江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初2542号
原告:中国银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县长青路1号。
负责人：朱爱菊，该支行行长。
委托诉讼代理人：郑苏霞（委托期限自2016年6月15日至2016年9月28日），该支行副行长。
委托诉讼代理人：周义龙（委托期限自2016年9月28日），该支行员工。
委托诉讼代理人：葛苏源，该支行员工。
被告：周军。
被告：刘爱梅。
被告：涟水泓源置业有限公司，住所地江苏省涟水县高沟镇涟高路。
原告中国银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称中国银行）诉被告周军、刘爱梅、涟水泓源置业有限公司（以下至判决主文前简称泓源置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑苏霞、葛苏源，被告周军及其与刘爱梅共同委托诉讼代理人贾春林、被告泓源置业委托诉讼代理人吴正国到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，原告委托诉讼代理人周义龙、葛苏源，被告周军、刘爱梅及其共同委托诉讼代理人贾春林，被告泓源置业委托诉讼代理人吴正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、被告立即归还借款本息909314.44元（截至2016年2月17日，尚欠：到期本金44992.1元，逾期利息25263.75元，未到期本金839058.59元），2016年2月17日之后的利息按合同约定计算至贷款本金还清时止；2、原告对被告周军、刘爱梅抵押房屋以拍卖或变卖价款享有优先受偿权；3、被告泓源置业负连带还款责任。事实和理由：被告因购买商品房需要，向原告申请个人商业住房贷款，2012年5月17日，原告与被告签订《个人商业住房贷款合同》，合同约定：被告周军、刘爱梅向原告借款116万元，借款期限自2012年5月17日起至2022年5月17日止，当年执行利率8.46%，用于购买涟水县今世缘商城10幢118室，以所购房屋作抵押，并于同日办理了商品房预告登记证明，同时由被告泓源置业提供连带责任担保。还款方式：从支用借款的次月开始按月等额偿还贷款本金14357.54元，借款人如未按合同约定时间还款，贷款人有权停止借款人用款，提前收回已发放贷款，并对逾期还款部分从逾期之日起计收利息。合同签订后，原告于2012年5月22日向被告周军、刘爱梅发放贷款116万元，但被告周军、刘爱梅未能按合同约定时间足额归还贷款本息，截至2016年2月17日，被告周军、刘爱梅尚欠：到期本金44992.1元，逾期利息25263.75元，未到期本金839058.59元，本息合计909314.44元未还，原告经多次催要未果，依据合同约定，原告有权提前收回贷款。
被告周军、刘爱梅辩称：被告周军、刘爱梅与原告签订的个人商业住房贷款合同是事实，但被告周军、刘爱梅事实上并没有购买过泓源置业的商业用房，也没有缴纳过一分钱的首付款，没有使用涉案的贷款；签订合同后，也从未按照合同约定偿还过贷款本息，购房合同、贷款合同等所有材料均在泓源置业处保存；被告周军、刘爱梅与泓源置业签订的购房合同系泓源置业为了获得原告的贷款而要求与被告周军、刘爱梅签订的，事实上不存在商业用房买卖行为，之后泓源置业以被告周军、刘爱梅名义在原告处贷款，并由泓源置业偿还贷款本息，被告周军、刘爱梅与原告之间没有承担任何义务，也没有享受过任何权利，实际借款人是泓源置业。因此，泓源置业应当承担还款本息的责任，请求法庭驳回原告要求被告周军、刘爱梅承担还款责任的诉讼请求。
被告泓源置业：对原告诉讼请求没有异议，但泓源置业目前因资金问题，未能在后期的还款中如期还款。
本院经审理查明：2012年5月17日，原告与被告签订《个人商业住房贷款合同》，合同约定：被告周军、刘爱梅向原告借款116万元，用于购买涟水县今世缘商城10幢118室，以所购房屋作抵押，并于同日办理了商品房预告登记证明，同时由被告泓源置业提供连带责任担保。借款期限自2012年5月17日起至2022年5月17日止，贷款利息为浮动利率，浮动周期为12个月，当年执行利率8.46%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式：从支用借款的次月开始按月等额偿还贷款本金14357.54元，借款人如未按合同约定时间还款，贷款人有权停止借款人用款，提前收回已发放贷款，并对逾期还款部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%。合同签订后，原告于2012年5月22日向被告周军、刘爱梅发放贷款116万元，但被告周军、刘爱梅未能按合同约定时间足额归还贷款本息，截至2016年2月17日，被告周军、刘爱梅尚欠：到期本金44992.1元，逾期利息25263.75元，未到期本金839058.59元，本息合计909314.44元未还。
另查明，被告周军与泓源置业于2014年5月25日达成协议：周军购买的今世缘商城10幢118号的房屋转让给泓源置业，归泓源置业所有；转让价款为泓源置业为周军垫付的上述房屋首付款，已偿还的贷款本息及尚需偿还的上述房屋的贷款本息组成；协议签订后，泓源置业有权将上述房屋转让给其它第三方，周军负责条件成就时，协助泓源置业办理相关手续；泓源置业及泓源置业转让的第三方，必须保证按期定额偿还上述房屋附加的差钱银行的按揭贷款。
还查明，本案所涉抵押房屋至今未办理房屋产权证。
以上事实，有本院调取的房屋登记申请书、审核表、商品房买卖合同、个人商业住房贷款合同，原告提供的借款借据、个人商业住房贷款合同、处置抵押物授权书、涟水县商品房预告登记证明及庭审笔录载卷予以证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的个人商业住房贷款合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告未按合同约定按期还款，原告有权提前收回尚未到期的贷款本息。保证人在保证期间内对债务人的到期债务承担连带还款责任。故原告要求借款人周军、刘爱梅偿还贷款本息，要求保证人泓源置业承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。被告周军、刘爱梅提供的协议书系签订涉案个人商业住房贷款合同后，与被告泓源置业单方面签订，被告周军与泓源置业之间的约定，本案原告中国银行并不知情，故被告周军辩称其不是实际借款人，不应承担还款责任，证据不足，本院不予采信。
关于原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖价款享有优先受偿权问题。涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖价款享有优先受偿权，本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周军、刘爱梅在本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司涟水支行贷款本金884050.69元及利息（截止到2016年2月17日的利息为25263.75元；2016年2月18日起至实际付清之日止的利息，按合同约定计算）。
二、被告涟水泓源置业有限公司对上述债务承担连带还款责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12894元，由被告周军、刘爱梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 王士贵
审 判 员 张 健
人民陪审员 张 煦
二〇一六年十月二十日
书 记 员 翟 雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。