广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第368号
上诉人（原审被告）：珠海市泰达物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：谢秾佳，执行董事。
委托代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区漾湖明居业主委员会，住所地：珠海市香洲区，组织机构代码：××。
负责人：苏业兵，主任。
委托代理人：刘凯东，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：欧阳社芬，广东友邦方达律师事务所实习律师。
上诉人珠海市泰达物业管理有限公司（以下简称泰达公司）因与被上诉人珠海市香洲区漾湖明居业主委员会（以下简称漾湖明居业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2003年8月15日，泰达公司与漾湖明居开发商珠海弘明房产有限公司签订前期物业管理合同，约定由泰达公司对漾湖明居小区进行物业管理，委托期限为2003年8月15日至2006年8月14日。之后双方又两次续签物业服务协议，期限至2012年8月14日。
2007年6月，漾湖明居小区成立业主委员会，并于同月25日报珠海市香洲区建设局备案登记。2014年7月，漾湖明居小区召开业主大会换届选举了第二届业主委员会。2014年10月23日，泰达公司书面致函漾湖明居业委会，称公司常年亏损，无力继续经营，要求自愿放弃漾湖明居小区的物业管理权，并承诺最迟于2014年年底撤场。
2015年1月6日，漾湖明居小区召开业主大会，招标选聘珠海市东启物业管理有限公司管理小区物业。2015年2月9日，漾湖明居业委会与珠海市东启物业管理有限公司签订了《漾湖明居物业管理服务合同》。2015年3月1日，珠海市东启物业管理有限公司进驻漾湖明居小区管理，但泰达公司没有退出小区。珠海市东启物业管理有限公司自进驻后持续在管理小区，3月1日后的小区物业管理费由珠海市东启物业管理有限公司收取。
原审审理中泰达公司称：由于漾湖明居业主历史欠费问题，泰达公司决定暂时不撤出小区物业管理，泰达公司于2014年12月29日将决定向居委会提出了告知函；泰达公司于2012年8月15日与小区开发商签订了新的物业管理服务合同，物业管理期限一直到2015年8月15日，泰达公司当庭提交了合同复印件。
漾湖明居业委会向原审法院提交的应移交物业服务用房和相关设施清单为：位于漾湖明居小区9栋一楼的物业管理办公室；位于小区9栋一楼的保安宿舍；位于小区南门和东门的保安值班岗亭；位于小区8栋旁的煤气控制用房；位于小区11栋4单元一楼的安保监控房；位于小区11栋4单元一楼的消防设施用房；位于小区13栋二楼的会所。漾湖明居业委会提交的应移交资料目录为：小区车位产权资料（即小区车位出售或出租合同）；小区园林绿化图纸及资料；小区公用机电设备资料；小区电梯维保资料；小区公用场地移交清单；小区管理用房移交清单；小区公共设施设备移交清单；小区公共收益移交清单；小区利用公共场地经营相关合同。
漾湖明居业委会原审诉讼请求为：1.判令泰达公司退出漾湖明居小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、移交物业服务所必须的相关资料；2.判令由泰达公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，国务院《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，即使泰达公司与漾湖明居小区开发商签订了新的前期物业服务合同，由于漾湖明居业委会已于2015年2月9日与珠海市东启物业管理有限公司签订了《漾湖明居物业管理服务合同》，泰达公司与漾湖明居小区开发商签订的新前期物业服务合同也应终止。漾湖明居业委会与珠海市东启物业管理有限公司签订的《漾湖明居物业管理服务合同》合法、有效，珠海市东启物业管理有限公司进驻漾湖明居小区管理并收取物业管理费有合法依据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”泰达公司与漾湖明居小区开发商签订的物业服务合同已终止，泰达公司应退出小区，移交小区物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。漾湖明居业委会的诉讼请求有事实与法律依据，原审法院予以支持。
综上，依照国务院《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，原审法院判决如下：一、泰达公司于判决生效之日起五日内退出珠海市香洲区前山港昌路X03号漾湖明居小区服务区域。二、泰达公司于判决生效之日起五日内向漾湖明居业委会移交物业服务用房和相关设施。具体清单为：位于漾湖明居小区9栋一楼的物业管理办公室；位于小区9栋一楼的保安宿舍；位于小区南门和东门的保安值班岗亭；位于小区8栋旁的煤气控制用房；位于小区11栋4单元一楼的安保监控房；位于小区11栋4单元一楼的消防设施用房；位于小区13栋二楼的会所。三、泰达公司于判决生效之日起五日内向漾湖明居业委会移交物业服务资料。具体清单为：小区车位产权资料（即小区车位出售或出租合同）；小区园林绿化图纸及资料；小区公用机电设备资料；小区电梯维保资料；小区公用场地移交清单；小区管理用房移交清单；小区公共设施设备移交清单；小区公共收益移交清单；小区利用公共场地经营相关合同。一审案件受理费25元，由泰达公司负担。
上诉人泰达公司不服原审判决，上诉请求：1、判决泰达公司无需退出珠海市香洲区前山港昌路X03号漾湖明居小区服务区域。2、判决泰达公司无需向漾湖明居业委会移交珠海市香洲区前山港昌路X03号漾湖明居物业服务用房及相关设施。3、判决泰达公司无需向漾湖明居业委会移交珠海市香洲区前山港昌路X03号漾湖明居物业服务资料。4、一审二审诉讼费由漾湖明居业委会承担。其事实和理由是：一、漾湖明居业委会选出新的物业公司，产生的程序存在瑕疵。泰达公司在一审庭审时提交了相关业主的证明，证明漾湖明居业委会选取新的物业公司存在程序上的瑕疵，相关业主正通过有关法律程序对上述违法行为予以纠正。二、物业用房属于泰达公司所有的财产。一审法院判决泰达公司向漾湖明居业委会移交珠海市香洲区前山港昌路X03号漾湖明居物业服务用房及相关设施。而上述原物业服务用房系泰达公司所有的财产，而非小区业主所有的公共用房。一审法院将属于泰达公司所有的私有财产判决向漾湖明居业委会移交，没有任何事实及法律依据。综上所述，请二审法院查清事实的基础上，依法判决泰达公司的各项上诉请求。
被上诉人漾湖明居业委会辩称：1、针对上诉状第一条理由，我方认为泰达公司没有主体资格对该问题提出质疑，因其不是业主，如果泰达公司认为业委会存在违法行为，也是由业主来进行评定的；2、针对上诉状第二条理由，在一审过程中，泰达公司没有对13栋、15栋会所主张所有权，也没有提供产权证，二审泰达公司突然提供产权证，由于该证据已形成很久，且在泰达公司手上很久，不属于二审新证据；同时，对该证据无法确认真实性，应提交房地产登记中心登记信息，在小区建成时给业主通知入伙时，称两会所是公共财产，现泰达公司提交的房产资料和在报纸上的广告宣传是自相矛盾的。
上诉人泰达公司向本院提交房产证和购房发票，拟证明涉案会所属于泰达公司私有财产，不属于业委会和业主的公共财产。
被上诉人漾湖明居业委会向本院提交售楼宣传资料和报纸宣传广告，拟证明涉案会所是小区配套设施，不属于开发商，是全体业主所有。
经审查，对泰达公司提交的证据，因其提供了证据原件，本院对其真实性予以认定；对漾湖明居业委会提交的证据，因泰达公司对其真实性无异议，本院亦予以认定。
本院经审理查明，编号为XX78的发票显示，2006年3月2日，珠海市弘明房产有限公司收取泰达公司交来的珠海市前山港昌路X03号（漾湖明居）13栋、15栋会所的购房款708840元。2006年4月13日，泰达公司取得珠海市前山港昌路903号（漾湖明居）13栋、15栋会所的房地产权证（粤房地证字第××号）。漾湖明居小区的宣传资料和报纸广告中有“户户拥有近30000m2的欧陆水岸风情会所”等描述。
对原审判决查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
一、泰达公司上诉主张漾湖明居业委会选取新物业公司的程序上存在瑕疵，本院认为，基于业主大会和业主委员会组织形式的自治性质和业主享受权利的成员性质，如若漾湖明居业委会选取新物业公司的程序上存在瑕疵，只有业主才有权行使撤销权向人民法院请求撤销，泰达公司无权主张，二审庭审中泰达公司确认没有业主提出前述撤销之诉，则本院对泰达公司的上述主张不予支持，泰达公司无权以该理由拒绝退出小区服务区域、移交物业服务用房及关设施和物业服务资料。
二、泰达公司上诉主张原审判决移交的13栋二楼的会所为其所有，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，涉案13栋会所的产权证书载明权属人为泰达公司，足以证明泰达公司的上述主张，本院对此予以支持，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。漾湖明居业委会仅依据报纸广告和宣传资料主张该会所归全体业主、要求泰达公司移交，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，泰达公司的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。由于二审出现新证据，本院据以改判。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持珠海市区人民法院（2015）珠香法民三初字第457号民事判决第一、三项；
二、变更珠海市区人民法院（2015）珠香法民三初字第457号民事判决第二项为：珠海市泰达物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向珠海市香洲区漾湖明居业主委员会移交物业服务用房和相关设施。具体清单为：位于漾湖明居小区9栋一楼的物业管理办公室；位于小区9栋一楼的保安宿舍；位于小区南门和东门的保安值班岗亭；位于小区8栋旁的煤气控制用房；位于小区11栋4单元一楼的安保监控房；位于小区11栋4单元一楼的消防设施用房。
如未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费25元，由珠海市香洲区漾湖明居业主委员会负担5元，由珠海市泰达物业管理有限公司负担20元；二审案件受理费50元，由珠海市香洲区漾湖明居业主委员会负担10元，由珠海市泰达物业管理有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 李立荣