汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0511民初638号
原告唐文斌，男，汉族，1970年1月12日出生，住所地汕头市，
委托代理人郑成杰、林祖喜，系广东嘉格律师事务所律师。
被告游岳生，男，汉族，1960年10月11日出生，住所地汕头市，
委托代理人林圣廷，广东明祥律师事务所律师。
原告唐文斌诉被告游岳生租赁合同纠纷一案，原告曾于2014年12月10日向本院提起诉讼，在立案审查时，本院认为，原告起诉的标的涉及违法用地和违章建筑问题，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应由当事人先向有关行政主管部门申请处理，原告起诉不符合法律规定的立案条件，于2014年12月15日作出（2014）汕金法立民初字第3号民事裁定：对原告的起诉不予受理。原告不服上述民事裁定，依法向汕头市中级人民法院提起上诉。汕头市中级人民法院经审查认为一审法院作出不予受理的民事裁定并无不当，原告的上诉理由缺乏依据，依法不予支持。于2015年1月27日作出（2015）汕中法立民终字第9号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。原告不服上述二审民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经再审后认为，原告的起诉符合法律规定的立案条件，应予受理。遂于2016年2月25日作出（2016）粤民再46号民事裁定：一、撤销（2014）汕金法立民初字第3号民事裁定和（2015）汕中法立民终字第9号民事裁定；二、案件由汕头市金平区人民法院立案受理。原告根据（2016）粤民再46号民事裁定，于2016年4月1日再次向本院提起诉讼，本院当日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年4月28日公开开庭审理。原告的委托代理人林祖喜，被告及其委托代理人林圣廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2007年4月份至2012年12月份期间租用汕头市金平区东墩街道北墩经联社（下称北墩经联社）拥有的位于汕头市××北华厂房（侨森内）即北华片汕国土管补[1987]316号地号274号之1、2、3层的房产经营使用。被告与北墩经联社约定1至2层房产每月租金8160元，3层房产每月租金3570元。因被告截至2012年12月止累计拖欠北墩经联社租金56988元，北墩经联社经多次向被告催收无果的情况下，已于2012年12月31日解除与被告的租赁关系，收回上述租赁场地。2013年1月1日，北墩经联社将上述场地对外公开招租，并附条件即承租人必须替被告垫付其尚欠租金56988元，垫付款由承租人向被告追偿。此后，原告与北墩经联社签订上述场地的租赁《合同书》并垫付被告结欠北墩经联社租金56988元。合同约定：1至2层房产每月租金8160元，3层房产每月租金3570元，租金由原告向北墩经联社直接支付。合同签订后，被告将第3层租赁房产交付原告使用，但对于1、2层租赁房产没有腾退而是继续使用。为此，原告与被告达成口头转租协议，原告同意将1、2层转租给被告使用，由被告按1至2层每月租金8160元向原告支付，被告于2014年5月9日对租赁事项予以书面确认。然而，被告并无按约定于每月15日向原告支付租金，截至2014年11月止被告累计结欠原告租金92344元，至今也尚未支付原告为其垫付北墩经联社的租金56988元。虽经原告多次催讨，被告均以各种籍口推诿拒付。综上所述，原告认为，原、被告之间的租赁关系受法律保护，被告拖欠租金的行为违反法律规定，也违背诚实信用原则，侵犯原告的合法民事权益。据此，请求判令：1、被告向原告支付租金92344元及逾期付款利息（自起诉之日起计至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告向原告支付代垫其结欠北墩经联社的租金56988元；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称：1、被告已向汕头市金平区北墩街道经济联合社（下称北墩经联社）付清全部租金，原告称被告截止2012年12月拖欠北墩经联社租金56988元没有任何依据。2007年4月24日，被告与北墩经联社签订《合同书》，向北墩经联社承租汕头市××北华厂房（侨森内）第1、2层，租金5100元/月，租期自2007年1月1日至2008年7月31日，租期届满后，双方再没有签订书面合同，但北墩经联社一直将上述厂房出租给被告使用至2013年1月31日，租金一直没有变化，都是5100元/月，被告与北墩经联社所签订《合同书》的约定和北墩经联社向被告出具的《收款收据》均予以证实，被告也已按租金5100元/月向北墩经联社支付至2013年1月的全部租金。2007年4月24日，案外人刘妙如（原告的妻子）与北墩联社签订《合同书》，向北墩经联社承租北华厂房（侨森内）第3层，租金2550元/月，租期自2007年4月1日至2008年7月31日，租期届满后，双方再没有签订书面合同，但北墩联社一直将上述厂房出租给案外人刘妙如使用至2013年1月31日，租金一直没有变化，都是2550元/月，案外人刘妙如与北墩经联社所签订《合同书》的约定和北墩联社向被告出具的《收款收据》均予以证实，案外人刘妙如已按租金2550元/月向北墩经联社支付至2013年1月的全部租金。可见，被告已向北墩经联社支付全部租金，原告称被告截止2012年12月拖欠北墩经联社租金56988元与事实不符。2、退一步，即使被告拖欠北墩经联社的租金，也与原告无关，且也已超过诉讼时效。被告从没有委托原告向北墩经联社支付租金56988元，即使被告拖欠北墩经联社的租金，也应由北墩经联社向被告主张，与原告没有任何关系，且北墩经联社从未向原告催讨过2012年12月之前的租金，因而也已超过诉讼时效。另外，被告从没有委托原告向北墩经联社支付租金56988元，原告向北墩经联社缴纳租金与被告没有任何关系，原告与北墩经联社之间的纠纷，应由其与北墩经联社解决，与被告没有任何关系。3、被告已向原告付清租金，原告称被告截至2014年11月份止累计结欠其租金92344元没有任何依据。2013年2月1日起，原告将其承租北墩经联社的北华厂房（侨森内）第1、2层按租金8160元/月转租给被告使用，每月租金在当月15日之前结清，被告自2013年2月1日起至2014年12月18日已支付原告租金合计190230元，具体支付金额和时间如下：2013年2月1日支付50000元，2013年2月2日支付30000元，2013年4月29日支付20000元，2013年9月份结算代原告缴交2013年1月31日至2013年7月31日的电费17268.15元，2014年4月15日支付15000元，2014年5月15日支付841.85元，2014年6月15日支付8160元（叫被告员工李瑞卿送给原告），2014年7月15日支付8160元(叫被告员工李瑞卿送给原告)，2014年8月15日支付8160元(叫被告员工李瑞卿送给原告)，2014年9月15日支付8160元(叫被告员工李瑞卿送给原告)，2014年10月16日支付8160元(叫被告员工黄壮平送给原告)，2014年12月18日，工商银行转账支付原告2014年11月、12月份的租金16320元。由此可见，被告已向原告付清租金，原告称被告截至2014年11月份止累计结欠其租金92344元没有任何依据。4、即使被告拖欠原告2014年11月份前的部分租金，原告的请求也已超过诉讼时效。即使被告有拖欠原告2014年11月份前的部分租金，但因原告从未向被告催讨，由于每一期租金均是独立的债务，依据最高人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号）“云南省高级人民法院：你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。此复。”因此，原告的的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，被告已向北墩经联社支付全部租金，原告称被告截止2012年12月拖欠北墩经联社租金56988元与事实不符，被告从未委托原告支付北墩经联社租金56988元,也没有结欠原告租金92344元，即使拖欠部分租金，原告的诉讼请求也已过诉讼时效。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
案经审理查明：位于汕头市××北华厂房（侨森内）的涉案租赁房产属于北墩经联社集体土地上建筑的简易厂房，2012年12月之前，被告及其妻子刘妙如一直租赁上述厂房【汕国土管补[1987]316号地号274号】的1、2、3层经营使用。截至2012年12月止，北墩经联社认为被告累计拖欠其租金56988元，北墩经联社经多次向被告催收无果，于2012年12月31日解除与被告的租赁关系，收回上述租赁厂房。2013年1月1日，北墩经联社将上述简易厂房公开对外招租，并附条件，承租人必须代被告垫付其尚欠租金56988元，垫付款由承租人向被告追偿。同日，按对外招租要求及所附条件，原告与北墩经联社签订上述场地的租赁《合同书》，并代被告垫付其结欠租金56988元，原告取得上述厂房的使用权。合同约定，涉案厂房1至2层每月租金8160元，3层每月租金3570元，租金由原告向北墩经联社直接支付。合同签订后，被告将第3层租赁房产交还原告管理使用，1、2层租赁房产被告未有腾退，而是继续自行管理使用。为此，原告与被告达成口头转租协议，原告同意将1、2层厂房继续租赁给被告管理使用，租赁房产由被告按每月租金8160元于每月15日向原告支付，租赁期限为2013年2月1日起至2014年9月30日止，租赁期限届满，被告自行搬迁腾退。被告于2014年5月9日对双方口头约定的租赁事项予以书面确认。然而，被告并无按约定于每月15日向原告支付租金。在租赁期间，被告实际向原告支付租金为：2013年4月29日现金支付100000元【注：付款凭证载明2013年2月1日支付50000元，2013年2月2日支付30000元，2013年4月29日支付20000元】，2014年4月15日现金支付15000元，2014年11月转帐支付8160元，合计123160元。原告认为截至2014年11月止被告累计结欠其尚未支付租金92344元，至今也尚未支付原告为其垫付的租金56988元。原告认为被告的行为侵犯其合法民事权益，遂于2014年12月10日向本院提起诉讼，因原告起诉是否符合立案条件的缘由，经本院、汕头市中级人民法院审查后裁定，对原告的起诉不予受理。原告对一、二审裁定不服向广东省高级人民法院申请再审，经该院再审裁定，一、撤销（2014）汕金法立民初字第3号民事裁定和（2015）汕中法立民终字第9号民事裁定；二、案件由汕头市金平区人民法院立案受理。原告根据（2016）粤民再46号民事裁定，于2016年4月1日再次向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
庭审中，被告申请其经营企业的员工李瑞卿、黄壮平作为证人出庭作证，证明其本人曾委托证人李瑞卿向原告支付2014年6月至9月共计4个月的租金合计32640元（注：租金8160元/月），其本人曾委托证人黄壮平向原告支付2014年10月的租金8160元，但未能提供相关付款凭证；原告对此不予认可，并且认为二证人属被告经营企业的员工，与被告之间存在法律上的利害关系，其证言依法不能采信。原告认为其已代被告垫付尚欠北墩经联社2012年12月31日前的租金56988元而取得涉讼房产的租赁权，但该垫付行为未征得被告同意允许，被告对此也予以否认，并认为其是否尚欠北墩经联社未付租金，是被告与北墩经联社之间的事，与原告没有任何关联关系。
在审理期间，原告认为原告与被告双方是2013年1月开始发生租赁关系的，并且该月被告承租的房产为北墩北华厂房1、2、3层，1、2层厂房租金为8160元，3层厂房租金3570元，被告应支付当月合计11730元，但未能提供充分证据予以证明，且原告《起诉状》中确认，原告与北墩经联社于2013年1月1日签订租赁合同时，被告已将北墩北华厂房3层交还其管理使用。原告与被告确认，双方口头约定的租赁期限届满至今，双方仍按原口头租赁合同享有合同权利和履行合同义务，讼争租赁厂房现仍由被告实际管理使用及依约支付租金，原告也按合同约定收取租金。被告认为原告在承租讼争厂房后使用其配电设施，2013年9月经其结算，被告已代原告缴交2013年1月31日至2013年7月31日用电期间产生的电费17268.15元，该款项应在其付还原告的尚欠租金中抵扣，但被告提供的付款凭证却未能显示其有为原告代付电费的行为。被告抗辩其已将应支付原告的全部租金付清，即使原告的诉讼请求能够成立，其所主张也已超过诉讼时效，却未能提供充分有效证据予以证明。
以上事实有当事人提供的《居民身份证》、《常住人口个人信息表》、《合同书》、《情况说明》、《便条》、《关于北墩村码头堆场补办用地的批复》、《收款收据》、《收条》、《明细清单》及《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。
案在审理期间，双方当事人表示愿意通过庭外协商解决彼此的纷争；本院也曾多次召集各方当事人进行调解，但因原、被告坚持己见，调解未果。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告与被告就涉案租赁事项虽未依法订立书面租赁合同，但双方口头签订的租赁合同是双方当事人在平等基础上自愿协商达成的协议，是双方真实意思表示，并且至今仍在实际履行，该合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告与被告应依合同约定行使合同权利和履行合同义务。被告在租赁期间未按合同约定支付租金的行为，实属违约行为，应当承担违约责任。涉案租赁合同期限届满后至今，被告仍继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原租赁合同继续有效，且处于履行状态，合同项下的租金给付之债仍然存续。租赁期间，原告主张2013年1月份的租金，并且认为应当月以1、2层厂房租金为8160元，3层厂房租金3570元，被告应支付合计11730元，却未能提供充分证据予以证明，该主张本院不予以采纳。被告申请证人出庭作证，证明被告已向原告支付2014年6月至10月共计4个月的租金合计40800元（注：租金8160元/月），却未能提供相关付款凭证，况且两证人属被告企业的员工，与被告之间存在利害关系，其证言依法不予采信。被告在租赁期间已实际支付原告租金123160元。涉案尚欠租金金额为56360元【179520元（注：2013年2月起至2014年11月止，合计22个月，以月租金8160元计）-123160元（实际支付租金）】，原告主张被告其向支付尚欠租金的诉讼请求依法部分支持。原告主张被告支付自起诉之日起至实际还款之日止的逾期利息，按中国人民银行同期贷款利率计付的诉讼请求不违反法律规定，依法应予支持。原告代被告垫付其尚欠案外人的租金事项，被告对此予以否认，而且原告的行为对于被告民事权利会产生较大影响，需有被告明确的意思表示方能认定，因此，原告的垫付行为对被告不具有约束力，原告主张被告向其支付代垫租金56988元的诉讼请求依法应予以驳回。如若原告认为垫付行为使其合法民事权益受到侵害，可另寻其他合法途径解决。被告认为原告的起诉已超过法定诉讼时效，其诉讼请求依法不能支持。但因原、被告之间的租赁合同届满后仍在继续履行，租赁期限已转为不定期，虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，且不利于保护债权人，按照公平原则及诚实信用原则，原告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求被告依约履行支付义务。被告主张原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效，法律依据不足，本院不予支持。被告抗辩原告在承租讼争厂房后使用其配电设施，已代原告缴交用电期间产生的电费应在其付还原告的尚欠租金中抵扣，却未能提供充分证据予以证明，应依法承担举证不能的法律后果。如若被告认为代付电费行为使其合法民事权益受到侵害，可另寻其他合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告游岳生于本判决发生法律效力之日起十日向原告唐文斌支付租赁房产期间尚欠租金56360元。
二、被告游岳生于本判决发生法律效力之日起十日向原告唐文斌支付自2016年4月1日起至实际付清尚欠租金之日的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
三、驳回原告唐文斌的其他诉讼请求。
如果被告游岳生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半为1643.32元收取，由原告唐文斌负担1043.32元，被告游岳生负担600元。被告游岳生应负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内径行付还原告唐文斌。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 许智武
二〇一六年十二月一日
书记员 林海雄
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。