北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9392号
上诉人（原审被告）：吴志民，男，1978年6月23日出生。
被上诉人（原审原告）：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外大街4号楼202室。
法定代表人：冯长祥，董事长。
委托诉讼代理人：宫臣，男，1982年6月10日出生。
委托诉讼代理人：白子利，男，1955年2月14日出生。
上诉人吴志民因与被上诉人北京金琪鑫杰物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴志民上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判减收30%的物业费。二、我仅欠付2013年3月6日至2013年12月31日的物业费19005元。事实和理由：一、我已经交纳了2013年3月6日之前的全部物业费，一审判决我交纳2011年12月27日到2013年12月31日期间的物业费没有依据。2015年9月份北京金琪鑫杰物业服务有限责任公司（下称金琪鑫杰公司）给我方发催缴通知单，通知单载明我尚欠2013年3月6日到2013年12月31日物业费19005元，通知单上的落款日期是2015年4月30日。如果我在2013年2月26日还欠费，金琪鑫杰公司应当在通知单上写明，通知单足以证明我在2013年3月6日之前并不欠费，而且我现在找到了已支付物业费到2013年3月5日的交费收据，一审对欠费的事实认定错误。二、金琪鑫杰公司提供的物业服务质价严重不符，一审判决全额支付物业费实属不当，其他业主已生效的判决物业费均按七折交纳，我也要求按此标准交纳物业费。另折抵我已交给金琪鑫杰公司的装修押金2万元，我不但不欠付金琪鑫杰公司物业费，金琪鑫杰公司还应返还我995元。三、金琪鑫杰公司于2013年12月31日撤离小区，金琪鑫杰公司恶意诉讼，该公司经营不规范，都没有建立台账，服务期间肯定有业主缴纳了物业费，但是该公司起诉全体业主缴纳从其物业服务开始到撤离期间的物业费，业主拿不出缴费票据就要全额收费。相隔四五年，很多业主都没有保留票据，金琪鑫杰公司这种不当起诉的做法严重损害业主利益。
金琪鑫杰公司辩称，吴志民二审补交的证据交费凭证，我公司认可，现吴志民欠交2013年3月5日至2013年12月31日的物业费19005元，违约金10000元。
金琪鑫杰公司向一审法院起诉请求：吴志民支付我公司2010年3月5日至2013年12月31日物业服务费用88679元，滞纳金1000元。并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：金琪鑫杰公司是北京市大兴区团河行宫198栋别墅小区的物业服务单位，吴志民是该小区198栋别墅×××号业主，其住房建筑面积为483平方米。2010年3月5日，吴志民与北京中视盛元物业管理有限公司（下称中视盛元公司）签订前期物业管理协议，约定由中视盛元公司为吴志民居住小区提供物业管理服务。2011年10月16日，中视盛元公司与金琪鑫杰公司签订物业服务接撤管协议，将中视盛元公司为吴志民小区提供前期物业服务期间的债权全部转让于金琪鑫杰公司名下。金琪鑫杰公司于2011年12月27日和吴志民居住小区开发商北京明力华房地产开发有限公司签订了北京市前期物业服务合同，明确了金琪鑫杰公司进驻吴志民小区提供物业服务的各项权利义务，并约定物业服务期限自2011年11月1日开始,但双方对金琪鑫杰公司入驻时间有争议,庭审中,金琪鑫杰公司在多个案件中均认可合同签订之日即2011年12月27日正式进驻吴志民小区提供物业服务。经查，吴志民居住小区的物业收费标准为每平米4元，于上一年度管理费到期前一个月内交纳，一年交纳一次；如果业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务单位有权要求其补交并从逾期之日每日按欠费总额2.1‰交纳滞纳金。经查，金琪鑫杰公司与北京明力华房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》第七条规定，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后按年交纳。金琪鑫杰公司与中视盛元公司签订的198栋别墅物业服务接撤管协议第三条规定，中视盛元公司尚未收取的物业服务费由金琪鑫杰公司收取（依据2011年9月21日提供的“198栋别墅2011年—2012年催缴物业费汇总”为准），但金琪鑫杰公司在庭审中仅提交了金琪鑫杰公司的物业费收费收据底账，并未提交与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总。金琪鑫杰公司于2015年9月28日曾以顺丰快递的方式向吴志民邮寄物业费催缴函，吴志民以没有收到邮件为由不予认可。另查，金琪鑫杰公司认可因业主入住率较低，物业费难收等问题，物业服务水平有所下降，如果自愿交纳可以按照70%收取，但双方未能协商解决纠纷。
一审法院认为,依法成立并生效的合同对合同双方具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。金琪鑫杰公司入驻吴志民居住小区提供物业服务合理合法，与中视盛元公司签订的物业服务接撤管协议合法有效，对物业公司和业主本人均具有约束效力，物业公司应按照物业服务合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。关于诉讼时效问题，金琪鑫杰公司通过邮件催交物业费即为行使权利，其诉讼时效中断不以吴志民是否收到为依据，因此，金琪鑫杰公司主张权利并没有超出二年的诉讼时效。经审理，金琪鑫杰公司2011年12月27日至2013年12月31日期间已经为该小区提供了物业服务，故其要求吴志民支付未按期交纳的物业服务费，理由正当，本院予以支持。因双方合同约定业主入住即交清第一年的物业费，故本院认定吴志民第一年即2010年3月5日至2011年3月4日的物业费已交纳；金琪鑫杰公司主张中视盛元公司未收取部分的物业费由其作为债权主张，但没有提交其与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总表，金琪鑫杰公司主张2011年3月5日至2011年12月27日期间的物业费,因金琪鑫杰公司工作交接原因暂无法查明，本应不予处理，但金琪鑫杰公司自愿放弃了上述期间的诉讼请求，本院予以准许。金琪鑫杰公司主张按照同期银行利率支付迟延给付利息的诉讼请求，因金琪鑫杰公司虽然在承接该小区后提供了物业服务，但提供物业服务有瑕疵，吴志民迟延交纳有合理理由，本院对金琪鑫杰公司主张不予支持。综上，吴志民作为北京市团河行宫198栋别墅×××号业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准、服务质量给付金琪鑫杰公司物业服务费46625.6元。但鉴于吴志民装修房屋押金在金琪鑫杰公司处没有退回，金琪鑫杰公司主张折抵，本院予以支持。上述费用折抵后，吴志民需再向金琪鑫杰公司支付26625.6元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，一审法院于2017年6月判决：一、吴志民给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司2011年12月27日至2013年12月31日的物业服务费共计26625.6元（于判决生效后7日内履行）;二、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果吴志民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的基本事实与一审一致。二审审理中，吴志民向法庭提交2015年4月30日金琪鑫杰公司的缴费通知单一份及吴志民已支付物业费至2013年3月5日的付款收据。通知单载明吴志民“尚有2013年3月6日至2013年12月31日的物业管理费19005元还未缴纳”。吴志民称该通知单是金琪鑫杰公司2013年9月份发出的，二审期间才找到，该通知单足以证明自己仅欠金琪鑫杰公司2013年3月6日到2013年12月31日的物业费，2013年3月6日之前的物业费已经交清了，否则金琪鑫杰公司应当写明欠费总额，毕竟金琪鑫杰公司发通知单的时间已经是撤离后一年多了。金琪鑫杰公司称，认可通知单是2015年9月28日我公司发出的，表明我公司没有怠于行使权利，吴志民二审补交的证据交费凭证，我公司认可，现吴志民欠交2013年3月6日至2013年12月31日的物业费19005元。
本院认为,依据已查明的事实，金琪鑫杰公司在2011年12月27日至2013年12月31日期间曾为吴志民居住的北京市大兴区团河行宫198栋别墅小区提供物业服务，金琪鑫杰公司主张在此期间吴志民未向其支付物业服务费。金琪鑫杰公司现提起诉讼予以追索。吴志民在本院二审中提交的2015年4月30日金琪鑫杰公司缴费通知单及缴纳物业费收据等证据可以证明吴志民仅欠交2013年3月6日至2013年12月31日的物业管理费19005元。鉴于金琪鑫杰公司在一审审理中同意将吴志民所欠物业费与吴志民已交装修房屋押金2万元折抵，本院对此不持异议，上述两项费用折抵后，吴志民无须再向金琪鑫杰公司支付物业费。
综上所述，鉴于吴志民在二审中提交了新的证据，本院予以认定，本院对原审判决予以改判。依照《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3637号民事判决第一、二项；
二、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1021元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费467元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担（已由吴志民预交，北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效之日起7日内给付吴志民）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年十月三十日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅