山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同民终字第729号
上诉人（原审被告）冯永莲。
上诉人（原审被告暨反诉原告）温海波。
上列两上诉人的共同委托代理人赫轶，大同市法学会会员。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）申建堂。
委托代理人李生，山西大事律师事务所律师。
上诉人冯永莲、温海波因租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2014）城民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温海波及其与上诉人冯永莲的共同委托代理人赫轶、被上诉人申建堂的委托代理人李生到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原审法院审理查明，大同市城区远健商贸中心作为甲方（出租方），被告大同市新火职业培训学校作为乙方（承租方），原告（反诉被告）申建堂作为甲方负责人，被告冯永莲作为乙方负责人，双方于2012年4月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁物为甲方大同市新华街南大院1号楼的二层，建筑面积合计约400平方米；租赁期限为三年，自2012年4月5日起至2015年4月4日止；每年租金为人民币12万元，三年租金合计人民币36万元整；租金一年一付，乙方提前10日将下一年度租金12万元一次性汇入甲方指定的账户；出租房屋在租赁期满前发生的水、电、暖、卫生、物业管理费等费用由乙方承担；违约责任：1、乙方未按期支付租金，甲方从期满次日起每日加收到期租金5‰的违约金，违约金累计超过2万元，甲方有权解除合同，并可从乙方在出租房屋的财产中扣除所欠租金和违约金；同时双方对租赁物使用、装修，合同的解除、修改、终止，消防安全，纠纷解决方式进行了约定。合同签订当日，被告冯永莲给付原告申建堂2012年4月5日至2013年4月4日租金12万元。2013年5月15日，被告冯永莲又给付原告申建堂租金4万元，2013年12月23日被告冯永莲搬离租赁房屋。另查明，被告（反诉原告）温海波系被告冯永莲的女儿，实际经营和管理大同市新火职业培训学校。原告申建堂起诉请求：解除《房屋租赁合同》；判令被告冯永莲、温海波支付承租期间房屋租赁费8万元、暖气费30800元、物业费4608元、违约金153200元。被告温海波反诉称，反诉被告申建堂给其的租赁物面积与约定的不符，且又没有给供暖，请求：返还租金22796元，承担违约金60494元，支付鉴定费4000元、水电费10274元、打扫卫生费45585元。
原审法院认为，原告（反诉被告）申建堂与被告冯永莲签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，且已实际履行，为有效合同。被告冯永莲作为承租人未按约定给付租金，属违约，应承担违约责任。现原告申建堂主张解除合同，因被告冯永莲已于原告申建堂起诉前搬离了所租房屋，并拖欠租金，依据合同约定和《中国华人民共和国合同法》九十四条第（二）项规定，原告申建堂可以解除合同，故对原告申建堂的主张予以支持。被告冯永莲作为承租人应给付租赁期间的租金46667元，并支付违约金72301元。原告申建堂主张采暖费30800元、物业管理费4608元的依据不足，不予支持。因被告（反诉原告）温海波不是承租人，与原告申建堂无合同关系，故原告申建堂要求其承担违约责任的理由不足，不予支持。同理，被告（反诉原告）温海波与原告（反诉被告）申建堂无合同关系，故其反诉要求申建堂承担违约责任的依据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告申建堂与被告冯永莲签订的《房屋租赁合同》；二、被告冯永莲于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）申建堂租金46667元、违约金72301元；三、驳回原告（反诉被告）申建堂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）温海波对原告（反诉被告）申建堂的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5429元，由被告冯永莲负担2460元（与判决主文一并履行给付原告申建堂），由原告申建堂负担2969元；反诉案件受理费1354元，由被告（反诉原告）温海波负担。
宣判后，原审被告冯永莲、温海波不服，上诉请求撤销原判，改判其不承担租金及违约金，并返还其租金22796元，赔偿其违约金60494元，支付其鉴定费4000元、水电费10274元、打扫卫生费45585元。其主要理由是：一、2012年4月5日被上诉人申建堂与上诉人冯永莲签订《房屋租赁合同》，上诉人冯永莲一次性付给被上诉人申建堂房租12万元，被上诉人申建堂未按合同约定的租赁面积400平方米给上诉人冯永莲使用，而是强占了临街黄金位置1号，另行出租给张永做理疗部，又把二层中6号出租给于转清经营琪雅美容院，被上诉人申建堂把二层中8号留作自己办公用，1号、6号、8合计245.44平方米，导致上诉人冯永莲的租用面积只有343.01平方米（实际使用面积228.35平方米加分摊面积114.66平方米），与合同中的400平方米相差56.99平方米。被上诉人申建堂未按合同履行，应退还多收的租金，并承担违约责任。而且上诉人冯永莲独自承担了二层4户的水、电、打扫卫生费用，应当予以退还。二、上诉人冯永莲与温海波系母女关系，因上诉人冯永莲年老体弱不参与学校的经营管理，将学校的一切经营管理及日常事宜委托给上诉人温海波负责。2012年4月5日与被上诉人申建堂洽谈租房事宜、付租赁费等，都是上诉人温海波所为，《房屋租赁合同》也是上诉人温海波代母亲冯永莲签的字。一审法院也查明上诉人温海波系上诉人冯永莲的女儿，实际经营和管理大同市新火职业培训学校，所以上诉人温海波提起的反诉主体适格，而一审法院把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，判决驳回上诉人温海波提起的反诉，导致实体判决不公，请二审法院依法改判。
被上诉人申建堂答辩称，一审判决正确，应予维持。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案在二审中的争议焦点是：上诉人温海波是否是本案《房屋租赁合同》的当事人，是否应当支持其一审反诉请求？应由谁承担解除《房屋租赁合同》的违约责任？
关于上诉人温海波是否是本案《房屋租赁合同》的当事人、是否应当支持其一审反诉请求的问题。本院认为，上诉人温海波系上诉人冯永莲的女儿，其以大同市新火职业培训学校的名义，与被上诉人申建堂洽谈并签订房屋租赁合同，并在《房屋租赁合同》上签署“冯永莲”，属于代理行为。而上诉人冯永莲是大同市新火职业培训学校的校长，是学校的负责人。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。所以上诉人冯永莲作为被代理人，是本案《房屋租赁合同》的当事人，应当享有该合同约定的权利和承担该合同约定的义务，故原审法院认定上诉人温海波与被上诉人申建堂之间无合同关系，驳回双方之间的诉讼请求和反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。故上诉人温海波的上诉理由不能成立，且上诉人冯永莲一审中未提出反诉，故对上诉人冯永莲、温海波请求返还租金22796元、承担违约金60494元、支付鉴定费4000元、水电费10274元、打扫卫生费45585元的主张，本院不予支持。
关于应由谁承担解除《房屋租赁合同》的违约责任的问题。本院认为，上诉人冯永莲与被上诉人申建堂2012年4月5日签订《房屋租赁合同》，该合同不违反法律规定，应为有效合同。一审中经山西家豪司法鉴定中心鉴定，上诉人冯永莲所租房屋面积为343.01平方米，虽与合同约定的“建筑面积合计约400平方米”不一致，但相差不大，并未构成根本违约，不影响合同的继续履行。故上诉人冯永莲主张被上诉人申建堂提供的租赁房屋面积与约定不符、违约在先的抗辩理由不能成立。《房屋租赁合同》约定，“租金一年一付。乙方提前10日将下一年度租金12万元一次性汇入甲方指定的账户”，“乙方未按期支付租金，甲方从期满次日起每日加收到期租金5‰的违约金；违约金累计超过人民币2万元，甲方有权解除合同，并可从乙方在出租房屋的财产中扣除所欠租金和违约金”。第二年应付租金日为2013年4月5日，但上诉人冯永莲于2013年5月15日才支付租金4万元，违反合同约定，且上诉人冯永莲在未补交租金的情况下，于2013年12月23日搬离该房屋，由于上诉人冯永莲欠租及搬离导致合同无法继续履行而解除，上诉人冯永莲应当承担解除合同的违约赔偿责任，故被上诉人申建堂起诉请求上诉人冯永莲按照合同约定支付租金并承担违约金，于法有据，应予支持。故原审法院按照上诉人冯永莲使用房屋至2013年12月23日计8个月20天，计算租金为86667元［12万元／年÷12个月／年÷30天／月×（8个月×30天＋20天）］，2013年5月15日交纳租金4万元，延期交纳50天，计算违约金21667元（86667×5‰×50），2013年12月23日搬离，还应支付租金46667元，延期217天，计算违约金50634元（46667×5‰×217），计算正确，本院予以支持。
综上，本院认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5232元，由上诉人冯永莲、温海波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马剑峰
审 判 员 白海叶
代理审判员 马祖荡
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 魏捍军