江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第70号
上诉人（原审被告）刘建军，男，汉族，1977年7月30日生。
被上诉人（原审原告）戴宏运，男，汉族，1963年1月29日生。
被上诉人（原审被告）陆乐，男，汉族，1984年8月27日生。
上诉人刘建军因房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
戴宏运诉称，2010年9月1日，本人与陆乐签订了一份租赁合同，约定陆乐租赁本人使用的位于溧城镇镇前街2号房屋中185平米的房屋，租金为33000元每年，租期至2013年8月30日。2012年9月1日，陆乐又将房屋转租给刘建军。合同期满后，本人与陆乐、刘建军多次交涉，要求陆乐、刘建军搬出租赁房屋，但陆乐、刘建军一直不肯搬出租赁房屋。本人认为，我与陆乐之间及陆乐、刘建军之间的租赁合同均已期满，陆乐、刘建军至今没有搬出房屋，侵害了本人的权利。故本人诉至法院，要求：一、陆乐、刘建军立即搬出溧阳市溧城镇前街2号房屋；二、陆乐、刘建军赔偿损失按136.52元／天计算，计算至判决履行之日止；三、本案诉讼费用由陆乐、刘建军承担。
陆乐答辩称，其不再继续承租本案涉案房屋；租期届满后已不是由其在实际使用，故对戴宏运的损失不予赔偿。
刘建军答辩称，戴宏运的诉请没有事实及法律依据，请法庭驳回戴宏运的诉请。
原审法院经审理查明，2010年8月4日，戴宏运与案外人张跃进就溧阳市镇前街2号（215㎡）房屋签订租赁合同一份，约定：租赁期限为2010年9月1日起止2013年8月30日止，租金为45000元每年。同年9月1日，戴宏运与陆乐、案外人陶东如、韦伟就溧阳市镇前街2号（185㎡）房屋签订租赁合同一份，约定：租赁期限自2010年9月1日起至2013年8月30日止，期限为三年，租金为33000元每年；陆乐因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，在戴宏运同意下可以对承租房屋进行装饰；租赁期满后陆乐不得作破坏性拆除（动产属陆乐，不动产属戴宏运）；陆乐在租赁期内有权将房屋转租但必须得到戴宏运书面认可；合同期满后，陆乐有再承租的权利，戴宏运不得将房屋租给他人，除非陆乐自动放弃承租权，但陆乐应当在本合同期满二个月前向戴宏运提出继续承租的要求，戴宏运才能认可此协议（续租金另议）。在租赁期限第一年，该房屋由陆乐、案外人陶东如、韦伟三人共同承租，后两年由陆乐独自承租。2012年9月1日，陆乐未经戴宏运同意，将溧阳市镇前街2号（185㎡）房屋转租给刘建军，并签订租赁合同一份，约定：租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月30日止，期限为壹年，租金为33000元每年；刘建军因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，在陆乐同意下可以对承租房屋进行装饰；租赁期满后刘建军不得作破坏性拆除（动产属刘建军，不动产属陆乐）；合同期满后，刘建军有再承租的权利，陆乐不得将房屋租给他人，除非刘建军自动放弃承租权。但刘建军应当在本合同期满二个月前向戴宏运提出继续承租的要求，戴宏运才能认可此协议（续租金另议）。2013年4月25日，戴宏运与案外人张跃进续签租赁合同一份，约定：租赁期限自2013年8月30日起至2016年8月30日止，租金为68000元每年。2013年5月29日，案外人张跃进向戴宏运出具收款收据一份，收据载明事项为房租（2013.9.1-2014.8.31），金额为68000元。2013年6月3日，戴宏运向陆乐邮寄通知一份，提醒陆乐协商续租或不租事宜，陆乐确已收到该通知。另查明，陆乐在承租上述房屋后对房屋进行了装修，2012年9月1日转租给刘建军后，刘建军在原装修基础上再次进行了装修，现涉案房屋由刘建军实际使用。
原审庭审中，陆乐明确表示不愿再承租本案涉案房屋，同时要求戴宏运补贴装修费，如果不补贴，其将在不破坏房屋结构的情况下，把所有的装修都拆走。刘建军表示愿意继续承租，如果要其搬该房屋，要求戴宏运赔偿装修费用。
戴宏运要求陆乐、刘建军按照136.52元每天赔偿逾期腾房的损失，理由为：戴宏运2010年从案外人张跃进处承租涉案房屋（215㎡）时租金为45000元，后以33000元的价格转租其中的185㎡给陆乐；2013年戴宏运与案外人续签租赁合同，以68000元的价格承租涉案房屋（215㎡），故涉案房屋（185㎡）的房租也应当有相应的涨幅，故认定为136.52元每天计算（68000元÷45000元×33000元÷365天）。陆乐认为租金3年后涨价是正常的，价格应该进行重新认定，但未提供任何证据证明自己的主张。刘建军认为戴宏运与房东之间的合同与其无关，应该按照原房租33000元每年计算。
原审法院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。戴宏运与陆乐及陆乐、刘建军间签订的租赁合同于2013年8月30日租期已届满，在戴宏运提前两个月书面告知陆乐协商续租或不租事宜的情况下，陆乐明确表示不愿继续向戴宏运承租涉案房屋，戴宏运亦不愿将该房屋出租给刘建军，陆乐、刘建军继续占有该房屋已没有事实和法律依据，故对于戴宏运要求陆乐、刘建军立即搬出溧阳市溧城镇镇前街2号房屋的诉讼请求，法院予以支持。因刘建军逾期腾房给戴宏运产生的损失，刘建军依法应当赔偿，现该损失已经实际产生，戴宏运主张损失的计算方法并无不妥，法院予以认定；陆乐对此应当承担连带赔偿责任。对于陆乐、刘建军提出的要求补偿装修费用的辩解理由，根据相关法律规定，结合戴宏运与陆乐及陆乐、刘建军间签订的租赁合同中关于装饰装修权属的约定，对该辩解意见法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，作出如下判决：一、刘建军、陆乐于本判决生效之日起30日内将溧阳市溧城镇镇前街2号（185㎡）房屋腾空交还给戴宏运。二、刘建军于本判决生效之日起30日内赔偿戴宏运逾期腾房的租金损失（以每天136.52元自2013年9月1日起计算至判决履行日止）；陆乐承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元（已减半收取），由陆乐、刘建军各半负担。
上诉人刘建军不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定被上诉人陆乐未经戴宏运同意，私自将溧阳市镇前街2号房屋转租给上诉人，与实际情况不符。首先，上诉人承租的房屋只是戴宏运承租的整体房屋的一部分；其次，戴宏运自己承租的房屋与上诉人相邻，上诉人承租后使用时间已经很长，其不可能不知道上诉人已从陆乐手中承租，且戴宏运从未提出过任何异议，仅这次起诉时才提出；第三，上诉人承租时，陆乐也明确告知，合同期满后可以续租，并且陆乐与戴宏运、上诉人三方已就上诉人合同期满后直接与戴宏运签订合同事宜达成共识。二、上诉人认为原审法院认定的逾期腾房损失偏高，应予以减少。三、本次纠纷产生前、庭审中、庭审结束后，上诉人多次与戴宏运沟通，希望能续租房屋，甚至提出可以一定程度上增加房租，但戴宏运不顾实际情况，拒绝与上诉人协商。因此，上诉人望二审法院考虑到上诉人经营实际情况，在维护法律的前提下，保护当事人的权益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人戴宏运的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人戴宏运答辩称，一、要求将房子还给本人。二、陆乐将房子租给刘建军时，本人不知道。而且本人问过陆乐，陆乐说他没有转租。
被上诉人陆乐未作答辩。
二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、上诉人未能提供证据证明陆乐将涉案房屋转租给其得到了戴宏运的书面同意，亦未提供证据证明在本案诉讼前上诉人或陆乐将涉案房屋转租情况告知过戴宏运，在此情况下，原审法院认定陆乐未经戴宏运同意将涉案房屋转租给上诉人并无不当。二、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，戴宏运与陆乐、陆乐与上诉人之间租赁合同的租赁期间已于2013年8月30日届满，故戴宏运要求陆乐、上诉人腾空并返还涉案房屋，应予支持。三、房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本案中，租赁合同期限届满后，陆乐作为承租人、上诉人作为次承租人未能及时腾房并将房屋返还，致使戴宏运无法正常占有、使用涉案房屋，戴宏运据此要求二人赔偿损失，应予支持。为证明其主张损失的实际情况，戴宏运提供了相应的租赁合同及其向相对方支付租金情况的凭证，原审法院据此认定戴宏运的损失，依据充分。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人刘建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
审 判 员 卢文忠
代理审判员 刘岳庆
二〇一四年二月十八日
书 记 员 熊水莲