海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终187号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终187号
上诉人（原审原告）：海南省社会保险事业局，住所地海南省海口市。
法定代表人：张霄峰，该局局长。
委托诉讼代理人：涂显亚，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周颖，海南方圆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：昌江中胜贸易有限公司，住所地海南省昌江县石碌镇。
法定代表人：徐荣新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐德武，海南天赐律师事务所律师。
上诉人海南省社会保险事业局因与上诉人昌江中胜贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2017）琼9026民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海南省社会保险事业局（下称：省社保局）上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判昌江中胜贸易有限公司将涉案房屋（房屋所有权证号100141004、10014006）恢复原状；2.一、二审案件受理费由昌江中胜贸易有限公司负担。主要事实和理由：一审判决认定涉案房屋已经灭失与事实不符，涉案房屋并未完全灭失，省社保局有权依法要求恢复原状。从本案查明事实看，昌江中胜贸易有限公司未征得省社保局的同意，在租赁房屋的基础上进行拆建、改建。从房屋现状看，租赁房屋大部分主体结构仍然保留，房屋并未完全灭失，仍存在恢复原状的可能。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
昌江中胜贸易有限公司（下称：中胜公司）辩称：双方签订的合同是合法有效的，中胜公司是征得省社保局的口头同意之后，对涉案房屋进行拆除，后因为国家政策变化，省社保局才拒绝给中胜公司提供帮助办理相关报建手续，且中胜公司在建造房屋的过程中已经告知省社保局，省社保局对中胜公司重建行为是很清楚的。通过双方的往来函件，省社保局对中胜公司的重建行为表示默许，其要求中胜公司办理好消防证等相关手续后即可对外出租，这是对双方原合同作出新的变更，而且中胜公司租赁的第二、三层已经取得消防证，因此，中胜公司不存在违约行为。省社保局的原房屋已经被拆除掉，房屋已经不是原来的结构构造，一审法院认定不予恢复原状是正确的，如果省社保局要拆除房屋、恢复原状，将会造成国有资产的流失。综上，请求二审法院驳回省社保局的上诉请求。
中胜公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回省社保局的全部诉请请求，一、二审案件受理费由省社保局负担。主要事实和理由：1.一审判决认定事实错误。中胜公司对涉案房屋进行拆除重建，已经征得省社保局相关负责人的口头同意，且在拆违建新的过程中，由于国家发布禁止国家机关及企事业单位的办公楼不得改建、扩建的相关政策、文件，省社保局一直没有给中胜公司任何回音。后来，或许是理解国家政策有误，省社保局发文称不同意中胜公司改建，但此时，中胜公司拆除重建的房屋已经建好。经双方不断沟通，省社保局默许、认可中胜公司拆除重建的行为，省社保局书面同意中胜公司将新建的房屋进行出租的前提是必须办理好相关的消防手续。中胜公司租赁二楼房屋给他人经营的网吧已经取得消防证，其他的租赁承包人已经办理消防相关手续，正在等待领取消防证的过程中，省社保局提起诉讼后均停止办证的状态。2.一审判决对证据认定错误，一审判决对证据《海南省社会保险事业局关于消防验收消防建设的复函》的真实性予以确认，该份证据足以证明省社保局对拆违重建的行为是默许的。3.一审判决遗漏网吧经营者等第三人，属于程序错误。中胜公司已经将新建成的房屋与旧楼房全部租赁给十余人经营，本案的判决结果与全部承租人有法律上的利害关系，一审法院根本就没有查清租赁给多少人、租赁期限、价格，一审判决程序违法。
省社保局的答辩意见：1.一审判决中止双方的合同是有事实根据和法律依据的。根据已查明的事实和合同约定，中胜公司没有经过省社保局的同意擅自对出租房屋进行违规改建和扩建，且在省社保局多次书面函告停止违约行为的情况下，中胜公司仍然进行改建扩建，在相关职能部门指出中胜公司行为违规违法的情况下，中胜公司仍然没有停止其行为，中胜公司的行为已经违反了合同的约定，合同不能履行是基于中胜公司的违法行为。2.从合同法本身说，省社保局拥有涉案房屋的所有权，国有资产保值增值的前提是在我们合法合理使用的情况下，中胜公司加建一部分房屋，本身就是违法的，使原有房屋变成不合法状态，造成国有资产的流失，这个损失是中胜公司的违约行为造成的，恢复原状是对国有资产的尊重。综上，请求二审法院驳回中胜公司的上诉请求。
省社保局向一审法院起诉请求：1.判令终止双方于2014年3月31日签订的《海南省本级行政事业单位国有房屋租赁合同》；2.判令中胜公司将租赁省社保局的房屋（房屋所有权证号10014004、10014006）恢复原状；三、判令中胜公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：省社保局于2013年4月取得昌江泽宝园宾馆两栋房屋的所有权，房屋所有权证号：昌江房权证石碌镇字第XX**号、昌江房权证石碌镇字第XX**号。经海南省财政厅批准，省社保局于2014年3月31日将该房产出租给中胜公司，双方签订《海南省本级行政事业单位国有房屋租赁合同》，对租赁房屋的基本情况、租赁房屋用途、违约责任等内容进行了明确约定。该合同第十条约定：”该房屋现有装修及设施、设备情况，详见本合同附件《海南省社会保险事业局所属昌江县石碌镇人民北路房产租金价值评估咨询报告》。乙方装修不得改变房屋内部结构，不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和设置或装修对房屋结构有影响的设施，需事先征得甲方书面同意，相关费用由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋结构和设施的，甲方有权要求乙方恢复原状，由此造成的损失由乙方承担。乙方只享有昌江泽宝园宾馆及所属用地的整体经营权，乙方对宾馆进行装修或在宾馆后边空地搭建临时建筑用于宾馆扩大经营，必须要事先经得甲方同意，方可报建及施工，施工报建手续费用和施工安全及生产经营安全均由乙方负完全责任，甲方可协助办理手续”。该合同第十三条还规定：”乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并无偿收回房屋，给甲方带来损失的，由乙方承担赔偿责任。1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借或调换使用的；2.擅自拆改承租房结构或改变承租房屋用途的；3.拖欠应付租金时间超过3个月的；4.利用承租房进行违法活动的；5.欠付相关费用给甲方造成严重影响的；6.法律法规规定的其他情形。”合同签订后，省社保局依约将房屋交付中胜公司使用，中胜公司亦按期支付租金。在合同履行过程中，中胜公司书面向省社保局请求同意其对租赁的房屋拆除重建，省社保局拒绝了中胜公司的上述请求，并书面告知中胜公司不得实施昌江泽宝园宾馆的拆除重建改造，实施装修不得改动昌江泽宝园宾馆主体结构。后中胜公司在未征得省社保局同意的情况下，私自拆除部分租赁房屋改变房屋主体结构，违规对租赁房屋进行改建扩建，并在可能存在安全隐患的违建中进行经营活动。
一审法院认为，该案是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。该案的争议焦点是中胜公司对部分租赁房屋进行拆除、改建、扩建是否违反了合同约定。该合同是否应予终止。该案中，中胜公司在未得到省社保局明确的书面同意情况下，擅自对房屋进行扩建、拆除的行为已违反了双方签订的《海南省本级行政事业单位国有房屋租赁合同》第十条和第十三条的约定，按照合同的约定，现省社保局要求终止合同，应予支持。另，关于省社保局要求对租赁的房屋恢复原状的诉请，因拆除的房屋已灭失，恢复原状无实际意义，故对该诉请，不予支持。对中胜公司的违约行为造成省社保局的损失，省社保局可另行提起民事诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、终止海南省社会保险事业局与昌江中胜贸易有限公司于2014年3月31日签订的《海南省本级行政事业单位国有房屋租赁合同》；二、驳回海南省社会保险事业局的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由昌江中胜贸易有限公司负担。
本院二审期间，中胜公司向法庭提交消防安全合格许可证二份（复印件），拟证明按照省社保局的要求，中胜公司在对外经营以及实际经营过程中取得了消防许可证，可以对外出租经营。省社保局对该证据发表质证意见，认为该证据不能作为新证据使用，且无原件核对，对其真实性无法确定。本院认为，该证据不能证明中胜公司的重改建行为已经取得省社保局的同意，故对证明力不予确认。
另查明，中胜公司二审庭审中自述其于2014年5月开始涉案房屋进行改建，2014年11月完工。
二审查明的事实与一审相一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案合同是否应当终止；二、涉案房屋能否恢复原状。
关于涉案合同是否应当终止。本案中，根据双方签订的《海南省本级行政事业单位国有房屋租赁合同》第十条和第十三条的约定，中胜公司改变房屋的内部结构和设置或装修对房屋结构有影响的设施，需事先征得省社保局的书面同意。然而中胜公司在未征得省社保局书面同意的情况下，擅自拆除承租房屋，进行改建、扩建。且，由于中胜公司的拆旧建新的行为，未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的有关规定，使得涉案房屋处于违建状态，造成安全隐患，中胜公司的行为严重违反双方合同约定，故一审判决认定涉案合同应当终止，并无不当，应予维持。对中胜公司关于省社保局在其行为完工后才复函不准拆除重建，这正表示省社保局是默许其行为的上诉意见，本院认为，虽然2014年7月省社保局收到中胜公司《关于泽宝园拆除重建改造的函》，但中胜公司的拆建行为在2014年5月已经启动，已经违反了双方的合同约定，况且，省社保局于2014年12月开始也多次明确函告中胜公司不得实施拆除重建改造，故对其该项上诉意见，不予采纳。对中胜公司认为省社保局关于要求办理消防验收的函是对双方合同变更的上诉意见，本案中，省社保局基于中胜公司的拆除改建行为违反合同约定才诉请终止合同，是否办理好消防验收不构成对合同履行的变更，故对中胜公司该项上诉意见，亦不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院是”可以”通知，而非”必须”通知次承租人参加诉讼。是否追加次承租人作为第三人参加诉讼，并不影响本案事实的认定，也不影响第三人通过另诉主张自身合法权益。故中胜公司关于一审程序违法的主张，本院不予采信。
关于涉案房屋是否应当恢复原状。结合本案查明事实，原出租房已经被中胜公司拆除重建，原房屋的主体结构已经发生变化，重建、改扩建部分已经与原出租房形成不可分割的整体，恢复原状已然不能，且没有实际意义，故对省社保局该项上诉请求，不予支持。
综上所述，上诉人中胜公司、省社保局的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚。适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人海南省社会保险事业局负担100元，由昌江中胜贸易有限公司负担11700元。
本判决为终审判决。
审判长 何 亮
审判员 龙蜀娟
审判员 张模金
二〇一八年四月十七日
书记员 王雪娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。