安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00257号
上诉人（一审被告）：马二布都，曾用名马海林，男，1971年1月9日出生，回族，农民，住青海省化隆回族自治县。
委托代理人：田木沙，农民。
被上诉人（一审原告）：宗艺兵，男，1968年8月27日出生，汉族，砀山县第二中学职工，住安徽省砀山县。
一审被告：马生林，曾用名马哈如乃，男，1988年5月27日出生，回族，农民，住青海省化隆回族自治县。
上诉人马二布都因与被上诉人宗艺兵、一审被告马生林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院2015年3月27日作出的（2014）砀民二初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人马二布都及其委托代理人田木沙，被上诉人宗艺兵到庭参加诉讼。一审被告马生林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宗艺兵一审诉称：2011年10月20日，马生林经人介绍租用了宗艺兵位于砀山县砀城镇人民东路南侧直属粮站商住楼第一层从东往西第三间的门面房一间，并签订了书面合同，约定：租赁期限3年，租赁合同每年签订一次，第一年租金50000元，第二年、第三年的租金随行就市（参照隔壁邻居的租金执行）。合同签订后第一年、第二年双方均按约定履行，第三年签订合同时马生林因家中有事，委托马二布都与宗艺兵签订了第三年的租赁合同，租赁期限从2013年11月20日至2014年11月20日止。租赁期限届满前宗艺兵通知马生林、马二布都门面房不再出租，要求收回门面房。合同期满后，宗艺兵多次催促马生林、马二布都交出房屋，但马生林、马二布都迟迟不愿交房并继续使用，侵害了宗艺兵的合法权益。宗艺兵提起诉讼，要求马生林、马二布都返还租赁的房屋，并支付超期房屋使用费（从2014年11月21日起按每164元／天的标准计算至返还房屋之日止），承担本案的诉讼费用。
马生林一审答辩称：宗艺兵的门面房开始是马生林租用的，用于经营兰州拉面馆，定了三年的租赁合同。后来因马生林家中有事，马生林经房东宗艺兵同意转给了马二布都，由马二布都继续经营，并且宗艺兵与马二布都签订了协议。马生林租用宗艺兵的房屋期间并不拖欠租金，马生林现在没有使用宗艺兵的门面房，宗艺兵要求马生林返还房屋并支付房屋使用费没有依据。
马二布都一审答辩称：马生林先租用宗艺兵的门面房，之后马生林经房东宗艺兵同意又转租给马二布都，房屋转租的时候中间有证明人，宗艺兵亲自与马二布都签订了租赁合同。宗艺兵明知马二布都支付给马生林转让费260000元，当时双方商定房屋租赁合同一年一签，宗艺兵承诺以后可以续签，并没有说仅租赁一年就不再续租。马二布都不同意终止租赁合同，如宗艺兵坚持要求收回房屋，必须赔偿马二布都的精神损失、经济损失、名誉损失。请求驳回宗艺兵的诉讼请求。
一审法院查明：2011年10月20日，马生林与宗艺兵签订书面房屋租赁合同，租用宗艺兵所有的位于砀山县砀城镇人民东路南侧直属粮站商住楼第一层从东往西数第三间的门面房一间，约定租赁期限3年，至2014年11月20日止。当年租金50000元，以后每年的租金随行就市（参照隔壁邻居的租金执行）。后，马生林因家中有事，经宗艺兵同意，马生林将上述门面房转租给了马二布都。宗艺兵与马二布都于2012年10月20日签订了房屋租赁合同，约定：租赁期限一年（2012年11月20日至2013年11月20日），租金55000元。合同期限届满后，宗艺兵与马海林于2013年10月20日再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限为1年（2013年11月20日至2014年11月20日），租金60000元。上述房屋租赁期限届满后，宗艺兵通知马二布都不再续租，马二布都不同意，并继续使用该门面房经营，双方因此发生纠纷。
一审法院认为：本案的争议焦点是：1、马生林是否应承担返还案涉门面房并向宗艺兵支付房屋占用费的义务；2、宗艺兵要求马二布都返还案涉门面房，并支付房屋占用费的主张能否得到支持。
（一）关于马生林是否应承担返还案涉门面房并向宗艺兵支付房屋占用费的义务的问题。
马生林在涉案房屋租赁期限内经宗艺兵同意，将涉案门面房转租给马二布都，并且宗艺兵与马二布都重新签订房屋租赁合同，双方形成新的租赁关系，该租赁协议合法有效。宗艺兵提出其仅与马生林签订房屋租赁合同，而马二布都系代替马生林签订租赁合同、房屋仍是租赁给马生林的主张，因与查明的事实不符，不予认定。自宗艺兵与马二布都签订房屋租赁合同之后，涉案房屋租赁合同的主体即变更为宗艺兵和马二布都，马生林已不再是涉案房屋租赁合同的主体，事后马生林亦未再占有和使用涉案门面房。因此，宗艺兵要求马生林返还案涉门面房，并支付房屋占用费的请求无事实依据，不予支持。
（二）关于宗艺兵要求马二布都返还案涉门面房，并支付房屋占用费的主张能否得到支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中，马二布都与宗艺兵于2013年10月20日签订的房屋租赁合同中明确约定租赁期限为1年，该合同租赁期限届满后，双方未再达成续签协议，马二布都应当将涉案所租赁的门面房腾空后交还给宗艺兵。马二布都不同意返还门面房的抗辩意见，无法律依据，不予采纳。由于马二布都在租赁期限届满后拒不将所租门面房交还宗艺兵，在一定程度上侵害了宗艺兵的财产权益，宗艺兵要求马二布都返还租赁房屋并支付超期占用期间的房屋使用费理由成立，该占用期间使用费的支付数额可参照双方约定的年租金60000元（每天使用费为60000元／365天）的标准计算，期限自2014年11月21日起至返还房屋之日止为宜。
综上，宗艺兵要求马二布都返还涉案门面房并支付超期使用费（每天使用费按60000元／365天的标准自2014年11月21日起计算至返还房屋之日止）的诉讼请求，予以支持；宗艺兵的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。马生林的前述抗辩意见，予以采纳；马二布都的前述抗辩意见，无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、马二布都于判决生效后二十日内腾空所租赁的宗艺兵所有的位于砀山县砀城镇人民东路南侧直属粮站商住楼第一层从东往西数第三间的门面房一间交还给宗艺兵，并支付该门面房占用期间的使用费164.38元（该使用费按每日〈60000元／365天〉的标准自2014年11月21日起计算至返还房屋之日止）；二、驳回宗艺兵的其他诉讼请求。案件受理费80元，由马二布都负担。
马二布都不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决结果错误。2013年马二布都经过宗艺兵同意签字后，其才贷款260000元转让经营马生林的兰州拉面馆，宗艺兵当时口头承诺以后的房屋租金参照隔壁邻居的租金执行。但到2015年马二布都向宗艺兵交纳房租时，宗艺兵不愿按照隔壁邻居的租金数收取租金，租金涨幅较大，马二布都无力承受，宗艺兵遂要强行收回房屋，马二布都多次与宗艺兵协商未果。马二布都认为如宗艺兵收回房屋，宗艺兵应赔偿马二布都经济损失260000元。请求撤销一审判决，驳回宗艺兵的诉讼请求。
宗艺兵答辩称：宗艺兵是和马生林之间签订的房屋租赁合同，马生林将房屋转租给马二布都与宗艺兵无关。马二布都主张要求宗艺兵赔偿260000元无事实和法律依据。马二布都拒不交纳租金，宗艺兵有权收回租赁房屋。请求驳回马二布都的上诉，维持原判。
马生林述称：1、案涉门面房原系马生林租赁，但在2012年10月之后已经宗艺兵同意租给马二布都，与马生林无关。2011年10月20日马生林租赁宗艺兵的房屋，约定租期三年，当年租金50000元，以后每年的租金参照隔壁邻居的租金执行。马生林交纳租金经营近一年后，马二布都要求承租，经宗艺兵同意后，马生林将经营设施移交给马二布都，马二布都与宗艺兵重新签订的租赁协议，宗艺兵与马二布都之间存在租赁关系，与马生林不再存在租赁关系。2、宗艺兵要求马生林返还房屋交纳租金的请求无事实和法律依据。由于案涉门面房自2012年10月以后由马二布都承租，马生林未参与经营，宗艺兵要求马生林返还门面房并支付租金无依据。3、马二布都来砀山县经营拉面馆非常不容易，需要投入大量资金，在很短的时间内不可能收回成本。宗艺兵与马二布都既然约定案涉门面房一年一租，马二布都也愿意交纳房租，宗艺兵就应当让马二布都继续使用租赁房屋。宗艺兵要收回租赁房屋会给马二布都造成一定经济损失，应让马二布都继续承租。
二审期间，马二布都向二审提交了安徽农业合作金融进账单一张、联行凭证一张，证明马二布都与马生林之间存在经营转让关系，马二布都向马生林支付转让费260000元，转租使用马生林租赁的门面房。
宗艺兵发表质证意见为：宗艺兵不知晓此事。
马生林未出庭质证。
根据当事人二审中举证、质证意见，本院认证意见为：因宗艺兵对该二份书证不予认可，否认知晓此事，且马生林未出庭以证明马二布都向其交纳转让费，其将案涉房屋及设施转让给马二布都经营的事实存在，马二布都仅凭该二份凭证尚不足以证明其主张，本院在本案中对二份书证的真实性不予认定。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以认定。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：马二布都是否有权继续承租案涉房屋，若不能续租，宗艺兵是否应当赔偿马二布都转让费260000元。
马生林在租赁宗艺兵的房屋经营期间，其与马二布都达成转租协议，将租赁宗艺兵的房屋及经营设施转让给马二布都，宗艺兵认同马生林的转租行为，并与马二布都重新签订房屋租赁协议，与马二布都形成新的房屋租赁关系。因宗艺兵未对马生林与马二布都之间的转租经营期限作出承诺，亦未在租赁合同中对马二布都使用涉案房屋的租赁期间作出特别约定，宗艺兵对马生林与马二布都之间的转让经营关系不承担责任。由于宗艺兵与马二布都签订的房屋租赁合同中约定“租赁期限为一年，合同到期前一个月宗艺兵不与马二布都续签，马二布都不得妨碍宗艺兵贴租赁合同”，所以宗艺兵在案涉房屋的租赁期限到期后有权将房屋另行租赁他人，而无需征求马二布都的意见，马二布都无权干涉。既然马二布都同意与宗艺兵就案涉房屋的租期采用一年一签的方式，其就应当承担房屋租赁合同到期后，有可能影响其正常经营的风险。现宗艺兵与马二布都就房屋租金涨价问题发生争议，双方就案涉房屋续租问题协商不成的情况下，宗艺兵要求马二布都返还案涉房屋合法有据，马二布都拒不搬出的行为已构成对宗艺兵合法权益的侵害，一审判决马二布都搬离案涉房屋正确。马二布都上诉认为其经宗艺兵同意后从马生林处受让经营，其贷款支付马生林转让费260000元，由于其经营时间较短，贷款未能偿还，其有权继续租赁使用案涉房屋的主张，于法无据，本院不予支持。由于马二布都超期占用案涉房屋给宗艺兵造成租金损失，宗艺兵要求按照164元／天支付房屋超期占用费是其对诉讼权利的自由处分，且不违反法律规定，应予准许。一审法院判决按照164.38元／天计算超出宗艺兵的诉求，本院予以纠正。对马二布都上诉提出宗艺兵让其搬离案涉房屋应赔偿其经济损失260000元的主张，因马二布都是与马生林之间存在转让经营关系，亦是向马生林支付的转让费用，马二布都要求宗艺兵赔偿其受让经营损失260000元无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马二布都主张其有权续租房屋及如不能续租要求宗艺兵赔偿损失260000元的上诉意见于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省砀山县人民法院（2014）砀民二初字第00326号民事判决第二项“驳回宗艺兵的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省砀山县人民法院（2014）砀民二初字第00326号民事判决第一项中的“马二布都于判决生效后二十日内腾空所租赁的宗艺兵所有的位于砀山县砀城镇人民东路南侧直属粮站商住楼第一层从东往西数第三间的门面房一间交还给宗艺兵，并支付该门面房占用期间的使用费164.38元（该使用费按每日〈60000元／365天〉的标准自2014年11月21日起计算至返还房屋之日止）”为“马二布都于判决生效后二十日内腾空租赁的宗艺兵所有的位于砀山县砀城镇人民东路南侧直属粮站商住楼第一层从东往西数第三间的门面房一间交还给宗艺兵，并向宗艺兵支付超租期占用该门面房期间的房屋占用使用费（该房屋占用使用费按每天164元的标准计算，从2014年11月21日起计算至返还房屋之日止）。
二审案件受理费80元，由上诉人马二布都负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。