湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳坪民初字第00694号
原告廖某。
被告某公司，住所地为长沙市岳麓区含浦镇科教产业园。
法定代表人刘某。
委托代理人王某。
原告廖某诉被告某公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曹祥公开开庭进行了审理，书记员沈丽担任记录。原告及被告的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖某诉称，原、被告双方于2011年6月4日签订了商品房买卖合同，被告将麓山里佳园2栋405号商品房卖给原告，合同签订后，原告依约将全部房款支付给了被告，并约定交房时间为2011年12月30日前，但被告拖延至2014年4月30日才完成楼盘建造，目前尚未交房，超过合同约定的交房期限。故诉至法院，请求判令：1、被告承担逾期交房的违约责任，并根据合同约定支付相应的违约金赔偿至实际交房之日止（按合同第十一条约定，违约金为总房款万分之一／天，暂计41000元）；2、被告承担本案诉讼费。
被告某公司答辩称，被告认为违约金比例约定过高，请求依据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释规定进行调减，本案实际约定交房日期为2011年12月30日，现在起诉是2014年9月，涉及到诉讼时效问题，应该只计算交房之日往前推两年时间的逾期违约金。
经审理查明，2011年6月4日原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同第三条约定：1、买受人购买的商品房为麓山里佳园项目中的第2栋405号房，该商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为101.83㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为4460元／㎡，总金额为454162元。第六条第一款第（二）项约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计184162元整，余款27万元整申请贷款。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。第十一条第一、二款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。当天双方另签订一份《补充协议》，《补充协议》第二条第三款约定：《商品房买卖合同》第十条所指商品房经验收合格是指该商品房按照国务院《建筑工程质量管理条例》的规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。原告于2011年6月4日向被告支付购房款184162元，银行贷款27万元已发放。后因建设过程中被告资金链断裂等原因未能按期交房，导致原告多次向被告及相关部门主张权利，原告暂未办理收房手续。2014年9月29日原告向本院起诉，要求被告支付延期交房的违约金并承担本案的诉讼费用。
另查明，被告向原告收取了契税9083元、物业维修基金12220元、银行资料费80元、预告登记费80元、抵押工本费20元、抵押登记费810元、房产证登记费130元和国土证工本费280元。本案房屋共有人汪某就本案自愿放弃对被告主张逾期交房违约金的权利。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《商品房买卖合同》及《补充协议》；《个人住房、商业用房贷款合同》及借款借据；销售不动产发票、契税、房产证登记费、预告登记费、国土证工本费缴款凭据等证据证明，本院予以确认。
本院认为，第一、《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，原告应于合同签订之日向被告支付购房首付款，并于指定日期之前将办理银行按揭所需全部资料提交给被告，被告应于2011年12月30日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续，原告依约支付了购房款，被告却未按约定交付房屋；第三、被告没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件并在2011年12月30日前已交付；第四、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形。综上，被告已构成迟延交房，被告不能就其迟延交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其迟延交房是因原告的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付原告逾期交房违约金。根据合同第十一条的约定，逾期交房违约金的支付期限及支付标准为：以已付房价款454162元的日万分之一的标准支付原告自2011年12月31日逾期交房之日起至实际交房之日止，暂计算至2014年9月29日即本案立案受理之日的违约金为45597.86元（454162×0.1‰×1004）。本案被告违约的主要原因之一系合同签订后其资金链断裂，鉴于被告违约的主观恶意性及违约给原告造成的实际损失等综合考虑，根据公平合理的原则，本院适当将逾期交房违约金的总数额下调，被告应支付的逾期交房违约金为上述总数额的80%即36478.29元（45597.86×80%），2014年9月30日至实际交付之日的违约金按本院下调后的标准计算。对被告“违约金过高，请求予以核减”的抗辩意见，本院予以采纳。因被告原因未能按合同约定向原告交付房屋，原告已向被告及相关部门多次主张权利，故对被告已超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：
一、被告某公司在本判决生效之日起三日内支付原告廖某逾期交房违约金36478.29元，并按已付房价款454162元的每日0.1‰的80%的标准支付原告自2014年9月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金；
二、驳回原告廖某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费825元，因适用简易程序减半收取413元，由被告某公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 曹祥
二０一四年十一月十日
书记员 沈丽
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。