温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第5871号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行。
负责人：杨锡舟。
委托代理人：叶小华。
被告：南海霞。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建行温州分行）诉被告南海霞金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理，依法由审判员金春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行温州分行的委托代理人叶小华、被告南海霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行温州分行诉称：2012年7月5日，被告南海霞因经营需要贷款，原告（乙方、贷款人）与南海霞（甲方、借款人）签订个人助业借款合同。该借款合同约定：借款额度（循环支用）为250万元整；借款额度有效期间自2012年7月5日至2014年7月5日；对于甲方未按时还清的任意一期借款本金和利息，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利；借款担保方式为最高额抵押。同日，南海霞与原告签订个人助业借款最高额抵押合同，将其单独所有的坐落于温州市鹿城区民航路文景花苑3幢××室房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：129.85㎡）和坐落于温州市鹿城区胜利路华开大楼a幢××室房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：47.36㎡）抵押给原告为其借款担保。该抵押合同约定：担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用，担保责任的最高限额为366万元整；乙方（原告）处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务。被告南海霞签署承诺书，承诺如无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。原、被告办理了抵押房屋抵押登记。
2013年7月8日，被告南海霞依据借款合同约定向原告提交个人助业借款支用单，申请支用借款金额124万元整，借款用途为经营，借款期限为11个月（2013年7月8日至2014年6月8日），贷款利率为年利率［浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，该贷款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本支用单约定的每个利率调整日调整一次；起息日六个月至一年（含一年）短期贷款基准利率为年利率6.00%］，贷款逾期罚息利率为支用单所确定的贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照支用单约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；贷款利率于起息日在每年的对月对日调整；借款人还款法为按月付息分期还本法、还本计划为任意还本。原告经审核于2013年7月8日按约定发放贷款人民币124万元整。现贷款已到期，南海霞未按约定偿还借款本息，至2014年9月27日止尚欠原告借款本金1239882.2元及利息61644.18元（包括复利和罚息）。
现原告请求法院判令：1.被告南海霞偿还原告借款本金1239882.2元及利息（含复利和罚息，利息算至被告实际偿还之日止，暂算至2014年9月27日止利息为61644.18元，从2014年9月28日起对所欠借款本金1239882.2元及利息61644.18元按年利率10.35%计收罚息和复利）；2.原告有权就被告南海霞所抵押的坐落于温州市鹿城区民航路文景花苑3幢××室房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：129.85㎡）及坐落于温州市鹿城区胜利路华开大楼a幢××室房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：47.36㎡）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3.本案诉讼费用由被告南海霞承担。
被告南海霞辩称：借款和抵押担保属实，本案贷款逾期是因为我欠中国银行一笔贷款逾期被诉至法院后，本案抵押房产被查封，我已与中国银行达成和解，陆续偿还贷款本息。请原告方考虑我的困难，同意我延期还款并降低逾期罚息利率。
经审理，本院认定的事实如下：
截止2015年1月7日，被告南海霞尚欠原告借款本金1239827.79元、利息（期内利息）20386.09元、逾期利息（本金罚息）76286.92元、复利（期内利息的复利）1433.4元。
本院认定的其他事实与原告在诉状中所述一致。
以上事实由原告提交的营业执照、组织机构代码证、金融许可证、《个人助业借款合同》、《个人助业借款支用单》、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、《个人助业借款最高抵押合同》、房屋所有权证、土地使用证、房屋他项权证、承诺书、贷款账户基本信息、人民币贷款利率表、利息及罚息计算表、结清试算清单、欠款明细查询表、拖欠明细清单、中国建设银行个人贷款对账单及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：涉案的《个人助业借款合同》、《个人助业借款支用单》、《个人助业借款最高额抵押合同》均合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告依约向被告南海霞发放贷款124万元，南海霞未按约履行还本付息的义务，显属违约。现原告要求被告南海霞返还尚欠的借款本金1239827.79元并支付利息、逾期利息及期内利息的复利，合法有据，本院予以支持。原告在借款期限届满之后按罚息利率计收逾期利息已属于追究违约责任的性质，故不应对逾期利息再计收复利。被告南海霞自愿提供坐落于温州市鹿城区民航路文景花苑3幢××室及坐落于温州市鹿城区胜利路华开大楼a幢××室的房屋作为抵押物，为其与原告在主合同（涉案《个人助业借款合同》和该合同项下的《个人助业借款支用单》、各类凭证、形成债权债务关系的其他法律性文件）项下全部债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权依法设立，原告有权就拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿，但其对包括上述债务在内的涉案《个人助业借款最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以最高抵押担保金额366万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条第一款的规定，判决如下：
一、被告南海霞于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金1239827.79元及利息、逾期利息、复利（截止2015年1月7日的利息、逾期利息、复利分别为20386.09元、76286.92元、1433.4元，之后的逾期利息按年利率10.35%计算至本判决确定的履行之日止；之后的复利以20386.09元为基数、按年利率10.35%计算至本判决确定的履行之日止）；
二、若被告南海霞未按期偿还上述第一项条款中的债务，原告中国建设银行股份有限公司温州分行有权以依法拍卖或变卖被告南海霞名下坐落于温州市鹿城区胜利路华开大楼a幢××室的房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：47.36㎡）及坐落于温州市鹿城区民航路文景花苑3幢××室的房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：129.85㎡）所得价款优先受偿，但原告对包括上述债务在内的《个人助业借款最高额抵押合同》（合同编号：3300223002012001843）项下所有主债务的优先受偿总额以最高抵押担保金额366万元为限；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16514元，减半收取8257元，由被告南海霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 金 春
二〇一五年一月十六日
书记员 叶建义