湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初4450号
原告：吴健华，男，1963年10月30日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雅萍，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
被告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人：于庆新，该公司董事长。
被告：北京市均豪物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区小林子冲13号B，C栋503房。
负责人：于庆新，该公司董事长。
两被告共同委托诉讼代理人：张卫华，男，1976年6月19日出生，汉族，湖南省桃源县，系两被告公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：高爱云，女，1985年6月21日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区，系两被告公司行政经理。
原告吴健华诉被告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）、北京市均豪物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称均豪物业长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员刘健、孙树霞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴健华的委托诉讼代理人鲍宇辉、吴雅萍及被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司的委托诉讼代理人张卫华、高爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴健华提出诉讼请求：1、判令两被告支付违约金3314元；2、判令两被告退还原告物业费3314元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月22日，原告购买了通用时代国际社区4栋0809号房屋一套。房屋出卖人以招标方式选聘了均豪物业公司、均豪物业长沙分公司对该房屋进行前期物业管理，并约定前期物业管理的期限为自2011年4月23日起至小区业委会成立并选聘新的物业管理公司止。但2015年12月，原告发现被告均豪物业长沙分公司已单方终止《前期物业协议》，在未与原告就提前终止物业服务进行任何协商及办理交接手续的情况下，全面撤回物业服务人员、停止物业服务。在被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司服务期间，存在有电梯维保不合格、电子门禁可视系统未启用、小区道路及绿化管理混乱、消防系统不能正常运行、公共设施私自出租、小区卫生清除不到位、供水设施发生重大设施事故等重大违约行为：1、电梯在2012年至2015年间未聘请合格电梯维保单位进行维保，电梯停运、故障多发，小区入口电梯扶梯从未运行，电梯三方通话系统未能正常运营，值班室长年只有一至二人，未达到国家规定的3人，值班室人员缺乏相应资质；2、小区电子门禁系统和可视对讲系统一直未能启用，小区周界报警系统未能正常运行，视频监控系统图像不清晰、地下车库等部位存在较多监控盲区，安全保卫工作存在严重隐患；3、小区道路通行惯例存在严重不当，北门东门不能通行，无公共停车位，小区堵车影响出行现象经常发生，停车管理系统电子化自动识别等未能启用，并且均豪物业在退场前擅自提高地下停车场收费；4、小区消防系统不能正常运行，包括自动报警（烟感、温感报警）、手动紧急报警、消防系统（喷淋、消防栓、灭火器、呼吸器等）不能正常运行，消控室值班人不具有相应资质，三年多来物业从未进行过消防应急演练；5、小区公共设施出租从未向小区业主公示，未向业主交付公共设施出租收入；擅自出租小区网球场等，导致小区业主不能使用公共设施，小区游泳池、兵乓球等体育设施维护不当，导致业主不能充分利用，私自招租低俗电梯广告，影响小区观感形象等；6、小区卫生工作落实不到位，楼道、地下车位等卫生脏乱差，蚊虫较多，电梯内长年污损邋遢，严重影响小区形象，垃圾站经常故障停摆导致臭气熏天；7、未能定期清洁小区二次供水设施、维护供水管网正常运营，2015年夏季曾发生连续停水7天的重大设施事故。被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司的上述违约行为损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，酿成纠纷。
被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司辩称：一、被告不存在违反《前期物业管理服务协议》约定的情形，不应承担违约责任：1、电梯是根据开发商通用地产公司与安装单位签订的维保合同，安装公司负责免费维保三年；2、门禁监控等设施是物业公司以接管时为准，没有另行增加投入；3、小区道路问题公共停车位及北门东门不能通行是因为开发商配置问题，停车费物业只收了30元管理费，其他全部交给开发商；4、消防系统的启动分几部分，部分存在问题属正常情况，但整体运转是没问题的，消防培训是由派出所及消防部门负责培训的，被告有相关业主消防灭火演练的证据；5、小区网球场是物业公司出租的，游泳场是开发商出租的，出租费用也与开发商进行了冲抵；6、小区卫生问题确实存在，但是卫生不能24小时保持，属于装修期间以及业主自身问题；7、小区供水问题是因为突发事件，不能代表正常情况；设备设施自交付期是有质保期的，过了该期间的是由公共维修金支出维护的。二、被告“撤场”及管理资料移交符合《前期物业服务委托合同》的约定及常理，现在情况是被告在开发商发出函告后已经撤出该小区，但并没签订正式解除协议，现在该小区已经有新物业公司进场，但被告至今尚不确定开发商在2015年12月31时是否有资格与被告解除合同。
原告吴健华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
第一组证据
证据1、《长沙市商品房买卖合同》
证据2、《前期物业管理协议》
证据3、物业费发票
证据4、2015年12月25日更换物业公告
证据5、通地湘函字【2015】第9号关于做好一期物业平稳交接的函（2015年12月1日）、均豪物业交接协议
证明目的：证据1-3拟证明原告购买通用地产公司开发建设的通用时代房产，并与开发商所选聘的被告均豪物业长沙分公司签订前期物业管理协议，形成了合法有效的物业服务关系，并完全履行了缴费的义务，被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司应当按约承担对原告的物业管理服务义务；
证据4-5拟证明通用地产公司在未告知原告的情形下，单方致函被告均豪物业长沙分公司要求提前终止物业服务；开发商未经与原告协商并获原告同意，单方面擅自终止与被告均豪物业长沙分公司的物业服务合同，违反了《长沙市商品房买卖合同》第20条“出卖人以招标方式选聘北京市均豪物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业合同约定的期限自2011年4月23日至小区业委会成立并选聘新的物业管理公司日止.....”的约定，损害了原告的合法权益；证据5拟同时证明被告均豪物业长沙分公司未告知业主，也未与业主解除《前期物业管理服务协议》进行任何交接即擅自退场，违反了《前期物业管理服务协议》第二条“协议期限”规定：“此协议书自房屋出售之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止”的约定；开发商与被告均豪物业长沙分公司在交接协议第十条“乙方2015年12月31日撤场后，向区物监科……等政府行政主管部门发出撤场函告”的约定，严重违背了物业服务合同的基本义务和法律责任。补充协议第一条项目交接“如存在设施设备损坏或遗失的由物业公司负责修复”。《通用时代撤场移交清单总目录表》证明消防及防火卷帘门系统、保安、电梯、智能化系统、给水、排污水泵及系统、供配电、总生活水表、园林消防总表等水表、园林景观等均未移交资料，交接草率，不符合相关程序，且未经全体业主或业主委员会审核。综上，两被告已构成根本性违约，应承担全部违约责任并赔偿损失。
第二组证据
证据6、聊天记录（1、4、6、10栋业主讨论绿化环境）、现场照片（绿化环境）
证据7、小区门禁照片、可视对讲照片
证据8、电梯故障记录:聊天记录及湖南都市频道报道截屏、业主电梯故障通告、西子奥的斯电梯检验报告
证据9、地下车库、电梯垃圾照片
证据10、聊天记录、照片
证据11、小区道路通行障碍照片
证据12、电视台报道截图
证据13、《消防安全协议》
证明目的：证据6、7拟证明小区门禁、可视对讲及报警系统自交房至今未能正常启用，安保工作存在严重隐患，违反了《协议》第三条第6款的约定；
证据8和附件拟证明电梯停运、事故多发，造成业主生活极大不便且存在严重的安全隐患，随时可能造成人身或财物损害，违反了《协议》第三条第9款的约定；
证据9拟证明被告对小区清洁卫生管理工作不到位，使居民生活质量下降，违反了《协议》第三条第4款的约定；
证据10拟证明被告擅自出租网球场等公共设施，所得收益并未纳入业主共有资产，私自招租电梯低俗广告影响小区形象，违反了《协议》第三条第6款的约定；
证据11拟证明被告对小区道路管理混乱，地下车库通道经常变换，无公共停车位，且物业擅自提高地下车位停车费，违反了《协议》第三条第7款的约定；
证据12拟证明被告未能定期清洁小区二次供水设施、维护供水管网正常运营，违反了《协议》第三条第3款的约定；
证据13拟证明小区消防系统未正常运行且消控室值班人员不具备相关资质，使业主人身财产受到极大威胁，违反了《消防安全协议》的约定。
被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司发表如下质证意见：对第一组证据的三性均无异议，但对证据2证明目的有异议,前期物业管理服务协议主体是开发商与物业公司，并不是业主与物业公司；对证据6的证明目的有异议，被告撤场不意味解除了合同，因为物业服务合同终止有三步：现场管理交接、债权债务清算、前期物业合同终止协议，目前还只完成了第一步；第二组证据的三性无异议，但原告所举证据是个例，是日常管理服务中出现的现象，并不足以说明被告违约。
经审查，对原告吴健华提交的证据1-13，被告均豪物业公司、均豪物业长沙分公司均认可其真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对其证明目的，将结合庭审笔录酌情予以认定。
根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下事实：
经审理查明：2011年4月15日，通用地产长沙有限公司（以下简称“通用地产公司”）与被告均豪物业公司签订《通用时代·国际社区一期前期物业服务合同》，委托被告均豪物业长沙分公司对通用地产公司开发建设的位于湖南省长沙市天心区赤岭路215号通用时代·国际社区一期项目提供前期物业管理服务。2011年7月22日，原告吴健华购买了通用时代国际社区4栋809号房屋一套，房屋面积102.56平方米，并约定出卖人通用地产公司以招标方式选聘被告均豪物业长沙分公司对该房屋进行前期物业管理，期限为自2011年4月23日起至小区业委会成立并选聘新的物业管理公司止，原告吴健华按每平方米每月1.7元缴纳物业管理费用。后原告吴健华领取了《业主手册》，其中包含《前期物业管理服务协议》1份，该协议明确被告均豪物业长沙分公司应“对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”等。自2013年2月15日至2013年12月31日止原告吴健华分2次缴纳了的物业管理费用共计1831.1元。在被告均豪物业公司服务期间，通用时代国际社区存在有小区门禁、可视对讲及报警系统未能正常启用，电梯停运且故障频发，小区清洁卫生管理工作不到位，小区道路管理混乱等管理不当之处。2015年12月1日，通用地产长沙有限公司向被告均豪物业长沙分公司发函，要求其做好物业平稳交接工作。2015年12月25日，通用地产公司与被告均豪物业公司签订《“通用时代·国际社区一期”物业管理服务撤场交接协议》，约定双方原签订的《通用时代·国际社区一期前期物业管理服务合同》自2015年12月31日24时正式解除，被告均豪物业长沙分公司应即时撤出该小区物业管理项目；物业交接日期自2015年12月20日至2015年12月31日。同日，通用地产公司及被告均豪物业长沙分公司分别向通用时代·国际社区一期业主发布《公告》，公示被告均豪物业长沙分公司将于2015年12月31日正式退场。
另查明，被告均豪物业长沙分公司系被告均豪物业公司的分公司，不具备独立的法人资格，通用地产公司是与被告均豪物业公司签订的前期物业管理协议。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业公司均具有约束力，被告均豪物业长沙分公司受房地产开发单位委托，与原告吴健华签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应享有、履行自己的权利与义务。原告吴健华主张被告均豪物业长沙分公司单方面终止《前期物业管理服务协议》，在未与其协商或交接的情况下即停止物业服务应承担违约责任，但根据原告吴健华提交的证据及庭审查明的事实，被告均豪物业长沙分公司系因建设单位通用地产公司与被告均豪物业公司签订《“通用时代·国际社区”一期物业管理服务撤场交接协议》以终止《前期物业服务委托合同》的情况下退出通用时代物业管理服务项目，鉴于该《交接协议》的合同效力不属于本案审理范围，本院在此对该《交接协议》的合同效力不作认定，但无论该协议效力如何，被告均豪物业公司退出通用时代小区物业服务的行为均非恶意违约，且其退场前已向小区业主进行公告，故其提前退场行为不应认定为违约行为。但被告均豪物业公司在提供物业管理服务期间未按约完全履行物业服务，在小区门禁、可视对讲及报警系统、电梯、小区清洁卫生及道路管理等方面未尽到完全的维护、修缮、服务与管理义务，对其存在的部分违约行为，应承担相应的违约责任。因原、被告双方对相应的违约责任并无明确约定，原告吴健华可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。现原告吴健华要求退还物业费3314元，但其仅提交的已缴纳物业管理费发票数额为1831.1元，根据被告均豪物业公司的部分违约情况，本院酌情认定被告均豪物业公司应退还原告吴健华已缴纳物业管理费的30%即549元（1831.1×30%=549）。因被告均豪物业长沙分公司系被告均豪物业公司的分支机构，不具备独立的法人资格，且通用地产公司是与被告均豪物业公司签订的前期物业管理协议，故被告均豪物业长沙分公司不单独承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、由被告北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告吴健华物业管理服务费549元；
二、驳回原告吴健华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告北京市均豪物业管理股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 董娟娟
人民陪审员 刘 健
人民陪审员 孙树霞
二〇一七年二月三日
代理书记员 湛骁炜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。