广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇德法民二初字第29号
原告陈权，男，1986年10月28日出生，汉族，住广东省郁南县。
委托代理人陈荣许，男，1950年3月6日出生，汉族，住广东省德庆县。是原告的姨丈。
被告徐少辉，男，1964年6月15日出生，汉族，住广东省德庆县。
第三人徐敏燕，女，1983年7月1日出生，汉族，住广东省德庆县。
上列被告徐少辉、第三人徐敏燕委托代理人徐耀球，德庆县官圩镇法律服务所法律工作者。
原告陈权诉被告徐少辉、第三人徐敏燕物权保护纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法由审判员黄梁汉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈权及其委托代理人陈荣许，第三人徐敏燕及被告徐少辉、第三人徐敏燕的委托代理人徐耀球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈权诉称：原告与被告于2013年1月29日，在德庆县房产管理中心签订一份房地产买卖合同，买卖二手楼，合同写明房屋建筑面积为145.97平方米，其中套内面积为131.86平方米。该房地产被告于2013年10月30日向原房管局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为：C1018645号。双方同意于2013年1月30日由被告将该房地产交付给原告使用，原、被告于2003年2月26日双方到县房产局办理了过户手续，原告领取了《房地产权证》，证号为652013434号。房地产权证附记中证明杂物房面积14.11平方米。该房屋原告已使用，但该杂物房被告以各种借口到2013年5月才交付原告使用，2013年10月3日被告强行将杂物房毁坏并取回杂物房，造成原告不得使用，被告的行为侵犯了原告的合法权益。据此，原告向法院提起民事诉讼，请求判令：1、交付原房屋的杂物房给原告使用，面积14.11平方米。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐少辉辩称：一、我于2013年1月29日与原告签订房地产买卖合同，将位于德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）西边的第六层单元转让给原告，自从将该房屋卖给原告后，已经将该单元的杂物房（楼下自西向东第5卡）同时交付，我并没有控制着杂物房不放，只是在将第六层单元卖给原告之前，我已在2009年10月6日将第二层单元卖给了徐敏燕，因为大家是熟人，当时徐敏燕向我暂时借用第六层单元的杂物房用于作仓库堆放物品，因为这杂物房是连着的，于是徐敏燕便将两间杂物房的墙拆除用作仓库，但此与我无关。现在第二层单元屋主徐敏燕已将杂物房腾空，原告随时可以使用该杂物房。二、关于杂物房的面积问题。第二层和第六层单元两套房的房产证上标注的杂物房面积都是14.11平方米，但每个杂物房的实际面积都是10.6平方米（2.47米×4.29米），与证上面积相差约3.5平方米。因为第二层单元的杂物房与第六层单元的杂物房是相连的，面积也相等，因此，如果原告将其杂物房扩大到14.11平方米，势必缩小徐敏燕的杂物房，恐怕徐敏燕也不会同意。而如果杂物房的面积达到14.11平方米也不能是这个价钱了。第六层单元是通过荣盛中介卖给原告的，当时我已向中介讲清楚这一点，说明杂物房面积与房屋证是有点出入的，至于中介又怎样同原告讲的，我不清楚。2009年10月6日我将第二层单元卖给了徐敏燕时，也是向徐敏燕讲清楚这一点的，当时徐敏燕也没有意见的。这两套房的具体情况，包括面积、结构等等，他们在购房前都反复看过、考虑过的，在完全同意的情况下才与我签订购房合同，而且原告买房已有一年多，并已入住，一年后再找我要杂物房，杂物房又不在我手里，当然是没有道理的，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人徐敏燕述称：一、我于2009年10月6日与徐少辉签订一份《房产转让协议》，协议约定徐少辉将坐落于德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）西边的第二层单元（包括杂物房）以150000元的价格转让给我，合同约定第二层单元的套内建筑面积为131.86平方米，杂物房面积为14.11平方米，合计145.97平方米，但在签合同前，即我看房时，徐少辉明确告知我，其中杂物房的实际面积与房产证的面积是不一致的，证上面积是14.11平方米，实际面积是10.6平方米，相差3.5平方米，他说为什么会这样他也不清楚，我当时也觉得差两三个平方米也没什么，只要是按原来面积交给我就得了，于是双方就履行了合同。后来，我因为要堆放物品，杂物房不够用，而隔壁的第六层单元的杂物房空着，也是徐少辉的，于是我就问他借来临时用一下，可以交点租金，他说现在不用，可以让我暂时用一下，不用租金，但等他要用时就要交还给他，于是，我就将中间的墙拆除，用作仓库。二、在2013年2月份，徐少辉说已将第六层单元卖出，杂物房将要交给买房者了（即原告），我说可以，等我将物品找到地方放置后即可腾出交还，现在我已完全将杂物房腾空，原告可以随时使用属于他的10.6平方米的杂物房，谁知原告却企图连我的10.6平方米的杂物房也要霸占。即使原告占足14.11平方米面积，也会减少我的杂物房面积，影响我的使用，我不同意。因为，大家只能按照原来的杂物房面积（10.6平方米）来使用，那才公平合理。另外，原告不同我商量，企图连我的杂物房也占用，擅自撬烂了我杂物房卷闸门，使我损失了2500多元，原告应该赔偿给我。
经审理查明：位于德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）西边的第二层单元及第六层单元房地产所有权均属被告徐少辉所有，两个单元的杂物房相连，坐北向南，房屋所有权证所载杂物房的面积均为14.11平方米，房屋平面图载明杂物房长为4.90，宽为2.88。被告徐少辉于2009年10月16日与第三人徐敏燕签订《房产转让协议》，将其所有的第二层单元（包括杂物房）【建筑面积为145.97平方米，其中套内面积为131.86平方米。《房地产权证》号为粤房地产证字第C10186**号，登记字号：德房私字0000988，登记日期：2003年10月30日】以15万元的价格转让给第三人徐敏燕，第三人买受后已实际使用了该房屋，但至今尚未办理房地产所有权转移登记手续。2013年1月29日被告徐少辉与原告陈权签订《房地产买卖合同》，由被告徐少辉将其所有的第六层单元的房地产以178000元的价格转让给原告陈权。合同第一条规定，房屋建筑面积为145.97平方米，其中套内面积为131.86平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为无，（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。合同第五条规定：被告保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由被告负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿。该房地产被告于2013年10月30日向县房管局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为：C1018645号。双方同意于2013年1月30日由被告将该房地产交付给原告使用。2013年2月26日原、被告双方到德庆县住房和城乡规划建设局办理了房屋过户手续，原告领取了德庆县住房和城乡规划建设局颁发的《广东省房地产权证》，该证载明：粤房地产权证号码为德字第65201304**号，房屋产权属人为陈权，房屋所有权取得方式为2013年2月7日购买，房屋编号为德房地0000006839，登记时间：2013年2月26日，房屋坐落德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）西边第六层单元，建筑面积145.79平方米，套内面积131.86平方米。房地产权证附记中载明杂物房面积为14.11平方米，房地产平面图载明杂物房长为4.90，宽2.88。被告将房屋卖给原告前，其所属的两个相连的杂物房均由第三人使用。2013年5月间第三人将杂物房内的物品搬走，并将杂物房的卷闸门打开。原告认为整个杂物房被告均已卖给原告，便将卷闸门的锁拆除，并换上新锁使用整个杂物房。2013年10月3日第三人徐敏燕以杂物房其占有一半为由将原告新安装的锁毁坏，并取回杂物房，造成原告不能使用。被告徐少辉认为，自从将该房屋卖给原告后，已将该单元的杂物房同时交付。由于第六层单元和第二层单元的杂物房是连着的，第三人徐敏燕向其暂时借用第六层单元的杂物房用作仓库堆放物品，便将两间杂物房的墙拆除用作仓库，但此与其无关。因而三方发生争议。据此，原告向法院提起民事诉讼，要求解决。
同时查明：讼争的杂物房为坐北向南，位于德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）内首层对向从西往东（现有杂物房门口）数起第三卡，中间并无砖墙间隔。经现场丈量，东西长：北面：为5.07米，南面为5.12米；南北长：东面：为5.25米，西面为4.76米；总面积为22.285平方米。而房屋产权证两个杂物房所载面积均为14.11平方米（东西长2.88米×南北长4.90米）。总面积为28.224平方米。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》，《广东省房地产权证》。被告提供的《房地产权证》。第三人提供的《房产转让协议》。本院收集的讼争杂物房现场勘验图，德庆县房产管理服务中心档案证明以及双方当事人陈述材料在案作佐证。
本院认为：本案是物权保护纠纷。被告徐少辉于2013年1月29日与原告陈权签订的《房地产买卖合同》是有效合同，双方应依约履行。本案争议的焦点是：被告徐少辉是否应将杂物房面积交足14.11平方米给原告陈权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依照上述法律规定，原告向被告买受的房屋及杂物房已向有关部门办理了不动产登记手续，并领取了房地产权证。原告已取得了位于德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）西边的第六层单元房屋及杂物房的所有权。因此，被告应当按原告购买的杂物房面积交足14.11平方米给原告。第三人徐敏燕虽先于原告向被告购买，但第三人至今尚未办理不动产所有权转移登记手续，其所购买的建设局综合楼（宿舍）西边的第二层单元房屋及杂物房所有权仍属被告徐少辉所有。原、被告及第三人讼争的两个杂物房不动产登记簿所记载的长宽及面积虽与实际丈量的长宽及面积不相符，但由于两个杂物房所有权均属被告徐少辉所有，故被告徐少辉应在两个杂物房总面积中交足14.11平方米给原告使用。至于剩余部分不足14.11平方米交付给第三人使用属另一法律关系，第三人可另循法律途径解决，本案在此不作处理。被告以在出卖房屋给原告时已与房屋中介言明杂物房面积与房屋证是有点出入，请求驳回原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。第三人述称，原告损坏了其杂物房的卷闸，要求原告赔偿2500多元，属于财产损害赔偿纠纷，不宜在本案中合并审理，第三人可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
限被告徐少辉于本判决发生法律效力之日起15日内将讼争的位于德庆县德城镇康城大道建设局综合楼（宿舍）内北侧（坐北向南，从西往东数起第三卡）的杂物房以西墙为界往东划面积14.11平方米交付原告陈权使用。
本案受理费100元，减半收取为50元，由被告徐少辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 黄梁汉
二〇一四年四月十四日
书记员 何欣荣