内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第200号
上诉人（一审被告）阎君，男，1973年12月14日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人佘姗妮，女，1979年12月30日出生，蒙古族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市，系阎君妻子。
被上诉人（一审原告）包头市生生物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。
法定代表人曲建波，该公司经理。
委托代理人王坤，内蒙古东方玉德律师事务所律师。
上诉人阎君因与被上诉人包头市生生物业服务有限公司（以下简称生生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服包头市青山区人民法院（2015）包青民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法由审判员蔚厉担任审判长，审判员乔瑞全、代理审判员贺颖组成合议庭，并于2015年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人阎君及其委托代理人佘姗妮，被上诉人生生物业公司委托代理人王坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定，2004年3月24日，生生物业公司与阎君签订了《新型居住区前期物业管理服务协议》，该合同约定：生生物业公司为阎君提供物业服务工作；普通住宅物业服务费按建筑面积每月每平米0.50元；阎君违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，生生物业公司有权要求阎君补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金。阎君居住在包头市青山区大连新型怡生园3-2-602房屋，该房屋面积为112.02平方米。阎君欠缴2004年至今的物业费共计7561.35元。生生物业公司因阎君未按时交纳物业服务费向法院提起诉讼，请求：1、阎君支付物业服务费7561.35元，违约金2268.41元，共计9829.76元；2、诉讼费用由阎君承担。
2013年1月9日，生生物业公司的公司名称由包头市生生物业管理有限公司变更为包头市生生物业服务有限公司。
一审法院认为，生生物业公司与阎君签订的《新型居住区前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，该合同对该物业的业主有效，对当事人双方均有约束力。依据法律规定，生生物业公司有权对包头市青山区大连新型怡生园3-2-602提供的物业服务收取相关的费用。合同签订后，生生物业公司依约履行了提供物业服务的义务，阎君应当履行交付物业服务费的义务。故生生物业公司要求阎君支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持。但在履行合同过程中，生生物业公司的服务存在一定瑕疵，故对生生物业公司要求阎君支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告阎君给付原告包头市生生物业服务有限公司物业服务费7561.35元，于本判决生效之日起3日内付清。二、驳回原告包头市生生物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告阎君负担。
宣判后，阎君不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。一、二审案件受理费由生生物业公司承担。其事实与理由为：首先，根据《内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》明确规定物业服务企业有对管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的义务，这也是其向业主收取物业费的前提。2004年5月阎君收房后便发现房屋存在严重渗水问题，当时施工队还没有撤离，物业公司还押有施工队的保修金。经过协商，物业公司同意负责维修房屋质量问题，并减免部分物业费以赔偿阎君损失。但直到施工队撤离，房屋质量问题也迟迟没有解决。《房屋建筑工程质量保修办法》明文规定房屋外墙防渗漏保修期为5年。现在房屋超过保修期，物业公司就先行起诉，违背诚信原则。
其次，生生物业公司于2002年成立，股东为大连新型房地产开发有限公司和大连新型物业管理有限公司，生生物业公司实为开发商控制和管理的物业管理公司，在房屋统一交付业主使用后，由其负责管理和支付房屋保修金。生生物业公司在整个收房、协调房屋质量问题过程中，存在明显过错，不能因为其独立法人，不是施工方而推卸个人责任，现大连新型房地产开发有限公司和大连新型物业管理有限公司在工商局已经无法查明，生生物业公司对其过错应当承担相应责任。
最后，生生物业公司的资质有问题。阎君居住的小区属于大型居民区，必须具备相应资质才能进行管理收费。2013年1月17日出台的《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》明确规定，物业公司等级标准只有三级，生生物业公司的四级资质早已经被撤销资质证书。其本身的收费主体资格存疑，故其没有权利对阎君居住的小区进行管理和收费。
生生物业公司答辩称：首先，生生物业公司积极履行合同义务，不存在工作失职的问题。根据合同约定，生生物业公司依据合同积极履行了相关的权利义务。阎君房屋渗水的问题不属于合同范围内规定的维修、养护、管理范围。其次，生生物业公司积极解决业主申报的各类问题，并积极配合青山区政府对本小区内楼梯外侧实施外墙保温工程，待外墙保温工程结束，房屋渗寒的问题将得到解决。再次，生生物业公司的公司资质正在办理升级过程中，生生物业公司有合格的资质收取物业费用。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，阎君居住房屋的位置、面积以及阎君欠付物业费的金额与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
另查明，2004年3月24日，大连新型房地产开发有限公司西北地产分公司与阎君签订了《新型居住区前期物业管理服务协议》，协议约定大连新型房地产开发有限公司西北地产分公司委托物业服务公司实施前期物业管理；普通住宅物业服务费按建筑面积每月每平米0.50元；如果阎君违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大连新型房地产开发有限公司西北地产分公司或其委托的物业管理企业有权要求阎君补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金。庭审中，生生物业公司与阎君均认可双方之间未签订新的物业服务合同，就是按照《新型居住区前期物业管理服务协议》约定的内容提供物业服务，收取物业服务费。
本院认为，双方的争议焦点是阎君因其居住房屋墙面出现的渗水问题而拒绝缴纳物业费的理由能否成立。对此，从以下几点分析判断。
首先，阎君是青山区怡生园小区3号楼业主，且认可生生物业公司按照《新型居住区前期物业管理服务协议》为该小区提供物业服务，阎君与生生物业公司之间的物业服务合同关系成立，当事人双方应当按照协议约定履行自己的义务，故阎君应依约按期缴纳物业费。
其次，阎君主张的房屋出现的渗水属于房屋质量问题，因与本案物业服务合同纠纷系属不同的法律关系，阎君应向房屋买卖合同的相对方另行主张。房屋质量问题不能作为其拒绝支付物业服务费的理由。阎君提出的物业公司曾同意为其维修房屋之后再支付物业费的主张未能提供充分证据予以证明，故该主张本院不予支持。
再次，关于阎君提出的生生物业公司的四级资质不能收取物业费的主张，因地方政府出台的管理办法是对物业公司的管理性规定，并不影响物业服务合同的效力，故阎君该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
综上，阎君的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人阎君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔚 厉
审 判 员 乔瑞全
代理审判员 贺 颖
二〇一五年九月十六日
书 记 员 宋雪梅
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。