福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岚民初字第3662号
原告周宏春，男，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人丁茂福、黄海峰，福建元一律师事务所律师。
被告陈时景，男，汉族，住福建省平潭县。
被告陈强强，男，汉族，住址同被告陈时景，系被告陈时景之子。
被告陈时景、陈强强共同委托代理人曾福新、赖泽明，福建合立律师事务所律师。
被告王道平，男，汉族，住福建省平潭县。
被告平潭县金海园大酒店有限公司，住所地平潭县。
法定代表人王琳，董事长。
原告周宏春诉被告陈时景、陈强强、王道平、平潭县金海园大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告周宏春及其委托代理人丁茂福，被告陈时景、陈强强共同委托代理人曾福新到庭参加诉讼，被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告周宏春诉称，1998年9月26日，被告陈时景与平潭西航实业发展有限公司签订《房（地）产预购书》，以15万元的价款受让于平潭某处原平潭西航事业发展有限公司出让给周玉林的编号为5号的一块商品房建设用地，面积140.4㎡。2005年5月23日，被告陈时景为甲方，原告为乙方，双方签订《土地转让及合资建房协议书》，约定：甲方（即被告陈时景）将其受让的商品房建设用地的一半转售给乙方（即原告），转让金额157500元；双方以拥有的土地合资建房，有关合作事宜如经费投入、房屋分配等一切事项均须由双方共同商定，遵守公平原则；在甲方拥有公司为其办理的的土地证、房产证手续费时，甲方应告知乙方，为证明双方共同拥有权力，可以另行补充或者对产权另行制定合约；在乙方交清土地款、签订协议后，甲方对原土地的一半使用权、所有权及一切权利自行解除，将来乙方需要办理移户手续，甲方应支持协助，但一切费用由乙方承担。其后，原告按约定向被告陈时景支付了土地转让款157500元。2006年3月，双方决定开始合资建房，原告向被告陈时景支付建房报批手续费30000元。2006年11月6日至2008年1月5日，原告陆续向被告陈时景支付合资建房款305100元。由于当时尚有部分外欠款项未还，双方约定还完外欠款项后相互之间结清所有款项，并对房屋进行分割。大约在2009年4月，原告与被告陈时景合资建设的八层房屋竣工。此后，平潭县房地产市场价格暴涨，被告陈时景见利忘义，恶意违约，不仅不与原告结算合资建房的费用，不与原告分割房屋，而且在合资房屋建成后，与其儿子恶意串通，以陈时景、陈强强名义与平潭西航实业发展有限公司签订《国有土地转让合同》，于2009年6月22日将被告陈时景已转让的二分之一给原告并已合资建房的土地确权在被告陈时景、陈强强名下。原告经反复与被告陈时景交涉并向有关部门反映无果后，于2011年5月向平潭县人民法院起诉，请求确认享有被告陈时景、陈强强名下土地使用权的二分之一以及在该土地上合资建设的房屋所有权的二分之一，并依法分割其与陈时景合资建设的房屋。平潭县人民法院经过审理，依法作出一审判决，确认原告享有被告陈时景、陈强强名下土地使用权的二分之一以及在该土地上合资建设的房屋所有权的二分之一。被告陈时景不服上诉，福州市中级法院撤销了平潭县法院的一审初审判决，将案件发回平潭县法院重审。一审重审时，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原告与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；2、依法确认原告享有坐落于平潭县某处、登记在被告陈时景、陈强强名下的土地使用权面积140.4平方米50%份额的土地使用权，以及该土地上合资建设的建筑物50%的房屋所有权；3、依法分割原告与被告陈时景合资建设的房屋；4、依法对原告与被告陈时景合资建设房屋的建设费用以及被告陈时景收取的房屋租金进行结算。结算后如原告对合资建房费用的分担尚有差额，则原告支付被告陈时景合资建房费用的差额；如分担后尚有余额，则被告也应付还原告应得的余额；5、依法判令被告陈强强、陈时景协助原告办理土地、房屋权属变更登记手续；6、本案的诉讼费用由被告陈时景与陈强强承担。2013年4月18日，平潭县人民法院作出（2012）岚民初字第1051号民事判决，判决：一、确认原告与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；二、位于平潭县某处的土地上建造的建筑物为原告、被告陈时景各占50%按份共有；三、原告、被告陈时景、陈强强应当于判决生效后一个月内对案涉地块的土地使用权办理变更登记手续，变更登记为原告、被告陈时景各拥有70.2平方米土地使用权；四、驳回原告的其他诉讼请求。一审重审判决后，被告陈时景、陈强强不服上诉。福州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）榕民终字第2583号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。二审终审判决后，原告申请强制执行，但被告陈时景、陈强强不服，又向福建省高级人民法院申请再审。2014年5月8日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民申字第501号裁定书，裁定驳回陈时景、陈强强的再审申请。2013年11月25日，平潭县人民法院根据原告的申请和生效判决，向平潭综合实验区房地产交易中心发出（2013）岚执行字第394号《协助执行通知书》，请求协助执行平潭县人民法院作出（2012）岚民初字第1051号民事判决。2014年3月6日，原告取得《国有土地使用证》；2014年12月16日，原告取得《房屋所有权证》，从而完成了原告对案涉土地、房屋的权属登记。2009年4月17日，被告陈时景、陈强强等人还未经原告同意，擅自与被告王道平签订《房屋租赁合同》，将双方合资建设的房屋的1至7层出租给王道平，租期十年，自2009年4月17日起至2019年7月17日止，第1-3年每年租金119000元，第4-6年递增10%，第7-9年递增10%，第10年按第7-9年递增额计算；第二年起的租金于当年的第一月一次性付清。被告陈时景、陈强强已经收取了王道平至2014年7月19日的到期租金共618800元。被告陈时景、陈强强至今尚未把原告的50%租金份额即309400元人民币支付原告。2014年7月19日至2015年7月17日房屋的年租金130900元，其中原告的份额65450元，被告王道平也尚未支付；2015年7月17日至2016年7月16日的年租金143990元，其中原告的份额71995元，被告王道平也未支付。鉴于被告王道平承租后把房屋用于注册成立平潭县金海园大酒店有限公司并开办酒店，故被告平潭县金海园大酒店有限公司应与王道平承担连带支付租金的责任。请求：1、依法判令被告陈时景、被告陈强强连带向原告支付其收取的原告租金份额309400元人民币以及自2014年12月16日起银行同期贷款的利息（暂计至起诉之日止的利息约为18560元）；2、依法判令被告王道平、被告平潭县金海园大酒店有限公司连带支付自2014年7月19日至2015年7月17日原告房屋出租享有的年租金份额65450元，2015年7月17日至2016年7月16日原告房屋出租享有的年租金份额71995元人民币；3、本案的诉讼费用由被告陈时景、陈强强等人连带承担。
被告陈时景、陈强强辩称，1、被告陈强强和本案没有关联，其主体不适格。2、双方是因为合资建房产生纠纷，该案现在本院的民二庭审理纠纷和本案有关，本案需要以合资建房的审理结果为依据，所以需要对本案中止审理。3、原告诉请的租金已经超过诉讼时效。在2014年的时候，判决书已经生效，但原告在2015年底才主张权利。故原告只能主张2014年至2015年的租金。4、原告主张的合资建房的金额等和本案没有法律关系，不应当在本案中审理。
被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司未作答辩。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据一、平潭县人民法院（2012）岚民初字第1051号《民事判决书》、福州市中级人民法院（2013）榕民终字第2583号民事判决，证明：1、原告就平潭县人民法院审理的（2012）岚民初字第1051号案提出的诉讼请求；2、平潭县人民法院就（2012）岚民初字第1051号案作出民事判决，判决：一、确认原告与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；二、位于平潭县某处的土地上建造的建筑物为原告、被告陈时景各占50%按份共有；三、原告、被告陈时景、陈强强应当于判决生效后一个月内对案涉地块的土地使用权办理变更登记手续，变更登记为原告、被告陈时景各拥有70.2平方米土地使用权；四、驳回原告的其他诉讼请求。3、一审判决后，被告陈时景、陈强强不服上诉。二审福州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）榕民终字第2583号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。
证据二、福建省高级人民法院（2014）闽民申字第501号《裁定书》，证明二审终审判决后，原告申请强制执行，但被告陈时景、陈强强不服，又向福建省高级人民法院申请再审；2014年5月8日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民申字第501号裁定，驳回陈时景、陈强强的再审申请。
证据三、平潭县人民法院（2013）岚执行字第394号《协助执行通知书》，证明2013年11月25日，平潭县人民法院根据原告的申请和生效判决，向平潭综合实验区房地产交易中心发出（2013）岚执行字第394号《协助执行通知书》，请求协助执行平潭县人民法院作出（2012）岚民初字第1051号民事判决。
证据四、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，证明2014年3月6日，原告取得《国有土地使用证》；2014年12月16日，原告取得《房屋所有权证》，从而完成了原告对案涉土地、房屋的权属登记。
证据五、《房屋租赁合同》，证明2009年4月17日，被告陈时景、陈强强等人还未经原告同意，擅自与被告王道平签订《房屋租赁合同》，将双方合资建设的房屋的1至7层出租给被告王道平，租期十年，自2009年4月17日起至2019年7月17日止，第1-3年每年租金119000元，第4-6年递增10%，第7-9年递增10%，第10年按第7-9年递增额计算；第二年起的租金于当年的第一月一次性付清。
证据六、《关于将承租房屋的一半交还本人的函》，证明原告向王道平、平潭县金海园大酒店有限公司主张房屋的一半产权。
证据七、《关于要求答复租赁房屋有关问题的函》、情况说明、说明，证明1、原告向王道平、平潭县金海园大酒店有限公司主张房屋的一半租金；2、被告陈时景、陈强强已经收取了王道平、平潭县金海园大酒店有限公司至2014年7月19日的到期租金共计618800元；被告陈时景、陈强强至今尚未把原告的50%租金份额即309400元人民币支付原告。3、2014年7月19日至2015年7月17日房屋的年租金130900元，被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司尚未支付，2015年7月17日至2016年7月16日的年租金143990元被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司也未支付。
经庭审质证，被告陈时景、陈强强对原告提交证据一真实性无异议，认为判决书在2013年9月底已经生效，诉讼时效应当从2013年9月底开始计算时效；原告与被告陈时景、陈强强之间因为共有产生的纠纷，是适用二审时效。对证据二至五真实性无异议，认为诉讼时效应当从判决书生效时开始计算；原告应当向被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司主张租金，不应当向被告陈时景、陈强强主张，而且租金应当适用一年时效；对证据六真实性有异议，认为该证据上没有人签字，可能是后期才制作的；对证据七认为真实性无法判断，但其不申请鉴定。
被告陈时景、陈强强、王道平、平潭县金海园大酒店有限公司未向本院提交证据。
对原告提交的证据，本院分析认证如下：
被告王道平、金海园大酒店经本院合法传唤未到庭应诉，且在法定期限内未提出口头或书面意见进行抗辩，视其对原告起诉的事实和提交证据真实性的默认。被告陈时景、陈强强对原告提交的证据一至五真实性均无异议，本院予以确认；对证据七被告认为真实性无法判断，但其又不申请鉴定，视其放弃权利，故对该证据本院予以采信；被告陈时景、陈强强虽对证据六真实性有异议，但该证据与证据七能相互印证，证实原告有向被告王道平、金海园大酒店发出《关于将承租房屋的一半交还本人的函》，故对该证据本院亦予以采信。
根据上述有效证据，查明如下事实：
被告陈时景、陈强强系父子关系，被告陈时景、陈强强将诉争房出租给被告王道平。被告陈时景、陈强强及案外人任祖文、陈金妹作为甲方，被告王道平作为乙方，双方于2009年4月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋的坐落面积：1、甲方出租给乙方的房屋位于福建省平潭县某处；2、出租房屋占地面积各140.4平方米1-7层。第三条租赁期限用途：1、该房屋租赁期共10年，自2009年4月17日起至2019年7月17日止。第四条租金及支付方式：1、该房屋每年租金为23.8万元，第1-3年不递增，4-6年递增10%，第10年按7-9递增额计算。3、本合同签字之日起三日内预付乙方陆万元，自签字之日起三个月为乙方房屋装修期，第四个月其计算出租期。第四条支付第一年的一半租金（预付款扣除），另一半租金于半年后付还，第二年起的租金于当年的第一月一次性付清……”租赁物年租金23.8万元，被告陈时景、陈强强与案外人任祖文、陈金妹各占租金的50%。被告王道平承租的租赁物用于注册成立平潭县金海园大酒店有限公司，并开办酒店。被告王道平及平潭金海园大酒店有限公司依约支付租金，被告陈时景共收到5年租金计人民币618800元。2014年之后的租金尚未收取。被告陈时景、陈强强上述出租的房屋，在未建造之前，被告陈时景就将该房屋的土地使用权140.4平方的一半转售给原告周宏春，双方于2005年5月23日签订《土地转让及合资建房协议书》。2006年至2008年间，原告与被告陈时景出资建造7.5层涉案的出租房，施工现场及财务由被告陈时景管理。此后，原告与被告陈时景因房屋造价结算、闷顶层装饰及归属产生争执。2009年6月22日，平潭县人民政府颁发《国有土地使用证》，载明：“土地使用权人陈时景、陈强强，坐落平潭某处使用权面积140.4平方米。2010年9月，原告就诉争房屋等事宜向平潭县公安局经济犯罪侦查大队报案。2011年5月19日，原告诉至本院，请求：1、依法确认原告与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；2、依法确认原告享有被告陈时景、陈强强名下土地使用权的二分之一；3、依法分割原告与被告陈时景合资建设的房屋；4、依法对原告与被告陈时景合资建设房屋的建设费用以及被告陈时景收取的房屋租金进行结算；5、依法判令被告陈时景、陈强强承担连带责任；6、本案的诉讼费用由被告陈时景、陈强强承担。本院于2011年12月26日作出（2011）岚民初字第530号民事判决书，判令：1、原告周宏春与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；2、原告周宏春、被告陈时景、被告陈强强应当于本判决生效后一个月内对涉案地块的土地使用权办理变更登记手续，变更登记为原告、被告陈时景各拥有70.2平方米土地使用权；3、驳回原告周宏春其他诉讼请求；4、驳回被告陈时景的反诉请求。判决书送达后，被告陈时景、陈强强不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院撤销本院一审初审判决。一审重审时，原告变更部分诉请，其诉讼请求为：1、依法确认原告与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；2、依法确认原告享有座落于平潭县某处、登记在被告陈时景、陈强强名下的土地使用权面积140.4平方米50%份额的土地使用权，以及该土地上合资建设的建筑物50%的房屋所有权；3、依法分割原告与被告陈时景合资建设的房屋；4、依法对原告与被告陈时景合资建设房屋的建设费用以及被告陈时景收取的房屋租金进行结算；5、依法判令被告陈时景、陈强强协助原告办理土地、房屋权属变更登记手续。本院于2013年4月18日作出（2012）岚民初字第1051号民事判决书，判令1、原告周宏春与被告陈时景签订的《土地转让及合资建房协议书》有效；2、位于平潭县某处的土地上建造的建筑物为原告周宏春、被告陈时景各占50%按份共有；3、原告周宏春、被告陈时景、被告陈强强应当于本判决生效后一个月内对涉案地块的土地使用权办理变更登记手续，变更登记为原告、被告陈时景各拥有70.2平方米土地使用权；4、驳回原告周宏春其他诉讼请求；5、驳回被告陈时景的反诉请求。被告陈时景、陈强强不服又提起上诉，福州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）榕民终字第2583号民事判决，驳回被告陈时景、陈强强上诉，维持一审判决。原告依据生效的判决向本院申请强制执行。2013年11月25日，本院向平潭综合实验区房地产交易中心发出协助执行通知书，要求其协助执行以下事项：“1、请按本院已生效的（2012）岚民初字第1051号民事判决书判项第二、三项内容，对位于平潭县某处涉案地块土地使用权办理变更登记为申请执行人周宏春、被执行人陈时景各拥有70.2平方米土地使用权；2、位于平潭县某处的土地上建设的建筑物为申请执行人周宏春、被执行人陈时景各占50%按份共有；3、申请执行人周宏春可凭本院（2012）岚民初字第1051号民事判决书及（2003）岚执行字第394号协助执行通知书直接申请办理，其费用由申请执行人周宏春自行承担。”
2014年3月6日，原告领取国有土地使用权证，2014年12月16日，原告领取《房屋所有权证》，故原告取得了诉争房50%的土地使用权及其50%的房屋所有权。2015年1月19日，原告向被告金海园大酒店、王道平发函，要求将其承租房屋的一半交还原告。同年2月20日，被告平潭县金海园大酒店有限公司、王道平共同向被告陈时景发出“关于要求答复租赁房屋有关问题的函”，函中陈述原告要求其交还租赁物50%的所有权，要求被告陈时景自接到函件后3日内复函，但被告陈时景拒绝接收该函。2015年8月25日，被告平潭县金海园大酒店有限公司作出“情况说明”。内容为：“兹有我酒店股东王道平于2009年4月与陈时景、陈强强、陈金妹、任祖文签订房屋租赁合同，租期10年；年租金238000元，陈时景与陈金妹租金各半，每三年递增10%一次；租赁时间从2009年7月19日起算；我酒店陈时景份额租金已付至2014年7月18日止；事因周宏春于2014年7月持有关判决和房产证明向我酒店提出我酒店租赁房屋陈时景份额的一半产权，要求给付其应得租金；我酒店按照《租赁合同》，多次要求陈时景就周宏春要求给予说明和调处有关房产纠纷给我酒店带来的损失。陈时景拒绝说明和调处，故此酒店方暂缓给付2014年7月19日至今的陈时景份额部分租金。”2015年11月3日，被告平潭金海园大酒店有限公司作出说明，内容为：“本酒店与陈时景出租户于2009年4月签订房屋租赁合同，租金约定时间为2009年7月19日起，前三年租金为每年11900元，从第四年起在第二个三年年租金在原有基础上递增10%，即第四年至第六年为每年130900元。本酒店已付还陈时景房租时间从2009年7月19日至2014年7月19日（2014年7月19日至今因陈时景户房屋产权纠纷房租尚未付还，待产权纠纷终结后付清）；累积已付还陈时景房租618800元。”
另查明，诉争房在本院执行阶段，被告陈时景不服福州市中级人民法院（2013）榕民终字第2583号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院作出（2014）闽民申字第501号民事裁定书，裁定驳回陈时景的再审申请。
本院认为，坐落于平潭县某房屋一幢属原告周宏春与被告陈时景按份共有，双方各占50%的房屋所有权及土地使用权。被告陈时景、陈强强未经原告同意擅自于2009年4月17日将该房屋1-7层出租给被告王道平，被告王道平将租赁物用于经营平潭县金海园大酒店。被告陈时景、陈强强自出租房屋之日起至2014年7月19日止，共收被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司租金人民币618800元，该租金是原告周宏春与被告陈时景共有租赁物的共同收入，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款规定：“共有分为按份共有和共同共有，按份共有人按照各自的份额，对共有财产享有权利……”故被告陈时景、陈强强应将已收租金中50%返还原告，另50%租金属被告陈时景所有，被告陈强强不是租赁物所有权人，不享有租赁物的收益。被告陈时景、陈强强抗辩主张原告诉请超过诉讼时效，对此原告予以否认，且原告于2012年就其诉被告陈时景、陈强强物权确纠纷一案（即（2012）岚民初字第1051号民事判决书）中就租赁物的租金向被告陈时景、陈强强主张权利，该案因被告陈时景、陈强强不服提起上诉，福州市中级人民法院于2013年9月18日作出判决，维持本院一审判决，嗣后，原告申请强制执行，原告分别于2014年3月6日、同年12月16日获取租赁物土地使用权证和房屋所有权证。因原告向被告陈时景、陈强强主张的是租金的收入是债权，原告该主张未超过两年的诉讼时效规定，故被告陈时景、陈强强的该抗辩主张证据不足，本院不予支持。被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司作为承租人，应向租赁物所有权人支付租金，因原告与被告陈时景各占租赁物50%的所有权，故原告和被告陈时景对被告王道平、平潭县金海园大酒店自2014年7月19日之后的到期租金各享有50%的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陈时景、陈强强应在本判决生效后十日内偿还原告周宏春人民币309400元；
二、被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司应在本判决生效后十日内支付自2014年7月19日起至今到期租金50%给原告周宏春；
三、驳回原告周宏春其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8281元，由被告陈时景、陈强强负担5505元，被告王道平、平潭县金海园大酒店有限公司负担2776元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张宗发
代理审判员 王瑜敏
人民陪审员 林光英
二〇一六年六月二十六日
书 记 员 翁奇震
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。