上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1742号
原告(反诉被告)：刘杰，男，1989年7月10日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄路遥，上海君典律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海天择投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：卜丰收，董事。
委托诉讼代理人：霍爱国，男，上海天择投资管理有限公司工作。
委托诉讼代理人：侯诺海，男，上海天择投资管理有限公司工作。
原告刘杰诉被告上海天择投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告上海天择投资管理有限公司诉反诉被告刘杰房屋租赁合同纠纷一案，依法合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托诉讼代理人黄志宏、被告委托诉讼代理人霍爱国、侯诺海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)刘杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告游乐园设施费、装修费、电器费、广告费等各项损失人民币(下同)70,000元。事实与理由：原、被告于2014年7月3日签订上海市奉贤区扶港路XXX号XXX区XXX号商铺的《房屋租赁合同》。房屋的租赁期限是从2014年7月3日起至2016年8月2日止，共两年。合同第4-2中约定，原告租金付三押一，以后每期前两个月付清下一期租金，每月租金11,250元。合同中第10款被告的权利义务中第2条约定，原告在办理有关执照等手续时，被告协助原告办理，需提供证件材料，被告协助提供。原告承租被告商铺后，要求被告提供相应的房产证以便原告前往工商局办理营业执照能正常营业，然而被告一直迟迟不肯提供，致使原告无法办证，无法正常经营。据事后调查，直到2015年5月6日，被告才办出了系争房屋的产证。由于被告一直不能提供产证以及其他违约违规行为，原告当然不同意提前2个月支付下期房租。被告在2014年10月、12月和2015年1月开始陆续有过多次一到五天不等的关停原告商铺内供电系统的行为，更使原告根本不能营业。到2015年4月11日，原告早上去自家店铺时，被告直接在原告店铺上锁了两把锁，强行终止了双方的租赁合同，至此原告被迫关店歇业。原告原从事“开心哈乐”儿童游乐场的经营，被告拒不同意原告取回店内的全套游乐设施及其他财物。现这些游乐设施等均随店铺已被被告转让出租出去，原告多次与被告交涉，希望取回儿童游乐设施，结清原、被告之间的钱款，但被告完全不予理睬，故原告诉讼来院。
被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司(以下简称天择公司)辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主张没有事实和法律依据，是原告违约。第一，原告经营不善拖欠租金所以失踪，导致被告的损失。第二，原告违约所以应当支付违约金450,000元。第三，原告拒付房租的理由没有事实和法律依据。原告称被告不能提供房产证导致原告不能办理营业执照是原告自己编造的，理由不能成立。因为合同约定办证义务在原告方，第十一条规定原告开业前必须办理出执照。还因为原告的开心哈乐游乐园是加盟店，支付100,000元之后已经取得了合法的经营权，并不需要另外的营业执照。综上，原告是违约在先，中途逃跑赖账，故原告的诉请被告不同意。
同时，被告(反诉原告)天择公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告刘杰支付2014年11月3日起至2015年5月3日解除合同期间拖欠的租金67,500元；2、判令刘杰支付2015年5月17日起至2015年8月25日期间，拒不办理退房手续导致房屋空关的租金损失41,733.8.元；3、判令刘杰支付物业费8,252.90元；4、判令刘杰支付违约金(按三个月租金计算)33,750元；5、判令刘杰支付补偿金(按当年三个月租金计算)33,750元。事实与理由：刘杰于2014年7月3日租赁天择公司一间商铺，从事开心哈乐游戏房生意，租赁期自2014年7月3日起至2016年8月2日(其中，7月3日至8月3日为免租期)。租金三个月为一期，共计付款33,750元。物业管理费6元/月。付款方式规定：先付租金后使用房屋，以后提前两个月付清下一期租金。但是，刘杰付了首期30,000余元租金后，应当在2014年9月3日支付下期租金，刘杰却始终以生意不好亏损经营为由拖欠支付租金。期间，天择公司工作人员再三催促，刘杰还是拖延至2015年4月，不仅拒不付租金，而且关门失踪。天择公司多次通过手机和发短信联系刘杰，其始终关机不理。之后由于持有充值卡顾客来店争吵，为安全起见，天择公司在店门加装防盗锁。2015年5月上旬，天择公司不仅通过挂号信发函，又发手机短信给刘杰，并要求其限期来协商付租金和处理善后设备等事宜。但刘杰收到短信和信函后既不露面又不回短信，甚至还不办理退场手续，导致一间店铺空关至2015年8月25日的租金损失，故天择公司提起反诉。庭审中，天择公司撤回第5项反诉诉讼请求。
原告(反诉被告)刘杰反诉辩称，不同意天择公司的反诉诉请。刘杰承租房屋作为商铺经营，但由于天择公司出租的房屋在2014年7月3日至2015年5月6日期间没有产权证，故刘杰刚开业就被政府部门告知没有营业执照不能经营。双方合同约定，刘杰应当办理营业执照，不能违法经营。故刘杰在承租后马上向天择公司提出办理营业执照，要求天择公司出示房产证，才能申请办理营业执照，但天择公司一直没有提供房产证，导致刘杰不能安心合法经营，故双方的租赁合同是无效合同。虽然租赁房屋在5月6日取得了房产证，但在之前的8、9个月期间都是没有产证的，租赁合同无效，不存在违约金，违约金的约定都是无效的。应当按照刘杰实际使用房屋的情况来支付相应的费用。2015年4月11日，由于天择公司不能提供产权证，刘杰不断交涉无果，所以确实没有支付三个月之后的房租，导致双方矛盾加剧。原告在租赁期间，天择公司经常对刘泽进行断水断电，到2015年4月11日天择公司加锁，强行终止了租赁合同关系。刘杰的设备和器材被强行扣留，天择公司提出除非刘杰交出租金，否则不让刘杰经营。双方合同的实际终止日期是2015年4月11日，天择公司发出通知的日期是2015年5月7日。由于天择公司的行为导致刘杰损失巨大，且天择公司将原告的儿童乐园设备全部转租给后来的承租人了。双方的租赁合同无效。双方合同约定的违约金计算方法过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月3日，刘杰与天择公司签订《房屋租赁合同》一份，约定天择公司将位于上海市奉贤区扶港路XXX号XXX区XXX号出租给刘杰作为儿童乐园使用；天择公司于2014年7月5日向刘杰交付该房屋；房屋租赁期自2014年7月3日起至2016年8月2日止，其中2014年7月3日起至2014年8月3日为刘杰装修期免租金(装修期内所产生的水、电、物业费由刘杰支付)；租金三月一付，租金总计33,750元；物业管理费6元/月(经庭审双方确认为每月1,230元)；先付后用，租金付三押三，物业管理费6个月一付，以后每期前两个月付清下一期租金；刘杰应向天择公司支付房屋租赁保证金33,750元，刘杰不得将房屋保证金充当租金或其他费用，若因刘杰违约或单方面终止合同，保证金不予退回；倘刘杰向天择公司拖欠支付本合同规定的租金和其他费用等各项费用超过七日，刘杰须按应付款的千分之三每天缴纳滞纳金(天择公司同意延期支付的除外)；如刘杰因为证件不足造成的一切责任，由刘杰负责，与天择公司无关；有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)……(六)刘杰逾期不支付租金累计达十五日的；……(八)刘杰在每期的前两个月前未能付清当年房租的；刘杰在办理有关执照等手续时，天择公司协助刘杰办理，需提供证件材料的，天择公司协助提供；在不影响本合同项下天择公司其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下，在租赁期内若刘杰违反本合同项下任何付款责任，天择公司应事先10天通知刘杰，刘杰必须在10天内对自己的违约行为予以纠正和补救，否则天择公司有权不供应该房屋水、电、煤气或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到刘杰前述的违反得到改正。另，刘杰与北京开心哈乐教育科技有限公司(以下简称“哈乐公司”)签订《开心哈乐合作协议书》一份，约定哈乐公司同意刘杰在上海市奉贤区西渡镇地区经营开心哈乐的室内儿童主题亲子乐园项目，经营面积为130平方米；刘杰向哈乐公司支付本合同的设备款104,000元，当哈乐公司收到刘杰本合同全款后，按照双方约定，26个工作日内完成刘杰店面建设(提供设备设施安装调试完成能正常使用)，达到营业状态；协议期限自2014年7月4日起至2015年7月3日；后附《上海奉贤淘气堡清单》一份，载明了软凳、吧台、等儿童游乐设施设备共计46项。上述协议签订后，刘杰向天择公司支付了3个月租金33,750元、保证金(押金)33,750元、2014年7月至2014年12月物业管理费7,380元。2014年10月22日，天择公司向刘杰邮寄《告知函》一份，载明：按照双方合同约定，刘杰应当在2014年9月3日前支付下一期房租33,750元，如未能缴纳将根据合同约定支付滞纳金，超出合同约定规定日期仍未缴纳的，天择公司默认刘杰违约，并会将房屋转租他人，由此引发的一切后果和损失由刘杰承担。2015年5月7日、5月8日，天择公司向刘杰手机发送短信两份，载明：“刘先生，请在明天来天择广场把房租结算清楚，如果继续不露面，房屋内所有物品均会被市场处理掉”。“刘先生，今天上午我们将会对您的店铺进行无主处理，进行法律公正(证)。”2015年5月7日，天择公司向刘杰发送《关于解除房屋租赁合同的公函》，载明：刘杰逾期不支付租金累计达数月，虽经多次催缴，但仍不能履约，根据合同约定，书面通知解除合同并须刘杰支付天择公司款项如下：1、按月租金的三倍支付违约金33,750元；2、支付拖欠租金56,250元；3、支付直接经济损失50,000元；望刘杰在收到本公函之日起10日内，主动来天择公司处办理退场及善后事宜，否则一切后果将由刘杰承担。2015年5月7日，天择公司将系争房屋加锁关闭。
另查明，天择公司于2015年8月26日与案外人王某签订《房屋租赁合同》一份，约定天择公司将本案系争房屋及其内设施设备租赁给案外人王某作为儿童乐园使用；租赁期限自2015年8月26日起至2017年8月25日。现系争房屋及其内的刘杰添置的儿童游乐设施设备、空调两台均由案外人王某经营使用。
又查明，系争房屋于2012年9月27日取得建设工程规划许可证，于2015年5月6日取得上海市房地产权证，权利登记在案外人上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司名下。
本院认为，刘杰与天择公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点为：刘杰是否能以天择公司出租的房屋在租赁初期无房产证导致无法办理营业执照而对抗租金的支付义务。刘杰认为租赁初期系争房屋无产证，导致刘杰未能办理营业执照，且天择公司的商场经理曾答应刘杰会统一帮助办理营业执照但未能兑现，故其拒付租金有合法理由。天择公司认为刘杰拒付房租没有事实及法律依据，刘杰应当在开业前办理出营业执照，另刘杰开设的是加盟店，在支付加盟费后取得合法经营权，不需要另外办理营业执照，且刘杰没有向天择公司索要过房产证。对此本院认为，第一，刘杰未能举证证明双方在合同中约定天择公司有为刘杰办理营业执照的义务，而按照双方合同约定，天择公司仅具有协助办理的义务；刘杰也未能举证证明曾向天择公司提出过提供房产证的请求而天择公司予以拒绝。第二，刘杰在庭审中也认可租赁的房屋一直经营至2015年4月，刘杰未能举证证明其经营受到影响。综上，本院认为，刘杰认为天择公司未能提供房产证致使刘杰办理营业执照不成无事实依据，故对刘杰的辩解意见不予采信，刘杰未能按约支付租金的行为显属违约。对于刘杰认为其支付的保证金也算作已付的租金，故认为其没有逾期支付租金的意见，本院认为，按照双方合同的约定，刘杰支付的保证金不得充当租金或其他费用，故本院对刘杰的该意见亦不予采信。刘杰逾期支付租金超过十五日，天择公司根据双方合同约定行使合同解除权于法有据，故本院认定双方的租赁合同于2015年5月7日天择公司向刘杰发送解除合同的函时解除。双方合同虽因刘杰的违约而导致解除，但天择公司将系争房屋锁门并扣留房屋内的游乐设施、空调等设备拒不返还刘杰的行为，并非合法合理的救济措施。对于刘杰要求天择公司赔偿游乐设施费、空调损失费的诉讼请求，本院认为，根据庭审中刘杰的举证及天择公司的确认，刘杰留置在系争房屋内的游乐设施及空调两台均仍保留在系争房屋内由案外人使某某，天择公司也表示可以将上述设施设备返还刘杰，故本院认为在上述物品尚未灭失的情况下，刘杰仅享有物品的返还请求权，故对刘杰要求判令赔偿设施设备损失费用的诉讼请求，本院不予支持。天择公司应当将上述设施设备返还刘杰。对于刘杰要求天择公司赔偿装修费、广告费的诉讼请求，本院认为，因双方合同的解除系由于刘杰一方逾期支付租金的违约行为导致，故刘杰要求赔偿装修费、广告费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于天择公司要求刘杰支付2014年11月3日起至2014年5月3日的租金67,500元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于天择公司要求刘杰支付物业管理费的诉讼请求，本院认为，天择公司于2015年5月7日行使合同解除权后即将房屋上锁，之后刘杰使用系争房屋已为不能，故刘杰尚应支付天择公司2015年1月1日起至2015年5月7日的物业管理费，按双方在庭审中确认的每月1,230元标准计算，共计5,207元。对于天择公司主张的要求刘杰承担房屋空关的租金损失、违约金、保证金不予退还的违约责任的诉讼请求，本院认为，其一，系争租赁合同的解除由刘杰逾期支付租金的一个违约行为导致，天择公司提出的违约金及不退还保证金均属于对于刘杰该违约行为的违约责任；而天择公司提出的房屋空置损失为其实际损失；根据法律规定及双方租赁合同约定，仅在实际损失超过违约金约定的情况下，可以主张违约金、以及实际损失与违约金之间的差额。其二，根据庭审的事实查明，天择公司于2015年8月26日将系争房屋及其内的属于刘杰的游乐设施设备等一并出租给案外人使用至今，刘杰所有的游乐设施设备的该部分使用价值由天择公司获得，故天择公司的实际损失已获得一定补偿。综上，天择公司的实际损失金额不超过双方租赁合同中约定的违约金金额，且刘杰认为违约金条款约定过高，故本院根据本案的实际情况酌定刘杰应当承担支付违约金25,000元的违约责任，对于天择公司要求赔偿房屋空置损失及不退还保证金的诉讼请求，因本院已一并考虑酌定了刘杰应承担的违约责任，故该两项请求均不予支持，天择公司应当将保证金退还刘杰。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘杰游乐设施设备(按双方确认的《上海奉贤淘气堡清单》)、及空调两台；
二、原告(反诉被告)刘杰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司自2014年11月3日起至2015年5月3日止房屋租金人民币67,500元；
三、原告(反诉被告)刘杰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司自2015年1月1日起至2015年5月7日止的物业管理费人民币5,207元；
四、原告(反诉被告)刘杰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司违约金人民币25,000元。
五、被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)刘杰保证金人民币33,750元。
六、对原告(反诉被告)刘杰的其余诉讼请求不予支持；
七、对被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1,550元，由原告(反诉被告)刘杰、被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司各半负担。反诉案件受理费人民币1,999元，由原告(反诉被告)刘杰、被告(反诉原告)上海天择投资管理有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 倪梅英
二〇一七年二月十日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。