贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终415号上诉人（原审被告）贵州坤元置业投资有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处，统一社会信用代码：915205230784747838。法定代表人孔跃峰，该公司总经理。委托代理人（特别授权）唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托代理人徐静，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）陶志云，男，1989年5月23日出生，汉族，江苏省丹阳市人，住江苏省丹阳市，。上诉人贵州坤元置业投资有限公司（以下简称：坤元公司）因与被上诉人陶志云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2016）黔0523民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告陶志云起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金7703.29元（该违约金暂计算至2016年7月11日，之后的违约金按照合同约定计算至被告实际交付符合合同约定条件房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原告与被告贵州坤元置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告向被告购买其开发的位于金沙县××路××星城楼××号房屋，总价款为399134.00元，交房时间为2015年12月30日。该合同第十三条特别约定，如被告逾期交付房屋的，逾期在30日内，按全部已付房款的万分之一支付违约金；逾期超过30日的，原告有权退房，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付之日起至实际交付之日止，被告按全部已付房款的万分之一支付违约金。原告已按合同约定履行全部付款义务，但被告未按照合同约定向原告交付房屋。2016年7月1日，被告及其委托的物管公司张贴通知，告知正式交房，但原告与其他业主要求被告提供合同第十一条约定的相关交房手续，如建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，消防验收合格证明等，被告未提供前述文件，也未书面告知无法按期交房的原因，原告因此拒绝接房。原审被告贵州坤元置业投资有限公司承认原告在本案中主张的事实，但认为逾期交房的原因是不可抗力，其具体理由是：1、“美丽星城”10KV配电工程项目建设安装发生政策变化，供电部门不能及时审批安装导致建设项目不能如期验收交付。原告于2014年10月将该项目配电设施用电方案向金沙供电局报批未果，又于2015年3月5日再次向金沙县供电局提交《贵州坤元置业投资有限公司金沙县“美丽星城”供电方案的申请》，金沙县供电局于2015年3月24日予以批复，作出主供电源、备用电源、应急电源的搭接及供电的批复意见。2015年8月4日，被告按照供电部门要求与贵州大学勘察设计院签订《美丽星城10KV配电工程项目勘察设计合同》，由贵大勘察设计院完成美丽星城10KV配电工程勘察及施工项目设计。2、由于政策原因，供电部门审批权限升级，至2015年8月8日，被告向毕节市人民政府提交《关于美丽星城配电设施建设有关问题的请示报告》，2015年8月27日，被告与毕节供电局签订《供配电设施建设协议》，该协议因政策原因未实际履行。具体为：贵州省人民政府150号令，自2014年3月1日起施行的《贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》，发改委黔发改价格[2014]1705号《关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》及贵州电网有限责任公司毕节供电局文件，毕供配套[2015]310号《毕节供电局关于贯彻落实公司对新建住宅区供配电设施建设有关工作要求的通知》等要求规定，其报批程序必须经过市级供电部门进行招投标，还应经发改委、能源局、住房城乡建设局、审计、监察、质监等部门进行监督管理，至2016年3月15日上列行政主管部门才完成审批必经程序，在申请审批时隔一年半后被告才与贵州电网有限责任公司毕节供电局、贵州江河水利电力建设工程有限公司签订《供配电设施三方协议》，至此，该项目配电设施才得以建成。美丽星城项目于2015年10月楼盘封顶，主体验收合格，由于政府职能部门对新建住宅区供配电设施建设政策发生重大变化，延迟审批安装建设，最终导致被告2016年7月1日才得以交房，政策变化是被告无法预见、无法避免、不能克服，是不可抗力。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房责任除不可抗力，合同中约定的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，民法通则中也约定了不可抗力，在被告遭受不可抗力时已向买受方采用不同方式披露告知，并在交房时为每位业主缴纳500元的装修垃圾清运费。合同约定逾期交房违约金是按照合同签订时已付首期房款的万分之一计算，不能计算银行按揭余款。原审认为，原、被告签订的《金沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告已按照合同约定履行了支付全部购房款义务，但被告未按照合同约定在2015年12月30日前交付房屋，已构成违约，且被告承认逾期交付的事实，故应依约承担违约责任。对被告提出逾期交付的原因系不可抗力抗辩主张，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其通常是指发生自然灾害、政府颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行的客观事件。被告提供了自2014年3月1日起施行的贵州省人民政府150号令即《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》和2014年9月28日执行的黔发改价格[2014]1705号《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》，以上政策文件执行时间均在双方签订的《金沙县商品房买卖合同》之前，并未发生政策变化，被告也未提供充分证据证明发生不可抗力的客观情况，因此，对被告提出的逾期交付房屋的原因是不可抗力的抗辩主张不能成立，不予采信。对被告提出的逾期交房违约金是按照合同签订时已付首期房款的万分之一计算，不能计算银行按揭款的抗辩主张，双方签订的《金沙县商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交付房屋的，自约定的交付期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告的银行按揭款在约定交付房屋前已通过中国农业银行划入被告指定账户，被告通知交房时间为2016年7月1日，该房屋在2016年7月1日前已经验收合格，因此，被告应从2015年12月31日起按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金至2016年6月30日较为合理。其违约金为399134元×0.0001×181天=7224元，因此，被告提出的逾期交房违约金是按照合同签订时已付首期房款的万分之一计算，不能计算银行按揭款的抗辩主张于法无据，不予采信。综上所述，原告的诉讼的请求部分合法，合法部分予以支持，不合法部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、由被告贵州坤元置业投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告陶志云违约金7224元；二、驳回原告陶志云的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州坤元置业投资有限公司负担。宣判后，上诉人坤元公司不服，向本院提起上诉称：上诉人逾期交房主要是由于开发建设“美丽星城”10KV配电工程项目建设安装发生政策变化，供电部门不能及时安装导致建设项目不能如期验收交付，供电部门审批权限升级是上诉人无法预见、无法避免、不能克服的，上诉人遭遇供配电审批程序发生政策性重大变化系不可抗力的法律事实，上诉人于2016年7月1日迟延交房的原因实属不可抗力，依法不应承担违约责任。原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审。被上诉人陶志云二审未作答辩。经审理查明：二审认定事实及采信证据与原审无异。本院认为：本案二审争议的焦点是：上诉人迟延交房是否因不可抗力因素所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《金沙县商品房买卖合同》基本术语释义，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常包括自然灾害、战争、国家行使立法、司法行政等职能，其表现之一的政府行为是指当事人在订立合同后，因政府行为而导致合同不能履行。《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》的颁布时间为2014年1月，施行时间为同年3月1日，《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》颁布时间为2014年9月，即贵州省配电工程项目建设安装政策在上诉人与被上诉人签订合同之后并未发生变化，而上诉人坤元公司提供的《关于“美丽星城”供配电设施建设有关问题的请示报告》中明确显示，上诉人坤元公司对政府颁发的文件及政策不了解，其未及时申请供电部门组织招标之事实存在，故上诉人开发建设的“美丽星城”10KV配电工程项目供电部门不能及时安装及建设项目不能如期验收交付，是由于上诉人对政策不了解，未及时申请供电部门组织招标造成，并非供配电审批程序发生政策性重大变化所致，故上诉人不能如期交房并非不可抗力因素所致，上诉人所称迟延交房的原因实属不可抗力，其依法不应承担违约责任的上诉理由不成立，依法不予采信。上诉人迟延交房之违约事实客观存在，原审依照相关法律规定及双方之约定，判决上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贵州坤元置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  罗 珣二〇一七年四月二十八日书记员  高 进