南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第2592号
原告席晓亮，男，1986年9月1日生，汉族。
委托代理人孟德慧，女，1982年12月20日生，汉族。
被告罗萍，女，1969年2月28日生，汉族。
原告席晓亮与被告罗萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法代理审判员黄文婷、人民陪审员黄长兰、人民陪审员陈怀萱组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席晓亮及其委托代理人孟德慧、被告罗萍到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告席晓亮诉称，2013年3月，原告通过购买吕小军、祁锐的房屋，在当月22日领取了房屋的所有权证书。原告同祁锐夫妻发生纠纷，并经今年贵院判决，已经明确被告应当支付租金、自2014年3月7日起，原告先后通过短信、派出所电话通知、张贴催缴房租通知等多种方式催缴房租，但罗萍至今未理睬，仍未缴纳其从2013年5月起所拖欠的房屋，同时，被告在租住房屋期间多次将房屋转租、转借他人使用，在2014年春节后至2014年5月间，被告还将房屋转租给传销人员使用，影响周边住户正常生活以致周边居民频繁报警救助。根据原房屋租赁合同约定，被告拖欠租金达1年之久，并且擅自转租转借该房屋，原告有权解除合同。现原告作为房屋的所有权人，根据我国《合同法》的相关规定，现向法院起诉，请求判令：1、被告支付自2013年5月7日起至2014年8月7日止所拖欠的房屋租金共计人民币9420元，并要求被告自2014年8月7日起至租赁合同解除迁出房屋时止按租赁合同约定支付房屋；2、请求解除租赁合同，要求被告迁出泰山街道浦珠北路139号万江共和新城地和苑21幢1单元402室，结清租住期间的物管、水电、燃气等费用，交还房屋钥匙；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告罗萍辩称，我不交房租是因为原告一直未装上电表而且此案件一直在法院处理。2013年7月以后我未交房租，我不知道交给谁而且房子也不通电，影响正常居住，所以2014年8月之前的房租我不同意补交，2014年8月后的房子我同意交房租，对于解除租赁合同我不同意，因为此房是我装修的，此房租期是4年，拆电表影响我居住1年又一个月。2013年7月份电表被拆掉，但电表被拆掉并非是供电公司所为，我们还去报了警。
经审理查明，2011年12月16日，原告罗萍与祁锐签订房屋租赁合同，双方约定：“甲方（祁锐）将浦口区浦东路139号万江共和新城地和苑21栋402室的房屋面积为11平方米租与乙方（罗萍）作为居住使用，室内设施（无任何设施）；租赁期为四年，从2012年元月5日至2016年元月5日；每月租金为600元、缴纳时间为每三个月交纳一次、每次提前十天支付，否则视作自动放弃租赁；房屋内外水电费、煤气费、电话费、物业费等相关费用由承租方承担；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋—1、乙方擅自将房屋转租、转让或借给他人使用的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累积达一个月的”。
另查明，2013年3月10日，吕小军、祁锐与席晓亮、南京市浦口区展翔房地产中介服务中心签订房地产买卖合同，约定：“吕小军、祁锐将位于浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑21幢1单元402室房屋卖与席晓亮”。席晓亮已分别于2013年3月22日、4月2日取得房屋的产权证及土地证。2013年，席晓亮起诉吕小军、祁锐房屋买卖合同纠纷，罗萍为该案件第三人，2014年5月20日，本院作出（2013）浦民初字第2789号民事判决书，判决书载明：“因租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，原告（席晓亮）有权向第三人（罗萍）收取租金”。被告罗萍自2013年5月至今一直未交房租。
再查明，2014年2月，被告罗萍、案外人孙卫、南京立众置业投资顾问有限公司第壹佰肆拾壹分公司签订房屋租赁合同，约定：“甲方（罗萍）将浦东路万江共和新城地和苑21幢1单元402室房屋出租给乙方（孙卫），租赁期间自2014年2月17日至2015年2月16日，房屋租金为1600元每月，按3个月支付一次”。
上述事实，（2013）浦民初字第2789号民事判决书、房屋租赁合同以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，涉案原、被告之间房屋租赁合同关系经法院生效判决书确认，祁锐与被告罗萍签订的房屋租赁合同由原告席晓亮继承原出租人（祁锐）的权利义务，席晓亮有权向罗萍收取租金，故原被告双方当事人均应遵照履行。
首先，根据房屋租赁合同约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋—1、乙方擅自将房屋转租、转让或借给他人使用的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累积达一个月的”。首先，被告罗萍已于2014年2月将涉案房屋转租给他人，且未征得原告同意。被告罗萍辩称其未将房屋转租、合同上签字也并非其本人所签，本院认为被告罗萍与案外人的转租合同系在南京立众置业居间下签订的，南京立众置业也认该合同的真实性，结合原告提供的现租住人的身份信息，本院对该份租赁合同的真实性予以确认。其次，被告罗萍自2013年5月份至今未缴纳房租，被告罗萍辩称其自2013年7月起未缴纳房租，但罗萍未提供2013年5月、6月缴纳房租的相关证据，本院不予采信。被告罗萍另辩称其不交房租是原告一直未装上电表而且此案件一直在法院处理，而被告未提交相关证据证明涉案房屋电表系原告本人拆除，且经被告罗萍申请，本院已向电力公司调取的证据仅能显示涉案房屋一直欠费、电表非电力公司拆除，故对于被告的辩称意见，本院不予采信。因席晓亮诉祁锐、吕小军（涉案房屋原房主）房屋买卖合同纠纷一案，2014年5月20日本院作出（2013）浦民初字第2789号民事判决书，现该判决已生效。罗萍作为第三人参加上述案件的审理，审理过程中，涉案房屋租赁效力未确认，被告在案件审理中无法缴纳房租，但被告自（2013）浦民初字第2789号民事判决书生效后即（2014年6月）一直无正当理由拒不向原告缴纳房租，违反租赁合同约定，根据合同约定，原告有权终止合同。现原告席晓亮诉请解除合同，理由正当，其解除合同的效力应自解除合同的通知到达杨运涛时发生效力，具体到本案应自罗萍接到席晓亮的起诉状之日（2014年8月22日）生效现。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告罗萍应当将涉案租赁房屋腾空、返还给原告席晓亮，并按合同约定向原告支付截至合同解除之日止的租金及合同解除后的房屋占用费。原告主张被告支付自2014年8月23日至被告迁出房屋时的租金的诉请，因涉案房屋租赁合同已于2014年8月22日解除后被告继续占用涉案房屋，故被告应向原告支付占用期间的房屋占用费，原告诉称的租金损失实际应为房屋占用费，占用费标准可以参照涉案房屋租赁合同关于租金的约定。
对于原告主张被告结清物业管理费，但其提交的物业公司证明真实性无法确认，另原告亦未明确水费、电费具体金额以及提交相关水电费明细、票据等相关证据，故对于原告该部分诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决如下：
一、席晓亮与罗萍间的“东旭房产经纪有限公司房屋租赁合同”自2014年8月22日（罗萍收到诉状之日）解除；
二、被告罗萍应于本判决生效之日起七日内，从涉浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑21幢1单元402室房屋中迁出并将房屋返还给原告席晓亮；
三、被告罗萍于本判决生效之日起七日内一次性向原告席晓亮支付拖欠的房屋租金9734元以及房屋占用费（1、2013年5月7日至2014年8月22日租金：600元每月＊7个月27天＋660元每月＊7个月17天；2、2014年8月23日至被告罗萍迁出房屋之日止的房屋占用费：具体按照标准为2015年1月4日前按照660元每月，2014年1月5日起按照693元每月计算）
四、驳回原告的其他诉讼请求；
本案案件受理费600元（原告预交300元），由被告罗萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄文婷
人民陪审员 黄长兰
人民陪审员 陈怀萱
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 谭 慧
书 记 员 狄王莹