湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2682号上诉人（原审原告）：吴思，男，1986年6月3日出生，汉族，湖北省广水市人，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王辉，男，1984年10月5日出生，汉族，湖北省安陆市人，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：李余锋，湖南伏龙律师事务所律师。原审第三人：武汉好利佳房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区30R地块奥林花园10栋1层9室。法定代表人：吴好男，该公司总经理。上诉人吴思、王辉因与原审第三人武汉好利佳房产经纪有限公司（以下简称好利佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴思上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销第三项、第四项；改判王辉向吴思支付8万元违约金；王辉承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在王辉未主张、未提出证据证明违约金过高，且未请求对违约金进行减少的情况下，一审法院依职权主动大幅减少违约金，属适用法律错误。二、王辉于2016年11月8日将案涉房屋以108万元高价转卖他人，获取不当利益，王辉除应返还1万元定金外，还应支付8万元违约金。王辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：王辉并非房屋所有权人且无相关授权手续，属于无权处分，且未经所有权人追认，房屋买卖居间合同应属无效。吴思明知前述情况，而与王辉签订房屋买卖合同，本身亦存在过错。王辉无法亦无权协助吴思办理过户事宜，属于事实不能履行而非违约，一审法院认定王辉承担违约责任不合理。原审第三人好利佳公司述称，对一审判决和吴思、王辉的上诉均没有意见。吴思向一审法院起诉请求：1、解除吴思与王辉、好利佳公司签订的《房屋买卖居间合同（三方）》；2、王辉返还吴思10,000元定金；3、王辉支付吴思违约金80,000元；4、本案诉讼费用由王辉承担。事实和理由：2016年4月9日，在好利佳公司居间介绍下，吴思与王辉签订了《房屋买卖居间合同（三方）》，约定王辉向吴思出售位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会9栋2单元2704室房屋一套，该房屋所有权人为王泓锦；房屋交易价格为800,000元（净得价）；吴思向王辉支付购房定金10,000元，并约定了付款方式及违约责任。违约责任约定为：吴思支付定金，三方签订合同后，若王辉悔约，不将上述房屋出售给吴思，王辉同意按上述房屋成交金额10%赔偿吴思。合同签订后，吴思向王辉支付了定金10,000元，向好利佳公司支付了中介服务费10,000元。此后，吴思一直通过好利佳公司催促王辉履行合同配合办理银行按揭等手续，但王辉未予配合。2016年9月14日王辉明确告知不出售涉案房屋了，而据武汉市汉阳区房地局出具《武汉市房屋产权信息查询单》显示，涉案房屋已于2016年11月8日因买卖进行变更登记，合同已无法履行。王辉一审中辩称，吴思所述事情经过属实。涉案房屋原产权人王泓锦尚未成年，现在美国念书，其母代双艳与王辉是多年朋友，她本人在台湾。此前代双艳打电话委托王辉出售涉案房屋，王辉就找好利佳公司的工作人员田奇联系售房事宜，签订合同当时王辉已明确告知吴思及好利佳公司，王辉不是房屋产权人而且没有产权人授权，售房之事只是暂定。合同签订后，王辉一直催促房屋产权人回国办理过户手续未果，直到2016年8月27日代双艳在电话中告知该房屋不出售了，王辉当天即将此事告知了田奇，并在事后将从田奇手里拿到的10,000元定金退还给了田奇。本案的房屋买卖合同无效，因为涉案房产权人不是王辉，没有对房屋的处置权，合同签订后也没有得到原产权人的追认，无法配合房屋过户，事后王辉已将定金退还，故不应承担违约责任。好利佳公司一审中述称，对吴思起诉的事实和主张无异议，要说明的是公司所收取的1万元不是中介服务费，而是交易保证金，此前已答应退还给吴思。田奇已离开好利佳公司，不清楚王辉是否将1万元定金退还给了田奇，如果确认属实愿意退还。因吴思、王辉及好利佳公司所陈述的上述事实，当事人均没有争议，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点是出卖他人房屋所订立的合同是否有效及责任承担问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称解释）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此本案中的《房屋买卖居间合同（三方）》应当认定为有效。现由于涉案房屋已由原产权人出售给他人，该合同已无履行可能，吴思请求解除合同，予以支持。关于责任承担，《解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，王辉未取得明确授权即将他人房屋出售，与吴思签订《房屋买卖居间合同（三方）》，收取吴思支付的定金，事后又未得到产权人的追认，导致合同不能履行，应承担违约责任，而吴思明知该房屋产权非王辉所有，未认真审查王辉出售房屋的资格，而草率签订合同，也存在一定过错。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定之精神，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定王辉支付吴思违约金40,000元，吴思关于违约金请求过高部分，不予支持。另外，关于10,000元定金，由于王辉出具的收条写明是收到吴思定金10,000元，现吴思要求其返还，则王辉理应将该定金直接退还给吴思，至于王辉称已将该定金退还给了田奇，王辉可向田奇索还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除吴思与王辉、武汉好利佳房产经纪有限公司于2016年4月9日签订的《房屋买卖居间合同（三方）》；二、王辉返还吴思定金10,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、王辉支付吴思违约金人民币40,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回吴思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,050元，减半收取计1,025元（吴思已交纳），由吴思负担500元，王辉负担575元，王辉于本判决发生效力之日起十日内将应负担的款项给付吴思。二审中，各方当事人未提交新证据。因各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，本院就法院若不支持王辉关于合同无效的免责抗辩，王辉是否主张调整违约金向其进行释明。王辉称吴思的损失应仅限于利息损失，而合同约定违约金过分高于其损失，应予调整，违约责任最多是双倍返还定金。吴思称案涉房屋以108万元出售给他人，与合同交易价格80万元相差28万元，该差价即为吴思损失，远大于王辉所述及合同约定。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”且涉案《房屋买卖居间合同（三方）》系各方当事人真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故涉案《房屋买卖居间合同（三方）》应为有效。因王辉未取得涉案房屋的所有权或处分权，且涉案房屋已由原产权人出售给他人，前述合同已无法履行，吴思请求解除合同，一审予以支持是正确的。关于违约责任的具体承担。王辉未取得明确授权即将他人房屋出售，与吴思签订《房屋买卖居间合同（三方）》，收取吴思支付的定金，事后又未得到产权人的追认，导致合同不能履行，应承担违约责任。吴思明知该房屋产权非王辉所有，未认真审查王辉出售房屋的资格，而草率签订合同，也存在一定过错。一审法院根据公平原则和诚实信用原则、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定王辉支付吴思违约金40,000元，系正常行使自由裁量权，且符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、第三十条规定之精神，并无不当。综上所述，吴思、王辉的上诉请求及理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由吴思负担1025元，由王辉负担1025元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  李斌成审判员  安林锋二〇一七年七月三日书记员  舒 渲