福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3850号
上诉人（原审第三人）叶洗，女，1929年4月12日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）谢（石羡）花，女，1962年4月26日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）苏（石羡）菊，女，1964年3月4日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）谢（石羡）治，女，1965年9月15日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）谢（石羡）珠，女，1969年6月11日出生，汉族。
上列上诉人共同委托代理人杨建辉、卢耀东，福建明鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）纪国庆，男，1962年8月24日出生，汉族。
委托代理人梁明军，福建志远律师事务所律师。
原审被告叶友来，男，1957年8月1日出生，汉族。
委托代理人刘江南、陈丽华，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠因与被上诉人纪国庆、原审被告叶友来确认合同效力纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪国庆原审请求法院判令：确认纪国庆与叶友来于2001年签订的《购房协议》有效。
第三人叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠原审以第三人身份参加诉讼，并请求判令：确认纪国庆与叶友来于2001年签订的《购房协议》无效。
原审法院查明：
一、叶建兴（又名谢建兴，已故）系叶洗之夫，系叶友来、第三人谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠之父，叶建兴于1994年去世。
二、2001年3月10日，纪国庆与叶友来签订一份《购房协议》，载明：“经双方协定，叶友来将自己旧房转卖给纪国庆同志，面积269.8㎡（有政府办证）及房屋前后及庵后两棵龙眼树共十几棵，总金额为人民币叁万贰仟元正。1、付款方式：本协议签订之日交款人民币壹万；3月20日再付人民币伍仟元正；2001年12月份付人民币壹万元正；其它在2002年4月份前还清。2、款项交清后，有关房屋手续应及时交给纪国庆。3、若纪国庆违反协议无按时交款，叶友来可取消协议及协议前后所收款项当作租金。4、有关证件﹤杏集建（96）字第172号建设用地使用证，户主：叶建兴，占地面积269.8㎡﹥。5、协议壹式两份，协议签订交款完有效……”。纪国庆与叶友来作为买卖双方，案外人唐明耀作为中证人在该份《购房协议》上签名。2002年5月20日，叶友来向纪国庆出具一份《凭证》，载明：“经双方协商决定，将叶建兴壹座在凤山一组房厝（图号B1424）用地积269.8㎡，壹层，地点山尾大榕树边，价格为叁万贰仟元正。今后房权归纪国庆所有……（注：款项已交清，使用证当天转交）”。叶友来作为转让人、案外人唐明耀作为中证人在《购房协议》上签名。上述《购房协议》、《凭证》所涉房屋的《集体土地建设用地使用证》编号为杏集建（96）字第172号，权证登记的土地使用者为叶建兴。
三、《购房协议》签订后，纪国庆向叶友来支付了购房款32000元。2002年5月20日，叶友来将杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》原件交付纪国庆，后纪国庆于2011年11月15日将杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》原件交还叶友来，现由叶友来持有。案涉房屋现由纪国庆实际控制、使用。
四、经原审法院向厦门市国土资源与房产管理局海沧分局查询，纪国庆及其妻子陈秀芳名下无农村宅基地审批手续及农村房屋确权登记手续。
原审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。纪国庆与叶友来签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现第三人以叶友来系无权处分为由提出确认纪国庆与叶友来签订的《购房协议》无效，对此，原审法院认为，第三人的这一主张，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定不符，且该合同的相对方为纪国庆与叶友来，对纪国庆与叶友来具有约束力，亦存在不能履行的可能，如该合同不能履行，则不会损害其他人的利益，而本案讼争的合同是否能履行并未确定。据此，第三人主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认纪国庆与叶友来于2001年3月10日签订的《购房协议》有效；二、驳回叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠的全部诉讼请求。本案受理费600元，减半收取300元，由被告叶友来负担，第三人诉求诉讼费600元，减半收取300元，由第三人叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠负担。
宣判后，叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠不服，向本院提起上诉。
上诉人叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠上诉称，一、纪国庆主张合同有效，缺乏相应的法律依据。本案讼争房屋系谢建兴与叶洗婚姻关系存续期间共同建造的房产，属于两人的夫妻共同财产。叶建兴死后，该房产中属于叶建兴的份额由叶友来及五位上诉人共同继承，但并未析产。如果按照法定继承的份额分割，叶友来仅有十二分之一份额。根据合同相对性原则，该合同自始至终对五位上诉人没有约束力。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而上诉人早已明确要求纪国庆返还房屋，且直至目前，叶友来也没有取得相应的处分权。二、上诉人主张合同无效，有明确的法律依据。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。其次，根据《最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》（（1988）民他字第56号），房屋买卖作为一种特殊的买卖关系，最高人民法院以批复的形式确定了共有人之一擅自出卖共有房屋属于无效的买卖关系。本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条。首先，该解释第三条规定当事人一方，指的是合同的当事人一方，而本案上诉人并非合同当事人，当然有权提起合同无效之诉。其次，该规定并非认定合同有效，而是对于合同当事人提出合同无效之诉不予支持，但并能就此认定为合同有效。第三，该规定属于司法解释，其效力低于《合同法》自身的规定，《合同法》第五十一条明确规定了有效的前提的权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的。最后，该解释是针对所有买卖关系，属于普通法，而最高院（1988）民他字第56号批复是针对共有人之一擅自出卖共有房屋的批复，属于特别法，按照特别法优先普通法适用的原则，不应适用该解释。同时，讼争合同签订于2001年，该司法解释施行2014年，根据法不溯及既往的规定，也不能适用该司法解释。三、叶友来出售本案讼争房屋的行为并不构成表见代理。《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案当中，叶友来是以自己的名义与纪国庆签订合同，并非代理全体上诉人签订合同，而且从纪国庆的主张上看，纪国庆是认为叶友来自己就有处分权，纪国庆主张叶友来是谢建兴唯一的儿子，按照农村风俗习惯，叶友来是唯一的继承人等，可见纪国庆并非把叶友来作为代理人，而是把叶友来当成是唯一的权利人。表见代理须满足以下条件：一是行为人无代理权；二是有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是须相对人为善意且无过失；四是行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。而在本案庭审中，双方均已认可两家之间为世交关系。纪国庆对于叶友来及上诉人家庭成员情况十分了解。在叶建兴死后，纪国庆对于叶建兴的各继承人情况也十分清晰知晓。在其购买该房屋前，自然了解该房屋的权属，并在购买时知晓该行为必须应征得全体所有权人的同意。而纪国庆却在叶友来无任何授权或授权表象的情况下，即与叶友来签订《购房协议》，该行为自然不构成法律意义上的表见代理。四、纪国庆与叶友来之间的房屋买卖行为也不符合善意取得制度。纪国庆对于叶友来及上诉人家庭成员情况十分了解；其次，善意取得制度要求受让讼争房屋时必须支付合理对价。而本案讼争房屋占地面积为269.8㎡，前院和后院的占地面积有537.13㎡，是村里最大的地块，房屋价值远远要高于双方合同约定的3.2万元。以此明显低价，也不能构成法律意义上的“合理对价”。根据物权法善意取得的规定，不动产转让需按照法律规定进行登记方可适用善意取得，而本案当中讼争房屋未经变更登记，故不适用善意取得制度。五、纪国庆与叶友来已经就合同无效的法律后果做出一致意思表示。在上诉人得知纪国庆与叶友来之间签订了《购房协议》之后，即提出异议，纪国庆与叶友来之间就无效合同的处理已达成一致意见并部分履行，纪国庆两次书面承诺将讼争房屋归还叶友来，并且将讼争房屋《集体土地建设用地使用证》原件一并归还叶友来。综上所述，请求撤销原审判决，支持上诉人的原审全部诉讼请求。
被上诉人纪国庆答辩称，1.纪国庆与叶友来签订的《购房协议》合法有效：签订合同的当事人在签订合同时均有特定身份、特定情况：叶友来身份特定，系案涉房屋登记产权人叶建兴的唯一儿子，是叶建兴的继承人；叶友来当时是村委会干部，其言行在村民中有很强的公信力；叶友来一家以其母亲叶洗当时实际占有、使用案涉房屋；两个家庭之间系世交、往来密切，彼此充分信任；纪国庆系残疾人，文化程度很低，对法律的认知程度也很低；双方均为同一集体经济组织成员，且纪国庆及配偶、子女名下均没有宅基地；2.对于叶友来出售将房屋出售给纪国庆上诉人是明知的，且当时和以后的十来年的时间内上诉人均未表示异议。两家是世交，包括彼此兄弟姐妹之间均往来频繁，直到起诉才交恶。买房卖房这样重大的事情在十多年的时间内不可能不提。2002年底叶友来一家在案涉房屋内举行了祖像和祖宗牌位迁移仪式，证明叶友来一家其他人方对买房是明知的。在闽南农村，搬迁祖宗牌位是一个家族的重大活动。3.纪国庆迁入居住了10多年，当时和以后的十来年的时间内上诉人均未表示异议。搬入案涉房屋已经十多年，上诉人要么住在本村，要么居住的地点不超过5公里的范围内，称不知道、相互之间从未提起过售房给一事是不可能的，不符合常识。4.村集体组织对该买卖关系予以了认可，并且作为不再安排给纪国庆宅基地的理由，因为纪国庆已向叶友来购买的近300平方米的宅基地，根据相关政策和法律农村一户一处宅基地的规定，到目前为止，纪国庆夫妇、子女均因此未能申请到宅基地。5.该合同已履行完毕。叶友来已于2003年5月20日将案涉房屋的“杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》交付纪国庆持有。6.纪国庆是按照农村交易习惯与叶友来签订合同，叶友来的行为符合表见代理的法定要件。叶建兴于1992年去世，按照农村千百年来的习俗，叶友来作为原所有人叶建兴唯一的儿子，其当然的成为叶家的当家人和继承人，按照农村的交易习惯，纪国庆当然地认为叶友来当然具有处分权，并与之交易，属于《合同法解释》（三）第7条的规定“交易习惯”，而且也符合《合同法》第49条“规定表见代理的条件，叶友来的行为有效依法有效。双方均按照中国农村千百年来的土地、房屋的交易习惯，请中证人对案涉房屋的买卖行为进行了见证。纪国庆购房行为符合善意取得法定条件。纪国庆根据农村世代的习惯，且叶友来当时是村委会干部，纪国庆有充分的理由相信叶友来有处分权或代理权；按市场价格支付了对价；纪国庆购买该房产后，取得了产权证，并实际占有、使用该房产十余年，上诉人及其家庭成员、村集体组织以及全村其他村民都知道，十年间均未向纪国庆或叶友来提出过任何异议。7.上诉人于2012年12月12日就案涉合同效力向海沧区法院提起了诉讼，经过了三次开庭审理，历时半年之久，法院将要判决时突然撤诉，其后两年多的时间内上诉人未再提出诉讼。本案明显是叶友来挑起、推动，如上诉人胜诉，其实际的利益获得者是叶友来。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告叶友来述称，1.原审法院遗漏纪国庆已搬离讼争房产的重要事实未予认定。大概在2013年底，纪国庆已搬离讼争房产，然而一审法院对此重要事实却未予以认定。2015年7月22日，纪国庆提交给法院的其本人户口簿显示，纪国庆现住址为“福建省厦门市海沧区东孚街道凤山社区四组凤山南87号”、纪国庆于“2011年10月9日因其他由福建省厦门市海沧区东孚镇凤山北路56-3号移入本址”。户口簿的记载印证了纪国庆搬离讼争房屋的事实。在原审庭审中，法官也对讼争房产的居住现状进行了勘验，勘验结果为讼争房产现无人居住。2.原审法院遗漏纪国庆已同意将讼争房产归还给叶友来的重要事实未予以认定。在原审庭审中，叶友来提供了纪国庆书写明“同意归叶友来翻建”并签字盖手印的《证明》，以及纪国庆在复印的《凭证二》上写明“愿意归还叶友来翻建”、“本凭证确实”等内容并签字、加盖手印后移交给叶友来的《凭证二》、《购房协议》等等证据，足以证明纪国庆已同意归还讼争房产的事实，但原审法院并未对该等证据进行审查，亦未对该事实进行认定。3.原审法院认为“本案讼争的合同是否能履行并未确定”，该认定与事实相悖。上诉人在原审庭审中已明确提出确认购房协议无效，要求纪国庆返还讼争房产，且我国《物权法》第一百零六条也已明确规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。故，购房协议不能履行是明确的，而非“能否履行并未确定”。4.纪国庆与叶友来于2001年签订的《购房协议》无效。根据《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。在本案中，涉案房屋是叶友来与本案上诉人从其父亲处继承的遗产，是叶友来与本案上诉人的共同共有财产。叶友来在未经本案上诉人同意的情况下，擅自将讼争房产转让给了纪国庆，应认定为无效，即纪国庆与叶友来于2001年签订的《购房协议》是无效的。纪国庆在签订《购房协议》时，实际已拥有一块与其父亲共有的宅基地，即海沧区东孚街道凤山社区四组凤山南87号，也就是现住地。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，因此纪国庆向叶友来购买的讼争房产后便拥有两处宅基地，是违法的。故，纪国庆与叶友来于2001年签订的《购房协议》是无效的。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
经审理查明，各方当事人对原审查明的事实除上诉人及叶友来认为原审遗漏查明讼争房产现处于无人居住状态及纪国庆实际享有其父亲的宅基地外，对其余事实没有争议。本院对各方没有争议的事实予以确认。
另查明，《凭证二》后注明“愿意归还叶友来翻建本凭证确实：纪国庆”。原审庭审中叶友来述称，纪国庆原同意归还房屋，后又反悔，现房屋仍未归还。
二审中，上诉人提交《历年电费明细》，拟证明纪国庆已未居住在讼争房产中。对此纪国庆质证认为对证据的表面真实性没有异议，但认为该证据不能证明上诉人的证明对象。叶友来对该证据无异议。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于纪国庆与叶友来签订的《购房协议》的效力问题。现上诉人以该合同违背《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条及《最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》（（1988）民他字第56号）为由要求确认该合同无效，本院认为，上述两条规定中所指的处分及出卖均是指物权变动（即变更登记）的行为，而本案中，纪国庆与叶友来在签订《购房协议》后，并未进行物权变动，现讼争房产的物权仍然登记在叶友来的父亲名下。因此该两条规定并不适用本案。本案《购房协议》系纪国庆与叶友来的真实意思表示，也未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。故上诉人要求确认该协议无效缺乏法律依据，本院不予采信。至于协议之后的履行问题与协议效力无关，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费600元，由上诉人叶洗、谢（石羡）花、苏（石羡）菊、谢（石羡）治、谢（石羡）珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十一月十日
代书 记员 肖子发
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。