江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1592号
上诉人（原审原告）宿迁市中苏糖业烟酒有限公司，住所地宿迁市宿城区苏兴大厦精品街9-10号。
法定代表人宋高诗，该公司总经理。
委托代理人陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ理。
委托代理人庄鑫蓓，罗童文，江苏苏扬律师事务所律师。
上诉人宿迁市中苏糖业烟酒有限公司（以下简称中苏公司）因与被上诉人ＸＸ理房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中苏公司原审诉称，中苏公司出租宿城区东大街9号的宿迁苏兴大厦精品店商业用房给ＸＸ理使用。双方未签订书面合同，但口头约定租赁期限为1年，自2012年11月18日至2013年11月17日止，租金是每年50万元，在使用该商铺的第一天预交。自约定后至今已一年多，ＸＸ理一直使用该商铺从事经营活动，但至今仍未支付50万元的租金。中苏公司多次向ＸＸ理索要租金，ＸＸ理均以各种理由拒绝支付。ＸＸ理拖欠租金的行为，已经违反双方的约定构成违约。请求解除中苏公司与ＸＸ理的房屋租赁合同关系；ＸＸ理支付自2012年11年18日起至ＸＸ理搬出之日止的租金；诉讼费用由ＸＸ理承担。
ＸＸ理原审辩称，租赁合同所约定的期限尚未届满，ＸＸ理也不存在违约和拖欠租金的问题。中苏公司解除合同无事实与法律依据，请求依法驳回中苏公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年11月18日，中苏公司作为甲方，ＸＸ理作为乙方签订商业用房租赁协议，主要内容有：“甲乙双方就商业用房出租事宜达成如下协议：一、甲方将宿迁苏兴大厦精品店（朝向东大街）商业用房壹间有偿租赁给乙方使用，租赁期限为壹年。即从2011年11月18日至2012年11月17日止。1、房屋地址：宿城区东大街9号。2、租赁用途：服装经营。二、租赁与支付办法：1、租金：叁拾柒万伍仟元整（￥375000）。2、支付办法：本合同签订生效后，乙方向甲方一次性缴清。三、甲乙双方义务1、甲方有配合乙方准时交接义务，但相关费用由乙方承担。2、乙方交清2011年11月18日前的各项税费及物业费用”等。
2011年6月8日，中苏公司收到ＸＸ理给付的租金预付款20万元。2011年11月3日，中苏公司收到ＸＸ理给付的租金55万元。ＸＸ理于2014年4月21日已经从租赁的房屋中搬出，并将房屋交付给中苏公司。
原审法院还查明，涉案房屋为宿迁市宿城区幸福中路东侧苏兴大厦精品店09铺，登记在中苏公司名下。
原审法院归纳双方当事人的争议焦点为：一、中苏公司与ＸＸ理于2011年11月18日签订的房屋租赁合同是否有效。二、ＸＸ理实际已经支付租金数额是多少。
关于第一个争议焦点，即2011年11月18日房屋租赁合同的效力问题。ＸＸ理主张合同中约定双方签字盖章之日起生效，而至今该合同上仍无中苏公司印章，所以合同并未生效。ＸＸ理还辩称中苏公司在签订一年期的租赁合同时，承诺到期后中苏公司将房屋卖给ＸＸ理。原审法院认为，中苏公司的法律顾问陈兴代表中苏公司在租赁协议上签字，虽然从协议上看陈兴属于无权代理人，但是后来中苏公司出具的证明对陈兴的行为予以追认，且ＸＸ理也实际租赁该房屋，应认定该协议合法有效。ＸＸ理主张签订该房屋租赁合同附有条件，但是ＸＸ理未提供证据证明，对其主张，依法不予采信。中苏公司主张双方对于租赁期限到期之后又口头达成协议，约定租赁期限为1年和租金50万元，在ＸＸ理未予认可的情况下，中苏公司提供其与案外人彭伟位于宿迁市宿城区东大街10号的租赁合同，但该合同的约定不能作为本案计算房屋租金的依据，对中苏公司的主张，依法不予采信。在租赁期间届满后，ＸＸ理继续使用租赁房屋，中苏公司并未提出异议，双方形成不定期租赁合同，原租赁协议应该继续有效，中苏公司享有合同解除权。故对于中苏公司要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。
关于第二个争议焦点，即中苏公司主张ＸＸ理自2012年11月17日之后未支付租金，2011年ＸＸ理给付的75万元是包括案外人彭伟的房租37.5万元。ＸＸ理主张双方曾签订位于宿迁市宿城区东大街9号、10号从2011年11月18日起5年期房屋租赁合同，ＸＸ理给付原告第一年房租75万元，因中苏公司没有将10号商铺交付给ＸＸ理使用，双方后来重新签订一份为期一年的租赁合同，多缴的37.5万元应折抵下一年房租。原审法院认为，中苏公司出具的收条明确载明收到ＸＸ理的房屋租金，因中苏公司与ＸＸ理、彭伟后来分别签订房屋租赁合同，现中苏公司主张收到75万元包括彭伟的房租，中苏公司负有相应的举证责任。中苏公司提供彭伟于2011年11月24日给ＸＸ理汇款87.5万元的银行流水账，因彭伟汇款时间是在ＸＸ理给付租金之后，该证据只能证明ＸＸ理与彭伟之间存在经济往来，另外中苏公司主张87.5万元其中包括37.5万元房租和50万元好处费，与常理不相符，依法不予采信。中苏公司提供2012年1月18日与彭伟30万元转账支票，中苏公司主张转账给彭伟30万元，是因为中苏公司多收了彭伟房租，ＸＸ理代为退还了30万元，因该证据系复印件，ＸＸ理不予认可，对该份证据依法不予采信。中苏公司在无其他证据证明的情况，应承担举证不能的后果。中苏公司收到75万元应系ＸＸ理自2011年11月18日至2013年11月18日两年的房租。故对于中苏公司主张ＸＸ理给付2012年11月18日至2013年11月18日之间房屋租金的诉讼请求，依法不予支持。因中苏公司与ＸＸ理之间原租赁合同继续有效，房屋租金仍为每年37.5万元，自2013年11月18日起至ＸＸ理搬出租赁的房屋之前的租金，应该按照合同约定支付。双方对于按照153天计算方式均无异议，ＸＸ理应该给付房租为157191.8元（取整，375000元／365天＊153天）。综上，原审判决：一、解除原告宿迁市中苏糖业烟酒有限公司与被告ＸＸ理签订的位于宿迁市宿城区东大街9号房屋租赁合同；二、被告ＸＸ理于判决生效之日起十日内给付原告宿迁市中苏糖业烟酒有限公司房屋租金157191.8元；三、驳回原告宿迁市中苏糖业烟酒有限公司其他的诉讼请求。案件受理费8800元、保全费3020元，合计11820元，由中苏公司负担6000元，ＸＸ理负担5820元。
原审判决宣判后，中苏公司不服，向本院提起上诉称，1、2011年ＸＸ理支付的75万元是对应苏兴大厦精品街9、10号两间商铺的一年租金，后10号商铺的承租人彭伟将其租金交付给了ＸＸ理。原审判决认定ＸＸ理支付的75万元是两年的租金不符合事实。2、9号商铺与10号商铺地理位置一致，且面积相同，按照商业惯例租金也应一致。中苏公司与彭伟签订10号商铺的租金合同约定第二年租金为50万元。因此ＸＸ理租赁的9号商铺第二年租金也应为50万元。请求撤销一审判决，改判ＸＸ理支付租金709589元。
被上诉人ＸＸ理答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经双方当事人的确认，本案二审的争议焦点为：1、ＸＸ理支付中苏公司的75万元是否应为9号商铺两年的租金；2、9号商铺自2012年11月18日以后的租金应按何标准计算。
双方在二审中均无新证据提交。
本院认为，中苏公司与ＸＸ理签订一份租赁9号商铺的合同，约定期限自2011年11月18日至2011年11月17日，年租金37.5万元。双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。ＸＸ理已向中苏公司缴纳租金75万元，且中苏公司出具的收条亦明确为收到ＸＸ理的租金。中苏公司辩称其中有37.5万元系代彭伟缴纳的10号商铺租金，所提交的证据不足以推翻ＸＸ理所举证据的证明力，故对其辩解的主张不予支持。
中苏公司与ＸＸ理于2011年11月18日签订的租赁合同于2012年11月17日到期，到期之后ＸＸ理仍继续使用该商铺，中苏公司没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。故租金仍应按照原合同计算，中苏公司要求按照50万元计算没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人中苏公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章钧杰
代理审判员 吴振环
代理审判员 王 晨
二〇一五年三月十九日
书 记 员 安国玉
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