昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第3164号原告：李华兴，男，彝族，云南省昆明市人。原告：周玉萍，女，汉族，云南省昆明市人。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）。委托诉讼代理人：苏曼迪、林丽，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告李华兴、周玉萍与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，被告俊发公司于2016年1月20日提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。本院依法适用普通程序于2016年11月23在第六法庭公开开庭进行了审理，原告李华兴、周玉萍，被告俊发公司的委托代理人林丽、苏曼迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华兴、周玉萍向本院提出诉讼请求：1、变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告违约责任变更为与被告违约责任一致；2、被告解决《金盾俊园车位商品房购销合同》中电梯不能直达车位问题；3、被告返还原告配套费人民币13200元；4、被告履行《商品房购销合同》房屋安装防盗门约定；5、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年10月19日，原告与被告签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同》，房屋单价为套内建筑面积每平方米人民币3602.92元，车位价款为人民币118000元。合同签订后，原告按合同约定向被告付清了全部款项。2015年3月至6月期间，原告发现被告在履行合同过程存在严重违约行为。现针对诉请事项具体陈述事实和理由如下：2012年10月，被告向原告收取了住宅认购资格确认金人民币250000元。2013年12月19日，原告与被告就本案所涉及房屋与车位签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同》。原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现：一、违约条款问题。合同规定被告逾期交房的违约责任是：前10天每天违约金10元，超过10天每天为已付款的0.02%，合同继续履行，而原告逾期接房的违约责任是逾期30天按照总房款的5%计算违约金，被告有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。该条款显然不公平，双方责任不对等，应该将原告违约责任变更为与被告违约责任一致；二、电梯问题。《金盾俊园车位商品房购销合同》上明确注明车位通电梯，但被告向原告交付的车位在地下负一层，未与合同内的房屋单元电梯相通，被告应该立即进行整改，使合同内房屋单元电梯与负一楼地下车位相通，尽快履行合同约定，确保原告车位有直达电梯。如被告不履行合同约定，提供原告所购商品房到地下车位的直通电梯，被告须进行违约赔偿。三、配套费问题。根据《国家发展改革委关于发布的通知》（发改价格〔2011〕548号）和云南省物价局云价检查〔2011〕38号文件的规定：商品房实行一房一价，房地产开发公司要按照“一套一标”的要求定价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购房者收取费用。因此，被告向原告收取配套费无合法依据，应该返还原告已经缴纳的配套费共计人民币13200元整。四、房屋防盗门违约问题。《商品房购销合同》入户门约定为防盗门，而实际上被告安装的是防火门，对此变更情况被告未取得原告的同意，属于违约行为。原告要求被告履行合同约定，安装质量合格的防盗门。被告俊发公司辩称：一、双方自愿平等的签订合同双方应当依约履行，并且不具备可变更的任何事实和法律依据，另外此项诉讼请求的诉讼时效已过；二、被告俊发公司与昆明市公安局工会签订协议开发诉争小区，沿用了双方第一期开发的模式，配套费是单独收取的，当时原告所主张的规定尚未出台，同时在购买说明中也可以明确房价中并不包含配套费的项目，配套费收取符合合同约定且不违反法律的强制性规定，因此原告收取配套费有事实和依据。另外，此项诉讼请求的诉讼时效已过；三、原告主张的电梯不能到达车位的主张无事实依据，原告的车位能够有电梯到达。四、被告方所安装的入户门为消防安全防火门，既防火又防盗，而且价格远比单纯的防盗门高。综合诉、辩主张，双方当事人争议的焦点为：一、原告主张的变更合同违约条款有无事实和法律依据？二、配套费诉讼时效是否已经过？三、原告的诉讼请求有无事实和法律依据？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据三、四、五、六因无法其核实来源，且与本案没有关联性，本院不予认可。对于证据七、八，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，但不能证明原告的观点。对于被告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认定事实如下：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取。依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告李华兴、周玉萍与被告俊发公司于2013年12月19日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第16栋第1单元第10层1002号房屋，合同约定入户门为防盗门。原告李华兴、周玉萍于2012年7月19日向俊发公司缴纳认购住宅、车位资格确认金250000元，2013年11月11日原告向被告俊发公司交纳配套费人民币15700元。原告李华兴、周玉萍与被告俊发公司于2013年12月19日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园地下室-1层车位号，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。合同附件二中，约定“电梯：有”。原告李华兴、周玉萍于2013年11月11日交纳了剩余车位款人民币68000元。2016年3月30日云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》载明：“六十三、乘原电梯从-1楼返回地面一楼，走到旁边17幢2单元楼道内，楼道内有一部可上可下的电梯，走到电梯前按下电梯控制面板中的‘↓’控制键，‘↓’控制键灯亮起，稍后电梯门打开，同行人一起进入电梯，电梯门关起，按下控制键‘-1’，稍后电梯降至-1楼，电梯门打开，走出电梯门，可到地下停车场D区。”另查明，被告俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。另外，原告主张变更合同和退还配套费的事实经核实并没有超过诉讼实效。本院认为：第一、双方签订的合同的违约条款不应该变更。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，根据被告俊发公司提交的“认购手册”及昆明市公安局工会委员会出具的《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》充分说明了原告李华兴、周玉萍在与被告俊发公司在签订房屋及车位购销合同前对购房程序、资格、条件有了充分的了解并做出的真实意思表示，合同已经生效并已经实际履行。依法成立的合同，对原被告具有法律约束力。当事人双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。双方在履行过程中确需变更合同内容的需经双方当事人协商一致才能对合同条款进行变更。本案中双方对违约条款的变更既没有协商一致，原告也没有任何证据证明合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条的情形，故本院对原告李华兴、周玉萍单方提出变更合同违约条款的诉讼请求不予支持。第二、本院原告所主张的配套费不应当退还。首先，原告主张应退还配套费，是认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”执行一套一标政策，不应当另行收取配套费。同时根据《昆明市发展改革委员会关于商品房购销明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中明确将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在本院审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，该购房前已经明确告知了房屋价格的组成及相应费用的收取方式，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同即已约定，则双方应当遵照履行。第三、原告李华兴、周玉萍主张被告俊发公司所售车位的电梯设置不符合合同约定的事实不能成立。在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，而根据被告俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。原告主张“有电梯”的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，被告所设置的电梯不满足该条件，因此构成违约。但在被告俊发公司不认可的情况下，原告方并不能举证双方合同作出过该项约定，并且双方合同“有电梯”的表述并不能直接推演出原告所理解的含义，不符合合同的文意表述，因此本院对其主张不予采纳。第四、原告李华兴、周玉萍主张被告俊发公司所安装的门并非防盗门构成违约的事实不能成立。原告认为，俊发公司所安装的系防火门而并非防盗门，不具备防盗的功能。但根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。对于被告俊发公司的辩解原告未举证推翻对方的证据，其主张的事实不能成立，则本院对其主张不予采纳。综上所述，原告李华兴、周玉萍主张变更合同违约条款、安装防盗门、电梯直达车位以及退还配套费的各项主张均不能成立，所主张的事实不符合双方合同约定，本院对其诉讼请求均不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第五十四，第七十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李华兴、周玉萍的全部诉讼请求。案件受理费人民币260元，由原告李华兴、周玉萍承担。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。审 判 长  李世民人民陪审员  毕 康人民陪审员  李雪娟二〇一六年十一月二十六日书 记 员  谭玲艳