广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初1203号
原告梧州市电影发行放映公司，住所地梧州市大学路。
法定代表人王珏，该公司副经理。
委托代理人甘彩频，广西正立律师事务所律师。
被告黎永华，女，1977年11月2日出生，汉族，住广西梧州市。
原告梧州市电影发行放映公司（以下简称：电影公司）与被告黎永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告电影公司法定代表人王珏及其委托代理人甘彩频到庭参加诉讼。被告黎永华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告电影公司诉称：2013年11月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定从2013年11月1日至2017年4月30日租借原告位于大学路xx号第三幢2、3楼及6楼的房屋。根据合同约定，被告应按时向原告交清当月租金及上月水电费，若逾期缴交租金、水电费等费用，需按欠款额每日提交1%罚金，其中一项逾期超过1个月或中途终止合同的视为违约，则原告有权终止合同，收回租赁房屋并请求赔偿损失50000元。从2015年4月份起，被告开始不按时缴纳租金、水电费，至2015年11月5日，被告拖欠原告2015年7月至2015年11月的租金19665元和2015年6月至2015年11月水电费12327.50元，共计31992.50元（其中12月5日才收到11月的水电费费用810.2元）。2015年11月23日，被告交了2015年7月份租金和6月水电费共5836.10元，被告尚欠原告26156.40元，即使抵偿被告交的风险抵押金20000元，被告仍欠原告6156.40元。2015年11月30日，被告拆除所有经营设备撤场，提前终止合同。被告撤场后，为避免扩大损失，原告积极寻租，至今未找到人承租，被告的行为给原告造成了重大损失，且原告多次催促被告来商讨违约赔偿事宜均不予答复。被告的行为已违反合同的多项约定，给原告造成巨大损失。为此，原告遂提起民事诉讼，请求法院判令：一、被告支付2015年11月30日前欠缴的租金水电费共6156.40元给原告（原欠26156.40元，减除押金20000元后为6156.40元）；二、被告支付违约赔偿金50000元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告释明如约定违约金过高，其可以调减为25000元。原告为证明其陈述的事实和主张，在举证期限内向本院提供的证据有：1.营业执照复印件，拟证明原告的主体资格情况；2.被告身份证复印件，拟证明被告的身份及主体资格情况；3.《房屋租赁合同》、房产证等复印件，拟证明租赁房屋的权属及双方对房屋租赁的权利义务、违约责任的约定；4.《房屋租赁合同补充协议》复印件，拟证明双方对房屋租赁的权利义务及违约责任的约定；5.租金及水电费发票复印件7份，拟证明被告缴纳租金、水电费的情况及逾期支付租金、水电费的事实；6.被告拖欠2015年7月至11月水电费明细表复印件，拟证明被告租赁期间使用但未支付水电费的情况；7.物品清单复印件，拟证明设备已交付给被告，但其退场时未返还设备的事实；8.催缴通知书复印件3份，拟证明经催缴，被告仍未支付房屋租金、水电费；9.律师催告函复印件，拟证明经催告，被告仍未按时支付房屋租金、水电费；10.寻租告示复印件，拟证明原告积极寻租，避免损失扩大。
被告黎永华未作答辩，也没有向本院提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黎永华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告提供的上述证据能证明其合法来源，并具有真实性、合法性及关联性，符合法律规定的证据要件，能够证明其陈述的事实，本院依法对原告所提供的证据的效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年11月1日，被告与原告签订《电影公司房屋租赁合同》，该合同约定：原告将位于大学路xx号第三幢2、3楼房屋出租给被告使用；租期从2013年11月1日起至2017年4月30日止，为期三年六个月；2013年11月1日至2014年4月30日，每月租金3500元，从第二年起租金逐年递增6%，即2014年5月1日至2015年4月30日止，每月租金3710元；2015年5月1日至2016年4月30日止，每月租金3933元；2016年5月1日至2017年4月30日，每月租金4169元；每月5日前交清当月租金及上月水电费；被告向原告交20000元风险抵押金，抵押金不计息，合同期满原告将抵押金退回被告；逾期缴交租金、水电费，原告按被告欠款额每日1%计收罚金，其中一项逾期超过1个月或被告中途终止合同的，视为被告违约，原告有权没收被告风险抵押金，终止合同；如有违约，违约方赔偿守约方经济损失40000元等内容。同日，被告与原告又签订《电影公司房屋租赁补充协议》，该补充协议约定：原告将位于大学路xx号第三幢6楼房屋出租给被告使用；租期从2013年11月1日起至2017年4月30日止，为期三年六个月；租金包含在同日签订的《电影公司房屋租赁合同》条款中；如有违约，违约方应赔偿守约方损失10000元等内容。合同签订后，被告向原告交付了风险抵押金20000元，原告也按合同约定将上述租赁场地交付给被告使用。2015年4月，被告开始不按时支付原告租金及水电费，原告分别于2015年5月19日、8月21日、11月19日向被告发出书面《通知》，要求被告接通知后7至10日内付清拖欠的租金及水电费。2015年11月23日，被告支付2015年7月租金3933元及2015年6月水电费1903.1元给原告。2015年11月30日，被告撤出租赁场地，提前终止租赁合同。2015年12月5日，被告支付2015年11月水电费810.2元给原告，尚欠原告2015年8月至11月租金15732元及2015年7月至10月水电费9614.2元，合计25346.2元未付。2016年1月25日，原告向被告发出《律师催告函》，限收到律师函7个工作日支付拖欠的租金及水电费25346.2元，但被告依然没有履行付清租金及水电费的义务，至今仍拖欠原告租金及水电费共25346.2元未付。为此，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭后，原告结合实际情况对违约金主张作出书面释明，表示可以调减违约金为25000元。
本院认为，原告与被告签订的《电影公司房屋租赁合同》及《电影公司房屋租赁补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效合同，双方当事人应共同遵守和全面履行各自义务。原告依约将租赁场地交付给被告经营使用，但被告却没有依约履行付清原告租金及水电费的义务，拖欠原告租金及水电费25346.2元未付，显属不当，被告依法应将拖欠的租金及水电费支付给原告。又因被告已向原告交付了风险抵押金20000元，原告要求在被告交付的风险抵押金中抵扣租金及水电费20000元，本院予以准许，抵扣后，被告实际尚欠原告租金及水电费5346.2元，故原告主张被告支付租金及水电费，事实和法律依据，本院依法予以支持。但原告主张支付的租金及水电费金额6156.4元与事实不符，实际被告尚应支付原告租金及水电费是5346.2元，为此，本院依法予以纠正。由于被告在履行租赁合同过程中出现了违约行为，并提前终止租赁合同，确实给原告造成经济损失，依法应当承担违约责任。故原告主张违约金，本院应予以支持。原告依据合同约定主张违约金50000元，庭后又书面释明可以调减违约金为25000元，视为原告变更违约金请求，变更后的违约金主张在双方约定的违约金范围之内，且低于约定的违约金，更显客观合理，本院尊重原告意愿，并支持原告违约金的诉讼主张。综上，为维护当事人的合法权益，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告黎永华应支付原告梧州市电影发行放映公司租金及水电费共5346.2元；
二、被告黎永华应向原告梧州市电影发行放映公司支付违约金25000元。
本案案件受理费1204元（原告已预交），由原告梧州市电影发行放映公司负担553元，被告黎永华负担651元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡石莲
人民陪审员 余家敏
人民陪审员 陈志红
二〇一六年十月十日
书 记 员 黄金灿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条：
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。