辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终1773号
上诉人（原审被告）：王殿清，女，1943年7月10日生，汉族，退休职员。
委托诉讼代理人：马慧，辽宁兴连律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘薇，女，1968年6月6日生，汉族，公务员。
委托诉讼代理人：冯培铭，辽宁一鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘锦英，女，1973年6月21日生，汉族，无业(系刘薇妹妹）
原审被告：陈更新，男，1969年4月14日生，汉族，公务员。
委托诉讼代理人：高龙，辽宁兴连律师事务所律师。
上诉人王殿清因与被上诉人刘薇、原审被告陈更新定金合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2015）龙民一初字第01227号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月12日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王殿清的委托诉讼代理人马慧，被上诉人刘薇的委托诉讼代理人刘锦英、冯培铭，原审被告的委托诉讼代理人高龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王殿清上诉请求：一、原审认定事实错误，上诉人与被上诉人达成购买门市房的约定，并于当日支付定金17万元，双方约定十日内被上诉人将房款交齐后，上诉人配合被上诉人办理买受人变更手续，根据一审李争明的作证内容可以看出，不能办理更名的原因是被上诉人没有将房款付清所致。二、法院工作人员调取的证人证言证实已经出售的房屋不允许更名，不符合因上诉人与被上诉人去售楼处办理更名但未给办理这一事实的实际情况，其违背了债权可转让的基本属性。上诉人提供的认购协议书可以证明与开发商的合同并未约定所购买商铺不得转让的内容。上诉人与被上诉人达成的协议未债务转移的买卖合同，且并不违反国家强制性规定，故上诉人根本不存在违约的情形。被上诉人在交付定金后并未在规定的时间内交足房款而导致售楼处不能办理购买人姓名的变更，现被上诉人未补齐房款，要求放弃购买房屋明显违约，根据担保法的规定，上诉人不应返还定金。三、上诉人提交的专用收款收据存根背面书写的内容证明的案件事实是上诉人已经和售楼处达成了购买协议，但只交付了部分房款，背书的内容用来证明上诉人已经和被上诉人达成了债务转让购房协议的事实，剩余房款被上诉人应按时补交。一审法院认为是双方当事人的合意，明显错误。综上，本案争议焦点买受人名称不能变更系被上诉人未能交足房款所致，上诉人并没有违约行为，一审法院认定事实错误，故恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
刘薇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。‘
陈更新庭审中辩称：同意上诉人意见。
刘薇向一审法院起诉请求：2014年，被告陈更新将他岳母名下的房产乾源金街3-B-N门市卖给了原告，被告陈更新收取定金17万元。购房时陈更新承诺将办理房照手续变更到原告名下，但是被告至今没有办理，原告诉至法院，要求二被告连带偿还原告购房定金款17万元，并由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：被告王殿清在香漫花都售楼处购买门市一户，房屋总价款200余万元，已交付100余万元，售楼员为李争明，现已离职。后被告王殿清意欲转售该门市房，原告刘薇欲购买该门市房。2014年11月11日，原告刘薇与被告陈更新在案外人李争明开设的棋牌室内，由李争明代书，双方签订一份定金协议，该定金协议载明：今收到刘薇支付购买文翠路9-3-N（乾源金街3-B-14）门市定金170000.00元。收款方：王殿清。注：支付方刘薇与收款方王殿清同意于2014年11月22日前到香漫花都售楼处办理更名手续。如刘薇中途违约则定金不退，如王殿清无法完成更名手续，则退还定金。以上条款支付方：刘薇收款方：王殿清。在签订该定金条后，原告刘薇将17万元定金款项交付给被告陈更新。经法庭核实，上述定金协议上王殿清签字系本案另一被告陈更新所签。王殿清系陈更新岳母，陈更新系王殿清女婿。在庭审过程中，被告王殿清认可被告陈更新的代理行为，并自认17万元款项已收到。在庭审中，案外人李争明作为证人出庭作证，证实内容为更名需两个条件，一是房款须补清，二是需王殿清本人到场，上述两个条件均未达成，导致原、被告双方名字变更没有变成。庭后，法院工作人员至香漫花都售楼处了解情况，经询，该售楼处工作人员答复如下：我公司不允许对已经出售的房屋进行更名。案件中王殿清系购买我公司门市房的业主，其购买的门市房房款尚未交齐，之前就其购买的门市房业主到售楼处要求过更改购房人，但售楼处并未给办理。而且现在也不允许对已出售的房屋进行更名。在庭审过程中，被告王殿清提交专用收款收据存根5张，证明在形成定金协议时，双方对于房屋价款及过户事宜进行了合意，该收据背面载明：“双方约定楼价243万，交足金额后，本人自愿将此房屋过户给关蕙鸾、刘美岩、刘奕岑。王殿清”。原、被告双方对于“关蕙鸾、刘美岩、刘奕岑”为原告刘薇书写，其余内容为陈更新书写均无异议。原告刘薇陈述称当时只有“本人自愿将此房屋过户给关蕙鸾、刘美岩、刘奕岑。王殿清”的字样，并没有“双方约定楼价243万，交足金额后”的内容。被告认可“双方约定楼价243万，交足金额后”的内容是后加上的，但同时称该内容是因为当时没有达成一致意见，后经双方合意后于当天补加的。
一审法院认为：本案是由于原、被告双方在房屋买卖过程中发生争议而产生的纠纷。本案争议的焦点在于未在售楼处办理成买受人的名称变更是谁的过错。本案所涉定金协议系原告刘薇与被告王殿清所签，虽王殿清签字是另一被告陈更新所代签，但因陈更新与王殿清之间系亲属关系，事后亦得到王殿清追认，故其所签定金协议应视为是刘薇与王殿清之间真实、平等的意思表示，合法有效，应受法律保护。在该定金协议中明确约定如买受方即原告刘薇中途违约则定金不退，如出卖方王殿清无法完成更名手续则需退还定金。而对于本案来说，经法院工作人员至售楼处问询得知，已出售的房屋不允许更名，也证实了本案原、被告就房屋更名事宜曾至售楼处办理过但未给办理。由此可以看出，系出卖方王殿清未能完成其承诺的更名手续而导致该房屋买卖合同未能实际继续履行下去。同时，对于被告王殿清提交的专用收款收据存根背面书写的内容，虽三个名字系原告书写，但由于其他内容均为被告陈更新代替王殿清书写，同时在该存根上并未有原告刘薇的签字表明其对上述内容的认可，仅因三个名字的书写就认定系双方当事人的合意并不妥当，此系被告王殿清提供的单方证据材料，无法予以认定。对于原告刘薇已付的17万元的定金，因由被告王殿清实际收取，故其应承担返还上述17万元定金的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告王殿清于本判决生效后10日内给付原告刘薇定金款项17万元；二、驳回原告刘薇其他诉讼请求。案件受理费3700元，由被告王殿清承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实。
本院认为:结合王殿清本人在约定时间未到售楼处协助刘薇更名，以及刘薇在刘锦英（刘薇妹妹）银行卡内存款127万元用于支付购买房屋对价的事实，能够认定在双方买卖合同中，刘薇一方积极履行了自身的义务，不存在违约行为，而王殿清一方并未主动履行相应合同义务，导致房屋更名程序无法正常进行。另外，本案所涉定金协议约定，王殿清一方负有将房屋更名过户到刘薇名下的义务，如不能完成应退回定金，现香漫花都售楼处明确表示，该公司不允许已经出售的房屋进行更名，因此房屋更名在事实上已经不可能完成，王殿清应当为此承担相应法律责任，即向刘薇返还定金17万元。
综上所述，王殿清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人王殿清负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 新
审判员 李春学
审判员 吴玉刚
二〇一六年十一月二十三日
书记员 刘 影
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；