福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初274号
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万安万荣街国土资源局档案综合大楼一、二层，组织机构代码75314314-5。
负责人郑建辉，支行行长。
委托代理人黄颖，女，系支行员工。
委托代理人谢馨宏，男，系支行员工。
被告苏金全，男，1966年2月10日出生，汉族，住福建省安溪县。
被告于明翠，女，1973年11月28日出生，瑶族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
被告泉州骏祥房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇唐厝村凤池路18号新华宝（福建）体育用品有限公司，组织机构代码06411136-7。
法定代表人ＸＸ来，公司董事长。
委托代理人徐秋凌，女，系公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称农行洛江支行）诉被告苏金全、于明翠、泉州骏祥房地产开发有限公司（以下简称骏祥房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理。依法由代理审判员林晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄颖，被告苏金全、于明翠，被告骏祥房地产公司委托代理人徐秋凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行洛江支行诉称，2014年6月4日，被告苏金全与原告签订编号为35020120140027096号《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告苏金全向原告借款45万元，用于购买位于晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号房产；2.借款期限从2014年6月18日至2034年6月17日，共240期。执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%，即按年利率6.8775%执行，按月结息，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无贷款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一个周期；3.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日；4.被告苏金全未按本合同约定期限归还借款的，原告有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；5.被告苏金全以本合同项下所购房屋作抵押的，由被告骏祥房地产公司提供阶段性保证担保（阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。原告与被告苏金全于2014年6月13日办妥抵押预登记手续。2014年6月18日，原告按合同约定将全部借款45万元直接划入被告骏祥房地产公司帐号。自2015年11月21日起至2016年2月15日止，被告苏金全已连续57天没有还款，故起诉。请求判令：1.被告苏金全、于明翠立即归还结欠原告的贷款本金433761.74元及至起诉日（2016年2月15日）利息、罚息及复利6197.19元，共计439958.93元，并按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付自2016年2月16日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利；2.原告对苏金全提供的抵押物晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号住宅优先受偿；3.被告泉州骏祥房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证担保责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告明确诉讼请求第一项被告苏金全、于明翠应归还原告自2016年2月15日止的利息、罚息及复利计6197.19元。
被告苏金全、于明翠对原告的诉讼请求及事实和理由无异议，但辩称因银行卡被冻结，无法偿还该笔借款。
被告骏祥房地产公司答辩称，1.被告骏祥房地产公司作为开发商，对购房业主向原告按揭贷款提供阶段性连带保证。本案中，被告骏祥房地产作为保证人，保证期间至本案讼争房产抵押登记手续办妥之日；2.原告应首先就被告苏金全、于明翠提供的抵押物实现债权。根据物权法相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故本案中，原告应首先就被告苏金全、于明翠提供的房产进行折价、拍卖或变卖实现债权。
经庭审，原告、三被告对下列事实无异议，本院予以确认：至2016年02月15日止，被告苏金全、于明翠尚欠原告借款本金433761.74元及相应的利息、罚息及复利计6197.19元，合计439958.93元；原告对被告苏金全、于明翠提供的抵押物晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号住宅的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；被告骏祥房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自原告向被告苏金全发放借款之日起至被告苏金全取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。双方争议焦点：原告是否应先就被告苏金全、于明翠提供的抵押物实现债权。
原告农行洛江支行为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.原告营业执照副本、组织机构代码证、负责人身份证，证明原告主体适格；
2.被告苏金全、于明翠的身份证、户口簿、结婚证，证明二被告主体适格；
3.被告骏祥房地产公司的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明各；证明被告主体适格；
4.共同还款责任书，证明被告于明翠自愿承担共同还款责任；
5.同意房产抵押承诺书，证明被告苏金全、于明翠同意以所购房产为借款提供抵押担保的事实；
6.《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告苏金全、于明翠的借款关系依法成立，合法有效；
7.《最高额保证合同》，证明被告骏祥房地产公司承担阶段性保证责任；
8.《预购商品房抵押权预告登记证》，证明原告就抵押物向有权登记机关办理抵押权预告登记手续；
9.借款凭证、贷款发放通知单，证明原告依约履行了发放贷款的义务；
10.还款明细单，证明被告苏金全、于明翠的还款记录；
11.欠款明细及利息、费用清单，证明被告苏金全、于明翠结欠的本金、利息、罚息及复利的情况。
三被告对原告提供的上述证据均质证无异议。
三被告未向本院提交证据。
本院认为，原告提供的证据经三被告质证无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据。
围绕上述焦点，根据原告提供的证据及三被告的质证意见，本院分析认证如下：
本院认为，根据原告提供的《个人购房担保借款合同》约定：1.本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人（被告骏祥房地产公司）承担保证责任。原告已经选择某一担保方式∕担保人∕担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式∕担保人∕担保物来实现全部或部分债权；2、被告苏金全、于明翠提供位于晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号住宅作为抵押物。根据原告与被告骏祥房地产公司签订的《最高额保证合同》约定：保证方式为连带责任保证，保证期间为自原告向被告苏金全发放借款之日起，至被告苏金全取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。根据《中国人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告可以要求被告苏金全、于明翠提供的抵押物实现担保的同时也可以要求被告骏祥房地产公司直接承担保证责任，故被告骏祥房地产公司关于原告应先就被告苏金全、于明翠提供的担保物实现债权的抗辩主张，本院不予支持。
经审理查明，2014年6月4日，原告与被告苏金全签订合同编号为35020120140027096号《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告苏金全向原告借款45万元，用于购买位于晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号房产；2.借款期限从2014年6月18日至2034年6月17日，共240期。执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%，即按年利率6.8775%执行，按月结息，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无贷款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一个周期；3.还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日；4.被告苏金全未按本合同约定期限归还借款的，原告有权按借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。5.被告苏金全以本合同项下所购房屋（位于晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号房产）作为抵押物；6.被告苏金全未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权；7.本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人（被告骏祥房地产公司）承担保证责任。原告已经选择某一担保方式∕担保人∕担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式∕担保人∕担保物来实现全部或部分债权。2014年2月20日，原告与被告骏祥房地产公司签订《最高额保证合同》，约定：1.被告骏祥房地产公司提供阶段性保证担保，保证期间自原告向被告苏金全发放借款之日起，至被告苏金全取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；2.保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由二被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。2014年4月25日，被告于明翠签订《共同还款责任书》，承诺“因被告苏金全向原告办理个人住房按揭贷款授信额度45万元，有效期20年，被告于明翠承诺愿为借款人承担共同还款责任”。合同签订后，原告与被告苏金全、于明翠就合同项下的抵押财产于2014年6月13日办妥抵押预登记手续（即晋房预2014字第8062号）。2014年6月18日，原告按合同约定将全部借款45万元直接划入被告骏祥房地产公司帐号。被告苏金全、于明翠仅依约偿还借款本息至2015年11月20日止。截止至2016年2月15日，被告苏金全、于明翠已连续超过二个付款期限未履行偿还借款本息的义务，尚欠原告借款本金433761.74元及相应的利息、罚息及复利6197.19元。
本院认为，原告与被告苏金全、于明翠之间的金融借款、抵押担保合同关系，与被告骏祥房地产公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。现被告苏金全、于明翠未按合同履行义务，原告依合同行使权利，符合法律规定。原告按照合同约定发放贷款后，被告苏金全、于明翠在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告有权依约宣布全部贷款提前到期，被告苏金全、于明翠应立即偿还尚欠原告的全部借款本息，并承担违约责任。被告苏金全、于明翠以其所购上述房产为本案借款提供抵押担保，并依法办理了抵押预告登记，可认定双方的抵押合同已生效，在被告苏金全、于明翠违约时，原告有权要求被告苏金全、于明翠承担抵押担保责任，并依法享有对被告苏金全、于明翠提供的抵押财产（即晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号房产）折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。根据原告与被告骏祥房地产公司的约定，被告骏祥房地产公司自愿为本案借款提供连带责任保证担保，根据《中国人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告骏祥房地产公司依法应对本案债务的清偿承担连带保证责任，故被告骏祥房地产公司关于原告应先就被告苏金全、于明翠提供的抵押物实现债权的抗辩主张，本院不予支持。被告骏祥房地产公司承担保证责任后，有权向被告苏金全、于明翠追偿。综上，原告农行洛江支行的诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条的规定，判决如下：
一、被告苏金全、于明翠应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金433761.74元及至2016年2月15日止的利息、罚息、复利计6197.19元，合计439958.93元，并按借款合同约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年2月16日起至实际还清款项之日止相应的利息、罚息、复利；
二、原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行对被告苏金全、于明翠提供的抵押财产（即位于福建省晋江市池店镇溜石村、霞福村、赤塘村中骏•四季花城6幢3005号房产）享有抵押权，有权以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；
三、被告泉州骏祥房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、被告泉州骏祥房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告苏金全、于明翠追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7899元，减半收取3949.5元，由被告苏金全、于明翠、泉州骏祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 林晓玲
二〇一六年五月四日
书 记 员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。