上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初29352号
原告(反诉被告)潘明泉，女，1979年7月4日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人印德华。委托代理人张念宏，上海康程律师事务所律师。被告(反诉原告)刘伟军，男，1969年2月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。委托代理人刘洋，上海英恒律师事务所律师。原告潘明泉诉被告刘伟军以及反诉原告刘伟军诉反诉被告潘明泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潘明泉及其委托代理人印德华、张念宏，被告(反诉原告)刘伟军及其委托代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘明泉诉称，2015年12月31日，经居间介绍，原告支付被告定金人民币(币种下同)3万元，签订了购房意向合同，购买被告名下上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款为171万元。原告按约全面履行义务，支付了首付款51万元，并签署了网上房地产买卖合同。按照约定，被告应于2016年3月31日前办理房地产过户手续，但被告明确拒绝，其行为构成严重违约，故起诉要求：1、被告配合原告办理将系争房屋过户登记至原告名下的手续；2、被告支付逾期过户违约金，从2016年4月1日起计算至实际过户之日，按已付款的每日万分之四计算；3、被告支付逾期迁出户口的违约金，从2016年2月8日起计算，每日100元；4、被告向原告交付系争房屋。审理中，原告撤回了要求被告支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求。被告刘伟军辩称，根据合同约定，原告应于2016年1月5日支付20万元，2016年1月31日支付28万元，但原告在2016年1月8日和2016年2月1日才完成上述付款义务。被告已经配合原告办理贷款手续，由于系争房屋是售后公房，银行要求被告的父亲签字确认出售房屋，事后被告父亲拒绝卖房和配合办理贷款手续，这是被告无法预见的。为此，被告通知了原告，并愿意承担违约责任，对原告作适当补偿。但原告坚持要求继续履行合同。此后，被告同意继续履行合同，但要求原告一次性付款，原告则坚持要求贷款，导致合同无法继续履行，责任不在被告。被告不存在主观恶意违约，不应承担违约金，且2016年4月7日以后被告已经通知原告愿意继续履行合同，之后不存在违约金。另外违约金过高，请求调整。反诉原告刘伟军诉称，根据补充协议，原告贷款不足，应在2016年3月31日补足不足部分。原告应当预见到不论在何种情况下办不出贷款，均应备妥现金继续交易，但其明确在2016年3月31日没有能力补足贷款，其行为违反了合同约定，构成根本违约。为此，反诉要求：解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。反诉被告潘明泉辩称，合同明确约定反诉原告保证同住人同意出售房屋并配合办理贷款。反诉原告是产权证上唯一的产权人，反诉被告有理由相信反诉原告具有处分权，反诉被告尽到了自身应尽的注意义务。由于反诉原告的原因无法办理贷款，责任应由反诉原告承担。现反诉被告只要办理公积金贷款，办理公积金贷款不需要同住人签字。因此，不同意反诉请求，要求合同继续履行。经审理查明，系争房屋为售后公房，权利人为刘伟军。2016年1月31日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(刘伟军)将系争房屋转让给乙方(潘明泉)，转让价款为171万元。双方确认，在2016年3月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起至实际交付之日止；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除合同；乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为总房价的20%；甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款(一)约定，过户：待乙方办妥贷款手续后且甲乙双方税费审核完毕后7个工作日内至房地产交易中心办理过户手续。交房：甲方于收到乙方支付的除尾款外所有房款(含贷款部分)后7日内将该房屋交付乙方。户口：甲方承诺于交房前向房屋所在地的公安机构办妥原有户口的全部迁出手续，若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日人民币100元支付乙方违约金至户口全部迁出之日止。若乙方贷款不足申请额度，则任何不足部分均由乙方在该房屋办理产权交易过户手续当日且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋收件收据前直接支付给甲方。甲方需配合乙方办理相关贷款手续，若乙方贷款银行需甲方提供但不限于甲方身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，甲方需给予提供并到场完成贷款合同签订事宜。若所售物业为售后公房，甲方保证同住人同意出售该套房屋，若同住人原因致使该合同解除的或致使乙方无法办理贷款的，由甲方承担相关责任。合同附件三付款协议约定，乙方于2015年12月31日支付甲方定金3万元，该定金在签订合同当日转为房款的一部分；乙方于2016年1月5日支付甲方房款20万元，于2016年1月31日支付甲方房款28万元；乙方于双方办理过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后，以银行发放贷款的方式将房款119万元支付甲方；待交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方支付甲方房款1万元。合同签订前，原告已支付被告定金3万元，并于2016年1月8日支付被告房款20万元。合同签订后，原告于2016年2月1日支付被告28万元。2016年2月初，贷款银行要求被告之父签字同意出售房屋，被告同意办理。2016年3月中旬，被告告知原告其父亲不同意签字，并于2016年3月21日出具告知书一份，载明甲方因个人原因不能继续履行合同，愿意按违约条款进行操作。原告则坚持要求履行合同。因双方未能协商一致，导致未办理后续交易手续。审理中，被告表示如原告全额付款，则同意继续履行合同。原告同意支付剩余购房款，并于2016年8月8日将剩余购房款120万元交本院代管。本院认为，原、被告之间《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方明确约定了被告需配合原告办理相关贷款手续，包括向贷款银行提供同住人签字等材料，因同住人原因致使原告无法办理贷款的，由被告承担相关责任。现被告未能提供同住人签名，导致原告不能贷款，应由被告承担违约责任。原告不能贷款系被告造成，且系原告不能预见的，故原告未在2016年3月31日补足未贷款的购房款，不能归责于原告，被告据此要求解除合同，本院不予支持。现原告同意不再以贷款方式支付剩余购房款，并已将款项交本院代管。被告亦同意在原告全额付款的情况下继续履行合同。故双方买卖合同应继续履行，原告要求被告协助办理过户手续并交付房屋的请求，本院予以支持。由于被告违约，造成双方至今未办理房屋产权过户登记手续，被告应承担违约责任。原告要求被告支付逾期过户违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称2016年4月7日已经同意继续履行合同，故不应再承担违约金，但被告至该日仍未完成配合原告贷款的义务，过户条件仍未成就，故该抗辩不能成立。被告又辩称违约金过高，请求调整，但未提供证据证明该主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘伟军应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)潘明泉将上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室产权过户登记至原告(反诉被告)潘明泉名下，并将上述房屋交付原告(反诉被告)潘明泉，同时原告(反诉被告)潘明泉支付被告(反诉原告)刘伟军购房款120万元；二、被告(反诉原告)刘伟军应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)潘明泉逾期办理房地产权证的违约金(按每日204元的标准，自2016年4月1日起计算至实际办理申请过户手续之日止)；三、驳回被告(反诉原告)刘伟军的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,355.24元，减半收取10,177.62元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，合计10,217.62元，由被告刘伟军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年八月十五日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。