江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初1911号
原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。
组织机构代码：75997358-8。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：熊涛，该公司职员。
被告：周萍，女，1981年4月7日出生，汉族，住江西省乐平市。
被告：杨红良，男，1974年10月11日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
共同委托代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师，执业证号：13601200310881371。
共同委托代理人：程文汉，江西秦风（进贤）律师事务所实习律师。执业证号：36011607110274。
原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告周萍、杨红良商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人熊涛、被告周萍、杨红良的共同委托代理人何云、程文汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏吉公司诉称：2014年2月11日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同（合同编号：2014-003519）》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于南昌恒大城22#1单元701号房，该商品房总价为733833元，被告应于2014年2月11日前支付首期房款223833元，余款510000元须在2014年2月11日前办理银行按揭。2014年2月26日，工商银行南昌洪都大道支行与原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向银行贷款510000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带责任保证；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行于2015年10月13日已发放该贷款共计510000元。后被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，并向银行表示不再继续偿还。2016年6月17日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币480880.15元（其中本金479372.92元，利息、复息及罚息等共计1507.23元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》的补充协议的约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年2月11日签订的《南昌县商品房买卖合同（合同编号：2014-003519）》及《合同补充协议》；2、被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、判令被告已支付的购房款人民币223833元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币4808.8元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用1507.23元；5、判令被告向原告返还老带新奖励价值22000元的购物卡。本案诉讼费用由被告承担。
被告周萍、杨红良辩称：1、本案的案件定性不应该定为商品房买卖合同纠纷而应该为追偿权纠纷。因为原告被银行扣划了被告偿付的贷款本金及相应利息共计480880.15元是基于其为被告向银行提供了阶段性的担保责任所导致的，银行扣划该款项的合同依据也是原告提供了担保。被告以银行按揭方式向原告支付了全部的购房款共计733833元，被告的合同义务已经全部完成了；2、被告杨红良因生病导致家庭经济困难，无力继续支付银行按揭贷款不得已停止支付按揭贷款，情有可原，因此不属于违约，属于情势变更，故原告与被告解除合同时，不应当再要求被告承担相应的违约金；3、原告单方解除合同的同时对被告所交的全部款项不予退还的请求明显高于被告给原告造成的损失，应予调整；4、原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》条款属于原告单方拟定的格式条款，加重了答辩人的责任，且原告亦未尽到提醒的义务，应属无效，故原告要求将被告所交的全部款项不予退还的请求不应得到支持。所以如果原告要解除合同其应当向被告返还的款项应当为总房价733833元减去代偿的480880元，应为252953元；5、关于原告主张退还22000元的老带新奖励的诉请，被告实际仅得到10000元购物卡。
经审理查明：2014年2月11日，被告周萍、杨红良（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订合同编号为2014-003519号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城22#1单元701号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年2月11日前支付首期房款223833元，余款510000元须在2014年2月11日前办理银行按揭贷款申请手续。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告按约定与被告周萍、杨红良及案外人中国工商银行股份有限公司洪都大道支行（以下简称工商银行）办理了510000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人购房借款/担保合同》，原告作为保证人对被告的510000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款工商银行已于2014年2月26日发放。2016年5月26日，工商银行向原告发出《中国工商银行个人贷款通知书》，告知原告被告已向银行申明明确表示不再继续偿还按揭贷款一事，并要求原告自接到该通知之日起十日内承担保证责任、履行还款义务，逾期则自动从原告账户中扣划。2016年6月17日，工商银行直接扣划原告账户内480880.15元（其中本金479372.92元，利息、罚息、复利等共计1507.23元）用于结清被告周萍、杨红良所欠款项。
另查明，案外人杨建红和被告周萍、杨红良分别以老业主、新业主的身份签署《南昌公司南昌恒大城项目业主介绍购房登记函》（2014年1月29日）及《南昌公司恒大城项目业主介绍购房赠送确认函》（2014年2月11日）。被告周萍、杨红良因购买涉诉房屋获得原告支付的购物卡10000元。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人贷款通知书》、《个人贷款结清证明》、《关于承担连带保证责任的证明》、《南昌公司南昌恒大城项目业主介绍购房登记函》、《南昌公司恒大城项目业主介绍购房赠送确认函》等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-003519号《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款510000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了480880.15元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2014-003519号的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》并要求被告协同其到房管局办理有关解除合同的手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币479372.92元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为4793.7元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计1507.23元，原告在诉请中要求被告对该部分钱款予以支付，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款223833元归原告所有，本院不予支持。关于原告主张被告向其返还此前支付的老业主奖励22000元并向法庭提供了《南昌公司南昌恒大城项目业主介绍购房登记函》及《南昌公司恒大城项目业主介绍购房赠送确认函》以证明，对此，本院认为，原告在制定“老带新”活动奖励规则时，已在《南昌公司南昌恒大城项目业主介绍购房登记函》、南昌公司恒大城项目业主介绍购房赠送确认函》上以书面形式明确表示老业主介绍购房的奖励生效的前提条件为新老业主均签署商品房买卖合同，其奖励政策的目的在于鼓励老业主介绍新业主前来签约购房，本案中，二被告作为新业主已与原告签署了商品房买卖合同，奖励生效的条件已成就且原告亦已支付了相应的奖励，该奖励行为已经履行完毕。经庭审查明，被告实际获得10000元购物卡的奖励。现原告以奖励行为履行完毕后，被告在履行商品房买卖合同过程中发生的合同解除情形，主张奖励失效、应予返还，于法无据，本院不予支持。二被告以被告杨红良患腰椎间盘突出导致家庭经济困难而停止按揭贷款属于情势变更为由，提出被告不存在违约、无需承担违约金的抗辩，对此，本院认为，情势变更的适用前提是在合同成立后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此时若继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，而被告的身体状况属订立合同时应考虑的合理风险，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告周萍、杨红良于2014年2月11日签订的编号为2014-003519号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告周萍、杨红良应在本判决生效之日起十日内配合原告江西宏吉投资有限公司前往房管局办理解除编号为2014-003519号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的合同备案手续；
三、被告周萍、杨红良应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款479372.92元的违约金计人民币4793.7元；
四、被告周萍、杨红良应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币1507.23元；
五、驳回原告江西宏吉投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11138元、保全费1770元，共计12908元由被告周萍、杨红良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 谢小青
人民陪审员 李 娟
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘文莉