西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第02947号
原告中国银行股份有限公司西安北大街支行。
负责人高平，该支行行长。
委托代理人程远薇，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人杨玉海，陕西联强律师事务所律师。
被告朱智坤，男，汉族，1986年10月18日出生。
被告西安龙湖兴城置业有限公司。
法定代表人曾礼，该公司总经理。
委托代理人刘爽、北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人马锦玥，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国银行股份有限公司西安北大街支行（以下简称中行北大街支行）与被告朱智坤、被告西安龙湖兴城置业有限公司（以下简称龙湖公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行北大街支行的委托代理人程远薇、龙湖公司委托代理人刘爽到庭参加诉讼，被告朱智坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中行北大街支行诉称，2012年1月5日，原、被告签订编号为2012年房借字490号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同包括附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》。合同约定，被告朱智坤向原告借款780000元，借款期限300个月，用以购买位于西安市浐灞生态区浐河西路龙湖香醍漫步小区第4幢3单元4层30402号的房产，并以该房产提供抵押担保。贷款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月，按月等额本息还款，借款人如未按约还款，贷款人有权依约收取罚息。合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款第2项约定：未按期归还本息的，构成本合同项下违约。出现前款规定违约事项时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；依法或依合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同订立后，原告按合同约定履行了发放全部贷款的义务，截止2014年7月14日，被告连续逾期3期未还款，已构成严重违约。被告龙湖兴城置业公司承担连带责任。为了保护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除编号为2012年房借字490号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；第一被告立即偿还贷款本金757527.8元，利息及罚息12667.07元，合计770194.87元（截至2014年7月14日）及实际清偿完贷款本息之日的利息及罚息；2、被告以其名下西安市浐灞生态区浐河西路龙湖香醍漫步小区第4幢3单元4层30402号的房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告龙湖兴城置业公司对上述借款承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费及相关费用由被告承担。
被告朱智坤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告龙湖公司辩称：一、原告请求人民法院判令解除借款合同，缺乏法律依据。合同解除以通知作为要件之一，本案中原告并未通知借款合同的任一相对方。二、龙湖公司对抵押房产不足以清偿其债务的部分承担连带责任，而不是对全部债务承担连带责任。三、原告不能依据《个人一手住房贷款合同通用条款》的约定，要求龙湖兴城置业公司对于被告的全部债务承担连带保证责任。龙湖兴城置业公司在该通用条款上并未签章确认，将其附在签章确认的8页合同内容以外（以后），对于龙湖兴城置业公司不具备法律约束力。抵押权未设立，原告不能行使抵押权，则被告龙湖公司不应承担保证责任。
经审理查明，2012年1月5日，原告中行北大街支行、被告朱智坤及被告龙湖兴城置业公司签订编号为2012年房借字490号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定，原告向被告提供贷款780000元，用于购买位于西安市浐灞生态区浐河西路龙湖香醍漫步小区第4幢3单元4层30402号的房产。贷款期限300个月，自2012年6月20日至2037年6月20日止，自贷款人实际放款日起算。贷款偿还方式为按月等额本息还款。并约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告龙湖公司提供阶段性连带责任保证的，即自被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或被告违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。同日，原告与被告朱智坤签订了抵押合同，但双方未办理抵押登记手续。
贷款合同订立后，原告于2012年6月21日向被告发放贷款780000元，被告收到贷款后，2013年5月21日前依约归还贷款本息，2013年6月开始未按期归还贷款，此后再未按约定归还贷款，截至2014年7月14日，被告拖欠原告借款本金757527.8元，利息及罚息12667.07元。
2014年7月29日，原告申请对被告财产进行诉前保全，本院于2014年8月4日作出（2014）莲民保字第00058号民事裁定书，查封被告查封被告朱智坤购买的西安市浐灞生态区浐河西路龙湖香醍漫步小区第4幢3单元4层30402号的房产。合同编号：Y12035916，预售证号：2011074。
上述事实，有《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《西安市房地产抵押合同》、借款凭证、贷款已还款明细单及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告朱智坤、被告龙湖公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告与被告龙湖公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》系双方当事人真实意思表示且内容合法，应认定有效。合同订立后，原告已依约履行出借义务，向被告足额发放贷款，被告朱智坤未按约定履行还本付息义务，其行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已然成就，原告据此诉请解除贷款合同、被告偿还借款本金、利息及罚息并承担自2014年7月15日起至实际清偿完贷款本息之日的利息，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方未就抵押房产办理抵押登记，抵押合同有效，原告对该房产不具有处置价款优先受偿权，原告请求对被告朱智坤所购买的西安市浐灞生态区浐河西路龙湖香醍漫步小区第4幢3单元4层30402号的房产处置价款优先受偿不成立，本院不予支持。被告龙湖公司辩称因为原告与被告朱智坤未办理抵押登记，使得担保人保证责任加重，其不应该承担抵押物范围内的保证责任，因合同中约定的房屋出卖人保证方式为阶段性连带保证责任，按照合同约定，原告未取得抵押房屋他项权利证书之前，被告龙湖公司保证责任不能免除。故被告龙湖公司该项辩称不成立，本院不予支持。原告请求被告龙湖公司承担连带责任理由正当，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告朱智坤、被告西安龙湖兴城置业有限公司之间签订的编号为2012年房借字490号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；
二、被告朱智坤于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司西安北大街支行贷款本金757527.8元，利息及罚息12667.07元，合计770194.87元（截至2014年7月14日）及自2014年7月15日至判决确定给付之日止的利息（以本金757527.8元为基数，按同期同类中国人民银行基准贷款利率计算）；
三、被告西安龙湖兴城置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；被告西安龙湖兴城置业有限公司承担保证责任后，有权向被告朱智坤追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司西安北大街支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11601元、保全费4430元，公告费300元，合计16331，由被告朱智坤、西安龙湖兴城置业有限公司共同负担（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 谢 玲
审 判 员 陈玉琦
人民陪审员 匡玉珍
二〇一五年三月九日
书 记 员 刘 亭