南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第5714号
原告上海世茂南京物业服务有限公司第六分公司，组织机构代码69044322-X，住所地南京市鼓楼区南通路99号。
负责人吕小昌，总经理。
委托代理人钱燕。
委托代理人马祥，江苏和忠律师事务所律师。
被告袁福萍，女，汉族，1966年7月2日生。
原告上海世茂南京物业服务有限公司第六分公司（以下简称世茂物业第六分公司）诉被告袁福萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李义军独任审判，公开开庭进行了审理。原告世茂物业第六分公司的委托代理人钱燕、马祥，被告袁福萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世茂物业第六分公司诉称，被告袁福萍所有的位于南京市鼓楼区南京世茂外滩新城二期唐山路沿街商业房屋处于原告世茂物业第六分公司的物业服务范围，被告袁福萍入住小区后拖欠原告世茂物业第六分公司的物业服务费用，在原告世茂物业第六分公司多次催缴后，被告袁福萍拒不缴纳相关费用，现原告世茂物业第六分公司诉至法院，请求判令被告袁福萍立即支付自2013年11月6日起至2014年12月31日止的物业费11642.40元，并支付迟延缴费的滞纳金3915.70元。
被告袁福萍辩称，一、原告世茂物业第六分公司向被告袁福萍主张收取的物业费标准没有依据，因此6元／平方米／月的标准过高。虽然物业服务合同中约定是以南京市物价局批准文件为准，但目前南京市物价局批复并无商铺物业费的收费标准。二、原告世茂物业第六分公司物业服务不到位，目前没有路灯、绿化且车辆乱停乱放。三、滞纳金标准过高。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2012年8月31日，被告袁福萍（乙方）与南京世茂房地产开发有限公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定：乙方购买了甲方开发建设的坐落于南京市下关区（现鼓楼区）（含一、二层）房屋；建筑面积140.2平方米。同日，被告袁福萍（乙方）还与开发商南京世茂房地产开发有限公司（甲方）签订了《南京世茂外滩新城业主临时管理规约》，同时开发商南京世茂房地产开发有限公司向被告袁福萍提供了前期物业服务合同的合同文本。开发商南京世茂房地产开发有限公司于2013年11月5日将涉案房屋交付给被告袁福萍，后涉案房屋一直空置。
开发商南京世茂房地产开发有限公司（甲方）与原告上海世茂南京物业服务有限公司（乙方）签订了《世茂外滩新城前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对世茂外滩新城（二期）提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，商业6元／月／平方米，最终以南京市物价局批复为准；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；因甲方原因与购房业主发生的合同条款纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费，经甲方与购房业主确认后，欠交的物业服务费由甲方承担；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第一月前10日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每迟延一日按应交数额的0.3%向乙方支付违约金；本合同期限自2011年4月15日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告世茂物业第六分公司自物业交付使用之日起为世茂外滩新城（二期）提供物业服务。被告袁福萍未缴纳任何物业费用。
2013年5月28日，南京市物价局作出《关于南京世茂外滩新城（二期）前期物业管理收费标准的批复》，其中批复商业用房收费按当事人合同约定收取。
2014年4月12日，原告世茂物业第六分公司以挂号信方式向被告袁福萍邮寄了《温馨提示》，通知被告袁福萍于2014年4月20日前，缴纳自2013年11月6日至2014年5月5日的物业管理费5047.20元及公摊水电费。该份挂号信因逾期被退回。同年6月12日，原告世茂物业第六分公司委托律师以特快专递方式向被告袁福萍邮寄《律师函》，催告被告袁福萍在收到本函后15日内支付自2013年11月6日至2014年12月5日的应缴的物业管理费合计人民币10935.6元。被告袁福萍认可收到该律师函。被告袁福萍认为原告世茂物业第六分公司未能提供经物价部门批准的商业用房收费标准，不同意支付物业费用。原告世茂物业第六分公司遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，涉案房屋为沿街商业用房，在涉案房屋门前小区外的公共道路上停放有车辆，一定程度上影响了业主的进出。
审理中，原、被告双方一致认可按建筑面积140平方米计算物业费用。因双方分歧较大，致使调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、南京市商品房预售合同、交房流转单、前期物业服务合同、业主临时管理规约、批复、挂号信、温馨提示、律师函等证据予以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主及物业服务企业应当按照约定全面履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。开发商南京世茂房地产开发有限公司与原告上海世茂南京物业服务有限公司签订的《世茂外滩新城前期物业服务合同》对原、被告均具有法律约束力。原告世茂物业第六分公司为世茂外滩新城（二期）提供了物业服务，被告袁福萍作为涉案房屋的业主应当支付物业服务费。关于被告袁福萍辩称因未经物价部门批准，商业用房物业费标准为6元／月／平方米没有依据的问题。根据原告世茂物业第六分公司提交的物价部门的批复来看，批复中明确商业用房收费按当事人约定收取，可见物价部门已对商业用房收费标准进行批准。故被告袁福萍辩称商业用房物业费标准没有依据与事实不符，本院不予采信。根据合同约定，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用，涉案房屋于2013年11月5日交付被告袁福萍，故被告袁福萍应缴纳的物业费用应自2013年12月1日起算。根据合同约定，物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第一月前10日履行交纳义务，但是原告世茂物业第六分公司委托律师于2014年6月12日寄送的律师函却催交自2013年11月6日起至2014年12月5日止的物业费用，原告世茂物业第六分公司该次催交的物业费用期间已明显超过了合同约定的范围，原告世茂物业第六分公司本次可以催交的物业费用期间应截止至2014年6月30日。原告世茂物业第六分公司未能就2014年7月1日起的物业费用进行有效催交，故原告世茂物业第六分公司在本案中主张2014年7月1日起的物业费用不符合法律规定，本院不予支持，原告世茂物业第六分公司可待书面催交后另行主张。基于上述分析，被告袁福萍应支付自2013年12月1日起至2014年6月30日止的物业费用。关于物业服务质量的问题。由于所涉及的道路系小区外的公共道路，虽原告本身对该公共道路无管理权，但小区出口处停放车辆，客观上影响了业主的出入，原告世茂物业第六分公司应尽可能与相关部门协调将出口处标识为禁停区域，必要时可对停放车辆进行疏导，避免给业主出入小区带来不便，为小区业主创造良好的物业环境。被告袁福萍认为存在其他物业服务质量问题，因未能举证证明，本院不予采信。由于原告世茂物业第六分公司本身服务范围之限制，小区外公共道路上车辆停放问题不宜认定原告世茂物业第六分公司在物业服务上存在质量问题，故也不能因此减少物业费用。由于涉案房屋一直空置，虽然被告袁福萍未向原告世茂物业第六分公司书面备案，但考虑到原告世茂物业第六分公司对空置情况应当明知，本院认为宜按空置房屋的标准即合同约定标准的70%收取物业费用。故被告袁福萍应支付的自2013年12月1日起至2014年6月30日止的物业服务费按70%计算为4116元（=6元／月／平方米×70%×140平方米×7个月）。
关于违约金问题。原告世茂物业第六分公司主张的滞纳金实为违约金。被告袁福萍认为违约金标准过高，本院综合考虑被告袁福萍的过错程度以及可能造成的损失等因素将违约金标准调整至日万分之二。由于原告世茂物业第六分公司对于2014年7月1日起的物业服务费用未进行有效的书面催交，故对该期间的违约金不予支持。对于2014年1月1日至2014年6月30日的物业费用按照合同约定的支付时间，结合原告世茂物业第六分公司的该项诉讼主张，按日万分之二计算截止2014年9月30日的违约金为合计153.82元。
综上，被告袁福萍应当支付相应期间的物业服务费及相应的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告袁福萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司第六分公司自2013年12月1日起至2014年6月30日止的物业服务费4116元、违约金153.82元，合计4269.82元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费189元，减半收取94元，由原告上海世茂南京物业服务有限公司第六分公司负担69元，被告袁福萍负担25元（原告已预交，被告应负担部分在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一五年一月二十日
法官 助理 邢珊珊
见习书记员 夏 娜