吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第47号
上诉人（原审被告）：辽源市工农房地产开发有限公司。
法定代表人：徐少云，该公司经理。
委托代理人：董晓丽，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：徐少云，男，住所地辽源市龙山区。
委托代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王友琴，女，住所地辽源市龙山区。
委托代理人：刘中成，吉林恒太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浦桂英，女，住所地辽源市龙山区，现住辽源市龙山区。
被上诉人（原审原告）：贾辑峰，男，住址同上。
被上诉人（原审原告）：贾冬萌，女，住所地辽宁省鞍山市铁东区。
上诉人辽源市工农房地产开发有限责任公司（以下简称工农开发公司）、徐少云、王友琴因买卖合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人工农开发公司、徐少云的委托代理人董晓丽，上诉人王友琴的委托代理人刘中成，被上诉人蒲桂英、贾辑峰到庭参加诉讼，被上诉人贾冬萌经传票传唤，没有到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，蒲桂英之夫、贾辑峰、贾冬萌之父贾喜昌（乙方）于2005年10月15日与工农开发公司签订了滨河花园房屋销售合同，约定贾喜昌购买坐落于龙山区向阳大街（路），滨河花园小区12号楼，605室住宅楼，贰室壹户壹套，建筑面积68.93平方米。每平方米1，200.00元，合计82，716.00元。2005年10月14日、15日工农开发公司分别给贾喜昌出具了收到房款27，716.00元、55，000.00元的收据。贾喜昌于2006年4月27日交纳了相关费用，办理了入户手续，工农开发公司将房屋交付给贾喜昌，但未办理房屋产权登记手续。2011年8月9日徐少云向工农开发公司交纳了55，140.00元购买了诉争房屋，并于2011年8月16日与其配偶即本案第三人王友琴取得了共有的辽房字第1447**号（产籍号为07003-0219-605），建筑面积68.93平方米的房屋的所有权证（当时浦桂英已实际占有并使用此房屋）。另查明，贾喜昌于2008年4月8日病逝，其法定继承人为贾喜昌的配偶蒲桂英，长女贾冬萌，长子贾辑峰。因无法办理房屋产权证照，故诉至法院，请求确认工农开发公司与徐少云签订的房屋买卖合同无效并蒲桂英、贾冬萌、贾辑峰为诉争房屋的所有权人，徐少云、王友琴协助办理产权过户手续。
原审法院认为：一、贾喜昌于2005年交纳了购房款，工农开发公司于2006年给贾喜昌办理了进户手续，浦桂英入住至今。2011年8月9日工农开发公司在明知该房屋已出售并有实际占有使用人的情况下，仍以该公司法定代表人徐少云个人的名义购买并办理了夫妻共有的产权证照，损害了房屋买受人贾喜昌的利益，其买卖行为无效。故三位原告的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。二、三位原告举证的5.5万元收据，内容表述明确，能够证明工农开发公司收到贾喜昌购房款后出具的凭证，第三人举证的在工农开发公司留存联第二联红联收据的背面注明该款是装修抹账款，因是否有装修事实与本案不是同一法律关系，故不予合并审理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告辽源市工农房地产开发有限公司与被告徐少云签订的房屋买卖合同无效；二、坐落于滨河花园小区12号楼605室（房屋产籍号为07003-0219-605，房权证辽房字第1447**号）归原告蒲桂英、贾冬萌、贾辑峰所有；被告辽源市工农房地产开发有限公司、被告徐少云、第三人王友琴于判决生效后三日内协助蒲桂英、贾冬萌、贾辑峰办理过户手续。案件受理费1，868.00元，邮寄费60.00元，保全费820.00元，合计2，748.00元，由被告辽源市工农房地产开发有限公司、徐少云、第三人王友琴负担。
一审判决后，工农开发公司、徐少云、王友琴不服原审判决，在法定期限内提出上诉。
工农开发公司上诉认为，一审法院认定“工农开发公司在明知该房屋已出售并有实际占有使用人的情况下，仍以该公司法定代表人徐少云个人名义购买并办理了夫妻共有的产权证照，损害了第三人贾喜昌的利益，其买卖行为无效”。该认定是错误的，理由如下：1一房二卖的结果是两个合同均属有效，只不过是两个买受人享有的请求权性质不同，一审法院判令工农开发公司与徐少云之间的房屋买卖合同无效，适用法律错误；2、工农开发公司与贾喜昌之间的房屋买卖合同没有全部履行，是因贾喜昌尚欠房款5.5万元，责任在贾喜昌，贾喜昌违约在先，工农开发公司只能承担返还预定金的责任；3、工农开发公司与徐少云之前签订的房屋买卖合同时，滨河花园小区12号楼605室的所有权是登记在工农开发公司名下，工农开发公司有权处分自己的财产，两个房屋买卖合同均属有效，只是两个买受人享有的请求权不同。徐少云的债权已经得到满足（进行了房屋产权登记），是诉争房屋的所有权人，享有房屋所有权的物权请求权，贾喜昌及三位被上诉人享有的则是因房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权对诉争房屋本身无直接支配及排他的效力。即使已占用房屋，因房屋所有权已经登记移转于徐少云，其对房屋的占有已失去了法律基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务；4、工农开发公司与贾喜昌之间用装修款5.5万元抵顶购房款的事实，是产生本案诉争的关键，同时也是工农开发公司与贾喜昌之间签订买卖合同履行与否所附的条件，一审法院认为“是否存在用装修款抹账，因是否有装修事实与本案不是同一法律关系，不予一并审理。”是错误的；5、在三位被上诉人违约的情况下，工农开发公司将滨河小区12号楼605是出售给徐少云的行为不存在恶意串通，且徐少云购买房屋时明知所购房屋与贾喜昌买卖没有完成的房屋；6、工农开发公司在贾喜昌死后已经明确告知三位被上诉人尚欠购房款5.5万元，在欠款没有全额交付的情况下，不能为其办理签订正式购房合同，出具正式购房收据，协助办理产权登记。但三被上诉人没有在法定时间内通过司法程序主张自己的权利，是对自己权利的放弃，现该案已超诉讼时效，被上诉人的诉讼请求不应得到法律保护。综上，一审认定工农开发公司与徐少云的房屋买卖合同无效是错误的，对诉讼时效问题不予审理，违反法定程序。请求二审法院撤销一审判决，驳回三位被上诉人的诉讼请求。由三被上诉人承担全部诉讼费用。
上诉人徐少云、王友琴的上诉理由为：1、一审认定工农开发公司与徐少云之间的房屋买卖合同无效，没有法律依据。2005年10月14日，贾喜昌到工农开发公司交现金27，716.00元，预定滨河花园小区12号楼605室，10月25日，贾喜昌与工农开发公司签订了《滨河花园经济适用房销售合同》，合同约定，贾喜昌购买12号楼605室住宅楼，建筑面积68.93平方米，单价1，200元／平方米，合计总价款82，716.00元，同时双方签订了《装修协议书》，约定贾喜昌为工农开发公司装修18号楼212室、213室，作为工农开发公司的办公室，装修费用5.5万元，用于抵顶贾喜昌所欠5.5万元购房款，约定2006年5月15日装修结束。当日工农开发公司为贾喜昌出具了红联收据，销售部负责人崔永强在收据后面背书“此房款未交现金，抵18号楼212／213室装修费”，之后贾喜昌为两套房屋铺了地砖后再没有进行任何装修，虽经多次催促，贾喜昌不理不睬，无奈，工农开发公司于2007年8月18日向贾喜昌发出交费通知，明确告之“由于其违约，不再用其装修办公室，限期15日内一次性交齐5.5万元购房款，否则另行处理该房屋”。在贾喜昌及继承人不交5.5万元购房款的情况下，工农开发公司将房屋卖给了徐少云，上述事实清楚证明，贾喜昌既不履行装修义务，又不交5.5万元购房款，实属违约在先，工农开发公司将房屋另卖给他人，完全符合合同法第九十四条的规定，由此可见，工农开发公司与徐少云之间的房屋买卖合同合法有效，原审判决合同无效没有法律依据；2、在《装修协议书》的司法鉴定结论尚未作出的情况下，一审判决认定贾喜昌已交5.5万元购房款，实属错误。一审时，蒲桂英申请对《装修协议书》进行司法鉴定，经法院主持抽签选择北京的鉴定机构后，由于鉴定机构原因，鉴定没有进行下去，在鉴定结论尚未作出时，一审判决认定贾喜昌已交5.5万元购房款缺乏证据支持。《装修协议》是本案重要证据，与证人刘军、廉靖平的证言能够形成完整证据链条，证明贾喜昌没有装修18号楼212／213房屋，房屋未装修，就不能认定抵顶5.5万元购房款的事实，一审认定事实有误。综上，请求二审法院查清本案事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人蒲桂英、贾辑峰、贾冬萌的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人蒲桂英答辩称，其丈夫贾喜昌于1988年因头部外伤，手术后得糖尿病双目失明。贾喜昌家与徐少云系亲家关系，因徐少云向贾喜昌借钱，与蒲桂英商量卖房抵账。2005年蒲桂英选的房子，第一天把零头交了，第二天交的剩下的5.5万元，交的是现金，所打红联收据上写的是购房款，因工农开发公司没有完税不能开正式发票。2006年交钥匙进户，说明房款已经交清，因购房款没有交清，不可能给钥匙进户。当时贾喜昌眼睛看不见，不能行走，生活都不方便，不可能签订装修合同，2005年的装修合同是假的，不存在装修款的事。
被上诉人贾辑峰答辩意见同蒲桂英的答辩意见。
被上诉人贾冬萌没有出庭进行答辩。
原审认定事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案中存在三个法律关系，第一个法律关系是蒲桂英等三人起诉主张的“贾喜昌与工农开发公司”之间的房屋买卖合同关系；第二个是工农开发公司与公司法定代表人徐少云之间的房屋买卖合同关系；第三个是贾喜昌与工农开发公司之间的房屋装修合同关系。三个法律关系相互交集又互相独立。工农开发公司与贾喜昌之间的房屋买卖合同以及工农开发公司与贾喜昌之间的房屋装修合同中，“贾喜昌”名字的签字为同一笔迹，蒲桂英承认房屋买卖合同的法律效力。因此在没有相反证据证明的情况下，房屋装修合同的法律效力也应予以确认。徐少云身为工农开发公司的法定代表人，在没有解除与贾喜昌之间的房屋买卖合同的情况下，明知房屋已经卖出并已交付贾喜昌占有使用，而与工农开发公司签订第二个房屋买卖合同，系恶意串通阻碍贾喜昌依合同获取房屋所有权的行为，属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原审判决确认工农开发公司与徐少云签订的房屋买卖合同无效符合法律规定，判项正确，应予维持。工农开发公司有协助蒲桂英等权利人办理产权变更登记的合同义务。虽然工农开发公司上诉主张“装修合同没有履行，以房抵顶的5.5万元应予返还”。但因其没有在一审诉讼中提出解除装修合同及要求返还房抵装修款的反诉请求，原审法院未予审理，程序亦属正当，工农开发公司可另案主张自己的上述权利。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理5，604.00元，由上诉人辽源市工农房地产开发有限责任公司、徐少云、王友琴各负担1，868.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈传冬
审 判 员 赵艳霞
代理审判员 朱新华
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 刘丽影