湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03784号
原告阮佐华。
委托代理人陈巍。
被告长沙恒天房地产实业有限公司。
法定代表人肖玉军。
委托代理人陈鸿南。
原告阮佐华诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称“恒天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，组成由本院审判员周赞担任审判长，由审判员黎春林、人民陪审员孙新容参与的合议庭于2014年4月9日对本案进行了公开开庭审理。书记员孙静担任记录。原告的委托代理人陈巍、被告的委托代理人陈鸿南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阮佐华诉称，2010年9月19日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以200377元的价格购买被告开发的锑都家园第2栋308号房，被告应于2010年12月31日前交房，被告逾期交房超过60日，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。而被告的实际交房日期为2012年3月4日，逾期交房共计460天，应支付逾期交房违约金18434.68元。此外，被告违反湘价（2009）59号文件的规定向原告收取代收费21783元，其中7450元为代收的管道天燃气工程建设服务费、抽油烟机费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带网费，其应将该款退还原告。另外，被告还向原告代收取房屋维修基金、契税、办证等费用14333元，至今实际代原告缴纳维修基金4008元、契税4008元和办理房产证手续费365元，尚有余款5952元应退还原告。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金18434.68元；2、被告返还原告的代收费13402元；3、被告将房屋所有权证交付给原告；4、由被告承担案件诉讼费用。
被告恒天公司答辩称：第一，被告与原告之间系委托代理关系，被告受托为原告等业主集资建房，价格为定向开发价格，双方签订了《商品房（内部）认购书》（以下简称《认购书》），被告是不以营利为目的的房地产开发公司，被告在为原告等业主集资建房时并没有营利，为维护原告等业主的合法权益双方才签订《商品房买卖合同》，故不存在由被告向原告等支付逾期交房违约金的问题。第二，2010年12月8日被告已书面通知原告办理交房手续，2011年4月26日被告在锡矿山报再次刊登交房公告，同年11月15日被告通过长沙晚报发布公告第三次通知交房，此外被告还通过短信、电话的形式多次通知，故原告诉称被告没有通知交房缺乏依据。第三，根据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，现被告至今未收到原告的任何书面通知，故被告不需要向原告支付逾期交房违约金。第四，原、被告签订《认购书》是在2008年4月，但2007年就开始交纳代收费及部分房款，现原告依据2009年7月1日实施的文件要求被告退还代收费缺乏依据。第五，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。第六，竣工备案登记手续是在2011年1月19日才完成，因该项目是在含浦科技园，由于先导区的合并，导致备案手续的延期，而实际的竣工验收已经在2011年已经完成，因此由政府原因造成的延期交房，不能是被告的原因。第七，希望原告就相关的费用找被告进行结算，如果是该退还的被告会退还。故请求法院根据案件事实和客观情况驳回原告诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同及其附件、补充协议，拟证明合同约定的交房时间是2010年12月31日、双方对合同价款的支付以及违约责任的承担等事项进行了约定。
证据二、物业维修资金缴款凭证、契税完税证及商品房买卖手续费发票，拟证明被告实际代业主缴纳的费用共计8381元，分别为：房屋维修基金4008元；房屋契税4008元；办理房产证手续费395元。
证据三、房款缴纳清单、车库、车位、杂屋款缴纳清单、代收费用、6%代收款缴纳清单，拟证明被告代收的费用为21783元。
证据四、收据，拟证明被告实际交房时间以及办理入伙手续的时间。
证据五、收款收据凭证，拟证明根据2009年7月1日起实施的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等……”的规定，原告是在此规定实施后交的此笔费用，故根据规定，被告应当退还原告此笔费用7450元。
为支持其答辩理由，被告在指定的举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、长沙“和园小区”项目建设会议纪要，拟证明：1、长沙恒天房地产实业有限公司系“和园小区”）（即锑都家园）全体业主的集资款购买；2、证明长沙恒天房地产实业有限公司与“各园小区”全体业主之间是集资建房的委托代理关系。
证据二、银行转账凭证，拟证明“和园小区”全体业主的集资款6727万元通过周爱国转给李洪德。
证据三、借款凭证，拟证明“和园小区”全体业主的集资款6727万元通过周爱国转给李洪德及该款项的用途。
证据四、收条及股权转让协议，拟证明李洪德收入的6727万元用于收购恒天公司股权。
证据五、和园小区定向开发协议书，拟证明恒天公司与“和园小区”全体业主之间是集资建房的委托代理关系。
证据六、建设工程竣工验收备案表，拟证明和园小区与锑都家园系同一小区。
证据七、关于办理交房网签手续的通知及商品房（内部）认购书，拟证明恒天公司在2010年12月8日已书面通知业主交房。
证据八、商品房买卖合同补充协议，拟证明买受人依据合同有逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以局面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。
证据九、通知业主的报纸，拟证明（2011年4月26日锡矿山报、2011年11月15日长沙晚报）证明履行了交房通知的义务。
证据十、商品房（内部）认购书，拟证明系内部职工购房。
证据十一、锑都家园商品房结算确认清单，拟证明“本结算清单签署，双方就该商品房价款数额、交付期限、办证费用、代收费用及相关事宜均无异议”。
对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见，作如下认定：对证据一、二、三，被告质证对真实性、合法性和关联性均无异议；本院对该三份证据予以确认。对证据四，被告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，因为被告已经通知原告交房，因原告引起的延迟交房，应当由原告自己负责；本院认为该份证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，故予以确认。对证据五，被告质证不予认可，因为整个一批房子的代收费用都是在2009年7月1日之前，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：对证据一，原告质证对真实性无异议，对合法性及关联性有异议，会议纪要是代表全体业主，对于李洪德是否有权代表业主，被告没有提供相应证据，对于证明目的有异议，对于其上面的业主代表签名的人员，是否有业主代表权，被告也没有提交相应证据；本院对该份证据的真实性予以确认。对证据二、三，原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关联；本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。对证据四，原告质证对收条的真实性、合法性无异议，对股权转让协议的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关联；本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。对证据五，原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关联，定向开发协议系被告与锡矿山公司签订的，而该协议签订时间为2006年，而被告开发的项目“锑都家园”是2009年；本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。对证据六，原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；本院对该份的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据七，原告质证对真实性、合法性和关联性均有异议，系被告自己出具的；本院认为该份证据不足以证实被告在2010年12月8日已按合同约定的方式通知了原告交房。对证据八，原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，补充协议上关于被告证明目的的条款，系被告提供的格式条款，该条款剥夺了原告的权利；本院对该份证据的真实性予以确认。对证据九，原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据双方签订的商品房买卖合同第十一条，被告应当书面通知原告，而该份通知只是证明了被告曾经通过报纸通知，而没有尽到履行书面通知的义务；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据十，原告质证对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，根据商品房预售管理办理规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，而被告所开发的项目，在2009年8月1日才开工，而认购协议书是在2008年5月签订，被告是不可能在此有预售许可证，另认购书与被告所提出的意见没有关联性，认购书正好证明了原告提出的7450元的代收费用的具体费用以及缴纳方法；本院对该份证据的真实性予以确认。对证据十一，原告质证对真实性、合法性和关联性均有异议，认为该证据是被告单方提供，不具有证据的形式；本院认为原告并没有在该确认清单上签字，该份证据对原告并不具有约束力，故本院对该份证据的真实性予以确认，但对被告的证明目的不予确认。
根据本院确认的上述证据，结合当事人的当庭陈述，本院对本案确认如下案件事实：2010年9月19日，原告阮佐华与被告恒天公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第2幢3层308号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为121.36㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为每平方米1651.1元，总金额为200377元。第六条约定：首付款（含定金）200377元于本合同签订之日支付。第十条约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……。第十一条约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第二条关于房产交付使用约定第6项约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。补充协议第三条关于税费承担第2项约定：“因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。”合同签订当天原告付清了所有房款。2011年4月26日，被告在锡矿山报刊登交房公告，要求未收房的业主尽快办理收房手续。2011年11月10日，被告在长沙晚报刊登了交房公告。2012年3月4日，原告向梯都家园物业服务中心缴纳了物业管理费，物业管理费从2011年8月1日开始计算。后双方发生争议，原告向本院起诉，2013年10月28日本院立案受理。
另查明，被告向原告收取了管道天燃气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费计6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计12212元。原告的房屋所有权证已办理完毕，由被告持有。与购房相关的税费被告均已替原告缴纳完毕，其中替原告缴纳房屋维修基金4008元、契税4008元、商品房买卖手续费365元、另外，被告需为原告花费商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。2013年6月20日被告在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，后双方结算时原告不认可被告列举的相关费用的开支情况，结算未果，被告未将已经办妥的原告房屋所有权证交付给原告。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告是否迟延交房，是否应支付延期交房违约金以及原告诉请是否超过了诉讼时效；二、被告是否应返还代收费13402元。
关于第一个焦点：第一、《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续，被告虽在2011年4月26日通过报纸告知原告在2011年元旦后办理交房手续，但该交房日期已过双方合同约定的交房日期，且被告也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知原告交房；第三、被告没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第四、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第五、原告的物业管理费在2012年3月4日缴纳了从2011年8月1日开始计算的物业管理费，原告交纳物业管理费的行为表明原告已于2011年8月1日收房；第六、关于原告请求被告支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。根据恒天公司提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认等相关事宜，现原告对恒天公司的结算金额提出异议，未在恒天公司提供的结算单上签字，双方一直未办理结算，从而可知双方就此进行过协商，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求并未超过诉讼时效。经计算逾期交房违约金的数额为8496元（200377元×万分之二×212天）。
关于第二个焦点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年，原告已签订《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款和代收费均进行了明确约定，《认购书》签订后原告也开始分期交纳房款和代收费。与原告签订《认购书》的虽是冷水江锡矿山建筑安装公司，不是被告，但原告所购买的商品房属于锡矿山闪星锑业公司为其职工定向开发建设的部分相关工作，房屋以被告的名义开发建设，原告依据《认购书》支付的房款属于原、被告签订《商品房买卖合同》中的房款，所交纳的代收费系本案的代收费，故《认购书》也应认定为《商品房买卖合同》的内容。同时根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”和第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，被告已收取的代收费7450元不受上述第五条约定，原告诉请被告返还该部分费用，理由不当，本院不予支持。第二、根据相关的法律规定，原告没有向被告缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在原、被告双方同意的情况下被告可替原告代收代缴该费用。现被告已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计14333元，已替原告缴纳房屋维修基金4008元、契税4008元、商品房买卖手续费365元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计8661元，故被告应将多收的5672元返还给原告，原告诉请退还该部分费用，本院予以支持。另外，被告在办理原告权属过程中，仅是代理原告办理房屋所有权证，故其应将已经办理好的房屋所有权证交付给原告。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告阮佐华一次性支付逾期交房违约金8496元，并退还原告阮佐华代收款5672元，共计人民币14168元；
二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第2幢3层308号房屋的房屋所有权证交付给原告阮佐华；
三、驳回原告阮佐华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费596元，由原告阮佐华承担396元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 黎春林
人民陪审员 孙新容
二〇一五年五月七日
书 记 员 孙 静
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效
期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。