福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0427民初361号原告（反诉被告）：郑永成，男，1952年5月18日出生，汉族，住沙县。原告（反诉被告）：郑洁，女，1979年12月21日出生，汉族，住沙县。二原告共同委托诉讼代理人：谢慧敏、谢贤禄，福建科海律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：福建铁路房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区沁园路80号。法定代表人：黄天卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李基桉，男，1969年12月23日出生，汉族，住南平市延平区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。原告（反诉被告）郑永成、郑洁与被告（反诉原告）福建铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑永成、郑洁及其委托诉讼代理人谢慧敏、谢贤禄，被告（反诉原告）铁路房产公司的委托诉讼代理人李基桉、黄秀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑永成、郑洁向本院提出诉讼请求：1.铁路房产公司立即将沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼402室房屋（以下简称涉案房屋）交付给郑永成、郑洁；2.铁路房产公司从2011年7月30日至实际交房日按双倍临时安置补助费计算支付给郑永成、郑洁逾期交付上述房屋的违约金（暂计至2017年2月28日为42853.2元）；3.铁路房产公司承担至实际交付上述房屋之日止的逾期交房期间物业管理费；4.本案诉讼费用及律师代理费由铁路房产公司承担。事实与理由：郑永成、郑洁位于沙县火车站铁路南侧旧屋区房号303号房屋，因向莆铁路建设需要被征迁，于2008年5月19日与铁路房产公司签订《城市房屋征迁补偿安置协议书》，协议对征迁补偿、安置方式和结算标准、安置房交款办法、搬迁期限、交房时间、结算办法、产权事宜、违约责任等进行约定。郑永成、郑洁按协议约定履行搬迁、安置房购房款及费用的补交等各项义务，于2015年11月24日取得涉案房屋产权登记证。根据约定铁路房产公司交房时间为2011年7月29日前，如果逾期从逾期之日起每月应付给郑永成、郑洁双倍临时安置补助费。但是，铁路房产公司至2014年12月17日才通知办理交房手续，并要求郑永成、郑洁从2011年7月29日开始缴纳物业费。郑永成、郑洁认为不合理也不合法，为此拒绝缴纳物业费，铁路房产公司扣留该房屋钥匙至今，导致郑永成、郑洁至今无法入住安置房。为此郑永成、郑洁提供如下证据：1.身份证，证明郑永成、郑洁身份。2.网上截图，证明铁路房产公司的身份以及历史名称为福建铁路房地产综合开发公司。3.《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，证明郑永成、郑洁被安置在涉案房屋，建筑面积80.59平方米，双方约定应于2011年7月29日前交房。4.房屋所有权证、国有土地使用权证，证明郑永成、郑洁于2015年取得涉案房屋的该两证。5.通知，证明铁路房产公司没有按约定的2011年7月29日前交房，而于2014年12月17日才通知交房。6.录音光碟、录音中文对照，证明铁路房产公司至今尚未将涉案房屋的钥匙交付给郑永成、郑洁；郑永成、郑洁于2014年12月17日接到通知后，到物业办理交房手续时，被要求从2011年7月30日开始交物业费；郑永成、郑洁前后多次前往沙县永城物业管理有限公司交涉交房事宜。7.城市房屋拆迁情况调查表，证明郑永成、郑洁被拆迁房屋的厨房实际面积是13.5平方米。8.律师代理发票，证明郑永成、郑洁因本案支付5000元的律师代理费。9、证人林某、谢某证言，证明安置房拆迁选房号时没有完全按顺序选房；《城市房屋拆迁安置补偿协议书》进行了变更，增加了郑洁的名字、多了2000元的补偿费；郑永成、郑洁未拿到房屋钥匙是因为沙县永诚物业管理公司要求其从2011年补交物业费。铁路房产公司的质证意见是：1、第1、2、3组证据没有异议。2、第4组证据证实2011年铁路房产公司已符合交房条件。3、第5组证据真实性、客观性没有异议，证明对象有异议，郑永成2014年12月16日才付清购房款，次日铁路房产公司告知郑永成、郑洁到物业办理交房手续。4、第6组证据录音对象不清楚，不能证明是物业人员与郑永成对话，也不能证明郑永成在2014年12月有向物业部门要求交房，物业公司不可能要求郑永成从2011年7月30日开始交物业费。5、第7组证据真实性有异议，这只是合同签订前的意见，应以合同签订的面积为准，该证据与本案无关。6、第8组证据与本案无关，主张律师费没有法律依据。7、证人林某、谢某均与郑永成有关系，且没有如实陈述，不能作为证据。铁路房产公司辩称，1、“金沙明珠”1、2、5号楼在2011年4月22日前已具备交付条件，铁路房产公司于2011年4月22日在三明日报公告交房。2、铁路房产公司逾期交房是郑永成、郑洁未按期支付购房款造成的。3、铁路房产公司未要求郑永成、郑洁自2011年7月29日开始缴纳物业费。4、郑永成、郑洁未取得房屋钥匙原因不清。铁路房产公司向本院提出反诉请求：1.郑永成、郑洁向铁路房产公司支付逾期付款违约金63594元；2.案件受理费由郑永成、郑洁承担。事实与理由：郑永成、郑洁因拆迁安置与铁路房产公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定郑永成、郑洁购房款分三期付清，第一期在选房时付50%，全部购房款在房屋交付之前付清；房屋于2011年7月29日前交付使用。协议签订时郑永成、郑洁已选定涉案房屋，按约定郑永成、郑洁应立即支付首期购房款42739元，但郑永成、郑洁违约没有支付，对铁路房产公司的催缴也置之不理。2011年4月22日，铁路房产公司已具备“金沙明珠”1号楼交房条件，为了及时通知郑永成、郑洁及其他被安置人交房，铁路房产公司于2011年4月22日在三明日报公告通知交房，但郑永成、郑洁在通知交房时间里未缴清购房款，也未办理交房手续。直至2014年12月16日，郑永成、郑洁才一次性付清购房款，造成铁路房产公司经济损失。为此铁路房产公司提供如下证据：1、《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，证明协议在2008年5月19日签订，约定购房款分期支付，全部购房款在交付时付清，若逾期应支付违约金；2008年5月19日郑永成、郑洁已选定安置房为涉案房屋。2、三明日报公告通知、缴款通知回执单、交房通知单、交房通知单回执、缴款凭证、收条，证明铁路房产公司于2011年4月22日通过报纸公告等方式通知交房，而郑永成、郑洁直至2014年12月16日才将购房款一次性付清。3、情况说明、前期物业管理委托合同、“金沙明珠”业主临时公约、金沙明珠前期物业管理服务合同，证明铁路房产公司于2009年4月与沙县永诚物业管理公司签订金沙明珠（中央美域）前期物业管理委托合同，购房业主均按规定与该物业公司签订金沙明珠前期物业管理服务合同、“金沙明珠”业主临时公约承诺书。2016年郑永成、郑洁拒绝办理相关物业手续、缴纳物业管理费，导致房屋钥匙未交付。郑永成、郑洁的质证意见是：1、《城市房屋拆迁安置补偿协议书》实际签订日期是2014年12月17日；协议书第二条拆迁补偿记载的自行搭建砖木25平方米×160元=4160元，这其中有实际拆迁面积13.5平方米×160元=2160元，多出的12.5平方米×160元=2000元是铁路房产公司在选房时违规操作而补偿给郑永成、郑洁的；第六条载明铁路房产公司的交房时间是2011年7月29日，但铁路房产公司于2014年12月17日才通知交房，可证明铁路房产公司违约。2、缴款凭证没有异议；收条可证明双方是2014年12月17日才达成拆迁协议；三明日报的通知真实性没有异议，但双方2014年12月17日才达成拆迁协议，因此该交付通知与郑永成、郑洁无关；交房通知单真实性没有异议，可证明铁路房产公司于2014年12月17日才通知郑永成、郑洁去交房。3、情况说明，没有负责人签字，形式不合法；记载内容除了时间以外与事实不符。前期物业管理委托合同、“金沙明珠”业主临时公约、金沙明珠前期物业管理服务合同没有异议，但根据合同约定，在委托期间物业公司的行为是代表铁路房产公司的，法律后果应由铁路房产公司承担。郑永成、郑洁针对反诉请求辩称，1、铁路房产公司要求支付逾期付款违约金没有依据。郑永成在拆迁选房时，因铁路房产公司未按公示的规定选房，且按郑永成被拆迁的房屋面积可选87平方米以上的套房，但铁路房产公司强行将小于87平方米的涉案房屋安置给郑永成，双方未达成协议，也未签订安置协议。2014年11月底，郑永成要求铁路房产公司给其大一点的房屋，但铁路房产公司说没有，于是郑永成要求铁路房产公司给其4万元的补偿，后铁路房产公司答应给2000元的损失补偿，同时答应签订安置协议和登记产权时将郑洁的名字加上，郑永成这才接受了涉案房屋。于是双方于2014年12月16日签订安置协议，并付清全部购房款，铁路房产公司于2014年12月17日将拆迁补偿款结算给郑永成。铁路房产公司为了将违约补偿款2000元计入拆迁补偿款中，将郑永成只有13.5平方米的厨房按26平方米计算拆迁补偿费，最终结算的拆迁安置费用为22880元。2、铁路房产公司的主张已过两年的诉讼时效。本院对证据的分析与认定如下：1、郑永成、郑洁提供的九组证据，铁路房产公司对第1、2、3、4、5、8组证据本身的真实性无异议予以采纳。第6组录音光碟、第9组林某、谢某证言与铁路房产公司提供的物业公司证明相印证，均予采纳。第7组城市房屋拆迁情况调查表，铁路房产公司认为“这只是合同签订前的意见”，亦予采纳。2、铁路房产公司提供的第1组证据《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，郑永成、郑洁本身作为证据使用，无证据推翻该证据，予以采纳。第2组缴款凭证、收条、通知，第3组前期物业管理委托合同、“金沙明珠”业主临时公约、金沙明珠前期物业管理服务合同，郑永成、郑洁对真实性本身无异议，予以采纳。第3组中的情况说明形式虽有瑕疵，但与郑永成、郑洁提供的录音相互印证，予以采纳。本院组织当事人开庭进行了质证，对事实认定如下：1、2008年5月19日，铁路房产公司作为甲方，郑永成、郑洁作为乙方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：乙方房屋位于沙县火车站铁路南侧旧屋区（台账号）37号，房号303号，房屋产权性质租住公房，房屋结构类型砖混；房屋建筑面积53.3平方米，房屋用途为住宅；自行搭建砖木25平方米，单价160元，金额4160元；搬迁补助费：住宅面积53.3平方米，按每平方米6元标准，搬迁补助费往返计640元；临时安置补助费（被拆迁人自行过渡）：住宅面积53.3平方米，按每平方米6元标准，期限暂按36个月，金额计11513元；以上拆迁补偿费合计22880元，与安置购房款冲抵，多还少补；乙方安置房回迁安置在沙县金沙明珠安置区域内，乙方选择安置房为涉案房屋，建筑面积80.59平方米；购房款108357元，与补偿款22880元冲抵后，实际差价85477元，差价金额由乙方分三期付给甲方；乙方分三期付清安置购房款：第一期以甲方通知乙方选房时付50%购房款，计人民币42739元，第二期安置房封顶时，乙方付30%购房款计人民币25643元，剩余20%的购房款在安置房交付使用前付清，计人民币17095元；甲方于2011年7月29日前将房屋交付乙方使用，安置房交付条件：安置房单体质量验收合格后交付使用；安置房交付使用前，各种费用以结算为准，按实结算，多还少补，全部结清；乙方如未按本协议第四条的约定按时缴交购房款，从逾期之日起每日按应缴交款项金额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金；甲方安置房如果逾期，从逾期之月起每月应付给乙方双倍临时安置补助费。2、2011年4月22日，铁路房产公司在三明日报刊登公告，要求“金沙明珠”（阳光美城）1号楼、2号楼、5号楼在同年4月27日至5月8日办理交房手续。3、2014年12月16日，郑永成向福建铁路房地产开发有限公司沙县项目部支付购房款86859元。4、2014年12月17日，铁路房产公司向郑永成送达交房通知。同日郑永成到铁路房产公司委托交房的沙县永诚物业管理有限公司办理交房手续，因后者要求郑永成补交2011年之后的物业费等事项发生纠纷，后者未将涉案房屋钥匙交付郑永成。2016年12月郑永成持铁路房产公司的交房通知向沙县永诚物业管理有限公司交房，又因物业费问题未办妥交房手续。5、2015年11月24日，郑永成、郑洁取得涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。6、因本案郑永成、郑洁向福建科海律师事务所支付律师代理费5000元。7、铁路房产公司至今未将涉案房屋交付郑永成、郑洁使用。本院认为，郑永成、郑洁与铁路房产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行自己的义务。该协议书约定“安置房应于2011年7月29日前交付使用，购房款分三期支付，第一期在选房时支付50%购房款，第二期在安置房封顶时支付30%购房款，剩余20%购房款在安置房交付使用前付清”。故购房款应在房屋交付前付清。双方约定于2011年7月29日前交房、铁路房产公司于同年4月22日登报通知同年5月8日前交房，郑永成、郑洁应于该年5月8日前付清购房款。郑永成、郑洁至2014年12月16日才付清购房款86859元，构成违约；铁路房产公司于2017年3月30日提起反诉要求支付违约金，民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，故2014年3月30日前的违约金已过诉讼时效。故郑永成、郑洁应支付违约金的期限为2014年3月30日至2014年12月15日。双方约定逾期付款违约金为每日万分之四即月1.2%，故郑永成、郑洁应支付违约金为8718.6元（85477×1.2%×8.5）。郑永成、郑洁提供的证据不足以证明逾期支付购房款是因为双方在选房时发生争议而未及时支付所致，不予采纳。郑永成、郑洁已于2014年12月16日付清购房款，铁路房产公司应及时将房屋交付郑永成、郑洁。铁路房产公司虽于2015年11月24日办理好涉案房屋所有权证和国有土地使用权证，本案证据证实郑永成于2014年12月17日、2016年12月向铁路房产公司委托的沙县永诚物业管理有限公司办理交房手续，但该物业公司以郑永成、郑洁未补交2011年之后的物业费等为由，至今未向郑永成、郑洁交付安置房钥匙，铁路房产公司构成违约。逾期交房的违约金问题。双方虽约定2011年7月29日交付使用，但郑永成、郑洁未按约定付清全部购房款，铁路房产公司有权行使后履行抗辩权，故郑永成、郑洁要求铁路房产公司支付2011年7月30日至2014年12月16日的违约金，于法无据，不予支持。故铁路房产公司只对2014年12月17日至实际交房日按约定临时安置补助费的双倍即每月639.6元（53.3×6×2）支付逾期交房违约金，暂计至2017年10月17日为21746.4元（639.6×34）。关于物业管理费问题。根据规定，物业管理费的对方当事人为物业公司。郑永成、郑洁未缴纳或代垫物业管理费前，无权要求铁路房产公司承担物业物。郑永成、郑洁要求铁路房产公司支付律师代理费5000元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：1福建铁路房地产开发有限公司应在判决生效后10日内将沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼402室房屋交付给郑永成、郑洁。二、福建铁路房地产开发有限公司自2014年12月17日至实际交房日应按每月639.6元向郑永成、郑洁支付逾期交房违约金（暂计至2017年10月17日为21746.4元）。三、郑永成、郑洁应向福建铁路房地产开发有限公司支付逾期付款违约金8718.6元。4驳回郑永成、郑洁的其他诉讼请求。五、驳回福建铁路房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费871元，由郑永成、郑洁负担380元，由福建铁路房地产开发有限公司负担491元。福建铁路房地产开发有限公司负担的受理费491元，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。本案反诉受理费695元，由福建铁路房地产开发有限公司负担600元，由郑永成、郑洁负担95元。郑永成、郑洁负担的受理费95元，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  刘礼友审 判 员  张爱林人民陪审员  邓怀礼二〇一七年十一月十日书 记 员  黄 馨一、本判决所依据的法律条文：中华人民共和国合同法:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。中华人民共和国民法总则：第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2执行申请提示中华人民共和国民事诉讼法：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。