四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川08民终770号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广元市物美超市有限责任公司，住所地四川省广元市利州区。法定代表人：曾现群，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红，女，该公司职工。委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何依芮，女，1994年4月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。被上诉人(原审被告、原审反诉被告）：广元品润贸易有限公司，住所地四川省广元市。法定代表人：张九秀，公司执行董事。委托诉讼代理人：杨永，四川胡杨律师事务所律师。上诉人广元市物美超市有限责任公司(以下简称“广元物美超市”)因与被上诉人何依芮、广元品润贸易有限公司(以下简称“广元品润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初5255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月24日开庭进行了审理。上诉人广元物美超市的委托诉讼代理人刘红、向传宗，被上诉人何依芮的委托诉讼代理人王剑，被上诉人广元品润公司的委托诉讼代理人杨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广元物美超市上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人何依芮关于违约金的诉讼请求，解除广元品润公司与上诉人广元物美超市签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：1.上诉人广元物美超市作为本案被告主体不适格，《房屋租赁合同》是广元物美超市与广元品润公司签订，何依芮不是租赁合同的相对主体；2.被上诉人广元品润公司违约在先，涉案租赁房屋规划备案为农贸市场，用作超市导致上诉人广元物美超市后期无法办理食品经营许可证，根本不能实现合同目的，应当解除租赁合同；3.租金上浮、超市营业额收入逐渐下滑，继续经营面临巨大的亏损，不能实现当时签订合同的目的，已经发生情势变更，应当解除合同；4.上诉人广元物美超市不应当承担违约责任。何依芮、广元品润公司辩称，1.何依芮与广元品润公司之间系委托租赁关系，租赁合同对委托人和第三人均有约束力，何依芮有权基于租赁合同对第三人主张权利，广元物美超市作为被诉主体适格；2.租赁合同对销售农副产品比例进行了约定，符合租赁房屋的规划性质，被上诉人广元品润公司没有违约，上诉人广元物美超市认为不能办理食品经营许可证原因是因租赁房屋不符合规定，没有相关证据证实；3.上诉人广元物美超市经营能力下降不是情势变更原则的适用条件，不能以此主张解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何依芮向一审法院起诉请求：广元品润公司、广元物美超市支付何依芮“宏福世家”B幢一层4号营业房2017年7-10月房屋租金23796元、违约金9518.4元；本案诉讼费由广元品润公司、广元物美超市承担。一审法院认定事实：广元品润公司原名广元凯盛锦资产管理咨询有限公司。2010年8月，案外人四川品宏房地产开发有限公司就其开发的广元市利州区东坝“宏福世家”项目一层营业房，与广元品润公司签订《协议书》，主要约定将“宏福世家”一层营业房招租及商铺租赁合同事宜委托给广元品润公司，委托时间为自本协议签订之日起至商铺业主签订购买合同为止；委托权限为广元品润公司以自己的名义与商家签订《租赁合同》，商谈相关条件内容；广元品润公司与商家签订《租赁合同》时，四川品宏房地产开发有限公司需提供该商业用房的相关手续。2010年10月5日广元品润公司与广元物美超市签订《房屋租赁合同书》，约定“一、租赁房屋面积、租赁期限：2426.25㎡，建筑面积以最终产权面积为准，租金多退少补。租赁期限为十年，2011年4月1日至2021年3月31日。二、租金标准及支付方式：2011年4月1日至2013年3月31日按45元/㎡每月，合计109181元/每月；2013年4月1日至2014年3月31日按49.5元/㎡每月，合计120099元/每月；2014年4月1日至2015年3月31日按54.45元/㎡每月，合计132109元/每月；2015年4月1日至2016年3月31日按59.9元/㎡每月，合计145332元/每月；2016年4月1日至2017年3月31日按67元/㎡每月，合计162559元/每月；2017年4月1日至2018年3月31日按75元/㎡每月，合计181969元/每月；2018年4月1日至2019年3月31日按84元/㎡每月，合计203805元/每月；2019年4月1日至2020年3月31日按96.6元/㎡每月，合计234376元/每月；2020年4月1日至2021年3月31日按108.2元/㎡·每月，合计262520元/每月。计租时间为2011年4月1日计算租金。交房时间为2011年1月1日。签租赁合同时广元物美超市需向广元品润公司交纳保证金50万元，该保证金在合同期满后的最后一月冲抵房租。租金支付方式为按季度支付，广元物美超市需在每季度最后一月25日前向广元品润公司全额支付约定租金，先付租金后经营。广元品润公司向广元物美超市提供免租期为2011年1月1日至2011年3月31日……五、违约责任：广元物美超市不按期交纳租金超过7天以上即视为违约，违约方需向守约方支付租金的10%的违约金，并承担对方全部经济损失。”2011年9月20日，何依芮购买“宏福世家”项目一层4号（建筑面积为79.32㎡）营业房后作为甲方与乙方广元品润公司就该营业房的招租等事宜签订《授权委托协议书》，约定委托期限为2011年4月1日至2021年3月31日；一、租金价格：对外租赁价格及顾问费为自实际计租之日起计算租金及顾问费，第一年至第二年（即2011年4月1日-2013年3月31日）租金及顾问费按45元/㎡每月，合计3569元/月（其中租金1869元，顾问费1700元）。第三年至第五年每年按10%逐年递增，即2013年4月1日-2014年3月31日租金及顾问费按49.5元/㎡每月，合计为3926元/月（其中租金2026元，顾问费1900元）。2014年4月1日-2015年3月31日租金及顾问费按54.45元/㎡每月，合计为4319元/月（其中租金2219元，顾问费2100元）。2015年4月1日-2016年3月31日租金及顾问费按59.9元/㎡每月，合计为4751元/月（其中租金2451元，顾问费2300元）。第六年至第八年每年按12%逐年递增，即2016年4月1日-2017年3月31日租金及顾问费按67元/㎡每月，合计为5314元/月（其中租金2714元，顾问费2600元）。2017年4月1日-2018年3月31日租金及顾问费按75元/㎡每月，合计5949元/月（其中租金3049元，顾问费2900元）。2018年4月1日-2019年3月31日租金及顾问费按84元/㎡每月，合计为6663元/月（其中租金3363元，顾问费3300元）。第九年至第十年每年按15%逐年递增，即2019年4月1日-2020年3月31日租金及顾问费按96.6元/㎡每月，合计为7662元/月（其中租金3862元，顾问费3800元）。2020年4月1日-2021年3月31日租金及顾问费按111.09元/㎡每月，合计为8812元/月（其中租金4412元，顾问费4400元）。二、租金及顾问费的代收代付方式及相关费用的收取：1、商铺按委托价格出租后的租金收益归甲方所有，甲方同意乙方代收承租商家所支付的该商业物业租金，同时甲方同意按租金及顾问费的3%支付乙方的佣金及手续费。2、甲方同意物业承租人按季度支付租金。3、乙方按照与承租人签订的《房屋租赁合同》之约定，及时代甲方收取租金。若承租人违约或不能按时缴纳租金，乙方应及时告知甲方，以便甲方知晓租金断档情况。4、乙方在每季度末的次月三十日前（首次支付租金的时间为第一个自然季度的次月三十日前），将代收到的租金及顾问费扣除代理佣金及手续费后，全额转交于甲方。三、违约责任：双方任意一方违约，违约方需向守约方支付该委托书十年租金及顾问费总价40%的违约金。四川省广元市中级人民法院（2014）广民终字第88号民事判决书认定，前述《授权委托协议书》载明的顾问费实际应为租金。另查明，2012年5月8日，何依芮取得涉案4号商铺的所有权证，证载建筑面积为79.32㎡，所有权证附记记载“根据规划设计要求，该房屋用途为：农贸市场”。广元物美超市已经支付涉案租赁房屋截止2017年6月30日的所有房租，2017年7月1日后广元物美超市未支付房租。一审法院认为，关于何依芮诉请的房屋租金及违约金责任承担问题。何依芮与广元品润公司签订《授权委托协议书》，授权广元品润公司将自己所有的房屋予以出租并明确了租金及租期，形成委托合同法律关系。广元品润公司接受委托后为完成委托事项以自己的名义与广元物美超市签订《房屋租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，委托人何依芮有权向广元物美超市提出诉讼要求其支付房租。本案何依芮是以房屋租赁合同纠纷起诉，而非以授权委托合同纠纷起诉，行使的是广元品润公司相对于广元物美超市的租赁合同的权利即行使的是“委托人可以行使受托人对第三人的权利”，因此从租赁合同关系角度而言广元品润公司没有支付房租的义务，故2017年7月1日至12月31日的房租应由广元物美超市承担。承租人广元物美超市未按约定支付租金，按照其与广元品润公司的租赁合同约定，已构成违约。双方关于违约金的计算方式约定为“支付租金的10%的违约金，并承担对方全部经济损失”。何依芮在起诉状中明确要求广元物美超市、广元品润公司承担责任。按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”的规定，何依芮直接向广元物美超市主张权利，其违约责任应当适用广元物美超市与广元品润公司之间合同约定的违约责任，而非适用与广元品润公司之间约定的40%的违约金，因此确认违约金的支付标准为未支付租金的10%。至于广元品润公司的违约责任，因本案系租赁合同纠纷，而非何依芮与广元品润公司之间的委托合同纠纷，故本案中不应处理。关于广元物美超市反诉解除合同的问题。广元物美超市提交的证据确能证明诉争房屋周边房屋的租金价格在下降，而涉案房屋租金在增加，能够证明其获利能力在下降，但该证据不能证明广元物美超市目前和将来一段时间内经营超市已无利润。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。具体到本案，只有当广元物美超市的经营利润只够交纳或不足以交纳房租时，就表明双方继续履行合同已不能达到合同目的。因此物美超市的证据不能达到其证明目的。广元物美超市诉称房屋在建设规划时性质为农贸市场，现相关行政部门已不办理食品经营许可证，因此要求解除合同。广元物美超市与广元品润公司之间的合同明确规定“按市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%”，因此广元物美超市的经营范围与规划并不矛盾；之前广元物美超市经营时间已达6年，前期广元物美超市在相关行政部门办理了食品经营许可证，现广元物美超市没有食品经营许可证是其自身问题与租赁合同本身没有关系，故广元物美超市的该抗辩理由不能成立。广元物美超市在与广元品润公司签订租赁合同时是明确知道租金是按年递增的，作为超市经营者是应该能预测到递增的房租对其盈利能力有较大影响，仍然签订该合同，就应该履行该合同。综上，广元物美超市反诉解除合同的诉讼请求因证据不足不予支持。综上所述，何依芮要求广元物美超市支付2017年7月1日至12月31日的房租及相应的违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持；其他诉讼请求因无事实或法律依据，不予支持。广元物美超市反诉解除合同无事实或法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、在本判决生效后十日内，由被告广元市物美超市有限责任公司向原告何依芮支付2017年7月1日至2017年12月31日的房租35694元，并承担违约金3569.4元；二、驳回原告何依芮其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广元市物美超市有限责任公司的反诉请求。本案本诉诉讼费524元，反诉诉讼费50元，由被告广元市物美超市有限责任公司承担。本院二审期间，上诉人广元物美超市提交了3组证据：第1组，2018年6月7日广元物美超市向广元品润公司发出的《解除合同通知》及相关告知通知函件、送达凭据；第2组，2017年6月至2018年5月广元物美超市利润表及人员工资表；第3组，2008年8月4日“宏福世家”项目《企业投资项目备案通知书》、广元市规划管理处2010年1月21日《关于宏福世家项目农贸市场范围的回复》、2011年1月4日《关于商请监管宏福世家宏福综合市场后期办证活动的函》复印件。以证明因涉案租赁房屋规划为“农贸市场”，导致不能办理食品经营许可证，且因近年超市经营利润减少，涉案租赁房屋租金较高，不能正常经营，根本不能实现租赁合同目的，应解除合同；同时，广元物美超市已于一审判决后向广元品润公司发出了解除合同通知。被上诉人何依芮、广元品润公司质证认为，上诉人广元物美公司提交的证据均不属于二审中的新证据，一审判决后解除合同的问题与本案无关，上诉人广元物美公司是否营利的问题亦与本案房屋租赁无关，规划为“农贸市场”的函和回复真实性无异议，上诉人广元物美超市签订租赁合同时已明知。被上诉人何依芮、广元品润公司没有提交新证据。对上诉人广元物美超市二审中提交的证据本院审查认为：第1组2018年6月7日广元物美超市向广元品润公司发出的《解除合同通知》及相关告知通知函件、送达凭据从证据形成时间看，均属于一审庭审结束且判决后新发生的事实及因新发生的事实而发生或产生的证据，不属于原审裁判所涉事实的反映，本案中本院不予采信，对新出现的事实及证据双方当事人可另行提起诉讼行使权利;第2组、第3组系上诉人广元物美超市对一审法院已认定事实，即涉案租赁房屋规划为“农贸市场”和继续租赁涉案房屋经营超市获利下降的补强证据，且被上诉人何依芮、广元品润公司对真实性未提出异议，本院予以采信。对当事人二审争议的是否因涉案租赁房屋规划为“农贸市场”存在行政管理限制导致无法办理食品经营许可证的问题。广元物美超市仅举示录音资料一份，以证明其向相关行政部门提出了申请，行政部门反映因租赁房屋存在行政管理限制不予收件，未提供其他证据。本院审查认为，食品经营许可证的颁发属行政许可事项，对其申请、审批有严格的程序规定，就该待证事实广元物美超市仅举示录音资料，没有其他证据佐证，不能证明录音资料取得的合法性，亦不能结合其他证据审查录音资料的真实性，故对该录音资料本院不予采信。综合一、二审举证质证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于广元物美超市认为涉案租赁房屋规划为“农贸市场”存在行政管理限制导致无法办理食品经营许可证，请求解除合同的问题。本案《房屋租赁合同》中明确约定“所租房屋按市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%”，签订合同之时广元物美超市即知租赁房屋存在上述限制并进行了租赁，且以租赁房屋为营业场所办理经营执照和食品经营许可证等开办并长期经营超市，并未因租赁房屋存在行政管理限制导致无法经营。广元物美超市主张后因租赁房屋规划存在行政管理限制食品经营许可证不能延续换发，按照相关行政法规规定，食品经营许可证延续换发需申请人于有效期届满前向相关行政部门提出申请，进行行政许可审批。广元物美超市无充分证据证明其向行政部门提出了延续换发申请和相关行政部门作出不予许可的决定，不能证明未延续换发食品经营许可证系因租赁房屋存在行政管理限制，应当承担举证不力的责任，其该项主张本院不予支持。关于广元物美超市主张的现继续在租赁房屋中经营超市无利润是否应按照情势变更原则解除合同的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，从签订租赁合同至提出本案诉讼之时，并未出现因社会因素或不可抗力等导致突发性的特殊风险，周围房屋租赁价格在一定幅度内的变化和利润的大小属于商品价值规律决定的正常商业风险，对所有的商品经营者都是平等的，故上诉人广元物美超市主张的情况属于商业风险，不在上述司法解释规定的情势变更解除合同范围之列，以此请求解除合同本院不予支持。至于广元物美超市是否在本案处理期间已经事实上解除了合同，不影响上述评判。关于广元物美超市认为其不是本案适格主体的问题。基于何依芮与广元品润公司签订的《授权委托协议》，广元品润公司系何依芮委托出租租赁房屋的受托人，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，故何依芮作为原告以广元物美超市为被告按照房屋租赁合同关系主张权利双方诉讼主体适格。此外，《房屋租赁合同》中明确约定了延迟交付租金的违约责任，一审法院按照合同约定判决给付违约金并无不当。同时，虽然何依芮提起诉讼主张的是2017年7月至10月的房屋租金，但是为避免诉累，一审判决支付2017年7月1日至12月31日的房屋租金，双方当事人均未就此问题提出上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院不作调整。综上所述，上诉人广元物美超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人广元市物美超市有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 晶审判员 徐小雁审判员 熊剑洪二〇一八年八月七日书记员 刘 骁