北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12535号
上诉人（原审被告）：北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院，住所地北京市朝阳区关东店北街23号楼。
法定代表人：吴信扬，经理。
委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京保罗物业管理服务中心，住所地北京市朝阳区朝外大街38号。
法定代表人：武力，总经理。
委托诉讼代理人：周子秋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院（以下简称蓝海中医医院）因与被上诉人北京保罗物业管理服务中心（以下简称保罗物业中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）年朝民初字第59401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人蓝海中医医院之委托诉讼代理人俞延彬、被上诉人保罗物业中心之委托诉讼代理人周子秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
蓝海中医医院上诉请求：1.撤销一审判决改判驳回保罗物业中心原审全部诉讼请求。2.一审、二审全部诉讼费用由保罗物业中心承担。上诉的事实和理由主要为：1.蓝海中医医院从未收到保罗物业中心《解约函》，法院判决双方的租赁合同于2015年7月15日解除属于事实认定错误。2.因蓝海中医医院受到行政处罚租赁房屋面临拆迁，导致合同无法继续履行，蓝海中医医院已经明确要求保罗物业中心退还房屋保证金及部分房屋租金。3.双方关于广告位租赁合同书产生的争议与租赁合同属于两个独立的合同关系，一审法院不应在本案中一并判决蓝海中医医院支付广告位租金。4.一审法院判决蓝海中医医院向保罗物业中心支付供暖费508514.38元的内容缺乏事实和法律依据。
保罗物业中心辩称，同意一审判决，不同意蓝海中医医院的上诉请求。
保罗物业中心向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《租赁合同》于2015年7月15日解除；2.要求蓝海中医医院支付保罗物业中心欠付的房屋租金1637096.77元（2015年6月1日起算至2015年12月24日期间的）及违约金（按每日千分之五的标准，自2015年6月1日起算，计算至实际给付之日止）；3.要求蓝海中医医院支付保罗物业中心欠付的霓虹灯广告位租金58494.62元（2015年6月1日至2015年12月24日期间）及违约金（按每日千分之五的标准，自2015年6月1日起算，计算至实际给付之日止）；4.要求蓝海中医医院支付保罗物业中心2011年至2015年期间的供暖费508514.38元。
一审法院认定事实：2011年5月2日，保罗物业中心和蓝海中医医院就位于北京市朝阳区关东店北街23号院楼内二层、三层、四层房屋（下称涉案房屋）的租赁事宜签订《租赁合同》，约定：保罗物业中心将涉案房屋出租给蓝海中医医院，保罗物业中心已于合同签订前将涉案房屋交付给蓝海中医医院；租赁期限为12年，自2011年6月1日至2023年5月31日，起租日为2011年6月1日，蓝海中医医院应自起租日起按合同约定支付租金；第一个两年的租金标准为270万元/年，第二个两年的租金标准为280万元/年，第三个两年的租金的标准为290万元/年，第四个两年的租金标准为300万元/年，第五个两年的租金标准为310万元/年、第六个两年的租金标准为320万元/年；合同期的前两年，蓝海中医医院按月支付租金，押二付一，蓝海中医医院应在每月开始5日前支付当月租金；从第三年开始，蓝海中医医院按季度支付租金，押二付三，蓝海中医医院应在每季度开始5日前将当季度租金支付给保罗物业中心；租赁期内，蓝海中医医院还需缴纳本合同规定的其他费用（包括但不限于水、电等费用）；蓝海中医医院应按合同约定的方式和时间交纳租金，逾期交纳须按逾期天数向保罗物业中心交纳违约金，每日违约金按应付未付款项的0.5%计算，逾期超过30日的，保罗物业中心有权解除合同；蓝海中医医院须向保罗物业中心交纳房屋保证金50万元，作为蓝海中医医院遵守和履行本合同所有义务和规定的保障，保罗物业中心同意蓝海中医医院之前向保罗物业中心交纳的22.5万元保证金在本合同签署后自动冲抵本合同项下的保证金，剩余27.5万元于本合同签署后3日内交清；租赁房屋用途为，在法律允许和政府管理部门许可的范围内进行合法医院经营；如蓝海中医医院未按约定按期足额支付租金、相关费用，逾期超过30日，或因违法经营、发生侵权行为或因与第三方发生债务或其他纠纷，导致蓝海中医医院在租赁房屋的经营场所及其中的物品被查封、扣押或无法正常经营，此种情况3天内未能解除的，保罗物业中心有权单方以书面通知方式终止合同并提前收回租赁房屋，本合同在保罗物业中心书面通知送达蓝海中医医院之日起5日内或书面通知中规定的时间终止，同时蓝海中医医院交纳的违约金不予退还。
《租赁合同》签订之前，保罗物业中心已将涉案房屋交付给蓝海中医医院，蓝海中医医院接收涉案房屋后，开始在涉案房屋内进行医疗经营。2012年9月19日，蓝海中医医院因任用两名以上非卫生技术人员从事医疗卫生技术工作，被北京市朝阳区卫生局罚款5000元。其后蓝海中医医院又因其他违法行为多次被朝阳区卫生监督所、朝阳工商分局进行处罚。
保罗物业中心称，2015年6月30日之前的租金，蓝海中医医院已全额交纳，但其后的租金蓝海中医医院未再交纳，保罗物业中心为此于2015年7月14日向蓝海中医医院发送《解约函》。保罗物业中心提交该《解约函》及其寄送该函件的快递单及回执。《解约函》的大概内容为：根据租赁合同约定，蓝海中医医院应在2015年5月25日前向保罗物业中心支付2015年6月1日至2015年9月30日期间的租金70万元，但蓝海中医医院至今未付；蓝海中医医院自2014年9月起以装修为名停业至今，但经保罗物业中心了解，蓝海中医医院停业原因是因收到行政处罚并被吊销许可证；由于蓝海中医医院逾期交付租金超过30日，且因违法经营收到行政处罚并被吊销许可证，无法正常经营近一年，违反了租赁合同的相关规定，故保罗物业中心向蓝海中医医院提出解除双方之间的租赁合同，该合同自送达之日或蓝海中医医院拒收之日起解除，蓝海中医医院应在合同解除之日起十日内交回租赁房屋。快递单载明该《解约函》于2014年7月14日被寄出，于2015年7月15日被签收。
保罗物业中心还提交蓝海中医医院于2015年10月21日向保罗物业中心发送的《告知函》，主要内容为：因蓝海中医医院的《医疗机构执业许可证》被吊销，蓝海中医医院失去主体资格，无法在涉案房屋从事中医医院经营，且涉案房屋面临拆迁，故《租赁合同》无法继续履行，蓝海中医医院有权暂停支付房屋租金。基于医院已经停业，房屋设施设备长期空闲，租赁合同无法继续履行，租金已经交纳至2015年5月28日，蓝海中医医院向保罗物业中心交纳保证金50万元，故蓝海中医医院向保罗物业中心函告如下：1、保罗物业中心退还房屋保证金50万元及2015年2月29日至5月28日期间的房屋租金；请保罗物业中心妥善保存房屋内设施、设备等资产的安全，并与蓝海中医医院协商搬离时间等。
2015年12月24日，蓝海中医医院派代表与保罗物业中心对涉案房屋进行了交接，双方签订了交接单一份。交接单载明房屋及相关设施、设备已全部交接完毕。
经查，涉案房屋的产权人为北京市朝阳区教育局，北京保罗科工贸发展集团从北京市体育场路中学承租涉案房屋后，授权保罗物业中心将涉案房屋对外出租。
保罗物业中心称蓝海中医医院尚欠2011年至2015年期间的供暖费508514.38元未付，保罗物业中心已将该笔供暖费替蓝海中医医院垫付。为此，保罗物业中心提交北京市体育场路中学于2013年3月24日出具的《情况说明》、供暖费支出证明单及相关票据据予以佐证。《情况说明》确认了涉案房屋的租赁情况，并载明涉案房屋的供暖费一直由保罗物业中心向该单位支付，自2011年6月起至2015年12月，保罗物业中心共计向该单位支付供暖费508514.38元。支出证明单及后附的相关的票据详细记载了供暖费的支付情况。
经查，保罗物业中心和蓝海中医医院曾于2012年3月22日签订《广告位租赁合同书》，约定：保罗物业中心将位于北京市朝阳区关东店北街23号院内大厦楼顶东侧、北侧、西侧的霓虹灯广告位出租给蓝海中医医院，用于设立“XX中医医院”广告业务，租赁期限为2012年4月30日至2023年5月31日；租金每年8万元；合同签订后3日内，蓝海中医医院支付第一个半年的租金4万元，第一次半年的租金交付后合同生效；自2012年11月开始，蓝海中医医院应于每月5日前同2011年5月20日签订的租赁协议应交付的租金一同向保罗物业中心支付本合同约定的租金即6666.66元；逾期支付租金的，每逾期一日，按拖欠金额的千分之五向保罗物业中心支付违约金，逾期超过10日的，保罗物业中心有权立即终止合同，收回广告位，蓝海中医医院已交纳的租金不予返还，同时蓝海中医医院应向保罗物业中心支付违约金4万元。双方还就其他权利和义务及合同的终止等事项进行了约定。保罗物业中心称其已按约将广告位交付给蓝海中医医院使用，蓝海中医医院已广告位租金支付至2015年5月30日，其后的租金蓝海中医医院未再交纳。保罗物业中心称，双方之间的《广告位租赁合同书》属于《租赁合同》的一部分，《租赁合同》已经解除，《广告位租赁合同书》也应视为一并解除；双方在2015年12月24日对涉案房屋进行交接时，已对广告位一并进行了交接。
以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《广告位租赁合同书》、解约函、交接单等证据材料在案佐证。
一审法院认为，保罗物业中心与蓝海中医医院之间的《租赁合同》和《广告位租赁合同书》合法有效，双方均应如约履行。保罗物业中心已按约将涉案房屋及广告位交付给蓝海中医医院使用，蓝海中医医院亦应按照约定及时、足额交纳租金。双方明确约定保罗物业中心主张2015年6月1日之后的房屋租金和广告位租金蓝海中医医院未按时交纳，蓝海中医医院未到庭抗辩，法院予以采信。根据《租赁合同》的约定，蓝海中医医院应在2015年6月5日前向保罗物业中心支付2015年6月1日至2015年9月30日期间的租金，如蓝海中医医院逾期支付租金超过30日，保罗物业中心有权要求解除租赁合同。现蓝海中医医院已逾期交纳2015年6月1日至2015年9月30日期间的租金超过30日，故保罗物业中心有权据此要求解除合同。保罗物业中心已按租赁合同约定的方式，于2015年7月13日向蓝海中医医院发送书面《解约函》，表明双方之间的租赁合同于《解约函》送达之日解除，蓝海中医医院于2015年7月15日签收了《解约函》，故可以确认双方之间的《租赁合同》于2015年7月15日解除。
2015年6月1日至《租赁合同》解除之日（2015年7月15日）期间的租金，蓝海中医医院应当交纳。《租赁合同》解除后，蓝海中医医院仍占用涉案房屋，蓝海中医医院应向保罗物业中心交纳占用期间的使用费，故保罗物业中心要求蓝海中医医院交纳2015年7月16日至实际交接之日（2015年12月24日）期间的租金（即使用费）的诉讼请求，法院予以支持。关于迟延交纳房屋租金的违约金，《租赁合同》解除之前的租金的违约金，保罗物业中心有权依据合同约定主张，但《租赁合同》解除之后的租金（实为使用费），保罗物业中心无权主张。关于供暖费，根据《租赁合同》约定，该项费用应由蓝海中医医院承担，保罗物业中心提交的证据足以证明其已替蓝海中医医院交纳了该项费用，故保罗物业中心有权要求蓝海中医医院向其支付该项费用。
保罗物业中心已按《广告位租赁合同书》的约定将广告位交付给蓝海中医医院使用，蓝海中医医院应当按照约定及时、足额向保罗物业中心交纳租金。保罗物业中心主张蓝海中医医院尚欠2015年6月1日之后的广告位租金未交纳，蓝海中医医院未到庭抗辩，法院对保罗物业中心的该项主张予以支持。保罗物业中心自认双方在进行房屋交接时一并对广告位进行了交接，法院不持异议，故保罗物业中心主张2015年6月1日至2015年12月24日期间的广告位租金，法院予以支持。关于迟延交纳广告位租金的违约金，《广告位租赁合同书》对此有明确约定，保罗物业中心有权主张，具体计算方式应根据《广告位租赁合同书》的约定计算。
蓝海中医医院经法院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席审判。
据此，一审法院判决：一、北京保罗物业管理服务中心和北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院于2011年5月20日签订的《租赁合同》于2015年7月15日解除；二、北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院于判决生效之日起七日内给付北京保罗物业管理服务中心房屋租金一百六十三万七千零九十六元七角七分（包括2015年6月1日至2015年7月15日期间的租金和2015年7月16日至2015年12月24日期间的使用费）及违约金（以三十五万七千五百三十四元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年6月6日计算至实际给付之日）；三、北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院于判决生效之日起七日内给付北京保罗物业管理服务中心广告位租金四万五千二百六十元（2015年6月1日至2015年12月24日）及违约金（以六千六百六十六元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年6月6日计算至实际给付之日；以六千六百六十六元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年7月6日计算至实际给付之日；以六千六百六十六元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年8月6日计算至实际给付之日；以六千六百六十六元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年9月6日计算至实际给付之日；以六千六百六十六元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年10月6日计算至实际给付之日；以六千六百六十六元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年11月6日计算至实际给付之日；以五千二百六十元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年12月6日计算至实际给付之日）；四、北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院于判决生效之日起七日内给付北京保罗物业管理服务中心供暖费五十万八千五百一十四元三角八分；五、驳回北京保罗物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，保罗物业中心与蓝海中医医院签订的《租赁合同》和《广告位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。根据本案目前之证据，原审法院认定事实清楚。保罗物业中心向蓝海中医医院交付了涉案房屋及广告位，蓝海中医医院应按约定支付相应租金。原审法院依据双方提交之证据及合同约定认定双方之间合同解除及蓝海中医医院应向保罗物业中心支付相应租金、违约金以及供暖费等，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，蓝海中医医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由北京宏达堂中医药研究院有限公司蓝海中医医院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 刘向飞
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 胡 实