广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0303执异32号
案外异议人王浩宇。
委托代理人王建虎。
委托代理人孟东。
申请执行人南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区福华三路以南海田路以西卓越世纪中心3、4号楼二区商业01层L140、L141、L142号铺。
负责人韩秀珍。
委托代理人吴先勇，广东广和律师事务所律师。
委托代理人唐佳，广东广和律师事务所律师助理。
被执行人曾志光，香港居民。
被执行人梁礼贤，香港居民。
被执行人保兴房地产开发（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区建设路1008号汇展阁809室。
法定代表人陈伟光。
本院在执行已发生法律效力的（2000）深罗法经二初字第732号民事判决书过程中，查封了被执行人保兴房地产开发（深圳）有限公司名下位于深圳市龙岗区布吉镇南门墩下村龙珠花园龙威阁12A的房产，并对上述涉案房产的住户发出搬迁通知书，责令其限期搬离该房产。案外人王浩宇对此提出异议，认为涉案房产归其所有。本院受理该申请，并组成合议庭进行公开听证。案外异议人王浩宇的委托代理人王建虎、孟东、申请执行人南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行的委托代理人吴先勇、唐佳到庭参加了听证。被执行人曾志光、梁礼贤、保兴房地产开发（深圳）有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外异议人王浩宇称，请求解除对位于深圳市龙岗区布吉街道龙珠花园龙威阁12A房的查封，停止对该房产的拍卖程序。事实和理由：2000年8月17日，异议人与保兴房地产开发（深圳）有限公司（下简称保兴公司）签订《认购书》，购买该公司位于深圳市龙岗区布吉街道龙珠花园龙威阁12A房产，该房产面积为89.32㎡，总价款为人民币310000元。款项分三次付清，签订认购书时付首期款人民币138000元，2000年8月31日前付人民币140000元（含首期款），2000年9月30日前以办理银行按揭方式付清人民币170000元。认购书签订后，异议人于2000年11月14日支付了人民币138000元，2000年11月16日支付了2000元，合计人民币140000元。2000年11月20日，异议人预交了人民币1768元物业管理费及人民币2180元其他费用后，与龙珠花园的物业管理方深圳新港物业管理有限公司办理了入伙手续。根据《中华人民共和国物权法》第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，异议人与保兴公司就上述商品房签订的房产《认购书》，系商品房买卖民事法律行为，且异议人已合法占有上述房产长达15年，依法应认定为上述房产的业主，拥有上述房产的物权。异议人认为，本院查封并准备以拍卖方式处理属于异议人的房产，将损害异议人作为物权人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提出异议，恳请法院解除对上述房产的查封，停止对该房产的拍卖程序。
为支持其主张，异议人提交了下列证据：1、认购书，证明异议人与被执行人保兴公司存在合法房产买卖关系；2、深圳新港物业管理有限公司正式收据两张，证明异议人实际占有涉案房产，已经缴纳了相关费用；3、保兴公司的正式收据（金额为14万元），证明双方买卖认购书得到实际履行；4、入伙交楼单；5、广东省深圳市布吉镇《龙珠花园》管理公约；证据4、5证明涉案房产实际占有涉案房产。
对异议人提出的证据，申请执行人质证后认为，证据1认购书真实性、合法性、关联性不予认可，同时认购书在认购条件第一项明确在签署本认购书后于2000年8月31日之前与出售方签订房屋买卖合同，第三项如认购方不按本认购书日期签订合同书，出售方有权没收认购方已交付的定金及其他款项，并可将该物业自行处理，而毋须通知认购方，该物业转售而获得的一切利益全部归出售方所有，同时，本认购书随之作废，异议人未按照认购书约定时间签订正式房屋买卖合同，认购书已作废，异议人主张其合法占有涉案房产没有法律依据，申请执行人有权按照不当得利追索相关损失；证据2真实性、合法性、关联性不予认可；证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，按照交易惯例，房款应通过银行转账方式支付，不可能现金交付，且收据出具方为本案被执行人保兴公司，其出具的收据真实性值得怀疑；证据4、5真实性、合法性、关联性不予认可，其证据来源无法核实。
申请执行人南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行称，一、异议人未提供证据证明已按照认购书约定支付大部分房款，同时也未提供相应证据包括入伙通知等合法手续证明其合法占有涉案房产；二、涉案房产登记在被执行人保兴公司名下，依据物权法的公示公信原则，涉案房产为被执行人保兴公司所有，同时依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八十五条第一项已登记的不动产依照登记判断，综上，涉案房产权利人为被执行人保兴公司；三、异议人主张其为涉案房产合法占有人，并提出相应的异议请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
申请执行人未提供证据证明其主张。
经审查查明，南洋商业银行深圳分行诉曾志光、梁礼贤、保兴房地产开发（深圳）有限公司抵押担保贷款纠纷一案，本院于2000年12月13日作出（2000）深罗法经二初字第732号民事判决书，判决曾志光、梁礼贤应自本判决生效之日起十五日内偿还原告贷款本金港币755144.41元及利息（包括逾期利息、罚息）港币145980.79元（利息截至2000年12月13日止，此后利息按合约规定的利率计付至款项还清之日止）；逾期拍卖曾志光、梁礼贤位于深圳市罗湖区建设路汇展阁1××8号房产（房产证号：深房地字第××号），以所得价款清偿所欠申请执行人贷款本息，不足部分由曾志光、梁礼贤继续清偿；保兴房地产开发（深圳）有限公司对曾志光、梁礼贤的上述债务承担连带清偿责任，代偿后，有权向曾志光、梁礼贤追偿。该判决发生法律效力。由于被执行人未按期履行上述生效判决确定的义务，申请执行人向本院提出强制执行申请。
2005年11月2日，经申请执行人申请，本院作出（2005）深罗法恢执二字第228号民事裁定书裁定（2000）深罗法经二初字第732号民事判决书中止执行。
申请执行人于2015年2月5日申请本案恢复执行，本院随后查封了被执行人保兴房地产开发（深圳）有限公司名下位于深圳市龙岗区布吉镇南门墩下村龙珠花园龙威阁12A的房产，并对上述涉案房产的住户发出搬迁通知书，责令其限期搬离该房产。
案外人王浩宇提供了涉案房产的认购书、物业公司2002年11月收取管理费等的收据和被执行人收取房款的收款收据。上述认购书中约定：涉案房产的认购价为31万元。认购方须于签署此认购书时，付首期款38000元；认购方须于2000年8月31日之前认购价的45.16%（即14万元［含首期款］），并签署《房产买卖合同书》；认购方须于2000年9月30日之前付清认购价的54.84%（即17万元）。但其提供的收款收据为2000年11月14日支付138000元和2000年11月16日支付2000元，该付款时间和金额与认购书的约定不一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案涉案房产登记在被执行人保兴房地产开发（深圳）有限公司名下，本院查封涉案房产并无不当。上述解释的第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四个要件必须全部具备，缺一不可。由于现案外人王浩宇提供的证据不能充分证明其符合上述规定，故其异议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人王浩宇所提异议。
如不服裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 青
审 判 员 罗映霞
代理审判员 王 艳
二〇一六年四月十二日
书 记 员 姜夕月