福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初2185号
原告(反诉被告)：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码91350121310660880N。
法定代表人：蒋秋华，总经理。
委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：梁建新，男，1987年5月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：余锋振、裴乐艳，福建亚太天正律师事务所执业律师。
第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。
法定代表人：林泽明，执行董事。
原告(反诉被告)福州富益达商业管理有限公司诉被告（反诉原告）梁建新、第三人海盛环球（福建）物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)福州富益达商业管理有限公司的委托诉讼代理人林儒瀚、被告（反诉原告）梁建新的委托诉讼代理人裴乐艳到庭参加诉讼，第三人海盛环球（福建）物流有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
福州富益达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认福州富益达商业管理有限公司与梁建新20**年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月22日解除；2、判令梁建新立即返还福州富益达商业管理有限公司海峡国际家居建材城一期四楼，第175/176/177号展厅；3、判令梁建新立即支付2015年1月1日起至2015年7月21日的租金27109.9元，经营服务费82059.1元整、物业费3486.7元整（物业费已减免6个月，并扣除梁建新已缴纳部分及押金抵扣物业费部分），并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年3月31日止，违约金共计人民币43298.7元）；梁建新已支付的临时电费押金计人民币2000元依法抵扣。4、依法确认保证金37649元归福州富益达商业管理有限公司所有；5、判令梁建新支付福州富益达商业管理有限公司因本案支出的律师代理费人民币3000元整；6、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由梁建新承担。庭审中，福州富益达商业管理有限公司申请撤回其第2项诉讼请求。
事实与理由：2014年3月12日，福州富益达商业管理有限公司与第三人海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》，海盛环球（福建）物流有限公司将位于闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼（建筑总面积为123206.16平方米；租赁期限为20年）采取包租方式租赁给福州富益达商业管理有限公司使用，福州富益达商业管理有限公司享有转租权，并由福州富益达商业管理有限公司自行管理。租赁物的功能为建材展示及仓储。本案诉争租赁物系福州富益达商业管理有限公司管理并有权出租的房产。
2014年9月23日，福州富益达商业管理有限公司（合同甲方）与梁建新（合同乙方）签订《场地租赁及服务合同》，合同作出如下主要约定：甲方将位于海峡国际家居建材城一期项目四楼第175/176/177号展厅，共计410.11平方米的场地租赁给乙方。租赁期间自甲方经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以甲方在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共36个月。合同期内，乙方应向甲方支付三笔费用：1、租金：租期第1个月至第18个月，月租金计人民币1558元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。租期第19个月至第36个月，月租金计人民币3117元，付款方式为每叁个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。2、经营服务费，租期第1个月至第18个月，月经营服务费计人民币4716元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。租期第19个月至第36个月，月经营服务费计人民币9433元，付款方式为每叁个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。3、物业管理费，每平方米5元/月，月物业管理费为人民币2051元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权解除本合同，由此造成的所有损失由乙方自行承担，乙方还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因乙方违约导致甲方支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给甲方。本合同终止，乙方应自动归还承租的经营场所，缴清所欠甲方一切费用，并办理移交手续，方视为乙方已将承租的经营场地交还甲方。
合同签订后，福州富益达商业管理有限公司依约向梁建新交付租赁物。2014年12月30日，海峡国际家居建材城在“海峡都市报”刊登开业广告，于2015年1月1日正式运营。即租赁期自2015年1月1日开始计算。按照合同约定，梁建新应当在合同租期起算日起的三日内，一次性向福州富益达商业管理有限公司支付第1个月至第6个月的租金。但梁建新拒不履行合同约定，仅向福州富益达商业管理有限公司缴纳了保证金37649元，缴纳了装修押金、临时电费押金、施工证押金合计12200元。经过福州富益达商业管理有限公司多次催收，梁建新于2016年4月8日、2016年5月5日补交了部分所欠物业费12361元，并以装修押金及施工证押金10200元抵扣所欠物业费，但仍未缴纳租金及经营服务费。2016年7月19日，福州富益达商业管理有限公司向梁建新出具《解除场地租赁及服务合同的通知》，通知梁建新解除双方于2014年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》，催要租金并保留追究其违约责任的权利。福州富益达商业管理有限公司多次催收未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持福州富益达商业管理有限公司的诉讼请求，维护福州富益达商业管理有限公司的合法权益。
梁建新辩称，一、福州富益达商业管理有限公司与梁建新签署的《场地租赁及服务合同》属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，不存在合同解除问题。1、根据福州富益达商业管理有限公司提供的《房屋所有权证》，涉案租赁物所处的17号楼房屋规划用途为工业厂房。经梁建新向闽侯县国土资源局查询，涉案租赁物所处的17号楼房屋，位于杜坞片区E2地块，国有土地使用证号：侯国用2015第230826号，地类用途为仓储用地（物资储备库或中转站）。福州富益达商业管理有限公司对梁建新隐瞒土地性质，擅自将仓储用地作为“海峡国际家居建材城”用于商业经营，属于《土地管理法》及《土地管理法实施条例》禁止的“擅自改变土地用途”的行为。2、福州富益达商业管理有限公司将工业用地用于商业，“海峡国际家居建材城”实际已属于《消防法》规定的人员密集场所、公众聚集场所，必须申请并通过消防安全检查，但却一直未能通过。福州富益达商业管理有限公司上述行为，变相偷逃了国有土地使用权出让金，同时变相降低了消防安全标准，给梁建新等商户和公众造成严重的消防安全威胁，损害了国家利益和社会公共利益。上述行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条，双方签订的《场地租赁及服务合同》应为无效。无效合同自始没有法律约束力，因而不存在解除问题。二、梁建新因相信福州富益达商业管理有限公司的欺诈宣传，投入巨资对涉案租赁物进行装修，各商户发现福州富益达商业管理有限公司存在重大欺诈行为后，纷纷拒绝按无效合同的约定缴纳费用。因此，梁建新也拒绝向福州富益达商业管理有限公司缴纳费用，是主动减少损失的合法、合理行为，根本不存在什么违约。福州富益达商业管理有限公司违法变更土地用途可带来的巨大利益，一直对仓储厂房地块进行虚假、夸张的宣传，对梁建新进行欺诈招商，将根本不具备商业经营条件和基础配套的仓储用地，虚假宣传为“海峡国际家居建材城”、“80万㎡海西级建材市场集群”、“一站式建材采购中心”，率先被福州市政府列为“福州市建材市场外迁承接地重点项目”，使得梁建新在不知情的情况下，作出错误的投资决策。我国《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。仓储用地依法不能作为商业使用。《土地管理法》第六十六、六十七条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。有权采取下列措施：……（四）责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。福州富益达商业管理有限公司的违法行为，使梁建新根本不具备合法营业的条件，而因涉案地块为仓储性质，周边交通环境、配套，根本无法达到商业条件，营业也就意味着成本投入的进一步的加大和确定的亏损。梁建新拒绝继续按合同缴纳约定费用，不继续再履行无效合同，是行使抗辩权、主动减少损失的合法行为。梁建新租赁的涉案地块一期四楼第175#、176#、177#展厅，在2016年6月，已被福州富益达商业管理有限公司加锁收回，连同梁建新屋内装修装饰及可移动设备、财物，一直在其控制之中，不存在要求梁建新返还房屋的前提。三、因合同无效，《场地租赁及服务合同》权利义务条款自始无法律约束力。福州富益达商业管理有限公司对合同无效有完全过错，要求梁建新根据无效合同继续向其支付租金、经营服务费、物业费、承担违约金和其支出的律师费，并企图强占梁建新的装修押金、保证金，没有法律依据。根据《合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，《场地租赁及服务合同》中关于租金给付、经营服务费、违约责任等条款，均自始无效，梁建新无需遵守。福州富益达商业管理有限公司要求梁建新支付的押金和保证金归其所有，也无法律依据。综上，请贵院驳回福州富益达商业管理有限公司诉讼请求。
梁建新向本院提出反诉请求：1、依法确认梁建新与福州富益达商业管理有限公司2014年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》无效；2、判令福州富益达商业管理有限公司立即向梁建新返还保证金人民币37649元，装修押金、临时电费押金、施工证押金12200元，物业费12361元，共计62210元；3、判令福州富益达商业管理有限公司赔偿梁建新投入的已形成附合的装饰装修物现值损失（具体以人民法院委托专业机构评估鉴定的结果为准）；4、判令所有诉讼费用、评估鉴定费用由福州富益达商业管理有限公司承担。
事实和理由：一、福州富益达商业管理有限公司未经批准擅自改变租赁物的土地用途对外出租，违反了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，其与梁建新所签的《场地租赁和服务合同》应为无效。福州富益达商业管理有限公司提供的《房屋所有权证》显示，租赁物所处的17号楼房屋用途为工业厂房，所覆盖的土地经查为仓储用地（物资储备库或中转站）。福州富益达商业管理有限公司在明知租赁物所属土地为仓储用地的情况下，隐瞒真相，未经规划和国土部门批准擅自将仓储用地上的厂房定位为建材城的商铺店面进行建设并招商出租，违反了上述法律、行政法规的强制性规定，且损害了国家和社会公共利益，其与梁建新签订的《场地租赁和服务合同》应为无效。二、福州富益达商业管理有限公司未向消防部门申请消防安全检查并取得合格证明，迳行将商铺对外出租并仓促开业，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，损害了社会公共利益，其与梁建新所签的《场地租赁和服务合同》亦属无效。福州富益达商业管理有限公司的招商广告显示，“海峡国际家居建材城”系大型的建材商场或市场，属于《消防法》第七十三条第（三）项规定的公众聚集场所，在投入使用、营业前，应当向当地消防机构申请消防安全检查的场所，而福州富益达商业管理有限公司未经消防安全检查就将商铺出租给梁建新营业使用，既违反了《消防法》的上述强制性规定，同时也是放任梁建新等众商户及消费者的安全而不顾，严重损害了社会公共利益，应为无效合同。三、本案中，合同无效完全是福州富益达商业管理有限公司造成的，梁建新没有任何过错。福州富益达商业管理有限公司应当返还向梁建新收取的费用，并赔偿因此给梁建新造成的损失。1、福州富益达商业管理有限公司自始就将租赁物所处地块对外宣传为商业用地，以“海峡国际家居建材城”名义进行招商，称该项目是“80万㎡海西级建材市场集群”、“一站式建材采购中心”，集零售、批发、办公、会展、仓储物流功能为一体，吹嘘所谓“海峡国际家居建材城已率先被福州市政府列为福州市建材市场外迁承接地重点项目”。正是由于福州富益达商业管理有限公司这些欺诈性的宣传误导，致使梁建新长期以来对租赁物所处地块属于商业用地深信不疑，乃至毅然作出投资决定，与福州富益达商业管理有限公司签订《场地租赁和服务合同》，入驻海峡国际家居建材城。直到此次收到福州富益达商业管理有限公司的起诉材料，才发现租赁物法定用途竟然是工业厂房。2、福州富益达商业管理有限公司作为合同无效的过错方，应承担返还财产及赔偿损失的责任。福州富益达商业管理有限公司向梁建新收取的保证金37649元，装修押金、临时电费押金、施工证押金12200元，已收取的物业费12361元，共计62210元，应当予以返还。另，梁建新经福州富益达商业管理有限公司同意，对租赁物即海峡国际家居建材城1期17号楼四层175#、176#、177#展厅进行装修，投入装修费用约三十余万元。鉴于装饰装修物均已形成附合，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，福州富益达商业管理有限公司应赔偿该装饰装修物的现值损失。综上，请求人民法院依法裁判，维护梁建新的合法权益。
福州富益达商业管理有限公司辩称，1、梁建新提出的福州富益达商业管理有限公司违反的法律法规，均属于管理性强制规定，而不是效力性强制规定，违反管理性强制规定并不导致合同无效的法律后果；福州富益达商业管理有限公司将进一步举证说明出租土地经福州市政府确认具有建材仓储交易功能，并经闽侯县政府、福州市城乡规划局规划为批发市场用地。2、梁建新主张福州富益达商业管理有限公司违反消防法的强制性规定，以及福州富益达商业管理有限公司存在虚假宣传也没有事实依据，福州富益达商业管理有限公司将在法庭调查阶段对此进行举证，以证实福州富益达商业管理有限公司是通过消防备案，复查合格，不违反《消防法》，也不存在虚假宣传的事实。3、本案梁建新之诉请并无法律依据，实质是为了不想缴纳租金等费用，恳请法庭予以查明。
海盛环球（福建）物流有限公司述称，闽侯县永丰村海盛环球（福建）物流有限公司1-19号楼整座为本公司单独所有的财产，于2014年3月20日以整体包租的形式由本案福州富益达商业管理有限公司承租，福州富益达商业管理有限公司依法享有转租权。本案梁建新承租的海峡国际家居建材城一期项目四楼第175/176/177号展厅为本公司上述整座房屋的一部分。福州富益达商业管理有限公司与梁建新之间关于承租该店面的合同是在本公司作为业主授权之下签订，依法有效。对福州富益达商业管理有限公司的诉讼请求本公司表示认可。
福州富益达商业管理有限公司及梁建新围绕诉讼请求提交了证据，海盛环球（福建）物流有限公司未向本院提交证据。海盛环球（福建）物流有限公司未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日，福州富益达商业管理有限公司与海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》，约定福州富益达商业管理有限公司承租海盛环球（福建）物流有限公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛环球（福建）物流有限公司同意福州富益达商业管理有限公司将房屋另行转租。2014年9月23日，福州富益达商业管理有限公司与梁建新签订《场地租赁及服务合同》，双方约定：福州富益达商业管理有限公司将位于海峡国际家居建材城一期项目四楼第175/176/177号展厅（面积410.11平方米）的场地租赁给梁建新，用于梁建新经营灯饰类商品。租赁期间自福州富益达商业管理有限公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以福州富益达商业管理有限公司在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共36个月。租期第1个月至第18个月，月租金计人民币1558元，月经营服务费计人民币4716元，每陆个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号付清下期租金及经营服务费，先付后用。租期第19个月至第36个月，月租金计人民币3117元，月经营服务费计人民币9433元，每叁个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号付清下期租金及经营服务费，先付后用。合同租期起算日起的三日内，梁建新应向福州富益达商业管理有限公司一次性付清首期租金即合同约定的第1个月至第6个月的租金及经营服务费。月物业管理费为人民币2051元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。梁建新未能按照合同第三条约定的期间缴纳各项费用的，福州富益达商业管理有限公司有权停止供水、供电，逾期十五日的，福州富益达商业管理有限公司有权解除合同，由此导致的损失由梁建新自行承担；福州富益达商业管理有限公司同意梁建新补交相关费用的，梁建新还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因梁建新违约导致福州富益达商业管理有限公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有梁建新负责赔偿，且梁建新还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给福州富益达商业管理有限公司。合同终止，梁建新应自动归还承租的经营场所，缴清所欠福州富益达商业管理有限公司一切费用，并办理移交手续，方视为梁建新已将承租的经营场地交还福州富益达商业管理有限公司。
合同签订当日，梁建新向福州富益达商业管理有限公司缴纳保证金37649元、缴纳装修押金、临时电费押金、施工证押金12200元，合计49849元。梁建新已缴纳的上述金额中，除保证金外，其余部分押金已抵扣梁建新尚欠的部分费用后，尚余临时电费押金2000元在福州富益达商业管理有限公司处。福州富益达商业管理有限公司在海峡都市报上刊登“海峡国际家居建材城商场正式营业日期：2015年1月1日”。2016年7月19日，福州富益达商业管理有限公司向梁建新发出《解除〈场地租赁及服务合同〉通知函》。
本院认为，福州富益达商业管理有限公司与海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》以及福州富益达商业管理有限公司与梁建新之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。故梁建新有关确认《场地租赁及服务合同》系无效合同的主张，本院不予支持。
关于双方《场地租赁及服务合同》的解除问题。梁建新未按期缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，福州富益达商业管理有限公司有权通知梁建新解除合同，合同第十三条约定：任何与本合同有关的文件按梁建新提供的地址送达寄发后三日，无论梁建新是否签收即视为送达梁建新，合同自福州富益达商业管理有限公司通知送达梁建新之日起解除。故本院确认福州富益达商业管理有限公司与梁建新之间签订的《场地租赁及服务合同》自2016年7月22日起解除。
关于梁建新未按时交纳的租金等各项费用的问题。福州富益达商业管理有限公司诉请租金27109.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元。本案合同的租赁期间为2015年1月1日起至2016年7月21日止，该期间产生的租金为30225.9元、经营服务费为91491.1元、物业费为38353.7元，扣减减免的2个月租金、经营服务费，梁建新已缴纳的物业费12361元、装修押金、施工证押金10200元以及减免的6个月物业费，梁建新尚欠福州富益达商业管理有限公司租金27109.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元。故对福州富益达商业管理有限公司请求梁建新支付上述租金、经营服务费、物业费的主张，本院予以支持。梁建新请求福州富益达商业管理有限公司返还其已交纳的保证金、装修押金、临时电费押金、施工证押金以及物业费等的主张。由于上述部分押金已抵扣其尚欠的部分租金等费用，尚余的押金不足以抵扣其所欠的租金等费用，且福州富益达商业管理有限公司请求上述尚余的押金在梁建新所欠的费用中予以抵扣，故对梁建新的上述主张，本院不予支持。
关于梁建新逾期付款违约金问题。按照合同约定，梁建新应在合同租期的起算日（2015年1月1日）起的三日内向福州富益达商业管理有限公司一次性付清首期租金9351元、首期经营服务费28298元，梁建新应在每期开始的前一个月的20日前按每3个月一付的方式付清下期应缴的金额。梁建新于2016年4月8日缴纳物业费10310元，并以装修押金及施工证押金10200元抵扣所欠物业费，2016年5月5日，梁建新又缴纳物业费12361元，租期起算日起至合同解除之日的租金及经营服务费梁建新至今未付。故福州富益达商业管理有限公司请求梁建新按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金，本院予以支持。关于违约金的计算：其中，2015年全年的租金、经营服务费（62740元，已扣除减免的租金及经营服务费）的违约金，自2015年6月21日起，按照月利率2%计算至实际还清之日止；2016年1月1日起至合同解除之日止的租金、经营服务费、物业费（49915.7元）的违约金，按照月利率2%自2016年7月22日计算至实际还清之日止。
关于保证金37649元的问题。双方在《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（2）项约定：“……其他各期租金按如下约定支付：即在每期开始的前一个月的20号前付清下期应缴交的金额，逾期视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应在甲方书面通知退场的十五日内退出场地，甲方收回乙方承租的经营场地，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并可依约追究乙方违约责任。”梁建新已构成违约，故福州富益达商业管理有限公司请求保证金37649元归福州富益达商业管理有限公司所有，本院予以支持。
关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”福州富益达商业管理有限公司向本院提交委托代理合同、律师代理费发票，故福州富益达商业管理有限公司关于请求梁建新支付律师代理费3000元的主张，本院予以支持。
关于梁建新请求福州富益达商业管理有限公司赔偿其装修装饰物现值损失的主张。《场地租赁及服务合同》第六条第1款约定，本合同终止，乙方的固定装潢无偿归甲方所有……第4款约定，本条款所指合同终止，包括双方合意终止合同、合同期限届满不续签、提前解除合同等各种合同终止的情形。故对梁建新的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认福州富益达商业管理有限公司与梁建新于2014年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》自2016年7月22日起解除；
二、梁建新应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付租金27109.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元及违约金（违约金分两部分计算：其中，2015年全年的租金、经营服务费62740元的违约金，按照月利率2%自2015年6月21日起计算至实际还清之日止；2016年1月1日起至合同解除之日止的租金、经营服务费、物业费49915.7元的违约金，按照月利率2%自2016年7月22日起计算至实际还清之日止）；梁建新已支付的临时电费押金2000元在上述款项中予以抵扣；
三、保证金37649元归福州富益达商业管理有限公司所有；
四、梁建新应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付律师代理费3000元；
五、驳回福州富益达商业管理有限公司其他诉讼请求；
六、驳回梁建新的反诉请求。
本案本诉案件受理费4193元，由福州富益达商业管理有限公司负担86元，由梁建新负担4107元；反诉案件受理费1356元，由梁建新负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。、
审 判 长 张文仲
人民陪审员 刘文振
人民陪审员 洪玉珍
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 罗燕圆
附：
主要法律条文和执行申请提示
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。