广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初3203号
原告张振文，男，汉族。
被告丁敏，男，汉族。
原告张振文诉被告丁敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振文、被告丁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月，原告与刘荣达成意向，转让位于深圳市南山区某102号店面（以下简称涉案商铺），刘荣表态店转让时会同房东交割，转让金要同大股东即被告谈。后来原告和被告谈好，以人民币28000元（以下币种均为人民币）转让，房租3300元，另提出押金5600元（被告在房东处的押金，原告凭单退）。原告向被告索取押金单合同时，被告称，这店合同签了没多久，合同单据在搬家时遗失了，到时可补。2015年5月10日，刘荣代被告同原告签了合同，合同期限为一年，原告问刘荣同房东交割的事，刘荣告知原告放心经营，合同签了没多久。原告急于把店做起来，出于自保，把押金延后半年。经营期间得知涉案商铺合同已过期，房东不准转让，押金根本没有退。2016年1月，被告来收水电租金，同时向原告要押金，原告表明事实后，被告把原告交给他的一个月的水电租金3700多元拿走，没转给房东，房东收房，原告无法正常经营。被告故意隐瞒店面合同已过期的事实，店面已经转让给原告，从中获利，提供虚假情况，阻碍原告与房东正常交割，给原告造成直接经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告转让金28000元；2、被告赔偿原告经济损失3000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、出租方王书强口头同意承租人刘杨转租涉案商铺给被告，并就被告续租事宜作出了同意的意思表示，订立了不定期房屋租赁合同。2014年5月1日，王书强与刘杨就涉案商铺签订了租赁期限为一年的《房屋租赁合同》（以下简称原合同），并支付了押金5600元。但由于刘杨个人原因，在征得王书强口头同意后，刘杨于2014年8月把商铺转租给被告，并交付了押金收款收据。此后，由被告直接向王书强支付商铺租金，并由被告享有和承担原合同的全部权利义务。2015年5月1日，在合同期限届满时，经王书强与被告协商后，王书强提出商铺租金需加收500元，并另加收被告押金1000元，即每月需缴纳3300元的租金，被告遂按其要求给付租金，继续承租该商铺。并于2015年10月25日补开了新的押金收款收据6600元，写明“本合同已过期，双方可以协商续租事宜”。根据《合同法》第二百三十六条的规定，出租方与被告之间实际上是订立了不定期房屋租赁合同，王书强收取租金后默示同意双方继续履行原合同。被告在合同到期后仍然享有承租权，享有和承担原合同的全部权利义务。2、王书强以实际履行行为作出了同意被告转租的意思表示，被告有权转租给原告。原告在得知王书强与被告仍然履行原合同后，主动找被告协商商铺转让的事宜并达成合意，由被告的合伙人刘荣代理被告于2015年5月10日与原告正式签订《合同》（以下称为转租合同），约定商铺转让金为33000元（含押金5600元），月租金3300元，合同期限为一年，即2015年5月8日至2016年5月8日止，并实际收取转让金28000元和口头告知了出租方王书强。随后每个月均由被告向原告收取租金后再交付给王书强，原告亦实际经营了至少九个月。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，王书强虽未出具书面的转租同意书，但是已经以实际履行行为默许了被告的转租行为，追认了被告享有转租权。被告有权按照转租合同的约定收取转让金。由于原告仅实际支付了28000元的转让金，因此，原告请求判令被告返还原告转让金28000元没有法律和合同依据。3、由于原告未及时支付店铺租金，王书强有权收回店铺，原告应当自行承担相应的退租风险和实际的经济损失。2015年6月23日，被告的合伙人刘荣收到原告向其支付的28000元的转让金和六月份的月租金3300元，并向原告出具《收据》。由于原告仍需支付5000元转让金，遂跟被告协商，在转租合同中订立了补充条款，约定剩余的5000元转让金会于原告实际经营半年后，即2015年11月10日后，由被告把押金收款收据交付给原告，原告再向被告支付剩余的转让金。但到期后，原告一直未履行支付剩余转让金的义务。因此，原告在2016年2月向被告支付当月租金时，被告行使救济手段，把原告支付的3300元月租金作为剩余的转让金予以抵扣，并告知原告需缴纳剩余的转让金和1月份的租金，但原告一直未予回应。根据《合同法》第二百三十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告明知王书强与被告之间是不定期房屋租赁合同的法律关系，双方都可以随时解除原合同。且原告到期不支付商铺租金，王书强当然有权收回商铺。原告应当要自行承担相应的退租风险和经济损失。原告请求被告赔偿原告经济损失3000元没有法律和合同依据，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月1日，案外人王书强（出租方）与刘杨（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定出租方将涉案商铺出租给承租方使用，租赁期限从2014年5月1日起至2015年5月1日止，及其它内容。原告提交了房东证明、押金收据（5600元）拟证明王书强未与被告签订租赁合同，王书强出具的证明记载其与刘杨签订合同已到期，之后未与任何人签订长期租约。被告认可上述证据，被告陈述，其与房东未签订合同，只是依照刘杨的合同向房东交租，刘杨的合同到期后，房东要求增加每个月500元租金，补交了1000元押金，房东在10月份补开了新的收条，5600元押金是房东开给刘杨的，刘杨转租了涉案商铺后就把这5600元押金的收条交给被告了，原件已丢失。
2015年5月10日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《合同》，约定甲方将涉案商铺以33000元转让给乙方使用，含押金5600元，租金每月3300元，水电等由乙方自行承担；转让从2015年5月8日起，一年一签，期间甲方有义务协助乙方，合同依照前期甲方和房东签订内容，同等条件下，乙方有优先续租权；及其它内容。该合同空白处手写记载：半年后甲方把房租押金条交给乙方（房东收据），乙方把押金5600元补给甲方，一定是房东收据，否则无效，每月12日交房租，该手写部分后为原告和刘荣的签名。刘荣于2015年6月23日出具收据，收到6月房租3300元，转让金28000元。
被告提交了押金条拟证明房东于2015年10月25日补开押金条6600元，其上记载“本合同已过期，双方可协商续租”。原告认可上述押金条。
庭审中，原告陈述其实际使用涉案房产从2015年6月到2016年2月8日左右，租金交至2016年1月，1月25日支付了1月份的房租3300元，水电费全部交完；因为过年且房东来收房，所以2月8日停止了经营，但是未搬走。被告认可原告陈述的租金支付情况，但对原告具体停止经营的时间不清楚。被告陈述，房东在过年的前一天即2月7日找被告还房，因原告没有支付转让金及租金，被告也不可能帮原告代交，而且被告要求原告支付转让金及租金未果，被告将原告支付的1月份的租金抵作了转让金，后来被告也有向原告催收租金；被告向房东支付租金到1月份，之后就未再交租了，租金是原告交给被告，被告再交给房东；因原告未向被告支付租金，所以被告不该也不可能再向房东支付租金。
原告陈述，未向被告支付5000元押金是为了保证其能经营，因为被告与房东没有签订合同，被告也没有向原告出具什么凭证，原告担心交足了押金被告就直接走人了，所以留下5000元押金未交。
以上事实，有《合同》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
签订租赁合同后，被告作为出租人，应确保在租赁期限内对涉案商铺具有出租权限。被告陈述，涉案商铺系案外人刘杨从王书强处租赁，其后刘杨将涉案商铺转租给被告，由被告向王书强支付租金；刘杨与王书强的租赁期限于2015年5月1日到期后，被告并未与王书强签订租赁合同，只是依据王书强的要求支付租金和补交了押金。对此，本院认为，如果被告以上陈述均属实，也即被告与原告签订《合同》时，被告与王书强之间存在不定期租赁关系，被告无法确保能将涉案商铺出租给原告使用一年。原告基于对被告有无租赁权限的疑虑，而未依约将《合同》约定的押金5000元支付给被告，也系原告行使不安抗辩权的表现。
被告陈述，原告向其支付了2016年1月的租金，因原告没有足额支付转让金，被告催告无果，故被告将原告支付的1月份租金抵作转让金，并向房东支付租金到1月份，之后就未再交租了，在过年的前一天即2月7日房东找被告还房。原告也认可过年且房东来收房，所以于2月8日停止了经营。对此，本院认为，首先，合同没有约定被告可以自行将原告支付的租金抵作转让金。原告未向被告支付押金是行使不安抗辩权的表现，并未构成违约。其次，原告和房东之间并无租赁合同关系，被告为确保其出租权限，应足额向房东支付租金，而并非依据原告的租金支付情况而决定是否向房东交租。根据原、被告的陈述，涉案商铺系因被告未向房东按期支付租金而被收回，故被告因此丧失对涉案商铺的出租权限，涉案合同根本无法履行。
本院认为，涉案合同因被告未按期向房东支付租金而无法履行，被告对合同的不能履行，应承担违约责任。原告要求被告退回转让费28000元，因原告已实际使用涉案商铺至2016年2月8日即共9个月，故本院酌定被告向原告退回转让费7000元。至于原告主张被告赔偿经济损失3000元，原告并未提交证据证明其实际损失，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告丁敏应于本判决生效之日起十日内向原告张振文返回转让金7000元；
二、驳回原告张振文的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费287.5元，由原告负担222.5元，被告负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审判员 廖 艳
二〇一六年七月十日
书记员 伍小丽