上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终493号
上诉人(原审原告)陆士雷，男，1951年1月7日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托代理人李健，上海瑾之润律师事务所律师。上诉人(原审原告)王玉云，女，1955年4月26日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托代理人李健，上海瑾之润律师事务所律师。上诉人(原审原告)陆玮，女，1981年12月7日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托代理人李健，上海瑾之润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海祁坤房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱静，总经理。委托代理人陈银，员工。委托代理人杨伟，员工。上诉人陆士雷、王玉云、陆玮因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年3月8日，陆士雷、王玉云、陆玮与上海祁坤房地产有限公司(以下简称“祁坤公司”)签订上海市商品房预售合同，约定陆士雷、王玉云、陆玮(乙方)向祁坤公司(甲方)购买上海市宝山区长白山路XXX弄XXX号XXX层XXX室，建筑面积48.14平方米，建筑层高3.0－5.4米，规划用途为商业，总价人民币(以下币种均为人民币)94万元。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%的违约金。该合同补充条款一中第二条约定，本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。2014年9月，陆士雷等人向原审法院提起行政诉讼[(2014)宝行初字第58号]，称祁坤公司未实际按照规划许可证的内容进行施工，具体表现为将原规划许可证总平图中一条宽达4米从小区入口延伸至小区中央消防登高处的道路，改建为1.5米宽的人行道路，影响建筑物消防安全；将原规划许可证总平图中2号商业楼第五至十二层的公共走廊分隔为两层；擅自加建小区围墙；超规划许可证规定的建筑密度进行建设等违法行为。且系争建设工程规划许可证由上海市规划和国土资源管理局作出，而规划竣工验收却由上海市宝山区规划和土地管理局作出，故被诉具体行政行为执法主体错误、认定事实不清，请求法院判决予以撤销。该案第三人祁坤公司述称：将宽4米的道路改建为人行小径是第三人在规划竣工验收以后实施的。原审法院审理后认为，被诉具体行政行为违法，因被诉具体行政行为涉及系争建设项目全体业主的重大公共利益，上海市宝山区规划和土地管理局应采取补救措施，以使被诉具体行政行为符合规划管理要求。据此判决：确认被告上海市宝山区规划和土地管理局于2013年4月28日向第三人祁坤公司颁发的沪宝竣(2013)JAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程竣工规划验收合格证》的具体行政行为违法。该案经二审维持原判[(2015)沪二中行终字第135号]，现已经生效。2015年1月，陆士雷向原审法院提起行政诉讼[(2015)宝行初字第22号]，称祁坤公司在建设该项目过程中擅自将4米宽的环形消防车道改为约1.5米的人行道，且在消防车道及消防登高场地上设置了喷水池、绿化、障碍物等。祁坤公司还将2号楼5.4米层高的公共走廊分割为上下两层。2号楼的业主房间室内、公共走廊、除1层、3层以外的各楼层的电梯厅、电表房、水表房、逃生疏散楼梯间以及1层架空层区域的活动厅、儿童游乐场、健身大厅、休息厅等均未设置喷淋装置，1层的建筑面积也不符合防火分区允许的最大建筑面积，部分楼层的火灾报警装置至今未启封。这些均不符合规划设计图纸及《高层民用建筑防火设计规范》的有关规定。且根据上海市消防局《关于进一步规范建设工程消防设计专篇的通知》(沪消发[2012]29号)的有关规定，热能动力应当制作消防设计专篇，本案2号楼是通天然气的，但上海市宝山区公安消防支队(以下简称“消防支队”)未举证收到了祁坤公司关于天然气管道的设计说明，故准予消防验收不合法。同时，消防支队亦未提供其现场检查的影像资料，故认为被诉具体行政行为认定事实不清，请求法院判决予以撤销。该案审理中，陆士雷申请证人江昌庆当庭作证，内容为其系该小区48号315室业主，于2013年3月17日购买了该物业，其曾于同年1月参观了整个小区，当时小区内就不存在消防车道，且喷水池就已经建好了，2号楼5.4米层高的公共走廊已经被隔成2层，室内及公共走廊均无喷淋装置。另申请证人韩志军当庭作证，内容为其系该小区48号917室业主，于2012年5月购买了该物业，于2012年8、9月参观了小区，该小区在建成时就不存在消防车道，2号楼周边仅有1米多的小路，喷水池于2013年1月就已建好，其仅看过装修好的样板房，2号楼的公共走廊处没有喷淋装置。第三人祁坤公司述称：其在消防验收后在消防车道、消防登高场地等处加设了汀步、台阶、喷水池景观等，对2号楼进行过装修，将部分楼层电梯前厅安装的消防喷淋装置隐藏在吊顶内部。另查明，根据竣工总平面图显示2号楼北侧的消防登高场地面积应为22×8米，沿2号楼两长边布置的消防车道，除消防回车场区域为虚线并注明隐形消防车道外，其余部分均为实线。目前，2号楼北侧22×8米的消防登高场地范围内有树木及指示牌等障碍物。消防验收时消防车道的形态即为中间1.5米石材铺砌，两侧4米范围内覆盖泥土，种植草皮。原审法院审理后认为，被诉行政行为认定事实不清，同时因该行政行为涉及系争建设项目全体业主的重大公共利益，故应确认违法，但不撤销该行政行为。消防支队应采取补救措施，责令祁坤公司对系争建设工程2号楼北侧消防登高场地及沿2号楼两长边布置的消防车道进行整改，以使被诉具体行政行为符合法定要求。据此判决：确认被告消防支队于2013年2月25日对第三人祁坤公司作出的沪宝公消验字[2013]第0032号《建设工程消防验收意见书》的具体行政行为违法。该案经二审维持原判[(2015)沪二中行终字第317号]，现已生效。嗣后，陆士雷、王玉云、陆玮起诉原审法院，要求祁坤公司按照原规划恢复小区平面布局，具体内容：1、恢复长白山路XXX弄XXX号楼北侧22×8米的消防登高场地；2、恢复2号楼两长边设置的4米宽的消防车道(沥青硬化路面)；3、恢复5、6号楼与7、8、9、4号楼之间以及3号楼东侧的4米宽道路；4、拆除2号楼西南侧的景观水池。原审法院经审理后认为，本案争议在于陆士雷、王玉云、陆玮是否有权要求祁坤公司将小区平面布局按照规划设计进行整改。根据前述生效行政判决的认定，可以看出祁坤公司的确未按照规划设计的小区布局设置道路、消防场地等，显然违法，但是该类违法行为是何性质，应通过何种途径纠正，可能产生何种法律后果和责任等一系列问题应当从不同主体、不同角度分别评判，不能一概而论。首先，商品房开发的规划审批和竣工验收系相关行政部门的管理行为，祁坤公司的违法行为应当由行政主管部门处理，而且法院在前述行政判决中也明确要求相关单位采取补救措施。因此，如何整改应由行政主管部门负责管理、监督，非民事法律关系，不应由陆士雷、王玉云、陆玮通过民事案件提出。其次，本案系商品房预售合同关系，双方合同附件六的小区平面图仅显示小区基本布局，不能详细显示布局细节，而且目前小区实际布局及景观等与祁坤公司销售宣传及样板房展示等基本一致，所以陆士雷、王玉云、陆玮认为祁坤公司违反合同约定，变更小区平面布局之意见，依据不足。另外，如果陆士雷、王玉云、陆玮认为祁坤公司的销售宣传、产品实物和规划设计不符，可能存在违反强制性法律规范的，则应当依法起诉主张合同无效，若存在被误导或受欺骗而购房的，则应当依法起诉主张撤销合同，均不应当主张祁坤公司直接整改，否则祁坤公司一旦整改后将对陆士雷、王玉云、陆玮产生新的违约行为，比如虚假宣传、产品实物与样板房不一致等等，可能引起新的违约之诉，显然不合常理。陆士雷、王玉云、陆玮应当根据双方法律关系的特点，选择恰当的角度提起民事诉讼。原审法院据此作出判决：陆士雷、王玉云、陆玮要求祁坤公司恢复长白山路XXX弄XXX号楼北侧22×8米的消防登高场地，恢复2号楼两长边设置的4米宽的消防车道(沥青硬化路面)，恢复5、6号楼与7、8、9、4号楼之间以及3号楼东侧的4米宽道路，拆除2号楼西南侧的景观水池等诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人陆士雷、王玉云、陆玮不服，向本院提起上诉称，1、上诉人有权通过民事诉讼要求祁坤公司按照合同进行恢复。祁坤公司擅自变更小区布局、改建消防场地的行为不仅违反了行政法律法规，而且违反双方合同的约定，侵害了上诉人的合法权益。上诉人提供的行政判决是为了从行政审批的角度确认祁坤公司擅自变更小区布局这一违法事实。因此，原审判决仅以祁坤公司的行为违反行政法律法规就应由行政主管部门处理为由，剥夺上诉人通过民事诉讼途径进行救济的权利，显然无法律依据。2、原审判决查明的事实不清，祁坤公司未提交任何与销售宣传及样板房展示等相关的证明材料。预售合同附件六的平面图虽然仅显示小区基本布局，无详细数据及细节，但将规划审照与预售合同附件六的平面图进行对照就可以看出，该平面图与审照图一致，系审照图的缩小版。且按正常理解，合同平面图因为合同本身大小关系，不可能将完整的规划审照图贴附在预售合同上，平面图本身仅提供主要建筑物的方位及布局，但具体的数据及细节应当以规划审照图一致，因此，规划审照图应当作为小区布局的重要依据。从平面图中能清晰看出消防车道、消防登高场地的布局，且无论是规划审照图还是平面图中均未标示在2号楼南侧消防车道上有景观水池的存在，因此，根据小区现状可以确认，祁坤公司已擅自变更了小区布局，将消防车道宽度缩小变为人行小径，消防登高场地被种植绿化加装了指示牌，与原布局不符，不仅违反合同约定且对上诉人及整个小区业主的安全造成严重隐患。庭审过程中祁坤公司从未向原审法院提交过任何与销售宣传及样板房展示相关的证明材料，在未查明事实的情况下，原审法院认定“目前小区实际布局及景观等与祁坤公司销售宣传及样板房展示等基本一致”，显然事实未做查明确认。3、原审判决的审判逻辑有误。祁坤公司擅自缩小消防通道宽度、设置景观水池造成小区布局与规划审照图不符的行为已构成违约，上诉人向原审法院提起诉讼要求祁坤公司恢复原样的诉请有理有据，就算祁坤公司可能存在其他违法行为，但该违法行为也是已经存在，并不是对祁坤公司进行整改之后才会新构成的违约，两者不存在因果关系。上诉人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，原审法院剥夺上诉人合法诉请是没有法律依据的。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人祁坤公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。根据合同附件六第九条、预售合同第二条的约定，祁坤公司并没有违反交付标准。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实，本案涉诉之前，陆士雷等人向法院提起两起行政诉讼，该两案经审理后分别认为，“被诉具体行政行为违法，因被诉具体行政行为涉及系争建设项目全体业主的重大公共利益，上海市宝山区规划和土地管理局应采取补救措施，以使被诉具体行政行为符合规划管理要求。”、“被诉行政行为认定事实不清，同时因该行政行为涉及系争建设项目全体业主的重大公共利益，故应确认违法，但不撤销该行政行为。消防支队应采取补救措施，责令祁坤公司对系争建设工程2号楼北侧消防登高场地及沿2号楼两长边布置的消防车道进行整改，以使被诉具体行政行为符合法定要求。”该两案已明确由上海市宝山区规划和土地管理局采取补救措施；由消防支队采取补救措施，责令祁坤公司对系争建设工程2号楼北侧消防登高场地及沿2号楼两长边布置的消防车道进行整改。而上诉人在本案中的诉请，已然包含在上述行政案件中，且生效行政判决中明确，上述问题的解决应由行政机关采取补救措施，在此情况下，原审法院作出不支持上诉人在原审中诉请的判决，并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人陆士雷、王玉云、陆玮负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一六年十一月三十日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……