上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17603号
原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：杨瑜，董事长。
委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天成律师事务所律师。
被告：陈利华，女，1979年8月2日生，汉族，住上海市青浦区。
原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告陈利华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告陈利华到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。
原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告返还租赁房屋并恢复原状；3.判令被告支付原告自2015年11月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费(以每月4,791元为标准，暂计算至2016年8月31日为47,910元)；4.判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(暂时计算至2016年8月31日为12,007元,实际计算至实际支付之日)；5.判令被告支付原告解除合同的违约金14,373元；6.判令被告支付原告自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止欠付物业管理费(以每月1,575元为标准，暂时计算至2016年8月31日为17,325元)；7.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金(暂时计算至2016年8月31日为3,291元，实际计算至实际支付之日)。审理中，原告明确放弃返还房屋、恢复原状的诉请，并表示所主张的租金及使用费、物业费截至2016年5月27日为止。事实和理由：原告为上海市松江区荣乐西路XXX、XXX号新理想广场3层XXXXX的房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人。2015年5月28日，原、被告签订了《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，建筑面积35平方米，租期自2015年6月15日起至2018年6月14日止，保底租金为2015年6月15日起至2017年6月14日每天每平方米4.5元，每月25日前预付下2个月的保底租金。合同另对违约责任、物业费、解除权等进行了约定。合同签订后，原告按约交付了涉案房屋，但被告自2015年11月起便拖欠租金，自2015年10月起拖欠物业费，且原告多次催讨无果，故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告陈利华辩称：不同意原告诉请。被告支付了2015年9、10月份的租金，9,582元租赁保证金和5,300元装修保证金，没有支付过物业费。之后被告未按约支付租金，是因为：1.合同约定开业率超过70%才支付租金，而目前商场开业率也不足70%；2.原告的负责人曾经承诺2016年的租金会进行调整，但原告更换负责人之后就否认了之前的承诺。被告在2016年2月22日左右向原告提交了退租申请，原告于次日同意了，还拿走了被告的收银机和刷卡机。被告请求延迟支持租金，原告就不同意被告拿走物品。2016年5月27日，原告破门而入搬走了被告的所有物品，将房屋另租他人。被告无奈报警，经协商无果。
经审理查明：2015年5月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于本区荣乐西路XXX、XXX号3层XXXXX铺位号的房屋租给被告，面积为35平方米。合同第6条约定，自2015年6月15日起至2017年6月14日止的保底租金为每日每平方米4.50元。合同第6.2条约定，被告应以先付后用的原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向原告预付下2个月的保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米/月。合同第7.2条约定，被告应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。合同第7.7条约定，如被告逾期支付物业管理费或其他费用，原告有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。合同第8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告支付租赁保证金9,580元(相当于2个月的租金标准)。合同第11.1条约定，被告应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按照当期租金及物业管理费的2倍的标准向原告支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，被告返还房屋时应当将房屋恢复原状或者原告书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)，若被告拒绝恢复原状的，原告有权自行恢复，费用由被告承担。合同第15.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的……。合同第17.5条约定，若本合同被解除或期满，被告未能按照本合同规定向原告返还该房屋，则双方同意，原告有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有被告遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃前述物品，原告有权以任何方式处理前述物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；同时，原告亦有权向被告追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用，或从被告缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给原告，如被告所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则原告仍有权继续向被告追讨不足部分的款项。合同另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告支付了2015年9、10月份的租金、租赁保证金9,582元、装修保证金5,300元。
2016年5月27日，原告擅自将涉案房屋搬空，被告遂报警。
2016年8月25日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具证明，明确其同意由原告代其向被告收取物业管理费，不会再行主张物业费。
另查明，本区荣乐西路XXX、XXX号房屋于2012年12月13日登记于原告名下。
审理中，原、被告对于租赁保证金、装修保证金均同意抵扣欠付费用。
以上事实，由租赁合同、证明、上海市房地产权证复印件、照片以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，原告依约有权解除合同。至于合同解除的日期，原告明确没有发送过解除通知，故本院确认以诉状副本送达被告之日，即2016年10月11日作为合同解除之日。至于被告提出的开业率高于70%才缴纳租金、原告曾承诺2016年对租金进行调整、原告同意被告退租的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，被告仍应支付欠付的租金。原告认可其于2016年5月27日将涉案房屋搬空，且其仅主张2015年11月1日至2016年5月27日止的租金，故原告关于该期间段的租金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持，经计算，欠付租金金额为32,917.50元(4.5元/平方米/日×35平方米×209日)。原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为14,175元(35平方米×4.5元/平方米/日×3个月×30日/月)。原告主张物业管理费，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，不会再行主张，故原告关于物业管理费的主张，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，物业管理费金额为12,442.50元(45元/平方米/月×35平方米×7个月＋1.5元/平方米/日×35平方米×27日)。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此被告主张计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。同时，鉴于2015年10月25日为双休日，故按照合同约定，起算点应提前至2015年10月23日。被告表示原告擅自搬空了房屋，但未提起反诉要求返还遗留物品，双方可对遗留物品另行处理。另外，双方均同意租赁保证金、装修保证金抵扣欠付费用，本院在本案中一并予以处理，并无不妥。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、确认原告上海高正企业发展有限公司与被告陈利华于2015年5月28日签订的《租赁合同》于2016年10月11日解除；
二、被告陈利华于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年11月1日起至2016年5月27日止的租金18,035.50元(已抵扣租赁保证金9,582元、装修保证金5,300元)；
三、被告陈利华于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金(以2015年11月1日起至2015年12月31日止的租金9,607.50元为本金，自2015年10月23日起；以2016年1月1日起至2016年2月29日止的租金9,450元为本金，自2015年12月25日起；以2016年3月1日起至2016年4月30日止的租金9,607.50元为本金，自2016年2月25日起；以2016年5月1日起至2016年5月27日止的租金4,252.50元为本金，自2016年4月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；
四、被告陈利华于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司合同解除违约金14,175元;
五、被告陈利华于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司物业管理费12,442.50元；
六、被告陈利华于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金(以1,575元为本金，分别自2015年9月25日、2015年10月25日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日起；以1,371.77元为本金，自2016年4月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,173元，减半收取计1,086.50元，由原告上海高正企业发展有限公司负担532.50元(已付)，被告陈利华负担554元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一七年四月十日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……