山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁执异34号
异议人（案外人）：王爱玲，女，汉族，1942年10月27日生，住济南市槐荫区。
委托代理人：于海滨，山东青天成律师事务所律师。
申请执行人：海尔集团财务有限责任公司。住所地：青岛市高科技工业园海尔工业园内。
法定代表人：李占国，总经理。
委托代理人：邓文娟，北京大成(济南)律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，北京大成（济南）律师事务所律师。
被执行人：青岛全统旅游育乐有限公司。住所地：青岛市崂山风景区石老人国家旅游度假区。
法定代表人：宋学，总经理。
案外人王爱玲不服本院作出的（2015）鲁商初字第50号民事裁定，向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
申请执行人海尔集团财产有限责任公司（下称海尔财产公司）与被执行人青岛全统旅游育乐有限公司（下称全统公司）等借款保证合同纠纷一案，本院在诉讼过程中，于2015年6月29日作出（2015）鲁商初字第50号民事裁定书，查封了登记在被执行人全统公司名下的、位于青岛市香港中路316号、证号为青崂国用（2003）第058号、地号为M01-25-10号的土地使用权（下称涉案土地）。案外人王爱玲不服，向本院提出异议称，请求解除对涉案土地的查封。
2016年11月2日，本院召开听证会，异议人王爱玲的委托代理人于海滨、申请执行人海尔财务公司的委托代理人邓文娟、ＸＸ参加了听证。
异议人王爱玲称，2004年7月27日，异议人与被执行人全统公司签订《商品房买卖合同》，购买购买商品房一处，建筑面积1824.35平方米，总价款1250万元。所购房屋已于2007年办理了青房地权崂字第××号产权证，但土地证因全统公司的原因尚未办理。后该宗土地被山东省高级人民法院（下称山东高院）以（2015）鲁商初字第50号裁定查封。异议人认为，该宗地块上的房屋全统公司早已销售完毕，涉案土地随着房屋权利一并转移归小区全体产权人所有。全统公司对涉案土地已不具有法律意义上的所有权、使用权及收益和处分权，其为业主办理土地证是合同约定的义务。山东高院的查封明显错误，应当予以解除。
申请执行人海尔财务公司答辩称，异议人的请求没有法律依据，不应予以支持。具体理由如下：（一）涉案土地的权利人为全统公司，异议人以该宗土地归小区全体业主为由要求解除查封没有法律依据。具体为：1.涉案土地的权利人为全统公司，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，山东高院查封涉案土地符合上述法律规定，于法有据。2.异议人主张涉案土地归小区全体业主所有、全统公司不享有土地使用权的主张没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，法律允许土地使用权和房屋所有权相分离的例外情况，在购房人未办理土地过户手续的情况下，异议人购房后并不当然享有土地使用权。且全统公司只是将涉案土地上的部分房产出售，其余房产仍归全统公司所有，异议人请求解除对涉案土地的查封是错误的。（二）（2015）鲁商初字第50号民事判决书已经发生法律效力且进入执行程序，申请执行人有权强制执行全统公司名下的全部财产，异议人的理由不能对抗人民法院生效的法律文书。
异议人为证明其主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》原件、《销售不动产统一发票（自开）》原件、《房地产权证》原件、全统公司于2015年7月28日做出的《关于弄海园二期办理土地证事宜的情况说明》原件。申请执行人海尔财务公司对上述证据的真实性无异议。海尔财务公司同时认为，商品房买卖并不涉及土地使用权的转让，异议人没有证据证明其是涉案土地的真正权利人；没有证据证明其已占有了涉案土地；全统公司出具的说明与本案没有关联性，且是在山东高院查封以后做出的，没有法律效力。
申请执行人海尔财务公司未向本院提交证据。
本院查明，2004年7月27日，异议人王爱玲与被执行人全统公司签订了编号为21974号的《商品房买卖合同》，约定侯珀、姜秀兰、王爱玲共同购买的商品房为位于香港东路316号、编号为M01-25-10号土地使用权上建设的弄海园·琴岛星（暂定名）的综合展览大厅（含其相应位置的地下室），面积为1800平方米，总价款为1250万元。2007年12月19日，全统公司为王爱玲、侯珀、姜秀兰开具了编号为00008018的《销售不动产统一发票（自开）》，该发票记载销售的不动产楼牌号为香港东路316号园内81号座1单元1层101户，面积为1824.35平方米，总价款为1250万元。该处房产已于2007年12月27日办理了青房地权崂字第××号《房地产权证》，该产权证载明，“土地使用证另行办理”。另外，全统公司于2015年7月28日做出的《关于弄海园二期办理土地证事宜的情况说明》记载：“近期，全统公司的股东、法人发生了变更，双方有关于公司的各项经营项目、财务、税务等事项正进行逐一交接，尚未完成”，“鉴于，法人变更后双方交接事项繁杂，待其中财务、税务工作交接完成后，我公司将通知业主办理土地证”。
本院另查明，本案在诉讼过程中，本院于2015年6月29日以（2015）鲁商初字第50号民事裁定书查封了全统公司名下位于青岛市崂山区香港中路316号、证号为青崂国用（2003）第058号、地号为M01-25-10号的土地使用权。2015年11月25日，本院作出了（2015）鲁商初字第50号民事判决书。后因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人海尔财务公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月7日立案执行。执行过程中，本院于2016年7月11日以（2016）鲁执44号执行裁定书将本案指定由青岛市中级人民法院执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定,房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中,异议人就购房事宜与被执行人全统公司签订了《商品房买卖合同》，在转让房产的同时房产占用范围内的土地使用权应当一并转让,无需单独签订土地使用权转让合同。其次，异议人已于2007年12月27日办理了房产证，在人民法院查封涉案土地之前就实现了对其所购房产及占用范围内土地使用权的占有。再次，异议人支付了全部购房价款，异议人支付的购房款包含了相应的土地使用费，故异议人对其房产占用范围内的土地使用权已支付了全部价款。最后，根据本院查明的事实，没有办理土地使用权证系因全统公司的股东、法人变更所致，并非是异议人自身原因造成的，异议人对此并无过错。
综上，本院认为，异议人对其所购房产占用范围内的土地享有使用权并有权要求全统公司为其办理土地使用权证，执行法院应当中止对其房产占用范围内土地使用权的执行。但异议人关于解除对全部土地使用权查封的请求超出了其权利范围，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
中止对异议人王爱玲名下的青岛市崂山区香港东路316号弄海园81号楼1单元101户占用范围内的土地使用权的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈居山
审 判 员 刘书鸿
代理审判员 梁 敏
二〇一六年十一月十日
书 记 员 孔雪雪