审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1638号
上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托代理人：黄诚泽，湖北今天律师事务所律师。
委托代理人：谭毅，湖北今天律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：刘耀山。
上诉人（原审原告）：朱春莲。
委托代理人：刘耀山。
上诉人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）与上诉人刘耀山、朱春莲因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第01285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年4月21日公开开庭审理了本案，上诉人广宏公司的委托代理人黄诚泽，上诉人刘耀山并代理朱春莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年8月，刘耀山、朱春莲诉至一审法院，请求判令：1、广宏公司向刘耀山、朱春莲支付违约金64681元；2、广宏公司向刘耀山、朱春莲支付逾期办理房产证和土地证的违约金2722元；3、广宏公司协助刘耀山、朱春莲办理房产证和土地证；4、本案诉讼费用由广宏公司承担。
一审法院经审理查明：2013年4月12日，刘耀山、朱春莲、广宏公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定：广宏公司将武汉市洪山区南湖大道芷岸龙庭9幢2单元13层2号商品房出售给刘耀山、朱春莲，房屋总价款544456元，2014年7月31日前广宏公司将符合合同约定的商品房交付刘耀山、朱春莲，逾期交房，按已付款的日万分之三向刘耀山、朱春莲支付违约金；逾期办理房地产初始登记，按已付款的百分之零点五向刘耀山、朱春莲支付违约金。合同签订后，刘耀山、朱春莲向广宏公司支付了全额购房款。2014年7月，刘耀山、朱春莲收到广宏公司发出的交付通知书，并按约定到指定的地点办理交付手续时，但广宏公司未出示或公示任何证明文件，也未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故刘耀山、朱春莲当时拒绝收房。
一审另查明，广宏公司建设的涉案工程在2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书；2015年4月15日办理房屋初始登记。
一审法院认为，刘耀山、朱春莲、广宏公司所签订的商品房买卖合同，为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。广宏公司虽在合同约定的期限内于2014年7月31日前通知刘耀山、朱春莲收房，但当时房屋并未取得有关验收手续，故不符合交付条件，刘耀山、朱春莲有权拒绝收房，对此，广宏公司应当承担逾期交房的违约责任。2014年12月4日，广宏公司取得工程竣工验收备案证明书，至此广宏公司建设的商品房具备交付条件。从2014年8月1日至2014年12月4日，广宏公司逾期126日，应当按照合同的约定向刘耀山、朱春莲支付逾期交房违约金20580.43元（544456元×0.0003／日×126日＝20580.43元），故对刘耀山、朱春莲要求广宏公司支付逾期交房违约金64681元的诉讼请求，因其时间计算至2015年8月31日，但缺乏相应的法律依据，故对其该项诉讼请求，部分予以支持；刘耀山、朱春莲要求广宏公司支付逾期办理房产证和土地证违约金2722元的诉讼请求，实际是因广宏公司办理房地产初始登记逾期，造成刘耀山、朱春莲办证延期的损失，按照双方合同约定，广宏公司应当在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但刘耀山、朱春莲现尚未收房，也未主张广宏公司交付房屋，故对其该诉讼请求不予支持；对刘耀山、朱春莲要求广宏公司协助刘耀山、朱春莲办理房产证和土地证的诉讼请求，虽双方合同并未约定房地产权属证书由广宏公司办理，但广宏公司应当向刘耀山、朱春莲出具办理房地产权属证书的相关手续，故对其该项诉讼请求，部分予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘耀山、朱春莲支付逾期交房违约金20580.43元；二、湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘耀山、朱春莲出具办理房地产权属证书的相关手续；三、驳回刘耀山、朱春莲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元由刘耀山、朱春莲负担371.5元，由湖北广宏置业有限公司负担371.5元。
广宏公司、刘耀山、朱春莲均不服上述一审判决，向本院提起上诉。
广宏公司上诉称：一、一审判决未认定刘耀山、朱春莲逾期收房，属于认定事实不清，判决广宏公司承担逾期交房的违约责任没有事实依据。1.双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六第二条第4项明确约定“买受人如对交付的房屋持有异议的，应以书面方式提出，并注明具体内容，否则，视为买受人无异议”。刘耀山、朱春莲没有向广宏公司提出书面异议，应认定没有异议，其拒不收房，应认定为逾期收房。广宏公司不应承担违约责任。2.一审判决以广宏公司取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的时间为逾期交房时间节点错误，广宏公司于2014年10月24日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明书》，已符合合同第九条约定的交房条件。二、一审判决广宏公司向刘耀山、朱春莲出具办理房地产权证书的相关手续没有事实和法律依据。刘耀山、朱春莲至今拒不收房，在其收房前广宏公司不存在协助其办理房屋产权证的义务。上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回刘耀山、朱春莲的全部诉讼请求。
刘耀山、朱春莲上诉称：1、一审法院违法变更合同，将工程竣工验收备案时间强行认定为商品房的交接时间，违反合同约定和法律禁止性规定，涉嫌枉法裁判。广宏公司逾期交房的时间应计算至2015年8月31日。2、广宏公司提供的11份竣工验收证据中有10份是不合法的无效证据，一审法院据此作出诉争商品房于2014年12月4日具备交付条件的认定也是不合法的，实际上诉争商品房未进行合法验收。上诉请求：改判广宏公司向刘耀山、朱春莲支付逾期交房违约金64681元（逾期时间从2014年8月1日起计至2015年8月31日）；本案一、二审诉讼费由广宏公司承担。
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，刘耀山、朱春莲已于2016年2月25日办理了收房手续。
本院认为：刘耀山、朱春莲与广宏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。双方当事人理应信守合同，全面履行各自义务。刘耀山、朱春莲依约缴纳了全部购房款，广宏公司未能依照合同约定于2014年7月31日前向刘耀山、朱春莲交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。如何计算逾期交房的时限是本案争议的焦点。本案中，广宏公司于2014年7月31日履行通知交房的义务，向刘耀山、朱春莲送达《芷岸龙庭交付通知书》，因广宏公司通知收房时，案涉房屋尚不具备合同约定的交房条件，刘耀山、朱春莲拒绝收房。直至2014年12月4日，广宏公司办理完毕建设工程竣工验收备案手续，取得工程竣工验收备案证明书。一审判决认定2014年12月4日为刘耀山、朱春莲应收房之日，故广宏公司逾期交房的期限应自2014年8月1日起计算至2014年12月4日止。根据上述逾期交房的时间，一审判决广宏公司应向刘耀山、朱春莲支付逾期交房违约金20580.43元（544456元×0.0003／日×126日）并无不当。刘耀山、朱春莲、广宏公司均提出一审判决计算逾期交房的时限错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，广宏公司、刘耀山、朱春莲的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1486元，由湖北广宏置业有限公司负担743元，刘耀山、朱春莲负担743元。
本判决为终审判决。
审判长张红
审判员叶玉宝
审判员余小乔
二〇一六年五月三十一日
书记员张博