淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0813民初897号
原告:洪泽县腾达物业服务有限公司，住所地淮安市洪泽区东九道北侧商贸城5号楼115室。
法定代表人:孙德俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人:李冬，江苏尚淮律师事务所律师。
被告:江苏大同置业有限公司，住所地淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑12室。
法定代表人:汪洪武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩宗华，江苏宗泽律师事务所律师。
原告洪泽县腾达物业服务有限公司与被告江苏大同置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年4月25日和5月25日公开开庭进行了审理。原告洪泽县腾达物业服务有限公司委托诉讼代理人李冬、被告江苏大同置业有限公司法定代表人汪洪武及其委托诉讼代理人韩宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泽县腾达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日的物业费90391.87元及滞纳金（以90391.87元为本金，从2016年11月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；2、被告向原告支付2017年11月1日至2018年10月31日的物业费90391.87元及滞纳金（以90391.87元为本金，从2017年11月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告与金泽花苑小区物业管理委员会签订物业服务合同，为该小区提供物业服务。被告作为金泽花苑小区建设方，未能按合同约定缴纳仍未出售的空置房物业费。原告多次索要无果，故诉至法院。
被告江苏大同置业有限公司辩称：1.金泽花苑小区物业管理委员会成立不合法，无权代表小区业主与原告签订物业服务合同，该合同无效；2.即使该合同有效，但原告并未按合同的约定履行相应的物业服务义务，且原告无相应收费资质，被告有权拒绝支付物业费；3.被告聘请了其他物业公司，专门为自己仍未售出的房产提供物业服务，为此支付了一定的物业服务费用，另外还支付了城镇垃圾处理费，上述费用应由原告承担。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，原告与淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会签订物业服务合同。双方约定由原告为被告建设的金泽花苑小区提供物业服务，物业服务期限为3年，从2016年10月31日起至2019年10月31日止；物业费收取标准及方式如下：高层住宅为0.76元/月/平方米，商业用房为1.5元/月/平方米，原告按年从开始服务之日起收取物业费，业主逾期交纳物业费的，原告可以从合同生效之日起每日加收应年缴费用的万分之五的滞纳金。截止2018年4月13日，被告名下位于金泽花苑小区的商业用房（包括办公用房）共13套，分别为A2、A5、A6、A7、12、2-2、3-1、6-1、7-2、8-1、8-2、9-1、9-2，建筑面积合计4807.16平方米；住宅用房5套，分别为1601、1605、1606、1607、1611，建筑面积合计410.88平方米。被告于2018年2月27日将其名下位于金泽花苑小区××室的房屋出售给案外人陈洪梅、孙永珩，并于2018年3月9日办理所有权转移登记，该房屋建筑面积82.69平方米。
另查明：原告曾于2016年10月26日向本院提起诉讼，要求被告支付2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业费及滞纳金。本院于2017年3月30日作出（2016）苏0829民初2396号民事判决书，判决支持原告诉讼请求。被告不服，提起上诉，淮安市中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）苏08民终1255号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的物业服务企业资质证书、物业服务合同、本院（2016）苏0829民初2396号民事判决书、淮安市中级人民法院（2017）苏08民终1255号民事判决书、不动产登记簿信息查询结果等证据予以证实，本院予以确认。
本案争议焦点为：（一）涉案物业服务合同是否有效；（二）涉案物业服务费的数额为多少。
（一）关于涉案物业服务合同的效力问题
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。不具备成立业主大会条件的住宅小区，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本案中淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会系在洪泽区房地产行政主管部门指导下，通过相关程序成立，其代表金泽花苑小区内房地产产权人和使用人与原告签订物业服务合同，符合法律规定。合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该物业服务合同合法有效，依法应予以保护。被告主张该物业合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于涉案物业服务费的数额问题
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告辩称原告未按约定提供物业服务，未履行应尽义务，但物业服务是一个长期持续、共建共享的过程，需要不断完善和改进，在此过程中双方应相互理解，相互监督，为创造更好的小区环境共同努力。如果业主只享受物业服务，而不交纳物业费，物业服务将难以正常开展，既影响物业公司的正常经营，也不利于小区的各项建设。对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告收费标准过高，与其自身的物业服务企业资质不相适应，但未提供足够证据予以证明，本院不予采纳。被告要求原告承担其另行聘请物业公司而支付的物业费及城镇垃圾处理费，缺乏法律依据，本院不予支持。本案原告已进驻金泽花苑小区，并且已经履行了物业管理义务，被告作为物业所有人，负有给付物业服务费的义务，其未能支付，应承担相关责任。原告要求被告按照合同约定支付涉案房屋2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案房屋2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费及违约金，因该期间尚未届满，原告的物业服务义务亦未履行完毕，原告要求被告支付该期间的物业费及违约金，缺乏事实依据，本院不予支持，待该期间届满后，原告可另行主张相关权利。2016年11月1日至2017年10月31日期间，被告名下金泽花苑小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋建筑面积为5300.73平方米（4807.16+410.88+82.69），上述期间上述房屋的物业费为91030元（4807.16平方米×1.5元/月/平方米×12月+493.57平方米×0.76元/月/平方米×12月），原告主张90391.87元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，原告要求被告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、江苏省《物业管理条例》第二十七条、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告江苏大同置业有限公司于本判生效之日起十日内向原告洪泽县腾达物业服务有限公司支付2016年11月1日至2017年10月31日的物业费90391.87元及违约金（以90391.87元为本金，从2016年11月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；
二、驳回原告洪泽县腾达物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3916元，减半收取，计1958元，原告洪泽县腾达物业服务有限公司负担979元，被告江苏大同置业有限公司负担979元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 员 严 银
二〇一八年五月三十一日
法官助理 陈一鸣
书 记 员 高 岩
附：相关法律规定及司法解释
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
江苏省《物业管理条例》
第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
第三十四条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。