广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第116号
上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司广东省分行，住所地：广东省广州市越秀区解放南路123号首、二层、12-18层。
法定代表人：阳烽，行长。
委托代理人：赖冬敏、黄早松，均系广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海琼，女。
委托代理人：黄家章、范惠琴，均系广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东建设实业集团公司，住所地：广东省广州市越秀区环市中路303号怡东大厦。
法定代表人：李铁，总经理。
委托代理人：颜若挺、李秋敏，均系该公司职员。
上诉人交通银行股份有限公司广东省分行（以下简称交行广东省分行）因与被上诉人王海琼、广东建设实业集团公司（以下简称建设公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年6月21日，王海琼向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、停止执行广州市海珠区艺苑路利安花园一街一号705房；2、广东建设实业集团公司协助王海琼办理广州市海珠区艺苑路利安花园一街一号705房的过户登记手续；3、本案诉讼费用由交行广东省分行、建设公司负担。主要事实和理由是：2001年6月15日，建设公司与王海琼订立一份《商品房预售合同》，约定由王海琼向广东中南房地产开发总公司、建设公司购买座落在广州市海珠区艺苑路利安花园B1栋第7层09号房，购房款总价为291532.05元。王海琼先后向建设公司交纳了购房款141532.01元。后因王海琼经济困难，经与建设公司的负责人罗宇商洽，建设公司同意王海琼延期支付购房余款，并约定王海琼交清购房款后再为王海琼办理房产证。2001年6月25日，建设公司协助王海琼对涉案房屋办理了预告登记。建设公司将涉案房屋交付给王海琼使用以后，王海琼即行装修并在此居住。后来，当王海琼要交纳购房余款并要求办理房产证时，建设公司和广东中南房地产开发总公司因楼盘的报建资料和税务问题暂时未能理清，双方同意暂缓交款和办证。因此，购房合同至今尚未履行完毕，导致涉案房屋至今还登记在建设公司名下。2010年1月14日，因建设公司未清偿所欠交通银行股份有限公司广东省分行（以下简称交行广东省分行）的债务，原审法院应交行广东省分行的申请，以（2006）穗中法执字第1054号裁定查封了王海琼涉案房屋。2011年10月11日，原审法院裁定拍该房屋。王海琼闻讯即提出执行异议。2012年5月15日，原审法院作出（2012）穗中法执异议字第103号执行裁定，以王海琼未付清购房款、未办理房产证无权要求解除查封为由，驳回王海琼的异议。王海琼认为，王海琼与建设公司及广东中南房地产开发总公司订立的《商品房预售合同》合法有效，且王海琼与建设公司又对涉案房屋作了预告登记，根据我国《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”和建设部《房屋登记办法》第六十八条“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”的规定，王海琼和建设公司办理了涉案房屋的预告登记以后，王海琼即为涉案房屋预告登记权利人，未经王海琼同意，建设公司再也无权处分涉案房屋了，建设公司只能按照《商品房预售合同》的约定，继续履行合同，直至将涉案房屋登记至王海琼名下。建设公司无权处分涉案房屋，交行广东省分行便无权申请法院处置涉案房屋。况且，建设公司将涉案房屋交付给王海琼使用以来，历时已经十余年，交易关系已经固定，无论从维护经济活动、社会关系和个人生活的稳定而言，都应当判决王海琼与建设公司继续履行原定合同，不应当否定王海琼与建设公司之间的购房合同关系，更不应当将涉案房屋拍卖处置。
交行广东省分行辨称：一、涉案房屋仍登记在建设公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，建设公司仍然是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占用，未办理过户手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。王海琼的情况并不符合该条规定的条件。该条款有三个条件：1.已支付全部价款；2.占有房屋；3.第三人没有过错。本案中王海琼仅支付141532.01元，总房价款为291532.05元，王海琼所支付的款项尚不足购房款的一半，不符合上述规定支付全部价款的条件之一。王海琼在起诉状中解释为何未办理过户登记原因，是因为王海琼经济困难，而未支付全部购房款，已自认其有过错，也就是说建设公司在商品房买卖合同过程中并不存在过错，同一位置的其他房屋已经备案的均已办理了房产证。因此，房屋未办理过户主要原因在于王海琼，根据上述司法解释的规定，王海琼情形不符合该条款规定。二、王海琼所述2001年6月25日办理预告登记，只是广州市一贯实施商品房预售合同备案登记，而非《物权法》规定预告登记。退一步讲，即使是《物权法》规定的预告登记，根据《物权法》的规定，在预告登记事由消除3个月内王海琼应办理房地产过户登记手续，但王海琼至今未办理房产登记。因此即使是《物权法》规定的预告登记，也已超过了三个月的期限。综上所述，请求驳回王海琼的全部诉请。
建设公司答辩称：我方与王海琼签订合同是真实的，2001、2002年我方在利安花园的房产被银行查封，无法办理房产证，之后进行拍卖，对于这些房产我方没有进行后续履行。我方同意协助王海琼办理过户登记手续，但过户所涉及的所有税费应由王海琼负担。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2001年6月15日，广东中南房地产开发总公司、建设公司与王海琼签订了《房地产预售契约》，约定王海琼向广东中南房地产开发总公司、建设公司购买座落在广州市海珠区艺苑路利安花园B1幢第七层09房，总购房款为291532.02元，王海琼必须在合同签署后10天内将该房地产成交价款的30%首期款交付或汇入广东中南房地产开发总公司的售房款银行监控账户内，并在合同签署后60天内将该房地产成交价款的70%交付或汇入广东中南房地产开发总公司的售房款银行监控账户内，广东中南房地产开发总公司、建设公司应于2001年6月15日前将房屋建成并正式交付给王海琼使用，并在实际交付使用后九十天内协同王海琼办理该房屋的产权过户手续和房地产登记手续。该合同于2001年6月25日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。2000年3月20日、2000年5月15日和2001年11月15日，建设公司开具三张收据，载明收王海琼购利安花园定金及房款各20000元、67459.60元和54072.41元。
原审法院于2006年1月12日作出（2005）穗中法民三初字第436号民事判决，判令：一、建设公司偿还贷款本金280万元及利息给交行广东省分行；二、交行广东省分行对百力城有限公司所有的位于环市中路301、303号13楼房产享有优先受偿权。该判决生效后，交行广东省分行申请原审法院强制执行。原审法院于2010年1月14日以（2006）穗中法执字第1054号执行裁定书查封了建设公司所有的广州市海珠区艺苑路利安花园一街1号705房，并于2011年10月11日以（2006）穗中法执字第1054号执行裁定书裁定拍卖上述房屋。
2012年，王海琼向原审法院提出执行异议，以其于2001年与建设公司、中南房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定购买广州市艺苑路利安花园一街一号705房，并在房管局注册登记和缴纳契税，该套住房是其唯一住房为由，请求法院解除对上述房屋的查封。原审法院经审查后作出（2012）穗中法执异议字第103号执行裁定，裁定驳回王海琼的异议。
王海琼不服上述裁定，遂提起本案诉讼。
另查明，2001年5月10日，广州市房地产管理局出具海珠区艺苑路利安一街1，3号，利安二街10，12号房屋的《权属证明书》，确认上述房地产权属经审查已确认，其中建设公司占有1078.6893平方米，即利安一街1号701-705，801-805，901-905房共15套；广东中南房地产开发总公司占建设公司所占部分外全部。
建设公司于2011年12月20日出具证明，称王海琼向其购买的广州市海珠区艺苑路利安花园B1幢第七层09房在房屋大确权后门牌改为广州市海珠区艺苑路利安花园一街1号705房。王海琼亦提交了2012年3月22日从广州市房地产档案馆查询的资料，其中利安花园B1楼盘单元明细表显示利安一街1号原709房为705房。交行广东省分行对上述证据无异议。
王海琼为证明其已于2000年5月收楼入住涉案房屋，向原审法院提供了2000年5月至2011年期间缴纳的出入证工本费《发票》、管理费《发票》、水电煤气费、垃圾费收款收据、数字电视维护费发票、缴款通知书等。建设公司对王海琼上述证据真实性、合法性、关联性均予确认，对王海琼陈述的收楼时间没有异议。交行广东省分行认为上述证据仅证明水电、煤气管道是以王海琼身份证登记，仅凭物业管理费不能证明房屋交付的情况，王海琼现在并不居住在涉案房屋。
再查明，广州市海珠区人民法院于2007年8月21日作出（2007）海民执字第3732号民事裁定书，裁定查封被执行人王海琼所有的广州市海珠区艺苑路新中国船厂利安花园B1栋7层09单元，并向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知查封了上述房产。2009年6月30日、2011年8月16日，广州市海珠区人民法院分别以（2007）海民执字第3732号-1、（2007）海民执字第3732号-2号协助执行通知书查封被执行人王海琼的上述房产。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，王海琼作为涉案广州市海珠区艺苑路利安花园一街1号705房的预购人，其与广东中南房地产开发总公司、建设公司签订的《房地产预售契约》早已于2001年6月25日经广州市国土资源和房屋管理局预售登记备案。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）第十五的规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”王海琼购买的办理了预售合同登记备案手续的涉案房产，在王海琼为被执行人时，人民法院可以进行预查封。在本案中，广州市海珠区人民法院已将涉案房产作为被执行人王海琼的房产进行查封。现交通银行省分行要求将涉案房产作为建设公司的财产予以查封及执行，显然与上述规定相悖，不应支持。王海琼请求原审法院（2006）穗中法执字第1054号案停止执行，理由成立，原审法院予以支持。原审法院（2012）穗中法执异议字第103号执行裁定驳回王海琼的异议不当，应予撤销。
至于王海琼请求判令建设公司协助其办理涉案房产的过户登记手续问题，因建设公司对此并无异议，双方可以在本案停止执行、涉案房产消除查封障碍后自行解决，本案不予处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，于2013年10月18日作出（2012）穗中法民五初字第65号民事判决：一、撤销原审法院（2012）穗中法执异议字第103号执行裁定；二、原审法院（2006）穗中法执字第1054号案停止对广州市海珠区艺苑路新中国船厂利安花园一街一号705房的执行；三、驳回王海琼的其他诉讼请求。一审案件受理费5672.98元，由原告王海琼负担2836.49元，广东建设实业集团公司负担2836.49元。
当事人二审的意见
交行广东省分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回王海琼的诉讼请求；3、由王海琼、建设公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：（一）原审判决错误理解预查封的查封标的是物权。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定批准或者备案登记手续、被执行人享受物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封的标的是债权请求权，不发生确认物权的法律效力。（二）交行广东省分行申请查封的案涉财产和广州市海珠区法院的预查封不相悖，预查封不能对抗本执行案件的查封。案涉房屋的权属人是建设公司，王海琼至今未付清房款，也未要求建房公司办理过户登记，对此存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，查封案涉房屋符合法律规定。
王海琼答辩称：王海琼与广东中南房地产开发总公司、建设公司于2001年6月15日签订《房地产预售契约》，购买案涉房屋，并于2001年6月25日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。王海琼入住案涉房屋已经十余年，已依法取得案涉房屋的权属，依法享有的实体权利足以阻却原审法院的执行行为，请求二审法院依法维持原判。
建设公司答辩称：同意王海琼的答辩意见。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：原审开庭笔录明确记载，王海琼延迟付款已经征得建设公司同意，并且王海琼与建设公司均确认双方均不构成违约，在王海琼愿意承担案涉房屋过户税费的条件下，建设公司愿意协助王海琼办理案涉房屋的过户手续。
本案二审期间，王海琼已经将购买案涉房屋的全部余款150000.04元交付至原审法院执行账户，用于执行卖方建设公司为被执行人的相关案件。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，王海琼延迟付款已经征得建设公司同意，王海琼与建设公司在一审中明确表态互不构成违约，因此王海琼对未付清款项及未办理过户手续没有过错。二审期间，王海琼将购买案涉房屋的全部余款150000.04元交付原审法院执行账户，用于清偿所欠被执行人建设公司的购房余款，应视为王海琼已经付清全部购房款项。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，王海琼已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，且对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封。原审法院撤销（2012）穗中法执异议字第103号执行裁定，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果正确。交行广东省分行的上诉主张无理，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5672.98元，由交通银行股份有限公司广东省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 剑
审 判 员 黄秋生
代理审判员 王红英
二〇一四年二月二十日
书 记 员 彭 群
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。