天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民初272号
原告：中冶天工集团有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西二道88号。
法定代表人：周青，董事长。
委托诉讼代理人：郭慧梅，该公司员工。
委托诉讼代理人：肖青，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被告：烟台德昱房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区河滨南路19号福山美食街11号楼。
法定代表人：徐祥玉，董事长。
委托诉讼代理人：杨建春，男，该公司总经理。
被告：烟台市福山区御花园置业有限公司，住所地山东省烟台市福山区河滨南路19号福山美食街11号楼。
法定代表人：高德，董事长。
委托诉讼代理人：付征涛，男，该公司员工。
原告中冶天工集团有限公司（以下简称中冶天工）与被告烟台德昱房地产开发有限公司（以下简称德昱公司）、烟台市福山区御花园置业有限公司（以下简称御花园公司）借款合同纠纷一案，本案于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中冶天工的委托诉讼代理人肖青、郭慧梅，被告德昱公司委托诉讼代理人杨建春,御花园公司委托诉讼代理人付征涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中冶天工向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付原告欠款3500万元；2、判令二被告共同支付原告自2014年12月31日至2018年3月5日的利息20583648.33元，并计算至实际支付之日止；3、判令原告对被告德昱公司名下的抵押物享有抵押权，并就折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4、判令二被告支付原告支付的律师费16万元；5、判令二被告承担本案全部诉讼费用；6、判令二被告支付原告诉讼财产保全担保保险费39047.868元。审理中，原告中冶天工变更第一项项诉讼请求为：1、请求判令二被告共同偿还借款本金3500万元；2、判令二被告共同偿还原告自2014年12月31日至2018年3月5日的利息20583648.33元，并计算至实际支付之日止。事实和理由：双方之间签订购销合同，实际为借贷合同关系。2014年12月26日，中冶天工作为需方与供方德昱公司分别签订了两份《烟台福山御花园小区项目三、四期工程材料购销合同》（下称《购销合同》）。乙方按年利率13%连本带利归还甲方。同日，双方签署两份《抵押合同》，约定德昱公司分别以坐落在烟台市福山区的房屋，分别对前述两份《购销合同》项下所形成的债权提供抵押担保，并于2014年12月30日、2015年1月9日办理了编号为烟房他证福第XX、第XX号两份房屋他项权证。《购销合同》签订后及房屋他项权证办妥后，中冶天工依约分三次共计支付德昱公司6000万元预付款（2014年12月31日付1000万元；2015年1月8日付2000万元；2015年1月23日付3000万元）。
2015年11月20日，中冶天工与德昱公司签订两份《<烟台福山御花园小区项目三期、四期工程材料购销合同>补充协议》（下称《补充协议》）及《抵押合同》，约定预付款及利息的归还时间、房屋抵押担保期限均延长至2016年1月31日；自2015年12月1日至实际付款日年利率为15%；若德昱公司违约，应承担中冶天工的诉讼费、保全费、律师代理费、交通费、执行费等费用。其后，至2016年1月，德昱公司分五次共计还款1500万元，另于2017年1月还款1000万元，共累计返还2500万元，但仍未按约足额履行《补充协议》。
2017年5月25日，御花园公司与中冶天工签订《会议纪要》承诺还款，确认：截至2017年5月25日御花园公司尚欠中冶天工预付款3500万元，累计欠付利息1600余万元；承诺分期还款并在2017年8月30日前偿清全部本息。其后，御花园公司并未履行还款义务。
2017年11月30日德昱公司签署《利息计算确认表》确认尚欠中冶天工本金3500万元及利息1921.2815万元。
被告德昱公司、御花园公司均辩称：1、双方实为借款关系，企业之间的借贷行为应当作为无效合同处理；2、御花园公司的会议纪要不能作为合法的债务加入依据。签字的徐祥玉不是御花园公司的法定代表人；3、本合同主合同借贷如果无效，作为从合同的《抵押合同》也不应受到法律保护。4、约定15%的利率过高，应当按照银行同期基准利率计算。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《烟台福山御花园小区项目三、四期工程材料购销合同》、《抵押合同》《<烟台福山御花园小区项目三期、四期工程材料购销合同>补充协议》及《抵押合同》、《会议纪要》烟房他证福字第**、第XX号《房屋他项权证》、《中国建设银行客户专用回单》、《关于欠款事宜的说明函》、《利息计算确认表》等证据，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告所述事实予以确认，并查明如下事实：原告委托北京中伦文德（天津）律师事务所律师代理本次诉讼并支付律师费。原告交纳保全费5000元及诉讼财产保全担保保险费。
本院认为，本案争议焦点如下：一、双方借款关系及抵押合同效力如何认定；二、被告尚欠原告的本金金额及利息如何确定；三、御花园公司对本案债务是否承担共同还款责任。
关于争议焦点一，双方均认可双方实际为借贷法律关系，案涉合同名为《购销合同》而实际为借贷合同，案涉合同中借款及利息等约定为双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合同有效。基于此，双方《抵押合同》亦有效。根据《抵押合同》约定，抵押所担保的主债权为《购销合同》项下约定业务所形成的债权。因双方已就《抵押合同》项下抵押房屋办理了房屋他项权利登记，故中冶天工在《抵押合同》约定的7200万元金额范围内依法享有抵押权及对抵押物的优先受偿权。关于争议焦点二，根据双方《补充协议》约定，原告主张自借款至德昱公司账户时至2015年11月30日按年利率13%计算利息，自2015年12月1日至实际付款之日按年利率15%计算利息，并未超过法律所允许的范围，应予支持。同时，中冶天工与德昱公司在《利息确认表》中对案涉利息亦进行过确认。关于争议焦点三，御花园公司对本案债务是否承担共同还款责任。对此，御花园公司在盖章确认的《会议纪要》中载明偿付德昱公司剩余债务的意思表示，该行为属于债务加入，其应依承诺内容与德昱公司共同承担偿还借款本息的责任。另外，原告主张由被告承担原告支出的律师费、诉讼财产保全担保保险费不具有合理性且缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、第一百七十三条的规定，判决如下：
一、被告烟台德昱房地产开发有限公司、烟台市福山区御花园置业有限公司应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中冶天工集团有限公司借款本金3500万元及自2014年12月31日至2017年11月30日的利息1921.2815万元，并自2017年12月1日起至实际清偿之日止，以借款本金3500万元为基数，按年利率15%计算逾期付款利息；
二、原告中冶天工集团有限公司有权对被告德昱公司名下位于福山区河滨南路19号福山美食街商业楼的房产（烟房他证福字第**、第XX号《房屋他项权证》）折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一项判决金额的范围内优先受偿；
三、驳回原告中冶天工集团有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费320713元，保全费5000元，由被告烟台德昱房地产开发有限公司、烟台市福山区御花园置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 韩 萍
代理审判员 田 雷
人民陪审员 隋庆辰
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 底 健
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。