湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0281民初138号
原告（反诉被告）醴陵市正莞物业管理有限公司，住所地：醴陵市神福港镇政府内。
法定代表人：黄新建总经理
委托代理人李再君，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
被告张纪东（反诉原告）。
原告（反诉被告）醴陵市正莞物业管理有限公司与被告（反诉原告）张纪东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，××独任审判，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）醴陵市正莞物业管理有限公司委托代理人李再君，被告（反诉原告）张纪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告醴陵市正莞物业管理有限公司提出诉讼请求：判令被告向原告支付3852元物业管理费及违约金3263元（计算方式为：自逾期之日起按欠费的千分之三/天）。事实与理由：被告于2007年7月17日在醴陵市方正房地产综合开发有限公司办理房屋（渌水家园）交接手续后，立即在自愿、平等、协商一致的基础上与原告签订了《物业管理服务协议》，约定物业管理内容，暂定一年，一年内50%以上业主到期之前无书面异议，则该协议签订到期后自动延续。在协议约定的物业管理服务期内，原告一直努力做好物业管理服务事项，但时至今日，被告交了前段时间物业管理费后，一直未按照物业管理服务协议内容履行缴纳物业管理费义务，原告方已多次催缴仍拒绝缴纳。截止2016年12月31日已有4年零5个月未交，综前所述，原告认为被告拒绝交纳物业费用的行为违反双方协议约定，应承担相应的法律责任，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求处理。
被告答辩并反诉称：2008年入住之后已缴纳4年的物业服务费，到现在一直未缴纳是因为房屋外墙渗水，导致家中的柜子、衣服受到损害，特别是本人的儿子张金的二轮摩托车停放在渌水家园小区内被盗，造成了9100元的经济损失，特提起反诉，要求原告（反诉被告）醴陵市正莞物业管理有限公司立即赔偿被告（反诉原告）的摩托车损失9100元，并立即修缮渗水房屋的内外墙。
原告（反诉被告）答辩称：反诉原告所指被盗摩托车是其儿子张金所有，不属于反诉原告的自有财产，其反诉主体不适格。而且摩托车未停放在反诉被告所指定的区域内。外墙渗水不是反诉被告的物业管理过错所造成，与本案无关，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据和事实，本院认定如下：被告之子张金于2015年4月10日购得一辆黑色雅马哈牌女士摩托车，2015年5月26日20时许张金向醴陵市公安局仙岳山派出所报案称：该摩托车停放在醴陵市渌水家园A栋4单元过道内被他人盗走，损失价值约7000元。关于被告所居住的房屋外墙渗水，被告所提供的照片不全面，且没有提供渗水的原因，不能证实系原告的物业管理活动的过错所为，对该证据，本院不予认定。
根据本院认定的证据，结合当事人的诉辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2007年7月17日，原、被告之间签订了《物业管理服务协议》。暂定一年，一年内50%以上业主到期之前无书面协议，则该协议签订到期后自动延续。被告居住在渌水家园小区B301房，建筑面积为158.05平方米，物业费收费标准为为0.46元每平方米每月，收费期限为按年收取。每年被告应向原告缴纳物业服务费为872元。被告缴纳物业服务费至2012年7月31日止，便以所居住房屋外墙渗水，拒绝继续缴纳物业服务费。特别是2015年5月，被告之子张金的摩托车被盗，被告认为原告没有尽到《物业管理服务协议》中所约定的管理义务，继续拒绝缴纳物业服务费。原告目前仍然在渌水家园小区提供物业管理服务。截止到2016年12月31日被告尚欠物业服务费3852元。原告多次催缴无果后便于2017年1月13日向本院起诉，要求被告立即缴纳所欠物业服务费3852元及违约金3263元（计算方式为：自逾期之日起按欠费的千分之三/天）。2017年2月13日被告（反诉原告）张纪东向本院提起反诉，要求原告（反诉被告）醴陵市正莞物业管理有限公司立即赔偿被告（反诉原告）的摩托车损失9100元，并立即修缮渗水房屋的内外墙。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告不履行缴纳物业服务费的义务不合符协议约定，其行为已构成违约，被告应当支付物业服务费以及承担该款的违约金。但原告要求被告按照每年拖欠的物业服务费的日千分之三的标准向其支付违约金，该违约金标准明显过高，综合本案案情，本院酌情调整为按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算。被告（反诉原告）提起反诉要求原告（反诉被告）赔偿被盗摩托车损失9100元，并立即修缮房屋的内外墙，因被盗摩托车的主体是张金，张纪东不是本反诉的适格主体，以及被告（反诉原告）没有提交具有证明力的证据证实房屋渗水系原告（反诉被告）的物业服务管理活动的过错所造成，故此被告（反诉原告）的全部反诉请求，均没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
1、被告张纪东自本判决发生法律效力之日起三日内向原告醴陵市正莞物业管理有限公司给付所欠物业服务费3852元，并支付违约金（从2013年8月1日起至2016年12月31日止，以每年累计欠付的物业服务费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算）；
2、驳回原告醴陵市正莞物业管理有限公司的其他诉讼请求；
3、驳回被告（反诉原告）张纪东的全部反诉请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，反诉费，25元，合计50元。由原告承担10元，被告承担40元。
如义务人未自觉履行上述义务，权利人有权在本判决书生效后二年内申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长 何昌炎
二〇一七年三月一日
书记员 侯志乾
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。