河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第6110号
原告驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组。
负责人张红，组长。
委托代理人匡凯，河南成盛律师事务所律师。
委托代理人张士忠，男，1967年12月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系原告驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组会计。
被告李静，女，1965年9月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人范建军，河南同立律师事务所律师。
原告驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组（以下简称橡林东组）与被告李静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告橡林东组的委托代理人匡凯、张士忠，被告李静及其委托代理人范建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告橡林东组诉称，2010年7月30日，时任橡林东组的组长李小强，在未召开居民组会议，未经本组居民同意的情况下，将原告在驻马店市××路西××路南侧集体所有楼房租给自己的胞妹被告李静，且租赁费明显低于市场价，引起村民强烈不满。被告租赁集体房屋的行为违背了《村民组织法》和《居民组织法》的民主决策、民主管理的相关规定，应为无效合同。另外，该房屋未取得建设工程规划许可证，按照有关法律规定，该租赁合同也应为无效。被告所租房屋的地段每间不低于800元，二楼每间不低于200元，被告实际还多占了一间门面房，按此计算，被告从2010年7月30日起至2015月11月1日止欠交租赁费29000元，少交租赁费159000元。故请求依法判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效。2、被告腾退返还房屋，向原告支付2010年7月30日起欠交租赁费29000元，少交的租赁费159000元，及支付至腾退返还房屋实际发生的房屋占有使用费。
被告李静辩称，1、原告缺乏一个民主议定的前提条件，不具备起诉的条件，原告没有证据证明其提交的会议记录中签字的人全部都是橡林东组的村民；2、原告陈述事实严重缺失，李小强虽然是东组的组长，但当时租赁合同加盖的有橡林东组的公章，并非私自租赁。3、被告实际下欠原告从2014年6月1日至2015年11月1日的租赁费17000元，原因是被告向原告交纳租金时，原告拒绝接收。4、被告所租赁房屋建于1994年至1995年期间，当时该地段属于农村城乡结合部，该房屋不需要建筑规划许可证，截止到目前，橡林东组的居民都没有取得建筑规划许可证，不能以此认定该房屋属于违法建筑；5、关于原告称被告少交房租159000元，这属于原告自己主观的推定，根本无法显示当时所出租房屋的市场价，该主张没有事实依据和法律依据；6、关于房屋占有使用费，是按照合同约定予以取得，同时假如该合同无效，原告应当返还被告已缴纳的租金36000元。该租赁合同无法履行是因原告过错造成的，原告明知该房屋不能对外租赁，在不完善、不具备的情况下，擅自与被告签订租赁合同，并且被告投入了大量的财力以及添附了三楼的租赁物，原告应当依照评估价对被告予以赔偿。
经审理查明，2010年7月30日，原告橡林东组（甲方、出租方）与被告李静（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、经甲、乙双方协商，甲方愿把健康路西段路南一楼门面三间，二楼四间房屋租赁给乙方使用；2、一楼三间，每间每月租金200元整，二楼四间，每间每月租金100元整，全年租金壹万贰仟元整（12000元）；3、租期20年，租金从乙方开业之日计算，按年支付；4、甲方允许在二楼顶搭建简易房，费用由乙方自理，造成意外协商负责，如遇拆迁等有关经济补偿问题，由承建方受益；5、甲方保证乙方租赁的房屋使用权在租赁合同期内得到执行。如因本村村民对乙方生产经营等进行阻扰，影响乙方正常经营等对乙方所造成的所有损失，依据合同法规定的最高赔偿由甲方对乙方进行赔偿；6、乙方所租赁房屋到期后，同等条件下可优先续签，如乙方转租此房屋，必须经甲方同意后方可转租，如乙方终止合同，需提前一个月通知甲方等条款。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告接收房屋后便在二楼楼顶加盖一层砖混结构的四间房屋并进行了装修。2011年5月16日，被告交纳了第一年度的租金（2011年6月1日至2012年6月1日）；2012年6月1日，被告交纳了第二年度的租金（2012年6月1日至2013年6月1日）；2013年4月22日，被告交纳了第三年度的租金（2013年6月1日至2014年6月1日）。庭审中，被告称“2010年接收房屋的时候是毛坯房，我只是用了一层三间，从东往西数一、二、三间，第四间房屋是队里用来放杂物的，钥匙谁拿着不清楚。签订合同后，因为二楼漏水，我就在顶楼又接了一层砖混结构的四间房屋，且全部装修完毕。因被告接收房屋后一直在装修，所以第一年度的租金是从2011年6月1日开始计算的，房租已经交到2014年6月1日了。我租赁房屋后经营餐饮生意，名称叫聚源地锅城，2014年原告堵门不让营业我就搬出来了，一直至今”。原告称“橡林组分东组、西组，被告承租房屋所占用的土地是橡林东组的宅基地，橡林东组在上面盖的两层楼，上、下共计8间房屋，什么时候盖的不清楚。租给被告之前该楼房一直在空着，没有租给别人。原、被告双方签订合同后，原告是从2011年6月1日开始收取被告第一年度的租金，收了两年租金，2013年6月1日前的租金被告已全部交清。被告承租房屋经营地锅城，现已停业，但原告并没有堵被告的门”。现被告未将本案诉争房屋交付给原告，后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。
另查明，一、诉讼中，原告提交了2014年2月28日驻马店市驿城区橡林街道橡林社区居委会出具的《证明》一份，载明“兹证明驻马店市驿城区橡林街道橡林社区居委会东组，在驻马店市××路西××路南，世纪广场南大门对面，原两层门面楼（共8间），东侧是李小东，西侧是李小强，该门面房属橡林社区居委会东组集体所有。原告用以证明诉争的房屋及土地属于原告集体所有。被告的质证意见是：该证明没有居委会负责人的签字；本案所诉争的房屋是否属于东组，还是属于橡林居委会，不能仅凭该份证明来认定产权。本案中，因诉争房屋是否办理建筑规划许可证等相关手续问题，本院到驻马店市城乡规划局查找了档案资料，未见诉争的房屋办理有建设工程规划许可证。二、庭审中，原告提交了由179名居民签名的“会议记录”签名表，用以证明本案原告起诉被告是经过橡林东组召开村民小组会议讨论通过，并且同意起诉的人员过半数。该会议记录载明：“关于起诉李静、孙成毛租房、租地合同的事议。全体村民一致认为李静、孙成毛与橡林东组签订的房屋租赁合同、土地租赁合同存在严重不合理，事实如下：1、没有召开村民会议；2、价格严重超低给村组造成严重经济损失；3、合同条款严重不合理；4、违规建房。会议决议：全体村民一致要求解除李静、孙成毛两人与橡林东组签订的房屋租赁合同、土地租赁合同，并补偿给村组造的经济损失”。被告质证称原告没有证据证明其提交的会议记录中签字的人全部都是橡林东组的居民。三、庭审中，被告申请张立、王小华二位证人出庭作证，被告用以证明其向原告交纳第四年度租金时，原告以房租太便宜为由拒绝接收。原告认为二位证人与被告系亲属关系，证人证言的证明力较低。另外被告还向本院提交收据三份，被告用以证明其已将2014年6月1日的租金支付给原告。原告质证称以法院核实为准。四、被告橡林东组现有成年居民210人。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、会议记录、证明，被告提交的证人证言、收据及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，关于原告的主体资格，首先，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，原告提交了有橡林东组179名居民签名的会议记录一份，被告虽然对签名人员的身份提出异议，但该异议内容并未否认原告召开村民小组会议以及由179名居民签字的村民小组会议记录的真实性，故对被告上述主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诉争的房屋至今未取得建设工程规划许可证，依照前述法律规定，原、被告之间以诉争房屋为标的签订的《房屋租赁合同》应为无效；原告现请求确认其与被告于2010年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院应予支持。根据有关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告之间的租赁合同被确认无效，依据上述法律规定，原告请求被告返还房屋，于法有据，本院予以支持。关于被告提出如合同被确认无效，导致合同无效的责任也应该是原告，原告应当退还所有租金并赔偿其添附三楼所造成的各项损失的辩称理由，被告的该项辩称包含了返还租金、赔偿损失等具有给付性质的内容，因被告未提起反诉，本院不作处理，被告可另行主张权利。同理，对被告提出的评估申请（申请评估内容为：地锅城餐具、操作台、一、二、三层装饰装修等），本院亦不予准许。关于租金，1、关于被告下欠租金部分，庭审中，被告向本院提交收据三张，用以证明其已向原告交纳了三个年度的租金共计36000元（从2011年6月1日至2014年6月1日），并认可下欠原告从2014年6月1日至2015年11月1日的租金共计17000元。被告的上述主张有其提交的三张收据在卷为据，本院予以采纳。现原告请求被告支付下欠租金17000元，本院予以支持。原告请求数额中多出部分，本院不予支持。2、关于原告请求被告支付少交部分的租金。诉讼中，原告以其与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金明显偏低为由，主张一楼门面房租金最低为800元，二楼租金最低为200元，按上述租金标准计算，被告向原告少交租金159000元，同时原告申请对本案诉争房屋的实际应付租金进行评估。本案中，虽然该份《房屋租赁合同》被确认为无效合同，但合同中载明的租金收取标准系双方真实意思表示且形成合议，原告以租金偏低为由申请评估，无法律依据，本院不予准许。现原告以租赁合同约定的租金低于市场价为由要求被告支付少支付的租金159000元，无事实依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》被确认无效后，被告应将承租的房屋返还给原告，现原告请求被告向其支付被告占有诉争房屋期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。该占有使用费应从原告请求租金的截止日期即2015年11月2日起计至被告实际交付房屋之日止，支付标准可参照原合同约定的租赁价格计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认2010年7月30日原告驻马店市驿城区橡林街道橡林社区橡林东居民组与被告李静签订的《房屋租赁合同》无效。
二、限被告李静于本判决生效后三十日内将《房屋租赁合同》中约定的房屋（位于驻马店市世纪广场南大门对面，驻马店市健康路西段路南两层楼房，其中一层为从东往西数第一、二、三间房屋，二层为四间房屋）返还给原告。
三、限被告李静于本判决生效后十日内向原告支付下欠租金17000元。
四、限被告李静于本判决生效后十日内向原告支付房屋占有使用费（从2015年11月2日起计至被告李静实际交付楼房之日止，支付标准参照原合同约定的租赁价格12000元／年计算）。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4060元，由原告负担3693元，被告负担367元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 刘 林
人民陪审员 韩书霞
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王婧霖