宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0106民初726号
原告:宁夏华美汇特产有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人:韩光文,系公司总经理。
委托诉讼代理人：彭丽琴，宁夏兴业律师事务所律师。
被告:周彦发，男，1971年3月30日出生，汉族，宁夏中宁县人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：宣伟，宁夏国禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何永顺，宁夏国禾律师事务所律师。
原告宁夏华美汇特产有限公司诉被告周彦发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏华美汇特产有限公司的委托诉讼代理人彭丽琴、被告周彦发及其委托诉讼代理人宣伟、何永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏华美汇特产有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除被告周彦发与宁夏华美汇特产有限公司(宁夏特产商贸城)签订的《商铺租赁合同》;二、请求判令被告周彦发向宁夏华美汇特产有限公司返还位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城A072、A073、A084、A085号商铺;三、请求判令被告周彦发向宁夏华美汇特产有限公司支付租金16704元、物业费5104元、违约金39312元(暂计算至2017年12月26日，此后以此标准计算至被告实际给付之日止)，以上共计61120元;四、本案全部诉讼费用由被告周彦发承担。事实及理由:宁夏特产商贸城工商登记注册名称为宁夏华美汇特产有限公司。2016年6月21日，宁夏特产商贸城与周彦发签订《商铺租赁合同》四份，约定甲方(宁夏特产商贸城)将位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城的A072、A073、AO84、A085号号商铺出租给乙方(周彦发)使用，经营范围为特产;租赁期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日;租金为10000元/年，第2年开始每年递增，乙方应于每个租赁年度结束之前10日内交付下一年度的租金合同另约定，如乙方迟延交付租金、物业费及其他应交费用，须向甲方按欠缴金额的日6%支付违约金;如乙方连续7日未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费的，甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用，被告向原告交付第一年租金40000元。现因被告未依约交付第二年租金，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，1、原告在招租招商时存在欺诈行为，原告承诺的四项承租条件并未落实；2、宁夏特产商贸城不具备签约主体资格，该商贸城未取得工商登记，本案原告是在租赁合同签订后为提起本次诉讼登记成立的主体，本案原告主体不适格，无权提起本次诉讼；3、被告于第一个租赁期到期后向原告多次提出退还承租房屋，被原告拒绝；4、该合同系无效合同，被告以及特产商贸城的其他承租户拟向金凤区人民法院提出合同无效之诉，待法院受理通知书送达后，本案被告依法提出中止审理，等待确认无效的裁判结果；5、被告承租的商铺并未实际用于经营，原告承诺的商业培育条件以及入住率均未达到其承诺的条件，原、被告双方关于承租合同履行的过程中应履行条件发生根本的变化，已无法实际履行，被告以及其他的承租户均有意向解除合同，退还房屋退还保证金，对违约金依据其变更的原则以及特产商贸城的实际经营状况，对租金及物业费进行调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《商铺租赁合同》四份与被告提交的《商铺租赁合同》四份一致，该合同真实、合法、有效，本院予以采信；2、原告提交的（2016）宁0106民初5525号民事判决书、（2017）宁01民终1516号民事判决书，系生效法律文书，本院予以采信；3.原告提交的《关于租赁房产的权益和责任归属的约定》、情况说明、关于《金凤新华联华美汇潮流广场商铺租赁合同》的补充协议、解除租赁合同通知书、天天快递邮寄单、移交清单，该组证据相互印证，形成有效证据链条，本院予以采信；4、被告提交的租赁费、信用保证金收据二张，该证据真实、有效，本院予以采信；5、被告提交的B19、B20押金收据一张、宣传彩页与本案无关,本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月21日,宁夏特产商贸城与被告周彦发签订《商铺租赁合同》四份，约定：甲方（宁夏特产商贸城）将座落于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城的商铺出租给乙方（周彦发）使用，四份合同建筑面积均为22.92平方米，乙方在该商铺经营的商铺名称为A072、A073、A084、A085，经营范围均为为红酒、特产。四份合同均约定，租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止。四份合同租金标准相同，即租金以建筑面积计算，租金标准为10000元/年，乙方承租该商铺的租金每年为人民币10000元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。第一年年租金为1万元，递增率0；第二年年租金为1.3万元，递增率为3000元；第三年年租金为1.6万元，递增率为6000元。免2016年9月1日至2017年8月31日一年物业费，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费。乙方在签订本合同时，应同时向甲方一次性交付信用保证金，作为乙方今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，该保证金不计利息，共计2000元；租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方；信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项，甲方有权在书面通知乙方后，以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项；租期届满或者合同解除时，在下列条件全部得到满足的情况下，甲方应将保证金全额无息退还给乙方：乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；乙方已经向甲方交还该租赁商铺；乙方对甲方无任何财产损害或欠款；否则，甲方有权将该保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，在本合同约定期限内将剩余部分如数返还乙方；......；物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。
另查明，被告于2017年2月19日向宁夏特产商贸城缴纳A072、A073、A084、A085商铺租赁费40000元、信用保证金2000元。宁夏特产商贸城后注册为宁夏华美汇特产有限公司。
本院认为，宁夏特产商贸城从事商事活动后注册为宁夏华美汇特产有限公司,宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告宁夏华美汇特产有限公司概括承受，被告认为原告主体不适格的辩解理由不能成立。被告周彦发与原告宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因被告周彦发已于2018年2月5日将涉案房屋移交给原告宁夏华美汇特产有限公司，并做了移交手续，由原告宁夏华美汇特产有限公司予以确认。故应视为本案《商铺租赁合同》已于2018年2月5日在事实上已经解除，且被告已经实际向原告返还涉案房屋。原告诉请的租赁费、物业费、违约金应计算至2018年2月5日即房屋实际交付之日止。经核算，原告诉求2017年9月1日至2018年2月5日期间的租赁费13000元÷365天×157天×4套＝22367.12元。原告诉求2017年9月1日至2018年2月5日期间的物业费4000元÷365天×157天×4套＝6882.19元。
双方在签订合同时，约定被告向原告一次性交付信用保证金2000元，作为被告今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，并约定该保证金租期届满后在被告无违约和无赔偿的前提下原告将如数退还，如被告未按合同约定支付租金、物业管理费、违约金等款项，原告有权以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项。故该信用保证金除作为商品质量、交易斤两保证外，还可用于冲抵租金、物业管理费。现原告并未举证证明被告存在商品质量、交易斤两方面的问题，在双方合同解除的前提下，对该信用保证金2000元本院用以冲抵被告应支付的租赁费，从被告应支付的租赁费中扣除。另双方在合同中虽另有被告违约则信用保证金不予退还或由原告没收的约定，但双方约定的违约金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，该信用保证金不宜再按违约责任进行处理，对原告的相应主张本院不予支持。
因被告违约，原告主张自2017年8月21日至2017年12月26日期间的违约金以日0.6%计算过高，本院酌情调整为日万分之五，应于上一租赁期结束后起算违约金，违约金为13000元×0.05%×157天（2017年9月1日至2018年2月5日）×4套＝4082元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告周彦发于本判决生效后十日内支付原告宁夏华美汇特产有限公司自2017年9月1日至2018年2月5日期间租赁费22367.12元，以信用保证金2000元冲抵后，再付租赁费20367.12元、物业费6882.19元、违约金4082元，合计31331.31元；
二、驳回原告宁夏华美汇特产有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费714元（已减半收取），由被告周彦发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员张玮
二Ｏ一八年四月二十七日
书记员张若楠