上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初15007号
原告：任泽昊，男，1990年12月31日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：任洪江(父子关系)，男，1961年5月31日出生，汉族，户籍地上海市虹口区海宁路***弄***号。
委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。
被告于振萍，女，1960年12月28日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：韩柏松，上海翰浩律师事务所律师。
原告任泽昊与被告于振萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告任泽昊及委托诉讼代理人任洪江、朱群峰，被告于振萍及委托诉讼代理人韩柏松到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告任泽昊诉称，2015年10月2日，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告将本市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)以总价人民币165万元(以下币种均为人民币)的价格转让给原告，并约定居间协议签订之日，原告应支付被告定金15万元，自原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后14日内，原告应支付被告房款100万元；剩余房款50万元，原告应在房产过户前(2018年12月31日前)支付被告；房屋交付验收时间为2015年10月15日。上述协议签订后，原告将定金15万元按约支付给了被告。2015年10月13日，原、被告正式签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同除约定了上述事项外，还约定如被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告，合同继续履行，被告还应继续向原告支付违约金至实际交付之日止，每逾期一日按照未付房款的千分之五支付违约金。同日，原告按约将100万元房款支付给被告。同年10月14日，原告向被告发出要求腾出房屋并验收交接的通知，要求被告交付房屋，但被告一直不予配合，后原告多次与被告协商，均未果。至今系争房屋仍由被告出租使用。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告立即向原告交付上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付相应的违约金(自2015年10月16日起至实际交房之日止，以50万元为基数，按每日千分之五计算)。2、诉讼费用由被告承担。
被告于振萍辩称，原、被告之间是借贷纠纷，原告于2015年10月13日向被告转账借款115万元，双方签订了借款协议，且本次借款已经将被告丈夫的本市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称天宝路房屋)作为抵押，双方签订的买卖合同不是双方真实意思表示，对于买卖合同的合法性、关联性均不予认可。故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告与案外人彭某系夫妻关系。
2015年10月2日，原告任泽昊(买受方、乙方)与被告于振萍(出售方、甲方)通过上海家标堂房地产经纪有限公司就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及补充协议，该协议中约定双方于2015年10月15日前至房地产交易中心签署房产借款抵押公证，抵押物业地址为天宝路房屋，房屋交房时间为2015年10月15日前。
2015年10月13日，原告(乙方)、被告(甲方)就系争房屋另行签订了《上海市房地产买卖合同》，系争房屋建筑面积57.59平方米，转让价款为165万元；双方同意于2015年10月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；双方确认于2018年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；系争房屋风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接)给乙方，双方同意合同继续履行，甲方还应继续向乙方支付违约金至实际交付之日止，每逾期一日按照未付房款的千分之五支付违约金；合同自双方签订之日起生效；付款协议：乙方于2015年10月2日支付15万元含定金并签订买卖合同，乙方于办理抵押当日支付第二期房款100万元，乙方于2018年12月31日前(此日期为大概时间，准确日期应按照国家规定的产权证三年能够上市过户的日期为准)支付50万元。
2015年10月2日，被告出具《收款收据》，确认收到原告购买系争房屋支付的定金15万元。
2015年10月13日，原告通过上海农商银行向被告转账支付了100万元；同日，被告亦出具《房款收据》，确认收到了原告支付的系争房屋部分房款100万元。
2015年10月14日，原告向被告寄送了通知，表示2015年10月15日前，被告应腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，交付钥匙，故要求被告立即腾出房屋，并办理验收交接手续。
2015年10月28日，原告与案外人李某某签订了《房屋租赁居间合同》，将系争房屋出租给了李某某。
2015年10月30日，原告与彭某就系争房屋签订了《房地产交接书》，记录了当日的水、电读数，钥匙一栏处为空白，还记载了被告已将租赁保证金2,300元及承租人支付的租金6,900元交付原告。
另查明，系争房屋为拆迁安置房，被告于2014年6月17日与案外人上海创辉企业管理有限公司签订了《上海市商品房预售合同》。2016年6月21日，系争房屋的权利人登记至被告名下。
再查明，天宝路房屋的权利人为彭某。原告曾与就天宝路房屋签订了《个人房屋抵押价款合同》，合同约定为确保双方于2015年10月2日就系争房屋签订的房地产买卖居间协议的履行，……订立本合同……借款金额为115万元。2015年10月13日，原告与彭某至上海市虹口区房地产交易中心办理了房地产抵押申请登记的手续；2015年10月19日，原告核准为天宝路房屋的抵押权人。
以上事实由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《收款收据》、《房款收据》、转账凭证、通知、《房屋租赁居间合同》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿，被告提供的结婚证、补充协议、《房地产交接书》、《个人房屋抵押价款合同》、上海市房地产登记簿、收件收据及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示，由于系争房屋是动迁安置房，所以目前不具备产权交付的条件，原告在本案中仅要求实物交付。双方签订了居间协议及买卖合同，由于房屋是动迁房，为防止被告届时不配合过户才办理了抵押，双方不是借贷关系。原告收取过押金及2015年10月30日至2016年2月的租金，后来被告主张不再出售房屋，之后的租金没有收取了。被告也没有交付房屋及钥匙。因为被告的原因，原告无法收取租客的租金，故原告认为房屋实际没有交付，原告也未享受过相关权利。
被告表示，双方是借贷关系，因为原告出借的金额较大，为了保证将来还款，可能要出售房屋归还借款，所以签订了买卖合同。被告是应原告要求签订的房屋交接书。目前系争房屋的租客签订了一年的合同，十一月差不多到期。2015年10月已经将房屋钥匙交给了原告，原告将房屋出租并收取了三个月的租金及押金。原告自行与房客签订租赁合同，被告认为房屋已经交付。租金是租客交到中介的，中介没有将租金转给被告。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认为，双方系借贷关系，但双方签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议、《上海市房地产买卖合同》中均明确约定了天宝路房屋的抵押实为对系争房屋买卖合同履行的担保，故被告认为双方为借贷关系的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现原告主张被告未实际交付房屋，被告则称房屋已经交付。本院认为，原告已于2015年10月28日就系争房屋与案外人签订了租赁合同，并于2015年10月30日与被告签署了系争房屋的交接书。因系争房屋为拆迁安置房，尚无法办理产权变更登记手续，但签署房屋交接书后，出租系争房屋所获得的租金应由原告收取，原告也实际收取了租客的押金及三个月的租金，故本院认为，系争房屋已经完成了实物交付，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告称未收取到之后的租金，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告任泽昊的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取为9,825元、财产保全费5,000元，均由原告任泽昊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 缪为军
二〇一六年十二月十三日
书记员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。