淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法商初字第0037号
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司。
法定代表人花为伟。
委托代理人陈勇。
委托代理人孟令峰。
被告孙志威。
被告刘红艳（系被告孙志威妻子）。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农商银行）与被告孙志威、刘红艳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由审判员吴晓梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商银行的委托代理人孟令峰，被告孙志威到庭参加诉讼；被告刘红艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行诉称，2012年7月17日被告孙志威因缺少资金从原告处借款60万元，约定于2013年7月5日到期，年利率10.1%，被告孙志威、刘红艳用房产及土地使用权提供抵押，借款到期后，被告未履行还款义务。现要求1、被告孙志威归还借款本金60万元及利息108562.72元（利息已经计算至2014年1月7日，以后利息顺延计算至实际还款之日）；2、依法对登记在被告孙志威、刘红艳名下的房产及土地使用权享有优先受偿权；3、两被告共同承担本案诉讼费用。
被告孙志威辩称，我向原告借款60万元及我与刘红艳用自己所有的房产及土地使用权向原告提供抵押都是事实，借款后因家庭困难没有向原告归还过借款本息，我们同意偿还，但没有能力还款。
被告刘红艳未作答辩。
经审理查明，2012年7月17日，原、被告双方签订最高额个人担保借款合同一份，合同约定，原告借给被告孙志威款60万元，年利率10.1%，借款期限从2012年7月17日到2013年7月5日；采取按季结息到期还本的方式还款，即从借款发放后次季开始还款，还款日为每季末21日。借款人应按时足额还本付息，贷款人有权按合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费以及其他实现债权的费用。借款担保方式为抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵／质押财产财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。2012年7月4日，被告孙志威、刘红艳与原告签订房地产抵押合同一份，约定被告孙志威、刘红艳用房屋及位于季桥集镇133.60平方米的土地使用权为被告孙志威借款提供最高额房地产抵押担保，抵押登记期限为2012年7月4日至2013年7月3日，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。被告孙志威、刘红艳于2012年7月4日办理了房屋、土地抵押登记。2012年7月17日原告将借款60万元汇入被告孙志威账户，由被告孙志威立借据一份给原告。借款后，被告未归还借款本息。原告索款不成，遂诉至本院。
以上事实，有原、被告当庭陈述，原告当庭举证的营业执照复印件、金融许可证复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份、被告孙志威、刘红艳身份证复印件及结婚证复印件各一份、借款申请书、最高额个人担保借款合同各一份、房地产抵押合同一份、国有土地使用权抵押合同一份、房屋他项权证书、土地他项权利证明书各一份、2012年7月17日借款借据等证据予以证实。
本院认为，原告农商银行与被告孙志威签订的最高额个人担保借款合同及原告与被告孙志威、刘红艳签订的房地产抵押合同、国有土地使用权抵押合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应认定为合法有效，受法律保护，各方当事人应当按合同约定履行自己的义务。被告孙志威欠原告借款本金60万元及利息，有原告向法庭提供的借款合同、借款借据等证据证实，事实清楚，本院予以认定。被告孙志威在取得借款后未按合同约定归还借款，是本案纠纷产生的主要原因，应当承担给付原告贷款本息的民事责任。因被告未按约还款，原告有权就被告孙志威、刘红艳抵押的房屋及土地使用权享有优先受偿权。被告刘红艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的处分。综上，为维护正常的金融秩序不受侵犯，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第四十七条、第四十九条第四款、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙志威于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金60万元及利息（利息自2012年7月17日起按合同约定计算至本判决确定的给付之日）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告孙志威、刘红艳提供抵押的房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在其借款本息范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10966元，减半收取5483元，由被告孙志威负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：341201040002554；单位：淮安市财政局综合处）。
审判员 吴晓梅
二〇一四年二月十二日
书记员 杨秀秀
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。