山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第295号
上诉人（原审被告）蒋功月，男，1969年12月4日出生，汉族，个体工商户，住浙江省临海市。
被上诉人（原审原告）甄元斌，男，1968年8月21日出生，汉族，济南市历城区华山街道办事处季家小学教师，住济南市。
被上诉人（原审原告）刘远萌（系甄元斌之妻），女，1971年1月15日出生，汉族，济南市合成纤维厂员工，住济南市。
上诉人蒋功月因与被上诉人甄元斌、刘远萌房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，甄元斌及案外人王雪、马�芳、臧叶蕾与蒋功月于2012年8月31日签订《商铺租赁协议》，该协议载明：“出租方（以下简称甲方）甄元斌、王雪、马淑芳、臧叶蕾（以上四人分别签名并捺印）。第一条：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条：商铺基本情况。商铺坐落：市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号、143号、147号、148号商铺。商铺面积：58.25平方米，套内面积31.59平方米，配套设施：该商城现有配套。第三条：甲方应提供房产证（或具有出租权的有效凭证）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件（营业执照等合法经营手续），双方验证。第四条：租赁期限。甲、乙双方同意从2012年9月1日到2015年8月31日。第五条：租金的交付方式。租金交付方式为按季度支付结算，第一年和第二年租金为10万元，第三年租金为105000元整，由乙方在每季度的前十日内足额交�甲方，逾期则视为违约。第六条：水费、电费、物业管理费等与该商铺有关的所有费用，全部由乙方据实以现金形式按要求及时向有关部门付清。第七条：押金作为乙方违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由甲方一次退还，押金为（空白）元整。第八条：续租的约定：房屋租赁期限届满，租赁合同终止；乙方需要续租，须在租期届满前30天提出，并经由出租人同意，重新签订续租合同。第九条：承租人无权转租和出卖所承租房屋，如出现转租或出卖行为，由承租人和转租接受人或房屋买受人共同承担法律责任和经济责任。第十条：违约责任，1、甲方未按本合同第一条、第二条、第三条、第四条之约定给乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿一个月房租。2、甲、乙双方在签订该协议后，如因甲、乙双方任何一方的原因提前解�该租赁协议的，需提前60天告知，责任方应支付两月房租作为违约金，如给无责任方造成实际损失的责任方需据实赔偿。3、乙方逾期支付租金，除补交欠租外，还必须按合同全部租金的每日千分之十并按实际拖欠天数向甲方计付违约金。4、乙方必须严格遵守服从商城的有关管理规定。第十三条：出现下列情况之一的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应的法律责任：（1）擅自将房屋转租、转让、转借或与他人调剂交换等；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益。第十五条：争议解决方式，若甲、乙双方出现纠纷应协商解决，协商不成的，按下列第（空白）种方式解决。（以下方式只能选择一种），1、提请（空白）仲裁委员会仲裁。2、依法向有管辖权的人民法院起诉。第十六条：其他约定事项，1、双方约定的租金为税后租金，商铺经营应交纳的工商、国税、地税等费用和向新世界商城交纳的水、电、物业费等一切相关费用由乙方承担。2、乙方承租经营必须按国家规定进行，经营中发生人员伤害、经济纠纷等费用由乙方承担。3、如果商城装修改造，停业期间的租金从营业开始后的租金中扣除。第十七条：本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，本协议自甲、乙双方签章之日生效。甲方：甄元斌（签名并捺印）、王雪、马淑芳、臧叶蕾（以上三人分别签名），乙方：蒋功月（签名并捺印），1396910****。”刘远萌对甄元斌签订该合同的行为予以认可。
本案所涉济南市市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号商铺所有权人为刘远萌，建筑面积15.51平方米，于2009年3月3日办理房屋所有权证。甄元斌、刘远萌于1994年2月8日登记结婚，双方均认可上述商铺属于夫妻共同财产。
关于本案所�商铺是否交付给蒋功月及蒋功月是否返还的问题，甄元斌、刘远萌主张其已于2012年9月1日签订合同时就将本案所涉商铺交付给蒋功月了，理由在于蒋功月曾于2012年8月31日通过银行转帐方式向其交纳租金6655元，此后按商铺租赁协议约定交纳租金，蒋功月已实际承租和使用本案所涉商铺，但至今没有办理退场手续将商铺予以返还，也未解除合同，其是与蒋功月签订的商铺租赁协议，至于蒋功月实际让谁使用其不追究责任。蒋功月对此有异议并主张本案所涉商铺于2012年9月1日由王占伟使用，张晓伟已于2013年11月30日返还给甄元斌。
蒋功月从其在银行设立的帐户以转帐方式分别于2012年8月31日向甄元斌支付租金6655元、于2012年12月2日支付租金6800元、于2013年3月9日支付租金6000元。但蒋功月主张上述三笔租金系其代替案外人王占伟打到甄元斌帐户上的。甄元斌、刘远萌对蒋功月的该项主张不予认可，并认为蒋功月于2012年8月31日以柜台租金的形式向甄元斌交纳租金6655元，结合甄元斌、刘远萌提交商铺租赁协议第四条、第五条的约定，可以看出蒋功月与甄元斌是按照双方签订的商铺租赁协议来实际履行，并非蒋功月所主张的按照济南市新世界商城铺位经营管理协议约定，按每月2200元支付租金，也就是说双方自始就以甄元斌、刘远萌提交的商铺租赁协议为履行前提，该商铺租赁协议合法有效，蒋功月应按该协议交纳租金及支付违约金、物业费、商业管理费。蒋功月对两原告的上述主张亦不予认可，并认为甄元斌、刘远萌述称6655元租金系蒋功月以柜台租金的形式向甄元斌交纳与事实不符，实际是蒋功月代王占伟向甄元斌交纳，且甄元斌、刘远萌主张6655元是按照商铺租赁协议第四条、第五条的约定交纳没有依据，该协议未明确约定�金数额，王占伟与刘远萌签订的商铺经营管理协议是在上述商铺租赁协议之后所签订，且明确了租金数额，所以租金是蒋功月代王占伟向甄元斌交纳。
甄元斌、刘远萌主张蒋功月曾于2013年5月30日向其支付租金6000元，蒋功月对此不予认可并主张该租金系案外人张晓伟从其账户上打给甄元斌的。甄元斌、刘远萌对此表示不清楚，其不认识张晓伟，最后蒋功月将商铺转给他人了，转给谁不清楚，其只向蒋功月收取租金。
甄元斌、刘远萌认可蒋功月已向其支付2012年9月1日至2013年8月31日期间的所有租金。
甄元斌、刘远萌主张关于本案所涉济南市市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号商铺，其与蒋功月之间存在租赁合同关系，与案外人王占伟、张晓伟不存在租赁合同关系，因为其与案外人王占伟、张晓伟根本不认识。蒋功月对此不予认可并主张上述商铺租赁协议并未实际履行，2012年9月1日期间至2013年2月28日期间实际承租人为案外人王占伟，2013年3月1日至2013年8月31日期间实际承租人为案外人张晓伟。甄元斌、刘远萌对此亦不予认可。蒋功月为证明其上述主张提供如下证据：
1、刘远萌与案外人王占伟于2012年8月31日签订的《商铺租赁协议》。该协议载明：“出租方（以下简称甲方）刘远萌，承租方（以下简称乙方）王占伟。第一条租赁内容。一、甲方将位于济南市市中区新世界商城一楼142号商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。二、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为15.51平方米，使用面积为8.41平方米。第二条租赁期限，五、租赁期限，自2012年9月1日起至2013年8月31日止。第三条租金及其他费用，六、合同有效年度租金共计26400元。甲方刘远萌，乙方王占伟。”甄元斌、刘远萌对该�赁协议不予认可并主张系假协议，落款甲方处刘远萌的签名、捺印不是其本人所签、所捺，也非甄元斌所签、所捺，要求蒋功月作出合理解释，因为签完其本案所提交的商铺租赁协议后有事就走了。蒋功月对此主张该租赁协议落款甲方处刘远萌的签名、捺印不是刘远萌本人所签、所捺，刘远萌的签名如果不是甄元斌就是济南市新世界商城的工作人员所写，但手印是甄元斌摁的，因为别人不敢摁，当时签订该租赁协议的场景其记不清了。蒋功月未就该租赁协议落款甲方处刘远萌的签名、捺印是否是甄元斌所签、所捺申请司法鉴定。
2、刘远萌与案外人王占伟及济南市新世界商城有限公司、济南市新世界商城物业管理有限公司于2012年8月31日四方共同签订的《济南市新世界商城铺位经营管理协议》。该协议载明：“甲方刘远萌，乙方王占伟，丙方济南市新世界�城有限公司，丁方济南市新世界商城物业管理有限公司，一、本协议所涉铺位位置一楼142号（马鞍山路15号新世界商城内），该铺位产权建筑面积15.51平方米，套内面积8.41平方米。二、该铺位产权人为甲方，乙方为甲方指定认可的经营人，乙方向甲方交纳场地使用费用为每月2200元。三、本协议期限自2012年9月1日至2013年8月31日止。甲方刘远萌，乙方王占伟，丙方济南市新世界商城有限公司，丁方济南市新世界商城物业管理有限公司。”甄元斌、刘远萌对该经营管理协议本身无异议，其中刘远萌的签名、捺印系甄元斌所签、所捺，因为当时刘远萌没去，但主张仅系济南市新世界商城有限公司、济南市新世界商城物业管理有限公司为了管理及收取物业费的需要而签订的经营管理协议，与本案无关，其不认识王占伟，且该经营管理协议系蒋功月所签订，与其提供的商铺租�协议同日签订。
3、济南市新世界商城有限公司与案外人王占伟于2012年8月31日签订的《济南市新世界商城管理合同》。该协议载明：“管理者（以下简称甲方）济南市新世界商城有限公司，经营者（以下简称乙方）王占伟，第五条甲方对位于商城一楼142号铺位进行统一管理并收取管理费用，该铺位经营面积为8.41平方米，收费标准为每平方米每天0.2元。本合同有效期限为2012年9月1日至2013年8月31日。管理者（甲方）济南市新世界商城有限公司，经营者（乙方）王占伟。”甄元斌、刘远萌主张该管理合同中王占伟的签字系其本人所签还是由蒋功月代签，蒋功月应作出合理解释，且与本案无关。
4、蒋功月与王占伟办理工商登记资料各一宗。证明本案所涉商铺由王占伟租赁并使用，蒋功月实际租赁商铺为143号。该工商登记资料中载明蒋功月的经营场所�市中区新世界商城一楼东厅143号（马鞍山路15号），王占伟的经营场所为市中区新世界商城一楼东厅142号（马鞍山路15号）。甄元斌、刘远萌主张既然王占伟未授权被告蒋功月与其签订协议，那么蒋功月提供的上述工商登记材料与本案无关；其是依据提供的商铺租赁协议起诉，请求追究蒋功月的责任，因为协议中没有注明谁经营，另外是否挣钱也与本案无关，即使商铺空着被告蒋功月也应向其交纳租金。
5、张晓伟2013年3月1日至2013年8月31日实际使用涉案商铺并支付租金的银行转款凭条，系张晓伟于2013年5月30日通过银行ATM机从其账户内直接打至甄元斌账户内租金6000元，证明涉案商铺在2012年9月1日至2013年8月31日期间分别由王占伟及张晓伟实际占用并使用，且张晓伟与原告甄元斌之间直接进行租金结算。甄元斌、刘远萌对该转帐凭条不予认可，并主张本案所涉�铺系蒋功月转租给张晓伟。既然王占伟未委托蒋功月与其签订租赁协议，本案与王占伟无关，蒋功月应承担一切责任；其收到过6000元租金，但不知道是谁打的，其不追究蒋功月的转租行为，只请求蒋功月承担支付租金的责任。通过上述转帐凭条及双方的陈述，能够认定张晓伟通过银行转帐方式向甄元斌打过6000元款项。
6、王占伟向济南市新世界商城有限公司交纳保证金的收款收据一张，证明涉案商铺系王占伟实际经营并使用。甄元斌、刘远萌对该收款收据的真实性无异议，但主张该收款收据虽载明系收到王占伟的保证金，但客观事实是被告蒋功月交纳，也不能证明涉案商铺是王占伟实际占有使用并交纳保证金，其不认识王占伟，也从来没见过。
7、蒋功月申请证人王占伟出庭作证，王占伟出庭陈述：“我于2012年8月31日与刘远萌签订《济南市新�界商城铺位经营管理协议》，约定位于马鞍山路15号新世界商城一楼142号商铺出租给我使用，使用期限2012年9月1日至2013年8月31日，随后依据合同办理营业执照、税务登记。经营至2013年2月底感觉商铺偏僻，不挣钱，跟刘远萌说不想使用，甲方说让重新找个用户使用，然后找到张晓伟并转给张晓伟使用，重新约定租金为每季度6000元，由张晓伟交纳使用，2013年3月1日至2013年8月31日，随后我搬出了。2012年9月1日至2013年2月28日房租及费用全部交给刘远萌和甄元斌。上述三份协议不是刘远萌所签、所捺，我不认识刘远萌，是代签的，应该是她老公，我没有见过对方的代签人。签订管理协议时我不知道甄元斌是否在场，当时蒋功月在场，我来这做生意，是蒋功月介绍我来的，《济南市新世界商城铺位经营管理协议》是我签的，钱是我付的。蒋功月没有使用本案所涉商铺，我不�了以后由张晓伟使用，不知道其使用至何时。我出钱就是我干的，我可以出钱雇营业员。我只使用了本案所涉商铺，用于经营竹子小件、配电箱、装饰画，我原来在河北邢台务农。我付的现金，共支付了6000元，我刚从外地来，因为蒋功月在济南工作时间较长，他介绍我来，所有的钱都是我给蒋功月，由他交给刘远萌或她老公甄元斌，具体支付时间记不清了。本案所涉商铺实际由我经营，我办的营业执照。我不认识刘远萌，也不认识甄元斌，但我认识蒋功月。我将租金付给了两原告，因为是蒋功月介绍我来的。关于房租我将现金交给蒋功月，每个月租金2200元。我没有委托蒋功月与四家签订租赁合同，我没有十万元，我拿不出来。我刚来济南，蒋功月比较熟，他介绍我来，我租赁后使用，我用多久交多少钱，不挣钱后我就转了。”
在蒋功月询问证人王占伟上述三份证据即商铺租赁协议、管理协议及管理合同所涉王占伟的签名、捺印是否均为其本人所签、所捺时，王占伟陈述是其本人所签、所捺。在原审向其询问时，其陈述不是本人所签、所捺。在甄元斌、刘远萌向其询问时又陈述是其本人所签、所捺。
甄元斌、刘远萌对上述证人证言的质证意见为：“证人王占伟作了伪证，上述管理协议是甄元斌签的，当时王占伟没在场。证人王占伟主张商铺租赁协议是其本人所签且由本人使用，那么其就没有理由将房租先交给蒋功月，再由蒋功月交给甄元斌，且王占伟对当时签订协议的情况及是否认识甄元斌、刘远萌等基本事实没有做出客观真实的陈述。”
蒋功月对上述证人证言的质证意见为：“证人王占伟已明确表示涉案商铺由其实际租赁并占有使用、交纳租金，证人王占伟系出于蒋功月对周边环境及人员熟悉的考虑，特委托蒋功月代为办理，请法庭从证人王占伟的人生经历、阅历及对法律的理解等方面予以考虑。”
8、蒋功月申请证人张晓伟出庭作证，张晓伟出庭陈述：“我于2013年3月1日起经王占伟介绍，通过143号业主王雪与142号业主甄元斌联系，使用新世界商城142号商铺，月租金2000元，使用期限从2013年3月1日到8月31日止，共两个季度，每季度支付，2013年3月1日至2013年5月31日的租金，我把现金交给蒋功月替我交给甄元斌。第二季度2013年6月1日到2013年8月31日是我从自助柜员机转到甄元斌的帐户上的，甄元斌提交的银行转帐凭条可以证明。我于2013年8月31日合同期满就搬出142号铺位，一个星期后甄元斌主动找我让我交给他80天商铺的管理费让我使用142号铺位，甄元斌拿了钱后并没有去交管理费，最后我于2013年11月30日搬出142号商铺再没有使用。我租赁142号商�没有直接和所有权人刘远萌打过交道，没见过，不知道长什么样。当时是通过王占伟介绍，由王雪替甄元斌办的，王雪是143号的业主。2013年8月31日后我已将本案所涉142号商铺返还给甄元斌，后来他主动找我，让我交管理费，我交了现金，后来甄元斌拿着钱走了没有交，后来我又用了三个月，用至2013年11月30日并将涉案商铺返还给甄元斌，以后没再使用，但没有证据证实，只是口头协议。该期间甄元斌不让我交房租，让我交管理费先用着，不然我不会用他的摊位。
甄元斌、刘远萌对该证人证言的质证意见为：“张晓伟的陈述与本案无关。另外，2013年8月31日到期后，我让证人张晓伟腾出来，他又摆出东西继续用，便说你用吧，先交上管理费，他就没交租金。”蒋功月对该证人证言的质证意见为：“证人张晓伟已明确表示涉案商铺在2013年3月1日后便由其实际租用，并据实向甄元斌交付租金，甄元斌对此予以认可。”
甄元斌、刘远萌主张其与蒋功月于2012年8月31日签订的商铺租赁协议合法、有效。被告蒋功月对此不予认可，并主张该商铺租赁协议应为无效协议，因为商铺无法使用，且四间商铺在一份合同上，不能办理工商登记，必须由各个商铺业主重新与承租人签订租赁合同才能进行工商及税务登记，所以该商铺租赁协议作废后，又进行了重新签订，其不知道会留下后遗症，这是其对法律知识缺乏造成的。
9、王占伟于2014年7月13日书写的证明一份，证明涉案商铺使用至2013年8月31日以后，王占伟要求甄元斌前来签退，由于甄元斌不同意造成经营保证金无法退回。该证明载明：“我是王占伟，租用甄元斌新世界商城142号商铺，于2012年9月1日至2013年8月31日，租期已满，要求甄元斌前来签退，由于甄元斌不同�我清退，造成我在新世界商城的经营保证金无法退回，我将保留对甄元斌追究责任的权利。”甄元斌、刘远萌主张上述王占伟书写的证明属于证人证言，但证人并未出庭，我方不予认可。蒋功月未申请证人王占伟出庭作证。
关于每季度租金问题，甄元斌、刘远萌主张其与蒋功月签订的商铺租赁协议约定由蒋功月承租新世界商城142、143、147、148号商铺，建筑面积共计58.25平方米，租金支付方式为按季度支付，第一年、第二年的租金均为10万元，其拥有所有权的142号商铺建筑面积为15.51平方米，因此，15.51平方米除以58.25平方米乘以10万元，再除以4个季度，得出每季度租金为6655元。蒋功月对此不予认可，并主张按照王占伟与刘远萌签订的商铺租赁协议的约定，自2012年9月1日至2013年2月28日期间的月租金为2200元，每季度租金为6600元，后经甄元斌同意自2013年3月1日�2013年8月31日期间的月租金降为2000元，每季度租金为6000元。
甄元斌、刘远萌主张其要求蒋功月支付租金19968元的计算方式为，欠租期间自2013年9月1日至2014年4月30日，15.51平方米除以58.25平方米乘以10万元，除以12个月，再乘以上述欠租月数，得出19968元。蒋功月对甄元斌、刘远萌的该计算方式不予认可，并认为按照甄元斌、刘远萌的主张无法计算出其诉请的租金数额。原审经计算按照甄元斌、刘远萌主张的计算方式在上述期间租金应为17751元。
甄元斌、刘远萌主张要求被告蒋功月支付违约金3195元的计算方式为，根据租赁协议第十条第三款约定，乙方逾期支付租金除补交欠租外还应按合同全部租金的每日千分之十按天数支付违约金，经计算每日违约金为804元，现其主动降低违约金计算标准，即自2013年9月1日起至2014年4月30日止，以19968元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，得出3195元。蒋功月对此主张假设其应承担支付租金责任，其认可甄元斌、刘远萌主张的计算方式即支付违约金3195元。
甄元斌、刘远萌主张要求蒋功月支付物业管理费及商业管理费4667元的计算方式为按每月583元乘以8个月，得出4667元。蒋功月对甄元斌、刘远萌主张的上述计算方式无异议。但甄元斌、刘远萌未提供相应证据证明该4667元其是否已向济南市新世界商城物业管理有限公司交纳。
原审法院认为，虽然济南市市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号商铺的所有权人为刘远萌，但属于甄元斌、刘远萌的夫妻共同财产，且刘远萌对甄元斌签订商铺租赁协议的行为予以认可。因此，甄元斌与蒋功月签订的商铺租赁协议，系甄元斌、刘远萌双方的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，能够�定协议中涉及济南市市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号商铺部分内容合法、有效，对此，原审予以确认。蒋功月主张上述协议应属无效，没有事实和法律依据，原审不予采信。依据上述商铺租赁协议的约定，经计算每季度租金为6655元，而蒋功月于2012年8月31日通过银行转帐方式向甄元斌支付租金的数额亦为6655元，此后，蒋功月又分两次通过银行转帐方式向甄元斌支付租金12800元，因此，能够认定蒋功月系依据其与甄元斌签订的商铺租赁协议交纳第一季度租金6655元，并交纳后续租金，甄元斌、刘远萌与蒋功月之间存在商铺租赁合同关系，而非与王占伟、张晓伟之间存在商铺租赁合同关系。蒋功月在答辩中陈述当时签订协议时其与王占伟均在场，甄元斌已将银行帐号告知，如果协议发生在甄元斌、刘远萌与王占伟之间，王占伟直接向甄元斌、刘远萌交纳租金即可，无需再通过蒋功月转交，因此，蒋功月的该项主张不符合生活常识。至于证人王占伟、张晓伟在出庭时陈述2012年9月1日至2013年11月30日期间实际由其两人使用本案所涉商铺问题，一方面证人与蒋功月存在利害关系；另一方面根据蒋功月与两证人之间的关系不排除转租的可能，且甄元斌、刘远萌不追究蒋功月的转租行为，因此，蒋功月以此主张其与甄元斌、刘远萌之间不存在租赁合同关系，没有事实依据，原审不予采信。关于蒋功月提交并主张的刘远萌与王占伟于2012年8月31日签订的商铺租赁协议，甄元斌、刘远萌不予认可，证人王占伟出庭时就该协议中的签名、捺印是否是其本人所签、所捺，前后陈述相互矛盾，且无法确定王占伟当时是否在场，蒋功月未就该协议落款甲方处刘远萌的签名、捺印是否是甄元斌所签、所捺申请司法鉴定。因此，该协议的真实性无法确�，不能作为有效证据使用。关于刘远萌与王占伟及济南市新世界商城有限公司、济南市新世界商城物业管理有限公司于2012年8月31日签订的铺位经营管理协议，根据双方及证人王占伟出庭时的陈述，能够认定签订该协议是经营业户为了办理工商及税务登记，且便于济南市新世界商城有限公司管理经营业户及济南市新世界商城物业管理有限公司收取物业服务费，而非作废原商铺租赁协议后，重新签订协议，这更符合一般生活常识；否则在同一天就同一处商铺甄元斌与蒋功月签订商铺租赁协议的同时，又代替刘远萌与王占伟签订管理协议有违一般逻辑。双方均应按商铺租赁协议的约定履行各自的义务，否则应承担相应的民事责任。根据双方及两证人的陈述，能够认定甄元斌、刘远萌将本案所涉商铺交付给蒋功月后，至今未返还给甄元斌、刘远萌，因此，蒋功月应向甄元�、刘远萌支付自2013年9月1日至2014年4月30日期间的租金。根据双方签订的商铺租赁协议的约定，甄元斌、刘远萌主张的计算方式并无不当，但主张的欠租月数有误，应为8个月，经计算上述期间租金应为17751元。因此，甄元斌、刘远萌要求蒋功月向其支付租金17751元，事实清楚，理由正当，原审予以采信，对超出该数额部分的诉讼请求，原审不予支持。甄元斌、刘远萌主动降低违约金标准后主张的计算方式本身并无不当，蒋功月亦主张假设其应承担支付租金责任，认可甄元斌、刘远萌主张的计算方式即支付违约金3195元。但因甄元斌、刘远萌主张的欠租数额有误，计算方式应相应调整，因此，甄元斌、刘远萌要求蒋功月支付自2013年9月1日起至2014年4月30日止，以17751元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，理由正当，原审予以支持，对超出该数额部�的诉讼请求，原审不予支持。关于甄元斌、刘远萌主张的物业管理费及商业管理费4667元，因其未提供相应证据证明该4667元是否已向济南市新世界商城物业管理有限公司交纳，依据商铺租赁协议的约定，甄元斌、刘远萌的该项主张没有事实和合同依据，原审不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决：一、原告甄元斌与被告蒋功月于2012年8月31日签订的《商铺租赁协议》中涉及济南市市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号商铺部分内容合法、有效。二、被告蒋功月于判决生效之日起十日内，支付给原告甄元斌、刘远萌租金17751元。三、被告蒋功月于判决生效之日起十日内，向原告甄元斌、刘远萌支付违约金（计算方式为自2013年9月1日起至2014年4月30日止，以17751元�基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。四、驳回原告甄元斌、刘远萌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，甄元斌、刘远萌负担120元，蒋功月负担380元。
上诉人蒋功月不服原审判决上诉称，涉案商铺系被上诉人投资财产，交由济南市新世界商城管理有限公司及济南市新世界商城物业管理有限公司管理。根据济南市新世界商城管理有限公司的规定，每个商铺须单独签订《商铺租赁协议》；同时因办理个体工商户登记手续，也需要单独、明确的租赁合同，据此，蒋功月与143号商铺业主王雪签订了143号商铺的租赁合同，王占伟与刘远萌重新签订涉案商铺即142号商铺的租赁协议，并与被上诉人、济南市新世界商城管理有限公司及济南市新世界商城物业管理有限公司共同签定了涉案商铺的铺位经营管理协议，涉案合同因实际管理需要，合同主体及内容已经更新，涉案合同理应失效。因此，涉案合同并未实际履行，涉案商铺实际使用人系王占伟。因经营管理不善，王占伟于2013年2月份向刘远萌告知不再继续租赁商铺，经王占伟介绍，自2013年3月1日起涉案商铺实际使用人系张晓伟，2013年8月31日期满后，张晓伟搬出涉案商铺并交付给被上诉人。因此，涉案商铺自始至终的实际经营和使用人均非上诉人。上诉人与被上诉人之间并非租赁关系，一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，属于认定法律关系有误，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决。
被上诉人甄元斌、刘远萌答辩称，2012年8月31日，我在新世界商城租赁部与上诉人签订了商�租赁合同，刘远萌没有到场。上诉人在2012年8月31日按照签订协议实际支付租金6655元，又于12月2日支付租金6800元，2013年3月9日再次支付租金6000元，因此，实际承租人就是蒋功月。至于蒋功月把租赁协议中商铺分成四个铺位进行工商税务登记，或转租给谁，我方都不清楚，该商铺是否营利，都应该由蒋功月给我支付租金及物业管理费，我不认识王占伟，他从未与我联系过。上诉人出示的刘远萌与王占伟签订的商铺租赁协议，我方不清楚；其出示的与新世界商城经营管理协议和物业管理协议是新世界商城为便于营业后和收取物业管理费而签订，与本案我方主张的租赁协议没有关系。到现在为止，商铺一直是蒋功月承租，因此，我对上诉人提出赔偿请求。
经本院审理认定，2012年8月31日，出租方（甲方）甄元斌、王雪、马淑芳、臧叶蕾与承租方（乙方）蒋功月�订《商铺租赁协议》（以下简称“四方出租协议”），该协议载明：“第一条：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条：商铺基本情况。商铺坐落：市中区马鞍山路15号新世界商城一楼142号、143号、147号、148号商铺。商铺面积：58.25平方米，套内面积31.59平方米，配套设施：该商城现有配套。第三条：甲方应提供房产证（或具有出租权的有效凭证）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件（营业执照等合法经营手续），双方验证。第四条：租赁期限。甲、乙双方同意从2012年9月1日到2015年8月31日。第五条：租金的交付方式。租金交付方式为按季度支付结算，第一年和第二年租金为10万元，第三年租金为105000元整，由乙方在每季度的前十日内足额交付甲方，逾期则视为违约。第六条：水费、电费、物业管理费等与该商铺有关的所有费用，全部由乙方据实以现金形式按要求及时向有关部门付清。第七条：押金作为乙方违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由甲方一次退还，押金为（空白）元整。第八条：续租的约定：房屋租赁期限届满，租赁合同终止；乙方需要续租，须在租期届满前30天提出，并经由出租人同意，重新签订续租合同。第九条：承租人无权转租和出卖所承租房屋，如出现转租或出卖行为，由承租人和转租接受人或房屋买受人共同承担法律责任和经济责任。第十条：违约责任，1、甲方未按本合同第一条、第二条、第三条、第四条之约定给乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿一个月房租。2、甲、乙双方在签订该协议后，如因甲、乙双方任何一方的原因提前解除该租赁协议的，需提前60天告知，责任方应支付两月房租作为违约金，如给无责任方造成实�损失的责任方需据实赔偿。3、乙方逾期支付租金，除补交欠租外，还必须按合同全部租金的每日千分之十并按实际拖欠天数向甲方计付违约金。4、乙方必须严格遵守服从商城的有关管理规定。第十三条：出现下列情况之一的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应的法律责任：（1）擅自将房屋转租、转让、转借或与他人调剂交换等；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益。第十六条：其他约定事项，1、双方约定的租金为税后租金，商铺经营应交纳的工商、国税、地税等费用和向新世界商城交纳的水、电、物业费等一切相关费用由乙方承担。2、乙方承租经营必须按国家规定进行，经营中发生人员伤害、经济纠纷等费用由乙方承担。3、如果商城装修改造，停业期间的租金从营业开始后的租金中扣除。第十七条：本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有�等法律效力，本协议自甲、乙双方签章之日生效。
同日，在上述协议签订后，被上诉人甄元斌代表刘远萌（甲方）与王占伟（乙方）、济南市新世界商城有限公司（丙方）、济南市新世界商城物业管理有限公司（丁方）签订《济南市新世界商城铺位经营管理协议》，该协议约定：协议所涉铺位位置一楼142号（马鞍山路15号新世界商城内），该铺位产权人为甲方，以乙方为甲方指定认可的经营人，经营范围为家居百货，乙方向甲方交给场地使用费用为每月2200元。期限自2012年9月1日至2013年8月31日止。丙方负责商城的商业及经营管理、丁方为商城提供物业服务。乙方应与丙方、丁方分别签订《管理合同》与《物业合同》等等。落款处由甄元斌代刘远萌签字并捺印，王占伟、济南市新世界商城有限公司、济南市新世界商城物业管理有限公司也分别签字、盖章。
王雪（143号商铺业主作为甲方）与蒋功月（乙方）、济南市新世界商城有限公司（丙方）、济南市新世界商城物业管理有限公司（丁方）签订马鞍山路15号新世界商城内一楼143号铺位的《济南市新世界商城铺位经营管理协议》；马淑芳（147号商铺业主作为甲方）与左胜云（乙方）、济南市新世界商城有限公司（丙方）、济南市新世界商城物业管理有限公司（丁方）签订马鞍山路15号新世界商城内一楼147号铺位的《济南市新世界商城铺位经营管理协议》和《商铺租赁协议》；臧叶蕾（148号商铺业主作为甲方）与张晓亮（乙方）、济南市新世界商城有限公司（丙方）、济南市新世界商城物业管理有限公司（丁方）签订马鞍山路15号新世界商城内一楼148号铺位的《济南市新世界商城铺位经营管理协议》和《商铺租赁协议》。
2012年8月31日王占伟向济南市新�界商城有限公司交纳了经营保证金3400元。以上协议签订后，上诉人蒋功月与王占伟分别以租赁的商铺办理了工商登记。上诉人蒋功月代王占伟于2012年8月31日、12月2日分别向甄元斌支付租金6655元、6800元、6000元。2013年3月1日起涉案商铺由张晓伟使用，2013年3月9日上诉人蒋功月代张晓伟支付三个月的租金6000元；2013年5月30日张晓伟向甄元斌汇款6000元，支付2013年6月至8月的租金。2013年9月25日，被上诉人甄元斌向张晓伟索要物业管理费时，张晓伟支付甄元斌1500元，甄元斌出具收条。
被上诉人刘远萌与被上诉人甄元斌系夫妻关系，涉案142号商铺登记在被上诉人刘远萌名下，系其夫妻共同财产，对外出租均由被上诉人甄元斌代表。
上述事实有“四方出租协议”、各方之间的《济南市新世界商城铺位经营管理协议》、《商铺租赁协议》、银行汇款明细、收条、收款收据及证人证言在案为凭。
本院认为，上诉人蒋功月与甄元斌、王雪、马淑芳、臧叶蕾签订“四方出租协议”，从内容看，系甄元斌、王雪、马淑芳、臧叶蕾共同出租“142、143、147、148号”商铺，该协议在先，此后，上诉人蒋功月与王雪、王占伟与刘远萌、左胜云与马淑芳、张晓亮与臧叶蕾之间重新签订了《济南市新世界商城铺位经营管理协议》并有济南市新世界商城有限公司和济南市新世界商城物业管理有限公司参与，说明各个商铺业主分别与各自的承租人形成了新的商铺租赁关系，租赁合同分别履行，并经济南市新世界商城有限公司和济南市新世界商城物业管理有限公司的认可。结合蒋功月、王占伟以各自承租的商铺分别办理了工商登记、2013年张晓伟向甄元斌支付租金及物业管理费的事实，能够认定被上诉人甄元斌、刘远萌主张的“四方出�协议”没有实际履行。2012年9月至2013年2月的142号商铺承租人为王占伟，并非上诉人蒋功月。因此，被上诉人甄元斌、刘远萌依据未履行的“四方出租协议”向上诉人蒋功月主张租金、违约金、物业管理费及商业管理费，证据不足，本院不予支持。上诉人蒋功月代王占伟、张晓伟转款支付租金的理由，符合常理，本院予以采信，其上诉理由充分，证据确凿，本院予以支持。原审判决认定事实有误，判决不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第730号民事判决。
二、驳回被上诉人甄元斌、刘远萌的诉讼请求。
一、二审案件受理费各500元，均由被上诉人甄元斌、刘远萌负担。
本判决为终审判决。
审判�韩松
审判员 孟繁荣
审判员 王云春
二〇一五年六月二十三日
书记员 吕淑慧