北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第05595号
原告霍亚军，男，1960年4月27日出生。
委托代理人郑亚东，北京市亚东律师事务所律师。
委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。
被告李太，男，1956年5月9日出生。
委托代理人曾万芳，北京市法鸿律师事务所律师。
第三人霍亚丽（李太之妻），1955年10月29日出生。
原告霍亚军与被告李太房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加霍亚丽为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍亚军及委托代理人郑亚东、赵玉峰，被告李太及委托代理人曾万芳，第三人霍亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告霍亚军诉称：2002年，被告单位预组织职工集资盖房，被告由于无力购买集资房，已经放弃了购买集资房。后原告与被告商量，由原告出资购买北京市丰台区404号房屋（以下简称涉诉房屋），当时双方约定，等能够办理房屋过户手续后，双方办理房屋过户手续。随后，原告于2002年12月13日前缴纳了全部购房款及相关税费，2003年3月11日涉诉房屋交付使用，原告一家经装修后，居住至今。2006年8月8日被告取得涉诉房屋的产权证，房屋性质为按照经济适用住房产权管理。之后原告多次要求被告办理过户手续，被告先是同意，后又反悔，并且总是提出一些附加条件，至今未办理房屋过户手续。为维护原告的权益，现原告诉至法院，要求被告配合原告办理北京市丰台区404号房屋的过户登记手续，诉讼费用由被告承担。
被告李太辩称：第一，原告所述不符合事实。原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系。本案的客观事实是2002年末，被告所在单位北京铁路分局组织职工集资建房，被告符合集资建房条件。当时，被告因按时交齐集资款有困难，就与原告口头商定，由原告代被告垫付集资款，该房归被告所有，原告一家可免费居住10年。2002年12月13日被告与所在建房单位北京铁路分局订立《北京铁路分局出售公有住房协议书》约定，由被告以每平米2500元的价格购买涉诉房屋，并明确该房为经济适用住房。按照被告与原告的口头约定，原告代被告垫付集资房款270175元及公共维修基金5403.5元，共计275578.5元。2003年3月涉诉房屋交付后，依双方约定，原告在涉诉房屋居住。2006年8月8日，办理涉诉房屋产权登记时，被告依约将涉诉房屋登记在本人名下。2013年，双方约定的居住期限届满后，原告开始答应按时腾退房屋，被告妻子霍亚丽念及与原告间的姐弟亲情给其宽裕的腾退时限，但原告反悔拒绝腾退，被告无奈于2014年12月9日将原告一家诉至贵院要求其腾退房屋。从上述事实看，由于涉诉房屋为被告单位组织实施的职工集资建房，只有被告才有资格参与购买，原告不是被告单位职工，其无权出资购买。由于被告当时交齐集资款有困难，依双方的口头约定，原告代被告垫付了涉诉房屋的集资款，被告与原告之间存在原告代被告垫付集资房款的事实，但不能因此认定原告所述的双方存在房屋买卖合同关系。第二，原告所提交的证据不能证明其所诉事实和请求主张。原告与被告就涉诉房屋未订立书面和口头买卖协议，涉诉房屋系职工集资建房，被告与单位订立的购房协议，明确记载该房为经济适用房。2006年8月8日涉诉房屋取得产权证书，但依相关法律和政策规定，被告不经所在单位同意无权将涉诉房屋出卖给原告。原告出示的交付集资购房款、购房其它费用、公共维修基金的收据交款人均记载为被告李太，办证费用交款人记载为被告妻子霍亚丽，证实涉诉房屋由被告购买。原告提交的装修押金、管理费收据，只能证明其依约对涉诉房屋进行过装修居住的事实，不能证实其取得涉诉房屋的所有权。原告提交王玉娥的证人证言不符合事实，原告代被告垫付集资款，不是其全款购房。原告不具有购买涉诉房屋的资格，被告系涉诉房屋的产权人。综上所述，原告所述无事实和证据支持，亦无法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。
第三人霍亚丽述称：2002年单位分房，当时我们没有钱，霍亚军说出钱帮我们买房，当时也没说房子归谁的事，只是说先让霍亚军用10年左右。我们现在住的房屋小，以前我只是考虑母亲和弟弟，现在我儿子已经29岁了，我得为我儿子考虑。其他意见同李太的意见。
经审理查明：霍亚丽与霍亚军系姐弟关系。李太与霍亚丽系夫妻关系，二人于1994年登记结婚。2002年12月13日，李太与北京铁路局签订《北京铁路分局出售公有住房协议书》约定，北京铁路局按每建筑平方米2500元的价格向集资建房的李太出售京铁家园住房，房屋坐落：北京市丰台区0404号2居室住房一套，李太实付房价款270175元，李太一次性交纳房屋共用部位共用设施设备维修基金5403.5元。2003年3月11日，霍亚军交付了购房款270175元，公共维修基金5403.5元，购房其它费用1189元。同年，霍亚军对涉诉房屋进行了装修并由其居住使用至今。2006年8月8日，李太取得涉诉房屋的房屋所有权证书，房屋性质为按经济适用住房产权管理。
另查，涉诉房屋的房屋所有权人为李太，现无抵押，无查封。
庭审中，原告霍亚军称领取房屋所有权证后，房屋所有权证书一直由其保存。被告李太、第三人霍亚丽认可支付购房款、公共维修基金、购房其它费用的票据系由霍亚军保管，亦认可系霍亚丽与霍亚军办理的支付购房款和领取房屋所有权证的相关手续。但是认为领取房屋所有权证书后，霍亚丽将房屋所有权证放在霍亚丽和母亲王玉娥共同使用的抽屉内，不清楚霍亚军何时将房屋所有权证书取走。
原告霍亚军提交王玉娥书写的《霍亚军购买京铁家园房的过程》载明：大约10年前，霍亚丽的爱人李太单位分了一套购房指标。李太说没钱无能力购买。当时都劝他尽量买，我说我出一些钱，让你妈也出一点，他回家了，后回到我家后说他妈没钱，我还说你贷一点款，如果生活受到影响，就在我家吃饭，李太还是没有同意我的意见，霍亚丽说，我们一辈子也挣不出那么多钱，还说了不喜欢大房之类的话。结果李太回单位告诉单位说不要了放弃了。霍亚军听说他们放弃了，就向霍亚丽、李太请求想自己花钱购买这套住房。条件是用了他们的购房指标，放弃西直门我的房产的继承权，由霍亚丽全部继承。霍亚丽、李太同意了霍亚军的要求。这时霍亚军的姐姐霍亚丽向李太说好话，请求他把已经放弃的指标再要回来，经过霍亚丽一再说好话，李太把指标要回来了。这样，霍亚军就全款购买了那套住房。以证明其出资购买涉诉房屋的原因及双方协商的内容。被告李太、第三人霍亚丽对于上述证据的内容及证明目的不认可。
被告李太提交原告霍亚军于2014年7月31日向其发送的短信，内容为姐夫，首先你能承认京铁家园的房子是我用全款买的事实，我很欣慰。如果你能兑现当时的承诺，我就更欣慰了。你们如果有困难我是愿意帮助的，但绝不是这种方式。再说，我认为房子既然是我买的，我就应该有支配权，给是情意，不给是道理。还有，当时只是我个人的想法，而非家庭的决定，也没有谈细节问题。但是，我没有想到我们这个大家庭当时已经没有自由讨论想法的环境了，我非常遗憾。关于媒体村的房子，如果现在还在的话，以我们的为人和对天毅的感情，天毅需要结婚我们一定会让他使用的，但是不能因此说明解决天毅的婚房是我应尽的义务，你说呢？以证明2013年原告使用涉诉房屋的期限届满，原告同意返还涉诉房屋，但之后反悔的事实。原告霍亚军对于上述证据的真实性予以认可，但不认可被告的证明目的。第三人霍亚丽认可上述证据的真实性及被告李太的证明目的
在案件审理过程中，原告霍亚军称2002年被告李太单位集资盖房，李太准备放弃购买，其认为放弃机会十分可惜，就决定借用李太的名义出资购买涉诉房屋。双方协商待涉诉房屋具备上市交易条件后办理过户手续。2013年之后双方就过户事宜召开多次家庭会议进行商谈，考虑到双方家庭情况，其同意在李太、霍亚丽配合办理涉诉房屋的过户手续后，放弃母亲王玉娥的位于西直门内305号房屋的继承权等条件，但双方未达成一致意见。
被告李太称在2002年12月，原告霍亚军让其书写借条，大致内容为其向霍亚军借款10万元，定于月底还清，如到期不能还清，其愿将涉诉房屋归霍亚军所有。霍亚军称先让其写借条，待与母亲王玉娥商量好后，再支付10万元。霍亚军当时想要涉诉房屋，提出放弃母亲房屋的继承权并另外支付10万元作为条件。但因母亲王玉娥不同意过户，霍亚军亦未支付10万元，故双方未就房屋过户事宜协商一致。原告霍亚军对此不予认可，认为被告李太所述不符合常理，如果是原告补偿给被告10万元，应该是原告给被告写借条，而不是被告给原告写借条。第三人霍亚丽认可被告李太的陈述。
同时，被告李太、第三人霍亚丽称双方约定由原告霍亚军代为垫付集资款，涉诉房屋由霍亚军无偿使用十年。但未就此提供相应证据证明。
上述事实有当事人陈述、房屋所有权证、收据等证据在案佐证。
本院认为：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，购房款、公共维修基金、购房其他费用由霍亚军缴纳，涉诉房屋由霍亚军装修并居住使用。支付购房款及领取房屋所有权证的手续系由霍亚丽、霍亚军办理。购房票据及房屋所有权证原件由霍亚军持有。李太、霍亚丽称霍亚丽将房屋所有权证放在霍亚丽和母亲王玉娥共同使用的抽屉内，系霍亚军自行取走的答辩意见，未提供相应证据证明，本院难以采纳。本案的争议焦点在于当事人是否存在借名登记购房协商一致意思的约定。关于这一问题本院结合购房款的实际出资主体，房屋占有使用情况，购房票据及房屋所有权证原件的持有情况，双方之间亲属关系，结合王玉娥书写的《霍亚军购买京铁家园房的过程》及当事人陈述中对于由霍亚军出资购买涉诉房屋的原因的解释等方面，综合认定霍亚军与李太、霍亚丽之间存在口头约定借名登记购房行为。关于李太所称双方约定由原告霍亚军代为垫付集资款，涉诉房屋由霍亚军无偿使用十年的答辩意见，结合日常生活经验法则以及交易习惯，霍亚军在2002年出资27万余元购买房屋的十年使用权不符合常理，且李太未就其主张提交相应证据证明，本院难以支持。现李太取得涉诉房屋的房屋所有权证书，房屋性质为按经济适用住房产权管理，房屋过户条件已成就。故霍亚军要求李太配合办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。另，世间最难得者手足。本院希望当事人不因房屋纠纷影响双方之间的至亲关系，互相照顾体谅，共同赡养老人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
被告李太于本判决生效之日起十五日内协助原告霍亚军办理北京市丰台区404号房屋的产权过户手续。
案件受理费70元，由被告李太负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 田 磊
二〇一六年七月十二日
书 记 员 宋 悦