浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2232号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐燕钗，女，1966年6月22日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）童爱萍，女，1961年4月15日出生，汉族，住开化县。
委托诉讼代理人：徐旻，浙江振进律师事务所律师。
上诉人徐燕钗与被上诉人童爱萍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐燕钗上诉请求：依法撤销原判并依法改判驳回童爱萍的全部诉讼请求、支持徐燕钗的全部反诉请求。由童爱萍承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认定“原、被告间存在保管合同关系”，系认定事实、适用法律错误。1、一审法院审理过程中，童爱萍未提供任何证据证明存在保管合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，应由童爱萍承担不利后果，即认定保管合同关系不存在。2、一审法院既已认定“原、被告之间对案涉房屋达成合意”，接着应当考虑房屋买卖合同是否有效、是否履行等问题，一审法院却未提及后续问题仅认定“原、被告之间存在保管合同关系”显然错误。二、一审法院认定“《房地产买卖契约》并未生效”，系认定事实、法律错误。（一）双方间的房屋买卖合意（口头协议）在《房地产买卖契约》签署之前已经达成。根据《合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立。”之规定，徐燕钗同意购买案涉房屋的承诺达到童爱萍时，案涉房屋买卖合同（口头协议）便已成立。（二）《房地产买卖契约》亦应认定成立并生效。《房地产买卖契约》第九条中约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，即约定契约的附生效条件为经“双方签章”和“经房地产买卖主管机关审查批准”。1、该生效条件系格式文本内容，并非双方真实意思表示。2、我国现行法律并未规定涉案房屋相关类型的房地产买卖需要经过审查批准，而且实际买卖过程中，案涉房屋相关类型的房地产买卖房地产行政主管部门亦不会要求进行审查批准。因此，该契约约定的附生效条件“经房地产买卖主管机关审查批准”为必不会发生的事实，属于无效的附生效条件。3、《房地产买卖契约》约定合同义务已由双方履行主要部分，应视为双方已就生效条件进行变更。根据《合同法》第七十七条第一款、第三十六条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定，双方之间通过实际履行合同义务的行为（其中童爱萍实际履行合同义务的行为为交付案涉房屋由徐燕钗占有、使用、收益，徐燕钗实际履行合同义务的行为为支付购房款项）并由对方接受对生效条件进行了变更。综上，上诉人与被上诉人之间案涉房屋买卖行为已成立并生效。三、一审法院认定“被告未支付购房款”，系认定事实错误。1、根据徐燕钗提交的《房地产买卖契约》、《房屋所有权交易等级申请审批表》等材料可知，双方已到房屋等部门要求办理过户登记，根据常理出卖人不可能在房款未付的情况下将房屋过户至买受人名下，因此可以推定出徐燕钗已将购房款5万元全额支付完毕。2、根据证人雷某的证人证言，童爱萍的代理人在协商过程中明确提及支付过购房款5万元，而且童爱萍在电话中也向雷某陈述没钱才卖房子等，均可以证明徐燕钗已将购房款5万元全额支付完毕。四、一审法院认定“2005年11月28日，童爱萍取得案涉房屋的房屋所有权证，证号为金房权证（婺）字第××号”，系认定事实错误。案涉房屋的房屋所有权证系由徐燕钗领取。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，恳请二审法院查明案情、辨析法理，依法支持徐燕钗的上诉请求。
童爱萍二审中答辩称：1、本案案涉有两个法律关系，一个是房屋买卖法律关系，一个是保管合同关系。房屋买卖法律关系，双方仅达成了口头协议，但书面的合同没有成立，更未生效。本案房屋买卖合同的标的物是特定的农村集体土地上的房屋，也就是小产权房，按照当时的法律规定，这种房屋的买卖应当经过有关行政机关的事先审批。本案案涉的合同没有经过上述程序。同时，对方在2005年的时候并不是案涉房屋所在村集体组织成员，不具备相应的购买资格。对方在2016年3月16日才将自己的户籍迁入了案涉房屋所在村集体。从双方提交的合同形式来看，书面合同的主要条款内容均未填写。故本案中书面合同没有成立，也未生效。关于本案的保管合同关系，正是由于双方的买卖合同关系没有生效，且童爱萍在当时急于出国，在这种情况之下才委托对方进行相应的管理。一审法院认定案涉基础法律关系为保管合同关系，是对高度概然性法律规则的应用。一审判决认定事实清楚，应予维持。
童爱萍向一审法院起诉请求：1、解除童爱萍与徐燕钗之间的保管合同；2、徐燕钗立即将代童爱萍保管的琅××××房屋归还童爱萍；3、本案诉讼费用由徐燕钗承担。
徐燕钗向一审法院反诉请求：1、依法确认双方于2005年11月25日签订的《房地产买卖契约》有效；2、童爱萍立即协助徐燕钗办理坐落于琅琊镇中山路30号房地产的过户手续；3、由童爱萍承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年11月25日，原告童爱萍与被告徐燕钗签订《房地产买卖契约》一份，契约约定：童爱萍自愿将坐落在金华市婺城区琅琊镇中山路30号的房地产出售给徐燕钗，成交价格为50000元，款项于2005年11月25日前一次性付清，双方同意于2005年11月25日由童爱萍将上述房地产交付徐燕钗，本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。金华市婺城区琅琊镇人民政府在合同首页盖章并注明情况属实。同日，双方在房屋所有权交易登记申请审批表中转让人、受让人处签字，金华市婺城区琅琊镇琅琊徐村村民委员会在转让人、受让人处盖章，该审批表备注载明：集体土地上的建筑物买卖需经村民委员会、镇（乡）人民政府同意并签章在共有人栏内。该栏内无盖章。2005年11月28日，童爱萍取得涉案房屋的房屋所有权证，证号为金房权证（婺）字第××号。合同签订后，童爱萍出国工作并将涉案房屋交给徐燕钗，徐燕钗占有涉案房屋，出租并收取租金。另查明，2016年3月16日，徐燕钗成为金华市婺城区琅琊镇徐村村民。一审法院认为，本案争议焦点有二：第一，《房地产买卖契约》是否生效以及徐燕钗是否按约交付购房款。庭审中，徐燕钗辩称该契约系双方自愿签订，其已按约履行支付购房款的义务，童爱萍亦已交付房屋。《房地产买卖契约》虽经双方签字确认，但该契约明确需经房地产买卖主管机关审查批准后生效，契约中并未有房地产买卖主管机关审查批准的内容，同时《房屋所有权交易登记申请审批表》中未签署共有人（主管部门）的意见，徐燕钗亦未向法庭举证其已向童爱萍交付购房款5万元，而徐燕钗于2016年3月16日迁入涉案房屋所在村，故一审法院认为《房地产买卖契约》并未生效且徐燕钗亦未支付购房款5万元。第二、双方之间保管合同关系是否成立。双方在庭审中均陈述，双方此前系朋友，且关系良好，双方虽未签订书面保管合同，但2005年，童爱萍因出国工作需要将涉案房屋交由徐燕钗代为管理，且证人雷某亦提及徐燕钗曾告知童爱萍房屋已出租的事实，符合常理，故对双方之间对涉案房屋存在保管合同关系的事实予以确认。徐燕钗在庭审中陈述其已购得该房屋且不返还涉案房屋，致使无法实现保管合同的目的，故童爱萍要求解除双方保管合同关系，予以支持，徐燕钗应当承担返还涉案房屋的民事责任。对徐燕钗的反诉请求，不予支持。并依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条、第三百六十五条、第三百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告童爱萍（反诉被告）与被告徐燕钗（反诉原告）之间的保管合同；二、被告徐燕钗（反诉原告）应于本判决书生效之日起十日内将位于金华市婺城区琅琊镇中山路30号的房屋（房产证号为金房权证（婺）字第××号）返还原告童爱萍（反诉被告）；三、驳回被告徐燕钗（反诉原告）的反诉请求。案件受理费40元，反诉案件受理费40元，由徐燕钗负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实没有争议：2005年11月25日，童爱萍与徐燕钗签订《房地产买卖契约》一份，契约约定：童爱萍自愿将坐落在金华市婺城区琅琊镇中山路30号的房地产出售给徐燕钗，成交价格为50000元，款项于2005年11月25日前一次性付清，双方同意于2005年11月25日由童爱萍将上述房地产交付徐燕钗，本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。金华市婺城区琅琊镇人民政府在合同首页盖章并注明情况属实。同日，双方在房屋所有权交易登记申请审批表中转让人、受让人处签字，金华市婺城区琅琊镇琅琊徐村村民委员会在转让人、受让人处盖章，该审批表备注载明：集体土地上的建筑物买卖需经村民委员会、镇（乡）人民政府同意并签章在共有人栏内。该栏内无盖章。2005年11月28日，徐燕钗领取所有权人为童爱萍的涉案房屋房屋所有权证，证号为金房权证（婺）字第××号。合同签订后，童爱萍出国工作并将涉案房屋交给徐燕钗，徐燕钗占有涉案房屋，出租并收取租金。2016年3月16日，徐燕钗成为金华市婺城区琅琊镇琅琊徐村村民。
二审期间，徐燕钗申请案涉房屋承租人雷某及其员工陈建华出庭作证,并提供：1、徐燕钗等人与童爱萍的外甥女方红球的对话录音文字整理材料。2、徐燕钗母亲滕送茶名下的中国银行银行卡流水交易查询单及情况说明等。童爱萍提供了2007年1月6日，徐燕钗支付给童爱萍儿子徐敏4000元的银行业务凭证复印件。根据这些证据，可以确认以下事实：案涉房屋在2005年以前，由方红球管理。之后房屋由徐燕钗出租给雷某，并由徐燕钗收取租金，雷某承租该房屋已有约十年时间。徐燕钗曾出资请人修缮房屋，并因房屋后面的厕所与他人发生争执。
本院认为，本案争议焦点为：本案民事法律关系的性质是保管合同民事法律关系还是房屋买卖合同民事法律关系。根据双方当事人的诉辩主张和经庭审对证据的质证审查，目前，案件的基本事实是，2005年11月25日，童爱萍与徐燕钗签订过一份《房地产买卖契约》，徐燕钗从当时起就在管理、使用、出租案涉房屋。管理、使用、出租案涉房屋，可以由房屋保管合同引起，也可以由房屋买卖合同引起，仅凭这些事实不足以准确判断法律关系的性质。准确判断本案法律关系性质的关键是，童爱萍和徐燕钗之间达成的是房屋保管的合意还是房屋买卖的合意。从现有证据分析，认定童爱萍和徐燕钗之间已达成房屋买卖合意证据更加充分。因为双方曾在2005年11月25日签订过《房地产买卖契约》，之后徐燕钗对该房屋进行了占有、使用、收益。童爱萍主张房屋保管关系的主要理由是双方曾达成过口头的房屋保管协议，但该事实缺乏证据证明。现虽该房屋的所有权仍登记在童爱萍名下，但这种房屋所有权登记与房屋占有使用分离的情况，在房屋买卖合同纠纷中并不少见。本院认为，童爱萍和徐燕钗之间达成的是房屋买卖的合意，本案房屋买卖合同民事法律关系的主体、内容、客体都没有违反法律的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同合法有效。但徐燕钗主张已付清全部购房款，证据不足。对其要求童爱萍协助办理案涉房地产权属转移登记手续的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初1501号民事判决；
二、确认童爱萍与徐燕钗于2005年11月25日签订的《房地产买卖契约》有效；
三、驳回童爱萍的诉讼请求；
四、驳回徐燕钗的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费40元，反诉案件受理费40元，由童爱萍和徐燕钗各负担40元；二审案件受理费80元，由童爱萍和徐燕钗各负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵增兴
审 判 员 楼淑馨
审 判 员 徐 晋
二〇一七年七月二十四日
代书记员 崔立娜