中华人民共和国北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民再终字第13287号
上诉人（一审被告）高旭良（GAOXULIANG），男，1946年11月18日出生。
委托代理人吕志录，北京友斌明录律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）安德生，男，1953年6月14日出生。
委托代理人王鸿儒，北京振荣律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄秀敏，女，1954年4月20日出生。
委托代理人王鸿儒，北京振荣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）安宝瑛，女，1945年2月14日出生。
委托代理人高伟渤（安宝瑛之子），男。
安德生、黄秀敏诉安宝瑛、高旭良买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2010年11月19日作出（2010）朝民初字第24185号民事判决。该判决生效后，高旭良不服，向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2012年12月7日作出（2012）二中民申字第14643号民事裁定，提审本案，并于2013年8月15日作出（2013）二中民提字第11879号民事裁定，撤销（2010）朝民初字第24185号民事判决，本案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审本案后，于2014年8月7日作出（2014）朝民再初字第04894号民事判决。高旭良不服该一审判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高旭良之委托代理人吕志录，被上诉人安德生、黄秀敏及二人之共同委托代理人王鸿儒，被上诉人安宝瑛之委托代理人高伟渤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安德生、黄秀敏在北京市朝阳区人民法院起诉称：安宝瑛与高旭良原是夫妻关系，二人于1999年购买位于北京市朝阳区北四环东路甲x号方舟苑x号楼xxxx号房屋（简称涉诉房屋）。2001年，安宝瑛、高旭良二人同意将该房屋出售给我们，并出具购房款收条。我们于2001年入住该房屋，但此后二被告一直拖延办理房屋过户手续。2008年4月，安宝瑛等人强行进入涉诉房屋，并占为己有。现我们诉至法院，要求解除与二被告之间的买卖合同，并由二被告退还购房款200000元。
安宝瑛辩称：不同意安德生、黄秀敏的诉讼请求。我与他们不存在有效的房屋买卖合同关系，我也没有收到他们的购房款，购房款收条是我写的，但当时是受到安德生胁迫的情况下写的。
高旭良辩称：不同意安德生、黄秀敏的诉讼请求。我没有同意过要把房屋卖给他们，也没有收到过任何购房款。我也从来没有授权给任何人代我售卖涉诉房屋。
北京市朝阳区人民法院一审查明：安德生、黄秀敏系夫妻关系。高旭良、安宝瑛原系夫妻关系，二人于1999年在北京市海淀区人民法院调解离婚。
1998年12月17日，中国民航管理干部学院出具了收到高旭良51600元购房款的收据。1999年12月16日，高旭良与中国民航管理干部学院签订《房屋买卖契约》，约定由高旭良购买涉诉房屋。该买卖契约后附的《单位出售公有住房房价计算表》显示：房屋价格享受高旭良、安宝瑛夫妇双方的工龄折扣和双方教师优惠折扣，实际房价及各项税费共计51500.50元，已付款为51600元。2000年11月28日，高旭良取得了涉诉房屋的房屋所有权证。
2001年2月10日，高旭良出具委托书，载明委托安宝瑛全权处理涉诉房屋之事宜。2001年4月30日，高旭良、安宝瑛各出具便条，注明自愿将涉诉房屋出售给黄秀敏。同日，安宝瑛出具委托书，委托安德生代理高旭良、安宝瑛到公证处办理住房转让手续。2001年5月9日，高旭良、安宝瑛共同出具委托书，载明二人自愿委托安德生将涉诉房屋以260000元转让给黄秀敏家人。2001年6月1日，安宝瑛出具收条，载明：“今收安德生、黄秀敏（20万）贰拾万元整，方舟苑x号-
xxxx给他们二位”。其后，涉诉房屋的产权登记一直未变更至安德生、黄秀敏名下，但二人实际控制涉诉房屋并将该房屋出租，直至2008年房屋被高伟渤收走。
2005年9月16日，高旭良与高伟渤签订房屋买卖合同，约定高旭良将涉诉房屋出卖给高伟渤。2006年2月，涉诉房屋所有权变更至高旭良与安宝瑛之子高伟渤名下。2012年，高旭良曾诉至朝阳法院，要求法院确认高旭良与高伟渤于2005年9月16日签订的买卖合同无效，法院于2013年5月18日作出（2012）朝民初字第24089号民事判决，驳回了高旭良的诉讼请求。截至本案审理之时，涉诉房屋仍登记在高伟渤名下。在该案即（2012）朝民初字第24089号案件的诉讼中，高旭良述称：关于2001年2月10日出具给安宝瑛的委托书，高旭良当时是想把涉诉房屋过户给安德生，从而委托安宝瑛办理相关房屋事宜。
本案审理过程中，关于200000元收条的真实性，安宝瑛述称，收条确系其本人所写，但并没有收到那笔钱，而且安德生、黄秀敏也不可能一次拿出那么多钱；关于收条上所记载的将涉诉房屋给安德生、黄秀敏的意思，安宝瑛亦予以否认，称其与安德生之间并没有房屋买卖关系，而是出于长辈身份要在经济上帮助安德生，做这些的目的是为了欺骗高旭良。安德生、黄秀敏述称，购房款不是一次性付清的，当时一次拿不出那么多现金，二人先后将自家老房拆迁所得拆迁款和其他积蓄给了安宝瑛，实际共支付200000元，由安宝瑛统一开具了一张收条。
上述事实，有《房屋买卖契约》、《单位出售公有住房房价计算表》、便条、委托书、收条、（2012）朝民初字第24089号民事判决书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
北京市朝阳区人民法院一审认为：本案的涉诉房屋系高旭良、安宝瑛在房改过程中享受二人的工龄折扣和双方教师优惠购得，且购房款的支付系在二人婚姻关系存续期间完成，虽房屋所有权证系在二人离婚后下发，且所有权人仅登记为高旭良一人，仍应认定为二人的共同财产。1999年高旭良、安宝瑛通过法院调解离婚，但对涉诉房屋未作分割，故在所有权登记发生变更前，涉诉房屋仍属二人共有。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的关键在于，高旭良、安宝瑛与安德生、黄秀敏之间是否存在房屋买卖合同关系。根据现有的委托书、便条等证据，可以认定高旭良、安宝瑛确有将涉诉房屋出售给安德生、黄秀敏的意思。安宝瑛曾亲笔出具收条并签名，应认定为安宝瑛认可收到了安德生、黄秀敏支付的购房款。安宝瑛称该收条系其在安德生胁迫下所写，但未提交相应证据予以佐证，法院对其抗辩意见不予采信。结合其后在2001年至2008年间这一较长时期内，安德生、黄秀敏一直实际控制涉诉房屋的事实，法院认为双方之间存在买卖房屋的合意，高旭良、安宝瑛也曾将涉诉房屋实际交付给安德生、黄秀敏。综合上述情节，法院认为，高旭良、安宝瑛与安德生、黄秀敏之间已就涉诉房屋达成买卖合同关系，且该房屋买卖合同合法有效，法院依法予以确认。
合同订立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。安宝瑛在收取购房款后，高旭良、安宝瑛一直未配合办理房屋所有权登记变更手续，未履行合同的主要债务，已构成违约。2006年，涉诉房屋的所有权被高旭良、安宝瑛变更至高伟渤名下，应认定，高旭良、安宝瑛的违约行为致使安德生、黄秀敏不能实现合同目的，现安德生、黄秀敏主张解除买卖合同并要求对方退还购房款的请求合法有据，法院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决：一、解除原告安德生、黄秀敏与被告安宝瑛、高旭良就北京市朝阳区北四环东路甲x号方舟苑小区x号楼xxxx号房屋所订立的房屋买卖合同；二、被告安宝瑛、高旭良于本判决生效后七日内退还原告安德生、黄秀敏购房款二十万元。
高旭良不服一审判决，上诉至本院，请求：改判驳回被上诉人安德生、黄秀敏的全部诉讼请求，诉讼费用由安德生、黄秀敏承担。理由：一是上诉人与被上诉人从未签署过买卖合同，不存在房屋买卖合同关系。二是一审认定的委托书合法性存疑，即使成立也是委托安德生出售。三是安宝瑛在一审中有陈述，相关钱款当时没有收，就是为了陷害高旭良让他还账，现有录音证据表明安宝瑛签的收据不是购房款，她表示这些钱是合作办学等其他费用；安宝瑛签的收据没有被归还，实际是已经给过8万还有12万没有给完；一审开庭时安德生夫妇对他们所说的款项来源陈述有出入，我对这有质疑；如果存在房屋买卖关系，为何被申请人拖延了八年才起诉；诉争房屋出租时留给承租人阿里的电话是高伟渤的电话，这个电话10年间都是畅通的；安德生、黄秀敏非法占有房屋期间的收益大概24万元左右应返还上诉人。四是在境外形成未经公证程序认证的委托书不得作为定案证据，是没有法律效力的；上诉人没有参与诉争房屋的买卖，也没有收到任何款项；被上诉人恶意隐瞒上诉人不在国内的事实就是为了坑钱，相应的法律后果应由被上诉人安宝瑛承担。
安德生、黄秀敏辩称：不同意上诉人的意见，同意一审判决。理由：房屋产权是明确的，应属于安宝瑛和高旭良共有；高旭良在朝阳法院审理时说过授权给了黄秀敏，房屋在2001年至2008年一直是安德生夫妇使用，高旭良这么多年为什么不来要房屋；我们认为房屋已经交付，安宝瑛打有购房款20万收条，钱已经给付了；房屋手续的原件现在我方手中；我们起诉本案和另外的案件都不是恶意诉讼，是按照法律进行的，没有恶意的问题；对方所说电话的事也不属实，相关的电话号码在以前一直是我用的。
安宝瑛辩称：不同意上诉人的意见。
本院二审开庭时，被上诉人安宝瑛提交2页证据材料，用以证明安德生与其朋友景力曾在2001年的时候到新西兰安宝瑛的家中居住，也可证明2001年安德生夫妇知道安宝瑛全家当时住在新西兰，还可证明安德生在本案原审诉讼时是可以联系到安宝瑛的。
高旭良对前述证据材料的真实性不认可，但确认安德生曾去过新西兰。
安德生认为前述证据不是新证据，对真实性不认可。
本院二审确认一审判决查明的事实及认定的证据。
另，本院二审开庭后，当事人在向本院提交的书面意见中或本院的询问中有如下表示。
上诉人高旭良表示：上诉人高旭良与被上诉人安德生、黄秀敏未签署房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系；安宝瑛所签收据之20万元不是购房款；安宝瑛所签收据之20万元，安德生并未实际交付安宝瑛；一审办案存疑；安德生实际控制诉争房屋与“房屋买卖”没有直接关系；安德生非法占有房屋期间的收益应当返还上诉人；在境外形成又未经公证、认证的委托书不能作为判案依据；一审判决关于高旭良所称内容的理解属于断章取义；本案的所有法律后果均与上诉人无任何关联等。另，高旭良还主张安德生所说均不属实，高旭良对借款和房屋买卖之事均不知道、不知情，将房屋卖给儿子高伟渤之事是安宝瑛在当时找了一个与高旭良长得相仿的人私自办理的，高旭良并未同意。
被上诉人安德生、黄秀敏表示：安德生有正常的工作，还有兼职工作，黄秀敏也有工作。买房的钱是分几次给安宝瑛和高旭良的，有现金也有银行走帐，这些钱主要来源于自己的积蓄，也有向父母借的，有几个存折可以证明这个事。关于房款6万元后来没有给的事，是因为安宝瑛和高旭良没有协助办理房屋的过户手续，也就没有再给。关于拆迁款的事，拆迁款是在买房之后发生的事，但时间是相连的，是拆迁公司给了一个建设银行的存折，钱在这个存折里，因为之前曾借了钱去买房，之后也就用这个拆迁款还了一部分欠款。
被上诉人安宝瑛表示：安德生所诉的另案借款和本案房屋买卖都是假的，是因为当时安宝瑛与高旭良之间有矛盾，安宝瑛为了对付高旭良而写了一些不该写的欠条和借据，事实是不存在的。
被上诉人安德生、黄秀敏还表示，诉争房屋出租及租房收入之事，是自己将房屋租给一个外国人，时间是2003年至2008年期间，租金每月二千多，由自己保管掌握。
此外，安德生、黄秀敏还提交安德生工程师任职资格证、黄秀敏退休证、安德生之中国工商银行存折、安德生之中国农业银行存折、中国农业银行外币储蓄利息及代扣税清单等证据材料，用以证明己方的主张。
本院二审认为：首先，根据在案证据可知涉诉房屋系高旭良、安宝瑛在房改过程中，以二人工龄折扣和自身教师身份从单位优惠购得，且购房款的支付是在二人婚姻关系存续期间完成；虽房屋所有权证系在二人离婚后下发，所有权人仅登记为高旭良一人，但仍应认定为二人的共同财产。1999年高旭良、安宝瑛通过法院调解离婚，但对涉诉房屋未作分割，故在所有权登记发生变更前，涉诉房屋实属二人共有。
第二，根据在案的委托书、便条、另案生效判决等证据，应认定高旭良、安宝瑛确有将涉诉房屋出售给安德生、黄秀敏的意思表示。结合安宝瑛曾亲笔出具收条，应认定安宝瑛收到了安德生、黄秀敏支付的购房款；虽安宝瑛辩称该收条系其在安德生胁迫下所写，但安宝瑛未提交相应证据予以证明，故对其抗辩意见不应采信。再结合2001年至2008年间安德生、黄秀敏一直实际控制涉诉房屋之事实。综上，应认为高旭良、安宝瑛与安德生、黄秀敏之间已就涉诉房屋达成买卖合同关系，且该房屋买卖合同合法有效。
第三，我国相关法律有规定，合同订立、交付房款、移交房屋后，当事人应当继续履行后续应尽之义务，以便达成买卖合同之最终目的。本案中高旭良、安宝瑛在交付房屋后，未尽继续履行协助办理房屋登记变更之义务，而是在2006年又将涉诉房屋的所有权变更至高伟渤名下，应认为是高旭良、安宝瑛的违约行为致使安德生、黄秀敏不能实现合同目的。现安德生、黄秀敏主张解除买卖合同并要求退还购房款的请求于法有据，应予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，高旭良的上诉请求缺乏事实和法律依据，不应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千三百元，由安宝瑛、高旭良负担。
二审案件受理费四千三百元，由高旭良负担（已交纳）。
原审公告费五百六十元、一审公告费二百六十元，由安宝瑛、高旭良负担。
（前述案件受理费和公告费未交纳的，于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范爱礼
审 判 员 陈 伟
代理审判员 申志鹏
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 宋 睿