贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终314号上诉人（原审被告）：康国敏，女，1962年3月20日生，仡佬族，住贵州省贞丰县，被上诉人（原审原告）：贵州乾宸物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路75号（天源大厦），统一社会信用代码91520100666960526Y。法定代表人：樊琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩松，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：卢达胜，贵州春祥律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人康国敏因与被上诉人贵州乾宸物业管理有限公司（以下简称“乾宸物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2016）黔2325民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人康国敏向本院所提上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人乾宸物业公司的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人乾宸物业公司承担。事实及理由：一、康国敏不是本案适格当事人。乾宸物业公司没有提供与康国敏签订的合法、有效的《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》，二者之间没有物业服务合同关系。二、乾宸物业公司据以向康国敏收取物业服务费的贞物价字[2018]18号《关于贞丰县贞宸花园物业服务性收费的批复》于2008年7月20日下发执行，该收费项目标准试行一年，试行期满后按照规定程序重新报批。但试行期满一年后，乾宸物业公司未重新报批，没有重新取得收费批复文件。上述批复已失效。即从2009年7月21日至今，乾宸物业公司没有取得收费资格。三、自2011年1月起至2016年10月，乾宸物业公司与康国敏所在小区业主委员会未按照《贵州省物业管理条例》第六十条的规定签订书面《物业服务合同》并约定收费标准。四、即使双方有物业合同关系，乾宸物业公司亦未履行任何物业服务义务。被上诉人乾宸物业公司辩称，乾宸物业公司系根据贞丰县贞宸花园小区建设单位选聘为该小区提供物业服务且具备资质的物业服务企业。康国敏作为该小区8幢1单元401室业主，享受了服务，应缴纳物业服务费，是本案适格被告。康国敏上诉所称无事实和法律依据，应当驳回其上诉。乾宸物业公司向一审法院起诉请求：一、判令康国敏立即支付截止到2016年10月31日拖欠的物业服务费3696元；二、本案诉讼费由康国敏承担。一审法院认定事实：2008年5月5日，康国敏与贵州宸宇房地产开发有限公司（以下简称“宸宇房开公司”）签订《商品房买卖合同》，自愿购买宸宇房开公司开发的第8幢1单元401室商品房，该商品房的建筑面积为125.69平方米。2008年6月28日，宸宇房开公司口头委托乾宸物业公司对“贞宸花园”小区进行前期物业管理。2008年7月20日，贞丰县物价局作出贞物价字【2008】18号文件，对“贞宸花园”小区步梯房住宅物业管理费收费标准作出批复，按照0.38元/月·平方米（按建筑面积）来进行收费。2009年4月30日，乾宸物业公司、康国敏及宸宇房开公司三方共同在《业主临时管理规约》中的承诺书签字确认，对业主及物业管理公司作出了权利义务的规定。2010年5月1日至2016年10月31日止，康国敏共计欠物业费人民币应为125.69平方米×78个月×0.38元/月·平方米=3725.45元，乾宸物业公司仅主张支付3696元。后经乾宸物业公司多次向康国敏催要所欠物管费，但一直未果，乾宸物业公司遂诉至人民法院提出前述请求。另查明：由于“贞宸花园”小区大部分业主长期不交纳物业管理费，导致乾宸物业公司无力经营，于2016年11月1日撤出该小区，并拆除相关物业设施。2016年11月，贞丰县永丰街道办老城社区及贞丰县住建局组织“贞宸花园”小区业主成立业主委员会，但大部分业主不积极配合，导致“贞宸花园”小区至今未成立业主委员会。再查明：“贞宸花园”小区8幢楼的单元门贴有小广告，8幢楼的人行及消防通道确实存在商贩及摩托车被占情况。一审法院认为，国务院《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十六条：“前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”可见，前期物业合同可约定期限，但以业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业合同终止，本案“贞宸花园”小区至今未成立业主委员会，仍处于前期物业服务阶段。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，虽然宸宇房开公司与乾宸物业公司未书面签订前期物业服务合同，但乾宸物业公司、康国敏与宸宇房开公司三方签订的《业主临时规约》中已对前期物业临时管理做了约定，并由三方签字确认，系三方的真实意思表示，应认定乾宸物业公司与宸宇房开公司存在物业委托合同关系，加之乾宸物业公司于2008年入驻到“贞宸花园”小区进行物业管理，乾宸物业公司也实际为“贞宸花园”小区提供了物业管理服务，康国敏也交纳了至2010年5月以前的物业管理费，这些足以证实乾宸物业公司、康国敏系前期物业服务合同的当事人，故对于康国敏以乾宸物业公司与宸宇房开公司未签订物业服务合同，并且康国敏不是物业合同当事人的抗辩理由不能成立，对于乾宸物业公司主张康国敏支付拖欠物业管理费的请求，于法有据，予以支持。对于康国敏主张乾宸物业公司并未按照《业主手册》和《业主临时规约》的约定履行义务，存在小区脏乱差、堵塞消防通道、安全隐患严重等损害业主权益的形象，并提供了相应的证据。此外，乾宸物业公司仅提供证据证明其履行了房屋渗水进行维护的证据，对于房屋外观完好整洁、道路平整通畅、维修及时率达到90%、业主和物业使用人对各项服务的综合满意率不低于75%等特殊约定事项未提交证据予以证明。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，乾宸物业公司未严格按照约定履行自己的物业管理义务的行为已属违约，应承担相应的违约责任。据此，乾宸物业公司为“贞宸花园”小区提供的物业服务存在瑕疵，对乾宸物业公司主张的物业管理费应予以减少。根据本案事实及公平原则，酌定减少30%，康国敏应支付的物业管理费为3696元×70%=2587.2元。另外，对于康国敏要求判令乾宸物业公司赔偿其因噪音、被偷盗等造成的各种损失费不属于本案的审理范畴，应另行通过合法途径予以解决。近年来，小区物管服务收费纠纷不断，已发生物管公司撤离小区事件多起。由于小区业主不交纳物业管理服务费，导致物管服务存在严重瑕疵，严重损害全体业主权益，相关业主和物管公司均应从中反思自己的行为。如果物管公司有不履行或不完全履行合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监管，限期改正，并有权由业主大会决定辞退物管公司、聘请新物管公司。如果认为物管公司的行为损害业主权益，可由业主大会决定以业主委员会名义依法主张权利，也可由业主依法主张权利。但业主所欠的物管服务费仍应交纳。否则，将会形成恶性循环，物管服务质量必将下降，本案绝大多数小区业主未通过合法的渠道来主张权利，在社区及住建局牵头之下，由于大多数业主不积极配合，导致该小区至今仍未能成立业主委员会，加之本案康国敏已拖欠物业管理服务费六年多，小区业主首先就存在主观过错。应当倡导先履行交费义务，再依法行使权利的良好社会风尚，乾宸物业公司作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，共同营造一个和谐的小区环境氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：由被告康国敏在本判决书生效之日起十日内向原告贵州乾宸物业管理有限公司支付拖欠的物管费2587.2元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告康国敏负担。二审中，上诉人康国敏及被上诉人乾宸物业公司未提交新证据。本院二审审理查明的基本案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：康国敏是否应当向乾宸物业公司缴纳物业管理费。本案中，上诉人康国敏所居住的“贞宸花园”小区未成立业主委员会。据乾宸物业公司所提交宸宇房开公司所出具的《情况说明》、康国敏、宸宇房开公司、乾宸物业公司所共同签名盖章的《承诺书》以及康国敏自认缴纳2010年5月前物业管理费的事实可知，乾宸物业公司系宸宇房开公司选聘为贞宸花园小区提供物业管理服务。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，乾宸物业公司与康国敏之间存在事实上的物业服务合同关系。本案中，乾宸物业公司提供物业服务过程中，因“贞宸花园”小区大多数业主未如约缴纳物业管理费，致使乾宸物业公司无力经营，并退出贞宸花园小区的物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”的规定，乾宸物业公司主张康国敏给付拖欠的2010年5月至2016年10月31日的物业管理费的诉讼主张应当予以支持，康国敏应当缴纳相应的物业管理费。康国敏所举证据仅能证实乾宸物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，并不足以证明乾宸物业公司未提供相应的物业服务。康国敏主张乾宸物业公司服务不到位，并非其拒缴物业管理费的正当理由。正如一审所论述：如果物管公司存在不履行或不完全履行合同义务的情形，康国敏等业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监管，限期改正，并有权由业主大会决定辞退物管公司、聘请新物管公司，同时如果认为物管公司的行为损害业主权益，可由业主大会决定以业主委员会名义依法主张权利，未成立业主委员会的也可由业主依法主张权利，而不能以不缴纳物业管理费进行抗辩。否则，将会形成恶性循环，物管服务质量必将下降。在物业服务合同关系中，应当倡导先履行交费义务，再依法行使权利的良好社会风尚。另外，本案中，乾宸物业公司确有服务不到位，服务存在重大瑕疵的情况，且现乾宸物业公司已经退出“贞宸花园”小区的物业管理，要求其承担继续履行、采取补救措施等违约责任已不现实，故一审据此减少康国敏所应当缴纳的物业管理费并无不当。关于康国敏上诉称“乾宸物业公司收取物业管理费的依据，即贞物价字【2008】18号文件试行期限为一年，已过期无效，不能作为收费依据，且双方对于物管费标准无依据”一节。本案中，据乾宸物业公司所提交的贞丰县发展和改革局于2010年3月3日颁发的有效期为2010年3月至2103年3月的《贵州省经营性服务收费许可证》（编号为06087216-78号），乾宸物业公司收取物业管理费具有相应的依据，且双方当事人对2010年5月之前缴纳的物业管理费的标准为0.38元/月·平方米并不持异议，故乾宸物业公司据此标准主张物业管理费并无不当。综上，上诉人康国敏的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人康国敏承担。本判决为终审判决。审判长 谢 娟审判员 刘金洲审判员 卿烽展二〇一七年四月十二日书记员 陈 燕