广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初2583号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市濠江区。系。
委托代理人伍阳毅，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区。系。
被告徐旭华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××。
委托代理人杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告徐旭华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员陆桂秀独任审理。本案于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人柳学纯、被告的委托代理人杨嘉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（下简称“碧桂园房产公司”）与广东碧桂园物业管理有限公司（下简称“广东碧桂园物业公司”）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告是佛山市禅城区岭南大道北127号X座XXX房（以下简称“涉案房屋”）的所有权人，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费353.25元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰的标准向原告支付违约金。被告于2015年6月开始拖欠物业服务费，至2016年3月17日拖欠的款项已达4917.25元。原告多次致电被告，并向被告发出《催缴通知单》，但被告至今仍然未能缴纳。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付2015年6月-2016年2月的物业服务费3179.25元及违约金（违约金计算标准：以每月物业服务费353.25元为本金，按日5‰的标准，自欠费月的后两个月的1日起计算至被告付清欠费之日止，暂计至2016年3月17日的违约金为1738元）；二、本案的诉讼费用由被告负担。
被告辩称：一、原告每月的物业服务费与物业服务协议的约定存在出入，按照物业服务协议的约定，被告每月的物业服务费应该是348.90元。二、被告不想发生本案纠纷，并非被告不愿意支付物业服务费。被告居住在7楼，6楼业主私自建了一个花园，并搭建了一遮雨棚，楼上的人经常往下扔垃圾，被告多次向原告反应均不予理会。去年被告出差的时候，原告擅自处理了被告放置门外的木门。被告愿意支付物业管理费，但是不愿意支付违约金，因为物业管理公司并未完全履行其职责。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照及企业名称变更核准登记表、被告徐旭华的身份证。证明原、被告的主体资格。
2、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、物价局关于广东碧桂园物业服务费收费许可、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司的禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城区碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。
3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、入住登记表、收楼通知书、物业及资料移交书。证明被告系涉案房屋的产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。
4、物业服务费欠费明细、物业服务费催缴通知单及签收回执。证明被告自2014年6月开始拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、图片。证明6楼的住户在公共天井的位置搭建了一个小天花，楼上住户经常往这个天花扔垃圾，严重影响被告的日常生活。手机信息截图证明被告多次向原告提出问题，但是原告一直没有解决问题，原告没有履行合同义务。直到2016年4月29日，原告向被告回复，与6楼之间的纠纷要自行向相关执法部门反映，如果原告确实报案了应当有相关的受理通知书。
2、光碟。证明原告自身的管理混乱，没有及时对业主反映的问题进行备案登记，被告长期并多次反映的问题原告竟然不知情，更没有解除被告的燃眉之急，且多次推拖，存在严重违约行为。
为查明案件事实，本院依职权调取了涉案房产的房地产登记信息查询结果，显示佛山市禅城区岭南大道北127号X座XX房于2014年8月19日登记至被告徐旭华名下。
对上述证据，本院认证如下：
原告的证据1-4，被告对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认；
被告的证据1、2，原告对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，碧桂园房产公司（甲方）与广东碧桂园物业公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由碧桂园房产公司选聘广东碧桂园物业公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月.平方米计收。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……”。
2013年3月30日，碧桂园房产公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向碧桂园房产公司购买涉案房屋，物业交付期限为2013年11月20日前。同日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、物业服务企业）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要内容为：“第一条、甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘广东碧桂园，并由其辖下的合法分支机构乙方对本园区实施前期物业管理服务。第二条、乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道……2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备……3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务……5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务……6、公共环境卫生的管理服务……7、交通与车辆停放秩序的管理服务……第四条、本园区的物业服务费采取包干制方式……甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金……”。
2013年6月30日，碧桂园房产公司向被告发出《收楼通知书》。2014年7月7日，被告在《业主入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》上签名，确认办妥物业及相关资料的移交手续。
2014年12月13日，广东国鼎律师事务所受原告委托，向被告发出《律师函》，要求被告收函后立即缴清所拖欠的物业服务费及违约金。
另查明，涉案的佛山市禅城区岭南大道北127号X座XX房由被告徐旭华个人所有。佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2014年3月21日出具《房屋测绘报告书》，确认涉案房屋的建筑面积为141.3平方米。
再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商部门核准变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商部门核准变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2013年12月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商部门核准变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商部门核准变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。
原告庭审中陈述：涉案小区是当月收取上一月的物业服务费，违约金从次月开始计算，如2014年6月的物业服务费，违约金从2014年8月1日开始计算，原告举证的欠费明细中的违约金即按照上述方法计算得出；广东碧桂园物业公司授权原告对涉案小区提供物业管理服务，因为原告是广东碧桂园物业公司的分公司。被告向原告反映的其楼下业主搭建雨棚的问题，原告已向相关部门反映情况。被告放置于其门外的木门占用了消防通道，严重影响了其他业主出行，故原告将该门搬走处理。被告反映的厨房油烟问题属于质量问题，被告应向开发商反映。
被告庭审中陈述：被告曾就其楼下业主搭建雨棚、原告搬走被告放置于门外的木门及厨房油烟问题与原告进行交涉，但原告至今未能解决。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。碧桂园房产公司与广东碧桂园物业公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告要求被告交纳物业服务费的诉请。被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告主张被告欠缴2015年6月至2016年2月的物业服务费，被告予以认可，本院对原告的上述主张予以采信，确认被告欠缴2015年6月至2016年2月的物业服务费的事实。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告应向原告支付的物业服务费为3179.25元（2.50元/月/平方米×141.3平方米×9个月）,原告诉请合理，本院予以支持。被告抗辩认为，《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定的物业服务费为348.90元/月（2.50元/月/平方米×139.56平方米），故原告主张的物业服务费为353.25元/月（2.50元/月/平方米×141.3平方米）过高。该差异是因双方签订协议时约定的建筑面积与最终房管部门测绘确定的面积存在差异导致的，且协议中亦约定“如上述约定面积与房管部门最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积”，现房管部门对涉案房屋的最终测绘面积为141.3平方米，故涉案房屋的物业服务费应以建筑面积141.3平方米计收，被告抗辩不成立，本院不予采纳。
关于原告诉请的违约金问题。《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条约定：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金……”。如前所述，被告未依协议约定按时缴纳物业服务费，违反合同约定，已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。对于被告提出的其不承担违约责任的抗辩意见，本院认为，被告向原告投诉的楼下业主搭建雨棚、原告搬走被告放置于门外的木门及厨房油烟问题未能得到妥善解决，只能反映原告对涉案小区存在某些管理服务方面的暇疵，该暇疵并不足以认定存在严重违约行为，且原告作为服务于被告所在小区的物业公司，其提供的服务内容包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等方面，具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费将对小区的整体服务产生不利影响，亦对其他按时交费的业主不公。因此，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告提出违约金不合理的抗辩属于包括对原告主张违约金计收标准提出的异议，且原告诉请按日千分之五计收违约金明显过高，故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准，以每月物业管理费为本金分段计算违约金。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，系对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告徐旭华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2015年6月至2016年2月的物业服务费3179.25元及违约金（违约金以每月353.25元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准分段计算至本判决确定的给付之日止，即2015年6月物业服务费的违约金自2015年8月1日起计，如此类推）；
驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。
被告徐旭华如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由被告徐旭华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陆桂秀
二〇一六年五月三十日
书 记 员 梁钰萍
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。