广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初130号原告罗定市坤隆安物业服务发展有限公司，住所地：罗定市龙华东路龙岗花苑商住小区（会所）。法定代表人：张柱球。委托代理人莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托代理人黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。被告陈彦端，男，1972年1月7日出生，汉族，罗定市人，身份证住址为罗定市，现住罗定市。委托代理人彭志强，广东端庆律师事务所律师。原告罗定市坤隆安物业服务发展有限公司（以下简称“坤隆安物业公司”）诉被告陈彦端物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月30日收案，于2017年1月3日受理本案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤隆安物业公司的委托代理人莫衍、黄颖怡，被告陈彦端及其委托代理人彭志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2003年6月10日与肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司签订《龙岗花苑商住小区管理规约》，约定肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司将罗定市龙岗花苑住宅小区委托给原告进行物业规范化管理，委托期限从2003年6月10日至2014年12月31日，按每月每平方米0.3元计收业主的物业管理费，若日后需要调整，按物价局核准的收费标准执行，业主按季度缴交物业管理费，缴费时间为每个季度的第一个月，逾期不交，每天加收5%的滞纳金……，但自2010年10月1日起，物价局出台新的物业管理收费标准，最低的收费标准为每月每平方米0.6元。被告接受了原告提供的物业管理服务，但其自2009年1月1日至2014年12月的物业管理费共计3680.1元尚未缴交，经原告发物业管理费催收通知书，被告拒绝，被告的行为已属违约，应当支付违约金15000.3元以上事实，有《龙岗花苑商住小区管理合约》、《物业管理费催收函》等证据证实，事实表明，原告作为龙岗花苑住宅小区的前期物业服务单位，被告是罗定市龙岗花苑住宅小区的业主，原告依约提供了物业管理服务，被告未能按时支付物业管理费，理应承担相应的违约责任，原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，请求：1、判决被告支付物业管理费共计3680.1元给原告；2、判令被告向原告支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金共计15000.3元；3、本案案件受理费由被告承担。原告围绕其诉讼主张，提供以下证据：1、广东省经营服务性收费许可证、营业执照、身份证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格以及原告的收费资格；2、身份证，证明被告主体资格；3、龙岗花苑商住小区管理规约、资质证书、广东物价局、罗定市建设局文件、罗定市龙岗花苑业主委员会物业服务接管通告，证明肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定市分公司有权委托原告对龙岗花苑住宅小区进行物业管理和原告于2003年6月10日与肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定市分公司签订《龙岗花苑商住小区管理规约》，约定由原告为罗定市龙岗花苑住宅小区提供物业管理服务，服务的期限为2003年6月10日至2014年12月31日，并约定双方的权利、义务的事实以及原告收取的物业管理费2003年6月10日至2010年9月30日为每平方米0.3元，2010年10月1日至2014年12月31日为每平方米0.6元的事实；3、物业管理费催收函、邮寄送达回单，证明被告拖欠原告物管费，原告已发催收函催收，被告至今未支付相关物业管理费以及滞纳金的事实；4、被告拖欠的物业管理费、滞纳金计算表，证明被告拖欠的款项。被告陈彦端辩称：一、原、被告双方不存在物业服务合同，原告单方变更物业服务收费标准无效。原告提交的证据材料《龙岗花苑商住小区管理合约》，该合约未经小区业主协商，也未经得业主同意，只是原告单方的意思表示，因此该合约对业主没有约束力。即使开发商委托原告事实物业管理，也应当与业主签订物业服务合同，约定的权利义务及物业服务收费标准。虽然2010年物价部门出台新的物业服务收费政府指导价，但该政府指导价不具有强制执行效力。该物业服务收费政府指导价在备注一栏也说明:“1、限定的浮动幅度为最高上浮幅度，而下浮幅度不限；2、具体收费标准及浮动幅度由物业服务企业与业主在物业合同中约定……”可见，原告在未与业主协商的情况下，单方改变物业服务收费标准无效。被告不缴交物业服务费，是因为原告单方变更收费标准，责任完全在原告一方。原告主张的违约金标准过高，以此计算“天价违约金”。原告诉状主张的违约金计算标准为每日3‰，以此推算为每逾期一个月为9%，每逾期一年为108%。如此计算违约金显然是“天价违约金”。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。”原告如此计算违约金没有法律依据。而且被告不缴交物业管理费事出有因，是因为原告在未与业主协商的情况下单方擅自提高物业管理费收费标准，责任完全在原告一方。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。物业服务费属金钱债务，原告并未提交证据证明实际损失的；即使原告有损失，原告实际损失为被告逾期支付物业管理费所造成的资金占用损失。因此，即使要计算违约金，本案违约金也应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为利率进行计算。三、原告现时向法院起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告在诉状中称，“……业主按季度缴交物业管理费，缴费时间为每个季度的第一个月，……被告接受了原告提供的物业管理服务，但其自2009年1月1日至2014年12月的物业管理费共3680.1元尚未缴交……”。据原告诉状中所述，被告2014年度第四季度（10-12月）的物业管理费应当在2014年10月1-31日期间缴交。诉讼时效期间自2014年11月1日开始计算，经过二年后即2016年11月1日届满。原告2016年11月19日发函被告（拒收），于2017年1月3日向法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效期间。被告在诉讼中提供以下证据：证据1、粤价【2010】号文件，证明物业服务收费需由物业服务企业与业主协商确定；证据2、罗房【2014】3号文件，证明原告未能正常提供物业服务，随意停止物业服务；证据3、报纸报道，证明物业服务收费调整应当由物业服务企业与业主协商确定；证据4、暂停物业服务的通告，证明2014年4月11日之后原告物业公司罢工。原、被告提供的证据经庭审出示、质证，被告对原告的证据发表质证意见如下：对于没有原件的证据真实性、合法性不认可，证据4恰证明原告物业费债权已超过诉讼时效，无权请求法院予以司法保护；原告对被告的证据发表质证意见如下：证据1真实性、合法性、关联性不确认，该证据没有原件，只是复印件，网上打印更不具有真实性、合法性；证据2关联性不确认，真实性、合法性确认；证据3真实性、合法性、关联性不确认该证据不是法律法规，不是法院的法律依据，不具有关联性；对其他证据均是复印件，没有原件，不确认真实性、合法性、关联性，不予质证。综合原、被告诉辩、质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，原、被告对对方的证据均有有异议，本院将根据证据规则综合全案进行认定。经审理查明：原告坤隆安物业公司是经工商登记的物业服务公司。肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司是罗定市龙岗花苑住宅小区的开发商。2003年6月10日原告坤隆安物业公司与肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司签订《龙岗花苑商住小区管理合约》，由肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司委托被告坤隆安物业公司对罗定市龙岗花苑住宅小区进行物业管理。该合约约定，小区物业管理属初始阶段，从交楼日起，原告坤隆安物业公司暂按每月每平方米0.3元计收业主的物业管理费，若日后调整，按物价局核准的收费标准执行，业主按每季度缴交管理费，缴费时间为每个季度的第一个月，逾期不交，每天加收5%的滞纳金。被告陈彦端于2004年5月1日与肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了罗定市龙岗花苑住宅小区坤和阁AA幢B房，该房建筑面积为96.6平方米。2010年广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅出台《关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价[2010]1号），罗定市物价局、罗定市建设局于2010年5月6日向罗定市房产局、各物业服务企业转发了该通知。该通知中对住宅类管理服务等级物业收费制定政府指导价及浮动幅度，其中对三级管理服务等级的普通多层住宅的政府指导价为0.6元/平方米，高层住宅的政府指导价为0.9元/平方米，浮动幅度不超过25%，浮动幅度为最高上浮幅度，下浮幅度不限，具体收费标准及浮动幅度由物业服务企业与业主在物业合同中约定。原告坤隆安物业公司遂将2010年10月1日起的物业管理费调整为0.6元/平方米。自2009年1月1日起，被告陈彦端开始拖欠原告的物业管理服务费。2014年9月7日龙岗花苑小区业主成立业主委员会。2014年12月被告坤隆安物业公司退出龙岗花苑小区物业管理，由业委会根据业主大会决定自行物业管理，罗定市尚信物业服务有限公司协助管理。2016年11月17日,原告经发函给被告催收物业管理费未果，遂于2016年12月30日诉至本院，请求处理。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告坤隆安物业公司与肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司签订的《龙岗花苑商住小区管理合约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故本院认为该管理合约对被告有约束力，被告认为该管理合约未经小区业主协商同意，对业主没有约束力的意见，本院不予采信。根据该管理合约约定，业主按每季度缴交管理费，缴费时间为每个季度的第一个月。被告自2009年1月1日起至2014年12月期间未向原告缴纳物业管理费，该期间的最后一个季度的物业管理费应于2014年10月内缴纳。被告提出本案的诉讼时效从2014年11月1日起算，到原告起诉已超过法律规定的诉讼时效期间的时效抗辩意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，原告自2014年11月1日开始，知道或者应当知道被告未能向其按期缴纳物业管理费，其权利受到侵害，而原告于2016年11月17日才向被告发函催收以主张权利，已超过了法定两年的诉讼时效期间。被告提出的时效抗辩理由成立，本院予以采纳，故本案依法应驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费134元（原告已预交），由原告罗定市坤隆安物业服务发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一七年三月二十九日书记员 陈小园