浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终352号
上诉人（原审被告）：余瑾。
上诉人（原审被告）：章和森。
被上诉人（原审原告）：程垚。
委托代理人：王永昌，浙江春秋联合律师事务所律师。
原审第三人：杭州华隆房地产有限公司。
法定代表人：方垣裕。
委托代理人：邵鸣，浙江贤哲律师事务所律师。
上诉人余瑾、章和森因与被上诉人程垚、原审第三人杭州华隆房地产有限公司（以下简称华隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2015）杭建民初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年7月1日，华隆公司为与余瑾房屋腾退纠纷一案诉至原审法院，该案经杭州市中级人民法院调解，双方当事人自愿达成如下过议：一、双方当事人一致确认位于浙江省建德市新安江街道桥南“××山庄”×E幢房屋的购买人为余瑾。二、余瑾应向华隆公司支付的购房款总额为1050000元，款项支付方式为：余瑾于2009年11月支付至华隆公司的210000元抵作购房款；从调解协议签订之日起二十日内，余瑾支付300000元；2012年3月31日之前再支付200000元；余款340000元，待华隆公司通知余瑾办理房产证之日起二十日内付清。三、自华隆公司通知余瑾办理房产权属证书之日起二十日内，余瑾与华隆公司签订办证所需《商品房买卖合同》。四、若余瑾未按前述约定期限内足额支付购房款的，则余瑾应腾退“××山庄”×E幢房屋。五、在办理“××山庄”×E幢房屋的房产证过程中，该房所涉补交土地出让金、税费及罚款，余瑾需与该小区其他业主以同样的方式负担。
原审另查明，余瑾、章和森原系夫妻关系。余瑾因资金周转困难，于2014年6月3日至2014年10月15日间，先后数次向程垚借款，后因无力偿还前述借款，程垚与余瑾、章和森及第三人华隆公司经协商，于2015年6月29日签订协议一份。协议约定：余瑾、章和森将坐落于建德市新安江街道桥南××山庄×E幢房屋一幢以人民币3140000元的价格转让给程垚，其中尚欠的1600000元债务折抵购房款，另由程垚向第三人华隆公司支付余瑾、章和森尚欠的购房款340000元，并支付给余瑾、章和森转让款余额1200000元。协议签订后，程垚依约向华隆公司支付余瑾、章和森尚欠的购房款340000元，并与华隆公司签订了《商品房买卖合同》，办理了水、电、数字电视等过户手续。在准备支付给余瑾、章和森转让款余额1200000元时，接到原审法院（2015）杭建商初字第766号协助通知书，要求程垚停止支付。此后，程垚要求余瑾、章和森向程垚交付房屋，余瑾、章和森拒绝腾退，双方发生纠纷。为此程垚诉至原审法院，请求判决确认坐落于建德市新安江街道桥南××山庄×E幢房屋一幢归程垚所有，并判令余瑾、章和森立即将前述房屋腾退交付给程垚。
本案在审理过程中，案外人方某、叶某以余瑾、章和森的任意清偿债务行为违背民法中债权平等原则为由诉至原审法院，请求撤销余瑾、章和森与本案程垚、华隆公司关于建德市新安江街道××山庄×E别墅的转让行为。案号为：（2015）杭建民初字第860、861号。原审法院审理后判决驳回了方某、叶某的诉讼请求。现该两案的判决书已发生法律效力。
原审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，（2011）浙杭民终字第122号民事调解书对余瑾与华隆公司就坐落于建德市新安江街道桥南“××山庄”×E幢房屋买卖的相关权利义务所达成的协议进行了确认。此后，因程垚与余瑾、章和森之间的债务纠纷，双方协商并经华隆公司确认，余瑾、章和森将调解协议确认的其向华隆公司就购买“××山庄”×E幢房屋的权利义务转让给程垚，程垚与余瑾、章和森及华隆公司签订的协议，系三方当事人的真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，合法有效。（2011）浙杭民终字第122号民事调解书确认了余瑾与华隆公司就购买“××山庄”×E幢房屋的合同关系，程垚与余瑾、章和森及华隆公司之间签订协议，系合同的概括转让。余瑾、章和森已将购买“××山庄”×E幢房屋的权利义务转让给程垚，其占有该房屋缺乏依据。程垚受让了余瑾、章和森的合同权利义务，系该房屋的购买人，依据房屋买卖合同的约定，应取得房屋的占有使用权。程垚要求余瑾、章和森腾退并交付房屋，有事实和法律依据，原审法院予以支持。程垚与余瑾、章和森协议转让的系购买“××山庄”×E幢房屋的合同权利，鉴于该房屋现尚不符合办理产权登记条件，故对程垚要求确认房屋所有权的诉请，原审法院不予支持，程垚可依据与华隆公司的合同约定，在符合办证条件时另行主张。余瑾、章和森辩称，三方协议转让的房产不包括地下一层及自建厨房、小木屋。原审法院作如下分析：一、程垚与余瑾、章和森协商转让时，余瑾、章和森已对房屋地下一层进行挖掘并作了其他附属物的添附，协商转让过程中，有理由相信系以现状整体转让。二、从调解书确认的余瑾、章和森购买房屋的价格、程垚与余瑾、章和森协商转让时的市场价及双方转让的价款来看，程垚与余瑾、章和森协商转让的应当包含了地下一层及其他添附。三、余瑾、章和森所主张的未在转让协议中载明的地下一层及其他添附依附于主体房屋，且不论是否系违章建筑，就其属性不能离开主体房屋而独立存在，程垚与余瑾、章和森协商转让了购买“××山庄”×E幢房屋的权利义务，而对附属的设施未进行转让，于情于法皆不符，皮之不存，毛将焉附？综合前述分析，原审法院认为，程垚与余瑾、章和森协商的内容不仅仅是调解书确认的购买“××山庄”×E幢房屋的权利义务的转让，同时也包括了余瑾、章和森在接收了该房屋后所作的相关添附的转让。余瑾、章和森该抗辩意见，原审法院不予采纳。余瑾、章和森辩称，程垚与余瑾、章和森之间的债务经核实与转让协议确定的债务有较大出入。原审法院认为，程垚与余瑾、章和森签订的转让协议明确载明了经结算尚欠借款1600000元的事实，且尚欠借款的实际数额与转让协议的效力不具直接的关联性，双方就尚欠借款数额如有纠纷，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条之规定，判决：一、余瑾、章和森于判决生效后二十日内将坐落于建德市新安江街道桥南“××山庄”×E幢房屋腾空，交付给程垚。二、驳回程垚的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由余瑾、章和森负担。
宣判后，余瑾、章和森不服，向本院提起上诉称：一、余瑾、章和森于2015年6月29日与程垚签订了一份《协议书》，约定余瑾、章和森将案涉房屋抵偿所欠程垚的借款，建筑面积约为242.66平方米。1、双方约定用于抵偿的案涉房产没有包括地下一层、厨房及小木屋。2、从一审期间余瑾、章和森提交的照片可以看出，地下一层、厨房及小木屋与案涉房产主体建筑相对独立，可以离开主体房屋而独立存在，也是可分割的。二、程垚与华隆公司在2015年7月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》第三条明确约定所购商品房建筑层数为地上二层，不含地下层，建筑面积约242.66平方米，也就是说程垚取得的房产权利仅限于建筑物地上二层，不包括建筑物的地下一层以及余瑾、章和森自建的厨房及小木屋。三、原审法院认为杭州市中级人民法院（2011）浙杭民终字第122号民事调解书确认了余瑾、章和森与华隆公司就购买案涉房屋的合同关系，余瑾、章和森与程垚及华隆公司之间签订的协议，系合同的概括转让。那么，在（2011）浙杭民终字第122号民事调解书确认余瑾、章和森与华隆公司的合同关系时，案涉房产地下一层、厨房及小木屋并不存在。因此，合同概括转让的标的也应不包括案涉房产地下一层、厨房及小木屋。四、原审法院认为从余瑾、章和森购买房屋的价格以及余瑾、章和森与程垚协商转让时的市场价、实际转让价款来看，余瑾、章和森与程垚协商转让时应包括了地下一层及其他添附，原审法院的该认为纯属主观臆断，无任何依据。五、程垚与华隆公司签订的《浙江省商品房买卖合同》至今未在房产管理部门办理登记备案手续，更名也未完成，余瑾、章和森与程垚之间的房屋交接条件未成就。六、根据余瑾、章和森与程垚签订的余瑾、章和森与程垚签订的《协议书》以及华隆公司与程垚签订的《浙江省商品房买卖合同》，程垚只享有要求华隆公司交付房屋的权利，而不享有要求余瑾、章和森腾退的权利，享有要求余瑾、章和森腾退房屋权利的相对方为华隆公司，原审判决要求余瑾、章和森将案涉房产腾空交付给程垚，属适用法律错误。七、原审庭审中，各方当事人均认可建筑物地下一层、厨房及小木屋未经审批，系违章建筑，原审判决要求余瑾、章和森将违章建筑交付给程垚，明显违背了相关法律的规定。八、程垚与华隆公司签订的《浙江省商品房买卖合同》并未约定交房期限，原审法院认为程垚系案涉房屋的购买人，依据房屋买卖合同的约定，应取得房屋的占有使用权，无事实和法律依据。九、余瑾、章和森与程垚在签订《协议书》时只是对借款匡算了大概的数字，并未对实际借款本息进行结算，经核实，余瑾、章和森实际所欠程垚借款本息与协议书约定的1600000元差距巨大。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回程垚的一审诉讼请求。
被上诉人程垚在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、余瑾、章和森强调《协议书》约定的建筑面积约为242.66平方米案涉房屋不含厨房、地下一层及小木屋与事实不符。双方商洽抵债时，就抵债房屋即是指案涉房屋的全部，且《协议书》中明确低价款指向的是含房产装潢、设施以及设备在内的。二、余瑾、章和森从主物与从物的观点，强调地下一层、厨房及小木屋并非从物，没有约定转让，这个观点也是不成立的。区分主物、从物的标准主要是看结合在一起时各物的作用来判断，结合本案来看，地下一层当然是与案涉房屋自成一体的，厨房、小木屋也亦然，相反上述建筑物若可分离使用，与生活常理也是不符的。三、余瑾、章和森对于合同概括转让的理解有误，在概括转让的法律关系中，也是存在变化的。四、原审法院在判决时，考虑了双方提供的证据，结合余瑾、章和森购买时的价格、转让价格以及转让协议等，这些证据结合生活经验足以使法官达到自由心证的程度即转让的案涉房产包括地下一层、厨房及小木屋。五、案涉《协议书》中明确约定“甲、乙双方以在丙方办理更名完成时，即确认上述房产已经办理了交接”，在协议签订后，双方也办理了水、电、数字电视等过户手续，所以无论从约定上还是事实上，双方已经办理了交接。余瑾、章和森以交付条件未成就为由提出上诉，明显不成立。六、余瑾、章和森认为程垚只能向华隆公司提出交付主张，与《协议书》约定不符。七、案涉房屋地下一层、厨房及小木屋是否属于违章建筑与本案没有关联性，双方应遵守协议约定。八、余瑾、章和森提出的抵债金额的问题，缺乏事实依据，该抵债金额是双方协商确定的。综上，请求二审依法驳回余瑾、章和森的上诉理由和请求，维持原判。
原审第三人华隆公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法审理。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点系案涉房屋范围内的地下一层、厨房及小木屋是否属于余瑾、章和森应当腾空交付给程垚的范围。首先，从余瑾、章和森与程垚及华隆公司签订的《协议书》的约定内容来分析，该协议第二条明确约定“甲、乙方双方经协商后，对上述房产按市场行情总价确定为人民币3140000元（该款项包含房产装潢及设施、设备在内）……”，而根据各方当事人的陈述，在案涉《协议书》签订时，上述地下一层、厨房及小木屋已经建造完毕，若该些建筑物不在《协议书》约定的转让范围内，按常理各方当事人应在合同中特别注明或者另行约定，否则上述建筑物属于抵债转让范围应属通常理解。其次，从案涉的地下一层、厨房及小木屋的建筑物性质而言，案涉房屋地下一层、厨房及小木屋系依附于房屋主体结构的具有辅助使用功能的建筑物，不具有独立性。最后，从常理上分析，在案涉《协议书》签订时上述添附建筑物已经建造完毕，在此情况下，余瑾、章和森与程垚仅协商转让案涉房屋主体，而将地下一层、厨房及小木屋排除在转让范围之外，明显不符合生活常理。综合上述分析，原审法院认定案涉房屋范围内的地下一层、厨房及小木屋属于余瑾、章和森腾空交付给程垚的房产范围，并无不当。关于余瑾、章和森提出的案涉房屋转让条件未成就，案涉的地下一层、厨房及小木屋属违章建筑，程垚无权要求余瑾、章和森腾空交付房屋的上诉理由，与《协议书》的约定及该《协议书》的履行情况不符，本院不予采纳。至于余瑾、章和森提出的抵债金额与借款存在较大出入的问题，与本案缺乏关联性。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人余瑾、章和森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 姚丽萍