浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙台民终字第1001号
上诉人（原审原告）：杨芊芊。
被上诉人（原审被告）：台州市鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人：阮炳荣。
委托代理人：梅其良。
上诉人杨芊芊因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2012）台三民初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人杨芊芊及被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司的委托代理人梅其良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原、被告于2010年5月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套。约定房号为A3-1303号，建筑面积120.53平方米，户型为××室二厅二卫，其房租标准为每日50元，总价款627120元。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之××的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之××的违约金。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之××的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之××的违约金”。合同签订后，原告履行《商品房买卖合同》，向被告支付价款627120元，其中支付首付款327120元，银行按揭借款支付300000元。被告于2011年12月6日向原告收取了契税9407元、办理房屋权属证书“××证”费用950元、水表开户费680元。原告于2011年12月6日接收了商品房。2011年12月25日，经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收该商品房质量合格。2012年5月11日，××门县建设规划局收讫该工程竣工验收备案资料并进行备案登记，该商品房符合合同约定的交付条件。2012年8月3日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。2012年10月18日，涉案房屋办理了房屋所有权变更登记，变更后的房产证号为××房权证海游字第2012079**号。
原审法院审理认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务。根据合同第九条约定，被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用。但本案商品房交付条件成就的时间是2012年5月11日。被告于2011年12月6日将不具备交房条件的商品房交付给原告，属于瑕疵履行合同行为，但原告已予接收，故应当据此认定该套商品房已实际交付。在双方签订的合同中，仅在第十条约定了不履行合同的违约责任，并未就瑕疵履行合同行为作出约定，且原告亦未向该院提供证据证明因被告的瑕疵履行合同行为而有实际损失存在，故对原告要求被告从2011年9月1日起按已付房款的日万分之××计算至交房条件成就之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。原告虽于2011年8月22日收到了被告的收房通知书，但该商品房符合交房条件时间是2012年5月11日，原告于2011年8月28日未收房属正当理由，原告实际于2011年12月6日收房，故2011年9月1日至2011年12月6日期间仍可计算违约金。但双方约定的逾期交房违约金过高，被告也请求调低，该请求合理，故予以调整，具体可按逾期交房期间的房租损失确定。根据原告买受房屋的具体情况，参照其房租标准，确定原告的房租损失按每日50元计算，故原告的逾期交房违约金应调整为4750元。而对于原告所主张的逾期交证的违约金问题，至2011年12月6日，被告已向原告收取了办理房屋所有权证的相关费用，且事后双方也已实际办理了代为办证的委托手续，故统一办证是被告的义务。根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。而本案被告于2012年8月3日取得商品房初始登记，于2012年10月18日才为原告办理好房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应按合同约定向原告支付违约金。但本案中，被告逾期办理土地、商品房权属证书的违约行为并未给原告造成实际损失，且原告也未提供证据予以证明，故双方在合同中约定按已付房价款日万分之××计算违约金，明显过高。对此，被告在庭审中主张按房款的1%予以调整，理由正当，但具体可按原告已付价款1%确定逾期交证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告杨芊芊逾期交房的违约金4750元。二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告杨芊芊逾期交证的违约金6271.20元。如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2060元，由原告杨芊芊负担1179元，由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担881元。
宣判后，杨芊芊不服，向本院提起上诉称：一、一审将逾期交房时间确定为实际交付锁匙之日以及认定逾期交房按房租损失计算，是没有依据和完全错误的。1、上诉人是基于合同约定要求被上诉人支付逾期交房违约金，并非赔偿损失之诉。2、合同约定按逾期交房时购房款总价日万分之××计算违约金，合法有理，并非明显过高。3、被上诉人交房时并未取得竣工验收证明及相关认可文件，明显是违约行为，不是瑕疵问题，逾期交房违约金应当计算至被上诉人验收备案之日即2012年5月11日止。4、国务院相关条例均明确规定，未取得竣工验收备案证明及有关认可文件的房屋，即便交付也不得使用。二、关于逾期交付房屋产权证违约金，合同约定按已付房款的日万分之××计算，是合理合法的，根本不存在过高，一审按已付房款的1%计算违约金，是错误和显失公正的。1、双方自愿签订的合同系由被上诉人提供的格式合同，且经工商、房管部门备案，应受法律保护。2、即便一审认为违约金过高，根据司法解释规定，应以违约金超过损失30%为标准适当减少，则应当计算上诉人逾期交房的实际损失额，被上诉人对此负有举证责任，但被上诉人并未就此举证，一审错误认定约定违约金过高缺乏依据。3、本案客观上是无法确定上诉人实际损失，司法解释第18条规定，合同没有约定违约金或实际损失难以确定的，可按已付房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，在月息7厘以上，而一审判决违约金不到银行贷款利息的八分之一。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：1、原审认定被上诉人存在违约事实并按照租金方式支付违约金及按每户办证所需费用支付违约金是正确的，各上诉人的上诉理由不能成立。2、本案的合同文本系××门县在2009年1月1日后推行的新版格式合同，其中约定要在出卖后××个月内办理完毕，一时适应不了。3、根据合同约定，被上诉人负责办理商品房初始登记，取得相关房产权证，至一审之前，被上诉人已办理商品房初始登记，且已交房的均已办好房产证，土地使用权证正在办理中。4、被上诉人为所有按揭贷款的住户提供了信用担保，承担了各上诉人贷款的还款风险，故产权证办理期限不影响上诉人的利益。5、交房虽有延迟，但被上诉人在购房户起诉至今，已与除本次上诉的48户之外的购房户调解处理，且支付违约金完毕。6、在履行合同主观上，被上诉人是善意的，虽然是有违约，但仍然尽力弥补。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，归纳双方当事人的主张，本案争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金如何认定。现结合本案事实及有关法律规定综合分析如下：（一）关于逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。双方约定于2011年8月31日交房，但被上诉人并未按约履行，故逾期交房时间应当自约定日期的次日起算。被上诉人于2011年12月6日交付给上诉人的商品房并不符合约定条件，上诉人对此应当是知晓的，但上诉人仍予以接收，故应当视为双方已就交房条件的变更达成合意。在上述已实际交付的商品房符合全部约定交房条件后，上诉人又重新主张被上诉人交房不符合约定并进而要求计算逾期交房违约金至合同约定的交房条件成就之日止，明显与其先前收房行为相悖，本院不予采纳。原审认定实际交房日期为逾期交房违约金的计算截止日期即计算97天得当，本院予以确认。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方自愿约定从逾期之日起按已付房款的日万分之××标准计算，而被上诉人在一审期间认为约定的违约金过高并请求人民法院予以减少，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，其并未过分高于上诉人的实际损失诸如已付房款的利息等，原审仅以房租损失调整约定的违约金于上诉人而言有失公允，本院依法予以变更为按双方合同约定即按已付房款日万分之××计算违约金，故被上诉人应当支付的逾期交房违约金数额为18249.19元。（二）关于逾期办证违约金，虽然双方约定按已付房款的日万分之××计算，但相比较逾期交房而言，上诉人因逾期办证导致的损失并不明显，结合上诉人按揭贷款及办理房产权属登记证书的具体时间及进度并非被上诉人所能完全控制等客观因素，从公平角度出发，双方约定的逾期办证违约金标准显然过高，故原审酌情调整为按已付房款的1%计算并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉理由成立部分，本院予以支持。原审判决不当部分，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持三门县人民法院（2012）台三民初字第627号民事判决第二项；
二、变更三门县人民法院（2012）台三民初字第627号民事判决第一项为：限被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司于接到本判决之日起十日内支付给上诉人杨芊芊逾期交房违约金18249.19元。
如果被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2060元，由上诉人杨芊芊负担1500元，由被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司负担560元。二审案件受理费2060元，由上诉人杨芊芊与被上诉人台州市鼎盛房地产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一三年三月十一日
代书记员 严 凌