吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1864号
上诉人（原审被告）：孟祥龙，男，汉族，1975年5月3日生，住沈阳市沈河区。
委托代理人：李欣楠。
被上诉人（原审原告）：吉林人民出版社有限公司，住所地长春市人民大街7548号。
法定代表人：王新，社长。
委托代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。
上诉人孟祥龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第1394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
吉林人民出版社有限公司（以下简称吉林出版社）原审诉称：2014年8月20日，双方当事人签订了一份《房屋租赁合同》，约定孟祥龙租赁吉林出版社位于朝阳区繁荣路10号一楼约400平方米的房屋经营超市。租赁期限的起始时间为2014年9月1日，终止时间为该房屋发生拆迁实施之时。租金每月一万元人民币。合同签订后，吉林出版社按约定向孟祥龙提供了房屋供孟祥龙使用。由于该房屋位于长春市政府棚户区改造项目拆迁范围内，近几年来政府相关部门和拆迁单位一直与吉林出版社就拆迁补偿事宜进行协商和谈判。2015年初，吉林出版社与政府相关部门、拆迁单位就拆迁补偿相关事宜达成共识，拆迁补偿协议已经得到吉林出版社上级主管部门批准，该房屋拆迁进入实质性实施阶段。鉴于此客观事实已经实际发生不可逆转，吉林出版社于2015年1月致函孟祥龙要求解除合同，请求孟祥龙在合理期限内搬出承租房屋。但孟祥龙在明知房屋即将被拆迁的客观事实已经发生，明知租赁合同已经无法继续履行的情况下，仍拒绝解除合同搬出承租房屋，并且以种种理由百般拖延，意图达到不可告人的目的。吉林出版社认为，孟祥龙在签订合同时已经明知该房屋随时存在拆迁的可能，因此才签订不定期合同，现在合同解除的条件已经成就，并且已经实际无法继续履行，吉林出版社有权解除合同。而孟祥龙不履行合同约定，恶意拖欠的行为已经构成违约并且给吉林出版社的工作造成了不利影响。孟祥龙承租吉林出版社房屋之时，明知该房屋没有供水和供暖，其基本没有进行正常的超市或仓储经营活动，该房屋大部分时间处于空置状态。孟祥龙的真实意图是通过租赁吉林出版社房屋取得不当利益，其行为违背了诚实信用吉林出版社，并有以合法形式掩盖非法目的之嫌。故请求法院判决解除双方当事人于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》，孟祥龙立即搬离承租房屋。
孟祥龙原审辩称：双方当事人于2014年8月20日签订了《房屋租赁合同》，截止目前，孟祥龙并未违约，承租房屋完好且由孟祥龙占有，孟祥龙认为吉林出版社的主张不能成立，租赁合同应当继续履行或待签订拆迁补偿安置协议后再行解除租赁合同。第一，拆迁人无权依据棚户区拆迁许可证拆迁涉案房屋，涉案房屋属于工企非住宅商业用房；第二，因拆迁人伪造《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》骗取拆迁许可证，拆迁事实不仅尚未成就，且在短期内也无法成就；第三，假设拆迁人依据骗取的行政许可仍可对非棚户商业用房进行拆迁，吉林出版社行使合同解除权，也应当是在双方当事人及拆迁人三方共同签订《拆迁安置补偿协议》之后。
原审法院查明：2014年8月20日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，约定吉林出版社将其位于朝阳区繁荣路10号约400平方米的房屋租赁给孟祥龙经营超市或作仓储之用。租赁期限自2014年9月1日起，至该房屋发生拆迁时止。租金每月一万元人民币。合同签订后，吉林出版社按约定向孟祥龙提供了合同标的物，供孟祥龙使用。2007年9月29日，案外人长春乾源房地产开发建设有限公司（以下简称乾源公司）取得了包括吉林出版社租赁房屋在内的拆迁许可证。2015年1月21日吉林出版社书面通知孟祥龙，因吉林出版社与拆迁方就拆迁事宜达成一致，要求解除房屋租赁合同，限孟祥龙在15日内搬出承租房屋。2015年1月22日孟祥龙向吉林出版社回复函，载明：虽然签订合同前吉林出版社表示房屋存在拆迁可能，且不给孟祥龙任何赔偿或补偿，但据孟祥龙了解2014年不会拆迁，2015年能否拆迁也无法确定，故孟祥龙完全接受了合同条款。2015年1月21日，孟祥龙收到吉林出版社的《解除房屋租赁合同通知书》，但提出如下要求：吉林出版社收到函后3日内，将可以证明租赁房屋发生行政拆迁事实的书面文件的影印件交予孟祥龙，孟祥龙认为，可以证明拆迁事实发生的文件应包括征收决定书或拆迁公告。2015年7月8日，乾源公司与吉林出版社签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》一份，对包括吉林出版社租赁房屋在内的土地、房屋拆迁补偿达成协议。吉林出版社认为，孟祥龙在签订合同时已经明知该房屋随时存在拆迁的可能，因此才签订不定期合同，现在合同解除的条件已经成就，并且已经实际无法继续履行，吉林出版社有权解除合同。故请求法院判决解除双方当事人于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》，孟祥龙立即搬离承租房屋。
原审法院认为：1.2014年8月20日双方当事人签署的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在双方当事人签订合同时双方均已经明知案涉房屋随时存在拆迁的可能，因此将合同中租赁期限约定为自2014年9月1日起，至该房屋发生拆迁时止，且不给孟祥龙任何赔偿或补偿。在吉林出版社起诉时，案外人乾源公司已经取得拆迁许可，2015年7月8日，乾源公司与吉林出版社又签订了《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，现在案涉房屋租赁合同关系已经具备了解除的条件。故吉林出版社有权解除与孟祥龙之间的房屋租赁合同。2.关于孟祥龙提出的依据《城市房屋拆迁管理条例》规定，应当在乾源公司与吉林出版社、孟祥龙订立拆迁补偿安置协议后，吉林出版社才有权解除房屋租赁合同。首先，《城市房屋拆迁管理条例》已经于2011年1月21日废止，不是本案中评价合同效力的依据；其次，乾源公司与吉林出版社、孟祥龙签订拆迁补偿安置协议的目的是解决补偿安置问题，是否订立拆迁补偿安置协议并不构成双方当事人之间租赁合同解除的必要条件。故对于孟祥龙的抗辩理由不予支持。综上，根据《《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除吉林人民出版社有限公司与孟祥龙于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》；二、孟祥龙于本判决生效后立即搬离其租赁吉林人民出版社有限公司的长春市朝阳区繁荣路10号一楼房屋。案件受理费1800元，由孟祥龙负担。
宣判后，孟祥龙不服，向本院上诉称：1.原审程序违法。孟祥龙原审向法庭申请调取证据，但原审法院未予调取，且未进行说明或回复，其行为违反了民事诉讼法的相关规定。另外，孟祥龙原审针对原告的诉请提出三点抗辩意见，但原审法院对其中两点未在判决书中予以回应。2.事实认定不清。（1）因案涉房屋为非住宅房屋，拆迁许可的指向并不包含案涉房屋。《拆迁公告》载明，拆迁当事人应当依据《长春市棚户区改造项目住宅房屋拆迁安置暂行规定》订立拆迁补偿安置协议。而吉林出版社与拆迁人签订的《拆迁安置补偿协议》却依据《长春市棚户区改造项目非住宅房屋拆迁安置暂行规定》，如果按照拆迁人的拆迁范围内的房屋不区分住宅和非住宅，均有权利拆迁这一观点，那么位于拆迁范围内的朝阳区法院等，只要拆迁人想拆，也可以拆，但该法院仍屹立于拆迁范围内，这说明拆迁人对非住宅没有拆迁权利。案涉房屋为办公楼，不适用《长春市棚户区改造项目住宅房屋拆迁安置暂行规定》，签订的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》实为房屋买卖，拆迁事实并未成就。（2）吉林出版社原审提交的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》签订的日期为2015年7月8日，该证据与房屋征收管理中心存档的落款日期为2007年7月4日的补偿协议形式一致，该存档协议涉嫌伪造，涉及违法犯罪问题，对本案结果有重大影响。如该存档协议并非伪造，则说明2015年拆迁协议的签订，不能代表拆迁事实的成就，因为自2007年存档协议签订后至今，案涉房屋未有拆迁发生。另外，2007年拆迁协议签订后，吉林出版社对案涉房屋已不具备处分权利，却向孟祥龙出租房屋，导致受骗受损。拆迁人以拆迁为名，实施买卖之实，造成国有资产流失，且在买卖条件下，孟祥龙具有优先购买权。3.原审适用法律错误。原审判决认为：“《城市房屋拆迁管理条例》已经于2011年废止，不是评价合同效力的依据”是错误的。该条例是否废止与合同效力无关，即使已经废止，但废止前已经取得拆迁许可证的，仍须适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例实行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定。因《城市房屋拆迁管理条例》仍适用本案，则依据该条例第十三条第二款的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。所以，孟祥龙有权利据此要求与吉林出版社、拆迁人共同签订三方补偿协议，之后才能解除合同。4.吉林出版社在2007年7月14日已经拆迁人签订了补偿协议书，而案涉房屋租赁合同第5条约定，房屋拆迁行政事实发生，被上诉人有权解除合同。结合案件事实，拆迁人乾源公司在2007年取得了房屋拆迁许可证，证明在签订协议时拆迁的行为已经成就，房屋租赁合同第5条对于合同的解除权所附的条件，在签订租赁协议时已经成就，应认定为对所附的解除条件没有约定，吉林出版社无权依据该合同约定解除合同。综上，请求撤销原审判决或发回重审，驳回吉林出版社的诉讼请求，一、二审案件受理费由吉林出版社负担。
吉林出版社二审答辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
另查明：1.2007年7月14日，拆迁人长春乾源房地产开发建设有限公司与吉林人民出版社签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定补偿被拆迁人795万元。该协议并未实际履行。
2.2013年3月28日，吉林人民出版社名称变更为吉林人民出版社有限责任公司。
3.2007年9月29日的《房屋拆迁许可证》记载：长春乾源房地产开发建设有限公司，你单位因大禹城邦袁家屯、分水屯棚户区改造项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。拆迁范围东至长春理工大学，西至省森林警察学校，南至卫星路，北至繁荣路。
本院认为：1.孟祥龙主张原审程序严重违法不成立。原审法院认为孟祥龙申请调取的证据与本案并无实质关联，未予调取并不违反法律规定，虽未书面通知当事人，但并未侵害孟祥龙的诉讼权利。在吉林出版社主张的解除合同的理由成立的情况下，法院迳行判决解除合同亦无不当。2.租赁协议的解除条件已成就，吉林出版社有权解除协议。拆迁人乾源公司依据《房屋拆迁许可证》的拆迁许可，与被上诉人吉林出版社于2015年7月8日签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，该补偿协议书系基于拆迁事实、依据拆迁补偿相关政策签订，内容包含合同主体、被拆迁物、补偿方式及标准等，其性质属于拆迁补偿协议，而非房屋买卖，证实案涉房屋已发生拆迁事实，案涉《房屋租赁合同》的解除条件已成就，吉林出版社诉请解除租赁协议应予支持。因《房屋拆迁许可证》对拆迁范围内的拆迁对象并未限定为住宅房屋，故案涉房屋虽为非住宅，但亦属于被拆迁对象。吉林出版社虽于2007年7月14日与乾源公司签订补偿协议，但该协议在双方自愿的情况下并未实际履行，并于2015年重新签订补偿协议，故应认定双方当事人在2014年签订《房屋租赁合同》时，房屋拆迁事实仍未发生，合同解除条件此时尚未成就，协议约定的合同解除条款合法有效。因案涉租赁协议的解除条款约定，协议发生行政拆除终止后，吉林出版社无需对孟祥龙进行赔偿，故孟祥龙主张只有在依据《城市房屋拆迁管理条例》签订三方协议，对承租人补偿后方可解除合同的理由，既违反合同约定，亦有违诚信原则，本院不予支持。孟祥龙上诉主张的案涉《非住宅房屋拆迁补偿协议书》为房屋买卖协议、案涉房屋并非拆迁对象、拆迁事实未成就等理由均不成立，本院不予采信。至于2007年拆迁协议的真伪以及《非住宅房屋拆迁补偿协议书》对被拆迁物补偿依据的标准，与上诉人孟祥龙无关，亦非本案审理范围。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人孟祥龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 阚 然