安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民一初字第01028号
原告（反诉被告）：沈启英，女，1949年6月1日生，汉族，户籍地安徽省太和县航运总公司沙河西路4号078户。
委托代理人：朱新杰，男，1972年4月4日生，汉族，市民。系沈启英儿子。
委托代理人：吴成群，安徽众商律师事务所律师。
被告（反诉原告）：太和县安华房地产开发有限公司，（太和县汽车北站对面）。
法定代表人：马正华，经理。
被告（反诉原告）：刘克强。男，1970年8月5日生，汉族，市民。
被告：太和县鸿雨房地产有限公司。
法定代表人：刘廷武，经理。
三被告委托代理人：张怀信，安徽皖太律师事务所律师。
原告沈启英诉被告太和县安华房地产开发有限公司（以下简称安华房地产公司）、刘克强、太和县鸿雨房地产有限公司（以下简称鸿雨房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。沈启英的委托代理人朱新杰、吴成群，刘克强及其委托代理人张怀信，安华房地产公司的法定代表人马正华及其委托代理人张怀信，鸿雨房地产公司的委托代理人张怀信到庭参加了诉讼，证人朱正鸿、宋慧婷、徐会出庭作证。本案现已审理终结。
沈启英诉称：被告采取多种手段强行逼原告于2013年5月23日与其签订拆迁补偿协议。按照协议约定，被告应当于2013年7月份和原告签订正式的房屋拆迁赔偿协议，位置在太和县沙河西路与人民路交叉口西南侧原太和县航运公司家属院土地上被拆迁的房屋，该块土地被告在2013年7月已开工建设，建设项目已更名为“桂花公馆”，开发商由安华房地产有限公司变成了太和县鸿雨房地产有限公司。为此并发布广告于2013年10月12日开盘销售，原告之子多次与被告联系要求被告履行协议，签订正式的房屋拆迁赔偿、还原房屋协议，被告故意拖延，声称房屋已经售完；被告拒不履行协议约定的产权调换的义务，给原告造成了精神损害和经济损失。为此起诉，1、请求依法判令安华房地产公司和鸿雨房地产公司继续履行合同，确定合同约定的产权调换房屋；2、判令三被告连带支付违约金17400元，拆迁补偿费3000元，违约金16140元（暂计算至2014年2月17日，应付的违约金根据违约期限计算至支付完毕之日），三项合计36540元。本案诉讼费由三被告承担。
安华房地产公司辩称：1、安华房地产公司和沈启英签订的拆迁补偿协议，并非双方当事人的真实意思表示，且显示公平，应依法予以撤销。沈启英对所谓用于置换的房屋及所占土地不享有任何产权，不具有与安华房地产公司进行房屋置换的条件；该协议违反公平等价有偿原则，显示公平，属于可撤销的合同。2、即使该协议不被撤销，因沈启英怠于行使权利而丧失优先权，且约定置还产权不明，尚未到回迁日，沈启英的诉请无依据。安华房地产公司被逼无奈，于2013年5月23日违心与沈启英签订了《拆迁补偿协议》。安华房地产公司确定该项目于2013年10月12开盘，安排由刘克强提前和沈启英联系。2013年10月11日早晨，刘克强主动给沈启英儿子朱新杰打电话，通知其明天开盘，请抓紧时间来选定房号。当日下午，朱新杰来到售楼部，其在要房和要钱问题上态度不明，当时未选房号。开盘的当日早晨，刘克强再次给朱新杰打电话，其依然犹豫不决，未选定房号。在开盘的当日下午，朱新杰来到售楼部，说想要某套房，但该房已被他人买走，朱新杰未明确选择尚未售出的其他房号，后来双方协商未果。安华房地产公司已做到仁至义尽，不存在违约行为，沈启英因怠于行使权利而丧失优先购房权。由此引起的一切不利后果，均有沈启英承担。3、沈启英已明确放弃协议约定的搬迁补偿费、补助费、其他损失补偿费，安华房地产公司不存在违约情形；沈启英诉请安华房地产公司支付其违约金和拆迁补偿费，已无事实和法律依据，依法应不予支持。
安华房地产公司反诉称：该协议是双方当事人均受到胁迫的情况下签订，非当事人的真实意思表示。2008年3月5日，安华房地产公司以562万元的成交价，购买了太和县沙河西路南侧一宗1987平方米的国有土地使用权及地上的附属物产权，并于2010年11月17日付清了拍卖款562万元。2011年5月17日，太和县人民政府依法为安华房地产公司颁发了太国用（2011）第095号国有土地使用权证，用途为商住用地。安华房地产公司在办理有关手续和实施拆迁过程中，沈启英和其90多岁的母亲及朱新杰拒不搬出，并叫来一群亲友强行霸占其他房屋，要挟安华房地产公司赔偿其四套房屋等，安华房地产公司未答应其要求。为此，双方多次发生纠纷，经派出所、社区多次调解未果。致使安华房地产公司无法实施搬迁和建设。计算到2012年11月1日，安华房地产公司仅前期投资利息就损失上百万元。安华房地产公司被逼无奈，又急于动工，于2013年5月2日违心地与沈启英签订了《拆迁补偿协议》后，沈启英及亲友才同意搬出房屋，安华房地产公司才得以开发建设。另外，原告也诉称安华房地产公司强行逼其签订拆迁补偿协议。该协议显示公平，沈启英对涉案房屋及所占土地不享有任何产权，不具备与安华房地产公司进行房屋置换的等价条件，其强行要求与安华房地产公司置换房屋缺乏事实和法律依据。为此，特提起反诉，要求依法撤销安华房地产公司和沈启英签订的《拆迁补偿协议》。
沈启英对安华房地产公司的反诉辩称：安华房地产公司的反诉不成立，依法应予驳回。本诉是三个被告，反诉原告却是两个，反诉主体不具有对应性，不应与本案一并处理。三被告共同委托一个代理人，反诉时两个反诉原告和本诉第三被告仍是同一代理人，代理人存在代理冲突，审理程序违法。本案中，原告仅仅是在自己家中正常居住，被动等待安华房地产公司给予安置，没有表现出对安华房地产公司的荣誉、名誉、财产等造成损害等任何要挟行为，不能认定为胁迫。该协议是在水上派出所内签订，同时又有派出所调解员谢育才见证签字，根本不存在胁迫的可能。拆迁补偿，公平合理，不存在显示公平的情形。安华房地产公司不审查附属物的真正所有权人，即支付对价，是自己的失误，其损失与原告无关。资产评估涉及原告的房产，未经原告同意，其评估报告对原告不产生效力，更不能否定原告拥有所有权。按照协议约定，被告拆除原告八间房屋和一处院落，给原告安置一套116平方米的住房，没有任何显失公平的地方。
刘克强辨称：沈启英和安华房地产公司签订的房屋拆迁安置协议不是双方当事人的真实意思表示，且显失公平，应予撤销。即使该协议不被撤销，因沈启英怠于行使权利而丧失优先权，且约定置换产权不明，尚未到回迁日，沈启英的诉请无依据。沈启英已明确放弃协议约定的搬迁补偿费、补助费、其他损失补偿费，安华房地产公司不存在违约情形；沈启英诉请安华房地产公司支付其违约金和拆迁补偿费，已无事实和法律依据，依法应不予支持。
鸿雨房地产公司辩称：首先，鸿雨房地产公司不是本案《拆迁补偿协议》的当事人；其次，本案所涉及的土地及地上的附属物，是安华房地产公司通过拍卖竞买所得，土地证、准建证、商品房预售许可证等有关手续，都是以安华公司的名义申请颁发的；第三，该项目都是以安华公司的名义进行的，不存在安华公司将项目转给鸿雨房地产公司开发的情形。鸿雨房地产公司和沈启英既无客观事实上的关系，也无法律上的关系，鸿雨房地产公司不是适格的被告，请求依法驳回沈启英对鸿雨房地产公司的诉请。
经审理查明：原告沈启英的丈夫朱政治系太和县航运公司职工，其于1999年在航运公司院内翻建有瓦房5间，平房3间及院落，无房屋所有权证和土地权属证书。2008年产权面积航测图显示约100平方米，实际测量面积78平方米，院落面积75平方米。2005年，朱政治去世后，其妻子沈启英和儿子朱新杰仍使用该房至2013年5月。
2008年月16日，太和县航运公司与安徽九华拍卖有限公司签订拍卖合同，委托安徽九华拍卖有限公司拍卖水上综合服务公司改制所涉及的所有资产，约定由委托方在买受人付清全部款项后交付拍卖标的物。2008年3月5日，安华房地产公司通过竞买，以5620000元的成交价格购买了位于太和县沙河西路和人民南路交叉口西南侧的1987平方米的三层办公楼（局部四层）二层平方（每层面积91.84平方米）、瓦房五间、厕所、变压器房。至2010年11月30日，安华房地产公司向太和县航运公司支付拍卖款562万元（包括土地出让金）并支付拍卖佣金281000元、契税203600元。2011年4月1日，安华房地产公司和太和县航运公司签订产权移交书，对上述土地使用权和地上附属物的产权进行移交。2011年5月27日，太和县人民政府给安华房地产公司颁发了太国用字第095号国有土地使用权证，土地面积为1632平方米（因沙河西路和人民南路拓、道理红线退让造成面积减少335平方米），商业用地使用期限至2051年2月，住宅用地使用期限至2081年2月。
太和县航运公司委托拍卖的该宗土地移交给安华房地产公司前，没有和沈启英家达成拆迁补偿协议。2011年5月27日，太和县人民政府给安华房地产公司颁发了太国用字第095号国有土地使用权证后，安华房地产公司准备施工时，沈启英拒绝搬迁。2013年5月23日，安华房地产公司授权刘克强和沈启英在太和县公安局水上派出所达成拆迁补偿协议。协议其中约定：第三条乙方选定房屋拆迁补偿协议为房屋产权调换补偿方式。（一）甲方提供产权调换的房屋的基本情况：1、甲方提供产权调换的房屋建筑面积壹佰壹拾陆（116）平方米，位于安徽省太和县沙河路与人民路交叉口西南侧金桂大厦，用途为商住楼。2、乙方提供的瓦房5间，平方3间及院落，产权面积2008年航测图显示约100平方米，实际测量面积78平方米，院落面积75平方米；甲方代管太和县航运服务公司所属小楼14间，面积约300平方米。产权调换房屋的具体位置在本项目可以选房时确定，选定的房屋约定的房屋面积存在差异，按3000元／平方米在乙方接收房屋后3日内据实结算多退少补，逾期按第八条拆迁补偿资金的方式承担违约责任。乙方享有排除任何竞争者的最优先选房权，该选房权竞争者包含甲方，均被乙方超越，乙方是第一选房人。第四条房屋产权调换的过渡：乙方选择自行过度，过度期限自2013年5月23日至回迁日2014年11月23日止，甲方应按本协议第五条的约定向乙方支付补助费。第五条甲方应向乙方支付因房屋搬迁的补助费、补偿费。（一）甲方支付乙方搬迁补助费2000元。补助费6000元／年，其他损失补偿费2000元；（二）房屋拆迁补偿费，甲方应于2013年5月24日前支付给乙方。第七条逾期交房的违约责任。甲方应在本协议约定的临时过渡期满前保证乙方按时回迁，以房屋钥匙交付完毕之日定位回迁日，产权证应在房屋钥匙交付日起90天内交付，逾期视为回迁逾期。逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30天前书面通知乙方，按下列约定处理：1、甲方按本协议第五条约定的补助费的2倍向乙方支付补助费；2、逾期12个月的，乙方有权重新另行选择产权调换房或选择货币补偿。选择货币补偿价格以每平方米3000元计算，甲方应于10日内一次性支付给乙方，逾期按第八条拆迁补助资金的方式承担违约责任。第九条甲方关于产权调换房标准的违约责任。（一）甲方交付的产权调换房标准应当符合第三条第（二）项标准的约定，达不到约定标准的，乙方有权要求按约定标准进行整改并赔偿10000元。第十二条第5项本协议的甲方的授权代表人承担本协议履行完毕的责任和担保责任。第十三条本协议在履行过程中发生争议，协议双方均可以向人民法院起诉。
2013年5月24日，沈启英和朱新杰给安华房地产公司出具证明，表示放弃过渡期内的搬迁补助费、补助费和损失补偿费。
另查明，安华房地产公司确定该项目于2013年10月12日开盘，安排由刘克强提前和沈启英联系。2013年10月11日早晨，刘克强给沈启英儿子朱新杰打电话，通知其明天开盘，请来选定房号。当日下午，朱新杰来到售楼部，当时未选房号。开盘的当日下午，朱新杰来到售楼部，说想要301套房，售楼部工作人员称该房已被他人买走，朱新杰未明确选择尚未售出的其他房屋。
上述事实，有原告沈启英提供的身份证复印件，拆迁补偿协议，被告开盘的广告宣传图片及短信内容，朱新杰和刘克强的通话录音，沈启英要求翻建房屋的报告及批复，太和县航运公司的证明，证人朱某的证言等；被告安华房地产公司提交的组织机构代码、身份证复印件，资产评估报告，委托拍卖合同及拍卖公告，拍卖成交确认书，进账单、收款收据记账凭证，关于航运公司土地拍卖过程中有关问题的证明，产权移交书，国有土地使用证，项目备案函、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，报警记录，水上派出所调解会议记录、询问笔录，现场照片、拆迁补偿协议、证人宋某、徐某的证言等，以及当事人的当庭陈述在卷，并经当庭质证。
本院认为：合同依法成立后，即具有法律效力，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。安华房地产公司购买太和县航运公司的土地及地上附属物的所有权后，与沈启英协商，并于2013年5月23日，和沈启英签订了《拆迁补偿协议》，该协议不违反法律规定，应为有效协议，双方应当按照约定，全面履行合同约定的义务。沈启英请求依法判令安华房地产公司继续履行合同，确定的产权调换房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但沈启英和安华公司签订的拆迁补偿协议没有约定安置房屋的具体位置，本院根据案情综合考虑，判决安华房地产公司将位于太和县沙河路与人民路交叉口西南侧的商住楼304号套房给沈启英，如不能交付房屋，按约定安置的建筑面积均价每平方3000元补偿给沈启英。2013年5月24日，沈启英和朱新杰给安华房地产公司出具证明，表示放弃过渡期内的搬迁补助费、补助费和损失补偿费，其要求安华房地产公司、鸿雨房地产公司、赔偿搬迁补助费、补助费和损失补偿费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。刘克强系安华房地产公司的职工，其行为系职务行为，沈启英要求刘克强承担责任的诉讼请求，本院不予支持。鸿雨房地产公司不是本案拆迁补偿协议的当事人，与原告沈启英没有权利义务关系，沈启英要求鸿雨房地产公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。安华房地产公司反诉请求撤销2013年5月23日和沈启英签订的《拆迁补偿协议》，证据不力，其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告太和县安华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，将位于太和县沙河西路和人民南路交叉口西南侧的商住楼304号套房交付给原告沈启英，建筑面积不足116平方米的，由太和县安华房地产开发有限公司按3000元／平方米的价格，将差价款补给沈启英，建筑面积超过116平方米的，由沈启英按3000元／平方米的价格，将差价款补给太和县安华房地产开发有限公司，差价款于交房之时同时履行；如不能交付上述房屋，太和县安华房地产开发有限公司按约定安置的面积116平方米每平方3000元补偿给沈启英，即补偿给沈启英人民币348000元，于本判决生效之日起10日内付清。
二、驳回原告沈启英的其他诉讼请求。
三、驳回被告太和县安华房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7234元，反诉费100元，财产保全费2000元，合计9334元，由原告沈启英负担1334元，被告太和县安华房地产开发有限公司负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 耿万生
审 判 员 杨恩光
人民陪审员 范 敏
二〇一四年十月三十日
书 记 员 高慧慧