上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第875号
原告（反诉被告）杨永恒。
原告（反诉被告）周小玉。
上列两原告共同委托代理人黄家勇，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）吴宝妹。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾震宇。
委托代理人顾忠。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨永恒、周小玉与被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，吴宝妹、顾震宇向本院提起反诉。本案依法由代理审判员王卿独任审判，公开开庭进行了审理。杨永恒及其与周小玉的共同委托代理人黄家勇，吴宝妹及其与顾震宇的共同委托代理人严钧、顾震宇的委托代理人顾忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨永恒、周小玉诉称，2013年12月28日，原被告就上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《房地产买卖协议》。2014年1月3日，双方签订《上海市房地产买卖合同》。约定杨永恒、周小玉向吴宝妹、顾震宇购买系争房屋，总价款人民币133万元，首付款40万元于2014年1月3日前支付，第二期房款90万元贷款支付，交房后支付尾款3万元，过户时间为2014年3月10日前。合同签订后，杨永恒、周小玉于2013年12月28日支付3万元，2014年1月3日支付37万元。杨永恒、周小玉共提交了两轮贷款申请，第一轮因为种种原因未获批准，于2014年4月3日再次向中国工商银行上海市分行宝山支行提交贷款申请资料，银行初步审查后认为符合贷款要求，但要求房屋出售方提交工商银行卡并配合提交相关资料。吴宝妹、顾震宇拒绝配合提交相关资料，杨永恒、周小玉多次与之沟通，对方均予以拒绝。杨永恒、周小玉于2014年4月11日向吴宝妹、顾震宇发出《告知函》，并抄送居间方，要求其积极协调对方提供资料。此后吴宝妹、顾震宇仍未提供资料，并于2014年4月14日函告杨永恒、周小玉，称此前已提交过资料不会再行提供。因吴宝妹、顾震宇拒绝提供银行卡复印件、拒绝确认有关信息，银行最终于2014年4月16日拒绝杨永恒、周小玉的贷款申请。为减少损失，杨永恒、周小玉于2014年5月1日向吴宝妹、顾震宇发出《合同终止函》，要求解除购房合同，对方收函后拒绝退回房款，并无理要求杨永恒、周小玉赔偿损失。吴宝妹、顾震宇拒绝提供贷款资料导致贷款不成，导致买卖合同无法履行，构成违约，严重损害了杨永恒、周小玉的合法权益。故杨永恒、周小玉向法院提起诉讼，要求判令解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》，吴宝妹、顾震宇返还购房款40万元并支付违约金26.6万元。
被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇反诉并辩称，同意解除原被告之间的《上海市房地产买卖合同》，不同意返还购房款及支付违约金。第二期房款支付时间是4月15日支付，任何一方违反约定，一方有权解除合同只是在居间协议中约定，双方最终的权利义务应以《上海市房地产买卖合同》为准。吴宝妹、顾震宇曾经两次协助杨永恒、周小玉办理贷款手续，提供贷款所需的资料，由于对方自身的原因致贷款不成。4月8日，吴宝妹、顾震宇曾经发函要求杨永恒、周小玉配合办理过户手续。吴宝妹、顾震宇对银行拒绝杨永恒、周小玉的贷款的情况，并不知晓。由于杨永恒、周小玉的原因，未能如期过户，且合同已经无法继续履行，故吴宝妹、顾震宇提起反诉，要求判令原被告之间的房屋买卖合同于2014年6月6日解除，杨永恒、周小玉支付逾期违约金39，600元（按90万元的日万分之五计算，自2014年3月11日至2014年6月6日，共88天），并没收定金3万元。
原告（反诉被告）杨永恒、周小玉针对反诉请求辩称，不同意对方的反诉请求。吴宝妹、顾震宇没有合同解除权，根据合同规定，若我方逾期付款，对方只能主张逾期违约金。若合同解除，则不存在逾期付款违约金。定金在交付之后已经转换为房款，不存在履约的性质。本案违约方是吴宝妹、顾震宇，对方称2014年6月6日解除合同，说明此前合同是有效的，在此情况下，其有义务配合办理贷款手续。前两次贷款对方确实配合了，但是最后一次贷款对方没有配合，责任在于对方。只要合同没有解除的情况下，对方都有义务配合。
经审理查明，2013年12月28日，在上海富弘房地产经纪事务所居间下，杨永恒（乙方）与吴宝妹（甲方）就系争房屋买卖事宜签订了《房地产买卖协议》。协议约定，系争房屋总价款133万元，首期房款40万元（含已付定金3万元），第二期房款90万元以贷款形式支付，剩余购房款3万元于交房当日支付；如乙方的贷款申请未获通过或者贷款额度不足申请额度，则乙方应在双方共同办理产权过户之前将其补足；双方任何一方违反协议约定的即属违约，守约方有权单方解除合同，违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。如涉及逾期，守约方尚未单方解除合同，违约方每逾期一日，还应按总房价款的万分之五向守约方增加支付违约金。2013年12月28日，杨永恒向吴宝妹支付购房定金3万元。2014年1月3日，杨永恒向吴宝妹支付购房首付款37万元。2014年1月6日，杨永恒、周小玉（乙方）与吴宝妹、顾震宇（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》。约定杨永恒、周小玉向吴宝妹、顾震宇购买系争房屋，总价款133万元。合同第六条约定，双方确认在2014年3月10日前办理过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款0.05%的违约金，合同继续履行；合同附件三约定，乙方于2013年12月28日支付3万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2014年1月3日前支付37万元，于2014年4月15日前支付90万元，于2014年4月16日前支付3万元。
2014年4月8日，吴宝妹、顾震宇向杨永恒、周小玉及居间方发函表示，由于乙方未能按约在2014年3月10日前过户，乙方、丙方（居间方）在收到催告函3日内与我方前往房地产交易中心办理产权过户手续，三方共同协商违约部分的违约金。如果3日内不能完成过户，我方有权单方解除合同，并且追诉乙方的相关责任，同时保留对丙方责任的追诉。杨永恒、周小玉于2014年4月8日从居间方处拿到该函。2014年4月11日，杨永恒向吴宝妹、顾震宇发函表示，由于你方未按时提供有效工商银行卡复印件等贷款所需资料，造成我方贷款延期，现银行要求你方在14号之前提供有效工商银行卡复印件等相关贷款资料，如不配合造成我方贷款延期或无法贷款，一切后果由吴宝妹、顾震宇承担。吴宝妹、顾震宇收到该函后，于2014年4月14日向杨永恒、周小玉回函表示，我方两次提供银行贷款资料，一次是办理工行贷款，一次是办理建行贷款，我方已全部履约，不存在不配合办理贷款的问题。2014年5月1日，杨永恒、周小玉向吴宝妹、顾震宇发出合同终止函，要求自该日起终止合同。吴宝妹、顾震宇于2014年5月2日收到该函。2014年6月6日，本院召集原被告双方进行调解，调解过程中被告表示同意解除合同，因其他问题无法达成一致，调解未成。
审理中，杨永恒、周小玉表示，2014年1月15日在中介处通过黄牛办理建行银行贷款，资料也提交了，但是杨永恒、周小玉觉得建行贷款费用较高，在2014年1月17日黄牛找了工行，当日双方都到中介处将办理贷款的资料交给了黄牛。不知道什么原因，工行贷款没有通过，先退下来了。后来我方也问过建行是否能够审批通过，但是建行一直拖延没有给予答复，我方跟中介都觉得建行肯定批不下来了。2014年4月3日左右，中介又帮忙找了工行宝山水产西路支行，我方提交了贷款申请资料，2014年4月10日去银行开卡并在贷款合同上签字。在这个过程中银行要求吴宝妹、顾震宇提供银行账户，并且要签字确认，所以2014年4年11日我方给对方发告知函，要求在4月14日提供银行卡账号并且到银行签字。
吴宝妹、顾震宇表示，2014年1月17日已经配合提供了工行贷款的相关资料，2月18日又配合提供了建行贷款的相关资料。嗣后，我方催促中介，3月10日要过户了，如果不按时过户，杨永恒、周小玉要承担违约金的。中介说告知对方了，但是贷款没有通过，无法过户。第二期房款90万元的付款时间，是中介确定的。中介说，如果贷款审批通过，从过户到产证和他项权证办出，再到银行放款，可能要一个月左右的时间，所以确定为2014年4月15日前。2014年6年6日是本案诉前调解的时间，对方要求解除合同，我方也同意了，故应当确认2014年6年6日合同解除。
以上事实，有《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、催告函、告知函、回复函、合同终止函及双方当事人当庭陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，杨永恒、周小玉与吴宝妹、顾震宇签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应当于2014年3月10日前办理系争房屋的过户手续，杨永恒、周小玉应当在此之前办理好相应的银行贷款审批手续。根据双方当事人的陈述，在杨永恒、周小玉前两次申请贷款的过程中，吴宝妹、顾震宇已经履行了配合的义务，系杨永恒、周小玉自身原因导致贷款未能成功。因此，杨永恒、周小玉关于吴宝妹、顾震宇违约的主张不成立，其要求吴宝妹、顾震宇支付违约金26.6万的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据协议约定，若贷款申请未获通过或者贷款额度不足申请额度，则应在双方共同办理产权过户之前将其补足。而杨永恒、周小玉在贷款不成的情况下，并未按约履行其付款义务，已构成违约。杨永恒、周小玉起诉后，吴宝妹、顾震宇在2014年6月6日表示同意解除双方的合同，应当认定合同自该日解除。本案中合同解除系由于杨永恒、周小玉违约导致，应当承担相应的违约责任。关于违约金的确定，根据法律规定，违约金与定金条款不能重复主张，本案中适用定金罚则较为合理。吴宝妹、顾震宇有权没收定金3万元，其他部分违约金本院不予支持。合同解除后，吴宝妹、顾震宇应当将37万购房款返还给杨永恒、周小玉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨永恒、周小玉与被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇就上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年6月6日解除；
二、原告（反诉被告）杨永恒、周小玉支付给被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇的定金3万元不再返还；
三、被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨永恒、周小玉购房款37万元；
四、原告（反诉被告）杨永恒、周小玉要求被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇支付违约金26.6万元的诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5，230元，由原告（反诉被告）杨永恒、周小玉负担；反诉案件受理费减半收取770元，由原告（反诉被告）杨永恒、周小玉负担270元，被告（反诉原告）吴宝妹、顾震宇负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王 卿
二〇一四年九月九日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。