重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05370号
上诉人（原审第三人）：重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行。
负责人：刘健，该支行行长。
委托代理人：张静。
委托代理人：赵治芳。
被上诉人（原审原告）：张小莉。
被上诉人（原审原告）：曹瑞丽。
被上诉人（原审被告）：重庆綦丰房地产开发有限公司。
法定代表人：刘永刚。
上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）与被上诉人张小莉、曹瑞丽，原审被告重庆綦丰房地产开发有限公司（以下简称綦丰公司）合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年6月29日作出（2015）綦法民初字第00399号民事判决，农商行綦江支行对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理，上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行的委托代理人张静、赵治芳，被上诉人张小莉、曹瑞丽到庭参加了诉讼，原审被告重庆綦丰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，张小莉、曹瑞丽系夫妻，2012年10月22日，张小莉、曹瑞丽与綦丰公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张小莉、曹瑞丽购买綦丰公司开发的位于綦江区永新镇亲溪花园项目的1#-11-1号预售商品房一套，建筑面积97.36平方米，总房价人民币274945元。合同约定：张小莉、曹瑞丽于签订合同之日支付房款137945元，剩余房款137000元由银行提供10年按揭；綦丰公司应在2012年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张小莉、曹瑞丽使用。实际在签订商品房买卖合同之前，张小莉、曹瑞丽已向綦丰公司支付承诺金及购房款共计137945元，另向綦丰公司支付代收水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税等共计24668元。
2012年11月7日，张小莉、曹瑞丽又与农商行綦江支行、綦丰公司签订了《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号綦江支行2012年个房按字第XXX）和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定张小莉、曹瑞丽以上述房屋作为抵押向农商行綦江支行贷款137000元，用于支付张小莉、曹瑞丽向綦丰公司购买的上述房产的剩余购房款，贷款期限10年，并授权农商行綦江支行将全部贷款资金转入綦丰公司在农商行綦江支行处开设的账户，綦丰公司自愿为上述贷款提供阶段性连带责任保证（自贷款发放后到办妥相关担保登记手续并交农商行綦江支行保管之前）。同日，抵押贷款合同经原綦江县国土资源和房屋管理局登记备案。
2012年11月8日，农商行綦江支行向张小莉、曹瑞丽发放贷款137000元，并根据张小莉、曹瑞丽的授权于当日将该笔贷款转账至綦丰公司在农商行綦江支行处开设的账户。张小莉、曹瑞丽自2012年12月起逐月归还贷款本息。
后因綦丰公司未按时交房，张小莉、曹瑞丽遂于2014年4月16日向一审法院起诉要求：解除双方签订的《商品房买卖合同》，由綦丰公司立即返还张小莉、曹瑞丽已经支付的房款和代收的水电气等费用共计189117.61元，并由綦丰公司以已付房款164449.61元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从张小莉、曹瑞丽支付房款之日起计算支付张小莉、曹瑞丽违约金至返还房款之日止，因解除合同造成的农商行綦江支行损失也由綦丰公司承担。后一审法院于同年7月16日判决：一、解除张小莉、曹瑞丽与綦丰公司于2012年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、綦丰公司于判决生效后十日内返还张小莉、曹瑞丽已付购房款137945元，代收的水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税共计24668元，以及支付张小莉、曹瑞丽截止起诉前已经向农商行綦江支行偿还的贷款本息26504.61（2012年12月至2014年4月），以上共计189117.61元；三、驳回张小莉、曹瑞丽的其余诉讼请求。后张小莉、曹瑞丽、綦丰公司均不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2014年11月12日维持原判。判决生效后，綦丰公司未按生效判决履行义务，张小莉、曹瑞丽向一审法院申请强制执行。
后因房屋按揭贷款合同尚未解除，张小莉、曹瑞丽遂继续向农商行綦江支行偿还贷款本息21709.83元（2014年5月至2015年6月）。截止2015年6月8日，张小莉、曹瑞丽尚欠农商行綦江支行贷款本金109597.59元。
张小莉、曹瑞丽一审诉称，张小莉、曹瑞丽和綦丰公司于2012年10月22日签订商品房买卖合同，綦丰公司在合同签订后迟迟不能交付房屋，构成根本违约，张小莉、曹瑞丽就将其诉至法院。该案经过一审、二审，最终判决解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。同时判决綦丰公司向张小莉、曹瑞丽返还首付款137945元和预交的水电气等费用24668元，以及綦丰公司向张小莉、曹瑞丽支付截止到2014年4月16日，张小莉、曹瑞丽已经向银行支付的贷款本金及利息26504.61元。但因贷款合同未解除，张小莉、曹瑞丽仍继续每月归还银行按揭贷款本金及利息1559.09元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现起诉来院，请求判决：1.綦丰公司立即支付张小莉、曹瑞丽偿还的购房按揭贷款及其利息[从2014年4月16日起至张小莉、曹瑞丽和农商行綦江支行签订的按揭贷款合同(綦江支行2012年个房按字第XXX号)以及预购商品房抵押贷款合同解除生效之日止]；2.綦丰公司向张小莉、曹瑞丽支付资金占用利息，以137945元为基数，按央行贷款利率计算，从2012年10月22日起，直至綦丰公司返还购房款之日止；以上1、2两项至起诉之日止暂共计32049元；3.綦丰公司偿还张小莉、曹瑞丽所欠第三人剩余的按揭贷款本息，并在偿还贷款本息后到房管所办理注销重庆市商品房买卖合同登记备案和房产抵押登记事项；4.诉讼费由綦丰公司承担。
綦丰房产一审辩称，张小莉、曹瑞丽的几项诉讼请求均在前一案中进行过审理，法院不应受理。并且张小莉、曹瑞丽要求我方向其支付资金占用利息的请求在前一案中也没有得到支持。张小莉、曹瑞丽与农商行綦江支行签订的合同真实有效，我方不是还贷主体，不应承担向银行偿还按揭贷款的义务。我公司已于2014年9月办理备案登记，具备交房条件，张小莉、曹瑞丽最好是协商解决。综上，我方对张小莉、曹瑞丽的诉求不认可，诉讼费也不应由我方承担。
农商行綦江支行一审辩称，张小莉、曹瑞丽和綦丰公司之间的关系与我方无关，张小莉、曹瑞丽与我方签订的按揭贷款合同合法有效，我方不同意解除。此外张小莉、曹瑞丽应当继续偿还贷款，贷款还清之后合同自动解除。
一审法院认为，关于张小莉、曹瑞丽要求綦丰公司以首付款为基数从2012年10月22日起支付资金占用利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案由于綦丰公司未按约交房，一审法院于2014年7月16日依法判决解除了张小莉、曹瑞丽与綦丰公司之间所签订的《重庆市商品房买卖合同》，且该判决已生效。故綦丰公司应赔偿张小莉、曹瑞丽因合同解除给其带来的损失，张小莉、曹瑞丽的该项请求，于法有据，一审法院应予支持。綦丰公司抗辩该请求系重复起诉，但在张小莉、曹瑞丽起诉要求解除商品房买卖合同一案中，系主张綦丰公司支付已付房款的违约金，与本案张小莉、曹瑞丽要求綦丰公司支付已付首付款的资金占用利息的请求不同，且违约金请求并未得到支持，故对綦丰公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。但因首付款已经生效判决确认綦丰公司于2014年11月22日前支付张小莉、曹瑞丽，故该损失计算截止日期以该日为宜，此后綦丰公司未按已生效判决履行义务的，属于张小莉、曹瑞丽另主张迟延履行期间的债务利息问题。关于张小莉、曹瑞丽要求綦丰公司偿还其从2014年5月至2015年6月已向农商行綦江支行偿还的贷款本金及利息的问题，根据前述规定，本案中张小莉、曹瑞丽在担保贷款合同解除前继续向农商行綦江支行偿还的贷款本息21709.83元，应由綦丰公司赔偿给张小莉、曹瑞丽，张小莉、曹瑞丽的该项请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于张小莉、曹瑞丽请求由綦丰公司返还农商行綦江支行剩余的贷款本金及利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。张小莉、曹瑞丽与綦丰公司的商品房买卖合同解除后，张小莉、曹瑞丽另案起诉要求解除其与綦丰公司、农商行綦江支行之间所签订的《个人房屋按揭贷款合同》，已由一审法院另案判决予以支持，此处不赘。根据前述规定，担保贷款合同解除后，剩余的贷款本金109597.59元应由开发商即綦丰公司返还给农商行綦江支行，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付剩余购房贷款的利息。张小莉、曹瑞丽的该项请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于张小莉、曹瑞丽主张綦丰公司协助其办理合同注销登记事项等请求的问题，合同解除后，法院的生效判决可以作为注销备案登记的依据，张小莉、曹瑞丽可凭生效判决向行政机关申请办理注销登记等事项，故对其该项请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、綦丰公司于本判决生效后五日内支付张小莉、曹瑞丽自2014年5月至2015年6月继续向农商行綦江支行偿还的贷款本息21709.83元；二、綦丰公司于本判决生效后五日内支付张小莉、曹瑞丽已付首付款的利息损失（该利息以首付款137945元为基数，自2012年10月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年11月22日止）；三、綦丰公司于本判决生效后五日内返还农商行綦江支行剩余的贷款本金109597.59元及利息（利息以109597.59元为基数，自2015年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至綦丰公司实际支付日为止）；四、驳回张小莉、曹瑞丽其他诉讼请求。本案案件受理费600元，由綦丰公司承担（此款张小莉、曹瑞丽已预交，限綦丰公司于本判决生效后直接支付张小莉、曹瑞丽）。
农商行綦江支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三项，改判驳回张小莉、曹瑞丽的第三项诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由张小莉、曹瑞丽承担。主要事实和理由：一、依据合同相对性原则，一审适用法律错误，判决綦丰公司返还农商行綦江支行贷款本息有误。农商行綦江支行与张小莉、曹瑞丽签订的《个人房屋按揭贷款合同》是双方真实意思表示，双方平等自愿签订的合同受法律保护，不得随意解除。一审法院依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，适用法律错误。从《个人房屋按揭贷款合同》主体的相对性看，是特定人之间发生的法律关系，由张小莉、曹瑞丽作为借款主体签订的，不是綦丰公司作为借款主体。从《个人房屋按揭贷款合同》内容的相对性看，合同当事人才能享有借款合同所规定的权利义务，并承担该合同规定的义务，除合同以外的任何第三人綦丰公司不能主张合同上的权利。从《个人房屋按揭贷款合同》责任的相对性看，由于违约责任以合同义务的存在为前提，只能在特定的当事人之间即农商行綦江支行与张小莉、曹瑞丽之间发生，合同关系以外的人綦丰公司不负有向农商行綦江支行返还贷款的违约责任，返还责任只能由张小莉、曹瑞丽承担。二、（2015）綦法民初字第00401号民事判决书尚未生效，不能作为本判决援引依据。
张小莉、曹瑞丽二审答辩称，解除合同的判决已经生效，根据相关司法解释张小莉、曹瑞丽欠农商行綦江支行的钱不应该由张小莉、曹瑞丽归还，请求维持原判。
綦丰公司二审未作答辩。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决由綦丰公司向农商行綦江支行支付剩余贷款本金及利息是否正确。农商行綦江支行上诉称，《个人房屋按揭贷款合同》的合同当事人是农商行綦江支行与张小莉、曹瑞丽，返还贷款的责任只能由张小莉、曹瑞丽承担，綦丰公司不负有向农商行綦江支行返还贷款的违约责任。本院认为，农商行綦江支行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据审理查明的事实，张小莉、曹瑞丽与綦丰公司签订的商品房买卖合同已被法院生效判决予以解除，在该商品房买卖合同被解除后，张小莉、曹瑞丽又向重庆市綦江区人民法院起诉要求解除其与农商行綦江支行签订的《个人房屋按揭贷款合同》，该院于2015年6月29日作出（2015）綦法民初字第00401号民事判决，判决解除了该《个人房屋按揭贷款合同》。农商行綦江支行不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月6日作出（2015）渝五中法民终字第05369号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第00401号民事判决书现已发生法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审法院根据前述法律规定，判决由綦丰公司向农商行綦江支行返还剩余贷款本金及利息并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费600元，由上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 娟
审 判 员 谢天福
代理审判员 王雪飞
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李 兰