宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民初707号
原告（案外人）：马文礼，男，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：梁正大，宁夏诚托律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王靖愉，宁夏宁竞达律师事务所律师。
被告（申请执行人）：宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街35号。
法定代表人：张志旗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周爱华，女，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：孟祥雨，男，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司员工。
被告（被执行人）：钱光辉，男，住宁夏回族自治区银川市。
被告（被执行人）：郭秀芳，女，住宁夏回族自治区银川市。
原告马文礼与被告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司、郭秀芳、钱光辉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告马文礼及委托诉讼代理人梁正大、王靖愉，被告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司（以下简称黄河银行）委托诉讼代理人周爱华、孟祥雨，被告钱光辉到庭参加诉讼。被告郭秀芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马文礼向本院提出诉讼请求：1.依法停止对宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街149号房屋中门牌号为745、747营业房的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案房屋中门牌号为745、747号营业房为马文礼所有，黄河银行无权申请执行上述房产。1998年5月6日原告将购房款支付给钱光辉，1998年5月10日与钱光辉签订购房合同。黄河银行、郭秀芳、钱光辉就涉案房屋办理抵押借款合同的审批流程中，存在过错。郭秀芳、钱光辉恶意告知黄河银行房屋所有权为其所有，以达到办理银行贷款的目的，其行为涉嫌骗取贷款罪。黄河银行没有按照审贷流程尽到实质审查义务，侵害了马文礼的合法权益。马文礼未及时办理房屋过户手续不具有主观过错。1998年马文礼与被告郭秀芳、钱光辉签订购房契约并交纳房款后，按照当时政策法规，马文礼购买的涉案房屋并不具备分开办理房产证的条件。后马文礼多次向郭秀芳、钱光辉要求办理房产证事宜，但郭秀芳、钱光辉以各种理由推脱不予办理。故马文礼是涉案房屋的所有权人，在马文礼不知情的情况下被告郭秀芳、钱光辉与被告黄河银行就涉案房屋设立的抵押权不应成立，应终止执行涉案房屋。
被告黄河银行辩称，原告与被告钱光辉签订了房屋买卖协议，但因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。即使原告支付全部价款，但未过户，原告对涉诉房产仍无法享有物权，只享有对钱光辉的债权，房产实则仍为郭秀芳的财产。不动产权属证书记载的权利人也是郭秀芳，黄河银行与其签订了抵押合同并在银川市房管局办理了抵押登记手续，取得了他项权利证书，黄河银行依法享有抵押权。因此，黄河银行的担保物权有效并优先于马文礼基于合同产生的债权效力，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。2.黄河银行在贷款调查、审批发放过程中，不存在任何过错。在贷款调查过程中，黄河银行依法调取了抵押房产调档单，对房屋的归属进行了实质性审查，在所有人显示为郭秀芳的调档单中并不存在权利瑕疵，权属清晰、明确。3.原告在郭秀芳、钱光辉以各种理由推脱不予办理房产过户手续的情况下，应积极向人民法院主张自己的权利，在长达十几年的时间里，原告都没有用法律的武器来捍卫自己的权利，存在重大过错。根据以上事实和理由，黄河银行向法院申请就涉诉房产拍卖、变卖并就所得价款优先受偿有事实及法律依据，没有过错，黄河银行请求人民法院依法判决，驳回马文礼的诉讼请求，维护黄河银行的合法权益。
被告钱光辉辩称，涉案房屋于1998年卖给马文礼，2001年之前该房屋属于自建房没有房屋产权手续，2001年钱光辉通知马文礼缴纳土地增容费、土地出让金以办理房屋产权，马文礼称其不用办理房产证。钱光辉自己交钱将集体土地改变为国有出让土地，取得房产证和土地证。长达十几年马文礼从未提出过户涉案房产。马文礼将涉案房屋出租，是钱光辉提供房产证给租户办理营业手续，所涉案房屋的物业费都由钱光辉缴纳。钱光辉通过正当合法程序取得涉案房产证，在银行抵押不存在任何瑕疵。
被告郭秀芳未到庭，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。其中，原告马文礼为支持其诉讼请求，当庭提交以下证据：
1.购房契约、收条各一份。证明马文礼与钱光辉于1998年5月10日即签订房屋买卖合同，钱光辉将位于银川市东环北路149号房屋（即本案中清河北街149号房屋）以30万元的价格出卖给马文礼，马文礼于1998年5月6日将购房款交付给钱光辉并实际占有使用至今，已经取得房屋所有权，他人无权侵犯申请人的合法权益。被告黄河银行对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。购房契约约定不明，不能证明买卖的标的是本案涉诉房产。契约中只有钱光辉一人签字，该房产系钱光辉和郭秀芳共同所有，原告该组证据不足以证实其与产权人郭秀芳签订了合法有效的房屋买卖合同。被告钱光辉对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，当时马文礼没有支付土地出让金和增容费，涉案房屋产权在郭秀芳名下。
2.暖气费收据九份。证明马文礼自2001年便开始向钱光辉及郭秀芳二人缴纳采暖费，直至2016年1月22日。钱光辉及郭秀芳明知其并不享有该房屋的全部权属，仍在办理房屋抵押贷款时虚构事实以骗取银行贷款，主观态度具有明显恶意，该涉案房屋所有权归原告所有。被告黄河银行对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。该证据恰恰证明郭秀芳是涉案房屋实际所有人。被告钱光辉认为郭秀芳合法取得涉案房屋房产证，马文礼应该给郭秀芳缴纳各项费用。
3.房屋租赁合同两份。证明马文礼以自己的名义将涉案房屋中的224平方米，分别租给时建设、许江涛二人，该承租人承租的期间正好是钱光辉、郭秀芳二人虚构事实骗取银行贷款期间。被告黄河银行对真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，仅仅凭房屋租赁合同并不能当然推断出马文礼称其所有房产系涉诉房产，该租赁合同真实性无法判断，并且该房产租赁期限早于黄河银行办理抵押贷款的时间。被告钱光辉对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该房屋马文礼只有使用权，没有涉案房屋的产权。
4.《已出租财产设定抵押告知书》复印件两张、证人证言两份。证明黄河银行在办理郭秀芳、钱光辉房屋抵押业务时从未实地调查房屋权属情况及实际使用情况，并冒充证人郝利平、许江涛签字，这与银行审贷流程和规定严重违背，也严重违背抵押物审查的规定。其做法具有明显过错，不能依法设立抵押权，因此以抵押登记为由申请法院强制执行的行为错误，应撤销银川市中级人民法院做出的执行决定。被告黄河银行对已出租财产设定抵押告知书两张的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，仅凭其声称承租人未签字的抵押告知书，判定黄河银行没有抵押物相关调查的观点是错误的，证人许江涛的证人证言说明黄河银行人员前去调查，是否告知、何时告知涉诉房产是否抵押是黄河银行的权利，并非法律义务，黄河银行通过调取房产调档单，已经能够明确权属关系，对抵押物进行了充分调查。被告钱光辉认为其领着黄河银行工作人员前去租赁房屋的租户处说明了贷款抵押事宜。
被告黄河银行为支持其抗辩主张，当庭提交以下证据：
1.《流动资金借款合同》、《借款展期协议》各一份。证明黄河银行与宁夏金犇商贸有限公司之间借款合同关系成立。原告马文礼及被告钱光辉对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议。
2.《抵押合同》一份，证明黄河银行与郭秀芳的抵押担保关系成立，被告郭秀芳以其名下位于银川市兴庆区清河北街149号房产，面积共2278.86平方米及占用范围内的土地使用权，面积1866.65平方米，为宁夏金犇商贸有限公司在黄河银行的贷款提供了抵押担保，抵押担保范围在合同作了约定。原告对该证据的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的有异议，该抵押合同严重违反银行关于抵押物审核流程和有关法律对于商业银行抵押物审查的规定，故抵押登记本身存在重大瑕疵，侵犯原告的房屋所有权。被告钱光辉对该证据没有异议。
3.房屋所有权、土地证和他项权利证复印件四份，证明抵押合同依法办理登记手续，黄河银行依法享有抵押权。原告对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的均有异议，在商业银行贷款中，抵押登记合法的前提是满足法律规定及银行流程操作中关于抵押物强制性规定，才能够使抵押登记具备合法的条件，由于被告没有做到上述要求，抵押登记存在瑕疵，其证明目的不能成立。被告钱光辉对该组证据没有异议。
被告钱光辉除当庭陈述外，没有提交其他证据。
经审查，本院认为，原告马文礼提交的上述证据能证明双方争议产生的原因和经过，可以作为认定本案相关事实的依据，予以采信，但其中关于涉案房屋抵押登记存在瑕疵的证据，与本案无关，不予采纳。被告黄河银行提交的上述证据来源合法，内容真实，均与本案存在关联性，予以采信。
综合上述证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：
本案所涉房屋位于宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街149号房屋中门牌号为745、747营业房，依据房权证记载涉案房屋的所有权人系郭秀芳，涉案房屋面积224平方米，房屋性质为商品房，房权证号为兴庆区字第20110122**号。郭秀芳名下银川市兴庆区清河北街149号的房产共四层，门牌号分别为银川市兴庆区清河北街745号、747号、749号、751号、753号、755号、757号，房产建筑面积共计2278.86平方米，产权证未作分证处理。
1998年5月6日，钱光辉给马文礼出具收条一张，“今收到马文礼购房款（叁十万元整）300000元”。1998年5月10日，钱光辉与马文礼签订《购房契约》一份，约定钱光辉将自己位于银川市东环北路149号临街的房屋南侧一部分（建筑面积约224平方米）（后因街道名称变更，变更为银川市兴庆区清河北街149号房屋中门牌号为745、747营业房）出售给马文礼，双方商定同意出售价为叁拾万元人民币。1998年涉案房屋属于农村集体土地上建设的房屋。
2013年6月24日，黄河银行与郭秀芳、钱光辉签订《抵押合同》，约定以郭秀芳名下位于银川市兴庆区清河北街149号的房产（证号：2011012299）及位于银郊红花乡双庄村的土地使用权(证号：银郊国用（2001）第0389号）为宁夏金犇商贸有限公司（以下简称金犇公司）向黄河银行的借款提供抵押担保。黄河银行诉金犇公司、钱海涛、钱光辉、郭秀芳、马斌金融借款合同纠纷一案经审理，本院于2015年12月21日作出（2015）银民商初字第40号民事判决书，判令金犇公司于本判决生效之日起十日内偿还黄河银行借款本金1400万元及利息433232.46元（暂计算至2015年1月13日），并承担自2015年1月14日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息，利率按月息13.06875‰计算；若金犇公司到期不能偿还，黄河银行对郭秀芳提供抵押的房产（证号：2011012299）及土地使用权(证号：银郊国用（2001）第0389号）在上述借款本息范围内享有优先受偿权；钱海涛、钱光辉、马斌对上述借款本息承担连带清偿责任。保证人承担责任后，有权向宁夏金犇商贸有限公司追偿。因被执行人金犇公司未履行判决书所确定的义务，黄河银行遂向本院申请强制执行，本院于2015年12月21日作出（2015）银执字第339号执行裁定书，裁定：冻结、扣划金犇公司、钱海涛、郭秀芳、钱光辉、马斌的银行存款15762759.96元（迟延履行期间的债务利息暂未计算）；冻结、扣划金犇公司、钱海涛、郭秀芳、钱光辉、马斌的银行存款190341元；若被执行人存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。黄河银行对被执行人郭秀英提供抵押的房产及土地使用权在上述借款本息范围内享有优先受偿权。2016年1月28日，郭秀芳名下银川市兴庆区清河北街149号的房产依法被查封。在黄河银行诉金犇公司、钱海涛、钱光辉、郭秀芳、马斌金融借款合同纠纷一案执行过程中，马文礼以涉案房屋于1998年5月10日由钱光辉出售给马文礼，其按照约定一次性支付给钱光辉购房款30万元，因其购买了涉案房屋，是该房屋新的产权人，且房屋作为抵押物进行贷款时，黄河银行违背审贷流程和规定，办理的抵押登记侵害其所有权等为由，向本院提出执行异议，请求停止对涉案土地的执行。本院审查认为，马文礼提交的证据不足以证实其与产权人郭秀芳签订了合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。对马文礼提出郭秀芳在办理抵押登记时存在瑕疵，侵犯其合法权益的主张，因生效的（2015）银民商初字第40号民事判决已经确定了黄河银行对该执行标的优先受偿权，且该抵押权在相关部门办理了备案登记手续，马文礼的异议理由不能成立，于2016年8月8日作出（2016）宁01执异62号执行裁定，驳回了马文礼的执行异议。马文礼对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，钱光辉与马文礼均认可双方于1998年签订购房契约的事实，且购房时双方均清楚房屋的土地及权属状况系属于集体土地上建造的房屋。双方争议的焦点：一是双方是否签订了合法有效的书面买卖合同；二是马文礼至今未办理涉案房屋过户手续是否存在过错；三是涉案房屋办理抵押登记是否侵犯马文礼合法权益。
就上述当事人争议的焦点问题，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，本院分述如下：
一、关于钱光辉与马文礼之间是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。结合各方当事人提交的证据及当庭陈述，1998年涉案房屋状况属于农村集体土地上建设的房屋。因集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发，亦称“乡产权房”，亦是在社会实践中形成的约定俗称的称谓“小产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案。所谓的产权证亦不是真正合法有效的产权证。在本案中，涉案房屋在1998年即属于俗称的“小产权房”，“小产权房”拿不到正式的房产证，并不构成真正法律意义上的产权，只有使用权，没有所有权。钱光辉在与马文礼签订购房契约时其本身亦不具备房屋的所有权，钱光辉在未经法定程序办理房产证的情况前，拥有的仅仅为房屋的使用权。钱光辉与马文礼签订的购房契约因涉案房屋并没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房契约不会在国土房管局备案，并不受法律保护。且因“小产权房”的特殊性，对外买卖须经有关组织和部门批准，钱光辉和马文礼双方签订的购房契约，在没有取得有关组织和部门批准下，无法认定购房契约的效力，综上，本案中不能认定钱光辉与马文礼之间签订了合法有效的买卖合同。原告马文礼主张对涉案房屋拥有所有权的主张不能成立，本院依法不予支持。
二、关于马文礼对没有办理房产证登记变更手续是否存在过错问题。1998年至今，马文礼仍未办理涉案房产的房屋过户手续。马文礼认为未办理涉案房产过户手续的过错在于被告钱光辉，该主张的举证责任应由原告马文礼承担，但马文礼提交的证据不能有效的证明未办理涉案房屋过户手续的过错在被告钱光辉一方，故马文礼应承担举证不能的责任，其认为未办理涉案房屋房产登记手续不存在过错的主张亦不能成立。
三、关于涉案房屋办理抵押登记是否侵犯马文礼合法权益问题。本案是案外人执行异议之诉，法律关系的审理围绕案外人就执行标的物是否享有足以有效阻止强制执行的权利展开。原告认为涉案房屋设立的抵押权存有瑕疵，损害原告马文礼对房屋的所有权，如前所述，马文礼并不拥有涉案房屋的所有权，故不存在侵害马文礼对涉案房屋所有权的情况，对原告该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原告马文礼的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告马文礼的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告马文礼负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 郭 鹏
代理审判员 郭燕荣
人民陪审员 李宁华
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 曾 睿
附：法律相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。