河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2015）上民初字第495号原告张东辉，男，1983年5月27日生，汉族。委托代理人王宪彬，河南华威律师事务所律师。被告河南亚星置业集团有限公司。法定代表人高国安。委托代理人李军红，该公司法律顾问。委托代理人王淑艳，系该公司员工。被告河南亚星置业集团有限公司申颐分公司。负责人申亚伟，总经理。委托代理人杨根喜，河南德晟律师事务所律师。被告河南申颐置业有限公司。法定代表人李红建，总经理。委托代理人杨根喜，河南德晟律师事务所律师。原告张东辉诉被告河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星置业）、被告河南亚星置业集团有限公司申颐分公司（以下简称申颐分公司）、被告河南申颐置业有限公司（以下简称申颐置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东辉的委托代理人王宪彬、被告亚星置业的委托代理人王淑艳、被告申颐分公司及被告申颐置业的共同委托代理人杨根喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张东辉诉称，2008年，被告在上街区许昌路西段26号院开发盛世新城（后改名为鸿盛新城）房地产项目，宣称是上街区唯一一家暖气社区，原告为了解决冬季取暖问题，决定购买该项目的商品房。2008年8月3日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定，被告将位于上街区许昌路西段26号院3幢7层4单元702号的商品房一套出售给原告。合同签订后，原告如约交纳了各项费用，但是被告却没有遵守约定履行自己的义务，先是延期交房，拖延办理房产证，至于其广告宣称的上街区唯一一家暖气社区更是一再拖延，虽然承诺2010年冬季供暖，但却至2012年12月26日才开始供暖，同时违反法律对一楼住户收取后花园费用。原告等曾多次找到被告要求其按约履行，特别是前一次供暖、办证违约和返回后花园费用诉讼之后，原告等要求按照诉讼业主的待遇同等对待，但是被告却不予理睬。故原告依法提出本诉，请求贵院依法审理，维护原告合法权益：1、被告向原告支付未按期供暖违约金1631.57元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金791.39元；3、判令三被告对前述费用承担连带责任，并承担本案诉讼费用。被告亚星置业辩称，2009年10月10日关于商品房预售合同纠纷的权利义务已转让给三被，约定的责任应由三被承担，请求驳回对一被的诉请。被告申颐分公司、被告申颐置业共同辩称，我们没有违约，不应承担违约责任，同时原告在诉状中诉称购买被告房屋是为了解决供暖问题，但在被告于2012年供暖时原告却未交暖气费用，然而自2012年12月26日至2013年1月22日期间被告是正常对原告进行供暖的，该28天的供暖费用原告至今未交，由此行为原告起诉要求被告承担供暖违约金与事实不符，原告在已正常供暖拒绝使用暖气及缴纳暖气使用费，因此被告认为原告所诉与事实不符请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2008年8月3日，以亚星置业为出卖人，以张东辉为买受人签订合同编号为“郑州市0001447”的《商品房预售合同》一份，约定：出卖以出让方式取得位于上街区许昌路西段26号院的土地使用权，出卖人经批准在上述土地上建设商品房，暂定名亚星盛世新城；买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为上街区许昌路西段26号院第3幢4单元7层702号房，该商品房预测建筑面积共82.02平方米，按照商品房面积计算该商品房单价为人民币每平方米964.87元，总金额柒万伍仟壹佰叁拾玖元整；买受人于2008年8月3日前付首付款壹万陆仟壹佰叁拾玖元，余款陆万叁仟元以按揭形式支付；出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件，暖气：房屋交付后，第一个供暖期达到使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。2011年10月19日申颐置业为张东辉出具“销售不动产统一发票”（编号为00370036）载明：购房款79033.00元。2008年7月29日申颐分公司为张东辉出具收据3份，分别载明为：暖气初装费4511元；办证费用264.22元；煤制气初装费3500元。2008年年底，亚星置业将上述合同约定的房屋交付给张东辉。2010年8月30日，时任申颐置业的法定代表人及申颐分公司负责人的申亚伟作为承诺人作出“关于申颐公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”一份，载明：“1、关于房产证办理问题。总证已办好，目前7、8、16号楼的居民星期三领证，只有60户。其余各楼住户房产证承诺半年内将按照购房合同要求为每户购房业主办理好房产证。2、小区供暖问题。承诺‘今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金。’……”。郑州市房权证上街区字第0444**号房屋所有权证载明：房屋所有权人，张东辉；房屋坐落：上街区许昌路西段26号院3幢7层4单元702号；登记时间：2011年6月13日；建筑面积（㎡）：81.91；套内面积（㎡）：71.56；上街区房屋产权审验2011年6月20日。2009年10月10日以亚星置业为甲方，申颐置业为乙方，河南亚星建筑安装工程有限公司为丙方签订的《合同权利义务转让协议书》一份约定：在过去盛世新城建设项目进展过程中，以甲方及所属河南亚星置业集团有限公司申颐分公司名义与其它第三人发生的民事法律关系的一切后果（如商品房买卖等），概由乙方承担实际民事权利与义务，但届时如需甲方出具相关手续时，甲方应予配合。乙方应在本协议生效之日停止使用甲方及所属河南亚星置业集团有限公司申颐分公司的名义进行新的民事行为。张东辉对上述协议予以认可。另查明，“亚星盛世新城”即“鸿盛新城”，2012年12月26日开始供暖。郑州市的集中供热采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日。2010年至2011年的采暖期，“鸿盛新城”未供暖。郑州市统一居民供暖市场价格0.19元／㎡。本院认为，合同应当依法完全履行。2008年8月3日以被告亚星置业为出卖人，以原告张东辉为买受人签订合同编号为“郑州市0001447”的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，应当受法律保护。原告张东辉依约履行交款义务，亚星置业即应忠实履行上述合同之义务。亚星置业于2008年年底交付上述合同约定的房屋，直至2011年6月13日方为原告张东辉办理“房屋所有权证”，已明显违反“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案”的约定，即应依照该条承担违约责任，故原告张东辉要求被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉请应予支持，但数额计算有误应为790.33元（计算方式：79033.00元×1%）。申亚伟系申颐置业的法定代表人及申颐分公司的负责人，其于2010年8月30日向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申颐公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。按照上述承诺的内容，应当确认申亚伟作出承诺的行为系职务行为。上述承诺系对原合同中供暖事项违约责任的约定，而上述承诺作出后，当年该小区没有供暖，对此被告申颐分公司与被告申颐置业以“原告不交纳暖气费”为由提出抗辩，但事实系整个涉案小区未予供暖且被告申颐分公司与被告申颐置业亦未有证据证明就交纳2010年至2011年度采暖季暖气费通知原告张东辉，故被告申颐分公司与被告申颐置业的上述抗辩理由不予采信，应依照上述承诺承担赔偿责任，原告张东辉作为该小区的业主主张未按期供暖违约金1631.57元的诉请应予支持【计算方式：120天×0.19元／天×71.56㎡（套内面积）=1631.57元（精确至小数点后两位，并按四舍五入的原则计算）】。根据2009年10月10日以被告亚星置业为甲方，被告申颐置业为乙方签订的《合同权利义务转让协议书》约定之内容，“鸿盛新城”的相关权利义务转让给被告申颐置业，原告张东辉对上述转让协议书予以认可，故被告申颐置业应承担上述违约责任及赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告河南申颐置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告张东辉支付未供暖违约金1631.57元；二、被告河南申颐置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告张东辉支付逾期办理房屋所有权证书的违约金790.33元；三、驳回原告张东辉的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元（原告张东辉预交50元，多出部分予以退还），由原告张东辉负担5元，由被告河南申颐置业有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员  王光献二〇一五年七月七日书 记 员  杨苗苗