吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3612号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省千叶进出口有限公司，住所地：长春市南环路1088号绿地中央广场B8栋A座1018室。
法定代表人：艾晓峰，该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱芹，女，1972年9月8日生，汉族，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：窦文广（夫妻），住长春市南关区。
上诉人吉林省千叶进出口有限公司（以下简称千叶公司）因与被上诉人李爱芹房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
千叶公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判李爱芹退还千叶公司房屋租赁保证金1万元、电费余额240元、装修款2640元，合计12880元。一、二审案件受理费由李爱芹承担。事实和理由：1.一审法院在千叶公司提供充分证据证明“案涉租赁房屋未能达到正常办公温度而李爱芹一直未能解决的情况下”，仍然认定千叶公司违约是明显错误的。千叶公司在一审时已向法院提交了录音、图片等证据（录音证据庭审中双方并无异议）用以证明案涉租赁房屋温度低于18度，有时甚至仅为12度，案涉租赁房屋内根本无法正常办公，而以上情况与李爱芹丈夫窦文广进行了多次沟通后，其并未积极解决。而双方签订的案涉《租赁合同》中明确约定了千叶公司租赁案涉房屋的目的即为办公使用，在室内温度过低的情况下，根本无法满足办公条件，但李爱芹在双方约定的期间亦未能将以上问题进行有效解决，导致千叶公司根本无法正常办公，合同目的根本无法实现，千叶公司在本案中并无违约。在案涉租赁合同解除的情况下，李爱芹应将履约保证金1万元、电费余额240元，装修款2640元，合计12880元返还给千叶公司。2.一审法院认定“李爱芹已经全额交纳了取暖费且《长春市城市供热管理办法》中并未规定办公场所的温度标准”，据此认定千叶公司违约系明显错误的。千叶公司租赁案涉房屋的根本目的即为办公使用，此点在案涉《房屋租赁合同》中已进行了明确的约定。而李爱芹作为出租方虽然全额交纳了采暖费，但在室内温度无法满足正常办公条件的情况下仍有义务积极协调供热公司解决温度低的问题，保证所提供的房屋满足办公基本条件，但对于李爱芹在一审中并未举证证明其履行了上述义务。另外，长春属于冬季寒冷区域，尽管《长春市城市供热管理办法》中没有规定办公场所的温度标准，但办公场所也是人使用的房屋，即使办法中没有规定办公场所的温度标准，但起码也应参照住宅温度标准，不可能因为没有标准就要接受在零下环境办公，这是常识性问题。因此，一审法院以李爱芹交纳了取暖费且《长春市城市供热管理办法》中并未规定办公场所的温度标准而认定千叶公司违约是明显错误的。3.在李爱芹提供的办公用房温度不达标的情况下，李爱芹反而提出诉讼请求解除合同，而一审法院在未采纳千叶公司提供的任何证据的情况下，仅依据取暖费交纳票据并以《长春市城市供热管理办法》中并未规定办公场所的温度标准为由认定千叶公司违约，并据此要求千叶公司承担极高的违约金，明显与客观事实及法律规定相悖。
李爱芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.千叶公司没有证据证明室内温度过低，千叶公司不再继续承租房屋不是温度问题而是不再想继续承租。2.房间温度的问题与李爱芹无关，李爱芹已全额交纳取暖费，且与千叶公司多次协商供暖问题。
李爱芹向一审法院起诉请求：1.判令千叶公司支付合同违约金29400元并解除合同；2.千叶公司给付恢复小柜及照明灯的费用500元。本案诉讼费用由千叶公司承担。
千叶公司向一审法院反诉请求：1.李爱芹退还保证金1万元；2.李爱芹赔偿因房屋无法使用致使千叶公司搬家产生的费用1000元；3.判令李爱芹退还电费余额240元；4.因房屋无法使用导致千叶公司装修投入2640元实际已损失，请求判令李爱芹赔偿。李爱芹承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：李爱芹与千叶公司于2015年3月30日签订房屋租赁合同。双方约定：“第一条、租赁房屋自然情况：李爱芹将其所有的坐落于长春市南环城路与幸福街交汇的绿地中央广场B8A号楼1018号的写字间出租给千叶公司办公使用，建筑面积134.85平方米。第二条、房屋租赁期限：房屋租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日。第三条、租金及支付方式：房屋租金为年租金98000元，支付方式为每半年一付。本合同签订3日内，千叶公司向李爱芹交纳保证金壹万元整。保证金由李爱芹保管，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由千叶公司承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还千叶公司……第五条、房屋装修及交付：为满足千叶公司经营需要，由李爱芹负责对房屋进行装修，装修标准及要求详见附件（附件中载明氟碳钢窗口千叶公司出资1600元，12个条灯千叶公司出资840元，地热阀门小柜应千叶公司要求拆除，合同期满后，千叶公司恢复小柜）第八条、违约责任：房屋租赁期限内，双方均不得无故提前解除本合同，任何一方无故提前解除本合同即视为违约，违约方需按照房屋年租金的30%向守约方支付违约金。”合同签订当日，千叶公司给付李爱芹房屋保证金壹万元整。另查，合同签订后李爱芹按照千叶公司的要求进行了装修，但在装修过程中千叶公司支付了氟碳钢窗及灯管的部分费用共计2640元。2015年5月12日李爱芹向千叶公司交付租赁房屋，千叶公司表示认可，并于5月13日给付李爱芹半年租金49000元。2015年10月末，原、被告就供暖问题多次电话磋商，最终未达成一致意见，千叶公司搬离租赁房屋。再查，李爱芹交纳了全额采暖费，《长春市城市供热管理办法》就办公用房供热标准无规定。
一审法院认为，李爱芹与千叶公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约定履行。（一）关于本诉：现李爱芹主张解除房屋租赁合同，千叶公司亦表示同意解除合同，故对该项诉讼请求予以保护。关于恢复小柜及照明费用，双方均对500元无异议，故千叶公司应当给付李爱芹恢复小柜及照明费用500元。关于违约金，千叶公司主张解除合同的原因在于供暖不达标，不能正常办公，不能实现合同的。但其对室内温度及办公用房供暖标准并未举出充分证据，且李爱芹已经全额交纳了采暖费，且多次与千叶公司磋商解决供暖问题，其并无过错，故应当认定千叶公司的主张不能成立。对于解除合同千叶公司应当承担违约责任，按照双方合同约定，违约金为年租金的30%，即29400元。（二）关于反诉：按照双方合同第三条约定，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除折扣应由千叶公司承担的费用，租金以及千叶公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还千叶公司，现双方租赁合同已解除，故李爱芹应当返还租赁保证金10000元。关于千叶公司主张的搬家产生的费用1000元，因解除合同系千叶公司违约，且千叶公司并未提交发生该笔费用的相关证据，故不予支持。关于电费余额的请求，双方对余额为240元均无异议，本院予以确认，故李爱芹应返还千叶公司电费余额240元。关于装修投入情况，双方对装修过程中千叶公司支付2640元均无异议。李爱芹主张系千叶公司提高装修标准，其自愿负担的装修费用，不应返还。但按租赁合同第五条约定，李爱芹负责装修，标准详见附件，附件中仅记载千叶公司出资情况，并无补充协议改变原约定，故该笔装修费用2640元应由李爱芹承担。判决：一、解除李爱芹与千叶公司于2015年3月30日签订的房屋租赁合同；二、千叶公司于立即给付李爱芹违约金29400元；三、千叶公司立即给付李爱芹恢复小柜及照明费用500元；四、李爱芹立即给付千叶公司租赁房屋保证金1万元；五、李爱芹立即给付千叶公司电费余额240元；六、李爱芹立即给付千叶公司装修款2640元；（以上二至六项合并后，千叶公司应立即给付李爱芹17020元）；七、驳回千叶公司的其他反诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。另：千叶公司因冬季室内供暖问题于2015年10月26日与李爱芹丈夫窦文广沟通解决，于2015年10月31日搬出。窦文广曾提出在供暖初期如室内温度低可用电暖气解决并承担电费，千叶公司未表态。
本院认为，1李爱芹将案涉房屋交付千叶公司使用并全额交付供暖费，虽然由于冬季供暖初期室内温度较低，但千叶公司向李爱芹丈夫窦文广反映供暖问题后，窦文广积极联系供热公司及物业协调解决，亦向千叶公司提议通过电暖气解决并同意承担电费，李爱芹已尽到出租人提供符合使用条件房屋的义务，李爱芹无违约行为。千叶公司虽然主张因冬季室内温度不达标无法使用案涉房屋，存在解除合同条件，但2015年10月25日全市才开始供暖，千叶公司仅在6天后即2015年10月31日即以室内温度低为由擅自搬离房屋，而该段时间为供暖初期调试阶段，且李爱芹亦积极配合解决供暖问题，并无证据证明供暖问题不能解决，千叶公司擅自解除租赁合同不符合合同解除的法定条件。故千叶公司以室内温度低为由主张李爱芹构成违约没有事实依据，本院不予支持。2.千叶公司中途擅自解除合同，按照案涉租赁合同关于“任何一方无故提前解除本合同即视为违约，违约方须按照房屋年租金的30%向守约方支付违约金”的约定，一审判决千叶公司向李爱芹支付违约金29400元（=98000元×0.3）并无不当。虽然千叶公司主张该违约金过高应予酌减，但因千叶公司冬季退租势必影响李爱芹将房屋出租，考虑到李爱芹将房屋另行出租的合理期限，该违约金约定不应予以酌减。
综上所述，千叶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费535元，由上诉人吉林省千叶进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 杨 安