江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5973号
上诉人（原审被告）杨熙棋，男，汉族，1977年11月22日生。
委托代理人奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人李富生，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈双燕，女，汉族，1987年8月20日生。
委托代理人顾一新，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人杨熙棋因与被上诉人陈双燕房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈双燕原审诉称，2013年4月15日与杨熙棋签订房屋租赁合同，约定陈双燕租赁杨熙棋所有的位于浦口区顶山街道北圩商城12幢104、105房屋经营使用，合同期限自2013年4月15日至2016年4月15日，2014年度租金为54000元，押金4000元。协议签订后陈双燕按约支付了租金和押金，并经营至2014年11月20日。2014年11月20日，顶山街道办事处公告了“顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目拆迁实施方案”。涉案房屋在拆迁范围内。2014年12月19日，杨熙棋与拆迁人达成房屋的拆迁补偿协议，并拒绝给付属于陈双燕的补偿费用。故提起诉讼，请求：1.判令杨熙棋立即支付陈双燕设备拆移补助费、停产停业补偿费、设备拆除、安装和搬运费用、装修补偿款共计344340元；2.判决杨熙棋立即返还陈双燕房租25750元。
杨熙棋原审辩称，陈双燕主张补偿款344340元的诉请缺乏事实基础，没有法律合同依据。本案系租赁合同纠纷，双方房屋租赁合同合法有效，可以作为解决纠纷的依据。根据合同第8条约定，若因拆迁房屋导致本合同不能履行，双方不得追究损失，即使陈双燕终止租赁协议有所损失，应自行承担。涉案房屋唯一合法被拆迁人是杨熙棋，拆迁协议和拆迁款与陈双燕无关，即使根据南京市征地房屋拆迁安置办法的规定，双方的损失应各自承担。陈双燕要求退还租金的诉请，计算有误，陈双燕2015年1月6日交还房屋，应退还租金期限为2015年1月6日至2015年4月16日，共计100天，应退还租金为14795元，加上应退回押金3800元（陈双燕支付4000元，其中200元被拆迁人扣除）。造成本案纠纷的原因是陈双燕未及时接收补偿款，杨熙棋同意支付并提存，陈双燕冻结杨熙棋37万元拆迁款，损害杨熙棋的利益，要求解除查封，杨熙棋保留追究责任的权力。
原审法院经审理查明，2013年4月15日陈双燕（合同乙方）与杨熙棋的母亲胡静静（合同甲方）签订房屋租赁协议，陈双燕作为承租人租赁杨熙棋所有的南京市浦口区北圩商城12幢4、5号门面房（一层），租赁期限自2013年4月15日起至2016年4月15日止；约定第一、二年租金为54000元，第三年租金为60000元，另外押金4000元；约定出租方将房屋门面交于承租方后，房屋的装修及修缮由乙方自行负责，但不能破坏房屋的承重结构；约定若因拆迁房屋或不可抗拒等原因导致合同不能继续履行，双方都不得追究损失，房租按实际使用时间结算。房屋租赁合同签订后，双方按合同约定履行义务。陈双燕交纳4000元保证金以及房屋租金，并在涉案房屋中经营南京市浦口区小陈母婴用品店。2015年1月6日，陈双燕因拆迁搬出租赁房屋。陈双燕交付第二年租金54000元。
原审法院另查明，2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月19日，杨熙棋作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了关于104、105号门面房的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给杨熙棋的各项费用，具体到本案涉诉费用包括，104门面房：营业用房的停业补偿费用100421元、非住宅房屋的设施搬运费用50211元、空调拆装补助费600元、宽带网拆除补助费500元、装饰装修补偿金额88724元、附着物补偿金额75912元；105门面房：营业用房的停业补偿费用100421元、非住宅房屋的设施搬运费用50211元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、拆移电话补助费310元、装饰装修补偿金额88724元、附着物补偿金额90572元。陈双燕明确主张其中两间门面房的营业用房的停业补偿费用合计200842元、两间门面房的非住宅房屋的设施搬运费用合计100422元、104门面房的空调拆装补助费600元、104门面房的宽带网拆除补助费500元、105门面房的拆移电话补助费310元、两间门面房的装饰装修补偿金额16000元、105门面房的附属物补偿金14660元，另计算锅炉损失2000元、浴缸损失8000元，共计343334元。
原审法院认为，本案中的《房屋租赁合同》，虽由胡静静签署，但胡静静系杨熙棋的母亲，胡静静在签订合同时是受杨熙棋的委托，且杨熙棋对胡静静与陈双燕签订合同亦是认可，因此是陈双燕、杨熙棋的真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效，由合同产生的权利义务应由陈双燕、杨熙棋承担。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费用并没有作出明确的约定。本案中主要涉及到两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。一、关于房屋租赁合同关系。陈双燕与杨熙棋对合同的签订、履行和保证金等事实均无异议，事实上房屋租赁合同关系已经解除，双方的争议焦点在于租金计算至何日。陈双燕主张计算到2014年11月10日，据此认为应退还租金和押金共计26932元；杨熙棋则认为租金应计算到2015年1月6日陈双燕交房的时间，同意退还从2015年1月6日至2015年4月15日的租金和押金18795元，另需要扣除拆迁办扣除的200元，共计退还18595元。原审法院认为，租金应据实计算，杨熙棋的辩解应予支持。因此，杨熙棋应退还陈双燕租金14795（54000／365＊100天）元、押金4000元，合计18795元，杨熙棋要求扣除拆迁办扣除的200元费用陈双燕不予认可，杨熙棋也不能证明与陈双燕有关，故对此原审法院不予扣除。二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系，陈双燕作为承租人主张在拆迁中的如下损失：陈双燕主张104门面房的空调拆装补助费600元、104门面房的宽带网拆除补助费500元、105门面房的拆移电话补助费310元，原审法院认为，涉案两间门面房自2013年4月起一直由陈双燕占有经营使用，拆迁人补偿的空调拆装补助费、宽带网拆除补助费、电话移除补助费应支付给实际进行拆装的陈双燕，因此，对陈双燕的该项诉讼请求原审法院予以支持；陈双燕主张装饰装修补偿金额16000元以及附属物补偿14660元，杨熙棋不认可，且双方就装饰装修事宜并未有协商和约定，陈双燕提交的购买装修材料并不能证明陈双燕对所租赁的店面进行装修以及装修所占的比例，因此原审法院对该诉讼请求不予支持；陈双燕主张两间店面营业用房的停业补偿费用200842元、非住宅房屋的设施搬运费用100422元，原审法院认为，杨熙棋作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与杨熙棋签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有陈双燕参加，但陈双燕作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有一年多的时间，征收拆迁同样会影响到陈双燕的相关合法利益，因此陈双燕有权在杨熙棋获得的补偿款中得到相应的补偿，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用200842元，可由双方当事人平均分享，即各获得100421元。因此为协助杨熙棋履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，陈双燕有义务及时对租赁店面的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，陈双燕于2014年12月31日腾空房屋，按时配合了拆迁，且杨熙棋并无证据证明其有协助、配合陈双燕进行设施搬迁的行为，因此陈双燕应当获得拆迁两间店面的其他非住宅房屋的设施搬运费用100422元。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋的设施搬运的当事人。对陈双燕主张因拆迁造成其锅炉和浴缸的损失，依据《房屋租赁合同》第八条的约定，若因拆迁房屋导致合同不能继续履行，双方都不得追究损失，因此，陈双燕的诉请没有合同约定，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审判决：一、杨熙棋于判决书生效后三日内退还陈双燕租金和保证金18795元，支付陈双燕空调拆装补助费600元、宽带网拆除补助费500元、拆移电话补助费310元、营业用房的停业补偿费用100421元、非住宅房屋的设施搬运费用100422元，以上合计221048元。二、驳回陈双燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6642元，保全费2370元，合计9012元，由陈双燕负担2656元，杨熙棋负担6356元。
上诉人杨熙棋不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院在事实认定、法律适用等方面存在错误，导致判决严重不当。1.事实认定不清。杨熙棋与拆迁人的《浦口区房屋拆迁补偿协议》中，杨熙棋是唯一合法的被拆迁人，陈双燕既不是合同相对人也未被确认由杨熙棋代收权益，拆迁权益与其无关，原审切分缺乏事实依据。空调、宽带、电话在杨熙棋名下，由杨熙棋管理，该1410元补偿归杨熙棋所有，不因陈双燕使用而转移权益归属，原审对相关事实认定错误。拆迁补偿协议中关于营业用房的停业补偿费用200842元，是对杨熙棋因房屋毁损无法继续对外租赁或自营的补偿，不是对承租人的补偿，因为产权人对房屋建设投入很大，而拆迁阻断了70年的使用权，而承租人投入较少且可以转移到其他场所继续经营。而且，陈双燕承租的面积不足整个房屋面积的四分之一，原审认定事实不清，判决各享有50%补偿权益更是严重失当。拆迁补偿协议中关于设施搬运费用100042元，是对杨熙棋配合搬迁的补偿。陈双燕承租的面积只是一小部分，原审将搬迁补助费全部判决给陈双燕而忽略杨熙棋配合搬迁的事实，明显认定事实不清。2.适用法律错误导致判决失当。首先，原审判决引用的合同法第六十条、第二百一十二条，民法通则第四条与争议没有直接的关联。原审法院在没有法律依据的情况下自由酌定将本属于杨熙棋的202253元拆迁补偿款判给陈双燕，明显不公，侵害了杨熙棋的正当权益。事实上，双方在租赁合同中对拆迁损失的处理有书面约定，合同第八条约定：“若因拆迁房屋或不可抗拒等原因导致本协议合同不能继续履行，双方都不得追究损失，房租按实际使用时间结算。”所谓损失，既包括因拆迁已经投入尚未摊销完毕的装修等投入，也包括因迁移可能造成的营业损失，互不追究。原审法院忽略该约定，参照拆迁补偿协议随意酌定，有违法裁判之嫌。其次，原审判决引用合同法第九十四条确认了租赁合同解除，但合同解除后的处理方案即将202253元拆迁补偿款判决给陈双燕却违反法律规定。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。所以，即使租赁合同对拆迁权益没有约定，鉴于租赁合同已经解除，陈双燕只能从公平角度要求返还一部分租金或者赔偿部分直接损失。本案中，陈双燕没有任何证据证明自己的损失，其整个租赁期间内支付的租金不过8万元，且其在承租期间已经使用了房屋，通过经营活动获得了相应利润。因此，原审判决杨熙棋支付陈双燕停业补偿费用、非住宅房屋设施搬运费等合计202253元，明显有违公平。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，发回重审或将原审判决第一项改判为杨熙棋退还陈双燕租金及保证金18795元；2.本案诉讼费、保全费全部由陈双燕承担。
被上诉人陈双燕辩称，原审判决认定事实清楚，虽然陈双燕并非拆迁相对人，但涉案房屋的拆迁必然会影响陈双燕相关权益。其中停业损失，根据相关法律规定，主要是对实际经营人的损失进行补偿，原审判决陈双燕获得一半的停业损失有法律依据。关于搬迁费用，陈双燕是搬迁行为的实施主体，原审将该部分补偿全额判给陈双燕有事实依据。杨熙棋主张陈双燕承租的只是涉案房屋的部分，但原审法院处理的只是该部分获得的补偿。剩余面积系非营业用房，杨熙棋获得了另外的补偿。一层营业用房均为陈双燕承租，根据拆迁实施方案的规定，陈双燕理应获得营业性补偿，杨熙棋主张即使不经营也会获得补偿没有事实依据，也没有证据，即使属实也是拆迁工作人员违规操作。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人提出原审法院未查明宽带、电话、空调应归杨熙棋所有，该部分补偿理应归杨熙棋；陈双燕在拆迁后拿走阳台门，使得拆迁人从杨熙棋补偿款中扣除了200元罚款。杨熙棋还向本院申请调查服装城其他产权人的营业情况及拆迁补偿情况，鉴于其调查申请与本案待证事实无关联，本院不予准许。
陈双燕陈述，其承租案涉房屋经营婴儿洗澡和母婴用品，合同约定了装修由其自行负责，案涉房屋是由其装修的，其还开了1个电话、1个宽带网，装了3台空调，拆迁时其搬离的设施包括游泳池、锅炉、空调、电灯、货架、货物等，原审中提交了照片等予以证明。杨熙棋则陈述其也进行了搬迁，主要是2楼、3楼的搬迁，还包括1楼的装修等物品，其搬离了床、家俱、衣服、空调、洗衣机、电冰箱，并称1楼没有电话、空调，2楼、3楼有空调，2个宽带都是其的。
本院认为，杨熙棋母亲代其与陈双燕签订并已实际履行的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。案涉合同履行过程中，因房屋被纳入拆迁范围，导致案涉合同提前终止。因双方在合同中对于遇征收拆迁时承租人能否主张相应补偿未作明确约定，鉴于案涉房屋由陈双燕承租实际经营，因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故对于拆迁人支付杨熙棋的停业补偿费用，原审法院酌定杨熙棋、陈双燕平均分享，较为公平合理，应予维持。在杨熙棋与拆迁人签订拆迁补偿协议后，陈双燕配合履行了搬迁义务，系案涉房屋相关设施的搬迁实施主体，而杨熙棋所述其搬迁的物品是对位于案涉房屋楼上的住宅进行的搬迁，其虽主张也搬迁了部分一楼物品，但未能举证加以证明，本院不予采信。原审法院判决案涉房屋的非住宅房屋设施搬运费用全部归陈双燕享有，合法有据，应予维持。案涉两间门面房共计获得拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费1000元、空调拆装补助费1000元，陈双燕主张的其中的1户拆移电话补助费310元、1户宽带网拆除补助费500元、3台空调拆装补助费600元归其所有，原审法院结合承租人的经营需要及当事人举证情况判决支持，并无不当。杨熙棋主张全部电话、宽带、空调均归其所有，与其所称一楼没有电话、空调自相矛盾，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4334元，由上诉人杨熙棋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月十日
书 记 员 孙雪松