江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初6917号
原告：黄进其，男，1969年11月20日出生，汉族，住太仓市。
委托诉讼代理人：支静雅，太仓市娄江法律服务所法律工作者。
被告：吴根元，男，1961年8月13日出生，汉族，住太仓市。
第三人：孙利红，女，1969年1月6日出生，汉族，住太仓市。
原告黄进其与被告吴根元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理。后第三人孙利红就涉案房屋向本院提起诉讼，本院依法决定合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄进其及其委托诉讼代理人支静雅，被告吴根元，第三人孙利红，证人樊某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄进其向本院提出诉讼请求：确认坐落于太仓市××城东仓××室××房屋及自行车库属原告黄进其所有。事实和理由：2009年5月1日，被告吴根元为了偿还到期债务，用其自有的太仓市新城区东仓花园二期拆迁安置房（52幢304室）一套与原告所有的太仓市新城区××花园××室房屋进行置换，双方签订了书面的置换房屋协议。协议约定，被告置换给原告的二期拆迁安置房面积在87.2平方米，双方互不补差价。如果被告置换给原告的二期拆迁安置房面积低于或超过87.2平方米，低于面积部分，被告补给原告差价，反之，超过面积部分，原告补给被告差价。协议同时约定了被告置换给原告的拆迁安置房所有权自本协议签订之日属于原告方，被告方不得卖给第三人，被告应将取得安置房的所有手续（如拆迁安置协议等）移交原告。协议签订后，原告方按约履行了置换房屋义务，但因被告的拆迁房一直未分配，故被告尚未履行其置换义务。2016年8月，原告得知被告的拆迁房太仓市新城区东仓花园52幢304室已经分配到位，原告知情后多次催促被告方履行交付房屋义务，但被告以种种理由推诿不履行交付房屋的义务，故原告提出上述诉讼请求。
被告吴根元辩称：2009年4月，原告为了偿还其欠他人的10万元债务，决定把其所有的东仓花园6幢403室的房屋出售，原告对被告说售价为282000元，实际售价是302000元。被告知悉原告有剩余购房款，遂向原告借款20万元，原告要求被告同时承担6幢403室两年半房租损失21000元及空调移机、腾空房屋等费用1800元。2009年5月1日，原告要求被告还款，被告无力偿还，原告就让被告签订了房屋置换协议。大概过了两年半，原告找到被告说让被告把东仓花园52幢304室的房屋卖掉，并让被告签字，被告也签了字，但是被告没有收到任何房款。被告系向原告借款20万元，但被告没有将房屋出售给原告。被告还给原告写过房租及损失的收条，共计22800元。现在被告把涉案房屋卖给了第三人孙利红，第三人已于2016年9月入住了该房屋。
第三人孙利红向本院提出诉讼请求：确认坐落于太仓市××城东仓××室××房屋及自行车库属第三人孙利红所有。事实和理由：2016年8月31日，第三人孙利红通过“家友房产中介”购买了被告吴根元位于太仓市××城东仓××室的拆迁房房屋（面积为87.63平方米）和304室自行车库，双方签订了《拆迁安置房买卖合同》，合同约定房屋售价为85万元。由于被告缺乏资金，其尚欠拆迁安置办安置房款150215.08元和村委会为此房垫付款7000元，故涉案房屋的钥匙一直由东仓物业保管。2016年9月1日，在中介的见证下，第三人支付了首期房款35万元及中介费13000元。同日，第三人与被告至动迁安置办付清了涉案房屋的所有欠款，办理了相关结算凭证，并在第一时间到东仓花园物业上更改了户主姓名、电话等，第三人也按照物业要求复印了身份证归入物业档案，被告遂取得涉案房屋钥匙，随即交给了第三人，第三人据此缴纳了物业费并开通了天然气。
针对第三人孙利红的诉讼请求，原告黄进其辩称：原、被告之间的房屋置换协议成立在先，原告根据置换协议已经履行了全部义务，只是没有办理产权证的转移。第三人在2016年8月31日与被告签订合同时涉案房屋产权已不属于被告，被告无权处分该房屋，且第三人与被告恶意串通，损害原告利益，故该合同无效。2009年，被告已将拆迁协议及结算费用表交给原告，第三人在没有见到原件的情况下仍然与被告签订合同，责任应当由第三人承担。综上，原、被告之间的合同成立在先，原告已经按照约定履行了全部义务，被告与第三人之间恶意串通，损害原告利益，故涉案房屋应归原告所有。
针对第三人孙利红的诉讼请求，被告吴根元辩称：被告认可第三人的诉讼请求，被告与第三人签订了房屋买卖合同，涉案房屋应属于第三人。
经审理查明：2009年4月11日，原告黄进其（甲方）与案外人施明兴（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“甲方拥有东仓花园6幢403室，经甲乙双方协商同意达成买卖协议，该房产面积87.02平方米，价值303000元。甲方交付乙方钥匙时，乙方付10万元，两个月之内再付15万元，剩余53000元等甲方交付房产证过户手续后，乙方全部付清，过户手续费用甲方负担。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。”该房屋买卖协议中“剩余53000元”后被涂改为“剩余52000元”。黄进其、樊某在甲方处签字，施明兴在乙方处签字。
2009年5月1日，被告吴根元（甲方）与原告黄进其（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“甲方为了用乙方所有的位于太仓市新城区××花园××室（现房，面积87.2平方米）以29万元的价格卖给施明兴以偿还到期债务，决定将所有的位于太仓市新城区东仓花园二期拆迁安置房【目前还未竣工，待太仓市新城区拆迁办（动迁办）安置】与乙方所有的上述房屋进行置换，经与乙方平等协商，达成如下协议：1、甲方置换给乙方的二期拆迁安置房面积在87.2平方米，甲乙双方互不补差价。如果甲方置换给乙方的二期拆迁安置房面积低于或超过87.2平方米，低于面积部分，甲方补给乙方差价，反之，超过面积部分，乙方补给甲方差价。差价按每平方米3325.68元（29万/87.2平方米）计算。2、考虑到甲方所有东仓花园二期拆迁房尚未实际交付乙方，同时为了弥补乙方将东仓花园6幢403室已交付甲方不能继续出租经营造成的经济损失，甲方同意从2009年5月1日至交付乙方东仓花园二期房之日按月支付乙方房租，房租租金为700元/月。3、甲方应当根据乙方的要求将房屋过户给乙方，并积极协助乙方办理交房、过户等手续，过户费用全部由甲方支付。4、甲方置换给乙方的拆迁安置房所有权自本协议签订之日属于乙方，甲方不得卖给第三人，同时甲方应将取得安置房的所有手续（如拆迁安置协议等）移交乙方。如果甲方私下将房屋卖给他人，除继续履行本协议外，仍需支付乙方违约金58000元。造成本协议不能履行的，还应支付乙方房屋赔偿款（按甲方实际支付乙方赔偿款时东仓花园6幢403室市场价值计算）。5、为了施明兴将来过户便利，甲方要求以乙方的名义与施明兴签订卖房协议，将来施明兴房屋的过户费用甲乙双方各承担一半。乙方从施明兴处取得卖房款先支付甲方239000元，剩余51000元待甲方交付房屋给乙方时付清甲方。6、如果甲方拖欠乙方房屋租金，过户费等费用，乙方有权从未支付甲方的51000元卖房款中扣除。本协议自甲乙双方签字之日生效，共一式三份，甲乙双方各执一份，送太仓市新城区拆迁办（动迁办）一份。”
2009年4月21日，被告吴根元向原告黄进其出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款162000元。”
2009年4月25日，被告吴根元向原告黄进其出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款4000元。”
2009年4月29日，被告吴根元向原告黄进出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款10000元。”
2009年4月29日，被告吴根元向原告黄进其出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款500元。”
2009年4月29日，被告吴根元向原告黄进其出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款500元。”
2009年5月1日，被告吴根元向原告黄进其出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款3万元。”
2009年6月6日，被告吴根元向原告黄进其出具收条一份，内容为：“今收到黄进其房款21000元。”
2009年6月23日，被告吴根元出具收条一份，内容为：“今收到房款1000元。”
2009年6月25日，案外人太仓市安达房屋拆迁有限公司与被告吴根元签订《拆迁房屋补偿协议书》一份，内容为：“因建设项目需要，甲方预拆迁乙方坐落于南郊村6组的房屋及其他附属物，其中有证住宅用房59.6平方米（土地使用权160平方米）。乙方选择产权置换双结价补偿安置形式。……四、可安置新房面积及安置结算。根据产权调换双结算的办法，甲方确认乙方安置住房面积为：1、安置房基准面积137.8平方米；2、可调节优惠安置面积6平方米（按被拆有证方面积10%计，比安置房基准价上浮200元/平方米）。甲方能满足乙方选择一套小高层（大套）安置住房，其余在多层住宅区安置。安置房的层次、房号另行抽签确定。安置房结算另行签订结算协议。”该协议还约定了其他事项。
2016年8月31日，被告吴根元作为出卖人（甲方），第三人孙利红作为买受人（乙方），太仓市城厢镇家友房产中介服务部作为中介方，三方签订《拆迁安置房买卖合同》一份，内容为：“第一条，房屋的基本情况。甲方房屋位于东仓三园52幢第2单元304室，房型是两室一厅一卫，房屋结构为高层混钢，建筑面积为87.63平方米，毛坯房屋用途为住宅。……第三条，上述房产的交易价格，成交价格为85万元。第四条，付款时间及办法。甲乙双方同意以现金付款方式分4次付款。第一期定金在2016年8月31日3万元。第二期待甲方将该房屋钥匙及使用权交给乙方时，乙方支付房款2016年9月1日32万元。第三期，2016年10月30日，付40万元。第四期，待甲方将该房屋产权过户给乙方时，乙方将余款10万元支付给甲方。……第六条，甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税、费约定如下，甲方房产证、土地证、税、费自负。过户税、费由乙方支付。汽车库和自行车库跟房屋一起不做任何费用（相应自行车库一间号304室）。……第九条，该房屋面积，以安置单为准，以套购买，互不补偿（面积）。在东仓第三期不动产证开办后一个月，中介负责房产过户，甲、乙方积极配合。甲方办好证后，不得做任何抵押。如甲乙双方半途违约，按已付房款的双倍价格赔偿。”该合同还约定了其他事项。
2016年9月8日，上述协议三方签订《补充协议》一份，内容为由于吴根元在2016年8月31日与孙利红关于东仓花园三期52幢304室房屋所签订《拆迁安置房买卖合同》时未告知此房屋产权已抵押他人的事实，造成此房屋产权纠纷，双方尽量配合解决，但是在房屋产权归属彻底明确之前，2016年8月31日签订的《拆迁安置房买卖合同》第三期付款40万元原定2016年10月30日付款延期（期限未定），待此事明确处理清楚后孙利红再付清。
2016年8月31日，第三人孙利红支付被告吴根元购房款3万元。2016年9月1日，第三人孙利红支付被告吴根元购房款32万元。”
2016年9月1日，太仓市科教新城管理委员会出具《东仓花园三期安置户结算汇总表》一份，确认收到动迁户吴根元150215.08元。
2016年9月1日，第三人孙利红向太仓市南珠物业管理有限公司缴纳物业费157元。
2016年9月1日，第三人孙利红向太仓市城厢镇家友房产中介服务部支付中介费13000元。
2016年9月6日，第三人孙利红开通了涉案房屋的管道燃气。
审理中，原告黄进其向本院陈述：“2016年9月6日11时，我已经在涉案房屋的门上写明产权已移交，并留下了我的名字及电话。被告给我出具的收条中21000元对应的是两年多的房租，该款算作购房款。我总共支付给被告现金208000元，加上21000元房租，共计支付被告购房款229000元。”
被告吴根元向本院陈述：“2009年4月，原告借了10万元高利贷，原告决定把自己东仓花园6幢403室的房屋卖掉，主要是为了还高利贷。原告说卖了282000元，实际上卖了302000元，我向原告借了20万元，原告将东仓花园6幢403室租出去的两年半房租21000元算在我的头上，我给原告写了条子。原告还将空调移机、腾空房屋的费用1800元也算在我头上，我也给原告写了条子。2009年5月1日，原告叫我还20万元，我还不出，原告让我签一份协议书，让我把东仓花园6幢403室卖掉，我就签了协议。我可以拿房子后，原告找我要房子，我让原告去打官司。我向原告借了20万元，钱是现金给的。我给原告写了房租21000元和损失1800元（含搬迁费450元、有线电视移机100元、电话移机100元、两台空调移机300元、晾衣架250元、热水器移机100元、窗帘100元、塑料地面400元）的条子，总共228000元，这笔钱我还没有付给原告。我把涉案房屋卖给了孙利红后，其于2016年9月份住进涉案房屋。”
第三人孙利红向本院陈述：“我是通过中介购买的涉案房屋，与被告签订了房屋买卖合同。我支付了35万元首付款，我和被告一起用这笔钱去拆迁办结清了结欠的拆迁安置房款150215.08元及被告结欠村委会的7000元。后来，我和被告一起去物业拿了钥匙，更换了户主姓名、联系方式并支付了一年物业费，我还开通了天然气。2016年9月1日，我拿到了钥匙，过了两三天我搬了一些生活用品进去。2016年9月7日左右，涉案房屋门上被写了字，我才知道原、被告之间的事。因为涉案房屋存在纠纷，购房尾款尚未支付。”
证人樊某向本院陈述：“我是黄进其的前妻，我们于2010年9月17日离婚。2009年3月，吴根元在住院，叫黄进其过去说其借了高利贷急需还钱，说黄进其房子下来了能不能换一下。当时黄进其的房子已经出租了，吴根元说房租他承担。我去过医院两次，吴根元求我帮忙，当时还有一个护工在场。后来吴根元的前妻和儿子来我家求我，说吴根元已经被高利贷软禁了，后来黄进其就把承租人赶走了，电费没交是我去交的。黄进其拿了钱就去吴根元家给了吴根元，当时没有写换房协议，只付了16万元，我不想换，吴根元说写个协议。”
审理中，本院向太仓市南郊办事处主任张巍调查，其向本院陈述：“2017年2月份，黄进其来找过我，我在档案中查过没有找到黄进其与吴根元这份协议。2013年1月起，我负责拆迁安置工作的，期间没有收到过黄进其提交的材料。与吴根元一起拆迁的人有的人拿了东仓花园二期，有的人拿了东仓花园三期，根据各家实际情况。吴根元拿了东仓花园三期52幢304室，面积为87.63平方米。”
审理中，第三人孙利红向本院提存了第三期及第四期购房款50万元。
上述事实，有原告黄进其提供的协议书、拆迁房屋补偿协议书、费用结算表、收条、房屋买卖协议，被告吴根元提供的收条及损失清单，第三人孙利红提供的拆迁安置房买卖合同、承诺书、收条、东仓花园三期安置房结算单、东仓花园三期安置户结算汇总表、补充协议、说明、银行交易凭证、物业费收据、中介费收据，证人樊某的陈述，当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点之一是原告黄进其与被告吴根元于2009年5月1日签订的关于置换房屋的《协议书》是否有效。
原告黄进其认为，原、被告之间的房屋置换协议真实有效，原告已经按照协议履行了义务，被告应配合办理过户手续。被告辩称购房款系借款，但被告未提供任何证据。
被告吴根元认为，被告系向原告借款20万元，并同意承担房租21000元及损失1800元，被告并未出售房屋。太仓市东仓花园6幢403室是原告为了偿还其自己的债务而自行出售的。2009年5月1日，原告让被告归还借款20万元，被告还不出，原告就让被告签订了置换协议书。现被告已将涉案房屋出售给了第三人。
第三人孙利红认为，被告并未在原告及其前妻与施明兴之间的买卖合同上签字，太仓市新城区××花园××室是原告自愿出售的。上述买卖协议签订于置换协议之前说明置换协议是不真实的。同时，置换协议在拆迁协议之前，置换协议应该是无效的。
本院认为，根据原告与施明兴签订的房屋买卖协议、原告与被告签订的房屋置换协议书、原告持有被告的拆迁房屋补偿协议书、房屋拆迁补偿费用结算表及付款情况，可以认定原、被告之间就被告用其将要取得的拆迁安置房置换原告已取得的东仓花园6幢403室的房屋达成合意，虽然原、被告在签订房屋置换协议书时，安置给被告的房屋并未确定，但协议签订后被告通过拆迁安置取得了涉案的拆迁安置房，且该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。
本案的争议焦点之二是第三人孙利红与被告吴根元于2016年8月31日签订的关于坐落于太仓市××城东仓××室××房屋及自行车库的《拆迁安置房买卖合同》是否有效。
原告黄进其认为，第三人与被告之间存在恶意串通。按照2016年的房价行情，第三人在未见到拆迁安置协议情况下就与被告签订了买卖合同，不符合常理。原告与被告之间的协议在拆迁安置办有备案，第三人与被告到拆迁安置办拿钥匙时应当知道涉案房屋归原告所有。在此情况下，第三人仍然与被告签订买卖合同是无效的，故涉案房屋属原告所有。
被告吴根元认为，涉案房屋系被告通过中介出售给第三人，与原告无关。
第三人孙利红认为，拆迁安置办未提及原告与涉案房屋有什么关系。第三人已经入住涉案房屋，故涉案房屋属第三人所有。
本院认为，根据拆迁安置办负责人张巍向本院的陈述，其在相关档案中未发现原、被告签订的协议书，原告也从未向拆迁安置办递交过该协议，且被告与第三人至拆迁办办理结算、至物业领取钥匙时相关人员并未就该房屋是否存在权属争议告知第三人。虽原告提出第三人与被告之间存在恶意串通，但原告并未提供证据予以证明。故本院对原告提出的被告与第三人存在恶意串通的意见不予采纳。第三人与被告均认可双方通过中介机构于2016年8月31日达成并签订了《拆迁安置房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法律的强制性规定，依法成立并生效。
根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋至今尚未办理产权登记，在原告与被告签订的房屋置换协议和被告与第三人签订的《拆迁安置房买卖合同》均合法有效的情况下，根据被告与第三人的陈述及第三人已领取了涉案房屋的钥匙、缴纳了物业费及开通了管道燃气的事实，可以认定第三人已合法占有涉案房屋及自行车库，结合第三人已向本院提存了剩余购房款50万元的事实，本院确定坐落于太仓市××城东仓××室××房屋及自行车库属第三人孙利红所有。至于原告黄进其与被告吴根元就房屋置换产生的纠纷，原告可另行向被告吴根元主张相关权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条、第一百七十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
坐落于太仓市科教新城东仓三园52幢304室的房屋及自行车库属第三人孙利红所有。
驳回原告黄进其的诉讼请求。
案件受理费5730元，由被告吴根元负担。该款原告黄进其已预交，本院不再退还，由被告吴根元于本判决生效之日起10日内给付原告。第三人之诉案件受理费12300元，减半收取6150元，由被告吴根元负担。该款第三人孙利红已预交，本院不再退还，由被告吴根元于本判决生效之日起10日内给付第三人。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a）预交上诉案件受理费。
审 判 长 吕金星
人民陪审员 周跃良
人民陪审员 蔡蕴芬
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 张 燕