北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第6907号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙永河，男，1973年4月14日出生。
委托代理人李永革，北京市汇源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈平云，女，1971年3月22日出生。
委托代理人司桂萍，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人孙永河因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈平云在原审法院诉称：2013年12月22日，陈平云与孙永河就其购买陈平云名下位于北京市海淀区36号院103号房屋（以下简称诉争房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价款为人民币421万元；发生争议在房屋所在地法院起诉；合同还约定了违约责任等其他条款。孙永河承诺于2013年12月25日前支付200万元首付款，其中100万元于2013年12月25日前支付，其余首付款于解押前支付，并书面确认。2013年12月25日，孙永河未按照约定支付第一笔首付款100万元。在陈平云的催促下，孙永河于2014年1月6日向陈平云的银行贷款账户内支付第一笔首付款100万元，陈平云办理了房屋解押手续。2014年1月8日，陈平云与案外第三人签订了购房合同并于当日支付了定金5万元，并约定陈平云最迟应于2014年2月27日前向第三人支付全部购房款，否则将承担违约责任。之后，陈平云多次催促孙永河付款，并告知已与第三人订立合同事宜，如孙永河不能及时付款导致陈平云对第三人付款迟延，因此产生的损失由孙永河承担。2014年2月9日，�平云与孙永河共同办理了网签手续。之后，陈平云多次催促孙永河支付第二笔首付款及余款，孙永河均以各种借口拖延。2014年2月20日，本应按口头约定先付款后办理过户手续，但孙永河再次反悔，要求先过户再付款。在孙永河出具《声明》之后，陈平云协助其先办理了过户手续。但孙永河未按照《声明》中所承诺的拿到领证通知单后即时付款。至今，孙永河仍未支付房款319万元。故起诉至法院，要求孙永河向陈平云支付：1、购房余款319万元；2、逾期付款违约金6000元及支付以100万元为基数，自2014年1月6日至实际付款之日止，按日万分之五计算之违约金；支付以219万元为基数，自2014年2月21日至实际付款之日止，按日万分之五计算之违约金；3、因无法向第三方支付购房款造成的定金损失5万元；4、本案因担保产生的费用25000元；5、承担本案诉讼费。
孙永河�原审法院辩称：不同意陈平云的诉讼请求。孙永河与陈平云在签订房屋买卖合同之后，在履行期间，对履行内容进行了协商调整。没有给付房款是因为陈平云的个人原因，孙永河没有任何违约行为，故要求驳回陈平云全部诉讼请求。同时提出反诉，在合同履行过程中，陈平云没有按照规定将房屋交付给孙永河，故反诉要求陈平云限期办理房屋交接手续，同时支付2014年2月24日起至2014年4月30日止的逾期交房的违约金，（以102万元为基数，按每日万分之五计算）；赔偿其他损失17500元（包括孙永河退给承租人当时的租房押金5500元、租金6500元、违约金5500元）；陈平云承担本案全部诉讼费。
陈平云在原审法院针对孙永河的反诉辩称：不同意孙永河的全部反诉请求。双方不存在房屋未交付的问题，孙永河已接收了房屋。陈平云没有任何违约行为，不同意支付违约金。在孙永河的支付房款义务未履行之前，陈平云没有义务交房，且孙永河实际已接收了房屋。孙永河不存在其他损失，是其自愿将租金、押金等支付给租户的，这未经过陈平云的同意。本案的全部诉讼费应由孙永河承担。另外，在孙永河的反诉书中有部分不是事实，双方不存在居间费，不存在任何与第三人的纠纷，更与本案诉争房屋没有任何关系。
原审法院经审理查明：2013年12月22日，陈平云（出售人）与孙永河（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定：出售人所售房屋坐落为海淀区36号院103号，建筑面积97.98平方米；该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2010年11月2日；该房屋的租赁情况为：出售人已将该房屋出租；成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为421万元；买受人采取自行交割方式�款；买受人向出售人支付定金，定金金额为2万元，定金支付方式直接支付给出售人；房屋的交付：出售人应当在过户后3日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1出售人与买受人共同对该房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数。2买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3移交该房屋房门钥匙；违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出售人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出售人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的200%向买受人支付违约金；逾期付款责任：买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出售人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出售人有权解除合同。出售人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的200%向出售人支付违约金，并由出售人退还买受人全部已付款。附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况内容为空白。
当日，孙永河出具说明一份，载明：”已付海淀区36号院定金2万元整�首付款于2013年12月25日付甲方（首付款200万，其中100万在2013年12月25日付，其余首付款解押前付。孙永河”。庭审中，陈平云表示孙永河未按上述约定付款，应于2013年12月25日给付之款项实际给付日为解押日2014年1月6日，应于解押日前（2014年1月6日前）给付之100万元至今未给付。孙永河对此称双方就付款达成新的合意，约定在过户当日给付房款，但未就此向法院提交证据。
庭审中，陈平云向法庭提交中国建设银行个人贷款还款凭证及中国建设银行个人贷款结清证明，中国建设银行个人贷款结清证明载明：”客户陈平云，在我行的个人贷款，贷款总额玖拾玖万元整，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2014年1月6日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止”。个人贷款还款凭证载明：”2014年1月6日，借款人陈平云，付款账号×××，金额895141.32元。”
2014年2月20日，陈平云与孙永河前往海淀区房屋管理局房屋权属登记机关，双方约定当日办理房屋过户手续及给付剩余房款，但双方就过户与付款的先后顺序发生分歧，后孙永河书写声明一份，声明载明”本人孙永河购买陈平云名下为（位）于海淀区36号院103产权证号X京房权证海字第×××××号，购买此房的房价为大写肆佰贰拾壹万圆正（4210000），已支付壹佰零贰万元（1020000），孙永河承诺拿到领证通知单后当时支付陈平云剩余房款叁佰壹拾玖万元正（3190000），如不支付，视为孙永河单方违约，赔偿陈平云人民币陆佰万元（6000000元）。声明人孙永河，2014年2月20日”。双方办理了房屋过户手续。后因陈平云被案外人围住，孙永河自行离开，双方未进行付款手续。�法庭询问，双方均确认孙永河尚有319万元房款未给付陈平云。
经查，涉诉房屋所有权证载明：X京房权证海字第××××××号，房屋所有权人孙永河，房屋坐落海淀区36号院103，登记时间2014年2月20日，建筑面积97.98平方米。
诉讼中，陈平云主张由孙永河承担因本案保全产生的费用25000元，为此提交其与中北京中关村科技融资担保有限公司签订的委托保证合同及收款单位为北京中关村科技融资担保有限公司的20000元发票、人民法院诉讼收费专用票据5000元。孙永河对上述证据关联性均提出异议。
陈平云提交其与案外人李飞于2013年7月3日签订的房屋出租合同一份，并申请证人苏×1出庭作证，陈平云称诉争房屋合同中约定的承租方为李飞，但房屋实际承租方为李飞所在单位租赁，李飞现已离职，苏×1系诉争房屋实际承租、使用单位的财务主管。苏�1出庭称2014年2月21日晚，孙永河及其同伴数人至诉争房屋，称其是新业主，并出示了身份证、房产证，要求苏×1等搬离诉争房屋。经双方交涉，孙永河将诉争房屋未到期租金6500元、押金5500元退还苏×1，并给付其违约金5500元。2014年2月22日早，苏×1等搬离诉争房屋，孙永河将房屋门锁更换。孙永河对证人身×，并认可已将诉争房屋未到期租金6500元、押金5500元退还苏×1，并给付其违约金5500元。但称其至诉争房屋时，屋内有租户并有20余名自称为陈平云债主的人员，孙永河是在租户的要求下将上述款项予以退还，后诉争房屋被自称为陈平云债主的人员占据。
案件审理中，2014年5月4日，法院前往涉诉房屋进行现场勘验。诉争房屋屋内现有人员十余人，屋内人员称陈平云夫妇拖欠其劳务费数百万元，故于春节前后至诉争房屋居住至今。
庭审中，孙永河提�收条3张，其中2张出具人为陈平云，其中时间为2013年7月3日的收条，载明：”今收到林丽钗海淀区36号院103室（代李飞交）房屋押金5500，陈平云。”其中时间为2013年（2014年）1月1日收条载明：”今收到103室1月3日至4月3日房租16500元，陈平云。”出具人为苏×1收条记载：”今收到现房主孙永河退给承租李飞一个月房租金6500，违约金5500，押金5500，共计17500（大写壹万柒仟伍佰元整），由苏×1代收，此收条具有法律效力。收款人苏×1（代李飞），日期2014年2月21日，×××，159XXXX****”。陈平云对上述证据真实性均无异议。
陈平云提交其与案外人张运生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、定金收据、合同解除协议，证明其曾与案外人签订房屋买卖合同并给付定金5万元。孙永河对上述证据不予认可。
陈平云提交法院开具的保全费收据及其与北京中关村科技融资担保有限公司签订的《委托保证合同》、北京中关村科技融资担保有限公司开具的发票1张，证明其因对诉争房屋进行保全缴纳的费用。孙永河对上述证据关联性提出异议。
原审法院认定上述事实，有房屋产权证、《北京市存量房屋买卖合同》、证人证言、声明、收条、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：陈平云与孙永河签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
本案争议焦点系诉争房屋是否已交付孙永河，根据证人苏×2证言，孙永河于2014年2月21日晚自行前往诉争房屋，向房屋内租户退款，租户于第二日将诉争房屋交付孙永河，但未提到孙永河所称的当时屋内已有陈平云债主20余名这一情形。庭审中，孙永河对证人苏×1身×，并认可已将未到期租金、押金及违约金共计17500元给付租户，并称发现诉争房屋被陈平云债主占据后，未报警。根据现有证据，法院可以认定虽陈平云未依照合同约定与孙永河办理房屋交接手续，但孙永河通过自力救济的方式已于2014年2月22日与房屋租户办理了房屋交接手续。就孙永河称现诉争房屋尚未交付且被陈平云债主占据一节，结合庭审及现场勘验情况，法院无法确认现在诉争房屋内人员身份。即使为陈平云债主，根据证人证言，诉争房屋已于2014年2月22日交付孙永河，且孙永河已取得房屋所有权，其可以通过合法方式解决第三人占有之纠纷，维护自己的合法权益，故对孙永河要求�平云限期腾房并给付其延迟交房违约金之反诉请求，法院不予支持。关于孙永河辩称未按约定给付房款，系因陈平云个人原因所致，孙永河未提交充足证据予以证明，法院对其该项辩称不予采信。关于孙永河要求陈平云给付其退还租户租金、违约金、押金合计17500元之反诉请求，庭审中，双方均认可曾约定由陈平云赔偿租户，故孙永河该项反诉请求，符合双方约定，予法有据，法院予以支持。
就陈平云要求孙永河给付其房款319万元之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就陈平云主张孙永河给付其逾期付款违约金一节，孙永河未按双方约定给付陈平云房款，应承担相应的违约责任。故陈平云该项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就陈平云主张孙永河给付定金损失5万元之诉讼请求，于法无据，法院不予支持。就陈平云主张孙永河给付保全费5000元之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就陈平云主张孙永河给付担保费2万元之诉讼请求，与北京中关村科技融资担保有限公司签订合同及支付费用系陈平云自主选择，由此产生的费用应由其自行承担，故法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙永河于本判决生效后十日内给付陈平云房款三百一十九万；二、孙永河于本判决生效后十日内向陈平云给付违约金六千元，并以一百万元为基数按照日万分之五向陈平云支付自二○一四年一月六日起至实际付款之日止的违约金；及以二百一十九万元为基数按照日万分之五向陈平云支付自二○一四年二月二十一日起至实际付款之日止的违约金；三、陈平云于本判决生效后十日内向孙永河赔偿损失一万七千五百元；四、驳回陈平云其他诉讼请求；五、驳回孙永河全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，孙永河不服，向本院提起上诉。上诉请求是：同意原判第一、三、四项，撤销原判第二、五项，依法改判支持上诉人在原审的其他反诉请求或将本案发回重审。上诉理由为：原审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人至今未履行交房义务，仅索要房款，其行为严重损害了上诉人的合法权益。原审法院的判决结果没有事实与法律依据。
陈平云答辩称，服从原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，陈平云、孙永河签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。双方就319万房款的给付均不持异议，就17500元损失以及本诉中的其他诉求，陈平云亦未提起上诉。本院现针对孙永河的上诉请求作如下论断：关于双方当事人各自主张的逾期付款违约金以及逾期交房违约金应否支持一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中。依据证人苏×1的证言以及孙永河提交的收条可以认定，孙永河已向房屋内租户退还部分款项，并�2014年2月22日与房屋内租户办理完毕房屋交接手续。一、二审诉讼期间，孙永河虽主张诉争房屋至今仍由陈平云债主占用，并未实际交付，但是结合现有证据及法院现场勘验，本院难以对该项主张予以确认。据此，孙永河上诉请求的逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。同样基于以上事实，结合诉争房屋已登记在孙永河名下之事实，现孙永河未依约给付陈平云购房款，理应承担逾期付款的违约责任，原审法院据此支持了陈平云的该项诉求，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费五千元，由孙永河负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费一万九千三百六十元，由陈平云负担三百六十元（已交纳），由孙永河负担一万九千元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五百四十元，由孙永河负担（已交纳）。
二审案件受理费五百四十元，由孙永河负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
代理审判员 范 磊
代理审判员 夏根辉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 罗娇杨