广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民一终字第121号
上诉人（原审原告）：戴瑜，女，汉族。
委托代理人：易琼，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：陈贤敏，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：化州市宏泽房地产开发有限公司。住所地：化州市中山路*号。
法定代表人：陈志芳，董事长。
上诉人戴瑜因与被上诉人化州市宏泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2014）茂化法民二初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人戴瑜的委托代理人易琼与被上诉人的法定代表人陈志芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告以出让方式取得位于广东省化州市河西中山路1号编号为化国字（2008）第0000372号和化国字（2008）第0000373号的两块土地使用权，并依法取得了（2008）101号建设工程规划许可证和440982200806120101号的施工许可证及化房（预售）许字（2009）第01号商品房预售许可证。2008年6月被告开始施工。2009年11月18日原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定的相关内容为：“所购商品房的基本情况：由原告购买被告位于化州市河西中山路宏泽花园八层k套商品房，房屋面积按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公摊面积为11.48平方米，产权登记面积130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）；计价方式为：该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2389元，如按产权登记面积计算，共130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2604.93元，总金额为￥339500元整；面积确认及面积差异处理该条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6（含本数）%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价2604.93元／平方米计算，多退少补。双方约定如差异值为±3%至±6%内的，也按此单价执行；关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属出卖人因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币每套300元的违约金或如因买受人未能及时缴存维修基金或向出卖人预交有关办证费用而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不承担任何责任。买受人在房屋交付使用前应按总房价的5%向出卖人缴交办理房产证所需的费用；每户水电安装由买受人负责，出卖人负责报装，每户收取人民币3500元，独立水电表，电通到住户门口，水通到户内（预留一个水口）。”
合同签订后，原告在合同签订的当天向被告支付了首期房款102500元。2009年12月15日原告与化州市农村信用合作联社签订了《个人购房借款合同》，由原告以所购商品房作抵押贷款237000元，化州市农村信用合作联社将款支付给被告，再由原告按月归还贷款本息。2011年6月23日原、被告签订补充合同，补充合同约定的相关内容为：由于化州市未实行商品房的土地分割，本公司在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告、出卖人）所得。同日原告向被告缴交了办理房地产权证的费用16975元、水电报装费3500元等费用，被告取得了该商品房的钥匙。2012年12月11日，楼房经勘察设计施工监理等部门验收合格。2012年6月被告向化州市房地产管理局缴交办理宏泽花园全部商品房权属证书的有关费用，同年8月至12月化州市房地产测绘所对房产面积进行测绘勘查，2013年8月28日出具了房产权面积测绘成果报告书，原告对该房产权面积测绘结果没有异议进行了签名确认并在房屋转移登记申请书的签名办理房地产权证。同日被告向化州市房地产交易所对房屋转移登记手续进行了申请，2013年10月31日，被告办理出房地产权证，证号为粤房地权证化市西房地字第000104**号，房产证上登记的房屋的建筑面积141.86平方米、套内建筑面积119.2平方米，分摊面积为22.66平方米。2014年2月28日被告向原告发出通知，因房地产权证登记面积比合同约定的登记面积多，要求原告补交多出的面积11.49平方米的房款30035元，原告不同意补交。2014年5月4日化州市农村信用合作联社通知被告，因房屋已抵押给化州市农村信用合作联社，必须将房地产权证交由化州市农村信用合作联社保管，配合办理抵押登记手续，被告便将原告的房地产权证交给化州市农村信用合作联社保管。后原告诉至本院要求处理。
上述事实有广东省商品房买卖合同、广东省茂名市商品房预售许可证、补充合同书、收款收据、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房地产面积测绘成果报告书、房地产权证书、通知、庭审笔录等材料证实。
原审法院认为：原、被告于2009年11月18日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
一、关于被告是否应交付房地产权证给原告的问题。
《商品房买卖合同》附件二、合同补充协议第3条约定《房地产权证》由被告统一报送资料办理，原告应在房屋交付使用前向被告缴交办理房产证所需费用为总房价的5%。这说明被告是帮原告代办房产证的，且原告已按照约定支付了总房价的5%的费用给被告，原告已履行了合同约定的义务，被告也应依约将办理好的房产证交付给原告。2013年10月31日涉案房屋已办理转移登记到原告的名下。2014年2月28日，被告向原告发出《通知》，告知原告的房地产权证已办出，因面积有差异，要求原告补交差异款方可领取房地产权证，由此可知，被告已领取到原告的房地产权证。被告不能以需补交差异款或以原告办理银行按揭的需要擅自将房地产权证交给银行为由，拒绝交付房地产权证给原告。面积发生差异的可另行主张权利。原告办理按揭贷款，是原告与银行两者之间的关系，且原告与银行签订的借款合同也没有约定由被告直接交付原告的房地产权证给银行。因此，原告请求被告交付房地产权证，合法有理，本院予以支持。
二、关于被告是否应向原告支付逾期交付房产证的违约金问题。
《商品房买卖合同》关于产权登记的条款只约定了被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有约定被告办理出房地产权证后交付房地产权证给原告的具体时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，该条款与上述《商品房买卖合同》中的约定在时间上不一致，因此，根据约定优于法定的原则，应依照双方在合同中的约定处理。2012年12月11日，商品房经验收合格，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。原告在商品房未经验收合格前已使用房屋的行为不能说明房屋已经交付使用，因为这是违反法律的强制性规定，是无效的。2013年10月31日，房产部门已办出原告房地产权证，而合同约定被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期360日，应从竣工验收合格之日，即从2012年12月11日起至2013年12月11日止。在此期间内，房地产权证已办理好登记在原告的名下，证明被告已履行合同约定的义务，没有违约。综上所述，原告请求被告从交付之日的第二日开始按300元／月计算至实际取得房产证之日止的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于《商品房买卖合同》约定商品房计价方式中的房屋总面积、产权登记面积与房地产权证登记的建筑面积等如何理解和面积差异如何计算及房款是否需要退还的问题。
原、被告在合同中约定“该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2389元，如按产权登记面积计算，共130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2604.93元，总金额为￥339500元整。”，该条款有两种计价方式，第1种方式是以总面积计即142.11㎡×2389元=339500元，第2种计价方式是以产权登记面积计即130.33㎡×2604.93元=339500元，两种计价方式的金额都是339500元（取总数），第1种方式按总面积计，约定其阳台按建筑投影面积计算，即不封闭的阳台面积不按其投影面积的一半计算。第2种计价方式按产权登记面积计算（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），即不封闭的阳台面积按其投影面积的一半计算。根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”的规定，《商品房销售管理办法》没有按总面积的计价方式，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，双方约定以总面积计价方式或以按产权登记面积计价方式没有违反法律和国务院制定的行政法规规定，是合法有效的。商品房交付使用后，合同约定的总面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、产权登记面积与房地产权证登记的建筑面积、分摊面积、套内面积均有差异。按原、被告在《商品房买卖合同》中第五条约定“该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6（含本数）%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价2604.93元／平方米计算，多退少补。双方约定如差异值为±3%至±6%内的，也按此单价执行”，该条款中的“合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”如何理解呢？国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积”，所以建筑面积就是该房的产权登记面积。该条款中的“合同约定的产权面积”指什么面积呢？是指合同的总面积142.11㎡或是指产权登记面积130.33㎡或套内建筑面积130.63㎡？根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，原、被告在商品房转让合同中约定的总面积142.11㎡、其中不封闭的阳台面积按其投影面积计算，即阳台面积不折半，而产权登记面积就是其建筑面积，根据《房产测量规范》的规定，建筑面积中的不封闭的阳台面积是折半的，因此合同约定的总面积与产权登记面积是不同类型的，两者无法计算面积误差比。而按《商品房销售管理办法》规定的“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权”，套内建筑面积只是产权登记面积的一部分，两者也同样无法计算面积误差比，因此产权登记面积不可能是套内建筑面积，该条款中的“合同约定的产权面积”应是指130.33㎡，房地产权证登记的产权登记面积即建筑面积为141.86㎡，其面积误差比=（产权登记面积141.86㎡－合同约定面积130.33㎡）÷合同约定面积130.33㎡×100%=8.85%。原告起诉称“合同以建筑面积计价，但对面积差异范围没有约定，也没有约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。应当视为没有约定或者约定不明确，进而适用《商品房销售管理办法》第20条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定处理本案的面积差异。而请求被告退还原告因房屋产权实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内（不含本数）的房款10185元，及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年11月18日计算至实际支付之日止），现暂计至起诉之日，约为2000元。误差比大于3%（含本数）以上部分的房款，按双倍计算为39042元，合计51227元。”，原告主张以套内面积减少并以套内建筑面积误差比来计算请求返还房款不符合合同约定，也没有事实及法律依据，应予驳回。
四、关于被告收取原告办理房地产权证的费用16975元、水电报装费3500元等费用是否合法的问题。
原、被告在补充合同书约定了按总房款339500元的5%收取办证费用16975元，该价款为总包干款，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由被告所得。在《商品房买卖合同》约定收取原告水电报装费3500元，两项收费的约定系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，两项收费属多不退少不补，实则是原告委托被告代为办理行为，被告已为原告办理了房地产权证，被告为原告报装了水电，原告已在使用，被告已履行了合同义务并按合同约定收取费用符合法律规定，因此原告请求被告退还原告已经支付的水电报装费3500元及退还多收取的办证费6697.5元，没有事实及法律依据，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告化州市宏泽房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内交付化州市河西中山路宏泽花园八层k套商品房的房地产权证给原告戴瑜。二、驳回原告戴瑜的其他诉讼请求。本案案件受理费1591元减半收取为795元，由原告戴瑜承担。
上诉人戴瑜不服原审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，主要表现如下：一、一审法院认定预售商品房在未竣工验收前交付使用的行为无效交付行为错误。1、被上诉人在房产竣工验收前的交付占有行为是有效的交付行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”我国《合同法司法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，除当事人另有约定外，被上诉人在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，至于其交付的房屋是否符合合同约定，那是违约责任的问题，而不是交付行为的效力问题。本案中，双方在合同中约定被上诉人在2010年6月30日前交付使用，被上诉人于2011年6月23日将房屋交付上诉人占有、使用，其交付行为已经履行完毕。一审法院以被上诉人违反我国《建筑法》、《城市房地产管理法》“房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”认定为竣工验收前的交付行为是无效行为明显错误。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”同时，根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范属于禁止性法律规范。从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，如果房地产公司违反了该规定，则其应承担相应的行政责任，所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，被上诉人将未经竣工验收合格的商品房转移给上诉人占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，而非效力性的禁止性规定，因此被上诉人的转移占有是有效的交付。2、一审法院对被上诉人无需向上诉人支付逾期取得房地产权证的违约金的事实认定错误。我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”在本案中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理。”《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”本案中，被上诉人应当在房产交付使用后360日内办理产权登记手续，房管局在收到产权登记资料之后30日内应当核准登记，也就是说，上诉人应当在房管局核准登记的当天取得房地产权证书，但是，本案的事实是在2013年10月31日，被上诉人就已经取得了上诉人的房地产权证书，但是被上诉人以诸多理由不将房产证交付给上诉人。既然被上诉人为上诉人代办房地产权证，那被上诉人在取得房地产权证书后，其应在合理期限将房地产权证书交付给上诉人，而不能以合同没有约定交付房产证的时间或其他理由迟迟不交付。何为合理期限？在本案中的合理期限不应超过三天，因此，由于被上诉人的原因导致上诉人逾期取得房地产权证，被上诉人应当承担相应的违约责任。3、一审法院认定办理了产权登记备案手续就履行了房地产权证交付义务、并完全履行了合同约定的义务，没有违约明显错误。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，因此，合同约定的是上诉人不能依规定取得房地产权证书，而不是办理产权登记备案手续，房地产权证书从递件成功之日起计算，房管部门应在30日内核准登记，并出具房地产权证书。本案中，由于被上诉人的原因导致递件迟延、办证迟延，并最终导致上诉人到现在也未取得房地产权证书，被上诉人应当承担违约责任。4、一审法院对由于被上诉人违规变更规划、违法多建房屋导致验收迟延、并导致上诉人迟延取得房地产权证书，及被上诉人已经取得上诉人的房地产权证之后无故扣押不交付给上诉人等事实不予审查明显错误。一审时，上诉人向法庭提交了证据证明被上诉人违规变更规划、违法多建房屋等行为，正是由于被上诉人的上述行为，才导致工程竣工验收迟延，进而导致上诉人取得房地产权证的时间逾期，被上诉人的行为明显违约。因此，一审法院对被上诉人导致上诉人迟延取得房地产权证书的原因不予审查明显错误。二、一审法院对合同约定的产权登记面积认定错误。双方签订的合同第三条约定：“房屋面积按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公摊面积为11.48平方米，产权登记面积130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）。”合同第四条约定的房款计价方式为：“该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2389元，如按产权登记面积计算，共130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2604.93元，总金额为￥339500元整。”一审法院在认定合同约定条款时存在以下错误：第一，一审法院认定合同第三条、第四条“产权登记面积130.33平方米”，并认定以此面积计价为有效约定明显错误。1、房屋面积测量及国家质量技术监督局发布的《中华人民共和国国家标准》（gb／t17986-2000）（下称房屋面积测量国家标准）规定：房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积有直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。我国《房屋面积测量国家标准》第一条就明确规定：“商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”因此，产权登记面积是必须经房地产行政主管部门登记确认，由于签订合同时，双方当事人根本不可能知道房管局将来登记确认的房产面积，也就是说合同双方当事人不可能约定产权登记面积，即使双方约定了产权登记面积，那也是无效的约定。本案中，“房屋面积按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公摊面积为11.48平方米，产权登记面积130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）。”即：142.11=130.63＋11.48。从结构上、用词上理解这句话：合同约定的总面积=套内面积＋公摊面积，此处的总面积就是商品房销售面积，也就是合同约定的销售面积、计价面积。总面积与产权登记面积之间是“逗号，”，而不是“句号。”，二者之间不存在包含的关系，也不存在并列的关系，不存在二选一的问题。正如被上诉人在签订合同时向上诉人解释的，产权登记面积是房管局登记办证时的面积，跟合同约定没有关系，上诉人不用看的。在此，上诉人想问问一审法院，其认定合同约定的销售面积是130.33平方的构成是怎样的？其中套内面积是多少、分摊面积是多少？为什么房屋的产权登记面积比合同约定的套内面积还要少呢？2、合同第四条约定的房款计价方式为：“该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2389元；如按产权登记面积计算，共130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2604.93元，总金额为￥339500元整。该条款的约定是：“按套出售，按总面积142.11平方米计算……”、“如按产权登记面积计算130.33平方计算……”，“如”在本合同条款中应理解为“假若、假设、如果”，即：假设按产权登记面积130.33平方米计算，这就说明被上诉人在签订合同时是假设产权登记面积是130.33平方米的话，那么……，问题是房屋的面积是有规划设计的、建房之前就一定要经规划许可的、是明确的，不是可以随便假设的！一审法院支持这种任意假设原本就应当由房地产行政管理部门登记确认的房屋面积无疑是投开发商之所好。一审法院的意思就是在告诉上诉人：不管合同约定的房屋销售面积是多少，只要双方约定一个可能存在的产权登记面积就必须按照约定的产权登记面积计算？那么，以后的开发商就可以在合同中按实际约定一个销售面积，并按此收费，然后再约定一个厕所那么大的一个产权登记面积，将每平方米的单价无限放大，总金额不变，在交楼时就要求业主按总面积减掉约定的厕所那么大的约定的产权登记面积要求业主补差价岂不是可以赚上几倍、十几倍、甚至几十倍，想要几倍就几倍的房屋差异款？3、一审法院解释合同第五条的合同约定的产权面积与产权登记面积差异的处理约定明显错误，在合同没有约定或者约定不明确的情况下就应当适用《商品房销售管理办法》第二十一条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理……”第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”本案中，上诉人购买房屋最直接、最有效的合同目的就是自有部分的面积，即独立使用的套内建筑面积，被上诉人交付给上诉人的房产的套内建筑面积与合同的套内建筑面积不符，属明显的违约行为。合同中没有依法约定按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，那么就应当按《商品房销售管理办法》第二十条、最高院司法解释第十四条的规定处理。一审法院再怎么解释该约定的条款也不能否认合同对套内建筑面积发生误差的处理方式没有约定的事实。第二，一审法院对合同条款解释明显错误。我国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条的理解是当事人对合同条例的理解有争议，而不是法院对合同条款的理解有争议。在合同的理解上，本案中应当作出对被上诉人一方不利的解释，而不是作出对上诉人不利的解释。一审法院在合同条款理解的认定时存在以下错误：一审法院认定“阳台、入户花园按建筑投影面积计算”就是按投影面积的全部计算，而“其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算”就是按投影面积一半计算明显错误。我国《房屋面积测量国家标准》规定：“套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。”该条规定从字面上理解：去掉定语“阳台外围与房屋外墙之间的”，剩下的就是“套内阳台建筑面积按投影面积计算”，后面“其中”的内容是针对封闭和未封闭两种阳台的规定。回到本案中，先抛开合同不能约定产权登记面积不说，即：即使可以约定产权登记面积，那么该条款正确的理解是：“阳台、入户花园按建筑投影面积计算”是指“阳台、入户花园的建筑面积按投影面积计算”，这符合房屋面积测量国家标准的规定。而“其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算”，而“阳台、入户花园的建筑面积按什么计算呢？即根据《房屋面积测量国家标准》的规定按“套内阳台建筑面积按投影面积计算”，代入进去就是“其中阳台、入户花园产权登记面积按投影面积计算”。在此想问一审法院的是：第一，一审法院从合同所使用的词句中的哪个词、合同条款中的哪个关联条款能够认定按投影面积计算就是按投影面积的全部计算，而按建筑面积计算就是投影面积的一半？第二，本案中，合同中约定和实际交付的阳台、入户花园有封闭式的也有未封闭式，在此想问一审法院，本合同约定的封闭式的阳台、入户花园的建筑面积该如何计算？作何种解释？退一步讲，我们假设一审法院的解释是正确的，那么根据一审法院的解释，本案中被上诉人交付给上诉人的阳台面积应该是142.11-130.33=11.78平方米。众所周知，房地产建设的设计图纸必须经规划局许可才可以建设，涉案房屋的规划设计图纸上单单一个阳台的建筑面积就是12.5平方米左右，而按照一审法院的理解，上诉人所有阳台面积应该是11.78平方米，现在被上诉人交付阳台面积才8.31平方米，单单阳台的面积就比一审法院所解释的的少了3.47平方米！如果被上诉人的说法、一审法院的认定是正确的，那么被上诉人合同欺诈、价格欺诈的事实是不是就一目了然了？其实，以上事实，一审法院在庭审中不是没有查明，双方当事人在庭审中均对阳台约定的面积和实际交付的阳台面积做了明确的说明，一审法院已记录在卷，但一审的判决书没有对此进行任何解释和说明。一审法院认定上诉人主张套内面积减少并以套内建筑面积差异比来计算房屋差异款没有事实和法律依据就是明显的掩耳盗铃。三、一审法院认定被上诉人向上诉人收取了总房款的5%办证费用多不退少不补明显错误。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知（粤价（2007）105号）第六条规定：“经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。”第八条规定：“经营者应当在商品房公开销售24小时之前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作。标示内容包括：（一）商品房销售价格及基本状况，包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积、总售价、套内建筑面积销售单价、付款方式及优惠折扣等；（二）商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据；（三）商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准。商品房交易的明码标价表（书、牌），由当地价格主管部门监制。”1、从合同约定的字面理解不能作出“多不退少不补的理解”。补充合同中约定：“由于化州市未实行…….，该价款为总包干价。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方所有。”依据我国合同法第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，此合同条款应当理解为“由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方所有”，否则，多收取的费用应当退还给上诉人。2、从被上诉人的经营范围来看被上诉人没有办理房地产权证的中介服务，其不能以营利为目的，代收代交的款项必须明确具体，没有明码标价的不能收取。一审法院也已经认定被上诉人是代为办理房产证，作为房地产开发企业，对办证所需的费用非常清楚，其收取的费用严重超过国家的规定，带有明显的非法占有的目的，其多收取的费用明显属欺诈，依据我国《消费者权益保护法》的规定应当予以退还。3、一审法院在庭审中要求被上诉人提交全部的办证费用票据，被上诉人至今没有提交。一审法院庭审后没有要求提交明显错误。四、一审法院认定水电报装费不予退回系错误的。我国《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知（粤价（2007）105号）第五条规定：商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。因此，被上诉人不得另行收取水电报装费等费用，已经收取的应当予以退还。本案中，被上诉人提供的格式合同的十三条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1、供电、供水在房屋交付使用时交付使用。”通水、通电是房地产开发的基础设施的承诺，在《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》都要明确承诺的，这是开发商最基本的义务，不得在房价之外另行收取的。至于被上诉人提供的以其他任何形式免除其供水、供电义务的条款都属于无效条款。而本案现在的事实是，至今为止，被上诉人都没有为上诉人向自来水公司报装单独水表。每个月的水费都是被上诉人说是多少就交多少，而且被上诉人控制着用水，任意停上诉人的水，一审的庭审中已经查明，但是判决时法院却认定为办理了报装水表的行为，实际根本不需要以上诉人的名义报装。水电报装与水电安装是两个完全不一样的概念，一审法院认为已经安装了水电就无需退还被上诉人违法向上诉人收取的报装费明显错误。综上所述，一审法院认定事实严重失实，适用法律错误，最终作出错误的判决，请二审法院予以纠正并依法改判。上诉人上诉请求：1、撤销广东省化州市人民法院（2014）茂化法民二初字第199号判决。2、判令被上诉人立即向上诉人支付逾期取得房产证的违约金，违约金自交付之日的第二日开始计算至实际取得房产证之日止，暂计至2014年4月，金额为￥10200元。3、判令被上诉人立即补偿上诉人因房屋产权实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内（不含本数）的房款10185元，及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年11月18日计算至实际支付之日止），现暂计至起诉之日，约为2000元。误差比大于3%（含本数）以上部分的房款，按双倍计算为39042元，暂合计为51227元。4、判令被上诉人立即退还上诉人已经支付的水电报装费3500元。5、判令被上诉人立即向上诉人退还多收取的办证费6697.5元。6、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人化州市宏泽房地产开发有限公司答辩称：一、原审判决认为答辩人并未构成逾期交付房产证给上诉人，判决答辩人不须支付违约金是正确的。合同只约定了答辩人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而没有约定答辩人交付房产证给上诉人的具体时间。新开发的商品房可以交付使用的前提条件必须是经验收合格，这是效力性的强制性法律规定。任何的民事活动必须遵循法律的强制性规定。本案商品房于2012年12月11日经验收合格，则最早可交付使用的时间应该从该日的第二天起计算，而房产证在2013年10月31日办理完毕，并未违约。另外，本案房屋付款方式为银行按揭抵押贷款。按我市当地交易习惯，及上诉人与银行的贷款合同第四十四条约定，该房在办出房地产权证应将房地产权证原件交由银行及房产管理部门办理相关按揭手续，将房地产权证交由房产局保管，直至抵押人还清贷款，注销抵押的他项权证，才能领回房地产权证原件。因此，在抵押期间，上诉人是否能够领回房地产权证，上诉人可自行与银行交涉办理。二、原审判决认为答辩人交付的商品房不构成销售面积的违约，判决答辩人无需承担退还价款的违约责任是正确的。合同对于有关房屋面积的约定为“总面积共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公摊建筑面积为11.48平方米”。现涉案房屋房地产权证所测绘登记的结果为：建筑面积为141.86平方米，套内建筑面积119.2平方米，分摊面积为22.66平方米。该房有两个不封闭的阳台及一个封闭阳台，登记的面积分别为1.49平方米、6.82平方米和3.53平方米，则房屋阳台的水平投影面积实际为16.62平方米（1.49平方米×2＋6.82平方米×2）。按照合同约定的水平投影面积计算方式，实际交付房屋总面积为150.18平方米。答辩人实际交付的总面积比合同约定销售的总面积多了8.07平方米，而且根据《房产测量规范》第8.1.4规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积”所以建筑面积就是该房的产权登记面积，现上诉人的房地产权证所登记的建筑面积为141.86平方米，而合同约定销售的产权登记面积为130.33平方米。答辩人实际交付的商品房的产权面积比合同约定的销售的产权面积多了11.53平方米。因此，答辩人交付的面积多于合同约定的面积，故答辩人并未违约。至于答辩人应否退还少于合同约定的套内建筑面积价款。因合同约定的计价方式为按套出售，按总面积计算，即双方约定的计价面积不是以套内建筑面积而是以建筑面积计算，在交付的建筑面积多于合同约定的建筑面积情况下，答辩人无需承担退还价款的违约责任。而反过来，上诉人应补交多于合同约定的建筑面积的价款给答辩人。三、原审法院判决答辩人不须退还上诉人缴纳的代为办理房产权证和水电报装包干费用是正确的。双方已达成了由上诉人委托答辩人代为办理房地产权证的有偿委托合同，答辩人收取的费用是总包干价，多答辩人无需退，少上诉人不用再补。现答辩人已办理出上诉人的房产证，完成了受托事务，上诉人应当按照合同约定支付报酬及费用给答辩人。况且化州市乃至全国各地的房地产出售后，都是按此交易习惯有房产开发商按房价总款收取一定比例的包干费用代为办证的。对于水电报装费，双方还达成了由上诉人委托答辩人代为报装水电的有偿委托合同，此约定的水电属于业主的分电表和分水表，属于业主的个人财产，答辩人已为上诉人安装了分电表和分水表作为上诉人使用水电商品缴费的凭据。综上，请求维持一审判决。
一审查明的事实，经本院审查，予以确认。
本院另查明：2013年6月20日，被上诉人向化州市房地产管理局递交了《房屋初始登记申请书》，对整个宏泽花园商住楼申请房屋初始登记。
二审时，上诉人提交了设计规划图纸，以证明被上诉人违反规划建房、交付的房屋面积缩水；另提交了被上诉人与化州市建设工程公司签订的《建设工程施工合同》，以证明被上诉人应当退还水电报装费。被上诉人提交了化州供电局的《统建楼住户用电申请表》和《水费登记薄》，以证明已为每户业主独立安装了电表和水表。
本院再查明：上诉人以住房按揭贷款方式与化州市农村信用合作联社签订了《个人购房借款合同》。2014年5月4日，化州市农村信用合作联社向被上诉人发出《通知》，主要内容为：“根据我社贷管理有关规定，在农信社办理住房按揭贷款的客户，因房屋已抵押给农信社，必须将房地产权证原件交由农信社营业部保管，配合我社办理预告抵押登记转换正式他项抵押登记手续。”
本院认为：上诉人戴瑜与被上诉人化州市宏泽房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实的意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效，各方应按合同约定履行合同义务。现主要争议在于：
一、被上诉人应否向上诉人支付上诉人逾期取得房地产权证的违约金。
涉案商品房买卖合同关于产权登记的条款只约定了被上诉人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而没有约定被上诉人交付房地产权证给上诉人的具体时间。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，新开发的商品房可以交付使用的前提条件必需是经验收合格，这是效力性的强制性法律规定。本案商品房于2012年12月11日经验收合格，则此房最早可交付使用的时间可以从该日起算，而其房产权证在2013年10月31日办理完毕，故已符合合同约定的360日期限，并未违约。另外，本案房屋付款方式为银行按揭抵押贷款，按当地交易习惯，该房在办出房产权证后本应将房产权证原件交由银行及房产管理部门办理相关按揭抵押手续。现原审判决被上诉人将房产权证交付给上诉人后，上诉人可自行与银行交涉办理。至于上诉人称被上诉人违规变更规划、违法多建房屋的问题，并非本案民事诉讼审理范围。故上诉人该项上诉请求没有依据，本院不予支持。
二、被上诉人交付的商品房销售面积是否违约。
我国建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”而本案合同对于有关房屋面积的约定为“总面积共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为11.48平方米”，从该条款内容与以上规则第五条相对比可知，合同中约定的“总面积”意即为上述规则中的“销售面积”，而且特别约定了套内建筑面积中的阳台、入户花园是按照投影面积计算。该条合同条款是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的规定，本案应据此来判断被上诉人实际交付的房屋销售面积是否符合双方合同的约定。
现涉案房屋房地产权证所测绘登记的结果为：建筑面积141.86平方米、套内建筑面积119.2平方米、分摊面积为22.66平方米；另从现场测绘平面图可看出，该房有两个未封闭的阳台及一个封闭阳台，登记的面积分别为1.49平方米、6.82平方米和3.53平方米。而我国房产测绘部门是依据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》来对房屋面积进行测算的，该规范附录b11规定“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成”，b14规定“套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积”。由此可见，房产权证所登记的未封闭阳台建筑面积是按其测量的水平投影面积的一半计算出的；则涉案房屋阳台的水平投影面积实际为20.15平方米（1.49平方米×2＋6.82平方米×2＋3.53平方米）。按照合同约定的水平投影面积计算方式，进一步可推算出，涉案房屋实际交付的套内建筑面积为127.52平方米（套内房屋使用面积107.37平方米＋套内阳台水平投影面积20.15平方米）；房屋销售（总）面积为150.18平方米（套内房屋使用面积107.37平方米＋套内阳台水平投影面积20.15平方米＋公摊建筑面积22.66平方米）。将被上诉人实际交付房屋的面积与合同约定的面积相比，被上诉人实际交付的套内建筑面积比合同约定的少了3.11平方米，而实际交付的销售（总）面积比合同约定的多了8.07平方米。因此，从交付房屋的销售（总）面积来判断，被上诉人交付的面积多于合同的约定，故被上诉人未违约。至于被上诉人应否退还少于合约的套内建筑面积价款，因合同约定的计价方式为按套出售，按总面积计算（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），即双方约定的计价面积不是以套内建筑面积而是以建筑（总）面积计算，在交付的建筑面积符合合同约定的情况下，被上诉人无需承担退还价款的违约责任。
三、被上诉人应否退还上诉人缴纳的办理房地产权证和水电报装费用。
根据涉案合同之附件二合同补充协议第3点“房地产权证及国有土地使用权证由出卖人统一报送资料办理”以及《补充合同书》第1点中“在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款（不含土地分割办证费用，该土地分割办证费日后由乙方承担）为总包干价。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方所得”的约定，双方已达成了由上诉人委托被上诉人代为办理房产权证的有偿委托合同；并从以上条款内容的文义解释，明显可得知被上诉人收取的费用是总包干价，即多无需补少不用退。现被上诉人已办理出房产权证，完成了受托事务，上诉人应当按合同约定支付报酬。对于水电报装费，按照合同第十七条第5点“每户水电报装由买受人负责，出卖人负责报装，每户计收3500元整”的约定，双方还达成了由上诉人委托被上诉人代为报装水电的有偿委托合同。此约定的水电属于业主的分电表和分水表，属于业主的个人财产，而不属于公共配套设施的总电表和总水表性质，后者才是开发商应当负责的义务。依据供电局的《统建楼住房用电申请表》、《水费登记薄》和上诉人在上诉状关于用水的诉称，可证明被上诉人已为上诉人安装了分电表和分水表，则上诉人应依合同约定支付报酬。因此，被上诉人收取的办理房地产权证及水电报装费用，符合双方合同的约定，也未违法。上诉人要求被上诉人退还两项费用的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，被上诉人实际交付房屋的面积、办理房产权证及收取有关费用均符合双方商品房买卖合同的约定。上诉人之上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1591元，由上诉人戴瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 彦
代理审判员 曾玉金
代理审判员 莫 婵
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 庞亚文
赖杰宁