中华人民共和国
广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1756号
原告：陈丽华（英文名：chanlaiwah），女，1954年5月11日出生，美国国籍，住35488rattoplacefremontca.94536u.s.a。
委托代理人：宁小芹，广东中泽律师事务所律师。
被告（兼被告梁子文委托代理人）：陈丽容，女，1954年2月19日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：梁子文，男，1984年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。
第三人：陈健安，男，1964年10月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。
原告陈丽华诉被告陈丽容、梁子文、第三人陈健安共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁小芹，被告陈丽容（兼被告梁子文委托代理人），第三人委托代理人蔡安妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：涉案房屋广州市越秀区禺山路31号房屋原系梁子东所有，1929年9月因梁子东去世，该房由唯一已出世的长子嫡孙梁洪（即原告父亲）继承。之后梁洪的三个弟弟梁汉锦、梁汉燊及梁汉明分别于1934年、1935年及1937年出生。1953年6月，人民政府重新办理房地产登记，梁洪本着友爱精神把三位弟弟的名字加入了屋契中并办理了共有权执照，并在自己移居美国时把房屋契据及共有权证交由梁汉燊及其家人代管。涉案房屋于1954年工商业改造等政策实施而被政府没收管制，1993年政府将涉案房屋发还四个所有权人。发还后涉案房屋一直由梁汉燊及两被告出租或使用。梁洪于2009年6月14日将涉案房屋赠与了原告并办理了公证赠与手续，该赠与书经中国驻旧金山总领事馆的认证。2014年2月26日，广州市越秀区人民法院判决涉案房屋中梁洪占有的份额归原告所有，该判决书已于2014年6月28日生效。被告陈丽容系梁汉燊之妻，被告梁子文系梁汉燊之子，梁汉燊于2008年10月病故。两被告作为第一顺序继承人继承涉案房屋。在未经原告同意的情况下，被告陈丽容于2004年2月1日将涉案房屋私自出租给其弟弟第三人开设经营餐厅（字号越秀区福如菜馆）。2008年1月30日租赁期限届满后，被告陈丽容再次将涉案房屋出租给第三人，租赁期限从2008年3月1日起至2020年2月29日止，租金每月6000元，涉案房屋建筑面积为98平方米，租金标准相当于61元／平方米。而据原告了解，涉案房屋租金标准的市场价格远高于上述标准。因此，原告请求法院依法判决：1、两被告将广州市越秀区禺山路31号房屋由梁洪持有的共有权证返还给原告；2、被告陈丽容将广州市越秀区禺山路31号房屋租金的四分之一份额租金支付给原告（自2009年6月1日起至2014年7月21日止，租金标准参照广州市房屋租赁主管部门公布的同期同地段商铺租金标准计算，以不超过25万元为限），被告梁子文对该租金的清偿承担连带偿还责任。
两被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告要求两被告归还产权证，两被告已于2009年7月13日在（2009）越法民三初字第1696号案主持调解的过程中，当庭将涉案房屋梁洪的房地产共有权证交还原告，有上述案件的案卷材料为证。2、梁汉燊去世前由其管理涉案房屋。2008年2月4日，梁汉燊与第三人陈健安签订《房屋租赁合同》，该合同有效且已实际履行。原告主张收取房屋使用费无理，原告只可以按照合同约定标准收取租金，且该租金应由陈健安支付；3、梁汉燊去世后，因其他三个产权人不在国内，故涉案房屋由被告陈丽容管理。被告陈丽容代其他三个产权人收租至2011年5月，2011年6月起至2012年11月止两被告只收回了被告方份额的租金（每月1500元），其余租金并无代收，此后因梁汉锦、梁汉将被告及第三人诉至法院要求收回房屋，案号为（2011）越法民三初字第943号，被告陈丽容在开庭时向梁汉锦、梁汉及第三人表示不再代其他产权人收租，故从2011年6月起被告陈丽容没有再代梁洪、梁汉锦、梁汉收租，只收取梁汉燊所有的1／4产权份额的租金；4、2009年梁洪起诉了被告方，案号为（2009）越法民三初字第1696号，原告之所以同意和解并向梁洪支付房屋使用费，是因为当时被告代梁洪收取了租金，梁洪主张按政府评定的租金标准计算房屋使用费，而该标准低于租赁合同约定的租金标准。被告没有为原告代收租金的义务，更没有向原告支付房屋使用费的义务。综上，两被告不是涉案房屋的使用人和承租人，并且从2011年6月起至今未代梁洪收取过租金。原告要求两被告支付房屋使用费的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
第三人述称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、第三人于2004年2月起至2013年12月使用涉案房屋，经营福如菜馆，期间第三人与梁汉燊签订租赁合同，虽然该合同已经解除，但解除之前一直依法履行，是有效合同，第三人使用了涉案房屋需交纳租金，第三人同意按照合同约定支付租金，不同意原告要求的按照市场价格收取。2、2011年6月至2012年11月期间被告陈丽容向第三人收取了梁汉燊所占有的四分之一产权份额的租金，每月1500元。2011年12月第三人收到梁汉锦、梁汉第二次要求解除合同的起诉书后，第三人没有再向陈丽容支付租金。3、租赁合同被法院判决解除后，第三人马上停止经营，在2013年12月31日将房屋交还给被告陈丽容，并办理了注销登记备案手续；4、原告在2014年7月才提起本案诉讼，第三人认为2013年7月以前的租金已超过诉讼保护时效，即使法院认为第三人应交租金，第三人也只同意支付2013年8月至2013年12月期间的租金给原告，按照1500元／月的标准。
经审理查明：广州市禺山路31号房屋的产权人为梁汉燊、梁洪、梁汉明和梁汉锦四人，建筑面积98.0736平方米，四人占有部分均为共有。
1995年9月4日，上述产权人梁汉锦、梁汉明、梁汉燊出具《声明》，其中载明：座落在广州市北京路180号和禺山路31号的两幢楼房是梁洪、梁汉锦、梁汉燊、梁汉明兄弟四人平均共同拥有一切权益之祖传物业。现本人梁汉燊征得业权人梁汉锦、梁汉明两业权人的同意，无偿暂时借用业权人梁汉锦、梁汉明拥有之部分房屋使用至产权人梁汉锦、梁汉明本人或他们的合法继承人需取回房屋为止。本人梁汉燊完全愿意承诺无条件即可归还该两幢房屋的一切权益之四分之二部分给业权人梁汉锦、梁汉明。在借用期间本人梁汉燊愿意出资维修保养两幢房屋及一切楼宇什项开支，未免他日业权人梁汉锦、梁汉明取回房屋行使合法权益时与借用人不履行借用承诺而发生争执，现我们三人作此声明。上述《声明》于1995年9月4日经广州市东山区公证处公证。梁洪于2002年11月4日在该公证书上作出签名确认。
2008年2月4日，梁汉燊（甲方，出租人）以产权人之一及其他产权共有人梁洪、梁汉明、梁汉锦委托代理人的名义与第三人（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中载明：甲方同意将座落在越秀区禺山路31号全部房号的房地产（房地产权证号码18××29号）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积98平方米。租赁期限从2008年3月1日起至2020年2月29日，月租金额人民币6000元等。该合同于2008年2月5日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局以穗租备307800085号予以登记备案。
2009年，梁洪将梁汉燊和被告陈丽容诉至本院，要求梁汉燊将梁洪所有的广州市禺山路31号房屋的共有权证交付给梁洪，梁汉燊向梁洪按份赔偿从2007年5月14日起至其停止使用或分割为止涉案房屋的房屋使用费（以广州市房屋租赁主管部门评定的同地段同类同期商铺成本租金标准计付），被告陈丽容承担连带偿还责任，并要求判决涉案房屋按份额分割。庭审中，梁洪称涉案房屋的实际使用人是陈健安并出示了上述《广州市房屋租赁合同》。因梁汉燊已死亡故梁洪撤销将其作为该案的被告，梁洪在调解笔录中确认已收到涉案房屋共有权证副证原件的事实，并撤回了分割涉案房屋的诉讼请求。本院于2009年7月13日作出（2009）越法民三初字第1696号民事调解书，载明梁洪与被告陈丽容自愿达成如下协议：被告陈丽容在该调解书送达之日起十日内向梁洪支付2007年5月14日起至2009年5月31日止的房屋使用费29283.16元等。
2012年，案外人梁汉锦和梁汉（别名：梁汉明）将陈健安、陈丽容、梁子文诉至本院，请求确认陈健安与梁汉燊在2008年2月4日签署的上述《广州市房屋租赁合同》无效。在该案审理过程中，经本院释明，梁汉锦和梁汉表示如果其二人主张的法律关系性质或民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，则变更诉讼请求为解除2008年2月4日签订的《广州市房屋租赁合同》。陈健安、陈丽容、梁子文共同辩称梁汉锦和梁汉曾以公证委托书授权梁汉燊“出租、收租”涉案房屋，在2009年梁汉燊去世前都未作出过取消梁汉燊出租房屋委托权限的意思表示，梁洪对于该出租事宜并无异议等。该案经审理查明，陈丽容是梁汉燊的妻子、陈丽容与陈健安是亲姐弟关系，梁汉燊已经死亡。庭审中，陈健安为证明业权人梁洪收取涉案房屋业权使用费至2011年5月，出示了收款人为陈思霖的《广州银行存款业务回单》14张，以及梁洪于2002年10月30日委托梁丽华、陈思霖执行和处理涉案房屋有关权益的《公证书》。陈健安还出示了2009年8月19日，梁洪代理人广东中泽律师事务所宁小芹开具的《收据》，载明“收到陈丽容交来（2009）越法民三初字第1696号民事调解书确定的2007年5月14日至2009年5月31日止的房屋使用费共计29283.16元。该费用转交梁洪或其指定的人。”本院于2013年5月30日作出（2012）穗越法民三初字第3022号民事判决书，判决自该判决发生法律效力之日起，陈健安与梁汉燊于2008年2月4日签订的《广州市房屋租赁合同》解除等。陈健安、陈丽容、梁子文不服判决向广州市中级人民法院提起上诉，在上诉期间又请求撤回上诉，广州市中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）穗中法民五终字第2417号民事裁定书，裁定准许陈健安、陈丽容、梁子文撤回上诉。该裁判文书已于2013年12月13日发生法律效力。原告称该案仅涉及梁汉及梁汉锦，原告及其继承人并未参与。原告在1995年就已经取消了梁汉燊的委托权，其之后再出租的事实和价格原告不予确认。
第三人为证明已于2014年1月2日将涉案房屋交还，向本院提交了：1、《调查呈批表》，其中载明：户名梁汉燊、梁汉锦、梁洪、梁汉明；地址越秀区禺山路31号；房屋类别商业；所属行政街北京；申请原因：业主要收回该物业等；2、《解除、终止房屋租赁合同申请表》载明：申请原因双方同意于2014年1月1日起提前解除本合同。该申请经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局登记备案。上述两份证据的签章时间均为2014年1月2日。原告及两被告对上述证据均无异议。原、被告及第三人均确认第三人于2014年1月2日交还涉案房屋。
庭审中，两被告为证明向原告支付了2009年6月1日至2011年5月31日的涉案房屋租金，向本院提交了：1、手写收据一张{载明：今收到陈丽容交来禺山路31号本人业权使用费8000元人民币（日期是2009年6月1日至2009年9月30日止）此据。下面落款及时间：“陈思霖2009年9月25日”}；2、广州银行及广州商业银行存款2009年12月8日至2011年5月17日的业务回单14张，户名均为陈思霖，交易金额为2000元的回单11张，交易金额为6000元的回单2张，交易金额为8000元的回单1张，总额共计42000元。原告称陈思霖是原告丈夫，确认上述款项为涉案房屋租金。
庭审中，两被告及第三人共同确认，2009年6月1日至2011年5月31日期间，第三人每月支付6000元涉案房屋租金给被告陈丽容；2011年6月1日至2013年12月31日第三人每月向被告陈丽容支付租金1500元；原告称自2011年6月1日起，因涉案房屋产权共有人梁汉、梁汉锦在（2011）穗越法民三初字第943号案中起诉两被告及第三人，要求确认涉案出租合同无效并要求两被告支付租金，所以两被告不再代为收取涉案房屋租金，第三人确认该事实。因此，原告在庭审中变更诉讼请求为：1、第三人按照合同约定6000元／月的标准向原告支付自2009年6月1日起至2014年6月1日止的1／4份额租金；2、两被告向原告赔偿自2009年6月1日起至2014年1月2日止的租金差价（即广州市房屋租赁主管部门评定的同期同地段商铺租金的标准与6000元／月之间的差额）；3、两被告将广州市禺山路31号房屋的房地产证（1953年6月5日颁布，编号：证字第18××29号）返还给原告。
另查明，广州市房地产档案馆于2002年10月25日出具的《广州市房地产产权情况表》显示，梁洪于1995年9月来信取消了给梁汉燊关于涉案禺山路31号房的委托书，有关该业的处分须有梁洪本人的签名及指印（95房管群658号）等。梁洪于2009年12月20日死亡。本院于2014年2月26日作出（2013）穗越法民一初字第3283号民事判决书，判决位于广州市北区禺山路31号房屋梁洪占有的所有权份额归原告陈丽华所有。该判决书已于2014年6月29日发生法律效力。
另，1953年6月5日广州市人民政府房地产管理局颁发的证字第18××29号的《房地产所有证》显示：地产座落禺山路31号，兹据房地产所有权人梁汉燊等声请后开房地产权登记，经依法审查公告无异议，应准予登记，发给房地产所有证，以凭管业。右给房地产所有权人梁汉燊、梁汉明、梁洪和梁汉锦。上述房地产权证现由被告陈丽容持有。
据广州市工商行政管理局受理的《个体工商户开业登记申请书》（受理号6000380；受理日期2004.2.3；注册号311026506）记载：业户名称广州市越秀区福如菜馆；负责人陈健安；经营地址广州市禺山路31号，经营范围饭市等。
因原告与第三人就涉案房屋租金价格标准是否合理存在争议，故本院征询各方当事人是否就租金标准申请评估，原、被告及第三人均表示不申请评估。
本院认为：广州市越秀区禺山路31号房屋是梁洪、梁汉燊、梁汉明、梁汉锦四产权人的共同共有房屋，四产权人确认对共有涉案房屋各自行使四分之一权利，现原告通过取得了梁洪赠与的涉案房屋四分之一的权利，有权依法主张涉案房屋四分之一的权益。
梁汉燊以四产权人名义与第三人签订的《广州市房屋租赁合同》经生效判决确认合法有效，各方当事人均受该合同约束。原告起诉要求两被告向原告赔偿自2009年6月1日起至2014年1月2日止的租金差价的诉讼请求，但原告未提交任何证据证实两被告与第三人存在恶意串通损坏原告利益的证据，因上述合同已被生效判决确认为合法有效，原告也未申请评估，因此该项诉讼请求本院不予采纳。
两被告已于（2009）越法民三初字第1696号案中将属于梁洪所有的房地产权证副证交付原告，原告确认该事实。而原告在本案中主张的原由共有权人梁洪持有的广州市人民政府房地产管理局于1953年6月5日颁发证字第18××29号的《房地产所有证》，现由梁洪的合法继承人即两被告持有。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利义务。因原告已依生效判决（2013）穗越法民一初字第3283号民事判决书取得了梁洪产权份额的继承权，故两被告应在原告有办证需要时配合原告去房屋管理部门办理产权登记手续。
至于原告在本案中向第三人主张2009年6月1日至2014年6月1日期间涉案房屋四分之一份额租金的诉讼请求，因本案的法律关系是共有纠纷，处理的是共有人之间对涉案房屋的利益分配问题，原告与第三人之间的租赁合同纠纷属另一法律关系，在本案中不作调处，原告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈丽华的全部诉讼请求。
本案受理费5050元，由原告陈丽华负担。
如不服本判决，原告陈丽华可在本判决书送达之日起三十日内，被告陈丽容、梁子文、第三人陈健安可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 雪
人民陪审员 陈淑文
人民陪审员 黎冬梅
二〇一四年十二月十日
书 记 员 潘洁莹