重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潼法民初字第03186号
原告刘艳，女，1988年1月1日出生，汉族，住重庆市潼南区。
原告周武，男，1986年12月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。
二原告共同委托代理人何碧，女，1967年7月20日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被告重庆亿润地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区，组织机构代码78156468—4。
法定代表人吴长龄，总经理。
委托代理人吴毅，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。
委托代理人钟沁栏，重庆中钦（潼南）律师事务所实习律师。
原告刘艳、周武与被告重庆亿润地产开发有限公司（以下简称亿润地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘芯妍适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘艳、周武及委托代理人何碧，被告亿润地产公司的委托代理人吴毅、钟沁栏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周武、刘艳诉称，2011年5月28日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告亿润地产公司购买其开发修建的位于重庆市潼南区桂林街道办事处巴渝大道X号X幢X—负X—X房屋一套，被告亿润公司在2011年12月30日前向原告交付所购房屋，交房后60日内办理《房地产权证》。此外，该合同还对被告亿润公司逾期交房及逾期办证的违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房及逾期办证的违约行为，且合同约定的违约金过低。因此，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金共计48000元。
被告亿润地产公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，原、被告约定于2011年12月31日交房，被告于2012年6月书面通知了原告接房，逾期交房的违约金已经过了诉讼时效，请求法院不予支持。原告逾期缴清物业专项维修资金，且至今未补交房款差额，根据合同约定，因原告未按期支付购房款、或未交清相关各种款项而导致被告无法按本合同约定期限按时办理相关事宜的，被告不承担违约责任。
经审理查明：2011年5月28日，原告周武、刘艳与被告亿润地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：亿润地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南区某街道办事处某大道X号某楼盘X幢X—负X—X房屋一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为74.28㎡；总成交金额为274836元；付款方式为分期付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即亿润地产公司）应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即周武、刘艳）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：“…（2）逾期超过60日后，…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款274836元。但2012年7月31日，被告才向原告交付了钥匙，并于2015年1月12日取得潼南区国土资源和房屋管理局业务受理通知书，为此，原告诉至本院，请求如诉称。
另查明，2012年5月7日，涉案房屋消防验收合格。2013年6月，某楼盘X、X、X、X、X、X、X号楼工程通过了竣工验收。
上列事实，有原、被告的陈述、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、《重庆市商品房买卖合同》、收据、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，建设工程竣工验收备案登记证、房产证、潼南区国土资源和房屋管理局业务受理通知书等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，被告于2012年7月31日向原告交付了钥匙，涉案房屋于2012年5月7日经过消防验收合格，于2013年6月经过竣工验收合格，故应视为被告于2013年6月完成交房义务。因此，被告亿润地产公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。因被告未举示证据证明涉案房经过竣工验收合格的具体日期，故本院认定其通过竣工验收合格的时间为2013年6月30日。其违约期间为2011年12月31日—2013年6月30日（共计548天）。依照双方当事人的约定，逾期交房的，被告应当按日按照原告已付房价款万分之零点一的标准向原告支付逾期交房的违约金，故亿润地产公司应当承担的逾期交房违约金为274836元×548天×0.00001=1506元。被告辩称原告该主张超过诉讼时效，本院认为，依照双方当事人在该合同中第九条“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，被告应在完成交房义务之日起30日内向原告支付逾期交房违约金，即应在2013年7月30日前向原告支付逾期交房违约金，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年7月31日开始起算，因违约之债的诉讼时效适用普通诉讼时效期间即2年，故原告于2015年6月29日向本院起诉并未超过诉讼时效，故对被告该辩解意见本院不予支持。原告以被告逾期办理产权登记为由，要求被告支付逾期办证的违约金。本案中，依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”，被告应当在符合交房条件后60日内向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。因被告于2013年6月30日完成交房义务，故被告至迟应当在2013年8月29日前为原告所购房屋向房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单，而被告于2015年1月12日才取得房地产管理部门出具的登记受理单，由此可见被告存在逾期办证的违约行为，应当按照合同约定向原告承担逾期办证的违约责任，其违约期间为2013年8月30日—2015年1月12日（共计501天）。依照双方当事人的约定，逾期办证的，被告应当按日按照原告已付房价款万分之零点一的标准向原告支付逾期交房的违约金，故亿润地产公司应当承担的逾期办证违约金为274836元×501天×0.00001=1377元。被告辩称因原告未缴清物业专项维修资金及未补交房款差额，按照合同约定，被告不承担违约责任。但被告并未举示证据证明被告逾期办证是因原告未缴清物业专项维修资金及补交差额所致，故被告的该项辩称，本院不予支持。原告认为双方当事人在合同中对逾期交房及逾期办证违约金的约定过低，要求调高违约金，本院认为，双方当事人自愿在合同中明确约定的逾期交房及逾期办证违约金的计算标准和方法，系双方真实意思表示，且原告并未举示充分证据证明原、被告关于逾期交房及逾期办证违约金的约定不足以弥补逾期交房及逾期办证的违约行为给原告造成的实际损失，故对原告要求调高逾期交房及逾期办证违约金的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆亿润地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周武、刘艳支付逾期交房的违约金1506元。
二、被告重庆亿润地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周武、刘艳支付逾期办证的违约金1377元。
三、驳回原告周武、刘艳的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，减半收取500元，由原告周武、刘艳负担470元，被告重庆亿润地产开发有限公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后由撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘芯妍
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 葛 蓉