湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6864号上诉人（原审被告）：李智，男，1977年4月16日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李四成，男，1948年12月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，新疆伊犁师范学院退休职工，住武汉市东西湖区（系李智之父）。被上诉人（原审原告）：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦，总经理。委托诉讼代理人：金剑，男，该公司员工。委托诉讼代理人：涂必飞，男，该公司员工。上诉人李智因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称武汉万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月14日开庭进行了审理。上诉人李智的委托诉讼代理人李四成，被上诉人武汉万科物业公司的委托诉讼代理人金剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智上诉请求：撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初2166号民事判决，改判按照每月每平方米1.2元的标准缴纳2013年10月1日至2016年6月30日的物业费，并由武汉万科物业公司返还2009年7月至2013年9月多收的物业费。事实和理由：2012年6月27日及2015年3月17日的物业服务合同形式、程序及物业费标准均不合法，不应按照该两份合同中的价格标准收取物业费。武汉万科物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，业主欠交物业费应该按照合同约定交纳，李智的上诉请求中要求退还2009年7月至2013年9月多收的物业费不属于本案审理范围。请求二审驳回上诉，维持原判。武汉万科物业公司向一审法院起诉请求：1、李智向武汉万科物业公司支付2013年10月1日至2016年6月30日的物业服务费7156.71元；2、李智向武汉万科物业公司支付违约金2882.26元（从2013年10月16日起计算至2016年4月16日）；3、本案诉讼费用由李智承担。一审法院认定事实：李智系武汉市东西湖区环湖路42号万科四季花城·西半岛右岛3区C栋C3-502室房屋业主，该房屋系小高层住宅，建筑面积为124.77平方米。武汉万科物业公司系该小区的物业服务企业。2012年6月27日武汉万科物业公司与万科四季花城·西半岛业主委员会签订了《万科四季花城·西半岛物业服务合同》，约定小区的物业服务收费实行包干制，小高层或带电梯的住宅楼宇的物业服务费标准为每月每平方米1.6元。合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。业主的物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向武汉万科物业公司支付违约金。2015年3月17日武汉万科物业公司又与万科四季花城·西半岛业主委员会签订了《万科四季花城·西半岛物业服务合同》，业委会主任欧阳建国签名，加盖了业主大会的印章，合同约定：小区的物业服务收费实行薪酬制，小高层或带电梯的住宅楼宇2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费标准为每月每平方米1.98元。业主办理入住手续后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向武汉万科物业公司支付违约金。自2013年10月1日至2016年6月30日，李智欠缴物业服务费共计7156.7（1.6元/月/平方米×124.77平方米×21个月+1.98元/月/平方米×124.77平方米×12个月）元（保留到小数点后一位）。因双方当事人为物业服务费的收费标准发生争议，经武汉万科物业公司书面催缴，李智仍拒绝缴纳物业服务费。一审法院认为，本案争议焦点：一、关于武汉万科物业公司分别与万科四季花城·西半岛业主委员会、业主大会签订的两份《物业服务合同》是否合法有效的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。武汉万科物业公司与万科四季花城·西半岛业主委员会签订的《物业服务合同》，符合法定程序，应属合法有效。武汉万科物业公司与万科四季花城·西半岛业主委员会、业主大会签订的《物业服务合同》，有业委会主任欧阳建国的签名，同时加盖了业主大会的公章，且武汉万科物业公司实际履行了该合同应尽的物业服务义务，虽然2015年3月17日签订的《物业服务合同》形式上有瑕疵，但不影响合同的效力。二、关于武汉万科物业公司的诉讼请求，应否得到支持的问题。李智虽未依合同约定支付物业服务费，但因双方对物业服务费收费标准的问题一直有争议，武汉万科物业公司亦未按时主动上门进行沟通、收取物业服务费，李智不属故意违约，不应承担支付2632.78元违约金的违约责任。故武汉万科物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。李智提交的关于万科西半岛部分业主信访事项的答复意见书、光盘、关于对万科四季花城·西半岛小区物业服务费调价投票表决结果真实性进行全面调查复核的公告等证据业主委员会与武汉万科物业公司签订的物业服务合同不合法。综上所述，武汉万科物业公司请求李智支付2013年10月1日至2016年6月30日的物业费7,156.7元（保留到小数点后一位），证据充分，一审法院予以支持。武汉万科物业公司要求李智承担违约金2882.26元，因李智不属故意违约，一审法院不予支持。李智要求按每月每平方米1.2元的标准交纳物业服务费的辩称意见，没有提交证据证实，也没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:一、李智于判决生效后十日内向武汉市万科物业服务有限公司支付2013年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费7,156.7元；二、驳回武汉市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（武汉万科物业公司预交），由李智负担，并在履行上述给付义务时一并支付给武汉市万科物业服务有限公司。二审中，李智提交以下证据：东西湖区人民政府金银湖街道办事处与武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局联合发布的公告一份，拟证明万科物业公司按照新标准收费不合法而受到了房管局和物价局的干预；金银湖周边小区同类小高层物业费收费标准及照片一组，拟证明万科物业公司在本案所涉小区的收费定价违法。万科物业公司认为，东西湖区人民政府金银湖街道办事处与武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局联合发布的公告与本案无关，政府部门干预是因为当时的业委会任期到期需选举新一届业委会；金银湖周边小区的收费标准真实性无法认定且与本案无关。李智认可东西湖区人民政府金银湖街道办事处与武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局联合发布了暂停按照新标准收费的公告之后，本案所涉小区选举产生了新的业委会，并于2015年3月17日与万科物业公司签订了物业服务合同，且此后政府相关部门未再发布要求暂停按照新标准收费的公告。对于李智在二审中提交的证据，本院认为，东西湖区人民政府金银湖街道办事处与武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局联合发布的公告并未明确本案所涉小区的物业费价格标准违法，而是为了选举产生新一届业主委员会，故该证据不能证明李智所主张的证明目的；至于金银湖周边小区的物业费标准情况亦不能证明本案所涉小区的物业费价格标准违法，与本案缺乏关联性，本院不予采信。另，李智在二审中申请本院传唤石亮、欧阳建国出庭作证，本院认为石亮、欧阳建国的身份与本案物业服务合同纠纷无关，对于李智的申请，本院不予准许。万科物业公司在二审中未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审相同。本院认为，本案系万科物业公司依据其与本案所涉小区业主大会及业委会所签订的两份《物业服务合同》向李智主张物业服务费而引起的物业服务合同纠纷，两份《物业服务合同》上分别加盖了该小区业委会、业主大会的印章，李智对该两份合同上印章的真实性并无异议，故该两份合同能够体现万科物业公司与本案所涉小区业委会、业主大会的真实意思表示，且两份《物业服务合同》的内容均不违反法律的效力禁止性规定，应属有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该两份合同对李智具有约束力，李智应当按照合同约定的收费标准向万科物业公司交纳物业服务费，对于李智要求按照1.2元/平方米·月交纳物业服务费用的上诉意见，本院不予支持。至于李智在二审中主张万科物业公司退还2009年7月至2013年9月多收取物业费的上诉请求，由于李智在一审中未提出反诉，故该上诉请求不属本案二审审理范围，本院不予审理。综上所述，李智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李智负担。本判决为终审判决。审判长  潘捷审判员  晏明审判员  万军二○二○一七年一月九日书记员  胡庭