安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1186号
上诉人（原审被告）：合肥市庐阳区第三产业管理服务中心，住所地合肥市濉溪路***号。
法定代表人：纪牛，主任。
委托代理人：潘炜，该公司办公室主任。
委托代理人：音海军，安徽云旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省文化厅文化厅机关服务中心，住所地合肥市桐城路138号，统一社会信用代码123400007467657043。
法定代表人：阳四清，主任。
委托代理人：郭振，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：赵丹丹，北京中银（合肥）律师事务所律师。
上诉人合肥市庐阳区第三产业管理服务中心（以下简称庐阳区三产管理中心）因与被上诉人安徽省文化厅文化厅机关服务中心（以下简称文化厅机关服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第01676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
文化厅机关服务中心原审诉称：2000年12月22日，安徽省庐州艺苑与合肥市工商行政管理局城隍庙分局签订了一份《租赁合同》，该合同约定安徽省庐州艺苑将其所属的城隍庙庐阳宫四、五层房屋整体租赁给合肥市工商行政管理局城隍庙分局，租赁期间为2001年1月1日起至2012年12月31日。2010年3月30日，安徽省庐州艺苑、合肥市工商行政管理局城隍庙分局与庐阳区城隍庙市场庐阳宫市场管理所三方签订房屋租赁变更协议书，约定原合肥市工商行政管理局城隍庙分局租赁合同权利、义务自2010年1月1日起由庐阳区城隍庙市场庐阳宫市场管理所（系庐阳区产管理中心下设机构，不具备独立法人资格）承担。后安徽省庐州艺苑经转企改制，涉案房屋的产权转归文化厅机关服务中心所有。合同到期后，庐阳区三产管理中心未能按约交付房屋给文化厅机关服务中心，直至2013年11月21日，庐阳区城隍庙市场庐阳宫市场管理所才将涉案房屋的产权管理职责及相关的权利义务转交给文化厅机关服务中心，造成文化厅机关服务中心2013年1月至10月房租严重损失。经合肥市中级人民法院查明，在涉案租赁合同履行过程中，合肥市庐阳区市场经营服务有限公司作为合格市场经营法人主体，以自己名义向次承租人收取租金并开具相关票据，应就租赁关系事项同庐阳区产管理中心一并承担相应民事责任。综上，为维护自身合法权益，文化厅机关服务中心诉至法院，请求判令：1、庐阳区三产管理中心、合肥市庐阳区市场经营服务有限公司立即向文化厅机关服务中心赔偿2013年1月至2013年10月份的房租损失，共计人民币1557060元；2、本案诉讼费用由庐阳区产管理中心承担。
庐阳区三产管理中心原审辩称：1、双方租赁合同到期后庐阳区三产管理中心已将涉案房屋交还给文化厅机关服务中心，只是在2013年11月21日履行了交接手续，在此之后的房屋租金盈亏及其他与涉案房屋有关的事项都与庐阳区产管理中心无关；2、租赁合同履行过程中及合同解除后，庐阳区产管理中心都没有违约行为且租赁合同到期后庐阳区产管理中心也不再向经营户收取租金，确实有部分租户向庐阳区产管理中心预交了2013年部分租金，共计66500元，庐阳区产管理中心愿意返还给文化厅机关服务中心；3、文化厅机关服务中心未能举证证明其损失的计算依据，且合肥市中级人民法院判决书中也对此已经处理过了；4、合肥市庐阳区市场经营服务有限公司已经注销，其权利义务由庐阳区产管理中心承袭，因此不是本案适格主体。
文化厅机关服务中心为支持其诉讼请求，向原审法院提交以下证据：证据1，企业信息查询单，证明庐阳区产管理中心系本案适格主体；证据2，房产证，证明涉案房屋系文化厅机关服务中心名下的合法财产；证据3，公证书、房屋租赁变更协议，证明文化厅机关服务中心与庐阳区产管理中心双方之间存在租赁合同关系，租赁期限自2012年12月31日；证据4，（2013）合民一初字第00267号民事判决书，证明首先合肥市庐阳区市场经营服务有限公司应当同庐阳区产管理中心就租赁合同承担相应民事责任，其次，直至该案判决时，庐阳区三产管理中心仍未将涉案房产向文化厅机关服务中心进行交接，存在违约事实，因涉案房产未返还以致文化厅机关服务中心的实际租赁损失暂时无法确定，故合肥市中级人民法院判决可另行主张；证据5，房屋交接确认书，证明自该确认书签字确认之日起，文化厅机关服务中心才行使产权管理职责及相关权利义务；证据6，庐阳宫经营户基本信息登记表、庐阳宫平面图，证明双方确认涉案租赁房屋总共的房屋间数以及每个摊位具体年租金金额；证据7，收费单、收费证明，证明庐阳区产管理中心一直在收取租金；证据8，交接时实际租户数量表，证明涉案房屋全部都有出租，该出租信息保存在庐阳区产管理中心，在交接时才移交给文化厅机关服务中心；证据9，企业详细查询信息，证明合肥市庐阳区市场经营服务有限公司在本案诉讼期间被注销，理应由出资人承担相应责任；证据10，情况说明，证明2013年11月21日双方签订交接确认书时，涉案房屋的实际承租户仍全部处于租赁经营中，直至2014年年初因政府改造各经营户才陆续搬离。
庐阳区产管理中心对此的质证意见如下：对证据1中庐阳区产管理中心的企业信息查询的三性没有异议，对合肥市庐阳区市场经营服务有限公司的企业信息查询单有异议，该公司已经被注销，不具备主体资格；对证据2的真实性没有异议，但与本案无关；对证据3的三性无异议，对证明目的有异议，租赁合同已经履行完毕；对证据4的三性无异议，对证明目的有异议，但造成双方未能顺利交房的原因并不在庐阳区产管理中心；对证据5的三性无异议，虽然交接手续是在2013年11月21日办理的，但庐阳区三产管理中心已早已将涉案房屋返还给文化厅机关服务中心，文化厅机关服务中心在交接表签订前就已经对涉案房屋行使权利；对证据6中的登记表三性均无异议，但2012年12月31日之后的租金庐阳区产管理中心已经不再收取，对庐阳宫平面图的关联性有异议，该平面图系文化厅机关服务中心自行制作与庐阳区产管理中心无关，且该图制作于2013年10月31日，说明在交接表签字之前文化厅机关服务中心已对涉案租户行使了管理权；对证据7的三性均无异议，对证明目的有异议，庐阳区产管理中心确实收取了部分经营户的摊位租金，但具体时间经核实与文化厅机关服务中心主张的有误，对于该部分的租金也愿意向文化厅机关服务中心返还；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该登记表上不能反映2013年1月1日后涉案房屋还有多少摊位和租金标准；对证据9的真实性、合法性无异议，但其股东合肥市庐阳区第三产业服务办公室已经变更为庐阳区产管理中心；对证据10的真实性和关联性有异议，该证明的出具人并非本案文化厅机关服务中心，且该证据属于证人证言，没有其他证据予以佐证。
庐阳区产管理中心为支持其抗辩主张，向原审法院提交以下证据：证据1，会议纪要，证明2013年1月31日双方已决定不再续租涉案房屋，文化厅机关服务中心准备收回涉案房屋，合同期满后庐阳区产管理中心不再行使包括收取租金在内的管理职权，2013年1月之后的房屋租金也没有再收取；证据2，关于尽快签订商铺租赁合同的通知，证明首先文化厅机关服务中心已于2013年1月起自行与涉案房屋的承租户签订租赁合同并收取租金，并不存在房屋租金损失，其次租赁合同期满后文化厅机关服务中心即以所有人身份行使对涉案房屋的各项权利，其房屋租金是否亏损与庐阳区产管理中心没有任何关系；证据3，（2013）合民一初字第00267号民事判决书，证明因文化厅机关服务中心的不合理要求导致双方在房屋交接过程中出现争议，因而产生的房屋租金损失应由文化厅机关服务中心自行承担，此外文化厅机关服务中心已就租金损失部分起诉过但被合肥中院驳回起诉，判决书已认定因租赁关系终止2013年1月以后的租金文化厅机关服务中心应向实际经营户直接收取；证据4，征询函，证明租赁合同到期后庐阳区产管理中心就未向经营户再收取租金；证据5，注销登记，证明合肥市庐阳区市场经营服务有限公司已经被工商行政部门注销登记，不是本案的适格主体；证据6，企业注册信息，证明合肥市庐阳区市场经营服务有限公司依据被注销，不具备诉讼主体资格；证据7，合肥市庐阳区政府编制委员会文件，证明合肥市庐阳区市场经营服务有限公司的注册股东合肥市庐阳区第三产业服务办公室已经变更为庐阳区产管理服务中心；证据8，庐阳宫2013年五楼仓库缴费情况表，证明庐阳区产管理中心提前预收了部分租金，共计66500元；证据9，温馨提示、《关于加强城隍庙市场搬迁改造等问题沟通交流明白纸》，证明2013年9月18日城隍庙改造工程已经启动，截止2013年11月10日，城隍庙内大部分商户已搬离。无法再收取租金。
文化厅机关服务中心的质证意见：对证据1的真实性、合法性有异议，该会议纪要系庐阳区产管理中心单方制作，不能反映真实情况，其中的内容也仅指双方打算协商合同到期的后续事宜，但庐阳区三产管理中心在合同到期后并未将涉案房屋返还，故文化厅机关服务中心才会进行第一次诉讼；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，当时双方租赁合同到期但由于未按约履行交接手续导致文化厅机关服务中心无法与经营户直接签订租赁合同、无法正常收取租金；对证据3的三性均无异议，对证明目的有异议，合肥中院并未认定文化厅机关服务中心的诉请不合理，合肥中院仅认为起诉时损失暂无法确定可另行起诉，且并不是判决内容，文化厅机关服务中心仍有权向庐阳区产管理服务中心主张该损失；对证据4的三性均有异议，合肥中院也并未采纳该证据，经营租户的具体信息文化厅机关服务中心无法知晓，此外庐阳区产管理中心是否收取租金不影响其违约事实的存在；对证据5的真实性有异议；对证据6的三性无异议；对证据7三性无异议；对证据8的三性及证明目的均有异议，该证据加盖的公章并非本案文化厅机关服务中心、庐阳区产管理中心，该金额并没有得到文化厅机关服务中心的认可，也可以看出文化厅机关服务中心与庐阳区三产管理中心双方在交接前涉案房屋仍由庐阳区产管理中心管理；对证据9的三性及证明目的均有异议，该证据由其单方制作，文化厅机关服务中心没有见到过该证据，也不能证明该证据已向经营户送达。
根据双方当事人的举证及质证意见，原审法院对证据分析认证如下：
对文化厅机关服务中心提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，庐阳区产管理中心对其真实性和合法性均无异议，原审法院对其真实性均予以认可；对证据7中的收费单，庐阳区产管理中心对其真实性予以认可，原审法院对此予以确认，对于收费证明系证人证言且庐阳区产管理中心对其予以否认，原审法院对其不予认可；对证据8，庐阳区产管理中心对其真实性、合法性没有异议，原审法院予以认可；对证据9，结合庐阳区三产管理中心提供的注销、主体变更政府文件以及文化厅机关服务中心认可主体变更的事实，原审法院对该份证据的证明目的不予认可；对证据10，该情况说明的出具单位系安徽文越投资置业有限公司，并非本案文化厅机关服务中心与庐阳区产管理中心，也没有相关证据予以证明该公司与本案之间的关联性，故原审法院对此不予认可。
对庐阳区产管理中心提供的证据1，依据合肥中院民事判决书中的查明内容，原审法院对其真实性予以认可；对证据2、证据3，文化厅机关服务中心对此真实性无异议，原审法院对其真实性予以认可；对证据4，实质上属于证人证言，庐阳区产管理中心未申请证人出庭作证，且征询函并未囊括涉案房屋中的所有实际经营承租户，故原审法院对其证明目的不予认可；对证据5、证据6、证据7，文化厅机关服务中心对此无异议，原审法院对其真实性及证明目的予以采信；对证据8，文化厅机关服务中心对其三性及证明目的均有异议，该证明系庐阳区产管理中心单方统计，也没有相应会计缴纳凭证相作证，故原审法院对其真实性不予认可，对庐阳区产管理中心自认已收的金额予以认可；对证据9，文化厅机关服务中心对其三性及证明目的均有异议,庐阳区产管理中心不能证明该证据已向当时的经营承租户进行告知和宣传，故原审法院对其证明目的不予认可。
根据上述证据的认定以及当事人的庭审陈述，原审法院审理查明以下事实：2000年12月22日，安徽省庐州艺苑（甲方）与合肥市工商局行政管理局城隍庙分局（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将所属城隍庙庐阳宫四、五层房屋整体（除自留五层东南角两间办公室处）租赁给乙方使用；租赁期限自2001年1月1日起至2012年12月31日止。租金支付遵照先付款后使用的原则。合同届满，乙方及时搬离返还租赁物。乙方如需继续承租，应提前半年与甲方协商续租事宜，乙方在同等条件下享有续租优先权。合同还对其他权利义务作出约定。上述合同经安徽省公证处公证。2010年3月30日，安徽省庐州艺苑、合肥市工商局行政管理局城隍庙分局与庐阳区城隍庙市场庐阳宫市场管理所三方签订房屋租赁变更协议书，约定原合肥市工商局行政管理局城隍庙分局租赁合同权利、义务，自2010年1月1日起由庐阳区城隍庙市场庐阳宫市场管理所承担。此后，安徽省庐州艺苑经转企改制，上述租赁房屋的产权划转归文化厅机关服务中心所有。2012年1月19日，文化厅机关服务中心办理了涉案房屋房地权证合产字第号权属证。
文化厅机关服务中心曾因本案所涉及的房屋租赁合同产生的承担返还房屋、支付租赁损失的民事责任向合肥中院起诉庐阳区产管理中心与合肥市庐阳区市场经营服务有限公司，案号为（2013）合民一初字第00267号。该案在审理期间，文化厅机关服务中心以合肥市庐阳区城隍庙市场管理委员会、庐阳区城隍庙市场庐阳宫市场管理所非独立法人单位为由，申请撤回了对该两单位的起诉并经合肥中院裁定准许。2013年8月15日，合肥中院作出（2013）合民一初字第00267号民事判决书，该判决书认定：“双方间租赁关系于2012年12月31日已经终止,现双方租赁合同到期后，该租赁房屋内商户仍在经营，鉴于案涉房屋系传统的小商品交易市场的特殊情况，租赁合同终止后，庐阳区三产管理中心返还房屋应以现状返还为准，即应履行向文化厅机关服务中心方移交租赁房屋内现有商户租赁合同和相关资料及消防管理、物业管理交接等租赁期满后的附随义务;关于文化厅机关服务中心主张的租金损失问题，因双方当事人租赁合同已经终止，就2013年1月1日起的租金，文化厅机关服务中心可向现有经营户直接收取，现有经营商户是否缴纳租金及是否造成文化厅机关服务中心租赁损失尚不能确定，文化厅机关服务中心可待实际损失确定后另行主张，本案不予处理。”
另查明：2013年11月21日，文化厅机关服务中心与庐阳区三产管理中心双方就涉案房屋办理了交接手续并制作交接确认书。依据交接时庐阳区产管理中心向文化厅机关服务中心提交的庐阳宫经营户基本信息登记表，双方认可截止2012年12月31日合同期限届满之时，共有摊位286间、仓库21间，其中摊位租金为每月495元。庐阳区产管理中心于庭审中陈述在租赁合同解除后，另有部分仓库的实际经营商户向其继续缴纳了房屋租金，共66500元。
再查明：庐阳区三产管理中心系区政府发文成立事业法人。合肥市庐阳区市场经营服务有限公司系为市场管理成立的企业法人，负责市场经营管理并在涉案租赁合同履行过程中曾以公司名义出具票据。合肥市庐阳区市场经营服务有限公司在本案诉讼过程中已经注销，其注册股东合肥市庐阳区第三产业服务办公室已经被庐阳区产管理服务中心整合吸收。文化厅机关服务中心在本案诉讼中向原审法院申请撤回对合肥市庐阳区市场经营服务有限公司的起诉，原审法院经裁定准许。
上述事实，由原审法院认定的证据以及当事人庭审陈述予以证实。
原审法院审理后认为：本案争议焦点在于文化厅机关服务中心有无权利向庐阳区产管理中心主张2013年1月1日至2013年10月31日期间内的租金损失以及该损失的计算标准问题。
文化厅机关服务中心、庐阳区三产管理中心之间存在的房屋租赁合同关系真实、有效。虽然本案的涉案房屋存在实际经营承租户，但根据合同相对性原则，文化厅机关服务中心与实际经营承租户之间并不产生合同上的法律关系，其只能向庐阳区产管理中心主张收取租金和违约责任的权利。（2013）合民一初字第00267号民事判决书认定双方租赁合同到期后仍存在商户在内经营情况，故庐阳区三产管理中心返还房屋应以现状返还为准，还应履行包括移交租赁房屋内现有商户租赁合同和相关资料及消防管理、物业管理交接等租赁期满后的附随义务。因此，鉴于涉案房屋交接方式系现状交付，并未清空腾房，存在大量的相互独立的实际经营承租户，因此在涉案房屋没交接之前，文化厅机关服务中心无法知晓并掌握全部的实际经营承租户的相关信息和资料。但庐阳区产管理中心在庭审中陈述在租赁合同期限后期就未与实际经营承租户再签订租赁合同，也并不清楚2013年11月21日现有实际承租的租户数量，实际承租户在撤场时也未向其告知。
原审法院认为，文化厅机关服务中心、庐阳区产管理中心之间的租赁合同于2012年12月31日期满解除且并未立即交接，则庐阳区三产管理中心有义务告知次承租人此后的租金应当向房屋所有权人即文化厅机关服务中心进行缴纳。但部分实际经营承租户仍向庐阳区产管理中心继续支付了2013年1月1日之后的租金，庐阳区产管理中心也接受了该租金，庐阳区产管理中心也未能提供证据证明其已经履行了告知实际经营承租户2013年1月1日之后的租金向文化厅机关服务中心缴纳的义务。依据法律规定，租赁合同届满后承租方负有向出租方履行交还承租房屋的义务。庐阳区三产管理中心迟延返还涉案房屋的行为已构成事实上的违约，故应承担相应的不利法律后果。该违约行为也已经导致文化厅机关服务中心在2013年1月1日至2013年11月21日之间无法向实际经营承租户主张另行签订租赁合同或是收取房屋占有使用费。因此，文化厅机关服务中心有权向庐阳区产管理中心主张合同期满至实际交接期间的租金损失。
对于截止本案庭审辩论结束前文化厅机关服务中心主张的租金损失是否能够确定的问题。原审法院认为，（2013）合民一初字第00267号案件判决之时文化厅机关服务中心与庐阳区三产管理中心双方就涉案房屋并未履行交接手续，庐阳区产管理中心在该案审理过程中也并未向法院提交证据证明租赁合同期限届满或当时的实际经营承租户与租金标准。本案中，文化厅机关服务中心主张庐阳宫经营户基本信息登记表系庐阳区产管理中心在2013年11月21日交接过程中向其提供的，庐阳区产管理中心对庐阳宫经营户基本信息登记表的内容及记载的租金标准也予以认可。庐阳宫经营户基本信息登记表当中载明的租金标准为摊位每月495元，摊位数量为286个，仓库数量21间，但未明确仓库的租金标准，文化厅机关服务中心也未能提供证据证明该仓库的租金计算标准，但庐阳区产管理中心自认已收到部分仓库经营户66500元。原审法院予以支持2013年1月至10月的租金损失1482200元（286间495元10月+66500元）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、庐阳区产管理中心于本判决生效之日起十日内支付文化厅机关服务中心2013年1月至2013年10月的租金损失1482200元；二、驳回文化厅机关服务中心的其他诉讼请求。本案一审案件受理费为18814元，由文化厅机关服务中心负担1881元，由庐阳区产管理中心负担16933元。
上诉人庐阳区产管理中心上诉称：1、案涉租赁合同到期后，庐阳区三产管理中心已将案涉房屋移交给了文化厅机关服务中心并且没有再收取租金，且文化厅机关服务中心因自身原因导致房屋移交手续未能及时办理，因此文化厅机关服务中心无权再向庐阳区产管理中心索要租金。2012年12月31日，案涉房屋租赁合同届满之时，庐阳区产管理中心与文化厅机关服务中心已达成一致意见，决定不再续租案涉房屋。随后庐阳区产管理中心积极与文化厅机关服务中心协商交接事宜，同时庐阳区三产管理中心也停止向经营户收取租金并多次要求文化厅机关服务中心派人前来接管案涉房屋，但文化厅机关服务中心拒不接受房屋并坚持要求庐阳区三产管理中心将案涉房屋清空后再移交。由于历史原因，庐阳区三产管理中心在接手案涉房屋时已有两百余户在里面经营，文化厅机关服务中心无法将众多经营户清理出去，双方就此问题产生争议，后经法院判决认定，文化厅机关服务中心的移交条件缺乏法律和合同依据且与双方实际履行情况不合，从而否定了文化厅机关服务中心的移交条件，因此未能及时办理交接手续的过错在于文化厅机关服务中心。如果在此期间文化厅机关服务中心产生了房租损失，也应自行承担，庐阳区产管理中心对此没有过错。2、案涉房屋租赁合同到期后，文化厅机关服务中心即开始行使作为房屋所有权人的权利，其无权再向庐阳区三产管理中心索要房屋租金。文化厅机关服务中心在2013年1月10日向案涉房屋的经营户发出通知，要求经营户向其所属的物业公司签署租赁合同，并在2013年10月31日向经营户发出了合同签订时间安排的通知，且从文化厅机关服务中心提供的收费证明可以看出文化厅机关服务中心已经收取了王贤华等租户的租金且收取租金的时间都在庐阳区产管理中心与文化厅机关服务中心签订交接确认书之前，以上可以看出文化厅机关服务中心已收回房屋并以所有权人的身份行使对案涉房屋的各项权利，而不应再向庐阳区产管理中心索要租金损失。3、原判对租金损失的计算依据和标准认定有误。一是，案涉房屋里面的摊位数量和摊位租金标准是庐阳区产管理中心与经营户的租赁合同确定的，与文化厅机关服务中心无关，不能以此租金标准来计算庐阳区三产管理中心与文化厅机关服务中心之间房租损失的依据。即使庐阳区产管理中心应支付文化厅机关服务中心租金损失，也应参照庐阳区产管理中心与文化厅机关服务中心之间租赁合同所确定的年租金58万元标准。二是摊位数量及租金标准是2012年城隍庙处于正常运营状态下的情况，2013年因为城隍庙改造工程实施，许多摊位已经无人承租，更收取不到租金，即使文化厅机关服务中心此时接受房屋也面临同样的情况。如果仍以2012年标准计算房屋显然对庐阳区产管理中心是不公平的，也不符合实际情况，且每月495元租金中还包含物业费、管理人员工资、安保费用等都没有扣除。综上，请求二审法院查明事实，依法改判庐阳区产管理中心向文化厅机关服务中心支付2013年1月至2013年10月租金66500元。
被上诉人文化厅机关服务中心答辩称：1、双方租赁合同到期后，庐阳区产管理中心未能将涉案产权交还给文化厅机关服务中心，无奈文化厅机关服务中心起诉至合肥市中级人民法院，经过法院审判，庐阳区产管理中心才于2013年11月21日向文化厅机关服务中心办理了产权管理权及相关手续交接。正如原判查明的事实，庐阳区产管理中心从合同解除到办理交接之间，也未能向文化厅机关服务中心交付实际经营户的个人信息、联系方式及租房合同，也未通知各经营户后续交付租金的对象是文化厅机关服务中心，除此之外，还在行使收取租金的权利。以上事实，恰恰印证了庐阳区产管理中心存在交付违约的行为，并且这一行为造成文化厅机关服务中心无法收取2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金损失。2、文化厅机关服务中心的实际损失在双方交接时已得到核算，合肥市中级人民法院当时未能支持文化厅机关服务中心的实际损失是因为双方并未实际交接，无法计算损失的时间节点，也不能确定实际承租户的租金标准，然而在本案一审中，文化厅机关服务中心提供的证据已可以证明经双方交接时实际经营户的租金是经过双方确定的，庐阳区产管理中心要求按照双方合同标准计算损失是不符合法律依据的。3、庐阳区产管理中心的上诉理由没有事实依据。首先，庐阳区产管理中心在整个上诉状的内容中，主要认为文化厅机关服务中心存在过错，但在原审所有的证据中并没有文化厅机关服务中心存在过错的证据。其次，从双方之间签订的合肥市城隍庙庐阳宫四层及夹层房屋交接书可以明显看出，庐阳区三产管理中心自该确认书签字之日起才将涉案房产的管理权利交给文化厅机关服务中心，换句话说，从2013年11月21日起文化厅机关服务中心才能行使管理收费的之权。在此之前，涉案房产仍在庐阳区产管理中心控制之下。退一万步讲，从庐阳区产管理中心的上诉请求可以看出，庐阳区产管理中心至少是在性质上认为应当向文化厅机关服务中心支付赔偿，只不过是多少的问题。综上，原审判决事实清楚，适用法律准确，依法应当予以维持。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，2013年8月15日本院就文化厅机关服务中心诉庐阳区三产管理中心等的房屋租赁合同纠纷一案作出（2013）合民一初字第00267号民事判决书，该生效判决认定，双方间租赁关系于2012年12月31日已经终止，现双方租赁合同到期后，该租赁房屋内商户仍在经营，鉴于案涉房屋系传统的小商品交易市场的特殊情况，租赁合同终止后，庐阳区三产管理中心返还房屋应以现状返还为准，即应履行向文化厅服务中心移交租赁房屋内现有商户租赁合同和相关资料及消防管理、物业管理交接等租赁期满后的附随义务，且文化厅机关服务中心于2013年1月10日亦通过张贴通知的方式，要求各承租经营户直接与其签订商铺租赁合同，现文化厅机关服务中心诉讼中主张庐阳区产管理中心应清空各租赁商户移交，既缺乏法律或合同依据，也与双方实际履行情况不合；关于文化厅机关服务中心主张的租金损失问题，因双方当事人租赁合同已经终止，就2013年1月1日起的租金，文化厅机关服务中心可向现有经营户直接收取，现有经营商户是否缴纳租金及是否造成文化厅机关服务中心租赁损失尚不能确定，文化厅机关服务中心可待实际损失确定后另行主张，本案不予处理。故根据该判决之认定处理，庐阳区三产管理中心是现状返还租赁房屋，即应履行向文化厅服务中心移交租赁房屋内现有商户租赁合同和相关资料及消防管理、物业管理交接等附随义务，同时也要求文化厅机关服务中心可向现有经营户直接收取2013年1月1日起的租金。第二，该判决生效后，文化厅机关服务中心与庐阳区城隍庙庐阳宫市场管理所于2013年11月21日签订《合肥市城隍庙庐阳宫四层及夹层房屋交接确认书》，移交了有关消防设备及消防资料、水电设施及水电资料、商铺号平面图纸和庐阳宫经营户基本信息资料等，并明确载明，“根据合肥市中级人民法院（2013）合民一初字第00267号《民事判决书》的规定，庐阳区城隍庙庐阳宫市场管理所将合肥市城隍庙庐阳宫四层（含夹层，建筑面积2733.02平方米）房屋移交给安徽省文化厅机关服务中心，自本确认书双方签字之日起，省文化厅机关服务中心对庐阳宫四层（含夹层）行使产权管理职责及其相关权利义务”。因此，庐阳区城隍庙庐阳宫市场管理所代表庐阳区三产管理中心履行房屋移交以及相关设备设施资料等移交义务并确定文化厅机关服务中心自2013年11月21日开始履行房屋产权管理职责的行为，对庐阳区产管理中心具有法律约束力，庐阳区产管理中心应当就其2013年11月21日前未能履行移交承租经营户资料等附随义务，对文化厅机关服务中心由此所遭受的相关租金损失承担法律责任。第三，关于租金损失之确定。首先，文化厅机关服务中心在本案中主张的是2013年1月至10月期间的租金损失，庐阳区产管理中心称文化厅机关服务中心已自行收取了该期间内的部分租金，没有相关证据证实，不予采信。其次，庐阳区产管理中心在按495元/月的租金标准向摊位承租经营户收取租金后，除了向文化厅机关服务中心支付租金外，当然还有管理费、物业费、安保费等运营费用的开支，因此在文化厅机关服务中心2013年10月前未开始行使产权管理职责而无须支付上述管理运营费用的情况下，按495元/月租金标准计算其租金损失显然有失公平。考虑此因素以及本案之实际情况，在原判认定数额基础上，本院酌情扣减，确定由庐阳区产管理中心赔偿文化厅机关服务中心租金损失120万元。综上，庐阳区产管理中心的上诉请求部分成立，予以相应支持，余者缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第01676号民事判决第二项，即“驳回安徽省文化厅机关服务中心的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第01676号民事判决第一项为：合肥市庐阳区第三产业管理服务中心于本判决生效之日起十日内支付安徽省文化厅机关服务中心2013年1月至2013年10月期间租金损失1200000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费为18814元，由安徽省文化厅机关服务中心负担；本案二审案件受理费17542元，由合肥市庐阳区第三产业管理服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月一日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。