浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初3373号原告：浙江省嘉兴市港航管理局，住所地：浙江省嘉兴市栅堰路342号。法定代表人：步海滨。委托代理人：俞秋燕、邱圣杰，浙江国傲律师事务所律师。被告：陈楠，男，1987年1月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区小羊桥里**号，公民身份号码：3301031987********。被告：邵建国，男，1966年2月21日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区大关苑南四苑**号，公民身份号码：3301071966********。被告：胡国良，男，1970年2月6日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县毛村镇八都村，公民身份号码：3623221970********。委托代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。原告浙江省嘉兴市港航管理局因与被告陈楠、邵建国、胡国良房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月20日受理后，由审判员成剑斌独任审判，于2016年8月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人俞秋燕、邱圣杰、被告陈楠、邵建国，被告胡国良委托代理人肖勇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江省嘉兴市港航管理局起诉称，2014年7月10日，被告陈楠向原告租赁嘉兴市栅堰路310号房屋，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为营业日起，不迟于2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金每年385000元，按季度支付，协议签订后5日内支付第一季度租金，租赁期间的水、电和使用其他设施所产生的日常管理、维护费用由承租方承担，水、电费按季度结算。合同签订后，2014年8月8日，陈楠与邵建国共同向原告提出将租赁合同法人变更为邵建国。2014年10月28日，邵建国以租赁的房屋为经营场所，邵建国为经营者注册成立了嘉兴市南湖区新嘉街道赣浙会酒店并对外营业。租赁期间被告仅缴纳了2014年10月1日至2015年6月30日的房屋，以及2014年10月至2015年3月的水电费。此后的房租及水电费拖欠至今。另外，经原告了解得知，2015年2月3日胡国良出具承诺书，内容是：嘉兴市南湖区新嘉街道赣浙会酒店的经营责任由胡国良负责，在2015年2月4日止以后酒店发生的任何事情都与邵建国无关。经计算，截止2016年3月20日，赣浙会酒店已拖欠原告租金385000元，水电费96893元，共计481893元。原告认为原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告履行了交付房屋的义务，被告作为房屋的承租方、经营者或者使用人，无故拖欠租金和水电费，违反了合同约定，故诉请判令：一、解除原、被告于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同》，由被告将租赁房屋恢复原状并返还原告；二、被告向原告支付拖欠的租金和水电费共计481893元以及房屋占有使用费（按年租金0.5%/日为计算基数，自2016年7月1日起至实际腾退并返还原告之日）；三、被告向原告支付违约金（以未付金额为基数，按每日千分之三的标准，自拖欠之日起至实际履行之日止）。被告陈楠答辩称，与原告签订合同履行，但此后承租方变更成邵建国，不清楚合同的履行情况。被告邵建国答辩称，合同原先是陈楠与原告签订，后变更为邵建国。2015年2月3日之前的租金和水电费均已和原告结清，根据胡国良的承诺书，该日后的经营由胡国良负责，与邵建国无关。被告胡国良答辩称，原告主张租赁关系，胡国良不是租赁合同的当事人，不应当承担租赁合同义务，原告所称的胡国良出具的“承诺书”是另案中提出的，该承诺基于酒店的整体转让，因转让的事实未成立，承诺未发生法律效力，并且承诺发生在与被告邵建国之间。请求驳回原告对胡国良的诉讼。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1．《房屋租赁合同》一份，证明2014年7月10日原告将位于嘉兴市栅堰路310号的一层房产出租给陈楠用于餐饮经营，双方约定了租期、租金、支付方式、违约责任等。经质证，被告陈楠、邵建国对证据无异议；被告胡国良认为自己不是租赁合同的当事人，不受到该合同的约束，如果原告认为胡国良要承担合同义务，应当作出说明。2．“关于要求原法人陈楠变更为邵建国的说明”（下称“变更法人说明”）及工商登记信息一份，证明被告陈楠、邵建国于2014年8月8日向原告要求将租赁合同的“法人”变更为邵建国，原告签字盖章表示同意。邵建国据此于2014年10月28日注册了个体工商户“嘉兴市南湖区新嘉街道赣浙会酒店”。经质证，被告陈楠、邵建国对证据无异议；被告胡国良对证据真实性无异议，但认为与要求胡国良承担合同义务的诉请没有关联性。3．承诺书一份（复印件），证明被告胡国良承诺自2015年2月4日以后的赣浙会酒店的经营活动都由胡国良负责，与邵建国无关。经质证，被告陈楠、邵建国对证据无异议；被告胡国良对证据真实性无异议，但认为这是在酒店转让过程中形成的，但双方没有达成转让协议。该承诺是胡国良提供给邵建国的，承诺的内容约束邵建国与胡国良，但原告以该承诺要求胡国良承担租赁合同的义务没有法律依据。4．水电费交款通知单、收款单、银行交款凭证一组，证明赣浙会酒店因经营尚欠原告水电费合计96893元，胡国良也曾经交纳了部分房租和水电费。经质证，被告陈楠、邵建国对于2014年第四季度和2015年第一季度的水电费无异议，当时邵建国离开酒店时已经与原告结清，2015年第二、三季度的表示不知情，对于银行交款凭证表示不知情，同时确认2014年第四季度和2015年第二季度水电费交款通知单上签收人李媛媛是酒店员工；被告胡国良对水电费清单表示不清楚，交款凭证需要核实，即使胡国良确实向原告支付过水电费，也不能认为胡国良就是合同当事人并且要承担合同义务。5．补偿协议一份，证明租赁房屋的二楼曾发生漏水，原告与赣浙会酒店的协商过程中，由胡国良代表酒店出面谈判，原告支付的补偿款20000元也支付给了胡国良，说明2015年2月4日之后赣浙会酒店的实际经营者是胡国良。经质证，被告陈楠、邵建国表示不清楚；被告胡国良认为补偿协议的主体是原告和酒店，补偿的对象也是酒店，根据工商登记信息，邵建国是酒店的经营者，故即使协议有效，也不能证明原告的主张。三被告未提供证据。本院认证：原告提供的证据1、2、3、5的真实性予以认定，证据4中2015年第三季度的水电费清单、收缴单没有酒店方的确认或者签收，不予确认，此外的其他季度清单有酒店工作人员签字，故真实性可以认定。银行交款凭证予以认定。证据的对原告主张的证明效力由下文分析阐述。本院经审理，认定案件事实如下：原告系嘉兴市栅堰路310号房产的产权人。2014年7月10日原告与被告陈楠签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房产的一层、约1550平方米出租给陈楠，用于经营中式餐饮行业。合同其他主要内容有：租赁期限自营业日起，不迟于2014年10月1日起至2019年9月30日止。前三年租金为385000元/年，第四、五年租金上浮5%。租金按季度支付，每季的12月20日、3月20日、6月20日、9月20日前支付下一季度的租金。租赁期间的水、电费，使用其他设施所发生的日常消耗管理和维护费用由承租方承担，水、电费按季度结算。承租方人征得出租人同意后可以进行装修等，但不得破坏房屋主体承重等结构。合同届满10日内，承租方必须将房屋完好归还出租方，对于装饰及设备，或者估价转让，或者全部拆除，出租方不予赔偿。未按期交付租金或者拖欠水电费等，经出租方催告达30天仍不交付的，可以停水、停电，达60天以上的，可以解除合同并没收保证金。承租方未按约支付租金的，按未付租金的每日千分之三支付违约金。租赁期满，承租方逾期不归还房屋的，按年租金的每日0.5%支付房屋占有使用费。合同签订后，陈楠、邵建国（系陈楠的父亲）于2014年8月8日向原告申请将“租赁合同法人”变更为邵建国，同日原告盖章予以同意。2014年10月28日邵建国登记设立了字号为“嘉兴市南湖区新嘉街道赣浙会酒店”的个体工商户，并在承租的房屋内进行餐饮经营活动。邵建国已付清了截止2015年6月底之前的租金及2015年3月底之前的水、电费。酒店在2015年4、5、6三个月的水电费共计51316元。另查明，一、胡国良曾与邵建国共同经营该酒店，胡国良于2015年2月3日向邵建国出具承诺书一份，写明：嘉兴市南湖区新嘉街道赣浙会酒店的经营责任由本人胡国良负责，酒店在2015年2月4号止，以后酒店发生任何事情都与邵建国无关。二、胡国良曾在2015年2月、6月通过银行向原告转账支付租金、水电费，并代表酒店于2015年2月11日与原告协商处理因2014年时漏水造成的损失赔偿问题。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据诉辩各方的主张，案件争议焦点在于：一、如何确定租赁合同中承租方合同义务的承担者。二、胡国良是否应向原告承担责任。关于焦点一：合同是平等主体间设立、变更、终止民事权利底义务关系的协议。依法成立的合同对合同当事人具有拘束力。各方当应按照约定享有权利、承担义务。因此合同具有严格的相对性，其仅能约束合同当事人。同时法律规定当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中虽然陈楠与原告签订租赁合同，但其经原告同意，已将合同中承租人的权利义务一并转让给了邵建国。故应当由被告邵建国承担该租赁合同中的承租人义务。原告主张被告陈楠承担合同义务缺乏法律依据，不予支持。关于邵建国称其在2015年2月3日后离店，以后的酒店经营由胡国良负责、与自己无关的辩解意见，本院认为邵建国若是将2015年2月3日之后的房屋承租方权利义务一并转让，应得到出租方即原告的同意，否则不产生合同转让的效力，邵建国仍然是租赁合同的当事人，其在胡国良不向原告支付租金等费用的情况下，仍应向原告承担责任。故邵建国的辩解意见与法律规定不符，不予采纳。关于焦点二：胡国良将书面承诺交给邵建国而非原告，即承诺的对象是邵建国而非原告，故即使承诺产生法律效力,也仅是适用于邵建国与胡国良之间的清算过程，原告不能依据该承诺直接向主张胡国良权利。关于原告所称胡国良是个体工商户的实际经营者，依照最高人民法院《关于适用的解释》第五十九条的规定，应当与登记的业主共同承担责任的观点，本院认为经过合同转让，邵建国个人为租赁合同的承租方，而非个体工商户“嘉兴市南湖区新嘉街道赣浙会酒店”，因此该条款不适用于本案，况且该条款属于程序法的规定，不直接确定当事人的民事责任。原告该主张与法律规定不符，不予采纳。综上，因邵建国未按合同约定支付原告租金并已达到合同解除的条件，对于原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持，本院以向邵建国送达诉状的时间2016年7月5日为合同解除的时间。胡国良在庭审中明确表示酒店内的财产等不属于其所有，邵建国表示对该财产享有部分权利，故邵建国负有将房屋返还原告的义务。对于所欠负2015年7月1日起至合同解除时的租金，水电费均应由邵建国清偿，并且应当承担逾期付款违约金，鉴于双方约定的每日千分之三比例较高，本院酌情调整至同期银行贷款利率的两倍。关于合同解除后的房屋占用使用费，考虑到根据原告的申请，本院于7月11日采取财产保全措施，对赣浙会酒店进行查封，被告无法实际经营，故该日后的占用使用费不再计算；邵建国承担责任后，其与胡国良的纠纷，不属于本案审理的范围，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告浙江省嘉兴市港航管理局与被告邵建国之间的《房屋租赁合同》于2016年7月5日解除，被告邵建国于判决生效之日起十日内从嘉兴市栅堰路赣浙会酒店中腾退，将房屋返还原告；二、被告邵建国支付原告浙江省嘉兴市港航管理局自2015年7月1日起至合同解除时的房屋租金以及房屋占有使用费合计401824元（截止2016年6月30日租金为385000元，该日后至7月5日的租金按385000元/年计算，为5274元，7月6日至7月11日的占有使用费，按385000元的0.5%、即1925元/日计算，即11550元）；三、被告被告邵建国支付原告浙江省嘉兴市港航管理局水电费51316元；四、被告邵建国支付原告浙江省嘉兴市港航管理局逾期付款违约金（以96250元为基数，按同期银行贷款利率的两倍，分别从2015年6月21日、9月21日、12月21日、2016年3月21日起计算至判决确定履行之日止）；五、驳回原告其他诉讼请求。上述第二、三、四项于判决生效之日起七日内履行。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4339元，财产保全费3520元，合计7859元，由原告负担859元，被告邵建国负担7000元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  成剑斌二〇一六年九月十二日书记员  费 丁