浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初5404号
原告（反诉被告）：陈涛，男，1979年10月6日出生，汉族，经商，住安徽省凤台县。
委托诉讼代理人：曹利，浙江奇合正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：义乌科逸酒店管理有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道江滨西路299号。
法定代表人：金跃宇，总经理。
委托诉讼代理人：汪慧丹，北京市中银（苏州）律师事务所。
原告陈涛为与被告义乌科逸酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月1日向本院起诉。本院受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈涛及其委托诉讼代理人曹利、被告（反诉原告）义乌科逸酒店管理有限公司的委托诉讼代理人汪慧丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈涛起诉称：2016年9月12日，原告与被告的经理陈高峰签订房屋租赁合同，约定将义乌市江滨西路299号科逸酒店二楼约500平方米的房屋出租给原告开足浴店使用，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日。合同对租赁日期、租金交纳方式、双方权利义务、合同终止、违约责任等作了约定。2016年9月交接房屋，原告投入70640元进行装修改造，足浴店投入运营。不料在依约支付第一年度第二期租金10万元时，被告不愿意接受房租，要求原告直接支付给浙江大德药业集团有限公司（以下简称大德公司），大德公司表示没有与原告签订合同，拒绝接收。经多次反复交涉，被告承诺会协调大德公司，不会影响原告营业。原告因被告原因无法及时交付下一期租金，大德公司不予盖章，导致足浴店无法办理营业执照，2017年3月5日被市场监管部门突然查封。无奈，原告只好关门停业。被告的不诚信行为导致原告不能继续营业，不能实现租房的目的。原告装修损失较大，并因此而支付突然遣散员工的违约金，亦产生较大预期利益损失。现诉请判令：1、解除双方房屋租赁合同；2、被告赔偿装修损失70640元；3、被告退还三个月房租50000元；4、被告赔偿提前遣散员工支付的违约金54000元；5、被告赔偿合同约定的违约金60000元。庭审中，针对第三项诉讼请求，原告补充陈述：原告已支付的10万元租金租期是从2016年10月1日到2017年5月底，2017年3月6日足浴店被查封，退还的三个月房租就是从3月6日到5月底的租金。
被告义乌科逸酒店管理有限公司答辩称：原告的诉请无事实和法律依据，原告至今拖欠被告的租金10万元及签订合同时约定应支付的转让费5000元和水电费押金2万元，上述金额至今未付，本案系原告违约在先，被告已提起反诉。原告称被告及大德公司不接受租金与事实不符，原告租赁的二楼的房屋被告及大德公司至今未收回，尽管被告三到五层的房屋因经营问题已经与大德公司协商解除租赁合同，但被告并未与大德公司解除一至二楼的租赁合同，原告因自身原因导致足浴店被查封，与大德公司及被告无关，其次，从原告的诉状及证据中无法得出原告被查封的原因，也无法得出其店面被查封与被告的关联性。即使原告店面被查封，但与被告的租赁合同仍在履行中，原告仍负有继续缴纳租金的义务，双方的租赁合同未约定原告营业执照无法办理或者被查封即视为被告违约，租赁合同可终止。原告在营业执照被查封后，可以选择关闭店面，也可以选择协调查封事宜，被告无从干涉，但原告自行关闭店门并遣散员工，应承担相应的后果，与被告无关。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
原告陈涛为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告存在租赁合同关系及相关约定。
证据二、图片一份，证明租赁场所被查封的事实。
证据三、录音一份，证明被告原因导致足浴店被查封。
证据四、收款收据三份，证明装修开支。
证据五、劳动合同、违约金收条各三份、解除合同工资表一份，证明因被告违约，导致原告支付工人违约金。
证据六，申请证人欧某、郭某出庭作证，证明因被告违约、店面查封导致原告额外支出给工人的违约金。
证人欧某（男，1990年5月20日出生，汉族，农民，住四川省内江市东兴区双才镇楠林村3组11号）的证言：我在原告开办的足浴店上过班，做总经理，是因为足浴店被查封而解雇离职的，原告没有为我交纳过社保。店里部长是郭某，底薪4000元，没有试用期。主管是张星，工资6000元，没有试用期。店里对外营业时，营业执照没有办出来。根据签订的合同，原告支付了我3万元的违约金，劳动合同和收条及解除合同工资表领款人处的签名及捺印都是我本人所为。
证人郭某（男，1994年1月10日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县母享镇陇东村民委员会中寨组15号）的证言：我在原告开办的足浴店上过班，做行政部长，因为原告的足浴店关门遣散收到过8000元的补偿款。工资4000元一个月，没有试用期，没有交纳社保。
被告义乌科逸酒店管理有限公司的质证意见：证据一、真实性没有异议。证据二、真实性无法得知，因为不清楚原告店面是否被查封，且无法看出店面被查封是因何原因，以及与被告有何关联，因此该证据也无法证明原告的证明目的。证据三、真实性没有异议，但不清楚是否完整，无法证明其证明目的。从录音的时间上看，明显系原告为诉讼而准备。3月3日的原告与陈高峰的录音，陈高峰不能够代表被告，陈高峰是在2017年1月份就不再负责本案租赁合同的事宜，而且在这个时间段其已经被公司派到广州工作，所以陈高峰的言辞不代表被告。另外该录音也证明了原告在3月份还未缴纳租金给被告。证据四、真实性无法确认，不排除原告为本案向被告索赔而事后制作，无从得知款项是否实际支出，同时被告并未收回该房屋，原告的赔偿也无法支持。证据五、真实性无法确认，质证意见同证据四，原告自行与员工解除合同，并支付解除的赔偿金等费用与本案租赁合同是否能够继续履行没有关联。证据六，两位证人的证言存在诸多矛盾同时两位证人均系原告的员工，可信度较低，同时从原告提交的解除工资表在员工领取时就已经将三名员工的名字及赔偿金额等列好，明显系为本案的诉讼事后单方制作。两名证人的证词不应采纳。退一步讲，两名证人是否领取赔偿金，也与本案没有关联。
被告义乌科逸酒店管理有限公司为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据：
证据一、情况说明一份，证明原告所承租的房屋是能够正常使用的，原告足浴店查封与被告无关，即使店面被查封也不能直接等同于租赁合同解除。
证据二、照片两张，证明被告与大德公司签署的租赁合同中仅三到五层与大德公司解除，一到二层未解除合同，能够按照租赁合同正常履行，一楼两家门面店还是正常在对外经营足以说明租赁合同能够正常履行。
证据三、被告酒店的店长和原告本人的短信往来一份，证明是原告自行将前后门锁掉，导致被告的水电表都无法抄录。
原告陈涛的质证意见：证据一，情况说明和大德公司黄总的录音是自相矛盾的，录音里明确告知原告房子已经收回不再租给被告。案外人大德公司没有人员出庭的情况下这份证据的真实性无法确认。证据二，真实性无异议，两个店面是否营业我方不清楚，最右边的两间门面就是原来的足浴店，从照片可以看出，我方租的房子已经被大德公司锁起来了。包括招牌也被拆了，具体谁拆的不清楚。证据三，短信是我发的，我让他找被告方的陈总陈高峰。后面的门怎么锁的我不清楚。
反诉原告义乌科逸酒店管理有限公司反诉称：被反诉人于2016年9月12日与反诉人签订书面的《房屋租赁合同》，反诉人将位于义乌市江滨西路299号科逸酒店二楼房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。同时合同对租金及支付时间、双方权利义务、合同终止、违约责任等均进行了明确约定。根据约定，被反诉人应于2017年1月1日前将首年租金的另一半10万元支付给反诉人，但截止到目前，反诉人仍未收到被反诉人应交纳的10万元租金。而根据合同第六条第四项的约定，乙方即被反诉人拖欠租金、水电费用，1%每天支付违约金，违约超出10日未支付，甲方即反诉人有权解除合同并没收租赁保证金及所有财物。同时根据合同第三条第二项的约定，被反诉人应在2016年11月15日付清50000元转让费，但被反诉人仅支付45000元，剩余5000元至今未付。根据合同第三条第二项的约定，被反诉人应在开业前支付水电押金20000元，但被反诉人至今未付。反诉人认为，被反诉人延迟支付租金的行为已构成违约。现反诉请求判令：1、被反诉人支付反诉人房屋租金100000元；2、被反诉人支付反诉人转让费5000元；3、被反诉人支付房屋水电费押金20000元；4、被反诉人支付反诉人违约金20000元。
反诉被告陈涛答辩称：因被告违约导致原告不能按照合同目的使用房屋，要求解除合同并退还租金和赔偿相应损失，至于转让费是签订合同时的房屋现状和交付时的现状少了电脑和电视，经陈高峰同意扣除5000元。至于水电费押金，因为陈高峰多次到原告处进行足浴消费以及多次接受原告吃请，明确表示水电押金不用交纳。至于违约金是被告违约，原告在积极要求但是被告不配合。
反诉原告义乌科逸酒店管理有限公司为了证明其诉讼主张，向本院提供以下的证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明双方约定的权利义务。证据二、租金支付凭证一份，证明反诉被告只支付了10万元。
反诉被告的质证意见：没有异议。
反诉被告陈涛就反诉未提供证据。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
一、本诉原告提供的证据。对证据一租赁合同的证明效力予以确认。对证据二的真实性予以确认，可以反映出原告开办的足浴店被查封停止营业。证据三，对其中原告与被告方工作人员陈高峰的2017年3月3日、3月10日的通话录音的真实性予以确认。被告虽称员工陈高峰已经不负责涉案租赁合同事宜，但陈高峰在电话中仍与原告在协调处理租赁合同事宜，应认定其表示系代表被告公司作出。从该两段录音可以反映出原告方要求被告就租金支付的问题与大德公司协调，被告也告知大德公司不再租赁房屋给被告。在与陈高峰的通话中，原告还称“大德公司不给其盖章，办不了营业执照”，陈高峰没有明确认可该事实，只是称会打电话沟通。对于原告主张的因大德公司未予以盖章导致原告未能办理营业执照的事实，在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院不予确认。对于其中2017年3月3日原告称与大德公司黄总的通话录音，因为涉及案外人，本院对其真实性不予确认。证据四、五，对其本身的真实性予以确认。证据六，对两位证人证言本身的真实性予以确认。
二、本诉被告提供的证据。证据一，该情况说明加盖有浙江大德药业集团有限公司的印章，对其本身的真实性予以确认。证据二，对其本身的真实性予以确认。证据三，对其真实性予以确认。
三、反诉原告提供的证据。反诉被告均无异议，对其证明效力予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
被告义乌科逸酒店管理有限公司（甲方出租方）与原告陈涛（乙方承租方）于2016年9月12日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于义乌市江滨西路299号科逸酒店二楼房屋出租给乙方作足浴使用，租赁期共三年，自2016年10月1日至2019年9月30日，房屋年租金第一年人民币20万元，分两次支付，签订合同时支付租金10万元，余款10万元在2017年1月1日前付清，第二年至第三年每年22万元，转让费50000元于2016年11月15日前付清，另外开业前支付水电费押金2万元，甲方承租的合同在2017年12月20日到期，如因甲方到期后不能续租，双方互不赔偿，甲方逾期提供房屋达30天或者甲方无理由断水、断电，使乙方无法实现合同目的的，乙方有权终止合同，双方还对其他权利义务进行了约定。后原告支付了第一年首期租金10万元，支付了转让费4.5万元，剩余的10万元租金及水电费押金2万元至今未付。后原告在涉案租赁房屋开办了足浴店对外营业，该足浴店于2017年3月初被查封而停止营业。
2017年4月10日，大德公司出具情况说明一份，载明：“我公司于2015年12月将位于义乌市江滨西路299号的房屋出租给义乌科逸酒店管理有限公司。在2016年12月，义乌科逸酒店管理有限公司与我司协商暂停租赁2-5层酒店的房屋租赁，1-2层房屋继续按照原租赁合同履行，保证1-2层租户能够继续使用至2017年12月20日，房屋租金仍由义乌科逸酒店管理有限公司交由我司。”
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。就本诉部分，现原告主张的第一项诉讼请求为解除合同，理由为：因被告原因无法及时支付第一年的后一期的租金，大德公司不予盖章，导致原告开办的足浴店无法办理营业执照，被市场监管部门查封无法营业，无法实现合同的目的。原告开办的足浴店具体因何种原因被要求停止营业，原告并未提供相关的依据，即使如原告所称的原因是未办理营业执照，但其未能提供市场监管部门因原告开办的足浴店不符合何种条件而拒绝为其办理营业执照的相关证据（虽然原告陈述是因原出租人大德公司未配合盖章,但并未提供相应的证据），故本院无法确认原告开办的足浴店被要求停止营业是由于被告的某种违约行为造成还是其他原因造成。另外，被告虽曾表示过原出租人大德公司不再将涉案房屋租赁给被告，但从大德公司出具的情况说明看，被告与大德公司有关本案的房屋的租赁合同实际并未解除。因此，原告未提供相关证据证明存在合同约定的其有权主张解除合同的情形或者存在符合法定解除条件的情形，而被告也不同意解除合同，故原告的第一项诉讼请依据不足，本院不予支持。而原告的后续第二至第五项诉讼请求得到支持的前提为因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，此前提并不成立，故该四项诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉部分。在涉案房屋租赁合同未解除的情况下，反诉原告有权要求反诉被告支付第一年的第二期租金10万元。合同约定反诉被告应于2016年11月15日前支付反诉原告支付5万元的转让费，现反诉被告只支付了4.5万元，反诉被告虽抗辩称反诉原告对于其余的5000元已经予以免除，但未提供相应的证据，故反诉被告应支付剩余的5000元转让费。合同还约定反诉被告应在足浴店开业前支付水电押金2万元，反诉被告至今未付，反诉被告虽抗辩称反诉原告已明确表示该押金不用支付，但未提供相应的证据予以证明，故反诉被告人应予以支付。对反诉原告主张的违约金，从原告提供的录音证据上看，原告并非不愿意支付租金，而是被告在与大德公司协调租金支付给谁而没有受领，故反诉原告现主张反诉被告支付租金的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求依据不足，应于驳回；反诉原告的合法有理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈涛的诉讼请求。
二、反诉被告陈涛于本判决生效后十日内支付反诉原告义乌科逸酒店管理有限公司房屋租金10万元、转让费5000元、水电押金2万元。
三、驳回反诉原告义乌科逸酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2410元，由原告陈涛负担；反诉案件受理费1600元，由反诉原告义乌科逸酒店管理有限公司负担200元，由反诉被告陈涛负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 吴晨播
二〇一七年六月二十七日
书记员 李 双