甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民终字第38号
上诉人（一审原告）王天金，男，汉族，1959年5月出生，初中文化，农民。
委托代理人陈占祯，高台县南华镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）窦俊伟，男，汉族，1964年11月出生，小学文化，农民。
被上诉人（一审被告）李朋军，男，汉族，1943年8月出生，不识字，农民。
被上诉人（一审被告）翟智，男，汉族，1966年6月出生，初中文化，农民。
被上诉人（一审被告）郭守辉，男，汉族，1952年5月出生，初中文化，农民。
被上诉人（一审被告）冯兴东，男，汉族，1955年4月出生，不识字，农民。
第三人高台县电力局。
法定代理人孙国华，该局局长。
委托代理人孙平，高台县电力局金属制品公司经理。
上诉人王天金因与被上诉人窦俊伟、李朋军、翟智、郭守辉、冯兴东土地租赁合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2013）高民初字第240号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王天金及其委托代理人陈占祯、被上诉人窦俊伟、李朋军、翟智、郭守辉、冯兴东、第三人高台县电力局委托代理人孙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，五被告系迁移户。1998年12月，原告与高台县碱泉子林场签订土地租赁合同一份，约定高台县碱泉子林场西至成号大路、北至三清渠北第二道阴沟、东至胜利林场西埂的168亩荒地租赁给原告，租赁期限30年（自1999年1月1日至2029年1月1日），自2006年起原告向高台县碱泉子林场按每年每亩50斤小麦交纳租金，不得自行修建房屋，合同还约定了其他事项；后高台县碱泉子林场向原告交付了土地。2010年，高台县电力局取得该宗土地的使用权。2005年1月1日，原被告签订荒地开发承包协议，约定由原告提供荒地108亩，租赁期限30年（自2005年1月至2035年底），三年内被告不承担任何租赁费，自2008年起每亩按25公斤小麦承担租赁费，于每年九月份交清，拒不交者加倍处罚，2005年5月30日前原告必须向被告办妥正式合同和宅基地合法手续，双方还约定了其他事宜。后原告在未告知出租方、未经过出租方同意的情况下向将高台县碱泉子林场处承租的部分土地交付于被告，扣除沟渠、房子等面积后，五被告实际耕种的面积为：窦俊伟14亩、李朋军14亩、翟智32亩、郭守辉14亩、冯兴东14亩；被告支付了2008年的租赁费，2009年至今的租赁费被告以原告未办理正式合同和宅基地合法手续为由拒绝支付。
一审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人的主要义务是交付租赁物、承租人的主要义务是交付租金。本案中原告转租土地虽未经出租人的同意，但原被告签订荒地开发承包协议交付了土地，被告支付了2008年的租金，双方也已形成事实上的租赁合同关系，故被告以原告未办妥正式合同拒付租金的抗辩理由不能成立。原被告关于原告办理被告宅基地合法手续约定违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定不是合同之目的条款或者核心条款，能成为相对独立的合同无效部分，故此项约定无效。原告要求解除合同和支付违约金的请求，因原告在转租土地时未经过出租人的同意，未将土地的来源告知被告，并与被告签订超过原租赁期限的合同，原告亦有一定的违约行为，故原告的此项请求不能成立。现原告要求被告以每亩50元支付租赁费，被告对计算方法无异议，故原告的该项请求应与支持。第三人与本案的处理结果无关，故第三人不承担责任。为维护市场经济秩序，促进和谐，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告窦俊伟、李朋军、翟智、郭守辉、冯兴东于判决生效十日内支付原告王天金租赁费17600元，其中窦俊伟2800元、李朋军2800元、翟智6400元、郭守辉2800元、冯兴东2800元。二、驳回原告王天金的其他诉讼请求。案件受理费680元，减半收取340元，由原告承担340元，被告承担340元，被告承担那的受理费连同赔偿款一并给付原告。故原告预交的受理费不再退还。
宣判后，一审原告王天金不服向本院提起上诉称1、上诉人与被上诉人土地合同纠纷一案，一审法院为了明确争议土地的合法性，追加高台县电力局作为第三人参加诉讼。2005年1月，第三人和原告签订荒地开发承包协议，第三人将属于高台县电力局的168亩土地以每亩50元的租赁费给原告使用。合同特别约定未经第三人同意不能转租，但原告在租赁期间未取得第三人同意将其中的108亩耕地转包给五被告耕种，原被告约定的转包期也超过了第三人与原告的承包期限，并且被告违反约定，在转租的土地上修建了房屋。因原被告的违约行为给第三人造成的损失，均应由被上诉人承担。一审法院判决驳回上诉人解除合同的请求错误，违背法律规定。2、一审法院判令被上诉人不承担违约金显属不妥。上诉人与被上诉人之间争议的租赁合同关系有双方无争议的证据事实，合同的有效条款应当支持，所以上诉人要求被上诉人承担违约金的请求不违反法律规定，应当予以支持。同时庭审过程中，第三人高台县电力局明确表示，上诉人与被上诉人签订的租赁合同未征得其同意，况且上诉人与被上诉人签订的合同期限超过原租赁合同期限，不同意上诉人转租，合同应无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。人民法院应当判令解除合同并由被上诉人承担违约金。
经本院二审查明，被上诉人均系外来到高台租种土地的农民。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人王天金与高台县碱泉子林场于1998年12月签订土地租赁合同，合同约定，未经出租人同意，不得转租土地。2010年，第三人高台县电力局取得该宗土地的使用权，双方继续履行该合同。2005年1月1日上诉人与五被上诉人签订荒地开发承包协议，被上诉人承包耕种土地。上诉人认为，其与被上诉人的承包协议约定的承包期限超出了自己与第三人之间的合同期限，且其与第三人之间的协议约定，未经第三人同意，不得转包土地，故认为其与被上诉人的协议，应属无效。本院认为，本案涉诉土地使用权人系本案第三人，上诉人作为承租人，将土地另行转租，其是否违反与第三人之间的协议，作为协议约定的权利、义务，即第三人可以提出主张。上诉人现以自己违反了其与第三人之间的合同约定，要求确认其与被上诉人之间合同无效，有违诚实信用原则，其请求不能成立。
上诉人在转租土地时未经出租人的同意，与被上诉人签订超过原租赁合同的期限，并约定为被上诉人办理宅基地合法手续的条款，该约定客观上就不能实现。在缔约过程中，上诉人亦有一定的过错。上诉人现以被上诉人拖欠租金，存在违约行为为由，要求被上诉人承担违约金，有失公平，应不予支持。
另合同的解除，以合同有效为前提。本案土地权利人，即第三人参讼过程中，对上诉人与被上诉人之间合同的效力不予认可，表示另行解决。在合同效力未予确定前，现上诉人请求解除合同的请求不予支持。
综上所述。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人王天金的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人王天金负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐 焕
审判员 张永超
审判员 郭永旺
二〇一四年四月四日
书记员 张丽君
【附法律条文】
《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。