广州铁路运输中级法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤71行终355号
上诉人（原审原告）：钟锦玲，女，汉族，住广东省大浦县。
上诉人（原审原告）：钟识昆，男，汉族，住广东省大浦县。
上诉人（原审原告）：钟攀峰，男，汉族，住广东省大浦县。
上述三上诉人共同委托代理人：林景锋、黄涛，均系广东海际明律师事务所律师。
被上诉人：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰，该委员会主任。
原审第三人：广州白云广源物业发展有限公司。住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：赵庆如，该公司经理。
原审第三人：张希毓，女，汉族，住广东省广州市天河区。
原审第三人：张可霖，男，汉族，住广东省大浦县。
上述原审第三人张希毓、张可霖共同委托代理人：江启荣，广东人民时代律师事务所律师。
上诉人钟锦玲、钟识昆、钟攀峰因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会核发房地产证一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法行初字第246号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。
原审法院查明：原告钟锦玲、钟识昆、钟攀峰系钟庚新的子女。涉案房屋位于广州市白云区广园中金泰路392号402房，现办有粤房地证穗字第××号和粤房地证穗字第××号《房地产权证》，产权人为张希毓和胡勇杰。涉案房屋土地原为广州市白云区柯子岭村集体所有。1995年，该地块经柯子岭村委会委托，由广州白云广源物业发展公司（以下简称广源物业公司）在柯子岭村统一建设住宅楼。1995年9月4日，三原告的父亲钟庚新与广源物业公司签订景泰花园建房协议书，钟庚新认购了景泰花园B座一梯402房（即涉案房屋），建筑面积为76.93平方米，成交金额为248483.9元。1995年5月15日，原广州市白云区同和镇人民政府向钟庚新核发了穗同字第0003608号《农村（墟镇）宅基地使用证》。
涉案房屋建成后由钟庚新使用。因钟庚新与钟优宴存在债权纠纷，钟优宴向原审法院申请支付令，2003年11月28日，原审法院作出（2003）云法民一督字第12号《支付令》，要求钟庚新限期支付钟优宴借款160000元。后因钟庚新未能履行支付令确定的法律义务，原审法院于2004年1月18日作出（2004）云法民执字第175号民事裁定，将涉案房屋的使用权给钟优宴抵偿欠款160100元。钟庚新将穗同字第0003608号《农村（墟镇）宅基地使用证》（原件）交给了钟优宴。2011年1月10日，××死亡。
另查明，1998年6月2日，原广州市国土局向广州市白云区城镇建设公司同和分公司（以下简称白云城镇建设公司同和分公司）发出穗国土建用通字（1998）184号《广州市建设用地通知书》，其中载明“经广州市人民政府批准征用（收回）柯子岭村南侧、白云西路西侧地段土地，出让（划拨）给你单位使用，作为建设住宅（集资房）项目用地”。1998年10月26日，原广州市国土局与白云城镇建设公司同和分公司签订了《国有土地使用权出让合同》，将柯子岭村南侧、白云西路西侧地段面积3969平方米的土地出让给白云城镇建设公司同和分公司。白云城镇建设公司同和分公司与广源物业公司缴纳国有土地使用权出让金后，取得柯子岭上述地块的土地使用权。1998年12月15日，原广州市城市规划局白云区规划分局补办了柯子岭上述地块的《建设工程规划许可证》。1999年3月15日，原广州市国土局、广州市房地产管理局向白云城镇建设公司同和分公司颁发了《商品房预售许可证》。1999年7月30日，广州市白云区城镇建设开发总公司（以下简称白云城镇建设公司）撤销同和分公司，柯子岭上述地块由该公司接管。1999年11月，广源物业公司向广州市公安局申领了柯子岭上述地块房屋的门牌号，即白云区广园中金泰路384号-454号（双数）。2000年1月28日，经初始登记原广州市房地产管理局出具《广州市房地产权属证明书》，证明白云区广园中金泰路384号-454号（双数）房屋所有权人为白云城镇建设公司。2001年3月20日，白云城镇建设公司经工商行政主管部门核准更名为广州市白云城镇地产有限公司。2004年12月20日，白云城镇建设公司与广源物业公司签订《商品房预售合同》，白云城镇建设公司将涉案房屋广园中金泰路392号402房出售给广源物业公司。2005年3月5日，根据广源物业公司的申请，被告核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，其中载明权属人为广源物业公司，土地使用性质为国有土地。
2009年4月3日，钟优宴与张可霖、张希毓签订《房屋转让协议书》，双方约定张可霖、张希毓支付钟优宴160100元，钟优宴将涉案房屋过户到张可霖、张希毓名下，并由广东安仁律师事务所进行了见证。为顺利过户，2009年4月6日，广源物业公司与张可霖、张希毓签订协议，约定张可霖、张希毓支付广源物业公司50000元作为办理粤房地证字第××号《房地产权证》时产生的税费，广源物业公司协助为张可霖、张希毓办理过户手续。
2010年7月21日，广源物业公司与张可霖、张希毓向广州市白云区房地产交易中心提交申请书、房产证、二手房买卖合同、委托书等材料申请房地产转移登记。2010年8月16日，被告核准登记，分别为张希毓、张可霖核发了粤房地证穗字第××号《房地产权证》和粤房地证穗字第××号《房地产权证》。2013年8月26日，张可霖与胡勇杰签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋属于张可霖所有的部分转让给胡勇杰。当日，张希毓、胡勇杰向广州市白云区房地产交易中心提交申请书、房产证、存量房买卖合同等材料申请房地产转移登记。2013年8月28日，被告核准登记，分别为张希毓、胡勇杰核发了粤房地证穗字第××号《房地产权证》和粤房地证穗字第××号《房地产权证》。现三原告作为钟庚新的子女，对被告向张希毓、胡勇杰核发上述房地产权证的行为不服，向原审法院提起（2015）穗云法行初字第165号行政诉讼，请求撤销被告向张希毓、胡勇杰核发的上述房地产权证。
2015年6月26日，三原告对被告于2005年3月5日和2010年8月16日两次核准转移登记行为不服，提起行政诉讼，原审法院以（2015）穗云法行初字第245号和（2015）穗云法行初字第246号行政案件予以受理。其中本案原告的诉讼请求是撤销被告于2010年8月16日分别为张希毓、张可霖核发的粤房地证穗字第××号《房地产权证》和粤房地证穗字第××号《房地产权证》。
原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。”第二十五条第一、二款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。”最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”据此，当事人提起行政诉讼应与被诉行政行为有法律上的利害关系。所谓的“法律上的利害关系”是指行政行为直接对起诉人权利义务产生了实际影响，且起诉人的权益属于法律规范保护的范围。
本案中，虽然涉案房屋原办有穗同字第0003608号《农村（墟镇）宅基地使用证》，原土地性质为集体土地，但在1998年因政府征用，土地性质已由集体土地转变为国有土地性质，土地使用权属人为白云城镇建设公司同和分公司，经初始登记涉案房屋所有权人为白云城镇建设公司，上述《农村（墟镇）宅基地使用证》已失去法律效力；且原审法院于2004年1月18日作出（2004）云法民执字第175号民事裁定，以以物抵债的方式将涉案房屋的使用权给钟优宴抵偿欠款，因此，钟庚新已丧失了对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，涉案商品房后续的转移登记行为对其合法权益明显不产生实际影响，钟庚新对后续的转移登记行为不具有法律上的利害关系，三原告作为钟庚新的子女，对涉案房屋后续转移登记行为亦不具有法律上的利害关系，即涉案商品房后续的转移登记行为对三原告的合法权益明显不产生实际影响，三原告不具有本案原告的主体资格。对其诉讼，依法应予以驳回。综上所述，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（八）项及第二款之规定，裁定驳回原告钟锦玲、钟识昆、钟攀峰的起诉。
上诉人钟锦玲、钟识昆、钟攀峰共同上诉称：一、原审法院错误认定上诉人的权利依据仅为《农村（墟镇）宅基地使用证》，实际上应为涉案房屋《景泰花园建房协议书》。根据涉案房屋《景泰花园建房协议书》第三条第1款“兴建的房屋，甲方（指广州白云广源物业发展有限公司，下同）负责为乙方（指上诉人父亲，下同）办理每个单元宅基地使用证，发证时间以同和镇国土规划所发证时间为准。”和第四条“房屋验收交付使用后，以宅基地证换取房地产证时，乙方必须以每平方米补交人民币肆佰元，由甲方统一代为办理。若甲方不能换到房产证，乙方一切损失由甲方负责。”的约定，可知上诉人父亲1994年支付248483.90元获得的对价是一个先办有宅基地使用证、后换取房地产证的房屋。否则，仅属宅基地性质的房屋在当时也不值248483.90元。二、原审程序违法，将被上诉人在本案中提供的证据未经当庭质证直接采纳违法。原审法院基于此作出的涉案《农村（墟镇）宅基地使用证》已失去法律效力的认定错误。直至本案作出裁定，上诉人在本案中并未看到原审法院认定事实中提及的被上诉人和原审第三人提供的证据原件，原审法院程序违法，据此作出的相关认定错误。三、（2004）云法民执字第175号民事裁定并不导致上诉人父亲丧失涉案房屋的所有权利，该民事裁定处分的仅是涉案房屋的使用权，并未包括所有权，取得宅基地房所有权的前提是本集体成员，而钟优宴不是本集体成员。法院作出裁定书时并未知悉并虑及涉案房屋已转为商品房并确权的情况，若知悉，不可能在涉案房屋所在土地被征收转为国有土地时，仍处置基于涉案《农村（墟镇）宅基地使用证》的房屋。法院作出以物抵债裁定的前置评估报告仅是针对宅基地房性质，未虑及已转为商品房性质。广州市云天房地产评估有限公司估价书仅是对当时宅基地房使用权的价格评估，不包括所有权，否则有悖价格对等原则及广州当时房价水平。四、原审法院认定逻辑错误。原审法院先认定涉案房屋所在土地原性质为集体土地，但在1998年因政府征用，土地性质己变为国有土地，涉案《农村（墟镇）宅基地使用证》已失去法律效力。后又认可法院基于失去法律效力的涉案《农村（墟镇）宅基地使用证》作出的（2004）云法民执字第175号以物抵债民事裁定，前后矛盾。故被上诉人将已转为商品房并确权的涉案房屋登记在他人名下，损害了上诉人父亲钟庚新的合法权利，三上诉人作为钟庚新的继承人，与被上诉人的转移登记行为存在利害关系，诉讼主体资格适格。故上诉请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理本案。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会未向本院陈述答辩意见。
原审第三人广州白云广源物业发展有限公司未向本院陈述意见。
原审第三人张希毓、张可霖共同述称：一、原审法院以《农村（墟镇）宅基地使用证》作为涉案房屋的权利依据合法合理。涉案房屋是根据当时政策合法兴建，上诉人的父亲依法向本案原审第三人广源物业公司认购所得，属于公民的合法财产。房屋交付后，上诉人父亲事实上已经取得房屋的所有权，还办理了涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》并交付给上诉人父亲，作为涉案房屋的权属证明。而建房协议仅是一份约束双方的协议，并不具备权属证明的公示效力。二、（2004）云法民执字第175号民事裁定书上的“使用权”实际就是房屋所有权。房屋使用权不是法律上的权利。依据物权法第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定，原告所提的房屋使用权没有法律依据。涉案房屋的宅基地使用证就是房屋的所有权权属证明。原审法院在民事裁定书上记述将涉案房屋的使用权给案外人钟优宴，以抵偿欠款完全符合土地管理法规定及该房屋对应的宅基地使用证内容，实际就是将涉案房屋的所有权转移给案外人钟优宴。依照《民事诉讼法》（1991）第二百二十三条的规定，法院进行执行的是被执行人的财产，而涉案的房屋是上诉人父亲当时的财产，当时执行的是房屋的所有权。房屋是因抵偿债务而处分给案外人钟优宴，本质上为一种房屋买卖关系。依据一般的交易习惯，出卖人交付的应为房屋（所有权），故原告主张的仅处分房屋使用权完全与交易实际不符。案外人钟优宴是否具备集体成员资格与其取得涉案房屋所有权没有冲突。三、原审法院是充分征询当事人双方的意见作出以涉案房屋折价抵债的民事裁定。一审期间，当时经办（2004）云法民执字第175号执行案的代理律师出庭作证，根据他的证词，当时上诉人父亲与案外人钟优宴在执行过程中达成同意，上诉人父亲同意以涉案房屋抵偿欠款，即使当时房屋的市场价格高于欠款，也是上诉人父亲对自己的权利进行的处分。四、涉案房屋上的土地性质变更并未改变房屋的权属。涉案房屋原是上诉人父亲的合法个人财产，非经约定或法定原因不会变更。房屋所附着的土地性质的变更不改变房屋的权属。上诉人父亲拖欠案外人到期借款不能偿还，法院在其同意的情况下将该房屋折价偿债，具有明确的权利基础依据。上诉人的意见没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。
经审查，原审裁定认定的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：本案中，三上诉人之父钟庚新尚未取得涉案房屋的房地产证，仅持有穗同字第0003608号《农村（墟镇）宅基地使用证》。钟庚新因欠钟优宴债务，按照原审法院（2004）云法民执字第175号执行裁定的要求，于2004年将上述穗同字第0003608号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件作为执行标的交给钟优宴用于抵偿债务。根据广州白云广源物业发展公司与钟庚新签订的《景泰花园建房协议书》中“房屋验收交付使用后，以宅基地证换取房地产证时，……”的约定，获取涉案房屋的房地产证，须以宅基地证交换。钟庚新将宅基地证交给了钟优宴抵偿债务，其本人已不具备换取房地产证的条件。而从2004年钟庚新将宅基地证交给钟优宴时起至20**年钟庚新去世，其并未再索回宅基地证或申请办理房地产证，也未对涉案房屋主张权益，进一步证明钟庚新已经将涉案房屋的权益通过抵债方式转移给他人，其与被上诉人对涉案房屋后续的产权登记及转移登记行为不具有法律上的利害关系。三上诉人作为钟庚新的继承人，对涉案房屋后续产权登记行为及转移登记行为亦不具有法律上的利害关系，不具有本案原告主体资格。三上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 丁 玮
代理审判员 邓 军
代理审判员 余树林
二〇一六年七月八日
书 记 员 罗碧虹