宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴民终字第439号
上诉人（原审被告）马慧林（曾用名：马慧琳），女，回族，生于1989年3月21日。
委托代理人马成云，宁夏泾源县司法局香水法律服务所法律工作者。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）赵兴俊，男，回族，生于1966年2月3日。
原审第三人马成珍，男，回族，生于1975年8月9日。
上诉人马慧林因与被上诉人赵兴俊、原审第三人马成珍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区同心县人民法院（2013）同民初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人马慧林及其委托代理人马成云、被上诉人赵兴俊到庭参加诉讼，原审第三人马成珍经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审审理查明，2012年4月21日，马慧林将其姐姐马某甲承租第三人马成珍所有并位于同心县预海镇伊欣小区的6-7号营业房转租给赵兴俊从事餐饮业经营。双方议定价格为31200元，其中年租金为12000元，押金为2000元，转让费为10000元，该营业房内的双门冷藏柜1个、单门电冰箱1台、实木桌子4张、实木凳子12把、大小铁货架3节、案子1个、五门挂衣柜1个、双人木床1张、案板柜1个、不锈钢大桶1个、秤1杆、电脑桌子1张，也由马慧林转让给赵兴俊所有并使用。赵兴俊向马慧林共计支付现金31200元，马慧林向赵兴俊交付了房屋及上述财产，双方履行完各自的义务后由中间人杨某某书写了1张便条，赵兴俊、马慧林双方及中间人杨某某均在该便条上签名和按印，中间人杨某某代马慧林父亲马某乙在该便条上签名。该便条内容为“马慧林将同心县伊欣苑6-7号营业房转租于赵兴俊，年租金12000元，押金2000元，转让费10000元，共计30000元。马慧林赵兴俊（钱已付清）证明人，杨某某马某乙2013.4.21”。2013年6月份，第三人马成珍从新疆赶回同心，看到赵兴俊经营该房屋，就以赵兴俊、马慧林转让房屋没有经过其同意为由向赵兴俊表示要锁门，赵兴俊遂以其租房时要求过马慧林提供房主的电话号码并得到房主的同意为由进行抗辩，第三人当即予以否认并打电话向其在新疆的哥哥马成龙及嫂嫂进行了核实，第三人的哥哥及嫂嫂均表示不知道转租房屋的事情。赵兴俊遂向马慧林电话联系，但没有联系到。赵兴俊又赶到马慧林娘家找马慧林，但未能找到。过了三、四天，马慧林父亲马某乙来到转租房，马慧林父亲马某乙称马慧林租给赵兴俊的房屋期限为5个月，即从2013年4月21日至2013年9月20日。赵兴俊称马慧林租给赵兴俊房屋的期限为1年，即从2013年4月21日至2014年4月20日。双方遂发生争吵，赵兴俊、马慧林及第三人对房屋的转租事宜没有达成一致意见。赵兴俊提起诉讼，要求：1.和马慧林及第三人继续履行赵兴俊租赁的营业房合同（从2013年4月21日至2014年4月20日）；2.马慧林返还收取赵兴俊的押金2000元，对其多收取的8000元房租费交给第三人。3.本案诉讼费由马慧林承担。在庭审中，由于第三人不同意继续履行未到期的转租合同，因此，赵兴俊变更诉讼请求，要求：1.解除其与马慧林签订的转租合同；2.请求判令马慧林返还赵兴俊给付的未到期租金8000元、押金2000元、转让费10000元；3.判令马慧林赔偿赵兴俊经济损失5000元。
原审法院审理认为，承租人转租租赁物的，须经出租人同意。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案当中，马慧林未经第三人（出租人）同意擅自将涉案房屋转租给赵兴俊，事后经征求第三人意见，第三人明确表示不同意马慧林转租，致使赵兴俊与马慧林之间的转租合同无法继续履行。现赵兴俊要求解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后赵兴俊应当向马慧林返还涉案房屋内的财产，马慧林应当向赵兴俊退回转租款，但赵兴俊在该涉案房屋内实际占有5个月，马慧林向赵兴俊退还转租款时应当予以扣除，扣除数额根据双方签字确认的年租金12000元月平均值计算应为5000元。对于马慧林辩解双方协商转租的合同为5个月，不应向赵兴俊退还转租费的辩解理由，因赵兴俊对此持有异议，且从双方签订的便条可以确定赵兴俊租赁的期限应当为1年，另外证人杨某某也证实双方签订的租赁期限为1年，因此，马慧林的辩解理由不成立。对于赵兴俊要求马慧林承担损失的诉讼请求，因马慧林的过错行为导致赵兴俊的合法利益受到损害，马慧林应当向赵兴俊承担赔偿损失的责任，对于赵兴俊的损失可酌定为2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决一、马慧林于判决生效之日起十日内向赵兴俊返还转租费26200元并赔偿损失2000元；二、赵兴俊于本判决生效之日起十日内向马慧林返还涉案房屋内的财产，即双门冷藏柜1个、单门电冰箱1台、实木桌子4张、实木凳子12把、大小铁货架3节、案子1个、五门挂衣柜1个、双人木床1张、案板柜1个、不锈钢大桶1个、秤1杆、电脑桌子1张；三、驳回赵兴俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵兴俊负担15元，马慧林负担35元。宣判后，马慧林不服，向本院提起上诉。
上诉人马慧林上诉称：1.一审法院认定基本事实不清，适用法律错误。一审判决上诉人与被上诉人租赁合同无效，没有法律依据，应进一步核实。2.一审法院程序违法，本案应追加原出租人为第三人才能查清事实，应予以发回。3.证据来源不合法，一审法院未依法调取证人出庭作证或者依职权调取，取证程序不合法。故请求：依法撤销同心县人民法院（2013）同民初字第815号民事判决书，裁定发回重审或改判；本案诉讼费用由被上诉人赵兴俊承担。
被上诉人赵兴俊当庭答辩认为：上诉人马慧林转租给我房子时，我让找房主，上诉人没有找房主，马慧林说打电话给房主在新疆的姐姐，实际是隐瞒真相，他们一起合伙欺骗我，谎称原审第三人马成珍是上诉人的姑舅。这件事情，杨某某阿訇可以作证，事后，马慧林还找杨阿訇让我们私下里处理。我认为一审法院认定事实清楚，租房合同是经双方签了名的，是有效合同。上诉人未经房主同意，就擅自把房子租给我了，不应追加原出租人为第三人。
原审第三人马成珍未到庭，未提交书面答辩意见。
二审期间上诉人马慧林、被上诉人赵兴俊、原审第三人马成珍均没有向本院提交新的证据。
上诉人马慧林申请：1.证人马某甲证言：我是涉案房屋的原承租人，赵兴俊转租房屋时，我和原审第三人马成珍同意，有交纳房租的收据可以证明我与马成珍的承租关系，租期一年，2012年9月租到2013年9月，我和我妹妹租了半年以后又租给赵兴俊了，租期是半年。租赁期间租赁费加房屋里的设备和装潢等一共是31000元。2.证人马某乙证言：马慧林给赵兴俊租房时，我在场，租房的期间是五个月，租赁费和房屋里的所有东西一起给了31000元。
被上诉人赵兴俊质证认为：对两位证人的身份有异议，证人与上诉人存在亲属关系，证言存在利害关系，对两位证人的证言不认可。
本院对证人马某甲、马某乙证言因与上诉人马慧林有直接利害关系，对其证明效力不予采信。
本院二审查明的案件事实与一审一致，予以确认。
本院认为，上诉人马慧林未经原审第三人（出租人）马成珍同意，擅自将涉案房屋转租给赵兴俊，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租租赁物的，须经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，马慧林在马成珍明确表示不同意马慧林转租的情况下将涉案房屋转租给赵兴俊，致使马慧林与赵兴俊之间的合同无法继续履行，赵兴俊要求解除合同，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，赵兴俊应当向马慧林返还涉案房屋内的财产，马慧林应当退回赵兴俊转租款，赵兴俊已经使用涉案房屋5个月的费用应予以扣除。因马慧林的过错行为导致赵兴俊的合法利益受到损害，马慧林应当向赵兴俊承担赔偿损失的责任，一审法院酌情对赵兴俊的损失定为2000元适当。上诉人马慧林认为原审判决认定事实不清，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百四十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用50元，由上诉人马慧林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 满丽娟
审 判 员 马建萍
代理审判员 何 芹
二〇一四年一月十六日
书 记 员 石文芳
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。