陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终3829号上诉人（原审被告、反诉原告）西安添翼物业管理有限责任公司，住所地西安市未央区枣园南岭64号。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人袁有生，该公司副经理。委托代理人蔡龙宝，陕西华宝卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陕西维伶物业管理有限责任公司，住所地西安市碑林区友谊西路446号1幢1单元10301室。法定代表人戴丽玲，总经理。委托代理人刘建昌，该公司员工。委托代理人李西成，该公司员工。上诉人西安添翼物业管理有限责任公司（以下简称添翼公司）因与被上诉人陕西维伶物业管理有限责任公司（以下简称维伶公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第01418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。2015年3月，维伶公司向原审法院起诉称，2014年6月22日，添翼公司煽动未央区添好花园住宅小区业委会，解除维伶公司在该小区的物业管理权，由添翼公司承担该小区的物业管理。为此，维伶公司与添翼公司及小区业委会签订了小区物业管理权移交《协议书》。协议签订后，维伶公司于2014年10月27日依该协议约定，向添翼公司及业委会移交了小区物业管理权、相关的设备及资产等。按照该协议约定，添翼公司应于2014年11月1日前履行《协议书》第一条，将20万元转入维伶公司账户，并于2014年11月28日前将小区业主欠缴的物业费支付给维伶公司。但添翼公司并未履行上述义务，造成维伶公司损失。请求：添翼公司履行《协议书》第一项内容，支付工程费用及固定资产费用20万元及逾期利息8108.49元（自2014年11月1日至2015年3月31日并顺延至实际给付之日）；添翼公司给付添好花园小区业主所欠物业费100313.3元及违约金111447元共计211760.3元（违约金顺延至实际给付之日止）；由添翼公司承担本案诉讼费。添翼公司辩称，维伶公司诉请支付20万元及逾期利息的请求不成立。协议书约定添翼公司支付该款的前提是双方交接完毕后三日内，但维伶公司至今未向添翼公司移交竣工验收资料、水电暖电梯安装、使用技术资料以及其他必需资料，双方交接工作至今未能完成，添翼公司的付款条件未成就，维伶公司该项诉请应予驳回。维伶公司主张添翼公司给付业主欠付物业费100313.3元及违约金111447元的请求，没有事实依据。协议书的三方对业主欠付物业费金额未予明确，能向维伶公司清偿的只能是从业主追缴回来的金额，维伶公司诉请的金额系维伶公司单方意见。追缴回来的部分费用，由业主委员会向业主开具收据，进入业主委员会账户，该款应由业主委员会支付维伶公司。维伶公司主张的金额没有事实依据。添翼公司不存在违约，无需支付违约金，维伶公司的该项请求不应得到支持。本案应追加西安市未央区添好花园业主委员会为第三人。综上，维伶公司的诉请没有依据，请求驳回维伶公司的诉讼请求。2014年10月28日，添翼公司与维伶公司签订的《添好花园项目主要设备移交表》约定，维伶公司需在三日内将项目主要资料（电梯、消防、高低压、配电室、项目费用资料及项目业户档案等相关资料），一周内将剩余资料移交给添翼公司。但维伶公司只在2014年4月11日移交了项目部分施工图，竣工图及约定的上述资料均未移交。本案审理中，维伶公司于2015年6月19日才向添翼公司移交电梯、消防、高压配电中的部分资料及部分施工图。反诉请求：维伶公司移交添好花园小区的项目竣工图及电梯、消防、高低压配电室、代收费用、业户档案等资料，并承担反诉费用。维伶公司辩称，添翼公司的反诉请求与本案无关。添翼公司反诉维伶公司返还的资料并未在双方2014年10月23日签订的《协议书》约定范围内。2014年10月28日双方并未签订任何移交资料。添翼公司已自2014年10月28日起开始实际管理添好花园住宅小区。请求驳回添翼公司的反诉请求。原审法院经审理查明，2014年10月23日，维伶公司（甲方）、添翼公司（乙方）、西安市未央区添好花园业主委员会（丙方）签订《协议书》一份，对西安添好花园住宅小区住宅部分物业管理权（不含地下车库）达成协议：1、甲方所花费的小区物业工程费用及甲方固定资料、材料费用等20万元。待甲乙双方交接完毕后3日内，由乙方将该款项一次性转入甲方账户。2、甲方在添好花园住宅小区内204户业主已折抵剩余的物业费297948元，在乙方接管该小区后，由乙方全部承担继续给业主折抵，事后双方另行商议。3、小区业主所欠甲方物业管理费（计算至实际交接日金额为准），由乙方和丙方负责向业主追缴，并于乙方实际进场日起计1个月内向甲方结清，乙、丙双方对业主欠交甲方的物业管理费用向甲方承担连带责任。4、甲方在乙方完成上述1、2项内容后，甲、乙双方办理小区住宅部分物业管理权交接手续。当日下午六时，维伶公司与添翼公司对门卫、保洁岗位进行了交接。至10月28日，维伶公司陆续将小区设备设施、水电系统、办公设备、保安等物品及岗位，向添翼公司及小区业主委员会进行了移交。在维伶公司、添翼公司、小区业主委员会于2014年10月28日签订的《添好花园项目主要设备移交表》中备注：所有项目管理资料目前均未移交，维伶公司需在三日内将项目主要资料移交（电梯、消防、高低压配电室、项目费用资料及项目业户档案等），一周内将剩余资料移交给添好花园业主委员会及添翼公司。上述交接手续中，有添好花园业主委员会代表王丽等人签字。另查，添翼公司自2014年10月28日起，全面接管添好花园小区的物业管理。维伶公司于11月4日向添翼公司移交了工程蓝图、项目总平图、电梯保养记录、电梯安装及使用维护说明等资料。但添翼公司未向维伶公司支付《协议书》项下的小区物业工程费用及固定资料、材料费用等合计20万元。诉讼中，经法院主持，维伶公司向添翼公司移交2#楼建筑专业施工图、1#楼暖通专业施工图、高压供用电合同、西安电信无线接入室内信号覆盖系统合作协议、中国移动室内信号分布系统合作协议、陕西广电西安分公司有线电视入网协议书、蒙哥马利电梯电器原理图及调试说明、电梯合格证、机电类特种设备使用登记证、陕西省建筑消防设施检测报告、热交换站竣工移交图等资料。经询，添翼公司称其反诉主张维伶公司交付的资料不包括在维伶公司于本案诉讼中才向其移交的资料中。维伶公司则认为添翼公司反诉主张移交的资料，部分系开发商未向其移交，部分已包含在上述资料中，部分资料客观不存在。维伶公司表示目前已没有可以向添翼公司移交的小区相关资料、手续。经释明，添翼公司就维伶公司未移交小区相关资料造成其经济损失一节，不提出反诉请求。维伶公司就其主张添翼公司支付业主欠缴物业费的请求，举证《业主欠付物业费清单》（欠付物业费总金额100313.3元；逾期支付违约金111447元：以日计千分之五为标准，自逾期之日计算至2015年3月31日止）一份，添翼公司对该证据不予认可，称维伶公司未向其交接过该清单。维伶公司又补充提交添好花园业主委员会（王丽）于2014年12月28日出具的《收条》一份载明“今收到陕西维伶物业管理有限公司转来西安市添好花园小区遗留物业管理费明细壹份，预售水电核算明细壹份。”经质证，添翼公司对该证据的真实性不认可，称不能证明系王丽所出具，也没有加盖业主委员会公章，其未收到明细，不知情。庭审中，维伶公司举证《前期物业管理服务协议》、《添好花园物业管理手册》、《收款收据》等，证明业主逾期交纳物业费应产生违约金，该违约金应由添翼公司承担。添翼公司称《前期物业管理服务协议》、《添好花园物业管理手册》与本案无关，不予质证；对《收款收据》不予认可，认为双方在移交时未对所欠滞纳金是否应该收缴作出约定。经查，《前期物业管理服务协议》中约定，逾期交纳物业费用等费用应按日计千分之五承担违约金。另询，添翼公司承认截止目前其已向172户业主收取欠缴物业费28945.7元，并提交《清单》一份；添翼公司亦承认该《清单》内容包含在维伶公司所举《业主欠付物业费清单》中；收取该172户逾期物业费的依据是，其向前来交费的业主进行问询，后向这部分业主收取；目前尚欠物业费的业主数量、欠缴金额，其均不清楚。法庭限期要求添翼公司按照维伶公司所举《业主欠付物业费清单》，向相关业主核实欠付物业费情况并提交已交费票据，但添翼公司表示其不负有举证责任，过去的一年其已核实过，目前就是这个情况。原审法院经审理认为，围绕西安市未央区添好花园物业管理权交接事宜，维伶公司、添翼公司及案外人西安市未央区添好花园业主委员会签订协议书，该协议书系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。协议签订后，维伶公司将小区物业管理权移交给添翼公司，但添翼公司并未按协议约定履行其义务。关于维伶公司主张添翼公司支付工程费用及固定资产费用20万元的请求，该20万元系维伶公司与添翼公司协商一致的金额，所对应的内容不仅包括资料，还包括工程费用、材料费用，且结合添翼公司已自2014年10月28日起掌握该小区物业管理权的事实，故添翼公司以维伶公司未移交部分资料为由抗辩拒绝支付全部款项的意见，缺乏法律及事实依据，不予采信，故对维伶公司该项请求，予以支持。关于维伶公司主张的逾期利息请求，因截至维伶公司起诉时，确有部分小区相关资料未向添翼公司移交，故对维伶公司该项请求不予支持。关于维伶公司主张添翼公司支付小区业主欠付维伶公司物业费及违约金的请求，涉案协议书中约定由添翼公司及小区业主委员会负责共同向欠费业主追缴，限期向维伶公司结清，并就欠付费用互负连带责任，现期限已届满，故添翼公司应向维伶公司作出清偿。关于欠付物业费的金额，维伶公司所举业主欠付物业费清单虽没有添翼公司签章确认，但维伶公司所举业主委员会（王丽）出具的收条可以证明维伶公司已递交欠付物业费明细清单，且添翼公司不能说明业主实际欠缴金额，亦未提交相反证据推翻维伶公司的主张，故对维伶公司该清单内容予以认定，添翼公司应向维伶公司偿付业主拖欠物业费100313.3元。关于违约金请求，维伶公司举证添好花园小区前期物业管理服务协议，添翼公司以关联性有异议拒绝质证，但未提交证据否定该证据的真实性，故对该证据的形式要件予以认定。根据该服务协议的约定，业主逾期支付物业费应承担违约金，但服务协议中约定的违约金计算标准日计千分之五过高，调整为日计万分之五为宜，截止于2015年3月31日的逾期付款违约金应为11144.7元；并以100313.3元为基数，自2015年4月1日起至判决给付之日止，以日计万分之五为标准计算。关于添翼公司反诉主张维伶公司移交资料的请求，诉讼中法院已主持双方进行了移交，现维伶公司已没有其他可供移交的资料，且添翼公司就维伶公司不移交资料造成其损失一节不提出反诉请求，添翼公司的反诉请求，没有事实依据，不予支持。添翼公司辩称应追加业主委员会为本案被告的意见，没有法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、西安添翼物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向陕西维伶物业管理有限责任公司支付小区物业工程费用及固定资料、材料费用等合计20万元。二、西安添翼物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向陕西维伶物业管理有限责任公司偿付业主欠付物业费100313.3元，支付违约金11144.7元（截止于2015年3月31日）并以100313.3元为基数，日计万分之五，自2015年4月1日算至判决给付之日止。三、驳回陕西维伶物业管理有限责任公司其余诉讼请求。四、驳回西安添翼物业管理有限责任公司反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8898元（维伶公司已预交），由维伶公司负担598元，由添翼公司负担8300元，与上述款项一并给付维伶公司。反诉费50元，由添翼公司负担。宣判后，添翼公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决遗漏当事人，程序不合法。添好花园业委会是2014年10月23日协议书中的一方，是协议约定的承担连带责任的一方，且业委会全程参加了移交过程，并收取了172户业主欠交的物业费，故业委会与案件处理结果有法律上的利害关系，本案应追加业委会为第三人。2、原审判决认定事实不清，且认定事实错误。原审刻意回避双方未交接完毕的事实，而这恰是应否支付20万元的关键事实，亦是本案的争议焦点。三方签订的《添好花园小区物业交接》明确说明，2014年10月28日添翼公司虽接管了小区，但双方的交接工作未完成。维伶公司于诉讼期间向添翼公司移交了部分资料，表明双方交接工作截止起诉日仍未完成。维伶公司承认还有资料未移交，只借故开发商没有移交或丢失无法移交，也表明双方交接工作至今仍未完成。维伶公司之所以迟迟不移交物业管理必需的资料，目的是为了给添翼公司接手后的物业管理带来障碍和困难。原审将添翼公司于2014年10月28日进入小区接管物业及双方对保安、保洁等物品和岗位的交接工作的完成作为支付20万元的依据，实际上混淆了物品、岗位交接和整个工作交接两个不同的事实，且干涉并改变了双方协议约定的付款条件。原审判决查明维伶公司向添翼公司移交了工程蓝图、项目总平面图、电梯保养记录、电梯安装及使用维护说明等资料，事实是上述资料的移交均有份数记载，只是全部蓝图中的十三份、六部电梯中的一部的资料，离全部移交还相差太远。添翼公司并非不应支付20万元，但应在维伶公司先移交全部资料，双方交接完毕后，再付款。原审判决并未查清双方交接工作是否完成。原审使用推定方法认定添翼公司收到了“物业费清单”系认定事实错误。添翼公司至今未收到所谓的物业费清单，维伶公司提交的清单不真实。所谓王丽的收条，并非王丽或业委会出具，亦不真实。127户业主的物业费，是由业委会出具收据，收入业委会账户，此为添翼公司为履行协议努力向业主索要的结果，原审判决要求添翼公司提供证据证明业主不欠维伶公司费用，系错误臆断。原审法院依据《前期物业管理服务协议》、《添好花园物业管理手册》、收据判决添翼公司承担违约金，错误。前期物业服务协议及手册等与添翼公司、维伶公司双方之间的协议无关，添翼公司不受约束，不能依此让添翼公司承担业主违约责任。添翼公司与维伶公司并未就业主所欠滞纳金应否收缴作出约定，也未对添翼公司不支付维伶公司物业费所应承担违约责任作出约定。按照《物业管理条例》的规定，前期物业服务协议及手册等已失效。添翼公司与维伶公司在协议中未明确业主欠交物业费的数额，亦未约定违约责任，原审法院在添翼公司未收到清单的情况下判令添翼公司支付维伶公司物业费100313.3元及违约金，错误。添翼公司反诉所列资料，正是维伶公司应当移交而尚未移交的资料，维伶公司以开发商未移交或已丢失为由抗辩，均不是免责的事由。原审判决不能以维伶公司自称已没有其他可供移交的资料而认定可以免除移交责任。原审法院以经释明而添翼公司对不移交资料造成的损失不提出反诉为由驳回添翼公司的反诉请求，无法律依据。物业管理资料不是商品，不具有商品价格，无法用金钱衡量。维伶公司不移交这些资料，带来的是物业管理的危害，这种危害是当楼梯塌陷、管道爆裂、电梯故障等危险出现时，因没有图纸等资料，无法保证及时、迅速予以排除，给公共安全带来的危害。维伶公司不移交这些资料，危害将可能存在，这是添翼公司坚持索要资料的根本原因。请求：撤销原判，驳回维伶公司的诉讼请求，支持添翼公司的反诉请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由维伶公司承担。被上诉人维伶公司答辩称：1、业委会如果没有添翼公司的授权及认可，不可能收取物业费，且收取物业费系添翼公司的法定义务，故添翼公司要求追加业委会为本案第三人于法无据。2、原审判决认定事实清楚。维伶公司与添翼公司于2014年10月23日签订了添好花园住宅小区物业管理权转让《协议书》，就添好花园的物业管理权交接及费用在协议中作了明确约定。该协议第1条：甲方所花费的小区物业工程费用及甲方固定资料、材料费用等共计200000元整。待甲、乙双方交接完毕后3日内，由乙方将该款项一次性转入甲方账户。该协议第3条：小区业主所欠甲方物业管理费（计算至实际交接日金额为准即2014年10月31日），由乙方和丙方负责向业主追缴，并于乙方实际进场日起计1个月内向甲方结清，乙、丙双方对业主欠交甲方的物业管理费用向甲方承担连带责任。该协议第4条：甲方在乙方完成上述1、2项内容后，甲、乙双方办理小区住宅部分物业管理权交接手续（不含地下车库）。协议签订后，维伶公司于2014年23日将小区保安、保洁工作交予添翼公司。2014年10月28日维伶公司又将小区物业管理权及协议书第1条约定的20万元所含的工程、固定资料、材料全部交给了添翼公司，并且将小区物业管理的相关资料进行了移交，添翼公司也已于2014年10月28日起开始在添好花园住宅小区正式营运并收取费用至今。2014年10月28日维伶公司正式离开添好花园住宅小区，后添翼公司又要资料，维伶公司又于2015年6月19日将资料交于添翼公司。自2014年10月28日起添翼公司开始实际管理添好花园住宅小区至今，一直未按协议书约定向维伶公司履行支付全部费用的义务。协议书第1条约定的20万元并不包含添翼公司所称的小区所有资料，而是维伶公司先期在小区所花费的工程费用及维伶公司向添翼公司移交的固定资产、工程维修工具等。《添好花园项目主要设备移交表》是由添翼公司于2014年10月28日移交现场时制作的清单，该清单只是对现场交接工作情况的记录确认，双方并未形成合同，维伶公司也未盖法人章，与2014年10月23日的协议书无关。开发商向维伶公司移交多少资料，维伶公司就向添翼公司移交多少资料。添翼公司以协议约定以外的内容即所有资料为借口故意不支付维伶公司款项，系逃避责任。3、在双方签订协议书之前，维伶公司就小区业主欠费情况向添翼公司提供了清单，且大部分欠费都是添翼公司与业委会为了撵走维伶公司煽动业主拒交物业费所致。事后维伶公司再次将清单向添翼公司提供。添翼公司非常清楚小区业主欠交维伶公司物业费的金额，否则添翼公司也不可能与维伶公司签订协议书第3条。由于添翼公司进入小区已是2014年10月28日，故双方口头达成一致，维伶公司的物业费收至2014年10月31日，添翼公司从2014年11月1日起收取物业费。原审中，添翼公司承认已收取了小区业主所欠维伶公司的物业费。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，2014年11月4日，维伶公司与添翼公司签署《添好花园项目移交单》中“内容”栏载明：1#与2#工程蓝图13张、项目总平图2张、电梯保养记录2份、电梯安装说明书1份、电梯使用维护说明书1份。二审审理中，添翼公司表示，《协议书》第1条约定的20万元所指维伶公司所投入的小区物业工程及维伶公司的固定资料、材料已移交完毕。原审判决查明其余事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。维伶公司（甲方）、添翼公司（乙方）及添好花园业主委员会（丙方）于2014年10月23日就添好花园小区住宅部分物业管理权有关事项签订了《协议书》，该《协议书》第1条约定“甲方所花费的小区物业工程费用及甲方固定资料、材料费用等共计200000元整。待甲乙双方交接完毕后3日内，由乙方将该款项一次性转入甲方账户”。至2014年10月28日，添好花园住宅小区设备设施、水电系统、办公设备、保安、保洁等物品及岗位交接工作已完成。二审审理中，添翼公司表示，《协议书》第1条约定的20万元所指维伶公司所投入的小区物业工程及维伶公司的固定资料、材料已移交完毕。添翼公司也已自2014年10月28日起正式接管添好花园住宅小区的物业。故维伶公司要求添翼公司支付20万元的诉请应予支持。上述《协议书》第3条约定“小区业主所欠甲方物业管理费（计算止实际交接日金额为准），由乙方和丙方负责向业主追缴，并于乙方实际进场日起计1个月内向甲方结清，乙、丙双方对业主欠交甲方的物业管理费用向甲方承担连带责任”。该条对业主所欠维伶公司物业费的追缴义务人及向维伶公司清结的期限作了约定，但对追缴到什么程度未作明确约定。添翼公司于2014年10月28日起正式接管添好花园小区住宅部分的物业，并于2014年11月1日起向业主以其名义收取物业管理费。现清结业主所欠维伶公司物业费的履行期限早已届满，原审判决添翼公司向维伶公司偿付业主欠付物业费，于法有据。为证明业主欠付物业费及逾期交费违约金数额，维伶公司提交了业主欠费情况统计表；为证明已向添翼公司及添好花园业主委员会递交了业主欠付物业费明细，维伶公司提交了添好花园业主委员会王丽出具的《收条》一份。添翼公司虽对维伶公司所提交的上述统计表及收条不认可，但并未提交有力证据加以反驳，依法应承担不利后果。虽然《协议书》未就业主欠付物业费所产生的违约金是否属于追缴范围作出约定，但因违约金产生的基础在于逾期支付物业费，依据维伶公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》，逾期支付物业费将必然产生违约金，因此原审判决对于维伶公司就业主逾期支付物业费所产生的违约金的请求经依法调整后予以支持，并无不妥。关于添翼公司上诉要求维伶公司移交添好花园小区相关资料一节，因添翼公司并未提交仍有由维伶公司掌握可供移交的添好花园小区相关资料的确实充分的证据，故对添翼公司该上诉请求，本院不予支持。关于添翼公司上诉主张应追加添好花园业主委员会为本案第三人一节，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”，维伶公司有权要求添翼公司清偿全部债务，故添翼公司该主张不能成立。综上，添翼公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院依法不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6072元，由上诉人西安添翼物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马莉莉审 判 员  李 刚代理审判员  马延环二〇一六年六月六日书 记 员  房玉辉