湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第493号
原告唐操军，男。
委托代理人刘剑，益阳市中天法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被告益阳五洲房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区梓山路28号。
法定代表人吴正戈，系该公司董事长。
委托代理人贺军，系该公司总经理。代理权限为一般代理。
原告唐操军（以下简称原告）与被告益阳五洲房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后依法组成合议庭，分别于2015年5月14日、2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人刘剑与被告的法定代表人吴正戈、委托代理人贺军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月20日，原、被告签订《益阳市商品房买卖合同》，约定原告以316542元在被告处购得商品房一套，交房时间为2013年5月25日之前。合同签订后，原告履行了支付购房款及其他费用的义务，但被告未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，也未在约定期限内为原告办理相关产权登记。原告于2014年12月9日向被告递交退房报告，要求与被告解除合同并按约赔偿原告损失，但被告仍未履行。另原、被告签订的《益阳市商品房买卖合同》中约定的违约金明显过低。故请求人民法院判令：1、解除原、被告于2012年12月20日签订的《益阳市商品房买卖合同》；2、被告退还原告交付的购房款316542元及利息43802元；3、被告退还原告交付的其他费用23957元及利息3315元；4、被告支付原告违约金43802元。
为支持自己的诉讼主张，原告向本院提供了如下证据：
证据1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实，合同中对房屋交付、产权登记、违约金、退房条件等进行了相关约定。
证据2、付款收据，证明原告已于合同签订当日一次性将购房款316542元及其他代收费用23957元交纳给被告。
证据3、退房报告，证明因被告的违约行为原告于2014年12月9日向被告发出退房申请。
证据4、太古城中环总部大厦A2栋收费标准，证明被告向原告收取的代收费用的项目。
证据5、照片两张，证明1、原告于2014年12月9日向被告出具了退房报告申请；2、该退房报告已送达至被告办公场所及相关人员。
被告辩称：一、被告没有收到原告的退房报告，且被告已按合同约定向原告交付房屋，履行了合同约定的义务；二、涉案商品房买卖合同已在房管局办理了网签，合同已经生效。原告主张被告未为涉案房屋办理预告登记被告存在违约与事实不符。被告已向房管部门申请办理预告登记，未办理好预告登记是由于房管部门的原因。且原、被告签订的合同中约定了原告可单方申请办理预告登记。其次，办理产权初始登记是在房屋交付后365个工作日内，初始登记后180个工作日内办理产权登记手续，现在办理相关登记的时间未届满，故原告要求解除合同的条件未成就。三、依据原、被告签订的补充协议的第6条之规定，如果因买受人自身原因和第三方原因，出卖人不承担逾期办证的责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持自己的辩称意见，被告向本庭提交了如下证据：
证据1、益阳市预购商品房预告登记申请表，证明被告方办理了网签备案登记。
证据2、维修基金缴费凭证2张，证明被告交纳了房屋维修基金。
证据3、商品房预售许可证，证明被告的房屋具备法定销售条件。
证据4、国土证，证明土地合法。
证据5、建设用地规划许可证；
证据6、建设工程规划许可证；
证据7、建设工程施工许可证；
证据5、6、7证明被告的房屋已经办理了相关手续。
证据8、建设工程质量监督档案，证明被告的房屋主体已经验收合格。
被告对原告提交的证据质证如下：对证据1，无异议。补充说明一下，根据合同第十九条的约定，办理产权登记手续的期限还未到，被告方不构成违约。对证据2，无异议，最终以银行转账为准。对证据3，没有被告签收的证明，没有效力。且根据合同约定，被告不构成违约，原告没有理由退房。对证据4无异议。对证据5有异议，该照片进一步证明退房报告没有送给被告，而是送给了物业公司，且送达的时间不明确。
原告对被告提交的证据质证如下：
对证据1有异议，该证据不能达到被告的证明目的，1、该证据不能证明原告所购房屋已进行网签备案；2、合同明确约定了办理房屋产权的期限，被告办理网签与被告是否履行合同义务无关。证据2、3、4、5、6、7、8并不能证明被告具备交房条件并取得建筑工程竣工验收备案表，不能达到被告的证明目的，无法证实该建筑工程已竣工验收，具备交房条件。
为查明本案事实，本院依职权到益阳市房地产管理局调查涉案房屋的预告登记情况，益阳市房屋产权产籍登记管理处向本院出具一份证明，证明涉案房屋未办理预告登记。
原告对本院调取的证明的质证如下：对该证明的真实性、合法性、关联性无异议。
被告对本院调取的证明的质证如下：对该证明有异议。1、被告已向益阳市房屋产权产籍管理处交了房屋备案登记的相关资料，被告已履行了相关义务，因益阳市房屋产权产籍管理处机房更新和其工作人员错误认为涉案楼房整体被查封，故益阳市房屋产权产籍管理处的工作人员不给被告办理备案登记。实际上，原告所购房屋并没有查封，未办理预告登记的责任应由益阳市房屋产权产籍管理处承担，且原告也未履行配合办理房屋备案登记的义务；2、被告已在合同规定的期限前履行了合同第10条的约定。
本院对原告提交的证据认证如下：证据1、2、4，因被告无异议，本院予以认定。证据3系原告单方制作，无被告签收手续，虽然原告又提供证据5拟证明已将退房报告送达给被告，但因证据5显示该照片的拍摄地点为太古城商业管理有限公司，故证据3、5不能证明原告主张的“已将退房报告送达被告”的事实，故本院对证据3、5不予认定。
本院对被告提交的证据认证如下：对证据1，虽然原告有异议，但是该预告登记申请表有原告签名及被告公司印鉴，能够证明被告向房管部门提交了预告登记申请表，本院予以采信。证据2、3、4、5、6、7、8内容真实、来源合法，能反映本案的客观事实，本院均予以采信。
本院对益阳市房屋产权产籍管理处出具的证明认证如下：该证明来源合法，内容真实，与本案相关，故本院对该证明予以认定。
综合上述有效证据和双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2012年12月20日，原、被告签订《益阳市商品房买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告开发的五洲城A幢2单元8层A2-820号房，该房建筑面积为79.09平方米，单价每平方米4002.30元，总房价316542元；二、房款于合同签订之日一次性支付；三、交付期限及条件（合同第十条）：被告应当在2013年5月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将主体验收合格或有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；四、房屋交接及违约责任（合同第十一条）：由于被告原因，未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期未超过365日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过365日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向原告支付违约金。五、关于产权登记的约定（合同第十九条）：被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因被告原因，造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，原告可单方申请办理。被告应当在在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告解除合同，被告自原告解除合同通知书送达之日起60日内将原告已付房款（含同期银行利息）退还给原告，并按已付房款的0.5%赔偿原告损失。合同签订当日，原告向被告支付了316542元的购房款及23957元的其他费用。后原、被告因收房问题产生争议，被告要求原告先交纳物业管理费再收房，原告不予同意，并以涉案房屋未办理预告登记为由
拒绝收房。庭审中，被告称原告于2014年7、8月间从被告处抢走房屋钥匙，虽未办理收房手续，但已强行收房。原告称2014年11、12月间原告确实从被告处拿了钥匙，但已于拿钥匙后的第三天将钥匙归还给被告。对于归还钥匙一事，被告不予认可，原告也未向本院提供证明其已将房屋钥匙退还给被告的证据。
另查明：一、2013年11月26日，原、被告填写益阳市预购商品房预告登记申请表。2015年6月5日，益阳市房屋产权产籍管理处向本院出具证明，“经我处微机查询，唐操军（432321197601285892）与益阳五洲房地产开发有限公司所签购房合同（合同编号：20080133A2-820）已网签，未办理房屋预告登记”。二、被告开发的五洲城系合法开发建设和销售，取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。2009年11月27日，益阳市建设工程质量安全监督管理站发出2009益质安监验字第（75）号单位工程主体及竣工验收通知单，建设单位益阳五洲房地产开发有限公司、勘察单位湖南大地岩土工程勘察设计有限公司、设计单位湘潭市规划建筑设计院、监理单位湖南环宇建设工程咨询监理有限公司、施工单位湖南益阳工程公司对主体工程各分项工程质量进行验收，验收结果为主体结构验收合格。益阳市建设工程质量安全监督管理站派员予以监督并对验收结果予以确认。2013年11月7日，被告向益阳市住宅共用部分共用设施设备维修资金管理中心缴纳了维修资金213693元。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定的权利义务履行。原告已依据合同约定向被告支付全部购房款，被告应当依约向原告交付房屋，并为涉案房屋办理预告登记、房屋所有权证及国有土地使用权证。本案中，涉案房屋于2009年11月27日经五大主体联合验收，房屋主体已验收合格，符合合同约定的交房条件。在被告要求原告依约收房并交纳物业管理费时，原告从被告处抢走涉案房屋钥匙但未与被告办理收房手续。虽然原告称已将钥匙退还给被告，但其未提供证据证明，被告认为原告已强行收房。对此，本院认为被告已履行通知原告收房的义务，且原告已于2014年11、12月间收房，故原告主张被告逾期交房与事实不符，本院不予采信。关于被告逾期办证，因原告已于2014年11、12月间实际收房，合同约定的办证期限未届满，故对原告主张被告逾期办证要求解除合同的诉求，本院不予支持。关于未办理预告登记，因原、被告所签合同第十九条中并未约定未办理预告登记是解除合同的约定事由，故原告不能依据未办理预告登记要求解除合同。综上，原告诉求被告逾期交房并逾期办证要求解除与被告之间的商品房买卖合同，与事实不符，于法无据，本院对原告的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告唐操军的诉讼请求。
本案案件受理费7770元，由原告唐操军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 文 武
代理审判员 周丽花
人民陪审员 熊其生
二〇一五年九月八日
代理书记员 王 姣
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。