北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08146号
原告（反诉被告）北京更安投资管理有限公司，住所地北京市东城区协作胡同40号。
法定代表人王子玉，董事长。
委托代理人王永宏，北京市康达律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京瑞祥阁古典家具有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街23号188幢二层。
法定代表人梁玉荣，执行董事。
委托代理人胡拥军，北京市仁人德赛律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京更安投资管理有限公司（以下简称更安公司）与被告（反诉原告）北京瑞祥阁古典家具有限公司（以下简称瑞祥阁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王永宏及被告（反诉原告）委托代理人胡拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年12月15日，原、被告签订《场地使用协议书》。被告有偿使用原告位于北京市东城区协作胡同×号房屋（以下简称涉案房屋）的部分场地，用于红木物品的收藏和存放。合同签订后，原告交付了场地，被告对场地进行了利用，使用场地存放红木家具，但未按协议约定向原告支付使用费。合同期满后，被告也未返还场地，而是继续使用场地。也未支付任何费用。现起诉要求被告向原告支付拖欠的场地费250万元，并支付自2014年1月1日至2015年4月30日的银行同期贷款利息，支付逾期支付场地费的违约金17.5万元，并支付从2014年12月1日至2015年4月30日的场地使用费145.8万元。
被告（反诉原告）提出答辩并反诉称：被告基于和北京银杏府餐饮管理有限公司（以下简称银杏府公司）签订的《合作协议书》将红木家具存放于涉案房屋处。因被告准备成立一个红木收藏馆，故被告与原告签订了《场地使用协议书》，协议签订后，原告一直未能向被告提供合适的场所，故该协议并未履行，被告不同意原告的全部诉讼请求。因涉案房屋并非属于原告所有，属于中国新时代科技有限公司（以下简称新时代公司）所有，原告对涉案房屋属于无权处分，故原、被告签订的协议应属无效。原告在明知自己对涉案房屋无权处分的情况下，采用隐瞒事实、欺骗的手段，仍与被告签订《场地使用协议书》，其行为具有主观故意过错，现反诉要求确认双方签订的《场地使用协议书》无效，要求原告返还被告100万元，并支付被告违约金17.5万元。
针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：原、被告签订合同时，被告完全了解房屋的情况，原告并没有任何隐瞒欺骗，且原告将部分房屋出租给被告已经取得了新时代公司的同意，故双方合同是有效合同。被告的红木家具至今仍在涉案房屋内存放，其已经实现了合同目的。另外，被告要求原告返还已经交纳的100万元超过了诉讼时效。综上，原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明：新时代公司系涉案房屋的所有权人。2010年7月1日，新时代公司（甲方）与更安公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方承租涉案房屋做商业及娱乐餐饮用途，租赁期限自2010年7月1日至2015年7月1日；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就次承租人的行为向甲方承担责任，未经甲方许可，乙方不得擅自转租。
2011年4月，更安公司（甲方）与北京中丰利源投资担保有限公司（乙方，以下简称中丰利源公司）签订《﹤四合院会所﹥承包协议书》，合同约定，甲方承包给乙方使用权的四合院会所项目位于涉案房屋处，承包期限自2011年5月8日至2020年5月7日；甲方将该会所现有的餐饮设施、设备、用具等一次性有偿承包给乙方，甲方应保证乙方得以自主、充分、正常的使用该会所，不受任何第三方的无理干涉。合同签订后，中丰利源公司的股东田亮作为出资人在涉案房屋处注册成立了银杏府公司，银杏府公司在涉案房屋处经营。
2013年12月15日，更安公司（甲方）与瑞祥阁公司（乙方）签订《场地使用协议书》，合同约定，甲方将涉案房屋中的部分房屋及场地交与乙方用于瑞祥阁红木收藏馆使用，使用期限自2013年12月1日至2014年11月30日；乙方每年向甲方交纳场地使用费350万元，每年分两次支付，即签订合同3日内向甲方支付场地使用费200万元，2014年6月1日支付剩余场地使用费150万元；乙方未按约定时间支付场地使用费，每逾期一日，甲方按场地使用费的5%支付给甲方违约金。2013年12月15日，瑞祥阁公司向更安公司出具了一张欠条，内容为：今欠更安投资管理有限公司场地使用费人民币200万元，承诺分三期偿还，还款时间如下，2013年12月19日还款70万元，2013年12月24日还款30万元，2013年12月31日还款100万元。瑞祥阁公司于2013年12月20日向更安公司支付了70万元，于2013年12月24日向更安公司支付了30万元。现更安公司以瑞祥阁公司未全部履行付款义务为由诉至本院，诉如所请。瑞祥阁公司认为更安公司转租涉案房屋的行为未经新时代公司同意，故双方签订的《场地使用协议书》无效，并提起反诉，诉如所请。
庭审中，更安公司（甲方）提交了其与中丰利源公司（乙方）于2013年10月9日签订的《补充协议书》，双方在协议中约定，为减少甲方损失及减轻乙方经营负担，双方经协商一致，同意将会所部分房屋（包括设施）出租给第三方使用，由甲方直接与第三方签订租赁合同，出租房屋的使用用途由甲方与第三方商定，但不得对乙方的经营有干扰，期限暂定为一年，期限届满后双方视情况再行决定是否继续出租，出租房屋的租金由甲方收取，甲方取得租金后，可从乙方所欠承包费中减免150万元。瑞祥阁公司认为该补充协议是更安公司及中丰利源公司专门针对诉讼补签的。更安公司提交了涉案房屋处摆放红木家具的照片，照片显示涉案房屋处悬挂有瑞祥阁红木收藏馆的牌匾。瑞祥阁公司认可照片的真实性，但认为其在涉案房屋处摆放红木家具是基于与银杏府公司签订的《合作协议书》。瑞祥阁公司（甲方）提交了其与银杏府公司（乙方）签订的《合作协议书》，双方约定，甲方免费存放乙方会所的红木家具，甲方存放时间为1年，自2013年6月1日至2014年5月30日，根据需要延长存放时间的，在本协议终止前一个月乙方向甲方提出书面延期申请，由甲方决定是否延长存放期限，甲方决定延期的，双方需要重新签订书面协议。更安公司认为该协议并未实际履行，没有因该协议存放过物品，涉案房屋处存放的红木家具均因其与瑞祥阁公司签订的合同而摆放。瑞祥阁公司提交了于2013年11月4日签订的《关于瑞祥阁红木收藏馆经营合作会议纪要第一次会议纪要》，证明双方签订合作协议的背景。更安公司认为会议纪要发生在双方签订合作协议之前，因会议纪要的合作模式不能履行，故双方改变了合作模式，签订了合作协议。瑞祥阁公司提交了其法定代表人梁玉荣与中丰利源公司股东及银杏府公司法定代表人田亮的电话录音，证明瑞祥阁公司在涉案房屋处存放家具是基于与银杏府公司签订的合同。更安公司认为从电话录音中可以证明田亮同意将涉案房屋的一部分出租给瑞祥阁公司，且双方之间存在补充协议。更安公司提交了新时代公司出具的《关于协作胡同×号房屋相关情况的函》，内容包括：就你公司和瑞祥阁公司于2013年12月15日签订《场地使用协议书》、你公司将协作胡同×号房屋的部分场地提供给瑞祥阁公司使用的相关事宜，我公司已事先知晓，请你公司尽快妥善化解与瑞祥阁公司的纠纷，处理好后续事宜，构建和谐氛围。瑞祥阁公司认为该证据只能证明新时代公司知道更安公司转租，不能证明其同意更安公司转租。
上述事实，有场地使用协议书，房屋租赁合同，产权证，新时代公司的证明，照片，电话录音及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《场地使用协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据更安公司提交的证据，房屋所有权人新时代公司已事先知晓更安公司转租涉案房屋一事，且在六个月内并未提出异议；另外，根据更安公司与中丰利源公司签订的《补充协议书》的约定，中丰利源公司亦同意由更安公司对外出租涉案房屋中的部分房屋给第三方使用，故对于瑞祥阁公司以更安公司无权处分为由，主张双方协议无效的意见，本院不予采纳。虽然瑞祥阁公司提交了与银杏府公司签订的免费使用涉案房屋的协议书，以此证明更安公司并未按照《场地使用协议》的本意履行，向其提供专门的场所，但鉴于原、被告于此后才签订《场地使用协议书》，且瑞祥阁公司在协议签订后，依照协议的约定向更安公司支付了部分合同款，故对于瑞祥阁公司所称的更安公司未依合同约定向其提供场所，该协议并未履行的意见，本院不予采纳。对于更安公司要求瑞祥阁公司支付场地使用费的诉讼请求，本院予以支持。对于瑞祥阁公司反诉要求更安公司返还100万元的反诉请求，本院不予支持。双方合同到期后，瑞祥阁公司继续占用涉案房屋，更安公司并未提出异议，故此后双方形成了不定期租赁合同，对于更安公司要求瑞祥阁公司支付2014年12月1日至2015年4月30日期间场地费的诉讼请求，本院予以支持。因瑞祥阁公司未按合同约定向更安公司支付场地使用费，故对于更安公司要求瑞祥阁公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因更安公司与瑞祥阁公司签订的合同中并未约定逾期利息，且更安公司的证据亦不能证明其损失高于双方约定的违约金，故对于更安公司要求瑞祥阁公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告北京瑞祥阁古典家具有限公司于本判决生效后七日内向原告北京更安投资管理有限公司支付二Ｏ一三年十二月一日至二Ｏ一四年十一月三十日尚欠的场地费人民币二百五十万元；
二、被告北京瑞祥阁古典家具有限公司于本判决生效后七日内向原告北京更安投资管理有限公司支付二Ｏ一四年十二月一日至二Ｏ一五年四月三十日的场地费人民币一百四十五万八千元；
三、被告北京瑞祥阁古典家具有限公司于本判决生效后七日内向原告北京更安投资管理有限公司支付违约金人民币十七万五千元；
四、驳回原告北京更安投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京瑞祥阁古典家具有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39864元，由被告北京瑞祥阁古典家具有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费7688元，由被告北京瑞祥阁古典家具有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王裴裴
人民陪审员 王书文
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 冯晓光