广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2722、2723号
上诉人（第2722号案原审原告，第2723号案原审被告）：郑耀辉，男，汉族，香港居民，香港居民。
委托代理人：樊天升，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（第2722号案原审被告，第2723号案原审原告）：龙思云，男，汉族，1981年9月26日出生。
委托代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。
上诉人郑耀辉与被上诉人龙思云因房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第87、128号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年7月31日，龙思云与郑耀辉签订一份《商铺租赁合同》，约定郑耀辉将位于平湖白泥坑横东岭路某某号某栋08#、09#商铺出租给龙思云，使用面积为104平方米，租赁期限为2010年8月1日至2012年7月31日，月租金为人民币2800元，郑耀辉交付房屋时向龙思云收取人民币10000元租赁保证金。上述租赁合同签订后，龙思云向郑耀辉交纳了10000元租赁保证金，郑耀辉依约将涉案商铺交付龙思云使用，龙思云用于经营邮政代办点。2012年7月31日合同期满后，双方未再续签合同，但龙思云继续承租使用，双方口头约定从2013年8月1日起租金调整为每月3000元。龙思云按每月3000元的标准继续支付租金至2012年9月，2012年10月1日之后的租金未支付。2013年1月1日，郑耀辉将包括龙思云承租商铺在内的整栋房屋出租给案外人许媛。郑耀辉遂要求龙思云搬离或另行与许媛签订租赁合同，由于许媛要求租金提高到每月8000元，龙思云无法接受，龙思云认为郑耀辉擅自租给许媛是违约行为，遂拒绝搬离。郑耀辉停水停电导致龙思云无法继续使用，龙思云遂于2013年1月31日诉至原审法院，郑耀辉随后于2013年2月26日亦起诉。
诉讼中，龙思云申请对商铺装修损失进行评估，经原审法院委托评估，龙思云涉案商铺的装修损失为人民币17878元。评估后，原审法院主持龙思云、郑耀辉进行商铺交接，龙思云于2013年6月4日将涉案商铺交还郑耀辉。
另查，经龙思云、郑耀辉确认，涉案商铺未取得建设规划许可证，亦未取得房地产证。
龙思云第87号案诉讼请求为：一、确认龙思云对郑耀辉的租赁房屋享有优先承租权，判决郑耀辉与第三人许媛签订的房屋租赁合同无效；二、郑耀辉赔偿龙思云停业和装修损失60000元。三、本案诉讼费由郑耀辉承担。
郑耀辉第128号案诉讼请求为：一、龙思云腾出平湖白泥坑社区横东岭路47号F栋08#、09#商铺；二、龙思云支付上述商铺2012年10月、11月、12月的占用费9000元，2013年1月开始按每月8000元支付占用费；三、诉讼费用由龙思云承担。
原审法院认为，由于涉案商铺未取得建设规划许可证，亦未取得房地产证，郑耀辉将涉案商铺出租给龙思云使用违反法律法规的强制性规定，双方签订的《商铺租赁合同》为无效合同。根据无效合同的处理原则，现将处理意见分述如下：
一、龙思云应将涉案商铺交还郑耀辉，由于原审法院已主持双方交接，郑耀辉该项请求已无处理必要，原审法院予以驳回。
二、郑耀辉应将租赁保证金10000元退还龙思云。
三、龙思云应支付郑耀辉2012年10月至2012年12月的房屋占用费9000元（参照租金标准每月3000元计算）。
四、2013年1月1日之后，由于郑耀辉已停水停电，龙思云无法继续使用涉案商铺，龙思云亦拒绝将房屋交还郑耀辉，导致商铺空置，产生空置损失，对该损失双方均有过错，各承担50%的责任。空置损失参照龙思云、郑耀辉的租金标准每月3000元从2013年1月1日算至商铺交还郑耀辉之日2013年6月4日，共计15400元，龙思云、郑耀辉各承担一半7700元，即龙思云需支付郑耀辉7700元。郑耀辉请求龙思云在2013年1月1日之后按每月8000元支付房屋占用费，缺乏依据，原审法院不予支持。
五、对于租赁合同无效，龙思云、郑耀辉均有过错，郑耀辉作为房屋出租方，对房屋产权情况比较清楚，其将无合法产权的房屋出租给龙思云使用应承担主要过错，龙思云作为承租人，亦存在疏于审查的过错，应承担次要责任。故对龙思云的装修损失17878元，郑耀辉承担70%的责任为12514.6元，龙思云承担30%的责任为5363.4元。即郑耀辉应向龙思云支付装修损失12514.6元。郑耀辉辩称租赁合同到期，无需赔偿装修损失，但本案租赁合同为无效合同，关于租赁期限的约定亦无效，况且合同到期后，龙思云仍继续承租，双方已形成不定期租赁关系，故对郑耀辉的辩称意见，原审法院不予采信。
由于涉案租赁合同为无效合同，故龙思云要求确认对涉案商铺享有优先承租权，不符合法律规定，原审法院不予支持。由于龙思云并非郑耀辉与案外人许媛之间租赁合同关系的当事人，龙思云无权请求原审法院确认郑耀辉与案外人许媛之间租赁合同无效，对该请求，原审法院不予支持。龙思云请求郑耀辉支付停业损失，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认龙思云与郑耀辉签订的《商铺租赁合同》无效；二、郑耀辉应于本判决生效之日起三日内退还龙思云租赁保证金10000元；三、郑耀辉应于本判决生效之日起三日内赔偿龙思云装修损失12514.6元；四、龙思云应于本判决生效之日起三日内支付郑耀辉房屋占用费9000元；五、龙思云应于本判决生效之日起三日内支付郑耀辉房屋空置损失7700元；六、驳回龙思云在87号案的其他诉讼请求；七、驳回郑耀辉在128号案的其他诉讼请求；八、上述第二判项至第五判项相抵，即郑耀辉应于本判决生效之日起三日内支付龙思云58**.6元。如果郑耀辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。87号案件受理费人民币1300元（龙思云已预交），由龙思云承担1029元，由郑耀辉承担271元。评估费人民币2000元（龙思云已预交），由龙思云承担600元，由郑耀辉承担1400元。128号案件受理费人民币225元（郑耀辉已预交），由龙思云承担。
郑耀辉不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、要求撤销一审法院判决之第二项、第三项、第八项；2、变更一审法院判决之第五项为自2013年1月开始按每月8000元支付占有使用费用至2013年6月4日止。3、本案诉讼费用由龙思云承担。事实与理由：郑耀辉认为，一审法院的判决缺少事实与法律依据：一、一审法院认定的龙思云所受装修损失没有事实依据。龙思云与郑耀辉签订的房屋租赁合同虽然无效，但整个租赁合同已经履行完毕，龙思云因使用郑耀辉的商铺而取得相应营业利益是客观事实，并且双方在合同内己约定租赁期间装修费用由乙方负担，租赁期满后一周内乙方应恢复房屋原状，龙思云装修商铺时亦能预见到其装修成本应分摊到整个租赁合同期，关于这一点不会因租赁合同的有效或者无效而改变，而所谓因合同无效而产生的损失，当然是相对于在合同有效的情况下所应获利益而言的，龙思云并未因租赁合同无效而影响其合同期内的正常自主经营，故其损失无从谈起。一审法院抛开龙思云因装修及使用租赁物而取得相应营业利益的事实于不顾，片面的将装修所花费用认定为龙思云的损失，显然与事实不符，也有失公平。二、一审法院认定的“郑耀辉对于房屋的空置所产生的损失有过错”没有法律依据，郑耀辉对自2013年1月1日后所产生的房屋空置费损失没有过错。本案中因租赁合同无效所产生的法律效果应仅及于租赁合同所及权益范围。退一步考虑，在租赁合同有效的情况下，合同期满后，龙思云与郑耀辉因未续签书面合同而形成不定期租赁关系，龙思云在郑耀辉提前通知解除租赁合同的情形下，也应该根据法律返还租赁物，关于龙思云诉称郑耀辉对其采取了停水停电的措施，既无任何证据，也与事实不符，龙思云强占租赁物的行为，在租赁合同有效的情形下法律都不予保护，更何况本案中的租赁合同是无效合同。与前述第一点同理，在租赁合同无效的情形下龙思云所要求的权益范围不应超越合同有效的情形下龙思云所能主张的权益范围。因此，2013年1月1日后因龙思云强占租赁物所造成的郑耀辉的损失，与租赁合同是否有效无关，郑耀辉不应承担任何责任。三、一审法院认为郑耀辉在2013年1月1日之后按每月8000元支付房屋占用费，缺乏依据，显然是无视客观事实。郑耀辉的房屋占用费系可得利益，且8000元的标准也是根据市场价格确定，已经有案外人愿支付8000元每月的占用费并签订合同足以佐证。在龙思云没有提出任何证据反证的情形下，一审法院的事实认定是与实际不符的。为维护郑耀辉的合法权益，根据法律的有关规定，特提起诉讼。
龙思云答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，郑耀辉与龙思云签订的《商铺租赁合同》因涉案房屋未取得建设规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。原审判决认定正确，本院予以维持。郑耀辉作为出租方对于合同无效应负担主要过错责任，龙思云负担次要过错责任。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，原审法院对于涉案的装修予以评估并按过错分担损失正确。郑耀辉上诉主张其不应承担龙思云的装修损失没有法律依据，本院予以驳回。
在原审诉讼过程中，龙思云提交了照片予以证明郑耀辉切断了水电，郑耀辉对于该部分证据不予质证，又无提供相应的反驳证据，原审认定郑耀辉停水停电的事实妥当，本院对此事实予以确认。由于郑耀辉的原因造成房屋空置无法使用，其应当对空置期间的占有使用费损失承担相应的民事责任。郑耀辉上诉主张不应承担房屋空置的损失并主张龙思云按照每月8000元的标准支付占有使用费没有事实及法律依据，本院予以驳回。
最后，因涉案合同为无效合同，郑耀辉基于合同而取得的租赁保证金应予以返还予龙思云。原审判决认定正确，郑耀辉主张不予退还租赁保证金没有法律依据，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郑耀辉的上诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审受理费共计377元，均由上诉人郑耀辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年三月十日
书 记 员 邹俊辉