上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1405号
原告上海沪某某经纪有限公司，住所地上海市长宁区。
定代表人张小正，执行董事。
委托代理人原香微，上海佳通律师事务所律师。
被告王某甲，男，1964年7月25日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人杨德保，上海伟创律师事务所律师。
被告何某某，女，1970年12月26日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人杨德保，上海伟创律师事务所律师。
被告王某乙，女，1995年2月7日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人何某某，女，1970年12月26日生。
原告上海沪某某经纪有限公司与被告王某甲、何某某、王某乙居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人原香微，被告何某某（即被告王某乙委托代理人）及被告王某甲、何某某共同委托代理人杨德�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月25日，被告王某甲、何某某、王某乙与案外人于某某在原告居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定由案外人于某某购买三被告所有的位于上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下称系争房屋），房屋总价共计人民币（以下币种同）201.5万元，产权转移手续交由居间公司办理，买卖双方应积极协助和配合居间公司办理相关手续。同时被告王某甲向原告出具承诺书，承诺已经收到案外人于某某购买定金1万元，其本人可以说服所有权利人按照协议书约定的条款履行相关权利义务。如其他权利人存在异议纠纷，被告王某甲本人愿意承担定金双倍违约赔款和房屋总额2%的中介费的违约责任。因三被告明确表示拒绝履行协议内容，现原告诉请要求被告王某甲、何某某、王某乙支付�告中介费40，300元。
被告王某甲、何某某辩称，1、原告没有主体资格，原告并非居间协议的居间方，不是合同当事人；2、原告在居间协议上没有盖章确认，因此协议不成立；且从居间协议内容看，系争房屋有三位产权人，而协议中被告王某乙没有签字，协议并未成立；3、没有签订正式买卖合同，居间不成功；4、被告方作为出卖方，拿到的是净到手价，被告方没有支付佣金的义务，关于承诺书只是被告王某甲做出的，并没有承诺相对的对象，另外被告本身不需要支付中介费，关于违约责任的承诺没有意义，即使承诺有效，也是被告王某甲承担，与被告何某某、被告王某乙无关。
被告王某乙辩称意见同被告王某甲、何某某。
经审理查明，2015年7月25日，被告王某甲、何某某与案外人于某某及上海沪某某经纪有限公司嘉怡路加盟店签订了�份《房地产买卖居间协议》，该协议约定由案外人于某某购买被告王某甲、何某某、王某乙共同所有的系争房屋，总房价款为201.5万元，建筑面积97.55平方米。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向原告支付居间服务补偿金，为本协议第三条所述总价款的2%。《房地产买卖居间协议》附件一中约定：被告王某甲、何某某与于某某约定于2015年8月3日之前签订买卖合同，首期房价款为61万元，第二期房价款为136万元，以银行贷款形式支付，双方应于房产交易中心出具以于某某为权利人的房地产权证后三日内，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由被告王某甲、何某某将系争房屋交付于某某，并由于某某支付尾款4.5万元。双方约定于2015年9月30日之前到嘉定区交易中心办理过户手续，被告王某甲、何某某为净到手价，交易中产生的个税、契税、中介费由于某某承担。协议还约定了其他内容。同日，被告王某甲出具《承诺书》，载明：本人作为系争房屋的产权人之一（其余产权人为被告王某乙），同意出售系争房屋给购房方于某某，并签署购买意向书，收取购买方定金1万元。本人承诺可以说服所有权利人按购买意向书的约定条款履行相关权利义务，如其他权利人存有异议导致纠纷，本人愿承担定金双倍违约金赔款和房价总额2%的中介费的违约责任。协议签订后，案外人于某某支付了被告王某甲、何某某1万元定金。被告王某甲、何某某将房地产权证交上海沪某某经纪有限公司嘉怡路加盟店保管，用于房屋买卖。
2015年8月1日，上海沪某某经纪有限公司嘉怡路加盟店虚拟了一�被告王某甲、何某某与案外人于某某的房屋买卖合同并委托上海博扬房地产经纪事务所将该合同进行网上备案。2015年8月2日，被告王某甲、何某某向原告发《告知函》，告知原告鉴于居间方居间协议的内容和条款不规范，以及条款设定显失公正，被告王某甲、何某某决定不再履行该居间协议，希望原告在收到本告知函7日内归还房地产权证，被告王某甲、何某某同步退还已收的1万元。原告于2015年8月4日签收该告知函。被告王某甲、何某某发现上海博扬房地产经纪事务所将虚拟合同备案后即向上海市房地产交易中心投诉，上海市房地产交易中心于2015年9月10日撤销了关于系争房屋的网上合同备案信息。因被告王某甲、何某某、王某乙未支付中介费，原告遂诉至本院。
另查明，1、被告王某甲、何某某、王某乙于2009年12月23日取得系争房屋的房地产权证，系争房屋为三人共同共有。2、上海沪某某经纪有限公司嘉怡路加盟店没有独立的营业执照，其以原告上海沪某某经纪有限公司名义对外从事居间活动。3、上海沪某某经纪有限公司嘉怡路加盟店负责人景东系上海博扬房地产经纪事务所的投资人，该加盟店与上海博扬房地产经纪事务所为关联企业。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》及附件一、《承诺书》、《告知函》及邮寄凭证、房地产权证、产证保管书、合同备案信息查阅结果、《证明》等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
根据原、被告的诉辩意见及上述已经查明的案件事实，本院认为，本案争议焦点主要在于：1、原告主体是否适格；2、《房地产买卖居间协议》是否成立并生效；3、原告居间是否成功；4、被告王某甲、何某某、王某乙是否应当支付中介费。
关于原告�体是否适格，上海沪某某经纪有限公司嘉怡路加盟店没有独立的营业执照，其以原告上海沪某某经纪有限公司名义对外从事居间活动，不属于独立承担法律责任的分支机构或关联公司，无法律上独立的主体资格，相应的法律责任应由原告承担，故被告方关于原告主体不适格的意见本院不予认可。
关于《房地产买卖居间协议》，该协议系被告王某甲、何某某与案外人于某某就涉案房屋签订买卖合同，进行转让交易所立的预约合同，并同时约定了买卖双方对居间方的佣金支付等内容，因此，该协议并非对涉案房屋的权利处分，签约人是否为产权人或经产权人授权，不影响居间协议的效力。该居间协议为签约当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效。故本院对于被告王某乙以其未签字而主张协议无效的辩称意见不予认可。
关于�告居间是否成功，本案中，买卖双方仅签订由居间方制作并提供的居间协议和附件一，该附件一中约定了房款支付方式、过户、交房等内容，其实质是房屋买卖合同，但因缺少系争房屋产权人之一被告王某乙的签字，该协议的签署没有得到被告王某乙的事先授权和事后追认，故该附件一为无效合同，原告居间未成功。
关于被告王某甲、何某某、王某乙是否应当支付中介费，原告诉请要求三被告承担居间协议中约定的房款总额2%的中介费，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”就本案而言，三方签订的居间协议对买卖双方因任何一方的相关权利人提出异议，最终未能签订买卖合同，该方签署人都�按总房价款的2％向原告支付居间服务补偿金，该居间协议中的该条款明显加重了买卖双方签约人的责任，应为无效。同理，由原告制作、被告王某甲签署的《承诺书》对于“如其他权利人存有异议导致纠纷，本人愿承担定金双倍违约金赔款和房价总额2%的中介费的违约责任”的这一承诺也为无效。房地产居间服务的内容除了报告房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部服务内容并且服务不存在瑕疵后，才可以收取约定的全额佣金。本案中，原告只是促成了买卖双方签订了其自制的《房地产买卖居间协议》及附件一，但未为交易双方提供房屋产权过户等后续服务，因此其居间服务并未全部完成。同时，原告作为专业的房产买卖中介服务�构，理应知道房产交易应当签订示范文本的合同，却引导当事人签订其自制的买卖合同即附件一，并以此为据要求支付全额佣金，违反了诚实信用原则。现由于被告的违约确给原告造成了佣金损失，并鉴于原告已经为被告提供了带看房屋、协助磋商以及部分缔约服务，被告王某甲、何某某应当承担原告在此居间服务过程中的必要费用，具体金额由法院酌定。因被告王某乙未签订该协议，不是合同相对方，该协议对其不发生法律效力，被告王某乙无需承担相应的法律责任。故对于原告要求被告王某乙支付中介费的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王某甲、何某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪某某经纪有限公司6000元；
二、原告上海沪某某经纪有限公司其余诉讼请求不予支持。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费807元，减半收取403.5元，由原告负担378.5元，被告王某甲、何某某负担25元（被告王某甲、何某某负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
法官助理郭海娜
审判员 徐熙春
二〇一五年十二月一日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第五十三条?法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。