江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第80号
原告（反诉被告）吴晓明。
委托代理人白徐芳（受吴晓明的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。
被告赵晖。
被告（反诉原告）许莉。
委托代理人王友祥、周颖颖（均受许莉的特别授权委托），均系江苏宏润律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴晓明与被告赵晖、被告（反诉原告）许莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后依法由审判员陆峰适用简易程序，于2015年2月6日、2015年3月12日公开开庭审理。原告（反诉被告）吴晓明及委托代理人白徐芳、被告赵晖、被告（反诉原告）许莉的委托代理人王友祥、周颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴晓明诉称：2001年11月18日，吴晓明与赵晖签订房屋产权有偿转让协议书及补充协议书，约定赵晖将其位于曹张新村80号102室房屋转让给吴晓明，吴晓明向其支付房款63500元，赵晖负责协助吴晓明办理产权过户手续，并约定若有违约应向对方支付房屋总价款20%的违约金。吴晓明于2001年11月22日付清上述全部款项，同日赵晖向吴晓明交付了房屋钥匙、房屋产权证及土地证，吴晓明遂居住使用该房屋至今。然而赵晖于2014年9月24日挂失补办房屋产权证及土地证，并于2014年10月20日发函要求吴晓明搬离涉案房屋，并对该房屋采取停水停电行为。请求判令：1、赵晖、许莉继续履行房屋产权有偿转让协议书及补充协议书并办理房屋产权过户手续；2、赵晖、许莉支付吴晓明违约金12700元；3、赵晖、许莉赔偿吴晓明损失2400元；4、本案诉讼费由赵晖、许莉承担。
被告赵晖辩称：房屋产权有偿转让协议书及补充协议书并无全体产权人的签字，对协议上赵晖签字的真实性无法确定，对协议上赵晖印章的真实性不予认可。吴晓明没有以任何形式要求赵晖办理产权变更登记。请求驳回吴晓明的诉讼请求。
被告许莉辩称：许莉对讼争房屋产权转让不知情，也不同意转让。房屋产权有偿转让协议书及补充协议书未经共有产权人许莉的同意，应属无效。吴晓明第一、二项诉讼请求已过诉讼时效。第三项诉讼请求属侵权之诉，应分案处理。请求驳回吴晓明的诉讼请求。
许莉反诉称：许莉在本案本诉中得知吴晓明与赵晖于2001年11月18日签订房屋产权有偿转让协议书及补充协议书，约定将曹张新村80号102室房屋及装修出卖给给吴晓明，许莉作为该房屋的共同共有人却对此毫不知情。许莉不认可上述协议的的效力，要求判令：确认吴晓明与赵晖于2001年11月18日签订的房屋产权有偿转让协议书及补充协议书无效；吴晓明立即交还曹张新村80号102室房屋；反诉费由吴晓明承担。
针对许莉的反诉，吴晓明辩称：讼争房屋1998年的房产证上明确房屋所有人为赵晖个人，许莉并不是共有人。该房屋1999年的土地证也明确注明土地使用权人仅为赵晖个人。本案房屋产权有偿转让协议书及补充协议书于2001年签订，签订协议时许莉并不是共有人。因此吴晓明与赵晖签订的房屋产权有偿转让协议书及补充协议书是合法有效的，吴晓明履行了全部义务，讼争房屋应当归吴晓明所有。请求驳回许莉的反诉请求，反诉费由许莉承担。
经审理查明：2001年11月18日，赵晖（甲方）与吴晓明（乙方）签订房屋产权有偿转让协议书1份，载明双方经过友好协商，在平等互利的原则下，本着诚实信用的精神，就曹张新村80号102室的房屋产权转让事宜，达成如下协议：甲方为照顾乙方的特殊困难，愿将曹张新村80号102室房改房有偿转让给乙方，该房屋产权证核定面积39.41平方米，连同底楼院子在内，转让价为人民币肆万元。乙方以现金付清房款，甲方收到房款时出具收据给乙方，同时甲方应将该房屋产权证、土地证等相关购房资料交给乙方。甲方负责协助乙方办理有关产权过户手续，本协议在乙方领到新的产权证后即告完成。本协议一经签定即发生法律效应，如有一方违反本协议，必须按总房款20%的违约金赔偿给另一方。同日，赵晖（甲方）与吴晓明（乙方）又签订补充协议书1份，就曹张新村80号102室的房屋装修、装饰等事宜，达成如下协议：房屋内所有的装修、装饰物品及设施费用作价人民币贰万叁仟元。甲方有偿转让给乙方，乙方同意以现金贰万叁仟元支付给甲方，甲方收到乙方支付的装修、装饰物品及设施费用时，出具收据给乙方。本协议一经签定，与该房屋产权有偿转让协议书一并生效，违反本协议必须按照装修、装饰物品及设施总费用的20%赔偿给对方。赵晖、任佩英（赵晖之母）、吴晓明在上述2份协议上均签名、盖章。
2001年11月22日，任佩英、赵晖出具收据2份，分别载明：今收到吴晓明购买曹张新村80号102室有偿转让房屋产权款肆万元整；今收到吴晓明购买曹张新村80号102室房屋装修、装饰等一切设备设施费用贰万叁仟伍佰元整。收据落款处由任佩英签名、赵晖盖章。任佩英、赵晖则将曹张新村80号102室房屋的钥匙、房屋所有权证、国有土地使用证交付吴晓明。该房屋所有权证由无锡市房地产管理局于1998年10月10日填发，所有权人赵晖，共有人一栏空白。该国有土地使用证由无锡市国土管理局于1999年8月23日填发，土地使用者赵晖。
2014年9月24日，经赵晖申请对曹张新村80号102室房屋所有权证作遗失补证，无锡市房屋产权监理处填发WX1000898556房屋所有权证：房屋座落曹张新村80-102，所有权人赵晖，共有人许莉。2014年10月20日，赵晖、许莉向曹张新村80号102室占有人发出立即搬离曹张新村80-102室房产的通知函，载明：无锡市曹张新村80-102室房产属于赵晖及配偶许莉共有房产，但赵晖、许莉发现该房产被他人非法占用。现正式通知非法占用人、使用人，立即搬离曹张新村80-102室房产，否则将采取法律途径维护权利，一切后果将由非法占用、使用人承担。
另查明：任佩英、赵晖将曹张新村80号102室房屋的钥匙、房屋所有权证、国有土地使用证交付吴晓明后，吴晓明实际居住使用曹张新村80号102室房屋。2013年5月25日，吴晓明（甲方）与李金富（乙方）签订租赁协议1份，约定：甲方自愿将座落于曹张新村80号102室房屋出租给乙方用于居住，出租日期自2013年6月1日至2015年5月30日止。乙方应于每月15日前支付当月房租1200元。经甲乙双方协商一致，可以解除合同。甲乙双方违反上述约定的，视为违约，应当向守约方支付违约金。2014年12月20日，吴晓明又与李金富签订协议1份，约定：鉴于2014年10月起，赵晖经常至曹张新村80号102室闹事，要求承租人李金富搬离该房屋，并采取上门吵闹、贴函、停电和停水，该行为已经影响了承租人李金富正常生活。吴晓明同意免除李金富两个月房租（即2014年12月及2015年1月）作为补偿，李金富对此事不再追究。
再查明：赵晖与许莉于1994年11月登记结婚。曹张新村80号102室房屋系赵晖于1998年6月通过职工购买公有住房取得所有权。
上述事实，由房屋产权有偿转让协议书、补充协议书、收据、房屋所有权证、国有土地使用证、通知函、租赁协议、协议、无锡市出售公有住房合同、无锡市市区职工购买公有住房申请表、江苏省公有住房出售收入专用票据等证据及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：一、赵晖与吴晓明签订的房屋产权有偿转让协议书及补充协议书依法成立并合法有效，双方应按约定全面履行义务。理由是：1、赵晖与吴晓明采用书面形式订立转让曹张新村80号102室房屋产权、装修等的合同，该合同自赵晖与吴晓明在书面协议上签字或盖章时成立。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。赵晖提出的关于自己虽在上述协议上签字、盖章，但房屋买卖事宜由任佩英一手操作、自己并不知情的抗辩，本院不予采信。2、赵晖于1998年6月通过职工购买公有住房取得曹张新村80号102室房屋所有权，此时系赵晖与许莉夫妻关系存续期间，该房屋属赵晖与许莉夫妻共同财产应无异议。但彼时曹张新村80号102室房屋所有权证上登记的所有权人仅为赵晖一人，许莉并不是经不动产登记机构依法登记的房屋共有人。根据物权登记公示原则，吴晓明与赵晖签订上述协议时完全有理由相信赵晖对该房屋具有完全处分权，且上述协议也约定吴晓明支付相应对价后取得该房屋产权、装修，故本院对许莉提出的认定上述协议无效的抗辩，依法不予采纳。现赵晖拒绝协助吴晓明办理产权过户手续，构成违约，应承担违约责任。
二、关于吴晓明向本院起诉请求保护其民事权利是否超过诉讼时效期间。首先，双方签订的房屋产权有偿转让协议书及补充协议书并未明确办理产权过户的具体时间；其次，诉讼时效又称消灭时效，是指权利人在法定的期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度；再次，办证请求权具有极强的物权属性。故许莉提出吴晓明的诉求超过诉讼时效，不予采纳。
三、赵晖不履行合同义务是导致吴晓明提前解除与李金富的租赁协议而造成2400元租金损失的直接原因，依法应由赵晖承担赔偿损失的违约责任，故许莉提出的该项诉讼请求系侵权之诉应另案处理的抗辩意见，本院不予采纳。至于具体违约金的确定，因本案房屋产权有偿转让协议书约定的是一方违约时应向合同相对方支付房款20%的违约金，故应为8000元。分析合同法第一百一十四条第二款内容可知，违约责任应以补偿为主，且吴晓明并未提供证据证明约定的违约金明显低于其所受到的损失，故吴晓明无权同时主张约定违约金和因对方违约所造成的损失。
综上，本院对吴晓明提出的关于要求赵晖、许莉协助办理房屋过户登记手续、支付违约金的诉讼请求，依法予以部分支持；对吴晓明提出的要求赵晖、许莉赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。对许莉提出的确认上述协议无效、要求吴晓明交还曹张新村80号102室房屋的反诉请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、赵晖、许莉于本判决生效之日起十日内协助吴晓明办理曹张新村80号102室房屋所有权过户登记手续。
二、赵晖于本判决生效之日起十日内支付吴晓明违约金8000元。
三、驳回吴晓明的其他诉讼请求。
四、驳回许莉的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为883元（已由吴晓明预交），由吴晓明负担80元，赵晖负担803元。反诉受理费减半收取为883元（已由许莉预交），由许莉负担。赵晖于本判决生效之日起十日内将负担的诉讼费直接支付吴晓明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 陆峰
二〇一五年三月十六日
书记员 邹昀
本案援引法律条文
中华人民共和国合同法
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。