江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3477号
上诉人（原审被告）李庆，男，1957年8月31日生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审原告）南京远宏物业发展服务有限公司，组织机构代码74238118—0，住所地南京市鼓楼区水佐岗44号。
法定代表人谷跃飞，该公司董事长。
委托代理人张笑云，江苏永元律师事务所律师。
上诉人李庆因与被上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第584号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月1日进行公开开庭审理，上诉人李庆，被上诉人远宏物业公司的委托代理人张笑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
远宏物业公司原审诉称，李庆于1998年10月26日购买南京市秦淮区苜蓿园大街88号锦湖大厦南楼11A座房屋并入住。李庆在领受房屋并入住后即享受到远宏物业公司对锦湖大厦的物业管理服务，而李庆在2008年以来，一直拖欠物业费达5年之久，李庆非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经远宏物业公司多次催缴均置之不理。李庆的行为严重阻碍远宏物业公司的管理服务工作，影响小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害远宏物业公司及其他众多业主的利益。远宏物业公司向法院提起诉讼，请求判令：1、李庆支付物业服务费8881.6元（自2008年11月1日计算至2013年6月30日�）并支付迟延支付期间的利息；2、李庆支付公用照明费（自2008年11月1日计算至2013年6月30日止）和物业维修资金（电梯维修费）合计1802.13元；3、李庆支付违约金320.15元；3、李庆承担本案的诉讼费用。
李庆原审辩称，1、李庆于1998年10月26日与开发商南京金宝房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买本市秦淮区苜蓿园大街88号南11楼A座房屋，并于1999年8月入住至今。开发商在小区内保留约30%的商业用房，存在多处损害公共权益的现象。2008年底，远宏物业公司入驻小区。2、远宏物业公司与开发商签订的物业服务合同应属于前期物业服务合同，而李庆与开发商签订的房屋买卖合同中，未就前期物业服务费用进行约定，故根据《江苏省物业管理条例》第三十三条、第三十四条之规定，远宏物业公司主张的物业服务费用应由开发商南京金宝房地产开发有限公司承担。3、对于远宏物业公司主张的公共照明费，李庆认为应提供原始凭证，并在全体业主之间进行合理分摊。4、对于远宏物业公司主张的物业维修资金，李庆认为应提供维修合同及付款原始凭证和发票。另远宏物业公司自入驻小区以来，管理停车场和在电梯内经营广告的收益从未向全体业主公示，该部分收益的百分之七十应纳入住宅专项维修基金。
原审法院经审理查明，李庆系南京市秦淮区苜蓿园大街88号南楼11层A座（建筑面积158.62平方米）业主。2008年10月29日，远宏物业公司与南京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝房地产公司）签订《物业服务合同》，约定由远宏物业公司为锦湖大厦提供物业管理服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.0元／月／平方米；物业管理区域物业服务收费实行包干制，包干制服务不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造费用、停车费以及代收代交的公共能耗费；水费由金宝房地产公司垫付，远宏物业公司每月二十日前将水费交付给金宝房地产公司，交付比例不低于金宝房地产公司垫付总额的百分之九十；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用量分摊；合同期限自2008年11月1日起至2010年10月31日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年11月1日、2012年10月28日，金宝房地产公司与远宏物业公司又签订《物业服务合同》两份，约定的物业服务费计算方式、具体标准与2008年10月29日《物业服务合同》的约定相同，合同期限分别自2010年11月1日起至2012年10月31日止、自2012年11月1日起至2014年10月31日止。2012年10月28日签订的《物业服务合同》约定：二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量0.28元／吨分摊。两李庆自2008年11月起未向远宏物业公司支付物业服务费，欠交物业费8881.6元（1.0元／月×158.6平方米×56个月）。
庭审中，远宏物业公司撤回要求李庆支付利息及违约金的诉讼请求；双方确认公用照明费为1200元。
以上事实有《锦湖大厦商品房买卖契约》、《物业服务合同》三份、房屋登记簿及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。远宏物业公司与金宝房地产公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，对锦湖大厦业主具有法律约束力。远宏物业公司在合同期内为李庆提供相应的物业服务，李庆作为锦湖大厦的业主接受了远宏物业公司提供的物业服务，应当向远宏物业公司缴纳该期间的物业服务费用。故远宏物业公司要求李庆支付物业管理费8881.6元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。远宏物业公司撤回要求李庆支付利息及违约金的诉讼请求，不违反法律法规的规定，依法予以准许。双方确认公用照明费为1200元，故对于远宏物业公司要求李庆支付公用照明费的诉讼请求，予以支持。《物业服务合同》中并未对电梯维修费作出约定，李庆未在维修电梯征询意见单上签字，且远宏物业公司亦未能提供相应的维修凭证，故远宏物业公司要求李庆支付电梯维修费，证据不足，原审法院不予支持。关于李庆辩称其与开发商签订的房屋买卖合同中，未就前期物业服务费用进行约定，故应由开发商南京金宝房地产开发有限公司承担物业服务费用的意见，原审法院认为，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取，本案中，李庆购买的本市秦淮区苜蓿园大街88号南楼11层A座房屋已经交付使用，故对于李庆该项辩称意见，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：1、李庆于判决生效之日起十日内支付南京远宏物业发展服务有限公司2008年11月1日至2013年6月30日期间物业管理费8881.6元、公共照明费1200元，共计10081.6元。2、驳回南京远宏物业发展服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费75元，由李庆负担60元，远宏物业公司负担15元。
上诉人李庆不服原审判决，向本院上诉称，原审法院适用法律错误，开发商与物业公司签订的物业服务合同依法属前期物业服务合同，依据《江苏省物业管理条例》第三十三条、第三十四条之规定，前期物业服务合同对物业费用负担没有约定的应由开发商负担。故原审法院判决由上诉人负担属适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人远宏物业辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
二审另查明，涉案房屋交付使用时前期物业是金宝物业，2002年成立业委会后聘请了新宏物业，由于金宝物业不同意退场产生纠纷，后由鼓楼区物管办来协调，终止了金宝物业在涉案小区的物业服�。业委会到期后没有进行改选，原业委会也未正常开展工作，由区物管办协调聘请的物业公司在合同期满后没有续签。2008年由涉案小区最大业主即开发商金宝房地产公司牵头与现物业公司签订了物业服务合同，经两次续签远宏物业公司一直服务至今。
此节事实有二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，双方当事人争议的主要焦点是金宝房地产公司与远宏物业公司签订《物业服务合同》是否属前期物业服务合同，该合同对全体业主是否有效。对此，本院认为，前期物业合同是指新建物业在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业所签的物业服务合同。而本案是物业交付使用十年后，原物业服务企业合同到期后，因业主自身原因未召开业主大会，也未在原业委会到期后成立新的业委会，原物业服务企业退出涉案小区后，该小区的最大业主即�开发企业金宝房地产公司牵头与现物业公司签订的《物业服务合同》，该合同性质上是物业范围内的部分业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》，不属于《物业管理条例》所规定的前期物业服务合同。至于该合同效力问题，如有争议应由2／3以上多数业主或根据业主大会授权方可行使该权利。上述《物业服务合同》是否有效或有无物业服务书面合同，依据相关规定只要业主事实上接受了物业服务人的服务，就应支付相应的物业服务费用。
综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件诉讼费75元，上诉人李庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年九月十六日
书 记 员 朱亚芳