福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）漳民初字第315号
原告（反诉被告）悦华新房产集团有限公司（以下简称“悦华公司”）。
法定代表人宋宇铭，董事长。
委托代理人张怀恩，福建方圆人律师事务所律师。
被告（反诉原告）漳州鹏润国美电器有限公司（以下简称“国美公司”）。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人杨永森，男，国美公司法律部职员。
委托代理人赵延文，男，国美公司法律部职员。
原告（反诉被告）悦华公司与被告（反诉原告）国美公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告悦华公司的委托代理人张怀恩，被告国美公司的委托代理人杨永森、赵延文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悦华公司诉称，2008年6月4日其与国美公司签订《都市阳光商业物业租赁合同》。悦华公司将都市阳光大厦商场一层292.86m2，二层3344.2m2出租给国美公司，租赁期间10年，自2008年8月1日至2018年7月31日。履约保证金888600元。2012年8月1日至2014年7月31日期间租赁费每月为326569.66元，每季度979708.98元，国美公司采取先付后租和先付后服务的方式按季度向悦华公司支付房屋租赁费，即在上一季度届满前提前15天支付下一季度租赁费用，前述租赁费用包括租金、设备使用费、物业服务费。国美公司逾期支付租赁费及相关费用，逾期15天以上，应当支付违约金；超过一个月，经书面通知仍未交纳的，悦华公司有权解除合同，没收履约保证金并要求赔偿损失。因国美公司原因提前终止合同，国美公司应赔偿12个月的租赁费用的违约金。同日，双方签订补充协议，悦华公司委托悦华新物业服务有限公司收取租赁合同约定的设备使用费和物业服务费。合同签订后，悦华公司将商场交付国美公司使用，国美公司交付履约保证金888600元，缴纳房屋租金、设备使用费、物业服务费至2013年6月止。2013年8月，国美公司单方决定关闭租赁的商场并搬出物品。8月13日，国美公司邮寄终止物业租赁合同通知书并于15日将租赁商场的钥匙邮寄给悦华公司。8月16日和9月16日，悦华公司向国美公司发出催款函和律师函，催讨租金，但国美公司拒不履行。9月29日，国美公司通知悦华公司租赁合同终止。国美公司单方解除合同属无效行为，其拖欠租赁费用、单方解除合同属于违约，其缴纳的保证金应不予退还，应清偿拖欠的租赁费用并承担违约责任。国美公司逾期履行义务并以自己的行为明确表示不履行租赁合同，悦华公司请求解除合同。请求：1、确认国美公司单方解除合同的行为无效；2、请求解除双方的合同，悦华公司收取的保证金不予返还；3、国美公司应返还租赁物并支付违约金3918835.92元；4、国美公司支付拖欠的租赁费用1959417.96元（暂计算至2013年12月底，租赁费用金额从2013年7月起至法院判决解除合同生效之日止）。庭审中撤销前述返还租赁物的请求，增加请求要求国美公司支付自动扶梯扶手维修费用5095元。
国美公司辩称，双方的租赁合同已在2013年8月15日解除，房屋已由悦华公司实际控制，悦华公司再要求解除合同没有依据。悦华公司未按约定提供发票，导致租金的支付迟延，国美公司并不存在违约，保证金足以抵扣租金。悦华公司既要没收保证金，又要求支付违约金没有依据；且违约金过高，应予调整。2013年7月1日至8月15日之间的租金应从保证金中扣除，8月15日之后的租金不需支付。自动扶梯维修费应由悦华公司承担。请求驳回悦华公司的诉讼请求。
国美公司反诉称，国美公司在租赁悦华公司的店面后开设了永乐悦华店。因该店长期亏损，2013年8月13日，国美公司向悦华公司送达了终止物业租赁合同通知书，提出解约。原因在于悦华公司未向国美公司提供约定的二楼广告位，导致亏损。2013年8月15日，国美公司将房屋腾空并将钥匙邮寄给悦华公司。反诉请求：1、确认双方的租赁合同于2013年8月15日解除；2、判令悦华公司返还租赁保证金888600元并赔偿自2013年8月15日起至实际返还日止的利息损失；3、判令悦华公司赔偿因未提供广告位导致国美公司的损失300万元。
悦华公司辩称，悦华公司提供的广告位是免费给国美公司使用，并非合同标的物，广告位是否给国美公司使用并不影响合同的履行。二楼广告位至今没有任何人使用，未提供广告位并非国美公司亏损的原因，国美公司也未举证证明其损失的数额，其主张损失不能成立。国美公司的盈亏与合同目的无关。国美公司2013年8月12日的通知书没有明确的解除合同的意思表示，不具备法律规定的条件。履约保证金不应返还，不应计算利息。请求驳回国美公司的反诉请求。
双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认：
2008年6月4日，悦华公司（甲方）与国美公司（乙方）签订《都市阳光商业物业租赁合同》。约定：悦华公司将都市阳光大厦商场一层292.86m2、二层3344.2m2租赁给国美公司，租赁期间10年，自2008年8月1日至2018年7月31日。租赁物附属的设备设施包括合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有线电视线路和电话线路、2台合格并正常使用的自动扶梯、电脑网线、合格并正常使用的分体空调系统。乙方对所租赁物的外立面（见附件广告效果图，二楼正面的广告位甲方暂时自留使用，甲方用其四楼正上方镂空广告位给乙方替换使用，待甲方不使用一楼物业后，将二楼正面广告位交还给乙方，同时收回乙方四楼正上方的广告位）有合理的免费使用权。可供使用公共停车位（具体见清单），该场地使用管理费由甲方或物业服务公司另行收取。租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费，从第三年起每两年递增5%。2008年8月1日至9月30日为免租期。2008年10月1日至2010年7月31日，每月租赁费用为296208.3元；2010年8月1日至2012年7月31日，每月为311018.72元；2012年8月1日至2014年7月31日每月为326569.66元等等。房屋租金由甲方在收取费用之前提前3天提供相应金额的房屋租赁专用发票，设备使用费、物业服务费由甲方指定方式缴纳，甲方负责协调物业公司提供相应的设备使用费、物业服务费发票，甲方如迟延提供，乙方有权相应迟延支付租赁费用、物业费用、设备使用费和其他所有费用，直至甲方提供合同约定的发票为止。租赁费和其他费用采取先付后租和先付后服务的方式按季度支付，第一季度在租赁物交付后20日内支付，以后每季度租赁费和其他费用在上一季度届满前提前15日支付。履约保证金888600元，分两期支付。该保证金待合同终止或解除后，若乙方无违约行为，且结清租赁期间所应承担的各项费用，并按约定交还租赁物后，无息退还乙方。乙方违约时，涉及赔偿或支付违约金时，甲方有权从该保证金中扣除。租赁期限届满，双方未续签合同或本合同被依法解除后15天内，乙方应向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租金。租赁关系终止或合同期满后，甲方应在接到乙方书面通知后15日内派人办理接收租赁物，并进行接收验收工作事宜，除乙方交还的租赁物不符合要求的外，经乙方书面催告后，甲方仍无故逾期不予接收的，则自乙方书面通知到达甲方后的8日视为乙方已将租赁物交还给甲方。交还租赁物时，乙方应保证交还的租赁物符合正常使用后的状态。租赁期间，若因乙方原因造成电梯损坏的，则由乙方承担责任。乙方在租赁物开设的商场周边的经营环境发生异常恶化而导致乙方经营连续两年亏损（乙方须提供可认定亏损的真实材料证明），在提前三个月书面通知甲方的情况下，乙方有权提出解除本合同，但无权要求返还未到期的租金，且乙方应支付甲方6个月租赁费用作为违约金。违约条款中约定，一方如违约，守约方可在书面通知违约方并在提供证据材料后，就违约方依据本合同应承担的所有违约责任，守约方可在应支付的租赁费和其他费用或履约保证金中直接先予扣掉。乙方应严格按约定支付租金及其它相关费用，如逾期15天以上，则每逾期一天，乙方应按所应支付费用的万分之五支付违约金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未缴纳的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，并要求赔偿损失。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的实际损失，因甲方原因提前终止合同的，甲方应向乙方赔偿6个月的租赁费用的违约金，并赔偿乙方所投入的装修费用等实际损失。因乙方原因提前终止合同的，乙方应向甲方赔偿12个月的租赁费用的违约金，且不得要求任何补偿。本合同的通知可以通过直接递交、挂号信件、特快专递、快递方式送达对方，送达对方时通知生效。合同另约定了其他事项。合同附件《悦华都市阳光二层商户广告位置示意图》规定红线范围内为乙方免费使用广告位，必须按规定制作和安装，外立面柱面不能进行覆盖。同日，悦华公司（甲方）、国美公司（乙方）与悦华新物业管理有限公司（丙方）签订补充协议书，约定，乙方按上述合同约定应缴纳的物业服务费和设备使用费由丙方收取，丙方向乙方开具普通服务业发票。都市阳光四层镂空广告位由丙方租赁给乙方，租金每年为5000元，该费用乙方可在年度总租赁费中扣除。
合同签订后，2008年7月31日，悦华公司按约将租赁物交付给国美公司使用，双方签署门店接收清单。合同履行过程中，2012年12月11日，国美公司致函悦华公司，要求交付二楼广告位供其使用并赔偿损失，并要求物业公司交付电费增值税发票。2013年3月11日，国美公司向悦华公司发出律师函，要求悦华公司交付广告位并赔偿损失，再次要求交付电费的发票，悦华公司未予答复。国美公司租赁费用交纳至2013年6月30日。2013年8月12日，国美公司致函悦华公司，陈述悦华店年年亏损，将终止物业租赁合同及补充协议书。8月15日，国美公司将所租赁商场的钥匙通过邮寄方式寄给悦华公司。2013年8月16日，悦华公司通过公证方式向国美公司发出催款函，要求国美公司支付2013年7-9月份的租金、物业管理费和设备使用费等。8月20日，国美公司在悦华店已关闭的卷帘门上贴出告示，告知客户如办理售前和售后业务到别处办理。9月17日，悦华公司委托律师向国美公司发出律师函，要求国美公司支付2013年7-12月的租金、物业管理费、设备使用费等费用，并要求合同解除前国美公司应妥善保管租赁物等。9月27日，国美公司向悦华公司发出公函，表明解除合同的原因并主张已经将租赁物的钥匙交还给悦华公司，悦华公司可以从保证金中扣除8月15日之前的租金，剩余的应归还。
双方发生纠纷后，2013年10月8日，悦华公司向本院起诉提出如上诉讼请求；在法定期限内，国美公司提出如上反诉请求。本院审理期间，2013年11月22日，召集双方当事人对租赁现场进行勘验，通过国美公司邮寄给悦华公司的钥匙可以进入现场，国美公司的物品已经搬空。同年11月27日，再次对现场进行勘验，清点空调、扶梯等设备。2013年11月20日，国美公司申请对二楼广告位租赁费用进行司法鉴定，11月29日，悦华公司也申请对四楼镂空广告位租赁费用进行鉴定。本院依法委托漳州市价格认证中心对上述广告位的租赁费用进行鉴定。该中心2014年1月25日作出漳价认（2014）第10号鉴定结论。国美公司对该结论提出异议，2014年3月5日，漳州市价格认证中心以漳价认（2014）函7号对国美公司的异议作出了说明。
双方当事人争议的焦点问题是：一、本案房屋租赁合同在何时解除；二、国美公司缴纳的履约保证金888600元是否应返还，是否应支付利息；三、悦华公司要求国美公司支付违约金3918835.92元是否成立；四、国美公司主张悦华公司赔偿损失300万元是否成立；五、悦华公司主张扶梯维修费5095元是否成立，是否应由国美公司负担。对此，本院予以查明并逐一分析认定如下。
一、关于本案房屋租赁合同在何时解除的问题
悦华公司认为，国美公司2013年8月12日签发的通知书不是解除合同的有效文件，属于解除合同的提议，不是单方解除的文书。双方合同并未约定不提供二楼广告位可以解除合同，国美公司的主张不符合约定解除的条件。国美公司拖延支付租金，已经符合约定的解除条件，悦华公司请求解除合同理由充分。
国美公司认为，根据审计结论，履行合同过程中，国美公司悦华店连续两年亏损，悦华公司出现明显的违约行为，影响门店的正常经营，国美公司提出解约符合合同约定。国美公司已经明确解除合同并将租赁物腾空、交还了钥匙，因此从2013年8月15日起合同事实上已经解除。悦华公司在2013年10月8日也向法院提出请求要求解除合同，因此，即便国美公司解除合同的理由不成立，本案的租赁合同在悦华公司起诉时也已经解除。举证悦华店审计报告，以证明该店两年连续亏损。
悦华公司对该审计报告不予认可，认为国美公司并未在主张解除合同前提供，也未对完整的会计年度进行审计，不能证明连续两年亏损。
本院认为，合同解除时点问题系本案的核心问题，涉及到租金支付的截止时间，也涉及到当事人违约责任的承担问题。关键是本案合同的解除权在合同当事人的哪一方，即合同一方解除合同的行为是否符合约定的解除条件或者法定的解除条件。本案系因国美公司先提出解除合同而引发，因此，应先考察国美公司主张解除合同是否成立。
首先，本案不存在法定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同法定解除的情形，但综合本案的证据，虽然悦华公司存在违约行为，但尚不足以构成根本违约，本案不符合法定解除的情形。双方在合同中约定，国美公司对所租赁物的外立面有合理的免费使用权，在悦华公司不使用一楼物业后，该广告位交还给国美公司，在此之前，悦华公司将四楼广告位给国美公司替换使用。合同履行过程中，2011年在悦华公司不使用一楼物业后，并未将约定的广告位交给国美公司使用，而是交由其他租户使用，国美公司就此在2012年提出异议，要求悦华公司按合同履行，但悦华公司未依约履行。在履行合同过程中，悦华公司未按约定提供电费的发票，也属违约。但上述义务并非悦华公司的合同主要义务，对该义务的违反也不至于导致国美公司的合同目的不能实现，因此，本案事实不符合法定解除的条件。同时，悦华公司认为以四楼广告位代替合同约定的二楼广告位交由国美公司使用，在广告位的使用以及电费发票的开具方面不构成违约的理由不能成立。理由：其一，双方合同约定国美公司使用四楼广告位属于临时性的替代使用方案，并非永久性的，尽管经过司法鉴定，四楼广告位的价值与二楼广告位的价值差别不大，但毕竟不属于合同约定的范围，合同一方要求严格履行合同符合法律规定。其二，虽然其他租户的LED广告显示屏并未全部占用二楼的广告位，但是安装该LED显示屏的支架和背景设施完全占用了二楼的广告位，导致国美公司实际无法使用，悦华公司认为并未使用二楼广告位，国美公司随时可使用的理由与事实不符。其三，尽管合同约定二楼广告位系免费使用，但其属于整体合同中的一部分，难以区分在国美公司支付的租金中是否包含了该部分的价格，是否支付了对价。其四、悦华公司未按约督促物业公司开具电费的增值税发票，也构成违约，悦华公司认为系电力机构的原因导致的，因而不构成违约的理由也与法不符。
其次，本案事实符合约定解除情形。双方合同约定，乙方在租赁物开设的商场周边的经营环境发生异常恶化而导致乙方经营连续两年亏损（乙方须提供可认定亏损的真实材料证明），在提前三个月书面通知甲方的情况下，乙方有权提起解除合同，但无权要求返还未到期的租金，且乙方应支付甲方6个月的租赁费作为违约金。该条款的核心内容是约定了连续两年亏损的实质要件。本案中，国美公司提供了其解除合同前该店连续两年的审计报告，悦华公司虽提出异议，但并未举证反驳，也未申请另行审计，国美公司提供的有资质的审计机构出具的专项审计报告具有证明力，可以证实在国美公司主张解除合同之前连续两年亏损的事实。国美公司提出解除合同符合合同约定的实质要件。但是尽管国美公司在2012年12月即致函悦华公司指出悦华公司存在违约行为并主张亏损，但并未提前三个月书面通知解除合同，因此，其解除合同通知的效力应推迟三个月生效。国美公司2013年8月12日致函悦华公司主张解除合同，8月15日将钥匙邮寄给悦华公司，因此，本案合同的解除日应确定为2013年11月15日。
最后，悦华公司认为应至法院判决解除合同生效之日合同才解除的理由不能成立。其一，国美公司在2012年12月和2013年3月即致函悦华公司对其存在的违约行为进行交涉，但悦华公司并未答复，也未整改。2013年8月12日国美公司向悦华公司发出终止物业租赁合同通知书，8月15日邮寄租赁商场的钥匙，国美公司已将租赁物腾空，解除合同意思表示明显，悦华公司认为8月12日的通知书仅为国美公司提议解除合同与事实不符。其二，2013年10月8日，悦华公司向本院起诉，要求解除双方的租赁合同，即便本案国美公司不享有合同解除权，而悦华公司享有合同的解除权，在其通过诉讼的方式通知国美公司要求解除合同的请求到达之日，合同亦已解除。合同解除时点确定后，再确定双方的违约责任，而非再继续计算租金。其三，本案在审理过程中，租赁物已经在2013年11月22日实际返还，悦华公司认为虽然租赁物实际返还但不代表合同已经解除的理由与法不符。房屋租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人的主要合同义务即为提供租赁物供承租人使用，在承租人实际将租赁物交还给出租人后，租赁合同已经实际解除，悦华公司认为租赁物虽然返还但是合同未解除的理由不能成立
综合本案的具体事实，本案应认定国美公司依据合同第44条规定，享有合同的解除权，但是鉴于其未提前三个月通知，解除的效果应在其搬离租赁物三个月后发生。2013年7月1日至11月15日的租金，根据合同约定，每月租金、物业管理费、设备使用费合计326569.66元，共计四个半月，合计1469563.47元应由国美公司向悦华公司缴纳。
二、关于国美公司缴纳的履约保证金888600元是否应返还、是否应支付利息的问题
悦华公司认为，双方合同约定，乙方逾期支付租赁费、逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除合同，没收履约保证金并要求赔偿损失。本案国美公司逾期支付租赁费用，保证金应不予返还。举证：2013年6月19日和21日发票记帐联以及2013年5-7月出具发票清单，以证明在6月19日和21日即开具了相关发票，并由国美公司的工作人员签收。2013年8月21日和9月18日的公证书，以证明通过公证送达的方式向国美公司催收2013年7-9月份的租赁费用。
国美公司对发票记帐联、出具发票清单不予认可，认为不能证明悦华公司向国美公司提供了发票；对公证书的真实性无异议，但认为不能证明悦华公司送达了发票，也不能证明合同未解除。认为悦华公司并未依约提供租赁发票，国美公司有权迟延支付费用。即便国美公司欠付租金，悦华公司也可以在保证金中扣收，不会对其造成损失。
本院认为，国美公司对悦华公司提供的发票记帐联、出具发票清单不予认可，悦华公司亦无其他证据证明将发票交付给国美公司，其主张不予认定。双方对公证书无异议，可以证明在国美公司主张解除合同并将钥匙寄送给悦华公司后，悦华公司向国美公司主张租金以及交涉的事实。本案合同中双方针对不同的违约事实约定了不同的违约责任。双方合同约定，甲方在收取费用之前提前三天提供符合税法规定的房屋租赁专用发票，如迟延提供，乙方有权相应迟延支付费用。在合同第10条约定，保证金在合同终止或解除后，若乙方无违约行为，且结清租赁期间所应承担的各项费用，并按约定交还租赁物后，无息退还乙方。乙方违约时，涉及赔偿或支付违约金时，甲方有权从该保证金中扣除。合同第46条规定，一方如违约，守约方可在书面通知违约方并在提供证据材料后，就违约方依据本合同应承担的所有违约责任，守约方可以在应支付的租赁费用和其他费用或履约保证金中直接先予扣掉。第47条规定，乙方逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未缴纳的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，并要求赔偿损失。据以上约定可以认定，悦华公司主张国美公司迟延支付费用因而要求没收保证金的理由不能成立。首先，悦华公司存在先违约行为，在2012年国美公司即要求其整改，但其未予答复。国美公司在2013年8月12日发函表示解除合同，并在8月15日将租赁物钥匙寄送悦华公司，整个商场已经搬空，悦华公司不可能不知道国美公司解除合同的意思。在此情况下，其仍在2013年8月16日向国美公司发出催款函，实际上是不当促成没收违约金条款适用条件的成就。其次，合同已经就欠付租金如何处置设定了违约条款，即合同第46条，至2013年8月15日，国美公司欠租金一个半月，完全可以按照该约定从保证金中扣收，在国美公司已经通知解除合同并搬出租赁物后，悦华公司再发函催收租金，该行为违背了双方合同的真意。合同第47条没收保证金条款系约定在国美公司根本违约情况下赋予悦华公司的合同解除权并没收保证金，在国美公司依约行使解除权且不存在根本违约、悦华公司不具有合同解除权的情况下，悦华公司不能适用该条款主张没收保证金。因此，本案事实不符合没收保证金的条件，悦华公司应将保证金888600元返还给国美公司。因双方约定保证金无息返还，因此，国美公司主张保证金利息不能成立。
三、关于悦华公司要求国美公司支付违约金3918835.92元是否成立的问题
悦华公司认为，因乙方原因提前终止合同的，乙方应向甲方赔偿12个月的租赁费用的违约金，按约定的2012年8月1日至2014年7月31日期间的租金标准，租赁费用12个月为3918835.92元，国美公司应予支付。
国美公司认为，双方合同约定甲方违约赔偿6个月租金，乙方违约则赔偿12个月，明显不公平，且合同已经履行过半，违约金应减少。原告主张的违约金中包含了租金、设备使用费、物业管理费，合同解除后，不存在使用设备和物业的情况，即便计算违约金，也应以租金为依据。双方约定的违约金过高，国美公司也没有过错，应予调整。
本院认为，本案合同解除的依据系双方合同第44条约定，国美公司享有解除权，在此情况下，合同约定国美公司赔偿甲方6个月租赁费用作为违约金。合同第7条约定，租赁费用为房屋租金加上物业管理费加上设备使用费，因此，尽管合同解除后，国美公司并未使用物业和设备，但是双方约定了违约金的计算方法，双方应按该约定履行，由国美公司支付6个月的租赁费用给悦华公司。按照合同约定该时间段的租赁费用计算标准，6个月的租赁费用为326569.66×6=1959417.96元。国美公司认为合同约定不公平，但是并未在法定期限内提出撤销或变更合同之诉，不予支持；认为双方约定的违约金过高，结合双方合同约定的其他条款以及本案租赁物的实际，该约定并不过高，国美公司主张过高没有依据。双方在合同中依据不同的情形约定了不同的违约金的支付方式和金额，本案中，国美公司因为两年连续亏损从而提出解除合同，因此，违约金的支付应依据合同第44条，而非合同第49条执行，相对于第49条，合同第44条属于特殊条款，应优先适用。悦华公司主张国美公司支付12个月的租赁费用依据不足。
四、关于国美公司主张悦华公司赔偿损失300万元是否成立的问题
国美公司认为，因悦华公司违约在先，未提供约定的广告位，造成广告位损失和经营亏损，合计300万元，悦华公司应予赔偿。诉讼中申请对合同约定的广告位价值进行鉴定以证明广告位的损失；举证：2012年12月11日的公函以证明书面催促悦华公司提供广告位并赔偿损失；2013年3月11日的律师函，证明再次催促悦华公司解决广告位的问题；广告位的照片以证明该广告位被悦华公司提供给招商银行使用；审计报告证明该门店连续两年亏损。
悦华公司对2012年12月11日的公函、2013年3月11日的律师函真实性无异议，对照片无异议，但认为已经提供四楼广告位替换合同约定的二楼广告位，不存在给国美公司造成损失的情形。对审计报告不予认可，认为不属于整年度的审计，与本案无关。诉讼中也申请对四楼广告位进行价值鉴定。
本院在审理过程中，依法指定漳州市价格认证中心对都市阳光大厦正面广告位租赁价格和正面四层镂空广告位租赁价格进行价值鉴定，结论为：2011年5月5日至2013年8月15日期间正面（第二层外墙）广告位按实测面积计算租赁价格为45600元（每年单价20000元），按红线范围计算鉴定值为50160元（每年单价22000元）；正面（第四层屋顶栏杆上）镂空广告位租赁价格鉴定值（高度4-5米）为314160元（每年单价56000元），（高度2.5米以下）鉴定值为117810元（每年单价21000元）。
本院认为，国美公司提供的2012年12月11日的公函和2013年3月11日的律师函，可以证明国美公司催促悦华公司解决广告位的问题，结合现场照片可以证明悦华公司并未按约在其不使用一楼物业后将二楼广告位交付国美公司使用，四楼广告位的使用仅为临时替代方案，在符合约定的条件时，悦华公司应将二楼广告位交付给国美公司使用，否则构成违约。本院依法委托的鉴定机构对两处广告位价值的鉴定符合法律规定，可以证实约定的二楼广告位和国美公司实际使用的四楼镂空广告位的价值基本相当，但是并不能说明悦华公司没有构成违约，即便提供了价值相当的广告位给国美公司临时使用，在符合条件时，悦华公司未将临时措施改变为符合合同约定的履行方式，仍然属违约行为。国美公司提供的审计报告系有资质的审计机构作出的，可以证实门店亏损的事实，但是不能证明该亏损与悦华公司不提供约定的广告位之间的因果关系。因此，国美公司以此为据向悦华公司主张赔偿300万元依据不足，本院不予支持。
五、关于悦华公司主张扶梯维修费5095元是否成立、是否应由国美公司负担的问题
悦华公司认为，在国美公司履行租赁合同的过程中造成扶梯损坏，应承担维修费5095元。举证：2013年12月25日报价单、配件合同和2014年3月8日的发票，证明扶梯破损，漳州富奥电梯销售有限公司维修费报价5095元，以该价格进行修配并支付价款的事实。
国美公司对上述证据不予认可，认为扶梯使用过程中系正常损耗，即便有维修费也不应由其承担。
本院认为，悦华公司提供的上述证据有原件，真实性可以认定，可以证明维修费用的支出情况。双方合同第3条约定，租赁物的附属设备包括两台合格并正常使用的自动扶梯，每月国美公司要缴纳6万多元的设备使用费。合同16条规定，租赁期间，若因乙方原因造成电梯损坏的，则由乙方承担责任。本案中并无证据证明自动扶梯扶手带的破损系国美公司造成的，因此，悦华公司主张该扶手带的维修费应由国美公司负担缺乏依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中，悦华公司主张维修的自动扶梯的扶手带系橡胶制品，在使用中老化破损系正常损耗，悦华公司并无证据证明系国美公司损坏，因此，其要求国美公司承担该项维修费用不能成立，本院不予支持。
综上所述，本院认为，悦华公司和国美公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同的履行过程中，悦华公司未按合同约定将二楼正面广告位交付给国美公司使用，也未能及时提供有关的发票，构成违约，但该违约行为并非根本性违约。在合同的履行过程中，国美公司因各种因素的影响在其所租赁房屋处开办的门店连续两年亏损，根据合同约定，国美公司可以提出解除合同，但是应提前三个月通知悦华公司并支付6个月的租赁费用作为违约金。2013年8月12日，国美公司书面通知悦华公司解除合同并在8月15日将租赁物腾空搬离、将租赁物的钥匙寄送给悦华公司，该解除合同行为的法律效果应迟延三个月生效，即本案租赁合同在2013年11月15日解除，国美公司主张合同在2013年8月15日解除不能成立。悦华公司主张国美公司的单方解除合同行为无效不能成立，认为合同应在判决生效之日解除的理由与法不符，不予支持。合同解除后，国美公司应支付尚欠的租赁费用，从2013年7月1日至11月15日共四个半月，合计1469563.47元，悦华公司要求国美公司支付租金至判决解除合同生效之日与法不符，不予支持。国美公司应按约支付6个月的租赁费用作为解除合同的违约金给悦华公司，合计1959417.96元；悦华公司要求国美公司支付12个月的租赁费用作为违约金没有事实依据，超出的部分请求不予支持。因国美公司已经依据合同约定提出解除合同并实际搬离了租赁物，本案也没有证据证明悦华公司依据合同约定提前交付了相关发票，因此，国美公司并不存在恶意拖欠租赁费用的情形，在国美公司提出解除合同并实际搬离租赁物后，悦华公司再书面通知国美公司缴纳相关费用的行为并不能证明国美公司恶意拖欠租赁费用且构成根本违约，因此本案不存在适用没收保证金条款的前提条件，悦华公司主张没收保证金888600元不能成立，该保证金应按合同约定充抵国美公司所欠的租赁费用或者应支付的违约金，可在执行中进行充抵。国美公司主张悦华公司返还保证金的主张于法有据，应予支持，但要求支付保证金利息与合同约定不符，不予支持。租赁物自动扶梯扶手带的破损属于租赁物的正常损耗，该部分的维修费用应由悦华公司承担，悦华公司要求国美公司负担于法无据，不予支持。国美公司主张悦华公司赔偿其损失300万元，虽然悦华公司未依约提供广告位构成违约，但其提供了替代方案，且该违约行为轻微，难以证明国美公司悦华店的亏损与该事实有关联性，因此，国美公司的该项主张不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、悦华新房产集团有限公司与漳州鹏润国美电器有限公司2008年6月4日签订的《都市阳光商业物业租赁合同》于2013年11月15日解除；
二、漳州鹏润国美电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给悦华新房产集团有限公司2013年7月1日至11月15日期间的租赁费用1469563.47元；
三、漳州鹏润国美电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给悦华新房产集团有限公司解除合同违约金1959417.96元；
四、悦华新房产集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给漳州鹏润国美电器有限公司保证金888600元；
五、驳回悦华新房产集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回漳州鹏润国美电器有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费59168元，由悦华新房产集团有限公司负担29500元，漳州鹏润国美电器有限公司负担29668元；反诉受理费18955元，由悦华新房产集团有限公司负担4330元，漳州鹏润国美电器有限公司负担14625元。鉴定费6000元，悦华新房产集团有限公司负担3000元，漳州鹏润国美电器有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 孟庆彩
审判员 姚若贤
审判员 俞志凌
二〇一四年五月十三日
书记员 苏国梁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条、当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。