江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终581号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王天然，男，1953年6月12日生，汉族，住常州市。
委托诉讼代理人：钱涛，江苏良筑律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）徐凤雷，男，1981年8月28日生，汉族，住常州市。
委托诉讼代理人：宋丽萍，江苏振和律师事务所律师。
上诉人王天然因与被上诉人徐凤雷房屋租赁合同纠纷一案，王天然不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月受理后依法组成合议庭于2017年3月16日进行公开开庭审理，上诉人王天然及委托诉讼代理人钱涛、被上诉人徐凤雷的委托诉讼代理人宋丽萍到庭参加诉讼，被上诉人徐凤雷经传票传唤未到庭；本案现已审理终结。
王天然上诉请求：撤销一审判决主文第二项、依法改判；一二审诉讼费由徐凤雷承担。
徐凤雷在答辩期内未作书面答辩，在二审庭审中辩称徐凤雷并不认可一审判决，无奈之下不得不接受，要求二审驳回王天然上诉请求。
王天然一审本诉请求：1、解除王天然与徐凤雷签订的《租赁合同》；2、要求徐凤雷排除妨碍；3、徐凤雷赔偿损失暂计25000元（按照年租金12万元的标准计算自2016年8月18日起至房屋解锁之日止）；4、诉讼费由王天然承担。
徐凤雷一审反诉请求：1、判令王天然按照每月10000元的标准支付违约金直至租赁房屋能正常使用之日止，该违约金上限不超过188640元（即合同期五年租金总额628800元×30％＝188640元）；2、本案的诉讼费及反诉费由王天然承担。
一审法院认定事实：坐落于常州市北直街40号的房屋系王天然所有。2016年8月12日，王天然（××）与徐凤雷（××）签订《租赁合同》一份，约定出租人将坐落于常州市北直街40号、建筑面积为70平方米的房屋出租给承租人使用，租赁期限从2016年8月18日起至2021年8月17日止；第一年至第二年年租金为12万元，第三年至第五年每年加8％，租金总额为628800元，租金于每年8月12日一年一次性付清；承租人负责支付租赁场地的水费、电费、卫生费等；租赁房屋的用途为经营，属营业性，承租方应自觉到工商税务等相关部门办理合法手续；合同解除条件有：1、承租人不交付或不按约定时间交付租金；2、承租人擅自阻塞消防设施、配电柜的；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人既违反本合同约定，致使房屋结构或设备严重损坏的，又不承担维修房屋责任；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人……；违约责任：任何一方有违约，必须承担租房合同期标的的30％支付给另一方；合同还对其他事宜做了约定。合同签订的当天，徐凤雷即向王天然支付了第一年度的租金12万元。
2016年8月13日，王天然向徐凤雷邮寄一份函件，该函件载明：徐凤雷同志，您好，2016年8月12日上午8时许，甲乙双方签了一份租赁合同，合同约定租赁时间从2016年8月18日起至2021年8月17日，期限五年，从事休闲食品。后据了解，你方经营项目与我出租给另一家专业经营水果项目有相等之处，为了避免将来发生摩擦，趁双方都在经济上没有发生损失，2016年8月12日上午甲、乙双方的租赁合同于2016年8月12日下午声明终止，至于你汇给我12万元现金，请你提供卡号立即退还，并承担12万元的相关违约费用给你。次日，徐凤雷收到该函件。之后，王天然欲将收取的租金12万元退还给徐凤雷，但徐凤雷拒绝接受，并于同年8月18日前后更换涉案房屋的门锁。
一审法院认定的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否应当被解除；2、涉案租赁合同解除后的法律后果该如何承担。
针对第一个争议焦点，一审法院认为，王天然与徐凤雷在2016年8月12日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人应当按照约定来履行各自的权利义务。涉案租赁合同的期限自2016年8月18日起开始计算，由于在租赁期限开始计算前（即2016年8月13日），出租人王天然便向承租人徐凤雷发函要求解除合同，并言明愿意承担相应的违约费用。出租人王天然单方提出解除合同并发函告知的方式表明其不愿继续履行合同，且该合同的履行需要双方的配合，合同义务性质又不宜强制履行，至此租赁双方已经丧失继续履行合同的可能，因此，王天然要求解除租赁合同的请求，法院予以支持。合同解除后，王天然已经收取的租金120000元应当返还给徐凤雷。
针对第二个争议焦点，一审法院认为：1、涉案租赁合同的解除系由王天然单方提出，其行为已经违反合同约定，理应承担赔偿损失等违约责任，因此，对于徐凤雷要求王天然支付违约金的反诉请求，法院予以支持。关于违约金的计算，徐凤雷认为根据合同约定，出租人应当承担租房合同期标的的30％的违约金，上限不超过188640元。在徐凤雷未举证证明其因合同解除造成实际损失的情况下，法院认为合同约定的违约金标准过高，应酌情予以调整。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款的规定：因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间的经营损失，但最长不得超过六个月。由于徐凤雷未举证证明租金差价损失及相关费用或经营损失等，法院在参照上述规定，以及考虑到合同约定的租期长短、租金标准以及出租人的主观过错、约定的违约金计算标准等因素的基础上，酌情确定由王天然承担相当于六个月租金的违约金，即120000元/年÷12个月×6个月＝60000元。2、徐凤雷在涉案房屋上加锁的行为构成侵权。涉案合同签订后，王天然在合同履行期限开始前便以自己的行为表明不履行主要义务，要求解除合同。在房屋尚未交换，占有使用权尚未转移的情况下，承租人无合法理由在他人房屋加上锁。虽然徐凤雷陈述其加锁是为了维护自身权益，但维护权益应该采取合理、合法的方法，而不能以一种违法的行为对抗另一种违法行为，且任何人都不能从违法行为中获得利益。王天然单方解除合同的行为系故意违约，需承担相应的法律责任。同样，徐凤雷加锁的行为亦没有合法根据，该行为侵犯、妨碍了权利人对涉案房屋正常权利的行使，影响了权利人对涉案房屋的使用收益，因此，徐凤雷也应当承担相应的法律责任。由于徐凤雷的侵权行为是由涉案租赁合同而起，与本案租赁纠纷存在不可分割的联系。虽然两者分属不同的法律关系，但为了更好地化解矛盾，提高诉讼效率，节约诉讼成本，减少当事人讼累，同时结合双方当事人的诉请，法院将对该加锁行为应承担的法律后果一并处理。因此，王天然要求排除妨碍、赔偿损失的请求，法院予以支持，徐凤雷应及时解除其在涉案租赁房屋上的加锁行为。出租人王天然要求参照租金标准计算损失的主张，并不违反法律规定，法院予以确认。损失按照租金120000元/年的标准计算自2016年8月18日起至实际排除妨碍之日止，暂计至2016年12月17日为40000元。一审法院判决：一、解除王天然与徐凤雷于2016年8月12日签订的《租赁合同》。二、王天然于本判决发生法律效力之日起十日内返还徐凤雷120000元，并向徐凤雷支付违约金60000元。三、徐凤雷于本判决发生法律效力之日起排除对常州市北直街40号房屋的妨碍。四、徐凤雷于本判决发生法律效力之日起十日赔偿王天然损失40000元，并按照120000元/年的标准计算自2016年12月18日起至实际排除妨碍之日止。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）本诉案件受理费505元，反诉案件受理费50元，合计555元，由王天然负担505，由徐凤雷负担50元。
本院二审对一审判决认定的事实予以确认。
另：2017年1月2日（一审判决后），徐凤雷通知王天然涉案租赁房屋已解锁、告知王天然接收涉案租赁房屋。
本院认为，一审判决应予维持。
理由为：
一、关于一审判决主文第一、三、四项及一审判决主文第二项前半部分即王天然返还徐凤雷120000元部分，由于徐凤雷未提起上诉、服从一审判决，上诉人王天然上诉对上述部分也无异议，故二审对此不再理涉、不再作变动。
二、关于王天然上诉所称“原审法院认定其违约事实不当”的上诉理由。经查，王天然于签订合同的第二天在致徐凤雷的通知中即载明其愿向徐凤雷“承担12万元的相关违约费用”，王天然在2016年9月21日一审第一次庭审中述称“我早就跟徐凤雷说过解除合同，我认可自己的行为构成违约，也愿意按照合同的约定承担相应的损失”；故一审认定王天然构成违约正确。王天然上诉称其欲解除与徐凤雷的合同系为避免徐凤雷与相邻方产生纠纷、系为了社会安定、系徐凤雷不肯承诺如徐凤雷承租后与他人发生矛盾一切责任由徐凤雷承担等。王天然上诉称一审判决对这些解除合同的事实理由不作任何表述，轻率认定其构成故意违约，有失公正，助长了社会不良风气。二审认为，王天然以其为了社会安定等而解除合同，一是其未能提供证据证明其所主张、所陈述的事实存在；二是这些述称在本案中也尚不足以构成解除合同的充分理由，且有其他正当、合理的途径可以解决、救济王天然所称的解约担忧；三是王天然所称也非双方合同约定义务，王天然要求合同相对方承担合同约定之外的义务、承诺合同约定之外的责任也无法律依据。故此，王天然的前述上诉理由不能成立。二审法官认为，如果允许以草率、不恰当的理由单方硬行解除合同，将会助长社会不良风气。
二审庭审中王天然向法庭提交钱涛（其诉讼代理人）、曾淑琴对彭晨江的“谈话笔录”一份，以证明王天然提出解除合同的事由存在等；经查，该笔录形成于2017年3月9日，王天然于庭审2017年3月16日提交，王天然举证逾期且无正当合理理由；该份谈话笔录无制作人签名、曾淑琴的身份也无证据可证实，导致其真实性无法判断。故，徐凤雷不予认可该份证据的质证意见应予采纳。
三、关于王天然所称的“一审法院适用法律缺乏依据，自说自话，无中生有编造徐凤雷有6个月、每月10000元经营损失”的上诉理由。此点，也是王天然的上诉诉请，王天然上诉认为一审判决其“向徐凤雷支付违约金60000元”应予撤销改判。对此，二审认为，首先，如上所述，王天然违约在先，其所称的解除合同的理由并不能成立，一审判决解除双方之间的租赁合同理由并不充分，其本诉请求本应不予支持，且应适当支持徐凤雷反诉请求，但一审下判后徐凤雷息诉服判，故此二审才不再作变动。对此，在确定王天然应承担的违约金金额时应予酌情考虑。其次，一审判决下达后，徐风雷将租赁房屋解锁交还王天然，属自动履行；根据一审判决主文第四项，徐凤雷应向王天然支付实际锁房期间（四个多月）的款项（相当于租金）；虽一审判决王天然向徐凤雷支付违约金6万元，但由于王天然的行为系本次纠纷的起因及主要原因，本应适当多承担责任，故二者利益基本平衡。第三，双方在合同中约定“违约责任：任何一方有违约，必须承担租房合同期标的的30％支付给另一方”，一审对以五年租期的租金总额为基础计算出的18万多元违约金酌情调整为6万元，兼顾了双方的利益和涉案双方各自的行为情节。王天然在签约后立即通知要求解约，对于徐凤雷而言，刚成立生效的合同即不予履行，其不仅需重新寻找租赁房屋，面临租金损益风险、再行承担缔约成本，更需承担延期经营的经营损失；虽然这些金额尚难确定，但在酌情调整违约金时应予酌情考虑。故，王天然要求二审再行调低违约金金额，二审法官实无充分理由给予支持。王天然称应以一年租期租金为计算违约金的基数，但双方在合同中明确约定以“租房合同期标的”为基数计算违约金，“租房合同期”系五年明确清楚，王天然所称系对合同条款的不当理解与解释，二审不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，由于徐风雷息诉服判，故一审判决结果应予维持；上诉人王天然所提上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费505元，由王天然负担。
本判决为终审判决。
审判长 裴国伟
审判员 袁海燕
审判员 孙海萍
二〇一七年三月十六日
书记员 许 星