宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第6600号
原告宁夏和信昌商贸有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人熊林耀，该公司经理。
委托代理人聂卫军、王涂林，银川市西夏区司法局法律援助中心律师。
被告银川市华兴达铝材有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人胡文兴，该公司经理。
委托代理人刘继飞、任浇，宁夏宁人律师事务所律师。
原告宁夏和信昌商贸有限公司与被告银川华兴达铝材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理。依法由代理审判员谢燕春适用简易程序于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告宁夏和信昌商贸有限公司的法定代表人熊林耀、委托代理人聂卫军、王涂林，被告银川华兴达铝材有限公司的委托代理人刘继飞、任浇到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告宁夏和信昌商贸有限公司的委托代理人聂卫军、王涂林，被告银川华兴达铝材有限公司的委托代理人任浇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏和信昌商贸有限公司诉称，2013年3月20日，原、被告签订租赁合同，约定被告将某商铺出租给原告，租期两年。2014年3月15日，原、被告再次签订租赁协议，原告承租被告某两套商铺，租期分别为2014年3月15日至2015年3月14日、2014年4月1日至2015年3月30日。合同签订后，原告一直遵循合同约定，履行合同义务。2014年8月18日，被告给原告送来一份《通知》，声称2014年8月12日其通过登报发公告的方式，以原告关门停业已超过十天为由，单方解除合同，并要求原告在2014年8月20日之前到被告处办理解除合同手续并搬出租赁商铺内的物品。2014年8月19日，原告向被告寄送《回复》，不同意被告单方解除合同。现原告已被强制搬离所租商铺，合同中止。原告认为，上述两份租赁合同并未约定“关门停业多长时间出租方能够单方解除合同”条款，所谓“关门不营业”含义不清，依据合同约定应友好协商解决，且原告并不存在关门停业的情形，因被告的市场中装有监控，完全可以清楚的记载原告是否关门的情况，但被告却没有提供，反而去请公证处证明原告关门的事实，这些能够说明事实上原告确实没有关门。被告在明知原告地址的前提下，通过公告方式宣称单方解除合同，且未给予原告提出异议的宽限期，与两份合同的争议解决条款相悖。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告解除合同行为无效；二、被告继续履行合同；三、本案诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，原告陈述如果涉案合同不能继续履行，则要求被告退还从2014年8月20日起至租赁期限届满之日止的租金，并要求被告承担未履行部分的30%的违约金；
被告银川华兴达铝材有限公司辩称，1.涉案租赁合同中第13条关于承租人不得关门不营业，否则出租人有权终止合同的约定清楚，且合理合法有效，对双方均应产生约束力。首先，该约定是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效；其次，该约定清楚，不得关门不营业的约定从字面意思理解，即为除另有约定或者特别的事由之外，承租人每天都应当开门营业，即承租人一天也不得关门不营业，否则出租人有权终止合同，因此该约定是清楚的；第三，即便该约定不清楚，原告持续关门不营业长达一个月也明显超过了合理限度，其行为显然已经违反了合同约定的义务，被告可依约行使合同解除权；第四，该条约定合理，被告是铝材市场经营单位，从事的是市场中商铺的租赁，与其他市场的房屋租赁一样，均要求承租人不得擅自关门不营业，否则会影响整个市场的效益，此与普通的营业房租赁不一样，因此该约定合理且符合市场交易习惯，同时也是在保护众多承租户和出租人双方的合法权益。2.被告提交的证据能够充分证明原告长时间不营业的事实，原告构成根本违约，被告有权解除合同，人民法院对于被告的合法行为应当予以保护。3.本案的纠纷已经由双方协商解决，原告的起诉违反客观事实和诚实信用原则。原、被告通过证人赵某调解，原告已经接受了被告补偿的10000元，就不能再起诉被告。综上，被告解除涉案合同合法有据，应予保护，同时，原、被告也已调解解决了双方之间的纠纷，故请求法院依法驳回原告的诉请。
原告根据其诉讼请求及事实理由向法庭提交如下证据：
一、《租赁合同》两份，证明：原、被告双方存在租赁合同的事实。
被告对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。
二、商铺租金发票三本，证明：原、被告签订租赁合同后，原告已按合同约定付清涉案房屋租金。
被告对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。
三、《通知》、《回复》、快递详情单各一份，照片一张，证明：2014年8月18日，被告向原告发出通知，要求立即终止双方的房屋租赁合同并不退还剩余租金，原告及时对该通知进行了答复，拒绝按被告要求单方解除合同。2014年8月20日，原、被告发生争执，派出所民警到被告的办公室解决问题，同时快递将原告及案外人丁香生、严伟的回复函送给被告的事实。
被告质证意见如下：对《通知》的真实性、合法性、关联性予以认可；对《回复》、快递详情单、照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于快递详情单，原告单凭详情单不能证明回复函已经送达给收件，应当有其他凭证予以佐证，且详情单中也没有寄件人签字和时间，此与客观真实性不符。快递详情单显示寄件人地址为永宁县望远镇，可以说明原告的经营场所在望远镇，详情单上记载的文件名为回复函，与原告提交的回复不一致，不能证明二者是指同一文件。对于照片，照片不能清晰反应桌面上三份邮件的详细信息，因此不能证明原告的证明目的。对于《回复》，首先其并没有送达给被告，其次该回复无效，被告系依据法律规定行使合同解除权，合同应当在被告的通知到达原告时就已经解除，如原告有异议应当向仲裁机构或者人民法院起诉确认解除合同效力，而非通过一纸回复达到对解除合同提出异议的目的。
四、《接处警登记表》两份、《公证书》一份，证明：被告于2014年8月6日将原告承租的营业房的门头广告牌拆除、2014年8月20日将原告营业房屋内物品搬出房间、2014年8月22日原告商铺被被告强行搬空的事实。
被告质证意见如下：对《接处警登记表》的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，2014年8月20日的报警记录显示报警位置与原告承租商铺位置不是同一位置，同时处警情况中也未载明民警到达现场后所看到的情况，因此其证明目的不能实现；对于2014年8月6日的报警记录，因此时原、被告已经就房租租赁产生纠纷，系被告在多次通知原告继续开门营业无果的情况下所作出的行为。对《公证书》真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可，该公证书的申请人为三个人，原告只是其中一人，公证书中只有三张照片反映是原告承租的房屋，房屋完好无损，且照片只能反映拍摄时房屋内的一种状态，不能证明原告的证明目的。
五、宁夏和信昌铝合金、塑钢型材提货单13册（从2014.7.26至2014.8.20）、农业银行对账明细查询单一份及账户明细查询单29张、POS机刷卡消费小票70张，证明：2014年7月26日至8月20日原告正常经营，进账账户为95×××17，户名是熊某某，是原告的合伙人。
被告质证意见如下：对账户明细查询单及POS机刷卡消费小票的真实性没有异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，对提货单的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。账户明细查询单对应户名为“熊某某”，且POS机刷卡记录的商户名为“金硕塑钢”，与本案无关。且该组证据系原告在第一次庭审中能够提交的情况下未提交，不属于法律规定中的新证据，因此该组证据不具有合法性。另外，原告除在被告处有经营场所外，在其他多个地方有经营场所，因此原告的该组提货单很有可能是其他店面产生的交易流水，而非在被告处经营所产生的销售记录。
被告根据其答辩意见，向法庭提交如下证据：
一、《租赁合同》两份，证明：原、被告就原告所承租商铺存在合法有效的租赁合同关系；依据合同第13条约定，原告作为承租人不得关门不营业，否则出租人有权立即终止合同并不退还剩余租金。
原告质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，合同第13条约定不明确，且该合同是被告提供的格式合同，按法律规定应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故被告依据此条款单方解除合同理由不成立。
二、公证书一份，证明：原告承租的丽景南街铝材市场B区30号、C区33号、34号商铺长时间关门不营业的事实。
原告质证意见如下：对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的不予认可。1.公证书中工作记录于2014年8月8日作出，公证人员于2014年8月8日15时48分来到原告的办公地点，并于15时56分离开，该公证书只能够反映原告办公地点在这个时间段内没有开门营业，并不能证明其他的时间没有开门营业，被告以此公证书证明原告关门不营业理由不充分，因此该公证书不能达到被告的证明目的；2.原告向法庭出示的《接处警登记表》能够反映2014年8月6日被告将原告的广告牌及门头已经拆除从而使原告不能正常经营，假如有暂时关门的情况，也是由被告造成的，原告并无过错；3.原告确实在永宁县望远镇另开了一家门面，但并不意味着原告在被告处就不再经营，被告之所以有将原告广告牌及门头砸毁并于2014年8月20日将原告营业房内的物品强行搬出，单方解除合同的行为，实际上是为了报复原告又在另一市场经营的行为，但没有任何法律规定，禁止一个商户在两个市场以上同时经营。
三、报纸、公证书各一份，证明：被告分别于2014年8月12日、18日通过银川晚报发公告和进行公证的方式向原告告知，由于原告关门不营业已超过十天，被告已经行使合同解除权，解除了双方签订的两份租赁合同，并履行了告知原告腾空承租房屋的义务。
原告质证意见如下：对该组证据的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，原告是被告市场内的经营商户，双方签有租赁合同，按合同约定双方如发生争议，应协商解决，但被告从未与原告进行过协商，也未口头通知过原告要求解除合同，只是在报纸上进行了公告，并随后送达了通知，这种方式违反了双方的约定，同时原告也及时进行了回复，不同意解除合同，但被告强行将原告所租赁的房屋收回，应承担相应的责任和后果，被告并没有证据证明原告关门停业十天以上的事实。
四、收条一份，证明：原告收取了被告支付的10000元补偿款，双方因房屋租赁合同产生的纠纷已于2014年8月25日终结。
原告质证意见如下：对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的不予认可，收条中记载的房屋为B30号，而且涉及的内容为装修，实际上也就是被告拆除原告门头和广告牌的费用，并非解决租赁纠纷的补偿款。
五、证人赵某的证人证言（证人系银川市兴庆区民乐村七队队长，其陈述2014年3月因原告要搬出被告经营的铝材市场，原、被告之间就此产生了矛盾，证人给双方进行过调解，原告要求继续经营，如果要其搬出要求退还房租，2014年7月左右原告的商铺只有一间商铺开着门，坐了一个人，库房都搬空了，对于生意人来说就算关门了，被告就要原告把东西搬空，后证人从中协调让被告给了原告10000元作为搬迁的补偿，原告于2014年8月中旬左右搬出市场到永宁去了，是原告雇的车，证人帮忙搬的东西，原告说过该10000元是什么装修钱，但是证人理解的就是给付这10000元后事情就都解决了），证明：原告于2014年7月底开始关门不营业一直到八月下旬；被告多次主动与原告沟通，要求原告开门营业但原告均予以拒绝；原、被告经协商同意，由被告向原告补偿10000元彻底解决双方之间因房屋租赁产生的纠纷，2014年8月25日被告向原告补偿了10000元的事实。
原告质证意见如下：1.被告的证人出庭不符合证据规则的规定，没有提前十天提交证人出庭作证申请书；2.证人与被告之间存在利害关系，不能站在公正的角度陈述相关事实，故不能证明被告的证明目的。
经审理查明，2013年3月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于银川市兴庆区某商铺出租给原告，该商铺面积为56.7平方米，租金为每平方米78元；租赁期限自2013年3月1日至2015年2月28日，租金两年一次性付清，如果原告提前搬出市场，剩余租金一概不退。2014年3月15日，原、被告又签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于银川市兴庆区某两套商铺出租给原告，其中一套商铺面积为46.5平方米，租金为每平方米72元，租赁期限自2014年3月15日至2015年3月14日，另一套商铺面积为56.4平方米，租金为每平方米62元，租赁期限自2014年4月1日至2015年3月30日，租金一次性付清。上述两份《租赁合同》中关于违约责任第13条均约定“不得在市场里发通知给其他商户，绝不能限制市场商户几月几日搬出本市场，不得关门不营业、将房屋转租他人使用；如发现出租方立即终止合同不退还剩余租金，承租方视同自己退出市场关门搬出市场，由此造成的一切后果由承租方自负”。上述合同签订后，被告将上述商铺交付原告，原告付清了相应租金，如下：某一套商铺2013年3月1日至2015年2月28日租金105580.80元、第二套商铺2014年3月15日至2015年3月14日租金40176元、另一套商铺2014年4月1日至2015年3月30日租金41961.60元。
2014年8月6日，被告将原告承租商铺的门头广告牌拆除，原告报警后双方自行协商解决。2014年8月8日，被告法定代表人胡文兴到宁夏回族自治区银川市国立公证处申请证据保全，当日，该公证处工作人员15时48分到达涉案营业场地，该营业场地处于关门状态，工作人员进行了拍照、摄像，该工作过程于15时56分结束。2014年8月12日，被告在银川晚报发公告一份，载明：“魏某、熊林耀、严某、丁某：你们从我公司承租经营的A区46#、47#、B区30#、C区33#、34#、A区48-50#、A区22#、23#等商铺至今关门停业已超过十天，根据双方签订的《租赁合同》约定，我公司现正式通知你们，自登报之日三日内速到我公司办理解除合同及移交相关手续”。2014年8月18日，原告收到被告向其出具的《通知》一份，载明：“2013年3月1日，我公司与你签订了一份《租赁合同》，你开始承租商铺进行经营，2014年7月27日，你擅自搬离商铺并关门停业，根据双方签订的《租赁合同》的约定，租赁期间不得关门停业，否则我公司可立即终止合同并不退还剩余租金。2014年8月12日，我公司在银川晚报上进行了公告，通知你在登报之日起三日内到我公司办理解除合同及移交手续，现在已是8月18日，你未到我公司办理解除合同及移交手续，我公司通知你：在收到该通知后两日内（8月20日前）到公司办理解除合同手续并腾出租赁商铺内的物品，否则，我公司将自行清理商铺物品、收回商铺并另行进行出租，造成的一切后果由你承担”。2014年8月20日，有陌生人在涉案商铺往外搬屋内物品，原告报警后自行解决。2014年8月25日，被告支付原告10000元，原告法定代表人给被告出具收条一张，载明：“收到补足款壹万元正装修，B30号，熊林耀”，该款项系证人赵某代为转交，被告同时将原告交纳的押金30000元退还，当日，原告搬离了涉案铝材市场。现涉案商铺已由被告出租他人使用，原告主张其系被迫搬离市场，故诉至本院，请求依法判如所请。本案在审理过程中，关于被告为何不提供市场监控录像一事，被告陈述因市场监控只能保存一个月，现已无法提供。
上述事实，有原、被告提交的《租赁合同》，原告提交的《通知》、商铺租金发票、《接处警登记表》，被告提交的《公证书》、报纸、收条、证人证言及庭审中原、被告当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在合同履行过程中，原告确实存在关门未营业的情形，但公证处进行保全的过程也仅为八分钟，且在此之前被告私自拆除原告承租商铺的门头广告牌，也存在过错，上述租赁合同最终无法继续履行，原、被告双方均有责任，故本院酌定被告退还原告合同未履行期间的租金29723.52元（按照未履行期间租金的40%计算，具体如下：某一套商铺2014年8月25日至2015年2月28日的租金26395.20元的40%，加上第二套商铺2014年8月25日至2015年3月14日的租金23436元的40%、再加上另一套商铺2014年8月25日至2015年3月30日的租金24477.60元的40%）。被告抗辩原告已收取被告支付的补偿款10000元，原、被告之间的租赁合同纠纷已调解解决，因原告不予认可，且涉案10000元收条中并无相关记载，而是记载有“装修”字样，被告又未提交有效证据予以佐证，故被告该抗辩理由不能成立，涉案10000元应系被告支付原告的装修补偿款。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告银川市华兴达铝材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告宁夏和信昌商贸有限公司租金29723.52元；
二、驳回原告宁夏和信昌商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告宁夏和信昌商贸有限公司负担120元，被告银川市华兴达铝材有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 谢燕春
人民陪审员 文星菊
人民陪审员 石含元
二〇一五年三月五日
书 记 员 刘芊骅
附：与本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。