湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴北民二初字第1242号
原告刘涛，男，1981年9月28日出生，汉族，山东省济南市人，湖南煤矿安全监察局郴州分局职工，住湖南省郴�市龙泉路祥龙郡1栋1单元1503号。
委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。
被告郴州市富城房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市龙泉路湘南风情康居园8栋105号。
法定代表人罗长城，男，该公司董事长。
委托代理人李兴，男，1959年2月1日出生，汉族，湖南省资兴市人，郴州市正和法律服务所法律工作者，住湖南省郴州市国庆北路**号。
原告刘涛与被告郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘涛委托代理人史军平、被告富城公司委托代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘涛诉称：2010年11月29日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的祥龙郡项目1栋1单元1503号房，房屋总价款为344245元，同时约定被告应�2011年9月30日前依据国家和地方政府有关规定将房屋经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准和合同其他约定交付条件的房屋交付给原告，如逾期超过60日而原告要求继续履行合同时，被告应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按原告已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款344245元，但被告却至今未按合同约定条件交房，严重违反了双方合同约定及法律规定，应依法承担逾期交房的违约责任，原告多次向被告要求，被告却置之不理，因此，为维护自身合法权益，特向贵院提出起诉，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（按原告已付房价款344245元的万分之二为标准自2012年10月1日起计算至该房竣工验收合格之日止，暂计算至2013年3月31日为37729元）；2、本案诉讼费用�被告承担。
原告刘涛为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提交如下证据：
1、原告身份证；
2、商品房买卖合同；
3、销售不动产预收款收据；
4、预告登记费收据。
1-4号证据证明：1、证明原告的身份情况；2、原告已经按照合同约定付清了全部购房款，被告逾期未将竣工验收合格的房屋交付给原告。
被告富城公司辩称，被答辩人的诉讼请求是判令富城公司支付逾期交房违约金，该诉讼请求缺乏事实根据和法律依据支持，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。因为：1、被答辩人在起诉之前就居住使用了答辩人出售的房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被答辩人居住使用答辩人出售的房屋是经竣工验收合格的房屋，否则被答辩人不得居住使用该房屋。在本案中，被答辩人没有证据证明其居住使用答辩人出售的房屋属不合格房屋，被答辩人也没有证据证明其居住使用答辩人出售的房屋有严重的质量问题，影响其正常居住使用，所以，被答辩人居住使用答辩人出售的房屋毫无疑问是经竣工验收合格的房屋，不存在被答辩人居住使用未经竣工验收合格的房屋问题。因此，被答辩人诉答辩人至今未将竣工验收合格的房屋交付给其居住使用的诉讼请求，确实缺乏事实根据和法律依据支持，确属违法无理诉求。人民法院应当依法驳回被答辩人的违法无理诉求。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，被答辩人居住使用了答辩人出售的房屋，就视为答辩人已经将房屋交付给了被答辩人居住使用。在本案中，被答辩人没有证据证明其已经催告答辩人于何年、何月、何日必须将竣工验收合格的房屋交付给其居住使用的证据，就不存在2013年3月31日答辩人仍未将竣工验收合格的房屋交付给其居住使用的问题，即不存在答辩人逾期交房给被答辩人居住使用的问题。被答辩人在起诉之前就已经居住使用了答辩人出售的房屋，现被答辩人以答辩人至今仍未将竣工验收合格的房屋交付给其居住使用为由，诉请法院判令答辩人支付逾期交房违约金暂计算至2013年3月31日的诉讼请求确属违法无理诉求。综上所述，被答辩人在起诉之前就已经居住使用了答辩人出售的房屋，就不存在答辩人至今仍未交房给被答辩人的问题。现被答辩人诉请法院判令答辩人支付逾期交房违约金暂计算至2013年3月31日的诉讼请求，明显缺乏事实根据和法律依据支持，确属违法无理诉求。人民法院应当依法驳回被答辩人的违法无理的诉讼请求，维护法律的尊严，确保社会的公平正义。
被告富城公司在本院指定的举证期限内未提交证据。
根据原、被告举证、质证，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
原告刘涛于2010年11月29日与被告富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告刘涛购买被告富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡1栋1单元1503号住宅房，总面积87.24平方米，单价3945.95元／平方米，总价款344245元，签订本合同时，买受人将一次性全部付清购房款344245元。出卖人应当在2011年9月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。原告已于2012年4月23日向被告预付购房款344245元，被告于同日开具了收据给原告。被告于2012年9月27日将原、被告签订《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给原告使用。被告至今未将该房屋验收报告提供给原告。
另查明，被告开发的祥龙郡在与原告签订《商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可�、建设工程规划许可证等证照。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。本案中原、被告于2010年11月29日签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上，未违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，原告依约支付了购房款344245元。原告依约履行了自己的义务，而被告却未按约定的期限将房屋交付给原告，被告逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。被告富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2011年10月1日起至2012年9月27日止，违约金为24579.10元（计算方法344245元×0.2‰×357天=24579.10元）。原告诉请违约金超出部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条�第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘涛逾期违约金24579.10元。
二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。
如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费743元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 陈�国
审 判 员 肖 文
人民陪审员 杨 小 宁
二〇一三年十月十二日
代理书记员 赵 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当�人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。