四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民再274号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：熊建，男，1984年11月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：郭水娥（系熊建之母），女，1965年2月26日出生，汉族，住四川省成都市温江区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川众信房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南三段1号2楼。法定代表人：吕长明，总经理。委托诉讼代理人：廖曦，四川亚峰律师事务所律师。再审申请人熊建因与被申请人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终7232号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月6日作出（2017）川民申182号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人熊建的诉讼代理人郭水娥，被申请人众信公司的诉讼代理人廖曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊建申请再审称，1.签订合同时众信公司并未告知案涉房屋为单一产权，而合同签订后，众信公司在未告知熊建的情况下，擅自将房屋抵押给第三人，使得熊建无法取得房屋产权证，导致熊建的合同目的不能实现。2.双方签订的《房屋买卖合同》第九条第二款明确约定“如因甲方责任，乙方未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付购房款，并按乙方已付房款的3%向乙方支付违约金……”。现熊建在付清购房全款后365天内未能取得房屋产权证，导致合同目的不能实现，应解除双方签订的《房屋买卖合同》，由众信公司承担返还已付购房款及其利息和赔偿损失的违约责任，但原二审在判决解除双方签订的合同后，仅判决众信公司返还购房款，驳回了熊建对赔偿款及利息的请求，使众信公司毫无违法成本，属认定事实不清，适用法律不当。请求再审法院依法公正判决。众信公司辩称，案涉房屋不能办证并非是将房屋抵押所致，而是案涉房屋为单一产权，不能办理分户产权，签订合同时已经告诉了熊建。同时，从整体抵押情况也能看出案涉房屋为整体，不能分割，熊建以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条的规定为由请求众信公司支付赔偿款的理由不能成立，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，熊建的再审理由不能成立，请求驳回熊建的再审请求。熊建向成都市武侯区人民法院起诉请求：1.解除熊建与众信公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000054）；2.众信公司向熊建返还已付购房款306215元及利息（利息按照同期贷款年利率5.5%计、从2013年3月11日起计算至实际支付之日止，暂计至2015年6月11日为37894元）；3.由众信公司赔偿熊建306215元的损失；4.本案诉讼费由众信公司承担。成都市武侯区人民法院一审查明，2013年3月11日，熊建与众信公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号：000054），约定熊建购买众信公司位于成都市××环路南××号商业用房，房屋原所有权证号为权1734520，建筑面积6.73平方米，房屋总价款306215元。合同第七条约定，双方同意以房屋实际现状进行交付，熊建委托众信公司在2013年5月1日前将房屋直接交付乙方的承租方。合同第九条第2款约定，如因众信公司责任，熊建未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意终止合同，众信公司在30个工作日内全额退还熊建已付房款，并按已付房款的3%支付违约金，熊建已收租金（合同签订当日至合同终止之日以内的租金部分）概不退还。合同签订当日，熊建向众信公司支付了全部购房款306215元，众信公司向熊建出具了收据。众信公司至今未能为熊建办理房屋所有权证书，已超过合同约定的支付完毕房款后365天的办理产权期限。根据《房屋信息摘要3》显示，熊建所购的案涉房屋所在的成都市武侯区二环路南三段1号2栋1楼2号，其业务件号为权1734520，该房屋上办理了抵押权登记，其他权证号为1282074，抵押权人为陈昱锟，权利价值600万元，约定期限为2014年9月29日至2014年12月28日。成都市武侯区人民法院一审认为，熊建与众信公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应当按照约定全面履行合同权利义务。由于众信公司未能按照合同约定，在熊建付清了全部购房款后365天内为其取得房屋所有权证书，且众信公司在《房屋买卖合同》签订后应当为熊建办理房产证的情况下，又将案涉房屋抵押给了案外人，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，众信公司违约行为导致解除合同的条件成就，熊建请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的主张，于法有据。该院认为，众信公司应当向熊建退还购房款306215元；购房款利息应当从请求合同解除时即起诉之日2015年6月4日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；熊建主张众信公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，该院认为，熊建在签订购房合同后收取了房屋租金，故酌情部分支持熊建的赔偿主张，众信公司应当向熊建承担赔偿金45000元。关于众信公司要求追加案涉房屋承租方作为本案当事人参加诉讼，该院认为，熊建、众信公司之间是房屋买卖法律关系，房屋承租方并非本案所涉及的法律关系的当事人，熊建的诉讼请求也仅仅针对众信公司，并未涉及房屋租赁、租金等内容，本案的处理结果也与房屋承租方没有利害关系，故房屋承租方并非本案有利害关系的第三人，故不予追加。据此，成都市武侯区人民法院于2016年3月30日作出（2015）武侯民初字第4534号民事判决：一、解除熊建与众信公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、众信公司于本判决生效之日起十五日内，向熊建退还购房款306215元并支付利息（利息以306215元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月4日起计算至判决生效之日止）；三、众信公司于本判决生效之日起十五日内，向熊建支付赔偿款45000元；四、驳回熊建的其他诉讼请求。案件受理费6465元，公告费260元，保全费3805元，共计10530元，由众信公司负担5880元，由熊建负担4650元。众信公司不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院上诉请求：1.依法确认双方签订的商品房买卖合同无效；2.撤销一审判决，改判熊建返还收取的房屋租金或者抵扣返还退房款；3.熊建承担一审、二审诉讼费及保全费。四川省成都市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。该院二审认为，该案的争议焦点是：1.涉案《房屋买卖合同》的效力；2.众信公司是否应支付利息及赔偿损失；3.熊建收取的房屋租金是否应予退还或抵扣退还的购房款。关于第一个焦点，涉案《房屋买卖合同》的效力。众信公司主张涉案《房屋买卖合同》因未取得预售许可证而无效。该院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，案涉房屋在众信公司与熊建签订房屋买卖合同时，已经建成且众信公司已经取得了房屋产权证书，本案并非商品房预售合同纠纷，而是商品房销售合同纠纷。众信公司还认为案涉房屋不具备独立使用功能而导致涉案合同无效。对此，该院认为，根据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第二十二条关于“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”的规定，房屋不具有独立利用价值，房屋登记机关不予登记，仅涉及合同履行问题，而并不导致房屋买卖无效。众信公司关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，该院不予支持，一审认定案由不当，该院予以纠正。涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。关于第二个焦点，利息的问题。熊建主张从涉案合同签订之日起计算购房款利息，原审判决从请求解除涉案合同之日即起诉之日（2015年6月4日）起计算利息。对此，该院认为，涉案合同合法有效，在涉案合同解除之前，众信公司占有购房款具有合法依据，利息应当从涉案合同解除之日起计算。原审判决认定错误，该院予以纠正。损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先卖后抵的行为是造成合同目的不能实现的原因。案涉房屋不能办理房屋产权证、导致商品房买卖合同目的不能实现的原因并不在于其已被抵押和未取到销售许可证，而在于案涉房屋不具有独立使用价值，故熊建主张损失赔偿无事实和法律依据，该院不予支持。关于第三个争议焦点，熊建是否返还租金或以租金抵扣退还购房款的问题。涉案合同有效，众信公司向熊建交付房屋，熊建享有就案涉房屋进行收益的权利，其出租案涉房屋所获得的租金是否应当返还的问题与本案不是同一法律关系，本案中不作处理。众信公司要求返还租金或以租金抵扣退还购房款的上诉理由不能成立，该院不予支持。综上，一审部分事实认定错误，适用法律不当，二审予以改判。据此，四川省成都市中级人民法院于2016年10月17日作出（2016）川01民终7232号民事判决：一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4534号民事判决第一项，即解除熊建与众信公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第的4534号民事判决第二、三、四项，即众信公司于判决生效之日起十五日内，向熊建退还购房款306215元并支付利息（利息以306215元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月4日起计算至判决生效之日止）、众信公司于判决生效之日起十五日内，向熊建支付赔偿款45000元、驳回熊建的其他诉讼请求；三、众信公司于本判决生效之日起十日内退还熊建购房款306215元；四、驳回熊建的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费6465元，由众信公司负担。本院再审查明的事实与原一审、二审查明事实一致，双方当事人对此无异议，本院予以确认。本院再审认为，熊建与众信公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。由于众信公司未能按照合同约定，在熊建付清了全部购房款后365天内为其取得房屋所有权证，且众信公司在《房屋买卖合同》签订后应当为熊建办理房屋所有权证的情况下，又将案涉房屋抵押给了案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，众信公司违约行为导致解除合同的条件成就，熊建请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的主张，于法有据。据此，原一审判决众信公司向熊建退还全部购房款并承担资金占用利息正确，应予维持。并且，对于熊建主张众信公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任问题，原一审根据本案中众信公司违约的客观事实，酌情支持了熊建的部分惩罚性赔偿请求，该处理恰当，应予维持。案涉房屋在众信公司与熊建签订房屋买卖合同时已经建成，且众信公司已经取得了房屋所有权证，因此本案并非商品房预售合同纠纷，而是商品房销售合同纠纷，一审法院将本案案由确认为商品房预售合同纠纷存在瑕疵，本院予以纠正。原二审认定事实基本清楚，但在没有确切依据的情况下改判众信公司仅退还熊建购房款本金有误，应予纠正。综上所述，原二审认定事实基本清楚，适用法律处理不当，本院依法予以纠正。原一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。熊建申请再审的理由部分成立，再审请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终7232号民事判决；二、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4534号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、财产保全费按一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费6465元，由四川众信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁铁军审判员  夏 喜审判员  张 忠二〇一七年八月二日书记员  尤战洪附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。