广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初216号原告：清远盛业物业服务有限公司。住所地：清远市新城17号区新亚员工管理活动中心之二（*号楼首层）。法定代表人：陈强。诉讼委托代理人：赖伟劲、邓志强，均系广东中肯律师事务律师。被告：林燕行，男，1964年1月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告清远盛业物业服务有限公司（以下简称盛业物业公司）诉被告林燕行物业服务合同纠纷一案,本院2017年1月24日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓志强到庭参加诉讼。被告林燕行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告盛业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2012年4月1日起至付清之日止的物业服务费、公摊水费、公摊电费[暂计2016年12月31日止的公摊水费105.82元、公摊电费1025.93元、物业服务费32141.5元（1.8元×313.27㎡×57个月），合计33273.25元]；2、判令被告向原告支付按欠款额每月1‰计算自2012年5月1日起至付清日止的违约金（暂计至2016年12月31日止的违约金为26998.85元）。以上第1、2项诉讼请求合计60272.1元。3、由被告承担本案全部诉讼费用。当庭变更诉讼请求，第一项诉讼请求，要求被告支付尚未支付的公摊水电费172.37元，并从2016年12月起按每月563.89元计算至2017年3月，为2255.56元，公摊水电费计至2017年2月为172.37元，第二项诉讼请求按照欠款额的每日1‰计算违约金（已支付的物业费要求计至2017年2月7日）。事实和理由：被告于2010年10月15日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买新亚公司开发建设的位于清新区环城中路2号新亚棕榈园低层住宅第X号房，建筑面积313.27平方米等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告上述房屋提供物业服务，物业服务费标准为建筑面积每月1.8元/㎡，被告自发展商收楼通知书确定的收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，应在每月10日前履行交纳义务，被告不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等内容。2011年8月28日，被告签订收楼确认书，原告自2011年8月28日开始向业主收取物业服务费。2012年4月1日，被告开始拖欠物业服务费，原告多次以电话、发短信等方式通知被告交纳物业服务费，但被告一直未向原告交纳物业服务费，截至2016年12月31日，被告已拖欠原告物业服务费32141.5元、违约金26998.85元，公摊水电1131.75元。当庭补充事实，被告于2017年2月7日向我方支付物业费至2016年11月，共31577.62元。公摊水电费支付到2016年10月共1087.38元，未付的水费是17.06元，公摊电费是155.31元。原告盛业物业公司提交的证据：1、营业执照，拟证明原告诉讼主体资格；2、居民身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明被告所购买清新新亚房地产开发有限公司的房屋情况；4、前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告签订物业服务合同的内容，被告向原告交纳物业服务费的标准；5、收楼确认书，拟证明被告确认收到房屋，被告应当自2011年8月28日开始向原告交纳物业服务费；6、F3栋2016年12月公共水电摊分明细一份及照片一张，拟证明原告已将需摊分的公共水电部分向全体业主公示。当庭提交证据7、房地产权证及国有土地使用证签收表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明清新新亚房地产开发有限公司已将经综合验收合格的涉案房屋依法、依约交付被告，被告已从清新新亚房地产开发有限公司领走涉案物业的房地产权证和土地使用权证；8、收据、快递包裹单，拟证明被告寄出催收物业费及违约金的律师函，被告支付部分物业费情况；9、别墅区公共水电摊分明细，拟证明被告应付未付自2016年11月至2017年2月止的公摊水电费。被告林燕行未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告于2010年10月15日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买清新新亚房地产开发有限公司开发建设的位于清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园低层住宅第X号房，建筑面积313.27平方米等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》约定，受物业开发商委托管理上述物业，被告自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼之日起交纳物业服务费。物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，1.8元/月/平方米，应在每月10日前履行交纳义务;被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2011年8月28日，被告签订收楼确认书。上述房屋于2012年10月11日经竣工验收备案。原告当庭陈述被告于2017年2月7日转账32665元给原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。二、关于公摊水费、公摊电费问题，原告没有提供2012年4月至2016年11月期间公摊水电的计算依据及相关发票，且未能证明其已对相关费用进行公示，对此诉讼请求不予支持。三、关于物业管理服务费如何计付问题。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款规定：“乙方（被告）自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼时间之日起缴纳物业服务费……”。被告自2011年8月28日办理收楼手续后，应按协议约定支付物业服务费，逾期支付物业服务费应支付违约金。物业服务费应当按照协议约定计算为563.89元/月（313.27平方米×1.8元/月/平方米）。被告自2012年4月1日起没有支付物业服务费，物业服务费计算至2016年12月31日为32141.5元（313.27平方米×1.8元/月/平方米×57个月）。被告已于2017年2月7日支付了32665元，视为被告已缴清原告起诉前应缴交的物业服务费。对于超出应缴物业服务费32141.5元部分，即523.5元，可在在违约金部分予以扣除。至于2017年1月起的物业服务费及违约金，因原告起诉时，该费用尚未产生，原告宜另行申请处理。四、关于违约金如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽本案被告未应诉，但原告起诉多起案件至本院，部分被告应诉时均抗辩称《前期物业管理服务协议》中约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据公平原则，宜同案同判，对本案的违约金一并调整，原告未举证证明其因被告违约造成的实际损失，违约金应当按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款还清之日（即2017年2月7日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林燕行应于本判决生效之日起十日内向原告清远盛业物业服务有限公司支付违约金（违约金以563.89元为基数，欠款金额从2012年5月1日起至2016年12月30日止每月递增563.89元，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至2017年2月7日止，已支付的523.5元可从违约金总额中扣除）。二、驳回原告清远盛业物业服务有限公司其他诉讼请求。本案受理费653元，由被告林燕行负担。此款原告清远盛业物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告林燕行在履行上述判决时迳付给原告清远盛业物业服务有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  韩雯二〇一七年四月五日书记员  朱颖附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。