上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1828号
原告（反诉被告）上海万锋精密机电有限公司。
法定代表人杜某甲，总经理。
委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海豫膳食品贸易有限公司。
法定代表人周某甲，总经理。
委托代理人潘杰，上海申浩律师事务所律师。
原告上海万锋精密机电有限公司与被告上海豫膳食品贸易有限公司（以下简称“万锋公司”及“豫膳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。被告以合�尚未到期，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，返还租金等费用并赔偿装修损失及其他实际损失为由向本院提起反诉，本院依法由审判员陈春芳适用简易程序并案处理，于2015年9月10日、2015年12月4日公开开庭进行了审理。万锋公司的委托代理人刁骅，豫膳公司的委托代理人潘杰到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。
万锋公司诉称，双方于2014年8月15日签订《厂房租赁合同》，约定由万锋公司将位于××区××路××号××号楼××楼面积为200平方米的厂房出租给豫膳公司作为仓库使用，租赁期限自2014年8月15日起至2014年12月31日止，月租金为人民币（下同）5，800元，合同总租金为26，100元，先付后用，付3押1，租金逾期支付按1%／天支付滞纳金，合同期满后如万锋公司有意对外出租豫膳公司有优先�但必须提前3个月通知万锋公司续签合同等内容。豫膳公司在签约时支付了3个月租金17，400元及保证金1万元。系争房屋为万锋公司向业主上海××服装有限公司承租的500多平方米厂房中的部分区域，万锋公司转租征得了业主的同意。豫膳公司在合同期满前3个月未提出过续签要求。2014年10月23日，因系争房屋业主通知万锋公司与豫膳公司自2015年1月1日起系争房屋不再续租，豫膳公司在同年11月15日就不按合同约定支付自该日起至合同期满日的租金8，700元，到2014年12月31日万锋公司自行搬离时豫膳公司仍拒绝搬离。几个月来，虽经业主和万锋公司一再催促，豫膳公司始终以所谓要求赔偿装修费为由拒绝搬离，导致万锋公司无法向业主归还房屋，无法收回保证金，并面临严重的违约责任。经万锋公司与业主协商现业主在万锋公司承诺通过法律途径解决上述问题，按豫膳公司�际占用的时间支付房屋使用费等为前提下同意免除了万锋公司的违约责任。万锋公司遂诉诸法院要求判令（一）豫膳公司立即搬离位于××区××路××号××号楼厂房；（二）豫膳公司支付自2014年11月15日至2014年12月31日止的租金8，700元以及逾期支付租金违约金8，700元；（三）豫膳公司按每月5，800元的标准支付从2015年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（起诉时暂计34，800元）。
诉讼中，由于豫膳公司目前承租厂房的现场实际地址为××区××路××号××号楼，故万锋公司对上诉第（一）项诉请变更为要求豫膳公司立即搬离位于××区××路××号××号楼厂房，同时放弃上述第（二）项诉请中的逾期支付租金违约金。另对豫膳公司在租赁期间产生的水、电等费用表示暂不要求在本案中处理。
豫膳公司辩称，双方实际签订了两份租赁合同，万锋公司提�了第一份，豫膳公司反诉提供了第二份。当时签订第一份合同时，万锋公司提出要动迁，时间签订越短越好，后来又说不动迁了，所以又签订了一份时间越长越好的合同。根据豫膳公司反诉提供的第二份租赁合同，合同尚未到期，故提起反诉要求判令（一）解除双方签订的《厂房租赁合同》；（二）万锋公司退还租金17，400元、押金10，000元，赔偿装修损失17，200元，支付违约金17，400元，共计62，000元；（三）万锋公司赔偿实际损失10，000元。
针对豫膳公司的上述反诉请求，万锋公司辩称，关于反诉诉请（一）不成立，因双方间没有签订过至2015年底的租赁合同，该合同只是一份存在笔误的合同；关于反诉诉请（二）不同意，因该房屋应该在2014年12月31日租赁期满，万锋公司在8月15日开始交付房屋，所以租金不应该退还，押金需要结算清楚后退还。装修是豫�公司自己装修。对于违约金，万锋公司不同意支付。对于反诉诉请（三），豫膳公司没有提供证据证明，故不予认可。
经审理查明，位于上海市闵行区沪闵路××号（原××路××号××号楼）厂房的产权人为案外人上海××服装有限公司。2012年12月31日，万锋公司与产权人签订《厂房租赁合同》，约定由万锋公司承租上述房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。
2014年8月15日，万锋公司（作为出租方，签约甲方）与豫膳公司（作为承租方，签约乙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定由甲方将位于××区××路××号××号楼一楼，面积为200平方米的厂房，出租给乙方作为仓库使用。租赁期限自2014年8月15日起至2014年12月31日止。厂房的租金为2014年8月15日起至2014年12月31日一楼每月为5，800元。到合同终止日总共为26，100元。甲乙双方约定按先付后用�原则，付三压（押）一的形式付款。即付一个季度（三个月房租17，400元房租，再压（押）10，000元为保证金）。如发生租金逾期按1%／天滞纳金交付。合同期满以后，乙方必须将厂房及附属设施全部归还给甲方。乙方租赁期间所发生的水、电、门卫、卫生、生活垃圾清运等公用事业费用由乙方承担等内容。
签约后，豫膳公司向万锋公司付清了租赁保证金1万元及至2014年11月14日止的3个月租金。
2014年10月23日，涉案房屋产权人向各租赁单位（包括万锋公司及豫膳公司）发送《告知书》，称：“由于××村将于2015年开始进行旧厂房改造计划，恰逢我公司的厂房及借用的配电房设施因年久失修也将进行迁移改造，经与××村协商研究决定，原与我公司签订厂房租赁到2014年12月底结束，2015年不再续约，请贵公司提前做好搬迁工作”。
豫膳公�在知悉上述情况后，自2014年11月15日就不按合同约定支付自该日起至合同期满日的租金8，700元。直至万锋公司于2014年12月31日按约搬离时豫膳公司仍拒绝搬离。
2015年4月23日，涉案房屋产权人又向万锋公司发送《催交通知书》，称：“你公司已于2015年1月10日前已退厂房303.75平方米，剩余200平方至今未退，经多次催交至今未能退给我公司，现再次通告，请于2015年4月30日前退还剩余的厂房，并交清厂房租金”。
2015年6月23日，涉案房屋产权人再次向万锋公司发送信函，称：“迄今为止，贵方仍有200平米的厂房未予归还，现要求贵方尽快将上述厂房归还，并按合同约定向贵方收取自2015年1月1日起至贵方实际返还厂房之日止的租金”。
期间，万锋公司及产权人经向豫膳公司一再催促，但豫膳公司始终以所谓要求赔偿装修费为由拖欠支付尚欠租金及拒绝搬离，导致万锋公司无法向产权人归还上述房屋，遂成讼。
审理中，豫膳公司向本院提交了由双方于2014年8月15日另行签订的一份《厂房租赁合同》，两份合同除在租赁期限届满日期上的不同外（其中万锋公司持有合同的届满日期为2014年12月31号止，豫膳公司持有合同的届满日期为2015年12月31号止），其余合同内容基本相同。
以上事实，由万锋公司提供的1.双方签订的《厂房租赁合同》（以此证明双方约定的租赁期限、租赁方式、违约金的计算标准等）；2.涉案房屋的房地产权证及万锋公司与产权人签订的《厂房租赁合同》（以此证明万锋公司有权将涉案房屋出租给豫膳公司）；3.产权人发送的《告知书》、《催交通知书》及向万锋公司发送的信函1组（以此证明产权人通知不再续约和期满后催交房屋等事实）；4.涉案房屋的房地产登记信息；5.《情况说明》及房屋附图；6.现场照片。豫膳公司提供的1.双方签订的《房屋租赁合同》（以此证明该租赁合同的租赁到期是2015年年底，双方虽约定先支付押金和租金26，100元，但并未表示双方合同终止的时间是到2014年年底）；2.装修发票及收据（以此证明装修问题是由万锋公司员工推荐给豫膳公司的，该装修公司的联系人都可以核实，但并未装修完毕）；3.押金及租金支付凭证（以此证明豫膳公司共向万锋公司支付过租房押金1万元及3个月租金的事实）以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，豫膳公司对万锋公司提供证据1的真实性及合法性表示无异议，但对关联性认为有异议。对证据2中的租赁合同，因为有多次拆解、破损的痕迹，且不能证明合同的前2页与第3页有关联，故对其真实性不予认可。对于产权证，因没有原件，故也不予认可。对证据3中《告知书》的真实性、合法性均表示认可，但对其关联性不予认可。因旧厂房改造不是不可抗力，也不是行政动迁，是属于大房东对本案双方转租合同案外的干扰。根据最高院适用合同法解释2规定的情势变更原则，合同成立后，因不可归责于双方的原因发生了变更，使得合同的基础发生了变更。允许当事人变更和解除合同。万锋公司以违约责任要求解除合同不合理，双方应当按照过错分担责任，因承租人善意签约装修和未能使用，并无过错。因此应当由万锋公司承担过错责任。其与大房东之间的合同纠纷也应当一并参考情势变更原则，而不是违约责任。双方需要变更和解除不是纸面上的合同，而是1年1续签的长期合同，如果万锋公司需要豫膳公司作证有此约定，豫膳公司愿意配合。对《催交通知书》万锋公司有无书面有效答复，严重影响到豫膳公司的利益，如果�有尽到其责任，一味退让，说不出法律依据，责任自负。业主发给万锋公司的信，计算使用费的方式不能直接套用于豫膳公司，请法院核实该房产是否长期一年一签，还是二年一签。另外希望核实豫膳公司并未使用该房屋，从免租期开始豫膳公司就在与万锋公司进行协商。对4-6证据的真实性均表示无异议。
万锋公司对豫膳公司提供的证据1认为存在笔误，从该合同第三章第一条约定到合同终止日的总共租金金额26，100元可以看出，双方的租赁期限至2014年12月31日止。对证据2押金收据的真实性表示无异议。对装修发票真实性没有异议，因豫膳公司不熟悉当地市场，要求万锋公司推荐。200平米的房屋装修才1万多，只是分割一下房屋粉刷一下而已。对其余证据的真实性均表示无异议。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，万锋公司从涉案房屋产权人处获得合法租赁权利后，与豫膳公司签订的《厂房租赁合同》，反映了签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点是：双方各自向法院提供的《厂房租赁合同》应以哪一份作为双方履行的租赁合同（即双方租赁合同的期满之日是2014年12月31日还是2015年12月31日）？对此万锋公司认为，根据其向法院提供的厂房租赁合同的第三章第一条约定，到合同终止日豫膳公司应支付的总共租金金额为26，100元，从这一约定的内容可以看出，双方的租赁期限至2014年12月31日止结束，故豫膳公司持有的租赁合同上打印的租赁期限至2015年12月31号止系笔误。但豫膳公司则认为当时签订第一份合同时，万锋公司提出要动迁，时间签订越短越好，后来又说不动迁了，所以又签订了一份时间越长越好的合同，故应以其�法院提供的该份租赁合同为准。对此本院认为，虽然豫膳公司提供的厂房租赁合同第二章第一条约定，厂房租赁期限自2014年8月15号起至2015年12月31号止。但该份合同的第三章第一条也同时明确约定：“厂房的租金为2014年8月15日起至2014年12月31日，一楼每月为5，800元人民币。到合同终止日豫膳公司总共需支付的租金为26，100元人民币”。而该约定的租金金额经核算为四个半月的租金，恰与该条约定的厂房租金为2014年8月15日起至2014年12月31日的时间节点相一致。另本院同时注意到，万锋公司从产权人处承租该厂房的租赁期满之日也为2014年12月31日，故万锋公司提出豫膳公司持有的租赁合同上打印的租赁期限至2015年12月31号止系笔误的说法，有其相对合理性，而豫膳公司对此所作之抗辩缺乏相应的事实依据，本院难以采信。因此，本院综合本案的一系列证据认定双方租赁�同的期满之日为2014年12月31日。现双方的合同已期满，且房屋产权人因需对该旧厂房进行改造，已明确表示自2015年起不再与万锋公司续约。而豫膳公司作为承租人在与万锋公司间的租赁合同约定的租赁期限已经届满后，且在产权人不同意续租给万锋公司的情况下，理应按时搬离并返还租赁厂房，并向万锋公司付清拖欠租金。万锋公司要求豫膳公司立即搬离承租厂房及支付自2014年11月15日至2014年12月31日止的尚欠租金8，700元之诉请，既有事实依据，亦符合法律规定，本院予以支持。现豫膳公司在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，拒绝搬离而继续占用租赁厂房，则还需向万锋公司支付占用上述厂房期间产生的使用费。万锋公司要求参照双方原约定每月5，800元的租金标准计算房屋使用费，本院亦予以支持。因双方租赁合同于2014年12月31日已经自然届满，故豫膳公司反诉要求解除双方签订的《厂房租赁合同》已无实际意义。另豫膳公司使用涉案租赁厂房至今未予返还，豫膳公司反诉要求返还其先前已支付的租金17，400元及支付违约金17，400元之请求显然缺乏依据，本院予以驳回。但万锋公司在豫膳公司搬离涉案厂房的同时应向豫膳公司返还租房押金10，000元，故对豫膳公司的此项诉反诉请求，本院予以支持。现由于双方的合同已到期，豫膳公司投入在该租赁厂房内的装修成本也已摊销在其经营成本中，故对万锋公司反诉要求赔偿装修损失17，200元之请求，本院亦予驳回。另对于豫膳公司反诉要求万锋公司赔偿实际损失1万元之请求，实无任何依据，本院予以驳回。此外，对于豫膳公司在租赁期间使用的水、电等费用，因万锋公司已明确表示不要求在本案中主张，故本院暂不作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、上海豫膳食品贸易有限公司搬离承租的位于上海市××区××路××号××号楼1楼房屋并返还上海万锋精密机电有限公司；
二、上海豫膳食品贸易有限公司支付上海万锋精密机电有限公司至2014年12月31日止欠付的租金8，700元。
三、上海豫膳食品贸易有限公司支付上海万锋精密机电有限公司自2015年1月1日起至实际搬离之日止，参照每月5，800元计算的房屋使用费。
四、上海万锋精密机电有限公司返还上海豫膳食品贸易有限公司租房押金10，000元；
上述条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。
五、驳回上海豫膳食品贸易有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，105元，减半收取计552.50元，由上海万锋精密机电有限公司负担92.08元，上海豫膳食品贸易有限公司负担460.42元；反诉案件受理费800元，由上海万锋精密机电有限公司负担111.11元，上海豫膳食品贸易有限公司负担688.89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一五年十二月十日
书记员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。