山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第1162号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司，住所地，武城县向阳南路东侧。
法定代表人：赵冲，经理。
委托代理人：于金玲，山东鑫大公律师事务所律师。
委托代理人：杨燕，山东鑫大公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：尚玉彦，农民。
委托代理人：张洪吉，教师。
上诉人山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省武城县人民法院（2013）武民初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告（反诉被告）尚玉彦与被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司2010年3月6日达成《金马商城商业认购协议》，约定由原告（反诉被告）尚玉彦购买被告（反诉原告）位于金马商城5－2号楼4号商铺的楼房一处，原告（反诉被告）应在2010年4月30日前将房款一次性交清，在签订正式合同后本协议自动失效，已付的定金转为应付的购房款。2011年9月4日原告（反诉被告）尚玉彦在交齐了全部购房款767719元后，与被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司就此楼房签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同第八条、第十一条约定被告（反诉原告）应书面通知原告（反诉被告）办理交付手续，并应在2012年7月31日前将所购置的房屋交付原告（反诉被告）使用；该合同第九条约定了被告（反诉原告）逾期交房的违约责任，在原告（反诉被告）要求继续履行合同的情况下，被告（反诉原告）按日支付已交房款的万分之二作为违约金。2012年12月5日至2012年5月16日被告（反诉原告）通过武城县广播电视台以电视飞字广告的形式播出了通知，内容如下：“通知：2012年12月12日金马商城盛大交房，我公司将逐步通知客户办理时间，相关手续详询637×××8”。以上由当事人陈述、商品房买卖合同、交款单据、武城县广播电视台证明为证。
原审法院认为，被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司没有按照合同约定的时间交付房屋给原告（反诉被告）尚玉彦，应当承担逾期交房的合同违约责任，原告（反诉被告）尚玉彦要求被告（反诉原告）交房并支付违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应当予以支持。被告（反诉原告）虽以武城县广播电视台的《证明》来证实已经履行了通知义务，但没有提供被告（反诉原告）按照合同约定或者按照武城县广播电视台《证明》的内容来通知原告（反诉被告）尚玉彦办理交房时间的证据，原告（反诉被告）尚玉彦对被告（反诉原告）的此项主张又不予认可，应认定截止到原告（反诉被告）尚玉彦起诉之日，被告（反诉原告）一直没有通知原告（反诉被告）尚玉彦交房，自2012年8月1日至2013年10月28日（起诉之日）共计454天，违约金数额为767719×2÷10000×454=69708.89元。对于被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司提出的反诉请求，因所依据的《金马商城商业认购协议》已随着双方《商品房买卖合同》的正式签订而失效，此协议对双方已没有法律约束力，所以被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期交款违约金的请求，证据不足，于法无据，不能得�支持；双方签订的《商品房买卖合同》中虽有原告（反诉被告）逾期不接房应向被告（反诉原告）交纳每日100元看管费的约定，但被告（反诉原告）没有提供通知原告（反诉被告）办理交房时间的证据，此项反诉请求亦因证据不足，不能得到法院的支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司于判决生效之日起十日内将位于金马商城5-2号楼4号商铺的楼房交付给原告（反诉被告）尚玉彦使用；二、被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司于判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）尚玉彦违约金69708.89元；三、驳回被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元、反诉费用1050元均由被告（反诉原告）山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司负担。
上诉人山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司上诉称，一、上诉人已履行了通知交房的相关义务，被上诉人因违约金少拒绝接房。1、上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》的确约定交房时间为2012年7月31日，并非一直未向被上诉人交房。上诉人在2012年12月5-12日在武城县广播电视台播出飞字广告，通知包括被上诉人在内的各位业主：2012年12月12日金马商城盛大交房及详询电话：637×××8。同时，还通过打电话、短信等形式通知交房。金马商城项目有6栋住宅及附属�业楼及12栋商业楼组成，其中住宅884户、附属商业楼96户、12栋商业楼489户，共计1478户。自2012年12月12日起上诉人即开始对金马商城分批交房。上诉人履行了相关的交房通知义务。2、上诉人认可在交房时间上的确存在违约情形，为此同意给各业主分批补发自2012年7月31日至2012年12月12日的逾期交房违约金，最早是先给住宅业主发放违约金，引起被上诉人不满拒绝收房。违约金在2013年4月-5月发放完毕，2013年4月上诉人同意给被上诉人支付违约金至2012年12月12日20421元，被上诉人对违约金数额不满意，既不领取违约金也不收房。双方对违约金数额始终未达成一致，2013年10月22日被上诉人以逾期交房为由诉至法院。被上诉人对上诉人交房明知，其应先收房，再就违约金事宜与上诉人协商或诉至法院解决，其以违约金为由拒不收房，是造成上诉人至今未交房的根本原因。2012年12�12日以后的逾期交房违约金上诉人不应支付，相关损失应由被上诉人自己承担。二、被上诉人的反诉请求应当予以支持。1、2010年3月6日上诉人与被上诉人签订的《金马商城商业认购协议》，是双方2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》的前提、基础。该协议约定被上诉人购买上诉人开发的商业房屋一套，协议约定在2010年4月20日至4月30日前一次性全部缴清房款。但直至2011年9月4日被上诉人才将剩余房款400939元缴清。被上诉人已构成违约，应当承担违约责任。2、被上诉人缴清房款后，2011年9月4日双方签订《商品房买卖合同》对双方权利义务进行了详细约定，2012年12月12日上诉人通知交房，被上诉人以违约金少为由拒绝接房，按合同约定，应向上诉人支付每日100元看管费。被上诉人的上述行为已构成违约，其应向上诉人支付逾期付款金额的日万分之五承担违约金并支付�通知交房至其实际接房之日止每日100元的看管费。综上所述，原审法院查明事实不清，适用法律不当，请二审法院依法查明事实，予以撤销原审判决并改判。
被上诉人尚玉彦答辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定的事实证据充分，适用法律正确，责任确定合理，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、上诉人称2012年12月12日通知了交房，履行了通知交房的相关义务，说我们因违约金少而拒绝接房，是歪曲事实的。首先，我与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2012年7月31日，截至目前我从来没有收到过上诉人任何形式的交房书面通知，在房子的交接上，上诉人未按合同中规定的方式通知我们办理交接手续，或者打电话直接通知买受人也能说的过去。但上诉人却偏偏说2012年12月12日以电视台字幕形式通知了我�房，履行了通知交房义务。合同中明确规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面形式通知买受人办理交接手续”，以电视台字幕形式这种通知方式是不符合合同约定的。其次，在2012年12月底那个时间，我多次向上诉人要房但由于该房子一直没有完工，所以不能完成交接，我买商品房是干买卖搞经营，如果说房子已经达到了交接的条件，我没有理由不接房。涉案房屋在当时根本不具备交付使用的基本条件，因此上诉人不会通知交接房子，也就无法履行通知交房的相关义务，其应当承担相应的违约责任。二、上诉人欲让我承担《金马商城商业认购协议》中违约责任是于法无据的，请二审法院驳回上诉人的无理诉求。我与上诉人于2010年3月6日签订《金马商城商业认购协议》，协议双方只是约定交款方式及时间，连交房的时间和违约责任都没有明确，直到2011年9�4日我又与上诉人签订了《武城县商品房买卖合同》，合同编号2011-003135。合同记载了该商品房买卖的全部内容及规定。《金马商城商业认购协议》随着《武城县商品房买卖合同》的正式签订而失效，《武城县商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表达，是合法有效的，双方都应该依法遵守合同中的各项规定。我方已经按合同的要求如数如期地交清了房款。2011年9月4日签订的购房合同对2010年3月6日的认购协议在付款方式和期限上已做了修订。我们应该执行的是2011年9月4日签定的《商品房买卖合同》。所以，我们在付款期限上根本不存在违约。2、关于房子的交接期限和交接合同中有明确约定，我方一直坚持并请求上诉人尽快交房，但上诉人一直拒不交房。此外，我方从未收到出卖人交接房子的任何通知（包括书面的通知，电话，短信等等），出卖人也一直未拿出房屋验收合格的证明，因此上诉人无权向我们索取房子看管费。综上所述，答辩人与上诉人存在合法的买卖合同关系，但上诉人无正当理由拒不执行相应的义务，其行为已构成严重违约，且从根本上损害了答辩人的合法权益，上诉人依法应承担全部法律责任。请求二审法院依法驳回上诉人的无理上诉请求，判令上诉人执行合同规定，赔付我们应有的违约金。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、上诉人是否应承担2012年12月12日后的逾期交房违约金。二、被上诉人是否应支付上诉人相应的房屋看管费和逾期付款违约金。
关于第一个焦点问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，上诉人未按合同约定的方式�知被上诉人办理交接手续，也无证据证明被上诉人已经接到了公司交房的通知，因此，上诉人应承担相应的违约责任。上诉人于武城县广播电视台以飞字方式播放2012年12月12日交房通知，并不符合合同约定，因此其关于不应承担2012年12月12日之后违约金的主张不能成立。
关于第二个焦点问题，本院认为，上诉人与被上诉人于2010年3月6日签订的《金马商城商业认购协议》中明确约定“在签订正式合同后本协议自动失效，已付的定金转为应付的购房款”双方于2011年9月4日签订的《武城县商品房买卖合同》已正式取代了上述认购协议，上诉人在签订商品房买卖合同时并未就被上诉人未按认购协议交纳房款提出异议，因此，被上诉人不应承担逾期付款的违约责任。上诉人未按合同约定方式通知被上诉人交房，也无证据证明被上诉人知道其已经开始交付房屋的事实，因此造成房屋未能交付的原因在上诉人方，上诉人要求被上诉人承担看房费没有依据，不应得到支持。
综上所述，上诉人山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司的上诉理由不成立，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人山东东海房地产开发有限公司金马商城分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭依静
审判员 陈 涛
审判员 姜 南
二〇一五年三月二日
书记员 段炅孜