贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔毕中民终字第34号
上诉人（原审原告，反诉被告）新威园技发展（贵州）有限公司。地址：威宁县草海镇威宣路。
法定代表人周平，公司经理。
委托代理人（特别授权）张同济，贵州思语律师事务所律师。地址贵州省贵阳市南明区座（家乐福楼上）。
委托代理人周荣，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）威宁县福星门业有限公司。
地址：威宁县草海镇威宣路（原新威薯片厂内）
法定代表人李富祥，公司经理。
委托代理人谢福荣，草海律师事务所律师。
上诉人新威园技发展（贵州）有限公司（以下简称新威公司）与被上诉人威宁县福星门业有限公司（以下简称福星公司）房屋租赁合同纠纷一案，新威公司不服威宁县人民法院于2012年9月24日作出的（2012）黔威民初字第1723号民事判决，向本院提出上诉，本院于2012年12月26日立案后，于2013年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人新威园技发展（贵州）有限公司的委托代理人周荣、张同济，被上诉人的委托代理人谢福荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2007年10月1日，原、被告双方签订租赁协议，原告将新威薯片厂厂区及土地租予被告使用，租赁合同约定了租金数额、支付方式等。按照合同约定，双方采取先交租金后使用的原则，被告应于2010年8月前支付2011年度租金、2011年8月前支付2012年度租金。但直到起诉之日，被告一直以各种理由拒绝向原告支付租金。依照双方合同的约定，若被告拖欠或超期两个月以上未支付租金，视为被告自动终止合同，原告将收回厂房及土地。现被告拒不支付相应租金，严重损害了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规及双方约定，特向法院提起诉讼，请求法院在查清事实的基础上，判决解除原、被告双方于2007年10月1日签订的租赁协议并搬离协议所指的新威薯片厂及土地；判令被告向原告支付租金100000元并按同期中国人民银行同类贷款利率承担利息，从拖欠之日起算至清偿完毕之日止，并承担本案诉讼费。
反诉原告反诉称：我方与原告签订的《租赁协议》经威宁法院和毕节中院判决确认合同有效，在2011年9月终审判决送达后，原告没有函告我公司将租金交给谁，原告公司管理人熊庭两次来我公司收租金，但我公司要求原告出具委托熊庭收租金的特别授权委托书，但原告一直未出具，所以我公司没有将租金交给熊庭个人。且熊庭来我公司收取租金时，我公司告知熊庭提供税务发票才支付租金，因为按照税收法律法规规定，出租房屋要向税务部门缴纳税收，双方《租赁协议》第五条也约定，5000元以内的税费由原告公司承担，我公司是登记注册的有限责任公司，根据财经制度和纪律不能白条做账，必须要税务发票才能做账，但原告一直未向我公司提供税务发票，所以我公司才未及时将租金交付原告。另外，在履行合同的过程中，原告违约向我公司招租客户收取租金，2011年2月18日，原告向我公司招租客户刘燕妮收取租金3000元，根据《租赁协议》第六条规定，从2009年后，威宁驾校如要继续使用场地只能与我公司商量签订合同，租金由我公司收取，但在2010年、2011年、2012年原告擅自向威宁驾校每年收取租金25000元，共收取租金75000元，原告违约在先。现原告要求我公司支付租金，必须提供税务发票，还要将其擅自向我公司招租客户收取的租金及我公司垫付的维修围墙工程款一并扣除。
原审查明：2007年10月1日，新威园技发展（贵州）有限公司（协议甲方）代表熊庭与贵州威宁福星门业有限公司（协议乙方）签订了一份租赁协议，协议约定：甲方将新威薯片厂全部土地及厂房继续租给乙方使用和管理（除甲方与威宁驾校签订的场地面积外），租赁期限为10年，自2007年10月1日始至2017年10月1日止；租金每年50000元，每年提前两个月交付，如拖欠或超期两个月以上，则视为乙方自动终止合同，甲方将收回厂房和土地；甲方必须保证乙方在合同履行期内的合法性和稳定性，凡属甲方与任何单位的经济纠纷，债权债务自己处理，与乙方无关，如因此造成乙方合同受影响的，甲方承担赔偿责任；乙方有义务对厂房改造或维修，以保证厂房完好无损，有权对厂区规划和对外合作招租筹建（产生的官方费用与甲方无关）。所招租筹建的建筑物、构筑物归筹建者所有，租赁期限届满时，由乙方搬走或拆毁并由乙方恢复工厂原貌；甲、乙双方应自觉遵守合同的约定条款，不得擅自改变或中途变更，违约者应承担赔偿责任和法律责任。协议签订后，新威园技发展（贵州）有限公司从2010年1月24日起便以函告的方式告知威宁县福星门业有限公司要解除该租赁协议，后双方就该租赁协议的效力问题发生纠纷起诉至本院，经本院开庭审理，作出（2011）黔威民初字第82号判决书认定租房协议合法有效；园技发展（新西兰）股份有限公司不服提起上诉，经毕节地区中级人民法院审理后作出（2011）黔毕中民终字第506号判决书，判决驳回上诉，维持原判，最终认定该租赁协议合法有效。2010年7月底，威宁县福星门业有限公司依约向新威园技发展（贵州）有限公司交纳租金，新威园技发展（贵州）有限公司拒绝收取；后威宁县福星门业有限公司也未再交纳，现总共欠两年的租金100000元未交付；2011年5月27日，威宁县福星门业有限公司（合同甲方）与威宁县自强中等职业技术学校（合同乙方）签订了房屋租赁合同，将其承租的厂房、办公楼部分出租给乙方作办学使用，并约定租赁期限为2年，自2011年6月11日起至2013年6月10日止；每年租金为110000元，合同签订且双方签章盖章后一次性付清当年租金，次年租金在6月11日前支付；合同期内甲方不得单方毁约，否则应赔偿乙方改造投资损失，但因不可抗力因素导致合同终止的除外；合同期内乙方不得单方毁约，否则应承担合同期内应交纳的租金，但因不可抗力因素导致合同终止的除外。后该校停止办学，房屋租赁合同未履行完毕。现新威园技发展（贵州）有限公司与威宁县福星门业有限公司因租金问题产生纠纷起诉至本院，新威园技发展（贵州）有限公司以威宁福星门业有限公司拖欠2年的租金为由请求法院判令解除其与威宁县福星门业有限公司于2007年10月1日签订的租赁协议并搬出原新威薯片厂，支付拖欠的100000元租金并按同期银行同类贷款利率承担利息，从拖欠之日起计算至清偿完毕之日止，并承担本案诉讼费；威宁福星门业有限公司提起反诉，认为因新威园技发展（贵州）有限公司的不当干扰，导致其与自强学校签订的房屋租赁合同无法履行，给其造成了165000元的经济损失；新威园技发展（贵州）有限公司的管理人收取了本应由其收取的租金4500元，应当返还；租赁期限内，租赁物厂区围墙垮塌，应由出租方承担维修义务，但出租方不履行该义务，承租方自行维修而支付了17500元的工程款，也应由新威园技发展（贵州）有限公司承担，故请求法院判令新威园技发展（贵州）有限公司向其支付187000元。另查明，园技发展（新西兰）股份有限公司为新威园技发展（贵州）有限公司的股东，2001年10月新威园技发展（贵州）有限公司未按规定参加年检，其营业执照被工商部门予以吊销；2011年4月26日新威园技发展（贵州）有限责任公司向威宁县人民政府申请恢复新威园技发展（贵州）有限公司相关企业手续，威宁县人民政府作出威府复（2011）52号政府文件，同意恢复；2011年6月13日，新威园技发展（贵州）有限公司向毕节地区商务局申请恢复相关企业手续，得到批准。2012年9月17日园技发展（新西兰）股份有限公司作出承诺，对新威园技发展（贵州）有限公司诉威宁县福星门业有限公司租赁合同纠纷一案已知情，相关权利由新威园技发展（贵州）有限公司主张，其不会以任何理由再行主张权利。
原审认为：有效合同对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应根据合同的约定各自履行自己的义务，实现自己的权利。本案中原告新威园技发展（贵州）有限公司与贵州威宁福星门业有限公司签订的《租赁协议》第三条规定每年租金50000元，且每年提前2个月支付下一年度的租金，而威宁县福星门业有限公司自2010年起便一直未交纳租金，截止目前已欠了2年的租金未付，应按照协议的约定及时履行支付义务。故对原告新威园技发展（贵州）有限公司要求被告贵州威宁福星门业有限公司支付拖欠的100000元及按同期银行同类贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。同样根据该协议第三条的规定，如拖欠或超期2个月以上，视为被告自动终止合同，原告将收回厂房和土地。该规定系双方约定的合同解除条件及解除权的行使期限，当条件成就时，当事人应在解除权行使期限内及时行使自己的解除权。截止2012年8月，被告已拖欠租金1年以上，但原告自2012年8月6日才起诉要求解除其与被告签订的租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。故对原告要求解除原、被告双方2007年10月1日签订的租赁协议的诉讼请求，本院不予支持；被告在反诉中要求原告赔偿因原告采取严重干扰手段致使被告与第三人签订的招租合同无法履行而给被告造成的165000元经济损失的诉讼请求，本院认为，根据《中小学幼儿园安全管理办法》（教育部令第23号）第十四条第一款的规定，举办学校的地方人民政府、企事业组织、社团组织和公民个人，应当对学校安全工作履行下列职责：（一）保证学校符合基本办学标准，保证学校围墙、校舍、场地、教学设施、教学用地、生活设施和饮用水源等办学条件符合国家安全质量标准。庭审中被告未提供证据证明其出租给自强学校的场地校舍等符合国家安全质量标准；且被告与自强学校签订有房屋租赁合同，约定租金的支付方式为租金每年110000元，合同签订并双方签字盖章后一次性付清当年租金，次年租金在6月1日前支付。而自强学校自合同签订后至2011年7月停止办学止，总共只交纳了55000元的租金，已经违反了双方签订的合同。此外，虽然原告锁铁门的行为给自强学校的正常教学会造成一定的影响，但不足以导致自强学校的停办，原告向相关职能部门寄送紧急报告也不会对自强学校的招生造成负面影响，张贴公告的行为系被告不按时交纳租金的原因所致。自强学校停止办学的原因系学生及老师全部流失，而不是因原告的一系列行为而影响招生，因为招收学生在前，流失在后，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持；被告反诉要求原告退还原告擅自向被告招租的客户收取的4500元租金的反诉请求，因被告未提供证据证明张剑与原告公司的关系，故对张剑签收的1500元，本院不予确认；熊庭签收的3000元，因原告予以认可，本院予以确认，故对被告要求原告返还3000元的反诉请求，本院予以支持，超过部分不予支持；被告在反诉中要求原告支付其垫付的围墙修复费17500元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。围墙系租赁物的组成部分，因自然灾害垮塌，出租人新威园技发展（贵州）有限公司应当进行维修，新威园技发展（贵州）有限公司未履行维修义务，承租人威宁福星门业有限公司自行维修所支付的费用，应当由出租人负担，故对被告的该项反诉请求，本院予以支持。原告辩称其与被告签订的租赁协议第七条明确约定，被告有义务对厂房改造和维修，以保证厂房完好无损。本院认为，该条明确约定的是厂房由被告自行改造和维修，而围墙不包含在厂房之内，故对原告的该项辩解理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告威宁福星门业有限公司支付原告新威园技发展（贵州）有限公司租金100000元，并按同期银行同类贷款利率支付利息。利息起算时间从拖欠之日起至履行完毕止。定于判决生效之日起10日内履行完毕。二、由原告新威园技发展（贵州）有限公司返还被告威宁福星门业有限公司应由其收取的招租费3000元。定于判决生效之日起10日内履行完毕。三、由原告新威园技发展（贵州）有限公司返还被告威宁福星门业有限公司垫付的围墙修复费17500元。定于判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回原告（反诉被告）新威园技发展（贵州）有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）威宁福星门业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1150元由原告新威园技发展（贵州）有限公司承担，反诉案件受理费1803元由被告威宁福星门业有限公司承担。
新威公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决的第四项，改判解除上诉人与被上诉人于2007年10月1日签订的租赁协议并判令被上诉人搬离协议所指的新威薯片厂及土地，撤销原判决的第三项，改判驳回上诉人原审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人全部承担。上诉理由：依据本案协议，被上诉人应于2010年8月前支付2011年度租金、2011年8月前支付2012年度租金，但直到一审起诉之日，被上诉人一直拒付租金，拖欠租金近两年，依照双方协议约定，若被上诉人拖欠或超期两个月以上未支付租金，视同被上诉人自动终止合同，上诉人将收回厂房及土地。双方还约定了厂房的维修义务。上诉人一审起诉时，解除合同的条件已经完全成就，故一审判决认定事实、适用法律错误。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：一、在2010年7月，被答辩人就发函单方要求解除《租赁协议》，并采用张贴公告、锁大铁门的手段干扰答辩人对租赁物的管理使用。答辩人为了维护自身权益，向法院请求确认双方签订的《租赁协议》合法有效，并继续履行。经威宁县人民法院（2011）黔威民初字第82号民事判决书确认合同有效，新威公司应继续履行合同，毕节市中级人民法院也以（2011）黔毕中民终字第506号民事判决书驳回上诉，维持原判。二、毕节市中级人民法院（2011）黔毕中民终字第506号民事判决书送达后，熊霆曾来答辩人门市部要求支付租金是事实，但根据熊霆的聘任书，新威公司未授权熊霆收取租金，故答辩人要求熊霆提供收取租金的授权委托书和提供租金的税务发票才能交付租金给熊霆，但其一直未提供，故迟延支付房租的责任在被答辩人。三、被答辩人管理人员擅自收取答辩人客户的房租，除一审判决认定的熊霆擅自收取的3000元租金外，熊霆还于2010年、2011年、2012年三次向答辩人客户威宁驾校收取租金每次2.5万元，共7.5万元。
经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。
二审争议的焦点在于：一、上诉人与被上诉人于2007年10月1日签订的租赁协议能否依法解除；二、上诉人是否应承担被上诉人支付的围墙修复费17500元。
本院认为：一、关于上诉人与被上诉人于2007年10月1日签订的租赁协议能否依法解除。上诉人诉称被上诉人拖欠租金近两年，依照双方租赁协议第三条的约定，若被上诉人拖欠或超期两个月以上未支付租金，视同被上诉人自动终止合同，上诉人将收回厂房和土地。上诉人认为其依据合同此条约定取得单方解除合同的权利，但被上诉人不是不支付租金而是上诉人委派熊霆到被上诉人处收取租金未出示新威公司授权委托书且新威公司未按合同约定提供租金的税务发票，被上诉人拒付租金的抗辩理由合理正当，上诉人根据租赁协议第三条的约定解除涉案租赁合同的理由不成立。故上诉人要求解除租赁协议的诉请因没有法律和事实依据，本院不予采纳。二、关于上诉人是否应承担被上诉人支付的围墙修复费17500元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。虽然涉案租赁协议约定“乙方（被上诉人）有义务对厂房改造或维修，以保证厂房完好无损。”但是被上诉人修复的围墙不包含在厂房的范围之内，上诉人作为出租人应承担租赁物围墙的维修费用，故上诉人应承担被上诉人支付的围墙修复费17500元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人新威园技发展（贵州）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 吴建平
审判员 唐 琳
二〇一三年三月十三日
书记员 朱 莉