四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1088号
上诉人（原审被告）：成都市中圳酒店管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区西安中路41-43号5楼。
法定代表人：张威，执行董事。
委托诉讼代理人：何建利，四川聚贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵林，四川众友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶成刚，男，汉族，1963年7月20日出生，住四川省邛崃市。
委托诉讼代理人：马骁，四川精济律师事务所律师。
上诉人成都市中圳酒店管理有限公司（以下简称中圳酒店）因与被上诉人叶成刚房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
中圳酒店的上诉请求：一、依法撤销（2016）川0106民初5714号民事判决；二、依法改判原判决第一、三、四项；三、由叶成刚承担一审及二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一、叶成刚提交的租赁协议至今未生效，所以叶成刚解除协议的通知没有法律意义；二、中圳酒店并未持有租赁协议，其与叶成刚之间的租赁协议成立的时间并不是协议上所载明的时间，且一审法院对中圳酒店提交的录音证据未做全面客观的审核，导致一审判决事实认定错误；三、一审法院关于中圳酒店提出的笔迹鉴定申请的处理，涉嫌程序违法；四、案涉房屋系中圳酒店经营的酒店的唯一必经通道，一审法院判决违反了物权法关于相邻权的相关规定。
叶成刚答辩称：一、支付租金属于中圳酒店作为承租人的主要义务，将支付租金作为合同生效条件是无效和不成立的。即使是有效的，中圳酒店的行为也属于为了自己的利益阻止生效条件的成就，而根据合同法规定，此时便视为条件已经成就，即双方合同生效；二、“根据买卖不破租赁”原则，租赁期间，发生物权变动的，原租赁合同的权利义务法定转移到新的物权继受人手中，故中圳酒店主张叶成刚非原协议相对人的说法没有法律依据；三、中圳酒店的行为已经符合合同法规定的法定解除条件，叶成刚有权解除租赁合同；四、中圳酒店混淆了合同与合同载体，其是否持有新签订的协议及签订时间的争议并不构成其支付租金的先决条件。
叶成刚向一审法院起诉请求:判令中圳酒店腾退西安中路41号-43号商务楼第一层房屋并归还叶成刚，支付房屋使用费（自2016年6月2日起算至归还房屋之日，按每日每平方米15元计算）；2、判令中圳酒店支付2014年12月3日至2016年6月2日的房租200585.32元；3、判令中圳酒店支付房租款滞纳金，暂估为30087.8元，最终金额以房租款付清时计算为准；4、判令中圳酒店支付违约金400000元。
一审认定事实：位于成都市金牛区西安中路41号-43号第一层房屋原所有权人为中恒信公司。2010年7月7日，中恒信公司与中圳酒店签订租赁协议，约定由中恒信公司将位于成都市金牛区西安中路41号-43号第一层、第四层至第八层及顶层全部露天平台出租给中圳酒店，其中第一层面积为165.91平方米；租赁期限自2010年4月10日起至2024年3月24日止，租金为第一层每平方米每月65元，第四至第八层每平方米每月24元，顶层露天平台免租使用，每月租金合计192012.71元；租金支付方式为按半年支付，首次租金支付时间为租赁协议签订后30日内，之后每半年的租金在每半年期满前30日支付；租金至2015年4月开始递增5%，2017年、2021年在上一租赁年度租金基础上递增5%之后不再递增。双方在协议中还约定，若承租方逾期支付租金及其他费用，则每逾期一天，承租方应按应付租金及其他费用的0.3%向出租方支付滞纳金；若承租方发生逾期达30天以上未付清应付租金及其他费用的情况，出租方有权单独解除协议，承租方应在五日内腾退房屋，同时除出租方不退承租方租赁保证金及剩余租金、不赔偿装修及设备损失外，承租方还应依照协议第十条第1项约定向出租方支付违约金400000元。协议签订后中恒信公司将房屋交付给中圳酒店使用。2014年广安市前锋区人民法院在执行四川兴乾贸易有限公司申请执行中恒信公司买卖合同纠纷一案中，将中恒信公司所有的位于成都市金牛区西安中路41号-43号第一至第三层的房屋依法拍卖给叶成刚。2014年12月12日，广安市前锋区人民法院向包括中圳酒店在内的承租人送达通知书，告知房屋已拍卖给叶成刚的情况，并通知其于2014年12月3日起向叶成刚支付房屋租金。中圳酒店收到通知后一直未向叶成刚支付房屋租金。2016年5月29日，叶成刚向中圳酒店发出解除房屋租赁合同的通知，以中圳酒店未支付租金为由通知解除其与中圳酒店关于案涉房屋的租赁协议并要求中圳酒店在5日内腾退房屋。中圳酒店于当日签收该解除房屋租赁合同的通知并向叶成刚出具收条。2016年5月31日，中圳酒店向叶成刚回复称不同意解除双方租赁合同，愿意如数交纳房屋租赁费并继续履行租赁合同。2016年6月4日，叶成刚向中圳酒店发出腾退房屋通知，中圳酒店于当日签收并出具收条。另查明，2015年8月4日叶成刚之女叶茂娟向中圳酒店法定代表人张威发送短信，内容为“张总，你电话不接，我们的房租你一拖再拖。现在我们开股东会决定，房子不租给你，限你三天内把房子给我们腾出来。三天后封门”。同日，叶茂娟在中圳酒店与人发生纠纷后向公安机关报案称中圳酒店拖欠其父亲房租长达半年，酒店负责人拒不见面。2015年8月5日起，中圳酒店法定代表人张威数次与叶成刚以及叶茂娟通话协商重新签订租赁合同。该案在审理中，叶成刚提交了由叶茂娟代其与中圳酒店签订的租赁协议，该租赁协议中租金计算标准、支付时间等主要合同条款均与中圳酒店与中恒信公司签订的租赁合同一致，拟证明双方已重新签订租赁协议。中圳酒店质证后认为，该租赁协议系其先签字盖章后交给叶成刚之女叶茂娟，租赁协议中空白处均未填写，中圳酒店签字盖章处的落款时间“2016年3月14日”及叶成刚、叶茂娟签名处的落款时间“2015年8月7日”系叶成刚在起诉前所填，叶成刚至今未将合同返还给中圳酒店，并向一审法院申请对租赁协议中双方签名捺印时间进行鉴定。叶成刚认为中圳酒店的鉴定申请与争议焦点不具备关联性，不同意鉴定。一审法院通过摇号确定鉴定机构后委托成都清源司法鉴定中心进行鉴定，后成都清源司法鉴定中心以未开展此鉴定为由退案。一审法院再次向省内部分主要鉴定机构去电去函询问，均表示因笔迹形成时间鉴定不确定因素较多，国家或行业尚无统一检验标准，未开展此项鉴定。鉴于此，一审法院审查后终止鉴定程序。上述事实有房屋所有权证、中恒信公司与中圳酒店签订的租赁协议、（2014）前锋执字第177号通知书、解除房屋租赁合同的通知、回复函、腾退房屋通知、短信、成都市公安局金牛区分局西安路派出所巡警处警登记表、电话通话录音等证据及当事人陈述在案佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为：中恒信公司与中圳酒店签订的租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。在租赁协议履行期间案涉租赁房屋因被人民法院强制执行导致所有权人变更为叶成刚，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定”，中恒信公司与中圳酒店签订的租赁协议对变更后的所有权人叶成刚及中圳酒店均有法律约束力。基于上述理由，并结合叶成刚提交的其与中圳酒店签订的租赁协议的合同主要条款与中恒信公司与中圳酒店签订的租赁协议一致的事实，一审法院认为，双方对中圳酒店与叶成刚签订的租赁协议的签署时间及中圳酒店是否持有该租赁协议所产生的争议，均不影响中圳酒店履行包括租金支付义务在内的承租人义务。即如果中圳酒店与叶成刚未签订新的租赁协议，则中圳酒店应当按照其与中恒信公司的租赁协议履行承租人义务，如果叶成刚与中圳酒店签订的租赁协议成立，则中圳酒店应当按照双方租赁协议履行承租人义务。故在租赁协议签名盖章真实的情况下签署时间是否由叶成刚单方填写不影响本案对双方权利义务的认定。综上，中圳酒店提出的叶成刚一直拖延签订新合同导致其无法支付租金的主张不能成立。对中圳酒店提出的因叶成刚未向其提供支付租金的账号导致其不能支付租金的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定，债权人无正当理由拒绝受领的，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存，该案中即使中圳酒店确因叶成刚未提供账号无法向其转账支付租金，按照法律规定其仍然可以采取将租金交公证机关提存或交由通知其变更支付对象的广安市前锋区人民法院提存的方式来履行支付义务，中圳酒店虽诉称其曾向公证机关申请提存，公证机关未受理，但并未提交证据证明其履行过提存义务而公证机关不予受理，故中圳酒店的这一主张不能成立，一审法院不予支持。中圳酒店自2014年12月12日收到广安市前锋区人民法院通知起至2016年5月29日期间一直未向叶成刚支付租金，逾期支付租金时间长达一年余，中圳酒店的行为已构成违约，符合双方协议约定的解除合同条件，叶成刚向其发出解除房屋租赁合同的通知符合法律规定，一审法院确认叶成刚解除合同的通知有效，双方租赁协议已于通知到达时即2016年5月29日解除。因中圳酒店的违约行为致使租赁协议解除，中圳酒店应将案涉租赁房屋腾空后交还给叶成刚并向叶成刚支付租赁协议解除前的租金及相应的滞纳金。双方租赁协议解除后至中圳酒店交还案涉房屋前，中圳酒店应参照协议约定的租金标准向叶成刚支付房屋占用费。对叶成刚提出的参照周边房屋租金每日每平方米15元的标准支付房屋占用费的主张，因叶成刚未提交充分证据证明案涉房屋周边的房屋租赁市场价格，故一审法院不予支持。双方一致确认至2016年6月2日前中圳酒店尚欠的租金为200585.32元，因一审法院已确定参照租金标准支付房屋占用费，为便于计算，一审法院不再分别对协议解除之日2016年5月29日至2016年6月2日的房屋占用费单独进行计算认定，合并认定自2014年12月3日至2016年6月2日中圳酒店应向叶成刚支付的租金及房屋占用费为200585.32元。对叶成刚提出的要求中圳酒店按照每日0.3%的标准支付滞纳金的主张，一审法院认为双方约定的滞纳金计算标准过高，依法予以调整，调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，算至付清之日；滞纳金的起算时间，参照协议约定的第一期租金支付时间的起算办法，一审法院确定为出租人变更为叶成刚之日起三十日后的次日。对叶成刚提出的要求中圳酒店支付违约金400000元的主张，因该项主张过分高于损失，一审法院参照房屋租赁合同解除后的损失情况调整违约金为40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：一、中圳酒店于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区西安中路41号-43号1栋第一层、面积为165.91平方米的房屋腾空后交还给叶成刚；二、中圳酒店于判决生效之日起十五日内向叶成刚支付租金及房屋占用费（自2014年12月3日至2016年6月2日的租金及房屋占用费为200585.32元，自2016年6月3日起的房屋占用费按照每月11323元计算，算至中圳酒店将房屋交还给叶成刚之日）；三、中圳酒店于判决生效之日起十五日内向叶成刚支付租金款滞纳金：按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2015年1月3日起至2015年7月2日，以65783元为本金；自2015年7月3日起至2016年1月2日，以133721元为本金；自2016年1月3日起算至付清之日，以200387元为本金；四、中圳酒店于判决生效之日起十五日内向叶成刚支付违约金40000元。五、驳回叶成刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10107元，减半收取5054元，由中圳酒店负担。
二审中，各方对一审查明的事实均无异议。本院依法予以确认。
二审中，中圳酒店提交《情况说明》2份，拟证明2015年9月中圳酒店负责人张威到公证处办理公证的相关事项。因2份说明内容仅为张威前来办理提存款事项，内容上与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
二审中，中圳酒店提交员工出具《证明》3份，拟证明张威曾经办理过公证，以及叶茂娟从中圳酒店将签字盖章的合同拿走。因3份《证明》的出具方均系中圳酒店员工，且也未作为证人出庭作证，本院依法不予采信。
本院认为，二审中中圳酒店上诉认为双方在案涉房屋所有权变动后并未形成新的租赁协议，因此中圳酒店未支付租金并不存在过错，据此本院归纳二审争议焦点为：一审判决中圳酒店腾退房屋并支付租金滞纳金及违约金的结论是否正确。
根据本案查明事实，2014年12月12日，广安市前锋区人民法院向中圳酒店送达通知书，告知案涉房屋已拍卖给叶成刚，并通知中圳酒店于2014年12月3日起向叶成刚支付房屋租金。在中圳酒店对于收到该通知书的事实明确予以认可的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，中圳酒店负有向叶成刚支付房屋租金的支付义务。本案中若叶成刚与中圳酒店之间达成过新的房屋租赁协议，则中圳酒店应按照新的协议约定支付租金。若叶成刚与中圳酒店之间未达成新的房屋租赁协议，则中圳酒店应当按照之前与中恒信酒店之间签订的租赁协议支付租金。概而言之，中圳酒店向叶成刚支付租金的支付义务并不能因新的租赁协议未能签订而就此免除。同时根据本案查明事实，叶成刚与中圳酒店之间从2016年5月份起，双方一直就租金的支付以及签订新的房屋租赁协议进行磋商。在双方始终保持着通畅的联系渠道，且叶成刚多次向中圳酒店索要欠付租金的情况下，中圳酒店主张叶成刚拒绝提供支付租金的银行账号导致其不能支付租金，明显与一般生活常识的基本情理相悖。且中圳酒店的主张即使属实，那么本案中中圳酒店提交的证据，也不足以证明其根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定将租金进行了提存。据此，一审认定中圳酒店在长达一年半的时间内未向叶成刚交付租金，中圳酒店的行为已经构成违约，符合新旧两份房屋租赁协议均载明的合同解除条件，叶成刚有权主张解除双方之间的房屋租赁合同关系结论正确，本院依法予以确认。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费10107元，由成都市中圳酒店管理有限公司负担。
审判长 夏 伟
审判员 张菲菲
审判员 尹 英
二〇一七年三月十三日
书记员 罗锦来