广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1240号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市沙威贸易公司。
法定代表人潘俊祥，总经理。
委托代理人吴威，广东一言律师事务所律师。
委托代理人罗军华，广东一言律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈木朝。
委托代理人薛国超，广东广和律师事务所律师。
委托代理人李慧芳，广东广和律师事务所律师。
原审第三人深圳市沙头角商业外贸有限公司。
法定代表人钟惠平，董事长。
委托代理人吴威，广东一言律师事务所律师。
委托代理人罗军华，广东一言律师事务所律师。
上诉人深圳市沙威贸易公司（以下简称沙威公司）、陈木朝与原审第三人深圳市沙头角商业外贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第251号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年12月26日，沙威公司与陈木朝签订《租赁合同一》，约定由沙威公司将其所有的位于深圳市盐田区沙头角X楼（即X楼）出租于陈木朝，租金为每月人民币8000元，租期为2005年10月1日至2006年9月31日；租金每年一次付给沙威公司，每年10月5日前付清；二楼（即X楼）每年租金人民币2000元人民币一次付清。双方后又签订《租赁合同二》，约定由沙威公司将沙头角X楼（即X楼）出租于陈木朝，租金为每月人民币500元，租期为2005年11月1日至2006年10月31日。签订该份合同时陈木朝支付了人民币500元的租赁保证金。上述租金均应在每月5日前支付。上述合同届满后，陈木朝仍继续承租上述房产，并开始按照合计每月人民币4000元的标准支付租金直至2010年6月。此后陈木朝未再支付租金，并一直占有使用涉案房产，至原审辩论终结之日，仍未迁出。沙威公司称其曾先后于2010年7月12日、2011年5月30日向案外人陈旭升送达解除合同的通知，但未能提供有效证据予以证明。
2010年7月9日，沙威公司与原审第三人签订《中英街24号一楼、二楼、四楼房产租赁协议书》，约定由沙威公司将涉案房产出租于原审第三人，租赁期限自2010年8月1日其至2020年7月31日止，十年租金总价款为人民币1300000元。原审庭审中，陈木朝称沙威公司与原审第三人所签订合同中约定的租金标准及交付方式不符合交易习惯及周边市场价格，不同意按照该合同中的租金标准及支付方式继续承租，而主张参照周边市场价格继续承租涉案房产，并按月支付租金。
2003年，陈木朝以“中英街佳裕商场”的名义向沙副公司出具《关于拆除商铺隔墙的申请》，要求拆除X楼商铺之间的隔墙。在得到沙副公司许可后，陈木朝将隔墙拆除，将X楼商铺合并用作佳裕商场的经营。陈木朝称拆除得到了沙威公司的许可，但未能予以证明。沙威公司称“恢复原状”即是指恢复这一被拆除的墙体。
沙威公司在原审中诉请：1、陈木朝立即腾空、搬离并交还租赁房屋；2、陈木朝立即支付双倍占有使用费直至交还租赁房屋为止（暂计算至于2013年6月份为止的占有使用费为人民币624000元）；3、陈木朝将租赁房屋恢复原状；4、陈木朝承担本案全部诉讼费用。
陈木朝反诉请求：1、沙威公司与陈木朝签订《房地产租赁合同》，由陈木朝继续承租沙威公司位于沙头角中英街24号房地产；2、若沙威公司不与陈木朝签订《房地产租赁合同》，则判令沙威公司赔偿陈木朝的装修损失，具体金额以法院评估为准；3、判令沙威公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。沙威公司与陈木朝之间签订的两份《房地产租赁合同》真实有效，应受法律保护。在合同届满后，双方虽未签订新的租赁合同，但均按照原合同约定履行，已成立不定期租赁关系，陈木朝仍应按照原合同约定支付租金。陈木朝自2010年7月起未支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，沙威公司亦有权解除合同。沙威公司虽称2010年7月12日、2011年5月30日先后通知陈木朝解除合同，但该解除合同的通知并未能到达陈木朝，沙威公司主张合同自2010年8月15日起解除依据不足，原审法院不予支持。但沙威公司于2013年10月14日原审庭审时明确表示解除合同，原审法院认定双方的租赁合同关系于当日解除。合同既已解除，陈木朝应当迁出涉案房产，且依照合同约定和相关法律规定，应当支付自2010年8月15日至2013年10月14日拖欠的租金以及自2013年10月15日起的房屋占有使用费。基于陈木朝自2006年11月起即按照每月人民币4000元的标准支付租金，直至2010年7月12日沙威公司单方拟定要求迁出的通知时，沙威公司均未对此租金支付标准提出异议，原审法院认定双方当事人已实际就租金的变更达成一致，即每月租金为人民币4000元。则陈木朝自2010年8月15日至2013年10月14日拖欠的租金为人民币4000元／月×38月=152000元。自2013年10月15日起，应按照每月人民币8000元的标准支付占有使用费。
关于沙威公司主张陈木朝将涉案房屋恢复原状的问题，原审法院认为，陈木朝未能提供证据证明其拆除涉案房产1楼与相邻25号房产1楼之间的墙体经过沙威公司同意，其改变房屋结构的行为违反了合同约定，沙威公司有权要求其恢复原状，原审法院对此项主张予以支持。根据双方当事人的认定，应以涉案房产1楼与相邻25号房产1楼之间现存的挂有“X的墙柱的位置及宽度为准，恢复两间房屋之间的墙体。
关于陈木朝要求将支付的港币46000元租赁保证金予以抵扣的主张，由于其未能证明支付了租赁保证金港币46000元，原审法院仅对沙威公司认可的人民币500元予以支持。与陈木朝拖欠的租金予以抵扣后，仍需向沙威公司支付人民币151500元。
关于陈木朝主张优先承租权的问题，原审法院认为，沙威公司虽在涉案租赁合同未解除时与原审第三人签订租赁合同，但原审第三人并未实际主张承租权并妨害陈木朝行使承租权；且鉴于陈木朝在原审庭审中的陈述，其认为沙威公司与原审第三人约定的租金标准与市场价格不符，要求“参照周边市场价格继续承租涉案房产，并按月支付租金”，该要求与沙威公司和原审第三人之间签订的租赁合同中的租金标准及支付方式明显不一致，不符合法律规定中优先承租权的行使条件，故对该项请求，原审法院不予支持。因陈木朝违约致沙威公司单方解除合同，且沙威公司不同意对陈木朝的装修价值再予利用，对陈木朝要求沙威公司返还装修价值的主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈木朝于本判决生效之日起十日内腾退位于盐田区沙头角镇内X楼、X产，并将上述房产交还沙威公司；二、陈木朝于本判决生效之日起十日内向沙威公司支付拖欠租金人民币151500元；三、陈木朝于本判决生效之日起十日内按照每月人民币8000元的标准向沙威公司支付自2013年10月15日至本判决确定的房屋交还之日的占有使用费；四、陈木朝于本判决生效之日起十日内以位于盐田区沙头角镇内X楼与相邻的X之间挂有“X的墙柱的位置及宽度为准，恢复两间房屋之间的墙体；五、驳回沙威公司的其他诉讼请求；六、驳回陈木朝的全部反诉请求。本诉案件受理费为人民币10040元，由沙威公司负担人民币7600元，由陈木朝负担人民币2440元；反诉案件受理费人民币1150元、管辖权异议受理费人民币100元，由陈木朝负担。双方当事人已分别预交各项费用，陈木朝应负担的本诉案件受理费于本判决生效之日起十日内迳付沙威公司；管辖权异议受理费于收到原审法院开具的缴费单据之日起七日内向原审法院支付。
沙威公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销并改判盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第251号民事判决第二、三项，暂估7万元人民币；2、请求二审法院判决陈木朝承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、拖欠租金起算时间与事实不符。一审法院查明陈木朝：“上述合同届满后，陈木朝仍继续承租上述房产，并开始按照合计每月人民币4000元的标准支付租金直至2010年6月。此后陈木朝未再支付租金，并一直占有使用涉案房产，至辩论终结之日，仍未迁出。”那么拖欠租金起算时间应从2010年7月1日开始起算，而非一审法院认定的从2010年8月15日起算。二、合同解除时间与事实不符。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。沙威公司曾在2010年7月12日、2011年5月30日向陈木朝送达解除合同的通知，但该证据一审法院认为未能到达陈木朝，属于证据不足，对送达时间作为解除时间不予认定。在2013年6月4日沙威公司向一审法院办理完立案手续，陈木朝于2013年6月14日提出管辖权异议，即法院是在陈木朝在立案与提起管辖权异议期间向陈木朝送达了起诉状副本。在起诉状中已经明确要求被告立即腾空、搬离并交还租赁房屋，沙威公司解除合同的意思表示在起诉状中再一次得到体现。故合同解除时间应为法院向陈木朝送达起诉状副本的时间。
三、占有使用费适用法律错误及计算标准错误。一审法院依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条：“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。”根据最高院关于判决适用法律的相关规定，判决的依据应是法律、法规，在有法律、法规的情况下，是不能依据地方条例作出判决的，地方条例仅只能作为参考。同时本案在陈木朝霸占涉案房屋拒不返还的情况下，此时需要计算的也是“占有使用费”，而非《深圳经济特区房屋租赁条例》条文中的“租金”。一审法院认定：“双方当事人已实际就租金的变更达一致，即每月租金为人民币4000元。”并延用已过期限合同的约定：“本合同终止后，乙方应迁离及交回租赁房地产，乙方逾期迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。”该合同早在2006年10月31日就到期，在双方转为不定期租赁时，原合同的条款已对双方不再具有约束，相关纠纷解决方式应以法律作为依据。陈木朝在转为不定期租赁合同后，长期拖欠租金与占有使用费，又拒不返还涉案房屋，给沙威公司造成严重的财产损失。占有使用费是基于双方没有或者合同已解除时给予出租人财产损失的赔偿。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条明确规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”该法条规定的是一种客观计算的方法，计算原则是能够以市场价格计算损失的，以市场价格为标准；如果因缺乏交易市场等其他原因而致市场价格无法确定的，可以用法律、法规规定的其他计算方法。由此可见，我国关于财产侵权的立法所确立的是“损失多少赔偿多少”的填平原则，赔偿的标准是被侵权人的实际损失。故财产损失的计算标准应当依据上述法律规定，以侵权期间涉案房产对外出租的市场租金价格来计算。在本案中，涉案店铺为82.95平方米，市场租金在200元至250元左右／平方米，远远高于8000元。2005年双方签订的合同租金就已在8000元，一审法院却仍按4000元的双倍标准来计算占有使用费。在远未达到市场租金价格的情况下，一来沙威公司的合法权益无法得到保障，财产损失继续扩大，二来陈木朝在有利可图的情况下，将继续霸占涉案房屋，拖延返还时间，双方的纠纷将长期不能得到解决。
陈木朝口头答辩如下：一、2010年8月15日这一租金起算时间是一审法院根据上诉人沙威公司诉讼请求来确定的，根据不诉不理原则，该时间起算点没有异议。二、沙威公司认为起诉状副本送达给答辩人的时间是合同解除时间，答辩人认为完全没有依据。首先，行使解除权的前提是要享有解除权，本案沙威公司为获取额外利益，违背诚心，拒收租金，促成行使解除权条件成就的，该条件应当视为未成就。同时沙威公司在双方租赁关系存续期间与原审第三人签订涉案房产的租赁合同，其因违约行为而丧失解除权，故无论是起诉状的送达时间还是一审开庭时间，均不能作为本案合同解除的时间。本案合同是否解除以及解除的时间仍然有待法院确定。三、因合同尚未解除，故不存在答辩人逾期迁离及拒不占有使用费的前提，陈木朝只需按每月4000元的标准支付租金。
陈木朝不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、判决沙威公司与陈木朝签订《房地产租赁合同》，陈木朝继续承租深圳市盐田区沙头角镇内X楼、X产：三、如沙威公司不与陈木朝签订《房地产租赁合同》，则判决沙威公司赔偿陈木朝装修损失（具体金额以法院评估为准）；四、判决沙威公司承担本案的全部诉讼费用
事实和理由：一、一审法院认为陈木朝与沙威公司签订的《房地产租赁合同》已经于2013年10月4日解除，没有事实和法律根据。
首先，陈木朝不存在违约行为。本案中，在《房地产租赁合同》期限届满后，陈木朝与沙威公司虽未签订新的租赁合同，但均按照原合同约定履行，已成立不定期租赁关系，沙威公司依旧派工作人员前往涉案房产收取租金，陈木朝亦如数交付。但在双方租赁关系存续期间，沙威公司与原审第三人签订《房地产租赁协议书》后，便不再派员收取租金，陈木朝主动联系沙威公司要求其收取租金，也被拒绝。陈木朝事实上无法交付，故2010年7月以后未再交付租金的原因不在陈木朝，完全是沙威公司的原因。其次，沙威公司因其违约行为而丧失解除权。沙威公司在双方租赁关系存续期间，与原审第三人签订《房地产租赁协议书》，将涉案房产另外出租给他人，明显违约。沙威公司作为违约方，自然不得再享有解除权。在没有解除事由，同时沙威公司丧失了解除权的情形下，一审法院认为2013年10月14日庭审时沙威公司明确表示解除合同，故双方的租赁合同关系于该日解除，是错误的结论。二、一审法院认定本案的租金、占有使用费的支付标准及支付期间有误。一审法院以原审庭审时沙威公司明确表示解除合同之日即2013年10月14日为分界线，认为在该日之前陈木朝应当按照每月人民币（下同）4000元的标准支付租金，2013年10月15日起按照每月8000元的标准支付占有使用费，陈木朝认为前述标准这是错误的。陈木朝与沙威公司之间的租赁合同仍然有效，依照双方实际履行的情形，可以确定每月租金为4000元，根本不存在占有使用费的问题，没有必要划分租金或是占有使用费。退一步讲，即便双方租赁合同关系于2013年10月14日解除，该日之后的占有使用费也应当按照4000元每月的标准支付。2005年签订的《房地产租赁合同》租赁期满后经双方协商将租金调整为每月4000元，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，是对该条款的变更，陈木朝也从2006年10月开始按每月4000元的标准支付了每月租金，已经实际履行了近4年，应视为双方当事人达成了变更合同租金数额的合意。司法解释中关于“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”并不仅限于书面合同中，事实履行的合同也应当在其中。同时该解释中的合同应指向最近履行的合同，而非变更前的合同。一审法院依照《房地产租赁合同》中对租金的约定条款来确定占有使用费为每月8000元是明显没有全面考虑本案事实情况。三、一审法院认为陈木朝是否擅自改变房屋结构，属于查明事实不清。涉案房屋与相邻25号房产l楼的墙体早在2003年就已拆除完毕，拆除之前已经征得两处房产所有权人的同意，其中25号房产的所有权人深圳市盐田区沙头角副食品有限公司已经出具了书面文件予以证明，虽陈木朝向沙威公司提交拆除隔墙申请没有得到书面回应，但是沙威公司已经口头上表示认可。而且，数年来沙威公司一直派工作人员到涉案房产收取租金，没有理由不清楚墙面拆除状况，但多年来一直没有提出异议，从另一方面证明当时拆除隔墙时是同意的。四、一审法院认为陈木朝未能提供有效证明为由，否认陈木朝向沙威公司支付了租赁保证金港币46000元是没有事实根据的。陈木朝在1999年首次承租涉案房产并签订租赁合同时，就已经支付了租赁保证金港币46000元，沙威公司也出具了收据。由于租赁关系的延续性，其后签订的租赁合同未再注明陈木朝交付租赁保证金的数额，但都会约定返还租赁保证金的条件以确认陈木朝之前已经支付的租赁保证金。现时隔久远，收据遗失，但综合现有证据，依然可以确认陈木朝已经实际支付港币46000元的租赁保证金。五、一审法院认为陈木朝不能主张优先承租权是完全错误的。一审法院之认为沙威公司与原审第三人就涉案房产签订租赁合同后原审第三人并未实际主张承租权并妨害陈木朝行使承租权。陈木朝认为，侵害承租人的优先承租权的标准不在于是否妨害承租人行使承租权，只要出租人与原审第三人在租赁关系存续期间签订租赁合同，便是侵害了承租人的优先承租权，而不论事实上是否产生具体影响。关于优先承租权的行使条件，一审法院认为陈木朝提出的租金标准、支付方式与沙威公司和原审第三人签订的租赁合同中所约定的明显不一致，主张优先承租权不符合法律规定。陈木朝认为，关于“同等条件”的认定，不能只考虑出租人与原审第三人的约定，还应当综合考虑条件的正当性与合理性。本案中沙威公司与原审第三人签订的租赁合同约定的租金交付方式为十年租金一次性交付，根本不符合交易习惯，对承租人而言相对不利，且10年租金标准为130万元，高于市场周边价格。综合来看，沙威公司的行为明显属于与原审第三人恶意串通签订租赁合同损害陈木朝的优先购买权。根据《合同法》第五十二条第（二）项规定，沙威公司与原审第三人签订的租赁合同应当无效。一审法院套用该租赁合同的租金标准，得出陈木朝不具备行使优先承租权的条件，是不符合常理的。综上所述，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持陈木朝的上诉请求。
沙威公司口头答辩如下：一、合同的解除时间，根据合同法第94条以及关于房屋租赁合同的相关规定，不定期租赁出租人有权随时解除合同，沙威公司主张解除合同，在2013年6月初向一审法院提起诉讼，要求立即腾空搬离并交还租赁房屋，其解除合同的意思明确，起诉状副本送达陈木朝时双方的不定期租赁合同已经解除，解除时间应为起诉状副本送达之日，陈木朝从2010年7月起开始一直拖欠租金、占有使用费，承租人的义务就是支付租金，占用使用人的义务就是支付占有使用费，陈木朝在自身长期不履行义务的情况下，已经构成根本违约，在沙威公司已经明确解除合同时，何来还有主张继续承租的权利，另外，在一审中诉求明确是从2010年7月1日开始计算租金以及占有使用费，并非陈木朝所称从8月15日开始起算，沙威公司与原审第三人签订的租赁协议是根据与陈木朝之间履行合同的情况而作出的决定，在双方为不定期租赁合同的情况下，沙威公司完全拥有租或者不租的权利，与原审第三人协议在签订后，沙威公司与原审第三人均未有任何影响陈木朝占有使用涉案房屋的行为，何来违约之说。二、租金、占有使用费的支付标准以及支付期间的问题。根据最高人民法院房屋租赁解释，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持，此条主张以租金标准支付占有使用费是适用于合同无效，而合同无效的主要原因是出租房屋未取得相关许可证书或者超过期限的临时建筑等主要属于出租人过错的原因，本案却是承租人在长期拖欠租金、占有使用费的同时仍然强行霸占房屋，拒不返还，构成对沙威公司的侵权，应该适用于侵权法第19条。三、陈木朝是否擅自改变房屋结构的问题。陈木朝承租24号与25号房产，在其擅自拆除两房之间的承重墙时并未取得沙威公司书面或者口头同意，从其向25号房产所有权人沙头角副食品公司书面申请可以看出，既然其懂得拆除承重墙需取得所有权人书面同意，为何却会没有沙威公司的书面同意呢？四、关于陈木朝提出的支付了租赁保证金46000元的问题。从原陈木朝双方签订的最后两份书面合同，一份为承租一楼店铺的合同，约定租金为8000元，在租赁保证金金额栏一大小写中均做划线处理，该合同并在房屋租赁部门备案，另一份合同为承租4楼的合同，约定租金为500元，在租赁保证金金额栏中明确为缴纳一个月租金作为保证金，大写伍百元。在房屋租赁部门备案的合同也就是陈木朝称已经支付港币46000元的保证金，如此大笔金额却是做划线处理，陈木朝也不能提供任何证据证明支付过保证金，这是不符合事实，陈木朝应当承担举证不能的后果。五、优先承租权问题。在我国相关法律规定中除对优先购买权有规定外，对优先承租权并无规定，是否具备优先承租权，在法律无规定的情况下，需看双方有无对此优先权进行约定，在本案中双方书面合同并无优先承租权的约定，2006年转为不定期租赁后，双方对此更加没有约定，何来主张优先承租权一说。
本院经审理查明，沙威公司和陈木朝在《租赁合同一》第二十一条第二款约定：“陈木朝逾期不迁离或不返还租赁房地产的，沙威公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向陈木朝收取双倍租金。
沙威公司的起诉状于2013年6月7日送达陈木朝。
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，沙威公司与陈木朝签订的两份《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。上述合同届满后，双方未再签订新的租赁合同，陈木朝继续使用涉案房产，而沙威公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从合同的履行情况来看，陈木朝一直按每月4000元的标准支付租金，而沙威公司未提出异议，故应视为双方对租金标准的变更达成了一致，即每月租金为4000元。
陈木朝于2010年7月即开始不交租金，其行为已构成违约，沙威公司有权解除双方的租赁合同。陈木朝主张其在2010年7月后向沙威公司支付租金而沙威公司不予接收，因其未提交证据予以证明，本院不予采信。且即便沙威公司不接收租金，陈木朝亦可采用提存等方式支付租金。对于陈木朝上诉主张自己没有构成违约的理由，本院不予认可。
关于租赁合同解除的时间，因解除权为形成权，解除通知到达陈木朝之日双方的租赁合同解除。沙威公司主张2010年7月12日、2011年5月30日均行使了合同解除权，因沙威公司未举证证明上述时间解除合同的通知已送达陈木朝，原审认定沙威公司主张合同于2010年8月15日解除依据不足正确。沙威公司向原审法院提起诉讼，请求陈木朝立即腾空、搬离并交还租赁房屋，即表达了解除合同的意思表示，故涉案合同于起诉状送达之日即2013年6月7日解除。合同解除后，陈木朝应及时搬离涉案房产，并支付从2010年7月1日至2013年6月7日拖欠的房租。因沙威公司起诉主张从2010年8月15日开始计算租金，故陈木朝应支付沙威公司从2010年8月15日至2013年6月7日的房屋租金134800元（4000元／月×33.7月）。陈木朝在合同解除后未搬离涉案房产，依据双方租赁合同的约定，陈木朝应从2013年6月8日起按双倍租金的标准即8000元／月支付逾期搬离涉案房产期间占用涉案房产的房屋使用费。原审关于合同解除时间的认定有误，导致陈木朝应当支付的房屋租金和逾期搬离产生的房屋使用费计算错误，本院予以纠正。
关于租赁保证金，陈木朝并未在原审中提出相关明确的反诉请求，原审认定沙威公司收取了500元的租赁保证金，合同约定租约届满沙威公司验收房产后退还租赁保证金，陈木朝迄今未交还涉案房产，故租赁保证金未达到返还的条件。原审直接判令从拖欠的租金中抵扣租赁保证金不当，但因沙威公司未就此提出上诉，本院对此予以维持。抵扣租赁保证金后，陈木朝还应向沙威公司支付租金134300元。
因陈木朝单方违约导致沙威公司行使合同解除权解除涉案合同，且沙威公司不同意对陈木朝的装修进行利用，故对陈木朝要求沙威公司赔偿装修损失的上诉请求，本院不予支持。关于陈木朝主张的优先承租权，涉案合同因陈木朝单方而由沙威公司解除，陈木朝无权就此主张继续承租涉案房产，且陈木朝不同意按沙威公司与原审第三人约定的租金标准承租涉案房产，不符合同等条件下承租人享有优先承租权的法律规定。
关于沙威公司主张陈木朝将涉案房产恢复原状。本院认为，涉案房产的墙体的拆除虽经过相邻房产权利人沙副公司的许可，但陈木朝无证据证明其拆除墙体的行为经过了沙威公司的同意，陈木朝的改变房屋结构的行为已违反了合同的约定，沙威公司有权要求陈木朝恢复原状。
综上，沙威公司关于涉案合同解除时间的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。陈木朝的上诉理由没有事实以及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第251号民事判决第一、四、六项；变更深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第251号民事判决第二项为：陈木朝于本判决生效之日起十日内向深圳市沙威贸易公司支付拖欠租金人民币134300元；变更深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第251号民事判决第三项为：陈木朝于本判决生效之日起十日内按照每月人民币8000元的标准向深圳市沙威贸易公司支付自2013年6月8日至本判决确定的房屋交还之日的占有使用费；撤销深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第251号民事判决第五项；
驳回深圳市沙威贸易公司的其他诉讼请求。
若陈木朝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费10040元，由沙威公司负担7450元，由陈木朝负担2590元；一审反诉受理费1150元，管辖权异议受理费100元，由陈木朝负担。二审案件受理费4880元（其中沙威公司预交1550元、陈木朝预交3330元），由沙威公司负担1450元，陈木朝负担3430元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年三月十六日
书 记 员 陈晓莹