福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终4975号上诉人（原审被告）：张淼，男，1990年5月3日出生，汉族，住福州市仓山区。被上诉人（原审原告）：黄忠华，男，1966年3月4日出生，汉族，住福州市晋安区。被上诉人（原审原告）：饶天珠，女，1964年10月7日出生，汉族，住福州市晋安区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李兆非，福建亚太天正律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林金兰，福建亚太天正律师事务所实习律师。原审被告：姚志华，男，1976年12月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：方海源，福建信哲律师事务所律师。上诉人张淼因与被上诉人黄忠华、饶天珠，原审被告姚志华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张淼，被上诉人黄忠华、饶天珠的委托诉讼代理人李兆非、林金兰，原审被告姚志华及其委托诉讼代理人方海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淼上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、为避税考虑，房产交易中心备案的《房地产买卖契约》载明的房屋交易价为30万元，但案涉房屋的实际交易价为70万元。2、上诉人于2015年2月经他人介绍认识姚志华，姚志华称受人之托出售案涉房屋。上诉人积蓄有限，但又为结婚之需急于购房，故与姚志华协商以70万元购买案涉房产，但请求姚志华多给上诉人一点时间筹钱购房，姚志华表示同意。2015年3月16日，上诉人电话联系姚志华，姚志华称其在外地出差，让上诉人联系其朋友瞿丽明。上诉人遂联系瞿丽明，并于当日向瞿丽明支付定金14万元（其中转账10万元，现金支付4万元）。瞿丽明收款后，向上诉人出具了收条。姚志华见上诉人年轻，怀疑上诉人是否有经济能力购房，要求上诉人先行筹款，待款项筹集到差不多时再确认买卖，故并不急于与上诉人签订房屋买卖合同。为了安全起见，上诉人于2015年5月6日请求姚志华在上诉人起草的《付款指示确认书》上签名确认，由上诉人的好友林哲明代上诉人向姚志华付款。上诉人指示林哲明于2015年5月11日、6月17日、6月19日分别向姚志华账户转账33万元、10万元、10万元。姚志华收取前述53万元购房款后，同意签订合同。双方于2015年6月26日签订案涉房屋买卖合同并办理过户手续。上诉人于2015年7月2日收到房产权属凭证，并向姚志华现金支付3万元尾款。以上上诉人共计支付购房款70万元。故案涉房屋买卖系正常交易，并非恶意串通的结果。黄忠华、饶天珠辩称：上诉人未能举证证明其向姚志华支付了70万元购房款，被上诉人有理由相信上诉人与姚志华串通，虚构70万元成交的交易过程。上诉人的上诉请求不能成立。姚志华述称：张淼已支付案涉70万元房屋买卖款。黄忠华、饶天珠向一审法院起诉请求：一、确认姚志华、张淼于2015年6月26日就福州市晋安区岳峰镇登云新村七区9座202单元所签订的《房地产买卖契约》无效；二、张淼立即向黄忠华、饶天珠返还位于福州市晋安区岳峰镇登云新村七区9座202单元的房产，并配合办理房产过户手续；三、本案诉讼费（受理费、财产保全费）及办理上述房产过户登记手续产生的全部税费由姚志华、张淼承担。一审法院认定事实：黄忠华、饶天珠系夫妻关系，讼争房屋位于福州市晋安区，建筑面积82.76㎡、附属间面积11.4㎡，原产权所有人为黄忠华（榕房权证Ｒ字第××号）。2014年10月17日，黄忠华、饶天珠向姚志华出具公证委托书，全权委托姚志华为其办理房产事宜，委托人无转委托权，委托期限自2014年10月15日起至2015年10月15日止。2015年6月26日，姚志华与张淼签订《房地产买卖契约》，以总价款300000元向张淼出售讼争房产，并办理了过户登记。另查明，姚志华一审庭审自认2015年6月讼争房产的市场价在650000元以上。黄志华与姚志华在一审庭审中共同确认，双方还存在其他债权债务纠纷，将另案处理。一审法院认为：姚志华获得黄忠华、饶天珠的授权后，将黄忠华所有的位于福州市晋安区房产以明显低于市场价格出售给张淼，并已办理房产过户登记，其行为损害了黄忠华、饶天珠合法权益，应承担相应的法律责任。姚志华抗辩称讼争房产实际出售700000元，符合市场合理价格，并且其已实际收到张淼的700000元购房款，房地产买卖契约中约定的300000元，系为避税而为之，但姚志华未能提供张淼已向其实际支付700000元的相关证据，故法院对姚志华关于其以合理市场价格出售房产的抗辩理由不予采纳。姚志华又抗辩称黄忠华、饶天珠在委托公证书中并未约定必须以市场价格进行出售，交易价格符合政府指导价即可，但其亦未提供300000元交易价格符合政府指导价的相关依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条的相关规定，“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理低价……”，参考同期同类房屋交易价格，并结合姚志华庭审自认的讼争房产当时的市场价在650000元以上，应认定本案中的交易价格属于明显不合理低价。因张淼放弃抗辩，根据现有证据，依法推定姚志华、张淼签订《房产买卖契约》系恶意串通、损害第三人权益的行为，该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故黄忠华、饶天珠主张合同无效、张淼应向其返还房屋并协助办理过户登记手续，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任，故黄忠华、饶天珠主张张淼、姚志华应共同承担在办理过户登记中的相关费用，符合法律规定，予以支持。张淼经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。一审法院判决：一、姚志华、张淼于2015年6月26日签订的房产买卖契约无效；二、张淼于判决生效之日起十日内向黄忠华、饶天珠返还位于福州市晋安区单元的房产，并配合办理房产过户手续，由此产生的费用由姚志华、张淼共同承担。案件诉讼费5800元，财产保全费4020元，由姚志华、张淼负担。二审中，张淼围绕上诉请求向本院提交如下证明资料：A1《汇款凭证》；黄忠华、饶天珠围绕上诉请求向本院提交如下证明资料：B1短信截屏，B2《贷款服务合同》，B3《收条》。经质证审查：张淼二审提交的A1是复印件，无原件可供核对，且该银行流水既未体现账户名也不连续，不具备客观性、合法性及与本案的关联性特征，不能作为本案认定事实的依据。黄忠华、饶天珠二审提交的B1、B2、B3与本案不具有关联性，均不能作为本案认定事实的依据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案的争议焦点为姚志华、张淼是否恶意串通签订案涉买卖合同，损害黄忠华、饶天珠的利益。就此本院分析如下：首先，从付款情况看，张淼称其共支付了70万元购房款，其中10万元由张淼本人转账至姚志华指定的收款人瞿丽明账户，53万由张淼好友林哲明转账至姚志华账户，7万元系现金支付并取得收条，但本案诉讼中，张淼既未提交前述转账凭证原件及相应现金收条，也未提交林哲明、瞿丽明认可前述款项性质的证人证言，在林哲明、瞿丽明未就此出庭作证的情况下，张淼主张其已支付70万元购房款，缺乏依据，本院不予采信。其次，从张淼描述的交易过程看，张淼在上诉状中称姚志华要求“待款项筹集到差不多时再确定买卖”，故其在未与姚志华或房屋产权人签订任何书面合同的情况下，自2015年3月16日至2015年6月19日陆续向姚志华付款67万元，而后双方才于2015年6月26日签订案涉房屋买卖合同。此种先付款后签约的交易方式与房屋买卖的正常交易模式大相径庭。张淼自称其与姚志华2015年2月才相识，却在明知姚志华只是代理人而非案涉房屋产权人的情况下接受上述交易安排，更不符合常理。综上，张淼、姚志华始终未能提交张淼实际曾向姚志华支付购房款的证据，且张淼描述的案涉房屋交易过程多处不合常理之处，因此，本院有理由相信姚志华、张淼系恶意串通签订案涉买卖合同，以明显不合理低价出售案涉房屋，损害黄忠华、饶天珠利益。综上所述，张淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张淼负担。本判决为终审判决。审判长  雷晓琴审判员  王燕燕审判员  田始凤二〇一六年十二月三十日书记员  施 炜（2016）闽01民终4975号共6页