陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0881民初8473号原告：赵金梅，女，1975年11月28日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人：乔磊，陕西秦北律师事务所律师。被告：李治伟，男，1984年3月27日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人：贺海平，陕西博照律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵林勤，陕西富州律师事务所律师。被告：李强，男，1982年1月28日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。被告：王娜，女，1986年1月2日出生，汉族，陕西省榆林市人，现住神木市。原告赵金梅与被告李治伟、李强、王娜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人乔磊、被告李治伟及其委托诉讼代理人贺海平、赵林勤、被告李强到庭参加了诉讼，被告王娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销神木市人民法院作出的（2017）陕0821执异95号执行裁定，继续执行西安市浐灞生态区广安路800号9幢1单元12903室（权属证号：1200114007-1-9-12903～1）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告李强、王娜民间借贷纠纷一案，神木市人民法院于2016年11月11日作出（2016）陕0821民初7226号民事判决书，由李强、王娜偿还原告借款114.1万元及利息。因被告李强、王娜未按期履行判决确定的给付义务，经原告申请执行，神木法院于2017年5月2日作出（2017）陕0821执96号执行裁定，查封登记在李强名下位于西安市浐灞生态区广安路800号9幢1单元12903室房屋一套。2017年6月，被告李治伟以其从杨永强手中购买被告李强、王娜抵偿给杨永强的涉案房屋为由提出案外人执行异议申请，2017年9月23日神木市人民法院作出（2017）陕0821执异95号执行裁定，中止对该房屋的执行。原告认为，被告李治伟的执行异议申请并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十八条规定的情形，不应当支持。第一、杨永强未取得涉案房屋的所有权，无权转让该房屋，被告李治伟与杨永强签订《房屋买卖合同》不属于规定第二十八条第一款中“合法有效的房屋买卖合同”，根据《物权法》第九条规定，杨永强在未取得房屋所有权的情况下无权与他人签订新的《房屋买卖合同》。被告李治伟与杨永强签订《房屋买卖合同》，其不存在物权请求权。第二、买卖合同真实性存疑，且合同约定与打款证据有出入，不能证明已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因涉案房屋登记在被告李强名下，应为李强所有，法院裁定停止执行涉案房屋错误，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李治伟辩称，2014年12月6日被告李强、王娜因欠案外人杨永强借款无力偿还将涉案房屋折价1053114元抵偿给案外人杨永强，并约定剩余的房屋按揭贷款由杨永强偿还，杨永强将房屋按揭贷款支付至2016年8月。2016年8月30日杨永强以110万元的价格将该房屋出售给本被告。本被告于当日通过中间人李昌子以现金和银行转账的方式支付给杨永强购房款40万元，2016年9月15日以后的房贷一直由本被告偿还，2017年4月20日本被告又通过司机李子耀偿还了剩余房屋按揭贷款648000元。本被告购买了涉案房屋后便进行了装修，从2016年1月1日起支付该房屋的物业、暖气费等，已实际占有涉案房屋。本被告将涉案房屋按揭贷款偿还完毕具备房屋过户条件后，在办理过户时发现该房屋于2017年5月2日被神木市人民法院查封，本被告对房屋未过户不存在过错，故神木市人民法院中止对该房屋的执行正确。被告李强辩称，因本被告欠陕西神木农村商业银行股份有限公司40万元到期借款未能偿还，案外人杨永强代本被告偿还了该借款。后本被告将涉案房屋抵偿给杨永强，并签订了合同。至于杨永强是否将该房屋又出售给被告李治伟，本被告不知情。被告王娜未到庭答辩，亦未向法庭提供证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告李治伟提供的《商品房买卖合同》、房权证各1份，证明涉案房屋系被告李强向西安振业房地产开发有限公司以按揭的方式购买；2.被告李治伟提供的2014年12月6日的《房屋买卖合同》1份、借条1支、结婚证复印件1份、神木农商银行流水单、招商银行客户回单21支，能证明被告李强与案外人杨永强签订房屋买卖合同，李强将其上述房屋以1053114元价格出售给杨永强，其中54.2万元抵偿了其欠杨永强的欠款，剩余房款由杨永强偿还银行按揭贷款，杨永强先后支付了21期按揭贷款10.12万元；3.被告李治伟提供的2016年8月30日的《房屋买卖合同》1份、中国农业银行网上电子回单2支、招商银行转账凭证1支、证明1份、招商银行个人贷款还清证明1份、招商银行户口交易明细表、招商银行AT机存款单1支、农业银行转账单1支与证人杨永强、张军、李子耀的证言相结合能证明案外人杨永强经李昌子介绍将上述房屋以110万元出卖给被告李治伟，李治伟通过李昌子向杨永强支付40万元，剩余按揭贷款由被告李治伟负责偿还，2017年4月20日李治伟通过李子耀的招商银行卡6214859120456809偿还按揭贷款68.4万元，将该房屋的按揭贷款偿还完毕；4.被告李治伟提供的《装饰合同》、收款收据3支、销货单8支、物业居住证明、物业证明、物业缴费收据1支、照片6张，能证明2016年12月18日被告李治伟与祁后祥、祁诚森签订《装饰合同》对上述房屋进行装修。5.原告提供的第四组证据委托书、公证书、（2017）陕0821执96号之一执行裁定书与李治英的证人证言相结合，能证明被告李强于2017年4月20日委托李治伟之妹李治英办理上述房屋的相关手续，2017年5月2日涉案房屋被神木市人民法院查封。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证查明以下案件事实：原告赵金梅与被告李强、王娜民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月11日作出（2016）陕0821民初7226号民事判决：由被告李强、王娜偿还原告赵金梅借款114.1万元及利息，并承担案件受理费7740元。因被告李强、王娜未主动履行，原告赵金梅向本院申请强制执行。本院于2017年5月2日作出（2017）陕0821执96号之一执行裁定，查封登记在被告李强名下位于西安市浐灞生态区广安路800号（权属证号：1200114007-1-9-12903～1）房屋一套。2017年7月10日被告李治伟以其从杨永强手中购买了被告李强、王娜抵偿给杨永强的涉案房屋为由提出案外人执行异议申请，要求停止对（2017）陕0821执96号之一执行裁定的执行，解除对涉案房屋的查封措施。2017年9月23日本院作出（2017）陕0821执异95号执行裁定，中止对该房屋的执行，原告在法定期限内向本院提起诉讼。另查，2011年8月23日被告李强以1052962元的价格购买了西安振业房地产开发有限公司开发的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第9幢1单元29屋12903号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》，首付322962元，剩余房款73万元办理按揭贷款。2013年11月4日被告李强由被告王娜担保向案外人杨永强借款40万元，并向杨永强出具借据一支，当日杨永强之妻王在在通过陕西神木农村商业银行股份有限公司向李强打款40万元。2014年12月16日被告李强、王娜与杨永强签订《房屋买卖合同》，将上述房屋折价1053114元出售给杨永强（其中542000元作抵偿其欠杨永强的欠款本息，剩余房款由杨永强偿还银行按揭贷款）。此后，被告杨永强支付21期按揭贷款共计10.12万元。2016年8月30日杨永强与被告李治伟签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以110万元价格出售给李治伟，被告李治伟通过李昌子支付杨永强40万元，剩余按揭房款由被告李治伟负责偿还，被告李治伟于2017年4月20日将按揭贷款偿还完毕。2016年12月18日被告李治伟与祁后祥、祁诚森签订《装饰合同》对上述房屋开始装修。结清了上述房屋的物业、暖气费用。2017年4月20日被告李强经陕西省西安市汉唐公证处公证，委托李治伟之妹李治英代其办理涉案房屋过户的相关事宜。本院认为，本案争议焦点为：被告李治伟所举证据能否证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，我们从以下几个方面进行分析：一、被告李治伟与案外人杨永强在本院查封诉争房屋之前是否签订合法有效的书面买卖合同。被告李强欠杨永强本息542000元欠款未还，这一事实杨永强与李强双方均认可，且有杨永强之妻王在在为李强打款40万元的银行流水可进一步证实，李强将涉案房屋抵偿给杨永强，并签订了《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示。杨永强又于2016年8月30日与李治伟签订了《房屋买卖合同》，亦系双方当事人的真实意思表示。上述合同无违反法律规定的情形，合法有效。二、被告李治伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据其提供的物业费、供暖等缴纳情况和装修合同能证明被告李治伟在人民法院查封之前已占有诉争房屋。三、被告李治伟是否已支付全部价款。庭审中，被告李治伟提供了诉争房屋按揭贷款缴清证明，被告李强无异议，案外人杨永强亦认可。四、未办理过户登记是否因买受人自身原因。本院认为，购房者的权利虽然不是法律意义上的物权，但属于一种值得法律保护的权利。本案中被告李治伟于2016年购买上述房屋，因该房屋在银行贷款抵押，在贷款尚未还清前无法办理房产过户手续，当贷款还清在办理过户手续时发现该房屋被法院查封，故非因被告李治伟的自身原因没有办理过户手续。综上，原告的异议不符合法律规定，理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告赵金梅的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告赵金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘水霞审 判 员  李林军人民陪审员  张小平二〇一八年五月八日书 记 员  张海荣