河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第3778号
原告：张志坡，退休干部。
委托代理人：张洋，个体。
委托代理人：宋春岳，河北冀事达律师事务所律师。
被告：黄骅港致远国际物流中心有限公司。
住所地：河北省沧州渤海新区城建大厦*楼。
。
法定代表人：章凌波，董事长。
委托代理人：王吉仓，河北海岳律师事务所律师。
委托代理人：张建军，河北海岳律师事务所律师。
第三人：黄骅港金利达物资有限责任公司。
住所地：沧州渤海新区金利达大厦*楼。
。
法定代表人：赵守水，董事长。
原告张志坡与被告黄骅港致远国际物流中心有限公司（以下简称致远公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年12月4日作出（2014）黄民初字第4702号民事判决，被告致远公司不�提起上诉。沧州市中级人民法院于2015年5月19日作出（2015）沧民终字第545号裁定书，认定原判决遗漏当事人，裁定撤销河北省黄骅市人民法院（2014）黄民初字第4702号民事判决。本院受理后，依法另行组成合议庭，追加黄骅港金利达物资有限责任公司（以下简称金利达公司）作为第三人参加本案诉讼，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张洋、宋春岳、被告致远公司的委托代理人王吉仓、第三人金利达公司法定代表人赵守水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志坡诉称：2006年7月18日，原被告经协商订立了《土地转让合同》，双方约定了所转让土地的四至范围即沧渤国用（2009）第707号字地中的90亩土地，同时约定在原告向被告支付全部土地转让金后，被告负责在100个工作日内将所转让的土地过户到原告的名下。原告于2007年3月29日将全部土地转让金3，780，000元支付给被告，但被告至今未能办理过户手续。双方就此一直协商未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告履行土地转让合同，办理土地过户手续。
被告致远公司辩称：1、对于原被告于2006年7月18日签订的《土地转让合同》没有异议，原告也支付了全部的土地转让金，只是由于多种客观原因被告未能办理土地转让过户手续。2、原告、被告、第三人于2014年5月8日签订了协议书，三方对权利义务作了新的约定，如果第三人对于过户问题没有异议，被告方可以同意原告方关于办理土地过户登记的诉求。3、土地未能办理过户登记是由于客观原因造成的，并不存在被告违约的情形，被告方不应当承担违约责任。被告仅配合办理过户，不承担其他法律责任。
第三人诉称：第三人2009年向原告购买本案争议的90亩地�因被告方的原因，一直未办理过户。经过多次沟通，2014年第三人与原被告终于达成协议，但至今未过户。后查明土地又被致远公司抵押，第三人要求按三方协议执行，过户到第三人的名下。
经审理查明：2006年7月18日，被告与原告分别作为“甲方”、“乙方”订立了《土地转让合同》，双方约定：一、甲方转让给乙方的土地实用面积90亩，该宗地位于甲方在该项目用地上建设的地磅房子以东，沧州市黄骅港务局进三千吨公路、地方铁路用地以南，最终面积与位置以测量单位出具的勘测定界图为准。转让地东西长150米，南北长400米，地块最北侧要求紧邻规划中的渤海大桥延伸线道路。二、土地转让价款为42，000元／亩，该转让地块的总价款为3，780，000元。办理土地转让手续过程中发生的所有税费（包括契税、测量费、评估费等）均由乙方另行支付。三、付�方式：乙方分三次支付土地转让金，合同签订当日支付780，000元；2006年10月18日前支付2，000，000元；2007年1月18日前支付1，000，000元。四、双方责任：1、在乙方向甲方支付全部土地转让金后，根据乙方的要求，甲方负责在100个工作日内将转让的土地过户到乙方名下。2、乙方按期向甲方支付土地转让款。3、在办理土地中转让手续过程中，乙方负责及时提供各种手续及支付相关费用，协助甲方办理土地过户手续。五、违约责任：1、如果任何一方有不履行合同义务的情形，违约方应承担违约责任，赔偿因其违约行为给守约方造成的全部经济损失。2、由于甲方的责任（政府责任除外），在规定的期限内没有将国有土地使用证办理到乙方名下，每逾期一天，逾期利息按照土地转让金全额的1‰计算，抵顶乙方支付甲方剩余的土地转让金。超过三个月未完成转让土地过户，乙�有权终止合同，甲方除返还乙方已交付的土地转让金外，同时向乙方支付合同约定的土地转让金20%作为违约金。3、乙方在规定期限内，未按合同约定按时足额向甲方支付土地转让金及其他应由乙方支付的费用，每逾期一天，逾期利息按照土地转让金全额的1‰计算。逾期九十天，乙方向甲方支付合同约定土地转让金的20%作为违约金，土地转让合同自行解除。同时该合同第九条规定：本合同自甲乙双方签字盖章并乙方支付第一笔土地转让金后生效。
2007年3月29日，原告一次性向被告支付了土地转让金3，780，000元。2009年9月9日，沧州市人民政府向被告颁发了沧渤国用第707号国有土地使用权证，宗地编号为0305007—7，地籍图号为4237.60—499.00，使用权面积为80，306.06平方米。
2011年12月10日，原告与第三人金利达公司订立《协议书》，由原告将从被告受让的90亩土地使用权以17，100，000元的价格转让给金利达公司，双方未办理土地使用权变更登记。
2014年5月8日，原被告及第三人订立《协议书》，其中协议第二页三方明确达成如下协议：“1、三方确认对“90亩土地”相关的“转让合同1”（原告与被告于2006年7月18日签订的土地转让合同）与“转让合同2”（原告与第三人于2011年12月10日订立的土地转让协议书）的真实性和有效性不存在任何异议，……。2、三方同意：自本协议生效之日起，一年内将90亩土地的土地使用权丙方（致远公司）直接转至黄骅港金利达物资有限责任公司名下，……。协议中约定的土地使用权变更登记至今未办理。
另查，本案争议所涉土地经政府收回变更，于2009年9月9日取得沧渤国用（2009）第707号土地使用权证。原土地证号为沧港国用（2006）第029号（已注销）、沧港国�（2007）第0**号（已注销），2009年分割为（2009）第706、707、708号，2009年1月16日-2010年1月25日被告以（2009）第707号土地设立抵押，2010年2月2日土地使用权抵押终止。2010年2月2日以（2009）第707号土地设定抵押，抵押期限自2010年1月29日至2011年1月28日，2011年3月31日终止。2013年9月30日以（2009）第707号土地设立抵押，抵押期限为2013年9月23日-2014年9月22日，2014年10月21日抵押权终止。
上述事实有当事人陈述、《土地转让合同》、收据、国有土地使用权证、宗地图、2011年12月10日原告与第三人之间的《协议书》、2014年5月8日原被告及第三人之间的《协议书》等在案佐证。
本院认为：原被告作为国有土地使用权受让与转让的适格主体，双方经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《土地转让合同》，该合同系双方真实的意思表示，但由于在订立合同时，被�并未取得该宗土地的使用权证书，因此，被告的无权处分行为使得原被告于2006年7月18日所订立的《土地转让合同》依法成立，但其效力待定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”由此可见，本案中，在2009年9月9日被告依法取得该宗土地的使用权证书后，双方订立的《土地转让合同》合法有效。
合同订立后，尽管原告未按照合同约定按期足额支付土地使用权转让金，可是此时被告并没有追究原告的违约责任以及行使合同解除权。2007年3月29日，原告一次性支付给被告土地使用权转让金3，780，000元，被告予以接受的行为，应视�原被告为实现《土地转让合同》目的继续履行该合同，所以，双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。被告已取得土地使用权证书，应按双方合同约定协助原告办理土地使用权变更登记。故原告张志坡要求被告履行土地转让合同，办理土地过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
原告与第三人金利达公司就原被告所争议土地于2011年12月10日订立的协议书，其性质仍为土地使用权转让合同，因作为该合同土地使用权转让方的原告至今尚未取得该宗土地使用权证，故原告对土地使用权的处分行为为无权处分的行为，虽该协议是双方真实意思表示，但该协议为效力待定合同。2014年5月8日原被告及第三人签订了三方协议书，该协议书是为了履行2006年7月18日原被告之间及2011年12月10日原告与第三人之间两个土地使用权合同而三方共同订立的�同，虽协议中约定“自本协议生效之日起，一年内将90亩土地的土地使用权丙方（致远公司）直接转至黄骅港金利达物资有限责任公司名下”，但因三方协议书是以2006年7月18日原被告之间及2011年12月10日原告与第三人之间两个土地使用权合同合法有效作为前提，而2011年12月10日原告与第三人之间订立的合同为效力待定合同，对其权利义务的履行本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
被告黄骅港致远国际物流中心有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告张志坡将2006年7月18日所订立的《土地转让合同》所涉90亩土地的国有土地使用权变更到原告张志坡名下。
本案受理费50元，由被告黄骅港致远国际物流中心有限公司承担。（限判决生效之日起三十日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 韩景韫
审 判 员 孙海峰
人民陪审员 林金昌
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 付一超