湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1125民初207号
原告：乐细黑，男，1973年1月30日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，
委托诉讼代理人：占学军，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号31710011103611。代理权限为特别授权：代为撤销或变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书，代收义务款等。
被告：浠水万泰置业发展有限公司，住所浠水经济开发区洪山工业园，统一社会信用代码91421125679789422R。
法定代表人：叶青，该公司经理。
委托诉讼代理人：姚根胜，男，该公司员工。代理权限为特别授权：代为提起、放弃、变更诉讼请求，接受调解、和解，代收法律文书。
委托诉讼代理人：夏林，湖北文海律师事务所律师，执业证号14211199911744414。代理权限为一般代理。
原告乐细黑与被告浠水万泰置业发展有限公司（以下简称万泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐细黑的委托代理人占学军、被告万泰置业公司的委托代理人姚根胜、夏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐细黑向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款345354元、办理各项证照款25554元，并支付违约金204013.56元[345354×5.31％×（1+50％）÷360×2670，从2010年7月24日算至2017年12月31日，以后顺延]，合计574921.56元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所建的沿街10栋107、207号房，总价款345354元。在合同签订时原告付款204976元，同年8月16日付款13万元，2014年6月30日又补交10378元。合同同时约定于2011年5月30日交房，在交房90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得房地产权属证书。原告于2014年6月30日支付了办理各项证照款33167元，同时向被告出具了办理各项证照的相关手续，被告于2015年1月28日办理房产证并于2015年4月2日将房产证交给原告，但土地使用权证经原告数次催讨后至今未依法取得，导致原告就该房屋无法进行转让、出租，给原告造成了巨大的经济损失，现依法起诉，望判如所请。
被告万泰置业公司辩称，一、原告已实际占用、使用了房屋并取得了收益，房屋的产权已确权到原告的名下。二、原告要求解除合同的请求不能成立：1、从合同约定来看，合同明确约定出卖人逾期未能办理房地产权属证书时，买受人选择不退房；2、从司法解释规定来看，本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定的解除条件；3、从合同履行来看，原告延迟付款，延迟缴纳办证费用，改变了合同办证期间，无权要求解除合同；4、从时效来看，原告时隔6年之久才要求解除合同，明显超过了合同解除的除斥期间。原告提起解除合同、要求答辩人承担违约责任的诉讼超过法定的诉讼时效。三、办理房地产权证的主体是原告，被告只是协助原告办证。被告的办证义务是合同的从义务，原告一直没有催告，原告应承担证件没有办理的主要责任。四、合同的第五条是当事人自愿、公平的原则下签订的，应当得到法律的尊重。法律赋予当事人解除合同的权利，权利人有选择放弃的权利。原告要求返还购房款，赔偿损失和支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，请求依法驳回原告诉请。
原告为了证明自己的主张，在法庭辩论终结前提交了如下证据材料：
1.原告身份证，拟证明原告身份信息；
2.被告营业执照、组织机构代码，拟证明被告公司信息；
3.商品房买卖合同，拟证明原、被告签订的合同；
4.购房发票，拟证明原告付购房款情况；
5.收款收据，拟证明原告已付款情况；
6.办理土地证的通知，拟证明被告一直在违约，直到2018年2月8日才下达办理土地证的通知。
经质证，被告对证据材料1、2、3、4无异议；对证据材料5中的两张收据有异议，认为是另外一个单位收的，与被告方无关；对证据材料6真实性无异议，认为是通知办产权证的，不是办土地证的。
被告为支持其抗辩意见，在法庭辩论终结前提交了如下证据材料：
7.房屋信息查询、房产证领取记录，拟证明房屋已登记到原告名下，原告已领取房产证；
8.交房通知单，拟证明被告已实际交房，原告已占用房屋；
9.房屋买卖合同，拟证明第十五条约定原告选择不退房；
10.房屋预售许可证，拟证明被告出售房屋符合法律规定；
11.竣工验收备案书，拟证明出售的房产质量符合法律规定；
12.快递单，拟证明被告发出通知，原告房屋可以办理产权证，原告已知悉；
13.抵押权消灭证明，拟证明原告举证的被告土地抵押状况已解除；
14.查询证明及他项权证，拟证明被告的土地抵押与原告房屋没有关系；
15.图片，拟证明原告的房屋已出租，原告为此已获取利益，不存在损失；
16.产权中心收件单，拟证明原告房产目前可以办理产权证，合同目的可以全部实现；
17、浠水县不动产登记中心出具《2014年土地抵押登记台账》，拟证明与本案相关的地块抵押已经注销，可以办理不动产证，合同的目的可以完全实现。
经质证，原告认为：对证据材料7-16真实性均无异议，但认为均不能达到证明目的，被告提供的所有证据材料均自证已经违约。被告未按规定在90日内为原告办理房产证。对证据材料17无异议。
本院认定证据如下：证据材料1、2、3、4、17，对方当事人无异议，本院予以采信。证据材料5至16，对方当事人对真实性均无异议，本院认为该部分证明材料来源合法，与本案相关联，予以采信，作为本案的定案依据。
根据以上原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合双方当事人庭审陈述，本院确认事实如下：
2010年7月24日，原告乐细黑与被告万泰置业公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容有：原告购买被告开发的浠水经济开发区洪山工业园青园国际现代农机机电建材大市场北区沿街10幢107、207号房，建筑面积共104.9平方米，单价每平方米3193.288元，总价款334976元；原告应于签订合同当日付房款204976元，余款13万元由原告自行办理按揭贷款，被告予以协助；被告应当在2011年5月31日前，将验收合格的该商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，即：原告不退房，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。上述合同签订当日，原告向被告支付购房款204976元，同年8月16日付款13万元，2014年6月30日付款10378元，以上共计345354元。2014年6月30日，原告按被告的书面费用通知单交纳了办证的各项费用25209元，同时向被告出具了办理各类证件的相关手续。当日，被告向原告交付了房屋。
同时查明，被告于2015年1月28日办理房产证并于同年4月2日将房产证交给原告，但直至法庭辩论终结之前未为原告办理不动产权证书。2017年9月19日，被告向浠水县不动产登记中心递交不动产登记申请审批表等为原告等业主办理不动产权证须由被告提交的相关资料。2018年1月2日抵押权利人中国建设银行股份有限公司浠水县支行向浠水县不动产登记中心开具《抵押权消灭证明》，证明与本案相关的地块即房屋他项权证号160008、土地他项权证号2014第92号所在的地块抵押权已消灭。浠水县不动产登记中心于2018年1月2日办理了该地块的抵押注销登记。被告于2018年1月31日通过邮政快递向原告发出不动产证办理通知单，原告已收悉。
本院对本案争议的焦点及法律适用分别论述如下:
焦点一、被告是否应当支付违约金。
本院认为，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物商品房的占有使用之义务，而且负有转移商品房所有权及随之一并转移的土地使用权、办理商品房权属证书之义务，买受人拒绝配合的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中，原告乐细黑与被告万泰置业公司约定商品房交付期限为2011年5月31日，则办理房屋权属登记的期限为商品房交付使用后90日内，即2011年8月31日。双方约定的办理房屋权属登记的该期限届满后超过多年，原告的房屋所有权证才得以办理，且至法庭辩论终结之前，原告仍未取得不动产权证书。被告迟延办理房屋所有权证、未办理不动产权证书的行为违约，应当承担相应的违约责任。由于原、被告在合同第十五条就因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任已有约定，故被告应向原告支付已付房价款345354元的1%即3453.54元的违约金。原告请求的违约金204013.56元过高，超出的部分本院不予支持。
焦点二、原告是否有权解除合同并在此前提下请求被告返还购房款、赔偿损失。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形”。本案中，原告占有、使用房屋及取得不动产权证是其买卖商品房的目的，虽至法庭辩论终结之前，原告仍未取得不动产权证书，但被告向法庭提交了抵押权消灭证明、查询证明及他项权证、产权中心收件单、浠水县不动产中心出具的相关地块抵押注销证明，证明了与本案相关地块土地抵押状况已解除、涉案房产目前可以办理不动产权证，合同目的可以全部实现。且被告于2018年1月31日通过邮政快递向原告发出不动产证办理通知单，原告已收悉。因此，本案没有符合合同法第九十三条规定的当事人协商一致，可以解除合同的情形，也没有符合合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案原告关于解除合同并在此前提下由被告返还购房款、返还办理各项证件相关费用的请求因其提交的证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告乐细黑支付违约金3453.54元；
二、驳回原告乐细黑其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9550元（原告已预交4775元），减半收取4775元，由被告浠水万泰置业发展有限公司负担29元，原告乐细黑负担4746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 员 张乔
二〇一八年四月十八日
法官助理 杨迪
书 记 员 孙稳