广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初151号原告:吴川仲量行物业服务有限公司。住所地：吴川市沿江西岸吴川第一城酒店*楼。法定代表人：林祖华。诉讼委托代理人：高志勇，男，1983年2月12日出生，系原告公司职员，住吴川市，联系。（特别授权）被告：龙亚云，男，1984年10月25日出生，汉族，住广东省吴川市，联系。被告：杨观兰，女，1986年7月12日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，与被告龙亚云是夫妻关系，原告吴川仲量行物业服务有限公司诉被告龙亚云、杨观兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员李琼独任审理，书记员由姚梦担任记录，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告吴川仲量公司的诉讼委托代理人高志勇、被告龙亚云到庭参加诉讼。被告杨观兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴川仲量公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带给付2017年3月至2017年12月物业服务费及公共分摊费共计1668.77元；2.判令两被告承担连带违约责任，按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费及公共分摊费，截止2017年11月30日应支付违约金为549元，物业服务费及公共分摊费、违约金合计2217.77元。3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年11月11日原告与两被告签订了《前期物业服务协议》，双方约定由原告向两被告提供前期物业管理服务，在双方约定办理房屋交接手续之日（即2015年8月31日）起两被告采用银行托收的方式向原告交纳物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准缴纳违约金。两被告是原告物业服务12栋603房的业主，物业建筑面积122.4平方米。自2017年3月开始，两被告一直拖欠物业服务费及公共分摊费，截止2017年12月26日，共拖欠物业服务费及公共分摊费1668.77元，截止2017年11月30日产生违约金549元。合同履行至今，经原告再三催促：于2017年6月27日上门派出催缴函，并委托律师于2017年10月12日寄出律师函，但被告不守信用屡屡违约，致使原告对其已完全失去信心。为此，原告特具状起诉，请求判如所请。原告在举证期限内提供如下证据复印件：1.前期物业管理服务协议，拟证明被告欠缴物业费的依据。2.委托银行代扣协议，拟证明被告按时缴纳物业费的承诺。3.楼宇、房屋验收交接表，拟证明被告的房屋已交付使用。4.欠费清单、催费函、律师函，拟证明被告欠费的具体金额和区间。5.被告的身份证，拟证明被告的身份情况。6.企业法人营业执照，拟证明原告的工商登记情况。7.身份证，拟证明原告的法定代表人身份情况。被告龙亚云答辩称，开发商有多收我的物业维修基金在物业公司的账户，我认为可以将该部分多余的资金抵扣物业管理费。我在2018年2月8日到物业前台退物业维修基金时已经抵扣了物业费，交清全部的物业费和公摊费，除此之外物业公司还退还了1297元给我。我认为我方不存在违约，不需要承担违约金。被告龙亚云在举证期限内提供如下证据复印件：交费单共六页，拟证明被告在2018年2月8日已经交清2017年3月至2018年2月的物业服务费及公共分摊费的事实。被告杨观兰不作答辩也没有证据提供。被告龙亚云对原告证据1.2.3.5.6.7三性均无异议，对证据4有异议，质证称从来没有收过相关催款文件。原告对被告龙亚云提供的证据均无异议。经核实，本院依法对双方当事人无异议的证据予以采纳，可以作为本案认定事实的依据。经审理：被告龙亚云、杨观兰系吴川第一城12栋603号房屋业主，房屋面积为122.4平方米。2014年11月11日，原告吴川仲量行物业服务有限公司与被告龙亚云、杨观兰签订《吴川第一城前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利义务、物业管理服务费、滞纳金等内容做了约定，其中第四条第一项第3点约定：物业服务费标准住宅按建筑面积1.3元/平方米·月计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费等按实际产生进行分摊）；第四条第二项约定：物业服务费按月交纳，甲方（被告）或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第十一条第（三）项约定：四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。被告龙亚云、杨观兰每月应交纳物业服务费159.12元，但自2017年3月起一直未按合同约定缴纳物业服务费以及公共分摊费，截止2017年12月共计拖欠物业服务费、公共分摊服务费共计1668.77元，经多次催讨无效后，原告遂向本院起诉，诉如所请。另查明，被告龙亚云、杨观兰于2018年2月8日向原告缴清拖欠的物业服务费、公共分摊服务费共计1668.77元。本院认为：原告吴川仲量公司与被告龙亚云、杨观兰签订的《吴川第一城前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从2017年3月起至2017年12月，原告为被告提供了物业服务，但被告一直未交纳物业服务费用以及公共分摊费，依照双方签订的物业管理服务协议内容以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费、公共分摊费合法有理，但由于被告龙亚云、杨观兰已于2018年2月8日缴清拖欠的物业服务费、公共分摊费，本院对该问题不再作处理。被告龙亚云称其有多余的物业维修基金存放在原告账户里可以扣减物业服务费，被告方不存在违约的辩称，由于物业维修基金与物业服务费是两个不同性质的款项，原告无权未经被告龙亚云、杨观兰的同意而擅自在物业维修基金里抵扣物业服务费，因此，被告该辩称本院不予采纳，被告龙亚云、杨观兰不按合同约定，逾期支付物业服务费、公共分摊费属违约行为，依法应承担违约责任。至于原告请求被告按日千分之三支付逾期付款违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原、被告签订的物业管理服务协议中关于违约金的计算标准过高，本院依法予以调整按日万分之五计算。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告龙亚云、杨观兰在本判决生效之日起五日内向原告吴川仲量行物业服务有限公司支付因拖欠物业服务费、公共分摊费而产生的违约金（以1668.77元为本金，自2018年1月1日起至2018年2月7日止按每日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费25元由被告龙亚云、杨观兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  李琼二〇一八年三月九日书记员  姚梦附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。