江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02109号
上诉人（原审被告）徐金其。
委托代理人奚振清，江苏德龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）太仓市明德初级中学，住所地江苏省太仓市浏河镇迎福路。
法定代表人陆振东，校长。
委托代理人唐建东、冯锐（实习），江苏广浩律师事务所律师。
上诉人徐金其因与被上诉人太仓市明德初级中学（以下简称明德初级中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太浏民初字第00658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月25日明德初级中学与徐金其签订房屋租赁协议一份，约定明德初级中学将位于太仓市浏河镇迎福北路81号北1-5号门面房屋出租给徐金其，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金每间每月800元；付款方式为签订合同时付1-6月份租金，6月底之前付7-12月份租金。协议同时约定租用期满后，徐金其如继续使用，应提前一个月提出，明德初级中学可根据实际情况，在同等条件下给予优先。同日，双方还签订一份仓库租赁协议书，约定明德初级中学将位于太仓市浏河镇迎福北路81号的仓库出租给徐金其使用，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；房屋租金为每年1万元；其他条款与上述第一份租赁协议相同。
2013年11月8日明德初级中学在徐金其承租的门面房内，向徐金其送达合同到期通知书一份，主要内容为：徐金其租户，你与太仓市明德初级中学签订的租用门面房的合同将于2013年12月31日到期，到期后学校将不再对外招租。根据浏河镇人民政府的规划，你租用的房屋将被拆除，请早作安排。
另查明：1.根据2010年4月30日太仓市市委常委会和2010年4月19日太仓市市政府第19次常务会议精神，太仓市明德高级中学整体迁入市区，明德高级中学搬迁后，其资产（含土地）整体置换给太仓市明德初级中学。2.庭审中徐金其陈述：涉案门面房及仓库未办理相关产权登记。3.徐金其在太仓市明德高级中学搬迁之前，已在涉案房屋内经营多年，与太仓市明德高级中学的租赁协议为一年一签。在2010年太仓市明德高级中学搬迁之后，徐金其开始与明德初级中学签订租赁协议，也是一年一签。2014年1月1日之前租赁费用徐金其已经全部缴清。4.1993年3月，原明德学校申请在浏河镇迎福北路西侧建造辅房九间，该工程原太仓县浏河镇建筑管理站同意施工，且也取得了原太仓县浏河镇人民政府市政建设办公室的审批同意。当时建设工程审批意见书中批准的建设工程量为150平方米，但在建造时该辅助用房的建筑面积变为约220平方米。在太仓市明德高级中学将资产置换给太仓市明德初级中学时，资产明细表显示门面房的面积为204平方米。
以上事实，有明德初级中学提供的房屋租赁协议、通知书、资产实施置换申请书、报告处理单、城镇建设工程审批意见书、教育资产明细表以及当事人陈述等证据佐证。
原审原告太仓市明德初级中学的诉讼请求为：1.徐金其将位于太仓市浏河镇迎福北路81号1、2、3、4、5的门面房及仓库腾退归还明德初级中学；2.徐金其支付明德初级中学自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费（其中门面房参照原租赁协议约定的租金800元／月／间计算，仓库参照原租赁协议约定的租金10000元／年计算。）
原审法院认为：徐金其所承租的位于太仓市浏河镇迎福北路81号1-5号门面房系违反规划部门批准意见超面积建造，所承租仓库系未经审批建造，均属不合法建筑，故双方签订的租赁协议依法应认定为无效合同。至于徐金其辩称的涉案房屋及仓库系其出资赞助修建且原明德学校承诺其可以经营30年的意见，原审法院认为，徐金其并未提供相关证据证明其主张事实，且因双方签订的租赁协议系无效合同，徐金其依法应当返还房屋，故原审法院对明德初级中学要求徐金其腾退并归还占用的上述房屋的诉讼请求予以支持。另依据法律规定，房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，徐金其在双方签订的租赁协议到期后，经明德初级中学通知，未在合理期限内腾退归还房屋及仓库，仍继续占有、使用涉案房屋及仓库，依法应支付相应使用费用，明德初级中学要求徐金其按照原租赁协议约定的租金标准，支付自2014年1月1日起至徐金其实际腾退之日止的使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。具体费用计算标准为：占用的门面房5间，以800元／月／间计算；仓库以10000元／年计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、徐金其在原审判决生效后15日内，将其占用的坐落于太仓市浏河镇迎福北路81号1、2、3、4、5号门面房共计5间及仓库1间腾退归还明德初级中学。二、徐金其在原审判决生效后15日内支付明德初级中学自2014年1月1日起至实际腾退之日止，门面房按800元／月／间计算，仓库以10000元／年计算的使用费。案件受理费968元，减半收取484元，由徐金其负担。
徐金其不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、明德初级中学在原审中提供的相关建房批文并不能证明租赁房完全由学校出资建造，租赁房占用的土地使用权并非全部归学校所有。徐金其虽无法提供5万元的出资建造款，但符合常理，20年期间一直租赁使用房屋足以证明该事实。2、在双方均无证据证明仓库归其所有的情况下，结合其他承租户承租的的房屋并无仓库的事实，应当推定为仓库归徐金其所有。3、原审法院未对添附于租赁房上的装修物认定有失公允。二审庭审中徐金其补充陈述认为明德初级中学应当明知徐金其只是名义上的承租人，原审未将实际承租人太仓市浏河镇金旗酒业商行追加为本案第三人属程序违法。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人明德初级中学二审答辩认为：涉案租赁房产权在原审法院已经查明归明德初级中学所有。仓库的所有权如为徐金其所有，则徐金其没有必要再与明德初级中学签订租赁合同，且徐金其未能提供仓库归其所有的证据。在租房合同中对添附于房屋上的装修物等部分并无约定，徐金其腾退房屋时在不影响房屋整体结构的情况下可以自行拆除。在租金结算时确实存在通过购买用品方式抵扣租金的事实，但这是在本案双方之间所发生，明德初级中学并不清楚太仓市浏河镇金旗酒业商行的情况。
二审经审理查明：涉案租赁合同中对租赁房内的地砖、防水层等装修物未作出约定；原审中徐金其未申请追加第三人；太仓市浏河镇金旗酒业商行与明德初级中学未签订过租赁合同。二审经审理查明其余事实与原审一致。
本院认为：本案双方签订的两份租赁协议中，所租赁的5间门面房属超出规划部门所批准面积的建筑物，涉案仓库属无审批手续建造，均属非法建筑，以该门面房及仓库为租赁物所签订的租赁合同应为无效合同。
原审中明德初级中学提供的房屋租赁协议、通知书、资产实施置换申请书、报告处理单、城镇建设工程审批意见书、教育资产明细表以及当事人陈述等证据，可以证明涉案的5间门面房为明德高级中学所建造后置换给明德初级中学。徐金其虽上诉称其当初提供5万元建造款，但未能提供相应证据，仅以其20年左右一直租赁涉案房屋为由，主张涉案房屋的所有权，依据不足，故本院不予支持。对于徐金其称因其陈述了建造仓库的经过，并结合其他承租户承租的房屋无仓库的事实来推定仓库系其建造的主张，本院认为，根据双方所签的租赁协议来看，徐金其是认可仓库部分的租金项且自租赁协议签订后一直如约支付仓库部分的租金，现徐金其未能提供其他证据证明仓库系其建造，故该项上诉理由不予支持。对于徐金其主张租赁房屋上装修装饰部分的损失，因双方在租赁协议中并未对装修物部分作约定，故应当由承租人徐金其在不影响房屋整体结构的情况下自行拆除，明德初级中学对未拆除部分无赔偿或补偿之义务，故该项主张不成立。二审庭审中徐金其补充陈述称本案中太仓市浏河镇金旗酒业商行是涉案租赁房屋的实际承租人，原审未将其追加为第三人属程序违法。本院认为，太仓市浏河镇金旗酒业商行是否实际承租人并不明确，且徐金其在原审中并未提出追加第三人的申请，故对该项上诉理由亦不予支持。
本案房屋租赁协议无效，徐金其应将其所租赁房屋及仓库腾退返还给明德初级中学。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，明德初级中学有权要求徐金其按照合同约定的租金标准支付实际占有房屋费用。
综上，徐金其的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费968元，由上诉人徐金其负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十一月二十三日
书记员 杨颖颖