包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0204民初3556号原告：包头神华物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市昆都仑区阿尔丁大街1号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：付继涛，总经理。委托代理人：吴建刚，内蒙古承达律师事务所律师。委托代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。被告：崔凤英，女，1952年8月26日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。原告包头神华物业服务有限责任公司与被告崔凤英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头神华物业服务有限责任公司的委托代理人魏枫到庭参加诉讼。被告崔凤英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头神华物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费11091.48元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2010年8月13日签订了《包头神华佳苑前期物业服务管理合同》及《包头神华佳苑》，并从2012年起至今一直服务于神华佳苑小区业主。被告系包头市青山区神华佳苑11号楼1单元102号房屋的业主，房屋建筑面积为108.74平方米。根据原告与神华包头煤化工分公司于2012年3月4日达成的《会议纪要》及神华佳苑小区建成后一直以来的物业费用收取情况，物业服务费按照每月每平方米1.70元收取。神华佳苑小区成立业主委员会后，原告与神华佳苑业主委员会按年度签署了《物业服务委托合同》，物业费仍按建筑面积每月每平方米1.70元向业主收取。原告一直为神华佳苑小区提供优质的物业服务，但被告从2012年1月1日起无故拖欠物业费，原告多次向被告催要未果。原告认为，被告作为小区业主，接受了原告的服务，应当按照《物业管理条例》、《业主公约》以及合同的约定，按时足额交纳物业管理费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告崔凤英未作答辩。原告包头神华物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.被告崔凤英与包头神华房地产综合开发有限公司签署的《包头市房地产买卖合同》1份，《包头”神华佳苑”业主入住登记表》1份，证明被告崔凤英系神华佳苑小区的业主；2.《包头神华佳苑前期物业服务管理合同》1份，《包头神华佳苑》1份，证明原、被告双方签订了物业服务合同，被告委托原告为小区提供物业管理服务，按照合同约定，被告有向原告支付物业管理费用的义务；3.神华包头煤化工分公司与原告于2012年3月14日达成的《会议纪要》1份，证明神华佳苑小区建设初期系神华包头煤化工分公司职工用房，因此由神华包头煤化工分公司与原告形成了《会议纪要》，确认物业费的收费标准为每月每平方米为1.7元；《神华佳苑物业费收取解释说明》1份、证明神华佳苑小区确定收费标准的依据及其合理性；神华佳苑物业费用构成明细1份，证明神华佳苑小区收费分解明细及在小区公示的情况；4.原告与被告神华佳苑业主委员会签订的神华佳苑《物业服务委托合同》（2012年度、2013年-2016年度），证明神华佳苑小区成立业主委员会后，其物业费的收费标准一直为每月每平方米1.7元，被告作为小区业主应当遵守；5.2012年到2016年催缴物业服务费用的书面通知，证明原告曾多次催促被告缴纳物业费用，被告无正当理由拒绝缴纳；6.神华佳苑小区物业服务满意度调查报告（2014-2016年度），证明原告为神华佳苑小区提供了优质的物业服务，并取得了绝大多数业主的满意；7.包头神华物业服务有限责任公司《物业服务企业资质证书》，证明原告具备从事物业管理服务活动资质的凭证。被告崔凤英未到庭未对以上证据进行质证也未提交任何证据。案外人毛建华称系其本人实际居住坐落于包头市青山区神华佳苑的11号楼1单元102号房屋，其与被告崔凤英系母子关系，毛建华提出，其家庭在神华佳苑购买楼房两套，均为1楼，其家庭从未使用过电梯而向其收取电梯费不合理，要求予以减免；房屋规划时，门前应该有草坪，但是楼房的阴面一直没有草坪；小区没有停车位；窗户漏风，密封胶条外漏、老化，要求更换窗户；6年前就向原告反映过以上问题，未得到解决，故未缴纳物业管理费；另外，要求原告公司姓侯的物业经理向其赔礼道歉。原告认为，要求减免物业管理费没有依据，其余问题是与开发商之间的事情，赔礼道歉的事情不了解情况。结合本案的实际情况，本院依法调取如下材料：1、公安机关调取的诉讼案件所必须的被告崔凤英的基本身份信息；2、包头市不动产登记局调取的本案原告起诉要求收取物业管理费的房屋的所有权人信息；3、对2012年3月14日达成的《会议纪要》上涉及的吕丰、王建刚、王伟、柳建国所做的调查笔录；4、王伟手中持有的《会议纪要》原件及由王伟签名的2012年《物业服务委托合同》原件；5、工商部门调取的神华包头煤化工有限责任公司、神华包头煤化工有限公司、中国神华煤制油化工有限公司销售分公司的企业机读档案登记资料。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据及本院依法调取的证据，本院予以认定。对毛建华询问笔录的真实性予以认定，但对其笔录涉及的与物业服务合同履行无关的内容不做认定。本院认定事实如下：神华集团有限责任公司在包头投资建设煤化工项目，为解决神华集团有限责任公司下属的神华包头煤化工分公司职工的生活居住问题，在本市青山区建成神华佳苑小区，主要向神华包头煤化工分公司职工销售。2010年8月13日，包头神华房地产综合开发有限公司与被告崔凤英签订《包头市商品房买卖合同》，被告购买原告坐落于本市青山区西端神华佳苑11-102建筑面积为108.61平方米的普通住宅一套。同日，包头神华物业管理有限责任公司神华佳苑项目部与被告签订《包头神华佳苑前期物业服务管理合同》，双方约定被告将其所购买的神华佳苑物业委托给包头神华物业管理有限责任公司神华佳苑项目部管理、维护。双方未约定物业管理费价格，仅对委托事项进行了约定。2012年3月4日，神华包头煤化工分公司与包头神华物业管理有限责任公司在神华大酒店经过磋商，形成《会议纪要》，参会人员有当时神华包头煤化工分公司的负责人武兴彬及工作人员王伟、吕丰，包头神华物业管理有限责任公司当时的实际管理者王建刚及其上级单位神华国际城（大酒店）公司的管理层郝清亮、董建明、徐钰贤均出席了以上会议。针对神华佳苑小区的物业服务收费事宜，结合神华佳苑小区系神华包头煤化工分公司职工生活园的特点，参照周边同档次小区的物业收费标准，双方将神华佳苑小区的物业管理费商定为每月每平方米1.7元，启动收费时间为2012年1月1日。该会议纪要还约定：建设工程尾留工程、未完项目及个别质量问题的完善工作由神华包头煤化工分公司继续做好收尾；因施工质量原因导致的维修工程，由生活基地项目部对接施工单位进行修缮，力争2012年12月31日前全部处理完毕；神华佳苑小区5台箱式变压器由神华包头煤化工分公司负责维护保养并每年分春秋两次进行定期维护检修，5台箱式变压器至入户室内控制箱前所有电器设备由原告负责维护检修；供暖二次管网从调压站出口阀至每栋楼单元管线第一道阀门前由神华包头煤化工分公司负责维护检修；从每栋楼单元地下管线第一道阀门（包括阀门、管井）至入户前管线由原告负责维护检修；入单元第一道阀门的更换由神华包头煤化工分公司负责。除吕丰外，以上参会人员均在会议纪要上署名。2012年1月1日，通过神华包头煤化工分公司职工内部选举产生的神华佳苑业主委员会主任王伟代表神华佳苑业主委员会与包头神华物业管理有限责任公司签订《神华佳苑〈物业服务管理委托合同〉》，双方约定住宅按建筑面积每月每平方米1.7元向业主收取，合同有效期为1年，自2012年1月1日至2013年1月1日。双方对物业委托事项进行了详尽的约定。王伟退休，柳建国接任神华佳苑业委会主任。2013年，柳建国代表神华佳苑业主委员会与包头神华物业管理有限责任公司签订《神华佳苑〈物业服务管理委托合同〉》；2014年、2015年，与原告签订《神华佳苑〈物业服务管理委托合同〉》，以上合同内容与2012年合同内容基本相同。2014年8月27日，包头神华物业管理有限公司变更为包头神华物业服务有限责任公司2017年3月15日，本院从包头市不动产登记局调取的不动产登记信息显示以上普通住宅的房屋所有权人为被告，房屋建筑面积为108.74平方米。被告自2012年1月1日至2016年12月31日未向原告缴纳物业管理费11091.48元。原告多次索要未果，故原告诉至本院，要求被告支付2012年1月1日至2016年12月31日物业管理费11091.48元。另外查明，神华包头煤化工分公司通过单位内部职工选举业主委员会未到相关部门备案。本院认为，坐落于本市青山区的神华佳苑小区系神华集团有限责任公司下属的神华包头煤化工分公司职工的生活区，2010年8月13日，被告在购买神华佳苑普通住宅时，即同意所购神华佳苑物业由原告管理、维护，但双方未约定物业管理费价格，仅对委托事项进行了约定。2012年3月4日，神华包头煤化工分公司以单位名义与原告在神华大酒店经过磋商，形成《会议纪要》，商定物业管理费价格为每月每平方米为1.7元，据此，原告与通过神华包头煤化工分公司选举出来的业主委员会主任签订物业服务合同，并按照该合同约定的事宜履行物业服务合同至今。虽然神华佳苑小区的业主委员会的成立程序存在瑕疵，从而导致双方签订的物业服务合同的效力存在争议。但是原、被告在签订前期物业合同及确定物业服务费价格之后，一直为神华佳苑小区实际提供物业服务，期间，被告对此未提出过任何异议。本院依法认定在新的业主委员会成立之前，原告按每月每平方米1.7元的标准为神华佳苑小区提供物业服务。综上，原告要求被告支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费11091.48元，理由充分，本院予以支持。被告未到庭，未作答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体裁决。案外人毛建华并非本案的当事人，未有被告本人授权的情况下，其无权代表被告提出抗辩理由。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告崔凤英支付原告包头神华物业服务有限责任公司2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费11091.48元，于本判决书生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（原告包头神华物业服务有限责任公司已预交），由被告崔凤英负担，于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市神华物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英二〇一七年三月三十一日书 记 员 祖国庆