安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初3995号
原告：铜陵拓基物业服务有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市托莱多欧陆花园会所106-109、201、202、204号。
法定代表人：肖业文，该公司总经理。
委托代理人：王欣然，安徽古圣律师事务所律师。
被告：肖肆，男，1985年4月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
原告铜陵拓基物业服务有限责任公司与被告杨俊物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员王新会独任审判，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告铜陵拓基物业服务有限责任公司委托代理人王欣然，被告肖肆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜陵拓基物业服务有限责任公司诉称：原告系为托莱多小区提供物业服务的物业公司，被告系托莱多小区业主。被告自2014年7月1日起开始拖欠其应交纳的物业服务费，至2016年12月31日止，被告共计欠物业服务费1839元。被告拖欠物业费的行为，已经对原告的物业服务造成了严重影响并给原告的经营造成了一定的经济困难。现要求被告立即支付所拖欠的物业费1839元并支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的违约金662元（按本金1839元的日千分之二计算）。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：
证据1、收楼资料签收单。证明：⑴、被告于2011年11月15日进入居住；⑵、已签订《物业服务协议》。
证据2、临时管理规约。证明业主必须按时足额缴纳物业服务费。
证据3、前期物业管理服务协议。证明：⑴物业费收费标准为每平方米0.6元/月；⑵、逾期缴费按日千分之二支付违约金。
证据4、服务价格登记证。证明：⑴、原告收取物业费价格标准已经过铜陵市物价局核准并登记在案；⑵、托莱多物业综合服务费标准为每平方米0.6元/月。
证据5、收据存根。证明：⑴、被告2014年2月5日支付了“2014年1月1日至2014年6月30日”期间的物业服务费367.80元；⑵、被告房屋建筑面积为102.14平方米；⑶、被告按照每平方米0.6元/月的标准缴纳物业服务费至2014年6月。
证据6、缴费通知单。证明原告书面向被告催交所拖欠的物业服务费。
证据7、收支情况公示及照片。证明原告已按照物业服务协议及法律规定对小区的物业服务项目收支情况进行了公示。
证据8、调查问卷。证明原告每年都对小区业主进行满意度的调查问卷。
证据9、维保记录。证明小区电梯已由电梯维修单位进行维保。
证据10、照片7张。证明：⑴、小区水池正常运转；⑵、小区积雪已及时清除；⑶、小区组织业主进行娱乐活动。
证据11、人员出入登记记录。证明原告对小区出入人员车辆已经尽到管理义务。
证据12、维修基金申请表。证明原告申请对小区相关公共设施进行维修。
证据13、开发票明细表。证明原告收费开票，但部分业主不要。
证据14、拦卡车辆使用说明书。证明业主车辆可以自由进出，人员进出有门禁钥匙，外来人员是无法自由进出的，被告答辩状中所述业主回家不方便，不符合事实。
证据15、催缴物业费的律师函。证明不但物业公司通过电话催缴过物业费，且通过书面方式催缴过。
证据16、出警记录。证明被告人答辩状第九页中说的2012年6月19日发生的盗窃案件，是原告物业公司主任带着保安现场抓获移交给公安的。
被告肖肆辩称：对原告所主张的物业费的数额无异议。但我未及时缴纳物业费，是因为原告未能履行服务协议所约定的义务，未提供符合行业标准的服务，系原告违约在先，被告有权暂时拒绝交纳物业费，请求依法判决。
为支持其辩称观点，被告向本院提交了下列证据：
证据1、网球场路面损坏的照片。证明小区公共设施的网球场路面损坏，物业公司未修复。
证据2、楼梯口栏杆损坏的照片。证明原告对损坏的楼梯栏杆未予修复。
证据3、被告家里墙面空鼓的照片。证明因墙面渗水，墙体空鼓，导致被告室内多出发霉，经多次报修，物业公司一拖再拖，至今未能完全解决，造成原告损失。
证据4、可视对讲系统损坏照片。证明被告家里可视对讲系统无法显示的事实。
证据5、小区划线停车收费的照片。证明原告违规收取停车费，并给小区业主出行带来不便。
证据6、市民论坛网民评论的照片；证明小区存在安全隐患。
证据7、小区被盗窃在网络上被报道截屏下来的照片。证明小区多户业主家里被盗，小区治安管理不严。
经开庭质证，被告对原告所提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性不持异议。对证据7，认为从来没有见过公示和照片，真实性不清楚。对证据8真实性持有异议，只有我2015年填写的问卷，其余年份的没有。对证据9维保记录的真实性持有异议，只有一张纸，没有维保单位的签字或盖章，且小区经常有业主反映电梯坏了，无人维修。对证据10的真实性无异议，但认为照片不能客观反映全部情况。对证据11，认为不清楚如何来的，但我本人没有被登记过。对证据12的真实性无异议，但认为维修基金申请表是一期1栋至11栋的，和二期无关，我家住在二期。对公共设施维修，不能因为维修基金申请不下来就不实施维修。对证据13的真实性持有异议，业主交物业费的时候，就没有人告知开发票，只是一张收据，我从2011年至2014年缴费都没有收到过发票。对证据14的真实性无异议，但认为拦卡系统控制的进出车辆不包括摩托车，保安处没有人，所以导致业主进出不方便，我个人使用摩托车较多，经常无法进入。对证据15的真实性不持异议，我收到过，但是我本人从来没说不交物业费，我家里墙面空鼓以及可视对讲系统坏了，我要求物业公司跟开发商联系，给我一个说法，到底如何处理，而物业公司只是打电话，发通知，至今无人处理。对证据16的真实性不持异议，小区内发生被盗事件不止一、二起。
原告对被告提交的证据1，2的真实性不持异议，但认为属于维修基金窗口承担的范围，与物业公司不存在联系，需要业主自行向维修基金窗口申请。对证据3的真实性不清楚。对证据4的真实性无异议，但厂家来过人，说可以修，但需要被告交付，属于被告室内机子损坏的问题，这套系统共六户人使用，其他五户都没有坏，室外的机子我们可以解决，但是室内的需要业主跟厂家直接对接，修完室内的机子后才能将室外的可视对讲机包括线路一起维修。对证据5的真实性无异议，但认为物业公司收取停车费有法律依据，收费用途是用于补贴物业公司的运营费用；物业收的是车位租赁费，并不是保管费。对证据6的真实性不持异议。对证据7的真实性不持异议，这个盗窃犯正是保安抓住移交给公安的。
对双方提交的证据，本院综合认证如下：
对双方无异议的原告提交的证据1、2、3、4、5、6、10、12、14、15、16，被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性本院予以确认。对原告提交的证据7，虽然被告本人称没有见过公示，不清楚其真实性，但没有提交足够有力的相反证据，故本院对原告提交的该证据予以确认。对原告提交的证据8，被告虽否认其真实性，但并未否认其在2015年参与问卷调查上签名的事实，故本院对原告提交的证据8的真实性予以确认，但被告质证认为，不能凭该证据证明原告每年都进行过问卷调查的观点，本院予以采纳。对原告提交的证据9，被告虽持有异议，但未提供证明小区电梯损坏无人维修的证据，故本院对原告提交的该证据予以确认。对原告提交的证据11，被告以其本人未被登记过否认其真实性，不能成立，对原告的该证据，本院亦予以确认。对原告提交的证据13，被告对其真实性有异议，结合原告所举证据5原告向被告开具的是收费收据，可以认定，原告开具发票是有选择的，即对要求开具发票的业主才开具发票。
根据双方当事人当庭陈述及本院综合认定的证据，本院审理查明，原告系为铜陵市托莱多欧陆花园（下称托莱多小区）提供物业服务的物业公司；被告系该小区二期14栋606号的业主；房屋面积为102.14平方米。
2011年11月15日，被告收到该房屋。同日，双方签订了《托莱多前期物业服务协议》和《临时管理规约》。该协议约定，物业服务费以酬金制方式按月交纳，被告应于每月10号前履行交纳义务，收费标准为0.8元/平方米。原告收取物业服务费用包含的服务内容有：物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；物业管理区域内公共秩序维护服务费；园林绿化养护费用（包括淋用水费）；清洁卫生费用；电梯日常维护保养费等。原告收取物业费，应按服务内容和质量标准提供服务。原告每年应公布两次物业服务资金的收支情况。原告可采取规劝、批评、公示等必要措施制止物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。专项资金的缴存、管理、使用、续筹执行《铜陵市物业专项维修资金管理暂行办法》。原告管理和服务未达到约定的服务内容和质量标准，应按千分之二的标准向开发商、业主支付违约金；被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天千分之二的标准向原告支付违约金。协议和规约还约定了其他事项。2013年12月，经铜陵市物价局审批，托莱多小区物业综合服务费为每平方米0.6元/月。2014年2月5日，被告交纳了2014年1月1日至2014年6月30日的物业费计367.8元。此后，自2014年7月起，被告未向原告交纳物业服务费，经原告多次催缴及书面催缴后，被告至今未交纳物业服务费。
另查，托莱多小区未成立业主委员会。另原告在提供物业服务期间，将托莱多小区一期的一处出入口改为拦卡系统自动控制，客观上给一些业主的出入造成了影响。
本案争议的主要焦点为：1、原告提供的物业服务是否符合合同约定的质量和标准？2、被告以行使抗辩权为由拒绝交纳物业费的理由是否成立？
关于原告提供的物业服务是否符合合同约定的质量和标准问题。根据本案在案证据，原告在小区的公共绿化、公共卫生、公共设施维护、公共秩序的维护，以及小区的安全管理等方面均做了大量的工作，但也存在一些瑕疵，如，公共网球场地路面损坏、公共楼梯损坏未及时维修；使用拦卡系统无专人看管等。所以原告提供的物业服务基本符合合同的约定。
关于被告以行使抗辩权拒绝交纳物业费的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。一方面，物业服务合同是双务合同，物业费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上说，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果物业服务企业提供的服务仅有部分瑕疵，而业主即以此为由启动抗辩权，拒绝交纳物业费，其后果是物业服务企业难以有效的为全体业主提供物业服务；另一方面，一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，而诚实信用原则就是调整在特殊情况下当事人之间利益的平衡，从而维持一定的社会秩序，也要求合同双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。因此被告行使抗辩权应限于原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等正当理由。根据本案在案证据，被告提交证据证明的事实主要有三个方面，一是部分公共场地损坏未能维修；二是墙面空鼓未能及时修复；三是对讲系统损坏未能修复。对于公共场地损坏，物业公司理应在服务合同范围内积极处理；而被告室内墙面空鼓应属于房屋质量问题，属于被告和开发商之间的法律关系，被告有权就该房屋质量问题向房屋开发商行使相应权利，当然原告有积极予以配合的义务；另被告家里的可视对讲系统损坏，在分清权利义务的基础上，原告也应尽到积极配合的义务。故原告在本案中虽有瑕疵，但尚不能构成重大瑕疵，故被告以履行抗辩权为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。
本院认为，原告是取得物业服务收费资质的物业服务公司，双方签订的《托莱多前期物业服务协议》和《临时管理规约》，内容除部分条款有失公正外，未违反法律规定，对双方均有约束力，当事人均应全面履行自己的义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付自2014年7月1日至2016年12月31日止欠交的物业管理费1839元，于法不悖，但本案中，原告在履行合同中亦存在瑕疵，本院酌情对被告应交纳的物业费予以适当核减，对原告的诉讼请求予以部分支持，即支持1563.15元。原告主张的逾期付款违约金662元，因双方签订的《托莱多前期物业服务协议》属格式合同，其关于违约金的约定明显有失公正，属于依法可变更或撤销的条款；虽然被告未依法履行变更或撤销的权利，但该违约金的约定过分高于所造成的损失，故本院对原告要求被告支付的违约金的诉讼请求予以适当调整，且应按至2016年6月30日以前应交纳的物业费作为本金计算，即以本金1250.52元（1563.15*0.8）自2016年7月1日起至2016年12月31日止按同期银行贷款利率的1.3倍予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告肖肆于本判决生效后十日内支付原告铜陵拓基物业服务有限责任公司物业服务费1563.15元及逾期付款违约金（按本金1250.52元，自2016年7月1日起至2016年12月31日止的同期银行贷款利率的1.3倍计付）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告铜陵拓基物业服务有限责任公司负担3.75元，由被告肖肆负担21.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 王新会
二〇一六年十二月二十六日
书记员 朱 琳
附：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。