广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第2232号
原告潘荫棠，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告伍桂霞，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人梁伟贤，系被告的儿子。
原告潘荫棠诉被告伍桂霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告潘荫棠，被告伍桂霞及其委托代理人梁伟贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年6月3日原告与佛山市顺德区新振华房地产有限公司（以下简称新振华）签订一份为期十年（2005年7月1日至2015年6月30日）总面积为1703.1平方米的《商铺租赁合同》，因新振华在2005年6月3日至2006年7月期间将原告租下的商铺中的62平方米铺位（即33号铺）出售给被告，所以原告于2006年6月24日与被告重新签订了《商铺租赁合同》，合同租期为十年（2005年7月1日至2015年6月30日）。合同第三条中约定本合同生效之日，原告向被告缴纳20000元作为保证金，该保证金在合同终止或解除后无息归还原告。2015年7月原告将商铺归还给被告，且新租客已于2015年7月装修好并营业，但被告至今未将保证金20000元给原告。此外原告2005年6月3日租下的是整个商场，该33号铺位是该商场的一部分并没有砌墙。2015年6月27日，原、被告双方砌墙费用各自承担一半，被告已答应。2015年6月30日，原告搬走，将商铺砌墙，并于2015年7月7日将商铺归还给原告，但归还商铺后，被告却拒绝付一半的砌墙费用。为此原告起诉要求：一、被告退还原告的保证金20000元及向原告支付利息损失至钱款付清之日止；二、归还原告交铺时砌墙、批荡已付的全部费用14033元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.被告已于2015年6月22日告知原告，该商铺已租给其他租客，并要求原告履行合同，按时退场并退电。由于原告怨恨被告没有继续将该铺出租给他，故意刁难被告，不肯退电，在2015年7月7日至2015年7月27日期间经被告多次催促无果。最终原告于2015年7月27日才退出水电，导致新租客在2015年7月无法使用电力，影响新租客工作。因此根据合同约定原告有权没收保证金并要求原告赔偿三个月的租金作为违约金。2.被告于2005年5月16日与新振华签订商品房买卖合同，合同附件二中列明内墙：抹灰批荡、扇灰。该商铺在购买时已有内墙。根据合同约定：“如出现商铺结构的变更，乙方应负责恢复原状”，因此原告应负责砌墙、批荡的一切费用。”为此请求法院依法判定。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见：
1.合同、保证金收据原件各一份，证明原告与被告存在租赁关系。
被告质证意见：没有异议。
2.认租确认书原件一份，证明2005年5月10日原告已与新振华房地产确认租赁关系。
被告质证意见：没有异议。
3.交铺时交钥匙的收据原件一份，证明原告已于2015年7月7日将铺交还给被告。
被告质证意见：没有异议。
4.手机短信打印件一份，证明原告多次联系被告，要求退还款项的事实。
被告质证意见：对短信内容没有意见，但只有原告的陈述，没有被告的回应，被告收到短信后都通过电话与原告联系。
5.砌墙费用结算单原件一份，证明原告砌墙及批荡所付的费用。
被告质证意见：没有异议。
6.2015年7月1日至7月6日的相片四张，证明原告已请装修公司砌墙及批荡，相片可以清晰看到原告的天花柱是没有砌过墙的痕迹。
被告质证意见：对真实性没有异议，但无法证明原告的天花柱没有砌过墙的痕迹，经过原告装修后已无法证明原来是没有墙的。
7.银行打印单原件两份，证明31、32号铺主已将砌墙费用转入原告账户。
被告质证意见：对真实性没有异议，但无法证明31、32号铺主将砌墙费用转入原告账户。
8.2006年6月24日新振华房地产通知单原件一份，证明由2006年7月份起租金转入被告账户，与被告确认租赁关系。
被告质证意见：没有异议。
诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见：
1.商品房买卖合同原件一份，证明被告在2005年5月16日与新振华购入商铺，该合同附件2中列明该商铺有内墙，可证明该商铺在原告承租前已有内墙。
原告质证意见：对真实性没有异议。
2.南方电网的受理回执原件一份，证明原告在2015年7月27日才到供电所退电。
原告质证意见：2015年7月1日原告已与新振华到供电所办理退电，但需要相应的时间。
3.房地产权证原件一份，证明地面图显示商铺内有内墙。
原告质证意见：对真实性没有异议，但不同意被告证明内容。
经过庭审辨证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8真实性均无异议，本院均予以采信。关于被告提供的证据1、2、3中原告均无异议，本院予以采信。
经审理查明，2005年5月10日原告与新振华签订一份《华夏新城一期商铺认租确认书》，约定原告有意租赁新振华华夏新城一期31、32、33、34、35号商铺及商场，现新振华同意原告认租，并确认收取原告租赁保证金150000元，原告保证于2005年5月28日前办理正式租赁手续。2005年5月16日被告与新振华签订一份《商品房买卖合同》，合同约定新振华将华夏新城33号铺以1075052元的价格出售给被告，该合同附件二装饰、设备标准中载明内墙：抹灰批荡、扇灰。2006年6月24日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于容桂华夏新城一期33号铺出租给原告作经营中高档鞋类使用，该商铺面积为66.3平方米（最终以房地产权证登记机关实测面积为准），该商铺租赁权共十年，由2005年7月1日起至2015年6月3日止；含免租期八个月（2005年7月1日至2006年2月28日）。本合同生效之日起原告向被告缴纳20000元保证金，该保证金在合同终止或解除时扣除应交费用（如租赁期间所产生的欠交费用以及本合同第十四条所执行的铺内复原费）后无息归还保证金余额给原告。合同第十一条约定，在本合同解除或终止七天内，原告必须到水电部门办理销户手续，逾期被告有权代理原告到供电、供水部门办理水电销户手续，就其所需一切费用由原告承担。第十四条约定租赁期满本合同终止。原告如需延长租期的，应在租赁期满前至少提前两个月提出书面申请，经被告同意后双方重新签订租赁合约；本合同终止或解除的，原告须在合同终止或解除后七天内将商铺完整无损的交回被告，逾期被告有权没收保证金；逾期超过十五天，除被没收保证金外，原告还须另行支付给被告相当于期满当月三个月租金的违约金。原属原告之装饰设施，原告有权拆走，属入墙、入地的固定装饰物（如地面、墙身铺贴等）原告不得拆除。如出现商铺结构的变更，原告应负责恢复原状。合同签订当天，被告收取原告保证金20000元。原、被告签订的合同期满后，原告于2015年7月7日将商铺钥匙交还给了被告。
另查，合同期满至2015年7月7日，原告不再承租涉案商铺及隔壁31、32号商铺，原告对该三个商铺分别砌墙，为此原告合计花费42099.5元。庭审中原告陈述当时之所以砌墙系因为当初租赁期间和31、32、33号商铺的房东关系比较好，当时和各个房东商量由原告砌墙，费用各半承担。原告砌墙后，31、32号商铺的房东已将砌墙的一半费用交付给原告。
再查，涉案商铺于2006年9月1日登记在被告名下，从房地产权证上显示，该商铺于2005年4月12日经佛山市国土资源局顺德分局测绘，并绘制相应的房地产单元平面图，从该图显示该商铺存在三面众墙。
另，2015年7月29日，被告办理涉案商铺的用电变更手续。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。
本案争议焦点一：被告是否应当退还保证金20000元。结合原、被告签订的租赁合同可以看出，该款系被告为保证合同的正常履行而要求原告支付的，其该款具有履约保证金的性质。所谓履约保证金即为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱或等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可以从保证金中优先受偿。本案中，原、被告合同因期限届满而解除，原告亦在合同约定的期限内向被告交还了涉案商铺。关于被告抗辩用电销户的问题。办理用电销户手续系原、被告解除合同后原告的一种附随义务，根据合同约定若原告逾期办理销户手续被告亦完全可以自行到供电部门办理销户手续，由此可见不能因原告未销户用电而认定原告未交还涉案商铺。再者原告未办理用电注销手续并不影响被告对该商铺的实际使用，被告完全可自行前往办理用电注销手续。综上，原告主张要求被告返还保证金20000元本院予以支持。原告起诉后被告未支付任何款项，故利息损失从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
本案争议焦点二：被告是否应当返还砌墙、批荡的费用？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中被告提供的商品房买卖合同以及房地产权证均载明涉案商铺存在三面墙，且房地产权证载明墙壁的测绘日期系在原告承租之前，故本院确认涉案商铺在签订合同及办证时系存在围墙的。而原告并未提供任何证据证明接收涉案商铺时里面没有任何围墙，或曾经有围墙由被告拆除，对此原告应承担举证不能的后果。此外本院根据《商铺租赁合同》第十四条的约定：“属入墙、入地的固定装修物（如地面、墙身铺贴等），原告不得拆除”，双方签订合同时涉案租赁物原系存在墙身的，否则不可能在合同中约定墙身的问题，原告作为承租人根据合同约定负有恢复原状的义务。最后，原告并未举证证明在与被告解除合同后曾与被告协商一致由原告负责砌墙，费用一人一半的约定。故原告要求被告返还砌墙、批荡的费用缺乏事实依据本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：
一、被告伍桂霞在本判决发生法律效力之日起五日内退还原告潘荫棠保证金20000元及利息损失（从2015年9月9日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；
驳回原告潘荫棠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费已减半收取为325.41元（原告潘荫棠已预交），由原告潘荫棠负担175.41元，被告伍桂霞负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一五年十一月十日
书记员 黄筠