广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第670号原告：上海优通国际物流有限公司，住所地上海市洋山保税港区。法定代表人：朱国友。委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。被告：广州天健物流园有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：郑健生。委托代理人：钟玉婷、叶小珊，广东宏安信律师事务所律师、实习律师。第三人：广州东缙置业有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：王善锦。委托代理人：许世平，广东颐和律师事务所律师。第三人：增城市新塘镇南安村经济联合社，住所地广东省广州市增城区。负责人：陈满森。委托代理人：梁斌、钟晓敏，广东达盛律师事务所律师、实习律师。原告上海优通国际物流有限公司（以下简称优通公司）诉被告广州天健物流园有限公司（以下简称天健公司）、第三人广州东缙置业有限公司（以下简称东缙公司）、第三人增城市新塘镇南安村经济联合社（以下简称南安村联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告优通公司的委托代理人仲兆庶，被告天健公司的委托代理人钟玉婷、叶小珊，第三人东缙公司的委托代理人许世平、第三人南安村联合社的委托代理人梁斌、钟晓敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告优通公司诉称：2012年9月18日，优通公司向天健公司承租位于广州市增城区新塘镇南安村源章大道东缙物流园A3库的仓库，双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同中约定租赁期限为2012年10月1日起至2014年12月31日，租赁面积为2766.719平方米，租金为74701.41元/月，租赁保证金为74701.41元，租赁期满后若无发生任何违约行为，且结清租赁期间的一切费用后7天内，出租方将租赁保证金归还给优通公司。且双方均同意因一方追究违约责任而支出的所有合理费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等）由违约方承担。合同期限届满后，优通公司已经结清租赁期间的一切费用且不存在其他违约行为，天健公司却未在约定的时间内将租赁保证金74701.41元退还给优通公司。优通公司多次催讨，天健公司总是以其向东缙公司交纳的租赁保证金没有退还、无钱退款为由，拒绝退还。根据优通公司了解，涉案房屋系由天健公司向东缙公司承租后转租给优通公司。为维护优通公司权益，诉至法院，请求判令，一、天健公司退还优通公司仓库租赁保证金74701.41元以及逾期退还租赁保证金的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利息标准年利息6.40%结算，从2015年1月8日起计算至退清之日止）；二、天健公司承担优通公司所支付的律师费10000元；三、天健公司承担本案的全部诉讼费。被告天健公司辩称：不同意优通公司的诉讼请求，优通公司没有按期交租，且合同到期后优通公司也没有将房屋交还给天健公司，且双方合同第五条约定的是无息退还保证金。优通公司没有返还物业，在合同到期后仍存在不定期租赁合同，保证金应当抵扣租金。第三人东缙公司陈述：优通公司与天健公司之间的经济纠纷与东缙公司没有任何关系；东缙公司从南安村联合社租赁土地并投资建设了仓库后出租给天健公司，并通过签订合同与天健公司约定可以转租，合同是合法有效的；天健公司于合同到期之后并没有将仓库交还给东缙公司，并且在租赁期间拖欠水电费、管理费，并且存在损害租赁物的状况，故东缙公司与天健公司之间的租赁关系没有结清，但与本案无关。东缙公司会向天健公司另行主张权利。第三人南安村联合社陈述：优通公司与天健公司之间的任何纠纷与南安村联合社无关；南安村联合社只是把南安村联合社的合法土地出租给东缙公司，双方存在合法的租赁关系；东缙公司是否与其他人有其他纠纷与南安村联合社均无关系。南安村联合社所有的租赁关系的相对方都是东缙公司，租赁合同也约定可以转租。经审理查明：2012年9月18日，天健公司（出租方、甲方）与优通公司（租用方、乙方）签订《房屋租赁合同》（含附件一），合同约定，“……一、1.1甲方出租给乙方的仓库坐落在广东省增城市新塘镇南安村源章大道东缙物流园A3库（以下简称该仓库）。1.2该仓库用途为储存、拣货、包装，结构为平面钢架结构。甲方已向乙方出示该仓库的《增城市房地产权证》[编号：增国用（2001）字第B0200801号]。1.3该仓库产证所示的建筑面积为2766.719平方米……三、3.1租赁期限自2012年10月1日起至2014年12月31日止。3.2甲方于2012年10月1日向乙方交付该仓库及相关设施……3.3租赁期满后，……乙方需继续承租该仓库的，则应于租赁期限届满前30天，向甲方提出续租的书面要求。……经甲方同意后，由甲乙双方重新签订租赁合同。四、4.1月租金为74701.41元，上述租金已包含物业管理费……4.2租金每壹个月预付一次，先付后用。……五、5.1乙方应在签订本合同后三日内，向甲方支付74701.41元作为该仓库的租赁保证金……5.3甲方有权从保证金直接扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金……5.4.2如乙方未发生本合同规定的违约责任，且根据本合同约定交还该仓库及付清租赁期限内的租金……，则甲方在乙方办理完成上述手续后7天内将保证金还给乙方，但返还给乙方的保证金不包括任何利息。……十三、……13.2.4甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支，均由乙方承担……乙方向甲方追究违约责任而支出的所有合理费用，包括诉讼费、律师费等也由甲方承担。……十四、14.1……乙方应在租期届满时……提前撤空并返还该仓库，将仓库钥匙交还给甲方。……”。合同附件一房屋平面图显示，A3仓库明细图分为分区一、二、三、四。签订合同后，天健公司将A3仓库中的分区四交给优通公司使用。2012年10月8日，优通公司向天健公司支付A3仓库分区四的租赁保证金74701.41元。2013年9月底，天健公司（出租方、甲方）与优通公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（含附件一），合同约定，“……一、1.1甲方出租给乙方的仓库坐落在广东省增城市新塘镇南安村源章大道东缙物流园A3库（以下简称该仓库）。1.2该仓库用途为储存、拣货、包装，结构为平面钢架结构。甲方已向乙方出示该仓库的《增城市房地产权证》[编号：增国用（2001）字第B0200801号]。1.3该仓库产证所示的建筑面积为2767.68平方米……三、3.1租赁期限自2013年10月1日起至2014年12月31日止。3.2租赁期满后，……乙方需继续承租该仓库的，则应于租赁期限届满前30天，向甲方提出续租的书面要求。……经甲方同意后，由甲乙双方重新签订租赁合同。四、4.1月租金为77495.04元，上述租金已包含物业管理费……4.2租金每壹个月预付一次，先付后用。……五、5.1乙方应在签订本合同后三日内，向甲方支付77495.04元作为该仓库的租赁保证金……5.3甲方有权从保证金直接扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金……5.4.2如乙方未发生本合同规定的违约责任，且根据本合同约定交还该仓库及付清租赁期限内的租金……，则甲方在乙方办理完成上述手续后7天内将保证金还给乙方，但返还给乙方的保证金不包括任何利息。……十三、……13.2.4甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支，均由乙方承担……乙方向甲方追究违约责任而支出的所有合理费用，包括诉讼费、律师费等也由甲方承担。……十四、14.1……乙方应在租期届满时……提前撤空并返还该仓库，将仓库钥匙交还给甲方。……”。签订合同后，天健公司将A3仓库中的分区三交给优通公司使用。2013年10月23日，优通公司向天健公司支付A3仓库分区三的租赁保证金77495.04元。2014年12月31日，上述两租赁合同期限届满后，优通公司与天健公司未就涉案A3仓库的分区三、四签订新的书面租赁合同。2015年1月1日，优通公司（承租人）与东缙公司（出租人）签订一份《房屋租赁合同》，由优通公司向东缙公司承租涉案A3仓库三、四分区；租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日。优通公司向东缙公司支付了部分租金。2015年4月3日，优通公司以天健公司未退回上述两份租赁合同约定的保证金为由，向本院提起两案诉讼，其中在本案中主张要求天健公司退回保证金74701.41元、支付保证金利息以及律师费10000元；在（2015）穗增法民三初字第157号案中主张要求天健公司退回保证金77495.04元以及支付保证金利息。另查明以下事实：一、2003年12月26日，南安村联合社（甲方、出租人）与广州新塘汽车贸易城有限公司（乙方、承租人）签订一份《土地租赁合同》，该合同约定南安村联合社将位于增城区新塘镇南安村柯冚（土名）土地[土地证号增国用（2001）字第B02008**号]出租给广州新塘汽车贸易城有限公司，租赁期限至2051年8月27日止；广州新塘汽车贸易城有限公司在租赁土地上兴建的建筑物，南安村联合社应协助广州新塘汽车贸易城有限公司办理报建手续（登记产权人为南安村联合社）；租赁期内，租赁土地上的建筑物的权益归广州新塘汽车贸易城有限公司所有，租赁期届满后，租赁土地上的建筑物全部无偿归南安村联合社所有等内容。二、2005年8月21日，南安村联合社（甲方）与广州东某实业有限公司（乙方）签订一份《土地租赁合同的补充合同》，该补充合同对双方于2003年12月26日签订的《土地租赁合同》进行修改补充，约定南安村联合社同意广州东某实业有限公司将租赁物转租或者分租给第三者；广州东某实业有限公司原工商登记名称广州新塘汽车贸易城有限公司，在2004年12月13日变更工商登记名称为广州东某实业有限公司，南安村联合社同意由广州东某实业有限公司继续履行合同。再查明，2003年8月21日，广州新塘汽车贸易城有限公司经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立；2004年12月13日，经广州市工商行政管理局增城分局批准，广州新塘汽车贸易城有限公司企业名称变更为广州东某实业有限公司；2007年5月24日，经广州市工商行政管理局增城分局批准，广州东某实业有限公司企业名称变更为东缙公司。在本案的审理过程中：一、为查明涉案仓库的权属情况，本院向增城区城乡规划局发函，该局于2015年4月13日复函本院，复函内容载明，“……国有土地使用权证号为增国用（2001）字第B0200801号的土地的规划报建、验收审批情况如下：一、我局于2001年8月23日，核发了增城市新塘镇南安村经济联合社位于新塘镇南安村鸭乸墩柯某的用地的《建设用地规划许可证》，编号200102B109，用地项目名称为一类工业用地，用地面积147968平方米。……二、该用地范围内共有4幢建筑办理了《建设工程规划许可证》，具体情况见下：仓库A1、A2、A3、A4建设单位增城市新塘镇南安村经济联合社……三、该项目未向我局申请办理规划验收审批手续，未办理《建设工程规划验收合格证》”。优通公司、天健公司确认双方签订的两份租赁合同的租赁范围为位于该复函载明的A3仓库中的分区三、四部分。二、优通公司、天健公司陈述并双方确认以下事实：截至2015年11月，优通公司仍使用涉案租赁A3仓库的分区四范围，优通公司已向天健公司支付完毕2015年1月1日之前的租金。三、为查明本案事实，本院依职权追加东缙公司、南安村联合社为本案第三人。南安村联合社、东缙公司陈述并双方确认以下事实：南安村联合社与东缙公司签订了《土地租赁合同》、《土地租赁合同的补充合同》以后，东缙公司在合同约定的土地建造了增城区城乡规划局出具的复函中载明的A1、A2、A3、A4仓库；南安村联合社同意东缙公司转租涉案A3仓库。四、东缙公司、天健公司陈述并双方确认以下事实：东缙公司与天健公司签订租赁合同，由东缙公司将包括本案天健公司出租给优通公司的租赁部分在内的仓库出租给天健公司，东缙公司同意天健公司在双方租赁合同期限（租赁截止期限为2014年12月31日）内转租；天健公司向东缙公司支付了租赁仓库部分的保证金，截止2015年11月，东缙公司尚未退回保证金给天健公司；在双方合同期限届满后，天健公司未将租赁仓库部分返还给东缙公司，亦未与东缙公司签订新的租赁合同。东缙公司、天健公司未向法庭提交其双方签订的租赁合同。五、针对优通公司在本案中主张天健公司支付律师费10000元的诉讼请求。优通公司表示，其因与天健公司发生的两案纠纷，与广东红棉律师事务所签订一份委托合同，标的金额为152196.5元，律师费金额为10000元；该律师费金额是两案的律师费用，并未区分每案的律师费用金额，故优通公司在本案中主张该笔律师费。为此，优通公司提供委托合同原件一份以及律师发票复印件一份。天健公司对上述证据的真实性无异议，但认为天健公司没有违约，无须向优通公司支付律师费。六、关于优通公司、天健公司之间租赁合同届满后的相关事宜。优通公司主张以下事实：在优通公司与天健公司的合同期限届满后，天健公司与东缙公司没有就双方的继续租赁事宜达成一致意见，因此天健公司无权继续出租涉案仓库给优通公司，优通公司与东缙公司就涉案仓库的租赁事宜达成一致意见并由优通公司向东缙公司直接承租；优通公司现今仍在使用涉案A3仓库的分区三、四部分。东缙公司主张以下事实：因天健公司没有退还仓库、结清费用、以及存在损害租赁物的情况，故没有退还保证金给天健公司。天健公司主张以下事实：在其与东缙公司的租赁合同期限届满后，因东缙公司未将保证金退还给天健公司，故天健公司未将租赁仓库退还给东缙公司；因天健公司与东缙公司未办理仓库交接手续，天健公司与优通公司亦未办理仓库交接手续，故东缙公司与天健公司之间、天健公司与优通公司之间，构成不定期租赁合同；天健公司对其主张的与优通公司形成的不定期租赁，未向优通公司主张过租金、亦未提起诉讼，其是将优通公司支付的保证金直接用于抵扣租金。2015年5月21日，优通公司向本院申请财产保全，并由担保人广东合润融资担保有限公司提供连带责任担保。本院于2015年5月21日依法作出（2015）穗增法民三初字第670号之一民事裁定书，依法查封天健公司的财产74701.41元。本院认为：东缙公司向南安村联合社承租位于增城区新塘镇南安村柯冚（土名）土地[土地证号增国用（2001）字第B02008**号]，双方签订的《土地租赁合同》及相关补充合同约定，南安村联合社同意东缙公司转租或分租土地给第三者使用。东缙公司承租上述土地后，在地上建造了仓库A1、A2、A3、A4。南安村联合社庭上同意东缙公司将东缙公司所建造的仓库对外转租；东缙公司与天健公司虽未提供其双方签订的租赁合同，但双方庭上明确东缙公司将其建造的部分仓库（包括天健公司与优通公司承租的仓库范围）出租给天健公司，租赁期限至2014年12月31日止，且东缙公司对天健公司的转租行为亦无异议。同时优通公司与天健公司于2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限截至2014年12月31日，故优通公司与天健公司签订的上述《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。对于天健公司提出优通公司没有按期交租，优通公司没有返还涉案仓库，天健公司与优通公司构成不定期租赁，无须退还保证金的抗辩。首先，天健公司与优通公司均确认优通公司已经支付完毕合同期限内的租金。其次，虽优通公司与天健公司未办理厂房交接手续，但天健公司与东缙公司在合同到期后未就涉案厂房签订新的租赁合同，而东缙公司随即与优通公司就涉案厂房签订新的租赁合同，且约定租赁期限自优通公司与东缙公司的租赁期限届满之日的次日起算。从以上事实可知，天健公司与东缙公司、优通公司与天健公司之间并未构成不定期租赁关系。故天健公司的上述抗辩并无依据，本院不予采纳。优通公司与天健公司签订的上述合同已于2014年12月31日履行完毕，现优通公司主张要求天健公司退还保证金74701.41元，理据充分，本院予以支持。至于优通公司主张要求天健公司支付保证金利息的诉讼请求，天健公司与优通公司签订《房屋租赁合同》约定，天健公司应在办理完成交还涉案仓库的手续及付清租赁期限内租金后7天内返还保证金给优通公司。现天健公司未依约定返还保证金，构成违约，故优通公司主张要求自2015年1月8日起按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算至还清保证金之日止，于法有据，本院予以支持。至于优通公司主张的律师费的问题。优通公司与天健公司于2012年9月18日签订《房屋租赁合同》第十三条第二款第四项约定守约方可向违约方追讨因追究违约责任而产生的律师费，现因天健公司在双方合同期限届满后未返还保证金给优通公司，构成违约，优通公司主张要求天健公司支付律师费，本院予以支持。但优通公司在本案中主张两案律师费并无依据，本院酌情认定天健公司应向优通公司支付律师费5000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州天健物流园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海优通国际物流有限公司返还保证金74701.41元以及支付保证金利息（利息以74701.41元为本金，从2015年1月8日起，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算至还清保证金之日止）；二、被告广州天健物流园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海优通国际物流有限公司赔偿律师费5000元；三、驳回原告上海优通国际物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由原告上海优通国际物流有限公司负担115元，由被告广州天健物流园有限公司负担1785元。诉讼保全费747元，由被告广州天健物流园有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  詹玉琴二〇一五年十一月十九日书 记 员  彭美英李靖法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人、负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。