湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第95号原告刘辉，女，汉族，1975年7月5日出生。原告肖红珍，女，汉族，1948年8月15日出生。委托代理人杨旭涛（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。被告怀化市凯通房地产开发有限公司。法定代表人张伟贤，职务董事长。委托代理人赵栋（特别授权）,男，1966年10月1日出生，汉族。委托代理人舒小兵，男，1973年7月15日出生，汉族。原告刘辉、肖红珍诉被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨旭涛、被告的委托代理人赵栋到庭参加诉讼。双方经庭外协商未能成达协议，本案现已审理终结。原告刘辉、肖红珍诉称：原告于2011年7月18日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第2幢10层1006号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测为83.3平方米，该商品房单价为每平方米3043.99元，已付房款为228163元。一、关于逾期交房，《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付给原告使用，但到合同约定最后交付期限，被告未能履行交付义务，原告也未收到被告的任何书面通知。依约被告应向原告支付逾期交房违约金，具体金额计算从合同约定的最后交付期限（2012年12月31日）第二天即2013年1月1日起至实际合格交付之日止（暂计算至2014年12月26日共725天，产生的逾期交房违约金为：所付房款228163元×1/10000／天×725天=16542元）。二、关于逾期办证，《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告已经向原告收取了与办证相关的全部费用，而使原告（买受人）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴纳至相关部门。此情形属于因出卖人责任使买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金为：（已付房款）228163元×0.5%=1141元。被告应及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务。三、关于开具正式发票，被告对向原告所收的款项只开具了收款收据，没有按照规定开具正式发票给原告，违反了《中华人民共和国发票管理办法》的规定。出卖人开具发票，买受人取得发票是买卖合同中无需当事人明确约定而存在的附属权利义务，被告应向原告开具正式发票。为维护原告合法权益，原告请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金，具体金额为：按逾期一日支付已付房款（228163元）的万分之一的违约金，从2013年1月1日起计算到实际合格交付之日（暂计算至2014年12月26日已经产生的逾期交房违约金为16542元）；2、被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得凯通领域小区第3幢1103号商品房房地产权属证书的违约金1141元；判令被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务；以上二项暂共计（人民币）17683元；3、被告向原告（对向原告所收的款项）开具正式发票；4、被告承担本案诉讼费用。2015年3月20日，原告向本院申请撤回了关于要求被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务的诉讼请求。被告怀化市凯通房地产开发有限公司（以下简称“凯通公司”）辩称：1、原告未按合同约定支付应于2012年12月31日前付清的购房尾款12008元，也一直不来收房，实际上原告违约在先，被告公司已经在2013年办理了房产总证，因为原告拒不收房，尚有购房尾款和面积差房款等应交款项及费用未结清，资料也不齐全，故无法为其办理房地产权属分证，目前已收房、资料齐全的业主分证正在分批办理中，年前已经办理了一批证，被告不存在逾期交房和逾期办证的违约责任，也不应承担违约金；2、销售不动产的正式发票要等办理业主分户房产证以后才由税务部门开具。经审理查明：原、被告于2011年7月18日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“凯通领域”住宅一套，房号为第3幢11层1103号房，建筑面积78.9平方米，每平方米购房单价3043.99元，总购房价款240171元；付款方式为分期付款，签订合同时买受人付定金30000元，2011年7月19日前另付198163元，2012年12月31日前付清12008元；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用、房屋维修基金等），并由原告于2011年7月19日前交清。合同还就其他事项做了具体约定。原告于2011年7月19日交付购房款228163元，并交付了产权登记费、税费、代办费等其他费用15435元，但至今未将购房余款12008元交付给被告。原告向被告支付上述费用时，被告只向原告开具了收据，未开具正式发票。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积83.3平方米。凯通领御3号楼于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日竣工综合验收文件备案。被告于2013年8月27日通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告未认可收到该通知，至开庭时仍未收房。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证复印件，被告营业执照、组织机构代码证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件，证明原、被告房屋买卖所约定内容；3、收据复印件三份，证明原告向被告付款情况；4、户室面积对照表复印件一份，证明原告购买的房屋实际建筑面积；5、挂号信收据复印件，证明被告通知原告收房的时间；6、庭审笔录一份，证明本案相关事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。双方在合同第六条中约定：原告应于2012年12月31日前付清购房余款12008元；在合同第八条中约定：被告应在2012年12月31日前将竣工验收合格并在当地建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告；又在合同第十五条中约定：被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书。由此可见，支付房款是原告的主要义务，交付房屋、办理房地产权属证书是被告的主要义务，上述两项义务所产生的债务是对等的。现双方约定支付房款与交付房屋的时间是同一天，原告未付清房款，却主张被告交付房屋，被告享有同时履行抗辩权。同时，双方约定的支付房款时间在前，办理房地产权属证书时间在后，被告对此享有先履行抗辩权。被告当庭提出抗辩，本院认为被告抗辩主张成立。故原告要求被告支付逾期交房违约金以及逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补。现原告尚未付清房款，亦未收房，双方也未就最终核定面积进行结算，尚不具备立即开具发票的条件。现被告已向原告出具收据，未对原告民事权益构成实际损害，故对原告在本案中要求开具正式发票的诉讼请求，本院不予支持。因原告已撤回关于要求被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务的诉讼请求，故对该诉讼请求，本院不再判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘辉、肖红珍的诉讼请求。案件受理费242元，由原告刘辉、肖红珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  张 帆人民陪审员  舒友德人民陪审员  向绪平二〇一五年七月二十一日代理书记员  杨 坤附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。