广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1860号
原告深圳市兆钜实业发展有限公司。
法定代表人陈嘉雄，职务董事长。
委托代理人李六标，广东登丰律师事务所律师。
委托代理人祝健。
被告深圳市宝安银源实业有限公司。
法定代表人刘武权。
原告深圳市兆钜实业发展有限公司（以下简称兆钜公司）与被告深圳市宝安银源实业有限公司（以下简称银源公司）合资、合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李六标、祝健，到庭参加诉讼，被告银源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年5月13日，原告与被告签订了《项目转让协议》，2006年7月26日，双方签订《补充协议》。根据深圳市宝安区人民法院于2012年3月29日作出的（2009）深宝法民三初字第450号生效判决，双方在可乐园项目的建设及销售行为上形成了互相依附的合作关系，被告在收足4，680万元转让款后，可乐园的所有权益归原告享有。在该案起诉前，原告已向被告超额支付了转让款4，680万元。同时，该判决中明确指出，如被告放弃权力或怠于行使债权给原告造成了损害，原告可另寻法律途径解决。事实上，在《项目转让协议》及《补充协议》的履行过程中，被告在收足了4，680万元后，不但没有按照约定将未销售的ll套房产转让给原告，还因与案外人存在纠纷导致这些房产被法院强制拍卖。另外，被告在与可乐园业主的诉讼中，未积极应诉，也未通知原告一同应对诉讼，导致18套房产的买卖合同被解除，之后因其与案外人存在纠纷导致这些房产被法院强制拍卖，严重损害了原告的权益。具体情况为，一、可乐园项目存在11套未销售的房产，因项目是以被告的名义对外进行开发和销售的，这些房产均登记在被告的名下。根据《项目转让协议》，被告应当将该1l套房产的所有权及时转让给原告。然而，被告不但没有转让，还因其与案外人存在纠纷，导致该11套房产在2011年4月8日被法院强制拍卖抵债，拍卖总价款为848万元。原告认为，因房产已被人民法院处置，被告已经构成客观履行不能，其应当赔偿原告的损失，损失额相当于拍卖的成交总价，即848万元。二、可乐园项目有18套房产在售出后，原业主向司法机关提出请求，要求解除房地产买卖合同。被告收到应诉通知，既不积极应诉，也不通知原告准备应诉工作，导致司法机关裁判解除房地产买卖合同。在合同解除后，被告既不履行裁判文书确定的义务，向原业主退回首付款，也未根据约定将解除买卖关系后的房产所有权转移给原告。之后，这些房产因被告与案外人存在纠纷而被法院强制执行，此时被告仍然放弃全部权利，既不向执行机关说明上述房产属于原告的事实，也未及时告知原告该房产正被强制执行，导致这些房产在原告毫不知情的情况下被法院强制拍卖以清偿被告的债务。因此，完全因为被告一味的放弃诉讼权利，导致原告不能获取该18套房产的剩余权益，其应当赔偿因此给原告造成的损失，损失额相当于房产拍卖总价款扣减应退回业主已交款后的余额，为6，304，990元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿原告各项损失共计14，784，990元；二、被告承担本案诉讼费。
被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2005年5月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《项目转让协议》，约定甲方同意将位于龙华石观路与外环路交汇处的“帝龙广场”项目转让给乙方，项目转让总价款4，680万元，该转让总价包括甲方转让前的所有投资、付清该项目的地价及利润。甲方须保证付清了转让前的一切工程款项，没有任何工程欠款及其他债务。第五条约定，甲方必须将转让前甲方预收的楼房款退回客户，保证整个项目所有商场及住宅由乙方销售，甲方无权干涉。第十条约定，在财务操作上，乙方有权选择按揭银行，对该项目的销售回款，甲、乙双方共管，双方各管一枚财务公章。甲、乙双方按各自50：50比例收回投资款及分红，甲方收足4，680万元的转让款后，余款归乙方所有。第十一条约定，开发该项目的税收，乙方收回投资及分红款时需预留应缴税项的税费款项在甲方账号。甲方负责4，680万元的有关税费，其余款项（即总销售额减去4，680万元）的税费由乙方负责。有关税费交付以该项目有关的税票为主。该项目的售后服务工作由双方共同进行，包括办理产权证，物业管理等工作。
2006年7月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“帝龙广场”项目转让协议的补充协议》，协议约定由甲乙双方会同原施工单位及挂靠单位与新施工单位、监理单位于2006年7月26日一起进行项目正式移交。移交手续完成后，甲方出具与原施工单位及挂靠单位的施工合同解除协议书。乙方全权负责以后的项目开发与建设，负责办理所有手续，所有费用由乙方负责。甲方在补充协议生效之日起，应全力配合乙方在项目开发各环节合法的盖章、出具相关证明材料等工作，不得无理推诿拖延。如甲方盖章、出具相关证明材料等原因导致项目拖延，则责任由甲方负责。甲方同意乙方以甲方名义进行项目开发的银行贷款。开发贷款获批后，乙方按每月500万元支付给甲方项目转让费至转让总价的90％，同时甲方同意项目最迟可在2007年1月1日办齐手续合法开盘。乙方承诺如果项目开发的银行贷款未获批，则应最迟在2006年10月1日办齐手续合法开盘。开盘后销售收入在保证项目正常进度情况下，甲方有优先支配权，直至收足项目转让总价款的90％为止，其余部分双方结算后一次性支付。
2007年6月25日，被告申请办理了可乐园项目第A、B、C、D栋房地产预售手续，领取了深房许字（2007）宝安02X号《深圳市房地产预售许可证》。可乐园项目对外销售时，在售楼宣传资料中注明了可乐园项目的开发商为被告，投资商为原告，策划代理人为深圳市德思勤置业有限公司。被告作为卖方与各买房人签订深圳市房地产买卖合同（预售）。
2012年3月29日，本院作出（2009）深宝法民三初字第450号民事判决，并于2012年4月29日发生法律效力。该判决确认原被告签订的合同合法有效，被告可向原告收取前期投资款、地价款及利润合计4，780万元，但被告多收取了原告10313696元，扣除被告缴纳的税款6，316，196.51元后，被告实际多收取了原告款项3，019，103.91元，被告应将多收取的款项返还原告。
2012年5月22日，原告依据（2009）深宝法民三初字第450号民事判决向本院提出强制执行申请，本院依法受理，案号为（2012）深宝法执字第5166号。
另查明，因案外人吴薇等向原告或被告购买可乐园项目房产发生纠纷，案外人吴薇等要求解除房屋买卖合同、退回购房首期款、赔偿损失，或要求交付房屋并支付延期交房违约金，或要求办理房地产证并支付延期办证违约金，深圳市仲裁委员会对上述纠纷作出生效仲裁裁决。案外人吴薇等向法院申请执行，深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院和本院在2010年至2012年期间，分批次拍卖了涉案的可乐园项目B栋2单元20X、A栋1单元20X、A栋6单元20X、A栋2层7单元20XA、C栋5层4单元50X、A栋2层1单元20X、B栋3层2单元30X、C栋3层1单元30X、C栋3单元10X、A栋2单元30X、A栋5单元30X、A栋2单元303X、B栋X#、C栋3单元60X、C栋4单元60X、C栋3单元60X、C栋4单元10X、C栋4单元60X、C栋2单元60X、D栋2单元10X、A栋2层5单元20XA、A栋2层7单元20X、A栋2层6单元20X、A栋2层3单元20X、A栋3层4单元30X、A栋3层2单元30X、A栋2层2单元20X、D栋6层4单元60X、D栋6层1单元60X共29套房产，拍卖款合计17，195，540.78元。其中因延期交房支付购房人延期交房违约金、仲裁费、执行费、利息等合计6，550，505.48元，因延期办证支付购房人延期办证违约金、仲裁费、执行费、利息等合计2，133，478.31元，因解除购房合同退还购房款、仲裁费、执行费、利息等合计695，665.45元，支付（2012）深宝法执字第5166号执行案件执行款3，942，296.56元，剩余1，463，054.20元未查清用途。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的项目转让协议及补充协议、（2009）深宝法民三初字第450号民事判决书、房产拍卖成交信息表、仲裁裁决书、民事裁定书、执行案件划款通知书等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，原告与被告银源公司签订的《项目转让协议》及《补充协议》名为转让，实为合作开发房地产，原告与被告银源公司系合作关系，合法有效，生效判决已对此确认，本院不再累述。
本案中，原被告合作开发的涉案房地产项目与购房人发生纠纷，导致法院在执行程序中拍卖了登记在被告银源公司名下的11套未销售的房产及18套已销售但解除合同的房产，用以清偿被告银源公司名义的债务，原告诉称因此遭受了房产价值损失共计14，784，990元。本院认为，对于购房者来说，原被告是共同的卖方，原被告均应对案外人吴薇等购房者承担违约责任。对原被告来说，原被告应当按照《项目转让协议》及《补充协议》的约定履行各自义务，如一方因履行合同义务不符合约定，应当向对方承担违约责任或赔偿损失。根据法院拍卖涉案29套房产的相关生效执行依据所载明的债务类型，涉案29套房产拍卖款均用于支付退还购房人购房款、延期交房违约金、延期办证违约金、被告银源公司的自身债务以及相关的仲裁费、执行费、利息等，因此，不能当然地推断登记在被告银源公司名下的29套房产被法院拍卖是由被告银源公司造成，应当在厘清上述债务产生原因的基础上判断被告是否对上述债务向原告兆钜公司承担责任。本院具体分析如下：一、关于延期办证造成的损失。被告申请办理了涉案房地产预售手续，领取了涉案《深圳市房地产预售许可证》，为涉案房地产项目的预售权利人，被告应当按照《项目转让协议》及《补充协议》的约定履行为购房人办理房地产证的义务，此义务只能由被告履行，原告无法代为履行，如被告未履行上述义务即构成违约，原告可向被告主张违约责任。现涉案房地产开发项目因迟延办证导致涉案房地产开发项目下的部分房地产被法院拍卖用于支付迟延办证违约金、仲裁费、执行费、利息等合计2，133，478.31元，被告应当提供证据证明其已经履行了《项目转让协议》及《补充协议》约定为购房人办证的义务，但被告并未提供相关证据，其已经构成违约，应当向原告赔偿因其违约致使原告遭受的损失2，133，478.31元。二、关于延期交房、合同解除造成的损失，原告作为实际建设方能够决定交房时间和方式，原告并未提供证据证明其已经全面履行了《项目转让协议》及《补充协议》约定的义务，在不排除原告自身原因造成延期交房或合同解除的情况下，原告关于被告支付延期交房违约金、仲裁费、执行费、利息等损失6，550，505.48元及解除购房合同退还购房款、仲裁费、执行费、利息等损失695，665.45元的主张，证据不足，本院难以采信。三、关于3，942，296.56元。该笔拍卖款用于支付（2012）深宝法执字第5166号案件执行款，属于用于履行被告自身债务，原告因此遭受损失，被告应当赔偿原告3，942，296.56元。四、关于剩余拍卖款1，463，054.20元。因原告未提供证据证明该剩余拍卖款的用途，无法判断该笔款项是原被告因合作开发房地产产生的合同债务还是被告自己的债务，原告关于该笔剩余拍卖款系因被告违约所支付的赔偿的主张，证据不足，本院难以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市宝安银源实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市兆钜实业发展有限公司支付6，075，774.87元；
二、驳回原告深圳市兆钜实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费110，510元、公告950元，由被告深圳市宝安银源实业有限公司负担47，000元，原告深圳市兆钜实业发展有限公司负担66，363元。受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判长 魏海涛
审判员 陈 平
审判员 杨 莹
二〇一四年七月十七日
书记员 罗乐瑜
书记员 王菲菲
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。9