上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2632号
原告（反诉被告）上海市公用技术学校。
法定代表人王惠光。
委托代理人凌晓晨。
委托代理人张鉴岗，上海邑鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海市震旦中等专业学校。
法定代表人张惠莉。
委托代理人冯松，上海维度律师事务所律师。
委托代理人李春林，上海维度律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海市公用技术学校（以下简称公用学校）诉被告（反诉原告）上海市震旦中等专业学校（以下简称震旦学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年3月26日、2014年6月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）公用学校的法定代表人王惠光及委托代理人凌晓晨、张鉴岗，被告（反诉原告）震旦学校的委托代理人李春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公用学校诉称，原、被告于2005年5月1日签订房屋租赁协议，约定震旦学校向公用学校承租上海市浦东新区杨高南路XXX号的部分校舍（以下简称系争房屋），用于震旦学校办学之用。租期从2005年7月15日起至2011年7月11日止。前三年的年租金为人民币（以下币种相同）110万元，租金先付后用，第一次应于2005年9月5日前支付租金55万元，第二次在2006年2月25日前支付租金55万元。若震旦学校逾期支付租金则按每天3‰缴纳滞纳金。协议约定若遇政府市政动迁、政府与土地使用者联合开发等不可抗拒因素，则一方终止协议时无须提前三个月告知对方或赔偿对方经济损失。2005年双方就租金、教室的调整、装修还签订了补充协议。签约后，震旦学校开始使用系争房屋。2006年7月，公用学校接到上级部门通知，因市政动迁，要求公用学校在2006年10月底搬离完毕。为此，公用学校向震旦学校发函要求在2006年11月1日前搬迁，震旦学校直到2007年1月下旬才全部搬离。震旦学校实际租赁公用学校校舍时间达一年六个月，震旦学校已付租金为110万元，尚欠半年租金55万元。另外，震旦学校水费、安保综合治理费也未付清。公用学校起诉请求：1、判令震旦学校支付公用学校欠付的从2006年7月15日计算至2007年1月14日的租金55万元；2、判令震旦学校支付滞纳金54.78万元（本金为55万元，以日万分之四为标准，从2007年1月15日计算至2013年11月14日）；3、判令震旦学校支付欠付的自来水费89，756.38元；4、判令震旦学校支付安保综合治理费7，500元（从2005年7月至2007年1月，按每年5，000元的标准计算，共计算了一年半的时间）；5、本案诉讼费用由震旦学校承担。
被告震旦学校辩称，2006年7月15日以后的租金确实没有支付过，愿意支付2006年7月15日至2006年10月14日的租金27.50万元，之后的租金不同意支付，因为震旦学校接到公用学校的通知要求搬迁，所以不能正常使用，之后的三个月是搬迁期，震旦学校实际于2007年1月中旬搬离系争房屋。不同意支付滞纳金，本案是公用学校违约在先，公用学校在不具备解除权的情况下解除合同。双方一直在协商租金需要支付多少，震旦学校没有拖延缴纳租金。关于安保综合治理费，公用学校没有提供相关服务，只同意支付第一年的5，000元，后半年的安保费不同意支付。同意支付水费89，756.38元。因公用学校让震旦学校提前搬迁给震旦学校造成了损失，要求公用学校赔偿震旦学校装修及搬迁费用。
反诉原告震旦学校诉称，因公用学校违约提前要收回系争房屋，震旦学校提前搬迁造成了损失。震旦学校请求判令：1、公用学校赔偿震旦学校装修损失408，649.50元（其中，装修工程费24万元，装修自购材料费144，304.90元，电脑房安装及人工费19，837.30元，食堂炉灶蒸箱费用4，507.30元）；2、公用学校赔偿震旦学校搬迁费用38，742.10元（其中，拆移空调费8，580元，搬家劳务、服务费11，518.10元，搬场运输费3，644元，搬场过程中的设备、设施损坏费用15，000元）；3、反诉费用由公用学校负担。
反诉被告公用学校辩称，公用学校没有违约。公用学校是基于不可抗力解除合同，不同意震旦学校的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋原为上海巴士实业（集团）股份有限公司（以下简称巴士公司）所有。公用学校是巴士公司的下属单位。2005年5月1日，公用学校（甲方）与震旦学校（乙方）签订《房屋租赁协议》。第一条约定，约定甲方向乙方提供50平方米教室23间，23平方米办公室共6间，50平方米计算机房1间，300平方米绘画室（由乙方自行分割、装修，施工方案与甲方协商确定），用于乙方办学之用。第二条约定，租期从2005年7月15日至2011年7月14日（共六年）。本协议内，甲乙双方任何一方单方面终止协议，需提前三个月告知对方，并适当赔偿对方经济损失。若遇自然灾害、政府市政动迁、政府与土地使用者联合开发、学校的上级部门改变学校用途（即甲方整体搬迁或关闭）等不可抗拒因素则当除外。本协议期满，乙方在同等条件下有继续租赁的优先权，但乙方须提前半年通知甲方另签协议。第三条约定，前三年的年租金为110万元。租金先付后用，每年分两次支付。第一次在2005年9月5日前支付55万元。第二次在2006年2月5日前支付55万元。协议前三年依次类推，逾期支付则按每天3‰缴纳滞纳金。第四条约定，甲方（附属经营实体）向乙方提供学生住宿150个床位，其中：朝南宿舍6人／间，朝北宿舍4人／间；无空调宿舍每学年收取费用1，200元／人；由乙方统一向学生收取并出具发票；乙方在新学年开学后10天内将住宿费支付给甲方（附属经营实体），甲方（附属经营主体）收款后整体出具收费凭证交乙方；乙方在新学年开学的前一个月内，将住宿的确切总人数书面告知甲方，以便甲方安排；甲方承诺在条件许可时，尽量向乙方提供更多的学生住宿床位。第九条约定，有关校区安全保卫和综合治理等事项，乙方承担一定费用，每年定额向甲方支付0.50万元。具体工作界定另外签订合作办学协议。合同另对其他事项作了约定。2005年5月1日，原、被告签订了《合作办学协议书》，对有关保卫、消防、环保、保洁、设备损坏的责任承担等事项作了约定。之后，公用学校将租赁的房屋交给了震旦学校使用。
2005年8月5日，公用学校（甲方）与震旦学校（乙方）签订了《补充协议》，对2005年5月1日签订的《房屋租赁协议》进行修改和补充：1、原协议第一条中“300平方米绘画室（由乙方自行分割、装修，施工方案与甲方协商确定）”的内容，因乙方向甲方提出置换要求，甲方重新安排后，双方同意修改为“教学楼底楼连接体原用于技能实训的两间大教室（由乙方自行分割、装修，施工方案与甲方协商确定）”，租赁费用维持不变。2、第一条中“50平方米计算机房1间”与甲方的一间大机房作对调，租金维持不变。50平方米计算机房的装修、布线工程项目按甲方的使用要求由乙方施工，并由乙方承担全部费用。3、甲方将一号楼底楼的一间L型房屋、三号楼底楼的楼梯间腾出后供乙方使用。4、甲方同意将阅览室一大间交由乙方管理，双方共同使用。原阅览室内甲方的广播室功能，乙方承诺统一由乙方向甲乙双方无偿提供。5、乙方在杨高校区内的任何搭建分割等整修和增加设施项目，均应事先征得甲方同意后方能实施。费用由乙方自行承担，施工方案双方协商确定。6、由于乙方在2005年5月1日签订《房屋租赁协议》后向甲方提出希望将租赁的23间教室能作简单整修，费用由甲方承担，甲方原则上表示同意。7、考虑到甲方前期整修均需投入资金，故双方经友好协商后，乙方同意于2005年7月15日前支付给甲方定金11万元（年租金的10%），2005年9月5日支付首期租赁费55万元时作等额扣除。
2005年8月，公用学校（甲方）与震旦学校（乙方）签订《学校食堂租赁经营协议书》，约定乙方租赁经营甲方学校食堂，租期从2005年8月26日至2008年8月25日，租赁费每年12万元，甲乙双方任何一方单方面终止协议，需提前三个月告知对方，并适当赔偿对方经济损失；若遇自然灾害、政府市政动迁、政府与土地使用者联合开发、学校的上级部门改变学校用途等不可抗拒因素则当除外。
2006年7月21日，公用学校向震旦学校发函告知，上海市浦东新区人民政府和公用学校的上级单位巴士集团已于2006年7月10日正式签订了杨高南路XXX号的动迁协议，通知震旦学校2006年11月1日前搬迁办学。震旦学校于2006年7月24日回函称，签订租赁协议后，花费了大量的财力、人力对学校进行装修，添置了许多器材和设施设备，目前在校学生1300多名，其中住宿生将近一半，学期中间装修、搬迁，一定会影响学生的正常学习和生活，引起家长和学生的强烈不满，经震旦学校分析研究，根本不可能按照公用学校的要求实施搬迁。
震旦学校共计支付公用学校110万元租金。2007年1月20日左右，学生放假后，震旦学校从系争房屋搬离。原、被告终止了租赁合同关系。之后，公用学校也搬离了系争房屋所在地块。
2011年9月5日，震旦学校向公用学校发函要求赔偿装修及搬迁费用共计864，290.20元。2013年3月20日，公用学校（甲方）与震旦学校（乙方）之间形成会议纪要，达成一致意见：乙方应付甲方2005年8月至2007年1月的水费共计89，256.38（笔误实际应为89，756.38）元。租赁费有待进一步协商后妥善解决。
审理中，震旦学校为证明其装修及搬迁损失，提交了一系列证据：第一组证据，2005年5月10日震旦学校与案外人上海关东建筑工程有限公司（以下简称关东公司）的工程合同一份、工程款发票、工程款400万元的付款凭证。工程合同约定工期为2005年5月15日至2005年8月15日；工程名称为办公室、教室、绘图室、食堂、计算机房、宿舍等；合同金额为24万元（一口价）。2007年11月14日关东公司出具了30万元的工程款发票（震旦学校认为其中6万元是震旦学校委托关东公司做的其他工程款）。2007年11月22日，上海震旦职业学院给关东公司的宿舍楼内装饰、外墙粉刷等工程的工程款400万元。震旦学校称其中的30万元就是对应的2007年11月14日的工程款。第二组证据，自行装修购买材料的发票和收据（时间从2005年7月到2007年1月），购买的材料包括钥匙、灯、五金、油漆、玻璃、插座、插头、门、窗、螺丝、铁锤、钢管、水管、涂料、石膏、拉手、餐具、旧地板、手套、滑轮、封箱带、排风扇、扳手、硅胶、油漆等，另外还有上海震旦职业学院2007年1月28日支付的工程维修费52，000元付款凭证。上述材料包括初次装修材料费以及使用过程中的修理费。第三组证据，50平方米电脑房的安装材料费、交通费及加班人工费（9，600元）发票和收据。第四组证据，食堂蒸箱安装及材料费的发票和收据。第五组证据，震旦学校迁入系争房屋的空调移拆费发票及收据。第六组证据，震旦学校迁入系争房屋的搬场劳务、服务费收据，包括饮料费、香烟费、用餐费、劳务费、招待协作单位费等。第七组，搬入系争房屋的搬场运输费。震旦学校认为因搬出系争房屋的相关资料没有妥善保存，因此搬出系争房屋的损失参照搬入系争房屋的费用。
公用学校认为发生不可抗拒因素解除合同无需赔偿震旦学校损失，且震旦学校的装修未经公用学校同意，故不同意赔偿公用学校装修损失。公用学校认可震旦学校进行过的装修内容包括：电脑房布线、空调打洞、大教室的地板、办公室的复合地板、机房隔断（未作土建项目）、办公室及教室墙面修补性粉刷，其他装修不予认可。公用学校对震旦学校提交的证据，仅认可旧地板、教室门窗、石膏粉、螺丝、油漆、硅胶等用于系争房屋的装修，其他证据的真实性、关联性不予认可。不认可的理由包括：一是装修合同与关东公司发票的金额不对应；二是关东公司发票的时间与装修期无法对应，发票的时间跨度过大；三是震旦学校自行购买装修材料的时间跨度过大，且震旦学校有进行除系争房屋外的装修，即便是装修期内购买的材料也不能证明用于系争房屋；四是从《补充协议》看出双方对租赁范围作过调整，且约定由公用学校出钱对教室整修，因此在教室装修方面，只进行了简单装修；五是震旦学校有些材料并非损耗品，如铁锤；六是震旦学校举证的是搬入费用，且有些是搬入到其他地方的费用单据，而且搬出系争房屋的费用无法参照搬入的费用，另外搬迁费用如饮料费、餐费等与搬迁无关。
审理中，公用学校否认搬迁前三个月震旦学校不能正常使用系争房屋并称2006年下半年震旦学校的学生照常做早操，正常进行文艺汇演。震旦学校称这是为了显示给外界看震旦学校的教学活动正常，学生一直上课上到放寒假，这是为防止出现不稳定情况做的表面工作；搬迁导致大部分室外课不能进行，另外因实验教具搬走了，学生上实验课受影响。
双方均认可现状已经灭失，若法院认定公用学校需要补偿震旦学校装修及搬迁费用，相应的装修及搬迁补偿标准由法院酌定。震旦学校明确主张赔偿的是因合同没有按期履行完毕提前终止给震旦学校造成的实际损失，震旦学校不是主张给予实际使用人的动迁安置补偿费。
另查明，2006年7月10日，上海市浦东新区人民政府（甲方）与上海巴士实业（集团）股份有限公司（乙方）签订《巴士集团公用技校地块补偿协议书》。协议约定甲方决定对杨高南路XXX号地块进行土地储备，该地块占地面积26.79亩，目前建有巴士集团公用技校，建筑面积14，757平方米，双方协商达成协议；甲方对地块进行土地储备，经与乙方协商，同意补偿乙方1.40亿元，其中6，600万元以现金方式支付，其余7，400万元乙方同意直接用于新建体育项目的土地开发；因该地块土地储备项目实施主体为上海市浦东新区土地资源储备中心（以下简称土地储备中心），上述款项由土地储备中心支付给乙方。
2014年3月3日，巴士公司出具情况说明称，其下属公司公用学校与震旦学校就房屋租赁合同纠纷一案，因涉及的拆迁物业（上海市浦东新区杨高南路XXX号）补偿一事历时较长，原处理该事项的相关人员已无从询问，在查阅相关档案后，未发现有当时政府的相关拆迁评估报告。
震旦学校去土地储备中心调取相关证据，土地储备中心存有《巴士集团公用技校地块补偿协议书》等证据，但没有相关拆迁评估报告。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》、《补充协议》、《巴士集团公用技校地块补偿协议书》、批复、公用学校发给震旦学校的公函、震旦学校的回函、会议纪要、水费清单、《合作办学协议书》、《学校食堂租赁经营协议书》、震旦学校与关东公司之间的合同、关东公司装修发票、材料款发票及收据、搬入系争房屋过程中产生的收据等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定“甲乙双方任何一方单方面终止协议，需提前三个月告知对方，并适当赔偿对方经济损失。若遇自然灾害、政府市政动迁、政府与土地使用者联合开发、学校的上级部门改变学校用途（即甲方整体搬迁或关闭）等不可抗拒因素则当除外”，从文义和上下文关系，可以看出发生自然灾害、政府市政动迁、政府与土地使用者联合开发、学校的上级部门改变学校用途等因素，双方合同解除互不承担违约责任。政府决定对本案系争房屋所在地块进行土地储备，并与公用学校的上级单位巴士公司签订了补偿协议。对此，公用学校无法控制，只能收回系争房屋进行搬迁，属于上述约定的因素范围，符合合同约定的解除条件，双方合同解除，互不承担违约责任。租赁合同租期为六年，震旦学校对系争房屋装修后仅使用了一年半，提前解除合同震旦学校有损失，公用学校应当给予适当补偿。公用学校对震旦学校主张的装修及搬迁费用不予认可，现状已经灭失，本院依据双方的意见结合现有证据，依据公平原则酌定公用学校补偿震旦学校装修及搬迁费用共计15万元。震旦学校称搬迁前最后三个月是搬迁期，无法正常使用系争房屋，要求减免租金，但公用学校不予认可。因租赁系争房屋的用途为开办学校，相关教学设备较多，搬迁对使用造成影响有一定合理性。本院酌定将2006年7月15日至2007年1月14日的租金调整为46万元。关于安保综合治理费，震旦学校辩称公用学校最后半年没有提供相关服务，缺乏依据，本院难以采纳。公用学校要求震旦学校支付一年半的安保综合治理费7，500元，本院予以支持。水费89，756.38元震旦学校愿意支付公用学校，本院予以准许。因公用学校起诉前，双方一直在磋商关于租金和装修费补偿如何处理的事宜，震旦学校逾期支付租金系事出有因，公用学校要求震旦学校支付逾期支付租金的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海市震旦中等专业学校应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市公用技术学校欠付的从2006年7月15日计算至2007年1月14日的租金46万元；
二、被告（反诉原告）上海市震旦中等专业学校应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市公用技术学校安保综合治理费7，500元；
三、被告（反诉原告）上海市震旦中等专业学校应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）上海市公用技术学校水费89，756.38元；
四、原告（反诉被告）上海市公用技术学校应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海市震旦中等专业学校装修及搬迁费共计15万元；
五、驳回原告（反诉被告）上海市公用技术学校的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15，555元，减半收取计7，777.50元，由原告上海市公用技术学校负担3，091.50元，被告上海市震旦中等专业学校负担4，686元；反诉案件受理费4，005元，由反诉原告上海市震旦中等专业学校负担2，355元，反诉被告上海市公用技术学校负担1，650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。