北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8198号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军北京卫戌区海淀第一离职干部休养所，住所地北京市海淀区复兴路26号院。
法定代表人：黄升友，所长。
委托诉讼代理人：王强，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中经体项目管理顾问有限公司，住所地北京市丰台区大灰厂东路杜家坎11号。
法定代表人：李昌有，总经理。
委托诉讼代理人：伍大生，北京市常鸿律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军北京卫戌区海淀第一离职干部休养所（以下简称第一干休所）因与被上诉人北京中经体项目管理顾问有限公司（以下简称中经体公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初30053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
第一干休所上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四、五项；2.依法改判中经体公司拆除租赁场地内全部违章建筑并恢复租赁场地原貌。3.依法改判驳回中经体公司的全部反诉请求。事实和理由：1.一审判决对于租赁期限截止时间的认定错误。2014年合同到期后，第一干休所依旧依照原合同的标准收取了中经体公司部分租金，双方履行的是原合同的内容，双方形成的是随时可以解除的事实租赁关系。第一干休所的特殊身份决定了如果形成新的有期限的租赁合同应该有书面的租赁合同，无合同、无审批，双方没有形成有期限合同的客观依据和可能性。因中经体公司将租赁房屋转租给其他商户，需办理工商、税务等手续，基于为中经体公司提供便利之考虑，在其请求下，第一干休所为其出具了租期到2020年的证明。该证明系单方证明，非双方共同意思表示，一审判决据此认定双方的合同期限延长至2020年4月30日是错误的。2.一审判决对中经体公司经第一干休所同意的改扩建范围的界定没有事实依据。双方合同明确约定中经体公司改扩建的范围为现有围墙以内场地及建筑物，同时明确约定中经体公司进行改扩建应事先与第一干休所协商，一审法院经主观推断认定现有围墙范围内中经体公司的改扩建均经过干休所同意，系严重的事实认定错误。现有证据表明只有“修理车间”与“门面房”的改扩建与第一干休所协商，只有修理车间扩改建经过第一干休所同意。3.评估和现值、残值问题。第一干休所认为双方系随时可解除的事实租赁关系，不应对中经体公司进行任何赔偿，也没有申请评估的意愿，系经法院释明后无奈提起对修理车间的现值评估申请。评估报告中同时存在现值和残值评估数额，一审法院采取一部分依照现值赔偿、一部分依照残值赔偿的双重标准，显属不当。同时第一干休所并没有“认可修理车间按照现值损失计算赔偿”，一审法院判决第一干休所按现值赔偿修理车间损失明显错误。4.承租人经出租人同意扩建，对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中的改扩翻建工程均无合法建设手续，一审法院不顾该事实判决第一干休所依照评估数额进行赔偿，显属适用法律错误。5.第一干休所并未就中经体公司改建、扩建的建筑收取额外的租赁费用，而中经体公司却从改扩建工程中获取了转租利益，一审法院判决第一干休所对其进行赔偿违背了民法的公平原则，未经第一干休所同意且无合法手续的改扩建工程均应由中经体公司拆除并恢复原样。6.租赁合同第六条第2款约定违反民法公平原则，损害了军队利益和国家利益，应属无效。综上，请求二审法院依法改判支持第一干休所的上诉请求。
中经体公司辩称，同意一审判决，不同意第一干休所的上诉请求。
第一干休所向一审法院起诉请求：1.判决第一干休所与中经体公司双方租赁关系于2017年9月15日解除；2.判决中经体公司向第一干休所支付2014年11月10日至2017年9月15日期间未付租金77万元；3.判决中经体公司拆除租赁场地内全部违章建筑并恢复租赁场地原貌；4.判决中经体公司将租赁土地和房屋腾退；5.判决中经体公司限期将注册地从租赁场地迁出。要求诉讼费由中经体公司承担。
中经体公司向一审法院提起反诉请求：判决第一干休所赔偿中经体公司因合同解除的损失935万元；反诉费由第一干休所承担。
一审法院认定事实：2009年8月3日，总参谋部军训和兵种部北京第六离职干部休养所（甲方）与北京中经体项目管理顾问有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，合同一、二、三条约定：甲方将北京市丰台区杜家坎十一号院（原总参装甲兵部汽车修理厂、京广汽车修理厂，以下简称汽修厂）占地总面积约8031平方米（其中建筑面积4505平方米，空地面积4826平方米）承租给乙方，由乙方负责经营或投资改造，在国家法律法规允许的范围内经营项目不限。承租改造范围为现有围墙以内场地及建筑物。乙方对甲方汽修厂第一次签订承租期限为5年，从2009年11月10日起至2014年11月9日止。乙方每年向甲方交纳租金人民币60万元，第一次租金采用两年一次付的形式，共计人民币120万元。第二次租金可采用一年一付的形式，在2011年11月10日前交付租金人民币60万元（剩下租金交付时间和方式以此类推）。如因特殊情况致使乙方租金不能如期到位时需向甲方说明具体原因，在征得甲方认可后，可缓交部分租金。如超过3个月不支付租金，合同自动终止，同时甲方保留向乙方追缴剩余租金及利息的权力。合同第四条第3项约定：如乙方在承租期内需对房屋进行改扩建，应事先与甲方协商，在投资数额与项目达成共识后，乙方方能启动项目建设。甲方应协助乙方办理新建、扩建、改造工程项目的审批等必备手续，并提供相应资料，所需费用由乙方负责。合同第四条第4项约定：在合同期内乙方投资扩建、新建的建筑，甲方不另外收取费用，使用权归乙方所有。合同第六条违约责任约定：甲方如遇上级新的规定或新的政策不得不终止乙方承租权时，甲方需一次性赔偿乙方投资及损失，具体数额由双方根据乙方投资损失情况协商确定，甲方付清赔款后，乙方在1个月内将汽修厂全部移交甲方。若甲方资金不到位，乙方有权拒绝移交。第一次合同执行期间或期满后……此场地又无政策影响还可以继续出租的……如甲方收回汽修厂或承租给另一方，甲方或另一任承租方则需赔偿乙方有形和无形的综合财产损失，届时双方可邀请专业评估机构或人员参与认定。
2010年11月2日，总参军训和兵种部北京第六离职干部休养所出具《证明》1份，主要内容为：我部委托北京中经体项目管理顾问有限公司承建我部位于北京市丰台区大灰厂东路杜家坎甲11号院内汽车修理车间的改、翻建工程，现该改、翻建工程建设手续已上报上级审批过程中，力争在2010年底取得相关审批文件。
2011年5月25日，中经体公司向总参军训和兵种部北京第六离职干部休养所提交《请示》1份，主要内容为：为保证租赁合同的顺利履行，减少我公司的损失，从2011年6月1日起，我公司将以前期贵部所出具的授权委托书确定的内容开始对丰台区杜家坎甲11号门面房屋进行改翻建，在建设期间，希望贵部派专人在现场给予支持和配合，直至工程竣工验收我公司能顺利开展经营。总参军训和兵种部北京第六离职干部休养所对《请示》加盖印章并明确批示确认同意。
2015年10月22日，总参军训和兵种部北京第六离职干部休养所出具《证明》1份，主要内容为：北京市丰台区大灰厂东路杜家坎11号院，属军产，现由北京中经体项目管理顾问有限公司使用，使用期限为2015年5月1日至2020年4月30日……。2016年9月底，因部队停止对外有偿服务，总参军训和兵种部北京第六离职干部休养所通知中经体公司开始清退涉案场地的承租商户，中经体公司配合办理，自2016年12月中旬开始，仅剩余11家商户尚未清退。2017年9月15日，中央军委训练管理部北京第六离职干部休养所向中经体公司送达《解除租赁关系通知书》，主要内容为：租赁合同到期日为2014年11月9日，到期后贵司与我方未续签有效租赁协议，贵司占有、使用、经营租赁场地至今。基于上述事实并依据合同法第二百三十二条以及军队和武警全面停止有偿服务相关文件和精神，贵司须于收到本通知七日内：1.将租赁场地腾空并交还我方，届时贵我双方租赁关系正式解除。2.贵司负责拆除租赁场地内全部违章建筑并恢复租赁场地原貌。3.贵司向我方支付37万元未付之租金。4.贵司将注册地从租赁场地迁出。中经体公司确认收到该通知书。
经查，双方履行《租赁合同书》期间，中经体公司投资对涉案场地改造扩建。本案审理过程中，双方申请对涉案场地改扩建房屋建筑物价值进行评估，2018年5月31日，北京科正资产评估有限责任公司出具科评报字【2018】第045号资产评估报告，评估结论为：案件所涉及的北京市丰台区大灰厂东路杜家坎11号租赁场地房屋建筑物现值的评估值为12041518.75元，截止到2020年的残值为3960524.39元。其中第一干休所申请评估的修理车间C座现值为2113617.27元，残值为774993元。第一干休所不认可除修理车间C座外其余中经体公司改扩建建筑，认为该部分改扩建建筑未经其同意，亦无相关手续。中经体公司主张该部分改扩建系经过第一干休所审批同意，且第一干休所承诺代为办理相关手续。
另查，合同履行过程中，总参谋部军训和兵种部北京第六离职干部休养所更名为中央军委训练管理部北京第六离职干部休养所。本案审理过程中，中央军委训练管理部北京第六离职干部休养所更名为中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所。
庭审中，双方均确认中经体公司已支付租金至2016年5月28日。本案审理过程中，双方已自行办理完毕涉案租赁场地交接手续。
一审法院认为：第一干休所与中经体公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院对第一干休所、中经体公司的争议焦点认定如下：1.关于合同终止时间确定，第一干休所主张其依据军队和武警部队全面停止有偿服务相关文件和精神及双方系不定期租赁，并据此主张合同解除权。对此中经体公司提交了由第一干休所盖章的证明，证明涉案场地的租赁期限届满日期为2020年4月30日。在无相反证据反驳的情况下，该证明应视为双方在原租赁合同期限届满后单就续签租赁合同期限的问题已达成一致，故合同约定履行终止时间应为2020年4月30日。现第一干休所基于军队政策原因，主张将租赁场地收回，中经体公司明确表示同意配合解除租赁合同，并在诉讼期间，双方自行对涉案场地进行了交接，法院对此予以确认。故第一干休所主张腾退请求不再支持。2.关于欠付租金，经过庭审核查，双方一致确认房租交至2016年5月28日，且自2016年9月底第一干休所要求中经体公司开始清退商户之后，涉案场地虽未办理正式交接手续，但仅有部分商户继续经营至本案审理之日，涉案场地及房屋处于非正常经营状态，故自2016年10月起的租金应予酌减，具体由法院结合案情酌定为每月租金2万元。中经体公司共计应支付2016年5月29日至2017年9月15日期间欠付租金434839元。3.第一干休所要求中经体公司将注册地从租赁场地迁出，不属于人民法院处理范围，但中经体公司表示同意第一干休所的迁出主张，双方可自行配合办理，法院不予处理。4.第一干休所主张中经体公司拆除违章建筑、恢复场地，中经体公司反诉主张赔偿其因合同解除导致的损失935万元。双方均系针对中经体公司所投资进行建设的涉案场地内建筑而产生的争议。双方签订的租赁合同中已明确约定由中经体公司对承租场地改造范围为现有围墙以内场地及建筑物，中经体公司进行改扩建应事先与第一干休所协商，第一干休所应协助中经体公司办理新建、扩建、改造工程项目的审批等必备手续，并提供相应资料。结合双方履行合同过程中，第一干休所出具的《证明》及对中经体公司《请示》的同意批复，应认定中经体公司对涉案场地投资进行改扩建的行为系经过第一干休所的审批同意，故第一干休所主张拆除违建部分、不同意赔偿的请求无相应事实依据，法院不予支持。中经体公司反诉主张第一干休所赔偿因合同解除导致的改扩建损失，法院综合考虑双方解除租赁关系系因第一干休所完成军队停止有偿服务所导致、中经体公司进行改扩建的时间系发生于履行租赁合同期间，第一干休所应赔偿中经体公司相应的投资损失，具体损失额度依照资产评估报告结果确定，其中第一干休所申请评估的修理车间C座的投资损失双方均认可按照现值损失计算，即2113617.27元。其余投资损失，法院依据相关规定，按照双方剩余租赁期限采用残值计算相应损失，即3185531.39元。
据此，一审法院判决：一、中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所与北京中经体项目管理顾问有限公司间的租赁合同解除；二、北京中经体项目管理顾问有限公司于判决生效之日起七日内给付中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所房屋租金434839元；三、中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所于判决生效之日起七日内给付北京中经体项目管理顾问有限公司财产损失赔偿款5299148.66元；四、驳回中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所的其他诉讼请求；五、驳回北京中经体项目管理顾问有限公司的其他反诉请求。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：第一干休所与中经体公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。第一干休所主张在上述合同期限届满后双方并未签订新的书面合同，故其与中经体公司之间形成不定期租赁关系。但中经体公司提交的由第一干休所盖章的证明上明确载明涉案房屋的使用期限为2015年5月1日至2020年4月30日，第一干休所虽对此不予认可，但并未提交相应证据予以反驳，一审法院据此认定双方在原合同期限届满后单就续签合同期限问题达成一致意见，进而认定双方合同约定履行终止期限为2020年4月20日并无不妥，本院予以确认。对一审法院判决双方合同解除及中经体公司应支付的欠付租金数额，第一干休所并未提出异议亦未提起上诉，本院予以维持。
关于第一干休所要求中经体公司拆除涉案场地内违章建筑，恢复原貌并驳回中经体公司要求其赔偿损失的诉讼请求一节，本院认为，双方合同明确约定由中经体公司负责对涉案场地进行经营和投资改造，承租改造范围为现有围墙以内场地及建筑物，中经体公司对涉案房屋进行改扩建应事先与第一干休所协商，第一干休所应协助中经体公司办理新建、扩建、改造工程项目的审批等必备手续，并提供相应资料。依查明的事实，现有证据虽只能证明部分工程取得了第一干休所的同意，但其他工程已经完成并使用多年，第一干休所对此并未提出任何异议，应视为第一干休所同意中经体公司的新建及改扩建行为，故第一干休所要求中经体公司拆除违章建筑，恢复场地原貌并不同意赔偿的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
按照双方合同约定，如遇上级新的规定或新的政策不得不终止承租权时，第一干休所需一次性赔偿中经体公司投资及损失。现因军队停止有偿服务政策，导致双方合同难以履行，第一干休所应依据合同约定赔偿中经体公司的改扩建损失，具体数额应按照双方剩余租赁期限采用残值计算相应损失，即为《资产评估报告》载明的3960524.39元。一审法院对涉案的修理车间C座按照现值确定损失有误，本院予以纠正。
综上所述，第一干休所的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初30053号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初30053号民事判决第五项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初30053号民事判决第三项为：中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所于本判决生效之日起七日内给付北京中经体项目管理顾问有限公司财产损失赔偿款3960524.39元；
四、驳回北京中经体项目管理顾问有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定评估费75000元，由中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所负担30000元（已交纳），由北京中经体项目管理顾问有限公司负担45000元（于本判决生效后七日内给付中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所）。
一审案件受理费11500元，由中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所负担5006元（已交纳），由北京中经体项目管理顾问有限公司负担6494元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费77250元，由中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所负担32718元（于本判决生效后七日内交纳），由北京中经体项目管理顾问有限公司负担44532元（已交纳）。二审案件受理费48894元，由中国人民解放军北京卫戍区海淀第一离职干部休养所负担36543元（已交纳），由北京中经体项目管理顾问有限公司负担12351元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年八月三十日
法官助理 廖 慧
书 记 员 史其申