苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0507民初662号
原告：朱明，男，1970年5月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
原告：薛枫，女，1971年3月13日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：朱明，系原告薛枫的丈夫，亦即原告朱明。
被告：苏州金辉居业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦5楼。
法定代表人：林定强，董事长。
委托诉讼代理人：凌立、钱一鸣，该公司员工。
原告朱明、薛枫与被告苏州金辉居业有限公司（以下简称苏州金辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由代理审判员王玲适用简易程序进行审理，分别于2016年4月11日、2017年9月26日二次公开开庭进行了审理，原告朱明、薛枫（第二次庭审时由其委托诉讼代理人朱明到庭）、被告苏州金辉公司的委托诉讼代理人凌立均到庭参加诉讼。后因原承办人休假且本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2017年12月19日第三次公开开庭进行了审理，原告朱明、原告薛枫的委托诉讼代理人朱明、被告苏州金辉公司的委托诉讼代理人凌立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱明、薛枫向本院提起诉讼，请求判令：1、被告苏州金辉公司立即将位于相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园14幢103室房屋存在的严重渗漏及其他质量问题彻底整改，并经第三方权威部门鉴定无质量隐患后交付俩原告；2、被告苏州金辉公司向俩原告支付按总房款620万元的每日万分之五的标准计算的违约金（自2014年12月31日起至实际交付原告之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告朱明、原告薛枫系夫妻，于2014年10月30日向被告苏州金辉公司购买位于相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园14幢103室，合同约定该商品房的总房价款620万元，被告应于2014年12月30日前交付房屋；同时约定被告每逾期一天，向俩原告支付总价款日万分之五的违约金。合同签订后，俩原告按约支付了购房总价款620万元。2014年12月30日原告准时去现场办理房屋交接手续，到了现场发现涉案房屋存在严重渗漏和其他质量问题。被告立即停止了向原告办理交接手续，并告知原告待他们要求施工方整改合格后再通知业主交接。后原告不停地催问整改好了没有，何时能交付，但被告始终未能修复好涉案房屋。2015年梅雨季节，原告去过涉案房屋现场，发现地下室和车库渗漏极其严重，被告称已经通知了整改公司再整改。2015年11月、12月和2016年1月，原告收到供电公司的催缴电费通知，发现被告还在整改。原告遂致电被告法务，被告法务告知原告公司已经在走流程，决定在整改合格实际交付原告之前每个月适当给原告补偿（说相当于房屋租金）。2016年1月9日，原告向被告发出书面《催房通知函》，被告收到函后，派员与原告再次到现场勘验，发现仍未整改完毕。现因被告公司始终未能将合格的房屋交付俩原告，俩原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告苏州金辉公司辩称，1、涉案房屋交付时，被告已取得《苏州市商品房交付通知书》，已经满足合同约定的交付条件，原告诉请要求涉案房屋须经第三方权威部门鉴定无质量隐患后交付的主张无法律、合同依据。2、涉案房屋不存在可以拒绝收房的合法事由，被告已依《商品房买卖合同》约定向原告履行了交付义务，原告主张逾期交付违约金的诉请于法无据。综上，请求法院驳回俩原告的诉讼请求。
经审理查明，原告朱明、薛枫与被告苏州金辉公司于2014年10月30日签署《商品房买卖合同（编号苏相合同201410300225）》，约定俩原告以总价款人民币620万元购买被告开发建设的苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园14幢103室房屋，该商品房建筑面积为522.63平方米，系毛坯房，其中地下室面积为172.23平方米、价款161.8085万元，地下车库面积为51.01平方米、价款为57.2681万元。合同第六条关于付款方式及期限约定：2014年10月30日前支付房价款人民币186万元，剩余房款人民币434万元由买受人申请办理银行按揭手续，并于2014年11月30日前支付到账。第八条关于交付期限及交接约定：1.出卖方应当在2014年12月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2．商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。3、由于买受方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1)、由买受方承担延期交房的责任，并视同出卖方已在本合同第八条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费分摊费、住宅质量保修期自本合同第八条约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受方。2)、买受方未能向出卖方付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入出卖方监控账号内，则出卖方有权顺延实际交付房屋的时间。在此情况下，应按本条款第1项执行。商品房在买受方付清上述款项后一个月内，买受方自行前来接收，出卖方予以配合。3)、如出卖方发出一次《入伙通知书》和一次《催收楼通知书》后，买受方仍未收楼的，应视同出卖方己于本合同第八条约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日（二者以日期较前者为准确）按本合同约定的标准交付了该商品房，并应按本条款第1项执行。第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第【1】款方式处理：【1】按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）(1）逾期不超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方己付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。第十二条出卖方关于房屋质量、装饰、设备标准承诺的违约责任约定：1．出卖方承诺该商品房使用合格的建筑材料和构配件，商品房质量符合国家和本省、本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。经该商品房所在地的市级或市级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房地基基础或主体结构存在重大工程质量问题的，除买卖双方退房退款以外，出卖方还应按实承担买受方发生的检测费用、购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在其他严重工程质量问题的，买受方有权退房。买受方退房的，自买受方退房通知书到达之日起60天内，出卖方将买受方己付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的检测费用、购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余己付房价款的利息。买受方不退房的，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起60天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。第十六条保修责任约定：买受方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
上述《商品房买卖合同附件五：合同补充协议》第四条对本合同第八条作如下补充：2、在房屋交付过程中，乙方（即买受方）应配合交接，但因甲方（即出卖方）不具备合同第八条约定的交房条件的除外。在交付过程中，乙方发现的非主体结构质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在房屋交付后的合理时间内承担整改、维修义务，但不能作为拒绝收房的理由，乙方如以此理由拒绝收房的，乙方自行承担相应法律后果，甲方不承担逾期办理交房手续的责任。3、乙方在接收该商品房时，该商品房已具备本合同约定的交房条件，不得以保修范围之内的房屋质量问题拒绝收楼，甲方将按《住宅质量保证书》条款进行保修。乙方需填写相关保修单于收楼当天交回甲方，经甲方确认后，由甲方安排及时保修，维修期间双方互不追究责任。第十条其他约定中还约定：5、按本合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内以书面形式向甲方提出，若乙方未在15日内行使该项权利的，视为乙方放弃该项合同解除权。乙方行使本合同解除权时，甲方只需返还乙方已支付房价款，而无需支付乙方已支付款项的利息及其他任何费用。8、双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，乙方已经确认并接受，并且不作为本合同附件。第十一条约定，双方在此确认本合同以及本协议为双方充分协商后的意思表示，而非格式条款。双方自愿接受并自愿履行。此前双方达成协议的任何书面或口头的约定与本合同或本协议冲突的，以本合同和本协议为准。俩原告在买受方签名，被告在出卖方加盖合同专用章。
该合同签订后，俩原告依约支付了房屋价款620万元。
另查明，2014年10月30日，苏州市相城区住房和城乡建设局向被告出具了2014第022号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，内容为根据《相城区商品房交付使用备案实施细则》（相政发(2008(37号），你公司建设的融城花园1号、2号、4号、5号、10号、11号、14号、15号、18-21号、30号楼项目建设工程已通过交付使用备案。
以上事实由俩原告提供的俩原告居民身份证复印件、俩原告结婚证复印件、被告企业信息登记资料、《商品房买卖合同》及附件复印件、原告刷卡付款凭证与招商银行个人贷款借款借据复印件、购房发票复印件，被告提供的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》及双方当事人陈述等证据证实，本院予以认定。
再查，原告于2014年12月30日按照被告公司的通知按约准时去现场办理房屋交接手续，到了现场后与被告公司的工作人员先一起去验房，在验房过程中，因发现涉案房屋存在严重渗漏和其他质量问题，就停止了下一步的房屋交接事宜。原告方认为，是被告公司工作人员主动停止了办理交接手续，被告公司工作人员当即告知原告待他们要求施工方整改合格后再通知业主交接。后原告不停地催问整改好了没有，何时能交付，但被告未予回复，未能及时将修复好的涉案房屋交付原告。为证实上述主张，原告举证：1、原告薛枫与被告公司工作人员彭敏敏的邮件往来照片的打印件2份，一份是房屋交接验收表，表上的字迹是彭敏敏所写，另一份为别墅西组团验房整改问题汇总（2014.12.30）,2份表上均无经办人员与业主签名。2份表中对14幢103室房屋存在的问题描述基本一致,主要是:进门踏步采光井之间土层下沉、1楼北面左窗半开挂不住、1楼南面左窗半开太紧、二楼北面移窗变形关不上、二楼南阳台移门变形关不上、二楼北面露台地面不平，高低差水排不出、二楼北面移窗变形关不上、二楼东房移门关不上、负一楼卫生间北侧房间采光井门边处渗水、车库原渗水处待观察、车库电箱下方原渗水处待观察、车库门未调试等。原告以此证明2014年12月30日去收楼验房时发现涉案房屋很多问题，由彭敏敏将相关问题进行记录后，形成了上述2份材料。2、2015年3月15日，被告向俩原告发出催收楼通知书一份，载明：根据双方签订的“融侨花园”的《苏州市商品房销售合同》，您应当于2014年12月30日前就所购买的融侨花园14幢103室房屋，至我司办理该房屋的交接手续。可能因工作繁忙，您目前尚未至我司办理该房屋的交接手续。现发出催告函一份，望您在5个工作日内至我司办理该房屋的交接手续。若到期未办，我司将按照销售合同对房屋交付相关约定进行处理。原告朱明于同年3月21日收到后，即向被告公司的置业顾问曹某转发该催收楼通知书，置业顾问表示会尽快给答复，并在庭审时申请曹某出庭作证。曹某出庭作证称，原、被告签订买房合同时，其担任被告处销售主管，因为出售涉案房屋认识了俩原告，房屋交付时，是公司物业统一安排交房，彭敏敏是金辉物业公司的人员。2014年12月30日是物业人员组织交房，当天原告跟其打电话说房屋有质量问题，因为她已经调走了，所以她就与物业的彭敏敏联系，彭敏敏说涉案房屋有一定质量问题，相关问题已经记录在整改单上，让原告先回去等消息，等整改完了通知原告交房。2015年5月其调回涉案房屋所在项目，6月份她又去看了一下房屋，整改还是没有完毕，问题还是地下室漏水。她还说其他房屋地下室渗水情况也是有的。实际交房当天与2015年3月被告公司再次通知业主催收楼的时候，其都没有参加与不在现场，在原告所做的询问笔录中说的，被告没有向原告交付房屋的情况是从彭敏敏那里了解的。涉案房屋大概在2015年1月-4月间整改过的，具体时间记不清了。其于2015年8月离职，离职后的事情就不清楚了。原告以此证人证言表示原告方于2014年12月30日去收房，积极履行交接，涉案房屋存有很多问题。3、照片一组，证明涉案房屋漏水、渗水严重，根本不能居住。原告另称，2015年梅雨季节，原告去过涉案房屋现场，发现地下室和车库渗漏及其严重，被告称已经通知了整改公司再整改。4、2015年11月、12月和2016年1月，原告收到供电公司的催缴电费通知，发现被告还在整改。原告遂致电被告法务，被告法务告知原告公司已经在走流程，决定在整改合格实际交付原告之前每个月适当给原告补偿（说相当于房屋租金）。5、2016年1月9日，原告向被告发出书面《催房通知函》，要求被告公司尽快交付合格的房屋，并对被告公司长期违约逾期交房，对业主不闻不问表示不满，同时对被告公司法务代表公司提出的自2014年12月30日起至实际交房日止、按每月2万元计算逾期交房违约责任的方案不予接受等。
经质证，被告认为，对于证据1，对真实性无法确认。彭敏敏不是被告工作人员，其是物业公司的工作人员，且现在是否在职不清楚，虽然物业公司与被告公司同属一个老板，但属两个独立主体。交接表上的字迹是否是彭敏敏所写，无法确认。假设证据真实，那么说明被告已经在积极履行维修整改的义务。对于证据2，证人曹某没有参与涉案房屋的交付和催收过程，所以证人所说的不论其真实性，其所说的也只是传来证据，在没有其他证据佐证情况下，不能单独作为认定本案事实的依据。同时，证人与原告薛枫之间是师生关系，对于证人证言以及询问笔录真实性所产生的影响应予注意。对于证据3，涉案房屋存在质量瑕疵是事实，但早已维修好，且质量瑕疵也不影响原告按约收房。对于证据4，对电费票据的真实性、关联性认可，但是对于电费产生的原因不认可，现这些电费已由公司缴纳。对于证据5，对证据真实性予以认可，催房通知函是1月12日收到的，当天被告也就催房通知函涉及的内容书面回复了原告（详见回复），被告认为其已按合同约定在2014年12月30日向原告交付了房屋，且已将原告验房时所反映的质量瑕疵维修完毕，不存在原告主张的逾期交付违约金。原告于2016年1月14日收到该回复。对于催房通知函和回复中，原、被告对于涉案事实的主观认知不同，均在俩函件中充分体现。
另，被告认为，其按合同应提供给原告的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等涉房相关材料与涉案房屋的钥匙，一直保留在涉案房屋所在小区的物业服务公司处，任由原告领取，俩原告对此表示其至今未拿到上述涉房相关材料与房屋钥匙。
后俩原告因被告公司一直未能将合格的房屋交付，故为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
审理中，本院依法对涉案房屋质量问题原因及修复方案委托南京东南建筑工程安全鉴定有限公司进行了鉴定。该公司于2017年9月6日出具第SF20170902号司法鉴定报告，其中第四部分工程质量评价及原因分析如下：根据上述针对性检查结果，对苏州市融城花园14幢103室工程质量问题评价及原因分析如下：1、《地下防水工程质量验收规范》第3.0.1条：“地下工程的防水等级标准应符合表3.0.1的规定。”规范对地下室防水等级分为四级，一级防水标准要求“不允许渗水，结构表面无湿渍。”二级防水标准要求“不允许漏水，结构表面可有少量湿渍。单个湿渍的最大面积不大于0.1平方米。”检查结果显示，地下一层多处墙面存在湿渍（单个湿渍面积大于0.1平方米)、渗水、漏水等现象，不符合规范要求，存在工程质量问题。2、经现场敲开检查分析，地下一层发现的墙面湿渍、渗水、漏水为地下室混凝土墙体防水工程渗漏，其产生原因为地下防水工程施工质量控制不当有关。3、一层卫生间13地面发现的潮湿、积水现象，经现场检查，暂未发现卫生间地面防水层渗漏，无法分析该卫生间地面潮湿、积水产生的原因。4、地下一层至二层内墙面根部发现的涂料饰面层发黄痕迹，经现场检查，暂未发现痕迹处有潮湿现象，无法分析墙面发黄产生的原因。第五部分鉴定意见：根据上述针对性检查结果，工程质量评价及原因分析，对苏州市融城花园14幢103室相关质量问题给出以下鉴定意见：地下一层多处墙面存在湿渍、渗水、漏水等现象，不符合规范要求，存在工程质量问题，其产生原因为地下防水工程施工质量控制不当有关。注：目前无法分析一层卫生间13地面潮湿、积水以及地下一层至二层内墙面根部涂料饰面层发黄痕迹产生的原因。并提出了有针对性的修复方案。原、被告双方对此鉴定报告中的鉴定意见以及修复方案均无异议。原告为此预交鉴定费30000元。后原、被双方又一致同意继续就房屋存有质量问题的修复造价进行司法鉴定。本院遂依法对涉案房屋修复工程造价委托苏州市姑苏工程造价事务所有限责任公司进行鉴定。该司于2017年12月1日出具苏造价鉴2017-12-22号鉴定结论书，鉴定结论为：1、按定额价修复工程造价为53105.57元；2、按市场价修复工程造价为103675.37元；3、以上价格均未考虑价格下浮。针对该工程造价鉴定结论书，原告方对鉴定结论无异议，并确定应该按照市场认定的价格为修复房屋的价格。因为修复房屋主要需要投入大量的人工，现人工费均按照市场价计取。被告对鉴定费发票和工程造价鉴定结论书的三性均无异议，请求法院根据本案的真实情况酌情确定适用房屋修复的工程造价，具体由法院依法判决确定。另庭审中，原告方要求自行找人修复，被告公司认为，原告如坚持要求自行维修，其对此没有意见。原告为此预交鉴定费10000元。原告另述，其自行找人修复时，去问被告拿钥匙，待修好后再接收房屋，估计应在2018年4月-5月时收房。
本案争议焦点：1、诉争房屋是否实际交付？何时交付？
俩原告主张，2014年12月30日，其按合同约定准时去现场办理房屋交接手续，在验房过程中，因发现涉案房屋存在严重渗漏和其他质量问题，被告方就停止了下一步的房屋交接事宜，被告公司工作人员当即告知原告待他们要求施工方整改合格后再通知业主交接。2015年3月21日，俩原告收到被告发出的催收楼通知书后，也多次向被告公司的销售主管、法务等工作人员，催问房屋整改与何时能交房情况，但被告一直以尚未整改结束等予以回复。2015年11月、12月和2016年1月，原告收到供电公司的催缴电费通知后，发现被告还在整改。2016年1月9日，原告向被告发出书面《催房通知函》，要求被告公司尽快向原告交付合格的房屋，并要求被告承担长期逾期交房违约金，同时对被告对业主不闻不问表示不满，综上事实均可表明，原告一直积极收房，且从未拒绝收房，但因被告公司对涉案房屋一直未能整改好，致使被告至今未向俩原告交付合格的房屋，责任在被告方。
被告苏州金辉公司认为，根据合同约定，原告同意按照合同约定及程序与被告委托的物业公司办理房屋交付手续，被告已经于2014年12月30日约原告现场验房时，向原告出示了证明涉案房屋符合交付条件的材料是交付使用通知书，并提供了两书，已满足合同约定的交付条件，但是因为原告当日没有收房，所以两书一直保管在金辉物业服务公司。另，涉案房屋即使存在质量瑕疵，合同与补充协议中对此也均明确约定了收房后维修的程序，不影响原告收房，更不构成原告事实上长期延期收房、进而要求被告承担巨额违约金的合法事由。涉案房屋具备交付条件，且不存在法律规定或合同约定的拒收、延收情况。故原告要求涉案房屋须经第三方权威部门鉴定无质量隐患后交付的主张，既无法律依据，也无合同依据。
本院认为，根据被告提供的证据，可以认定诉争房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。被告已按合同约定的期限通知了原告前来收房，双方也确于2014年12月30日按约进行了现场验房。根据现有证据可以认定，双方在验房过程中，因发现涉案房屋存在严重渗漏和其他质量问题，双方遂停止了下一步的房屋交接事宜，原告方要求被告方将房屋整改合格后再通知原告办理房屋交接事宜，后被告方确也对涉案房屋存在的问题进行了整改（证人曹某证实，涉案房屋大概在2015年1月-4月间整改过的），被告公司于2015年3月15日向俩原告正式发出了《催收楼通知书》，明确要求俩原告在接函后5个工作日内至被告公司办理涉案房屋的交接手续，通知书同时明确：若到期未办，我司将按照销售合同对房屋交付相关约定进行处理，至此，被告方已按合同约定的手续向俩原告交房，但因原告在接收前发现房屋已存在明显瑕疵的情况下，原告方可以拒收房屋并在规定期限内提出解除合同。对于《商品房买卖合同》与《补充协议》中有关房屋存在非主体结构质量问题，业主不能作为拒收房屋理由的约定，因与相关法律法规的规定不符，应属无效。根据《商品房买卖合同》第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定中，出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第【1】款方式处理：【1】按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）(1）逾期不超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90天后，买受方有权解除合同，并退还买受方房款，支付违约金，依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。本案中，俩原告于2014年12月30日验房时因发现房屋存在质量问题而没有收房，后于2015年3月21日收到催收楼通知书后，亦未按通知书限定的5个工作日内前去收房，且未按合同规定的被告方逾期超过90天交房时原告可行使解除合同的权利，没有明确向被告提出解除合同的请求，故本院认定被告苏州金辉公司已于2015年3月31日正式向俩原告交付了房屋，因此，根据合同第九条约定，被告苏州金辉公司应向俩原告支付620万元*90天*万分之五/天计279000元违约金。根据双方合同约定，除因被告不具备约定的交房条件而拒绝交接及被告方同意延期交房外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续。就该房屋出现的质量问题，原告方有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收或长期延收房屋并据此要求被告无限期地承担逾期交房的违约责任。自2015年4月1日起涉案房屋归俩原告所有。现俩原告至今仍未收房，该责任应由俩原告承担。
2、被告行为是否违约及违约损失的认定？
俩原告认为，购买房屋的目的是用来居住的。因被告提供的房屋存有严重渗水、漏水等质量问题，且被告一直承诺及时整改，待整改后再将合格的房屋交付原告，但被告至今未向俩原告交付合格的房屋，致使原告无法实现居住、使用等目的，责任在被告方，故要求被告公司赔偿俩原告经鉴定后按市场价核算应支出的修复费用103675.37元，并向俩原告支付按总房款620万元的每日万分之五的标准计算的违约金（自2014年12月31日起至实际交付原告之日止）。
被告苏州金辉公司认为，涉案房屋是满足合同约定交付房屋的合格房屋，其公司已于2014年12月30日按《商品房买卖合同》的约定向俩原告交付了房屋，不存在逾期交付的违约情形。即使涉案房屋存有质量问题，也应根据《商品房买卖合同》第十二条第一款中的相应款项约定的情形处理。现涉房房屋在2017年12月经相关鉴定机构的鉴定中虽存在质量瑕疵，但被告的维修义务也应自鉴定报告确定工程质量问题之日起算，而不应按原告主张的自2014年12月30日起算。另，退一步说，原告尚未对涉案房屋进行维修，实际损失并未发生，其金额也无法确认，法院不应直接在本案中予以认定。若原告在涉案房屋维修过程中确实发生实际损失的，可另行主张。如法院支持违约金，因涉案合同金额较大，且原告购房时已经享受了被告方的较大优惠，故不应按照总房价款的日万分之五计算违约金，该约定标准过高，应予以调整。
本院认为，购买房屋的目的是用来居住的。综观本案，由于被告提供的房屋确存有渗水、漏水等质量问题，致使双方发生纠纷，产生了损失。现涉房房屋经本院分别委托两家鉴定机构对房屋的质量问题原因与修复方案、及修复工程造价进行司法鉴定后，原、被告双方对二次司法鉴定机构所作出的鉴定报告均无异议，本院对此予以认定。2017年12月经相关鉴定机构的鉴定中虽存在质量瑕疵，但被告的维修义务也应自鉴定报告确定工程质量问题之日起算，该格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的情形，应属无效，因此对被告方提出的原告尚未对涉案房屋进行维修，实际损失并未发生，其金额也无从确认，不应直接在本案中予以认定的辩解，本院不予支持。2017年12月19日的庭审中，原告要求以鉴定结论中按照市场价103675.37元为修复房屋的价格，并自行找人修复，被告则表示由法院根据本案的实际情况酌情确定适用房屋修复的工程造价，且对原告方如坚持要求自行维修，其也没有意见，据此，本院确定涉案房屋存在的质量问题由俩原告自行找他人修复，被告苏州金辉公司按市场价人民币103675.37元向俩原告赔偿修复房屋的费用。另，基于修复房屋必然需要一定的时间，本院现根据涉案房屋存在质量问题的实际情况与鉴定报告中的修复方案以及维修的工程量，再结合本案《商品房买卖合同》第十二条第一款中对相应质量问题违约责任的约定，本院酌情给予俩原告45天的时间进行修复。修复期间原告方受到的损失，应由被告方予以合理补偿。关于该项损失的考量，现结合两家鉴定机构的鉴定报告与结论，本院酌情认定人民币30000元。另对于房屋因存在质量问题而产生的损失的考量。房屋特别是面积较大的商住房屋的主要功能是用来居住的。根据南京东南建筑工程安全鉴定有限公司对涉案房屋相关质量问题作出的鉴定意见，涉案房屋的质量问题主要在地下一层（含地下车库），地下室存在的质量问题虽不致严重影响原告正常居住使用，但对原告方的整体生活质量必然会产生不利影响，且与俩原告购买面积较大的涉案房屋的初衷也不完全相符。综上，本院对于原告方坚持要求自2014年12月31日起至其自行找他人修复后实际收房之日止、按总房款620万元的每日万分之五的标准计算违约金的计算方法不予认可，现结合两家鉴定机构的鉴定报告与鉴定结论，综合本案纠纷发生的原因，原、被告双方对涉案房屋损失扩大的各自责任，俩原告已全额付清购房总价款620万元与至今近3年俩原告未实际入住的情况，被告曾答应给予原告方适当补偿的情形以及涉案房屋地下室的面积情况与涉案房屋所在小区地段同面积、同类型的房屋或单个地下室出租收益等多种因素，酌情认定原告该项损失为人民币70000元。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，但其中部分条款无效。被告的违约行为导致原告存在损失，现本院认定被告因延期交房的违法金为279000元，因房屋存在质量问题导致的修复价格为103675.37元、修复期间损失酌定为30000元，并因房屋存在质量问题导致俩原告的其他损失酌定为70000元，即被告方应赔偿与补偿俩原告上述款项合计为人民币482675.37元。至于原告方主张的因被告至今未将合格的房屋交付原告的其他违法金，因本院已经认定被告苏州金辉公司于2015年3月31日向俩原告交付了涉案房屋，故俩原告的该项请求无事实和法律依据，予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、被告苏州金辉居业有限公司赔偿原告朱明、薛枫逾期交房违约金279000元、房屋修复造价103675.37元，并补偿原告朱明、薛枫因修复房屋期间造成的损失30000元及因房屋质量问题而造成的其他损失70000元，合计人民币482675.37元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入俩原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22-002080）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告朱明、薛枫的其他诉讼请求。
本案案件受理费为人民币33600元,诉讼保全费5000元，合计人民币38600元，由俩原告负担25060元，被告负担13540元；第一次鉴定费30000元，由俩原告负担10000元，被告负担20000元；第二次鉴定费10000元，由被告负担。综合上述各项费用，实际由原告朱明、薛枫负担35060元，被告苏州金辉居业有限公司负担43540元（被告负担之款，俩原告已经垫付，本院不再退还，被告苏州金辉居业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱明、薛枫）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 苏林泉
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 周云生
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 唐宽正