四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0182民初3813号
原告沈志明，男，1960年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托代理人张明，四川中超律师事务所律师。
被告四川省彭州市明达房地产开发公司，住所地：彭州市东大街389号。
法定代表人庄镇，职务：总经理。
委托代理人李绍勇，四川东驰律师事务所律师。
被告田甜，女，1996年11月26日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托代理人陈义均，四川东驰律师事务所律师。
第三人彭州市经济科技信息和投资促进局，住所地：四川省彭州市西河东路。
法定代表人陈华，职务：局长。
委托代理人胡成伟，彭州市九尺法律服务所法律工作者。
原告沈志明诉被告四川省彭州市明达房地产开发公司（以下简称：明达房产公司）、田甜、第三人彭州市经济科技信息和投资促进局（以下简称：彭州市经信局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理。依法由审判员宋朝伟适用简易程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告沈志明及委托代理人张明，被告四川省彭州市明达房地产开发公司的委托代理人李绍勇，被告田甜的委托代理人陈义均，第三人彭州市经济科技信息和投资促进局的委托代理人胡成伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告沈志明诉称，原告于2003年12月19日与第三人所属四川省国营彭州市酒厂破产清算组签订《商品租赁协议》，约定将外南街，面积24平方米的两间铺面出租给原告使用。租赁期限至第三人所属酒厂整体出售时止。同时约定“酒厂整体出售后，甲方与购买酒厂房屋产权后进行协商，租赁房屋”。另原告与第三人所属酒厂清算组在履行《房屋租赁协议》期间又再次约定，“同意甲方将现有设备移入租房内……双方同意待今后乙方处置甲方现租房时另行协商。然而，第三人在整体出售酒厂房屋时并未告知原告，也未与原告协商处理善后事宜。2004年12月16日酒厂清算组委托四川联拍拍卖有限公司将四川省国营彭州市酒厂的土地及房产以170万元拍卖给第一被告明达房产公司。第一被告在整体将酒厂产权买下后，在出售180#-182#两间铺面给第二被告时，并未征求原告的意见而无视了原告的优先购买权，故第一被告违背了合同法的相关规定，侵犯了原告的优先购买权，第三人处置资产时也未通报原告，存在过错。请求判决确认二被告关于彭州市房屋的买卖合同无效；判决原告具有优先购买位于彭州市房屋的权利。
被告明达房产公司辩称，本被告方认为原告的诉讼请求不符合事实与法律，不应予以支持。本案被告明达房产公司不是本案的适格被告，本案讼争房屋经公开拍卖，明达房产公司善意取得，根据相关司法解释，原告诉请确认竞买无效是没有事实与法律依据的；原告起诉的时效已超过法律规定的诉讼时效，本被告方购买该房产的时间为2003年，原彭州市国营酒厂是经过公开拍卖的，原告的诉讼时效为一年，原告一直居住在该房屋，应当知晓该房屋被拍卖等所有信息。
被告田甜辩称，本被告方同意第一被告的答辩意见，本被告方认为本案争议房屋的买卖合同是合法有效的，且在房管局已经备案，现该房屋已过户给本被告，也是善意取得，并且已经办理了房产证等手续，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人彭州市经信局述称，出售原彭州市国营酒厂的程序合法，同意第一被告和第二被告的答辩主张。
原告为支持其主张提供如下证据：
1、原、被告的身份信息，证明原、被告主体适格；
2、房屋租赁协议一份，门牌号变更证明一份，证明彭州市酒厂破产清算组将铺面租给原告使用，该铺面门牌号现变更为外南街；
3、彭州市房管局交易资料两套14张，房管局信息摘要3和发票一张，证明彭州市酒厂破产清算组于2004年委托拍卖行将酒厂的房屋及土地整体拍卖给第一被告，并于2016年4月29日将房屋过户给第一被告，第一被告于当天以579955元的价格将包括原告铺面在内的房屋共计89.23平方米卖给第二被告，并于当天过户给第二被告的事实。
被告明达房产公司对以上证据除房屋租赁协议外均不持异议，对房屋租赁协议的证据三性均持异议，本方在竞买的时候并不知道；原告出具的证据反而印证了本方系善意取得的事实。
被告田甜同意被告明达房产公司的质证意见，原告方所举完税证明进一步印证本被告系善意取得。
第三人彭州市经信局同意被告明达房产公司、田甜的质证意见。
被告明达房产公司为反驳原告的主张，提供如下证据：
1、铺面出售合同，证明被告明达房产公司于2014年12月3日将争议房屋出售给被告田甜的事实。
原告对该证据的真实性存在异议，且举证证明二被告在房管局真实出售房屋的时间。被告田甜称该合同属于意向性合同，2016年才签订的正式买卖合同。第三人无异议。
被告田甜为反驳原告的主张，提供如下证据：
1、国有土地使用权证和房产证各一份，证明第二被告已经善意取得该房屋。
原告对该证据真实性无异议，但认为该买卖合同无效。被告明达房产公司、第三人彭州市经信局对该证据无异议。
第三人彭州市经信局向本院提供如下证据：
1、委托书两份，协议一份，租赁合同和书面通知书两组（原件已存彭州市人民法院档案卷宗），证明处置本案争议房屋的过程中主体适格，程序合法，无任何瑕疵。
原告对租赁合同的真实性、合法性无异议，但是没有承租方的签名，是空白的，与本案不具关联性；两份委托书及协议，与原告的请求无关；书面通知书及第二份租赁合同与原告主张的铺面没有关联性，且第三人提供的是复印件，请求法院予以核实原件与复印件是否一致。被告明达房产公司、田甜对第三人所举证据无异议。
上列原告所举证据1-3及被告田甜所举证据1，能证明本案原、被告因购买商品房产生纠纷的原因及现状，结合原、被告当庭相一致的陈述，经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。第三人所举证据，租赁合同没有承租方的签名，书面通知与本案争议房屋没有关联性，委托书及协议也与本案争议房屋的买卖不具有关联性，本院不予采信。
本院根据以上采信的证据查明如下事实：原告沈志明系原四川省国营彭州市酒厂职工，原四川省国营彭州市酒厂因经营不善，于2003年11月19日向本院申请破产，经本院于2004年3月19日作出（2003）彭州民破字第4号民事裁定书宣告原四川省国营彭州市酒厂破产。第三人彭州市经信局是四川省国营彭州市酒厂破产清算组（以下简称：酒厂破产清算组）的主管单位。2003年12月19日，酒厂破产清算组与原告签订房屋租赁协议，约定在酒厂整体出售前，将酒厂所有的位于外南街180#-182#（现门牌号变更为134、136号），面积为24平方米的房屋出租给原告使用。租赁期限为酒厂整体出售之前的有限期间，过后时间协议无效。租金为每月每间80元。酒厂整体出售后，原告与购买酒厂房屋产权后进行协商，租赁房屋。2004年12月16日，酒厂破产清算组委托四川联拍拍卖有限公司将四川省国营彭州市酒厂的土地及房产整体以170万元拍卖给明达房产公司。2016年4月29日，酒厂破产清算组全体成员会议决定，同意将酒厂位于天彭镇外南街132、134、136、138、140、142、144号商业用房按照2004年12月16日拍卖成交确认书的内容规定，拍卖转移登记至明达房产公司。明达房产公司于同日在彭州市房管局办理了房屋产权登记手续，又于同日将132-144号房屋以579995元的价格出售给了被告田甜，并于当日办理了房屋过户手续。被告田甜取得了本案所争议房屋134、136号房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书。此后被告田甜要求原告搬离该房屋，故原告起诉来院。
本院认为，本案争议的房屋系原四川省国营彭州市酒厂破产财产，本案中原告沈志明与第三人彭州市经信局下属的酒厂破产清算组签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。协议第二条约定租赁期限为酒厂整体出售之前，过后时间本协议无效。2004年12月16日由酒厂破产清算组委托四川联拍拍卖有限公司将四川省国营彭州市酒厂的土地及房产以170万元公开拍卖给被告明达房产公司，故《房屋租赁协议》已于拍卖当日解除。优先购买权应是在租赁合同的存续期间内实现，而案涉房屋属于破产财产，不同于一般租赁物，酒厂破产清算组将其委托拍卖机构公开整体拍卖，并未向特定对象出售该房屋，原告可以通过正规拍卖渠道购买该房屋，且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告田甜以合理价款购买案涉房屋，系善意取得，明达房产公司与田甜的买卖合同应属有效。原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告沈志明的全部诉讼请求。
案件受理费1650元，由原告沈志明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 宋朝伟
二〇一七年一月二十日
书记员 张生容
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