安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2015)瑶民一初字第05649号原告：徐春凤，女，1971年4月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：李军，安徽国天律师事务所律师。委托代理人：夏婷婷，安徽国天律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：张惠，该公司总经理。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：王玉霞，该公司总经理。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。原告徐春凤诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理。依法由代理审判员漆梦圆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐春凤委托代理人李军、夏婷婷，被告金正公司与金光公司共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐春凤诉称：2004年10月11日原告与被告金光公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告金光公司开发的位于合肥市××站区××前路××小区××号商铺。2004年11月4日，原告与被告金正公司、金光公司签订了《包租协议书》，约定将上述商铺出租给被告金正公司，租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止，年租金均为原告购买该商铺总价款的10%；租金支付时间为：第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕，不能按时支付租金的，每日按应付租金的万分之三支付违约金；金光公司自愿为金正公司在包租协议中的责任提供担保。合同签订后，截至2015年4月30日，两被告拖欠原告一年的房租尚未支付。原告为维护自身权益，遂诉讼来院，请求判令：1、被告金正投资管理有限公司立即将其所承租的位于合肥市新站区站前路金兴苑小区7幢C-229号房产返还给原告；2、被告金正公司立即向原告支付租金9352元及违约金1024元（租金及违约金暂计算至2015年4月30日，后期按原协议标准顺延至被告实际返还房屋之日止）；3、被告金光公司对上述金正公司应承担的义务承担连带责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告金正公司辩称：金正与原告的包租协议已于2015年4月30日履行完毕，金正公司退出对原告商铺的管理，原告要求被告支付2015年4月30日之后的租金，缺乏事实及法律依据，违约金也只能计算至2015年4月30日。被告金光公司辩称：依据包租协议约定，金光公司仅在金正未能按约履行情况下承担责任，系一般保证，依据担保法相关规定，金光公司享有先诉抗辩权，即主债权债务纠纷未经审判或仲裁，并在生效后就主债务人财产依法强制执行后仍不履行上述债务前，保证人金光公司有权拒绝承担保证责任，因此金光公司不应承担保证责任。经审理查明：2004年10月11日徐春凤与金光公司签订商品房买卖合同，约定徐春凤以5600元∕平方米的单价从金光公司购买位于合肥市××站区××单元××商铺一间。2004年11月4日，徐春凤与金正公司、金光公司签订《包租协议书》约定，徐春凤将其购买的上述建筑面积为16.7平方米的商铺全权包租给金正公司统一经营管理，包租期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止；年租金为徐春凤购买该商铺总价款的10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕；金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害徐春凤所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状；金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金，如超过三个月徐春凤有权收回经营权，金正公司的一切经济损失由金正公司负担；金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对徐春凤的责任，则金光公司承担金正公司的责任。徐春凤于2006年5月取得上述出租给金正公司经营的合肥市新站区站前路金兴苑七幢229号商铺的房地产权证，该房产证上载明该商铺实际建筑面积为14.03平方米，故徐春凤与金正公司协商后确认年租金为按调整后商铺总价款78568元的10%，即7856元。协议签订至今，徐春凤实际收到9年租金，2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金7856元金正公司并未如约支付。诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给徐春凤。本案审理过程中，徐春凤减少第二项诉讼请求为：被告安徽金正投资管理有限公司立即向原告支付2014年5月1日至2015年4月30日期间租金7856元及逾期违约金860元，合计8716元（租金及违约金暂计至2015年4月30日，后期按原协议标准顺延至被告实际返还房屋之日止）。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产权证、包租协议书等书证及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：徐春凤与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。现双方约定的租赁期限已届满，徐春凤主张金正公司尚未支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金7856元，金正公司予以认可，故对徐春凤要求金正公司支付该期间租金7856元的诉讼请求，予以支持。租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还徐春凤，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照双方约定的租金标准支付房屋租金。2015年4月30日之后，金正公司应按年租金7856元的标准支付至租赁房屋返还徐春凤之日止。徐春凤与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金。金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。双方约定违约金自应付租金之日起，以应付租金日万分之三的标准支付，符合法律规定，予以支持。根据双方约定，2014年5月1日至2015年4月30日期间租金应于2014年4月30日前支付，故该期间租金违约金应自2014年4月30日起，以7856元为基数，按日万分之三的标准计算至该笔租金实际支付之日止。因双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期，故徐春凤主张2015年4月30日后租金违约金的诉请，本院不予支持。徐春凤与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，徐春凤要求金正公司返还商铺的诉请合理，本院予以支持。至于金光公司的责任问题，庭审中，徐春凤主张金光公司为实际承租人，但其对自己的该项主张并未提供证据证明，故对其要求两被告承担共同支付租金责任的诉讼请求，不予支持。因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证，故合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务的，金光公司依约应承担一般保证责任，即如在对金正公司依法强制执行房租、违约金不能履行时，应由金光公司承担保证责任。被告向法院提交授权委托书、通知书等证据抗辩称被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前已完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐春凤2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金7856元，此后房屋租金按每年7856元的标准支付至房屋返还原告徐春凤之日止；二、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐春凤违约金（违约金以2014年5月1日至2015年4月30日期间租金7856为基数，按照每日万分之三的标准计算至该笔租金实际付清之日止）；三、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告徐春凤所有的坐落于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区七幢229号房产；四、如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；五、驳回原告徐春凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  漆梦圆二〇一五年十二月二十五日书 记 员  朱 敏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。