广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法张民一初字第315号原告：邱彼得，男，1949年3月3日，住中国香港新界马鞍山，香港居民号码：A867873（4）。委托代理人：石玉辉，系广和律师事务所律师。被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区凯茵新城A01区岭峰路6号12层，组织机构代码726514772。法定代表人：梁正坚，系该公司副总裁。委托代理人：刘伟，男，1980年1月8日出生，汉族，住中山市西区，系该公司员工。原告邱彼得诉被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人石玉辉，被告委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年12月，原告发现A130号别墅旁边的公众楼梯不见了，变成了J26号别墅花园。因上述规划变更，导致原告毫无隐私可言，被告没有按照合同约定交付房屋，原告拒绝收楼。2009年9月10日，原告向中山市第一人民法院起诉要求被告将擅自改变的规划按原签订的商品房买卖合同规划图恢复原状，经过一审、二审，终审判定被告承担违约责任。该案结束后原告准备到被告处办理收楼手续，发现涉案别墅存在多处质量问题，包括大门口地面下沉、地库地面下沉、花园围墙裂缝、天花板裂缝、外墙裂纹等，原告要求被告修复，但被告无理拒绝。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告：1、对原告购买的中山市凯茵新城A08区A130号别墅进行维修，以达到双方签订的商品房买卖合同约定的交付标准；2、承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：身份证复印件、企业机读档案登记资料各1份；广东省商品房买卖合同1份；民事判决书1份；照片84张；中山市第一人民法院预交鉴定费通知书、复函、转账单、汇款单各1张。被告辩称：根据合同，涉案房屋保修期应从收楼之日开始计算，此合同应该有效根据中山市中级人民法院判决书，我方已经通知原告收楼，原告无正当理由拒绝收楼，房屋的风险由原告承担，与我方无关。对于原告以变更规划为依据拒绝收楼，根据中山市中级人民法院民事判决书中认定变更规划并不影响原告收楼权利的行使。原告拒绝收楼是原告的原因。原告应在通知收楼日2005年5月4日进行收楼，诉讼时效应该从此日开始计算，原告的诉讼请求已经超过诉讼请求。对于原告主张的物权不适用诉讼时效的问题我方不同意，原告的诉由是合同之诉，并不适用物权纠纷关于诉讼时效的有关规定。被告对其陈述事实在诉讼中提交的证据有：商品房竣工验收备案表、工程竣工验收申请表、工程竣工验收报告各1份。依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：2004年8月31日，邱彼得与凯茵公司签订商品房买卖合同1份，约定邱彼得以2578444元向凯茵公司购买位于中山市××开发区宫花村凯茵新城第A08区A1型30号别墅（该商品房属预售），凯茵公司应于2005年4月30日前将经验收合格的商品房交付邱彼得使用，若因买受人原因未能按期交付使用的，在凯茵公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用日，并由该届满日次日起算房屋的保修期（现房保修期按竣工验收日起计）及物业管理费。合同附件五中关于房屋质量保证书约定屋面防水保修期为5年，墙面、窗边、地下室渗漏保修期为3年，厨房、卫生间地面渗漏保修期为3年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为2年，地面空鼓、开裂、大面积起砂保修期为2年，门窗翘裂、五金件损坏保修期为2年，管道堵塞保修期为2年。商品房质量保证书下方备注保修期自商品房单体竣工验收合格之日起算。合同还约定其他条款。涉案商品房于2004年11月20日组织竣工验收，于2004年12月5日经勘察单位（武汉地质工程勘察院珠海分院）、设计单位（中山市建筑设计院有限公司）、施工单位（浙江省东阳第三建筑工程有限公司）、监理单位（中山火炬建设监理有限公司）、建设单位（凯茵豪园房地产开发有限公司）竣工验收合格。2005年5月4日，凯茵公司通知邱彼得收楼，邱彼得因凯茵公司交付的楼房外形与环境与买楼时宣传资料描述不一致而拒绝收楼。2009年，邱彼得以凯茵公司变更涉案商品房规划为由诉至本院要求凯茵公司作出赔偿并要求凯茵公司支付不能在规定期限内取得房地产证的违约金。2010年11月19日，中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第1462号民事判决书，认定凯茵公司擅自变更涉案商品房规划设计，属违约行为，应向邱彼得承担违约责任，但邱彼得与凯茵公司在该案的争议不影响邱彼得收楼权利的行使，其要求凯茵公司支付其主张的不能收楼的损失，无事实依据和法律基础。该判决为已生效终审判决。邱彼得于2013年4月10日诉至本院，提出前述诉求。庭审中，原告明确本案为合同之诉。案件审理过程中，邱彼得提出对涉案商品房的房屋大门地面下沉、车库地面下沉、花园围墙裂缝、天花板裂缝、外墙裂纹、大木门缺失问题进行质量鉴定，申请鉴定过程中本院向其明确其申请鉴定之事项对于查明本案事实不能起帮助作用，建议其对房屋是否存在质量问题以及什么原因的质量问题进行鉴定。邱彼得最终坚持其提出的鉴定内容，对涉案商品房主体结构并未申请质量鉴定。2014年6月18日，广州市合正房屋鉴定有限公司作出房屋现状鉴定报告[合正房鉴字：（2014）第W0946号]，载明涉案商品房现时存在施工质量问题，分别有车库门口地坪、大门口地坪出现严重的下沉（不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB502092010的要求），二层主卧东北角外墙、西南角卧室东南角外墙体有渗水（不满足现行有关房屋建筑规定中外墙采取防止雨水侵入室内的措施要求），各层外墙、内墙抹灰层出现裂缝（不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB502102001的要求），西面挡土墙局部出现下沉开裂，大门损毁时受白蚁蛀蚀腐朽影响。对于上述鉴定报告，邱彼得认为该报告足以证明涉案商品房存在质量问题，凯茵公司认为该报告未能鉴定2005年5月4日之前的状况，是过了涉案商品房保修期后得出的，与本案没有任何关系。本次房屋鉴定费用为6000元。本院认为本案的争议焦点有：1.涉案商品房存在的质量问题是属于主体结构问题还是一般质量问题，该质量问题是由于起始施工造成的还是疏于维护所导致的，邱彼得主张的质量问题能否成为拒绝收楼的理由；2.凯茵公司是否应对涉案商品房进行维修，邱彼得的诉讼请求是否已经超过合同约定的期间、法定时效。针对上述争议焦点，本院作以下分析论证。关于争议焦点一。根据涉案商品房买卖合同约定，涉案商品房的交付使用条件为“商品房经验收合格”。而涉案商品房已于2004年12月5日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方机构确定竣工验收合格，符合涉案合同约定的交楼标准。邱彼得认为涉案商品房未达到交付使用条件，但其在长达10年的时间里未对涉案商品房的质量向凯茵公司提起异议或向法院提起诉讼，亦未在涉案商品房达到交付使用条件之初针对涉案商品房是否存在质量问题进行鉴定，现距离应收楼的时间已近10年，邱彼得方对房屋质量问题提出异议，有违诚实信用原则。邱彼得在本案中首次对涉案商品房是否存在质量问题（不包括房屋主体结构）提出鉴定申请，而该房屋鉴定报告是基于涉案房屋现状所作出，其反映出该房屋现时所存在的质量问题（该报告未能反映该房屋在主体结构上是否存在质量问题），该质量问题是在商品房施工伊始已出现还是因长达10年时间疏于维护、年久失修所造成，本院存疑。因此，邱彼得未能举证证明涉案商品房在达到合同约定的交付使用条件之时是否存在严重质量问题导致无法收楼，亦未能举证证明涉案商品房主体结构质量不合格不能交付使用，邱彼得现主张涉案房屋存在质量问题而拒绝收楼，无理无据，本院不予采信。在涉案商品房经验收合格后，凯茵公司于2005年4月20日通知邱彼得于同年5月4日办理收楼手续，其后邱彼得以涉案商品房规划变更为由拒绝办理收楼条件。而中山市中级人民法院作出的（2010）中中法民一终字第1462号民事判决书中认定邱彼得与凯茵公司在擅自变更规划一案中的争议不影响邱彼得收楼权利的行使，换言之邱彼得在凯茵公司通知其收楼后应办理收楼手续。综上，邱彼得以涉案房屋存在质量为由或以涉案商品房规划变更为由拒绝收楼均无合同依据及法定理由，本院认定邱彼得为无正当理由拒绝接收涉案商品房。关于争议焦点二。根据《最高人民法院》第十一条第二款规定：“……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担……”本案房屋毁损、灭失的风险应自交房通知书确定的交付使用之日起（即2005年5月4日）由邱彼得承担。假若涉案商品房在凯茵公司通知邱彼得收楼之际即已存在邱彼得在本案中所反映的质量问题，邱彼得完全有权利申请凯茵公司履行维修义务对相关质量问题进行修复，正因邱彼得怠于行使其权利，从而放任损害结果的恶性发展。根据双方合同约定，涉案商品房的保修期从交付之日起算，本案中邱彼得无正当理由拒绝收楼，因此凯茵公司指定的交楼期限届满当天视为涉案商品房的交付使用时间（即2005年5月4日），涉案商品房的保修期从交付使用日之次日（即2005年5月5日）开始计算，除地基基础和主体结构的合理使用寿命年限外，其他保修事项均已超过约定保修期限。因此，凯茵公司对邱彼得诉请的维修项目不负有维修义务。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，邱彼得在2005年5月4日知道其权利被侵害，且本案中未出现诉讼时效中止、中断的情况，邱彼得应在两年内（即2007年5月3日前）向法院提起诉讼主张权利，其在2013年4月10日提起之诉讼已超过法定的诉讼时效，对本案已经丧失胜诉权。综上，涉案商品房早已达到商品房买卖合同约定的交楼标准，且涉案商品房已经超过双方约定的保修期限，邱彼得诉请凯茵公司对涉案商品房进行维修再交付使用，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告邱彼得的所有诉讼请求。案件受理费100元，房屋鉴定费6000元，合计6100元（原告已预交6100元），由原告邱彼得负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉审 判 员  王 珊代理审判员  杨 颖二〇一四年七月十一日书 记 员  朱 瑞蔡欲陈体恒