河南省郑州市惠济区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民二初字第235号
原告（反诉被告）张书敏，男，汉族，1956年3月26日出生。
委托代理人任保安，河南信心律师事务所律师。
委托代理人许文勋，河南信心律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑州信富房地产营销策划有限公司
法定代表人王建朋，该公司总经理。
委托代理人禄海占，河南豫都律师事务所律师。
原告（反诉被告）张书敏与被告（反诉原告）郑州信富房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由审判员李岚适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人许文勋及被告委托代理人禄海占到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月12日，原、被告签订《出租房屋委托合同》一份，约定原告向被告提供位于郑州市某小区8号楼2616室房屋由被告代理出租，期限自2014年5月12日起至2024年5月12日止，被告按合同约定向原告交纳房屋租金，房屋押金为2338元，租金按押壹付贰支付一次，首次款项结清后，以后租金被告应于每次12日起三个工作日内将该次房屋租金存入原告银行账户，若被告逾期支付房租，每逾期一日，被告须向原告支付日租金额5%的滞纳金。同日，被告向原告支付2014年7月12日至2014年9月12日的首次款项，后被告再未向原告支付过房租，经原告多次寻找被告协商，一直未果。请求判令被告支付原告房屋租金14028元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：第一，原告的主张及诉请没有事实和法律依据，原、被告于2014年5月12日签订的《出租房屋委托合同》第17条约定：原告应在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给被告，合同签订后，被告于当日按约将2个月的预付租金和一个月房租的押金2338元支付给了原告，但原告却违反合同约定，未将符合正常使用要求的房屋交付给被告，经被告现场勘查，涉案房屋为毛坯房，线路、管道、水电、暖气、墙面等均不具备基本的使用条件，更不用说正常使用，且原告也未提交相关房屋交接手续、交接清单等证据证明其已将符合正常使用条件的房屋交付被告使用，故原告未按约将符合正常使用条件的房屋交付；第二，因原告的严重违约行为，双方签订的《出租房屋委托合同》应依法予以解除，原告应退还被告预交的房屋租金、押金，并承担相应的违约责任，原告未按约将符合正常使用要求的房屋交付被告的违约行为，已然使《出租房屋委托合同》合同目的无法实现，依据合同法第九十四条的规定，《出租房屋委托合同》应依法予以解除，被告预交原告的4676元租金和2338元押金，原告也应依法退还，并向被告支付自2014年5月13日应退还之日至实际退还之日的银行同期贷款利息。综上所述，本案原告并未按约将符合正常使用要求的房屋交付被告，原告的诉求没有事实及法律依据，依法予以驳回。
反诉原告反诉称，原、被告于2014年5月12日签订的《出租房屋委托合同》第17条约定，原告应在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给被告，合同签订后，被告于当日按约将2个月的预付租金4676元和1个月的房租押金2338元支付给了原告，但原告却未按约将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给原告，原告的行为已严重违反合同约定，构成违约。后经被告多次要求，原告至今仍未将符合合同约定的房屋交付被告，基于上述事实和理由，请求法院判令解除原、被告签订的《出租房屋委托合同》；原告退还被告预交的房屋租金4676元、押金2338元，共计7014元，以及自2014年5月13日至实际退还之日的银行同期贷款利息400元；原告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告辩称：第一，原告在合同签订日向被告交付了房屋，并且被告向原告交付了首期房租，证明其已经接受原告的房屋，原告并未存在违约情形；第二，在被告支付原告合同期间的全部房租后，原告同意解除合同，另外被告应额外向原告支付两个月的房租，因为原告的房屋在合同解除后有一个待租期。
为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，原告向法庭提交原、被告签订的《出租房屋委托合同》一份，证明双方存在房屋租赁关系，被告应依约向原告支付房租。
被告对原告提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同不能证明被告应向原告支付房租，根据合同法的相关规定，合同的履行以双方相互履行合同义务为前提条件，本案原告并未按约将符合正常使用条件的房屋交付给被告，被告当然不应向原告支付被告从未占有、使用过的房屋的租金，另房屋是否交付应以事实上房屋是否交付为依据，应有相关的交接手续为证，而非推定，既然原告没有证据证明其已将符合正常使用条件的房屋交付被告，被告就不应向其支付房租。
为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，被告向法庭提交如下证据：
证据1：《出租房屋委托合同》及转账凭证，证明原、被告签订的《出租房屋委托合同》第17条约定原告应在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给被告的事实，也证明了被告于2014年5月12日按约将2个月的预付租金4676元和一个月的押金2338元支付给原告的事实；
证据2：《出租房屋委托合同》签订时被告拍摄的涉案房屋照片2页，证明涉案房屋为毛坯房，不具备正常使用要求的事实，也证明原告至今未将符合合同约定的房屋交付给被告的事实。
被告提供的证据经原告质证，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，合同上对如何交付房屋没有明确约定，原告作为一个公民，被告作为一个房产中介公司，原告只能基于正常的生活习惯和思维将涉案房屋钥匙交给被告；对证据2认为该照片的拍摄日期不确定，并且不能通过照片就证明房屋不具备正常使用的条件，事实是房屋在交付被告后，被告一直未能将房屋出租出去。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2014年5月12日，原告张书敏（出租房屋委托人）与被告（出租房屋受托人）签订《出租房屋委托合同》，合同主要约定，在合同规定的出租房屋委托期限内，原告自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给被告，委托被告以自己的名义代理出租或占有使用；原告提供被告代理出租的房屋坐落于郑州市某小区8号楼2616室；委托期限为2014年5月12日至2024年5月12日止；被告按照合同规定向原告交纳房屋租金，第1-3年每月房租为2338元，第4-5年每月房租为2571元，第6-7年每月房租为2828元，第8-9年每月月租为3110元，第10年每月房租为3421元；原告同意提供3个月（2014年5月12日到2014年7月12日、2015年5月12日到2015年6月12日）作为免租期提供给被告；房屋押金为2338元，房屋租金按押壹付贰支付一次，首次款项结清后，以后被告于每次12日起三个工作日内将该次房屋租金存入原告提供的银行账户；原告应当在本合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给被告。同日，被告向原告支付两个月的租金4676元及押金2338元，之后，被告未再向原告支付租金，双方形成纠纷。
本院认为，原、被告签订《出租房屋委托合同》一份，系双方真实意思表示，合同有效，该合同虽名为委托合同，但根据原、被告约定的条款，涉案房屋系由被告向原告交纳租金，再以被告自己的名义将房屋出租，原、被告间实为房屋租赁合同关系。原告认为其已将房屋交付给被告使用，而被告未按合同约定支付租金，被告则认为该套房屋不具备交付条件，也未办理交接手续，被告未实际接收该房屋，则当然无需交纳租金，另被告据此提起反诉，由此，原、被告争议的关键在于认定原告是否将房屋交付给被告。因原、被告签订的《出租房屋委托合同》系由被告提供的合同范本，除房屋坐落位置、租赁期限、租金等内容外均系格式化条款，被告依据格式条款主张原告应当在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给被告，但原、被告对“委托日期”存在不同的解释，原告认为委托日期即为合同签订之日，被告则认为委托日期为实际交房之日，对此应作出不利于被告的解释，即该条款应理解为原告应在合同签订日之前交付房屋，同时因原、被告并未约定所交付的房屋需达到“正常使用”的标准应具备何种条件，被告作为专业的房地产营销策划公司，在实地查验房屋之后仍交纳了两个月的房租及押金共计7014元，也未在合同上注明原告仍需进一步装修涉案房屋，应承担相应的不利后果，综上，应认定原告在合同签订之日已将房屋交付给被告使用，故原告要求被告支付自2014年9月12日至2015年3月12日的租金14028元的诉讼请求，本院予以支持；被告反诉要求原告退还其已交纳的7014元的诉讼请求，本院不予支持；原告对解除与被告签订的《出租房屋委托合同》无异议，故被告反诉要求解除与原告签订的《出租房屋委托合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、被告郑州信富房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内向原告张书敏支付租金14028元；
二、解除反诉原告郑州信富房地产营销策划有限公司与反诉被告张书敏于2014年5月12日签订的《出租房屋委托合同》；
三、驳回反诉原告郑州信富房地产营销策划有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费151元减半收取为75.5元，及反诉费25元，由被告郑州信富房地产营销策划有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审判员 李 岚
二〇一五年五月十八日
书记员 王孝丽