广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初989号原告河池市盛丰房地产开发有限公司，住所地河池市金城江区青秀路14号，组织机构代码32738815-8。法定代表人蓝永能，该公司经理。委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。被告黎秋林，男，1984年12月10日出生，汉族，户籍所在地广西玉林市玉州区，现住广西河池市金城江区。委托代理人唐周，广西金城江律师事务所律师。原告河池市盛丰房地产开发有限公司与被告黎秋林居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员韦丽丽独任审判，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。书记员周诗悦担任法庭记录。原告广西盛丰房地产开发有限公司的委托代理人覃小欣、被告黎秋林及其委托代理人唐周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年9月6日签订一份《看房书》，约定：1、所看楼盘地点为铜鼓园小区E栋（5栋）1单元5楼501号房；2、被告经原告提供服务购买上述房产，中介佣金按买卖双方最后定价成交总额的2%收取；3、原告为被告提供看房服务后，如被告或者被告的直系亲属、配偶等其他近亲属避开原告私自与该房产权属人或者共有人进行房地产交易的，自愿支付人民币叁万元违约金给原告。《看房书》签订后，原告履行了提供《看房书》约定的看房服务义务，但被告却避开原告，私自与该房屋产权人进行交易，并于2015年10月21日申请办理了房屋产权登记过户手续。根据《合同法》的相关规定，被告的行为属违约行为，应承担违约责任。原告为维护其合法权益提起诉讼，请求：1、判令被告支付给原告违约金30000元；2、诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张向法庭提供证据如下：1、《看房书》原件一份，证明原告与被告于2015年9月6日签订一份《看房书》，约定：（1）所看楼盘地点为铜鼓园小区E栋（5栋）1单元5楼501号房；（2）被告经原告提供服务购买上述房产，中介佣金按买卖双方最后定价成交总额的2%收取；（3）原告为被告提供看房服务后，如被告或者被告的直系亲属、配偶等其他近亲属避开原告私自与该房产权属人或者共有人进行房地产交易的，自愿支付人民币叁万元违约金给原告。2、房屋买卖公告复印件一份，证明被告于原告提供看房服务后，私自与铜鼓园小区5栋（E栋）1单元501号房屋所有权人陈嘉进行房屋买卖交易，河池市住房保障和房产管理局于2015年10月21日在河池日报头版刊登“房屋买卖公告，公告陈嘉将铜鼓园小区5栋（E栋）1单元501号房屋转让给被告的事实。被告黎秋林辩称，1、原告没有得到金城江铜鼓园小区E栋1单元501号房主授权委托，而是以其他方式获知该房的转让信息，于是与被告签订《看房书》。原告带被告去看房时，未见到房主，亦未得到该房的任何信息。此后一个多月，原告未与被告联系，更未向被告提供任何该房的信息。被告通过该房主发布的小广告联系上房主，经多次商谈，并咨询相关部门和人员了解房屋买卖的相关规定及流程，最终以受让方式获得该房产所有权。2、原告没有履行居间人义务。《看房书》只约定原告的义务是带被告看房，由于原告事先没有得到卖方的委托，未了解该房的必要信息，导致其带被告去看房时未获任何信息，此后亦未向被告提供任何该房的相关资料及其他有价值的信息。本案中，原告作为居间人的义务是：向被告介绍标的物（房屋）的基本情况（价格、面积等），指导签订协议，填写过户或备案合同及相关表格文件，监督或保管交易定金、首付款，指导申办银行按揭贷款，房产证交付领取，如购房人需办理水电等附属设施变更登记的，居间人应尽其服务之责，而事实上，原告均未尽到上述服务。3、《看房书》为原告自制格式合同，该合同中省略自己的义务，而加大对方（被告）的义务，因此该合同第二条、第三条关于中介佣金、违约金的约定应为无效条款。原告为使自己获得报酬的目的不至于落空，利用格式条款规定，只提供看房而不提供任何相关信息和帮助、指导意见，就获得成交总额2%的中介佣金或3万元的违约金。该约定免除原告自身的责任而加重被告的责任，迫使被告处于不管其得到服务与否，均需付出高额代价的不利地位。根据《合同法》第40条“提供格式条款免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利，该条款无效”的规定，被告认为《看房书》第二条、第三条应为无效条款。4、原告的服务的终止为此次看房结束时间点。由于原告未掌握该房的基本信息，看房前没有向被告介绍该房的相关情况，导致看房时未见到房主，被告亦未得到任何该房的信息，更没有与该房主达成任何协议。看房后，原告也没有向被告提供该房的相关信息，没有向被告说明居间人服务内容。原告所付出的代价，就是一个小时左右的看房劳务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黎秋林为其辩解在举证期限内未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告提供证据1《看房书》的真实性无异议，但认为该《看房书》是格式合同，在该格式合同中原告只约定原告带被告在铜鼓园看房过，而没有约定原告其他的义务比如提供房屋的位置、所有权人的情况等相关信息。该格式合同减免原告的责任加大了被告责任，根据合同法规定，该格式合同是无效的。被告对原告提供证据2的真实性无异议。被告对原告所提供证据的真实性无异议，且原告所提供证据与本案均有关联，故本院予以确认。综合原、被告的陈述、举证及庭审调查，本院确认以下法律事实：原告河池市盛丰房地产开发有限公司经营范围包括房地产开发、销售和租赁代理等方面，被告黎秋林因购房需要找到原告。2015年9月6日，原、被告签订《看房书》一份，主要内容为：“一、1、所看楼盘地点：铜鼓园（小区）E栋1单元5楼501号房（房屋所有权人、产权证号、看房时间三处为空白），售价以买卖双方最后议定的价格为准。二、看房人经我公司提供服务购买上述房产，中介佣金按买卖双方最后定价成交总额的2%收取。三、我公司为看房人提供看房服务后，如看房人或看房人的直系亲属、配偶等其他近亲属避开我公司私自与房产权属人或者共有权人进行房地产交易的自愿支付人民币叁万元给河池市盛丰房地产开发有限公司。”被告黎秋林在《看房书》“看房人签字”处签名确认，原告在《看房书》上加盖印鉴，其销售代表亦签名确认。签订上述《看房书》后，原告的销售代表带被告到铜鼓园小区5栋1单元5楼501号房屋看房，被告当日未取得该房业主相关信息，亦未进行房屋买卖洽谈。本次看房后，双方未再就买房事宜进行过联系。尔后，被告黎秋林自行与涉案房产原业主陈嘉、李云协商房屋买卖事宜。2015年9月24日，被告黎秋林及其妻子梁金作为乙方，与作为甲方的陈嘉、李云签订《房屋转让合同》一份，主要约定转让的房屋坐落于河池市（河房权证字第××号），转让价格为54万元。此外，《房屋转让合同》还对甲、乙双方其他权利义务作了相应约定。2015年10月21日，河池市住房保障与房产管理局在《河池日报》刊登涉案房产转移登记手续公告。2015年11月2日，涉案房屋变更登记至黎秋林、梁金名下。2016年3月，原告以被告避开原告私自与房屋产权进行交易已构成违约为由向本院提起本案诉讼，请求判如所请。本案庭审后的2016年6月20日，被告向本院提供《房屋转让合同》复印件、《房屋转让补充协议》复印件、中华人民共和国税收缴款书复印件两份、销售不动产统一发票复印件一份。原告对被告提供上述证据质证意见如下：原告认为被告与案外人陈嘉、李云签订的《房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》均约定铜鼓园5栋1单元501号房的转让价为540000元，证明房屋的实际成交价为540000元；对《销售不动产统一发票》中记载的金额475974元，原告认为系税务部门作出的认定，与本案无关。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告于2015年9月6日签订的《看房书》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方在签订《看房书》后，原告已按照约定向被告提供看房服务，但被告此后却避开原告自行与涉案房屋原业主进行房产交易，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于被告辩称《看房书》系原告自制格式合同，其中第二条、第三条的约定免除了原告的义务而加重了被告的责任，属于格式条款，应属无效的观点。本院认为，该《看房书》第二条、第三条的约定，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而致使中介公司无法获得应得佣金，该约定并不存在免除一方责、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故对被告该答辩观点，本院不予采纳。关于本案违约金数额应如何确定的问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，被告认为原告在本次看房中所付出的仅是个把钟头的劳务，其仅应支付原告相应的劳务损失。本院认为，从合同履行情况上看，原告作为居间人仅带被告到涉案房屋看房，而后未再向被告提供其他服务亦未组织被告及原房主进行洽谈等，其仅履行了小部分合同义务；从当事人的过错上看，被告在原告带其看房后较短时间内即避开原告自行与原房主达成房屋买卖交易，其主观过错较大。综上，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、公平诚实信用原则以及本案实际情况，酌定违约金为2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告黎秋林支付给原告河池市盛丰房地产开发有限公司违约金2500元；二、驳回原告河池市盛丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），减半收取275元，由原告河池市盛丰房地产开发有限公司自行负担252元，由被告黎秋林负担23元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费550元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  韦丽丽二〇一六年七月二十二日书 记 员  蒋海锋附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。