云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第25号
上诉人（原审原告）江祖明，男，1973年12月9日出生，汉族。
委托代理人陈桦，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）沈志勇，男，1962年8月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）尚存芝，女，1963年3月22日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）尚丽，女，1987年3月7日出生，汉族。
三被上诉人共同委托代理人崔寓翔、张长康，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）陈淋，男，1988年11月11日出生，汉族。
上诉人江祖明因与被上诉人沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理此案后，依法组成合议庭于2015年5月11日对本案公开开庭进行了审理。上诉人江祖明及其委托代理人陈桦，被上诉人沈志勇、尚存芝、尚丽的共同委托代理人崔寓翔到庭参加诉讼，被上诉人陈淋因下落不明，本院依法进行公告送达，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：因下河埂村城中村改造，2009年12月6日，沈志勇、尚丽、尚存芝与云南建展房地产开发有限公司、昆明富大建筑有限公司签署《盘龙区下河埂村城中村改造项目村民自建房拆迁补偿协议》，协议约定沈志勇、尚存芝、尚丽除获得部分货币补偿外，同时以产权调换方式选择回迁安置房400平方米。2011年11月21日，沈志勇与云南建展房地产开发公司签署了《下河埂村改造溪畔丽景回迁安置房选房确认书》，选择了02幢08层2-805号B1户型，03幢19层3-1905号B1户型，05幢20层5-2002号E1户型，05幢25层5-2501号E1户型，05幢34层5-3406号E户型，共计5套房为确定的回迁安置商品房，面积约415.11平方米。2012年8月8日，江祖明与沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋签订《回迁房买卖合同》，沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋将上述已经选定但尚未实际建成并取得所有权的房屋以人民币120万元价格卖予江祖明，合同约定交房约在2013年10月30日；江祖明所支付的购房款分为三次付清，第一次支付100万元，交房时付款10万元，办理完过户手续后江祖明付清尾款；合同还约定了其他相关事宜。合同签订当日，尚丽代尚存芝收取购房款100万元，并向江祖明出具了收条。2013年，上述房屋已建成，但四被告未与江祖明办理交房手续。江祖明认为已按合同约定支付了四被告购房款100万元，现房屋已经建成且具备交房条件，而四被告采取拖延接房的方式逃避履行合同义务，构成违约，故诉至一审法院，请求：1、沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋履行2012年8月8日与江祖明签订的《回迁房买卖合同》，并向江祖明交付合同中约定面积为415.11平方米的回迁安置商品房5套。2、本案诉讼费由沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋承担。
一审法院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、原告与被告之间合同是否生效？二、原告的诉讼请求是否应得到支持？针对本案的争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。在本案中，双方签订的《回迁房买卖合同》中对尚未取得权属证书的房屋进行买卖，违反了法律的禁止性规定，故《回迁房买卖合同》无效。故对江祖明要求沈志勇、尚丽、尚存芝、陈淋继续履行合同并交付房屋的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：“一、确认原告江祖明与被告沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋于2012年8月8日签订的《回迁房买卖合同》无效；二、驳回原告江祖明的诉讼请求。”案件受理费23404元，由江祖明承担，
一审判决宣判后，上诉人江祖明不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人履行双方签订的《回迁房买卖合同》。其上诉的事实与理由为：一审判决适用法律错误。首先，一审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定双方签订的合同无效系适用法律错误。本案的回迁安置房虽未办理权属登记证书，但并不因此导致双方签订的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定系行政管理性质规定，并非强制性规定，故一审法院据此认定双方所签订的《回迁房买卖合同》违反强制性规定，属无效合同系适用法律错误，故被上诉人应按《回迁房买卖合同》向上诉人交付回迁安置房。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈志勇、尚存芝、尚丽共同答辩称：一、双方签订的《回迁房买卖合同》违反强制性规定，回迁安置房系原被拆除的房屋权利人在享受一定的税收、土地出让金等优惠政策的情况下所取得的，如果允许转让，将会损害集体和国家的利益，国家也出台了一系列的政策限制回迁房转让。二、被上诉人将5套房屋以120万元卖给上诉人明显不符合常理。本案系陈淋向江祖明借款100万元，在预先扣除了部分利息后实际收到了94万元，因回迁安置房不能设置抵押，双方才签订了《回迁房买卖合同》，本案真实的法律关系为民间借贷。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，沈志勇、尚丽、尚存芝向本院提交《欠条》一份，欲证实沈志勇、尚存芝向上诉人借款100万元的事实，《欠条》与《回迁房买卖合同》均系2012年8月8日签订。经质证，江祖明对《欠条》的真实性无异议，但认为回迁安置房就是用于担保借款的偿还。因江祖明对《欠条》的真实性无异议，本院予以确认。
针对一审判决确认的事实，被上诉人提出其仅收到上诉人支付的94万元，并非100万元。因沈志勇、尚丽、尚存芝提交的转账凭证证实其收到了江祖明支付的94万元，而上诉人并未针对其已向沈志勇、尚丽、尚存芝支付100万元提交证据证实，故本院对被上诉人提出的异议予以确认。除此之外，双方当事人对一审法院确认的事实无异议，本院予以确认。
综上，除一审法院确认的事实外，本院另查明，沈志勇、尚存芝于2012年8月8日向江祖明借款100万元并出具了《借条》，江祖明于当天通过银行转账向尚丽的账户支付94万元。后沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋又与江祖明于当日签订了《回迁房买卖合同》，但江祖明未按协议约定另行向沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋支付购房款。沈志勇、尚存芝、尚丽均认可陈淋对涉案房屋不享有权利。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：双方所签订的《回迁房屋买卖合同》是否有效？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”根据本案查明的事实，沈志勇、尚存芝、尚丽对向江祖明借款的事实并不持异议，《欠条》及《回迁房屋买卖协议》均系同一天形成，双方对于《回迁房买卖合同》所涉款项和《欠条》所涉款项属同一笔款项亦无异议，江祖明也认可其并未按照《回迁房买卖合同》的约定向沈志勇、尚存芝、尚丽另行支付购房款，即江祖明并无购买涉案房屋的真实意思表示，双方所签《回迁房买卖合同》也无法得到实际履行。据此可以看出，双方并无买卖房屋的真实意思表示，而是具有将涉案房屋用于担保偿还借款的意思表示，双方的行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“禁止流押”的规定，应属无效，故本院对江祖明主张沈志勇、尚存芝、尚丽、陈淋履行《回迁房买卖合同》并交付涉案房屋的请求不予支持，上诉人可就其债权的实现另行主张权利。
综上，上诉人所提上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决结果正确，但认定事实不清、适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23404元，由上诉人江祖明承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生效力。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 寸杨杰