吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梨民一初字第153号
原告贾宝良，男，1954年12月17日出生，汉族，下岗职工。
原告：陈凤春，女，1958年12月03日出生，汉族，下岗职工（系贾宝良妻子）。
二原告委托代理人毛艳华，吉林英诚律师事务所律师。
被告刘昌奎，男，1973年7月7日出生，汉族，现住郭家店镇，无职业。
被告四平市天成房地产开发有限公司。
法定代表人王宝中，经理。
委托代理人赵丽平，吉林言悦律师事务所律师。
原告贾宝良、陈凤春诉被告刘昌奎、四平市天成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈凤春及贾宝良、陈凤春委托代理人毛艳华，被告刘昌奎，被告四平市天成房地产开发有限公司委托代理人赵丽平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月10日被告天成公司开发郭家店镇北街新华委7组建设东旭佳苑小区时原告与被告天成公司签订了第77号、第78号就地回迁的产权调换协议书。该协议业经（2013）梨民一初字第87号民事判决书及（2013）四民�字第196号民事判决书判决双方签订的产权调换协议为有效合同。并且在诉讼中梨树县人民法院于2013年1月29日作出（2013）梨民一初字第87号民事裁定书将原告与被告天成公司签订第87号合同中应回迁楼房即东旭佳苑1号楼北起第三户一、二楼的157.49平方米房屋依法查封，责令被告天成公司在查封期间不允许变卖，否则追究法律责任。被告天成公司拒不执行（2013）梨民一初字第87号民事裁定书于2013年7月8日将法院查封的楼房又高价变卖给被告刘昌奎，不仅妨碍诉讼，而且恶意制造一楼两卖拒不履行合同的交易混乱，二被告的买卖合同构成了“以合法形式掩盖非法目的。”的无效合同。对此已给原告造成超过过渡期已经有18个月的经济损失，即房租费的经济损失4200元。（2013）梨民一初字第87号诉讼费3620元，诉讼交通损失2000元以及应得利益损失81平方米生产加工营业房停业损失50万元／平方米月×81平方米×18个月=72900元和80平方米门房18个月出租费损失52500元，合计经济损失125400元。原告认为，被告天成公司应当回迁的楼房高价卖给被告刘昌奎，双方签订的该楼房屋买卖合同，人民法院应当依照合同法第五十二条规定宣告无效，判令被告刘昌奎为原告腾迁该楼房并交付给原告。由于天成公司未能及时向原告交付回迁楼房，又将原告应回迁的楼房出售给他人的行为构成恶意违约，已给原告造成了相应的损失，被告天成公司应承担原告的经济损失的赔偿责任，故请求法院判令：1、被告四平市天成房地产开发有限公司继续履行同原告签订的东旭佳苑小区77号、78号产权调换协议书，依合同为原告提供楼房。2、宣告二被告间签订的楼房买卖合同无效，确认被告刘昌奎所占用的楼房系原告所有，判令被告刘昌奎从该楼房为原告腾迁。3、被告四平�天成房地产开发有限公司因未能及时提供回迁楼房给原告造成的经济损失房租费4200元、诉讼费用3620元、诉讼交通费2000元，应得利益损失营业81平方米停业损失72900元及80平方米门房出租52500元，合计125400元。
被告四平市天成房地产开发有限公司（以下简称开发公司）辩称，1、我方按照77号产权调换协议履行。2、二被告签订的合同是有效的，是2011年7月份签定的，当时是4200元一平方米的价格预售给刘昌奎的，77号合同是原区域回迁的，不是原地址回迁的。3、不同意赔偿损失，原告没有足够的证据证明损失的存在，间接损失不予保护，应按77号产权调换协议履行，过度费、营业损失不予补偿。
被告刘昌奎辩称，我是2011年7月签订的合同，交了66万多，买楼的时候还没开工，我买的是商网楼，面积157.49平方米，位置是1号楼3号商网，我认为合同是有效的，装修完了，都入住了。
在开庭审理时，本院根据原被告的诉辩内容，总结本案争议的焦点为：一、原告要求履行77号78号产权调换协议书的请求应否给予支持？二、二被告间签订的房屋买卖合同是否有效，刘昌奎应否腾迁？三、原告要求四平市天成房地产开发有限公司赔偿损失是否合理，应否予以支持？
原告在举证期间内举证情况如下：
1、77号78号产权调换协议书，证明是原位置回迁，不找差价，面积是每套120平方米，共两套商网。被告开发公司质证认为，原告77号协议里的“第二条原位置回迁门面北西起第二户”这个是后加上的，我们原始资料里没有这条应该按第六条原区域回迁，合同也不是我们签的，是拆迁公司签的。被告刘昌奎质证认为，我们不清楚这个合同。
2、梨树县法院（2013）梨民一初字第87号民事判决书，四平中院（2013）四民终字第196号民事判决书，证明77号78号产权调换协议书是有效的。被告开发公司质证认为，我们按照77号协议履行。被告刘昌奎质证认为，跟我没关系。
3、梨树法院（2013）梨民一初字第87号民事裁定书，证明查封期间房屋不允许买卖，查封过程中二被告都没提出异议。被告开发公司质证认为，在原一审的时候提出这个查封的房子已经卖了，已经提供其它房产了，法院没变更保全措施，该楼实际已经交付使用。被告刘昌奎质证认为，不清楚，不知道。
4、3张照片，证明查封期间被告把房子卖了，上面有日期是2013年7月8日，俩张照片证明77号协议的房子正在卖，现在还在那帖着呢。被告质证认为，有异议，售楼我们有专门的销售中心，77号现在也没卖，上面的纸和电话号不知道是谁贴的，78号楼是我们在2011年7月和刘昌奎签订的协议查封前就卖了，如果对方要执行我们可以提供同区域的其它楼房，面积可以�差价。被告刘昌奎质证认为，查封之前我们就住进去了。
5、营业执照一份，证明按照合同约定过渡期是18个月，过渡期已经过了，现在超出20个月了。被告开发公司质证认为，有异议，根据77号合同搬迁费、过渡费、营业损失无补偿。被告刘昌奎质证认为，跟我没关系。
6、房屋租赁合同，证明过渡期后租房有损失。被告开发公司质证认为，有异议，根据合同77号搬迁费、过渡费、营业损失无补偿，现在租房就不应该有营业损失。被告刘昌奎质证认为，不清楚。
7、法院调查笔录，证明确定78号协议的位置，被告方只想给一个楼，王玉华在我们协议中有签字。被告开发公司质证认为，我们按原合同应该原区域回迁，个人意见不能代表公司意见，王玉华负责啥我不清楚。被告刘昌奎质证认为，我不清楚。
8、李桂贤的证明，证明同行业年收入是7万元。被告开发公司质�认为，对真实性有异议，按照证据规则证人应该出庭，个人不能证明同行业的收入标准。被告刘昌奎质证认为，我不清楚。
9、租用房屋协议书，证明同位置的房子面积164.16平方米出租获得的收入，也证明我们的损失（原件在房东手里）。被告保险公司质证认为，有异议，根据合同77号搬迁费、过渡费、营业损失无补偿，请求营业损失就不能请求租金损失了，按照证据规则证人应该出庭作证，这个证据不能作为证据使用。原告补充进行了说明，我们是回迁俩套房子，一套是住，一套是出租。被告刘昌奎质证认为我不清楚。
10、交通费2000.00元，但我方票据就1230.00元，证明上次打官司发生的车费。被告开发公司质证认为，有异议，过高，立案和开庭合理部分给予保护。被告刘昌奎质证认为，不清楚，与我无关。
被告开发公司提供的证据为：
1、77号产权协议一份，�明与原告的合同不一样，应该按照我们提供的合同执行。原告质证认为，合同不一致的原因不是我们的原因，是被告方故意提供一份不一致的合同，执笔和打印都是对方，原告提供的77号合同已被俩审法院确认有效。刘昌奎质证认为，与我无关。
2、验收证两份，欠条一份，证明只有一处房子，还证明是宏强拆迁公司拆的。原告质证认为，欠条属实，房照和土地使用证都在我们手呢，验收证出处我们不清楚，也没有我们签字，是对方自己提供的。刘昌奎质证认为，77号与我无关。
经审理查明：天成房地产开发有限公司在郭家店镇建设东旭佳苑小区，并于2011年4月10日与贾宝良、陈凤春签订了两份产权调换协议书，分别为77号、78号。原告贾宝良、陈凤春于2013年1月22日向本院提起诉讼，要求确认与天成房地产开发有限公司签订的77号、78号产权调换协议有效，诉讼中提�保全申请，本院依据原告的保全申请于2013年1月29日查封了天成房地产开发公司座落在郭家店镇东旭佳苑1号楼北西起第三户一、二楼157.49平方米房屋。后本院就该案作出（2013）梨民一初字第87号民事判决书，确认双方签订的产权调换协议为有效合同。天成房地产公司不服该判决提出上诉。四平市中级人民法院作出（2013）四民终字第196号民事判决书判决维持原判。本次审理中查明，刘昌奎于2012年7月19日与天成房地产公司签订了房屋买卖协议，后交付楼款，并已实际入住本院已查封的一、二楼楼房。
本院认为，天成房地产开发有限公司与原告贾宝良、陈凤春于2011年4月10日订立的77号、78号两份产权调换协议书已经本院（2013）梨民一初字第87号民事判决书及四平中院（2013）四民终字第196号民事判决书确认为有效合同。前述二份判决书为生效判决，其确认的事实应为本案审理的依据。被告天成房地产开发有限公司应全面按照合同的约定履行义务。根据我院2013年9月10日对王玉华的询问笔录，可以确认78号协议的履行位置应为本院查封的楼房即东旭佳苑1号楼北西起第三户一、二楼，同时根据该笔录还可以确认77号楼房在调查当时并未交付钥匙。在原告贾宝良、陈凤春与天成房地产开发有限公司订立合同后，天成房地产开发有限公司却将78号楼又另行卖给被告刘昌奎，收取了刘昌奎的购楼款，并将钥匙交付刘昌奎。原告贾宝良、陈凤春与天成房地产开发有限公司订立的产权调换协议并非普通的房屋买卖合同，其性质为房屋拆迁安置补偿协议，协议约定的权利是被拆迁人拆迁物物权的转换，物权效力大于普通房屋买卖协议设立的债权，即便被告天成房地产开发有限公司已将该房屋出售给刘昌奎、并已实际交付，但房屋买卖协议不足以对抗�告贾宝良、陈凤春与天成房地产开发有限公司订立的房屋拆迁安置补偿协议。故此，刘昌奎与天成房地产开发有限公司订立的房屋买卖合同无效。刘昌奎应将占有的房屋交付本案原告贾宝良、陈凤春。刘昌奎与天成房地产开发有限公司之间的购房纠纷可另行提起诉讼。
原告请求交通费系进行另一诉讼案件发生，其发生也是正常诉讼所可能产生的诉讼风险，故此不能由被告负担。诉讼费一项已由另案裁决中明确，该项请求本案不予支持。原告提供了房屋租赁合同一份，证明被告天成公司未按合同交付楼房，其另行租赁房屋产生房租损失。本院认为，贾宝良、陈凤春与天成房地产公司签订的产权调换协议第77号、第78号中第四条明确约定：“乙方自行解决过渡用房，过渡期不超过十八个月。”还约定过渡费无补偿。但开发公司在双方约定的过渡期十八个月内未能交付房屋，过渡期满至今已达20个月，此期间原告租赁房屋的损失系由于被告天成公司违约造成，对此损失被告应当承担赔偿责任，具体损失数额应为：原告租赁房屋年租金2800元，每月租金2800元÷12个月=233.33元，233.33元×20个月=4666.67元。原告提供了李桂贤个人的证明，证明同行业年收入是7万元，所以原告的营业损失也应按该标准计算，由于李桂贤本人未到场，同时证明损失的证据单一，无其他证据辅助证明，原告的营业损失请求无法确认。原告提供租用房屋协议书一份，证明同位置的房子面积164.16平方米出租获得的收入，本院认为，对该租赁协议书原告未能提供原件核对，仅凭该证据本院无法确认房屋出租损失。鉴于原告方就营业损失、房屋出租费损失部分未提供充分证据加以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告方的营业损失、房屋出租费损失请求本院不予支持。
综上，经梨树县人民法院2014年27次审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告天成房地产开发有限公司继续履行与原告贾宝良、陈凤春订立的第77号、第78号产权调换协议书，按照合同为原告提供楼房。（于本判决书生效后十日内履行完毕）
二、被告天成房地产开发有限公司与被告刘昌奎签订的房屋买卖合同无效，刘昌奎自买卖合同中指定的楼房中迁出，并将该楼房交付原告贾宝良、陈凤春。（于本判决书生效后十日内履行完毕）
三、被告四平市天成房地产开发有限公司赔偿原告贾宝良、陈凤春租赁房屋损失4666.67元。（于本判决书生效后十日内履行完毕）
四、驳回原告贾宝良、陈凤春其他诉讼请求。
案件受理费2808.00元，由原告贾宝良、陈凤春负担2708.00元，由被告天成房地产开发有限公司负担100.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王立新
审 判 员 李小棉
人民陪审员 王桂英
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张可维