重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初6043号
原告：重庆市海昆实业有限公司，住所地重庆市江北区建新北路126号附3，组织机构代码73398551-3。
法定代表人：龚涛，董事长。
委托代理人：陈斌，重庆嘉能律师事务所律师。
被告：重庆市麦客隆娱乐文化有限公司，住所地重庆市江北区建新东路286号物理层第10层1号-1。
法定代表人：周家旭，总经理。
委托代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人：戚玉凤，公司员工。
原告重庆市海昆实业有限公司（以下简称海昆公司）诉被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司（以下简称麦客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，2016年4月13日本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告海昆公司的委托代理人陈斌，被告麦客隆公司的委托代理人李佳杰、戚玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海昆公司诉称，要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、被告支付原告涉讼房屋租金1355569元（2012年2月15日—2016年3月31日期间）；3、被告支付原告赔偿金494338.20元；4、被告支付原告违约金（该违约金以被告欠交租金为基数，按照每日千分之三的标准，从被告欠交之日起计算至被告付清所有租金为止）；5、被告立即搬离涉讼房屋。事实与理由是，原、被告于2013年2月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区建新东路286号物理层第10层1号-1房屋出租与被告使用，房屋租金逐年递增，同时对租金支付方式，租赁期限等进行了约定。合同签订后，原告按约将涉讼房屋交付与被告。被告支付保证金150000元。被告却未按约支付2014年上半年的租金442302.60元。后经原告多次催收，被告提出因自身经营困难，希望租金不上浮，仍按照2013年标准执行，并按月支付。考虑其经营状况，原告同意了被告的上述请求。2014年6月11日双方签订《补充协议》一份，确认租金按照2013年标准执行，但若被告未按补充协议支付租金、违约金和相关款项的，该协议自动失效，租金标准仍按原合同租金标准执行。补充协议签订后，被告仍未按约履行其付款义务，因此被告仍应按原合同约定履行义务。原告认为，被告不按约支付涉讼房屋租金的行为，构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，被告不按合同约定交纳房屋租金的，原告有权随时解除合同，合同解除后，被告应在原告要求的期限内搬离并交回房屋，并赔偿原告损失，损失金额为最近一期租金；被告迟延支付房屋租金及相关费用的，原告按应交金额每日千分之三收取违约金，违约金原告有权从保证金中直接扣除，保证金不足的，原告有权追偿。故原告提出如上请求。
被告麦客隆公司辩称，1、关于解除合同和租金问题，被告同意解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；根据原告2015年12月25日发出的《催款通知书》内容进行计算，被告拖欠租金的时间为12个月零11天（2015年3月21日—2016年3月31日），被告向原告支付保证金150000元，保证金应优先抵扣租金。现涉讼房屋的钥匙在被告手中，被告同意立即搬离房屋并将房屋返还与原告。并同意将2016年4月1日—2016年8月14日未使用房屋期间的租金作为原告租赁活动的预期损失，该部分租金与原告要求被告支付赔偿金�法律效果一致。2、关于赔偿金问题，被告同意支付未使用期间的租金，该租金弥补了原告的预期损失，与赔偿金所追求法律效果相同，原告不得再要求赔偿金。3、关于违约金问题，违约金不应当计算；若须支付违约金，每日千分之三的标准亦明显过高，2016年4月13日起往前倒推2年，这之前的违约金均过了诉讼时效。
经审理查明，2013年2月19日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉讼房屋出租与被告使用，房屋建筑面积2168.15平方米，属商业用房，其中1333.41平方米为清水房，834.74平方米为原告装修的办公用房，房屋用途为KTV娱乐城。涉讼房屋租赁期限为5年（2012年2月15日—2017年2月14日）。原告于2011年9月1日前向被告交付涉讼房屋，房屋交付后被告自行装修，装修免租期为5个月零15日。涉讼房屋租金标准为第1年（2012年2月15日—2013年2月14日）30元/平方米（建筑面积）/月，390267元/半年，780534元/年；第2年（2013年2月15日—2014年2月14日）32元/平方米（建筑面积）/月，416284.80元/半年，832569.60元/年；第3年（2014年2月15日—2015年2月14日）34元/平方米（建筑面积）/月，442302.60元/半年，884605.20元/年；第4年（2015年2月15日—2016年2月14日）36元/平方米（建筑面积）/月，468320.40元/半年，936640.80元/年；第5年（2016年2月15日—2017年2月14日）38元/平方米（建筑面积）/月，494338.20元/半年，988676.40元/年。租金采用先交后用方式，每半年为一个租金交付周期，具体交付方式如下：在签订合同当日，被告一次性向原告交纳第一期租金，即390267元；之后被告应于每个租金交纳周期的前30日预交下一周期租金，若拖欠，则原告按逾期金额每日千分之三向被告计收违约金。为确保合同的履行，被告在合同签订之日向原告交纳合同保证金150000�。租赁合同期满，经原告验收涉讼房屋符合要求且被告无其他违约行为后，原告将保证金无息退还与被告；若被告发生违约行为或侵权行为，按法律规定或合同约定应向原告支付违约金或赔偿金等的，原告有权在保证金中直接扣除，不足部分原告有权继续向被告追偿。原告有权在在合同期满（经双方协商达不成续租合同的情况下）或因被告违约等情形下解除合同，无偿收回涉讼房屋，并不对被告作任何补偿。原、被告可以协商变更或终止合同。被告不按合同约定交纳涉讼房屋租金，延迟支付达1个月的，原告有权随时解除合同并收回房屋，若因此对原告和第三方造成损失的，被告同时承担由此给原告和第三方带来损失的赔偿责任；原告依据上述情况解除合同的，被告应在原告要求的期限内搬离并交还涉讼房屋，被告应负责赔偿原告损失，赔偿金额为最近一期的租金�被告应交纳的租金及相关费用迟延支付时，原告按逾期金额每日千分之三计收被告的违约金；违约金原告有权从租赁保证金中直接扣除，租赁保证金不足时，原告有权向被告追偿。原告有权在租赁保证金中对被告应向原告承担的违约金、损害赔偿金、其他费用和开支等予以直接扣除。双方发生争议协商不成的，由原告所在地人民法院管辖。合同自原、被告签字盖章，且被告交纳合同规定之足额租赁保证金（即被告取得向原告交纳足额保证金收据）之日起生效。
庭审中，原、被告共同确认：2011年8月11日被告发起人戚玉凤与原告签订一份房屋租赁合同，并以涉讼房屋作为被告登记注册地址，双方实际租赁时间从2011年9月1日开始，并含五个半月的装修免租期，租金从2012年2月15日计收。其后，被告向原告支付150000元保证金。被告成立后，被告股东要求重新和原�签订租赁合同，所以2013年2月19日原、被告签订了《房屋租赁合同》，内容与2011年8月11日合同内容一致。双方同意保证金150000元直接抵扣租金。
2014年6月11日原告向被告发出《催款通知书》，其主要内容如下：应被告申请，原告按照2013年租金标准收取租金，被告应按月支付租金，每月租金69380.80元。按照上述标准计算，截止2014年6月11日，被告尚欠租金316900元，违约金87418.80元。若被告不能在规定时间内付清所有租金，原告将仍按原合同约定的租金标准执行。被告务必于2014年6月13日前付清所有租金及违约金，并确保今后按时足额交纳租金，否则原告将依照原合同约定追究被告违约责任。
2014年6月11日原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》，补充协议载明：“鉴于甲乙双方2013年2月19日签订的《房屋租赁合同》之约定，乙方应于2014年1月15日前支付2014年上半年的租金442302.60元，后因乙方申请要求租金不上浮，按2013年标准执行，并按月支付，即每月租金69380.80元。双方经自愿协商，达成如下补充协议：一、原《房屋租赁合同》第四条第2款变更为：每月租金69380.80元；第3款第（2）项变更为：乙方每月25日前向甲方支付下一个月的租金69380.80元，若有拖欠，甲方按欠款金额每日千分之三计收乙方违约金。二、若乙方未按本补充协议约定支付租金以及此前的违约金和其他相关款项的，本补充协议将自动失效，乙方仍应按原《房屋租赁合同》约定的租金标准执行。三、本补充协议未变更的条款，仍按原《房屋租赁合同》约定执行。四、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签章后生效。”
2014年6月16日被告向原告出具《承诺书》一份，其主要内容如下：原告按约将涉讼房屋交付与被告使用。应被告申请，原告按照2013年租金标准收取租金（69380.80元/月），被告应按月支付租金。按照上述标准计算，截止2014年6月11日，被告尚欠原告租金316900元，违约金87418.80元。被告承诺于2014年6月30日前付清所有租金及违约金，并确保以后租金按时足额交纳。若被告逾期未交纳，原告将依照原合同约定，追究被告相关违约责任。
2015年12月25日原告向被告发出《催款通知书》，通知书主要内容如下：截止2015年12月25日被告尚欠原告涉讼房屋租金635721.60元，违约金514934.50元，以上金额系按照被告申请的不递增租金标准计算。若被告不能在规定时间内付清所有租金，原告将仍按原合同约定的租金标准执行。被告应于收到本通知书后3日内筹措资金，付清所有租金及违约金，并确保今后按时足额交纳租金，否则原告将依照原合同约定追究被告相关违约责任。
�于违约金问题，原告认为违约金与赔偿金虽基于同一行为（欠付租金）产生，但同一行为产生了两种不同的损害后果（租金未支付产生的损失和租金未支付导致合同解除产生的损失），而且合同对两种损害后果产生的责任进行了明确约定，因此，原告可以同时主张赔偿金和违约金。被告则称，违约金不应当重复计算，即使计算，原告要求的标准也过高情形。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《催款通知书》、《承诺书》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订时双方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。
关于《房屋租赁合同》及《补充协议》是否解除的问题。被告拖欠涉讼房屋情况属实，根据合同约定，原告可以要求解除合同和补充协议，故对原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告欠付租金数额问题。根据2015年12月25日原告发出的《催款通知书》，截止2015年12月25日被告尚欠原告涉讼房屋租金635721.60元（租金标准69380.80元/月），共欠交租金9月零5日（635721.60元÷69380.80元/月=9.16月=9月零5日），故2015年3月21日前的租金原告已经收取，被告欠付租金的起算点为2015年3月21日。被告欠付租金金额为36元/平方米/月×2168.15平方米×10个月+36元/平方米/月×2168.15平方米×1个月÷30日×25日+38元/平方米/月×2168.15平方米×1个月+38元/平方米/月×2168.15平方米×1个月÷30日×15日=780534元+65044.50元+82389.70元+41194.85元=969163.05元。故对原告要求被告支付租金969163.05元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。双方均同意将150000元保证金抵扣租金，并未违反法律相关规定，本院予以准许。因此被告应向原告支付的租金为969163.05元-150000元=819163.05元。
关于被告是否应支付原告赔偿金问题。合同约定，被告迟延支付租金导致合同解除的，原告可以要求被告赔偿损失，赔偿金额为最近一期的租金，距解除合同最近一期租金为494338.20元。故对原告要求被告支付赔偿金494338.20元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告是否应支付原告违约金问题。虽然法律并未禁止违约金和赔偿金的并用，但违约金和赔偿金的起因和性质的同源性决定了基于同一行为产生的违约金和赔偿金必须限定在一定的范围内，该范围的界点即是守约一方的实际损失。具体到本案，原告在要求赔偿金后要求违约金有其合理性，但其计算标准确实存在过高�形，本院酌定调整为100000元。故对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。
关于被告是否应搬离涉讼房屋的问题。双方签订的租赁合同已经解除，被告丧失合法占有涉讼房屋的权利；同时被告也同意搬离并向原告返还房屋，故对原告要求被告搬离涉讼房屋的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市海昆实业有限公司与被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。
二、被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆市海昆实业有限公司支付房屋租金819163.05元。
三、被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司于�判决生效之日起五日内向原告重庆市海昆实业有限公司支付赔偿金494338.20元。
四、被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆市海昆实业有限公司支付违约金100000元。
五、被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司于本判决生效之日起五日内搬离重庆市江北区建新东路286号物理层第10层1号-1房屋。
六、驳回原告重庆市海昆实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取18625元，由原告重庆市海昆实业有限公司负担10975元，被告重庆市麦客隆娱乐文化有限公司负担7650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一六年九月十八日
书 记 员 蒋 红