福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初740号
原告钱虎英，女，1938年8月7日出生，汉族，住永安市。
原告王长庆，男，1936年4月18日出生，汉族，住永安市。
被告朱荔红，女，1969年4月20日出生，汉族，住永安市。
委托代理人吴大亮，福建众强律师事务所律师。
原告钱虎英、王长庆与被告朱荔红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员陈兴会适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱虎英、王长庆，被告朱荔红的委托代理人吴大亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱虎英、王长庆诉称，2014年3月20日，原告将其所有的坐落于永安市小街4幢1单元201室房屋出租给被告使用，租赁期间从2014年4月1日至2017年3月31日止。双方签订了《房屋续赁合同》一份，约定月租金1400元，按季支付。并对违约责任等其他事项予以约定。在履行合同过程中，被告员工陈月菊于2016年1月29日电话通知原告不再承租上述房屋，原告表示同意。后原告多次找被告协商合同解除事宜，但被告至今未与原告办理房屋交接手续。请求法院判令：1、解除双方签订的《房屋续赁合同》。被告应补偿原告1个月租金1400元。2、被告应将出租房屋的结构（包括坐便器）恢复原状，并全面粉刷后，将出租房返还原告。3、被告支付原告从2016年2月1日至同年3月31日占用房屋期间的租金2800元和滞纳金1736元，并按月租金1400元标准继续支付直至将出租房返还原告时止。4、被告修复或赔偿原告出租房内损坏的设施及家俱。在本案审理期间，原告变更第三项诉讼请求为：被告支付原告从2016年2月1日至同年5月31日占用房屋期间的租金5600元（1400元／月×4月）和滞纳金8400元（按28元／天计，从2016年2月1日计算至2015年5月30日止），并按月租金1400元和滞纳金28元／天标准继续支付该两项费用直至将出租房返还原告时止。
被告朱荔红辩称，1、2016年1月底，答辩人委托员工代其与原告口头协商提前解除双方订立的《房屋续赁合同》，原告表示同意，虽然没有签订书面解除协议，但是双方之间的房屋租赁关系事实上已解除，现原告要求答辩人支付2016年2月以后的租金没有依据。2、答辩人与原告已就押金和出租房内的财产充抵原告因提前终止合同造成的损失与出租房恢复原状的费用，若原告还要求答辩人承担恢复原状的责任，那么原告应退还答辩人押金2000元，同时答辩人有权将出租房内的热水器、电风扇6台和美容床4张搬走。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告钱虎英、王长庆系夫妻关系。登记在原告钱虎英名下永安市大小街4幢201室房屋系二原告夫妻共同财产。2014年3月20日，原告王长庆（出租方、甲方）与被告朱荔红（承租方、乙方）签订一份《房屋续赁合同》，内容如下：“经甲、乙双方协商，甲方同意将小街4幢1－201室租赁给乙方作为使用。并签订（定）如下合同：一、租赁时间：从2014年4月1日至2017年3月31日止，暂定36个月，合同期满，乙方如需续租，在同等条件下享有优先权。二、租金支付方式：月租金1400元，按季付，每次于下季前付款。该房屋附属设备及合同保证押金2000元人民币，如租期满或双方同意终止合同的情况下。乙方结算完本合同的各种费用，扣除人为损坏甲方所属财务（物）价格后，甲方应退还乙方剩余押金。三、租赁期间，水费、电费、卫生费及物业管理费由乙方承担。四、甲方同意乙方将住房隔成小间供员工居住，卫生间坐便池改为蹲便池外，其他设施原则上未经甲方同意不得随意改动。如人为损坏甲方房屋设施甲方有权让乙方照价赔偿。合同履行期间，因特殊原因或不可抗拒因素需单方终止合同时，应提前一个季度通知对方或双方协商处理。五、违约责任：1、乙方按时交付租金，逾期一日按月租金的2%向甲方交付滞纳金。2、乙方交付定金后既（即）终止合同，甲方有权不退还乙方定金，甲方收取乙方定金后毁约，应双倍返还乙方所付定金。3、合同履行期间，单方无故终止合同应赔偿守约方一个月租金做（作）为补偿。六、原则上乙方不用甲方家具（俱），甲方部分家具（俱）在不影响乙方隔制房间的情况下仍可放置房屋内，乙方员工可使用（原告王长庆手写添注‘其中有单人沙发二只、五斗橱一个、玻璃茶几一个、栅架三个’）。七、乙方自备热水器。八、合同期满后乙方隔制板房及坐便器改变等问题，乙方应给以（予）恢复到原房状态或双方协商解决。”合同签订后，原告将永安市大小街4幢201室房屋交付给被告使用。被告支付原告租金至2016年1月。2016年1月29日，被告员工陈月菊打电话通知原告，表示从2016年2月1日起不再承租原告的房屋。原告表示同意。此后，被告未与原告办理出租房的交接手续，亦未继续支付原告租金。关于出租房钥匙是否交还原告的问题，被告辩称已将出租房钥匙交还原告，并申请其雇员詹某出庭作证。证人詹某到庭陈述，2016年1月底，在搬离出租房约两天后，其陪同事杨金龙交还原告出租房钥匙。在出租房楼下，杨金龙将出租房钥匙交给原告王长庆，双方有对话。当时，证人在十几米外买水，没有听清二人对话内容。原告否认被告已交还出租房的钥匙。并称其一直与被告的会计陈月菊联系，没有与被告的其他员工接触。被告辩称其与原告协商以其在原告处的押金与出租房内的财产（热水器、电风扇和美容床）抵偿因提前终止合同给原告造成的损失，没有提供证据证明，原告亦否认双方对此有协商。
另查明，原告按合同约定，以月租金1400元的2%即28元计算每日滞纳金，应为违约金。其中2月份的违约金为3360元（28元／天×120天）、3月份的违约金为2520元（28元／天×90天）、4月份的违约金为1680元（28元／天×60天）和5月份的违约金为840元（28元／天×30天），上述违约金合计为8400元。
上列事实，有原告提交的房屋产权证、《房屋续赁合同》各1份及当事人的陈述为凭，经庭审查证，可以采信。
本院认为，原、被告于2014年3月20日签订的《房屋续赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在合同履行期间，被告向原告要求提前终止合同，原告表示同意，故双方签订的《房屋续赁合同》于2016年2月1日已解除。被告应当将永安市大小街4幢201室房屋（含出租房钥匙）及屋内属于原告的财物返还原告。被告辩称已通过其员工杨金龙将出租房的钥匙交还原告，但是未申请杨金龙到庭与原告对质，且出庭作证的证人詹某陈述其未经办交还钥匙一事，而是在远处买水，其证言的可信度需结合其他证据认定。在被告没有提交其他证据的情况下，被告的该项辩称依据不足，不予采信。被告朱荔红提前终止合同，应承担相应的违约责任。被告辩称双方已协商以物抵偿原告的损失（含恢复原状费用），没有提供证据证明，现原告否认双方对此纠纷协商解决，故对被告的该项辩称，不予采信。原告依据《房屋续赁合同》第五条第3项约定，要求被告按一个月租金1400元标准支付违约金，符合合同约定，予以支持。
原告要求被告朱荔红将出租房恢复至出租时的状况，即拆除隔制板，蹲便池改为坐便器，根据合同约定，被告负责恢复原状或由双方协商解决。现被告未明确拒绝履行恢复原状的义务，且拆除改造费用尚不明确，故对原告的该项主张，本院不予支持。若被告拒绝履行恢复原状的义务，原告可待费用实际发生后，另行向本院主张权利。由于合同并未明确约定被告在退租时要粉刷出租房墙面，故原告主张被告对出租房全面粉刷之请求缺乏依据，不予支持。
合同解除后，被告占用出租房至今未返还原告，依法应支付原告房屋占有使用费。原告主张被告按原租金标准1400元／月支付从2016年2月1日至5月31日期间共计4个月的房屋占有使用费5600元及继续支付房屋占有使用费至出租房实际返还原告时为止，符合法律规定，本院予以支持。虽然合同第五条第1项约定，被告应按时交付租金，逾期一日按月租金的2%向原告交付违约金，由于涉案合同已解除，原告依据合同约定要求被告支付2016年2月1日以后逾期支付租金的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。扣除被告在原告处的押金2000元，被告还应支付原告房屋占有使用费3600元。
原告没有提供证据证明被告损坏出租房内的设施、家俱，故要求被告修复或赔偿出租房内损坏的设施、家俱，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告钱虎英、王长庆与被告朱荔红于2014年3月20日签订的《房屋续赁合同》已于2016年2月1日解除。
二、被告朱荔红应于本判决生效之日起三日内返还原告钱虎英、王长庆所有的坐落于永安市大小街4幢201室房屋及屋内设施、家俱。
三、被告朱荔红应于本判决生效之日起三日内支付原告钱虎英、王长庆违约金1400元。
四、被告朱荔红应于本判决生效之日起三日内支付原告钱虎英、王长庆房屋占有使用费3600元（从2016年2月1日至同年5月31日，已扣除押金2000元），并从2016年4月1日起按1400元／月标准继续支付原告房屋占有使用费，直至返还原告出租房之日止。
五、驳回原告钱虎英、王长庆的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告钱虎英、王长庆负担50元，被告朱荔红负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈 兴 会
二〇一六年六月十五日
书记员 陈春颜（代）
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。