湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三初字第01423号
原告泰格林纸集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区东升路48号。
法定代表人童来明，董事长。
委托代理人曾东明，湖南卓越律师事务所律师。
委托代理人傅达基，系该公司经理。
被告湖南永寰投资管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道办事处凉塘路社区东升路48号综合楼4005室。
法定代表人黄振宇，总经理。
委托代理人王清辉，北京大成（广州）律师事务所律师。
被告湖南瑞豪华庭花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道办事处凉塘路社区东升路48号。
法定代表人黄振宇，总经理。
委托代理人马丽，系该公司职工。
原告泰格林纸集团股份有限公司（以下简称泰格林纸公司）与被告湖南永寰投资管理有限公司（以下简称永寰投资公司）、被告湖南瑞豪华庭花园酒店有限公司（以下简称瑞豪酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由审判员詹支粮，代理审判员黄琦、金新贵组织合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理，原告泰格林纸公司的委托代理人曾东明、傅达基，被告永寰投资公司的委托代理人王清辉，被告瑞豪酒店公司的委托代理人马丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰格林纸公司诉称，2012年7月6日，原告与被告永寰投资公司签订了《综合楼房屋租赁合同》，约定将原告位于长沙市星沙经济开发区凉塘路与东升路交汇处，长沙县政务中心对面的泰格林纸集团总部综合楼租赁给乙方，作为餐饮、住宿等项目经营使用，租赁期自2012年4月18日起至2027年4月17日止，共计15年，其中免租金装修期为6个月，租金起算日期为2012年10月18日，合同约定租金为每月40万元，被告另行承担原告总部原告在外租用宿舍费用3万元／年，租金采用先交费后使用的原则，按季度支付，提前7天支付下一季度的租金，被告不按时缴纳房屋租金的，每逾期一天按当期应付租金的5%支付滞纳金，超过30日仍未缴纳的，原告可书面通知被告解除合同，如原告选择解除合同的，被告应向原告支付当年3个月的租金作为违约金。合同签订后，被告永寰投资公司将租赁的房屋建成了瑞豪酒店公司，但是被告仅仅向原告交纳了4个月的房屋租金以及10万元现金共计170万元。经原告多次发函催告，被告以种种理由拒不缴纳，致使合同目的不能实现。至2014年9月18日止，被告尚欠原告租金750万元、原告宿舍租用费5.75万元，共计755.75万元，被告已严重违反了合同约定。故，请求法院依法判令：1、解除原告与被告永寰投资公司双方签订的《综合楼房屋租赁合同》；2、两被告腾空所租赁的房屋并交还给原告；3、两被告向原告连带归还拖欠租金750万元、员工宿舍租用费5.75万元，共计755.75万元；4、两被告向原告连带支付滞纳金1140万元、违约金120万元，共计1260万元；5、由被告承担全部诉讼费用。在庭审过程中，原告泰格林纸公司明确其第4项诉讼请求中主张的滞纳金1140万元是计算至2014年9月18日的金额。
被告永寰投资公司答辩称，一、永寰投资公司租赁的房屋有部分为不合法建筑，不符合出租条件。原告出租给永寰投资公司的综合楼实际上分为三部分，主体部分是12层小高层，面积10978平方米；第二部分是3层圆弧形裙楼；第三部分是在主楼和裙楼之间的空隙搭建的临时建筑，用于出入通道。这三部分中只有12层主楼有报建手续，其余两部分既无合法产权证明，又无报建手续，属于不合法建筑。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款之规定，属于违法建筑的，不得出租。因圆弧形裙楼作为综合楼唯一的出入通道，其部分不合法导致整个综合楼均不符合出租条件。二、永寰投资公司租赁的房屋不符合安全、防灾等工程建设强制标准。原告将主楼与裙楼相连，违背了建设部门审批时要求“综合楼与原有3层建筑间间距应不少于9米”的要求。根据《中华人民共和国消防法》等相关法律法规规定，建筑面积大于一万平方米的宾馆，必须办理建设工程消防设计审核和建设工程消防验收，而且在投入使用前还必须申请消防安全检查通过。但是，原告在将综合楼出租前没有办理消防手续，原告在租赁合同中承诺提供租赁房屋的“宾馆消防验收合格证”，但是仅提供了主楼的消防设备验收意见复印件；而且由于原告将综合楼三部分违法连为一体，作为宾客主要集散地的裙楼既没有任何消防手续，又因砖混结构导致无法按照消防设计标准改造，而如果不进行改造，永寰投资公司永远不可能办理好消防手续。《商品房屋租赁管理办法》第六条第二款规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，可见永寰投资公司租赁的房屋无法投入使用。三、因裙楼的改建等原因造成费用增加以及延迟开业是因原告的过错造成的，损失应由原告承担。合同签订后，被告着手办理消防改造及酒店营业登记的各项事项，但原告无法按照合同约定向原告提供房屋产权证明、土地红线图等资料，后来得知是因为原告所出租的房屋办理了在建工程抵押。当时原告承诺协助永寰投资公司解决一切问题，双方还达成了对裙楼拆除重建的意见。因原告将租赁房屋办理了在建工程抵押，不能提交申报改扩建手续的相关资料，导致施工期间被主管部门多次责令停工、罚款，直到2013年7月才完工，2013年12月通过消防验收，2014年1月16日才申领了“湖南瑞豪华庭花园酒店有限公司”的营业执照，正式营业。因此，租赁房屋不符合使用要求需要拆除重建，完全是原告的过错，永寰投资公司拆除裙楼重建是唯一的选择而且也是原告同意且配合了的，拆除重建期间的租金应当免除或者相应延长免租期，同时永寰投资公司拆除重建的费用，应当由原告承担。四、高额的滞纳金没有合法依据，而且永寰投资公司有合理的拒缴租金的理由，原告的要求依法不能成立。
被告瑞豪酒店公司的答辩意见与被告永寰投资公司的答辩意见一致。
原告泰格林纸公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据1、《综合楼房屋租赁合同》、《综合楼房屋租赁合同补充协议》，拟证明合同双方的权利和义务，被告应当按照上述合同交纳租金；
证据2、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，拟证明原告出租的房屋是符合国家法律法规的，建筑工程规划许可证外的2000平方米房屋是经过正规设计和规划许可的，但该2000平方米的房屋已经被被告拆除重建，而被告拆除重建没有得到原告的许可。
被告永寰投资公司对原告泰格林纸公司提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性和合法性没有异议，但原告提供的出租物只有部分是有合法报建手续的，部分合法不代表整体合法。裙楼部分没有合法的报建和产权手续，而且裙楼是作为主楼唯一的出入口，不符合消防要求，也无法按照原来的现状进行改建，只能拆除重建。
被告瑞豪酒店公司对原告泰格林纸公司提交的上述证据的质证意见与被告永寰投资公司的质证意见一致。
被告永寰投资公司为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：
证据1、长沙县建设局文件［长建发（2004）38号］，拟证明：1、原告对综合楼的设计和实际施工面积是有差距的，裙楼部分应拆除而实际没有拆除；2、设计要求主楼与裙楼之间的间距不少于9米，但是原告没有按照这个要求施工，导致了办不了竣工验收，也就导致了裙楼和综合楼不可分割；
证据2、湖南省施工图设计文件审理报告，拟证明：1、批准的建筑面积是15344平米，但实际只报建10978平米；2、主楼与原来的三层建筑间距要有9米，形成内庭院；3、中间间隔的9米不能做任何出入口的用途，但事实上原告建成的房屋不仅没有间隔而且将应该间隔的部分做了出入口；
证据1、2拟共同证明：出租物的主体部分有合法的报建和施工许可手续并不能证明整个的出租物就合法，一是原告没有按照报建和施工审批的要求建设，因而无法办理竣工验收。二是主楼没有依法与裙楼间隔9米，造成主楼裙楼不可分割，导致裙楼的不合法，也使得主楼无法使用。
证据3、长沙县房地产交易管理所出具的产权查询证明，拟证明：涉案房屋的产权证没有办理，原因是办了在建工程抵押。
原告泰格林纸公司对被告永寰投资公司提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性和合法性有异议，被告没有提交原件，也没有加盖复印公章；该两份证据与本案也没有关联性，租赁的房屋以2012年双方签订合同时为准，当时房屋的现状是客观存在，房屋的结构与原设计的差别不是租赁合同的一部分；涉案房屋建成以后，原告已经使用了9年，被告没有经过原告的同意进行改建是违法和违反合同规定的，被告应当按照双方的合同约定缴纳租金，不能无偿使用。对证据3的证据三性都有异议，原告即使没有办理产权证，进行了在建工程抵押，也可以合法出租，而且原告已经提交了该建筑合法性的证明。
被告瑞豪酒店公司对被告永寰投资公司提交的上述证据没有异议。
本院对各方提交的证据认定如下：原告泰格林纸公司提交的证据1、2，两被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告永寰投资公司提交的证据1、2，未提交原件予以核对，亦未由相关单位加盖与原件核对无异的公章，本院不予采信；证据3本院予以采信。
根据以上认定的有效证据及各方庭审陈述，本院查明以下事实：2012年7月6日，原告泰格林纸公司（甲方）与被告永寰投资公司（乙方）签订《综合楼房屋租赁合同》。合同第一条“出租房屋情况”：1、甲方自愿将位于长沙市星沙经济技术开发区凉塘路与东升路交汇处，长沙县政务中心对面的泰林纸集团总部综合楼租赁给乙方，作为餐饮、住宿等项目经营使用；2、经营面积13000㎡，综合楼共13层（含地下层及裙楼）……；3、该房屋的公用或合同部分的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况、水、强电、气、消防等现有配套设施状况，由甲方在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。……；4、甲方作为该房屋的唯一合法产权人与乙方建立租赁合同关系。甲方应保证其对本合同所涉之租赁房屋及配套附属设施等享有所有权及合法处置权；甲方应提供经其签章确认的房屋产权证明等相关文件复印件交乙方存档备查。如因上述原因导致合同解除或影响乙方的正常使用，甲方应按乙方实际损失给予赔偿，并退还乙方风险抵押金；5、乙方租赁甲方的房屋用于餐饮、住宿等商业用途，水、电、气及消防等各项基础配套设施完善，并经相关部门验收合格，餐饮、住宿等商业用途的相关证照和营业手续，由乙方自行办理并承担相关费用，甲方予以配合。第二条“房屋租赁期限和交付日期”：1、该房屋租赁期自2012年4月18日（含租日）起至2027年4月17日止共计15年；2、甲方于2012年4月18日前向乙方交付该房屋（交房日）。甲方给予乙方免租金装修期6个月。自合同签订之日起开始计算，即自2012年4月18日起至2012年10月17日止。3、本合同双方协商的租期为15年……；4、本房屋经营性质：餐饮、住宿及各种合法的项目。第三条“租金标准数额、支付方式和期限”：1、本房屋租金为40万元／月，即480万元／年。另乙方承担甲方总部员工在外租用宿舍费用3万元／年（支付的时间、方式同房屋租金），如甲方总部员工整体搬出该综合楼所在的院子，乙方不再承担甲方总部员工宿舍费用3万元／年；2、租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金按季度支付，提前七天支付下一季度的租金。……；3、乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向甲方支付滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同；如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方并向甲方支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金。合同还就房屋使用要求和维修责任，房屋返还时的状态，转租、转让和交换，其他费用的承担等进行了约定。同日，原告泰格林纸公司与被告永寰投资公司签订了《综合楼房屋租赁合同补充协议》，就停车位划分、设施设备的维修、前后门改造、多功能厅使用等事项进行了约定。
合同签订后，原告泰格林纸公司即将涉案房屋交付给被告永寰投资公司使用。被告永寰投资公司收房后，对涉案房屋的裙楼部分进行了改建，并于2014年1月6日成立了瑞豪酒店公司，将涉案房屋交由瑞豪酒店公司经营餐饮和住宿。截至2014年10月21日，被告永寰投资公司欠付原告租金750万元、员工宿舍租用费5.75万元。因原、被告双方未就改建等费用的承担达成合意，原告泰格林纸公司于2014年10月21日诉至本院，请求判若所请。
另查明，2013年7月24日，长沙县房地产交易管理所出具证明，载明涉案综合楼于2007年7月办理了在建工程抵押，暂未办理房屋产权证。原告泰格林纸公司分别于2007年7月24日、25日，取得涉案综合楼主楼的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，载明建设规模为10978㎡。
本院认为，一、原告泰格林纸公司与被告永寰投资公司于2012年7月6日签订的《综合楼房屋租赁合同》和《综合楼房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，但双方在租赁合同中所约定的13000㎡租赁房屋中，原告泰格林纸公司只取得了12层主楼共计10978㎡房屋的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，关于剩余部分面积的房屋，经本院释明，原告未提交相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据资料。另，根据被告永寰投资公司在答辩状中的陈述，原告提供了主楼的消防设备验收意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告与被告永寰投资公司签订的《综合楼房屋租赁合同》和《综合楼房屋租赁合同补充协议》中，关于10978㎡主楼部分的房屋租赁约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效；超出上述面积部分的房屋，因原告未提交合法建筑手续，关于该部分房屋的租赁约定无效，故对于原告要求两被告支付该部分房屋租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、原告与被告永寰投资公司在庭审中确认，根据合同约定的标准计算，截至2014年10月21日，被告还应支付13000㎡房屋的租金750万元。故，本院确认，截至2014年10月21日，被告永寰投资公司还应支付原告泰格林纸公司主楼10978㎡的房屋租金6333461.54元（10978㎡÷13000㎡×750万元）。另，经原告与被告永寰投资公司在庭审中确认，被告还应支付原告员工宿舍租用费57500元。被告永寰投资公司主张因原告泰格林纸公司提供的房屋存在瑕疵需要拆除重建，应免除重建期间的房屋租金。然，原告泰格林纸公司取得了主楼10978㎡房屋的建设工程规划许可证，而且原告在将涉案房屋租赁给被告永寰投资公司前，原告一直自己在使用涉案房屋，被告永寰投资公司改建裙楼部分是为其自身经营酒店，不能因裙楼部分的瑕疵而否定主楼的使用功能，被告永寰投资公司也未提供充分证据证明其对主楼部分进行利用的必要前提是对裙楼部分进行拆除重建。故对被告永寰投资公司的上述抗辩主张，本院不予支持。根据《综合楼房屋租赁合同》第三条第3项之约定，被告永寰投资公司超过30日未交纳房屋租金的，原告泰格林纸公司可书面通知解除合同，故对于原告要求解除《综合楼房屋租赁合同》的主张，本院确认该《综合楼房屋租赁合同》于被告永寰投资公司签收起诉状副本之日即2014年11月2日解除。因涉案房屋现由被告瑞豪酒店公司实际控制和使用，故对于原告泰格林纸公司要求被告永寰投资公司和被告瑞豪酒店公司腾空所租赁房屋并交还给原告的主张，本院予以支持。
三、关于原告泰格林纸公司要求被告永寰投资公司支付截至2014年9月18日的滞纳金1140万元、违约金120万元的主张。《综合楼房屋租赁合同》第三条第3项约定：被告永寰投资公司不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向原告泰格林纸公司支付滞纳金；如原告泰格林纸公司选择解除合同的，双方结清费用，被告永寰投资公司并向原告泰格林纸公司支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金。本院认为，合同约定的滞纳金亦是违约责任的一种表现形式，具有违约金的性质，故本院将双方约定的滞纳金和违约金予以综合计算。双方约定被告永寰投资公司逾期交纳房屋租金按每日5‰的逾期付款滞纳金，以及原告泰格林纸公司选择解除合同后，被告永寰投资公司还应支付120万元的违约金，系双方的真实意思表示，应当予以尊重，然该违约责任的计算标准过分高于原告泰格林纸公司造成的损失，且原告泰格林纸公司提供的部分租赁物不具备出租条件，存在过错，综合原告泰格林纸公司的实际损失及双方在履行合同过程中的过错等情况，本院基于公平原则酌情确定被告永寰投资公司应向原告泰格林纸公司支付截至2014年9月18日的滞纳金和违约金共计400万元。另，根据合同相对性原则，本案中的《综合楼房屋租赁合同》及其补充协议所约束的仅为原告泰格林纸公司和被告永寰投资公司，被告瑞豪酒店公司并非该合同的责任承担主体，故原告泰格林纸公司要求被告瑞豪酒店公司对被告永寰投资公司所欠付租金、员工宿舍租用费、滞纳金和违约金承担连带责任的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，被告永寰投资公司主张因裙楼改建等原因造成的损失系因原告泰格林纸公司的过错造成的，应当由原告承担，但被告永寰投资公司未在本案中就其损失部分提出反诉，亦未提供证据证明其损失的具体数额，故本案中不予审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告泰格林纸集团股份有限公司与被告湖南永寰投资管理有限公司2012年7月6日签订的《综合楼房屋租赁合同》于2014年11月2日解除；
二、被告湖南永寰投资管理有限公司和被告湖南瑞豪华庭花园酒店有限公司在本判决生效之日起十五日内腾空所租赁房屋，并交还给原告泰格林纸集团股份有限公司；
三、被告湖南永寰投资管理有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告泰格林纸集团股份有限公司2014年10月21日前的房屋租金6333461.54元，员工宿舍租用费57500元，共计6390961.54元；
四、被告湖南永寰投资管理有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告泰格林纸集团股份有限公司2014年9月18日前的滞纳金和违约金共计400万元；
五、驳回原告湖南永寰投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告湖南永寰投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费142588元，由原告泰格林纸集团股份有限公司负担54000元，被告湖南永寰投资管理有限公司负担88588元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 詹支粮
代理审判员 黄 琦
代理审判员 金新贵
二〇一五年四月十日
书 记 员 夏 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。