甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘03民终114号
上诉人（原审被告）：秦德刚，男，1971年2月18日出生，汉族，甘肃省永昌县人，住本市。
被上诉人（原审原告）：崔伯海，男，1966年9月26日出生，汉族，甘肃省金昌市人，住本市。
被上诉人（原审原告）：张玉锋，男，1973年9月10日出生，汉族，甘肃省金昌市人，住本市。
上诉人秦德刚因与被上诉人崔伯海、张玉锋房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦德刚、被上诉人崔伯海、张玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦德刚上诉请求：维持一审判决第一、三、四项，撤销一审判决第二项，依法改判秦德刚支付崔伯海、张玉锋房屋租金40000元、水费2300元，合计42300元。事实和理由：1.原判认定房屋租金欠款错误。秦德刚向崔伯海、张玉锋出具保证书证明双方当事人已于2016年7月21日协商将2016年房屋租金变更为每年12万元；秦德刚在装修房屋过程中，因房屋电路被超市掐断，导致秦德刚无法装修使用，崔伯海、张玉锋另行申请架设电表和电路。恢复供电后，二人承诺将房屋租赁期限顺延一个月，故房屋租赁期限应从2015年5月1日开始计算。自2016年5月1日至9月1日期间拖欠的租金为4万元，一审法院按照每年14万元认定租金标准及认定的租赁期限均错误，由此计算秦德刚拖欠租金数额亦错误；2.《房屋租赁合同》未约定第二年租赁费用的具体交纳时间，崔伯海、张玉锋在未催告秦德刚的情况下解除合同并将涉案房屋锁住，违反合同第七条第二项约定，构成违约；3.崔伯海、张玉锋交纳的水费6819元，是秦德刚租赁涉案房屋经营”金川区卡岸手抓餐吧”、隔壁冒菜店及秦德刚租赁前该房屋经营的麻辣香锅店共同产生的水费，一审判决该水费全部由秦德刚承担错误。
崔伯海、张玉锋辩称，合同约定的房屋租赁费用是每年14万元，双方从未签订协议变更房屋租赁费用；秦德刚装修房屋期间的确发生过停电，但崔伯海、张玉锋向秦德刚提供了发电机，没有影响秦德刚装修使用，不存在同意顺延租赁期限的事实。合同约定秦德刚迟延交付房租超过30日，崔伯海、张玉锋有权解除合同。崔伯海、张玉锋于2016年3月通知秦德刚交纳第二年租赁费用时，秦德刚承诺于2016年6月30日先付12万元，剩余2万元年底付清。秦德刚未兑现承诺，并出具保证书，保证7月底支付房租。但秦德刚到期后仍未交纳房租，又再次出具保证书，保证9月2日将房租付清，否则便将房屋原样交还给崔伯海、张玉锋。期满后秦德刚仍未支付房租，属严重违约。崔伯海、张玉锋将房门锁住，解除双方签订的房屋租赁合同，并无不当；崔伯海、张玉锋将涉案房屋租赁给秦德刚时重新架设了水电，向物业公司交纳的水费6819元是秦德刚经营”金川区卡岸手抓餐吧”期间产生的水费。一审判决正确，请求予以维持。
崔伯海、张玉锋向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，判令秦德刚立即返还租赁的房屋；2.判令秦德刚支付拖欠的房租、暖气费、水电费共计72294元。
一审法院认定事实：2015年3月23日，崔伯海、张玉锋与秦德刚、蒋世涛签订《房屋租赁合同》，约定崔伯海、张玉锋将其所有的位于本市香格里拉1#、2#面积为170平方米的门面房屋，出租给秦德刚、蒋世涛使用；租期自2015年4月1日始至2018年3月31日止，租赁费每年14万元，初次交费时间为2015年3月23日；免租期自2015年3月13日至4月1日；水、电、暖等费用按规定向有关部门交清；承租人不按期交纳各项费用，迟延超过30天，出租人有权解除合同等。秦德刚在2015年3月22日分别向崔伯海、张玉锋交纳了一年的租赁费14万元、押金2万元后，崔伯海、张玉锋向秦德刚交付了房屋。秦德刚之妻房芬使用该房屋与蒋世涛合伙开办了”金川区卡岸手抓餐吧”。2015年9月，蒋世涛退出合伙经营。第一年租赁期满后，秦德刚未向崔伯海、张玉锋交纳第二年的租赁费，并拖欠在经营中产生的水费、2015年的暖气费、2016年8月之后的电费。2016年7月21日，秦德刚向崔伯海、张玉锋出具保证书，保证”于7月底交纳12万元房租，付不清自愿关门搬走”。2016年8月30日，秦德刚及其妻房芬再次向崔伯海、张玉锋出具保证书，保证”于2016年9月2日下午付清所欠的房租，如违约原样交还房屋，并付清水、电、暖气费”。2016年9月2日，秦德刚仍然没有交纳房租，崔伯海、张玉锋将涉案房屋房门加锁，之后秦德刚再未经营餐厅，亦未交还房屋，房屋内的物品一直存放至今。诉讼过程中，崔伯海、张玉锋交纳了涉案房屋2016年10月、11月的电费430元、293元，补交了水费6819元，补交了2015年暖气费及滞纳金8927元。
一审法院认为，崔伯海、张玉锋与秦德刚签订的房屋租赁合同合法有效。合同未约定第二年租赁费交纳时间，因双方约定的租赁期间超过一年以上，秦德刚应当在每届满一年时支付，即在2016年4月1日支付第二年的租金。支付期限届满后，秦德刚两次向崔伯海、张玉锋出具保证书，但秦德刚均未按其两次出具的保证书承诺时间支付租金，已构成严重违约。秦德刚两次出具的保证书中，均言明在不能按时交纳房租的情况下，关门搬走、交还房屋。该承诺应为约定崔伯海、张玉锋享有解除合同的权利，当出现秦德刚未按其承诺支付租金的情况后，崔伯海、张玉锋便可行使解除权，解除双方的租赁合同。因此，崔伯海、张玉锋在秦德刚承诺交付租金的时间届满后，将租赁房屋加锁，阻止秦德刚使用房屋系行使合同解除权，不构成违约。由此造成秦德刚的损失，不应由崔伯海、张玉锋承担赔偿责任。合同解除后，双方终止履行合同，秦德刚应当及时搬离房屋内的物品，将房屋交还给崔伯海、张玉锋，同时应继续支付2016年4月1日至9月1日期间的房屋租金58333.33元（14万元÷12月×5月），退还崔伯海、张玉锋代交的水费6819元、2015年暖气费及滞纳金8927元。崔伯海、张玉锋应返还秦德刚押金2万元。崔伯海、张玉锋代交的2016年10月、11月的电费，因秦德刚在该时间段没有实际使用房屋，对该项请求不予支持。秦德刚主张因房屋内断电，双方口头商定将租期顺延一个月的事实，无据证实，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认崔伯海、张玉锋与秦德刚、蒋世涛于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、秦德刚向崔伯海、张玉锋交还位于本市香格里拉1#、2#面积为170平方米的门面房屋，支付崔伯海、张玉锋房屋租金58333.33元、退还崔伯海、张玉锋代交的水费6819元、暖气费及滞纳金8927元，限判决生效后3日内予以履行；三、崔伯海、张玉锋退还秦德刚租房押金20000元，限判决生效后3日内予以履行；四、驳回崔伯海、张玉锋的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于双方租赁合同约定的租金、租赁期限是否发生变更的问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定，对合同内容变更的，应经双方协商一致，另行达成书面变更合同。依此约定，变更合同内容，应当另行签订书面变更合同。秦德刚未能提供对合同约定的租赁期限、租赁费用进行协商变更的书面合同。因双方在签订合同时约定了免租期，该免租期就是为秦德刚租赁装修等给予的期限。秦德刚装修房屋并按约交纳第一年房屋租金时，亦未对合同约定的租赁期限提出异议。秦德刚主张租赁期限顺延的理由不能成立。秦德刚提出其于2016年7月21日向崔伯海、张玉锋出具保证书，证明2016年租金已变更为12万元，但该保证书的内容是秦德刚向崔伯海、张玉锋保证于7月底给付12万元租金的单方承诺，不能证明崔伯海、张玉锋同意将2016年租金变更为12万元的事实。故秦德刚所提合同约定的租赁期限从2015年4月1日顺延至2015年5月1日、2016年房屋租金变更为12万元的事实不能成立；2.关于崔伯海、张玉锋主张的水费问题。崔伯海、张玉锋提供的交费发票证明其向物业公司交纳了水费6819元的事实，物业公司也在二审中出具证明，秦德刚经营的”卡岸手抓餐吧”自2015年4月起产生水费6819元。因此，秦德刚上诉所提819元水费中包括其他房屋的水费，不应由其全部承担的理由不能成立。崔伯海、张玉锋主张涉案房屋产生的水费为6819元的事实成立。
根据当事人陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按约履行。秦德刚未按合同规定的期限和数额交纳租赁费用，延迟超过30天，崔伯海、张玉锋依照合同约定有权解除合同。同时，秦德刚两次向崔伯海、张玉锋出具保证书，明确载明”付不清自愿关门搬走””如违约原样交还房屋”，但秦德刚均未按照两次保证内容履行交纳租赁费的义务。在此情况下，崔伯海、张玉锋于9月2日锁门是依法正当行使合同解除权，秦德刚主张崔伯海、张玉锋上述锁门行为构成违约的理由，不能成立，本院不予支持。
合同解除后，秦德刚租赁使用崔伯海、张玉锋的房屋，应当支付租赁费，并承担租赁期间的水、电等费用。秦德刚所提合同约定的租赁期限从2015年4月1日顺延至2015年5月1日、2016年房屋租金变更为12万元的理由不能成立，其主张拖欠2016年5月1日至9月1日租金为4万元的请求，不予支持。崔伯海、张玉锋向物业公司交纳的秦德刚租赁使用房屋期间产生的水费6819元，秦德刚应予承担。秦德刚辩称该水费6819元系其经营”金川区卡岸手抓餐吧”、与隔壁”冒菜店”及涉案房屋在其租赁前经营的”麻辣香锅店”共同产生的水费，也不能成立，对该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，秦德刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1607元，由秦德刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
审 判 员 李 静
代理审判员 张 琴
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 龙 瑶