浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初12826号
原告：陈志德。
委托代理人：陈素华，浙江台温律师事务所律师。
被告：温岭市东方罗玛商务宾馆（普通合伙），住所地：温岭市太平街道中华路*******号。
负责人：张灵峰。
被告：ＸＸ方。
委托代理人：程春法，台州市开发区法律服务所法律工作者。
原告陈志德与被告温岭市东方罗玛商务宾馆（普通合伙）（以下简称东方罗玛宾馆）、ＸＸ方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，由审判员陈骏依法适用简易程序，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告陈志德及委托代理人陈素华，被告东方罗玛宾馆负责人张灵峰，被告ＸＸ方及其委托代理人程春法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志德向本院提出诉讼请求：一、两被告立即支付房屋租金396587元、违约金560902元，共计957489元，由两被告承担连带赔偿责任；二、解除原、被告之间的房屋租赁合同，二被告立即腾退房屋。2014年5月28日，被告ＸＸ方及其共有人林虹将坐落于温岭市太平街道中华北路489、491号二间通天式房屋以828万元价格转让给原告所有，并办理房屋产权过户手续。上述房屋于2009年10月1日由原房主即第二被告ＸＸ方出租给第一被告东方罗玛宾馆用于宾馆经营，租赁期10年，即自2009年10月1日起至2019年10月1日止，约定房屋租金每间第一年、第二年的年租金为100320元，每两年递增一次，递增额度为上年度租金的10%，租金每半年支付一次，先付后用；每逾期5天支付租金，每天按所需交半年租金的3‰计算违约金，若交付时间预期超过一个月，甲方有权解除租赁合同。上述房屋由被告ＸＸ方转让给原告后，约定在该房屋上设立的租赁合同继续履行，房屋租金从2014年6月20日起由原告享有，租金按原合同执行，租赁合同参照487号房主应麟华的租赁合同。2014年10月1日前的房租原告与被告ＸＸ方结清。2014年10月1日至2016年12月30日，被告应支付原告房屋租金576587元，但被告仅于2015年8月14日支付租金10万元，2016年3月15日支付租金80000元，余额396587元至今未付，构成严重违约，按合同约定，被告应支付违约金560902元；原告曾于2016年7月28日发函给两被告，要求他们立即支付所欠的租金及违约金，并解除租赁合同，责令其于2016年8月10日前腾空房屋并归还原告，然两被告置若罔闻，既不支付租金及违约金，也不腾空房屋归还原告，其行为严重损害了原告的合法权益。被告ＸＸ方作为房屋的承租人及东方罗玛宾馆的隐名股东，对上述房租及违约金应承担偿付责任，两被告应承担连带赔偿责任。
被告东方罗玛宾馆答辩称：一、坐落于温岭市××街道××、××二间出租房原系ＸＸ方所有，何时出售给原告陈志德，东方罗玛宾馆并不清楚。二、东方罗玛宾馆的实际管理者原为ＸＸ方，后为张灵峰，张灵峰代表宾馆于2015年8月份开始向原告支付房租，已实际付到2016年10月1日，共支付180000元。三、租赁合同中约定“乙方当年承租价不得高于同幢房屋租金均价10%以上”，现同幢房屋的租金均出现大幅下降，系争二间房屋的年租金应以180000元计算。四、系争出租房在被ＸＸ方出售前，宾馆未向ＸＸ方支付过租金，且由ＸＸ方享有宾馆的经营收入。五、因原告等人强制关停宾馆并更换锁具，造成东方罗玛宾馆财物损失，原告应承担相应的赔偿责任。
被告ＸＸ方答辩称：请求驳回对被告ＸＸ方的诉讼请求。一、租赁房屋确已出售给原告陈志德，东方罗玛宾馆的实际经营者张灵峰明知租赁房屋出售的事实，且原告也曾要求与张灵峰签订合同。二、租赁房屋出售后，因被告ＸＸ方已非宾馆的实际经营者，故其个人未再支付租金。三、租赁合同关系发生在东方罗玛宾馆与原告之间，且ＸＸ方也曾向原告提出“其后房租已与本人无关”。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实为：1、东方罗玛宾馆的经营场所为温岭市太平街道中华北路487、489、491号房屋，其中489、491号房屋原为ＸＸ方、林虹共有。系争房屋上设定了租赁权，租赁期10年，即自2009年10月1日起至2019年10月1日止。参照被告ＸＸ方与另案原告应麟华签订的租赁合同，房屋租金每间第一年、第二年的年租金为100320元，每两年递增一次，递增额度为上年度租金的10%，租金每半年支付一次，先付后用；每逾期5天支付租金，每天按所需交半年租金的3‰计算违约金，若交付时间逾期超过一个月，甲方有权解除租赁合同。参照相邻房屋租赁合同约定，“租期满后，乙方在承租房内的内外装修不得拆除，贵重电器、灯具等除外，并且必须恢复装修时拆除的与邻居交界的墙体”。2、2014年5月28日，被告ＸＸ方及其共有人林虹将系争房屋以8280000元的价格转让给原告所有，并于2014年6月23日办理房屋产权变更登记手续。被告ＸＸ方与原告约定，系争房屋上设立的租赁合同继续履行，“原房租从2014年7月8日至2014年9月30日已收，从2014年10月1日起按原合同续租”，租赁合同参照487号房主应麟华的租赁合同。2014年10月1日前的房租，原告与被告ＸＸ方结清。3、东方罗玛宾馆的登记合伙人为张灵峰、陈钻，被告ＸＸ方承认，其原系东方罗玛宾馆的隐名合伙人和实际管理人，在系争房屋转让后退出合伙。4、张灵峰于2016年8月11日签名确认“ＸＸ方（原文如此）中华北路489#491#两间房屋出租给温岭市东方罗马商务宾馆（原文如此）。自2014年10月1日ＸＸ方已把，中华北路489、491号二间房出售给陈志德。宾馆房租付款办法安照（原文如此）487号房主应麟华的租房合同支付”。在庭审过程中，东方罗玛宾馆执行合伙事务的合伙人张灵峰明确表示，该宾馆不主张系争房屋的优先购买权。张灵峰代表东方罗玛宾馆共支付租金180000元。5、2016年7月28日，原告陈志德分别向二被告去函，要求二被告在7日内支付租金341964.72元，并支付违约金241438元；在8月10日前腾空房屋，按房屋现状归还甲方。8月11日，原告陈志德与另案原告应麟华关停东方罗玛宾馆。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、租赁合同约定的租金调整、变更事由是否出现。合同约定了二项租金调整方式，一是固定二年的周期性租金，二是同幢房屋的平均租金水平。对于周期性租金调整，双方均无异议，即在初始年租金基础上每二年递增10%。对于因同幢房屋平均租金水平而发生的调整问题，被告东方罗玛宾馆认为合同约定“当年承租价不得高于同幢房屋租金均价10%以上”，现同幢房屋租金出现大幅下降，应予调整至每年180000元，原告则予以否认。本院审查认为，双方虽约定可因市场因素而触发，但双方应就同幢房屋租金均价作出共同确认并予协商变更，而不应由承租人或其他债务人单方进行变更；当事人认为租金市场价格等情势发生变化，请求本院依据合同约定进行确定的，亦应提供相应证据，证明“同幢房屋租金均价”确已发生变化，但二被告均未在本院庭审指定的期限内对此进行举证，故应承担相应的不利后果。二被告要求降低租金的答辩意见，本院不予采纳。2、关于2014年10月1日之后，二被告已给付的租金数额问题。被告东方罗玛宾馆认为其已于2015年8月之后支付了2016年10月1日前的租金，之前的租金由ＸＸ方支付，但被告ＸＸ方承认其在2014年10月1日之后并未支付讼争租赁合同约定的租金，故可认定二被告仅支付180000元。3、原告关停东方罗玛宾馆的行为是否造成被告损失以及原告是否擅自经营东方罗玛宾馆问题。本院审查认为，当事人对自己提出的诉讼或答辩主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明。但二被告至今未提供原告存在实际经营活动以及原告关停并更换锁具的行为造成其财物损失的任何证据，故应承担举证不力的后果，本院对于原告陈志德与另案原告应麟华关停东方罗玛宾馆的行为是否造成被告损失，以及是否擅自使用被告的名义在系争租赁房屋内开展经营活动这一节事实，因证据不足而不予认定。
本院认为，本案的讼争焦点在于：一、被告ＸＸ方、东方罗玛宾馆是否为讼争租赁合同的适格当事人。二、未付租金计算方式和二被告的违约责任问题。三、原告陈志德在合同履行过程中是否存在过错，是否应承担相应的责任。一、讼争租赁合同的当事人。被告ＸＸ方是否为讼争租赁合同的适格当事人，是否应承担相应权利义务的问题，本院认为，在系争房屋出售时，被告ＸＸ方与陈志德协商并签名确认“原房租从2014年7月8日至2014年9月30日已收，从2014年10月1日起按原合同续租”，该合意应认定为该双方对系争房屋出租关系的确认。此外，根据另案原告应麟华与被告ＸＸ方签订的租赁合同，该双方于2009年10月1日达成协议后，再交付于2010年8月4日登记成立的东方罗玛宾馆使用，故东方罗玛宾馆并非系争房屋的初始承租人，结合ＸＸ方支付2014年9月30日之前部分租金的行为，系争房屋的租赁合同当事人应认定为原告和被告ＸＸ方。而被告ＸＸ方虽然认为其已退出合伙，在2016年10月11日作出声明表示“其后房租已与本人无关”，但其是否为隐名合伙人以及是否退出合伙，均不发生合同当事人变更的效力，除非已向对方当事人作出披露且为对方当事人承认。故该表述仅为其单方主张，并不构成对讼争租赁合同的变更，被告ＸＸ方为本案讼争租赁合同的适格当事人。被告东方罗玛宾馆是否适格当事人问题。本院审查认为，各方当事人均未提交存在转租赁关系的证据，一般情形下，在转租赁关系之外，同一租赁物上、同一时期内，不应存在有效成立且实际履行的二个或二个以上的租赁合同关系，但法律允许当事人加入到合同债之中。各方当事人均承认，并未与东方罗玛宾馆签订过房屋租赁协议，但在被告ＸＸ方退出合伙体经营后，被告ＸＸ方和东方罗玛宾馆执行合伙事务的合伙人张灵峰曾达成合意，由东方罗玛宾馆直接给付租金。张灵峰也在2016年8月11日在承诺书上签名，表示“宾馆房租付款办法安照487号房主应麟华的租房合同支付”，该承诺直接向出租人作出并实际向出租人支付了180000元，故该承诺应认定为债的加入，而非合同外当事人与承租人达成的代履行协议。东方罗玛宾馆应为本案讼争合同的债务人。但因原告于同日关停东方罗玛宾馆，故该承诺应仅限于租金给付与腾退租赁物及因此产生的违约责任。二、二被告的违约责任问题。参照相邻房屋租赁合同，合同约定了二种租金调整方式，对于周期性租金调整，应依约在初始年租金基础上每二年递增10%，故系争二间房屋2013-2015周期的年租金为242774.4元，2015-2017周期年租金为267051.84元。而因二被告均未能对同幢房屋租金均价作出举证，故应认定依同幢房屋租金价格水平的10%进行调整的条件尚未能成就，被告东方罗玛宾馆认为应调整至每年180000元的答辩意见不能成立。三、原告陈志德与另案原告应麟华是否应承担相应的违约责任问题。至于原告强制关停宾馆经营的行为是否构成违约问题，参照相邻房屋租赁合同，合同约定逾期支付租金超过1个月的，出租人有权解除合同，根据该约定，应认定在二被告存在违约超过1个月未支付租金时，原告自然享有单方解除权。故原告陈志德与另案原告应麟华于2016年8月11日强制关停东方罗玛宾馆，可视为原告于该日行使单方解除权，原告的行为并未存在违约情形。综上，因解除权于该日成立，故二被告的租金应支付至该日止。至2016年8月11日，未支付部分租金共计293243.8元。合同解除时，二被告应及时腾退房屋，返还租赁物。参照相邻房屋租赁合同，已就形成附合的装饰装修物等作出约定，该约定应予执行。被告未及时返还租赁物的，应参照原租赁合同约定的租金计算方法（即267051.84元/365天=731.65元/天）支付占有使用费。因原告陈志德仅诉请支付至起诉之日止而非实际腾空之日止的“租金”，应视为原告对其自身权利的部分放弃，实际占有使用费亦可计算至起诉之日即11月3日止。对于违约金，参照相邻房屋租赁合同，“每逾期5天后每天按所需交半年租金的3‰计算违约金给甲方，因乙方未交押金，若交租时间逾期超过一个月甲方有权解除租赁合同，并视乙方违约”，该约定并不违反各方真实意思，应认定有效。但原告与ＸＸ方虽然约定“从2014年10月1日起按原合同续租”，却未依照先付六个月租金然后继续使用的约定，而仅明确“原房租从2014年7月8日至2014年9月30日已收”，故原告和二被告以实际行为改变了“往后每次交租时间提前六个月”的约定，而代之以先付后用原则，故违约金应自2014年10月6日起计算为宜。此外，约定的违约金计算标准过高，应酌情予以调整至每月1.5%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告陈志德与被告ＸＸ方关于温岭市太平街道中华北路489、491号二间房屋的租赁合同关系于2016年8月11日解除；
二、被告ＸＸ方、温岭市东方罗玛商务宾馆（普通合伙）在本判决生效后十日内腾退温岭市太平街道中华北路489、491号二间房屋，但被告ＸＸ方、温岭市东方罗玛商务宾馆（普通合伙）不得拆除除贵重电器、灯具等外的已经形成附合的装修装饰物，并恢复与温岭市太平街道中华北路487号房屋交界的墙体；
三、被告ＸＸ方、温岭市东方罗玛商务宾馆（普通合伙）在本判决生效后十日内给付原告陈志德2014年10月1日至2016年8月11日的租金293243.8元、2016年8月12日起至2016年11月3日按每日731.65元计算的占有使用费，并给付2014年10月6日起至2016年11月3日止以133525.92元为基数按月利率1.5%计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13375元，减半收取6687.50元，由原告陈志德负担3343.75元，由被告ＸＸ方、温岭市东方罗玛商务宾馆（普通合伙）负担3343.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 陈骏
二〇一六年十二月二十九日
代书记员 胡鑫