江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民初2号
原告：姜绪勇，男，1979年7月1日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：臧高，江苏河滨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹群，江苏河滨律师事务所律师。
被告：宿迁市半边天科技小额贷款有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区宿迁高薪技术产业开发区长江路长江花苑郡王府2幢105、106、107号。
法定代表人：郁霞秋，该公司董事长。
被告：苏州银行股份有限公司宿城支行，住所地江苏省宿迁市洪泽湖西路11号。
负责人：王强，该支行行长。
委托诉讼代理人：高远，该支行职工。
委托诉讼代理人：吴体实，江苏宏亮律师事务所律师。
第三人：宿迁神州行汽车销售服务有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区双庄镇南北大街纬二路南。
法定代表人：陈美玲，董事长。
原告姜绪勇诉被告宿迁市半边天科技小额贷款有限公司（以下简称半边天小贷公司）、苏州银行股份有限公司宿城支行（以下简称苏州银行宿城支行）、第三人宿迁神州行汽车销售服务有限公司（以下简称神州行公司）执行异议之诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭于2017年10月11日公开开庭进行审理，原告姜绪勇及其委托代理人臧高、被告苏州银行宿城支行委托代理人高远、吴体实到庭参加了诉讼。被告半边天小贷公司、第三人神州行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜绪勇向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人2012年12月12月6日签订的《租房合同》有效；2、判决宿迁市中级人民法院在执行涉案房产时带租拍卖。事实与理由：2012年12月6日，原告与第三人签订了一份租房合同，合同约定：神州行公司将位于双庄镇南北街东、纬二路南西立面办公楼2000平方米出租给原告使用；租赁期限自2013年1月1日-2022年12月31日；年租金二十万元，原告提前一个月付清房租等。后原告支付了200万元租金，神州行公司也将上述房产交付给原告使用至今。而在原告承租涉案房屋后，二被告才对房屋享有抵押权，故该抵押权不能优先于原告的承租权。原告与神州行公司的租赁合同合法有效，原告已经支付了十年租金，现在租期尚未届满，法院在处置上述财产时应当维护原告的合法租赁权。
被告苏州银行宿城支行辩称：神州行公司将其所有的房地产向苏州银行宿城支行抵押时，相关资产均由该公司使用，没有对外出租。其中，仅有最东面的房产由海马公司使用。对于姜绪勇主张在设定抵押权之前签订租赁合同、支付全部租金并使用的主张，不予认可，请求驳回姜绪勇的诉讼请求请求。
被告半边天小贷公司传唤未到庭陈述意见。
第三人神州行公司经传唤未到庭陈述意见。
为证明其主张，姜绪勇向本院提交以下证据：
1、租赁合同。旨在证明第三人神州行公司与原告姜绪勇自2012年12月6日即存在房屋租赁合同关系；2、房产证、国有土地使用证。旨在证明第三人神州行公司于2010年7月29日取得了涉案土地的使用权、2010年12月3日取得了涉案房屋的所有权。2010年12月6日与原告姜绪勇签订租赁合同时已经对涉案的房屋及土地享有所有权和使用权；3、收条、转账凭证、银行账单。旨在证明原告姜绪勇已经按照合同约定实际支付了涉案房屋的租赁费；4、姜绪勇与第三人神州行公司法定代表人陈美玲的丈夫王卫东视频录像。旨在证明神州行公司与原告姜绪勇存在真实房屋租赁合同关系，且姜绪勇已经实际占有使用了涉案房屋，神州行公司已经收到了姜绪勇租赁费。同时，证明神州行公司将涉案房屋租赁给原告姜绪勇时，尚未将涉案房屋抵押给苏州银行。
经庭审质证，苏州银行宿城支行对上述证据质证意见为：对于证据1即房屋租赁合同和证据3即租金收条形成的时间有异议。被告认为两份书证形成时间均不是书证载明的时间，租赁合同第三条第二项约定付款时间为合同签订后一个月内，然而原告直到2013年5月27日才付完，但收条形成的时间却是2012年12月6日。按照原告当庭陈述，其于2012年12月6日才收到100万元，但是收条载明的是收到200万元，二者不一致，所以被告有充分的理由说明两份书证的形成时间应当均在2013年6月份之后。对证据2即房产证和权属证书的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。银行流水真实性予以认可，但被告认为流水中载明的款项不是支付的租金，原告姜绪勇与第三人神州行公司之间往来账目比较多，手机银行截屏属于电子证据，不符合法律规定的形式要件，不予认可。证据4属于当事人的陈述，对该证据的三性不予认可。
半边天小贷公司未发表意见。
神州行公司未发表意见。
本院认证意见：对于证据3中的收条。原告庭审中陈述该收条虽载明出具时间为2012年12月6日，但当天未付款，直到2013年5月27日将款项200万元全部付清时，才由第三人的法定代表人陈美玲的丈夫王卫东出具了一张总收条；由于合同是2012年12月6日签订的，所以就把收条落款时间倒签至2012年12月6日。从原告提供的银行流水可以反映出，原告与王卫东之间存在大量、多笔资金交易，故上述证据尚不足以证明原告姜绪勇支付租金的事实，该证据的效力，本院不予采信。因房屋租赁合同的典型特征为出租人交付租赁物，出租人支付租金，现姜绪勇无充分证据证明其已支付了租金，故双方签订的房屋租赁合同即证据1的真实性，本院不予认定。同理，本院对证据4即视频的证据效力，不予采信。因被告苏州银行宿城支行对证据2即房屋权属证书的真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定，但与本案待证事实不具有关联性，故该证据的效力，本院不予认定。
经审理查明，2013年4月24日，苏州银行宿城支行（合同中为贷款人）与神州行汽车销售公司（合同中为借款人、抵押人）、王卫东（合同中为保证人）、陈美玲（合同中为保证人）签订《企业最高额抵押、保证借款合同》一份，合同编号为苏州银行字【2013706666101】第【000339】号。合同约定：自2013年4月24日起至2018年4月24日止，贷款人根据借款人的需要、资信状况、担保情况和贷款人的可能，向借款人发放最高限额为500万元的贷款。同时合同对保证担保进行了约定。上述《企业最高额抵押、保证借款合同》约定：抵押人以其所有的位于宿迁市××城区双庄镇××东面积为4890.95平方米的房屋（房屋所有权证号为宿城12010838）作为抵押物。2013年4月25日，上述抵押物在宿迁市房地产管理处办理了抵押登记，登记证号为宿房他证宿城字第××号，登记记载的债权数额为500万元。2014年4月18日，神州行汽车销售公司因购车需要向苏州银行宿城支行借款500万元，双方同时签订《借款借据》2份。《借款借据》载明：兹根据【2013706666101】第【000339】号办理此笔贷款，借款利率为6.54‰，借款到期日为2014年10月18日。借款到期后因神州行公司、王卫东、陈美玲未依约还款，苏州银行宿城支行于2015年4月1日向本院提起诉讼。本院于2015年9月14日作出（2015）宿中商初字第00095号民事判决，判决：一、神州行公司于判决发生法律效力之日起十日内向苏州银行宿城支行支付借款本金500万元及利息、罚息（以500万元为基数，2014年4月18日起至2014年10月18日止，按照月利率6.54‰计算利息；自2014年10月19日起至实际给付之日止，按照月利率9.81‰计算罚息）并支付律师费6万元；二、如神州行公司未能按期履行上述判决主文第一项所确定的债务，苏州银行宿城支行有权就登记号为宿房他证宿城字第××号《房屋他项权证》记载的房屋与神州行公司协议折价，或以拍卖、变卖该财产所得的价款在500万元范围内优先受偿；三、王卫东、陈美玲对判决第一项确定的神州行公司的债务承担连带偿还责任，王卫东、陈美玲承担保证责任后，有权向神州行公司追偿；四、驳回苏州银行宿城支行的其他诉讼请求。期间，本院依据苏州银行宿城支行的申请，于2015年5月18日作出（2015）宿中商初字第00095号民事裁定书：查封宿迁神州行汽车销售服务有限公司所有的位于宿迁市××城区双庄镇××、××路南宿产权证宿城字第12010838号房屋及土地（查封限额为560万元）。判决生效后，因神州行公司、王卫东、陈美玲未能自觉履行生效法律文书确定的义务，苏州银行宿城支行向本院申请强制执行，本院于2015年12月18日立案执行，案号为（2015）宿中执字第00494号。
另查明，2013年10月21日，半边天小贷公司与神州行公司签订《最高额借款合同》，约定半边天小贷公司在2013年10月21日至2014年10月20日期间内，在最高额300万元范围内向神州行公司提供贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式及利率以借款凭证记载为准。同日，半边天小贷公司与陈美玲、王卫东、顺达公司、徐军签订《最高额保证合同》1份，约定由陈美玲等作为保证人为上述《最高额借款合同》中神州行公司的债务提供连带保证责任。2014年4月24日，神州行公司向半边天小贷公司出具《借款凭证》1份，载明借款金额300万元，月利率为12‰，借款日期为2014年4月24日，还款日期为2014年10月20日。半边天小贷公司于当日向神州行公司交付了贷款300万元。期限届满后，半边天小贷公司经追偿未果，遂于2014年12月5日向本院起诉。本院于2015年5月6日作出（2014）宿中商初字第00306号民事判决，判决：一、神州行公司于判决生效后十日内向半边天小额公司返还借款300万元，并支付借款期间内的利息3.6万元及逾期罚息（以300万元为基数，自2014年10月21日按照月利率18‰计算至实际还款之日止），并支付律师费6万元；二、陈美玲、王卫东、顺达公司、徐军对判决主文第一项确定的债务承担连带保证责任。陈美玲、王卫东、顺达公司、徐军承担保证责任后，有权向神州行公司追偿。判决生效后，因神州行公司、王卫东、陈美玲、顺达公司、徐军未能自觉履行生效法律文书确定的义务，半边天小贷公司向本院申请强制执行，本院于2015年7月21日立案执行，案号为：（2015）宿中执字第00296号。
在上述案件执行过程中，本院于2016年11月16日作出（2015）宿中执字第0296号公告，内容为：本院在执行过程中，依法裁定对神州行公司所有的位于宿城区××南北大街××房产及土地使用权（包括无证房产）进行评估、拍卖。因无法直接向神州行公司送达评估报告，本院依法于2016年10月9日进行公告送达。公告期满后，本院将除去租赁关系对已评估的涉案房产及土地进行拍卖。后姜绪勇向本院提出上述异议。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告姜绪勇主张与第三人神州行公司存在房屋租赁法律关系，对此，其应提供证据加以证明。诉讼中，其虽提供了房屋租赁合同、银行交易明细、收据等证据欲以证明。首先，由于交易明细显示姜绪勇主张支付租金的账户与其有其他资金往来，且姜绪勇提供的租房合同、租金收条显示的时间均为2012年12月6日，但当天姜绪勇并未支付200万元租金，故姜绪勇无证据证明支付了租金。对于租金的支付时间，姜绪勇解释租金直到2013年5月27日才付清，因合同是2012年12月6日形成的，故将收条时间倒签至2012年12月6日，但未提供证据加以证明，故其主张与第三人神州行公司存在房屋租赁法律关系的理由不能成立。其次，2013年4月25日上述抵押物在宿迁市房地产管理处办理了抵押登记。该抵押权设立的时间亦早于姜绪勇主张的支付房屋租金的时间。再次，姜绪勇主张在涉案房产设定抵押前已经占有使用该房产，但并未提供充分证据予以证实。
综上，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。现原告姜绪勇提供的证据不足以证明其与第三人神州行公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，也不能证明其在讼争标的物抵押权设立前已合法占有该不动产，不符合相关法律关于排除执行的法定情形，故其提出的诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：
驳回原告姜绪勇的诉讼请求。
案件受理费15600元，由原告姜绪勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 朱 海
二〇一七年十二月八日
书记员 赵媛媛
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