湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初1585号原告：刘小梅，女，1982年2月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人:陈雷，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘娅，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：湖南秀龙地产置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人:肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：乐婷婷,该公司员工。原告刘小梅与被告湖南秀龙地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雷、被告委托诉讼代理人乐婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金10354.4元（每日按已付房价款0.1‰计算）；2、判令被告立即将需由其提供的办理土地使用证的资料报产权登记机关备案并为原告办理土地使用权证；3、判令被告以每日60.2元为标准，向原告支付自2015年7月1日起至实际办好土地使用证之日止的逾期办理土地使用证违约金（截止到2016年10月1日为27090元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年2月17日与被告签订商品房预售合同，购买被告开发的位于望城区润和星城住宅小区46栋2101号房屋，购房金额为602479元，并已按合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理上述登记的，出卖人自规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每日按已付房价款的0.1‰支付违约金。被告于2014年6月30日实际交付涉案房屋，2015年12月22日才为原告办理好房屋所有权证，迟延172天。截止到起诉之日一直未将办理土地使用权证需由出卖人提供的资料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能取得土地使用权证。原告认为，被告迟延履行办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为此，原告特诉至贵院，请求依据《合同法》的规定以及原被告双方签订的合同第二十条之约定，判令被告立即履行合同规定的协助办证义务，并向原告承担逾期办证的违约责任。被告湖南秀龙地产置业有限公司辩称：原告并非本案适格的诉讼主体，请求驳回起诉。被答辩人已经将房屋转卖，答辩人与被答辩人之前签订的《商品房买卖合同》失效，被答辩人无法再依据合同向答辩人主张各项权利，被答辩人已经不属于适格的诉讼主体。本院经审理认定案件事实如下：2013年2月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买秀龙公司开发的位于长沙市望城区星城镇润和星城（推广名：润和·紫郡）小区46栋2101号房屋，建筑面积135.59平方米，商品房单价4443.39元/平方米，总价602479元；交房时间为2014年6月30日前。该合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同时，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定：出卖人的责任为房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交应由其提交的办理房地产权属登记所需资料。出卖人已提供应由出卖人提供的必要资料的，因房屋权属登记部门或其他非出卖人的原因导致买受人未能及时取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任；第十七条约定：如本补充条款与合同正文不一致，以补充条款为准。合同签订后，张异、易友君支付了全部房屋价款及相关费用。2014年6月30日，被告向原告交付房屋；2015年12月21日，被告向长沙市望城区房屋产权管理局递交了原告办理房屋所有权证的相关资料；2015年12月22日，被告为原告办妥房屋所有权证（权证号为：望房权证星字第××号），但至今未办妥国有土地使用权证。另查明，2017年3月23日，原告将涉案房屋过户至他人名下。还查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。上述事实,有原被告提交的证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点有以下几个：一、原告在转让房屋后是否还有权依原、被告间签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》向被告主张违约责任的问题。原被告双方于2013年2月17日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，依法成立并有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人均应依照合同的约定履行义务，原告履行了支付购房款的义务后，被告应及时履行合同约定的交付房屋、办理房屋所有权证、办理土地使用权证等义务，未按合同约定的时间履行合同义务的，应当承担合同约定的违约责任。原告于2015年12月22日取得涉案房屋的房屋所有权后，于2017年3月23日将涉案房屋转让给他人。该转让房屋所有权的行为系原告的物权处分行为，该转让行为并不导致原被告之间所签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》失效，原告依据该买卖合同主张因被告违约而产生的合同之债，本院予以支持。根据双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条、《商品房买卖合同补充协议》第十五条、第十七条的约定，被告应在房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交办理权属登记必要资料，故，被告履行办理房屋所有权证的合同义务应为2015年6月30日前完成资料递交。2015年12月21日，被告才向长沙市望城区房屋产权管理局递交办理原告房屋所有权证的相关资料，逾期173天，被告的行为构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金10422.89元（602479元*0.1‰*173天），原告在诉讼请求中仅主张违约金10354.4元，系对其民事权利的自由处分，本院予以支持。二、被告是否存在逾期办理国有土地使用权证的违约行为及违约金如何计算的问题。被告应于商品房交付后365日内办妥国有土地使用权证，还是应于办妥房屋所有权证后365日内办妥国有土地使用权证?《商品房买卖合同》第二十条对此约定不明确。在实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且按一般惯例是先办理房屋所有权证登记，再办理国有土地使用权证登记。据此，本案中被告办妥国有土地使用权证的时间应确定为办妥房屋所有权证后365日内。被告于2015年12月22日为原告办妥房屋所有权证，因此应于2016年12月22日前为原告办妥国有土地使用权证。而长沙市望城区从2016年8月8日起在全区范围内实施不动产统一登记，不再受理办理土地使用权证。因此，被告不存在逾期办理国有土地使用权证的违约行为，无须向原告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。三、被告请求减少违约金应否支持的问题。被告认为合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院酌情减少，但未提交相关证据证明。同时，法律规定的违约金，其功能不仅是弥补守约方的损失，还具有一定的惩罚性，以促使各方诚信履约，故对被告请求减少违约金的抗辩理由，本院不予采信，对本案所涉违约金不予调整。四、原告要求被告将需由其提供的办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证的诉讼请求应否支持的问题。为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。现原告要求被告将需由其提供的办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证，在客观上已不能实现，系因不可抗力不能履行，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可在条件具备时向不动产登记机构申请换发不动产统一登记证书，被告应当予以协助。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘小梅支付逾期办理房屋所有权证违约金10354.4元；二、驳回原告刘小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，由原告刘小梅负担686元、被告湖南秀龙地产置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘典闳审 判 员  高 芳人民陪审员  李铁珍二〇一七年八月十一日代理书记员  樊 珍附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。