浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终2101号
上诉人（原审被告）:绍兴兴都商务酒店有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道群贤路以北、育才路以西蓝天兴都商务大厦第一层、第五至十一层。统一社会信用代码：91330621MA28805706。
法定代表人：占利娇，公司经理。
委托诉讼代理人：童玮玮，男，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：浙ＸＸ联置业有限公司,住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道笛扬路1338号华联国际商贸城5幢24层。统一社会信用代码：91330621739934557G。
法定代表人：沈冬云，公司董事长。
委托诉讼代理人：夏燕燕，浙江中行律师事务所律师。
原审被告：朱宝华，男，1967年8月16日出生，汉族，住福建省浦城县。
上诉人绍兴兴都商务酒店有限公司（以下简称兴都商务酒店）因与被上诉人浙ＸＸ联置业有限公司（以下简称华联置业公司）、原审被告朱宝华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴都商务酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定涉案三份邮件已由上诉人签收错误。邮政速递物流信息查询单的真实性、合法性都存在严重问题，它只能作为寄件人查询邮件的参考信息，不能作为法院判案依据，只有收件人的签收回单才能作为邮件已送达的唯一合法凭证。一审法院认为“邮政速递物流信息查询单显示快递已投递并签收，签收人为他人（同事）”，进而直接认定这个“他人（同事）”即是上诉人的工作人员，错误。另外，一审中被上诉人提交了一份以前催讨房租的《函告》复印件，上面有原审被告朱宝华的签字，并说像这样的《函告》有很多。由此可见被上诉人向上诉人催讨房租都是将《函告》直接当面交给上诉人的股东，并要求签字，因为被上诉人明确知道用邮寄的方式上诉人是收不到的，这次被上诉人是恶意使用邮寄的方式致使上诉人无法收到邮件，从而达到被上诉人单方解除租赁关系的目的。
被上诉人华联置业公司答辩称：被上诉人已经提供了充分的证据证明被上诉人已经履行了在租金应该支付之前的提醒以及租金支付时间届满后的催讨以及合同已经解除的相应依据。首先关于被上诉人在一审中提交的信息单，该信息单显示被上诉人在2017年11月25日提醒上诉人支付租金，当时这个信息单的签收人是上诉人公司的大堂经理郑峰，由于被上诉人未能提供证据证明郑峰系上诉人的员工，法院对信息交流单没有予以采纳，但是郑峰系上诉人工作人员这一件事情上诉人与被上诉人心知肚明，被上诉人在上诉人公司门口张贴了函件，被上诉人在一审时提交的照片的证据内容清晰，都是张贴在酒店门口，虽然上诉人在法庭上反复陈述一会承认有张贴，一会否认，但是并不影响已经收到被上诉人函告的事实；关于邮寄的函件，被上诉人邮寄通知的内容是很明确的，我们在EMS底单上明确了收件人、地址、电话，邮寄也是通过正规的EMS投递，程序上内容正当合法，也无上诉人所谓的恶意，上诉人酒店是24小时营业的，有前台有工作人员，所以不存在上诉人在上诉状当中所称的用邮寄方式上诉人是收不到的情况。原审被告朱宝华在被上诉人张贴了函告以后于2018年1月9日当天到了被上诉人处，承认函件确实收到了，张贴也看到了。查询单也可以证明快递已经收到，被上诉人提供的证据已经形成了有效的证据链。被上诉人认为全面履行合同是合同双方的义务，但是遗憾的是上诉人没有相应的契约精神。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告朱宝华陈述：一审判决我不承担责任是正确的。我作为兴都商务酒店的股东认为一审法院判决解除双方的租赁合同是不正确的，我没有收到任何的催款函件，也没有收到催款的通知，原来都是华联置业公司的经理电话通知我交房租的，这次一个电话都没有。
华联置业公司一审起诉请求判令：1、依法判决确认原告与被告兴都商务酒店有关蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）、0120、0121、0122号房屋的《租赁合同》于2018年1月8日解除；2、依法判令被告兴都商务酒店立即将租赁房屋腾空交还给原告；3、依法判令兴都商务酒店以每日9242元标准向原告支付自2018年2月1日起至被告将租赁房屋交还给原告之日止的占用使用费；4、依法判令被告兴都商务酒店立即向原告支付违约金421705元；5、依法判令原告有权从被告兴都商务酒店的45万租赁保证金中扣除上述第三项、第四项诉讼请求项下的债务；6、依法判令被告朱宝华对上述第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求项下债务承担连带清偿责任；7、判令诉讼费由两被告共同承担。
一审法院认定事实：2010年12月13日，原告与占利娇签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于绍兴市柯桥区柯桥街道群贤路以北、育才路以西的蓝天·兴都商务大厦2号楼的7个楼层（5-11层合计面积约4568.28m2）及0120、0121、0122号商铺（面积约931.02m2）有偿出租给占利娇作为经营商务宾馆、餐饮、休闲娱乐等使用，租赁期限自2011年2月12日起到2018年12月31日止。合同并就租金、保证金、租赁物交付、违约责任、合同解除情形等事项进行了约定。2013年8月19日，原告与占利娇签订《补充协议》一份，约定第四个租赁年（2014年1月1日起至2014年12月31日止）租金按第三个租赁年（2013年1月1日起至2013年12月31日止）租金标准支付，《租赁合同》其他条款内容不变，如占利娇违约提前终止或解除《租赁合同》，除承担《租赁合同》约定的违约责任外，第四个租赁年的租金仍按《租赁合同》签订时约定的租金支付。2015年1月1日，原告与占利娇、林益强、黄宝和签订《补充协议（二）》一份，约定对2015年1月1日起至2018年12月31日止租金标准进行调整。如占利娇在2015年1月1日起至2018年12月31日止的租赁期限内拖欠租金、物业费、水电费或延期履行其他义务时间累计达15天以上的，则该期间租金仍按原合同约定之标准支付，补齐原合同和调整后租金差额，且租期不再延长，2018年12月31日合同履行到期后归还房屋，若存在违约行为，占利娇应按原合同约定承担违约责任。在占利娇未违反原合同、协议一及该协议第一、二条约定的情况下，原告同意占利娇在原合同约定的租赁期限到期前续签延长至2022年12月31日的租赁合同。林益强、黄宝和自愿作为占利娇的连带责任保证人，为占利娇在原合同、协议一及该补充协议项下的责任及义务提供担保，保证期间自占利娇在前述合同、协议项下主债务履行期限届满之日起二年。原合同其他条款内容不变。2015年12月20日，原告与占利娇、兴都商务酒店、朱宝华签订《补充协议（三）》一份，约定自该协议签订之日起，占利娇将原合同及与租赁事宜相关文件项下占利娇所享有的权利、应承担的义务一并转让给兴都商务酒店。占利娇自愿承诺与兴都商务酒店承担原合同及本协议项下兴都商务酒店应承担的全部责任和义务；朱宝华自愿作为兴都商务酒店的连带责任保证人，为兴都商务酒店在原合同、协议一、协议二及该补充协议项下的责任及义务提供保证，保证期限为三年，保证范围包括但不限于租金、水费、电费、物业费、违约金、赔偿金，原告为实现债务支出的律师费、诉讼费、保全担保费、保全费、调查费、食宿费及其他原告为主张实现前述合同、协议项下权利的一切费用。2016年3月30日，原占利娇转入的450000元作为被告兴都商务酒店的租赁保证金，原告出具统一收款收据一份。2017年12月28日，因被告兴都商务酒店未按约支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金，原告向被告兴都商务酒店邮寄《函》件一份，函告：“1、我司与贵司之间有关兴都商务大厦租赁合同项下的租赁期限不再延长，至2018年12月31日届满。2、请贵司立即向我司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金843411元及至交清租金日止的违约金（计算至2017年12月28日止为11807元），若贵司未在2018年1月3日前支付上述租金及违约金的，则我司将立即解除与贵司之间的《租赁合同》以及与贵司的租赁关系，届时，一切后果由贵司自行承担。”该函件于2017年12月31日投递并签收，签收人为他人（同事）。原告并就函件在被告兴都商务酒店门口进行了张贴。2018年1月8日，原告再次向被告兴都商务酒店邮寄《解除租赁合同的通知》一份，通知：“1、我司与贵司之间的《租赁合同》立即解除，我司与贵司的租赁关系立即终止。2、请贵司于2018年1月31日前将租赁房屋腾退归还给我司，并付清《租赁合同》解除前的租金。3、贵司未按期归还租赁房屋的，应向我司支付于2018年2月1日起至实际归还租赁房屋之日止的占用费。4、贵司还应承担违约责任并支付违约金。”该通知于2018年1月10日投递并签收，签收人为他人。原告并就该通知在被告兴都商务酒店门口进行了张贴。因被告兴都商务酒店于2018年1月9日向原告账户转入727208元款项，原告于2018年1月11日再次向被告兴都商务酒店邮寄《函》件一份，告知：“1、我司与贵司的租赁合同及租赁关系已经于2018年1月8日通知送达贵司时解除。2、请贵司将租赁房屋腾空并在2018年1月31日前交还给我司。3、请贵司尽快派员与我司核对并结算应付费用。”该函件于2018年1月17日投递并签收，签收人为他人（同事）。
一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。案涉《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据《补充协（三）》相关约定，占利娇已将《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》中的权利和义务一并转让给了被告兴都商务酒店，原告与被告兴都商务酒店之间形成房屋租赁合同关系，被告朱宝华则是被告兴都商务酒店租赁合同项下义务及责任的连带保证责任人。本案系承租人未按照合同约定时间支付租金，致承租人要求解除合同而引起的房屋租赁合同纠纷。结合原、被告诉辩意见，案件争议焦点在于解除事由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《租赁合同》第三十七条的约定，乙方（承租人）如延期交付租金或水费或电费或延期履行其他义务，经甲方书面通知后5个工作日内仍不支付的，甲方（出租人）有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于第一个、第二个租赁年度租金之和作为违约金。根据《租赁合同》第五条及《补充协议》第一条、《补充协议（二）》第一条的约定，被告兴都商务酒店应于2017年12月1日前支付2018年1月1日至2018年6月30日租金。而根据本案查明事实，因被告兴都商务酒店未按约支付2018年1月1日至2018年6月30日租金，原告于2017年12月28日发《函》催款，被告兴都商务酒店在2017年12月31日收到该催款《函》后，仍未在5个工作日内支付租金。根据上述合同条款约定，原告可依法行使解除权。故原告诉请要求解除原、被告之间有关租赁蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层及0120、0121、0122号商铺的《租赁合同》，于法有据，该院依法予以支持。被告兴都商务酒店、朱宝华抗辩主张对于2018年1月1日至2018年6月30日租金的交纳时间，业经与原告协商后延展，但仅有己方陈述，未有其他证据佐证，该院不予采信。对于合同解除时间，基于被告兴都商务酒店于2018年1月10日收讫原告寄送的《解除租赁合同的通知》，该院依法确认《租赁合同》自2018年1月10日起解除。同时，根据《租赁合同》第三十七条的约定，因被告兴都商务酒店延期交付租金超过约定期限，原告除有权解除合同外，还可要求被告兴都商务酒店支付相当于第一个、第二个租赁年度租金之和作为违约金。经核算，第一个、第二个租赁年租金合计为1965988元，现原告仅要求被告兴都商务酒店支付延期交付租金违约金421705元，系当事人对自身权利的处分，未违反法律规定，应予照准。根据《租赁合同》第二十一条的约定，出租人有权从租赁保证金中扣除承租人因违约而应支付给出租人的迟延履行金、违约金、损失补偿或赔偿金、未按约定时间支付的水电费及出租人主张权利的各种费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等），出租人扣除上述款项时应当向承租人发出书面通知。原告诉请要求在租赁保证金450000元中扣除违约金421705元，符合上述合同约定，该院依法予以支持，被告兴都商务酒店的违约金支付责任据此已履行完毕。租赁保证金余额，双方可另行结算。被告兴都商务酒店抗辩主张租赁保证金450000元系由占利娇支付，不得作为兴都商务酒店的款项进行扣除。但根据原告提交的租赁保证金收款收据可知，占利娇支付的租赁保证金450000元现已转为被告兴都商务酒店的租赁保证金，《补充协议（三）》也就占利娇与被告兴都商务酒店之间权利义务的概括转让作了明确约定。故被告兴都商务酒店的抗辩理由不能成立，该院不予采纳。租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。现原告要求被告兴都商务酒店腾退并返还《租赁合同》项下所涉租赁物蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋，理由正当，应予支持。对于合同解除之日起至租赁物实际腾退并交付之日止期间的占有使用费，《租赁合同》第四十四条明确约定为租赁关系终止之日起7日内不计算租金，超过7日期限的，承租人以每日2倍的租金支付给出租人。故原告要求被告兴都商务酒店按第八个租赁年租金168.6822万元折算的日租金2倍标准支付占有使用费，符合合同约定。占有使用费从2018年2月1日起计算，系原告对自身权利处分，不违反法律规定，应予照准。据此，原告诉请要求被告兴都商务酒店自2018年2月1日起至被告兴都商务酒店实际腾退并交付租赁物之日止按9242元/日标准支付占有使用费，该院依法予以支持。但原告诉请要求在租赁保证金中一并扣除占有使用费，则缺乏合同依据，被告兴都商务酒店亦不同意扣除，故该院不予支持。根据《补充协议（三）》第6条的约定，被告朱宝华自愿作为被告兴都商务酒店的连带责任保证人。但《租赁合同》的解除、租赁物的腾退并交付以及占有使用费的支付，均不属于被告朱宝华的保证范围，违约金则因在租赁保证金中扣除而已实际履行完毕，故原告要求被告朱宝华对本案第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任，该院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，该院依法予以支持；不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、原告浙ＸＸ联置业有限公司与被告绍兴兴都商务酒店有限公司关于租赁蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋的《租赁合同》自2018年1月10日起解除；二、被告绍兴兴都商务酒店有限公司应腾空租赁物蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋并将租赁物返还给原告浙ＸＸ联置业有限公司，限于判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告绍兴兴都商务酒店有限公司应支付原告浙ＸＸ联置业有限公司自2018年2月1日起至被告绍兴兴都商务酒店有限公司腾退并返还上述租赁物之日止按每日9242元计算的占有使用费，款限于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告浙ＸＸ联置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7626元，减半收取3813元，由被告绍兴兴都商务酒店有限公司与被告朱宝华共同负担，限于判决书生效之日起七日内向该院缴纳。
二审中，上诉人提交了号码为181××××8516的手机在2017年12月31日至2018年1月31日期间的通话记录及号码为134××××6447的手机在2018年1月1日至2018年1月31日的通话记录。被上诉人与原审被告朱宝华未提交新的证据。本院认证认为，上诉人提交的证据与本案的争议焦点无关联性，本院对此不予采信。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院围绕当事人的上诉请求与理由审查认为，上诉人对一审法院认定涉案三份函件已由其签收提出异议本质是对被上诉人能否解除涉案租赁合同提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据涉案《租赁合同》第三十七条的约定，乙方（承租人）如延期交付租金或水费或电费或延期履行其他义务，经甲方书面通知后5个工作日内仍不支付的，甲方（出租人）有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于第一个、第二个租赁年度租金之和作为违约金。根据该《租赁合同》第五条及涉案《补充协议》第一条、《补充协议（二）》第一条的约定，上诉人兴都商务酒店应于2017年12月1日前支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金。根据上诉人的陈述及一审法院业已查明的事实，上诉人确未按约缴纳租金。被上诉人主张其于2017年12月28日向上诉人发函催讨租金未果，于2018年1月8日函告上诉人解除涉案租赁合同。因上诉人于2018年1月9日向被上诉人账户转入727208元款项，2018年1月11日被上诉人再次函告上诉人涉案租赁关系已经解除。上诉人主张其未收到过上述函件，然被上诉人一审提交了邮寄日期为2017年12月28日的EMS寄件人存单附内件《函》、邮寄日期为2018年1月8日的EMS寄件人存单附内件《解除租赁合同的通知》、邮寄日期为2018年1月11日的EMS寄件人存单附内件《函》以及三份EMS快递相对应的邮政速递物流信息查询单，该三份EMS存单均经邮政部门盖章确认，存单内件品名备注明确，邮政速递物流信息亦经合法查询取得，该三份EMS存单载明的收件人单位名称、电话、地址等信息均明确指向上诉人兴都商务酒店，邮政速递物流信息查询单显示快递已投递并签收，签收人为他人（同事），因此，一审法院认为可视为上诉人兴都商务酒店已签收上述邮件，应属合理。且，根据被上诉人一审提交的证据，催讨租金的《函》及《解除租赁合同通知》均在上诉人酒店门口进行过张贴，综合上述事实，一审法院认定被上诉人已就催缴租金及解除合同的相关事实通知了上诉人，并据此认为涉案租赁合同已于《解除租赁合同通知》到达上诉人时解除，并无不当。
综上所述，上诉人绍兴兴都商务酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7626元，由上诉人绍兴兴都商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 韦 玮
审判员 姚 瑶
二〇一八年八月三日
书记员 余建维