湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00691号
上诉人（原审被告）：吴华容，女，1972年6月8日出生，汉族。
委托代理人：李劼，湖北成和诚律师事务所律师。
委托代理人：周明达，湖北瀚海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢长青，男，1953年8月26日出生，汉族。
委托代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。
原审第三人：武汉大学中南医院，住所地武汉市东湖路***号。
法定代表人：周云峰，该院院长。
委托代理人：胡福生，该院干部。
原审第三人：武汉新民天餐饮酒店管理有限公司，住所地武昌区东湖路169号。
法定代表人：黄威，该公司总经理。
委托代理人：吴立军，该公司员工。
上诉人吴华容因与被上诉人谢长青、原审第三人武汉大学中南医院（以下简称中南医院）、武汉新民天餐饮酒店管理有限公司（以下简称新民天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第01831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月25日，谢长青向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认谢长青与吴华容于2011年7月16日签订的协议书终止。2、吴华容将位于武昌区东湖路169号职工食堂一楼超市返还给谢长青。3、吴华容向谢长青支付从2013年7月15日到房屋腾退之日止的房屋占用费（以同地段同期门面房做为标准）。4、由吴华容承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，诉争房屋属中南医院所有，位于该院饮食（营养）服务中心大楼内。中南医院原将该大楼租给其他单位，谢长青又承租了大楼内的一部分，转租给吴华容经营超市，并于2006年12月30日签订协议书一份，主要内容为：甲方（谢长青）将中南医院饮食（营养）服务中心超市租给乙方（吴华容）经营；乙方向甲方交纳押金伍万元整，每月租金捌仟元整，每月5日前交纳，押金在承租期届满时如实返还给乙方；承租期随同中南医院饮食（营养）服务中心承包经营者顺延，水、电费由乙方自理；本合同自签订之日起开始生效，起租日期为2007年2月5日。此后吴华容在该大楼内经营超市至2013年10月15日。2010年7月16日，中南医院与新民天公司签订了关于武汉大学中南医院饮食（营养）服务中心经营管理的合同，由中南医院将饮食中心委托给新民天公司经营管理，期限自2010年7月16日至2013年7月16日。同日，新民天公司与谢长青签订协议书一份，约定：甲方（新民天公司）将饮食中心超市租给乙方经营，乙方向甲方交纳保证金五万元，每月租金六仟元；承租期为三年；起租日期为2010年7月16日。同日谢长青与吴华容也签订了协议书一份，约定：甲方（谢长青）将饮食中心超市租给乙方（吴华容）经营，乙方向甲方交纳保证金六万元（原文如此），一年一交，每年7月16日前交纳；承租期为一年；起租日期为2010年7月16日。2011年7月16日，谢长青与吴华容续签了协议书，租金为八万元，一年一交，承租期为二年，起租日期为2011年7月16日，其他内容未变。2012年9月1日，中南医院与新民天公司签订经营管理合同一份，由中南医院将饮食中心交由新民天公司经营管理，期限从2012年9月1日至2017年8月31日。2013年，新民天公司与谢长青签订协议书，由新民天公司将饮食中心超市租给谢长青经营。2013年7月16日，谢长青与吴华容的合同履行期届满后，双方未再续签合同，谢长青要求吴华容退出所租超市。吴华容交纳租金至2013年8月，2013年10月15日谢长青将超市上锁封闭至今。
一审法院认为，谢长青承租了饮食中心的一部分面积后，转租给吴华容经营超市，并在中南医院将饮食中心交由新民天公司经营管理后又分别与新民天公司及吴华容签订租赁协议，对于谢长青与吴华容的租赁协议，中南医院和新民天公司都知道且未提出异议，故该租赁协议合法有效。对于合法有效的租赁协议，谢长青与吴华容均应自觉遵守。2013年7月16日后，谢长青与吴华容没有续签合同，双方的租赁合同期限届满，吴华容应将承租的房屋返还给谢长青，故对谢长青要求吴华容返还饮食中心一楼超市的诉讼请求，予以支持。吴华容在租赁期满后占用租赁房屋不还给谢长青，租金仅支付至2013年8月，造成了谢长青的租金损失，吴华容应承担相应的房屋占用费，费用的计算标准参照原租赁合同的租金为宜。谢长青虽将超市自2013年10月15日上锁封闭至今，但是在吴华容租赁期满后拒不返还租赁房屋又不将房屋内的物品搬走的无奈之举，该房屋实际上由吴华容占用至今，由此造成的损失应由吴华容承担，故对谢长青要求吴华容承担从2013年7月15日至房屋腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求，予以部分支持。吴华容在答辩中称将对谢长青另行起诉，经释明，吴华容仍未主张权利，故对于所交押金和存放在超市内的货物，吴华容可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、吴华容于本判决生效之日起三日内将承租的武汉大学中南医院饮食（营养）服务中心一楼超市的房屋返还给谢长青。二、吴华容于本判决生效之日起三日内向谢长青支付该房屋自2013年9月至实际返还之日止的房屋占用费，房屋占用费为每月6000元。三、驳回谢长青的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，由被告吴华容承担。
判后，吴华容不服，向本院提出上诉称，1、一审判决认定2010年7月16日至2013年7月16日及2012年9月至2017年8月，谢长青承租诉争房屋及中南医院饮食（营养）服务中心委托给新民天公司经营管理缺乏事实依据。2、本案诉争房屋所有权人系中南医院，而谢长青既不是该房屋的权利人，也不是物权合法占有人，其无权要求吴华容返还。3、2010年7月16日，谢长青与新民天公司所签协议第一条约定“签约方乙方须为公司，并拥有专业的具有独立法人资质的超市公司来经营”。至今谢长青既没有成立公司，又不具有超市经营资质，同时也没有经营过任何超市业务。而实际的合同履行方为吴华容，故2010年7月16日谢长青与新民天公司所签协议应为无效。4、2006年12月30日，吴华容与中南医院签订协议约定将中南医院饮食（营养）服务中心超市租给吴华容经营，同时约定承租期随同中南医院（营养）服务中心承包经营者（即新民天公司）顺延，谢长青仅仅是作为中南医院的受托人与吴华容签订合同。吴华容自2007年经营诉争的一楼超市业务并交纳租金至2013年10月。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回谢长青的全部诉讼请求；3、吴华容不承担本案一、二审诉讼费。
谢长青答辩称，吴华容上诉理由不成立，谢长青在一审均提交相关证据予以证实，吴华容认为自己直接与中南医院承租没有合同依据，且中南医院和新民天公司均认可谢长青的诉讼请求，故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中南医院述称，我方从未与吴华容签订合同，我方同意谢长青的答辩意见。
新民天公司述称，同意谢长青的答辩意见。
经审理查明，双方对一审法院审理查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，诉争房屋属中南医院所有，谢长青承租该院饮食（营养）服务中心的一部分房屋后，转租给吴华容经营超市。2010年7月16日，中南医院将饮食（营养）服务中心交由新民天公司经营管理，同日，谢长青与新民天公司签订租赁协议承租诉争房屋，并于当日将租赁房屋转租给吴华容经营超市，租期一年，该转租协议到期后，谢长青与吴华容续签租期为二年的租赁协议。对于谢长青将诉争房屋转租给吴华容经营超市的行为，中南医院和新民天公司都知晓且未提出异议，故谢长青与吴华容签订的租赁协议合法有效。2013年7月16日，谢长青与吴华容的租赁协议到期后，双方未续签租赁协议，并要求吴华容腾退出所租超市，但吴华容拒绝腾退并占有诉争房屋至今，故一审法院根据谢长青的主张判决吴华容将房屋返还给谢长青并支付占用费并无不妥。关于吴华容上诉称谢长青无权向其主张腾退的理由，2013年谢长青与新民天公司签订了租赁协议，由新民天公司将诉争房屋租赁给谢长青经营，且诉讼中，中南医院和新民天公司对谢长青的主张均表示认可，故吴华容的上诉理由并不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由吴华容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 汪丽玲