陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终477号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乔某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：郑杜娟，北京市东元律师事务所西安分所律师。
委托诉讼代理人：刘彦林，北京市东元律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：张浏，陕西标新律师事务所律师。
上诉人乔某某因与被上诉人吴某某租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔某某上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2.改判继续履行原合同；3.改判吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的2016年3月1日至5月31日期间的经营损失155118元（包括人工工资9.9万元、税收支出3150元、利润损失5.25万元、宽带费用损失468元，以上合计155118元）；4.对涉案房屋实际面积进行核算，改判吴某某返还其自2012年4月1日至2016年3与31日期间多收取的租金280440元、吴某某从次承租人吴某处直接收取的房租3.45万元（2016年2月15日至2016年3月31日一个半月的租金）；5.本案全部诉讼费用由吴某某承担。事实和理由：其与吴某某所签订的租赁合同约定房屋面积为600平方米，整体租金为每月95元∕平方米。其于2016年1月对房屋面积产生怀疑，遂于2016年2月20日书面通知吴某某在2016年2月24日前往共同核对。吴某某主张在签订合同时其对房屋实际面积与约定不符是明知的，但未有证据证明。房屋实际面积要比600平方米少很多，故其要求吴某某退还2012年4月1日至2016年3月31日多支付的280440元租金并无不当。涉案其所承租的房屋已经于2016年3月1日由吴某某控制，其无法使用不应支付任何费用。即使其应支付房屋占有使用费，基于其实际承租的房屋总面积少于600平方米，北边及南边房屋的日房屋占有使用费计算标准为1033.33元∕日，而非1377.37元∕日；中间一间房屋的日房屋占有使用费计算标准为516.66元∕日，而不是2066.05元∕日。同样因房屋的实际面积少于600平方米，即使确认租赁合同在2016年4月30日解除，其支付给吴某某2016年4月1日至30日的房屋租金也应为37200元，而不是62842.5元。其于2016年1月1日向吴某某支付了2015年10月1日至2016年3月31日的租金35.91万元及滞纳金9900元，虽然预期了45天，但其已经履行了合同义务并承担了违约责任，解除合同的条件已经不存在，合同应继续履行不应解除。吴某某从2016年3月1日起就对其停水、停电、锁门导致其无法经营，造成经营损失155118元应予赔偿。吴某与吴某某之间并无直接的合同关系，吴某某收取吴某应向其支付的房屋租金3.45万元应给予其返还。故认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。
吴某某辩称，其与乔某某签订《场地租赁合同》时，向乔某某出示了该房产两套《商品房买卖合同》复印件及其与房东签订的两层《房屋租赁合同》。根据《商品房买卖合同》显示两套房屋的第一层建筑面积合计为632.35平方米，而根据《房屋租赁合同》显示其承租房东的两层房屋总面积为1220平方米（两层总面积1265平方米减去第一层烟酒店面积45平方米）。因乔某某起草的格式合同中有房屋面积及单价一栏，乔某某以面积大容易转租为由要求填写600平方米，并按照600平方米填写价格。其认为不妥应扣除第一层烟酒店的面积45平方米和其经营第二层宾馆占用第一层门厅的面积约为60平方米，但乔某某称签订的是《场地租赁合同》不仅包括房屋内的面积，还应包括房屋外台阶的面积，加起来差不多600平方米。乔某某还保证这样填写不会影响房租总价，因此其才同意和乔某某签订《场地租赁合同》，约定的是一口价与房屋面积多少无关。乔某某在签订合同时就明知房屋面积不足600平方米，在庭审中又明确陈述在2015年12月得知面积不足600平方米，但乔某某并没有在法律规定的一年除斥期间行使撤销权变更或解除合同。其起诉合同明确约定乔某某未按约定交付租金，预期累计超过45天视为违约，其可以无条件收回房屋。2015年10月1日至2016年4月1日的房租乔某某应在2015年9月1日交纳，但乔某某在2016年1月1日才交纳此房租，早已超过45天，其于2016年4月30日向乔某某送达了解除合同通知，合同已于当日解除。合同解除前的2016年4月1日至4月30日一个月的房租62842.5元，乔某某应给其支付。合同解除后乔某某没有腾房，给造成损失，按照法律规定应向其支付一直占有房屋期间的占有使用费。因乔某某一直拖欠水费，又未按照向物业公司出具的《还款计划》及时交纳水费，物业公司于2016年4月6日向其送达《催费通知》要求其协助物业公司依照乔某某出具的《还款计划》的约定对乔某某停水停电，故其2016年4月6日以后对乔某某停水停电并没有违反合同约定。其也并没有从次承租人吴某处收取2016年2月15日其的房租3.45万元，没有事实和理由返还乔某某3.45万元。综上，其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回乔某某的上诉，维持一审判决。
吴某某向一审法院起诉请求：1.《场地租赁合同》已于2016年4月30日解除；2.乔某某立即搬离承租房屋；3.乔某某支付拖欠的租金和违约金合计10万元；4.乔某某支付自2016年3月31日起至被告搬离房屋之日止期间房租损失（按照每日2066.05元标准计算）；5.由乔某某承担本案的诉讼费用。
乔某某向一审法院反诉请求：1.继续履行合同；2.吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的2016年3月1日至5月31日期间的经营损失155118元（包括人工工资9.9万元、税收支出3150元、利润损失5.25万元、宽带费用损失468元，以上合计155118元）；3.吴某某赔偿其因打砸抢夺房屋造成房屋内物品损失15.5万元；4.对涉案房屋实际面积进行核算，吴某某返还其自2012年4月1日至2016年3与31日期间多收取的租金280440元、吴某某从次承租人吴某处直接收取的房租3.45万元（2016年2月15日至2016年3月31日一个半月的租金）；5.吴某某承担本案的诉讼费用。但对上述第3项反诉请求，乔某某未交纳反诉费用。
一审法院认定事实：2012年2月14日，吴某某（出租方、甲方）与乔某某（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将拥有位于西安市欣心家园商业B段一层房屋和附属设施的使用权出租给乙方使用，房屋面积为600平方米（以下简称该场地）。乙方有权在该场地内增建或改建房屋、增添设施设备，但不能破坏主体结构。乙方可因经营需要铲除台阶，铺设汽车进入室内场地的坡道。租赁期限：2012年4月1日至2018年3月31日，共计6年。甲方允许乙方对承租范围进行部分转租，但涉及行业须提前征得甲方同意。甲乙双方约定，该场地整体租金每月为95元/平米，年租金为68.4万元；乙方于2012年3月20日支付三个月租金，2012年6月20日支付三个月租金，此后提前一个月支付半年租金。租金每两年递增一次，2014年4月1日开始递增5%，租金数额为每月99.75元/平米，年租金71.82万元；2016年4月1日递增5%，租金数额为每月104.73元/平米，年租金754110元。甲方同意乙方自行建设、装修和增设必要的附属设施，并协调配合相关手续的办理。乙方返还该场地时，其在上增建添置的不可拆除的装修设施由甲方处置；可以分离的设备和设施由乙方自由处置。乙方未按约定交付租金，每逾期一天应承担逾期交付部分租金的1%作为违约金；逾期累计超过45天视为违约，甲方可以无条件收回房屋。合同签订后，乔某某自2012年4月1日开始承租涉案房屋用于经营西安市大明宫遗址区新海淇汽车美容馆（以下简称新海淇汽车美容馆）。2013年12月23日，乔某某与吴某签订《房屋租赁合同》，乔某某将其承租的部分房屋转租与吴某用于开设经营王华峰肉夹馍店，租赁期限为2014年2月15日至2018年3月31日。2016年2月24日乔某某向涉案房屋的物业公司即西安三重物业管理服务有限公司（以下简称三重物业公司）出具一份《还款计划》，其上载明：“2015年7月1日至12月31日水费总额为16005元，分两次交清，前期欠款水费为5万元整，合计66005元，分6期清完，每月为1期每期还款1万元整。2016年2月29日交水费8005元，2016年3月31日交水费1.8万元，2016年4月30日交水费1万元，2016年5月30日交水费1万元，2016年6月30日交水费1万元，2016年7月30日交水费1万元。如若未按时还款物业公司有权停水停电。”后乔某某未按时还款，致三重物业公司于2016年4月6日向吴某某送达《催费通知》，其上载明：“因你的房客新海淇汽车服务公司经理乔某某未按照《还款计划》于2016年3月31日缴纳水费1.8万元，如新海淇汽车服务公司到期不缴纳水费，你们必须协助我公司按照《还款计划》对新海淇汽车服务公司停水停电，否则我公司将停止服务（附《还款计划》）。”庭审中，吴某某称因乔某某仍未交纳水费，遂于2016年4月6日对乔某某停水，2016年4月底乔某某及工作人员自行撤离，但涉案房屋内设备与物品未搬离，其遂将房屋门锁上。乔某某则辩称吴某某自2016年3月1日即停水停电并锁门，房屋内设备与物品未搬离，2016年4月21日其为拿取报税资料和客户资料将房门打开，吴某某派人进行打砸。乔某某向法庭提交2016年3月1日《报警回执》复印件，报警内容为：辛家庙欣心家园社区西门有人闹事，用车把门堵了。2016年4月21日乔某某与案外人杨长军达成的《西安市公安局浐灞分局辛家庙派出所调解协议书》复印件，其上载明：“2016年4月21日11时许，在西安市未央区井东二路新海淇汽车服务店内，乔某某和杨长军因为房子租金的问题发生矛盾，房主杨长军将店内的物品扔出了房间，被扔出的物品有所损坏。经调解，双方自愿达成如下协议：双方要求一次性调解处理；乔某某和杨长军的房租问题自己协商解决或起诉法院解决。对于乔某某被损坏的物品，由双方自行协商解决，不要求公安机关插手处理；对于当日发生的事情，双方签字后，按照协商要求各自履行义务，不得再次发生类似纠葛。”2016年4月29日，吴某某通过特快专递方式向乔某某送达租赁合同解除搬离通知书一份，要求乔某某于三日内搬出房屋。2016年4月30日，该特快专递回执显示邮件已拍照签收。
案件审理过程中，在法院主持下吴某某与乔某某双方于2016年8月11日共同至涉案房屋现场进行腾房，当日乔某某仅就承租的三间房屋中的中间一间房屋、南边一间房屋中部分物品进行了搬离。2016年8月25日、26日乔某某将承租房屋中的中间一间房屋内物品搬离，南边一间房屋内除一台升降机和几条旧轮胎外其余物品搬离，北边一间房屋（烤漆房）内物品未搬离。
庭审中，吴某某称截至2016年3月31日乔某某尚欠房租26.12万元，产生逾期付款滞纳金2418136元，本案中仅主张10万元，余款保留另案诉讼的权利。乔某某对此不予认可，辩称2016年3月31日之前的房租已向吴某某支付完毕，不存在拖欠，并向法庭提交一份2016年1月1日吴某某向其出具的收款收据佐证，收款收据上载明：“乔某某交来2015年10月1日至2016年3月30日期间租金35.91万元、迟付四个月滞纳金9900元”。
一审法院认为，《场地租赁合同》系吴某某与乔某某双方自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。吴某某、乔某某双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案租赁合同约定乔某某应提前一个月支付半年租金，同时约定乔某某未按约定交付租金，逾期累计超过45天视为违约，吴某某可以无条件收回房屋。根据上述合同约定乔某某应于2015年9月1日向吴某某支付2015年10月1日至2016年3月31日半年期间的租金35.91万元，但乔某某于2016年1月1日方将上述租金向吴某某交纳，逾期天数已远超45天，此时解除合同的条件已成就，吴某某作为解除权人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。……”吴某某于2016年4月29日通过特快专递方式向乔某某送达了租赁合同解除搬离通知书一份，要求乔某某于三日内搬出房屋，该特快专递回执显示邮件已于2016年4月30日拍照签收，故涉案租赁合同已于2016年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案租赁合同已于2016年4月30日解除，故对吴某某要求乔某某搬离承租房屋的诉讼请求，法院依法予以支持。对乔某某要求继续履行租赁合同的反诉请求，法院依法不予支持。吴某某称截至2016年3月31日乔某某尚欠房租26.12万元，但从乔某某向法庭提交的2016年1月1日的收款收据可见乔某某向吴某某交纳了2015年10月1日至2016年3月30日期间的租金35.91万元以及迟付四个月滞纳金9900元。乔某某辩称其已将2016年3月31日之前的房租向吴某某支付完毕，较为符合生活常理。上述35.91万元租金虽存在迟延交付的情形，但乔某某已向吴某某支付了9900元滞纳金，吴某某亦出具收款收据予以认可，故该笔租金不应再计算滞纳金。综上，对吴某某要求乔某某支付截至2016年3月31日拖欠的租金和滞纳金10万元的诉讼请求，法院依法不予支持。但乔某某应向吴某某支付2016年4月1日至租赁合同解除之日即2016年4月30日期间一个月的租金62842.5元（754110元/年÷12个月）。乔某某自2016年4月30日租赁合同解除后仍继续占用涉案三间房屋，其中北边一间房屋（烤漆房）占用至今；南边一间房屋虽搬离了部分物品，但仍留有一台升降机和几条旧轮胎占用房屋；中间一间房屋内物品于2016年8月25日、26日搬离。乔某某占用上述房屋期间造成吴某某对房屋无法自行使用或出租他人，给吴某某造成了房租损失，故对吴某某要求乔某某支付房租损失的诉讼请求，法院依法予以支持。其中北边一间房屋和南边一间房屋的房租损失均应自合同解除之日的次日即2016年5月1日起计算至乔某某腾房之日止，按照1377.37元/天（754110元/年÷365天÷3间×2间）标准计算；中间一间房屋的房租损失应自2016年5月1日起计算至该房屋腾房之日即2016年8月25日，按照2066.05元/日标准计算为80576.14元（754110元/年÷365天÷3间×2间×117天）。
关于乔某某要求吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的经营损失155118元一节，吴某某虽于2016年4月6日对乔某某停电，但系因乔某某未按照其向物业公司出具的《还款计划》向物业公司归还拖欠的水费，乔某某在《还款计划》中承诺如若未按时还款物业公司有权停水停电，乔某某未按时还款致使物业公司向吴某某出具《催费通知》要求吴某某协助物业公司对乔某某停水停电的情形下，吴某某对乔某某进行的停电，故吴某某对停电不存在过错。乔某某称吴某某于2016年3月1日已对其停水停电锁门，但未向法庭提供充分证据佐证，故对乔某某上述反诉称法院依法不予支持。综上，对乔某某要求吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的经营损失155118元的反诉请求，法院依法不予支持。关于乔某某要求对涉案房屋实际面积进行核算，并要求吴某某返还多收取的房租280440元一节，租赁合同中虽约定了租金的单价，但同时亦约定了年租金的具体数额，且乔某某自2012年4月1日开始承租房屋至2016年3月30日四年期间均按照租赁合同中约定的年租金数额向吴某某交纳房租，应视为乔某某对合同约定的年租金数额是认可的。吴某某按照合同约定年租金数额标准向乔某某收取租金并无不妥，故房屋面积是否系租赁合同约定的600平方米并不影响乔某某按照合同约定年租金数额向吴某某支付房租，故本案无需对房屋面积进行核算，对乔某某要求吴某某返还房租280440元的反诉请求，法院依法不予支持。关于乔某某要求吴某某返还向次承租人吴某收取的房租3.45万元一节，吴某某对此予以否认，乔某某亦未向法庭提交证据证明吴某某从吴某处收取了3.45万元的租金，故对乔某某该项反诉请求，法院依法不予支持。关于乔某某要求吴某某赔偿因打砸抢夺房屋造成房屋内物品损失15.5万元一节，该项请求系侵权之诉，与本案违约之诉并非同一法律关系，且乔某某未向法庭交纳相应反诉费，故对该项反诉请求，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告吴某某与被告乔某某2012年2月14日签订的《场地租赁合同》于2016年4月30日已解除；二、被告乔某某于本判决生效后十日内腾房；三、被告乔某某于本判决生效后十日内支付原告吴某某租金62842.5元；四、被告乔某某于本判决生效后十日内赔偿原告吴某某中间一间房屋的租金损失80576.14元、北边一间房屋和南边一间房屋的租金损失（按照1377.37元/天标准，自2016年5月1日起计算至被告腾房之日止）；五、驳回原告吴某某其余诉讼请求；六、驳回被告乔某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2300元（吴某某已预交），由乔某某负担1700元，由吴某某负担600元。案件反诉受理费3783元（乔某某已预交），由乔某某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乔某某提交证据1：其给吴某某的书面通知，证明已经通知到吴某某并要求吴某某退还其多交纳的房租729144元和利息；证据2：视频资料一段，证明吴某某收到了书面的退租通知。吴某某认为，以上两份证据在一审诉讼前已经形成不属于新证据，对该两份证据不予质证，并否认收到书面的退租通知。乔某某虽制作了书面的退租通知，因视频资料显示非乔某某本人将该书面通知送给了吴某某经营宾馆的工作人员，吴某某经营宾馆的工作人员是否将通知送给吴某某没有显示，故本院对以上两份证据的证明目的不予确认。
乔某某申请法院调取吴某某私自向吴某收取3.45万元租金的相关证据，因该申请事项不属于人民法院调取证据的范围，不予准许。乔某某又申请传唤证人卢某、孙某出庭作证，以证明吴某某出租给其的房屋实际面积比约定面积少，此属乔某某应当自行举证及申请证人出庭作证的事项，不属于当事人因客观原因不能自行调取的证据，法院不予准许。乔某某还申请对房屋的实际面积进行鉴定，此鉴定事项涉及乔某某在一审中的第四项反诉请求，在本案中不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，吴某某与乔某某签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。吴某某与乔某某双方均应按照所签订合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案租赁合同约定乔某某应提前一个月支付半年租金，同时约定乔某某未按约定交付租金，逾期累计超过45天视为违约，吴某某可以无条件收回房屋。根据合同约定乔某某应于2015年9月1日向吴某某支付2015年10月1日至2016年3月31日半年期间的租金35.91万元，但乔某某在2016年1月1日才将上述租金支付给吴某某，逾期已远超45天。根据合同约定乔某某还应于2016年3月1日向吴某某支付2016年4月1日至2016年9月30日的租金，但直至2016年4月29日吴某某向乔某某发出解除合同的通知时乔某某仍未向吴某某支付，逾期未付租金也超过了45天。此时解除合同的条件已成就，吴某某作为合同约定的解除权人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。……”吴某某于2016年4月29日通过特快专递方式向乔某某送达了租赁合同解除搬离通知书一份，要求乔某某于三日内搬出房屋，该特快专递回执显示邮件已于2016年4月30日拍照签收，故本案租赁合同已于2016年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，一审法院对吴某某要求解除与乔某某签订的《场地租赁合同》并要求乔某某搬离承租房屋的诉讼请求，依法予以支持，判决第一项双方签订的《场地租赁合同》于2016年4月30日解除，第二项乔某某于本判决生效后十日内腾房，同时对乔某某要求继续履行租赁合同的反诉请求不予支持，判决予以驳回，并无不当。乔某某上诉请求，撤销一审判决第一、二项，改判继续履行原合同，本院不予支持。
从乔某某向法庭提交的2016年1月1日吴某某出具的收款收据，可见2016年3月31日之前乔某某应付吴某某的租金及滞纳金已经由乔某某向吴某某支付完毕。但乔某某应向吴某某支付2016年4月1日至租赁合同解除之日即2016年4月30日期间一个月的租金62842.5元（754110元/年÷12个月）。故一审法院判决第三项乔某某于本判决生效后十日内支付吴某某租金62842.5元，也无不当。乔某某上诉请求，撤销一审判决第三项，于法无据，本院也不予支持。
因乔某某自2016年4月30日租赁合同解除后仍继续占用涉案三间房屋，其中北边一间房屋（烤漆房）占用至今；南边一间房屋虽搬离了部分物品，但仍留有一台升降机和几条旧轮胎占用房屋；中间一间房屋内物品于2016年8月25日、26日搬离。乔某某占用上述房屋期间造成吴某某对房屋无法自行使用或出租他人，给吴某某造成了房租损失，吴某某要求乔某某支付房租损失的诉讼请求，一审法院予以支持，没有不妥。其中北边一间房屋和南边一间房屋的房租损失均应自合同解除之日的次日即2016年5月1日起计算至乔某某腾房之日止，按照1377.37元/天（754110元/年÷365天÷3间×2间）的标准计算；中间一间房屋的房租损失应自2016年5月1日起计算至该房屋腾房之日即2016年8月25日，按照2066.05元/日标准计算为80576.14元（754110元/年÷365天÷3间×2间×117天）。一审法院判决第四项乔某某于本判决生效后十日内赔偿吴某某中间一间房屋的租金损失80576.14元、北边一间房屋和南边一间房屋的租金损失（按照1377.37元/天标准，自2016年5月1日起计算至被告腾房之日止），没有不当。乔某某上诉请求，撤销一审判决第四项，没有事实依据，本院亦不予支持。
乔某某要求吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的经营损失155118元，虽然吴某某于2016年4月6日对乔某某停电，但系因乔某某未按照其向物业公司出具的《还款计划》向物业公司归还拖欠的水费。乔某某在《还款计划》中承诺如若未按时还款物业公司有权停水停电，在乔某某未按时还款致使物业公司向吴某某出具《催费通知》要求吴某某协助物业公司对乔某某停水停电的情形下，吴某某对乔某某进行停电不存在过错。乔某某虽称吴某某于2016年3月1日已对其停水停电锁门，但未提供充分有效的证据加以证明。一审法院对乔某某要求吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的经营损失155118元的反诉请求不予支持，判决予以驳回，没有不妥。乔某某上诉请求，改判吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的2016年3月1日至5月31日期间的经营损失155118元，因无证据足以证明，本院不予支持。
关于在一审中乔某某第四项反诉请求要求对涉案房屋实际面积进行核算，吴某某向其返还自2012年4月1日至2016年3与31日期间多收取的租金280440元、以及返还从次承租人吴某处直接收取的房租3.45万元（2016年2月15日至2016年3月31日一个半月的租金）的反诉请求。《高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案一审中吴某某的本诉是基于2012年2月14日吴某某与乔某某签订的《场地租赁合同》，诉讼请求基于的法律事实为房屋面积600平方米，吴某某诉请乔某某支付的是自2016年3月31日起至乔某某搬离房屋之日止期间的房租损失；乔某某反诉吴某某返还多收取的租金280440元是自2012年4月1日至2016年3月31日期间的，基于的是乔某某与吴某某已经变更的合同，反诉请求基于的法律事实为少于600平方米的房屋面积。乔某某反诉吴某某返还多收取的租金280440元所依据的法律事实并没有与吴某某达成一致的意思表示，也没有经人民法院生效判决的确认，故乔某某反诉依据的法律事实在本案中并不存在，且与吴某某本诉乔某某支付2016年3月31日之后房租损失的诉讼请求之间没有因果关系。根据上述司法解释的规定，乔某某反诉吴某某向其返还多收取的租金280440元的反诉请求，在本案中不构成反诉。同理，乔某某反诉吴某某返还从次承租人吴某处直接收取的房租3.45万元的反诉请求，在本案中也不构成反诉。一审法院对乔某某第四项反诉请求予以处理，属适用法律错误，应不予处理，告知乔某某另行起诉。
综上所述，对一审判决第一、二、三、四、五项予以维持，第六项予以撤销；对乔某某一审反诉请求第一项即上诉请求第二、一审反诉请求第二项即上诉请求第三项予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4323号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4323号民事判决第六项；
三、驳回乔某某继续履行原合同的上诉请求；
四、驳回乔某某要求吴某某赔偿因停水、停电、锁门给其造成的2016年3月1日至5月31日期间的经营损失155118元（包括人工工资9.9万元、税收支出3150元、利润损失5.25万元、宽带费用损失468元，以上合计155118元）的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费2300元（吴某某已预交），由乔某某负担1700元，由吴某某负担600元；一审案件反诉受理费3783元（乔某某已预交），由乔某某负担。二审案件受理费10000元，由乔某某负担2500元，由吴某某负担7500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
审 判 员 马延环
代理审判员 高喜平
二〇一七年三月八日
书 记 员 韩 璋