温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初15152号
原告：桃源居（第五届）业主委员会，住所地：温州市鹿城区金桥路桃源居。
委托诉讼代理人：林震，男，该委员会副主任。
委托诉讼代理人：薛孝桃，浙江旭峰律师事务所律师。
被告：朱和金，男，1955年12月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被告：刘仕清，男，1964年9月15出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告桃源居（第五届）业主委员会（以下简称桃源居业委会）与被告朱和金、刘仕清物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃源居业委会的委托诉讼代理人林震、薛孝桃，被告朱和金、刘仕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桃源居业委会向本院提出诉讼请求：1.确认桃源居小区非机动车车库、广告位（单元门）收益属于业主所有；2.被告将桃源居小区非机动车车库、广告位（单元门）收益65166元移交原告；3.被告将已预收的部分业主物业管理服务费、楼灯费及店面租金合计35843元移交原告；4.本案诉讼费由二被告承担。审理期间，原告申请变更诉讼请求为：1.被告向原告移交使用的公章、财务章及花名册；2.确认桃源居小区非机动车车库、广告位（单元门）收益属于业主所有；3.被告将桃源居小区非机动车车库、广告位（单元门）收益65166元移交原告；4.被告将已预收的部分业主物业管理服务费、楼灯费及店面租金合计35985元移交原告；5.本案诉讼费由二被告承担。之后，原告申请撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：温州市鹿城区桃源居小区总建筑面积54600平方米，共计474户。该小区于2015年1月1日至2016年9月30日由桃源居（第四届）业主委员会委托被告提供物业服务。2016年9月，桃源居小区业主会议决定成立业主大会并选举产生桃源居（第五届）业主委员会，并于同年10月8日在蒲鞋市街道办事处备案。期间，原被告在温州市鹿城区蒲鞋市街道蒋家桥社区居民委员会的组织下进行交接，被告提供了《物业管理服务合同》及业主收费清单等材料，但双方并未对款项收支进行清算，被告亦未就此进行移交。根据相关法律及条例规定，小区公共出租收益及广告收益应该归业主共有。但被告自进驻小区以来，将非机动车车库及广告（单元门）收益收归自己，经估算，自2015年1月1日至2016年9月30日，被告侵占该收益为65166元。另被告已预收部分业主的物业管理费、楼灯费及店面租金为35843元。上述款项共计101009元，应向原告进行移交，以返还全体业主。
被告朱和金、刘仕清辩称，一、被告与原告之间不存在物业服务合同关系。原告并非物业服务合同委托人，被告亦非物业服务合同的受托人。物业服务合同相对人实为温州市鹿城区桃源居小区第四届业主委员会，并非原告。物业服务合同约定的物业服务期限自2016年1月1日起至2016年8月30日止，但原告系于2016年9月成立，同年10月8日才于蒲鞋市街道办事处备案，因此，被告与第四届业委会就物业服务合同已履行完毕，且第四届业委会对于合同的履行并无异议。二、原告诉称被告将非机动车车库及广告（单元门）等收益占为己有，并不属实。被告因小区内多户人家不按时缴纳物业管理费用，已入不敷出，在经与小区第四届业委会沟通后，达成口头协议，即将小区内自行车棚（非机动车车库）承包费直接由物业承包人与自行车车库承办人签约收取，纳入小区物业费不足之用，并一直履行至今，第四届业委会亦于2016年7月出具关于非机动车车库承包的书面材料。关于广告位（单元门）收入，双方协议由物业管理方收取并纳入小区物业费不足之用，被告亦将该费用用于人员工资、设备维护、设施修理及环境服务等方面。2015年物业费尚有盈余，2016年至今，因小区多户未缴纳物业费，继而开始亏损。原告提供的相关证据仅能证明被告收取了相关费用，并不能证明被告非法占有上述相关费用。三、原告诉称要求被告将已预收部分业主的物业管理费、楼灯费及店面租金移交原告以返还业主，并不合法，亦不合理。原告主张的物业管理费及楼灯费大部分实为业主应当缴纳的费用。被告收取的物业费中确实有部分系住户缴纳2016年一年的物业费及楼灯费，但亦存在部分业主只缴纳半年或缴纳不足，甚至并未缴纳物业费及楼灯费的情况。关于店面租金，物业管理服务合同约定店面租金作为维修补贴，自负盈亏。因此，应收部分的租金及物业管理费为被告合法所有，不应返还原告。但预收的三个月租金及店面物业管理费可予以退还。四、被告于合同期内收取的物业费用皆用于服务业主，但新的物业公司及原告未配合被告催缴未缴纳物业费用。
本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，温州市鹿城区桃源居小区第四届业主委员会（作为甲方）与被告朱和金、刘仕清（作为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将桃源居小区物业委托于乙方进行管理，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止；店面租金作为维修补贴，自负盈亏；物业管理费由乙方按业主居住建筑面积向业主或物业使用人收取0.5元/每平方米。双方另就其它权利义务作出约定。合同期届满，双方于2016年1月1日续签《物业管理服务合同》，并约定合同期限自2016年1月1日起至2016年8月30日止。合同履行期间，被告作为物业管理方（作为甲方）与案外人叶希忠（作为乙方）签订《桃源居摩托车、自行车库承包经营合同》二份，约定合同期限分别自2015年1月1日至2015年12月31日止、自2016年1月1日至2016年12月31日止，并议定车库每月承包费用为1700元整（包括电费），一年分二次付款，由乙方于每半年7日前，向甲方缴纳，每半年收10200元整，先付后用。同时，被告与案外人温州市天籁文化传播有限公司签订《广告位场地租赁合同书》，同意该公司于小区37单元41个单元门上设置广告框架用于发布广告，约定合同期限自2015年2月18日起至2018年2月17日止；年租赁费为2500元。之后，被告按约分别向案外人叶希忠、温州市天籁文化传播有限公司收取非机动车车库承包费、广告位（单元门）租赁费，共计64666元，并预收小区部分业主及海鲜楼店面于2016年10月至12月的物业管理费、楼灯费及店面租金共计35985元。2016年9月，桃源居（第五届）业主委员会成立，并于同年10月8日经备案登记。2016年9月30日，桃源居（第四届）业主委员会与桃源居（第五届）业主委员会就《物业管理服务合同》、《业主收费清单》、《物业管理收支汇总》、《员工工资明细》进行交接。2016年11月12日，因新老物业交接，导致同年9月份老物业公司员工工资发放问题发生纠纷，经温州市鹿城区蒲鞋市街道蒋家桥社区居民委员会调解，新、老业委会成员及物业管理方共同签订《桃源居小区调解协议书》，约定：由新老业主委员会立即共同发布公告，督促小区尚未缴纳2016年物业管理费的住户限期及时缴纳费用；由老物业公司负责2016年物业费上门催缴工作，新业主委员会负责督促新物业公司予以配合，物业费收费收据由新物业公司出具，由新物业公司登记造册，老物业公司上门催收期限至2016年农历年底为止；收取的物业费由新物业公司保管，并由新物业公司出具收据给老物业公司作为凭证，以便于双方今后对账，新收取的物业费具体分配方式为：2016年1-9月份归老物业公司所有，10-12月份归新物业公司所有；各方一致同意，2016年9月份老物业公司员工工资由老物业公司承担，费用由本协议签订后新收取的物业管理费中应当归属于老物业公司的款项中优先支付。之后，原告就被告获取的小区非机动车车库、广告位（单元门）收益及被告向部分业主、海鲜楼收取的2016年10月至12月物业管理服务费、楼灯费及店面租金与被告协商移交原告，但未果。原告遂诉至法院。
以上事实有原、被告提供的业主委员会备案证明、被告身份信息、《物业管理服务合同》、桃源居业主委员会移交单、情况说明、《桃源居摩托车、自行车车库承包经营合同》、收款收据、《广告位场地租赁合同书》、网上银行电子回单、《桃源居小区调解协议书》等证据及双方当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主依法享有涉案小区非机动车车库、广告位（单元门）的出租收益，且二被告亦认可收取了上述收益，故二被告应将其所收取的非机动车车库承包费、广告位（单元门）租赁费移交原告。鉴于二被告对于原告主张的非机动车车库收益60166元无异议，本院予以认定。但对于广告位（单元门）收益5000元并不认可，二被告认为该广告位（单元门）实际收益为4500元。根据原告提供的《网上银行电子回单》转账信息，本院对于二被告上述主张予以采信。故二被告应将其所收取的非机动车车库承包费、广告位（单元门）租赁费共计64666元移交原告。二被告主张因部分业主未按时缴纳物业管理费用导致物业管理入不敷出，经小区第四届业委会同意将非机动车车库及广告位（单元门）出租收入纳入小区物业费不足之用，并就其上述主张提供证据《桃源居第四届业委会决定》、《桃源居第四届业主委员会承诺》。本院认为，根据《桃源居第四届业委会决定》所载明“经研究决定将小区内自行车棚承包费每年20400元，直接由物业承包人与自行车库承包人签约收取，纳入小区物业费不足之用”，该决定允许由物业承包人收取非机动车车库承包费用的前提条件系小区物业费存在不足，但纵观本案，二被告未提供充足的证据予以证实小区物业费收取存在不足。关于《桃源居第四届业主委员会承诺》，该承诺书未经第四届业委会盖章确认，所涉内容无时间起止点，且落款处无落款时间，另就落款签字确认人的身份亦无法明确。同时，根据第四届业委会与二被告签订的《物业管理服务合同》中就作为物业管理方的二被告应履行的义务约定“店面租金作为维修补贴，自负盈亏”，二被告另行再要求收取非机动车车库及广告位（单元门）的收益，依据不足。综上，二被告未就其上述主张提供充足的证据予以证实，故本院不予支持。关于二被告预收的小区部分业主及海鲜楼店面于2016年10月至12月的物业管理费、楼灯费及店面租金共计35985元，二被告并无异议，本院予以认定。鉴于二被告作为物业管理人于2016年9月30日已退出涉案小区物业管理，且二被告同意就预收的三个月的租金及店面物业管理费等予以退还。原告诉请要求二被告移交其预收的小区部分业主及海鲜楼店面于2016年10月至12月的物业管理费、楼灯费及店面租金共计35985元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认坐落于温州市鹿城区金桥路的桃源居小区内非机动车车库、广告位（单元门）收益归业主所有；
二、被告朱和金、刘仕清于本判决生效之日起十日内向原告桃源居（第五届）业主委员会移交非机动车车库、广告位（单元门）收益64666元；
三、被告朱和金、刘仕清于本判决生效之日起十日内向原告桃源居（第五届）业主委员会移交物业管理费、楼灯费及店面租金35985元；
四、驳回原告桃源居（第五届）业主委员会的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2313元，减半收取1156.5元，由原告桃源居（第五届）业主委员会负担56.5元，被告朱和金、刘仕清负担1100元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 黄光辉
二〇一七年二月九日
代书 记员 吴欢众
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。