辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终500号
上诉人（原审被告、反诉原告）齐艳。
委托代理人张春生，社区推荐代理人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兴城市兴隆大家庭第七街商业管理有限公司。
法定代表人牛丽，该公司总经理。
委托代理人任桂艳，辽宁卓晨律师事务所律师。
上诉人齐艳与被上诉人兴城市兴隆大家庭第七街商业管理有限公司（以下简称：第七街公司）因房屋租赁合同纠纷一案，兴城市人民法院于2015年11月27日作出（2015）兴民初字第01882号民事判决，齐艳不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐艳及其委托代理人张春生、被上诉人第七街公司的委托代理人任桂艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）第七街公司在本诉中诉称：我公司与齐艳于2014年11月11日签订了租赁协议书，齐艳租赁4楼服饰家居商场内的35#36#40#41#42#场地经营服饰。租期1年，合同约定6个月租金8万元，但齐艳只交纳了半年的租金，下半年的租金一直拖欠。我公司诉至法院要求解除与齐艳之间的租赁协议，齐艳支付拖欠的租赁费（庭审中将请求金额由5万元变更为8万元）。
原审原告齐艳（反诉原告）辩称：第七街公司的诉讼请求不能成立，要求解除租赁协议没有法律依据，要求齐艳支付拖欠的租赁费与事实不符，与法律规定不符。齐艳没交下半年的租赁费，是因为第七街公司违约在先，违反了法律强制性规定，致使租赁合同无效。
原审反诉原告（本诉被告）齐艳诉称：2014年11月，齐艳在受欺骗的情况下与第七街公司签订了商铺的租赁协议书。第七街公司宣传说大家庭五楼移至第七街五楼，但一直没有兑现。另外，第七街公司没有经过消防验收合格，依照消防法的相关规定不能使用。因此，《租赁协议书》是无效合同。第七街公司的行为既违约又违法，应承担齐艳的赔偿损失责任。要求法院认定租赁协议书为无效协议书，并赔偿齐艳各项损失25万元。
原审反诉被告（本诉原告）第七街公司辩称：我公司与齐艳是在完全认可租赁协议内容的情况下签订了《租赁协议书》，没有任何谎言和欺诈行为。我公司在开业的时候消防初步验收合格，我公司没有任何违约和违法之处，没有给反诉原告造成任何经济损失。因此，齐艳主张租赁协议书无效及要求赔偿损失没有事实和法律依据。
原审法院审理查明，2014年11月10日，第七街公司与齐艳签订了租赁协议书，约定齐艳租赁第七街公司4层的服饰家居商场的35#、36#、40#、41#、42#商铺。租赁期从2014年11月11日起至2015年11月10日，每六个月租金为8万元，承租方在每个缴费期的最后一个月的前十五天向出租方一次性足额支付下个缴租期的租金。租赁期满或合同解除，承租方必须按时将租赁场地内的全部设备、设施完好地（自然折旧除外）交给出租方。第七街公司在协议书上签字盖章，齐艳在协议书上签字捺印。当日，齐艳交纳了前六个月的场地租赁费8万元。2014年11月10日，兴城市人民政府向葫芦岛市消防局发出了“关于兴隆大家庭D7街申请试营业的函（兴政函（2014）69号）”，主要内容是：兴隆大家庭第七街项目已经竣工，商场土建、装修、消防验收已基本通过。申请第七街公司于2014年11月11日暂时试营业。2014年11月11日，第七街公司开始试营业。2015年7月20日，葫芦岛市消防局做出的“关于举报兴隆大家庭D7街未经验收合格提前开业的回复”中载明：“2015年4月29日，兴隆大家庭D7街消防验收合格”。齐艳并未如期交纳后六个月的8万元场地租赁费。第七街公司以齐艳违约为由，要求解除租赁协议并支付拖欠的租赁费。齐艳在诉讼中提起反诉，要求判令租赁协议书无效并要求第七街公司赔偿损失25万元。目前，双方签订的租赁协议书已经于2015年11月11日到期。租赁合同到期后，第七街公司提供撤诉申请，要求撤回起诉状中“解除租赁合同书”的诉讼请求。原审法院作出了（2015）兴民初字第01882号民事裁定书，准许第七街公司的撤诉请求。
原审法院认为：本案主要的争议焦点是租赁协议书是否有效。齐艳主张租赁物没有经过消防验收合格，违反了《消防法》的强制性规定，因此，租赁协议无效。而第七街公司则主张租赁协议有效。关于租赁协议的效力问题法院认为：一、从法律规定上看，最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复([2003]民一他字第11号)规定：“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：……，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。根据以上法律规定，可知消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，不能据此认定该合同无效。二、从本案查明的事实看，第七街公司在试营业之前申请了消防验收，兴城市政府以函的方式与葫芦岛市消防局协商第七街的试营业事宜，2015年4月29日，第七街消防验收合格。第七街公司从2014年11月11日开始试营业至今未发生因消防不合格被停业整顿的情形，即第七街公司并未因为消防问题影响商户的正常经营。三、从合同履行情况看，齐艳从2014年11月11日签订租赁合同至今，一直实际占有并使用所租赁的商铺，齐艳已经交纳了前六个月的租赁费用8万元。目前租赁合同已经到期。这说明第七街公司的租赁合同义务已经实际履行完毕，齐艳部分履行了合同义务。综上，第七街公司与齐艳之间的租赁合同虽然存在签订时间早于消防验收合格时间这一瑕疵，但并未因此影响齐艳的正常经营，不属于违反法律强制性规定而导致无效的情形，因此，该租赁协议有效。关于第七街公司要求齐艳支付所拖欠的8万元租赁费的本诉请求，齐艳在整个租赁期间一直实际占有并使用租赁商铺，并未因消防问题影响租赁物的正常使用。依法成立并生效的合同，双方当事人均应恪守履行。目前合同已经到期，根据合同约定齐艳应当支付拖欠的后六个月租金8万元，第七街公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，因此，予以支持。关于齐艳要求第七街公司赔偿其25万元的经济损失的反诉请求。齐艳主张第七街公司在招租时称大家庭五楼的餐饮移到第七街的五楼，但是一直没有实现，齐艳是在受欺骗的情况下签订的租赁协议。另，齐艳主张所租赁商铺的隔墙阻挡了消防通道，工作人员多次找到齐艳要求拆除，影响了齐艳的正常经营。根据“谁主张、谁举证”的原则，齐艳对上述主张承担举证责任。齐艳提供了两段电话录音佐证，电话录音属于视听资料，应结合其他证据进行认证，不能独立作为证据使用。齐艳提供的证人刘晓明的证言无相关证据佐证，也不能单独作为认定事实的依据。齐艳提供的给郑新钢经理的信，只是其单方面的陈述，并无对方的回复，因此，该证据没有证明效力。齐艳提供的公安消防部门处理信访事项答复意见书中载明：“根据《建筑设计防火规范》第五条第三款第十三项之规定位于该单位齐艳女士承租的铺面的隔墙不影响消防疏散，不需要拆除”。该证据不但不支持齐艳主张隔墙影响其正常经营的说法，反而与之互相矛盾。总之，齐艳提供的证据证明效力不强，且不能互相印证，无法有效证明齐艳的主张。齐艳主张的损失是两部分，一是第七街公司在签订租赁合同时没有经过消防验收合格，造成租赁合同无效，要求第七街公司返还前六个月的租赁费8万元。二是因为合同无效要求第七街公司赔偿装修费用15万元及其他经营损失2万元。因该租赁合同有效，齐艳实际占有使用租赁的商铺已有一年时间，理应支付相应的租赁费用，齐艳在拖欠后六个月租金的情况下，还要求第七街公司返还前六个月的租金，不仅于法无据，也违反了等价有偿的公平原则。关于要求赔偿15万元装修费用的主张，一方面齐艳没有提供相关票据佐证装修费用的金额，另一方面根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，齐艳的该项主张于法无据。齐艳主张的其他经营损失也没有相应的证据支持，因此，亦不予采信。综上，对齐艳要求第七街公司赔偿25万元经济损失的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、齐艳于本判决生效十日内给付兴城兴隆大家庭第七街商业管理有限公司租赁费8万元；二、案涉的租赁协议书有效，驳回齐艳的反诉请求。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费525元、反诉的案件受理费2525元，合计3050元，由齐艳承担。
原审判决后，齐艳不服该判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由是：一、原审法院程序违法，本案原审中，第七街公司撤回部分诉讼请求不应得到支持，因为本案原审时上诉人已提出反诉。另外，原审法院未按照上诉人要求依职权调取《消防许可证》，却组织双方质证消防验收合格证明。二、原审法院认定事实错误，原审法院认定双方的租赁协议书有效，且齐艳已部分履行了合同义务，没有事实依据。认定第七街公司没有因消防不合格被停业整顿的情形也是错误的。三、原审法院适用法律错误。
被上诉人第七街公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。理由是：依据我公司提出的撤诉申请，原审法院已查明该租赁协议书签订日期是2014年11月11日，在案件审理过程中，合同已经到期，该租赁协议已自动解除，无需再判决解除，因此，准许我公司撤回第一项诉求是正确裁定。原审法院认定事实及适用法律正确，齐艳与我公司签订租赁协议后，向我公司缴纳了前半年的租赁费8万元，我公司向其提供了租赁物、租赁场地，上诉人齐艳在该租赁物内经营服装生意，而且是一直连续使用，从未停业。我公司的消防经验收已经合格，且在消防验收过程中从未影响第七街的租赁物使用，也没有过停产停业的事实，在整个租赁过程中租赁物并未影响齐艳的正常经营活动。
本院审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《租赁协议书》的内容是双方完全自愿的真实意思表示，该《租赁协议书》合法有效。齐艳虽主张第七街公司有宣传欺诈及没有经过消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，《租赁协议书》无效，但并未提供第七街公司存在宣传欺诈的相关证据，无法认定第七街公司有宣传欺诈的事实；另，第七街公司在试营业之前申请了消防验收，兴城市政府以函的方式向葫芦岛市消防局申请过第七街的试营业事宜，葫芦岛市消防局对第七街的试营业也是知晓的，且并未阻止第七街的试营业，第七街的商户并没有因消防原因影响经营，且原审法院认定《租赁协议书》有效的论述详尽，适用法律准确得当。故对上诉人齐艳上诉认为原审法院认定事实有误，适用法律错误的上诉主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于齐艳上诉称原审法院在其提起反诉的情况下，准许第七街公司部分撤诉予以准许属程序违法的问题，本院认为，齐艳反诉的是其认为《租赁协议书》无效，请求第七街公司赔偿其装修及租赁损失，该诉讼主张在未得到法院支持的情况下，并不直接关联第七街公司申请对解除《租赁协议书》的撤请求，且本案原审法院在审理过程中，《租赁协议书》就已经到期，已自动解除，无需判决解除。因此，原审法院裁定准许第七街公司撤回第一项诉求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费4325元，由上诉人齐艳承担。
本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 唐金荣
审判员 刘 伟
二○一六年五月月十七日
书记员 张 静
本判决书援引相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；