广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民二终字第79号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行，住所地：广东省阳江市江城区石湾南路2号。
负责人：冯曙光，该支行行长。
委托代理人：谭乃忠，该支行员工。
被上诉人（原审被告）：阳江市荣辉房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市沿江北路43号之一金鼎湾D1幢101房。
法定代表人：魏宝平，该公司总经理。
委托代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。
委托代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄尾逢，男，1975年9月26日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：许小翠，女，1977年12月14日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。
上诉人中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农业银行江城支行）因与被上诉人阳江市荣辉房地产开发有限公司（以下简称荣辉房地产公司）、黄尾逢、许小翠金融借款合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月6日，农业银行江城支行向原审法院起诉，请求法院判令：1、解除农业银行江城支行与黄尾逢、许小翠、荣辉房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：№44105200900019558）。2、黄尾逢立即偿还借款本金人民币144540.16元及利息2215.52元（利息计至2014年8月5日止，此后至清偿之日止的利息按照借款合同约定的利率计算）。3、许小翠对上述债务承担连带清偿责任。4、荣辉房地产公司承担连带清偿责任。5、农业银行江城支行在处置黄尾逢和许小翠共有的坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾B2幢402房的房产价款优先受偿。6、黄尾逢、许小翠、荣辉房地产公司承担本案的诉讼费用及相关费用。主要事实和理由是：黄尾逢向荣辉房地产公司购买阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402房，于2009年5月27日向农业银行江城支行借款158000元，借款期限为30年，年利率为4.158%，还款方式为按月等额偿还，并用黄尾逢与许小翠共有的坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾B2幢402房的房产为借款提供抵押担保，荣辉房地产公司为阶段性保证担保人，且农业银行江城支行与黄尾逢、许小翠、荣辉房地产公司协商一致签订了《个人购房担保借款合同》。农业银行江城支行于2009年5月19日到阳江市人民政府房产登记发证办公室办理了《预售商品房贷款抵押登记证明书》，农业银行江城支行依约借款给黄尾逢158000元，黄尾逢清偿了58期贷款本息，截至2014年8月5日，黄尾逢偿还了借款本金13459.84元，利息32899.89元。黄尾逢从2014年4月27日起连续4期没有清偿借款本息，黄尾逢尚欠农业银行江城支行借款本金144540.16元，利息2215.52元（利息计至2014年8月5日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。黄尾逢与许小翠是夫妻关系，上述债务属于家庭共同债务，并且许小翠是房产的共有人，应为上述债务承担连带清偿责任。荣辉房地产公司未按《个人房屋担保借款合同》的约定承担连带责任，农业银行江城支行多次催收未果，特向法院起诉，请求判如所请。
荣辉房地产公司一审答辩称：1、农业银行江城支行抵押合法有效，享有优先受偿权的事实清楚。《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”和第二十七条规定“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。依据上述规定，荣辉房地产公司与购房人黄尾逢、许小翠依法签订了《商品房买卖合同》，约定与银行按揭方式支付尚余购房款158000元。双方签约后，黄尾逢、许小翠与农业银行江城支行、荣辉房地产公司三方签订了个人购房担保借款合同，荣辉房地产公司作为阶段性保证担保人身份在合同上签章，随后三方到房产主管部门依法办理了预售商品贷款抵押登记手续并于2009年5月19日依法取得《预售商品房贷款抵押登记证明书》。2011年8月10日阳江市住房和城乡规划建设局对黄尾逢、许小翠所购房产办理了《广东省房地产权证书》，取得《广东省房地产权证书》后农业银行江城支行于2012年3月4日向阳江市住房和城乡规划建设局申请办理现房抵押登记，但在办理过程中黄尾逢、许小翠与他人存在债权债务纠纷，所购房产被法院查封，现暂未能办理房地产他项权登记。荣辉房地产公司认为黄尾逢、许小翠所购房产已办理了预售商品房贷款抵押登记，并已取得《广东省房地产权证书》，荣辉房地产公司已完成应有协助义务。房产被法院查封，暂未能办理房地产他项权登记，该行为不是荣辉房地产公司（售房人）过错或过失所造成，虽然合同约定荣辉房地产公司的保证责任至办理完毕抵押登记手续时止，但对于被法院查封而导致暂未能办理他项权登记行为，荣辉房地产公司没有连带清偿保证责任，这不影响抵押的效力，且荣辉房地产公司无任何过错，应驳回农业银行江城支行诉请。2、黄尾逢、许小翠所购房产已办理了预售商品房贷款抵押登记手续，预售商品房贷款抵押登记制度立法目的也是为了保护抵押权利人利益，防止因购房人或售房人不当行为而造成贷款风险。在预售抵押登记仍有效的情况下，农业银行江城支行对房产处置款项应享有优先受偿权。农业银行江城支行在诉请当中也主张该优先受偿权，农业银行江城支行债权已有借款人物权担保，依法也理应取消荣辉房地产公司的保证担保责任。3、农业银行江城支行请求解除《个人购房担保借款合同》理据不足，借款合同尚未符合解除合同条件，该合同应继续履行，应予驳回农业银行江城支行诉讼请求。黄尾逢、许小翠与农业银行江城支行所签订的《个人购房担保借款合同》约定的借款期限为三十年，农业银行江城支行现以黄尾逢、许小翠短暂未还款为由，请求解除《个人购房担保借款合同》，荣辉房地产公司认为该合同尚未符合解除合同条件，因为黄尾逢、许小翠至今所欠已到期的借款本息金额较小，且未经书面合理催告就诉请解除合同，荣辉房地产公司认为农业银行江城支行主张理据不足，应驳回农业银行江城支行诉讼请求。4、农业银行江城支行借款债权应在执行程序中优先受偿，不应另行通过诉讼主张权利。
黄尾逢、许小翠一审均没有作答辩。
原审法院经审理查明：黄尾逢、许小翠于1998年7月7日登记结婚，是夫妻关系。2010年1月12日，农业银行江城支行（贷款人）与黄尾逢（借款人、抵押人）、许小翠（抵押人）、荣辉房地产公司（保证人）签订了《个人购房担保合同》（合同编号：№4410520090019558），约定：借款金额158000元；借款用途为购买房产（坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402）；贷款期限为360个月，自2009年5月6日起至2039年5月5日止；借款利率采用浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；黄尾逢、许小翠同意以坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402的房产为上述借款设定抵押；荣辉房地产公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至办妥以黄尾逢取得房地产权利证书，并办妥以农业银行江城支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为黄尾逢的债务承担连带保证责任；等等内容。坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402的房产于2009年5月19日办理了商品房预售抵押，权利价值为158000元，抵押设定期限为2009年5月6日至2039年5月5日，登记机构为阳江市人民政府房产登记发证办公室，农业银行江城支行已领取了《预售商品房贷款抵押登记证明书》。合同签订后，农业银行江城支行依约于2009年5月27日向黄尾逢发放了贷款，黄尾逢签署了借款158000元的《个人借款凭证》给农业银行江城支行收执，《个人借款凭证》载明：贷款年利率4.158%，贷款到期日为2039年5月26日。黄尾逢贷款后，曾偿还了部分贷款，其后没有按合同约定供款，已累计超过四期逾期付款，计至2014年8月5日止，尚欠借款本金144540.16元及利息2215.52元，农业银行江城支行遂向法院起诉，请求如诉称。
另查明，农业银行江城支行于2012年3月4日向阳江市住房和城乡规划建设局申请办理坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402的房产的房地产他项权利登记，申领房地产他项权证书。上述房产已于2012年3月16日被原审法院依法查封。上述房产已办理了房地产权证（证号为粤房地权证阳字第01000158**号），该房地产权证载明该房产的共有人为许小翠。
原审法院认为，农业银行江城支行与黄尾逢、许小翠在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保合同》，是双方真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。农业银行江城支行与黄尾逢之间形成了借款合同关系，农业银行江城支行与许小翠之间形成保证关系。黄尾逢应按合同的约定积极履行还款义务。借款后，黄尾逢已累计超过四期未偿还应付的借款本息，计至2014年8月5日止，尚欠借款本金144540.16元，利息2215.52元，依据合同的约定，农业银行江城支行有权解除双方的借贷关系，提前收回贷款本息。现农业银行江城支行请求黄尾逢偿还借款本金144540.16元及利息（计至2014年8月5日，利息为2215.52元，从2014年8月6日至本判决指定的履行日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，原审法院予以支持。上述债务发生在黄尾逢与许小翠夫妻关系存续期间所欠，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为黄尾逢与许小翠的夫妻共同债务，许小翠应对黄尾逢的上述债务承担共同清偿责任。关于荣辉房地产公司对黄尾逢的债务是否承担连带保证责任的问题。本案中，黄尾逢所有的坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402的房产已经办理了房地产权证，并办理了商品房预售抵押登记，领取了预售商品房贷款抵押登记证明书，根据《个人房屋担保借款合同》的约定，荣辉房地产公司提供阶段性保证担保，保证担保期限为自本合同签订之日起，至办妥以黄尾逢取得房地产权利证书，并办妥以农业银行江城支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，因此，荣辉房地产公司对黄尾逢的贷款债务所应承担的保证期间已届满，不须承担连带保证责任。荣辉房地产公司辩称其不应承担连带保证责任，合法合理，原审法院予以采纳。黄尾逢、许小翠以其房地产为借款作抵押担保，并办理了商品房预售抵押登记，领取了预售商品房贷款抵押登记证明书，明确载明抵押权利人为原告农业银行江城支行，设定权利价值为158000元，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条之规定，该抵押合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押财产的价款优先受偿，故农业银行江城支行请求对处理黄尾逢、许小翠所抵押的坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402的房产所得的价款在权利价值158000元范围内享有优先受偿权，原审法院予以支持。
黄尾逢、许小翠经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2014年11月20日作出（2014）阳城法民二初字第466号民事判决：（一）解除中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与黄尾逢、许小翠签订的《个人购房担保借款合同》（编号为№44105200900019558）。（二）黄尾逢、许小翠尚欠中国农业银行股份有限公司阳江江城支行借款本金144540.16元及利息（计至2014年8月5日止为2215.52元；从2014年8月6日起计至本判决指定的履行日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算），限在判决发生法律效力之日起十日内付清。（三）中国农业银行股份有限公司阳江江城支行对处理黄尾逢、许小翠所有的坐落于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B2幢402的房产所得的价款在权利价值158000元范围内享有优先受偿权。（四）驳回中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3235元由黄尾逢、许小翠负担。
农业银行江城支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第466号民事判决第四项，改判荣辉房地产公司承担连带清偿责任。2、本案一、二审诉讼费由荣辉房地产公司、黄尾逢、许小翠承担。主要事实和理由是：原审判决驳回农业银行江城支行的其他诉讼请求是错误的，其审查事实不清，认定事实错误，判决理解不足。荣辉房地产公司虽然取得房地产权证书，但没有为农业银行江城支行办理抵押登记手续且未将房地产权利证书直接交回农业银行江城支行保管，违反了《个人购房担保借款合同》第11页第十条及《一手房贷款业务银企合作协议》第2页第十条的约定，应承担连带清偿责任。
荣辉房地产公司二审答辩称：2009年4月8日荣辉房地产公司与购房人黄尾逢、许小翠签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭方式支付购房款。2009年5月6日农业银行江城支行与黄尾逢、许小翠签订了《个人购房担保借款合同》，荣辉房地产公司以阶段性保证人身份在合同上签章，约定借款158000元，以借款人黄尾逢、许小翠向荣辉房地产公司所购的位于阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾小区B幢402号房产作抵押。2009年5月19日三方到阳江市人民政府房产登记发证办公室依法办理了《预售商品房贷款抵押登记证明书》。2011年8月10日阳江市住房和城乡规划建设局为房地产权属人黄尾逢、许小翠登记办理了《广东省房地产权证》（证号：粤房地权证阳字第01000158**号）。2012年3月4日农业银行江城支行在取得了《广东省房地产权证》后向房地产主管部门申请办理房地产他项权利登记，申领房地产他项权证书。2012年3月16日因另案该房产被江城区人民法院查封。黄尾逢、许小翠所购房产已依法办理《广东省房地产权证》，房地产权属人黄尾逢、许小翠已完全取得了房地产所有权，作为售房人（开发商）的协助和保证责任已完成。同时，上述房产也已依法办理预售商品房贷款抵押登记，也领取了预售商品房贷款抵押登记证明书，明确载明抵押权人为农业银行江城支行。根据规定作为权利人的农业银行江城支行已取得房产处置的优先受偿权，荣辉房地产公司作为阶段性保证担保人期间已届满，不须承担连带保证责任。作为权利人的农业银行江城支行已有黄尾逢、许小翠夫妻两人共有房产的物的担保，且该房产处理价值能足额清偿所欠债务本息，如再要求荣辉房地产公司承担保证责任也不合法理。房产被法院查封，该行为不是荣辉房地产公司过错或过失所造成，责任不在荣辉房地产公司。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回农业银行江城支行的上诉请求。
黄尾逢、许小翠二审没有作答辩。
本院经审理查明，原审除认定《个人购房担保合同》签订的时间有误外，其他查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2009年5月6日，农业银行江城支行与黄尾逢、许小翠（抵押人）、荣辉房地产公司签订《个人购房担保合同》（合同编号：№4410520090019558）。《个人购房担保借款合同》第一部分通用条款第十条中10.1.2约定“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。”10.1.4约定：“保证人声明与保证：（5）借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；”10.3约定：“阶段性保证担保＋抵押”10.3.1约定：“借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。”10.3.1约定：“其他约定从本条第10.1、10.2项。”第二部分特别条款第十条约定：“本合同项下借款采用10.3所列担保方式。”而第10.3.1阶段性保证担保＋抵押约定：“阶段性保证担保保证人为（全称）阳江市荣辉房地产开发有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。”
本院认为：本案是黄尾逢、许小翠、荣辉房地产公司与农业银行江城支行履行《个人购房担保借款合同》过程中所发生的纠纷，本案为金融借款合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院在二审诉讼中仅围绕农业银行江城支行的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案争议的焦点问题是荣辉房地产公司应否对黄尾逢、许小翠尚欠农业银行江城支行的借款承担连带清偿责任问题。本案中，荣辉房地产公司作为阶段性保证人，为黄尾逢、许小翠向农业银行江城支行的借款作连带责任保证。本案三方签订的《个人购房担保借款合同》约定有两种担保期间可供选择：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续之日止。而荣辉房地产公司采取的是第（1）种担保方式，因此荣辉房地产公司应自本案借款合同签订之日起，至借款人黄尾逢取得房地产权利证书，并办妥以贷款人农业银行江城支行为抵押权人的抵押登记手续止为本案债务提供连带责任保证。本案黄尾逢所购买的房产仅仅办理了预售商品房贷款抵押登记，而尚未办妥以农业银行江城支行为抵押权人的抵押登记手续，至今未有领取他项权证书，根据《个人购房担保借款合同》的约定可知抵押预登记手续不等同于本案三方约定的以贷款人农业银行江城支行为抵押权人的抵押登记手续，荣辉房地产公司对本案债务所应承担保证责任的保证期间尚未届满，故荣辉房地产公司仍需对黄尾逢的本案债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本案的债权既有债务人黄尾逢、许小翠提供物的担保，又有荣辉房地产公司提供保证担保，《个人购房担保借款合同》约定“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”，故债权人农业银行江城支行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人荣辉房地产公司承担保证责任，在黄尾逢、许小翠未能清偿所欠农业银行江城支行上述借款本息的情况下，农业银行江城支行有权要求担保人就黄尾逢、许小翠在本案中所欠的上述债务按照合同约定承担担保责任。荣辉房地产公司承担上述担保责任后，依法有权向黄尾逢、许小翠追偿。原审法院认为荣辉房地产公司不需承担连带保证责任，认定有误，应予纠正。荣辉房地产公司认为办理预售商品房贷款抵押登记应视为已经办妥抵押登记手续的答辩理据不足，不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理不当，应予纠正。上诉人农业银行江城支行的上诉理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第466号民事判决第一、二、三项。
二、撤销阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第466号民事判决第四项。
三、阳江市荣辉房地产开发有限公司对本案中黄尾逢、许小翠尚欠中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的债务承担连带清偿责任。
四、阳江市荣辉房地产开发有限公司承担上述担保责任后，有权向黄尾逢、许小翠追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3235元由黄尾逢、许小翠负担，二审案件受理费3235元由阳江市荣辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张国雄
审 判 员 周佐林
代理审判员 蔡旻霏
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 叶宝宁