天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民二初字第178号原告杨裕梅，个体工商户。委托代理人蔡玉香，天津蓝天律师事务所律师。被告天津港盛时代投资发展有限公司，住所地天津市津南区双港工业区丽港园14号。法定代表人周嘉耕，董事长。委托代理人董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人刘磊，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告天津恒田房地产投资有限公司，住所地天津市南开区城厢中路与南城街交口西南侧盛津园9-403号。法定代表人刘宝亮，总经理。委托代理人邵泽新，天津众驰律师事务所律师。委托代理人张斌，该公司职员。原告杨裕梅与被告天津港盛时代投资发展有限公司（以下简称“港盛公司”）、天津恒田房地产投资有限公司（以下简称“恒田公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡玉香和被告港盛公司的委托代理人董萌、刘磊，被告恒田公司的委托代理人邵泽新、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨裕梅诉称，盛港科技大厦是由被告港盛公司开发建设，亦是出卖人，被告恒田公司是代理销售单位。2014年1月28日，因原告购买盛港科技大厦1-916、917、918、919号四套房屋向被告恒田公司交纳了购房款共计2829600元。2014年7月，被告方通知原告因故不能按时交房，2014年10月21日，被告恒田公司向原告出具了书面材料，承诺于2014年11月10日前退还原告全部购房款。但至今被告恒田公司未退还任何款项。原告认为双方已形成商品房买卖关系，二被告应履行其义务，但由于被告方的原因造成合同无法履行，二被告应退还相应的款项并承担违约责任，故呈讼人民法院，要求：1、判令二被告连带返还原告交付的购房款2829600元并支付2014年11月28日至2015年1月20日逾期还款违约金86066元。2、诉讼费用由被告承担。被告港盛公司辩称，驳回原告针对被告港盛公司的全部诉讼请求，理由如下：原告和被告恒田公司之间存在房屋买卖关系，原告与被告港盛公司之间不存在任何关系。被告港盛公司未收取原告的任何款项，关于二被告之间的关系，被告港盛公司将双港盛港科技大厦整体转让给了被告恒田公司，二被告之间不是委托代理销售关系。根据合同的相对性原则，原告无权要求被告港盛公司承担责任。被告恒田公司辩称，盛港科技大厦是由被告港盛公司开发建设，被告港盛公司委托被告恒田公司进行销售，两者是委托销售代理关系，原告应向被告港盛公司主张权利，故不同意原告的诉讼请求。原告向法庭提供如下证据：1、收据10张，以此证明原告为购买盛港科技大厦1-916、917、918、919号四套房屋向被告恒田公司交纳了购房款2706200元和契税、维修基金、登记费等共计123400元。2、被告恒田公司出具的承诺书1份，内容为：定于2014年、11、10归还张玉凤盛港科技大厦购房款130万元整，以上房款因资金紧张，未能归还，定于2014年11月28日前归还，杨裕梅的房款一起归还，王升田，加盖了被告恒田公司的公章。3、2014年10月21日，被告恒田公司为张卫平出具的承诺书1份，以此证明被告恒田公司代被告港盛公司收取购房款。4、盛港科技大厦的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证等材料6张，以此证明盛港科技大厦由被告港盛公司开发建设。5、郭英姬的购房发票2张、商品房买卖合同1份,以此证明郭英姬通过被告恒田公司购买的盛港大厦的房屋最后与被告港盛公司签订了正式的商品房买卖合同。6、康熙的《天津市商品房买卖合同》1份，以此证明康熙通过被告恒田公司购买的盛港大厦的房屋最后与被告港盛公司签订了正式的商品房买卖合同。7、二被告签订的盛港科技大厦议定书1份，以此证明二被告系包销关系。被告恒田公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、4、5、6无异议。对证据2、3需要核实。对证据7因为不清楚企业名称变更，不发表质证意见。被告港盛公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2不发表质证意见。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4的真实性无异议。对证据5、6的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据7的真实性无异议。原告提交的证据1、2、4-7符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告恒田公司向法庭提交证据如下：房屋预定合同2份、天津市商品房买卖合同3份，以此证明有的其他购房者（购房流程与原告的购房流程相同）与被告港盛公司签订了正式的《天津市商品房买卖合同》。原告对上述证据均无异议。被告港盛公司对上述证据中的房屋预定合同不发表质证意见，对3份天津市商品房买卖合同的真实性无异议，但认为与本案无关。被告恒田公司提交的上述证据符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告港盛公司向法庭提交证据如下：二被告签订的议定书1份（2012年7月31日，天津中天创辉房地产投资有限公司更名为被告恒田公司，原法定代表人为王升田，2012年9月4日法定代表人变更为姜玮。2014年10月14日，法定代表人变更为刘宝亮）和协议书1份，以此证明二被告系房屋买卖关系，后双方解除了房屋买卖关系。原告对上述证据中议定书的真实性无异议，但认为从内容分析，二被告应为包销关系。对协议书是否履行不清楚，不发表质证意见。被告恒田公司对上述证据的真实性均无异议，但认为二被告是委托代理销售关系，被告港盛公司是出卖人且是被告港盛公司不履行相关的与第三人签订正式的《天津市商品房买卖合同》。被告港盛公司提交的上述证据（议定书和协议书）符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：坐落于天津市津南区双港镇盛港科技大厦由被告港盛公司开发建设并取得了商品房销售许可证。2012年4月25日，二被告签订了《盛港科技大厦议定书》，双方约定：“被告恒田公司预定并购买被告港盛公司开发建设的整个盛港科技大厦，总价款47300万元，面积为70782平方米，被告恒田公司支付完毕总价款后享有盛港科技大厦的完整产权，每套商品房的价格由被告恒田公司自行确定，该大厦可分割进行销售，被告港盛公司同意由其与被告恒田公司指定的第三人直接签订正式的商品房买卖合同，被告港盛公司承诺将及时配合被告恒田公司指定的第三人办理所有手续（包括银行按揭贷款等），本合同签订之日起5日内被告恒田公司支付被告港盛公司预付房款10000000元，被告港盛公司取得预售许可证后7天内，被告恒田公司支付房款30000000元，二被告签订《天津市商品房买卖合同》时，预付款作为《天津市商品房买卖合同》的首付款，2013年9月15日前具备竣工验收条件时，被告恒田公司支付房款200000000元，2013年10月15日前，本项目整体验收合格且被告港盛公司向被告恒田公司提供全部手续后15日内，被告恒田公司一次性支付剩余的全部购房款。被告港盛公司必须于2013年9月30日前与被告恒田公司或者其指定的第三人签订《天津市商品房买卖合同》，该时间可延长，但最迟不超过2014年4月30日，被告港盛公司于2013年10月31日前向被告恒田公司交付全部商品房。被告恒田公司保证在取得大厦使用权后，将以钢材交易平台为主要业态进行整体布局，一座塔楼主要用于钢材交易平台，为入住企业提供配套服务。另一座塔楼用于引进四星级以上酒店，大厦可作为商务办公使用，但严谨作为住宅销售。被告恒田公司未按照本协议约定付款，逾期15日，本协议终止（双方就终止本协议无需履行任何程序），被告港盛公司有权另行出售所有商品房，被告恒田公司已经支付的3000万元保证金作为被告港盛公司和被告港盛公司向被告恒田公司指定的第三人解除买卖合同的赔付金”。上述合同签订后，被告恒田公司出资在盛港大厦前建造了售楼处，并使用被告港盛公司取得的销售许可证对外销售房屋。原告为购买盛港科技大厦1-916、917、918、919号四套房屋向被告恒田公司交纳了购房款2706200元和契税、维修基金等共计123400元，共计2829600元。2014年4月27日，二被告签订了协议书，双方约定：“解除双方于2012年4月25日签订的《盛港科技大厦议定书》，议定书解除后，被告港盛公司返还给被告恒田公司支付的已付购房款4000万元（包括被告恒田公司因履行该议定书所产生的损失）,议定书履行期间，被告恒田公司对外已经签订销售协议但未备案的房屋（含已交齐房款及已交部分定金的客户），由被告恒田公司退还相关费用，并独自承担由此产生的法律责任”。因二被告解除了《盛港科技大厦议定书》，被告恒田公司于2014年11月19日向原告出具了还款承诺，承诺原告的房款于2014年11月28日前归还。但被告恒田公司未按承诺履行还款义务，故原告呈讼本院，提出如上诉请。另查明，部分购房者通过被告恒田公司购买的盛港科技大厦的房屋有的最终与被告港盛公司签订了正式的《天津市商品房买卖合同》。原告未与被告港盛公司签订正式的《天津市商品房买卖合同》。被告恒田公司未将收取的原告款项交付给被告港盛公司。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，非法侵害他人合法权益的，应承担相应的民事责任。一、关于原告和二被告就房屋买卖合同（关系）的法律关系分析、认定如下：1、虽然二被告签订的《盛港科技大厦议定书》约定，被告港盛公司将双港镇盛港科技大厦整体转让给被告恒田公司，但被告恒田公司在对外销售房屋时使用的均系被告港盛公司的建设开发手续和销售许可证，被告恒田公司无权以自己公司的名义对外销售房屋。被告恒田公司在与其他业主签订的房屋认购合同中注明“被告恒田公司有权代表被告港盛公司签署本合同并收取相关款项”，且被告港盛公司的法定代表人在被告恒田公司出具给业主张卫平的注明“被告恒田公司代被告港盛公司收取了购房款”的承诺书中书写了“情况属实”，说明被告恒田公司当时是以被告港盛公司的名义对外销售房屋。原告作为业主，其对二被告签署的《盛港科技大厦议定书》的内容并不知情，在核实了销售许可证后，原告有理由认定房屋的出卖方为被告港盛公司，业主康熙、郭英姬在与被告恒田公司达成房屋买卖合同（关系）后，与被告港盛公司签署了正式的《天津市商品房买卖合同》，进一步说明被告港盛公司是房屋买卖合同的出卖人。故本院认定本案房屋买卖合同（关系）的出卖人之一为被告港盛公司。2、依据法律规定，商品房包销的形式法律概念为：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”。二被告签署的《盛港科技大厦议定书》虽注明双方就盛港科技大厦进行整体转让，但该议定书的实质主要内容为：由被告恒田公司负责对外销售房屋，被告港盛公司负责与被告恒田公司拓张的业主签署《天津市商品房买卖合同》并协助业主办理贷款，被告港盛公司就整栋房屋收取固定数额的购房款，被告恒田公司的利润则来自其出售的价格与其给付被告港盛公司购房款项的差额。该《盛港科技大厦议定书》的实质主要内容符合商品房包销的法律关系，故本院认定二被告就盛港科技大厦的销售方式属于包销法律关系，原告系买受人，被告港盛公司系出卖人，被告恒田公司系包销人。被告恒田公司称二被告系委托代理销售商品房，但未提交相关证据，故本院对该抗辩不予采信。3、二被告以包销方式进行房屋销售和业主产生纠纷后的责任承担问题：包销方式进行商品房销售产生的商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同，买卖行为是由出卖人、包销人与买受人共同完成，出卖人收取包销价格、交付房屋，包销人收取售房款、赚取销售溢价，出卖人和包销人均能从包销形式的房屋买卖合同中获取利润，因房屋买卖合同产生纠纷，出卖人和包销人均作为房屋买卖合同的出卖方。因二被告在2014年4月27日签订的协议书中约定：“被告恒田公司对外已经签订销售协议但未备案的房屋（含已交齐房款及已交部分定金的客户），由被告恒田公司退还相关费用，并独自承担由此产生的法律责任”。且原告交纳的款项现在被告恒田公司处，故被告恒田公司应退还原告交纳的款项并承担相关责任。鉴于被告港盛公司亦是该买卖合同的出卖人之一，故被告港盛公司应承担连带给付责任，其承担完给付责任后可依据双方约定向被告恒田公司进行追偿。二、针对原告的诉请分析、认定如下：1、原告要求判令二被告连带返还原告购房款和税费款共计2829600元。根据原告提交的退款协议（承诺）书可知，双方的房屋买卖合同关系已解除，被告恒田公司应返还原告已交纳的购房款、契税等费用共计2829600元，被告港盛公司承担连带给付责任。2、原告要求判令二被告连带支付原告2014年11月28日至2015年1月20日的逾期还款违约金86066元。由于被告方未按承诺还款，被告方应支付原告逾期还款的违约金。原告主张按银行同期贷款利率的二倍计算，于法无据，本院不予支持。本院酌情按银行同期贷款利率计算已付款利息作为违约金。经计算，被告恒田公司应支付原告2014年11月29日至2015年1月20日的逾期还款的已付款利息（违约金）23008.9元。被告港盛公司承担连带给付责任。综上，被告恒田公司应返还原告已交纳的购房款、契税等费用共计2829600元并支付2014年11月29日至2015年1月20日的逾期还款的已付款利息23008.9元。被告港盛公司承担连带给付责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条之规定，判决如下：一、被告天津恒田房地产投资有限公司于本判决书生效后十日内返还原告杨裕梅已交纳的购房款、契税等费用共计2829600元。被告天津港盛时代投资发展有限公司承担连带给付责任。二、被告天津恒田房地产投资有限公司于本判决书生效后十日内给付原告杨裕梅2014年11月29日至2015年1月20日逾期还款的已付款项的利息23008.9元。被告天津港盛时代投资发展有限公司承担连带给付责任。三、驳回原告杨裕梅的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30126元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孟庆颖审 判 员  魏丽彤代理审判员  汪国平二〇一六年三月二十日书 记 员  王梓璇速 录 员  张 玲