江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03844号
上诉人（原审原告）袁敏。
委托代理人谢群山、陈庆旺，江苏百年东吴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州中惠房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道润元路505号。
法定代表人祝虹，董事长。
委托代理人田小龙，江苏和合合律师事务所律师。
原审原告钱苏生。
原审原告钱逸群。
委托代理人谢群山、陈庆旺，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上述两原审原告。
上诉人袁敏因与被上诉人苏州中惠房地产开发有限公司及原审原告钱苏生、钱逸群商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0534号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年2月1日，以苏州中惠房地产开发有限公司为出卖方、袁敏、钱苏生、钱逸群为买受方签订了《商品房买卖合同》（合同编号苏相合同201002010061），约定：袁敏、钱苏生、钱逸群购买苏州中惠房地产开发有限公司位于苏州市相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑35幢506室房屋一套，建筑面积179平方米、总价1682600元；买受人须于2010年2月1日支付首付336600元、余款于2010年2月8日前付清，如逾期付款，应按天向出卖方支付约定房屋总价款万分之一的违约金；出卖方应当在2009年11月28日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》、并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续；买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15天，会同出卖方共同对该商品房进行勘验；勘验情况符合合同约定的，双方应签署房屋验收单以示交接；勘验时，出卖方应出示《苏州市商品房交付使用通知书》、《建筑节能工程专项验收告》，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖方不提供或出示上述文件，买受方有权拒绝交接；出卖方逾期交房，逾期不超过60天，出卖方应支付违约金；逾期超过60天，买受方有权解除合同；如要求继续履行合同的，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金；《住宅质量保证书》作为合同附件，出卖方自商品房住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。袁敏、钱苏生、钱逸群在合同上签名确认，苏州中惠房地产开发有限公司加盖单位公章。原告付款情况如下：2010年1月20日付10000元、2010年2月1日付326600元、2010年2月23日付46000元、2010年3月5日贷款支付1300000元；至此，约定房屋价款1682600元付清。因存在面积差，苏州中惠房地产开发有限公司应退袁敏、钱苏生、钱逸群部分价款，该价款已折算进袁敏、钱苏生、钱逸群于2010年5月5日另行购买的35幢17号自行车库的款项中。因袁敏、钱苏生、钱逸群认为苏州中惠房地产开发有限公司至今未交房，遂诉讼来院。
上述事实，由袁敏、钱苏生、钱逸群的身份证复印件、苏州中惠房地产开发有限公司的工商登记信息、《商品房买卖合同》、发票以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。
原审原告袁敏、钱苏生、钱逸群的诉讼请求是：1、判令苏州中惠房地产开发有限公司继续履行合同，交付合同约定之商品房和车库；2、判令苏州中惠房地产开发有限公司支付违约金自2010年3月1日起至实际交付日止、以房屋总价1682600元的每日万分之一计算的约定违约金。
原审法院认为，袁敏、钱苏生、钱逸群与苏州中惠房地产开发有限公司双方所签《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，并不违反相关法律规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行自己的义务。袁敏、钱苏生、钱逸群作为买受方于2010年3月5日已全额付清约定价款1682600元，苏州中惠房地产开发有限公司亦应按合同交付房屋。合同约定房屋交付时间为2009年11月28日，早于签订合同的2010年2月1日，客观上不能按约履行，应认定双方对交付期限约定不明；涉案房屋于2009年7月9日已取得苏州市相城区商品房交付使用通知书，且双方明确涉案房屋为现房，故苏州中惠房地产开发有限公司应在袁敏、钱苏生、钱逸群交清房款的2010年3月5日即可发出交付房屋的通知。按合同约定，交付房屋时，苏州中惠房地产开发有限公司应向袁敏、钱苏生、钱逸群发出书面通知，通知到达后15天内双方共同对房屋勘验后再进行房屋交接，同时还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相应的书证，否则袁敏、钱苏生、钱逸群有权拒绝交接；苏州中惠房地产开发有限公司虽称发过书面通知，但明确无相应证据，故该辩解不能采信；故应认定苏州中惠房地产开发有限公司未按约定履行相关交房手续。袁敏、钱苏生、钱逸群虽有类似于2010年4月10日向苏州中惠房地产开发有限公司借钥匙1把、单方对房屋进行勘查的行为，不能认为袁敏、钱苏生、钱逸群已同意接收了房屋。双方买卖的标的应为合格、符合正常用途的房屋，苏州中惠房地产开发有限公司虽举证涉案房屋已取得《住宅质量保证书》，但双方明确房屋至今仍存在漏水等现象；袁敏、钱苏生、钱逸群在接收前发现房屋已存在明显瑕疵的情况下，即便苏州中惠房地产开发有限公司按合同约定的手续要求向袁敏、钱苏生、钱逸群交房，袁敏、钱苏生、钱逸群亦可拒收。事实上，在袁敏、钱苏生、钱逸群的要求下，苏州中惠房地产开发有限公司亦进行了修复，但至今未解决漏水等主要缺陷。2013年11月23日，袁敏、钱苏生、钱逸群领取了钥匙，表示自行修复，至此可认定房屋已交付，当然苏州中惠房地产开发有限公司还应履行交房后的保修义务；苏州中惠房地产开发有限公司同意由袁敏、钱苏生、钱逸群自行修复，但要求先行报价，对此，本案中暂不作处理。综上，原审法院认定，苏州中惠房地产开发有限公司应于2010年3月5日即应发出交房通知，实际交房日期为2013年11月23日；双方在合同中约定书面通知到达后15天内验收、交接，现袁敏、钱苏生、钱逸群认可可给予苏州中惠房地产开发有限公司30天合理准备时间，可予准许，故该期间中扣除30天后为被告迟延交房的时间，迟延交房的原因在于苏州中惠房地产开发有限公司，其应承担相应违约责任、支付违约金。根据约定，苏州中惠房地产开发有限公司逾期交房超过60天，袁敏、钱苏生、钱逸群即可要求解除合同，但袁敏、钱苏生、钱逸群选择继续履行合同；本案房屋的质量问题，尚不能认定为主体结构不合格不能交付使用，或房屋质量严重影响正常居住使用，在苏州中惠房地产开发有限公司修复未果的情况下，袁敏、钱苏生、钱逸群完全可以及时接收房屋后要求苏州中惠房地产开发有限公司履行保修义务，如苏州中惠房地产开发有限公司不修或不能修，袁敏、钱苏生、钱逸群可自行修复后要求苏州中惠房地产开发有限公司支付相应费用，但袁敏、钱苏生、钱逸群怠于行使权利，未采取适当措施防止损失的扩大，对涉案房屋的长期闲置亦存在相应责任，不得对扩大损失要求赔偿。双方约定迟延交房的违约金按约定房价1682600元的每日万分之一计算，对此，苏州中惠房地产开发有限公司要求下调，袁敏、钱苏生、钱逸群不同意。原审法院认为，约定的违约金的计算标准远低于中国人民银行同期同类贷款利率，袁敏、钱苏生、钱逸群支付房款中有1300000元之巨为银行贷款，实际支出了大量的利息，且合同中约定发生违约时双方需支付违约金的计算标准是对等的，据此，对苏州中惠房地产开发有限公司要求下调违约金标准的要求不予采纳，故自2010年4月5日起至2013年11月22日止、以约定房价1682600元的每日万分之一计算的违约金为223449.28元，原审法院酌定苏州中惠房地产开发有限公司承担50%，即应支付袁敏、钱苏生、钱逸群违约金111724.64元。本案房屋虽已交付，但苏州中惠房地产开发有限公司还需按约定交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另，袁敏、钱苏生、钱逸群要求被告交付35幢17号自行车库，苏州中惠房地产开发有限公司亦表示同意，本案中一并予以判决。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决：一、钱苏生、袁敏、钱逸群与苏州中惠房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》继续履行；苏州中惠房地产开发有限公司向钱苏生、袁敏、钱逸群交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、苏州中惠房地产开发有限公司支付钱苏生、袁敏、钱逸群违约金人民币111724.64元。三、苏州中惠房地产开发有限公司交付钱苏生、袁敏、钱逸群位于苏州市相城区元和街道古元路66号35幢17号自行车库。本案案件受理费减半收取人民币1415元，由钱苏生、袁敏、钱逸群负担600元、苏州中惠房地产开发有限公司负担815元。
上诉人袁敏不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定2013年11月23日上诉人借用钥匙视为房屋已交付于法无据；2、上诉人不存在怠于行使权力的情形，本案关键是被上诉人不交房，而不是上诉人不收房；3、原审将违约金等同于损失适用法律错误；4、原审违反法定程序。
被上诉人苏州中惠房地产开发有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审原告钱苏生、钱逸群答辩称：同意上诉人意见。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，袁敏、钱苏生、钱逸群与被上诉人苏州中惠房地产开发有限公司于2010年2月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据该合同约定：出卖方逾期交房，逾期不超过60天，出卖方应支付违约金；逾期超过60天，买受方有权解除合同；如要求继续履行合同的，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金。该违约责任的性质兼具损失补偿性和惩罚性，即通过被上诉人承担违约责任以补偿上诉人不能获得符合合同约定的房屋所遭受的损失。关于合同约定的违约金是否过高的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，诉争房屋虽然存在诸如漏水、渗水等质量问题，但是其一该房屋已取得《住宅质量保证书》，形式上已符合交房条件；其二诉争房屋的质量问题，并非主体结构不合格或严重影响正常居住使用；其三被上诉人苏州中惠房地产开发有限公司业已对质量问题进行修复。在此情形下，对于一方违约造成的损失，双方当事人应当本着诚实信用的原则加以协商处理，暂时难以达成一致的，出卖方对于质量问题的维修应当有明确的意见，并应承担合理的违约损失；买受方也不应盲目等待而放任损失的扩大，而应当采取适当措施以减少自身的损失。本案中，被上诉人苏州中惠房地产开发有限公司未能按约交付房屋，以及发现房屋质量问题后，又未能及时修复，应承担相应违约责任责任。与此同时，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。发现房屋质量问题后，上诉人完全可以及时接收房屋再要求被上诉人履行保修义务，或自行修复后要求被上诉人承担相应费用，但上诉人未采取适当措施，致使损失的扩大，亦应承担相应责任。因此，2013年11月23日，袁敏、钱苏生、钱逸群领取了房屋钥匙并表示自行修复，原审法院将此认定为房屋交付时间较为合理，酌定双方各承担50%的违约责任，亦系综合考虑本案的具体情况，该部分损失的认定为司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持。二审另查明，原审法院在审限方面，办理了相关的审批手续，并未违反法定程序。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人袁敏的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2830元，由上诉人袁敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一五年一月七日
书记员 陆晓婷