甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民终666号上诉人（原审原告）:兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人:杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李斌伍，男，1987年1月20日出生，汉族，该公司法务主管，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）白荣芳，女，1949年10月29日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:汪智雯，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称兰州碧桂园公司）因与上诉人白荣芳商品房销售合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰州碧桂园公司上诉请求：1、变更甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初3725号民事判决第一项为解除兰州碧桂园公司与白荣芳签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预05241）及相关附件，并配合兰州碧桂园公司办理注销合同备案手续。白荣芳向兰州碧桂园公司支付违约金105700.9元；2、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初3725号民事判决第二项。事实和理由：一审法院以兰州碧桂园公司在签订合同时明知白荣芳不具备贷款条件却签订贷款条款，对于剩余房款790000元未支付自身存在过错属认定事实错误。兰州碧桂园公司在办理贷款过程中已经履行了协调义务，白荣芳从2016年3月25日开始拖欠兰州碧桂园公司购房款790000元，在承办银行放款期间并未积极配合办理相关手续，因而导致贷款不能如期发放。本案诉求中，兰州碧桂园公司要求支付解约违约金，并非是支付逾期付款违约金，一审法院对不属于诉求范围的逾期付款违约金作出认定，而对诉求的解约违约金未进行认定，属于错误认定。且对本案一审诉讼费用的处理显失公平。综上，恳请二审法院支持上诉请求。白荣芳辩称，兰州碧桂园公司从未通知白荣芳递交办理按揭贷款所需材料，甚至从未通知白荣芳按揭银行名称，相反，一直是白荣芳多次询问、催促兰州碧桂园公司办理按揭贷款的情况。兰州碧桂园公司也未告知过白荣芳按揭贷款无法办理，亦未催促白荣芳支付剩余房款，而继续在按揭贷款办理逾期两年之久的时间内正常收取白荣芳的每期购房款，上述情形足以让白荣芳有充分理由相信合同履行过程中不存在违约情形，不应承担违约金。白荣芳上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初3725号民事判决第一项，并依法改判白荣芳不承担违约责任。事实和理由：双方签订《按揭补充协议书》后，一直没有等到兰州碧桂园公司要求白荣芳准备相关按揭材料的通知，截至本案一审开庭前，兰州碧桂园公司都未告知过白荣芳按揭贷款无法办理一事，更未催交剩余房款，兰州碧桂园公司没有向白荣芳发送过《已到期应缴款通知书》。白荣芳与兰州碧桂园公司签订《借款协议》后，兰州碧桂园公司并未履行放款义务，如果视为履行了放款义务，那么白荣芳连同借款共支付放款金额应为478410元。白荣芳作为购买方，一再询问兰州碧桂园公司能否办理按揭贷款手续，经兰州碧桂园公司同意并得到肯定答复后才选择按揭方式购房，白荣芳已经履行了基本注意义务，而兰州碧桂园公司作为专业房产开发公司对白荣芳能否办理按揭贷款未尽基本审查义务，导致本案纠纷发生，应当承担全部过错责任。兰州碧桂园公司出具的《买卖合同重要事项告知书》足以证明白荣芳并未持有《商品房买卖合同》，白荣芳有理由相信兰州碧桂园公司在积极办理银行按揭贷款手续。即便不能办理，兰州碧桂园公司也应当告知白荣芳并另行指定白荣芳支付剩余购房款的具体时间，然兰州碧桂园公司并未履行告知义务，故应当由兰州碧桂园公司承担全部过错责任，一审法院判决白荣芳承担20000元没有事实及法律依据。综上，恳请依法作出不利于提供格式条款一方的解释，判决白荣芳不承担违约责任。兰州碧桂园公司针对白荣芳的上诉辩称，双方签订的协议系真实意思表示，白荣芳有付款义务，对逾期办理按揭贷款、逾期不提供资料导致按揭贷款无法办理的白荣芳应当承担责任。双方签订的按揭补充协议并不是格式合同，且兰州碧桂园公司并不知晓年满67岁就不能办理按揭贷款的相关规定。现白荣芳已经逾期付款超过90天，兰州碧桂园公司有权解除合同并要求白荣芳支付违约金。兰州碧桂园公司向一审法院起诉请求：1、解除兰州碧桂园公司与白荣芳签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预05241）及相关附件，并配合兰州碧桂园公司办理注销合同备案手续；2、白荣芳向兰州碧桂园公司支付违约金105700.9元；3、本案诉讼费由白荣芳承担。一审法院认定事实：2016年2月22日兰州碧桂园公司与白荣芳签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016预05241，下称合同），合同约定：白荣芳购买兰州碧桂园公司在建的位于兰州碧桂园J81001第005幢2单元1801号商品房（下称：”该商品房”）、建筑面积为139.03平方米，约定每平方米7602.74元，房屋总价款为1057009元，签订《商品房买卖合同》时付总房价款的25.26%，即267009元，于2016年3月25日前，付总房价款的74.74%（银行按揭款项），即790000元。并约定如逾期付款在90日内的，在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，白荣芳按日向兰州碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；超过90日的，兰州碧桂园公司有权解除合同，白荣芳应按累计应付款的10%向兰州碧桂园公司支付违约金。合同另约定兰州碧桂园公司于2017年12月30日前将验收合格的房屋交付白荣芳使用。签订合同当日，兰州碧桂园公司与白荣芳签订《借款协议》，主要约定：兰州碧桂园公司向白荣芳提供借款211401元，白荣芳用于支付其所购买房屋的首付款，借款期限自2016年2月25日起至2017年12月30日止，本协议约定的还款期内，本协议项下的借款为无息借款，但白荣芳未能按本协议约定按时还款的，每逾期一天，则由借款人按逾期金额的每日万分之十计付逾期违约金。白荣芳于当日出具《收据》，确认收到借款211401元并用于支付房屋的部分首付款。但该笔借款并未实际支付至白荣芳个人账户。另查明，双方在签订上述合同后的当日，签订了按揭补充协议书一份，约定白荣芳以商业银行按揭贷款的方式向兰州碧桂园公司支付790000元的购房款。该补充协议主要约定，如贷款机构不予审批白荣芳的贷款申请或者最终审批的贷款与白荣芳申请的贷款金额存在差异的，白荣芳须在合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给兰州碧桂园公司。白荣芳逾期支付该差额款项的，按应付而未付款的每日万分之三计违约金；逾期超过90天的，兰州碧桂园公司有权解除合同，白荣芳应向兰州碧桂园公司支付该商品房的总价款的15%的违约金。合同签订后，白荣芳向兰州碧桂园公司支付了55608元的部分购房款并按期支付每月8808元的借款,截止一审法院2017年11月20日开庭,白荣芳向兰州碧桂园公司支付了截止2017年10月25日的20期的每月8808元的借款,后续期限尚未到期。因白荣芳未能按期办理银行按揭手续，故未按约定于2016年3月25日前支付剩余购房款。2016年6月16日，兰州碧桂园公司向白荣芳发出”已到期应缴款通知书”，告知白荣芳807616元购房款到期未付，应于同年6月20日付清拖欠款项及违约金。现白荣芳仍未支付剩余购房款，双方遂产生纠纷。一审法院认为，兰州碧桂园公司与白荣芳签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方具有法律上的拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于兰州碧桂园公司要求解除合同的诉讼请求，依双方《借款协议》约定，兰州碧桂园公司向白荣芳提供借款211401元，白荣芳用于支付其所购买房屋的首付款。虽该笔借款兰州碧桂园公司未实际支付白荣芳，但依照双方约定，该笔借款已作为房屋首付款折算在房屋价款内，且白荣芳于合同签订后陆续向兰州碧桂园公司支付购房款231768元，依照合同约定的借款还款期限尚未到期,现白荣芳借款的最后还款期限未到，至于剩余总房款的74.74%，即790000元，因签订《商品房买卖合同》时兰州碧桂园公司明知白荣芳的年龄不具备贷款条件却签订贷款条款，对于剩余购房款790000元未支付，兰州碧桂园公司自身亦有过错,现白荣芳明确表示不同意解除合同,故兰州碧桂园公司为实现合同目的，应与白荣芳就购房款支付事宜另行协商，现合同解除的条件未成就，故对兰州碧桂园公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件，并配合兰州碧桂园公司办理注销合同备案手续的诉讼请求，不予支持。关于兰州碧桂园公司要求白荣芳支付违约金的诉讼请求。依照双方合同约定，兰州碧桂园公司与白荣芳签订的《借款协议》约定：兰州碧桂园公司向白荣芳提供借款211401元，白荣芳用于支付其所购买房屋的首付款。白荣芳于当日出具《收据》，确认收到借款211401元并用于支付房屋的部分首付款。银行未批准按揭贷款兰州碧桂园公司也是有过错的。为衡平双方当事人利益关系，遵循公平原则，综合考量，对兰州碧桂园公司要求白荣芳承担违约金105700.9元的诉讼请求，酌定支持20000元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，判决：一、白荣芳向兰州碧桂园房地产开发有限公司承担违约金20000元；二、驳回兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2414元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担2264元，白荣芳负担150元。本院二审期间，白荣芳围绕其上诉请求，向本院提交以下新的证据：1.记载名称为杨琳琳的中国银行交易流水明细清单、工牌图片及手机及电脑登录兰州碧桂园公司员工系统视频光盘各一份，欲证明证人杨琳琳系兰州碧桂园公司员工，具备证人作证的主体资格；2.《说明》及杨琳琳在该《说明》上签字的视频光盘各一份，欲证明白荣芳一直在询问兰州碧桂园公司按揭贷款办理情况，兰州碧桂园公司从未告知白荣芳无法办理及从未催促白荣芳支付剩余款项，白荣芳在履行合同中不存在过错；3.兰州碧桂园公司出具的白荣芳第二十二期、二十三期、二十四期还款收据及付款凭证各一份，欲证明兰州碧桂园公司在银行按揭贷款逾期发放近两年之久的时间内仍正常收取白荣芳每期的购房款，兰州碧桂园公司的行为让白荣芳有理由相信不存在违约情形；4.《生育登记服务证》、《出生医学证明》各一份，欲证明证人杨琳琳因生育后身体处于恢复期及婴儿需要母亲随时照顾不便出庭，符合证人法定不出庭的情形，其证言应当予以采信。兰州碧桂园公司未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。兰州碧桂园公司针对白荣芳提交的证据发表质证意见如下：证据1，不清楚杨琳琳现在是否离职，对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，银行流水是复印件，系杨琳琳自己打印还是白荣芳擅自打印，无法排除是否侵犯杨琳琳的相关权益；证据2，对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，杨琳琳什么情况下签的字均不清楚，不认可；证据3，该份证据可以看出2017年12月30日到目前白荣芳没有交过一分钱，逾期付款远远超过90天；证据4，均是复印件，与本案没有关联关系，如果杨琳琳是兰州碧桂园公司的职工，应当和兰州碧桂园公司沟通相关事宜，但至今没有找到杨琳琳，什么情形下出具的该份证据材料无从得知。对当事人二审提交证据所争议的事实，综合白荣芳提交的证据及兰州碧桂园公司质证意见，本院认为，白荣芳提交的前述证据除兰州碧桂园公司出具的白荣芳第二十二期、二十三期、二十四期还款收据及付款凭证能印证白荣芳已经偿还完借款事实外，其他证据并不属于二审新证据范畴，且也与本案争议事实不具有相应关联性，故对白荣芳二审提交的证据1、证据2及证据4均不作为本案二审认定案件事实的证据采信。经二审审理查明的事实与一审法院认定上述事实基本一致，本院予以确认。另查明，2016年2月22日，兰州碧桂园公司与白荣芳签订《商品房买卖合同》后，以需送至房管部门进行合同备案登记（包括合同备案及抵押权预告登记等）并未将该合同交于白荣芳。该事实有兰州碧桂园公司于2016年2月22日向白荣芳发出《买卖合同重要事项告知书》及双方庭审陈述内容在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，兰州碧桂园公司与白荣芳自愿协商，就商品房买卖事宜达成一致意见签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，双方理应受该合同内容的约束。就白荣芳支付房屋价款的义务履行事项，也即双方争议白荣芳履行期限的问题，依据前述合同中约定的付款方式及期限内容，白荣芳应当于2016年3月25日前，付总房价的74.74%（银行按揭贷款项）790000元。结合双方于2016年2月22日签订《按揭补充协议书》第二条”根据兰州地区现银行/公积金贷款政策，选择本协议第一条第1种付款方式（银行按揭贷款）的，乙方（白荣芳）须在该商品房签约后方可申请银行/公积金贷款，故乙方（白荣芳）必须按照双方签署的买卖合同约定的时间或者甲方书面通知的时间办妥银行/公积金贷款手续”的内容，白荣芳应持有双方签订的《商品房买卖合同》或者按照兰州碧桂园公司通知的时间(持《商品房买卖合同》)去办理按揭贷款手续。然兰州碧桂园公司在签订合同后，将双方签订的《商品房买卖合同》以需送至房管部门进行合同备案登记为由，并未将合同交付给白荣芳，而白荣芳办理按揭贷款手续必须提交《商品房买卖合同》，该事实客观上造成白荣芳办理按揭贷款手续提交资料不完整，且兰州碧桂园公司直至本案二审中并未提交证据证明其将《商品房买卖合同》已经交付给白荣芳或者其已经书面通知白荣芳办理按揭贷款手续的时间。因此，白荣芳在未持有《商品房买卖合同》的情形下，不能办理按揭贷款手续并不属于其主观过错造成。基于前述事实和理由，该贷款手续办理不能的原因不可归责于白荣芳，而白荣芳提交的证据能印证其已经完全支付了借款，故兰州碧桂园公司以白荣芳未予支付按揭款及借款为由主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件、配合兰州碧桂园公司办理注销合同备案手续、由白荣芳向兰州碧桂园公司支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据，该举证不能的不利后果理应由兰州碧桂园公司承担，其上诉意见本院不予采纳。一审法院判决白荣芳承担违约责任属认定事实不清，白荣芳上诉提出其不承担违约金的理由成立，本院予以采纳。综上所述，兰州碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；白荣芳的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定白荣芳承担违约责任事实不清，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初3725号民事判决；二、驳回兰州碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2414元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担；兰州碧桂园房地产开发有限公司预交的二审案件受理费2414元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担；白荣芳预交的二审案件受理费150元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海军审判员  杨 清审判员  刘宝成二〇一八年四月二十六日书记员  杨 倩????????1