湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第06824号
原告长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市劳动东路88号。
法定代表人黄勇，董事长。
委托代理人粟沙，湖南吟正律师事务所律师。
委托代理人赵玲，湖南吟正律师事务所实习律师。
被告冯鑫。
第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。
法定代表人刘力耕，行长。
委托代理人唐菁，系中国建设银行股份有限公司长沙华兴支行法律顾问。
委托代理人罗先进，系中国建设银行股份有限公司湖南省分行员工。
第三人中国建设银行股份有限公司华兴支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路277号。
法定代表人廖立新，行长。
委托代理人唐菁，系中国建设银行股份有限公司长沙华兴支行法律顾问。
原告长沙国中星城置业有限公司（以下简称原告）诉被告冯鑫（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）、第三人中国建设银行股份有限公司华兴支行（以下简称建行华兴支行）商品房预售合同纠纷一案，原告最初以冯鑫为被告诉至本院，后申请追加建行湖南省分行、建行华兴支行作为本案第三人参加诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张建国独任审判，于2016年2月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人粟沙、赵玲，被告，建行湖南省分行及建行华兴支行委托代理人唐菁、罗先进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月27日，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》（含附件补充协议），由被告购买原告开发的吉联苑（又名半山壹號）项目第10栋1702号商品房，合同约定首付款179419元由被告在合同签订之日支付，剩余房款410000元由被告采用银行按揭贷款方式支付。合同签订之后，被告支付了首付款并通过银行按揭贷款的方式支付了剩余房款。但由于被告没有按时偿还银行按揭贷款，导致银行以要求原告承担担保责任的方式，分别于2015年10月30日、2015年11月23日直接从原告资金账户扣收了2974.43元、404861.85元，总计407836.28元，而被告未在银行扣收原告账号资金之日起7日内向原告归还前述款项。根据商品房买卖合同附件四第四条第四款的约定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失（包括60000元律师代理费）、承担违约责任，相关费用原告有权从被告的已付款中予以扣除。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件；2、被告向原告支付各项损失合计467836.28元（其中贷款本息合计407836.28元、律师费60000元），且原告可从被告已付房款中直接扣除该笔费用；3、被告按总房价款万分之二每日的标准向原告支付违约金（从合同签订之日起计算直至合同解除之日止，暂计至2015年12月17日为49039.66元），且原告可从被告已付房款中直接扣除该笔费用；4、被告承担本案的全部诉讼费用，且原告可从被告已付房款中直接扣除该笔费用。5、要求被告及第三人建行湖南省分行、建行华兴支行协助解除对涉案房屋的预告登记及预告抵押登记。（上述请求第2、3项系依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定行使的抵销权）。
被告辩称，被告对于解除合同没有意见；银行扣款以实际扣划的金额为准；对原告主张的律师代理费，只要符合相关标准则没有异议；对原告主张的违约金，只要符合合同约定则没有异议。
第三人建行湖南省分行、建行华兴支行述称，对原告要求解除购房合同的诉讼请求有异议，第三人从原告保证金账户扣划金额，是因为原告与第三人之间签订了担保合同，而原、被告之间签订的商品房购买合同，被告已经支付完原告所有购房款，原告不得以此要求解除商品房买卖合同，第三人与原告的担保合同、原、被告之间的商品房购买合同是两个不同的法律关系。
经审理查明：
2013年12月1日，原告与建行湖南省分行签订一份《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：原告为建行湖南省分行与因购置原告开发的位于长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑住房或商业用房的买受人所形成的一系列债权提供最高额保证，担保责任的最高限额为叁亿元，被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用均属保证范围，保证方式为连带责任保证；如果主合同项下债务到期或建行湖南省分行根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论建行湖南省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告在本合同项下的保证责任均不能减免，建行湖南省分行均可直接要求原告依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任；对于原告在本合同项下的全部应付款项，建行湖南省分行有权直接从保证金专户中扣收。同日，原告与建行湖南省分行还签订一份《商品房销售贷款合作协议书》，协议约定：建行湖南省分行对符合贷款条件的购房人购买原告开发的位于长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑的商品房发放个人住房(商业用房）贷款，贷款最高额度为贰亿伍仟万元，原告同意对每一购房人向建行湖南省分行提供无条件、不可撤销的连带责任保证。
2014年10月27日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201306851702，含附件四：合同补充协议)，合同及补充协议约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑（又名半山壹號）项目第10栋1702号商品房，房屋总价款589419元，首付款179419元由买受人在合同签订之日支付，剩余房款410000元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合条件及合同约定的房屋交付买受人；因买受人未及时偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担担保责任，买受人应在银行扣收出卖人账户资金后7日内将出卖人代为支付给银行的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还出卖人，并承担银行向出卖人追偿的所有费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用）；否则，出卖人有权解除合同并将该商品房收回另行出售，出卖人按照买受人在本合同中的地址邮寄有关解除合同的法律文书被退回或签收之日即为合同解除日，买受人应承担因此给出卖人造成的损失及相关费用（包括但不限于欠款本金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用），并向出卖人支付总房款的日万分之二的违约金。上述合同签订后，被告支付了首付款179419元，剩余房款410000元通过银行按揭贷款的方式支付。
2014年11月12日，被告与建行湖南省分行签订一份《个人住房(商业用房）借款合同》，合同约定：被告向建行湖南省分行借款410000元，借款期限自2014年11月30日至2034年11月30日；贷款利率为浮动年利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮100%；借款期限起始日在每月的对日为还款日，还款方式采用等额本息还款法；本合同项下担保方式为最高额保证和抵押，抵押物为被告购买的吉联苑（又名半山壹號）项目第10栋1702号商品房；本合同项下债权在《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。该借款合同签订后，建行湖南省分行向被告发放贷款410000元，用于向原告支付购房款。2014年12月15日，双方对涉案房屋办理了抵押预告登记。上述按揭贷款由建行湖南省分行发放，并由建行华兴支行对该笔贷款进行管理和风险控制。
被告自2015年10月起未按照约定偿还银行按揭贷款，建行华兴支行要求原告为被告承担担保责任，并分别于2015年10月30日、2015年11月23日从原告资金账户中扣收了2974.43元、404861.85元，总计407836.28元。2015年11月23日，建行华兴支行向原告出具一份被告《个人贷款结清证明》。2015年12月8日，原告向被告按合同上列明的联系地址通过中国邮政以特快专递方式邮寄了解除涉案商品房买卖合同的《律师函》，通知原、被告之间的商品房买卖合同于收到律师函之日解除，并要求被告立即前往原告处办理商品房、房款、违约金、损失赔偿金及相关费用的交接清算手续。该通知于2015年12月10日到达收件地，被告未能按该通知要求履行偿付债务等义务。2015年12月17日，原告与湖南吟正律师事务所签订一份《委托代理合同》，合同约定：原告因与被告商品房买卖合同纠纷一案，委托该所律师代理，代理费60000元。同日，该所向原告开具了一张60000元律师费的发票。
另查明，因被告在建行湖南省分行的其他联贷联保贷款未予偿还，建行湖南省分行于2015年11月2日向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，目前该案已进入执行程序，并对涉案房屋进行了查封，原告对该查封已向长沙市芙蓉区人民法院提出执行异议。
2015年12月18日，原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的长沙市商品房买卖合同，银行回单、还款凭证及履行担保义务通知书，律师函，EMS邮件单以及妥投查询单，委托代理合同及收据；第三人提供的个人贷款对账单、结清证明、借款合同、保证合同、户室信息表、起诉状、调解书等证据，当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。
关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案商品房买卖合同的补充协议中约定了合同解除的条件，即：因买受人未及时偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担担保责任，且买受人仍未能在约定时间内偿付出卖人款项的，出卖人有权解除合同。根据本案查明的事实，被告自2015年10月起，一直未按照借款合同的约定向建行湖南省分行履行偿还借款本息的义务，导致原告承担担保责任。原告要求解除涉案的商品房买卖合同，符合上述法律规定和合同约定，且被告对此并无异议，本院对此予以支持。原告要求解除合同的通知于2015年12月10日送达，涉案商品房买卖合同自此解除。因涉案商品房买卖合同已解除，被告基于该合同对涉案房屋享有相应权利已消灭，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，涉案房屋的预先登记已失效；同时建行湖南省分行对被告享有的债权已得到清偿，双方之间的债权债务已完全清结，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，建行湖南省分行对涉案房屋享有抵押权已归于消灭。因此，原告要求被告及建行湖南省分行协助办理涉案房屋的预告登记及抵押预告登记的注销手续，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于追偿权。原告代被告向建行华兴支行支付的相关款项，系原告作为被告向银行按揭贷款的保证人承担的担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告作为借款合同保证人实际承担保证责任的相关款项合计为407836.28元。原告要求被告支付上述垫付款项，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于违约责任。涉案商品房买卖合同因被告违约而被解除，合同解除后，被告还承担相应的违约责任。合同约定的违约金标准为总房款的日万分之二，未约定起算日期；根据因被告违约导致建行华兴支行扣收原告款项的具体情况，本院确认违约金的起算日期为2015年10月30日，按日万分之二的标准计算至原告主张的涉案商品房买卖合同解除之日（2015年12月10日）止，具体计算为4951元（589419元×0.02%×42天）。原告主张违约金的超过部分，本院不予支持。
关于律师代理费。原告主张律师代理费，有合同依据，并有相应代理合同和支付凭证佐证，但其主张的金额过高，根据本案诉争标的及湖南省律师服务收费的一般标准，本院认定被告应承担的律师代理费为20000元。原告主张律师代理费的超过部分，本院不予支持。
关于抵销权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干总是的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，截止2015年11月23日，原告已向建行湖南省分行偿还了借款合同的全部借款本息，涉案商品房买卖合同解除后，原告还应向被告返还购房款。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。原、被告之间互负债务，且均已到期，原告据此主张抵销权，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。被告于2016年1月12日签收原告诉状副本，视为抵销通知送达，原告主张的抵销权自此已产生法律效力。抵销的债权范围和金额具体计算为：原告应返还被告的购房款为589419元(首付款179419元+按揭贷款410000元），该款应首先抵销被告应支付原告的担保追偿款项407836.28元、违约金4951元、律师费20000元，共计432787.28元，剩余款项156631.72元（589419元-432787.28元）由原告返还给被告，该款在涉案房屋的预告登记及预告抵押登记等注销手续办理完毕后10日内支付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、原告长沙国中星城置业有限公司与被告冯鑫于2014年12月27日签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：201306851702)及附件于2015年12月10日解除；
二、被告冯鑫、第三人中国建设银行股份有限公司公司湖南省分行于本判决生效之日起10日内配合原告长沙国中星城置业有限公司办理位于长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑（又名半山壹號）项目第10栋1702号商品房的预告登记、预告抵押登记的注销手续；
三、确认原告长沙国中星城置业有限公司应返还给被告冯鑫购房款589419元，抵销被告冯鑫应支付原告长沙国中星城置业有限公司的款项432787.28元后，剩余款项156631.72元由原告长沙国中星城置业有限公司支付给被告冯鑫，该款在上述房屋预告登记、预告抵押登记的注销手续办理完毕后10日内支付；
四、驳回原告长沙国中星城置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取4484元，保全费3104元，共计7588元，由被告冯鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 张建国
二〇一六年六月十五日
书记员 谭利超