上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第955号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司。
法定代表人屠纪俊。
委托代理人孟山，上海利歌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海天地酒业有限公司。
法定代表人张鹏鑫。
委托代理人赵宏伟，上海范仲兴律师事务所律师。
上诉人上海宝仙物业管理有限公司（以下简称宝仙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。宝仙公司的委托代理人孟山与上海天地酒业有限公司（以下简称天地公司）的委托代理人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市宝山区铁峰路XXX号房地产权利人登记为上海浦电实业发展有限公司。该公司委托宝仙公司经营、管理铁峰路XXX号内1、2号厂房。2010年5月15日，宝仙公司（甲方）与天地公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定，甲方将宝山区铁峰路XXX号内2，135平方米仓库（以下简称系争仓库）出租给乙方，年租金人民币（以下币种均为人民币）467，565元；租期从2010年5月25日起至2017年10月31日止，从2014年5月25日起至本合同结束，年租金（不含税）为490，943.25元；租金采用先付后用方式，按季度结算，每季度为一个租金结算期，每次租金在每期的十日内支付，租赁保证金为39，000元；租赁期间的水电、卫生等费用按主管部门规定的价格计量计价，由乙方承担；合同期内，甲方提前解除合同收回仓库的，应提前三个月书面通知乙方，向乙方支付相当于当年2个月租金的违约金，并双倍退还保证金；未经甲方同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，需提前3个月书面通知甲方，并支付相当于当年2个月租金的违约金，甲方不退还保证金；甲方于2010年5月17日将仓库移交乙方使用。合同签订后，天地公司支付宝仙公司租金至2013年11月24日，并支付了保证金39，000元。2013年10月31日，宝仙公司在系争仓库上加锁，并控制了该仓库。
原审审理中，宝仙公司申请证人徐某某、梁某某出庭作证。徐某某的证言主要内容为，徐某某系上海思奈浦商贸有限公司的部门经理，上海思奈浦商贸公司承租宝仙公司的仓库就在天地公司隔壁，2013年10月28日，徐某某看到天地公司的员工在仓库搬运货物，就随口询问了该员工，该员工称天地公司准备搬走，徐某某即询问梁某某是否能将天地公司的仓库出租给上海思奈浦商贸有限公司，梁某某表示对天地公司退租之事不清楚，后来梁某某可能向宝仙公司反映了该情况。梁某某的证言主要内容为，梁某某系宝仙公司负责管理仓库的员工，2013年10月28日，梁某某听旁边仓库人说天地公司准备搬离，梁某某也看到了天地公司在搬离货物，梁某某向公司反映此事，公司负责人说待观察两天，看天地公司是否会告知宝仙公司，两天后，天地公司没有告知，公司负责人就称大仓库可以出货，小仓库加锁，如果天地公司要全部搬走，需至宝仙公司说明是否继续租赁、费用如何结清。
原审法院认为，宝仙公司与天地公司签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。宝仙公司提供的证人徐某某、梁某某的证言均系传来证据，徐某某、梁某某亦未证实传闻的来源，两位证人的证词尚不足以证明天地公司搬运货物系准备终止租赁合同。天地公司租赁系争仓库用于存放货物，其从仓库运货系正常的经营行为，宝仙公司在无确切证据证明天地公司准备单方终止租赁合同的情况下，于2013年10月31日强行锁住系争仓库，致使天地公司的租赁目的无法实现。宝仙公司的行为已经构成违约，天地公司要求解除租赁合同，退还2013年11月1日至2013年11月24日的租金30，744元，符合法律规定，予以准许。宝仙公司要求天地公司支付2013年11月25日起至合同解除之日的租金，难以准许。天地公司要求确认合同于2013年10月31日解除，无事实及法律依据，不予认可。宝仙公司已实际控制了系争仓库，故不再判决天地公司返还仓库。租赁合同约定，宝仙公司提前解除合同收回仓库的，应提前三个月书面通知，向天地公司支付相当于当年2个月租金的违约金，并双倍退还保证金。天地公司要求宝仙公司支付违约金、双倍退还保证金，符合合同约定。鉴于上述违约金较高，酌情调整为宝仙公司退还天地公司保证金39，000元，并支付违约金39，000元。天地公司未提供证据证明将卷帘门遥控器返还给了宝仙公司，宝仙公司要求天地公司赔偿更换遥控器费用950元，予以准许。天地公司对欠水电费950元无异议，宝仙公司要求天地公司支付该款，予以准许。据此，原审法院作出判决：一、解除上海天地酒业有限公司与上海宝仙物业管理有限公司就宝山区铁峰路XXX号内仓库签订的《仓库租赁合同》；二、上海宝仙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海天地酒业有限公司租金30，744元、保证金39，000元；三、上海宝仙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海天地酒业有限公司违约金39，000元；四、上海天地酒业有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海宝仙物业管理有限公司更换卷帘门遥控器费用950元及水电费950元；五、上海天地酒业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；六、上海宝仙物业管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2，030元，反诉案件受理费1，922元，由上海天地酒业有限公司负担870元，上海宝仙物业管理有限公司负担3，082元。
宝仙公司不服判决，向本院提起上诉称，2013年10月30日之前宝仙公司就发现天地公司欲提前终止租赁，并将货物搬走。宝仙公司当日即就租赁事项向天地公司发出函件，在其不理会的情况下才于2013年10月31日将小仓库上锁。且根据合同约定，天地公司理应在2013年11月14日前交付下届租金，而其却迟迟未交，显已构成违约，原审判决宝仙公司承担责任是错误的，故请求撤销原审判决，依法改判驳回天地公司的原审诉请。
天地公司辩称，天地公司一直按约正常缴纳租金。最后一次租金交至2013年11月24日。2013年10月30日，天地公司是在进行正常的运货行为，并未准备提前结束租赁关系。宝仙公司在天地公司正常支付租金的期间内擅自锁住租赁物，使得天地公司无法正常使用租赁物，宝仙公司理应对此承担违约责任，天地公司没有任何过错，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意宝仙公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院审理过程中，宝仙公司和天地公司一致确认，天地公司最后一期租金交至2013年11月24日。
本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应该按照已生效合同的约定履行各自的合同义务。宝仙公司作为出租方，理应确保承租方在租赁期间内能正常使用租赁物。宝仙公司主张天地公司从系争仓库搬运货品的行为是欲提前终止租赁关系的行为，但却未就该主张提出确凿证据，本院难以采信。同时，宝仙公司在天地公司正常支付租金的期间内，于2013年10月31日强行锁住系争仓库，导致天地公司无法正常使用租赁物的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。原审法院对本案所作的处理并无不当，宝仙公司的上诉请求缺乏事实依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，396元，由上诉人上海宝仙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 张的日
二〇一四年七月十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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