山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0213民初736号
原告：石明强，男，1972年1月16日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨小青，山东康裕律师事务所律师。
被告：青岛市艺德实业有限公司，住所地青岛市市北区连云港路11号，统一社会信用代码：91370200163567247C。
法定代表人：曲修卓，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。
原告石明强与被告青岛市艺德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月15日、2018年7月16日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨学奎、杨小青，被告的委托诉讼代理人刘青、徐玉霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石明强向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋产权登记手续；2、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年�告与被告签订《订购职工宿舍协议书》，根据该协议，原告购买了被告位于李沧区九水路市南工业园（现更名为山景小区）1号楼2单元三层东户房屋一处，建筑面积为90.62m2，每平方米价格为1970元，房屋总价款为178521元。原告依约支付了房价款，被告也向原告交付了房屋，限于当时土地性质问题，房屋一直未办理产权证书，现房屋已经具备办理产权证的条件，被告依法应当为原告办理房屋产权登记手续，但是被告却要求包括原告在内的山景小区7#号楼、8#号楼业主按照其单方面制定的价格支付土地出让金及各种不合理手续费，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告青岛市艺德实业有限公司辩称，1、原、被告之间签订的《订购职工宿舍协议书》属无效合同，原告并非被告公司职工，不具备购买涉案房屋使用权的资格，且协议内容明显违反国家法律法规强制性规定；2、原告通过签订《订购职工宿舍协议书》购买仅是涉案房屋的使用权，涉案房屋的所有权以及土地使用权仍归被告所有，原告无权要求被告为其办理产权登记手续，故原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
一、原告提交：2004年9月2日原告与被告签订的《订购职工宿舍协议书》一份，用以证明：原告购买了被告位于李沧区九水路市南工业园（现更名为山景小区）1号楼2单元三层东户房屋一处，建筑面积为90.62m2，每平方米价格为1970元，房屋总价款为178521元。李沧区九水路市南工业园1号楼2单元三层东户即为现在的山景小城7号楼2单元301户。
被告对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议。称1、该协议书明确为订购职工宿舍协议书即合同的标的为被告自建的培训中心职工宿舍，并非商品房；2、该协议书首部及第七条明确约定双方出售的是职工宿舍的使用权并非所有权，因此原告无权取得涉案房屋的所有权以及土地使用权，更无权要求被告协助其办理房屋产权手续。
因被告对该份《订购职工宿舍协议书》的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。
二、原告提交：收款收据二份，用以证明：原告依约向被告支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。
被告对该证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，称该证据仅能证明原告支付了协议书约定的涉案房屋使用权的房款。
因被告对该两份收款收据的真实性予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。
三、原告提交：2017年10月31日被告委托山东鼎海律师事务所向全体业主发的〔2017〕鼎海律函字第17051-82号《律师函》照片打印件一份，用以证明：涉案房屋限于当时土地性质问题，房屋一直未办理房产证，现房屋已经具备办理房产证的条件，被告依法应当为原告办理房屋产权登记手续，但是被告却要求包括原告在内的山景小区7#、8#业主按照其单方面制定的价格支付土地出让金及各种不合理手续费后才给予办理房产证。
被告对该证据的真实性�予认可，称该律师函是原告或原告的代理人断章取义。被告确认曾于2017年10月31日发出过律师函，但该律师函中明确记述原告购买被告的是职工宿舍的房屋使用权。涉案房屋确实为被告建设的，当时尚未获得土地使用权，后来被告拍得了该宗土地的土地使用权并交纳了土地出让金和相关配套费，因此对于该事实被告授权代理律师发出律师函通知相关人员，若已经买受了该职工宿舍房屋使用权的使用权人在指定的时间内办理房产证的登记手续同时需要支付相应的土地费用、房屋价值差款等各项费用，同时也告知若使用权人有异议，也可以向被告提出协商解除所签订的订购职工宿舍协议书或者诉至法院处理；若不理会该通知视为放弃受让房屋所有权及国有土地建设用地使用权，被告即保留该房屋的所有权及建设用地使用权，不再处理，因此原告无权基于该律师函的内容�求被告向原告转让该房屋的所有权及土地使用权。
虽然该份律师函系照片打印件，被告对其真实性亦未予认可，但庭审中被告述称其确曾于2017年10月31日发出过律师函，其陈述的函中内容与该证据记载内容一致，且被告未提交相反证据推翻该照片打印件，故本院对该份证据的真实性予以采信。
四、原告提交：2018年1月5日山景小城全体业主针对〔2017〕鼎海律函字第17051-82号《律师函》回复的《复函》一份，用以证明：山景小城7号楼、8号楼房屋业主（包括原告在内的56人）对于2017年10月31日〔2017〕鼎海律函字第17051-82号《律师函》的内容存在诸多异议，全体业主认为上述费用系不合理收费。要求被告给出具体需要缴纳费用明细及计算依据。
被告对该复函的真实性有异议，称复函中的一部分签名明显是一个人书写的，且签名人的身份无法核实，山景小城7号楼、8号楼共有120户居民，现我方统计共有76户不同意房屋所有权的转让，原告所列举的人员不过56人，不能代表全体人员。该复函针对的对象有问题，复函中记载的是针对向青岛海盛房地产有限公司发出的17051-82函提出复函，而复函落款为56个自然人，并非青岛海盛房地产有限公司。该复函确认了他们签订的是《订购职工宿舍协议书》并认可购买的是房屋使用权，享有所购买房屋的全部使用权，所以原告要求得到房屋所有权及土地使用权无根据；复函提出要求被告公司给出费用明细及计算依据，被告是按照市场的商品房相应价格及被告公司支付的土地出让金、配套费用、财务成本、人工成本等计算的，原告及其他业主无权要求被告向其公布其成本价格的依据，故被告无需就具体需要缴纳的费用明细及计算依据给出回复；既然原告及其他业主不愿受让，被告没有提出要求单方变更或中止所签订的协议书，只是表示既然原告及其他业主不同意受让，被告公司不再处置房屋的所有权及相应的建设用地使用权，该表示不违反法律也不违反原、被告双方签订的协议书，也没有侵害原告合法权益。被告出让房屋所有权及土地使用权获得的相应的价格包括成本等，无须承担所谓不合理收费的后果及作出解释。
因该份复函的回复主体非原告石明强，落款处签名人的身份无法核实，且内容仅系个人意见和疑问的表达，不具有证据效力，故本院对该份证据不予采信。
五、原告提交：青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表一份，用以证明：涉案房屋现登记在被告名下。
被告对该证据的真实性没有异议。但需要说明的是涉案房屋所有权、使用权都是在被告名下并且涉案房屋的土地权为国有土地有偿出让，所以被告曾提出过有偿的转让房屋的所有权及土地使用权，该要求合理、合法。土地使用权是2011年6月10日至2081年6月9日即七十年的使用期限。既然原告已经不愿意有偿受让，故无权要求被告为原告办理登记手续。
因该份证据调取自不动产登记中心，且被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。
六、原告提交：2004年3月18日《协议》、2004年6月29日《补充协议》各一份，用以证明：2004年3月18日，本案被告与青岛李沧城建工程有限公司（以下简称李沧城建）签订《协议》一份，根据协议内容，被告拥有市南区工业园M-04地块，土地性质为轻工业用地，其中部分专家公寓欲转让给李沧城建，并注明“使用权无房产证”，约定转让价格为每平方米824元，转让面积约为10000平方米，由李沧城建负责转让1、2号楼的单体建筑工程，建设建筑费用由乙方承担。2004年6月29日，被告与李沧城建就“市南工业园04#地块”《职工宿舍》达成补充协议，约定房屋使用权对外转让，应以甲方的名义（即本案被告的名义）签订合同、出具收据或发票，发放钥匙。以上证据证明涉案房屋的土地使用权已经转让给了李沧城建，涉案房屋并非本案被告建设，当时的土地性质所限，合同中只能注明转让的是土地使用权。
被告对该证据的真实性无异议，但认为该两份协议与原告及原告所主张的事实无关，并且该两份协议中约定的为部分专家公寓的转让并对该专家公寓的转让标的明确为“使用权无房产证”，这指的是专家公寓的房屋是使用权无房产证，并非原告所称的土地使用权，两份协议中没有任何涉及到土地使用权的相关内容，因此该证据不能证明原告的主张，并且原告提交的《订购职工宿舍的协议书》也证明原告买受的是职工宿舍的使用权，因此原告所谓买受的是商品房的主张不成立。另外，根据合同相对性的规则，该两份协议与原告买受房屋使用权无任何关系。
因被告对该两份协议的真实性予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。
七、原告提交：2004年4月9日《合作协议》一份，用以证明：2004年4月9日，青岛海盛房地产开发有限公司（以下简称海盛公司）与李沧城建签订《合作协议》，约定合作开发1、2号楼，由海盛公司出资60%，李沧城建出资40%，并约定资金管理及销售由海盛公司统一管理。证明涉案房屋系由海盛公司出资建设，原告是从海盛公司购买的涉案房屋。
被告对该证据的真实性不予认可，无法看出该合同与原告所主张买受商品房之间有关联，另外如果原告主张是向青岛海盛房地产开发有限公司买受的房屋，原告应当向该公司主张权利。且原告陈述的该证据的证明事实与原告诉请自相矛盾，故该证据不能证实原告的主张。
因签订该份合作协议的当事双方均非本案当事人，真实性无法核实，被告对此亦未予认可，故本院对该份证据不予采信。
八、原告提交：2006年11月27日协议一份，用以证明：2006年11月27日，被告与李沧城建达成协议，确定了1、2号楼的最终转让价款为2081952.80元，由甲方（即本案被告）办理相关配套手续，故涉案房屋已经转让给了李沧城建。
被告对该证据的真实性无异议，但认为与原告所主张的事实无关，该协议中记载的还是专家公寓的相关款项，专家公寓的用地性质和转让使用权无房产证等事项被告与李沧城建有约定，不能证明原告买受了房屋的所有权。况且，在2006年时该宗土地的性质仍然为工业用地，不可能建造和出售商品房。
被告虽对该份协议的真实性予以认可，但该协议的内容与本案待证事实并无关联，故本院对该组证据不予采信。
九、原告提交：2006年8月24日《委托测绘协议书》一份，用以证明：2006年8月24日李沧城建与青岛市青房安居中西有�公司签订《委托测绘协议书》，故涉案房屋系由李沧城建委托测绘并备案的。
被告对该证据的真实性不予认可，称该协议与原告及原告所主张的事实无关。该份证据不能证明原告买受的是房屋的所有权，也不能明证明原告所主张的涉案房屋系由李沧城建委托测绘并备案的事实。
因签订该份《委托测绘协议书》的当事双方均非本案当事人，真实性无法核实，被告对此亦未予认可，故本院对该份证据不予采信。
十、原告提交：2004年被告与李沧城建签订合作协议时向李沧城建提供的涉案房屋的规划图纸复印件一份，用以证明：涉案房屋经过规划，青岛市市南区科技工业园管理办公室盖章确认，证明涉案房屋符合建设条件，有相关建设手续，相关资料由被告掌握。
被告对该证据的真实性不予认可，认为该图纸无法证明系被告土地的规划，该证据与本案无关，无法证明原告所主张的事实。
因该证据系复印件，真实性无法核实，且原告当庭并未陈述清楚该证据与其所诉房屋的具体关系，不能指明其所诉房屋在该份规划图纸上的具体位置，无法证明该证据与本案的关联性，故本院对该份证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年3月18日，被告作为甲方，青岛李沧城建工程有限公司作为乙方签订《协议》一份，协议约定：甲方欲在东李村“市南区工业园”内M-04地块（轻工业用地为甲方所属），开发建设家具研发、技术培训基地�其中部分专家公寓欲转让给乙方（使用权无房产证）。价格为每平方米824元，转让面积约为10000平方米……乙方负责甲方转让其的1、2号楼的单体建筑工程，其建设建筑费用由乙方承担。合同落款处有甲乙双方盖章确认。
2004年6月29日，被告作为甲方，青岛李沧城建工程有限公司作为乙方签订《补充协议》一份，协议约定：甲乙双方就合作建设“市南工业园04#地块”《职工宿舍》项目达成补充协议……乙方承建的1、2号楼竣工验收后把房间钥匙全部交给甲方保管。房屋使用权对外转让，应以甲方的名义签订合同、出具收据或发票，发放钥匙。合同落款处有甲乙双方盖章确认。
2004年9月2日，被告作为甲方，原告作为乙方�签订《订立职工宿舍协议书》，主要内容为：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买自建的培训中心职工宿舍的使用权事宜，双方达成如下协议：一、位于青岛市李沧区九水路市南工业园1号楼2单元三层东户，建筑面积90.62平方米，每平方米1970元，总金额为178521元。……三、付款方式：本协议签订之日，乙方交付人民币12万元作为购房首付款，待2005年3月1日前一次性将余款全部付清。四、甲方须于2005年5月31日前将竣工验收合格，并符合本协议规定的标准交付乙方使用。……七、房屋竣工后，由甲方统一进行物业管理，购房单位及个人拥有此房屋全部使用权。……协议落款处有甲乙双方签名、盖章予以确认。
该协议签订时，该涉案房屋所在的土地性质系工业用地，不得用于开发建设商品房，被告亦不具备房地产开发企业的相关资质，涉案房屋也未取得建设工程的合法手续，无法办理产权登记手续，对此原告系明知。
协议签订当日，原告即向被告支付房款12万元整，后又向被告支付房款59013元整，被告向原告出具收据两份。被告向原告交付涉案房屋后，原告居住使用至今。
青岛市李沧区九水东路320-26号1-8号楼现登记在被告青岛市艺德实业有限公司名下，初始登记日期为2014年10月21日。登记的土地用途为城镇住宅，土地使用权期限为2011年6月10日至2081年6月9日，使用权来源为出让。
原李沧区九水路市南工业园1号楼2单元三层东户现为李沧区九水东路320-26号山景小城7号楼2单元301户。
2017年10月31日，被告曾向山景小城7号楼、8号楼房屋使用权人发出《律师函》，主要内容为：1、青岛市艺德实业有限公司已经合法获得了该宗涉案土地的国有土地使用权，并经政府相关部门核准山景小城普通商品房项目规划建设；2、各使用权人需于2017年11月1日至2018年1月31日期间带齐相关资料至指定地点办理房屋产权登记手续，并根据实测面积，按照1800元/平方米向青岛市艺德实业有限公司支付房屋价款差价、手续费、财务费等费用；3、如无意受让该房屋所有权，可与青岛市艺德实业有限公司协商解除合同，或诉诸法律途径解决；4、如不予理会本律师函，视为放弃受让该房屋所有权。
原告获知被告律师函内容后，未与被告达成支付部分款项以取得涉案房屋所有权的协议。
本院认为，本案被告系青岛市艺德实业有限公司，原告的诉讼请求为判令被告协助其办理涉案房屋的产权登记手续，故原告于庭审中主张涉案房屋系青岛李沧城建工程有限公司与青岛海盛房地产开发有限公司合作开发建设，其系自青岛海盛房地产开发有限公司处购买的涉案房屋，与其诉请相悖，本院不予采信。
虽然原告与被告签订《订立职工宿舍协议书》时，涉案房屋尚不具备建设工程的合法要件，但自2011年6月10日，被告已通过出让方式合法获得了该涉案房屋所在国有土地的使用权，土地性质亦由工业用地转为城镇住宅用地，并于2014年10月21日对包括涉案房屋在内的李沧区九水东路320-26号1-8号楼办理了商品房初始登记，故原告依据《订立职工宿舍协议书》购买的涉案房屋现已具备了建设工程应具备的合法要件，内容不违�法律、行政法规的强制性规定，故该《订立职工宿舍协议书》合法有效。
但根据该《订立职工宿舍协议书》的首部“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买自建的培训中心职工宿舍的使用权事宜，双方达成如下协议”以及该协议的第七条“房屋竣工后，由甲方统一进行物业管理，购房单位及个人拥有此房屋全部使用权”之约定，原、被告双方买卖的标的明确为涉案房屋的使用权，原告对此亦系明知，故原告主张其通过《订立职工宿舍协议书》购买的是涉案房屋的所有权，无合同和法律依据。
现涉案房屋登记在被告名下，原告以支付房屋使用权对价要求被告无偿将涉案房屋所有权登记至自己名下，无合同依据，亦有违等价有偿的民事原则，本院不予支持。原告欲取得涉案房屋所有权，需与房屋所有权人即被告就相关事项协商一致，但至本案庭审结束前，原、被告双方就此问题仍无法达成一致意见。
故原告的诉讼请求，无合同和法律依据，本院予以驳回。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下，
驳回原告石明强的诉讼请求。
案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告石明强负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘海伟
人民陪审员 朱亚丽
人民陪审员 徐红珍
二〇一八年八月二十二日
法官 助理 王晓艳
书 记 员 宫艺榕