文书内容审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5950号上诉人(原审被告反诉原告)：秦永，男，1989年9月9日出生，汉族，烙克赛克密封系统（上海）有限公司职员，住上海市浦东新区，委托诉讼代理人：聂军友，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审原告反诉被告)：曾庆俊，男，1987年12月21日出生，汉族，东风本田汽车有限公司职员，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘淑静，湖北楚润律师事务所律师。被上诉人(原审原告反诉被告)：周杨，女，1987年6月24日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘淑静，湖北楚润律师事务所律师。原审被告：武汉百佳宜房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区夹河路1号蓝江家园B1栋6号。法定代表人：张消消，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，系该公司职员。上诉人秦永因与被上诉人曾庆俊、周杨及原审第三人武汉百佳宜房地产经纪有限公司（以下简称百佳地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初187号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。秦永的上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持秦永的反诉请求或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由曾庆俊、周杨承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审认定自武汉市人民政府办公厅下发武政办【2016】159号《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》后的2016年11月15日起，秦永即已不具备在武汉市享有购房资格，系认定事实不清。二、一审判决认定的证据不真实。1、一审法院依秦永的的申请前往武汉市汉阳区房产管理局交易中心调查，其制作工作比录与实际调查情况不符。2、一审判决认定“2016年11月7日，曾庆俊、周杨告知百佳地产公司如果秦永不愿意购房，要求返还涉诉房屋不动产权证书原件”，存在捏造证据行为。三、一审判决适用法律错误。曾庆俊、周杨夫妇与秦永及经纪代理方百佳地产公司）三方于2016年9月29日签订的《存量房居间（买卖）合同》，在履行过程中并没有出现履行不能的情形，因此，不能依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定解除合同，同时，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第四百二十四条也是错误的。曾庆俊、周杨答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。百佳地产公司述称：请二审法院依法裁决。曾庆俊、周杨向一审法院提出诉讼，请求判令：1、解除曾庆俊、周杨与秦永、百佳地产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、秦永向曾庆俊、周杨支付违约金85,000元；3、百佳地产公司向曾庆俊、周杨支付违约金17,000元；4、百佳地产公司退还曾庆俊、周杨物业、水电交割保证金5,000元；5、百佳地产公司退还曾庆俊、周杨的不动产权证书原件；6、本案诉讼费及其他费用由秦永、百佳地产公司承担。秦永向一审法院提出反诉，请求判令：1、曾庆俊、周杨继续履行合同，配合反诉人秦永办理贷款面签、房屋过户手续；2、曾庆俊、周杨向秦永支付违约金（自2016年11月6日起至合同履行完结之日，违约金200元/天）；3、本案诉讼费用由曾庆俊、周杨负担。针对反诉原告秦永的反诉请求，反诉被告曾庆俊、周杨辩称：反诉人所述与事实不符，签订合同后，原告从未涨过价，反诉人所述的税费问题是双方在合同中约定清楚了由反诉人承担，出现争议是秦永以各种理由拖延合同的履行，属反诉人违约；因为房地产政策出台以后，反诉人不具备购房资格，因此合同不可能继续履行，应驳回反诉原告的全部反诉请求。一审法院认定的事实：曾庆俊、周杨系夫妻关系。位于武汉市汉阳区三里坡三里民居2栋3单元8层1室（建筑面积78.99平方米）房屋系曾庆俊、周杨夫妻共同财产。2016年9月29日，卖方曾庆俊、周杨（甲方）与买方秦永（乙方）及经纪代理方百佳地产公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：“第一条甲方所有的房屋坐落于武汉市汉阳区三里坡三里民居2栋3单元8层1室，钢混结构，建筑面积78.99平方米，“房屋所有权证”号为鄂（2016）武汉市汉阳不动产权第0007471号。第二条经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价格人民币（大写）捌拾伍万元整。第三条付款方式约定：二、分期付款：2、乙方直接付给甲方的(1)乙方于2016年9月29日向甲方支付人民币贰万元整（大写）作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。（2）乙方于银行审批通过后，过户当天支付购房款壹拾肆万元整。（3）余款人民币陆拾玖万元整（大写）委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐。第四条房屋交易税费承担方式：乙方承担中介费、过户费。第五条在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保证交易的安全性。乙方按宗须向丙方支付经纪代理费人民币（大写）壹万柒仟元整，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%，计人民币（大写）叁万肆仟元整。甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费的200%，计人民币（大写）叁万肆仟元整。第六条本合同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全，房屋抵押注销后贷款：15个工作日内开始协助办理过户手续，交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。……第八条甲方应在（1）收到全款叁拾日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业等相关费用。第九条甲方逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。第十条乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部购房款的10%向甲方支付违约金。第十一条丙方在甲、乙双方提供资料齐全、房屋抵押注销后一次性：15个工作日内开始协助办理过户手续，如果未履行义务，应承担最高不超过经纪代理费的违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应向甲方承担按同期银行活期存款利息……”等内容。上述合同签订当日，秦永向曾庆俊支付了购房定金人民币20,000元整，曾庆俊亦于同日向百佳地产公司交付诉争房屋不动产权证书原件一份（鄂（2016）武汉市汉阳不动产权第0007471号）及物业、水电交割保证金人民币5,000元整。2016年10月8日，买卖双方共同就买方秦永购房贷款事宜向中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行提交贷款资料，办理贷款审批手续。后因涉诉房屋系曾庆俊、周杨依继承取得，依照相关规定，继承所得房产须交纳继承税，再次转让时还须交纳个人所得税。买卖双方因上述税费应由谁交纳问题发生分歧。2016年11月4日至7日期间，曾庆俊、周杨通过微信与房产中介百佳地产公司的工作人员联系，寻问秦永是否愿意继续购房，2016年11月7日，曾庆俊、周杨告知百佳地产公司如果秦永不愿意购房，要求返还涉诉房屋不动产权证书原件，百佳地产公司未予同意。同年11月13日，中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行作出同意秦永向该行贷款人民币650,000元的申请，但须提供所购房屋作为抵押物。同年11月14日，武汉市人民政府办公厅下发武政办【2016】159号《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，规定：住房限购限贷范围包含汉阳区。非本市户籍居民家庭在限购限贷区域购房首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市交纳社会保险或者个人所得税证明，对补交的社会保险或者个人所得税不予认定。2017年3月3日，秦永向一审法院申请向武汉市汉阳区房地产管理局调取其购房资格复核经过的证据，同年3月31日，一审法院向武汉市汉阳区房产管理局交易中心就上述申请进行了调查，该中心工作人员称：根据2016年11月14日下发的武汉市人民政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》中：“非本市户籍居民家庭在限购限贷区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市交纳社会保险或者个人所得税证明，对补交的社会保险或者个人所得税不予认定”的内容，结合秦永的个人情况，自上述意见施行后的2016年11月15日起，秦永即已不具备在武汉市享有购房的资格。一审法院经审理认为：曾庆俊、周杨夫妇、秦永及百佳地产公司三方就位于武汉市汉阳区三里坡三里民居2栋3单元8层1室（建筑面积78.99平方米）房屋于2016年9月29日签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方均应严格履行。合同签订后秦永依约向曾庆俊、周杨支付了购房定金。依照合同约定，买卖双方按期办理了银行贷款审批申请手续，但双方未能于合同约定的合同签订后15个工作日内办理首付款支付及房屋过户手续系因双方就房屋税费负担发生分歧所致，此时双方均未向对方作出解除合同之意思表示，应视为双方就合同的履行处于协商的过程。2016年11月13日，中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行作出同意秦永向该行贷款人民币650,000元的申请，2016年11月14日武汉市人民政府办公厅下发《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》中：“非本市户籍居民家庭在限购限贷区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市交纳社会保险或者个人所得税证明，对补交的社会保险或者个人所得税不予认定”的内容，结合秦永的个人情况，自上述意见施行后的2016年11月15日起，秦永即已不具备在武汉市享有购房的资格。曾庆俊、周杨夫妇与秦永于2016年9月29日签订《存量房居间（买卖）合同》后，由于相应住房限购政策的实施，秦永无法办理房屋所有权变更登记，现曾庆俊、周杨要求解除与秦永、百佳地产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。现买卖双方房屋交易无法继续履行已成客观事实，物业、水电交割保证金及房屋不动产权证书原件的履行担保意义已不复存在，故对曾庆俊、周杨要求百佳地产公司返还物业、水电交割保证金及诉争房屋不动产权证书原件的诉讼请求，一审法院予以支持。曾庆俊、周杨夫妇与秦永从2016年9月29日签订《存量房居间（买卖）合同》，到2016年11月15日住房限购政策实施前，双方均未向对方作出解除合同之意思表示，后期因限购政策的实施，导致合同无法继续履行，故一审法院对双方要求对方承担违约责任的请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十六条、第一百二十一条、第四百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除曾庆俊、周杨与秦永于2016年9月29日就位于武汉市汉阳区三里坡三里民居2栋3单元8层1室（建筑面积78.99平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、武汉百佳宜房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还曾庆俊、周杨人民币5,000元；三、曾庆俊、周杨于本判决生效之日起十日内退还秦永购房定金人民币20,000元；四、武汉百佳宜房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将鄂（2016）武汉市汉阳不动产权第0007471号不动产权证书返还给曾庆俊、周杨；五、驳回曾庆俊、周杨的其它诉讼请求；六、驳回秦永的反诉请求。本案本诉部分案件受理费人民币2,440元（此款曾庆俊、周杨已预交），由曾庆俊、周杨承担，反诉部分案件受理费人民币550元（此款秦永已预交），由秦永承担。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，本院依秦永的书面申请（申请事项为向武汉市汉阳区房地产管理局调取关于申请人购房资格复核经过的证据），本院于2017年11月7日前往武汉市汉阳区政务服务中心房地产管理窗口调查并制作《调查笔录》，并组织双方对此质证，秦永表示其第一次前往该中心调取材料时，房地产管理部门未提出需办理网签备案后才能取得购房资格；曾庆俊、周杨表示对其真实性无异议；百佳地产公司表示秦永符号合购房资格复议的资格。二审另查明，曾庆俊、周杨自认百佳地产公司已向其返还物业、水电交割保证金人民币5,000元及涉案房屋的不动产权证书原件。另，秦永在2017年11月16日向本院提交了其已取得武汉市户籍的证明材料（户口本）及就涉案房屋网签的买卖合同（武房0字第16838395号），该合同载明的签订时间为2016年12月16日。本院认为，曾庆俊、周杨与秦永及百佳地产公司就涉案房屋签订《存量房居间（买卖）合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。各方均应按合同的约定履行各自的义务。因曾庆俊取得涉案房屋的产权是通过继承的方式，因此，按照当时的规定，交易时需缴纳相关税费，导致涉案合同未能继续履行的原因是在交易过程中发生的前述相关税费由谁负担所致，对此费用的发生及支付方式，在涉案的买卖合同无明确约定。其后，武汉市人民政府下发关于住房的“限购”相关政策，秦永无法办理涉案房屋所有权变更登记手续，涉案的房屋买卖合同无法继续履行，属不可归责双方的原因。秦永的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在二审诉讼过程中出现新的事实，本院对一审判决的实体判项予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初187号民事判决第一、三、六项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1172号民事判决第二、四、五项；三、驳回曾庆俊、周杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审关于诉讼费用负担的判决。二审案件受理费2990元，由秦永承担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一七年九月十八日书记员  何 瑛