广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15808号原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷三期A1幢101室，统一社会信用代码91442000731474680B。法定代表人：陈立影。委托诉讼代理人：缪毅强，该司员工。委托诉讼代理人：潘迈章，该司员工。被告：练翠芳，女，1973年3月8日出生，住广东省新兴县。原告中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业公司）诉被告练翠芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告万泰物业公司委托诉讼代理人缪毅强、潘迈章到庭参加诉讼。被告练翠芳经本院公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万泰物业公司诉称，原告作为被告物业所在的小区物业管理人，与该物业的建设单位签署了《前期物业管理协议》，为该小区全体业主提供物业管理服务，物业管理费收费标准为0.98元/平方米/月。2012年1月1日，原告受沙溪镇隆兴花园小区业主委员会委托，对中山市沙溪镇隆兴花园小区物业进行管理。根据《隆兴花园物业服务合同》规定，物业服务费按每月每平方米0.98元，向业主或非业主使用人收取物业管理费，业主或非业主使用人逾期未缴纳物业停车管理费的，原告可收取所欠管理费用每日千分之一的违约金。被告为中山市xxxx房业主，其物业面积为75.24平方米，每月应向原告交纳物业管理费74元，但被告自2015年2月1日至今一直未交纳物业服务费，经原告邮寄签发律师信均不予交纳。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：被告支付所欠原告物业服务费1036元及违约金202.02元（物业服务费自2015年2月1日起按每月74元计暂至2016年3月1日，违约金自2015年2月16日起按每日千分之一暂计至2016年3月1日，以实际执行时所欠管理费及违约金为准），以上合计1238.02元。诉讼中，原告万泰物业公司将诉讼请求明确为：要求被告支付物业服务费1628元，物业服务费要求支付至2016年11月30日止。原告万泰物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.资质证书、广东省经营服务性收费许可证、营业执照；2.商品房买卖合同及补充协议、中山市不动产登记资料证明表；3.隆兴花园物业服务合同2份；4.缴款通知。被告练翠芳未提交书面答辩状，在举证期限内亦未向本院提交证据。原告所举书证及所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证真实，本院经审查后予以认定。经审理查明，练翠芳系中山市xxxx的业主。2012年1月30，万泰物业公司受隆兴花园业主委员会（以下简称隆兴花园业委会）委托为中山市沙溪镇岐江路乐群路段与隆兴路交汇处隆兴花园提供物业服务，服务期限为30个月，自2012年1月1日起至2014年6月31日止，双方签订《隆兴花园物业服务合同》，约定：乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或者非业主使用人收取物业服务费并筹集公共维修资金：物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；公共维修资金：住宅、商铺按建筑面积每月每平方米0.08元收取；物业服务费按月缴纳，业主或承租人应在每月5日（法定节假日顺延）前交纳；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期15日起每天应按交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。上述合同到期后，双方于2015年11月5日重新签订《隆兴花园物业服务合同》，约定：服务期限为36个月，自2014年7月1日至2017年6月30日止；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取；商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；公共维修资金：住宅、商铺按建筑面积每月每平方米0.08元收取；乙方从2014年7月1日起按新标准计收物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月5日（法定节假日顺延）前交纳；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期15日后每天按应交物业服务费的千分之一缴纳滞纳金。合同还约定了其他事项。万泰物业公司主张每月的物业服务费是从业主委员会成立后于2012年1月30日起按0.98元/平方米收费至今，其中0.9元是物业服务费，0.08元是公共维修基金。练翠芳自2015年2月1日起欠交物业服务费，万泰物业公司经多次催讨未果，遂于2016年7月27日诉至本院，主张前述实体权利。另查，根据中山市国土部门出具的《中山市不动产登记资料证明表》，位于中山市××花园××房权利人为练翠芳，房产建筑面积为75.24平方米。练翠芳自2015年2月1日起拖欠物业管理费至2016年11月30日，共计22个月，拖欠物业管理费共计1622.17元（75.24平方米×0.98元/平方米×22个月）。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。万泰物业公司与练翠芳分别作为隆兴花园的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。万泰物业公司已依约向隆兴花园小区提供物业服务，练翠芳则应按时向万泰物业公司交纳物业服务费用。现练翠芳从2015年2月1日至2016年11月30日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应向万泰物业公司交纳物业服务费共计1622.17元。关于逾期付款违约金。万泰物业公司与隆兴花园小区签订的《物业服务委托合同》约定“物业服务费在每月5号前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金”，该费用实际是由于练翠芳违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。练翠芳拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因万泰物业公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的每日按拖欠金额千分之一的违约金标准明显偏高，已经超出万泰物业公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准按年利率24%计算，以每月实际欠款额为基数，从2015年2月16日起至欠款实际清偿之日止。练翠芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告练翠芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理服务有限公司支付2015年2月1日至2016年11月30日期间的物业服务费1622.17元及违约金（违约金计算方法：从2015年2月16日起，以每月实际欠款额为基数，按年利率24%计算至被告实际清偿欠款之日止）；二、驳回原告中山市万泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市万泰物业管理服务有限公司已预交），由被告练翠芳负担，被告练翠芳应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市万泰物业管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  张子锋二〇一六年十二月八日书 记 员  陈桂清