广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1883号
上诉人（原审原告）广州海月置业有限公司，住所地。
法定代表人方锭川，职务总经理。
委托代理人郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人周晓雪，广东华之杰律师事务所职员。
上诉人（原审被告）曾向良，男，1963年10月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人韩志旅，男，系广州市越秀区珠光街珠江园社区居民委员会推荐。
委托代理人杨春雁，北京市盈科（广州）律师事务所。
上诉人（原审被告）陈冬梅，女，1965年10月8日
出生，汉族，住广东省广州市越秀区珠光路荣利新街**号***房。
委托代理人杨春雁，北京市盈科（广州）律师事务所。委托代理人王鹏宇，北京市盈科（广州）律师事务所。
上诉人广州海月置业有限公司（以下简称海月公司）、上诉人曾向良、陈冬梅因物权保护纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区珠光路荣利新街45号403房（建筑面积43.52平方米、套内建筑面积38.55平方米）是海月公司于2013年3月向案外人庄义英购买的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于同年3月25日将该房屋的所有权登记在海月公司名下。据海月公司持有的《企业法人营业执照》记载其公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。
1992年12月18日，广州市广协房地产有限公司（以下简称广协公司，拆迁人，甲方）与曾向良（被拆迁人，乙方，承租户）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方经广州市房地产管理局审核，并以（91）房拆字59号房屋拆迁许可证批准，需拆除珠光路荣利新街55号三楼的房屋（以下简称原址房屋），乙方是该屋的使用人，承租面积23.2平方米；乙方同意1993年2月10日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方按每月200元发放给乙方临时搬迁补助费，并应于1995年7月7日前，在珠光路祖庙小区C4号（第北幢）第4层西向，产权属于自有的套间，使用面积25平方米安置给乙方回迁居住等。
2002年10月9日，广协公司向曾向良发出《回迁通知书》，通知其回迁至涉讼房屋。曾向良从未与他人就涉讼房屋建立租赁关系，亦未曾缴纳租金或房屋使用金。
现涉讼房屋由曾向良、陈冬梅户一家三人居住（在籍人口为三人），其中曾向良为听力语言残疾人，残疾等级一级。
海月公司于2014年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、曾向良、陈冬梅等户（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区珠光路荣利新街45号403房并交还给海月公司；2、曾向良、陈冬梅等户（含同住人员）立即向海月公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街45号403房的房屋使用金（自2013年3月25日起参照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给海月公司之日为止的房屋使用金）。
一审庭审中，曾向良、陈冬梅陈述其二人均无固定工作收入，儿子每月收入约1000多元，全家也没有低保收入。海月公司称购买涉讼房屋时知道有人居住，至今未与曾向良、陈冬梅签订租赁合同，亦未收取租金。
原审法院认为：海月公司通过购买的方式取得了涉讼房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。曾向良、陈冬梅在原住房屋被拆迁后回迁入住涉讼房屋，虽未与征用拆迁企业建立租赁关系，但由于曾向良、陈冬梅是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉讼房屋的，曾向良、陈冬梅在涉讼房屋的居住权理应受到法律保护。而且，海月公司在购买涉讼房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉。因此，海月公司要求曾向良、陈冬梅立即腾退涉讼房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。曾向良、陈冬梅户实际居住使用涉讼房屋，依法应向海月公司支付房屋使用金，考虑到曾向良为残疾人士，曾向良、陈冬梅户收入有限，无力承担过高的房屋租金，结合曾向良、陈冬梅户拆迁前是承租公房的历史状况，曾向良、陈冬梅应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋公房租金标准向海月公司计付房屋使用金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，于2014年3月11日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，曾向良、陈冬梅户暂住广州市越秀区珠光路荣利新街45号403房两年，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋公房租金标准逐月向广州海月置业有限公司计付房屋使用金。二、曾向良、陈冬梅应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期同地段同类房屋公房租金标准向广州海月置业有限公司支付自2013年3月25日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金。三、驳回广州海月置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费150元，减半收取，由广州海月置业有限公司负担50元，曾向良、陈冬梅负担25元。
判后，双方均不服原审判决，向本院提起上诉。
海月公司上诉及答辩称：1、原审法院确认了我方对涉案房屋拥有物权，但判决曾向良、陈冬梅在涉案房屋暂住两年，没有法律依据。2、我方公司类型为自然人控股的有限责任公司，非国有企业，所拥有的房屋，性质自然为私房，原审法院以曾向良系为残疾人士，收入有限为由判决曾向良、陈冬梅以公房的租金标准向我方支付房屋使用金，完全没有法律依据和事实依据。3、不同意曾向良、陈冬梅的上诉请求，我方已取得涉案房屋的产权证，其要求永远居住涉案房屋没有依据。海月公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。
曾向良、陈冬梅上诉及答辩称：1、原审法院已经认定我方在涉案房屋的居住权理应受到法律保护，且海月公司在购买涉案房屋时清楚知道房屋为不交吉，因此不予支持海月公司要求我方立即腾退涉案房屋的诉讼请求，但却判决我方只能暂住两年，没有法律依据。2、原审法院没有追加广协公司为本案当事人，致使本案事实不清。根据“买卖不破租赁”，我方与广协公司存在租赁关系，海月公司关于涉案房屋所有权的取得不应影响我方的承租权。3、原审法院判处租金的标准过高，应予以调低。基于房屋为拆迁房回迁以及人道主义，收取的租金都应低于市场租金标准，甚至低于公房租金标准。4、不同意海月公司的上诉请求和理由。曾向良、陈冬梅上诉请求：撤销原判，改判驳回海月公司的全部诉讼请求。
经审查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
二审中，曾向良、陈冬梅提交了下列证据：1、原审法院（2008）越法民三初字第188号民事判决书；2、原审法院（2011）越法民三初字第918号民事判决书；3、原审法院（2014）穗越法民三初字第280号民事判决书；4、广东省人民检察院粤检民抗字（2013）152号民事抗诉书；5、广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民抗字第220号民事裁定书；6、本院（2012）穗中法审监再字第79号民事判决书；7、《房屋拆迁安置协议书》及《回迁通知书》；8、《建设工程报建审核书》；9、广州市花都区人民法院（2012）穗花法民二初字第266号民事调解书。上述证据拟证明中院的再审判决以及越秀区法院的判决都是驳回了案外公司要求回迁户搬迁以及按照私房租金标准支付的诉讼请求，上述证据于一审时没有提交，作为二审法院参考。
本院认为，本案二审争议的焦点为海月公司要求曾向良、陈冬梅立即腾退涉案房屋的请求能否得到支持以及曾向良、陈冬梅应支付的涉案房屋使用金的标准问题。经本案查明的事实，曾向良、陈冬梅系基于先前的拆迁安置关系而回迁居住涉案房屋，且海月公司在购买涉案房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉，故原审法院判处曾向良、陈冬梅在涉案房屋暂住两年，并无不当，本院予以维持。鉴于曾向良、陈冬梅原承租公有住房，且曾向良为重度残疾人士，曾向良、陈冬梅户收入有限，无力承担过高的房屋租金，故原审法院综合考虑本案的实际情况，判处曾向良、陈冬梅按涉案房屋同时期同地段同类房屋公房租金标准向海月公司计付房屋使用金，亦无不当，本院予以维持。
综上所述，海月公司和曾向良、陈冬梅的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案