北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1052号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京西直门特别特商贸有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街136号6-7层（德胜园区）。
法定代表人陆建峰，职务总经理。
委托代理人刘健，北京市康博律师事务所律师。
委托代理人李庆铜，男，1962年9月13日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京金开利华企业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街136号9层（德胜园区）。
法定代表人芦华飞，职务董事长。
委托代理人杨四龙，北京崇学律师事务所律师。
委托代理人卢儆醒，男，1967年10月16日出生。
上诉人北京西直门特别特商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第31948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，北京西直门特别特商贸有限公司（下称西直门特别特公司）起诉至原审法院称：2011年8月我公司与北京金开利华企业管理有限公司（下称金开利华公司）签订了关于北京市西城区西外大街136号动物园枢纽四达大厦六、七层面积为8499.82平方米的房屋（下称涉案房屋）租赁合同。双方于2015年1月19日对该涉案房屋重新签订了一份房屋租赁合同，合同期限三年，自2015年3月28日至2018年3月27日止。租金为每年1270万元，3年租金共计3810万元。在2011年签订合同后，我公司投入一千余万元进行装修，投入大量财力，人力进行宣传招商。我公司在租赁期内按时支付租金以及各种费用，没有任何的违约行为。我公司在大力二次投资后，现在有商户500余家，并与商户签订了商铺租约。近日，金开利华公司要求解除房屋租赁合同，要求我公司无偿腾退租赁场地，并且纠结社会闲杂人员对我公司的商户以及相关管理人员进行打砸和骚扰。致使我公司的商户遭受不必要的财产损失，甚至人员受伤，使得我公司无法正常经营，工作人员无法工作。现我公司的商户要求我公司赔偿损失。金开利华公司的行为使得我公司遭受巨大的经济损失，直接损失高达3000万元人民币左右，严重侵害了我公司的经济利益。现我公司诉至法院，诉讼请求：1、要求金开利华公司继续履行合同；2、要求金开利华公司立即开放租赁房屋（营业场所）大门，即刻正常供水、供电，保证我公司及我公司招聘的所有商户正常营业；3、要求金开利华公司赔偿我公司因金开利华公司原因被迫停业期间的营业损失（每日按58914.73元计算至我公司恢复正常营业之日止）。
金开利华公司答辩并反诉称：2015年1月19日，西直门特别特公司与我公司签订了《房屋租赁合同》，西直门特别特公司没有按合同约定支付租金，只支付175万元租金。按合同约定，若西直门特别特公司没有及时交纳租金，延迟30天不交纳租金，我公司可以解除合同并要求支付违约金。2015年7月22日，我公司向西直门特别特公司发了催缴租金的律师函，2015年8月11日我公司以EMS方式给西直门特别特公司发出了解除合同通告，西直门特别特公司已经签收但没有回应。我公司认为从2015年8月11日起双方签订的合同不存在继续履行的基础。不同意西直门特别特公司的诉讼请求。关于户外广告牌的拆除，是2015年8、9月份城管拆除的，动物园地区的户外广告全都拆了，是政府行为，与我公司无关，并且我公司也未收取西直门特别特公司的广告费。我公司受托从事涉案房屋的经营管理。2015年1月19日，我公司与西直门特别特公司签署《房屋租赁合同》，约定：西直门特别特公司租赁涉案房屋，供经营使用。租期三年，自2015年3月28日起至2018年3月27日，年租金为1270万元。租金付款方式实行第一年第一次半年付，提前一个月支付，后每季度支付，提前一个月支付，但上述房屋租赁合同签署后，西直门特别特公司没有按照约定支付租金，至今仅支付了175万元租金，余款至今未付。《房屋租赁合同》第十条第二款约定：乙方（西直门特别特公司）未按本合同有关规定按时缴纳租金及其它费用，属乙方违约，并就未缴纳部分按每日千分之五承担迟延违约责任；如乙方迟延30天仍不能缴纳租金及其它费用，甲方（金开利华公司）有权采取相应的制止措施，直到甲方单方解除合同，乙方对此无异议等内容。我公司多次向西直门特别特公司催收租金，同时声明保留追究西直门特别特公司违约责任和解除房屋租赁合同的权利。我公司于2015年7月22日发出催收欠款的律师函，但西直门特别特公司置之不理。之后，我公司委托律师以律师函的形式向西直门特别特公司发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”以维护其合法权益。但西直门特别特公司也是置之不理。现为了维护我公司的合法权益，向法院提起反诉，请求：1、确认我公司与西直门特别特公司于2015年1月19日签署的《房屋租赁合同》已于2015年8月11日解除，并同时判令西直门特别特公司立即腾退涉案房屋给我公司；2、判令西直门特别特公司支付我公司房屋租金，自2015年3月28日起至西直门特别特公司实际腾退交付涉案房屋给我公司止（暂计算至2015年10月27日欠付房屋租金565.8万元）；3、判令西直门特别特公司支付我公司迟延违约金，自2015年3月1日起至西直门特别特公司实际腾退涉案房屋给我公司止（暂分别以应付房屋租金565.8万元、317.5万元为基数分别计算至2015年10月27日，合计为154.8万元）；以上2、3项合计为720.6万元。
针对金开利华公司的反诉，西直门特别特公司辩称：我公司在本诉中已经要求金开利华公司继续履行合同，并赔偿停业期间的损失，不同意金开利华公司的反诉请求。在上一份合同履行期间，我公司对户外广告投入了400万元左右，户外广告的拆除影响了我公司的经营，因此产生了损失，我公司一直在与金开利华公司进行协商。现金开利华公司关闭市场，我公司无法经营，在此情况下我公司不会交纳租金。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。西直门特别特公司与金开利华公司签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的条款履行各自的合同义务。金开利华公司依据合同将涉案房屋交付西直门特别特公司使用，西直门特别特公司即应依约交纳房屋租金。合同的违约条款约定：“乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其他费用，属乙方违约，并就未缴纳部分的按每日千分之五承担延迟违约责任，如乙方延迟30天仍不能缴纳租金及其它费用，甲方有权采取相应的制裁措施，包括甲方有权单方解除合同，乙方对此无异议。”按合同约定的付款方式，西直门特别特公司应于2015年2月28日前支付房屋租金635万元，于2015年8月28日前支付房屋租金317.5万元，而西直门特别特公司自签订合同之日起仅交纳租金175万元，虽经金开利华公司催要，西直门特别特公司仍未交纳，西直门特别特公司已违约。西直门特别特公司以拆除户外广告影响其经营为由拒付租金，其理由不成立，按西直门特别特公司所述拆除户外广告的日期计算，其迟延支付租金已超过30日。金开利华公司依据合同约定，解除租赁合同并要求西直门特别特公司支付相应的房屋租金，理由正当，法院对此予以支持。西直门特别特公司要求继续履行合同，法院不予支持。金开利华公司以邮政快递的方式向西直门特别特公司发送解除合同通知，经查询，该信件西直门特别特公司于2015年8月12日已签收，依照法律规定，合同自通知到达对方时解除，法院确认2015年8月12日西直门特别特公司与金开利华公司解除《房屋租赁合同》。在合同解除后，金开利华公司支付给西直门特别特公司的应是房屋使用费，该费用的数额，参照双方之间约定的房屋租金的数额予以确定。关于金开利华公司反诉要求西直门特别特公司支付迟延违约金一节，金开利华公司依据上述违约条款主张支付违约金，理由正当，法院予以支持。合同约定交付第二期租金时双方已解除合同，西直门特别特公司应支付房屋使用费，不存在违约金问题，金开利华公司主张解除合同后的违约金，法院不予支持。关于违约金的计算标准，合同约定，延迟支付按未缴纳部分每日千分之五计算，庭审中，西直门特别特公司以违约金约定过高为由申请法院酌减，法院酌情判定，第一期租金西直门特别特公司应于2015年2月28日交纳635万元，西直门特别特公司尚欠460万元未付，违约金以460万元为基数，自2015年3月1日至合同解除之日2015年8月12日止，按每日万分之二点一计算。关于西直门特别特公司主张金开利华公司赔偿其停业期间的营业损失一节，无事实与法律依据，法院不予支持。关于租赁保证金问题，合同约定，“租赁保证金150万元，若乙方（西直门特别特公司）不能完成履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、违约金、赔偿金，水电供暖及因影响房屋再出租造成的损失等，甲方（金开利华公司）有权以乙方交纳的150万元租赁保证金作为乙方承担违约责任的违约金，乙方对此无异议”，就此问题法院认为，合同已约定违约责任条款，因西直门特别特公司迟延支付租金已判定西直门特别特公司支付违约金。西直门特别特公司未主张要求返还租赁保证金，且租赁房屋尚未办理交接，相关费用未结算，故法院对租赁保证金问题不作处理。据此，原审法院于2015年11月29日判决：一、确认北京西直门特别特商贸有限公司与北京金开利华企业管理有限公司二○一五年一月十九日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年八月十二日解除；二、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司从其承租的北京市西城区西外大街一百三十六号动物园枢纽四达大厦六、七层房屋场地搬出，将房屋腾退交与北京金开利华企业管理有限公司；三、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司给付北京金开利华企业管理有限公司自二○一五年三月二十八日至二○一五年八月十二日的房屋租金三百零一万二千五百元；四、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司给付北京金开利华企业管理有限公司自二○一五年八月十三日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按年租金一千二百七十万元标准计算）；五、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司给付北京金开利华企业管理有限公司迟延交付租金的违约金十五万九千三百九十元；六、驳回北京西直门特别特商贸有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，西直门特别特公司不服，上诉至本院称：租赁合同履行中，我公司巨资制作的广告牌被拆除，不仅给我公司造成重大经济损失，同时严重影响了我公司对涉案房屋的正常使用，在此重大事件发生后，我公司与金开利华公司积极协商赔偿及解决事宜，为了维护我公司的自身权利，我公司在事件解决之前暂不继续缴纳房屋租金，系行使抗辩权的合法行为，租赁合同不应解除；金开利华公司对涉案房屋予以停电之后，更是将大门上锁，导致我公司及场内商户无法经营，原审法院还判决我公司继续缴纳租金，于事实还是于法律，都毫无依据，原审法院判决我公司继续缴纳租金，应当予以撤销，金开利华公司应当对停电、上锁等行为给我公司造成的损失承担赔偿责任，故要求撤销原判，依法改判支持我公司全部诉讼请求。金开利华公司同意原判。
经审理查明：北京市西城区西外大街136号1-13、18-26号房屋（建筑面积57219.54平方米）所有权人登记为北京公共交通控股（集团）有限公司（下称公交集团公司），公交集团公司将上述房屋六至九层委托北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（下称鸿运承物业中心）进行经营管理。
2008年9月17日，鸿运承物业中心与北京金开利德国际服装市场有限公司（下称金开利德公司）签订《房屋租赁合同》，约定：鸿运承物业中心将其经营管理的北京市西城区西外大街136号动物园枢纽四达大厦六至九层房屋局部，建筑面积14481.98平方米的房屋租赁给金开利德公司使用，租期15年，自2008年5月18日至2023年5月17日。
2009年3月1日，鸿运承物业中心与金开利德公司及金开利华公司签订《补充合同》，主要内容：金开利德公司将有关四达大厦六至九层房屋的相关租赁事宜全权委托其子公司金开利华公司负责经营管理，《房屋租赁合同》中甲乙双方的权利、义务正常履行，约定乙方应付的租金及费用，由金开利华公司支付。
2011年8月，金开利华公司与北京木樨园特别特商贸有限公司（下称木樨园特别特公司）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，金开利华公司将涉案房屋租赁给木樨园特别特公司使用，租期10年，自2011年12月28日起至2021年12月27日止；房屋年租金为1650万元，每三年环比递增10%；租金按年预付，每年提前一个月预付下一年度的房屋租金；租赁保证金150万元。
2011年9月，木樨园特别特公司的部分股东在涉案房屋处开办了西直门特别特公司，由西直门特别特公司继续履行金开利华公司与木樨园特别特公司之间《房屋租赁合同》给付租金的义务。
2014年3月24日，金开利华公司以木樨园特别特公司拖欠拖欠租金，构成违约为由，起诉至原审法院，要求解除《房屋租赁合同》、木樨园特别特公司和西直门特别特公司将涉案房屋腾退、木樨园特别特公司和西直门特别特公司支付自2013年12月28日起至木樨园特别特公司和西直门特别特公司实际腾退房屋的房屋租金（2013年12月28日至2014年12月27日，按年租金1650万元计算，扣除西直门特别特公司已经缴纳的287.5万元）、木樨园特别特公司和西直门特别特公司给付金开利华迟延交付租金的违约金（以每期应该缴纳的租金数额为基数，按每日千分之五的标准，从木樨园特别特公司和西直门特别特公司每期应交纳租金届满日的第二日开始计算，计算至实际支付之日止）。木樨园特别特公司和西直门特别特公司不同意金开利华公司的诉讼请求，西直门特别特公司提起反诉，要求判决金开利华公司赔偿西直门特别特公司经济损失21783900.11元，包括：1、从2012年4月3日到2014年7月21日，8楼和西直门特别特公司同质化经营造成的经营损失15953000.11元；2、2013年2月至2014年2月15日期间，因为6、7层漏水给西直门特别特公司造成的损失2332399元；3、2014年5月24日至8月20日期间西直门特别特公司的经营损失3498501元。金开利华公司不同意西直门特别特公司的反诉请求。原审法院经审理后于2014年12月19日做出（2014）西民初字第09132号民事判决书，判决：一、解除北京金开利华企业管理有限公司与北京木樨园特别特商贸有限公司于2011年8月签订的《房屋租赁合同》；二、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司及北京木樨园特别特商贸有限公司从其承租的北京市西城区西外大街一百三十六号动物园枢纽四达大厦六、七层房屋（建筑面积约8499.82平方米）的房屋（包括其现在实际使用的四达大厦七层西北角的房屋）中搬出，将房屋腾退交与北京金开利华企业管理有限公司；三、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司及北京木樨园特别特商贸有限公司给付北京金开利华企业管理有限公司自二○一三年十二月二十八日至其实际腾退房屋之日止的房屋租金（其中二○一三年十二月二十八日至二○一四年十二月二十七日期间的房屋租金按照年租金一千六百五十万元计算，但需扣除北京西直门特别特商贸有限公司已经交纳的二百八十七万五千元；二○一四年十二月二十八日至二○一七年十二月二十七日，按照年租金一千八百一十五万元计算；二○一七年十二月二十八日至二○二○年十二月二十七日，按照年租金一千九百九十六万五千元计算；二○二○年十二月二十八日至二○二一年十二月二十七日，按照年租金二千一百九十六万一千五百元计算）；四、判决生效后七日内，北京西直门特别特商贸有限公司及北京木樨园特别特商贸有限公司给付北京金开利华企业管理有限公司迟延交付租金的违约金人民币十万元；五、判决生效后七日内，北京金开利华企业管理有限公司给付北京西直门特别特商贸有限公司二○一三年二月十七日、二○一三年八月十五日、二○一三年十月五日、二○一四年二月九日四次漏水损失的补偿款人民币二百三十三万二千三百九十九元；六、驳回北京金开利华企业管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京西直门特别特商贸有限公司其他反诉请求。判决后，双方均未提起上诉，现上述判决已生效。
2015年1月19日，西直门特别特公司与金开利华公司重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁的场地、面积与原合同不变；租赁期限三年，自2015年3月28日至2018年3月27日止；年租金1270万元；付款方式：实行第一年第一次半年付，提前一个月支付，后每季度支付，提前一个月支付，即2015年2月28日支付房屋租金635万元，2015年8月28日支付317.5万元……；租赁保证金150万元，若乙方（西直门特别特公司）不能完成履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、违约金、赔偿金，水电供暖及因影响房屋再出租造成的损失等，甲方（金开利华公司）有权以乙方交纳的150万元租赁保证金作为乙方承担违约责任的违约金，乙方对此无异议；在租赁期内，乙方享有租赁区域内的广告使用权，户外广告必须遵守政府相关部门的合法审批手续及甲方市场的统一规划布置；乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其他费用，属乙方违约，并就未缴纳部分的按每日千分之五承担延迟违约责任，如乙方延迟30天仍不能缴纳租金及其它费用，甲方有权采取相应的制裁措施，包括甲方有权单方解除合同，乙方对此无异议。
上述合同签订后，西直门特别特公司继续使用涉案房屋，此前已解除的房屋租赁合同的租赁保证金150万元转为本合同租赁保证金。2015年1月19日至2015年1月21日期间，西直门特别特公司分数次向金开利华公司支付共计1500万元，其中1325万元为西直门特别特公司执行已生效的（2014）西民初字第09132号民事判决书应付金开利华公司的款项，另外175万元为本合同的房屋租金。后西直门特别特公司未按合同继续缴纳租金。
2015年7月22日，金开利华公司以EMS邮政快递的方式向西直门特别特公司发出催款的《律师函》，要求西直门特别特公司收到律师函后三日内支付拖欠的到期租金及违约金。西直门特别特公司收件后未回复，也未在限期内支付房租。
2015年8月5日，金开利华公司再次以EMS邮政快递的方式向西直门特别特公司发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”的《律师函》，以西直门特别特公司欠缴租金数百万元违约为由，实行解除权，通知西直门特别特公司在收到“关于解除《房屋租赁合同》的通知”的《律师函》时，双方于2015年1月19日签署的《房屋租赁合同》依法解除。西直门特别特公司收到“关于解除《房屋租赁合同》的通知”的《律师函》后，未予回复，仍继续经营。
2015年9月16日，金开利华公司在北京市西城区西直门外大街136号6、7、8层分别张贴《公告》，并做证据保全公证。《公告》涉及本案内容为：“2015年我公司将四达大厦六、七层房屋局部（建筑面积约8499.82平方米）出租给北京西直门特别特商贸有限公司（下称：特别特公司）经营使用，现已欠租金400余万元。由于特别特公司已违约，我公司已与该公司解除合同。为疏解北京非首都核心功能，促进京津冀协同发展，我公司现正式宣布：自2015年9月25日起收回四达大厦六、七、八层经营场地，停止经营。……”。
关于停电问题，西直门特别特公司称2015年10月8日，金开利华公司将涉案房屋停电，其公司因此停止经营。金开利华公司对此不予认可，认为停电是被占地区建设指挥部、公交集团公司并协同政府公安部门执行的。关于大门上锁问题，西直门特别特公司称2015年10月8日将大门上锁，金开利华公司对此不予认可。西直门特别特公司就上述陈述均未提交充分证据予以证明。
原审审理中，西直门特别特公司称在此前合同履行中，曾投入400余万元制作户外广告牌，2015年4月户外广告牌被拆除，影响了西直门特别特公司的经营，因此产生的损失一直在与金开利华公司进行协商，故未按约定交纳租金。金开利华公司称户外广告必须遵守政府相关部门的合法审批手续，此次户外广告的拆除时间是2015年8月，是城管部门拆除的，是政府行为，与金开利华公司无关，且金开利华公司未收取过西直门特别特公司的户外广告费用。本院审理中，经询，西直门特别特公司表示不能提交设立户外广告牌的相关政府审批手续。
西直门特别特公司主张被迫停业期间的营业损失，以2014年10月、11月、12月交纳的教育费附加费、城市维护建设税、地方教育附加费、个人所得税缴税付款凭证为依据计算，金开利华公司对此不予认可。
本院审理中，西直门特别特公司提交2015年4月10日其公司给金开利华公司的《沟通函》一份，证明2015年4月户外广告牌拆除，已将此事告知金开利华公司。金开利华公司对此函不予认可，称签字的人员汪宗军系其公司员工，自2015年1月之后就不管涉案房屋的租赁事宜了。另西直门特别特公司提交其转租商铺上述的申请，证明不能继续经营给商户造成了很大的损失。金开利华公司对该证据的真实性不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《公告》、照片、北京农商银行电子缴税付款凭证、《房屋租赁合同》、保证金收据、租金缴纳证明、公证书、《律师函》及邮寄单、发票、原审法院（2014）西民初字第09132号民事判决书及生效证明、北展指挥部2015年9月23日致商户信、特别特公司违法经营行政处罚信息等证据材料在案佐证。
本院认为：金开利华公司与西直门特别特公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，依据双方签订的租赁合同约定，西直门特别特公司应于2015年2月28日前支付房屋租金635万元，2015年8月28日前支付房屋租金317.5万元，但自签订合同后，西直门特别特公司仅交纳了175万元租金，此后未再交纳房屋租金，且经金开利华公司催要，西直门特别特公司仍未交纳，其拖欠租金的行为已构成严重合同违约，故对金开利华公司依据合同约定行使解除租赁合同并要求西直门特别特公司支付拖欠租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。原审法院认定金开利华公司发送解除合同通知的签收时间即2015年8月12日为双方租赁合同解除之日，并无不妥。租赁合同解除之后，西直门特别特公司仍占用涉案房屋未予腾退，原审法院参照原租赁合同标准，判决西直门特别特公司支付涉案房屋占有使用费，亦无不妥。关于违约金问题，原审法院依据西直门特别特公司主张违约金过高为由酌情降低后确定违约金数额，并无不当。
虽西直门特别特公司称拆除户外广告牌，影响其经营，故不再缴纳房屋租金，但依据双方租赁合同约定“户外广告必须遵守政府相关部门的合法审批手续及甲方市场的统一规划布置”，经本院询问，西直门特别特公司未能提交其户外广告牌的政府相关部门的审批手续，且西直门特别特公司自称户外广告牌拆除时间为2015年4月，亦超过租赁合同约定的交纳租金的时间，故西直门特别特公司以户外广告牌被拆除为由，拒绝交纳租金的抗辩，缺乏合同依据，本院不予支持。西直门特别特公司主张金开利华公司赔偿其停业期间的营业损失，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。
另，西直门特别特公司称2015年10月8日金开利华公司对涉案房屋停电、大门上锁，故主张此后房屋占用使用费不应缴纳，但在金开利华公司予以否认的情况下，西直门特别特公司并未就此提交充分证据予以证明，故对其此项抗辩，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6613元，反诉案件受理费31121元，由北京西直门特别特商贸有限公司负担36080元（已交纳17400元，余款自本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京金开利华企业管理有限公司负担1654元（已交纳）；二审案件受理费44320元，由北京西直门特别特商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 刘梦辰