重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0120民初7799号
原告重庆市德俞物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区XX街道渝隆路597号，统一社会信用代码91500227663566603Q。
法定代表人刘锦发，经理。
被告：欧金凤，女，1982年5月28日出生，汉族，现住重庆市璧山区。
原告重庆市德俞物业管理有限公司（以下简称德俞公司）与被告欧金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告德俞公司法定代表人刘锦发、被告欧金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德俞公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告的物管费3459.44元及逾期付款违约金2000元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，德俞公司称其为妥善解决双方纠纷，自愿放弃其主张的逾期付款违约金2000元。事实和理由：被告系璧山区XX街道XX丽都小区的业主，原告系该小区物业管理公司。2008年10月9日被告与重庆市其秀物业管理有限公司（以下简称其秀公司）签订《嘉林XX丽都.前期物业管理服务协议》，该协议第三条约定，被告每月给付原告物业管理费按平方米0.4元即每月35.032元（被告房产面积为87.58平方米），其他公摊费每月5元，合计每月为40.032元。2010年7月17日至2017年9月30日被告共欠原告管理费3146.94元，公摊费312.5元，共计3459.44元。2012年8月6日，其秀公司名称变更为德俞公司。后经原告每年多次催收，并张贴催收单，但被告仍然不给付，其行为严重违约，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条第三款规定应当承担违约责任，原告认为该约定过高，现主动降低按2000元支付违约金符合法律规定。据此，为维护法律，保护原告的合法权益不受侵害，根据有关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。
被告欧金凤辩称，我不是不缴纳物管费，而是暂停缴纳物管费，具体理由如下：2008年7月16日接房至今，我所购买的位于XX街道XX丽都XX苑X单元X-
X号房屋内的墙体有大面积的渗水，为此我多次找德俞公司反映情况，要求其对墙体进行维修，以免再次渗漏，另外我还曾将书面的整改方案交给物管，希望房子在承建商的保修期内，让承建商全面维修，但德俞公司未告知我承建商的意见，致使错过了维修的时间，之后德俞公司也未对墙体进行维修，至今只要一遇见小雨半天左右墙面就会渗漏，现已经出现室内装修墙面大面积脱落，水泥砂浆出现裂缝，此房屋为砖混结构，不是框架结构，不及时修复，存在安全隐患。根据前期物业管理协议第一条以及第二条、第五条的约定，由于德俞公司不履行物业协议中的应对措施，我暂停缴纳物管费是依据合同行使的抗辩权，不构成违约，只要德俞公司将我所购买的上述房屋的墙体维修，不再渗漏，并恢复我房屋室内的墙面，我也愿意缴纳拖欠的物管费。
本院经审理认定事实如下：其秀公司的经营范围为物业管理服务、停车场管理咨询服务等，并于2012年8月6日将其名称变更为德俞公司。欧金凤系位于璧山区XX街道XX丽都XX苑X单元X-
X号房屋（以下简称涉案房屋）业主，其房屋建筑面积为87.58平方米，于2008年7月16日接房，经装修后入住，且其所在楼栋共有七层。
2007年8月9日，重庆安嘉林房地产开发有限公司（以下简称安嘉林公司）作为甲方与作为乙方的其秀公司签订《前期物业服务合同》，双方对物业服务事项、物业服务费用、双方权利义务、合同期限等进行了约定，其中第六条约定了甲方聘请乙方对XX丽都实施前期物业管理服务，多层物管费0.4元/月平方米，公摊费每月5元/月；第十七条中甲方应履行的义务的第6条约定了甲方保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；第二十六条约定了本合同期限为10年，自2007年8月7日起至2017年8月6日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条约定了本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
2008年7月16日，其秀公司作为甲方与作为乙方的欧金凤签订《嘉林XX丽都.前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物管协议”），其中第一条约定了甲方对小区房屋共用部位等进行日常维护、维修、服务管理，还约定了乙方应按时向甲方缴纳物业管理费；第二条约定了嘉林XX丽都管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。第三条约定了嘉林XX丽都物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、公用设施设备大中修、更新、改造的费用），同时物业管理费交费标准根据乙方所购房屋的建筑面积从装修之日起，住宅管理费按暂定0.4元每平方米收取，公摊费按暂定5元/月收取。乙方应于每月十日前到物业收费处缴纳本月物业管理费。第五条约定了甲方违反协议，未达到管理质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任；第七条约定了本协议从签订之日起至小区业主委员会成立止有效。协议另对委托服务事项、双方权利义务等进行了约定。同日，欧金凤在嘉林.XX丽都业主临时公约和承诺书上签字。另，庭审中，双方确认涉案物业尚未成立业主委员会。
因德俞公司未对涉案房屋内墙面渗漏进行整修，欧金凤从2010年9月2日起未交纳物业服务费、公摊费。同时，结合前期物管协议的约定，欧金凤从2010年9月2日至2017年9月30日共欠付德俞公司物业服务费2976.55元、公摊费424.83元，共计3401.38元。
关于涉案房屋内墙面渗漏及整改情况，庭审中，欧金凤称，我从接房后隔了一段时间开始装修时发现房屋卧室存在墙面渗水的情况，当时发现情况后找了物管，而且开发商安嘉林公司的工作人员肖丽也来看过，另外，我碰见过开发商的股东陈伟，也把情况给他反映过，但开发商都没有管。另外，没办法只能将上述情况给物业多次反映。而德俞公司称，我公司去欧金凤房屋内看过，其房屋内墙面出现渗漏属实。根据我公司的记载，欧金凤曾向我公司反映过两次房屋漏水情况，但我公司将上述情况也给开发商反映过。开发商当时答复我公司，称其会进行统一整改，但我公司未将开发商的意见告知欧金凤，且我公司并未收到过欧金凤提交的整改方案。另，对于涉案房屋渗漏整改的问题，庭审中，双方当事人均称其没有对涉案房屋渗漏进行整改。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，德俞公司举示的公司名称及法定代表人变更情况表、《前期物业服务合同》、《前期物管协议》、业主资料登记表、承诺书各1份、催交物业管理费照片复印件6张以及欧金凤举示的《前期物管协议》、涉案房屋内漏水现场照片7页等证据，经庭审质证，足以认定。
本院认为，德俞公司与安嘉林公司签订的《前期物业服务合同》以及德俞公司与欧金凤签订的《前期物管协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，且对双方均具有约束力。德俞公司提供物业服务后，作为璧山区XX街道XX丽都XX苑X单元X-
X号房屋的业主欧金凤理应按上述协议约定及时给付物业服务费、公摊费，且欧金凤从2010年9月2日至2017年9月30日共欠付德俞公司物业服务费2976.55元、公摊费424.83元，共计3401.38元。故，本院对于德俞公司主张物管费予以部分支持。另，德俞公司自愿放弃主张逾期付款违约金2000元，系对自身权利的处理，且不损害被告方利益，本院对此予以确认。对于欧金凤提出的装修房屋时就存在的房屋漏水以及房屋内墙面受损，根据欧金凤提交的证据及其当庭陈述，该房屋渗漏可能涉及房屋质量问题。本院认为，该纠纷与本案属不同的法律关系，欧金凤可另行解决。故，对欧金凤提出的暂停交纳所欠物业服务费用的答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告欧金凤在本判决生效后五日内向原告重庆市德俞物业管理有限公司给付物业服务费（含公摊费）3401.38元；
二、驳回原告重庆市德俞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告欧金凤负担（此款原告已预交，限被告在给付案款时一并付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 杨 波
二〇一八年一月十八日
书记员 鲍柏凤