河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第2226号
原告（反诉被告）苗玉生。
委托代理人邙光远，河北德律律师事务所律师。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室（原承德市三年大变样拆迁办公室），住所地承德市双桥区世纪城华峰地产*楼。
负责人李津才，职务主任。
委托代理人吴玉娟，河北世纪方舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区大桥头5号承德大厦4001、4005房。组织机构代码：78865385-8。
法定代表人何潍言，职务经理。
委托代理人林森，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
第三人李响。
委托代理人刘欣慰，北京市东友律师事务所律师。
原告苗玉生诉被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室、被告承德京顺诚房地产开发有限公司、第三人李响房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，被告承德京顺诚房地产开发有限公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）苗玉生的委托代理人邙光远，被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室的委托代理人吴玉娟、被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司的委托代理人林森、第三人李响的委托代理人刘欣慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗玉生诉称，2008年7月25日，原承德市三年大变样拆迁办公室（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）作为甲方与原告苗玉生作为乙方签订了《拆迁安置补偿协议》。此协议经承德市公证处公证。《拆迁安置补偿协议》第一条约定：“甲方需拆除乙方各类经营性用房建筑面积157.293平方米。”《拆迁安置补偿协议》第二条约定：“甲方在本区域内东园林小学东入口处一层安置原告经营用房总建筑面积145.5平方米，由最北侧（东园林小学东入口处）开始安置（5套1层商业位置产权人陈文圣、苗玉生、苗爱雨、陈国伟、陈子安进行调整，如发生纠纷自行解决，甲方概不负责），门脸长度与后墙长度一样。”《拆迁安置补偿协议》第三条约定：“按政策规定时间回迁，超时间按每平米每月22元给予补偿。”《拆迁安置补偿协议》第八条约定：“以上条款双方遵照执行如有违约，依法承担责任”。协议签订后，原告即按照协议约定履行了交房搬迁的义务。2009年9月14日，陈文圣、陈国伟、陈子安和苗玉生、苗爱雨达成协议，将苗玉生和苗爱雨的安置位置置换为“由北侧东园林小学入口处算起第一家。”2010年8月12日，原承德市三年大变样拆迁办公室与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，约定：“原协议书中甲方承德市城镇面貌三年大变样办公室的权利、义务和其他条款由被告承德京顺诚房地产开发有限公司履行。”2014年6月，富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层经营性用房已经建成，且符合回迁条件，故原告多次与二被告协商回迁事宜，但二被告相互推诿，拒绝履行《拆迁安置补偿协议》中约定在东园林小学东入口处一层对原告安置面积145.5平方米经营用房的义务。二被告不履行《拆迁安置补偿协议》中约定义务的行为，既违反了《拆迁安置补偿协议》的约定，亦违反了法律规定，原告要求二被告在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层为原告安置面积145.5平方米经营性用房，向原告支付超规定时间回迁的补偿费153648.00元，并向原告支付逾期交付房屋的违约金150000.00元。
原告苗玉生为支持其诉讼请求，提供如下证据：
证据一，2008年7月25日承德市三年大变样东园林拆迁工作组作为甲方与原告苗玉生作为乙方签订的《拆迁安置补偿协议》，该协议经承德市公证处公证。证实原承德市三年大变样东园林拆迁工作组与苗玉生签订协议，约定拆除苗玉生各类营业性用房建筑面积157.239平方米，在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层对原告安置面积145.5平方米经营用房。
证据二，2010年8月12日承德市城镇面貌三年大变样办公室作为甲方与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订的《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，证实《拆迁安置补偿协议》中原承德市三年大变样拆迁办公室的权利、义务和其他条款由被告承德京顺诚房地产开发有限公司履行。
证据三，2009年9月14日陈文圣、陈国伟、陈子安与苗玉生、苗爱雨签订的《房屋分配协议》，证实陈文圣、陈国伟、陈子安与苗玉生、苗爱雨达成协议，将苗玉生、苗爱雨的房屋调整为由富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处算起第一家。
证据四，合同编号为201212290002《商品房买卖合同》一份，证明被告承德市京顺诚房地产开发有限公司于2012年10月31日将应当补偿给原告苗玉生的145.5平方米经营性用房，另行出卖给第三人李响，违反了法律规定和合同约定，应当依法承担违约责任。
证据五，房产证一个，证实《拆迁安置补偿协议》中的被拆迁房屋坐落于双桥区东园林，用途为商业，符合补偿商业性用房的条件。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室辩称，《拆迁安置补偿协议》的签订主体虽为承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室，但涉及该案的权利义务通过签订协议，由被告承德京顺诚房地产开发有限公司履行；再者，根据2006年承德市政府（2006）第1号令《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十八条规定，原告苗玉生不能获得经营性用房。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室为支持其抗辩主张提供如下证据：
证据一，《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，证明《拆迁安置补偿协议》的签订主体虽为承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室，但该案承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室的权利义务通过签订协议的方式，由被告承德京顺诚房地产开发有限公司履行；
证据二，承德市政府（2006）第1号令《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》，证实原告苗玉生不符合经营性用房的安置条件。
被告承德京顺诚房地产开发有限公司辩称：原告苗玉生没有持续两年年检合格营业执照，也没有税务登记证以及完税证明，其住宅用房不能用于经营活动，应当按照住宅条件予以补偿，不符合安置经营性用房的条件。
被告承德京顺诚房地产开发有限公司为支持其抗辩意见提供如下证据：
证据一，承德市政府（2006）第1号令《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》，证实原告苗玉生不符合经营性用房的安置条件；
证据二，《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，证明承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室将其在合同的权利义务确定由承德京顺诚房地产开发有限公司履行。该协议部分有效部分无效。
第三人李响述称，本案第三人不清楚原、被告之间的拆迁安置补偿事宜，第三人是通过正常的程序购买被告承德京顺诚房地产开发有限公司1000多平米的房产，第三人是该房屋的合法所有权人，其权利应当受到保护。由于第三人李响完全是基于善意取得房产，故与本案无关。请求法院对于原告提起的任何可能影响第三人实现物权的诉讼请求予以驳回。
第三人李响为支持其主张提供如下证据：
证据一，201212290002《商品房买卖合同》，证实被告承德京顺诚房地产开发有限公司具备合法的预售许可证，第三人李响购买该房产符合法律的规定；
证据二，《个人购房借款担保合同》，证明第三人李响以购买的1159.76平房米的底商作为抵押，在工商银行贷款16000000.00元，符合正常商业购房的惯例；
证据三，还贷明细，证明第三人李响严格按照银行的规定按月支付房屋贷款。
反诉原告承德京顺诚房地产开发有限公司反诉称，一、苗玉生在拆迁时没有营业执照和税务登记证，不是工商户，不具备商户安置的主体资格和条件。因此不应予以商业性用房的安置。该安置协议无效。二、拆迁范围的土地是国家的，苗玉生不具备商业性安置的主体资格和条件占用国有土地安置商业性用房，进行商业性经营，损害的是国家利益，违反了法律禁止性规定，故安置协议无效。三、苗玉生不具备商业性安置的主体资格和条件进行商业性用房安置，也损害了国家机关工作人员的廉洁性。四、苗玉生不具备商业性安置的主体资格和条件进行商业性用房安置，损害了社会公共利益，产生的结果是承德市双桥区东园林几百户被拆迁的平房、楼房的一层用户，也主张安置商业性用房。五、承德市双桥区东园林的拆迁是根据承德市政府（2006）第1号令统一进行的拆迁安置工作，因此，应以该规定作为本案的审理依据。综上，请求依法确认被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与苗玉生签订的《拆迁安置补偿协议》无效，由被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与苗玉生重新签订生活住房安置协议。
反诉原告承德京顺诚房地产开发有限公司反诉提交的证据与本诉证据一致。
反诉被告苗玉生辩称，反诉被告苗玉生提交的承德市房产管理局颁发的《房屋所有权证》载明被拆迁房屋的用途为商业。补偿协议为苗玉生安置商业性用房并未损害国家及第三人利益，更未违反法律规定，承德市政府（2006）第1号令第四十八条规定，具有有效证件但未经规划部门批准的住宅用于商业的，需要持有两年以上年审合格的工商营业执照、完税凭证等。而苗玉生的被拆迁房屋性质原本就为商业，不受该条规定的约束。故反诉原告的主张无依据，应予驳回。
承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室对反诉部分的意见为，当时拆迁是为了赶进度，安置协议可能有疏漏，承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与苗玉生签订的协议应为无效。
第三人李响就反诉部分不发表参诉意见。
反诉被告苗玉生、承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室、第三人李响就反诉部分均未提交证据。
被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室对原告（反诉被告）苗玉生提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性认可，但由于原告（反诉被告）苗玉生没有营业执照、税务登记证和完税证明，且对于违约金没有约定，故对此份证据的效力不予认可；对证据二没有异议；对证据三，认为是内部协议，与本案无关；证据四与被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室无关；对证据五真实性没有异议，但不能证明原告（反诉被告）苗玉生符合商业安置的条件。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司对原告（反诉被告）苗玉生提供的证据质证意见，证据一具备真实性，但内容违法，原告不符合商业性用房的安置条件。对证据二认可，证据三与本案无关，证据四真实性、合法性认可，但与本案无关，证据五真实性认可，但达不到原告的证明目的。第三人李响对原告（反诉被告）苗玉生提供的证据不发表意见。
原告（反诉被告）苗玉生对被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提供的证据一真实性认可，认为被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司应共同承担对原告的安置责任，证据二认为不属于证据，未发表意见。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司对被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提交的证据无异议。第三人李响对被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提交的证据不发表质证意见。
原告对被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司提供的证据的质证意见与被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提供的证据的质证意见一致。被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室对被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司提交的证据无异议，第三人李响不发表质证意见。
原告（反诉被告）苗玉生对第三人李响提供的证据的真实性和合法性予以认可，但证明目的不认可，认为根据法律的规定，原告（反诉被告）苗玉生的拆迁安置补偿权利具有优先性，法律应当予以保护。被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组对第三人李响提供的证据不发表质证意见。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司对第三人李响提供的证据的真实性和合法性认可。
经庭审质证，本院对原、被告、第三人各方提供的证据认
证如下：原告（反诉被告）苗玉生提交的证据一，证明原承德市三年大变样拆迁办公室与苗玉生签订协议，约定拆除苗玉生各类营业性用房建筑面积157.239平方米，在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层对原告安置面积145.5平方米经营性用房，同时证明超规定时间回迁的补偿费用的约定。该协议具备真实性，合法性，且与本案原、被告及第三人的诉争有关联，本院确认具有证明效力。原告（反诉被告）苗玉生提供的证据二、被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室提供的证据一、被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司提供的证据二，证明《拆迁安置补偿协议》中、被告（反诉原告）承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室的权利、义务和其他条款由被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司履行。庭审中各方当事人未提出异议，本院确认该证据有效。原告（反诉被告）提供的证据三系根据《拆迁安置补偿协议》所作的位置确定协议，该协议应为有效。原告（反诉被告）提交的证据四及第三人李响提供的证据一，证明第三人李响购买被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司现定名为富顺诚小区0幢133号房系《拆迁安置补偿协议》中应安置原告（反诉被告）苗玉生的房屋。本院确认该证据具备证明效力。原告（反诉被告）苗玉生提供的证据五各方未提出异议，本院确认有证明力。被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组提供的证据二、被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司提供的证据一，不属于证据，故本院不作为证据予以确认。第三人李响提供的证据二、证据三具备真实性，本院确认该证据具备真实性。
通过上述证据，本院查明如下事实，2008年7月25日，原承德市三年大变样拆迁办公室（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）作为甲方与原告苗玉生作为乙方签订《拆迁安置补偿协议》，该协议经承德市公证处公证。《拆迁安置补偿协议》约定被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室拆除原告（反诉被告）苗玉生各类营业性用房建筑面积157.293平方米。在富顺诚5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层安置原告（反诉被告）苗玉生经营用房总建筑面积145.5平方米。由最北侧（东园林小学入口处）开始安置（5套1层商业位置产权人陈文圣、苗玉生、苗爱雨、陈国伟、陈子安进行调整，如发生纠纷自行解决，甲方概不负责）。按拆迁政策规定时间回迁，超时间每平米按每月22元给予补偿。此协议所涉及安置经营用房以回迁安置面积为准，超面积及不足面积5平方米内按10000.00元每平方米多退少补。
2010年8月12日，原承德市三年大变样拆迁办公室与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，约定被告承德京顺诚房地产开发有限公司承继被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室在《拆迁安置补偿协议》的权利的义务。
2009年9月14日陈文圣、陈国伟、陈子安与苗玉生、苗爱雨签订《房屋分配协议》，将苗玉生、苗爱雨的房屋调整为由富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处算起第一家。
2012年10月31日，被告承德京顺诚房地产开发有限公司与第三人李响签订《商品房买卖合同》，将东园林小学东入口处第一家即0幢133房（该房备案面积为198.41平方米）出售给第三人李响。第三人李响同时购买了131等其他底商，共计1159.76平方米，价款为每平方米38682.129元。第三人李响就以上所购房屋向被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司支付了购房款，并办理了备案登记。
本院认为，被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与原告（反诉被告）苗玉生签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制规定，合法有效。原告已将拆迁房屋交由二被告拆除。二被告应按协议约定在拆迁区域为原告安置房屋。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司提出原告（反诉被告）苗玉生没有持续两年年检合格营业执照，也没有税务登记证以及完税证明，原告（反诉被告）苗玉生的住宅用房不能用于经营活动，应当按照住宅条件予以补偿。庭审中原告（反诉被告）苗玉生提供证据证实其被拆迁房屋的性质为经营性用房，依据《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十四条的规定安置房屋的用途仍应确定为商业性用房。故被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司请求确认《拆迁安置补偿协议》无效的反诉请求，本院不予支持。
因苗玉生与陈文圣、陈国伟、陈子安和苗爱雨达成协议，将苗玉生的安置位置置换为“由北侧东园林小学入口处算起第一家。”故被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室应将该区域所建房屋安置给原告（反诉被告）苗玉生。鉴于被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室将其在《拆迁安置补偿协议》中的权利与义务转移至被告承德京顺诚房地产开发有限公司，且原告（反诉被告）苗玉生对合同相对方权利义务的转移认可，故被告承德京顺诚房地产开发有限公司应履行该协议。即在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层为原告安置面积为145.5平方米的经营性用房。现因被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司将应当补偿给原告（反诉被告）苗玉生的现定名为富顺诚小区0幢133房另行出卖给第三人李响。违背了诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故应判令被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司向原告（反诉被告）苗玉生交付此房屋。超出面积价款按照合同约定以10000.00元每平方米计算对被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司有失公平，可参照被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司出售给第三人李响的价款判令原告支付。
对被告是否有义务向原告支付违约金和赔偿损失。本院认为，《拆迁安置补偿协议》约定按政策规定时间回迁，超时间按每平米每月22元给予补偿。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司未在约定的时间交付房屋，已违反协议约定，故对原告主张的拆迁过渡费予以支持。根据涉诉房屋所建楼层，该工程的合理工期本院酌情确定为36个月，期间每平每月补偿标准执行承德市政府1号令，对期满后合同有约定，故执行合同约定即每平每月22元。原告（反诉被告）苗玉生提出被告应当支付违约金，由于过渡费用即为对原告损失的补偿，再行支付违约金于法无据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将富顺诚小区0幢133号商铺安置交付给原告（反诉被告）苗玉生。
二、原告（反诉被告）苗玉生向被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司按照每平米38682.129元补足差价。（实际面积与协议安置面积145.5平方米的差额）
二、被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）苗玉生自2008年8月2日起至2014年8月2日止的过渡费56625.48元，并自2014年8月3日起至向原告交付房屋之日止按157.293平米以每平每月22元支付过渡费。
三、驳回原告（反诉被告）苗玉生的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33680.00元，保全费5000.00元，反诉费40.00元，由被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 马福英
人民陪审员 常秀然
人民陪审员 黄德霖
二〇一五年十一月二十二日
书 记 员 袁 伊
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判决的相关法律依据
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2、《合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。