海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终152号上诉人（原审被告）：海口港岛房地产开发有限公司。法定代表人：林资民，董事长。委托诉讼代理人：刘怀，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨大开。被上诉人（原审原告）：陈海荣。二位被上诉人的委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。二位被上诉人的委托诉讼代理人：李舒燕，海南昌宇律师事务所实习律师。上诉人海口港岛房地产开发有限公司（以下简称港岛公司）因与被上诉人杨大开、陈海荣房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。港岛公司上诉请求：1、撤销海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初1917号民事判决第一项，改判港岛公司无需向杨大开、陈海荣支付逾期交房违约金；2、本案一审、二审案件受理费由杨大开、陈海荣承担。事实和理由：一、原审法院在未查明港岛公司未按合同约定期限交房原因的情况下,径行认定港岛公司存在逾期交房违约行为，从而判决港岛公司承担违约责任，这显然是损害港岛公司合法权益的。港岛公司与杨大开、陈海荣虽然在《商品房买卖合同》中约定了明确的交房时间，但是双方在《商品房买卖合同》第八条第二款中，对港岛公司可以依据不可抗力、政府有关部门政策调整等事实顺延交房期限且不应当承担任何责任也同样作出了明确约定。在“家顺花园”项目建设过程中，港岛公司存在两大可以顺延交房期限的事实，其一是不可抗力，其二是政府部门变更验收程序。原审法院以“由于海南省每年会出现季节性台风，季节性的天气现象，在订立合同时是可以预见的，故暴雨、台风等恶劣天气不构成不可抗力，港岛公司不应将此作为抗辩事由”，而不支持港岛公司以不可抗力对顺延交房行为的抗辩，港岛公司认为是没有理由的，暴雨、台风是否属不可抗力，应从暴雨、台风是否具有不可预见性、不可避免性、不可克服性综合加以认定，而不能片面的进行认定。海南省虽然每年都会有暴雨、台风，但发生时间、地点等都具有随意性，港岛公司作为一家非气象部门的企业，根本上是无法预见暴雨、台风什么时候来临，每年来几次，每次影响几天，同时，暴雨、台风又属于自然灾害，其发生的不可预见性、随意性又导致人类无法避免和逃避，从而造成的影响、产生的损失也是人类无法克服的，所以，暴雨、台风符合不可抗力三个构成要件。原审法院仅以暴雨、台风每年都会发生来推断暴雨、台风具有可预见性，从而忽视了不可避免性、不可克服性，这显然是错误的。港岛公司因暴雨、台风等天气因素导致工期顺延171天，其中，受台风“威马逊”、“海鸥”影响停工33天，暴雨天影响停工138天。“家顺花园”项目于2015年11月25日经港岛公司、勘察单位、设计单位、监理单位等初验并作出《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为初装饰工程质量验收合格，同意交付使用，但在“家顺花园”项目进入到政府验收阶段时却遇到政府部门调整验收程序，原程序为先由质检部门进行竣工验收，然后即可办理竣工备案证，之后其他部门才进行相关竣工验收，现调整为先由各部门进行联合验收，验收通过后再由质检部门进行竣工验收，最后才能办理竣工备案证，验收程序的调整和变更，竣工验收程序变更这一事实，在港岛公司提交《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》中完全可以证明，且海口市将房地产项目竣工验收程序变更是众所周知的事实，而原审法院对此没有查明和作出认定，显然是错误的。港岛公司因竣工验收程序变更导致增“家顺花园”验收的时间延长约90天。综上，不可抗力、政府有关部门调整竣工验收程序均属合同所赋予港岛公司可以顺延交房的权利，而原审法院却未能查明，其作出的判决必然损害港岛公司的合法权益。二、“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司,是因海口市国土局错误为王爱玲错误核发集体土地使用证造成的。海口市现对房地产竣工验收实行综合性验收，即各个部门专项逐个验收通过后，才由海口市建设工程质量安全监督站颁发竣工备案表。而在“家顺花园”项目验收过程中，海口市规划局秀英分局向港岛公司提出要求港岛公司拆除临海榆中线的两栋平房后才予以验收。2016年9月30日，海口市国土资源局向海口市规划局送达了《关于海口港岛房地产开发有限公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》（海土资秀英字【2016】384号），海口市国土资源局在该函中明确确认：1、2011年，在农村土地确权工作中，王爱玲执业里村委会出具的宅基地证明申请宅基地发证。因土地界线管理系统原因，我局未能发现该申请发证的宗地位于海口港岛房地产开发有限公司已发证宗地内，因此为王爱玲错误核发了海口市集用（2011）第045157号《集体土地使用证》，发证面积188.96平方米。2、为维护海口港岛房地产开发有限公司的合法土地使用权，我局已通告注销王爱玲名下《集体土地使用证》（2016年9月26日刊登在《海口日报》11版）。综上,“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司,是因海口市国土局错误为王爱玲错误核发集体土地使用证造成的。三、原审法院未支持港岛公司对违约金数额过高应当依法进行调整的抗辩主张，是违反法律规定的。港岛公司与杨大开、陈海荣在《商品房买卖合同》第十一条中关于逾期交房“每日按已付房价款的万分之三支付违约金”的约定，折成年利率为10.95%，而2011年银行存款基准利率为年3.5%（一年期），该违约金计算标准已经达到银行存款利率的3.1倍。同时，根据《合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及第二款：“……,约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金性质上属于赔偿性违约金，赔偿性违约金的支付以违约损害为前提，造成损失的，则支付，没有造成损失的，不支付。在本案中，杨大开、陈海荣并未提交证据证明其有损失，损失数额是多少等，鉴于杨大开、陈海荣未举证证明其实际损失，港岛公司在原审过程中，已经本着公平公正原则并已经法律规定，请求原审法院将违约金计算标准调整为按已付房价款的万分之一计算。原审法院不但未支持港岛公司的调整请求，反而将合同约定的违约金计算标准与民间借贷最高年利率24%进行对比，以此来认定港岛公司请求调整没有理由，港岛公司认为原审法院认定是违反法律规定的。四、原审法院未对港岛公司就杨大开、陈海荣存在逾期支付购房款行为的抗辩事由进行审理，不利于案件整体解决。在原审法院审理过程中，港岛公司依据《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”以及附件七本合同补充协议“一、关于银行按揭付款方式的补充约定如下”的约定，就杨大开、陈海荣存在逾期支付购房款行为进行抗辩，并请求原审法院将杨大开、陈海荣应向港岛公司支付的逾期购房款违约金与港岛公司应向杨大开、陈海荣支付的逾期交房违约金相抵扣，以便从整体上解决双方纠纷，事实上，原审法院对该部分并未进行审理和查明。综上所述，港岛公司不存在逾期交付房产的违约行为，无须承担违约责任，原审法院未能查明案件事实，其所作出的判决，显然损害港岛公司合法权益，为此，港岛公司特向贵院提起上诉，请求贵院依法改判，支持港岛公司上诉请求。杨大开、陈海荣辩称：一、一审法院认定港岛公司存在逾期交房的违约行为是正确的。港岛公司称一审法院在未查明港岛公司未按合同约定期限交房的原因，就径行认定港岛公司存在逾期违约交房的行为的抗辩，没有任何事实与法律依据。港岛公司主张其存在顺延交房期限的两大事实，其一是不可抗力，其二是政府部门变更验收程序。杨大开、陈海荣认为港岛公司的抗辩事由不能成立。1、首先，根据港岛公司与杨大开、陈海荣签订的《海口市商品房买卖合同》约定：港岛公司逾期交房的，应按逾期日数每日向杨大开、陈海荣支付已付房价款万分之三的违约金，而港岛公司至今还未取得全部的验收报告，也没有依法通知杨大开、陈海荣接房。截止到今天，港岛公司依然没有达到交房的条件。可见，港岛公司逾期交房的事实清楚，应当向杨大开、陈海荣支付逾期交房的违约金。港岛公司在上诉状中所述的，“威马逊”台风发生在2014年7月18日、“海鸥”台风发生在2014年9月16日。两次台风均发生在签订合同之前，除非当事人在合同中有约定，否则合同约定的不可抗力均应指合同期间发生的不可抗力；其次，港岛公司作为专业的房地产开发单位，在签订合同时，应当预见到海南的季节性气候现象，应当预见到因为雨天天气造成的工程进度缓慢现象，在签订合同时应当已经将天气因素考虑在内，把约定交房的时间预留出来。而且杨大开、陈海荣在签订商品房买卖合同之前的雨量如何，不能成为港岛公司抗辩的理由。根据《合同法》第一百一十条的规定，对于不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。降雨不属于法律规定的或合同约定的不可抗力，也不属于法律规定的免责事由，也并非所有的降雨均为不能克服的情况，结合海南本地天气情况和全省建筑行业施工的惯例，大雨及大雨等级以上降雨可视为合同中约定的不可抗力。根据港岛公司在一审中所举证的海口市地区降雨量情况方面的证据。仅仅能够证明雨量，不能证明持续的时间，不能证明是否影响了施工、不能证明影响的程度、不能证明相应的时间，不能证明是否停工。即便降雨属于不可抗力，港岛公司也未在不可抗力发生后的90日内通知杨大开、陈海荣，就此主张工期顺延，因此不能免责。2、根据港岛公司在一审中提交的证据《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》仅能证明表中所含的政府部门签到的情况，并未证明政府部门调整了验收程序，也没有证据证明这种改变导致了工期的顺延，联合验收与工期延误不存在因果关系。验收程序的改变，是政府做出的具体行政行为，而非政府部门政策改变。二、港岛公司主张“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司，是因海口市国土局错误为王爱玲合法集体土地使用证造成的抗辩，没有任何事实与法律依据。政府责任不能成为港岛公司抗辩的理由，对于政府部门失误的问题，应以政府部门的合法行政行为为限，不包括政府的违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担责任，当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律或者按照约定解决。”可见，在规划中出现的问题。港岛公司应当向国土局或规划局主张相应的损失，而不应向杨大开、陈海荣主张。三、原审法院认定《海口市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金的计算标准并不过高，不需予以调整是正确的。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失外，还应兼顾当事人的过错及逾期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量。《海口市商品房买卖合同》是由港岛公司提供的格式合同，杨大开、陈海荣已经处于弱势地位。根据该合同第十一条，港岛公司逾期交房超过90日后，杨大开、陈海荣有权单方面解除合同，杨大开、陈海荣要求继续履行合同的，合同继续履行，港岛公司按逾期日数每日向杨大开、陈海荣支付已付房价款万分之三的违约金。双方约定的计算标准日万分之三即年利率10.95%，并不过分高于年贷款利率，在本案中，逾期交房是港岛公司的过错，是港岛公司违背了诚实信用原则，港岛公司应承担相应的违约责任。四、原审法院未对港岛公司就杨大开、陈海荣存在逾期支付购房款行为的抗辩事由进行审理，是正确的。根据港岛公司与杨大开、陈海荣签订的《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第一条“关于银行按揭付款方式的补充约定”中，双方仅就提交贷款资料、贷款或贷款金额未或批准、港岛公司作为贷款保证人的相关事项进行来了约定，第二条也并未对按揭支付的具体时间做出约定，港岛公司主张杨大开、陈海荣支付未付房价款部分万分之五的违约金，没有法律与合同依据。依据行业惯例，只要杨大开、陈海荣依约办理了抵押借款手续，其他的事情应由银行与港岛公司进行衔接协调。且按揭贷款发放的进度受到银行实际操作的影响，并非杨大开、陈海荣能够控制。其次，即使港岛公司认为杨大开、陈海荣存在逾期付款，也应在一审中提出反诉或者另行起诉，而不应主张逾期购房违约金与逾期交房违约金相抵扣。综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，判决公正，程序合法。请求贵院依法维持原审判决，驳回港岛公司的上诉请求。杨大开、陈海荣向一审法院起诉请求：1.判令港岛公司向陈海荣、杨大开支付逾期交房的违约金56593.73元（以已付房价款689117元为基数，按照每日万分之三的标准，从约定的最晚交房日期2015年10月31日的下一日即2015年11月1日起暂计算至起诉之日，最终数额计算至港岛公司将房屋交付陈海荣、杨大开使用之日止）；2.判令本案诉讼费全部由港岛公司承担。一审法院认定事实：2014年10月15日，陈海荣、杨大开与港岛公司签订了《海口市商品房买卖合同》，合同约定：陈海荣、杨大开以689117元的价格购买港岛公司开发的位于海口市海榆中线38号家顺花园1#楼X幢XXX房；陈海荣、杨大开应于合同签订之日向港岛公司付足首期购房款107117元，余下房款482000元向银行申请按揭贷款，并授权银行划付给港岛公司；港岛公司应在2015年10月31日前将“已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付陈海荣、杨大开使用，逾期交房超过90日后，陈海荣、杨大开要求继续履行合同的，港岛公司按照逾期天数每日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港岛公司可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知陈海荣、杨大开的；2.设计变更经批准并告知陈海荣、杨大开的；3.政府有关部门相关政策的调整。合同签订后，陈海荣、杨大开依约支付了全部购房款，截止2016年9月5日本案开庭审理时，“家顺花园”项目尚未完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，港岛公司未能将符合约定条件的房产交付陈海荣、杨大开使用。对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。一审法院认为：一、关于港岛公司迟延交房是否构成违约。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“威马逊”及“海鸥”台风均发生在合同签订前，不属于不能预见，港岛公司由此主张工期顺延，理由不成立；对照海南省气象服务中心出具的《海口气象站2013年7月至2015年8月逐日降雨资料》表，从合同签订到约定交房之日，海口市曾发生暴雨、大暴雨及特大暴雨天气，可能影响施工，但降雨后港岛公司未依合同约定在90个工作日内告知陈海荣、杨大开，应视为港岛公司放弃主张工期顺延的权利，其他小雨到大雨天气与工期延误的因果关系港岛公司并未举证，因此，港岛公司以降雨天气为由主张工期延误，理由不成立；《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》不能证明联合验收与工期延误存在因果关系，港岛公司主张政府部门政策改变导致工期延误，理由不成立。由于港岛公司所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，故该院依法认定港岛公司逾期交房的行为已构成违约。二、关于合同约定逾期交房违约金是否过高，需要调整。逾期交房导致陈海荣、杨大开不能行使居住权，房款损失也应参照银行贷款利息而非存款利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定，港岛公司未能证明违约金超出陈海荣、杨大开损失的30%，不符合调整的条件；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，陈海荣、杨大开与港岛公司在合同中约定的违约金为每日(按已付房价款的)万分之三，折成年利率约相当于10.95%，未超过年利率24%，应予支持。港岛公司以违约金计算方法过高为由主张予以调整，该院不予支持。三、关于按揭贷款购房是否应按照首付款及已偿还贷款本金之和为基数分段计算逾期交房违约金。按揭贷款购房是陈海荣、杨大开从银行取得部分购房款的方式，而非陈海荣、杨大开每月分期付房款给港岛公司。在按揭贷款购房的情况下，港岛公司收到陈海荣、杨大开支付的房屋全款（包含首付款和银行贷款）后，陈海荣、杨大开才开始每月向银行偿还贷款。既然港岛公司已实际收到了全部房款，之后陈海荣、杨大开每月向案外人贷款银行偿还多少本金和利息，均不影响合同中港岛公司的收款权利，因此，港岛公司主张按照首付款及已偿还的按揭本金之和为基数分段计算逾期交房违约金，理由不成立，该院不予支持。四、关于陈海荣、杨大开是否存在逾期支付按揭款的违约行为，是否应承担逾期支付按揭款的违约责任。在陈海荣、杨大开与港岛公司签订的《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第一条“关于银行按揭付款方式的补充约定”中，双方仅就提交贷款资料、贷款或贷款金额未获批准、港岛公司作为贷款保证人的相关事项进行了约定，第二条也并未对按揭款支付的具体时间做出约定，港岛公司所称“按揭款支付时间为合同签订后一个月，逾期支付的应按逾期日数每日向出卖人支付应付未付房价款部分万分之五的违约金”，没有法律或合同依据，且按揭贷款发放的进度受到银行实际操作的影响，并非陈海荣、杨大开所能控制，因此，港岛公司主张陈海荣、杨大开逾期支付按揭款并承担逾期支付按揭款的违约责任，该院不予支持。综上所述，陈海荣、杨大开与港岛公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后，陈海荣、杨大开已向港岛公司支付了全部购房款，港岛公司应在2015年10月31日前依约交房，港岛公司逾期交房的行为已构成违约，陈海荣、杨大开请求港岛公司按照已付房价款689117元为基数，按每日万分之三的标准，支付从2015年11月1日到2016年9月5日开庭所产生的逾期交房违约金，该院予以支持。开庭后可能产生的逾期交房违约金未经审理确认，该院不予支持,陈海荣、杨大开可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、港岛公司于本判决发生法律效力之日起三日内以689117元为本金，按每日万分之三的利率向陈海荣、杨大开支付2015年11月1日至2016年9月5日的违约金共计63881.15元。二、驳回陈海荣、杨大开的其他诉讼请求。案件受理费1215元，减半收取607元，由港岛公司负担。二审中，港岛公司提交四份新证据，证据1、海口市国土资源局《关于海口港岛房地产开发有限公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》，证明：“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在于港岛公司，是因海口市国土局错误为王爱玲错误核发集体土地使用证造成的；证据2、海口市建设工程质量安全监督站《关于家顺花园工程施工质量监督的意见》；证据3、《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》；证据4、《海口市建设工程规划核实意见书》；以上三份证据共同证明：“家顺花园”项目已经通过竣工验收。陈海荣、杨大开质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议。该份证据材料证明项目用地权属存在纠纷，港岛公司可向国土局或者规划局主张而不能以政府的具体行政行为，而免除对购房人的责任。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议。该份证据材料证明2016年12月28日才通过工程质量验收，远远晚于合同约定的交房时间及一审判决时间。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议。2016年12月5日才通过8个职能部门联合验收，远远晚于合同约定的交房时间及一审判决时间。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议。该份证据材料虽然证明建设工程规划符合规划审批要求，但验收通过的时间是2016年12月2日晚于合同约定的交房时间及一审判决时间。陈海荣、杨大开没有提交新证据。经本院审查认为，因杨大开、陈海荣对港岛公司提交的四份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，故对该四份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审另查明，2016年9月30日，海口市国土资源局给海口市规划局发出《关于海口港岛房地产开发有限公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》，内容大致为：2011年该局在农村土地确权工作中，因土地界线管理系统原因，该局将之前已核发给港岛公司的海口市国有（籍）字第XXX号《国有土地使用证》中188.96平方米土地错误给了王爱玲并核发了海口市集用（2011）第045157号《集体土地使用证》，2016年8月1日该局向王爱玲发出注销土地登记通知，并于同年9月26日登报注销王爱玲名下的《集体土地使用证》。2016年12月2日，海口市规划局出具的海规核字[2016]0149号《海口市建设工程规划核实意见书》显示，经核实，本建设工程符合规划审批要求。2016年12月8日，海口市政府服务中心出具的《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》显示：家顺家园项目于2016年3月29日开始进行竣工联合专项验收，经对就的8个职能部门审查，符合法定条件、标准，现决定通过验收。2016年12月28日，海口市建设工程质量安全监督站作出海建质监综[2016]237号《关于家顺花园工程施工质量监督的意见》，内容为：家顺花园经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。二审中，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、港岛公司是否应承担逾期交房的违约责任；二、双方合同约定的违约金是否过高应予以调整。当事人对一审认定双方签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效和港岛公司逾期交房的事实没有意见，本院确认。一、关于港岛公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。港岛公司上诉主张本案存在不可抗力和政府部门调整竣工验收程序等合同约定的顺延交房的事实其不应承担使其交房的违约责任。首先，港岛公司与陈海荣、杨大开签订合同的时间是2014年10月15日，而港岛公司主张的台风“威马逊”、“海鸥”均发生合同签订之前，对台风产生的影响港岛公司已知晓，且港岛公司也未提供证据证明其因暴雨造成其逾期交房的事实存在，应承担举证不能的不利后果；其次，港岛公司一审皎的《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》，仅能证明参加项目竣工验收的人员签到情况，不能证明政府部门调整了竣工验收程序，且港岛公司未能出示政府部门政府部门调整了竣工验收程序的相关文件加以证明。故港岛公司的该上诉主张证据不足，本院不予以支持。一审判决认定港岛公司逾期交房构成违约应承担违约责任正并无不当。港岛公司上诉还提出家顺花园项目未通过建设规划验收是因海口市国土局错误为王爱玲错误核发集体土地使用证造成的其应予以免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，即便家顺花园项目未通过建设规划验收是政府失误造成的，港岛公司也应先对其逾期交房违约行为向陈海荣、杨大开承担违约责任。故港岛公司的该上诉主张于法无据，本院不予以支持。关于双方合同约定的违约金是否过高应予以调整问题。本案中，双方合同约定，逾期交房的违约金为每日万分之三。由于逾期交房的责任在于港岛公司，一审判决港岛公司按合同约定支付违约金并无不当。港岛公司上诉称合同约定的违约金高于银行存款利率的3.1倍，且陈海荣、杨大开未举证其存在实际损失，请求将违约金调整为每日万分之一。由于陈海荣、杨大开的房款是以按揭贷款支付，需支付房贷利息，逾期交房致使陈海荣、杨大开不能行使居住权存在损失，故港岛公司的该上诉主张没有事实根据，本院不予以支持。港岛公司上诉还提出一审未对其关于陈海荣、杨大开存在逾期支付购房款的抗辩事由进行审理，不利于案件整体解决。因双方合同约定的付款方式为银行按揭贷款，合同未约定银行按揭贷款的期限和延迟放贷的违约责任由陈海荣、杨大开承担，故港岛公司的该上诉理由不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人港岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1215元，由上诉人海口港岛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玉民审 判 员 曲 洁审 判 员 苏 慧二〇一七年二月二十七日法官助理 任 琳书 记 员 谭文姬