浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0424民初3338号
原告：核电秦山联营有限公司。住所地：海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码：913304241000083927。
法定代表人：王奇文，该公司总经理。
委托代理人：刘昕、杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被告：嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司。住所地：海盐县武原街道新桥南路*********号。
法定代表人：朱玉秀，该公司经理。
委托代理人：李胜华，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。
原告核电秦山联营有限公司诉被告嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年7月7日向本院提起诉讼，诉请（已变更）：1、被告立即腾退承租的海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号房屋；2、被告立即支付原告租金及房屋占有损失233245.95元（从2014年7月1日暂算至2017年6月30日，之后租金及合同解除后的房屋占用损失，按213.01元每日支付至实际腾退完毕之日止）；3、被告立即支付原告逾期支付租金违约金40941.21元（按欠付金额、欠付天数、每日万分之三暂算至2017年6月30日，以后的逾期付款违约金算至相应租金清偿完毕之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘昕、杨思纯、被告委托代理人李胜华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2012年，原海盐秦龙房地产开发有限公司（以下简称“秦龙公司”）与被告签订商业用房租赁合同一份，合同约定秦龙公司将位于海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号（不含公共卫生间及公共走廊，使用面积185.12平方米）房屋出租给被告经营使用，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日止，房屋一年租金为77750元，租金标准：从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为35元/平方米·月（按测绘面积计算），一年租金总额暂定为77750元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每季度交纳一次，由被告于每季度月初七日内支付；租赁期满，合同终止，届时被告需将房屋退还原告；房屋收回验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，被告交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，原告有权处置；在租赁期内，被告逾期交纳该合同约定应由被告承担的费用的，每逾期一天，则按该项费用总额的1%支付滞纳金。
合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了被告使用，被告则向秦龙公司支付了至2014年6月30日止的租金，后未支付过租金。被告另向秦龙公司支付租房押金2000元。
另查明，秦龙公司系原告全资子公司海盐宝力服务公司（以下简称“宝力公司”）全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。又查明，涉案租赁房屋，自2015年9月15日起登记房屋所有权人为原告。
以上事实，由原告提供的商业用房租赁合同一份、公司基本情况工商材料一份、非公司企业法人基本情况工商材料一份、原告文件及证明和清算报告等材料一组、房屋所有权证一本以及原、被告双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以认定。
另查，2015年12月1日，宝力公司向被告发函，快递单表面“备注”部分载明要求被告立即缴付租金、物业费及相关利息、违约金以及债权转让通知书，快递公司于2015年12月2日送达，快递单表面收件人处写明为“张玲晓”。原告提供快递回单一份，用以证明以上事实。但被告对上述证据三性均不认可，其陈述快递单手写“备注”部分载明的内容其未收到过，收件人“张玲晓”与被告无任何关系，被告也不认识，且被告认为快递单手写“备注”部分是原告方事后添加的，原告也未提供备注载明的函件及债权转让通知书。2016年2月4日，原告方向被告在内的核电南苑东扩商铺租户发送租房意向书，载明，原权属秦龙公司的核电南苑东扩商铺产权已转入原告公司，后续工作由秦山核电集团筹备组后勤管理处负责日常管理工作，现征求原租户意向确定是否继续租赁。被告公司回复在合理条件下同意继续租赁。2016年7月26日，原告方组织召开商铺租户洽谈会，被告工作人员于礼到会并在会议签到表上签字。2017年1月25日，被告向原告方出具退租申请书一份，表明公司决定于2017年1月25日起不再租用案涉房屋。被告称其实际已于2017年1月底腾退案涉租赁房屋，并将钥匙交付给原告公司工作人员陈玲玲，但双方未进行书面交接，被告同意屋内尚留所有物品及设施、设备均由原告自行处置。原告陈述其虽已收到被告的退租申请书，但是由于被告方欠缴原告租金，原告不同意提前解除租赁合同，双方从未达成过解约合意。原告另述，被告实际于2017年7月底自行搬离租赁场所，但从未向原告交付过钥匙，也未与原告方办理任何交接手续，故不能视为被告已腾退，现租赁合同期限届满，原告不同意续租给被告。
2017年9月6日，本院组织原、被告双方到案涉租赁房屋现场勘验。租赁房屋具体含四间房屋和一个储藏室，现场有各类杂物，物品多而凌乱，且有部分电脑等设施设备。另，租赁房屋对外有二扇门，一扇为铁门，另一扇为东侧木门，房屋东侧二间各有一扇电动卷闸门，另水表显示为261吨。本院向原、被告双方制作现场勘验笔录一份，原告方陈述：1、2017年1月初水表显示为256吨，现为261吨，要求被告就中间的水费进行结算；2、现场物品多而凌乱，要求被告自行清理，如被告不予清理的，则原告方因清理现场所支出的清理费用由被告方承担；3、要求被告方交付房屋铁门钥匙、东侧木门钥匙、东侧二扇电动卷闸门钥匙；4、被告未欠付电费，但要求被告交付电表卡。原告方陈述如被告未同意以上意见的，原告方无法视为双方已办理书面交接手续，不能视为被告已腾退房屋。被告方陈述：1、对于水费愿意与原告如实结算，就剩余水费愿意支付给原告；2、现场物品被告明确放弃，由原告自行处置，被告在2017年1月底已与原告方工作人员陈玲玲作过交接，陈玲玲口头表示物品由原告方自行处置，故被告不同意支付清理费用；3、铁门门锁被告同意换锁，由被告重新购买门锁，费用被告自己承担；4、因被告很少用电动卷闸门，故钥匙在租用房屋后没多久就交还给了原物业公司，该物业公司已注销，但是其隶属原告方；5、其余门钥匙及电表卡被告已在2017年1月底与被告方工作人员陈玲玲交接时交给了陈玲玲，但双方确实没办过书面交接手续。本院在勘验现场时，因进门的铁门门锁无法使用，出于安全考虑，经原、被告协商，被告同意购买新锁交付给原告，原告同意自行安装。2017年9月11日，被告将新购买的铁门门锁及配套钥匙交至本院，本院于2017年9月12日交给了原告方。
本院认为，秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，对于原告主体资格问题，被告无异议，且结合原告提供的证据，本院确认原告方可以按上述租赁合同的相关约定向被告主张权利。但原、被告双方争议的焦点主要是：第一，秦龙公司与被告签订的租赁合同，是否已经在租赁期限内解除？第二，被告是否已腾退上述租赁的房屋并将房屋交付给了原告方？第三、原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效？对于原告诉请要求被告支付2014年7月1日至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费是否均可以支持？第四、被告在租赁合同履行期间是否存在违约的情形，即被告是否存在拖欠支付租金的行为？原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉请是否可以支持？
对于上述第一个争议焦点，被告认为其已于2017年1月向原告送达退租申请，且其已与原告方办理了交接手续，故双方实际已于2017年1月31日以上述的行为表明已经同意解除合同。原告认为虽然原告方确实有收到退租申请，但是双方当时未达成解除合同的合意，且被告方尚欠原告方租金，也未与原告方办理过任何交接手续，原告也不可能同意解除合同，双方合同是合同期满自然终止的。本院认为，被告方未提供充分证据证明其提出的退房申请已得到原告方的明确同意，也未提供证据证明其在2017年1月底即与原告方办理了房屋交接手续，故本院无法确认双方已于2017年1月底已协议解除合同。因此，对于被告方认为双方合同已于2017年1月底约定解除的意见，本院不予采纳。根据合同约定，租赁期限至2017年5月31日止，因合同未在约定租赁期限内解除，故双方的租赁合同于2017年6月1日自然终止。
对于第二个争议焦点，被告认为自己已经腾退，并已与原告方办理了交接手续，对于现场置留的物品其同意由原告方自行处置。但原告认为被告既未与其办理过交接手续，且根据合同约定，被告腾退时不得留存物品，被告同意原告自行处置的，则清理费用应由被告承担。本院认为，由于被告方未提供证据证明其与原告已办理过交接手续，从现场查看情况看，现场也确实留存部分杂物及设备，而双方合同也明确约定不得留存物品，对于留存物品的处置，双方亦未协商一致，因此，本院无法视为被告已完成了腾退。故原告诉请要求被告腾退房屋的请求，本院予以支持。但鉴于本案租赁房屋进出的铁门已更换新锁，配套钥匙在原告处，故被告在实施腾退时，原告方应协助配合。
对于第三个争议焦点，首先，原告提交的于2015年12月2日送达给被告的快递单，系催缴租金等费用的函件及债权转让通知书，但被告予以否认，由于该快递签收人员的身份以及快递中文件的具体内容本院无法确认，而该证据为间接证据，故本院无法认定原宝力公司已于2015年12月2日向被告方催缴过租金的事实。因此，根据原告方提交的证据材料，本院认为原告方在起诉（2017年7月7日）前未向被告方催缴过租金。另，从被告于2016年2月4日在原告向被告送达的租房意向书上签字并表示要继续租赁的行为看，可以认定被告自2016年2月4日起已经知晓租赁房屋相关权益的继受人已为原告方。本案中，秦龙公司与被告在合同中约定：“从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为35元/平方米·月，一年租金总额为77750元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每季度交纳一次，由被告于每季度月初七日内支付。”根据双方的约定，被告应当在2014年7月8日前、同年10月8日前、2015年1月8日前、同年4月8日前、7月8日前、10月8日前、2016年1月8日前、同年4月8日前、7月8日前、10月8日前、2017年1月8日前、同年4月8日前支付秦龙公司或宝力公司或原告相应房屋租金。本案中，秦龙公司与被告双方约定了分期支付房屋租金，即“租金每季度交纳一次，由被告于每季度月初七日内交付给秦龙公司”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算，故本案存在2014年7月8日前、同年10月8日前、2015年1月8日前、同年4月8日前、7月8日前、2015年10月8日前、2016年1月8日前、同年4月8日前房屋租金超过一年诉讼时效的情形，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。而被告尚应支付的四期房屋租金（即应支付时间在2016年7月8日前、10月8日前、2017年1月8日前、同年4月8日前）租赁期限在2016年7月1日至合同终止时间即2017年5月31日止期间共计71270.83元（77750元÷12个月×11个月），未超过诉讼时效，在被告知道涉案租赁合同的权利承继人后，应当及时向权利承继人支付。现被告应当知道涉案租赁合同的权利承继人为原告，应当向原告及时支付该部分租金，原告关于该部分房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，双方合同终止后，因被告尚未腾退房屋，故被告应向原告支付占有使用费，原告按照原租赁合同的租金标准（一年77750元，即每日213.01元）主张房屋占用损失的诉讼请求，本院依法予以支持。因此暂算至原告诉请的2017年6月30日，被告还需支付原告占有使用费6390.30元（213.01元/日×30日），之后的占有使用费，按每日213.01元计算至被告实际腾退完毕之日止。
对于第四个争议焦点，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时参照《合同法》第七十条的规定，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行。也就是说，当事人在履行合同中应当将有关重要的事项、情况告诉对方，在发生妨碍合同正常履行的情况下，应当将情况及时告知对方当事人；且要互相合作，不仅要严格履行自己的合同义务，而且要配合对方履行义务。如果在履行合同中未将有关重要事项、情况告诉对方，致使债务履行发生困难的，则存在过失。本案中，秦龙公司与被告签订商业用房租赁合同后，于2014年9月11日经工商登记注销，其唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，而原告作为宝力公司的唯一股东，却没有将债权人发生变化的情况及时通知被告。由于涉案的商业用房租赁合同，对于房屋权益继受的这种变化的处理方法并没有进行约定，故在2016年2月3日及之前，被告在不知晓这种变化的情况下，其履行债务发生困难，致使被告陷于履行不能，被告可以中止履行合同义务。对此，原告作为债权承继人存在重大过错，故对于2016年2月3日及之前不能视为被告存在拖欠支付租金的行为，即被告不存在违约行为。但2016年2月4日后，被告方已经知晓了原告为承继人的情况下，仍未向原告支付任何租金，则其存在拖欠支付租金的行为，原告方可以请求被告支付逾期支付的违约金。根据租赁合同的第十三条第二款之约定，在租赁期限内，被告逾期交纳应负担的费用的，每逾期一天，则应按照该费用总额的1%支付原告滞纳金。现原告诉请按照每日欠付租金的万分之三计算违约金，于法不悖，本院予以认可。但是根据本院就上述第三个争议焦点的认定，本院依法支持的租金系在2016年7月1日之后，故相应的违约损失的计算基数宜从2016年7月1日的租金开始计算，计算至合同终止之日，即2017年5月31日，违约金计算时间宜从2016年7月8日起算，暂算至原告起诉的2017年6月30日，经计算，应为4958.51元。2017年7月1日及之后的违约金，应以71270.83元为基数，按照每日万分之三，计算至上述租金实际清偿完毕之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《中华人民共和国合同法》第七十条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号（原告核电秦山联营有限公司需予以配合）；
二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告核电秦山联营有限公司房屋租金71270.83元及房屋占有使用费6390.30元（原告实际已请求至2017年6月30日止，以后的房屋占有使用费，按每日213.01元支付至房屋实际腾退完毕之日止）；
三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告逾期支付租金违约损失4958.51元（原告实际已请求至2017年6月30日止，以后的违约金，以71270.83元为基数，按每日万分之三支付至租金实际清偿完毕之日止）；
四、驳回原告核电秦山联营有限公司的其他诉讼请求。
如果被告嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2706元，由原告核电秦山联营有限公司负担1891元，被告嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司负担815元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。
审 判 员 陈秀珍
二〇一七年九月二十七日
法官助理 李亚平
书 记 员 褚莉萍