浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3189号
上诉人（原审被告）陈静悦。
委托代理人韩炳梁。
被上诉人（原审原告）贺小芳。
上诉人陈静悦因与被上诉人贺小芳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1446号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2013年10月15日，陈静悦、贺小芳签订《房屋租赁协议》，约定陈静悦作为出租方将位于杭州市西湖区三墩镇三坝社区原农贸市场房屋有偿出租给贺小芳使用；租赁期限从2013年10月16日至国家征用止，租赁价格为每间每年40000元；自签订协议之日起，贺小芳一次性付清一年租金；在租赁期内，贺小芳在经营过程中出现的安全责任事故由其自行承担；陈静悦在经营期间收取房屋、水电押金，每间3000元。合同签订后，陈静悦将杭州市西湖区三墩镇三坝农贸市场内蒋家门10号西侧钢架45平方米的商铺和楼上205号房屋交付贺小芳使用。贺小芳将商铺年租金（2013年10月16日至2014年10月15日）40000元、楼上205号房屋半年租金（2013年10月16日至2014年4月15日）3000元、押金3000元交付给陈静悦。2013年11月16日凌晨4时20分，位于杭州市西湖区三坝农贸市场内三墩镇蒋家门10号西侧钢架商铺发生火灾。三墩镇过火面积500平方米。经杭州市公安消防支队西湖区大队认定，起火部位为三墩镇蒋家门10号西侧�通速递有限公司（中通快递网店）南门东侧，起火点：中通快递网点距离南墙0.5米、距离大门东侧3米处，起火原因：不能排除外来火种引发的火灾。因火灾导致陈静悦、贺小芳《房屋租赁协议》项下的房屋毁损，贺小芳无法继续使用，故要求陈静悦返还其剩余的租金及押金。
双方协商不成，贺小芳遂诉至原审法院，请求判令：一、陈静悦退还贺小芳商铺及楼上205号房租金43000元；二、陈静悦退还贺小芳商铺押金3000元；三、陈静悦支付贺小芳因火灾导致的财产损失46569元；四、陈静悦支付贺小芳2013年11月16日至2014年3月17日的营业损失219600元（1800元／天×122天）；五、陈静悦支付贺小芳利息损失6051.2元（暂算至起诉之日，此后按同期银行贷款利率支付至实际履行之日止）；六、本案的诉讼费由陈静悦承担。经一审法院庭审释明，贺小芳明确其主张陈静悦返还租金�赔偿损失的前提是解除双方之间的租赁合同；利息损失6051.2元系以营业损失219600元为本金按中国人民银行一年期贷款利率6%计算122天，加上以46000元的租金及押金损失为本金按中国人民银行一年期贷款利率6%计算207天所得。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。现根据原审法院认定的证据，案涉房屋因火灾已发生毁损，且没有证据证明火灾的发生可归责于陈静悦、贺小芳，现因火灾导致贺小芳合同目的无法实现，贺小芳在解除双方租赁合同的前提下要求陈静悦返还租金及押金，于法无悖，应予支持。鉴于火灾实际发�时，贺小芳已实际占有并使用案涉房屋一个月，对于该一个月的房租应在诉请中予以扣除，故陈静悦实际应返还给贺小芳商铺及楼上205号房屋的租金39167元、押金3000元。对于贺小芳因火灾导致的财产损失的诉请，其仅提供了自制的损失清单证明，上述证据陈静悦不予认可，贺小芳也未能提供其他证据进行印证，且双方的《房屋租赁协议》约定“在租赁期内，承租方在经营过程中出现的安全责任事故由承租方自行承担”，故原审法院不予支持。对于贺小芳要求陈静悦支付其2013年11月16日至2014年3月17日的营业损失的诉请，该营业损失系预期损失，且贺小芳未提供任何证据证明该预期损失为合同履行后可以获得的利益，故原审法院不予支持。关于贺小芳要求陈静悦按同期银行一年期贷款利率6%支付利息损失的诉请，对于其中租金部分的利息原审法院予以认可，时间�从贺小芳实际向陈静悦主张之日起算，但贺小芳仅能提供证人证言证明其于火灾发生之日两周后向陈静悦主张返还，具体时间无法确认，原审法院酌情认定起算日期为2013年12月1日；对于营业损失部分的利息，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、二百三十一条之规定，判决：一、陈静悦于判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区三墩镇三坝农贸市场内蒋家门10号西侧钢架45平方米的商铺及楼上205号房屋的租金39167元及押金3000元返还给贺小芳，两项合计42167元。二、陈静悦支付给贺小芳自2013年12月1日起至款清之日止的利息，按本金42167元年利率6%的标准计付。三、驳回贺小芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。案件受理费6074元减半收取3037元，由贺小芳负担2650元，由陈静悦负担387元，并于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。
宣判后，陈静悦不服，上诉称：一、本案租赁合同关系至今尚未解除，故被上诉人的诉讼请求前提基础并不成就。1、火灾发生至今，被上诉人自己从未向上诉人提出任何解除合同并退还租金的要求。在此期间其他租客有部分已提出退租并达成了协议。合同的解除取决于双方自愿意思表示，本案未经双方协商且被上诉人也从未向上诉人明确提出，故应当由被上诉人承担相应后果。2、被上诉人在其诉讼请求中并未提出要求解除或终止双方租赁合同，原审法院的认定有违“不告不理”原则。3、一审庭审中，被上诉人方证人毛某提到，被上诉人没有获得赔偿，但知道有人已获得赔偿。被上诉人在明知上述情况的前提下，既没有积极行使自己的解除权也未向上诉人提出过任何主张，怠于履行权利后果，由上诉人一方承担，与法不公。二、退一万步讲，本案租金损失考虑到双方均未实际再使用及双方也未办理相关移交手续，且被上诉人也未提出过解约主张，故应根据公平原则按照时间区间予以分摊处理为宜。综上，请求二审法院：一、撤销（2014）杭西民初字第1446号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求（金额42167元）；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本案审理中，上诉人变更第一项诉讼请求为：陈静悦返还贺小芳21859元。
被上诉人贺小芳二审口头答辩称：上诉人的陈述不是事实，贺小芳多次向上诉人催讨房租，也向村、社区提出申请要求予以解决。双方在10月14日签订合同，11月16日就发生了火灾。要求与陈静悦本人对质。
双方在二审中均未提交证据。
本院经审理，查明的事�与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案所涉房屋因不可归责于贺小芳的火灾事故，造成无法继续使用，致贺小芳承租房屋的合同目的无法实现，故贺小芳有权在解除双方租赁合同的前提下要求陈静悦返还租金及押金。原审中，贺小芳已举证证明其在事故发生后两周后即向陈静悦提出解除合同并返还租金的事实，且在庭审中亦明确其依据《中华人民共和国合同法》的规定，在解除合同的前提下要求陈静悦返还租金，故原审法院依贺小芳相关事实及贺小芳的主张，认定双方租赁合同关系解除，并判令陈静悦返还贺小�相应租金并无不妥。至于上诉人主张双方应对租金损失予以分摊的上诉理由，并无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用3149元，由上诉人陈静悦负担，并于判决生效之日十五日内办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 朱 江