山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终2018号上诉人（原审被告）：淄博绿茵房地产开发有限公司,住所地:淄博市张店区傅家镇营南路沿街商铺8号。统一社会信用代码：9137030331303544X6。法定代表人：陈静，经理。委托诉讼代理人：王杰，山东德衡（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东凯利建设集团有限公司，住所地:淄博市临淄区晏婴路35号。统一社会信用代码：91370305164134400A。法定代表人：聂培舜，经理。委托诉讼代理人：张方喜，山东全正（临淄）律师事务所律师。上诉人淄博绿茵房地产开发有限公司（以下简称绿茵公司）因与被上诉人山东凯利建设集团有限公司（以下简称凯利公司）合同纠纷一案,不服淄博市张店区人民法院（2017）鲁0303民初4815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人绿茵公司的委托诉讼代理人王杰，被上诉人凯利公司的委托诉讼代理人张方喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿茵公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人对上诉人1174359.11元的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院不考虑税费承担，认定事实错误。依据本案双方于2016年12月30日签署的《顶账房屋处理协议》第6条的约定，此协议所产生的所有税费由被上诉人承担，一审法院在上述判决中也认定了该约定。因此，作为委托销售合同，上诉人代被上诉人销售房屋所产生的税费应当由被上诉人承担。根据上诉人的核算及税务部门出具的上诉人的纳税明细，上诉人为被上诉人销售的21套房地产及其附属设施对应的税费总额为972323.06元。上诉人认为此款项应当由被上诉人承担，直接从一审判决支持的数额中扣除。二、4-1-102户在未售的情况下，一审法院判令上诉人支付被上诉人202036.05元与《顶账房屋处理协议》的性质不符。涉案的《顶账房屋处理协议》从内容看，其性质是委托销售合同，且并没有约定包销，而上诉人不是房屋的买受人，故上诉人向被上诉人付房款之必须的前提是房屋已经出售。4-1-102户并未出售，一审法院机械认定上诉人支付此套房屋约定房款的45%，即202036.05元，与本案《顶账房屋处理协议》的性质不符。反之，如果上诉人支付了此房款，此套房屋出售时，被上诉人就会得到重复的45%房款。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。凯利公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、对判决的合同款项适用法律正确,应依法予以维持;上诉人的上诉请求依法不成立,应依法予以驳回。关于协议中的税费问题，绿茵公司主张“协议中的税费”为销售不动产的税费,是对协议约定的曲解。一是根据《顶账房处理协议》,抵顶工程款的总额是确定的,在签订该协议前,上诉人已办理房屋买卖合同的网签,即上诉人已经产生纳税义务、需向税务机关缴纳销售不动产的税款。该协议约定的上诉人的义务为指定的房屋“解除抵顶房屋的网签、重新办理网签”。该协议第6条约定的“此协议中产生的所有税费由乙方承担”,通过整个合同内容和条文文义来理解,是指在履行该协议办理网签和重新网签过程中产生的费用。事实上政府房地产主管部门对解除网签、重新网签并不收取税费，绿茵公司亦未提交证据证明这个过程中产生了税费。二是绿茵公司出售不动产，所产生的税费按法律规定都应由房地产企业承担，而协议未约定“销售房地产的税费”的承担。如按照绿茵公司理解，则违背了协议抵顶工程款数额的约定。三是一审判决按银行同期贷款利率计算逾期付款损失,明显偏低,不利于督促上诉人依约履行付款义务,也起不到对违约失信一方承担违约责任的目的,更不利于促进整个社会的诚信建设。被上诉人主张按参照民间借贷司法解释年息24%,不违反法律规定,应依法予以支持,且因上诉人逾期支付抵顶的工程款,导致被上诉人对外支付农民工工资、工程材料款、设备器具款逾期,造成巨额损失。另，对4-1-102号房解除网签、还未另售，根据协议约定,解除网签上诉人应当支付45%的房款。涉案房屋的网签均需通过上诉人办理,被上诉人无法操作、也无法控制房屋的售价,上诉人主张重复付款的理由不成立。二、涉案合同价款及权利已转让。因被上诉人与山东荣邦防腐工程有限公司存在债权债务关系,被上诉已将涉案合同价款及权利转让给债权人,并已通知上诉人,故,在本案中应由权利受让人应诉并主张相关权益。凯利公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付合同款及逾期利息共计1128402.31元；2、判令被告支付自2017年8月1日至实际偿付之日的利息(按银行同期贷款利率计算)；3、本案一切诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为:1、判令被告向原告支付合同价款2409774元及自2018年1月5日至实际偿付之日的利息损失，按年息24%计算，保留2018年1月5日之前的利息损失的诉权；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月30日,原告与被告签订《顶账房屋处理协议》，协议内容为被告为开发建设“绿茵·名宇桂花园”项目的单位，山东绿茵置业发展有限公司于2015年向被告借款(以40套房屋形式),此40套房屋价值20879037元,用于归还山东绿茵置业发展有限公司所欠原告工程款，原告并于2015年初以内部价格(附件金额为准)网签上述40套房屋。房屋坐落:淄博市张店区营南路以南、规划一路以西“名宇桂花园”,房屋价格及明细(详见附件)。2015年经原告、被告、山东绿茵置业发展有限公司三方协商,办理上述房屋的部分退房及重新签约手续,并退还原告部分购房款。经三方协商一致决定,房屋套数确定为31套,房屋价值金额确定为16661601元。经原、被告协商,达成如下协议:1、上述31套房屋可由被告代为自由定价销售或由原告制定客户购买，签约价格不得低于最终约定金额；2、被告销售时，超越了房屋约定价格,房屋溢价归被告所得，并由原告支付被告一定的人工费用,退款时一并结算；3、原告在上述31户房屋中解除购房合同后，被告在5个工作日内按照双方约定房屋金额的45%退还原告,上述31户房屋中银行贷款放款后，待被告查的此款进入账户后,剩余45%于5个工作日内退还原告，原告须按照最终商定房屋金额开具收款证明；4、原告在最终约定房屋金额基础上让利5%，在95%退款时原告开具全额退款证明；5、因“绿茵·名宇桂花园”项目手续限制，被告暂扣每户房屋约定金额5%作为保证金，待综合验收备案完毕，房管局资金监管解除后，保证金再予以支付；6、此协议中产生的所有税费由原告承担。协议签订后，原、被告双方已按照协议约定解除网签21套，其中4-1-102户已解除网签但未出售，房屋抵顶总房款为448969元，其余20套房屋均已解除网签并已出售,房屋总价款为11165540元(包括房款、车位、小院),其中有六个车位未售，有一个车位已出售未全款(只交付车位款20000元),每个车位折抵款为58000元。上述已解除网签并出售的20套房屋其中9套于2017年3月1日前出售,剩余11套均在2017年3月之后银行发放的贷款。原告自被告代售上述房屋共收到被告支付的房款6053207元。另查明,山东省商品房预售资金监管办法(自2017年3月1日期施行)第十九条规定,当单体竣工验收合格后时，监管资金留存比例为15%-18%。一审法院认为，原告凯利公司与被告绿茵公司签订的《顶账房屋处理协议》系双方真实意思表示，且符合法律规定，双方应当严格按照协议约定履行。按照合同约定，涉案已解除网签的21套房产，其中4-1-102户未出售，应当支付被告约定房款的45%,即202036.05元；剩余20套房屋均已出售，扣除未出售的六个车位约定价款及一个车位出售后尚欠约定价款38000元，被告按照协议约定应支付原告约定房款的90%，即9701586元，上述两项合计为9903622.05元，被告自代销售原告上述房产共支付原告房款6053207元，尚欠原告应付房款3850415.05元；即使按照被告辩称的2017年3月1日之后监管资金留存比例为15%，《顶账房屋处理协议》第5条约定的暂扣每户房屋约定金额5%变更为15%计算，被告对上述21套房产应付房款为9312174.35元，减去已付款6053207元，尚欠原告应付房款3258967.35元。综上，原告仅主张被告支付协议约定应付房款2409774元，符合法律规定，予以支持。原告主张的逾期付款利息损失按照年息24%计算，证据不足，应当按照人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告淄博绿茵房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告山东凯利建设集团有限公司协议约定应付房款2409774及逾期付款利息(以2409774为基数，自2018年1月5日至实际付款之日,按照人民银行同期贷款利率计算)；二、驳回原告山东凯利建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26917元，诉讼保全费5000元，共计31917元，由被告淄博绿茵房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿茵公司提供网络打印证据一宗，包括增值税暂行办法、城市建设税暂行条例、教育费附加暂行规定、山东省地方教育费附加管理办法、水利建设基金管理办法、印花税暂行条例、淄博市国家税务局和地方税务局发布的淄国税发2010七十五号文件即预计计税毛利率的通知、企业所得税法、涉案相应规定及单方计算明细一宗，拟证实涉案房产出售需要缴纳的税款、税项及数额，涉案房产应当支付增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、印花税、企业所得税共计1045615.38元。凯利公司质证认为，上述证据不属于新证据，在一审多次开庭期间，上诉人对其主张并未提交相关的证据。上诉人提交的有关税收的规定和计算明细不符合企业进行纳税的计算依据，因为在企业经营过程中纳税是一个综合的经营行为，需要根据经营状况最终核定整个税收产生的依据。上诉人主张的税费不应当由被上诉人承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：绿茵公司提供的上述规定不能证实其关于凯利公司应当承担房屋出售税费的上诉主张，对上述证据在本案中的证明效力，不予采纳。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题有：一是绿茵公司所主张972323.06元税费应否由凯利公司承担；二是绿茵公司应否向凯利公司支付案涉4-1-102室房屋房款。关于第一个焦点问题。绿茵公司所主张凯利公司应当承担的包括增值税、城建税、教育附加等在内的税费，系其作为纳税人的法定义务。绿茵公司主张上述费用应当由凯利公司承担的理由为双方所签订的《顶账房屋处理协议》中约定“此协议中产生的所有税费由乙方承担”。双方当事人就该约定应当如何解释和履行产生争议。绿茵公司主张应解释为因销售案涉房屋依法应当缴纳的全部税费由凯利公司负担，凯利公司主张应解释为履行协议办理网签和重新网签过程中产生的费用。对此，具体到双方签订的《抵顶房屋处理协议》的情况进行分析：1、从该协议签订的背景和目的分析，双方签订的案涉《抵顶房屋处理协议》的目的系为偿还山东绿茵置业发展有限公司所欠凯利公司的工程款债务。该协议约定凯利公司实现其工程款债权的方式为绿茵公司将协议所涉房屋根据解除合同、贷款放款等进度向凯利公司支付相应比例房款直至凯利公司收到让利后的全部房款，视为债务偿付完毕。故案涉协议系双方当事人通过债务人出卖房屋抵顶工程款债务使债权人债权得以实现所达成的合意。2、从《顶账房屋处理协议》约定的具体内容分析，协议明确约定了债权债务即房屋价值金额为16661601元，同时约定了对于出卖房屋溢价的处理方式和房款的让利比例。但双方在该协议中并未确认债权债务数额（房屋价值金额）中包含房地产开发企业应当缴纳的税费以及计费依据和计算方式。在协议所附《房源明细表》中所列明的16661601元款项的具体组成部分和计算依据中亦未包括绿茵公司所主张的税费。3、从协议的具体履行情况分析，案涉房屋系由绿茵公司作为出卖人向购房人出售，再按照协议及所附明细的约定将相应数额房款交付凯利公司。双方当事人在一审中为证实案涉协议的具体履行情况所提供的房屋明细中记载了房款让利比例、监管资金（保证金）数额，但均未记载房款的组成项目中包含绿茵公司所主张的税费，即双方在协议的实际履行过程中对绿茵公司所主张相关税费并未进行涉及和计取。综合上述分析，绿茵公司关于《顶账房屋处理协议》中关于税费的约定应解释为就案涉房屋房地产开发企业作为纳税人所需缴纳税费应当由凯利公司承担的上诉理由既与案涉《顶账房屋处理协议》签订的目的和具体约定内容不符，亦与双方对该协议的实际履行情况不符。故，绿茵公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。案涉《顶账房屋处理协议》对于绿茵公司应当支付房款的付款条件作出明确约定，即房屋“解除购房合同后，甲方（绿茵公司）在5个工作日内按照双方约定房屋金额的45%退还乙方……”。双方均认可案涉4-1-102号房屋解除了网签合同，即协议中约定的支付该套房屋45%房款的条件成就，绿茵公司应当依约支付凯利公司相应比例购房款。该套房屋解除网签后，房屋即恢复至绿茵公司名下，其如若将该房屋售出，即应当按照协议约定将剩余相应比例房款支付凯利公司。故并不存在绿茵公司所主张房屋出售时，凯利公司得到重复的45%房款。一审判决绿茵公司就该套房屋向凯利公司支付房款并无不当。另，关于凯利公司在二审中抗辩主张一审判决逾期付款利息计算过低的问题,因凯利公司并未上诉主张权利，对此二审不予审理。关于凯利公司所主张其将案涉合同价款及权利转让给他人应由案外人参加诉讼的问题，系双方当事人与案外人债权债务转让行为的确认问题，与本案双方当事人之间的争议和纠纷并无关联，且凯利公司在一审中作为原告提起本案诉讼，对于债权债务的转让事宜并未涉及，亦未有案外人在一审中申请参与本案诉讼，故对凯利公司的上述主张在本案中亦不予处理。综上所述，上诉人绿茵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15369元，由上诉人淄博绿茵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李兴民审判员  侯 康审判员  杨继生二〇一八年八月八日书记员  苏银银