湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初4159号
原告：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道747号。
负责人：徐晓华，行长。
委托诉讼代理人：刘莎、蔡晓青，湖北民本律师事务所律师。特别授权。
被告：马靖强，男，1978年3月12日出生，汉族，住址武汉市青山区。
被告：周敏燕，女，1980年1月3日出生，汉族，住址武汉市青山区。
二被告共同委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。特别授权。
被告：武汉东合置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区17C1地块东合中心1栋1室第4层。
法定代表人：周鲲，总经理。
委托诉讼代理人：张斌，湖北元申律师事务所律师。特别授权。
原告中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）与被告马靖强、周敏燕、武汉东合置业有限公司（以下简称东合置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行武汉分行的委托诉讼代理人刘莎、蔡晓青到庭参加诉讼，被告马靖强、周敏燕的委托诉讼代理人姜华、被告武汉东合置业有限公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行武汉分行向本院提出诉讼请求：1、被告马靖强、周敏燕立即偿还贷款本金528974.12元及下欠利息及罚息（截止2016年4月28日下欠利息26014.68元，罚息2157.94元，2016年4月28日后的贷款利率按照基准利率上浮15%计算至付清时止，2016年4月28日后的罚息利率按照贷款利率上浮50%计算至付清时止）；2、原告中信银行武汉分行有权就上述债务以被告马靖强、周敏燕提供的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告武汉东合置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案案件受理费及原告中信银行武汉分行因实现债权发生的律师费等诉讼费用由被告马靖强、周敏燕、武汉东合置业有限公司承担。事实和理由：2013年7月3日，原告中信银行武汉分行与被告马靖强、周敏燕、东合置业公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同编号为（2013）鄂银房贷字第634399号，贷款金额为人民币610000元，贷款利率为基准利率上浮15%，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息，每月还款日为16日。另约定被告东合置业公司对自本合同生效之日起至被告马靖强、周敏燕就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告中信银行武汉分行持有之日止为被告马靖强、周敏燕的所有应付款项承担连带保证责任。被告马靖强、周敏燕以其购买的座落于武汉经济技术开发区东合中心二期E栋7层703室房屋为本合同提供抵押担保，并在武汉市经济技术开发区住房保障和房屋管理局办理了期房抵押登记。2013年9月2日，原告中信银行武汉分行签发了借款凭证，发放了贷款，贷款金额为610000元，贷款期限自2013年9月2日至2023年9月2日。合同履行过程中，被告马靖强、周敏燕未按合同约定履行还款义务。为此，原告中信银行武汉分行诉至法院。
被告马靖强、周敏燕辩称：1、对所欠贷款本金无异议；
2、按照现在基准利率4.75%，罚息上浮50%过高，对罚息利率请法院作出裁决；3、原告对律师费的主张需要提供委托代理合同和相应税票。
被告东合置业公司辩称：1、购房借款合同是格式合同，其中部分格式条款是排除对担保人权利的限制，我方承担是阶段性担保；2、我公司对被告马靖强、周敏燕已经履行协助办理权属证书的义务；3、借款合同中没有约定担保序位，故中信银行应先就物的担保实现权利，我公司作为保证人仅就物的担保以外债务进行保证，若因此承担保证责任，我公司有权向被告马靖强、周敏燕进行追偿；4、中信银行在不解除借款合同的情况下要求债务人一次性清偿本金及对利息的计算，我方不认可；5、本案诉讼费用不应由我公司承担。
经审理查明，原告中信银行武汉分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》还约定：本合同贷款年利率为7.5325%，月利率为6.27708‰；贷款利率的调整采取浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮15%；自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；如借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则贷款人有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；贷款人因实现债权发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费等），均由借款人承担。合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；保证方式为保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任；保证期间为担保阶段内被告每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还保证人承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任；保证人在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对贷款人的所有抗辩以及依据上述法条所可能获得的全部权利。被告马靖强在合同尾部甲方（借款人）处签名，被告东合置业公司在合同尾部丙方（保证人）处签章，被告周敏燕在合同尾部抵押物共有人处签名。
另查明，被告周敏燕在《配偶授权书》上签名，表明其作为借款人的配偶（妻）及财产共有人，对借款人向原告中信银行武汉分行申请贷款的事宜已知悉，其授权借款人马靖强全权办理借款手续，同意以夫妻双方共有财产（房屋）作为贷款的担保，并愿意承担相应的法律责任。借款时被告马靖强、周敏燕向原告中信银行武汉分行提供结婚证复印件。被告马靖强、周敏燕将位于武汉经济开发区17C1地块东合中心二期E栋7层703室的房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理《武汉市期房抵押证明》，编号为武房期经字第2013002475号。该房屋尚未办理所有权证书及房屋他项权证。
还查明，被告马靖强、周敏燕自2015年8月16日起未再依约偿还借款本息，截止2016年4月28日，被告马靖强、周敏燕下欠借款本金528974.12元、利息26014.68元，罚息2157.94元。
上述事实，有双方当事人的陈述及原告中信银行武汉分行提交的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、期房抵押证明、委托扣／划款授权书、个人借款凭证、还款明细表、结婚证复印件、配偶授权书等证据予以证实，以上证据均经庭审举证质证属实，本院予以认定。
本院认为，上述《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》合法有效。原告中信银行武汉分行依约发放贷款，被告马靖强、周敏燕未依约履行还款义务，构成违约。被告马靖强、周敏燕在夫妻关系存续期间向原告中信银行武汉分行借款，故原告中信银行武汉分行主张由被告马靖强、周敏燕偿还借款本息具有事实及法律依据，本院予以支持。被告马靖强、周敏燕以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告马靖强、周敏燕未履行偿还义务的情况下，原告中信银行武汉分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告东合置业公司为上述借款提供连带责任保证，担保阶段为自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告中信银行武汉分行持有之日止，现因涉案抵押房产尚未取得他项权证书，故被告东合置业公司仍应对被告马靖强、周敏燕的上述债务承担连带保证责任。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定了在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还保证人承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任；保证人在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对贷款人的所有抗辩以及依据上述法条所可能获得的全部权利。故原告中信银行武汉分行有权直接要求被告东合置业公司承担保证责任。被告武汉东合置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告马靖强、周敏燕追偿。
关于被告马靖强、周敏燕、东合置业公司辩称原告中信银行武汉分行主张的律师代理费没有相关税票，不能认定律师代理费的主张，本院予以采纳。故本院对原告中信银行武汉分行要求被告马靖强、周敏燕、武汉东合置业有限公司共同承担律师代理费的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告马靖强、周敏燕偿还原告中信银行股份有限公司武汉分行借款本金528974.12元；
二、被告马靖强、周敏燕向原告中信银行股份有限公司武汉分行支付借款利息、罚息（截至2016年4月28日利息26014.68元，罚息2157.94元，此后的利息、罚息以实际所欠金额，按合同约定的标准计算至全部偿清之日止）；
三、如被告马靖强、周敏燕未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告马靖强、周敏燕位于武汉经济开发区17C1地块东合中心二期E栋7层703室的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
四、被告武汉东合置业有限公司对上述一、二项判决确定的被告马靖强、周敏燕的债务承担连带清偿责任；被告武汉东合置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告马靖强、周敏燕追偿；
五、驳回原告中信银行股份有限公司武汉分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9371元，由被告马靖强、周敏燕负担（此款原告中信银行股份有限公司武汉分行已预付法院，被告马靖强、周敏燕随同上述判决款项一并给付原告中信银行股份有限公司武汉分行，被告武汉东合置业有限公司对此承担连带清偿责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 钱道斌
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 叶 俊