广东省南雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶雄法民一初字第238号
原告：邓荣全，男，汉族，住南雄市，身份证号码：×××0712。
委托代理人：王盛昌，系广东勤劲律师事务所律师。
被告：刘传香，男，汉族，住南雄市雄州街道，身份证号码：×××0915。
原告邓荣全诉被告刘传香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐平庆适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓荣全及其委托代理人王盛昌到庭参加诉讼，被告刘传香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓荣全诉称：2009年8月12日原告以总价人民币72000元购买被告位于刘传香位于南雄市金竹园金香楼C座802号楼房一套，原告先支付了30000元，同年9月25日原告又支付了32000元，合计62000元给被告，余下10000元购房款在被告刘传香办理好四证（房产证、国有土地使用证、水、电用户证件）手续后再支付给被告。被告在收款收据上承诺出售的楼房交付原告使用时保证办理好手续齐全的合法四证：房产证、国有土地使用证、水、电用户证件。已经六年之久，被告只办理了水、电用户证，但房，地产权证仍未办理，经原告无数次的催促交涉，被告仍然以各种理由拖延，甚至要求原告邓荣全补交办证所需费用差额几万元，原告不予答应。综上所述，原告邓荣全面对被告刘传香的违约行为，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。请求判令：1、判令被告履行房屋买卖协议，办理、交付南雄市金竹园金香楼C座802号楼房的房、地产权证书给原告，办证费用由被告负担。2、本案诉讼费由被告刘传香承担。
被告刘传香未作答辩。
经审理查明：2009年8月12日，原告邓荣全向被告刘传香购买位于南雄市金竹园金香楼C座802号楼房一套，双方议定房价人民币72000元。原告当天支付了30000元，9月25日再支付了32000元，共计支付了62000元，尚欠10000元，约定欠款在被告刘传香办理好“四证”手续后再支付给被告。被告刘传香立下收款收据二张，一张内容为：“2009年8月12日，今收到C座802房邓荣全房款共计柒万弍仟元正（另注，已交叁万元正，余款在十月份付清，包办四证）经收人，刘传香”。另一张收据内容为：“2009年9月25日今收到C座802房邓荣全交来建房款叁万弍仟元正，余款壹万元正，办好四证全部付清。刘传香”。随后原告居住在所购买的南雄市金竹园金香楼C座802号楼房至今。被告在此期间只办理了水、电用户证，房产证和土地使用证未办理。原告称至今未办理房、地产权二证的原因是“因为被告刘传香说要5年后办理房、地产权证更便宜”。现原告要求被告刘传香办理房、地产权产证，但因办证费用问题双方产生分歧意见，为此原告诉讼来院，要求判如所请。
另查明，原告所购买的涉讼楼房，面积约110平方米（折价约654元／平方米），原、被告双方未签订书面房屋买卖协议。原告称，该房产是被告刘传香在该处开发的A、B、C栋楼房的其中一套。从南雄市国土局的资料显示，涉讼房产土地使用权类型为划拔，是土地使用权人刘传香建造的“雄州沿江西路金竹园老村改造房金香楼”A、B、C栋中C栋的802房（地证号：雄府国用2006字第0124号）。从南雄市房产管理所的资料显示，涉讼房产登记的所有权人为刘传香（粤房地证字第C3821485号）。
另原告邓荣全称，原告是通过老乡刘某介绍向被告购买房屋的。刘某之子在2006年向刘传香购买了B座402房，当时购房价为680元／平方米，柴房900元／平方米。经本院向南雄市房产管理所及国土部门调阅资料显示，原告所称的刘某所购房屋南雄市雄州沿江西路金竹园老村改造房金香楼B栋402房，土地使用权类型为划拔，其上、下层楼的住房土地使用权类型性质同样为划拔。
以上事实，有原告提供的原告身份证、收据、南雄市国土资源局查询结果证明、南雄市房地产档案目录、房地产权证审批书、房产产权证申请书、刘传香身份证、本院调取的有关房地产、土地登记资料及庭审笔录佐证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方虽然未签订书面房屋买卖合同，但原告已支付大部分货款，房屋也已交付使用，且该合同未违反法律强制性规定，因此，双方的房屋买卖合同有效。本案争议的焦点是：办理房、地产权证的过户费用应由谁承担？
由于原、被告双方未签订书面房屋买卖协议，从购房的收款收据来看，如何理解“包办四证”？根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，按交易习惯，应由履行义务方即被告刘传香负担办证费用。从被告卖给其他住户的房屋所办理的房地产权证来看，其土地使用权性质均为划拔，也即被告承担的办证费用是划拔性质的土地使用权证的办证费用。因此，参考原、被告的交易价格（约654元／平方米），以及其他住户与被告的交易价格（680元／平方米），前者的购房价格未高于后者，应当未包含缴纳土地出让金的交易价格。因此，如在办理产权过户过程中，根据国家法律、法规及政策的规定，改变土地使用权性质，须缴纳土地出让金的，标的物已发生变化，应当由买方即原告承担增加的缴纳土地出让金部分的办证费用。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，也应由受让方即买方原告缴纳土地使用权出让金。
综上，原告要求被告履行房屋买卖协议、办理房、地产权证、办证费用由被告负担的诉讼请求理由充分，本院依法予以支持，但办证过程中如须缴纳土地出让金，该增加的费用则应由原告负担。被告刘传香经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条第（六）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邓荣全与被告刘传香的房屋买卖合同有效；
二、被告刘传香应协助原告邓荣全办理南雄市金竹园金香楼C座802号楼房的房产权证、土地使用权证的过户手续。
三、被告刘传香应负担相关的办证费用（缴纳土地出让金部分除外）。
本案诉讼费800元由被告刘传香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 徐平庆
二〇一五年九月二十九日
书记员 康秀兰
附：本案适用法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容
没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”