广西壮族自治区武宣县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第648号
原告廖玉珍，农民。
委托代理人陈庆先，个体户。
被告武宣县世行房地产开发有限公司，住所地：武宣县武宣镇高立路郦山综�楼一楼。
法定代表人覃桂珍，该公司董事长
委托代理人黄太茂，系该公司副总经理。
委托代理人吴彬，系该公司工程部经理助理。
原告廖玉珍与被告武宣县世行房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判长徐海莉、审判员植雷刚、人民陪审员赵倩欣组成合议庭，书记员黄柳霞担任法庭记录，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈庆先，被告委托代理人黄太茂、吴彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年原告通过出让取得了位于武宣镇高立山市场的一宗土地，该宗地的地类为商业，使用权面积为355.20平方米，2004年3月30日武宣县人民政府向原告颁发了武国用（2004）第7677号《国有土地使用权证》。被告在原告相邻处也通过出让取得了一宗土地的使用权，但被告在进行开发建�时却将房屋基础部分侵占到了原告的土地使用权红线内。为此，原、被告曾引发争议，后经充分协商达成协议并签订了《土地使用权变更协议书》，该协议书第四条约定，将70.5平方米土地使用权变更为原告享有。协议书签订后，被告却不履行义务，总以各种借口拒绝协助原告到政府相关部门办理土地使用权权属变更手续，致使70.5平方米的土地权属至今没能办理变更登记。为维护原告权益而提起诉讼，请求人民法院判令被告履行《土地使用权变更协议书》义务，协助原告到相关部门办理70．5平方米土地使用权的变更登记手续；以及判决被告承担本案的诉讼费。
被告武宣县世行房地产开发有限公司辩称，原、被告所签订的《土地使用权变更协议书》只是约定被告同意把被告地界内的70.5平方米的土地给原告使用，仅是使用，而不是转让。如今后被告需要将该地块转让给原告的话，双方在《土地使用权变更协议书》对该地块的有关约定，可以作为确定土地权属及权属来源变更的参考依据。但到目前为止，被告方并不同意将该范围的土地转让给原告。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：
1、原、被告双方于2013年6月28日签订的《土地使用权变更协议书》证明土地使用权属来源变更的依据。
2、《宗地图》证明对需要变更权属的土地的面积、范围进行标示。
3、《国有土地使用证》证明“武国用（2004）第7677号”国有土地使用权人为廖玉珍。
被告武宣县世行房地产开发有限公司无证据向本院提供。
经过开庭质证，被告对原告提供的三份证据的真实性、合法性没有异议，对这三份证据的关联性有异议，认为这三份证据不能证明被告同意转让本案所讼争的土地。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告�玉珍2003年通过出让方式取得了位于武宣镇高立山市场的一宗土地，并于2004年3月30日获得武宣县人民政府颁发的武国用（2004）第7677号《国有土地使用权证》。该宗地的地类为商业，长为35.25米、宽为10.8米，使用权面积为355.20平方米，东面与武宣县工商局相邻，北面与高立山商贸城2号楼南区2栋相邻。被告武宣县世行房地产开发有限公司为高立山商贸城楼盘的开发商。
2005年被告7、8月份开工挖土建设高立山商贸城2号楼南区2栋的地基时，原告发现被告楼房的基脚有部分侵过原告的地界线2米，原告找到被告方当时的董事长郭仁寿要求解决此事，郭仁寿表示房屋设计图纸不好改动，仍按现状建房。作为补偿，愿意在地面上退让2米给原告，既在被告房屋基脚之上，原告建房时可以越过被告的地界线2米建造。当时双方只是口头协商，未签订有书面协议。之后原告建房，原�在被告阶梯型基脚之上打桩建造自己的房屋基脚，原告所建造的楼房北面墙体越过被告的地界线2米，与被告所建高立山商贸城2号楼南区2栋的南面墙体贴墙相邻，占用了被告原先预留的采光通风通道。
之后因武宣城建规划需要占用原告西面部分土地作为消防通道。作为补偿，需对占用土地进行置换，国土部门到原告所建房屋进行面积测量时发现原告房屋面积超过土地使用证的面积，遂要求原告对超面积的土地作出来源说明。原告便找到被告方的现任法定代表人兼董事长覃桂珍协商。原、被告经过协商于2013年6月28日签订了《土地使用权变更协议书》。协议的甲方为被告武宣县世行房地产开发有限公司，乙方为原告廖玉珍。协议前面部分简述协议的起因，后部分为双方达成的条款：“因甲方在武宣县高立山商业城开发区，先规划开发建设商贸城的楼房基础部位侵入与乙方相邻的建房土地红线内2米，及严重破坏乙方建房的基础部位土方。而乙方在建设房屋时侵占甲方的红线范围内的土地70.5平方米，严重影响了甲方的通风采光，经甲、乙双方协商，达成如下土地使用协议：
一、乙方同意甲方建楼房南面的基础部位在乙方的土地使用权红线内使用。
二、甲方同意乙方建楼房在甲方的土地使用权红线内，面积70.5平方米。
三、经双方约定：①如甲、乙双方有一方先进行房屋改建的，以不能破坏对方房屋基础为原则进行改建，并退让2米为公共采光共用，任何一方不能堆放附作物。②如甲、乙双方同期改建的，另行协商解决。
四、实测得的长度为35．25米；深度为2米，作为双方确定土地使用权及土地使用权属来源变更的依据。
五、本协议一经签订即发生法律效力，一式叁份，甲、乙双方各执一份，县国土局备存一份，甲、乙双方不得反悔。”
协议签订后原告以协议的第四条为依据认为被告同意将70.5平方米的土地使用权变更为原告享有。据此多次要求被告协助原告办理土地使用权变更手续，被告均予拒绝。原告为此诉至本院。另外原告在庭审中对协议第四条涉及的“权属变更”的含义，原告自己的理解是“无偿转让”。
被告对《土地使用权变更协议书》的理解为：双方只是约定被告同意把被告地界内的70.5平方米的土地给原告使用，仅是使用，而不是转让。关于对第四条的理解，被告解释了当时协议签订的背景：因武宣城建规划部门需要在原告处建设消防通道，需要占用原告西边的部分土地，作为补偿政府同意给原告置换土地，但国土部门在丈量原告房屋的土地面积时发现实际面积超出土地证上的面积，要求原告对超面积的来源作出说明。原告明白所超面积来源于被告方，便多次找到被告�商，要求将原告目前占用面积的使用权属变更给被告，但被告是整个高立山商贸城楼盘的开发商，目前整个楼盘都还没有验收，楼盘验收需要核算容积率，如果将70.5平方米的土地转让给原告，被告土地证上的面积就会减少，会导致楼盘的验收可能通不过，所以被告不同意转让70.5平方米的土地给原告。如果今后楼盘通过了验收，被告可以考虑原告的需求，到时双方再协商土地转让事宜。在此背景下，双方有了协议第四条的约定，而协议书第四条对该地块的有关约定，可以作为今后双方商谈的参考依据。双方签订的《土地使用权变更协议书》主要内容是约定双方互相占用对方的土地使用，而不是一份同意转让土地权属的协议。
本院认为，本案争议焦点问题在于：原、被告双方是否达成了转让土地使用权的意思表示？原告依据是双方签订《土地使用权变更协议书》的�四条，认为第四条表达了被告同意转让70.5平方米的土地使用权给原告。被告则表示《土地使用权变更协议书》主要内容是关于双方互相使用对方土地的协议，协议第四条并不表明被告同意转让土地使用权。本院认为原、被告双方签订的《土地使用权变更协议书》从内容来看，协议首先是简述原、被告双方各自所建房屋都存在占用对方部分土地的情况，因此协议的第一、第二条是原、被告互相同意对方占用己方的土地来使用。本院认为，这是原、被告互相在对方土地设定地役权的意思表示，互为权利和义务，这两条约定并无转让土地权属的意思。协议第三条是关于房屋改建的约定、第五条是关于协议生效的约定，这两条与本案争议焦点无关。因此如何理解《土地使用权变更协议书》协议第四条成为处理本案的关键。
协议第四条表达了两部分的内容：一是标示地块�长度、宽度；二是作为双方确定土地使用权及土地使用权属来源变更的依据。如何理解后句话中的“变更”一词？原告在庭审中表示对“变更”一词的含义他个人理解是指权属转让。本院认为，如果“变更”表达的意思是无偿转让，协议中并无“赠与”或“无偿转让”等字眼的明确表示和履行时间，并且如果是无偿转让的话，在财产权属转移前被告是可以有权撤销转让；如果是有偿转让，该协议并没有提及该地块的转让价格和转让时间，欠缺权属转让合同的主要条款，不能形成一个完整的权属转让的意思表示，因此双方并没有达成权属转让的合意。协议第四条表达的至多是一种转让意向而非具备完整转让条款的合同，这也与被告方对第四条的解释相印证。若要形成完整的转让意思表达，还需要双方就价格条款和转让时间等条款进行协商。但协议的其他条款以及原告提供的其他证据并不能证明有这方面的内容，同时庭审中被告方也明确表达了不同意向原告转让土地使用权的意思。因此原告以该协议要求被告履行转让土地使用权的主张，事实依据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告廖玉珍的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告廖玉珍承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按�动撤回上诉处理
审 判 长 徐海莉
审 判 员 植雷刚
人民陪审员 赵倩欣
二〇一五年三月六日
书 记 员 黄柳霞
适用法律：
1、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
2、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。