大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民小字第377号
原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司。
负责人：李炳基。
委托代理人：李香亭，辽宁雍海律师事务所律师。
被告：薛慧男。
被告：高小磊。
二被告共同委托代理人：马莉娜，辽宁青松律师事务所律师。
原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司（以下仲量公司）诉被告薛慧男、高小磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理，依法由审判员孙士平适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告仲量公司的委托代理人李香亭，被告薛慧男、高小磊及其委托代理人马莉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仲量公司诉称，大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）于2011年3月31日与北京仲量联行物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》，并分别于2014年6月和2014年11月签订《续签协议》，委托原告为其开发的悦翠台住宅提供物业管理服务，协议约定有效期截止到该小区业主委员会成立。被告购买了该小区玉川园84A-4-1号房屋，建筑面积为90.64平方米。被告与大连软件园中兴开发有限公司购房时签订了《补充协议》、《业主临时管理规约》，约定了物业费的收费标准为：“（一）别墅：4.5元／月／平方米，（二）高层、小高层：2.6元／月／平方米……业主应当于每季度届满前30日以前缴纳下一季度的物业服务费。”被告自2013年6月1日起至起诉之日始终未向原告交纳物业管理费，暂计算至2015年9月30日，共拖欠物业管理费人民币6598.48元。被告并应承担由此产生的赔偿金458.88元（赔偿金的计算标准参照中国人民银行同期逾期贷款利率）。原告认为，原、被告之间合法的物业管理服务关系受法律保护，被告拒不交纳物业费的行为侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告：1、支付原告物业管理费人民币6598.48元、赔偿金458.88元（自2013年6月1日起算，暂计算至2015年9月30日），合计7057.36元；2、承担本案诉讼费、律师费。
被告薛慧男、高小磊辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。理由为：1、原告提起诉讼请求的时间已超过诉讼时效。2、原告不履行多项基本物业服务义务，其行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告无权收取全额物业费和违约金。被告入住小区至今多项物业服务没有到位或没有，包括封闭管理（门禁卡不好用）、门岗管理（外来人员、车辆随意进出）、安保管理（小区已发生多起偷盗事件）、人车分流、绿化维护（树木大面积死亡，杂草丛生）等。故原告不但无权收取全额物业费即违约金，还应返还业主物业费。3、原告物业费的催收程序不合法。根据国务院颁发的物业服务收取管理办法，业主不缴纳物业费，应先由业委会追究催纳，然后再由物业公司催缴。4、同一小区相同时期的物业收费标准应统一。2014年案涉小区多位业主与原告间的物业服务合同纠纷已在贵院以调解的方式结案，处理结果为对业主的物业费予以减免，一年减三个月。被告应适用上述标准。5、原告提供物业服务的模式是酬金制，根据相关法律法规的规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。被告在入住小区时已经预交了一年的物业费，原告未向业主公示和说明物业费的使用情况。6、原告存在多项违法行为。（1）根据国务院和辽宁省大连市各级物业相关管理法规，住宅小区建设单位应通过招投标的方式选聘有资质的物业服务企业，或应政府管理部门批准，采取协议的方式选聘具有资质的物业服务企业，违反以上规定选聘物业服务企业的做法是不合法的。案涉小区与建设单位签订物业服务合同未经招投标方式，也未经政府管理部门的批准，其资质和签订的服务合同不具有法律效力。（2）根据相关规定，物业服务企业应先取得收费许可证才能进行收费。原告未取得收费许可证。（3）根据相关规定，业主与开发商签订的买卖合同中应约定物业服务内容，但案涉合同中并未就服务内容进行约定，仅约定了收费标准，这样的合同是不全面、不公平的，也是违反法律规定的。（4）根据相关法律规定，未成立业主委员会的住宅小区，价格主管部门应根据物业服务收费指导标准及前期物业服务合同认定临时收费标准，且首次认定的临时收费标准有效期为一年，期满后该收费标准须重新认定，而原告并未履行以上程序。
经审理查明：2011年1月5日，二被告与中兴公司签订《商品房买卖合同补充协议》、《业主临时管理规约》及《确认书》，被告购买中兴公司开发的玉川园84A-4-1号房屋，建筑面积为90.64平方米，并同意由中兴公司委托的北京仲量联行物业管理服务有限公司为该小区提供前期物业服务。《补充协议》第八条约定，买受人除须付清房款外，在房屋交付前还须向出卖人或出卖人委托的前期物业管理公司支付以下费用：1、……；2、物业管理费（首年度12个日历月的物业管理费），收费标准为2.6元／平方米，按建筑面积计算，此后买受人应当按照《业主临时管理规约》的规定缴纳物业管理费。《补充协议》第二十三条约定，买受人同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由出卖人委托的北京仲量联行物业管理服务有限公司实施统一的物业管理，如因买受人拖欠物业管理费，该物业管理公司在追偿物业管理费过程中产生的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费均由买受人承担；买受人确认出卖人已对选聘的前期物业管理公司情况、前期物业服务合同、业主临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准等事项在销售场所进行了公示，买受人承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。《业主临时管理规约》第二十五条规定：“物业服务费，根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，收费标准为：（一）别墅：4.5元／月／平方米，（二）高层、小高层：2.6元／月／平方米……”；《业主临时管理规约》第二十六条规定：“业主应当于每季度届满前30日以前缴纳下一季度的物业服务费。”
据查，原告系中兴公司委托的物业管理服务公司，双方于2011年3月31日签订《前期物业服务合同》，并分别于2014年6月和2014年11月签订《续签协议》。《前期物业服务合同》第三章对于前期物业服务的内容及标准进行了约定。另根据《前期物业服务合同》第五条、第十条、第三十六条等规定，可看出原告需服从中兴公司的管理，中兴公司可审核审批原告的财务报表、财务计划开支、物业服务管理工作报告、物业管理服务方案、工作人员的任免等。
另查，案涉小区业主委员会于2015年7月份成立，尚未重新选聘其他物业服务企业。二被告自2013年6月1日起至起诉之日未向原告交纳物业管理费，暂计算至2015年9月30日，共拖欠物业管理费人民币6598.48元。原告于2014年、2015年多次以书面方式向二被告催缴了物业费。
再查，该小区物业服务合同纠纷共涉及多名业主，据上述业主反映，原告提供的物业服务不达标，主要包括小区绿化、电子门禁等方面。
上述事实，有《商品房买卖合同补充协议》一份、《业主临时管理规约》一份、《确认书》一份、照片三张（原告提供）、《前期物业服务合同》一份、《续签协议》两份、照片十六张（被告提供）及当事人陈述笔录在卷为凭，经本院审查，可以采信。
本院认为：二被告与中兴公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、《业主临时管理规约》及《确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据上述合同、《前期物业服务合同》及被告实际提供的物业服务，原、被告之间构成物业服务合同关系。根据原告提供的证据，可看出原告于被告欠缴物业费期间多次向被告催收物业费，故原告的起诉未超过诉讼时效。被告仅凭其口头否认不足以推翻原告的证据，故被告称原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十三条第一款，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。故被告主张应先由业主委员会催收物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
被告还以《前期物业服务合同》约定的报酬给付方式为酬金制、原告没有公示其物业服务支出为由不同意缴纳物业费。根据合同的相对性原理，酬金制系中兴公司委托原告进行物业管理服务并向原告支付报酬的给付方式，与被告无关。被告应履行其与原告之间的权利义务，即由原告提供物业服务，被告向原告支付物业费。关于原告是否公示其物业服务支出、是否通过合法程序选聘、是否取得收费许可证、超过一年以后的收费标准是否在相关部门进行了审核认定系行政法调整范围，与本案的民事合同纠纷无关。即使原告存在某些行政违法行为，亦非导致案涉物业服务合同无效的法定理由。故被告以此要求免除其合同义务的答辩意见没有事实及法律依据，违反了权利义务相对等的法律原则，本院不予采纳。被告认为案涉合同没有约定原告的合同义务，违反了相关法律规定，显失公平。根据《前期物业服务合同》，其中详细约定了原告物业服务的内容及标准，其物业服务的受益人即为包括本案被告在内的小区业主，故被告的该项答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于原告物业费标准问题，被告认为原告提供的物业服务不达标，且根据本院于2014年审理的案涉小区的物业费纠纷的调解结果，物业费应按照一年减三个月的标准缴纳。由于本案系合同纠纷，根据合同的相对性原理及法院调解的性质，2014年案件的调解结果并不适用本案。由于《前期物业服务合同》的性质为委托合同，原告需接受中兴公司的管理，在财务支出、物业服务方案及人员任免等方面均无决策权。根据业主反映，有很多问题系开发商遗留问题，且小区绿植、电子门禁均为开发商即中兴公司需履行之职责，故小区物业服务水平下降，中兴公司亦存在一定责任。但原告作为小区的物业管理公司，不应以此为由降低物业服务标准，导致小区业主对原告物业服务的满意率极低，故本院根据公平的法律原则及《大连市物业服务收费管理实施细则》第十九条之规定，酌定被告按照约定标准的90%向原告缴纳物业费。故被告共应支付原告物业费人民币5938.6元（6598.48元×90%）。关于原告要求被告支付赔偿金458.88元的诉讼请求，因原、被告并无相关约定，且原告提供的物业服务存有瑕疵，故该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原告应严格按照约定的服务内容及服务标准向案涉小区提供物业服务，对已有问题及时整改，提高服务质量。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因其未提供证据证明该项花费确已发生，故该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《大连市物业服务收费管理实施细则》第十九条，第二十三条第一款，第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告薛慧男、高小磊于本判决生效后十日内给付原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司2013年6月1日至2015年9月30日的物业费人民币5938.6元；
二、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，其他诉讼费100元，合计125元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司负担25元，由被告薛慧男、高小磊负担100元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。
本判决为终审判决。
审判员 孙士平
二〇一五年十一月三十日
书记员 谷 郁
附：
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
《大连市物业服务收费管理实施细则》第十九条：物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十三条第一款：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
第三十一条：凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。
（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费的；
（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（五）其他违反价格政策法规的行为。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。