吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2692号
上诉人（原审被告）：马锡久，男，1952年3月7日出生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：董枢华，女，1950年10月8日生，汉族，住长春市南关区，与马锡久系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：长春鑫安阳光物业服务集团有限公司。住所：长春市经济技术开发区。
法定代表人：邰洪兴，董事长。
委托代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。
委托代理人：赵鹿聃，吉林鹏信律师事务所律师。
上诉人马锡久因与被上诉人长春鑫安阳光物业服务集团有限公司（以下简称鑫安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马锡久及其委托代理人董枢华，被上诉人鑫安物业公司的委托代理人李平、赵鹿聃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
鑫安物业公司在原审时诉称：2012年7月20日，鑫安物业公司接管了怡通家园小区的物业服务，并于2012年12月18日与长春市南关区怡通家园小区业主大会签订了《怡通家园小区物业委托合同》，约定自2012年9月1日起开始收费。2012年9月1日至2012年12月31日按每月0.9元/平方米收取；2013年1月1日至2013年12月31日按每月1.15元/平方米收取，并约定了后期管理服务费标准的调整方法。另外，《怡通家园小区物业委托合同》第十五条第二款约定，业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。马锡久为怡通家园小区24栋801室的业主（或物业使用人），房屋建筑面积145.23平方米，自2012年9月起，马锡久借故拖欠物业服务费至今。经鑫安物业公司多次催要，马锡久仍不给付拖欠的物业费。故鑫安物业公司诉至法院，请求判令马锡久支付物业服务费8388.80元，并按每日千分之三支付滞纳金，计算至给付之日止；诉讼费由马锡久承担。
马锡久在原审时辩称：1.物业进驻小区不合法，广大业主是被动服务；2.物业服务管理不到位，业主在小区居住无安全感。安保不到位、消防及报警设备形同虚设、小区先后发生多起被盗事件、封闭防火通道、草坪沙化、按智能门禁机电梯卡捆绑服务；3.严重侵害了个人利益。因采摘小区内海棠果，与鑫安物业公司工作人员发生争执、放在小区摩托车及鱼缸被砸等，马锡久爱人为息事宁人，本想去物业交费，可是物业不收。综上，这个物业本末倒置、暴力服务、不得人心、昭然若揭。
原审法院经审理查明：2012年12月18日，鑫安物业公司与长春市怡通家园小区业主大会签订《怡通家园小区物业委托合同》一份，约定长春市怡通家园小区业主大会将怡通家园小区委托于鑫安物业公司实行专业物业管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同第四条收费标准中约定，住宅部分按建筑面积，从2012年9月1日至2012年12月31日按每月0.9元/月/平方米收取，从2013年1月1日至2013年12月31日按每月1.15元/月/平方米收取，以后管理服务费标准的调整，以1.15元/月/平方米为基数，当国内消费者物价指数上涨大于或等于4%时方可调整，下年度调整幅度为国内消费者物价指数的50%；电梯运行费按层收取，7-9层收费标准为40元/户/月。所有物业服务费按上半年、下半年收取，业主应在上半年第一季度3月20号以前、下半年第三季度9月20日以前到物业公司缴纳。马锡久为怡通家园小区24栋801室业主，房屋建筑面积145.23平方米。2012年发生物业费为0.9元/月/平方米×4个月×145.23平方米=522.83元；2013年、2014年、2015年三年发生物业费1.15元/月/平方米×12个月×145.23平方米×3年=6012.52元。以上发生物业费共计6535.35元。另因马锡久未曾使用电梯，审理中鑫安物业公司同意将电梯费1592元从诉请数额中予以剔除。
原审法院认为：鑫安物业公司与长春市怡通家园小区业主大会签订《怡通家园小区物业委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。长春市怡通家园小区业主大会作为小区业主的自治组织，其对外签订的物业委托服务合同对小区业主具有约束力。鑫安物业公司依约提供了物业服务，故马锡久应承担缴纳物业费的义务。关于电梯费一节，因马锡久未享受到电梯服务，鑫安物业公司亦同意给予扣除，故鑫安物业公司诉请的物业费中电梯费部分不予支持。关于鑫安物业公司主张的违约金，经庭审释明，鑫安物业公司自愿调整违约金为自起诉之日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，鑫安物业公司变更后的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于马锡久抗辩称物业管理服务不到位一节，因马锡久未提供充分证据予以证明，故不予支持。关于马锡久提出鑫安物业公司侵害其个人利益一节，不属于本案处理范畴，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：马锡久于判决生效后立即支付鑫安物业公司物业费人民币6535.35元及利息（自2016年3月3日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算）。案件受理费25元，由马锡久负担（鑫安物业公司已垫付）。
宣判后，上诉人马锡久不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、物业进驻不合法，广大业主“被”服务。该物业于2012年7月进入怡通家园小区，广大业主50%表决不同意。入户调查存在暗箱操作。当年被鸿程街道硬塞给怡通小区。二、服务管理不到位，居住无安全感。合同中承诺达二级标准，除卫生有保障外连三级标准都达不到，私自涨价，且未开业主大会，原来每平方米0.9元，现1.18元。1.安保不到位。小区面积23万平方米，按要求应配备92名保安，现人员不足20%，50人不到。人员素质不高，不负责任，近三年来不少业主家被盗。2.消防、报警设施形同虚设。小区1300多户，消防设施不合格，监控及室外录像均无反映。3.封闭防火通道为应急通道，少数业主占为己有，物业不管，一旦失火业主生命将受到伤害。4.草坪沙化严重。小区绿化受损严重，小树死伤多茬，草坪荒芜多处，物业不管。5.保洁不到位、不及时。冬天下雪清理不及时，不彻底，导致路滑摔伤人时有发生。物业为赚钱，把部分人员调走，到外地承包扫雪。6.小区小商小贩随便进入。多家理财的、做纱窗的、幼儿园等搭台宣传。三、严重侵害了上诉人的个人利益。1.小区有几颗果树，别人摘果随便，上诉人摘海棠果，被上诉人孙姓负责人恐吓、辱骂。2.放在小区的摩托车、鱼缸等贵重物品被砸，修车、买鱼缸费用达2000元，损失惨重。3.上诉人2014年9月曾去交纳物业费，被上诉人拒收。4.被上诉人诬告上诉人破坏电梯，刑拘上诉人12天。而同一件事16栋业主仅罚200元了事。被上诉人应赔偿上诉人精神损失242.3元×12天，共计2907.6元。我依法主张行使先履行抗辩权。请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人交纳1000元物业费；2.诉讼费用由被上诉人承担。
鑫安物业公司答辩认为：一、物业服务合同系怡通家园小区业主委员会与被上诉人依法签订，收费许可证合法真实，上诉人应当依照怡通家园小区物业委托合同的约定交纳物业费6536.35元和滞纳金。二、上诉人提出的物业服务相关事实是否真实存在，是否能够对其交纳物业费造成影响，对于以上问题没有充分证据能够证明，上诉人的上诉请求不应得到支持。
二审中，上诉人提交了如下证据：证据一、照片，证明消防器材缺失。
被上诉人发表质证意见认为：对照片的真实性有异议，看不出来在哪里拍的照片。
证据二、证人王某某证实：2014年秋天的一天，出4号门路过车库的过道，很多人围着一个大鱼缸，被砸碎了，上诉人的鱼缸一直在外面放着，挺长时间了，旁边放着的上诉人的摩托车后座也被划坏了，车胎也瘪了，大家都很气愤不知道谁干的，觉得业主的东西没有保障，大家一直在议论，后来这件事没有处理，后来上诉人报案了，南岭派出所来人了，给上诉人带走了，后来很长时间，鱼缸被弄走了，证人就不知道了，证人只是看见了，但是不知道谁干的。2013年证人家的三捆大葱也丢了，在楼梯间里紫薯也丢了，证人家自行车在地库也丢了，物业的服务不到位，楼里的门铃也不好使，给物业打电话也不理睬，前几年绿化的草坪也不浇水，都死了，证人家住9楼，电梯总坏，防火通道全部都封死了，物业让走16楼，16楼的业主也不愿意，都锁死了，想过也过不去。
上诉人对证人证言发表质证意见认为：真实性没有异议。
被上诉人对证人证言发表质证意见认为：真实性有异议，证人提出的部分情况绝大部分来源于“听说”，并非亲眼所见，在证明问题上无法证明上诉人提出的被损害物品是在何处损坏及被何人损坏。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为:一、关于被上诉人与怡通家园小区业主委员会签订的物业委托合同对上诉人是否具有约束力。上诉人主张与被上诉人签订怡通家园小区物业委托合同的业主委员会并非业主大会选举，而是街道办事处选任。因上诉人就业主委员会的成立程序不合法不能提供相应证据，故本院不予支持，应认定业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同。上诉人主张小区50%以上的业主并不同意被上诉人进驻小区，并提交了题目为“坚决反对”落款为怡通家园部分业主的书面材料。但该份证据上无业主的签名，无法证明是否为业主以及多少业主的意思表示。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在上诉人不能提供其他证据证明业主委员会与被上诉人签订的合同并非业主大会的真实意思表示的情况下，应认定业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同合法有效，对上诉人具有约束力。
二、关于上诉人应否向被上诉人支付物业服务费6536.35元及利息的问题。被上诉人已经实际提供了物业服务，上诉人应依据合同约定向被上诉人支付物业服务费。因怡通家园小区物业委托合同中已明确约定了收费标准，故原审法院依据物业委托合同判令上诉人向被上诉人支付物业服务费6536.35元，并无不当。上诉人未按约定及时向被上诉人支付物业服务费，原审判令上诉人从被上诉人起诉之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向被上诉人支付利息，符合法律规定及合同约定，亦无不当。上诉人主张被上诉人提供的物业服务除楼内卫生合格外其他均不到位，其仅应支付1000元物业服务费。上诉人提供了草坪及消防设施的照片，欲证明小区内草坪维护不到位、消防设施缺失。但对其提供的照片，上诉人不能证明拍摄时间及拍摄地点，故照片不能反映上诉人欠缴物业费期间即2012年至2014年小区内的草坪及消防状况，本院不予采信。虽证人王某某出庭证实被上诉人存在物业服务不到位的情况，但因证人亦居住于此小区与被上诉人具有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，结合证人陈述其已经全额交纳物业费的事实，上诉人提供的证人证言不足以证明被上诉人提供的物业服务不到位。上诉人主张小区内存在经常发生盗窃案件、安保服务不到位、清雪不及时、消防通道被占用、小商贩随便进入小区等物业服务不到位的问题，但就此未提供充分的证据予以证明，且被上诉人系服务企业，无行政强制措施，以及物业服务具有持续性等特点，在一定的时间即使存在上述问题，亦不能说明物业服务整体不到位，故本院对上诉人关于物业服务不到位的主张不予支持。
三、关于上诉人主张的损失问题。上诉人主张其存放在小区内的摩托车及鱼缸系被上诉人损坏，应由被上诉人赔偿，并就损失数额应在物业服务费中扣除。但上诉人未提供相应证据证明系被上诉人所为，同时，依据怡通家园小区物业委托合同第十八条“双方约定因下列事由导致损害，不论其行为直接或间接，均构成对鑫安物业公司的免责事由，即鑫安物业公司不负赔偿责任：1.因地震等不可抗力或政策法规变动等非鑫安物业公司能故控制的事由所造成的损害；2.本物业内发生的盗窃、抢劫、破坏、爆炸、火灾等治安或刑事案件所造成的损害，但因鑫安物业公司故意或过失造成的除外”的约定，被上诉人对由他人给上诉人造成的财产损害不予赔偿，故本院对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人主张因被上诉人诬告给其造成的精神损失，与本案并非同一法律关系，上诉人就此在一审亦未提起反诉，且被上诉人在二审庭审中明确表示就此不同意调解，故本院在二审中不予审理，上诉人可另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马锡久负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 胡月皓
代理审判员 张兴冬
二〇一六年八月十二日
书 记 员 张 宠