四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第1015号
原告李某甲
原告孙某甲。
原告高某某。。
原告蒋某某。
原告谢某甲。
原告宁某某。
原告夏某。
原告谢某乙。
原告孙某乙。
原告王某甲。
原告王某乙。
原告郭某甲，
原告刘某甲，
原告万某某，
原告郑某甲，
原告刘某乙，。
原告辜某某，。
原告陈某甲，
原告刘某丙，
原告张某某，
原告姚某某，
原告郑某乙，
原告杨某甲，
原告龙某某，
原告敬某某，
原告李某乙，
原告谢某丙，
原告郭某乙，
原告王某丙，
原告郭某丙，。
原告何某某
原告杨某乙，
原告陈某乙，
原告谢某丁，
原告曾某某，
原告丁某甲，
原告丁某乙，
原告谢某戊，
原告任某某，
原告王某丁，
上述原告共同委托代理人汪涛，四川都江律师事务所律师。
上述原告共同委托代理人李某甲，
被告成都富兴房地产开发有限责任公司（以下简称富兴房产公司）。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人雷军，该公司董事长。
委托代理人杨敏，该公司职工。
委托代理人熊汉生，该公司职工。
被告文某甲，
委托代理人赖虹宇，系被告文某甲雇员。
原告李某甲等40人与被告富兴房产公司、文某甲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年3月31日受理后，依法向被告富兴房产公司、文某甲送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并适用简易程序进行审理。后因案件疑难复杂，本案转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某甲等40人的委托代理人汪涛、李某甲，被告富兴房产公司的委托代理人杨敏、熊汉生，被告文某甲及其委托代理人赖虹宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某甲等40人诉称：其与富兴房产公司的商品房买卖合同纠纷案件经都江堰市人民法院调解，确认富兴房产公司为李某甲等40人办理商品房房产、国土权证并承担相应损失。调解书生效进入强制执行程序并查封“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋后，被告文某甲提出异议。经都江堰市人民法院审查后作出“对位于都江堰市‘山水印象’6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋中止执行。”民事裁定书。李某甲等40人认为：该查封房屋未进行过备案登记，合同文本系新津县房管局文本、房屋未实际交付且至今未缴纳购房契税及维修基金，同时文某甲自身也不愿意进行房屋备案登记。现诉诸法院，要求判令：1、确认富兴房产公司与文某甲所签《商品房买卖合同》无效；2、确认文某甲未实际占有房屋，房屋所有权归富兴房产公司所有；3、诉讼费由富兴房产公司、文某甲承担。诉讼中，李某甲等40人变更诉讼请求为：1、确认文某甲不享有“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋所有权；2、继续对“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋强制执行；3、诉讼费由富兴房产公司、文某甲承担。
被告富兴房产公司辩称：其与文某甲通过工程款抵偿购房款方式出售两套商品房，相关购房合同、购房款的缴纳以及房屋交付均为真实有效，《商品房买卖合同》系以四川省联网打印故存在新津县房管局合同文本，对此都江堰市人民法院已经作出裁定书，应该按照裁定书执行。
被告文某甲辩称：其系“山水印象”项目施工人之一，工程完工后富兴房产公司欠付工程款，故通过工程款转购房款的方式抵偿债务，为此于2011年6月27日签订房屋买卖合同，富兴房产公司分别以15万元、20万元的价格将位于都江堰市“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋卖与文某甲，考虑到变现方便故对上列房屋未进行备案登记。现两套房屋均未入住，其中一套进行简单装修以便于出租，但未出租成功。另外，富兴房产公司仍欠付工程款，故未缴纳物管费、契税及维修基金。综上，应对位于都江堰市“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋中止执行，驳回李某甲等40人诉讼请求。
经审理查明：2011年6月27日，文某甲与富兴房产公司签订《商品房买卖合同》两份，约定富兴房产公司将其开发的“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋（建筑面积55.10平方米，单价2722元\\\平方米，总价15万元人民币）、6栋1单元4楼7号房屋（建筑面积71.11平方米，单价2813元\\\平方米，总价20万元人民币）出售与文某甲。当日，富兴房产公司向文某甲出具15万元、20万元购房款收据各一份，确认收到全部购房款。
诉讼中，文某甲与富兴房产公司均陈述，文某甲系“山水印象”项目施工人之一，工程完工后富兴房产公司欠付工程款，故通过工程款转购房款的方式抵偿债务。“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋未办理签约备案，对此文某甲陈述系便于房屋出售变现。另外，富兴房产公司出具了“山水印象”业主张晓琴、符义仁使用新津县房管局文本签订的《商品房买卖合同》两份及该两份合同的备案登记。
另查明：本院于2014年3月12日作出（2014）都江执裁字第03号《民事裁定书》，裁定对位于都江堰市“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋中止执行，同时该《民事裁定书》载明“案外人文某甲的购房款已交清，房屋在2011年就已交付案外人文某甲，但去都江堰市房管局登记备案时，由于房管局网络系统不通，所以未进行备案登记。”，另在本院（2014）都江执裁字第03号案卷中，文某甲、富兴房产公司均未提及以购房款抵偿工程款。原告李某甲等40人于收到裁定书后15日内向本院提起诉讼。
上述事实，有本院（2014）都江执裁字第03号《民事裁定书》、《商品房买卖合同》、购房款收据及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，文某甲的权益能否得到保护要同时满足以下四个要素：一是房屋买卖合同是否真实有效，二是案外人是否已付清全款，三是房屋是否已交付案外人使用，四是案外人对房屋未登记过户是否无过错。根据本案查明事实，关于讼争位于都江堰市“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋未办理登记过户，文某甲在本案中明确其考虑到变现方便故对上列房屋未进行备案登记，故导致房屋未备案及登记过户系文某甲自身原因造成，其权益不应该得到特殊保护。关于是否应当对诉争房屋的执行问题。根据本案已查明的事实，本院于2013年9月13日作出（2013）都江执字第869-906号、920号执行裁定书，文某甲就讼争房屋未进行备案及登记过户系其自身原因造成，其权益不应该得到特殊保护，原告李某甲等40人要求继续对诉争房屋的执行的主张，本院予以支持。对原告李某甲等40人要求确认文某甲不享有“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋所有权，对此本院认为，富兴房产公司商品房买卖合同的合法性业经本院调解确认，且讼争房屋至今未办理备案及过户手续，产权未转移应属富兴房产公司所有，故对原告李某甲等40人的该主张本院予以支持。另外，对诉争房屋继续执行后，文某甲与富兴房产公司之间的纠纷可通过另案解决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认位于都江堰市“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋属被告富兴房产公司所有；
二、对位于都江堰市“山水印象”6栋1单元3楼6号房屋、6栋1单元4楼7号房屋继续执行。
案件受理费200元，由被告富兴房产公司、文某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
审 判 员 陈晓红
人民陪审员 梁 波
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 王梦曦