成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初11726号
原告：田巧玲，女，汉族，1975年9月22日出生，住成都市武侯区。
原告：罗进，男，汉族，1964年2月9日出生，住成都市武侯区。
原告：刘伟东，女，汉族，1969年2月10日出生，住成都市成华区。
原告：张小林，男，汉族，1965年5月22日出生，住成都市成华区。
四原告共同委托诉讼代理人：罗军，北京市天元（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
四原告共同委托诉讼代理人：曹静，北京市天元（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：四川中商汇云科技有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段****号*栋*单元*****************************号。
法定代表人：冉龙淑。
委托代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。特别授权代理人。
原告田巧玲、罗进、刘伟东、张小林诉被告四川中商汇云科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法由本院代理审判员罗莎适用简易程序于2016年11月16日、12月13日公开开庭进行了审理。原告田巧玲及其与原告罗进、刘伟东、张小林的委托代理人曹静，被告四川中商汇云科技有限公司的委托代理人马明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方诉称：四原告与被告于2016年7月19日签订《房产租赁合同》约定，被告承租四原告所有的位于高新区天府大道北段1700号7栋1单元16层1619、1621号房屋用于办公使用，被告应于《房产租赁合同》签订同时向四原告支付首季度租金及保证金。合同签订当日，原告方通过中介方向被告交付了房屋（交付了钥匙），案涉房屋系已腾空作为办公使用的房屋，被告接收房屋钥匙后即达到了对案涉房屋的占有、使用权。此后被告以各种理由拖延支付租金，直至2016年8月1日以“公司股东有些变化”为由告知原告方和中介不再租赁案涉房屋并于次日向中介退还了房屋钥匙。被告未按合同约定支付租金和保证金的行为构成违约，其不享有法定或约定解除权，故案涉《房产租赁合同》在法院判决解除之前均合法有效。原告方未防止损失扩大再次发布租房信息，案涉房屋于2016年11月23日另行出租，但被告的违约行为客观上已造成原告4月余的租金损失和相应物业费、空调费损失。被告未按约支付租金及保证金的行为已严重违反合同约定并给原告方造成了损害。为保障自身合法权益，根据《房产租赁合同》第9.4.1款：不支付或者不按照约定时间支付租金达7日的，原告方有权解除合同及第10.3款关于违约金的约定，原告方诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》；2、被告支付原告方违约金85680元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告四川中商汇云科技有限公司辩称：1、《房产租赁合同》未成立、生效。该合同约定“本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章即生效”，在被告作为乙方、中介作为丙方均已签字或盖章的前提下，原告四人作为甲方均应签字才能达到合同生效的条件。事实上，合同仅有田巧玲、罗进两人的签章，对于合同“代理人”处林凡的签字，原告未提供刘伟东、张小林授权林凡代为签订合同的委托书，故林凡作为代理人签字从合同形式上看，是作为田巧玲、罗进的代理人。因此，《房产租赁合同》是未成立、生效的合同，被告不受合同约束，就不存在违约责任。2、被告不存在违约行为，原告方存在先违约行为。原告方与被告订立、履行合同应当遵守诚实信用原则，应如实告知相关信息，虽合同未约定，但其构成法定附随义务和通知义务，本案中，原告方未履行以下附随义务和通知义务，并是应先履行的义务：其一，原告方在签订《房产租赁合同》时未向被告提供房屋权属的相关证据。《商品房买卖合同》系原告方在庭审中提交的，其在签订合同时未向被告提供，并且《商品房买卖合同》仅能作为原告对开发商享有债权的证明，不能证明原告即为案涉房屋的所有权人；其二，原告方未提供刘伟东、张小林授权林凡的委托书。故合同的相对方不明，被告不知究竟是与谁在签订合同和应向谁履行义务。3、原告方应于2016年7月16日前向被告交付符合约定使用条件的房屋，此为先履行义务。按照《房产租赁合同》第6.1款约定，原、被告双方签署完毕附件《物业交割单》即视为原告方向被告交付了房屋，但双方并未签署《物业交割单》，即证明原告方未向被告交付房屋。房屋钥匙是否交付并不能直接证明已交付了房屋和交付的房屋符合合同约定的条件，双方未签署《物业交割单》即证明原告方交付的房屋不能达到约定的使用条件。4、原、被告双方均未实际履行合同，被告未导致原告方的损失。
经审理查明：2012年7月，原告田巧玲、罗进向开发商购买了位于成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元16层1619号房屋。原告刘伟东、张小林购买了同楼栋1621号房屋。案涉房屋物业服务费收费标准为14元每平方米每月。
2016年7月16日，原告田巧玲、罗进、刘伟东、张小林作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定被告承租原告方所有的位于成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元16层1619、1621号房屋。四原告均在甲方签章处签字捺印，被告在乙方签章处加盖公章，乙方代理人处由邓茹文签字捺印，预留电话为139××××9738。
2016年7月19日，原告田巧玲、罗进、刘伟东、张小林作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）再次签订《房产租赁合同》，合同内容除第十四条补充条款外，其余内容与上述2016年7月16日签订的《房产租赁合同》基本一致。主要约定了：1、被告承租四原告所有的位于成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元16层1619、1621号房屋（建筑面积594.99平方米）。房屋用途为办公。租赁期为伍年一个月，自2016年7月15日至2021年8月14日止，免租装修期为30天，免租装修期间免收房屋租金；2、租金28560元每月，按季度支付，租金前三年不变，从第四年开始逐年递增5%。本合同签订同时，被告应支付首次租金85680元及房屋租赁保证金28560元，之后的租金被告应每次提前15天支付；3、租赁期及免租装修期间使用该房屋所发生的费用包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费用由被告承担；4、原告方应于2016年7月16日前将房屋按约定条件交付给被告，原、被告双方签署附件二《物业交割单》上签字盖章，双方应结清各自应承担的费用；5、原告方未按约定时间交付该房屋达7日的，或交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的，或不承担约定的维修义务致使无法正常使用房屋的，或交付的房屋危及安全的，被告有权单方解除合同。被告不支付或者不按照约定时间支付租金达7日的或欠缴各项费用达28560元的，原告方有权单方解除合同，被告应按租金的3倍向原告方支付违约金；5、特别提示包含：承租方请在充分了解出租房屋基本情况的前提下签署本合同，否则因此产生的任何责任与居间方无关；6、本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章即生效；7、补充条款：经甲乙双方友好协商，合同签字时间为2016年7月19日，本合同协商截止日期为2021年8月18日。房屋现有电费1400元，本合同截止日被告预存1400元电费。该份合同甲方签章处有田巧玲、罗进签字捺印，甲方代理人处有案外人林凡签字捺印；被告在乙方签章处加盖公章，乙方代理人处杨某某签字捺印（审注：字迹不清）；丙方经办人处有案外人吴某签字，吴某系成都麦地不动产经纪有限责任公司员工。
同日，吴某作为中介人员将案涉房屋钥匙交付给被告工作人员邓茹文。2016年8月1日，邓茹文通过微信和电话分别告知吴某和田巧玲因被告“股东有些变化”不租赁案涉房屋了。次日，邓茹文将案涉房屋钥匙退还吴某。被告未向四原告支付过房屋租金、租赁保证金或其他费用。
另查明，2016年7月10日，原告刘伟东、张小林向案外人林凡出具《个人委托书》，委托林凡作为代理人办理案涉1621号房屋代收押金及租金办理相关事宜，委托期限2016年7月10日至2016年10月10日。该委托书上有张小林本人签字，刘伟东的签字系田巧玲代签。
再查明，被告于2016年10月12日收到本院向其送达的本案起诉状副本。
上述事实有原、被告的当庭陈述，《房产租赁合同》、《商品房买卖合同》、物业费《交费通知单》、吴某证人证言、徐某证人证言、吴某与徐某的社会保险参保缴费证明、邓茹文与吴某的微信聊天记录、田巧玲与吴某的微信聊天记录等证据材料在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方对签订两次《房产租赁合同》的事实以及合同约定的内容不持异议，本案的争议焦点在于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》是否成立和生效，原告方是否按约向被告交付了案涉房屋以及被告是否应该承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，前述两项争议焦点具有关联性，即若认定原告方已履行向被告交付租赁房屋的主要义务，则即使《房产租赁合同》中原告刘伟东的签字或授权存在瑕疵，亦不影响合同的成立。评议如下：
一、关于原告方是否按约向被告交付了案涉房屋。
本案中，原、被告双方系通过中介机构租赁房屋，原告方为证明已履行交付房屋的义务，提供了中介人员吴某的证人证言与微信聊天记录证明其已于2016年7月19日向被告工作人员邓茹文交付案涉房屋钥匙即完成了房屋交付。被告对此主张其没有收到过案涉房屋钥匙，交付钥匙不等于交付房屋，原、被告未按约定签署《物业交割单》即没有完成交付，邓茹文即使收到了钥匙亦是其个人行为。对此，本院认为：
首先，吴某是否向邓茹文交付了案涉房屋钥匙的问题。本案第一次庭审过程中，邓茹文作为旁听人员旁听庭审。在原告出示微信聊天记录并主张该记录系邓茹文与吴某的微信聊天内容时，经本院传唤邓茹文到审判台核实微信账号身份及内容，邓茹文认可系其微信，聊天内容系其与吴某的通话内容，但主张聊天内容并非指向案涉房屋。观之微信聊天内容，该记录从2016年7月19日至2016年8月2日，清楚、完整、连贯地记录了邓茹文与吴某的通话内容，与证人证言所述的情况及时间节点完全吻合，与吴某与田巧玲同时间段的微信聊天内容亦能相互印证，故本院对证人证言与微信聊天记录予以采信，对吴某于2016年7月19日向邓茹文交付了案涉房屋钥匙的事实予以认定。
其次，邓茹文接收房屋钥匙的行为是否系其个人行为的问题。被告认可邓茹文系其公司员工，吴某的证人证言与微信聊天记录证明邓茹文具体经办被告关于案涉房屋的租赁事宜，且原、被告于2016年7月16日签订的《房产租赁合同》中，邓茹文更是作为被告代理人在合同上签字，故原告方与中介向邓茹文交付房屋钥匙时，有理由相信其是代表被告进行接收。对被告主张邓茹文接收钥匙的行为系个人行为与公司无关的意见不予采纳。
最后，原、被告未按约定签署《物业交割单》对交付行为的认定问题。《房产租赁合同》对交付的约定为：“甲方应于2016年7月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲乙双方签署附件二《物业交割单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用”。可见，合同中虽约定签署《物业交割单》，但并未将签署《物业交割单》作为交付的充要条件，是否交付应根据实际情况认定，而并非以是否签署《物业交割单》作为唯一标准。双方虽约定原告方应将房屋按“约定条件”交付给被告，但合同中并未明确“约定条件”为何，被告亦未举证证明原告方交付的房屋存在其他违反合同或法律规定的情形，案涉房屋为腾空的办公用房，双方在合同中已约定物业、水电费用等的承担问题，亦不存在门禁等其他影响使用的附属设施，根据一般生活经验，交付房屋钥匙的行为应视为完成了房屋的交付，故本院认定原告方已于2016年7月19日通过中介完成了向被告交付案涉房屋的义务。
二、关于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》是否成立和生效。
被告主张《房产租赁合同》仅有罗进、田巧玲的签字，没有刘伟东、张小林的签字，且林凡的签字从形式上看仅作为罗进、田巧玲的代理人，故《房产租赁合同》未成立和生效。一方面，如前所述，四原告已履行向被告交付房屋的主要义务，即使如被告所称合同中缺少刘伟东、张小林的签字，该合同也因原告方已履行主要义务，被告接受而成立。另一方面，原、被告双方于2016年7月16日签订的《房产租赁合同》与诉争的2016年7月19日签订的合同内容基本一致，7月16日的合同中包括刘伟东在内的四原告均签字捺印，原、被告双方已形成租赁案涉房屋的合意，被告因变更代理人与原告再次签订租赁合同时亦未对代理人林凡的身份提出异议。而原告刘伟东、张小林于2016年7月10日向林凡出具《个人委托书》，林凡在代理人处的签字应视为代理刘伟东、张小林的行为。至于该委托书上刘伟东的签字系田巧玲代签，但并不违背刘伟东的真实意思表示，刘伟东授意中介人员将房屋钥匙交付被告的行为事实上亦形成了对田巧玲、林凡代理行为的追认，故《房产租赁合同》有效，对双方当事人均具有拘束力。
三、关于被告是否应该承担合同约定的违约责任。
被告主张原告方未向其提供房屋权属证明属于违反附随义务和先履行义务，原告方存在先违约行为，其不存在违约。对此，其一，原告方已向被告履行交付房屋的主要义务，被告接受，于此情形，即使原告方未向被告提供房屋权属证明，亦不构成影响其合同目的实现的附随义务，被告无权以此拒付租金；其二，原、被告系通过中介公司租赁房屋，根据行业惯例，中介方对房屋权属履行一定审查义务。吴某出庭作证回答关于“案涉两套房屋有没有把相关的权属证明给被告看过”的询问时，明确回答“看过”，“购房合同看过原件，给了复印件，还有产权人的身份证复印件”，对此证言本院予以采信；其三、《房产租赁合同》特别提示条款“承租方请在充分了解出租房屋的基本情况的前提下签署本合同······”，被告租赁五百余平的房屋理应在签订租赁合同之时审慎审查。而事实上，四原告作为案涉房屋的买受人享有房屋的使用、收益权利，本案不存在无权处分的情形。综上，对被告该项抗辩意见不予采纳。
《房产租赁合同》约定被告应于合同签订同时支付首次租金85680元及房屋租赁保证金28560元。被告不支付或者不按照约定时间支付租金达7日的或欠缴各项费用达28560元的，原告方有权单方解除合同，并且被告应按租金的3倍向原告方支付违约金。现被告未按约向原告方支付租金构成违约，原告方依据《房产租赁合同》享有单方解除权并有权要求被告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告方于提起诉讼前未向被告发出过解除合同的通知，被告亦陈述未收到过原告方关于解除合同的通知，故本院以原告方提起诉讼，被告收到起诉状副本之日视为通知到达之日，确认诉争《房产租赁合同》于该日解除。
对于原告主张支付3个月租金作为违约金的诉讼请求，被告虽主张仅以2016年7月19日到8月2日的实际损失酌定违约金，但未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。对此，原告陈述其损失主要为租金、物业费、空调费，本案于2016年11月16日第一次庭审时，原告陈述案涉房屋尚未另行出租，自合同签订之日起至庭审日均存在租金损失。本案第二次庭审结束定期宣判后，原告提交代理词陈述案涉房屋已于2016年11月23日另行出租，该日期前的租金、物业费、空调费均作为其损失。原告虽未提交另行出租的相应证据，但依据常识常理，被告于8月2日将钥匙退还中介，并非原告损失就此截断，原告亦存在另行招租期间的空置损失。违约金兼具补偿性与惩罚性，合同约定的违约金清楚明确，原、被告双方均应知晓违约后果。原告方在未收到被告支付的任何租金和相关费用的情形下，不再主张被告占用房屋期间的租金和相关费用，仅诉请3个月租金作为违约金，既符合合同约定亦较为公平合理，综合考虑原告损失、合同履行情况、被告过错程度等，本院对原告该项诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告田巧玲、罗进、刘伟东、张小林与被告四川中商汇云科技有限公司于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》于2016年10月12日解除；
二、被告四川中商汇云科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告田巧玲、罗进、刘伟东、张小林支付违约金85680元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取971元，由被告四川中商汇云科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 罗 莎
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 王昳楠