江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第1012号
原告扬州凯德房地产经营管理有限公司。
法定代表人林建瑞，董事长。
委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。
被告丁某。
原告扬州凯德房地产经营管理有限公司（以下简称凯德公司）与被告丁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年8月21日、8月25日公开开庭进行了审理。原告凯德公司委托代理人施莉珏、被告丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯德公司诉称，2013年4月11日，原、被告签订《凯德广场.扬州房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于扬州市扬子江北路101号“凯德广场.扬州”01层D58C号房屋，并对租赁期限、租金的计算方式和支付方法、滞纳金的承担等作出了约定。合同签订后，原告按照合同的约定履行了自己义务，但是被告自2013年10月份起就拒付租金，原告多次向被告催讨欠款，但均被拒绝。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同于2013年12月16日解除；2、原告不予返还被告收取的租赁保证金13265元，公共事业保证金1000元；3、被告向原告支付2013年10月1日至2014年4月27日间的租金及使用费（包含物业管理费）30954元；4、被告支付原告拖欠的电费137.62元；5、被告向原告支付至实际交付之日止的欠款滞纳金667.73元；6、被告向原告支付解除租赁合同的违约金26532元。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。
原告凯德公司提供的证据有：
1、租赁合同一份，证明原、被告对租赁期限、租金（包含物业费）、保证金、违约责任等作出约定；
2、律师函、速递单及速递查询各三份，证明原告向被告发出催要租金的函件，并要求解除与被告之间的租赁关系，被告收到该函件；
3、租赁保证金及公共事业保证金的收据各一份，证明原告缴纳了保证金14265元；
4、发票一份，证明被告交纳租金、物管费至2013年9月。
被告丁某辩称，从2013年7月开始，承租房屋就大面积脱落、漏水，后原告将漏水情况处理过了，并赔偿被告一点损失。因时间长了承租房屋漏水情况还一直存在，被告找原告的人谈，但原告没有人直接跟被告谈。被告房租交到大概10月份左右，原告也没来找被告。2014年2月底的时候，被告将租赁房屋里的东西搬走，因原告一直不肯赔钱，被告就没有把房屋里面的柜子拆除，2014年4月份上海总部派人来检查，原告扬州负责人姓朱的说赔偿被告因房屋漏水导致的损失，由他个人赔1000元，他当时发信息给被告的，当天晚上即2014年4月17日被告就去撤柜了。被告认为不欠原告租金，如果欠的话，在被告拆柜前原告可以来找被告要钱。原告发的函件，被告没有收到。关于原告要求不退还保证金、要求被告支付违约金，被告认为该约定不合理、过高，并且也超出了被告的承受范围。被告认为原告应赔偿被告损失。
被告丁某未提供证据。
经审理查明：
原、被告于2013年4月11日签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1、原告出租给被告的房屋座落于扬州市扬子江北路101号被称为“凯德广场.扬州”01层D58C号，房屋类型为商业；2、原、被告双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为26.80平方米；3、被告承诺该房屋作为经营“歌凡慕内衣裤／保暖内衣”之用途，并保证未征得原告书面同意不得擅自改变上述用途；4、该房屋的租赁期自原告同意的装修期届满次日起1年的时间，即2013年4月28日至2014年4月27日（原告同意给予被告自房屋交付之日起18天的装修期，即2013年4月10日至2013年4月27日）；5、保底租金：按租用面积计算，第一个租金计收年度的月租金额为每平方米130元，月保底租金为3484元；6、被告应于本合同签订之前或房屋交付时向原告支付房屋租赁保证金13266元；7、原告目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月35元核算，即该房屋的每月物业管理费为938元；8、被告应于交付日或之前向原告和／或管理公司支付公共事业保证金1000元；9、被告应按本合同约定的保底租金的标准向原告预付每个月的租金，被告应于本合同签订前或该房屋交付被告的同时或之前向原告预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由被告于每月第一个工作日或之前向原告付清；10、被告逾期支付租金和／或本合同约定的各项费用的，每逾期一日则按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，原告或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止被告使用，因此造成的一切后果由被告自行承担；11、原、被告双方同意，被告有下列情形之一的，原告可书面通知被告解除本合同。被告支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，被告还需支付给原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给原告造成的损失的，被告应补足原告损失额与违约金之间的差额。下列情形之一中第（4）约定为“逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的”。
2013年11月8日，原告向被告发出律师函一份，主要内容为“根据租赁合同的约定，截止至发函之日贵方已累计拖欠我方委托人租金费用4422元，上述欠租行为已构成违约，请贵司接到函后立即全额付清以上所有欠款。若未能按照本函告知内容按时支付欠款，我方将诉诸法律，追究贵方的一切责任，包括但不限于解除合同、没收贵方交纳的租赁保证金等”。原告邮寄的地址的扬州市扬子江北路101号“凯德广场.扬州”01层D58C号，收件人为丁某。原告提供邮件查询，该邮件于2013年11月9日由王美霖签收。
2013年12月11日，原告向被告发出律师函一份，主要内容为“贵方未与我方沟通的情况下，拖欠房租及电费等各项费用，导致我方商场利息受损，并严重违反了租赁合同的约定，截止本函签发之日，贵方已累计拖欠我方租金费用13266元、电费94.5元。贵方恶意拖欠应付款，已构成根本违约，我方正式通知贵方，自本函送达贵方之日起解除与贵方的租赁合同以及租赁关系。同时按照《租赁合同》第12.2条的约定，根据租赁合同已支付的租赁保证金、公共事业保证金、现场管理保证金，我方予以没收作为解除合同的违约金，请贵方于函到之日至我方办理所有离场手续、将场地恢复至交付原状”。原告邮寄的地址为扬州市扬子江北路101号“凯德广场.扬州”01层D58C号，收件人为丁某。原告提供邮件查询，该邮件于2013年12月16日由“丁宇”签收。
另查明，租赁合同签订后，被告按约向原告支付租赁保证金13265元，公共事业保证金1000元。被告向原告交纳租金及物业管理费至2013年9月30日。
庭审中，被告辩称于2014年4月17日迁让出承租房屋，原告对此予以认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且合法有效，双方均应按约履行自己的义务。一、关于租赁合同的解除。根据租赁合同约定，被告应于每月第一个工作日或之前向原告预付一个月的租金，而被告交纳租金至2013年9月30日后再无交纳，原告于2013年11月8日发函向被告催要租金未果的情况下，按照租赁合同的约定“原、被告双方同意，被告有下列情形之一的，原告可书面通知被告解除本合同…其中第（4）为逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的”，在2013年12月11日发函书面通知被告解除租赁合同于法有据。被告辩称并未收到上述函件，对此，根据原告提供的邮件查询，邮件分别由“王美霖”、“丁宇”签收，虽被告不予认可，但因原告邮寄的地址为承租商铺的地址，故对被告的该辩解本院不予采纳。因解除租赁关系函件，由“丁宇”于2013年12月16日签收，故本院依法确认原、被告之间的租赁关系于2013年12月16起解除。二、关于租金（含物业管理费）及违约金。因被告缴纳租金、物业管理费至2013年9月30日，故原告有权要求被告支付2013年10月1日至2013年12月16日期间的租金、物业管理费，即被告应支付原告11202.4元（（3484元＋938元）÷30天×76天=11202.4元）。被告拖欠租金及物业管理费，原告有权要求被告支付逾期违约金，因被告认为约定的“每逾期一日则按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金”过高，而原告又未能提供证据证明实际损失，本院酌定按同期银行贷款利率的130%计算违约金。三、关于房屋使用费。因租赁关系解除后，被告至2014年4月17日才将承租房屋返还给原告，故被告应向原告支付自2013年12月17日至2014年4月17日期间的房屋使用费（含物业管理费）17688元（（3484元＋938元）×4月=17688元）。四、关于解除合同违约金。因被告违约导致租赁关系解除，原告有权要求被告支付违约金。原告要求被告按照约定“支付六个月的租金及六个月的物业管理费”作为违约金，对此，因2012年12月16日解除租赁关系后，被告并未搬离承租房屋，原告也未及时敦促被告履行返还承租房屋的义务，直至2014年4月17日才搬离承租房屋，但此时双方合同租赁期间（2014年4月27日）即将届满，原告也未能提供证明实际损失，被告亦辩称违约金约定过高，结合被告返还承租房屋的时间，本院酌定被告向原告支付2个月的租金及物业管理费作为违约金，即被告应支付原告8844元（（3484元＋938元）×2月=8844元）。五、关于保证金的退还。原告以被告违约、合同约定违约时保证金不退还为由，要求本院确认保证金不予退还。对此本院认为，根据合同约定，保证金不予退还应是被告违约导致原告解除合同的被告应承担的违约责任之一，在该违约情形下，除了保证金不予退还外，原、被告双方还约定被告同时还需支付六个月的租金和六个月的物业管理费之和作为违约金，此处的保证金不予退还的约定也应视为对违约金的约定，即被告违约导致原告合同解除的，被告应承担的违约金为保证金加六个月的租金加六个月的物业管理费之和。因本院在前面已对被告该违约情形下应承担的违约金作出了分析并确定了违约金的数额，超过部分不予支持，故再要求判令不予退还租赁保证金、公共事业保证金14266元缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告扬州凯德房地产经营管理有限公司与被告丁某签订的《房屋租赁合同》于2013年12月16解除；
二、被告丁某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州凯德房地产经营管理有限公司支付租金、物业管理费11202.4元及违约金（以本金为4422元为基数，自2013年10月1日起至实际给付之日止；以本金为4422元为基数，自2013年11月1日起至实际给付之日止；以本金为2358.4元为基数，自2013年12月1日起至实际给付之日止；均按同期银行贷款利率130%的标准计算）；
三、被告丁某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州凯德房地产经营管理有限公司支付房屋使用费（含物业管理费）17688元；
四、被告丁某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州凯德房地产经营管理有限公司支付违约金8844元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1694元，由被告丁某负担（原告同意其预交案件受理费中由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 邵国庆
人民陪审员 姚盛雨
二〇一四年十月三十日
书 记 员 孟 婷