沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）经开民初字第5263号
原告：程垚，女，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：张志毅，系辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：陈爽，系辽宁开宇律师事务所律师。
被告：李文具，男，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：李迪，系辽宁睿金律师事务所律师。
被告：李川，男，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：李迪，系辽宁睿金律师事务所律师。
被告：房雪，女，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：李迪，系辽宁睿金律师事务所律师。
原告程垚与被告李文具、李川、房雪民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程垚及其委托代理人张志毅，被告李文具、李川、房雪共同委托代理人李迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程垚诉称：2013年7月19日，被告李文具向原告借款420万元，用于偿还被告李文具妻子及其亲属名下房产的银行贷款。双方约定，借款期限为一个月，月利息3.5%，即147,000元。借款协议签订后，原告按照约定履行了借款义务。直到2014年3月，被告李文具仅向原告偿还利息到2013年12月19日。后经原告与被告李文具、李川协商，被告李川自愿用其名下的位于沈阳市铁西区云峰北街23-1号2门的房产偿还所欠原告的本金和利息。2014年3月25日，被告李川、房雪与原告签订《房屋买卖合同》，确认截止2014年3月25日共欠原告本息合计4,986,500元，约定顶账房价格为8,486,500元,其中，该顶账房产有3,500,000元按揭贷款由原告偿还，其余房款抵顶原告的本金及利息。房屋买卖合同签订后，原告开始按照约定偿还银行贷款，每月26,000元。被告李川、房雪一直不配合原告办理过户手续。2014年5月14日，由于被告李文具、李川的其他个人债务问题，该顶账房被沈阳市中级人民法院查封，致使原告无法办理过户手续，无法实现《房屋买卖合同》的目的，不能实现顶账的目的，原告多次协商未果。现诉至法院，请求判令:1、三被告立即偿还借款420万元；2、三被告按照中国人民银行同期贷款利率的4倍给付债务利息（计算至2015年3月23日，利息总额为1,290,861.4元，其余按此标准给付至开庭前一日）；3、三被告给付原告代为偿还的银行贷款28万元；4、三被告承担本案诉讼费用。原告在审理过程中撤回第3项诉讼请求，即撤回要求被告偿还银行贷款28万元。
三被告辩称：被告不同意偿还原告借款及利息，双方于2014年3月25日签订了一份房屋买卖合同，合同已经确认被告以坐落在沈阳市铁西区云峰北街23-1号2门、建筑面积385.74平方米的房屋抵顶给原告欠款420元。该房屋尚欠招商银行贷款350万元，由原告负责偿还。该房屋当时处于出租状态，承租人为案外人田丽娇，原告已经收取了两年半之多的租金，合计72万元。对于双方债权债务关系，双方已经以涉案房屋进行了抵顶，并且双方已经履行了大部分合同义务，故被告对原告的债务已经消灭，原告再无权向被告主张债权。房屋查封的原因是因为原告自称无力偿还银行贷款而导致。被告在其中不存在任何过错。原告已经实际上占有了该房屋，所以该房屋尽管被法院查封，但是原告完全可以以案外人执行异议的方式要求解除该房屋的查封，该房屋现在并非是不能履行状态。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告程垚与被告李文具通过朋友介绍认识，被告李文具与李川系父子关系，被告李川与房雪系夫妻关系。原告与被告李文具曾有过多次借款往来，被告均如期还款，双方关系较好。
2013年7月19日，原告李文具因银行贷款即将到期无力偿还，向原告借款400万元用于周转，双方口头约定借期为一个月，月利息为3.5%。约定后，原告程垚向案外人肖鹏、刘志清借款400万元。2013年7月19日，二人通过银行转账的方式将400万元转入被告李文具妻子侯宝芝的银行账户，其中肖鹏转款100万元，刘志清转款300万元。
借款到期后，被告李文具未能如约还款。2014年3月25日，原、被告双方经过协商，原告与被告李文具的儿子李川、儿媳房雪签订了房屋买卖合同，以李川个人所有的位于沈阳市铁西区云峰北街23-1号2门的房屋（385.74平方米）抵顶借款本息，双方约定房屋总价款8,486,500元，因该房屋尚有银行抵押贷款350万元没有还清，双方还约定，由原告负责偿还该抵押贷款。后被告将该房交付给原告。该房在顶账前处于出租状态，原告收到该房后租赁关系继续，2015年2月4日，原告程垚向被告出具情况说明一份，载明程垚收到购房合同期间的租房款16万元。
原告在使用该房期间，因被告与他人发生经济纠纷该房产被沈阳市中级人民法院查封，导致无法办理更名过户。
嗣后，李文具向原告出具《情况说明》一份，载明：2013年7月李文具向程垚借款420万元用以偿还李文具家人及亲属的银行贷款。借款协议签订后，程垚履行了借款义务，李文具也收到了借款款项。直至2014年3月，李文具未向程垚偿还过任何本金及利息。后经李文具（夫）、侯宝芝（妻）、李川（子）、房雪（儿媳）协商，李川、房雪自愿用其名下的位于铁西区云峰北街23-1号2门的房产用以偿还其所欠程垚的借款本息。2014年3月25日，李川、房雪与程垚签订房屋买卖合同，约定该房产价格为8,486,500整。其中双方确认截止2014年3月25日共欠程垚本息4,986,500元，该房产还有350万元的银行贷款由程垚负责偿还本金及利息。在2014年5月14日由于李川、李文具个人债务问题，房屋买卖合同中约定的房产被中级人民法院查封，程垚无法对此房产办理更名过户，给程垚造成严重的经济损失，对此，李川、李文具自愿对程垚进行经济补偿43万人民币（其中2014年3月25日程垚给李川写的23万元欠条作废，用以抵顶对程垚的部分补偿。另20万元由李川、李文具直接给付程垚）。
以上事实的认定，有情况说明、BANCS存款历史交易明细清单、房屋买卖协议、公证书及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的借据系双方真实意思表示，双方均应恪守。被告李文具收到借款后未如约还款，后双方虽然签订以房抵债协议，因被告原因导致无法办理更名过户，被告系违约行为。原告要求被告李文具返还欠款的主张合理，本院予以支持。
关于借款本金的数额问题，原告主张借款420万元，被告予以否认，被告仅承认实际收到400万元，另20万元为预扣利息款。原告提供的银行转账明细也证明借款本金为400万元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。故本案借款本金应为400万元。
关于借款利息的标准问题，双方约定借款利息为月息3.5%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。因本案双方当事人约定的利息超出法定标准，故超出年利率24%的部分，本院不予支持。本院按年利率24%计付利息。
关于被告认为原告已经收取租金72万元的问题，因被告提供的证据仅能证明原告收取租金16万元，被告可待证据充分后另行主张权利。原告已收取租金16万元，原告应予返还。
关于原告程垚主张被告李川、房雪对该笔债务承担给付责任的问题，因被告李文具到期未能还款，被告李川自愿以其自有房产偿还借款，系债务加入行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的借款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故被告李文具如不履行生效判决确定的金钱债务，原告可以申请拍卖该房产。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：
一、被告李文具于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程垚借款400万元；
二、被告李文具于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程垚借款400万元的利息（利息自2013年7月19日起至2016年5月19日止，按年利率24%计付）；
三、原告程垚于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告李川租金16万元；
四、判决生效后，被告李文具不履行生效判决确定的金钱债务，原告程垚可以申请拍卖被告李川所有的位于铁西区云峰北街23-1号2门的房产以偿还债务。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费57,196元，由被告李文具承担53,696元，由原告程垚承担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费57,196元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 李 冬 梅
审判员 杜 晓 红
审判员 王 桂 华
二〇一六年八月十八日
书记员 郑文娟本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的借款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。