黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民初字第453号
原告杨秋娟，女，1976年9月5日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区。
委托代理人孙小风，黑龙江合林律师事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书。
委托代理人宋宏宇，系原告丈夫。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书。
被告佳木斯市国联房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区。
法定代表人谢大海，系公司总经理。
委托代理人孙红艳，系公司经理。
代理权限：代为参加庭审活动，代为提起反诉，代为承认诉讼请求，代收法律文书。
委托代理人杜卓理，北京市浩东律师事务所律师。
代理权限：代为参加庭审活动，代为提起反诉，代为承认诉讼请求，代收法律文书。
第三人韩树君，男，1968年4月25日出生，汉族，现住佳木斯市东风区。
原告杨秋娟与被告佳木斯市国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）、第三人韩树君商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案后，依法于2016年3月3日公开开庭进行了审理，原告杨秋娟委托代理人孙小风、宋宏宇，被告国联公司委托代理人孙红艳、杜卓理到庭参加诉讼，第三人韩树君经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告丈夫与案外人韩树君存在多笔业务往来，后经双方结算及协商，原告丈夫付给案外人韩树君20万元后，韩树君同意用被告尚欠韩树君的工程款抹账给原告，原、被告及案外人一致同意抹账后，被告用房屋抵顶该笔欠款，被告于2014年8月26日为原告出具四份预订房协议书，分别约定被告将其开发的嘉木年华首府M楼6号车库，建筑面积27.62平方米，每平方米15000元，总价款414300元；M楼8号车库，建筑面积26.75平方米，每平方米15000元，总价款401250元；嘉木年华首府M楼2单元403室住宅，建筑面积112.14元，每平方米5280元，总价款592099元；嘉木年华首府M楼1单元301室住宅，建筑面积107.51平方米，每平方米5180元，总价款556902元，以上两个车库两套房屋顶账给原告，双方分别签订“预订房协议书”后，被告同时为原告出具四份收据，证明被告以抹账方式分别收到原告该四份协议的房款。协议签订后，现被告以各种理由推拖拒绝将房屋交付给原告，拒绝为原告办理入户及相关产权手续。现原告诉讼至法院，请求1.确认原、被告签订的四份预订房协议有效；2.被告按照四份预订房协议，将原告购买的嘉木年华首府M楼6号、8号两个车库及嘉木年华首府M楼的2单元403号、1单元301号两套住宅交付给原告，并为原告办理入户及相关产权手续。
被告辩称：1.根据原告提交的起诉状事实及理由部分，被告与原告不存在直接的债权债务关系，韩树君与被告之间也不存在债权债务关系，因此被告不应当向原告交付房产。2.原、被告签订的《预订房协议书》应当予以撤销。被告并不欠韩树君的钱，因此向原告开出房产是没有依据的，因重大误解订立的合同应予撤销，请求法院将协议撤销。根据法律规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，被告并无向韩树君支付工程款、履行义务的责任，被告的债权人实际是许洪佳，而原告没有向被告支付购房款。3.原告的丈夫与韩树君之间的债务仅仅是20万元，却支付了价值189万元的房子，差额巨大，有违常理。被告有足够理由怀疑原告与韩树君恶意串通，损害被告的合法权益。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
证据一、预订房协议书两份、收据两份。证明：2014年8月26日，原告购买被告开发的嘉木年华首府M楼1单元301室和2单元403室，建筑面积分别为107.51、112.14平方米，交易价格为556902元、592099元，付款方式以房屋抵付2期配套韩经理工程款。原、被告之间存在商品房买卖合同关系，且原告支付了全部房屋价款。签订合同时，被告出售的房屋是现房。
经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为单凭预订房协议书与收据只能证明双方成立了买卖合同关系，但却并无法证明原告依照协议约定实际向被告支付了购房款，同时，原告在起诉状中自认并未向被告支付购房款。
本院经审查认为，对证据的真实性本院予以采信，该证据能够证实原、被告签订两份预订房协议。原告自认并未向被告交付购房款，而是以“抹账”的形式抵顶购房款，故对原告证实其支付了全部购房款的主张本院不予支持。
证据二、预订房协议书及收据各两份。证明：2014年8月26日，原告购买了被告开发建设的嘉木年华M楼6号8号两个车库，建筑面积分别为27.62平方米、26.75平方米，价款分别为414300元、401250元，款项交付方式双方约定以该两个车库抵付2期配套韩经理工程款。韩经理是韩树君，原告与被告建立了两个车库为标的的商品房合同关系，签订合同时两个车库已经建成，是现房销售。
经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为单凭预订房协议书与收据只能证明双方成立了买卖合同关系，但却并无法证明原告依照协议约定实际向被告支付了购房款，同时，原告在起诉状中自认并未向被告支付购房款。
本院经审查认为，对证据的真实性本院予以采信，该证据能够证实原、被告签订两份预订房协议。原告自认并未向被告交付购房款，而是以“抹账”的形式抵顶购房款，故对原告证实其支付了全部购房款的主张本院不予支持。
证据三、欠条两份。证明：韩树君也就是四份协议中的韩经理，于2011年3月31日出具的欠原告丈夫宋宏宇24万元，同时约定一个月内还清。韩树君2012年欠宋宏宇138万元，约定2012年末还清70%，以此证实原告丈夫与韩树君之间存在债权债务关系。该两笔债权经韩树君及被告协商后，用于抵付原告购买的车库及房屋购房款。
经庭审质证，被告认为2011年3月31日和2012年被告公司经理孙红艳还不认识韩树君，因此欠款与被告公司无关，韩树君与被告合作是2013年9月份。
本院经审查认为，根据本院对韩树君所做的调查，韩树君称此欠据是其与宋宏宇之间在其他工程上的纠纷，他们之间互有债务，经过抵顶，韩树君与宋宏宇之间几乎没有欠款。现原告未能提供给付韩树君24万元及138万元的相关证据，且按原告所述此两笔欠款已用于抵账，韩树君应将欠条收回，而欠条仍在原告处有悖常理，故本院对此证据不予采信。
被告为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、外网配套工程施工合同。证明：被告系与许洪佳就盛世华都小区签订了施工合同，与韩树君无关。
经庭审质证，原告对该证据真实性及证明问题均有异议，认为由于承包方许洪佳未到庭，无法证实合同中乙方处签名真实性，同时合同中约定的承包项目与原、被告在合同中约定的承包项目不符，因此该证据证明不了被告的主张，被告提供该份证据与本案无关。
本院经审查认为，案外人许洪佳接受本院询问，认可其与被告之间存在建设工程施工合同关系，韩树君是其雇佣人员，对此证据本院予以采信。
证据二、招聘人员登记表。证明：许洪佳聘用韩树君在被告工地帮助管理项目及现场，许洪佳与韩树君系雇佣关系。
经庭审质证，原告对此证据真实性及证明问题均有异议，认为由于许洪佳和韩树君均未到场，无法证实证据中许洪佳和韩树君签名是否是本人签名，该证据无法证明被告证明的问题。
本院经审查认为，案外人许洪佳接受本院询问，认可其与被告之间存在建设工程施工合同关系，韩树君是其雇佣人员，对此证据本院予以采信。
证据三、预付盛世华都配套工程款承诺。证明：许洪佳于2015年3月3日向被告承诺盛世华都以M楼1单元301、2单元403及6号、8号车库提前预付了工程款，最终结算时多退少补。
经庭审质证，原告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为许洪佳本人未到庭，无法证实其真实性，该证据从内容看承诺人是许洪佳提前预付工程款，而不是被告承诺，原告已经于2014年8月26日与被告签订了四份预订房协议书，购买了涉案的四套房产。被告出示的承诺书是2015年3月3日，即便是承诺也影响法律效力，因为不是债权人，无权以涉案房产作出任何承诺，因此请求法庭不予采信。
本院经审查认为，案外人许洪佳接受本院询问，认可其签字的真实性，故对此证据的真实性本院予以采信。
证据四、预定房协议书四份、互换协议书。证明：本案涉案的四套房屋已经抵顶给许洪佳，作为预付配套工程款，其中M楼1单元301号房屋由许洪佳与被告进行了互换，被告又将此房屋抵顶给北京律师张宏亮。
经庭审质证，原告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为由于许洪佳未到庭无法证实签字的真实性，四份预订房协议签订时间分别为2015年3月和2015年8月，而原告与被告签订合同时间是在2014年8月26日，如果被告与许洪佳存在房产交易行为，应视为被告一房多卖，同时原告购买房屋时间在前，因此原告与被告签订的合同有效。被告存在违约行为。原告在起诉时对涉案房产进行了保全，在保全中法官查询涉案房产时，被告售楼员回答涉案房产没有出售，而且查封后没有任何人对查封行为提出异议，因此被告主张的事实是虚假的。
本院经审查认为，被告已与原告就争议房屋签订了预售协议，且时间在此协议之前，本院仅审查原、被告预售协议的效力，对被告与许洪佳签订的协议效力本院不做审查。
证据五、借预订房协议书的协议、借协议书据。证明：韩树君与被告协议约定，被告将盛世华都小区M楼1单元301、2单元403、6号、8号车库房产的协议书借给韩树君，以此撺取现金。若现金全额到位房产就归原告，若现金不能全额到位，则预售协议无效。
经庭审质证，原告对证据的真实性和证明问题均有异议，认为由于韩树君没有到庭，对证据的真实性无法核实，涉案的四处房产由被告与原告签订正式的预订房合同，被告在售房人处盖章，而被告出示的协议书中涉及的预订房协议书被告方没有举示，无法证实该协议书的客观存在。因此原告出示的协议书可以证明被告将涉案房屋出售给原告的事实，该份证据是虚假的。
本院经审查认为，韩树君已经在庭后到本院确认了其签字的真实性，其陈述与被告观点一致，本院对此证据的真实性不予采信。
证据六、催告函。证明：韩树君收到被告向其发出的催告，要求7日内支付全额房款，否则四户预订房协议书作废。
经庭审质证，原告对该证据的真实性及关联性有异议，认为由于韩树君没有到庭，对其真实性无法核实，证明内容与本案没有关联性。
本院经审查认为，韩树君已经在庭后到本院确认了其签字的真实性，其陈述与被告观点一致，本院对此证据的真实性不予采信。
证据七、通知、2015年7月17日公告一份。证明：借预订房协议书已过期，被告没有收到任何房款，被告将按协议追究责任。
经庭审质证，原告对通知及声明的真实性和关联性有异议，认为韩树君未到场不能证实其真实性，该房产与韩树君无关，已经卖给了原告，公告不是法定公告机构发出的，不具有法律效力，公告的内容不具有法律效力，因为涉案房产已经于2014年8月26日出售给原告，在双方没有解除合同的情况下，被告擅自作废没有效力，作废的内容可以证实韩树君为被告施工了盛世华都小区的实际投资人，与许洪佳为投资人韩树君为管理人相矛盾。
本院经审查认为，韩树君已经在庭后到本院确认了其签字的真实性，其陈述与被告观点一致，本院对此证据的真实性不予采信。
证据八、2014年7月25日预算报告。证明：韩树君所干的工程在开具四处房产时，实际完成的工程量是51万，加各种费用60多万元。
经庭审质证，原告认为该证据是被告方单方制作的，因此该证据不具有真实性，不应采信。
本院经审查认为，此证据是被告单方制作的，不具有客观性，本院不予采信。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：被告国联公司将其开发的盛世华都小区外网配套工程承包给许洪佳，第三人韩树君是许洪佳雇佣的工长。2014年8月15日，国联公司与韩树君签订借《预订房协议书》的协议，约定被告将本案争议的四户房屋的《预订房协议书》出借给第三人韩树君，由其为国联公司借款，获取现金。双方约定协议书以抵付和抹帐的形式出示，并开具抹帐收据。在房款全部到达国联公司账面后，产权归韩树君确定的原告杨秋娟或其他人。如韩树君在六个月内不能交纳全部房款，该四份《预订房协议书》无效。协议签订后，韩树君持协议向原告丈夫宋宏宇借款，并把协议交付给宋宏宇。2014年8月26日，原、被告于签订四份预订房协议书，约定被告将其开发的嘉木年华首府M楼6号车库，建筑面积27.62平方米，以每平方米15000元，总价款414300元；M楼8号车库，建筑面积26.75平方米，以每平方米15000元，总价款401250元抵付；嘉木年华首府M楼2单元403室住宅，建筑面积112.14元，以每平方米5280元，总价款592099元；嘉木年华首府M楼1单元301室住宅，建筑面积107.51平方米，以每平方米5180元，总价款556902元抵付第三人韩树君工程款。2015年2月28日，由于被告国联公司没有收到任何房款，向第三人韩树君发出了《催告函》，让其在7日内支付全额房款。2015年3月9日，国联公司向韩树君发出《通知并声明》，声明四户《预订房协议书》无效。原告以韩树君为其丈夫宋宏宇2011年3月31日出具的欠据240000元及韩树君出具的一份无日期的欠据1380000元来抵顶购房款，并称被告国联公司欠韩树君工程款。被告国联公司以其与韩树君不存在债权债务关系，没有收到购房款为由拒绝向原告交付房屋。
本院认为：原、被告于2014年8月26日签订四份预订房协议书，但因该协议系双务合同，原告有责任提供证据证明其已经履行了给付购房款的义务后，方可依据该协议主张权利。原、被告签订合同时，原告并没有直接向被告交付购房款，而是以债权转让的形式抵顶购房款，但原告并未提供充分有效的证据证实其与韩树君之间存在债权债务关系，而且其中有一份预订房协议约定此房屋用于抵押，其当庭提供的两份欠条，由于原告未能提供已给付韩树君24万元及138万元的相关证据，另按原告所述此两笔欠款已用于抵账，韩树君应将欠条收回，而欠条仍在原告处有悖常理，故本院对原告与韩树君之间的债权债务关系不予确认。原告不能证实其对韩树君享有债权，亦不能提供证据证实韩树君对被告享有债权，原、被告签订的合同因原告提供的证据不足以证实其已履行了抵顶购房款的义务。经本院向韩树君核证，韩树君称四份《预订房协议书》系国联公司借给韩树君的，目的是为了获取现金。在韩树君没有将购房款全额交付被告的情况下，该协议不发生法律效力。综上，原告未向被告交纳购房款，亦未按协议约定抵顶购房款，原、被告签订的协议并未实际履行，故对原告要求确认四份预订房协议有效，并请求依据四份预订房协议要求被告交付嘉木年华首府M楼6号、8号两个车库及嘉木年华首府M楼的2单元403号、1单元301号两套住宅的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨秋娟的诉讼请求。
案件受理费22481元、保全费5000元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判长 董 磊
审判员 朴雪梅
审判员 杨世宇
二〇一六年九月五日
书记员 李姝凝