北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初9333号原告邢继国，男，1940年7月22日出生。委托代理人庄洪勇，北京群拓律师事务所律师。被告北京汽车服务有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路甲6号。法定代表人邵世义，总经理。委托代理人王延涛，北京市中业江川律师事务所律师。原告邢继国与被告北京汽车服务有限公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王裴裴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢继国及其委托代理人庄洪勇，被告北京汽车服务有限公司的委托代理人王延涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢继国诉称：原告系本市东城区新太仓一巷×号院（以下简称涉案房屋）产权人。1985年8月13日，原告同被告签订《委托代管房屋协议》，协议约定：原告因无力维修房屋，将位于本市东城区新太仓一巷×号院落房屋一处委托被告进行管理，原告将房屋交付被告委托代管，房屋产权性质不变，所收租金由被告支配，被告负责房屋修缮。协议签订后，原告将房屋交付被告管理，1988年，未经原告同意，被告私自作为申请人申请办理（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证�，造成许可证申请人与产权人不一致的后果。此后，被告未按照施工许可证的要求翻建房屋，造成原告无法办理涉案房屋产权证变更。被告代管期间，擅自以房屋管理科名义与住户签订协议，将涉案部门房屋使用权出售，并收取费用，严重侵害了原告的合法权益。且近几年被告对房屋疏于管理，使得部分房屋存在安全隐患。现原告诉至法院，要求：1、被告按照协议对涉案房屋进行检查，对存在的问题进行管理和修缮；2、被告拆除不符合规划的自建和违建，使得房屋翻建符合（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证》规定的标准和面积；3、被告就（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证》申请人与产权人不一致问题，向规委及房产部门申请予以更正，符合房屋管理部门关于房屋变更登记的规定标准；4、被告终止与案外人孟庆友、ＸＸ、邢长荣、何建华、张辉、杨玉书、唐岱的出售协议。被告北京汽车服务有限公司辩称：原告所述签订协议情况属实。原、被告签订的《委托代管房屋协议》亦由生效判决确认为互换协议，原告的诉请超过了该协议约定的范围。协议签订以来，被告一直尽心履行代管职责，定期对涉案房屋进行检查、管理和修缮。对于原告的第二至第四项诉讼请求，不属于委托合同的受案范围，不应一并审理；1988年被告翻建涉案房屋时，按照规划、房管部门的要求依法报建，由当地房管所负责承建施工、完工后亦由房管所验收合格交付被告使用，原告从未对被告翻建行为提出异议，其主张已过诉讼时效，且从来没有任何部门认为翻建不符合规划要求，规划部门也从未认定涉案房屋存在违建问题，且是否系违建问题应为规划部门查出范畴，不属于人民法院受案范畴。被告不存在将涉案房屋使用权�售的情况，仅仅是对外出租。经审理查明：原告邢继国系北京市东城区新太仓一巷×号院18间房屋产权人，上述房屋建筑面积286.5平方米。1985年8月13日，北京汽车服务有限公司（乙方）（北京汽车服务有限公司当时名称为北京汽车服务公司）与邢继国（甲方）签订《委托代管房屋协议》，邢继国委托北京汽车服务有限公司对北京市东城区新太仓一巷×号院进行代管，并约定：该院共有私房18间，产权性质不变；甲方的自住房9间交给乙方使用，作为交换条件，乙方给甲方楼房6间使用，并于9月底前先给甲方解决2套；建楼之前，乙方负责房屋的修缮管理，所收租金由乙方支配，修缮费用由乙方支付；乙方负责该院房屋管理期间，全权负责管理事务，催房客腾房，腾空的房屋归乙方支配使用；该院的管理工作归乙方，发生纠纷乙方全权处理；乙方建楼拆迁时，除房价归甲方外，原房旧料也归甲方处理。协议签订后，邢继国将房屋产权证书交给北京汽车服务有限公司。被告未向原告给付6间楼房，而是向其支付16万元现金。被告开始管理房屋，但未在该院落内修建楼房。1988年，被告作为申请人取得（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证》，同意其对本市东城区新太仓一巷×号院的住房进行翻、扩建。后，被告对涉案房屋进行翻建。2009年7月，邢继国起诉北京汽车服务有限公司至我院，以被告私自出售涉案房屋、房屋年久失修、被告私自改造院落、没有办理规划手续为由，要求解除双方之间的委托代管协议。2009年12月15日，我院做出（2009）东民初字第7716号民事判决书，认为双方虽以代管协议为名，但实际为被告支付原告16万元补偿款，原告将房屋全部交给被告使用的互换协议，双方协议履行多年，现原告没有充分证据证明被告的行为违反协议并侵害其合法权益，故驳回原告邢继国的诉讼请求。判决后，邢继国不服提起上诉，2010年9月13日，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第05476号民事判决书，亦认定双方之间的代管协议系互换协议，故驳回上诉，维持原判。2011年5月4日，北京市东城区房屋管理局出具《关于邢继国来信的答复》，对邢继国反映的涉案房屋不能受理进行变更登记的理由进行答复：1、根据规定，申请人申请变更登记时，申请人应与提交的登记材料记载的主体一致。但（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证》记载的建设单位为北京汽车服务公司，而产权证记载的产权人为邢继国；2、房屋应按照规划许可的面积进行建造，（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证》批准面积为275.32平方米，但竣工实测面积为307.95平方米，规划面积与竣工面积不符。2013年8月7日，北京市规划委员会东城分局出具规（东）来信【2013】26号《关于对邢继国信访事项的答复意见》，称对于邢继国要求提供'（88）东城区建字881号'建设工程施工许可证的依据，以及建成房屋构成违法建设应如何处理的问题进行答复：1、1988年9月，北京汽车服务公司申请办理涉案房屋翻改规划审批手续，有关部门核发该许可证。原审批档案中未见邢继国所提交的《委托代管房屋协议》等资料，该局将于近期向北京汽车服务公司了解情况；2、关于违法建设问题，该局需按现行法律法规进行查处。庭审中，原告提交了被告分别与案外人孟庆友、ＸＸ、邢长荣、何建华、张辉、杨玉书、唐岱的签订的协议书复印件七份，证明被告将涉案房屋使用权私自出售，被告对该证据真实性不�认可，称其不存在出售涉案房屋使用权情况。为证明履行房屋管理义务，被告提交了其于2016年5月25日检查房屋的明细表，称涉案房屋不存在安全隐患，被告称无法核实该表上租户签字真实性。上述事实，有《委托代管房屋协议》、《（88）东城区建字881号《建设工程施工许可证》、（2009）东民初字第7716号民事判决书、（2010）二中民终字第05476号民事判决书、《关于邢继国来信的答复》、《关于对邢继国信访事项的答复意见》及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方虽以代管协议为名，但实际该协议为被告支付原告16万元补偿款，原告将房屋全部交给被告使用的互换协议。现被告已提交证据证明其对涉案房屋进行定期检查，原告并无证据证明被告未履行协议，其要求被告对房屋进行检查、管理和修缮的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告收取被告支付的16万元补偿款，并将房屋交付被告管理，至今已有二十余年，得知被告翻建房屋后，原告并未及时提出异议，且房屋建设是否违反规划应由规划部门等主管机关进行认定，根据查明的事实，规划部门已经答复原告就涉案房屋可能涉及的违法建设问题，该局需按现行法律法规进行查处，故对原告针对规划提出的相关诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告并未举证证明被告与案外人签订出售协议，其要求被告与案外人终止协议的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邢继国的全部诉讼请求。案件受理费35元，由原告邢继国负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王裴裴二〇一六年九月二日书记员  姚 丹