江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5887号
上诉人（原审原告）沈朝林，女，1967年12月1日生，汉族。
委托代理人周宁静，女，1988年10月15日生。
被上诉人（原审被告）南京中铁二局置业发展有限公司，住所地在南京市江宁区禄口街道信诚大道47号。
法定代表人何孟竹，该公司执行董事。
委托代理人王飞，江苏石城律师事务所律师。
委托代理人王科，江苏石城律师事务所律师。
上诉人沈朝林因与被上诉人南京中铁二局置业发展有限公司（以下简称中铁二局公司）排除妨害纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沈朝林原审诉称：其系位于南京市江宁区禄口街道信诚大道47号中南汽车城B2幢106室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，中铁二局公司系涉案房屋的开发商。其于2008年1月1日受领涉案房屋，并于2011年4月6日取得涉案房屋的房屋所有权�。中铁二局公司于2012年在涉案房屋门前建造了一架钢结构楼梯，导致涉案房屋无法正常开门。因涉案房屋系商业用房，楼梯的建造导致涉案房屋难以租出，严重影响了房屋的商业价值。根据其与中铁二局公司签订的商品房预售合同，涉案房屋的套型及分布图纸中均未标明该楼梯。故诉至原审法院，要求中铁二局公司拆除涉案房屋前的钢结构楼梯并赔偿其房屋租金损失27459.25元。
中铁二局公司原审辩称：一、根据双方签订的商品房预售合同上所附套型及分户图，涉案房屋仅有一个门，该门并未被钢结构楼梯所遮挡，涉案房屋面对钢结构楼梯的这一面是砖混墙体与玻璃结构，并没有设计开门；二、其建造钢结构楼梯的目的是通过消防验收，是为了全体业主的共同利益，如拆除会对整个市场造成安全隐患；三、其在建造钢结构楼梯前已事先征得沈朝林的同意；四、钢结构楼梯的存在与涉案房屋无法出租并无直接因果关系，故其不应承担涉案房屋无法租出的租金损失。综上，请求驳回沈朝林的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年10月31日，沈朝林与中铁二局公司（原南京中关村置业发展有限公司）签订商品房预售合同，约定由沈朝林向中铁二局公司购买涉案房屋一套。中铁二局公司向沈朝林交付了涉案房屋，沈朝林于2011年4月6日取得涉案房屋的房屋所有权证书。后中铁二局公司为通过消防验收的需要，在涉案房屋室外墙壁一侧新建钢结构楼梯一座。南京市公安消防局出具《建设工程竣工验收消防复查意见书》，确认中铁二局公司已在中南汽车城B2幢新建消防钢结构楼梯，通过了消防验收，可以恢复使用。
2014年12月，沈朝林向原审法院提起诉讼，要求中铁二局公司拆除钢结构楼梯并赔偿其租金损失。�理中，沈朝林及中铁二局公司均提交了涉案房屋及所在市场的套型图、结构分布图等，根据图纸，双方均认可涉案房屋在设计时开门位置为涉案房屋内墙靠室内走廊一侧；沈朝林认为虽然涉案房屋外墙壁一侧并未设计有开门位置，但外墙壁一侧全部为落地玻璃结构，其他业主均在外墙壁一侧开设了玻璃门，其亦有权在此位置开门。中铁二局公司还提交了沈朝林签字的《确认书》一份，以证明新建钢结构楼梯得到了沈朝林的允许，该《确认书》载明：“鉴于中南汽车港市场转型在即，为促进市场繁荣、尽快让经营客户入驻经营、增加业主收益、保障市场安全。现就市场改造…及房屋消防改造作出确认：…3、业主同意做出消防改造及市场改造”。沈朝林则认为其在签署该《确认书》时并不知晓中铁二局公司将在涉案房屋外墙壁一侧新建消防楼梯，否则其不会同意；中铁二局公司陈述新建消防楼梯的位置是其自行选定的，中铁二局公司对已明确告知沈朝林在该位置建造楼梯未举证加以证实。沈朝林提出其曾委托中铁二局公司代为出租房屋，但代租期满后因室外新增了消防楼梯导致他人要求降低租金，但其不愿降低租金标准，故涉案房屋一直空置，给其造成租金损失；中铁二局公司则认为涉案房屋可以租出，其不能承担沈朝林的租金损失。
上述事实，有商品房预售合同、房屋所有权证、《建设工程竣工验收消防复查意见书》、《确认书》及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为：沈朝林要求中铁二局公司拆除消防楼梯的理由是认为该楼梯妨害了其基于物权而依法享有的对涉案房屋使用及收益的权利；但此处的妨害应理解为以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定物的权利人行使权利。虽然中铁二局公司在沈朝林所有的涉案房屋外墙一侧建造了楼梯，对涉案房屋的使用存在一定影响，但该建造行为是为了维护包括沈朝林在内的全体业主利益、保障市场的消防安全，经消防主管部门要求所进行并通过了消防验收，具有客观合理和必要性，不能认定是非法或不正当的行为。故沈朝林要求中铁二局公司拆除消防楼梯于法无据，原审法院不予支持。但中铁二局公司在建造消防楼梯时并未就具体位置征得沈朝林的同意，沈朝林可以基于买卖合同向中铁二局公司主张违约责任。对沈朝林所主张的租金损失，因沈朝林并未举证证实消防楼梯的存在与房屋未能租出存在必然因果关系，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款�规定，原审判决如下：驳回沈朝林的诉讼请求。本案案件受理费647元，由沈朝林负担。
上诉人沈朝林不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、根据中铁二局公司出具的《建设工程竣工验收消防复查意见书》，只能看出沈朝林所在楼层进行了消防验收，是符合消防标准的，但不能得出必须在沈朝林门卡建设消防楼梯。同时该楼梯的建设也不合理，中铁二局公司在交付该商铺时并没有该楼梯的存在，其为了公众防火以及商业利益理所当然应该建设该楼梯，但这是中铁二局公司在交付房屋时的一个错误，中铁二局公司在建设该楼梯时可以建设在距沈朝林店铺几米之外，留出大门开关的适当距离。二、消防楼梯阻碍商铺开关门，影响商铺的采光，这个因素必然导致该商铺的贬值和出租，显然造成了对上诉人物权的侵害，这是众所周知无需举证的事实。二审中，沈朝林要求增加诉讼请求中的赔偿金额，由原先只要求赔偿租金到现在要求中铁二局公司赔偿商铺因此贬值而造成的损失，并申请对该损失进行鉴定。三、公众利益并不是中铁二局侵犯他人合法利益的免责理由，中铁二局公司在为了公众利益不得已侵犯沈朝林物权的时候也必须经过合法的程序，其未就楼梯的具体位置告知沈朝林，同时对沈朝林造成的损失并没有给予相应的赔偿。四、共有财产权受到他人侵害的，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人。周红正系沈朝林的妻子，该商铺系在婚姻存续期间购买的，周红正为共有权人，应列周红正为共同诉讼人。综上，请求撤销原审法院判决，改判支持沈朝林增加的赔偿金额，及判决中铁二局公司承担商铺因楼梯阻挡大门所造成的贬值，并承担全部诉讼费用。
被上诉人中铁二局公司答辩称�一、涉案房屋原本的经营方向为汽车汽配，后为了各业主房屋保值增值，繁荣市场，经营方向调整为皮草类。中铁二局公司独自出资1.2亿元对市场进行了改造，因市场转为皮草市场，导致消防要求的提高，中铁二局公司为达到新的消防要求，在征得包括沈朝林在内的业主的书面同意后进行了消防改造。涉案房屋及周边房屋的开门位置均为内墙靠室内走廊一侧，故答辩人将楼梯建在外墙壁外侧，并未影响房屋的使用。且建造的消防楼梯也已经消防验收通过，符合消防标准，故中铁二局公司建设消防楼梯具有合理性和必要性。二、消防楼梯建设在涉案房屋外侧，在该侧，房屋设计上并没有门，故消防楼梯的建造对于沈朝林对该房屋的使用并无任何影响，擅自在消防楼梯这一侧开门，既违反房屋设计要求，也违反房屋管理的相关规定。故沈朝林所主张的因消防楼梯存在导致不能在此处开门的房屋租金损失的理由亦不成立。三、沈朝林在二审中提出涉案房屋的贬值损失属于新的诉讼请求，根据民诉法及司法解释的规定，沈朝林应当另行起诉。四、中铁二局公司不是行政机关，也并未征收、利用涉案房屋，故不存在给沈朝林补偿的问题。五、沈朝林是房屋的所有权人，周红正并未在涉案房屋的房产登记簿上登记为共有人，不动产物权的设立经依法登记发生效力，从物权公示角度，只有沈朝林是涉案房屋的产权人，故周红正不属于必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。上诉人沈朝林对原判判决“根据图纸，双方均认可涉案房屋在设计时开门位置为涉案房屋内墙靠室内走廊一侧”有异议，沈朝林认为其并未认可。沈朝林�铁二局公司对原审查明的其他事实无异议和补充，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人中铁二局公司在中南汽车城沈朝林所购买房屋外侧修建楼梯，截至本案二审，中铁二局并未向本院提供相关的建筑规划部门的审批手续，关于该消防楼梯的建设合法与否，应由相关行政主管部门处理。沈朝林在《确认书》上签字，其同意作出消防改造以及市场改造，且目前该消防楼梯已实际投入使用，沈朝林要求拆除该楼梯的诉讼请求，本院不予支持。但如该楼梯的存在给其造成了损失，沈朝林可以另行主张。本案中，沈朝林主张中铁二局公司赔偿其租金损失27459.25元，原审法院认为沈朝林并未举证证明消防楼梯的存在与房屋未能出租存在必然因果关系并无不当，本院予以维持。对沈朝林二审中提出的要求增加损失金额以及要求中铁二局公司赔偿商铺因此贬值而造�的损失，并对该损失进行鉴定的请求，因该请求系当事人二审中新提出的诉讼请求，不属于本院二审审查的范围，本院不予处理。因本案原审中仅沈朝林一人提起本案诉讼，且沈朝林系涉案房屋所有权证书上载明的所有权人，原审法院根据沈朝林的诉讼请求进行判决，并未追加周红正为共同诉讼人，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费647元，由上诉人沈朝林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一六年一月十一日
书 记 员 孙雪松