广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初3876号原告：贵港市农垦物业服务有限责任公司，住所地贵港市港北区。法定代表人：莫光宁，总经理。委托诉讼代理人：黄广和，广西元丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炯芳，广西元丰律师事务所实习律师。被告：陈梅，女，1969年2月19日出生，汉族，住贵港市港北区。原告贵港市农垦物业服务有限责任公司与被告陈梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵港市农垦物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黄广和到庭参加诉讼，被告陈梅经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵港市农垦物业服务有限责任公司（以下简称农垦物业公司）向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业欠费3463.82元及违约金2286.12元（按日3‰，自2014年1月1日起计至还清之日止）、住宅专项维修资金欠费532.89元（按0.1元/㎡/月，自2014年1月1日起计至2017年7月31日）。事实与理由：2010年9月6日，被告与广西农垦房地产开发有限公司（原广西贵港市西江房地产开发有限公司、广西贵港市西江绿城房地产开发有限责公司，以下简称农垦地产公司）签订《西江农场场部小区商品房买卖合同》，被告向农垦地产公司购买西江小区即瑞安花园住宅东二区4#楼东401号房（现变更为5-1-401号房），住宅建筑面积116.524平方米，公摊面积7.405平方米。被告于2010年9月接房。2013年9月30日，原告与农垦地产公司签订《东二区前期物业协议服务合同》，约定由原告对瑞安花园东二区的物业进行管理，物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月30日前缴纳，逾期则每日按未缴纳金额的3‰计收违约金。同年11月1日，原告进驻瑞安花园东二区开展安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理等物业服务。2013年12月16日，农垦地产公司在贵港市住房保障和房产管理局办理物业管理服务合同备案。2014年1月20日，贵港市物价局、贵港市住房保障和房产管理局作出贵价格[2014]6号《关于贵港市瑞安花园(东二区)物业服务管理收费标准的批复》文件，同意原告按照贵价格[2012]70号文件瑞安花园（东一区）物业服务收费标准执行瑞安花园东二区的物业服务收费。贵港市物价局、贵港市住房保障和房产管理局作出的贵价格[2012]70号文件规定：住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.60元为中准价，物业服务企业在中准价的基础上可上下浮动10％执行，空置房按100％收取……被告于2014年1月至今均未缴纳物业管理费，原告多次通过电话联系，上门催讨、小区公告、贵港日报公告等多种方式催讨均未果。原告认为，原告与农垦地产公司签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，原告按照合同约定履行了合同义务，被告作为业主享受了物业服务理应支付物业服务费。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。陈梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告于2010年9月6日与广西贵港市西江房地产开发有限公司签订了《西江农场场部小区商品房买卖合同》，购买了瑞安花园住宅东二区4#楼东401号房屋，该房屋的住宅建筑面积为116.524平方米，公摊面积为7.405平方米，广西贵港市西江房地产开发有限公司于2010年9月份已经交房给被告。原告与广西贵港市西江绿城房地产开发有限责任公司于2013年9月30日签订了《东二区前期物业协议服务合同》，该合同第六条第1点约定多层住宅的物业服务费为0.9元每月每平方米，第七条约定物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月30日前交纳，逾期则按未交金额的3‰日计收违约金，第二十九条约定住宅专项维修资金的续筹由小区所有业主按相关规定续筹，第三十七条约定本合同期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止。2014年1月20日，原贵港市住房保障和房产管理局作出贵价格[2014]6号《关于贵港市瑞安花园（东二区）物业服务管理收费标准的批复》，同意瑞安花园（东二区）的物业服务管理收费标准按贵价格[2012]70号文件执行。贵价格[2012]70号文件为《关于贵港市瑞安花园（东一区）物业服务管理收费标准的批复》，该批复第一条规定，住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.6元为中准价，物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行，空置房按100%收费。前期物业合同签订后，原告于2013年11月1日始依约对瑞安花园（东二区）开始进行物业管理，提供物业服务。因被告从未交纳物业管理服务费，原告多次催交，且于2017年7月5日在贵港市日报刊登《关于交纳物业管理费的通知》，但均未果，遂诉至法院，诉请如前所述。另查明，广西贵港市西江房地产开发有限公司于2013年6月17日变更为广西贵港市西江绿城房地产开发有限责任公司，广西贵港市西江绿城房地产开发有限责任公司于2014年5月20日变更为广西农垦房地产开发有限公司。被告所购买的瑞安花园东二区4#楼东401号房的房号在办理房产证时变更为5-1-401。以上事实有营业执照、《西江农场场部小区商品房买卖合同》、《东二区前期物业协议服务合同》、《关于贵港市瑞安花园（东二区）物业服务管理收费标准的批复》、《关于贵港市瑞安花园（东一区）物业服务管理收费标准的批复》、《关于交纳物业管理费的通知》、企业变更通知书以及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与广西贵港市西江绿城房地产开发有限公司签订的《东二区前期物业协议服务合同》，对该小区全体业主具有约束力。原告作为物业管理单位向瑞安花园东二区提供了物业管理服务，被告作为业主理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。虽原告提供物业服务时间为2013年11月1日，但现其对被告主张支付物业管理费的时间从2014年1月1日起计算，是对自己权利的处分，未违反法律的规定。2014年1月1日至2017年7月31日，被告共拖欠原告物业管理费3463.82元，因被告经本院公告传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，故本院对原告关于要求被告支付物业管理费3463.82的主张，依法予以支持。关于违约金问题，原告现要求按前期物业协议服务合同约定的每日3‰的标准计算违约金，高于原告的实际损失，故本院对违约金标准酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率的计算为宜。关于住宅专项维修资金问题，根据建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》、《广西壮族自治区实施细则》的立法精神以及原告与广西贵港市西江绿城房地产开发有限责任公司签订的《东二区前期物业协议服务合同》第二十九条“住宅专项维修资金的续筹由小区所有业主按相关规定续筹”的约定，结合贵港市目前多数小区关于住宅专项维修资金的收费标准均为0.1元每月每平方米的现状，故对原告关于要求被告交纳2014年1月1日起至2017年7月31日期间的住宅专项维修资金共532.89元的主张，本院亦依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告陈梅自本判决生效之日起十日内向原告贵港市农垦物业服务有限责任公司支付物业管理服务费3463.82元及违约金（违约金计算：以3463.82元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率自2014年1月1日起计付至清偿之日止）；二、被告陈梅自本判决生效之日起十日内向原告贵港市农垦物业服务有限责任公司支付专项住宅维修资金532.89元（住宅专项维修资金计算：按照每月每平方米0.1元乘以被告房屋面积，自2014年1月1日起计付至2017年7月30日止）；三、驳回原告贵港市农垦物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，共计310元，由被告陈梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  易 锋人民陪审员  梁如和人民陪审员  闫京建二〇一八年五月九日书 记 员  李梦圆