湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂利川民初字第02604号
原告朱晓洁，居民。
原告黄大艮，居民。
二原告委托代理人向宇，湖北图盛律师事务所律师。特别
授权代理。
二原告委托代理人彭自力，湖北图盛律师事务所实习律师。特别授权代理。
被告利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）。住所地：利川市龙船大道*号。
法定代表人李芙蓉，系该公司总经理。
委托代理人李崇明，系国泰物业公司副经理。特别授权代理。
委托代理人张明俊，系国泰物业公司职员。一般授权代理。
被告利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）。住所地：利川市清江大道***号。
法定代表人陈渝，系该公司总经理。
委托代理人曾慧，系大茂电器公司职员。一般授权代理。
被告康伦斌，个体工商户。
被告周春秀，居民。
被告向琼，居民。
原告朱晓洁、黄大艮诉被告康伦斌返还原物、赔偿损失纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，根据原告朱晓洁的申请，本院依法追加国泰物业公司、大茂电器公司、康伦斌、周春秀、向琼为被告参加诉讼，组成由审判员王广君担任审判长，审判员李笃银、人民陪审员吴长庆参加的合议庭。于2014年8月26日公开开庭进行审理，原告朱晓洁及二原告的委托代理人向宇，被告国泰物业公司代理人张明俊、李崇明，被告大茂电器公司委托代理人曾慧，被告康伦斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2008年8月1日，我们与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定将我们购买的国泰广场A区一楼52号铺面委托给被告国泰物业公司招商代租至2013年9月30日。被告国泰物业公司先是将该铺面租给被告大茂电器公司，大茂电器公司又将该铺面租给被告康伦斌、周春秀、向琼用于经营。现委托租期已满，且被告国泰物业公司未与我们续签合同，被告康伦斌、周春秀、向琼也未与我签订房屋租赁合同，却继续占用我们所有的铺面至今。被告的行为严重侵害了二原告的房屋使用权，请求法院判令被告立即腾空国泰广场A区一楼52号铺面，将房屋交还给二原告，并向二原告支付铺面占用费（从2013年10月1日起）人民币100000元。
二原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：朱晓洁、黄大艮的身份证、康伦斌的工商登记信息表复印件各1份。证明对象：二原告及被告康伦斌的基本情况。
证据二：朱晓洁、黄大艮的房产证复印件1份。证明对象：国泰广场A区一楼52号铺面房屋60.74㎡属二原告所有。
证据三：《委托租房协议》原件1份。其上载明：朱晓洁自愿将其所有的国泰广场A区一楼52号铺面一间（房款总额1148200元）委托给国泰物业公司负责招商代租至2013年9月30日；铺面年租金以房款总额除以15年计算，朱晓洁每年在国泰物业公司一次性领取房屋租金76546元。证明对象：二原告将铺面委托被告国泰物业公司招商代租的期限为五年，至2013年9月30日期满，该期限后属于被告国泰物业公司越权代理，应认定为无效。
证据四：退款凭证原件1份。证明对象：二原告已向被告国泰物业公司退回超越代理期限的房屋租金计113672元。
证据五：恩施州中级法院（2014）鄂恩施中民终字第00259号民事判决书复印件1份。证明对象：被告国泰物业公司、大茂电器公司的基本情况，法院认定被告国泰物业公司的行为超越代理权限属于无效行为，并应当对房屋所有人的损失承担赔偿责任。
证据六：存折复印件2份。证明对象：原告收取房屋租金的情况。
被告国泰物业公司辩称：二原告于2008年7月14日与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定，1-3层铺面整体出租，整体出租期满后才能由房主自行隔断并分别由房主使用，以兑现该公司对购房人关于“铺面房屋十五年回本的承诺”，这是二原告委托被告代租铺面的前提。二原告与被告国泰物业公司签订《委托租房协议》属实，该协议的招商代租期限是指招租的代理期限，并非租房期限，被告国泰物业公司未超越代理权限。在签订《委托租房协议》后，被告国泰物业公司先后三次招商才成功，将包括二原告的铺面整体出租给了被告大茂电器公司，二原告已按期收取了国泰物业公司支付的房租费；在招商过程中，尽管国泰物业公司有16个月7天未收取商家的房租费、房屋空置，但本公司给二原告等业主如数支付了房租费并变更了《委托租房协议》的内容。本案先后涉及多个合同法律关系，更涉及较多业主的整体利益，被告大茂电器公司及被告康伦斌、周春秀、向琼是根据合同善意取得的房屋租赁经营权，其房屋租赁合同合法有效。综上所述，被告国泰物业公司并未超越代理权，二原告起诉返还铺面房屋、赔偿铺面占用费的理由不能成立，请求法院判决驳回其诉讼请求，以维护大多数业主的利益不受损害。
被告国泰物业公司为支持其抗辩主张成立，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份。证明对象：被告国泰物业公司的主体情况。
证据二：商品房买卖合同书1份。证明对象：商品房买卖合同约定若90%以上业主同意整体出租则整体出租，整体出租无期限，大多数业主都同意整体出租，整体出租期满后才可以独自使用。
证据三：委托租房协议1份。证明对象：原委租协议租金不递增，而在实际履行中租金递增多次，变更了委托租房协议的的履行；国泰物业公司招租的代理期限为五年，而非对外出租房屋的期限为五年。
证据四：国泰广场铺面租赁合同1份。其主要内容是：2011年6月21日，国泰物业公司与大茂电器公司签订合同，国泰物业公司将国泰广场A区一楼50-53号等铺面共计1500㎡整体租赁给大茂电器公司使用，租赁期限为2011年7月1日至2023年9月26日止，第1至5年租金为167万元∕年，第6至8年租金为183.7万元∕年，第9至11年租金为202.07万元∕年，第12年至合同期满租金为222.277万元∕年。证明对象：A区一楼有1500㎡商铺为整体出租，并非只有原告的一间铺面；签合同的时间在代理招租期内；租金实行按年递增，符合原告等业主委托招租的初衷。
证据五：国泰广场一楼出租范围平面图1份。证明对象：包括二原告铺面在内的18间铺面为整体出租，除二原告和吴廷荣提出异议外，其他业主无异议。
证据六：邮政银行转账凭证单复印件1份。证明对象：二原告与我公司签订的《委托租房协议》中没有约定租金每年递增，但在第四年将原告租金递增了10%，且二原告收取了第四、五年增长的租金，变更了协议的内容，二原告知晓将商铺整体出租给大茂电器。
被告大茂电器公司辩称：我公司与被告国泰物业公司签订铺面租赁合同，取得国泰广场A区一楼铺面的使用权，此后又将18间商铺内属二原告52号商铺中的50㎡转租给了被告康伦斌、周春秀、向琼属实，双方也签订有租赁合同，此两份租赁合同合法有效，与二原告无关，并非是非法占用二原告的房屋，请求法院判决驳回二原告的诉讼请求。
被告大茂电器公司为支持其抗辩主张成立，向本院提交了如下证据：
证据一：国泰广场铺面租赁合同1份。其内容同被告国泰物业公司的证据四。证明对象：大茂电器公司与国泰物业公司所签订的合同合法、真实、有效，租期为12年。
证据二：国泰广场铺面租赁合同（2）1份。其主要内容是：大茂电器公司与康伦斌、向琼、周春秀于2014年6月2日签订合同，合同约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面（52号）50㎡出租给康伦斌、向琼、周春秀使用，租期为2014年7月10日至2015年7月9日，年租金为240000元。证明对象：转租房屋50㎡给康伦斌等是合法有效的。
被告康伦斌、周春秀、向琼辩称：我们在从大茂电器签订转租合同时，已查明二原告已委托国泰物业公司对外招租，大茂电器与国泰物业公司签有合同，大茂电器公司享有12年的房屋使用权，我们无过错，是善意的房屋租赁人。请求法院保护我们的合法权益，判决驳回二原告的诉讼请求。
被告康伦斌、周春秀、向琼为支持其抗辩主张成立，向本院提供了如下证据：
证据一：国泰广场铺面租赁合同复印件1份。证明对象：康伦斌个人从2012年12月11日开始租赁铺面，其租赁关系合法有效。
证据二：国泰广场铺面租赁合同（1）及平面图复印件各1份。其内容同被告大茂电器的证据二。证明对象：被告大茂电器公司与被告康伦斌、周春秀、向琼所签订的国泰广场铺面租赁合同合法有效。
上列证据经庭审质证，原、被告分别就对方的证据发表了如下质证意见：
1、被告国泰物业公司对二原告的证据一、二、六无异议。对证据三、四、五的真实性无异议，但认为证据三达不到原告的证明目的，该协议已经在实际履行中发生变更；认为证据四，二原告只是退回第六年的租金，第四、五年增长的租金没有退回；认为证据五达不到证明目的，我国不实行判例法，且该证据与本案有本质区别。
被告大茂电器公司，被告康伦斌、周春秀、向琼对二原告的证据一、二、六无异议。对证据三、四、五的真实性无异议，但认为证据三达不到二原告的证明目的；认为证据四不清楚二原告是否退款；认为证据五达不到证明目的。
2、二原告对被告国泰物业公司的证据一无异议，对证据二至六的真实性无异议，但认为达不到其证明目的，证据二商品房买卖合同书第18条约定的是买房后涉及的选择事项，是否代租应以委托合同为准；证据三国泰物业公司增长租金，二原告接受增长的租金只是委租合同内容的变化，约定的招租期限和租房期限都应认定为五年，要执行第四至六年的租赁就要重新签订合同；证据四的铺面租赁合同超越代理权限，国泰物业公司将房屋租到2023年9月26日未告知二原告；证据五不影响二原告向被告主张权利，也不能作为二原告不应主张权利的依据；证据六达不到租期发生变更的证明目的，二原告退回第六年的租金说明二原告不认可国泰物业公司将其商铺租给大茂电器公司的行为。
被告大茂电器公司、被告康伦斌、周春秀、向琼对被告国泰物业公司的证据无异议。
3、二原告对被告大茂电器公司的证据一、二的真实性无异议，但认为均达不到其证明目的，在签订铺面租赁合同（证据一）时，大茂电器公司应审查国泰物业公司是否有权代理，审查不力应承担法律责任；证据二是2014年6月签订，二原告起诉是在2013年，被告康伦斌等人知道二原告已经起诉，仍与被告大茂电器公司签订合同，合同签订后的扩大的损失应由被告康伦斌、周春秀、向琼自行承担。
被告国泰物业公司、被告康伦斌、周春秀、向琼对被告大茂电器公司的证据一、二无异议。
4、二原告对被告康伦斌、周春秀、向琼的证据的真实性无异议，但认为达不到证明目的，证据二的合同是2014年6月签订，二原告起诉是在2013年，被告康伦斌等人知道二原告已经起诉，仍与被告大茂电器公司签订合同，合同签订后的扩大的损失应由被告康伦斌、周春秀、向琼自行承担。
被告国泰物业公司、大茂电器公司对被告康伦斌、周春秀、向琼的证据无异议。
本院对证据的采信意见如下：
采信二原告，被告国泰物业公司、被告大茂电器公司及被告康伦斌、周春秀、向琼所提供的全部证据。其理由是：原、被告对对方的证据无异议或对其真实性无异议，这些证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，能证明本案案件事实，对证据效力所提出的意见不影响证据的可采性。
经审理查明：2008年7月14日，二原告（乙方）与利川市国泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，由二原告购买该公司所开发的国泰广场A区一楼52号铺面房屋一间60.74㎡，房价款总额为1148200元，首付房款为568200元，其余560000元分十年按揭给付（房款结算时，甲方给予乙方优惠20000元房款），该合同第十八条第三款约定：交房时1-3楼按铺面如整体出租（90%以上的业主要求），甲方不负责小间隔墙，也不减少房款；如不整体出租，甲方负责小间隔墙，不增加房款；乙方在整体出租期满后需隔断经营的，由乙方负责隔墙，隔墙材料必须轻于气砖砖块，避免造成结构受损。同时，甲方还对乙方等购买铺面的众多业主公开承诺：保证铺面购买者在十五年内通过租赁收入收回购房成本。
2008年8月1日，朱晓洁与国泰物业公司签订《委托租房协议》约定：朱晓洁自愿将其所有的国泰广场A区一楼52号铺面一间（房款总额1148200元）委托给国泰物业公司负责招商代租五年；铺面年租金以房款总额除以15年计算，朱晓洁每年在国泰物业公司一次性领取房屋租金76546元。同时，其他铺面购买者也与国泰物业公司分别签订了《委托租房协议》，国泰物业公司由此而取得了国泰广场A区一楼铺面整体对外招租的权利。此后，国泰物业公司对外整体招租先后两次失败，铺面在部分时段空置，未收到租金，但该公司仍然给二原告等商铺购买者支付了租金。在租金的给付上，双方并未按《委托租房协议》上约定的每年76546元执行，因二原告未按期办理按揭付款，故改为从2009年2月9日才计付租金，租金的标准调整为每年82014元，二原告第一次收取国泰公司2009年2月9日至2009年9月30日租金47842元；第二年、第三年二原告分别收取了国泰物业公司所付租金81194元（已扣除1%的手续费）；第四年国泰物业公司上涨租金10%），收取1%的手续费后，二原告实收租金85930元；第五年国泰物业公司上涨租金10%，收取1%手续费后，二原告实收租金89314元。2013年10月16日，国泰物业公司上调租金40%，给二原告账户上存入第六年度房屋租金113672元，二原告艮认为其委托租期五年将于2013年9月30日期满，不同意再接收国泰物业公司所存入的第六年房屋租金，便通过湖北利川农村商业银行股份有限公司十字街分理处将第六年的房屋租金113672元退回国泰物业公司。
2011年6月21日，国泰物业公司与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》约定：国泰物业公司将国泰广场A区一楼50-53号等铺面共计1500㎡租赁给大茂电器公司使用，租赁期限为2011年7月1日至2023年9月26日止，第1至5年租金为167万元∕年，第6至8年租金为183.7万元∕年，第9至11年租金为202.07万元∕年，第12年至合同期满租金为222.277万元∕年。本合同签订后，国泰物业公司已将出租铺面整体交给了大茂电器公司使用。
2012年12月11日，由大茂电器公司法定代表人陈渝之妻方逢春经手，与康伦斌签订《国泰广场铺面租赁合同》，约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面（52号）50㎡出租给康伦斌使用，租期为2012年12月21日至2013年12月20日，年租金为240000元（含房屋装饰装潢费用、消防设施费用、商场夜值费用等），康伦斌租用二原告的52号铺面开办手机经销店。
2014年6月2日，大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（2）》，约定由大茂电器公司将国泰广场A区一楼铺面（52号）50㎡出租给康伦斌、向琼、周春秀使用，租期为2014年7月10日至2015年7月9日，年租金为240000元（含房屋装饰装潢费用、消防设施费用、商场夜值费用等）。为此，二原告的部分铺面转由康伦斌、周春秀、向琼用于开手机销售门市至今。
2013年12月4日，二原告向本院提起诉讼，要求被告立即腾退国泰广场A区一楼52号铺面，并向二原告支付铺面占用费100000元。此案在审理中，因原、被告各持己见，调解不成。
本院认为，房屋所有权受法律保护，所有权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权人有权将房屋的占有、使用、收益权利依法转让给他人行使，当房屋所有权受到侵害时，所有权人可以请求排除妨害、返还原物、赔偿损失；同时，依法取得的用益物权也受法律保护，通过签订合同的方式有偿取得他人房屋的占有、使用、收益权，属于用益物权的取得方式之一，用益物权人（房屋承租人）对他人的房屋也享有占有、使用、收益的权利。
结合本案，二原告拥有国泰广场A区一楼52号铺面的所有权，原告朱晓洁与被告国泰物业公司自愿签订《委托租房协议》，将其铺面出租的权利交由国泰物业公司代为行使，该协议的内容是双方当事人的真实意思表示，因此，《委托租房协议》合法有效。此《委托租房协议》的签订，一方面确保了二原告在15年内无论其铺面是否出租、是否收取租金，均能从国泰物业公司取得稳定的租金收入；另一方面使国泰物业公司有关联的企业（利川市国泰房地产开发有限责任公司）也兑现了铺面购买者二原告在15年内通过租赁收入收回购房成本的承诺。因此，国泰物业公司有权在委托期内，按原告朱晓洁的授权权限对外出租二原告的铺面。《委托租房协议》签订后，国泰物业公司已多次调高房屋租金标准，并增加了手续费的收取项目，二原告也收取了增加的租金而未提出异议，足以证明双方已变更了《委托租房协议》的内容；由于租金基数由每年76546元（15年收回购房成本）已变更为每年82014元（14年收回购房成本）并递增，国泰物业公司在已将房屋租赁给大茂电器公司12年（至2023年9月26日）的情况下，其不可能只给二原告调高租金，而不同步变更委托租房期限，因此，本院根据案情推定，委托租房期限已变更为2009年2月9日至2023年2月8日。
国泰物业公司为完成原告朱晓洁的委托事务，而与大茂电器公司签订《国泰广场铺面租赁合同》，将二原告的铺面租赁给大茂电器公司，租期为2011年7月至2023年9月26日，其中2023年2月9日至2023年9月26日期间的租赁超越了二原告给国泰物业公司的授权权限，但是，大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有权将涉案铺面房屋出租至2023年9月26日，二原告也未提供证据证明国泰物业公司与大茂电器公司有恶意串通、损害二原告利益等致合同无效的情形，因此，《国泰广场铺面租赁合同》中涉及到二原告铺面房屋的部分应属有效；致于2023年2月9日至2023年9月26日期间，二原告的房屋租金可能因价格上涨而带来损失，二原告可以就其损失另行主张其权利。
大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订《国泰广场铺面租赁合同（2）》，将属二原告所有的52号铺面中的50㎡转租给康伦斌、周春秀、向琼使用，转租期为2014年7月10日至2015年7月9日，该期间在《国泰广场铺面租赁合同》的租赁期限内，且国泰物业公司也未提出异议，而康伦斌、周春秀、向琼有理由相信国泰物业公司有代理权、大茂电器公司有转租权，因此，《国泰广场铺面租赁合同（2）》中涉及到二原告铺面房屋50㎡的部分也属有效。
综上所述，被告国泰物业公司为完成原告朱晓洁的委托事务而将二原告的铺面房屋60.74㎡租赁给被告大茂电器公司，大茂电器又将二原告的部分铺面房屋50㎡转租给被告康伦斌、周春秀、向琼使用，因被告大茂电器、被告康伦斌、周春秀、向琼均系基于房屋租赁合同而占用、使用二原告的铺面房屋，属正常行使其取得的用益物权，不属于非法占有、使用二原告铺面房屋的情形，二原告的诉讼理由缺乏事实依据。为平等保护四方当事人的合法权益，兼顾其他业主的经济利益，故本院对二原告要求被告立即腾空国泰广场A区一楼52号铺面，将铺面房屋交还二原告，并向二原告支付铺面占用费100000元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱晓洁、黄大艮的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告朱晓洁、黄大艮承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王广君
审 判 员 李笃银
人民陪审员 吴长庆
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 申 宝