江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1251号上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号，组织机构代码55021520-9。法定代表人姚富新，该公司总经理。委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾宾。委托代理人吕文俊，江苏剑群律师事务所律师。上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）因与被上诉人曾宾商品房销售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第0843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月19日对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：曾宾诉称，我和华德公司于2012年9月10日签订商品房买卖合同，约定我购买华德公司开发的座落于金坛市金水华都8幢乙单元2106室房屋，房屋总价款98万元，同时合同约定华德公司应当于2013年4月30日前交付房屋，但是华德公司于2013年8月3日才通知我办理交房手续，此时华德公司已经逾期交房90日以上，但是在办理交付手续时华德公司不按合同约定支付违约金且拒不交付房屋钥匙，后我与华德公司多次协商无果，现起诉法院请求判令：一、华德公司立即将座落于金坛市金水华都2106室房屋交付给我；二、华德公司支付违约金210112元，并支付至房屋实际交付之日；三、本案诉讼费、代理费由华德公司承担。华德公司辩称，合同约定的违约金已经超过曾宾租金损失的1.3倍以上，我公司要求根据法律规定调低违约金，且该违约金计算至2013年8月2日我公司通知曾宾交付房屋时止。我公司一直同意交付房屋，是曾宾未与我公司办理交付手续。曾宾主张律师代理费没有法律根据。原审经审理查明，曾宾于2012年9月10日与华德公司签订商品房买卖合同，合同主要内容：曾宾购买华德公司开发的金水华都小区8#乙单元2106号房，商品房建筑面积142.05平方米，每平方米6898.98元，商品房总金额为98万元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。金水华都小区8#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。曾宾共向华德公司交付房款98万元。2013年8月2日华德公司通知曾宾办理交付手续，次日，曾宾与华德公司因违约金未能协商一致，双方未能办理房屋交付手续，该商品房至今未交付。曾宾于2014年3月10日诉至法院。原审诉讼中，曾宾申请撤回要求华德公司承担律师代理费8400元的诉讼请求。上述事实，有曾宾与华德公司的陈述、商品房买卖合同、交房流转会签单等证据在卷佐证。原审法院认为，曾宾与华德公司于2012年9月10日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付曾宾，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，2013年8月2日通知曾宾办理交付手续，应按约定给付违约金。自2013年4月30日起至2013年8月2日止华德公司实际违约94日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即73696元（980000元×0.08%×94天）。2013年8月2日华德公司已经书面通知曾宾办理房屋交付手续，后双方因违约金计算标准产生争议，造成本案所涉房屋至今未交付，曾宾依此要求华德公司承担自2013年8月2日起至房屋实际交付之日止的违约金没有法律根据，法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、曾宾、常州华德房地产有限公司于本判决生效之日起10日内办结座落于金坛市金水华都8幢乙单元2106室房屋的交付。二、常州华德房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付曾宾违约金人民币73696元。三、驳回曾宾的其他诉讼请求。案件受理费人民币2971元，由曾宾负担2221元，常州华德房地产有限公司负担750元（该款曾宾已预交，常州华德房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内径付曾宾）。上诉人华德公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项内容，对违约金进行调整，或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：一、原审判决以房地产公司是主导主体，应恪守合同为由按合同约定计算违约金违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及相关司法解释的规定。二、原审时华德公司根据法律的规定请求减少违约金并要求按租金损失计算违约金有事实与法律依据。三、原审判决对上诉人提出的要求被上诉人承担逾期接受房屋的违约金4.9万元的抗辩未采纳明显不当，且原审法院未对违约金的调整进行释明，程序违法。被上诉人曾宾辩称，房地产开发企业是房地产市场的主导主体，其提供的合同应当遵守，该买卖合同是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。上诉人实际占用我方购房款已经达到两年，违约金约定并未过高，且因为上诉人自身的过错，至今未交付房屋，应当承担至该房屋实际交付之日的违约金。综上，要求驳回上诉人的上诉请求。二审过程中，上诉人华德公司向本院提交以下证据：1、单位工程竣工验收证明书1份，证明案涉房屋竣工验收时间是2013年4月30日；2、国务院关于取消第一批行政审批项目的决定（国发【2002】24号），该决定第323条证明房地产开发项目竣工验收行政审批已经取消；3、2014年7月对金坛市七个房产中介房租的房产出租房信息、网上下载的山水房产网的金坛市房产求租的信息、2013年租房协议一份，证明如果按照当地的租房租金计算的话，合同约定的万分之八的违约金明显偏高。被上诉人曾宾对上诉人华德公司提交的上述证据的真实性均不予认可。二审经审理查明，金水华都8号楼单位工程于2013年4月30日竣工验收合格。上述事实，有华德公司提交的单位工程竣工验收证明书在卷佐证。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，首先，关于案涉房屋竣工验收日期的确定问题，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。因此房地产开发项目的验收应当是开发项目的整体验收。现上诉人华德公司仅以案涉房屋单位工程竣工验收证明书来主张其竣工验收日期为2013年4月30日，缺乏相应的事实依据，本院对此不予认定。其次，关于华德公司因逾期交房应当承担的违约金金额问题，华德公司认为双方约定的违约金已经超出了被上诉人曾宾的实际损失，要求依照我国合同法的相关规定减少违约金，但并未提供证据证明被上诉人曾宾的实际损失，其仅以租金损失计算被上诉人曾宾的损失亦缺乏事实依据，被上诉人曾宾的损失尚应包含房款利息等其他损失。且是否调整违约金，还要考量合同各方当事人履行合同的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。上诉人华德公司作为房地产开发企业，与各购房户在购房合同中明确约定的违约责任，不仅是其在未履行合同义务时应承担的法律责任，更是对花费家庭多年收入购买房屋的购房户的一种承诺和保证，现华德公司要求在逾期交房的情况下调整违约金，不符合上述公平原则和诚实信用原则，故对华德公司要求调低违约金的主张，本院不予支持。最后，关于华德公司要求被上诉人曾宾承担逾期接受房屋的违约金4.9万元的主张应否支持的问题，因该主张属于独立的诉请，华德公司对此应当提起反诉，未提起反诉的，原审法院对此不做处理并无不当。综上，上诉人华德公司的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5942元，由上诉人常州华德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段若鹏代理审判员  周韵琪代理审判员  吴立春二〇一四年十月八日书 记 员  蒋 洁