贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初2302号原告：贵阳恒隆置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区贵阳世纪城X组团1-5栋和1-5栋商业第1，2，3，4，5栋2单元12层5号房，统一社会信用代码91520115057052135D。法定代表人：苏华，职务董事长委托诉讼代理人：钟捷、笪诗韵（实习律师），贵州合敬律师事务所律师。被告：陈彦均，女，汉族，1986年12月25日生，住所地贵州省贵阳市白云区，原告贵阳恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）诉被告陈彦均房屋商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于201公开开庭进行了审理。原告恒隆公司、被告陈彦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013-71237）及《补充协议》，并判决被告配合原告到房地产管理部门办理注销北大资源·梦想城（A08）1-8-5号房屋的商品房预售合同登记备案（预售合同登记号：Y13103954）；2、依法判决被告向原告支付违约金34,270.5元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年12月4日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013-71237），约定被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的观山湖区××号北大资源·梦想城第7-S07，A07，A08栋（A08）1单元8层5号房，该房号为（A08）1-8-5。合同约定面积为30.82平方米，套内建筑面积46.04平方米。合同第七条约定：出卖人与买受人约定按下述第一种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10,411.23元，总价款(小写)320,874元，（大写）叁拾贰万零捌佰柒拾肆元整。合同第八条关于付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计160,874元，余额（小写）160,000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60内将已付款退还买受人。合同第十八条关于争议的解决方式约定：依法向房屋所在地人民法院起诉。同时，在该合同的附件十二《补充协议》第2.1约定：对于银行按揭贷款客户，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付款比例或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金。第13.1中约定：本合同被解除的，买受人应在本合同解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋；因购买该房屋使买受人或任何第三人占用该房屋所在地户口指标的，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起15内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋相应的户口指标，买受人违反上述约定，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金。同时出卖人有权单方面或以买受人委托代理人的身份代表买受人到有关单位办理撤销、注销该房屋的合同登记备案表和产权转移登记、户口迁移的相关手续，签署所需的一切文件。13.2本合同被解除后，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除；如不足扣除的，买受人应于合同解除之日起5日内另行支付，否则，买受人应按照银行同期贷款利率向出卖人支付未付款项的利息：如有剩余，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案手续及产权登记等相关手续并交该房屋后20日内，出卖人无息返还买受人。13.3如本合同被解除时该房屋已由买受人接房并装修的，对装修部分的损失根据责任分别处理：13.3.2如属买受人责任导致本合同被解除的，买受人的装饰装修出卖人不再补偿，损失由买受人自行承担;买受人应在本合同解除后5日内将该房屋内所有属买受人的家具、电器、设施及相关物品等移出该房屋，逾期视为买受人丢弃，损失由买受人承担，出卖人有权自行处理该部分家具、电器、设施及相关物品等。前述合同签订后，被告虽经原告多番催促，至今仅支付了160,874元，余款160,000元至今未付。被告的行为已严重违反合同约定，构成根本违约。原告特依法诉至法院，请求依法公正判决支持原告诉请。被告陈彦均辩称，我同意解除合同，违约金方面需要减免部分，并不是我单方面造成，是因为销售人员说拿我身份证去查征信说明可以贷款，我才买的房子，结果是贷款未能办理成功，所以我认为原告也有责任，原告也应该承担一半的违约金。经审理查明，2013年11月30日，原告恒隆公司（出卖人）与被告陈彦均（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告按揭购买位于观山湖区××号“北大资源·梦想城一期”第7-S07，A07，A08栋（A08）1单元8层5号房，该房号为(A08)1-8-5（合同编号：2013-71237）商品房一套，房屋总价为320,874元，被告在签订合同之日支付160,874元，余额160,000元以银行按揭方式支付。双方在合同中第八条中约定“买受人应当在接到出卖人通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按照要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”；第十条“逾期付款责任”中约定“买受人如未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加），（1）逾期在90日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”。上述《商品房买卖合同》附件十二即《补充协议》第2.1.1条约定“买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提交首付款比例或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金”。上述合同签订当日，被告陈彦均向原告支付首付款160,874元（含定金10,000元在内）。其后，被告陈彦均的按揭贷款未能通过银行审批，故购房尾款一直未能向原告支付。另查明，上述房屋已经在房管部门办理了商品房预售合同备案登记。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据两份等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，被告对原告诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及办理商品房预售备案登记的注销手续的诉请并无异议，对原告的该两项诉请本院予以支持。对于双方争议的违约金。根据原告陈述，被告按揭贷款之所以未能通过银行审批，系因银行认为被告偿债能力有限导致的。因双方在订立《商品房买卖合同》时无法预知被告的贷款资格是否能通过银行审批，亦不在双方可控范围之内，故被告贷款资格未能通过银行审批系非归责于双方的原因，根据合同第八条的约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，任何一方均可解除合同。根据依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”之规定，当事人亦可请求解除合同，出卖人退还已收房款及利息，并未规定人买受人因当为此承担责任。虽然根据补充协议第2.1.1条约定，买受人可选择补交资料、提高首付比例或选择其他付款方式支付剩余房款，若因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金，但该条约定与上述司法解释第二十三条的规定相违背，另外根据日常生活经验可知，买受人之所以选择按揭贷款购房，一般系因自身经济能力有限致使无法一次性支付，且《商品房买卖合同》及其附件系房开商即出卖人单方提供的格式合同，买受人在购房时亦无法修改，而上述补充协议第2.1.1条显然加重了买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、家中对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应属无效条款，故原告不得以此向被告主张违约责任。又因被告对原告诉请的违约金自愿承担一半即17,135.25元，本院从其自愿。而对于原告提交的邮寄《解约通知函》及《贵阳恒隆置业有限公司付款催告函》的EMS邮单，因仅有邮单，无签收凭据，不能证实邮件实际发出或被被告实际签收，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告贵阳恒隆置业有限公司与被告陈彦均于2013年11月30日签订的观山湖区××号“北大资源·梦想城一期”第7-S07，A07，A08栋（A08）1单元8层5号房《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告陈彦均于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳恒隆置业有限公司注销观山湖区××号“北大资源●梦想城一期”第7-S07，A07，A08栋（A08）1单元8层5号房（合同编号：Y13103954）《商品房买卖合同》的备案登记；三、被告陈彦均于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳恒隆置业有限公司违约金17,135.25元。四、驳回原告贵阳恒隆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元（已减半收取，原告预交），由原告贵阳恒隆置业有限公司负担314元，被告陈彦均负担314元。该款由被告陈彦均于本判决生效之日起十日内支付给原告贵州恒隆置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  宁素二〇一八年六月二十八日书记员  郑怡