湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第291号
上诉人（原审原告）谭绩，男。
委托代理人陈西岳，湖南业达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）衡阳晶珠商业管理有限公司，住所地衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场3楼。
法定代表人欧阳斌，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）湖南崇盛商贸有限公司，住所地衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场3楼。
法定代表人欧阳斌，该公司董事长。
二被上诉人的共同委托代理人蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托代理人李曾军，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人谭绩因与被上诉人衡阳晶珠商业管理有限公司（以下简称晶珠管理公司）、湖南崇盛商贸有限公司（以下简称崇盛公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸民一初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月28日立案受理后，于同年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人谭绩的委托代理人陈西岳、被上诉人晶珠管理公司、崇盛公司的共同委托代理人蔡熙中、李曾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，衡阳市崇盛晶珠商业广场（以下简称晶珠广场）系坐落于衡阳市蒸湘区的大型商业广场，开发商衡阳晶珠置业有限公司（以下简称晶珠置业公司）从2003年起以产权式商铺模式出售了第一、二层部分物业，共计322位业主购买了该产权式商铺，占商场总面积的8.58%，商场其余产权属晶珠置业公司所有。谭绩于2003年9月7日购买了晶珠广场第一层1233号商铺，并于2005年1月13日取得了产权证。2003年9月7日，谭绩与晶珠管理公司签订《委托经营管理合同》（一期），该合同约定：谭绩将其购买的衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场第一层1233号商铺委托给晶珠管理公司实行统一管理、整体经营，期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，谭绩自愿提供三年的免收益培植期；免收益培植期届满后，晶珠管理公司在委托经营期内按照30736元／年向谭绩支付经营收益；晶珠管理公司负责按国家有关法律法规规定，协助晶珠广场第一、二层的业主成立业主管理委员会；协议期满后，晶珠广场第一、二层的经营模式由业主管理委员会决定，经业主管理委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效。合同签订后，晶珠管理公司将衡阳晶珠广场第一、二层面积为22332平方米的经营区（包含谭绩所购买的商铺）租赁给崇盛公司经营百货，并签订《租赁经营合同》。
另查明，在《委托经营管理合同》（一期）履行期间，晶珠管理公司先后与已购买产权式商铺的246位业主签订了《委托经营管理合同》（二期），并要求与谭绩续签，遭到谭绩拒绝，晶珠管理公司遂从2014年1月1日起，按与其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的租金标准向谭绩支付商铺收益。谭绩遂提起诉讼，请求：1、判决晶珠管理公司停止侵权行为，返还谭绩所有的商铺；2、确认晶珠管理公司与崇盛公司签订的租赁经营合同中涉及谭绩商铺的部分无效；3、崇盛公司排除妨碍，退出谭绩商铺场地，恢复商铺原状；4、晶珠管理公司赔偿因非法侵占而给谭绩造成的经济损失47718元并从2014年4月1日起至实际返还时止按7953元／月的标准赔偿谭绩损失。
又查明，2013年12月22日，晶珠管理公司、晶珠置业公司与崇盛公司续签《租赁经营合同》，期限至2028年12月31日止。2014年1月2日，衡阳市蒸湘区蒸湘街道办事处以晶珠广场尚不具备成立业主大会的条件为由，作出暂不成立晶珠广场业主大会的回复。
原判认为，谭绩购买的晶珠广场商铺并非一般意义上的商铺，系产权式商铺。产权式商铺是指开发商将其开发的大型营业用房分割成若干个小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身的实力购买，再集中交由开发商或第三方公司统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，其核心理念为所有权与经营权的分离。我国法律规定，建筑物所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利，而产权式商铺的特征要求所有权必须与经营权分离，这就产生了单独所有权与整体经营权的矛盾，也是本案争议焦点。本案中，谭绩购买的产权式商铺仅为晶珠广场的一小部分，与其他商铺之间无永久分割围护结构，且相关走道、楼梯均为共用，商铺之间具有不可分性，若谭绩无限制地行使所有权，必定会对整个晶珠广场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费，故谭绩所有权的行使应受到晶珠广场其他业主整体经营权的限制。根据双方签订的《委托经营管理合同》（一期），在履约之初，双方就对合同到期后整体经营权如何限制业主的单独所有权作出约定，即代表大多数业主利益的业主管理委员会有权对整体经营权作出决定，其效力涉及全体晶珠广场业主。本案中，晶珠广场业主委员会虽因其他原因并未成立，但该约定的原则并未改变，即以大多数业主的利益为主，少数服从多数。经查，76%的业主已与晶珠管理公司签订《委托经营管理合同》（二期），该合同的内容也符合绝大多数业主的利益和要求，晶珠管理公司及崇盛公司据此对谭绩商铺的占有、使用，应认定为代表晶珠广场绝大多数业主利益的整体经营权体现，其行为不具有非法性，不构成对谭绩的物权侵犯，故对谭绩请求晶珠管理公司及崇盛公司停止侵权、排除妨害、退出商铺恢复原状以及返还商铺的诉讼请求，不予支持。晶珠管理公司在获得大多数业主的委托授权后与崇盛公司签订的租赁合同对谭绩亦发生法律效力，且该租赁合同未侵害谭绩的合法权益，故对谭绩提出确认该合同中涉及谭绩商铺的部分无效的诉讼请求，亦不予支持。同时，崇盛公司自《委托经营管理合同》（一期）到期后，一直以《委托经营管理合同》（二期）为标准按月足额向谭绩支付商铺收益，并未造成谭绩的经济损失，故对谭绩提出晶珠管理公司赔偿其经济损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告谭绩的诉讼请求。本案一审案件受理费993元，由原告谭绩负担。
宣判后，原审原告谭绩不服，向本院提起上诉称：原审认定涉案商铺属“产权式商铺”，违背了物权法定原则；一期《委托经营管理合同》中少数服从多数的原则只是意向性的约定，尚不具备可履行的内容；《委托经营管理合同》（二期）体现的是晶珠管理公司的单方意志，不能约束谭绩；涉案商铺已取得了产权证，属能够独立使用的专有部分，只要处理好公共物业管理问题，可以正常独立使用；晶珠管理公司涂抹《委托经营管理合同》（二期）中业主的信息，造成无法核对业主的意思表示及签名的真伪；原审未追加其他业主为第三人，程序违法。请求撤销原判，改判支持谭绩的诉讼请求。
被上诉人晶珠管理公司、崇盛公司答辩称：谭绩的商铺属产权式商铺，对其专有权进行必要的限制符合法律规定；晶珠广场整体经营不构成侵权，且租金比例在衡阳市最高；《委托经营管理合同》（二期）的业主并未授权披露其联系方式等个人信息，被上诉人提供覆盖其电话号码的《委托经营管理合同》（二期）并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
在本院指定的举证期限内，上诉人谭绩提供了一份证据：衡阳商业城、SHOPING逛街商城的照片及销售凭证，拟证明没有固定围护结构的商铺在统一的物业管理下可以独立经营。
经庭审质证，晶珠管理公司、崇盛公司对该证据提出异议，认为谭绩未提供上述商场报建和规划的相关审批手续，上述商场与晶珠广场的经营档次不同，该证据不能达到其证明目的。
本院经审查认为，该证据虽来源合法，内容真实，但无相关规划图、租赁合同等证据相佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。
经审理查明，原审查明事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，谭绩所购涉案商铺的价款为439086元，建筑面积共19.42平方米。在《委托经营管理合同》（一期）履行完毕后，晶珠管理公司根据与其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的比例，按照36883元／年（租期1至5年）、38640元／年（租期6至10年）、40396元／年（租期11至15年）的标准支付谭绩商铺租金。
本院认为，晶珠广场系开放式的大型商场，根据规划图，晶珠广场被分割为若干区域，区域内划分为不同的商铺，由于区域间的通道、楼梯等为共用，商铺之间无永久分割围护结构，商铺本身也没有门窗、墙壁等房屋结构，故该商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，没有独立使用价值。谭绩虽然拥有涉案商铺的所有权，但其所有的商铺仅为晶珠广场的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，为保证晶珠广场整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制。少数业主要求分割使用商铺将会对整个晶珠广场的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益。只有统一进行管理、经营，方能体现出商铺的最大商业价值。谭绩等业主购买商铺的目的是通过使用商铺取得收益，晶珠管理公司、崇盛公司对晶珠广场进行装修，通过广告宣传、招商引资、整体经营，在衡阳市已树立了商业品牌，取得了较好的口碑，目前经营状况良好，之后也需要不断地投资维护。本案中，绝大多数业主已与晶珠管理公司签订了《委托经营管理合同》（二期），该合同体现了绝大多数业主的利益和意志，使不同区域的业主都能获得收益和实现其投资增值的目的。晶珠管理公司按《委托经营管理合同》（二期）向谭绩支付商铺使用费，既是对谭绩商铺所有权的确认，也兼顾了其他业主的利益，实现了多赢，且谭绩未提供证据证明晶珠管理公司支付的商铺使用费低于衡阳市同类商铺市场标准，故晶珠管理公司没有侵犯谭绩的合法权益，原审判决驳回谭绩请求返还涉案商铺并赔偿损失的诉讼请求是正确的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费993元，由上诉人谭绩负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年二月二十五日
书记员 匡光美
校对责任人：龙巍打印责任人：匡光美
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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