黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第463号
上诉人（原审被告）哈尔滨爱达投资置业有限公司，住所地哈尔滨市道里区友谊路399号报业大厦14楼。
法定代表人张金水，总经理。
委托代理人单逊，男，1972年5月5日生，哈尔滨爱达投资置业有限公司职工，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）付颖，女，1960年12月3日生，满族，哈尔滨天鹅饭店退休职工，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）侯迪，男，1986年3月3日生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人付颖，女，1960年12月3日生，满族，哈尔滨天鹅饭店退休职工，住哈尔滨市南岗区。
二被上诉人委托代理人臧锋，黑龙江臧锋律师事务所律师。
上诉人哈尔滨爱达投资置业有限公司（以下简称爱达公司）因与被上诉人付颖、侯迪商品房买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人爱达公司的委托代理人宋静超，被上诉人付颖及其委托代理人臧锋，被上诉人侯迪的委托代理人付颖、臧锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2007年7月29日，付颖、侯迪与爱达公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：付颖、侯迪购买爱达公司位于哈尔滨市道里区友谊路500号爱建新城涛园浪琴水岸A栋2单元1002室商品房（建筑面积167.38平方米）一套，房屋总价款为1，281，518元；爱达公司应当在2008年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经爱达公司和监理公司共同验收后，报政府主管部门验收合格后，将合同约定的商品房交付付颖、侯迪使用；爱达公司逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，付颖、侯迪有权解除合同。付颖、侯迪解除合同的，爱达公司在15日内退还全部已付款，并按付颖、侯迪累计已款的3%支付违约金。合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，爱达公司按日向付颖、侯迪支付已交付房价款万分之二的违约金；爱达公司应在商品房交付使用后180天内，持办理权属登记需要的由其提供的资料到产权登记机关备案，如因爱达公司的责任，付颖、侯迪不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，爱达公司按已付房款的百分之零点八向付颖、侯迪支付违约金。合同签订后，付颖、侯迪分别于2007年7月22日、2007年7月29日，按建筑面积165.88平方米交纳购房款1，270，033元。2010年11月5日该房进户时，付颖、侯迪向爱达公司交纳房屋面积补差款11，485元，付颖、侯迪共向爱达公司交纳购房款合计1，281，518元。此后，由于爱达公司自身的原因未能按期交付房屋。2010年11月，爱达公司向涛园浪琴水岸A栋住房（付颖、侯迪为A栋住户）发出进户通知书，通知A栋住户于2010年11月5日正式交房。付颖、侯迪于2010年11月5日办理了进户手续。另查明，爱达公司于2009年1月21日取得商品房销售许可证，于2009年1月30日取得竣工工程备案证。现爱达公司未给付颖、侯迪出具商品房销售专用发票。
付颖、侯迪诉称，付颖与侯迪系母子关系。2007年7月29日，付颖、侯迪与爱达公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，购买爱达公司位于道里区友谊路500号A栋2单元1002室的房屋。爱达公司未按合同约定的日期交付房屋，直至2010年11月5日才实际交付。期间，付颖、侯迪多次找爱达公司要求进户，并出具正式发票，办理产权登记，支付违约金，但爱达公司以公司老总在监狱中，公司账户被查封，待老总出来后相关问题一并解决等理由进行推脱。请求爱达公司支付延期交付房屋违约金261，173元；支付延期办理产权证违约金10，252元；爱达公司出具正式发票，协助付颖、侯迪办理房屋所有权登记手续，将房屋所有权人登记在付颖、侯迪名下。
爱达公司辩称，付颖、侯迪关于给付逾期进户和逾期办理产权证的违约金的诉请已超过诉讼时效，不同意给付。爱达公司与付颖、侯迪于2007年7月29日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定应于2008年1月20日将验收合格的房屋交付给付颖、侯迪，后由于客观原因，爱达公司于2009年1月20日取得竣工验收备案证，房屋具备交付条件后，爱达公司多次催促付颖、侯迪进户，但付颖、侯迪于2010年11月5日进户。进户时，付颖、侯迪并未向爱达公司要求给付逾期进户违约金。按照合同约定，如果2008年1月20日前爱达公司没有通知其进户，爱达公司已构成了违约，按照民法通则关于诉讼时效的规定，诉讼时效应该从2008年1月21日开始计算。因此，自2008年1月21日至现在，付颖、侯迪起诉的日期已经过了6年之久，早已经过了2年的诉讼时效，而这期间，付颖、侯迪不曾向爱达公司主张过，爱达公司不同意给付。关于正式发票的问题，由于道里区税务局没有为爱达公司开具，所以爱达公司不能为付颖、侯迪出具，责任不在爱达公司。爱达公司正在全力协商，尽快为付颖、侯迪出具发票。
原审认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”付颖、侯迪与爱达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，付颖、侯迪与爱达公司均应当依照合同约定履行自己的义务。依据《商品房买卖合同》第八条及第十五条的规定，爱达公司应于2008年1月20日向付颖、侯迪交付房屋，并在房屋交付使用后的180天内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因爱达公司逾期未向付颖、侯迪交付商品房及向产权登记机关提供备案资料，致使付颖、侯迪不能按照合同约定期限办理房屋进户及产权登记手续，应承担违约责任。据此，付颖、侯迪依据合同约定，请求爱达公司支付延期进户的违约金以及逾期向产权部门提供备案资料违约金和出具商品房销售专用发票的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。付颖、侯迪在进户时交纳的房屋面积补差款应在总房款中扣除后计算爱达公司应给付付颖、侯迪的延期进户违约金，故爱达公司应向付颖、侯迪支付延期进户违约金应为258，833元。爱达公司关于付颖、侯迪的诉请已超过诉讼时效期间的抗辩理由，因双方签订的商品房买卖合同中约定，爱达公司逾期交房超过90日合同继续履行的，爱达公司向付颖、侯迪支付违约金，付颖、侯迪选择继续履行合同，爱达公司并未作出拒绝支付违约金的表示，付颖、侯迪可随时要求爱达公司履行义务。据此，付颖、侯迪的诉请并未超过诉讼时效，爱达公司的上述抗辩理由，不予采纳。判决：一、哈尔滨爱达投资置业有限公司于判决生效后十日内，给付付颖、侯迪延期进户的违约金总计258，833元；二、哈尔滨爱达投资置业有限公司于判决生效后十日内，给付付颖、侯迪延期办理产权证违约金10，252元；三、哈尔滨爱达投资置业有限公司于判决生效后十日内，为付颖、侯迪出具商品房销售专用发票；协助付颖、侯迪办理本案争议房屋的所有权登记手续，将房屋所有权人登记为付颖、侯迪；四、驳回付颖、侯迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行上述出具发票和协助办理房屋所有权登记手续的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费5372元，由付颖、侯迪负担35元，由哈尔滨爱达投资置业有限公司负担5337元（此款付颖、侯迪已预交，哈尔滨爱达投资置业有限公司于判决生效之日起十日内给付付颖、侯迪）。
爱达公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、根据《商品房买卖合同》第8条约定，爱达公司应在2008年1月20日之前交房，爱达公司约定的时间未交付房屋，付颖、侯迪的权利就已被侵害，因此，诉讼时效的起算时间应自2008年1月21日起计算。从2008年1月21日到付颖、侯迪2013年12月4日起诉时，已达5年半之久，已超过2年的诉讼时效期间。且付颖、侯迪在2010年11月进户之时并没有向爱达公司主张要求给付违约金，本案诉讼时效没有中断情形。2、双方签订的《商品房买卖合同》第9条约定：“逾期交房超过90日，买受人要求履行合同，合同继续履行，出卖人应当支付自本合同第8条约定履行期限的第二日至实际交付之日的违约金”，但并没有约定付颖、侯迪可以随时要求爱达公司给付违约金。违约金属于金钱给付义务，没有约定履行期限，诉讼时效应当从权利被侵害之日起计算2年。原审判决认定，爱达公司没有拒绝给付，付颖、侯迪可以随时要求给付没有法律依据。3、原审判决认定因爱达公司逾期未向付颖、侯迪交付商品房及向产权登记机关提供备案资料，致使付颖、侯迪不能按照合同约定期限办理房屋进户及产权登记手续，与事实不符。首先，付颖、侯迪在起诉状中称由于爱达公司不能开具商品房发票致使其无法办理房屋所有权证；其次，在庭审中和判决书事实查明部分也从未提及是由于爱达公司未向产权登记机关提供备案资料致使付颖、侯迪不能办理产权登记。爱达公司之所以没有给付颖、侯迪出具商品房专用发票，是由于道里区税务局没有给爱达公司提供商品房专用发票，责任不在爱达公司。这种情形属不可抗力。爱达公司2014年3月12日通知付颖、侯迪领取发票，但付颖、侯迪表示希望协调更名后再出具发票。由此可见，未开具发票不是逾期办理产权证的直接原因，也未对付颖、侯迪造成损失。4、2009年5月，由于不可抗力导致爱达公司被查封，政府将爱达公司一切事务全部停止，致使无法施工，无法履行交房手续。爱达公司认为由此造成的违约属于不可抗力应当免责，爱达公司不应承担违约责任。请求驳回付颖、侯迪的诉讼请求。
付颖、侯迪辩称，2008年1月21日是双方约定的交房时间，是确定爱达公司违约事实和违约金的起算时间的日期，而不是诉讼时效的起算时间。由于付颖、侯迪要求继续履行合同，所以《商品房买卖合同》终止前合同当事人可随时依据该合同向负有履行义务的一方主张合同权利，在负有履行义务的一方没有明确拒绝履行该合同义务的，权利人不知道也不应当推定其应当知道权利已受到侵害，诉讼时效不应起算。爱达公司至今尚未给付颖、侯迪办理完产权登记，付颖、侯迪的合同义务也没有履行完毕，《商品房买卖合同》仍处于有效、持续状态，在爱达公司没有明确拒绝支付违约金的情况下，原审判决认定付颖、侯迪可以随时要求给付违约金正确。办理商品房产权登记是爱达公司的合同义务，按照合同法严格责任以及双方合同的约定，爱达公司没有证据证明是付颖、侯迪的原因造成产权登记不能，爱达公司应承担违约责任。至于税务机关等第三人原因造成爱达公司不能履约的，爱达公司也应承担违约责任。爱达公司2014年3月12日通知付颖、侯迪领取发票，不能弥补爱达公司违约事实。爱达公司被政府查封的根本原因在于其违法、违规经营，是企业的管理责任问题，不属于不可抗力。请求驳回爱达公司的上诉请求。
二审中，爱达公司举示以下证据：
证据1、爱达公司于2014年3月12日以短信的方式通知付颖、侯迪发送领取商品房销售发票。证据2、开票日期为2014年5月9日的《销售不动产统一发票》。上述两份证据意在证明是付颖、侯迪不领取发票，爱达公司不构成违约。
付颖、侯迪质证认为，对两份证据的真实性没有异议，但认为该证据与违约没有关系，双方的买卖合同15条约定180日内办理产权登记，爱达公司通知领取发票的日期为2013年3月，已超过了合同约定的时间，违反了合同义务。
本院质证认为，付颖、侯迪对该证据的质证意见成立，本院予以采纳。
本院经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”付颖、侯迪与爱达公司签订的《商品房买卖合同书》约定的交房期限为2008年1月20日，爱达公司未在约定的期限交付房屋，构成违约。2008年1月21日是计算违约金的起始日期，而非开始计算诉讼时效的日期。由于双方对违约金给付期限没有进行约定，爱达公司也没有举示证据证明其明确告知付颖、侯迪不同意给付违约金，故诉讼时效应从付颖、侯迪要求爱达公司履行义务的宽限期届满之日起计算。爱达公司关于付颖、侯迪请求给付违约金超过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”付颖、侯迪与爱达公司签订的《商品房买卖合同书》第九条关于逾期交房的违约责任中约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。该条是对爱达公司逾期90天交房，付颖、侯迪如要求继续履行合同，对违约金的计算方法进行的约定，而不是违约金给付期限的约定。双方在《商品房买卖合同书》对违约金何时给付未进行约定。原审确认付颖、侯迪可以随时要求给付爱达公司给付违约金符合法律规定。
付颖、侯迪与爱达公司签订的《商品房买卖合同书》第十五条约定：出买人应当在商品房交付使用后180天内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。付颖、侯迪办理权属登记时，需向产权登记机关提供的备案资料包括《商品房买卖合同书》和《销售不动产统一发票》。爱达公司2014年3月才通知付颖、侯迪领取《销售不动产统一发票》，故原审认定因爱达公司未向付颖、侯迪提供备案资料，致使付颖、侯迪不能按照合同约定期限办理房屋产权登记手续，与付颖、侯迪的诉讼主张一致。即使爱达公司主张的付颖、侯迪要求更名后再出具发票的情形存在，也系付颖、侯迪要求变更合同，爱达公司不同意变更，亦应当按合同约定的期限为付颖、侯迪出具《销售不动产统一发票》，故无论爱达公司主张的付颖、侯迪希望更名后再出具发票是否成立，爱达公司于2014年3月才通知付颖、侯迪领取《销售不动产统一发票》都因已超过了合同约定的商品房交付使用后180日内提供备案资料的期限，而构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”爱达公司关于因公司被查封，政府停止了爱达公司一切事务，导致无法履行交房手续，构成不可抗力的主张不成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5372元，由哈尔滨爱达投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 龙 敏
代理审判员 郑兴华
二〇一四年八月一日
书 记 员 王梦薇