文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初6049号原告：常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司，住所地江苏省太仓市城厢镇东古路阳光美地小区，统一社会信用代码9132058568217113XH。负责人：高建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆敏，该公司员工。委托诉讼代理人：丁丽益，该公司员工。被告：陈向锋，男，1977年8月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司诉被告陈向锋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理，依法由审判员汪丹适用小额程序公开开庭进行了审理。原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司的委托诉讼代理人陆敏、丁丽益，被告陈向锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1334元，滞纳金483元，合计1817元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的万鸿丽舍小区20A-715室的业主，被告在接收物业时，按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议规定，由原告对万鸿丽舍小区进行管理，业主按照建筑面积小高层每月每平方米1.45元缴纳物业管理费，逾期未交的，每天加收千分之三的滞纳金。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务，但被告作为20A-715室的业主却拒绝缴纳自2016年1月至2017年6月期间的物业管理费，经原告多次催讨，被告仍不予理睬，故诉至法院。被告陈向锋辩称：1、2016年度的物业费应由当时的物业管理公司苏州宏基物业向我收取，而非原告；2017年度的物业费未到年底原告不应向我收取。2、被告确实从2016年1月起未交物业费，原因是电梯出现过问题，被告曾被困在电梯里从七楼掉到了四楼半，原告未曾向被告道歉过。3、对物业费按照每月每平方米1.45元有异议，2016年之前的物业费都是按照每年800元收取。4、对面积51.13平方米无异议。经审理查明：陈向锋为坐落于太仓市城厢镇郑和中路376号20幢715室的房屋所有权人，房屋建筑面积51.13平方米，规划用途为住宅。苏州万鸿房地产开发有限公司与苏州工业园区宏基物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定在该物业区域业主委员会成立前，由苏州工业园区宏基物业管理有限公司负责塞纳丽舍小区的前期物业管理工作，前期物业管理费为酒店式公寓1.45元/月/平方米。苏州工业园区宏基物业管理有限公司于2017年3月17日出具《授权委托书》一份，载明苏州工业园区宏基物业管理有限公司自2010年4月至2016年12月31日期间作为太仓万鸿丽舍小区的前期物业管理服务企业，因业委会更换物业，我司撤离万鸿丽舍的物业管理，故授权常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司负责2010年4月至2016年12月期间万鸿丽舍小区物业费清欠工作。并后附欠缴清单。2017年1月11日，原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司与太仓市万鸿丽舍业主委员会签订《太仓市物业服务合同》一份，约定由原告负责万鸿丽舍小区的物业管理服务，服务期限为3年，自2017年1月11日起至2020年1月10日止。原告按建筑面积向业主收取物业管理费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定；其中小高层、高层住宅、办公楼、酒店式公寓：1.45元/月/平方米。2017年3月29日，太仓市万鸿丽舍业主委员会向万鸿丽舍的全体业主发出太万委通知[2017]16号《关于缴纳2017年物业费及停车费的通知》，该通知写明：小区物业更替工作已告一段落，现通知全体业主可结合自身情况向正在服务的国泰物业缴纳相关物业费用及停车费用，缴费周期可以选择半年一交或者一年一交，缴费自2017年1月1日开始计算，1-2月交接期间的物业费用，归宏基物业所有，但由国泰物业代收。被告陈向锋已向苏州工业园区宏基物业管理有限公司缴纳2015年度的物业管理费，自2016年1月起被告未缴纳过物业管理费。被告为证明2015年度的物业费为800元，提供了苏州工业园区宏基物业管理有限公司于2016年3月30日向其开具的收据一份，显示2015年1月至2015年12月的物业费为800元。原告称被告2015年缴纳的物业费800元是原告自愿减免的金额，并不代表2015年以后的物业费都减免。另，对于被告提出的电梯问题，原告提供了1、江苏省特种设备安全监督检验研究室于2017年1月18日对万鸿丽舍20-1单元南、20-1单元北、20-2单元南、20-2单元北的电梯定期检验报告，检验结论均为合格。2、使用单位设备编号为T02988、T02989、T02990、T02991于2018年1月份的电梯检验标志，检验单位为江苏省特种设备安全监督检验研究室，原告庭审中陈述，如果之前的电梯检验不合格的，后面的检验也不能通过，被告在庭审中亦认可电梯年检一直都有。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、授权委托书、太仓市物业服务合同、关于缴纳2017年物业费及停车费的通知、电梯定期检验报告复印件、电梯使用标志复印件、被告提供的收据及原、被告双方的陈述等证据予以证实。本院认为：原告作为涉案物业的物业服务提供者，系经涉案物业的业主委员会依法选聘并签约，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该物业服务范围内的物业使用人已实际受益，理应承担交纳物业管理费的义务。由于被告欠付物业管理费的周期正值新老物业的交替，对原告入驻涉案小区前的物业管理费，原告基于前物业公司的委托亦有权向欠付主体收缴，且业委会也已就转让代收事宜予以了告知。关于被告以涉案小区电梯出现过问题而拒付物业费的意见，本院认为，被告未提供证据证明存在相关事实，且原告提供的检验报告及检验标志能够证明原告已就公共电梯尽到了一定的管理责任，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出物业费应按照800元每年收取的意见，因原告称800元每年为往年原告对物业费的自愿减免，对于涉案物业费原告不再同意减免。现被告未提供其他证据佐证物业费收费标准，原告依据物业服务合同中物业费的收费标准按照1.45元每月每平方计算51.13平方来收取被告的物业费并无不当，本院予以支持。另一方面，如果被告对原告所提供的物业管理服务可能存在的瑕疵有意见，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利，而不应采用不支付物业管理费的方式扩大矛盾。如果小区业主普遍采用该方式，会使小区物业管理陷入恶性循环的状态，最终损害的仍是全体业主及物业使用人的利益。当然，原告作为提供服务的一方，应对业主或物业使用人所反映的情况及时排查，一旦发现及时整改，积极与服务对象保持沟通，提高服务质量和服务满意度。综上，依据被告的房屋面积、收费标准，经核算，被告应支付给原告自2016年1月至2017年6月的物业管理费共计1334元。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，因原告与业委会签订的物业服务合同中对逾期支付物业管理费的违约责任未作约定，且原告也未提供其有效的催款凭据，故本院对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陈向锋于本判决生效后10日内支付原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司自2016年1月至2017年6月的物业管理费1334元。二、驳回原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，该款应由被告承担。该款原告已预交，本院不再退还，被告承担部分由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  汪丹二〇一八年二月二日法官助理吴守花书记员张晓晴