湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初2406号
原告：汪伟伟，男，1984年1月31日出生，汉族，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：冯勋胜，湖北法正联合律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：姚倩，湖北法正联合律师事务所律师。特别授权代理。
被告：祝弼俊，男，1958年10月10日出生，汉族，住湖北省京山县。
被告：胡爱珍，女，1953年11月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。
原告汪伟伟与被告祝弼俊、胡爱珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郭昌志独任审理，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告汪伟伟及其委托诉讼代理人冯勋胜、被告祝弼俊、胡爱珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪伟伟向本院提出诉讼请求：1、判令原告汪伟伟与被告祝弼俊、胡爱珍于2016年10月15日订立的《房屋租赁合同》以及原告汪伟伟与被告祝弼俊于2016年11月15日订立的《转让协议》无效；2、判令被告祝弼俊向原告返还出租房屋转让费65000元，被告胡爱珍承担连带返还责任；3、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：武汉市洪山区和平街大洲村四组576号私房系胡爱珍所有，胡爱珍将该房出租给祝弼俊，租期自2013年7月3日起至2019年7月30日止。2016年10月15日，经胡爱珍同意，祝弼俊将房屋的剩余租期转让给原告，转让价为65000元（先付定金5000元），押金租期等条件均不变，于同年11月15日起算，三方在《房屋租赁合同》上签字确认。期间原告两次询问祝弼俊、胡爱珍“房屋近期有无可能被拆迁”，祝弼俊、胡爱珍均保证租期内不会被拆迁。2016年10月15日，原告向祝弼俊支付5000元；同年11月14日原告向祝弼俊支付60000元；同年11月15日交接房屋，祝弼俊出具了金额为65000元的收条，并就部分未约定事宜签订了《转让协议》。同年11月19日，洪山区城乡统筹发展局、洪山区和平街大洲村村民委员会在涉案房屋附近张贴《大洲村“城中村”综合改造拆迁安置补偿细则》，原告方知大洲村于2014年被列入“城中村”改造范围，2015年1月被政府列入征收范围，2015年5月完成拆迁范围内房屋面积和人口的“双登”复核工作。原告还了解到涉案房屋属于无证违建房屋。祝弼俊在明知租赁房屋已列入征收拆迁范围的情况下，将房屋出租给汪伟伟，系欺诈；胡爱珍明知房屋无证且要拆迁，却与祝弼俊恶意串通，隐瞒真相，应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《房屋租赁合同》、《转让协议》属于无效合同。
被告祝弼俊辩称：一、汪伟伟、祝弼俊、胡爱珍三方在平等、自愿、协商的情况下，于2016年10月15日签订《房屋租赁合同》，同年11月15日签订《转让协议》，汪伟伟承租了涉案房屋。期间汪伟伟经过考察及经胡爱珍告知，知道或应当知道大洲村已被列入“城中村”改造范围，祝弼俊没有隐瞒事实，没有欺诈的行为；二、汪伟伟因看到《拆迁补偿细则》，在没有接到停业通知的情况下，放弃经营并致损失，如汪伟伟正常经营则不会遭受损失；三、祝弼俊在2016年10月15日签订《房屋租赁合同》时，对《拆迁补偿细则》不知情。
被告胡爱珍辩称：一、涉案房屋系胡爱珍宅基地自建房，其新建、改建均合法有效；二、胡爱珍在2016年10月15日签订租赁合同时才知汪伟伟、祝弼俊间转让相关事宜，且已明确告知汪伟伟涉案房屋可能被拆迁，不存在与祝弼俊事前串通；三、汪伟伟擅自离开，停止经营，造成恶劣影响；四、汪伟伟、祝弼俊、胡爱珍三方签订的《房屋租赁合同》合法有效，只有在收到拆迁通知，胡爱珍通知汪伟伟合同不能履行后，合同才终止。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：1983年12月8日，胡爱珍经许可在武汉市洪山区和平街大洲村四组576号建房，2012年5月在原基上改建成六层楼房，即涉案房屋。2013年7月3日，胡爱珍与祝弼俊签订《房屋租赁合同》，约定：胡爱珍将位于大洲村四组576号的私房一栋，2-6层，一楼住房二间，门面一间租给祝弼俊使用，租期为四年；租赁期间祝弼俊享有转让权利，胡爱珍须协助祝弼俊转让，租赁期满后祝弼俊享有优先续租权；在租赁期内胡爱珍、祝弼俊不得以任何理由单方面终止合同（不可抗拒的因素除外），或违反协议内容，若遇国家征地拆迁，胡爱珍应提前通知祝弼俊搬迁并退还剩余房租。2016年10月15日，汪伟伟、祝弼俊、胡爱珍就房屋转租事宜达成一致，三方共同在《房屋租赁合同》上签字，并添加条款“合同到期续签2年，至2019年7月30日。房租、水电价格不变，合同期内不得涨价”。当日汪伟伟向祝弼俊支付定金5000元。2016年11月15日，汪伟伟与祝弼俊签订《转让协议》，约定：经祝弼俊与汪伟伟双方共同协商将大洲村四组576号新房出租屋转让给汪伟伟，转让费65000元，从转让签字之日起，汪伟伟对客户租金、押金、水电费享有收取的权利或支付义务，对不可预见事件的承担处理。祝弼俊从签字之日起不负任何责任，均由汪伟伟负完全责任。汪伟伟于当日向祝弼俊支付了剩余的60000元，祝弼俊向汪伟伟交付了涉案出租房屋并出具收条一份，载明：今收到汪伟伟出租屋转让费65000元。合同履行过程中，汪伟伟以所租赁房屋即将拆迁，影响其正常营业，而祝弼俊、胡爱珍在合同签订时故意隐瞒事实、恶意串通、存在欺诈行为为由，诉至本院，请求判如所请。
另查明，2014年武汉市洪山区和平街大洲村被列入了“城中村”改造范围；2015年1月6日武汉市人民政府发布《武汉市人民政府征收土地公告》（[2015]第7号），征收和平街大洲村建设用地26.7265公顷；2016年4月5日武汉市洪山区城乡统筹发展局、武汉市洪山区人民政府和平街大洲村村民委员会出台《大洲村“城中村”综合改造拆迁安置补偿细则》。
本院认为，1983年12月8日，胡爱珍经许可在武汉市洪山区和平街大洲村四组576号建房，该房屋系建设在农村集体土地上的合法建筑；2012年5月，胡爱珍在原基上将上述房屋改建成六层楼房。建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。汪伟伟、祝弼俊、胡爱珍签订的合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。
涉案房屋于2014年被列入了“城中村”改造范围，2015年1月6日武汉市人民政府公告征收，2016年4月5日武汉市洪山区城乡统筹发展局、武汉市洪山区人民政府和平街大洲村村民委员会出台了针对拆迁征收的补偿细则，涉案房屋上也标记了拆迁编号“D-29”，上述行为均系政府行政行为，具有公示性，祝弼俊、胡爱珍无隐瞒的可能性。就汪伟伟而言，2016年10月15日签订《房屋租赁合同》至同年11月15日签订《转让协议》并履行房屋交接手续，其有充足的时间进行考察与核实，对于涉案房屋是否属于即将被拆迁的房屋，负有合理的注意义务和审查责任。《房屋租赁合同》对于国家征地拆迁的情形进行了约定，《转让协议》也明确约定汪伟伟对签订协议后不可预见的事件负全部责任，由此可见祝弼俊、胡爱珍对涉案房屋可能被拆迁已告知汪伟伟，并与汪伟伟进行了责任划分。此外，现有证据尚不足以证明祝弼俊、胡爱珍在签订《房屋租赁合同》、《转让协议》时，恶意串通，故意欺诈汪伟伟，汪伟伟应承担不利的举证后果。
综上所述，原告汪伟伟与被告祝弼俊、胡爱珍签订的《房屋租赁合同》及原告汪伟伟与被告祝弼俊签订的《转让协议》，标的房屋未被相关管理部门确认是违法建筑，无充分证据证明存在恶意串通、欺诈等情形，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告祝弼俊、胡爱珍已按约定履行了自己的义务，原告汪伟伟也应依约支付转让费，故对于原告汪伟伟的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告汪伟伟的诉讼请求。
案件受理费减半后收取713元，由原告汪伟伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 郭昌志
二〇一七年一月九日
书记员 贺 畅