浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1967号
上诉人（原审被告）：杭州郡亭健身服务有限公司。
法定代表人：申家科。
委托代理人：章伟延、田耘农，浙江汉博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江滨江建设有限公司。
法定代表人：谢银君。
委托代理人：钱雪慧、徐杨超，浙江金道律师事务所律师。
上诉人杭州郡亭健身服务有限公司（以下简称郡亭公司）与被上诉人浙江滨江建设有限公司（以下简称滨江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2010年5月30日，浙江滨江建设有限公司（作为甲方）与原杭州景江企业管理咨询有限公司（后更名为杭州郡亭健身服务有限公司，作为乙方）订立租房协议。2010年6月30日，滨江公司委托周虹彦与郡亭公司签订房屋租赁合同，约定：郡亭公司承租杭州市上城区衢江路2号三楼至五楼共1766平方米房屋；租赁期限自2011年1月1日起至2017年12月31日止；租金及支付方式为：2011年1月1日至2011年12月31日租金为300000元；……；2014年1月1日至2014年12月31日租金为1000000元；2015年1月1日至2015年12月31日租金为1100000元；2016年1月1日至2016年12月31日租金为1200000元；2017年1月1日至2017年12月31日租金为1300000元；其中第六次租金（2014年上半年租金）于2013年11月1日前支付500000元；郡亭公司迟延支付到期租金超过30天以上，滨江公司有权终止合同；双方还对其他条款进行了约定。同日，郡亭公司向滨江公司出具两份内容相同的承诺书，承诺：双方的权利义务以2010年6月30日签订的房屋租赁合同中的约定为准，该房屋租赁合同签订之前双方就上述房屋租赁事宜签署的所有文件不再具有法律效力。2013年12月31日之前的租金郡亭公司已经交付完毕。因郡亭公司未在2013年11月1日前交付2014年1月1日之后相应的租金，滨江公司于2014年1月2日向郡亭公司发送律师函催告郡亭公司支付租金，但其仍未履行。此后，上述租赁房屋中301、302、304、305、306房屋由滨江公司转让给案外人吴珍。2014年6月4日，吴珍出具声明：其对滨江公司、郡亭公司于2010年6月30日签订房屋租赁合同的全部内容完全认可，该合同项下出租方所有权利义务均由滨江公司主张，其不再另行主张。2014年5月6日，滨江公司诉至法院，请求依法判令：1、解除滨江公司、郡亭公司于2010年6月30日签订的房屋租赁合同；2、郡亭公司支付2014年1月1日起至房屋腾退之日止租金及相应水电等费用；3、郡亭公司支付解约违约金201000元；4、郡亭公司支付2013年11月1日起至解约之日止滞纳金（按每日2000元计算）；5、郡亭公司于合同解除次日腾退房屋交还滨江公司；6、郡亭公司承担本次诉讼的全部费用。
原审法院认为，滨江公司、郡亭公司之间的房屋租赁合同是当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。当事人均应当全面履行合同的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，郡亭公司迟延支付到期租金超过30天以上，滨江公司有权终止合同。郡亭公司未按照约定时间交付租金并迟延支付超过30天的行为成就了合同的解除条件，因此滨江公司要求解除合同的请求符合法律规定，予以支持。
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，2013年12月31日之前的租金郡亭公司已经支付完毕，自2014年1月1日起的租金郡亭公司未按照约定时间支付的行为系违约行为，依法应当承担租金的偿付责任和相应的违约责任。郡亭公司应偿付自2014年1月1日至2014年6月30日租金500000元，自2014年7月1日至腾退之日止的租金（占用费）仍应按照合同约定的标准继续计算。在审理中，经法院释明，郡亭公司申请减少或者免除约定的违约金，该院综合考虑当事人的过错、因其违约给滨江公司造成的损失等因素，酌定郡亭公司支付给滨江公司的违约金为50000元。滨江公司主张相应的水电费，因其未提供相应水电费的期间和数额，本案中不予处理，就水电费双方可另行结算。因郡亭公司并未提供有效的证据证明其主张，对其相应的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、浙江滨江建设有限公司与杭州郡亭健身服务有限公司之间的房屋租赁合同自判决生效之日起解除；二、杭州郡亭健身服务有限公司于判决生效之日起10日内偿付浙江滨江建设有限公司自2014年1月1日至2014年6月30日租金500000元，自2014年7月1日至腾退之日止的租金（占用费）仍应按照合同约定的标准（详见查明部分）继续计算；三、杭州郡亭健身服务有限公司于判决生效之日起10日内支付浙江滨江建设有限公司违约金50000元；四、杭州郡亭健身服务有限公司于判决生效之日起10日内腾退租赁物坐落于杭州市上城区衢江路2号三楼至五楼房屋（建筑面积1766平方米），并交付给浙江滨江建设有限公司；五、驳回浙江滨江建设有限公司的其他诉讼请求。杭州郡亭健身服务有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，由杭州郡亭健身服务有限公司负担。
宣判后，郡亭公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。2010年6月30日上诉人与被上诉人经过充分协商，签订《房屋租赁合同》一份，合同第五条、第八条分别约定“在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全”、“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”。而本案中涉案房屋在被上诉人交付后出现多处漏水和电梯经常发生故障，此种情况严重影响了上诉人的经营活动。为此，上诉人在数次要求物业和被上诉人进行维修未果的情况下，只得请他人对房屋进行维修，并花费修理费十几万元，上诉人也曾要求以该费用冲减租金，但被上诉人一直未予回音。无奈，上诉人不得不以暂不支付租金的方式来维护自己的合法权利，其次，上诉人暂不支付租金也有被上诉人要转让部分涉案房屋，但并未尽告知上诉人义务，上诉人恐日后引起纠纷的因素在内。因此，在本案中并不是上诉人违约，而是被上诉人违反双方的约定，不尽维修、告知义务。而原审法院却不顾上述事实和郡亭公司在一审中所提交的证据，认定郡亭公司违约及“郡亭公司未按照约定时间交付租金并迟延支付超过30天的行为成就了合同的解除条件，因此滨江公司要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持”是错误的。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，”上诉人在本案中暂不支付租金的行为是依法行使相应的抗辩权，而并非如原审判决所认定的是无理由不支付或者迟延支付，原审判决因对事实认定的错误，从而导致适用法律错误。同时根据本案被上诉人出售涉案房屋且未尽告知义务，上诉人暂不支付租金是法律赋予的不安抗辩权，被上诉人出售房屋后对出售前维修费用及损失的承担、出售后租金的交纳方式及之后维修义务的处理都没有与上诉人进行协商沟通，故上诉人暂不支付租金是法律赋予的权利且不构成违约。综上，原审判决无论是在事实认定上还是在法律适用上都是错误的，因此上诉人恳请二审法院查明事实，依法撤销原审法院第1、3、4项判决，依法改判“驳回滨江公司原审的诉讼请求，租金郡亭公司应该支付的，违约金不应该由郡亭公司支付，要求合同继续履行。”
被上诉人滨江公司进行答辩：一、上诉人主张抗辩理由不能成立，理应承担违约责任。1、房屋漏水证据不足，上诉人无权以此不支付租金。（1）上诉人无法提供相应证据证明房屋存在漏水情形。（2）退一步说，即便存在部分区域漏水也系上诉人自身装修导致。该房屋自2008年完工，至2010年6月房屋毛坯交付时室内无任何漏水水渍。上诉人承租后即对该房屋进行装修，如确实存在漏水情形，也系上诉人自身装修所致。根据《房屋租赁合同》第5条第2点约定，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。（3）即便存在漏水应属局部、轻微，上诉人可以主张减免但无权以此拒绝支付租金。上诉人未提供证据证明其向被上诉人提出维修的主张，而上诉人承租范围为3、4、5三层共约1766平方米，漏水即便如上诉人所称也系3楼局部，上诉人以局部的维修为由拒付全部租金显然缺乏法律依据。因此，上诉人以此主张不付租金，缺乏事实和法律依据，不能成立。2、电梯系公共设施，被上诉人无维修义务。（1）上诉人无证据证明电梯存在故障严重影响其经营。（2）退一步说，即使存在故障，由于电梯并非被上诉人出租范围，系整座大楼公共设施，如发生故障亦应由物业公司负责维修处理，与被上诉人无关。3、上诉人已放弃优先购买权，被上诉人出售房屋无法定告知义务，上诉人无权享有不安抗辩权，根据《房屋租赁合同》第6条第1款及第3款，上诉人已经明确放弃优先购买权，且对于在承租期间出租人可能出售房屋存在明知。而法律规定的告知义务是为了维护被承租人的优先购买权所设，因此，上诉人以此为由主张不安抗辩权，缺乏法律及合同依据。二、上诉人违约事实清楚，原审认定事实无误，适用法律正确。如前所述，上诉人各项抗辩理由均不能成立，但其违约事实却确凿无误。根据双方《房屋租赁合同》第3条约定，第六次租金即2014年1月1日至2014年6月31日租金50万元应于2013年11月1日支付，此后租金亦应在先付后用。第10条约定，拖欠房租及各项费用累计30天以上的，甲方有权终止合同。然而，上诉人却违反合同约定，在被上诉人2014年1月2日发送《律师函》催讨的情况下仍拒不支付，已存在严重违约行为。因此，被上诉人以此为由主张合同解除符合法律规定及双方约定，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据双方合同第十条的约定，上诉人应该承担相应的违约金。综上所述，上诉人主张抗辩理由缺乏事实和法律依据，其违约事实清楚，恳请贵院依法驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人郡亭公司提交如下证据：
1、2014年7月23日的情况说明，出具自银杏物业管理有限公司，证明承租期限内，电梯总是出现故障。
2、2011年6月23日的联系单一份，出具自银杏物业管理有限公司，证明涉案房屋存在多处漏水，上诉人向被上诉人反映，但是被上诉人没有回复。
被上诉人滨江公司未提交证据，对上诉人郡亭公司的证据质证如下：证据1的三性有异议。银杏物业管理有限公司已经在2014年9月份已经不是郡亭的物业，停止的原因是它对部分业主存在不正当的利益输出。针对该情况说明，真实性有异议，不能证明其主张。对于电梯的问题，即使有该故障，与被上诉人无关。
证据2的三性均有异议。即便有该联系函，也是滨江公司作为开发商向物业提出的，健身房的经营地点没有具体说明，所以不认可。
对上诉人郡亭公司提交的证据1的真实性本院予以确认，但对证明目的不予采纳。对证据2，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审程序新证据的规定，故本院对该证据不予采纳。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，2010年双方签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按协议的约定履行。郡亭公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，按双方合同的约定，郡亭公司迟延支付到期租金超过30天以上，滨江公司有权终止合同。按合同的约定，先支付租金后使用房屋，郡亭公司未按照约定支付2014年1月1日起的租金，郡亭公司在收到滨江公司2014年1月2日函件后，依然未支付租金，已构成违约。郡亭公司应支付自2014年1月1日至2014年6月30日租金500000元，自2014年7月1日至腾退之日止的租金（占用费）。郡亭公司迟延支付到期租金已经超过合同约定的时间，故原审法院支持滨江公司解除合同及支付租金的诉请并无不当。关于郡亭公司上诉所称不需要支付违约金的请求，对违约金的调整，原审法院已经进行了释明，并综合考虑当事人的过错、及其郡亭公司的违约行为给滨江公司造成的损失等因素，酌定郡亭公司支付给滨江公司的违约金为50000元并无不当。综上，郡亭公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4650元，由上诉人杭州郡亭健身服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿 静
审 判 员 张一文
代理审判员 盛 峰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 何英杰