陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2013）咸秦民初字第03418号原告陕西泰盈环达通房地产开发有限公司（以下简称泰盈公司）。住所地咸阳市世纪大道东段奥林匹克花园。法定代表人夏龙（AlonShlanK），系该公司董事长。委托代理人张庆国，男，汉族，1982年11月15日生，黑龙江省齐齐哈尔市人，系泰盈公司员工。被告高君妮，女，1981年10月08日生。原告泰盈公司诉被告高君妮商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张庆国到庭参加了诉讼，被告高君妮经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年2月8日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于咸阳市世纪大道东段北侧奥林匹克花园D5栋1单元9楼191号商品房出卖给被告，房屋总价款为441438元。合同签订后被告向银行申请按揭贷款而原告提供保证担保。2010年8月10日开始，截止2012年7月10日，因被告多次逾期还贷，导致贷款银行上海浦东发展银行股份有限公司西安分行要求原告履行贷款逾期违约的连带责任保证义务。2012年8月31日原告已依照与贷款银行签订的担保合同履行了担保义务，代被告还清了全部贷款本金294970.6元及相应利息。原告实际代偿了全部上述费用后，被告并未按约向原告支付代偿款，亦未提供任何的担保。故诉至人民法院请求依法判令：1、请求依法判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同，判决被告立即按照原状交还奥林匹克花园D5栋1单元9楼191号房的商品房一套；判决被告协同原告办理解除商品房买卖合同、注销备案和房屋产权过户等相关手续，被告承担上述手续产生的相关费用；2被告向原告支付违约金88287元；被告支付（承担）原告代偿的人民币294970.60元的利息52209元（暂计算至2013年8月19日）；3、请求判决诉讼费及财产保全费全部由被告承担；上述费用从被告首付购房款中直接扣除，不足部分由被告另行向原告支付被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。原告当庭出示了以下证据：1、商品房买卖合同。证明原告与被告之间的商品房买卖事实；被告逾期还贷导致原告承担连带责任保证的，原告有权向被告追偿；明确买卖合同争议解决方式。2、个人购房借款（综合）合同、上海浦东发展银行西安分行要求履行回购（担保）责任通知书。证明原告为被告购买房屋的按揭贷款承担连带责任保证；被告逾期偿还银行贷款导致银行要求原告承担连带责任保证。3、上海浦东发展银行西安分行收款凭证、个人贷款还款通知单。证明因被告逾期偿还贷款导致原告实际履行了连带责任保证的事实；原告已经代被告向贷款银行支付购房按揭贷款的事实。因原告所出示的第1、2、3组证据来源合法、内容真实有效，故予以采信。经审理查明，2010年2月8日原、被告双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买原告开发的位于咸阳市世纪大道奥林匹克花园D5幢1单元9楼191号房屋（建筑面积为101.48平方米，单价每平方米4350元，房屋总价款为441438元整），合同签订后被告按照合同约定向原告交付了首付款141438元，并在上海浦东发展银行股份有限公司西安分行以按揭形式贷款300000元向原告足额缴纳房款（贷款年限20年，到期日为2030年4月6日），对于以上按揭贷款由原告承担保证担保责任。但被告在向银行归还按揭贷款的过程中仅偿付本息43709.74元（贷款本金为16239.92元，利息、罚息共计为27469.82元），止2012年7月10日原告在被告多次逾期归还银行按揭贷款后代为被告归还银行贷款本息294970.60元（其中本金为283760.08元，利息、罚息共计为11210.52元）。因被告向银行申请按揭贷款而原告为此提供保证担保，为明确原、被告双方权利义务，原、被告签订了合同补充协议，约定被告选择按揭贷款方式支付房价款的，若因被告违约未能按时向贷款银行支付约定的本息（逾期供款），导致原告被贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息、罚金以及实现债权的费用，原告有权选择下列方式之一处理：1、原告有权向被告追偿全部损失和费用（包括但不限于贷款本金、利息、罚金、诉讼费、律师费等）及上述款项自清偿之日起每日按0.5‰计算的利息；2、原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自被告收到原告发出的解约通知之日起生效；被告应自收到原告解约通知之日起30日内履行下述义务：⑴被告应向原告支付房价款总额20%的违约金，原告有权在被告已支付房价款中直接扣除该违约金、原告代偿欠款本息及相关费用后将余款无息返还给被告；⑵被告应协同原告办理解除《商品房买卖合同》，注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；被告逾期未协同原告办理解除《商品房买卖合同》，注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。本院认为原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同签订后，被告向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行以按揭形式贷款全额向原告缴纳了购房款，原告依约向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行提供保证担保责任。关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告立即交还奥林匹克花园D5幢1单元9楼191号房的商品房，并协同原告办理注销备案和抵押手续，由于被告在向银行归还按揭贷款的过程中仅偿付本息43709.74元，被告的逾期违约行为导致原告向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行履行了保证担保责任，并且原告已实际代被告偿还了其逾期支付的房屋按揭款本金及利息共计294970.6元，故应解除原、被告2010年2月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告归还位于咸阳市世纪大道奥林匹克花园D5幢1单元9楼191号的房屋，并协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销手续和抵押手续，原告向被告归还其为购买房屋所缴纳的首付款141438元以及按揭贷款本金16239.92元，共计157677.92元。被告应承担原告代为其归还按揭款的利息及罚息。关于原告请求的被告应支付违约金，由于被告于2010年2月8日向被告以按揭的形式向原告足额的缴纳了房款，所缴纳的房款一直为原告所使用至今，且被告购房时间为2010年，根据公平原则及社会实际情况，被告所购买的房屋现价值远超过其当时价款，故对于原告的此项请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原、被告2010年2月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。被告高君妮向原告陕西泰盈环达通房地产开发有限公司交还还位于咸阳市世纪大道奥林匹克花园D5幢1单元9楼191号的房屋，并协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销手续和抵押手续。被告高君妮于本判决生效之日起五日内支付原告陕西泰盈环达通房地产开发有限公司因代为归还按揭款所产生的利息及罚息11210.52元。四、原告陕西泰盈环达通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内归还被告高君妮购买房屋所缴纳的首付款141438元以及按揭贷款贷款本金16239.92元，共计157677.92元。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9619元及保全费2727元及由被告高君妮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  余卓君人民陪审员  蔚凤仙人民陪审员  董战景二〇一四年五月十四日书 记 员  刘 涛附：主要法律条文第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。