大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1710号
原告大连晟际物业管理有限公司，住所地大连市。
法定代表人MUNHONPHENG，董事长。
委托代理人曲敬玲，辽宁新时空律师事务所律师。
被告紫凝美甲（大连）有限公司，住所地大连市。
法定代表人于亿豪。
原告大连晟际物业管理有限公司与被告紫凝美甲（大连）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告大连晟际物业管理有限公司的委托代理人曲敬玲到庭参加了诉讼。被告紫凝美甲（大连）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，大连博原有限公司系大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心的所有权人。2011年7月4日，于亿豪与大连博原有限公司签署《商场租赁合同》，租赁该公司所有的大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心四层43006号商铺用于经营美甲，租赁面积为64平方米；租期自2011年9月10日起至2013年9月9日止。同日于亿豪与大连德方物业管理有限公司签署《物业管理合同》，约定：合同期限自2011年9月10日起至2013年9月9日止；物业费按该商铺的租赁面积计收，每平方米每日1.50元；物业费交付方式及时间：采取押三付一方式，每一个月缴纳一次。被告应于每个缴费期首月的5日前交付，其中：第一租年每次交付一个月的物业费2928元、第二租年每次交付一个月的物业费2920元；被告未按该合同约定交纳物业费，应当承担应付未付款日千分之三的违约金。被告与产权人大连博原有限公司的《租赁合同》终止之日，该合同自动终止，但该终止不影响乙方于亿豪承担在该合同终止前应承担的义务等。
2012年1月1日，于亿豪与大连德方物业管理有限公司、大连赛恩卓物业管理有限公司签署《物业管理合同承接协议》，约定：大连赛恩卓物业管理有限公司于2012年1月1日起取代大连德方物业管理有限公司成为租赁房屋的物业管理人；自2012年1月1日，由大连赛恩卓物业管理有限公司替代大连德方物业管理有限公司成为物业合同的一方当事人，继续履行物业合同，承担物业合同项下物业管理方的义务，享有物业管理方的权利。大连赛恩卓物业管理有限公司于2012年9月28日变更名称为大连晟际物业管理有限公司。
2012年4月20日，被告、于亿豪与大连博原有限公司、大连赛恩卓物业管理有限公司签署《补充协议》，约定：原《租赁合同》、《物业管理合同》的承租方自2012年5月1日起由于亿豪变更为紫凝美甲（大连）有限公司，原于亿豪在签订、履行原合同过程中所产生的义务、责任，包括但不限于因于亿豪服务质量、产品质量等所引起的对顾客的赔偿责任等，均由被告紫凝美甲（大连）有限公司承担等。
被告自2013年4月10日起未缴纳物业费，原告曾致《公函》催缴，至2013年6月14日，被告仍未补交拖欠费用，并擅自停止经营，产权人大连博原有限公司委托大连市公证处进行了证据保全。被告欠缴2013年4月10日至2013年6月14日期间的物业费6336元。为此原告诉至法院，请求依法判令：1.被告给付原告2013年4月10日至2013年6月14日期间的物业费6336元；2、被告按照逾期付款金额日千分之三支付逾期付款违约金至款项付清之日止。
被告紫凝美甲（大连）有限公司未提交书面答辩意见。
经审理查明，大连赛恩卓物业管理有限公司于2012年9月28日更名为大连晟际物业管理有限公司，即本案原告，法定代表人由陈敏莉变更为MUNHONPHENG。于亿豪系被告紫凝美甲（大连）有限公司法定代表人，该公司于2011年7月6日成立。大连博原有限公司系大连市沙河口区西安路139号1号地下2层至地上5层房屋所有权人。
2007年11月28日，大连博原有限公司与大连德方物业管理有限公司签订物业管理服务合同，委托大连德方物业管理有限公司对位于大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心提供物业管理、营运管理及其他相关服务。委托管理服务期限为三年，自合同签署日期起算。2010年11月28日，双方签订《补充协议》，约定延续委托管理服务期限自2010年11月28日起至2011年12月31日止。
2011年7月4日，于亿豪与大连博原有限公司签订《商场租赁合同》，合同约定：于亿豪租赁大连博原有限公司所有的大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心四层43006号商铺用于经营美甲，租赁面积为64平方米，租期自2011年9月10日起至2013年9月9日止。
同日，于亿豪与大连德方物业管理有限公司签订《物业管理合同》，合同约定：大连德方物业管理有限公司受产权人大连博原有限公司授权委托为大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心提供物业服务。大连德方物业管理有限公司为乙方于亿豪提供物业服务的前提是乙方已经与产权人签署了《租赁合同》，乙方与产权人的《租赁合同》终止之日，本合同自动终止，但该终止不影响乙方承担在本合同终止前应承担的义务。乙方于亿豪承租的商铺位于大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心四层43006号，租赁面积64平方米，合同有效期为731天，自2011年9月10日至2013年9月9日止。合同第4部分公共物业管理费中约定：4.1.公共物业管理费按该商铺的租赁面积计收，乙方于亿豪向大连德方物业管理有限公司支付该商铺的公共物业管理费为每平方米每日1.5元；4.2.731天内该商铺的公共物业管理费总额为70176元；4.3.物业管理费交付方式及时间，物业管理费采取押三付一方式，每一个月缴纳一次。乙方于亿豪应于每个缴费期首月的5日前交付物业费，交付明细：第一租年每次交付一个月的物业费2928元，第二租年每次交付一个月的物业费2920元。合同附件一标准条款第6条关于违约责任，第6.1条约定，乙方于亿豪未按本合同约定缴纳物业管理费的，应当承担应付未付款项日千分之三的违约金。
另查，大连德方物业管理有限公司与大连赛恩卓物业管理有限公司、于亿豪签订了《物业管理合同承接协议》，合同签订日分别为2011年12月12日、2012年1月1日。协议约定：大连赛恩卓物业管理有限公司于2012年1月1日起取代大连德方物业管理有限公司成为租赁房屋的物业管理人；由大连塞恩卓物业管理有限公司替代大连德方物业管理有限公司成为物业合同的一方当事人，继续履行物业合同，承担物业合同项下物业管理方的义务，享有物业管理方的权利。2012年1月1日，大连博原有限公司作为甲方与乙方大连赛恩卓物业管理有限公司签订物业管理委托合同，约定委托大连赛恩卓物业管理有限公司对大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心提供物业管理和服务，委托期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。
2012年4月20日，大连博原有限公司、大连赛恩卓物业管理有限公司作为甲方与乙方于亿豪、丙方被告紫凝美甲（大连）有限公司签订《补充协议》。协议约定，三方经协商一致，就甲乙双方于2011年7月4日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》，于2011年10月8日签订的《补充协议》（以下称原合同）现达成如下补充协议：一、乙方依据原合同承租甲方43006店铺，租期为2011年9月10日至2013年9月9日。经三方确定，原合同的承租方自2012年5月1日起，由本补充协议的乙方变更为丙方，原乙方在签定、履行原合同过程中所产生的义务、责任，包括但不限于因乙方服务质量、产品质量等所引起的对顾客的赔偿责任等，均由丙方承担。二、甲丙双方其他约定均按照原合同履行。
再查，被告在经营使用涉案商铺过程中，未缴纳2013年4月10日至2013年6月14日期间物业费6366元（1.5元／日／平方米×64平方米×66天）。原、被告签订的《物业管理合同》中的缴费月并非自然月，该缴费月是指每月的的10日至次月的9日为一个月。
2013年4月27日，原告、大连博原有限公司以特快专递的方式向被告及于亿豪发出公函，主要内容为：贵方自2013年4月10日起欠费未交，我方已于2013年3月20日向贵方发出租户付款通知书，贵方已确认签收，但时至今日仍未按照合同约定时间缴纳。2013年4月12日12：45时，贵方私自停止营业，并口头通知我方放弃店内物品不再经营。贵方的违约行为已持续至今日，现仍处于闭店状态。根据贵我双方签署的租赁合同以及物业合同约定，贵方的行为已构成严重违约。现我方郑重地通知贵方；请于2013年4月28日前至我方缴纳租赁合同第8.2.1条约定的应缴费用并恢复原有交屋状态。如贵方逾期腾退及未完成恢复原有交屋状态工作，我方将视为贵方放弃店内所有物品，我方将处理前述物品；我方亦将向贵方追缴因清除、处理前述物品所产生的所有费用。
2013年6月13日，大连博原有限公司向大连市公证处申请对被告承租店铺的相关情况进行保全证据，2013年6月14日14时大连市公证处公证员到天兴·罗斯福国际中心4层43006号紫凝美甲（大连）有限公司店铺现场进行了摄像和拍照。同年6月17日，该公证处向申请人出具了（2013）大证经字第655号公证书。
上述事实，有原告提供的起诉状、大连博原有限公司与大连德方物业管理有限公司于2007年11月28日签订的《物业管理服务合同》、2010年11月28日补充协议、房屋所有权证、大连博原有限公司与大连赛恩卓物业管理有限公司签订的物业管理委托合同、于亿豪与大连德方物业管理有限公司签订的物业管理合同、物业收费发票、物业管理合同承接协议、工商变更登记核准（备案）通知书、2012年4月20日补充协议、公函、特快专递回执、商场租赁合同、企业法人营业执照、公证书、光盘以及原告当庭陈述笔录在案为凭，且经本院的审查，应予采信。
本院认为，原告与于亿豪、大连德方物业管理有限公司签订的《物业管理合同承接协议》、与大连博原有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，合法有效。上述合同能够证明原告自2012年1月1日起取代大连德方物业管理有限公司，成为于亿豪租赁案涉店铺的物业管理人，由原告替代大连德方物业管理有限公司继续履行物业合同，承接物业合同项下物业管理方的义务，享有物业管理方的权利。而原告、大连博原有限公司与于亿豪、被告签订的《补充协议》明确约定，原合同的承租方自2012年5月1日起由于亿豪变更为被告，原于亿豪在签订、履行原合同过程中产生的义务、责任，均由被告承担。因此，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，应依约定向原告履行缴纳物业费的义务，故原告关于被告给付2013年4月10日至2013年6月14日期间物业费6336元的诉请，于法有据，本院予以支持。
关于违约金一节，被告与大连德方物业管理有限公司签订的《物业合同》约定，如被告未按本合同约定缴纳物业管理费的，应当承担应付未付款项日千分之三的违约金，故原告请求被告支付违约金属合理，但双方约定的违约金过高，本院予以调整，可按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜，故被告应分别自2013年4月6日、5月6日、6月6日起对各缴费月逾期付款本金按照中国人民银行逾期贷款利率给付原告违约金至判决确定给付之日止。被告经本院合法传唤未到庭，放弃抗辩权，应承担相应的法律后果。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告紫凝美甲（大连）有限公司给付原告大连晟际物业管理有限公司2013年4月10日至2013年6月14日期间物业费6336元（1.5元／日／平方米×64平方米×66天）；
二、被告紫凝美甲（大连）有限公司分别自2013年4月6日、5月6日、6月6日起对各缴费月逾期付款本金（2013年4月10至5月9日逾期付款本金2880元、2013年5月10日至6月9日逾期付款本金2976元、2013年6月10日至6月14日逾期付款本金480元）按照中国人民银行逾期贷款利率给付原告大连晟际物业管理有限公司违约金至本判决确定的给付之日止；
案件受理费170元，公告费600元（原告已预交），均由被告负担。
上述具有给付内容的条款，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 孙凤美
人民陪审员 张 欣
二〇一四年八月十九日
书 记 员 于 萍
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第六条经书面催交、业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关赴约为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤、无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。