广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民再字第2号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：柳州桂裕房地产开发有限责任公司，住所地：广西柳州市城站路南七巷29号桂裕小苑2栋1-2号门面。
法定代表人：罗世贵，总经理。
特别授权委托代理人冯燊，广西政大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄进强，居民。
委托代理人曾罗发，广东怀明律师事务所律师。
柳州桂裕房地产开发有限责任公司（以下简称桂裕房地产公司）因与黄进强商品房销售合同纠纷一案，不服本院作出的（2013）防市民一终字第188号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2014年4月1日作出（2014）桂民申字第108号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。申请再审人桂裕房地产公司的委托代理人冯燊，被申请人黄进强的委托代理人曾罗发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月14日，一审原告黄进强向东兴市人民法院诉称，2012年2月15日，原告到被告京岛阳光售楼部预订了位于东兴市江平镇滨海公路与进港路交汇处东北面京岛阳光商住综合楼113号、114号两间商铺，并于当日向被告支付2万元定金。2012年3月19日，原、被告根据上述约定签订了《商品房买卖合同》（合同编号：JD-2011-0530），原告在买受人栏处签字并按指印，当时未填写签订的合同日期，被告亦未将该合同给原告。同年5月5日，原告将首期款404378元带到被告售楼处，被告拒收，理由是超过时限，房地产市场普遍涨价，要求按每平方米10000元才出售。原告要求被告拿出2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》，发现被告擅自将《商品房买卖合同》的日期填写为2012年2月15日。原告委托律师并经东兴市工商行政管理局、消费者保护委员会调解，双方未能达成协议。故诉请：一、判决被告继续履行与原告于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：JD-2011-0530）；二、判决被告立即办理商品房预售备案手续及银行按揭贷款手续；三、本案诉讼费用由被告负担。
一审被告桂裕房地产公司辩称，一、原告预交2万元购房款虽有购房意向，但不按规定交付首付购房款，因此被告没有在合同上签字盖章，原告起诉所依据的《商品房买卖合同》未合法成立；二、原、被告没有正式签订《商品房买卖合同》，原告无权持有该合同文本。原告称其所提供的《商品房买卖合同》是从工商行政管理局复印取得，但原告不可能将没有正式签订的合同送工商局备案，况且，合同亦没有约定双方正式签订合同后要送工商局备案。因此，原告在本案中所提供的主要证据来源不合法。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
东兴市人民法院一审查明：2012年2月15日，原告黄进强有向被告桂裕房地产公司购买位于东兴市江平镇滨海公路与进港路交汇处东北面京岛阳光商住综合楼113号、114号两间商铺的意向，并于当日向被告桂裕房地产公司账户汇入2万元购房款，原告黄进强在被告桂裕房地产公司提供的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》上签名和按手印，但被告桂裕房地产公司没有在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》上签名和盖章，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》显示合同签订的时间为2012年2月15日。《商品房买卖合同》中113号、114号两间商铺约定每平米7900元，套内面积99.42平方米，总价款804378元，合同第六条付款方式及期限约定于本合同签订之日付人民币404378元，余款400000元自本合同签订之日起一个月内办理完毕银行按揭贷款手续；合同还约定了原告逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，被告有权解除合同；合同自双方签订之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。2012年5月5日，原告到被告售楼部要求补齐首期购房款，但被告拒收，遂造成纠纷。
一审法院认为，《商品房买卖合同》虽然是由被告提供，且双方对合同的条款亦进行了协商，原告亦在该《商品房买卖合同》上签名和按手印，并将2万元购房款汇入了被告账户，但被告没有在《商品房买卖合同》上签名和盖章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，原告起诉所依据的《商品房买卖合同》尚未成立，未成立的合同不存在继续履行的问题，因此，原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，并办理商品房预售备案手续及银行按揭贷款手续的诉请，无事实依据和法律依据，该院不予支持。遂判决：驳回原告黄进强的诉讼请求。案件受理费11844元，由原告黄进强负担。
黄进强不服一审判决，上诉称，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。黄进强与桂裕房地产公司于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》能够明确上述内容，具备合同主要条款，虽然桂裕房地产公司没有在合同上盖章，但桂裕房地产公司作为邀约方，提供合同文本，黄进强作为受邀约方同意并在合同上签字认可，应认定合同成立。黄进强按照桂裕房地产公司销售人员口头约定分别于3月底和5月初将剩余的购房款交给桂裕房地产公司，已全面履行合同义务，而桂裕房地产公司拒收房款，擅自抬高房价，拒不履行合同。请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人桂裕房地产公司继续履行双方于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》，并判令桂裕房地产公司办理商品房预售备案手续及银行按揭贷款手续，承担本案一、二审诉讼费。
桂裕房地产公司辩称，黄进强在支付2万元购房款后，没有在规定的时间内足额支付首付款，桂裕房地产公司没有在合同上盖章，双方之间的合同关系没有成立。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当。上诉人黄进强上诉主张不能成立，请求驳回上诉维持原判。
本院二审对一审判决认定的事实予以确认。
本院二审另查明，2012年3月19日，黄进强在桂裕房地产公司提供的《商品房买卖合同》上签字，桂裕房地产公司的职员邓开正事后在合同上将时间填写为2012年2月15日。
本院二审认为，一、根据《合同法》第十三条、十四条的规定，桂裕房地产公司通过其销售人员向黄进强提供合同文本，规定了具体的买卖标的、数量、质量、价款、履行期限、履行方式、违约条款、解决争议的方法，应为要约，经受要约人承诺后，对要约人产生法律约束力。黄进强在该合同文本上签字，视为承诺。由于承诺一旦作出并生效，就会在当事人之间形成合同关系。因此，黄进强与桂裕房地产公司之间的商品房买卖合同关系成立。二、根据《商品房买卖合同》第六条规定，付款方式及期限为合同签订之日付人民币404378元，余款40万元自合同签订之日起六个月内办理完毕银行按揭贷款手续；第七条规定，买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。本案合同签订于2012年3月19日，黄进强于2012年5月5日将应付款交给桂裕房地产公司，期间为46日。黄进强没有在合同签订之日支付购房款404378元，行为存在违约，但并没有达到合同规定的逾期60日桂裕房地产公司有权解除合同的条件，合同应继续履行。黄进强上诉要求继续履行合同，于法有据。综上，判决：一、撤销东兴市人民法院（2012）东民初字第524号民事判决；二、被上诉人桂裕房地产公司继续履行与上诉人黄进强于2012年3月19日签订的落款时间为2012年2月15日《商品房买卖合同》约定的义务。一、二审案件受理费各11844元（上诉人黄进强和被上诉人桂裕房地产公司各预交11844元），合计23688元，由被上诉人柳州桂裕房地产公司负担。
申请再审人桂裕房地产公司申诉称：一、商品房买卖合同属于要式合同，依法必须以书面形式订立，而采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，《商品房买卖合同》落款处并无申请再审人的盖章或者法定代表人的签字，因此合同未成立。其次，根据我国《公司法》以及《合同法》的相关规定，只有法定代表人和获得合法授权的委托代理人能够代申请再审人作出意思表示，加盖公章和法定代表人签字是法人意思外化的形式，销售人员出示合同稿本并协助被申请人签字的行为本身不构成表见代理，也不具备要约的两个基本构成要件，该行为产生的法律后果不应归于桂裕房地产公司。二、即使涉案《商品房买卖合同》成立并生效，由于债权人黄进强未在合理期限内要求继续履行合同的，继续履行合同请求权丧失。三、原审判决认定黄进强于2012年2月15日交付的2万元款项的性质是购房款，即2012年2月15日桂裕房地产公司与黄进强之间的商品房买卖合同关系成立，但是之后又认定合同成立的时间是2012年3月19日，认定合同成立时间前后矛盾。综上所述，请求：1、撤销防城港市中级人民法院（2013）防市民一终字第188号民事判决；2、改判驳回黄进强的诉讼请求；3、本案诉讼费用由黄进强负担。
被申请人黄进强辩称：商品房买卖合同并非要式合同，应该适用《中华人民共和国合同法》而不应该适用《城市房地产管理法》，只要双方达成口头协议就可以形成合同关系。桂裕房地产公司向其提供合同文本即是发出要约，其签字即是承诺，至此双方之间的合同成立，无需桂裕房地产公司在合同上签字盖章。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定合同有效是正确的，请求予以维持。
再审过程中双方当事人均未提供新的证据。
再审查明：原审判决查明的事实正确，当事人亦无异议，再审予以确认。
根据诉辩双方的观点，本案争议的焦点是：1、桂裕房地产公司与黄进强的商品房买卖合同关系是否成立；2、黄进强要求履行商品房买卖合同的主张是否应得到支持。
本院认为：
一、关于第一个焦点问题。被申请人黄进强依据落款日期为2012年2月15日的《商品房买卖合同》，诉请申请再审人桂裕房地产公司继续履行合同义务，将房产出售给被申请人黄进强。首先，根据该合同条款第二十三条的规定，合同自双方签订之日起生效，但该合同上仅有被申请人黄进强一方的签字，申请再审人桂裕房地产公司并未在该合同上签字盖章，尚未构成双方约定的合同生效要件；其次，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”而《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”故被申请人黄进强与申请再审人桂裕房地产公司之间如要进行房地产交易，应当采取书面形式。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，申请再审人桂裕房地产公司未在该合同上签字盖章，也未构成合同生效的法定要件。被申请人认为本案合同属非要式合同，应该适用《中华人民共和国合同法》而不应该适用《城市房地产管理法》，从前述法律规定可以看出，适用《城市房地产管理法》第四十一条认定本案合同属要式合同，正是基于《中华人民共和国合同法》第十条的规定，二者是统一而非对立的关系；至于被申请人黄进强提出本案合同已经完成了要约、承诺即构成合同成立的问题，因双方当事人在合同中约定了合同成立的条件，且法律对此类房地产买卖合同的成立有特殊规定，在不违反法律禁止性规定的前提下按照“约定优于法定”、“特殊优于一般”的原则，本案合同应以双方当事人签字盖章为成立要件，故被申请人黄进强的辩解理由不充分，本院不予采纳。综上，原审判决认定合同成立有效，判决申请再审人桂裕房地产公司履行合同约定的房产出售义务，没有事实和法律依据，应予纠正。
二、关于第二个焦点问题。如前所述，由于落款日期为2012年2月15日的《商品房买卖合同》尚未成立生效，对申请再审人桂裕房地产公司并不具有法律上的拘束力，申请再审人桂裕房地产公司无须承担履行该合同的义务，故被申请人黄进强要求申请再审人桂裕房地产公司继续履行该合同的诉讼请求理由不成立，一审判决驳回其诉讼请求正确，应予维持。
至于被申请人黄进强支付给申请再审人桂裕房地产公司的2万元应作何处理，不在本案的处理范围，可由双方当事人另案处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。原一审判决正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）防市民一终字第188号民事判决；
二、维持东兴市人民法院（2012）东民初字第524号民事判决，即驳回原告黄进强的诉讼请求。
一、二审案件受理费各11844元，合计23688元，由被申请人黄进强承担。
本判决为终审判决。
审判长 罗治华
审判员 李肖连
审判员 佟日红
二〇一四年八月二十八日
书记员 温婷婷