湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长县民初字第03307号
原告鲁灿。
委托代理人李小峰，湖南人和人律师事务所律师。
被告湖南辉宏置业有限公司，住所地湖南长沙经济技术开发区凉塘路21号。
法定代表人李朝晖，董事长。
委托代理人丁金元，湖南正方律师事务所律师。
原告鲁灿（以下简称原告）与被告湖南辉宏置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理。由于案情复杂，本院于2014年1月30日转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李小峰、被告委托代理人丁金元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月4日，被告与原告签订了《长沙县商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将位于长沙经济技术开发区爵士湘第4幢-1层-104号房出售给原告，房款为2900000元；2、被告应当在2013年5月30日将具备“该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”以及符合本合同约定的商品房交付原告使用；3、被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，也可要求被告继续履行合同，合同继续履行，并自合同规定的最后交付期限（2013年5月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已经全面履行了合同的约定义务足额支付了全额购房款，被告却至今仍未向原告交付房屋。被告的行为违反了合同的约定，应按合同的约定向原告赔偿违约金。原告多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告将位于长沙市经济技术开发区爵士湘第4幢-1层-104的房屋交付原告；2、被告向原告赔偿逾期交房违约金213150元（以每天万分之五的标准计算至2013年10月24日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：根据《长沙县商品房买卖合同》第十条的约定，买受人房款没有付清之前，出卖人可以不交房，而本案原告购房款没有全部付清，被告作为出卖方有拒绝交房的抗辩权。就本案争议的事实，实际上被告已口头通知过原告收房，并要求原告在收房的同时补足未付清的房款。本案违约金过高，请求法院酌情考虑。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《长沙县商品房买卖合同》，拟证明：原、被告关于房屋交付期限的约定及违约金的计算依据。
证据二、销售不动产统一发票，拟证明原告依约支付全部房款。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交的证据：房屋面积对照表1份（房产局下属公司测绘的面积），拟证明原告所购买的房屋实际面积为259.37平方米，当时合同约定的面积为249.37平方米，还没有包括分摊面积，所以原告购买的房屋有10平方米的差距，在测绘报告形成之后，被告将这一事实告知了原告。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交证据一的真实性没有异议，但《长沙县商品房买卖合同》第十条约定了买受人在付清房款之前，出卖人可以顺延交房期限；合同约定违约金过高，希望法院裁判时根据合同法规定予以调整；对原告提交证据二质证无异议。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提交证据的真实性无法确定，证据的出具人不是具有国家行政进行产权面积认证的国家机关或者有授权的事业单位，从关联性上它不能作为确定房屋面积的依据。如这份证据是真实的，那么被告在明知房屋测绘面积是259.33平方米的情况下，被告在2012年7月27日以前就有明确的测绘房屋面积多出了10平方米的前提下，仍然在2013年2月4日以249.37平方米的房屋出售给原告，被告的行为涉嫌商业欺诈。
经庭审双方当事人的举证、质证，本院对原告提交的证据作如下认证：对原告提交证据一、证据二，证据形式合法、内容真实、合同要件齐全，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认；但对诉讼追索违约金的计算标准以及对被告提交证据的认定，本院在说理部分进行具体阐述。
本院根据上述认证查明：2013年2月4日，原告与被告签订了《长沙县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的爵士湘第四幢-1层-104号房屋。合同第三条约定：该商品房建筑面积共258.08平方米（其中套内建筑面积249.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.71平方米）。合同第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11236.83元，房屋总金额为2900000元。合同第六条约定：付款方式及期限为一次性付款，首付款（含定金）1450000元于2013年2月4日本合同签订之日支付，剩余货款1450000元于2013年4月15日前支付。关于交付期限及条件，合同第十条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）.出卖人在合同约定的交房期限前未收到买受人支付的全部房款及应缴的费用，出卖人有权顺延交房和办理权属证书登记日期。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。关于房屋交接及违约责任，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2013年3月7日向被告交付首付款1450000元，5月13日向被告交付剩余房款1450000元。但被告未按合同的约定于2013年5月30日前向原告办理该商品房交付使用手续。原告认为被告逾期办理商品房的交付使用手续，逾期其赔偿违约金，遂诉至本院。
本案审理中，经原、被告双方协商，于2014年1月22日办理该商品房的交付使用手续。
本院认为：原告与被告签订的《长沙县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点：一、被告在交付房屋方面是否构成违约；二、违约金如何计算。
一、被告在交付房屋方面是否构成违约。原、被告在《长沙县商品房买卖合同》第十条交付期限及条件中约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）.出卖人在合同约定的交房期限前未收到买受人支付的全部房款及应缴的费用，出卖人有权顺延交房和办理权属证书登记日期；另在作为《长沙县商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第六条中约定：合同第十条所约定的交房时间为最迟的交房时间，若该商品房提前具备了本合同所约定的条件，则交房日期以出卖人书面通知日期为准，买受人签约前对此已作了解并接受。因此按合同约定该房屋最迟交房时间为2013年5月30日。被告抗辩认为以口头形式通知了原告收房，且《长沙县商品房买卖合同》约定的面积与该房屋最终按有关部门核定的面积有差距，原告在未补交误差面积房款的前提下，被告可延期交房。本院认为：1、因被告未按《长沙县商品房买卖合同》中约定以书面通知交房，且原告否认被告主张已口头形式通知交房，在被告没有提交证据证明其已通知原告收房的前提下，对被告抗辩已以口头形式通知原告收房的主张，本院不予采信；2、《长沙县商品房买卖合同》中约定了付款条件及交房条件，原告按合同约定分别于2013年3月7日交首付款1450000元，于2013年5月13日交房款1450000元。原告于2013年5月13日交付的房款1450000元与合同约定的付款期限迟延履行1个月，但该付款在约定的交房期限2013年5月30日前履行，故该房屋的交付条件已成就，被告抗辩原告未补交误差部分的房款可延期交付房屋，因抗辩主张不能阻止已成就的交付条件，对被告主张原告补交误差面积部分的房款，被告可另行合法途径解决，故对被告的该项主张，本院不予采信。庭审中，被告于2014年1月22日将该房屋交付原告，故被告逾期交付房屋的时间为2013年5月31日至2014年1月21日，延期交付236天。
二、关于违约金的认定问题。原告主张因逾期交房，按实际延期天数违约金应为342200元（已交付房价款2900000元×日万分之五×236天），被告主张违约金过高。本院认为：最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”原告未向本院举证证明其实际损失，且在合同履行中，原告在于2013年5月13日给付房款1450000元时，迟延履行一个月，存在违约。本院结合双方对商品房买卖合同的履行情况，该房屋用途为商业用房的性质，将违约金计算方法酌情调整为：以原告已付购房款2900000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算违约金。其违约金计算为155948.14元（2900000元×6.31%×130%÷360天×236天）。对原告主张违约金超过155948.14元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告湖南辉宏置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告鲁灿支付违约金155948.14元；
二、驳回原告鲁灿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4497元，由被告湖南辉宏置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴志伟
人民陪审员 胡 敢
人民陪审员 王小利
二〇一四年五月五日
书 记 员 陈山林