湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂江汉民二初字第01468号
原告：杨锐，男，1991年9月28日出生，汉族。
委托代理人：黄炎秋，湖北观筑律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：余望华，女，1983年1月8出生，汉族。
委托代理人：夏智勇，湖北重友律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：谢鹏飞，湖北重友律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人：张亚兵，男，1969年2月9日出生，汉族，武汉金升工贸有限公司员工。
第三人：张亚琳（系张亚兵之妻），女，1972年6月2日出生，汉族，武汉金升工贸有限公司法定代表人。
委托代理人：张亚兵（同第三人张亚兵，略）。代理权限为特别授权代理。
第三人：张刚，男，1978年11月15日出生，汉族。
第三人：占琪，女，1979年6月21日出生，汉族。
原告杨锐诉被告余望华合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，依法追加张亚兵、张亚琳、张刚、占琪作为本案第三人参与诉讼，并依法由审判员黄东适用简易程序，于2012年12月3日、2013年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨锐及其委托代理人黄炎秋，被告余望华及其委托代理人谢鹏飞，第三人张亚兵、张亚琳、张刚、占琪到庭参加了诉讼。经双方当事人申请，双方当事人庭外协商，但未能达成和解意见，本案现已审理终结。
原告杨锐诉称，2012年1月，原告在位于武汉市江汉区万松小区25栋1单元足浴店进行消费时，认识了被告。被告自称该店系其开办，该门面系以被告名义向房东租赁。原、被告经协商，被告愿意将所承租的门面房及该店一并转让给原告，转让金额为20万元（人民币，下同）。谈妥后，被告向原告出示一份《租房合同》及房东张亚琳房产证的复印件。《租房合同》上第三人为房东张亚琳，承租人为被告；同时，被告还向原告出示了足浴店的营业执照，表明其系该店的业主及负责人。原告表示需要问询房东是否允许对承租房进行转让时，被告声称《租房合同》上房东并未禁止承租人转让或者转租所承租的门面房屋；当原告提出要见房东本人时，被告则称如果房东知道转租肯定要涨房租，劝原告不要找房东，并承诺该门面房屋绝对可以转让和转租。原、被告谈妥转让条件后，原告于2012年1月31日先支付了2万元转让订金给被告。同年2月1日，被告以“武汉市江汉区香草足浴店”负责人身份与原告签署了转让合同，原告当天即通过父亲的账户将20万元转让款给付被告，双方随后办理了交接手续。同年4月，房东张亚兵发现原告从被告手中通过转让获得该门面房屋的承租权后，立即告知原告原承租人无权转让，并向原告出示了其与原承租人张刚和占琪所签署的真实的《房屋租赁合同》，上面明确规定未经房东同意，承租人不得转让。原告此时才知被告欺骗了原告，后房东以原承租人无权转租房屋且被告也并不是原承租人为由，要将房屋收回。原告为此多次联系被告要求其出面解决问题，并要求被告将转让款退还原告，但被告始终置之不理。经多次交涉无果，房东于2012年7月终将门面房屋收回。综上，被告以欺骗手段伪造《租赁合同》，骗取原告签署了房屋承租权及门店的转让合同，骗走原告的转让款，侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求人民法院依法判令被告返还租赁门面房屋转让费及订金共计22万元、本案诉讼费用由被告承担。
被告余望华辩称，本案所涉房屋的租赁合同是第三人张亚兵与承租人张刚、占琪于2011年2月25日签订，用于开办足浴店，合同期为两年。第三人张刚、占琪分别于2011年3月24日和6月7日将足浴店股份份额转让给被告，被告又于2012年1月转让给原告，上述转让均是店铺所有权的转让，对于上述转让张亚兵是明知的。2012年4月前后，原、被告与张亚兵曾多次见面商讨足浴店的经营和装修问题，因此原告称被告骗取转让款，第三人2012年4月才发现原告获得承租权与事实不符。虽然第三人张亚兵和原承租人张刚、占琪于2011年2月25日签订的《房屋租赁合同》中有约定“未经第三人同意，承租人不得转让”，但是张亚兵对于足浴店所有权的多次转让是明知的，且张亚兵分别在不同转让阶段向原、被告收取房租这一事实可以看出，张亚兵默许并认可了原、被告的转让行为。所以第三人在《房屋租赁合同》到期前，因上述约定收回房屋没有法律依据。综上，原告因张亚兵违法收回房屋遭受经济损失，却要求被告退还其足浴店所有权转让款没有任何事实和法律依据，被告现请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张亚兵、张亚琳共同述称，被告称门面多次转让并没有依据。第三人张刚承租之前是杨某在经营足浴店，张亚兵先与杨某签订《房屋租赁合同》，后杨某将足浴店转让给张刚经营，张刚与张亚兵重新签订《房屋租赁合同》，张刚经营了四年之后，第三人占琪入股该足浴店，张亚兵同样又与张刚、占琪签订了新的《房屋租赁合同》。由此可见，每次转让或者有人入股足浴店，张亚兵都会与之签订《房屋租赁合同》。但是，张亚兵从未与本案原、被告签订《房屋租赁合同》。对于原、被告之间的转租转让行为，张亚兵并不知情，被告称房东多次默认转让的说法没有依据。希望原、被告双方能够协商解决此纠纷。
第三人张刚述称，第三人张刚和第三人占琪与房东张亚兵签订《房屋租赁合同》后，将经营的足浴店交给自己的姐姐张某和占琪共同经营，张刚没有再管足浴店的经营。因姐姐张某与占琪在经营理念上存在分歧，遂将张刚的50%股份作价10万元转让给被告，被告与占琪共同经营期间也为经营方式等问题产生了矛盾，占琪亦将自己的50%股份作价10万元转让给了被告。此后，足浴店即由被告自行办理工商执照后独自经营。至于被告将该足浴店转让给原告的事情，张刚已离开足浴店，并不清楚双方之间发生的纠纷。
第三人占琪述称，占琪与张刚原本合伙经营“香草足浴店”，双方各占50%股份。不久张刚表示将足浴店交由其朋友即被告负责管理和经营。占琪只是原来足浴店的合伙人，因与被告意见不合，遂于2011年6月将其50%的股份作价10万元转让给被告。足浴店实际是由被告经营，房租也是被告在交。退股后的足浴店与占琪没有任何关系。对于原、被告之间的纠纷不知情，且与占琪无关。
经审理查明，第三人张亚兵、张亚琳系夫妻关系，位于本区万松园小区25栋1单元1-2楼4-5号房屋系第三人张亚兵、张亚琳夫妻双方共同所有。2011年2月25日，第三人张刚、占琪与第三人张亚兵签订《房屋租赁合同》，约定：张刚、占琪承租本区万松园小区25栋1单元1层第4间、二层1-7间房屋（面积290平方米），租期两年（自2011年2月25日至2013年2月24日止）；每月租金为13000元，每半年支付一次，先付租金后使用；未经张亚兵同意，不得转让。该门面房以占琪的名义办理了足浴店的个体工商执照（注册号420103600381673），张刚、占琪两人各占该足浴店合伙份额的50%。张刚与占琪共同经营足浴店期间，先后将各自占有的足浴店50%合伙份额有偿转让给被告，占琪随后申请注销了注册号为420103600381673的个体工商户执照。同年8月5日，被告在武汉市江汉区工商行政管理局办理了个体工商户登记手续，字号为“武汉市江汉区香草足浴店”，并分别于2011年9月24日和2011年12月25日向张亚兵支付了2011年10月-12月、2012年1月-3月共两季度房租78000元。
2012年1月31日，原告与被告商谈“江汉区乡草足浴店”的转让事宜，原告向被告支付订金2万元。2012年2月1日，原、被告签订《转让合同》，双方约定：被告将其所有的江汉区乡草足浴店转让给原告，转让款为20万元；被告在原告支付全部转让款后，将该店交由原告，双方对该店的设备、物品及账目进行交接；在双方办理完上述转让相关手续后，被告应在三个工作日内到工商登记机关办理该店注销手续，该店后续的工商登记相关手续以原告名义另行办理。上述《转让合同》签订当日，原告即通过其父的银行账户向被告支付转让款20万元。原告随即接管该足浴店并经营至同年7月2日止，其间未办理该足浴店的工商登记手续。2012年4月，第三人张亚兵到足浴店询问时方得知被告已将房屋转让给原告使用，当即表示该门面房屋未经其同意不得转让，遂要求原告退出其使用的房屋，后经双方协商，第三人张亚兵同意原告延长经营时间至2012年7月2日。2012年7月2日第三人张亚兵收回了该房屋，并向原告出具收房证明，未收取原告4月至6月的房租。随后，原告向被告要求退还转让款22万元遭拒，遂引起本案诉讼。
另查明，原、被告虽在转让合同中约定“被告在原告支付全部转让款后，将该店交由原告，双方对该店的设备、物品及账目进行交接”等事项，但原、被告在交接时并未对店中设备、物品进行清点，办理交接。第三人张亚兵收回出租房屋时，原告未清理店中物品，只身离开，第三人张亚兵将足浴店内的部分物品舍弃，所弃物品价值不详。
还查明，原告于2012年7月16-17日与位于硚口区崇仁路168号A栋2层3号房屋的所有权人刘某某签订《房屋租赁协议》后，又与案外人伍某某签订转让合同，以31万元的转让价款接手其在位于硚口区崇仁路168号A栋2层3号房屋开办的“武汉市硚口区天徕之星足疗会所”（注册号420104600298044），并于同年8月22日在武汉市工商行政管理局硚口区分局办理了个体工商户营业执照，字号为“武汉市硚口区香草沐足店”（注册号420104600517618）。
审理中，原、被告均认可原告给付的2万元定金已冲抵2012年2月及3月房租。对于原告出具的被告与第三人张亚兵所签订的《租赁合同》，被告认为因系复印件，其真实性不予认可，第三人张亚兵则称自己从未与被告签订《租赁合同》，原告无此《租赁合同》原件。
经本院释明，原告明确表示其提出返还之诉是基于合同无效而言的，无效合同当然应当解除；被告则认为其与原告之间的转让行为是合法的，而且转让合同已经履行完毕，不存在解除合同的问题；第三人张亚兵、张亚琳认为其作为房屋所有权人未与原、被告任何一方签订房屋租赁合同，争议房屋系第三人张刚等与其签订，被告系第三人张刚朋友，帮第三人张刚管理足浴店，亦从未默认转让房屋给原告使用。对于原告要求被告返还的转让款，原告称系门面房屋转让款及附着于房屋之上的物品的转让款。
上述事实，有原告提供的《租房合同》复印件、房东张亚琳的房屋产权证、收条一张、转让合同及转款凭证、原告父亲的户籍证明及转款证明、张亚兵与张刚、占琪签订的《房屋租赁合同》、房东身份证明及夫妻关系证明、房东收回转让房屋的证明、原告与伍某某签订的转让合同和《房屋租赁合同》；被告提供的：《股权转让合同》复印件、《合伙份额转让协议书》、转让合同、证人证言、被告的理财金账户历史明细清单、录音资料、工商资料一组、原告在位于硚口区崇仁路168号A栋2层3号开办的武汉市硚口区香草沐足店工商执照照片及工商信息；第三人张亚兵提供的其与张刚、占琪签订的《房屋租赁合同》，以及三方当事人的当庭陈述等证据材料均经庭审质证证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2012年2月1日签订的《转让合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。根据《转让合同》，被告系整体转让“江汉区乡草足浴店”，包括该店的设备、物品等及足浴店使用的房屋，原告在经营足浴店五个月后，因第三人张亚兵作为房屋出租人认为原、被告间转让房屋未经其同意，收回房屋，致原、被告间的《转让合同》无法履行，该合同应予解除。该份《转让合同》签订时，被告未征得第三人张亚兵夫妇同意转让房屋，是《转让合同》不能继续履行的主要原因，被告对解除合同应承担主要责任。原告在签订《转让合同》时未尽到谨慎注意义务，对合同的解除应承担次要责任。虽然原告称被告伪造房屋租赁合同致其受骗与被告签订《转让合同》，因原告所持的房屋租赁合同系复印件，被告及第三人张亚兵均不认可其真实性，原告又无其他证据佐证此事实，原告称被告伪造房屋租赁合同，欺骗其与被告签订《转让合同》的事实不成立。由于被告在交付足浴店给原告时，双方未对店中财产进行清点，第三人张亚兵收回房屋时店中剩余财产亦未查点，足浴店中财产及其后的剩余财产价值因其灭失，价值无法确定，对此，原、被告均有责任。因此，解除《转让合同》后，有关损失依原、被告过错责任承担。原告的损失即转让款应扣除其经营五个月的损耗后依原、被告的过错责任进行分担。原告签订《转让合同》之前支付的定金根据案件事实已充抵房屋租金，原告要求被告返还没有道理。被告称第三人张亚兵夫妇明知原、被告间房屋转让事实，并默认双方的房屋转让事实证据不足，该事实不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨锐与被告余望华2012年2月1日签订的《转让合同》；
二、被告余望华于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨锐损失73846.2元；
三、驳回原告杨锐其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半后的案件受理费2300元及其他诉讼费46元共计2346元由原告杨锐负担938.4元、被告余望华负担1407.6元（此款原告杨锐已预付，被告余望华应随上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 黄 东
二〇一三年八月二十六日
书记员 胡倩雯