天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初2349号原告:天津市红磡物业经营管理有限公司,住所天津开发区晓园路3-A-216。法定代表人:李德福,董事长。委托诉讼代理人:孙冠玥,该公司职员。委托诉讼代理人:孙超,该公司职员。被告李家瑞,男,1974年10月6日出生,汉族,住天津市河西区。原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告李家瑞物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月18日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司委托诉讼代理人孙冠玥到庭参加诉讼。被告李家瑞经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市红磡物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告支付原告2008年7月1日至2012年11月30日物业服务费5185.1元;2、判令被告支付原告2008年7月1日至2012年11月30日机电设施的运行、维护、管理费2592.5元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告系坐落于天津市河西区紫金山路香水园10-4-502室业主,其户内建筑面积为122.29平方米。2003年6月1日原告依据与小区开发商天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业管理服务,物业服务费收费标准为:按建筑面积每月每平方米0.8元收取,机电设施运行、维护、管理费按建筑面积每月每平米0.4元收取。后原告接受香水园业主会的委托,继续为香水园提供物业管理服务,并与业主会签订《天津市物业管理服务合同》,该合同约定:物业服务费收费标准为:按建筑面积每月每平方米0.8元收取。机电设施运行、维护、管理费按建筑面积每月每平米0.4元收取。被告每月应交物业费97.8元,应交机电设施运行、维护、管理费48.9元。原告依约提供了相关物业服务,被告办理入住手续后继续接受了原告提供的物业管理服务。但被告的房屋自2008年7月1日至2012年11月30日一直拖欠物业费长达53个月,共计7777.6元。后经原告多次催要未果,故起诉。被告李家瑞未作答辩。原告天津市红磡物业经营管理有限公司提供如下证据:1、《天津市物业管理服务合同》物业管理服务合同备案证明《天津市住宅物业服务合同》物业管理服务合同备案证明各一份,证明原告在该小区服务是合法有效的,物业管理服务合同已经备案,并约定了权利义务;2、天津市房地产登记簿查询证明一份,证明该房屋为被告所有;3、受案通知两份,证明原告催要过物业费;4、业主会备案证明一份,证明天津市河西区香水园小区业主会已经成立,并备案;5、天津市河西区香水园小区业主会证明两份,证明在原告物业服务期间定期催要物业费,2012年12月1日退出该小区;6、天津市河西区人民政府梅江街道办事处证明一份,证明原告在2009年1月1日至2009年3月15日为香水园小区提供事实服务。被告李家瑞未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理查明:2006年1月1日,原告与天津市河西区香水园小区业主会签订《天津市物业管理服务合同》,约定物业服务期限为三年,自2006年1月1日起至2008年12月31日终止。2009年3月16日,原告与天津市河西区香水园小区业主会又签订《天津市住宅物业服务合同》,约定物业服务期限为三年,自2009年3月16日起至2012年3月15日终止。上述两份合同约定的收费标准均为:住宅房屋物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.80元,机电设施运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.4元。被告系天津市河西区紫金山路香水园10-4-502房屋所有权人,房屋建筑面积为122.29平方米。被告自2008年7月1日至2012年11月30日共欠物业服务费5185.1元及机电设施运行、维护、管理费2592.5元。2014年11月4日原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解,无果。另,2012年5月18日天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联席会议出具证明:2009年1月1日至2009年3月15日香水园新一届业委会改选期间,天津市红磡物业经营管理有限公司持续为香水园小区提供事实物业管理服务。2012年12月1日天津市河西区香水园小区业主大会出具证明:香水园小区自2003年9月30日入住至2012年11月30日止,由天津市红磡物业经营管理有限公司进行物业管理服务工作。2012年12月1日起,天津市红磡物业经营管理有限公司依照相关法律规定退出香水园小区。自2005年12月起至2012年11月天津市红磡物业经营管理有限公司每年均持续对小区欠交物业费业主进行催缴,催缴方式包括但不限于:上门催缴、寄送催缴函等方式。本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市河西区香水园小区业主会签订的《天津市物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为香水园小区的业主,上述合同对其发生法律效力。原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务,被告应按照合同约定履行相应的交费义务。2009年1月1日至2009年3月15日期间、2012年3月16日至2012年11月30日期间原告虽未与香水园小区业主会签订物业服务合同,但实际为香水园小区提供物业服务,与被告形成了事实上的物业服务合同关系,被告应当履行此期间的交费义务。关于原告的服务质量问题,结合小区实际情况,对原告主张的物业服务费酌情减免5%。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼,应视为其放弃了在本次诉讼中对原告的诉讼请求、陈述的事实、提供的证据进行抗辩的权利。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、自本判决生效之日起十日内,被告李家瑞给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2008年7月1日至2012年11月30日物业服务费4925元。二、自本判决生效之日起十日内,被告胡国明给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2008年7月1日至2012年11月30日机电设施运行、维护、管理费2592.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担2元,被告李家瑞承担48元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  郝 鹏审 判 员  王承铭人民陪审员  魏洪新二〇一六年十一月九日书 记 员  宫 平本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。