云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红中民三终字第126号
上诉人（原审原告）林增文，男，1971年5月26日生，汉族，农民。
委托代理人毛荣芳，云南毛荣芳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）向翠英，女，1948年12月23日生，汉族，退休医生。
上诉人（原审被告）吕家源，男，1937年1月8日生，汉族，退休职工。
委托代理人杨文钧，云南经峰律师事务所律师。
上诉人林增文、向翠英、吕家源因房屋买卖合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2013）建民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：双方所争议的房屋座落于建水县临安镇育新巷17号房屋（钢混结构二层，面积202.63平方米），是林增文于1993年8月以集体土地批建所得。向翠英与吕家源系夫妻，林增文与向翠英、吕家源之女向辉于1993年11月登记结婚，2006年向翠英、吕家源一家搬进该房屋内居住。2007年3月12日林增文与向翠英订立售房协议，因甲方（林增文、女婿）急需资金将坐落于建水县临安镇育新巷17号房屋（一楼一底共202.63平方米）以人民币28万元卖给乙方（向翠英、岳母）并进行了钱物交付，林增文与向翠英、吕家源之�向辉于2008年3月协议离婚后，林增文搬出该房屋后，被告一直在该房屋居住至今。后因双方发生矛盾，原告林增文2013年2月28日向建水县人民法院起诉，要求认定《售房协议》无效，返还座落于建水县临安镇育新巷17号房屋。审理中，建水县人民法院依职权对所争议的房屋委托建水县价格认证中心进行市场价评估，经评估，该房屋现市场价值为863000元。
原审法院审理认为：双方所争议的座落于建水县临安镇育新巷17号房屋是林增文于1993年8月以集体土地批建所得，是农村宅基地房屋。原告林增文是农村村民，被告向翠英、吕家源是城市居民，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”�中华人民共和国土地管理法》明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，原告林增文与被告向翠英双方的房屋买卖是我国法律、法规所禁止的。双方的《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》和法规的强制性禁止规定，其《售房协议》无效，原告林增文应返还购房款28万元；被告向翠英、吕家源应返还座落于建水县临安镇育新巷17号房屋；双方签订《售房协议》后，被告向翠英、吕家源对房屋进行了装修、改建，原告林增文应给予适当的经济补偿。该房屋评估现价值为8630O0元，较之当初双方房屋买卖时的价格28OO0O元已发生增值，对于该房屋增值部分的价值，应由原告林增文向被告向翠英、吕家源进行补偿，但因双方买卖房屋的行为违反相关法律规定禁止性规定，原、被告双方都有过错，被告方应得的房屋增�部分的补偿自己也应承担一半。对于原告林增文诉称只收取过被告的买房款10000元的事实，因原告林增文未提交证据证实，不予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：“一、2007年3月12日原告林增文与被告向翠英订立的《售房协议》无效；二、由被告向翠英、吕家源于本判决生效后30日内将座落于建水县临安镇育新巷17号房屋返还原告林增文；三、由原告林增文于本判决生效后3O日内返还被告向翠英、吕家源购房款28万元，房屋增值补偿款291500元。案件受理费55O0元，由原告林增文承担2750元，被告向翠英、吕家源承担2750元。”
原审判决宣判后，上诉人林增文不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并改判。主要理由如下：向翠英、吕家源在整个一审庭审终结过程中的答辩和反驳观点都始终坚持买卖�同有效，并没有主张任何反请求，更没有行使任何符合法律意义的诉权。原判第三项对返还购房款及补偿增值款的径直下判，超越审判权限代向翠英、吕家源行使诉权，违背人民法院不告不理的审判原则，侵犯了民事权利主体对诉的自由意志及上诉人的答辩权。原判自主启动鉴定程序、自主解决鉴定费用并以鉴定结论作为定案依据违反《民事诉讼法》第六十四条的规定。2007年争议房屋的价值已无法评估，也就无法证实其增值部分，向翠英、吕家源主张损失只应由其承担举证责任，原判以所谓房屋增值部分作为对方经济损失，并按均等过错进行分担缺乏法律依据。《合同法》第五十八条对合同无效的处理原则是各自返还，不能返还的折价补偿。且林增文通过支付赎金得到的房屋仍是无法进行市场化估值流通物。农村社会保障体系和城镇社会保障体系的差别是明显悬殊的，宅基地使用权和房屋是农民的安身立命之本，原判以房屋增值作为对方的损失背离了国家对农民赋予农村宅基地使用权的属性。房屋在发生买卖前后均是林增文、向翠英、吕家源共同的生活居所，不存在原判认定的所谓装修、改造。综上，原判对第三项的判决从程序到实体都是错误的。故提起上诉，请求二审人民法院依法撤销。
上诉人向翠英、吕家源答辩及上诉理由：原审程序合法，且法院为了查明案件事实，依职权委托鉴定机构作了争议房屋价值认定是符合法律规定，也是必要的。林增文对鉴定结论所提上诉理由与其认为法院委托鉴定违法的上诉理由互相矛盾。原审法院对装修价值没有认定及处理。原判判决双方均等责任存在错误。
上诉人向翠英、吕家源系夫妻关系。1993年11月，林增文与向辉（向翠英、吕家源之女）结婚时，争议房屋已经建成。2006年6�，林增文曾将本案房屋在售房中介挂牌发布28万元售房信息。向翠英、吕家源遂与林增文协商，以28万元购买争议房屋。房款交清后，向翠英、吕家源因自己房屋出卖筹资，才搬到现址房屋居住。2007年3月，林增文与向翠英补签《售房协议》一份，林增文出具《收据》一张。向翠英、吕家源迁至争议房屋，并对房屋进行了改建及装修。林增文明知农村宅基地建房不能对村集体组织以外的其他居民出售的规定而出售房屋，造成房屋买卖合同无效的过错责任，应当完全由林增文承担。原审法院审理中根据向翠英、吕家源的申请，委托建水县价格认证中心对本案房屋作了价格鉴定。向翠英、吕家源购买房屋时是按照当时的市场价格，现林增文收回本案房屋，也应当按照现价支付给向翠英、吕家源。要求林增文以8630O0元返还上诉人。恳请二审法院依法作出公正裁决。
上诉人林增文答辩称：坚持林曾文上诉状上的意见。另向翠英、吕家源要求按现时价格返还863000元缺乏事实和法律依据。林增文实际收到的买卖房屋价款仅为10万元，当时因种种原因所出具28万元收据与事实不符。向翠英、吕家源对其“购买房屋是按照当时的市场价格购买”的上诉事由未提供证据证实，不应支持。林增文原系向翠英、吕家源之女婿，对林增文的情况完全知悉，其所谓林增文恶意隐瞒无法成立。向翠英、吕家源的上诉理由不能成立，应依法驳回。
二审中，经本院征询双方当事人对原审法院认定事实的意见，林增文对“以人民币28万元卖给乙方（向翠英、岳母）并进行了钱物交易”有异议，认为只收了10万元，对其他无异议。向翠英、吕家源无异议。针对林增文所提异议，本院认为，2007年3月12日《收据》证实了林增文收到房款28万元，且其在起诉状中提出以28�元转让给向翠英、吕家源，并进行了钱物交付。故对林增文所提异议不予采信。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
二审另查明，本案争议房屋办理了《集体土地建设用地使用证》、《房权证》，土地使用者、房屋所有权人均登记为林增文。向翠英、吕家源在购买争议房后将一楼、二楼房间内外刷了双飞粉、乳胶漆，二楼安装铝合金推拉门一道、更换太阳能热水器及对卫生间进行装修。并在房顶建盖石棉瓦房一间。
二审中，林增文、向翠英、吕家源均未提交新证据。
综合双方当事人的上诉主张及相互答辩，本案争议焦点是：原审判决程序是否违法；林增文应如何返还向翠英、吕家源房款？
本院认为，鉴定程序的启动系向翠英、吕家源向原审法院提交了《委托鉴定申请书》，且双方进行过鉴定结构协商。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故林增文认为原审法院主动鉴定及向翠英、吕家源并未就返还房款提出要求，原判对返还房款进行处理程序违法的主张不予支持。林增文在出售房屋时应当知道农民村宅不得向城市居民出售，且又在房屋出售7年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，而向翠英、吕家源购房前不严格验证对方房屋产权能否交易，盲目购买，双方对导致合同无效均存在过错。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按比例进行补偿。原审法院对返还房屋价款的处理并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人林增文和上诉人向翠英、吕家源的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费5500元，由林增文承担2750元，向翠英、吕家源承担2750元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自行履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内，向原审法院申请执行。
审 判 长 李彦斌
审 判 员 李 涌
代理审判员 李治平
二〇一四年五月五日
书 记 员 黄 洁