吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉03民终5号上诉人（原审第三人）：闫晓明，男，1952年9月4日出生，现住四平市铁西区。委托诉讼代理人：李文斌，吉林东泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫宝龙，男，1989年9月1日出生，现住四平市铁西区，系闫晓明之子。被上诉人（原审原告）：孙国富，男，1970年6月15日出生，现住四平市铁西区。委托诉讼代理人：闫民，吉林英诚律师事务所律师。原审被告：王长宇，男，1977年4月22日出生，现住四平市铁西区。原审第三人：四平市中小企业投资担保有限公司，住所地：四平市铁西区中央西路84号。法定代表人：温永学，董事长。委托诉讼代理人：刘争戈，吉林公捷律师事务所律师。原审第三人：四平市铁东区经济局。法定代表人：郭殿海，局长。委托诉讼代理人：申岩，该局副局长。原审第三人：申键，男，1973年2月11日出生，现住四平市铁西区。上诉人闫晓明因与被上诉人孙国富、原审被告王长宇、原审第三人四平市中小企业投资担保有限公司（以下简称担保公司）、四平市铁东区经济局、申键房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人闫晓明上诉请求：1、撤销一审判决；2确认孙国富与王长宇之间房屋买卖合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审案由是房屋买卖合同纠纷，而诉请和判决均确认协议有效，案由错误。申键与四平市中小企业投资担保有限公司签订的债权转让协议书，无论事实是否真实，但从未通知上诉人，依法不发生法律效力，该债权转让协议无效，且申键受让的是债权不是房屋的所有权。由于申键对案涉房屋无处置权，所以之后再买卖的协议根本上都是无效的。案涉房屋始终是上诉人占有和使用，申键、王长宇、孙国富均未到房屋处主张权利，更没有取得产权证照，协议都是无效的。孙国富答辩称：一审法院案由与判决相符，没有任何瑕疵或错误。担保公司依据《以资抵债协议》取得案涉房屋的所有权及处分权，担保公司如何处置该房屋，是协议约定、法律赋予的权利，闫晓明无权干涉，申键与担保公司签订的《债权转让协议》，虽名目是债权转让协议，内容是处分案涉房屋，将案涉房屋卖给了申健，申健取得案涉房屋的所有权及处分权。案涉房屋的流转过程均合理合法，案涉房屋的所有权依法属于孙国富所有。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。担保公司述称：1、依据《民事诉讼法》的相关规定，上诉人对本案原审判决无权提起上诉，一审中上诉人与担保公司、经济局、申键一样，都是无独立请求权的第三人，一审判决并未判决其承担责任，因此上诉人无权提起上诉。2、上诉人上诉状中的理由，因其在一审中并没有以有独立请求权的第三人身份提出，二审法院对上诉人的上诉主张不应审理。原审被告王长宇、原审第三人申键经法传唤未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩意见。孙国富向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的房屋（吉房权四字第008xxx号，面积为332.64平方米）买卖合同合法有效；2、要求被告及第三人配合原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案所涉房产（吉房权四字第008xxx号，面积为332.64平方米）登记在原四平市砂布砂纸厂名下，后成为四平市托福磨料磨具有限公司的资产，1999年11月29日四平市铁东区工业局（系铁东区经济局前身）按照四平市铁东区体制改革委员会四东改字【1999】第15号“关于出售四平市托福磨料磨具有限公司产权的批复”将涉诉房产出售给闫晓明。2006年6月20日，保证人担保公司与委托保证人四平市银河环保涂料有限公司（以下简称银河公司）、反担保人闫晓明签订《委托保证合同》，约定由担保公司为银河公司向信用社的24万元贷款以保证的方式承担连带清偿责任。该合同中第七条反担保项下第二条1、对于本合同项下的乙方所有义务和责任由闫晓明及配偶（信用反担保方）以保证的方式向甲方提供信用反担保，并由信用反担保方与乙方向甲方承担连带责任。同时，由信用反担保方向甲方出具《不可撤销信用反担保函》。2、本合同项下的义务和责任由闫晓明及其配偶的个人财产向甲方提供反担保，并另行签订相关合同。2006年7月4日闫晓明及妻子史香兰给担保公司出具了《不可撤销的信用反担保函》。2006年7月5日，贷款人四平市城市信用合作社联合社营业部（简称乙方）与借款人四平市银河环保涂料有限公司（丙方）、保证人四平市中小企业投资担保有限公司（甲方）三方签订《借款保证合同》，约定为确定乙方和丙方签订的2006第002号保证担保借款合同的履行，甲方愿意向乙方提供连带责任保证，甲方保证担保的范围为贷款金额为24万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费）。2006年12月6日，担保公司与银河公司、闫晓明经四平市铁东区人民法院（2006）东民二初字第155号民事调解书达成调解协议：（二）担保公司自愿为银河公司在信用社的贷款做担保。如银河公司逾期不能偿还信用社贷款，由担保公司代为偿还，闫晓明自愿用自有的包括本案涉诉房屋等8处房屋所有权证及土地四国用（92）字第10-0116号土地使用证抵偿给担保公司所有。（用以赔偿担保公司在信用社贷款中遭受的担保损失）。2007年12月27日，担保公司与银河公司、闫晓明签订《以资抵债协议》，主要内容为担保公司已按照保证合同约定，代银河公司向信用社偿还了借款本金24万元，利息19,072.07元,合计259,072.07元。协议记载扣除银河公司存入的保证金120000元，银河公司实欠担保公司247,072.07元。其中第二条约定，经三方协商，闫晓明自愿以抵押物中的部分房地产（吉房权四字第008xxx号）面积332.64平方米及其所占土地使用权总体作价人民币247，072.07元偿还担保公司的全部债务，如担保公司处置变卖该资产或遇政府拆迁占地等其他商业行为的情况，该资产变卖的价款或拆迁占地的补偿款在偿还债权人的债务247,072.07元后，余款归闫晓明所有。第三条本协议三方签字盖章后上述房地产产权即为债权人所有。在债权人未处置变卖该资产期间，债务人闫晓明有义务看管、维护该资产。债权人允许债务人闫晓明使用该资产，但不影响债权人担保公司处置变卖该资产（其中最后债务人闫晓明签字处标记签字时间为2008年1月10日）。2014年2月27日申健与担保公司签订《债权转让协议书》，其中第一条房产的来源（三）房产转让情况载明，担保公司将有处分权的吉房权四字第008x**号房产以247,072.07元的价格转让给申健，申健向担保公司支付转让款共计247,072.07元，申健成为新的该房产有处分权人。2015年6月30日申健与王长宇签订的《买卖协议》，约定将购买担保公司的以物抵债房产一套即本案涉诉房产以80万元卖给王长宇。2016年5月16日王长宇与孙国富签订的《买卖协议》，约定王长宇以80万元将涉案房产卖给孙国富。当日，孙国富给王长宇的银行卡上转入100万人民币，王长宇出具了收据一张，并将涉诉房产的产权证书交付孙国富。一审法院认为：原四平市铁东区工业局根据四平市铁东区体制改革委员会四东改【1999】15号文件将四平市托福磨料磨具有限公司整体资产（包括登记在四平市砂布砂纸厂名下的涉案房屋）出售给闫晓明，闫晓明合法取得涉案房产，本院予以确认。后担保公司与银河公司、闫晓明又签订《以资抵债协议》，该协议系三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。该《以资抵债协议》第二条明确约定担保公司处置变卖该资产或遇政府拆迁占地等其他商业行为的情况，该资产变卖的价款或拆迁占地的补偿款在偿还债权人的债务247,072.07元，余款归闫晓明所有。第三条本协议三方签字盖章后上述房地产产权即为债权人所有。在债权人未处置变卖该资产期间，债务人闫晓明有义务看管、维护该资产。债权人允许债务人闫晓明使用该资产，但不影响债权人担保公司处置变卖该资产。该协议明确了担保公司对涉诉房产的处置变卖权利，且因闫晓明购买该涉诉房产后未办理过户手续，将涉诉房产的所有权证交付给了担保公司。2014年2月27日担保公司与申健签订了《债权转让协议书》，其中第一条房产的来源（三）房产转让情况载明，担保公司将有处分权的吉房权四字第008x**号房产以247,072.07元的价格转让给申健，申健向担保公司支付转让款共计247,072.07元，申健成为新的该房产有处分权人。担保公司对与申健签订了《债权转让协议书》无异议，申健依据该《债权转让协议书》取得了涉诉房屋的处分权。申健将涉案房产卖给王长宇，2016年5月16日王长宇与孙国富签订的《买卖协议》，将涉案房产以80万元的价格卖给孙国富，孙国富于当日向王长宇账户转款100万元，王长宇出具了收据。王长宇的代理人辩解收据并未标明是收房款，不能证明款项的用途，但未提供和孙国富有其他债权债务关系的证据，不能证明孙国富转款100万元不包括本案的涉诉房产的房款，故本院对王长宇的该项辩解不予支持。本案原告孙国富与王长宇签订《买卖协议》后，取得了涉诉房产转让过程的手续及涉诉房产的所有权证原件，原告孙国富在支付了合理价格的基础上，持有涉诉房产的产权证照，属于善意取得。故对原告要求确认与被告王长宇签订的关于涉诉房屋的《买卖协议》有效的诉请，本院予以支持。现因该房产已经进入征收程序，且涉诉房产在转让过程中并未对房产过户有约定，故对原告要求被告及第三人配合原告办理房产过户手续的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决:一、原告孙国富与被告王长宇签订的关于吉房权四字008xxx号、面积为332.64平方米房产的《买卖协议》有效；二、第三人申健、四平市中小企业投资担保有限公司、闫晓明、铁东区经济局不承担责任；三、驳回原告关于本案的其他诉讼请求。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2015年6月10日，四平市恒兴房地产评估有限公司受四平市铁东区征收中心的委托对四平市托福磨料磨具有限公司的房地产及资产进行评估，估价时点为：2013年11月25日至估价时（即2015年6月10日），案涉房屋评估价值为：731808元。2016年7月22日，四平市铁东区房屋征收经办中心与四平市托福磨料磨具有限公司就房地产及资产签订了《房屋征收补偿安置协议货币补偿协议书》。本院认为：一、闫晓明在本案中有权提起上诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定，闫晓明虽在本案中属于无独立请求权的第三人，且一审法院在判项中并未判令其承担民事责任，但一审判决对担保公司以及申健对案涉房屋享有处分权，并确认孙国富支付了合理对价，属于善意取得案涉房屋等进行了阐述论证。而该阐述论证可能对闫晓明的实体权利产生实际影响。二、一审法院确认申健与担保公司签订的《以资抵债协议》，进而阐述论证申健取得案涉房屋的处分权以及“孙国富在支付了合理价格的基础上，持有涉诉房产的产权证照，属于善意取得”的论述不当。2007年12月27日，担保公司、四平市银河环保涂料有限公司、闫晓明三方签订的《以资抵债协议》第三条，虽约定案涉房地产产权为债权人所有，但该协议同时约定案涉房产“总体作价人民币247072.07元偿还担保公司的全部债务，如担保公司处置变卖该资产或遇政府拆迁占地等其他商业行为的情况，该资产变卖的价款或拆迁占地的补偿款在偿还债权人的债务247,072.07元后，余款归闫晓明所有”，可说明担保公司只对案涉房屋247072.07元价款内享有处分权。担保公司基于对案涉房产的有限权利与申健签订《债权转让协议》，且该《债权转让协议》并未通知债务人闫晓明，故申健并不能取得案涉房产的全部处分权。申健作为无处分权人与王长宇签订买卖合同，王长宇在未办理变更登记并未实际占有使用的情况下再次与孙国富签订《买卖协议》，孙国富亦未办理变更登记未占有使用，孙国富对案涉房产不属于善意取得。三、闫晓明主张王长宇与孙国富签订的《买卖协议》无效的上诉理由，不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，孙国富与王长宇签订的《买卖协议》的效力，不以王长宇是否取得案涉房屋的所有权为要件，且闫晓明及其他当事人并未提供证据证明，孙国富与王长宇签订《买卖协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，不能认定该合同无效。本案中即案涉合同虽然有效，但不能发生物权变动的效力。孙国富原审中依据其与王宇签订的买卖协议诉请王长宇、担保公司、申健、闫晓明配合办理房屋过户手续，因该协议对闫晓明并无约束力，所以，孙国富要求闫晓明以及因取得并转让对闫晓明享有247072.07元债权的担保公司、申健等第三人承担办理房屋过户的的诉讼请求，没有法律依据，不能支持。综上所述，一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人闫晓明负担，上诉人闫晓明预交的上诉费6288元，退还6188元。本判决为终审判决。审判长  刘伟杰审判员  王玉川审判员  赵文涛二〇一八年二月七日书记员  贾红玲