重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2804号
上诉人（原审被告）重庆聚金实业（集团）有限公司。
法定代表人宋春梅，该公司董事长。
委托代理人刘彬，系该司员工。
被上诉人(原审原告)重庆晟唐物业管理有限公司。
法定代表人岳好，该公司执行董事。
委托代理人吴斌，重庆百晟律师事务所律师。
上诉人重庆聚金实业（集团）有限公司（以下简称聚金公司）与被上诉人重庆晟唐物业管理有限公司（以下简称晟唐物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月7日作出(2015)江法民初字第01490号民事判决。聚金公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月25日对本案进行了审理。上诉人聚金公司的委托代理人刘彬和被上诉人晟唐物业公司的委托代理人吴斌参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明:根据重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第08041号判决书和重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第02295号判决书，确认如下事实：重庆市江北区观音桥嘉陵六村15号“聚金花园”小区由聚金公司开发销售。聚金公司系“聚金花园”小区车库及非住宅商铺、商业用房的产权人。小区车库及非住宅商铺、商业用房的建筑面积共计17700.52平方米，其中车库14175.07平方米，商铺、商业用房3525.45平方米，其中车位有374个，车库内部区域的安保、保洁工作是聚金公司实际负责。
2011年12月7日“聚金花园”小区的业主委员会成立并经江北区观音桥街道办事处备案。2012年6月2日“聚金花园”小区业委会（甲方）与晟唐物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》合法有效，该合同主要内容为：甲方以议标方式选聘乙方进行物业管理服务，合同期限为5年，2012年7月1日至2017年6月30日。委托服务事项包括“交通秩序与车辆停放的管理”。合同约定：商业物业的服务费收取标准为3.90元/月·平方米；停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车位70元/个·月标准提取停车管理服务费；业主或物业使用人应在每月1-10日前履行交纳义务，业主未按时交纳物业服务费的，按每日千分之三标准向乙方支付违约金。此《物业管理服务合同》于2012年7月9日在江北区房管局备案。
一审庭审中，聚金公司举示渝价【2008】232号函、渝价【2009】294号函拟证明：合同收费标准高于物价局的标准，合同对聚金公司不发生法律效力。晟唐物业公司质证称：认可两份函件的真实性，但是不认可其证明目的。晟唐物业公司认为渝价【2008】232号函规定的是合同签订前的标准，合同签订后应当以合同标准为准；渝价【2009】294号函规定的高层住宅的收费，不适用本案的商业物业。一审法院认为：晟唐物业公司、聚金公司均认可函件的真实性，对两份函件的真实性，法院予以确认；两份函件通知对象并不包含晟唐物业公司，且两份函件系合同签订前的指导标准，对合同并无约束力。聚金公司还举示聚金花园业主签到表（复印件），借以证明：业委会成立前未召开业主大会，其成立程序不合法。晟唐物业公司对复印件的真实性不予认可。一审法院认为：签到表系复印件，聚金公司也不予认可真实性，其真实性无法核实，故法院对签到表的真实性不予认可。
晟唐物业公司在一审中诉称：聚金花园小区是聚金公司开发建设的经济适用房，2007年住房交付业主后，该小区的车库和商用门面一直由聚金公司实际控制至今。2011年3月10日晟唐物业公司接受江北区观音桥街道建西居委会聘请，开始接管该小区的物业管理。2012年6月2日，聚金小区业委会代表小区业主与晟唐物业公司签订了正式《物业管理服务合同》，约定交纳车库及商用门面的物业管理费标准为3.90元/平方米，每个车位的物管费为70元/月。此合同于2012年7月9日经区房管局备案。备案的物业管理区域面积为14.51万平方米，包括由聚金公司实际控制使用的面积为21868.17平方米的375个经营性车库及商用门面等物业区域。2012年7月晟唐物业公司通过诉讼方式向聚金公司追讨物业服务费。2013年4月3日重庆市江北区人民法院作出（2012）江法民初字第08041号判决书，判决聚金公司向晟唐物业公司支付2011年3月11日—2012年11月期间的物业服务费；2014年8月28日重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第02295号判决书，维持了一审判决。聚金公司自2012年12月起一直未支付物业服务费，截止2014年12月10日，聚金公司未支付的物业服务费为1764646.50元，应承担违约金1905818.22元，违约金部分晟唐物业公司仅要求905818.22元。现晟唐物业公司诉至法院，请求：判令聚金公司支付晟唐物业公司2012年12月至2014年12月期间计25个月的物业服务费1764646.50元、违约金905818.22元。诉讼费由聚金公司承担。
聚金公司在一审中辩称：聚金小区业主委员会成立前未召开业主大会，其成立程序不合法，晟唐物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》应为无效合同。小区车位和门面是聚金公司的所有权，由聚金公司自行和委托其他单位进行了管理，晟唐物业公司实际并未对车位和门面进行物业管理，无权向聚金公司收取物业服务费。晟唐物业公司的物业服务费计算有误，晟唐物业公司的非住宅商铺、商业用房面积为3525.45平方米，而不是晟唐物业公司所主张的11368.17平方米，即使认定物业服务合同有效，面积也应当按3525.45平方米计算。同时，合同既然对聚金公司不生效力，聚金公司并不存在违约行为，也不须支付违约金。如果法院认定聚金公司需要支付违约金，晟唐物业公司主张的违约金也明显过高，聚金公司请求法院进行调整。请求驳回晟唐物业公司的全部诉讼请求。
一审法院认为，2011年12月7日“聚金花园”小区业主委员会经业主选举产生，并报江北区观音桥街道办事处备案。2012年6月2日“聚金花园”小区业委会与晟唐物业公司签订《物业管理服务合同》，双方均系具有缔约能力的民事主体，合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
聚金公司是“聚金花园”小区车库及非住宅商铺、商业用房的产权人。聚金公司作为业主，负有向提供了物业管理服务事宜的企业交纳物业服务费用的义务。根据查明的事实，聚金公司名下非住宅商铺、商业用房的建筑面积为3525.45平方米，按上述《物业管理服务合同》对商业物业的服务费收取标准（3.90元/月·平方米）约定，聚金公司每月应当交纳非住宅部分的物业服务费为13749元（3525.45平方米×3.90元）。
《物业管理服务合同》明确了晟唐物业公司服务事项包括对“交通秩序与车辆停放的管理”，停车管理服务费按车位70元/个·月标准提取。即晟唐物业公司应当在实施了车辆停放管理服务的情况下，才应获得相应服务费。本案讼争的车库为聚金公司所有，作为建筑物专有部分的专有权人，依法对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明事实，车库内部区域的安保、保洁工作是聚金公司实际负责。而小区车库的使用功能，表明其具有“公共性”，在晟唐物业公司没有对车库实施公共性车辆停放管理服务的情况下，晟唐物业公司要求按《物业管理服务合同》约定的每月每个车位70元标准计收物业管理服务费，依据不充分。但聚金公司作为小区共用部分的共有权人和业主，依然负有交纳公共物业服务费用的义务。根据本案实际情况，法院酌情按每个车位每月35元的标准予以主张。聚金公司每月应交纳的车位物业服务费为13090元（35元×374个车位）。
综上，聚金公司每月应当交纳的物业服务费计26839元（13749元＋13090元）。晟唐物业公司在本案中主张的2012年12月至2014年12月期间共计25个月的物业服务费应为670975元。故对晟唐物业公司要求聚金公司支付物业服务费670975元的诉讼请求，法院予以支持；超过部分，法院不予支持。
关于聚金公司是否应向晟唐物业公司支付违约金的问题。法院认为，聚金公司拒绝缴纳物业服务费的理由主要是合同不合法和晟唐物业公司未提供物业服务等，而如前所述，聚金公司的这些理由并不成立，聚金公司并无不交纳物业服务费的正当理由，根据合同的约定，聚金公司应就此向晟唐物业公司支付违约金。至于违约金的金额问题，聚金公司提出违约金过高，而经法院审查，晟唐物业公司按车位70元/个·月计收物业服务费与其提供车辆停放管理的实际服务情况存在差距，而且晟唐物业公司计收物业服务费的基数远超实际情况，故法院参照中国人民银行同期贷款利率标准酌情将违约金予以下调，下调至70000元。故对晟唐物业公司要求聚金公司支付违约金70000元的诉讼请求，法院予以支持；超过部分，法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、重庆聚金实业（集团）有限公司于一审判决生效后十日内支付重庆晟唐物业管理有限公司2012年12月至2014年12月期间共计25个月的物业服务费670975元；二、重庆聚金实业（集团）有限公司于一审判决生效后十日内支付重庆晟唐物业管理有限公司违约金70000元；三、驳回重庆晟唐物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取14081元，由重庆晟唐物业管理有限公司负担10174元，重庆聚金实业（集团）有限公司负担3907元。
一审宣判后，聚金公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第01490号民事判决第一、二项；2、本案一、二审诉讼费用由晟唐物业公司承担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实错误，聚金公司从未与晟唐物业公司签订物业服务合同，晟唐物业公司与聚金花园小区业委会签订的《物业管理服务合同》对聚金公司无约束力；2、车库的安保、保洁等本应由物业管理公司进行的工作均由聚金公司自行负责，该事实已由一审判决查清，但仍作出由聚金公司向晟唐物业公司支付物业服务费违反了公平原则；3、由于上述两点理由，因双方没有任何物业管理服务合同，晟唐物业公司也从未提供任何物业服务，聚金公司则不需要支付其物业服务费，违约事实即无从谈起。
晟唐物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的相同，本院予以确认。
本院认为，本院已发生法律效力的(2013)渝一中法民终字第02295号民事判决确认了聚金花园小区业委会与业主大会选聘的晟唐物业公司签订的《物业服务合同》系合法有效的合同以及晟唐物业公司系合法入驻聚金花园小区的事实，故聚金公司作为该小区的业主之一，也应当受该《物业服务合同》的约束，履行向晟唐物业公司交纳物业服务费的义务，但聚金公司未按照约定交纳物业服务费，故应承担相应的违约责任。正是由于车库的安保、保洁等本应由物业管理公司承担的工作均由聚金公司自行在负责，故本院(2013)渝一中法民终字第02295号民事判决维持了车位物业服务费减半收取的标准，因该车库的物业服务还涉及其他方面是由晟唐物业公司在负责管理，因此本院认为车位的物业服务费减半按每个车位35元收取的标准也比较合理，应予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11210元，由重庆聚金实业（集团）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一六年七月四日
书 记 员 冉梦云