北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16249号
上诉人（原审原告）李凤玉，女，1964年11月22日出生。
委托代理人王诗高，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李文戈，男，1954年3月7日出生。
被上诉人（原审被告）崔亚东，男，1963年1月29日出生。
上诉人李凤玉因与被上诉人李文戈、崔亚东租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第04432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官宋毅担任审判长，法官金伟、法官姜君参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李凤玉在一审中起诉称：2005年3月15日，李凤玉与李文戈、崔亚东对租赁李凤玉的土地及李凤玉以土地为出资设立合作公司等达成协议。当日，李凤玉与李文戈、崔亚东签订了《租地协议》，李凤玉与李文戈、崔亚东签订了《联营协议》。合同签订后，李凤玉全面履行了合同义务，但李文戈、崔亚东除了支付土地租金外，单独将所租土地盖厂房对外出租，对《联营协议》至今没有履行。李凤玉多次找李文戈、崔亚东交涉，均无果。另，李凤玉与李文戈、崔亚东签订的《租地协议》约定所租土地为15亩，每亩1500元，每个付款周期为5年，付款112500元。今年初，李凤玉丈量了李文戈、崔亚东所租的土地为19.66亩，即向李文戈、崔亚东提出补交多出的4.66亩的土地租金，但李文戈、崔亚东拒绝支付。李凤玉认为依法成立的合同，对当事人具有约束力。李凤玉将土地租给李文戈、崔亚东是为了设立合作公司进行经营，争取双方都得到更大的利益。而李文戈、崔亚东将土地转租赚取差价牟利而不履行《联营协议》应属违约。双方签订的联营协议已解除，故双方签订的《租地协议》合同目的不能实现，且李文戈、崔亚东将租赁土地转租他人，按照相关规定，不允许转租，李文戈、崔亚东将土地转租，违反法律规定，租赁合同应当解除。李凤玉与李文戈、崔亚东签订的《租地协议》约定所租土地为15亩，每亩1500元，李凤玉委托土地所丈量后实际租赁的土地为18.38亩，李文戈、崔亚东对外出租该土地，李文戈、崔亚东未向李凤玉支付该部分租金，构成不当得利，应当支付该部分租金。故诉至法院要求：1、解除李凤玉与李文戈、崔亚东签订的《租地协议》；2、李文戈、崔亚东支付3.38亩地租金76050元；3、李文戈、崔亚东承担案件诉讼费用。
李文戈在一审中答辩称：李凤玉所诉称多的3.38亩，我认为李凤玉应当出示其从村委会承包的租地合同。李凤玉租给我的是15亩，李凤玉从村里承租25亩土地后分别转租给了三家。李凤玉实际现向外出租28亩。我们是经过协商对该诉争全部土地的租金为112500元。我们是按照四至计算租金。当时签订合同的时候是双方自愿签订的协议，现在李凤玉如果要求解除应当按照合同约定承担违约责任。联营协议已经解除，我不再陈述。对于转租的情况，当时并没有约定不可以转租。我承租15亩，不可能全部自己使用。我已经支付李凤玉15年的租金。我转租已经10年，李凤玉对于我转租的情况，没有制止，同时没有要求解除。我是于2006年4月转租出去的。李凤玉从承租人的手里拿过转租的协议。关于转租费用，是比租地费用高，在我承租之后在空地上建造房屋，因此转租的租金比之前承租的租金高。我没有违约，不同意李凤玉的诉讼请求。
崔亚东在一审中答辩称，同意李文戈的答辩意见。
一审法院审理查明：1999年11月1日，李凤玉、徐明华（乙方）与北京市怀柔区怀柔镇王化村委会（甲方）签订《土地租凭（赁）合同》，约定：“为充分利用土地，扶持个体业发展，经甲、乙双方协商订立如下合同，共同遵守。一、由甲方将村东土地25亩，租凭（赁）给乙方发展个体经济。四至为东至南北路，西至河套路，南至绿化带，北至火车路。二、租凭（赁）期限为叁拾年，自一九九九年十一月一日起至二〇二九年十一月一日止。……”另北京市怀柔区怀柔镇王化村村民委员会出具证明：“1、徐明华、李凤玉夫妇1989年承包村东土地期间，水源九厂建设占去部分承包土地，当时水源九厂补偿承包人的钱，已被王化大队直接用于村基础设施建设。没有补偿给土地承包人。2、1999年第二轮土地承包开始，大队为弥补徐、李夫妇的土地补偿款，故在二轮承包时以多化几亩土地作为其以前占地的补偿。3、承包土地的土地四置（至），以原合同的四置（至）为准。”2005年，李凤玉（甲方）与李文戈、崔亚东（乙方）签订《租地协议》，约定：“1、甲方将王化村北101公路北侧承包地转租给乙方，土地四至：东至南北乡间路。西至徐明来住房东墙外，南至公路绿化带，北至铁路绿化带。2、承租年限：自2005年4月1日起—2029年10月30日止，承租时间不满25年，按25年计算。3、租金计算与缴纳。该承租地五年为一付款周期，每周期付款112500元。缴费时间定为每一周期第一年的四月一日。遇国家占地，实际使用周期不满三年，双方协商解决本周期所缴租费。……”，双方未就合同解除的条件进行约定。李凤玉与李文戈、崔亚东对双方签订的《租地协议》真实性均无异议，对合同约定土地四置（至）亦无异议，李文戈、崔亚东按五年一周期交纳了租金。2005年3月15日，李凤玉与李文戈签订联营协议，约定，双方协商共同经营并组建一合作公司；李凤玉以自己租地作为联营条件，以租地合同为准；李凤玉不参与公司经营管理，报酬另计；李文戈负责基地设施建设，选择经营项目，对项目管理全面负责；因经营不善，造成损失由李文戈承担，李凤玉不承担亏损。2006年2月28日，李文戈代表北京达丰建筑设备租赁站，以该名义与刘桂玲签订《房屋土地租赁协议书》将承租李凤玉的部分土地转租。2006年3月10日，李文戈与孟军、徐宝森签订《租地协议》，将其所承租李凤玉的部分土地转租。现争议租赁土地上已由李文戈、崔亚东及次承租人建设房屋等地上物。李凤玉与李文戈、崔亚东双方对李文戈、崔亚东将承租土地先后转租的事实均无异议。
另查，2015年7月，李凤玉以李文戈将土地转租而不履行《联营协议》，应属违约为由，诉至该院要求解除李凤玉与李文戈签订的《联营协议》，李文戈赔偿李凤玉损失10万元。该院于2015年9月10日作出（2015）怀民（商）初字第04433号民事判决书，认为该案双方当事人均同意解除合同，该院对此不持异议；关于李凤玉主张的损失10万元，第一，李凤玉将其承租的土地出租给了李文戈及崔亚东，同时，又在联营合同中约定作为投资与李文戈共同经营，属于对其承包土地的重复处分；李凤玉虽称是为了弥补其租金低所致的损失，但其并未提举证据证明；第二，关于联营协议中约定李凤玉的投资具体是指哪份合同对应的土地，鉴于李凤玉将土地出租给了李文戈、崔亚东，再将该部分土地作为其对联营的投资，不符合常理，且李凤玉也没有提交证据证明崔亚东同意李凤玉可以将讼争土地作为其对联营的投资；因此，该院对李凤玉的解释不予采纳；由此，李凤玉并未履行联营协议约定的该项义务，也即李凤玉亦有违约行为；判决李凤玉与李文戈签订的联营协议于二〇一五年八月二十五日解除；驳回李凤玉的其他诉讼请求。判决后双方均未提起上诉。
庭审过程中，就李凤玉是否知晓李文戈、崔亚东转租的事实，双方各执一词。李凤玉称其在2015年5月底收取李文戈、崔亚东租金的时候后才知道李文戈、崔亚东转租，其之前不在王化村居住，今年搬回王化村去租赁地块看种玉米的情况，才知道转租的情况。李文戈、崔亚东称，其虽未将转租的情况告知李凤玉，但李凤玉实际知晓转租的事实，其将土地转租后，盖厂房的时候李凤玉知道，过路都能看到，并且转租的事实已经十年之久。
李凤玉向该院提供《北京市怀柔测绘所出具的租赁土地测绘图》作为证据，拟证明李文戈、崔亚东所租赁的土地实际为18.38亩。李文戈、崔亚东主张双方签订租地协议时没有丈量租赁地面积，不认可李凤玉提供的测绘图是否其所承租土地；也有可能实际测量的土地超过15亩，当时其承租李凤玉土地是以绿化带为边沿，但是当时其建围墙时向外延了4至5米；当时是徐景春占有多出来的这块地，要求我对这多占的这块地进行补偿，我就对这块地补偿给了徐景春6000元并出具了收条，徐景春没有跟村委会签订租地协议。李凤玉向该院提供其与李文戈2015年6月的电话录音，拟证明李文戈、崔亚东认可租赁的土地多于15亩且应对多余土地补交租金。李文戈、崔亚东主张，双方当时确实去量过地，我计算是17.5亩，比承租时说的多了2.5亩，当时量地的时候我忽略了合同约定是按照四至给钱，同时忽略了给徐景春多出来地的补偿，多出来的该部分地块是我占的徐景春的地，跟李凤玉没有关系。李文戈、崔亚东向该院提交徐景春出具的收据复印件作为证据，拟证明其支付徐景春的占地补偿，李凤玉对证据真实性不认可，认为与本案无关。李文戈、崔亚东向该院提交李凤玉于2015年5月27日出具的租金收条复印件作为证据，证明其交纳租金的事实，李凤玉对此认可。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李凤玉与李文戈、崔亚东双方签订《租地协议》，未对土地使用目的作约定，但系双方真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均认可合同真实性，故该院对合同效力不持异议。李凤玉以其与李文戈的《联营协议》解除导致租赁合同目的不能实现以及李文戈、崔亚东未经李凤玉同意将租赁土地转租两点理由要求解除《租地协议》，该院分别加以论述。李凤玉与李文戈、崔亚东所签订的《租地协议》一直履行至今，合同目的在于出租土地、收取租金，而李凤玉与李文戈签订的《联营协议》系双方协商同意解除经该院认可，并不导致《租地协议》合同目的无法实现。李文戈、崔亚东将所租赁李凤玉土地于2006年转租，未经得李凤玉同意。李凤玉与李文戈、崔亚东对于李凤玉何时知晓转租的事实各执一词，但均未提供相应证据证明。综合考虑李凤玉与李文戈、崔亚东签订《租地协议》的时间、合同履行情况以及李文戈、崔亚东转租的时间、争议租赁土地实际使用的情况，李凤玉应当对其所出租土地的实际使用情况有所知晓。李凤玉主张其一直不知道李文戈、崔亚东转租，不合常理，该院难以采信。李凤玉应在知晓李文戈、崔亚东转租的事实后提出异议，否则视为默许李文戈、崔亚东转租的事实。故李凤玉要求解除《租地协议》，该院不予支持。李凤玉与李文戈、崔亚东双方签订的《租地协议》对土地四至、租金约定明确，双方均应依约履行，故李凤玉以约定时其以为土地有15亩，现实际测量为18.38亩为由要求调整租金价格，主张李文戈、崔亚东补交租金，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决：驳回李凤玉的诉讼请求。
李凤玉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：1.一审法院关于《租地协议》一直履行至今，合同目的在于出租土地、收取租金，而李凤玉与李文戈签订的《联营协议》系双方协商同意解除经该院认可，并不导致《租地协议》合同目的无法实现之判定是错误的，双方签订的《联营协议》解除的前提是该合同合法有效，合同中明确约定李凤玉以自己租地作为联营条件，以租地合同为准，因此，李凤玉以很低的租金与李文戈、崔亚东签订《租地协议》的目的不仅仅是出租土地、收取租金，更是希望与李文戈、崔亚东联营谋取更多利益，现《联营协议》已被解除，合同目的自然无法实现；2.一审法院错误地分配了举证责任，在崔亚东、李文戈没有任何证据的情况下推定李凤玉知晓转租的事实没有依据；3.一审法院仅从《租地协议》字面进行理解，没有对合同签订和履行过程中的事实进行查明，就认定租地协议应予以履行，属于认定事实不清。故请求：1.撤销一审法院判决，改判支持李凤玉的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李文戈、崔亚东承担。
李文戈、崔亚东服从一审法院判决，请求驳回李凤玉的上诉请求。
二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。
本院认为：李凤玉与李文戈、崔亚东双方签订《租地协议》，未对土地使用目的作约定，但系双方真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均认可合同真实性，故本院对合同效力不持异议。
关于《联营协议》解除是否导致租赁合同目的不能实现的问题。根据（2015）怀民（商）初字第04433号生效判决确认的事实，“李凤玉将其承租的土地出租给了李文戈及崔亚东，同时，又在联营合同中约定作为投资与李文戈共同经营，属于对其承包土地的重复处分…鉴于李凤玉将土地出租给了李文戈、崔亚东，再将该部分土地作为其对联营的投资，不符合常理，且李凤玉也没有提交证据证明崔亚东同意李凤玉可以将讼争土地作为其对联营的投资…由此，李凤玉并未履行联营协议约定的该项义务，也即李凤玉亦有违约行为”，故事实上联营协议签订后并未实际履行。李凤玉与李文戈、崔亚东签订了《租地协议》，合同目的在于出租土地、收取租金，现李凤玉也实际收取了租金，因此，《租地协议》的合同目的已实现，双方实际一直履行至今的协议是《租地协议》，李凤玉与李文戈双方协商解除联营协议，联营协议的解除并不导致《租地协议》合同目的无法实现。故上诉人认为《联营协议》解除导致《租地协议》合同目的无法实现的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于李凤玉对涉案土地转租的事实是否知晓的问题。李文戈、崔亚东将所租赁李凤玉土地于2006年转租，李凤玉是否知晓转租事实一事双方各执一词，但均未提供相应证据证明。综合考虑李凤玉与李文戈、崔亚东签订《租地协议》的时间、合同履行情况以及李文戈、崔亚东转租的时间、争议租赁土地实际使用的情况，李凤玉作为本村村民对其所出租土地的实际使用情况应当知晓，李凤玉主张其一直不知道转租事宜，不合常理，本院不予采信。李凤玉应在知晓转租事宜后提出异议，否则视为默许李文戈、崔亚东的转租行为。故李凤玉关于李文戈、崔亚东将土地转租未经其同意而要求解除《租地协议》的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
关于调整租金的问题。李凤玉与李文戈、崔亚东签订的《租地协议》对土地四至、租金约定明确，双方均应依约履行，故李凤玉以约定时其以为土地有15亩，现实际测量为18.38亩为由要求调整租金价格，主张李文戈、崔亚东补交租金，缺乏依据，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费851元，由李凤玉负担（已交纳）。
二审案件受理费1702元，由李凤玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
代理审判员 金 伟
代理审判员 姜 君
二〇一五年十二月二日
书 记 员 黄璐书记员崔莹