昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呈民初字第984号
原告马平，男，1964年10月28日出生，汉族，云南省昆明市人，经商。
原告李红莉，女，1969年9月9日出生，汉族，云南省昆明市宜良县人，经商。
委托代理人马平，男，1964年10月28日出生，汉族，云南省昆明市人，经商。特别授权代理。
被告方玉红，女，1988年1月15日出生，汉族，云南省昆明市呈贡区人，无业。
委托代理人郭涛，男，1989年8月17日出生，汉族，云南省昭通市威信县，自由职业。特别授权代理。
原告马平、李红莉诉被告方玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日在本院第四法庭公开开庭进行审理。原告马平及李红莉的委托代理人马平到庭参加诉讼，被告方玉红及其委托代理人郭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马平、李红莉诉称：原被告双方于2012年5月25日签订商铺租赁合同，约定由原告将自有位于呈贡米兰园东商铺出租给被告使用。合同签订后，原告将商铺交给被告使用，且被告已使用该商铺两年，2014年5月1日前，原告依照双方合同第三条约定，电话通知被告支付租金，但被告拒不交付。2014年6月2日，原告到商铺所在位置，透过卷帘门看到被告所有办公用品已搬走，商铺内遍地垃圾，经原告多次联系，被告将商铺钥匙放在隔壁美容店内，由工作人员转交给原告。根据双方合同约定，承租方提前解除合同，应负责赔偿违约金20000元，且被告使用两年的物管费2982元、电费150.07元，扣除被告交付的水电押金2000元，被告应当支付物管、水电费1132.07元给原告，由原告缴纳给相关部门。为此，请求人民法院依法判令：一、被告支付违约金20000元给原告；二、被告按合同约定支付其使用期间内所发生的物管费、水电费，共计1132.07元给原告，由原告再行交纳；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告方玉红答辩认为：一、被告一直依约履行合同，并按时缴纳租金，最后一个年度是因原告通过电话告知被告，要求在原有租金基础上上涨30%，并要求被告若不同意涨租金，则可以搬出租赁商铺。因此被告才按照原告的要求搬离商铺，因此原告才是违约方。
二、至于物管费用并非被告不缴纳，而是因周边的商铺均因所在小区更换物管公司而不知向哪一方缴纳。电费一直由被告缴纳，在被告归还商铺时，电费单据尚未产生，因此没有缴纳，在商铺使用期间的所有电费均已缴清。
综合原、被告双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、合同履行过程中，哪方存在违约？二、原告主张的违约金20000元及物管费、电费是否应当由被告承担？
原告马平、李红莉提交证据材料如下：
一、商铺租赁合同一份，欲证明：原告在合同履行过程中一直完全履行合同。
二、缴费通知单二份，欲证明：被告方在使用商铺时，物管费未交纳。
三、电费催交通知单一份，欲证明：2014年6月16日的电费由原告缴纳。
四、结婚证一份，欲证明：两原告系夫妻关系。
五、商品房购销合同一份，欲证明：诉争商铺系原告购买。
被告方玉红质证认为：对商铺租赁合同的真实性予以认可，被告严格履行合同条款，若原告同意按照原合同约定不涨租金，被告愿意继续履行合同。对两份缴费通知单的真实性不予认可，先后有两家物管公司要求原告付款，被告也不清楚应当向哪一家交款。对电费催交通知单的真实性认可，但这个期间我方已经搬出去了，电费跟我们没有关系，我们是五月份搬出去的。对结婚证、商品房购销合同的真实性予以认可。
被告方玉红提交发票复印件七份，欲证明：被告一直在缴纳水电费，2014年5月之前的全部水电费均已缴纳。
经质证，原告马平、李红莉对七份发票复印件无异议。
本院认为：对原告马平、李红莉提交的商铺租赁合同、电费催交通知单、商品房购销合同、结婚证经对方认可其真实性，证据客观真实，本院予以采信。对二份缴费通知单系原件，本院予以采信。
对被告方玉红提交的七份发票，虽系复印件，但经被告认可其真实性，本院予以采信。
根据本院认证情况，依法确认如下法律事实：马平与李红莉系夫妻关系，于2008年5月29日与昆明春融房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买呈贡米兰园小区东商铺。2012年5月25日，原告马平（出租方）与被告方玉红（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将其位于呈贡米兰园东建筑面积为79㎡的商铺出租，租期为三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。第一年租金60000元整，付款时间为2012年6月1日前；第二年租金为69000元，付款时间为2013年5月1日前；第三年租金为79350元，付款时间为2014年5月1日前。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1％加收滞纳金。签订合同时，承租方支付给出租方水电、物管费押金2000元，租赁期满时如无违约责任及相关费用结算清、由出租方一次退还。租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由承租方缴纳（其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20000元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，支付违约金20000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2万元。2014年6月2日，方玉红将诉争商铺钥匙交付给马平。云南邦成物业管理有限公司发出《缴费通知单》，要求缴纳2013年1月15日至2014年1月14日期间的物业费1371元，生活垃圾处置费120元；2014年1月15日至2015年1月14日期间的物业费1371元，生活垃圾处置费120元。2014年6月16日，李红莉缴纳2014年6月份的电费150.07元。马平、李红莉认可方玉红已经缴纳完第一年度和第二年度的租金。
针对第一个争议焦点，本院认为：原告主张被告存在迟延支付第三年度租金的行为构成违约，双方约定的最迟租金支付时间为2014年5月1日，被告并未在该期限届满前履行完支付义务。被告方抗辩认为，其不履行支付租金义务，是由于原告方要求增加租金，并明确表示若被告不愿意支付上浮后的租金则应当自行搬离的要求已经先行违反合同约定，构成违约，但对于该部分事实，原告当庭并不认可，因被告主张对方要求增加租金的事由系积极的待证事实，对于该事实被告更具备举证能力，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告举证不能应当承担不利的法律后果，其抗辩意见本院不予采纳。而截止庭审之日被告均并未按约向原告支付租金，因此原告主张被告存在因迟延支付租金而存在违约的主张成立。
针对第二个争议焦点，本院认为：因被告存在迟延履行交付租金义务的行为，根据双方合同第九条的约定：“承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2万元。”该条款实际上为双方的合同约定了一个解除条件，而被告的行为已构成原告方解除合同要求收回房屋的条件，而双方于2014年6月2日也实际交还了诉争商铺，双方的合同也于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方约定在迟延支付租金的情况下，原告有权要求被告支付违约金20000元，而该标准经本院向被告询问，其认可该违约金的标准，并不认为过高，因此对于原告主张被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。至于其主张要求对方支付的电费150.07元，系2014年6月份的用电费用，而该期间被告已搬离诉争商铺，该笔费用并非因被告使用商铺而产生，本院对该笔费用不予支持。对于原告主张的物管费用，因原告虽提交催款通知，但并未提交交付该部分费用的依据，该费用是否实际产生不能核实，因此对该笔款项本院也不予支持。
综上所述，被告方因迟延履行支付租金的义务导致合同被解除，应当承担支付违约金20000元的违约责任，其抗辩的理由因无证据证实，本院不予采信。但对于原告主张的物管费并未发生实际支付行为，而电费并非被告租赁期间产生的费用，因此对于该两笔共计1132.07元的款项本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：
一、被告方玉红在本判决生效之日起十日内向原告马平、李红莉支付违约金20000元。
二、驳回原告马平、李红莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币300元，由被告方玉红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。
审 判 长 朱 曦
代理审判员 樊春花
人民陪审员 佟 童
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陆叶青