广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1514号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李书钦。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟冬梅。
被上诉人（原审原告）：严纪桥。
原审被告：卢翠琼。
原审第三人：广西南宁正和兴房地产经纪有限公司。
法定代表人：柳皓腾，该公司执行董事。
委托代理人：胡新毅，该公司的法务人员。
委托代理人：蒋亚倩，该公司职员。
上诉人李书钦因与被上诉人钟冬梅、严纪桥、原审被告卢翠琼、原审第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称正和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月11日组织双方当事人到庭就争议事项进行了调查、辩论及调解。上诉人李书钦与被上诉人钟冬梅、严纪桥、原审第三人正和兴公司的委托代理人胡新毅、蒋亚倩到庭参加了诉讼，原审被告卢翠琼未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：钟冬梅、严纪桥（买方）与李书钦、卢翠琼（卖方）、正和兴公司（经纪方）于2012年4月21日签订《房地产买卖合同》，合同主要约定“买卖双方经协商以下条款委托经纪方出售及购入位于南宁市五一路×号3栋3单元706号房，卖方持有《房屋所有权证》，产权人：李书钦，该建筑面积47.63平方米（以房屋所有权证或商品房买卖合同为准）。卖方保证上述物业及其交易行为已征得其他产权共有人同意，并愿意为此承担法律责任”，“该物业成交价贰拾叁万元整，此成交价不因测绘面积变动而变动，且成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费”。“（一）第一部分房款为定金：人民币贰万元整，买方在签署本合约时将定金直接付给卖方…。（二）第二部分房款为首期款（不含定金）人民币145000元在递件办理过户当天支付给卖方。（三）第三部分房款为房屋余款人民币60000元办理按揭贷款，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方。（四）第四部分房款为交房保证金5000元，卖方在实际交付房地产当天进行结算，由买方直接付给卖方”。“第九条违约责任的承担：…（三）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府、银行等相关部门规定的期限为准”。“第十一条补充约定（如补充约定与前述条款有冲突的，以补充约定为准），如果国家出台新政策，产生的一切税费由买方承担。此交易带706杂物房壹间”。同日，钟冬梅、严纪桥（买方）与李书钦、卢翠琼（卖方）、正和兴公司（经纪方）又签订一份补充协议，内容主要有：“一、该房屋的成交总价为人民币贰拾叁万元整（230000元）。二、买卖双方同意买方于2012年4月21日交给卖方定金人民币贰万元整，办理该房产交易的产生的一切税费和所有费用都由买方支付（卖方净收人民币贰拾叁万元整）。三、卖方在收到买方的全部房款（人民币贰拾叁万元整）当日把该房交付给买方使用”。签订上述合同和补充协议后，钟冬梅、严纪桥支付给李书钦、卢翠琼定金20000元。因该房系房改房，且未办理土地证，2012年8月9日，李书钦、卢翠琼向有关部门申请办理该房屋上市出售手续，由钟冬梅、严纪桥代为缴纳该住房公摊面积的款项（该房的套内面积47.63平方米，公摊面积8.42平方米）8136元。钟冬梅、严纪桥并已交纳了该房交易的相关费用。2012年11月2日，钟冬梅向李书钦、卢翠琼李书钦交付该房的首期款145000元，李书钦出具收条为凭。后因李书钦、卢翠琼认为该房屋的实际面积比房产证所记载的面积多，而要求钟冬梅、严纪桥补偿相应价款，双方未能达成一致意见。钟冬梅、严纪桥于2012年11月26日诉至一审法院，形成本案诉讼。诉讼中，李书钦、卢翠琼认为，因该房屋所在楼层住户进行扩建，故该房屋的实际面积比房产证记载的面积多5.62平方米。2013年6月20日，李书钦、卢翠琼向一审法院出具《答复》，主要内容为，双方《房地产买卖合同》第九条约定的违约金过高，违反有关法律规定，希望法院依法予以判决。
以上事实，有钟冬梅、严纪桥、李书钦、卢翠琼、第三人提交的证据及当事人的庭审陈述为据。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案钟冬梅、严纪桥、李书钦、卢翠琼、正和兴公司签订的《房地产买卖合同》为各方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，各方均应全面履行合同的义务。
本案中，钟冬梅、严纪桥已根据合同的约定支付定金，并支付购买房屋的首期款和相关费用，钟冬梅、严纪桥已按约定履行了合同的义务。合同不能继续履行的原因在于李书钦、卢翠琼认为房屋的实际面积比房产证所记载的面积多5.62平方米，李书钦、卢翠琼存在误解，该《房地产买卖合同》显失公平而拒绝履行。但从《房地产买卖合同》中约定该物业为“南宁市五一路6-1号3栋3单元706号房”，《补充协议》中约定“该房屋的成交总价为贰拾叁万元…卖方净收贰拾叁万元”的内容看，李书钦、卢翠琼的本意是出售“南宁市五一路×号3栋3单元706号房”，即使该房屋存在扩建，扩建部分也为房屋的一部分，并且李书钦、卢翠琼出售房屋时，该扩建已存在，李书钦、卢翠琼对房屋的实际面积是应知的；李书钦、卢翠琼净收的房款为23万元，结合李书钦、卢翠琼主张的房屋的实际面积，难以认定为显失公平，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条、第72条之规定，李书钦、卢翠琼主张其对合同存在误解，该合同显失公平依据不足，一审法院不予以采信。李书钦、卢翠琼拒绝履行合同，已构成违约。
鉴于李书钦、卢翠琼具有违约行为，钟冬梅、严纪桥诉请李书钦、卢翠琼继续履行合同符合法律规定，一审法院依法予以支持。对于钟冬梅、严纪桥主张的违约金问题，钟冬梅、严纪桥认为因双方在合同约定的“若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金”，李书钦、卢翠琼应每日支付违约金230元。李书钦、卢翠琼则认为约定的违约金过高，要求法院予以调整。一审法院认为，钟冬梅、严纪桥已支付了165000元房款而未能占用该房，钟冬梅、严纪桥的损失应确认为已付房款的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院以钟冬梅、严纪桥的实际损失为基础，结合当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定李书钦、卢翠琼应承担的违约金为2012年11月2日至李书钦、卢翠琼协助钟冬梅、严纪桥办理房屋过户手续之日止以165000元为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率标准的1.3倍计付。对于钟冬梅、严纪桥要求李书钦、卢翠琼赔偿经济损失3000元的问题，因钟冬梅、严纪桥对此未提供证据以证明其损失的发生，一审法院对钟冬梅、严纪桥的此项诉讼请求不予支持。
对于李书钦、卢翠琼要求变更合同内容及钟冬梅、严纪桥补偿其30000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定的“当事人协商一致，可以变更合同”，因钟冬梅、严纪桥不同意变更合同的内容，并且李书钦、卢翠琼并没有证据证明其在订立合同时存在重大误解，合同显失公平的情形，故对李书钦、卢翠琼的反诉请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李书钦、卢翠琼应继续履行其与钟冬梅、严纪桥于2012年4月21日签订的《房地产买卖合同》；二、李书钦、卢翠琼应向钟冬梅、严纪桥支付违约金（违约金计算：以165000元为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率标准的1.3倍从2012年11月2日计至李书钦、卢翠琼协助钟冬梅、严纪桥办理房屋过户手续之日止）；三、驳回钟冬梅、严纪桥的其他诉讼请求；四、驳回李书钦的反诉请求。一审案件受理费4795元，由钟冬梅、严纪桥负担795元，李书钦、卢翠琼负担4000元；反诉费275元，由李书钦负担。
上诉人李书钦不服一审判决，上诉称：李书钦是在中介、买方使用了不道德手段，导致李书钦失去了正常人的思维能力才签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》。该合同与补充协议中约定的事项明显不够详细、具体。李书钦多次找中介进行协商，但中介相关人员和买方都拒绝再签订一份完善、详尽并且无争议的补充协议，说明了买方和中介并没有订立合同的真实意思，只是想通过不正当手段去低价谋取房产。
当时中介为了尽快促成交易，拿了一张纸画了办手续的各个步骤，李书钦不太清楚各合约的各项约定，比较关注的焦点是什么时候付款，中介相关人员于是写出了付款的各个期限，中介、买方签了字。其中的14.5万是在房产局确认房产证无误后即行给付。还有一点就是中介方承诺在过户登记当天将余额6万转给李书钦。这点中介方也没有及时履行。李书钦也写了一份告知书给中介方和买方，中介方写了收条（买方拒不写），但却未做任何表态，消极不作为。由于李书钦当时急需用钱，在此情况下，李书钦才同意以23万元的价格转让给对方。而中介工作人员并没有把付款次序的图纸复印件给李书钦，合同也没有明确约定。后来，李书钦大脑恢复正常状态之后再去找中介进一步核实，中介人员也承认有此图纸，但说那张图纸已经不见了，约定的事项也进行了否认，并且拒绝提供图纸供双方查看。中介作为一个专业卖房机构，难道不应将相关资料予以保存吗？中介的上述行为严重违反了诚实信用原则。依照法律规定，有证据证明对方当事人持有证据而无正当理由拒不提供的，如果另一方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立。中介公司在已承认有图纸存在的情况下，又拒不提供图纸，故应当推定李书钦的主张成立。
买卖合同中约定的事项是房屋面积47.63平方米价格是23万，而实际面积有53.25平方米，这严重超出了3%的合理误差比例，李书钦就另外5.62平方米请求补偿，中介方未表态，使得李书钦利益遭受重大损失，这明显违反了公平原则。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，判令变更原《房地产买卖合同》内容，由钟冬梅、严纪桥补偿李书钦房屋差价30000元。
被上诉人钟冬梅、严纪桥共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人正和兴公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告卢翠琼未作答辩。
本案的争议焦点为：李书钦、卢翠琼与钟冬梅、严纪桥、正和兴公司之间签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是否合法有效？各方当事人应否遵照合同约定继续履行义务？
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：关于合同效力的认定。首先，从合同内容、形式上判断，李书钦、卢翠琼与钟冬梅、严纪桥、正和兴公司之间签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，已对转让房屋的价格、付款方式、付款期限、各方当事人的权利义务以及违约责任等作出了明确的约定，合同具备成立的条件且合同内容没有违反法律强制性规定。李书钦、卢翠琼在合同上签名、捺印，已通过自己的民事法律行为促成了合同的成立及生效，即表明其认可合同内容、期待合同利益实现并愿意接受合同的约束。其次，从合同签订主体上判断，虽然李书钦事后提供了南宁市第二人民医院的疾病证明书证明卢翠琼患有老年痴呆症，但这并不意味卢翠琼已完全丧失民事行为能力，相反，卢翠琼本人参与了签约过程并在合同上签名捺印，而李书钦则具有完全民事行为能力，其对自己行为的性质及结果应有清醒的认识和判断，其作为卢翠琼的丈夫与卢翠琼共同在合同上签名捺印，应视为夫妻双方对签订《房地产买卖合同》已取得一致意见，而第三人也有理由相信系夫妻双方共同的意思表示。再次，从意思表示是否真实上判断，李书钦事后以房屋实际面积比房产证登记面积多出5.62平方米为由主张对合同存在误解，合同显失公平，但合同内容已明确约定，转让房屋的建筑面积为47.63平方米，并括号注明“以房屋所有权证或商品房买卖合同为准”，同时还约定“该物业成交价贰拾叁万元整，此成交价不因测绘面积变动而变动，且成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费”，从上述约定可以得出，买卖双方采取的是一次性确定成交价的固定价格模式，而非按实际面积最终确定成交价的可变价格模式，即不考虑房屋实际面积与产权证登记面积是否有误差，均按照双方已商定的固定成交价格交易。而李书钦主张多出的5.62平方米并没有经过相关部门的测绘，即使存在扩建实际多出的5.62平方米，李书钦签订合同时也应知晓房屋实际面积会比原先产权登记面积有所增加，同时也应当知晓该多出的5.62平方米作为房屋整体中不可分割的部分只能一并转让交易，在此情形下，李书钦没有选择按实际面积计算成交价，而是与买方商定了一个固定成交价格，只能视为李书钦在与买方商定成交价时已将扩建部分的价值考虑在内，即合同约定的成交价应包含了扩建部分的价格利益，故李书钦再以面积误差为由主张调整成交价格，没有合同依据，理由不能成立。至于李书钦主张中介公司和买方采取不正当手段使其丧失正常思维签订合同，但李书钦未能举出任何证据证明钟冬梅、严纪桥、正和兴公司在合同签订过程中存在欺诈、胁迫等行为。至于李书钦一再要求正和兴公司提供的图纸，经双方确认仅是中介公司人员为便于向买卖双方说明房产交易流程而画的草图，该草图显然不能成为合同或合同的附件，更不具有合同的效力，买卖双方的权利、义务只能以最终签订的合同为准。结合了本案合同内容约定明确、李书钦已实际收取了钟冬梅、严纪桥依约支付的购房定金及首付款来看，李书钦主张合同存在误解且非其本人真实意愿，不仅缺乏事实依据，亦有悖常理，本院不予采信。综上分析得出，李书钦、卢翠琼与钟冬梅、严纪桥、正和兴公司之间签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。李书钦主张合同显失公平，并依此要求变更合同并补偿房款，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于合同履行问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，则应承担相应的违约责任。李书钦拒绝依约履行合同，已构成违约，一审法院判令其继续履行合同并支付相应的违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5070元（上诉人李书钦已预交），由上诉人李书钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
代理审判员 覃若鹏
代理审判员 唐荣娜
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。