山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）微民初字第1308号
原告（反诉被告）微山县弘兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人李佰模，总经理。
委托代理人班运志。
委托代理人闫庆莉。
被告（反诉原告）张峰。
委托代理人周云峰。
原告微山县弘兴房地产开发有限责任公司（以下简称弘兴房地产开发公司）与被告张峰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告弘兴房地产开发公司的委托代理人班运志、闫庆莉，被告张峰及其委托代理人周云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告弘兴房地产开发公司诉称，2011年9月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定价款每平方米为3183元，约定的购房面积为92.52平方米，合同第五条面积确认及面积差异中约定，合同约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异部分按照买受人购房时间的价格多退少补，出卖人不得提高房屋价格。2012年3月26日，经原告委托微山县房地产管理处对建设小区实际面积进行实际测量，被告购买的建设小区7栋2单元5层西室，经测量的登记面积为99.58平方米，比双方合同约定的建设面积多出7.06平方米，多出的面积折价款22472元，依双方合同约定应补齐，经双方协商，被告承认面积超出的事实，但不同意全额补交面积差价费，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房管理办法》中商品房面积误差标准规定，请求依法判令，1、被告给付超出《商品房买卖合同》约定面积的房屋价款22472元；2、诉讼费由被告承担。
被告张峰辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依据购房合同第五条，面积差异的处理方法明确约定，差异以产权登记面积为准，原告在诉状中对此予以确认，但被告所购住房至今未办理产权登记，缺少差异计算的基础。
被告张峰反诉称，一、原告与被告于2011年9月20日签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定，原告应在2011年12月31日前将验收合格的商品房交付给被告，合同第九条约定，原告如超过30日不将房屋交付给被告，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，被告依约交付了全部房价款，但原告却迟迟不能按合同约定交付房屋，2012年6月4日，被告以原告违约为由将原告诉至微山县人民法院，经一、二审审理，法院支持了被告要求原告支付违约金的诉讼请求。自2012年6月4日起诉时至今原告仍未能按合同约定的交付条件和交接程序履行房屋交付义务，其应继续承担违约责任。二、原告在合同附件二中同时保证业主用电由供电公司直接管理，热电厂直接供暖，另在宣传彩页中明确承诺安装可视门铃对讲系统，以上原告的合同义务至今均未按约履行，其应按合同继续履行和按约定承担赔偿责任。三、被告对本次的反诉日后至原告实际完成交付之日原告的违约行为保留诉权。综上，原告违反合同约定，理应承担违约责任，为维护被告的合法权益，特此反诉，请求依法判令，一、原告按合同履行：1、原告按约定安装暖气设备，实现由微山县热电公司直接供暖；2、将被告用电改造成由微山县供电公司直接管理。二、双倍赔偿彩色可视门铃价款1500元。三、原告向被告支付合同违约金66260.47元。四、对反诉后发生的违约行为保留诉权。五、诉讼费由原告承担。
对于被告张峰的反诉，原告弘兴房地产开发公司辩称，自2012年建设小区基本建成后，原告就向微山县热电公司提出申请，因手续、审批等问题原告一直与微山县热电公司及其他部门积极协调，现正在施工中，2013年冬季可实现供暖。供电问题同样也是因涉及到其他部门，原告正积极协调。彩色可视门铃已改装完毕，不存在违约赔偿等问题。违约金问题，被告2012年起诉原告时，因原告未请求调整违约金，判决原告支付给被告违约金20000多元，已远远超过因违约而造成的损失，现又反诉增加违约金，完全背离了设立违约金制度的宗旨即惩罚性和补偿性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。第十六条：“当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以造成的损失确定违约金的数额”。第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被告所诉的涉案商品房已于2012年5月领取了房钥匙入住，已完成对涉案商品房的转移占有，逾期交房时间平均不一年，以微山县城同地段、同类房屋一年租金10000元为标准计算，已判决的违约金平均每户20000多元早已超过该标准。对于诉请增加违约金赔偿，法院不应支持。综上，被告反诉原告继续追加违约赔偿，已背离违约金设置宗旨，远远超出实际损失，不宜支持，其他反诉请求违背事实，请求不予支持。
原告弘兴房地产开发公司向本院提交了以下证据：
1、《商品房买卖合同》1份；2、微山县天锐房地产测绘中心微房测（2013302）号《房产测绘报告》，建设小区7#、8#楼涉案人员应补公司房屋差价款详单；3、微山县房地产管理处证明；4、判决书1份。
被告张峰未向本院提交证据。
反诉原告张峰向本院提交了以下证据：
1、济宁市中级人民法院判决书1份；2、宣传彩页。
反诉被告弘兴房地产开发公司未向本院提交证据。
经审理查明，原告弘兴房地产开发公司于2011年9月20日与被告张峰签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条载明：“。该商品房［合同约定］建筑面积为92.52平方米”。《商品房买卖合同》第四条载明：“。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方3183元，总金额（人民币）（小写）￥294491元整。”。《商品房买卖合同》第五条载明：“面积确认及面积差异处理。合同约定的建筑面积与产权面积登记有差异的，以产权登记面积为准。差异部分按照买受人购房时间的价格多退少补，出卖人不得提高房屋价格”。《商品房买卖合同》第八条载明：“交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、无”。《商品房买卖合同》第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、无”。《商品房买卖合同》第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订后，被告张峰按合同约定交齐了房价款294491元。2012年5月13日，被告张峰接到原告的交接房屋书面通知。2012年8月26日，被告张峰领取了合同约定的房屋钥匙。本案被告张峰曾就本商品房预售合同纠纷诉至本院，本院于2012年12月17日作出（2012）微民初字第606号民事判决，“被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司继续全面履行合同并支付原告张峰违约金22234.07元”。判决送达后，本案原告弘兴房地产开发公司不服，上诉于济宁市中级人民法院，后来，济宁市中级人民法院维持了该判决。原告弘兴房地产开发公司又于2013年8月8日诉至本院，被告张峰于2013年9月3日提出反诉。
另查明，原告弘兴房地产开发公司自行组织有关单位进行了竣工验收，并于2012年1月6日出具竣工工程验收合格报告。现原告弘兴房地产开发公司已安装了可视门铃。微山县天锐房地产测绘中心出具的该涉案商品房的面积为99.58平方米。微山县房地产管理处于2013年8月8日出具证明1份：“2013年3月26日，微山县弘兴房地产开发有限责任公司委托微山县天锐房地产测绘中心对微山县建设小区房产测绘出具（微房测（2013302）号）《房产测绘报告》中测量的7#、8#楼‘房屋分层分户平面图’中的面积为‘实际产权登记面积’”。
本院认为，原告弘兴房地产开发公司与被告张峰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。合同明确约定了差异面积的处理方式，微山县房地产管理处出具了微山县天锐房地产测绘中心的测绘面积为实际产权登记面积的证明，且目前微山县房地产管理处也是按该测绘面积进行的产权登记，被告张峰应支付原告弘兴房地产开发公司超出《商品房买卖合同》约定的面积房屋价款22472元。关于逾期交房违约金问题，原告弘兴房地产开发公司虽于2012年8月26日将房屋交付给被告张峰，但截至被告张峰反诉之日，该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收，不符合合同约定的交付的条件，同时也违反了法律的禁止性规定，交付行为无效，应当承担逾期交房的违约责任。因原告弘兴房地产开发公司未能提供证据证明被告张峰反诉请求的违约金远超出实际损失，且原告弘兴房地产开发公司引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是针对的违约金约定不明确的，而双方签订的合同对违约金的约定是明确的，不适用本案，再因至被告张峰反诉之时，原告也未将涉案商品房达至合同约定的交付条件，违约状态持续存在，因此，对于原告弘兴房地产开发公司要求调整违约金，本院不予支持。但是，被告张峰明知该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收而接房，有一定过错，自被告接房钥匙之日至被告反诉之日止原告弘兴房地产开发公司所承担的合同约定的逾期交房的违约责任额度应予以酌情减轻至日万分之三即自2012年6月4日至2012年8月26日83天应承担逾期交房的违约金为12221.38元（294491元×83天×5／10000），2012年8月26日至2013年9月3日共373天应承担逾期交房的违约金为32953.54元（294491元×373天×3／10000）。关于可视门铃赔偿问题，本院上次判决经济宁市中级人民法院维持，原告弘兴房地产开发公司应继续全面履行合同（该项亦是被告张峰上次的诉讼请求之一），现原告弘兴房地产开发公司（无论该公司当时发出的宣传彩页为要约或要约邀请）已安装了可视门铃，被告张峰只能选择要求原告履行合同而无权选择双倍赔偿。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告张峰给付原告微山县弘兴房地产开发有限责任公司超出《商品房买卖合同》约定面积的房屋价款22472元。于本判决生效之日起七日内付清。
二、原告微山县弘兴房地产开发有限责任公司应继续按合同履行并支付被告张峰逾期交房违约金45174.92元。于本判决生效之日起七日内付清。
三、驳回被告张峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费362元，诉讼保全费242元，由被告张峰负担；反诉案件受理费747元，由原告微山县弘兴房地产开发有限责任公司负担498元，被告张峰负担249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 张兰坛
审判员 梁晓艳
审判员 王 冰
二〇一四年六月三日
书记员 卜其祥
附相关法条：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国人民防空法》
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。