江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初2558号
原告：张某某。
委托诉讼代理人：刘某（系原告张某某之夫）。
原告：刘某。
被告：王某。
原告张某某、刘某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某暨原告张某某的委托诉讼代理人、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向二原告返还坐落于徐州市鼓楼区某某广场2号楼1-003号房屋；2、被告向二原告支付欠付的租金（以每月2600元为标准，自2016年1月1日起计算至2016年5月31日止；以每月2860元为标准，自2016年6月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月27日，二原告与被告签订房屋租赁合同书一份，双方约定二原告将坐落于徐州市鼓楼区某某广场2号楼1-003号房屋出租给被告使用，第一年租金为每月2600元，自2015年5月27日起至2015年8月31日止免收租金，作为二原告委托被告装修等费用。自2016年6月1日起，租金为每月2860元。租金均按季度支付，被告须提前15日交齐下一期间租金。在使用涉案房屋过程中，被告拖欠二原告租金，经二原告主动联系均未予支付。2016年5月25日，被告向二原告提交了终止房屋租赁合同申请，但仍未支付拖欠的租金，并自2016年5月开始转移收银机等物品，还于2016年5月底违反双方合同约定在涉案房屋大门张贴转让房屋广告。二原告认为，被告的上述行为违反了双方合同约定，构成违约，应向二原告承担相应的法律责任。
被告辩称，1、被告一直拖欠二原告自2016年1月1日起至今的租金是事实，也没有说不给二原告。因为房屋租赁合同是可以协商的，如果二原告不同意协商，被告也不可能拖欠租金。具体情况是：（1）签订合同时，涉案房屋所在的某某广场还没有完全建好，涉案房屋只是个毛坯房，原告刘某当时告诉被告某某广场的家乐福将在2015年8月开业，让被告先交4个月的房租和1个月的押金以及1年的管理费，其中，二原告给被告三个月的装修期。装修期间，被告询问了周边店铺是如何支付房租的，感觉被二原告欺骗，但被告依然坚持做下去。当时商铺没有建好也没有人流量，被告根本没有生意可做，自2015年7月15日开业长期没有营业，二原告对此是清楚的。（2）2016年1月，原告刘某催要租金，被告将现实情况告诉了原告刘某，想与其协商，协商好后原告刘某让被告写了一张一个月的租金欠条。2016年2月底，原告刘某又来催要租金，经协商，原告刘某让被告写了一张2至3月份的租金欠条。其中，因电表原因导致被告所交电费不合理，二原告一直没有理会，停电给被告造成了损失。后被告向二原告提交了终止房屋租赁合同的申请书，因电表电费问题，双方未就终止事宜达成一致。（3）因房屋租赁合同未到期，被告准备将涉案房屋转租出去，并与二原告协商。为能达成一致，被告给原告刘某写了一张总租金欠条，写明2016年7月1日给清21580元。双方协商后原告刘某同意了。2016年6月1日，二原告私自将涉案房屋上锁、张贴了此房不得转租并预留了电话，2016年6月3日原告刘某发信息给被告告知门已经打开，2016年6月8日被告至涉案房屋处发现可以进去，但门上挂着原告刘某的锁。2、二原告私自将涉案房屋上锁，且张贴未经与被告协商的内容，存在违约行为，被告不应再向二原告支付租金。3、被告不同意解除合同，因二原告存在违约行为，涉案房屋租赁合同应继续履行，二原告无权解除，被告更不应向二原告返还涉案房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
2015年5月27日，二原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同书一份，双方约定二原告将坐落于徐州市鼓楼区某某广场2号楼1-003号房屋出租给被告使用，租赁期限为2年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止，租金按季度支付，第一年即自2015年6月1日起至2016年5月31日止月租金为2600元，第二年即自2016年6月1日起至2017年5月31日止月租金为2860元，乙方须提前15日以上交齐下一期段租金，否则视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同。二原告将涉案房屋交付给了被告占有使用。
上述合同第六条约定，乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得甲方同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修。租赁期间，水、电、物业费及由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳。租赁结束时，乙方须交清欠费。
上述合同第七条中约定，乙方在租赁期间未经甲方许可不得转租他人。
上述合同同时约定，装修费和时间已由甲方让给乙方，故乙方装修时应采用环保材料，但装修后的加层、门等设施产权归甲方所有。
上述合同签订之前即2015年5月24日，原告刘某分别向被告出具房屋租金10400元、房屋押金2600元收条各一张。
2015年5月28日，原告刘某向被告出具自2015年6月1日起至2016年5月31日止物业费900元收条一张。
2016年5月25日，被告向二原告提交提前终止租赁合同申请一份，二原告未同意。
2016年5月27日，被告向二原告出具金额为21580元租金欠条一张，欠条注明于2016年7月1日一次性付清。该21580元为自2016年1月1日起至2016年8月31日止的租金。
在占有使用涉案房屋过程中，被告在涉案房屋大门张贴转租信息，注明“转让181××××2682”，该号码为被告手机号码。
2016年6月1日，原告刘某将涉案房屋上锁，并在涉案房屋大门张贴“此房不得转租135××××8819”，该号码为原告刘某手机号码。
另查明，涉案房屋系原告张某某、案外人李怡衡与刘耘好共有，被告对于二原告有权将涉案房屋对外出租没有异议，涉案房屋现由被告占有使用。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告与被告签订的房屋租赁合同书依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。
关于二原告的第一项诉讼请求，即请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向二原告返还坐落于徐州市鼓楼区某某广场2号楼1-003号房屋。本院认为，根据二原告与被告签订的房屋租赁合同书约定，被告应按季度支付租金，须提前15日以上交齐下一期段租金，否则视为被告违约，二原告有权解除租赁合同。实际上，被告至今未向二原告支付自2016年1月1日起之后的租金。后被告虽书面承诺于2016年7月1日一次性向二原告支付完毕自2016年1月1日起至2016年8月31日止合计21580元的租金，依然未能如期支付。被告虽抗辩称其与二原告签订合同时被二原告欺骗，但未提供证据予以证明；其又主张二原告因电表电费问题给被告造成了损失，二原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明。故被告欠付租金的行为构成违约，根据双方合同约定及相关法律规定，二原告有权解除合同。在合同解除后，二原告可以要求被告恢复原状，结合本案，即被告应当向二原告返还涉案房屋，但须给予合理的准备期间。
关于二原告的第二项诉讼请求，即被告向二原告支付欠付的租金（以每月2600元为标准，自2016年1月1日起计算至2016年5月31日止；以每月2860元为标准，自2016年6月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）。本院认为，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在双方合同解除前，被告应当按照合同约定向二原告支付租金，在双方合同解除后至被告实际返还涉案房屋之日止，被告应当参照租金约定向二原告支付占用费。庭审中，二原告陈述其于2016年6月1日将涉案房屋上锁，于2016年6月3日将所上门锁打开。被告对此先是表示认可，后又陈述其不清楚二原告是否于2016年6月3日将门锁打开，但未能提供充分证据证明其先前承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，故本院认定二原告于2016年6月1日将涉案房屋上锁，于2016年6月3日将所上门锁打开。庭审中，二原告与被告一致同意上述二原告上锁期间按照每日100元的标准计算租金，故因二原告上锁行为导致被告无法在上述期间正常使用涉案房屋，被告须支付租金中应予以扣除300元（100元/日×3日）。双方亦一致认可自2016年9月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止，租金标准为每月2860元。此外，庭审中，二原告同意将收取的被告支付的2600元房屋押金用于抵扣租金，二原告的上述行为不违反法律规定，本院予以确认。综上，被告应向二原告支付房屋租金及占用费（以每月2600元为标准，自2016年1月1日起计算至2016年5月31日止；以每月2860元为标准，自2016年6月1日起计算至被告实际返还房屋之日止。上述两项合计数额应再扣除2900元）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张某某、刘某与被告王某就坐落于徐州市鼓楼区某某广场2号楼1-003号房屋签订的房屋租赁合同，被告王某于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张某某、刘某返还上述房屋；
二、被告王某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张某某、刘某支付租金及占用费（以每月2600元为标准，自2016年1月1日起计算至2016年5月31日止；以每月2860元为标准，自2016年6月1日起计算至被告实际返还房屋之日止。上述两项合计数额应再扣除2900元）。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元（原告张某某、刘某已预交），由被告王某负担（由被告王某随上述案款直接支付给原告张某某、刘某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 匡 伟
审判员 张 邈
审判员 王 磊
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=e800900e-62f4-4547-8df7-a74600bfce48&imgId=ZTgwMDkwMGUtNjJmNC00NTQ3LThkZjctYTc0NjAwYmZjZTQ4MC5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年二月十五日
书记员 高丽丽