上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第116号
上诉人（原审原告）上海思捷商场经营管理有限公司。
委托代理人孔恩茂，公司员工。
委托代理人戴学军，上海市创导律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海豪业餐饮管理有限公司。
委托代理人张明，上海市中炀律师事务所律师。
上诉人上海思捷商场经营管理有限公司（以下简称思捷公司）、上海豪业餐饮管理有限公司（以下简称豪业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第43214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人思捷公司之委托代理人孔恩茂、戴学军及上诉人豪业公司之委托代理人张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，豪业公司原名上海豪釜餐饮管理有限公司。2012年2月，思捷公司（出租方、甲方）与豪业公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区浦东南路＊＊＊号世界广场＊＊＊层西部＊＊＊-＊＊＊号商铺、建筑面积205平方米出租给乙方作为经营餐饮使用；商铺交付日期2012年3月1日，至6月30日为免租金装修期；商铺租赁期为7年，自2012年3月1日起至2019年2月28日止。基本租金为每月人民币（下同）15，775元，物业管理费每月9，225元，合计每月25，000元；支付方式付三押一，于合同签署后5个工作日内支付1个月押金，第一期租金按照4.3条规定。4.3支付方式和日期，第一期租金乙方于2012年6月20日前5个工作日支付，如乙方在此日期前开业应按实际日期前5个工作日支付，续满十二个日历月为一年租期。在合同期内，乙方须按先付后用原则提前每3个月一次并提前5个工作日支付下一期的租金，依次类推；在下列情况下，甲方有权提前解除合同并收回商铺，同时有权处分押金，并要求乙方偿还欠款并赔偿经济损失（即收回之日至本合同期满止的应付租金的20%-30%），乙方的装修在提前解除合同时不得向甲方索取任何形式的赔偿，若乙方放弃其装修，甲方有权自行拆除乙方的装修而无须对乙方作出任何补偿，费用由乙方承担。对乙方所遗留的物品在未付清乙方的各项欠款前，不得搬走，作为乙方欠款的抵押，但在经甲方催告后7天未运走的视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权自行处理。……乙方未在规定时间和地点按本合同约定支付租金、物业管理费或其他应缴费用，且在甲方发出催交通知后10天内仍未支付的；乙方在签署本合同前应向甲方提交本身或其投资者的合法有效的证件、营业执照、授权委托书，待乙方在进入该商铺正式营业前，应办理该经营场地的营业执照（分支机构），并将其营业执照、税务登记、卫生许可证、消防许可证和特种行业许可证等必备文件提交甲方备案。在正常营业后，乙方将上述证照变更情况及时提交甲方备案；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以每天千分之三的标准支付滞纳金，逾期支付超过10天，甲方有权终止合同和停止乙方使用相关设施的权利；合同附件九约定，乙方向甲方支付的综合补偿费18万元，在签约后5个工作日内支付9万元及正式开业5个工作日前支付9万元。乙方在付费后，视作对该商铺现状包括留（弃）存财物及设备设施剩余价值等拥有处置及改造权，但固定设施及外围结构不得改变，如乙方对外围结构进行装饰改造，须以方案获得甲方同意为前提。同时甲乙双方同意乙方改造后实际使用的状况为合同到期商铺回收的依照；甲乙双方同意按乙方改造后实际使用的状况作为合同到期商铺回收的依照，乙方在签约后5个工作日内向甲方一次性支付烟道使用费5万元；乙方在开业前、免租期内确定使用天然气时向甲方支付煤气表过户费5万元，甲方负责落实天然气过户到乙方名下，过户过程乙方不承担其他费用；对于烟道使用费、煤气表过户费，在合同到期后，甲乙双方同意对下一家承租人收取，无论乙方或甲方寻得下一家承租人时，均要求作为必要的附加条件予以执行，并由乙方收取烟道使用费、天然气表过户费，超出乙方原支付部分归甲方所有或用于补足综合补偿费的不足部分，如需天然气过户乙方须全力配合。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，思捷公司按约交付了租赁物。豪业公司进行装修后用于经营餐饮，于2012年6月起开始营业。豪业公司已支付思捷公司租赁押金25，000元、综合补偿费9万元、烟道使用费5万元。支付思捷公司租金及物业管理费至2012年10月底。2012年12月4日，豪业公司致函思捷公司，称于2012年7月试营业至今，已办理好前期相关证照，在办理营业执照过程中，依工商部门规定，需提供加盖印章的该商铺权利证明文件，故要求思捷公司尽快提供以便办理，并保留暂停支付租金及物业管理费的权利。12月20日，豪业公司再次致函，要求提供办理营业执照、申办消防所需的合法文件。12月27日，思捷公司向上海＊＊＊信投资有限公司发函，称已多次要求其提供加盖产权人中国＊＊＊保险（集团）公司（以下简称＊＊＊公司）公章的房产证复印件以及同意转租证明等，以便于思捷公司的商户办理营业执照等，但一直未得以落实，要求尽快处理。并附了豪业公司的函件。2013年3月27日，思捷公司致函豪业公司，称豪业公司拖欠2012年＊＊＊月-2013年3月租金125，000元及相应水电费，要求于3月31日前支付，否则终止合同、停止相关设施的使用。5月21日，思捷公司再次致函豪业公司，催讨2012年＊＊＊月-2013年5月的租金175，000元。2013年4月1日，豪业公司回函称思捷公司至今未能配合提供办理营业执照的有效房产权证等资料，导致豪业公司受到巨大损失，故待思捷公司提供相关资料、豪业公司办妥营业执照后方支付租金。2013年6月16日，思捷公司对系争租赁物采取断水、断电，并更换了租赁物的电子门锁致豪业公司无法入内。此后思捷公司诉至法院，要求判令：1、确认思捷公司与豪业公司间的租赁合同于2013年6月30日解除；2、豪业公司支付思捷公司拖欠的租金及物业管理费20万元（自2012年＊＊＊月1日起至2013年6月30日止），支付逾期付款违约金3万元；3、豪业公司赔偿思捷公司提前解除合同的损失34万元；4、豪业公司支付思捷公司综合补偿费9万元以及逾期付款利息，自2012年7月1日起，按银行同期贷款利率为标准，计算至判决生效之日止；5、豪业公司支付煤气表过户费5万元以及逾期付款利息，自2012年7月1日起，按银行同期贷款利率为标准，计算至判决生效之日止；6、豪业公司支付拆除装修等综合费用6万元。
原审另认定，2013年12月，豪业公司以思捷公司为被告向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，案号（2013）浦民一（民）字第44442号，诉请要求解除思捷公司与豪业公司间的租赁合同，思捷公司赔偿装修、设备购置费571，635元，返还装修押金10，350元、租赁押金25，000元、转让补偿费9万元、煤气过户费5万元、排风管道费5万元，支付违约金215，802元等，该案审理中，对豪业公司在租赁物内投入的装修等设施进行了司法鉴定，案件尚在审理中。
原审再认定，坐落于上海市浦东新区浦东南路＊＊＊号地下一层西部、地下二层商场的权利人为中国＊＊＊保险（集团）公司，2002年，＊＊＊公司委托＊＊＊大厦有限公司管理、出租、转让上述房屋，2003年，＊＊＊大厦有限公司转委托上海＊＊＊信投资有限公司。2003年4月起，思捷公司与＊＊＊公司就浦东新区浦东南路＊＊＊号地下一层、地下二层建立租赁关系。
原审还认定，2012年6月，＊＊＊公司以思捷公司、上海天行健商场经营管理有限公司为被告向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，案号（2012）浦民一（民）初字第16883号，以思捷公司欠付租金为由，诉请要求确认其与思捷公司间的房屋租赁合同于2012年4月9日解除，思捷公司返还租赁房屋，并支付2008年7月起的房屋租金及使用费，支付违约金等。该案中思捷公司提起反诉。法院审理后于2013年12月25日作出一审判决，认定思捷公司拖欠租金构成违约，＊＊＊公司享有单方解除权，判决确认＊＊＊公司与思捷公司间的房屋租赁合同于2012年4月9日解除，思捷公司返还＊＊＊公司租赁房屋并支付欠付房屋租金及使用费、支付违约金等。判决后，思捷公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年4月8日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
原审审理中，豪业公司称合同解除后，租赁物内豪业公司尚有需要搬离的可移动设施，由于思捷公司实际控制了租赁物，导致豪业公司无法进入租赁物，故要求本案中一并处理可移动设施的搬离。思捷公司认为可移动设施可以由豪业公司搬离，但按照合同约定，搬离之前豪业公司应当付清租赁费用，否则思捷公司有权将豪业公司的物品作为欠款的抵押物。
原审认为，思捷公司与豪业公司订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合平等互利、协商一致的原则，应认定有效，双方当事人均应恪守。由于系争房屋系思捷公司向产权人＊＊＊公司承租，思捷公司与＊＊＊公司间的租赁合同已经生效判决确认因思捷公司违约而于2012年4月9日解除，思捷公司与豪业公司间的转租合同因前手租赁合同解除而不具备继续履行的基础，本案租赁合同因前手租赁合同解除而同时于2012年4月9日解除。思捷公司请求确认本案租赁合同于2013年6月30日解除的请求，于法无据，法院不予采纳。本案租赁合同由于思捷公司一方的原因以致提前解除，思捷公司要求豪业公司承担提前解除合同的损失赔偿责任，于法无据，法院不予支持。合同约定的煤气过户费、综合补偿费因合同解除而无继续履行的必要。豪业公司实际占有并经营使用租赁物至2013年6月16日，故2012年＊＊＊月1日至2013年6月16日期间的基本租金及物业管理费豪业公司应当按合同约定标准支付，思捷公司在2013年6月16日对租赁物采取断水、断电并封锁了租赁物的门锁，造成豪业公司在2013年6月16日后未能实际使用租赁标的，故思捷公司要求豪业公司支付2013年6月17日至6月30日期间的租金及物业管理费，法院不予支持。由于系争租赁合同已于2012年4月解除，思捷公司诉请的逾期付款违约金以及拆除装修等费用，无合同依据，法院不予支持。豪业公司要求对租赁物内属豪业公司所有的可移动设施予以搬离，法院予以准许，思捷公司应当予以配合。合同解除后，有关租赁合同的押金等其他解除以后的后果处理，豪业公司在（2013）浦民一（民）字第44442号案件中已提出诉请，故本案不作处理。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二○一四年九月十六日作出判决：一、确认思捷公司与豪业公司之间的《租赁合同》于2012年4月9日解除；二、豪业公司于判决生效之日起十日内支付思捷公司欠付租金及物业管理费188，333元；三、豪业公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦东南路＊＊＊号世界广场＊＊＊层西部＊＊＊-＊＊＊号商铺内的可移动设施，思捷公司应予配合；四、驳回思捷公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，155元，减半收取计6，077.50元，由思捷公司负担4，044.50元，豪业公司负担2，033元。
判决后，思捷公司、豪业公司均不服，上诉于本院。思捷公司诉称：思捷公司与＊＊＊公司间解除合同的纠纷于2013年12月一审判决，本案双方间的合同签订于2012年，因此，当时思捷公司有对外出租房屋的权利，不存在欺诈情形；豪业公司欠费系合同解除的主要原因，理应承担违约金；豪业公司一旦退出，所有的装修对于思捷公司而言没有任何利用价值，豪业公司理应恢复原状，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四项，改判双方间的《租赁合同》于2013年6月30日解除，豪业公司支付至2013年6月30日的租金及物业管理费20万元、逾期付款违约金3万元、提前解除合同损失34万元、综合补偿费9万元及逾期付款利息，（自2012年7月1日起，按银行同期贷款利率为标准，计算至判决生效之日止），煤气表过户费5万元及逾期付款利息（自2012年7月1日起，按银行同期贷款利率为标准，计算至判决生效之日止）、拆除装修费用6万元。
上诉人豪业公司诉称：思捷公司明知权利存在瑕疵，向豪业公司隐瞒真相出租房屋，致使合同目的不能实现，故要求二审法院撤销原审判决主文第二项。
上诉人思捷公司与豪业公司互不认可对方的上诉请求。
二审中，思捷公司出示下列证据材料：第一组：执行笔录与协助执行通知书，旨在证明思捷公司于2014年9月＊＊＊日才退出涉讼商场＊＊＊部分；第二组：起诉状、判决书，旨在证明原审认定思捷公司与＊＊＊公司间的合同于2012年4月9日解除没有依据。豪业公司发表如下质证意见：第一组：实际执行状况不能推翻生效判决的认定，该组证据恰恰证明思捷公司明知全过程；第二组：真实性没有异议，但不能证明思捷公司欲主张之内容。本院确认思捷公司出示之证据具有真实性，同时认为，该些证据材料均不能否定生效判决确认的思捷公司与＊＊＊公司间的房屋租赁合同已于2012年4月9日解除之事实，故豪业公司的质证意见，可予采纳。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。鉴于思捷公司与其上家＊＊＊公司间的租赁合同已为生效判决于2012年4月9日解除，自此思捷公司失去了继续转租的依据，故原审确认本案双方间的合同于同日解除，可予维持。思捷公司虽不认可断水、更换电子门锁等行为，但对断电事实并无异议；豪业公司则陈述其自2013年6月16日后无法继续经营，故原审法院对于租金及物业管理费的处理，并无不当，双方的相关异议，本院均不予采纳。本院同时认为，思捷公司与＊＊＊公司间的合同终止在前，豪业公司拖欠租金在后，故合同解除系思捷公司一方原因所致，思捷公司关于逾期付款违约金、提前解除合同损失、拆除装修费用的上诉请求，本院均难以支持。由于合同不再履行，且思捷公司未能出示其已支付煤气过户费的依据，故其关于煤气过户费的上诉请求，不予支持。至于综合补偿费，鉴于另案已作处理，本案中不再赘述。综上而言，思捷公司关于撤销原审判决主文第一、二、四项，改判双方间的《租赁合同》于2013年6月30日解除，豪业公司支付至2013年6月30日的租金及物业管理费20万元、逾期付款违约金3万元、提前解除合同损失34万元、综合补偿费9万元及逾期付款利息，（自2012年7月1日起，按银行同期贷款利率为标准，计算至判决生效之日止），煤气表过户费5万元及逾期付款利息（自2012年7月1日起，按银行同期贷款利率为标准，计算至判决生效之日止）、拆除装修费用6万元的上诉请求，豪业公司关于撤销原审判决主文第二项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，616元，由上诉人上海思捷商场经营管理有限公司负担7，264.04元，上海豪业餐饮管理有限公司负担2，351.96元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……