广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初11487号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。
主要负责人：张真理，行长。
委托诉讼代理人：郑祝远，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄愉乐，该公司员工。
被告：黄炼珍，女，1983年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。
被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地中山市南区悦来南路银星花园D幢商铺A08、A09，组织机构代码794685012。
法定代表人：冯志春，董事长。
委托诉讼代理人：吴柏昌，广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告黄炼珍、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：因黄炼珍拖欠购房贷款本息不还，为此向法院起诉，请求判令：1.解除建行中山分行与黄炼珍之间的借款合同；2.黄炼珍立即向建行中山分行偿还借款本金337408.97元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2016年5月18日为1021.56元，其中正常利息1021.15元、罚息0.41元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计338430.53元；3.建行中山分行对黄炼珍所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.金澳公司对上述债务承担连带保证责任。
被告黄炼珍辩称，对于建行中山分行起诉的事实及数额均确认，无异议。且同意在处分涉案抵押物后，不足清偿的债务部分由金澳公司承担连带清偿责任。
被告金澳公司辩称，对于涉案借款数额没有异议，只是对清偿顺序发表意见。黄炼珍以其名下的房地产提供了抵押担保，则本案应当先由建行中山分行向黄炼珍主张抵押物优先受偿，对黄炼珍的房地产处置价款不足清偿的部分债务再由金澳公司承担保证责任，且承担保证责任后，有权向黄炼珍进行追偿。
经审理查明：
贷款人：建行中山分行。
借款人：黄炼珍。
借款合同签约情况：2012年6月29日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407863000112012002850）。
借款用途：支付购买涉案房产。
贷款本金金额：380000元。
贷款期限：自2012年7月2日至2032年7月2日止。
贷款执行利率：贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。
借款逾期的罚息利率：在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为。
约定还款方法：等额本息还款法还款。
提前收贷约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。
放贷时间：2012年7月2日。
欠款情况：自2016年4月开始，黄炼珍未能按时足额还款。截至2016年8月25日，黄炼珍尚欠借款本金337408.97元、利息（含罚息）4835.93元，合计342244.9元。
抵押担保情况：黄炼珍提供的抵押物已办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201215686号），抵押权人为建行中山分行，房屋座落为广东省中山市南区悦来南路34号滨河湾花园2幢303房。但至本案法庭辩论阶段结束时尚未取得房屋所有权证和房屋他项权证。
连带责任保证情况：2011年10月14日，金澳公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于广东省中山市悦来南路经批准命名为滨河湾花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。
本院认为：建行中山分行与黄炼珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，黄炼珍亦应当全面履行还款义务。因黄炼珍未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。黄炼珍拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，黄炼珍没有提供证据予以推翻，因此，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。
黄炼珍提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据金澳公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，黄炼珍为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于金澳公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故金澳公司应对黄炼珍所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。另外，建行中山分行和金澳公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当就黄炼珍提供的抵押物实现债权，仍不足部分由金澳公司承担连带保证责任。金澳公司承担保证责任后，有权向黄炼珍追偿。
综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告黄炼珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407863000112012002850）。
二、被告黄炼珍于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金337408.97元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年8月25日合计为4835.93元，之后至清偿之日止，贷款利率在基准利率水平上下调10%，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在每年的1月1日调整一次；借款逾期的罚息利率在前述贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整】。
三、被告黄炼珍逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告黄炼珍提供的抵押物即位于广东省中山市南区悦来南路34号滨河湾花园2幢303房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201215686号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
四、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市金澳房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市金澳房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告黄炼珍追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6376元，减半收取为3188元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交3188元），由被告黄炼珍、中山市金澳房地产开发有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈绮乔
二○二○一六年八月二十九日
书记员 李泳瑜
钟金花