河南省正阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1724民初3104号
原告杨凯，男，汉族，1970年10月15日出生，住正阳县。
被告王全军，男，汉族，1971�7月18日出生，住正阳县。
委托代理人陈鸿邦，河南建法律师事务所律师。
被告庞震，男，汉族，1972年6月15日出生，住正阳县。
委托代理人李辉，河南建法律师事务所律师。
原告杨凯诉被告庞震、王全军确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨凯、被告庞震及委托代理人李辉、被告王全军委托代理人陈鸿邦庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月16日案外人庞伟借用驻马店市德丰置业有限公司（以下简称德丰置业）资质与正阳县卫生局家属楼15户居民（包括原告）签订旧楼改造建房协议书一份。2012年10月16日，案外人庞伟经与原告协商，向原告出具证明一份，该证明承诺内容为“经协商同意，家属楼翻建，补偿杨凯壹间叁拾叁（33平米）平方米门面房，作为院子土地补偿。”；2014年8月21日，案外人庞伟又与原告约定并出具“杨凯订购西数第二间门面房，交易按双方所谈条件办理。”的证明一份；2015年3月13日，原告将该门面房出租给案外人岳娟，并签订租赁合同，案外人岳娟装修期间遭到被告王全军的阻止，并声称该房已由被告庞震出让给被告王全军，后被告王全军强行将已装修的部分拆除、清理并占用该门面房至今。为此，请求判令解除被告王全军与被告庞震对涉案房屋的买卖协议，并要求被告王全军腾退该门面房；同时要求被告王全军、庞震支付原告杨凯2015年3月13日至向法院主张之日（2017年8月3日）止租金20000元。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求确认被告王全军与被告庞震2014年6月26日签订的房屋买卖协议无效，并要求被告王全军排除妨碍，腾退该门面房，原告请求租金的数额不变。
被告庞震在庭�中口头辩称，原告所诉缺乏事实和法律依据，被告庞震与王全军所签订的房屋买卖合同客观真实、合法有效，被告庞震不存在侵权；原告与二被告之间以及德丰置业因确认合同效力一案已经正阳县人民法院处理，原告本次起诉属于一事不再理；原告要求王全军、庞震支付其20000元的房屋租金无事实依据，该房屋建成后，王全军通过买卖合同，庞震已经把该房屋交付给王全军，且该房屋从来没有交付给原告，原告的主张无事实依据。
被告王全军在庭审中口头辩称，同庞震答辩意见一致，补充答辩意见原告在诉状中陈述的事实不存在，庞震把房屋卖给王全军时，庞震把钥匙交给予王全军，王全军把房屋门锁上以后，由原告强行把该房屋门锁弄开，在派出所有登记记录。
经审理查明，2012年9月16日案外人庞伟借用德丰置业合同专用章与原告杨凯及其他�户共计15户签订建房协议书，协议书约定杨凯等15户居民愿将自己所有的位于正阳县真阳镇文化巷南侧正阳县卫生局西侧三层危楼交由德丰置业拆除承建，新建的一栋六层楼房，底层为门面房，二至六层为住宅，房屋建成后德丰置业将二至四层计15套房交给原告杨凯等15户使用，产权归杨凯等15户所有，其余的五至六层和一楼门面房归德丰置业所有。新楼房建成后，杨凯等15户住宅整体向上平移一层（即原一楼住户住二楼，原二楼住户住三楼，原三楼住户住四楼），其单元位置、相邻关系不变等内容。案外人庞伟、杨春青在协议书担保人处签名按印。协议签订后，德丰置业并未组织相关人员施工，而由被告庞震以德丰置业的名义将原告杨凯等15户三层楼房进行拆除重建的工程承包给案外人冯留振、吴中刚施工，双方并于2013年3月9日签订工程承揽合同，2013年5月8日被告庞震以德丰置业的名义与案外人张海光签订水电合同，将该翻建承建的工程水电、空调专线等工程的安装承包给张海光。2012年10月16日原告杨凯就其原住一楼套房户外院内土地补偿与案外人庞伟进行协商，双方达成一致意见，并由案外人庞伟向原告出具证明一份，证明内容载明：“经协商同意，家属楼翻建，补给杨凯壹间叁拾叁（33平方）平方米门面房，作为院子土地补偿。”，2014年10月份翻建楼房建成后，原告杨凯由原住一楼套房搬入新建二楼套房入住。2014年8月21日原告杨凯与案外人庞伟关于院内地皮补偿门面房具体位置达成协议并由案外人庞伟向原告杨凯出具证明，证明载明：“杨凯同志定购西数第二间门面房。交易按双方所谈条件办理。”。2015年3月13日，原告杨凯将案外人庞伟交付的一楼门面房从西数第二间出租给案外人岳娟，双方并签订租房协议，案外人岳�对其承租的房屋装修时，遭到被告王全军的阻碍，并称该间门面房系本人从被告庞震手中购买，双方并签订房屋买卖合同，同时被告王全军拆除案外人岳娟对该门面房装修的部分，并占用该房屋至今。
另查明，1、在庭审中，被告庞震陈述正阳县卫生局西侧居民住宅楼一楼自东向西依次为原告杨凯、董永旗（音）、高兰（音）、郭富安、周学民（音）。原告所居住正阳县卫生局西侧一楼东户及院于1999年办理房屋所有权证（字第0038056号）。2、案外人庞伟经与案外人郭富安协商，在案外人郭富安持有的建房协议书第三页向案外人郭富安承诺并注明“院内地皮补偿不低于36平方米门面房壹间，并出资办理房证，2012年9月16日。”，正阳县卫生局西侧三层危楼在施工前后均以案外人庞伟的名义在正阳县环境部门及正阳县住房和城乡建设部门办理卫生局西侧居民联�房屋建设项目环境评估报告及建设工程规划许可证，同时该翻建工程用电申请也以案外人庞伟的名义向正阳县电业局提出申请。3、德丰置业法定代表人向德锋2015年4月2日，同年4月17日在正阳县公安局对其询问时称建房协议书的合同专用印章系其本人加盖，庞震只是借用德丰置业的资质，德丰置业没有对该翻建工程进行施工、管理和销售，没有投入资金，庞震只是德丰置业的挂名副经理，公司没有出具任命书，也未向庞震支付工资，同时并称与被告王全军签订的房屋买卖协议中第二页“甲方（驻马店市德丰置业有限公司合同专用章）”不是德丰置业的合同专用章。被告庞震在庭审中陈述2014年6月26日德丰置业、被告庞震与被告王全军签订了房屋买卖协议，其本人签字系代表德丰置业，被告庞震只是该公司工作人员并在房屋买卖协议上签字，并称其所收取王全军购房款451000元系被告庞震收取。驻马店市中级人民法院（2015）驻民一终字00533号判决书和（2017）豫17民终1945号民事判决书认定案外人庞伟只是借用驻马店市德丰置业有限公司的资质，涉案房屋工程由庞伟等人另行组织人员施工，庞伟对涉案房屋享有处分权。案外人庞伟于2012年10月16日、2014年8月21日向杨凯出具的证明系庞伟的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。
上述查明事实由原告提供身份证复印件、（2015）正民初字第1431号民事判决书、（2016）豫17民终字3688号民事判决书、（2016）豫1724民初170号民事判决书、（2017）豫17民终字1945号民事判决书、证明复印件两份、房屋买卖协议、租房协议、房产证复印件，被告庞震提供（2015）正民初字第1431号民事判决书、（2016）豫17民终字3688号民事判决书、工程承揽合同、水电合同、房屋买卖协议、建房协议�、（2015）驻民一终字第00533号民事判决书、（2015）正民初字第364号民事判决书。原告申请本院调取另案原告杨凯与被告庞伟确认合同效力纠纷一案中，正阳县公安局接出警登记表、受案登记表、庞伟询问笔录一份、杨凯询问笔录二份、郭富安询问笔录一份、庞震询问笔录一份、向德锋询问笔录二份、王全军询问笔录一份、杨春青询问笔录一份、房屋买卖协议一份、庞震出具的收条一份、（2001）正民初字第341号民事判决书、建设项目环境影响登记表一份、庞伟身份证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、授权委托书一份、庞伟简历一份、企业注册信息查询单二份、建设工程规划审批单一份及原、被告在庭审中陈述予以证明，故对以上证据本院予以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利�追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，案外人庞伟借用德丰置业资质由庞伟等人组织人员对涉案房屋工程进行施工，德丰置业对涉案房屋未进行施工、未投资，正阳县人民法院（2016）豫1724民初170号民事判决及驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终字1945号民事判决均认定案外人庞伟2012年10月16日、2014年8月21日向本案原告杨凯出具的证明系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性的规定，并认定为有效。案外人庞伟对涉案房屋享有处分权，被告庞震在庭审中辩称其代表德丰置业与被告王全军签订的房屋买卖协议为有效合同的问题，因德丰置业未对涉案房屋工程进行投资、施工，而由案外人庞伟借用德丰置业的资质，并另行组织人员对涉案房屋进行施工，德丰置业及被告庞震对涉案房屋不享有处分权，故原告要求确认二被告于2014年6月26日签订的房屋买卖协议无效，并要求被告王全军排除妨碍、腾退所占用的房屋符合法律规定，本院予以支持。二被告抗辩二被告所签订的房屋买卖协议有效，以及系被告之间和德丰置业因确认合同效力纠纷已经法院处理，属一事不再理，并请求驳回原告的请求无事实和法律依据，其抗辩本院不予支持。关于原告请求二被告支付涉案房屋的租金20000元（从2015年3月13日至向人民法院主张之日止，即一年的租金）的问题，由原告当庭提供其与案外人岳娟签订的住房协议为据，原告据此请求租金数额20000元，本院予以支持。因涉案房屋实际占有人为被告王全军，被告王全军应向原告支付涉案房屋占用费20000元，原告要求被告庞震支付涉案房屋占用费20000元无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、二被告庞震、王全军2014年6月24日签订的房屋买卖协议为无效。
二、被告王全军于本判决生效后三十日内腾退所占用的房屋（该房屋位于正阳县卫生局西侧居民住宅楼从西往东数第二间）。
三、被告王全军于本判决生效后三十日向原告杨凯支付该门面房占用费20000元。
四、驳回原告杨凯要求被告庞震支付涉案房屋占用费20000元的诉讼请求。
案件受理费3800元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 程国胜
审 判 员 付树鹏
人民陪审员 项继军
二〇一八年二月二日
书 记 员 姚依森