四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4772号
上诉人（原审被告）唐建，男，汉族，1979年3月21日出生，住四川省遂宁市船山区。
上诉人（原审被告）李爱华，女，汉族，1983年3月27日出生，住四川省遂宁市船山区。
委托代理人唐建，男，汉族，1979年3月21日出生，住四川省遂宁市船山区，系李爱华之夫。
被上诉人（原审原告）成都同盛物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区机投镇半边街村三社。
法定代表人魏丽娅，总经理。
委托代理人沈建兵，男，汉族，1979年3月24日出生，住四川省仁寿县，系该公司员工。
上诉人唐建、李爱华因与被上诉人成都同盛物业管理有限公司（以下简称同盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人李爱华委托代理人即上诉人唐建，被上诉人同盛物业公司委托代理人沈建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，唐建、李爱华系位于温江区万春镇春江南路168号（春江.青龙湾）3幢3单元12楼4号房屋（面积91.34平方米）的业主。位于温江区万春镇春江南路168号春江.青龙湾小区是由四川大亨实业发展有限公司开发，四川大亨实业发展有限公司分别于2011年1月、2014年1月9日与同盛物业公司签署《前期物业管理服务合同》，将春江.青龙湾小区物业管理交由同盛物业公司管理，合同约定物业管理费为多层住宅0.6元／月／平方米，高层住宅1.2元／月／平方米。如业主未能按时足额缴纳物业管理费的，应每天按应缴纳物管费用3%向同盛物业公司交纳违约金。合同签订后，同盛物业公司进驻小区对春江.青龙湾物业进行管理服务。从2013年4月27日起，唐建、李爱华未向同盛物业公司交纳物业管理服务费。截至2014年2月28日止，唐建、李爱华共计拖欠物业管理服务费1093.08元（1.2元／月／平方米×91.09平方米×10个月=1096.08元）。同盛物业公司向唐建、李爱华催收物业服务费未果，遂诉至原审法院，请求唐建、李爱华支付物业服务费及违约金1638.64元，本案诉讼费由唐建、李爱华负担。
原审法院查明以上事实，有唐建、李爱华身份信息、同盛物业公司企业营业执照及组织机构代码、法定代表人证明、《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、《欠费催缴通知》等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院认为，同盛物业公司与四川大亨实业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。由于同盛物业公司与唐建、李爱华双方已形成物业服务合同关系，同盛物业公司依照合同约定进驻春江.青龙湾小区并实际提供了物业服务，唐建、李爱华在该小区居住，并接受同盛物业公司的服务，唐建、李爱华应当交纳相应的物业服务费用，故原审法院对同盛物业公司要求唐建、李爱华支付物业服务费1096.08元的诉讼请求予以支持。关于唐建、李爱华提出同盛物业公司未履行物业服务义务，存在物业服务质量问题而拒交物业费的问题。庭审中，唐建、李爱华提交了小区照片，用以证明同盛物业公司的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明同盛物业公司提供的物业服务没有达到合同约定的标准。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间同盛物业公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故唐建、李爱华拒交物业服务费无法律依据。唐建、李爱华未按《前期物业管理服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因同盛物业公司未举证证明其因唐建、李爱华违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，原审法院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决唐建、李爱华应向同盛物业公司缴纳违约金为50元。关于唐建、李爱华称同盛物业公司未书面催缴物业服务费的意见，因同盛物业公司在公告栏中公示了欠缴物业服务费业主情况、向唐建、李爱华短信催缴和在唐建、李爱华房门处张贴催缴通知。因此同盛物业公司履行了书面催缴义务。对唐建、李爱华的该意见原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、》第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、唐建、李爱华于判决生效之日起十日内支付同盛物业公司物业管理费1096.08元和违约金50元，共计1146.08元。二、驳回同盛物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由同盛物业公司负担8元，唐建、李爱华负担17元。
宣判后，原审被告唐建、李爱华不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回同盛物业公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由同盛物业公司承担。其主要上诉理由是：一、同盛物业公司没有按照前期物业服务合同全面履行其义务，唐建、李爱华有权拒交物业服务费。二、同盛物业公司应当书面向业主催交物业服务费，书面催交无果后才能提起诉讼。现有证据表明同盛物业公司并未向唐建、李爱华进行书面催交，唐建、李爱华不应当支付物业服务费。
被上诉人同盛物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人同盛物业公司出示照片49张，拟证明同盛物业公司履行了物业服务合同的义务。经庭审质证，上诉人唐建、李爱华认为照片具有瞬时性和局域性的特点，不能全面反映客观事实。本院认为，同盛物业公司提交的上述证据与本案待证事实缺乏直接的关联性，故本院不予采信。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，根据四川大亨实业实业发展有限公司与同盛物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，同盛物业公司进驻春江.青龙湾小区进行物业管理，唐建、李爱华入住小区后，实际接受了同盛物业公司提供的物业管理服务，并向同盛物业公司交纳物业服务费直至2013年4月26日，应视为唐建、李爱华对双方之间形成物业服务合同关系的认可。根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主应按时交纳物业服务费用”的规定，唐建、李爱华应按《前期物业管理服务合同》约定的标准及时间向同盛物业公司支付物业服务费。唐建、李爱华上诉认为同盛物业公司没有全面履行《前期物业管理服务合同》的义务，特别是未能完成小区地下室设施设备管理维护，故其有权拒交物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，唐建、李爱华如认为同盛物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，可另行向人民法院主张权利，要求同盛物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或通过业主大会行使选聘、解聘物业管理公司的权利，以此为由拒交物业服务费缺乏法律依据，故对唐建、李爱华的该项上诉理由，本院不予采信。现有证据证明同盛物业公司以在小区公告栏中公示欠费情况及在欠费业主房门处张贴催缴通知的形式等方式，向唐建、李爱华进行催缴，唐建、李爱华应当按照《前期物业管理服务合同》的约定支付物管费，并承担相应违约金。综上，上诉人唐建、李爱华的上诉理由均不成立，故对其上诉请求，本院不予支持。
原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人唐建、李爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张 磊