广西壮族自治区平南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0821民初2235号
原告玉勇彬，男，1971年10月5日出生，汉族，居民，住广西平南县。
委托代理人咸刚南，广西诚济律师事务所律师。
被告何金凤，女，1958年10月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。
被告甘海志，男，1988年5月10日出生，汉族，居民，住广西平南县。
被告甘偲成，男，1990年11月9日出生，汉族，居民，住广西平南县。
第三人中国农业银行股份有限公司平南县支行。住所地平南县平南镇朝阳路。
法定代表人卢维，该行行长。
委托代理人刘爱辉，该行经理。
委托代理人杨伟升，该行客户经理。
原告玉勇彬与被告何金凤、甘海志、甘偲成、第三人中国农业银行股份有限公司平南县支行（以下简称农行平南县支行）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法由代理审判员卢昱成适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。书记员陆奔晓担任记录。原告玉勇彬及其委托代理人咸刚南、第三人农行平南县支行的委托代理人刘爱辉、杨伟升到庭参加诉讼，被告何金凤、甘海志、甘偲成经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉勇彬诉称，2002年11月29日甘智宏与第三人农行平南县支行签订房屋所有权转让协议书日甘某宏与第三人农行平南县支行签订房屋所有权转让协议书，将第三人所有的位于六陈镇新市场房屋一栋将第三人所有的位于六陈镇某市场房屋一栋（占地面积约135平方米，建筑面积约600平方米）转让给甘智宏转让给甘某宏，房地界址以原国有土地使用证所载明为准，房价为人民币30万元。2006年1月8日甘智宏又将上述房屋以日甘某宏又将上述房屋以50万元转卖给原告，原告于2006年3月份开始入住使用，并于2009年1月1日将所有的房款交清。在房款交清后，原告多次要求甘智宏交付房产手续原告多次要求甘某宏交付房产手续，但其总以各种理由拒绝。甘某智宏于2016年7月6日因病死亡，甘智宏的法定继承人有被告何金凤甘某宏的法定继承人有被告何金凤（甘某智宏妻子）、甘海志（甘某智宏大儿子）、甘偲成（曾用名甘振均，甘智宏小儿子甘某宏小儿子）。原告为维护其合法权益，因此向法院起诉，请求：1、判决原告与甘智宏甘某宏之间签订的房屋买卖合同有效，原告已依法取得该房屋的所有权；2、请求法院判决第三人有义务协助原告办理该房屋的过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告身份情况；2、甘智宏及被告的常住人口登记表甘某宏及被告的常住人口登记表，证明甘智宏及其法定继承人的身份情况证明甘某宏及其法定继承人的身份情况；3、房屋所有权转让协议书，证明甘智宏从第三人购买房屋情况及甘智宏又将该房屋转让给原告的情况证明甘某宏从第三人购买房屋情况及甘某宏又将该房屋转让给原告的情况；4、现金收入传票，证明第三人已收到甘智宏甘某宏的房屋买卖款；5、收据、存款回单、声明，证明原告已将房屋买卖款付清给甘智宏甘某宏；6、证明、营业执照、税务登记证，证明原告对上述房屋的实际占有及经营管理使用情况；7、村委会证明，证明甘智宏甘某宏已去世；8、邻居证明，证明该房屋的买卖及使用情况；9、转让土地使用权协议书（复印件）及平南县国土资源局查询档案复印件一份，证明讼争房屋的权属登记情况及四至界址情况；10、证人韦某出庭作证证言，证明原告与甘智宏甘某宏签订房屋买卖合同的情况。
被告何金凤、甘海志、甘偲成未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
农行平南县支行辩称：1、其不是转卖房屋行为的合同相对人，根据合同的相对性，其不是甘智宏甘某宏（已死亡）转卖房屋给原告这一合同行为的相对人，无需对原告履行相关义务，被告何金凤等人（××）才是该合同的真正相对人；2、甘智宏甘某宏在尚未办理房屋产权证明变更手续的情况下，将并未真正取得所有权的房屋转卖给原告，该财产处置不当行为造成的结果应由甘智宏甘某宏的法定继承人承受；因原告提供的我行与甘智宏甘某宏签订的房屋所有权转让协议书并非原件且无产权证明，我行暂无法确认该涉案房屋是否属于我行转让的房地产；3、根据原告提供的我行与甘智宏甘某宏签订的房屋所有权转让协议书复印件看，我行已把产权证明移交给甘智宏甘某宏，过户手续是由甘智宏甘某宏办理，所有过户费用由甘智宏甘某宏承担，我行已履行了与甘智宏甘某宏房屋买卖合同中约定的义务。因此，请求法院依法驳回原告对我行的诉讼请求。
第三人农行平南县支行对其辩称的事实在法定举证期限内未提供证据。
经审理查明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告何金凤、甘海志、甘偲成经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。第三人农行平南县支行认为原告提供的证据无法确定真假，决定是否采纳由法院认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，证据具有客观性，来源真实合法，与本案有关联，能够证明本案的相关案件事实，故本院依法予以确认。
综合全案证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2002年11月29日第三人农行平南县支行与甘智宏甘某宏签订《房屋所有权转让协议书》，第三人农行平南县支行将属其所有的座落于平南县六陈镇新市场的房屋一幢第三人农行平南县支行将属其所有的座落于平南县六陈镇某市场的房屋一幢（占地面积134.09平方米，建筑面积四层约600平方米，四至为：东至公塘，以自墙外边线为界；南至大路，以自墙外边线为界；西至街道，以自墙水泥柱外边线为界；北至韦建雄户北至韦某雄户，以自墙外边线为界）作价人民币30万元转让给甘智宏甘某宏，同日甘智宏甘某宏将房款付清给第三人农行平南县支行，第三人农行平南县支行已将房屋及房屋的土地产权登记证明交付给甘智宏甘某宏；2003年1月13日第三人农行平南县支行与甘智宏甘某宏补充签订《转让土地使用权协议书》，进一步明确了所转让房屋的土地使用权面积和房屋四至。甘智宏甘某宏至今未办理该房屋的房地产产权的过户登记手续。2006年1月8日，原告玉勇彬与甘智宏甘某宏签订一份《房屋所有权转让协议书》，约定甘智宏甘某宏将上述其从第三人农行平南县支行购买的房屋转让给原告玉勇彬，约定房地价款为人民币50万元；后原告玉勇彬分多次陆续将购房款支付给甘智宏甘某宏，并于2009年1月1日付清；甘智宏甘某宏已将上述房屋交付给原告玉勇彬，但并未交付该房屋的相关房地产产权登记证明，导致原告玉勇彬至今未能办理该房屋的房地产产权的过户登记手续。现上述房屋系原告玉勇彬占有、使用，并在该房屋经营“平南县六陈镇勇彬电器商场平南县六陈镇某电器商场”。2016年7月2日，甘智宏甘某宏因病死亡，被告何金凤、甘海志、甘偲成系其法定第一顺序继承人，其中被告何金凤是其妻子，被告甘海志、甘偲成是其儿子。原告玉勇彬于2016年9月12日向本院提起本案诉讼，请求：1、判决原告与甘智宏甘某宏之间签订的房屋买卖合同有效，原告已依法取得该房屋的所有权；2、请求法院判决第三人有义务协助原告办理该房屋的过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。另查明，该房屋至今没有办理房屋所有权证。
本案的争议焦点为：一、原告玉勇彬与甘智宏甘某宏签订的房屋买卖合同即《房屋所有权转让协议书》是否有效；二、讼争的房屋现在的产权归谁所有；三、第三人农行平南县支行是否有义务协助原告玉勇彬办理讼争房屋的过户登记手续。
本院认为，一、关于原告玉勇彬与甘智宏甘某宏签订的房屋买卖合同即《房屋所有权转让协议书》是否有效的问题。本案中，第三人农行平南县支行与甘智宏甘某宏于2002年11月29日签订《房屋所有权转让协议书》、于2003年1月13日补充签订《转让土地使用权协议书》，约定第三人农行平南县支行将属其所有房屋转让给甘智宏甘某宏，并交付了房屋的国有土地使用证给甘智宏甘某宏，甘智宏甘某宏也将购买房屋钱款全部支付完毕，该合同是双方的真实意思表示，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，甘智宏甘某宏与第三人签订的房屋买卖合同应属有效合同；甘智宏甘某宏基于此与原告玉勇彬于2006年1月8日签订《房屋所有权转让协议书》将其从第三人农行平南县支行购买的房屋转让给原告玉勇彬并将房屋交付给原告；虽然该房屋的两次转让均没有办理房屋产权变更登记手续，但该合同是双方的真实意思表示，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告玉勇彬与甘智宏甘某宏签订的房屋买卖合同即《房屋所有权转让协议书》应属有效合同，因此原告请求判决原告与甘智宏甘某宏之间签订的房屋买卖合同有效，理据充分，符合法律规定，本院依法应予支持。二、关于讼争的房屋现在的产权归谁所有的问题。依据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，本案中，甘智宏甘某宏、原告玉勇彬受让房屋均未办理产权转让、变更登记手续，所受让房屋的房地产权利仍然登记在第三人农行平南县支行名下，因此房屋的所有权并未发生转移，原告请求判决其已依法取得该房屋的所有权没有法律依据，本院依法不予支持。三、关于第三人农行平南县支行是否有义务协助原告玉勇彬办理讼争房屋的过户登记手续的问题。本案中，第三人农行平南县支行与甘智宏甘某宏签订《房屋所有权转让协议书》、甘智宏甘某宏与原告玉勇彬签订《房屋所有权转让协议书》，他们签订房屋买卖合同的目的均是转移和取得房屋的不动产物权，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，该规定明确了我国法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同（房屋买卖协议）外，尚需履行登记的法定方式。因此在经依法登记取得房屋所有权之前，甘智宏甘某宏享有请求第三人农行平南县支行继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权请求权，同理原告玉勇彬也享有请求甘智宏甘某宏继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权请求权；《中华人民共和国合同法》第七十三条规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”，本案中因甘智宏甘某宏已死亡，被告何金凤、甘海志、甘偲成作为甘智宏甘某宏的法定第一顺序继承人，并未明确放弃对甘智宏甘某宏遗产所享有的继承权，因此也应享有甘智宏甘某宏应享有的合法权利或承担甘智宏甘某宏应承担的相应义务；由于甘智宏甘某宏在生前及其死后其继承人本案被告何金凤、甘海志、甘偲成怠于行使其享有的请求第三人农行平南县支行继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权，损害了原告玉勇彬的合法权益，因此原告玉勇彬依法可以代位行使请求第三人农行平南县支行继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权请求权。据此本院对第三人农行平南县支行无义务协助的答辩意见依法不予采纳，原告请求第三人农行平南县支行有义务协助原告办理该房屋的过户手续，理据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、甘智宏甘某宏与原告玉勇彬于2006年1月8日签订《房屋所有权转让协议书》合法有效；
二、第三人中国农业银行平南县支行应协助原告玉勇彬办理房屋【该房屋是登记在第三人中国农业银行平南县支行名下并已转让给甘智宏甘某宏的、甘智宏甘某宏又将其转让给原告玉勇彬的座落于平南县六陈镇新某市场（占地面积134.09平方米，建筑面积约600平方米，四至为：东至公塘，以自墙外边线为界；南至大路，以自墙外边线为界；西至街道，以自墙水泥柱外边线为界；北至韦建雄户，以自墙外边线为界）的房屋】的过户登记手续；
三、驳回原告玉勇彬的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告何金凤、甘海志、甘偲成共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢昱成
二〇一六年十一月十日
书 记 员 陆奔晓