北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民初200号原告马维宗，男，1959年6月1日出生。委托代理人潘海浪，山西剑鸣律师事务所律师。委托代理人马维日（马维宗之弟），1965年8月19日出生。被告北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号。法定代表人戴彬彬，董事长。委托代理人夏忠厚，男，1963年6月10日出生。被告北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。法定代表人陈妮娃，董事长。委托代理人徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。委托代理人周育红，女，1971年9月4日出生。本院受理原告马维宗与被告北京建工集团有限责任公司（以下简称建工公司）、北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马维宗及其委托代理人潘海浪、马维日，建工公司之委托代理人夏忠厚，全联公司之委托代理人徐仲、周育红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马维宗诉称：2011年10月30日，我与孙国杰签订《合同书》，约定以360万元向孙国杰购买位于北京市东城区安定路20号安圣苑A座×、×号房屋（以下简称涉案房屋）。由于当时无法办理房屋登记手续，我给付孙国杰购房款160万元。孙国杰于合同签订当日将上述房屋及相关入住手续交给我。我实际使用涉案房屋至今，并正常缴纳水费、电费、物业费、燃气费等。后我了解到涉案房屋已被查封，查封是源于被告建工公司申请执行被告全联公司仲裁裁决一案，后我提出执行异议，请求中止对涉案房屋的评估、拍卖等执行措施。但北京市第二中级人民法院作出（2016）京02执异103号裁定，驳回了我的异议请求。全联公司在法院判决解除其与孙国杰之间的合同及孙国杰腾房的情况下，又和孙国杰协商继续购买房屋，让孙国杰继续占有使用房屋，导致孙国杰凭借物业手续、钥匙等把涉案房屋卖给我，造成我巨大损失，应当承担责任。现我不服上述裁定，依法起诉，要求判令中止对我购买的北京市东城区安定路20号安圣苑A座×号房屋的执行措施。被告全联公司辩称：首先，依据人民法院已生效的判决书，我公司与孙国杰之间的买卖合同已经解除，涉案房屋的产权归我公司所有，原告马维宗与我公司没有任何法律上的关系。其次，我公司一直要求孙国杰腾退房屋，是孙国杰一直拖延。原告马维宗购买涉案房屋时，明知孙国杰没有涉案房屋的产权证，且当时涉案房屋已被查封，不存在我公司与孙国杰串通的情况。第三，被告建工公司是合法的债权人，依法主张债权，原告马维宗的损失应向孙国杰主张，与我公司无关。综上，请求驳回原告马维宗的诉讼请求。被告建工公司辩称：同意被告全联公司的答辩意见。经审理查明：2000年10月17日，案外人孙国杰与被告全联公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，约定案外人孙国杰购买被告全联公司开发的北京市东城区皇姑坟一号安圣苑A楼1305、1306、1307、1308号4套房屋，建筑面积444.82平方米，房价款为3380632元。付款方式为：首付人民币680632元，银行提供2700000元的15年期住房抵押贷款。同日，案外人孙国杰与被告全联公司又签订了《补充协议》及《购房贷款补充协议》。2011年10月30日，原告马维宗与孙国杰签订《合同书》，双方约定原告马维宗以360万元购买孙国杰所有的位于北京市东城区安定路20号安圣苑A座×、×号两套房屋，建筑面积240平方米。届时涉案房屋未登记在孙国杰名下。2011年10月30日，孙国杰向原告马维宗出具了收到160万元购房款的收条。原告马维宗居住使用涉案房屋至今。原告马维宗居住期间，其以孙国杰的名义缴纳水费、电费、物业费等相关费用。另查，2002年6月，因孙国杰未能依约向被告全联公司支付全部首付款，亦未偿还银行贷款，被告全联公司起诉至北京市东城区人民法院，要求解除与孙国杰之间的房屋预售契约，孙国杰及北京松盟百合科贸有限公司腾退房屋，孙国杰支付违约金及至实际腾退之日止的房屋租金。北京市东城区人民法院于2003年3月20日作出（2002）东民初字第4070号民事判决书，判决：“一、解除原告北京全联房地产开发公司与被告孙国杰签订的《北京市内销商品房预售契约》。二、被告孙国杰及第三人北京松盟百合科贸有限公司于本判决生效后十五日内将本市东城区皇姑坟一号安圣苑A楼一三○五号、一三○六号、一三○七号、一三○八号房屋腾空，交与原告北京全联房地产开发公司。同时，被告孙国杰搬至本市东城区安外东河沿二号楼七○四室，第三人北京松盟百合科贸有限公司搬至其注册地本市门头沟区城子市场街二十九号二层十号。如第三人逾期未将房屋腾出，由原告将其物品代为保管，所产生的一切费用均由第三人承担。三、原告北京全联房地产开发公司于本判决生效后十五日内给付被告孙国杰装修补偿款人民币十六万四千七百四十六元（已扣除物业部门受损费四千八百五十二元）。四、被告孙国杰于本判决生效后十五日内支付给原告北京全联房地产开发公司二○○一年三月二十九日至二○○三年一月二十九日的违约金人民币二十八万八千三百七十六元。五、被告孙国杰于本判决生效后十五日内按每月人民币二万二千元标准给付原告北京全联房地产开发公司二○○○年十一月十五日至房屋实际腾退之月的租金。六、驳回被告反诉的诉讼请求。”孙国杰不服一审判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2003年9月22日作出（2003）二中民终字第5280号民事判决：“一、维持原审法院判决第一、二、三、六项。二、撤销原审法院判决第四项。三、变更原审法院判决第五项为：孙国杰于本判决生效后十五日内按每月人民币二万二千元标准给付北京全联房地产开发有限公司自二○○○年十一月十五日至房屋实际腾退之日的租金（孙国杰已付购房款十二万九千一百五十九元六角七分同时折抵房屋租金）。”判决生效后，被告全联公司于2003年11月向东城区人民法院申请执行。2002年9月，孙国杰以被告全联公司未取得土地使用证，又无商品房预售许可证，属违法销售为由，向北京市东城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销北京市东城区国土资源和房屋管理局对其与被告全联公司签订的内销商品房预售合同所作的位于北京市东城区皇姑坟1号安圣苑A楼1305—1308号等4套房屋的预售预购登记。经审理，北京市东城区人民法院于2002年9月20日作出（2002）东行初字第87号行政判决书，判决：“撤销被告北京市东城区国土资源和房屋管理局二○○○年十一月七日对第三人北京全联房地产开发公司与原告孙国杰二○○○年十月十七日签订的北京市内销商品房预售契约所作的预售预购登记。”现该判决已生效。2005年，中国建设银行股份有限公北京西四支行将孙国杰诉至北京市西城区人民法院，要求解除其与孙国杰、被告全联公司签订的借款合同，要求孙国杰提前归还借款本金并支付至实际还款之日的借款利息及逾期还款利息，被告全联公司对此承担连带保证责任。经审理，北京市西城区人民法院于2005年12月29日作出（2005）西民初字第4291号民事判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行与被告孙国杰及被告北京全联房地产开发有限公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；二、本判决生效后三十日内，被告孙国杰偿还原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行借款本金人民币二百三十四万二千八百元四角七分；三、本判决生效后三十日内，被告孙国杰给付原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行至实际偿还借款之日止的借款利息及逾期利息(计算至二ΟΟ四年二月二十九日，计利息五万零七十四元六角九分，利率按中国人民银行同期逾期贷款利率计算)。四、被告北京全联房地产开发有限公司对上述第二、三项承担连带责任，承担连带责任后有权向被告孙国杰追偿。”现该判决已生效。2004年4月，被告建工公司将被告全联公司作为被申请人，向北京仲裁委员会申请仲裁，北京仲裁委员会于2004年6月11日作出（2004）京仲裁字第0250号裁决书，裁决：“（一）被申请人向申请人偿付尚欠工程款6636380.87元；（二）被申请人向申请人支付违约金4651874.67元；（三）被申请人向申请人支付代为管理费用352800元；（四）本案仲裁费用101575.81元由被申请人承担。由于申请人已向本会全额预付，故被申请人应直接向申请人支付为其垫付的仲裁费用101575.81元。上述（一）、（二）、（三）、（四）项所涉及的由被申请人向申请人支付的款项共计11742631.35元，被申请人应当于本裁决书送达之日起30日内付清。逾期付款，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行。”在被告建工公司申请执行被告全联公司仲裁纠纷案的执行过程中，本院查封了本案被告全联公司位于北京市东城区安定路20号安圣苑的部分房屋，其中包括本案涉案房屋。本院于2015年12月24日作出公告：“我院受理的北京建工集团有限责任公司申请执行北京全联房地产开发有限公司仲裁纠纷案一案，依据已发生法律效力的北京仲裁委员会（2004）京仲裁字第0250号裁决书，将对被执行人北京全联房地产开发有限公司名下坐落于北京市东城区安定路20号安圣苑A座A1305、A1306、A1307、A1308房屋四套进行评估、拍卖。为保证案件执行工作的顺利进行，现公告如下：凡占用北京市东城区安定路20号安圣苑A座A1305、A1306、A1307、A1308等四套的单位和个人，须自本公告发布之日起十五日内立即迁出。逾期本院将依法强制执行，由此产生的一切法律后果由迁出人员自行承担。特此公告”。原告马维宗于2016年向本院提出执行异议申请，本院于2016年4月27日作出（2016）京02执异103号执行裁定书，裁定驳回马维宗的异议请求。原告马维宗遂提起本案诉讼。再查，涉案房屋所在地址现为北京市东城区安定路20号。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市内销商品房预售契约》、《补充协议》、《合同书》、收条、收据、（2003）二中民终字第5280号判决书、（2002）东行初字第87号判决书、（2005）西民初字第4291号判决书、（2004）京仲裁字第0250号裁决书、（2016）京02执异103号执行裁定书、北京市第二中级人民法院公告等证据在案佐证。本院认为：执行案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明的事实，案外人孙国杰与被告全联公司就涉案房屋签订的《北京市内销商品房预售契约》已被人民法院生效判决解除，涉案房屋的预购预售登记亦被撤销。因此，在原告马维宗与案外人孙国杰签订《合同书》购买涉案房屋时，涉案房屋归被告全联公司所有，故原告马维宗未取得涉案房屋的所有权。原告马维宗所称其与孙国杰签订了购买涉案房屋的合同，因其提供的签订时间在法院生效判决解除孙国杰与被告全联公司就涉案房屋买卖合同之后，且涉案房屋所有权并未登记在孙国杰名下，故原告马维宗应不享有足以排除强制执行的债权。原告马维宗在庭审过程中亦认可涉案房屋现归被告全联公司所有，但主张被告建工公司申请强制执行涉案房屋，无法保护其合法权益，故其要求中止对涉案房屋的执行措施，原告马维宗此称不应得到支持。综上所述，原告马维宗就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不具有阻却执行的权利，其诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：驳回原告马维宗的诉讼请求。案件受理费70元，由原告马维宗负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  肖大明审 判 员  霍翠玲人民陪审员  陈广垒二〇一六年七月二十八日书 记 员  刘 佳