海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1193号
上诉人（原审原告）：周猛。
委托代理人：曾雷，海南大兴天泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司。
法定代表人：林敏，总经理。
委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。
上诉人周猛因与被上诉人海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月23日，周猛与恒金公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，周猛购买恒金公司位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧碧水名城Dl栋X幢XXX房；建筑面积共91.42平方米，每平方米人民币6673.20元，房价款总额为人民币485075元；周猛应自签订合同当日付清合同约定的总房款人民币485075元；恒金公司应当于2010年4月28日前将经质监部门办理工程竣工验收备案的房屋交付周猛；恒金公司承诺在交房之日起二年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，周猛于2009年10月26日向恒金公司支付了购房款人民币485075元，恒金公司向周猛出具了《海南省销售不动产专用发票》。2012年8月22日，恒金公司与周猛办理了交房手续，2012年8月21日，周猛支付了房屋交易契税6912.32元。2013年7月25日，周猛以恒金公司逾期交房为由向原审法院提起诉讼，请求恒金公司支付逾期交房违约金。经原审法院主持调解，双方当事人达成了调解协议，原审法院于2013年9月18日作出（2013）美民一初字第1448号民事调解书：恒金公司同意向周猛支付逾期交房违约金共计人民币15832元。2014年4月23日，恒金公司对其开发建设的位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋楼房办理了房产总证（证号：海房字第HK413XXX**号，总建筑面积12588.97平方米）。2014年7月23日，周猛以恒金公司逾期办理房屋产权证为由，向原审法院提起诉讼，请求恒金公司支付逾期办理房屋产权证的违约金。2014年8月11日，海口市住房和城乡建设局向周猛颁发了海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋X幢XXX房的《房屋所有权证》（证号：海房字第HK418XXX**号）。恒金公司提交《关于尽快完善手续、办理房产证通知》及《整付零寄交寄清单》、挂号信费发票。欲证明恒金公司办理房屋总证后已履行通知周猛办理分证的义务，逾期办证违约金应计算至房产总证办好之日止。周猛对恒金公司上述证据的真实性无异议，但认为上述证据无法证明恒金公司挂号信邮寄的文件是《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。因恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，故原审法院对其证明内容不予以确认。
原审法院认为：周猛与恒金公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上签订，合同双方当事人意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，受法律保护，合同当事人应按约定履行自己的义务。恒金公司于2012年8月22日与周猛办理了交房手续，根据合同约定，恒金公司应在交房之日起两年内即在2014年8月22日前为周猛办理房屋所有权登记，周猛所购房产已于2014年8月11日登记在其名下，未超过合同约定的办证期间。周猛的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回周猛的诉讼请求。案件受理费人民币1055元，由周猛负担。
上诉人周猛不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。
原审法院认定“被告于2012年8月22日与原告办理交房手续，根据合同约定，被告应于交房之日起两年内即在2014年8月22日前为原告办理房屋所有权登记，”上述认定属于原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院严重混淆“办理交房手续”与“交付房屋”两个概念。首先，海口市美兰区人民法院作出的（2013）美民一初字第1448号民事调解书所确认恒金公司于2012年8月22日与周猛办理了交房手续，实际上，该办理的交房手续时间应为周猛的收房时间，而并非恒金公司的交付房屋时间，这是两个不同的概念；其次，根据本案的实际情况，在2011年6月10日，海口市建设工程质量监督站给恒金公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，也就是碧水名称房屋已经于2011年6月10日符合了周猛与恒金公司双方签订《商品房买卖合同》的约定的交付条件，而在此期间，恒金公司曾两次向碧水名城小区的所有业主发出《交房通知》，要求业主于2011年8月1日前办理交房，此时间应为恒金公司要求周猛办理交付房屋的最迟时间；再次，根据碧水名城小区同小区其他业主在海口市美兰区人民法院关于逾期办证事项的诉讼的生效判决【（2014）美民以初字第149-211号生效民事判决书】，都均确认碧水名城小区的房屋在2011年6月10日已经符合《商品房买卖合同》中约定交房条件，也均确认碧水名城小区业主的房屋交付时间为2011年6月10日或2011年8月1日；最后，根据周猛与恒金公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，如果买受人原因逾期收房的，则已视为出卖人实际交付房屋，从上述约定也表明不应该以周猛实际收房之日作为交房的日期。但在本案中，原审法院却严重混淆“办理交房手续”与“交付房屋”两个概念，认定周猛办理交房手续的时间是交房时间，其实这仅是周猛的收房时间，这等于是原审法院对同一事实却做出截然两种不同的判决，显然有损法律的权威性。
综上所述，请求法院依法判令：一、撤销（2014）美民一初字第1879号民事判决书；二、改判恒金公司向周猛支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2013年6月11日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款485075元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为50219元；三、本案一审、二审的诉讼费由恒金公司承担。
被上诉人恒金公司答辩称：一、周猛主张“收房”与“交房”不是同一概念很荒唐，恒金公司不交房，周猛又如何收房。二、具备了交房条件，不一定就是“交房”。三、周猛所主张的“对同一事实却做出截然两种不同的判决”，是错误的，原因在于不是“同一事实”，差异在于对“交房”的理解，基础在于“逾期交房”判决书、调解书等对于“交房”的时间界定不同，甚至有的案件没有生效法律文书对此作出界定。四、周猛没有按期交纳房屋维修基金，所以导致其没有按期收到房屋，因此，恒金公司交付房屋是符合合同约定和法律规定的，请求法院对交付概念作出正确的理解。综上所述，原审认定事实清楚，适应法律准确，周猛的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，周猛向本院提交新证据1份：2012年8月21日《海南省住宅专项维修资金专用收据》。恒金公司经质证，对该证据的真实性无异议。恒金公司提交新证据1份：2014年7月22日在《海南日报》上刊登的公告，证明已通知各位业主办理产权登记。周猛经质证，对该证据的真实性无异议。经本院审查，确认上述证据的真实性、合法性及关联性，上述证据可以作为认定本案事实的依据。
二审查明，在签订《商品房买卖合同》的同时，周猛、恒金公司双方还共同签订了《合同补充协议》，作为《商品房买卖合同》的附件，《合同补充协议》第九条约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金，买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋；第十一条约定：买受人确认合同上填写的收件地址、楼房号码、邮编均准确无误。出卖人发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。买受人若变更收件地址，必须及时向出卖人提交书面变更通知。第十三条约定：买受人在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担。2011年5月和同年7月，恒金公司两次向周猛发出《交房通知书》，上述通知书明确要求周猛最迟于2011年8月1日办理交房手续，如不办理交房手续，则视为已交付，业主自2011年6月1日起按时支付物业管理费。2012年8月21日，周猛缴纳了购买该房的专项维修资金。2014年5月22日，恒金公司按合同中预留的地址通过挂号信向周猛发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，告知应在收到本通知10个工作日内缴纳契税、房屋维修基金等税费，以便及时办理房产证。同年7月22日，恒金公司在《海南日报》上刊登公告，通知各位业主办理产权登记。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为恒金公司逾期办理房屋权属登记的起算和截止时间。
恒金公司于2011年5月和同年7月两次向周猛发出《交房通知书》，根据该两份“通知书”的内容，本院认定恒金公司与周猛之间最终明确双方的交房时间应为2011年8月1日，则本案《商品房买卖合同》约定的应办理相应房产证的二年期间应自2011年8月1日起算，至2013年8月1日止。恒金公司未在此期间办理房产证，故房产证逾期办理的时间自2013年8月2日起算。原审法院未根据本案具体案情认定双方的交房时间存有不当，本院予以纠正。周猛主张恒金公司自2013年6月11日起至办理过户手续之日止支付逾期办理房产权属登记的违约金无事实与法律依据，本院不予支持。恒金公司于2014年5月22日向周猛发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，告知其缴纳契税、房屋维修基金等税费，以便办理房产证，但周猛于2012年8月21日就缴纳了契税、房屋维修基金，其不存在逾期缴纳房屋维修基金，以致拖延房产证办理的情形。涉案房产的房产证于2014年8月11日办理至周猛名下，则恒金公司逾期办理房产证的日期应截止至2014年8月11日，即本案逾期办理房产证的违约期间为2013年8月2日至2014年8月11日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因双方签订的合同没有约定违约金，故恒金公司应向周猛支付的逾期办证违约金按上述法律规定的标准予以计付。
综上所述，原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1879号民事判决；
被上诉人海南恒金房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人周猛支付自2013年8月2日起至2014年8月11日止的逾期办理房屋产权登记的违约金（违约金计算方法：以购房款485075元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；
驳回上诉人周猛的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1055元，二审受理费1055元，合计2110元，由上诉人周猛负担311元，被上诉人海南恒金房地产开发有限公司负担1799元。
本判决为终审判决。
审判长 彭彩燕
审判员 袁 文
审判员 王法坚
二〇一五年十一月二十三日
书记员 段海斌