宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁03民终79号
上诉人（原审原告）：杨淑梅，女，1987年1月1日出生，回族，高中文化，农民，住吴忠市。
被上诉人（原审被告）：丁丽娟，女，1978年6月18日出生，回族，初中文化，职工，住吴忠市。
上诉人杨淑梅因与被上诉人丁丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2017）宁0381民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨淑梅上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判为上诉人办理过户手续；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人之间是合法的房屋买卖关系，至于被上诉人以涉案房屋抵押在案外人青铜峡市农村信用合作社青镇联社贷款20万元是被上诉人自己的事情，与上诉人无关，上诉人作为消费者，
其要求被上诉人办理房产证的诉求应当得到支持，原审判决在抵押情形消除后由被上诉人协助上诉人办理房产证属违法判决，请求二审依法予以改判。
被上诉人丁丽娟在一审庭审结束后即下落不明，二审时未到庭也未提交书面答辩意见。
杨淑梅作为原告一审时诉讼请求：1.要求被告丁丽娟协助原告办理房屋过户手续；2.案件受理费由被告负担。
一审认定事实如下：2014年3月26日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其位于青铜峡市××镇号营业房（建筑面积139.50平方米）作价40万元出售给原告，在原告一次性支付全部房款，被告配合原告办理房屋产权证。同日，被告给原告出具收到购房全款40万元的”房屋出售全款收据”1份，且在该收据中注明未能将房产证过户于原告，被告应承担此款项20%的违约金。因被告尚未取得该房屋的产权证书，未配合原告办理房屋过户手续。2014年3月31日，原、被告又签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将该商业房出租给被告使用，租期为3年，即2014年4月1日至2017年3月31日止，年租金1.2万元。合同签订后，被告曾使用该营业房经营餐厅。2014年7月15日，被告取得该房屋的产权证书，并于同年9月24日将该房产抵押给青铜峡市农村信用合作联社青镇信用社，贷款20万元。贷款到期后，被告未返还借款本息，也未协助原告办理房产过户手续。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是其真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同履行。现被告认可原告已付清全部购房款，其应交付房屋并协助原告办理房屋所有权登记手续。但被告在取得房屋产权证书后，将该房屋抵押给银行贷款，构成涉案房产所有权登记之法律障碍，于本案中直接判决被告履行办理所有权登记义务并不妥当。被告应在涉案房屋抵押情形消除后，协助原告办理房屋所有权登记。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决：被告丁丽娟于青铜峡市青铜峡镇峡谷路12号营业房所涉抵押情形消除后四十日内协助原告杨淑梅办理该营业房所有权登记。案件受理费减半收取4250元，退还原告杨淑梅4150元，由被告丁丽娟负担100元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审期间，法庭就双方房屋买卖、抵押的细节依法询问了上诉人杨淑梅，其陈述称：”其与被上诉人系远方亲戚和朋友关系，二人于2014年3月26日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款40万元，该40万元购房款是上诉人通过卖掉自己位于青铜峡三中旁边的房屋11万元及向亲戚朋友借款29万元后通过现金方式一次性支付给被上诉人。在购买房屋之前，上诉人不知道涉案房屋没有房产证，在交付房款后要求被上诉人办理过户手续时，被上诉人告知上诉人涉案房屋没有房产证。2014年3月31日至2015年12月期间，上诉人一直将涉案房屋租赁给被上诉人使用。2017年1月份起诉之前通过别人知道涉案房屋被抵押给了银行，其找被上诉人丁丽娟核实时，被上诉人予以否认，上诉人也未就房屋抵押事宜到银行核实或向相关部门提出异议”。
二审期间，为查明房屋抵押事实，法庭依法询问案外人青铜峡市农村信用合作联社具体向被上诉人丁丽娟办理涉案房屋抵押贷款的经办人员滕建春，其陈述称：”2014年9月24日，该社与丁丽娟签订了借款合同及抵押合同，并于同日向丁丽娟发放了20万元借款，在此三周之前，其作为该笔借款的经办人员与该社主任及另一名同事前去涉案房屋处进行现场尽职调查，当时涉案房屋挂牌为古峡餐厅，由丁丽娟负责经营。随后，该社的上级部门又派工作人员进行了一次现场调查，此次调查时还到涉案房屋左边的商户进行了调查走访，据该商户的经营人员陈述涉案房屋就是丁丽娟本人的，且丁丽娟一直在占有使用。在调查结束后，丁丽娟向该社出具了涉案房屋的房产证和土地使用权证，该社经办人员与丁丽娟及其配偶共同到青铜峡市房管局办理了抵押权登记。借款到期后，丁丽娟清偿了借期内的利息，之后利息及借款本金均未偿还。现该社与丁丽娟的借款经青铜峡市人民法院生效判决并已进入执行程序”。
一审认定事实有双方当事人的陈述及书面证据予以佐证，二审予以确认。
二审另查明，青铜峡市人民法院于2017年8月11日就被上诉人丁丽娟与青铜峡市农村信用合作联社金融借款合同纠纷一案作出（2017）宁0381民初106号民事判决，该判决认定：2014年9月24日，丁丽娟向青铜峡信用联社出具房产抵押贷款承诺书，双方签订抵押合同，约定：丁丽娟以其位于青铜峡市××镇号商业房（房权证号：青房权证青铜峡市字第XX**号）为丁丽娟向原告借款20万元的债务提供抵押，丁贵荣以抵押物共有人身份签名，双方办理了房屋抵押登记（他项权证号：青房他证青铜峡市字第XXX**号），丁丽娟将抵押房屋的房产证、土地使用证交青铜峡信用联社。同日，丁丽娟与青铜峡信用联社签订个人借款合同，约定：青铜峡信用联社向丁丽娟发放借款20万元；期限自2014年9月24日至2016年9月15日；借款利率为8.7125‰，按季结息；对逾期借款从逾期之日起在合同约定利率基础上上浮50%计收罚息；本金分期偿还，2015年3月20日归还1万元，2015年9月20日归还1万元，2016年3月20日归还2万元，2016年9月14日归还本金16万元。丁贵荣以共同借款人身份签名。合同签订当日，青铜峡信用联社按合同约定将贷款20万元打入丁丽娟账户，丁丽娟在青铜峡信用联社提供的贷款放款记账凭证和借款借据上签名确认。借款到期后，丁丽娟未返还借款本息。2016年3月3日，丁丽娟与丁贵荣在青铜峡市民政局协议离婚，约定案涉抵押房屋归丁丽娟所有，婚姻存续期间的债务全部由丁丽娟偿还。2017年3月15日，丁贵荣因意外死亡。据此，青铜峡人民法院判决结果如下：一、被告丁丽娟返还原告青铜峡市农村信用合作联社借款20万元，并支付利息（按合同约定利率自欠款之日算至借款还清之日），于本判决生效之日起十日内履行；二、原告青铜峡市农村信用合作联社有权对被告丁丽娟位于青铜峡市××镇号商业房（房权证号：青房权证青铜峡市字第XX**号）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。案件受理费4441元，公告费300元，共计4741元，由被告丁丽娟负担。现该判决已生效并进入执行环节。
本院认为，上诉人杨淑梅起诉要求被上诉人丁丽娟协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求不能成立。理由如下：
第一，就本案基础法律关系房屋买卖行为本身而言，上诉人买卖房屋的事实证据缺乏高度盖然性。首先，房屋购置属于家庭重大开支事项，应由夫妻双方共同决定。据上诉人自称，在购买涉案房屋时，不论签订合同还是支付房款，其配偶始终没有参与，被上诉人的配偶作为涉案房屋的共有人亦未在房屋买卖合同及购房款收据上签字确认，整个交易过程均由上诉人与被上诉人二人独自完成，该做法不符合法理和情理。其次，上诉人购买涉案房屋的目的及资金支付不合常理。涉案房屋双方约定价款为40万元，上诉人自称是通过现金方式一次性支付。在法庭进一步询问交易细节时，上诉人自称其为家庭妇女，主要在家带两个小孩，家庭主要收入来源是其丈夫在外地打工所得，经济相对比较拮据，涉案房屋的40万元购房款其中有29万元是通过向亲戚朋友借款所得，现负债累累。从常理判断，普通百姓可能会为了生存需要借款购置住宅，而涉案房屋属于营业房，具有一定的投资性质，上诉人在家庭经济比较拮据的情况下向他人大量借款购置房屋后又将房屋租赁给被上诉人，仅是为了向被上诉人收取每月1000元的租金，其购置房屋的目的与其职业和家庭经济状况明显不符。另外，在房款的支付方式上，上诉人所述在其配偶未到场的情况下将40万元房款以现金方式一次性支付亦不符合民间大额资金交易的习惯和规则。再次，上诉人在购置涉案房屋后不及时办理产权过户手续，也有悖常理。完成产权变更手续是买卖房屋的最终目的，本案上诉人作为完全民事行为能力人，在举债购买涉案房屋时，既未及时审查房屋的产权手续，在交付房款后长达三年的时间也未要求被上诉人办理产权过户，在得知涉案房屋被设置抵押权时亦未提出异议，而是在银行行使抵押权时向法院提起诉讼要求办理产权过户手续，其诉讼行为本身不合常理。
第二，就上诉人诉求而言，上诉人与被上诉人基于房屋买卖而形成的债权亦不能达到对抗银行行使抵押权的法律效力。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案双方在签订房屋买卖合同后，一直没有办理产权过户登记手续，涉案房屋并未发生物权变动的效果，被上诉人仍为涉案房屋的所有权人。上诉人作为购买人，在得知涉案房屋设置抵押权的情形下，并未到银行或者相关部门进行查询或者提出异议，其基于购买房屋而取得的权利是请求被上诉人将房屋所有权转移给自己的债权，不能以此对抗依法成立并生效的抵押权。青铜峡信用联社作为贷款方，在被上诉人丁丽娟以涉案房屋提供抵押担保借款20万元时，该社通过尽职调查、走访周边商户及查看产权证件的方式进行严格审查后依法与被上诉人丁丽娟及其配偶签订抵押合同，并在房管部门办理了抵押登记手续，抵押权合法有效，且双方的借款纠纷已被人民法院生效判决予以确认并进入执行程序，现被上诉人丁丽娟下落不明，青铜峡信用联社的债权只有通过对涉案房屋行使抵押权方能实现，如此，在上述判决已生效并执行的情形下，上诉人就该房屋要求办理产权过户手续的诉求无法得到法律支持。
最后，如上诉人杨淑梅确因买卖涉案房屋遭受了损失，其可以通过其他法律途径得到救济。本案双方当事人在房屋买卖合同及购房款收据中约定了房屋存在产权纠纷时责任承担方式和违约金标准。另，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，上诉人在要求办理产权过户手续的诉讼目的不能实现时，完全可以依据上述法律规定和双方约定来挽回自己的损失。
综上，上诉人杨淑梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分清楚，适用法律错误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区青铜峡市人民法院(2017)宁0381民初1323号民事判决；
二、驳回杨淑梅的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，均由杨淑梅负担。
本判决为终审判决。
审判长李坤
审判员王祺祺
审判员马媛
二〇一八年一月三十一日
书记员罗升
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民法总则》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；