常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0402民初877号
原告（反诉被告）：徐列明，男，1957年10月3日生，汉族，江阴市人，住江阴市。
委托诉讼代理人：傅栋周，江苏常武律师事务所律师，
被告（反诉原告）：常州富邦置业有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道1318号。
法定代表人：赖立守，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹倩芸，江苏常辉律师事务所律师。
原告徐列明诉被告常州富邦置业有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，富邦公司提出反诉，本院依法由审判员项易君适用简易程序公开合并开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告（反诉被告）徐列明及委托诉讼代理人傅栋周，被告（反诉原告）富邦公司的委托诉讼代理人曹倩芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告徐列明提出以下诉讼请求：1、判决解除徐列明、富邦公司之间签订的商品房买卖合同，并要求富邦公司返还徐列明已付购房款与违约金共计161161元；2、本案诉讼费用由富邦公司承担。事实和理由：徐列明、富邦公司于2013年4月30日签订《商品房买卖合同》一份，就买卖常州富邦广场3452号商铺达成协议，约定购房总金额318650元。自2014年1月8日至今，富邦公司始终对房屋交付一事故意拖延，对徐列明的诉求置之不理，且近日经徐列明实地考察，徐列明商铺所在位置一片空旷，连隔断墙都没有完成，更遑论交付房屋。徐列明苦等无果，与富邦公司协商不成，徐列明故诉至法院。
本诉被告富邦公司辩称，1。本案所涉商铺已符合交付手续，可以完成交付。《商品房买卖合同》第十一条规定了交付条件，富邦公司已经达成约定的交付条件，相关文件可以在审批备案中查询，已全部办结。该房屋已经可以交付。根据《商品房买卖合同》第十七条约定，房屋应当在交付后90天内办理产权登记，现徐列明没有按富邦公司通知交付房屋尾款，也没有办理房屋交付，是由于其自身原因造成未办理房屋登记。且其他购房者均已办理交接手续，完成产权登记，不存在无法交付情况2。徐列明为先履行人，徐列明未履行付款义务，富邦公司可行使先履行抗辩权。根据商品房买卖交易习惯以及双方签订的合同顺序，商品房并非可直接移交的动产，或者是财产权利。不动产其属性以及价值确定了其在合同交易过程中的特殊性。根据合同第八条约定的付款条件、合同第十一条约定的交付时间，及补充协议第四条第一项、第八条第一项约定，应当是徐列明先履行交款义务，富邦公司再交付房屋。如徐列明不支付房款，则富邦公司交付房屋的义务顺延。根据《合同法》第六十七条至六十九条规定，徐列明不履行付款义务，且不提供担保的，富邦公司有权行使先履行抗辩权，延迟交付义务。故从双方签订的合同及法律规定，均为徐列明违约，应当由徐列明承担违约责任。3。根据《商品房司法解释》第十五条、《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使：逾期不行使的，解除权消灭。即便徐列明认为富邦公司违约，应当在违约事实发生之日起（也就是2014年1月8日）1年内行使解约权利，目前已过除斥期间，法院应当驳回徐列明诉讼请求。
综上，富邦公司在履行合同过程中并未违约，而徐列明不缴纳房款的行为违反法律及合同法约定，故希望驳回徐列明诉讼请求。判决徐列明继续履行合同。
反诉原告富邦公司提出以下诉讼请求：1、判令徐列明继续履行富邦公司与徐列明之间签订的《商品房买卖合同》，徐列明向富邦公司支付房款157650元；2、判令徐列明向富邦公司支付自应当支付房款起至实际付清房款止的逾期付款的违约金135973.10元（自2013年6月16日暂算至2018年3月7日，共1725天）；3、判令徐列明承担本案的诉讼费及反诉费。事实和理由：2013年4月30日，富邦公司与徐列明签订《商品房买卖合同》，合同约定徐列明以总价318650元的价格向富邦公司购买富邦商业广场四层3452号房，约定徐列明于2013年6月中旬前付清房款，而后交付使用。
富邦公司通过电话、律师函等形式多次催促徐列明支付尾款，但徐列明均未履行合同约定的付款义务。故根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一项，徐列明已经明显违约，富邦公司有权要求徐列明支付剩余房款，并支付违约金135973.10元。为此，富邦公司为维护自身合法权益，依法向法院提起反诉。
反诉被告徐列明辩称，徐列明在本诉中的观点是房屋买卖合同目的未实现，合同已经没有继续履行的必要。富邦公司主张的违约金标准过高，远超损失，同时违反了民法公平原则，请求法院予以调整。
经审理查明，2013年4月30日，徐列明、富邦公司签订一份商品房买卖合同，约定买受人：徐列明，出卖人：富邦公司。徐列明购买富邦公司开发的富邦广场四层局部变更3452号房，该商品房的用途为商业，房款为318650元。采取分期付款，第一期付款日期为2013年4月30日，应付款161000元；第二期付款日期为2013年6月中旬，应付款157650元。买受人逾期付款的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。富邦公司应当在2014年1月8日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用（略）。商品房交付后，出卖人不得以房屋己交付为借口懈怠其在合同中应承担的其他义务。出卖人逾期交房的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人逾期接收房屋的违约责任。商品房到达交付条件后，买受人应当在收到出卖人交房书面通知后，在约定的时间内办理收房手续。逾期不接收房屋的按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，买受人不办理接收房屋手续的，应向出卖人支付已付房款1%的违约金，合同继续履行。该合同还约定其他事项。
上述合同签订后，徐列明按约支付第一期房款161000元，至今未按照商品房买卖合同约定，支付第二期付款日期为2013年6月中旬的应付款157650元。
2016年8月10日，富邦公司委托律师，向徐列明邮寄律师函，律师函部分内容为商品房买卖合同签订后，徐列明已按约支付了房款161000元，剩余157650元房款尚未支付。富邦公司多次催要未果。现接受富邦公司委托，致函如下：请在7日内支付157650元房款，并继续履行合同。另外，应按合同约定向富邦公司支付自2013年7月1日起至实际全额支付上述应付款之日止78.8元/天的违约金。
2017年10月30日，徐列明委托律师，向富邦公司邮寄律师函，律师函部分内容为合同签订后，徐列明按约支付了第一期房款161000元。由于质疑贵方的交付能力，徐列明并未支付剩余房款，而贵方也未在合同约定的2014年1月8日前交付具备交付条件。截至本函发出之日止，贵方依旧无能力交付房屋，己经无法实现徐列明当初签订买卖合同的目的。本律师现受徐列明的委托，依法向贵公司提出解除商品房买卖合同，并向徐列明退还已支付的购房款161000元。
徐列明提供其拍摄富邦广场的照片，证明富邦公司逾期交房的事实。富邦公司对此持有异议，认为无法判断照片的拍摄时间及实际情况，也无法显示富邦公司不能按合同第十一条交付房屋，商铺出卖只要能办理房屋登记手续就可以，其后决断应由商家自行商定。
该拍摄富邦广场的照片显示富邦广场己经建成，并投入使用，且有其他商户在经营。
富邦公司提供富邦广场商铺交接书、房屋所有权证，证明富邦公司、购买富邦广场四层商品房的买受人、常州富邦电子广场运营管理有限公司于2014年1月8日签订富邦广场商铺交接书，交接书约定为确保富邦广场2014年能正常开业，配合招商布局、大小商家、门店等早日运营，考虑到整体装修耗时较长，买受人同意今日起将所购的商铺予以交接，同时将该铺的经营权移交至常州富邦电子广场运营管理有限公司，并同意富邦广场进行内部装修，常州富邦电子广场运营管理有限公司承诺返租期按原己签订的委托经营管理协议。其中与徐列明同一幢房屋的买受人已于2014年7月17日申领了房屋所有权证。
2018年2月8日，徐列明向本院提起诉讼，提出前列本诉诉讼请求。之后，富邦公司提起反诉，并提出前列反诉诉讼请求。
上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、律师函、富邦广场商铺交接书、房屋所有权证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，对于本诉部分。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，当事人只约定合同解除权，未约定解除权行使期限，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即约定合同解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，约定合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。避免享有合同解除权的一方权利长时间不行使，使合同双方当事人之间的权利和义务一直处于一种不稳定的状态下，这对合同相对人的交易安全十分不利。
商品房买卖合同及补充协议约定商品房达到交付条件后，富邦公司应向徐列明发出商铺交付通知书。富邦公司虽然在本案中未提供向徐列明发出商铺交付通知书，但是徐列明于2016年8月11日收到富邦公司律师函，结合富邦公司提供其他购买富邦广场与徐列明同一幢房屋的买受人，已于2014年7月17日申领了房屋所有权证。同时，徐列明拍摄富邦广场的照片，虽然无时间记载何时拍摄，但是照片显示富邦广场己经建成，并投入使用，且有其他商户在经营。可以得出徐列明与富邦公司签订的商品房买卖合同中的房屋早己符合交付条件。
商品房买卖合同约定的房屋交付时间是2014年1月8日前，徐列明在于2016年8月11日收到富邦公司律师函，应当明知商品房买卖合同约定的房屋已符合交付条件，富邦公司的律师函起到告知和催告的作用，徐列明在此情况下既未向富邦公司支付剩余房款，可以证明徐列明仍不愿意履行其支付剩余房款义务。直至2017年10月30日，徐列明委托律师向富邦公司邮寄律师函，要求解除商品房买卖合同，自2016年8月11日起一年内，徐列明未支付剩余房款，未要求解除合同，到2017年10月30日才要求解除商品房买卖合同，已超过解除合同的合理期限，解除权消灭。因此，富邦公司对本诉提出的辩称合理部分，本院予以采纳。徐列明提出的本诉诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
对于反诉部分。本案商品房买卖合同签订后，徐列明、富邦公司均应按约履行各自义务。现商品房买卖合同的标的物己达到交付条件，不存在法律和事实上不能继续履行的情形，可实现购房的合同目的，且富邦公司己通知徐列明，要求徐列明继续履行商品房买卖合同。因此，徐列明应按商品房买卖合同的约定，接收商品房买卖合同的标的物，富邦公司要求徐列明继续履行双方签订的商品房买卖合同符合法律规定。
根据商品房买卖合同的约定，剩余房款157650元支付时间为2013年6月中旬，徐列明至今未支付剩余房款157650元，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。商品房买卖合同约定买受人逾期付款的违约责任为逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。徐列明认为富邦公司主张的违约金标准过高，远超损失，同时违反了民法公平原则，请求法院予以调整。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案因双方均无证据证明因违约导致的实际损失数额，在此情形下，本院认定富邦公司的损失即为利息损失，本院将违约金调整为按每日万分之2.5计算。徐列明应支付给富邦公司剩余房款157650元，并支付自2013年6月16日起付清之日止，按每日万分之2.5标准计算的违约金。徐列明对反诉提出的辩称合理部分，本院予以采纳，不合理部分辩称，不予采纳。富邦公司要求徐列明提出的反诉请求合理部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、徐列明继续履行与常州富邦置业有限公司签订的商品房买卖合同。
二、徐列明于本判决发生法律效力之日起十日内支付给常州富邦置业有限公司房款157650元，并支付违约金（自2013年6月16日起付清之日止，以本金157650元，按每日万分之2.5标准计算）。
三、驳回徐列明的本诉诉讼请求。
本诉案件受理费3524元，反诉案件受理费2853元，合计6377元。由徐列明负担5848元，常州富邦置业有限公司负担529元（本诉案件受理费3524元已由徐列明交纳，反诉案件受理费2853元已由常州富邦置业有限公司交纳，徐列明于本判决发生法律效力之日起十日内支付给常州富邦置业有限公司2324元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 项易君
人民陪审员 陈建一
人民陪审员 张小凤
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 夏 艳