体现房屋租金的缴款人是世界之窗公司，其是在世界之窗公司指示下代为向秦淮大学交付租金。2010年8月3日的合同亦约定，世界之窗公司应按约向秦淮大学支付水电费。二、向秦淮大学支付2015年10月1日起至房屋实际交付之间的使用费，其应承担次要责任，主要责任应由秦淮大学和世界之窗公司承担。世界之窗公司拖欠秦淮大学租金及水电费，亦不按约定履行退还紫煦公司的押金，才导致其没能及时返还房屋的事实发生，因世界之窗公司存在两次违约行为，故应承担交付房屋的主要责任，而非连带责任。
二审中，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，世界之窗公司提交了6张填制日期为2014年2月、2014年3月、2014年12月、2015年4月等紫煦公司向秦淮大学月交付水电费的收据6张复印件（后紫煦公司向本院提交了4张上述收据的原件）、涉案房屋现场照片，用以证明秦淮大学一直对紫煦公司承租房屋没有提起异议，亦知晓其公司不在此经营，紫煦公司实际占有使用该房屋。秦淮大学质证认为，其对收据复印件的真实性无法确认，即使真实存在，亦不能认定紫煦公司与秦淮大学2014年1月后存在直接租赁关系，即使如世界之窗公司所述，秦淮大学在2014年前后就知道紫煦公司在涉案房屋实际经营，也只能认定世界之窗公司与紫煦公司之间具有转租关系，并不能认定秦淮大学与紫煦公司之间存在直接租赁关系。紫煦公司认为，其是受世界之窗公司指示，代为向秦淮大学交付水电费。
紫煦公司提交了一份2015年11月27日的出警记录单，以证明其积极到秦淮大学履行腾房义务，而秦淮大学不让其进入，导致其无法及时腾房。秦淮大学认为，出警记录记载很明确，紫煦公司来秦淮大学时，只有一辆雪佛兰轿车，只是来商谈补偿装修损失的，不是来进行搬迁的，故房屋占用费应由紫煦公司承担。世界之窗公司认为，该证据可以证明，2015年11月27日后，紫煦公司未能腾房的原因是由秦淮大学造成的。
本院认为，秦淮大学与世界之窗公司签订的《关于承租秦淮社区大学食堂协议》，系双方真实意思表示，合法有效。本案中，秦淮大学未与紫煦公司签订相关的租赁合同，上述租赁协议、租金收取凭证、各方当事人陈述等现有证据，尚不足以认定秦淮大学与紫煦公司直接建立了涉案房屋租赁关系，故世界之窗公司认为秦淮大学与紫煦公司具有直接租赁关系的主张，本院不予支持。
本案中，紫煦公司2014年2月份起以自己的名义直接向秦淮大学交纳涉案房屋水电费，涉案房屋外墙亦悬挂有“紫煦私房菜”字样的招牌，且涉案房屋位于秦淮大学校区内，据此，本院认为，自2014年2月起，秦淮大学应该知道涉案房屋存在转租的事实，且在此后六个月内未提出异议，应视为秦淮大学同意世界之窗公司将涉案房屋转租给紫煦公司。据上，本院对秦淮大学要求紫煦公司向其返还超额收取的75000元租金的请求，不予支持。
综上，因二审出现新的证据，致原审认定事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6323号判决书第一、二、四项。
二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6323号判决书第三项为：南京世界之窗金融服务产业园有限公司于判决生效之日起十日内向南京秦淮社区大学支付房屋租金20000元、水电费13677.1元。
三、驳回南京秦淮社区大学其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费1158.5元，由南京世界之窗金融服务产业园有限公司负担321元，由南京秦淮社区大学负担837.5元。二审案件受理费2317元，由南京世界之窗金融服务产业园有限公司负担642元，由南京秦淮社区大学负担1675元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 王 慧