上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第293号
原告上海德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人邵非。
委托代理人杨夏欢。
委托代理人王艳辉。
被告徐斌。
委托代理人洪玉。
原告上海德佑房地产经纪有限公司诉被告徐斌居间合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。原告于2014年2月26日向本院提出回避申请，要求上级法院指定管辖。本院报一中院请示后，一中院答复要求本院继续审理。本案由代理审判员朱佳伟独任审判，并于2014年4月10日公开开庭审理本案，原告上海德佑房地产经纪有限公司的委托代理人杨夏欢，被告徐斌及其委托代理人洪玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海德佑房地产经纪有限公司诉称，2013年5月27日，在原告的居间服务下，被告与案外人就本市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室（以下简称“涉讼房屋”）房产买卖事宜达成一致，约定房屋总价款为人民币3，280，000元。同日被告签署《佣金确认书》，确认在买卖合同成立当日支付原告居间费用36，000元。期间，由于卖方没有如实提供身份证明文件，造成交易没有被房产交易中心按期受理。2013年8月19日，在原告的多方努力下，被告与案外人在原告居间下重新签订了《上海市房地产买卖合同》，且于2013年10月28日申请过户，2013年11月8日核准过户。至此原告已经完成全部居间义务，并且妥善地提供了后续服务，被告与原告约定的支付佣金条件已经达成。但被告仅向原告支付佣金18，000元，尚欠18，000元迟迟未支付，原告多次催促被告支付剩余佣金未果。原告认为，原、被告之间的房地产居间关系合法有效，原告已经履行了全部居间义务，被告应按照约定支付佣金。为维护原告自身合法权益，根据法律规定，故诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付居间费18，000元；2、被告向原告支付迟延支付居间费用的逾期违约金，按每天0.1%计算，自2013年5月27日起至被告实际支付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐斌辩称，一、2013年5月30日委托原告居间签署的房屋买卖合同存在重大瑕疵，无法履行，房产交易中心不予受理。经被告督促告知原告涉台房产交易所需材料，直至同年8月19日才在公证处协助下办理完合同重签和公证手续；二、原告缺乏基本的专业知识和服务意识，故意隐瞒卖方为台湾人的重要事实，对被告交易胁迫讹诈，拖延办理合同重签和公证手续，造成被告损失。重签合同的所需材料都由被告查询了解后督促原告办理，后续交易流程等均由被告亲自办理，原告未提供相关服务。三、原告明知被告是置换型购房，合同无法履行导致被告自住房屋出售严重受阻，并造成重大经济损失。四、本案所涉合同是委托合同和居间合同的混合，但原告未履行应负义务，合同重签后后续交易过户等手续均由被告本人找人加急办理才赶在2013年10月31日过户前完成，原告未提供应有的基本服务。五、原告事后并无催促支付佣金，相反原告员工曾提出不用支付剩余佣金，且迟延支付违约金的计算标准明显过高，付款日期也是格式条款应属无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月27日，被告为置换房屋，在原告的居间服务下，与案外人张某、陈某某就涉讼房屋买卖事宜达成一致。被告同期同时让原告挂牌出售原自有的本市金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“金汇路房屋”）。原告此时初步查验了涉讼房屋卖方的身份，卖方张某为上海人，陈某某为张某的儿子，因尚未成年，根据卖方提供的《出生医学证明》，载明陈某某于2002年11月6日在上海出生，其父亲陈智全为中国台湾人。同日，被告（甲方）、原告（乙方）签订了佣金确认书，约定，成交房产为涉讼房屋，成交金额为3，280，000元，甲方为买受方，佣金为36，000元。佣金支付日期有两个选项，一为买卖合同成立当日；二为租赁合同成立当日。同时约定，甲方应当按照约定的支付条件或日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.1%计算）。
2013年5月30日，案外人张某、陈某某（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定涉讼房屋建筑面积118.84平方米，转让价款3，280，000元，甲、乙双方确认，在2013年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记后当日，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误且水、电、物业管理等相关费用结算后，双方签署《房屋交接书》，由甲方将该房屋交付给乙方，乙方则直接支付尾款。当日，被告向卖方支付了房屋首付款92万元，并向原告支付了佣金1.8万元。
2013年8月2日，被告在原告陪同下赴房地产交易中心办理过户审税手续时，房地产交易中心发现卖方之一陈某某应属台湾居民，买卖合同未按照涉台房产的要求办理公证和具备相关证明文件（台胞证、台湾户籍誊本）而不能完成过户，因此不予受理。
由于交易未被受理，被告于2013年8月6日到原告处投诉并进行交涉，原告答复被告可以在同年8月12日约同交易双方重签合同，后又经改期，约在同年8月19日重签合同。另一方面，原告在被告的催促及提醒下，立即要求卖方提供相关证明文件即台胞证及台湾户籍誊本等。
2013年8月19日，在补齐相应的身份证明文件后，被告与案外人张某、陈某某就涉讼房屋重签了《上海市房地产买卖合同》并进行了公证，合同内容与2013年5月30日的合同一致。同年8月20日，上海东方公证处对该合同出具了公证书。
2013年10月28日，原、被告及案外人张某赴房产交易中心完成了涉讼房屋的过户手续。同日，在原告陪同下，案外人张某向被告交付了涉讼房屋，并对水、电、煤等事项进行了交接。
2013年11月8日，涉讼房屋核准登记为被告所有。
另查明，2013年5月，被告将其金汇路房屋在上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰房产”）挂牌，要求其居间出售。2013年8月初，在锐丰房产的居间下，被告与他人就该房屋达成买卖意向。由于受限于涉讼房屋的买卖尚未完成，一直未能及时签约。2013年8月25日，被告与案外人沈甲、沈乙签订《上海市房地产买卖合同》，将金汇路房屋出售，转让价格为160万元。合同签订后，由于涉讼房屋是在2013年10月31日前过户，被告多方加急办理了其购房资格查询及纳税申报手续，终于得以在2013年10月18日，得到认定被告名下无其他房产，所购为唯一一套房产而无需缴纳房产税的房产税认定通知书。
上述事实，有原告身份证明、上海市房地产权证、佣金确认书、《上海市房地产买卖合同》（2013年5月30日、8月19日）、上海市房地产登记簿、92万元首付款证明、佣金收据、陈某某出生医学证明、陈某某大陆往来人员身份证（即台胞证）、台湾户籍誊本、业务员名片、手机短信息一组、电子邮件、《上海市房地产买卖合同》（金汇路房屋）、房屋状况查询回执、税务事项告知书、房地产收件收据、房产税认定通知书、证人吴某的证言以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证无误，本院予以确认。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告虽未签订正式的居间协议，但事实上双方已经成立了居间合同关系，原、被告双方的争议焦点为：1、原告居间是否已经成功；2、被告是否应当全额支付剩余佣金。关于第一个争议焦点，依据合同法的规定，居间人促成合同成立的，有权向委托人要求支付报酬。本案中，原告作为居间人，已经促成被告与案外人张某、陈某某签订了上海市房地产买卖合同，涉讼房屋也完成了交付过户，应当认为居间已经成功。被告抗辩原告员工曾告知其无需再支付剩余18，000元居间费，但无相关证据佐证，本院不予采信。被告又抗辩原告未提供相应的居间服务，但本院注意到，房屋买卖合同于2013年5月27日第一次签订后，原告在后续的审税、交付、过户上都有陪同被告办理，被告以原告未提供相应居间服务为由拒付全部居间费，依据不足，本院难以采信。关于第二个争议焦点，被告是否应当全额支付剩余佣金，则要具体根据原告提供的居间服务予以全面客观认定，本院认为原告并没有为被告提供完善的居间服务，其服务具有一定瑕疵。首先，原告没有很好的审查房屋卖方的身份事项，并如实向被告报告。本案中，虽然房屋最终完成了交易过户，但却经历了合同重签这一重大过程。而造成合同重签的根本原因，正是因为原告没有查明涉讼房屋的卖家之一陈某某的身份。原告对此认为，根据陈某某的出生证明，其出生在上海，母亲也为上海人，有理由相信其为上海人，但出生证明上清楚的写明陈某某的父亲为台湾人，按常理即可推断其可能有台湾身份，原告作为一个专业的房产中介机构，理应严格审查，查明卖家身份。其次，原告缺乏房产中介机构必要的专业知识。在得知陈某某有台湾身份后，如何继续操办涉讼房屋的买卖，需要哪些材料原告都不尽了解，一定程度上还是依靠被告的提醒与帮助。再次，原告的上述疏漏对被告的置换房屋构成了影响。由于被告是置换型购房，原告对此是知晓的。因2013年5月30日的合同无法过户，虽然同年8月19日交易双方重签了合同，但时间跨度长达两个多月，一定程度上确实延误了被告金汇路房屋的出售，虽然从结果上看金汇路的房屋在2013年10月31日前及时从被告名下过户给他人，涉讼房屋也按期过户，但不可否认重签合同造成了被告不得不在短期内急售金汇路房屋，降低房价在所难免，一系列手续又都需加急办理。综上，本院认为原告提供的居间服务具有一定瑕疵，要求被告全额支付剩余佣金依据不足。综合考虑上述因素及被告已经支付的居间费用，本院酌定被告应当再向原告支付居间费3，600元。
关于逾期违约金，虽佣金确认书约定应在合同成立当日支付，但被告支付一半居间费后，原告实际默认了被告在房屋买卖完全完成后再支付剩余费用。此后由于房屋买卖过户中出现了一系列问题，双方一直在交涉中，原告也并没有证据表明其之后有积极的催讨，直至到本院起诉。考虑到原告居间服务的瑕疵，被告并非恶意延期支付居间费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：
一、被告徐斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德佑房地产经纪有限公司居间费人民币3，600元；
二、驳回原告上海德佑房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币326.50元，因本案适用简易程序减半收取计人民币163.25元，由原告上海德佑房地产经纪有限公司负担人民币130元，被告徐斌负担人民币33.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。