杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第05241号
原告：中国银行股份有限公司浙江省分行。营业场所：杭州市凤起路321号。
委托代理人：杨伟萍、黄绍雄，北京尚荣信（杭州）律师事务所律师。
被告：张亮，男，1975年7月3日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：马誉嘉，曾用名马映映、马央央，女，1980年2月6日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告中国银行股份有限公司浙江省分行（下称中国银行浙江省分行）为与被告张亮金融借款合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员董臻静独任审判，后又依法转为适用普通程序、组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。2016年5月27日原告申请追加马誉嘉为本案被告参加诉讼，本院于同年7月21日第二次公开开庭进行了审理。原告中国银行浙江省分行委托代理人杨伟萍两次到庭参加诉讼，被告张亮经本院合法传唤后无正当理由两次均未到庭应诉、被告马誉嘉经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行浙江省分行起诉称：2000年11月30日，原告与被告张亮签订了编号为200001000146《中国银行个人住房抵押借款合同》一份，该合同约定，被告张亮向原告贷款人民币33万元整，用于购买杭州市建国北路281号25B的房产，贷款期限20年，自2010年11月30日至2020年11月30日；贷款利率为5.58%；合同采用按月等额还款方式；合同还约定被告张亮将购买的房产设定抵押担保，担保范围为借款本金、利息、罚息及评估、拍卖、律师代理费等实现债权的费用。同日，原告按照合同约定将贷款一次性转入购房合同指定的房地产开发公司在原告处开立的账户，履行了全部放款义务。2009年3月16日，原被告办理了抵押登记（他项权证号为：杭房他证字第093371**号）。自2015年4月15日起，被告张亮未能按约还款。2015年9月8日，原告向其发送《贷款提前到期通知书》后，被告张亮至今未能偿还借款本息。原告为实现该债权，支付了律师代理费人民币7500元。因被告马誉嘉系被告张亮配偶，两人在办理产权证时以抵押人的名义与原告签署了《变更证明》，故追加其为本案被告。现原告向法院起诉，要求判令：1.被告立即偿还借款本金人民币131496.16元、利息3408.78元，罚息277.50元（利息、罚息暂计算至2015年10月21日），此后罚息以134904.94元为基数，按合同约定的逾期利率计算至实际付款之日；2.被告张亮承担原告支付的律师代理费人民币7500元；3.原告对被告张亮、马誉嘉共有的抵押物位于杭州市建国北路281号25B房产折价、拍卖、变卖所得的价款在本案诉讼标的内享有优先受偿权；4.被告张亮、马誉嘉承担本案诉讼费、财产保全费以及其他实现债权的费用。
为证明自己的主张，原告中国银行浙江省分行向本院提交以下证据：
1.《个人住房抵押借款合同》一份，证明原告与被告张亮订立合同，约定贷款金额、利息、还款方式及抵押担保方式等事实；
2.房屋他项权证一份，证明被告以所有的位于杭州市建国北路281号25B房产抵押给原告并办理了抵押登记的事实；
3.借款借据一份，证明原告按约发放了贷款的事实；
4.未收应还款本息清单、对账明细单各一份，证明被告自2015年4月15日起未能按约还款及至2015年10月21日，被告结欠本金、利息、罚息金额的事实；
5.贷款提前到期通知书、EMS面单各一份，证明原告向被告宣布贷款提前到期的事实;
6.委托代理合同、律师代理费发票各一份，证明原告因本案诉讼支出律师费7500元的事实;
7.变更证明一份，证明张亮、马誉嘉将房产抵押给原告的事实。
被告张亮、马誉嘉未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。
上述证据经庭审出示，被告张亮、马誉嘉未到庭，视为放弃质证的权利。经审核，本院认为上述证据，来源合法，能相互佐证案件事实，符合有效证据的形式要件，本院均予以采信。
本院经审理，认定案件事实如下：2000年11月30日，被告张亮与原告中国银行浙江省分行签订了《个人住房抵押借款合同》，约定：借款人张亮为购买自用住房，向贷款人中国银行浙江省分行申请贷款，贷款金额为330000元，贷款期限自2000年11月30日起至2020年11月30日止，贷款利率为年利率5.58%；合同生效后，贷款人将本合同项下借款以转账方式划转到购房合同指定的房地产开发公司在贷款人处开立的账户，还款方式采用按月等额还款方式，即借款人从2000年12月起，于每月15日前向贷款人偿还贷款本息计2284.96元；借款人以贷款购买的自用住房或（和）以其所有的财产设定抵押担保，本合同所涉及的抵押条款构成抵押合同，抵押合同的担保范围为上述借款本金、利息、罚息及评估、拍卖、律师代理等实现债权的费用；等。同日，原告向被告张亮发放了贷款330000元。2009年2月16日，被告张亮、马誉嘉与原告中国银行浙江省分行签订了变更证明一份，载明被告张亮向原告按揭购买的房产实测建筑面积为65㎡,总房价为412586元，新地址为杭州下城区建国北路281号25B室，被告张亮、马誉嘉在抵押人处签名按手印，原告中国银行浙江省分行在抵押权人处盖章。同年3月16日，双方就上述房产办理了以原告中国银行浙江省分行为房屋他项权利人的房屋他项权证，设定抵押权的债权数额为330000元。贷款发放后，被告仅归还了173期款项，自2015年4月15日起，被告张亮未再依约还本付息。2015年9月8日，原告向被告张亮邮寄了《贷款提前到期通知书》，宣布该笔贷款全部提前到期，要求被告接到通知后三个工作日内归还全部借款，但被告仍未还款。截止2015年10月21日，被告欠原告贷款本金131496.16元，利息3408.78元、罚息277.50元，共计135182.44元。
另查明，为实现债权，原告中国银行浙江省分行与北京尚荣信（杭州）律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定律师费7500元。
本院认为，原告中国银行浙江省分行与被告张亮签订的《个人住房抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应按约履行义务。原告中国银行浙江省分行作为贷款人已依约发放贷款，但被告张亮作为借款人未能按期还本付息，已构成违约，应承担相应的责任。原告要求被告偿还剩余借款本金及支付利息等诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的律师费7500元,符合双方的合同约定且不悖于相关收费标准。被告张亮、马誉嘉以其共有的坐落于杭州市下城区建国北路281号25B室的房产为上述债权提供抵押担保，并办理了抵押登记，现原告要求作为抵押权人对抵押物变现后的价款享有优先受偿权，本院亦予以支持。被告张亮、马誉嘉经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张亮于本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司浙江省分行贷款本金131496.16元，支付利息3408.78元、罚息277.50元（利息、罚息暂计算至2015年10月21日，此后按合同约定计算至生效判决确定的履行日届满时为止）；
二、被告张亮于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司浙江省分行律师代理费7500元；
三、若被告张亮未能履行上述第一、二项付款义务，原告中国银行股份有限公司浙江省分行有权以被告张亮、马誉嘉所有的位于杭州市下城区建国北路281号25B室房地产（他项权证号：杭房他证字第093371**号）折价、拍卖或以变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3154元，财产保全费1233元，合计4387元，由被告张亮负担，被告马誉嘉负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 周培芳
代理审判员 俞琳琳
人民陪审员 倪 健
二〇一六年八月十日
代书 记员 蒋梦婷