山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂王民初字第23号
原告李建江
委托代理人何京爱，系山东华政律师事务所律师。
被告苏红。
被告徐清。
委托代理人衣学义，山东嘉阳律师事务所律师。
委托代理人杜飞，系被告徐清之子。
原告李建江诉被告苏红、徐清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建江及其委托代理人何京爱，被告苏红，被告徐清之委托代理人衣学义、杜飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李建江诉称，2010年9月原告与被告徐清签订房屋租赁合同，由徐清租住原告位于青岛市崂山区西台社区的门头房一处，终止期限为2020年8月30日。2011年7月被告徐清因故意杀人罪被判处死刑缓期执行，自此徐清未在该租赁房屋内居住。后被告苏红以被告徐清将该房屋转租为由一直在该租赁房屋内居住，但未提供证据证实。原告认为被告徐清违反了合同中关于房屋不得转租的约定，应当依法解除租赁合同；被告苏红未征得原告同意，也未与原告签订租赁合同，擅自居住，侵犯原告的合法权益，故诉请判令被告苏红腾让房屋、解除原告与被告徐清的房屋租赁合同，诉讼费由被告承担。
被告苏红辩称，不同意解除租赁合同，原告诉称转租不实，其与徐清2010年5月进行了定亲仪式，同时两人亦是合伙关系，两人合伙投资租赁原告的空地，并在上面建造了房屋用于崂山区红源鑫茶叶包装盒店经营，为此还对外欠下债务。同时原、被告签订的租赁合同中也明确约定了不能中途收回房屋，如原告违约应补偿被告损失，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐清辩称，租赁合同是其个人与原告签订的，涉案房屋亦是其个人承租，其与苏红无合伙关系，也不是夫妻，系被告苏红非法占用了其租赁的土地进行经营，但从没与其分红。因其正在羁押期间，无法履行合同，故同意原告主张的解除租赁合同的主张。
经审理查明，2010年9月左右，原告（甲方）与被告徐清（乙方）签订租房合同，约定“甲方将西台村口马路南厂房处约150平方米带后院租给乙方使用，租期为十年。时间从2010年9月1日至2020年8月30日止。从2010年9月1日至2013年8月30日租金为6000元，以后租金为8000元。院内后期建设由乙方投资，建设金顶房租，顶够建设金由乙方每年按时交纳房租，如果拖欠甲方有权收回房屋”，同时约定“乙方不得转租房屋，甲方不得提高房租或收回房屋”。合同还约定了双方的其他权利义务。该合同落款处有原告李建江、被告徐清及中间人李云界分别签名、捺印确认。
上述合同签订后，原告即将涉案场地及场地上已建部分房屋、院墙交付被告，被告在此基础上投资建造了相关房屋。
庭审中，被告苏红提交其与被告徐清签订的协议复印件、借条复印件、证明、结算单据、转存凭证、进货单及证人证言等，欲证明其与被告徐清合伙出资租赁了原告的涉案场地，并在该地上投资建造了相关房屋用于崂山区红源鑫茶叶包装盒店生产经营。经质证，原告及被告徐清对其证据均不予认可，同时原告亦申请证人出庭作证，欲证明被告苏红并未实际参与涉案房屋的建设。经质证，被告苏红对该证人证言亦不予认可。
庭审中，原、被告均同意以原告与被告徐清签订的租房合同确定的房租价格确定该土地的使用费用，即自2010年9月1日至2013年8月30日期间为每年6000元，之后为每年8000元；关于由被告出资建设的涉案房屋建设金及装饰装修费用，原告与被告徐清均认可房屋建设金为78534元，装饰装修较简单，经过多年使用折旧，现已无价值；被告苏红主张房屋建设金为137623元，连同装饰装修及院落平整费用共计20万元。在此情况下，本院决定对被告所建涉案房屋2010年花费的建设金及该房屋现装饰装修价值进行评估，由被告苏红预交评估费用，然被告苏红拒绝预交评估费用，亦不参加就涉案房屋组织的现场勘验，致使涉案房屋建设金及装饰装修价值评估无法进行。
另查明，被告徐清2011年7月被拘留、逮捕。2012年4月19日，青岛市中级人民法院以（2012）青刑一初字第42号刑事附带民事判决判处徐清犯故意杀人罪，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身。被告徐清现服刑于鲁西监狱。
还查明，原告与被告徐清签订的租房合同项下的房屋及院落现为崂山区红源鑫茶叶包装盒店（以下简称“红源鑫茶叶包装店”）经营场所，被告苏红在其经营，该红源鑫茶叶包装店为个体工商户，登记经营人为被告苏红。
又查明。涉案合同项下土地上所建房屋无相关审批建造手续。2014年12月25日，青岛市崂山区王哥庄街道西台社区居民委员会出具证明，载明“我社区村民李建江2009年在王沙路马路南建设房屋院墙一处，属李建江自己建设”。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中原告与被告徐清签订的租房合同项下房屋未经相关主管部门批准建造，在法庭辩论终结前仍未取得相关建设许可，故原告与被告徐清签订的关于该房屋的租赁合同无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，并按照双方过错赔偿对方损失。故本案中，原告与被告徐清签订的租房合同应属无效，两被告应腾出涉案租房合同项下场所，并给付原告实际占用期间的土地使用费；原告应返还两被告涉案房屋建设金及装饰装修费用。
关于涉案土地被告占用期间的使用费，因原、被告均同意以原告与被告徐清签订的租房合同确定的“自2010年9月1日至2013年8月30日期间为每年6000元，之后为每年8000元”的房租价格计算，故两被告应自2010年9月1日起至本判决生效之日止按照上述约定支付原告使用费。
关于两被告出资建设的涉案房屋建设金及装饰装修费用，因原告与被告徐清均认可为人民币78534元，被告苏红虽提出异议，但拒绝履行预交评估费之义务，致使价值评估无法进行，故本院在此情况下确认原告应返还两被告涉案房屋建设金及装饰装修费用人民币78534元，至于被告徐清与苏红之间是否属合伙建房及其各自出资情况与本案原告所诉的租房合同属不同法律关系，两被告应另行解决。
关于损失，因原、被告双方均未提交有效证据证明其损失数额，故本院无法支持。
关于原告及被告徐清均提出的被告苏红非承租人的主张，本院认为，被告苏红虽未与原告签订租房合同，但其与被告徐清曾长期同居并共同经营红源鑫茶叶包装店，在被告徐清入狱服刑至今亦是由被告苏红实际使用涉案房屋场所，被告苏红应属涉案房屋场所的实际使用人，且在被告苏红提交其与被告徐清签订的协议复印件及投资建造涉案房屋、经营红源鑫茶叶包装店的大量人工费、结算单、进货凭证的情况下，不能单凭其未在租房合同上签名即排除被告苏红与被告徐清合伙投资建设涉案房屋并共同经营红源鑫茶叶包装店的可能性，故本院对原告及被告徐清的上述主张，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李建江与被告徐清2010年签订的租房合同无效；
二、被告徐清、苏红于本判决生效之日起十日内迁出原告李建江与被告徐清2010年签订的租房合同项下场所；
三、原告李建江于本判决生效之日起十日内返还被告徐清、苏红房屋建设金及装饰装修费用人民币78534元；
四、被告徐清、苏红于本判决生效之日起十日内给付原告李建江自2010年9月1日起至本判决生效之日止的土地使用费（按照自2010年9月1日至2013年8月30日期间每年6000元，自2013年9月1日之后为每年8000元计算）。
五、驳回原告李建江的其他诉讼请求。
案件受理费100元，原告李建江负担50元，被告徐清、苏红负担50元（此款原告已预交，两被告于本判决生效之日起10日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 青
审 判 员 孙 未
人民陪审员 董 伟
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 李青青