广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第430号原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行。代表人梁专，行长。委托代理人林柱，中国农业银行股份有限公司梧州河西支行员工。委托代理人程万庆，中国农业银行股份有限公司梧州河西支行员工。被告李冬海，住广西壮族自治区梧州市西堤二路。被告柳翠菊，住广西壮族自治区贺州市八步区。被告广西永业房地产开发有限公司。法定代表人伍平，经理。委托代理人陆燕红，广西永业房地产开发有限公司员工。原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行与被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，依法由代理审判员林蕊适用简易程序独任审理，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。书记员莫萍担任法庭记录。原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行的委托代理人程万庆，被告广西永业房地产开发有限公司的委托代理人陆燕红到庭参加诉讼，被告李冬海、柳翠菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行诉称，2009年10月14日，原告与被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司签订了一份“个人购房担保借款合同”，贷款期限15年，原告按合同规定于2009年12月10日对被告李冬海发放个人购房消费贷款220000元，贷款到期日是2024年12月9日。执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，即发放贷款时执行年利率4.158%，逾期利率6.237%，并约定如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起执行新的利率，不另行通知借款人和担保人。还款方式为等额本息还款法，对逾期还款从逾期之日起按上述合同约计收逾期罚息及其复利，合同初始约定每期还款额约为1645元，贷款用于购买梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房，并用梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房作抵押，以上抵押物在梧州市房产管理局房屋交易所办理了抵押登记手续。被告于2014年7月份开始拖欠逾期贷款本息，至今已达8期多，至2015年2月21日止拖欠逾期利息4959.71元、逾期本金8513.13元，拖欠逾期本息合计13472.84元。被告李冬海是合同借款人，被告李冬海、柳翠菊是合同借款抵押人，柳翠菊也是借款的共同还款人。为此，原告请求两被告共同归还借款本息。经原告多次催收，被告仍不主动履行还款的义务，未能及时归还拖欠的贷款本息。借款人的行为已经违反了当初与原告签订的“个人购房担保借款合同”中违约责任第十二条中的第12.2款第（2）点“借款人未足额偿还借款本息超过90天”的规定，借款人的行为已经构成违约，所以，原告有权利依据借款合同第十一条的违约责任的规定收回贷款。该借款由广西永业房地产开发有限公司作保证担保，由于该户尚未取得房地产权利证书，根据借款合同第二部分特别条款第十条中的第12.3.1款第（1）点之规定，广西永业房地产开发有限公司应该承担还款连带责任。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、解除被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司与原告签订的合同为个人购房担保借款合同；2、被告立即偿还欠原告的借款本金人民币168892.66元，利息人民币（计至2015年2月9日止）4959.71元，二项合计：173852.37元，以后产生的利息、罚息、复利违约金等按被告与原告签订的“个人购房担保借款合同”内约定的利率及规定计收；3、被告用于借款的抵押物梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房原告有优先受偿权；4、被告广西永业房地产开发有限公司承担还款连带责任。原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行向法庭提供的证据有：1、个人借款凭证（复印件），证明被告李冬海向原告借款的事实；2、个人购房担保借款合同（复印件），证明被告李冬海向原告借款，抵押人为被告李冬海、柳翠菊，保证人为被告广西永业房地产开发有限公司；3、梧州市房地产抵押登记证明书（复印件），证明梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房已办理了抵押登记，抵押人为李冬海、柳翠菊，抵押权人为原告；4、房地产抵押清单（复印件），证明梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房抵押面积等相关情况；5、被告李冬海、柳翠菊身份证（复印件），证明被告主体适格；6、中国农业银行个人购建房贷款申请表（复印件），证明被告李冬海向原告申请个人购建房贷款的事实。被告广西永业房地产开发有限公司辩称，1、被告李冬海是否欠原告借款答辩人不清楚，请求法院依法查明；2、原告要求支付复利没有法律依据；3、被告李冬海已用其房产对本案的借款进行抵押，并办理了抵押登记，抵押房产价值已超出原告诉求的金额，对被告李冬海的欠款，应用拍卖抵押房产的所得款项先行支付，原告要求广西永业房地产开发有限公司对被告李冬海的借款承担连带责任没有法律依据。被告广西永业房地产开发有限公司没有向法庭提供书面证据。被告李冬海、柳翠菊未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李冬海、柳翠菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的诉讼权利，并应承担由此产生对其不利的法律后果。被告广西永业房地产开发有限公司对原告提供的证据均无异议。本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年10月14日，原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行作为贷款人，与被告李冬海（借款人、抵押人）、柳翠菊（抵押人）、广西永业房地产开发有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，双方约定：1、借款金额为220000元；借款期限自2009年10月14日起至2024年10月13日止，共180个月；2、发放贷款时执行年利率4.158%，逾期利率6.237%，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起执行新的利率，不另行通知借款人和担保人；3、以每壹个月为一个还款周期，每期末月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法归还借款本息；4、借款人未按期足额还本付息的，贷款人有权提前收回已发放的贷款，按规定对借款人逾期的本金计收逾期利息；5、被告李冬海、柳翠菊同意以其所有的位于梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房的房屋作为抵押，本合同项下抵押担保的范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；6、阶段性保证担保证保人为广西永业房地产开发有限公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；7、对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。2009年11月26日，原告与被告李冬海、柳翠菊就上述抵押财产办理了抵押登记手续。2009年12月10日，原告依约向被告李冬海发放贷款220000元。被告收到原告的借款后，没有依照合同约定的期限归还借款本息，从2014年7月开始，被告一直没有履行还款义务。2015年4月1日，原告诉至法院成讼。截至2015年2月9日，被告李冬海尚欠原告借款本金168892.66元，利息4959.71元，二项合计173852.37元。本院认为，原告与被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，双方成立借款合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定履行各自的义务。原告已履行发放贷款的义务，被告李冬海作为借款人，应当依合同约定的期限偿还贷款本息，其从2014年7月开始，一直没有履行还款义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定和合同的约定，合同解除的条件已成就，原告可以解除合同。现原告要求解除与被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告李冬海应当向原告偿还借款本金168892.66元，并支付利息（从2014年7月10日起，利息按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）。被告李冬海、柳翠菊以其所有的位于梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房的房屋作为借款220000元的抵押，并办理了抵押登记，该抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，原告对上述抵押财产享有抵押权，被告不履行到期债务时，原告有权就该抵押物优先受偿。被告广西永业房地产开发有限公司自愿为被告李冬海向原告的借款提供连带责任担保，并约定了保证期限及保证范围。因抵押房屋未办理产权证，亦未办理正式抵押手续，本案借款保证期限至今未届满，故被告广西永业房地产开发有限公司应按合同约定承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行与被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李冬海向原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行归还借款168892.66元，并支付利息（从2014年7月10日起，利息按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告李冬海不履行债务的，原告中国农业银行股份有限公司梧州龙山支行对被告李冬海、柳翠菊所有的位于梧州市西堤二路19号丰业蓝天港湾6号楼804房的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告广西永业房地产开发有限公司对被告李冬海的上述还款义务负连带责任。案件受理费3780元，减半收取1890元，由被告李冬海、柳翠菊、广西永业房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。代理审判员林蕊二〇一五年六月八日书记员莫萍附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。