江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡法鹅民初字第0278号
原告（反诉被告）李坚，男，1957年4月21日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
委托代理人陈洁（系李坚妻子），女，1962年7月10日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
委托代理人周国民，无锡市锡山区鹅湖法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）陈中飞，男，1965年11月27日生，汉族，住浙江省。现住。
委托代理人倪叶芬（系陈中飞妻子），女，1968年7月31日生，汉族，住浙江省。
委托代理人周锡华，男，1950年9月25日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
原告李坚与被告陈中飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法适用简易程序由审判员钱丹俊独任审判，于2016年1月19日公开开庭进行了审理，原告李坚的委托代理人周国民和陈洁、被告陈中飞的委托代理人周锡华到庭参加诉讼；审理中，陈中飞向本院提起反诉，于2016年3月4日和5月5日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)李坚的委托代理人周国民和陈洁、被告(反诉原告)陈中飞及其委托代理人倪叶芬和周锡华到庭参加诉讼。本案后经依法裁定转为普通程序组成合议庭进行审理，于2016年8月11日再次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)李坚的委托代理人周国民和陈洁、被告(反诉原告)陈中飞及其委托代理人倪叶芬和周锡华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李坚诉称：其委托女儿李凌飞与陈中飞于2013年9月6日签订了一份房屋租赁协议书，协议书约定：租赁期限自2013年9月11日到2018年9月10日；房屋租金前三年每年陆万捌仟元，后两年每年增加5000元，每年乙方(陈中飞)在起租日前一个月支付给甲方。协议书签订后，其按约交付了房屋，陈中飞至今仅支付了30000元，尚欠房屋租金174000元。故诉至法院，请求一、判令陈中飞立即支付所欠房租金174000元；二、判令自即日起解除双方于2013年9月6日签订的一份租赁协议，腾房搬出承租的该房屋。
被告陈中飞辩称：1、本案中的房屋租赁协议无效，首先协议文本的主体是案外第三人(李坚的女儿)，李坚作为原告主体不适格；其次租赁合同依法应到有关部门办理登记备案，本案租赁合同未到有关部门办理登记备案，违反了合同法的规定，故该租赁协议无效；2、即使合同有效，因为租赁房屋存在结构、地面下沉的严重缺陷，导致无法履行合同、无法经营，所以拒付房屋租金，李坚要求自即日起解除双方于13年9月6日的协议并立即腾房搬出该房屋的诉讼请求没有法律依据，违背了诚实信用的原则和以事实为根据、法律为准绳的原则，故不同意解除；3、因为租赁房屋出现地面下沉，自拒付房屋租金起至起诉之日，已超过法律规定的诉讼时效。综上，李坚起诉的理由不充分，依据不足，事实不清，请求驳回李坚的诉讼请求。并提起反诉称，2013年9月6日双方签订房屋租赁协议书后，其贷款300000元对浴室进行装饰并于2013年11月15日进行试营业。2013年11月19日，浴室内浴池出现地面下沉、墙面断裂、门窗无法移动，2013年11月20日，即进行抢修，至2014年1月6日再次营业。为此，造成了一定的经济损失，双方多次协商无果，故陈中飞提出反诉，请求判令李坚承担出租房屋地面下沉重新装修造成的各项经济损失165388.40元、停止营业额净利8280元，合计173668.40元。
针对陈中飞的反诉，李坚辩称：1、双方签订的合同客观真实、合法有效，系双方当事人真实意思表示；2、其提供的房屋是混凝土框架结构建造的，不存在危房的事实，主体结构也没有瑕疵，该房屋是其从房屋开发商处购买所得；至于对地面的基础情况，李坚并不知情，即使造成浴池下沉并非是李坚的责任，而是陈中飞聘请的施工人员疏忽了地面基础的松软，在施工的过程中知道也应当知道上述情况，但没有采取必要的加固措施，该责任应由反诉人及负责施工的人员承担，所以李坚不存在任何过错，李坚仅是向陈中飞提供经营房屋，所以陈中飞要求李坚赔偿损失的反诉请求没有法律依据；3、本案系房屋租赁合同纠纷，争议因承租人未按月向出租人支付房租金，而出租权利人向法院起诉要求承租人支付房屋的法定义务，陈中飞反诉要求李坚承担因经营浴室投资的贷款利息，该请求与本案无任何关系，经营投资资金来源本应是经营者自身的责任，经营投资的收入与风险责任也同样由经营者自身承担，陈中飞将本应自身承担的责任强加于李坚无法律根据。综上，陈中飞要求李坚赔偿因下沉造成的停业损失、二次装修造成的损失及因开办浴室经营投资款的利息损失的反诉请求，无法律根据，该主张不能成立，请求驳回陈中飞的反诉请求。
经审理查明，李坚女儿李凌飞与陈中飞于2013年9月6日签订了一份房屋租赁协议书，将李坚位于锡山区鹅湖镇甘露路84-86号三间店面出租给陈中飞经营浴室使用，协议书约定：租赁期限自2013年9月11日到2018年9月10日；房屋租金前三年每年陆万捌仟元，后两年每年增加5000元，每年乙方(陈中飞)在起租日前一个月支付给甲方；甲乙双方任何一方以租赁期内解约，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金。协议书签订后，陈中飞支付了30000元，接收房屋后即开始改造装修。2013年11月15日，陈中飞的浴室进行试营业，2013年11月19日，浴室内浴池出现地面下沉，导致墙面断裂、门窗无法移动等现象，2013年11月20日，即进行抢修，至2014年1月6日再次营业，现仍在经营中。因地面下沉问题造成了一定的经济损失，双方因此发生争议，经协商无果，故李坚诉至法院，提出上述诉请，陈中飞遂提出反诉，提出上述反诉请求。
又查明，租赁协议签订后，李坚出具了授权委托书一份，委托书载明：现委托人李坚委托李凌飞签订与陈中飞的房屋租赁合同。在出租房屋地面出现下沉等问题后，陈中飞亦是找李坚及李坚妻子协商交涉。
审理中，李坚撤回了要求自即日起解除双方于2013年9月6日签订的租赁协议的诉讼请求。
以上事实，由租赁协议、房屋所有权证、授权委托书、李凌飞身份证复印件、李坚与李凌飞户口本复印件、现场摄影照片、催讨函等证据在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为：李坚女儿李凌飞签订了房屋租赁协议，事后李坚又出具了授权委托书，明确表示李凌飞受其委托，认可了其女儿的代理行为，并同意按协议内容履行，故李凌飞签订合同的行为代表其父亲李坚即房屋所有权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定了房屋租赁应当签订书面租赁合同并向房产管理部门登记备案，该规定属于管理性规范，而非效力性规范，当事人未向房产管理部门登记备案不影响协议的效力。房屋租赁协议签订于2013年9月6日，租赁期限自2013年9月11日到2018年9月10日，尚在租赁期内，租赁地面下沉发生争议房屋后，双方一直在交涉并协商，李坚从未放弃租金的支付请求权。综上，李坚系坐落于无锡市××区鹅湖镇××号房屋的合法人，其委托女儿李凌飞与陈中飞于2013年9月6日签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反相关的规定，应属有效，双方当事人应当全面履行自己的义务，陈中飞应按合同约定向李坚支付拖欠的前三年的租金174000元。陈中飞提出该协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。没有证据证明李坚交付时的房屋存在瑕疵，出租房屋内浴池地面下沉、装饰墙面断裂等情况发生在陈中飞经营浴室期间，系浴室改建装修不当引起，浴室的改建装修由陈中飞自行组织实施，陈中飞作为浴室的经营者应当知道如何改造装修及可能出现的情况，并对此承担责任，李坚作为房屋出租人无法预料到浴室改建装修后产生的后果，无需对浴室改造装修后产生的后果承担任何责任，也无需对浴室的经营风险承担任何责任，故陈中飞提出拒付租金的抗辩理由和要求赔偿的反诉理由不能成立，本院不予采纳和支持。李坚提出的反诉抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、陈中飞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李坚租金174000元。
二、驳回陈中飞要求李坚赔偿经济损失的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3780元，反诉案件受理费3780元减半收取1890元，合计5670元，由陈中飞负担（李坚同意其预交诉讼费用由陈中飞向其直接支付，本院不再退还，由陈中飞于在本判决生效之日起十日内向李坚支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审 判 长 钱丹俊
人民陪审员 曹梦云
人民陪审员 张晓蕾
二〇一六年九月十四日
书 记 员 华 敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。