江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮开商初字第521号
原告淮安市清河区淮海街道办事处，住所地淮安市清河区健康东路****号。
法定代表人方爱国，该单位主任。
委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。
被告淮安市佳裕物流有限公司，住所地淮安市西安路18-8号。
法定代表人孙正华，该公司总经理。
委托代理人吴昊，江苏律轩律师事务所律师。
原告淮安市清河区淮海街道办事处诉被告淮安市佳裕物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛忠凯，被告的法定代表人孙正华及其委托代理人吴昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告因经营需要承租原告位于淮安市西安路18-8号院内的厂房、传达室、卫生间、车棚、配电房及场地。2013年双方续签了《资产租赁合同》，合同约定租赁期限共3年，自2013年6月1日至2016年5月31日，租金第一年为135000元，以后以上一年租金为基础，每年递增5000元，租金每半年付一次，逾期交付租金，按日支付应缴租金总额�1%违约金，无正当理由拖欠租金超过6个月，原告有权终止合同，收回资产，合同签订后，被告未按约支付租金，经原告多次催要未果，原告遂提起诉讼，请求判令：1、解除《资产租赁合同》并判决被告将淮安市西安路18-8号院内房屋及场地腾空交付给原告；2、被告支付租金347500元及延期支付租金违约金123600元（诉讼期间的租金、违约金继续计算至租赁物交付之日）。
原告为证明其诉请向法庭提交《土地租赁合同》、《资产租赁合同》、承诺书。
被告辩称：1、涉案土地及房屋并无土地证、房屋产权证，也无建设许可证，涉案租赁合同应为无效，原告无权请求解除合同。2、因合同无效，原告应赔偿被告的土地平整、道路建设及电费、厂房建设费共计91万元。3、原告诉请的租金有误，原告已经支付2013年6月1日至2016年5月31日的租金6.5万元，剩余未付租金数额为282500元；本案的租赁合同无效，因此违约金条款也无效，原告无权主张违约金，且违约金的数额过高。4、在合同履行过程中，因御西污水管道工程改造，导致被告物流运输、仓储等业务长达4个月未开展工作，导致客户流失，应免除4个月的租金。5、2014年7月下大雨，下水道被堵，因相关职能部门怠于维护疏通导致雨水不能排除，雨水浸满至被告仓库数日，导致货物被泡，损失19万元余元，至今未能赔偿。
被告向法庭提供照片一组、损失清单一份、电力缴费发票、银行往来凭证、施工公告。
经审理查明：2000年4月20日，原告向案外人淮安市清河区西安路街道办事处团结村租赁西安路工业园内8号，面积6600平米的土地，租用至2049年12月31日。原告与被告续�《资产租赁合同》，约定：原告将淮安市西安路18-8号，建筑面积计1180平方米的厂房、传达室、卫生间、车棚、配电房2间及250KW电力（部分）以及院内道路和约6666平方米（院内面积）场地出租给被告使用，双方对该资产已进行确认。租赁期限为2013年6月1日至2016年5月31日，第一年租金135000元、第二年租金140000元，第三年租金145000元，租金按照租期开始日计算，承租人按照半年一次支付出租人租金。承租人必须分别在6月10日前和12月10日前将半年租金以现金（转账）方式预先将半年租金交付给出租人。承租人不得擅自拆改，扩建或增添，非经营性修缮费用及责任由出租人承担；承租人需要经营性装饰装修的，必须经出租人同意后实施，并签订书面补充合同，但涉及本合同实质性内容的，按本合同第七条第（四）款执行，发生的一切费用均由承租人承担。该厂房的维修由被告承担。2015年9月8日，被告法定代表人向原告出具承诺，欠到淮海街道办西安路18-8房屋租金在2015年9月30日前支付十万，余款在2015年10月30日前付清。
庭审中，被告佳裕公司陈述自2006年起，被告开始向原告租赁涉案的房屋及场地，2007年，被告对涉案场地进行平整并建设配电设施，2012年被告对厂房进行扩建。
另查明，涉案土地及房屋并无土地证、房屋产权证，也无建设规划许可证。
还查明，2015年3月15日至5月25日，西安路工业园区御西路污水管道封闭施工，影响车辆通行。
在本案审理过程中，被告以合同无效及2007年对涉案租赁房屋进行土地平整，道路、水电建设，2012年扩建房屋产生的损失要求原告赔偿为由提出反诉。
以上事实，有《土地租赁合同》、《资产租赁合同》、承诺书施工公告以及当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原被告之间签订的租赁协议的效力是本案的争议焦点之一。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭审中，原告认可至今未取得建设工程规划许可证，故原被告签订的《资产租赁合同》无效。故对于原告要求解除《资产租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。依照物权法对占有的规定，虽然出租�（建设者）不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益，承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，合同被确认无效，承租人应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。依照上述无效合同的处理原则，被告佳裕公司所应返还的财产，包括占有的房屋及场地和实际占有房屋及场地期间所获取的占有利益。被告佳裕公司应返还原告所租赁给其的房屋、场地。故对于原告要求被告腾空房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。因占有收益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，故由承租人支付占有房屋期间的使用费，根据《租赁解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费用，人民法院应予支持；对原告主张要求被告按照合同约定的租金标准计算涉案房屋土地使用费至实际搬离之日的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已经于2012年12月27日向原告缴纳租金65000元，原告予以否认，称该租金系到2013年5月。本院认为，该租金系在涉案租赁合同之前产生，与本案无关联性，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。对原告主张要求被告支付违约金的诉请，因合同无效，违约条款亦无效，原告该诉请本院不予支持。
对于被告提出因污水管道施工导致道路封闭70天影响其经营，应当免除4个月的租金的辩称，本院认为，污水管道工程施工系政府为社会提供公共服务，不是原告作为民事主体所应承担的责任，被告也未能提供证据证明因修路对其造成具体的影响，故从公平的角度衡量，酌情减少一个半月的租金17500元（14万元/12月*1.5月=17500元）以弥补污水管道改造对被告造成的影响。对被告提出因相关职能部门怠于维护疏通�致雨水不能排除，雨水浸满至被告仓库数日，导致仓库货物被泡，损失19万元，原告应予赔偿的抗辩意见，本院认为被告提出系相关职能部门怠于维护而导致的损失，原告虽然作为一级政府，但在本租赁合同纠纷中，原告与被告系平等的民事主体，被告的抗辩没有法律依据，被告如认为相关职能部门失职可另行主张。对于被告在本案审理过程中提出的反诉，本院经审查认为，关于合同的效力在本案中应当进行审查，被告无需提起反诉进行确认。对于被告反诉中主张的损失均不在原告起诉的租赁合同期限内产生，不符合提出反诉的条件，被告可另行主张。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六�四条之规定，判决如下：
一、被告淮安市佳裕物流有限公司于本判决生效后十日内将淮安市西安路18-8号院内的厂房和场地返还原告淮安市清河区淮海街道办事处。
二、被告淮安市佳裕物流有限公司于本判决生效后十日内向原告淮安市清河区淮海街道办事处支付房屋使用费402500元（截止至2016年5月30日，之后的房屋使用费按照每年145000元计算至返还之日）。
三、驳回原告淮安市清河区淮海街道办事处其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8366元，由原告负担2116元，由被告负�6250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454）
审 判 长 包小琴
代理审判员 张大鹏
人民陪审员 王 秀
二〇一六年六月十四日
书 记 员 邱 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。