呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00455号
原告任宝明，男，1980年2月16日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人郑淑珍，内蒙古典源律师事务所律师。
被告内蒙古百安居房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区巴彦淖尔北路百安居装饰建材交易市场有限公司办公楼201。
法定代表人任晓东。
委托代理人任霞，女，1973年12月29日出生，汉族，该公司职员，住内蒙古托克托县。
原告任宝明与被告内蒙古百安居房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2014年9月11日公开开庭进行审理。原告任宝明委托代理人到庭参加诉讼，被告内蒙古百安居房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告任宝明诉称，2012年11月3日，原被告签订协议明确约定，被告以自己开发的，位于呼和浩特市清水河县百合花园住宅小区16#楼3单元一层西户，建筑面积104.74平方米，每平米团购价2080元的住宅用商品房抵顶偿还原告借款217860元，同时约定被告抵顶给原告的房屋被告也可以销售，但必须将所售房屋的房款交付原告，约定了违约方承担违约造成的一切损失但没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法。2013年7月26日，被告与吴唐生签订商品房买卖合同，将与原告协议项下的房屋出售，吴唐生于2013年7月28日交付被告售房款264783元，被告却至今未向原告交付售房款。原告认为，依据合同的约定，被告应当在收取售房款后及时交付原告，被告未按约定向原告交付购房款系违约行为，自2013年7月28日至2014年7月27日，按照未付购房款总额217860元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，被告应当赔偿原告违约金损失19607.4元。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告按照合同约定交付原告售房款217860元，赔偿因违约交付售房款给原告造成的损失19607.4元，以上两项共计237467.4元，并由被告承担诉讼费用。
为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：协议、商品房买卖合同、收款收据。证明协议约定被告以16号楼3单元一层西户104.74平方米房屋抵顶对原告欠款217861元，约定被告也可以销售顶给原告的房屋，但必须将所售房款交给原告，被告已将抵顶给原告的房屋出售给案外人吴唐生，售价为2647830元。
被告内蒙古百安居房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。
本院对原告出示证据的认证意见：对协议、收款收据真实性予以认可。
经审理查明，2012年11月3日，原告任宝明（甲方）与任晓东（乙方）签订协议，该协议写明乙方任晓东于2010年5月至2011年6月向甲方任宝明借款，截至签订协议之日（2012年11月3日）共欠甲方人民币贰拾壹万柒仟捌佰陆拾元。鉴于乙方无力以现金方式还款，故协议约定乙方将位于呼和浩特市清水河县开发的百合花园住宅小区16#楼3单元一层西户104.74平方米的房屋按团购价抵顶给甲方，团购价2080元／平方米。协议第四项约定甲方承诺乙方抵顶给甲方的上述房源乙方也可以销售，但乙方必须将所售房屋的房款交给甲方，甲方将积极配合乙方解除网签合同。协议第六项违约责任条款约定甲乙双方任何一方违约，违约方为对方承担所造成的一切损失。在协议甲方签字处由高晨辉签名，在签名处上方以手写填注以下内容：高晨辉为任宝明的委托代理人，此协议以高晨辉名字代为签订，乙方签字处由任宝明签名并加盖被告内蒙古百安居房地产开发有限公司合同专用章。在庭后经询问被告内蒙古百安居房地产开发有限公司代理人任霞，任霞表示任宝明所借原告款项是以任晓东个人名义借的，该借款用于被告内蒙古百安居房地产开发有限公司资金周转，在协议签订之后任晓东将借条收回。2013年7月26日被告内蒙古百安居房地产开发有限公司将原被告双方协议约定的房屋卖予第三人吴唐生。
上述事实有协议、商品房买卖合同、收款收据及谈话笔录在案佐证。
本院认为，本案立案时所定案由为房屋买卖合同纠纷，应依法变更为借款合同纠纷。具体理由如下：原被告之间的纠纷起源于借款纠纷，后双方虽签订以房抵债协议，但并未办理相关登记也未实际履行，故该案应以借款合同纠纷来处理。本案审理查明的焦点为：1、被告内蒙古百安居房地产开发有限公司是否应当承担还款责任。2、本案所涉协议中甲方落款处高晨辉签名是否有效，该协议是否约束原告。3、原告的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应得到支持。对于第一个焦点，本院认为，本案协议系任宝明与任晓东签订，在乙方签字处由任晓东签名并加盖被告内蒙古百安居房地产开发有限公司的合同专用章，经询问被告内蒙古百安居房地产开发有限公司委托代理人任霞，任霞表示任晓东所借款项用于被告公司经营，任晓东系本案被告内蒙古百安居房地产开发有限公司的法定代表人，其所借款项用于被告公司的经营，且在本案协议中加盖了被告内蒙古百安居房地产开发有限公司的合同专用章，故应当认定任晓东的借款行为系职务行为，应当由被告内蒙古百安居房地产开发有限公司承担相应的还款责任。对于第二个焦点，本院认为，原被告之间签订协议甲方落款处由高晨辉代为签名，原告因该协议的履行而向被告主张权利，其行为视为对高晨辉代理其签订协议的代理行为的认可，故该协议对原告具有约束力，系有效协议。对于第三个焦点，本院认为，本案中原被告签订的协议系双方真实意思表示，双方应恪守履行。双方在协议中约定以房抵债，该协议实为以还款目的而签订的借款合同。原被告双方在协议中约定了被告的还款方式，因本案被告将协议中约定的房屋卖予第三人，并未实际将该房屋抵顶债务，故原被告签订协议所约定的还款方式为被告将所售房屋的房款交予原告，因原告诉请被告偿还原告217860元，故本院对于原告的该主张依法予以支持。关于原告诉请的损失部分，双方所签订协议的违约金条款约定甲乙双方任何一方违约，违约方为对方承担所造成的一切损失。对此本院认为，该损失应以借款本金的借款利息为准。故违约金计算应以217860元为本金，按中国人民银行同类同期贷款基准利率，自签订协议之日起计算至原告请求的截止日，因原告请求赔偿损失数额为19607.4元，低于上述方式计算所得金额，故对于原告请求的损失19607.4元本院依法予以支持。现本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告内蒙古百安居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告任宝明借款217860元及损失19607.4元。
上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2430元已减半收取，由被告内蒙古百安居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 姜 薇
二〇一四年十月十日
书 记 员 宋俊杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。