上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第7号
原告上海海创房地产有限公司，住所地上海市大渡河路。
法定代表人齐大鹏，职务董事长。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
被告张海军，女，1976年6月17日出生，汉族，住上海市金沙江路，户籍地福建省南平市延平区。
被告陈德轩，男，2008年4月22日出生，汉族，住上海市金沙江路。
法定代理人张海军，年籍同上。
上述两被告之共同委托代理人唐勇强、张立，上海市浦栋律师事务所律师。
原告上海海创房地产有限公司与被告张海军、陈德轩商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海海创房地产有限公司（以下简称海创公司）的特别授权委托代理人单新宇，被告张海军并作为被告陈德轩的法定代理人以及两被告的特别授权委托代理人唐勇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海创公司诉称，2013年11月4日，原、被告就上海市普陀区同普路689弄《中海紫御豪庭》10号18层1801室房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定系争房屋总价人民币11，715，954元（以下币种均为人民币），被告应于2013年12月29日之前支付系争房屋全部房款。然被告至今仍有8，200，000元房款未付，故根据《合同》约定，被告逾期付款超过三十日，原告有权解除本合同并要求被告赔偿总房价款10%的违约金。故诉至法院要求法院判令：1、判令解除原、被告就系争房屋签订的《合同》，被告配合原告办理系争房屋预告登记网上备案注销手续；2、判令被告赔偿违约金1，171，595元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张海军、陈德轩共同辩称，被告系外地户籍，在上海已有一套房屋，属于限购对象，无法办理贷款及过户手续，同意原告要求解除合同的诉请。签订销售合同时，原告的销售人员朱婧明知原告存在限购情况，并承诺如果无法办理过户手续，可以退还全款，被告不承担违约责任，故被告不同意支付原告违约金。
经审理查明，原告作为甲方（卖方）、被告作为乙方（买方）就系争房屋于2013年11月4日签订了《合同》，约定根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为11，715，954元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。附件一约定，乙方于2013年11月4日前支付全部房价款30%，计3，515，954元，乙方在签订本合同前支付给甲方的定金500，000元可冲抵房价款；2013年12月29日前支付全部房价款的70%，计8，200，000元；上述第二笔房款，乙方采用银行按揭形式支付房款，则按揭合同由乙方与按揭银行签署，届时如银行向甲方放款日期超过上述约定的付款期限的，仍视为乙方未按约定的时间付款。如按揭付款实际金额少于乙方应付房价款，或因按揭银行不同意为乙方提供贷款支付购房款，则乙方应在上述约定的付款期限内自行补足应付房价款。补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理网上备案撤销等解除本合同手续，如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约金责任，违约金为1，171，595元。2013年9月16日，被告向原告支付诚意金500，000元，2013年11月4日，被告向原告支付房款3，015，954元。2013年11月25日，原、被告办理了系争房屋的预告登记手续，预告登记权利人为被告张海军、陈德轩。原告于2014年6月30日向法院提起诉讼，被告于2014年7月23日收到法院送达的起诉状、证据等诉讼文书。现由于被告未支付剩余购房款8，200，000元，原告诉至本院请求判决如其诉请。审理中，原告表示同意在解除合同的情况下，将被告支付的首付款3，515，954元在本案中一并处理。
庭审中，被告为证明原告的销售人员朱婧明知被告属于限购对象，仍向被告承诺可为其办出产权证否则可予全额退款的事实，向法院递交了双方签署的《客户意向及资料情况》、《诚意登记书》、《中海紫御豪庭（三期）签约须知》、《中海紫御豪庭签约所需材料清单》、原告销售人员朱婧名片、通话录音、证人证言等证据。被告另提供2013年11月4日由原告盖章、被告签署的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，其中房地产开发企业、经纪机构承诺栏中载明，已按照国家和本市住房限售规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限售规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。
另查明，案外人陈建生与被告张海军系夫妻关系，于1996年10月17日登记结婚。2006年12月24日，陈建生与上海弘象置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，陈建生购买上海市金沙江路2299弄60号3层303室房屋，陈建生于2007年1月19日获得上述房屋的产权证。2014年5月，陈建生购买该小区地下车位，并于同年获得该地下车位产权证。2015年2月5日的上海市房地产登记簿显示，上海市金沙江路2299弄60号3层303室房屋登记于陈建生名下。
2015年3月17日，本院致电962269房地产交易中心服务热线，话务员A1582解答如下：预告登记为办理承诺制，对是否属于限购对象不审核，至办产权证时才进行审核。外地户籍人员以家庭为单位在上海只能拥有一套住房。
本院认为，原告海创公司与被告张海军、陈德轩就系争房屋签订的《合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现原、被告双方合意解除《合同》，本院予以准许，解除日期为被告张海军、陈德轩收到起诉状、证据等诉讼文书之日即2014年7月23日。根据本院查明的事实，签订《合同》时，被告家庭在上海市已有一套住房，属于限购对象，被告作为购房者应对其自身具有购买能力、符合购房与贷款资格尽到审慎义务，被告根据限购政策无法再购买系争房屋，但被告坚持与原告签订《合同》，被告的行为具有过错。而原告作为房地产开发、销售企业，对销售环节应当严格把关，而根据被告提供的一系列证据，结合房地产交易的操作方式分析，本院有理由相信，原告的销售人员为了达到销售房屋的目的，在明知被告属于限购对象，无法办理产权证的情形下，仍与被告订立《合同》，因此原告对《合同》无法完全履行亦具有过错。综上，本院认为原、被告对《合同》无法继续履行均负有过错。结合原告在《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》中的承诺，现原告要求被告承担违约金，依据不足，本院不予支持。原告表示在本案中一并处理首付款，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告上海海创房地产有限公司与被告张海军、陈德轩于2013年11月4日就上海市普陀区同普路689弄《中海紫御豪庭》10号18层1801室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2014年7月23日解除，被告张海军、陈德轩配合原告上海海创房地产有限公司办理上述房屋的预告登记备案注销手续；
二、对原告上海海创房地产有限公司要求被告张海军、陈德轩赔偿违约金人民币1，171，595元的诉讼请求不予支持；
三、原告上海海创房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告张海军、陈德轩房款人民币3，515，954元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7672元，已减半收取，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张端
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。