广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤52民终556号上诉人（原审原告）：肖安媛，女，1991年出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：夏伟，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区体育西路***号建和中心**楼。负责人：蓝晓寒，总经理。委托诉讼代理人：林敏，公司职员。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司揭阳普宁支行。住所地：广东省普宁市流沙大道南侧***号。负责人：陈杰青，行长。委托诉讼代理人：赵崇坤，交通银行股份有限公司揭阳分行职员。委托诉讼代理人：吴仰生，交通银行股份有限公司揭阳分行职员。上诉人肖安媛因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、交通银行股份有限公司揭阳普宁支行（以下简称普宁交行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2017）粤5281民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。肖安媛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认位于普宁市下架山镇侨联东北侧的六层厂房以及位于普宁市下架山镇侨联东北侧的四层厂房二幢（房产证号分别为：粤房字第××号、第××号）归肖安媛所有；3.改判信达公司、普宁交行协助肖安媛将上述厂房过户至肖安媛名下。事实和理由：一、肖安媛对一审判决查明的事实没有异议。二、一审判决适用法律错误，依法应予改判。1.关于涉案厂房确权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，肖安媛作为受让方与信达公司作为转让方签订的《买卖合同》，约定信达公司以拍卖成交价380万元将拍卖标的物涉案厂房出卖给肖安媛，并明确拍卖标的物系通过法院裁定以物抵债取得的不动产物权。该财产权利原为普宁交行对广东永发企业集团公司、普宁市永发制衣厂有限公司、何x德的债权由法院将该债权抵押物裁定抵债而来，后普宁交行通过债权转让协议将该权利转让给信达公司。信达公司应当于买卖合同生效且肖安媛按照合同支付完毕成交价款后履行配合义务，协助肖安媛向涉案不动产的权属登记部门办理权属登记、转移或变更登记手续，相关费用由买受人承担。现肖安媛已将合同约定全部价款交付至信达公司指定的账户，信达公司也将涉案厂房实际移交给了肖安媛占有使用，只是未办理产权转移过户手续。根据上述事实及相关法律规定，肖安媛通过转让合同的方式取得了涉案房屋的产权，虽然至今未办理产权转移登记，但基于作为不动产物权登记基础的买卖合同，肖安媛证明涉案厂房不动产登记簿与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人。普宁交行和信达公司对此均无异议，故肖安媛请求人民法院确认其享有物权，应予支持。2.关于肖安媛请求普宁交行、信达公司协助办理涉案房屋产权转移登记的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”肖安媛已依买卖合同的约定向信达公司支付了全部转让价款，则信达公司负有协助肖安媛办理相应过户手续的随附义务。现肖安媛请求其协助办理房屋过户手续并自愿承担过户费用，有合同和法律依据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，涉案厂房系普宁交行通过债权转让协议转让给信达公司，普宁交行自然对信达公司负有协助办理涉案房屋产权转移登记的义务。现信达公司又将涉案厂房挂牌拍卖出售给了肖安媛，事后也通知了普宁交行，根据债权转让只需通知债务人受让人即可取得相关权利的法则，肖安媛自然取代了信达公司与普宁交行建立了相应合同关系，取得了涉案房屋相关权利。故普宁交行对于其应对信达公司履行涉案厂房的相应义务，也应转向肖安媛履行，即普宁交行应当协助肖安媛办理涉案厂房的转移登记。三、三方同意调解结案，并已达成《和解协议》草案，请予审查。一审的错误判决不仅使肖安媛的财产权利落空，而且也变相认定信达公司处置资产不合法，不但没有化解社会矛盾，反而制造了新的矛盾。该案是信达公司成立以来，通过拍卖处置国有银行不良资产，买受人因产权过户问题起诉至法院，唯一一个法院不支持买受人的判决，该判决将为信达公司后续处置不良资产设置法律障碍，故信达公司非常重视，已经三次向北京总部呈报。现肖安媛与信达公司、普宁交行同意调解结案，并就本案达成《和解协议》草案，提供给二审法院审查，待法院审查通过后，信达公司、普宁交行将呈报上级主管部门审批。审批通过后，请求二审法院依据《和解协议》的内容制作调解书。信达公司辩称，对肖安媛的上诉没有异议。普宁交行辩称，对肖安媛的上诉没有异议。肖安媛向一审法院起诉请求：1.确认位于普宁市下架山镇侨联东北侧的六层厂房以及位于普宁市下架山镇侨联东北侧的四层厂房（房产证号分别为：粤房字第××号、第××号）归肖安媛所有；2.信达公司、普宁交行协助肖安媛将上述厂房过户至肖安媛名下；3.本案诉讼费由信达公司、普宁交行承担。一审法院认定事实：普宁交行（原名为交通银行汕头分行普宁支行）与广东永发企业集团公司、普宁市永发制衣厂有限公司、何x德借款合同纠纷一案[案号：（2000）揭经初字和46号]经揭阳市中级人民法院作出生效判决后，普宁交行向揭阳市中级人民法院申请执行，在执行过程中，普宁交行与信达公司签订《债权转让合同》，将其对广东永发企业集团公司享有相关债权转让给信达公司，并将与转让标的有关的全部从权利和义务同时转移给信达公司。2012年3月12日,揭阳市中级人民法院裁定将普宁市永发制衣厂有限公司所有的位于普宁市下架山镇侨联东北侧的厂房2幢（房屋所有权证号分别为：粤房字第××号、第××号，已设立抵押登记，抵押权人为普宁交行）及其他被执行人的有关楼房交付给普宁交行，以物抵债。2012年6月7日，揭阳市中级人民法院分别向普宁市房地产管理局、普宁市国土资源局发出《协助执行通知书》，要求普宁市房地产管理局、普宁市国土资源局协助将普宁市永发制衣厂有限公司所有的上述厂房及其他被执行人的有关楼房过户给普宁交行。2012年6月12日，普宁市房地产管理局、普宁市国土资源局的工作人员在《送达回证》上签名，确认签收了《协助执行通知书》。2015年1月23日，广州运昌拍卖行受信达公司的委托，在广州市天河粤垦路68号广垦大厦首层会议厅举行第519期拍卖会，对涉案厂房进行公开拍卖，肖安媛通过公开竞价，以380万元的成交价竞得涉案厂房，双方签订了《拍卖成交确认书》。2015年1月26日，肖安媛与信达公司签订了编号为信粤-B-2015-003的《买卖合同》，双方约定信达公司以拍卖成交价380万元将拍卖标的物涉案厂房出卖给肖安媛，并明确拍卖标的物系通过法院裁定以物抵债取得不动产所有权，但抵债不动产尚未过户至出卖人名下。2015年7月23日，信达公司向肖安媛出具《收据》，确认收到肖安媛缴交的涉案厂房拍卖成交款380万元。2017年6月9日，经普宁市房地产管理局通过对目前使用房地产权属登记数据库的查询，位于普宁市下架山镇侨联东北侧的厂房2幢（房屋所有权证号分别为：粤房字第××号、第××号）的产权人仍登记为普宁市永发制衣有限公司（建设工程规划许可证建设单位为普宁市永发制衣厂有限公司）。庭审时，肖安媛放弃要求信达公司、普宁交行承担诉讼费的诉讼请求，表示由其本人自行承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。肖安媛以《买卖合同》的标的物所有权先是经人民法院裁定以物抵债转移至普宁交行，后普宁交行又以债权转让方式转移至信达公司，但标的物现仍然登记在首次登记的所有权人普宁市永发制衣厂有限公司名下为由，起诉将普宁交行列为共同被告，请求普宁交行与信达公司协助将涉案厂房过户至肖安媛名下，肖安媛的该诉讼行为符合本案诉的主体要求，并无不当，普宁交行提出将其列为被告属诉讼主体不适格的答辩意见，理由不成立，不予采纳。肖安媛起诉请求将涉案厂房确认归其所有，属不动产物权主体的变化即物权的转让问题，故应依照《中华人民共和国物权法》有关物权转让等的规定处理。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，涉案厂房的物权因揭阳市中级人民法院的上述以物抵债裁定而导致物权转让，权利人由普宁市永发制衣厂有限公司依法变动为普宁交行，且物权在以物抵债裁定生效时不经登记而直接生效。本案普宁交行以债权转让方式处分涉案厂房物权，未依照法律规定办理物权变动登记，不发生物权效力，信达公司基于其与普宁交行签订的《债权转让合同》的约定，受让涉案厂房权益，也未依照法律规定办理涉案厂房的物权转让登记，同样不发生物权效力。在普宁交行、信达公司未对涉案厂房的物权依照法律规定办理转让登记，涉案厂房现仍登记在普宁市永发制衣厂有限公司名下的情况下，尽管肖安媛提供的证据足以证实其与信达公司签订了《买卖合同》及肖安媛已付清买卖价款的事实，但是，依照《中华人民共和国物权法》的上述规定，肖安媛与信达公司的买卖行为仍然不发生物权效力。因此，肖安媛提出的诉讼请求依据不足，理由不成立，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回肖安媛的诉讼请求。案件受理费37200元，减半收取18600元，由肖安媛负担。本院二审期间，肖安媛提交涉案厂房的房地产权档案查阅证明2份、建设工程规划许可证1份、土地红线图1份，用以证明涉案厂房所占用土地是1992年原普宁县国土局批准的建设用地，于1995年5月18日获得建设工程规划许可证、红线图；涉案厂房均系1993年8月建设，于1995年5月18日取得房产证，并于1997年5月14日至1998年5月14日在普宁交行设立抵押登记。普宁交行对肖安媛提交的上述证据材料没有异议。信达公司、普宁交行均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实中除了认定本院于2012年3月12日裁定将普宁市永发制衣厂有限公司所有的涉案厂房及其他被执行人的有关楼房交付给普宁交行外，其他事实属实，本院予以确认。肖安媛提交的证据材料系复印自普宁市房地产管理局，加盖了该局档案专用章，且信达公司及普宁交行也无异议，故肖安媛提交的上述证据材料可作为认定案件事实的依据采信。根据上述证据材料，本院查明，1992年3月22日，原普宁县国土局出具普国土字[1992]7号《关于土地权属变更报告的批复》，内容主要为：同意将一九八五年县建委批准的侨联会用地划拨1.74亩，一九八七年我局批准镇福利服装厂的用地划拨1.86亩，合共3.6亩作为永发制衣厂的建设用地；永发制衣厂一九八五年未经批准占地0.8亩给予补办用地手续，三项用地共4.4亩（均已完建，如附图所示位置）。1995年5月18日，永发制衣厂办理建设工程规划许可证；同日，涉案厂房分别办理房地产权证，其中房地证号为4004356的厂房建筑面积3313.8平方米，房地证号为4004358的厂房建筑面积为2556.64平方米，合共5870.44平方米，权属人均为普宁市永发制衣有限公司。2002年3月12日,本院（2001）揭中法执字第44-2号民事裁定书，裁定将普宁市永发制衣厂有限公司所有的涉案厂房二幢交付给普宁交行，以抵偿结欠普宁交行的债务。各方当事人确认，涉案厂房所占土地为集体土地，至今没有办理土地使用权证。另查明，信达公司提交《资产转让确认书》确认：1.愿意继续履行与肖安媛签订的《买卖合同》；2.涉案厂房权益归肖安媛所有；3.同意协助肖安媛将涉案厂房产权变更登记到肖安媛名下，涉案厂房产权变更登记所需缴纳的各种税费均由肖安媛承担。普宁交行提交《确认书》确认：1.涉案厂房产权归信达公司所有；2.同意协助信达公司提供涉案厂房产权变更有关资料，产权变更登记所需缴纳产生的各种税费均由肖安媛承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审围绕当事人争议的焦点进行审查。关于肖安媛请求确认涉案厂房归其所有及信达公司、普宁交行协助其将涉案厂房过户至其名下的理由是否成立的问题。首先，一审法院认定普宁交行获得涉案厂房的物权，但之后普宁交行与信达公司的债权转让行为、信达公司与肖安媛的买卖行为均不能发生物权的变化，说理清楚，法律依据充分，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”、第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定，由于办理房产所有权变更时需将房产占用范围内的土地使用权一并转让变更，本案中，涉案厂房所占土地为集体土地，虽然办理了建设工程规划许可证，但普宁市永发制衣厂有限公司、普宁交行、信达公司及肖安媛没有办理涉案厂房占用范围内的土地使用权证，现肖安媛也并没有提交证据证明其已获得村集体的同意和有关部门的批准可以使用涉案厂房所占土地，也即肖安媛请求办理涉案厂房物权变更登记的条件还未成就，因此，肖安媛请求确认涉案厂房归其所有及由信达公司、普宁交行协助办理涉案厂房的过户手续，依据不足，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。同时，信达公司、普宁交行出具的确认书确认的内容并不符合上述法律的规定，因此，肖安媛请求本院按照其与信达公司、普宁交行确认的内容制作调解书，不符合法律的规定，本院不予支持。综上所述，肖安媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37200元，由肖安媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  方文双审 判 员  陈爱萍代理审判员  邱勇勇二〇一七年十二月二十二日书 记 员  方敏君附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。