襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第00903号
原告（反诉被告）东风襄阳置业有限责任公司（东风襄阳置业公司），住所地：襄阳市。
法定代表人何志伟，东风襄阳置业公司总经理。
委托代理人ＸＸ，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）襄阳南大门酒店管理有限责任公司（下称南大门公司），住所地：襄阳市。
法定代表人肜广云，南大门公司总经理。
原告（反诉被告）东风襄阳置业公司诉被告（反诉原告）南大门酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，被告（反诉原告）南大门公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东风襄阳置业公司委托代理人ＸＸ，被告（反诉原告）南大门酒店法定代表人肜广云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东风襄阳置业公司诉称，2014年1月23日，原、被告签订东风宾馆租赁经营合同约定，由被告承租原告位于襄阳高新区东风汽车大道18号的东风宾馆及其附属门面，租赁期限从2014年2月1日起至2021年1月31日止，共七年，被告应向原告支付房屋租赁年租金145万元及支付原告员工工资86.40万元。原告如约将房屋交付给被告，被告一直使用该房屋至今，但截止2015年5月1日，被告一直未缴纳房屋租金及支付原告员工工资，严重侵害了原告的合法权益。原告经与被告多次协商未果。故请求依法判令：1.解除原、被告双方签订的东风宾馆租赁经营合同；2.被告腾退所租赁的房屋，返还相关设施设备；3.被告支付截止2015年5月1日的房屋租金1087500元，员工工资648000元，违约金238631.25元，水电费34607.69元，共计2008738.94元；4.被告按合同约定的租金标准支付从2015年5月2日起至被告交还房屋之日止的房屋租金。诉讼中，东风襄阳置业公司将其诉讼请求变更为：1.解除东风襄阳置业公司与南大门公司于2014年1月23日签订的东风宾馆租赁经营合同；2、南大门公司将其所租赁的东风宾馆及其附属门面房腾退给东风襄阳置业公司。
南大门公司辩称，其同意解除与东风襄阳置业公司签订的东风宾馆租赁经营合同。对于东风襄阳置业公司的原第3、4项诉求，其也予以认可，并在诉讼中针对其所欠东风襄阳置业公司的各项费用和其装修价值进行核算，双方已同意从其装修款中冲抵各项费用，因此，对东风襄阳置业公司第3、4项请求的内容，其不应再支付；对于东风襄阳置业公司诉求第2项中的相关设施设备，诉讼中其已返还，关于所租赁的房屋待东风襄阳置业公司支付装修款后，其同意返还东风襄阳置业公司的房屋。
南大门公司反诉称，2014年3月，其承租东风襄阳置业公司的房屋后，随即对承租的房屋进行了装修，因其无力对后期装修继续投入，现承租的房屋未正常使用，但其对承租房屋的装修工程已完成了80%左右，投入达千万元，现东风襄阳置业公司要求解除房屋租赁合同，应支付其冲抵后剩余的装修款。另其在2014年8月26日与佳美自动门签订购销合同，由佳美自动门负责为其承租的房屋大厅安装旋转门，其已先期支付了旋转门款11万元，因旋转门属后期安装，在评估装修时未包含在内，东风襄阳置业公司也应赔偿该货款损失。故请求判令东风襄阳置业公司在扣除其拖欠的房租及其他费用后的剩余装修款8345424.30元；判令东风襄阳置业公司赔偿其支付的旋转门款11万元。
东风置业公司针对南大门公司的反诉请求辩称，对于南大门公司反诉的金额，双方已核对清楚，具体如何处理，由法院依照双方合同约定和法律规定予以处理。
东风襄阳置业公司为证明其主张提供如下证据：
一、规划批准书一份。证明东风襄阳置业公司租赁给南大门公司房屋的合法性。南大门公司质证对该组证据的真实性无异议。本院予以确认。
二、东风宾馆租赁经营合同及补充协议各一份。证明东风襄阳置业公司与南大门公司存在房屋租赁合同关系。南大门公司质证对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。
三、对账明细二份。证明南大门公司共欠东风襄阳置业公司房租及其他费用共计2396495.11元。南大门公司质证认为该数据是双方在诉讼中核对的金额，对该组证据的真实性无异议。本院予以确认。
南大门公司对本诉部分未提供证据。
南大门公司为证明其反诉主张提供如下证据：
一、评估报告一份。证明在诉讼中，经东风襄阳置业公司与南大门公司共同申请对南大门公司在租赁房屋中装修价值进行了鉴定，鉴定价款为10741919.41元。冲抵南大门公司应付给东风襄阳置业公司的房租及其他费用2396495.11元后，尚余装修价值为8345424.30元。关于东风襄阳置业公司请求的相设施设备在冲抵相关费用时已返还给东风襄阳置业公司。东风襄阳置业公司质证对该组证据的真实性无异议，认可相关设施设备南大门公司已在诉讼中返还。另考虑到南大门公司对租赁房屋的装修工程并未全部完工，装修部分尚未投入使用，租赁合同中对合同解除后装修部分的处理也未约定，现南大门公司同意解除租赁合同，考虑到租赁房屋以后的整体利用价值，东风襄阳置业公司同意南大门公司的冲抵意见，并当庭撤回了其本诉主张的第2项中的返还相关设施设备及第3项、4项的诉讼请求。本院对该组证据的真实性予以确认。
二、购销合同一份、收据二份。证明南大门公司租赁东风襄阳置业公司房屋装修期间，预订了旋转门，支付了旋转门款110000元。东风襄阳置业公司质证对该组证据的真实性无异议，并陈述称考虑到南大门公司所购旋转门是为东风宾馆定制的，以后还能安装在东风宾馆，故同意赔偿南大门公司因此支付的旋转门款110000元。本院对该组证据的真实性予以确认。
东风置业公司对反诉部分未提供证据。
经审理查明，2014年1月23日，东风襄阳置业公司与南大门公司签订东风宾馆租赁经营合同约定，由南大门公司承租东风襄阳置业公司位于襄阳高新区东风汽车大道18号的东风宾馆及其附属门面，租赁期限为七年，从2014年2月1日起至2021年1月31日止（含更新改造期）。东风宾馆现有装修及设施、设备（详见合同附件），无偿提供给南大门公司使用，所有权归东风襄阳置业公司。租赁房屋每年整体租金为10万元，南大门公司留用东风宾馆原36名员工，并每年向东风襄阳置业公司支付员工工资221.40万元，南大门公司应在接收宾馆时向东风襄阳置业公司交纳20万元作为合同履约保证金和租赁房屋全部设施、设备押金。租赁期满，如南大门公司不存在违约或损坏（丢失）物品行为，则东风襄阳置业公司在租赁期满30日内，将南大门公司交纳的履约保证金和租赁房屋押金无息退还。南大门公司可根据经营需要对租赁房屋进行装修和改造，但不得损坏房屋主体结构，如需要进行装修和改造，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得东风襄阳置业公司的书面同意后方可施工。南大门公司出资更新改造租赁房屋，不改变租赁房屋原有房屋产权权属。东风襄阳置业公司可提供自合同签订之日起150日的更新改造时间，更新改造期间由东风襄阳置业公司负责支付东风宾馆36名员工的工资，由南大门公司负责东风宾馆36名员工的培训工作。承租期满，如东风襄阳置业公司收回租赁房屋，南大门公司装修在房屋墙面、地面、屋顶的附着物无偿归东风襄阳置业公司所有，东风襄阳置业公司不承担南大门公司投资改造的经济补偿。东风襄阳置业公司、南大门公司双方应全面实际履行本合同，不履行或者不完全履行的应付违约责任。东风襄阳置业公司应于合同签订后10日内将宾馆主楼移交给南大门公司，否则视为违约，南大门公司有权提出解除租赁合同，东风襄阳置业公司应双倍返还定金；南大门公司接收租赁房屋后，在约定时间若不按时交付履约保证金和租赁房屋押金及双方约定的员工工资，东风襄阳置业公司有权提出解除租赁合同，并不返还保证金。南大门公司必须依约交纳双方约定的员工工资及其他相关费用，如有拖欠，东风襄阳置业公司有权向南大门公司加收滞纳金，滞纳金为按日以拖欠金额的日万分之五计算；如南大门公司拖欠东风襄阳置业公司费用超过30日，东风襄阳置业公司有权解除租赁合同并收回房屋，并可按拖欠金额的日万分之五向南大门公司主张违约金（履约保证金在扣除房屋及财产损坏赔偿部分后可用于冲抵违约金）。该租赁合同后附东风宾馆现有装修及设施、设备表。同日，东风襄阳置业公司与南大门公司又签订东风宾馆租赁经营合同补充协议约定，主合同租赁资产范围为东风宾馆及其附属门面房，包括主楼、洗衣房、库房、室外停车场和后院。另外，南大门公司为完善东风宾馆服务设施，提高综合服务质量，东风襄阳置业公司对“食全酒美”职工食堂和宾馆临街的3间门面房承租合同期满后，不再对外租赁并收回房屋，提供给南大门公司经营；李思凝承租的房屋在承租期满后东风襄阳置业公司将房屋收回，按照原有租金价格租赁给南大门公司经营。租金标准：房屋每年租金145万元，租金交纳采用提前支付的方式，即第一年在本协议之日起3日内向东风襄阳置业公司支付定金30万元，在东风襄阳置业公司将租赁房屋正式交付给南大门公司之日起一个月内，南大门公司向东风襄阳置业公司支付115万元，其余年度按年在上一年租赁期满前一个月一次性付清145万元。职工工资标准：每人每月2000元，每年计86.40万元，每月15日前南大门公司向东风襄阳置业公司支付72000元。租赁期内，东风襄阳置业公司36名员工正常退休或病退，南大门公司按每名员工24000元／年扣减工资。因东风襄阳置业公司员工原因，经东风襄阳置业公司确认，退回原告员工不超过十人（不含正常退休或病退），南大门公司仍按84.60万元向东风襄阳置业公司支付，超过10人，每超出一人，按每人每年24000元扣减工资。上述合同签订后，东风襄阳置业公司按约将租赁房屋交由南大门公司使用，南大门公司在征得东风襄阳置业公司的同意下对租赁的东风宾馆进行了装修。在装修过程中，由于南大门公司的资金出现问题，导致南大门公司未按约履行合同约定的义务，东风襄阳置业公司经催要无果，因此引起本案诉讼。
在诉讼中，东风襄阳置业公司与南大门公司于2015年5月29日签订的对账函载明：东风襄阳置业公司和南大门公司关于东风宾馆房屋租赁经营合同事宜，经双方对账确认，截止2015年5月1日，南大门公司欠付东风襄阳置业公司相关金额如下：一、房屋租金1087500元；二、员工工资414160元；三、水电费34607.69元；四、违约金206478.25元。上述金额共计1742745.94元。双方确认无误。此后，东风襄阳置业公司和南大门公司共同委托湖北科律建设工程项目管理有限公司对南大门公司在东风宾馆现有的装饰装修的价值进行工程造价鉴定。2015年7月16日，湖北科律建设工程项目管理有限公司出具东风宾馆装饰装修改造工程造价评估报告，确认南大门公司在东风宾馆的装饰装修工程造价为10741919.41元。东风襄阳置业公司和南大门公司对此鉴定结果均无异议。2015年8月10日，东风襄阳置业公司和南大门公司签订关于东风宾馆房屋租赁纠纷案对账明细载明：东风襄阳置业公司和南大门公司就东风宾馆租赁纠纷事宜在前期达成确认的对账函基础上，对其他相关债权债务事宜一致确认对账如下：一、应扣减南大门公司已收取出租门面房租金695050元；二、应扣减南大门公司水、电及能源费43120.27元；三、应扣减东风襄阳置业公司职工食堂消费金额107475元；四、应扣减南大门公司关于东风襄阳置业公司职工以外人员充值金额23053.90元。综上所述，共应扣减南大门公司费用合计653749.17元。上述2份对账函确认南大门公司共欠东风襄阳置业公司房屋租赁费、员工工资、水电费合计2396495.11元。
另查明，2014年8月26日，南大门公司与佳美自动门签订购销合同约定，由佳美公司负责为南大门公司承租的东风宾馆房屋大厅安装两翼旋转门，总价款为158000元。南大门公司已先期支付旋转门款110000元，因旋转门属后期安装，在评估装修时未包含在内。本院在诉讼中进行了调解，因双方对交付租赁房屋及给付装修款的期限分歧较大，未能达成一致意见。
上述事实，有租赁经营合同、补充协议、鉴定报告、购销合同、收据、对账函、当事人的陈述及本院的调查材料等证据证实，足以认定。
本院认为，东风襄阳置业公司和南大门公司双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的东风宾馆房屋租赁经营合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，应受国家法律保护。合同履行过程中，由于南大门公司资金出现问题，南大门公司未能按照租赁合同及补充协议的约定向东风襄阳置业公司交纳房屋租金、员工工资及其他相关费用，存在违约，东风襄阳置业公司有权按照合同约定解除合同并收回租赁房屋。现南大门公司也同意解除双方的租赁经营合同。故东风襄阳置业公司要求解除与南大门公司签订的租赁合同的请求，符合合同约定，本院予以支持。诉讼中，东风襄阳置业公司同意用南大门公司欠其的房屋租金、员工工资、水电费等各项费用共计2396495.11元冲抵南大门公司的装修款，并当庭撤回了对上述费用以及要求返还相关设施设备的请求，系东风襄阳置业公司对其权利的处分，本院予以支持。合同解除后，南大门公司应当按照合同约定将租赁的房屋腾退给东风襄阳置业公司，故东风襄阳置业公司要求南大门公司将租赁的房屋腾退给东风襄阳置业公司的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。南大门公司反诉要求东风襄阳置业公司支付冲减后的装修款8345424.30元的请求，南大门公司在租赁经营合同期间，经东风襄阳置业公司同意对所租赁的东风宾馆进行了装饰装修，由于双方在租赁经营合同中未约定租赁合同解除时如何处理装饰装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项的规定，对于已经形成附和的装饰装修出租方同意利用的，予以补偿。本案中，南大门公司经东风襄阳置业公司同意对租赁的东风宾馆进行了装饰装修，只是因为南大门公司资金出现问题，未能全部装修完毕也未实际投入使用。诉讼中，东风襄阳置业公司考虑到南大门公司对租赁房屋的装修工程并未全部完工，装修部分尚未投入使用，也考虑到房屋装修后的整体利用价值，同意对南大门公司的装饰装修予以利用，并同意按评估价在冲减南大门公司应付的各项费用后剩余的价款对南大门公司予以补偿，在本院调解过程中，双方因付款期限上存在分歧，未能协商一致。故南大门公司反诉要求东风襄阳置业公司支付装修款8345424.30元（10741919.41元-2396495.11元）的请求，符合法律规定，本院予以支持。南大门公司反诉要求东风襄阳置业公司赔偿110000元旋转门款的请求。东风襄阳置业公司认为该旋转门是为东风宾馆定制的，存在利用价值，也同意赔偿，故对南大门公司此项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）东风襄阳置业公司与被告（反诉原告）南大门公司于2014年1月23日签订的东风宾馆租赁经营合同；
二、被告（反诉原告）南大门公司于本判决生效之日起三十日内将所租赁的东风宾馆及其附属门面房腾退给原告（反诉被告）东风襄阳置业公司；
三、原告（反诉被告）东风襄阳置业公司于被告（反诉原告）南大门公司腾退房屋之日起十日内支付被告（反诉原告）南大门公司装饰装修补偿款8345424.30元及旋转门赔偿款110000元，合计8455424.30元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23380元，财产保全费500元，共计23880元，由被告（反诉原告）南大门公司负担。反诉案件受理费35390元，由原告（反诉被告）东风襄阳置业公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈爱军
审 判 员 周建军
代理审判员 刘凌斌
二〇一五年九月一日
书 记 员 杨 俊