阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1704民初852号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市阳东支行，住所地阳江市阳东区东城镇始兴南路211号。
法定代表人：庄志访，该支行行长。
委托诉讼代理人：郑文可，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：李浩，男，该支行员工。
被告：李路，女，汉族，1982年3月20日出生，户籍地阳江市海陵岛试验区。
被告：林瑞挽，男，汉族，1975年9月23日出生，户籍地阳江市江城区。
被告：阳江市京源实业发展有限公司，住所地阳江市区东风三路255号新乐苑小区E-12A。
法定代表人：陈建宇，该公司总经理。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市阳东支行（以下简称邮政银行阳东支行）与被告李路、林瑞挽、阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年6月12日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑文可、李浩到庭参加诉讼。被告李路、林瑞挽、京源公司经本院传票传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮政银行阳东支行诉称，原告与被告李路于2014年5月30日签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定被告李路向原告借款414000元用于购房，期限为30年，贷款利率按《个人贷款（手工）借据》进行计算。保证人京源公司对此在正式抵押登记手续已办理完毕前提供连带责任保证担保。原告于2014年5月30日依合同约定向起发放贷款414000元。贷款发放后，被告李路多次逾期还款，经原告多次催收仍拒绝偿还。截至2016年5月11日尚欠借款本金407522.26元及利息（含罚息）12798.53元。依据合同第十二条第二款的规定，被告的行为已构成违约。被告李路与林瑞挽是夫妻关系，被告林瑞挽对该借款合同承担共同清偿责任。另因未办理正式抵押登记手续，被告阳江市京源实业发展有限公司对此承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告李路签订的《个人购房／购车借款及担保合同》；二、判决被告李路立即偿还所欠原告的借款本金407522.26元及利息（含罚息）12798.53元［计至2016年5月11日止，2016年5月12日起利息（含罚息）按《个人购房／购车借款及担保合同》约定的标准计算，直至被告还清全部借款本息时止］；三、原告对处置被告李路所有的阳东东城镇振士中路52号京源上景5幢3单位18层1809某房所得价款优先受偿；四、判决被告京源公司对被告李路所欠全部借款本息承担连带清偿责任；五、判决被告林瑞挽对所欠全部借款本息承担共同清偿责任；六、本案全部诉讼费用由三被告承担。
被告李路、林瑞挽、京源公司没有答辩。
经审理查明，被告京源公司是阳江市阳东区东城镇振士中路52号京源上景商住楼的开发商。被告李路、林瑞挽是夫妻关系，双方于2010年5月6日登记结婚。
2014年4月14日被告李路与京源公司签订一份《商品房买卖合同》，被告李路向被告京源公司购买京源上景5幢3单位18层1809某商品房，并于2014年4月28日在阳东县房地产交易中心办理了商品房买卖（预购）登记备案。
2014年5月30日，原告邮政银行阳东支行与被告李路、京源公司签订一份《个人购房／购车借款及担保合同》，合同约定，被告李路向原告邮政银行阳东支行借款414000元，用于购买京源上景5幢3单位18层1809某商品房，贷款期限为360个月，从2014年5月30日至2044年5月30日，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，偿还贷款本息按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息率按约定的利率基础上加收30%确定。合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同。合同约定，被告李路用源上景5幢3单位18层1809某商品房作贷款抵押。合同约定，被告京源公司为贷款提供阶段性连带保证担保，即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，被告京源公司的担保责任免除，保证责任范围是本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。
2014年9月22日，双方当事人在阳东县住房和城乡规划建设局办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号为粤房地预登阳东预押字第030002438第XXX号。预告登记人为原告邮政银行阳东支行，预告登记义务人为被告李路。
2014年5月30日原告依约履行了发放贷款414000万元的义务。发放贷款后，被告李路只按合同约定偿还部分贷款本金和利息，逾期还款的天数为316天，截至2016年5月11日尚欠借款本金407522.26元及利息（含罚息）12798.53元，原告经催收未果遂诉到本院。
另查明，在诉讼中，原告向本院申请查封被告李路用于预抵押的京源上景5幢3单元18层1809房的某房地产，本院于2016年7月6日作出（2016）粤1704民初852号民事裁定书，依法预查封了阳江市阳东区东城镇振士中路52号京源上景5幢3单元18层1809房的房地产。原告已预交诉讼保全费2621.60元。
上述事实，有当事人的陈述，身份证、结婚证、营业执照、《商品房买卖合同》、《商品房买卖（预购）登记证明书》、《个人购房／购车借款及担保合同》、《房地产预告登记证明》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》、系统逾期截图、系统还款记录截图、《客户还款及欠款情况证明书》等证据证实。
本院认为，原告邮政银行阳东支行与被告李路、京源公司在平等、自愿，协商一致的基础上签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。原告邮政银行阳东支行与被告李路之间形成了借款合同和抵押合同关系，原告邮政银行阳东支行与被告京源公司之间形成了保证合同关系。合同签订后，原告邮政银行阳东支行依约履行了发放贷款的义务，但被告李路逾期300多天未按约定偿还借款本息，截至2016年5月11日尚欠借款本金407522.26元及利息（含罚息）12798.53元，其行为已构成违约。根据《个人购房／购车借款及担保合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，现原告邮政银行阳东支行请求解除《个人购房／购车借款及担保合同》，并要求被告李路偿还所欠的借款本金407522.26元及利息（含罚息）［计至2016年5月11日止为12798.53元，2016年5月12日起利息（含罚息）按《个人购房／购车借款及担保合同》约定的标准计算，直至被告还清全部借款本息时止］，合法有理，本院应予支持。
被告李路、林瑞挽是夫妻关系，上述借款是其婚姻存续期间的借款，被告李路、林瑞挽无证据证实该借款属于被告李路的个人债务，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，该借款应认定为被告李路、林瑞挽的夫妻共同债务，双方应共同偿还。故原告请求被告林瑞挽对被告李路的上述借款承担共同偿还责任，应予以支持。
关于原告邮政银行阳东支行对被告李路提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告邮政银行阳东支行就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告邮政银行阳东支行、李路双方就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告邮政银行阳东支行、李路双方并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告邮政银行阳东支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告邮政银行阳东支行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据《个人购房／购车借款及担保合同》的约定，被告京源公司与原告邮政银行阳东支行形成了合法有效的保证合同关系。由于合同约定了被告京源公司的担保是阶段性担保，即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，被告京源公司的担保责任免除，现抵押的商品房至今尚未办理正式抵押登记手续，被告京源公司担保责任不能免除，因此，京源公司应按约定在保证担保范围内对借款人李路的债务承担连带保证责任。京源公司承担保证责任后，有权向李路追偿。
三被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为放弃答辩和举证、质证的诉讼权利，本院依法应作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市阳东支行与被告李路、阳江市京源实业发展有限公司于2014年5月30日签订的《个人购房／购车借款及担保合同》；
二、被告李路、林瑞挽在本判决生效后七日内偿还借款本金407522.26元及利息（计至2016年5月11日止的利息为12798.53元，从2016年5月12日起至本判决确定的给付之日止的利息按《个人购房／购车借款及担保合同》的约定计算）给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市阳东支行；
三、被告阳江市京源实业发展有限公司对被告李路的上述借款本息承担连带清偿责任。被告阳江市京源实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告李路追偿；
四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市阳东支行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7605元，诉讼保全费2621.60元，共10226.60元，由被告李路、林瑞挽、阳江市京源实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 林睦飞
人民陪审员 陈小强
人民陪审员 冯宗俭
二〇一六年八月十二日
书 记 员 李钊莹