贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终1833号
上诉人（原审原告）:毛乾龙，男，1958年5月23日生，彝族，住贵州省盘县，
上诉人（原审原告）:何阳琼，女，1961年6月6日生，汉族，住贵州省盘县，
上诉人（原审原告）:黄某1，男，2009年3月27日生，彝族，住贵州省盘县，
上诉人（原审原告）:黄某2，男，2012年7月26日生，汉族，住贵州省盘县，
上诉人（原审原告）:黄某3，女，2014年6月14日生，彝族，住贵州省盘县，
上诉人黄某1、黄某2、黄某3法定代理人：毛乾龙，男，1958年5月23日生，彝族，住贵州省盘县，
上诉人（原审原告）:刘燕，女，1984年12月30日生，汉族，原住贵州省盘县，现羁押于贵州省第二女子监狱，
六上诉人特别授权委托诉讼代理人：肖渊，贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410711684。
六上诉人特别授权委托诉讼代理人：李文仲，贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202200010192694。
被上诉人（原审被告）：叶春梅，女，1972年12月12日生，汉族，住贵州省盘县，
被上诉人（原审被告）：蒋文刚，男，1968年12月30日生，彝族，住贵州省盘县，
被上诉人（原审被告）：蒋文琼，女，1954年1月4日生，彝族，住贵州省盘县，
三被上诉人委托诉讼代理人：李翔，贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200610366716。
上诉人毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕与被上诉人叶春梅、蒋文刚、蒋文琼房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人毛乾龙及上诉人毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕的特别授权委托诉讼代理人李文仲，被上诉人叶春梅及被上诉人叶春梅、蒋文刚、蒋文琼的特别授权委托诉讼代理人李翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕上诉请求：一、请求依法撤销(2017)黔0222民初3363号民事判决书第二项；二、依法改判被上诉人腾空红果警苑小区1栋2-2号住房，移交给上诉人管理使用；三、依法改判被上诉人将红果警苑小区1栋2-2号住房过户在原告指定人员的名下，办理不动产权证书，上诉人领取不动产权后十日内支付下欠被上诉人蒋文琼的房款235000元；四、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认为上诉人第二项诉讼请求属于侵权责任法调整范围，依法不予支持是适用法律错误，二审法院应当予以改判。本案中的《房屋转让协议》是毛华、刘燕与被上诉人签订。毛华死后，刘燕在没有得到其他继承人同意的前提下与被上诉人签订了《违约合同》。2016年5月20日，上诉人毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2起诉刘燕、蒋文刚、蒋文琼、叶春梅，诉请该《违约合同》无效。2016年8月11日，原盘县人民法院作出(2016)黔0222民初2556号民事判决书，判决《违约合同》无效。蒋文刚、蒋文琼、叶春梅不服一审判决提出上诉，六盘水市中级人民法院维持原判决。该《违约合同》被确认无效，刘燕与被上诉人在违约合同中约定的所有条款都是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案所涉红果警苑小区l栋2-2号住房的管理使用，就应当恢复到签订《违约合同》之前的状态，即由上诉人管理并使用。在《违约合同》被确认无效之后，双方之间还存在《房屋转让协议》。该协议中第五条明确约定：“2008年交房以前产生的费用由甲方负责，以后由乙方负责。房屋出售给乙方后，乙方服从房屋所在单位和小区的统一管理，与该房屋有关经济和法律责任由乙方负责承担。”从该约定可以看出将红果警苑小区1栋9-9号住房移交给上诉人管理使用是被上诉人的义务，现上诉人要求被上诉人继续履行合同中约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行”的规定，双方的房屋买卖行为已经成立，并被确认有效，被上诉人就应当将本案所涉房屋交付给上诉人管理使用。本案案由是房屋买卖合同纠纷，双方当事人是合同相对人（或合同继受人），上诉人要求的是履行合同。一审法院审理认为腾空移交房屋，属于侵权责任法调整的范围，不属于合同法调整的范围，上诉人认为这样的判决说理应当予以反对。侵权责任法与合同法规定的都是民法债权理论的法律，不同之处在于合同法规定的是一种事前约束，具有自由的合意性与合同的相对性，承担的是违约赔偿责任。侵权责任法主要是对受到不法侵害的人给予一种事后救济，主要承担的是侵权损害赔偿责任。本案无论如何，当事人之间都非侵权责任法律关系，而是合同关系。上诉人要求腾空移交房屋是履行合同，不是房屋受到违法侵占，要求停止侵权，归还被侵占的房屋。一审法院以适用某法调整，不适用某法调整作为驳回诉请求的理由是不能成立的。故一审法院认为上诉人第二项诉讼请求即腾空红果警苑小区1栋2-2号住房，移交给上诉人管理使用，属于侵权责任调整范围，依法不予支持，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项中规定的适用法律错误，二审法院应当予以改判。二、上诉人请求判令被上诉人将红果警苑小区1栋2-2号住房过户在原告指定的人员名下，办理不动产权证书，上诉人领取不动产权证书后十日内支付下欠被上诉人蒋文琼的房款235000元的诉请，请求明确，理应得到支持。上诉人在一审的请求具体，具有可履行性，却被一审误判为诉讼请求不明确。毛华、刘燕与被上诉人签订的《房屋转让协议》约定了被上诉人负责办理房产过户并由上诉人承担所需费用，被上诉人就应当按照该协议履行义务。上诉人请求在领取房产证十日内支付余款，有明确的时间，明确的数额。具体的时间是领取房产证十日内，余款是235000元。关于什么时候能够领取不动产登记证书的问题，办理房产登记部门都不敢明确，正是因为该时间点无法确认，所以上诉人在诉请中明确了领取不动产权证书后十日内支付余下尾款。一审法院认为上诉人的第三项诉请属诉讼请求不明确，不符合客观情况，二审法院应当改判。本案是合同法律关系，不存在侵权法律关系，上诉人在一审的诉讼请求具体、明确。一审判决房屋买卖合同有效，合同有效双方就得履行，上诉人愿意补足下差的房款，要求卖方移交房屋，办理不动产权证。合同相对方不自觉履行，才行使司法救济权，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。
被上诉人叶春梅、蒋文刚、蒋文琼辩称，上诉人的上诉理由不成立，将本案的法律事件混淆，本末倒置。2013年9月28日签订的《房屋转让协议》是本案的根本民事法律行为，先有转让协议，才滋生出后续一系列的支付违约行为以及最终的《违约合同》，而不是先有《违约合同》后产生出《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定2013年11月前将所有的购房款交付清楚，不按期支付，被上诉人有权收回该房屋，之前支付的所有款项归被上诉人所有。本案实际情况是上诉人在2015年9月9日之前一直未全款付清房款，处于长期违约状态。被上诉人多次催促，上诉人多次延，被上诉人以体谅之心态原谅上诉人的违约行为，将支付房款的期限一直延长。上诉人从2013年11月底就开始违约，违约所带来的后果是收回房屋，所付283000元房款归被上诉人，而不是腾空房屋给上诉人再由其补足差欠的房款。合同法最大的特征就是尊重当事人的意思自治，促进交易，本案交易双方的意思自治就是付款违约，出卖人收回房屋，已付的房款归出卖人所有，故上诉人请求腾空房屋，移交房屋是上诉人一厢情愿，没有事实依据。根据《房屋转让协议》第四条规定，房屋产权变更登记手续是上诉人办理，被上诉人协助，也就是说办理房屋产权变更登记手续的主体责任在上诉人，被上诉人仅有协助的义务，但上诉人的诉讼请求已将变更登记的责任主体变为被上诉人，这与协议的第四条完全背离。上诉人一厢情愿变更协议内容，是违反协议约定的，不合法也不应被采纳，所以上诉人请求的第二项内容也是没有事实依据的，应予驳回。既然《违约合同》已被生效文书确认无效，根据法律的规定，应恢复到无效民事行为之前2015年9月9日之前的状态。本案诉争的房屋由被上诉人收回，是根据物权法，房屋所有权依然是被上诉人所有，已收的房款283000元应归被上诉人，而刘燕退还的90000元，应由刘燕返还给被上诉人。本案争议房屋的物权依然属于蒋文琼，上诉人是买方，是债权人，根据物权大于债权的规定，债权人无权要求物权人腾空房屋、移交房屋。一审判决并无不当。
原审原告毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕向一审法院起诉请求：一、确认毛华、刘燕与蒋文刚、叶春梅于2013年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判令三被告腾空红果镇警苑小区1栋2-2号住房，移交给原告管理使用；三、判令三被告将红果镇警苑小区1栋2-2号住房过户在原告指定的人员名下，办理不动产权证书，原告领取不动产权证书后十日内支付下欠被告蒋文琼的房款235000元；四、判令三被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：本案中涉及的毛华系原告毛乾龙、何阳琼之子，因病于2015年2月27日死亡。原告刘燕系毛华之妻，原告黄某1、黄某2系毛华之子，黄某3系毛华之女。张朝清（2010年4月27日死亡）系被告蒋文琼之夫，被告蒋文刚系被告蒋文琼之弟，被告叶春梅、蒋文刚系夫妻关系。
2006年4月5日，六盘水市房管局颁发的六盘水市房权证红果开发区字第××号房屋所有权人为张朝清。房屋坐落于红果开发区丹霞北路（公安局宿舍小区）。2010年7月1日，蒋文琼与蒋文刚、叶春梅签订授权委托书，授权蒋文刚、叶春梅代理蒋文琼出租或出售其位于红果经济开发区丹霞北路的房屋等事项。2013年9月28日，蒋文刚、叶春梅与毛华、刘燕签订《房屋转让协议》，约定：1、蒋文刚、叶春梅将红果警苑小区第1栋第1单元202室住房一套转让给毛华、刘燕，房屋四至界限以房屋所有权证为准；2、房屋出售价格为428000元；3、付款方式及时间为，签订合同之日付28000元，2013年11月底前全部付清；4、房屋转让手续由蒋文刚、叶春梅负责办理，所产生的费用由蒋文刚、叶春梅承担。合同签订当日，毛华支付了购房定金28000元，并入住该房。2013年12月8日，毛华出具一份承诺书，承诺下欠购买……住房款210000元，于2014年3月8日一次性付清，利息按2%月息支付，到期不还，自愿无条件将该房退还房主。2015年1月4日，刘燕出具一份《下差房屋款》，内容为：今下差叶春梅代售张朝清警苑小区住房一套（1栋1单元202室），下差款150000元整。毛华、刘燕因购房款未付清，一直未办理房屋过户手续。2015年9月9日，刘燕与蒋文刚、叶春梅签订《违约合同》，蒋文琼、蒋文刚、叶春梅退还购房款90000元，刘燕收到90000元后搬出转让房屋，交还叶春梅。
2016年5月20日，毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3起诉刘燕、蒋文琼、蒋文刚、叶春梅，诉请确认刘燕与蒋文琼、蒋文刚、叶春梅于2015年9月9日签订的《违约合同》无效。2016年8月11日原盘县人民法院作出（2016）黔0222民初2556号民事判决书，判决《违约合同》无效。蒋文琼、蒋文刚、叶春梅不服一审判决提出上诉，六盘水市中级人民法院维持原判决。
一审判决认为，原告刘燕与其夫毛华向被告蒋文琼购买房屋并签订《房屋转让协议》，约定购房款428000元，向被告蒋文琼支付了购房款283000元，余款尚未付清。双方的买卖行为并未违反相关法律法规的强制性规定，受法律保护，系合法有效合同。本案中，原告刘燕与其夫毛华支付购房款283000元后，被告蒋文琼、蒋文刚、叶春梅将房屋交付原告刘燕及其夫毛华居住大约三年，后因未按购房协议履行下欠款项支付义务，双方当事人本应继续履行合同约定义务。由于原告刘燕之夫毛华于2013年12月8日出具一份承诺书，约定于2014年3月8日一次性付清，利息按2%月息，按月支付，到期不还，自愿无条件将该房退还房主，导致原告刘燕与被告蒋文琼、蒋文刚、叶春梅于2015年9月9日签订《违约合同》，蒋文琼、蒋文刚、叶春梅退还购房款90000元给原告刘燕，原告刘燕将房屋交还被告蒋文琼、蒋文刚、叶春梅居住至今。故对原告方主张确认毛华、刘燕与蒋文刚、叶春梅于2013年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效的诉请，依法予以支持。但对原告方主张判令三被告腾空红果镇警苑小区1栋2-2号住房，移交给原告管理使用的诉请，属侵权责任调整范围，依法不予支持；对原告方主张判令三被告将红果镇警苑小区1栋2-2号住房过户在原告指定的名下，办理不动产权证书，原告领取不动产权证书后十日内支付下欠被告蒋文琼的房款235000元的诉请，属诉讼请求不明确，无法确定领取不动产权证书的期限，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：一、确认毛华、刘燕与蒋文刚、叶春梅于2013年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、驳回原告毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕的其他诉讼请求。案件受理费2413元，由原告毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。一审判决认定的事实：“2013年9月28日，蒋文刚、叶春梅与毛华、刘燕签订《房屋转让协议》，约定：……4、房屋转让手续由蒋文刚、叶春梅负责办理，所产生的费用由蒋文刚、叶春梅承担。”错误，二审查明应为：“4、甲方房屋产权证转让手续由乙方负责办理，所产生的一切费用由乙方承担，甲方协助乙方办理”，甲方为蒋文刚、叶春梅，乙方为毛华、刘燕，另查明，在刘燕退还90000元之前，已向被上诉人支付房款283000元。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点是：1、被上诉人是否应当将涉案房屋交付上诉人管理使用？2、上诉人要求被上诉人将涉案房屋过户在上诉人指定的人员名下并办理产权登记，在办理产权登记后10日内支付房款235000元的主张能否成立？
本院认为，从本案查明的事实来看，在毛华、刘燕与叶春梅、蒋文刚签的《房屋转让协议》后，因毛华与刘燕未按照协议约定于2013年11月底将欠付房款付清，后在毛华承诺的2014年3月8日，毛华与刘燕也未按期支付房款。在毛华去后，刘燕与被上诉人签订《违约合同》，因《违约合同》的签订，双方履行了返还房屋及返还购房款90000元的行为。《违约合同》被生效判决认定无效后，上诉人并未因为《违约合同》无效而返还所得90000元，《房屋转让协议》未能履行的过错在上诉人。被上诉人在二审中表示不同意继续履行《房屋转让协议》，上诉人在二审中表示向房产部门了解过涉案房屋目前不能办理转移登记，且办理过户手续是国家相关行政部门的职能，被上诉人仅有协助义务，故上诉人上诉认为应支持其要求交付房屋以及办理不动产产权证书至上诉人指定人员名下，在上诉人领取不动产权证书后十日内支付尚欠被上诉人的房款235000元的主张不能成立，本院不予支持。
一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4825元，由上诉人毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 婷
审判员 罗 敏
审判员 张德权
二〇一七年十一月二十七日
书记员 杨夏榕