河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0104民初2971号
原告:中国人民武装警察部队河南省总队（反诉被告），住所地郑州市郑东新区熊儿河路56号。
负责人：刘勇军，司令员。
委托诉讼代理人:邱鹏，河南中锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郭耀辉，河南中锦律师事务所实习律师。
被告:河南泽成市政工程有限公司（反诉原告），住所地郑州市金水区黄河路122号院5号楼3单元5层9号。
法定代表人：侯殿亮，董事长。
原告中国人民武装警察部队河南省总队（以下简称武警总队）与被告河南泽成市政工程有限公司（以下简称泽成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武警总队的委托诉讼代理人邱鹏、郭耀辉，被告泽成公司的法定代表人侯殿亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武警总队向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠房屋租金1060000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月3日，被告与原告签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号为武豫[2012]0190010号，以下简称租赁合同）。租赁合同约定原告作为出租方自愿将位于郑州市管城区商城路原豫武宾馆建筑面积为8433平方米房屋出租给被告，租赁用途为宾馆、餐饮，租赁期限自2012年7月10日起至2015年7月10日止，年租金2060000元，租金总额为6180000元，租赁合同约定被告于每年的前十日内向甲方交付租金。同时，租赁合同还约定，如被告存在违约或违法行为，原告有权解除合同并收取十万元违约金。被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，原告按滞交经费总额3‰加收违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了出租房屋，履行了合同义务，被告也一直在租赁房屋内从事经营活动，租赁合同已实际履行并产生法律效力。被告应依约按时向原告支付租金，但被告自支付前两年租金后，第三年租金仅支付1000000元，便未再支付余下租金1060000元，经原告多次催要，被告仍拒绝履行支付租金的合同义务。为维护原告合法权益，现诉至法院。
泽成公司辩称：一是泽成公司于2012年5月29日参与武警总队豫武宾馆对外租赁项目公开竞标，泽成公司中标后要求武警总队提供房屋建筑许可证、消防证及电梯使用说明等用于办理酒店经营所需证照，武警总队未提供，但称泽成公司可仍以武警河南省总队招待所名义经营，并为泽成公司提供银行账号及发票。2014年8月，武警总队以上级巡视组提出为泽成公司提供发票不当为由，擅自停止提供发票，取消泽成公司对豫武宾馆名称及账号使用权，并将宾馆前门上锁，致使无法经营。由于当时没有明文规定部队房产不能租赁给地方经营，武警总队持观望态度，既不让宾馆经营，也不终止合同，同时要求宾馆员工不能撤离，给泽成公司造成巨大经济损失，应补偿泽成公司一年租金2060000元。二是根据租赁合同约定，装修免租期三个月应减免租金515000元；武警总队至2012年10月10日才将房屋移交泽成公司装修，延迟交房三个月应减免租金515000元；武警总队应移交房屋8433平方米，实际移交8073平方米，未按约定移交的360平方米应减免租金263821元；因武警总队不能提供发票导致泽成公司地方欠账846752元、部队欠账539728元无法收回，变成死账；泽成公司装修费用9676000元，按合同约定应使用三年，因武警总队违约实际使用17个月，且目前尚有价值，故武警总队应补偿泽成公司装修及改造费用5106800元；另外，武警总队应根据合同约定补偿泽成公司两个月租金343300元，退还保证金100000元，赔偿违约金100000元。综上，武警总队应支付泽成公司各项费用合计9113300元。
泽成公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人退还反诉人租赁保证金100000元及利息13750元（计算至起诉之日即2018年3月23日），共计113750元；2.本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2012年5月29日，泽成公司参与武警总队豫武宾馆对外租赁项目公开竞标，泽成公司中标后要求武警总队提供房屋建筑许可证、消防证及电梯使用说明等用于办理酒店经营所需证照，武警总队未提供，但称泽成公司可仍以武警河南省总队招待所名义经营，并为泽成公司提供银行账号及发票。2014年8月，武警总队以上级巡视组提出为泽成公司提供发票不当为由，擅自停止提供发票，取消泽成公司对豫武宾馆名称及账号使用权，并将宾馆前门上锁，致使泽成公司无法经营，给泽成公司造成巨大经济损失。故泽成公司根据租赁合同第八条约定要求武警总队退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。
武警总队针对反诉辩称：根据租赁合同约定，泽成公司应在每年的前十日内向武警总队支付租金，但泽成公司对第三年租金仅支付1000000元，剩余1060000元至今未付，属合同违约行为。故泽成公司反诉请求的100000元租赁保证金应不予退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2012年7月3日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武豫〔2012〕0190010号）一份。合同主要约定：原告将其位于河南省郑州市管城区商城路原豫武宾馆楼建筑面积8433平方米的房屋出租给被告使用，租赁期自2012年7月10日至2015年7月10日止，租赁用途为宾馆、餐饮，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币6180000元，年租金为人民币2060000元，租金按年结算，由被告于每年的前十日内通过转账方式交付原告。原告应于2012年7月10日前将房屋按约定条件交付给被告，租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施。自本合同签订后十日内，被告向原告支付房地产租赁保证金100000元。被告履行合同义务的，原告应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还被告；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时有权要求被告另行支付违约金；原告未履行合同约定义务的，应退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。被告有违反合同约定或法律规定行为的，原告有权解除合同，同时被告应向原告支付违约金100000元。被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同的租赁期中包含3个月的装修免租期（2012年7月10日至2012年10月10日）。合同实际履行中，原告于2012年10月10日将其位于河南省郑州市管城区商城路原豫武宾馆楼建筑面积8433平方米的房屋交付被告使用；被告按照约定向原告交纳了租赁保证金100000元（由被告投标时交纳给原告的100000元投标保证金转化而来），并按时足额向原告支付了前两年的租金（每年2060000元），但第三年的租金仅支付1000000元。租赁期满后，被告于2015年7月23日将承租房屋及其附属设施返还给原告。
本院认为：原、被告2012年7月10日签订的《武警部队房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反禁止性法律规定，且已实际履行，应为有效合同，双方应按照约定的内容全面履行各自的义务。针对原告的诉讼请求，被告辩称装修免租期三个月应减免租金515000元，原告延迟三个月向被告交付房屋应减免租金515000元，合计应减免租金1030000元。该辩称意见证据充分，理由正当，本院予以采信。租赁合同约定的租金总额6180000元扣除应减免租金1030000元后，被告应支付原告租金5150000元。被告实际支付租金5120000元（2060000元+2060000元+100000元=5120000元），尚欠原告租期内租金30000元。租赁期满后，被告未办理该承租房屋的腾离手续，仍占用该房屋至2015年7月23日。对于2015年7月10日至2015年7月23日被告返还该房屋期间的损失，被告应承担相应法律责任。该房屋占用期间被告应支付原告的房屋租金，参照双方租赁合同中约定的年租金2060000元的标准，本院计算为：2060000元/年÷365天×13天≈73369.86元。综上，被告尚欠原告租金103369.86元，应予支付。原告超出部分的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，由于原告迟延三个月向被告交付房屋，被告未足额支付第三年的房租，且延迟13日向原告返还房屋，双方均存在违约行为，应各自承担相应的责任。结合原告违约在先、双方均存在违约行为的事实，以及原、被告双方的违约程度，本院认为被告无权要求原告支付违约金100000元，但有权要求原告退还租赁保证金100000元。综上，原告应退还被告租赁保证金100000元。被告的其他辩称意见无相关证据予以佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南泽成市政工程有限公司于判决生效后十日内支付原告中国人民武装警察部队河南省总队房屋租赁费103369.86元；
二、原告中国人民武装警察部队河南省总队于判决生效后十日内退还被告河南泽成市政工程有限公司租赁保证金100000元；
三、驳回原告中国人民武装警察部队河南省总队的其他诉讼请求；
四、驳回被告河南泽成市政工程有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14340元，减半收取计7170元及反诉费1288元，由原告中国人民武装警察部队河南省总队负担7603元，被告河南泽成市政工程有限公司负担855元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 王桂英
二〇一八年四月十六日
书记员 刘雪玉