原告卢××诉被告贵州××房地产开发有限公司、贵州××购物有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民初字第469号
原告卢××。
被告贵州××房地产开发有限公司。
法定代表人陶×，该公司董事长。
委托代理人包义晋，贵州中创联律师事务所律师。
被告贵州××购物有限责任公司。
法定代表人李××，该公司董事长。
委托代理人姚永堃，贵州哲瀚律师事务所律师。
原告卢××诉被告贵州××房地产开发有限公司（以下简称××公司）、贵州××购物有限责任公司（以下简称××公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成�议庭公开开庭进行了审理。原告卢××，被告××公司的委托代理人包义晋，被告××公司的委托代理人姚永堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢××诉称，原告于2004年9月30日向被告××公司购买了位于乌当区新创路6号×××花园F幢负1层58号商铺，合同约定2005年3月1日前××公司将商铺交付给原告，但至今未交付。××公司在未经原告同意情况下，将原告的商铺于2008年非法租给被告××公司，××公司非法占用原告商铺进行装修，拟做超市经营，影响原告索要商铺。2011年××公司按与原告所签合同对商铺进行了分割及轻质材料隔断，诚心交铺给原告，但××公司从中作梗，赖着不走，导致××公司无法向原告交铺，原告所购商铺的经济价值未得到体现，原告与××公司的买卖合同在前，且是经过建设局登记备案的，原告已办理了产权证，而被告与××公司的租赁合同在后，理应属于无效合同，故××公司应负无效合同的连带责任。××公司由于未交付原告商铺，按合同要支付违约金，但从2012年4月30日至2014年4月30日共计24个月未支付原告违约金。原告为此诉至法院，要求判令：一、××公司交付位于乌当区新创路6号×××花园F幢负1层58号商铺给原告；二、××公司支付由于未交付乌当区新创路6号×××花园F幢负1层58号商铺而产生的24个月违约金35174元；三、××公司在一周内撤出位于乌当区新创路6号×××花园F幢商铺上的所有设备设施；四、被告承担本案诉讼费用。
被告××公司辩称，从原告签订三年返租协议可以看出原告对××公司将商铺整体租赁给××公司是准许的。原告在2011年已经取得所购商铺的产权证书，物权已经发生变动，××公司的交付义务已履行。××公司与××公司之间的租赁合同纠纷案经过两级法院判决后，现在商铺是××公司无权占有，××公司应尽快撤出交付给业主。违约金是否支付应由原告举证，违约金的计算标准法院应着重审查补充协议的效力。
被告××公司辩称，原告享有所有权的仅是F幢内的一个商铺，对其不享有所有权的F幢其他商铺，其无权要求××公司撤出。虽然原告与××公司的买卖合同在先，但其取得所有权是在××公司与××公司签订《租赁合同》之后，因此，应适用买卖不破租赁的原则，保护××公司合法的承租人权利。××公司在签订租赁合同时，并不知晓原告与××公司签订了《房屋买卖合同》，××公司在《房屋租赁合同》中承诺并保证其为场地和租赁房屋的唯一业主，××公司作为善意第三人，其权利也应得到保护。根据××公司的陈述，将商铺租赁给××公司原告是明知的，原告并未提出异议。××公司对商铺的装修是依附在商铺上的，无法拆除。××公司已就租赁合同一事起诉××公司，两级法院均判决××公司给付××公司违约金，只要××公司支付了违约金，××公司可以撤出。
经审理查明，原告卢××与被告××公司于2004年9月30日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以93579元的价格购买××公司开发建设的位于乌当区新创路6号×××花园F幢负1层58号商铺，约定建筑面积为12.2㎡，合同第八条约定××公司应当于2005年3月1日前将验收合格的商铺交付给原告使用，合同第九条约定××公司如未按合同规定的期限将商铺交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××公司按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。同日原告与××公司的关联公司贵州××经济发展有限公司签订了一份《××××商城房屋租赁回购协�》，约定原告将前述购买的商铺出租给贵州××经济发展有限公司，租赁时间为2005年5月1日至2008年5月1日，2005年5月1日以前的时间作为贵州××经济发展有限公司的装修时间，原告不向其收取任何费用。此后，原告按约向××公司支付了购房款。2008年5月1日租赁期到后，被告××公司仍实际占有原告购买的商铺而并未将其交付给原告。2011年9月28日原告在办理产权手续时因商铺公摊面积比设计面积增加，房屋总价变更为96386元，原告向××公司补交了购房款后取得了所购商铺产权证书。2014年1月8日，卢××等7人作为购买××公司开发建设的×××花园商铺的业主代表与××公司签订了一份补充协议，约定××公司在2014年3月30日交商铺给业主，如超期交商铺给业主，每天按业主购商铺总金额付超期交商铺违约金万分之五计算。至今，××公司未能将商铺交付给原告。
另查明�2008年12月26日××公司在未获得原告许可的情况下与被告××公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定××公司将包括原告所购商铺在内的×××花园E栋F栋负一层至一层营业房6902平方米及仓库出租给××公司使用。由于该合同约定的租赁区域内部分商铺××公司已经对外出售，而××公司并未与包括原告在内的商铺业主就返租一事达成一致意见，致使××公司未能按期入场，入场后进行装修过程中又遭到商铺业主的阻拦。2013年2月26日，××公司与××公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》，就租赁合同的解除及赔偿事宜达成协议，约定在××公司付清损失赔偿金后，双方签订的租赁合同解除。此后，因××公司未能按照约定支付赔偿金给××公司，××公司向本院提起诉讼，要求××公司支付××公司损失赔偿金650万元及逾期利息。本院于2014年8月20日作出（2014）乌商初字第30号民事�决书，一审判决××公司给付××公司损失赔偿金650万元及相应利息，××公司对该判决不服，提出上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）筑民一终字第1441号民事判决书，终审判决驳回上诉，维持原判。
还查明，截止到起诉时被告××公司按照与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，每日按照购房款万分之三的标准支付原告逾期交房违约金至2012年7月，诉讼中，××公司又按此标准支付了三个月的逾期交房违约金给原告，现××公司已将逾期交房违约金支付至2012年10月31日。
上述事实，有原告卢××、被告××公司、××公司的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《房产证》、被告××公司提交的《租赁合同》，本院调取的本院作出的（2014）乌商初字第30号民事判决书及贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2014）筑民一终字第1441号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，原告卢××与被告××公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应受到法律保护。原告与××公司的关联公司贵州××经济发展有限公司于同日又签订了一份《××××商城房屋租赁回购协议》，将该商铺租赁给贵州××经济发展有限公司使用至2008年5月1日，该协议的性质实为返租，××公司在返租期满后至今仍未能将商铺交付给原告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对于原告要求××公司交付商铺的诉请本院予以支持。对于原告要求××公司支付逾期交房违约金的诉请，因2014年1月8日卢××等购买×××花园商铺的7位业主代表与××公司签订的补充协议并未损害其自身利益，且××公司已按照每日购房款万分之三的标准将截止到2012年10月31日的违约金支付给原告，故本院认为违约金应按不同时段分标准计算，其中2012年11月1日至2014年3月30日期间共17个月每日应按购房款的万分之三的标准计算，2014年3月31日起至实际交付之日每日应按购房款的万分之五的标准计算。本案中，原告诉请主张的违约金35174元系按照每日购房款的万分之五标准计算24个月，但其对违约金计算标准适用不当，因庭审中原告认可诉讼中已收到××公司支付的6个月违约金，故其诉请主张的24个月违约金应扣除该6个月的违约金，根据合同和补充协议约定的违约金支付标准，2012年11月1日至2014年4月30日共计18个月的违约金应分段计算为96386元×0.0003／天×515天＋96386元×0.0005／天×31天=16385.62元。
对于原告要求××公司撤出商铺上设备设施的诉请，本院认为××公司至今未将商铺交付给原告，××公司在商铺上的设备设施系基于与××公司的合同关系装修而产生，××公司与原告并未有任何法律上的关系，现××公司与××公司已达成解除租赁合同的协议，如××公司在交付商铺给原告时未达到《商品房买卖合同》约定的标准，原告可继续追究××公司的违约责任，而不宜直接追究××公司的责任，故对原告的该项诉请本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条�一款的规定，判决如下：
被告贵州××房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于乌当区新创路6号×××花园F幢负1层58号商铺交付给原告卢××；
被告贵州××房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告卢××从2012年11月1日至2014年4月30日共18个月的逾期交付商铺违约金16385.62元；
驳回原告卢××的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3030元，由被告贵州××房地产开发有限公司负担（该费已由原告卢××预交，被告贵州××房地产开发有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告卢××）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 康银翔
代理审判员 梁国辉
代理审判员 田血浪
二０一四年十二月十八日
书 记 员 汪箐箐