淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初5944号
原告：中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行，住所地淮安市淮海北路70号。
法定代表人：窦海涛，该支行负责人。
委托诉讼代理人：董小枚，该公司职工。
委托诉讼代理人：王会，该公司职工。
被告：吴凯洁,女,汉族,1993年9月5日出生,苏益电器厂职工，住淮安市。
被告：施道成,男,汉族,1992年2月6日出生,无职业，住淮安市。
原告中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行（以下简称农行淮安淮州支行）与被告吴凯洁、施道成金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淮安淮州支行委托诉讼代理人王会，被告吴凯洁、施道成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行淮安淮州支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴凯洁、施道成立即归还原告购房贷款本金262243.06元，利息5086.85元（利、罚息计算至2018年6月5日，此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至给付之日止）；2、依法确认原告有权对两被告名下的位于淮安市××家园北院××区××楼××室房屋进行拍卖或变卖，并以所得价款在抵押债权范围内优先受偿；3、由被告吴凯洁、施道成承担本案诉讼费用、资产保全费及原告实现债权和抵押权的一切费用。事实和理由：2016年8月23日，原告与被告吴凯洁签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为28万元，期限为2016年8月29日至2031年8月28日，借款人以位于淮安市××家园北院××区××楼××室房屋作抵押，并于2016年8月25日办理了他项权证，载明债权数额为38万元，权证号为苏(2016)不动产证明第0024288号。原告依约放款，但被告未按约还款。截止2018年6月5日，被告吴凯洁贷款已逾期158天，尚欠本金262243.06元，应收未收利息5086.85元，合计欠款267329.91元。原告多次催收无果，依据双方所签订《个人购房担保借款合同》及《不动产抵押合同》的条款约定，诉至本院，请求支持诉请。
被告吴凯洁、施道成共同答辩称，对原告主张的本金利息均无异议，对抵押事实也无异议，愿意承担还款责任。
根据当事人陈述及审查原告所举证据，本院认定事实如下：被告吴凯洁(借款人、抵押人)与被告施道成(抵押人)于婚姻关系存续期间，即2016年8月23日与原告农行淮安淮州支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款金额为人民币28万元，借款用途为购买住房，借期为15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币基准日利率为基础下浮5%后确定。本合同记载的借款金额、期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分。借款人不可撤销并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名，丁志伟；开户行，农行淮州支行营业部；账号，6228481979747544371。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。本合同项下借款采用抵押担保，即以位于淮安清隆家园北院一区6号楼202室提供担保，抵押应在本合同签订之日起30日内办妥抵押登记。本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。该合同还约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……借款人未按足额偿还借款。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。与本合同相关的法律文书(包括但不限于诉讼、仲裁和执行等程序中的文书)，以借款人、担保人填写的通讯地址为送达地址，相关法律文书通过专人递送或邮寄到该地址即视为送达。各方当事人均在本合同相应的落款处加盖公章或签名并摁手印。
2016年8月23日，两被告共同与原告农行淮安淮州支行签订了《不动产抵押合同》1份，载明两被告以其共同共有的位于淮安市××家园北院××区××楼××室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押物的价值为38万元，抵押期限从2016年8月23日起至2031年8月22日止，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，该合同还约定了抵押物价值、双方权利义务、违约责任等。原、被告双方在抵押权人、抵押人处签名并摁手印。原、被告双方于2016年8月25日到相关部门办理了抵押登记，载明：他项权证号，苏(2016）淮安市不动产证明第0024288号；证明权利，抵押权；权利人，中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行；义务人，施道成，吴凯洁；担保债权的数额，38万元；债务履行期限，2016年8月23日至2031年8月22日等信息。同年8月29日，原告向被告吴凯洁发放贷款，并签名借款凭证，载明：借款金额28万元，执行利率4.65500%，逾期利率6.98250%，借款期限自2016年8月29日至2031年8月28日止，还款方式等额本息还款。后被告吴凯洁未按约归还贷款，从2018年3月30日开始逾期，截止2018年6月5日，尚欠贷款本金262243.06元，利息5086.85元（利、罚息计算至2018年6月5日，此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至给付之日止）未归还。经原告多次催要未果，遂诉至本院。
本院认为：一、关于原告农行淮安淮州支行与被告吴凯洁、施道成所签订的《个人购房担保借款合同》及《不动产抵押合同》的合同效力问题。上述两合同系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
二、关于原告要求两被告提前偿还贷款本金262243.06元，利息5086.85元（利、罚息计算至2018年6月5日，此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至给付之日止）的问题。原、被告在签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定，对借款人即被告吴凯洁未按约定按期足额偿还借款，贷款人即原告有权提前收回借款，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并支付复利。现被告吴凯洁从2018年3月30日起即未再依约还款，其行为显属违约，原告现要求被告吴凯洁偿还贷款本金262243.06元，利息5086.85元（利、罚息计算至2018年6月5日，此后利息及复利、罚息按照合同约定计算至给付之日止）的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。但根据相关规定，罚息不得计算复利，故原告就该部分的诉求，不予以支持。被告施道成与被告吴凯洁在借款时系婚姻关系存续期间，且贷款用途为购买住房，应属用于家庭共同生活，依法认定为夫妻共同债务，故被告施道成应对上述债务承担共同还款责任。
三、关于原告农行淮安淮州支行要求确认对被告吴凯洁与被告施道成提供的位于淮安市××家园北院××区××楼××室房屋进行拍卖或变卖，并对所得价款享有优先受偿权问题。本案中，原、被告在《不动产抵押合同》中约定以两被告上述共有的房屋为涉案借款提供抵押担保，并办理了不动产登记证明［他项权证号：苏(2016）淮安市不动产证明第0024288号］。现借款人迟延履行还款义务，根据《个人购房担保借款合同》约定，原告有权对上述抵押物行使抵押权，并以该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴凯洁、施道成于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行贷款本金262243.06元，利息5086.85元（利、罚息计算至2018年6月5日，此后利息及复利、罚息按照合同约定计算至实际给付之日止）。
二、原告中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行有权对被告吴凯洁、施道成提供的位于淮安市清隆家园北院一区6号楼202室房屋［他项权证号：苏(2016）淮安市不动产证明第0024288号］行使抵押权，并以该抵押物折价、拍卖或变卖所得价款在担保债权数额38万元的范围内享有优先受偿权。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5310元，减半收取2655元，保全费2270元，合计4925元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安市城中支行，账号：62×××32）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 员 刘姚根
二〇一八年八月二十四日
法官助理 程冲云
书 记 员 刘 雅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。