大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0212民初1467号
原告：大连中拥物业管理有限公司。
法定代表人：邢维阁。
委托诉讼代理人：王密。
被告：荣宝航。
委托诉讼代理人：夏建辉。
原告大连中拥物业管理有限公司与被告荣宝航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连中拥物业管理有限公司的委托诉讼代理人王密，被告荣宝航及其委托诉讼代理人夏建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还大连市旅顺口区**街****、****号公建；2.判令被告给付房屋租金193172元（2014年6月18日起至2015年7月1日止的租金）；3.判令被告给付截止至实际交还房屋之日止的房屋使用费（自2015年7月8日计算至被告实际交付涉案房屋时止，按3元/月/平的标准）；4.判令被告给付解约赔偿金69125元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告将大连市旅顺口区**街****、****号公建出租给被告，租期为五年，自2013年6月18日起至2018年6月17日止，租金第一年、第二年为184334元，第三年为230417元，第四年为253459元，第五年为278805元。根据《租赁协议书》的约定，被告应当于每个租赁年度的6月15日给付该租赁年度的租金。合同签订后，原告如约将案涉房屋交付给被告使用，但被告从第二个租赁年度开始就拖欠原告租金。原告多次催收租金未果，遂于2015年6月29日向被告发出《解除通知函》，解除双方之间租赁合同，解约通知于2015年7月2日送达至被告。合同解除后，被告继续占用案涉房屋不予交还，也不支付任何费用。故原告诉至法院，要求判令被告返还大连市旅顺口区**街****、****号公建；判令被告给付房屋租金193172元（2014年6月18日起至2015年7月1日止的租金）；判令被告给付截止至实际交还房屋之日止的房屋使用费691252元（房屋使用费自2015年7月8日开始计算，按3元/月/平的标准）；判令被告给付解约赔偿金69125元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，因原告并不是涉案房屋的合法产权人，故原告不是本案的适格主体。另外，在原告主张的期间内，被告亦未使用和占有涉案房屋，且原告主张房屋租金已超过诉讼时效。综上，被告不同意原告诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商业街租赁合同书一份、房屋物品移交清单两份、银行POSS机刷卡小票、涉案房屋的合同备案登记、交易清算明细表，被告对其真实性均无异议；被告提交大连市旅顺鑫航五维科技馆及旅顺雅风五维展览馆的企业机读档案登记资料，原告对其真实性无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交解约通知函、快递邮寄单及查询记录，拟证明2015年7月2日其向送达解约通知函，该快递查询流程中记载为“拍照签收”，被告对此不予认可，但邮寄地址系由原、被告签订《租赁协议书》中被告承租的房屋地址，故本院对该证据的证明效力予以采信；2.原告提交《确认书》拟证明其对涉案房屋享有出租权，被告对该证据的真实性不予认可，但该证据盖有涉案房屋所有权人大连中拥房地产开发有限公司印章，故本院对该证据的真实性予以采信；3.被告提交大连市旅顺鑫航五维科技馆企业及旅顺雅风五维展览馆档案中房屋租赁合同书各一份及证人证言，拟证明被告使用涉案房屋至2014年2月份左右，案外人崔岩于2014年5月与原告签订《租赁协议书》，原告对该合同的真实性不予认可，但旅顺雅风五维展览馆档案中的租赁合同书系原件，其合同中亦由原告公司印章，原告对此申请进行司法鉴定，大连恒锐司法鉴定所作出大恒物鉴[2017]第195号司法鉴定意见书，认定崔岩于2014年5月与原告签订《租赁协议书》中的“大连中拥物业管理有限公司”印文及骑缝处“大连中拥物业管理有限公司”印文与2014年1月2日《中国银行股份有限公司印鉴卡更换预留银行签字通知书》、2014年5月19日《大连中拥物业管理有限公司审计报告2013年度》中“大连中拥物业管理有限公司”印文不是同一枚印章盖章，被告亦未能提交其他证据证实崔岩签订的《租赁协议书》具有真实性，故本院对被告提交的该组证据的证明效力不予采信；4.被告提交民事判决书拟证明被告不欠原告房屋租金，但依据原、被告签订的《商业街租赁合同书》证实原、被告存在房屋租赁关系，租赁期间为自2013年6月18日起至2018年6月17日止，被告提交的证据无法证实双方已解除该合同，故本院对该证据的证明效力不予采信。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于大连市旅顺口区**街****（面积237.98平方米）、****号（面积393.3平方米）房屋所有权人系案外人大连中拥房地产开发有限公司。案外人大连中拥房地产开发有限公司委托原告对外租赁上述房屋并收取相应的收益。2013年4月15日，原、被告就涉案房屋签订《商业街租赁合同书》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期间为自2013年6月18日起至2018年6月17日止，租金等各种费用自2013年6月18日起开始计算，租金为第一年、第二年184334元（每日每平方米0.8元），第三年230417元（每日每平方米1元），第四年253459元（230417元×110%），第五年278805元（253459元×110%），租金付款为每年预付一次，（预付两个月保证金）自合同签订之日起，被告须向原告一次性预付第一计租一年的租金，以后每期租金被告应于每个计租一年租期开始前30日内支付原告，逾期15日未缴付租金的，原告有权解除本合同；在租期内如因被告原因导致本合同解除，被告除结清租金及其他应缴纳费用外，应支付协议解除当年租金总额30%的违约赔偿金赔偿相当于当年协议租金标准这算的三个月租金标准的违约金；合同解除后，被告应当于协议解除之日起七日内将房屋及其设施、设备交还原告，未按期交还的。每逾期一日，被告应当按协议解除时的房屋日租金的三倍承担迟延交付期的使用费。同日，原、被告就涉案房屋签署了《房屋物品移交清单》，被告向原告缴纳了房屋租金194635元。自2014年6月18日起至2015年7月1日止，被告未就涉案房屋向原告缴纳过租金。2015年7月2日，原告向被告送达了《解约通知函》，以被告为缴纳租金为由要求解除《商业街租赁合同书》。2015年，案外人大连中拥房地产开发有限公司与案外人姜晓峰就涉案房屋签订商品房买卖合同，该两份合同的备案登记时间为2015年10月30日，涉案房屋至今未办理变更登记。
本院认为，本案争议焦点为原告是否系本案的适格主体、诉讼请求是否超过诉讼时效及被告是否应向原告缴纳2014年6月18日之后的房屋租金、使用费。
首先，关于原告是否系本案适格主体一节。涉案房屋开发商系案外人大连中拥房地产开发有限公司，虽案外人大连中拥房地产开发有限公司将涉案房屋予以出售给案外人姜晓峰，但涉案房屋并未办理变更登记，故涉案房屋的所有权人现仍应系案外人大连中拥房地产开发有限公司。案外人大连中拥房地产开发有限公司作为房屋所有权人委托原告对外租赁上述房屋并收取相应的收益，故原告有权与被告签订《商业街租赁合同书》，并依据该合同主张权利。因此，原告与本案有直接利害关系，应系本案的适格主体。
其次，关于诉讼时效一节。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告作为涉案房屋的管理使用人与被告签订了《商业街租赁合同书》，该合同系原、被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于有效的合同原、被告均应自觉履行。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告负有向原告缴纳房屋租金的义务，《商业街租赁合同书》合同期限为自2013年6月18日起至2018年6月17日止，原告于2015年7月2日向被告送达了《解约通知函》，解除了《商业街租赁合同书》，此时房屋租金从其性质上系一种债务欠款，即原、被告之间形成了债权、债务关系，其诉讼时效应为三年。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告的该项抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于被告是否应向原告缴纳2014年6月18日之后的房屋租金及使用费一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告提交证据主张其使用涉案房屋至2014年2月份左右，案外人崔岩于2014年5月与原告签订《租赁协议书》，但该证据无法证实其主张，应承担举证不能的法律后果。故被告的该项抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。依据《商业街租赁合同书》被告应履行给付原告涉案房屋租金的义务，但自2014年6月18日起至2015年7月1日止被告未就涉案房屋向原告缴纳过租金，故原告要求被告给付2014年6月18日起至2015年7月1日止的租金193171.92元（184334元+1元/平方米/天×631.28平方米×14天）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于返还涉案房屋，因被告拖欠租金，原告于2015年7月2日向被告送达了《解约通知函》解除了《商业街租赁合同书》，原告的该行为符合法律规定。合同解除后，被告作为承租人负有将租赁物返还给原告的义务，被告未能提交证据证实其已向原告履行了返还义务，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告返还涉案房屋并给付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于占用使用费及解约赔偿金，本案原告依据《商业街租赁合同书》要求被告给付占用使用费及解约赔偿金，其中占用使用费系实际损失，解约赔偿金系违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，违约金与损失赔偿不能同时主张。原告在要求被告给付占用使用费以弥补其损失后，还要求被告给付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求占用使用费按3元/平方米/天计算，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告在订立《商业街租赁合同书》对逾期腾退占用使用费进行了约定，但该约定高于租赁期间内的租金近三倍，即该约定高于原告实际可获得的利益，故占用使用费应参照《商业街租赁合同书》的约定计算比较适宜，计算至本判决确认的返还房屋之日止，故使用费为2015年7月2日至2016年6月17日221579.08元（230417元-1元/平方米/天×631.28平方米×14天）、2016年6月18日至2017年6月17日253459元、2017年6月18日至本判决确认的返还房屋之日止按1.21元/平方米/天(278805元÷631.28平方米÷365天)计算。
依照《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条的规定，判决如下：
一、被告荣宝航于本判决生效之日起十五日内将位于大连市旅顺口区**街****、****号公建返还原告大连中拥物业管理有限公司；
二、被告荣宝航于本判决生效之日起十五日内给付原告大连中拥物业管理有限公司2014年6月18日起至2015年7月1日止的房屋租金193171.92元；
三、被告荣宝航于本判决生效之日起十五日内给付原告大连中拥物业管理有限公司2015年7月2日至2016年6月17日房屋使用费221579.08元、2016年6月18日至2017年6月17日253459元及2017年6月18日至本判决确认的返还房屋之日止的房屋使用费（按1.21元/平方米/天予以计算）；
四、驳回原告大连中拥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13336元，保全费5000元，合计18336元，由原告负担5487元，被告负担12849元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 杨 贺
人民陪审员 张 颖
人民陪审员 戴文政
二〇一八年二月五日
书 记 员 曹 娜
附1：本案证据目录
一、原告提交证据和证明目的如下：
1.商业街租赁合同书一份，证明原被告间租赁合同关系，租赁标的为案涉房屋。
2.房屋物品移交清单两份，证明2013年4月15日，原告将案涉房屋移交给被告，被告接受该房屋。
3.银行POSS机刷卡小票，被告在接收房屋后向原告支付首年的租金。
4.解约通知函、快递邮寄单及查询记录，证明因为被告拖欠租金，原告于2015年7月2日送达解约通知函案涉租赁合同依法解除。
5.确认书，证明中拥房地产公司将案涉房屋委托物业公司进行租赁。
6.涉案房屋的合同备案登记一份，证明原告不是涉案房屋所有权人。
7.交易清算明细表一份,证明被告于2013年4月15日向原告中拥物业支付首年度租赁194635元。
8.鉴定报告一份，证明第一次庭审被告提供的证人的证言及提交的崔岩签订的租赁合同书均系伪造。
二、被告提交证据和证明目的如下：
1.大连市旅顺鑫航五维科技馆企业及旅顺雅风五维展览馆档案资料各一份（企业机读档案登记资料及房屋租赁合同书各一份），证明大连市旅顺鑫航五维科技馆的负责人被告与中拥房地产签订租赁合同并进行备案，被告使用涉案房屋时间不到一年，后旅顺雅风五维展览馆与原告签订租赁合同，并自2014年6月27日至占有使用涉案房屋。
2.证人证言，证明被告占有房屋使用的时间截止至2014年4月。
3.民事判决书一份，证明被告不欠原告房屋，系案外人杨伟、崔岩所欠。
附2：本案适用的法律条文
《中国人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。