广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1720号
上诉人（原审被告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人：孙越南，该司总经理。
委托代理人：王斌，该司职员。
被上诉人（原审原告）：陈伟刚，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：唐思平、欧键锋，广东金山石律师事务所律师。
上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司（以下简称佳兆业公司）因与被上诉人陈伟刚物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年8月6日，广州市中级人民法院作出了（1997）穗中法房初字第242号民事判决，判令广州鹏城房产有限公司将广州市体育西路中诚广场大厦A座15层07单元交付给陈伟刚使用，同时向陈伟刚支付违约金（按3316298元的每日千分之一计，从1996年7月1日起计至交楼之日止）；同日，广州市中级人民法院还作出了（1997）穗中法房初字第243号民事判决，判令广州鹏城房产有限公司将广州市体育西路中诚广场大厦A座地下首层第8号车位交付给陈伟刚使用，同时向陈伟刚支付违约金（按409500元的每日千分之一计，从1996年7月1日起计至交楼之日止）；同日，广州市中级人民法院还作出了（1997）穗中法房初字第244号民事判决，判令广州鹏城房产有限公司将广州市体育西路中诚广场大厦A座15层08单元交付给陈伟刚使用，同时向陈伟刚支付违约金（按2574688元的每日千分之一计，从1996年7月1日起计至交楼之日止）。
2012年9月17日，广州市中级人民法院作出了（1999）穗中法民执字第3、4、48号执行裁定书，内容为该院在执行已经发生法律效力的（1997）穗中法房初字第242、243、244号民事判决书过程中，被执行人广州鹏城房产有限公司至今未履行生效法律文书确定的义务；在统一执行“中诚广场”系列执行案中，通过变卖，广州金贸房地产有限公司承接了安置被执行人广州鹏城房产有限公司开发的“中诚广场”原购房人的义务，并将“中诚广场”更名为“中石化大厦”，现已经具备执行条件，裁定将登记在广州金贸房地产有限公司名下的广州市天河区体育西路191号中石化大厦B座815、816、819、820房（下统称案涉房产）的所有权及相应的其他权利归陈伟刚所有；陈伟刚可持裁定书到有关机构办理相关过户登记手续，相关费用由陈伟刚按照有关规定自行承担；本裁定书送达后立即生效。
2012年11月22日，陈伟刚签收了（1999）穗中法民执字第3、4、48号执行裁定书。
2013年6月18日，陈伟刚办理了案涉房产的转移登记申请。
2013年6月26日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉房产的房地产权证，地址分别为天河区体育西路191号B塔815（建筑面积54.68平方米）、天河区体育西路191号B塔816（建筑面积57.38平方米）、天河区体育西路191号B塔819（建筑面积57.64平方米）、天河区体育西路191号B塔820（建筑面积54.29平方米）。
2013年7月8日，陈伟刚向某业公司邮寄了《关于向本人移交物业使用和要求收楼的通知》，内容为广州市金贸房地产有限公司并没有将案涉房产交付给陈伟刚使用，也没有人通知陈伟刚收取该物业；陈伟刚经过了解，在2013年6月获知由佳兆业公司管理该物业，因此，如果该物业已经符合可以交付使用条件的前提下，希望佳兆业公司在收到本通知10天内尽快向陈伟刚正式交付物业和钥匙，并办理收楼手续；在佳兆业公司向陈伟刚出具有权管理该物业的证明文件后，陈伟刚将从实际收到物业之日起缴纳物业管理费。
2013年7月10日，陈伟刚向某业公司邮寄发出了《关于再次要求向本人移交物业使用和要求收楼，以及管理费相关问题的通知》，内容为陈伟刚是案涉房产的合法业主，但目前，佳兆业广州分公司没有将该物业交付给陈伟刚使用，陈伟刚也没有取得该房产的钥匙，也没有人通知陈伟刚收取该物业；陈伟刚曾于2013年7月8日向某业公司发函要求在该物业已经符合可以交付使用条件的前提下，希望在收函10天内尽快向陈伟刚正式交付物业和钥匙，办理收楼手续，并从实际收到物业之日起交纳物业管理费；陈伟刚于2013年7月8日派人与佳兆业公司洽谈该物业收楼事宜，但佳兆业公司称需缴纳了该房产从中院《执行裁定书》生效之日起（即2012年9月17日）至2013年7月8日的全部管理费后，才能向陈伟刚交付物业；对此，陈伟刚坚持认为由于这段时间陈伟刚并没有收楼，不应该缴纳管理费；由于双方存在以上争议无法解决，陈伟刚在不得已的情况下，同意先搁置争议，暂时先向某业公司支付上述物业从中院《执行裁定书》生效之日起（即2012年9月17日）至2013年7月8日的管理费保证金共65403.13元，佳兆业公司在收到款项后3天内向陈伟刚交付物业；陈伟刚特此说明：缴纳这部分管理费保证金并不表示其同意支付，只是作为管理费保证金暂时交付，在双方通过仲裁或法院裁判后，根据生效的法律文书再决定这部分管理费保证金的归属，如果法律文书判决不应该缴纳的，佳兆业公司应该返还该款给陈伟刚。
2013年7月11日，陈伟刚向某业公司支付了2012年9月17日至2013年7月10日期间的管理费65778.84元。
2013年7月11日，陈伟刚（甲方）与佳兆业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定乙方与广州金贸房地产开发有限公司签订《中石化大厦前期物业服务合同》，广州金贸房地产开发有限公司授权乙方管理座落位置地址为广州市天河区体育西路191号、物业名称为中石化大厦的楼宇公用部位、地下/地上停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）；此协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；乙方向甲方收取物业管理服务费，计费面积按与建设单位签订的单元《商品房买卖合同》中注明的建筑面积（含共用面积分摊）；进行房产面积测绘后，则以政府主管部门确认的测绘面积为计费面积；因测绘面积与房屋购买合同中的建筑面积（含共用面积分摊）之差所产生的物业管理服务费差额，双方不作追讨；物业管理服务费收费标准为写字楼30元/平方米·月；物业管理服务费收取起始日期以建设单位发出的《入伙通知书》上确定的收楼之日起收取物业管理服务费，若业主未按商品房买卖合同上的日期办理收楼手续，物业管理服务费由合同约定之交付日期起开始计算等。
陈伟刚于2013年12月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、佳兆业公司向陈伟刚返还物业管理费65778.84元，并支付从2013年7月12日起至实际还款之日止，按同期银行贷款利率计算的利息；二、本案诉讼费由佳兆业公司承担。
诉讼过程中，陈伟刚主张直至其交付了2012年9月17日至2013年7月10日期间的物业管理费后，佳兆业公司才于2013年7月12日向其交付了案涉房产的钥匙，其才能接收使用案涉房产。为予证明，陈伟刚提供了《证明》作为证据。该《证明》显示证明人（移交人）为许某甲，接收人为许某乙，时间为2013年7月12日，内容为佳兆业公司于2013年7月12日将案涉房产钥匙交给了业主陈伟刚委托代理人许某乙。佳兆业公司不确认该证据的真实性，否认其在2013年7月12日将案涉房产的钥匙交付给陈伟刚。关于移交人许某甲是否为佳兆业公司的员工问题，佳兆业公司庭询中表示五天内书面回复，但其后并未回复。
原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，陈伟刚向案涉房产的原开发商广州鹏城房产有限公司购买了房产，其后，由于原开发商未能履行生效判决确定的义务，陈伟刚通过法院强制执行，由法院裁定取得了案涉房产的所有权，但其并未对案涉房产实际收楼，因此，根据上述规定，在陈伟刚未对案涉房产实际收楼前，作为物业管理公司的佳兆业公司无权向陈伟刚收取案涉房产的物业管理费。
关于陈伟刚何时对案涉房产实际收楼的问题，陈伟刚提供了《证明》以证明其于2013年7月12日对案涉房产实际收楼，而佳兆业公司并未提供证据证明承接了案涉房产所在的中石化大厦的广州金贸房地产有限公司曾通知陈伟刚进行收楼，亦未提供证据证明陈伟刚对案涉房产实际收楼的情况。相反，虽然佳兆业公司否认案涉房产是其交付给陈伟刚使用，但根据陈伟刚向某业公司所发出的两份函件内容，结合陈伟刚于2013年7月11日向某业公司交付了物业管理费后该公司开具了相应的管理费收据并与陈伟刚签订《前期物业管理服务协议》的事实，原审法院可确认《证明》的真实性，并确认陈伟刚关于佳兆业公司要求陈伟刚必须支付2012年9月17日至2013年7月10日的物业管理费后才于2013年7月12日向陈伟刚交付案涉房产的陈述属实。综上，陈伟刚直至2013年7月12日才对案涉房产进行实际收楼，因此，在该日期前案涉房产的物业管理费不应由其承担。现陈伟刚要求佳兆业公司返还其所支付的2012年9月17日至2013年7月10日的物业管理费65778.84元，该诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。另，陈伟刚要求佳兆业公司支付上述物业管理费的利息的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持，该利息应以65778.84元为本金，自2013年7月12日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年12月25日作出判决：一、被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伟刚返还65778.84元；二、被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伟刚返还65778.84元的利息（以65778.84元为本金，自2013年7月12日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。本案受理费1440元，由被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司负担。
判后，佳兆业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实和法律关系错误。1.陈伟刚向某业公司支付的不是物业管理费，而是物业管理费保证金，陈伟刚的诉讼请求是返还物业管理费，法律关系不符合。2.原审判决错把商品房预售买卖合同中的入伙和交钥匙时间作为物业管理费的交付时间。佳兆业公司是通过吸收合并的形式合并了广州金贸物业管理有限公司，而取得了中石化大厦管理权。2010年2月23日广州金贸房地产开发有限公司与广州金贸物业管理有限公司签订了中石化大厦前期物业服务合同，佳兆业公司已按中石化大厦前期物业服务合同约定履行了权利义务。陈伟刚应该遵守中石化大厦前期物业服务合同权利义务的约定，佳兆业公司与陈伟刚单独签订的前期物业服务协议只是重复告知陈伟刚相关的权利义务。二、原审法院适用《物业管理条例》第四十二条规定，属于适用法律错误。陈伟刚是通过法院判决取得房屋所有权，应该按照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的法律文书生效时间缴纳物业管理费。三、原审程序违反法律规定，严重损害佳兆业公司的合法权益。佳兆业公司在收到起诉材料后，在法律规定时间内提交了相关委托授权和主体身份材料，原审法院也进行了签收，但在2014年10月28日左右接到原审法院工作人员的电话，得知该案早已经开庭，而佳兆业公司并没有收到开庭传票。佳兆业公司提出异议后，原审法院相关工作人员在2014年10月28日通过邮政快速送达了庭询、谈话传票，在2014年11月20日通过邮政快速送达了开庭审理传票。该案判决结果已制定好，只是通过上述程序来弥补程序上不足的事实。据此请求撤销原审判决，改判不予返还65778.84元及利息，本案一、二审费用全部由陈伟刚承担。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于佳兆业公司上诉主张陈伟刚支付的是物业管理费保证金而非物业管理费的问题，佳兆业公司未能解释其向陈伟刚收取所谓物业管理费保证金的依据，且在一审期间其并未如此主张，而是主张其向陈伟刚收取物业管理费符合法律规定，因此，佳兆业公司的上述主张不能成立。
关于佳兆业公司应否返还物业管理费的问题，陈伟刚取得案涉房产所有权是通过其与广州鹏程房产有限公司购房纠纷一案生效判决的执行程序，原审法院依照《物业管理条例》认定在陈伟刚实际接收案涉房产之前，佳兆业公司无权向其收取物业管理费，并无不当。
关于原审程序问题，原审法院已向某业公司送达开庭传票，并另行组织开庭审理，佳兆业公司已到庭参加诉讼，故原审法院审理程序并无不当。
综上所述，佳兆业公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1440元，由上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年九月十七日
书 记 员 李宪琼