海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2468号
上诉人（原审被告）：海口居然之家家居建材市场有限公司。
法定代表人：邹庆军，总经理。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈皓。
委托代理人：岑怡，海南京园律师事务所律师。
原审被告：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：邹庆军，总经理。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所律师。
上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司（以下简称海口居然之家）因与被上诉人陈皓、原审被告海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）侵权纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年10月29日，陈皓购买环瑞公司开发的位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面，铺面价款为346578元。之后，陈皓与环瑞公司签订《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》，约定陈皓将位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面委托环瑞公司以其名义对外出租，陈皓根据代租协议的约定向环瑞公司收取代租租金。代租期限为10年，即自2004年10月29日起至2014年10月29日止；铺面面积为26.01平方米。环瑞公司按陈皓实付购铺款的8%的净回报向陈皓支付返租回报，即每年支付陈皓返租回报22726元。租金以现金支付方式：其中环瑞公司返还陈皓的前三年租金，从陈皓支付的购房款中扣除，从第四年起按半年度支付陈皓租金，具体时间为每年的10月和4月分别支付总房款的4%，即11363元。并约定该协议在执行过程中，如发生纠纷或异议，双方应协商解决，如协商未果，可按法律规定处理。后环瑞公司将包括陈皓购买的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。2010年1月8日，环瑞公司与北京居然之家签订了《租赁合同》，约定甲方环瑞公司将位于海南省海口市秀英区滨海大路XX号，建筑面积约35637平方米的商业用房租赁给乙方北京居然之家使用，乙方北京居然之家同意承租上述物业。租赁物业的实际面积以工程竣工验收后海口市房屋管理部门测量的面积为准。上述《租赁合同》约定：租赁物业交付后12个月为免租期，暂定为2010年3月1日至2011年2月28日，租赁期限自免租期满之日起开始计算，暂定为2011年3月1日至2026年2月28日（15年）。环瑞公司与北京居然之家签订《租赁合同》后，北京居然之家按照合同约定分两次向环瑞公司支付人民币3000万元，之后由海口居然之家向环瑞公司共计支付人民币3175万元，环瑞公司累计收到人民币6175万元。
另查明：海口居然之家是北京居然之家的全资子公司，北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理，海口居然之家是具有独立法人有限责任公司。海口市房权证海房字第HK338XXX**号《房屋所有权证》登记海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺面的房屋所有权人为陈皓，面积为28.40平方米，登记时间为2013年2月27日。
再查明：因陈皓购买的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面面积增加，陈皓对补交购房款没有提供证据证明。陈皓与环瑞公司签订的《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》代租期限自2004年10月29日起至2014年10月29日止，由于环瑞公司拖欠陈皓2007年10月29日起至2014年4月29日期间的租金170220元，陈皓于2014年3月13日向原审法院提起诉讼，要求：一、环瑞公司向陈皓支付自2007年10月29日起至2014年4月29日的租金170220元，违约金67085元；二、解除陈皓与环瑞公司签订的《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》；三、环瑞公司在2014年4月29日交还租用商铺；四、环瑞公司承担本案诉讼费用。原审法院于2014年5月21日作出（2014）秀民一初字第286号民事判决：一、环瑞公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈皓支付代租租金170219元及违约金（违约金按照应付款每日万分之三分段计算，第一段以13863元为基数，自2007年11月1日至2012年7月5日；第二段以8863元为基数，自2012年7月6日至2013年2月7日；第三段以3863元为基数，自2013年2月8日至2014年4月29日；以下均以13863元为基数，第四段自2008年5月1日至2014年4月29日；第五段自2008年11月1日至2014年4月29日；第六段自2009年5月1日至2014年4月29日；第七段自2009年11月1日至2014年4月29日；第八段自2010年5月1日至2014年4月29日；第九段自2010年11月1日至2014年4月29日；第十段自2011年5月1日至2014年4月29日；第十一段自2011年11月1日至2014年4月29日；第十二段自2012年5月1日至2014年4月29日；第十三段自2012年11月1日至2014年4月29日；第十四段自2013年5月1日至2014年4月29日；第十五段自2013年11月1日至2014年4月29日）；二、解除陈皓与环瑞公司签订的《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》；三、限环瑞公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面交还给陈皓；四、驳回陈皓的其他诉讼请求。（2014）秀民一初字第286号民事判决书现已生效。
原审中陈皓提出的诉讼请求为：一、环瑞公司、海口居然之家立即停止对陈皓的侵权行为，将位于海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX铺面立即清场腾空交还于陈皓；二、环瑞公司、海口居然之家承担自2014年4月30日起至判决限定返还铺面之日止的侵权损害赔偿，暂计至2015年6月29日为35319.3元；
三、本案诉讼所产生的费用由环瑞公司、海口居然之家承担。
原审法院认为：一、关于陈皓要求环瑞公司、海口居然之家立即停止侵权行为，将海口市滨海大路XX号中央商城XXX铺面归还陈皓的问题。陈皓购买环瑞公司开发的位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面，陈皓是上述铺面的所有权人。陈皓与环瑞公司签订《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》，约定陈皓将上述铺面委托环瑞公司以其名义对外出租。环瑞公司将包括陈皓购买的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司，北京居然之家按照《租赁合同》约定分两次向环瑞公司支付人民币3000万元，之后由海口居然之家向环瑞公司共计支付人民币3175万元，海口居然之家是北京居然之家的全资子公司，北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理。2014年5月21日原审法院作出（2014）秀民一初字第286号民事判决：环瑞公司应将位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·中央商城首期一层XXX号铺面交还给陈皓及支付代租租金和违约金，现该判决已经生效。因此，法院已判决环瑞公司交还陈皓上述铺面后，陈皓再主张环瑞公司立即停止侵权行为，交还上述铺面没有事实和法律依据，原审法院不予支持。由于陈皓与环瑞公司签订的《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》的租赁期间自2014年10月29日届满，自2014年10月30日起，双方为不定期租赁，陈皓可以随时解除合同。陈皓于2014年3月13日向原审法院提起诉讼，要求环瑞公司支付2007年11月1日至2014年4月29日止的租金、违约金并要求环瑞公司交还租用商铺，经原审法院作出的（2014）秀民一初字第286号民事判决书判决予以支持。因此，环瑞公司与北京居然之家签订的《租赁合同》也失去了继续履行的基础和前提，2014年10月30日起海口居然之家因无合法理由继续占有、使用上述铺面侵害陈皓的合法权益，陈皓要求海口居然之家停止对陈皓的侵权行为，将上述铺面交还陈皓有事实和法律依据，原审法院予以支持。海口居然之家抗辩称其善意承租上述铺面不应承担侵权责任且无需返还陈皓铺面。原审法院认为，环瑞公司与北京居然之家于2010年1月8日签订《租赁合同》，当时海口市秀英区滨海大路XX号房屋尚未办理《房屋所有权证》，但陈皓已向环瑞公司签订《商品房买卖合同》购买上述铺面并且于2004年10月29日签订《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》将上述铺面租赁给环瑞公司。因此，海口居然之家抗辩称其善意承租上述铺面不应承担侵权责任且无需返还陈皓铺面的理由，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。
关于陈皓要求环瑞公司、海口居然之家支付侵权损害赔偿的问题。原审法院作出（2014）秀民一初字第286号民事判决书判决环瑞公司支付陈皓2007年11月1日至2014年4月29日止的代租租金和违约金并将上述铺面交还给陈皓后，上述铺面实际由海口居然之家占有使用，陈皓要求环瑞公司赔偿侵权损失没有事实和法律依据，原审法院不予支持。2014年4月30日起，海口居然之家在未取得合法权利来源的情况下，继续占有使用陈皓所有的上述铺面，侵害到陈皓的合法权益。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定，陈皓要求海口居然之家支付侵权损害赔偿的请求，原审法院予以支持。陈皓主张侵权损害赔偿按铺面总价款的百分之十的标准计算，但未申请鉴定部门进行评估，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，原审法院酌情参照陈皓与环瑞公司签订的《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》的标准进行计算，协议约定的铺面面积为26.01平方米，年租金为27726元，每天每平方米租金为1.97元（27726÷365÷26.01=1.97元）。《房屋所有权证》登记号铺面实际面积为28.40平方米，故XXX号铺面每天的损失应为56.11元（1.97元／平方米×28.40平方米=56.11元）。海口居然之家应向陈皓支付2014年4月30日起至判决限定返还铺面之日止的侵权损害赔偿，按56.11元／天的标准计算，陈皓要求超过部分原审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、海口居然之家停止对陈皓的侵权，并于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺面交还给陈皓；二、海口居然之家于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈皓支付2014年4月30日起至判决限定返还铺面之日止的损失，按56.11元／天的标准计算。三、驳回陈皓的其他诉讼请求。本案受理费391元（陈皓已预交），由海口居然之家承担。
2015年10月13日，原审法院作出（2015）秀民一初字第1284号民事裁定书，内容如下：原审法院于2015年9月25日对陈皓诉环瑞公司、海口居然之家侵权纠纷一案作出的（2015）秀民一初字第1284号民事判决书中，文字上有笔误，应予以补正，现裁定如下：第八页第十一行“为1.97元（27726÷365÷26.01＝1.97元）”，应为“为2.92元（27726÷365÷26.01＝2.92元）”；第十三行“为56.11元（1.97元／平方米×28.40平方米＝82.94元）”应为“为82.94元（2.92元／平方米×28.40平方米＝82.94元）”；第二十五行“56.11元”应为“82.94元”。
上诉人海口居然之家不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定“北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理”属认定事实不清。事实上，北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》，从环瑞公司合法租得讼争铺面，只是利用“居然之家”品牌效应引进商户，由海口居然之家进行品牌维护以及物业管理。商铺系由各个分租商户实际经营使用，海口居然之家并非讼争铺面的实际占有使用人。既然海口居然之家与陈皓不存在任何合同关系，也非讼争铺面的实际占有使用人，陈皓诉请海口居然之家立即清场腾空交还铺面没有合同以及法律依据。
二、原审判决适用法律错误。原审判决认为海口居然之家“无合法根据继续占有上述铺面且未向陈皓支付占用铺面期间费用的行为已侵害到陈皓的合法权益”，从而认定海口居然之家侵权，适用《侵权责任法》判令海口居然之家承担连带赔偿责任，属于适用法律错误。本案中，2010年1月8日，环瑞公司与北京居然之家在北京签订《租赁合同》，租期自2010年3月1日至2026年2月28日止。《租赁合同》系海口居然之家与环瑞公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该合同自成立之日起即产生法律效力。在该份《租赁合同》未被认定为无效或未解除的情况下，海口居然之家就有权依法享有讼争铺面的承租权。海口居然之家根据该合法的《租赁合同》承租讼争铺面，并已经向环瑞公司预付租金至2017年底。海口居然之家全面履行合同义务的行为未侵害陈皓的合法权益，不构成侵权，不应适用《侵权责任法》。退一步讲，即使原审认定海口居然之家无合法根据继续占有讼争铺面，也无权适用《侵权责任法》第十九条擅自认定侵权损害赔偿的标准。《侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。本案庭审过程中，陈皓在原审法院的询问下，明确拒绝申请鉴定部门进行评估，导致没有可以参照的“市场价格”；原审法院参照陈皓与环瑞公司签订的《代租协议》的租金标准作为损失标准显然不是客观的市场价格。该标准明显高于市场价格，违背公平原则。上述租金环瑞公司根本无力支付，整栋物业多年闲置。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及二十五条之规定，陈皓就其主张的租金标准拒不申请鉴定也不能提供任何合法依据，理应视为没有证据，陈皓应当对该诉讼请求承担举证不能的法律后果。
三、陈皓的诉讼请求缺乏事实与法律依据。海口居然之家系善意承租讼争铺面，不应承担任何侵权损害赔偿责任。如以上所述，海口居然之家根据《租赁合同》合法租得讼争商铺，环瑞公司在《租赁合同》中明确承诺“租赁物业土地使用权和房屋所有权是完整和充分的，不存在任何产权纠纷；未经乙方同意，甲方不得采取分割产权的方式向公众出售租赁物业”，并于签订合同时向海口居然之家出具了登记在环瑞公司名下的《土地使用证》、《建设用地规划许可证》等以证明其对该楼享有合法的所有权。即在签订该租赁合同时，海口居然之家有理由相信环瑞公司是该商城的合法产权人，海口居然之家系善意承租该商城。本案中，海口居然之家承租该商城时系善意，并按时足额缴纳了租金，已经实际承租该商城长达四年，如果陈皓认为环瑞公司无权处分，自身权益受到侵害，只能向环瑞公司请求赔偿，无权要求善意的海口居然之家承担连带赔偿责任。原审法院错误地认定善意第三人侵权，判令海口居然之家承担侵权连带赔偿责任，应当予以纠正。
四、原审法院未考虑涉案商城的历史和现实状况。涉案的中央商城系环瑞公司于2003年初投资建成，该楼主体竣工后因规划、消防不合格等原因迟迟无法通过验收，至2010年仍一直处于半荒废状态，系该区域有名的烂尾项目。2010年初，海口市人民政府为了充分合理利用资源，带动区域经济发展，将“居然之家”品牌引进该项目。“居然之家”进驻该楼，随之而来的是巨大的品牌效益和无限的商机，经过海口居然之家的有效运营，之前的烂尾楼发展成有名的家居商厦，大大提升了该物业的市场价值。也正是由于海口居然之家投入大量资金，对该商城进行了重新规划整改，包括陈皓在内的各位小业主拖了近十年的产权证问题才能得以解决，物业才得以升值。陈皓业主拥有讼争铺面的事实是明确的，但如果强行逼退居然之家，将面临进退两难的窘境：讼争铺面将因无法分割或使用面积过小，不能实现独立经营。居然之家一旦退出该项目，该商城无疑将会因各个小业主无法达成一致而趋于瘫痪。考虑到该商城的历史和现实状况，应本着互利互惠以及维护该区域稳定长远发展的原则，审慎处理本案。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，理应依法予以撤销；陈皓的诉请缺乏事实与法律依据，理应依法予以驳回。请求二审法院充分考虑讼争铺面的历史和现实状况，维护当地区域经济的稳定及长远发展，依法判决，以维护海口居然之家的合法权益！
被上诉人陈皓答辩称：一、海口居然之家声称其是合法占有诉争铺面，但其与环瑞公司签订的租赁合同超过了陈皓与环瑞公司之间的租赁合同期限，是当然的无效。且哪怕在租赁期限范围内，原租赁合同已经被法院解除，因此双方之间的租赁关系是不存在的。其次，根据有关法律，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》当中规定，房屋租赁合同被解除后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此一审判决的损失标准没有问题。二、海口居然之家与陈皓不存在租赁关系，应当将租赁铺面立即予以返回。
原审被告环瑞公司述称：一审认定海口居然之家承担相关侵权责任，没有事实和法律依据。
二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于铺面返还问题。环瑞公司在与陈皓签订《商品房买卖合同》和《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》之后，再与北京居然之家签订了《租赁合同》。海口居然之家是基于北京居然之家与环瑞公司签订的《租赁合同》而对讼争铺面进行占有使用及收益。现因海口居然之家在环瑞公司与陈皓签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》终止后，未取得合法权利来源的情况下，继续占有使用讼争铺面没有合法根据，侵害了讼争铺面所有权人陈皓的合法权益。故原审判决海口居然之家向陈皓返还铺面并赔偿损失并无不当，本院予以维持。二、关于损失计算标准问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条关于“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”之规定，原审法院酌情参照陈皓与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的租金标准计算损失符合客观事实和法律规定。在有明确法律规定和其他方式可供计算财产损失的情况下，鉴定并非必经的法定程序。海口居然之家认为原审法院未经鉴定直接确定的损失计算标准明显高于市场价格的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，海口居然之家的上诉请求和理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费782元，由海口居然之家家居建材市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王春芬
审判员 李家林
审判员 周 玲
二〇一五年十二月二十三日
书记员 梁 静