湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第01703号
原告宁乡县沙田乡人民政府，住所地宁乡县沙田乡沙田村7组。
法定代表人叶刚毅，系该乡乡长。
委托代理人贺有富，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
委托代理人易爱明，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
被告何国芬，男。
委托代理人郑美玲，宁乡县清华法律服务所法律工作者。
原告宁乡县沙田乡人民政府与被告何国芬租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员谢寅斌适用简易程序公开开庭进行了审理。2015年6月17日，原、被告同时申请庭外和解一个月。因案情复杂，2015年7月5日本案转为普通程序审理。依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人叶刚毅、委托代理人贺有富与被告何国芬及其委托代理人郑美玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告下属的宁乡县沙田量具厂，后更名为湖南省沙田量具厂，创建于上世纪70年代，隶属于宁乡县沙田乡乡镇企业办。后来该企业办撤销，其所有权直接归属于原告。2007年4月4日，原告与被告签订了沙田量具厂租赁经营合同，该合同约定：一、租期为5年，即从2007年4月4日起至2012年4月4日止；二、被告每年向原告缴纳租金40000元；三、房屋维修费用在合同期间由被告负责，原告概不负责，租赁期内，房屋及全部设备的维修概由被告负责，原告有权监督执行。2010年，因宁乡县人民政府修建流沙河至巷子口的“流沙巷”公路的需要，将该量具厂大门拆除了一部分。双方为此于2011年1月27日签订了补偿协议。该协议明确约定原告支付被告一次性解决原摩托车停放棚拆除恢复建设、各线路更换及厂牌安装、拆大门后安全保卫工资，以上几项共计83000元。协议签订后，被告方已领取了35000元，另外部分扣除被告两年度的上缴款外，双方再行结算。2012年4月，前述租赁合同到期后，双方未再续签合同。与此同时，原告针对该厂的一系列历史遗留问题，在征得广泛意见并请示上级部门同意后，决定对其改制。然而，被告却以修建上述“流沙巷”公路时，拆除该厂大门给其造成了巨大损失，需赔偿其天价数额为由拒绝搬离，占用该租赁房屋至今。原告认为，被告的要求无理，其行为严重损害了原告的合法权益，同时妨碍了企业改制，直接影响大部分群众的利益。因此诉至人民法院，请求人民法院判令：1、由被告立即将所占用的湖南沙田量具厂厂房及宿舍腾退给原告；2、由被告立即支付原告从2012年4月5日至2015年4月4日的租金120000元（后段照算）；3、由被告立即支付原告违约金5000元；4、由原告承担本案的诉讼费。
被告辩称，1、原告违反合同义务，是导致原、被告之间签订的租赁合同无法完全履行的根本原因；2、被告自2012年4月租赁合同到期后，量具厂一直未再生产经营。被告至今居住在厂内是看护、保管租赁物及厂内机械、设备、模具等，并非恶意占有租赁物，不应再承担租金；3、如解除租赁合同，被告要求一年的期间搬迁机器、设备、模具；4、被告没有违约行为，不应承担违约金及诉讼费。
在庭审调查过程中，原、被告围绕自己的主张进行了举证、质证，现分列如下：
原告提交了下列证据：
证据1、原告单位的组织机构代码证及法定代表人的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据2、被告的户籍证明，拟证明被告的诉讼主体资格；
证据3、土地变更登记审批表、土地使用权出让收费审批表、宁乡县城乡建设用地签报审批单、土地权属证明、沩（1）集建（95）字第0044集体土地建设用地使用证、征收土地协议、土地使用权属申请登记报告、地籍调查表，拟证明湖南省沙田量具厂的所有权属于原告；
证据4、原、被告于2007年4月4日所签订的沙田量具厂租赁经营合同，拟证明租赁期限及租金标准、违约责任、被告租赁原告所述的沙田量具厂合同已到期、被告严重违约、未按约定履行其义务、被告应支付原告三年租金120000元及违约金5000元的事实；
证据5、湖南省沙田量具厂的企业注册登记资料、沙田乡人民政府任命被告为厂长的通知，拟证明被告是沙田量具厂现在的法定代表人；
证据6、原、被告签订的补偿协议，拟证明因政府修建“流沙巷”公路，原告对被告所租赁的沙田量具厂的大门的损坏作出了补偿及支付了摩托车停放棚拆除恢复建设、各线路更换及厂牌安装、拆大门后安全保卫工资共计83000元，其中被告已领取35000元，另外部分作扣除被告两年度的上交款外，双方再行结算的事实；
证据7、领据，拟证明被告已经领取部分款项、被告占用租赁物属再次违约的事实；
证据8、现场照片，拟证明被告仍然强行占用租赁物、沙田量具厂属危房、厂房现状与集镇风格极不协调、厂内建筑物存在巨大的安全隐患事实；
证据9、湖南沙田量具厂的招租公告及改制方案，拟证明量具厂急需改制的事实；
经开庭质证，被告对原告提交的证据质证认为，对证据1、2、3没有异议。对证据4的真实性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，被告认为该份证据不能证明原告所主张的证明目的。对证据5没有异议。对证据6、7的真实性没有异议，但对关联性及合法性有异议，被告认为该份证据只能证明原告仅就拆迁被告租赁的沙田量具厂的大门所产生的部分损失进行了赔偿及被告领取了部分款项的事实，对原告的其他证明目的有异议。对证据8的真实性无异议，但对该份证据的关联性和合法性均有异议，被告认为是否存在安全隐患及与集镇风格是否协调没有一定的标准，且被告居住在该厂房内是为了看护和保管自己购买的设备等，并非恶意占有。对证据9没有异议。
被告提交了下列的证据：
证据10、谢里强的证明、被告的委托代理人郑美玲对何进元、张杰华的调查笔录及何进元、张杰华出庭作证的证言，拟证明原告单位于2010年9月拆除被告租赁的沙田量具厂大门、模具车间，导致被告的模具无法存放并毁损；原告单位在厂内修建了一条四车道的公路及附带设施水沟、桥梁，导致车辆在公路修建期间无法出入厂内；被告租赁的沙田量具厂自2010年9月至2012年3月因车辆无法出入停止经营、生产；原告单位破坏租赁物的完整给被告造成停产后果，原告违反了合同义务，给被告造成了损失；被告自2012年3月至今留守在沙田量具厂厂内是为了看管、保护租赁物及相关机械、设备、模具，并非恶意占用租赁物的事实；
证据11、图片30张，拟证明原告单位修建的“流沙巷”公路横穿被告租赁的沙田量具厂厂内；沙田量具厂厂内现存大量重型机械设备、模具及原材料需要看管、保护，被告并非恶意占用租赁物的事实；
证据12、沙田量具厂的书面报告两份，拟证明被告曾多次对原告单位提出书面报告，要求原告单位对是否续签租赁合同或赔偿、搬迁问题进行协商和答复的事实；
证据13、宁乡县沙田乡沙田村民委员会与原告单位签订的《沙田量具厂部分拆改建设工程承包合同》、周迪强证明一份，拟证明原告单位新修建的沙田量具厂大门为33平方米，剩余系被告出资修建的事实。
经开庭质证，原告对被告提交的证据质证认为，对证据10、12、13的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据11的真实性没有异议，对关联性和合法性有异议。原告认为本案是租赁合同已经履行完毕，请求腾退。被告所提交证据意在证明原告对被告所造成的损失，被告方提供的证据和证人证言是否真实均与本案无关。
对原、被告提交的上列证据，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、5、9，被告未提出异议，本院审查认为，该几份证据来源合法，内容真实，与本案事实相关联，本院对以上证据予以采信。原告提交的证据4、本院对2007年4月4日，原、被告签订了沙田量具厂租赁经营合同，合同中对租赁时间、租金交付、违约责任等内容进行了约定的事实予以采信。对证据6、7，本院对2011年1月27日，原、被告签订协议，原告支付被告一次性解决原摩托车停放棚拆除、恢复建设、各线路更换及厂牌安装、拆大门后安全保卫工资共计83000元，该款由原告支付了被告现金35000元，余款抵扣了被告应向原告交纳的租金的事实予以采信。对证据8，本院对现被告仍占用沙田量具厂，未向原告腾退的事实予以采信。被告提交的证据10，本院对2010年宁乡县人民政府修建流沙河镇至巷子口镇的“流沙巷”公路，对被告所租赁沙田量具厂所属的大门及部分车间、停车棚、办公用房进行了拆除，此后，沙田量具厂停止了生产的事实予以采信。对证据11本院对“流沙巷”公路横穿被告租赁的沙田量具厂厂内，沙田量具厂厂内现存大量重型机械设备、模具及原材料的事实予以采信。对证据12本院对原告在原、被告租赁合同纠纷发生后，未妥善解决纠纷的事实予以采信。证据13与本案无关联，本院不予采纳。
根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
湖南省沙田量具厂（原名宁乡县沙田量具厂，以下简称沙田量具厂）系原告宁乡县沙田乡人民政府下属的集体所有制企业。2007年4月4日，原告宁乡县沙田乡人民政府与被告何国芬签订沙田量具厂租赁经营合同，合同有如下约定：1、被告租赁沙田量具厂经营；2、租赁时间为五年，从2007年4月4日起至2012年4月4日止；3、被告向原告交纳风险抵押金10000元，被告保证该厂每年产值达5000000元以上并每年向原告缴纳租金40000元，第一年免交，以后的租金在当年的元月八日前一次交清，过期不交，可视为被告违约，原告有权终止合同；4、被告过期不交租金，原告有权终止合同，并罚被告违约金5000元。合同签订后，原告将沙田量具厂交付给了被告。此后到2010年9月，被告均正常经营沙田量具厂。2010年，宁乡县人民政府修建流沙河镇至巷子口镇的“流沙巷”公路，因该公路经过沙田量具厂所在的地段，故对被告所租赁原告的沙田量具厂所属的大门及部分车间、停车棚、办公用房进行了拆除。2011年1月27日，原、被告签订协议，原告支付被告一次性解决原摩托车停放棚拆除、恢复建设、各线路更换及厂牌安装、拆大门后安全保卫工资共计83000元。该款由原告支付了被告现金35000元，余款抵扣了被告应向原告交纳的租金。自沙田量具厂的大门及部分房屋被拆除后，被告租赁经营的沙田量具厂停止生产。2012年4月4日，原、被告所签订的沙田量具厂租赁合同期满后，被告以修建“流沙巷”公路拆除沙田量具厂的大门及部分房屋，对被告造成巨大的经济损失原告未能合理补偿为由，未向原告腾退所租赁原告的沙田量具厂的厂房、宿舍。
本院审查认为，本案存在以下两个方面的争议焦点：一是被告应否将所占用原告的沙田量具厂的厂房及宿舍腾退给原告；二是被告应否支付原告从2012年4月5日至2015年4月4日的租金与后段租金及支付原告违约金5000元。
一、关于被告应否将其所占用原告的沙田量具厂的厂房及宿舍腾退给原告的问题。本院认为，被告与原告签订的沙田量具厂租赁经营合同中约定被告租赁沙田量具厂的租赁期限为五年，2012年4月4日，租赁期间届满，被告未向原告续租，长期占用沙田量具厂的行为无理，侵犯了原告的合法权益，被告应当返还原告租赁物，腾退所占用原告的沙田量具厂的厂房、宿舍。
二、关于被告应否支付原告从2012年4月5日起至2015年4月4日止的租金与后段租金及支付原告违约金5000元的问题，本院认为，在被告租赁沙田量具厂经营的合同期间，原告出租给被告的沙田量具厂的大门和部分房屋因修建“流沙巷”公路被拆除，使被告的正常生产受到影响，该原因虽不能归责于作为出租人的原告宁乡县沙田乡人民政府，但客观上是原告首先违反了合同义务，使被告遭受经济损失，原告应当承担相应的责任。2012年4月4日，原、被告所签订的沙田量具厂租赁经营合同期满，当时被告业已停止生产，亦没有向原告表示续租沙田量具厂的意愿，对于被告继续占用、不予腾退沙田量具厂厂房、宿舍的行为，原告应当及早与被告协商解决纠纷或采取适当措施防止损失扩大。但因原告怠于行使上述行为，致使原、被告之间的纠纷久拖未决，双方对此均有过错。基于上述理由，本院对原告要求被告支付从2012年4月5日起至2015年4月4日止的租金与后段租金及支付原告违约金5000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告何国芬在本判决生效之日起30日内将其占用的湖南省沙田量具厂的厂房及宿舍腾退给原告宁乡县沙田乡人民政府；
二、驳回原告宁乡县沙田乡人民政府的其他诉讼请求。
案件受理费2800元，由原告宁乡县沙田乡人民政府负担2000元，由被告何国芬负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谢寅斌
人民陪审员 王 莹
人民陪审员 左天苗
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈 菁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。