济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2779号
原告济南齐立科工贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人于学初，总经理。
委托代理人张端忠，山东易济律师事务所律师。
被告孙长征，男，生于1975年4月8日，汉族，住济南市。
被告段德双，女，生于1974年12月3日，汉族，住所地同上。
原告济南齐立科工贸有限公司（以下简称齐立科公司）与被告孙长征、被告段德双租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由审判员王聪担任审判长，与人民陪审员邢仁全、肖春霞组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告齐立科公司的委托代理人张端忠到庭参加诉讼；被告孙长征、被告段德双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告齐立科公司诉称，2012年8月1日，原、被告双方签订《院落和房屋租赁合同》，约定原告将其位于历城区机场路路西、济青高速公路南200米处的院落一处出租给被告使用，租赁期限自2012年8月1日至2028年7月31日共16年，年租金14万元。合同签订后，被告支付了第一年租金，第二年仅支付部分租金，截至2015年7月31日，被告共拖欠租赁费23万元。后经原告多次催要，被告仍拖欠至今。原告为此起诉至法院，请求判令：解除原、被告双方所签《院落和房屋租赁合同》，并由被告返还该院落和现存房屋；被告向原告支付租赁费23万元及违约金15680元；被告承担本案全部诉讼费用。
被告孙长征缺席，未答辩。
被告段德双缺席，未答辩。
经审理，本院对以下事实予以确认：
2009年5月14日，案外人济南市历城区机场路石材厂（以下简称机场路石材厂）与案外人山东兴旺冷热交换设备有限公司（以下简称兴旺公司）签订《关于房产转让和场地租赁协议书》一份，约定石材厂将其拥有集体工业用地使用权的位于济南市历城区董家镇江家村西，机场路西侧的面积为5323平方米的院落一处租赁给兴旺公司，租期二十年，并转让给兴旺公司该院落内的10吨行车及院内房屋，以上租赁费及转让费共计105万元。2011年9月1日，兴旺公司与原告齐立科公司签订《关于房产转让及院落转租协议》一份，约定由兴旺公司将上述院落及房屋以相同形式转让并转租给原告齐立科公司，二十年院落租赁费60万元，房屋转让费60万元，行车转让费10万元，以上共计130万元，所转让房屋登记在机场路石材厂法定代表人江峰名下，暂不办理过户手续，另外原告齐立科公司每年还需支付江家村土地租金17532元。该协议书还对兴旺公司与原告齐立科公司之间的其他权利义务进行了约定。
2012年8月1日，原告齐立科公司与被告孙长征就上述院落及房屋签订《院落和房屋租赁合同》一份，约定原告齐立科公司将上述从兴旺公司处承租的院落及受让的有产权证书1132.21平方米的房屋及未取得产权证书的房屋九间、行车一并租赁给被告孙长征，租赁期限为16年，自2012年8月1日至2028年7月31日，租赁费最初每年14万元，每五年递增3%，如被告孙长征逾期支付租金，应按月租金三倍支付滞纳金，拖欠租金超过三个月以上，则原告齐立科公司有权解除合同并要求被告孙长征按照每年租金3%支付原告违约金。该租赁合同该对原告齐立科公司及被告孙长征之间的其他权利义务均进行了约定。2012年7月25日，被告孙长征即向原告齐立科公司支付了2012年8月1至2013年7月31日期间的租赁费14万元。2014年4月16日，被告孙长征又向原告齐立科公司支付租赁费5万元，剩余租赁费至今未付。
另查明，本案所涉院落的土地，由案外人机场路石材厂于1998年9月11日取得集体土地使用证，证号为历城集用（1998）字第0851005号，地号050851119，面积5232平方米，用途为工业用地，使用权类型为批准拨用。该院内房屋有四处于2009年7月17日取得房屋所有权证，登记所有权人均为石材厂法定代表人江峰，产权证号分别为济房权证历城字第113642、113643、113644、1136**号，建筑面积分别为70.95平方米、441.4平方米、167.31平方米及619.86平方米。孙长征自原告处租赁了院落及房屋后，将院落内南边房屋全部拆除，在院落西边新建无建设工程规划许可证厂房一处、行车一台、地磅一个，此外，院落内还保存有济房权证历城字第113642、113643号房屋及院落内北侧原有的无建设工程规划许可证厂房、行车一台。
庭审中，原告齐立科公司主张该处院落及院内房屋的转让及租赁费均已支付兴旺公司，并由兴旺公司将房屋转让费支付江峰。现该院落及其房屋仍均由被告孙长征占有使用，但其仅支付租赁费19万元，截止2015年7月31日，被告孙长征尚欠第二年、第三年租赁费共计23万元。庭审中，原告齐立科公司自述被告孙长征应付违约金不再按照合同约定主张，仅以14万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（年5.6%）的两倍主张1年的违约金，计15680元。同时，原告齐立科公司主张被告孙长征及被告段德双为夫妻关系，应对夫妻关系存续期间的债务共同承担责任。
以上事实，由原告当庭陈述及原告提交的房产转让及场地租赁协议书一份、房产转让及院落转租协议一份、院落和房屋租赁合同一份、租赁费手续一份、银行支付凭证一份、房屋所有权证四份、土地使用证一份、关于出租院落现状的情况说明一份及户籍证明一份予以证实。因二被告缺席放弃答辩和质证的权利，故本院对以上证据的证明效力予以确认。
本院认为，原告齐立科公司在受让和承租了相关权利人的房屋和院落后，将该院落及院内房屋继续转租给被告孙长征，但该院落内存有未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故原告齐立科公司与被告孙长征签订的院落及房屋租赁合同部分无效。租赁合同无效部分，可以参照合同约定的租金标准支付出租人房屋占有使用费。在本案中，被告孙长征实际承租并占有使用了相关的院落和房屋，其理应按照合同约定及时足额支付租金及占有使用费23万元，逾期拖欠未付即构成违约，应承担相应的违约责任。原告齐立科公司在被告孙长征拖欠租金一年之久的情况下，要求解除其与被告孙长征之间的租赁合同并要求其返还相关院落和房屋，因合同涉及院落内存有未取得建设工程规划许可证房屋的部分为无效合同，故依照法律规定及合同约定，本院对原、被告签订的《院落和房屋租赁合同》（涉及院落内存有未取得建设工程规划许可证房屋的部分除外）予以解除，同时返还原告院落、院内10吨行车及现存房屋（被告孙长征自建的房屋、行车及地磅除外）。关于原告齐立科公司主张的违约金，本院经审查认为，根据租赁合同的约定，原告主张的违约金应为合同解除违约金，即按照当年租金及占有使用费的3%支付违约金，原告主张的违约金计算方式超出了院落和房屋租赁合同的约定，违约金的计算方式应从合同约定，为14万元×3%=5200元。关于原告要求二被告承担共同付款责任，本院认为原告提交的户籍证明可以证实二被告系夫妻关系，上述欠款系在夫妻关系存续期间形成，故对于原告主张被告段德双承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告济南齐立科工贸有限公司与被告孙长征于2012年8月1日签订的《院落和房屋租赁合同》(涉及院落内存有未取得建设工程规划许可证房屋的部分除外)。
二、限被告孙长征、段德双于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区董家镇江家村西，机场路西侧的面积为5323平方米的院落、行车和现存房屋（被告孙长征自建的房屋、行车及地磅除外）返还原告济南齐立科工贸有限公司。
三、限被告孙长征、段德双于本判决生效之日起十日内共同支付原告济南齐立科工贸有限公司租赁费23万元及违约金5200元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4984元，由被告孙长征、被告段德双负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 聪
人民陪审员 邢仁全
人民陪审员 肖春霞
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王致翰