江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5114号
上诉人（原审原告）：王一郎，男，1980年5月28日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：奚洁虹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石发仓，男，1971年5月10日生，汉族，住安徽省舒城县。
被上诉人（原审被告）：刘加良，男，1978年10月5日生，汉族，住黑龙江省安达市。
被上诉人（原审被告）：万秀琛，女，1969年6月29日生，汉族，住黑龙江省安达市。
委托诉讼代理人：陈郭，江苏锐华律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
原审第三人：张建华，男，1968年12月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
原审第三人：鹿田田，女，1988年8月5日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
上诉人王一郎因与被上诉人石发仓、刘加良、万秀琛、原审第三人张建华、鹿田田返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王一郎的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案租赁合同，张建华、鹿田田均陈述不是鹿田田所签，一审鉴定结论不客观，同时没有鉴定签订时间，内容上也不符常理，是虚假的，双方不存在真实租赁关系。
石发仓、刘加良、万秀琛辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
张建华、鹿田田未作答辩。
王一郎向一审法院起诉请求：1、石发仓、刘加良、万秀琛将苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋及房屋内的电器、家具及钥匙返还。2、石发仓、刘加良、万秀琛赔偿非法侵占涉案房屋给其造成的损失，自2016年3月14日起按照5000元/月为标准计算至实际迁出之日止。3、本案诉讼费用由石发仓、刘加良、万秀琛承担。
一审法院认定事实：苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋于2012年1月11日登记在鹿田田名下。2012年10月22日，鹿田田（抵押人）与招商银行股份有限公司苏州中新支行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定：为担保苏州市华群电气设备有限公司在2012年10月22日至2013年10月21日期间内从抵押权人处获得的贷款等债务的履行，抵押人鹿田田自愿以其所有的阳光假日新苑72幢504室房屋、太湖之春山庄28号房屋作为抵押物。抵押担保的范围为最高额借款本金3070000元以及利息、罚息等费用。张建华系苏州市华群电气设备有限公司法定代表人。合同签订后，鹿田田与招商银行股份有限公司苏州中新支行就苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋办理了他项权登记，担保主债权数额为1520000元，债务履行期限自2012年10月22日至2013年10月21日。因苏州市华群电气设备有限公司借款后未能按期还款，招商银行股份有限公司苏州中新支行向苏州工业园区人民法院提起诉讼，该院于2013年12月4日查封了苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋，并于2014年8月22日作出（2013）园商初字第2302号民事判决书，判决：苏州市华群电气设备有限公司支付招商银行股份有限公司苏州中新支行借款本金800万元及至2014年8月14日的利息、罚息、复利780226.6元，并支付从2014年8月15日至判决确认的还款之日止按年利率10.92%计算的罚息、复利，实现债权支付的费用156100元；苏州创智包装有限公司、许国芳、张建华对上述债务承担连带清偿责任；如苏州市华群电气设备有限公司不能按期偿还上述债务，则招商银行股份有限公司苏州中新支行有权以许国芳、张建华、鹿田田名下位于苏州工业园区通园大厦2幢1106室、苏州市吴中区东吴北路1709室、苏州市吴中区东吴北路1710室、苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号、苏州市高新区阳光假日新苑72幢504室房地产折价，或以拍卖、变卖上述房地产所得价款分别在130万元、80万元、71万元、152万元、80万元范围内优先受偿。判决生效后，苏州市华群电气设备有限公司、苏州创智包装有限公司、许国芳、张建华、鹿田田未履行法律文书确定的义务，苏州工业园区人民法院于2015年1月9日作出（2015）园执字第00037号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人苏州市华群电气设备有限公司、苏州创智包装有限公司、许国芳、张建华、鹿田田银行存款人民币9084069元。银行存款不足之数，依法查封、冻结被执行人所有的其它相应价值的财产。2016年3月21日，苏州工业园区人民法院依据该份执行裁定书查封了苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋。2015年6月11日，苏州工业园区人民法院委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司（苏州分公司）对苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋进行评估，该公司于2015年7月19日作出房地产估价报告，载明涉案房屋总价3819701元，装修175637元，合计总价3995338元，并测算估得室内家具家电市场价格为20677元。
2015年9月23日，鹿田田至苏州工业园区人民法院陈述，苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋登记在其名下，但房屋状态其不知晓，其未与他人就该套房屋签订过《租赁合同》，石发仓提供给法院的《租赁合同》鹿田田的签名并非其本人所签。
2016年1月12日，苏州工业园区人民法院就苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋及室内家具家电发布拍卖公告及拍卖须知，注明现室内有人居住，法院不负责清场。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物实际情况，并亲临展示现场。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。拍卖人对本次拍卖标的的瑕疵（包括但不限于本拍卖须知中已告知的瑕疵）不承担瑕疵担保责任。拍卖标的调查情况表载明拍品苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋无租赁。2016年3月8日，王一郎以人民币3690000元成交价竞得上述房屋。
2016年3月14日，苏州工业园区人民法院作出（2015）园执字第00037号之五执行裁定书，裁定苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋所有权归王一郎所有。同年3月29日，王一郎向苏州市公安局吴中分局胥口派出所报警称，其通过法院拍卖购得的涉案房屋内有两人居住不肯迁出，派出所告知王一郎联系苏州工业园区人民法院处理。
另查明，2016年4月28日，张建华至苏州工业园区人民法院陈述，石发仓提供的《租赁合同》并非鹿田田本人所签，鹿田田不知晓出租房屋的事。
上述事实，由王一郎提供的房屋权属登记信息查询结果证明、拍卖须知、拍卖公告、房地产估价报告、（2015）园执字第00037号之五执行裁定书，石发仓提供的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》，原审法院调取的（2013）园商初字第2302号民事判决书、（2015）园执字第00037号执行裁定书、及庭审笔录等予以证实。
审理中，石发仓称，因张建华结欠案外人刘水龙款项，而刘水龙结欠其工程款。张建华称其系涉案房屋实际出资人、控制人，故经三方协商，张建华将涉案房屋出租给其使用，张建华以租金抵扣结欠刘水龙的债务，其以对刘水龙的债权折抵租金。为此，石发仓向法院提供了以下证据：
1、2012年2月1日，其与鹿田田就涉案房屋签订《租赁合同》一份及涉案房屋房产证复印件、鹿田田身份证复印件。《租赁合同》载明租赁期限20年，自2012年2月1日至2032年1月31日，前10年年租金30000元，后10年年租金36000元。租金按年度支付，先付后用。石发仓一次性支付前十年租金可享受七折优惠。租赁期间，石发仓可以转租，房屋交付后的水、电费等由石发仓承担。石发仓称，张建华将载有鹿田田签名的该份《租赁合同》交予其签字，并将房产证、鹿田田身份证复印件及房屋钥匙一并交付给其。后，其将涉案房屋转租刘加良、万秀琛使用，但转租合同找不到了。
2、物业费收据、2015年7月催交电费通知单、2016年8月水费催缴单及水、电费缴款记录，证明涉案房屋由其使用，相关费用由其缴纳。
鹿田田对《租赁合同》真实性不予认可，并称，《租赁合同》并非其本人所签。其于2012年离开苏州时将涉案房屋交由张建华照看，其未委托张建华出租涉案房屋，亦未缴纳过物业费、水、电费。
张建华称，物业费收据、水、电费单据等真实性其不清楚。《租赁合同》并非鹿田田本人所签。其与刘水龙系生意伙伴，其确实结欠刘水龙款项。刘水龙知晓涉案房屋被查封后，欲降低拍卖价格竞买后获益减少损失，与其就涉案房屋签订了《租赁合同》。2014年4月至7月间，其打印好《租赁合同》（手写部分均为空白），找他人代签了鹿田田姓名后交给刘水龙干儿子吴晓明。2014年上半年，刘水龙称，需要改建同小区内其他房屋，其将涉案房屋交付刘水龙使用，此前涉案房屋一直空关。房屋交付刘水龙使用后，其与鹿田田均未要求房屋实际居住人迁出。
王一郎对上述证据不予认可，并认为《租赁合同》系伪造，为此，王一郎申请司法鉴定，要求对石发仓提供的《租赁合同》中鹿田田签名的真伪及《租赁合同》手写字迹形成时间进行鉴定。
原审法院根据王一郎的申请，委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。该所于2017年2月8日出具司鉴中心[2016]技鉴字第1772号鉴定意见书，载明：《租赁合同》上鹿田田签名系鹿田田本人所签；《租赁合同》手写字迹的形成时间无法判断。关于《租赁合同》手写字迹的形成时间，均未提供证据证明。
2017年3月31日，刘水龙至法庭陈述，涉案房屋实际出资人为张建华，其与张建华系朋友关系，双方自2000年初开始发生经济往来。其与石发仓系承揽关系，其将承建的工程分包给石发仓施工。因其结欠石发仓工程款，张建华结欠其款项，而石发仓正好要租房子，故经协商，张建华将涉案房屋出租给石发仓使用，石发仓应付租金折抵张建华结欠其的款项，其结欠石发仓的工程款折抵石发仓应付的租金。为此，刘水龙提交了2013年9月30日，其与张建华签订的《协议书》一份，主要载明张建华确认结欠刘水龙1121.6万元，此前借条等全部作废等内容。
一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据鉴定意见书，石发仓提供的2012年2月1日《租赁合同》系鹿田田本人所签，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。鹿田田、张建华称《租赁合同》上鹿田田签名并非本人所签，因该陈述与鉴定意见不符，且未提供证据证明《租赁合同》系伪造，故对鹿田田、张建华的陈述不予采信。王一郎对鉴定意见不予认可并申请重新鉴定。因该鉴定意见出具机构及鉴定人员具备鉴定资格且鉴定程序合法，亦无其他需启动重新鉴定的情形，故对王一郎提出的重新鉴定申请不予准许。石发仓与鹿田田签订的《租赁合同》成立时间在涉案房屋办理抵押登记之前，根据刘水龙的证言、结合苏州工业园区人民法院拍卖公告可以确认，石发仓在涉案房屋抵押前已实际占有涉案房屋，并以债权抵扣的方式支付了租金，原房屋所有权人鹿田田签署了《租赁合同》，且一直未提出异议，故双方租赁关系真实有效。王一郎对租赁关系真实性提出异议，但未提出证据予以证明，故对王一郎的该项意见不予采信。虽然王一郎通过法院拍卖竞买取得涉案房屋所有权，由于仍在原房屋租赁期间内，因此，原出租方鹿田田与石发仓之间就房屋《租赁合同》的相关权利及义务应由新的房屋产权人王一郎继受，双方均应按原《租赁合同》条款履行，故王一郎的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王一郎全部诉讼请求。案件受理费人民币50元、鉴定费人民币10880元，合计人民币10930元，由王一郎负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
石发仓在二审中陈述：物业费是从12年1月到15年12月缴纳，是在16年补开的。石发仓住了一段时间后把房子转租给了万秀琛、刘加良。租赁合同找不到了，万秀琛、刘加良是开养生馆，租金最开始是现金给的，后来就以养生馆的消费抵房租。租金最开始是6万元，最开始就签订了一年，后来就一直租。万秀琛、刘加良大概是在14年上半年住进去的，万秀琛、刘加良住进去以后，石发仓就没有住进去过。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案涉之苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋于2013年12月4日被苏州工业园区人民法院查封，虽然石发仓在一审中提供了其与鹿田田于2012年2月1日签订的《租赁合同》，并经鉴定机构鉴定该合同上签名为鹿田田本人所签，但是，本院注意到：其一、在苏州工业园区人民法院拍卖涉案房屋之前的2015年9月23日，鹿田田至苏州工业园区人民法院陈述，未与他人就该套房屋签订过《租赁合同》，石发仓提供给法院的《租赁合同》上签名并非其本人所签。其二、《拍卖标的调查情况表》载明拍品苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋无租赁。其三、《租赁合同》约定租赁期限20年，前10年年租金30000元，后10年年租金36000元。在鹿田田与石发仓之间不存在债权债务关系，石发仓以因张建华结欠案外人刘水龙款项，而刘水龙结欠其工程款。故张建华将涉案房屋出租给其使用，其以对刘水龙的债权折抵租金为由签订长期的以租抵债合同，不仅在租金数额、租金结算方式上殊不合常理，有违市场惯例。其四、据石发仓陈述，从2012年1月至2015年12月的物业费发票是在2016年4月补开的。石发仓提供的水费、电费催缴通知单时间是2016年8月和2015年7月。承租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必要条件，本案中，石发仓、万秀琛、刘加良均没有充分证据证明在法院查封前已合法占有交付使用租赁物。综上，在石发仓与鹿田田签订的《租赁合同》本身存在重大瑕疵的情况下，石发仓既无证据证明在法院查封前已合法占有使用租赁物，又未实际支付租金，该租赁关系不得对抗王一郎的所有权，因此王一郎要求石发仓、万秀琛、刘加良将苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋及房屋内的电器、家具及钥匙返还的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于王一郎要求石发仓、刘加良、万秀琛赔偿非法侵占涉案房屋给其造成的损失的诉请，因石发仓与鹿田田之间存在租赁关系，故该诉请没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，王一郎的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初2452号民事判决；
二、石发仓、刘加良、万秀琛于本判决生效之日起三十日内将苏州市吴中区胥口镇太湖之春山庄28号房屋及房屋内的电器、家具及钥匙返还给王一郎；
三、驳回王一郎的其他诉讼请求。
一审案件受理费案件50元由石发仓、刘加良、万秀琛负担、鉴定费10880元由王一郎负担；二审案件受理费50元，由石发仓、刘加良、万秀琛负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 叶 刚
审判员 黄学辉
二〇一七年八月二十一日
书记员 吴茂程