吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2011）龙民一初字第559号原告蔡德林，男，1954年12月20日生，汉族，农民，住吉林省吉林市龙潭区，公民身份号码2202211954********。委托代理人丛秀英（蔡德林之妻），女，1956年5月5日生，汉族，农民，住吉林省吉林市龙潭区江密峰镇双桠山村*组，公民身份号码2202211956********。委托代理人刘艳秋，吉林市丰满区第一法律服务所法律工作者。被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司化工园区分公司，住所吉林省吉林市龙潭区。负责人张志国，经理。委托代理人马笑菲，男，1974年12月5日生，汉族，吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司化工园区分公司拆迁从业人员，住吉林省吉林市龙潭区新安街24-1-5号，公民身份号码2202111974********。被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司，住所吉林省吉林市船营区。法定代表人李显彪，董事长。被告吉林市翊居房地产有限公司，住所吉林省吉林市高新区。法定代表人王相勇，总经理。委托代理人张岩，男，1969年5月20日生，汉族，吉林市翊居房地产有限公司经理，住吉林省吉林市船营区北极街13号，公民身份号码2202041969********。原告蔡德林诉被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司化工园区分公司（以下简称朝阳园区分公司）、吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司（以下简称朝阳公司）、吉林市翊居房地产有限公司（以下简称翊居房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蔡德林的委托代理人丛秀英、刘艳秋、被告朝阳园区分公司的委托代理人马笑菲、被告翊居房地产的委托代理人张岩到庭参加诉讼，被告朝阳公司经本院依法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告蔡德林诉称：被告翊居房地产开发并动迁吉林市龙潭区遵义西路棚户区，委托被告朝阳公司下属的朝阳园区分公司负责拆迁。原告蔡德林的房屋位于动迁范围内，其有证房屋面积为82.5平方米，未发证房屋面积为54平方米。2010年4月26日，原告蔡德林与被告翊居房地产、被告朝阳园区分公司达成拆迁协议，协议约定给予原告蔡德林产权调换房屋二处，分别为63平方米和45平方米，超出原房屋面积与拆迁补贴建筑面积之和的部分每平方米补差价款800元，原告蔡德林认为该内容比较合理，故签订产权调换协议书。此后原告蔡德林外出打工。2010年11月初，被告朝阳园区分公司动迁员马笑菲欺骗原告蔡德林之子蔡伟携带《产权调换协议书》到动迁办，在原告蔡德林未知情、未认可、未同意的情况下，擅自将《产权调换协议书》中的“45平方米”改为”36平方米”，将所补差价款数额“八千五百四十四元”改为“一千三百四十四元”。原告蔡德林回吉林后，多次找到被告朝阳园区分公司动迁员及领导要求解决均未果。故请求法院判令：1、确认被告朝阳园区分公司将“45平方米”改为”36平方米”的行为无效；2、确认并履行原《房屋产权调换协议书》的内容（“45平方米”）。被告朝阳园区分公司辩称：1、本次动迁应用的是吉林市棚户区棚改政策，对于82.5平方米的有证房屋，按棚户区棚改政策计算后得拆迁补贴建筑面积是14.82平方米，原告蔡德林应得房屋面积是82.5+14.82=97.32平方米，就近上靠一档是99平方米，分户后应是63平方米和36平方米。原来填写的45平方米是计算失误。2、2010年11初在化工园区办公室418房间，动迁员就相关内容向蔡伟做了解释是计算失误，即便协议上是45平方米也不能按45平方米分房，并没有欺骗原告蔡德林。被告翊居房地产答辩意见同被告朝阳园区分公司答辩意见一致。被告朝阳公司未出庭答辩，亦未提出书面答辩意见。经本院确认双方无争议的事实如下：2010年4月26日，原告蔡德林与被告翊居房地产、被告朝阳园区分公司，因吉林市龙潭区遵义西路棚户区改造建设项目，就其拥有的房屋签订了《产权调换协议书》，协议书约定被告翊居房地产分套安置原告蔡德林期房两栋，建筑面积分别为69平方米和45平方米，超出部分按800元/平方米交纳扩大面积费。同日，原告蔡德林依据被告朝阳园区分公司出具的《交款通知单》向被告翊居房地产缴纳了扩大面积为10.68平方米，每平方米800元的扩大面积费8，544元，被告翊居房地产向其出具了收据。2010年11月，被告朝阳园区份公司将《产权调换协议书》中“45平方米”改为“36平方米”，相应的差价款数额“八千五百四十四元”改为“一千三百四十四元”。经本院确认双方争议的焦点是：被告朝阳园区分公司将“45平方米”改为“36平方米”是否符合拆迁标准，该行为是否有效。原告蔡德林举证如下：1、被告朝阳公司的《企业机读工商档案》、被告朝阳园区分公司的《企业机读工商档案》、被告翊居房地产的《企业机读工商档案》，证明被告朝阳公司、被告朝阳园区分公司、被告翊居房地产是适格诉讼主体。质证后，被告朝阳园区分公司、被告翊居房地产均表示无异议，本院依法对证据的证明力予以确认。2、《房屋所有权证》、房屋照片1张、光碟1张，证明原告蔡德林在拆迁范围之内拥有的房屋由两部分组成，分别为建筑面积82.50平方米的住房、54平方米的仓房。质证后，被告朝阳园区分公司、被告翊居房地产均表示无异议，本院依法对证据的证明力予以确认。3、《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《吉林市棚户区危旧房改造有关规定》，证明平房选楼房的住户可以无偿增加9平方米的建筑面积；产权调换房屋的标准面积、危旧房改造项目安置户型的设计建筑面积一室为45平方米，36平方米户型已经不存在。质证后，被告朝阳园区分公司、被告翊居房地产认为《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》施行时间是2011年3月1日，而原告蔡德林签订《产权调换协议书》的时间是2010年，故该文件不适用本案。经本院审查：本案系吉林市龙潭区遵义西路棚户区改造建设项目。原告蔡德林所拥有的房屋不是危旧房。《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》施行时间是2011年3月1日。《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》规定：安置户型的建筑面积小一室为36平方米。经本院审查后认为，《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《吉林市棚户区危旧房改造有关规定》不适用本案，原告主张的观点不能成立。因此，本院依法对证据的证明力不予确认。4、《产权调换协议书》2份，证明2010年4月26日，经被告朝阳园区分公司确认，原告蔡德林与被告翊居房地产签订产权调换协议，双方约定，被告翊居房地产按相关规定分给原告45平方米、63平方米房屋之后原告迁出，而被告朝阳园区分公司工作人员在2010年11月左右，将此协议骗出，将“45平方米”擅自改为“36平方米”，被告朝阳园区分公司的行为系欺诈行为，应确认无效。质证后，被告朝阳园区分公司认为，根据《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》的规定，原告蔡德林所有的82.5平方米的房屋拆迁补贴建筑面积是14.82平方米，原告蔡德林应得房屋面积是82.5+14.82=97.32平方米，就近上靠一档是99平方米，分户后应是63平方米和36平方米。将45平方米改为36平方米，是对计算失误进行更正，且该更正行为是在园区418办公室、当时同事及蔡德林之子蔡伟均在场、讲明是计算错误予以更正，且承诺返还差价款，不存在欺诈。被告翊居房地产质证意见同被告朝阳园区分公司的质证意见一致。原告蔡德林对被告关于《产权调换协议书》中82.5平方米的房屋拆迁补贴建筑面积是14.82平方米及更改行为系蔡伟在场、承诺返还差价款的情形下进行的质证意见表示认同。本院审查后认为，因原告蔡德林对82.5平方米的房屋拆迁补贴建筑面积是14.82平方米及更改行为系蔡伟在场、承诺返还成价款的情形下进行均表示自认，故被告朝阳园区分公司、被告翊居房地产的质证观点成立。原告蔡德林认为被告朝阳园区分公司存在欺诈行为，没有提供相应证据予以证明，原告蔡德林主张的观点不能成立。因此，本院依法对证据的证明力不予确认。4、交款通知书，证明被告朝阳园区分公司要求原告蔡德林交纳扩大面积费，其中安置面积为63平方米、45平方米、扩大面积10.68平方米、差价款每平方米800元，其内容与原被告签订的动迁协议相符，安置的45平方米房屋是在动迁之时签订的。质证后，被告朝阳园区分公司、翊居房地产均表示无异议，本院依法对证据的证明力予以确认。5、收据，证明被告翊居房地产2010年4月26日收到原告蔡德林按照分户面积为45平方米交纳的扩大面积费，进一步证明原告蔡德林与被告翊居房地产已经依据产权调换协议书履行了双方的权利及义务，被告朝阳园区分公司也知道原告蔡德林应取得45平方米房屋面积。质证后被告朝阳园区分公司认为，《产权调换协议书》的签订与交费是两个地点，交费时收款人员没有对扩大面积数额进行核对的义务。被告翊居房地产认为，该证据无法证明45平方米或36平方米的内容。经本院审查后认为，结合证据4，本院依法对证据的证明力予以确认。6、出庭证人刘棣证言，证明原告有一个有房产证的房屋和一个加盖的房屋。质证后，被告朝阳园区分公司、翊居房地产对证人证言有异议，对证人身份表示怀疑。认为加盖房屋是违法的，拆迁时应无偿拆除。经本院审查后认为，证人身份缺乏证明，被告的质证观点成立，该证人证言不能作为本案证据，本院依法对该证据不予采纳。根据《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》及相关法律规定，被告关于无房屋产权证的加盖房屋无偿拆除的质证观点成立。7、出庭证人石艳清证言，证明原告的房屋一直有人住，听说动迁后，住户搬走了。质证后，被告朝阳园区分公司、翊居房地产对证人证言有异议，对证人身份表示怀疑。认为，82.5平方米以外的房屋属违章建筑，出租已经创造利润，再向政府要补偿是不合理的。经本院审查后认为，证人身份缺乏证明，被告的质证观点成立，该证人证言不能作为本案证据，本院依法对该证据不予采纳。被告朝阳园区分公司举证如下：1、《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》，证明原、被告双方签订《产权调换协议书》的依据和计算方法。质证后，原告蔡德林对证据的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，认为被告实际并没有适用该办法，该办法不适用双方争议的事实。被告翊居房地产表示无异议。经本院审查后认为，原告蔡德林对该文件适用本案有异议，但未提供证据证明，原告蔡德林的质证观点不能成立。本院依法对证据的证明力予以确认。2、《房屋从业人员岗位培训证书》，证明拆迁员马笑菲从事拆迁工作的合法性，其本人有相关资质。质证后，原告、被告翊居房地产均表示无异议，本院依法对证据的证明力予以确认。3、《2010年拆迁工作任务分解表》，证明拆迁员马笑菲在遵义西路棚户区改造项目动迁工作中为第一责任人。质证后原告认为该证据与本案没有关联性。被告翊居房地产表示无异议。经本院审查后认为，原告的质证观点成立，本院依法对被告的待证观点不予采纳。4、出庭证人李红斌的证言，证明遵义西路棚户区改造项目只有一个协议存在错误。其同事马笑菲在查阅档案时发现遵义西路棚户区改造项目有一个协议有错误，于是马笑菲通知被拆迁人协议有错误要求改正。5、出庭证人李栋的证言，证明2010年原被告双方签订了《房屋产权调换协议书》；马笑菲给蔡伟打电话让他来化工园区更改协议内容。质证后，原告蔡德林认为，两名证人与马笑菲是同事关系，存在利害关系，证言有倾向性；证人李红斌不清楚发现协议错误的时间、具体是哪一户，证明内容不清楚，不能作为证据使用。证人李栋作为动迁员不能说清整个动迁的流程，且有意回避协议存放的地点，动迁部门恶意更改原告的安置补偿协议；证人李栋证明了通知的是蔡伟，而签订协议的是蔡德林，被告通知蔡伟到动迁办进行更改的行为应是无效的。被告翊居房地产表示无异议。被告朝阳园区分公司认为，拆迁是多部门合作的事情，李栋说不清整个工作流程是正常的。李栋能证明更改协议书内容时在公共办公区域、有同事在场，其无欺诈行为。经本院审查后认为，证据4系出庭证人李红斌的证言、证据5系出庭证人李栋的证言，其证明的内容系发现补偿协议违规、纠正的事实过程。其中，原告蔡德林之子蔡伟系知情人。现原告蔡德林对证人证明的事实予以否认。同时，原告蔡德林具备予以反证的证明能力，但未举证。因此，两名证人虽系被告朝阳园区分公司的工作人员，但原告蔡德林无证据证明其质证观点，故其质证提出的异议不能成立，本院依法对证据4、5的证明力予以确认。被告朝阳公司未出庭，视为放弃举证、质证权利。经本院审理查明：被告吉林市翊居房地产有限公司因实施吉林市遵义西路棚户区改造建设项目，经吉林市化学工业循环经济示范园区拆迁管理办公室批准，需拆迁位于拆迁范围内的房屋等。吉林市朝阳拆迁安置有限责任公司化工园区分公司为拆迁实施单位。2010年4月26日，原告蔡德林与被告翊居房地产就其坐落在该项目拆迁范围内的82.50平方米住宅依据《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》签订了《吉林省房屋拆迁补偿安置协议》，被告朝阳园区分公司作为拆迁实施单位参与了该协议的签订。依据《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》第十一条第二项之规定，原告应得拆迁补贴建筑面积为14.82平方米。依据《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》第七条、第十一条第一项、第十二条第一款、第三款之规定，原告应得回迁安置房屋建筑面积为97.32平方米，就近上靠回迁安置户型，原告应得回迁安置房屋建筑面积为99平方米，分套安置面积应为63平方米和36平方米，上靠超出的1.68平方米应由蔡德林按800元/平方米交纳1,344元的扩大面积费。但因笔误，被告翊居房地产分套安置原告坐落在翊居花园的期房二栋，建筑面积分别为63平方米和45平方米。同日，原告蔡德林依据被告朝阳园区分公司出具的《交款通知单》向被告翊居房地产缴纳了扩大面积为10.68平方米，每平方米800元的扩大面积费8，544元，被告翊居房地产向其出具了收据。2010年11月初，被告朝阳园区分公司动迁员马笑菲发现被拆迁人为原告蔡德林的《产权调换协议书》中关于分套安置的建筑面积存在错误并通知蔡德林之子蔡伟。在吉林市龙潭区经济循环示范园区418办公室，马笑菲在向蔡伟讲明笔误的原因后，在同事及蔡伟面前将蔡伟携带的《产权调换协议书》上“45平方米”纠正为“36平方米”，同时将应交纳的扩大面积费数额“八千五百四十四元”纠正为“一千三百四十四元”，并承诺返还该差价款。本院认为，原告蔡德林作为被拆迁人，与拆迁人被告翊居房地产、拆迁实施单位被告朝阳园区分公司就《吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法》签订《房屋产权调换协议》，该协议书性质系房屋拆迁安置补偿合同。房屋拆迁安置补偿合同中，补偿、安置等问题的协议内容，系依据城市房屋拆迁管理条例的规定制定，对同一情况的补偿条件是一致的，因此其协议内容受到拆迁条例的约束，双方真实意思表示并非该合同成立的唯一条件。本案中原告、被告双方签订的原《房屋产权调换协议》不符合房屋拆迁管理条例的规定，属无效合同，自始没有法律约束力。原告蔡德林自认此时在外地，其同住之子蔡伟携带《房屋产权调换协议》原件前往被告朝阳园区分公司处解决问题，根据公序良俗，应视为原告蔡德林的合法代理人。被告朝阳园区分公司对《房屋产权调换协议》相关内容进行纠正，蔡伟当场并未拒绝，应视为对该事实的认可。纠正后的《房屋产权调换协议》内容符合房屋拆迁相关法律规定及被告朝阳园区分公司的真实意思表示，纠正后的《房屋产权调换协议》依法成立、有效。原告的诉讼请求无法律及事实依据。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告蔡德林的诉讼请求。案件受理费2,300元，由原告蔡德林承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  张琳琳代理审判员  刘 静代理审判员  邢亚彬二〇一一年十一月十七日代理书记员  赵丽茹