重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第04699号
原告侯良楷，男，1963年5月15日生，汉族，住重庆市永川区。
委托代理人周晶、ＸＸ，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。
被告重庆市永川区南大街街道大南村村民委员会，住所地重庆市永川区南大街街道大南村。
负责人游钦建，主任。
委托代理人王虹，重庆石松律师事务所律师。
原告侯良楷与被告重庆市永川区南大街街道大南村村民委员会（下称大南村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员肖菊华独任审判于2014年8月18日、9月19日两次公开开庭进行了审理。原告侯良楷的委托代理人周晶、ＸＸ，被告大南村委会的负责人游钦建及其委托代理人王虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯良楷诉称，原告与被告于2010年4月7日签订《委托联建房协议书》，约定原告委托被告建房一套，房屋所在项目名称为柳河康居，同时约定了房屋建筑面积、单价、交房时间等，另双方还约定房屋只能办理乡村产权证，如被告在办理乡村产权证前，把原告所集资房屋办成国有划拨地及城市产权证后，原告应按集资房面积300元／平方米补交城市配套费及土地出让金等有关费用。该合同是被告以新农村建设为契机进行的房屋开发并出售给原告而签订的，故双方之间实际是买卖关系。上述合同签订后，原告按约交纳了购房款，被告为原告办理的房地产权证载明的土地性质为划拨，为此原告按房屋建筑面积300元／平方米向被告交纳了城市配套费及土地出让金34440元。根据相关规定土地使用权划拨是经政府批准无偿交付给土地使用者使用的，相关部门不可能收取土地使用者的土地出让金，同时由于柳河康居系新农村建设项目，相关主管部门对该建设项目应收取的相关税费亦予以了优惠、减免，因此被告不应收取原告因产权性质变更产生的费用，要求被告返还已交纳的34440元。
被告大南村委会辩称：柳河康居系新农村建设项目；与原告签订委托联建房协议及原告按房地产权证载明的建筑面积300元／平方米的价款交纳土地出让金及城市配套费等费用属实，但被告不具有开发资质，双方之间是委托关系，不是买卖关系；300元／平方米的价款是乡村房屋变更为国有划拨城市房屋的所有费用并非仅指土地出让金和城市配套费，被告按约为原告办理土地使用权性质为划拨的房地产权证后收取该价款并无不当，且双方未约定费用产生后应进行结算；另双方在办理房地产权证时又签订了一份合同，之前签订的委托联建协议对双方已不再具有约束力，综述，原告主张返还的理由不成立，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月18日，重庆市永川区南大街街道办事处经永川区发展和改革委员会批复同意修建柳河康居安置房工程，建设地址为南大街办事处大南村黄泥函村民小组。2009年4月3日，重庆市永川区南大街街道办事处以永南大街发（2009）70号文件批复同意大南村委会修建柳河康居新村居民安置房。2009年5月7日，重庆市永川区规划局向大南村委会颁发了乡村建设规划许可证。2010年8月13日，永川区国土资源和房屋管理局通过预审同意柳河康居项目拟选址位于南大街办事处黄泥函村民小组、雀子山村民小组，拟使用经重庆市人民政府渝府地（2005）203号文征用的国有土地2.51332公顷。2010年10月22日，永川区人民政府以永川府地（2010）232号文同意将经渝府地（2005）203号文批准征收的位于永川区南大街办事处黄泥函村民小组、雀子山村民小组使用权范围内25009平方米国有建设用地，交由南大街街道办事处作为新建大南柳河康居安置房工程建设用地，该文件同时载明，该国有建设用地的使用权类型为行政划拨。
2010年4月7日，侯良楷与大南村委会签订《委托联建房协议书》，约定侯良楷委托大南村委会建房一套，还约定了房屋位置、建筑面积、房款支付方式、交房时间、交房标准等，同时双方还约定房屋只能办理乡村产权证，如大南村委会在办理乡村房屋产权证前，把房屋办成国有划拨地及城市房屋产权证后，侯良楷应按房屋面积300元／平方米补交城市配套费及土地出让金等有关费用。协议签订后，侯良楷交纳了房款，大南村委会就涉案房屋办理了土地使用权类型为国有划拨的房地产权证总证，原、被告双方确认侯良楷购买房屋的土地使用类型亦为国有划拨，侯良楷为此按房屋建筑面积300元／平方米交纳了34440元。为办理房地产权证，侯良楷和大南村委会又另行签订了一份联建房合同，该合同仅约定了房款总金额（包括34440元），未再另行约定交纳城市配套费及土地出让金等费用。但对该合同，双方均确认是为办理房地产权证而签订。同时双方还确认，大南村委会收取300元／平方米的城市配套费及土地出让金等费用的依据是双方之前签订的《委托联建房协议书》。
另查明，从2007年10月起至2008年3月10日，大南村委会因修建公共服务中心及新村居民点工程需占用黄泥函村民小组、雀子山村民小组的土地，先后与该两个村民小组签订用地补偿协议书及补充协议，约定大南村委会应支付该两个村民小组土地补偿费、安置补助费等费用。之后，大南村委会亦陆续支付了上述费用，该两个村民小组亦向有关部门出具书面证明证实，大南村委会已付清因柳河康居安置房征地而应支付的各类补偿。2011年9月5日，大南村委会向永川区规划局交纳了建设工程规划综合费113652元。2012年3月，大南村委会向永川区建设委员会交纳了城市建设配套费1181280元。
上述事实，有委托联建房协议书、现金收入凭证、渝府地（2005）203号文、永发改审批（2008）176号文、永国房（2010）384号文、永川府地（2010）232号文、乡村建设规划许可证、用地补偿协议书、收据及双方当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，侯良楷与大南村委会签订的《委托联建房协议书》约定了房屋位置、建筑面积、房款支付方式、交房时间、交房标准等，从这些约定内容来看，该协议书名为委托联建，实为房屋买卖，故侯良楷诉称该协议实质是买卖合同的理由成立，本院予以采纳；大南村委会辩称其无开发资质，与侯良楷之间是委托关系、不是买卖关系的理由，因其是否具有开发资质与双方之间是否系委托关系无关联而不能成立，本院不予采纳。我国《物权法》第一百四十七条规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此大南村委会将柳河康居的房屋出售给侯良楷，应当是包括房屋所占有土地使用权在内的一并处分。根据永川区发展和改革委员会、重庆永川区南大街街道办事处的批复及大南村委会于2009年5月7日取得的乡村规划许可证，当时柳河康居安置房属于农村房屋，占用的土地所有权性质为集体所有，其土地使用权性质实为宅基地使用权。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它具有有限性、福利性、所有权归集体、使用权主体是特定的农村居民等特点。因此柳河康居安置房的宅基地使用权主体只能是具有大南村委会集体经济组织成员资格的村民，侯良楷不是大南村村民，故双方签订的《委托联建房协议书》效力上存在瑕疵。2010年10月22日永川区人民政府以永川府地（2010）232号文件同意将经渝府地（2005）203号文件批准征收的位于黄泥函村民小组、雀子山村民小组使用权范围内的25009平方米国有建设用地，交由南大街街道办事处作为新建大南柳河康居安置房工程建设用地，是日起该块土地的所有权性质由集体所有变为了国有，柳河康居安置房的性质亦从农村房屋成为城市房屋，而城市房屋的买卖对于购买主体无特别限制，此时双方签订的《委托联建房协议书》效力上的瑕疵因房屋占用土地的性质变更而得到了补正，由于该合同系双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，故该协议书合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，侯良楷和大南村委会均应当依照约定履行各自的权利义务。侯良楷和大南村委会现就合同履行中侯良楷是否应当按房屋建筑面积300元／平方补交城市配套费及土地出让金等有关费用发生争议，本院对此评判如下：
《城市房地产法》第八条规定“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第二十三条又规定“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”根据上述规定，土地出让金是土地使用权类型为国有出让的情况下支付的费用，土地使用权类型为划拨的无须支付土地出让金，但有可能缴纳补偿、安置等费用。本案双方当事人约定大南村委会为侯良楷办理国有划拨地及城市产权证，在该约定条件下不须支付土地出让金，很显然双方约定交纳土地出让金是双方不知晓划拨土地的性质所致。侯良楷诉称土地使用权类型为划拨的，相关部门不会收取土地使用者的土地出让金的理由成立，本院予以采纳。
双方当事人在协议中明确约定，房屋只能办理乡村产权证，如大南村委会在办理乡村房产权证前，把房屋办成国有划拨地及城市产权证后，侯良楷应按房屋面积300元／平方米补交城市配套费及土地出让金等有关费用，现双方确认大南村委会为侯良楷办理的会是土地使用权类型为国有划拨的房地产权证，侯良楷理应按照约定补交城市配套费及土地出让金等有关费用。从该约定来看，侯良楷补交的是城市配套费及土地出让金等有关费用，因有“等”字，此处的费用不应狭义的理解为是土地出让金和城市配套费，应理解为柳河康居占用的土地所有权性质由集体所有变更为国有、使用类型为划拨及柳河康居房屋由农村房屋变更为城市房屋产生的所有相关费用，虽然大南村委会不用支付土地出让金，但大南村委会先后支付了用地补偿费、安置补助费、建设工程规划综合费以及城市建设配套费等。柳河康居项目所占用的土地原为黄泥函、雀子山村民小组集体所有的土地，后经征收及相关部门批准变更为国有划拨用地，征收该土地时产生的安置补助费、土地补偿费等应属于土地性质变更过程中产生的费用。因土地性质发生变化，该土地上所修建房屋的性质亦随之变化为城市房屋，柳河康居安置房工程亦随即属于《重庆市城市规划管理条例》管理范围内的建设工程，根据《重庆市建设工程规划综合费收缴管理办法》第二条、第四条的规定，《重庆市城市规划管理条例》管理范围内的建设工程的建设单位或个人必须缴纳建设工程规划综合费，因此该费用应属于农村房屋变更为城市房屋产生的费用。对于城市建设配套费，侯良楷认可属于房屋性质变更过程中应当产生的费用，本院予以确认。综述侯良楷称大南村委会支付的土地补偿费、安置补助费、建设工程规划综合费等系变更为国有划拨土地之前应当产生的费用因而与本案无关的理由不能成立，本院不予采纳。另双方未约定费用产生后应进行结算并多退少补，相关部门减免相关税费是大南村委会与相关部门之间的关系，与双方之间的协议无关，故侯良楷称柳河康居系新农村建设项目，相关主管部门对该建设项目应收取的相关税费予以了优惠、减免，大南村委会不应收取侯良楷因产权性质变更产生的费用，要求大南村委会返还补交费用的理由不能成立，本院不予采纳，其据此要求大南村委会返还交纳的城市配套费及土地出让金的诉讼请求本院亦不予支持。大南村委会辩称其按约为侯良楷办理了土地使用权性质为划拨的房地产权证，收取该价款并无不当的理由成立，本院予以采纳。
另大南村委会辩称双方后来又签订了联建房合同，之前签订的《委托联建房协议书》对双方不再具有约束力，因双方均确认之后签订联建房合同的目的是办理房地产权证，且大南村委会收取34440元的依据是双方之前签订的《委托联建房协议书》，故大南村委会的上述辩称理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第二十三条之规定，判决如下：
驳回原告侯良楷的诉讼请求。
案件受理费770元，减半收取385元，由原告侯良楷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 肖菊华
二〇一四年十二月一日
书记员 何 珺