云南省洱源县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云2930民初53号
原告：马泽塘，男，1977年1月18日出生，回族，农民，云南省洱源县人(未出庭)。
委托诉讼代理人：吴荣熙、李琴芬，云南洪骐律师事务所律师，委托权限为特别授权。
被告：马春果，男，1960年2月11日出生，回族，农民，云南省洱源县人。
被告：马佑池，女，1962年1月1日出生，回族，农民，云南省洱源县人(未出庭)。
委托诉讼代理人：马春果，男，1960年2月11日出生，回族，农民。委托权限为特别授权。系马佑池丈夫。
被告：马福华，男，1987年8月2日出生，回族，农民，云南省洱源县人。
被告：马静，女，1988年1月16日出生，回族，农民，云南省洱源县人。
原告马泽塘与被告马春果、马佑池、马福华、马静买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马泽塘的委托诉讼代理人吴荣熙、李琴芬，被告马春果、马福华、马静，被告马佑池的委托诉讼代理人马春果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马泽塘向本院提出的诉讼请求：1、判决原、被告签订的《土地转让协议书》无效。2、判令四被告立即返还原告购买土地订金22万元整。3、判令四被告支付自2015年4月20日起至返还全部订金之日止，按人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。事实与理由是,2015年初，原、被告经人介绍商谈土地转让。协议中的土地为集体用地，被告承诺可以及时办理国有土地使用权证。原告便与被告签订了《土地转让协议书》，并于签约当日支付了订金人民币22万元。但时至今日，办证没有任何眉目。经原告多方核实，协议中的集体用地根本没有办理国有土地使用权证的可能。协议甲方（转让方）为马春果、马佑池、马福华、马静，其中马福华签字时疏忽，把名字签在了见证人一档。乙方（受让方）为原告。原、被告双方签订的《土地转让协议书》，己没有继续履行的可能，原告多次找被告要求退还购地订金22万元，并支付相应利息，但被告均拖延推诱，为此诉至法院，请支持原告的诉讼请求。
马春果、马佑池、马福华、马静辩称：无论从定金罚则讲还是从诉讼时效超过讲，原告都己经失去要求返还定金的依据，更不要提所谓的“资金占用费”。因原告从开始就没有履行合同主要义务给被告造成的损失远超定金，定金也只能抵作被告损失的�部分，故原告起诉没有任何理据，应予驳回。一、仅就诉讼时效问题，原告起诉时早己超过诉讼时效，应驳回其起诉。双方签订《土地转让协议书》是2015年4月20日，马泽塘起诉是2018年1月18日，时间早超过两年零八个月之多，其起诉超过诉讼时效，依法应驳回其起诉。二、签订的土地转让协议是双方自愿同意的，内容没有违反法律和公序良俗，合同在签订时即成立有效，对双方均有约束力，因原告违反约定没有履行债务，根据合同法规定的定金罚则，原告无权要求返还定金。被告在下山口214线西面有面积约6亩的地基，在2015年已逐级向上申报，申请批转为商业用地，申报已经到了土地局，土地局也派办事人员进行测量，核定出用地面积为3.9亩。马泽塘正是看好被告这块地基今后的商业发展趋势，主动多次找到被告恳请被告转让给他，碍于双方亲戚情面，及考虑目前�告一时无力开发利用好该块地基的实际，被告才同意将地基转让给马泽塘。转让的时候，地基基础己经填好，地基上己建盖了一圈大门围墙和两间简易房。所以，双方自愿签订的转让协议成立有效，双方应遵照执行。合同签订后，马泽塘并没有及时支付合同第三条约定的转让金200万元，也没有主动去继续办理商业用地批复手续，当然也没有履行第五条，原告己经严重违约。根据《合同法》第115条规定，马泽塘无权要求返还定金22万元。三、原告诉讼请求中故意将定金写成“订金”，但根本改变不了合同第二条定金条款的性质。2015年4月20日的《土地转让协议书》系作为乙方（受让方）马泽塘提供的，合同条款有不同解释的，只能使用不利马泽塘的解释，合同上几处均明确写作“定金”，结合条款的目的，只能认定为定金条款。四、原告因不履行合同债务，给被告造�的损失远超其支付的定金，原告无权要回支付的定金。合同签订后，马泽塘筹不出钱及时支付未办土地证前应支付的转让款200万元，也拿不出钱到土地局交纳土地金继续完成土地批复手续，被告因已与马泽塘签订了合同而失去与其他人签订土地转让合同的机会，也失去顺利办结土地批复的机会，虽然因马泽塘没有履行合同第三、第四条而被告早就将地基收回，但因丧失与他人签约机会和办结土地批复机会给被告的损失远超定金22万元。综上，请驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求当庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：
1、原告提交了《土地转让协议书》一份，证明被告与原告之间签订了土地转让的事实。
2、四被告提交了《土地转让�议书》一份，证明被告与原告之间签订了土地转让的事实。
经当庭质证，原、被告对1、2号证据的真实性无异议，但被告认为1号证据与被告持有的甲方签名不一致；原告认为2号证据内容不完整，甲方（转让方）无被告的签名，应以原告提交的1号证据为准。
经审查，本院认为，1、2号证据内容真实、与本案有关联性，本院对证据的真实性、关联性予以采信；但1、2号证据违反法律的强制性规定，本院对合法性不予确认。
本院经审理认定事实如下：原告马泽塘系洱源县右所镇团结村委会士庞村二组居民。被告马春果、马佑池系夫妻，与其子马福华、儿媳马静系洱源县右所镇三枚村委会上三枚四组居民。2015年4月20日，被告马春果作为甲方（即转让方）与乙方（即受让方）马泽塘签订《土地转让协议书》，内容为：经甲乙双方友好协商，现甲方自愿将一块位于大理州洱源县下山口普陀村（泉）路北，东至菜地（李华仙）一条龙、西至普陀泉、北至老雄家，起名为穆春园商务酒店转让给乙方，现就将有关事项定立如下：一、付款方式为三种：1、定金；2、首付款；3、尾款。二、协议签订时支付定金人民币22万元整。三、在土地证未办理时支付剩余款项的50%。四、土地证办理为乙方姓名后将剩余尾款全部支付给甲方。五、该土地转让价格人民币422万元整。被告马春果、马佑池、马静作为甲方、原告马泽塘作为乙方、被告马福华作为见证人分别在《土地转让协议书》签名捺印。双方签订协议书当天，原告向被告马春果支付了订金22万元。现原告以协议中的集体用地不能办理国有土地使用权证，被告马春果、马佑池、马福华、马静系共同的家庭成员为由诉至本院。本案在审理过程中，四被告对马福华作为�案被告无异议。庭审中，双方各执己见，致调解未果。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原、被告于2015年4月20日签订的《土地转让协议书》转让标的物是集体土地所有权、使用权，而并非是国有土地使用权的转让。双方约定转让的土地，原、被告双方均没有提供该份土地的有效证件来证实土地的性质及权属，被告对上述土地是否有使用权亦无证据证实。原、被告签订《土地转让协议书》，实际是一种买卖土地的行为，因双方�自转让的土地权属不明，且转让行为违反了法律的强制性规定，应当认定为无效民事行为，所以，双方所签订的《土地转让协议书》无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，被告收取了原告的22万元土地转让订金，应返还给原告。关于原告要求被告支付资金占用利息的请求，因未提交证据予以证实，本院不予支持。四被告辩称：“原告起诉己超过诉讼时效，双方签订的合同真实有效，原告违约并给被告造成巨大损失，原告无权要求返还定金，请驳回原告的起诉”的辩解意见，与法相悖，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告马泽塘与被告马春果、马佑池、马福华、马静于2015年4月20日签订的《土地转�协议书》无效；
二、限被告马春果、马佑池、马福华、马静于本判决生效后三日内返还给原告马泽塘土地转让订金人民币220000.00元；
三、驳回原告马泽塘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由被告马春果、马佑池、马福华、马静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 杨永辉
人民陪审员 李桂舒
人民陪审员 王月云
二〇一八年四月八日
书 记 员 段品玉