河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初2431号
原告张云飞，男，汉族，生于1984年1月4日，初中文化程度，个体工商户，住河南省卧龙区。
委托代理人于玲、王戈，河南盛春律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告杨访华，女，汉族，生于1972年3月16日，河南省南阳市卧龙区陆营镇前田荒村前田荒***号居民，住河南省南阳市卧龙区。
原告张云飞与被告杨访华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张云飞及委托代理人于玲、被告杨访华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告方诉称，2010年9月2日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将自建的位于南阳市卧龙区武侯办崔庄村兰庄组第二层西户面积约106平房的两室两厅房屋一套以总价15.5万元出卖给原告，自签订合同起贰年内，被告无论任何条件下没有给乙方办好个人房产证将双倍赔偿乙方所交的房款；若遇房子质量问题或政府拆迁，被告应无条件赔偿原告所受损失。2010年10月5日，双方补充约定变更总房款为15万元，地下室1万元，自2010年9月原告陆续向被告缴纳房款13万元。现被告阻止原告居住且至今办证无果，要求被告双倍偿还与原告买房款26万元，被告赔偿原告房屋装修费4万元，并承担诉讼费用。
被告方辩称，原告说我不办房产证，不是我不办，我已以每平方40元的价格乡政府提交，但政府说这两年停办。随后在我催促下，办理了副本，随后作为证据提交。另原告诉说我不让他住房子，不是我不让他住，是因为原告把房子出租给几个学生，将房子弄得很乱，及原告未将房款交清，因此我不让原告出租，而不是不让他住。如果原告要退房的话，我只同意原告交给我的13万，不同意退还原告主张的装修费。
经审理查明，2010年9月2日，原告张云飞作为乙方，与作为甲方的被告杨访华签订买房合同一份，约定，1、甲方将位于南阳市崔庄村兰庄组77号2楼西户两室两厅面积106平方米总价15.5万元卖给乙方今将首付伍万元整与甲方，（包括室内门和刷涂料。水电齐全）然后在一个月再付叁万元整与甲方，在入住时再付贰万元整与甲方。等乙方（张云飞）个人房产证办好后将其余房款全部付给甲方，若乙方未能按时付款最多可宽限一年时间。2、自签订此合同起贰年内，甲方无论在任何条件下没给乙方办好个人房产证的将双倍赔偿乙方所交的房款。3、若遇房子质量问题、或政府拆迁，甲方应无条件赔偿乙方所有损失。4、此合同自签订日期生效，一式两份。杨访华在甲方位置签字，张云飞在乙方位置签字。同日，原告张云飞付房款5万元，被告杨访华出具了收条。2010年10月5日，被告杨访华出具凭条一份，凭条由于乙方张云飞要求自己装室内门和刷涂料，甲方杨访华同意，并把原房价15.5万元降至15万整。附注经甲乙双方协商后乙方同意在2012年元月1号前再付给甲方贰万元整房款，且拥有房子所有权若乙方买卖此房甲方不能干涉。在办乙方个人房产证的费率由乙方付。地下室一间壹万元明年六月份付。甲方杨访华2010年10月5日。同日，原告张云飞付房款3万元，被告杨访华出具了收条。原告对房屋进行了装修。2010年12月1日，原告张云飞付房款2万元，被告杨访华出具了收条。2012年1月8日，原告张云飞付房款3万元，被告杨访华出具了收条。2016年，被告杨访华通过电话、短信告知原告张云飞把其买房款退还，让原告张云飞把该拿的东西拿走。
另查，因本案原、被告对原告投入的装修费用存在异议，原告方申请鉴定，本院司法技术科因原告仅提供12张照片为由不予受理。
又查，2008年3月，被告杨访华申请取得宛市规管龙字（2008）第971号南阳市居民建房建筑工程规划许可证，获准在武侯街道××崔庄村×××13㎡地皮上建住宅住宅四间，层数为2层，建筑面积为180㎡，南阳市卧龙区国土资源管理局也给被告杨访华出具了加盖公章的不显示时间、地点、编号的指界通知书，明确被告杨访华所使用土地为农村集体用地。
原告举证了1、原、被告签订的《买房合同》，2010.9.2.证明买卖合同是双方自愿签订，原告要求的双倍返还房款、装修费是基于合同条款约定。2、2010年10月5日，被告出具凭证，变更卖房款为15万元。3、原告的付款凭证4次总计十三万元。4、照片12张，证明房产已经交付，原告对房屋进行了装修和居住。5、电话短信截图一份5条。6、通话录音一部，证明合同目的无法实现，被告态度卑劣。被告方质证意见为，1、合同是自己签的，但是原告添加有内容，该内容为：双倍返还的款项、两年内办理房产证是原告自己添加，被告不知道。房款数额事实。2、被告对证据2属实无异议。3、收条4张属实无异议。4、照片属实无异议。5、信息截图无异议。6、录音内容无异议，我的意思是让原告住但是不让出租，因为原告房款未交完。被告方提交证据为1、指界通知书一份，无时间，仅被通知人是杨访华，其他内容均为打印，落款为南阳市卧龙区国土资源局的印章。2、建设工程规划许可证（副本）一份，宛市规管龙字（2008）第971号。3、南阳市居民建房建设工程规划许可证一份，申请人为杨访华。证明自己办理过房产证，但因为政府方面停办的原因未能实现办理。政府说让我保存好，开始办理时再办理。原告方的质证意见为，证据1无实际内容。证据2是建房手续，但是不能证明原告积极办理房产证。证据3也无日期，与原告是否在办理房产证不存在联系，不予认可。
对于问题，2010年9月2日签订的合同签了几份，手写部分是谁写的？原告的回答是一式两份。除了杨访华不是，其余的都是我写的。装修花费8万元无证据，我申请评估。对于问题2010年9月2日签订的合同名是不是你签的。指印是不是你摁的？被告的回答是名是我签的，指印是我摁的。此合同格式我不认可，我记得当时写的是便条，后原告又打印合同，添加了第2条款，在我走的时候喊我摁的手印。庭审中，原告方的辩论意见为，原告请求应该依法予以支持，因双方有合同约定。同时要求赔偿的4万元也有合同约定，装修费8万，只要求赔偿一半。原告有足够证据证明被告办理不了房产证，不能正常居住。被告不让住，不让租都是侵权的行为，被告还实施有影响原告正常居住，出租收益的行为。如果被告不认可原告提出的装修费用，那原告将申请评估。原告认为买房合同不存在添加条款，被告如有异议，要求被告提交另一份合同等相关证明材料。庭审中，被告方的辩论意见为，我不同意26万的双倍返还，我只同意退还13万元房款。原告主张的装修费用8万元我也不认可，他最多花了一万元，我只同意返还一万元装修费。原告闭庭后提交的书面意见为，2010年我有购房意向，在偶然机会认识被告后被告多次联系让买她的房子，并保证在两年内给我买的这一套房子的房产证办好，若没办好双倍返还我交的房款，后2010年9月2日杨访华打印了书面合同一式两份叫我签字，此后20天左右，杨访华提出修改合同，让我在办房产证前多支付3万元房款，考虑到是邻居，且有双倍返还的约定，就又付3万元房款，让杨访华把原来房价优惠5千元，杨访华答复说，室内门和涂料她不再管，水电接到屋里也不再管。入住一年后杨访华找各种理由要我撤销2010年9月2日合同，重签，我未同意，此后就开始找麻烦或指桑骂槐。2013年的一天中午杨访华开车撞了我的电车还出言不逊，他丈夫姓汤厮打呵斥道，以后楼下没你停电车位，你只有地下室一间和你楼上的二室二厅其子威胁砸我电车被劝阻，同时一楼西户杨访华弟媳一家也加入对我谩骂。直到2015年下半年在忍无可忍情况下我搬了家。随后找杨访华说办房产证，她老拿政府来推托其实该房在卧龙岗拆迁区内政府不可能办证，所有相关手续、工作都已冻结。我多次找她未果，房子自去年年底一直空着，想着浪费，就租给两个学生居住杨访华却让学生收拾东西挪走，并给我打电话说房子不是你的你干啥出租，我把你门锁换了房子不再给你。并让我把房子里东西搬走，她要换锁，我不同意，她说不行你就起诉我。无奈诉至法院请求按2010年9月2日所签合同对我经济赔偿。其代理人提交代理词内容为，原被告2010年9月2日所签买房合同是双方自愿签订，原告按合同约定，分四次付款13万元，原告无违约行为。本案原被告2010年9月2日所签合同有效，经过2012年至今，合同约定的被告给原告办理房产证等已无法实现，被告违约已成事实，被告应按双方约定双倍退还购房款，即使2010年9月2日原被告所签合同无效，由于被告无法办理房屋产权登记行为导致合同无法正常履行，被告存在明显过错，依据诚实信用原则，按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第一款规定，被告应加一倍赔偿26万元，对于投入的装修，原告方要求被告赔偿4万元。
上述事实，以上查明事实，由原告举证的买房合同、凭条、收条、照片、电话短信截图一份5条、通话录音、指界通知书、宛市规管龙字（2008）第971号建设工程规划许可证（副本）、南阳市居民建房建设工程规划许可证一份等为证。以上证据在庭审中均予已出示并经原被告陈述印证，记录在卷为凭。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则，合法签订的合同应当受到法律的保护。《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。”上述法律规定确立了农村宅基地的以下法律属性，首先，农村宅基地的所有权为农民集体经济组织全体成员共同共有；其次，我国对农村宅基地实行三级所有，所有者主体依法可划分为村集体经济组织，组集体经济组织及乡、镇集体经济组织；再次，农村宅基地使用权系依照法律规定，依法定程序确定给特定主体的用益物权；最后，缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿取得，旨在解决为以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障，同时，受制于土地系不可再生资源的自然属性，基于需求与供应之间的现实紧张关系，对于宅基地的流转必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，该项法律规定从民事实体法律规则层面对宅基地使用权的上列法律属性予以了重申。农村土地依法属于特定集体经济组织所有，属于该集体经济组织所有成员生存和发展的基本生产和生活资料，为维护农村、农业、农民的根本性利益，我国的相关政策一直对包含但不限于城市居民占用农村宅基地建房的行为持否定态度，国办发（1999）39号文件第二条规定“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。对于村民占用非本集体经济组织的土地建房行为，根据宪法及土地管理法的立法精神，农村土地属于本集体经济组织成员共有，应仅限于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序取得宅基地。因此，无论是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事实行为亦当然不能作为物权取得的原始依据。本案中，被告杨访华尽管举证了其作为非本集体经济组织成员占用宅基地建房经过一定的行政审批，但非本集体经济组织成员占用宅基地建房无论是否经过相应行政审批，其均不享有所涉宅基地的使用权，因此其所建房屋不能取得物权，基于该房屋的买卖合同亦当然无效。故本案2010年9月2日原被告所签合同无效。由于本案原被告买房合同标的物不是《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所界定的商品房，故对原告方主张按该解释第9条第一款规定的主张本院不予支持。关于合同无效后如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告和被告签订买房合同，将自己不享有所涉宅基地的使用权、亦不能取得物权的其所建房屋销售给本案原告，其自身存在主要过错；原告明知被告的房屋没有产权手续，却和被告签订买房合同，因此原告对于双方当事人签订的买房合同无效也存在过错，故原被告应各自承担相应的法律责任。本案中，被告对合同无效具有较大过错，并且原告对房屋进行了装修，考虑到房价从2010年至至原告起诉时上涨的事实，故被告向原告返还购房款的同时，再向原告做出适当补偿，因原告自身对签订的买房合同无效也存在相应过错，故本院酌定被告向原告补偿7万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、原被告于2010年9月2日所签买房合同无效。
二、判决生效后10日内被告杨访华退还原告张云飞所交的房款13万元、并补偿原告张云飞7万元，合计20万元。
三、判决生效后30日内原告张云飞返还南省卧龙区卧龙路武侯办事处崔庄村兰庄组77号2楼西户住房一套给被告杨访华。
四、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元由被告杨访华负担3800元，原告张云飞负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉至河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ舵
审 判 员 陈东明
人民陪审员 王拥军
二〇一七年三月十日
书 记 员 刘若飞