终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初334号
原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，地址：广州市荔湾区。
法定代表人：黎炽江，职务：社长。
委托代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。
被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：高国河，职务：董事长。
被告：高国河，身份证住址：福建省安溪县，现住广州市荔湾区（中联茶文化创意园）。
两被告共同委托代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。
原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社诉被告广东粤联企业管理有限公司、高国河租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月5日立案受理后,依法由审判员张艳独任审理，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的委托代理人胡焱平、钟钦才，被告广东粤联企业管理有限公司、高国河的共同委托代理人赖清松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社诉称：原、被告于2014年6月25日签订《物业租赁合同》，后因三资交易需要，双方于2014年12月30日签订某号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，由被告租赁广州市荔湾区葵蓬穗盐路某号的厂房作为商铺、办公室、仓库使用等。上述合同签订前，原告已将案涉厂房交给被告装修，被告装修完毕后，于2015年1月起租。被告从2015年7月起出现逾期支付租金的违约行为，7月租金逾期11天，9月租金逾期29天。从2015年10月起，出现拖欠租金的违约行为，至今拖欠2015年10-12月租金（房屋使用金）955331元。
原告多次向被告发出催租通知，但被告拒不支付。2015年11月10日，原告发出《收回场地通知书》，通知被告双方签订的A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》于2015年11月13日解除。2015年11月20日，被告回函承诺陆续汇款归还租金，但至今没有支付。为此，原告起诉要求：1.确认双方于2014年12月30日签订的某号《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》于2015年11月13日解除；2.确认两被告向原告交纳的履行保证金990000元和水电保证金200000元归原告所有；3.两被告迁出广州市荔湾区葵蓬穗盐路某号的厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；4.两被告向原告一次性清缴2015年10月至2015年12月的租金（房屋使用金）人民币955331元，并按拖欠金额的每日2%向原告支付违约金（以本金为限）；5.两被告按月租金325774元向原告交纳从2016年1月至实际退房之日的房屋使用金；6.本案诉讼费由两被告承担。庭审后，原告向本院申请撤回上述第三项诉讼请求。
被告广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）、高国河共同辩称：第一，2014年12月30日签订的某号合同无效，合同约定的穗盐路某号所占的厂房面积没有建设工程规划许可证及房产证，该部分不能出租，因此属于穗盐路某号的合同内容依法无效。第二，穗盐路某号的产权证合法面积只有某平方米，且穗盐路5号的房屋已经进行过改建，该改建没有取得建设工程规划许可证。故有关穗盐路某号的租赁合同，出租方的出租行为不符合城镇房屋出租的相关管理规定，应为无效。第三，粤联公司经原告同意对场地进行改造装修及扩建，即在租赁场地中形成了附合财产；租赁合同的解除造成粤联公司的财产损失，应由原告承担。第四，因原告不能正常履行分租租赁合同的备案登记手续及在2015年10月份采取断水断电、发函恐吓分租户等行为，导致粤联公司不能正常经营收租，粤联公司依法行使不安抗辩权暂缓交租具有合法性，且数额较小不属于根本性违约，原告不得解除租赁合同。粤联公司投入了1000多万元对场地进行改造和装修，不应当因为被告缓交几十万元的租金而导致被告1000多万元的损失。恳请法庭维持合同继续履行。第五，高国河不是租赁合同的当事人，不应当对租赁合同的债务承担责任。第六，关于水电押金，粤联公司并未依据2014年12月30日签订的合同向原告交付。第七，合同约定的每天2%的违约金标准明显过高，即便被告存在违约应当按照银行同期贷款利率计算违约金。且迟延交租不属于根本性违约行为。
经审理查明：荔湾区葵蓬穗盐路某号是登记在原告名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积某平方米，建基面积某平方米，总建筑面积某平方米。
2014年6月25日，原告（甲方）和被告高国河（乙方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将位于葵蓬穗盐路某号工业区内的厂房出租给乙方进行升级改造，改造后由乙方使用。乙方严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。乙方租赁甲方位于葵蓬穗盐路某号的物业，总用地面积某平方米，其中建基面积约某平方米，配套免租使用空地面积约某平方米；按改造前总建筑面积某平方米计收租金；租赁期限为15年，包含六个月免租改造期（即2014年7月1日起至2029年6月30日）；甲方自2014年7月1日起分期移交物业给乙方使用，2015年1月1日起计收租金，乙方按月交付租金。租金起租单价为每月25元/平方米；物业管理费起始价为每月30000元；在本合同签订之日起五个工作日内，乙方应向甲方交付合同押金1650000元，水电押金200000元；自计租之日起，甲方按改造前总建筑面积某平方米，减未交付物业的建筑面积的面积差计收租金。乙方以现金或转账的方式，按时向甲方支付租金、物业管理费、水某、电费，甲方收到上述租金或费用后，向乙方开具相应的收款凭据；自计租日起，乙方在每月的10号前向甲方交纳当月的租金、物业管理费、上一个月的水、电费，逾期缴交的，从当月的11号起按应缴金额每天计收2%的违约金至缴清款项当日止。当月20号前乙方仍不缴清租金或费用，以及违约金的，甲方从当月21号起停止供水供电、收回租赁标的物、没收乙方的全部保证金和押金，并终止合同，同时甲方有权留置乙方财产，因此造成的损失由乙方承担；不论乙方自行经营或分租他人经营的都必须依法经营，文明经商等。该合同附件有：1.《穗盐路某—物业交付租金计收时间表》；2.《穗盐路某用地范围平面图》；3.《穗盐路某号物业明细表》、《穗盐路某号平面附图》、《穗盐路某平面附图》。高国河分别于2014年6月26日和8月15日向原告支付了物业合同押金1650000元以及水电押金200000元。原告陈述，该1650000元包含租赁保证金990000元和管理合同保证金660000元两部分，管理合同保证金已在另案处理。
2014年12月30日，原告（甲方）、被告粤联公司（高国河）（乙方）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：某号），约定：双方经友好协商，将2014年6月25日签订的物业租赁合同变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。另该合同约定：本合同签订5个工作日内，乙方须一次性向甲方交纳990000元作为履行本合同的保证金，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，合同履约保证金和水电保证金归甲方所有，同时甲方有权收回上述厂房及其附属设施的使用权，并追究乙方的违约责任。甲方配合乙方办理相关经营证照、手续；乙方充分知悉并了解租赁物业现状、瑕疵及使用经营可能产生的后果，并自愿承担相应后果，保证不以租赁物业现状及瑕疵问题为由，向甲方提出合同无效、解除、违约、索偿等任何主张。合同期内，乙方不得擅自转租租赁的厂房及其附属设施，如确需转租，须经甲方书面同意，且乙方应与次承租人签署转租赁合同并报甲方备案，否则视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回出租的厂房及其附属设施，合同履约保证金归甲方所有。合同期内，乙方未经甲方书面同意转租所承租厂房及其附属设施的，或逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的，或拖欠租金、电费、税费20天以上的，视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租厂房及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失等。该合同落款处有被告粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。同日，两被告向原告提交《变更合同承租方申请书》记载：高国河租用联社物业，地址：穗盐路某号，合同编号某号，现为规范管理公司，需要变更承租方，申请从2015年1月1日变更承租方，合同起止时间：2015年1月1日至2029年6月30日。新的承租方为：广东粤联企业管理有限公司（高国河），新的承租方保证同意履行及遵守本合同中有关乙方租赁义务的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。另双方于当日签署了《荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表》，登记内容为：经双方友好协商，同意于2015年1月1日至2028年7月31日将原物业租赁合同变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》，本合同承租方变更为：广东粤联企业管理有限公司（高国河），并就“三资”交易合同变更登记备案。庭审中，原告确认粤联公司分别于2016年1月12日、3月4日向原告汇款合共20万元，并同意在被告拖欠的租金中扣减该部分款项。
原告因两被告欠付租金，分别于2015年9月22日、10月8日、10月15日、10月21日向两被告发出催租通知，催促两被告清缴拖欠的租金、综合管理服务费及违约金等。并于2015年11月10日发出《收回场地通知书》，通知被告因两被告拖欠租金及综合管理服务费的行为已严重违反合同规定，原告于2015年11月13日终止合同，并收回物业，没收合同履约保证金等。粤联公司于当日收到该通知书，并于11月20日函复原告称：由于现在市场大环境非常差，导致商户欠租及招商难度非常大，加上公司七月、九月贷款到期，续贷未放贷，导致资金周转非常紧张，拖欠原告10月份及11月份租金，未能及时交清。粤联公司承诺自今日起陆续回款归还租金，于20日还合同A101-1、A138、A503、A131A、A110、B110A、A205九月、十月的电费176895.8元，23日还合同A515十月管理费202522元，26日还合同A515十一月管理费202522元，30日还合同A515十月租金303783元，于2015年12月8日前交清合同A101-1、A103、A503、A131A、A110、B110A、A205十月、十一月租金及管理费和A515十一月的租金1029037元，2016年1月开始恢复正常交租时间。但被告并未依照该函件履行。
庭审中，原告陈述，穗盐路某号是历史厂房，未办理产权证。粤联公司称，2014年12月30日签订的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》约定的保证金至今未支付。另两被告主张穗盐路某号场地是一体性，如果双方能继续履行合同，其同意继续履行，否则，同意返还场地给原告并由原告补偿被告损失。
原告为证明案涉房屋通过消防验收的事实，提供了广州市公安局芳村区分局防火科于2002年3月6日向芳源实业有限公司出具的《关于芳源实业有限公司厂房室内消火栓给水系统消防验收合格意见书》；为证明原告拥有穗盐路7号房屋产权的事实，提供了葵蓬村葵耀玩具厂之一的设计图纸共十八张，认为葵蓬村葵耀玩具厂的地址就是穗盐路某号，虽然图纸未显示门牌号码，但现场的情况与图纸显示一致。被告认为意见书与本案没有关联性，案涉房屋未取得消防验收合格，合同应为无效；图纸中的“制图章”并非建委的有效公章，且图纸标注面积为某平方米，与合同约定不一致，故认为该图纸并非穗盐路某号的图纸。
被告为证明已向原告支付穗盐路某号租金、管理费至2016年2月合计78万元的事实，提供了交易日期为2015年12月8日、12月9日、1月28日（两张）总金额为322522元的广州农村商业银行客户电子回单四份，该四份回单户名均为高国河，其中12月9日的回单显示用途为“中联租金”，1月28日的回单显示用途为“穗盐路某号管理费”；有高国河签名的交易日期为1月29日的POS签购单一份，交易金额为480000元；以及记账日期为2016年1月12日的交通银行电子回单一份，户名为粤联公司，金额为100000元，摘要为“某号租金”。原告确认收到被告支付的租金、管理费78万元，但无法区分是否用于支付穗盐路某号的费用，且两被告均有支付行为，可证明两被告均是合同相对方。
本院认为：原、被告于2014年12月30日签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，因在履行过程中出现纠纷而诉至本院，经审理，本案的争议焦点在于：1.高国河是否《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：某号）的合同相对方；2.《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：某号）是否存在无效的情形；3.被告不予交纳租金的抗辩理由是否成立。
关于第一个争议焦点，从《荔湾区经济联社厂房租赁合同》签订的情况看，该合同是由原告与高国河签订的《物业租赁合同》变更形成的，合同的乙方显示有高国河，高国河也在合同落款签名并加盖指模；原告提供的《变更合同承租方申请书》以及《荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表》，也显示承租方变更为：广东粤联企业管理有限公司（高国河）；再结合合同的履行情况，合同押金和水电押金均由高国河支付，粤联公司并没有重新交纳。综上，案涉争议的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》的承租方应为粤联公司和高国河，高国河抗辩认为其不是合同相对方理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“谁主张，谁举证”的原则，被告认为穗盐路某号未取得建设工程规划许可证及房产证以及穗盐路某号房屋的改建未取得建设工程规划许可，但对此未能举证证明，目前也未有证据显示行政机关曾认定穗盐路某号属于“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”或“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑”的情形，因此，被告以穗盐路某号房屋是违法建筑、穗盐路5号房屋存在非法改建为由主张合同无效理据不足，本院不予采纳。原、被告于2014年12月30签订的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，为合法有效的合同，双方均应依约履行。
关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化，或转移财产、抽逃资金，以逃避债务，或丧失商业信誉，或有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，被告并未举证证明原告存在上述情形之一，且被告在2015年11月20日对原告的复函中已确认拖欠原告租金，未能及时交清，并承诺将陆续归还，现被告以不安抗辩权为由主张暂缓交租显然缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。两被告应依约向原告支付租金，现原告同意扣减被告已支付的租金200000元，要求被告支付从2015年10月1日起拖欠的租金符合合同约定，本院予以支持。两被告未按合同约定支付租金已构成违约，原告有权解除合同，并没收合同履约保证金和水电保证金。庭审中，被告确认于2015年11月10日收到原告发出的明确表示在2015年11月13日解除合同的《收回场地通知书》，故双方签订的合同于2015年11月13日解除。合同解除后，直至本案最后一次庭讯之日（即2016年4月11日），两被告仍使用案涉物业，因此对于合同解除后至2016年4月11日期间的房屋使用金两被告仍应按合同约定的标准清缴给原告。因本院无法确定双方合同在开庭日以后的履行情况，故对开庭日后的房屋使用金，本院不作处理。被告抗辩认为其已向原告支付租金至2016年2月，但未能提供相应证据，本院对此不予采纳。
合同解除前，两被告逾期支付租金构成违约，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金符合合同约定，但原告要求两被告支付合同解除后的违约金没有合同依据，本院不予支持。关于违约金标准，因合同约定每日按应缴金额2%计付违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付租金的违约金应以每日万分之五的标准计算为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条，第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告广东粤联企业管理有限公司、高国河于2014年12月30日签订的关于租赁广州市荔湾区葵蓬穗盐路某号物业的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：某号）于2015年11月13日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东粤联企业管理有限公司、高国河向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付从2015年10月1日至2016年4月11日止的租金（房屋使用金）[其中2015年10月的租金为每月303783元；2015年11月1日至2016年4月11日的租金（房屋使用金）按每月325774元计付，并从总额中扣减被告已支付的200000元]。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东粤联企业管理有限公司、高国河向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付逾期支付从2015年10月1日至2015年11月13日期间租金的违约金（违约金以每月为一期，其中10月以303783元为本金，11月以141168.7元为本金,从当月的第11日起,每日按拖欠本金的万分之五标准计算，违约金总额以不超过本金为限）。
四、被告高国河已交纳的履约保证金990000元和水电保证金200000元归原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社所有。
五、驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15003元，由被告广东粤联企业管理有限公司、高国河负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一六年四月十九日
书记员 邱思陵
黄少敏