江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭伍民初字第0103号
原告倪光琴，女，汉族，居民。
被告杨坤军，男，汉族，居民。
被告董敏，女，汉族，个体工商户。
上列两被告共同委托代理人蒋艺，江苏一正律师事务所律师。
原告倪光琴与被告杨坤军、董敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈永胜独任审判，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告倪光琴，被告杨坤军、董敏的委托代理人蒋艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪光琴诉称：原告与被告杨坤军在2011年9月12日签订房屋租赁合同一份，原告将位于盐城市东进路商贸中心1幢801-802-803室房屋出租给被告杨坤军，租期为5年，从2011年9月20日起至2015年9月19日止，租金第一年为45000元，以后每年为48000元，租金每三个月提前支付一次，支付时间为提前一个月支付下3个月租金，合同还对其他事项作了约定。现根据合同约定，被告应在2013年8月20日前支付2013年9月20日到2013年12月19日房租12000元，2013年11月20日前支付2013年12月20日到2014年3月19日房租12000元，由于被告于2014年1月25日单方面解除合同，实际发生房租4799.58元。被告应支付原告代垫的物业及其他相关费用892.18元。另外被告单方解除合同应当支付10000元违约金。现诉至法院，请求判令：1、被告支付房租及物业费17691.76元以及被告单方解除合同之日即2014年1月25日起至被告实际交付钥匙之日即2014年2月14日止的房租2666.6元、物业费139.8元、水电费124元；2、被告支付从合同约定之日起至实际给付之日止逾期付款违约金（按应付金额银行同类贷款利率的四倍计算），3、被告支付违约金10000元，4、被告董敏对诉争租赁合同项下的被告杨坤军债务有连带清偿责任，5、本院的所有诉讼费用由被告承担。
被告杨坤军辩称：我对租赁合同的签订以及解除合同的事实无异议，对原告要求被告支付房租的请求，请法庭依据证据客观认定，对于原告请求被告支付解除合同至实际交付钥匙之日止期间的费用，因被告只有一张卡没有交付，如果更换钥匙及补办卡所发生的实际支出的费用，由被告承担，其他费用被告不应当承担。对原告主张的逾期违约金过高，请法庭予以减少。对原告主张的违约金1万元不应由被告承担。另外，案涉房屋的租赁押金7500元请求冲抵租金。
被告董敏辩称：本案合同主体并非董敏，合同所涉及的租赁物的用途并非董敏或原被告共同经营使用，不属于夫妻共同债务的范畴，将董敏作为被告，主体不适格，恳请法庭驳回原告对董敏的诉讼请求。
经审理查明：原告倪光琴与被告杨坤军在2011年9月12日签订租赁合同一份，合同约定原告将坐落于盐城市区东进路商贸中心1幢801-802-803室出租给被告，租期5年，从2011年9月20日起至2015年9月19日止；租金第一年为45000元，以后每年为48000元，租金每3个月提前支付一次，支付时间为提前一个月支付下3个月租金，逾期付款每日按应付款数额的百分之四滞纳金支付给原告；同时合同约定任何一方无故终止合同，须承担违约金10000元。合同签订后，被告支付7500元押金给原告，合同约定租赁房屋的物业费、水电费由被告杨坤军支付。因被告杨坤军未按合同约定支付房租引发本纠纷。
另查明，原告倪光琴于2014年2月18日向盐城市汇津水务有限公司缴纳案涉租赁房屋2013年12月份至2014年2月份的水费、垃圾处理费共计113元。同日向盐城供电公司缴纳案涉租赁房屋电费11元。水电费共计124元。案涉房屋的物业管理费为每年2550.67元。原告倪光琴为被告杨坤军缴纳了2013年9月20日至2014年1月25日的物业费892.18元，2014年1月25日至同年2月14日的物业费139.8元。被告杨坤军与被告董敏系夫妻关系。
再查明，2014年1月25日，被告杨坤军向原告发出案涉租赁房屋的解除函，2014年2月14日，被告杨坤军将案涉房屋的部分钥匙及水电卡交给原告。2013年12月20日至同年2014年1月25日期间的房租为4799.58元。2014年1月25日至2014年2月14日期间的房租为2666.6元。
本案在审理过程中，因原、被告意见分歧较大，致调解未果。
本院认为，本案租赁合同的效力及责任承担。原、被告签订的租赁合同系双方自愿订立，不违反国家法律规定，合同合法、有效。因被告未按约定时间支付租金，且提前终止合同，致本纠纷的发生，被告的行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。（一）、关于原告主张的租金、物业管理费、水电费问题。按照合同约定，被告杨坤军应当定期交纳房屋租金及物业管理费、水电费，故对原告主张的自2013年9月20日至2014年1月25日被告发函要求解除合同之日止发生的租金16799.58元（12000＋4799.58），物业管理费892.18元，合计17691.76元应当予以支持。关于原告主张的2014年1月25日至2014年2月14日期间的房租及物业费问题，因被告违约行为导致原、被告租赁合同不能实际履行，原告采取合理措施重新使用租赁房屋亦需要一定时间，故对原告主张2014年1月25日至2014年2月14日期间的房租及物业费，合计2806.4元（2666.6＋139.8），本院予以支持。对于租赁房屋在租赁期间产生的水电费124元，应当由被告杨坤军承担。综上，被告杨坤军应当支付租金、物业管理费、水电费等合计20622.16元。（二）、关于滞纳金。原告要求按同期银行贷款利率的四倍标准支付滞纳金，因其主张的是承租人提前预付的房租，再按同期银行贷款利率的四倍计算滞纳金，该标准明显偏高，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准由被告承担逾期付款的违约责任较为公平、合理。（三）、关于违约金。双方合同约定，一方提前终止合同，应当承担10000元违约金，该约定不违反相关法律规定，故对被告杨坤军提前终止合同，导致合同解除的行为，应当按照约定支付10000元违约金。（四）、关于被告董敏是否应当对杨坤军的债务承担连带清偿责任。本案案涉房屋租赁合同系原告倪光琴与被告杨坤军签订的，根据合同的相对性原则，被告杨坤军个人行为所产生的民事债务不应涉及合同以外的第三人，同时客观上亦没有证据能够证明该租赁物的用途是用于杨坤军、董敏夫妻的共同经营和使用，故本院对原告倪光琴主张被告董敏应当对杨坤军的债务承担连带责任的诉讼请求不予支持。另外，对于被告杨坤军预交的7500元押金，根据被告的申请，本院认为应当在本案中予以抵消。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告杨坤军应于本判决生效后十日内向原告倪光琴支付房租、物管费、水电费20622.16元，违约金10000元，合计30622.16元（其中19466.18元从2013年8月20日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付滞纳金，被告杨坤军支付的7500元押金应当在原被告结账后予以抵消。）。
二、驳回原告倪光琴的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费490元，依法减半收取245元，由被告杨坤军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院交纳上诉案件受理费。
代理审判员 陈永胜
二〇一四年五月九日
书 记 员 瞿 艳
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。