湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂民申2831号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：松滋市房地产综合开发公司，住所地湖北省松滋市新江口镇环城路。法定代表人：周亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐文波，湖北维思德律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：洪昌福，男，1963年7月29日出生，汉族，住湖北省松滋市。一审被告、二审上诉人：杨家锦，男，1974年9月14日出生，汉族，住湖北省松滋市。一审被告、二审上诉人：喻小华，男，1975年5月25日出生，汉族，住湖北省松滋市。一审被告：邓小飞，男，1974年11月13日出生，汉族，住湖北省松滋市。再审申请人松滋市房地产综合开发公司（以下简称综合开发公司）因与被申请人洪昌福，一审被告、二审上诉人杨家锦、喻小华，及一审被告邓小飞商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市中级人民法院(2017)鄂10民终1362号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。综合开发公司申请再审称，《门面买卖合同》甲方并没有实际收取购房款，且杨家锦、喻小华、综合开发公司对合同目的不能实现没有过错，二审判令杨家锦、喻小华、综合开发公司向洪昌福退还购房款，加重了甲方责任。（一）应明确在《门面买卖合同》上签字的真实意图。1.《门面买卖合同》解决的是洪昌福与邓小飞之间的债权债务问题，合同真正的利益双方是洪昌福与邓小飞，与杨家锦、喻小华、综合开发公司无直接利益关系；2.杨家锦、喻小华、综合开发公司在签字时对案涉房屋无处分权；3.杨家锦、喻小华、综合开发公司在合同上签字的目的只能是作为可能的权利人，确保案涉房屋不再被转卖他人。（二）《门面买卖合同》系无效合同。1.洪昌福利用看似合法的方式，违背原本与其无关的杨家锦、喻小华、综合开发公司等人的意图，强行要求承担邓小飞的债务，符合“以合法形式掩盖非法目的”的情形；2.虽然没有直接证据证明洪昌福与邓小飞恶意串通，但可以肯定洪昌福与邓小飞的行为损害了杨家锦、喻小华、综合开发公司的共同利益，符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。（三）即便《门面买卖合同》有效，杨家锦、喻小华、综合开发公司也不应向洪昌福退还购房款。1.洪昌福、邓小飞事实上并没有向杨家锦、喻小华、综合开发公司支付购房款；2.在卖方没有收到购房款的情况下，收款收据不能达到洪昌福向杨家锦、喻小华、综合开发公司支付购房款的证明目的；3.卖方没有收款，就没有退款的义务。（四）洪昌福应承担相应责任。洪昌福明知案涉房屋在签订《门面买卖合同》时已经出售并办理抵押，明知邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司对案涉房屋不具有处分权，明知合同甲方在合同中的保证条款不是甲方的真实意思，明知合同目的极有可能不能实现，仍然主动要求与邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司签订合同，导致合同目的不能实现，洪昌福对此具有过错，应承担全部责任。（五）即使合同双方是以邓小飞所欠洪昌福的275万元冲抵购房款，但在卖方没有收到购房款、合同目的不能实现时，在洪昌福应承担全部责任的情况下，邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司等没有过错的一方承担向洪昌福退还购房款的责任，显失公平。综上，请求依法再审。本院归纳本案争议焦点：《门面买卖合同》的效力；杨家锦、喻小华、综合开发公司在《门面买卖合同》上签字的效力；《门面买卖合同》甲方即邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司是否实际收取购房款；综合开发公司应否承担违约责任。现评析如下：一、关于《门面买卖合同》的效力。我国现今立法和司法对合同无效的认定极为严苛，反对动辄以公权力介入当事人的意思自治，除非符合法定情形，否则不能轻易认定合同无效。对此，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，一方面，综合开发公司申请再审称，被申请人洪昌福与其他当事人的行为，符合“以合法形式掩盖非法目的”以及“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”等情形，因而《门面买卖合同》无效。本院认为，综合开发公司提出该项再审申请事由，按照“谁主张谁举证“的民事诉讼证明原则，其应举证加以证明，否则应承担举证不能的后果。另一方面，综合开发公司在原审并没有提出前述两项事实主张，该事由超出其在原审的事实主张范围，本院对此也可不予审查。故，综合开发公司的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。二、关于杨家锦、喻小华、综合开发公司在《门面买卖合同》上签字的效力。其一，杨家锦、喻小华、综合开发公司均作为甲方在《门面买卖合同》上签字是不争的事实，原审对此已予以认定。其二，杨家锦、喻小华、综合开发公司即便对案涉房屋没有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，也并不表明《门面买卖合同》必然无效。其三，证明杨家锦、喻小华、综合开发公司在《门面买卖合同》上签字的真实意图的举证责任在杨家锦、喻小华、综合开发公司一方。按照“谁主张谁举证”的民事诉讼证明原则，杨家锦、喻小华、综合开发公司对其在案涉合同上签字的目的应负举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。故，杨家锦、喻小华、综合开发公司应承担在《门面买卖合同》上签字的法律后果。三、关于《门面买卖合同》甲方即邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司是否实际收取购房款。其一，综合开发公司给洪昌福出具的收据载明：“今收到洪昌福门面款人民币275万元”，表明其认可已经收到该275万元。其二，综合开发公司否认收到275万元购房款，其应承担举证责任。原审在其没有提出相反证据予以推翻收据所证明的事实的情况下，结合相关当事人的陈述及证人证言，不予支持其事实主张，并无不当。其三，基于前述认定，且根据原审被告邓小飞陈述其指示项目部会计将案涉房屋钥匙交付洪昌福，洪昌福也举证证明现在用该钥匙仍然能打开案涉房屋的事实，原审认定双方当事人将原民间借贷关系转换成商品房买卖合同关系，以及就原审被告邓小飞所欠洪昌福275万元冲抵购房款达成合意，继而认定洪昌福已经向邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司支付购房款275万元，并无不当。其三，关于《门面买卖合同》约定的房屋总价款为375万元而收据载明收到275万元房价款的问题，原审已经予以详细评述，本院于此不赘。故，综合开发公司的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。四、关于综合开发公司应否承担违约责任。一方面，本案的房产买卖合同关系系由综合开发公司不能清偿对洪昌福的民间借贷而衍生的法律关系，双方在《门面买卖合同》中明确约定，综合开发公司保证在交接时没有产权和财务纠纷。现由于案涉房屋因抵押权不能涤除而导致合同无法履行，综合开发公司作为合同一方当事人，即便洪昌福在缔约时知晓案涉房屋存在抵押权，在合同成立并生效后，其对合同不能履行应承担违约责任。另一方面，综合开发公司在原审并没有提出其对合同目的不能实现不存在过错的事实主张，其该项再审申请事由超出其在原审的事实主张范围，本院对此也可不予审查。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。综合开发公司的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回松滋市房地产综合开发公司的再审申请。审 判 长  邢 勇审 判 员  邬文俊审 判 员  彭 静二〇一八年八月二十四日法官助理  胡 静书 记 员  唐 斐