来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第103号上诉人（一审原告、反诉被告）：覃会琼，个体户。委托代理人覃毅强，广西天际律师事务所金秀分所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：黄兰金。委托代理人：覃宗安，广西桂中律师事务所律师。委托代理人：黄静静，广西桂中律师事务所实习律师。上诉人覃会琼与上诉人黄兰金房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人覃会琼的委托代理人覃毅强、上诉人黄兰金的委托代理人覃宗安、黄静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：谭玉花原租赁黄兰金位于来宾市兴宾区长梅下村新村团结路口112号房屋经营“长梅幼儿园”。2014年2月15日，覃会琼与谭玉花签订《幼儿园转让协议》，谭玉花将“长梅幼儿园”转让给覃会琼经营，转让费共计人民币250000元。同日覃会琼（乙方）与黄兰金（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于来宾市兴宾区长梅下村新村团结路口112号房屋租赁给乙方，租赁期限2014年2月15日起至2016年7月31日止，月租金3000元，预交押金3000元。第三条第5项约定，每月5日前交上月水电费。第五条第8项约定，乙方每次在本月前10天交清当月租金。第七第13项约定，任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方。第14项约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于违约，逾期5个工作日后，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，覃会琼经营了一个学期幼儿园。但2014年4月15日-8月15日的房屋租金和2014年2月15日-8月15日的水电费没能按合同约定缴纳。2014年8月17日，覃会琼接到黄兰金通过他人口头通知，黄兰金要收回房屋，不再租给覃会琼经营幼儿园。2014年8月22日，黄兰金自主招生经营幼儿园，并要求覃会琼交房租。2014年8月23日，覃会琼向黄兰金出具欠条，载明“长梅幼儿园覃会琼欠房东房租共4个月，即从2014年4月15日-8月15日，定于2014年8月25日结清。欠水电费从2014年2月15日-8月15日。定于2014年8月25日结清”。2014年8月25日，覃会琼补交了尚欠的房租，但尚欠的水电费至今未交付。覃会琼认为黄兰金单方解除合同未按合同约定提前两个月通知，不经过覃会琼同意擅自招生自主经营幼儿园，要求赔偿损失，双方协商未果，于是产生本案诉讼。庭审时双方均表示同意解除合同。一审法院审理认为，2014年2月15日，覃会琼与黄兰金签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方必须共同遵守全面履行。覃会琼无正当理由，2014年4月15日-8月15日的房屋租金和2014年2月15日-8月15日的水电费未按合同约定缴纳，其行为已构成违约。根据合同的约定黄兰金有权行使合同解除权，但应依照合同的约定提前两个月通知覃会琼，由于黄兰金单方解除合同时没提前两个月通知覃会琼，导致覃会琼未能及时另行租房办园，耽误覃会琼一个学期未能经营幼儿园，造成一定经济损失，覃会琼的损失与黄兰金不履行告知义务有法律上的因果关系，且黄兰金利用覃会琼现有的教学设备、学校名称、生源自主招生经营幼儿园，从中获得利益，对覃会琼的损失黄兰金应承担赔偿责任。但覃会琼诉请黄兰金赔偿经济损失450000元缺乏依据，不予全部支持。黄兰金不履行告知义务，实际造成覃会琼一个学期未能经营幼儿园的经济损失，参照覃会琼与谭玉花签订的《幼儿园转让协议》约定的转让费，一审法院酌定黄兰金赔偿覃会琼经济损失50000元。由于合同已经解除，覃会琼签订合同时交纳的押金应予返还，故覃会琼请求黄兰金返还租赁押金3000元理由充分，予以支持。如上所述，覃会琼无正当理由，未按照约定交纳房屋租金和水电费，其行为已构成违约，黄兰金反诉请求覃会琼支付5896.5元水电费，偿付3570元违约金，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除覃会琼与黄金兰签订的《租赁合同》。二、黄金兰返还租赁押金3000元给覃会琼。三、黄金兰赔偿覃会琼经济损失50000元。四、驳回覃会琼的其他诉讼请求。五、覃会琼支付黄金兰水电费5896.5元。六、覃会琼偿付黄金兰违约金3570元。案件本诉受理费8095元，由覃会琼负担7148元，黄兰金负担400元；反诉受理费50元，由覃会琼负担。上诉人覃会琼不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误，1、覃会琼租赁期间，黄兰金已同意其延期支付租金等费用，因此不存在覃会琼违约；2、覃会琼从案外人谭玉花处承接该幼儿园花费25万元的转让费，按租赁合同期限，覃会琼有四个学期的经营收益权，按每个学期可获利5万元计，覃会琼可收益20万元，而覃会琼只使用幼儿园1个学期便被黄兰金收回独自经营，并使用覃会琼经营期间的原所有设备，因此，黄兰金的行为给覃会琼造成的经济损失共计45万元。二、一审判决覃会琼向黄兰金支付水电费5896.5元没有事实和法律依据，首先，双方约定覃会琼以幼儿园设备作抵押，价值远大于水电费，其次，黄兰金家庭所使用的水电费与幼儿园所使用的没有分开计算。综上，请求二审法院依法改判黄兰金向覃会琼赔偿经济损失45万元并退还押金3000元。上诉人黄兰金不服一审判决，向本院上诉称：一审判决认定覃会琼拖欠租金及水电费构成违约，则黄兰金及合同约定可行使合同解除权，则不存在须黄兰金提前通知覃会琼中止合同的情况；其次，覃会琼也未提出继续履行合同，因此不存在覃会琼继续经营产生经济损失的问题。综上，请求二审改判驳回覃会琼对黄兰金的诉讼请求。二审期间，上诉人覃会琼向法庭提供了6组证据：1、谭玉花身份证复印件，证明长梅幼儿园开办人谭玉花的身份信息；2、收款收据原件1份、收据（共3张）原件1份，证明覃会琼已支付给谭玉花转让费、押金共订199615.5元；3、笔记本2本，证明覃会琼经营幼儿园每学期可获得利润50000元以上；4、长梅幼儿园设备、物品清单，证明覃会琼受让幼儿园设备、物品时价约85000元；5、收款收据，证明谭玉花经营幼儿园收入情况及每个学期利润不低于50000元；6、收款收据，证明覃会琼经营幼儿园每学期可获得利润50000元以上。上诉人黄兰金质证认为，一审时上诉人覃会琼没有申请提取这些材料，二审也没有申请提取，所以这些证据都不是新证据，不予以质证，并且也不认可这些证据的真实性。本院认为，以上证据与本案有一定的关联性，可以作为定案的参与依据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的焦点为：1、双方当事人在履行合同过程中哪方存在违约；2、覃会琼请求黄兰金赔偿经济损失45万元是否有事实和法律依据；3、黄兰金请求覃会琼支付水电费5896.5元是否有事实和法律依据。1、关于双方当事人在履行合同过程中哪方存在违约的问题。首先，依据双方签订的《租赁合同》第三条第5项、第五条第8项、第七条第14项的约定，覃会琼未按时向黄兰金支付所有应付款项属于违约，2014年4月15日-8月15日的房屋租金覃会琼于2014年8月25日才付清，而2014年2月15日-8月15日的水电费至今未缴纳，虽然覃会琼于2014年8月23日向黄兰金出具欠房租和水电费的《欠条》，但是此《欠条》只是作为覃会琼欠费的一种结算，而非黄兰金同意覃会琼延期付款免除违约责任的意思表示，因此，在履行《租赁合同》中，覃会琼的迟延付款行为构成了违约。其次，黄兰金自述其于2014年8月17日口头通知覃会琼要收回房屋，后于同年8月22日便自主招生经营幼儿园，其行为属于强行收回租赁物，虽然覃会琼存在违约行为，但是黄兰金行使收回房屋权按法律相关规定应给予覃会琼必要的时间，按《租赁合同》约定也应提前二个月通知，因此，黄兰金强行收回房屋既不符合法律规定，也不符合双方约定，该行为明显属于不当行为。2、关于覃会琼请求黄兰金赔偿经济损失45万元是否有事实和法律依据的问题。首先，如前所述，黄兰金强行收回房屋的行为显系不当，因该不当行为给覃会琼造成的损失，黄兰金应予以赔偿；其次，黄兰金占用了覃会琼现有的幼儿园设备，应当在利用价值内予以适当补偿；再次，依据覃会琼二审中提供的证据，证实覃会琼自谭玉花处受让该幼儿园需支付一定的转让费，黄兰金使用园内所有设备原有价值8万多元。因此，根据双方的过错程度，酌定黄兰金赔偿覃会琼损失10万元，一审法院判决黄兰金酌情赔偿覃会琼经济损失5万元有所偏低，本院予以变更。覃会琼请求黄兰金赔偿经济损失45万元依据不足，因其自身亦存在违约行为，对其主张，本院不予全部支持；黄兰金请求驳回覃会琼对其赔偿损失的主张，与事实不符，本院不予支持。3、关于黄兰金请求覃会琼支付水电费5896.5元是否有事实和法律依据的问题。由于覃会琼无正当理由却未按合同约定支付水电费，因此，黄兰金请求覃会琼支付尚欠的水电费5896.5元有事实和法律依据，本院予以支持。对于覃会琼辩称该费用包含黄兰金家庭所用，却未能提供相应的证据予以证实，因此，对其主张，本院不予支持。综上，上诉人覃会琼的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；上诉人黄兰金的上诉理由不成立，本院不予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持兴宾区人民法院（2014）兴民初字第2758号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更兴宾区人民法院（2014）兴民初字第2758号民事判决第二项为“黄兰金赔偿覃会琼经济损失100000元”。一审受理费8095元（覃会琼预交）、反诉费50元（黄兰金预交），二审案件受理费8095元（覃会琼预交），受理费8095元（黄兰金预交），共计24335元，由上诉人覃会琼负担20738元，上诉人黄兰金负担3597元。上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决规定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长卢怡审判员黄月秀代理审判员邓媚二〇一五年八月二十四日书记员韦玉妹