安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00550号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚国勇，男，1965年11月24日生，汉族，住安徽省淮南市。
委托代理人：孙树桐，安徽震一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨成军，男，1975年6月18日生，汉族，住安徽省淮南市。
委托代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。
上诉人姚国勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院于2015年5月7日作出的（2014）田民一初字第02249号民事判决，向本院提起上诉。本院在审理本案过程中，杨成军于2015年8月16日向本院申请撤回上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人姚国勇及其委托代理人孙树桐，被上诉人杨成军及其委托代理人张学奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨成军一审诉称：2011年9月15日，原告与朱千户签订房屋租赁合同，约定原告将其位于本区森都酒店部分门面及二层租赁给朱千户，租期前10年，年租金164万元。合同签订后，朱千户将其开办淮南市一代佳人音乐茶饮有限公司转交给被告姚国勇经营，原、被告于2014年3月13日签订了协议，认可了被告租赁原告房屋的事实。协议约定原租赁合同中关于房租缴纳变更为一月一付，即每月15日付下月租金，同时约定2013年9月1日之后的经营由被告姚国勇负责，之前由朱千户负责。但自2014年6月份之后，被告未再向原告支付租金，被告的违约给原告造成了重大损失，现原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼，请求：1、被告支付拖欠房屋租金1366666元，违约金38745元；2、解除原、被告签订的租赁合同，被告返还租赁房屋；3、诉讼费用由被告承担。
姚国勇一审辩称：1、迟延支付房租的责任在于原告，被告不应当承担违约金；2、原告诉请的租金有误，被告只欠9个月房租；3、不能经营使用的房屋，应当从欠付租金中扣除。
姚国勇一审反诉诉称：2011年9月15日，反诉被告杨成军与朱千户签订一份房屋租赁合同，约定将森都酒店一层门面及二层房屋租赁给朱千户。由于朱千户外债太多，反诉原告无奈于2013年9月1日接手经营。之后由于森都酒店三楼多次出现漏水，导致“一代佳人”KYV大厅装修大面积毁坏、坍塌，部分营业包间内装璜、装饰严重受损，生意一落千丈。反诉原告曾多次因漏水问题报警，但通过派出所找反诉被告多次交涉无果，为此反诉原告停止支付租金。纠纷发生后，反诉被告找中间人调解，于2014年3月13日就租赁及赔偿问题达成协议，约定由反诉被告修复房屋，如出现漏水或质量问题，由反诉被告每天按受损包间每间800元的标准赔偿。但协议签订后，反诉被告至今仍未能将“一代佳人”KTV的经营用房修复，严重影响了反诉原告的经营收入，反诉被告应当按协议约定进行赔偿。截止至2014年11月17日，受损包间损失1195200元，扣除到11月17日之前的租金683333元，反诉被告应当赔偿反诉原告511866元。综上，为维护反诉原告的合法权益，现提出反诉，请求：1、反诉被告立即修复漏水房屋和被损坏的装修、装饰，维修费用由反诉被告承担；2、赔偿经营损失511866元；3、反诉费用由反诉被告承担。
杨成军一审反诉辩称：1、反诉被告原与朱千户签订房屋租赁合同，因其经营困难及其他原因离开，反诉原告接手经营，之后提出个别房屋有漏水问题，要求修复，经过协商，反诉被告在明显不是反诉被告之因导致的情况下，仍然安排维修，且已维修完毕。2、要求赔偿损失511866元，反诉被告认为，协议签订后，已尽到了维修责任，也基本解决了问题，即使双方对修复标准产生争议，退后一步，也没有达到不能使用的程度，反诉原告也不会一直不找反诉被告解决，而要等到诉讼时才提出这个问题。既然能够使用，就不存在损失的问题，无损失则不赔偿。而如果真的如反诉原告所述，房屋不能使用，也是反诉原告放任、扩大的结果。显然，不管从哪个角度，反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求均缺少事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院经审理查明：原告杨成军与案外人淮南市鼎业商贸有限公司于2011年8月2日签订了一份房屋租赁合同，由淮南市鼎业商贸有限公司将其名下的淮南森都大酒店整体租赁给杨成军。合同第二条第4款中约定，杨成军杨成军对该房屋有小部分转租权。合同签订后，原告杨成军用于经营森都大酒店。2011年9月15日，原告杨成军将酒店东北角部分门面及二楼房屋3938平方米租赁给案外人朱千户，用于经营“一代佳人”KTV，租赁期限自2011年12月15日至2021年12月14日止，租金前六年为164万元／年，后四年为183万元／年。朱千户提前30日，缴纳半年房租。合同签订后，因朱千户个人原因离开，由本案被告姚国勇实际接手。姚国勇接手经营“一代佳人”KTV之后，因朱千户拖欠的房租及水电费用，以及房屋漏水及维修事宜，原、被告多次发生纠纷。2014年3月13日，原、被告在中间人李浩的调停下达成“协议”一份，协议约定：1、原租赁合同中，关于房租交纳的方式，变更为房租一月一付，即每月15日付租金（即3月15日支付3月15日至4月14日的租金）。2期间使用的水电费……3、以上两条仅限姚国勇经营期间……4、2013年9月1日姚国勇经营之后与杨成军产生的纠纷，由姚国勇解决，2013年9月1日之前由朱千户经营，由杨成军与朱千户自行解决，与姚国勇无关。5、由于杨成军原因，导致“一代佳人”包间内漏水，导致其装璜、装饰等物品受损，由杨成军负责维修，维修至李总验收认可为止。（油漆不能有味道……）6、本次保质期为一年，一年之内原修复地方，再次漏水或出现质量问题，由杨成军负责赔偿，每天每包间赔偿800元。7、如不在本次修复范围内出现问题，杨成军必须在24小时内修复，如不能修复每天赔偿姚国勇800元。8、关于姚国勇因本次漏水事件及修复中所产生的损失等问题另行协商。协议签订后，原告杨成军制作了“一代佳人维修项目及报价预算表明细”，并前往KTV进行维修，但被告姚国勇认为涉案房屋并未修缮，为此而拒绝支付房租，导致双方再次发生纠纷。原告杨成军于2014年5月向本院提起诉讼，后撤回起诉，现再次起诉来院，请求判令被告姚国勇立即支付房租及违约金860995元，并承担诉讼费用，开庭前变更诉讼请求，要求被告姚国勇立即支付租金1366666元及违约金38745元，合计1405411元。被告姚国勇提出反诉，请求判令反诉被告杨成军：1、反诉被告立即修复漏水房屋和被损坏的装修、装饰，维修费用由反诉被告承担；2、赔偿经营损失511866元；3、反诉费用由反诉被告承担。开庭经本院释明，反诉原告姚国勇要求继续履行合同。
另查明：本案诉讼后，反诉原告姚国勇向本院提出申请，请求对“一代佳人”KTV大厅及包间因漏水造成的装修装饰损失进行评估，该案经本院委托后，反诉原告撤回申请，将其诉讼请求变更为反诉请求第一项。
再查明：1、原、被告因房租及房屋漏水多次发生纠纷，后在案外人李浩的调解下达成涉案“协议”，被告姚国勇提交了2014年4月2日书写的“证明”一份及证人出庭申请，但证人李浩未出庭接受质询。
2、庭审，经法院向反诉原告姚国勇告之，提供受损房屋牌号，房屋面积，受损情况，后反诉原告向法院提供“一代佳人工程受损表”，经法院现场勘查与核实，“一代佳人”KTV内大厅吊顶部分脱落，接近10余包间内有渗水和漏水现象，其中108、109、333、贵宾厅吊顶拖落，装饰装璜受损情况严重，不能投入使用，一代佳人厅、888、贵宾厅、228、225、220吊顶、侧墙受损情况一般，员工休息房，走道有小部分墙皮受损。另外，一楼大厅吊顶有塌陷。
一审法院认为：本案本诉争议焦点：1、原、被告之间签订的协议是否合法有效？解除合同的条件是否成就？被告姚国勇是否应当立即支付租赁费用？原告杨成军与淮南市鼎业商贸公司签订的合同中，约定了原告可以转租房屋，原告杨成军将部分房屋转租给案外人朱千户，不违反合同约定。朱千户在租赁房屋期间，由于其个人原因离开，由本案被告姚国勇接手并实际经营，此期间，原、被告因房屋租赁费用、水电费用及房屋维修等事宜发生纠纷，经案外人调和，原、被告双方达成“协议”一份，经审查，“协议”系当事人真实意识表示，内容不违反法律法律的硬性规定，“协议”合法有效，对原、被告均具有法律约束力。“协议”约定租金交付的时间和方式，同时约定，自2013年9月1日被告姚国勇经营之后与原告杨成军发生的纠纷，由姚国勇解决，即原、被告对朱千户所欠房租明确了一个纠纷处理的时间界点，以及约定房屋维修承担方及违约方式。“协议”签订后，被告姚国勇按约定支付房租至2014年6月14日，期间，被告姚国勇曾多次要求原告履行“协议”约定，修复漏水房屋，虽然原告杨成军给予维修，但并未完全修缮，之后被告姚国勇拒绝支付房租。根据《合同法》相关规定，当事人一方迟延履行债务，经催告仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，被告姚国勇以原告杨成军未及时修复房屋，而提出同时履行抗辩权的辩解意见，并要求继续履行合同。按原、被告双方“协议”第六条约定，再次漏水或出现质量问题，由原告杨成军负责，每天每包间赔偿800元。经本院现场勘查，“一代佳人”KTV多处漏水，且小部分房屋吊顶拖落，不能使用的事实存在，原告杨成军未履行合同约定的修缮义务，并对被告姚国勇负有赔偿责任，因此，被告姚国勇提出同时履行抗辩权的意见，本院予以采纳。原告杨成军要求解除合同的请求，本院不予支持。其次，关于房屋租赁费用的支付，虽然双方在“协议”履行过程中产生争议，但被告姚国勇占有、使用他人的房屋事实存在，应当依照“协议”约定，按时向原告杨成军支付房屋租金，原告主张的房屋租金至2015年3月14日（房租费用至2015年4月14日房租），共计10个月房租1366666元，经本院核实无误，其请求，本院予以支持。主张违约金38745元，因本案双方均同时存在未履行合同的责任，故该请求，本院依法不予支持。
关于反诉被告姚国勇的反诉焦点：1、合同是否继续履行及履行期限。2、反诉被告是否应当对“一代佳人”KTV的房屋进行维修及维修标准。3、损失如何赔偿。本院在本诉中，不予支持原告杨成军要求解除合同的请求，故对反诉原告姚国勇要求继续履行合同的请求，予以支持。因反诉原、被告签订的“协议”未约定合同履行期限，本院结合本案实际案情及稳妥处理本案，使双方均可以达到合同目的，对于合同履行的期限予以认定，通过双方举证，可证实反诉原、被告达成的“协议”，是基于反诉被告杨成军与朱千户签订的房屋租赁合同而形成，该合同约定的期限至2021年12月14日止，本院认定反诉原、被告应当继续履行合同，至2021年12月14日止。关于“一代佳人”KTV的房屋进行维修及维修标准。反诉原、被告签订的“协议”第五条约定，由于反诉被告杨成军的原因，导致“一代佳人”KTV包间漏水，其装璜、装饰受损，由杨成军负责维修。即本条可证实漏水事实以及维修责任的承担。经本院现场勘查，“一代佳人”KTV，大厅及部分房屋存在漏水受损，根据双方“协议”约定，应当由反诉被告杨成军给予维修，反诉原告姚国勇的该诉请，本院予以支持。关于维修后的验收的标准，“协议”约定，维修至李总验收合格为止。本案开庭审理，该“李总”未出庭接受质询，本院无法核实“李总”是否具有装饰装修资质及其“合格”的标准，根据《合同法》的相关规定，对于质量要求不明确的，应当按照国家标准或者行业标准，即本院应当判令反诉被告给予反诉原告经营的“一代佳人”KTV的漏水造成的装璜、装饰进行维修，维修至具有装饰装修资质的机构验收合格为止。
关于损失赔偿。反诉原告姚国勇主张，双方应当按“协议”约定，每天每包间800元，共计6个包间不能使用，计每日赔偿4800元。反诉被告杨成军则提出，在长达10个月的时间里，反诉原告即不找反诉被告要求维修，也不自己进行维修，对损失进行放任和扩大，34个房间里，仅个别房间不能使用，仅仅是一小部分，其经营不可能达到房间使用率为100%，同时，每日房屋租金则不足以支付该赔偿，“协议”条款违背诚实信用原则，协议约定的赔偿800元，实际性质属于赔偿，即反诉原告有损失则赔偿，没有损失，则不予赔偿，因此，请求驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院认为：“协议”第六条约定，本次保质期为一年，一年之内原修复的地方，再次漏水或出现质量问题，由反诉被告负责赔偿，每天每包间赔偿800元。反诉原告姚国勇按6个包间，每天每间800元，即赔偿额每天4800元提出请求。按原、被告双方合同约定，月房租为13.666万元，租金折合每日4555元（13.666万元÷30天），即每天的赔偿额大于房租费用，显然违背公平原则，因此，该条款不能成为本案定案赔偿的依据。综合本案及现场勘查，可认定反诉被告杨成军未给予“一代佳人”KTV修缮房屋事实存在，导致该KTV内8个包间漏水影响经营，反诉被告杨成军应当赔偿。经庭审，可确认该KTV共计34个包间，每间每月折合租金4019元（13.666万÷34），受损可经营包间8间，每月租金合32152万元（4019元×8间），即该8间的租金可以成为确认反诉原告姚国勇的实际损失。大厅、走道及员工休息室等受损部分，因反诉原告姚国勇在反诉被告杨成军不给维修的情况下，亦应当自行维修，以减少损失的扩大，对此，反诉原告也有一定的责任，其相应亦要承担部分责任，结合本案实际，确认由反诉原告姚国勇自行承担该部分损失。综上，对原告杨成军及反诉原告姚国勇的本、反诉均已归纳，案经审判委员会讨论决定，根据《《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十二条、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、继续履行原告杨成军与被告姚国勇签订的房屋租赁“协议”。二、被告姚国勇于本判决生效后十五日内一次性向原告杨成军支付拖欠房屋租金1366666元（2014年6月15日至2015年4月14日房租）。三、反诉被告杨成军于本判决生效后三十日内，对“一代佳人”KTV内漏水包间、大厅、走道等进行维修，至具有装饰装修资质的部门验收合格为止。四、反诉被告杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿反诉原告姚国勇321520元（32152万×10个月）。五、驳回原告杨成军的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告姚国勇的其他诉讼请求。本诉案件受理费17449元，由原告杨成军负担3600元，被告姚国勇负担13899元，反诉案件受理费4460元，由反诉原告姚国勇负担1460元，反诉被告杨成军负担3000元。
宣判后，姚国勇不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人出租房屋漏水，受损严重，事实俱在，被上诉人行为构成严重违约。因被上诉人经营的酒店漏水，造成上诉人租房经营的“一代佳人”KＴＶ大厅吊顶脱落、墙角走道两边墙壁受损，严重影响美观，十余间包间存在渗水和漏水，其中108房、109房、333房及贵宾房、“一代佳人”厅内吊顶脱落，装饰装修受损，不能正常经营使用，其余220、225、228、888等包间装潢损坏也无法对外经营。一审判决对上诉人承租内因漏水损坏装潢事实已查明。依据《房屋租赁合同》第四条一款七项，房屋维修义务属于被上诉人，为此上诉人多次找被上诉人交涉维修赔偿事宜，均无果。上诉人无奈，只好停止支付租金，双方为此发生纠纷。被上诉人找中间人李浩出面调解，双方于2014年3月13日签订《协议》，此后，上诉人按《协议》支付租金，但被上诉人却违反《协议》约定，未对受损房屋进行维修，漏水情况至今依然存在。上诉人认为《协议》是双方自愿达成且不违反法律强制性规定，对双方都有约束力，被上诉人在收到租金后，依然不履行维修受损房屋义务，主观恶意明显，应当认定被上诉人构成严重违约，法律应当对不诚信行为予以惩戒，使守约方利益不因恶意违约受损。二、一审判决适用法律错误、判决无据。1、确认每间房每天赔偿800元属于显失公平，没有事实依据。一审法院仅以每间房每天的租金来计算上诉人的损失，这是偏见有失公正。本案中，上诉人每月房租13.6万元，投资1300余万元，月息（按民间借贷1分）计13万元，装潢设备折旧每月摊25万元（按市场通用装潢5年折完规则），每月人员工资13万余元，每月税额1.3万元，月水电费1.8万元，总计约67万元。34间包厢每间每天应摊费用为664元，这只是保本费用，如果加上合理利润，按1300万元投资，每月盈利13万元（比照民间借贷1分利息计算），摊入每间包厢每天约为127元。那么，每间房每天正常经营额应为791元，被上诉人也是搞经营的，双方签《协议》约定的每间房每天800元赔偿费是他提出的，一审法院审判人员在当事人都没提出赔偿约定过高的情况下，仅以房租计算上诉人损失，显失公平公正。2、越俎代庖，变更有效合同条款，没有法律依据。依据《合同法》第五十四条的规定，显失公平的合同，应当由当事人在法定期限内要求变更或撤销，但是被上诉人在一审反诉答辩中，仅以上诉人没有损失为由拒绝赔偿，并没有对《协议》中的赔偿条款提出异议或提出变更撤销请求，人民法院不能代替当事人意愿，强行介入当事人间的民事法律关系，改变意思自治的民法基本准则。可见一审判决在没有事实依据情况下，认定上诉人因房间漏水的损失，错误判定双方当事人约定的赔偿额显失公平，又在没有法律依据的前提下，任性适用“变更原则”确定被上诉人每月应赔偿上诉人32152元（每间房每天134元）是于事实，于法律都是无据的，荒唐的。3、归责无据。一审判决认定了“一代佳人”ｋＴＶ大厅、走道、员工休息室因漏水而受损，但却要上诉人自行承担这部分损失。理由是上诉人没有采取措施防止损失的扩大。上诉人认为，双方《协议》及《房屋租赁合同》均已明确维修义务归被上诉人，因房屋漏水上诉人反复催告被上诉人维修，甚至报警求助，但被上诉人在有能力维修的情况下就是不予维修，恶意违约。一审判决在适用《合同法》第一百一十九条，把没有及时维修义务归责于上诉人，没有任何依据。4、关于《房屋租赁合同》效力判断前后矛盾。一审判决书认定被上诉人与朱千户签订的《房屋租赁合同》对本案双方当事人不具有法律约束力，又认定原被告达成的《协议》是基于杨成军与朱千户签订的《房屋租赁合同》而形成的……应当继续履行。上述两段认定显然矛盾。如果按《房屋租赁合同》对本案当事人不具法律约束力的认定，而《协议》中并没有月租数额的约定，被上诉人依据什么向上诉人收取13.6万元月租，一审判决又是依何标准判令上诉人应交租金呢？三、关于程序问题。1、原告变更诉讼请求没给被告答辩期。一审原告在开庭前两天变更诉讼请求，但一审法院并没有征求上诉人是否需要答辩期便开庭，显然是违反《民事诉讼法》程序的。2、关于认证问题。判决书对证人李浩出具的《证明》不予采信，理由是其在开庭时没有到庭接受质询。上诉人认为此结论错误，因为开庭当天李浩因出国在外，无法到庭，回国后，他及时到法庭说明情况，并且当着主审法官和当事人双方的面，言明《证明》是其书写无误。双方还就质量问题“说话算话”等话题发生争论。法院本该把这次质证情况记录在案，但却没有记录，现在又以证人没有到庭为由，否定李浩《证明》的效力是错误的。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，明确责任，1、依法撤销一审法院判决书主文第二项、第四项和第六项；2、改判被上诉人违约赔偿上诉人经营损失：2014年11月17日以前损失冲减租金后为511866.67元（后续经营损失依据协议约定计算至维修验收合格之日止）；三、改判一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
杨成军未提交书面答辩状，其委托代理人当庭口头答辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。2、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予驳回上诉。
二审庭审中，上诉人姚国勇向本院提交如下证据：
证据一、工程决算表，证明一代佳人KＴＶ装潢总造价649.3087万元。
证据二、软装施工合同，证明装饰费5万元。
证据三、建设工程设计合同，证明一代佳人KＴＶ装潢设计费30万元。
证据四、大理石地面翻新合同，证明承租场所地面大理石翻新费用2万元。
证据五、工矿产品购销合同、报价目录，证明一代佳人KＴＶ购置沙发等费用88.9236元。
证据六、音响设备销售合同，证明一代佳人KＴＶ音响购置费用82万元。
证据七、点歌管理系统合同书，证明一代佳人KＴＶ购置点歌管理系统费用28万元。
证据八、厨房设备购销合同书，证明一代佳人KＴＶ购置厨房设备费6.45万元。
证据九、酒吧用品订货合同，证明一代佳人KＴＶ购置酒吧用品费用10.8万元。
证据十、窗帘制作合同，证明一代佳人KＴＶ定制窗帘费用3.5万元。
证据十一、电子产品购销合同，证明一代佳人KＴＶ购置洗墙灯等费用6.05万元。
证据十二、美的中央空调（供货安装）合同书，证明一代佳人KＴＶ中央空调购买安装费用80万元。
证据十三、工业产品买卖合同，证明一代佳人KＴＶ购置空调费用18.25万元。
证据十四、一代佳人会所监控系统安装协议，证明安装监控设备费用1.98万元。
证据十五、销售确认书，证明一代佳人KＴＶ安装安检门费用0.3万元。
证据十六、产品订购合同二份，证明一代佳人KＴＶ订购智能卡费用0.95万元。
证据十七、通信网络使用协议，证明一代佳人KＴＶ安装电话机网络服务费2万元。
证据十八、消防器材付款凭证，证明一代佳人KＴＶ购置消防器材费用10万元。
证据十九、员工服装付款凭证，证明一代佳人KＴＶ为员工购买服装费用30.7万元。
证据二十、人员工资表2012年4月—2014年11月，证明一代佳人KＴＶ人员工资每月13万元左右。
证据二十一、照片26张，证明一代佳人KＴＶ漏水仍在持续。
证据二十二、税务缴纳清单，证明每个月纳税12000多元。
杨成军认为，姚国勇提交的证据超过举证期限，不属于新证据，不予质证。但税务缴纳清单是属实的。
本院认为，上诉人姚国勇提交的证据均已超过举证期限，且所举证据与其上诉理由无关联性，故本院对该证据的关联性不予确认。
二审对一审认定的证据予以认定。
二审查明事实同一审查明事实相同。
根据双方当事人二审的诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1、2014年3月13日，姚国勇与杨成军签订的协议的效力应如何认定。2、一代佳人KＴＶ部分房屋漏水是否必然导致整个KＴＶ无法经营，无法支付房屋租金？3、姚国勇因KＴＶ部分房屋漏水所造成的损失应如何认定？4、原审法院是否存在程序违法，适用法律错误的问题。
针对上述争议焦点，本院分析评判如下：
一、关于2014年3月13日，姚国勇与杨成军签订的协议的效力应如何认定。本院认为：因一代佳人KＴＶ部分房屋漏水及维修事宜，经中间人李浩调解，姚国勇与杨成军达成“协议”一份，该协议应是双方经过充分协商后的真实意思表示，且并不违反国家有关法律、法规的强制性规定，亦不侵犯他人的合法权益，该协议为有效协议。
二、关于一代佳人KＴＶ部分房屋漏水是否必然导致整个KＴＶ无法经营，无法支付房屋租金？本院认为：经现场勘查，“一代佳人”KTV多处漏水，且小部分房屋吊顶脱落，不能使用的事实存在，被上诉人杨成军未履行合同约定的修缮义务，对姚国勇负有赔偿责任。关于房屋租赁费用的支付，虽然双方在“协议”履行过程中产生争议，但上诉人姚国勇占有、使用他人的房屋事实存在，虽然KTV部分房屋存在吊顶脱落、漏水现象，但姚国勇并无证据证明部分房屋存在的漏水现象而导致整个KTV无法使用和经营，故应当依照“协议”约定，姚国勇应当按时向杨成军支付房屋租金。
三、关于姚国勇因KＴＶ部分房屋漏水所造成的损失应如何认定。本院认为：姚国勇与杨成军签订的“协议”第五条约定，由于杨成军的原因，导致“一代佳人”KTV包间漏水，其装璜、装饰受损，由杨成军负责维修。即本条可证实漏水事实以及维修责任的承担。根据双方“协议”约定，应当由杨成军给予维修。关于维修后的验收的标准，“协议”约定，维修至李总验收合格为止。本院认为，无论该“李总”是否具有装饰装修资质及其“合格”的标准，是否经过验收，通过一、二审法院现场勘查，“一代佳人”KTV部分包间漏水的现象还在继续发生，杨成军对此应承担赔偿责任。关于损失赔偿，姚国勇主张双方应当按“协议”约定，每天每包间800元，共计6个包间不能使用，计每日赔偿4800元的请求，符合协议约定。杨成军在原审虽然以“在长达10个月的时间里，姚国勇既不找杨成军要求维修，也不自己进行维修，对损失进行放任和扩大，34个房间里，仅个别房间不能使用，仅仅是一小部分，其经营不可能达到房间使用率为100%，同时，每日房屋租金则不足以支付该赔偿，“协议”条款违背诚实信用原则，协议约定的赔偿800元，实际性质属于赔偿，即有损失则赔偿，没有损失，则不予赔偿”为由提出抗辩，但其并未依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定对该《协议》提出撤销或变更，故原审判决以该《协议》中赔偿约定显失公平，违背公平原则，该条款不能成为本案定案赔偿的依据为由，判决按每间每月折合租金4019元（13.666万÷34），受损可经营包间8间，每月租金合32152万元（4019元×8间），即该8间的租金可以成为确认姚国勇的实际损失不当。姚国勇主张截止至2014年11月17日受损包间损失为1195200元（4800元×249天）的上诉理由，符合协议约定，本院予以支持。
四、关于原审法院是否存在程序违法，适用法律错误的问题。上诉人称一审原告在开庭前两天变更诉讼请求，但一审法院并没有征求上诉人是否需要答辩期便开庭，违反《中华人民共和国民事诉讼法》程序。本院认为，杨成军在一审开庭前向法院递交了增加变更诉讼请求申请书，其只是对房屋租赁费的数额进行了变更，并依照《诉讼费用交纳办法》补交了诉讼费用，在一审庭审前变更诉讼请求后，上诉人也未要求给予相应的举证期限，且上诉人对其延付交纳的房屋租赁费的数额并无异议，被上诉人诉讼请求的变更并不影响本案的实体的正确审理，故上诉人称原审法院程序违法的上诉理由证据不足，本院不予支持。
综上，原判认定基本事实清楚，但上诉人姚国勇的损失认定不当，姚国勇的上诉理由部分成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第02249号民事判决的第一、二、三、五项，即“一、继续履行原告杨成军与被告姚国勇签订的房屋租赁“协议”。二、被告姚国勇于本判决生效后十五日内一次性向原告杨成军支付拖欠房屋租金1366666元（2014年6月15日至2015年4月14日房租）。三、反诉被告杨成军于本判决生效后三十日内，对“一代佳人”KTV内漏水包间、大厅、走道等进行维修，至具有装饰装修资质的部门验收合格为止。五、驳回原告杨成军的其他诉讼请求”。
二、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第02249号民事判决的第四、六项，即“四、反诉被告杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿反诉原告姚国勇321520元（32152万×10个月）。六、驳回反诉原告姚国勇的其他诉讼请求”。
三、杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿姚国勇损失1195200元。
四、驳回姚国勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费17449元，由杨成军负担3600元，姚国勇负担13899元，反诉案件受理费4460元，由反诉原告姚国勇负担1460元，反诉被告杨成军负担3000元。二审案件受理费10604元，由姚国勇负担2054元，杨成军负担8550元，
本判决为终审判决。
审 判 长 时素君
代理审判员 张树引
代理审判员 汪传海
二〇一五年十二月十日
书 记 员 齐 瑶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，一判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；