广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第908号
上诉人（原审被告）：惠州市惠城区机电排灌管理总站。
法定代表人：成伟。
上诉人（原审被告）：惠州市惠城区水务局。
法定代表人：欧伟林。
以上两上诉人的共同委托代理人：邱汉基，系广东公职律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托代理人：郭伟华，系广东万理通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘观明。
委托代理人：周小兵，广东惠泰律师事务所律师。
原审第一被告：惠州市敦想置业发展有限公司。
法定代表人：沈娘坤。
上诉人惠州市惠城区机电排灌管理总站（以下简称惠城区机电总站）、惠州市惠城区水务局（以下简称惠城区水务局）与刘观明、惠州市敦想置业发展有限公司（以下简称敦想公司）因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法民一初字第3300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告刘观明向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、判令三被告连带赔偿原告财产损失人民币1500000元（暂估，最终按法院指定的评估机构评估结果为准）。2、本案案件受理费由被告承担。主要事实和理由：原告从1993年1月开始就与被告三惠州市惠城区水利局下属的被告二惠城区机电排灌管理总站签订《租赁场地合同书》，被告二将位于惠州市河南岸三公婆1000多平方米土地［国土证号：惠府国用（92）第13＊＊＊＊＊＊＊**号］出租给原告使用。当时原告投资40多万元在这土地上平整土地修建厂房，原告成立“惠州市交通机械厂汽车修理所”，后来追加投资150万元改建厂房500多平方米。原告按时向被告三交租，合同到期就续签。1999年被告二要涨租金，原告移到电排灌管理总站后面推土机场地，原告与被告三惠城区水利局签订《租赁合同》，被告三将河南岸惠新南街原推土机场地出租给原告，租金按月交给被告三。原告又投资51.5万多元水电安装和建二楼工人宿舍。2001年被告三惠城区水利局的陈副局长和郭某通知原告，要求原告搬走此地马上征用。在半个月时间内无法搬迁，原告被迫将六部东风汽车、一部小车、修车设备及配件全部处理，解散6名司机18名修理工。原告损失50多万元。后来征用不成，被告三惠城区水利局的陈副局长和杨股长说：“这场地还是租给你，租金就不用交到水利局。与惠城区机电排灌管理总站签合同，租金也交给他们。”于是2003年10月12日原告又与被告二惠城区机电排灌管理总站签订《场地租用协议书》，被告二将河南岸惠新南街原推土机场地出租给原告，原告月月按时交租给被告二。原告将原建的工人宿舍改成临时出租房，2005年原告又投资65多万元开了一间惠州市惠城区嘉瑞木门加工厂。当时，木器加工有18个工人，年收入20多万元。多年来原告种绿化树木花了3万多元。2009年被告二惠城区水利局将该土地移交给惠城区政府，由惠城区财政局管理。原告找到惠城区财政局，财政局有关领导说该土地拍卖后一定会补偿原告的。2010年原告听说该土地已拍卖给被告一惠州市敦想置业发展有限公司。
2011年11月，被告一惠州市敦想置业发展有限公司向惠城区人民法院起诉原告，要求解除惠城区机电排灌管理总站于2003年10月12日与刘观明签订的《场地租用协议书》。并从协议解除之日起15日内迁出该土地。原告刘观明提出答辩，要求被告一惠州市敦想置业发展有限公司补偿原告的损失。惠城区人民法院于2012年4月6日作出（2011）惠城法民一初字第3665号民事判决书，认为原告刘观明要求补偿损失的抗辩意见，因系另一法律关系，且原告刘观明也未提起反诉，故对此意见本院不予审理。最后判决，解除惠城区机电排灌管理总站与刘观明于2003年10月12日签订的《场地租用协议书》。刘观明应在本判决发生法律效力之日起十五日内搬离惠州市敦想置业发展有限公司所有的惠州市河南岸三公婆3650.6平方米的土地［证号为惠府国用字（2011）第13＊＊＊＊＊＊＊39号］。原告刘观明不服，向惠州市中级人民法院上诉，中院法官要原告另外起诉。
原告认为，惠州市某房地产开发有限公司与被告三惠州市惠城区水利局之间签订的土地使用权转让合同约定，转让土地上的附着物搬迁清偿工作均由惠州市某房地产开发有限公司负责。被告一惠州市敦想置业发展有限公司在惠州市中级人民法院购买债权以物抵债方式取得该土地的使用权。依据我国合同法的有关规定，“买卖不破租赁”的原则。原告刘观明2003年10月12日与被告二惠州市惠城区机电排灌管理总站签订的《场地租用协议书》是合法有效的，依法应保护承租人的权益。被告一惠州市敦想置业发展有限公司要求解除被告二惠州市惠城区机电排灌管理总站与原告刘观明2003年10月12日签订的《场地租用协议书》属于提前终止协议，被告一应赔偿原告的所有损失。被告二惠州市惠城区机电排灌管理总站和被告三惠州市惠城区水利局已将该土地在2001年5月29日转让给惠州市某房地产开发有限公司仍与原告签订《场地租用协议书》继续收租到2009年6月，这是收原告租金，又不对原告财产负责行为，诱导原告投资损失。被告二惠州市惠城区机电排灌管理总站和被告三惠州市惠城区水利局对原告的财产损失有过错责任。
第一被告惠州市敦想置业发展有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人不存在租赁合同关系，被答辩人要求答辩人赔偿其损失缺乏事实及合同依据，相反，被答辩人恶意占用答辩人土地行为应当相应的赔偿责任。1、答辩人系通过合法方式取得位于惠州市河南岸三公婆地段土地使用权，国有土地使用权证号：惠府国用（2011）第13＊＊＊＊＊＊＊39号。答辩人取得该地并未与被答辩人签订书面租赁合同，也未与其有租赁的事实，因此，被答辩人要求答辩人赔偿其损失缺乏事实及合同依据。2、2008年5月27曰，惠州市中级人民法院以公告方式告知被答辩人，应当在公告之日起三个月内自行迁出。而本案被答辩人在明知该公告的情况下，仍然占用答辩人的土地，至今仍未搬离，其占用行为明显侵犯答辩人的合法权益（另案解决），应承担相应的赔偿责任。二、被答辩人诉请财产损失属于临时搭建，并未经规划等部门审批，属地违章建筑，理应拆除，且合同明确约定不作任何补偿。1、被答辩人与原出租人签订的场地租赁协议，明确了租赁用途及出租的标的物。被答辩人在未经允许的情况下私自搭建，且改变租赁用途。对于私自搭建的拆除应由被答辩人自行完成。答辩人及出租人不应承担赔偿责任。2、被答辩人私自搭建、办厂、改变原租赁用途（出租）等都未经出租人许可，也未报规划等部门审批，该临时搭建系违章建筑，依法应予以拆除。3、答辩人与出租人合同明确约定租赁用途，且约定租赁为不定期租赁，在需要使用的情况下，被答辩人无条件退场并不作任何补偿。综上，答辩人认为被答辩人诉请赔偿属于临时建筑，且未经审批。依据合同约定在权利人使用的情况下，应当无条件搬离，且不需作任何的赔偿。被答辩人诉请缺乏事实及合同、法律依据，请法庭判决驳回其全部诉讼请求。
第二被告惠州市惠城区机电排灌管理总站辩称：一、答辩人与被答辩人的场地租用协议是于2003年10月l2日签订。租期为不确定，有下列情况之一，甲方只须提前30天通知，乙方必须无条件退场，甲方不作任何赔偿：一是根据需要甲方自用；二是本站场地开发；三是政府征用。二、答辩人出租给承租人的是原推土机站的场地和旧厂房。三、答辩人收取被答辩人的租金只到2009年5月，自2009年6月起再没收取过租金。四、答辩人对被答辩人的诉求有以下看法：1、答辩人与被答辩人刘观明签订的《场地租用协议书》第三条的约定，该租赁合同系不定期租赁合同，且在自用时无条件退场，根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，答辩人可以随时解除合同。2、答辩人与被答辩人当时为什么签订的是不定期的租赁合同呢，就是因为考虑到该场地随时都有被开发、征用的可能，且在签订协议时答辩人已明确告知了被答辩人刘观明。3、答辩人在搬离该场地时也按照当初的约定提前30天通知了被答辩人刘观明，且在2009年6月起就再也没有收取过被答辩人的租金。综上所述，答辩人认为我们已经认真的履行了合同的权利和义务，并没有过错，且在和被答辩人签订合同之时已明确告知了租用该场地应注意的事项和风险，不存在诱导被答辩人投资的情况，不应该负连带赔偿责任。
第三被告惠州市惠城区水务局辩称：一、关于惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号的土地问题。1、原告在诉状中诉称的位于惠州市河南岸三公婆证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号土地原使用权人为答辩人，土地性质为划拨用地，答辩人在土地转让前一直将该块土地无偿提供给下属事业法人单位惠城区机电排灌管理总站作办公用地等用途。2、经惠城区人民政府及惠州市国土资源管理局的批准同意，答辩人已于2001年5月29日将证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号土地转让给惠州市某房产开发有限公司，该转让行为的合法性及有效性已经法院确认，根据答辩人与买受人某房产开发公司之间的约定，转让土地上的搬迁清场工作等相关事宜均由某公司负责，至于某与现土地使用权人惠州市敦想置业发展有限公司之间的关系，答辩人并不清楚，也与我方无关。二、有关原告刘观明的租赁问题。首先，关于答辩人与原告刘观明之间的租赁关系。答辩人确实曾于1992年将位于惠州市河南岸三公婆证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号地上的部分厂房及场地（原推土机站旧厂房）出租给刘观明使用，租期至2002年1月1日止，答辩人与其之间的租赁关系自合同期满之日即2002年1月1曰终止，之间已不存在任何法律关系。其二、关于原告刘观明与惠城区机电排灌管理总站之间的租赁关系。答辩人认为，根据惠城区机电排灌管理总站与刘观明于2003年10月12日签订的《场地租用协议书》第三条“租期：不确定，但有下列情况之一，乙方必须无条件退场，甲方不作任何补偿，一是根据需要甲方自用，二是本站场地开发，三是政府征用。”根据《合同法》第232条之规定，该合同为不定期合同，合同当事人在约定解除条件成就时可以随时解除合同。区机电排灌管理总站在2008年2月份已将土地转让事实告知了原告并要求原告退出租赁场地，惠州市中级人民法院亦已于2008年5月27日张贴公告要求原告等人清场，且现土地使用权人惠州市敦想置业发展有限公司因需土地开发也已要求解除合同并要求原告清场，惠州市中级人民法院已确认了上述事实，并以（2012）惠中法民一终字第438号民事判决书解除了上述《场地租用协议》，原告理应搬离该租赁土地。三、原告要求答辩人连带赔偿财产损失1500000元的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法不应得到支持。1、本案案由为租赁合同纠纷，答辩人与原告并不存在合同关系，不应成为该案件的责任主体。如前所述，答辩人与原告之间的租赁合同已于2002年1月1日届满，双方的权利义务随之终止，之后也不存在事实或法律上的合同关系，根据合同权利义务相对性原则，答辩人不应成为原告诉争的合同违约责任主体。2、答辩人不应对原告的损失承担连带赔偿责任。答辩人既不是本案租赁合同的违约主体，也没有实施任何侵犯原告合法权益的行为和事实，更不存在诱导原告投资一说，不应成为本诉争纠纷的赔偿义务主体。且答辩人与惠州市敦想置业发展有限公司之间也不存在任何权利义务。承载或继受关系，依法不应对该公司承担连带责任。3、原告要求赔偿1500000元的主张没有事实根据和法律依据。由于现土地使用权人惠州市敦想置业发展有限公司需要开发使用土地并要求解除合同，且法院也已确认了解除效力，根据原告与惠城区机电排灌管理总站于2003年10月12日签订的《场地租用协议书》第三条“租期：不确定，但有下列情况之一，乙方必须无条件退场，甲方不作任何补偿，一是根据需要甲方自用，二是本站场地开发，三是政府征用。”之约定，原告在约定解除条件成就时，理应无条件退场，并不得要求任何补偿，为此，原告主张1500000元的财产损失赔偿是没有任何事实根据和法律依据的。综上，答辩人认为，原告与惠城区机电排灌管理总站约定的解除合同条件已成就，原告应按照约定无条件退场并不得要求任何补偿，为此，原告要求赔偿财产损失1500000元的主张缺乏事实根据和法律依据，依法不应支持。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：位于惠州市河南岸三公婆证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号的土地使用权原系第三被告惠州市惠城区水务局所有，土地性质为划拨用地，第三被告将该土地使用权提供给下属事业法人单位第二被告惠州市惠城区排灌管理总站作办公用地等用途使用。第一被告惠州市敦想置业发展有限公司现系上述土地合法使用权人。经惠城区人民政府和惠州市国土资源管理局批准同意，2001年5月29日，第三被告将位于惠州市河南岸三公婆的3651平方米的土地使用权出让给惠州市某房产开发有限公司。2008年5月27日，惠州市中级人民法院在位于惠州市河南岸三公婆原告刘观明使用的土地上张贴（2006）惠中法执恢字第217-1号《公告》，公告内容是：在申请执行人陈允谦与被执行人惠州市某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，本院将依法委托当地国土交易所公开进行拍卖，凡居住、占住、租用上述土地及地上建筑物的单位或个人应在本公告公布之日起三个月内自行迁出，否则本院将强制执行。原告提出执行异议，惠州市中级人民法院于2009年7月2日作出（2006）惠中法执异字第20号《执行裁定书》，裁定刘观明以租赁利益受损为由要求赔偿的异议理由不成立，依法予以驳回。2010年9月27日，惠州市中级人民法院作出（2006）惠中法执恢字第217-1-4号《执行裁定书》，裁定：被执行人惠州市某房地产开发有限公司受让的惠州市惠城区水利局名下的位于惠州市河南岸三公婆3651平方米土地使用权［证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号］以物抵债给惠州市敦想置业发展有限公司使用，以抵偿上述全部债务，过户费用及税费均由惠州市敦想置业发展有限公司承担。2011年3月25日，第一被告惠州市敦想置业发展有限公司领取了位于惠州市河南岸三公婆面积为3650.6平方米的《国有土地使用权证》［惠府国用（2011）第13＊＊＊＊＊＊＊39号］。1992年12月20日，原告与第二被告签订《租用场地合同书》，第二被告将位于惠州市河南岸三公婆国土证号为惠府国用（92）第13＊＊＊＊＊＊＊**号的土地的部分场地出租给原告使用，合同约定租期为两年，原告可在规定场地范围内按需要兴建简易厂房。1999年，原告与第三被告签订《租赁合同》，第三被告将位于河南岸惠南街电排总站原推土机站旧厂房及场地出租给原告使用，合同约定租期暂定为一年。2001年1月1日，原告与第三被告签订《租赁合同》，继续租赁河南岸惠南街原推土机站旧厂房及场地，合同约定租期暂定一年。2003年10月12日，原告（乙方）与第二被告（甲方）签订《场地租用协议书》，约定：甲方将位于河南岸惠南街电排总站原推土机站场地及旧房出租给乙方使用；每月租金1000元；租期不确定，但有下列情况之一，乙方必须无条件退场，甲方不作任何补偿：一是根据需要甲方自用，二是本站场地开发，三是政府征用。原告向第二被告交付租金至2009年6月份止，此后由于土地使用权的变动，未再支付租金。2012年4月6日，我院作出（2011）惠城法民一初字3665号民事判决书，确认《场地租用协议书》为不定期租赁合同，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。第一被告取得该土地使用权后，继受了第二被告的合同当事人地位享有合同权利并承担合同义务，故根据第一被告的诉求，依法解除了《场地租用协议书》。（2012）惠中法民一终字第438号民事判决书亦对此予以确认。原告称在租赁河南岸惠南街电排总站原推土机站场地及旧房期间，投入190多万元平整土地和修建、改建厂房，投资51.5万元安装水电和修建工人宿舍，种植绿化树木3万多元，现因土地使用权变动，原告与第二被告签订的《场地租用协议书》被解除，导致原告租赁利益受损，要求三被告赔偿原告的财产损失。因原告申请，我院征询三被告意见后前后三次委托评估机构对惠州市河南岸三公婆1000多平方米土地上投资兴建的建筑物及附属物的价值进行评估。因原、被告对评估对象和范围不统一，使评估机构无法出具评估报告，故前两次委托评估均被评估机构退回。2014年3月16日，第三次委托的评估机构惠州德信资产评估事务所提交了对河南岸三公婆刘观明租赁的1000多平方米土地上兴建的建筑物及附着物等搬迁损失补偿价值进行评估的评估咨询报告书【惠德评咨字（2014）第022号】和补充说明，评估结果摘要：以2013年9月30日为评估基准日，位于河南岸三公婆刘观明租赁的1000多平方米土地上兴建的建筑物及附着物等（包括房屋建筑物及构筑物、铁皮屋、红砖围墙、树木、其他附属设施和搬迁的损失补偿等）的搬迁损失补偿价值重置成本全价总额为人民币1349880.15元，搬迁损失补偿价值净值总额为人民币326613.27元。以上事实有《租用场地合同书》、《租赁合同》、《场地租用协议书》、《国有土地使用权出让合同》、租金收据、个体工商户营业执照、国有土地使用权证、《执行裁定书》、《执行公告》、《民事判决书》、《评估咨询报告书》、询问笔录、勘查笔录、庭审笔录等证据在卷为据，可以认定。
原审判决理由和结果
原审法院认为：惠州德信资产评估事务所出具的对河南岸三公婆刘观明租赁的1000多平方米土地上兴建的建筑物及附着物等搬迁损失补偿价值进行评估的《评估咨询报告书》【惠德评咨字（2014）第022号】和《补充说明》，评估程序、标准和方法符合法律规定，本院予以采纳。第一被告惠州市敦想置业发展有限公司作为该土地现使用权人，继受该土地使用权上的权利和义务，继受了第二被告的合同当事人地位，根据合同相对性原则，第一被告享有合同权利并承担合同义务，应就原告在租赁期间在租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担责任。第二被告惠州市惠城区机电排灌管理总站、第三被告惠州市惠城区水务局在2001年5月将土地使用权出让给惠州市某房产开发有限公司后，仍继续与原告签订租赁协议并收取租金至2009年6月。第二被告系诉争土地使用权的实际使用人，第三被告作为原土地使用权人，理应及时将诉争土地使用权出让情况告知原告，但实际上第二被告到2008年2月搬离时才将土地使用权转让情况告知原告并要求原告退出租赁场地，第二被告、第三被告未尽到合理告知义务，对土地使用权出让等情况的说明对原告而言显然是不充分和不完全的，影响了原告对是否在租赁土地上兴建辅助设施等的判断和决策。另第二被告抗辩称在搬离场地时按照约定提前30天书面通知了原告解除租赁合同，但根据多份租赁协议，可知原告租用、经营该场地多年，要求原告在30天内搬迁完毕显然是不合理的。故第二被告、第三被告对酿成本次纠纷具有一定过错，应对原告在租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担责任。综上所述，以惠州德信资产评估事务所出具的《评估咨询报告书》为参考依据，三被告应按过错原则承担相应的赔偿责任。第一被告系现土地使用权属人，对原告在租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担60%的责任，赔偿原告195967.96元（搬迁损失补偿价值净值总额326613.27元×60%），第三被告系原土地使用权属人，并将该土地使用权提供给第二被告作办公用地等用途使用，故第二被告、第三被告承担40%的责任，赔偿原告130645.31元（搬迁损失补偿价值净值总额326613.27元×40%）。
根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、第一被告惠州市敦想置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘观明195967.96元。二、第二被告惠州市惠城区机电排灌管理总站、第三被告惠州市惠城区水务局应于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘观明130645.31元。三、驳回原告刘观明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告已预交），由原告刘观明负担4026元，第一被告惠州市敦想置业发展有限公司承担8564元，第二被告惠州市惠城区机电排灌管理总站、第三被告惠州市惠城区水务局负担5710元。鉴定费11570元，由原告刘观明负担2892.5元，第一被告惠州市敦想置业发展有限公司、第二被告惠州市惠城区机电排灌管理总站、第三被告惠州市惠城区水务局各负担2892.5元。
当事人二审的意见
上诉人惠州市惠城区机电排灌管理总站、惠州市惠城区水务局不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2012）惠城法民一初字第33O0号民事判决第二项，改判两上诉人不承担赔偿责任；二、本案的一、二审诉讼案件费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案是一起租赁合同纠纷，两上诉人不应成为本案的违约赔偿主体。（一）上诉人区水务局不是《场地租用协议书》的合同当事人，不应成为合同违约赔偿责任主体，不应对被上诉人的损失承担赔偿责任。1、上诉人区水务局与被上诉人签订的《租赁合同》期限已于2002年1月1日届满：双方之间的权利义务关系已终止。上诉人区水务局是本涉案土地即惠州市河南岸三公婆证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号土地的原使用权人。2001年1月1日，上诉人区水务局与被上诉人刘观明签订了《租赁合同》一份，合同期限至2002年1月1日期满，期满后双方并没有续签合同或收交租金等事实租赁行为，双方的权利义务自租赁合同期限届满之日即2002年1月1日起终止，双方不再存在任何法律关系。2、《场地租用协议书》并非是上诉人区水务局与被上诉人所签订，一审判决上诉人区水务局承担责任明显违反了合同相对性原则及合同当事人权利义务相一致之原则。被上诉人一审所提到的2003年10月12日的《场地租用协议书》，该协议书并非是上诉人区水务局与其所签，上诉人区水务局也没向被上诉人收取过任何费用，对于本租赁合同纠纷，区水务局既不是合同当事人，双方之间也完全没有任何事实上或法律上的权利义务关系，一审法院怎么却判决上诉人区水务局要承担违约责任呢这完全是没有任何事实依据和法律依据的。3、涉案土地的使用权已依法转让，该效力已得到人民法院的确认，上诉人区水务局已不是涉案土地的使用权人，不应成为涉案租赁合同纠纷的赔偿责任主体。经惠城区人民政府及惠州市国土资源管理局的批准同意，上诉人于2001年5月29日将上述土地的使用权转让给惠州市某房产开发有限公司（以下简称某公司），该转让行为的合法性及有效性已得到惠州市和惠城区两级人民法院的确认，按照上诉人水务局与某公司之间的约定，转让土地上的搬迁清场工作及费用等相关事宜均由某公司负责，上述事实被上诉人也是知情的。2008年5月27日，惠州市中级人民法院在租赁现场张贴了公告，要求包括被上诉人等人在内的土地使用者三个月内搬迁清场，并于2010年9月27日作出（2006）惠中法执恢字第217-1-4号《执行裁定书》，裁定涉案的土地使用权以物抵债给敦想公司，敦想公司于2O11年3月25日领取了上述土地的《国有土地使用权证》。上诉人认为，上诉人区水务局已不是涉案土地的使用权人，根据“买卖不破租赁”之原则，因该土地所产生的租赁等权利义务转由受让后的土地使用权人即敦想公司继受，上诉人区水务局不应对该土地上的承租人承担任何责任。（二）涉案土地已依法转让，受让后的土地使用权人依法继受了《场地租用协议书》的合同当事人地位，享有合同权利并承担合同义务，且合同约定解除条件已成就，上诉人区排灌总站无须承担因《场地租用协议书》所产生的违约或赔偿责任。1、《场地租用协议书》为不定期租赁合同，且合同约定解除条件已成就，土地使用权人有权依法行使合同解除权。根据上诉人区排灌总站与被上诉人刘观明于2003年10月12日签订的《场地租用协议书》第一条“地点：河南岸惠南街原推土机站旧厂房及场地；第三条、租期不确定，但有下列情况之一，甲方只需提前30天通知，乙方必须无条件退场，甲方不作任何补偿：一是根据需要甲方自用，二是本站场地开发，三是政府征用。”等相关约定，很明显可以看出该协议为不定期租赁合同，合同内容也已明确该场地随时都有被自用、开发和被征用的情形，双方并约定将该情形作为解除合同的条件，《合同法》第45条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同自条件成就时失效。”现因土地使用权人敦想公司需开发利用该土地，为此，合同约定的解除条件已成就，土地使用权人有权依据《合同法》第45条、第232条之规定行使解除权。2、土地使用权人敦想公司依法行使合同解除权，因此所产生的权利义务应由合同当事人之间即敦想公司与被上诉人刘观明之间承受，与上诉人区水务局及区排灌总站无关。敦想公司于2O11年3月25日领取了上述土地的《国有土地使用权证》，敦想公司作为土地的合法使用权人，取代了上诉人区排灌总站在《土地租用协议书》中的合同当事人地位，并继受了区排灌总站的合同权利及义务，也就是说，合同的当事人应为敦想公司与被上诉人，而非区排灌总站与被上诉人，现敦想公司依法行使合同解除权，由此而产生的相关权利义务应由合同当事人之间承受，与两上诉人并无关联!惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3665号民事判决书以及惠州市中级人民法院（2012）惠中法民一终字第438号民事判决书对《场地租用协议书》的效力及合同关系主体和权利义务均已作出确认，为何一审法院却无视上述已发生法律效力的裁判文书所确定的事实并作出截然不同的一审判决结果呢3、《土地租用协议书》已被依法解除，被上诉人无权要求赔偿损失。《场地租用协议书》第三条“租期不确定，但有下列情况之一，甲方只需提前30天通知，乙方必须无条件退场，甲方不作任何补偿：一是根据需要甲方自用，二是本站场地开发，三是政府征用。”根据上述约定，只要出租方需要租用或开发涉案场地，在提前30天通知的情况下，《场地租用协议书》便解除，租赁方应无条件将场地交回出租方，并不得要求出租方任何补偿或赔偿，敦想公司于2011年取得土地使用权，自然取代了上诉人的法律地位，成为出租方，现敦想公司因需开发利用该土地，合同约定的解除条件已成就，惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3665号民事判决书以及惠州市中级人民法院（2012）惠中法民一终字第438号民事判决书均已确认上述事实及合同解除条件，并依法解除了敦想公司与被上诉人之间的《场地租用协议书》，为此，被上诉人应无条件退场，并不得要求出租方土地使用权人作任何补偿或赔偿。二、一审法院判决两上诉人对被上诉人承担赔偿责任，属于认定事实不清，适用法律错误，处理结果显失公平，应予以改判或发回重审。⒈关于30天的搬迁期限是否合理上诉人认为，法院处理合同纠纷的准则应为当事人有约定的从其约定，没约定的按照法定!这也是合同法的当事人契约以及意思自治的法理精神。一审法院在审理中认为“原告租用、经营该场地多年，要求原告在30天内搬迁完毕显然是不合理的，并故第二被告、第三被告对酿成本次纠纷具有一定过错。”上诉人对此更是百般不得其解!既然所订立的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，为什么30天的搬迁期限这一约定又是显然不合理的呢一审法院又是凭什么认为显然不合理呢实际上，从惠州中院的公告以及上诉人区排灌总站的告知等材料可以看出，被上诉人的搬迁期限已远远超出了六年多，这又合理么2、关于合理告知义务的问题。一审法院在审理中认为“第二被告、第三被告未尽到合理告知义务，对土地使用权出让等情况的说明对原告而言显然是不充分和不完全的，影响了原告对是否在租赁土地上兴建辅助设施等的判断和决策。故第二被告、第三被告对酿成本次纠纷具有一定过错，应对原告租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担责任。”上诉人认为，这完全是一审法院无视客观事实及法律所作出的悲哀之结果!如前所述，《场地租用协议书》第三条约定已明确表明该场地随时都有可能被自用、开发和被征用的情形，并以此作为解除合同的条件，从该条约定足可以判断，被上诉人当时是完全知悉上述情形的，要不怎么会愿意签订不定期合同并作出不作任何补偿就应无条件退场的约定呢而且当出现合同第三条约定的情形时，出租人只要提前30天通知了出租方也就是本案的被上诉人，那么就应视为已履行了合理的告知义务，事实上，上诉人区排灌总站在履行合同过程中曾多次告知被上诉人土地变动情形，惠州中院也于2008年5月27日在租赁场地张贴了搬迁公告，被上诉人也参加了惠州中院的听证会，等等，一审法院凭什么认定上诉人未尽到合理义务呢3、关于处理结果显失公平的问题。上诉人区排灌总站在2008年2月就通知被上诉人清场，并停止收取租金，被上诉人占用涉案土地却分文未交租金已超过六年，现在却要求出租方或土地使用权人赔偿损失，这不符合情与理吧一审判决上诉人以及敦想公司承担责任不是明显地显失公平吗还有，既然一审法院适用过错责任原则-
处理本案纠纷，那么被上诉人本人怎么就没有任何过错了呢事实上，这完全都是因为被上诉人的过错所造成的!综上所述，上诉人认为，一审法院有认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法撤销一审法院判决的第二项，改判不承担赔偿责任。
被上诉人刘观明答辩称：一、一审法院已查清全案事实。1、一审法院已查清了答辩人与二被答辩人承租土地的来龙去脉。1992年12月20日，原告与第二被告惠州市惠城区机电排灌管理总站签订《租用场地合同书》，第二被告将位于惠州市河南岸三公婆国土证号为惠府国用（92）第13＊＊＊＊＊＊＊**号的土地的部分场地出租给原告使用，合同约定租期为两年，原告可在规定场地范围内按需要兴建简易厂房。1999年，原告与第三被告惠州市惠城区水务局签订《租赁合同》，第三被告将位于河南岸惠南街电排总站原推土机站旧厂房及场地出租给原告使用，合同约定租期暂定为一年。2001年1月1日，原告与第三被告签《租赁合同》，继续租赁河南岸惠南街原推土机站旧厂房及场地，合同约定租期暂定一年。2003年10月12日，原告（乙方）与第二被告（甲方）签订《场地租用协议书》，约定：甲方将位于河南岸惠南街电排总站原推土机站场地及旧房出租给乙方使用；每月租金1000元；租期不确定，但有下列情况之一，乙方必须无条件退场，甲方不作任何补偿：一是根据需要甲方自用，二是本站场地开发，三是政府征用。原告向第二被告交付租金至2009年6月份止，此后由于土地使用权的变动，原告未再支付租金。2、一审法院已查清了答辩人与被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站签订的《场地租用协议书》已依法解除的事实。2012年4月6日，惠城区人民法院作出（2011）惠城法民一初字3665号民事判决书，确认《场地租用协议书》为不定期租赁合同，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。第一被告取得该土地使用权后，继受了第二被告的合同当事人地位享有合同权利并承担合同义务，故根据第一被告的诉求，依法解除了《场地租用协议书》。（2012）惠中法民一终字第438号民事判决书亦对此予以确认。3、一审法院已查清了答辩人在租赁河南岸惠南街电排总站原推土机站场地及旧房期间已有投资的事实。一审原告称投入190多万元平整土地和修建、改建厂房，投资51.5万元安装水电和修建工人宿舍，种植绿化树木3万多元。2014年3月16日，委托惠州德信资产评估事务所对河南岸三公婆刘观明租赁的1000多平方米土地上兴建的建筑物及附着物等搬迁损失补偿价值进行评估并作出评估咨询报告书【惠德评咨字（2014）第022号】和补充说明，评估结果摘要：以2013年9月30日为评估基准日，位于河南岸三公婆刘观明租赁的1000多平方米土地上兴建的建筑物及附着物等（包括房屋建筑物及构筑物、铁皮屋、红砖围墙、树木、其他附属设施和搬迁的损失补偿等）的搬迁损失补偿价值重置成本全价总额为人民币1349880.15元，搬迁损失补偿价值净值总额为人民币326613.27元。4、一审法院已查清了位于惠州市河南岸三公婆国土证号为惠府国用（92）第13＊＊＊＊＊＊＊**号的土地权属及性质。位于惠州市河南岸三公婆证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号的土地使用权原系第三被告惠州市惠城区水务局所有，土地性质为划拨用地，第三被告将该土地使用权提供给下属事业法人单位第二被告惠州市惠城区排灌管理总站作办公用地等用途使用。经惠城区人民政府和惠州市国土资源管理局批准同意，2001年5月29日，第三被告将位于惠州市河南岸三公婆的3651平方米的土地使用权出让给惠州市某房产开发有限公司。2010年9月27日，惠州市中级人民法院作出（2006）惠中法执恢字第217-1-4号《执行裁定书》，裁定：被执行人惠州市全特利房地产开发有限公司受让的惠州市惠城区水利局名下的位于惠州市河南岸三公婆面积为3651平方米土地使用权［证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号］以物抵债给惠州市敦想置业发展有限公司使用，以抵偿上述全部债务，过户费用及税费均由惠州市敦想置业发展有限公司承担。2011年3月25日，第一被告惠州市敦想置业发展有限公司领取了位于惠州市河南岸三公婆面积为3650.6平方米的《国有土地使用权证》［惠府国用2011）第13＊＊＊＊＊＊＊39号］。二、一审法院认定被答辩人惠州市惠城区水利局、惠州市惠城区机电排灌管理总站对答辩人在租赁期间在租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担责任，合理合法。被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站、惠州市惠城区水务局在2001年5月将土地使用权出让给惠州市某房产开发有限公司后，没有告知答辩人（存在有意隐瞒情形），仍继续与答辩人签订租赁协议并收取租金至2009年6月。被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站系诉争土地使用权的实际使用人，被答辩人惠州市惠城区水务局作为原土地使用权人，理应及时将诉争土地使用权出让情况告知答辩人，但实际上被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站到2009年7月搬离时才将土地使用权转让情况告知答辩人并要求答辩人退出租赁场地，被答辩人未尽到合理告知义务。导致答辩人决策失误，错误将原建的工人宿舍改成临时出租房，又投资65多万元开了一间木器加工厂，到现在无法收回投资，损失惨重。一审法院认定被答辩人应对答辩人在租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担责任，合理合法。三、被答辩人惠州市惠城区水利局、惠州市惠城区机电排灌管理总站的上诉事实不真实，没有道理。被答辩人惠州市惠城区水利局在上诉状中称：“本案是一起租赁合同纠纷，两上诉人不应成为本案的违约赔偿主体”，答辩人认为，从1992年开始，答辩人就与被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站签订《场地租用协议书》，后来与被答辩人惠州市惠城区水利局签订《场地租用协议书》，再后来又与被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站签订《场地租用协议书》。位于惠州市河南岸三公婆面积为3651平方米土地使用权人【证号为惠府国用字（92）第13＊＊＊＊＊＊＊19号］是被答辩人惠州市惠城区水利局，该土地实际使用人是被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站，惠州市惠城区机电排灌管理总站是惠州市惠城区水利局下属单位。答辩人以租赁合同纠纷起诉被答辩人惠州市惠城区水利局、惠州市惠城区机电排灌管理总站有事实和法律依据。被答辩人惠州市惠城区机电排灌管理总站、惠州市惠城区水务局在2001年5月将土地使用权出让给惠州市某房产开发有限公司后，没有告知答辩人（存在故意隐瞒情形），2008年惠州中院在电排站张贴公告，惠州市惠城区水务局没通知惠州市惠城区机电排灌管理总站，惠州市惠城区机电排灌管理总站也不知怎回事，没有搬走，仍继续与答辩人签订租赁协议并收取租金至2009年6月。被答辩人存在明显过错。一审法院依过错和公平原则认定被答辩人惠州市惠城区水利局、惠州市惠城区机电排灌管理总站应对答辩人在租赁土地上兴建辅助设施的搬迁损失承担责任是正确的。四、一审法院以惠州德信资产评估事务所作出的评估咨询报告【惠德评咨字（2014）第022号】中的搬迁损失补偿价值净值总额为人民币326613.27元为依据，确定三被告对原告的赔偿损失，不合理。答辩人认为，从1992年开始，答辩人陆续投入190多万元平整土地和修建、改建厂房，投资51.5万元安装水电和修建工人宿舍，种植绿化树木3万多元。最起码也要以惠州德信资产评估事务所作出的惠德评咨字（2014）第022号《市河南岸三公婆刘观明租赁的1000多平方米土地上兴建的建筑物及附着物等搬迁损失补偿价值评估咨询报告》的搬迁损失补偿价值重置成本全价总额人民币壹佰叁拾肆万玖仟捌佰捌拾元零壹角五分（RMB1349880.15元）作为依据才比较合理。综上，一审法院已查清全案事实，认定事实清楚。为此，上诉人恳求惠州市中级人民法院查清事实后，驳回被答辩人的上诉，作出公正的判决。
上诉人向本院提交了一份新证据，即惠城法民一初字第1794号民事判决书，证明惠城区人民法院审理另一件与本案事实基本相同的案件，做出了不同的判决，是驳回了全部诉讼请求，并让上诉人不需对被上诉人承担赔偿责任。被上诉人的质证意见是：对关联性有异议，与本案无关，当事人不是本案的当事人。被上诉人向本院提交了一份新证据，即一份信访局信息简报的批复，证明被上诉人是退伍老兵，信访局批复对这个案件要做出公正的处理，上诉人的质证意见是：不是新证据，不具有合法性，只能反映被上诉人反映诉求的方式，不能证明其所受的损失。
本院查明的事实、判决理由及结果
经本院审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：两上诉人是否应当对被上诉人刘观明的损失承担赔偿责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；《中华人民共和国合同法》第六十条第二款也规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，上诉人惠城区水务局已将涉案土地使用权于2001年5月29日转让给惠州市某房产开发有限公司，而上诉人惠城区机电总站仍于2003年10月12日与被上诉人刘观明签订《场地租用协议书》并收取租金至2009年6月，违反了诚实信用原则，存在一定的过错；惠城区水务局作为机电总站的上级单位，其对下属单位应该尽到谨慎管理、认真监督的义务，在惠城区机电总站未告知被上诉人涉案土地使用权已转让的情况下，惠城区水务局应督促惠城区机电总站履行通知义务或者自己通知被上诉人。故上诉人惠城区水务局虽并非《场地租用协议书》的相对人，但其存在对上诉人机电总站疏于管理的过错。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”之规定，因此，两上诉人应承担相应的过错责任。原审法院判决上诉人共同承担40%的责任，具有事实与法律依据，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉讼请求，不具有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2913元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 赵 铎