海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终609号
上诉人（原审被告）海南中信国安投资开发有限公司，住所地：海南省海口市蓝天西路12号世纪港2楼。
法定代表人梁智，该公司董事长。
委托代理人王昌科，该公司员工。
委托代理人韩冬霞，该公司员工。
被上诉人（原审原告）刘燕燕，女，1955年5月22日出生。
委托代理人袁柏林，北京市风清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）三亚海方房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市三亚湾路绿海田园小区A座1401号。
法定代表人王威，该公司董事长。
上诉人海南中信国安投资开发有限公司（以下简称中信国安公司）因与被上诉人刘燕燕、三亚海方房地产开发有限公司（以下简称三亚海方公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014)万民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告刘燕燕欲购买两被告合作开发建设的位于海南省万宁市龙滚镇的中信博鳌山钦湾国际社区3号楼928号房，为此原告于2010年1月5日将购房款人民币5万元转账到被告中信国安公司的银行账户上，2010年1月13日被告三亚海方公司给原告出具一份收款收据，确认了原告刘燕燕在该社区认购3号楼928号房（面积为50㎡），并交来该房的购房款5万元。2013年1月13日，被告三亚海方公司与原告刘燕燕签订了一份《博鳌山钦湾国际社区VIP会员加盟协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》约定原告刘燕燕作为博鳌山钦湾国际社区VIP会员在本社区置业、消费；会员卡可自愿申报更名、转让、退款；如协议书未尽事宜，双方协商约定。协议签订后，原告依协议约定于2010年1月18日将人民币546550元转账到被告三亚海方公司账户上，三亚海方公司收到该汇款后，于2010年1月21日给原告出具了一份收款收据,确认收到原告交来3928号房购房款546550元。2010年2月3日，被告中信国安公司将原告转账支付的购房款5万元退回原告，原告实际支付被告方的购房款为人民币546550元。原告支付购房款后，被告并未将3928号房交付原告使用，且双方至今仍未签订正式的商品房买卖合同。原告主张原、被告签订的《协议书》真实有效，原告依约支付购房款，被告却一直推迟交房日期，并且在未告知原告的情况下，擅自将原告认购的房屋面积从50㎡变更为80㎡,被告的行为构成违约。原告为此向被告申请退房退款，被告承诺于2014年元旦前退款给原告，但被告至今仍未退款给原告，原告经多次电话联系退款事宜均遭拒后向该院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告三亚海方公司签订了《博鳌山钦湾国际社区VIP会员加盟协议书》；二、判令两被告依据《山钦湾一期退会（费）申请表》退还原告入会费用596550元并支付逾期退款利息15984元。再查明，2009年6月19日，被告中信国安公司（甲方）与被告三亚海方公司（乙方）就开发建设位于海南省万宁市龙滚镇山钦湾地块五星级酒店及房地产项目事宜签订了一份《合作开发酒店及房地产合同书》（以下简称《合作开发合同书》），合同约定：项目由双方合作开发，甲方中信国安公司提供建设用地作为甲方与乙方进行项目合作的权益金（1.4亿元），乙方三亚海方公司提供全部开发建设资金，以甲方的名义开发建设，但甲方不参与本合作项目的管理和经营，只对本项目的运作过程进行监控和参与。在居住用地上建设的商品房项目由乙方负责开发、建设及销售并承担项目销售费用，乙方投资金额达到国家法律法规规定的房地产项目转让条件时，甲方将本项目按本协议的约定转让给乙方。双方在合同中还特别约定在本合作项目转让给乙方前，对外以甲方的名义进行，而甲方对此有协助和提供办理相关手续的义务。对合作利益分配的约定：在乙方投入用于本合作项目资金达到本项目投资总额的25%以上后，在政府认可该土地及项目可转让时，则甲方权益以现金方式转让给乙方，乙方在向甲方支付完转让金后，甲方协助乙方办理完毕土地及房产的过户手续。在乙方未完全置换完甲方权益时，合作项目开发建设和经营销售过程以及日后办理相关权证的过户手续等，甲方均作纳税主体。在合同中双方还特别约定本协议为保密协议，任何一方在未经另一方书面许可的情况下，不得透露本协议内容。另双方在合同中还对双方责任、违约责任等事项作了约定。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于原告与被告三亚海方公司签订的协议书的性质及效力如何确定；二、协议书是否应判决予以解除；三、二被告是否应承担返还原告购房款596550元并支付逾期退款利息15984元的民事责任；四、被告中信国安公司应否对被告三亚海方公司所欠原告购房款承担连带清偿责任。一、关于原告与被告三亚海方公司签订的协议书的性质及效力如何确定的问题。本案中，二被告根据双方之间签订的《合作开发合同书》，对山钦湾的房地产项目进行开发，约定（项目转让前）由三亚海方公司以中信国安公司的名义对外销售商品房。三亚海方公司为此在山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房。据此，二被告基于内部所谓的合作关系对外形成了商品房销售的代理关系，中信国安公司是被代理人，三亚海方公司是代理人。2010年1月5日原告欲购买二被告合作开发建设的房地产，向中信国安公司预付购房款5万元，三亚海方公司作为代理人于2010年1月13日向原告刘燕燕出具收款收据，确认原告认购3号楼928房的事实。三亚海方公司并与原告签订《协议书》，《协议书》虽然没有明确约定购房事项，但原告基于《协议书》向三亚海方公司支付购房款546550元后，三亚海方公司于2010年1月21日给原告出具了一份收款收据，再次确认了原告购房事实。本案山钦湾房地产项目是以中信国安公司的名义开发、销售，原告到山钦湾项目售楼部门商谈购房并签订《协议书》，是基于对中信国安公司的信赖，向中信国安公司购房是其内心的真实意思表示，且原告还依约将购房款分别支付给中信国安公司和三亚海方公司。中信国安公司虽于2010年2月3日将购房款5万元退回原告，但应属二被告基于双方之间的合作关系而作出的安排，并不影响购房者与售房者及其代理人之间的民事法律关系。故应认定三亚海方公司代理中信国安公司与原告所签订《协议书》依法成立。签署《协议书》是双方达成商品房买卖的意向后对将来签订正式商品房买卖合同所进行的预先安排。双方售房、购房的意思表示真实，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效的购房预约协议。综上，原、被告之间《协议书》已依法成立且有效。因该协议书是对将来正式签署商品房买卖合同进行的预先安排，其内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《协议书》不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。由此，本案的案由应确定为商品房预约合同纠纷。二、关于购房预约合同应否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方当事人签署预约合同即《协议书》，二被告接受原告的购房款后，有义务与原告协商签订正式商品房买卖合同，但二被告一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同，也未将符合条件的房屋交付于原告。二被告此举已经表明被告方不可能与原告签订商品房买卖合同。原告不能实现其购房的合同目的，因此该购房预约合同即协议书依法应予以解除。三、关于二被告的违约责任问题。签署《协议书》并支付购房款后，双方当事人应就商品房买卖合同的具体内容继续磋商，并在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同。三亚海方公司既是山钦湾房地产项目的实际开发管理人，又是名义上的代理销售人，当然负有与原告协商签订正式合同的义务。根据二被告签订的《合作开发合同书》的约定，合作项目在未置换完甲方的权益前，对外事项均以甲方中信国安公司的名义进行，甲方对此有协助和办理相关手续的义务。基于此，中信国安公司也负有协调、协助原告与三亚海方公司协商订立正式合同的附随义务。本案中，双方于2010年1月13日签署《协议书》后，在原告已支付购房款的情况下，二被告无正当理由一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同并交付符合条件的房屋给原告，其行为已明显违背双方签署预约购房合同的目的，构成违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，被告中信国安公司和三亚海方公司作为购房预约合同的违约方，应向原告承担违约责任。鉴于中信国安公司于2010年2月3日已将原告支付的购房款5万元退回原告，故原告要求国安公司退回其购房款5万元的主张，该院不予支持。原告已向被告三亚海方公司支付的购房款546550元，被告三亚海方公司应予以返还。关于利息问题，本案双方当事人未约定违约金（利息），可按上述已付购房款546550元的银行同期同类贷款利率计算利息。但原告请求按购房款596550元为本金计算利息15984元，该利息已超出被告应承担的利息，超出部分不予支持。四、关于连带责任的问题。本案二被告所签订的合同虽名为《合作开发酒店及房地产合同书》，但依该合同书的约定，以土地使用权投资的中信国安公司一方并不承担经营风险，只收取固定利益即转让土地及项目的固定权益金（1.4亿元)，二被告间基于所谓合作开发房地产项目而形成的法律关系，并不具备合作开发房地产合同所应具备的共担风险特征。故双方的真实意思并不是进行房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，目的在于规避《城市房地产管理法》第三十九条限制土地使用权转让的规定，其行为属扰乱土地正常流转秩序的违法行为。中信国安公司基于所谓的合作关系让三亚海方公司以中信国安公司的名义与原告签署购房预约合同，由此形成的代理当属违法代理。中信国安公司明知三亚海方公司的代理售房行为违法仍让其为之，据此，中信国安公司依法应对原告承担连带责任。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉〉第二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘燕燕与被告三亚海方房地产开发有限公司于2010年1月13日签订的《博鳌山钦湾国际社区VIP会员加盟协议书》；二、被告三亚海方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘燕燕购房款本金人民币546550元及利息（利息自2013年10月11日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付至2014年3月24日止）。被告海南中信国安投资开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告刘燕燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9925元，由原告刘燕燕负担513元，被告三亚海方房地产开发有限公司负担9412元。
上诉人中信国安公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销海南省万宁市人民法院（2014)万民初字第1303号民事判决第二项，依法改判上诉人中信国安公司不承担连带责任；2、判令被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实与理由：1、一审认定中信国安公司与三亚海方公司订立的《合作开发酒店及房地产合同书》违法，导致三亚海方公司代理中信国安公司对外销售行为违法，显然没有法律依据。《合作开发酒店及房地产合同书》（以下简称合作协议）虽约定中信国安公司以土地使用权作为合作条件，只收取固定收益即转让土地及项目的股东收益金，不承担经营风险的行为，按照最高人民法院的相关司法解释，实为土地使用权转让行为，但合同第三条3.2对该转让约定了先决条件，即双方合作投入合作项目的资金达到项目投资总额的25%以上，且政府认可该土地及项目可转让才进行转让，并不是立即按照土地原状转让。因此，该合同并没有违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的房屋土地使用权的转让条件。一审判决视合作协议附条件转让的约定于不顾，认定合作协议是无条件的、直接的土地转让合同，认定事实错误，适用法律错误。2、三亚海方公司与刘燕燕订立《协议书》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方公司的行为。合作协议第3.7条约定“凡与本项目有关的包括但不限于对外（内）协议、规划设计、报建、销售以及对外文件等，均需甲方（中信国安）认可”。《合作开发酒店及房地产合同书补充协议书》（以下简称合作补充协议）第1条约定：“在乙方（三亚海方公司）未完全取代项目所有权前，甲方同意乙方可以甲方名义对外签署涉及原合同项目的包括规划设计、报建、销售等在内的相关文件。”根据上述规定，三亚海方公司在本案项目中如代理中信国安公司对外进行销售行为，必须是显名代理。因此，三亚海方公司以自己名义与刘燕燕订立《协议书》的行为，不应视为是中信国安公司的授权行为。3、本案中，三亚海方公司以自己的名义与刘燕燕订立协议书，不应牵涉到第三方。三亚海方公司明知在项目未向其转让之前，只能以中信国安公司的名义对外订立合同，但其仍以自己的名义对外订立《协议书》，说明其肯定不希望，且似乎并不担心该《协议书》在没有得到中信国安公司授权而无效。因为《协议书》是预约合同，合作协议的正常履行，该项目土地自然会转到三亚海方公司名下，到时其以自己名义履行《协议书》并与刘燕燕订立正式的《商品房买卖合同》是顺理成章的事。而刘燕燕与三亚海方公司订立《协议书》，三亚海方公司收取房价款，在没有中信国安公司出具盖章的书面文件的情况下，刘燕燕没有理由认为是中信国安公司从事上述行为。因此，刘燕燕与三亚海方公司订立《协议书》，是刘燕燕与三亚海方公司之间形成直接法律关系的合意，与中信国安公司没有任何关系。4、一审关于三亚海方公司收取刘燕燕购房款的事实认定不清。一审中，刘燕燕提交收款收据作为其向三亚海方公司支付购房款的证据，但三亚海方公司未出庭应诉，此种情况下，三亚海方公司收取刘燕燕购房款的事实无法查清。综上所述，原审法院事实认定和适用法律错误，并以此做出错误判决，请求二审法院依法改判。
被上诉人刘燕燕答辩称，中信国安公司是刘燕燕购房以及《协议书》实际履行的主体之一，因此就退还刘燕燕购房款事项，中信国安公司应与三亚海方公司共同承担连带责任。从以下几点都能证明中信国安公司全面参与了山钦湾项目的开发，是项目的实际开发与销售主体，应与三亚海方公司共同承担刘燕燕购房款连带还款责任。第一，中信国安公司与三亚海方公司签署的关于诉争房屋之山钦湾项目合作协议可以证明中信国安公司是该项目的销售主体。第二，刘燕燕出具的证据即所购房屋的宣传楼书所显示的该项目的开发商也是中信国安公司。第三，刘燕燕向中信国安公司交纳了50000元购房款。第四，刘燕燕2013年10月11日前往博鳌办理退房手续时接待的人员胡风是中信国安公司的员工，中信国安公司在一审庭审中已就上述事实进行确认。上述情况说明中信国安公司是该项目的销售主体，并且已经形成了与刘燕燕房屋购销关系严密的证据链和关联性。因此，中信国安公司应与三亚海方公司共同承担刘燕燕购房款连带还款责任。2、中信国安公司与三亚海方公司签署的关于诉争房屋之山钦湾项目合作协议不属于名为开发、实为土地使用权的转让的事实，而且二者究竟是合作关系还是土地转让关系均不能对抗作为善意购房人的刘燕燕。一审法院认定的中信国安公司与三亚海方公司基于内部所谓的合作关系对外形成了商品房销售的代理关系，中信国安公司是被代理人，三亚海方公司是代理人的认定符合证据、事实和法律规定。刘燕燕于2010年1月5日购买中信国安公司与三亚海方房公司合作开发建设的山钦湾房地产项目。刘燕燕到山钦湾售楼部门商谈购房并签订了《协议书》，是基于对中信国安公司的信赖，且向中信国安公司购房也是其真实意思表示，刘燕燕将购房款分别支付给了中信国安公司与三亚海方公司，虽中信国安公司将其所收的50000元购房款退回刘燕燕，但是属于中信国安公司与三亚海方公司基于双方之间合作关系而做出的安排，并不影响刘燕燕作为购房者与售房者及其代理人之间的民事法律关系，三亚海方公司代理中信国安公司与刘燕燕签订的《协议书》依法成立。3、中信国安公司辩称的三亚海方公司与刘燕燕签订的《协议书》不应视为中信国安公司的授权行为不成立。无论中信国安公司与三亚海方公司之间是隐名代理关系还是显名代理关系，都不能对抗作为善意购房人的刘燕燕，三亚海方公司是否是按其与中信国安公司签订的山钦湾项目合作协议的规定以国安公司名义对外销售，均是二者在该开发项目销售环节作出的内部约定和自行安排，在刘燕燕购房时二公司均未对二者合作开发、代理销售的事实如实告知，作为善意购房人的刘燕燕有理由相信和推断出二公司是合作开发关系，与哪个公司签订协议均不影响协议的有效性。综上，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人三亚海方公司未到庭答辩。
本院二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认，确认一审法院认定的证据作为定案依据。
二审另查明，三亚海方公司依合作协议约定已支付1.4亿元给中信国安公司。截至本案二审听证时，涉案博鳌山钦湾项目的土地使用权仍在中信国安公司名下，建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证上载明的建设单位亦为中信国安公司。涉案项目的销售宣传资料中的开发商有中信国安公司。
本院认为，本案的争议焦点是中信国安公司是否应对三亚海方公司返还刘燕燕购房款本金546550元及支付相应的利息承担连带清偿责任。2009年6月19日，三亚海方公司与中信国安公司签订了《合作开发酒店及房地产合同书》，双方约定由中信国安公司提供建设用地，三亚海方公司提供资金，共同开发建设涉案项目，并由三亚海方公司负责项目的开发建设和经营工作。双方签订合同后，中信国安公司按合同约定提供土地并以其名义向有关建设主管部门申请涉案项目的立项报建，三亚海方公司依约投入资金进行涉案项目的开发建设，至今涉案项目的土地使用权仍在中信国安公司名下，三亚海方公司与中信国安公司同时对涉案项目享有实体权益，同时应对外承担相应的责任。虽然中信国安公司不是刘燕燕预购涉案《协议书》的一方当事人，但从涉案项目的宣传资料中明示中信国安公司是开发商可知晓中信国安公司是涉案房屋项目合作开发一方，三亚海方公司在对外销售涉案项目房屋的同时亦代表中信国安公司。《合作开发酒店及房地产合同书》约定中信国安公司应对涉案项目进行监控和参与，并负责涉案项目的报建等手续，三亚海方公司负责项目的开发建设和经营。中信国安公司对三亚海方公司对外销售房屋未履行相应的监控责任，存在过错,其应对三亚海方公司返还刘燕燕购房款及支付相应的利息承担连带清偿责任。
综上，一审认定事实清楚，判决适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9266元，由上诉人中信国安公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玫伊
审判员 陈海燕
审判员 杨 洁
二〇一六年六月十五日
法官助理徐文峥
书记员王天石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年6月16日印制
（共印20份）