辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01507号
上诉人（原审被告）：王晓庆。
委托代理人：张劭辉，辽宁瑾华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毕硕。
委托代理人：周宋云，北京市世纪（大连）律师事务所律师。
原审原告毕硕与原审被告王晓庆房屋租赁合同纠纷一案，沙河口区人民法院于2015年5月20日作出（2015）沙民初字第1852号民事判决，王晓庆不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人王晓庆委托代理人张劭辉，被上诉人毕硕委托代理人周宋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕硕一审诉称，2006年7月7日，原告通过租赁方式取得案涉房屋的承租权，�期自2006年7月8日至2016年9月8日。2012年6月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于大连市沙河口区沙跃街20号房屋，该房屋面积约200平方米，年租金21万元，租期为2年，租期自2012年7月1日起至2014年6月30日止。同时双方签订《补充协议》，就原承租人租赁期间的善后事宜约定为：2012年在收回刘冬和王忠摊位时，原告给予两人租金损失38000元由被告承担。合同签订后，第一年21万元租金被告已经支付，但第二年租金及《补充协议》约定的租金损失38000元被告没有支付。此外，被告2012年9月26日至2014年10月10日用水量为2275吨，水价按照7.5元计算，水费共计17062.5元。2012年9月26日至2014年12月24日用电量18150度，电费共计16743.38元，扣除奥林药房电费3374元，被告电费共计13369.38元。2014年6月30日前，原、被告双方就续租事宜进行了协商，没有达成合意，因此被告�在合同期满后将案涉房屋返还原告。被告后来支付原告占有使用费9万元，对其他款项拒不支付。故诉至法院，请求：1、被告将坐落于大连市沙河口区沙跃街20号房屋腾退给原告；2、被告支付2013年7月1日至2014年6月30日租金21万元及租金损失38000元；3、被告支付2014年12月5日至腾退之日止按照每月17500元标准计算的占有使用费；4、被告支付水费17062.5元，电费13369.38元。
被告王晓庆一审辩称，原告原来收取的水、电费比其他任何市场都要高，被告多次与原告协商，待水、电费价格降下来后再向原告付款，但水、电费至今未降下来，因此，被告未向原告支付水、电费，对于原告现主张的水、电费价格和数量予以认可。被告租赁案涉房屋后，再将摊位进行出租，被告和原告约定一起向摊位业主收取租金，但原告只是偶尔去收取，因为摊位业主不能及时交付租金，因此�被告没有能力支付原告租金。案涉房屋的房门头因历史问题被拆除了，被告损失了很多钱，因此，不同意支付2013年7月1日至2014年6月30日期间租金，而被告实际支付了该期间3万元的租金。关于38000元租金损失，约定由原告先给钱，再由被告支付。2014年6月6日，双方签订《备忘录》，达成了续租的合意。故，被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2012年6月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方毕硕，乙方王晓庆。第一条，甲方出租的房屋位于大连市沙河口区沙跃街20号，房屋结构为框架结构，建筑面积约为200平方米。第二条，出租房屋用途为非住宅，乙方承租后为开设农贸市场使用。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。第三条，租赁期限为二年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。第四条，出租房屋租金为每年21万元。第五�，房屋租金甲方按年从收取的业户摊位租金中扣留。业户摊位租金由甲方指定的人员负责收取，甲方在扣留完每年的租金21万元后，将剩余的业户摊位租金返还给乙方。乙方不得单独收取业户租金，如不遵守，本合同即自动解除，并应赔偿甲方损失。第六条，租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备、装修和增加的其他附属物，乙方一律不得拆走，归甲方所有，甲方也不予补偿。第七条，租赁期间，水、电、暖气等与出租房屋有关的费用由乙方承担，如有延期也由乙方承担延期付款的违约责任。”当日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：“甲方毕硕，乙方王晓庆。原刘志坚承租甲方房屋的合同事宜由乙方全权接收承租管理，时间为2012年7月1日起至2014年6月30日止。原刘志坚租赁经营管理过程中产生的一切事宜由乙方负责全部处理，出�的一切事情与甲方无关，如给甲方造成损失由乙方承担全部赔偿责任。因2012年4月在收回刘冬和王忠的原摊位时，甲方给予刘冬摊位租金损失1万元，给予王忠摊位租金损失28000元，两项共计38000元，此费用乙方同意甲方在2013年7月收取业户第二租赁年度摊位租金时与房屋年租金一并扣留。甲方应提供乙方办理正常营业手续需要甲方提供的相关证明。租赁房屋所产生的税、费由乙方承担。”上述协议签订后，原告于2012年7月1日将案涉房屋交付给被告经营莱鑫生鲜超市使用至今。
被告支付了2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金21万元。2014年7月1日后，被告向原告支付9万元，原告认为该9万元为2014年7月1日后房屋占有使用费，被告认为该9万元为支付2014年7月1日至2015年6月30日期间租金。
被告2012年9月26日至2014年10月10日用水量为2275吨，水费单价每吨7.5元。被告2012年9月26日至2014年12月24日用电量为18150度，电价为每度0.9225元。另外，原告陈述被告电费中应扣除奥林药房电费3374元。
2014年6月6日《备忘录》一份，其中第6条内容为：“毕硕与王晓庆原来签订的租赁合同继续有效。”该《备忘录》双方未签字。
另查，案涉房屋位于大连市沙河口区沙跃街20号，把东头。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告承租案涉房屋后，又将案涉房屋出租给被告，原告有权在权利范围内行使相应权利。根据原、被告双方约定，2014年6月30日双方的租赁关系结束。至于被告认为双方在2014年6月6日签订《备忘录》，达成续租的共识，一审法院认为该《备忘录》不具有约束双方的效力，理由是：第一，该《备忘录》没有双方的签字，原�只认可双方有续租的意向，双方并没有达成续租的合意；第二，《备忘录》下方标注日期为2014年6月6日，而《房屋租赁合同》约定的租期至2014年6月30日，可见《备忘录》是在双方的租赁关系存续期间产生，该《备忘录》第6条写明，原、被告原来签订的租赁合同继续有效，可见，从形式上看，《备忘录》只是明确《房屋租赁合同》继续有效，不能体现合同到期后双方的租赁关系继续存续的意思。双方的租赁合同期满后，被告应当依照合同约定将案涉房屋腾退给原告。此外，在《房屋租赁合同》期满后，被告占有使用案涉房屋应当支付占有使用费，原告主张2014年12月5日起的占有使用费，有法律和事实依据。关于占有使用费的标准，应以《房屋租赁合同》约定的租金为宜。双方的年租金为21万元，按照每年365天计算的每天租金为575元，被告应当按照该标准向原告支付占有使用费。
关于租金，原告要求被告支付2013年7月1日至2014年6月30日期间租金，被告认为临建的“房门头”被拆除造成了损失，因此不同意支付该期间的租金，且该期间已经支付了3万元租金，但被告不能提供证据证明已经支付3万元租金。从双方合同约定看，案涉房屋位于大连市沙河口区沙跃街20号，并没有被告所述“房门头”的约定，因此，原告已经将案涉房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定支付2013年7月1日至2014年6月30日期间租金21万元，作为承租人的被告理应将租金支付给原告。
关于原告主张38000元租金的损失，一审法院认为，从《补充协议》的内容看，2012年4月原告收回案涉房屋中两个摊位时，原告向当时的摊位主刘冬和王忠共计支付了38000元的收回摊位的费用，该费用是以扣租金的方式附加在被告第二租赁年度（即2013年7月1日至2014年6月30日）租金中。从《补充协议》的形成看，原告向案外人支付的38000元约定由被告承担，与原、被告间的租赁关系有牵连关系，基于以上事实，本案一并处理。从《补充协议》约定的“给予了”、“此费用乙方同意在2013年7月租金中扣留”可以看出，被告支付该38000元损失条件已经成就，被告应当向原告支付该38000元。
关于水、电费，合同中约定由被告承担，现被告对原告主张的水量、电量予以认可，对水价、电价予以认可。被告用水量为2275吨，水费单价为7.5元，水费应为17062.5元。一审法院对原告要求被告支付的水费17062.5元予以支持。被告用水量为18150度，电费单价为0.9225元，电费应为16743.38元，扣除奥林药房电费3374元，被告电费为13369.38元，一审法院对原告要求被告支付的电费13369.38元予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第�条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王晓庆于判决生效之日起二十日内向原告毕硕支付2013年7月1日至2014年6月30日期间租金21万元；二、被告王晓庆于判决生效之日起三十日内将其租用的位于大连市沙河口区沙跃街20号房屋腾退给原告毕硕，并按照每天575元的标准支付2014年12月5日至腾退之日止的房屋占有使用费；三、被告王晓庆于判决生效之日起二十日内向原告毕硕支付水费17062.5元及电费13369.38元；四、被告王晓庆于判决生效之日起二十日内向原告毕硕支付租金损失38000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6900元（原告已预交），由被告负担，于判决生效之日起二十日内给付。
王晓庆上诉请求是：撤销（2015）沙民初字第1852号民事判决第一、四项。其上诉理由是，1、根据双方合同第五条2项约定，毕硕没有收到第二个租赁年度租金，毕硕有责任。2、双方约定是上打租，毕硕迟至2015年才提起租金诉讼，本案已过诉讼时效。3、在第二个租赁年度内，案涉租赁房屋房门头被拆除，导致租户解约，王晓庆的损失很大，毕硕也知道此事并答应将第二个年度租金及原租金损失38000元减半收取。
毕硕二审答辩称，不同意王晓庆的上诉请求，一审法院查明事实和判决结果是正确的。关于租金的收取问题，王晓庆在一审时已经明确说明了租金已经收取。王晓庆收取租金之后并没有给付毕硕是错误的。关于38000元租金损失问题，一审法院质证时已经审查得很明确，毕硕已经支付完毕，合同和补充协议中明确约定该费用由王晓庆承担。关于租金时效的问题，毕硕一直要求王晓庆给付租金和相关的费用，但是王晓庆一直没有给付。关于房门头问题，房门头是王晓庆承租毕硕房屋之后临时搭建的，违反城建规定被拆除，这与双方之间合同没有关系。王晓庆所说的理由是不成立的。
本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。
本院认为，王晓庆与毕硕签订房屋租赁合同和补充协议之后，毕硕按合同约定交付案涉房屋，王晓庆也实际使用案涉房屋并支付部分租金，现王晓庆拖欠租金及相关费用事实存在，王晓庆对此也不否认。一审法院判决王晓庆给付拖欠租金及偿付相关水电费及其他费用正确，予以维持。关于王晓庆所述，毕硕没有收到第二个租赁年度租金，毕硕有责任一节，支付租金是承租人的法定义务，虽然双方合同约定毕硕收取租金，但此规定是为保护毕硕作为�租人的权益，并非免除王晓庆的支付租金义务，实际上也没有证据证明毕硕不收取租金而王晓庆积极履行义务，故王晓庆此节上诉理由不能成立。关于王晓庆主张本案已超过诉讼时效一节，王晓庆一二审诉讼时均不否认欠租，王晓庆自己也称就第二个租赁年度租金问题与毕硕协商减半收取，因此，可以认定毕硕一直要求王晓庆履行义务，并且，一审诉讼时，王晓庆也没有以诉讼时效作为抗辩理由，其二审称本案已超过诉讼时效期间，既无事实根据也无法律依据，本院不予采纳。关于王晓庆上诉所称房门头问题，所谓的房门头，并非双方约定的租赁标的物的一部分，房门头的存在与否能引起租金变化，也没有相应依据佐证，故王晓庆上诉称房门头拆除后，毕硕允诺租金等减半，缺乏证据支持，对其该理由不能采信。综上所述，王晓庆上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6900元（王晓庆预交），由王晓庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年十一月五日
书 记 员 董 芳