河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）豫行终562号
上诉人（原审被告）息县人民政府，住所地息县。
法定代表人赵君峰，县长。
委托代理人黄鹤，息县人民政府法制办工作人员。
委托代理人史志豪，河南息州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）息县房地产管理所，住所地息县。
法定代表人代民，所长。
委托代理人李建，该所工作人员。
委托代理人史志豪，河南息州律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈兰芝，女，汉族，1935年2月8日出生。
上诉人（原审第三人）敖中海，男，汉族，1926年2月15日出生，系陈兰芝丈夫。
二上诉人委托代理人敖峰。
二上诉人委托代理人ＸＸ刚，河南同信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张桂霞，女，汉族，1966年8月19日出生。
被上诉人（原审原告）栗国仁，男，汉族，1966年12月3日出生，系张桂霞丈夫。
二被上诉人委托代理人张涛，息县148法律服务所法律工作者。
息县人民政府、息县房地产管理所、陈兰芝、敖中海因与张桂霞、栗国仁房屋行政登记一案，不服信阳市中级人民法院（2015）信中法行初字第63号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人息县人民政府的委托代理人黄鹤、史志豪，上诉人息县房地产管理所的委托代理人李建、史志豪，上诉人陈兰芝、敖中海的委托代理人敖峰、ＸＸ刚，被上诉人张桂霞、栗国仁及其委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信阳市中级人民法院一审查明：息县人民政府、息县房地产管理所于2000年3月10日为陈兰芝颁发房权证息房城字第1**号房屋所有权证（敖中海为共有人），该证对应的房屋位于息县食品厂院内，原房屋建筑面积42平方米。张桂霞、栗国仁持有1994年4月16日息县商办工业公司开具的NO.000406收据原件一张，内容为“交款单位：陈兰芝，收款方式：现金，人民币：1600元，收款事由：房改费”。张桂霞、栗国仁并从此以后居住该房屋至今，且于2010年进行了扩建。陈兰芝系原息县商办工业公司退休职工，2000年3月3日因落实房改政策陈兰芝与息县商办工业公司签订《房地产买卖契约》一式三份（息县商办工业公司、息县房地产管理所、陈兰芝各持一份），现张桂霞、栗国仁亦持有该《房地产买卖契约》原件一份。2014年11月，敖中海、陈兰芝以栗国仁、张桂霞夫妇1988年借居其二间房改房屋不还为由，向息县人民法院提起民事诉讼，请求判决栗国仁、张桂霞退还该房屋。信阳市中级人民法院二审以民事诉讼需以本案行政诉讼结果为基础为由裁定中止诉讼。
信阳市中级人民法院一审认为，（一）栗国仁、张桂霞具备原告主体资格。涉案争议房屋由栗国仁、张桂霞于1994年4月16日起居住至今，且房地产买卖契约原件及房改房收费收据原件均由其持有，被诉的颁证行为同栗国仁、张桂霞具备法律上的利害关系，栗国仁、张桂霞依法具有诉讼的主体资格。（二）栗国仁、张桂霞的起诉未超过法定的起诉期限。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”。栗国仁、张桂霞称其在2014年11月敖中海、陈兰芝提起民事诉讼时才得知颁证行为，未超过法定的20年期限。息县人民政府、息县房地产管理所及敖中海、陈兰芝辩称栗国仁、张桂霞在被诉颁证行为发生时已得知，没有证据证实，不予支持。（三）息县人民政府在作出被诉行政行为时未尽到合理审慎的审查义务，被诉行政行为证据不足。根据陈兰芝当庭陈述，其在申请办理涉案房产证时，未向息县人民政府提供《房地产买卖契约》的原件及购房票据原件，该事实息县人民政府亦予认可。其在陈兰芝未能提供《房地产买卖契约》原件的情况下，在房屋原所有人息县商办工业公司出具证明证实房屋为30平方米后，未经现场勘查，即审查确认陈兰芝为产权人并为其办理了42平方米的房产证，认定事实的证据不足，不符合《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款之规定，依法应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉法》第七十条（一）项之规定，判决撤销息县人民政府、息县房地产管理所于2000年3月10日为敖中海、陈兰芝颁发的房权证息房城字第1**号房屋所有权证。
上诉人息县人民政府不服一审判决，向本院上诉称：1、被上诉人不具有本案原告主体资格，一审认定其对涉案房屋有居住权而未认定房屋所有权，被诉颁证行为未侵犯被上诉人的合法权益。2、一审认定事实错误。一审根据息县商办工业公司出具的证明认定房屋面积为30平方米，但陈兰芝与息县商办工业公司签订的房地产买卖契约显示面积为42平方米，契约的效力高于证明，一审仅以一份证明就认定颁证事实不清，理由不能成立。请求撤销一审，进行改判。
上诉人息县房地产管理所上诉称：1、被上诉人不具有原告主体资格，颁证行为不侵犯其合法权益。理由一是一审只认定被上诉人具有居住、使用权，而非所有权；二是陈兰芝作为息县商办工业公司的职工，通过房改政策取得房屋所有权，即使张桂霞与陈兰芝之间具有买卖关系，也应当到息县房地产管理所办理房屋转移登记，而不是起诉撤销陈兰芝的房产证；三是本案不适用先行政后民事，不能以撤销房产证来证明双方之间的民事法律关系，而应通过民事诉讼程序来确认张桂霞与陈兰芝之间是否存在房屋买卖。2、一审认定颁证证据不足，属认定错误。一是一审时息县房地产管理所提供了房屋登记档案，证据中有陈兰芝与息县商办工业公司签订的房地产买卖契约，一审认定没有提供契约是错误的；二是房屋面积是根据房地产买卖契约确定的，与息县商办工业公司出具证明不一致，但这一瑕疵不影响颁证行为，也不能因此否定陈兰芝对房屋的所有权。请求撤销一审，依法改判。
上诉人敖中海、陈兰芝上诉称：1、陈兰芝、敖中海拥有涉案房屋的所有权。陈兰芝系息县食品厂的职工，争议房屋系单位房改房，房改前陈兰芝就居住使用该房屋，并于2000年1月以6300元购得。陈兰芝与张桂霞的父亲是朋友关系，就将该房屋租赁给张桂霞居住。2、陈兰芝与张桂霞之间不存在房屋买卖关系。1994年时陈兰芝还没有获得房屋所有权，不可能出售给张桂霞，双方没有买卖契约，张桂霞提供的1994年收据不能证明双方存在买卖关系，收据来源不明，内容、时间、款项均与陈兰芝购买房改房的时间、款项不符。且张桂霞20年来一直没有要求房屋过户，按照《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖等原因致使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。3、被诉颁证行为合法有效，一审认定事实错误。一是上诉人提交了房地产买卖契约原件，该契约签订时一式三份，陈兰芝和单位、息县房地产管理所各有一份。二是颁证时息县房地产管理所进行了现场勘查，登记档案中可见现场勘查表和草图，有勘丈人和绘图人签字。三是息县商办工业公司没有实际丈量，其证明的30平方米不一定准确。4、一审适用法律错误。颁证行为没有违反《城市房屋权属登记管理办法》第十七条。请求撤销一审，改判驳回张桂霞、栗国仁的诉讼请求。
被上诉人栗国仁、张桂霞答辩称：1、被上诉人具有原告主体资格。1994年4月16日，被上诉人购买敖中海、陈兰芝位于息县食品厂房改房一套，购房价格为2000元。陈兰芝将购房收据原件交给被上诉人，此后一直居住至今。期间的修路费、水电费都是被上诉人缴纳的，以及对涉案房屋进行改扩建等，陈兰芝都未提出异议。房地产买卖契约和房改房收据原件均由被上诉人持有，被诉行为与被上诉人具有法律上的利害关系，具有原告主体资格。2、息县房地产管理所颁证时未尽到合理审慎的审查义务，被诉行为依据不足，依法应予撤销。息县房地产管理所未经实地勘查，也未向四邻了解房屋实际所有人的情况，没有见到房屋买卖契约原件和购房票据原件，在息县商办工业公司出具房屋面积为30平方米的证明后，为陈兰芝、敖中海颁发42平方米的房产证，违反《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定，应予撤销。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，（一）争议房屋系息县商办工业公司的房改房，陈兰芝作为息县商办工业公司的职工，有权依据房改政策办理争议房屋的所有权证。（二）息县人民政府为陈兰芝办理的是房改房的初始登记，在陈兰芝申请办理被诉房屋所有权证时，息县房地产管理所对陈兰芝与息县商办工业公司的房地产买卖契约原件进行了审查，依据房地产买卖契约记载的面积办理了被诉房屋所有权证，不违反法律规定。（三）被上诉人张桂霞、栗国仁主张1994年从陈兰芝、敖中海处购得争议房屋，因1994年陈兰芝尚未取得该房屋的物权，张桂霞、栗国仁又不具备初始取得房改房的资格，故张桂霞、栗国仁办理争议房屋所有权证，应以陈兰芝取得该房屋所有权证为基础，息县人民政府、息县房地产管理所为陈兰芝颁发房屋所有权证，并不损害张桂霞、栗国仁的合法权益。（四）张桂霞、栗国仁持有1994年房改费收据原件和2000年房屋买卖契约原件，在争议房屋居住20余年且进行了扩建，陈兰芝均未提异议，陈兰芝、敖中海不能持被诉房屋所有权证否定其与张桂霞、栗国仁之间的房屋买卖关系。（五）张桂霞、栗国仁主张其与陈兰芝、敖中海之间的房屋买卖关系，可以通过民事诉讼途径另行解决。张桂霞、栗国仁可以持确认买卖关系成立的相关文书向息县房地产管理所申请转移登记。综上，上诉人息县人民政府、息县房地产管理所的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但认定被诉行政行为证据不足错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销信阳市中级人民法院（2015）信中法行初字第63号行政判决；
二、驳回原告张桂霞、栗国仁的诉讼请求。
一、二审案件诉讼费各50元，由被上诉人张桂霞、栗国仁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李继红
代理审判员 段励刚
代理审判员 王盛楠
二〇一六年七月八日
书 记 员 陈瑞丹