上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2035号
上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2014）奉民三（民）初字第2035号
原告（反诉被告）金小荣。
委托代理人沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯志成。
被告（反诉原告）南通天泰建设工程有限公司。
法定代表人朱正平。
两被告共同委托代理人沈志成，江苏通成律师事务所律师。
两被告共同委托代理人保坚，江苏通成律师事务所律师。
原告（反诉被告）金小荣与被告（反诉原告）冯志成、南通天泰建设工程有限公司（以下简称“天泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，冯志成在答辩期间提出管辖异议，2014年8月25日，本院裁定驳回冯志成的异议，冯志成遂上诉至上海市第一中级人民法院，2014年10月22日，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第2624号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，于2014年11月17日、2015年2月10日两次公开开庭进行了审理。金小荣的委托代理人沈汇贤、冯志成及其委托代理人沈志成、保坚、天泰公司的委托代理人沈志成、保坚均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
金小荣本诉诉称，2012年6月5日，原、被告三方签订《房屋买卖合同》，约定由冯志成向金小荣购买位于上海市奉贤区海湾旅游区海马路XXX弄XXX号的别墅（即本案讼争房屋），总价为人民币（下同）13，980，000元，冯志成应于2012年7月30日前支付定金5，000，000元，2013年5月5日前支付7，000，000元，2013年6月5日前支付1，980，000元，天泰公司为冯志成履行合同义务提供连带责任保证�后冯志成只支付购房款3，500，000元，尚欠10，480，000元至今未支付，已构成违约。故现原告诉至法院，要求判令：1、冯志成支付购房款1，0480，000元；2、冯志成偿付给金小荣以上述欠款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；3、天泰公司对上述购房款及逾期付款利息损失承担连带清偿责任。
金小荣针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、2012年6月5日三方签订的《房屋买卖合同》一份，旨在证明冯志成向金小荣购买了本案讼争房屋，双方对房屋总价、付款时间等都作了明确约定，并约定天泰公司对冯志成履约义务承担连带责任。合同对付款时间约定的比较长，就是因为考虑到沪九条的规定，让冯志成有足够的时间去缴税或缴纳社会保险，以满足沪九条规定的购房条件的事实；
2、上海市房地产权证，旨在证明本案讼争房屋权利人为金�荣的事实。
冯志成、天泰公司本诉共同辩称，2012年6月天泰公司与金小荣作为法定代表人的江苏亚丽温泉度假村有限公司，签订了一份建设施工合同，约定由天泰公司承接江苏亚丽温泉度假村工程，而冯志成系该工程的实际施工管理人，当时金小荣在发包工程的时候，提出条件要求冯志成购买其位于上海的别墅即本案讼争房屋，冯志成考虑到买房也可以保值，故同意了，但约定房款必须等金小荣支付了工程款后再支付。后金小荣违约逾期支付工程款，导致冯志成亦逾期支付购房款。支付房款的时间约定的较长，也是和工程款支付进度相吻合的。且签订房屋买卖合同的时候，冯志成不知道沪九条的存在，金小荣也没有告知，导致现在即使冯志成将购房款全部付清，也无法办理过户手续，合同目的无法实现，故要求解除房屋买卖合同，金小荣返还已支付的购房款及支�相应的利息，而针对天泰公司的担保条款属无效。
冯志成、天泰公司针对其本诉辩称未向法庭提供证据。
冯志成、天泰公司共同反诉诉称，2012年6月5日，冯志成与金小荣签订《房屋买卖合同》，约定由冯志成向金小荣购买其位于上海市奉贤区海湾旅游区海马路XXX弄XXX号的别墅，并支付购房款3，500，000元。之后冯志成得知其不符合在上海购房资格，根据“沪九条”的规定，最后无法将产权过户至冯志成名下。故冯志成一直与金小荣协商解除买卖合同及退还购房款的事宜，然金小荣坚持要求继续履行该合同。现冯志成、天泰公司认为金小荣明知冯志成没有在上海购房资格而故意不告知，还强行将房屋出售给冯志成，存在重大过错，故提起反诉，要求判令：1、解除冯志成、天泰公司与金小荣于2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》；2、金小荣向冯志成返还购房款3，500，000元及自2012年6月8日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
冯志成、天泰公司针对其反诉诉请共同提供并当庭出示了下列证据：
1、房屋买卖合同一份，旨在证明这份合同与金小荣提供的买卖合同，在最后署名的地方，多了“另与冯希签订的购房合同无效按此合同为准”一行字的事实；
2、中国农业银行个人结算业务申请书、中国银行客户回单、中国银行个人客户境内人民币汇款申请书，旨在证明冯志成已向金小荣支付购房款3，500，000元的事实；
3、解除合同通知书、快递回执单及投递情况，旨在证明因金小荣拖欠支付工程款，导致冯志成亦无法按约支付购房款，故冯志成要求解除买卖合同的事实；
4、民事起诉状一份，旨在证明天泰公司与金小荣作为法定代表人的江苏亚丽温泉度假村有限公司，签订了一份建设施工合同，现金小荣一�拖欠工程款，故天泰公司已另案诉讼的事实；
5、建设工程施工合同，旨在证明冯志成系该工程的实际施工人，该份合同系金小荣与冯志成签订的《房屋买卖合同》中所指的“亚丽工程合同”的事实。
金小荣反诉辩称，不同意反诉请求。要求按照本诉的诉请，继续履行房屋买卖合同，且冯志成并没有证据证明其不知道“沪九条”的规定。关于利息，因买卖合同系合法有效的，其并没有违约，故不同意承担利息。
金小荣针对其反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，冯志成、天泰公司对金小荣提供的证据1、2真实性均无异议，金小荣对冯志成、天泰公司提供的证据1、2、4、5真实性无异议，本院对上述共6项证据的真实性予以确认。金小荣对冯志成、天泰公司提供的证据3表示没有收到，本院认为因冯志成、天泰公司只提供了快递投递情况的打印件，金小荣对该打印件亦否认，故本院对该证据不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2012年6月5日，金小荣作为甲方，冯志成作为乙方，天泰公司作为丙方，签订《房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于上海市奉贤区海湾旅游区海马路XXX弄XXX号的房产独幢别墅，建筑面积为368.46平方米，总房款为13，980，000元。合同签订后乙方向甲方支付伍佰万作为购房定金，乙方的购房定金分三次支付给甲方（即2012年6月9日前付2，000，000元、2012年6月20日前付1，000，000元、2012年7月30日前付2，000，000元）。甲、乙、丙三方同意除按以上钱款约定给付甲方定金外，余款8，980，000元在合同签订之日起第4个月开始，其中7，000，000元在7个月之内付清，余款1，980，000在第8个月付清。本合同所涉全部房款必须在本合同签订之日起一年内付清。待乙方将全额房款付清后，双方到房地产交易中心缴纳税费和备案手续。丙方自愿为乙方履行本合同义务提供连带责任保证，保证期间为乙方履行完本合同义务后一年。甲、乙、丙三方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。在房产过户之前，如有溢价，溢价归乙方和丙方所有。如乙方逾期支付房款按违约处理，乙方支付给甲方的定金没收。丙方作为担保方，承担乙方一切责任。合同最后由金小荣、冯志成签名及天泰公司的盖章确认。另在落款处，金小荣提供的合同上手写有“此合同与亚丽工程合同同时生效”等字，冯志成、天泰公司提供的合同上手写有“此合同与亚丽温泉工程合同同时生效。另与冯希签订的购房合同无效按此合同为准”等字。后冯志成分别于2012年6月8日、2013年4月3日、2013年6月3日向金小荣支付2，000，000元、1，000，000元、500，000元。
另查明，金小荣系江苏亚丽温泉度假村有限公司的法定代表人，2012年6月1日，江苏亚丽温泉度假村有限公司作为发包人与天泰公司作为承包人签订建设工程施工合同一份。
再查明，天泰公司原企业名称为：南通市天泰建筑安装工程总公司。冯志成非本市户籍居民。
本院认为，金小荣、冯志成、天泰公司于2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然买卖合同中买受人的合同目的在于完整取得标的物的所有权，现冯志成非本市户籍居民，不符合国家和本市住房限售规定，属限售对象，即便冯志成支付了全部购房款，金小荣也无法协助冯志成�理产权过户手续，冯志成无法取得房屋的所有权，故现冯志成、天泰公司反诉要求解除其与金小荣签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。对金小荣要求冯志成支付剩余购房款及相应利息，天泰公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于定金，法律规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，故冯志成已支付的3，500，000元，其中2，796，000元系定金，704，000元系购房款。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本院对冯志成要求金小荣返还已付购房款704，000元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，金小荣主张冯志成系违约方，故应适用定金罚则没收冯志成已支付的定金。本院认为关于政府颁布的限售政策，一经�布即向公众公示，任何人均可查阅。本案中金小荣、冯志成在签订买卖合同前均应积极了解相关政策，然现因双方均未尽到审慎义务，导致合同无法继续履行，双方对合同解除均有过错，不适用定金罚则，故金小荣应返还冯志成已支付的定金2，796，000元，对金小荣要求没收定金的主张不予采信，对冯志成要求金小荣返还已付购房款及相应利息的反诉请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）金小荣、被告（反诉原告）冯志成、被告（反诉原告）南通天泰建设工程有限公司于2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》；
二、原告（反诉被告）金小荣于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）冯志成已支付的购房款人民币704，000元；
三、原告�反诉被告）金小荣于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）冯志成已支付的定金人民币2，796，000元；
四、驳回原告（反诉被告）金小荣的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）冯志成、被告（反诉原告）南通天泰建设工程有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币89，554元，财产保全费5，000元，均由原告（反诉被告）金小荣负担，反诉案件受理费18515元，由原告（反诉被告）金小荣负担17，400元，由被告（反诉原告）冯志成、被告（反诉原告）南通天泰建设工程有限公司负担1，115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于�海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 裴孙英
人民陪审员 杨士芳
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。