江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣执异5号
异议人（被执行人）：会昌县富兴房地产开发有限公司。住所地：江西省赣州市会昌县。
法定代表人：许天寿生，该××董事长。
申请执行人：中航信托股份有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。
法定代表人：姚江涛，该××总经理。
被执行人：赣州市新资源实业有限公司。住所地：江西省赣州市。
被执行人：朱依勤。
被执行人：瑞金市宏盛房地产开发有限公司。住所地：江西省瑞金市。
被执行人：会昌县岚山岭酒店投资有限公司。住所地：江西省赣州市会昌县。
本院在执行申请执行人中航信托股份有限公司与被执行人赣州市新资源实业有限公司、朱依勤、瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，被执行人会昌县富兴房地产开发有限公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
会昌县富兴房地产开发有限公司提出异议称，其对江西省高级人民法院在执行该案中，将异议人抵押的土地使用权和地上建筑物一并拍卖偿还借款等执行行为［（2015）赣执字第20-4号等裁定］有异议。1、法律和生效判决均明确申请执行人仅对土地使用权所得价款享有优先受偿权，新增房屋等建筑物不是抵押财产，申请执行人不享有优先受偿权，但江西省高级人民法院执行中将异议人抵押的土地使用权和地上建筑物一并拍卖用于偿债，违背了法律规定，侵害其合法权益。2、抵押的土地使用权上新增的建筑物系中国第四冶金建设有限公司垫资所建，该公司对工程款享有优先受偿权，如将土地使用权和建筑物合一进行处分，所得款项不作区分，均受偿给申请执行人，不但损害了异议人合法权益，而且也侵害了地上建筑物建设方的合法权益。3、生效判决确认申请执行人对瑞金市宏盛房地产开发有限公司的房产、会昌县岚山岭酒店投资有限公司的土地使用权、异议人的土地使用权三处抵押物享有优先受偿权，但江西省高级人民法院在执行时对会昌县岚山岭酒店投资有限公司的土地使用权不同时进行拍卖，目的是拍卖异议人和瑞金市宏盛房地产开发有限公司的财产，不执行会昌县岚山岭酒店投资有限公司的财产，严重损害异议人及相关方的利益。4、赣州市新资源实业公司是本案主债务人，诉讼期间已保全其所有的稀土氧化物，法院未对赣州市新资源实业公司的物权进行拍卖处理，就先执行作为抵押人的异议人的财产，明显不公平。5、异议人于2016年6月24日提出了书面异议，但江西省高级人民法院未向异议人下达裁定书，违背了法律规定。综上，江西省高级人民法院应立即停止对异议人财产的拍卖，明确申请执行人只对土地使用权所得价款享有优先受偿权，以保护异议人的合法权益。
本院查明，中航信托股份有限公司诉赣州市新资源实业有限公司、朱依勤、瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2013）赣民二初字第32号民事判决，判令：1、解除中航信托股份有限公司与赣州市新资源实业有限公司于2013年签订的合同编号为：AVICTC2013X0505-1的《中航信托?天顺949号赣州新资源信托贷款单一资金信托信托贷款合同》、协议编号为：AVICTC2013X0505-1.1的《中航信托?天顺949号赣州新资源信托贷款单一资金信托信托贷款合同》之补充协议。2、赣州市新资源实业有限公司于本判决生效后十日内偿还中航信托股份有限公司借款本金人民币6300万元及相应的利息（从2013年9月19日起至2013年12月1日止，本金2500万元按年利率15%计算；2013年11月11日起至2013年12月1日止，本金7500万元按年利率15%计算；2013年12月2日起至本判决确定给付之日止，本金6300万元按年利率15%计算）。3、朱依勤对赣州市新资源实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。4、中航信托有限公司对拍卖、变卖瑞金市宏盛房地产开发有限公司抵押的坐落于瑞金市象湖镇金星村206国道旁（金星小区）的房产［房屋所有权证号为：瑞房权证象湖镇字第201301-**号，他项权证号为：房他证2013字第**号］所得的价款，在本案借款本息范围内享有优先受偿权。5、中航信托有限公司对拍卖、变卖会昌县岚山岭酒店投资有限公司抵押的位于会昌县岚山岭脚下、文武坝镇水西2号，面积为18642.09平方米的土地使用权［权属证号为：会国用（2013）字第xx号、他项权证号为：会他项（2013）字第xx号］所得的价款，在本案借款本息范围内享有优先受偿权。6、中航信托有限公司对拍卖、变卖会昌县富兴房地产开发有限公司抵押的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权［权属证号为：会国用（2012）第xx号、他项权证号为：会他项（2013）字第xx号］所得的价款，在本案借款本息范围内享有优先受偿权。7、朱依勤、瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司承担了担保责任后，有权向赣州市新资源实业有限公司追偿。8、驳回中航信托股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费616800元，财产保全费5000元，共计621800元，由中航信托股份公司承担186540元，由赣州市新资源实业有限公司、朱依勤、瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司共同承担435260元。诉讼期间，本院于2013年12月对会昌县富兴房地产开发有限公司抵押财产及其他被告的相关财产进行了保全。判决生效后，中航信托股份有限公司申请执行，本院于2015年4月13日立案执行，执行案号为（2015）赣执字第20号。2015年6月25日，本院作出（2015）赣执字第20号执行裁定，裁定拍卖被执行人赣州市新资源实业有限公司所有的存放于赣州市开发区迎宾大道39号江西宝融物流有限公司仓库内的稀土氧化物65桶以清偿债务。同年7月27日，本院作出（2015）赣执字第20-1号执行裁定：1、冻结、划拨被执行人赣州市新资源实业有限公司、朱依勤、瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司本金人民币6300万元和相应的利息14158333.33元及至债务清偿完毕止的后续利息等；2、如上述冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上列被执行人相应的其他财产。同年8月4日，本院作出（2015）赣执字第20-2号执行裁定，裁定拍卖被执行人会昌县岚山岭酒店投资有限公司所有的位于会昌县岚山岭脚下、文武坝镇水西2号，面积为18642.09平方米的土地使用权［权属证号为：会国用（2013）字第xx号］和会昌县富兴房地产开发有限公司位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权［权属证号为：会国用（2012）第xx号］以清偿债务。同年9月14日，本院作出（2015）赣执字第20-3号执行裁定，裁定拍卖被执行人瑞金市宏盛房地产开发有限公司所有的位于瑞金市象湖镇金星村206国道旁（金星小区）共24个房产证项下合计建筑面积总共为7739.50平方米的房屋所有权以清偿债务。同年11月4日，本院作出（2015）赣执字第20-1号协助执行通知书，内容为查封被执行人会昌县富兴房地产开发有限公司所有的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米土地上的建筑物等。协助执行通知书送达了会昌县房地产管理局，并且本院委托会昌县人民法院在建筑物上张贴了查封公告。同年11月16日，本院作出（2015）赣执字第20-4号执行裁定，认为“本院依据已经发生法律效力的2013年12月16日（2013）赣民二初字第32号民事裁定书，于2013年12月19日查封了被执行人会昌县岚山岭酒店投资有限公司所有的位于会昌县岚山岭脚下、文武坝镇水西2号，面积为18642.09平方米的土地使用权和被执行人会昌县富兴房地产开发有限公司位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权。2015年8月4日，本院作出（2015）赣执字第20-2号执行裁定书，拍卖上述土地使用权以清偿债务。后经本院查实，上述两被执行人在上述土地上陆续建有多栋建筑物，遂分别于2015年10月28日、2015年11月10日依法查封了该两被执行人在上述土地上的房屋所有权及地上建筑物所有权。鉴于土地使用权及其地上建筑物所有权具有整体性，应一并处置为妥，故裁定拍卖被执行人会昌县富兴房地产开发有限公司位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米土地上的建筑物所有权以清偿债务和被执行人会昌县岚山岭酒店投资有限公司所有的位于会昌县岚山岭脚下、文武坝镇水西2号，面积为18642.09平方米土地上的房屋所有权及其他地上建筑物所有权以清偿债务”。本院委托江西中昌建设土地房地产评估有限公司进行评估，其中会昌县富兴房地产开发有限公司位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权及地上的建筑物的评估结论为：评估总价为7396.92万元，其中土地使用权总价值为3658.59万元，建筑物总价值为3738.33万元。因考虑到对查封的被执行人财产同时全部处置可能会超标的，故本院委托拍卖机构对查封的瑞金市宏盛房地产开发有限公司所有的位于瑞金市象湖镇金星村206国道旁（金星小区）共24个房产证项下合计建筑面积总共为7739.50平方米的房屋和会昌县富兴房地产开发有限公司位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权及土地上的建筑物进行了拍卖，经过三次拍卖，只有瑞金市宏盛房地产开发有限公司所有的一套房屋成交。
另查明，根据本院（2013）赣民二初字第32号民事判决查明的事实，会昌县富兴房地产开发有限公司用于抵押的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权于2013年11月在会昌县国土资源局办理了抵押登记。根据江西中昌建设土地房地产评估有限公司评估报告所附材料里表明，会昌县富兴房地产开发有限公司用于抵押的上述土地上建筑物取得建筑工程规划许可证在2014年之后。
本院认为，关于本院能否对异议人的土地使用权、土地上建筑物一并拍卖以及处置后价款处理问题。根据本案执行依据（2013）赣民二初字第32号民事判决第六项，“中航信托有限公司对拍卖、变卖会昌县富兴房地产开发有限公司抵押的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权［权属证号为：会国用（2012）第xx号、他项权证号为：会他项（2013）字第xx号］所得的价款，在本案借款本息范围内享有优先受偿权。”《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，本院裁定对会昌县富兴房地产开发有限公司抵押的位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米的土地使用权和土地上建筑物一并处置，符合法律规定。虽然本院（2015）赣执字第20-4号执行裁定有“拍卖被执行人会昌县富兴房地产开发有限公司位于会昌县城水西出口路三角岛，面积为17096.23平方米土地上的建筑物所有权以清偿债务”的表述，但该裁定已写明“鉴于土地使用权及其地上建筑物所有权具有整体性，应一并处置为妥”，故该裁定主要是解决房地一起处置问题，并没有拍卖该土地使用权和土地上的建筑物的款项都支付给申请执行人的表述。目前，对该土地使用权和土地上建筑物还未最终处置完毕，本院在处置完毕后会依法确定处置款如何处理，届时若对处置款处理有意见，可向本院提出，本院将依法审查处理。
关于是否应先处置主债务人财产才能处置抵押人财产的问题。本院（2013）赣民二初字第32号民事判决在本院认为部分已作以下认定：“合同在保证责任条款中均约定‘无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、抵押权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，抵押权人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人将不提出任何异议’，……故被告瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司应在抵押担保的范围内承担抵押担保责任。各被告关于原告未对赣州市新资源实业有限公司提供的质押物行使权利，视为放弃质权，担保人在原告放弃质物的优先受益的范围内免除责任的抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。”此外，本院也准备评估拍卖诉讼保全的主债务人的财产，因主债务人无法联系、物品确认等客观因素，故对该财产还未处置。综上，本案执行中本院处置抵押人的抵押物符合法律规定。
关于本案抵押物执行顺序问题。本院（2013）赣民二初字第32号民事判决判令中航信托股份有限公司对拍卖、变卖瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县岚山岭酒店投资有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司用于抵押的抵押物所得价款在本案借款本息范围内享有优先受偿权。法律并没有规定在执行中必须同时处置全部抵押物。本院在执行中考虑到同时拍卖抵押物，可能会超标的执行。故本院依法先处置瑞金市宏盛房地产开发有限公司、会昌县富兴房地产开发有限公司抵押物并无不当。
关于异议人提出异议而本院未依法下达裁定的问题。根据会昌县富兴房地产开发有限公司提供的证据显示，该公司曾于今年6月底和8月初向本院该案承办人邮寄异议书。该案承办人员向会昌县富兴房地产开发有限公司人员释明了对该公司房地产是整体拍卖，拍卖款会合理分配，同时告知提出异议需向本院立案部门申请。会昌县富兴房地产开发有限公司向本院立案部门递交书面异议，本院于8月8日立案受理其异议。
综上，异议人的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人会昌县富兴房地产开发有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向中华人民共和国最高人民法院申请复议。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 周 敏
代理审判员 汤志勇
二〇一六年八月二十二日
代书 记员 尹 伟