海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终453号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终453号
上诉人（一审原告）：华玉辉，女，1963年10月9日出生，汉族，现住海南省乐东黎族自治县。
被上诉人（一审被告）：陈美清，女，1968年8月30日出生，汉族，住福建省南平市顺昌县。
被上诉人（一审被告）：郑墩星（系陈美清的丈夫），男，1966年9月21日出生，汉族，住福建省顺昌县。
以上被上诉人共同委托诉讼代理人：孙润楠，海南卫伦律师事务所律师。
上诉人华玉辉因与被上诉人陈美清、郑墩星确认合同效力纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初473号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人华玉辉上诉请求：依法撤销（2017）琼9027民初473号民事判决第二项，改判陈美清、郑墩星协助华玉辉办理房产过户手续。事实和理由：一审法院认为：“在被告郑墩星不同意转让该房屋的情况下，该房屋不能发生物权变动，无法完成该房屋的权属变更登记手续”。并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，认为该合同事实上已经不能履行，据此驳回华玉辉要求协助办理房产过户的请求，适用法律错误。一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“事实上不能履行”通常是指标的物毁损灭失的情况。最高人民法院（2014）民申字第468号指导性案例中明确指明，所谓事实上不能履行，是指标的已客观不能履行和永久不能履行。本案中，标的物房屋不存在上述情况。而是因海南房屋限购，房价上涨，陈美清、郑墩星认为“卖亏了”，主观想毁约，不想履行合同，并非客观履行不能。二、一审法院认为办理房屋权属变更登记手续必须要有郑墩星配合，否则无法完成权属变更登记手续，也属法律适用错误。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项和《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，只要有法院生效法律文书，华玉辉即可单方申请办理变更登记手续或由法院持执行通知书进行变更，而非陈美清、郑墩星的配合。故，一审法院认为如果郑墩星反对就“无法完成该房屋的权属变更登记手续”显然与上述行政法规相违背。
被上诉人陈美清、郑墩星答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案房屋属于陈美清、郑墩星夫妻共同财产，陈美清未经丈夫郑墩星一致同意，不能实现物权变动，合同无法继续履行，更无法进行权属变更登记。涉案房屋在夫妻婚姻期间购买，共同办理贷款。陈美清私自出卖，郑墩星得知后立刻表示不同意。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，本案不符合物权变动的条件，不能实现物权变动，合同履行不能。法院应向当事人释明，可以变更诉讼请求，当事人拒不变更的，应驳回其诉讼请求。另，涉案房屋已经向银行办理抵押贷款，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。二、华玉辉履行定金不符合合同约定，视为变更合同，但陈美清、郑墩星并不同意变更合同，且表示不再出卖房屋，定金合同不生效。合同约定定金2万元，华玉辉在约定期限内仅支付3000元。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条规定，视为变更合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。陈美清、郑墩星要求退还华玉辉3000元，但华玉辉不提供其账户，并于2016年12月18日再次存入17000元，陈美清、郑墩星已经以自己的行为表明不同意变更合同并不再履行合同，故该款不属于定金。退一步讲，即使认定华玉辉交纳了定金，双方合同也仅在定约阶段，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条规定，陈美清、郑墩星有权解除合同，不出卖房屋。
上诉人华玉辉向一审法院起诉请求：1.依法确认华玉辉、陈美清于2016年11月16日签订的《卖房协议书》有效。2.判令陈美清、郑墩星履行协助华玉辉办理房产过户手续的合同义务。3.判令陈美清、郑墩星承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:华玉辉欲购买陈美清位于××县号的一套商品住宅，但该房屋已由陈美清抵押给了乐东县建设银行办理购房贷款，暂不能办理房产过户。于是华玉辉以租赁的形式占有使用该房屋。双方在房产中介公司签订了租赁合同，该合同约定租期为3年。2016年11月16日，陈美清与华玉辉签订了《卖房协议书》，该协议书约定，华玉辉购买陈美清位于××县号房屋，房屋总价为320000元，陈美清配合华玉辉办理此房房产一切相关过户手续，待华玉辉办理房产证完毕后，华玉辉将320000元购房款给陈美清。2017年8月21日，开发商海口鹏程实业有限公司要求业主办理不动产证，但郑墩星认为陈美清有抑郁症，签订合同时意识不清，并且该合同尚未经过自己同意，《卖房协议书》为无效合同，不愿意协助华玉辉办理过户手续。
一审法院认为，该案诉讼争议的焦点为：1.华玉辉与陈美清签订的房屋买卖合同是否有效。2.双方是否应当继续履行合同。
关于华玉辉与陈美清签订的买卖合同是否有效问题。涉案房屋是陈美清以其个人名义和案外人海口鹏程实业有限公司购置所得的房屋，该房屋属于陈美清名下的房产。华玉辉基于不动产合同的信赖而与陈美清签订房屋买卖合同并约定了合理的交易价格，同时向陈美清交付购房定金以及缴纳购房税费，华玉辉的行为不存在恶意情况。郑墩星认为陈美清有抑郁症，签订合同时意识不清，并且该合同尚未经过自己同意，故认为《卖房协议书》无效，并向本院提交了《厦门市卫生系统门诊病历》，以证明陈美清患有抑郁症，常年服用药物，精神恍惚。一审法院认为，《厦门市卫生系统门诊病历》只能证明陈美清曾经去中国人民解放军第九二五医院诊断过，病历上未记载就医时间，医院尚未开疾病诊断证明，尚未加盖疾病证明专用章，单凭病历本的首页以及医生手写的病历记录单不能认定陈美清患有抑郁症，更不能证明陈美清在签订合同时精神恍惚，意识不清，故郑墩星陈述的理由一审法院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”华玉辉与陈美清签订的《卖房协议书》没有以上情形之一，该《卖房协议书》应属于有效的合同。
关于双方是否应当继续履行合同的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该案中的涉案房屋是陈美清与郑墩星的夫妻共同财产，陈美清转卖房屋的行为虽然是陈美清的真实意思表示，但是郑墩星明确表示不同意转让该房屋，在郑墩星不同意转让该房屋的情况下，该房屋不能发生物权变动，无法完成该房屋的权属变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”华玉辉与陈美清签订的《卖房协议书》虽然合法有效，但该合同事实上已经不能履行。故华玉辉要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决：一、华玉辉与陈美清双方于2016年11月16日签订的《卖房协议书》有效；二、驳回华玉辉其他的诉讼请求。案件受理费200元，由华玉辉负担100元，陈美清、郑墩星负担100元（华玉辉已预付，由陈美清、郑墩星付还给华玉辉100元）。
二审中华玉辉提交了其广发银行对账单一份作为在一审中提交的契税证据的补强证据，拟证明2016年11月16日签订《卖房协议书》当天，华玉辉代替陈美清缴纳了1%的购房契税，双方房屋过户所有的费用都由华玉辉承担。陈美清对该份证据的真实性无异议，对关联性、证明力不予认可，认为关于完税证明，因为当时陈美清没有带这么多钱，所以由华玉辉代为交了契税，因华玉辉有部分房租没有交，该款从房租里抵扣。因双方对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认可，结合华玉辉一审提交的完税证明，可以认定双方房屋买卖合同约定契税由华玉辉承担。
本院二审查明的基本事实与一审查明事实相一致。
本院认为，当事人二审争议的焦点是：双方签订的《卖房协议书》能否继续履行。
2018年4月23日海南省住房和城乡建设厅琼建房出台[2018]102号《关于贯彻落实<中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知>的通知》，对海南省房屋买卖（含二手房买卖）制定了限购政策。该规定第三条“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账凭证等有效证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。”，本案中，华玉辉与陈美清2016年11月16日签订《卖房协议书》，约定房屋价格为32万元，但华玉辉仅支付了2万元定金，且陈美清至今尚未取得涉案房屋的不动产权证书。华玉辉与陈美清签订的《卖房协议书》虽然合法有效，但根据该上述通知精神，华玉辉当前并不具备办理过户登记所要求的条件。故，一审判决合同不能履行说理不当，但处理结果并无不当，应予维持。
综上，华玉辉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由华玉辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 亮
审 判 员 龙蜀娟
审 判 员 张模金
二〇一八年六月四日
法官助理 平英梅
书 记 员 王雪娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。