北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9060号
上诉人（原审原告）：李启霞，女，1980年1月15日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：赵鸿江，北京济和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秀全，北京济和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。
法定代表人：贾永革，董事长。
委托诉讼代理人：马思思，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时世浩，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。
上诉人李启霞与上诉人北京市通州区建筑集团公司（以下简称通建集团）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李启霞上诉请求：请求撤销一审判决第四项，改判通建集团赔偿李启霞利益损失按照房屋差价标准计算；上诉费由通建集团承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.认购书被认定无效全部是由于通建集团的过错造成的，通建集团应承担全部的赔偿责任。2.李启霞已向通建集团足额支付了房款，并足额支付了面积补差款、土地出让金及产权变更费，因此李启霞已经履行了认购书约定的主要义务。通建集团不但收取李启霞房款，还收取李启霞面积补差款、土地出让金和产权变更费，使李启霞深信认购书能够被严格履行，李启霞获得房屋产权的目的能够实现。3.由于李启霞已在通建集团全款购买诉争房屋，且坚信通建集团能够按照认购书的约定向李启霞交房，导致了李启霞错过了多次购房的机会，房屋价格每年都在飞速的上涨，本案诉争房屋周边及附近的房屋单价已超过5万元每平米，截止到本案诉讼时，李启霞之前交纳的购房款已不能再购买到与诉争房屋地段、户型、面积相同或相似的房屋了，李启霞面临买不起房、无房居住的境况，给李启霞造成了巨大的损失。故通建集团应承担全部的过错，并赔偿李启霞全部的损失。二、李启霞为了明确赔偿损失具体金额，一审开庭时已向法庭书面提出对房屋进行价值评估，要求法院对诉争房屋参照申请日的周边商品房市场交易价格委托相应的评估单位进行评估。一审法院通过摇号程序确定了评估机构，但是法院向评估机构出具的委托书并没有要求其参照周边房屋进行评估，这样评估机构无法进行诉争房屋的评估，导致李启霞的具体损失无法确定。而一审法院在庭审时直接向李启霞出示了另案委托的北京百成首信房地产评估有限公司出具的复函，显示因房屋属于公共租赁住房，属于政策向租赁住房。现有政策资料未明确该房屋可上市销售，故无法进行价值评估。一审法院依据上述理由作出无法进行房屋价值评估的判决显然不妥。
通建集团上诉请求：请求撤销一审判决第四项，驳回李启霞该项诉讼请求，本案二审全部诉讼费用由李启霞承担。事实和理由：一、李启霞明知涉案房屋性质是公租房，仍然在明知的情况下与通建集团签订《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），因此在通建集团与李启霞均存在过错的情况下双方应当各自承担相应的责任。通建集团与李启霞签订认购书时，李启霞已明知该房屋性质为公租房，并且购买价格明显低于市场均价，即李启霞明知该房屋不能进行买卖仍然与通建集团订立合同，其自身同样存在过错。公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。通建集团在明知自己不具备承租资格的情况下而与李启霞签订认购书的行为已经损害了社会公共利益，亦是导致认购书无效的责任方。依据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，双方在本案中均存在过错，均应当共同承担各自的缔约过失责任。二、一审法院认定通建集团赔偿李启霞信赖利益损失56万元缺乏事实依据，适用法律错误。信赖利益在法律上主要是通过缔约过失责任的承担予以保护。合同无效或被撤销的缔约过失损失须以实际发生的损失为计算依据，不包括可得利益损失，而李启霞并没有相应的实际损失，通建集团与李启霞签订的认购书中亦没有相应的条款约定通建集团不能交房时赔偿李启霞损失的表述。另外，李启霞并不具备相应的公租房承租资格，其在签订合同时也明知是公租房性质，因此李启霞并不具备获得该房屋所有权的信赖利益。因此，李启霞在明知所认购房屋性质仍然与通建集团订立认购书其自身也存在过错，一审法院在无合同约定且李启霞不存在实际损失的情况下要求通建集团赔偿其信赖利益损失缺乏事实依据。不同意李启霞的上诉请求。
李启霞辩称，不同意通建集团的上诉请求，坚持自己的上诉请求。
李启霞向一审法院起诉请求：1.依法判决解除李启霞与通建集团于2012年9月23日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》，并判令通建集团返还李启霞已付的购房款共计853910元及面积补差款、土地出让金及产权变更费共计261450.23元；2.依法判令通建集团赔偿李启霞经济损失（包含利息损失和待房屋评估结束后再确定的差价损失）。
一审法院认定事实：2012年11月9日，李启霞（乙方）与通建集团（甲方）签订了两份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），其中一份约定：李启霞认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5号楼××1号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为358105元。该认购书第四条认购条款约定：3、双方同意在签订本认购书时缴纳房款358105元。5、乙方在办理入住时甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目拆迁定向安置房合同》。6、如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。7、甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证。乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料。如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。8、如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方。如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件全额无息退款。9、如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。10、甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产，则需国家规定标准执行。同时甲方为乙方办理相关退房手续。第五条约定：甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中5#楼拆迁定向安置房合同》后，本《认购书》自行终止。另一份认购书约定李启霞认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5号楼××2号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为495805元。该认购书其他约定的内容与前述的认购书一致。该两份认购书签订后，李启霞于2012年11月9日交纳了购房款共计853910元，通建集团向李启霞出具了加盖财产专用章的收据，并于2014年4月4日交纳了土地出让金、产权变更费、房屋差价款共计261450.23元，通建集团向李启霞出具了加盖财产专用章的收款收据。
2015年10月15日，通建集团在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1、在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2、该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧。为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3、该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。
2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定通建集团存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求通建集团限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。
一审庭审过程中，关于认购书的效力问题，李启霞认为有效，因为4、5号楼可以外售的，不违反相关法律法规的强制性规定，通建集团认为无效，因为侵害了社会公共利益；李启霞以前是通建集团的员工，现在已经离职，不具备申请保障房的资格；关于范庄公租房项目中是否有内部职工安置房的问题，通建集团未就此提供任何证据；关于李启霞主张的损失，其主张房屋差价损失，系由于通建集团根本违约导致合同目的无法实现，李启霞向法院申请对房屋进行鉴定以便确定差价损失。法院向李启霞出示了另案法院依法委托的北京百成首信房地产评估有限公司出具的复函显示因房屋属于公共租赁住房，属于政策性租赁住房。现有政策资料未明确该房屋可上市销售，故无法进行价值评估。可根据目前市场成交价来酌情予以确定。
另查，2012年11月20日，通建集团与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。在出让合同与国有土地许可证上均显示涉案房屋性质为公租房，涉案房屋所在的项目为通州区范庄公共租赁住房项目。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了李启霞交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。关于李启霞要求通建集团返还购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息损失的诉讼请求，通建集团对此表示同意，法院对此不持异议。关于李启霞要求赔偿损失的诉讼请求，由于李启霞确有损失存在，故对其该项诉讼请求，法院予以支持，对于李启霞主张该损失应为房屋差价损失，由于涉案房屋为公共租赁住房，不具有市场流通性，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失，具体数额，法院结合认购书签订、履行以及李启霞交纳的款项数额、当事人的过错程度等因素，酌情确定为56万元，对其主张的过高部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李启霞与北京市通州区建筑集团公司于2012年11月9日签订的两份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（系李启霞认购北京市通州区建筑集团公司5号楼××1号房屋和××2号房屋的两份认购书）无效；二、北京市通州区建筑集团公司返还李启霞购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款等费用共计1115360.23元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京市通州区建筑集团公司赔偿李启霞利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（第一笔购房款853910元，自2012年11月10日起，第二笔土地出让金、产权变更费以及房屋差价款项共计261450.23元，自2014年4月5日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；四、北京市通州区建筑集团公司赔偿李启霞信赖利益损失56万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回李启霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，涉案房屋系公共租赁住房。公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。本案中，双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了李启霞交纳的全部购房款，故该认购书应认定为房屋买卖合同。通建集团将公租房项目以内部安置房名义出售并与购房人李启霞签署的认购书改变了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该认购书应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决通建集团返还李启霞购房款、土地出让金、产权变更费等费用并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿李启霞利息损失，并无不当。但是，一审判决主文第三项“于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清”表述有误，本院予以纠正。
本案的争议焦点在于双方签订的认购书被确认无效的情况下，通建集团应否再赔偿李启霞信赖利益损失。对此本院认为，首先，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益；其次，认购书中已明确载明涉案房屋位于公租房项目之中，李启霞仍予以购买亦具有一定过错，李启霞应当根据自己的过错程度承担相应的责任；再次，在购房人与通建集团签订的认购书中，双方约定的返还责任仅限于通建集团退还购房款及支付银行同期贷款利息，由此即使双方签订的认购书有效，认购书中亦未约定退还购房款及支付银行同期贷款利息之外的其他赔偿责任。综上，李启霞要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。通建集团的上诉请求，本院予以支持。一审法院判决通建集团赔偿李启霞信赖利益损失，处理不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31715号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31715民事判决第三、四、五项；
三、北京市通州区建筑集团公司赔偿李启霞利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔计算（第一笔购房款853910元，自2012年11月10日起，第二笔土地出让金、产权变更费以及房屋差价款项共计261450.23元，自2014年4月5日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31715号民事判决第二项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；
四、驳回李启霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14838元，由李启霞负担4451.4元（已交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担10386.6元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费9400元，由李启霞负担2820元（已交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担6580元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 弘
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣