河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终第669号
上诉人吕天天，男，汉族，1968年8月6日出生，住郑州市中原区。
委托代理人周从海、朱孟瑶（实习），河南规范律师事务所律师，特别授权。
被上诉人信阳万家灯火实业有限公司。
住所地：信阳市浉河区张李湾豫越秀*楼。
法定代表人于涛，公司总经理。
委托代理人闫在亮，被告单位工作人员。
委托代理人郭峰，被告单位法律顾问。
上诉人吕天天与被上诉人万家灯火实业有限公司房屋买卖合同纠纷案，不服浉河区法院（2016）豫1502民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕天天的委托代理人周从海、被上诉人万家灯火实业有限公司的委托代理人闫在亮、郭峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告吕天天与被告万家灯火公司签订合同编号为2873、2872《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在万家灯火城市广场第7幢3层3025、3026房屋二套，总价款344818元。约定交付日期为2013年12月31日，交付经验收合格的房屋。合同同时约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能按约定的期限内取得房地产权利证书的，双方同意办证费用由乙方支付。合同签订后，原告随即付清购房款。2012年2月17日，原告吕天天（甲方）与案外人信阳万家灯火物业管理有限公司（乙方）签订二份铺位合作经营及管理协议书，该协议约定，甲方同意将其购买的万家灯火城市广场项目7栋三层3125、3126房屋二套作为双方合作经营股本，乙方以经营及管理技术作为出资股本，乙方负责招商及培育市场。甲乙双方合作经营该铺位，期限总共三年，自2013年5月1日至2016年5月1日，甲方不参与经营收益分配。甲方应于2013年5月1日前将该铺位交付乙方经营和管理。合同附件四第七条约定，买卖双方在签订本合同时签订的《铺位合作经营协议书》作为本合同附件与本合同具有同等法律效力。第八条约定，买受人所购买的商铺委托租赁从2013年5月1日开始起租，交付时间按合同第八条执行。
另，信阳万家灯火物业管理有限公司于2012年7月10日更名为河南省众达商业运营管理有限公司。该公司出具证明证实根据业主与其公司签订的铺位合作经营及管理协议书的约定，其公司于2013年正式接手信阳义务小商品城并进行招商招租，信阳小商品城于2014年4月1日正式开业，截止2015年5月1日为期三年的铺位合作经营及管理协议书已全部履行完毕。
原审法院认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案双方争执焦点是上述房屋（商铺）是否已交付问题，原、被告在合同第8条中约定出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的商铺交付买受人使用，但在合同附件四合同补充协议上第8条，双方又约定买受人所购买的商铺委托租赁从2013年5月1日开始起租，交房时间按合同第八条执行。之后原告吕天天又与信阳万家灯火物业管理有限公司签订《铺位合作经营及管理协议书》一份，协议内容约定合作经营该铺位三年（2013年5月1日至2016年5月1日），并且第五条明确约定甲方应于2013年5月1日前将该铺位交付乙方经营和管理，且义乌小商品城已于2014年正式开业经营。上述事实均证明争议商铺已实际交付原告，且已正式运营三年，原告辩称商铺未实际交付于情不合，于事实不符，故应认定该商铺已实际交付原告。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原告要求被告将双方签订的商品房买卖合同向信阳市房管局申请登记备案的诉讼请求，被告同意按合同约定配合原告办理相关手续,本院对原告的诉讼请求予以支持。因被告未能在约定期限内为原告办理诉争房屋登记备案手续，则依据双方签订的合同，诉争房屋办证费用由被告承担。本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告信阳万家灯火实业有限公司应于本判决生效后三十日内为原告吕天天办理位于灯火城市广场××、3126房屋的登记备案手续，并承担上述房屋的办证费用。二、驳回原告吕天天的其他诉讼请求。
上诉人吕天天的上诉理由：1、一审法院认定事实错误，适用法律错误，被上诉人未向上诉人履行房屋交付义务，违反双方签订的《商品房买卖合同》。被上诉人应该承担逾期交房的违约责任。2、一审法院认定被上诉人与上诉人签订返租协议即视为实际交房，没有任何法律依据和合同依据。3、一审法院违背民事诉讼法不告不理原则，上诉人一审诉讼请求中并未要求房屋办证费用，原审法院竟然判令被上诉人向上诉人支付房屋办证费用，违反法律规定。
被上诉人针对吕天天的上诉答辩称：1、涉案标的房屋已经交付，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。答辩人将涉案标的房屋按照上诉人和万家灯火物业公司签订的《铺位合作经营及管理协议书》的约定，代替上诉人向第三人履行了交付房屋之债，合法有效。2、上诉人没有提供证据证明被上诉人的交付不符合交付的条件。占有交付是事实。
二审查明的主要事实与一审查明的事实相同。另查明：吕天天与万家灯火公司签订《商品房买卖合同》时未签署时间，与万家灯火物业管理有限公司签订的《铺位合作经营及管理协议书》第二条约定：“为了铺位招商及培育市场，甲方（吕天天）同意不参与经营收益分配，在上述经营及管理期限内，乙方（万家灯火物业管理有限公司）享有该铺位的经营权、管理权、和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。”第十五条约定“本协议书为甲方（吕天天）与信阳万家灯火实业有限公司签订的《商品房买卖合同》的附件，具有不可分割的效力。”且该房屋从投入使用后，一直由吕天天本人自用，用于经营“一品文具”店，定期给万家灯火物业管理公司交付租金以及管理费用。另外查明，吕天天所购房屋原预售房号为万家灯火城市广场项目7栋3层3125、3126号，商品房买卖合同中（房管局预测报告）中的现合同房号为万家灯火城市广场项目7栋3层3025、3026号。
本院认为：上诉人吕天天与被上诉人万家灯火公司签订的《商品房买卖合同》、与案外人万家灯火物业公司（现更名为河南省众达商业运营管理有限公司）签订的《铺位合作经营及管理协议书》均系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被上诉人应在2013年12月31日前交付房屋，《铺位合作经营及管理协议书》约定本案标的房屋从2013年5月1日到2016年5月1日交由万家灯火物业公司负责运营管理。从《商品房买卖合同》附件四第七条，及《铺位合作经营及管理协议书》第十五条规定可以认定，吕天天认可商铺交由案外人万家灯火物业公司即为房屋交付时间。被上诉人万家灯火公司按照合同及协议的规定将房屋交由万家灯火物业公司实际运营管理，即完成了房屋的交付行为。吕天天已经实现了对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。且该房屋现由吕天天本人实际经营，亦是按照《铺位合作经营及管理协议书》来实际履行。现吕天天主张房屋未交付，不符合合同约定及事实情况。因此上诉人吕天天主张房屋未交付而要求被上诉人承担逾期交房的违约责任本院不予支持。另双方虽然在《房屋买卖合同》中约定逾期办理房屋产权手续，办证费用由被上诉人承担，但是上诉人吕天天起诉时并未要求被上诉人承担办证费用，且在上诉状中亦认为该项判决超出其诉请，针对上诉人的该项上诉请求本院认为系上诉人自由对其合同权利的处分。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初字第3339号民事判决第二项。
二、变更信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初字第3339号民事判决第一项为：被上诉人信阳万家灯火实业有限公司应于本判决生效后三十日内为上诉人吕天天办理位于信阳市浉河区万家灯火城市广场7栋3层3025、3026号房屋的登记备案手续。
二审诉讼费560元，由上诉人吕天天承担。
本判决为终审判决。
审判长 陶加峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一七年四月二十八日
书记员 高 星