河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第2044号 原告（反诉被告）秦皇岛八达房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦皇东大街262、264、266号。 法定代表人孙凤军，经理。 委托代理人李洪亮，系河北吴秀萍律师事务所律师。 委托代理人曹媛媛，系河北吴秀萍律师事务所律师。 被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化路51号103室。 法定代表人秦俭，经理。 委托代理人马波，系河北昊宇律师事务所律师。 第三人高志军，男，1985年6月19日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 第三人樊强，男，1972年9月17日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 第三人河北顺丰速运有限公司秦皇岛分公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区华山南路20号。 负责人王钢，经理。 委托代理人于振龙。 第三人计淑娟，女，汉族，1974年12月30日出生，现住秦皇岛市海港区。 第三人王晓杰，女，汉族，1972年10月15日出生，现住秦皇岛市海港区。 第三人刘丽明，女，汉族，1979年4月5日出生，现住海港区。 委托代理人闻绍伟，男，汉族，系刘丽明丈夫，现住秦皇岛市海港区。 第三人李健，男，汉族，1972年3月5日出生，现住秦皇岛市海港区。 第三人牛彦玲，女，汉族，1972年5月13日出生，现住秦皇岛市经济技术开发区。 第三人武志超，男，汉族，1978年8月20日出生，现住黑龙江省木兰县。 第三人孙庆斌，男，汉族，1982年11月12日出生，现住海港区。 第三人孙大林，男，汉族，1983年5月20日出生，现住秦皇岛市海港区。 第三人马志军，男，汉族，1980年4月20日出生，现住天津市大港区。 第三人韩冰，男，汉族，1980年4月2日出生，现住秦皇岛市海港区。 第三人鲁春芳，女，汉族，1969年12月11日出生，现住海港区。 第三人芦伟，男，汉族，1965年8月27日出生，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 第三人刘启江，男，汉族，1969年11月15日出生，现住秦皇岛市海港区。 第三人杨健，男，汉族，1987年2月28日出生，现住秦皇岛市海港区。 原告（反诉被告）秦皇岛八达房地产开发有限公司（以下简称八达公司）与被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司（以下简称润在公司）,第三人孙大林、计淑娟、孙庆斌、牛彦玲、王晓杰、樊强、韩冰、高志军、刘丽明、河北顺丰速运有限公司秦皇岛分公司、杨健、鲁春芳、芦伟、刘启江、李健、武志超、马志军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李洪亮、曹媛媛，被告委托代理人马波及第三人孙大林、计淑娟、孙庆斌、牛彦玲、王晓杰、樊强、韩冰、高志军、刘丽明、河北顺丰速运有限公司秦皇岛分公司委托代理人于振龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）八达公司诉称，2012年2月17日原、被告签订了《房屋场地租赁合同》（以下简称租赁合同）。《租赁合同》中约定：八达公司将包括原耀华酒店、原耀华停车场、原耀华财务中心在内的房屋及场地出租给润在公司，租赁期限自2012年1月16日至2024年2月28日，前五年每年租金为248万元，从第五年期每年递增6%，润在公司应于每年的元月1日上打租一次性交清当年租金，否则视为违约，如果在当年的3月1日尚不能交清下一年租金，合同终止，润在公司应自动无条件腾空标的物并交给八达公司，造成的损失由润在公司负责支付。同时，润在公司应按本合同第16条约定向八达公司支付违约金人民币100万元整。《租赁合同》第10条第一项还约定：润在公司不交付或不按约定交付租金达30天，八达公司有权解除本合同。润在公司承租上述房屋及场地后，又以自己或秦俭的名义分租给各第三人。截止2015年3月1日，润在公司只交付了租金20万元，并未按照约定一次性交清2015年度的全部租赁费。2015年3月3日，八达公司向润在公司发出书面的《解除租赁合同通知书》。但润在公司及第三人至今未配合腾房。因此，八达公司特诉至法院，一、请求依法确认八达公司与润在公司之间签订的《房屋场地租赁合同》于2015年3月3日起终止并解除；二、请求依法判决润在公司及第三人立即腾房；三、请求依法判决润在公司支付自2015年1月1日至2015年3月15日的租金502794.48元；四、请求依法判决润在公司及第三人支付自2015年3月16日起至实际搬离之日的逾期腾房占用使用费（截止到2015年9月15日止825617.87元）；五、请求依法判决润在公司支付八达公司违约金人民币100万元;六、诉讼费用由润在公司及第三人承担。 被告(反诉原告)润在公司反诉并辩称，2012年2月17日原 、被告签订房屋场地租赁合同，租赁期限从2012年3月1日至2024年2月28日，年租金248万元，在签订租赁合同时，所租赁标的物房屋没有水、电、暖、门窗等设备设施，只是一房架，是润在公司进行装修后方可使用，经过润在公司对房屋装修和两年多经营市场的培养，经营环境已经成熟，八达公司见此有利可图，在租赁合同正常履行和润在公司不知情的情况下，书面通知润在公司的各经营业户终止经营租赁合同，与八在公司另行签订合同，造成润在公司生产经营终止，因此带来了严重经济损失，同时也造成了润在公司无法缴纳租金的后果，对此润在公司可以放弃八达公司的行为所造成的经营经济损失，但是八达公司应承担润在公司当时装修该房屋时的巨额投入。润在公司与八达公司签订房屋租赁合同，按照润在公司对外签订的经营合同，每年的经营总和是363.3万元，每年可产生的利润是115.3万元，八达公司终止合同给润在公司造成的经济损失是1037.7万元，此损失在本案诉讼中没有要求八达公司赔偿，但润在公司没有放弃权利，另案要求赔偿。反诉要求八达公司赔偿装修损失2025014元，反诉费用由八达公司承担。 原告（反诉被告）八达公司对被告（反诉原告）润在公司提出的反诉辩称，润在公司的反诉不是事实，其反诉没有任何事实依据。关于违约的问题，八达公司之所以解除与润在公司之间的租赁合同，完全是由于润在公司没有按照合同约定在2015年1月1日一次性支付2015年度的租金248万元。润在公司违约后，八达公司是在等了2个月之后，才无奈依据合同约定，于2015年3月3日通知润在公司解除了双方之间的租赁合同。关于装修的问题。在2012年2月16日双方签订租赁合同之前，本案中的租赁房屋一直在对外出租。因此，八达公司在向润在公司交付上述租赁房屋时，房屋中除了有水、电、暖、门窗等基本设施外，还有非常完善的装饰、装修设施。润在公司关于承租时租赁房屋“只是一房架”的主张没有任何事实依据。根据《房屋场地租赁合同》第八条的约定，如果润在公司需要对租赁房屋进行装修或改善增设他物，除应经八达公司书面认可外，还应经相关部门审核同意后方可施工。因此，润在公司应就其装修是否经八达公司书面同意、是否经相关部门审核、验收（包括消防验收）及其具体装修内容、范围和费用支出等事项承担举证责任，否则其应承担举证不能的法律后果。润在公司的反诉请求没有法律依据。因润在公司承租租赁房屋后没有装修行为，所以其根本不存在相关装修费用的支出问题。退一步讲，假设润在公司存在部分装修行为，那么在未经八达公司书面同意的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意的装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，因此，润在公司要求八达公司赔偿装修损失的诉请没有任何法律依据。综合以上答辩理由，请求法院依法驳回润在公司的反诉请求，以依法维护答辩人的合法权益。 第三人孙大林辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还租赁押金12000元，2015年5月份第三人搬出了涉案房屋。 第三人计淑娟辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还70天租金和租赁押金总共74986元，还在使用涉案房屋，第三人向八达公司交的2015年3月15日至2016年3月15日租金24万元，抵押金24000元。 第三人孙庆斌辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还7个月的租金和租赁押金，第三人还在使用涉案房屋，房屋未到期。 第三人牛彦玲辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还租赁押金10000元及三个月的房租，第三人与秦俭签订合同租一间房屋，第三人隔出一间转租给环球博雅英语学校，6月1日到期，但是环球博雅与第三人租房的期间没有到期，租金第三人已经给八达公司。第三人使用的房屋已经搬出。 第三人王晓杰辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还租赁押金4500元及一个半月的租金合计10125元，第三人正在使用涉案房屋，诉讼费与第三人无关。第三人与八达公司签订了2015年3月15日到2016年3月15日，租金是45000元，押金是4500元。 第三人樊强辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还租赁押金5000元及三个月的房租，第三人与八达公司继续签订了合同，2015年5月签订了一年的合同，押金是5800元，租金是58000元。 第三人顺丰速运公司辩称，第三人与秦俭签订的房屋租赁合同，租赁期限为2014年5月10日至2016年6月5日，第三人已经在合同签订后，按照合同约定第一年租金和保证金共计93918元，其中第一年房屋租金为85918元，租赁保证金为8000元，秦俭与第三人签订租赁合同有本案八达公司出具的相关出租证明，因此第三人不同意原告提出的提前与秦俭解除房屋租赁合同，第三人要求被告继续履行与第三人签订的房屋租赁合同，原告提出的与被告之间的授权和房屋租赁合同应自行解决，不能影响第三人的租房合同。因原、被告之间诉讼纠纷导致的第三人向秦俭支付的第二年租金延迟，第三人不承担违约责任，并保留追究出租方秦俭及八达公司影响第三人正常经营的权利及赔偿申请的权利，第三人还在使用涉案房屋。 第三人韩冰辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还租赁押金2500元及一个半月的房租，合同到期后第三人就搬出涉案房屋。 第三人高志军辩称，第三人与秦俭签订的租赁合同，要求秦俭返还租赁押金8500元及两个月的房租，第三人正在使用涉案房屋，原被告产生的诉讼费与第三人无关，第三人承租的房屋有装修，第三人装修的房屋，如果是原、被告的原因造成第三人无法继续经营，第三人保留对原被告的诉讼权利，第三人与八达公司签了一年合同，租金80000元，押金8000元。 第三人刘丽明辩称，原、被告的诉讼与第三人无关，第三人与秦俭签订租赁合同，诉讼费第三人不承担，要求秦俭返还租赁押金16000元及多收的51天房租，总和38356元，店铺装修第三人花了30万元，第三人与八达公司签订了2015年5月15日到2016年5月14日。 经审理查明，2012年2月17日，八达公司与润在公司签订了一份《房屋场地租赁合同》（以下简称租赁合同）。《租赁合同》中约定：“出租人：秦皇岛八达房地产开发有限公司，承租人：秦皇岛润在商贸有限公司，合同标的：原耀华酒店、原耀华停车场、原耀华财务中心三部分。租赁期限从2012年3月1日至2024年2月28日，租金每年248万元，从第五年起每年递增6%。租金的支付期限与方式：每年于元月1日上打租一次性交清当年租金。合同解除的条件，承租人不交付或者不按约定交付租金达30天。违约责任，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外还应交付0.5%日的违约金。第十六条如承租人或出租人未按本合同约定擅自单方提前终止合同为违约，违约人应向对方赔偿人民币壹佰万元整，合同终止，无其他纠纷。略”。润在公司承租上述房屋及场地后，又以润在公司或秦俭的名义分租给各第三人。截止2015年3月1日，润在公司向八达公司只交付了租金20万元，并未按照约定一次性交清2015年度的全部租赁费。2015年3月3日，八达公司向润在公司、各第三人发出书面的《解除租赁合同通知书》，并告知润在公司于2015年3月3日解除与其签订的《房屋场地租赁合同》，同时对各第三人说明有关继续租赁使用涉案房屋事宜。但润在公司未向八达公司补交剩余租赁费。各第三人在八达公司发出通知后，第三人杨健、李健、孙庆斌、孙大林、鲁春芳、刘启江、芦伟不再进行续租，未与八达公司签订继续租赁合同，陆续搬出涉案房屋；第三人高志军、樊强、计淑娟、王晓杰、刘丽明、武志超、马志军、韩冰于2015年3月15日之后与八达公司对原所租赁的房屋签订了房屋租赁合同。八达公司按照润在公司与第三人之间租赁合同费用标准主张2015年3月15日至第三人实际搬出时或第三人与八达公司重新签订租赁合同期间占用费，润在公司及各第三人对原告此观点不予认可。润在公司提出八达公司解除房屋场地租赁合同，导致润在公司不能继续经营，要求八达公司承担润在公司所承租房屋装修损失，八达公司认为其装修未经其同意，且润在公司没有在约定的时间交纳房屋租赁费用，故对润在公司提出赔偿装修损失的要求不予认可。 以上事实，有原告、被告、第三人陈述及提交的证据在卷予以佐证。 本院认为，八达公司是海港区文化路51号房屋所有权人，对该房屋享有管理、出租等权利。2012年2月17日，根据八达公司与润在公司签订的《房屋场地租赁合同》约定，润在公司应当于2015年1月1日交付2015年度的租金248万元。但截止2015年3月1日，润在公司只交付了租金20万元，润在公司未在约定期间内交纳租赁费用属违约行为，根据合同第十条的约定，针对润在公司的上述违约行为，八达公司享有合同解除权，故八达公司要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。原告要求被告支付自2015年1月1日至2015年3月15日的租金的诉讼请求（扣除润在公司已支付的20万元租赁费）应予支持；各第三人没有在八达公司通知后立即与其签订租赁合同，也未搬出租赁房屋及场地，八达公司按照润在公司与第三人之间租赁合同费用标准主张2015年3月15日至第三人实际搬出时或第三人与八达公司重新签订租赁合同期间占用费没有依据，应以八达公司与润在公司房屋租赁合同费用标准为宜，本院根据润在公司与第三人租赁费用占润在公司收取第三人总租赁费的比例，确定该第三人在八达公司、润在公司租金中所占的比例份额，支持八达公司的此项诉讼请求。对八达公司要求润在公司支付房屋占用费的诉讼请求本院予以部分支持。 根据双方签订《房屋场地租赁合同》第十六条的约定，如擅自单方提前终止合同为违约，违约人应向对方赔偿人民币100万元整。润在公司未按期交纳租金，但未提出解除租赁合同，并且八达公司租金损失已得到了支持，故八达公司提出润在公司支付违约金100万元的诉讼请求本院不予支持。 关于润在公司反诉八达公司给付因不能继续经营承租房屋场地，所造成润在公司对租赁房屋场地装修产生的损失的诉讼请求，润在公司提出对承租房屋进行了给水、排水、暖气等改造投入了资金，造成其经济损失，因双方对润在公司是否投入存有争议，并且润在公司不能证明其投入征得八达公司同意，根据法律规定，润在公司的诉讼请求因证据不足，且于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）秦皇岛八达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司签订的《房屋场地租赁合同》于2015年3月3日解除； 二、被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司给付原告（反诉被告）秦皇岛八达房地产开发有限公司房屋租赁费（2015年1月1日至2015年3月15日）523333.33元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司给付原告（反诉被告）秦皇岛八达房地产开发有限公司房屋占用费582701.20元，于本判决生效后十日内付清； 四、对原告（反诉被告）秦皇岛八达房地产开发有限公司其他诉讼请求不予支持； 五、对被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司的反诉请求不予支持。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17076元，由被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。反诉案件受理费11500元，由被告（反诉原告）秦皇岛润在商贸有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  郭 安 人民陪审员  陈永清 二〇一七年六月十二日 代理书记员  董 涛