山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1618号
上诉人（原审原告）吴钟秀。
委托代理人赵发香，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人张猛，山东诚功律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）李婧。
委托代理人常增满。
原审被告姜华。
上诉人吴钟秀因与被上诉人李婧、姜华房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴钟秀在一审中诉称，吴钟秀于2013年3月20日从姜华处承租青岛市市北区丹东路×号×单元×户用作经营，并购买屋内已有的家具家电，吴钟秀共向姜华付款20000元。此后经营期间吴钟秀为扩大经营在原有物品基础上又添置了部分经营用品，所有经营物品价值30250元。后李婧在未及时通知吴钟秀的情况下以其为该房屋真正所有人为由强行将吴钟秀撵出房屋，双方为此发生争执，李婧还将吴钟秀打伤。李婧将房屋强行收回后拒绝返还吴钟秀的经营用品，使得吴钟秀无法经营，受�严重经济损失。请求判令：1、姜华返还吴钟秀租金20000元；2、李婧、姜华赔偿吴钟秀经济损失30250元；3、诉讼费由李婧、姜华承担。
李婧在一审中辩称，李婧与吴钟秀之间没有任何的合同关系，吴钟秀要求李婧返还租金、赔偿损失没有依据。
姜华在一审中辩称，涉案房屋原先是姜华从李婧处承租的，到期后姜华就将房屋租给了吴钟秀，当时讲好转让费12000元，年租金20000元，吴钟秀先付给姜华10000元转让费及半年的租金10000元，姜华收了吴钟秀的转让费，租金10000元转交给了李婧。半年到期后吴钟秀与李婧之间再怎么履行的合同就不清楚了。当时租房时，李婧到过房屋现场，与吴钟秀进行了交接。
原审查明，2010年4月14日李婧丈夫常增满（甲方）与姜华（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租青岛市市北区丹东路×号×单元×户�屋，租期三年，自2010年4月15日至2013年5月14日，月租金1500元，乙方不得擅自转租房屋等。该合同签订后，李婧将涉案房屋交付姜华经营使用。
2013年3月，姜华将涉案房屋出租给吴钟秀，双方未订立书面租赁合同，双方口头约定年租金20000元，转让费12000元，吴钟秀先向姜华支付半年租金10000元、转让费10000元。后姜华将涉案房屋交付吴钟秀经营使用。吴钟秀自认其使用涉案房屋自2013年4、5月份至2013年10月25日。庭审中，吴钟秀与姜华均李婧在吴钟秀与姜华转租时到过房屋内，知道并同意转租。李婧对此不予认可，称姜华将涉案房屋转租给吴钟秀一事其当时不知情，事后到涉案房屋内才知道，并多次要求吴钟秀搬出涉案房屋。对于姜华所称的将收取的吴钟秀半年租金10000元交给了李婧的事实，李婧不予认可，姜华对其所述该事实未提交证据予以证明。
庭审中，吴钟秀提交其书写的物品损失明细，用以证明因李婧强行收回房屋给其造成物品损失30250元。李婧对此不予认可。
原审认为，姜华对其所称的将涉案房屋转租给吴钟秀系经过产权人即李婧同意，未提交证据予以证明，李婧对此不予认可，原审对姜华所述该事实不予认可。姜华与李婧签订的租赁合同明确约定姜华不得擅自转租涉案房屋，故姜华与吴钟秀就涉案房屋订立的租赁合同无效。吴钟秀向姜华支付了转让费及半年租金10000元，现吴钟秀自认其实际使用涉案房屋已达半年，故其要求姜华退还租金、转让费没有依据，对吴钟秀该请求不予支持。吴钟秀主张李婧、姜华赔偿经济损失30250元，但其提交的损失明细李婧不予认可，吴钟秀再未提交其他证据证明其损失情况及损失数额，对吴钟秀该项诉讼请求不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回吴钟秀的诉讼请求。案件受理费1056元，由吴钟秀负担。
上诉人吴钟秀不服一审判决，上诉称，原审认定事实错误，李婧强行将房屋收回，并拒绝返还吴钟秀相关物品，给吴钟秀造成巨大经济损失，该事实通过公安机关的询问笔录可以证实。原审未采纳吴钟秀的申请，到公安机关调取相关笔录，导致事实未能查清。原审认定吴钟秀与姜华之间的口头协议无效，根据法律规定，姜华应当返还已经收取的1万元租金和1万元转让费。吴钟秀为经营啤酒屋自行购置价值30250元的物品，被吴婧扣留，应当返还或赔偿损失。请求二审法院查明事实，依法改判支持吴钟秀的诉讼请求。
被上诉人李婧辩称，涉案房屋是李婧与姜华签订房屋租赁合同，李婧与吴钟秀之间不存在合同关系。
被上诉人姜华未到庭应诉。
经审理查明，二审期间，经吴钟秀申请，本院依法到青岛市公安局市北分局延安路派出所调取公安机关于2013年11月18日和2014年2月25日分别对李婧和常增满所做询问笔录。李婧在公安机关调查时称，啤酒屋厨房内的物品是李婧的，其余均不是李婧的，李婧在与吴钟秀发生争执时，曾经搬走桌子、椅子和一张麻将桌及其他一些物品。常增满在公安机关调查时称，（双方发生争执时）给对方搬走冰柜、展示柜、桌椅板凳及一些不值钱的小东西。公安机关询问物品存放的地点时，常增满拒绝回答。
另查明，本院要求双方到李婧存放吴钟秀物品的地方进行现场交接时，现场发现12把椅子、4张圆凳、4张折叠桌、海尔雪贵族保鲜柜一台、海尔冰柜一台、自动麻将桌一台，大啤酒杯7个，小啤酒杯约50个。李婧认为现场存放的自动麻将桌并非被李婧拉�的，拒绝接收，其余物品均已接收。
再查明，原审期间，吴钟秀曾经提交其向派出所报案时自行制作的被李婧扣留物品明细一份，其中包括：机顶盒1台4**元、冰柜1台8**元，保鲜柜1台7**元，桌子4张、椅子20把、圆凳6把合计500元，麻将机1台20**元，麻将椅4把400元，茶几2把60元，沙发1个210元，麒麟1对3000元，日本丝绸画1副2300元，被褥1套280元，表1台1**元，裤子一条200元，男女休闲鞋各一双560元，餐费5286元，茶叶2斤140元，茶叶桶内钱2000元，花生油2桶260元，吸油机1台1**元，电磁炉2台4**元，微波炉1台5**元，酒柜1台1**元，虾仁（1袋5斤）4袋660元，鱼肉300元，电饭锅大、小各一台6**元，所有餐具3000元，液化汽120元，电风扇1台50元，调料共500元，大棚伞3把400元，灯箱200元，看板80元，进口塑料样品abs1800元，工具200元，制冷机900元，扎啤机2000元，啤酒桶带酒4桶押�2000元酒200元，租碳酸大小各1押金1600元等。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，原审法院认定姜华未经李婧同意，擅自转租涉案房屋，该转租行为无效，李婧和姜华对此均未提出上诉，视为认可原审认定，而吴钟秀在上诉时亦对此表示认可，因此姜华和吴钟秀之间的转租行为应当认定为无效。根据我国合同法关于无效合同的处理原则，姜华因转租涉案房屋取得的除使用费以外的费用属于基于履行无效合同而获得的收益，应当返还吴钟秀，对此原审法院未支持吴钟秀的请求欠妥，本院应予纠正。李婧作为涉案房屋的房主，有权要求基于无效合同而占有使用房屋的吴钟秀腾让房屋，但其采取扣留吴钟秀物品的作法缺乏法律依据，应予返还，不能返还的折价赔偿。根据本院在公安机关调取的有关询问笔录所载，李婧及其夫常增满曾经扣留吴�秀部分桌椅板凳、冰柜、展示柜（保鲜柜）、麻将桌及其他小件物品，本院在现场勘验时已经发现上述物品，并组织双方进行交接。虽然根据举证责任分配原则，吴钟秀主张其物品被李婧扣留，应由吴钟秀承担举证责任，但因李婧强行扣留他人财物已属违法行为，且在公安机关调查询问时拒不配合，不予返还，导致本案事实无法查清，因此李婧应当对其违法行为承担相应的民事法律责任。基于此，本院认为，吴钟秀提供的清单中与经营啤酒屋有关的物品应当推定系被李婧扣留，不能返还的，应当由李婧承担相应的赔偿责任。具体包括：茶叶2斤140元，花生油2桶260元，吸油机1台1**元，电磁炉2台4**元，微波炉1台5**元，酒柜1台1**元，电饭锅大、小各一台6**元，液化汽120元，电风扇一台50元，调料共500元，大棚伞3把400元，进口塑料样品abs1800元，制冷机900元，扎啤机2000元�啤酒桶押金2000元，合计1万元。对于吴钟秀主张的其他物品，因部分已经在本院组织交接时予以返还，部分与经营啤酒屋没有直接关系，故本院不予支持。对于吴钟秀主张的自动麻将桌，因现场已经进行交接，而吴钟秀以该麻将桌非其所有为由拒绝接收，但其未能提供相应证据证明被李婧扣留的麻将桌与现场的麻将桌并非同一物品，故对于吴钟秀赔偿麻将桌损失的请求，本院不予支持。
关于吴钟秀上诉提出的返还租金请求，根据最高人民法院相关司法解释的规定，虽然其与姜华之间的转租合同无效，但鉴于吴钟秀已经实际占有使用涉案房屋进行经营，在合同无效的情况下，可以参照合同约定的租金价格支付使用费，因此吴钟秀要求姜华返还1万元租金，本院不予支持。综上，吴钟秀的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5201号民事判决；
二、被上诉人李婧于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人吴钟秀财产损失1万元；
三、被上诉人姜华于本判决生效之日起10日内返还上诉人吴钟秀转让费1万元；
四、驳回上诉人吴钟秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1056元，二审案件受理费1056元，合计2112元，由上诉人吴钟秀负担512元，被上诉人李婧负担800元，被上诉人姜华负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一六年五月十七日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英