江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第11号
原告南京市左邻右里家园业主委员会，组织机构代码：59354944-4，住所地南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园。
负责人侯云生，该委员会主任。
委托代理人郁大镇，江苏宁诚律师事务所律师。
被告南京中浙房地产开发有限公司，组织机构代码：74539463-0，住所地南京市江宁区东山街道岔路口宏运大道1468号。
法定代表人周剑芝，该公司董事长。
委托代理人詹武刚，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人赵静，江苏致邦律师事务所律师。
原告南京市左邻右里家园业主委员会（以下简称左邻右里业委会）诉被告南京中浙房地产开发有限公司（以下简称中浙公司）所有权确认纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理本案。原告左邻右里业委会主任侯云生、委托代理人郁大镇，被告中浙公司的委托代理人詹武刚、赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左邻右里业委会诉称，位于南京市江宁区宏运大道1188号的左邻右里家园小区是由被告中浙公司开发的小区，总共土地使用面积73334平方米，总共建筑面积为30万平方米，现已入住业主计2000多户。被告在与左邻右里家园业主的商品房买卖契约中约定了将包括小区会所与幼儿园在内的未计入共有公用分摊面积房屋及建筑部位归小区全体业主共有。但时至今日被告也未将小区会所与幼儿园移交给原告，而是继续占用并将会所作为售楼处使用，将幼儿园出租给他人并收取租金。在业主要求被告交涉并要求移交时，却遭到被告的拒绝，被告还声称会所与幼儿园的产权全部归其所有。原告认为，在业主与被告的商品房买卖契约中已经明确约定了小区会所与幼儿园归小区全体业主共有，且在房价中也分摊了其建设成本，因此小区会所与幼儿园应归小区全体业主共有。据此，原告特向法院起诉，请求人民法院依法判决：1、确认位于江宁区宏运大道1188号左邻右里家园小区会所与幼儿园归南京市江宁区左邻右里家园全体业主共有，被告立即将会所与幼儿园移交给原告；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告中浙公司答辩称，一、左邻右里业委会并非本案的适格主体，不能作为原告提起本案所涉的确认之诉。1、我国法律没有明确规定业主委员会是否具备民事诉讼主体的资格；2、即使业主委员会具备作为民事诉讼的主体资格，也不能提起本案的确认之诉。根据相关规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定和活动。而物业管理是业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生相关秩序的活动。因此，即使业主委员会具备民事诉讼主体的资格，也只能就上述物业管理活动中产生的纠纷作为诉讼主体参加诉讼，本案是关于物权所有权的确认之诉，因此业主会不能作为诉讼主体提起本案的诉讼；3、退一万步说，即使业主委员会具备提起确认之诉的诉讼主体资格，左邻右里业委会依然不具备提起本案确认之诉的原告主体资格。（1）业主大会决定的是与全体业主的共同权益有关的重大事项，业主委员会作为业主大会的执行机构，所维护的也是全体业主的权益，而非个别业主的权益，本案中，依据商品房买卖契约可向被告主张会所与幼儿园产权的仅是小部分业主，并非全体业主，业主大会无权就小部分业主的权益作出决议，业主委员会更不能执行业主大会超越法定权限作出的错误决议，因此，本案原告无权提起本案所涉诉讼。（2）业主委员会是业主大会的执行机构，其提起诉讼须有业主大会经过合法程序召开并形成的有效决议，而本案原告在提起诉讼时根本未提交任何证明其程序合法的证据，在3月份补充提交证据时，也仅提交了一份2015年1月25日的会议决议，决议落款时间远迟于原告起诉的2015年1月8日，显然原告的起诉并非执行业主大会的决议，原告不具备提起本案确认之诉的主体资格。二、原告的起诉没有事实依据。1、原告所称业主与被告的商品房买卖契约中明确约定了小区会所与幼儿园归全体业主所有的情况不符合事实。本案所涉的左邻右里家园有两千多户业主，原告仅用一份契约就试图证明业主和被告明确约定小区会所与幼儿园归全体业主所有，这显然过于儿戏。而案涉小区大部分业主与被告所签的购房合同都明确约定了小区会所与幼儿园的产权归被告所有，原告主张不符合事实。2、原告所称房价中分摊了会所与幼儿园建设成本的情况也不符合事实。原告所提交的江宁物价局网上回复没有原件，且该回复的字面表述也仅表示左邻右里家园的部分房屋价格当中分摊了会所与幼儿园的部分成本，被告认为这与“房价中分摊了会所、幼儿园的建设成本”显然是两个概念，原告故意对此进行混淆，诉讼请求不能成立。三、原告以会所与幼儿园建设成本的分摊为由主张会所与幼儿园归全体业主所有，没有法律依据。我国法律从未规定商品房价格申报时将某一建筑成本分摊进价格构成，该建筑物的产权就发生转移。本案所涉左邻右里家园小区是被告合法取得国有出让土地并投资开发建设的商品房小区，除合法转让给业主所有的专有部分，法律规定归业主共有的共有部分，其余建筑物当然应归答辩人所有。四、原告的起诉超过了诉讼时效，涉案商品房买卖契约的形成时间是2005年，至今有十年之久，这么长的时间合同的相对方没有向被告主张过权利，现在提起诉讼已超过诉讼时效，应予以驳回。综上，恳请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，位于南京市江宁区岔路口宏运大道1188号的左邻右里家园系被告中浙公司开发建设的商品房项目，根据该小区业委会备案登记表记载有业主1951户。
中浙公司在销售左邻右里家园一期共计196套商品房时，就其中39套商品房与购房人签订的《商品房买卖契约》中约定，未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位包括物业管理用房、水泵房、消防水池、警卫室、配电房、会所、幼儿园、网球场。而其余商品房的买卖契约中关于会所与幼儿园归属的约定又分为两种：一种是没有将会所与幼儿园约定在“未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑”内，同时又明确约定“未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑”以外的配套房屋和建筑归中浙公司所有。另一种是没有将会所与幼儿园约定在“未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑”内，但对会所与幼儿园的所有权归属亦未明确约定。
2012年5月，左邻右里家园业委会通过备案登记。2015年1月8日，左邻右里业委会向本院起诉要求确认左邻右里家园小区会所与幼儿园归左邻右里家园全体业主共有，并要求判令中浙公司立即将会所与幼儿园移交给左邻右里业委会。2015年1月25日，左邻右里家园业主代表大会作出决议，决议中写明“因本小区业主与南京中浙房地产公司就小区会所和幼儿园的所有权纠纷，现特授权南京左邻右里家园业主委员会全权代表小区全体业主进行法律诉讼。”
案件审理过程中，左邻右里家园业委会向本院提交了“对于同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”和“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”各一份，其中“对于同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”上有签名102个，“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”上有签名1245个。
以上事实有业主委员会备案登记审批表、业主大会决议、平面规划图、商品房预售合同、庭审笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本案争议焦点为：一、左邻右里业委会作为本案原告是否诉讼主体适格；二、原告起诉要求确认诉争会所与幼儿园归全体业主所有是否具有法律和合同事实依据；三、原告的起诉是否超过了诉讼时效。
围绕争议焦点一，即左邻右里业委会是否为本案适格原告的问题，左邻右里业委会提供了如下证据：1、业主委员会备案登记审批表一份，证明原告系依法成立；2、左邻右里家园业主大会关于授权原告诉讼的决议一份；3、原告关于通过诉讼进行小区会所及幼儿园所有权维权的决定一份；4、“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”各一份。证据2、3、4用于证明原告的起诉得到了业主大会的授权。被告中浙公司质证认为：1、对于业主委员会备案登记表的真实性没有异议，但该备案表只能证明原告经过备案，并不能证明原告具备本案的诉讼主体资格；2、对于业主大会关于授权原告诉讼的决议的真实性无法确认，根据业主大会的议事规则，召开临时业主大会需要提前15天通知，将会议议题发给每一个业主，并有所有业主签名。该决议上没有全体业主的签名，也不符合程序性要求，会议时间是2015年1月25日，在原告起诉之后，可见原告在提起诉讼的时候并没有业主大会的决议；3、对于通过诉讼进行小区会所及幼儿园所有权维权的决定的真实性无法确认；4、对于“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”的真实性无法确认。声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园与业委会的职责没有关联性，也不能表明决议能够得到全体业主的同意，综上，原告的该组证据不能证明其具有本案诉讼主体的资格。被告中浙公司为证明左邻右里业委会不是本案适格原告，提供证据如下：1、左邻右里家园业主大会议事规则一份，用于证明原告提起诉讼没有经过合法的业主大会的召开和程序，原告不具备提起本案诉讼的主体资格；2、左邻右里家园1-5期商品房买卖契约5份，用于证明合同中明确约定了会所与幼儿园归被告所有，并非归全体业主所有。证明左邻右里业委会并不具备本案原告的诉讼主体资格，争议不是针对全体业主共同的权益争议，所以左邻右里业委会没有资格来代表这一类型的诉讼。左邻右里业委会对左邻右里家园业主大会议事规则与商品房买卖契约的真实性均无异议，但认为左邻右里家园小区一期中有3栋计69户房屋的买卖契约中约定了会所与幼儿园归全体业主共有。
围绕争议焦点二，即原告起诉要求确认诉争会所与幼儿园归全体业主所有是否具有法律和合同事实依据的问题，左邻右里业委会为证明其主张提供了如下证据：1、左邻右里家园总平面规划图一份，用于证明会所与幼儿园在总体规划建筑区内；2、左邻右里家园3幢404室商品房买卖契约一份，用于证明开发商与业主约定诉争会所与幼儿园归全体业主所有；3、南京市江宁区物价局网上回复打印件一份，证明业主购买的左邻右里家园房屋中已经分摊了诉争会所与幼儿园的成本。被告中浙公司质证认为，1、其对总平面规划图的真实性没有异议，但该规划图与本案没有关联性，会所与幼儿园在总体规划当中并不代表归全体业主所有。2、原告提供的合同只是小区总体合同中极少的一部分，不能以此证明其将诉争会所与幼儿园的产权约定归全体业主所有。3、对物价局回复的真实性没有异议，但该回复并不能证明会所与幼儿园的建设成本全部分摊进了房价，且成本的分摊并不能证明会所与幼儿园的产权归全体业主所有。被告中浙公司就争议焦点二举证如下:1、左邻右里家园1-5期商品房买卖契约,用于证明诉争会所与幼儿园并非归全体业主所有；2、左邻右里家园住宅小区的管理规约，用于证明全体业主明知并且确认诉争会所与幼儿园不归全体业主所有；3、商品房共有共用部位明细表一份，用于证明诉争会所与幼儿园明确归开发商所有；4、房屋面积测算成果报告一份，用于证明原先规划的会所中有部分面积后来调整为物业管理用房，即使被告分摊了部分会所的建设成本，也只是合法分摊的物业管理用房建设成本，并非分摊部分建设成本而使诉争会所与幼儿园的产权归全体业主所有。左邻右里业委会对此发表质证意见如下：1、对商品房买卖契约的真实性予以认可，但认为小区一期有3栋计69户房屋的销售合同中约定了会所与幼儿园归全体业主共有，销售情况转好后，被告就修改了契约的内容；2、对左邻右里家园住宅小区管理规约，原告认为编写时因不知情而未将会所与幼儿园写入，而实际上房屋销售合同中已明确约定了会所与幼儿园归全体业主共有;3、对商品房共有共用部位明细表不予认可，原告认为该表只能反映23栋、47栋的情况，只涉及小区3、4、5期。且明细表并未显示诉争会所与幼儿园归被告所有，亦不能作为所有权归属的依据;4、对于房屋面积测算成果报告，原告认为是被告单方申报后所测绘的会所与幼儿园的面积，不能作为所有权归属的依据。
案件审理期间，经本院要求，被告提供了左邻右里家园1期196套商品房对应的194份销售合同（其中1幢401室、6幢401室2套商品房被告未查找到合同），其中有39份合同将诉争会所、幼儿园列入“未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位”。被告将其余155份未约定会所与幼儿园归业主所有的销售合同提交法院作为证明其诉讼主张的证据，原告对此质证认为，其无法确认该155份合同的真实性。
本院认为，一、关于左邻右里业委会是否具有本案原告的诉讼主体资格问题：1、左邻右里业委会是左邻右里业主选举产生，并在政府主管部门办理了备案依法成立的组织，经业主大会授权后，为维持全体业主的利益，左邻右里业委会具有诉讼主体资格。2、虽然《江苏省物业管理条例》第二十四条第一款规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定和活动。但对于物业管理区域内相关共有建筑物权属的确认，是进行有效物业管理的重要前提条件，故左邻右里业委会有权对小区共有的建筑物提起物权所有权确认之诉。3、本案中，左邻右里业委会虽然是依据业主与被告签订的商品房买卖契约主张会所与幼儿园产权的，但左邻右里业委会要求确认的是会所与幼儿园归左邻右里全体业主共有，故左邻右里业委会就该主张提起诉讼，并不违反法律规定。4、左邻右里业委会在诉讼过程中，已经提交了左邻右里家园业主大会关于授权原告诉讼的决议一份、关于通过诉讼进行小区会所及幼儿园所有权维权的决定一份、业主“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”等证据，足以证明其提起诉讼得到了超过法律规定比例业主的授权。故中浙公司主张左邻右里业委会就本案无诉讼主体资格，本院不予支持。
二、关于诉争幼儿园与会所归全体业主所有是否具有法律与合同事实依据，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告中浙公司与左邻右里家园部分业主在商品房销售合同中约定，诉争会所、幼儿园系“未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位”，该约定系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对中浙公司具有法律拘束力。根据该约定，应视为中浙公司明确认可会所与幼儿园归左邻右里家园全体业主共有，故原告的主张，本院予以支持。中浙公司辩称，原告仅凭部分业主的契约并不能证明诉争会所和幼儿园已归全体业主所有，对此本院认为，虽然中浙公司只与部分业主做了相应约定，但该约定所作出的意思表示系对全体业主相应共有权的确认，该确认并不因被告未与其余业主约定而失效，仍然对中浙公司具有法律拘束力，故对于中浙公司的抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效问题。本院认为，本案原告的诉请为要求确认诉争会所与幼儿园为全体业主共有，系所有权确认纠纷，不受诉讼时效制度限制。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第三十三条，《物业管理条例》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、坐落于南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园小区内的会所及幼儿园为左邻右里家园全体业主共有。
二、南京中浙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，将南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园小区内的会所及幼儿园移交给南京市左邻右里家园业主委员会。
案件受理费201800元由被告南京中浙房地产开发有限公司负担（此款已由原告预付，被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服判决数额预交上诉案件受理费（上诉费汇入江苏省高级人民法院，开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行；账号：10×××75），上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 曹 艳
人民陪审员 吴生美
二〇一五年八月五日
书 记 员 朱亚芳