重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初1198号
原告张中明，男，1952年4月12日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。
委托代理人张召容，女，1974年9月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告苟建波，男，1970年8月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告郭雪梅，女，1987年9月20日出生，汉族，居民，住�庆市南川区。
被告梁爽，男，1989年8月20日出生，汉族，居民，户籍地重庆市璧山区，现住重庆市南岸区。
委托代理人范兆峰，重庆礼澜律师事务所律师。
原告张中明与被告苟建波、郭雪梅、梁爽抵押合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法由审判员袁经盛担任审判长，与人民陪审员冯道春、陈仕明组成合议庭，适用普通程序于2017年8月24日公开开庭审理了本案。原告张中明的委托代理人张召容、被告梁爽的委托代理人范兆峰到庭参加了诉讼，被告苟建波、郭雪梅因除公告送达方式以外的方式无法送达传票等法律文书，本院于2017年6月7日在重庆法院公众服务网公告送达期满后，被告苟建波、郭雪梅仍未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张中明诉称，2009年11月9日，原告购买被告苟�波、郭雪梅位于重庆市南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号拆迁安置还房一套。二被告作为甲方、原告作为乙方共同签订了《房地产买卖合同》，合同就房屋位置、价款及房款交付等做了约定，同时还约定“房屋交房时间以开发商交房时间为准，甲方必须无条件配合乙方办理过户手续”，并就违约责任等做了约定。该合同签订后，原告张中明依约向被告苟建波支付了购房款。2010年，被告苟建波将上述房屋交付给原告，原告将房屋装修后，居住使用至今，原告为该房屋的实际占用及所有人。2015年，上述房屋办理了房地产权证，房屋登记的所有权人为被告苟建波。
在2015年12月2日，被告苟建波与梁爽签订了借款协议，其中第五条约定：“抵押物：乙方用其个人所有的位于重庆市南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号的房屋为上述借款抵押担保”。在签订借款协议时，�然该房屋产权登记在被告苟建波名下，但原告张中明为该房屋的实际占有及使用人，且早在2009年11月9日，原告与被告苟建波、郭雪梅签订的《房地产买卖合同》明确约定了二被告必须无条件配合原告办理该房屋过户手续的义务。2016年8月29日，重庆市南川区人民法院作出的（2016）渝0119民初112号民事判决中也确认了前述《房地产买卖合同》有效，被告苟建波、郭雪梅应当按照合同约定履行过户手续，将房屋所有权变更至原告名下。2015年12月2日，被告苟建波与梁爽签订借款协议时，被告苟建波只是该房屋名义上的所有权人，而原告为该房屋的实际所有人，据此作为抵押物的该房屋所有权并不明确，被告苟建波、梁爽签订的《借款协议》第五条关于抵押物的约定违反了法律关于所有权不明或者有争议的财产不得抵押的强制性规定，应为无效。现原告请求判决被告苟建波�梁爽于2015年12月2日签订的《借款协议》第五条关于抵押物的约定无效，本案的诉讼费用由被告承担。
被告苟建波、郭雪梅未作答辩。
被告梁爽辩称，因为借款协议是被告苟建波和梁爽签订的，张中明无权确认借款协议第五条无效，所以张中明不是本案适格的原告；案涉房屋登记在苟建波名下，产权是清晰的，所以案涉房屋不属于所有权不明或争议的财产；苟建波、梁爽对案涉房屋办理抵押符合法律规定，抵押权成立并合法有效，苟建波未履行还款义务，梁爽有权对抵押物行使抵押权。请求驳回原告张中明的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月9日，郭雪梅和被告苟建波作为甲方、原告张中明作为乙方及重庆市南川区辉腾置业顾问有限公司作为丙方签订《房地产买卖合同》，该合同约定：“甲方将其所有的位于重庆市南川区XXX街道XXXXX小�XX幢XXXXXX号（建筑面积XXXXXX平方米）转让给乙方；房屋转让价款为160000元，付款方式为签订合同当日支付75000元（含乙方于2009年11月9日支付的购房定金20000元），剩余款项乙方应于2009年11月16日付25000元，于2009年11月30日前支付25000元，余款35000元交房时付清；房屋交房时间以开发商交房时间为准，甲方必须无条件配合乙方办理过户手续；该合同还约定了违约责任等事宜。”在该合同落款甲方处有“苟建波、郭雪梅”的签字，乙方处有“张中明”签字，丙方处有“重庆市南川区辉腾置业顾问有限公司”盖章。该合同经本院（2016）渝0119民初112号民事判决书确认有效。该合同签订后，原告张中明依约向被告苟建波支付了上述购房款。2010年5月15日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局作为甲方、被告苟建波作为乙方及重庆市南川区新城开发建设有限公司签订《房屋拆迁安置交接房协议书》，该协议书约定了乙方选择的南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号住房（建筑面积XXXXX平方米，实测面积XXXXX平方米）房屋交接和结算的事宜。后被告苟建波将前述房屋接房后交付给原告张中明，原告张中明将房屋装修后，居住使用至今。2015年，前述房屋办理了房地产权证，房屋登记的所有权人为苟建波，登记的位置为南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号，建筑面积为XXXXX平方米，房地产权证号为XXXX房地证XXXX字第XXXXX号，被告苟建波于2015年11月25日领取了前述房地产权证。
被告苟建波因资金周转向被告梁爽借款150000元，双方签订了《借款合同》，该合同主要约定了借款期限自2015年12月2日至2016年6月1日，月利率为1.5%，行政管理费为每月按借款金额的1.2%计算至全部借款本息还清之日止，本合同项下借款的担保方式为房屋抵押，担保合同另行签�，抵押物所有权人苟建波，抵押物坐落于南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号，房产证号：XXXX房地证XXXXX字第XXXXX号。后被告苟建波作为抵押人甲方与被告梁爽作为抵押权人乙方签订了《抵押担保合同》，该合同主要约定在自2015年12月2日至2016年6月1日的期间内，乙方为甲方提供150000元的借款，现甲方自愿以本人位于南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号房屋（房产证号：XXX房地证XXXX字第XXXXX号）抵押给乙方作为担保，并于2015年12月2日对前述房屋办理了抵押登记，抵押登记的证号为XXXX房地证（押）XXXXX字第XXXXXX号。被告梁爽依约于2015年12月2日以银行转账的方式向被告苟建波支付了借款150000元。2015年12月15日，被告苟建波与梁爽就前述借款在重庆市公证处进行了公证，公证书中有被告梁爽作为甲方与苟建波作为乙方于2015年12月2日签订的借款协议一份，该协议主要约定：一、乙�向甲方借款共计人民币壹拾伍万元整（￥150，000.00元）；二、借款期限：从二〇一五年十二月二日起至二〇一六年六月一日止，以实际划款日期为准；三、借款利息：月息1.5%，逾期利息也按月息1.5%执行；四、还款方式：到期后一次性归还，也可提前归还；五、抵押物：乙方用个人所有的位于南川区XXX街道XXXXX小区XX幢XXXXXX号的房屋为上述借款抵押担保。在庭审过程中，被告梁爽提出其在对案涉房屋办理抵押登记之前，由被告苟建波亲自带去查看了用于抵押的房屋，当时是苟建波开的房门，并称该房屋是他自己在居住。
上述事实，有原告张中明的陈述、被告梁爽的辩解，以及原告提交的房地产买卖合同、收条七张、房屋拆迁安置交接房协议书、本院（2016）渝0119民初112号民事判决书，被告梁爽提交的借款合同、抵押担保合同、借款借据、个人客户交易明细、中国银行的贷记往账业务凭证、XXXX房地证（押）XXXXX字第XXXXXX号房地产权证、公证书，本院依法调取的证明一份等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。
本院认为，由于案涉房屋是张中明已购买居住至今，而被告苟建波用案涉房屋向被告梁爽抵押借款，张中明是与案涉房屋有直接利害关系的公民，符合作为原告起诉的条件，对被告梁爽提出张中明不是本案适格原告的辩解意见，本院依法不予采纳。由于郭雪梅在本案中未参与被告苟建波和梁爽签订的借款合同、抵押担保合同和借款协议，故不应作为本案的被告。
原告张中明与郭雪梅和被告苟建波签订了房地产买卖合同后，原告张中明已依约支付了全部房款，案涉房屋也已交付原告使用居住至今。在案涉房屋的初始登记办理后，房屋产权变更登记的所有条件均已成就，郭雪梅和被告苟建波没有协助原告将房屋过户到原告名下只是形式要件未成就，从诚实信用和稳定房地产市场经济的角度出发，案涉房屋的产权应当认定为归原告张中明所有，被告苟建波明知案涉房屋原告已购买入住多年，却隐瞒真实情况，以其不享有产权的房屋作为抵押物，与被告梁爽签订抵押合同，加之被告梁爽当庭陈述由被告苟建波亲自开门带其查看了案涉房屋与常理相悖，不符合客观事实。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条第1款：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”之规定，被告苟建波与被告梁爽设定的涉及原告张中明房屋部分的抵押担保关系应认定为无效。
据此，本�依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条第1款之规定，判决如下：
被告苟建波与被告梁爽于2015年12月2日签订的《借款协议》的第五条无效。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费80元（原告张中明已预交），由被告苟建波、梁爽负担。被告苟建波、梁爽负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告张中明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提�缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 袁经盛
人民陪审员 冯道春
人民陪审员 陈仕明
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 王溢麟