甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初7625号原告：兰州鑫诚物业管理有限责任公司。法定代表人：岳鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：章澜，甘肃得舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，甘肃得舍律师事务所律师。被告：甘肃龙呈华泰投资管理有限公司。法定代表人：钱颂刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘强，甘肃熙和律师事务所律师。原告兰州鑫诚物业管理有限责任公司（以下简称：鑫诚物业公司）诉被告甘肃龙呈华泰投资管理有限公司（以下简称：龙呈华泰投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月14日立案受理后，由代理审判员王娟娟担任审判长、代理审判员赵丹、人民陪审员廖艳红依法组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告鑫诚物业公司委托诉讼代理人章澜、王华到庭参加了诉讼、被告龙呈华泰投资公司委托诉讼代理人刘强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫诚物业公司诉称，2015年6月期间，原、被告经口头协商约定，被告将其投资管理的兰州市城关区和平路54号龙呈华泰农副水产交易中心（以下简称：龙泰市场）的物业服务工作委托给原告进行管理。2015年6月13日，原告依约进场开展物业服务管理工作。2015年8月24日，原、被告双方正式签订《物业管理委托合同书》，合同约定委托管理期限为5年，自2015年8月24日至2020年8月24日。自2015年6月13日原告进场开始物业服务管理工作以来，原告积极配备物业管理所需治安、保洁、维修、管理等专业人员，已实际履行了《物业管理委托合同书》约定的主要合同义务，也缴纳了6万元履约保证金。由于被告未按合同约定向原告移交物业服务管理所需的全部资料，致使原告无法向物业使用人收取物业管理服务费。2016年6月，被告突然单方提出解除合同，并于2016年7月14日向兰州市城关区人民法院提起诉讼，要求解除与原告签订的《物业管理委托合同书》，同时诉请原告赔偿其损失201794元。2016年9月29日，兰州市城关区人民法院作出（2016）甘0102民初4676号民事判决书，判令（一）原、被告签订的《物业管理委托合同书》于2016年6月4日解除；（二）驳回被告的其他诉讼请求。原告认为，被告单方面解除合同的行为，致使原告在合同履行期间支付的各项管理成本无法收回，同时由合同产生的可得利益无法实现，其行为给原告造成了巨大的经济损失，酿成纠纷，遂诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付2015年6月13日至2016年10月9日期间的物业管理费用796180元；2、依法判令被告退还收取原告的保证金60000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告龙呈华泰公司辩称：1、原、被告于2015年8月24日签订了《物业管理委托合同书》，并非在2015年6月达成协议；2、双方签订合同后，原告未按合同约定严格履行合同义务，致使市场物业管理形同虚设，同时被告依据合同第二十八条约定已经行使了合同解除权，现双方合同已经解除，因此被告解除合同的行为不是违约行为；3、原告要求被告支付物业管理费的诉求，既无合同约定，又无法律依据；4、原告向商户收取物业管理费，是原告的合同义务，原告不应以被告未向原告移交物业管理所需的全部图纸、档案等资料，抗辩原告未向商户收取物业管理费的违约行为，因为两者之间不存在直接联系，也非对等义务；5、原、被告解除合同，是因为原告未完全履行合同义务，属合同违约方，被告不应赔偿原告损失，也不应退还其履约保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认：1、《物业管理委托合同书》、2、60000元记账凭证、3、甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初4676号民事判决书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《劳动合同书》16份、《记账凭证》（2015年4月至2016年9月），上述证据被告对真实性均有异议，并对该组证据反映原告在物业管理工作中人员配备不足提出质证意见。本院经审查后认为，上述证据结合证人证言，能证明原告已实际进行了物业管理服务。根据当事人陈述本院经审理查明，2015年8月24日，原、被告签订《物业管理委托合同书》，合同约定被告开发的商业项目的物业委托原告进行管理，该物业位于兰州市城关区和平路54号龙呈华泰农副水产交易中心，委托管理期限为5年，自2015年8月24日至2020年8月24日，原告交纳了6万元履约保证金并入场实施物业管理服务工作。另查明，2016年7月14日被告以甘肃龙呈华泰投资管理有限公司为原告，以兰州鑫诚物业管理有限责任公司作为被告，向本院提起解除《物业管理委托合同书》及赔偿损失之诉。本院于2016年9月29日作出兰州市城关区人民法院作出《（2016）甘0102民初4676号》民事判决书，判令（一）原、被告签订的《物业管理委托合同书》于2016年6月4日解除；（二）驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。本案原、被告签订的是《物业管理委托合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。本案审理中，被告并未提供《物业管理委托合同书》解除事由应归责于原告的相应证据，而本院（2016）甘0102民初4676号民事判决书中亦确认龙呈华泰公司作为原告请求判令双方合同解除不符合法律规定，对此项诉讼请求予以调整后依法确认该《物业管理委托合同书》于2016年6月4日通知时解除。故被告解除合同后不予退还履约保证金60000元的辩称，不符合法律规定，本院不予采信。关于被告是否有义务支付物业管理服务费问题的认定。原、被告双方签订的《物业管理委托合同书》系商业性有偿委托合同，原告向市场商户收取物业管理服务费是基于被告的委托，而不是独立与市场商户形成新的合同关系，被告就其委托的物业管理事务应承担支付报酬的义务。本案中，原告实际上已经进行了物业管理服务，管理物业服务期间的物业管理费由于被告并未向其移交市场档案、图纸以及市场的入住率低等原因，原告并未向入住商户收取物业费，2016年6月4日原、被告解除了委托合同，原告物业管理服务期间的物业管理服务费应依据双方签订的《物业管理委托合同书》第二十四条约定的物业管理服务费用的收取及上交标准，按照该合同生效之日（2015年8月24日）起计算至解除之日（2016年6月4日）共计286天，被告作为物业管理合同的委托方应支付原告物业管理服务费940940元。因此，原告要求被告支付物业管理服务费796180元的诉讼请求并未超过被告应支付的合理范围，于理有据，于法无悖，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告甘肃龙呈华泰投资管理有限公司支付原告兰州鑫诚物业管理有限责任公司2015年8月24日至2016年6月4日期间物业管理服务费796180元；二、被告甘肃龙呈华泰投资管理有限公司退还收取原告兰州鑫诚物业管理有限责任公司的保证金60000元。案件受理费12962元，由原告自行负担849元，剩余12113元由被告甘肃龙呈华泰投资管理有限公司负担。以上由被告甘肃龙呈华泰投资管理有限公司负担的款项共计868293元，该款项由被告甘肃龙呈华泰投资管理有限公司于本判决书生效后十日内向原告兰州鑫诚物业管理有限责任公司付清。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王娟娟代理审判员  赵 丹人民陪审员  廖艳红二〇一七年四月十九日书 记 员  孙 欢????????1