福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终1751号
上诉人（原审被告）：永定新城医院，住所地龙岩市永定区。
法定代表人：张绍铭，院长。
被上诉人（原审原告）：德泓（福建）光电科技有限公司，住所地龙岩市永定区。
法定代表人：沈清全，董事长。
委托诉讼代理人：洪丽宏，福建博益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫延辉，福建博益律师事务所律师。
上诉人永定新城医院因与被上诉人德泓（福建）光电科技有限公司（以下简称德泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院(2016)闽0803民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永定新城医院的法定代表人张绍铭、被上诉人德泓公司的委托诉讼代理人洪丽宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人永定新城医院上诉请求：1、依法撤销龙岩市永定区人民法院（2016）闽0803民初1588号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
（一）《房屋租赁协议》不是上诉人与被上诉人的真实意思表示，对双方不具有约束力，双方也未履行该协议，租赁房屋的费用应当按被上诉人于2012年3月19日出具的《证明》履行。
本案房屋的租赁，具有特定历史成因。租赁房屋费用应当按《证明》支付。2011年初，为解决工业园区员工及家属的医疗健康保障，永定工业园区管理委员会引进永定县工业园区医务室，后升级为永定新城医院，选址定为工业园区B幢。在该历史条件下，永定新城医院的成立，对园区发展及园区内的员工具有一定福利意义，在园区的大力支持和协调下，被上诉人同意按使用面积1元/㎡收取物业管理费和垃圾清理费，不收取其他费用。为此，被上诉人于2012年3月19日出具了一份《证明》给上诉人，确认仅按使用面积1元/㎡向上诉人收取物业管理费和垃圾清理费，不收取其他费用。此后，双方一直按此履行。
被上诉人于园区同一地方尚有大量的空余房屋，经常有他人寻租。为此，上诉人与被上诉人商量，要求上诉人配合其签订一份虚拟的租赁合同，将租金约定高些，以便于其它空余房屋的出租。所以，上诉人于2013年6月1日配合签订了被上诉人事先拟好的《房屋租赁协议》。该协议不是双方当事人真实意思表示，不应成为双方约定租金、违约金的依据，亦不应当成为否定《证明》效力的依据。
（二）《房屋租赁协议》约定的租金，已超过法定诉讼时效期间，应不予支持。被上诉人于2016年8月16日提起诉讼，请求上诉人支付2013年1月1日起至2015年4月1日止的租金，根据《民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定，被上诉人对于租金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应予以支持。
被上诉人德泓公司辩称：
（一）被上诉人有权要求上诉人支付租金及相应违约金。上诉人主张案涉《房屋租赁协议》只是为敷衍案外人配合被上诉人所签订，应按案涉《证明》履行。被上诉人认为，首先，无论《证明》的真实性及真实意思表示如何，其出具时间是在案涉《房屋租赁协议》签订之前，被上诉人与上诉人后续签订的《房屋租赁协议》已否定《证明》的效力，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应遵照执行。其次，如上诉人所说是为配合被上诉人签订协议，那么作为完全民事行为能力人，上诉人理应要求被上诉人另行出具文书，来证明《房屋租赁协议》的真实用途，然本案并没有相关文书可证明上诉人的主张，因此，上诉人的主张明显不符合常理。最后，上诉人在被上诉人于2014年4月17日催缴租金等费用后，分别于2014年7月31日、8月16日多次打报告请求被上诉人下调租金，足以证明上诉人认可双方签订的《房屋租赁协议》的租金约定。因此，上诉人的主张不能成立。
（二）本案要求支付租金的诉讼请求均未超过诉讼时效。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，由于案涉《房屋租赁协议》约定租金的支付方式为每月30日前支付下月租赁费用，本案的最后一期租金履行期限届满之日为2015年2月28日（双方的租赁关系于2015年3月31日终止），那么被上诉人在租赁关系终止后第一次催告租金及水电费的时间为2015年6月1日、第二次催告租金及水电费的时间为2015年11月12日，且上诉人的法定代表人均予以签字盖章。因此，被上诉人要求支付租金的诉讼请求没有超过诉讼时效。
综上，被上诉人德泓公司认为，一审判决正确，应予以维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
德泓公司向一审法院起诉请求：一、判令永定新城医院立即向德泓公司支付尚欠租金、水费、电费合计255886.43元；并支付尚欠款项自2015年4月1日起至款清之日止按月利率3%计算的违约金（截至2016年8月15日为126000元）；二、由永定新城医院承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：永定新城医院租赁德泓公司位于龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区B幢1-3层的房屋，用于医院经营及员工住宿等的使用，双方未签订租赁合同。2012年3月19日，德泓公司向永定新城医院承诺租赁期租赁物只收取物业管理费、垃圾清理费每平方米1.00元，水电费由永定新城医院自行缴纳，并无其它附属费用。2013年6月1日德泓公司与永定新城医院签订《房屋租赁协议》约定：甲方（德泓公司）将位于龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区德泓台商产业园综合楼B幢一层6-14柱之间共342平方米、二层除202、204外计587平方米、三层301-303计196平方米的房屋，出租给乙方（永定新城医院）用作医院经营及员工住宿等的使用；租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金每月11418元，按月结算，每月30日前支付下月租赁费用；水电费按市场价格增加5%损耗费，每月30日前支付当月水、电费用。乙方逾期交付租金的，每逾期一天，须按所欠租金金额的5‰支付违约金，直至清偿之日止。租赁期满后，永定新城医院继续使用租赁房屋，双方未续签订租赁合同。2015年3月31日德泓公司将租赁房屋转让给福建德晖实业有限公司，并于2015年6月1日告知永定新城医院：自2015年4月1日起向福建德晖实业有限公司继续履行原租赁合同，2015年4月1日前未缴纳费用于2015年6月15日前向德泓公司缴纳。2015年11月12日，德泓公司再次书面发出《2013年01－12月新城医院水电、租金对账明细表》《2014年01－12月新城医院水电、租金对账明细表》《2015年01－04月新城医院水电、租金对账明细表》向永定新城医院催告，注明：应交金额298512.56元、已交金额38626.13元、未交金额259886.43元，永定新城医院法定代表人张绍铭在对账明细表上签名、并盖章确认，同时注明“水电费已交”。依据对账明细表核算水电费为46103.10元。房屋租赁期间（从2013年1月1日起至2015年3月31日止），永定新城医院向德泓公司缴纳部份租金。永定新城医院已向德泓公司交纳租赁房屋保证金10000元。
一审法院认为，2013年6月1日德泓公司与永定新城医院签订的《房屋租赁协议》，是对德泓公司于2012年3月19日向永定新城医院承诺租赁期租赁物只收取物业管理费、垃圾清理费，水电费由永定新城医院自行缴纳，并无其它附属费用的否定。《房屋租赁协议》双方当事人签字、盖章确认，是当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，对双方均有法律约束力。永定新城医院未按合同约定履行义务按时交纳租金，已构成违约。德泓公司已于2015年11月12日书面通知永定新城医院，向永定新城医院主张权利要求永定新城医院缴纳租金、水电费，永定新城医院法定代表人张绍铭在对账明细表签名、并盖章确认，永定新城医院抗辩超过诉讼时效的理由，不能成立，不予采纳。永定新城医院法定代表人张绍铭在对账明细表签名、并盖章确认，同时注明“水电费已交”，德泓公司对永定新城医院注明“水电费已交”未提出异议，视为该对账明细表中的水电费已交清，因此水电费46103.10元应予扣除。综上，永定新城医院尚欠德泓公司租赁物的租金259886.43元减去已交水电费46103.10元仍结欠租赁物的租金213783.33元。一审法院认为，德泓公司诉讼请求，尚欠租金从2015年4月1日起至款清之日止按照月利率3%计算的违约金，及双方签订租赁合同时约定租赁期间永定新城医院逾期交付租金的，每逾期一天，须按所欠租金金额的5‰支付违约金，直至清偿之日止。约定的违约金过分高于造成的损失的，永定新城医院逾期交付租金的违约金，以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利24%为限”的规定，按年利率24%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，判决：永定新城医院应在本判决生效后十日内支付德泓公司租赁物的租金213783.33元及从2015年4月1日起至还清之日止，按年利率24%计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元，适用简易程序减半收取3514元，由德泓公司负担514元，永定新城医院负担3000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
上诉人提交证据两份：证据一、永定新城医院于2014年8月16日向德泓公司递交的《申请报告》；证据二、德泓公司沈清全等领导作出的《关于新城医院（张绍铭）房租、物业、水、电等费用的处理意见》。共同证明：经永定新城医院申请，德泓公司董事长沈清全于2014年8月28日同意新城医院提出的租赁方案，即愿意以一楼租金10元/平米、二楼租金5元/平米的标准向永定新城医院出租涉案房屋。
被上诉人质证认为：对证据一的真实性无异议，可以证明《房屋租赁协议》有效，且双方自2013年1月起均按《房屋租赁协议》履行了，上诉人从2013年起所欠租金也未交付。对证据二的真实性无法确认，且已超过举证期限。若该证据是真实的，也只能说明其只是一份内部讨论稿，没有被上诉人的最终盖章确认，且减少租金的标准有附加条件，即上诉人按期归还尚欠租金等费用，及今后按期缴纳租金的情况下，才可以减少租金标准，但上诉人并没有达到附加条件的要求，所以不能证明上诉人的主张。
经审查，本院认为：上诉人提交的证据一，被上诉人没有异议，本院予以采信；上诉人提交的证据二，只是反映了德泓公司内部的处理意见，不足以证明双方对租金等合同的内容进行了变更。
经审理查明，到庭的双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本案双方争议的焦点为：一、本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》是否真实有效？二、德泓公司的起诉是否超过诉讼时效？
本院认为，2013年之前，永定新城医院除了向德泓公司交纳水电费和每月1元/平方米的物业管理费、垃圾清理费外，不需要交纳其他租金。2013年6月1日《房屋租赁协议》签订之后，双方对2013年1月起的租金等进行了明确的约定。2013年6月4日永定新城医院按《房屋租赁协议》的约定向德泓公司交纳了租赁房屋保证金1万元，此后德泓公司多次向永定新城医院发出催缴函、对账单，永定新城医院又多次向德泓公司递交申请报告要求降低租金，能够证实双方之前的免租金方案已经不再执行，《房屋租赁协议》是双方当事人的共同意思表示，真实有效。永定新城医院在《房屋租赁协议》上盖章，其法定代表人也在《房屋租赁协议》上签字，应当接受《房屋租赁协议》的约束，履行合同义务。
《房屋租赁协议》约定的租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租期届满后双方未再续签书面合同，永定新城医院继续使用租赁房屋，德泓公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《房屋租赁协议》继续有效，转为不定期合同。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。”本案《房屋租赁协议》约定租金的支付方式为每月30日前支付下月租赁费用，由于租金债务具有整体性，《房屋租赁协议》双方也一直在履行过程中，其诉讼时效可从最后一期租金履行期限届满之日起算。2015年3月31日双方的租赁关系终止，永定新城医院最后一期租金履行期限届满之日为2015年2月28日，德泓公司在2015年6月1日、2015年11月12日两次催告永定新城医院交纳租金，依法产生诉讼时效中断的法律后果，德泓公司于2016年8月16日起诉没有超过诉讼时效。
综上所述，永定新城医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7028元，由上诉人永定新城医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范文祥
审 判 员 郭胜华
代理审判员 吴金燕
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 郑冬明
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。