浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永民初字第514号
原告（反诉被告）李根林。
委托代理人汪礼勇（特别授权）。
被告（反诉原告）吕杭。
被告（反�原告）朱益婵。
原告李根林为与被告吕杭、朱益婵房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月13日向本院起诉，本院于同日受理。反诉原告吕杭、朱益婵与反诉被告李根林房屋租赁合同纠纷一案提起反诉。该案依法适用简易程序，由永康市人民法院审判员胡亮独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李根林及其委托代理人汪礼勇，被告（反诉原告）吕杭、朱益婵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李根林起诉称：二被告系夫妻关系。2014年2月28日，原、被告签订房屋及商铺租赁合同，约定被告将坐落于古山镇经纬东路39号一、二、三、四层房屋出租给原告开餐饮店，约定租期2014年4月1日至2020年3月30日止，共计六年，租金340000元／年，一年一付，保证金10000元。合同签订后原告依约支付第一年房租和保证金，并对租赁物进行装修、投资经营。2015年1月14日，永康市国土资源局、永康市城市管理行政执法局、古山镇人民政府向被告下达通告，认定该房屋系被告未经批准擅自占地建设的违法建筑，并要求于2015年1月21日前迁移并自行拆除。2015年1月10日，被告因自身家务事导致他人死亡，而第三方将花圈、遗像堵住原告店门至今，致使原告名誉受损，无法经营。原告认为被告明知系违法建筑仍将其出租给原告，双方签订的租赁合同系无效合同，并造成原告重大经济损失。故原告具状起诉，请求：1、判令原、被告于2014年2月28日签订的房屋及商铺租赁合同无效；2、判令被告归还原告房租及保证金93000元；3、判令被告赔偿原告损失1500000元；由被告承担本案诉讼费。
被告吕杭、朱益婵答辩称：违章通知书的问题是针对被告房屋河边的挑梁，挑梁部分已经拆除，现该房屋房产证正在办理中；花圈堵门的问题已经在派�所进行调解处理，被告方也赔偿了原告方50000元。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告吕杭、朱益婵反诉称：2014年2月28日，反诉原告将坐落永康市古山镇经纬东路39号的房屋租赁给反诉被告使用；租期自2014年4月1日至2020年3月30日止共6年，2014年4月1日至2017年4月1日期间租金为340000元／年，2017年4月1日起每年递增5%，每年支付一次，每年3月1日前必须交清下一年度的房租，否则反诉原告有权无条件收回房屋；反诉被告若要改变房屋主体结构的，应事先征得反诉原告书面同意；合同期内，反诉被告中途终止合同必须支付违约金100000元。合同签订后，反诉原告依约履行义务，向反诉被告交付了租赁物。但反诉被告严重违反合同约定，不但擅自改变房屋主体结构，且在应付下一年度租金时也未依约向反诉原告支付租金，反诉原告虽经多次交涉未果。为此，反诉原告诉讼�求：1、解除双方于2014年2月28日签订的房屋及商铺租赁合同；2、判令反诉被告支付违约金100000元；3、判令反诉被告返还其承租的永康市古山镇经纬东路39号房屋并恢复原状；4、判令反诉被告支付反诉原告房屋占用期间的租金损失（2015年3月23日起按944.44元／天支付到实际返还之日止）；由反诉被告承担反诉费用。
原告为证明其本诉诉讼主张及反诉的答辩意见，当庭提供了如下证据：
一、房屋及商铺租赁合同原件一份，用以证明双方于2014年2月28日签订租赁合同的事实。
二、拍摄于店门口的通告照片一份，用以证明被告房屋系违章建筑且要求拆除迁移的事实。
三、装饰工程预算协议书及收条原件各一份，用以证明原告装修投入的事实。
四、厨房设备安装合同原件一份，用以证明原告厨房设备投入的事实。
五、弱电系统采购合同原件一份，用以证明原告弱电系�投入损失的事实。
六、广告制作清单原件一份，用以证明原告投入的事实。
七、特许加盟合同书原件一份，用以证明原告投入加盟费损失的事实。
说明：附总投资损失清单一份及其他票据，损失共计1176951元。
经被告方质证，被告方质证意见为，对证据一的真实性无异议；对证据二通知书被告方并未收到过，原告提交的通知不知是哪里来的，且应该由被告本人签字才能生效。关于证据三、证据四、证据五、证据六、证据七，被告方无法确认上述证据的真实性，请求法庭予以审核。
被告为证明其反诉诉讼主张及本诉的答辩意见，当庭提供了如下证据：
1、房屋及商铺租赁合同原件一份（与原告提供的合同一致），用以证明双方签订租赁合同的事实。
2、集体土地建设用地使用证复印件一份、发票复印件二份，用以证明涉案房屋有土地使用权证的事实。
说明：胡跃央是我母亲，2002年过世，我是独子，房屋由我继承，原件存于国土资源局。
3、2013年2月22日建房申请书及2013年3月7日协议书原件各一份，用以证明涉案房屋是村里同意原拆原建及确认如何建房的事实。
4、门牌证原件一份，用以证明永康市古山镇经纬东路39号房屋系被告所有。
5、古山镇人民政府证明原件一份，用以证明涉案房屋经过镇里同意正在办理房产证的事实。
6、2015年2月16日调解协议书复印件一份，用以证明被告已经赔偿了因摆放花圈的损失50000元的事实。
经原告方质证，原告方质证意见为，对证据一无异议。证据二，土地建设用地使用证如果有原件，对其真实性无异议，但对关联性有异议，房子是否是本案所涉违章建筑的土地使用权证无法确认；即便有土地使用证重建，房子也没有进行建房审批；发票的真实性无法确认，对合法性和关联性有异议�土地使用权并非是村里收取相应的款项村民就能取得使用权。证据三，真实性无法确认，均是村委及相应建房户签订的，不能证明该房产系合法建筑。证据四，该门牌证是2005年10月20日办理的，建房申请书是2013年申请的，对该门牌证是否是违章建筑原告存有异议。证据五，对真实性无异议，正好说明了本案房屋属于违章建筑，未取得相关房产证明。证据六，对该证据的真实性无异议，刚好证明因被告原因导致原告无法经营一个月左右。
对原、被告双方提供的证据，经原、被告双方举证、质证，本院综合认证如下：证据一、证据1，原、被告双方提供系同一份房屋租赁合同，且双方均对真实性无异议，本院依法对证据一、证据1的真实性予以确认，对原、被告租赁合同的租赁物位于永康市古山镇经纬东路39号的事实予以认定。被告提供的证据2、证据3、证据4、证据5、�据6的真实性本院依法予以确认，对永康市古山镇经纬东路39号房屋确由被告吕杭、朱益婵建造完成，目前尚在办理房屋相关产权证的事实予以认定。
原告提供证据二系照片，该照片中通知虽然提及吕杭房屋涉及违章，但无法明确永康市古山镇经纬东路39号房屋是否整体系违章建筑，且本院经原告申请，向古山镇人民政府并未调取到相应该房屋整体系违章建筑的行政机关决定。结合被告提供的证据5证明，证明并未明确表明永康市古山镇经纬东路39号房屋整体系违章建筑，而是尚在办理相关房屋产权手续中，经本院审判人员与古山镇有关负责人了解，表示不会拆除该房屋。综上，本院对证据二的证明效力不予确认。证据三、证据四、证据五、证据六、证据七系原告与案外人签订的合同及因餐饮店装修、设备购置、广告投入产生的费用，上述证据并不直接约束被告方，�就上述证据无法明确原告方的实际损失，对上述证据的证明效力本院不予确认。
综上，本院认定事实如下：2014年2月28日，原、被告签订房屋及商铺租赁合同，被告将古山镇经纬东路39号一、二、三、四层房屋租赁给原告用于经营餐饮店，约定租期六年，即2014年4月1日至2020年3月30日止，租金340000元／年，一年一付，保证金10000元。订立合同后原告向被告支付了第一年房租及保证金，并对租赁物用于经营餐饮进行了装修、投资经营。2015年1月10日，被告方因家庭变故，案外人将花圈、遗像堵住原告店门，致使原告餐饮店无法正常经营。因餐饮店无法正常营业，2015年2月16日，经古山镇治安纠纷案件调处中心调解，被告方补偿了胡烈兵50000元（原告将餐饮店实际由胡烈兵承包经营）。
本院认为，本案所涉坐落永康市古山镇经纬东路39号房屋系被告建造，尚无明确证据表明�康市古山镇经纬东路39号房屋整体系违章建筑，而是尚在办理相关房屋产权手续中，且原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，故原、被告签订的该房屋租赁合同依法受法律保护，原、被告双方应按约全面、诚信的履行合同。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付欠付租金的诉讼请求应予支持。原告方要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。鉴于本案原、被告双方均明确表示不再继续履行该租赁合同，且无明确证据表明本案合同存在无效情形，原、被告于2014年2月28日签订的《房屋及商铺租赁合同》可予解除。本案中，虽因被告家庭变故，导致案外人滋事，令原告餐饮店有部分时间无法正常经营，但就履行《房屋及商铺租赁合同》而言，原、被告双方对导致该部分时间餐饮店无法正常经营均无过错，虽然客�上导致了原告产生经营损失，但被告经调解已经给予原告方补偿。根据公平原则，结合本案实际情况，房屋租赁合同解除后，合同中约定保证金应由被告向原告返还，原告方不应再承担违约金。合同解除后，原告李根林方可搬离用于经营餐饮店的设备、工具等物品并支付租金至涉案房屋返还之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李根林与被告吕杭、朱益婵于2014年2月28日签订的《房屋及商铺租赁合同》。
二、由被告吕杭、朱益婵返还原告李根林合同押金10000元。
三、由原告李根林腾空位于永康市古山镇经纬东路39号房屋内其所有的物品。
四、由反诉被告李根林支付反诉原告吕杭、朱益婵实际搬离永康市古山镇经纬东路39号房屋之日止的租金（自2015年4月1日起以年租金340000元推算）。
上述应执行款项均在本判决生效后三十日内履行完毕。
五、驳回原告李根林其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告吕杭、朱益婵其他反诉诉讼请求。
如果反诉被告李根林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉9569元（已减半收取），由原告李根林负担。反诉1150元（已减半收取），由被告吕杭、朱益婵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 胡 亮
二〇一五年六月四日
代书记员 关莉莎