广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2041号
上诉人（原审被告）：李建武，男，1967年7月17日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市德昇物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：陈武存，职务：执行董事。
委托代理人：黄春秋，系该公司职员，联系地址。
原审被告：欧惠仪，女，1944年10月15日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人：李建武，系欧惠仪之子，亦是本案上诉人。
原审被告：陈丽霞，女，1978年2月12日出生，汉族，住所地广东省新丰县。
上诉人李建武因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月31日，广州市德昇物业管理有限公司（以下简称德昇公司）（乙方）与广州港湾物业经营管理有限公司（以下简称港湾公司）（甲方）签订了《债权转让协议》，载明：2000年1月1日至2007年1月31日期间，受晓港湾商住小区开发商广州英华房地产实业有限公司（以下简称英华公司）委托，由甲方对晓港湾商住小区提供物业管理服务，现英华公司已与甲方解除《前期物业服务合同》，选聘乙方为晓港湾商住小区提供物业服务。甲方应于2007年1月31日撤场，同日，乙方进驻晓港湾并提供物业管理服务。2000年1月1日至2007年1月31日，甲方管理晓港湾商住小区期间，部分晓港湾商住小区业主欠付甲方物业管理费及水费、电费（欠费业主共48户等），现甲方将其持有的晓港湾商住小区欠费业主应交物业管理费52613.4元、水费16704.11元、电费26142.69元之债权全部转让给乙方，由乙方享有2000年1月1日至2007年1月31日期间晓港湾商住小区欠费业主应交物业管理费、水费、电费合计共95460.21元的债权，乙方同意受让。乙方有权通过合法途径向晓港湾商住小区欠费业主行使上述债权。甲方负责将债权转让事宜通知各晓港湾商住小区欠费业主；等。该协议附有《晓港湾商住小区欠费业主统计表》，根据该表显示，B2－1807李建武、陈丽霞欠费时间为2006.09-2007.01，欠管理费365.2元、欠水费112.2元，欠电费186.1元，总合计663.5元。
2007年2月1日，德昇公司（乙方）与英华公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将晓港湾商住小区（物业名称）委托乙方实行物业管理，坐落位置广州市海珠区瑞宝街145号，用地面积111728平方米，建筑面积350467平方米，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按政府指导价向业主或物业使用人收取。乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整。甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金；等。
据查册日期为2013年2月1日的《房地产登记簿查册表》记载：广州市海珠区清华街123号1807房（即晓港湾B2-1807单元）的产权人是李建武、陈丽霞、欧惠仪；套内建筑面积77.0794平方米；登记时间2012年11月22日；等。涉案房屋位于晓港湾商住小区内，该小区至今未成立业主委员会。
2013年4月8日，德昇公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、李建武、陈丽霞、欧惠仪向德昇公司支付2006年9月至2007年1月的水费112.2元，电费186.1元，物业管理费365.2元，共计663.5元；2、李建武、陈丽霞、欧惠仪向德昇公司支付从2007年2月至2012年12月的水费2156.3元、电费2699元，共计4855.3元；3、李建武、陈丽霞、欧惠仪向德昇公司支付从2007年2月至2013年2月的物业管理费8884.1元（按建筑面积101.45平方米×1.2元／平方米计），并支付从2007年3月1日起计至实际支付之日止的逾期缴纳物业管理费的滞纳金（按当期应付款每日0.021%计算）；4、李建武、陈丽霞、欧惠仪承担本案的诉讼费用（包括受理费和公告费500元）。
原审法院认为，德昇公司与英华公司签订的《物业管理委托合同》约定，英华公司将晓港湾商住小区（物业名称）委托德昇公司实行物业管理，该合同是晓港湾商住小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对李建武、陈丽霞、欧惠仪均有约束力，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。李建武、陈丽霞、欧惠仪的房屋属于该合同约定的管理范围，德昇公司提供了合同约定的管理服务，李建武、陈丽霞、欧惠仪也接受了德昇公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向德昇公司支付对价。李建武、欧惠仪认为其没有签订该合同，德昇公司也没有通知其进驻小区的时间，不同意支付2012年12月之前的物业管理费的意见无理，不予采纳。因德昇公司与李建武、欧惠仪均同意涉案房屋建筑面积按99平方米计算且对物业管理费每月每平方米1.2元的标准没有异议，故李建武、陈丽霞、欧惠仪每月应交物业管理费为118.8元。根据合同约定，逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金。李建武、欧惠仪自认没有向德昇公司缴纳过物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。由于合同中没有约定每月缴纳物管费的时间，现李建武、欧惠仪认为其是当月支付物管费，德昇公司认为物管费是每双月月底前支付，故德昇公司主张李建武、陈丽霞、欧惠仪从2007年3月1日起按每日0.021%计付所欠物管费滞纳金给德昇公司，予以采纳，但应计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，且以所欠该期间的物管费本金为限。
关于德昇公司主张的港湾公司债权转让的物管费及水电费的诉请。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人”；《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”。德昇公司与港湾公司在2007年1月31日签订《债权转让协议》，港湾公司将被告欠付的水电费等债权转让给德昇公司，但德昇公司并未就原债权人通知李建武、陈丽霞、欧惠仪上述债权转让的事实进行举证。因此，德昇公司要求李建武、陈丽霞、欧惠仪支付自2006年9月至2007年1月的水费112.2元，电费186.1元，物业管理费365.2元，共计663.5元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
德昇公司主张李建武、陈丽霞、欧惠仪支付从2007年2月至2012年12月的水、电费的问题，由于涉案房屋的水费由德昇公司代缴，李建武、欧惠仪对自用水费没有异议，故对德昇公司要求支付自用水费1833.5元的请求，予以支持。德昇公司提供了垫付水电费发票及《晓港湾B2-1807单位业主欠缴水费明细表》、《晓港湾B2-1807单元业主欠缴电费明细表表》，但缺乏充分的原始水电抄表记录，其所提供的分摊计算办法亦未取得对方确认。故德昇公司要求李建武、陈丽霞、欧惠仪支付2007年2月至2012年12月的分摊水电费，依据不足，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2013年10月10日作出如下判决：一、李建武、陈丽霞和欧惠仪在本判决生效之日起10日内支付从2007年2月至2013年2月的物业管理费（每月按118.8元计）给德昇公司，并从2007年3月1日起至本判决确定还款期限届满之日止，以每两个月应付款为基数按每日0.021%的标准，计付欠款的滞纳金（滞纳金总额以被告所欠该期间的物管费本金为限）；二、李建武、陈丽霞、欧惠仪在本判决生效之日起10日内支付从2007年2月至2012年12月的水费1833.5元给德昇公司；三、驳回德昇公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费606元（含受理费106元、公告费500元）由德昇公司负担49元，李建武、陈丽霞、欧惠仪负担557元。上述受理费已经由德昇公司预交，德昇公司同意由李建武、陈丽霞、欧惠仪在履行本判决时将其应承担部分直接支付给德昇公司。
判后，李建武不服原审判决，向本院提起上诉称：1、德昇公司以快递公司单据作为其已履行通知服务不算准确。理由是港湾物业管理处每期将通知单送给我们。从2012年9月至10月港湾物业收费单及2012年11月至12月德昇公司的收费单可以证明。而现在凭速递公司的单据作为日期定点不合适。2、消费者享有知情权，德昇公司与开发商英华公司签订的合同未告知李建武，李建武直到2012年年尾才从送来的单据知道原来港湾物业已换德昇公司。根据《物业管理条例》第23条规定，建设单位应当与物业买受人签订物业合同，并将临时管理规约向买受人明示。而英华公司未与李建武签约，只是要其交管理费到其下属公司港湾公司，我方直到2007年7月发现英华公司多收钱时才拒交费，并与英华公司高层谈过并答应以该管理、水电费用抵偿多收款项，当时未见德昇公司存在。3、德昇公司与英华公司签订的物业管理合同，一直未通知和询问过李建武，物业管理关系到业主的切身利益，如委托他人应征求和通知业主，而英华公司单方面更换物业管理，且其合同未能提供充足证据，根据《物业管理条例》第24条投标人不少于三个，2007年的招标文件、招标单位、相应的资质证书、中标标书及文件、内容、原因等，德昇公司均未能提供，只提供了2012年的资质证书，所以德昇公司有损失的话应由开发商英华公司承担。4、德昇公司提供的水电费没有依据，李建武是清华街123号B2梯1807房，且为一户一表，而德昇公司所提供的证据是清华街145号，两者不能同一。5、德昇公司向李建武收取滞纳金没有法律依据，因李建武从未承诺过也没有签过任何合同，如德昇公司有损失也应由开发商承担。6、根据《物业管理条例》第27条业主依法享有的物业的共同部位、共同设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，清华街123号地下室车库等收益问题港湾物业及德昇公司均未明示账目，文件资料均在开发商和管理处，业主无法拿到证明资料。综上，李建武上诉请求法院判令：1、维持原审判决第三项；2、改判原审判决第一项为“李建斌、陈丽霞和欧惠仪在本判决生效之日起10日内支付从2012年1月起至2013年2月止的物业管理费（按每月118.8元计算）给广州市德昇物业管理有限公司；3、改判原审判决第二项为“李建斌、陈丽霞和欧惠仪在本判决生效之日起10日内支付从2012年1月起至2013年2月止的水费广州市德昇物业管理有限公司。
被上诉人德昇公司答辩称：不同意李建武的上诉请求，同意一审判决。理由：1、我公司从2007年2月1日就入驻晓港湾小区进行管理，除了上门派单进行物业管理费催收外，还派发公司函。李建武在2011年5月10日签收了我方针对欠费业主派发的公司函；2、我方与英华签订物业服务合同是平等、自愿、协商一致的基础上签订合同的，我方是通过招投标并中标，进驻涉案小区进行管理；3、李建武的房屋属于合同约定管理范围，我方向其提供了合同约定的物业服务，上诉人应按约支付物业管理费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条规定，故上诉人称合同不是本人亲自签订抗辩，拒交物业管理费，于法无据。4、我方一直都有向李建武催收所欠水费、分摊水电费及物业管理费，但李建武一直以开发商问题拒绝缴纳。
原审被告欧惠仪答辩称：同意李建武的上诉请求、事实和理由。
原审被告陈丽霞经本院合法传唤未到庭发表意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李建武确认其2007年2月份开始没有向港湾公司缴纳物业管理费，也一直没有向德昇公司缴纳物业管理费。李建武同意承认德昇公司继续向其提供物业服务，同意从2012年1月开始向德昇公司缴纳物业管理费和水费。其依据是德昇公司从2012年1月份才开始以自己名义向我方发出缴费通知单。李建武还以未通知其为由主张德昇公司与港湾公司签订的《债权转让协议》是虚假的。
二审另查明，原审庭审中李建武表示对自用水费1833.5元没有异议。李建武原审提供的五份缴费通知单，除了一份抬头有广州市德昇物业管理有限公司外，其余均只注明晓港湾小区住户缴费通知单。
本院认为，原审中李建武对自用水费金额并无异议，二审中李建武也认同物业管理费每月按118.8元计算，故一审判决认定的上述内容本院予以维持。本案讼争双方争议的焦点在于：1、李建武、陈丽霞、欧惠仪是否应向德昇公司支付物业管理费及滞纳金；2、物业管理费、水费的起算时间。
首先，关于李建武、陈丽霞、欧惠仪是否应向德昇公司支付物业管理费及滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，英华公司为上述小区的开发商，上述小区到目前为止尚未成立业主委员会，德昇公司与英华公司2007年2月1日签订了《物业管理委托合同》，约定将晓港湾商住小区委托德昇公司实行物业管理，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。故一审法院认定被上诉人与英华公司签订的《物业管理委托合同》为前期物业服务合同，对李建武、陈丽霞、欧惠仪均有约束力，该认定正确。现李建武、陈丽霞、欧惠仪的房屋在该合同约定的管理范围内，德昇公司对该商住小区提供物业管理服务，事实上李建武、陈丽霞、欧惠仪也接受了物业管理服务。李建武、陈丽霞、欧惠仪理应德昇公司支付物业管理费。故李建武以其未签订物业服务合同，主张不予支付物业管理费，理据不足，不予支持。同理，李建武以与德昇公司未签订合同为由，主张不应支付滞纳金也不应得到支持。
关于李建武主张的英华公司与德昇公司签订的物业服务合同是否征得业主同意并告知的问题，该问题并不影响德昇公司基于实施了物业服务行为而主张相应的物业服务费，故李建武以不知情此为由主张不缴纳物业管理费不成立。李建武还主张港湾公司与德昇公司签订的债权转让协议是否征得业主及李建武同意并告知的问题，德昇公司主张的物业管理费是其与英华公司签订合同之后的物业管理费，不涉及到上述转让协议，故该主张也不予支持。李建武仅以未通知为由主张上述转让协议无效，理据不足，本院亦不予采纳。李建武主张依照《物业管理条例》第二十三条规定建设单位应明示物业服务合同，经查，该条款针对的是临时管理规约，故本案不适用该条款。
其次，关于物业管理费、水费的起算时间。李建武主张由于2012年1月德昇公司才以自己名义发出缴费通知单，故推断之前都是港湾公司进行物业管理，上诉人应从2012年1月开始向德昇公司缴纳物业管理费、水费。经查，李建武提供的缴费通知单除了注明有德昇公司外，其余只注明晓港湾小区住户缴费通知单，并未注明港湾公司。李建武至2007年2月一直既未向港湾公司缴纳物业管理费，也未向德昇公司缴纳物业管理费。李建武的上述理由并不影响德昇公司基于事实上的物业管理行为而应收取相应的费用的权利。故一审法院认定其从2007年2月开始向德昇公司支付物业管理费并无不妥。
至于李建武主张以其与英华公司、港湾公司之间物业管理费和水费用于抵偿债务的约定为由，主张不向德昇公司支付物业管理费。上述约定属于另一法律关系，本案不予处理，李建武应另行主张权利，故李建武该主张亦不予采纳。李建武提到的地下车库问题也不属于本案审理的范围，故亦不予处理。关于李建武主张的德昇公司未能提供招投标文件及仅提供了2012年的资质证书问题，本院认为，即便上述问题存在，也并不能成为李建武欠缴物业管理费的理由，故该主张本院不予采信。
综上所述，上诉人李建武的上诉理由不成立，其上诉请求应不予支持。原审查明事实无误，适用法律正确，本院予以维持。原审被告陈丽霞经公告送达无不正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元由上诉人李建武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷