安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一再重终字第00001号
上诉人（一审被告、反诉原告）：秦胜贵，男，1965年6月5日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。
委托代理人：何承国，安徽国誉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：望江县杨湾镇卫生院。
法定代表人：胡海生，该院院长。
委托代理人：陈爱明，安徽雷城律师事务所律师。
一审原告、反诉被告望江县杨湾镇卫生院（以下简称杨湾卫生院）与一审被告、反诉原告秦胜贵土地租赁合同纠纷一案，望江县人民法院于2009年5月25日作出（2008）望民一初字第426号民事判决。秦胜贵不服提起上诉，本院作出（2009）宜民一终字第996号民事裁定，裁定本案按撤回上诉处理。该裁定发生法律效力后，秦胜贵不服，向检察机关申诉。安徽省安庆市人民检察院以庆检民行抗字[2010]85号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2011）宜民一监字第00021号民事裁定，指令望江县人民法院再审本案。2011年12月23日望江县人民法院作出（2011）望民一再初字第00002号民事判决。杨湾卫生院不服，向本院提起上诉。2012年5月22日，本院作出（2012）宜民一再终字第00007号民事裁定，认为原判决主要事实认定不清，证据不足，裁定撤销望江县人民法院（2008）望民一初字第426号民事判决和（2011）望民一再初字第00002号民事判决，发回望江县人民法院重审。2013年9月26日，望江县人民法院作出（2012）望民一再重初字第00001号民事判决。秦胜贵仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦胜贵及其委托代理人汪秀峰、何承国，被上诉人杨湾卫生院委托代理人陈爱明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2008年5月19日，一审原告杨湾卫生院诉称：1995年9月16日，原、被告就原告使用的国有土地达成租赁协议，约定租期15年。现原告为实施农村卫生服务体系建设项目，欲对卫生院进行改、扩建，需被告让出占用的土地，但双方因对被告在租用土地上所建房屋的折价补偿事宜协商不成，故起诉请求确认原、被告间土地租赁合同无效，判令被告返还占用的土地。
一审被告秦胜贵答辩并反诉称，原、被告签订合同及租赁土地属实，但原告不按合同约定给予赔偿，故反诉请求原告即反诉被告赔偿经济损失15万元，包括房屋价值93300元，房屋租金损失39600元（自2008年12月1日至2010年12月1日），房屋租赁户搬迁费17100元。
望江县人民法院一审查明：1995年9月16日，原、被告经协商达成协议，原告将其门诊楼沿公路线一段出租给被告投资建造两层共18间店面房，租期为15年，至2010年12月1日止，租赁期内所建房屋由被告使用、出租，如合同期内原告需收回土地，则应赔偿被告全部建房费用及合同期内房屋租赁费的损失，原、被告并约定了其它相关事项。其后，被告将建成房屋出租，每上下两间每年租金2200元。2007年8月，县政府要求各乡、镇卫生院建设达标准化。2008年4月，安庆市发展和改革委员会下文将原告卫生院的改、扩建纳入中央预算内专项资金（国债）投资计划，被告所建房屋需拆除。原告为此与被告协商，要求被告返还占用的土地，但双方就所建房屋补偿问题未达成一致意见，为此原告诉至本院。被告反诉要求原告即反诉被告赔偿损失15万元。
另一审审理中，原告杨湾卫生院于2008年6月12日申请对被告秦胜贵租用土地上所建房屋价值进行评定。一审依法委托安徽百友资产评估司法鉴定所进行评估。2008年8月5日，该鉴定所作出皖百友[2008]资鉴字第029号司法鉴定，鉴定书载明鉴定基准日为2008年6月12日，鉴定日期为2008年7月18日至8月5日，鉴定结论为：杨湾卫生院门诊楼前秦胜贵兴建的房屋（建筑面积346.5㎡）于鉴定基准日客观合理价格为93300元。一审认为，该司法鉴定对讼争房屋价格计算方法专业、科学，故讼争房屋价格应以该鉴定结论为准。
一审认为：原告将其享有使用权的国有土地擅自租赁给被告，违反了国家相关法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同属无效合同，原、被告对此均无异议，故本案应按无效合同处理，对原告确认合同无效、返还租用土地之诉请予以支持。无效合同自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于被告基于无效合同所建房屋不具合法性，不属合法财产，理当拆除，故不能适用折价补偿原则，被告因此所受损失应按过错大小由原、被告双方分担。本案中，原告作为国家事业单位，理应知道私自出租享有使用权的国有土地行为无效却仍然出租，有主要过错，应负主要责任；被告作为完全民事行为能力人，在订立合同时，亦应持与合同标的相关事项等相应的审慎态度，其自身有一定过失，负有次要责任，本院确定责任比例为70%与30%。被告所受的损失经鉴定为93300元，被告提出租金损失及搬迁费损失，因被告所建房屋不具合法性，故此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告认为应按合同的解除条款赔偿被告的损失，但被告所指条款是附着于合同具体内容之中的具体的争议解决方法，不具有独立性，不属合同法规定的独立存在的、只有当合同无效、被撤销才发挥作用的有关争议解决方法的条款如仲裁条款、管辖权条款，故本院对此亦不予支持。遂判决：一、原告（反诉被告）杨湾卫生院与被告（反诉原告）秦胜贵之间签订的土地租赁合同属无效合同，被告于本判决生效后五日内将占用土地返还原告；二、原告（反诉被告）杨湾卫生院赔偿被告（反诉原告）秦胜贵损失65310元（93300元×70%），于本判决生效后五日内给付；三、驳回被告（反诉原告）秦胜贵的其它诉讼请求。本案本诉受理费100元，由被告（反诉原告）秦胜贵负担；反诉受理费3300元，由被告（反诉原告）秦胜贵负担1300元，原告（反诉被告）杨湾卫生院负担2000元。
一审判决发生法律效力后，安徽省安庆市人民检察院提起抗诉认为，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。（一）、原审原告在原审中提供的土地使用权证并不包括涉案租赁土地。原审认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（二）、本案双方合同约定的如合同期限内杨湾卫生院需收回土地，则应赔偿秦胜贵全部建房费用及合同期限内房屋租赁费损失，该约定属合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，意思表示真实且不违反法律强制性规定，具有约束力，但原判认为该条款是附着于合同具体内容中的具体争议解决方法，不具独立性，因而不予支持申诉人按该条款赔偿损失之请求，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。为此，依法提出抗诉。
望江县人民法院再审时在确认一审查明事实的基础上，另查明：双方当事人签订的1995年9月16日的《合同书》第一条约定，申诉人在被申诉人规定的范围内建设上、下两层十八间房屋。申诉人依合同建设了房屋，但没有证据证明其建房依法办理了相关审批手续。
被申诉人杨湾卫生院于1994年10月12日办理了国有土地使用权证。
再审中，望江县人民法院于2011年4月22日商请杨湾镇土管所进行了实地测量。因双方当事人均同意重新测量，原审法院于2011年10月20日商请县国土局测绘队再次进行测量,但测绘队以涉诉为由未出具书面意见。
望江县人民法院再审认为：擅自以合同形式出租国有土地行为、及未经批准建房均违反了国家相关法律及行政法规的强制性规定，因此申诉人与被申诉人签订的国有土地租赁合同属无效合同。双方在订立合同时，存在事实上认识错误，被申诉人提供的国有土地使用权证并不足以证明其享有该宗国有土地使用权，因为根据该国有土地使用权证内宗地图反映，在被申诉人使用的土地南边界线即图标点3-4线外，至街道之间，还有63.70m×5.60m土地，而申诉人所建房屋主体主要就在这块土地上，故被申诉人未完成其举证责任，其诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。原审判决认定事实确有错误，申诉人的申诉及检察机关的抗诉理由成立，应予支持。基于被申诉人的诉请不能支持，申诉人的赔偿损失之反诉即失去事实基础，亦不应支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销本院（2008）望民一初字第426号民事判决。改判：一、驳回被申诉人（本诉原告、反诉被告）望江县杨湾镇卫生院的诉讼请求；二、驳回申诉人秦胜贵（本诉被告、反诉原告）的反诉诉讼请求。
杨湾卫生院不服再审判决，向本院提起上诉。本院经审理认为，望江县人民法院再审判决主要事实不清，证据不足。裁定：一、撤销安徽省望江县人民法院（2008）望民一初字第426号民事判决和（2011）望民一再初字第000020号民事判决；二、发回望江县人民法院重审。
望江县人民法院重审对再审一审查明的事实予以确认。对原一审所作的讼争房屋的鉴定价格93300元予以确认。对再审一审中杨湾镇土管所人员于2011年4月22日对涉案土地的实地测量结果予以确认。
望江县人民法院重审认为：擅自以合同形式出租取得使用权的国有土地的行为，违反了国家相关法律及行政法规的强制性规定，应认定无效，因此申诉人与被申诉人之间签订的国有土地租赁合同属无效合同，双方对此均无异议，故本案应按无效合同处理，对被申诉人要求确认合同无效、返还所占用的土地使用权之诉讼请求予以支持。合同无效自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于申诉人基于无效合同所建房屋不具有合法性，不属合法财产，故不能适用折价补偿，申诉人因此所受损失由双方按过错分担。本案中，被申诉人系国家事业单位，理应知道私自出租国有土地的行为无效，但仍然出租，有主要过错，应负主要责任；申诉人作为完全民事行为能力人，在订立合同时，亦应具有与合同标的相关事项等相应的审慎态度，其自身有一定过失，负有次要责任。申诉人所受的损失为93300元，本院将此责任比例确定为60%与40%。申诉人提出租金损失及搬迁费损失，因申诉人所建房屋不具有合法性，故此项请求亦缺失法律依据，本院不予支持。申诉人和抗诉机关认为被申诉人提供的土地使用权证并不包括涉案租赁土地，但从杨湾镇土管所人员实地测量结果来看，申诉人所建房屋自东向西分别有3.30m、3.60m、3.70m、4.00m在被申诉人土地权证范围内，虽有部分不在被申诉人土地证范围内，但申诉人亦未取得该部分的土地使用权，故不能成为申诉人合法占有使用该诉争房屋的理由。申诉人和抗诉机关认为双方在合同中约定如合同期限内杨湾卫生院需收回土地，则应赔偿秦胜贵全部建房费用及合同期限内房屋租赁费损失，该约定属合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，应按该条款赔偿申诉人的损失，本院认为该条款是附着于合同具体内容之中的具体的争议解决方法，不具有独立性，不是独立存在的，故对此亦不予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持本院作出的（2008）望民一初字第426号民事判决的第（一）项和第（三）项，即：杨湾卫生院与秦胜贵之间签订的土地租赁合同属无效合同，秦胜贵于本判决生效后五日内将占用土地返还杨湾卫生院；驳回秦胜贵的其它诉讼请求。二、撤销本院作出的（2008）望民一初字第426号民事判决的第（二）项。三、被申诉人（原审原告、反诉被告）望江县杨湾镇卫生院赔偿申诉人（原审被告、反诉原告）秦胜贵损失55980元（93300元×60%），于本判决生效后十日内付清。
秦胜贵不服重审一审判决，向本院提起上诉主要称：上诉人建造房屋只部分占用了被上诉人有使用权的土地。上诉人在协议中明确要建房出租，镇政府在协议上面盖章鉴证，是对上诉人建房的许可。十几年来从未有相关政府部门认为该房屋违法。上诉人在镇政府盖章鉴证的情况下与作为事业单位的被上诉人签订土地出租协议，已经尽到了合理的审慎义务。重审一审却认为上诉人所建房屋不具有合法性且签订合同时未尽认真审查义务，错误地判令上诉人承担40%过错责任。综上，重审认定事实仍然不清，适用法律错误，故请求二审法院依法撤销重审一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨湾镇卫生院辩称：一、原审法院为查明案件事实，商请镇土管所人员测量涉案土地并无不当。当时双方当事人均到现场，形成了文字记录，据此认定的事实清楚，证据充分。二、被上诉人早在本案一审审理时就已向法庭递交了《国有土地使用证》，以证实对诉争土地享有使用权，被上诉人已完成了自己的举证责任；自双方当事人自愿履行协议的十几年里，上诉人对被上诉人享有诉争土地使用权从未持有异议，否则双方当事人不会签订上诉人出钱在被上诉人享有使用权土地上建房的协议并履行多年。重审一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原审法院重审一审判决。
本院经审理查明，重审一审依据双方当事人自愿签订且履行多年的《合同书》，对本案基本事实认定清楚，证据充分，故本院对重审一审认定的基本事实予以确认。本案一审对讼争房屋价值93300元的司法鉴定计算方法专业、科学，双方当事人不持异议，本院予以确认。
本院认为，杨湾卫生院擅自将其享有的国有土地使用权出租给秦胜贵建造房屋，违反了国家相关法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同属无效合同，对此当事人双方均无异议。对杨湾卫生院要求确认合同无效、返还租用土地之诉请予以支持。因该无效合同取得的财产应当返还。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨湾卫生院作为国家事业单位，理应知道私自出租享有使用权的国有土地行为无效却仍然出租，有主要过错，应负主要责任；秦胜贵作为完全民事行为能力人，在订立合同时，亦应尽注意义务，其自身有一定过失，负有次要责任，本院确定责任比例为70%与30%。秦胜贵所受的损失经鉴定为93300元，秦胜贵提出租金及搬迁费损失，因秦胜贵所建房屋不具合法性，此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决主文引用了业已被本院裁定撤销的判决主文错误，据此，案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省望江县人民法院（2012）望民一再重初字第00001号民事判决；
二、杨湾卫生院与秦胜贵之间签订的土地租赁合同无效，秦胜贵于本判决生效后五日内将占用杨湾卫生院的土地返还给杨湾卫生院；
三、杨湾卫生院赔偿秦胜贵损失65310元（93300元×70%），于本判决生效后五日内给付；
四、驳回秦胜贵的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费100元，由秦胜贵负担；反诉受理费3300元，由秦胜贵负担2070元，杨湾卫生院负担1230元；二审案件受理费计3400元，由上诉人秦胜贵负担2000元，被上诉人杨湾卫生院负担1400元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李 蕾
代理审判员 丁绍福
代理审判员 杨 修
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 梅 林
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。