重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第04505号
原告李文玉，女，1943年4月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
被告周桂明，男，1951年5月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人周小娅（系周桂明女儿），1979年2月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
第三人重庆市辉旭房产信息咨询有限公司，统一社会信用代码91500119MA5U61BB9Y，住所地重庆市南川区文化路2号7门市。
法定代表人李秋兰，系该公司董事长。
原告李文玉与被告周桂明、第三人重庆市辉旭房产信息咨询有限公司（以下简称辉旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由代理审判员冯超适用简易程序，独任审理。因无法联系被告周桂明，本案于2015年12月10日依法转为普通程序，由审判员李晓勇担任审判长，与代理审判员冯超、人民陪审员李才战组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。本院于在《重庆法制报》公告送达期满后，原告李文玉的委托代理人张勇、被告周桂明的委托代理人周小娅、第三人辉旭公司法定代表人李秋兰均到庭参加了诉讼。2016年5月9日，各方当事人申请庭外和解60日。本案现已审理终结。
原告李文玉诉称，原被告于2015年5月1日在第三人居间的情况下签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告将自有位于重庆市南川区XX街道XX路XX号XX，面积为133.55平方米的房屋以370000元的价格出卖给被告。合同还约定由原告办理产权过户登记手续，被告拿到房产证后，将第一笔购房款支付给第三人，由第三人交给原告。合同签订后，原告按约履行了办理房屋产权过户登记手续。因第三人向原告的儿子支付200000元款项时，原告的儿子向第三人出具了一张借条，后第三人起诉要求原告的儿子偿还借款200000元，该款项已经由生效判决判决归还。现原告请求人民法院判令被告支付原告购房款370000元；判令由原告向被告交付房地产权证；判令原告向被告交付房屋。
被告周桂明辩称，被告没有支付购房款。原告故意将原本属于集体土地上的房屋的土地取得方式说成出让，以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立《房屋买卖合同》，请求人民法院依法予以撤销合同。被告曾通过电话告知和向原告发出《单方解除合同通知书》，要求解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》的内容违反法律强制性规定，属于无效合同。原告在签订合同时知道被告签订合同的目的是取得“出让”方式的房屋及房产证，但至今原告未履行该合同义务，原告的主观过错导致合同目的不能实现。
第三人辉旭公司辩称，被告辩称属实，签订合同时没有查看原告的房产证，原告表示能够将房屋的土地办成出让地。
经审理查明，2015年5月1日，原告作为售房人（甲方）、被告作为购房人（乙方）、第三人作为中介人（丙方）共同签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定，甲方将合同中所列房屋出售给乙方，房屋基本情况为：坐落于南川区XX街道办事处XX路XX号XX号（地址），建筑面积133.55平方米，房地产权号见原件，土地使用权取得方式出让，土地使用期限见原件。房屋实际成本价格为人民币370000元整，（大写）叁拾柒万圆正，付款方式为两次付清，第一次付款于此房屋房产证拿到乙方手上后支付购房款200000元整，大写贰拾万圆正给丙方，由丙方转交给甲方，（此房产证的名字为周桂明），余下购房款170000元整，大写壹拾柒万圆正于甲方交房给乙方后（以乙方接房为准）支付给甲方，房屋产权证、土地使用证甲方负责办理，甲方保证办理的产权为乙方名下，房产证取得方式为出让，面积133.55平方米，丙方应协助甲、乙双方洽谈房屋成交价格，签订房屋交易合同、物业交割、交易登记及产权过户等方面的中介咨询服务，甲乙双方须保证提供的各种材料与证明真实可靠，甲乙双方在签订合同时甲方应付清房屋实际成交价格金额的1%的中介费给丙方，合同签字后立即生效，受法律保护，甲乙双方共同遵守本合同约定，如任何一方违约，将按房屋实际成交金额的50%支付违约金。合同尾部出售方（甲方）签名为杨涛代李文玉，购买方（乙方）签名为周小娅代周桂明，第三人在中介方（丙方）处加盖单位公章。
合同签订后，原告以被告的名义办理房屋的房地产权证，办证时系原被告共同前往。该房地产权证字号为丁304房地证2015字第XXXX号，土地用途记载为农村宅基地，房屋坐落为南川区XX街道办事处XX路XX号XX号，建筑面积133.55平方米。被告未向原告支付任何购房款，现房屋的房地产权证系由原告保存，被告未进行接房。现原告起诉至本院请求人民法院判令被告支付原告购房款370000元；判令由原告向被告交付房地产权证；判令原告向被告交付房屋。
另查明，周桂明系南川区XX乡XX村农村居民，经原告申请本院依职权调取了原被告办理房屋过户手续的相关资料。2015年4月15日，南川区XX乡XX村民委员会、XX村第四村民小组以及南川区XX乡人民政府共同出具了一份《证明》，证明内容为“兹有南川区XX乡XX村村民周桂明居住地因地质灾害山体滑坡隐患，属于移民搬迁范围，房屋年久失修，本村无宅基地重建，经本人自愿购买南川区北较居委一组的房屋居住。情况属实，特此证明”。2015年4月27日，南川区XX街道XX社区居民委员会及XX社区第一居民小组共同出具《证明》，证明经本村社社员代表大会研究同意周桂明购买李文玉房屋，该《证明》上有刘小平等13位社员代表同意签字并捺印。由南川区XX街道XX社区居民委员会、XX社区第一居民小组以及南川区XX街道办事处共同出具的一份《土地房屋来源证明》记载“兹证明周桂明有房屋一幢，坐落于南川区XX街道办事处XX居委一组，系混合结构，土地性质集体，共6层，建筑面积133.55平方米，占地面积137.39平方米，系我村民周桂明于2015年2月28日买受取得，该房屋系周桂明于本居委唯一一处宅基地。情况属实，特此证明”。2015年5月30日，原被告于南川区审批大厅三楼签订了一份《重庆市房屋买卖合同》，该合同记载原被告买卖房地产坐落为南川区XX街道办事处XX路XX号XX，房屋建筑面积133.55平方米，房屋成交金额为70000元，同日原告出具了《收条》一份，载明“今收到XX办事处XX路XX号XX购房款70000大写（柒万元整），此房款已付清”。本案审理过程中，被告提交了一份《单方解除合同通知》，该通知记载的时间为2015年8月20日，通知内容表明被告认为双方在2015年5月1日签订房屋买卖合同时约定了取得方式为出让，因至今原告未履行也不能实际履行合同义务，且房屋一直由原告实际占有和使用，被告通知原告解除双方于2015年5月1日签订的房屋买卖合同。原告不认可收到过该《单方解除合同通知》。
上述事实，有原告李文玉提交的《房屋买卖合同》、房地产权证（丁304房地证2015字第XXXX号），被告周桂明提交的《房屋买卖合同》、《单方解除合同通知》、（2015）南川法民初字第02982号民事判决书、（2015）渝三中法民终字第01558号民事判决书、户口簿，本院出示的《证明》、《售房协议》、《收条》、《土地房屋来源证明》、《重庆市房屋买卖合同》、房屋所有权证、集体土地使用证以及庭审调查中原告李文玉、被告周桂明、第三人辉旭公司的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案各方争议的焦点问题为2015年5月1日本案各方当事人签订的《房屋买卖合同》的效力。争议合同的内容主要为房屋买卖，该房屋所占土地为集体土地，办理为被告名下后土地用途记载为农村宅基地，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，但该房屋在《房屋买卖合同》签订之前，被告户籍所在地各级基层组织均予以证明被告原居住地系地质灾害山体滑坡隐患，属于移民搬迁范围，房屋年久失修，在其户籍所在村没有宅基地重建，与此同时，诉争房屋所在社区居民委员会、居民小组、社员代表均对原被告之间的房屋买卖行为予以同意，加之被告本属农村居民，其因购买本案诉争房屋签订的《房屋买卖合同》已不存在合同无效的情形。
办理诉争房屋产权变更手续系原被告双方共同到登记部门办理，办理的过程中系由双方共同向登记部门提交了《证明》、《售房协议》、《收条》、《土地房屋来源证明》、房屋所有权证、集体土地使用证等材料。在原被告双方办理房屋过户手续时被告也应当明确知晓诉争房屋的相关状况，且在2015年5月1日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋基本情况的记载中，明确载明房屋的建筑结构、房地产权号、土地使用期限“见原件”。故被告以原告使用欺诈的手段使被告订立《房屋买卖合同》为由主张撤销《房屋买卖合同》不能令人得到信服。
关于能否实现合同目的的问题。合同中第六条明确约定了“甲方保证办理的产权为乙方名下，房产证取得方式为出让”等内容，但在原被告双方办理诉争房屋过户手续时，被告就应当知道诉争房屋的集体土地宅基地性质。亦应知道该诉争房屋明确不能办理成国有出让土地。基于此情况下，双方仍进行了产权变更，办理过户手续。并且双方之间关于诉争房屋的买卖已并不存在任何障碍，合同目的能够实现。诉争房屋现已登记在被告名下，原告也请求判令其向被告交付房屋，各方当事人应当按照《房屋买卖合同》约定履行各自的义务。
综上，原被告于2015年5月1日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。双方均确认被告并未支付合同中约定的购房款370000元，虽然合同中约定被告收到房地产权证后应当向原告支付第一期购房款200000元，考虑到实际交付房地产权证可能出现的房地产权证不能到达被告的问题，以及现诉争房屋已经登记到被告名下，该房地产权证已经本院当庭质证的情形，被告履行第一期付款义务的条件已经具备。原告在收到被告支付的第一期购房款后，应将房地产权证以及诉争房屋交与被告，房地产权证以及房屋交付后由被告向原告立即支付余款170000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条之规定，判决如下：
一、限被告周桂明于本判决发生法律效力后立即向原告李文玉支付第一期房款200000元。
二、原告李文玉收到第一期房款200000元后立即将房地产权证（丁304房地证2015字第XXXX号）与该房地产权证登记的房屋交予被告周桂明。
三、被告周桂明接收房地产权证（丁304房地证2015字第XXXX号）与该房地产权证登记的房屋后立即向原告李文玉支付购房款余款170000元。
案件受理费3700元，公告费300元，合计4000元（原告李文玉预交2150元），由被告周桂明负担（限于本判决发生法律效力后立即向原告李文玉迳付2150元、立即向本院交纳1850元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李晓勇
代理审判员 冯 超
人民陪审员 李才战
二〇一六年六月二十日
书 记 员 韩 玲