广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民再初字第2号
原审原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市。
负责人：苏建华，行长。
委托代理人：苏珊珊，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
委托代理人：廖文庆，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
原审被告：张淼焱。
委托代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。
委托代理人：贾荣龙，广西宝典律师事务所律师。
原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：张一明，总经理。
原审原告中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）与原审被告张淼焱、北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）借款合同纠纷一案，本院于2006年11月6日作出（2006）银民初字第562号民事判决书，已发生法律效力。2014年1月23日北海市中级人民法院作出（2013）北民提字第2号民事裁定书，撤销（2006）银民初字第562号民事判决书，发回本院重审。2014年6月4日立案受理后，本院依法组成合议庭，于同年8月27日、11月18日与（2014）银民初字第138号原告张淼焱诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷一案合并公开开庭进行了审理。原审原告中行北海分行的委托代理人苏珊珊、廖文庆、原审被告张淼焱的委托代理人黄荣到庭参加诉讼，原审被告实业公司经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告诉称：原告与被告北海实业公司于2001年11月23日分别签订《销售商业用房合作协议》、《保证合同》各一份。其中，合作协议主要约定：原告向被告北海实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房提供贷款业务，保证合同则约定由被告北海实业公司对原告发放的该项目的所有单笔贷款承担连带保证责任。2004年4月20日，原告与被告张淼焱签订《房地产抵押借款合同》一份，向被告张淼焱发放贷款人民币100000元，期限为20年，还款方式为月均等额还款，并以被告张淼焱购买的房地产作贷款抵押并办理了抵押登记手续。借款后，被告张淼焱未能依约还款。截止2006年9月5日，共拖欠14期贷款本息未还，保证人亦未能进行垫付，导致该笔贷款形成不良贷款，影响了原告的信贷资产质量，造成较大信贷风险。为此，请求法院依法判令：1、解除原告与被告张淼焱签订的编号为（2004）北中银零房贷字第472号《房地产抵押借款合同》；2、被告张淼焱归还原告贷款本金96561.54元，逾期利息6018.70元，罚息427.63元，合计人民币103007.87元（利息与罚息暂计至2006年9月5日，以后另计）；3、被告北海实业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、确认原告对被告的贷款抵押物享有优先受偿权；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告张淼焱、北海实业开发有限公司不作答辩，也未出庭参加诉讼。
原审查明：2001年11月23日，原告北海中行与被告北海实业公司签订了（2001）北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》一份，协议约定：原告向北海实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方提供个人商业用房贷款，北海实业公司则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、违约金（含罚息）、赔偿金以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议又签订了《保证合同》一份，约定：北海实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向原告提供担保，担保的范围为：依合作协议，原告与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人未能按借款合同的约定履行或者没有还清全部的债务，原告有权直接要求北海实业公司履行还款责任。保证期限为：自原告根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日起两年内。借款合同履行期间，借款人发生借款合同约定的违约情况的，原告有权要求北海实业公司提前承担保证责任。同时，双方还对合同的变更和解除的条件作了具体的约定。2004年4月20日，原告与被告张淼焱签订了编号为（2004）北中银零房贷字第472号《房地产抵押借款合同》一份，合同约定：被告张淼焱以其名义向原告贷款100000元用于购买北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋，贷款期限为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的人民币贷款利率执行，当前月利率为4.20‰，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放之次月逐月还款，还款总期限为240期，每月还款日为5日。逾期还贷的，经原告催告，贷款人仍未纠正违约行为的，原告可采取书面通知解除合同、转让债权、处分抵押物、申请强制执行以及提起诉讼等任何措施维护其合法权利，并按中国人民银行的规定从贷款逾期之日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同还约定：张淼焱以其购买的位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋作价143000元向原告贷款100000元作抵押担保。若张淼焱不能按合同约定履行还款义务时，原告除继续向贷款人追索外，有权按合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押但保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用。抵押担保期限为本合同生效之日起至贷款结清之日止。借款合同签订后，2004年5月24日，原告与被告张淼焱将位于上述地点的房屋到北海市房地产交易中心办理了借款抵押登记手续，该中心出具了《北海市房地产抵押登记证明书》【抵押登记号：北房地交押字（2004）第2648号】一份。2004年5月25日，原告依约向被告张淼焱发放了贷款100000元。借款到期后，借款人张淼焱未能按合同的规定还款付息。截止2006年9月5日，被告张淼焱共拖欠原告贷款本金96561.54元及相应利息未还。为此，原告向被告催收，未果。原告遂于2006年9月25日诉至本院，请求解决。
以上事实，有原告提交的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》、《房地产抵押借款合同》、《中国银行北海分行借款借据》、《北海市房地产抵押登记证明书》、《中国银行个人借款申请表》、身份证、户口登记簿以及催款通知书等证据在卷证实。
原审审理认为：被告张淼焱、北海实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，既不提供证据，也不提出答辩意见，应视为已放弃答辩和质证的权利。原告所提交的上述证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。原告分别与被告张淼焱、北海实业公司签订的《房地产抵押借款合同》、《销售商业用房合作协议》、《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，且用于借款的抵押房屋亦依法办理了抵押登记手续，上述合同合法、有效，均为有效合同。原告已依约履行了贷款义务，但被告张淼焱未能按合同约定履行还本付息义务，被告北海实业公司作为借款保证人在被告张淼焱14期未履行还本付息义务时亦未能按《保证合同》的约定履行代为还款义务，其行为均构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，原告起诉请求解除与被告张淼焱签订的《房地产抵押借款合同》以及请求被告张淼焱偿还原告借款本金96561.54元及相应利息，有事实和法律依据，本院应予支持。原告与被告北海实业公司签订的《销售商业用房合作协议》和《保证合同》已明确约定保证方式为连带责任保证，在借款人未能按借款合同的约定履行或者没有还清全部的债务，原告有权直接要求北海实业公司履行还款责任。故原告请求被告北海实业公司对被告张淼焱的还款义务承担连带保证责任，于法有据，本院应予支持。原告与被告张淼焱已就借款的抵押房屋办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于“债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，故原告请求对北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋享有优先受偿权，理由正当，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款的规定，判决：一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告张淼焱签订的编号为（2004）北中银零房贷字第472号《房地产抵押借款合同》；二、原审被告张淼焱应偿还给原审原告中国银行股份有限公司北海分行借款本金人民币96561.54元及利息（利息计算，自借款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以后另计）；三、原审被告北海实业开发有限公司对原审被告张淼焱的上述还款义务承担连带保证责任；四、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋的折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。本案受理费3570元，其他诉讼费820元，两项合计人民币4390元，由原审被告张淼焱、北海实业开发有限公司共同负担（该款原审原告已预交，原审被告应在履行本判决书义务时一并付还给原审原告）。
原审被告张淼焱在再审中辩称：同意解除合同，对于其他诉讼请求，同意北海市检察院提出的抗诉意见，根据公平原则，原审原告行使抵押物优先受偿权后，仍不能实现的债权部分，不应当由原审被告张淼焱承担。原审被告实业公司在再审中不做答辩，亦未到庭参加诉讼。
原审被告张淼焱在再审中对原审原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案原审被告实业公司既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原审被告张淼焱对原审原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，原审原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
各方当事人在再审中未提供新的证据，原审认定的事实属实，本院予以确认。
再审还查明：2005年4月16日，原告与被告签订《协议书》，约定：1、被告退还原告已付购房首期款43744元；2、本协议生效后，被告负责偿还基《借款合同》中的按揭贷款，并承担相关责任；3、本协议生效后，双方原签订的《商品房买卖合同》即解除，该商品房的产权权益（包括使用权、收益权、处分权等所有权利）归被告所有；5、本协议自双方签章后生效；6、双方约定的其他事项：被告将该商品房向第三方转让产权时，原告必须无条件协助办理有关产权转让手续。本案与（2014）银民初字第138号原告张淼焱诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷一案合并审理，（2014）银民初字第138号案所涉商品房买卖合同已确认解除。
本院认为：原审原告与原审被告实业公司经协商后签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》以及原审原告与原审被告张淼焱签订的《房地产抵押借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原审原告依照借款合同约定履行了借款义务，原审被告张淼焱没有按照合同约定履行还本付息义务，原审被告实业公司作为保证人亦未按照约定履行代还贷款义务，均构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原审原告请求解除与原审被告张淼焱签订的《房地产抵押借款合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于原审被告张淼焱与原审被告实业公司于2005年4月16日签订《协议书》，解除双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋的产权权益归还原审被告实业公司所有，原审被告张淼焱作为购房者用于抵押的房屋一直不属于自己，所贷款项已全部由原审被告实业公司收取使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也原审被告解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，涉案房屋的商品房买卖合同已被确认解除，故在商品房买卖合同、房地产抵押借款合同都被解除的情况下，应由原审被告实业公司将收受的购房贷款的本金及利息直接返还给原审原告，其不应再承担连带清偿责任。原审原告要求原审被告张淼焱承担还款付息的责任，没有法律依据，本院不予支持。原审原告与原审被告张淼焱就贷款抵押物已办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原审原告请求就抵押物北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十四条第一款第三项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司北海分行与被告张淼焱签订的编号为（2004）北中银零房贷字第472号《房地产抵押借款合同》；
二、原审被告北海实业开发有限公司偿还原审原告中国银行股份有限公司北海分行本金96561.54元及利息（利息计算，自借款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以后另计）；
三、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋的折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权；
四、驳回原审原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。
本案受理费3570元，其他诉讼费820元，两项合计人民币4390元，由被告北海实业开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3570元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 钱 芳
人民陪审员 包绮静
二〇一四年十二月三日
书 记 员 黄 雪
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。