广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2568号
原告（反诉被告）：彭良东，身份证登记住址广州市越秀区。
被告（反诉原告）：广州市佰迅投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：罗仕波，职务总经理
委托代理人：刘智标，广东正平天成律师事务所律师。
原告彭良东诉被告广州佰迅投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁志铭独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭良东、被告的委托代理人刘智标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月9日，原、被告就广州市文明路61-63号金某美食广场负一层B123铺位签订了合同，原告为此向被告支付了三个月按金21000元、一个月租金签约服务费7000元、三个月管理费按金3600元、一个月管理费1200元、一个月租金7000元，共39800元。被告承诺美食广场于2014年6月1日正式开业。2014年6月23日，被告以电子邮箱方式向原告发来一份邮件，内容为告知将于2014年7月15日开业；开业时负一层开业率应达70%（25个商铺）以上，否则开业时间相应顺延；如2014年7月31日前，负一层开业率未达70%（25个商铺）以上，则租户可持本确认书由被告退回租户前期所付租赁按金。2014年6月27日，双方另签订补充协议，约定2014年7月31日前负一层整体开业率应达70%以上等。但被告于2014年8月7日在未达开业率70%的情况下单方面违约地发出了关于2014年8月15日正式开业的通知。此举严重地违反了双方签订的协议。为此起诉请求法院判令：1、被告归还原告支付的三个月按金21000元、一个月租金签约服务费7000元、三个月管理费按金3600元、一个月管理费1200元、一个月租金7000元，共39800元。2、被告支付原告装修材料费1525元。3、被告支付原告装修人工费3000元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、关于租赁按金和管理费按金，原告未按照约定时间进行装修和开门营业，根据合同第七条第五款及第十三款的约定，被告有权收回铺位不返还保证金。2、原告签约后未及时开门营业，应向被告支付违约金，我方已提起反诉。3、一个月签约服务费是由第三方收取，与被告无关，被告无责任返还。4、原告提出的装修材料费、人工费，无法证明是因为租赁关系而发生。
被告反诉请求法院判令：1、确认原、被告签订的《金某广场租赁合同》及补充协议于2014年8月20日解除。2、原告向被告支付未完成装修以及未开业的违约金（自2014年8月16日计至2014年8月20日，以每日1000元计）；如原告或者法院认为上述合同未解除，则计至法院判决解除合同之日止。3、原告向被告支付擅自停业的违约金（自2014年8月16日计至2014年8月20日，每日按1400元计）；如原告或者法院认为上述合同未解除，则计至法院判决解除合同之日止。
原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、合同约定被告应于2014年6月1日开业，后又推迟6月15日开业，屡次违约。2014年8月7日被告单方发出2014年8月15日正式开业的通知，推迟开业并违约无法律依据。2、被告开业条件严重违反双方协议，未达到70%的开业率。3、原告于2014年8月8日向被告发函告知其严重违反合同约定要求解除合同并赔偿装修费用等。4、被告违约在先，原告没有停业行为，被告的反诉请求不合理。
经审理查明，2014年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金某广场租赁合同》，约定甲方将广州市文明路61、63号金佰利广场负一层B123号铺位租赁给乙方经营，合同期自2014年4月10日至2019年4月9日止，乙方享有免租期50天，免租期自2014年4月10日起至2014年5月31日止；免租期内无需支付租金，但需要支付除租金以外的其他费用，包括但不限于管理费、水电费、空调费、保安费、垃圾费等；甲方于2014年4月12日将商铺交付乙方使用；租金每月7000元；管理费每月1200月，自2014年4月10日起计收管理费；本合同一经签订，乙方即应向甲方缴纳三个月租金作为履约保证金21000元，同时须预缴纳一个月租金7000元；本合同一经签订，乙方即应向甲方缴纳三个月管理费作为管理费保证金3600元，同时须预缴纳一个月管理费1200元；合同期满或终止，在乙方付清租金、管理费、滞纳金、违约金等相关费用并对甲方有损失部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方履约保证金及管理费保证金；非因甲方过错，乙方于合同期内单方解除合同的，履约保证金和管理费保证金甲方不予退还；乙方应按甲方规定装修时间完成装修，没有完成并影响开业的，每延迟一天须向甲方支付1000元的违约金；乙方须按甲方《金某广场营运管理公约》中规定时间按时开门和关门，乙方未经甲方书面同意，不得擅自停业、不得随意闭门停业；如擅自停业、随意闭门停业，按每日罚当月租金的20%计算违约金，连续5天擅自停业或连续5次随意闭门停业则视为乙方自动解约处理，甲方收回铺位，履约保证金及管理费保证金不予退还等。被告签约代表为股东罗某。
合同签订后，原告缴纳向被告缴纳了三个月租金押金21000元、三个月管理费保证金3600元、一个月管理费1200元，首月租金7000元，共32800元；另向案外人广州明皇房地产代理有限公司支付了签约服务费7000元。原告未提供证据证明广州明皇房地产代理有限公司收取的签约服务费实际为被告收取。
2014年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于<金某广场租赁合同>的补充协议》，约定因甲方负一层的整体工程安排影响，甲方同意乙方承租商铺的起计免租期及租期的时间，延长至负一层整体试营业日（初定为2014年7月31日前）起；2014年7月31日前负一层整体开业率应在70%以上；管理费收取日同样延长至负一层整体试营业之日起；甲方同意自负一层整体试营业日起，乙方可享有三个月的免租期，并于2015年3、4月份乙方可加享两个月的免租期；免租期内免收租金，但需要缴交物业管理费及铺内水电费用；如甲方2014年7月31日前不能达到开业率70%以上，则从2014年8月1日起计，每延迟一日，需另补乙方一日免租期，不含以上的5个月免租期；乙方享受上述优惠政策，应配合甲方依时于2014年7月31日前开业等。被告签约代表为股东罗某。
2014年8月7日，被告向原告送达《金某广场负一层商场开业筹备安排通知》，内容为：负一层美食广场将于2014年8月8日统一试运营，并开始调试美食广场各项物管服务、清洁服务、洗消间等餐饮配套设备设施，以及试运行餐具洗消等对接操作；负一层美食广场将于2014年8月15日统一开业，并展开各项开业及整体促销优惠活动；可配合开业时间的美食商户包括13间，另有4间临时商户可保持三个月持续经营等；并列出8月8日至8月15日期间，每日的工作安排表，其中8月14日为基本设备运行正常，联通、移动、电信信号畅通，各项后勤准备工作完成；8月15日为配合商场整体正式开业。
2014年8月8日，原告作出致被告的《函》，内容为被告于2014年8月7日在未达到开业率70%的情况下单方面违约地发出了关于2014年8月15日正式开业的通知，此举严重地违反了双方签订的协议，因此要求解除合约，返还本人所交的押金及各种费用，并赔偿因装修铺位所产生的装修费、材料费、人工费、误工费等。该函件由署名为“罗某”于8月11日签收。被告不予确认，并称其司未授权罗某签收文件。
原告为证明其损失，另提供了装修人工费3000元的收据、装修材料费1525元的收据。
在本案庭审过程中，原告认为双方的租赁合同因其于2014年8月8日向被告发出的《函》而解除。被告则认为原告未按其通知的8月15日开业，按合同约定超过五天即解除合同，故该合同于8月20日解除。
本院认为:原、被告在平等自愿的基础上签订的上述《金某广场租赁合同》及《关于<金某广场租赁合同>的补充协议》，均出自双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。
根据上述补充协议的约定，原、被告双方仅是初定了涉讼商场的开业日为2014年7月31日前，且亦预计了在开业日的整体开业率可能未达70%时，原告可继续享受免租期，但原告应配合被告依时开业。此后，因被告的原因未能在2014年7月31日开业，但被告在2014年8月7日向原告送达《金某广场负一层商场开业筹备安排通知》，通知原告于2014年8月15日开业，并未过分超越补充协议所初定的开业日，不构成违约，原告应按约定配合被告依时开业。
原告于2014年8月8日作出的《函》，明确提出了解除上述合同的主张。该《函》由罗某于8月11日签收，虽然被告否认收到此《函》，但被告与原告签订上述合同及补充协议的代表均为罗某，原告有理由相信罗某有代理权，故本院确认被告已于8月11日收到该《函》。被告收到该《函》后，并未对合同的解除提出异议，故本院确认上述合同及补充协议于2014年8月11日解除。因被告的行为并未构成违约，故原告的主张属于单方面解除合同，按约定，被告所收取的履约保证金及管理费保证金本可不予退还，但考虑到管理费保证金的性质是保证原告在履行合同过程中，依约缴交管理费，非保证原告履行合约，在被告没收履约保证金的情况下，根据公平原则应向原告退还管理费保证金。
鉴于上述合同及补充协议在涉讼商场开业前已经解除，故被告应将原告预缴的首月租金、管理费退还给原告。同理，被告要求原告支付未开业违约金及擅自停业违约金的反诉请求无据，本院不予支持。至于原告要求被告退还签约服务费并赔偿装修材料费、人工费的诉讼请求，因提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告彭良东与被告广州佰迅投资管理有限公司签订的《金佰利广场租赁合同》及《关于<金佰利广场租赁合同>的补充协议》于2014年8月11日解除。
二、被告广州佰迅投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告彭良东退还管理费保证金3600元及预付的首月管理费1200元、租金7000元。
三、驳回原告彭良东的其他诉讼请求。
四、驳回被告广州佰迅投资管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费908元（减半收取454元）、反诉受理费100元，由原告彭良东负担354元，被告广州佰迅投资管理有限公司负担200元。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 梁志铭
二〇一四年十一月二十四日
书记员 黄丽蓉