苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第0690号
原告（反诉被告）苏州宝兴房地产有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区东吴南路。
法定代表人刘耀成，总经理。
委托代理人张广彩、陈光林（实习），江苏稼禾律师事务所律师。
被告（反诉原告）马凤明。
被告（反诉原告）曹进萍。
被告（反诉原告）马海丹，女，汉族，1991年2月19日出生，公民身份号码为3206211991********，住江苏省扬州市开发区大学南路**号。
上述三被告（反诉原告）共同委托代理人韩忠泉，江苏海晨律师事务所律师。
原告苏州宝兴房地产有限公司诉被告马凤明、曹进萍、马海丹确认合同效力纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法由审判员顾小炜适用简易程序公开开庭进行了审理，期间，被告方提出管辖异议，本院经审核后认为本院对此案享有管辖权，故裁定驳回被告方的管辖权异议。后被告方又提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张广彩、陈光林，被告（反诉原告）马凤明、曹进萍、马海丹及其共同委托代理人韩忠泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告系宝怡大厦的建设单位，三被告系父母女关系，为宝怡大厦508室有购买人。2012年8月，三被告向原告宝怡大厦售楼人员求购宝怡大厦508室商品房，并附加求购508室“花园”（约45.2平方米），原告销售人员予以同意，约定“花园”使用费7万元。双方于当月18日签订《宝怡大厦508室花园使用协议》（以下简称花园使用协议），被告方于2012年10月8日支付“花园”使用费70000元。原告在后期的建设中发现，该“花园”系小区业主公有场所、设施，不属于《商品房预售许可证》范围内可售产权面积。并且该“花园”为煤气管道铺设、构架区域，已不能对其进行改造作为花园使用，因此不能达到原、被告双方签订合同的目的。原、被告双方未能就此协商解决，故请求法院依法确认原、被告签订的《宝怡大厦508室花园使用协议》无效，并判令解除。
并作如下反诉答辩，反诉请求认为双方关于使用协议书无效的请求超过时效，对此反诉被告认为没有超过时效，且该请求不属于反诉的请求范围，而是属于本诉的答辩。对于解除商品房买卖合同的反诉请求，其理由不能成立。因为该商品房买卖合同已经符合交房条件，并且亦通知了被告收房，只是被告未在规定的时间内接受房屋，被告此行为已经构违约。此外，对于反诉原告提出的反诉被告擅自铺设管道，首先反诉被告不是擅自铺设，并且亦不会给业主带来安全隐患。因此，原诉原告要求解除商品房买卖合同的请求不成立。同时，反诉原告关于要求反诉被告赔偿其因商品房买卖合同解除导致的损失和违约金的反诉请求亦随之不能成立。故请求法院驳回反诉请求。
被告（反诉原告）马凤明、曹进萍、马海丹共同辩称，原告起诉不成立，并且也已超过了诉讼时效，原告无论认为重大误解，显示公平，均超过一年的诉讼时效。原、被告双方于2012年8月18日和10月8日签订了有关商品房买卖合同和宝怡大厦508室花园使用协议，直到2015年4月7日原告才起诉，显然原告的起诉已经超过一年诉讼时效，原告只能承担对己不利的法律后果。同时，因原告的过错，在“花园”小区业主公共场所擅自铺设煤气管道，不属于《商品房预售许可》范围，给业主的生命和财产带来安全隐患等，双方经过多次交涉，原告曾有承诺，但一起拖延未处理，未履行相应的义务，引起纠纷，故原告应赔偿被告方126万元的经济损失，并支付每天160元的违约金。
同时反诉诉称，反诉被告起诉确认合同无效一案，不仅超出了诉讼时效，且因反诉原告均在海安，吴中区法院无管辖权，反诉原告已依法提出管辖权异议。反诉被告未讲明协议无效是重大误解，显失公平，还是恶意串通引起。根本不符合任何一条，就是符合其中一条，双方于2012年8月18日、10月8日分别有关合同（协议），因反诉原告已经履行了相应义务，2年半后，反诉被告才起诉，显然已过1年的诉讼时效，只能承担对其不利的法律后果。现因反诉被告的过错，在“花园”小区业主公共场所擅自铺设煤气管道，给业主的生命和财产安全隐患等，双方经过多次交涉，反诉被告曾有承诺，但一起拖延未处理，未履行相应的义务，引起纠纷。综上，如调解不成，请求法院依法支持反诉原告的请求，驳回反诉被告要求确认“花园使用协议”无效，判决解除商品房买卖合同，退房、退款；判决反诉被告赔偿反诉原告人民币120万元，并承担相应的损失和违约金（从2014年1月1日起至实际全额履行日止，按每天160元标准计算）；反诉被告承担本案诉讼费、评估费、律师费等。
经审理查明，原告为涉案商品房苏州市吴中经济开发区城南街道宝怡大厦508室开发商，被告马凤明、曹进萍系夫妻，被告马海丹系上述俩被告之女。2012年8月18日，原告与被告马凤明签订一份花园使用协议，约定被告马凤明于2012年8月18日向原告预购宝怡大厦508室商品房，此套商品房带有约45.2平方米花园，如被告方成功购买此商品房，则原告承诺被告方具有此套商品房花园的使用权，被告方需向原告支付花园使用费70000元，花园使用费在原、被告签订此套商品房预售合同时折算进房价。同年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定三被告共同购买原告开发的位于本市吴中经济开发区城南街道宝怡大厦508室商品房一套，建筑面积为92.55平方米，其中套内建筑面积71.444平方米，公推面积21.101平方米，该商品房共有2个阳台，其中1个为南阳台，1个为阳台。商品房总价款计人民币730000元。当日，被告马海丹向原告支付了70000元的花园使用费。
2015年5月8日，原告向本院提起诉讼，请求法院确认花园使用协议无效，并提供了从本市吴中区城建档案馆调取的宝怡大厦天然气安装工程竣工图以及反映煤气管道、排气孔等现场照片8张，表明“花园使用协议”所涉的区域属于公共区域，因此该协议侵害了其他业主的利益，应为无效。三被告对照片无异议，但对宝怡大厦天然气安装工程竣工图等不予认可。同时认为，原告的主张已过诉讼时效，原告只能承担对己不利的法律后果。同时，原告有过错，应赔偿被告方126万元的经济损失，并支付每天160元的违约金。同时提起反诉，要求解除商品房买卖合同，并提供被告方于2015年1月28日向原告出具的“换房申请”和用以证明原告默认被告方的“换房申请”包括对原告擅自铺设煤气管道的异议的3份律师函、电话录音、经过公证的电子邮件材料以及五份内容一致的分别由五个人签名的“情况反映”予以佐证其反诉主张的成立。对此，原告认为，对于经过公证的材料的真实性无异议，但其内容不能支持被告方的证明目的，和律师函、电话录音一样，只能反映出原、被告双方就涉案纠纷存在讨论协商的事实，而不能据此证明原告确认的被告方的换房要求。对于“情况反映”的真实性不予认可。对此，被告方明确表示不能提供证人到庭作证。
庭审后，原告向本院提交书面意见，表示原告愿意退还被告方花园使用费7万元，并愿另行补偿被告方3万元（其中包含7万元的利息）。
审理中，本院曾组织双方进行调解，但因双方意见分歧较大，故调解未成。
本院认为，原、被告双方当事人均对双方先后签订“花园使用协议”和“商品房买卖合同”的事实无异议，故本院对此事实予以确认。
就本诉部分，本院认为，“花园使用协议”签订的时间为2012年8月18日，合同标的为“508室商品房花园使用权”；“商品房买卖合同”的签订时间为2012年10月8日，合同标的为“508室商品房所有权”。由此，从上述两份合同的签订时间及其内容可以确认，该二份合同是相互独立的合同行为。现原告单独就“花园使用协议”的效力进行确认，其行为符合法律规定。换言之，原告就此享有诉权。由于涉案508室房屋业主对该房所享有的专用部分受“商品房买卖合同”确定的出卖房屋建筑面积所限制，经比对上述二份合同内容可以确认，“商品房买卖合同”的合同标的所反映的业主专用部分并不包含“花园使用协议”上约定的“约45.2平方米花园”。
其次，虽然在诉讼中，被告方对原告提供的宝怡大厦天然气安装工程竣工图不予认可，但鉴于该竣工图盖有本市吴中区城建档案馆印章，故本院对上述竣工图纸的真实性予以认定。结合上述竣工图纸及其原告提供的被告方无异议的煤气管道、排气孔现场照片可以判断，原、被告签订的“花园使用协议”所确认的“约45.2平方米花园”应属于宝怡大厦全体业主共同共有的公共区域，因此原、被告之间“花园使用协议”显然侵害了其他业主的权益。同时原告基于涉案宝怡大厦的建设方的身份，应当负有保护全体业主权益的义务。鉴于“花园使用协议”是原告方提供的格式合同，因此，该行为应视为原告擅自处分业主共有的部分的行为，故原告对此具有过错。同时，原告在本案中提出要求确认“花园使用协议”无效的诉讼行为应视为原告自我纠错的行为，并且该纠错行为不违反法律，故本院予以支持。又因为无效合同自始无效，即从“花园使用协议”自订立时起就不具法律效力，所以被告方认为原告在本案中主张协议无效已过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据。由于“花园使用协议”为无效协议，故原告基于该无效协议取得三被告70000元使用费应当予以退还。同时鉴于原告在此行为中存有过错，故原告还应承担被告方因缔结的“花园使用协议”解除而产生的各种损失。现原告在诉讼中表示因“花园使用协议”解除而自愿补偿被告方人民币3万元的书面意见不违反法律规定，故应予准许。
就反诉部分，本院认为，对于反诉原告在本案诉讼中提出的要求解除双方之间的“商品房买卖合同”的反诉，由于“花园使用协议”与“商品房买卖合同”为二份互相独立，不同标的物的合同，并且“商品房买卖合同”的标的物自成一体，有完整的使用功能，且与外界有明确的界限，此与“花园使用协议”的标的物（即公共平台）并非是一个不可分割的整体。因此，“花园使用协议”的解除并不影响“商品房买卖合同”标的物-
房屋的使用功能。由此可见，反诉原告因“花园使用协议”的解除而要求一并解除“商品房买卖合同”的反诉请求，其依据不足。此外，反诉原告在诉讼中所提供证据均为单方面制作的证据材料，鉴于反诉被告对此不予认可，故上述证据尚不足以证明反诉诉称的，反诉被告同意了反诉原告方的换房申请，或存在违反法律强制性规定铺设煤气管道，从而给业主带来安全隐患等事实属实，因此，反诉原告该诉称意见亦缺乏证据支持。由此，反诉原告要求解除“商品房买卖合同”的反诉请求因缺乏事实和法律依据，而不予支持，进而反诉原告基于“商品房买卖合同”解除而产生的其他诉讼主张也随之不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条的规定，判决如下：
一、原告苏州宝兴房地产有限公司与被告马凤明于2012年8月18日签订的“宝怡大厦508室花园使用协议”无效。
二、原告苏州宝兴房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告马凤明、曹进萍、马海丹使用费70000元，并支付补偿款30000元，合计人民币100000元。
三、驳回反诉原告马凤明、曹进萍、马海丹的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分1550元，反诉部分8070元，合计人民币9620元，由原告苏州宝兴房地产有限公司负担775元，由被告马凤明、曹进萍、马海丹共同负担8845元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。
审 判 长 顾小炜
人民陪审员 华 康
人民陪审员 郑志光
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 徐姝玢