江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1743号
上诉人（原审原告）许勤峰。
委托代理人汪惠之，江苏天目湖律师事务所律师。
委托代理人孙旺杰，江苏天目湖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）毕建忠。
原审第三人赵夕明。
原审第三人周萍。
上诉人许勤峰与被上诉人毕建忠、原审第三人赵夕明、周萍房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服江苏省溧阳市人民法院（2014）溧民初字第187号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
许勤峰一审诉称，2011年2月18日，双方签订房屋买卖协议书，约定毕建忠将位于北水西花园3幢1号门401室房屋出卖给许勤峰，房价为77万元。协议签订当天，许勤峰按约支付房款50万元，2013年7月20日许勤峰又支付房款22000元，合计支付房款522000元。现交房时间已过，毕建忠未交房。据许勤峰了解，因客观原因导致毕建忠已无法交房，协商无果，要求毕建忠退还许勤峰交付的房款，并承担违约责任，但毕建忠至今只退还许勤峰房款153500元，其余部分房款今未予返还。现诉至法院，要求判令毕建忠返还许勤峰购房款368500元，承担违约金100000元，并承担本案诉讼费。
毕建忠一审答辩称，许勤峰购买的房屋经双方协商已经变更为北水西花园3幢1号门402室，该房屋系毕建忠从第三人处购得后转卖给许勤峰，许勤峰现已取得该房屋，故毕建忠无需返还许勤峰购房款，请求驳回许勤峰的诉讼请求。
第三人赵夕明、周萍未作答辩。
原审经审理查明：2008年5月30日，第三人赵夕明作为被拆迁人与溧阳市土地收购储备中心、溧阳市宝丰房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议载明可享受安置人口为6人（包括赵夕明、周萍及其女儿赵金薇、女婿肖永华，计增壹人属孕孩），安置房地址为北水西花园3幢1单元401室、402室及14幢1单元301室。2008年6月12日，毕建忠与第三人赵夕明、周萍签订协议书一份，约定第三人将北水西花园3幢1单元401室、402室两套房屋（建筑面积均为108.5㎡）以3920元／㎡的价格卖给毕建忠；其中20㎡按市场价3900元／平方米；毕建忠于协议生效时支付第三人两套房屋各6万元，基础正负零时支付各5万元，主体完工时支付总额的70%，余款在第三人办妥权证转移手续后一次性结清。后毕建忠支付第三人两套房屋的购房款共计12万元。
2011年2月18日，毕建忠与许勤峰签订房屋买卖协议书，约定毕建忠将北水西花园3幢1单元401室的房屋以总价77万元出卖给许勤峰，许勤峰支付毕建忠定金50万元，交房时付25万元，过户时付2万元；并约定房价按基价7100元／㎡，以房屋实际面积多退少补；交房时间按拆迁指挥部统一交付为准；过户时间定于该小区房产证、土地证可领取的两个月内，同时毕建忠应当无偿及时配合原房东将房屋过户至原许勤峰名下，许勤峰已付毕建忠房款人民币50万元。
2012年10月15日，毕建忠诉至法院，要求第三人赵夕明、周萍协助办理北水西花园3幢1单元401室、402室房屋的交付及过户手续。2013年1月23日，案外人肖永华、赵金薇、肖忻怡将毕建忠、赵夕明、周萍诉至法院，要求认定其三人之间签订的房屋买卖协议无效。2013年3月30日，许勤峰与毕建忠签订房屋买卖补充协议书，约定因毕建忠未按期交付房屋，现协商毕建忠于2013年6月1日向许勤峰交付房屋；如不能按期交付，应当按同期同类房型（4＋顶）进行差价补偿，许勤峰自动放弃除外。2013年7月13日，许勤峰与毕建忠再次签订补充协议一份，双方约定毕建忠起诉第三人一案的判决结果受益人为许勤峰；该案诉讼请求未经许勤峰书面同意不得变更；毕建忠同意于2013年7月28日前退还许勤峰购房款50万元；所有违约责任及房屋是否交付以法院判决为准。2013年7月19日，毕建忠撤回对赵夕明、周萍一案的起诉。2013年7月20日，毕建忠向许勤峰出具收条一份，该收条载明：“今收到许勤峰北水西3幢1号门402室屋顶多出面积补贴款计贰万贰仟元”。2013年7月21日，肖永华、赵金薇、肖忻怡诉毕建忠、赵夕明、周萍一案，经法院组织调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：解除毕建忠与赵夕明、周萍于2008年6月12日签订的房屋买卖协议；赵夕明、周萍返还毕建忠购房款12万元，并补偿毕建忠购房损失33500元；以上款项合计153500元抵作许勤峰应支付给肖永华、赵金薇、赵夕明、周萍购房款；双方再无其他争议。同日，赵夕明、周萍、肖永华、赵金薇作为甲方与乙方许勤峰签订房屋买卖协议书一份，约定甲方将北水西花园3幢1单元402室（建筑面积108.5㎡），以3920元／㎡的价格转卖给乙方，其中10㎡由乙方按市场价3900元／㎡；乙方于本协议生效时支付甲方人民币153500元（该款已由毕建忠代为支付），交付房屋支付总房价的80%，余款过户时付清。
原审另查明，北水西花园3幢1单元401室登记所有权人为其他案外人，原产权人为第三人赵夕明、周萍；北水西花园3幢1单元402室登记所有权人为许勤峰及其妻子罗永芳，原产权人为第三人赵夕明、周萍。许勤峰夫妇与第三人赵夕明、周萍在办理北水西花园3幢1单元402室房屋过户登记手续时，因相关政策，按照房屋总价658500元缴纳了相关过户费用。
许勤峰在原审审理中称，毕建忠辩称其出卖给许勤峰的房屋已由401室变更为402室，缺乏事实依据；在毕建忠与第三人之间就401室、402室签订的房屋买卖合同经法院调解解除后，其对该两套房屋均没有任何处分权。毕建忠不能履行交付401室房屋，已经构成实质性违约。许勤峰已经支付毕建忠购房款522000元，其中153500元抵作许勤峰支付购买第三人房屋的购房款，尚余368500元毕建忠应予返还，并要求以50万元为本金按照中国人民银行1至3年贷款利率6.65%向许勤峰主张违约金10万元。许勤峰并不否认能够从第三人处购得402室房屋有毕建忠的作用，但毕建忠不能以其起到的中介作用作为拒绝返还房款及承担违约责任的理由。许勤峰购买402室房屋共计支付第三人的购房款远超过购房协议书中约定的购房款425120元，且已付清，但购房款具体数额已记不清，购房款包括毕建忠代许勤峰支付的153500元、许勤峰代第三人支付房地产开发公司的8万多元、银行汇款22万元左右，还有其他一些款项，除153500元外，其他款项的支付没有相关支付凭证予以证明。
毕建忠称，在肖永华、赵金薇、肖忻怡诉其与赵夕明、周萍房屋买卖合同纠纷一案调解过程中，第三人明确表示只能选择一套房屋进行交付，在征求许勤峰的意见后，三方一致同意选择402室进行交付，401室仍归第三人所有；当时许勤峰、毕建忠的房屋买卖合同标的经双方协商已经变更为402室，所以在调解前一天，许勤峰向其支付了402室阁楼款22000元；在调解当日，许勤峰主动提出直接与第三人签订合同以在过户时少缴费用，于是其与第三人在法院签订了402室的合同；其亦知晓调解书将其与第三人之间两套房屋的买卖合同均解除。法院的调解书以及许勤峰与第三人于2013年7月21日签订的房屋买卖合同都是为了在房产交易过户时，隐瞒真实的买卖情况，减少相关费用的缴纳。
第三人赵夕明称，（2013）溧民初字第538号民事调解书将其与毕建忠之间两套房屋的买卖合同解除系其真实意思表示。当时毕建忠说许勤峰是他亲家公，结婚急着用房子，于是其把402室卖给了许勤峰，出卖的价格与卖给毕建忠的价格一致。对于许勤峰、毕建忠之间的买卖关系其并不清楚，在把房子钥匙交给许勤峰的时候，许勤峰提到毕建忠收取了他50万元定金。毕建忠一共支付了12万元房款，加上法院调解时其补偿给毕建忠的33500元，共计153500元抵作许勤峰402室的部分房款，剩余房款由许勤峰在毕建忠的陪同下通过银行直接汇款支付。
以上事实，有双方提供的房屋买卖协议书、补充协议、收条、协议书、房屋转让合同等证据以及当事人的庭审陈述在卷佐证。
原审认为，双方之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，依法受法律保护。根据双方提供的证据及庭审陈述，结合对第三人赵夕明所作的工作笔录，双方已将合同约定的标的房屋401室变更为402室及阁楼，同时双方约定直接由第三人向许勤峰履行该份房屋买卖协议书约定的交付房屋义务，以减少过户程序及费用。现第三人已向许勤峰交付了402室房屋，并协助许勤峰办理了该房屋的过户手续，应视为毕建忠已按房屋买卖协议书约定履行了主要合同义务，故对于许勤峰要求解除与毕建忠之间双方签订的购房协议、返还购房款的诉讼请求，法院不予支持。具体理由如下：1、根据双方之间于2013年7月13日签订的补充协议，在毕建忠与第三人案件处理过程中，毕建忠如作出变更诉请等涉及到该案件处理结果的决定，均需获得许勤峰的同意，可见许勤峰全程参与了毕建忠与第三人的房屋买卖合同纠纷案件。2、毕建忠于2013年7月19日撤回对第三人房屋买卖合同纠纷一案的起诉，许勤峰对此未提出异议，反而在2013年7月20日向毕建忠支付了402室阁楼费用，可以看出许勤峰在2013年7月20日的时间节点，已经确信毕建忠能使其取得402室房屋及其阁楼，在双方并未签订新的房屋买卖合同的情况下，法院认为双方此时已达成口头协议，一致认可将合同标的从401室房屋变更为402室房屋及阁楼；且必须强调的是，此时发生买卖关系的双方依旧是双方，如此时已确定许勤峰可直接从第三人处购买402室房屋，许勤峰可直接将阁楼款支付给第三人。3、在第三人仍旧愿意出卖402室房屋的情况下，如毕建忠直接以自己的名义买受402室、再向原告履行合同义务，除去阁楼费用，许勤峰可以获得房屋差价利益344880元。但在当时市场价格已远高于2008年6月12日合同定价的情况下，毕建忠却以许勤峰系其亲家公为由要求第三人按照2008年的合同价格将房屋出卖给许勤峰，自己则与第三人解除房屋买卖合同。双方之间实际并不存在姻亲关系或其他利害关系的情况下，毕建忠对可获得的344880元利益予以放弃的行为，及第三人在2013年依然以2008年合同约定的价格与许勤峰签订房屋买卖协议、放弃巨大利益的行为均不符合常理，且许勤峰未能作出合理的解释。许勤峰在庭审中虽陈述其与第三人实际约定并支付的402室房屋购房款超过合同约定的购房款425120元大约80000元左右，但其未能提供相关证据证明，且第三人在法院对其所做的工作笔录中陈述其与双方之间就402室房屋约定的价格与其将402室房屋出卖给毕建忠的价款相同，即425120元，故法院对许勤峰所述的购房款超过约定的425120元的意见不予采纳；4、第三人与毕建忠解除房屋买卖合同、再行与许勤峰签订房屋买卖合同的行为仅仅是一种外在形式表现，而实质是三方为减少过户程序和费用所达成的一种协议。客观上，上述行为亦确实减少了房屋过户程序及费用。
对于许勤峰要求毕建忠因未能交付401室房屋承担违约金的诉讼请求，因房屋买卖协议书中约定的标的房屋401室房屋已经双方协商变更为402室房屋，毕建忠亦已经按照约定向许勤峰履行了房屋交付义务，即毕建忠不存在违约行为，故法院不予支持。因毕建忠未向许勤峰交付阁楼，毕建忠向许勤峰多收取的阁楼款22000元应当予以返还。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、毕建忠应于本判决生效之日起十日内向许勤峰返还购房款22000元。二、驳回许勤峰的其他诉讼请求。三、案件受理费8328元，由许勤峰负担7937元，毕建忠负担391元。
上诉人许勤峰不服上述判决，向本院提起上诉称：本案毕建忠未履行合同，标的物履行未变更，由于合同未履行，应返回购房款。
被上诉人毕建忠在法定期限内未作书面答辩，二审中，毕建忠表示对原审判决无异议。
原审第三人赵夕明、周萍未到庭参加审理。
二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。
二审审理中，要求上诉人许勤峰到庭查明事实，许勤峰未到庭。
本院认为，本案许勤峰得到北水西花园3幢1单元402室价格与被上诉人毕建忠买受北水西花园3幢1单元401室价格一致，而上诉人许勤峰买受北水西花园3幢1单元401室价格为77万元，期间产生了差价。关于差价利益的归属，如本案关于涉案402室卖买相对方，认定上诉人许勤峰与第三人，则差价利益属许勤峰（即本案许勤峰诉请）；如本案关于涉案402室卖买相对方，认定为许勤峰与被上诉人毕建忠，卖买涉案402室是卖买涉案401室履行的合意变更，则差价利益归属毕建忠所有。因此认定涉案北水西花园3幢1单元402室卖买相对方及是否存在履行合意变更属本案争议焦点。
本院认为，本案许勤峰与毕建忠之间订立的北水西花园3幢1单元401室卖买房屋房协议，系双方真实意思表示，属有效协议，其后因故未予履行，但许勤峰未主张解除该协议，许勤峰亦未追索毕建忠的违约责任，转而许勤峰取得了涉案402室。鉴于许勤峰与毕建忠之间卖买房屋房协议依然生效，且履行标的物由涉案401室变更为涉案402室的事实。认定涉案履行标的物履行双方合意变更，双方卖买房屋房协议依然生效，合同相对方许勤峰与毕建忠。本案许勤峰取得了涉案402室，许勤峰一方并未发生其与毕建忠卖买房屋房协议以外的损失，仅是自愿改变所得的房屋。上诉人许勤峰要求取得毕建忠与第三人之间卖买价差利益，无事实与法律基础。
综上，上诉人许勤峰的上诉理由不成立，本院不予采信，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8328元，由上诉人许勤峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 汪芫朗