江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初2379号
原告（反诉被告）：杨秀仙，女，1953年6月12日出生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：竺小祥，男，1979年3月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：都晓芳，女，1979年1月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
被告（反诉原告）：李娟，女，1987年9月29日出生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：范小浪，男，1986年4月15日出生，汉族，住南京市六合区。
原告（反诉被告）杨秀仙与被告（反诉原告）李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨秀仙的委托诉讼代理人竺小祥、都晓芳及被告李娟（反诉原告）的委托诉讼代理人范小浪到庭参加诉讼.本案现已审理终结。
原告杨秀仙向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告购房尾款8000元及违约金320元（从2016年10月26日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算至2017年6月14日止）；2、被告返还原告物业管理费260元。事实和理由：2016年6月26日，原、被告在南京宝泰房地产经纪有限公司居间服务下，签订《房地产买卖中介合同》，约定被告购买原告名下位于南京市六合区××大道××科海××单元××室房屋，房屋总价款为72.8万元，其中定金1万元，首付款21万元，贷款50万元，购房尾款0.8万元。在合同签订后，双方共同前往银行办理贷款预审手续，中介公司于一周后通知原告贷款预审已通过，要求办理房屋过户手续，但原告与银行确认贷款预审尚未通过，并由此对中介及被告的诚信度存疑。原告未在收取被告首付款后交付房屋，并告知中介和被告相关理由。2016年10月25日，原告收到银行的下款通知，于2016年10月26日联系中介公司商量交房事宜，但无果。2016年10月28日，原告前往涉案房屋及小区物业公司，得知被告已经在装修涉案房屋，并于2016年9月中旬领取了水卡，于2016年11月2日办理电网用户过户手续。涉案房屋的物业管理费已由原告交至2016年12月5日。被告已经占有涉案房屋，却拒不支付购房尾款，原告遂诉至法院。
被告李娟辩称：1、不同意支付购房尾款8000元及违约金320元，被告不是故意不支付购房尾款，只是无法联系上原告，且原告应当在办理过户手续时交付房屋，但原告一直未交付，耽误被告结婚；2、原告将涉案房屋的进门墙改造后与电梯连在一起，但签订及履行合同过程中未告知被告；3、不同意支付物业管理费260元，被告从2016年12月开始自己缴纳物业费。
反诉原告李娟向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金21840元（自2016年8月2日起按总房价款日万分之五计算至2016年10月1日止）；2、反诉被告赔偿反诉原告恢复墙体费用1700元。事实和理由：2016年6月26日，原、被告在南京宝泰房地产经纪有限公司居间服务下，签订《房地产买卖中介合同》，约定被告购买原告名下位于南京市六合区××大道××科海××单元××室房屋，房屋总价款为72.8万元。双方约定办理过户手续时交付房屋，但双方于2016年8月2日办理涉案房屋过户手续后，反诉被告因为带钥匙而未交付房屋，后反诉原告多次联系反诉被告商量交付事宜，反诉被告不予理会。2016年9月14日，双方前往房产交易中心缴纳房屋税收后，反诉被告仍未将房屋交付，导致反诉原告无法装修，造成婚期延后。反诉被告在买卖合同履行过程中一直未告知反诉原告进门鞋柜后的墙体被打通，与电机房相通，存在严重的安全隐患，后在物业公司的要求下对墙体进行了恢复。反诉被告逾期交房应承担违约损失，并应赔偿反诉原告因恢复墙体所产生的费用，遂提起反诉。
反诉被告杨秀仙辩称：1、反诉被告在行使不按抗辩权，由于反诉原告在贷款预审未通过的情况下要求过户，让反诉被告对其产生怀疑，而且合同约定的权利义务不对等；2、反诉被告主张免责，反诉原告主张的违约金过高，远超实际损失；3、同意赔偿反诉原告因恢复墙体而产生的费用600元，反诉原告主张的1700元太高，也无依据。
本院经审理认定事实如下：
（一）2016年6月26日，原告杨秀仙（甲方）与被告李娟（乙方）签订《房地产买卖中介合同》（以下简称《合同》）及补充协议，南京宝泰房地产经纪有限公司为居间方。《合同》约定被告购买原告名下位于南京市六合区××大道××单元××室房屋，总价款为72.8万元，其中定金1万元，首付款21万元，银行贷款50万元，购房尾款0.8万元。双方约定“……2、2016.6.28日前甲乙双方共同往前银行做银行贷款预审手续，当日乙方贷款金额为伍拾万元整（￥500000.00）。待银行贷款预审通过后三日内甲乙双方共同前往房产交易中心进行过户手续，当日乙方支付甲方首付款人民币贰拾壹万元整（￥210000.00），当日甲乙双方交房甲方结清房内，水、电、煤气、物业费等杂费与乙方交房，甲方交房前保持房屋内固定设施设备原样，不得故意损坏。乙方支付甲方尾款捌仟元整（￥8000.00），乙方拿房装修，若乙方不能履行合同，装修费用自行承担，与甲方无关……甲乙双方必须按照合同付款方式中约定的时间履行合同，如逾期，则按照逾期的天数每天按成交价的万分之5补偿给守约方……”。《合同》签订后，涉案房屋已于2016年9月9日登记在李娟名下，但被告未及时支付购房尾款8000元，原告多次催要无果后，向本院提起诉讼，要求：1、被告支付原告购房尾款8000元及违约金320元（从2016年10月26日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算至2017年6月14日止）；2、被告返还原告物业管理费260元。
（二）在《合同》履行过程中，被告李娟于2016年8月2日给付原告杨秀仙首付款，并于当日共同办理涉案房屋变更登记手续，但原告未按约定将涉案房屋（钥匙）交付给被告。被告多次向原告协商交房无果后，于2016年10月份自行开锁进入涉案房屋。被告在涉案房屋的装修过程中，发现进户门旁的原鞋柜与电梯房相通，经所在小区物业公司要求后,自行恢复墙体。被告认为原告未按约交付房屋，且在《合同》履行过程中未如实告知鞋柜墙体相关事宜，向本院提起反诉，要求：1、反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金21840元（自2016年8月2日起按总房价款日万分之五计算至2016年10月1日止）；2、反诉被告赔偿反诉原告恢复墙体费用1700元。
上述事实，有当事人的陈述、房地产买卖中介合同、电话记录及光盘、证明（两份）、不动产权证书等证据附卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告杨秀仙与被告李娟于2016年6月26日签订《房地产买卖中介合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。
（一）关于原告杨秀仙的诉讼请求是否得到支持问题。在《合同》履行过程中，涉案房屋已经变更登记至被告李娟名下，被告李娟已经领取不动产权证书并实际占有使用涉案房屋，合同目的已经实现，但未履行支付购房尾款8000元的合同义务，已构成违约，故原告要求被告支付购房尾款8000元及违约金（以8000元为本金，自2016年10月26日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至2017年6月14日止）的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张被告返还物业管理费260元。因原、被告双方在《合同》中约定原告在交付房屋时结清物业管理费，对在交付房屋时已经超额支付物业管理费如何处理未作约定，且双方未能达成补充协议。本院认为，被告自认于2017年10月后实际占有使用涉案房屋，并接受小区物业公司的服务，应当自行缴纳物业管理费，而原告已代为缴纳了10月至12月的物业管理费，被告应当予以返还，故对于原告要求返还物业管理费260元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩超出部分的物业管理费是原告赠送的,但未提供证据予以证明,本院不予支持。
（二）关于反诉原告李娟的诉讼请求是否得到支持问题。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以适当减少。本案中，反诉被告杨秀仙在《合同》履行过程中，未按约定时间交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。反诉原告主张反诉被告按照每天364元（总房价728000的万分之五）支付逾期交房期间（60天）的违约金，反诉被告亦抗辩违约金高于反诉原告实际损失，本院认为违约金应当按照实际损失，即同小区同户型的同期房屋租赁价格的1.3倍计算。本院酌定涉案房屋租金为1500元/月，故反诉被告应支付反诉原告违约金3900元（1500元/月×2月×1.3）。反诉被告主张其逾期交房是在行使不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳。反诉原告主张反诉被告赔偿其修复鞋柜墙体所产生的费用，反诉被告亦同意赔偿，但双方就赔偿数额无法达成一致意见，本院结合墙体的面积、施工难度等因素，酌定反诉被告赔偿1200元。反诉原告主张赔偿1700元，但未提供证据予以证明，对其超出部分本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李娟于本判决生效之日起十日内给付原告杨秀仙8260元（购房尾款8000元+物业管理费260元）及违约金（以8000元为本金，自2016年10月26日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至2017年6月14日止）；
二、反诉被告杨秀仙于本判决生效之日起十日内给付反诉原告李娟5100元（违约金3900元+赔偿款1200元）；
三、驳回原告杨秀仙的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告李娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告李娟负担；反诉案件受理费187.50元，由反诉被告杨秀仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。
审 判 长 李九俊
代理审判员 赵 凯
人民陪审员 黄恩明
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 卢 玥