黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民再92号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵永慧，男，1967年8月21日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵龙，男，1988年12月22日出生，汉族，哈尔滨市南岗区委统战部科员，住哈尔滨市南岗区（系赵永慧之子）。委托诉讼代理人：杨巍，黑龙江洪峰律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡瑞霞，女，1966年5月8日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵龙，男，1988年12月22日出生，汉族，哈尔滨市南岗区委统战部科员，住哈尔滨市南岗区（系胡瑞霞之子）。委托诉讼代理人：杨巍，黑龙江洪峰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：郭沛坤，男，1962年11月14日出生，汉族，黑龙江省汉唐医药有限公司总经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵芹，女，1964年2月14日出生，汉族，黑龙江省汉唐医药有限公司职员，住哈尔滨市南岗区（系郭沛坤之妻）。委托诉讼代理人：邓春杰，黑龙江良治律师事务所律师。再审申请人赵永慧、胡瑞霞因与被申请人郭沛坤房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月30日向黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，该院于2015年12月31日作出（2013）南民二初字第1018号民事判决。郭沛坤向本院提起上诉，本院于2016年9月2日作出（2016）黑01民终2762号民事判决。赵永慧、胡瑞霞向黑龙江省高级人民法院申请再审，该院于2017年7月31日作出（2017）黑民申1539号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵永慧、胡瑞霞的委托诉讼代理人赵龙、杨巍，被申请人郭沛坤的委托诉讼代理人赵芹、邓春杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵永慧、胡瑞霞申请再审称，（一）赵永慧、胡瑞霞已给付结款金额462,100元，此事实在郭沛坤出具的解除房屋买卖协议的通知书中已确认，且与双方签订的房产结算明细表可以互相印证，故二审法院认定赵永慧、胡瑞霞未给付462,100元购房款错误。上述款项赵永慧、胡瑞霞分六笔汇入郭沛坤的账户中，但由于时间久远，未能找到汇款的凭证；（二）赵永慧、胡瑞霞偿还了2007年9月至2008年9月的贷款10余万元，此后因赵永慧与郭沛坤之间有其他经济往来，经双方协商郭沛坤同意不再由赵永慧、胡瑞霞偿还银行贷款，故二审法院认定贷款系由郭沛坤偿还是错误的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项之规定，申请再审本案。郭沛坤辩称，赵永慧、胡瑞霞没有履行向郭沛坤支付购房结算款462,100元的义务，也没有偿付案涉房屋的银行贷款，其提供的证据及一、二审、再审陈述，前后相互矛盾，没有完成民事诉讼法规定的主张合同履行方应当承担的责任，故原二审判决正确。赵永慧、胡瑞霞在原审中并未主张解除合同、返还房款，故原审判决对此未处理，符合法律规定。赵永慧、胡瑞霞向一审法院起诉请求，赵永慧、胡瑞霞系夫妻关系，二人与郭沛坤于2007年9月18日签订《房屋买卖协议书》。约定：郭沛坤将位于哈尔滨市南岗区××层××房屋以1,424,000元价格出售给赵永慧、胡瑞霞；赵永慧、胡瑞霞应于2011年10月1日前办理房屋产权的更名事宜，郭沛坤尽协助义务。协议签订后，赵永慧、胡瑞霞依约支付了全部购房款；郭沛坤亦将房屋及相关手续交付给赵永慧、胡瑞霞。此后，由于赵永慧、胡瑞霞迁至山东省居住，且赵永慧一直患病治疗，未能于2011年10月1日前办理房屋产权更名事宜。赵永慧、胡瑞霞于2012年开始办理房屋产权更名事宜时，郭沛坤不履行协助义务，请求法院依法判令郭沛坤履行与赵永慧、胡瑞霞签订的《房屋买卖协议书》，协助办理位于哈尔滨市南岗区××层××房屋产权过户手续，并由郭沛坤承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：赵永慧、胡瑞霞系夫妻关系，赵永慧与郭沛坤为朋友关系。2007年9月18日,赵永慧、胡瑞霞与郭沛坤签订《房屋买卖协议书》，双方约定赵永慧、胡瑞霞购买郭沛坤名下所有的坐落于哈尔滨市南岗区××层××号商品房；房屋成交价为人民币1,424,000元，赵永慧、胡瑞霞自合同签订之日一次性支付郭沛坤全部购房款；该房产已设定抵押，郭沛坤已经履行告之赵永慧、胡瑞霞的义务，房屋抵押贷款的给付由赵永慧、胡瑞霞与郭沛坤另行协商或另定补充条款；赵永慧、胡瑞霞于2011年10月1日前自行办理房屋产权的更名变更事宜，郭沛坤尽协助义务，未经办理产权过户手续，赵永慧、胡瑞霞不得转让该房产，办理产权过户涉及的税费等相关费用由赵永慧、胡瑞霞承担；赵永慧、胡瑞霞需在四年内办理完更名过户手续；郭沛坤应确保此房屋产权清晰，无债务纠纷，有权利出售；房屋买卖之前产生的债权债务由郭沛坤承担，房屋买卖之后产生的债权债务由赵永慧、胡瑞霞承担，抵押贷款除外，买卖时间以合同的时间为准；本合同生效后郭沛坤将该房产的相关产权证件和与房产有关的一切手续和该房屋一并交付赵永慧、胡瑞霞，由赵永慧、胡瑞霞与郭沛坤签写交付明细单，附该合同中。合同签订后，郭沛坤将坐落于哈尔滨市南岗区××层××号的房屋所有权证、土地使用证、哈尔滨正泰房地产开发有限公司2006年12月19日《黑龙江省销售不动产统一发票》、个人抵押商品房综合保险单（06190000120××号）、上海浦东发展银行个人贷款凭证和2007年1月23日中华人民共和国契税完税证交付胡瑞霞，并由胡瑞霞签收。2007年10月8日赵永慧与郭沛坤签订房产结算明细表，内容为“1、总房款1,424,000元、房税70,000元，共1,494,000元；2、银行贷款700,000元-118,100元（已还数）=581,900元；3、郭总、赵芹借款450,000元；4、结款金额462,100元”，赵永慧与郭沛坤在该结算明细表上签字确认，证人董某作为制单人亦在该结算明细表上签字。2013年7月6日郭沛坤以全球邮政特快专递的形式向胡瑞霞发出解除《房屋买卖协议书》通知书，内容为“被告与原告胡瑞霞于2007年9月18日签订的《房屋买卖协议书》（简称协议书）第二条约定‘该房屋成交价格为人民币壹佰肆拾贰万肆千元整（1424000元整）。原告胡瑞霞自合同签订之日一次性支付被告全部购房款’。协议签订后，原告胡瑞霞只交了40多万元购房款，尚欠100多万元购房款未付。根据协议书的约定，其已构成违约。6年来，由于原告胡瑞霞违约未付清全部房款，使被告无法实现合同目的，并且给被告造成很大的利益损失。为此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，现正式通知原告胡瑞霞解除2007年9月18日的《房屋买卖协议书》”。胡瑞霞签收了该特快专递。另查明，自2006年12月坐落于哈尔滨市南岗区××层××房产由郭沛坤出租给案外人何静红及刘家春夫妻，自2009年1月1日案外人何静红及刘家春夫妻将房屋租金交付赵永慧。一审法院判决：被告郭沛坤于本判决生效之日起十日内协助原告赵永慧、胡瑞霞办理坐落于哈尔滨市南岗区××层××房产更名过户手续；办理该房产更名过户手续的相关费用由原告赵永慧、胡瑞霞共同负担。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告郭沛坤负担。郭沛坤不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审法院认定赵永慧、胡瑞霞已经履行交付房款义务是错误的以及判令郭沛坤履行合同，协助赵永慧、胡瑞霞办理更名过户手续系适用法律错误。二审对一审查明的事实予以确认。二审法院认为：房屋买卖合同系双务合同，即买受人支付全部价款，出卖人转移标的物所有权的合同。本案中，赵永慧、胡瑞霞与郭沛坤签订的房屋买卖协议合法有效，对合同双方均有约束力。按照买卖协议的约定，赵永慧、胡瑞霞应当在签订协议的当日即2007年9月18日一次性向郭沛坤支付购房价款1,424,000元，而赵永慧、胡瑞霞未按协议约定履行付款义务。双方就给付房款事宜于2007年10月8日另行签订房产结算明细表，该结算表应视为双方对购房款给付方式进行了变更，房产结算表应视为房屋买卖协议的补充协议。本案争议的焦点之一是赵永慧、胡瑞霞是否按照补充协议的约定给付了全额购房款。从房产结算明细表载明的内容可见：双方约定房款给付方式由一次性给付变更为以三种方式支付：一是赵永慧用对郭沛坤享有的债权45万元冲抵部分房款；二是赵永慧、胡瑞霞代替郭沛坤偿还案涉房屋所欠银行贷款581,900元；三是赵永慧和胡瑞霞给付郭沛坤现金462,100元。赵永慧和胡瑞霞是否偿还了涉案房屋银行贷款581,900元，是否给付了郭沛坤现金462,100元，由此方能确认赵永慧和胡瑞霞作为买受人是否履行支付房款的义务，是否有权要求出卖人郭沛坤履行办理房屋变更登记的义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。赵永慧、胡瑞霞主张其已向郭沛坤全额支付了房款，其负有举证证明该事实成立的责任，即应当提交偿还银行贷款581,000元还款凭据，以及给付郭沛坤现金462,100元收款收据或转款凭据等，其举证不能应承担不利法律后果。但从赵永慧、胡瑞霞为了证明履行付款义务所提供的证据三即房产结算明细表及证据四证人董某证人证言内容分析,赵永慧主张给付了郭沛坤现金462,100元，郭沛坤不予认可，而赵永慧未能提供郭沛坤夫妇收到该笔房款的收据或转账凭据，证人董某的证人证言亦不足以证明赵永慧、胡瑞霞现金支付给郭沛坤房款的事实成立。案涉房屋银行贷款581,000元，依据一审法院调证据证明贷款均由郭沛坤偿还。综合上述事实分析认定，郭沛坤上诉主张赵永慧、胡瑞霞未按合同约定支付购房款违约事实成立，本院予以认定。一审法院推定赵永慧、胡瑞霞履行了支付房款的义务，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，赵永慧、胡瑞霞在未履行合同主要义务即全额支付房款的情形下，对案涉房屋仅是享有期待权，并不享有所有权，案涉房屋所有权目前仍属于郭沛坤所有。赵永慧、胡瑞霞要求郭沛坤履行办理房产产权变更登记手续，郭沛坤拒绝履行，符合上述法律规定，本院应予支持。关于郭沛坤主张双方买卖合同已经解除的问题。赵永慧、胡瑞霞主张履行合同，郭沛坤主张合同已经解除。郭沛坤的主张超越了赵永慧、胡瑞霞的诉讼请求所涉的争议范围，旨在抵消、吞并赵永慧、胡瑞霞的权利，属于反诉请求范畴，一审时郭沛坤并未提出反诉请求，故本院对其该项上诉主张不予审查认定。综上所述，郭沛坤上诉理由部分成立，本院予以支持；原审判决适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2013)南民二初字第1018号民事判决；二、驳回被上诉人赵永慧、胡瑞霞的诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人赵永慧、胡瑞霞负担；二审案件受理费100元（郭沛坤预交），由被上诉人赵永慧、胡瑞霞负担，本判决生效后30日内给付上诉人郭沛坤。再审过程中，赵永慧、胡瑞霞提交六份票据。拟证明赵永慧、胡瑞霞按照双方合同约定履行了给付购房款的义务。郭沛坤的质证意见是，这几份证据不真实，缺乏关联性，其中仅有一份票据是体现转款给郭沛坤，但金额与本案应给付的房款数额不符，而且本案买卖事实发生在2007年9月18日，但该款转款时间是2007年8月19日，转款发生在买卖之前，系此前双方业务往来的转款凭证，与本案无关。经庭审质证，该证据与案件缺乏关联性，不能直接证明赵永慧、胡瑞霞已经履行给付购房款的义务，不应予以采信。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人签订的是房屋买卖协议，赵永慧、胡瑞霞作为买受人，依照社会公认的交易规则理应先付购房款，然后才有权要求出卖人郭沛坤履行协助办理过户的约定义务，但其没有证据证明其已按合同约定履行了支付购房款的义务，二审根据本案的有效证据判决撤销原审判决，驳回其诉讼请求并无不当。黑龙江省高级人民法院在（2017）黑民申1539号民事裁定中认为“二审法院在双方合同有效的前提下，系继续履行或依当事人诉请解除合同未予评判”，再审予以纠正，因赵永慧、胡瑞霞的一审请求是“判令被告履行与二原告签订的《房屋买卖协议》协助二原告办理位于哈尔滨市南岗区××层××房屋产权过户手续”；郭沛坤抗辩合同已解除，但未提出反诉请求。双方因履行合同发生争议并诉至法院，应由人民法院依法裁判，郭沛坤在赵永慧、胡瑞霞起诉后的解除合同通知行为不发生解除合同的法律后果。据此，在《房屋买卖协议》未被依法解除的情况下，双方当事人应当继续履行协议中约定的义务。综上，本院二审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，再审在弥补不足后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：维持本院（2016）黑01民终2762号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 吴启龙审 判 员 李子青审 判 员 唐 皓二〇一七年十一月十日法官助理 穆子骏书 记 员 杜欣雨