上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39281号
原告刘素琴。
委托代理人刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人姚远，上海瀛泰律师事务所律师。
被告叶阳波。
原告刘素琴诉被告叶阳波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘素琴的委托代理人刘敏青到庭参加诉讼，被告叶阳波经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘素琴诉称，原、被告于2013年7月10日就坐落于上海市浦东新区新行路XXX号的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定上述房屋的租赁期限为10年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止，房屋免租期为1年，第1至2年房屋的月租金为人民币（以下币种相同）25，982元，第3年起租金按每年5%的比例递增，月租金应当于每个历月首日或之前支付。合同约定被告应于合同签订后三日内支付本合同履约保证金51，964元，预付首期（三个月）租金，若被告逾期支付任何一期租金超过15日，未征得原告书面同意而停业超过30日等情形视为被告严重违约，原告有权单方面解除合同，被告应于解除合同之日起三日内补交已享有的免租期的租金，还应支付相当于6个月租金的违约金（以合同解除时的租金为准）和6个月管理费总和。合同签订后，原告积极履行该协议，但被告未能依约支付3个月的预付租金，且至今未支付任何租金，自2014年4月底起未经原告书面同意即长时间停业超过30日。被告之行为已违反合同的约定，原告已就相关事项于2014年9月4日向被告发出函告，但被告经函告后仍未履行相关义务。为维护原告的合法权益，要求法院判令：1、解除原、被告2013年7月10日签订的《租赁合同》，并要求被告返还房屋；2、被告补交已享有的免租期租金311，784元；3、被告支付房屋租金及房屋使用费，从2014年8月1日起至实际返还房屋日止，按照25，982元／月标准计算；4、被告支付解除合同违约金155，892元；5、被告承担本案诉讼费。
被告叶阳波未到庭，亦未提供证据。
经审理查明，坐落于上海市浦东新区新行路XXX号1-2层房屋的权利人登记为刘素琴。2013年7月10日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，合同第4.2条约定：本合同签订后三日内，乙方应预付首期（3个自然月）租金，该租金可以折抵免租期满后的租金，除此之外，乙方应于租赁期内的每个历月首日或之前支付该历月的租金。合同第8.5条约定：租赁期届满或本合同提前解除时，经甲方同意的，乙方可将该房屋按照装修现状移交予甲方，移交后甲方成为该装修装饰权利的所有者，甲方也可以要求乙方拆除所有装修装饰，并按甲方原先交付的状态交还给甲方；合同第18.2.2、18.2.6条约定：乙方逾期支付任何一期租金、管理费或其他费用（包括逾期补足履约保证金）超过15日的（无论甲方是否进行过任何形式的催告）、乙方未取得甲方书面同意而停业超过30日的，甲方有权单方面解除本合同；第18.3条约定：第18.2（条）规定的严重违约情形出现而甲方单方面解除本合同的，乙方应向甲方偿清截至合同解除日所欠的所有应付款项，甲方除行使本合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于6个月租金（以合同解除时的租金为准）和6个月管理费总和……。合同第18.6条约定：在租赁期间，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而致甲方解除本合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，不论是否存在其他违约责任。合同附件五“租赁期限、免租期、交付日期”中约定为：该房屋的租赁期限自2013年8月1日（下称起租日）起至2023年7月31日止，该房屋的免租期为365日，自起租日起至2014年7月31日止，因乙方原因导致甲方延期交付该房屋的，免租期不予延长……。合同附件六“履约保证金、租金、管理费”约定为：本合同履约保证金为51，964元，本合同签订后三日内一次性支付，2013年8月1日至2015年7月31日的租金为25，982元／月，……。合同签订当日被告支付了履约保证金51，964元。免租期过后，被告未向原告交纳相应租金。2014年10月27日原告以被告拖欠租金和长期不经营为由向本院提起诉讼。案件受理后，本院通过快递向被告送达相关诉讼材料，2014年11月2日快递公司以“长期无人、多次投递、电话停机”原因将相关诉讼材料回退本院。
审理中，原告提出：1、被告自免租期届满后（即2014年8月1日起）没有支付过租金。被告未按照合同约定期限支付租金已超过15天，且未经原告书面同意停止营业超过30天，违反了合同第18.2、18.6条的约定，原告请求法院判令解除双方的租赁合同；2、合同解除后，根据合同第8.5条的约定，被告应将上海市浦东新区新行路XXX号1-2层的房屋返还原告；3、根据合同第18.6条的约定，免租期的月租金为25，982元，因被告违约导致合同解除的，被告应补交已享有的免租期租金即311，784元；4、被告从2014年8月1日起未支付过租金，故要求被告支付自2014年8月1日至实际迁出之日止的房屋租金（使用费），按25，982元／月标准计算；5、根据合同第18.3条约定，因被告原因造成合同解除，应支付相当于6个月租金的解除合同违约金即155，892元。原告另同意返还被告已付履约保证金51，964元。
认定上述事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、租赁合同、照片等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方当事人均应按约全面履行合同。根据原、被告签订的合同约定，无论原告是否进行过任何形式催告，被告逾期支付任何一期租金超过15日的或未取得原告书面同意停业超过30日的，原告有权解除本合同，并要求被告补交已享受的免租期租金和支付相当于6个月租金的违约金。现被告没有按约履行支付租金的义务，所以原告要求解除租赁合同于法有据，对此诉请本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告租赁合同解除后，被告应从系争房屋中搬迁并支付未支付的租金，合同解除后至被告搬迁时止的房屋使用费参照原租金标准执行，原告要求被告从系争房屋中搬迁并支付相关租金、使用费（25，982元／月）的诉请本院应予支持。因被告的违约导致合同解除，原告要求被告按约补交免租期租金311，784元及解除合同违约金155，892元符合合同约定，对此诉请本院予以支持。原告自愿返还履约保证金51，964元并无不当，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，判决如下：
一、解除原告刘素琴与被告叶阳波于2013年7月10日签订的《租赁合同》；
二、被告叶阳波应于本判决生效之日起十日内从坐落于上海市浦东新区新行路XXX号1-2层的房屋中迁出，将上述房屋返还原告刘素琴；
三、被告叶阳波应于本判决生效之日起十日内支付原告刘素琴自2014年8月1日至实际迁出之日止按25，982元／月计算的租金（使用费）；
四、被告叶阳波应于本判决生效之日起十日内支付原告刘素琴解除合同违约金155，892元；
五、被告叶阳波应于本判决生效之日起十日内支付原告刘素琴免租期租金311，784元；
六、原告刘素琴应于本判决生效之日起十日内返还被告叶阳波履约保证金51，964元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，930元，由原告刘素琴负担336元，由被告叶阳波负担8，594元，公告费600元由被告叶阳波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 马顺山
二〇一五年三月二十日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。