甘肃省定西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定中民三终字第9号
上诉人（原审原告）吴凤鹤，男，1974年3月15日生，汉族。
委托代理人张少军，甘肃通源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张志龙，男，1988年5月17日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张军，男，1962年1月17日生，汉族。
二被上诉人的委托代理人袁熹东，甘肃德鑫律师事务所律师。
原审第三人董玉芳，女，1960年4月15日生，汉族。系张军之妻。
原审第三人张元新，女，1937年11月21日生，汉族。系张军之母。
二原审第三人的委托代理人刘江，男，1968年9月6日生，汉族。系董玉芳女婿。
上诉人吴凤鹤因与被上诉人张军、张志龙，第三人董玉芳、张元新房屋买卖合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2014）安民二初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：被告张军系定西市安定区××镇××村村民，其父亲张××于2005年去世，其母亲张元新现与张军共同生活，张元新夫妻生有一男三女，张军夫妻及张元新共同所有的原宅基院落位于定西市安定区××桥南43号，现因拆迁置换到安定区××拆迁安置房。2008年10月11日，被告张军与定西市安定区旧城改造办公室签订房屋拆迁安置协议，该协议约定，将被告张军位于定西市安定区××桥南43号宅院及住宅房屋，以房屋建筑面积采用产权比例调换方式，置换定西市安定区××期房6套，其中包括1号楼4单元7楼701、702室、15楼2室叁套房屋。2009年8月1日，被告张军与原告吴凤鹤签订《预购期房协议》，该协议约定，被告张军将置换的1号楼4单元701、702室转让给吴凤鹤，总价款为334502.40元，预付房款5万元，剩余房款284502.40元到交房时付清。该协议有张军及其子张志龙签名，吴凤鹤兄吴××以证人身份签名。当日，被告张军收到原告吴凤鹤预购房屋款5万元。2009年9月27日，二被告向原告出具借据1份：今借到吴凤鹤人民币30万元，借期六个月，以××期房一号楼柒零一、柒零二室作为抵押，月利率1.5％。借款人如按期不能偿还，本人同意将上述期房产权证办给吴凤鹤所有，吴凤鹤待付房款284502.40元，以此借款做抵消，余款15497.6元，由借款人张军、张志龙给吴凤鹤归还。在借款到期日至期房交付日所发生的利息，由借款人张军、张志龙按每日100元付息。2011年10月25日早上9点左右，吴凤鹤在安定区西关市场附近，将被告张军叫上皮卡车，又到安定区水利局门口拉上其姐夫杨××，到安定区××乡街道吴凤鹤经营的农资经营店里。在原告吴凤鹤及吴××、杨××、赵××、被告张军喝酒过程中，被告张军在原告打印好的借条和收条上签名、捺印。借条载明：今借到吴凤鹤人民币153500元，该借款以××（西子第063号）1号楼4单元15楼2室（建筑面积89.92平方米）作抵押。本人同意如不能按期还清本息，自愿将该房屋产权证办理齐全在吴凤鹤名下，三证齐全不提任何异议；还款日期自2011年10月25日至2012年6月25日，月息按1.8％计算。该借条有证明人杨××、赵××的签名。收条载明：今收到吴凤鹤交来××安置房款（二套），计人民币334502.40元。现原告起诉，请求：1、二被告立即交付转让给原告的位于定西市安定区××小区1号楼4单元7楼1室、7楼2室两套房屋；2、被告张军立即偿还原告借款153500元，利息99468元（2011年10月25日至2014年10月15日），利随本清，并以设定抵押的位于安定区××小区1号楼4单元15楼2室1套房屋拍卖、变卖价款优先受偿；3、本案诉讼费用由二被告承担。认定上述事实的证据有房屋折迁安置协议、预购期房协议、收条、借条等。
原审认为，虽被告张军、张志龙与原告吴凤鹤签订《预购期房协议》约定，被告张军将安置房转让给原告吴凤鹤，但该安置房屋为被告张军家庭共有的重大财产，因其未征得其他共有人的同意，损害了其他共有人的利益，应当认定该处分行为无效，故对原告与二被告签订的《预购期房协议》，本院不予认可。因协议无效，取得的财产应当予以返还并赔偿损失，故被告张军应向原告返还购房款334502.40元及自2011年10月25日直至履行完毕之日的利息（按约定月利率18‰计算）。被告张军应向原告吴凤鹤偿还借款153500元，并按约定承担自2011年10月25日直至履行完毕之日的利息（按约定月利率18‰计算）。因张军与张志龙借吴凤鹤的30万元借款，已包括在2011年10月25日张军出具的房款收条及借条中，故被告张志龙不再承担清偿责任。因原告与被告张军之间的借款抵押，未经其他抵押财产共有人的同意，故该抵押无效。原告未向第三人主张权利，故第三人不承担民事责任。据此，依据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第一百九十六条、第一百零七条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干规定》第六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十四条第二款之规定，判决：一、被告张军于本判决生效后六十日内返还原告吴凤鹤购房款334502.40元，并承担自2011年10月25日直至履行完毕之日的利息（按约定月利率18‰计算）；二、被告张军于本判决生效后六十日内偿还原告吴凤鹤借款人民币153500元，并承担自2011年10月25日直至履行完毕之日的利息（按约定月利率18‰计算）；三、被告张志龙不承担民事责任；四、第三人董玉芳、张元新不承担民事责任；五、驳回原告吴凤鹤的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9518元，由被告张军负担；财产保全费3380元，由原告负担。
宣判后，吴凤鹤不服，上诉称：一、原判认定事实不清。已被折迁的位于安定区××南43号房屋，系××镇××村划拨给被上诉人张军的养殖用地，并非原判认定的张军夫妻及张元新共同所有的原宅基院落，安定区××村14号和4号才是张军夫妻及张元新等家庭共有的宅基院落；二、原判对上诉人与被上诉人签订的《预购期房协议》不予认可错误。原判以双方买卖行为侵害了共有财产权利人的利益而认定协议无效，于法无据。请求撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。
张军、张志龙答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。诉争房屋系被上诉人家庭共同财产，《预购期房协议》及借据均违反法律规定。上诉人的行为不符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定。
二审查明，2014年6月10日定西市安定区土地房屋征收管理办公室给安定区人民法院出具证明：被安置人张军所安置房屋1号楼4单元7楼1室（1471）、1号楼4单元7楼2室（1472）分别调整到2号楼1单元7楼1室（2171）、2号楼1单元7楼2室（2172）。
二审查明的其他事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，上诉人与被上诉人签订的《预购期房协议》有效，应受法律保护。上诉人已履行了向被上诉人支付购房款的义务，被上诉人也应履行向上诉人交付房屋的义务。原判以被上诉人处分共有财产时未经其他共有人同意，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定，认定协议无效，判决被上诉人返还房款并支付利息的处理不当，属适用法律错误，本院予以纠正。原判由张军偿还上诉人借款本息及董玉芳、张元新不承担民事责任的处理正确，本院予以确认。上诉人提出，原判对双方签订的《预购期房协议》不予认可错误的理由成立，本院予以采信。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当。上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安定区人民法院（2014）安民二初字第354号民事判决第二、四、五项；
二、撤销安定区人民法院（2014）安民二初字第354号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；
三、被上诉人张军、张志龙于本判决生效后立即向上诉人吴凤鹤交付安定区××2号楼1单元7楼1室（2171），2号楼1单元7楼2室（2172），并协助上诉人办理上述房屋的过户手续。
一审案件受理费9518元及财产保全费3380元均由被上诉人张军负担；二审案件受理费应收6318元，由被上诉人张军负担，已预收9518元，多收的3200元退还上诉人吴凤鹤。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 张亚玲
审判员 黄晓红
二〇一五年三月十二日
书记员 赵雯萱