湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2826民初41号
原告：唐建军，男，生于1961年5月15日，汉族，住湖北省咸丰县。
委托诉讼代理人：孙向阳，湖北楚屏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邬明成，湖北楚屏律师事务所律师。
被告：张永发，男，生于1966年3月12日，汉族，住湖北省咸丰县。
委托诉讼代理人：庾万胜，湖北荆南律师事务所律师。
原告唐建军与被告张永发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。唐建军委托诉讼代理人孙向阳、邬明成，张永发及其委托诉讼代理人庾万胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐建军向本院提出诉讼请求：1、张永发补付2013年8月1日至2014年7月31日期间的门面租金1000元，补付2015年8月1日至2016年7月31日期间的门面租金20000元，补付2016年8月1日至2017年7月31日期间的门面租金15839元；2、张永发支付违约金120000元；3、张永发自2015年租赁年度起按180000元/年的租赁费标准支付租金；4、张永发承担本案诉讼费。
事实和理由：2012年8月1日，唐建军与张永发签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年8月1日起至2022年8月1日，前三个租赁年度租金为100000元，每年租金必须提前三个月一次性付清，即应于本租赁年度期限届满前的5月1日前交纳下一年租赁年度租金，前三年不得涨跌房租，三年后，如市场行情出现涨跌，唐建军可根据前胜街市场行情涨跌房租，最高不得超过前胜街同等门面的10%，双方违约，按合同租赁费总金额的30%支付违约金。签订合同后，唐建军即按约定交付租赁物，张永发除第一年按时足额交付房租外，其余年度均未按照合同约定按时足额一次性交付房租，迄今尚欠房租未交纳。现前胜街同等门面租金较之签订合同时已出现大幅上涨，同等地段、近似规格、同等质量并具有较强可比性的陆承正门面，面积147.6平方米，2015年度租金120000元，平均每平方米813元，柳运芳门面，面积182.4平方米，2015年度租金100000元，平均每平方米548.25元，两户平均每平方米租费680.63元。唐建军所属门面面积253.6平方米，每平方米租金仅为394元，显然有失公允。因此，按照上述两户平均每平方米租金680.63元的标准，在不超过10%的前提下，唐建军所属门面年租金可达189860元。就上述出现的问题，唐建军曾多次以书面或电子邮件的方式向张永发提出权利主张，张永发置之不理。
张永发辩称，1、张永发已全面按照合同的约定履行了自己的义务，缴纳了每年的房屋租赁费，唐建军在履行合同过程中，存在严重违约，其表现为张永发所租赁的门面交房日应为2012年8月1日，而实际交房日为2012年9月12日，迟延交房达42天；唐建军应当租赁给张永发的房屋一套，张永发不能使用，导致张永发支付高于唐建军应提供房屋的租赁费在外租房居住，所以在履行合同过程中，张永发扣除了唐建军所承诺的另行租赁房屋损失1000元；同时，张永发在支付租赁费时扣除了唐建军承诺的免租赁期15天及迟延交付租赁门面42天（2012年8月1日至2012年9月12日）共计57天的租金15839元，因此针对唐建军第一项诉讼请求中的1000元及15839元的诉请与事实不符，不应得到支持，关于唐建军要求张永发补齐2015年8月1日至2016年7月30日期间租金20000元的诉请，该20000元张永发于2016年3月15日通过农行转账给唐建军的账户。2、张永发并未违反合同约定，不应当支付违约金，且唐建军根据合同主张的违约金情形并没有出现，合同约定双方任何一方解除合同将承担支付对方租赁费总金额30%的违约金，而本案中双方均未提前解除合同。3、唐建军主张从2015年租赁年度按180000元的租赁费支付租金与事实不符，合同约定在租赁期间内出租方可根据前胜街市场行情涨跌房租，唐建军主张涨房租的依据不充分。综上，请求依法驳回唐建军的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、唐建军提交的证据3无来源依据，且无参会人员签名，本院不予采纳；2、唐建军提交的证据4、5系调查笔录、证明，均系书面证据，出具证据的当事人未出庭接受双方当事人质询，且无其他证据印证，本院不予采纳；3、唐建军提交的光盘、通话录音整理记录、《告知书》、《国内标准快递单》、短信记录能够相互印证，证实双方对房屋租金支付及涨跌发生争议，对该证明目的本院予以采纳；4、唐建军提交的《宗地图》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《证明》、身份证复印件能够证实唐建军对本案争议房屋享有租赁权，本院予以采纳；5、唐建军提交的《前胜街同等门面面积图》系其单方制作，无其他有效证据印证，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月1日，唐建军（甲方）与张永发（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“经甲乙双方协商，甲方将咸丰县老街（咸丰县高乐山镇前胜街58号）门面五间及楼上房屋一套租赁给乙方作经营使用，签订合同如下：一、乙方租用甲方临街门面五间及楼上房屋一套（现状房屋水通电通门窗完好）。二、租用期限为十年（自2012年8月1日至2022年8月1日止），年租金为105000元，乙方于2012年3月27日预付定金10000元，甲方于2012年8月1日交付乙方所租门面及房屋（乙方在甲方交付门面3日内，一次性交付甲方年租金105000元），每年的房租费提前三个月缴清，自交房之日起，15天以内为门面装修期，免收房租费，楼上房屋2013年元月交付乙方使用（租赁期以交付之日起算，为期十年），甲方交房同时，乙方付楼上租金5000元，收付租金以甲方收据为准。在未交付门面及房屋给乙方之前，如甲方中途违约，需双倍赔偿定金给乙方。乙方若中途违约，甲方有权不返还预交定金。三、该租赁合同十年期间，前三年甲方不得涨跌乙方房租，三年后，如果市场行情出现涨跌，甲方可根据前胜街市场行情涨跌房租，最高不得超过前胜街同等门面的10%，合同期间，双方不得提前解除合同，如甲乙双方一方违约，按合同租赁费总金额的30%给付另一方违约金（城市建设规划原因及不可抗拒的因素除外）。”唐建军已按照合同约定将租赁门面五间及六楼房屋一套交付给张永发使用，张永发使用六楼房屋一段时间后，因唐建军要使用租赁房屋，经协商张永发未再继续使用该房屋，租赁一楼五间门面一直由张永发使用至今。
2012年8月21日，唐建军向张永发出具《收条》一张，载明：“今收到张永发2012年8月1日至2013年8月1日一年房租费100000元。”（该款系收取门面租金）2012年，唐建军向张永发出具《收条》一张，载明：“今收到张永发六楼住房一年房租费5000元，2012年12月20日至2013年12月20日止。”2013年8月9日，张永发向唐建军转账50000元；2013年8月31日，张永发向唐建军转账40000元；2013年9月15日，张永发向唐建军转账9000元；2014年7月31日，张永发向唐建军转账50000元；2015年1月16日，张永发向唐建军转账50000元；2015年7月23日，张永发向唐建军转账80000元；2016年3月15日，张永发向唐建军转账20000元；2016年5月3日，张永发向唐建军转账84161元。
另查明：本案出租房屋所有权人是唐洪凯、唐洪浪（该二人与唐建军系父子关系），唐洪凯、唐洪浪对唐建军出租本案争议房屋的行为予以认可。
本院认为，唐建军享有本案争议房屋的出租权，唐建军与张永发于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。签订协议后，双方均应当按照协议约定全面履行各自的义务。
根据唐建军的诉讼主张及张永发的抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：一、唐建军主张要求张永发补交租赁费的诉讼请求能否得到支持；二、张永发是否应当支付违约金及唐建军主张要求从2015年度起按照180000元/年支付租赁费的诉讼请求能否得到支持。对此本院分析评判如下：
一、关于唐建军主张要求张永发补交租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。
经审理查明，2013年8月1日至2014年7月31日期间，唐建军实际支付租赁费99000元（2013年8月9日，张永发向唐建军转账50000元；2013年8月31日，张永发向唐建军转账40000元；2013年9月15日，张永发向唐建军转账9000元），张永发辩称因租赁六楼住房问题，双方协商唐建军同意向张永发补偿1000元用于抵扣一楼门面房租，唐建军对此不予认可，且未提供证据予以证实，对欠付租赁费1000元张永发应当予以支付，对其该项诉讼请求本院予以支持。经审理查明，2015年7月23日，张永发向唐建军转账80000元；2016年3月15日，张永发向唐建军转账20000元；唐建军认为2015年8月1日至2016年7月31日期间张永发只支付租赁费80000元，欠付20000元，2016年3月15日，张永发转账20000元属实，但并不是支付的该年度租赁费，本院认为，唐建军未提供证据证实双方之间除本案租赁合同外还有其他债权债务关系，因此本院认定，该20000元系张永发支付2015年8月1日至2016年7月31日期间租赁费，该年度张永发已支付完毕租赁费100000元，对唐建军主张要求补交20000元的诉讼请求，本院不予支持。经审理查明，2016年5月3日，张永发向唐建军转账84161元，唐建军认为张永发应当补交2016年8月1日至2017年7月31日期间租赁费15839元，张永发认为扣除唐建军延期交房42天（2012年8月1日至2012年9月12日期间）及免收租赁费装修期15天后，只应当支付84161元。本院认为，双方主要争议是唐建军何时将租赁门面交付给张永发使用，应当从何时计算租赁费，庭审中唐建军陈述其已于2012年7月20日将租赁门面交付给张永发使用，张永发陈述唐建军于2012年9月12日将租赁门面交付给其使用，双方对门面交付使用时间陈述不一致，且均未提交证据予以证实，结合双方当事人的举证能力、交易习惯及唐建军2012年8月21日出具《收条》中显示收取100000元房租费的期限是2012年8月1日至2013年8月1日，且双方对交易租赁门面均负有办理交接的义务，本院认定，双方交付租赁门面的时间是2012年8月1日。因此，张永发只应当扣除15天装修期的租赁费4109.55元（273.97元×15天），扣除后张永发还应当支付该年度租赁费11729.45元（100000元-84161元-4109.55元）。唐建军认为，2012年8月21日，虽然唐建军向张永发出具100000元《收条》一张，但并未收到100000元，实际收取的款项中已扣除15天装修期的租赁费，其未提供证据对《收条》予以否定，对唐建军的该抗辩理由本院不予采纳。对唐建军该项诉讼请求中超出本院认定的部分，本院不予支持。
二、关于张永发是否应当支付违约金120000元及唐建军主张要求从2015年度起按照180000元/年支付租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。
《房屋租赁合同》第三条约定，该租赁合同十年期间，前三年甲方不得涨跌乙方房租，三年后，如果市场行情出现涨跌，甲方可根据前胜街市场行情涨跌房租，最高不得超过前胜街同等门面的10%，合同期间，双方不得提前解除合同，如甲乙双方一方违约，按合同租赁费总金额的30%给付另一方违约金（城市建设规划原因及不可抗拒的因素除外）。该条对违约行为的约定是双方不得提前解除合同，如提前解除应按合同租赁费总金额的30%给付另一方违约金，张永发无提前解除合同的违约行为，不应当承担支付违约金的责任。关于从2015年度起，双方租赁费是否能够调整至180000元/年的问题，本院认为，双方合同约定三年后，出租方可以涨跌房租，对涨跌房租的具体金额或计算方式未明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有明确约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方对门面租赁费100000元/年的约定是明确的，仅仅是对三年后门面租赁费涨跌约定不明，虽然出租方有涨跌房租的权利，但双方应对涨跌房租的金额协商一致，达成一致意见，在双方不能协议补充达成一致，且唐建军提交的证据不足以证实前胜街市场行情的情况下，法院不宜确定涨跌房租的具体金额，对唐建军的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、张永发支付唐建军2013年8月1日至2014年7月31日期间的门面租赁费人民币1000元；
二、张永发支付唐建军2016年8月1日至2017年7月31日期间的门面租赁费人民币11729.45元；
三、驳回唐建军的其他诉讼请求。
上述张永发应当支付的款项限本判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1718元（已减半），由唐建军负担1600元，由张永发负担118元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡磊
二〇一七年三月二日
书记员 汤黎