北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第5771号
上诉人（原审原告）李云生，男，1976年3月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京博爱房地产经纪有限责任公司，住所地北京市顺义区裕龙花园三区8号楼1层单元04。
法定代表人王保英，董事长。
委托代理人白海珍，北京市致知律师事务所律师。
委托代理人胡亚君，女，1987年11月23日出生，北京市致知律师事务所实习律师。
上诉人李云生因与被上诉人北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱房产公司）居间合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第00297号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年4月3日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官王占维、法官周熙娜参加的合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人李云生及被上诉人博爱房产公司的委托代理人白海珍、胡亚君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李云生在一审中起诉称：2012年12月28日，李云生与房主朱×1、朱×2签订购房买卖合同，并与博爱房产公司签订了《居间成交确认书》，同时，李云生给付房主定金2万元，并约定交款时同时办理过户手续。2013年1月4日，李云生同博爱房产公司代理人肖天宇一同到房主处办理改票交款手续，因交不了税而搁置。1月7日，博爱房产公司代理人肖天宇告知李云生，因房管局要求审查李云生的购房资质，并需身份证、户口本、暂住证原件及收入证明。李云生告知肖天宇户口本在河北老家，肖天宇说可以快递过来，李云生照做。1月10日下午14时许，李云生带着过户所需各种证件及复印件到博爱房产公司公司，并交纳了中介费、过户费。交款后，李云生电话联系房主，沟通交款、过户情况，刚说几句房主比较激动。肖天宇随后与房主协商，并对李云生说，有事找他，事情包在他身上。1月17日、21日，肖某联系李云生、房主见面协商，提议付款、过户，房主称验证码过期，要求房价涨高2万到5万，又提出更无理的要求，使房屋买卖合同无法继续。李云生不得已将房主诉至法院。李云生到法院方知房主已将房屋卖与他人。2013年11月20日，顺义法院判决房主赔偿李云生部分损失，同时认定，李云生未在约定的日期付款，违约在先亦承担部分责任，致使李云生遭受了一定的损失。李云生认为，本案中李云生一直积极履行购房合同、居间合同，李云生未在约定日期前给付房主全款，均系博爱房产公司对购房所需证件、所需手续不了解，和房主没有沟通协调好所导致。现诉至法院，要求：1.博爱房产公司给付李云生中介费及代办过户费6500元；2.博爱房产公司公司赔偿李云生经济损失，包括李云生诉朱×2、朱×1一案诉讼费2055元，以及房屋市场差价6.5万元；3.博爱房产公司承担本案的诉讼费。
博爱房产公司在一审中答辩称：博爱房产公司按照双方所签订的居间服务合同，为李云生提供了居间服务行为，促使李云生与朱×2、朱×1签订了房屋买卖合同，并及时联系双方进行相应的合同履行行为。在整个合同签订及履行过程中，博爱房产公司均没有过错行为，请求法院驳回李云生的诉讼请求。
一审法院认为：居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据三方共同签署的《居间成交确认书》，以及双方均认可的《房屋出售居间登记表》，博爱房产公司的居间义务应为促使李云生与朱×1、朱×2签署买卖合同，但不包括保证双方之间的买卖合同依法履行。李云生与朱×1、朱×2签订的《买卖定金协议书》及《北京市房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，买卖双方当事人均应按合同约定履行。博爱房产公司作为居间人，已经促使买卖双方签订了买卖合同，其居间义务已经完成。现有证据也不足以证明博爱房产公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。
买卖双方在履行过程中存在过错导致合同无法履行，应按各自的过错承担责任。（2013）顺民初字第5297号民事判决认定，李云生与朱×1、朱×2在房屋买卖合同履行过程中均存在过错，同时由于朱×1、朱×2的根本性违约行为导致双方之间的合同无法履行，确给李云生造成了一定损失，并酌定损失数额。同时，中介费、代办过户费已作为李云生的损失范围，由李云生与朱×1、朱×2依其过错进行分担。现李云生起诉要求博爱房产给付中介费、代办过户费以及赔偿房屋市场差价，有违民事诉讼中“一事不再理”的原则。由于博爱房产公司同意返还李云生代办过户费500元，故该院对此予以照准。
对于李云生要求博爱房产公司承担（2013）顺民初字第5297号一案中李云生所承担的2055元案件受理费的诉讼请求，因案件受理费的承担系依据李云生所主张数额以及法院判决所支持数额予以认定，由于李云生在（2013）顺民初字第5297号一案中主张过高，故法院酌定其应负担案件受理费数额。现李云生要求博爱房产承担该项费用，于法无据，该院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、四百二十六之规定，判决：一、博爱房产公司返还李云生代办过户费五百元，于判决生效之日起三日内给付；二、驳回李云生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李云生不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，改判支持李云生要求中介费及过户费6500元及赔偿经济损失6万元的诉讼请求。理由是：李云生没有在约定的日期全额交付房款，系中介公司对购房所需证件、购房所需手续不了解，和房主没有沟通协商好的结果，李云生没有过错。后博爱房产公司作为中介方在李云生与朱×1、朱×2的房屋买卖合同有效的情况下又与雷××联系，居间促成了房主将房卖给雷××。博爱房产公司暗地里串通第三人，损害李云生的利益，致使房屋没有买成，应当承担李云生的全部损失，并且李云生支付的中介费、过户费应当全部返还。综上，请求二审法院判如所请。
博爱房产公司同意一审法院判决。其针对李云生的上诉答辩称：双方的买卖合同未履行过错不在博爱房产公司，应该是房主和雷××的过错。两次居间服务并不是博爱房产公司的故意，即使工作纰漏也不是造成买卖合同无法履行的根本原因。本案所涉一房二卖系房主违约，而中介公司只是起到搭建居间平台的作用，博爱房产公司没有理由拒绝提供第二次的中介服务，既使博爱房产公司不提供居间服务，房主也会进行一房二卖，故博爱房产公司在本案中不存在过错。综上，请求维持一审法院判决。
本院经审理查明：2012年12月28日，经博爱房产公司居间服务，李云生与朱×1、朱×2签订一份《房屋买卖合同》，朱×1、朱×2同意将其所有的402室房屋以75万元的总价卖给李云生，双方约定房屋价款于2013年1月10日前一次付清。朱×1、朱×2承担国家规定的所有税费。李云生在签订合同后交付朱×1、朱×2定金2万元。
李云生于2013年1月10日向博爱房产公司支付中介服务费6000元，代办过户费500元，但未能就房款的交付问题与房主达成一致。博爱房产公司的业务员肖天宇随后主动承担了与房主的协商工作，并承诺由其负责房屋过户、缴费等一切事宜。其在与李云生的通话中要求李云生不要给房主打电话，由中介方负责解决交款事宜，并让李云生放心，绝对不会有问题。
2013年1月底，房主突然提出涨价，并以种种理由拒不履行合同，李云生无奈之下将房主起诉至法院。在法院，李云生方知房主已与案外人签署了新的房屋买卖合同，而且涉案房屋已经办理了房产过户手续。
房主与案外人签订新的买卖合同的具体情况是：2013年1月21日，房主朱×1、朱×2与案外人雷××签订《房屋买卖合同》。约定，朱×1、朱×2出售房屋坐落于×××号楼×单元××室给雷××，房屋总价款为80万元；雷××应在签订合同时支付朱×1、朱×2购房定金5万元，余款在30日内一次性付清，过户所涉税费全部由买房人雷××承担。现涉诉房屋已办理过户手续并登记在案外人雷××名下。在涉诉房屋的第二次交易活动中，提供居间服务的仍为博爱房产公司。博爱房产公司与房主、雷××于2013年1月21日签订居间成交确认书，雷××支付居间报酬17000元，代办过户费1000元。
李云生起诉房主朱×1、朱×2的理由是：房主因将涉诉的房屋一房二卖，损害了李云生的利益，要求：解除双方签订的《买卖定金协议书》及《北京市房屋买卖合同》；房主朱×1、朱×2双倍返还定金共计4万元；赔偿李云生经济损失房屋市场差价10万元；中介费、过户费6500元由朱×1、朱×2负担；案件受理费由博爱房产公司负担。
法院生效判决认定：李云生与朱×1、朱×2签订的《买卖定金协议书》及《北京市房屋买卖合同》合法有效。李云生要求解除《买卖定金协议书》及《北京市房屋买卖合同》，因朱×1、朱×2对此表示同意，且房屋已过户给案外人，已无法履行，故对该诉讼请求法院予以支持。由于双方约定李云生应于2013年1月10日前交付房屋全款。李云生虽主张其在1月10日前通过中介已告知因审核资质问题要求迟延付款，但中介工作人员在出庭作证时表示朱×1、朱×2并未明确表示同意，故李云生未在约定期限内给付价款，其行为构成违约。根据双方签订的《北京市房屋买卖合同》约定，李云生如未按照合同规定付款方式付款，朱×1、朱×2对李云生逾期付款行为有权追究违约责任；每逾期一日，李云生应支付朱×1、朱×2逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金；逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。2013年1月21日，朱×1、朱×2与案外人签订涉诉房屋的买卖合同并于同日将涉诉房屋登记至案外人名下，此时尚未超过十个工作日，朱×1、朱×2尚未依合同约定取得合同解除权，故朱×1、朱×2在未依合同约定取得解除权且未依法解除合同的情况下，而将房屋卖给他人并过户的行为造成李云生与朱×1、朱×2之间的合同无法履行，该行为构成根本性违约。因双方均同意就涉诉房屋的买卖合同解除，朱×1、朱×2收取李云生的定金2万元应予以返还。但因双方在履行合同中均有过错，故对李云生要求朱×1、朱×2双倍返还定金的请求，不予支持。对于李云生要求朱×1、朱×2赔偿房屋差价损失10万元的诉讼请求，虽然双方均有违约行为，但朱×1、朱×2的根本性违约行为导致双方之间的合同无法履行，确给李云生造成了一定损失，故根据双方履约中的过错程度及具体情节，同时参考朱×1、朱×2与雷××之间的合同酌定该项损失数额。对于李云生要求朱×1、朱×2承担中介费、过户费6500元的诉讼请求，因该笔费用属于李云生的损失范围，故根据双方履约中的过错程度及具体情节，酌定朱×1、朱×2应负担的数额。据此判决：一、李云生与朱×1、朱×2于二○一二年十二月二十八日签订的《买卖定金协议书》及《北京市房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、朱×1、朱×2返还李云生定金二万元，于判决生效之日起七日内履行；三、朱×1、朱×2赔偿李云生经济损失三万元，于判决生效之日起七日内履行；四、朱×1、朱×2赔偿李云生中介费及代办过户费损失五千元，于判决生效之日起七日内履行；五、驳回李云生的其他诉讼请求。此外，案件受理费3230元，由李云生负担2055元，由朱×1、朱×2共同负担1175元。
李云生起诉房主虽胜诉获得了必要的赔偿，但由于法院亦判令其承担了部分损失，李云生遂又起诉中介公司，要求博爱房产公司对其一房二卖的中介服务承担赔偿责任。
博爱房产公司在本案中对其为一处房提供二次居间服务的解释是：为李云生提供服务的工作人员没有将该房屋已销售的情况及时登记并在电脑中录入，导致涉诉房源未在电脑中显示为已售房源。而博爱房产公司其他店的工作人员在不知情的情况下，才将房屋进行了二次中介并再次销售。其亦辩称在本案中中介公司只负责搭建一个居间服务的平台，无理由拒绝二次中介服务，不存在过错。
本案中，李云生认为博爱房产公司完成居间义务的标准为：签订房屋买卖合同，并使其合法有效并能够履行。博爱房产公司认为完成居间义务的标准为：为出售人寻找潜在的房屋购买人，协助出售人与购买人签署买卖合同，买卖合同依法成立即中介工作完成，中介公司的工作不包括合同的履行。
李云生向法院提交一份由博爱房产公司出具的《房屋出售居间登记表》，该登记表确认了博爱房产公司的服务内容。其中第2条约定：博爱房产公司提供居间服务范围为：（1）博爱房产利用自身资源，为出售人寻找潜在的房屋购买人；（2）博爱房产协助出售人与购买人签署买卖合同，使买卖合同依法成立。第3条：博爱房产公司的义务：（1）遵守法律、法规，不得从事违法居间活动；（2）不得故意提供虚假或故意隐瞒真实情况；（3）利用自身的信息库、媒体广告等为房屋进行推介；（4）与潜在的购买人洽商交易、引领潜在购房人看房并协议双方促成交易。本案在一审审理过程中，博爱房产公司同意返还代办过户费500元。
上述事实有《房屋买卖合同》、定金收条、专用收据、录音及书面整理材料、（2013）顺民初字第5297号民事判决书、《房屋出售居间登记表》复印件及第一、二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，居间合同是双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订合同的媒介，他方给付报酬的合同。本案中李云生与博爱房产公司通过签订《居间成交确认书》形成了居间服务合同关系，该居间合同合法有效，一审法院确认其效力正确，本院对此亦予以确认。
在房屋买卖居间服务合同中，房地产中介公司应当向委托方提供房源、报告订约的机会，促成买卖双方签订房屋买卖合同；同时还应当履行忠实于委托人的义务，即依据诚实信用原则房地产中介公司应当将其所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知委托人；不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或损害委托人的利益；其对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。
现博爱房产公司虽然居间促成了李云生与房东签订房屋买卖合同，但其业务员在房屋买卖合同约定的交付房款日（2013年1月10日）却要求李云生不要给房东打电话，由中介方负责解决交款事宜，并让李云生放心，绝对不会有问题。由此导致李云生没有在约定的时间交齐房款，承担了部分违约责任。对于李云生的该部分损失由于均系博爱房产公司的原因造成，博爱房产公司应当承担相应的赔偿责任。
2013年1月21日，博爱房产公司虽然居间促成李云生的房屋买卖合同，但其在该合同合法有效的履行期间内，又与案外人雷××签订《居间成交确认书》，为涉诉房屋提供了二次中介服务，并收取中介费17000元及过户代办费1000元。博爱房产公司作为房屋中介方，其在李云生交款日阻止李云生与房东联系，又大包大揽李云生与房东联系交款等履约事项。在李云生与房东的房屋买卖合同未解除的情况下，又积极促成房东与案外人的二次房产交易，并完成房屋买卖合同的交易，最终导致李云生与房东的房产买卖合同无法继续履行。博爱房产公司的行为损害了李云生的利益，而且因此获取了不正当的利益。博爱房产公司的行为不仅违反了双方合同中约定，更有损社会的诚实信用，故本院认为，对博爱房产公司的上述不诚信行为，必须判令其承担全部赔偿责任，方能维护社会正常的交易秩序。博爱房产公司在本案中辩称其只负责搭建一个居间服务的平台，无理由拒绝二次中介服务，不存在过错之理由不能成立，本院对此不予支持。
关于博爱房产公司应当承担的赔偿责任，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任之规定，本院判令博爱房产公司应当向李云生赔偿其中介费及房产过户费损失1000元及诉讼费损失2055元，对于李云生因购房产生的损失，本院综合考虑判令李云生的损失及博爱房产公司的过错，判令赔偿李云生经济损失二万元。
综上，本院认为，李云生的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实及适用法律均错误，本院在查明事实的基础上，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第297号判决；
二、北京博爱房地产经纪有限责任公司返还李云生中介费及代办过户费一千五百元、赔偿诉讼费损失二千零五十五元并赔偿经济损失二万元（上述款项均于本判决生效之日起十日内给付）；
三、驳回李云生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费819元，由李云生负担319元（已交纳）；由北京博爱房地产经纪有限责任公司负担500元（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费1463元，由李云生负担463元（已交纳），由北京博爱房地产经纪有限责任公司负担1000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸 海 荣
代理审判员 王 占 维
代理审判员 周 熙 娜
二〇一四年五月十三日
书 记 员 苏娜书记员张璐