湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民初字第01761号
原告：冷某甲。
委托诉讼代理人：汪某某，湖北XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅某某，湖北XX律师事务所律师。
被告：冷某乙。
被告：方某某。
被告冷某乙、方某某共同委托诉讼代理人：王某某，湖北XXX律师事务所律师。
原告冷某甲与被告冷某乙所有权确认纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由审判员李义飞适用简易程序，于2015年11月6日公开开庭审理。因方某某与本案有利害关系，本院依法追加方某某为本案共同被告参加诉讼。因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员李义飞担任审判长、与人民陪审员曾晨、叶路组成合议庭，于2016年5月6日、9月9日、10月11日公开开庭进行了审理。原告冷某甲及其委托诉讼代理人汪某某，被告冷某乙、方某某及其委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冷某甲向本院提出诉讼请求：1、确认原告冷某甲与冷某丙2003年12月25日签订的《售房契约》合法有效；2、位于武汉市东西湖区XX农场XX墩X4X号土地使用权面积为122.4平方米（原所购冷某丙东国用（95）字第1X0X0X0X6号，证载面积为111.4平方米，土地证记载面积为计算错误，实为122.4平方米）房屋的拆迁补偿利益（以房屋实际建筑面积为准）由原告冷某甲享有；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年12月25日，原告冷某甲与案涉房屋原所有权人冷某丙签订《售房契约》，约定原告购买冷某丙（别名冷丙）位于武汉市东西湖区XXX墩（XX燃料公司斜对门）占地面积约110平方米的房屋，价格为XX000元，并于当天支付全部购房款。原告购买房屋后，一直居住管理该房屋至今。2006年1月13日，被告冷某乙在原告不知情的情况下办理了案涉房屋的土地登记手续，将诉争房屋的土地证登记在被告冷某乙名下。2016年7月31日，由于诉争房屋被征收拆迁，原告基于合法有效的《售房契约》取得诉争房屋的所有权，因此，该房屋的拆迁补偿利益应归原告所有。
被告冷某乙辩称，位于武汉市东西湖区XX农场XXX墩占地面积122.40平方米（土地证号：东国用（2006）第1X0X0X0**号）的房屋系被告冷某乙所有，被告冷某乙于2006年通过父母冷某丙、方某某自愿赠与取得上述房屋，且办理了土地使用权证，具有法定效力。被告冷某乙对原告与冷某丙2003年签订的《售房契约》有异议，该房屋的共有人方某某从未见过《售房契约》，也未参与签订《售房契约》，《售房契约》记载的占地面积与土地证上记载的占地面积也不符，且被告方某某有涉案房屋的共同所有权，在共有权人方某某不同意出售该房屋的情况下，冷某丙无权出售该房屋。由于现在房屋已被拆除，拆除房屋的相关权益应由被告冷某乙享有。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告方某某辩称，本案诉争房屋系被告方某某与丈夫冷某丙的夫妻共同财产，在夫妻双方均系完全行为能力情况下，自愿将该房屋赠与儿子冷某乙，并办理了土地证过户手续。被告方某某作为冷某丙的妻子，并不知道冷某丙将该房屋出售给他人的事实，在共有权人不同意出售该房屋的情况下，冷某丙无权出售该房屋。请求驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、4，被告对真实性持有异议，但未提出相反证据，且庭审中该证据原件经证人冷某当庭核实印证证实，本院予以确认；对原告提交的证据5，被告以不知情为由仅对武汉市XX酱品厂的证明有异议，但该证据能与证据3、4相互印证，能够证明原告冷某甲购买诉争房屋的事实，本院予以采信；对原告提交的证据8，由于证人未出庭作证，本院不予采信；对原告提交的证据9，属双方均提交的证据，本院予以采信；对原告提交的证据10，被告未提出相反证据，本院予以采信；对原告提交的证据11，系复印件且被告不予认可，本院不予采信；对原告提交的证据12、14均有武汉市国营XX农场XX大队签字盖章，客观真实，本院予以采信；对原告提交的证据15，被告虽不持异议，但该房屋测丈表载明产权人冷某甲、冷某乙、冷某戊，因勘测部门系对房屋实际建筑面积进行测量，仅对建筑面积负责，不能对有争议房屋作出合法有效认定，本院对勘测部门测量的实际建筑面积作为依据予以参考，对记载产权人的事实不予认定。
对被告冷某乙提交的证据2，原告虽在质证时不认可其真实性，但在法庭辩论阶段予以确认，本院予以采信。
对证人冷某的证言，证人现场见证了冷某甲与冷某丙房屋买卖全部过程，并作为见证人在《售房契约》上签名，证人证言具有真实性和客观性，本院予以采信。
经审理查明，冷某丙与被告方某某原系夫妻关系，均为涉案原房主。原告冷某甲与冷某丙、冷某系兄弟关系。原告冷某甲系被告冷某乙叔叔，被告冷某乙系方某某、冷某丙之子。位于武汉市东西湖区XX农场XX墩X4X号房屋原由冷某丙于1990年9月从原房主李超美处购买，该房屋为三间二层砖混结构楼房。1995年4月11日，冷某丙办理了该房屋的国有土地使用权证（东国用（95）字第1X0X0X0X6号），占地面积111.4平方米，未办理房屋所有权证。
2003年12月25日，原告冷某甲与冷某丙签订《售房契约》，约定“1、现购买冷某丙（房子一栋）在东西湖XXX墩（XX燃料公司斜对门）占地面积110平方米，于（与）2003年12月25号售给冷某甲，现金柒万伍仟元整。2、因房屋证和其他手续被冷某乙盗走没有报案，此约为证，手续后办。3、从2003年12月25号起，此房屋权归冷某甲所有，任何人不得干涉，如（与）有干涉，追究法律责任。4、此契约签字之日起生效，受法律保护。5、此契约一式两份，双方各执一份。”售房主冷某丙、买房主冷某甲分别在《售房契约》上签名捺印，冷某作为见证人也在《售房契约》上签字。
同日，冷某甲向冷某丙支付全部购房款后，冷某丙还向冷某甲出具收款《证明》一份，载明“兹友（有）冷某丙房屋售给四弟冷某甲，面积壹佰陆拾伍平方米计款柒万伍仟元整。此款以（已）付清。2003年12月25日”冷某丙在收款《证明》签名捺印。
《售房契约》签订后，原告冷某甲一直居住使用上述房屋。
2005年9月30日，冷某丙、方某某作为变更人、冷某乙作为继承人签订土地使用权变更协议，并向土地部门申请将位于XX办事处XX墩X4X号三间二层楼房一栋及用地土地使用权变更为冷某乙。
2006年1月13日，武汉市东西湖区国土资源管理局向被告冷某乙核发东国用（2006）第1X0X0X0X6号国有土地使用权证，变更土地使用权人冷某丙为冷某乙，同时经调查测丈确认原土地证记载的用地面积111.4平方米系计算错误，应为122.4平方米。未办理诉争房屋的房屋所有权证。
2009年1月10日，冷某丙去世。
2012年11月14日，因原告冷某甲使用的位于XX办事处XX墩X4X号三间二层楼房及一楼搭建建筑物位于国家XX公路建设红线范围内，冷某甲作为被拆迁人与武汉市国营XX农场XX大队（以下简称“XX大队”）签订了《XX公路XX段XX地区建筑物拆除补偿协议书》，拆迁部门对该房屋一楼搭建部分51.36平方米的建筑物进行拆除，共补偿原告118428元，对三间二层楼房未予拆除。
2016年7月31日，拆迁部门通知冷某甲对其使用的三间二层楼房进行拆除，XX大队对房屋建筑面积进行了测量，原告冷某甲将使用房屋腾空后移交给XX大队，XX大队向原告冷某甲出具了《房屋腾空验收单》后，对冷某甲使用的房屋拆除完毕。
另查明，拆迁部门分别于2011年、2015年对诉争房屋建筑结构、占地面积、建筑面积等进行了测量，并留存了房屋拆迁数据资料。
2015年10月12日，原告冷某甲诉至本院，要求确认武汉市东西湖区XX农场XX墩X4X号房屋所有权及土地使用权属原告所有。审理中，原告冷某甲变更诉讼请求如诉称。双方均坚持诉辩称意见。本案调解不成。
本院认为，本案争议焦点：1、原告冷某甲与冷某丙签订的《售房契约》是否合法有效；2、诉争房屋征收安置补偿利益归谁享有。
关于争议焦点1：原告冷某甲与原房主冷某丙于2003年12月25日在签订《售房契约》时，双方均为具备完全民事行为能力人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”虽然被告方某某未在《售房契约》上签名，但原告冷某甲有理由相信冷某丙对该房屋享有完全的处分权，可推定原告冷某甲购买房屋时主观上是善意的，《售房契约》明确约定冷某丙自愿将该房屋以7.5万元的价款转让，并未以明显不合理的低价转让，未侵害房屋权利人的合法权益，亦无签订合同时欺诈、胁迫的情形，协议内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，《售房契约》应为合法有效。庭审中，被告方某某提出其作为冷某丙配偶，对冷某丙对外售房一事不知情，与原告在诉争房屋居住长达十余年的事实相悖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉的司法解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”的规定，及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”的规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，冷某丙在出售诉争房屋时，被告方某某应当知晓，即使冷某丙在出售共有房屋时未经共有权人方某某同意，也不能就此认定《售房契约》无效。且冷某丙在将房屋售与冷某甲后，冷某甲支付全部房价款并接收使用房屋至今，冷某丙将房屋转让后又另行将房产土地证变更至冷某乙名下的行为属欺诈行为，违反交易的诚实信用原则。《售房契约》签订后，案涉土地上的房屋至今一直由原告占有、管理、居住十余年，共有人方某某在知道或者应当知道诉争房屋已被售与原告冷某甲的情况下未提出异议，亦未进行主张，应视为对买卖关系的认可，其子女在其后的相当长时间内也均未提出异议，其间，被告冷某乙均未管理、使用诉争房屋，应视为对买卖关系的认可，虽然原告冷某甲未进行房产登记，但其房屋买卖行为不损害国家、集体或者第三人利益，应维护买卖合同效力。故被告方某某辩称在共有权人不同意出售该房屋的情况下，冷某丙无权出售该房屋的意见，本院不予支持。
关于本案争议焦点2：原告从原房主冷某丙处合法买受位于东西湖区XX农场XX墩X4X号的房屋，在诉争房屋被征收拆迁后，征收安置补偿利益由谁享有取决于谁是诉争房屋征收前的权利主体。对此，本院认为，权属证书是一种权利的证明，我国不动产物权采取登记要件主义，但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，不能对抗实际不动产物权人。被告冷某乙虽提交相应证据证明其通过有关登记机关取得诉争房屋所占土地的使用权证，但本案查明的事实能够确认诉争房屋在此前已由原告冷某甲合法买受，并长期合法、合理行使属于其享有的对涉案房屋的占有、使用的权利，被告冷某乙仅以国有土地使用证书不能完全证明涉案房屋就为其独自所有，故原告冷某甲是本案诉争房屋征收前的权利主体。因此，冷某甲应为征收安置利益权利人，在诉争房屋拆迁后不动产不复存在的情形下，原告冷某甲应取得拆迁房屋的相应征收安置补偿利益。鉴于拆迁过程中对被拆迁人补偿标准、方式及补偿数额等均属拆迁部门具体行为，具有不确定性，故本院不宜直接判定拆迁安置补偿利益的具体数额。被告冷某乙辩称拆除房屋的相关权益应由其享有的意见，本院不予支持。
综上，原告冷某甲与冷某丙就诉争房屋的买卖合同关系成立并已实际履行，冷某甲依据合法有效的房屋买卖合同关系取得诉争房屋的征收安置补偿利益，其对该房屋享有的权利应得到保护。鉴于本案诉争房屋已被拆除，房屋已不存在的事实，诉争房屋的征收安置补偿利益应归于冷某甲享有。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十条、第三十九条、第四十二条第（三）项、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉的司法解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告冷某甲与冷某丙于2003年12月25日签订的《售房契约》合法有效；
二、位于武汉市东西湖区XX农场XX墩X4X号房屋（对应的原国有土地使用证为东国用（95）字第1X0X0X0X6号用地面积111.4平方米）的征收安置补偿利益由原告冷某甲享有。
案件受理费10，200元，由被告冷某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费10，200元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李义飞
人民陪审员 曾 晨
人民陪审员 叶 路
二〇一六年十一月七日
书 记 员 万 江
证据目录：
原告冷某甲为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告冷某甲主体资格；
2、被告身份证复印件，证明被告冷某乙主体资格；
3、《售房契约》，证明案涉房屋为原告冷某甲从原房屋所有权人冷某丙处合法购得；
4、2003年12月25日，冷某丙向冷某甲出具的《证明》，证明原告冷某甲已按照《售房契约》向原房主冷某丙支付全部购房款；
5、武汉市XX酱品厂、武汉市电气厂出具的证明各一份，证明武汉市东西湖区XX农场XX墩X4X号房屋前次交易情况；
6、原告户口本首页、水电费发票，证明原告及其家庭成员自购房后至今一直在XX墩X4X号房屋居住，并承担相关费用；
7、XX墩派出所证明、XX墩农场XX大队证明各一份，证明原告及其家庭成员自购房后至今在XX墩X4X号房屋居住、管理并将其作为户籍登记地址；
8、证人李全进的证明一份，证明原告冷某甲是购买的冷某丙的房屋；
9、土地证复印件一份，证明被告冷某乙利用冷某丙身份擅自办理了案涉房屋的土地证；
10、《补偿协议书》一份，证明原告冷某甲曾就诉争房屋部分拆迁领取补偿款，行使房屋所有人权利；
11、位于XX县城关经济开发区前湖村六组的三间两层房屋的售房契约（复印件），证明冷某丙与方某某在夫妻关系存续期间处理家庭的家事及重要财产处理都是以冷某丙作为代表签字，在2008年冷某丙将位于XX的上述房屋卖给了冷某丁，与本案冷某丙将诉争房屋出售给原告冷某甲情形一致；
12、房屋修复申请，证明原告行使权利人的管理职责，向有
关部门申请对诉争房屋维修搭建；
13、照片一组，证明在诉讼过程中，涉案房屋因市政工程
被征收拆除；
14、腾空验收单，证明诉争房屋已经被征收拆除，被征收人
是原告；
15、2015年7月《武汉市房屋土地测丈表》，证明拆迁还建的面积不低于211.37平方米。
被告冷某乙为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：
1、冷某乙、方某某、冷某戊、冷某某身份证、冷某丙（冷丙）户口本，证明被告的身份；
2、协议一份，证明冷某丙其他子女自愿放弃涉案房屋继承权，同意将诉争房屋给冷某乙；
3、冷某乙名下土地证复印件一份，证明冷某乙为本案诉争房屋土地使用权人；
4、土地登记申请书、地籍调查表、土地使用权变更申请、协议、变更土地使用权呈报表、XX县XX派出所的证明、冷某丙名下的土地证，证明XXXXXX墩图号I-18-7000-3500建筑占地111.4平方米土地使用者是冷某丙，该房屋的房屋证一直在冷某丙手上，冷某乙是通过土地部门审批合法取得的土地证；
5、冷某丙（冷丙）火化证，证明冷某丙的死亡时间为2009年1月10日，冷某乙在冷某丙去世前取得土地使用权，系冷某丙及其配偶自愿赠与。
证人冷某丁出庭作证的证据：证人冷某丁系冷某丙兄弟，证人证实，2003年12月份，证人大哥冷某丙说手上没钱要把XX农场XX墩X4X号的房子卖给老四冷某甲。我大哥当时住在XX的房子，我和大哥就一起从XX走到冷某甲住的房子中找他，谈的7.5万元钱，我大哥原来在这之前在冷某甲手上拿了5.4万元，然后冷某甲就补了2.1万元现金，当时是我弟媳拿的银行存折给老大冷丙，存折上有2.08万元钱，另外还给了200元的现金，当时看了存折，但不知道存折户名是谁，后来他们就写了协议，让我作为见证人在协议上面签了字。协议签了之后，这个房子就归老四冷某甲所有。签协议的时候大嫂不在场，但是大嫂知道。家里的事情都是大哥做主，我后来买的大哥XX的房子也是大哥一个人签字的。
本院调取的证据：东西湖区XX办事处XX墩X4X号《武汉
市房屋土地测丈表》，载明诉争房屋的结构状态及原占地面积、建筑面积等。