四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民再559号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘向东，男，1978年8月30日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：何开强，四川太白律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李远能，四川太白律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王平，男，1962年11月7日出生，汉族，住四川省江油市。
委托诉讼代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梅，女，系王平儿媳。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江油市长足房地产开发有限公司，住所地四川省江油市中坝镇太白中路70号。
法定代表人：杨正，总经理。
委托诉讼代理人：张跃，男，该公司工作人员。
再审申请人刘向东因与被申请人王平、江油市长足房地产开发有限公司（简称长足公司）第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民终9号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月17日作出（2017）川民申460号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘向东的委托诉讼代理人何开强，被申请人王平及其委托诉讼代理人禹波、王梅，被申请人长足公司的委托诉讼代理人张跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘向东申请再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。理由：1.二审判决认定基本事实缺乏证据证明，刘向东已全额付清了讼争房屋购房款，对房屋买卖合同进行了备案，并实际占有房屋，有交付手续，长足公司给物业公司的《收楼介绍信》，补交了物管费，办理了水卡；长足公司委托代理人张跃的证词说明了长足公司与王平所签房屋买卖合同的本意并不是购房，而是为借款设立担保。2.二审判决适用法律错误，王平与长足公司的买卖合同实际上是为借款担保，且即使长足公司一房二卖，也应当支持刘向东的请求，因该房屋已经由刘向东占有。
被申请人王平辩称，1.对案涉房屋，无论是从《商品房买卖合同》的签署先后来看，还是从购房款的支付来看，王平均具有优先性。2.各债权债务人相互抵债，将房屋出售给刘向东不是事实。相互抵债文书是否真实，各债权债务人的债权是否真实存在，各债权债务人本人是否真实认可等，这一系列问题，刘向东在之前的庭审中从未出示任何有力的证据证明。3.长足公司与刘向东之间交付房屋的行为不具备交付条件，且属无效行为。长足公司与刘向东之间的房屋买卖行为，无法排除恶意串通、损害他人合法利益的可能。
被申请人长足公司辩称，长足公司对张跃有授权，长足公司通过民间借贷借钱很正常。长足公司与王平之间是借贷关系，张跃是长足公司特别授权人，没有这房屋，王平是不会借钱的。当时房屋还在建设中，并且已经抵押给四川省第四建筑工程公司（简称四建司），王平是放高利贷。
一审法院认定事实：2008年，长足公司在江油市中坝镇涪江北路投资开发“诗城帝景”商住楼，并将该工程交由四建司承建。后长足公司与四建司因建设工程施工合同发生纠纷，经四川省高级人民法院以（2012）川民终字第402号民事判决确定长足公司应支付四建司工程款4654575元。四建司据此向四川省德阳市中级人民法院申请执行，四川省德阳市中级人民法院于2013年6月19日作出（2013）德执字第14-1号执行裁定，查封了长足公司开发的位于江油城区“诗城帝景”的房屋。执行过程中，四建司将其中4240526元工程款债权转让给“诗城帝景”房屋的实际施工人邓旭礼。后四川省德阳市中级人民法院根据四建司与邓旭礼的申请，追加了邓旭礼为申请执行人（第三人）。2013年12月31日，张跃代表长足公司与邓旭礼签订《和解协议》，约定：1.邓旭礼同意长足公司用“诗城帝景”1单元1804号商品房、2单元1805号商品房，41、42、43、44号地下车库及8号地上车库作价200万元抵偿其所欠工程款；2.长足公司与邓旭礼指定的人签订房屋买卖合同并将抵偿物移交后，邓旭礼向四川省德阳市中级人民法院申请解除对长足公司商品房和车库的查封，同时办理备案；3.长足公司将实物移交给邓旭礼指定的人并办理备案后，邓旭礼自愿放弃未收足部分的款项，若实物不能移交或移交后不能备案，邓旭礼有权申请法院按4240526元的金额恢复本案执行。同日，易杰与邓旭礼签订《以物抵债协议》，约定：1.易杰同意邓旭礼用在长足公司抵来的2套住房和5个车库（房屋及车库建筑面积、位置等以邓旭礼与长足公司签订的和解协议为准）折价200万元抵偿邓旭礼欠易杰的借款及租赁费；2.易杰在签订本协议时向邓旭礼退补人民币50万元，转账至四川太白律师事务所账户；3.易杰与长足公司在房屋买卖合同中签订的具体金额，由易杰与长足公司协商，该金额不作为双方抵债金额。2014年1月26日，易杰与刘向东签订《权利转让协议》，约定：1.易杰因抵债取得长足公司“诗城帝景”1单元18层4号商品房1套及地下车位41号处分权，刘向东有意购买；2.易杰负责协调刘向东与长足公司签订《商品房买卖合同》，刘向东与长足公司在合同中约定的购买款和收款收据作为易杰冲抵各方债权的依据，刘向东实际购买款双方约定为50万元，于房屋办理房产证后5日内付清易杰。2014年1月27日，四川省德阳市中级人民法院作出（2013）德执字第14-5号执行裁定，解除了对长足公司开发的“诗城帝景”的预售证号271中的包括1-1804在内的房屋的查封。2014年1月30日，长足公司与刘向东签订《商品房买卖合同》，约定刘向东以479900元购买长足公司开发的“诗城帝景”建筑面积为159.97平方米的1单元18楼4号房屋。同日，长足公司向江油市银燕物业服务有限责任公司出具了《收楼介绍信》。2014年2月27日，江油市城乡规划建设和住房保障局对该《商品房买卖合同》进行了备案，备案号为44120。2014年2月18日，邓旭礼向易杰出具收条，载明：“根据《以物抵债协议》约定，收到易杰退补的人民币50万元”。后刘向东在江油市银燕物业服务有限责任公司办理了“诗城帝景”1单元18层4号房屋的《装饰装修施工许可证》，办理了购电卡、购水卡，并补交了该房物业管理费。
另查明，2009年7月28日，长足公司与王平签订《商品房买卖合同》，约定：王平购买了长足公司开发的位于江油市，建筑面积159.97平方米，套内建筑面积136.23平方米，商品房总价款为524700元；签订合同时支付购房款30万元，剩余房款224700元于交房时全部付清；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向江油市房产管理局申请登记备案。同日，长足公司向王平出具收据，载明收到王平购诗城帝景1-18-4号30万元，并加盖长足公司的财务专用章。
2009年，长足公司在本案中的委托代理人张跃向王平借款30
万元。2011年9月27日，王平出具收条1份，载明：今收张跃
还借款5万元。
因长足公司未向王平交付“诗城帝景”1单元18层4号房屋，王平提起诉讼，请求长足公司继续履行合同向其交付房屋并协助办理产权证。江油市人民法院于2014年12月10日作出（2014）江油民初字第1957号民事判决：一、限被告长足公司在本判决生效后五日内向原告王平交付“诗城帝景”1单元18层4号商品房一套，并在原告王平付清房款余额后十日内协助原告王平办理房屋产权过户手续；二、若被告长足公司确无法交付上述房屋，则应退还原告王平购房款30万元，并承担违约责任即资金占用期间的利息（本金30万元，利率每日万分之一，计息时间从2009年12月1日起至付清时止）。
该判决生效后，刘向东向江油市人民法院提起第三人撤销之诉，请求：1.撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决第一项；2.被告长足公司立即协助刘向东办理将“诗城帝景”1单元18层4号商品房一套的房地产权属证书过户到刘向东名下的手续，并承担相应违约金；3.本案诉讼费用由被告全部承担。
一审法院认为，刘向东、王平分别与长足公司签订的《商品房买卖合同》均真实、合法，两份《商品房买卖合同》均成立。因刘向东与长足公司签订的《商品房买卖合同》备案登记时间在江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决作出之前，故刘向东对本案所讼争的“诗城帝景”1单元18层4号房屋享有请求权。虽然就两份《商品房买卖合同》形成的时间来看，王平与长足公司之间签订的时间早于刘向东与长足公司之间签订的时间，但王平与长足公司所签订的《商品房买卖合同》实际上是以本案讼争的房屋作抵的民间借贷行为，房屋买卖的双方并无交易房产的本意，且王平在2011年已接受了张跃归还的借款5万元，从张跃代表长足公司与邓旭礼签订《和解协议》可以看出，张跃与长足公司实际形成表见代理关系，所以张跃与王平之间的借款，张跃可以代表长足公司以本案讼争的房屋作抵。王平辩称法院查封期间的所有权转移的行为无效，但转让协议是当事人之间的一种协议，是债权行为，而办理产权登记才是物权行为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，未办理物权登记的不影响合同的效力，本案所涉的“诗城帝景”1单元18层4号房屋，在未办理产权证的情况下，所有权未发生变化。长足公司明确表示“诗城帝景”1单元18层4号房屋的买受人为刘向东，故刘向东提起第三人撤销之诉，请求撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决第一项的诉讼请求应予支持。在本案审理过程中，刘向东撤回请求判令长足公司立即协助刘向东办理将“诗城帝景”1单元18层4号商品房一套的房地产权属证书过户到刘向东名下的手续及承担相应违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。
一审法院判决：撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决书第一项判决。案件受理费8500元，由长足公司承担。
王平不服一审判决，向二审法院提起上诉。请求撤销江油市人民法院（2015）江油民初字第2654号民事判决，驳回刘向东的诉讼请求。
二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，王平于2009年7月28日与长足公司签订《商品房买卖合同》并支付了价款30万元，刘向东于2014年1月30日与长足公司签订《商品房买卖合同》并以抵款方式支付了全部合同价款，两份《商品房买卖合同》的标的物均指向本案讼争的江油市“诗城帝景”1单元18层4号房屋，虽然王平所签合同未备案，但是否备案不影响合同效力。两份《商品房买卖合同》订立时讼争房屋的所有权未发生转移，案外人张跃与长足公司系独立的民事主体，张跃和王平的债权债务关系与王平所给付的合同价款30万元缺乏关联性，不足以认定王平与长足公司订立《商品房买卖合同》的真实意思表示系为该民间借贷设立后让予担保，故两份《商品房买卖合同》均合法有效。因长足公司未按其与王平所签《商品房买卖合同》履行，王平向江油市人民法院提起民事诉讼，要求长足公司交付房屋并协助办理产权登记，江油市人民法院审理后，于2014年12月10日作出（2014）江油民初字第1957号民事判决，该判决已经发生法律效力。刘向东提起第三人撤销之诉，请求撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决第一项，应当举证证明该生效判决内容错误损害其合法权益。在债权形式主义的物权变动模式下，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，数个买受人同时就房屋所有权行使请求权的，除出卖人与取得所有权的买受人恶意串通外，先取得标的物占有或先办理登记手续的买受人取得标的物所有权，出卖人尚未对所有买受人交付标的物或办理登记手续的，应支持先行订立合同的买受人。本案中，讼争房屋均未办理房屋产权登记，刘向东所签《商品房买卖合同》虽办理了备案，但备案登记是国家对商品房预售行为的行政管理，既不影响合同效力，也不决定是否取得对不动产的优先权，不应以合同备案行为认定刘向东对讼争房屋所有权的请求成立。虽然刘向东在本案中提供了《装饰装修施工许可证》、购电卡、购水卡及补交物业管理费等证据用以证明其对讼争房屋取得占有的事实，但是按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条关于商品房交付、交接的约定，房屋交付、交接应当有房屋交接单及长足公司作为出卖人向其提供的《住宅质量保证书》等证明文件，刘向东未能提供合同约定的交付、交接证明材料，其所提供的《装饰装修施工许可证》、购电卡、购水卡及补交物业管理费等证据不属于合同约定交付、交接的内容，不足以证明其对讼争房屋占有的事实。刘向东订立合同时间在王平订立合同之后，其对讼争房屋所有权的请求缺乏事实和法律依据，无法证明江油市人民法院生效判决内容错误损害其民事权益，其请求撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决第一项的理由不能成立。
二审法院判决：一、撤销四川省江油市人民法院（2015）江油民初字第2654号民事判决；二、驳回被上诉人刘向东的诉讼请求。本案一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，共17000元，由刘向东承担8500元，长足公司承担8500元。
再审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
根据各方当事人的诉辩事由，本案再审的争议焦点为：王平与长足公司签订的合同是买卖关系，还是对借贷关系的担保；刘向东是否实际占有该房屋。
关于王平与长足公司签订的合同是买卖关系还是对借贷关系的担保问题。本院再审认为，刘向东、王平分别与长足公司签订的《商品房买卖合同》均真实、合法，两份《商品房买卖合同》均成立。因刘向东与长足公司签订的《商品房买卖合同》备案登记时间在江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决作出之前，故刘向东对本案所讼争的“诗城帝景”1单元18层4号房屋享有请求权。虽然就两份《商品房买卖合同》形成的时间来看，王平与长足公司之间签订的时间早于刘向东与长足公司之间签订的时间，但王平与长足公司所签订的《商品房买卖合同》实际上是以本案讼争的房屋作抵的民间借贷行为，房屋买卖的双方并无交易房产的本意，且王平在2011年已接受了张跃归还的借款5万元，从张跃代表长足公司与邓旭礼签订《和解协议》可以看出，张跃与长足公司实际形成表见代理关系，所以张跃与王平之间的借款，张跃可以代表长足公司以本案讼争的房屋作抵。长足公司在一审中明确表示诉争房屋的买受人是刘向东，故刘向东提起本案第三人撤销之诉的理由成立。
关于刘向东是否实际占有房屋问题。本院再审认为，本案有两份房屋买卖合同，刘向东的购房时间虽然在后，但其已经付清了全款，且已经进行了备案登记，应视为已经取得了该房所有权。
综上，二审判决适用法律错误，应予纠正。刘向东申请再审理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民终9号民事判决；
二、维持四川省江油市人民法院（2015）江油民初字第2654号民事判决。
本案一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，共17000元，由王平承担4250元，江油市长足房地产开发有限公司承担12750元。
本判决为终审判决。
审判长 廖 新
审判员 甘海涛
审判员 张碧芳
二〇一八年三月二十日
书记员 张凌燕