江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03357号
上诉人（原审原告）李莉萍。
委托代理人王国平。
被上诉人（原审被告）周晴。
委托代理人孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人李莉萍因与被上诉人周晴房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第0383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李莉萍及其委托代理人王国平，被上诉人周晴及其委托代理人孟丙焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年7月17日，李莉萍（买方，乙方）、周睛（卖方，甲方）、徐州市美居房地产经纪有限公司（居间方，以下简称美居公司，经办人张某）签订房地产买卖协议一份，周晴将其房屋出售给李莉萍，协议约定：房款365000元一次性付清（甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方一次性付清全款到房管局监管账户），过户税费全部由乙方承担，甲方收到房屋全款之日双方交接房屋；在签订本协议时乙方交付给甲方购房定金2万元，双方同意由甲方在购房时以该定金抵购房款或服务费，甲方将购房合同一本押给居间方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金2万元，另外赔偿给守约方的直接和间接经济损失；签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关的手续。双方在协议备注栏中约定：1、因该房两证尚未办理，由甲方负责办理自己的房证、土地证，办理过程中产生的费用由甲方负责；2、因该房有银行贷款尚未还清，甲乙双方协商一致同意由乙方出资12万元（含定金）作为购房首付款支付甲方用于还款，多余部分由甲方自行出资；3、该房开发商通知办理两证之日起30个工作日办理过户手续；4、该房两证尚未办理，本合同标明的面积以商品房买卖合同为准；5、首付款12万元于甲方还银行贷款时支付。协议签订的当日，李莉萍给付周晴购房定金2万元。
庭审中，李莉萍申请的证人王某出庭作证称，其曾系涉案房屋买卖的居间方美居公司的工作人员，签协议时周晴说大概十来天办理过户手续，当时说过买卖双方和居间方均不能左右开发商通知办理两证的日期，因此约定了协议中备注第3条。2013年8、9月份，李莉萍、周晴协商大概两三周房证能办好，然后就可以办理过户手续。李莉萍想在2013年9月办理过户手续。2013年10月周晴通知居间方房证已办好，居间方即通知李莉萍办理过户手续。因办理过户时间有点长，李莉萍以担心税费上调、买房本想用于小孩上学现用不到了、房子距离有点远、户型也不太好等理由，想协商解除协议，加价另卖他人，周晴意见是如果居间方二个月内能以37.5万元另行出售，其愿把2万元定金退还李莉萍，但居间方无法保证做到二个月内以37.5万元售出，故此方案双方没有谈成。因为房子有贷款，李莉萍同意支付12万元的首付款用于周晴还清贷款。2013年12月份李莉萍讲2014年2、3月份购房款一次性付清。因为李莉萍没有付款故没有去产权处签订备案合同。张某向李莉萍出具的保证书王某后来见过，亦告诉张某这个事情我们做不了主。王某在2013年12月底应李莉萍要求出具了卖方将价格调整为37万元的证明，因周晴又还了两个月的贷款，周晴要求将房价由36.5万元调整为37万元。李莉萍对证人证言质证称：证人讲先付首付款这部分内容不真实且与协议内容相矛盾；讲李莉萍同意协商推迟时间过户不真实，办好两证后周晴通知居间方办理过户手续也存在不真实的情况，与协议备注第3条冲突；证人对其书写的证明的解释不真实，李莉萍要求证人书写证明是准备起诉用的；证人对张某书写保证书原因的解释不真实，当时经办人张某向李莉萍明确承诺作为受委托人有权利来承诺办理两证的期限，以解决在2013年9月1日小孩上学前办理好过户手续的买房宗旨。周晴质证称：证人证言是真实的，可以确认签订买卖协议后，李莉萍想解除协议并让周晴加价另卖他人以便退还定金，协议没有履行的原因是2013年12月时李莉萍还没有支付首付款的能力。
李莉萍主张周晴和居间方承诺2013年8月15日前办理过户手续并向法庭提供了2013年7月19日美居公司的经办人张某向李莉萍出具的保证书一份，张某本人保证涉案房屋的两证于2013年8月15日前给予办理（前后相差7天左右不予追究）。周晴质证称对保证书的真实性无法确认，因李莉萍没有支付首付款，故其没有权利要求办理过户。
李莉萍主张周晴违约把房价调整为37万元并向法庭提供了2013年12月24日美居公司的工作人员王某（即出庭证人）向其出具的证明一份，王某证明经居间方多次协商现卖方将价格调整为37万元。周晴对此质证称，王某已出庭阐述了书写的过程和背景，周晴没说过要提高房价，证明内容不真实，表达不了周晴的真实想法。
2013年10月14日开发商通知周晴办理两证，10月17日周晴领取了初始登记证，10月18日涉案房屋的房产证办理完毕，10月22日周晴领取了房产证，10月29日涉案房屋的土地证办理完毕。2013年10月，周晴通知居间方房证已办理完毕，居间方即通知李莉萍办理过户手续。李莉萍没有向周晴支付除定金2万元外的首付款10万元，双方没有去产权处签订备案合同，也没有办理过户手续。
原审法院认为，原告李莉萍与被告周晴之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效。原、被告均应当按照约定履行自己的义务。原告主张被告承诺在2013年8月15日前办理过户手续并提供了居间方经办人张某的保证书，法院认为，张某作为居间方的工作人员向原告所作的保证对被告没有约束力，买卖双方和居间方均不能左右开发商通知办理两证的日期，且原告的主张与买卖协议备注第3条约定内容相悖，法院不予采信。原告主张被告违约调整房价为37万元并提供了居间方工作人员王某出具的证明，但王某已出庭作证证实被告是因2013年10月已通知办理过户手续，迟至2013年12月仍未办理而被告又多还两个月贷款的情况下主张调整的，且该主张仅是被告的单方意思表示，原告不认可时双方仍应按买卖协议的约定履行，原告据此认为被告存在违约行为没有事实和法律依据，法院不予采信。双方签订的房地产买卖协议备注第3条约定开发商通知办理两证之日起30个工作日办理过户手续，被告提供的初始登记证领取签收本、短信记录、房产证、土地证以及证人王某证言能够证实被告已依备注第3条约定通过居间方通知原告办理过户手续，被告已按照约定履行了自己的义务，被告不存在违约行为，被告要求原告继续履行合同，原告亦应按照约定继续履行自己的义务。原告要求被告返还购房定金2万元，赔偿违约金2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。遂判决：驳回原告李莉萍的诉讼请求。
上诉人李莉萍不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清。居间方美居公司的证人王某的证人证言不真实。美居公司从未通知上诉人办理过户手续。上诉人也从未与美居公司协商房屋加价另卖他人的相关事实。另外，居间方美居公司与被上诉人之间的委托关系，一审法院也未查清。2、一审判决适用法律错误。第一，居间方美居公司是受被上诉人周晴的委托出售房屋，其作出的承诺应当视为委托人即被上诉人周晴的委托。上诉人买房是要求在2013年9月1日前办理好过户手续，居间方美居公司承诺在2013年8月15日前给予办理。因此，上诉人买房的时间要求和居间方美居公司的承诺，应当是对涉案房屋买卖协议的补充调整和限定。因为居间方美居公司和其委托人即被上诉人应明知该房屋能否在2013年8月15日前给予办证。故居间方美居公司的承诺应具有法律约束力，是买卖双方守约、违约的界限。一审判决书中关于“买卖双方和居间方均不能左右开发商通知办理两证的日期，且原告的主张与买卖协议备注第3条约定内容相悖”的说法显属适用法律错误。第二，上诉人已明确表示合同不再履行，而且双方在事实上也已不再履行合同，一审判决以此认定“原告不认可时双方仍应按买卖协议的约定履行”，更属适用法律错误。第三，一审判决书中关于“能够证实被告已依备注第3条约定通过居间方通知原告办理过户手续，……原告亦应按照约定继续履行自己的义务”的认定并无依据，亦为适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉求。
被上诉人周晴答辩称：1、美居公司的证人王某的证言是上诉人一审提供的，现二审上诉人对自己提交的证据又予以否认，故对其举证的主张，法庭不应采信。房屋买卖合同中的中介在我国合同法有明确规定，属于居间合同，而非上诉人诉称的委托关系。2、因房屋买卖合同双方以及居间方均不能左右开发商通知办理两证的时间，故双方约定了涉案合同的备注三予以明确。3、被上诉人按照合同约定履行了全部义务，一审提交的短信及王某的证人证言可以佐证，而非上诉人上诉所称的没有任何证据予以证实。
根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人是否构成违约，应否向上诉人返还定金2万元并支付2万元违约金。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。2013年7月17日，上诉人与被上诉人签订房地产买卖协议，其中对于房款的支付、“两证”的办理时间既有格式条款，亦有备注的非格式条款予以规范。故关于办理“两证”的时间，应以协议备注3“开发商通知办理两证之日起30个工作日办理过户手续”为履约依据。上诉人虽主张其与居间方美居公司达成2013年8月15日之前就涉案房屋办理过户手续的共识，但居间人仅享有向委托人报告订立合同机会或提供媒介服务的权利，其作出的承诺对委托人即被上诉人并无约束力。另外，在两证办理期间，被上诉人已依约向居间方美居公司通知相关办证事宜，上诉人一审提供的证人，时任居间方美居公司工作人员的王某对此亦表示认可。至此，被上诉人已依约如期履行了其合同义务，并未违约。故被上诉人无需返还上诉人2万元购房定金，亦无需赔偿上诉人相关违约费用。
综上，上诉人李莉萍的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费800元，由上诉人李莉萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 赵明辉
二〇一四年十一月十五日
书记员 孙晓明