杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第2273号
原告：杭州三里家园市场管理有限公司。
法定代表人：宋文新。
被告：杭州天地农副产品有限公司。
法定代表人：马水泉。
委托代理人：ＸＸ才。
委托代理人：张波。
原告杭州三里家园市场管理有限公司（以下简称杭州三里家园）为与被告杭州天地农副产品有限公司（以下简称杭州天地公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年11月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告杭州三里家园的法定代表人宋文新以及被告杭州天地公司的委托代理人ＸＸ才、张波均到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原被告双方均向本院提出申请自行庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告杭州三里家园诉称，2013年1月26日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于杭州市下城区文晖街�三里家园一区xx幢x楼的房屋出租给被告，租金每年45万元，每年递增2%。租金付款方式为先付后用，每半年支付一次，日期为每年的2月20日前和8月20日前。拖欠租金的，每天按照总额的千分之一支付滞纳金。被告逾期支付租金一个月以上的，原告有权解除合同。合同签订后，被告应于2014年8月20日前支付租金22.95万元，现已逾期将近三个月，已严重违反合同约定。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告支付原告至2014年11月25日的租金114750元，之后的租金按照每月38250元支付给原告直至被告将租赁房屋返还原告之日止；3.被告支付原告至2014年10月25日的违约金13770元，之后的违约金按照每日0.1%支付给原告至被告将租赁房屋返还原告之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州天地公司答辩称，一、因原告一直未按约交付房产及相关设施，做好物业管理服务，严重影响被告正常、安全的使用，故被告行使合同履行抗辩权而未再支付后续租金。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第八条第1、2项之规定，原告必须按照规定向乙方交付房产及相关设施，有义务做好物业管理服务。然而，被告至今未能交付西面电梯，市场南侧1-2楼的消防通道以及双方《补充协议》中所约定的凉亭给被告使用。被告多次试图与原告协商解决，包括在本案的诉前调解中，虽然原告对上述问题的存在都予以了确认并表明了解决态度、提出了解决方案，但遗憾的是原告至今未能予以落实。原告具体的违约情形为：（一）原告未按约交付三里家园一区xx幢x层西侧的货梯供被告使用。本案中被告承租的三里家园一区xx幢x层共有东西两座电梯，西侧电梯直通停车场，以货运为主，而东侧电梯因空间小且邻接小区主干道，故以客运为主。�告作为一家农副产品公司，承租该楼层并现已开办为超市，货运量极大，而原告一直未能将西侧的货梯交付被告使用，严重影响被告的经营使用；（二）原告未按约交付凉亭给被告使用。根据原、被告双方2013年1月26日签订的《2f补充协议》第2条之约定，原告将地面凉亭供被告免费使用2年。而现如今该凉亭大门紧闭，货物、杂物堆积，原告一直未按约交付被告使用；（三）xx幢东侧x层公共通道、x层南侧消防楼道被人为阻碍，原告未能按约履行物业管理之义务。xx幢x层东侧为公共通道，南侧楼道为消防通道，但根据被告在本案开庭前2日拍摄的照片所示，该公共通道被几台游戏机阻挡，大门通道（品全超市入口处）则被一摊位占去了一半空间。消防通道现如今已被市场中各种杂物所堆积，无法通行。消防通道一楼南向出口甚至摆设了数台机麻，俨然成为了棋牌室。而2�紧邻该消防通道的是被告法定代表人的总经理办公室。被告承租房屋用于开办超市，消防通道被阻将无法通过消防验收，这对被告造成巨大的经济损失。2014年11月6日在诉前调解中，原告承诺将在11月20日前开通消防楼道，时至今日仍未解决。原告忽视安全问题，未尽物业管理之义务，却先诉求至法院要求房租费，孰是孰非，请法庭主持公道；（四）原告延迟交付地下车位，延迟期间车位费用应当赔偿给被告。《2f补充协议》约定，原告在2个月内腾出地下车位37#—45#给被告作仓库使用，补充协议是1月26日签订的，即原告应当在3月26日之前将9个地下车位交付被告使用，但事实上，原告直至9月份才交付给被告，期间6个月被告都需在外付费停车，按每月每车位360元计算，期间共计停车费19440元，该费用应当由原告赔偿给被告；（五）原告破坏属被告的广告位，交由他人使�。被告承租的是2楼，2楼外立面理应属被告承租使用范围。然而原告将2楼属被告承租范围的外立面广告强行扯下，交由一楼品全超市广告使用，侵犯被告的合法权益。被告并非恶意拖欠租金，2013年8月27日被告已将房租22.95万元转账支票开好，只要原告能按约履行合同、妥善解决上述问题，即可兑现该支票金额。后因被告要求原告开具房租发票，原告让被告直接将租金支付给文晖街道，由文晖街道出具发票。被告于同年9月6日向文晖街道开具22.95万元转账支票，但被文晖街道退回。因此，被告支付租金不是问题，只因原告存在上述一系列违约行为，严重影响了被告的使用安全和使用功能，被告出于无奈行使合同履行抗辩权而未予支付第二期租金。二、原告隐瞒不得转租房屋的事实，转租给被告使用，属无权处分，原告无权向被告主张房屋租金。本案所涉租赁物下城区�里家园一区xx幢产权人系下城区人民政府文晖街道，2009年5月25日由文晖街道将三里家园一区xx幢出租给原告使用。被告事后才知道，文晖街道不允许原告转租该租赁房屋。因此，原告无权转租该房屋。但原告隐瞒这一事实，擅自将房屋转租给被告使用，其行为属无权处分，原告与被告签订的房屋租赁合同应属无效，原告无权向被告收取租金，原告已收取的租金应当予以退还并赔偿因此造成被告的全部损失，对此被告将另案起诉原告，以保护自己的合法权益。综上所述，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
在庭审中，原告为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.租赁合同1份、2f补充协议1份，用以证明原、被告签订租赁合同，被告应于2014年8月20日前支付租金22.95万元，至今已拖欠3月有余；
2.证明1份，用以证明原告将案涉房屋转租给被告是经房屋所有权人�意的。
上述证据经向被告质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性均无异议，但被告提出既然文晖街道同意原告转租，原、被告双方就应严格按照租赁合同的条款履行，原告一直未按约交付房产及相关设施，做好物业管理服务，严重影响被告正常安全使用，原告违约在先，被告有权行使合同履行抗辩权；同时提出合同约定的违约金计算标准过高，已超过银行同期贷款利率四倍。
被告围绕着自己的答辩主张，向本庭提交了以下的证据材料：
1.房屋租赁合同1份，用以证明本案租赁物系原告向文晖街道租赁所得，且原告不得再向他人转租，故原告无权转租，无权向被告诉求租赁费。
2.补充协议1份，用以证明原告提供77#-45#地下车位给被告作为仓库使用，地面凉亭免费供被告使用两年。
3.协议1份、照片3张、诉前调解告知书1份，用以证明原告至今未能交付凉亭、西面电梯给被告使用，开通公共通道、消防通道，严重影响被告的经营使用，形成安全隐患，原告违约在先。
4.转账支票1份，用以证明被告并非恶意拖欠租金，而因原告违约在先，不能保障租赁物的安全、正常使用。
上述证据经向原告质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，并认为原告在3月已将地下车位及凉亭给被告使用。对证据3有异议，认为公共通道已经进行清理，没有妨碍通行。原被告签订合同的时候，原告明确告知被告西门电梯是单独给三楼租户使用的，原告承诺给被告使用另外一部电梯，这一点被告也很清楚。对证据4提出转账支票被告没有给过原告，被告是交给街道的，与原告没有关联。
原、被告的上述证据经质证，本院认证如下，原告提交的证据1与被告提交的证据1、2一致，故本院对原、被告提交的上述证据的真实性予以确认，证明效力将�照合同约定的内容综合认定。原告提交的证据2被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性以及证明效力予以确认。被告提交的证据3系无法与原件核对的复印件，且协议上也无原被告双方签字确认，与本案无关联性，本院不予确认证明效力。被告提交的证据4收款人系文晖街道，与原告无关联性，本院不予确认证明效力。
综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2013年1月26日，原告与被告签订了租赁合同一份，合同约定原告将位于杭州市下城区文晖街道三里家园一区xx幢x楼总建筑面积为1291平方米的房屋出租给被告，租赁期限为原告将房产交付被告之日（2013年2月25日）起计算至2019年8月25日止，每年租金为45万元，2014年8月25日起按每年递增2%计算。租金付款方式为先付后用，合同签订之日后十天内支付第一年租金计45万元（不开发票），今后每半年支付一次租金，支付日期为每年的2月20日前和8月20日前。拖欠租金的，每天按总额的千分之一支付滞纳金。被告逾期支付租金一个月以上的，原告有权解除合同。同日，原被告双方还签订了《补充协议》一份，约定：原告尽快（2个月内）腾出地下车位37#-45#作为被告配套仓库使用，水电费由被告承担。被告必须遵守消防安全，并不得占用通道。被告使用隔墙需采用防火材料，在仓库内不得使用明火，并不得破坏原有人防设备，由于被告使用不当造成的一切损失由被告承担。地面凉亭由被告免费使用2年。如继续使用需原告同意，双方另行协商。合同签订后，双方依约履行合同义务。2014年8月20日前被告依合同约定应支付原告租金，但被告以原告未依约交付房产及相关设施、未做好物业管理服务，严重影响被告正常安全使用等为由拒付租金，原告故诉讼至本院。
�查明，诉争的租赁房产的所有权人系下城区文晖街道，下城区文晖街道同意原告将从文晖街道处租赁的上述房产转租给被告使用。
本院认为：原告杭州三里家园与被告杭州天地公司之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。被告杭州天地公司在合同约定的时间内未支付应付的租金，其拖欠租金的行为不仅构成违约而且还构成了租赁合同约定的解除条件，故原告要求解除原、被告签订的租赁合同并要求被告支付2014年8月25日至2014年11月25日的租金114750元，之后的租金按照每月38250元支付至被告返还租赁房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于被告杭州天地公司以原告未依约交付房产及相关设施、未做好物业管理服务、严重影响被告正常安全使用租赁房屋等为由行使拒付租金的抗辩权问题。本案中，原告已向被告交付�1291平方米的租赁房屋，履行了合同约定的最主要义务，被告已在租赁场所办公、经营，能够实现其租赁房屋的合同目的，同时双方的合同中也并未约定提供涉案房屋西面电梯系原告的义务，故原告并无根本性违约之行为，被告以上述抗辩理由拒付租金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付至2014年10月25日的违约金13770元以及之后的违约金按每日千分之一的标准计算至租赁房屋返还之日止的诉讼请求，因原被告双方已在合同中明确约定被告单方解除合同应承担的违约责任，原告有权要求被告支付违约金。本案被告提出约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少，根据合同法第一百一十四条的规定，如何确定过分高于损失的标准，应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。本案中，因被告未按时交纳租金确实给原告造成了一定的损失，结合双方约定的年租金以及使用租赁房屋的现状，双方约定的违约金金额显然过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍标准计算的该部分逾期付款的利息。本案中，被告请求予以适当调整在合同中约定的过高违约金，符合合同法规定的条件，根据本案实际情况，本院按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准的4倍调整违约金金额为8711元，超过部分本院不予支持，之后的违约金本院按拖欠总额的同期同类贷款利率的4倍标准支持至被告杭州天地农副产品有限公司返还租赁房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告杭州三里家园市场管理有限公司与被告杭州天地农副产品有限公司签订的�赁合同解除；
二、被告杭州天地农副产品有限公司于判决生效后十日内支付原告杭州三里家园市场管理有限公司租金人民币114750元（从2014年8月25日起计算至2014年11月25日止，之后按每月38250元的标准支付给原告直至被告杭州天地农副产品有限公司返还租赁房屋之日止）；
三、被告杭州天地农副产品有限公司于判决生效后十日内支付原告杭州三里家园市场管理有限公司违约金人民币8711元（从2014年8月25日起计算至2014年10月25日止，之后按拖欠总额的同期同类贷款利率的4倍标准支付至被告杭州天地农副产品有限公司返还租赁房屋之日止）；
四、驳回原告杭州三里家园市场管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2870元（原告已预缴），减半收取为人民币1435元，由被告杭州天地农副产品有限公司负担（限判决生效后缴纳），财产保全申请费1129元（原告已预缴），由被告杭州天地农副产品有限公司于判决生效后十日内支付给原告杭州三里家园市场管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2870元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 王晓芳
二〇一五年三月二十日
代书记员 王 菲