贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4563号
上诉人（原审原告，反诉被告）：侯丽，女，1979年11月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：贵阳万科大都会商业置业有限公司（以下简称万科公司），住所地贵州省贵阳市经济开发区长江路。
法定代表人：吴忠友，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成起智律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201110798264。
委托诉讼代理人：罗锦秋，贵州黔成起智律师事务所律师。
上诉人侯丽、贵阳万科大都会商业置业有限公司（以下简称万科公司）因确认合同效力纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初758号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯丽上诉请求：一、维持原判第一项、第二项、第五项；二、改判原判第三项，增加支持上诉人101476元装饰装修损失。三、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原判依据的《价格评估报告书》，但该评估结果115041元不符合事实，评估公司未拿出其评估结论的依据，所谓咨询过三家公司的证据上并无三家公司盖章且项目也不清楚，而原告提供的正规装修公司的装修合同及预算单均是客观事实，且该费用216516.85元实际发生并支出，应当得到支持。
万科公司上诉请求：一、撤销原判第二、三、五项，依法改判；二、诉讼费全由被上诉人承担。事实与理由：一、双方对商铺已签署了验收，均未提出异议，故依约定万科公司交付的商铺是合格的，且一审未查明是否存在异味以及造成“异味”的原因，同商场内的其他商铺并不存在该“异味”，且依约定，万科的修缮义务仅限于公共区域而不包括各店铺的专有区域，不应以“异味”为由而认定万科公司违约。二、侯丽未经万科公司同意，擅自停业并无故拖欠租金、物业费，已构成违约行为，应向上诉人承担违约责任。三、侯丽擅自停业、发函解除合同的时间均不能视为解除合同的行为，应以上诉人回函同意解除合同的时间认定为解除合同时间。四、侯丽在一审庭审前均未作出返还商铺的意思表示，侯丽也一直占用涉案商铺，故商铺占用费应得到支持。五、因侯丽违约，依约定应承担万科公司的律师费损失。
万科公司答辩称：除上诉意见外，另增加一项意见本案涉及的价格评估报告书，一审法院依法定程序委托的具有专业的，作出的评估报告，并在报告出来后，侯丽并没有提出异议，对其合法性没有异议。
侯丽答辩称：一、一审法院认定万科违约事实清楚，本案之所以发生是因为万科在与侯丽签订合同时，其所签订的房屋没有经过消防验收合格，签订合同中，侯丽已经支付了租金、保证金，才装修完毕就出现火警，发现没有安全通道，无法逃生，经过查询发现房屋并没有经过消防验收。二、进驻之后就出现刺鼻的味道，多次协商没有调解，并且房屋没有信号，对于餐饮店是有影响的。经过协商后该商场的主管覃齐表示愿意赔偿，但是需要评估损失。侯丽便于2016年10月25日终止合同，等待万科对侯丽的损失进行评估，所以没有腾空房屋，经过一段时间商场决定不予赔偿，否则侯丽早就提起诉讼，不会到现在才主张权益。合同目的无法实现，是基于万科的违约责任，因此万科的上诉请求不能成立。
侯丽向一审法院提出本诉请求：1.确认原告与被告2016年6月30日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告赔偿原告损失共计人民币415821元；3.本案诉讼费由被告承担。
万科公司向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月7日已解除。2.判令反诉被告支付反诉原告拖欠的租金、物管费、水电费及其他费用共计55309.04元，并按照未付款的0.3%每日的标准向反诉原告支付逾期付款违约金（从逾期付款之日计算至反诉被告还清所有款项之日止）。3.判令反诉被告支付擅自停业的违约金19357.48元。4.判令反诉被告立即将承租商铺恢复原状返还给反诉原告，并从2017年1月7日起，按照每月每平方米人民币96元的标准向反诉原告支付商铺占用费，直至反诉被告实际返还商铺之日止。5.本案诉讼费、律师费等由反诉被告承担（律师费为30000元）。
一审法院认定事实：2016年6月30日，原告侯丽作为承租人（乙方）与被告万科公司作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告万科公司将实测面积为142平方米的“大都会万科广场”负一层B1-1-4号商铺租赁给原告侯丽从事餐饮经营，品牌名为“叮叮铁板烧（齐卤春秋）”。租赁期限为36个月，自交付日起计算，即自2016年9月15日起至2019年9月14日，装修期为30日。第一年租金为49075.20元，第二年租金为90584.64元，第三年租金为96770.16元。租赁保证金为20000元，装修押金为10000元，装修管理费为5元/平方米/月。合同第2.4条约定：“乙方应在租赁期限内按照约定的经营范围持续正常营业，不得擅自中断或停止经营”。第4.4条约定：“交付手续办理前，双方应共同对该商铺进行查验。查验后，除非该商铺主体结构质量不合格或存在严重不符合附件三交付标准的情形，否则乙方应当于交付日接收该商铺。乙方同意如接收时该商铺存在表面瑕疵，乙方仍会接收该商铺并于接收当日书面通知甲方存在的表面瑕疵，甲方应当于交付日起30个工作日内完成表面瑕疵的修复工作，除该修复工作外，甲方无需就该表面瑕疵向乙方承担任何其他责任或费用”。第5.4条约定：“固定租金的支付：以每2个日历月为一个支付租赁期，先支付后使用，乙方应于每个支付租赁期上一个月的25日前支付下一个租赁期的租金”。第6.1.1条约定：“租赁保证金为二个月租金、二个月物业管理费以及人民币壹万元商品服务质量保证金的总和”。第6.1.3条约定：“租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。甲方有权：1、选择从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿或费用等。”。第6.1.4条约定：“为避免疑问，本条所约定的租赁保证金不包括也不应包括乙方按照装修管理规定交纳的装修保证金”。第6.2.4条约定：“物业管理费以每2个日历月为一个支付期，先支付后使用，乙方应在每个支付期上一个月的25日前支付下一期的物业管理费”。第6.3.3条约定：“水费、电费由甲方或管理公司代收，乙方应于每月25日前支付该费用。甲方或管理公司将提前向乙方发出支付上月的水费、电费的书面通知。燃气费由乙方直接向供应单位支付”。第6.3.4条约定：“因乙方迟延缴纳公共事业费用的，除需按本合同约定承担违约责任外，由此而引起的任何罚款及其他法律责任均由乙方独自承担。如甲方或管理公司已向有关部门支付相应费用或承担违约责任的，乙方应在甲方或管理公司通知后三个工作日内偿还甲方或管理公司已支付的相应费用及违约金、罚金、滞纳金等，且甲方或管理公司有权按所承担金额的每日千分之三的标准向乙方收取资金占用损失，甲方有权从乙方支付的租赁保证金中直接扣除该款。若乙方未及时支付公用事业费，而由甲方或管理公司先行承担，即使相应公共事业单位或部门未实际收取滞纳金的，甲方或管理公司仍有权按所承担金额的每日千分之三的标准向乙方收取资金占用损失。甲方有权从乙方支付的租赁保证金中直接扣除该款”。第14.2条约定：“。（2）若乙方需要于本合同约定的该楼宇营业时间内暂停或停止营业的，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。否则，乙方连续4小时暂停或者停止营业累计16小时暂停或停止营业的乙方除应按本合同约定支付租金、物业管理费及本合同约定的其他费用外，未正常营业期间乙方应按日、按相当于双倍日租金的标准向甲方支付违约金。（6）本合同项下，甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介方、广告费。律师费等”。第16.1条约定：“乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除日，将该商铺交还甲方”。第16.6条约定：“乙方逾期交还该商铺的，每逾期一日，乙方应按每日租金及物业管理费之和的2倍向甲方支付该商铺被占用期间的使用费”。
2016年7月15日，原告侯丽与贵州亿林建设工程有限公司签订《贵州省室内装饰装修工程施工合同》及附件《工程预算单》，约定该公司为原告侯丽装修位于小河万科大都会广场负一层B1-1-4号商铺，工程总价216516.85元。
2016年8月5日，原告侯丽与贵阳观山湖区诚博酒店用品商行签订《酒店用品购销合同》，原告侯丽共向该公司购买家具，共计45000元。
2016年8月11日，原告侯丽向被告万科公司支付了2016年9月15日至2016年11月14日的租金8179.20元、一般保证金10000元、品质保证金10000元，物管费5452.8元及装修管理费710元、垃圾清运费1420元、临时水电费994元、出入证工本费200元、物管保证金3692元、装修押金10000元，共计50648元。
2016年8月15日，原告侯丽与贵阳金阳双源酒店用品经营部签订《酒店餐具订购合同》，原告侯丽共向该公司购买餐具及厨房设备，共计82940元。
原告提出为经营该商铺还产生了7位员工的人工工资20717元，但未提交工资支付凭证。
在庭审中，原告表示其诉讼请求中损失415821元由上述金额组成。
2015年10月30日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字【2015】第0500号建设工程消防验收意见书，载明：“贵阳万科大都会商业置业有限公司：我支队对你单位申报的万科大都会商业综合体（土建）建设项目。意见如下：1、综合评定该工程土建消防验收合格。”。
2016年9月26日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字【2016】第0613号建设工程消防验收意见书，载明：“贵阳万科大都会商业置业有限公司：我支队对你单位申报的万科大都会商业综合体公共区域室内装修（复验）建设项目。意见如下：1、综合评定该工程土建消防验收合格；。5、该项目属于公众聚集场所，在开业、投入使用前应申请依法申请开业前消防安全检查”。
2016年10月24日，原告侯丽向被告万科公司出具《函》一份，载明：“本人侯丽，与贵司租赁合同事宜，已经多次告知贵司该门面手机信号、严重异味以及消防安全的问题，但贵司均未正确面对并予以解决，由于履行该合同将危及员工及客人人身安全，只能就此歇业，望予以联系处理后续事宜。特此函告”。
2016年10月31日，被告万科公司向原告侯丽出具《关于B1-1-4号商铺闭店未营业的通知》，载明：“。B1-1-4商铺为贵司独立经营店铺，2016年10月25日贵司在未与我司沟通情况下，未经允许的情况下私自停止营业，此举的行为已违反合同约定。请贵司在收到本函件之日立即整改达到营业状态，否则我司将按合同约定和商场相关管理规定采取措施，届时后果自行承担。”。
2017年1月25日，万科大都会商业综合体（公共区域）取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
在庭审中，原告提交了与被告万科公司覃主管的微信聊天记录，2016年10月9日至2017年1月4日期间，原告侯丽一直与被告万科公司的覃主管在微信中进行沟通，开业后原告所经营的商铺没有手机信号，出现刺鼻异味，且该经营场所未经消防验收、未进行开业前消防安全检查，原告要求退铺，被告对原告提出的赔偿问题也表示同意但需要一定周期，在原告多次催促未果的情形下，原告于2016年10月25日停止使用该商铺。被告对此提出对真实性无异议，但异味并不是合同无效的条件，关于消防验收问题，被告的商铺均依法进行了验收，也办理了开业许可证，因此，被告并未违反规定，消防开业检查不是租赁合同无效的必要条件，覃主管作为员工没有权限做出赔偿的授权，不能作为认定案件的事实。
2017年2月8日，被告万科公司向原告侯丽出具《关于收回“大都会万科广场”负一层B1-1-4号商铺的通知》，载明：“我司已于2017年1月7日回函同意与阁下解除《房屋租赁合同》，租赁关系已终止，但阁下至今未将租赁商铺返还我公司，阁下的行为已致使我公司合法权益受损。现我公司特函告阁下，请阁下收到本通知之日起五日内，将租赁商铺恢复至《房屋租赁合同》约定的交还条件返还给我公司，如逾期不返还，我公司将按照合同的约定采取相关措施收回商铺，包括但不限于更换商铺门锁、搬出商铺内物品、将商铺腾空并收回，同时我公司保留追究阁下相关责任的权利”。
2017年2月22日，原告侯丽以贵阳市经开区齐卤春秋餐饮店的名义向被告发出《通知》，载明：“本人于2016年7月与贵公司签订“大都会万科广场”负一楼B1-1-4号商铺，开业后发现消防安全问题，向贵公司书面申请要求提供消防开业前检查，贵司一直未提供给我方。故我方与贵司签订的租赁合同属于无效合同，造成我方开业一个月作出停业处理，并告知贵司，我方要求贵司赔偿损失并提交法院处理，现为减少造成我方更多经济损失，我方与2017年2月23日早7：00撤出商铺里所有设备及陈列品。后附撤柜清单。”。
被告认为根据相关法律规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效的法律规定已失效，而根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有将出租房屋在投入使用前须消防安全检查合格作为城镇房屋租赁合同有效与否的条件。因此，未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》不是合同无效的法定情形，且现在被告已于2017年1月25日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在未取得期间也未影响原告正常经营，故租赁合同为有效合同。被告将商铺交由原告使用，原告进行了装修并正常经营，但原告无故拖欠租金、物业费、水费等的，在未经过被告同意的情况下，擅自停业，影响了被告的整体商业形态，构成了违约，因此提出反诉诉请如前。
被告还提交了其与贵州黔成起智律师事务所签订的《委托代理合同》，委托该所律师代理本次诉讼，代理费用30000元。《委托代理协议》签订后，被告于2017年2月20日以银行转账方式向贵州黔成起智律师事务所转款人民币20000元，支付了律师代理费。贵州黔成起智律师事务所向原告开具了20000元的律师咨询费发票。被告表示结案后再支付剩余的10000元。原告提出对真实性不认可，发票是写的律师咨询费与本案没有关联性。
诉讼过程中，双方有调解意向，原告申请庭外和解一个月，后调解未果，原告于2017年5月11日申请对万科大都会广场负一层B1-1-4的商铺装修、装修投入价值进行评估，2017年8月30日，北京市国宏信价格评估有限公司出具《价格评估报告》，载明：“。八、价格评估结果：价格评估标的在价格评估基准日的评估总价格为115041元。十、声明。（八）如对本次评估结果有异议，可于报告送达之日起10日内向本公司提出重新评估、补充评估。十一、价格评估作业日期：2017年7月13日至2017年8月30日”。该《价格评估报告》的评估费为15000元，原告已预交。
原告侯丽认为该评估数据与贵州省行业水平不符，价格明显偏低。申请对作出《价格评估报告书》的价格鉴证师出庭接受质询，在质询过程中，价格鉴证师韩丽娟陈述：“我们是按照现场勘验的图纸和申请方提供的清单结合，做出的报告。因申请方没有提交品牌、价位，材质的相关资料，所以以包工包料的方式是按照贵阳市装修市场材料的平均价格计算。我们作出的报告是严格按照评估的操作规程操作的”。原告侯丽认为评估机构向第三方装修公司询价的依据，不符合客观事实，对该份鉴定报告的结果不认可。被告万科公司对该份鉴定报告的真实性、合法性无意见，但对关联性不予认可，不认为该损失是被告造成的。
上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、《房屋租赁合同》及附件、《贵州省室内装饰装修工程施工合同》、《工程预算单》、《酒店用品购销合同》、收据10张、《酒店餐具订购合同》、贵阳市公安消防支队出具筑公消验字【2015】第0500号建设工程消防验收意见书、贵阳市公安消防支队出具筑公消验字【2016】第0613号建设工程消防验收意见书、2015年10月24日《函》、《关于B1-1-4号商铺闭店未营业的通知》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、微信聊天记录、《关于收回“大都会万科广场”负一层B1-1-4号商铺的通知》、2017年2月22日《通知》、照片、《委托代理合同》、进账单、发票、《价格评估报告》及发票、价格鉴证师陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告提出根据《中华人民共和国消防法》的相关法律规定，原、被告签订《房屋租赁合同》的时候，被告未取得租赁商铺的消防验收，属于合同无效情形中的违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方所签的《房屋租赁合同》属于无效合同。根据《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其法律效力的函复》关于“出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定已失效，而现行有效的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有将出租房屋在投入使用前须消防安全检查合格作为城镇房屋租赁合同有效与否的条件。且被告已于2017年1月25日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，因此，被告出租案涉商铺时未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》不是合同无效的法定情形，而签订该合同时系原、被告双方的真实意思表示，《房屋租赁合同》应为有效合同。故原告主张确认《房屋租赁合同》为无效合同的请求，法院不予支持。
庭审中，原、被告均认可，原告所承租的商铺在经营过程中有刺鼻异味出现，但未找到明确原因，从原告与被告工作人员的微信聊天记录中，也可以体现原告从2016年10月9日起一直与被告进行积极的沟通与协商，被告也表示赔偿金额需要公司核实，但双方一直协商未果。直到2016年10月24日，原告侯丽向被告万科公司出具《函》“。已经多次告知贵司该门面手机信号、严重异味以及消防安全的问题，但贵司均未正确面对并予以解决，由于履行该合同将危及员工及客人人身安全，只能就此歇业。”，于2016年10月25日停业。被告作为商铺的出租方，在签订合同的时候明知原告承租该商铺的目的是经营餐饮业，因此，被告有义务及时处理其出租商铺内出现的异味问题，但经原告多次沟通后，被告仍未有效处理，导致原告的合同目的不能实现，被告的行为构成违约，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付擅自停业违约金19357.48元的请求，法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，对于被告（反诉原告）主张确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除的请求，法院予以支持，但解除日期应为原告停业之日，即2016年10月25日。因原告停业后一直未使用商铺从事经营活动，故被告提出解除日期为2017年1月7日的主张，法院不予采信。因此，对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付2016年11月15日至2017年1月14日的租金、物业费等其他费用共计19400元及逾期付款违约金的请求，法院不予支持。对其主张律师代理费30000元的请求，法院亦不予支持。
由于原告已于2017年2月23日撤出商铺里所有设备及陈列品，原告并不实际占有该商铺，故对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）将商铺恢复原状返还及从2017年1月7日起，按每平方米96元的标准支付商铺占用费至实际返还商铺之日的请求，法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，因被告的违约行为导致原告的商铺不能正常经营，原告从2016年9月15日开业后至2016年10月25日停业，实际只经营了40天，对于原告多缴纳的20天的租金、物管费，被告应按三分之一比例返还原告，即应退还的租金为2726.4元、物管费为1817.6元。由于原、被告均未提交水电费实际产生的发票，所以临时水电费，被告也应按三分之一比例返还原告，即应退还的临时水电费为331.3元。合同解除后，对原告缴纳的一般保证金10000元、品质保证金10000元、物管保证金3692元、装修押金10000元，被告也应一并退还，以上费用共计38567.3元。因原告已实际装修商铺进行经营，故其主张被告返还的装修管理费710元、垃圾清运费1420元、出入证工本费200元的请求，法院不予支持。
原告为经营该商铺进行了装修，现合同解除后，装饰、装修附属在商铺内不能带走，属于原告的合理损失。因此，被告应赔偿原告的装饰、装修损失，具体金额以《价格评估报告书》认定的115041元为准。《价格评估报告书》是法院根据评估鉴定的法定程序，通过摇号方式确定具有相应资质评估公司的评估人员所作出的评估报告，故法院委托的评估部门所作出的评估报告程序合法。庭审中，经过对评估人员质询后原告提出评估机构向第三方装修公司询价的依据，不符合客观事实，对该份鉴定报告的结果不认可，但未在收到《价格评估报告书》之日起10日内提出重新评估、补充评估的申请，也未提交新的证据将原评估结果推翻。法院认为，评估报告采用什么方法、什么标准作出的结论，属于评估部门对该领域的专业认定，被告未申请重新评估、补充评估，也未提交新的证据将原评估结果推翻。因此，法院认定《价格评估报告书》可以作为合法证据使用。
因原告购买的家具、餐具及厨房设备已自行带走，不属于损失范围，对其主张被告赔偿家具损失45000元、餐具及厨房设备损失82940元的请求，法院不予支持。由于原告未提交7位员工的人工工资支付凭证，且该损失与原告的违约行为无直接的因果关系，故对其主张被告赔偿人工工资损失20717元的请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认反诉原告贵阳万科大都会商业置业有限公司与反诉被告侯丽于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》已解除。二、被告贵阳万科大都会商业置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告侯丽租金人民币2726.4元、物管费人民币1817.6元、临时水电费人民币331.3元、一般保证金人民币10000元、品质保证金人民币10000元、物管保证金人民币3692元、装修押金人民币10000元，共计人民币38567.3元。三、被告贵阳万科大都会商业置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告侯丽装饰、装修损失人民币115041元。四、驳回原告侯丽的其他诉讼请求。五、驳回反诉贵阳万科大都会商业置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3769元（已减半收取），反诉案件受理费人民币2393元（已减半收取），评估费人民币15000元，共计人民币21162元，由原告（反诉被告）侯丽负担人民币2377元，被告（反诉原告）贵阳万科大都会商业置业有限公司负担人民币18785元。
二审中，万科公司提交以下证据：万科公司与王靖元、贵州喜奇文化公司、王延昭签订的租赁合同三份以及相对的商铺经营状态的现场图片十张，证明目的：与侯丽签约时间相近、经营业态相同的同地段商铺及包括涉案商铺在内的后期签订的合同后正常经营至今，不存在租房环境导致合同目的不能实现。侯丽的质证意见为：对真实性无异议，但三份合同与本案诉争商铺无关，该合同下的商铺不存在涉案房屋存在的问题。在本案合同终止之后，异味、无消防通道、信号等所有的问题已经解决，所以新签订的合同我们不予认可。万科公司提交的以上证据只能表明其他客户的主观态度，不能直接证实涉案标的房屋不存在原告主张的问题，本院不予采纳。二审中当事人未能证实新的事实，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点为：一、本案何方当事人违约以及违约责任如何确定；二、租赁合同何时以何方式解除。三、合同解除后，侯丽是否应当支付商铺占用费；四、侯丽的装修损失如何确定以及由谁承担；
关于焦点一，双方当事人在庭审中均认可，涉案商铺在经营过程中有刺鼻异味出现，但未找到明确原因，从双方当事人工作人员的微信聊天记录中，也可以体现侯丽从2016年10月9日起一直与被告进行积极的沟通与协商，万科公司的工作人员也表示赔偿金额需要公司核实，但双方一直协商未果。万科公司作为商铺的出租方，在签订合同的时候明知侯丽承租该商铺的目的是经营餐饮业，故有义务提供适合餐饮业经营的房屋并及时处理其出租商铺内出现的异味问题和手机无信号问题，万科公司仍未有效处理，且存在经营场所消防未验收和未设置消防安全通道等重大安全隐患，经侯丽多次沟通后，导致侯丽的合同目的不能实现，虽然以上问题在双方当事人签订的租赁合同中未作为验收条件予以明确，但万科公司怠于提供消防安全保障并适合餐饮经营的商铺行为导致餐饮经营这一合同目的不能实现，已经构成根本违约，侯丽有权解除租赁合同并向万科公司主张违约责任。而本案最终因万科公司的违约行为导致合同被解除，万科公司因此无权向侯丽主张包括停业违约金等在内的各种违约金，也无权主张为此产生的律师费，并应返还其多收的租金及各种保证金。
关于焦点二，因万科公司根本违约，侯丽享有合同解除权，事实上，侯丽也于2016年10月24日向万科公司发出了“就此歇业”的短信，并于2016年10月25日正式停止营业，虽虽然其未用“解除合同”的表述，但对作为非法律专业工作者的侯丽不能苛责其精准使用法律术语，侯丽通知的“就此歇业”意思明确并于次日作出了正式停业的行为，应该认定为以通知的方式向违约一方明确作出了解除合同的意思表示。因解除权在性质上属形成权，一经向对方当事人作出意思表示，即发生法律效力。故一审判决确认合同解除日期应为原告停业之日，即2016年10月25日，符合法律规定，本院予以维持。
关于焦点三，侯丽以通知的方式解除租赁合同后，其已无权继续占用使用涉案商铺，其虽未再经营，却未积极腾退涉商铺给万科公司，给万科公司造成了实际上的租金损失，本应自其解除合同之日起至实际腾退商铺之日止承担商铺占用费，但其在解除合同的函中明确表示“望予以联系处理后续事宜”，而万科公司并不认可其解约，不仅不积极收回商铺，反而函告侯丽欲主张擅自停业的违约责任，并于2017年1月7日才函告侯丽同意解除合同，对2017年1月7日之前侯丽的占有铺面负有过错，对该期间的商铺占用损失，万科公司无权主张，但2017年1月7日万科公司明确同意侯丽解约后，侯丽仍未积极腾退商铺，应当自该次日起至其实际腾退商铺之日止向万科公司承担商铺占用费。商铺占用费的计算标准仍以原合同约定的日均租金与日均物管费之和为准。本案中，侯丽实际腾退商铺的日期为2017年2月23日，故侯丽应当向万科公司支付商铺占用费为：（28.8+19.2）元/日×47日=2256元。
关于焦点四，侯丽为履行本案租赁合同进行装修，却因万科公司的违约行为导致合同提前解除，万科公司应对侯丽为此遭受的装修损失承担赔偿责任。侯丽主张装修支出为216516.85元，但未提交支付凭证等证据予以证实。且一审中经侯丽申请对装修价值进行评估，侯丽虽然对评估结论不服，但该评估报告系有资质的评估机构与评估人员作出，并经评估师到庭接受质询，当事人在一审中也未提出重新评估的申请，故该评估结论应当作为确定侯丽装修损失的依据。对侯丽提出的重新认定装修损失的请求，本院不予支持。
综上所述，万科公司关于商铺占用费的上诉理由部分成立，双方当事人的其余上诉请求均不成立，本院依法改判。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初758号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初758号民事判决第四项、第五项；
三、侯丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付贵阳万科大都会商业置业有限公司商铺占用费2256元；
四、驳回侯丽的其他诉讼请求；
五、驳回贵阳万科大都会商业置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币3769元（已减半收取），反诉案件受理费人民币2393元（已减半收取），评估费人民币15000元，共计人民币21162元，由侯丽负担人民币2500元，贵阳万科大都会商业置业有限公司负担人民币18662元。
二审案件上诉费，由侯丽负担人民币2330元，贵阳万科大都会商业置业有限公司负担人民币12324元。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 姜彦宏
审判员 李云鹤
二〇一八年八月二十日
书记员 赵 凤