四川省乐山市市中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川1102执异38号
案外人：方志超，男，1978年1月30日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
申请执行人：乐山三江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区春华路南段***号。统一社会信用代码：91511100207057661H。
法定代表人：金宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈春萍，四川智凯律师事务所律师。
被执行人：周进生，男，1973年4月28日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
被执行人：李德贵，男，1955年7月22日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
在本院执行乐山三江农村商业银行股份有限公司与周进生、李德贵借款合同纠纷一案中，案外人方志超对本院拍卖被执行人李德贵位于四川省井研县房产（房权证号：井房权证监证字第X**号）提出书面异议，本院于2018年5月15日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人方志超称，其与周进生在四川省井研县华生商住楼售楼中心签订了《购房协议》，协议约定周进生将住宅楼的两梯四户住宅楼一套出售给方志超，面积约36.89平方米，单价为每平方米2480元，周进生负责提供房产证、土地使用证及水、电、气五证，并注明2011年3月2日已付购房定金2万元，2011年农历底付房款30%，2012年农历底付清全款。案外人按协议约定履行了付款义务且未办理银行按揭，并于2013年2月1日收房、2013年7月装修后即入住至今。申请人多次催促周进生办理该房屋的双证，周进生均以各种借口推诿。尽管该房屋没有办理产权变更登记，但已交房装修入住多年，故该房屋的所有权属于申请人，请求撤销（2018）川1102执恢143号执行裁定书，停止拍卖登记在被执行人李德贵名下位于四川省井研县（产权证号为：井房权证监证字第X**号）的房产。
为证明其异议主张，案外人向本院提交了购房协议、收款收据及照片为等证据。
申请执行人乐山三江农村商业银行股份有限公司称，本案所涉执行标的所有权证、土地使用证登记在李德贵名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，应认定李德贵为案涉房产的权利人；案外人提交的购房协议中出卖人为周进生，而不是李德贵，不能证明周进生有权处分登记在李德贵名下的房产，购房协议效力待定；申请执行人对执行标的依法办理了抵押登记，且在办理抵押登记时房屋所有权证和土地使用证均显示案涉房产系李德贵单独所有，申请执行人基于对不动产登记公示效力的信任对李德贵提供的抵押物设立抵押权即是善意，故案外人的请求不能对抗申请执行人的优先受偿权，请求依法驳回案外人的异议。
本院查明：原告乐山三江农村商业银行股份有限公司与被告周进生、李德贵金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2016）川1102民初3038号民事判决：“一、被告周进生在本判决生效后十五日内偿还原告乐山三江农村商业银行股份有限公司贷款本金967368.06元及利息（截止2016年7月14日尚欠利息37008.40元、复利589.09元；从2016年7月15日起至本金付清之日止的逾期利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2.4倍计算；从2016年7月15日起的复利：以37008.40元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.6倍计算；如遇基准利率调整的，则自次年1月1日按浮动比例做相应的调整）；二、原告乐山三江农村商业银行股份有限公司对被告李德贵所有的位于乐山市井研县三套房屋及二套房产（房产证号分别为：井房权证监证字第X**号、XX7号、X0号、XX8号、X**号）以折价、拍卖、变卖方式取得的价款在本判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权”。判决生效后，因被告周进生、李德贵未履行判决义务，申请执行人依据该生效判决于2017年2月9日向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2017）川1102执196号。执行中，本院于2017年8月1日查封上述案涉房屋。2017年10月9日，经申请执行人同意，本院作出（2017）川1102执196号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年3月19日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院予以受理，案号为（2018）川1102执恢143号。因被执行人未在限定的期限内履行债务，本院于2018年3月23日作出（2018)川1102执恢143号执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人李德贵名下位于四川省井研县房产（房权证号分别是：井房权证监证字第X**号、XX7号、XX0号、XX8号、X**号），同时在案涉房产所在地张贴了拍卖公告。执行中，方志超以本院拍卖的位于四川省井研县（产权证号为：井房权证监证字第X**号）的3号门市为其所有为由，向本院提出书面异议。
另查明，李德贵与申请执行人于2012年12月28日签订了《最高额抵押合同》，合同主要约定李德贵以其单独所有的位于井研县三套房屋及二套房产（房产证号分别为：井房权证监证字第X**号、XX7号、XX0号、XX8号、X**号）为周进生在原告处的上述借款债务提供最高额抵押担保。抵押担保最高额为200万元贷款，担保范围为主合同项下全部借款本息、复利、违约金、实现债权的费用和所有其他应付的费用。2012年12月28日，申请执行人、李德贵依法办理了抵押登记，申请执行人取得了编号为井房他证他权字第X**号《房屋他项权证》。本院已生效的（2016）川1102民初3038号民事判决书对案涉房产的抵押权效力予以确认。
再查明，2011年3月2日，方志超与周进生签订《购房协议》，约定周进生将华生住宅楼的两梯四户2号1楼3号住宅楼一套出售给方志超，面积为36.89平方米，单价为每平方米2480元；周进生负责提供房产证、土地证、气、水、电户五证，方志超负责以上五证费用，包括购房税费。购房协议签订后，方志超支付购房款87240元。
李德贵于2012年11月21日对位于井研县的房产办理了房屋所有权登记（房权证号：井房权证监证字第X**号），房屋所有权证书载明该房产系李德贵单独所有。
以上事实,有（2016）川1102民初3038号民事判决书、（2017)川1102执196号之一执行裁定书、（2018)川1102执恢143号执行裁定书、执行卷宗材料以及当事人陈述、购房协议、收款收据及照片等证据予以佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于案外人提出的执行异议能否对抗申请执行人对执行标的享有的优先受偿权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，申请执行人依据不动产登记公示效力与李德贵签订《最高额抵押合同》，并就李德贵提供的抵押物设立了抵押登记，且经本院（2016）川1102民初3038号生效判决确定申请执行人对该抵押物享有优先受偿权。故，案外人要对抗申请执行人的优先受偿权，须具有法律、司法解释另有规定的除外情形。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。本案中，方志超在本院查封案涉房产前与周进生签订购房协议，但案涉房产于2012年11月21日登记在李德贵名下并为李德贵单独所有，在案证据尚无法确定该购房协议与李德贵有无法律意义上的关联；根据《购房协议》约定，该房产总价款为91487.20元，方志超仅提供了87240元的收款收据，尚不能证明其已全额支付购房价款；方志超也没有提交证据证明本案案涉房产未过户登记在案外人方志超名下非因方志超自身原因造成，故其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。
关于案外人主张其购买的房产系商品房的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系专门针对被执行人系房地产开发企业而规定的特别条款，本案中，《购房协议》的合同相对方是周进生，而非房地产开发企业；且案涉房产登记在李德贵名下，而非登记在具有商品房开发资质的房地产开发企业名下，方志超提交的证据尚不足以证明异议指向的标的物系房地产开发企业对外出售的商品房，故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
综上，基于担保物权性质上属于定限物权，优先于所有权。案外人方志超提交的证据尚不足以证明其具备最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的“但书”情形，其对案涉房产提出排除执行的异议尚不能对抗申请执行人享有的优先受偿权。本院基于被执行人未履行生效判决确认的债务，对案涉房产作出裁定予以拍卖，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人方志超的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 ＸＸ辉
审判员 万 敏
审判员 王 涛
二〇一八年五月二十五日
书记员 王诗晴