河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宛民初字第2095号
原告（反诉被告）冯静霞，女，汉族。
委托代理人冯景辉，女，特别授权。
委托代理人王小磊，河南汉冶律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉被告）忽春珍，女，汉族。
委托代理人刘兆庆，河南梅溪律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）徐付海，男，汉族。
委托代理人杨尚进，河南大为律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）冯静霞诉被告（反诉被告）忽春珍、被告（反诉原告）徐付海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告（反诉被告）冯静霞之委托代理人冯静辉、王晓磊，被告（反诉被告）忽春珍之委托代理人刘兆庆、被告（反诉原告）徐付海及其委托代理人杨尚进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年8月16日，原告与被告忽春珍签订房屋买卖协议，双方约定：忽春珍将长江路200号中区甲、第1幢3单元102室单元房一套、房产证面积43.71平方米、房产证号为“宛市房字第01130**号”房产卖给原告所有，套价43000元于2003年7月26日一次付清，房产证过户卖方应协助办理。协议签订后，双方开始按照约定履行，2003年12月24日，原告顺利的办理了此房的土地使用权证，但在办理房产过户中却出现困难，因此房系忽春珍自被告徐付海手中购得，二人于1998年签订协议时，此房尚未满足上市交易条件，直到原告与忽春珍签订买卖协议，两被告之间仍未办理过户手续。为将房产证过户到原告名下，原告多次找二被告协商，二被告却无故推诿，至今未果。故诉诸法院请求依法判令二被告协助办理涉诉房屋的过户手续。
原告提交如下证据以支持其诉讼请求：
1、2003年8月16日原告与忽春珍之间的房屋买卖协议，证实原告与忽春珍的买卖协议是双方自愿签订，合同有效。
2、收条一份，证实1被与原告签订协议后，履行了协议，房产交付给原告。原告交款给1被。
3、南阳棉纺织厂收条，证实原告交付费用办理了土地证。
4、土地使用权证一份，证明原告已经于2003年12月24日取得该房的土地使用权证。
5、徐付海与忽春珍之间的房屋买卖协议一份，证实二被告于1998年2月12日签订上述协议，双方对房屋价款、房产情况、如何协助过户进行了约定。
6、诉争房屋所有权证一份，徐付海出售房屋后，交付房屋给忽春珍使用。
被告忽春珍辩称，原告所诉属实。我自徐付海处购买房屋时，徐付海未给我办理过户手续，致使不能给原告办理过户。我同意与徐付海一起协助原告办理过户。
被告忽春珍无证据向法庭提交。
被告徐付海答辩及反诉称：1、反诉人和被反诉人忽春珍及而被反诉人签订的房屋买卖合同依法应当确认为无效。徐付海将房屋卖给忽春珍时，根据当时的法律规定且双方在协议第一条明确规定：“产权交易按规定于房产证发放后五年办理。”忽春珍在应当办理房屋过户手续时却未办理，按照协议第四条规定：“买卖双方依照产权上市规定，及时办理产权交易手续，到期买方不办理，过后卖方不负责任。”双方签订的房屋买卖合同因违反法律规定不得交易而无效，到达约定时间可以交易时买方自动放弃且未经徐付海知情并转卖他人而失去法律效力。同时，徐付海与忽春珍于1998年买卖房屋时，共有人徐付海的妻子并不知情更未在卖房协议上签字，协议存在重大瑕疵属无效。忽春珍于2003年将产权登记在徐付海名下的房产转卖给冯静霞，冯静霞明知房屋产权登记在徐付海名下，非法将诉争房屋的土地证办理在其名下，造成产权和土地使用权不符，故冯静霞的非法土地登记行为侵犯了徐付海的房屋所有权，应当确认无效。2、反诉人依法应当确认为诉争房屋的所有权人。诉争房屋仍然登记在徐付海名下，依法仍归徐付海所有。反诉人和被反诉人忽春珍之间的房屋买卖合同未经共有权人同意而无效，二被反诉人签订的房屋买卖合同因反诉人不知情且不同意转卖，忽春珍无权处分产权登记在徐付海名下的房产而无效。反诉人和被反诉人忽春珍卖房时违背自己意愿，且口头约定，房产在忽春珍不要时，同等条件下，反诉人徐付海有权优先回购，但忽春珍违反约定私自将房屋转卖未经反诉人知情并同意。反诉人现年迈无依、居无定所，妻子也为此和其离婚。随着国家限购政策的实施，反诉人现无权也无力购买其他房屋，请求依法判决诉争房屋归反诉人所有。3、被反诉人诉请反诉人协助办理房屋过户手续因缺乏事实和法律依据而不能成立，冯静霞不具备法律资格，无权请求反诉人协助过户，应当驳回其起诉。冯静霞因和徐付海不是直接的房屋买卖双方，其买卖合同未经得反诉人同意且无效，因此也无间接的法律关系，其起诉徐付海无事实根据。对于单位集资建房的政策法规，集资房买卖应当依法履行相应的审批手续和缴纳相应的税费后方可转让，二被反诉人的做法明显违反法律规定。冯静霞不具备购买单位集资房的资格且偷逃国家应缴税款多年未办过户手续，其未直接和间接和反诉人签订任何书面协议，不具备诉讼主体资格。
被告徐付海向法庭提交如下证据：
1、民事调解书一份，证明徐付海与其妻王玉莲结婚及离婚时间，诉争房产在当时为其二人共同财产。
2、证人王玉莲证言一份，证明诉争房屋出售时证人不知情。当时住在宛城区公议门13号，我不认识忽春珍。我一直就不知道房子被卖掉了，还以为房子是租出去了的。
3、证人忽国田证言一份，证实当时二被告之间合同的背景及徐付海有优先回购的权利。
反诉被告冯静霞辩称：1、反诉人的反诉请求均不能成立。对于合同无效的说法不能成立。双方诉争房屋虽为房改房，但权利人明确为徐付海。徐付海作为权利人，与忽春珍签订真实意思表示的合同。双方为房屋的过户手续办理也进行了时间约定。明确约定在房屋上市后办理过户手续，合同签订后，忽春珍及时足额支付了房款。徐付海也将房屋及相关产权证件交付给忽春珍。徐付海妻子是否知情并不影响房屋买卖合同的成立。故徐付海与忽春珍之间合同无效的观点不能成立。2、忽春珍与冯静霞之间的合同同样有效。二人合同时间为2003年8月16日，已超过五年后方可上市交易的时间限制。忽春珍已获得房屋的产权，其另行出售给冯静霞，是双方真实意思表示，且已经交付。因未及时办理房产的过户，才发生诉讼。3、通过两份合同，反诉人将房产出售给1被，1被另行出售给原告，合同均为有效合同，依法应予支持。反诉人出尔反尔，不但不积极履行合同协助义务，还否定自己出卖房屋的事实，其请求不能成立。4、反诉答辩第四条同样不成立。原告作为房屋现在的所有权人，因迟迟不能办理过户，要求1被协助办理过户手续，主体适格，因原产权人徐付海未及时与1被办理过户手续，二被告有义务履行协助。综上，反诉人请求不能成立，不应得到支持。
反诉被告忽春珍辩称：1、当时二被告签订买卖协议，二人是同事，是真实意思表示，合同有效。被告与原告的合同同样是有效的。2、两份合同中均有协助办理产权交易的条款。忽春珍同意协助原告办理房产过户手续。
被告忽春珍对原告举证证据质证意见如下：
对于原告举证证据真实性均无异议，两份协议上忽春珍签名均为忽春珍本人所签。
被告徐付海对原告举证证据质证意见如下：
对于原告举证1，因忽春珍不是房产证登记的产权人，未办理房产过户手续，也未得到徐付海的同意，其无买卖房产的资格，故合同无效，根据协议约定第三条，造成的损失由忽春珍承担。对于原告举证2，因买卖协议无效，应当退还给原告，但与2被无关。对于原告举证3、4，土地证非法办理，应予撤销，明显与产权证不符。根据2010年8月2日最高法相关规定，被告确权房产后，再行撤销请求。对于证据5，二被告签订的协议因违反法律强制性规定而无效，该房产系徐付海与其妻婚姻关系存续期间的共同财产，应当征得其妻的同意，协议上没有其妻的签字，故协议为无效协议。对于证据6，房产证上明确五年后方可入市交易，故佐证二被告协议无效。
原告及被告忽春珍对被告徐付海举证证据质证意见如下：对于证据1，真实性存疑，不是原件也没结婚证佐证。对证明方向异议，王玉莲不是共有人。调解书中根本不存在诉争房屋为共同财产。对于证据2，证言基本属实，房屋产权人为徐付海，并不需要王玉莲参加意见，合同是有效。对于证据3，忽国田本人在庭上陈述为如果卖了给我打个招呼，这与优先回购是有本质区别的。
原被告举证证据，各方对证据的真实性均无实质异议，本院认定为有效证据，具体证明力在评述部分陈述。
经审理查明，1998年2月12日，被告徐付海与被告忽春珍签订房屋买卖协议，双方约定将南阳棉纺织厂长江路200号中区甲第一幢3单元102室、房产证面积43.71㎡、房产证号为宛市房字第01130**号的单元房一套卖给原告所有，套价24000元，含电话一部。卖方协助买方办理产权交易等。协议履行后，卖方将房产证交给买方。被告忽春珍一直未办理房产过户手续。2003年8月16日，被告忽春珍与原告冯静霞签订房屋买卖协议，上述房产由被告忽春珍转卖给原告冯静霞，套价43000元。房产证过户卖方协助办理。协议履行后，2003年12月24日，原告办理了此房的土地使用证书，但房产过户手续的办理中，原告与二被告协商无果，至今未能协助办理。
本院认为：一、冯静霞与忽春珍、忽春珍与徐付海之间的房屋买卖协议是否有效？
本院认为，徐付海与忽春珍之间签订房屋买卖合同，基于当事人之间的平等自愿，主协议条款不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖协议应属有效合同。被告徐付海以买卖当时其妻不知情也未在协议上签字等为由抗辩协议无效，本院审查证据，涉诉房产的所有权证登记徐付海为房屋所有权人，共有人栏空白，另徐付海与王玉莲的离婚调解书协议项中，共有财产为两处房产，已进行了分割，但涉诉房产并未显示，故推定涉诉房产并非徐付海与王玉莲的共同财产，被告徐付海处分该处房产，为有处分权，不需王玉莲的知情和签字同意。另被告徐付海以房改房需自房产证签发之日起五年后方可进入市场，房产处分时不符合规定，故协议违反法律、行政法规的强制性规定，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”涉诉房产属于房改出售成本价房，房产证签发之日起五年后证载全部建筑面积准予进入市场。该规定属于管理性规范，不属于效力性强制性规定，故被告的该抗辩意见不予采信。综上，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。冯静霞与忽春珍、忽春珍与徐付海之间的房屋买卖协议，均系双方平等自愿签订的协议，且均已历时多年，本院认定为有效协议。
二、冯静霞作为原告要求被告徐付海协助过户是否适格？
本院认为，根据上述评述，本案涉及的房屋买卖合同为有效合同，本案原告自2003年购买该房产后，已经实际占有该房产并一直居住至今，其与该房产具有法律上的直接利害关系，故可以原告名义依法提起诉讼。关于反诉原告提出的本诉原告不是其买卖房屋时的合同相对人的抗辩意见，不能成立，理由为本案当事人签订的房屋买卖协议均属平等自愿签订，合同内容不违反法律规定，房屋买卖合同自合同成立时生效，虽未办理房产过户手续，但不影响合同的有效性。二被告的两次卖房具有承接关系，故冯静霞是本案的适格原告，
当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。结合本案，当事人签订的房屋买卖协议为有效合同，二被告有义务协助办理房产的过户手续，合同生效后，当事人不得因名称变更而不履行合同义务，故原告要求二被告履行协助义务的请求，于法有据，应当限期履行。被告徐付海与被告忽春珍协议第四条约定“买卖双方依照产权上市规定，及时办理产权交易手续，到期买方不办理，过后卖方不负责任。”本院认为，房产的过户需要特定的当事人的相应证照手续方可进行办理，双方的该条约定缺乏合理性，可以理解为一项督促条款，故该免责条款为无效条款。被告徐付海提交的忽国田证言，抗辩称其有优先回购权，本院认为，从对证人的询问中来看，说是如果卖房给徐付海打个招呼，这不等同被告徐付海即享有优先回购权，且本案的优先回购权并非法定权利。故该项抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）徐付海、被告（反诉被告）忽春珍于本判决生效后三日内协助办理“宛市房字第01130**号”房产过户至原告（反诉被告）冯静霞名下的相关手续。
二、驳回被告（反诉原告）徐付海的反诉请求。
案件本诉受理费100元，由被告（反诉被告）忽春珍、被告（反诉原告）徐付海承担。反诉受理费50元，由被告（反诉原告）徐付海承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至河南省南阳市中级人民法院。
审判长 张治菊
审判员 祁白雨
审判员 娄 炳
二〇一四年六月四日
书记员 谢海峰