河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终182号
上诉人（原审原告）鲁玉红，女，汉族，1971年9月2日生，住新乡市。
被上诉人（原审被告）新乡市盛润房地产开发有限公司，住所地新乡市和平北路31号。
法定代表人王润杰，总经理。
委托代理人白玲，女，汉族，1986年7月3日生，住河南省。
委托代理人郑学良，男，汉族，1974年3月10日生，住河南省。
上诉人鲁玉红与被上诉人新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）所有权确认纠纷一案，鲁玉红于2015年7月14日提起诉讼，请求判令：1、确认鲁玉红与盛润公司于2010年1月5日签订的《楼宇认购书》合法有效，牧野新城4#座东二单元一层西户202号归鲁玉红所有；2、诉讼费用由盛润公司承担。经审理，新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2015年11月3日作出（2015）牧民一初字第1001号民事判决。宣判后，鲁玉红不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月5日鲁玉红（乙方）与盛润公司（甲方）签订楼宇认购书一份，认购书中载明：乙方对甲方预售的楼宇作了充分的了解，自愿依下列条件向甲方认购以下楼宇，认购物业牧野新城X4#座X东二单元一X层西户X202号单位，性质住宅，结构砖混。该房屋暂定建筑面积为139.48平方米（本合同面积、位置如与设计部分发生冲突以设计部门设计为准，含公摊面积，实际面积以竣工后房管局实测面积为准），定价每平方米人民币壹仟陆佰贰拾元整（小写1600），总价人民币大写贰拾贰万伍仟玖佰伍拾捌元整（小写225958）；付款方法为首期楼款人民币大写贰拾贰万伍仟玖佰伍拾捌元整（小写225958）须于签订协议时一次性付清；甲方在与乙方签订本认购书时，乙方已悉知甲方开发的项目是在政府允许边开工边办理相关手续的情况下进行的，如因甲方的原因导致本认购书无效或者被撤销解除的，甲方赔偿乙方的损失范围，仅为银行同期存款利息。同日，鲁玉红向盛润公司支付了购房款225958元及维修基金、燃气开口费等费用。盛润公司也已将案涉房屋交付给了鲁玉红。
另查明，案涉房屋所占用的土地性质并非建设用地，盛润公司至今也未取得商品房预售许可证，案涉房屋至今未办理房屋产权登记。
原审法院认为：关于鲁玉红主张确认鲁玉红与盛润公司于2010年1月5日签订的《楼宇认购书》合法有效，牧野新城4#座东二单元一层西户202号房屋归鲁玉红所有的诉讼请求，虽然鲁玉红已将案涉房屋的购房款给付了盛润公司，且盛润公司已将案涉房屋交付鲁玉红居住，但因案涉房屋所占用的土地性质并非建设用地，盛润公司至今未取得商品房预售许可证，也未办理房屋产权登记这一事实的存在。对案涉《楼宇认购书》的效力及房屋的归属暂不处理，待盛润公司将相关手续办理齐备后，鲁玉红可另寻途径处理。综上，对鲁玉红的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条的规定，判决：驳回鲁玉红的诉讼请求。本案受理费100元由鲁玉红承担。
鲁玉红上诉称：2010年1月5日鲁玉红与盛润公司签订《楼宇认购书》时，悉知项目是在政府边办理审批相关开发手续边施工销售的。合同生效后，鲁玉红支付了全额房款、维修基金、燃气开口费，并与物业签订了入住合同交纳了费用，已装修入住至今。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”虽未办理登记手续，确认案涉《楼宇认购书》合法有效有法可依。原审判决适用《物权法》第九条适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，确认鲁玉红与盛润公司签订的《楼宇认购书》效力，判决牧野新城4#座东二单元一层西户202号归鲁玉红所有，一二审诉讼费用由盛润公司承担。
盛润公司答辩称：认可房屋卖给鲁玉红的事实，办理房产证由于政府的原因没办法办理，现在无法进行确权。对一审判决无异议。
本院经审理查明：2010年1月5日鲁玉红与盛润公司签订《楼宇认购书》时案涉房屋为现房。案涉房屋所占用的土地尚未办理土地证。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
本案中，关于双方签订的认购书效力问题。鲁玉红与盛润公司于2010年1月5日签订的《楼宇认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且盛润公司已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。此外，2010年1月5日鲁玉红与盛润公司签订《楼宇认购书》时案涉房屋为现房，故不属于商品房预售合同。虽然案涉房屋所占用的土地尚未办理土地证且未取得商品房预售许可证，但双方签订的《楼宇认购书》意思表示真实，其性质不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定，故应认定为有效。
关于鲁玉红请求确认案涉房屋归其所有问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，案涉房屋尚未按照相关规定依法登记，故按照上述规定，对鲁玉红该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第1001号民事判决；
二、鲁玉红与盛润公司于2010年1月5日签订的《楼宇认购书》合法有效；
三、驳回鲁玉红其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由鲁玉红承担50元，由新乡市盛润房地产开发有限公司承担50元。二审案件受理费100元，由鲁玉红承担50元，由新乡市盛润房地产开发有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王世伟
审 判 员 路长平
代理审判员 赵 斌
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李 芳