湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7632号
上诉人（原审被告）：林莎莎，女，1993年6月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：易锋，湖北省正大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张松波，男，1977年1月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：张君，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘容、邹雅丝，该公司员工。
上诉人林莎莎因与被上诉人张松波、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3870民事判决，向本院提起上诉。本院2016年11月16日受理后，依法组成合议庭于2016年12月19日公开开庭进行了审理，上诉人林莎莎的委托诉讼代理人易锋、被上诉人张松波及委托诉讼代理人张君、被上诉人链家宏业公司的委托诉讼代理人刘容、邹雅丝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人林莎莎上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回张松波的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用及保全费由张松波承担。事实及理由：1、一审采用“经本院释明”方式强制张松波改变诉讼请求，程序不当。张松波根据双方合同第六条第一款主张按合同成交总价的20%赔偿守约方的损失，该合同没有支付违约金的约定，一审判决林莎莎支付张松波违约金89万元没有事实和法律依据。2、一审认定“林莎莎直到2016年5月23日才告知拿到身份证”错误，林莎莎2016年5月10日前已拿到身份证。2016年5月20日林莎莎通知链家宏业公司办理交易过户，因链家宏业公司忙于运营，未予处理。3、合同约定的30个工作日截止时间应为2016年5月23日，房屋过户手续未能办理，原因在张松波及链家宏业公司，林莎莎也未收到445万元后续房款。4、林莎莎在合同履行中无过错行为，且合同约定办理房屋过户手续期限届满，三方均未履行，合同自动解除，相互返还。
被上诉人张松波答辩称，未能办理案涉房屋过户的原因并非林莎莎所述，真实原因是双方签订合同后，林莎莎称身份证遗失，要补办，我方及中介同意，直到2016年5月23日才告诉我们身份证办好，至于林莎莎何时领取的身份证，我方不知道。办理房屋过户需要身份证原件和户口本原件，林莎莎又称要办户口迁移，其户口迁移证是2016年5月24日才签发，说明2016年5月24日前不可能办理房屋过户手续。合同约定30个工作日内办理房屋过户，但未约定超过30个工作日合同就解除。房屋出卖人要承担房屋瑕疵担保责任，该义务贯穿合同履行整个过程，在得知房屋被查封后，我方仍愿继续购买，但林莎莎迟迟不解封，致使合同目的不能实现。另，我方选择违约金符合法律规定。一审判决正确，林莎莎的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人链家宏业公司答辩称，林莎莎上诉陈述不实，一审判决正确。
2016年7月4日，张松波诉至一审法院称，2016年4月9日，张松波和林莎莎通过链家宏业公司居间介绍，签订《武汉市存量房买卖合同》一份。合同签订后，张松波依照约定支付定金10万元给林莎莎。2016年5月初，张松波和链家宏业公司通知林莎莎去武昌区房地局办理过户手续，但林莎莎要求房屋涨价，张松波不同意，要求按合同约定的价格办理。2016年5月26日，林莎莎通知张松波和链家宏业公司，该房屋被法院查封，不能办理过户手续。张松波要求林莎莎想办法解封，但林莎莎至今无法办理，导致房屋无法办理过户手续。故请求判令：1、解除张松波、林莎莎签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、林莎莎双倍返还定金20万元及利息（从起诉之日至实际还清之日止，按同期银行贷款利率计算）；3、林莎莎赔偿张松波89万元；4、林莎莎承担本案诉讼费用。
张松波第二项及第三项诉讼请求，经一审法院释明后，张松波选择主张林莎莎返还定金本金10万元，并支付违约金89万元。
林莎莎在一审中辩称，张松波和林莎莎及链家宏业公司于2016年4月9日签订房屋买卖合同，约定该房屋交易的总价为455万元，首付10万元，由代理人收取并转付，过户当日见收件单时全款足额付清余款445万元。当日，林莎莎向链家宏业公司支付出售房屋物业托管定金3万元整，并向链家宏业公司交付该房屋房产证原件，以促成房屋买卖交易。张松波和林莎莎及链家宏业公司在合同中约定买卖双方在合同签订后30个工作日内办理过户手续（30个工作日的截止时间为2016年5月20日）。因该房屋交易约定为一次性付清全款，金额巨大，张松波因准备资金时间超过了合同约定的30个工作日，拖延了办理过户手续。张松波诉状中所称因林莎莎涨价导致的延误无任何依据。因合同约定的履行期限届满，张松波未能履行合同义务，致该合同到期未履行，故该合同应当予以解除，三方应互相返还。从4月9日签订合同时直到30个工作日的截止时间2016年5月20日，房屋没有产权纠纷，未被限制转让，林莎莎无任何债权债务纠纷。林莎莎的房产因其他债权人撤销权诉讼，于2016年5月26日被查封，即“办理房产过户手续的30个工作日”后第6日被查封，非合同约定的期间情形，未违反合同第六条（一）项约定。请求法院驳回张松波的诉讼请求。
链家宏业公司在一审中陈述，2016年4月8日，张松波看中林莎莎委托链家宏业公司出售的武昌区金都汉宫5栋3单元2301室的房屋，于当日向链家宏业公司支付了3万元诚意金。2016年4月9日，因林莎莎在国外，委托其母林小燕与张松波在链家宏业公司居间下签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定总房款455万元，全款支付，定金为10万元，其余445万元房款过户时支付。2016年4月11日，张松波向链家宏业公司支付托管定金7万元，2016年4月15日，链家宏业公司将10万元定金支付给林莎莎的委托收款人林吟。2016年4月16日，林莎莎回国后，表示身份证遗失，需要到上海补办，直到5月23日才能拿到新身份证，链家宏业公司及时将此情况告知张松波，张松波也同意林莎莎新身份证办好后再办理过户手续，在林莎莎新身份证办理期间，林莎莎向链家宏业公司提出涨价要求，后经过反复协商，林莎莎同意按合同执行，但在链家宏业公司预约过户时，林莎莎又称户口本被学校冻结，需要解决户口本问题。直至2016年5月28日，链家宏业公司发现林莎莎房屋被查封，查档结果显示交易房屋于2016年5月26日被法院查封，林莎莎一直拖延至今未解决查封事宜，导致合同无法继续履行。链家宏业公司于2016年7月25日将113750元佣金全额退给了张松波。
一审法院经审理后认定事实如下：2016年4月9日，张松波与林莎莎及链家宏业公司签订《武汉市存量房买卖合同》一份，合同约定：出卖人所售房屋坐落于武昌区金都汉宫5-3-2301室，建筑面积为184.86平方米。房屋所有权证号为武昌权证昌字第2015000241，土地使用权证号为武昌国用（商2015）第259号。该房产转让价格为按套转让，转让价为455万元。该笔交易定金10万元为第一部分房款，445万元为第二部分房款。买受人应在过户当天出该房屋收件单时，将房款445万元足额支付。买卖双方在合同签订后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。合同还约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
同日，张松波支付定金10万元，由代理人收取。林莎莎向链家宏业公司支付出售房屋物业托管定金3万元整，并向链家宏业公司交付该房屋房产证原件。
一审庭审中，张松波及链家宏业公司表示，林莎莎一直在国外，于2016年4月16日回国补签合同，未能在30日内履行过户手续的原因是林莎莎要补办身份证。林莎莎表示其身份证未丢失，也没有补办。林莎莎的身份证显示有效期限为2016年4月21日至2026年4月21日。
2016年5月26日，林莎莎位于武昌区临江大道66号金都汉宫（一期）5栋3单元23层1室的房产，因案外人撤销权诉讼被武昌区人民法院查封，查封期限为2016年5月26日至2019年5月25日。
一审法院认为：张松波要求解除《武汉市存量房买卖合同》，林莎莎表示同意，链家宏业公司无异议，予以准许。合同约定林莎莎应当保证该买卖房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反导致该房屋不能办理产权登记应按照房屋成交总价款455万元的20%赔偿张松波的损失。林莎莎违反了房屋未被限制转让的保证义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，张松波要求林莎莎返还定金10万元，并支付违约金89万元的诉讼请求，予以支持。
合同约定双方应当在签约后30个工作日内办理房产过户手续，根据林莎莎身份证上显示的有效期限为“2016年4月21日至2026年4月21日”，表明林莎莎于2016年4月到上海办理了身份证，该事实与链家宏业公司陈述的林莎莎2016年4月补办身份证，直到2016年5月23日才告知拿到身份证的事实相吻合。林莎莎所称“此间身份证没有丢失过，也没有补办”的陈述与事实不符。林莎莎主张张松波筹措资金延误致使合同到期未能履行，请求法院驳回张松波诉讼请求的抗辩，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除张松波与林莎莎、武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、林莎莎于本判决生效之日起十五日内一次性向张松波返还定金本金100,000元；三、林莎莎于本判决生效之日起十五日内一次性向张松波支付赔偿金890,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,280元减半收取25,640元，保全费5000元，合计30640元，由林莎莎负担。
二审中，林莎莎提交证据拟证明：1、双方合同约定签约后30个工作日内的截止时间应为2016年5月23日（每周5天工作日）。2、林莎莎于2016年5月24日完成户口迁移手续。张松波质证后认为：武汉市武昌区房地局每周是6天工作日。林莎莎补办的身份证上显示的有效期限为“2016年4月21日至2026年4月21日”，但2016年5月23日林莎莎才告诉我们身份证办好。林莎莎户口迁移证是2016年5月24日才签发，说明2016年5月24日前不可能办理房屋过户手续。
本院经审理查明：一审认定事实属实。
本院另查明：2016年4月9日，张松波、林莎莎、链家宏业公司签订《武汉市存量房买卖合同》时，林莎莎因在国外，系由林莎莎的母亲代签，2016年4月16日，林莎莎回国，在三份合同原件上签字确认。
本院认为：2016年4月9日，张松波、林莎莎、链家宏业公司签订的《武汉市存量房买卖合同》，林莎莎的签名虽系其母代签，但其后林莎莎在合同原件上签字确认，故该合同系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同当事人应当按合同约定履行。2016年5月26日，本案诉争房屋被法院查封，致使张松波合同目的不能实现，张松波主张解除合同，林莎莎亦表示同意，链家宏业公司无异议，故一审判决解除三方合同正确。合同约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。”、“如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”，现诉争房屋被法院查封，致使张松波合同目的不能实现，一审判决在解除三方合同下，判令林莎莎向张松波返还定金本金100,000元、因违约支付赔偿金890,000元，有合同和法律依据，并无不当。关于林莎莎上诉主张未能办理房屋过户手续的原因在张松波及链家宏业公司的问题，缺乏证据证实，本院不予采信。关于林莎莎上诉主张合同约定办理房屋过户手续期限届满，三方均未履行，合同自动解除，相互返还的问题，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51,280元，由林莎莎负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二○二○一七年一月五日
书记员 饶诗敏