苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第03694号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人刘兴华，该行行长。
委托代理人韦毅民，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
被告朱根水。
被告祝桂珍。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告朱根水、祝桂珍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法由审判员顾凌燕适用简易程序独任审理。本院依原告申请，于2015年11月23日作出（2015）园商初字第03694-1号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司苏州分行委托代理人韦毅民到庭参加诉讼。被告朱根水、祝桂珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称：2012年3月14日，原告与两被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款人民币73万元，借款期限自2012年3月14日至2040年3月14日，二被告以苏州工业园区锦溪街66号锦溪苑24幢2701室房屋提供抵押并办理抵押登记手续，后原告按约发放贷款。借款后，二被告未按合同约定还款，故原告诉至法院，要求判令：1、请求判令两被告归还原告借款本金人民币701732.59元及至其实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2015年9月18日利息、罚息、复利为人民币18104.3元）合计为719836.89元；2、请求判令两被告承担律师费人民币23595元；3、请求判令两被告以其共有的抵押物折价、拍卖或变卖所得的价款优先偿还上述第1、2项债务；4、本案诉讼费用由两被告负担。
审理过程中，原告明确因两被告有部分还款，变更第一项诉讼请求为请求判令两被告归还原告借款本金人民币699452.93元及至其实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2016年4月7日利息、罚息、复利为人民币42129.22元），其余诉讼请求不变。
被告朱根水、祝桂珍未作答辩。
经审理查明：2012年3月14日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）与被告朱根水、祝桂珍（借款人/抵押人）、案外人苏州隽御地产有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322989036-011-2012000293）一份。合同约定：借款金额为人民币73万元；借款期限自2012年3月14日至2040年3月14日，贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；贷款利率自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方式为等额本息还款方法；抵押人以锦溪苑24幢2701室房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）；保证人的保证期间为本合同保证条款生效之后起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
2012年4月26日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行向被告朱根水发放贷款人民币73万元。
2012年9月17日，原、被告就苏州市苏州工业园区锦溪街66号锦溪苑24幢2701室房屋房产办理了抵押登记手续，登记债权数额为人民币73万元。
因被告未按约还款，故原告诉至法院。截至2016年4月7日，被告尚欠原告借款本金人民币699452.93元及利息、罚息、复利人民币42129.22元。
另查明，原告与江苏天豪（苏州）律师事务所签订委托代理合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币23595元。
以上事实，有原告提供个人住房（商业用房）借款合同、个贷款支付凭证、房屋他项权证、欠款本息清单、委托代理协议及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告朱根水、祝桂珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，原告按约履行了借款义务，被告应按照约定的还款期限及时还款。逾期不还的，原告有权根据合同约定，宣布贷款立即到期，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用，故对于原告要求被告立即归还借款本金、逾期利息、罚息和复利的诉讼请求，本院予以支持，计算期间为自拖欠相应款项之日计算至实际履行之日。关于原告方的律师费主张，有相应合同依据，且原告主张的律师费计算标准亦符合相关规定，故本院予以支持。原告要求按照合同抵押条款约定，在被告不能履行债务及各项费用的情况下以被告朱根水、祝桂珍抵押房产实现抵押权，有相应的法律依据，亦应予以支持，但抵押权优先受偿之范围应以登记所示为限。
被告朱根水、祝桂珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告朱根水、祝桂珍应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币699452.93元，并赔付原告至2016年4月7日的利息、罚息、复利计人民币42129.22元，以及自2016年4月8日起至实际履行之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息、罚息、复利。
二、被告朱根水、祝桂珍应于本判决生效之日起十日内赔付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费人民币23595元。
三、如被告朱根水、祝桂珍未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告朱根水、祝桂珍名下的位于苏州工业园区锦溪街66号锦溪苑24幢2701室房屋折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币73万元限额内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11234元、保全费人民币4320元，合计人民币15554元，由被告朱根水、祝桂珍负担（被告负担之款原告已预交，原告同意由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾凌燕
人民陪审员 李明俊
人民陪审员 张荣耿
二〇一六年四月十一日
书 记 员 郑 洁
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。