中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1214号
上诉人（原审被告）：ＸＸ强，男，1949年1月5日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：廖章义，广东易春秋律师事务所律师。
委托代理人：黄荣民，广东易春秋律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：陈月娥（CHANANNYA、CHANYUETOR），女，1950年2月3日出生，马来西亚国籍。
委托代理人：廖章义，广东易春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈冯巧玲（KowLingFongChin）女，1938年11月14日出生，美国国籍。
委托代理人：刘依强，广东敏锐律师事务所律师。
委托代理人：朱彩云，广东敏锐律师事务所律师。
原审被告：蔡孟生，男，1963年3月10日出生，汉族。
上诉人ＸＸ强、陈月娥因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市越秀区大南路12号房屋是陈冯巧玲之夫陈振权（已于2003年11月19日死亡）名下的房产。广东省建设发展总公司（下简称省建公司）经批准拆迁上述房屋所在地段兴建商住楼。1993年5月26日，陈振权（为被拆迁房屋业主，乙方）与省建公司（原称广东省建设发展公司，为用地单位，甲方）签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（该协议已于1993年5月28日由广州市房地产管理局拆迁鉴证），其中约定：甲方经市城市规划局（91）城地批字第291号文核准，并经市房地产管理局（91）房征字第151号通告，征（拨）大南路2-18号、起义路l06-118号等地段的土地，需拆迁产权属于乙方所有的座落在越秀区大南路12号房屋，经市房管部门核定建筑面积168.48平方米，甲方将自有的座落在越秀区大南路2-50号首层方位为北向、面向大南路，玉带濠许地连科里地段第三、四层的新建房屋共建筑面积188.48平方米（包括按比例分摊楼梯、走廊等面积在内）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，回迁期限为1997年12月31日；因甲方移交给乙方的新建房屋与乙方的原址房屋面积相差了20平方米，乙方愿意补偿45500元给甲方，此款于1997年12月31日前付清；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由乙方负责；甲方补偿安置乙方的安置面积为188.48平方米建筑面积，其中43平方米（不含骑楼面积）在大南路2-50号地段首层，72.74平方米在许地征用地段新建住宅楼三楼东南角，72.74平方米在许地征用地段新建住宅楼四楼东南角；鉴于乙方原有未入产权的阁楼有约40平方米，甲方同意售给乙方20平方米建筑面积，其中10平方米按550元／平方米，另10平方米按4000元／平方米计算等。同日，双方并签订了《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定乙方同意于1993年6月3日前迁出原址房屋，甲方应于1997年12月31日安排乙方回迁等。
协议签订后，陈振权将原址房屋交由省建公司拆除，但尚未支付20平方米建筑面积差额款45500元给省建公司。因省建公司未按约定安排其回迁，且拖欠原址房屋租金，陈振权曾于2000年诉至原审法院，要求省建公司、广州海天房产有限公司（下简称海天公司）将安排其回迁的大南路2-50号首层43平方米商铺一间、玉带濠许地新建住宅房3、4楼东南角72.74平方米的房间各一间交付其使用，并协助其办理该房屋的产权登记手续；及支付原址房屋的租金、租金损失、滞迁费、估价费等。原审法院审理后，于2000年12月8日作出（2000）越法房初字第1002号民事判决，其中以省建公司尚未建设回迁楼，不具备安排回迁的条件，且陈振权拒绝回迁省建公司提供的位于太古广场三楼的两个铺面，该案对要求立即回迁及协助办理产权登记手续的请求不作调处。陈振权不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院审理后，于2001年6月12日作出（2001）穗中法房终字第166号民事判决，其中对陈振权要求省建公司与海天公司立即安置回迁一节，认为该住宅楼尚未动工，而现无证据表明回迁的太古广场已经主管部门检验合格、可以正式交付使用，故对回迁的请求不予支持。
经陈冯巧玲申请办理遗嘱继承权公证，广州市公证处于2004年11月16日作出（2004）穗证内字第13240号《公证书》，证明被继承人陈振权的上述被拆迁的广州市越秀区大南路12号房屋及相关判决所得的权利由陈冯巧玲继承。
陈冯巧玲于2013年3月14日诉至原审法院，请求判令：1、ＸＸ强、蔡孟生所签订的涉及广州市越秀区大南路2号G22A铺中的43平方米部分的租赁合同无效，且ＸＸ强、蔡孟生将该43平方米面积的商铺返还给陈冯巧玲管业。2、ＸＸ强、蔡孟生自2012年6月1日起，将蔡孟生向ＸＸ强承租的位于广州市越秀区大南路2号G22A铺中的43平方米之租金支付给陈冯巧玲，具体租金标准要求按照2012年广州市租赁管理所颁布的房屋租金参考价约224元／平方米计算。
另查明，1999年7月2日，海天公司与ＸＸ强签订了编号为穗房预合字94049926号《商品房预售合同》，将越秀区大南路、起义路、胜东里、玉带濠地段兴建的太古广场第一幢第G层（自然层一层）自编G层G22A号商铺，建筑面积64.10平方米，出售给ＸＸ强。上述合同已于同年12月6日经广州市房地产交易所预售契约监证。ＸＸ强于2007年7月26日提起仲裁申请，请求海天公司提供权属登记手续，协助办理广州市越秀区大南路2～l8号广州太古广场G22A群商铺的房地产证。
2008年8月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发出粤房地证字第《房地产权证》，该证载明广州市越秀区大南路2号G22A铺权属人为ＸＸ强，建筑面积72.3805平方米，其中套内建筑面积42.6282平方米，房屋用途为非居住用房。
再查明，陈冯巧玲曾于2007年提起诉讼，要求省建公司、海天公司、广州银桥房地产开发有限公司（下简称银桥公司）立即安置其回迁广州市大南路2-18号合润广场首层北向43平方米商铺，以及省建公司、海天公司、银桥公司对住宅部分不能回迁作价补偿698300元。原审法院于2008年5月6日作出（2007）越法民三初字第1909号民事判决书，判决内容如下：“一、被告广东省建设发展总公司、广州海天房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，在广州市越秀区大南路合润广场（即原太古广场）G层G22A号铺中划出方位为北向、面向大南路，建筑面积43平方米（包括按比例分摊楼梯、走廊等面积在内）的部分归陈冯巧玲所有，以作拆除陈冯巧玲原址房屋广州市越秀区大南路12号房屋部分面积的产权补偿。二、被告广东省建设发展总公司、广州海天房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将住宅部分作价补偿款698300元（其中应抵扣陈冯巧玲未付的面积差额款45500元）一次性支付给陈冯巧玲。三、驳回陈冯巧玲的其他诉讼请求。”该判决生效后，陈冯巧玲向原审法院申请强制执行，原审法院以（2009）越法执字第765号执行案件立案受理。涉案商铺至今未明确划分出属陈冯巧玲所有的建筑面积43平方米的具体位置。
ＸＸ强因不服（2007）越法民三初字第1909号民事判决，向检察机关提出申诉。2011年8月8日，广州市人民检察院作出穗检民抗（2011）10号民事抗诉书，向广州市中级人民法院提出抗诉。广州市中级人民法院于2011年9月6日作出（2011）穗中法民抗申字第10号民事裁定书，该案由广州市中级人民法院提审。广州市中级人民法院经审理后，于2012年8月6日作出（2012）穗中法审监民抗再字第5号民事判决书，认定：“鉴于陈冯巧玲提起本案诉讼在先，原审法院于2008年5月6日作出原审判决时ＸＸ强并未取得涉案G22A号商铺的房地产权证，现ＸＸ强取得涉案G22A号商铺的所有权，该新的事实不属于原审审理范围，再审也不予审理。”判决维持广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1909号民事判决。2012年6月1日，ＸＸ强（为甲方）与蔡孟生（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租广州市越秀区大南路2号G22A铺作商业使用，建筑面积72.38平方米，租期从2012年6月1日至2017年5月31日，2012年6月1日至2015年5月31日期间租金为每月1万元，2015年6月1日至2017年5月31日期间租金为每月11000元。该合同经房管局租赁登记备案。据广州市工商行政管理局于2012年8月8日出具的企业注册基本资料显示，广州市越秀区蔡生百货店经营地址为广州市越秀区大南路2号G22A铺，成立日期为2012年6月27日。
2013年，ＸＸ强以蔡孟生拖欠租金为由向原审法院提起诉讼，要求法院判令：1、解除ＸＸ强与蔡孟生签订的广州市越秀区大南路2号合润广场G22A商铺《租赁合同》；2、蔡孟生立即将上述商铺的管业权交还给ＸＸ强；3、蔡孟生向ＸＸ强立即支付所拖欠的租金（从2012年6月1日起至2013年9月30日止，其中2012年6月1日至2013年5月31日每月按17000元计算，2013年6月1日至2014年5月31日每月按18000元计算，其中应扣除蔡孟生已经支付的196000元及扣除ＸＸ强同意减免蔡孟生的装修费用9000元）；4、蔡孟生向ＸＸ强支付逾期支付租金的违约金34000元（根据合同第7条提出）；5、ＸＸ强没收蔡孟生押金34000元。原审法院于2013年11月20日作出（2013）穗越法民三初字第2265号民事判决书，该判决查明：“2012年4月6日，ＸＸ强（甲方、出租人）与蔡孟生（乙方、承租人）签订《租赁合同》，其中约定：甲方同意将越秀区大南路2号合润广场地下22A号铺位租给乙方使用；甲、乙双方协定租赁期限为五年，自2012年6月1日至2015年5月31日，其中2012年6月1日至2013年5月31日每月租金17000元；2013年6月1日至2014年5月31日每月租金18000元”，判决内容如下：“一、ＸＸ强与蔡孟生于2012年4月6日就广州市越秀区大南路2号合润广场G22A商铺签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日予以解除。二、蔡孟生应于本判决发生法律效力之日起将广州市越秀区大南路2号G22A商铺的管业权交还给ＸＸ强。三、蔡孟生应于本判决发生法律效力之日起十日内向ＸＸ强清付2012年6月1日起至2013年9月30日止的租金（其中2012年6月1日至2013年5月31日每月租金按17000元计算，2013年6月1日至2014年5月31日每月租金按18000元计算；蔡孟生已付的205000元租金应从中扣除）。四、驳回ＸＸ强的其他诉讼请求。”
原审法院认为：虽已生效的（2007）越法民三初字第1909号民事判决已判决省建公司、海天公司在广州市越秀区大南路合润广场（即原太古广场）G层G22A号铺中划出方位为北向、面向大南路，建筑面积43平方米（包括按比例分摊楼梯、走廊等面积在内）的部分归陈冯巧玲所有，但涉案商铺至今未明确划分出属陈冯巧玲所有的建筑面积43平方米的具体位置，即陈冯巧玲和ＸＸ强各自享有的产权部位尚未通过分割予以明确，在涉案商铺产权仍登记在ＸＸ强一人名下且未作分割的情况下，蔡孟生作为善意承租人，本身并无过错，其向ＸＸ强承租整间涉案商铺以及签订《租赁合同》的行为并无违反法律法规的强制性规定，亦不符合合同无效的条件，陈冯巧玲要求确认ＸＸ强与蔡孟生所签订的涉及广州市越秀区大南路2号G22A铺中的43平方米部分的租赁合同无效缺乏依据，不予支持。同理，在涉案商铺未明确划分出属陈冯巧玲所有的建筑面积43平方米的具体位置的情况下，陈冯巧玲要求ＸＸ强与蔡孟生将该43平方米面积的商铺返还给陈冯巧玲管业的诉讼请求缺乏确实事实基础，不予支持。至于租金问题，因生效判决已确认涉案商铺中的建筑面积43平方米的产权归陈冯巧玲所有，故陈冯巧玲依法享有该部分建筑面积的收益权。鉴于ＸＸ强从2012年6月1日起将涉案商铺整体出租给蔡孟生并收取租金，陈冯巧玲现要求ＸＸ强参照2012年广州市租赁管理所颁布的同地段同类房屋租金参考价计付2012年6月1日起的租金合法有理，予以支持。结合涉案商铺划分问题仍在执行程序中处理以及本案实际情况，该租金应计至本判决作出之日止为宜。因陈冯巧玲与蔡孟生之间并无直接合同关系，且（2013）穗越法民三初字第2265号案已对蔡孟生应向ＸＸ强承担的租金债务作出判决，陈冯巧玲要求蔡孟生向其支付租金的诉讼请求依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，于2013年12月20日作出判决：一、ＸＸ强应于判决发生法律效力之日起十日内，向陈冯巧玲支付从2012年6月1日起至判决作出之日止的租金（按建筑面积43平方米计，租金标准参照2012年房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价标准计）；二、驳回陈冯巧玲的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由陈冯巧玲负担50元，ＸＸ强负担1500元。
判后，上诉人ＸＸ强、陈月娥不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、ＸＸ强于2008年8月12日通过法院强制执行仲裁裁决并取得广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地证字第ＸＸ强是涉案商铺房地产权属证书唯一登记在册的产权人，只有ＸＸ强才享有涉案商铺的所有权，依法享有占有、使用、收益与处分的权利，任何人不得侵害。ＸＸ强与陈月娥是夫妻关系，依法各自占涉案商铺1／2的物权，原审判决无视陈月娥占涉案商铺1／2的物权，享有36.19平方米的建筑面积，同样侵害了其合法权益。2、ＸＸ强于2008年8月12日通过法院强制执行依法取得涉案商铺的《房地产权证》时，（2007）越法民三初字第1909号民事判决尚未生效。无论（2007）越法民三初字第1909号民事判决是否生效，省建公司、海天公司已无涉案商铺的处分权。3、陈冯巧玲没有取得涉案商铺的物权，不存在建筑面积收益权。（2007）越法民三初字第1909号民事判决义务人和被执行人均是省建公司、海天公司，不是ＸＸ强，ＸＸ强没有履行该判决的义务。（2007）越法民三初字第1909号案，是判决省建公司、海天公司将属于其自有的商铺划分43平方米给陈冯巧玲，而不是判决从ＸＸ强所有的涉案商铺中划分43平方米给陈冯巧玲。在（2007）越法民三初字第1909号民事判决没有得到实际执行的情况下，陈冯巧玲只有申请执行该判决的权利，并没有当然取得涉案商铺的物权。在陈冯巧玲没有取得涉案商铺的物权的情况下，陈冯巧玲没有与ＸＸ强存在涉案房屋共有的事实，更不享有对43平方米建筑面积的收益权。（2007）越法民三初字第1909号民事判决，不但在（2007）穗仲案字第1310号裁决之后才生效，并且判决结果与该裁决结果相互冲突，侵害了ＸＸ强的合法权益，依法应当撤销。4、（2007）越法民三初字第1909号民事判决对ＸＸ强及ＸＸ强合法取得的涉案商铺所有权没有法律约束力。ＸＸ强于2008年8月12日依法取得涉案商铺的《房地产权证》时，（2007）越法民三初字第1909号民事判决尚未生效，且ＸＸ强不是履行（2007）越法民三初字第1909号民事判决义务的主体。（2007）越法民三初字第1909号民事判决所指向的标的物是当时仍登记在海天公司名下的尚未过户登记的G层22A号商铺，不是现已登记在ＸＸ强名下并且合法取得《房地产权证》的涉案商铺。二、（2007）越法民三初字第1909号民事判决与广州仲裁委员会依法作出（2007）穗仲案字第1310号裁决相抵触，实际无法继续执行，应当依法裁定终结执行。（2007）越法民三初字第1909号民事判决的意思是在仍然属于省建公司、海天公司“自有的”的G层22A号商铺中划出43平方米建筑面积，而不是判决登记在ＸＸ强名下的涉案商铺中划出43平方米建筑面积给陈冯巧玲。在（2007）越法民三初字第1909号民事判决生效进入执行程序前，涉案商铺的所有权已被广州市白云区人民法院强制执行到ＸＸ强名下，涉案商铺所有权属于ＸＸ强，已不再属于海天公司所有。涉案商铺的所有权人在（2007）越法民三初字第1909号民事判决生效之前发生了合法变更，导致（2007）越法民三初字第1909号民事判决即便生效也无法继续进入强制执行程序。对于无法强制执行导致陈冯巧玲的损失，陈冯巧玲应当通过其他法律途径要求被执行人海天公司赔偿。三、原审判决适用法律错误。原审判决由于错误地理解（2007）越法民三初字第1909号民事判决内容，将该判决所指向的权属登记在海天公司名下的、尚未过户登记的、仍然属于省建公司或海天公司所有的G层22A号商铺，与现已过户变更房地产权属证书登记为ＸＸ强的涉案G22A商铺混淆，直接导致本案认定事实错误，错误地认定ＸＸ强与陈冯巧玲共有涉案G22A商铺，从而错误地适用法律，作出了错误的判决结果。请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回陈冯巧玲的诉讼请求；3、诉讼费全部由陈冯巧玲负担。
被上诉人陈冯巧玲答辩称：1、陈冯巧玲已经基于生效的法院判决取得了涉案商铺的物权，这个行为符合物权法的规定，陈冯巧玲拥有该商铺的所有权，也包括了用益物权，该商铺所产生的收益依法应该归陈冯巧玲所有。2、在涉案商铺未分割之前，应该是按份共有，在未经过陈冯巧玲同意的情况下，产生的收益应是按份额进行划分的，所以陈冯巧玲要求将属于自己的财产份额，租金收入划为自己所有，所以一审对此认定是符合法律规定的。从物权的取得及ＸＸ强的出租行为来看，一审法院根据这些事实作出认定与判决符合相关法律规定，（2007）越法民三初字第1909号民事判决未经法定程序撤销，应作为本案的判决依据，ＸＸ强、陈月娥认为该判决错误没有事实及法律的依据。ＸＸ强、陈月娥的上诉无事实及法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：ＸＸ强、陈月娥系夫妻关系。
广州仲裁委员会于2007年12月25日作出（2007）穗仲案字第1310号裁决书，裁决：广州海天房产有限公司立即协助ＸＸ强办理广州市越秀区大南路2号合润广场G22A#的房地产证。ＸＸ强所取得的粤房地证字第至今未被相关部门撤销。
广州仲裁委员会于2007年12月25日作出（2007）穗仲案字第1310号裁决书后，ＸＸ强向本院申请强制执行，本院于2008年1月21日立案执行［案号：（2008）穗中法执字第346号］，并于2008年3月3日作出（2008）穗中法执字第345号民事裁定书，裁定：将广州仲裁委员会作出的（2007）穗仲案字第1310号裁决指定由广州市白云区人民法院执行。
原审法院于2008年5月6日作出（2007）越法民三初字第1909号民事判决书后，通过公告方式向ＸＸ强送达判决书，该案已进入执行程序，尚未执行完毕。
二审期间，ＸＸ强自称涉案商铺由其出租至今。
本院认为：原审法院于2008年5月6日作出的（2007）越法民三初字第1909号民事判决判令省建公司、海天公司在该判决发生法律效力之日起三十日内，在涉案商铺中划出方位为北向、面向大南路，建筑面积43平方米的部分（包括按比例分摊楼梯、走廊等面积在内）的部分归陈冯巧玲所有，以作拆除陈冯巧玲原址房屋部分面积的产权补偿。上述（2007）越法民三初字第1909号民事判决作出后，涉案商铺中43平方米的建筑面积部分至今未被登记在陈冯巧玲的名下，涉案商铺的全部产权仍登记在ＸＸ强的名下，陈冯巧玲主张其与ＸＸ强之间就涉案商铺已形成共有关系依据不足。如前所述，ＸＸ强与陈冯巧玲之间就涉案商铺尚未形成共有关系，ＸＸ强与省建公司、海天公司之间就涉案商铺无签订过租赁合同，陈冯巧玲亦无就涉案商铺与ＸＸ强签订过租赁合同，ＸＸ强并非涉案商铺的承租人，故陈冯巧玲要求ＸＸ强按照（2007）越法民三初字第1909号民事判决确定的产权补偿面积支付租金收益依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人ＸＸ强、陈月娥关于ＸＸ强无需支付租金收益给陈冯巧玲的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十六条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第921号民事判决；
二、驳回陈冯巧玲的全部诉讼请求。
一审案件受理费1550元、二审案件受理费1500元均由被上诉人陈冯巧玲负担。
本判决为终审判决。