广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第428号
原告：欧海（曾用名区海），住广州市越秀区。
原告：区振江，住广州市番禺区。
原告：欧俊怀（曾用名区俊怀），香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
原告：区籍文，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
原告：区伟强，住广州市越秀区。
上列原告的委托代理人：方锦、夏建春，广东粤鑫律师事务所律师。
被告：广州银建商品房产经营有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：叶细廉，职务董事长。
委托代理人：吕泉，该公司职员，通讯地址。
原告欧海、区振江、欧俊怀、区籍文、区伟强诉被告广州银建商品房产经营有限公司房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧海及原告的委托代理人方锦，被告的原委托代理人邓海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原广州市东华西路四圣街32号之五是梁旺的房屋，该房屋于1988年被被告征用拆迁，原告与被告签订了《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》(在房管部门办理了备案手续)。后被告安置原告回迁至广州市东华西路兴仁里31号702房和广州市东华西路四圣街5号502房。原告已向被告支付了上述两套房屋的增大面积款65804.19元。梁某去世后，上述房屋由原告共同继承。但被告至今仍未为原告办理上述房屋的产权证，为维护原告的合法权益，故起诉判令被告协助原告到广州市房地产行政主管部门办理广州市东华西路兴仁里31号702房和广州市东华西路四圣街5号502房属原告所有的权属登记手续。
被告辩称：原告所述的房屋已交付原告使用，从签订协议至今已超过25年，其诉请已超过诉讼时效，且顾某、区伟强、区惠某没有办理继承手续，故无法为该三原告办理涉讼房屋的产权证。
经审理查明：1988年3月12日，原告欧海（乙方）与被告（甲方）签订《征地拆迁协议书》，约定甲方经广州市规划局、广州市房地产管理局核准，征用拆除乙方自有的东华西路四圣街32号之五的房屋，征审面积为70.5204平方米，甲方同意在新楼建成后在C栋四至五东南方、A栋七楼向南方，建筑总面积144平方米，新楼建成后属乙方自有产权部分的房屋中，交还给乙方自用的建筑面积121平方米，使用面积12平方米的使用者甲方有权安排租用给原住户；甲方同意给乙方总建筑面积144平方米，其中甲方无偿给乙方建筑面积100平方米，其余以优惠价500元/平方米售给乙方34平方米，1200元/平方米售给乙方10平方米；C座单元建筑面积76平方米，A单元建筑面积57平方米等。同月21日，原告欧海以梁旺代理人的身份（乙方）与被告（甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除乙方东华西路四圣街32号之五的房屋，房屋建筑面积72.91平方米，甲方同意将东华西路四圣街地段建筑面积70.5204平方米的房屋移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；甲方应于1991年3月10日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书及建筑图件，由甲乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局申请办理产权登记和领取产权所有证手续，产权登记所需费用由双方负责。该协议书在房管房管部门办理了拆迁备案。1990年10月23日，原告欧海（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁补充协议》，约定乙方同意先回迁甲方安排的东华西A栋708单元，建筑面积81.9平方米；甲方同意在东华西C栋安排乙方回迁建筑面积70.52平方米，以上两单元合共建筑面积152.32平方米，比原签订的协议多出建筑面积8.42平方米，多出面积部分甲方同意以2000元/平方米售给乙方，合计16840元，该款项在回迁A栋708单元前一次过缴清等。同日，被告与原告欧海办理了东华西地段A栋702房的交接手续。1995年7月3日，被告安置原告回迁东华西地段C502房。1998年4月20日，被告向原告欧俊怀等5人出具《收据》，该收据记载，兹收到兴仁里31号702、东华西路四圣街5号502房业主区俊怀等5人的证件如下：…2、购商品房发票影印件、收据，编号为025606、0268987、0000723、0166203共四张；3、业主小1寸相片各1张；5、产权交换协议书正本；6、购房协议正本3；…8、继承权证明书原件1份；9、征地拆迁协议书1份；10、变更（补充）协议书1份；11、征地拆迁（监证办案）协议书1份。因被告至今没有为原告办理上述房屋的产权登记，原告于2015年1月16日向本院起诉，提出上述请求。
另查，据1995年8月25日原广州市东山区公证处出具的（95）穗东内证字第3994号《继承权证明书》记载，被继承人梁某于1960年9月死亡，遗有广州市东华西路32号之一的房屋一栋，上述房屋于1988年被告广州银建商品房产经营公司征用拆迁，现已补偿回迁广州市东华西路兴仁里31号702房、安怀社四圣街5号502房，梁某是“自梳女”，生前未婚。从南洋收养区安回国。区安回国娶妻薛某，生有区俊怀、区振江、区海、区籍文、区志五人，梁某生前无遗嘱，其父母均先于其死亡。根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，梁某的上述遗产应转由区俊怀、区振江、区海、区籍文、区志各占五分之一产权。因区志现暂无联系，其应继承份额由区海代管。
顾某与区志原系夫妻关系。1974年8月31日，广州市东山区人民法院作出（74）东法民字第58号民事判决，判决准许顾某与区志离婚；双方所生子女区伟强、区惠某由顾某负责携带抚养。1996年10月30日，广州市东山区人民法院作出（1996）东民特字第13号民事判决，判决宣告区志死亡。
据广州市房地产档案馆2015年3月11日出具的《房地产登记查册表》（房产登记号：统字281795号；房产登记号：395045号）记载，广州市东华西路四圣街1号、3号、5号9层房屋（建筑面积7011.8062平方米）及广州市东华西路兴仁里29、31、33号9层房屋（建筑面积9674.448平方米）的权属人为被告。
庭审中，原告为证明其已支付了涉讼房屋的超面积款，向本院提供了日期为1994年2月18日和1990年10月23日的《预收款凭证》2张及日期为1998年4月21日的发票和1988年4月26日的《广州银建商品房产经营公司收据》的复印件。其中2月18日的《预收款凭证》（号码为0166203）记载，兹收到梁某（欧海）交东华西拆迁户购房款（尾期）20300.13元；10月23日的《预收款凭证》（号码为025606）记载，兹收到梁某东华西A栋708单元房款16840元；4月21日的发票（号码为0268987）记载东华西路四圣街5号502建筑面积8.68平方米（单价2300元），金额19964元；4月26日的收据（号码为0000723）记载兹收到梁某（欧海）东华西拆迁户优惠购房款首期30%款8700.06元。被告认为上述发票及预收款凭证均没有原件，无法确认其真实性。
本案在审理期间，原告区伟强于2016年4月22日在广州市公证处办理了（2016）粤广广州第049279号《继承公证》，记载：被继承人区志死亡时遗留合法财产为广州市东华西路兴仁里31号702房、四圣街5号502房（原广州市东华西路四圣街32号之五房屋拆迁补偿所得）两套房屋各五分之一产权，其合法继承人区惠某等均放弃区志应继承份额的继承权利，故上述两套房屋由区伟强一人继承，两套房屋区伟强各占有五分之一产权。
本院认为：拆迁补偿是拆迁人对被拆迁房屋的被拆迁人给予相应补偿的行为，房屋产权调换是补偿方式之一，即拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。原、被告之间建立的是拆迁补偿合同关系，双方自愿签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应恪守履行。后就回迁补偿房屋的具体位置双方协商签订《拆迁补充协议书》，自愿调整了回迁房屋的楼层，并已履行完毕。被告协助原告办理诉争房屋产权登记手续是法定的义务，也是合同约定的义务，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州银建商品房产经营有限公司协助原告欧海、区振江、欧俊怀、区籍文、区伟强办理广州市东华西路兴仁里31号702房和广州市东华西路四圣街5号502房产权登记手续。
本案受理费10800元，由原告欧海、区振江、欧俊怀、区籍文、区伟强负担5400元，由被告广州银建商品房产经营有限公司负担5400元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程朝阳
人民陪审员 朱曼宜
人民陪审员 陈遂莞
二〇一六年五月三日
书 记 员 莫翠雯