湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1499号上诉人（原审被告）:恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道55号。法定代表人：唐雪琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王远志，男，1975年3月2日出生，汉族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）:王雪玲，女，1978年5月7日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人恩施华龙村置业有限公司因与被上诉人王远志、王雪玲商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月，扣除审理期限五个月，现已审理终结。恩施华龙村置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、《建筑工程竣工验收报告》显示涉案房屋已于2016年1月8日通过竣工验收，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定。涉案房屋已通过竣工验收，完全符合法定交付条件。二、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应该予以调低。延期交房不是恩施华龙村置业有限公司的过错，应减轻违约责任。一审判决事实认定不清，适用法律错误。王远志、王雪玲辩称，涉案房屋没有达到交付条件，2016年1月10日没有得到交房通知。王远志、王雪玲向一审法院起诉请求：判令恩施华龙村置业有限公司履行交房义务并自2016年1月11日起至实际交房之日止按日支付已付房款总额千分之五的违约金。一审法院认定事实：王远志、王雪玲与恩施华龙村置业有限公司于2014年2月28日签订编号为ES1401542的《商品房买卖合同》一份，合同约定：王远志、王雪玲以380000元价款购买恩施华龙村置业有限公司开发的西湖花园一期第2幢2单元2层203号商品房一套；交付期限：2016年1月10日前；交付条件：该商品房经验收合格；交接：出卖人即被告应当书面通知买受人办理交接手续；逾期交房违约责任：逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款千分之5的违约金。合同签订后，王远志、王雪玲依约足额支付380000元购房款，恩施华龙村置业有限公司至今未按合同约定以书面形式通知王远志、王雪玲交接商品房，亦未有充分证据证实商品房已经符合交付条件。王远志、王雪玲多次催收无果，遂诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。一审法院认为，王远志、王雪玲与恩施华龙村置业有限公司于2014年2月28日签订编号为ES1401542的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，予以确认。对于王远志、王雪玲主张恩施华龙村置业有限公司继续履行双方2014年2月28日签订的编号为ES1401542的《商品房买卖合同》中约定的交房义务的理由，其主张符合双方约定及法律规定，应予以支持。对于王远志、王雪玲主张恩施华龙村置业有限公司自2016年1月11日起至实际交房之日止按日支付已付房款千分之五的违约金的理由，其主张符合双方约定，且恩施华龙村置业有限公司虽辩称过高但无充分依据，故王远志、王雪玲理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、恩施华龙村置业有限公司及时向王雪玲、王远志交付双方编号为ES1401542的《商品房买卖合同》中约定的商品房。二、恩施华龙村置业有限公司自2016年1月11日起至实际交房之日止按日向王雪玲、王远志支付已付房款千分之五的违约金。案件受理费200元,由恩施华龙村置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审另查明，恩施华龙村置业公司与王远志、王雪玲于2014年2月28日签订编号为ES1401542的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应对出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案所涉商品房于2016年1月8日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收为工程质量合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》。恩施华龙村置业公司认可在一审庭审前未书面通知王远志、王雪玲接收房屋，在一审庭审中当庭告知王远志、王雪玲其购房的房屋已达到竣工验收条件，可以交房。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为违约金的调整问题。对此分析评判如下：本案中，恩施华龙村置业公司未按期交房构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。按此约定标准折算成年利率高达182.5%，可以认定合同约定的违约金过分高于因恩施华龙村置业公司逾期交房给购房人造成的损失。恩施华龙村置业公司请求下调违约金的理由成立。由于双方在合同中已约定违约金数额的计算方式，故恩施华龙村置业公司要求以同地段同类房屋的租金损失鉴定结果为参照计算违约金的理由不成立。本院认为，调整后的违约金应足以弥补守约方的损失，并应根据违约方的过错体现违约金的惩罚性。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，本案调整后的逾期交房违约金以最高不超过年利率24%为宜。本院结合本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金计算标准调整为以已交购房款数额为基数，按日万分之6.67计算，相当按24%的年利率为计算标准支持违约金数额。2016年5月25日，一审庭审时恩施华龙村置业公司出示了《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋具备交房条件以后，王远志、王雪玲与恩施华龙村公司可办理房屋交接手续，但是恩施华龙村置业公司于当日提交申请要求鉴定，致使本案结案时间后延，2016年12月2日，恩施华龙村置业公司撤回了鉴定申请。因此，恩施华龙村置业公司违约逾期交房时间应为自合同约定的交房之日2016年1月11日起至2016年12月2日止，共计321天。王远志、王雪玲要求恩施华龙村置业公司支付违约金的合理部分即81360.66元（380000元×万分之6.67×321）的请求，予以支持。综上，恩施华龙村置业公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决处理结果不当，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初1037号民事判决；二、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日将位于恩施市六角亭街道办事处书院社区高井河西湖花园一期第2幢2单元2层203号商品房交付给王远志、王雪玲；三、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向王远志、王雪玲支付违约金81360.66元元;四、驳回王远志、王雪玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由恩施华龙村置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 丽审 判 员  李志华审 判 员  杨 芳二〇一八年五月二十八日法官助理  杨 蕾书 记 员  欧顺恩