江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终921号
上诉人（原审被告）:郭虹，女，汉族，1981年9月24日生，住常州市新北区。
被上诉人（原审原告）:周鑫，男，汉族，1986年9月24日生，住常州市新北区。
被上诉人（原审原告）：杨玲，女，汉族，1987年7月9日生，住常州市新北区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：匡道林，江苏正气浩然律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨可斌，江苏正气浩然律师事务所律师。
原审第三人：江苏鑫洋置业顾问有限公司，住所地常州市通江中路305号，统一社会信用代码91320411560251799P。
法定代表人：潘建春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何梅红，该公司员工。
上诉人郭虹因与被上诉人周鑫、杨玲、原审第三人江苏鑫洋置业顾问有限公司（以下简称鑫洋置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郭虹上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对相关事实认定不清，相关证据的认定明显偏袒被上诉人。1、对上诉人明确表示不再履行与被上诉人签署的《常州市房地产买卖居间合同》的时间认定错误。2016年10月12日上诉人即根据合同约定向被上诉人以及原审第三人进行了通知。2016年10月15日，上诉人、被上诉人到原审第三人处就上诉人解除房屋居间合同后的赔偿问题进行协谈，上诉人明确表示不再履行房屋居间合同，并愿意双倍返还已收取的2万元定金，被上诉人当即表示同意解除房屋居间合同，但是不愿意只接受双倍返还定金的结果，并表示要去法院起诉索赔损失。故上诉人在2016年10月15日表明不再履行房屋居间合同，并愿意双倍返还已收取的2万元定金的意见，但原审判决对2016年10月15日协谈事实未予理会，仅认定2016年10月21日收到上诉人向原审第三人不再继续履行房屋居间合同的通知的事实。该时间点的认定对涉案房屋的评估价值存在影响，且该时间越往后对上诉人越不利。2、涉案房产评估时点认定错误。上诉人于2016年10月15日已明确表示不再履行房屋居间合同，被上诉人当即表示同意解除房屋居间合同，该合同已经解除。因此，如果被上诉人存在损失的话，也应以2016年9月1日至2016年10月15日间可能发生的损失为限，房屋评估的价值时点也应以2016年10月15日为评估时点。上诉人在评估前多次跟原审法官沟通，要求按该时点作为评估时点，但原审法院不顾上诉人的意见，坚持按照11月5日作为房屋评估时点，该时间点的确定没有依据，有违司法公正。3、原审判决对评估报告结论分析与认定错误。原审判决对评估报告的评估方法、论述存在重大缺陷，缺少必要的材料。（1）评估报告认为2016年11月5日涉案房屋价值为836500元，单价高达9261元/平方米，而根据常州市房产市场报公布的结果，11月份常州市新北区商品房成交价为8002元/平方米，这由上诉人向原审法院提交的《第二次开庭答辩意见》的附件佐证。（2）评估报告认为2016年10月20日至2016年11月5日期间价格无波动，该分析结论荒谬，脱离市场实际。涉案房屋2016年8月31日的交易价格为678000元，单价为7533元/平方米，从9月1日到11月5日65天期间，如果按照评估价格来计算，该房屋上涨了23%，而评估报告认为10月20日至11月5日这16天期间房屋没有变化。按照评估公司逻辑，房屋在50天中快速上涨了23%，但其后有16天价格突然停止了。原审判决对该评估报告的明显缺陷视而不见，反而以评估报告的结论作为判决的主要依据，判决存在明显错误。（3）评估报告中将环境优作为其评估价值的重要因素明显脱离事实。该房屋位于常州龙城大道和通江中路的交叉口，均为常州市的主要交通要道，为8车道主干道，房屋位于马路边头排系33楼的底层3楼位置。由于该建筑为下沉设计，实际约为2层高度，离卧室、客厅等距龙城大道的距离约为10米，长期遭受巨大的噪音和汽车废弃排放，这不利条件评估报告只字不提，反而将芦墅公园纳入景观，得出结论景观优。在龙城大道和通江大道的交叉口位置附近没有芦墅公园，这为常识，该评估报告犯了常识性的错误。法官在庭审时也承认该问题，曾申请法院调取常州市新北区翡翠锦园在2016年10月中旬在常州市房屋管理局的备案价以及成交价相关信息，但没有被批准，也要求评估公司出具其适用评估办法的评估详细交易案例数据，但没有答复，故原审判决存在明显错误。（4）评估报告对评估价格的给出没有任何的实际数据论证，对房屋估值数据和价值变化范围等均无。4、原审判决对解除权认定错误。合同中对在合同签署后到支付首期款之间的告知不再买卖的行为认定为悔约而不是违约，在10月15日中介三方的协商中，上诉人明确表示要解除合同，中介合同中确定的期限内合同双方拥有合法的单方面解除权。二、原审判决适用法律错误。1、房屋性质为不动产，其最大的属性是供人居住的使用价值，且流动性差，不具有投机属性，不能将其与黄金、大宗期货等投资品等观对待，两者不具有可比性。2、在居间协议第八条第一款中规定，甲方若中途悔约，应在悔约之日起退还已收取的全部款项，并赔偿乙方金额贰万人民币。在10月15日中介三方的协商中，上诉人已明确表示要解除合同。3、关于判决结果，退一步讲，原审法院的判决意见没有综合考虑能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以酌情调整。上诉人在签订合同后，在较短的时间内即口头告知即2016年10月12日解除合同，并于10月15日到第三人处与被上诉人协商达成解除合同，并于10月19日再次书面发函，上诉人已经尽自己的能力在防止损失扩大，故对于损失的计算时间点应为9月1日-10月15日，其后扩大的损失，上诉人不应承担。4、关于涉案房屋，退一步讲，如果存在损失的话，房屋价值差额不应在损害赔偿范围之中。我国《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
周鑫、杨玲辩称，一、原审判决认定2016年10月21日是上诉人的预期违约时间有事实依据和法律依据，是正确的。首先，2016年10月15日被上诉人认为是其预期违约之日，当天只是三方协商如果要解除合同其解决方案是什么，上诉人当时并没有明确表示不再继续履行合同,上诉人也没有必要于2016年10月19日再行通知明确表示不再继续履行涉案合同；其次，2016年10月15日也非上诉人认为的是涉案房屋合同解除之日，因为当日双方并没有就解除合同达成协商一致，上诉人也没有约定或法定的单方解除权，不可能发生合同解除的法律效果。最后，被上诉人于2016年10月21日收到的上诉人所发不再继续履行合同的通知，符合合同法第九十四条第（二）项关于预期违约的规定，原审法院据此认定上诉人违约时间是正确的。二、涉案房产评估时点认定有事实依据和法律依据，正确合理。判定损失的时点应该是合同解除时，由于被上诉人是于2016年11月2日直接向法院提起诉讼请求解除合同的，解除的时间节点应该是法院将一审诉状等文书送达至上诉人时，原审法院结合上诉人的预期违约时间以及合同法119条规定的违约相对方减损义务，确定评估时点为2016年11月5日，合法合理，而且已经将涉案房产评估时点大大提前，不存在偏袒被上诉人的情况。三、评估报告形式内容均符合法律规定，具有证明效力，原审法院依法采纳并无不当。本起房屋价格上涨损失的评估系一审人民法院委托中证房地产评估造价集团评估，该评估机构及其资产评估师均具备相应的资质，对上涨损失的评估，程序合法，依据较为充分，其出具的评估结论具有证明效力。现上诉人对该评估报告提出异议，但是其未提交充分证据证实自己的主张，且在一审时也未申请重新鉴定，无事实和法律依据。四、原审判决对悔约、毁约理解为违约符合法律规定和合同约定是正确的。对本案悔约毁约的理解，原审法院依据争议条款中违约金概念，合同其他条款以及争议条款所处合同文本的编排位置为违约责任等，将其理解为违约，符合双方当事人的真实意思，并且符合买卖合同的目的、交易习惯及诚实信用原则。上诉人将其理解为单方解除权，无任何依据，不仅不符合文义、体系解释，更同二手房买卖交易至管理，诚实信用原则相违背，且无益于促进交易安全，是实现买卖合同的目的。五、原审法院认定房屋差价损失在损害赔偿范围之中有事实依据和法律依据。买卖房屋系处分个人重大财产，上诉人作为完全民事行为能力人，不可能不作详细考虑。签订合同时，上诉人对房产市场情况和法律后后果应当是知悉的，而且当时还有原审第三人作为专业的置业顾问和中介在场，上诉人对房产市场更应该由比较深的了解，应当预见到因违反合同可能造成的损失。因此房屋差价损失符合合同法第113条规定的可预见性规则，应当在损害赔偿范围之列。六、判决结果有事实依据和法律依据，合法合理。本案中上诉人预期违约导致合同被解除，应当按照合同约定和法律规定承担返还定金、赔偿损失的违约责任。由于被上诉人对损失的发生无任何过错，也未从上诉人的违约行为中获利，且上诉人也未提供证据证明被上诉人有上述行为，无需适用过失相抵、损益相抵的原则。何况，本案中原审判决已经基于以下因素对判决结果进行了调整，做到了合法合理，公平正义：第一，已适用减损规则将评估时点大大前移；第二，考虑到上诉人确实占有被上诉人资金不多，已酌情由上诉人只承担房屋价格上涨价格的90%。
鑫洋置业公司述称，我们签的合同是有效的，我公司没有意见，以法院判决为主。
周鑫、杨玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除《常州市房地产买卖居间合同》；2、判令郭虹双倍返还定金，计40000元；3、判令郭虹赔偿周鑫、杨玲定金罚则以外损失,计144000元（其中房价上涨损失153000元、中介费11000元，扣除定金罚则取得的20000元）；4、诉讼费用由郭虹承担。
一审法院认定事实：周鑫、杨玲、郭虹及第三人鑫洋置业公司于2016年8月31日签订了《常州市房地产买卖居间合同》一份。该合同约定：1、郭虹将名下的坐落于常州市新北区翡翠锦园5幢302室房产出售给周鑫、杨玲，总价为678000元；2、周鑫、杨玲在合同签订时支付郭虹定金20000元，通过资金监管交接剩余房款，其中首付款198000元在办理资金监管时存入监管账户（并约定首付款中188000元用于郭虹还贷，还贷额抵冲首付款），剩余460000元由周鑫、杨玲通过申请公积金贷款汇入监管账户；3、双方于2016年10月25日前办理资金监管手续或产权转让手续，在手续办妥、房款付清后交付房屋。该合同第八条违约责任约定“1、甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币贰万元整；···6、甲乙双方必须严格履行本合同，若有毁约（包括因违约导致合同被对方解除），由毁约方承担丙方的中介代理费（按房屋成交价的2%计收）···；7、如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿；···”合同签订后，周鑫、杨玲依照约定支付定金20000元，郭虹出具20000元定金收款凭证。后郭虹提出协商解除合同未果。第三人鑫洋置业公司于2016年10月21日收到郭虹“不再继续履行《常州市房地产买卖居间合同》的通知”，并转发周鑫、杨玲。周鑫、杨玲与郭虹协商解除合同、赔偿损失无果，诉至法院。审理中，因对于房产上涨价值争议较大，法院委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房地产进行市场价值评估，中证房地产评估造价集团有限公司于2017年8月4日实地查勘后，于2017年8月9日出具房地产估价报告，认为价值时点2016年11月5日涉案房地产市场价值为836500元，单价9261元/平方米，2016年10月20日至2016年11月5日期间价格无波动。为此周鑫、杨玲支出产生评估费6679元。
一审法院认为，周鑫、杨玲、郭虹及第三人鑫洋置业公司签订的《常州市房地产买卖居间合同》，已就交易当事人信息、房产基本情况、房款支付方式、违约责任承担等各方面进行了较为详细的约定，该合同已依法成立并生效，当事人应当按照合同约定履行本方义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任，违约方不得因违约行为使对方受损同时自己获利。郭虹在合同主要义务履行期限届满前明确表示不再继续履行买卖合同，周鑫、杨玲依法享有解除合同并请求对方返还已付定金、承担违约责任的权利。
合同第八条违约责任中“悔约”、“毁约”均非专业法律术语，郭虹以此辩称“1、若甲方中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿一方违约金人民币贰万元”是买卖双方对于出卖人享有单方解除权的约定，该观点若成立无疑事实上赋予了出卖方随时解除合同的权利。但从买卖合同文本的编排来看，本条列在违约责任的第1项，可见并非是对单方解除权的约定，况且出卖人“悔约”的不仅要在三日内退还已收取房款，还需承担的是“违约金贰万元”，也足以证明本条恰恰是关于违约责任的约定。在违约责任“7、如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿；···”也已就守约方可就实际损失向违约方主张权利的约定，郭虹不应片面理解合同的约定。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”因此，周鑫、杨玲主张赔偿房屋上涨损失有事实和法律基础。郭虹在庭审中反复强调的第三人鑫洋置业公司告知其如不愿出售房产双倍返还贰万元即可的意见并非不可适用，只是在房价快速上涨期间，守约方的实际损失已经远远超出违约金的数额，而守约方因为失去与违约方继续交易的机会，导致了购买同宗房产所需花费的成本大幅上涨，该损失系因违约方的违约行为所致，守约方有权选择按实际损失或定金罚则主张违约责任。
周鑫、杨玲于2016年10月21日得知郭虹以书面形式明确表示不再继续履行合同，按照《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”合同发生争议时正值房价大幅上涨，市场上房地产买卖交易的时间明显缩短，故法院确定守约方减损的合理期间为十五天，价值时点确定为2016年11月5日。鉴于双方对于上述价值时点房地产上涨损失的金额持有异议，法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司进行房地产价值评估，该评估公司现场查勘后出具房地产估值报告，评估程序合法，评估公司具有评估资质，郭虹对于评估报告提出的异议不足以否定案涉房地产价值时点的市场价值，且房地产地理位置、周边环境是客观事实，在本案中也非足以影响到买卖双方签订合同的关键因素，故郭虹的异议不能成立。法院依法采纳该评估报告的意见，确定房屋上涨损失为158500元，但考虑到郭虹对于周鑫、杨玲的资金占用确实不多，故上述差价由郭虹承担90%，郭虹并应承担由此产生的评估费用6679元。按照合同约定，违约一方应承担中介费，故对于周鑫、杨玲主张已经支出的中介费11000元，法院亦予以支持。
综上所述，买卖房地产的当事人，应当谨慎签订买卖合同，或秉持契约精神按约履行。正是因为房产的价值随市场波动，出卖人莫要把房产一时的增值看得过重而肆意违约，失去诚信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，作出如下判决：一、解除周鑫、杨玲与郭虹及第三人鑫洋置业公司于2016年8月31日签订的《常州市房地产买卖居间合同》；二、郭虹于本判决生效之日起十日内返还周鑫、杨玲已付定金20000元；三、郭虹于本判决生效之日起十日内赔偿周鑫、杨玲房价上涨损失142650元，并承担周鑫、杨玲已经支出的中介费11000元，两项合计153650元；四、驳回周鑫、杨玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费4224元，保全费1520元，评估费6679元，合计12423元，由周鑫、杨玲承担823元，郭虹承担11600元（此款由周鑫、杨玲预交，郭虹应承担的诉讼费用由郭虹在本判决生效之日起十日内直接支付周鑫、杨玲，法院不再另行退还）。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
除上诉人郭虹在上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，针对上诉人在上诉状中就本案所涉及的评估报告所提出的异议，一审评估机构中证房地产评估造价集团有限公司鉴定人员到庭进行了释明。鉴定人员述称，评估报告的数据是根据2016年10月至11月份该小区和周边小区的成交数据综合修正得出成交价格。来源主要是通过询问中介和网上查询。价格修正的因素分三类：区域状况、实物状况、权利状况，包括建筑结构、建筑年代、面积、层高、外观形象、内部的装饰装修、设施设备、空间布局、维护保养以及物业管理等。报告所指的是整个小区的景观状况，芦墅公园是我们的笔误，但不影响评估结果。评估时调查了周边小区的案例，我们一般搜集3-15个案例，本案的评估报告最终采用的是涉案房屋小区的三个案例。第一个成交价格单价是9328元，第二个成交价格单价是10454元，第三个成交价格单价是9650元，均是毛坯房。第一个12楼，第二个是16楼，第三个也是12楼。房管局的成交价格、备用价格、实际成交价格是不一样的。2016年11月翡翠锦园的成交价格是9107元/平方米，在2016年10月份成交均价是9348元/平方米，所以所谓的在10月份房屋上涨23%是不实际的。
本院认为，一、从双方当事人在交易过程中形成的聊天记录和录音资料的内容看，上诉人与被上诉人虽存在协商解除房地产买卖居间合同的意思，但双方当事人并未就解除房地产买卖居间合同达成一致意见，上诉人在2016年10月19日寄送不再履行房屋居间合同的通知后，双方当事人也未签订书面解除协议，故上诉人主张双方之间的房地产买卖居间合同已经解除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、本案中一审法院判决依据的房地产估价报告已经一审庭审质证，上诉人也提交了书面质证意见。经二审审理中评估机构的鉴定人员出庭释明，鉴定人员对上诉人就房地产评估报告所提出的问题进行了解释，上诉人虽不认可，但未提供其他证据支持其对评估报告所持的异议，一审判决所依据的房地产估价报告也未违反房地产估价规范的规定，故一审法院采纳该房地产评估报告径行判决并无不当。三、房屋价格上涨导致的差价并不超出一般人的正常认知，也符合一般的市场预期，上诉人主张该价格差异不属预期可得利益损失缺乏事实依据。上诉人寄送不再履行合同的通知后，被上诉人应当在合理时间内另行购买房屋以减少因上诉人违约造成的损失，该合理时间一审法院确定为十五天并未违反法律规定，也符合一般交易习惯。四、双方当事人在房地产买卖居间合同第八条中对违约责任的约定是明确的，合同第八条第7款系对合同第八条前面违约条款的补充，二者之间并不矛盾。上诉人以合同第八条第1款的约定否认合同第八条第7款的效力缺乏法律依据。
综上，上诉人郭虹的上诉请求缺乏事实和证据支持，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4224元，由上诉人郭虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 尤建林
二〇一八年五月二十八日
书记员 刘珊珊