广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2623号
上诉人（原审被告）：东莞市中数电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：麦朝晖，该公司总经理。
委托代理人：袁浩权，广东闻彰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏群娟，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码为×××0228。
委托代理人：梁石兰，广东慕正律师事务所律师。
委托代理人：祝焕仪，广东慕正律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市中数电子科技有限公司（以下简称为中数公司）因与被上诉人苏群娟租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
苏群娟因本案于2015年1月15日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、判令解除苏群娟与中数公司签订的租赁合同；二、判令中数公司返还租赁物给苏群娟；三、判令中数公司支付租金32200元给苏群娟，并按照每日千分之一的标准支付逾期滞纳金给苏群娟，从2014年7月6日起计至2015年1月5日止逾期滞纳金为2898元。庭审中，苏群娟明确第三项诉讼请求中的滞纳金是主张2014年7月6日至2015年1月5日期间产生的滞纳金。
原审法院经审理查明，中数公司原名东莞市快智达讯机电设备有限公司，于2011年5月16日经工商行政管理部门核准变更为现名。2011年1月2日，苏群娟与东莞市莞城区罗沙沙巷股份经济合作社（以下简称为沙巷合作社）签订一份《租赁合同》，约定：沙巷合作社将位于东莞市莞城区学院路宝兴楼86附楼二楼办公楼出租给苏群娟使用，租赁期限为三年，从2011年1月1日起至2013年12月20日止。上述合同签订后，沙巷合作社将租赁物物业交付给苏群娟使用。2013年12月27日，苏群娟与沙巷合作社签订《厂房租赁合同书》，双方同意苏群娟对上述租赁物业进行续租，续租期限为三年，从2014年1月1日起至2017年12月31日止，苏群娟对租赁物业享有分租权。
2011年1月5日，苏群娟（出租方）与中数公司（承租方）签订《租赁合同》，约定：中数公司向苏群娟租用东莞市莞城区学院路宝兴楼86附楼二楼办公楼；租赁期限两年，从2011年1月1日起至2013年12月30日止；每月租金4600元，于每月5日前缴租，每逾期一天，承租方须按欠租金额的0.1%向出租方计付违约金；如中数公司拖欠租金超过一个月，苏群娟要求解除合同并收回租赁物。上述合同签订后，苏群娟将租赁物业交付给中数公司使用，中数公司也如约交付租金。
2012年7月，沙巷合作社与广东省东莞轻工业品进出口有限公司（以下简称为轻出公司）及东莞市智通实业有限公司（以下简称为智通公司）因宝兴楼权益问题发生争议，沙巷合作社起诉至原审法院解决。在该案审理过程中，轻出公司和智通公司向法院举证两份《经领建筑执照》和《建筑许可证》，沙巷经合社、轻出公司、智通公司均确认宝兴楼的两栋主楼已办理建筑工程规划许可手续，其余电房、饭堂、宿舍等附属设施没有办理报建手续。据上述证据显示，证号：公建字0000948号的《建筑许可证》是于1987年2月11日由原东莞县莞城建设委员会颁发，报建人为“罗沙沙巷居委会”，报建地址为“罗沙区莞龙路”，用地面积为983平方米，建筑面积为983平方米×6，层高六层，报建项目为厂房；证号：（88）东建字0004327号的《建筑许可证》是于1988年10月13日由原东莞市城市规划建设委员会颁发，报建人为“罗沙沙巷居委会”，报建地址为“罗沙区莞龙路”，用地面积为721.47平方米，建筑面积为3887.68平方米，层高六层，报建项目为厂房。上述案件经审理后，原审法院于2013年12月26日作出（2012）东一法民一初字第6613号民事判决书，判决确认宝兴楼所涉的相关权利及义务由沙巷合作社享有和承担。该判决送达各方当事人后，轻出公司和智通公司不服并上诉至东莞市中级人民法院，该案经审理，东莞市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。苏群娟主张案涉租赁物业位于宝兴楼其中一栋主楼内，中数公司不予确认，主张案涉租赁物业是位于宿舍楼。
庭审中，苏群娟、中数公司确认中数公司自2014年7月开始没有向苏群娟支付租金，目前案涉租赁物业仍由中数公司占有使用。苏群娟明确其在本案中诉请的是2014年7月至2015年1月的租金和逾期付款违约金，此后的拖欠租金不在本案中主张。
原审法院认定上述事实的证据有：苏群娟提供的租赁合同（苏群娟与中数公司签订）、律师函（复印件）、快递详情单、租赁合同2份（苏群娟与沙巷合作社签订）、企业工商登记查询结果、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表（复印件）、（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书（复印件）、生效证明书（复印件）、沙巷合作社出具的证明，中数公司提供的租赁合同（中数公司与沙巷合作社签订）（复印件）、收取（租金）使用费的报销单及收据，以及原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案的争议焦点为苏群娟与中数公司签订的租赁合同是否合法有效。
首先，（2012）东一法民一初字第6613号民事判决书判决确认宝兴楼所涉的相关权利及义务由沙巷合作社享有和承担，该案上诉后，东莞市中级人民法院作出（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书对上述判决予以维持，因此沙巷合作社是宝兴楼的合法权利人，苏群娟向沙巷合作社承租宝兴楼86附楼二楼办公楼且双方约定苏群娟对该物业有分租权，故应认定苏群娟有合法的出租权将案涉物业出租给中数公司。
第二，已失效的《中华人民共和国城市规划法》是在1990年4月1日开始施行，现行有效的《中华人民共和国城市规划法》是在2008年1月1日开始施行，而根据（2012）东一法民一初字第6613号案件中轻出公司和智通公司向法院举证的宝兴楼主楼《经领建筑执照》和《建筑许可证》显示，宝兴楼的相关建筑物是在1987年至1988年期间兴建，因此依据法不溯及既往原则，无论苏群娟向中数公司出租的案涉物业是否属于宝兴楼主楼部分，兴建时是否有办理建筑规划报建手续，均不应受后法规定的约束，因此中数公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，以案涉租赁物业没有办理建筑规划报建手续为由主张苏群娟与中数公司签订的租赁合同无效，没有合法依据，原审法院不予采纳。
综上分析，原审法院认为苏群娟与中数公司之间签订的案涉租赁合同并未违反国家法律法规的强制性规定，且合同内容是双方真实的意思表示，因此应认定该合同合法有效，苏群娟与中数公司均应按照合同约定享有权利和履行义务。虽然苏群娟与中数公司签订的案涉租赁合同于2013年12月30日到期，但租赁期限届满后，中数公司仍继续使用案涉租赁物业及按原合同约定向苏群娟缴纳租金，因此应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，苏群娟以起诉方式通知中数公司解除租赁合同，应认定解除合同条件成就，原审法院对苏群娟要求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，中数公司已没有继续占有使用案涉租赁物业的合法依据，故原审法院对苏群娟要求中数公司返还案涉租赁物业的诉讼请求予以支持。
双方确认中数公司自2014年7月开始至今一直没有向苏群娟支付租金，因此苏群娟要求中数公司支付2014年7月至2015年1月的租金共计32200元（4600元×7个月）合法有理，原审法院予以支持。
中数公司主张，中数公司在2014年7月得知沙巷合作社与智通公司、轻出公司就宝兴楼的权属问题产生诉讼纠纷后，对沙巷合作社是否具有宝兴楼的合法权益以及苏群娟是否具有案涉租赁物业的合法出租权产生质疑，担心中数公司向苏群娟支付租金后有可能会有其他权利人向中数公司再主张租金权利，所以中数公司行使不安抗辩权拒绝支付后续租金。对此，原审法院认为，在东莞市中级人民法院作出（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书的终审判决之前，由于沙巷合作社与轻出公司、智通公司就宝兴楼的权益争议尚未解决，导致苏群娟对案涉租赁物物业是否具备合法出租权也存在不确定性，因此中数公司行使不安抗辩权有合法依据，故在2014年7月至2014年11月期间苏群娟不应当向中数公司计付逾期缴纳租金的违约金。然而，（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书作出后，宝兴楼的权益争议已经解决，苏群娟对案涉租赁物物业具备合法出租权也予以确定，故此后中数公司再以不安抗辩权为由拒付租金已没有合法依据，结合上述判决作出至中数公司知悉判决内容需要一定合理时间，原审法院认为中数公司应从2014年12月1日开始向苏群娟计付逾期缴纳租金的违约金。苏群娟、中数公司之间的《租赁合同》约定：每月租金4600元于每月5日前缴交，每逾期一天，承租方须按欠租金额的0.1%向出租方计付违约金。据此，结合苏群娟诉请的违约金范围，中数公司应向苏群娟支付的逾期付款违约金分段计算如下：一、2014年7月至11月租金的违约金，以23000元为本金，按0.1%/天的标准，从2014年12月1日起计至2015年1月5日，共计为828元；二、2014年12月租金的违约金，以4600元为本金，按0.1%/天的标准，从2014年12月6日起计至2015年1月5日，共计为142.6元；三、2015年1月的租金应于2015年1月5日前缴纳，因此截至2015年1月5日并未产生违约金。综上，结合苏群娟诉请的违约金范围，中数公司应向苏群娟支付逾期付款违约金共计970.6元；对苏群娟超出部分的违约金请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除苏群娟与中数公司签订的案涉《租赁合同》。二、限中数公司于判决发生法律效力之日起十五日内向苏群娟返还位于东莞市莞城区学院路宝兴楼86附楼二楼办公楼。三、限中数公司于判决发生法律效力之日起五日内向苏群娟支付拖欠租金32200元。四、限中数公司于判决发生法律效力之日起五日内向苏群娟支付违约金970.6元。五、驳回苏群娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费677.45元，由苏群娟承担37.20元，由中数公司承担640.25元。
中数公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同应被认定为无效合同，苏群娟的诉讼主体资格不合适。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，应认定为无效合同。1987年取得的《经领建筑执照》、《建设许可证》并不是建设工程规划许可证，且按原来老证的相关规定，只要符合条件就可以重办建设工程规划许可证。案涉合同签订于2011年1月，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》施行后，由于案涉建筑物没有建设工程规划许可证，故案涉租赁合同是无效合同。二、本案法律关系应当是中数公司与沙巷合作社之间的无效租赁合同关系，按上述司法解释的规定，也仅沙巷合作社有权主张使用费，苏群娟无权主张。故中数公司请求本院判决：一、撤销原审判决，驳回苏群娟的诉讼请求；二、认定中数公司与苏群娟之间的租赁合同无效；三、判令中数公司无需向苏群娟支付租金32200元及违约金970.6元。
苏群娟答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。案涉租赁物于1987年、1988年取得合法证照，属合法建筑，案涉租赁合同是有效的。退一步说，即使案涉合同系无效合同，但双方租赁关系也应当解除，中数公司应将案涉租赁物返还给苏群娟。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对中数公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审期间的意见，本案的争议焦点为中数公司与苏群娟间的租赁合同是否为有效合同，及中数公司应否向苏群娟支付租金。对此，本院分析如下：
案涉租赁物在1987年至1988年期间兴建，该期间没有法律法规明确要求房屋兴建必须取得建设工程规划许可证，根据法不溯及既往的原则，案涉租赁物的建设不应受期后施行的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城乡规划法》的约束。再者，根据本案证据显示，案涉房屋已取得《经领建筑执照》及《建筑许可证》，表明案涉租赁物兴建时已获得政府主管部门的批准建设，属合法建筑。由于苏群娟从沙巷合作社中合法租赁案涉租赁物，苏群娟将案涉租赁物转租给中数公司，中数公司与苏群娟之间的租赁合同应为有效合同，中数公司应当依约向苏群娟支付租金。尽管中数公司与苏群娟间的租赁合同约定的租赁期间至2013年12月30日止，但中数公司仍继续占有使用案涉租赁物，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，中数公司与苏群娟之间形成不定期的租赁合同关系，中数公司应当按原合同约定的标准向苏群娟支付租金。原审对租金及违约金的认定正确，本院予以维持，中数公司主张其与沙巷合作社间存在租赁合同关系，没有依据，本院不予支持。
综上，中数公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费629.27元，由中数公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年四月六日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。