四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9370号
上诉人（原审被告）：成都香溢餐饮管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西御河沿街**号。
法定代表人：王凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：盛平，男，汉族，1983年11月9日出生，住浙江省临安市。
委托诉讼代理人：夏伟，四川赛格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都高投置业有限公司。住所地：四川省成都市天府一街****号。
法定代表人：陈明乾，董事长。
委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋玲玲，国浩（成都）律师事务所律师。
上诉人成都香溢餐饮管理有限公司（以下简称香溢公司）因与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投公司）房屋租赁纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。
香溢公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审案件受理费由高投公司负担。二审中，香溢公司变更第一项诉讼请求为：撤销原判、发回重审。
事实和理由：一、一审认定事实不清楚，证据不足，适用法律错误。
（一）、本案争议焦点一、房屋交付时间的认定以及香溢公司垫付的排污改造、电力增容、天然气施工以及消防改造等费用是否由高投公司承担。
1、双方在一审中已经确认高投公司对公共烟道进行了改造，烟道调试实际于2012年11月15日完成。一审法院认为双方约定香溢公司自愿按照租赁房屋的现状承租，该合同也未约定高投公司应为租赁房屋提供何种配套设施，故难以认定高投公司交付的房屋不符合约定，也不能将房屋交付日期认定为烟道改造完成后。香溢公司认为：出租人要保证租赁房屋的适租性，双方合同约定了租赁用途为餐饮，没有烟道如何经营餐饮。既不能经营，理应不收取租金，交付日期也应从承租人实际可经营之日起算即2012年12月24日。高投公司迟延交付导致香溢公司不能如期经营应当承担相应的违约责任。
2、原判未明释不支持扣除垫付的排污改造、电力增容、天然气施工费及消防改造的理由。上述排污、电力、天然气、烟道的改造等问题导致香溢公司无法按期开业，并产生了相应的费用。本案中，高投公司为保证房屋的适租性应，按照《合同法》第二百二十一条的规定，应该承担相应的改造费用。
3、《租赁合同》实为高投公司提供的格式合同，香溢公司被迫接受，显失公平的条款应无效。所以“自愿按照租赁房屋的现状承租”属于霸王条款，应该认定无效。
（二）、争议焦点二、软件园E区不具备市场化招租的硬件条件，高投公司官方说辞严重夸大和错误诱导，高投公司外墙打围施工6个月，园区道路施工3个月，严重影响香溢公司经营，施工时段应予免租。
1、香溢公司提交的证据足以证明经营期间存在施工，导致香溢公司无法正常经营，损失较大。首先，外墙施工肯定属于对房屋本身的维修；其次，香溢公司承租的房屋位于园区内，提供服务的对象均为园区职工，所以园区道路施工也属于对承租房屋的维修范围。按照《商品房租赁管理办法》第九条的规定，香溢公司有权拒付相应租金作为高投公司向其支付的赔偿金。
2、高投公司在洽谈中，对各商家均承诺：截止到2012年3月内，E区入园办公的企业人数将达到8000人，且要求入驻餐饮商家必须限时开业。正是高投公司错误扩大的预期，让香溢公司抱有良好的经营幻想，在餐饮物业基础设施基本空白的情况下签订《租赁合同》并入驻，导致巨额亏损。截止到2014年10月，E区企业的办公人数不足3000人，到目前为止E7整体空置，总人数不足6000，入店就餐人数更是不足。
二、原审判决逻辑混乱，表述不清楚，笔误不断，应该改判或者发回重审。原审判决多次出现前后矛盾的表述，第7页租金起算时间的认定前后矛盾，诉讼费的承担主体错误。
三、一审违反法定程序，导致实体判决不公。一审法院超审限结案，违反诉讼法规定；宣判后未及时送达，违反法定程序。
在二审中，香溢公司补充上诉理由：合同第一条约定的案涉房屋租金按照实测面积计算，但至今高投公司未提交实测报告，所以一审法院对租金的计算存在问题。
高投公司答辩称，在一审法院2016年3月30日开庭时高投公司提供了产权证、实测报告、面积清单。实测报告的建筑面积和合同载明的面积是一致的。面积清单是房产证的附件，并非高投公司自行制作的表格。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
高投公司向一审法院起诉请求：1、解除高投公司与香溢公司双方签署的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-2203号）；2、高投公司没收香溢公司履约保证金69000元；3、香溢公司向高投公司支付拖欠的房屋租金654178元；4、香溢公司向高投公司支付拖欠的物管费13584.96元、水电费10391.54元；5、香溢公司承担逾期支付租金的违约金（计算至香溢公司付清全部拖欠款项之日止），香溢公司向高投公司支付剩余租期内应收租金总额10%；6、香溢公司承担本案全部诉讼费用。原审诉讼过程中，高投公司在第一项诉讼请求中增加了要求香溢公司于合同解除之日立即向高投公司腾退并返还房屋的诉请，第三项诉请中的租金高投公司明确为计算至实际腾退房屋之日止，第四项诉讼请求中的物管费、水电费高投公司主张计算至香溢公司腾退房屋之日止，第五项诉请中主张的剩余租期内应收租金的10%的违约金，高投公司明确为该违约金计算至被告腾退房屋之日止。
一审法院认定事实：2012年9月29日，高投公司（甲方、出租方）与（乙方、承租方）香溢公司签订《软件园三期房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的位于成都市高新区软件园三期2栋203号（门牌号为高新区天府大道中段1366号、项目名为财智立方.银座）房屋出租给乙方使用，该租赁房屋的建筑面积为754.72平方米，上述房屋的栋号、房号、建筑面积最终以房屋实测报告载明内容为准，租金按建筑面积计算；
第二条租赁期限约定为：租赁期限共计5年零63个月，自2012年9月28日至2017年12月27日，其中甲方给予乙方装修期自2012年9月28日至2012年12月27日，若乙方于装修期结束之前完成装修工程，且于2012年12月28日前正式对外营业，则甲方将自2012年9月28日至2012年12月27日期间作为装修期，乙方的租金起算日从2012年9月28日起算，若因乙方原因未能于2012年12月28日前完成装修并实现对外正式营业的，则乙方不再享受甲方提供的装修期5元/平方米租金优惠，租金按45.81元/元平方米算，相应租金起算日调整为2012年9月28日，且2012年9月28日至2012年12月27日期间的月租金单价为45.81元/平方米（不含物业管理费、含17.65%的租赁税金）。
第三条租金及付款方式约定为：本合同项下租金（不含物业管理费，含17.65%的租赁税金）为：2012年9月28日至12年12月27日租金单价为5元/平方米，月租金合计3773.60元；2012年12月28日至2013年12月27日租金单价为45.81元/平方米，月租金合计34573.72元，全年租金合计414884.64元；2013年12月28日至2014年12月27日租金单价为49.88元/平方米，月租金合计37645.43元，全年租金合计451745.16元；2014年12月28日至2015年12月27日租金单价为52.87元/平方米，月租金合计39902.05元，全年租金合计478824.60元；……乙方每三个月支付一次租金，遵循先付租金后使用租赁房屋的原则，第一笔租金应于本合同签订之日起5日内向甲方支付，即106551.36元（六个月租金），乙方按本合同约定承担房屋的物业管理费及水电等其他因使用房屋产生的各项费用。
第五条约定：乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳租赁保证金69000元；…本合同履行期间乙方拖欠应缴房屋租赁费、物业管理费、水电费、公共能耗费、车位使用费等各项费用的，甲方可自履约保证金中直接扣除并书面告知乙方，乙方应在甲方发出通知后5日内补足履约保证金，否则每逾期一日，应支付应补足金额0.5%的违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同；…。
第六条约定：甲方应在2012年9月29日前向乙方交付租赁房屋，双方办理房屋租赁交接手续，房屋交付时的状况由甲乙双方共同确认，乙方确认并自愿同意按租赁房屋的现状承租。
第八条约定：在租赁期限内，乙方除履行本合同项下其他义务外还应负有以下责任：1、接受甲方所委托的大连豪之英物业管理有限公司的管理，并按时向该公司支付管理费用等；具体收费标准以“天府软件园”房屋服务费用收缴合同规定为准；……
第九条[合同的解除及终止]第2款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，已收取的租金及租赁保证金不予退还并可要求乙方向甲方支付剩余租期内应收租金总的10%：（1）不支付或者不按照约定迟延支付租金达30日的；…(3)欠付（缴）租金、水电气等其他各项因使用承租房屋而产生的费用达20000元，或逾期支付上述各项费用的一项或多项达15日的；…
第十条[违约责任]第2款约定：在承租期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的各项费用或应向甲方支付的款项的，每逾期一日，乙方按应付而未付费用的0.5%向甲方支付违约金。
高投公司于2012年9月29日向香溢公司交房。
香溢公司已缴纳了2012年9月28日至2013年3月27日共计6个月的租金115041.96元，此后的租金未再支付，并向高投公司缴纳了69000元的履约保证金。
香溢公司经营餐厅的烟道施工完成时间为2012年10月28日，2012年11月15日完成调试，香溢公司于2012年12月24日开业。
香溢公司已缴清了2016年4月30日前的物业费及2016年4月16日前的水电费。
原审法院认为，涉案的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。原审法院对本案双方当事人争议的主要问题评议如下：
1、租金起算时间问题。高投公司主张租金应从2012年9月28日起算，计算至合同解除之日。本案中，租赁合同约定的交房时间为2012年9月29日前，而高投公司实际也于2012年9月29日向香溢公司交房，高投公司按约交房。
因高投公司提供的租赁房屋用于餐饮经营，且交房时该房屋没有公共烟道，为便于开展餐饮经营，高投公司对香溢公司承租的房屋组织了公共烟道改造施工，烟道于2012年11月15日完成调试，香溢公司于2012年12月24日开业。因高投公司对香溢公司承租的房屋组织了公共烟道改造施工，施工影响被告的餐饮经营，且为高投公司组织实施，故应从烟道改造调试完成之日起算租金。香溢公司主张烟道、水电气等应是经营餐饮的租赁房屋的基本配置，房屋交付时因不具备上述设施不具备开业条件不应计算租金，主张将烟道改造完成之日作为合格的租赁房屋交付之日并要求高投公司承担其为设置上述设施而支出的各项费用，原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同已约定，香溢公司自愿按照租赁房屋的现状承租，故签订房屋租赁合同时，香溢公司应清楚知晓租赁房屋的现状，其仍同意承租并与原告签订房屋租赁合同并接收了房屋，该合同也并未约定高投公司应为租赁房屋提供什么样的配套设施设备，故难以认定高投公司交付的房屋不符合合同约定。故不能将烟道完成之日认定为房屋交付之日，且烟道的施工与香溢公司的装修施工并不存在矛盾冲突或先后顺序，香溢公司的前述主张没有合同依据原审法院不予支持。
上文已论述，租金应从烟道完成后开始起算，即应从2012年11月16日开始计算，因租赁合同约定了三个月支付一次租金，且租金支付方式为预付。高投公司主张没收保证金69000元，并要求香溢公司按照日千分之五标准支付违约金及按照剩余租期内应收租金总额的10%支付租金，违约责任约定过高，原审法院支持按日万分之五标准计算违约金。
根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准及及租金按实际建筑面积计算的约定可得出，2012年11月16日至2012年12月27日期间的租金为5031.47元。2012年12月28日至2013年12月27日期间的租金为414884.64元。2013年12月28日起至2014年12月27日期间的租金为451745.16元。2014年12月28日至2015年12月27日期间的租金为478824.60元；2015年12月28日至2015年1月20日期间的租金为34475.61元。以上香溢公司共计应向高投公司支付租金1384961.48元，扣除香溢公司已支付的租金115041.96元、履约保证金69000元合计184041.96元，香溢公司还应向高投公司支付租金1200919.52元。
物业费应由香溢公司向提供物业服务的大连豪之英物业管理有限公司成都分公司支付，高投公司作为出租人在代偿物业费后才有权向香溢公司进行追偿，高投公司与物业公司关于物业费实行薪酬制和补足的内部约定不能对抗香溢公司。根据高投公司举证的《物业服务合同》，高投公司与为该房屋提供物业服务的大连豪之英物业管理有限公司成都分公司实行酬金制，当后者收取的物业费不足以支付其酬金和物业服务支出时，由高投公司补足租金，而后者已收到高投公司支付的2014年6月至2015年12月的物业服务费，之后的物业费高投公司并未证明其已代偿。故高投公司要求香溢公司支付尚未代偿期间的物业费的诉讼请求原审法院不予支持。高投公司主张水电费，但未证明其已代偿，故对高投公司主张的水电费原审法院不予支持。
2、《租赁合同》是否应解除及解除时间问题。对于双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否应解除、何时解除的问题，根据该合同第九条第2款第（1）项的约定，在香溢公司不支付或者不按照约定迟延支付租金达30日的，高投公司有权解除合同收回房屋。上文已论述，租金应从2012年11月16日开始起算，香溢公司收房后仅支付了6个月的租金，其余租金至今未支付，香溢公司逾期支付租金已达90天以上，故根据上述约定，高投公司享有解除合同的权利。高投公司通过起诉的方式解除合同，因高投公司享有合同解除权，故其解除合同的意思表示到达高投公司时，发生解除合同的效力。因香溢公司在领取起诉状时未签署领取时间，本案在2015年1月20日第一次开庭审理，高投公司行使合同解除权据以作出的解除合同的意思表示届时已到达香溢公司，且香溢公司并当庭发表了其不同意解除合同的意见，故可以第一次庭审日作为合同解除日。故双方签订的《房屋租赁合同》应于2015年1月20日解除。
上文已论述，双方签订的《房屋租赁合同》应于2015年1月20日解除，香溢公司在该合同解除后仍继续占有使用租赁房屋应向高投公司支付房屋的占有使用费，高投公司主张按照租赁合同最后一年日租金的两倍标准计算租赁房屋的占有使用费，原审法院认为，上文已论述双方的房屋租赁合同已提前解除，双方约定的租赁标准是双方综合评估租赁房屋市场价值并考虑到租金上涨因素后的真实意思表示，按照《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准已能够弥补香溢公司占有使用房屋期间给高投公司带来的损失，故高投公司主张的房屋占有使用费标准过高，原审法院不予支持，原审法院支持参照双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准计算租赁房屋的占有使用费。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高投公司与香溢公司签订的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-2203号）于2015年1月20日解除；二、香溢公司于判决生效之日起十日内向高投公司支付租金1200919.52元及逾期付款违约金（计算方法为：以租金235874.15元为基数，按日万分之五标准从2013年12月28日起计算至实际付清之日止；以租金451745.16元为基数，按日万分之五标准从2014年12月28日起计算至实际付清之日止；以租金478824.60元为基数，按日万分之五标准从2015年12月28日起计算至实际付清之日止；以租金34475.61元为基数，按日万分之五标准从2015年1月21日起计算至实际付清之日止）；三、香溢公司于判决生效之日起十五日内将租赁的位于成都市高新区天府大道中段1366号2栋203号房屋腾退交还给高投公司，并支付房屋占有使用费，计算方法为：按双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-2203号）第三条约定的租金标准从2015年1月21日起计算至实际腾退交还之日止；四、驳回高投公司的其他诉讼请求。如果香溢公司未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取11142元（该款高投公司已预交），由香溢公司承担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，双方当事人对原审法院判决查明的事实均无异议、均无补充。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人香溢公司的上诉请求与被上诉人高投公司的答辩意见，本案的争议焦点为香溢公司主张扣减租金的上诉请求是否成立。
本院认为，香溢公司与高投公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。香溢公司提出，案涉房屋因经过公共烟道改造、排污改造、电力增容、天然气安装等事项，从而造成其公司延期开业并支付了相应的费用，应扣减相应的租金。本院经审查认为，公共烟道的改造系高投公司组织并在2012年11月15日完成，原审法院虽在论述部分阐述不当，但在租金起算的时间点认定正确即从2012年11月16日开始计算租金。因烟道改造从而认定的起算租金的时间原审法院已做认定，故香溢公司的该项上诉主张在二审中不再处理。关于排污改造、电力增容、天然气安装的问题，根据《房屋租赁合同》第六条“房屋的交付”中双方约定的内容“……房屋交付时的状况由甲乙双方共同确认，乙方确认并自愿同意按照租赁房屋的现状承租”，故本院认定香溢公司至迟在签订合同时已经对房屋的现状进行了查看；因香溢公司在签订合同时已知晓案涉房屋现状，《房屋租赁合同》中也未对案涉房屋的“适租性”作出特别约定，故香溢公司主张排污改造、电力增容、天然气安装的费用应当由高投公司承担或以此抵扣租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
香溢公司另提出，案涉房屋所在园区在改造对其经营造成影响，应扣减相应的租金。本院认为，第一，园区道路、外墙的改造并非属于对于案涉房屋的维修，故以此其拒付租金的理由不能成立；第二，虽然园区道路和外墙进行了改造，但香溢公司未对改造行为系高投公司所为、且对其的经营造成了损失提交相应的证据予以证明；第三，若园区道路和外墙的改造确实对香溢公司的经营造成了损失，但本案中香溢公司未提交相应的证据证明其损失的大小。故本院对其该项上诉主张不予支持。
香溢公司另提出，高投公司在合同签订前对其作出了承诺，且合同部分条款应该为无效。本院认为，其在原审提交的证据为视听资料，但无其他证据证明录音所指向的对象系高投公司负责人或代理人对其作出了特别承诺，故其在原审中提交的录音不能达到高投公司对其作出特别承诺且该承诺应当作为合同的组成部分的证明目的。关于香溢公司主张案涉合同部分条款无效，本院认为，认定合同条款无效的前提条件之一为该条款的约定加重了香溢公司的义务或减轻了高投公司的责任，但案涉合同的签订系双方真实意思表示，香溢公司也未提交相应证据证明在履行合同的过程中该条款对其权利予以限制、对高投公司的责任予以减免，故其该项主张不能成立，本院不予支持。
香溢公司还提出，合同第一条约定的案涉房屋租金按照实测面积计算的问题。本院经审查认为，在原审庭审中高投公司提交了权2××××02号房屋产权证和香溢公司承租房屋的面积清单，可以证明案涉房屋的建筑面积为754.72平方米，该754.72平方米的建筑面积与合同约定的754.72平方米租赁面积相同，且原审庭审中香溢公司也对权2××××02号房屋产权证和房屋面积清单的质证意见为无异议，故本院确认香溢公司实际承租面积与约定承租面积一致，原审法院对此认定正确，本院予以确认。香溢公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费16770元，由上诉人成都香溢餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 赵 锋
审判员 田 笛
二〇一六年十二月二十日
书记员 谭小雨