南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）栖迈民初字第854号
原告严义金，男，汉族，1978年12月22日出生。
委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。
被告南京朗筑建设工程有限公司，组织机构代码××，住所地南京市栖霞区和燕路365号。
法定代表人史来顺，公司董事长。
委托代理人丁培培、张映波，江苏诺华律师事务所律师。
原告严义金与被告南京朗筑建设工程有限公司（以下简称朗筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员段颖刚独�审判，公开开庭进行了审理。原告严义金的委托代理人叶松，被告朗筑公司委托代理人丁培培、张映波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严义金诉称，案外人陈某甲与被告朗筑公司于2009年1月订立房屋买卖合同，合同约定由陈某甲购买被告朗筑公司开发建设的本市幕府东路233号之8的门面房，建筑面积30.76平方米，被告朗筑公司至今未给此房办理土地使用权证。2011年6月5日，原告与陈某甲订立房地产买卖中介合同，合同约定由原告购买陈某甲的幕府东路233号之8的门面房，房屋价款58万元。合同订立后，原告已支付了陈某甲全部购房款，并要求被告朗筑公司为原告办理幕府东路233号之8门面房的土地使用权证，但被告至今拒不办理该证，故诉至法院要求判令被告朗筑公司为原告办理幕府东路233号之8门面房的土地使用权证，诉讼费由被告承担。
�告朗筑公司辩称，1、原告与我公司没有合同关系，其没有从我公司购买幕府东路233号之8门面房。2、案外人陈某甲在购买我公司的幕府东路233号之8门面房时，我公司已明确告知陈某甲该房屋可能不会取得土地使用权证，陈某甲对此明知，但仍同意以明显低于市场价格购买此处房产。3、我公司已积极履行了合同义务，为陈某甲办理了房屋产权证，该房土地使用权证不能办理非我公司原因，是因为其它相关部门不为原告办理土地使用权证，我公司的合同义务已履行完毕，原告的主张不应得到支持。
经审理查明：2009年1月13日，陈某甲与南京市栖霞区城乡建设开发有限公司（以下简称开发公司）签订《幕府东路233》商品房现售合同，约定开发公司将坐落于南京市栖霞区幕府东路233之8号商品房出售给陈某甲，房屋建筑面积30.76平方米，房价为每平方米10000元；该�同第十二条第三项约定：陈某甲领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求开发公司及时配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；该合同第十二条第四项系违约责任条款，但在“按每迟延一天（以下空白）元计算，支付违约金”这一条款前的括号中打“×”。该合同签订后，陈某甲履行了合同义务，开发公司亦交付了房屋，该房屋所有权已变更登记至陈某甲名下，陈某甲已领取该房屋所有权证。双方当事人签订的商品房现售合同中的房屋，系位于南京市栖霞区幕府东路233号住宅小区的门面房，开发公司就相应地块的开发建设已获得政府相关部门批准同意。南京市规划局就该门面房1栋一层面积计272.53平方米的建设，委托南京市栖霞区建设局审批，南京市栖霞区建设局颁发了建设工程规划许可证。开发公司就相应地块的土地使用与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及补充协议，该合同约定建筑容积率为1.31，开发公司按约定缴付了土地使用权出让金，领取了国有土地使用权证，后进行了商业、住宅开发建设。开发公司为申请办理国有土地使用权分割转让证（以下简称分割证），于2009年11月10日向南京市国土资源局递交了相关资料，南京市国土资源局进行了地籍调查，出具了《改变用地条件土地勘测定界成果表》（以下简称成果表），该成果表确定容积率为1.42，并注明转利用处（即南京市国土资源局土地利用管理处）处理。开发公司经办人于2009年12月22日领取了该成果表。成果表中的容积率大于合同约定的容积率0.11。
经本院调查，南京市国土资源局土地利用管理处（以下简称利用处）工作人员介绍：根据上述成果表反映的勘测内容并结合土地转让合同明确的1.31容积率，可以初步断定开发商涉嫌超容积率，可能要补交土地出让金。开发商拿到该成果表后，应当到利用处申请，利用处接到开发商申请后，则向开发商发出需要提交的资料清单，开发商按照清单要求将相关资料交给利用处，利用处根据资料审核确定是否超容积率、是否需要补交土地出让金及完善用地手续。如确定开发商需要补交土地出让金，待出让金金额明确后告知开发商补交，开发商补交后再签订土地出让补充协议，如开发商所开发的工程项目已经通过规划审批并验收合格，开发商就可以到地籍处领取分割证。该成果表具有通知和告知功能，而且地籍处还口头告知开发商向利用处申请，到利用处完善相关手续。经核查，该开发商没有向利用处提出申请，也没有提供有关资料、补交土地出让金、申请完善用地手续。就从南京市国土资源局领取成果表后有无到利用处申请并办理相关手�一事，朗筑公司在庭审中作如下陈述：其没有到利用处申请并办理相关手续，原因是其在领取成果表后已向市国土局相关部门进行了咨询，对于容积率超标的后果明确知晓，其无力补交巨额的土地出让金以及可能的相应罚款。因南京市栖霞区城乡建设开发有限公司的申请，工商行政管理机关于2012年7月3日准予将其企业名称变更为南京朗筑建设工程有限公司。
另查明，2011年6月5日，原告严义金与案外人陈某甲订立一份房地产买卖中介合同，合同约定由严义金购买陈某甲的幕府东路233号之8门面房（产权证号为318357、丘号为895350之8），房屋价款为58万元，合同补充条款第六条约定：“甲方（陈某甲）在转让该房屋同时一并将土地证及土地使用权转让出售给乙方（严义金），如遇开发公司办理土地证时，甲方无条件配合乙方办理土地证过户”。合同订立后，严义金向陈某甲支付了全部购房款并办理了幕府东路233号之8门面房的产权过户手续，并于2011年6月29日领取了该房的房屋产权证（栖转字第××号），房屋所有权人为严义金。
上述事实，有双方当事人的一致陈述、陈某甲与朗筑公司的商品房现售合同、严义金与陈某甲的房地产买卖中介合同、严义金的房屋所有权证、本院（2013）栖民初字第213-1号、213号、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2729号民事判决书等证据证实。
审理中，因双方当事人意见不一，致调解未果。
本院认为，案外人陈某甲与被告朗筑公司订立的房屋买卖合同及原告严义金与陈某甲签订的房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。在陈某甲与朗筑公司订立的房屋买卖合同中，明确约定购房人在领取房屋所有权证90天后有权要求开发商配合办理买卖房屋的土地使用权变更登记在陈某甲已办理了买卖房屋的产权证后，被告朗筑公司并未按合同约定协助陈某甲办理买卖房屋的土地使用权证。2009年11月被告朗筑公司向南京市国土资源局申请办理分割证，该局收件后进行了地籍调查并出具成果表，初步确认被告建房超容积率，因被告擅自改变用地条件，导致土地使用存在缺陷，致暂时不能领取分割证。南京市国土资源局已将成果表交给被告，并告知其向利用处申请确认是否超容积率并完善相关手续，但被告至今未向利用处申请并完善相关手续。因此，陈某甲及原告严义金至今未能领取到涉案房屋的国有土地使用权证，其根本原因在于被告朗筑公司未履行相关义务。在陈某甲与被告朗筑公司订立的房屋买卖合同中，陈某甲享有要求被告协助办理案涉房屋土地使用证的权利，而朗筑公司并未履行�办理涉案房屋土地使用证的义务。现原告严义金从陈某甲处购买了案涉房屋并办理了房屋产权过户手续，因视为陈某甲的合同权利已通过房屋买卖的方式转让给了原告严义金，因此，原告严义金要求被告朗筑公司协助其办理案涉房屋的土地使用权证的主张合理合法，本院予以支持。被告朗筑公司以其不是合同相对人为由，拒不协助原告办理案涉房屋土地使用权证的理由，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告南京朗筑建设工程有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告严义金将坐落于南京市栖霞区幕府东路233之8号房屋的国有土地使用权变更登记至原告严义金名下。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京朗筑建设工程有限公司负担。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 段颖刚
二〇一五年九月十八日
书记员 王 兰