四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2989号上诉人（原审被告）刘德珍，女，汉族，1936年10月19日出生，住四川省成都市锦江区。法定代理人李仁贵，男，汉族，1957年6月11日出生，住四川省成都市锦江区。委托代理人李小宏，女，汉族，1962年11月5日，汉族，住四川省成都市金牛区。被上诉人（原审原告）林金生，男，汉族，1964年1月10日出生，住四川省中江县。委托代理人唐柯平，四川子归律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李秀英，女，汉族，194年11月1日出生，住四川省成都市锦江区。上诉人刘德珍因与被上诉人林金生、李秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第7226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2015年7月7日，林金生与刘德珍双方通过中介成都欣逸房产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定：刘德珍将其所有的位于成都市锦江区××路×××号×栋×单元×楼×号房屋出售给林金生；房屋总价52万元；林金生于签订合同同时支付5万元作为购房定金；2015年7月27日之前林金生将余款47万元支付给刘德珍，刘德珍应办理相关委托公证。并约定了双方的违约责任。该份《房地产买卖合同》卖方签字处“刘德珍”三个字为李秀英书写，由刘德珍按手印。同日，林金生支付给李秀英购房款定金5万元。2015年7月27日，林金生将余款47万元通过银行转账的方式支付给李秀英。同日，刘德珍前往四川求实司法鉴定所做了民事行为能力鉴定，鉴定意见为刘德珍具有完全民事行为能力。同日，林金生与被告刘德珍前往四川省成都市律政公证处办理了委托公证，刘德珍委托林金生办理该涉案房屋的房屋产权过户登记等相关事宜。2015年10月12日，刘德珍前往成都市房管局补办了涉案房屋所有权证。2015年11月5日，成都市蓉城司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定刘德珍为无民事行为能力。2015年11月30日，（2015）锦江民特字第45号判决宣告刘德珍为无民事行为能力人，指定李仁贵为刘德珍的监护人。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《房地产买卖合同》、房屋信息摘要、收条、收款证明、农业银行电子回单、派出所证明、委托公证书、四川求实司法鉴定所民事行为能力鉴定意见书、成都蓉城司法鉴定中心法医精神病鉴定意见书、（2015）锦江民特字第45号判决、证人吕波的证词以及双方当事人的陈述。原审法院认为，本案的争议焦点是林金生与刘德珍签订的《房地产买卖合同》是否有效。刘德珍辩称，刘德珍在2013年就被诊断为阿尔茨海默病，2015年8月14日诊断结果也为阿尔茨海默病，因此在2015年7月7日不具备完整的民事行为能力去完成签订合同等一系列重大的民事行为能力。是否具有完全民事行为能力需要专业机构进行鉴定，患阿尔茨海默病并不等于无民事行为能力。况且刘德珍于2015年7月27日前往四川求实司法鉴定所做了民事行为能力鉴定，鉴定意见为刘德珍具有完全民事行为能力。加之证人中介公司员工吕波出庭作证，证明2015年7月7日刘德珍在签订合同时精神状态良好。刘德珍所提证据不足以证明其在2015年7月7日签订合同时不具有完全民事行为能力。林金生与刘德珍签订的关于锦江区××路×××号×栋×单元×楼×号房屋的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。林金生及刘德珍均应按合同约定履行义务。关于违约责任。双方合同约定，刘德珍同意林金生将涉案房屋指定过户到他人名下。若因刘德珍原因违反该约定，而林金生又同意履行合同的，林金生有权要求刘德珍按每日总房价千分之一支付违约金。合同未明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。原审法院认为，林金生未提交证据证明向刘德珍发出了敦促履行通知，应以林金生起诉之日视为其向刘德珍发出敦促之日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，刘德珍在诉讼中明确主张其未构成违约，因此，可以认定刘德珍的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案对刘德珍应当承担的违约金予以适当调减，确定刘德珍自2015年10月29日起以购房款52万元按中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金至刘德珍协助林金生办理位于成都市锦江区琉璃路661号4栋1单元1楼2号过户手续之日止。关于李秀英是否应当承担连带违约责任。合同签订后，林金生依约将购房款支付给刘德珍的女儿李秀英，但刘德珍至今未依约协助林金生办理房屋产权过户手续。原审法院认为，李秀英系刘德珍的女儿且刘德珍系79岁的老人，林金生有理由相信李秀英协助其母刘德珍这一卖房行为是其母授权的。2015年7月7日签订合同时李秀英代其母刘德珍签字，其母亲盖手印。签订同时李秀英代其母刘德珍收取了5万元购房款定金，其母刘德珍是在场的，可以认定刘德珍是认可其女李秀英代收此项购房款的。2015年7月27日，李秀英代其母刘德珍收取了原告林金生支付的购房尾款47万元，刘德珍也与林金生一同办理了相关委托公证，可以认定刘德珍是认可林金生将购房尾款47万元支付给李秀英这一行为的。因合同具有相对性，李秀英不是房屋买卖合同的当事人。故林金生要求李秀英承担连带违约责任不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘德珍应于判决发生法律效力之日起三十日内协助林金生办理位于成都市锦江区××路×××号×栋×单元×楼×号房屋产权；二、刘德珍应于判决发生法律效力之日起十日内向林金生支付违约金（以购房款52万元为基数，从2015年10月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告刘德珍协助原告林金生办理位于成都市锦江区××路×××号×栋×单元×楼×号过户手续止）；三、驳回林金生的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4750元，由刘德珍负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审被告刘德珍不服，向本院提起上诉称，刘德珍于2013年及2015年分别被两家医院诊断为阿尔兹海默症，而该病为一种进行性发展的神经退行性疾病，即是说老年痴呆是不能治愈的，只能缓解和控制，两家医院的诊断也证明刘德珍的病情没有任何改善，甚至在恶化。虽然当时并没有对刘德珍做是否具备民事行为能力的鉴定，但该诊断结论其实完全可以证明刘德珍在2013年就不具备完全民事行为能力了。原判决认为得了老年痴呆并不代表不具备完全民事行为能力的论点并没有错。但是，四川求实司法鉴定所所作鉴定结论是在鉴定申请人没有提供任何医学诊断结论，仅凭刘德珍自述的情况下作出的，故成都蓉城司法鉴定所的鉴定结论更符合客观真实。综上，刘德珍所举证据更具证明力，能够证明刘德珍不具备民事行为能力。故《房屋买卖合同》应是无效合同。因此，李秀英所收取的房款也应由李秀英返还。据此请求：撤销原判，依法改判确认刘德珍与林金生签订的《房屋买卖合同》系无效合同，由李秀英向林金生退还所收房款52万元，并驳回林金生的其他诉讼请求。被上诉人林金生答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李秀英未作答辩，也未提交书面答辩状。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点仍然为《房屋买卖合同》的效力问题。刘德珍主张因其系无民事行为能力人，故《房地产买卖合同》应为无效合同，并举出了历年的病历、成都蓉城司法鉴定所作出的鉴定报告，以及（2015）锦江民特字第45号民事判决书来支持其主张。但是，从刘德珍所举证据的形成时间来看，虽然病历有部分形成于《房地产买卖合同》签订之前，但仅能证明刘德珍患有阿尔茨海默病，并不能当然证明刘德珍在签订《房地产买卖合同》行为当时不具有民事行为能力，何况四川求实司法鉴定所于2015年7月27日对刘德珍是否具有民事行为能力进行了司法鉴定，鉴定意见为具有完全民事行为能力。加之刘德珍系在中介机构的参与下与林金生签订了《房地产买卖合同》，而且刘德珍还与林金生一同前往四川省成都市律政公证处办理了委托公证。故刘德珍以成都蓉城司法鉴定所于《房地产买卖合同》签订四个月之后所作出的鉴定意见来否认行为当时所作的鉴定意见，不足以达到其证明目的。因此，本院认为，刘德珍所举证据不足以证明其行为当时不具备民事行为能力，其据此请求确认《房地产买卖合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。至于刘德珍二审中提到的调查取证申请，刘德珍如何补办房屋产权手续的事实，并不影响对《房地产买卖合同》效力的认定，故对刘德珍提出的调查取证申请，本院不予支持。综上，刘德珍的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予缴款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费9500元，由上诉人刘德珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 夏 伟代理审判员 张菲菲二〇一六年七月十八日书 记 员 刘奕君