上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第436号
原告上海银行股份有限公司虹口支行。
负责人徐峰。
委托代理人曹燕律师，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人秦皛淼律师，上海市远东律师事务所律师。
被告曾建雄。
被告张萍。
被告曾晨亮。
原告上海银行股份有限公司虹口支行与被告曾建雄、张萍、曾晨亮金融借款合同纠纷一案，本院受理后本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦皛淼律师到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告曾建雄、张萍系夫妻关系，被告曾晨亮系曾建雄、张萍的儿子。2009年3月9日，原告与三被告签订了《个人住房借款担保合�》一份，约定：借款人为曾建雄、抵押人为曾建雄、张萍、曾晨亮，贷款人、抵押权人为原告，借款金额为72万元，借款人借款所购买并作为抵押物的住宅用房为上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋；借款期限为300个月，预计从2009年3月9日起至2034年3月9日止，实际借款起始日以借款凭证所载放款日为准，到期日按借款期限顺延；借款利率适用中国人民银行公布的25年期基准年利率，执行利率为基准利率的70%，还款方式为等额本息还款法；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，贷款人对所欠本金按执行利率加收30%按日计收罚息，对所欠利息按执行利率加收30%按日计收复利；本合同项下贷款到期后，借款人未按约定清偿贷款本息的，贷款人从借款逾期之日起按本合同约定的罚息利率计收罚息；本合同履行期间，借款人未按合同约定还款日期归还贷款本息的，贷款人�贷款余额按合同约定利率计收利息，对未收取利息部分按合同预定利率计收复利；在借款人累计6期拖欠应偿还贷款本息等情况下，贷款人有权提前收回全部贷款和其他应收款，并依法处分抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、案件受理费、评估费等）；抵押物共有人同意将本合同抵押物用于抵押，并保证履行本合同规定的有关义务，若因发生本合同约定事项而导致抵押权人处分抵押物时，愿意根据抵押权人的通知立即无条件搬离住房，并无条件接受司法机关的强制执行措施等。2009年3月30日，原告取得了编号为松XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。2009年4月7日，原告按约将借款72万元发放至被告曾建雄的账户。合同履行期间，被告�建雄陆续发生拖欠，拖欠还款累计达6个月以上。2014年4月2日，原告向被告曾建雄发出《提前收贷通知函》，通知其于2014年4月7日前归还全部借款本金，并支付相应的利息和逾期利息。现起诉要求被告曾建雄偿还借款本金646，758.85元；支付截止至2014年4月8日的欠付利息21，922.68元、逾期利息725.91元；支付本金646，758.85元自2014年4月9日起至实际清偿之日止按照《个人住房借款担保合同》约定的逾期利率计算的逾期利息；同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖所得价款优先受偿的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了个人住房借款申请书、《个人住房借款担保合同》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》、上海市房地产登记信息、个人贷款借款凭证、提前收贷通知书、客户预期明细等证据材料。
三被告未作答辩。
鉴于被告未到庭参�诉讼，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院查明：上海市房地产登记册信息显示，本案所涉上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记受理日期为2010年11月10日、核准日期为2010年11月23日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为松XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为松XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为72万元，该抵押权登记的受理日期为2010年11月10日、核准日期为2010年11月23日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2010年11月23日之后。
本院认为，原告与三被告签订的《个人住房借款担保合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。原告提供的个人贷款借款凭证已证明其向被告发放了72万元借款。被告曾建雄借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告要求其归还原告借款本金余额646，758.85元并支付相应的借款利息、逾期利息，理由正当，本院应予支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原告与三被告签订的《个人住房借款担保合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的72万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。三被告经本院传票传唤无正当理由�不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曾建雄于本判决生效之日起10日内返还原告上海银行股份有限公司虹口支行借款本金646，758.85元，支付截止至2014年4月8日的欠付贷款利息21，922.68元、罚息725.91元；
二、被告曾建雄于本判决生效之日起10日内支付原告以本金646，758.85元为基数自2014年4月9起至实际支付之日止按《个人住房借款担保合同》约定逾期利率计算逾期利息；
三、若被告曾建雄未按照上述第一、二项付款义务履行，原告有权向法院申请强制执行，并与被告曾建雄、张萍、曾晨亮协议以位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归三被告所有，不足部分由被告曾建雄清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，494.07元，公告费300元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 朱慧勇
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。