广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第1178号原告：中山市沙溪镇云汉村民委员会，住所地中山市沙溪镇云汉村，组织机构代码725097794。代表人：刘玉田，主任。委托代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托代理人：张梅，广东广中律师事务所律师助理。被告：阮锦良，男，1979年11月23日出生，汉族，住中山市。被告：刘敏，女，1984年5月2日出生，汉族，住中山市。上列二被告共同委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。上列二被告共同委托代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。原告中山市沙溪镇云汉村民委员会（以下简称云汉村委）诉被告阮锦良、刘敏土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘忠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告云汉村委的委托代理人钟其安，被告阮锦良、刘敏的共同委托代理人利永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云汉村委诉称：2011年3月13日，被告阮锦良通过公开竞投的方式竞得了原告位于中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地二期X1、X2、X3、X4、X5号土地的承租权，2011年3月13日，被告阮锦良与原告签订了3份《竞投确认书》，确认书约定：X1、X2号土地的竞得价为每年租金6000元/亩，面积约为26亩；X3、X4号土地的竞得价为每年租金6300元/亩，面积约为30亩；X5号土地的竞得价为每年租金6300元/亩，面积约为15亩。确认书还约定：被告阮锦良同意按《中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地2期第一阶段招商方案》（以下简称招商方案）的内容与原告签订土地租赁合同，被告阮锦良须于十五日内与原告签订正式土地租赁合同。根据招商方案第五条约定：“合同时间为15年，起租时间为2011年5月1日；租金一年两交，分别为1月上旬交上半年租金，6月上旬交下半年租金”。根据《云汉村花卉苗木基地二期第一阶段土地竞投的细则》的规定，竞投人的竞投保证金于签订合同后转为履约保证金，竞得人必须在竞得之日起15日内与原告签订正式租赁合同，逾期未签订正式合同的，其所缴纳的履约保证金归原告所有，不予退还。被告阮锦良签订上述竞投确认书后，经原、被告丈量，上述X1、X2号土地面积共为26.46亩，X3、X4、X5号土地面积共为48.13亩，五块土地面积合计74.59亩。被告阮锦良竞得上述五块土地的承租权后，经原告多次催促，并多次委托律师向阮锦良发出律师函，但被告阮锦良至今尚未与原告签订上述地块的租赁合同。原告将上述五块面积共74.59亩的土地交付给被告阮锦良使用，被告阮锦良向原告缴纳了履约保证金共180000元，被告阮锦良向原告缴纳了从2011年5月1日至2014年12月31日的租金，但从2015年1月1日起至今的租金未予缴纳。上述X1、X2号土地面积26.46亩，按每亩6000元计算，被告阮锦良每年应向原告缴纳租金158760元，X3、X4、X5号土地面积48.13亩，按每亩6300元计算，被告阮锦良每年应向原告缴纳租金303219元。被告阮锦良每年应向原告缴纳租金共461979元，即每月应交租金38498.25元。原告认为：被告阮锦良与原告签订了《竞投确认书》后，一直未与原告签订租赁合同的行为已构成违约，原告有权解除双方的土地租赁关系，两被告应向原告支付从2015年1月1日起至交还土地之日止以38498.25元/月为标准计算的租金，被告阮锦良因逾期未与原告签订正式的租赁合同，其所缴纳的履约保证金180000元应无偿归原告。被告阮锦良与被告刘敏是夫妻关系，本案债务发生在两被告夫妻关系存续期间，是两被告夫妻共同债务，两被告应承担共同清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除原告云汉村委与被告阮锦良的土地租赁关系，被告阮锦良在判决生效之日交还74.59亩土地给原告；2.被告阮锦良、刘敏共同向原告云汉村委支付从2015年1月1日至交还土地之日止以每月38498.25元为标准计算的租金（暂计至2015年8月31日租金为307986元）；3.被告阮锦良向原告云汉村委缴交的租赁保证金180000元无偿归原告；4.两被告承担本案诉讼费。原告云汉村委为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.阮锦良的身份证复印件；2.竞投确认书3份；3.招商方案；4.《云汉村花卉苗木基地二期第一阶段土地竞投的细则》；5.土地租赁合同主要条款；6.结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书2份；7.收款收据14张；8.律师函。被告阮锦良、刘敏辩称：对原告云汉村委陈述的事实及理由中第一段即【2011年3月13日，被告阮锦良通过公开竞投的方式竟得了原告位于中山市沙溪镇云汉村花卉苗木基地二期X1、X2、X3、X4、X5号土地的承租权，2011年3月13日，被告阮锦良与原告签订了3份《竞投确认书》，确认书约定：X1、X2号土地的竞得价为每年租金6000元/亩，面积约为26亩；X3、X4号土地的竞得价为每年租金6300元/亩，面积约为30亩；X5号土地的竞得价为每年租金6300元/亩，面积约为15亩。确认书还约定：被告阮锦良同意按《中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地2期第一阶段招商方案》（以下简称招商方案）的内容与原告签订土地租赁合同，被告阮锦良须于十五日内与原告签订正式土地租赁合同。根据招商方案第五条约定：“合同时间为15年，起租时间为2011年5月1日；租金一年两交，分别为1月上旬交上半年租金，6月上旬交下半年租金”。根据《云汉村花卉苗木基地二期第一阶段土地竞投的细则》规定，竞投人的竞投保证金于签订合同后转为履约保证金，竞得人必须在竞得之日起15日内与原告签订正式租赁合同，逾期未签订正式合同的，其所缴纳的履约保证金归原告所有，不予退还】的内容予以确认，被告中标后双方没有签订正式的土地租赁合同，后来被告不是权利义务人也不是承租人，所以后面的事情被告不清楚。对于被告投标的行为及没有签订中标后的合同的法律后果按法律规定执行。被告阮锦良、刘敏对其辩解未向本院提交证据。经审理查明：2011年3月13日，阮锦良通过公开竞投的方式竞得了云汉村委出租的五块土地使用权，云汉村委与阮锦良签订了3份《竞投确认书》，约定：乙方（即阮锦良）于2011年3月13日参加甲方（即云汉村委）召开的沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地二期第一阶段招商的公开竞投会议，在公平、公开、公正的情况下，竞得沙溪镇云汉村花卉苗木基地二期X1、X2号土地，X3、X4号土地，X5号土地（附图）的租赁权；乙方竞得价为X1、X2号土地每年租金6000元/亩（即13年的亩租金标准），该土地面积约26亩，具体面积以实际丈量并签订合同为准；X3、X4号土地每年租金6300元/亩（即13年的亩租金标准），该土地面积约30亩，具体面积以实际丈量并签订合同为准；X5号土地每年租金6300元/亩（即13年的亩租金标准），该土地面积约15亩，具体面积以实际丈量并签订合同为准；乙方已完全了解甲方《中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地二期第一阶段招商方案》的内容及本次招商土地的现状现貌，同意按该招商方案内容签订合同；乙方在15天内必须与甲方签订正式合同，乙方未在规定时间内与甲方签订正式合同，甲方可取消乙方的竞得资格，乙方已交纳的竞投保证金归甲方所有，不予退还；乙方对本次公开竞投会议的全过程及程序无任何异议。另云汉村委提交的《中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地二期第一阶段招商方案》显示，“以约1315亩为一块，合同时间为15年，起租时间为2011年5月1日；租金递增方式为：第13年按竞得价的租金标准，第46年在第3年基础上递增15%。；履约保证金30000元，租金一年二交，分别为1月上旬交上半年租金，6月交下半年租金”。竞投确认书签订后，经丈量，X1、X2号土地实际面积共26.46亩，X3、X4、X5号土地实际面积共48.13亩，五块土地实际面积合计74.59亩。2011年3月31日，阮锦良向云汉村委交纳180000元保证金，云汉村委出具收款收据一份，负责人处签有“阮”的字样，庭审中，阮锦良对交纳的该保证金予以确认。另云汉村委提交收据14张，其中2011年3月31日收据显示收到阮锦良租赁花卉基地二期地块保证金180000元；2011年8月30日的收据6张均有阮锦良的签名，该6张收据显示，收到阮锦良租赁花卉基地26.46亩2011年5月份、6月份租金26460元，7月份至12月份租金79380元，一次性设施费9261元；48.13亩2011年5月份、6月份租金50536.5元，7月份至12月份租金151609.5元，一次性设施费16845.5元；其余7张收据显示了收取阮锦良X1至X5号地块2012年至2014年租金的金额，该11张收据无阮锦良签名。云汉村委称其已将面积共为74.59亩的土地交付给阮锦良使用，阮锦良也向云汉村委缴纳了租赁保证金共180000元，并交纳了从2011年5月1日至2014年12月31日的租金，但从2015年1月1日起的租金至今未缴交。双方签订竞投确认书后，阮锦良一直未与云汉村委签订租赁合同的行为已构成违约，云汉村委有权解除双方的土地租赁关系。阮锦良、刘敏应从2015年1月1日起至交还土地之日止以38498.25元/月的标准向云汉村委交纳租金，阮锦良交纳的保证金180000元应归云汉村委所有。云汉村委经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。诉讼过程中，阮锦良确认其向云汉村委交纳了180000元保证金，但其称双方事实上没有土地租赁关系，阮锦良应承担的仅是竞投中标后未签署土地租赁合同被没收保证金的违约责任，云汉村委主张租金的理由不成立，2011年期间曾有阮锦良签名的收款收据是由特殊原因使然，双方并无构成事实上的租赁关系。当时阮锦良参与6个地块的竞投，每个地块的竞投保证金30000元，共投得X1、X2、X3、X4、X5、X11地块土地，并在竞得后签署了四份竞投确认书，阮锦良竞得后，拒绝与云汉村委签订正式合同。阮锦良已预见到上述违约责任应承担竞投保证金不予退回的风险，云汉村委主张阮锦良的违约责任也仅限于不予退回保证金。阮锦良拒绝签订租赁合同后，云汉村委将X11号地块转租给案外人，并直接与案外人签订了租赁合同；本案涉及的X1、X2、X3、X4、X5地块也转租给案外人，只不过当时为了避免村民要求重新竞投，所以2011年当年的设施费及租金的收款收据仍然由阮锦良配合签名，以便财务上和竞投确认书相一致，但该设施费及2011年租金均非阮锦良交纳，另2012年至2014年起阮锦良再无配合云汉村委在收款收据上签名，阮锦良也未实际交付过2012年至2014年的租金。阮锦良对其抗辩未向本院提交证据。2011年8月17日及2012年8月29日，云汉村委分别委托广东广中律师事务所向阮锦良发出律师函，通知阮锦良与云汉村委签订涉案地块的租赁合同并缴清当年的租金，否则，云汉村委将通过法律程序追偿租金并收回涉案土地。另查：刘敏与阮锦良于2007年12月20日在中山市沙溪镇人民政府登记结婚。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。双方均确认的事实有，阮锦良向云汉村委竞得了涉案5块土地并向云汉村委交纳了租赁保证金180000元，但双方未签订正式的土地租赁合同。对以上事实，本院予以认可。本案的争议焦点在于：一、双方是否存在租赁关系；二、阮锦良应否向云汉村委支付租金及租金金额。对此，本院分析如下：关于焦点一，从云汉村委提交的收据可以看出，2011年的涉案地块的租金、设施费及租赁保证金均是以阮锦良的名义交纳，且均有阮锦良的签名确认，虽然阮锦良辩称云汉村委已将涉案地块转租给案外人，其不是实际承租人，只是为了避免村民要求重新竞投，所以2011年当年的设施费及租金的收款收据仍然由阮锦良配合签名，以便财务上和竞投确认书相一致。但对此云汉村委不予认可，且阮锦良未对其抗辩提交相关证据予以证实，结合本案具体案情，阮锦良已实际交纳了180000元竞投保证金，其陈述已预见到自己违约将会造成保证金归云汉村委所有的风险并自愿承担该风险，此与常理不符，故本院认定，双方存在事实上的租赁关系。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，阮锦良在云汉村委两次向其发出律师函后，仍未与云汉村委签订租赁合同，并拖欠2015年1月1日起的租金未付，已构成根本违约，云汉村委主张解除双方的租赁关系，并由阮锦良交还涉案74.59亩土地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。阮锦良应向云汉村委支付拖欠的租金至交还土地之日止。关于租金的计算方法，竞投确认书约定第13年即2011年至2013年，X1、X2地块每年租金6000元/亩，X3、X4、X5地块每年租金6300元/亩，此标准与云汉村委提交的2011年至2013年收据标准一致。另竞投确认书显示“乙方阮锦良已完全了解甲方云汉村委《中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地二期第一阶段招商方案》的内容及本次招商土地的现状现貌，同意按该招商方案内容签订合同”。云汉村委提交的《中山市沙溪镇云汉村花卉苗木生产基地二期第一阶段招商方案》显示，“合同时间为15年，租金标准，第13年按竞得价的租金标准，第46年在第3年基础上递增15%。”。从云汉村委提交的收据看，2014年X1、X2地块租金每亩6600元，2014年X3、X4、X5地块租金每亩6930元，均比2013年递增10%，按此标准计算，X1、X2地块每月租金为14553元；X3、X4、X5地块每月租金为27795元，即5块地块每月租金合计为14553+27795=42348元，而云汉村委主张从2015年1月1日起至交还土地之日止仍以2011年至2013年的租金标准38498.25元/月计算租金的请求，是其对权利的合法处分，本院予以支持。关于云汉村委主张保证金180000元归其所有的请求，因招商方案约定每块地块保证金30000元，竞投确认书约定阮锦良未在规定时间内与云汉村委签订正式合同，云汉村委可取消阮锦良的竞得资格，阮锦良交纳的竞投保证金归云汉村委所有，不予退还。结合本案具体案情，阮锦良在本案中共竞得5块地块，该5块地块涉及的保证金应为150000元。双方拟签订合同的期限为15年，由于阮锦良的违约，按约定该150000元保证金归云汉村委所有可以弥补云汉村委相应的损失，云汉村委的该请求，合理部分，本院予以支持，超出部分，予以驳回。至于阮锦良主张其违约应仅以保证金为限承担责任及双方不存在租赁关系，其不应支付租金等辩解，因其无相应的证据予以证明，本院不予采纳。刘敏与阮锦良是夫妻关系，上述债务发生在二人夫妻关系存续期间，应由二人共同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决如下：一、解除原告中山市沙溪镇云汉村民委员会与被告阮锦良于2011年3月13日签订的三份《竞投确认书》涉及的X1、X2、X3、X4、X5地块的租赁关系，被告阮锦良于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市沙溪镇云汉村民委员会返还上述租赁关系中租赁的74.59亩土地；二、被告阮锦良、刘敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市沙溪镇云汉村民委员会支付从2015年1月1日起至返还上述土地之日止以每月38498.25元为标准计算的租金（暂计至2015年8月31日租金为307986元）；三、被告阮锦良向原告中山市沙溪镇云汉村民委员会缴纳的租赁保证金150000元归原告中山市沙溪镇云汉村民委员会所有；四、驳回原告中山市沙溪镇云汉村民委员会的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8620元，减半收取4310元（原告已预交），由原告中山市沙溪镇云汉村民委员会负担225元，被告阮锦良、刘敏负担4085元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市沙溪镇云汉村民委员会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘忠二〇一六年三月九日书记员  罗敏王静