济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商重初字第428号
原告：季红，女，1966年1月3日出生，汉族，济南历下宝丰晨龙山庄业主，住济南市
委托诉讼代理人：张玉玲，山东高信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娟，女，1981年10月29日出生，汉族，济南历下宝丰晨龙山庄员工，住济南市
被告：陈新，男，1963年9月11日出生，汉族，济南第四人民医院员工，住济南市
委托诉讼代理人:杨志刚，山东千舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人:甄恩阳，山东千舜律师事务所律师。
原告季红与被告陈新房屋租赁合同纠纷一案，原告季红于2014年2月24日诉至本院，本院于2014年8月7日作出（2014）历商初字第428号民事判决书后，被告陈新不服，提起上诉，济南市中级人民法院于2015年1月21日作出（2014）济民四终字第757号民事裁定书，撤销本院一审判决，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，于2015年6月17日公开开庭进行了审理，本案重审期间，被告陈新对济南市中级人民法院作出的（2015）济行初字第28号行政裁定书不服，向山东省高级人民法院提起上诉，因该诉讼结果系本案处理依据，本院于2015年6月17日作出（2014）历商重初字第428-1号民事裁定书，本案中止诉讼。2015年12月9日山东省高级人民法院作出（2015）鲁行终字第179号行政裁定书。后本案恢复审理，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告季红的委托诉讼代理人张玉玲、王娟，被告陈新及其委托诉讼代理人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同》，被告将承租房屋及房屋内物品交还给原告；2、被告向原告支付自2012年6月1日起至房屋交接前的房屋租金（其中自2012年6月1日起至2014年6月27日租赁费688140元）及违约金十万元；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年11月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定，原告将位于济南市院内的一处三层楼租赁给被告使用，租金为每年叁拾万元，可按月交付，先交后用，租金每年累计递增5%。合同第八条约定，被告如逾期交租金，则每日应向原告缴纳月租金总额3%的违约金。自2012年4月1日起，被告拖延支付房屋租金。因被告的行为已构成了根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告要求解除双方房屋租金合同，要求被告向原告交接房屋及房屋内物品并按约支付违约金。现诉至法院，请予支持。
原告季红为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据1、2010年11月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明被告租赁原告在济南市一处三层楼，租金每年30万元，每年递增5%,如被告逾期缴纳租金，按日应向原告支付月租金3%的违约金；租赁期限是2010年11月1日起至2015年10月31日止，租金为先交后用；
证据2、2010年12月22日物品清单一份（共6页），证明2010年12月22日原告工作人员王某与被告陈新的妻子黄某某对承租房屋所存物品进行清点，除榆木家具外，其他物品应当属于原告并归还原告；
证据3、2010年12月6日原、被告及案外人袁某所签订的协议书一份（1页），证明证据2中物品清单中除榆木家具之外，租赁房屋内所有装修现状及附属设施，在原、被告签订租赁合同时即已确定，均属于原告所有；
证据4、济南市历下区人民法院（2012）历民初字第743号民事判决书，济南市中级人民法院（2013）济民一终字第367号民事判决书，证明原、被告所签订的房屋租赁合同为有效合同；
证据5、（2012）历民初字第775号及（2013）济民一终字第376号民事判决书各一份，证明被告自2012年4月1日起即拖欠租金，2012年4月1日至2012年5月31日期间的租金，已得到生效判决支持，本案主张自2012年6月1日起的欠付租金；
证据6、录音光盘1份，证明2014年5月16日原告的丈夫宋建伟与被告通话录音，证明当天原告要求被告立即交付房屋，被告不同意办理交接；
证据7、收据一张，证明2014年6月27日原告委托济南历下军友开锁服务中心将涉案租赁房屋门锁开锁及支付费用的事实；
证据8、2014年6月27日原告报警证明函一份，证明当天原告委托开锁公司将租赁房屋门锁打开后，发现房屋内大量物品丢失并报警的情况。
被告陈新辩称，1、原、被告双方所签订的房屋租赁合同无效，所出租的房屋为违章建筑，同时，该建筑未经消防验收，依照最高人民法院有关解释，租赁合同为无效合同。2、原告要求被告支付自2012年6月1日起至房屋交接前的租金不应予以支持。因原告所交付的租赁物不能实现合同约定的用途，被告不应向原告支付租金；3、因原告房屋存在严重产权瑕疵，无消防验收手续，房屋未竣工存在安全危险，且属于正在被人民法院强制拆除执行中的房屋，导致被告无法办理营业执照，且因被告经营饭店，给被告造成损失，原告应予以赔偿。
被告陈新为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据1、收条一份，证明2011年11月28日原、被告双方终止合同后，被告将租赁房屋的大门钥匙交给了原告的工作人员田庆生；
证据2、2007年2月28日济南市国土资源局出具的土地行政处罚决定书及其对济南市政协十二届一次会议第1210343号提案的答复1份，证明涉案租赁房屋系违章建筑，而该房屋也正处于人民法院强制拆除执行过程中；
证据3、照片4张，证明2011年10月27日被告租赁的房屋招牌是聚龙山寨，该招牌是被告欲开设饭店的店名，到2012年5月4日，该招牌更换为雪花啤酒花园，这一标牌的更换，足以证明被告已经将涉案房屋交付原告；
证据4、视频资料一宗（光碟4张），证明房屋交接的相关事实，搬移物品、房屋腾空等事实，与被告就视频提交书面打印件证明内容一致；
证据5、张某、黄某某2014年4月10日庭审中的证人证言，证明2012年3月份原、被告就已经办理房屋交割手续；
证据6、济南市历下区人民法院（2012）历民初字第743号案件庭审笔录的最后一页，该份庭审笔录第一行本案被告陈新回答“涉案房屋已经在2011年11月28日就已经交给被告”，审判员问：“也就是说被告（季红）可以使用了，是吗？”陈新回答：“是，但被告（季红）不能破坏里面的设施设备。”证明陈新已明确告知季红可以使用房屋，同时也表明了终止合同履行的意思表示，这一页所记载的内容从各个角度都可以显示陈新表达合同争执及已经交付房屋的意思表示和事实；
证据7、2014年7月29日由济南市规划局出具的《关于陈新申请公开山东林河科技经贸有限公司林河农业科技示范园项目相关规划信息的答复意见》，证明济南市规划局没有为涉案房屋颁发建设工程规划许可证，该案房屋系违章建筑；
被告陈新当庭提交证据1、2015年7月17日由济南市历下区编委办公室出具的说明一份，证明为涉案房屋所颁发建设工程规划许可证的发证机关即济南市历下区城建委村镇规划开发办公室于1997年就撤销不存在了，而涉案房屋的规划许可证颁发的时间系2001年3月18日，很明显这个规划许可证是虚假的；
证据2、济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决书，系对山东林河科技经贸有限公司诉济南脑科医院房屋租赁纠纷一案判决，对于本案所涉及的租赁房屋的建设规划许可手续不予认可，最后认定山东林河科技经贸有限公司与济南脑科医院房屋租赁合同无效；
证据3、济南市规划局2015年11月18日向济南市中级人民法院出具的《关于东外环路7879号涉案房屋规划许可手续有关情况的复函》，该复函答复是根据当时有效适用的《济南市城市规划管理办法》规定，该涉案房屋的建设单位依法应向我局申办《建设工程规划许可证》，其他部门均不具有核发规划许可证件的职权。经落实，该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》。济南市中级人民法院作出的（2014）济民四终字第553号民事判决，认定涉案房屋建设手续违法，而认定山东林河科技经贸有限公司与济南脑科医院所签订房屋租赁合同无效。而本案所涉及的房屋建设规划许可证与（2014）济民四终字第553号民事案件房屋系同一规划许可证，因此根据已经生效的（2014）济民四终字第553号民事判决书及复函，结合其他证据足以证明本案租赁房屋没有合法有效的建设手续，租赁合同无效。
证据4、2001年3月18日由济南市历下区城建委村镇规划开发办公室核发的建设工程规划许可证，编号为：01700175，证明原、被告之间涉及的租赁合同纠纷的济南市历下区人民法院2份与济南市中级人民法院2份生效法律文书，都是依据该规划许可证认定本案房屋租赁合同为有效合同。
经庭审质证，被告陈新对原告季红的证据1、3、4、5、6的真实性无异议，对原告季红的证明目的有异议。被告陈新对原告证据2有异议，认为该证据无任何人签字，只是对物品的记载，不能作为交接清单使用；对原告证据7有异议，认为该收据只能证明已交款，而涉诉房屋被告早在2012年4月即已交付原告；对原告证据8有异议，公安机关并未针对原告报案立案。原告季红对被告陈新证据2、3、4、6、7及被告当庭所举证据2、3、4真实性无异议，对被告陈新的证明目的有异议。原告对被告证据1有异议，认为田某某非其单位工作人员；对被告证据5有异议，认为证人与被告有利害关系，不能证实被告所主张的证明内容；对被告当庭提交证据1，认为系复印件，真实性不能确定。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月20日，案外人某有限公司经济南市历下区经济计划委员会批准，从原济南市历下区姚家镇浆水泉村租赁非耕地60亩，建设农业科技示范园。原济南市历下区城建委村镇规划开发办公室于2001年3月18日为山东林河科技经贸有限公司颁发了建设工程规划许可证（编号01700175）。示范园后被统一编号为济南市东外环路7879号。2008年6月19日，某有限公司将济南市东外环路7879号院内一处约1200平方米的三层楼房出租给季红，租赁期限自2008年6月19日至2018年6月18日，允许季红对外转租或者分租。
2010年11月1日原告季红（以济南历下宝丰晨龙山庄名义，其系业主）与被告陈新签订房屋租赁合同，约定将位于济南市东外环路7879号的一处三层楼租赁给被告使用（院免费使用），租赁期五年，自2010年11月1日至2015年10月31日，被告租赁该房屋用途为饭店，除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋的用途；租金每年30万元，可按月支付，先交后用，租金每年累计递增5%；违约责任处理规定，原告每逾期交房一日，则每日应向被告支付月租金总额3%的违约金，还应承担因逾期交房给被告造成的损失；被告如逾期交租金，则每日应向原告交纳月租金总额3%的违约金。租赁期间，原告违反本合同约定单方面解除合同,除返还被告已交纳的年租金外，应按照合同总租金的3%向被告支付违约金，并赔偿被告全部费用；被告违反本合同规定，单方面解除合同,应按照合同总租金的3%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2010年12月9日进驻房屋，租金付至2012年3月，共计406250元。2012年5月9日陈新作为原告向本院起诉，案号为（2012）历民初字第743号，请求法院确认陈新与季红签订的房屋租赁合同无效，季红返还陈新已付房屋租金406250元、保证金5万元、预付的电费5000元、员工宿舍租金10500元、赔偿陈新装修损失1205554元。经审理本院认定，某有限公司于2001年6月20日建设农业科技示范园时，已经济南市历下区经济计划委员会批准，济南市历下区城建委村镇规划开发办公室为某有限公司颁发了建设工程规划许可证（编号01700175），某有限公司按规划许可证批准，将建成的部分房屋出租给季红，该房屋租赁合同有效。2007年2月28日济南市国土资源局作出的济国土罚字（2007）第037号《土地行政处罚决定书》不能否定规划许可证的效力，对陈新认为规划许可证无效的主张不予采纳。在某有限公司允许季红转租的情况下，季红与陈新签订的房屋租赁合同为有效合同。陈新主张房屋租赁合同无效，本院已释明其是否变更诉讼请求，陈新明确表示不予变更。据此，本院于2013年1月6日判决驳回陈新上述诉讼请求。陈新不服提起上诉，济南市中级人民法院于2013年11月6日作出(2013)济民一终字第367号民事判决书,济南市中级人民法院认为，某有限公司于2008年6月19日将涉案房屋出租给季红时已取得济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的建设工程规划许可证，后季红又将涉案房屋转租给陈新，陈新虽否认上述建设工程规划许可证及其附图的真实性与合法性，但未提供证据反驳。原审法院就本案合同效力问题已向陈新释明且其明确表示不变更诉讼请求的情况下，判决驳回其诉求并无不当。据此，济南市中级人民法院驳回上诉，维持原判。2012年5月15日季红向本院提起诉讼，案号为（2012）历民初字第775号，要求陈新支付2012年4月1日至2012年5月31日房屋租金52500元（按月租金26250元计算），经本院审理认为，陈新提供的2012年3月31日录像光盘中仅显示有工作人员在设置监控的通道经过，没有声音，没有显示清点物品的内容；2012年4月2日的监控显示工作人员在搬家具，并没有双方当事人现场进行清点的场面。陈新主张已经将房屋腾空，未举证证明已将租赁房屋交给原告，双方房屋租赁合同并未终止，季红主张2012年4月1日至2012年5月31日的租金52500元，本院予以支持。季红所提供的证据足以证实双方租赁合同合法有效，双方均应继续履行。本院于2013年1月17日作出判决，陈新应向季红支付2012年4月1日至2012年5月31日房租52500元。陈新不服提起上诉，济南市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）济民一终字第376号民事判决书，济南市中级人民法院认为，济南市国土资源局作出的济国土罚字（2007）第037号《土地行政处罚决定书》，系其针对土地方面的问题所作的处理，并非规划行政部门针对违反规划或针对“违法”或“违规”建设行为所作处罚，原审法院认定涉案季红与陈新之间的租赁合同合法有效亦无不当。2011年11月28日至2012年3月份期间陈新所属物品还在涉案房屋内存放，并未腾空，即使陈新提供的的田庆生于2011年11月28日出具的钥匙收到条真实，亦不能以此证实陈新将房屋交接于季红。陈新提供的录像光盘无声音，且看不出双方是否系对涉案物品进行交接、如何交接及交接的具体内容，不能证实双方系对涉案房屋内物品进行清点及办理交接。据此，判决驳回上诉，维持原判。
案外人某有限公司、济南脑科医院曾因济南市东外环路7879号院落内楼房（非本案涉诉房屋）的房屋租赁合同产生纠纷，某有限公司、济南脑科医院不服本院（2011）历民重初字第956号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉。二审期间，济南市中级人民法院就上诉人山东林河科技经贸有限公司涉案房屋（济南市东外环路7879号的院落）是否取得《建设工程规划许可证》函询济南市规划局。2015年11月18日，济南市规划局复函：该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》。济南市中级人民法院认为，由于山东林河科技经贸有限公司出租的房屋未取得《建设工程规划许可证》，故其与济南脑科医院2008年12月21日签订的租赁合同为无效合同，无效合同产生的法律后果是财产返还和按过错归责，不同于合同基于有效产生的违约、解除之法律后果。两上诉人的诉讼请求均是以合同有效为前提而提出的诉讼主张，均不予支持。据此作出（2014）济民四终字第553号民事判决，撤销本院（2011）历民重初字第956号民事判决，驳回上诉人山东林河科技经贸有限公司的诉讼请求及上诉人济南脑科医院的反诉请求。
另查，陈新以要求确认被告济南市历下区人民政府行政违法为由，于2015年1月23日向济南市中级人民法院提起行政诉讼，案号（2015）济行初字第28号，其认为济南市历下区城建委村镇规划开发办公室无权为山东林河科技经贸有限公司颁发01700175号建设工程规划许可证，该机构是被告设立的，已被被告撤销，请求确认被告为该公司颁发01700175号建设工程规划许可证的行为违法。济南市中级人民法院认为，陈新作为涉案房屋的承租人，与被诉具体行政行为之间没有法律上的利害关系，其所主张的因承租涉案房屋所遭受的损失，依法不应通过撤销涉案建设工程规划许可证的方式来解决。陈新不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格，故裁定驳回陈新的起诉。陈新不服，向山东省高级人民法院提起上诉，案号（2015）鲁行终字第179号。山东省高级人民法院经审理认为，陈新作为涉案房屋的承租人，既非涉案房屋的所有权人，也非相邻权人，与被诉建设工程规划许可证没有法律上的利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格；陈新主张济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发被诉建设工程规划许可证的行为超越职权，应当属于无效行为，因本案未进入实体审理，对陈新的该项主张，本院不予审查。据此，驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，根据原告季红的起诉，被告陈新的答辩及双方向本院递交的证据，本案争议焦点为一、本案涉诉租赁合同效力；二、原、被告是否已对涉诉房屋内物品进行清点，是否对涉案房屋办理交接；被告是否已通知原告解除合同？三、被告应否支付原告2012年6月1日至2014年6月27日租金及违约金。
关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案外人山东林河科技经贸有限公司于2008年6月19日将涉案房屋出租给季红时，已取得济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的编号01700175号建设工程规划许可证，后季红又将涉案房屋转租给陈新，双方间租赁合同应视为有效合同。被告陈新虽主张应根据（2014）济民四终字第553号民事判决书确定涉案合同无效，但该判决书确定的无效合同与本案涉案合同不是同一个合同，该判决书依据济南市规划局“该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》”的复函作出，并未否定编号为01700175的建设工程规划许可证的效力。被告陈新虽主张01700175号建设工程规划许可证颁发主体不当，但并没有提交证据证明该建设工程规划许可证被撤销，且规划许可证颁发是否符合程序不属于本案的审理范围；其提起的确认为某有限公司颁发建设工程规划许可证的行为违法的行政诉讼被驳回。本案涉诉合同效力已经生效判决（2012）历民初字第743号、(2013)济民一终字第367号、（2012）历民初字第775号、（2013）济民一终字第376号确定。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第（五）项及第二款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，被告陈新的举证并未达到证明与上述判决书确定的相反事实成立的程度，故被告陈新关于涉案合同系无效合同的主张，证据不足，本院不予支持。综上，涉案合同合法有效，原、被告双方应按合同履行各自的权利义务。
关于争议焦点二，本院认为，原告季红要求被告陈新返还其证据2中清单所列的物品，但该清单没有注明交接时间、地点和交接人，仅仅罗列的物品内容，不能据此认定已对上述物品进行了交接，原告可待证据充分后另行主张权利。关于房屋的交接，鉴于原告季红自认已于2014年6月27日委托开锁公司将涉案房屋的门锁打开，应视为已对房屋进行占有。关于被告是否已通知原告解除合同，本院认为，根据被告提交的证据4、6，被告以合同目的不能实现为由提出过解除合同，但（2012）历民初字第775号生效判决书认定双方合同在2012年5月31日之前并未解除，且被告未提交相应证据证实合同目的不能实现，故被告提出的合同解除不符合法律规定及双方当事人的约定，合同并未因此解除。2012年5月31日之后，双方亦未对合同的解除问题达成一致意见，直至2014年6月27日，原告占有涉案房屋，合同终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因一方当事人迟延履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中被告未按约定支付租金，迟延履行主要债务，原告季红要求解除合同，于法有据，本院予以准许。
关于争议焦点三，本院认为，双方合同合法有效，被告应在合同履行期限内向原告支付租金，2014年6月27日后原告占有房屋，合同不再继续履行。故原告要求被告支付自2012年6月1日至2014年6月27日间的租金688140元符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，虽然双方对违约金有约定，但本案中，被告陈新之所以未缴纳租金是因为双方对租赁合同的效力、房屋交接时间持有异议且一直在诉讼过程中，故本院对季红关于违约金的主张不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告季红与被告陈新于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同》;
二、被告陈新向原告季红支付房租688140元（2012年6月1日至2014年6月27日），于本判决生效之日起十日内履行;
三、驳回原告季红要求被告陈新返还房屋内物品的诉讼请求;
四、驳回原告季红要求被告陈新支付10万元违约金的诉讼请求;
五、驳回原告季红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11680元，由原告季红负担3800元，被告陈新负担7880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 段勇强
人民陪审员 修 芳
人民陪审员 刘惠明
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 张安娜