吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终741号
上诉人（原审原告）松原市福嘉缘物业管理有限公司，住所地宁江区松江大街，组织机构代码69104XXXX。
法定代表人李向奎，经理。
委托代理人滕振明，吉林良伟律师事务所律师。
委托代理人于迪。
被上诉人（原审被告）石宝起，现住松原市。
上诉人松原市福嘉缘物业管理有限公司(以下简称福嘉缘物业公司）与被上诉人石宝起物业合同纠纷一案，宁江区人民法院作出（2015）宁民初字第3612号民事判决后，福嘉缘物业公司不服提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人滕振明、于迪，被上诉人石宝起到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告福嘉缘物业公司诉称，被告系莱茵小镇9号楼1氮源01室的业主，原告系该小区的物业管理公司，被告拖欠原告单位2015年至2016年年度的物业服务费934元，经原告多次催要，被告一直没有缴纳物业服务费。故诉至法院要求被告交纳物业费934元及滞纳金112元，合计1046元。
原审被告石宝起辩称，对原告的诉讼请求有异议，被告对原告的物业服务不满意，院子垃圾不清理，楼下烧烤烟熏我家窗户物业服务不到位，楼房等没修，校车乱停，保安巡逻不及时，故不交纳物业服务费。
原审法院经审理查明，2012年11月14日，石宝起与松原市宁江区昌盛房地产开发有限公司签订一份房屋买卖合同，购买了莱茵小镇小区9号楼1单元301室，面积为64.86平方米的房屋。2013年5月2日，福嘉缘物业与被告签订了物业服务承诺书，并领取了业主入住手册，该手册约定，福嘉缘向孙立新提供以下服务：1、在物业管理区域内停放机动车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行。2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。3、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。4、路灯、楼道灯完好率不低于95%。5、小区主出入口中24小时站岗值勤。6、对进出小区车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。7、高层按层、多层设垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。8、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅楼道每日2次，每日拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积雪、积水。9、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。11、在物业管理区域内，禁止从事以下活动：占用共用部分和消防通道，损坏公用设备、排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声。12、每日巡查1次小区房屋单位门，楼梯通道以及其他共用部分的门窗、玻璃等做好巡查记录，并及时维修养护。还有双方的权利和义务等……。原告为三级资质的物业管理公司。庭审中，原告提供的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格证实原告收取物业费的标准。该指导价格载明：一、我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅：一级：每平方米1.0元-1.5元；二级：每平方米0.7元-1.0元；三级：每平方米0.5元-0.7元；四级：每平方米0.3元-0.5元；2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定……。原告主张2015年4月22日至2016年4月22日止按每月77.83元（1.2元/平×64.86平）的标准物业费，被告对原告的服务以及收费标准有异议。另查明：被告所居住的小区，在原告管理期间，存在卫生、车辆停放无秩序、公用设施不及时维护、保洁工作不符合标准、保安不及时巡逻等管理、服务的现象。原告没有按业主手册约定每年向业主征询意见。
原审法院认为，福嘉缘物业提供的业务承诺书、资质证书以及被告的陈述，应认定原告与被告之间存在事实上的物业服务关系。福嘉缘物业公司已提供物业服务，石宝起应当交纳物业费。原告主张按一级服务标准向被告收取物业费（即每月1.5元/平），但原告的资质证书为三级，同时原告亦未提供相应的证据证实其已晋升为一级物业管理公司。故本院认定应按吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格中标明的“各类住宅小区物业服务费，普通住宅：三级：每平方米0.5元-0.7元的标准”中每平方米0.7元的标准确定物业费的标准，即每月为45.4元（0.7元×64.86平）。但石宝起所居住的小区，在原告管理期间，存在车辆停放无秩序、公用设施不及时维护、保洁工作不符合标准、保安不及时巡逻等管理、服务的现象。所以根据物业服务合同的性质、特点，石宝起可以适当少交物业费，应承担每月45.4元的80%物业费。鉴于福嘉缘物业存在服务不符合标准的现象，故福家园物业主张的滞纳金的诉请，本院不予支持。因原告起诉之日为2015年10月26日，2015年10月26日后，双方是否发生物业服务关系不确定，故本院仅保护自2015年4月22日至2015年10月26日止的物业费。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决一、被告石宝起于本判决生效之日立即给付原告松原市福嘉缘物业管理有限公司自2015年4月22日起至2015年10月26日止按照每月45.4元的80%计算的物业费。二、驳回原告松原市福嘉缘物业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。
福嘉缘物业公司上诉理由及其代理人的出庭意见是，上诉人是2009年成立的物业服务公司，从事多家小区物业管理和有偿服务，2010年开始接管被上诉人所在的莱茵小镇小区物业管理，与被上诉人之间实行有偿物业服务。上诉人虽然是三级资质，但物业服务已经达到了一级服务标准。根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》及《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》规定，我公司是具有三年以上管理小区经历的三级资质物业企业，符合一级收费标准。原审判决上诉人按照三级收费标准收取物业费错误。另外上诉人从事物业服务工作已经达到一级服务水平，绝大多数业主满意，主动交费。物业工作很不容易，不可能把每天打扫几遍进行视频录像拿到法庭作为证据，有个别业主赖账不交费，我们又不可能把该业主的整个楼道扔下不管，毕竟大多数业主按时交费。雪天清扫工人全力清扫小区道路，又不能限制未交费的业主行走。个别业主房屋漏水是房屋质量问题，应与房屋开发商交涉。对个别临时停车不规范的业主，保安也是尽职尽责及时管理规范，有的个别恶意不交费的业主针对临时出现的零散问题斤斤计较，恶意抗拒交纳费用，会影响到大多数业主的生活和出行。希望二审法院从物业服务的实际情况出发，维护物业公司的合法权利。依法撤销原审判决，改判被上诉人按照一级物业服务标准交纳物业费。
石宝起二审庭审答辩称，我家室内墙体刮白剥皮楼道门铃不好使停车不规范，喷泉不达标。
经二审查明，上诉人福嘉缘物业公司成立于2009年9月，资质等级为三级，接管过松原市阳光四季小区和宁江区名人小区。2010年11月29日上诉人与松原市宁江区昌盛房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，2011年10月上诉人开始接管本案莱茵小镇小区和莱茵华溪小区物业服务业务。莱茵小镇小区为封闭管理小区，现有入住业主517户，上诉人陆续分别与该小区251户业主签订了《小区物业管理委托合同书》，与266户业签订了《业务承诺书》，领取了《业主入住手册》。上述合同及入住手册、业务承诺书均约定了管理事项、收费标准、权利义务、违约责任等相关内容。该小区其他业主对几年来的物业费
均能按时交纳，被上诉人等10人之前年度物业费也已按照约定收费标准交纳。经上诉人书面催缴，孙立新等3家业主没有交纳2014年5月-2016年5月的物业费，刘丽珩、李超、张博、王友会、曾成龙、陈萍、石宝起等7户业主没有交纳2015年5月-2016年5月的物业费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人与莱茵小区业主之间签订的《物业承诺书》、《委托合同》以及本案当事人在庭审的陈述等证据，原审认定双方之间存在事实上的物业服务合同法律关系是正确的，对双方当事人具有法律约束力。
本案焦点问题一上诉人福嘉缘物业公司收费标准是否合规合理。按照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》关于“一级物业管理服务等级的基本要求是（1）物业管理企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业”等要求，上诉人福嘉缘物业公司具有三年以上管理小区经历，其虽为三级资质物业管理企业，符合一级物业管理服务等级的要求。参照《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》“一、我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅：一级：每平方米1.0元-1.5元；二级：每平方米0.7元-1.0元；三级：每平方米0.5元-0.7元；四级：每平方米0.3元-0.5元……”被上诉人与建设单位、与莱茵小镇小区的已住业主（含本案被上诉人）在《前期物业管理委托合同》、《小区物业管理委托合同书》、《业主入住手册》中均约定了一级收费标准，即高层每月每平方米1.5元，多层每月每平方米1.2元，对此约定符合《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》关于一级住宅小区收费标准，被上诉人及该小区的其他业主已经履行。该约定是双方真实意思表示，且不违反行政规范性文件规定，本院应予确认合规合理有效。
本案焦点问题二福嘉缘物业公司在履行物业合同管理中，被上诉人以物业服务质量瑕疵拒交全部物业服务费理由应否成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，上诉人福嘉缘物业公司在莱茵小镇物业服务管理中，已经按照合同约定提供了物业服务，不存在被上诉人没有享受到该服务的情况，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据双方约定的缴费标准缴纳物业服务费用，被上诉人拒绝交纳物业服务费用已构成违约。至于被上诉人认为房屋质量不合格或者配套设施不完备而拒绝交物业费，根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”规定，被上诉人的主张不属于物业服务管理范畴，其据此拒交物业费理由不能成立。被上诉人一、二审抗辩的车辆停放不规范、卫生清洁不到位、保安巡逻不及时等问题，属于个别性问题，并非管理中的常态现象。实践中，社会生活无法停滞，物业服务管理也是在流变中不断出现新情况新问题，双方应本着诚实信用、公平合理原则，彼此尊重对方利益，建立密切合作关系。基于物业合同双方相互依存相互协助的共同生活关系的特殊性，被上诉人抗辩的物业管理中个别瑕疵问题，不属于上诉人违约行为以及被上诉人亦不构成拒绝缴纳物业服务费的合理正当理由。因此，上诉人主张被上诉人按照合同约定缴纳物业服务费的请求，本院应予支持；因其物业管理存在瑕疵，所主张的被上诉人缴纳滞纳金请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实错误，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、维持宁江区人民法院（2015）宁民初字第3612号民事判决第二项，即“驳回原告其他诉讼请求”。
二、撤销宁江区人民法院（2015）宁民初字第3612号民事判决第一项，即“被告石宝起于本判决生效之日立即给付原告松原市福嘉缘物业管理有限公司自2015年4月22日起至2015年10月26日止按照每月45.4元的80%计算的物业费”。
三、石宝起于本判决生效之日立即给付松原市福嘉缘物业管理有限公司自2015年4月22日起至2016年4月22日止物业费934元。
一审、二审案件受理费各50元均由被上诉人石宝起负担。
审判长 于 明
审判员 魏 巍
审判员 陈洪林
二〇一六年七月二十八日
书记员 康 瑞