贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终473号上诉人（原审原告）贵州嘉润物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处顺海贵开大道。法定代表人：张乘，该公司总经理。委托代理人：吕克进，该公司员工,代理权限为一般代理。委托代理人：赵亮，该公司员工,代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）乌当区绿湾国际业主委员会，住所地贵州省贵阳市乌当区龙广路10号。负责人：王登科，该业主委员会主任。委托代理人：袁其高,代理权限为一般代理。被上诉人（原审第三人）贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳关花园1栋7单元1层1号。法定代表人：罗辉，该公司经理。上诉人贵州嘉润物业管理有限公司（以下简称“嘉润物业”）因与被上诉人乌当区绿湾国际业主委员会（以下简称“绿湾国际业委会）、贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称“中天创新物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0122民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。贵州嘉润物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0122民初920号民事判决书；2、确认被上诉人绿湾国际业委会与被上诉人中天创新物业签订的物业服务合同无效；3、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：两被上诉人恶意串通侵害上诉人合法权益，上诉人嘉润物业是在被胁迫的情况下离开绿湾国际小区，并非如原判认定的自愿办理交接手续，被上诉人中天创新物业公司未经备案，不具备相应物业管理公司资质，故上诉人仍系该小区合法物业管理公司；一审判决既认定业主委员会召开的业主大会违法、表决终止原物业合同无效，却又将被上诉人强行接管物业的行为视为双方实际已经解除了合同，判项相互矛盾。上诉人原审要求继续履行合同的请求理应予以支持。被上诉人绿湾国际业委会答辩称，业委会是通过合法选举程序产生的，前期物业服务合同于业委会成立时期限届满。业委会与嘉润物业商议续签事宜未果后，业委会才与中天创新物业签订了物业服务合同。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人中天创新物业答辩称，其系依法成立的物业管理公司，与业委会签订了合同，应当按照合同履行。一审法院认定事实：绿湾国际小区由贵州嘉友房地产开发有限责任公司开发，嘉润物业是贵州嘉友房地产开发有限责任公司委托的前期物业服务公司，交房后业主陆续与嘉润物业签订物业服务合同。绿湾国际业委会于2016年3月12日由绿湾国际小区业主代表大会选举产生。绿湾国际业委会于2016年4月9日在小区张贴《关于就绿湾国际小区物业问题召开业主大会的通知》，于同月16日召开业主大会进行表决，决议解除与嘉润物业的物业服务合同关系。2016年4月29日，绿湾国际业委会与中天创新物业签订《物业管理合同》。因原被告双方对交接事宜发生矛盾，2016年4月30日经居委会、派出所协调，原、被告达成协议，定于同年5月2日办理交接事宜，并且当场由居委会、派出所、绿湾国际业委会和嘉润物业共同封存业主资料、更换门锁。因双方矛盾，交接手续于2016年5月11日在居委会、社区指导、监督下办理完毕。同时查明，自2016年5月1日起，嘉润物业未对绿湾国际小区进行物业服务。另查明，根据贵州地矿测绘院测绘报告，绿湾国际小区专有面积为92061.29平方米。庭审中，原告提交的由被告负责人王登科（即绿湾国际业委会主任）签字的绿湾国际小区业主资料为1073户。资料显示用电业主1064户、用燃气业主1102户。嘉润物业原审诉讼请求：1、确认被告2016年4月16日召开的关于是否续聘原告投票表决的业主大会违法；2、确认业主大会终止与原告的物业服务合同的决定无效，继续履行原物业服务合同；3、确认绿湾国际业委会与第三人贵州中天创新物业管理有限公司签订的物业服务合同无效；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认为，关于原告请求判决确认被告2016年4月16日召开的对原告是否续聘进行投票表决的业主大会违法以及表决所作出的终止与原告物业服务合同决定无效的问题，根据《物业管理条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、第十二条第三款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积及2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第十四条第一款规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定，被告未提前15日通知业主召开业主大会，同时，被告提供的证据不能证明参加此次业主大会表决的户数以及房屋的专有面积符合上述规定，而该举证责任在被告。并且，被告负责人王登科签字的资料显示绿湾国际小区业主是1073户，而其要求原告退场的函载明参与投票的仅500户。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益的。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告的该项主张有理，法院应予以支持。关于被告要求继续履行原物业服务合同的问题，虽然原告所作的表决无效，但因原、被告在居委会、社区等单位的指导、监督下定于2016年5月2日办理交接手续，因双方矛盾，2016年5月11日办理交接。嘉润物业自2016年5月1日起即未对绿湾国际小区进行物业服务，双方的物业服务合同已于2016年5月1日解除。故对原告的该项诉请不予支持。关于原告请求判决确认被告与第三人签订的物业服务合同无效的问题，因已确认原告与被告解除了物业服务合同关系，原告已不是被告与第三人签订的物业服务合同所涉及的利害关系人，原告的主张于法无据，法院亦不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《物业管理条例》第十二条第一款、第三款、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳市乌当区绿湾国际业主委员会2016年4月16日召开的对原告贵州嘉润物业管理有限公司是否续聘进行投票表决的业主大会违法，被告贵阳市乌当区绿湾国际业主委员会终止与原告贵州嘉润物业管理有限公司物业合同的决定无效；二、驳回原告贵州嘉润物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告贵州嘉润物业管理有限公司负担150元，被告贵阳市乌当区绿湾国际业主委员会负担150元。本院审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。另，二审中上诉人提交绿湾国际小区所在社区管理人员的网页搜索记录，以证实嘉润物业被强制离开绿湾国际小区后多方进行举报，一审判决认定上诉人自愿离开绿湾国际小区没有事实依据。被上诉人质证认为该组证据与本案没有关联性。被上诉人提供了以下证据：1.“贵州嘉润物业移交办公区域或办公用品清单”，列明清单为桌子、电脑、铁皮柜、办公室等，由嘉润物业屈荣慧、王金宝、高鑫及乌当区绿湾国际小区业委会王登科签章，落款时间为2016年5月11日。被上诉人绿湾国际业委会以此证实:2016年4月30日经居委会、派出所协调后业委会与上诉人口头议定于5月2日办理交接。实际交接于5月11日完成。该份证据是后补的，可以证明嘉润物业是同意离开绿湾国际小区的。上诉人质证认为此证据只是交接清单，不是协议。屈荣慧、王金宝、高鑫等三人确系嘉润物业员工，但该证据上的签名真实性无法确定，员工也无权代表公司签署文件。当时派出所、居委会组织协调只是出于维稳目的。且此证据落款时间与一审认定的“4月30日双方经居委会、派出所组织达成协议”时间相矛盾。2.“关于绿湾国际小区首届业主委员会登记备案的批复”、“贵阳市公安局乌当分局印章准制证”，该批复记载：“绿湾国际小区首届业主委员会筹备组申请报告收悉，并悉已经按照有关程序产生了首届业主委员会，根据《贵州省物业管理条例》及相关规章的规定，同意绿湾国际小区首届业主委员会登记备案。”该批复由贵阳市乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室签章，落款时间为2016年3月30日。该“印章准制证”由乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室申请，公安机关审批落款时间为2016年3月29日。被上诉人绿湾国际业委会以此证实业委会成立后给予嘉润物业足够的时间撤出小区。上诉人质证认为业委会3月30日获得备案批复，4月23日就要求上诉人离场，业委会解除合同未达到提前三个月通知的法定期间要求。3.绿湾国际业主手册。内容包括一般事项、特别事项等，载明物业管理为嘉润物业，“前期物业管理合同”、“临时管理公约”等均加盖有嘉润物业印章。其中《前期物业管理服务协议》第一条第10款内容为“自本协议终止之日起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。”被上诉人绿湾国际业委会以此证实业委会按照该前期物业管理合同约定提前五天要求嘉润物业撤出该小区管理。上诉人嘉润物业公司质证对该证据真实性表示无法确认，且4月23日嘉润物业已经明确表示不会办理撤出事宜。4.绿湾国际业委会2016年3月26日告知函，以此证实业委会已经给予嘉润物业足够的时间决定是否接受续签条件或与新物业公司办理交接工作。上诉人嘉润物业认为该告知函落款时间是在业委会获得备案批复之前，缺乏证据效力。本院认为，绿湾国际业委会经登记备案成立后，与上诉人嘉润物业就是否继续由该物业公司提供物业服务事宜产生纠纷，通过辖区居委会、派出所协调，上诉人嘉润物业实际已退出该小区物业管理。一审判决认定绿湾国际业委会2016年4月16日组织投票表决的业主大会违法，同时判决业主委员会终止与嘉润物业公司物业合同的决定无效；宣判后绿湾国际业委会并未上诉，二审中绿湾国际业委会明确要求维持原判，不同意聘请嘉润物业公司继续为小区提供物业服务。故原前期物业管理合同已无继续履行的现实条件，一审判决驳回嘉润物业要求继续履行合同的请求并无不当，嘉润物业该项上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人称被上诉人绿湾国际业委会违法终止前期物业合同以及两被上诉人强制其撤离该小区致其产生损失，要求赔偿的，可另行协商或另案诉讼解决。至于上诉人请求确认两被上诉人之间的物管服务协议无效，因其现与该协议缺乏直接利害关系，一审判决未予支持亦无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元由上诉人贵州嘉润物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曾   桢审判员 唐 玉 平审判员 刘   华二〇一七年三月二十七日书记员 戴蔚（代）