宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3000号
上诉人（原审被告）：郭彦飞，男，1963年3月22日出生，回族，永宁县政府退休干部，住宁夏回族自治区永宁县。
被上诉人（原审原告）：西部众和宁夏商贸有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海中路金凤万达广场B座29楼2901室。
法定代表人：赵全良，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵海全，男，1948年3月1日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原审被告：刘虹，男，1979年6月4日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人郭彦飞因与被上诉人西部众和宁夏商贸有限公司及原审被告刘虹租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问各方当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
郭彦飞上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求解除合同的理由不成立。一审法院错误的判决破坏了社会诚信。被上诉人是因为周边房租降价,为减少房租支出提出降租金没有达到目的后,又以诉讼方式提出解除合同,以规避应付租金。周边房租降价及涨价风险是合同当事人应当承担的风险,周边房租降价承租人就要求减房租、解除合同,那么如果周边房租涨价,出租人是否可以要求涨房租、解除合同?如果人民法院以判决的方式,支持这种以侵害合同相对方合法权益的不履约行为,那么人民法院的判决就是在破坏社会诚信,以法律的名义侵害守约方的合法权益。二、以减少损失为由判决解除合同理由不能成立。涉案房屋是经营性用房,出租房屋是有条件的,不仅要有人租,而且出租过程中时有空置也是必然的。本案中合同没有到期，且房租降价，故应由承租人承担房租损失，时间损失等风险损失，而非出租人即守约方承担。一审法院判决解除合同保护了违约行为，损害了守约人的合法权益。况且房屋空置是承租人恶意造成的。被上诉人不是因为经营困难不再具备使用房屋的条件而解除合同。故一审判决认定所谓”减少损失”的理由不能成立。三、本案涉及的”租赁合同”不具备解除的条件,且判决无法履行。(1)合同的租赁期是2015年4月26日至2018年4月25日,现租赁期限尚未届满，法院审理的期间正是承租人表示租与不租,出租人招租的时间,法院判决提前解除合同没有意义。(2)租赁期是以年为单位计算的,判决生效后无法计算租金。(3)合同解除,恢复原状的合同义务及物业采暖费用等后合同义务无法履行。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。
西部众和宁夏商贸有限公司辩称，一、双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定:”本协议履行期间,任何一方要求终止合同须提前三个月通知对方。”2016年2月17日，被上诉人通知上诉人解除合同,上诉人同意解除合同。2016年4月15日，被上诉人通知上诉人准备接收房屋。2016年4月25日，被上诉人再次向上诉人电话通知,要求其做好接收房屋的准备。2016年5月10日，被上诉人搬出房屋,将房门钥匙交给了上诉人。同日，被上诉人应上诉人的要求支付超期14天的房租1万元。之后,上诉人在房门上张贴了出租广告。到2016年7月底,因房屋无人租赁,上诉人反悔不同意解除合同。二、《房屋租赁协议》没有约定提前终止合同的违约金,但协议第四条约定,被上诉人向上诉人交纳1万元的保证金,同时约定”合同终止时乙方(被上诉人)无违反本协议的事宜时,甲方(上诉人)予以退还。”现因被上诉人提前终止合同,一审法院判决不退还1万元的保证金,也符合法律规定,被上诉人也表示同意。被上诉人要求提前终止合同,符合《房屋租赁协议》的约定,也不违反法律规定。被上诉人交给上诉人的1万元保证金,上诉人不予退还,等于被上诉人承担了提前终止合同的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告刘虹经本院合法传唤未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。
西部众和宁夏商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告退还原告保证金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月21日，被告刘虹将自己名下位于银川市××区号营业房（又名上海东路102号营业房）出售给被告郭彦飞，但没有办理房屋产权过户登记。2015年4月26日，被告郭彦飞以被告刘虹委托代理人的身份与原告签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租房：刘虹，委托代理人：郭彦飞（以下简称甲方）；承租方：西部众和宁夏商贸有限公司（以下简称乙方）。一、甲方将位于银川市上海东路102号房屋出租给乙方，租赁期限三年（自2015年4月26日至2018年4月25日止）；二、房屋租金第一年为80000元，以后每年为90000元，按年结算；三、乙方租赁期间水费、电费......；四、乙方预交保证金10000元，合同终止时，乙方无违反本协议事宜时，甲方予以退还；五、本协议履行期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。协议签订后，原告向被告郭彦飞支付租金80000元、保证金10000元，被告郭彦飞将房屋交付给原告占有使用。2016年5月31日，原告向被告郭彦飞账户转款10000元。现原、被告因履行合同发生争议，故原告诉至法院。一审庭审中，原告主张其与被告郭彦飞于2016年2月口头协商解除房屋租赁合同，该合同于2016年4月26日解除，原告于2016年5月10日搬离涉案房屋，将房屋钥匙交还给被告郭彦飞，并于2016年5月31日给被告郭彦飞额外支付租赁费10000元。被告郭彦飞不认可原告的上述主张，认为涉案房屋租赁合同并未解除，并另案提起诉讼，要求本案原告及张志江支付其2016年度、2017年度租金180000元，该案尚未审结。
一审法院认为，被告刘虹将涉案房屋出售给被告郭彦飞，但未办理房屋产权过户登记手续，被告郭彦飞已实际合法占有使用该房屋，将该房屋出租给原告，并收取原告租金，原告与被告郭彦飞之间形成涉案房屋租赁合同关系，被告刘虹与原告之间不存在房屋租赁合同关系，故对原告要求被告刘虹承担责任的诉讼请求，不予支持。原告诉称与被告郭彦飞口头约定解除涉案房屋租赁合同，并于2016年5月10日将涉案房屋交还给被告郭彦飞，被告郭彦飞不认可，原告提交的张贴在涉案房屋门上的房屋出租广告只能证明涉案房屋欲招租，无法证实该房屋出租广告系被告郭彦飞张贴及原告与被告郭彦飞于2016年4月26日解除房屋租赁合同，故对原告关于房屋租赁合同已经解除的主张不予认定。考虑到原告已搬离涉案房屋，被告郭彦飞拒绝解除合同及接受房屋，导致涉案房屋空置至今，双方的僵持会导致损失继续扩大，为减少损失，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持，但原告应当为此承担相应的违约责任。因原告与被告郭彦飞在合同中约定合同终止时，原告无违反合同约定事宜，被告郭彦飞退还原告保证金10000元。现原告在房屋租赁合同是否解除及租金是否付清的情况下要求被告郭彦飞退还保证金10000元的诉讼请求，不予支持。被告刘虹经法院公告送达开庭传票，公告期限届满未到庭，应视为其放弃了答辩和质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告西部众和宁夏商贸有限公司与被告郭彦飞于2015年4月26日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告西部众和宁夏商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，公告费600元，共计750元，原告西部众和宁夏商贸有限公司650元，被告郭彦飞负担100元。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院判决解除双方当事人于2015年4月26日签订的《房屋租赁协议》是否适当。对于协议的解除，双方当事人在《房屋租赁协议》第五条约定：”本协议履行期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。”依据该条款，说明双方当事人在协议的履行过程中均有权要求解除协议，只需提前三个月提前通知对方，并未约定其他的解除条件。双方当事人因协议的解除发生争议，被上诉人于2017年1月13日向一审法院提起诉讼要求解除协议。鉴于被上诉人已搬离涉案房屋，为减少双方当事人损失，一审法院判决解除双方当事人于2015年4月26日签订的《房屋租赁协议》，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元、公告费600元，均由上诉人郭彦飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周振禄
代理审判员 郭燕荣
代理审判员 虞 东
二〇一八年四月十七日
书 记 员 段思琦
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
......
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。