四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10780号
上诉人（原审被告）：四川中锐置业有限公司。住所地：四川省新津县邓双镇岷江大道三段***号。
法定代表人：支光辉，总经理。
委托诉讼代理人：杨宣斌，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何伟，男，汉族，1970年1月28日出生，住四川省新津县。
被上诉人（原审原告）：朱照霞，女，汉族，1973年7月29日出生，住四川省新津县。
上诉人四川中锐置业有限公司（以下简称中锐公司）因与被上诉人何伟、朱照霞商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2016）川0183民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中锐公司上诉请求：撤销原判，改判驳回何伟、朱照霞的诉讼请求。事实和理由：1.《商品房买卖合同》第十九条的约定是针对房屋产权证书，没有包含中锐公司代何伟、朱照霞办理建设用地使用权变更登记的内容，中锐公司没有为何伟、朱照霞办理建设用地使用权变更登记的义务。2.即使认定中锐公司有为何伟、朱照霞办理建设用地使用权变更登记的义务，双方也没有就逾期办理土地证约定违约金，一审判决中锐公司向何伟、朱照霞支付逾期办理土地证的违约金错误。3.何伟、朱照霞主张的逾期办理所在楼栋权属证明、房屋所有权证、土地使用权证的违约金均超过诉讼时效期间，应当依法不予支持。一审判决认定何伟、朱照霞起诉前二年内的违约金支付请求权没有超过诉讼时效期间是错误的。
被上诉人何伟、朱照霞辩称，办证义务是中锐公司的合同约定义务，逾期办理房产证和至今仍未办理土地使用权证是因中锐公司的原因造成，合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额属于继续性债权，每日或每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，诉讼时效逐日或者逐月届满，何伟、朱照霞请求中锐公司支付前两年内的违约金应予支持，请求驳回上诉，维持原判。
何伟、朱照霞向一审法院起诉请求：1.判令中锐公司支付何伟、朱照霞逾期办理产权初始登记违约金12000元；2.判令中锐公司为何伟、朱照霞办理土地使用权证并交付；3.判令中锐公司支付何伟、朱照霞从2011年6月30日起至实际取得房屋所有权证书和土地使用权证之日止的逾期办理产权转移登记违约金。
一审法院认定事实：何伟、朱照霞系夫妻关系。2009年5月17日，何伟、朱照霞与中锐公司签订了《商品房买卖合同》，约定何伟、朱照霞购买中锐公司出售的位于新津县邓双镇岷江大道三段×××号水都新城××幢×单元6楼4号面积92.76平方米的商品房。购房价为206669元。合同第十九条约定：（一）出卖人应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日向买受人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内归还买受人全部已付款，并按照银行同期的活期存款利率利率给付利息。买受人不退房的，买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。何伟、朱照霞于2010年12月26日收房，中锐公司于2011年8月2日取得楼栋权属证明。何伟、朱照霞2012年1月5日取得房屋所有权证。
一审法院认为，本案的争议点为：一、何伟、朱照霞主张逾期办理初始产权登记违约金12000元是否应当支持？二、何伟、朱照霞的中锐公司逾期办证是否包括土地使用权证，何伟、朱照霞主张中锐公司办理土地使用权证是否应当支持？三、何伟、朱照霞主张的逾期办证违约金是否应当支持？
一、何伟、朱照霞主张逾期办理初始产权登记违约金12000元是否应当支持？双方在《商品房买卖合同》第十九条约定中锐公司应当在2011年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。中锐公司实际取得商品房所在楼栋的权属证明时间是2011年8月2日。中锐公司主张取得楼栋权属证明系行政管理措施，原审法院不予认可。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”之规定，何伟、朱照霞主张的中锐公司逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金超过了诉讼时效，原审法院不予支持。
二、何伟、朱照霞主张的中锐公司逾期办证是否包括土地使用权证，何伟、朱照霞主张中锐公司立即为其办理土地使用权证是否应当支持？何伟、朱照霞认为中锐公司应当履行的办证义务包括办理房屋所有权证和国有土地使用证，中锐公司则认为按照合同约定中锐公司只有协助何伟、朱照霞办理房屋所有权证书的义务。原审法院认为，开发商协助办理的权属证书不仅包含房屋所有权证书，还包含土地使用权证书。双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定何伟、朱照霞同意委托中锐公司向权属机关申请办理房屋权属转移登记，则中锐公司应当履行办证义务。故何伟、朱照霞主张中锐公司立即为其办理土地使用权证书并交付，原审法院予以支持。
三、何伟、朱照霞主张的逾期办证违约金是否超过了诉讼时效，是否应当支持？根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条：“（二）转移登记2如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：…买受人不退房的，买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”之规定，中锐公司应当在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书，中锐公司提供的《中华人民共和国契税完税证》的时间是2011年9月16日，已经超过了合同约定的办证时间，中锐公司存在违约。但本案中，何伟、朱照霞的房屋所有权证书已于2012年1月5日办理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”之规定，何伟、朱照霞应当于2012年1月5日知道自己的权利受到侵害，且何伟、朱照霞没有证据证明在此期间，何伟、朱照霞向中锐公司主张过权利，引起了诉讼时效的中断，故何伟、朱照霞主张逾期办理房屋所有权证书违约金已经超过了诉讼时效。原审法院不予支持。庭审中，中锐公司认可国有土地使用证至今尚未办理，故何伟、朱照霞主张按照合同约定：“如因中锐公司的原因，何伟、朱照霞未能在商品房交付之日起180日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：….何伟、朱照霞不退房的，自何伟、朱照霞应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，中锐公司按日计算向何伟、朱照霞支付全部已付款万分之1的违约金，并于何伟、朱照霞实际取得房屋所有权证书之日起30日内由中锐公司支付”，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算方式为按日计算，属于继续性债权。因此，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。何伟、朱照霞也无证据证明在此期间向中锐公司主张过权利，造成诉讼时效的中断。故何伟、朱照霞主张的逾期办理土地使用证的违约金部分已超过了两年的诉讼时效。故对何伟、朱照霞主张的2016年5月20日（立案受理之日）起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效未届满，应予保护。故何伟、朱照霞主张的逾期办理土地使用证违约金206669元×0.0001×695天（2014年5月20日-2016年4月13日）=14363元，原审法院予以支持。2016年4月14日起的违约金按照买受人支付全部已付房款万分之1计算至实际取得土地使用证之日止。2014年5月20日前计算的违约金已经超过了诉讼时效，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条，判决：一、中锐公司于判决生效之日起十日内为何伟、朱照霞办理土地使用权证书并交付何伟、朱照霞；二、中锐公司于判决生效之日起十日内支付何伟、朱照霞逾期办证违约金，其中2014年5月20日至2016年4月13日逾期办证违约金14363元,2016年4月14日起的违约金的计算标准为：以206669元为计算基数，按照每日万分之一计算至实际取得土地使用证书止；三、驳回何伟、朱照霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由何伟、朱照霞负担200元，中锐公司负担300元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。
二审另查明，原审庭审中，中锐公司认为何伟、朱照霞负有办理房屋所有权证和土地证的义务，不认可中锐公司存在办理房屋所有权证和土地使用权证的违约行为，且提出何伟、朱照霞的该部分请求权超过诉讼时效。
本院认为，中锐公司与何伟、朱照霞签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审的主要争议焦点为中锐公司应否向何伟、朱照霞支付逾期办理国土证的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”中锐公司作为出卖人，除将房屋交付买受人何伟、朱照霞外，还负有将房屋权属转移至买受人名下的义务。在不动产统一登记制度尚未实施的情况下，权属证书包括房屋所有权证和国有土地使用权证。《商品房买卖合同》第十九条也明确约定了买受人委托出卖人办理权属转移登记，故中锐公具有协助买受人办理国有土地使用权证义务，中锐公司的该部分上诉理由不成立，本院不予采信。《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”该约定既包含有买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的内容，同时又对因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的违约责任作出了约定。与本条中约定的“房屋权属转移登记”相对应，此处的“房屋所有权证书”应当理解为仅指房屋所有权证而不包括国有土地使用权证。因双方未对中锐公司协助何伟、朱照霞办理国有土地使用权证的时间作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应为房屋交付使用之日起90日内。同时，双方未对中锐公司逾期办理国有土地使用权证书所应承担的违约责任进行约定，一审判决以《商品房买卖合同》第十九条的约定确定中锐公司应承担的违约金错误，而应当根据上述司法解释第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，中锐公司在一审时提出诉讼时效抗辩，二审时仍对诉讼时效提出抗辩，何伟、朱照霞请求中锐公司支付逾期办证违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，即本案应从2011年11月14日（以2011年8月16日实际交房时间再加上90日）开始计算诉讼时效。本案所涉逾期办证违约金虽是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计算，但实为一个整体，一旦诉讼时效经过则整个债权将变为自然债权，法律不再强制保护。一审判决以该债权系继续性债权为由倒推二年予以保护缺乏相应的法律依据，应予纠正。何伟、朱照霞于2016年5月24日提起本案诉讼时，已经超过二年诉讼时效期间，且何伟、朱照霞无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断情形，故该部分诉讼请求应予驳回。
综上，中锐公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：
一、维持四川省邛崃市人民法院（2016）川0183民初2035号民事判决第一项，即：“四川中锐置业有限公司于本判决生效之日起十日内为何伟、朱照霞办理土地使用权证书并交付何伟、朱照霞”；
二、撤销四川省邛崃市人民法院（2016）川0183民初2035号民事判决第二项和第三项，即“四川中锐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付何伟、朱照霞逾期办证违约金，其中2014年5月20日至2016年4月13日逾期办证违约金14363元,2016年4月14日起的违约金的计算标准为：以206669元为计算基数，按照每日万分之一计算至实际取得土地使用证书止”和“驳回何伟、朱照霞的其他诉讼请求”；
三、驳回何伟、朱照霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费500元，由何伟、朱照霞负担300元，四川中锐置业有限公司负担200元。二审案件受理费500元，由上诉人四川中锐置业有限公司负担200元，由何伟、朱照霞负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 冯 璐
审判员 曹 洁
二〇一六年十二月二十一日
书记员 袁龙飞