湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00099号
原告：武汉市东风风华实业有限公司。住所地：武汉市硚口区东风村特*号。
法定代表人：李家旭，该公司董事长。
委托代理人：周志益，湖北凌枫律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉邦尼国际货运代理有限公司。住所地：武汉市江汉区发展大道***号。
法定代表人：何艳，该公司总经理。
委托代理人：张卫权、蔡江林，北京大成（武汉）律师事务律师（特别授权）。
原告武汉市东风风华实业有限公司（以下简称“东风风华公司”）与被告武汉邦尼国际货运代理有限公司（以下简称“邦尼国际公司”）合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序由审判员余敏独任审判。2015年6月25日，本案转由审判员任甜办理。因案情复杂，本案于2015年6月30日转为普通程序进行审理，由审判员任甜担任审判长，与人民陪审员王丹、荣蕃洁组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行审理。原告东风风华公司的委托代理人周志益，被告邦尼国际公司的委托代理人张卫权、蔡江林到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解三个月时间，依法在审理期限中扣除。本案现已审理终结。
原告东风风华公司诉称，原告前身武汉市硚口区长丰街东风村村民委员会与被告于2010年3月1日签订《房屋租赁合同》、《土地租赁合同》、《物业管理服务合同》，约定将东风村东风创业园A栋共计13388平方米的房屋（含土地）租给被告使用，每平方米价格（房租＋地租＋物业）为9.5元，每三年按5%递增。合同签订后，被告每年欠缴租金及物业费，从2013年12月起就分文未交，在此期间，原告多次催收租金未果。截止2014年7月15日，被告共欠租金及物业费共计3538648.15元。2013年9月，被告出具《承诺书》，承诺2013年10月支付50万，以后每月支付20万元，但被告至2013年底就拒绝执行该承诺书。原告于2014年2月21日向被告发送《合同解除联系函》，要求解除租赁合同，收回房屋，并要求被告清偿拖欠的房租及物业费，被告的法定代表人虽然签字确认，但一直不腾退房屋。2014年5月10日，原告委托律师向被告送达《律师函》，要求被告在2014年5月15日前腾退房屋，但被告拒不签字，直至2014年7月6日被告法定代表人何艳才在《律师函》上签字确认。因被告不配合腾退房屋，原告于2014年7月11日自行收回房屋，但被告仍有部分物品堆放在房屋内。7月14日，原告又向被告发出《律师函》，告知房屋已收回，请及时取走寄存物品。被告直至2014年7月15日后才全部搬走。由于城中村改造，东风村已于2014年5月撤销，东风村的资产处置、债权债务、经济职能均由原告承担。故原告诉至本院，请求法院判令被告支付租金及物业管理费3538648.15元，并承担本案诉讼费用。
原告东风风华公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同、物业管理服务合同及土地租赁合同。拟证明原、被告于2010年3月1日签订三份合同，约定原告将自己所有的东风村东风创业园A栋租给被告使用，每平米价格为9.5元（房屋租金、土地租金、物业费），每三年按5%递增。
证据二、应交、已交租金明细表。拟证明被告从2010年3月1日至2014年7月15日应交租金为6648648.15元，已交租金3110000元，共欠租金3538648.15元。
证据三、承诺书。拟证明被告一直拖欠租金，在原告催促下，被告于2013年9月承诺2013年10月支付50万元，以后每月支付20万元，但当年年底被告就没有履行该承诺。
证据四、合同解除联系函。拟证明原告于2014年2月21日向被告发函要求解除租赁合同，收回房屋，清偿拖欠的租金，被告法定代表人何艳签字确认。
证据五、律师函。拟证明原告委托律师于2014年5月10日给被告发函，要求被告在2014年5月15日前腾退房屋，但被告法定代表人直至2014年7月6日才在该律师函上签字确认。
证据六、律师函。拟证明原告委托律师于2014年7月14日以特快专递形式发函告知被告，原告已于2014年7月11日自行收回房屋，要求被告在收函后15天内付清租金，并取走遗留物品。
证据七、《区人民政府关于同意长丰街东风村、长丰村、永利村、建荣村、常码头村村民委员会撤销的批复》、《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》。拟证明东风村村民委员会已于2014年5月撤销，其资产处置、债权债务、经济职能由原告承担。
证据八、武汉市土地登记发证中心出具的东风村“城中村”改造项目用地权属调查报告。拟证明原、被告双方所争议的土地属于东风村农民集体所有。
被告邦尼国际公司辩称，第一、原、被告之间签订了《房屋租赁合同》、《土地租赁合同》、《物业管理服务合同》三份合同，分属不同的合同法律关系，本案案由为房屋租赁合同纠纷，故原告关于土地租赁和物业服务部分的诉请，应当予以驳回。第二、因本案涉及的房屋并未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的租赁合同无效；另外，原告无权将集体土地使用权出租给被告，双方签订的土地租赁合同违反了土地管理法律的相关规定应为无效。第三、双方签订房屋租赁合同时估算房屋面积为13388平方米，为六层建筑总面积。而《土地租赁合同》约定的面积13388平方米与事实不符，从公平原则考虑，土地面积应计算房屋面积的六分之一，按土地实际面积计算租金。第四、原告不具有物业管理服务资质，且未实际对出租房屋进行任何物业服务，双方签订的《物业服务合同》并未履行，原告无权向被告索要任何物业服务费用，还应向被告承担违约责任。第五、租赁房屋在2013年1月被政府列入拆迁改造范围，要求停止租赁、协商解除租赁关系、租户准备腾退搬迁，之后该房屋停电无法继续使用，因此，被告转租的商户均陆续退出房屋，上述房屋基本属于空置状态。鉴于上述事实，原告于2013年1月后不应向被告收取租金。另外，从2010年3月至2013年1月，被告应向原告支付房屋租金为1640030元，而被告已向原告累计支付租金达311万元，远超合同约定的房屋租金。
被告邦尼国际公司为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、硚口区长丰地区三合一场所消防安全综合整治小组办公室《公告》。拟证明租赁房屋在2013年1月被政府列入改造范围，且要求停止租赁，协商解除租赁关系，租户准备腾退搬迁。
证据二、长丰街东风村辖区工业园停电专项行动方案／停电安排表。拟证明租赁房屋列入拆迁改造房屋，且被停电，无法继续使用。
经庭审质证，原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为诉争房屋的拆迁改造工作还未启动；对证据二的真实性有异议，认为停电是政府行为。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为物业服务合同和土地租赁合同不能作为计算租金的依据；对证据二中被告已支付311万元的事实无异议，对欠缴租金数额有异议；对证据三、七的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据四、五无异议；对证据六的真实性有异议，被告并未收到该函件；对证据八真实性、关联性有异议，土地权属应有土地证或者土地规划局出具的证明。
2015年12月4日，本院工作人员与原、被告委托代理人一同到诉争房屋处对现场情况进行现场勘查，本院工作人员对诉争房屋及周边情况拍摄了照片和视频，原、被告均表示无异议。
经审理查明，2010年3月1日，武汉市硚口区长丰街东风村村民委员会（以下简称：“东风村村委会”）与被告邦尼国际公司签订《房屋租赁合同》、《土地租赁合同》、《物业管理服务合同》，双方约定由东风村村委会将硚口区东风村东风创业园A栋房屋（面积13388平方米）及土地13388平方米出租给被告使用，并由东风村村委会为被告提供物业服务，房屋租金为每月46858元、土地每月租金53552元、物业管理费每月26776元，价格每三年按5%递增。租金和物业管理费按先租后使用的原则，半年支付一次。合同签订后，东风村村委会将东风村创业园A栋房屋交给被告邦尼国际公司使用。2013年1月6日，硚口区长丰地区“三合一”场所消防安全综合整治工作领导小组办公室发出公告，告知凡东风村范围内集体和自建工业园业主自公告发布之日起，应停止对外租赁行为，租赁双方应协商解除租赁关系。现有承租的生产经营企业即日起做好腾退、搬迁工作，2013年春节后不得继续在东风村域内工业园从事生产经营，不得继续存在“三合一”场所，彻底消除消防安全隐患。2013年1月11日，长丰地区消防安全综合整治领导小组办公室，对东风辖区工业园采取停电专项行动，对东风创业园停电一天。2013年9月，被告邦尼国际公司作出《承诺书》，内容为：“……由于众所周知的原因，致使本栋承租户于去年年底逐步退出，房屋暂时不能出租，造成2668696元的租金欠款及遗留问题，公司承诺10月份支付50万元，此后每月支付20万元，待我司财务和租赁工作趋于正常化，将积极协商分期解决前期遗留欠款问题；若违反上述承诺即按租赁合同中争议解决方式处理。”作出上述承诺后，被告邦尼国际公司在2013年10月至12月期间共向东风村村委会支付了100万元欠款后未再履行该承诺。2014年2月21日，东风村村委会发函给被告：“……贵司履行合同过程中，长期存在欠付租金和物业管理服务费的行为，已构成严重违约。……此后又未按照《承诺书》中承诺按计划偿还欠付租金及物业管理服务费，……致使我单位合同目的不能实现，我单位决定解除与贵司就东风创业园A栋租赁事宜签订的一系列合同，收回租赁标的物。请贵司于收悉本函后5日内腾退并交还租赁标的物，同时清偿拖欠租金及物业管理服务费。”2014年5月10日，东风村村委会函告被告将于2014年5月15日依法自行收回租赁房屋，请被告于此日起之前自行清退所有物品，腾空房屋，并补办相关交接手续。同年7月14日，东风村村委会通过快递发函告知被告：“……东风村已于2014年7月11日自行收回房屋，当时该栋房屋三、四、五楼已空无一物，一、二楼存有部分物品，截止2014年7月11日，被告共拖欠租金管理费共计3538648.15元应于收到函件15天后付清，并取走寄存物品。”截止2014年7月，被告邦尼国际公司共支付租金共计3110000元。2014年，东风村完成集体经济改制，债权债务由原告东风风华公司承接，现原告诉至本院，提出如前之诉讼请求。
以上事实，有原、被告提交的书证及原、被告陈述为证。
本院认为，原、被告争议的焦点为：1.原、被告签订的三份合同效力问题？2.对于被告应支付房屋、土地使用费及物业服务费的截止时间问题？
对于第一个焦点：根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告东风风华公司将硚口区东风村东风创业园A栋房屋出租给被告邦尼国际公司使用，因该房屋的建造未取得建设工程规划许可证，也未经过相关部门批准，因此双方签订的《房屋租赁合同》违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，房屋租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。位于硚口区东风村东风创业园土地属东风村享有为集体土地，原、被告签订的土地租赁合同违反了法律的禁止性规定，应为无效。另外，原、被告虽然签订了三份合同，但这三份合同实际上应视为一个整体，双方签订的三份合同均无效。
对于第二个焦点：虽然原、被告签订的合同无效，但是原告将诉争房屋及土地交给被告使用，被告应向原告支付房屋、土地使用费以及物业服务费用，费用标准可以参照双方在合同中约定的金额。对于被告主张的合同中土地面积与实际面积不符，应按照实际面积计算使用费的辩称理由，于法无据，本院不予采纳。
被告邦尼国际公司主张其于2013年1月中下旬就搬离诉争房屋，应由被告邦尼国际公司承担举证责任，现被告邦尼国际公司对此未提供证据予以证明。而原告东风风华公司曾几次函告被告邦尼国际公司要求其腾退诉争房屋，被告邦尼国际公司接收函件后未提出异议，原告于2014年7月11日自行收回房屋，故被告应向原告支付使用费至2014年7月11日。被告主张诉争房屋因拆迁改造、长期停电无法使用，不应向原告支付租金，但是被告提供的证据仅能证明东风创业园于2013年1月15日停电一天，另外，被告邦尼国际公司如果认为房屋不能使用，应向原告东风风华公司交还标的物，但被告邦尼国际公司继续占用诉争房屋，应向原告东风风华公司支付占用费及物业服务费。2010年3月1日至2014年7月11日期间，被告邦尼国际公司应向原告东风风华公司支付使用费及物业管理服务费共计6762807.84元，已经支付3110000元，故被告邦尼国际公司还应向原告东风风华公司支付房屋、土地使用费及物业管理服务费为：3652807.84元。原告东风风华公司向被告邦尼国际公司主张3538648.15元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，判决如下：
被告武汉邦尼国际货运代理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉市东风风华实业有限公司支付房屋、土地使用费及物业管理服务费3538648.15元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35110元，由被告武汉邦尼国际货运代理有限公司负担（此款由原告垫付，被告支付上述款项时将此款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自行撤回上诉处理。
审 判 长 任 甜
人民陪审员 荣蕃洁
人民陪审员 王 丹
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 王 玥