上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终59号
上诉人（原审被告）：上海越富房地产开发有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区南泉路1315号280室。
法定代表人：吴小根，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王跃龙，上海市润和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋长琳，上海市润和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区越富豪庭业主委员会，住所地上海市浦东新区峨山路681弄5号102室。
负责人：赵顺达，主任。
委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗文嫈，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人上海越富房地产开发有限公司（以下简称越富公司）因与被上诉人上海市浦东新区越富豪庭业主委员会（以下简称越富豪庭业委会）所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人越富公司的委托诉讼代理人王跃龙、宋长琳，被上诉人越富豪庭业委会的委托诉讼代理人葛锐、罗文嫈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人越富公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人提供的门卫室楼上隔出一间房屋，上诉人已经足额交付物业管理用房。在上诉人申请预售许可证之前，已就相关物业用房室号进行了说明，也获得了相关部门的审批，取得了预售许可证。但在最后交房时该面积未能纳入初始登记，此并非上诉人的过错。本案小区的规划在《物业管理条例》颁布之前，当时并没有对物业管理用房面积的强制性规定，并且根据该规定的面积百分比，上诉人提供的现有面积也是达标的，只是因为小区总面积较小，导致面积不符合要求。但上诉人提供的独立二楼房间已经可以很好地为业主服务，若通过现金补偿的方式，既无法买到相应面积的房屋，也不够支付未来的租金，无法从根本上解决问题。
被上诉人越富豪庭业委会辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
越富豪庭业委会向一审法院起诉请求：判令越富公司按规定补足小区物业管理用房和业主委员会用房面积合计37.99平方米，并移交给小区业主大会，如越富公司不能补足则支付越富豪庭业委会补偿款1,358,408.43元（人民币，下同）。
一审法院认定事实：越富公司是越富豪庭小区的建设单位，该小区于2006年11月27日竣工。2006年12月5日，上海市浦东新区房地产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，载明小区房屋坐落于XX路XX号（单）、XX路XX弄XX号，房屋建筑总面积25,825.74平方米，地上建筑总面积21,147.43平方米，地下建筑总面积4,678.31平方米，其中XX路XX弄XX号XX室房屋为物业管理用房，建筑面积92.01平方米，XX路XX弄XX号1层警卫室兼监控室，建筑面积30.09平方米。小区房屋交付时，XX路XX弄XX号1层警卫室兼监控室被分割为两层，楼下用作警卫室兼监控室，楼上用作保安的休息室和更衣室，上楼需从一楼进门右侧的台阶拾阶而上，楼上、楼下分别安装了门，但楼上建筑未取得产权证。2014年9月3日，越富豪庭小区业主大会和业主委员成立并向相关部门备案，业主委员会备案地址为XX路XX弄XX号XX室。越富豪庭业委会认为，根据相关物业管理规定及越富豪庭小区的建筑面积，越富公司应提供100平方米的物业管理用房和30平方米的业主委员会用房，但越富公司仅提供92.01平方米的物业管理用房。2015年11月22日，越富豪庭小区就是否通过司法途径解决开发商未按规定提供物业管理用房和业主委员会用房进行表决，其中同意票132票，占总票数的86.27%，专有部分建筑面积17,302.30平方米，占专有建筑总面积的82.17%，同日，越富豪庭小区业主大会作出决议，同意起诉开发商未按规定提供物业管理用房和业主委员用房。2016年1月，越富豪庭业委会起诉来院，要求判如所请。
一审审理中，越富公司表示在越富豪庭小区及其附近无法就近提供其他房屋用作物业管理用房和业主委员会用房。法院根据越富豪庭业委会的评估申请，依法委托上海信衡房地产估价有限公司对上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（配套物业管理用房、业主委员会用房）的市场价值进行评估，该公司于2016年5月30日出具评估报告，结论为该房屋市场价值329万元，折合建筑面积单价为35,757元/平方米。越富豪庭业委会预付评估费2万元。
一审法院认为，物业管理用房是对物业小区进行管理的必要设施，根据2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第十九条以及《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》第五条的相关规定，建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。越富公司作为越富豪庭小区的建设单位，理应根据越富豪庭小区的建筑总面积提供建筑面积不低于100平方米的物业管理企业用房以及不低于建筑面积30平方米的业主委员会用房。然而，越富公司仅提供建筑面积92.01平方米的物业管理用房，尚有建筑面积37.99平方米的物业管理用房至今未提供，鉴于越富公司已将越富豪庭小区房屋销售完毕，且在该小区及附近无法就近提供房屋补足上述所缺面积，故法院从本案实际情况出发，以越富公司支付补偿款后由越富豪庭业委会自行购置房屋的方式予以处理。考虑越富豪庭业委会目前物业管理区域实际状况，结合评估报告确定的价格因素，法院确定越富公司支付越富豪庭业委会补偿款1,358,408.43元。越富公司主张已在门卫室楼上隔出一间房屋故物业管理用房已经足额交付，法院认为，《上海市住宅物业管理规定》第十九条规定，建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。可见，物业管理用房除应当为地面以上的独用成套房屋且具备水、电等基本使用功能之外，还应当取得产权登记，方能保障该房屋从合法性、实用性角度均能服务于小区全体业主，故法院对越富公司的该项主张不予采信。
一审法院审理后作出判决：上海越富房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上海市浦东新区越富豪庭业主委员会购置物业管理用房款1,358,408.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,200元，减半收取计9,600元，财产保全申请费5,000元，评估费20,000元，合计34,600元，由上海越富房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据《上海市住宅物业管理规定》及其相关规定，上诉人作为建设单位，应提供符合面积要求的物业管理用房及业委会用房，且提供的房屋应为地面以上的独用成套具备水、电等基本使用功能，并可进行产权登记的房屋。而上诉人未能按照上述规定提供符合面积要求的物业管理用房，也无法在小区或就近提供房屋以补足规定的面积，故一审根据本案实际情况，结合评估报告，判令由上诉人向被上诉人支付补偿款的方式解决本案，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张位于小区门卫室由上诉人自行隔出的二层房屋可以满足物业用房的需要，但该隔层显然无法满足对物业用房独立成套且具备产权登记的要求，故本院对上诉人的主张不予采信。
综上所述，越富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,025元，由上诉人上海越富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月二十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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