浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第1198号
原告（反诉被告）：蒋苇，警察。
原告（反诉被告）：应盼盼，禁毒社工。
被告（反诉原告）：余姚保利置业有限公司。
法定代表人：马伟民。
委托代理人：樊晓丽，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
原告蒋苇、应盼盼与被告余姚保利置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年3月12日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，征得原告同意后先行调解，后因调解不成本院于2015年4月13日立案受理，依法先由审判员丁金琴适用简易程序独任审判，2015年4月22日被告保利公司提出反诉，本院经审查予以受理并决定与本诉合并审理，于2015年5月12日第一次公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年8月21日第二次公开开庭进行了审理。原告蒋苇、应盼盼，被告保利公司的委托代理人樊晓丽到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告蒋苇、应盼盼共同起诉称：原、被告于2012年9月13日签订了《余姚市“乔登国际花园”12#501室房屋的商品房买卖合同》一份，该房屋总价款1919064元，原告依约支付了定金和首期房款，共计人民币579064元。2014年12月30日，原告收到了被告毛坯房拟交付通知书，原告便于2014年12月31日赶去余姚市保利公司乔登国际花园12#501室勘察，发现房屋与合同约定的12#楼01单元标准层平面图明显不符，主要体现在：1.主卧空间尺寸与设计与合同约定的12#01单元标准平面图存在明显不符；2.卫生间的结构及设计摆布与合同约定的12#楼01单元标准层平面图存在明显不符；3.被告实际拟交付的毛坯房与竣工图不符。被告未按实际完工结构情况绘制竣工图予以实事求是上报，这是欺骗国家机关，欺诈并损害买受人权益的恶劣行为。现请求法院判决：1.依法解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.被告退还原告房屋首付款579064元，并按照银行同期贷款利率支付该款项自2012年9月13日至判决实际履行之日止的利息，约共计140000元，暂计719064元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告保利公司答辩称：原告的主张没有任何事实和法律依据，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告保利公司反诉称：2012年9月13日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：由反诉被告购买余姚市“乔登国际花园”12#501室房屋，房屋总价款为人民币
1919064元。根据合同约定，反诉被告应在反诉原告发出通知之日起7个工作日内办理完毕银行按揭贷款手续；未能办理银行贷款手续的，应按照合同第八条约定承担违约责任，反诉原告已于2013年7月11日发函通知反诉被告限期办理银行按揭贷款手续，此后又多次委托律师发函催款。迄今为止，虽经多次催告，反诉被告仍欠付反诉原告房款共计人民币1340000元。反诉原告认为依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按约履行。反诉被告拒不办理银行贷款、拒不支付剩余房款的行为已构成严重违约，并严重侵犯了反诉原告的合法权益。现请求法院判决：1.反诉被告向反诉原告支付剩余房款1340000元；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金（以人民币
1340000元为基数，按日万分之五，自2013年7月24日起暂计至2015年4月23日为人民币427460元，应计至实际给付之日）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。后反诉原告减少反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付剩余房款1340000元；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金（以人民币
1340000元为基数，按日万分之五，自反诉原告提起反诉之日起计，计算至生效判决确定的实际给付之日）。
反诉被告蒋苇、应盼盼针对反诉共同答辩称：反诉被告与反诉原告于2012年9月13日签订房屋买卖合同，并支付了定金和首付款。按合同约定，买受人应于出卖人发出商品房工程进度具备放款条件通知之日起7个工作日内办理按揭手续，答辩人一直没有收到该通知，故一直没有去办理手续。而2012年底，保利公司就发生了楼体沉降的问题，因此在沉降问题未有明确的主管部门意见，证实房屋质量问题前，答辩人有理由认为这个情况有导致保利公司无法继续履行合同或无法交付与实际约定的符合质量要求的房屋的先期违约行为，因此没有继续办理后续的按揭手续。直到2013年8月，保利公司声称已经解决了沉降问题，并经主管部门证实房屋质量没有问题，答辩人有理由相信保利公司已具有能力按约履行合同，所以打算去办理按揭。但与此同时，保利公司在同期推出了实景样板房，答辩人去参观后发现实景样板房与合同约定的平面结构图严重不符，主卧面积严重缩小，导致原本按照合同平面设计图能放1.8米宽的大床的主卧只能放置1.5米的床，因为卫生间的墙体向主卧推进了30公分，对于上述变更，被答辩人并没有根据合同约定，提前书面通知答辩人，因此答辩人认为被答辩人的这种行为，已经构成根本性违约，且该种变更已严重影响了房屋的使用功能，因此答辩人根据合同约定，选择拒绝办理按揭支付尾款，而要求解除合同。2014年8月被答辩人曾起诉答辩人违约付款，在诉讼期间，作为被答辩人承认主卧与主卧卫生间的墙向主卧方向推进了35公分，但又变成房屋目前这种缩小的情况属于施工过程错误并声称会在2014年12月31日交付前交付一套符合合同约定的房屋给答辩人，作为被答辩人还据此向答辩人提出了和解并道歉。有鉴于此情况，答辩人就想着等着交付之时视实际情况再决定是否办理按揭支付尾款，继续履行合同或解除合同。2014年12月30日，答辩人收到保利公司的毛坯房交付通知。于是，答辩人在2014年12月31日赶去并查看了房屋结构，发现房屋平面尺寸结构跟合同约定的房屋平面尺寸结构仍然是不相符的，于是答辩人提交了“解除商品房买卖合同通知书”，正式行使合同解除权。答辩人认为，被答辩人在合同履行过程中先发生了预期违约行为，致使答辩人中止履行合同。后来预期违约行为解除后，又发生了根本违约行为，因此答辩人有权选择解除合同，要求被答辩人退回购房款，并赔偿答辩人的损失。
为证明自己的主张成立，原告（反诉被告）向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：
1.2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》1份，拟证明双方签订商品房买卖合同，原告购买乔登国际花园12#501室房屋的事实。被告对该证据的真实性没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。
2.定金及首期款发票各1份，拟证明原告按约支付定金以及首付款合计579064元的事实。被告对定金及首付款支付时间没没有异议，但是原告按合同第7条约定还有剩余款项1340000元没有支付，根据合同约定要求承担逾期付款的违约责任。经审查，本院对该证据予以采信，确认原告已经支付涉案房屋款共计579064元。
3.12#楼01标准层平面图复印件、设计原图复印件各1份，拟证明实际的房屋现状与图纸是不一致的，设计图有标准尺寸的事实。被告对12#楼01标准层平面图复印件真实性没有异议，该图纸可以看出格局，但无法显示尺寸，对设计原图复印件真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院对该组证据的真实性均予以采信。
4.12#楼501室实地毛坯房主卧宽度测量视频1份（当庭播放），拟证明2014年12月31日交付当天主卧空间尺寸为2900毫米，但是合同约定主卧平面结构净宽为3400毫米的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，无法看出视频的具体指向，仅对内容而言也无法看出主卧宽度是3400毫米，合同约定的面积是140平方米，测绘报告是140平方米，涉案房屋格局与合同附件1的标准层平面图是一致的。经审查，因该视频无法显示具体位置指向，故本院对该证据不予采信。
5.装修确认单1份，拟证明被告交付的房屋主卧两边墙不在同一条水平线上，已经体现出设计变更，但是根本没有及时通知业主的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但不同意原告拟证明的内容，这个装修确认单是将来精装修房屋的状态，精装修的空间尺寸格局相比标准层平面图来说仅仅是构成微调，在发出装修确认单之后原告一再要求按照毛坯房合同来，所以将来装修的时候会按照毛坯房的图纸样式主卧和主卧卫生间套内尺寸做装修，套内墙已经与毛坯房图一致。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
6.竣工图复印件（盖档案馆章）1份，拟证明被告竣工图与合同所附01标准层平面图相符，但与实际竣工状态不符，说明被告虚假竣工的事实。被告对证据的真实性没有异议，不同意原告的观点，认为被告已经按照合同约定具备交房条件。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
7.解除商品房买卖合同通知书复印件1份、快递单复印件2份，拟证明原告在得知存在设计变更后已及时通知被告行使退房权利的事实。被告认为该通知是收到的，但是原告没有要求解除的事实与法律依据，被告不同意解除。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。
8.2014年12月9日保利公司销售经理及工程师承认墙体移动的视频1份（当庭播放），拟证明2014年12月9日房屋现状与附合同的平面图竣工图不一致的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，视频没有实质性内容，至于双方之间的纷争一直是存在的，双方之间也是诉讼过的，被告认为不存在设计变更，故也不存在通知。经审查，因视频晃动语音不清，本院对原告拟证明的内容难以采信。
9.2015年4月12日变更主卧隔墙的视频、2015年5月10日12号楼206室实景样板房主卧宽度测量视频、2015年5月10日涉案房屋主卧更改完工实际测量视频、2015年5月10日实际管道结构拍摄视频各1份（当庭播放），拟证明墙体发生两次变更，第一次变更原告没有看见，第二次变更是2015年4月12日原告正好过去，看出被告的变更很随意，2015年4月12日变更后推翻了竣工验收的合格证明，现变更后不符合竣工验收标准，也不符合合同标准的事实。被告对该组证据均认为不符证据“三性”，且认为测量的方法都是不科学的。经审查，因该视频无法显示具体位置指向，故本院对该证据不予采信。
10.余姚市建设局官方网站答复意见照片打印件1份，拟证明保利公司曾于2012年11月对部分套内墙体进行设计变更，管道位置变更，水管少了，根据合同约定设计变更应该通知却没有通知的事实。被告认为该证据仅为复印件，对“三性”均不予以认可，同时需要说明的是双方在补充协议第10条规定双方出卖人不得变更结构、户型和朝向，涉案房屋的空间尺寸调整是不需要作出通知的，也没有这个义务。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
11.保利公司实际施工图复印件1份、给排水消防平面图复印件1份（盖档案馆章），拟证明套内结构发生改变，但是被告没有通知原告，实际上房屋的格局与图纸不相符的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但不能证明原告拟证明的内容。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
12.设计修改通知单2份，拟证明保利公司在房屋买卖合同签署后的2012年11月25日，对主卧房屋结构进行了变更，在2013年5月5日，对主卧卫生间管道的位置进行了结构变更，均在主管部门进行了备案登记的事实。被告认为真实性无法核实，假定是真实的，这也并不构成要求退房解除合同的依据，仅是微调；被告坚持竣工验收之前，现状与设计图纸完全一致，毛坯和精装修也是一致的，合同约定的交房条件是具备的。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。
13.退房公告电脑打印件2份，拟证明被告有公告退房，也就是承诺自己方有过错的事实。被告对该证据的“三性”均有异议。经审查，本院首先难以确认该证据的真实性，即使真实存在，也并不能证明被告方有过错存在，故对该证据的关联性不予采信。
14.浙江邮政11185查询结果电脑打印件5份，拟证明被告所主张的邮寄信息很多都查不到，原告也没有签收的事实。被告认为关于最重要的催办按揭贷款以及交房的通知原告是收到的，关于邮政查询过一定期限并不能查到。经审查，本院对该证据的真实性难以确认，但即使真实存在，也并不能证明原告拟证明的内容，故本院对该证据的关联性不予采信。
为证明自己的主张成立，被告（反诉原告）向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：
1.商品房销售许可证1份，拟证明原、被告双方之间签订的合同是合法有效的事实。原告蒋苇认为根据建设局答复将房子卖给原告方的时候结构已经与所建造的房子结构不一样，合同是欺诈性的合同，对证据真实性有异议；原告应盼盼认为是否合法取得并不清楚，被告合法取得的话就认可。经审查，本院对该证据予以采信。
2.交付通知书复印件1份、邮寄凭证1份，拟证明按照合同约定的交房时间为2014年12月31日，当时被告已经完全具备交房条件，并且按照合同约定方式书面通知原告在付清房款之后前来办理毛坯房交房手续，在房款没有付清之前被告是有权按照合同第9条约定推迟交房的事实。两原告共同质证认为该通知书是收到的，但认为是不符合交房条件的，并马上提出退房要求。经审查，本院对该证据予以采信。
3.宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书1份、浙江省建设工程规划核实确认书1份、余姚市环境保护局关于保利公司文化广场地块一、地块二商业用房建设项目环境影响报告书审查意见的函1份、余姚市公安消防大队建设工程消防验收意见书1份、房地产开发项目市政公用设施验收备案联系单1份、余姚市房地产开发住宅小区交付使用条件备案表1份，拟证明涉案房屋具备合同第9条约定的交付条件及交付标准的事实。两原告认为实际交付的房屋与图纸是不一致的，原告质疑被告取得上述材料的合法性。经审查，本院对该组证据予以采信。
4.测绘报告1页，拟证明涉案房屋最终测绘面积为139.65平方米的事实。两原告认为对整体面积大小没有争议，原告方质疑的是结构变更没有通知原告。经审查，本院对该证据予以采信。
5.通知函复印件、邮寄凭证复印件、通知函、整付交寄零寄清单（原件照片打印件）各1份，拟证明反诉原告在涉案房屋达到按揭条件之后书面通知反诉被告前来办理按揭手续，但是反诉被告在收到通知7个工作日内没有办理按揭贷款手续视为违约，应当承担日万分之五的逾期付款违约责任的事实。反诉被告均认为该书面通知没有收到，反诉原告并没有提供本人签名的凭证，并不是反诉原告陈述“本人签收”就是本人签收的。当时12号楼发生了沉降，根据合同法第68条属于预期违约，反诉被告对保利公司能否继续履行合同存在疑问，所以反诉原告预期违约，反诉被告可以中止履行。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。
6.律师函复印件、邮寄凭证及整付零寄交寄清单复印件各2份，拟证明被告通过发律师函的方式通知原告办妥按揭贷款手续并支付房款，根据合同约定原告已经构成违约，应当以现金方式付清购房款以及支付逾期付款的违约金的事实。两原告认为该律师函没有收到过，在被告解决沉降以后也想去办理按揭，但是原告方发现206室样板房结构发生了变化是属于预期违约，所以原告方提出退房的要求。经审查，本院对该证据的真实性予以采信，被告根据买卖合同约定的地址邮寄无法送达可视为有效送达。
7.室内装修补充协议、委托改建协议各1份，拟证明该两份协议与商品房买卖协议是同一天签订的，且装修费是全免的，主要表现为原、被告之间的真实买卖标的其实是精装修的房子，关于2014年12月31日毛坯房交付仅是行政备案的需要。反诉被告对该证据的真实性没有异议，但认为当时已经明确的改建内容是两个阳台，与房内结构是无关的。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
经审理，本院认定如下案件事实：2012年9月13日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，载明：两原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局，预售许可证号为余房预许字（2012）第23号；两原告购买被告开发的余姚市“乔登国际花园”12#501室房屋，房屋建筑面积为140.45平方米，房屋总价款为1919064元；付款方式及期限为首期房款（含买受人己付定金）人民币579064元，剩余房款1340000元买受人申请银行按揭贷款。在出卖人发出商品房工程进度具备放款条件通知之日起7个工作日内办理完毕按揭手续；第八条第二款规定买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条规定：交付期限为2014年12月31日前；第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。未按期作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房等。
补充协议第四条约定：应于本《买卖合同》签订之日起7个工作日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料并通过银行的初步审查，签妥由买受人签署的按揭合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需费用。买受人因自身原告未能按期签订按揭合同、提供前述资料、预缴相关费用等，视为买受人付款违约则承担违约责任，按本《买卖合同》第八条承担逾期付款违约责任。第十条第一款约定，出卖人不得变更《买卖合同》约定的房屋结构形式、户型、朝向。在不影响买受人所购房屋质量或使用功能前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政许可部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿等。
2012年9月13日，两原告与被告还签订了室内装修补充协议及委托改建协议各一份，约定商品房的装修工程交付时间为2015年8月31日之前，如图改造区域（1）、（2）挑空部分改建为阳台等。
合同签订后，两原告交付了首期房屋款579064元。2013年9月11日、2013年12月17日，反诉原告两次按照《商品房买卖合同》上的地址邮寄要求反诉被告办理按揭，付清剩余房款的信件被退回，反诉被告至今未办理银行按揭贷款手续。
另查明，涉案房屋的套内隔墙位置进行设计修改，设计出具联系单取消了卫生间内单独设置空调冷凝水管，改为相邻卫生间共用一根空调冷凝水管。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，应当确认合法有效。原告认为被告存在涉案房屋空间尺寸、卫生间管道、马桶浴缸位置的变更，但是被告均没有按照《商品房买卖合同》第十一条的约定通知原告，原告有权解除合同。被告认为原告所谓的调整仅构成微调，不属于十一条规定的内容，也并不影响房屋的实际使用功能。本院认为原告所诉的主卧宽度、管线、卫生间结构变更并不属于《商品房买卖合同》第十一条规定需经规划行政主管部门批准的规划设计变更，被告仅是依照竣工验收的需要向相关部门提交了设计修改通知单，而非需要相关部门的批准，另本院认为被告的设计修改并没有影响到原告购买的商品房的质量和实际使用功能。被告亦在2014年12月31日交房时已经具备交房条件，原告以上述修改属于规划行政主管部门批准的规划设计变更而被告未在批准同意后十天内书面通知其为由要求解除合同的理由并不成立，从而关于要求返还款项、支付利息损失的理由不成立，本院不予支持。因双方签订的合同合法有效，对双方有约束力，现反诉原告要求反诉被告支付剩余房款以及自提起反诉之日起支付相应的违约金的反诉请求依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告蒋苇、应盼盼支付反诉原告余姚保利置业有限公司剩余购房款1340000元；
二、反诉被告蒋苇、应盼盼支付反诉原告余姚保利置业有限公司按1340000元为基数（自2015年4月22日起至本判决确定的实际给付日止）按每日万分之五计算的逾期付款违约金；
三、驳回原告蒋苇、应盼盼的诉讼请求；
以上第一、二条款限本判决发生法律效力后十日内履行。如银行汇款：款汇余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，开户行：中国农业银行余姚市支行，汇款时一律注明本案案号。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费10991元，反诉案件受理费8430元，合计19421元，由原告（反诉被告）蒋苇、应盼盼各负担9710.50元，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预算外资金，如银行款汇，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 丁金琴
人民陪审员 张瑞安
人民陪审员 崔仁夫
二〇一五年九月三十日
代书 记员 洪露洁