吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0204民初2281号
原告：吉林市中振建筑工程有限公司，住所地永吉县一拉溪镇内9-6-9-16号。
法定代表人：刘新宇，总经理。
委托诉讼代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。
被告：吉林市华日小额贷款有限公司，住所地吉林市船营区河南街95号。
法定代表人：陈培珍，经理。
委托诉讼代理人：李实，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。
被告：吉林市华业房地产开发有限公司，�所地吉林市昌邑区。
法定代表人：刘进化，董事长。
委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。
原告吉林市中振建筑工程有限公司（以下简称中振）与被告吉林市华日小额贷款有限公司（以下简称华日）、吉林市华业房地产开发有限公司（以下简称华业）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中振的委托诉讼代理人盛立刚、被告华日的委托诉讼代理人李实、杨娜及被告华业的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中振向本院提出诉讼请求：1、判令停止对吉林市华业国际城X号楼X单元X-
X层XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号商业网点的执行，解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：上述诉讼请求中的五套商业网点的所有权已归属于原告所有，不应再按华业的房屋予以拍卖。因此前华业欠原告工程款，已将上述房屋抵付给原告。2015年2月20日，原告与华业签订了《建筑幕墙专业承包合同》，合同约定原告承包华业的吉林华业国际城XXXX号楼幕墙工程，工期2015年3月10日10日至同年12月30日，工程价款2100万。2015年10月10日，原告与华业签订了《景观园林工程承包合同》，约定原告承包华业的吉林华业国际城景观园林工程，工期为2015年10月20日至2016年5月20日，工程价款1480万元。2016年6月20日，原告与华业就两项工程的工程款达成《房屋抵账协议》。协议约定华业用吉林市华业国际城X号楼X单元X-
X层XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号七套商业网点抵顶工程款26041272元。华业已将上述七套房屋交付给原告。综上，请法院依法判令停止拍卖和执行，解除查封。
华日公司辩称，一、答辩人与华业之间的债权债务关系，已经法院生效文书确认，合法有效。在答辩人与华业诉讼过程中，答辩人已向法院申请了诉讼保全查封，并且在执行阶段已经进行了评估，在此期间没有任何人提出任何异议。执行程序进行拍卖程序符合法律规定。二、华业并没有将房屋交付给原告，而是交付给了答辩人，由答辩人进行实际占用控制。答辩人借款后将该房屋合同备案到了答辩人员工名下，且将房屋钥匙交付给了答辩人，涉案房屋一直在答辩人处进行控制，没有交付给本案的原告，而且房屋的手续也没有向原告履行，故原告与华业的房屋抵账协议均没有履行，也无法履行，更无法办理房屋登记手续，原告所述对涉案房屋享有所有权不能成立。三、房屋没�办理更名手续，是原告的过错导致的，2014年10月30日产生的借款关系，借款1000万元。同日，华业就与答辩人职工窦明志签订了《商品房买卖合同（预售）》合同，并进行了房产备案，并将房屋交付给答辩人，并且答辩人在2016年9月20日，对本案涉案房屋进行了保全。而按原告所诉，原告于2016年6月20日签订的房屋抵账协议，原告明知该房屋已于2014年进行备案给了答辩人，而且房屋也无法进行交付，无法进行房屋登记手续，也未办理合同登记备案的变更名称手续，故未办理更名，原告是明知而签订协议的，过错在于原告。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即我国物权法对房产以登记为生效的要件，原告与华业的约定不具有对抗第三人的效力，该房产仍为转移登记，法院可以依法处置，用于偿还本案被执行人对外所欠的债务。四、原告与华业之间的协议仅为债权关系，并没有发生物权的变更，无论原告与华业抵账协议是否真实，但因没有发生变更，原告也仅是享有债权，答辩人的债权优先于原告，双方均为债权关系，而本案答辩人对房屋进行了备案，对房屋进行了控制，对此房屋进行了保全查封，故优先于原告。五、原告签订协议后，距今已经两年左右的时间才提出异议，足以说明原告与华业恶意串通。原告2016年6月20日签订的房屋抵账协议，而且答辩人的房屋是2016年9月20日进行查封的，原告在签订协议时就应当知道房屋的情况，在答辩人办理保全时就知道答辩人的债权，而且没有主张任何异议，在得知答辩人申请拍卖时，原告与华业双方恶意串通，提起了本案的案外人异议，为逃避并转移财产。综上�根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告虽提出异议要求解除查封，但因原告不符合该条的规定，故（2018）吉0204执异3号民事裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，不应予撤销，人民法院应当依法予以驳回原告的请求，依法维护答辩人的合法权益。
华业辩称，原告所述符合法律规定，应予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、中振提供的证据（房屋抵账协议书一份、《建筑幕墙专业承包合同》一份、《景观园林工程承包合同》一份），华日质证认为对证据的真实性有异议，如果按照以�两份合同约定华业与中振应该进行竣工结算后才能支付工程款，本案中双方没有结算便进行房屋抵账，所以该组证据不真实。华业对中振该组证据无异议。本院认为，在无工程结算证据等其他相关证据予以佐证的情况下，无法确定该组证据的真实性，故对该组证据本院不予采信；2、华日提供的证据3（3个视频录像），中振质证认为对该证据的真实性有异议，无法证明华日的主张。华业质证认为对该证据真实性有异议，无法证明华日实际占有房屋。本院认为，该证据中的房屋无法确定是否为本案争议房屋，无法确认其真实性，本院不予采信；3、证人证言，中振质证认为无法仅凭证人证言确定案件事实，即使证人证言真实，证人与华业签订的《商品房买卖合同（预售）》也应无效。华业质证认为无法证明华日对该房屋享有所有权或抵押权。本院认为，证人已出庭接受�询，并有双方当事人认可的房产登记部门的查档件及华业的自认予以佐证其证言，故本院对其真实性予以采信。
根据当事人的诉辩陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，华业与华日签订循环借款合同，借款金额为1000万元。同日，华业与华日员工窦明志签订本案争议房屋，即吉林市华业国际城X号楼X单元XXX层XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号商业网点的《商品房买卖合同（预售）》，并在房产部门登记备案。
2016年9月20日，本院因华日与华业等小额借款合同纠纷一案，作出(2016)吉0204财保82号民事裁定书，预查封了华业开发的备案在窦明志名下的吉林市华业国际城X号楼X单元XXX层XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的产籍。2017年3月24日，本院作出（2016）吉0204民初2823号判决书，判决华业偿还华日借款本金800万元及利息。2017年6月13日吉林市中级人民法院作出（2017）吉02民终1523号判决书，维持本院（2016）吉0204民初2823号判决。案件执行过程中，本院对本案所涉房屋进行了评估并向华业送达了司法拍卖的通知书。拍卖过程中，中振向本院提出执行异议，本院作出（2018）吉0204执异3号执行裁定书，裁定驳回中振的异议请求，后中振向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为：中振对本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中，中振主张享有排除华日执行的民事权益，依据为《景观园林工程承包合同》、《建筑幕墙专业承包合同》、房屋抵账协议。本院认为，第一，根据《景观园林工程承包合同》、《建筑幕墙专业承包合同》中的约定，华业付款前双方应先进行书面结算。庭审中，中振未能提供结算证据。中振提出双方不用另行结算，直接依据合同定价支付工程款的主张与双方合同约定相矛盾，不符合常理，且在本院指定期限内中振未能提供证据证明其已实际施工；第二，2014年10月30日华业已将争议房屋备案至华日员工窦明志名下，中振未能提交由其实际占有争议房屋的证据，无法认定中振与华业已履行了房屋抵账协议。故中振提供的证据不能证明其对本案争议房屋享有权益并符合上述司法解释规定的四个条件。
综上，中振未能提供有效证据证明其对本案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人�法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告吉林市中振建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费74800元由原告吉林市中振建筑工程有限公负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 卢佳欢
审 判 员 王英艳
人民陪审员 李罕殊
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 徐 妍