海南省五指山市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼9001民初167号
海南省五指山市人民法院
民事裁定书
（2016）琼9001民初167号
原告五指山大丰房地产开发有限公司，住所地五指山市海榆中线2.8公里商贸街。
法定代表人李记平，总经理。
委托代理人杨浩，海南颖川律师事务所律师。
被告黄卫琴，男，黎族，*年*月*日出生，现住***。
委托代理人黎良柏，海南瑞来律师事务所律师。
被告推荐代表黄文生，男，黎族，*年*月*日出生，现住五指山市福安村委会昌冲二队。
被告推荐代表蒋剑辉，男，黎族，*年*月*日出生，现住五指山市福安村委会昌冲二队。
第三人五指山市通什镇福安村委会昌冲一村小组。
法定代表人黄泽强，组长。
第三人五指山市通什镇福安村委会昌冲二村小组。
法定代表人黄泽宏，组长。
第三人五指山市通什镇福安村民委员会。
法定代表人黄永强，村委会主任。
委托代理人李明仁，该村委会成员。
第三人五指山丰华房地产开发有限公司，住所地五指山市三月三大道366号。
法定代表人李记平，董事长。
委托代理人黄坤南，系该公司副总。
原告五指山大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）与被告黄卫琴、第三人五指山市通什镇福安村委会昌冲一村小组（以下简称昌冲一村）、五指山市通什镇福安村委会昌冲二村小组（以下简称昌冲二村）、五指山市通什镇福安村民委员会（以下简称福安村委会）、五指山丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2016年4月1日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年5月25日与（2016）琼9001民初168号-182号案合并公开开庭进行了审理，原告大丰公司的委托代理人杨浩，被告黄卫琴的委托代理人黎良柏、被告推荐代表黄文生、蒋剑辉，第三人昌村一村的法定代表人黄泽强，昌冲二村的法定代表人黄泽宏，福安村委会的委托代理人李明仁，丰华公司的委托代理人黄坤南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大丰公司诉称，丰华公司与昌冲一村、昌冲二村小组于2010年2月8日签订《征用土地补偿协议书》（以下简称“补偿协议”），约定：征用被告的土地用于开发“天山丽田度假山庄”项目，并于2010年6月12日全部支付完“天山丽田度假山庄”项目用地的土地补偿款、青苗补偿款及地上附着物补偿款。为安置被拆迁的农户，丰华公司在与昌冲一村、二村小组签订“补偿协议书”之前，于2009年7月8日与第三人昌冲一村、二村及福安村委会签订了《“天山丽田”项目搬迁安置建房合作协议书》（以下简称“合作协议”）。该协议书约定丰华公司负责安置项目的所有资金、昌冲一村、二村、福安村委会负责该项目的用地。该协议约定，安置房的所有房屋必须安排给“天山丽田”项目被搬迁农户，具体分配方法按当地政府的有关规定及农户的实际情况进行。丰华公司已按协议建发安置房，部分被搬迁房已搬离“天山丽田”项目用地，入住昌冲新村安置小区。因丰华公司已于2010年11月4日将该地块转让给了原告，原告也已取得该地块的国用土地所有权证，截止目前还有十六户农户未搬离原告取得土地使用权的项目用地。丰华公司与昌冲一村、二村签订的“补偿协议书”和“合作协议书”为合法有效协议，各方当事人应按协议履行相应的义务，况且原告也早已取得该项目用地的五国用（2012）第32号国有土地使用证，被告拒不搬迁的行为已严重侵犯原告的合法权益。因丰华公司与昌冲一村、二村及村委会签订的“合作协议书”约定安置区于2010年1月20日前交付福安村委会投入使用，且该安置区也实际于该日前交付福安村委会。被告应于该日期迁入安置区，被告拒不搬迁的行为，造成原告无法使用和出让该地块。按每亩土地转让价150万元计算，被告占用原告的0.5亩土地所造成的原告转让款利息损失为259286.71（以0.5亩土地价格75万元计算，从2010年1月20日暂计算至2016年1月19日，按中国人民银行一年期同期贷款利率计算）。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、判决被告停止侵权，撤离原告已取得土地使用权的“天山丽田度假山庄”项目用地。2、判决被告立即腾退占用的土地使用权（以实际丈量的房屋、庭院面积为准）归还给原告。3、判决被告赔偿原告因拒不搬迁造成原告的经济损失259286.71元。4、判决被告立即迁入第三人丰华公司已为被告建好的昌冲新村安置小区。5、案件受理费由被告承担。
被告黄卫琴辩称，第三人丰华公司于2009年7月8日与第三人福安及昌冲一村、昌冲二村签订的“合作协议书”为无效协议。因为，“合作协议”系被告所在的村委会及村小组与丰华公司签订的，事先并没有征求被告的意见，更未经过被告的同意。而“合作协议”问题涉及到被告全家人的切身利益，村委会、村小组无权代表被告处分该权益。故该“合作协议”依法认定为无效协议。丰华公司兴建的“昌冲新村安置小区”房屋存在严重的质量问题，也这是被告不同意搬迁的原因之一。本案中，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。如前所述，“合作协议”属于无效协议，而无效的协议从签订之日起就不具备法律效力。故原告要求被告承担因未搬迁而造成的经济损失没有事实及法律依据。为了维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人昌冲一村述称，原告的起诉没有事实及法律依据，丰华公司建造的安置小区的房屋质量太差，不能搬迁。
第三人昌冲二村述称，原告的起诉没有事实及法律依据，原告要求被告搬迁，补偿的面积太小，房屋质量太差，且搬迁补偿的标准太低。
第三人福安村委会述称，第三人的意见与昌冲二村的意见一致。
第三人丰华公司述称，按道理来说，被告应当搬迁，关于搬迁问题，丰华公司与被告经过几年的协调。被告不同意搬迁，安置房没有人居住，墙体白灰肯定会有脱落，这些丰华公司可以进行维修。
一、原告大丰公司为了证明其主张向本院提交如下证据及被告、第三人的质证情况：
1、征用土地补偿协议书，证明被告的土地已被征用；
2、收据及银行单据，证明第三人丰华公司已经支付完被告各项补偿款；
3、《天山丽田项目搬迁安置建房合作协议书》，证明第三人丰华公司与被告所在的村集体签订建房协议，用于安置搬迁户；
4、土地过户协议书，证明第三人丰华公司将被征用的土地转让给原告；
5、土地过户补充协议，证明第三人丰华公司将被征用的土地转让给原告；
6、五国用（2012）第32号国有土地使用证，证明原告已经取得征用土地的土地使用权；
7、相片，证明昌冲新村安置小区已建好，部分搬迁户已入住；
8、利息损失计算表，证明被告因没有搬迁给原告造成的损失。
经庭审质证，被告黄卫琴对原告提交的证据1的真实性、证明内容均无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，其认为原告提交的该份证据只能证明原告支付了土地补偿款，且该土地补偿款是征用被告现居住地后山的土地补偿款，不是被告居住地的土地补偿款，也不能证明已经支付了拆迁费；证据3为复印件，被告当庭不予质证；对证据4-7的真实性及证明内容无异议；对证明8，被告认为不属于证据，不予质证。第三人昌冲一村、二村、福安村委会对原告提交的证据均没有异议。第三人丰华公司对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。
二、为了反驳原告的主张，被告向本院提交如下证据：
身份证、户口本，证明被告家庭成员人数以及原告按每户成年人建筑面积90平方米住房进行安置没有事实及法律依据。
原告及第三人对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
除了上述证据外，被告在举证期限内向本院提交申请，要求对昌冲新村安置小区安置房进行质量评估的司法鉴定。因昌冲新村安置小区安置房是否存在质量问题，本院在审理（2014）五民初字第120号民事案件中已进行了司法鉴定，本案没有同意被告要求对安置房进行质量鉴定的申请，同时调取了《司法鉴定》报告向原、被告及第三人出示。原、被告及第三人对该《司法鉴定》的真实性、合法性、关联性均无异议。
第三人昌冲一村、昌冲二村、福安村委会、丰华公司均没有向本院提交证据。
三、本院对原、被告双方提交的证据认证如下：
对原告提交的1号证据《征用土地补偿协议书》，被告及所有第三人对其真实性及证明内容均无异议，对其真实性、合法性、关联性本院予以采信；对证据2“证明”，被告在庭审中提出，只能证明丰华公司支付了后山的土地补偿款，本院认为，该份证据只能证明丰华公司支付了土地补偿款并不能证明丰华公司已经支付了安置费、拆迁补偿费；对证据3《天山丽田项目搬迁安置建房合作协议书》，被告以无原件不予质证，合同相对人第三人福安村委会、昌冲一村、昌冲二村对其真实性均无异议，由于合同相对人对其真实性均无异议，对其真实性，本院予以采信。昌冲一村、二村提出该协议书是二村后来补盖印章，但是两村提出的观点并没有证据予以佐证，《合作协议书》中约定安置房全部安排给“天山丽田”项目被搬迁农户，但是丰华公司并没有证据证明被告同意了该协议内容，故该协议对被告没有约束力；证据4、5、6、7被告及第三人对其真实性及证明内容均无异议，对其真实性、关联性，本院予以采信；证据8“中国人民银行历年贷款利率表”不属于证明类型，不作为认定本案事实的依据。
对被告提交的户口本及身份证复印件，原告及第三人均无异议，对其真实性、合法性、关联性本案予以采信。
根据原、被告及第三人的陈述，举证、质证以及本院对证据的分析认定，可以确定以下事实：
2010年2月8日，五指山市国土资源局征用了五指山市通什镇福安村昌冲一、二村小组位于五指山市迎宾大道南段西南侧地段的土地372.83亩给丰华公司开发“天山丽田度假山庄”，其中包括菜地2.65亩,水田8.21亩,旱田360.91亩,园地0.98亩,鱼塘0.98亩。并签订了《征用土地补偿协议书》，在该协议书中约定：乙方（丰华公司）向丙方（昌冲一、二村）补偿的项目为：青苗补偿、土地征用补偿、拆迁安置补偿，其中房屋拆迁安置、补偿按双方2009年7月8日签订的合同执行；青苗补偿按三方已确定的数量和补偿单价给予补偿。土地征用补偿费按琼府[2009]41号文，即52762元/亩给予补偿。则土地征用补偿费共计为52762元/亩×372.83亩=19671256元，青苗补偿费按双方确认的数额共计5867968.6元。还约定，在未支付完毕青苗款和土地征用补偿款前，未经昌冲一村、二村的同意，丰华公司在该土地上不得进行开发。该协议签订后，丰华公司向昌冲一村支付了土地补偿款12967844元，向昌冲二村支付了土地补偿款5443456元，合计18411300元,尚欠昌冲一村、二村土地补偿款合计1259956元，欠青苗补偿款5867968.6元。
2009年7月8日，丰华公司与福安村委会签订了“合作协议”，协议约定：因甲方（丰华公司）征用乙方（福安村委会）土地投资兴建“天山丽田度假山庄”，需建房安置被搬迁农户，由甲方负责出资，乙方负责出地，在福安小学后面建设安置房，占地19.57亩。该地属福安村委会所有，证号为：五集有（2004）第01934号。该安置区建筑面积约3000平方米，幢数为28幢，每幢90平方米（含农具、饲养间建筑面积20平方米），层高一至二层。该安置房的所有房屋必须安排给“天山丽田”项目被搬迁农户，具体分配方法按当地政府的有关规定及农户的实际情况进行。该合同签订后，昌冲一村、二村加盖了印章。
另查明，2010年11月4日，丰华公司把五指山昌冲村西侧，证号：五国用（2010）第71号，面积为121468.9M2,住宅用地;五国用（2010）第25号，面积为55393.2M2,旅游用地;五国用（2010）第67号，面积为22538.49M2,旅游用地，合计土地面积为199400.59M2转让给大丰公司。大丰公司于2012年4月24日办理了其中121468.9M2的土地使用证。
还查明，“昌冲新村安置小区”建造完工后，丰华公司与承包方因建设工程产生纠纷起诉至本院，本院受理该案后，在（2014）五民初字第120号民事案件中，经司法鉴定，五指山昌冲新村安置区的质量鉴定结论为:(1)安置区砌筑砂浆强度在1.1-3.6MPa之间,与设计强度M5不符;(2)砌体拉结筋现场检测共24个部位,其中有4个部分[(A1-2)户1/B-C墙、(C3-3)户4/A-B墙、(C3-2)户5/B-C墙、（B1-1）户5/B-C墙]未检测到砌体拉结筋，其余均满足设计要求；（3）墙体梁交界处未发现钢盘网片；（4）五指山昌冲新村安置区原设计为二层框架结构，现场为一层框架结构，在屋面上未发现避雷系统，不满足设计要求。
还查明，丰华公司或大丰公司均没有到被告现居住地进行实地测量，被告住房有多少平方米，大丰公司及丰华公司均不清楚。五指山市政府及其房屋征收部门没有与被告达成安置补偿协议也未对征收工作进行任何裁决。
还查明，大丰公司的法定代表人与丰华公司的法定代表人均是李记平。
还查明，五指山市冲山镇已变名为五指山市通什镇。
本院认为,市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县人民政府先对被征收人给予补偿，然后被征收人再搬迁。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，征收只能由市、县人民政府及其房屋征收部门来完成，这就明确了征收行为的主体为政府及其房屋征收部门。本案中，房屋征收部门为五指山市国土资源局（以下简称国土局）。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。本案中审理过程中，本院到五指山市通什镇政府及国土局调取与涉诉土地有关的征收方案，均未查找到。从而可以认定关于涉诉土地的征收尚未拟定征收补偿方案。从原告大丰公司提交的证据“征用土地补偿协议书”、“收据及银行单据”可以看出，国土局征收涉诉土地时土地补偿金、青苗补偿费、安置费等由丰华公司支付，涉诉土地的土地补偿金为19671256元，青苗补偿费为5867968.6元。但是丰华公司仅支付土地补偿金为18411300元，尚欠1259956元，未支付青苗补偿费、安置费。征收房屋后，对被告如何进行安置也没有达成协议。由此可以看出，涉诉土地的征收工作并没有完成。又根据该条例第二十七条的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。本案中，在征收未完成的情况下，丰华公司把涉诉土地转让给大丰公司，该转让行为并不能对抗征收工作的继续完成。征收属于政府行为，对本案被告房屋的征收工作并没有结束，应当由政府继续进行下去,且在征收人与被征收人签订安置补偿协议后，被征收人按协议内容进行搬迁。本案中，虽然大丰公司取得了土地使用证，但是在征收人与被征收人未达成安置协议的情况下，大丰公司无权要求被告进行搬迁。大丰公司应当要求丰华公司协助政府继续完成征收工作，只有在征收工作完成后，被告没有根据签订的协议进行搬迁，大丰公司才能主张权利。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告五指山大丰房地产开发有限公司的起诉。
案件受理费13884元（已预交）予以退回。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 帅 英
审判员 陆志荣
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=7ebc9af8-ee08-4e25-b40a-a80b00bd8d17&imgId=N2ViYzlhZjgtZWUwOC00ZTI1LWI0MGEtYTgwYjAwYmQ4ZDE3MC5qcGVn01lydyh01)人民陪审员王叶平
jrxbkracafhdpguavn二〇一六年六月二十三日
案件唯一码
法官助理孙国丽
书记员梁艺兰
附:适用于本案的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
审核：帅 英 撰稿：帅 英 校对：孙国丽 印刷：邱贤川
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海南省五指山市人民法院 2016年6月23日印制
（共印18份）