辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民再959号再审申请人（原审第三人）：中国银行股份有限公司抚顺分行。住所地：辽宁省抚顺市新抚区东一路**号。负责人：江洪民，该行行长。委托诉讼代理人：曲义安，辽宁新伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ光，该行职员。被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄婷婷，女，1990年7月22日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：抚顺绿地置业有限公司。住所地：辽宁省抚顺市抚顺经济开发区顺大街隆达花园*#楼***室。法定代表人：陈心森，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁芳芳，该公司员工。再审申请人中国银行股份有限公司抚顺分行（以下简称中行抚顺分行）因与被申请人黄婷婷、抚顺绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市中级人民法院（2017）辽04民终200号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月13日作出（2017）辽民申3512号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中行抚顺分行的委托代理人曲义安，被申请人绿地公司的委托代理人梁芳芳，被申请人黄婷婷的委托代理人白银东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行抚顺分行申请再审称，二审判决适用法律错误。根据相关法律规定，其作为有独立请求权的第三人，二审判决的结果侵犯其合法权益。黄婷婷用其所购房屋提供抵押担保向该行贷款23万元，二审判令解除黄婷婷与绿地公司签订的商品房买卖合同及黄婷婷与该行签订的个人一手房贷款合同后，仅判令绿地公司向黄婷婷返还其房屋首付款、银行贷款、已付银行贷款利息及其他相关费用，而黄婷婷是否向其归还贷款可由该行向黄婷婷另行告诉，该判决增加了申请人的诉讼义务，且剥夺了申请人对抵押房屋的优先受偿权。根据法律规定，本案应由绿地公司向其返还银行贷款，如绿地公司不能还款，其应当以抵押房屋行使优先受偿权。据此请求撤销二审判决，依法该判。绿地公司辩称，同意解除与黄婷婷的购房合同，如何返回购房款依照法律规定处理。二审判决生效后，在本案的执行阶段，该公司已与黄婷婷达成和解协议，其已向黄婷婷支付20万元。黄婷婷辩称，二审判决没有判令绿地公司向其支付首付款占用期间的利息4万元，且自二审判决生效后至2017年12月份其一直向中行抚顺分行偿还贷款。据此请求将本案发回重审。黄婷婷一审的诉讼请求是，请求法院依法判令解除其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》，返还购房款107097元、维修基金9452元、物业费1519元、装修保证金及装修垃圾清运费2300元、律师见证费450元及上述款项的利息；判令解除其与中行抚顺分行之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《抵押合同》，解除其房屋的抵押，赔偿其所支付的银行贷款及利息损失，绿地公司承担其所支付的律师费，并支付二倍赔偿金，协助办理契税退返；由绿地公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2012年6月26日，黄婷婷与绿地公司签订《商品房买卖合同》一份，由其购买绿地公司开发建设的坐落于抚顺经济开发区建筑面积为84.39平方米房屋一处。房屋总价款331097元，其中首付款101097元，在签订合同时已付，余款23万元办理贷款。同时约定绿地公司应于2013年7月30日前交付房屋，如逾期不超过180日，自2013年7月31日起至实际交付之日止，绿地公司向黄婷婷支付已付房款0.1%的违约金，合同继续履行。绿地公司在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由绿地公司提供的资料报送产权登记机关备案，如因绿地公司责任，黄婷婷不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意黄婷婷不退房，绿地公司按已付房价款的0.1%向其支付违约金。2012年7月9日黄婷婷缴纳了契税3310.97元，住宅专项维修资金9452元。2013年9月25日，绿地公司将黄婷婷购买的房屋交付黄婷婷，黄婷婷缴纳了物业费1519元、拆改保证金2000元、装修垃圾清运费300元。庭审中，绿地公司认可黄婷婷购买的房屋尚未进行消防竣工验收，办理房屋产权登记的资料尚未送交产权部门备案，该房屋尚不能办理房屋产权登记。另查，2012年7月12日，黄婷婷与第三人中行抚顺分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，黄婷婷为抵押人以其涉案房屋抚顺开发区春华街9-7号1单元1103号房屋作为抵押物，抵押给第三人中行抚顺分行，向第三人贷款23万元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款。该借款合同系在辽宁新伟律师事务所见证下签署。同日，该律师事务所出具了（2012）辽新律见字第0865号律师见证书，黄婷婷支付460元律师见证费。一审法院认为，黄婷婷、绿地公司于2012年6月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于黄婷婷主张的请求法院调取证据一节，因其请求的事项不属于应由法院调取的范围，故对黄婷婷的该项请求，法院不予支持。关于黄婷婷主张绿地公司交付房屋不合格一节，因庭审中黄婷婷自认2013年9月16日验收了该房屋并于同年9月25日缴纳了物业费等费用，办理了入住手续。且黄婷婷未能提供绿地公司向其交付房屋质量不合格的证据，故法院对黄婷婷的该项主张不予支持；关于黄婷婷主张绿地公司未能按照合同约定的时间将办理房屋权属登记的材料报产权部门备案，致使其不能办理房屋权属证书，要求解除双方签订的商品房买卖合同一节，虽庭审中绿地公司认可系因其未能及时办理消防竣工验收，导致案涉房屋不能办理房屋权属证书，但双方在合同中明确约定，该项违约的后果为黄婷婷不退房，绿地公司向黄婷婷支付违约金，双方应当按照合同约定继续履行合同，故对黄婷婷的该项主张不予支持。关于黄婷婷主张绿地公司擅自将其购买的房屋抵押给案外人要求解除双方签订的房屋买卖合同一节，因黄婷婷购买该房屋系贷款购买，在办理贷款手续时黄婷婷及房屋共有人已全额将房屋抵押给本案第三人，绿地公司根本无法将该房屋再次抵押，故对黄婷婷的该项主张法院不予支持。因黄婷婷主张的解除房屋买卖合同的诉讼请求法院不予支持，故其主张要求返还房款及解除贷款合同等其他诉讼请求法院亦无法支持。据此判决：驳回黄婷婷的诉讼请求。案件受理费2597元，由黄婷婷负担。黄婷婷不服一审判决，上诉称，1.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关行政法规的规定，绿地公司交付的房屋未竣工验收合格，并无法办理产权证，不能实现房屋的商品价值，绿地公司的行为已构成根本违约，违反相关法律强制性规定，黄婷婷有权解除合同并请求赔偿经济损失。2.本案所涉商品房买卖合同系绿地公司提供的格式合同，其无法改变对其不利的合同条款，根据法律规定，对合同中具有免除出售方绿地公司责任，加重购房者责任条款的合同应属无效合同。3.一审判决认定事实不清，证据不足。绿地公司交付的房屋未经验收合格，其无法确认该房屋质量是否合格，而证明房屋质量合格的举证责任应由绿地公司承担，一审法院将该举证责任分配给原告无法律依据，属事实不清。4.绿地公司向其出售房屋后又抵押在第三人名下，其行为严重违反法律规定。据此请求撤销原判，依法改判。二审法院查明：一审认定的事实属实。补充查明：截止2017年4月，黄婷婷已偿还贷款本金32711.87元，利息62100.25元。二审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，黄婷婷与绿地公司签订的《商品房买卖合同》及黄婷婷与原审第三人中行抚顺分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按照合同约定及诚实信用原则履行各自的义务。黄婷婷在已履行其义务后，绿地公司虽交付房屋，但其交付的房屋未经相关部门验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故绿地公司交付的房屋不符合相关法律规定，其交付房屋行为无效。且绿地公司交付本案所涉房屋至今不能办理房屋所有权证，《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定期限届满后，又超过一年。自超过后，买受人即享有了解除合同的权利。本案中，合同约定绿地公司应于2013年7月30日前交付房屋，但绿地公司于2013年9月25日交付房屋，截止至本院开庭时，绿地公司尚未具备办理房屋所有权的条件，其在二审庭审中无法承诺具体办理房屋所有权证的期限，致使黄婷婷购买本案所涉房屋的商品价值无法实现。合同虽约定了因出售人即绿地公司的原因，致使买受人即黄婷婷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出售人给付违约金，但并未排除买受人享有的法定解除权，综上所述，绿地公司不具备履行本案所涉《商品房买卖合同》的基本条件，双方应解除《商品房买卖合同》。《最高人民法院》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。及至本案，因黄婷婷与绿地公司签订的《商品房买卖合同》被解除，根据上述法律规定，黄婷婷请求解除其与中行抚顺分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于法有据，应予支持。绿地公司应返还黄婷婷向其缴纳的首付款101097元、贷款23万元、贷款利息62100元、契税3310.97元、住宅专项维修资金9452元、物业费1519元、拆改保证金2000元、装修垃圾清运费300元。黄婷婷与中行抚顺分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》解除后，黄婷婷应返还的贷款余款与本案不是同一法律关系，中行抚顺分行可另行主张权利。据此判决：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2518号民事判决；二、解除黄婷婷与绿地公司签订的《商品房买卖合同》及黄婷婷与中行抚顺分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、绿地公司于本判决生效后十日内返还上诉人黄婷婷缴纳的房屋首付款101097元、贷款230000元、贷款利息62100.25元、契税3310.97元、住宅专项维修资金9452元、物业费1519元、拆改保证金2000元、装修垃圾清运费300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2597元、二审案件受理费2716元（黄婷婷均已预交），均由绿地公司负担。本院再审查明：原一、二审认定的事实属实。本院再审认为，黄婷婷与绿地公司签订的《商品房买卖合同》、与中行抚顺分行签订的《个人一手住房贷款合同》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因黄婷婷、绿地公司、中行抚顺分行在本案审理过程中均同意解除《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》，且要求解除合同的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。关于合同解除后如何处理问题。因黄婷婷在《商品房买卖合同》签订后向绿地公司交付购房首付款101097元，并交纳了房屋契税3310.97元、住宅专项维修资金9452元、物业费1519元、拆改保证金2000元、装修垃圾清运费300元等相关费用，且其以所购房屋作抵押向中行抚顺分行贷款23万元，并在房产管理部门办理了《预售商品房抵押登记备案证明》，该款已由中行抚顺分行向绿地公司支付。黄婷婷亦按月向中行抚顺分行偿还了部分贷款。绿地公司已向黄婷婷交付了案涉房屋。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息部分分别返还担保权人和买受人。因此，本案中，在《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》解除后，应由绿地公司返还黄婷婷购房首付款、契税、住宅专项维修资金、物业费、拆改保证金、装修垃圾清运费等相关费用，并返还黄婷婷已向中行抚顺分行偿还的贷款（贷款的具体数额以中行抚顺分行出具的还贷明细为准），同时黄婷婷向绿地公司返还案涉房屋并向其交付契税、住宅专项维修基金的票据原件。对于黄婷婷尚未偿还的银行贷款（贷款的具体数额以中行抚顺分行出具的还贷明细为准），由绿地公司向中行抚顺分行予以返还。因案涉房屋已办理《预售商品房抵押登记备案证明》，系为在建房屋办理抵押登记的方式，符合《物权法》关于在建房屋也可以进行抵押的规定，应当认定该抵押行为有效。根据《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，中行抚顺分行在绿地公司不能清偿的到期债务范围内，对案涉房屋享有优先受偿权。二审判决虽判令解除《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》，但对合同解除后的处理适用法律错误，应予纠正。中行抚顺分行的申请再审理由符合相关法律规定，本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省抚顺市中级人民法院（2017）辽04民终200号民事判决及辽宁省抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2518号民事判决；二、解除黄婷婷与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及黄婷婷与中国银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后十日内返还黄婷婷购房首付款101097元、契税3310.97元、住宅专项维修资金9452元、物业费1519元、拆改保证金2000元、装修垃圾清运费300元；同时黄婷婷向抚顺绿地置业有限公司交付契税、住宅专项维修基金的票据原件；四、黄婷婷于本判决生效后十日内向抚顺绿地置业有限公司返还坐落于抚顺经济开发区房屋；五、抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后十日内返还黄婷婷已向中国银行股份有限公司抚顺分行偿还的贷款（贷款具体数额以中国银行股份有限公司抚顺分行出具的还贷明细为准）；六、抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后十日内将黄婷婷尚未偿还的贷款返还中国银行股份有限公司抚顺分行（贷款具体数额以中国银行股份有限公司抚顺分行出具的还贷明细为准）；七、中国银行股份有限公司抚顺分行在抚顺绿地置业有限公司不能向其清偿的到期债务范围内，对案涉房屋（位于抚顺经济开发区享有优先受偿权；八、驳回黄婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2597元、二审案件受理费2716元（黄婷婷均已预交），共计5313元，均由抚顺绿地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  关鹿凝审判员  姜 峰审判员  李云波二〇一八年二月二十六日书记员  韩雨萌