黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异46号
案外人：刘燕，女，1944年3月20日出生，汉族，住黑龙江省林甸县林甸镇。
案外人：刘红岩，女，1970年2月21日出生，汉族，住黑龙江省林甸县林甸镇。
案外人：刘英琦，女，1973年8月24日出生，汉族，住黑龙江省林甸县林甸镇。
案外人：刘英杰，女，1976年3月31日出生，汉族，住黑龙江省林甸县林甸镇。
申请执行人：刘建新，男，1973年2月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。
被执行人：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2-2-403。
法定代表人：蒋文国，该公司总经理。
在本院执行刘建新与黑龙江方略房地产开发有限公司（以下简称方略房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘燕、刘红岩、刘英琦、刘英杰对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
四案外人称，刘汉武（已于2016年3月25日因病去世）于2012年8月19日与方略房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了方略房地产公司开发的位于林甸县龙泉新城18号楼1XX号车库，总价款为99850元，分别于2012年8月19日、2013年6月1日交付房款50000元及49850元，房款已经全部交付完毕。方略房地产公司将车库于2013年8月31日交付给案外人实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该车库已属刘汉武所有，不属方略房地产公司。四案外人作为刘汉武的妻子及三位子女，基于以上事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》227条之规定提出执行异议，请求法院撤销执行裁定书，解除对黑龙江省林甸县龙泉新城18号楼1XX号车库的查封。
申请执行人刘建新称，首先，《物权法》明确规定不动产权利的转移以登记为准。故涉案车库虽已出售给案外人，但因其并未办理房屋登记手续，故车库的权利并未发生转移，现其所有权人依旧为被执行人。其依据生效的判决申请执行被执行人财产完全符合法律规定。其次，案外人与被执行人之间形成了债权债务关系，案外人可依据房屋买卖合同向被执行人主张债权。综上，案外人要求解除林甸县龙泉新城小区车库的查封及拍卖等强制执行措施的请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
本院查明，原告刘建新与被告方略房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月8日作出（2014）庆商初字第62号民事判决，缺席判决如下：一、解除原告刘建新与被告方略房地产公司于2014年4月22日签订的民间借款合同及228万元借款借据（合同）；二、被告方略房地产公司于本判决生效后立即给付原告刘建新借款本金1228万元；三、被告方略房地产公司于本判决生效后支付原告刘建新利息及违约金（2013年11月19日签订20131119001号合同，应以借款本金500万元为基数，从2013年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至本判决生效之日止；2014年4月22日签订20140422001号合同，应以借款本金500万元为基数，从2014年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至本判决生效之日止）；四、驳回原告刘建新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。方略房地产公司不服该判决上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2015年8月6日作出〔2015〕黑高商终字第102号民事判决书，判决如下：一、维持大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第一、四项；二、撤销大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第二、三项；三、方略房地产公司于本判决生效后十日内给付刘建新借款本金7729394.29元，并自2014年7月4日起至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍的标准支付利息及违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
该案一审审理过程中，2014年7月14日，本院根据刘建新的申请，针对原告刘建新与被告方略房地产公司民间借贷纠纷一案作出（2014）庆商初字第62号民事裁定，查封或冻结被告方略房地产公司1600万元的财产。同日，本院作出（2014）庆商初字第62号协助执行通知书并送达林甸县房地产管理处，请其协助查封方略房地产公司位于林甸县的龙泉新城2#、5#、9#、13#、18#、19#部分车库（明细见协助执行通知书）。该裁定及协助执行通知书查封了四案外人所提异议的车库。
判决生效后，申请执行人刘建新向本院申请执行，本院于2015年9月11日立案执行，并依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令。2016年6月20日，本院作出（2015）庆执字第228-3号执行裁定，继续查封被执行人方略房地产公司名下的位于林甸县龙泉新城2号楼车库101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118；5号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123；9号楼102、103、106、107、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、142、143、144、145、146、147、148、149；13号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124；18号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124；19号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132共计165户。查封期限为三年（自2016年6月22日至2019年6月22日）。该裁定于2016年6月22日送达至林甸县房产交易所。2016年8月26日，本院作出（2015）庆执字第228-4号执行裁定，裁定拍卖（2015）庆执字第228-3号执行裁定书所查封的165户车库。2016年8月30日，本院作出（2015）庆执字第228号拍卖通知书，通知申请执行人刘建新本院将通过淘宝网司法拍卖网络平台对本院查封的被执行人方略房地产公司名下位于林甸县龙泉新城共计165户车库进行公开拍卖。
本院另查明，案外人刘燕系刘汉武妻子；案外人刘红岩系刘汉武长女；案外人刘英琦系刘汉武次女；案外人刘英杰系刘汉武三女。
审查异议期间，四案外人向本院提供如下证据：编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2012年8月19日、2013年6月1日方略房地产公司库款收据；2015年10月10日《城市居民供用热合同》；2015年4月18日林甸县康信物业管理有限公司收据；2016年10月3日中国石化集团新星石油有限责任公司黑龙江地热开发分公司收款收据；林甸县康信物业管理有限公司《实际占有及使用证明》；林甸县医院《居民死亡医学证明书》；林甸县公安局、林甸县东北社区工作站《证明信》；《公证书》及常住人口登记卡。
以上证据除《公证书》为原件外其余均为复印件，且与原件核对无异。四案外人通过上述证据欲证实刘汉武（已故）对执行标的依法享有所有权，请求法院解除查封。
本院认为，本案争议焦点为四案外人是否为适格主体及其四人的异议请求能否排除执行。首先，林甸县医院《居民死亡医学证明书》证实本案实际权利人刘汉武已于2016年3月25日病故。林甸县公安局、林甸县东北社区工作站《证明信》、林甸县公证处《公证书》及常住人口登记卡均证实四案外人系刘汉武的妻子及三位子女，根据《物权法》第二十九条之规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”故四案外人享有因继受取得向本院就争议车库主张异议的权利。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘汉武与方略房地产公司签订《商品房买卖合同》约定购买争议房产，虽该合同未体现具体签订时间，但该合同第八条约定“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。”且刘汉武分别于2012年8月19日及2013年6月1日分两次缴纳完毕车库款。故，可以推定该《商品房买卖合同》系于2013年8月31日前签订，在本案查封之前。且林甸县康信物业管理有限公司出具《实际占有及使用证明》证实方略房地产公司已于2013年8月31日将争议车库交付刘汉武使用。故四案外人的异议请求符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，其主张可以阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，四案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对黑龙江省林甸县龙泉新城18号楼1XX号车库的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 李统君
审判员 王 慧
二〇一七年七月十一日
书记员 赵奇奇