江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第0196号
原告（反诉被告）苏州工业园区宏基物业管理有限公司。
法定代表人陈伟民，总经理。
委托代理人杨春梅。
被告（反诉原告）苏州万鸿房地产开发有限公司。
法定代表人林聪宝，董事长。
委托代理人周瑞昌，江苏周瑞昌律师事务所律师。
委托代理人吴雪瑞，江苏周瑞昌律师事务所律师。
原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司（以下简称宏基公司）诉被告苏州万鸿房地产开发有限公司（以下简称万鸿公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理，后被告万鸿公司提起反诉，本院决定对本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏基公司的法定代表人陈伟民及其委托代理人杨春梅，被告（反诉原告）万鸿的委托代理人周瑞昌、吴雪瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏基公司诉称：原告系太仓塞纳丽舍小区的物业管理公司，被告系塞纳丽舍小区的开发商。2009年12月17日，原、被告签订书面的《太仓市前期物业管理委托合同》，约定由原告对塞纳丽舍小区进行物业管理，业主按照建筑面积多层每月每平方米0.85元，小高层、高层、酒店式公寓、办公楼每月每平方米1.45元、商业用房每月每平方米2元向原告缴纳物业管理费。未出售的空置房和出租房由被告全额缴纳物业管理费。因小区分期开发，分批交付，由被告按照物业管理费的30%补偿原告。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务，但被告却拒绝缴纳该小区的空置房的物业管理费及物业管理费补偿款。经原告多次催要，被告不予理睬。为维护原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告空置房物业管理费779358.84元（自2010年1月1日起计算至2015年2月28日止）；2、被告支付原告物业管理费补偿款805483.8元（2010年4月至2013年12月）；3、诉讼费由被告承担。
被告万鸿公司辩称：一、关于宏基公司要求万鸿公司支付空置房物业管理费的请求：1、双方约定交房率达到80%时，宏基公司不得向万鸿公司收取未出售或出租房屋的物业费，事实上，万鸿公司交房率远高于80%，宏基公司不应收取空置房物业管理费；2、一期多层、酒店公寓、二期高层、三期高层房屋均已全部出售，对于已销售的房屋，业主未办理入住手续的，根据江苏省物业服务收费管理办法》规定，应当由宏基公司向业主自行收取物业管理费；3、宏基公司要求万鸿公司就一期多层、酒店公寓、商铺自2010年1月起缴纳空置房服务费，事实上上述建筑分别在2010年3月8日、2010年4月9日取得竣工备案，宏基公司要求万鸿公司支付竣工验收前的空置费无法律依据。万鸿公司在2012年12月28日通知宏基公司合同期限届满，要求宏基公司撤离塞纳丽舍小区，宏基公司拒不撤离，万鸿公司不应支付2013年1月1日起的空置房物业服务费。二、关于宏基公司要求万鸿公司支付物业管理补偿款的请求：1、根据《太仓市物业服务收费管理实施细则》的规定，万鸿公司补偿宏基公司物业补偿款必须满足两个条件：万鸿公司因分期开发、分期交付给先期入住的业主造成噪音、粉尘等环境污染的；业主已经就物业管理公共服务费按照低于15%-30%的标准向物业公司缴纳物业管理公共服务费。若不满足上述两条件的，万鸿公司无需补偿物业补偿费。2、事实上，在2011年4月1日《太仓市物业服务收费管理实施细则》生效前，宏基公司未给予业主任何分期开发物业补偿款。在2011年4月1日以后，万鸿公司是否因分期开发给前期业主造成损害、宏基公司是否已经实际补偿前期业主、实际补偿比例为多少，宏基公司应承担举证责任，但其没有提供证据，应承担举证不能责任。3、根据《太仓市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务收费包括公共服务费和代收代办费。太仓市物价局复（2009）第45号文明确塞纳丽舍小区办公楼、高层、酒店式公寓的公共服务费为0.95元／平方米，代收代办费为0.5元／平方米，所以万鸿公司即使需要补偿，也只应当补偿物业公共服务费中的15%-30%。综上，原告主张的空置房物业管理费和分期开发物业补偿费缺乏合同和法律依据，且提供证据不足，请求法院驳回宏基公司的诉讼请求。
万鸿公司并反诉称：万鸿公司与宏基公司于2009年12月17日签订《太仓市前期物业管理委托合同》1份，由万鸿公司委托宏基公司为万鸿公司开发的万鸿塞纳丽舍项目提供前期物业管理服务，合同期限自2009年12月31日至2012年12月31日。合同约定，物业管理服务费包括物业管理责任险，宏基公司应当及时投保物业管理责任险，因宏基公司未及时投保所造成的损害责任由宏基公司承担。事实上，宏基公司未投保物业管理责任险。2011年11月，因宏基公司管理不善，导致塞纳丽舍小区16-19号楼22部电梯主板被盗，造成万鸿公司损失165000元。另，合同约定，合同期满后双方协商是否续约，协商不成的，万鸿公司另聘请物业管理企业，宏基公司应当移交物业管理权，宏基公司不移交物业管理权、不撤离的，按照每日700元的标准向万鸿公司支付违约金。2012年12月10日，万鸿公司书面通知宏基公司合同到期终止不再续约，要求宏基公司按照合同约定撤离并办理移交手续，但宏基公司至今未办理撤离和移交手续，其依约应当向万鸿公司支付违约金并实际撤离塞纳丽舍小区。因双方多次协商无果，故要求法院判令：1、解除万鸿公司与宏基公司的物业管理服务关系，宏基公司撤离万鸿塞纳丽舍小区，宏基公司与万鸿公司办理物业管理用房、全部档案资料及专项维修基金及账目的移交手续。2、宏基公司支付万鸿公司违约金318500元。3、宏基公司赔偿万鸿公司损失165000元。4、反诉费由宏基公司承担。
宏基公司针对反诉辩称：1、万鸿公司无权要求与宏基公司解除合同。塞纳丽舍项目交房已过半，其只能代表小部分空置房面积业主的权利，不能代表大部分业主的意愿。2、宏基公司与塞纳丽舍项目存在物业服务合同关系，万鸿公司要求宏基公司支付违约金无事实和法律依据。3、万鸿公司要求宏基公司赔偿损失165000元无事实依据。该损失的发生不是由于宏基公司原因造成的，电梯主板被盗属于刑事犯罪，根据合同约定，属于宏基公司免责事由，宏基公司不应承担次损失。而且根据《三方协议》，损失由万鸿公司、宏基公司各半承担，宏基公司已根据协议及时支付了工程款165000元。综上，请求法院驳回反诉原告万鸿公司的反诉请求。
经审理查明：位于太仓市城厢镇郑和东路与东仓北路交汇处的塞纳丽舍小区（又名大唐时代）系万鸿公司分期开发建设。
2009年12月17日，原告宏基公司（乙方）与被告万鸿公司（甲方）签订《太仓市前期物业管理委托合同》1份，合同约定：甲方通过协议选聘方式将“塞纳丽舍”项目委托乙方实行物业管理服务。第一条，物业名称：塞纳丽舍，物业类型：多层、高层、公寓、商业，座落位置：太仓市郑和东路与东仓北路交汇处；总建筑面积：137887.08平方米（此面积为暂定面积，最终面积以测绘报告为准）；其中住宅95636.62平方米，21#楼办公面积9767.94平方米、商业11229.60平方米，商铺4260.60平方米，人防地下停车场（库）13147.8平方米，半地下车库3709.16平方米，自行车库135。36平方米。第二条，委托管理服务期限：物业管理服务期限为三年，自2009年12月31日起至2012年12月31日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第三条第二款，甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方五万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，介入时间初步定在2009年10月31日，小区物业管理经理和工程部主管需进场，在房屋未交接之前，甲方按照小区经理3000元／月，工程部主管1800元／月支付薪水，乙方负责包括但不限于签订物业管理公约、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。第四条，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。第九条，在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.85元／月*平方米；小高层、高层住宅1.45元／月*平方米；办公楼1.45元／月*平方米；商业2元／月*平方米；酒店式公寓1.45元／月*平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方交房率达到80%以上，乙方不得向甲方收取未出售或出租房屋的物业费，交房率在60%到80%之间乙方向甲方收取未出售或出租房屋70%的物业费，交房率在60%以下乙方向甲方收取全额的未出售或出租房屋的物业费。上述物业服务费中包括物业管理责任险。如物业服务费中未包括上述保险费用，除乙方未尽管理责任外，所造成的损害责任由甲方承担。物业服务费中包括上述保险费用的，而乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方承担。第十五条，甲方相关的权利义务：（一）委托乙方管理房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求，…（九）及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费，…（十一）在整个物业区域房屋交付使用三年的期限内，配合街道、社区及业主筹建业主委员会，…。第二十二条，本合同期满，业主委员会已成立，由业主委员会决定是否续约，业主委员会仍未成立的，由双方协商是否续约，协商不成的，由甲方另行招聘物业管理企业。第二十三条，第二十一条和第二十二条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供3个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和服务费标准不变，由乙方收取，3个月过渡期满后，必须按照规定进行交接、撤离。第二十五条，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付700元的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2009年12月30日，原告宏基公司入驻塞纳丽舍小区，并提供物业服务至今。2010年12月31日起，万鸿公司陆续向业主交房，并至宏基公司办理交房手续。
在宏基公司提供物业服务期间，1-9号楼22台电梯电脑主板被盗。2012年12月，万鸿公司（甲方）、宏基公司（乙方）、无锡市崇芝电梯有限公司签订协议1份，内容为：一、考虑到工程安装过程中的实际情况，甲、乙双方一致同意由丙方负责大唐时代二期1-9号楼22台电梯的恢复运行工作，工作内容包括但不限于22套电梯电脑主板的采购、安装、调试、试运行以及为保证电梯正常运行的各项辅助性工作；二、工程总造价为人民币三十三万元，此费用包括人工、材料、安装调试、监测、后期运行故障排除等款项；三、支付方式：1、合同签订后三日内由乙方以电汇方式支付总价款的50%给丙方，丙方收到款项后即日进场开始恢复施工；2、电梯恢复正常运行后二个月内由甲方支付剩余的50%给丙方，至此，三方权力责任义务全部解除。六、鉴于公安机关已经立案，若今后案件侦破，追回的损失甲乙双方根据5：5进行分派。后案件侦破，但未追回损失。
2012年12月10日，万鸿公司向宏基公司发出联系函，内容为，我司与贵司2009年12月签订的关于塞纳丽舍小区前期物业管理委托合同，委托管理服务期限自2009年12月31日至2012年12月31日止。合同第二十二条规定：本合同本合同期满，业主委员会已成立，由业主委员会决定是否续约，业主委员会仍未成立的，由双方协商是否续约，协商不成的，由甲方另行招聘物业管理企业。根据委托期间，贵司的各项管理及配合情况，我司决定不再续约。请贵司尽快做出撤离准备，并按合同第二十五条规定处理之。
2012年12月24日，宏基公司复函给万鸿公司，内容为：贵司于2012年12月10日发函至我公司，已收悉，就此函我司有几点质疑：其一，贵司已经交房过半，只能代表小部分空置房面积的权利，不能代表大部分业主的意愿，贵司表示不再与本公司续签合同，是否具有合法性，请慎重考虑；其二，贵司若坚持不予我司续签合同，请贵司明确我司撤离的具体时间，但我司撤离前就以下问题予以落实：…以上六条请贵司给予我司肯定答复并于撤离前落实，则我司按贵司所要求的时间准时撤离。贵司若不落实，则我司不予撤离，同时我司因此造成的各种损失和责任由贵司承担。
2012年12月28日，万鸿公司复函给宏基公司，内容为：贵司于2012年12月24日来函做如下回复：贵司在函中讲：“已经交房近半，不能代表大部分业主的意愿”，所以我司认为尽快成立塞纳丽舍业主委员会，关于你的去留，让业主委员会来做决定。
2013年1月6日，宏基公司复函给万鸿公司，内容为：贵司于2012年12月28日回函，已收悉。就此做如下回复：1、在塞纳丽舍项目成立业委会前，我司会一如既往的管理好该项目，做好本职工作，并对贵司提出的整改问题及时整改。2、请贵司就空置费等问题于本月底前核实并支付我司。
2013年3月28日，宏基公司发函给万鸿公司及其黄总，内容为：我司于2012年12月24日就已发函至贵司，要求贵司支付我司关于“塞纳丽舍”项目的空置费。对于我司提供给贵司及您的数据，经贵司讨论后大部分认可，但您告知我司需向贵司董事会汇报后才能确定，让我司等待通知。为此，我司耐心等待贵司的通知。但2013年3月21日及3月26日我司接到您的通知，被告知原定于3月22日及3月27日的会面因贵司及您的其他事务被取消，让我司继续等待。为明确空置费的金额及支付方式，请贵司就空置费尽快与我司联系。
塞纳丽舍小区10#、11#、12#、13#A、B、C楼的竣工验收时间为2009年10月15日，20#楼的竣工验收时间为2010年1月29日；10#、11#、12#楼竣工验收备案时间为2010年3月29日；13#、20#楼竣工验收备案时间为2010年4月15日。1-9#楼的竣工验收时间为2011年7月29日，竣工验收备案时间为2011年8月31日。16-19#楼竣工验收时间为2012年11月27日，竣工验收备案时间为2012年12月14日。14、15、21#楼竣工验收时间为2012年11月27日，14、15#楼竣工验收备案时间为2012年12月13日，21#楼竣工验收备案时间为2014年5月23日。
塞纳丽舍小区至今未成立业主委员会，万鸿公司至今也为塞纳丽舍小区聘请其他物业服务企业。
2007年1月1日起执行的《太仓市物业服务收费管理实施细则》第十七条规定，实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应按规定标准降低15-30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。2011年4月1日起执行的《太仓市物业服务收费管理实施细则》第十八条规定，实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准降低15-30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
审理中，对于交房率，万鸿公司与宏基公司一致确认，以万鸿公司提供的交房汇总表，没有争议的，以物业提供的交房时间为准；有争议的，以入伙通知书的时间为准；没有入伙通知书的或有入伙通知书但未记载时间的，以产权登记时间为准。庭审中，万鸿公司申请调查令，申请对争议的房屋的产权登记情况进行调查，后万鸿公司根据产权登记时间汇总出具了“塞纳丽舍有争议客户交房日期统计表”，双方又一致确认以该表中“双方确认交房时间”栏中记载的时间作为交房时间，但宏基公司18幢601室、18幢1001室的交房时间提出异议。本院至产权登记机关调查，18幢601室产权登记时间为2013年2月1日，18幢1001室产权登记的时间为2014年7月8日。双方确认相关具体房屋面积以万鸿公司提供的交房汇总表记载的面积为准。
万鸿公司提供的交房汇总表的统计时间段为2010年1月至2015年1月。2015年2月3日，又有8#楼1102室、1103室业主办理了交房手续，该两户建筑面积均为113.09平方米。
审理中，宏基公司与万鸿公司一致确认在计算建筑总面积时应扣除地下停车场（库）、半地下车库、自行车库及不可售部分面积。同时双方确认：1-9号楼住宅面积为43443.23平方米，商业用房面积为580.71平方米；10号楼住宅面积为3489平方米，商业用房面积为1050.24平方米；11号楼住宅面积为5121.48平方米；12号楼住宅面积为4125.84平方米；13#A楼住宅面积为2621.43平方米，商业用房面积为1100.26平方米；13#B楼住宅面积为946.28平方米，商业用房面积为579.94平方米；13#C楼住宅面积为2296.27平方米，商业用房面积为438.97平方米；14#楼住宅面积为1639.96平方米；15号楼住宅面为1639.96平方米；16-19#楼住宅面积为17671.4平方米；20#楼住宅面积为10924.58平方米，商业用房面积为4170.59平方米；21号楼办公用房面积为9696.39平方米。同时，双方确认10、11、12、13#楼系多层建筑；20#楼系酒店式公寓；1-9#楼为小高层；16-19#楼为高层；14#、15#楼为多层，带有电梯；21#楼为办公楼。14、15、21#楼至法庭辩论终结前未通过交付备案。14、15、21#楼至今的电梯电费、电梯维护费用由宏基公司缴纳给相关单位。14、15、21号楼至今未有房屋出售。
审理中，万鸿公司与宏基公司向本院陈述，双方办理房屋的交接方式为万鸿公司在竣工验收后将房屋钥匙交给宏基公司。
上述事实，由原告宏基公司提供的《太仓市前期物业管理委托合同》、《太仓市物业管理收费实施细则》、函、发票、空置房物业管理费计算清单，被告万鸿公司提供的《太仓市前期物业管理委托合同》、竣工备案文件、三方协议、交房汇总表、面积汇总表、争议客户交房日期统计表，本院调查材料及庭审笔录等证据佐证。
本院认为：万鸿公司与宏基公司签订的太仓市前期物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，不违反我国法律规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行相应的义务。
对于原告宏基公司主张的2010年1月1日至2015年2月28日的未出售或未出租房屋的物业费779358.84元，宏基公司向本院递交了计算表，同时宏基公司表示，计算表中未列明的部分月份，系交房率已达80%，该部分月份宏基公司不再向万鸿公司主张未出售或未出租房屋的物业费。被告万鸿公司认为：1、2010年1月至3月，10、11、12、13、20号楼尚未符合竣工验收和交付使用条件，除部分业主急于入住外，房屋并未实际交付，且在此期间，原告未按合同约定提供物业服务，被告不应按全额支付物业管理费。2、14、15、21号楼至今未办理交付使用手续，未纳入物业管理范围，不具备收取物业管理费条件。而上述房屋未能办理交付备案的原因在于原告。物业管理费的收取应根据合同约定，系未出售或出租房屋的物业管理费，被告已销售的房屋，且已办理交付备案手续的，被告不应支付物业管理费。3、14、15、21号楼即使要支付物业管理费，14、15号楼系多层，应按多层价格计算。21号楼均为办公用房，应按办公用房价格计算。4、被告已出售或出租的房屋，被告不应支付物业管理费。房屋办理交付备案至业主实际收房期间，系因业主原因不办理收房手续，应由业主承担。
本院认为：原、被告在合同中约定，竣工验收的物业，在物业移交接管时，双方办理物业管理书面交接手续。但事实上双方移交物业的方式为被告在竣工验收后将相关物业的钥匙交与原告。根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设部《物业承接查验办法》第十一条规定，实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。故已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，自该物业竣工验收备案起至交付给买受人，物业服务费应由建设单位即被告万鸿公司负担。双方在庭审中对已售房屋的交房时间进行了确认，而向业主交房系开发商的义务，故本院根据竣工验收备案时间及双方确认的交房时间计算空置房物业服务费。虽塞纳丽舍10#、11#、12#楼竣工验收备案时间为2010年3月29日，13#、20#楼竣工验收备案时间为2010年4月15日，但自2009年12月31日起，被告万鸿公司已陆续将部分房屋交付给了业主，并至原告处办理了相关入住手续，而原告也自2009年12月31日起提供了物业管理服务，故被告应支付原告2010年1月1日起至竣工备案日止及向业主实际交房期间的未出售或出租部分房屋的物业服务费。至于被告提出的14、15、21号楼因原告原因至今未办理交付备案手续，不应计收物业服务费的意见。因该部分房屋的电梯的电费、维护费均由原告支付，原告也为整个小区提供了提供了物业管理服务，且根据前述房屋自该竣工验收备案起至交付给买受人物业服务费由建设单位承担的意见，故被告应承担该部分的物业服务费。如确因原告原因，导致被告无法取得交付备案，造成被告损失的，被告可另行向原告主张权利。代收代交费用系指物业的电梯、水泵等设施运行电费及共同照明、共同用水等费用，14、15号楼虽系多层，但配备电梯，按规定应交纳代收代交费用，故14、15号楼的物业服务费应按1.45元／月*平方米计收。至于21号楼除办公用房外是否还有商业用房，原、被告在庭审中一致陈述为办公用房，同时双方签订的前期物业管理委托合同中也明确为办公楼，且合同记载的面积与实际竣工面积基本相当，故21号楼应全部为办公用房，应按办公用房标准计收物业服务费。虽双方签订的前期物业服务合同期限为3年，但合同期满后，原告仍为塞纳丽舍小区提供物业管理服务，原告主张合同期满后的空置房物业管理费参照原合同约定计收，并无不当，应予支持。本院根据双方确认的建筑总面积、交房率统计方式、交房时间，房屋的性质和收费标准，合同约定的物业服务费计收方式、比例，房屋竣工备案时间、交房时间、及前述意见，结合原告的主张，经本院统计核算，被告应支付原告未出售或出租房屋的物业服务费740724.06元。
对于原告宏基公司主张的物业管理费补偿款805483.8元（2010年4月至2013年12月）。原告宏基公司认为，被告万鸿公司应根据太仓市物业服务收费管理实施细则的规定，补偿原告30%的物业服务费。被告万鸿公司认为，1、该实施细则自2011年4月1日起实施，对之前的无溯及力。2、该实施细则明确规定里适用前提条件，必须是分期开发对入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的才可以适用补偿。同时必须是业主实际交纳的物业费低于审批标准的，差额部分由开发商补足3、原告未就此提供证据证明。被告不应支付物业管理费补偿款。本院认为：分别自2007年1月1日、2011年4月1日起实施的两份《太仓市物业服务收费管理实施细则》规定，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应按规定标准降低15-30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。2011年4月1日起实施的该实施细则又规定，不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。虽塞纳丽舍小区分期开发、分批交付，但实施细则规定因此给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应按规定标准降低一定比例收取，差额部分由开发建设单位补偿给物业管理企业。现原告未提供相应的证据证实因开发商分期开发、分期交付，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染，物业公司因此按规定标准向相关业主少收了物业管理共同服务费的相应证据，故本院对原告宏基公司的该主张不予支持。
对于反诉原告万鸿公司要求解除与反诉被告宏基公司的物业管理服务关系，宏基公司撤离万鸿塞纳丽舍小区，宏基公司与万鸿公司办理物业管理用房、全部档案资料及专项维修基金及账目的移交手续及宏基公司支付万鸿公司违约金318500元的请求。本院认为，虽万鸿公司曾在合同期满前向宏基公司发函，要求宏基公司按合同约定撤离，但事实上因各种原因宏基公司并未撤离，仍为塞纳丽舍小区提供物业服务至今。现该小区入住业主达数百户、交房率已近80%，而该小区至今仍未成立业主委员会。本院已将相关情况向所在地的相关主管部门、街道办进行了反映。反诉原告的上述请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
对于反诉原告万鸿公司要求被告被告宏基公司赔偿损失165000元的请求。本院认为，在小区电梯电脑主板被盗后，万鸿公司、宏基公司已达成协议，由万鸿公司、宏基公司各向维修方无锡市崇芝电梯有限公司支付费用165000元，双方也按约履行了各自付款义务。同时双方约定，在案件侦破后，追回的损失由双方根据5：5的比例进行分派。可见，双方对电梯电脑主板被盗损失已明确约定，由双方各承担50%的损失。因此，万鸿公司的上述请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第十条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、本诉被告苏州万鸿房地产开发有限公司在本判决生效后10日内给付本诉原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司物业服务费740724.06元。
二、驳回本诉原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告苏州万鸿房地产开发有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19064元，反诉案件受理费8632元，减半收取4316元，合计23380元，由本诉原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司负担10154元，本诉被告苏州万鸿房地产开发有限公司负担13226元。该款苏州工业园区宏基物业管理有限公司已预交19064元，苏州万鸿房地产开发有限公司已预交4316元，苏州工业园区宏基物业管理有限公司同意其预交的案件受理费剩余部分8910元由苏州万鸿房地产开发有限公司向其直接支付，本院不再退回，由苏州万鸿房地产开发有限公司在支付上述款项时一并给付苏州工业园区宏基物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 龚红星
代理审判员 吕金星
人民陪审员 李培忠
二〇一五年五月十五日
书 记 员 徐晓青