成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2738号
原告仁恒置地（成都）有限公司（成都）有限公司。住所地：成都市。
法定代表人钟声坚。
委托代理人马欣，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人彭雪露，泰和泰律师事务所律师。
被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司。住所地：成都市新都区。
法定代表人龙涛。
原告仁恒置地（成都）有限公司（简称仁恒置地公司）与被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司（简称蓝山股权公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，由于被告蓝山股权公司下落不明，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告仁恒置地公司的委托代理人马欣到庭参加了诉讼。被告蓝山股权公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告仁恒置地公司诉称，2013年9月24日，仁恒置地公司与蓝山股权公司签订《租赁合同》，约定由蓝山股权公司承租仁恒置地公司位于成都市锦江区人民南路二段1号仁恒置地广场写字楼第13层01单元房屋（以下简称“租赁单元”）。《租赁合同》签订后，自2014年9月1日起截止2014年12月17日，蓝山股权公司共计拖欠仁恒置地公司租金530742．83元。根据《租赁合同》5．3条约定“承租方逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日，每日按拖欠金额的0．3‰支付违约金，逾期达30日以上的，出租方有权选择继续履行合同，每日按拖欠金额的0．5‰支付违约金，且出租方有权在此后任何时间内解除合同”。2014年12月17日，仁恒置地公司向蓝山股权公司送达《解除合同通知书》，通知解除双方的租赁关系。根据《租赁合同》20．2条约定“承租方逾期支付租金达到30天的，出租方可通知承租方解除本合同，承租方已支付的保证金不予退还，并应按照本合同20.4条约定的违约金计算标准支付违约金；合同20．4条约定，出租方因20．2条约定情形解除合同的，剩余租赁期限达二十个月以上的，承租方应按租赁单元二十个月的租金及物业公共服务费承担违约金；合同15．1条、15．2条约定，承租方最迟应于合同提前解除之日17：00时之前交还租赁单元，并办理完毕清扫、恢复原状等相应义务，否则，每逾期一日，承租方应按合同约定的最后一个月的日租金的2倍支付逾期占用使用费”。经仁恒置地公司多次催促，蓝山股权公司至今仍未对租赁单元恢复原状，亦未向仁恒置地公司支付上述包括租金、违约金在内的任何费用。蓝山股权公司的行为不仅违反了双方合同约定，也对仁恒置地公司的正常生产经营造成了不良影响。请求判令：1、蓝山股权公司向仁恒置地公司支付2014年9月1日至2014年12月17日期间拖欠的租赁单元租金530742．83元及逾期支付违约金32648．13元（暂计算至2015年2月10日，实际金额计算至被告支付之日止）；2、蓝山股权公司向仁恒置地公司支付提前解约违约金3459748．8元；3、蓝山股权公司向仁恒置地公司支付恢复原状费用663681．91元；4、蓝山股权公司承担本案全部诉讼费用。
被告蓝山股权公司未作答辩。
经审理查明，2013年9月24日，仁恒置地公司（出租方）与蓝山股权公司（承租方）签订《租赁合同》，约定：承租方将其拥有的坐落于成都市人民南路二段1号仁恒置地广场写字楼第13层01单元的房屋或场地即租赁单元出租给承租方使用，租赁面积为930.04平方米；租赁期为36个月，自2013年12月1日至2016年11月30日止；租金按租赁面积计算，每月每平方米为160元，每月租金金额为148806.40元；租金按月支付，先付后用，除首月租金外每月租金于每个日历月的第1日支付，承租方逾期支付租金的，应当自逾期之日至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.3‰向出租方支付违约金。若承租方逾期支付租金达30日以上（含本数）的，出租方有权选择以下任一种处理方式：（1）解除合同；（2）继续履行合同，逾期时间内承租方继续每日按拖欠金额的0.5‰支付违约金，且出租方有权在此后任何时间行使解除合同的权利；承租方须按月向租赁方支付物业公共服务费，标准为每月每平方米26元；承租方应于本合同签署后7日内向出租方支付租赁单元之保证金，保证金金额为518962.32元，如承租方违反本合同之规定，则无论是否预先通知承租方，出租方有权（但并无义务）以保证金抵付承租方应付款项，和∕或作为出租方因此而遭受损失之赔偿，出租方亦有权根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给承租方，但承租方无权自行或要求出租方以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；承租于2013年10月15日将租赁单元交付承租方；承租方应最迟于租赁期届满日或本合同提前解除之日17：00时之前向出租方交付租赁单元并办理完毕约定的全部事项；承租方向出租方交还租赁单元前，应办理完毕下述全部事项，并使租赁单元符合本合同附件二约定之标准及以下条件，否则，出租方有权拒绝接受交还的租赁单元：承租方如对租赁单元进行了任何装修、增建或改建，应将租赁单元恢复原状，即出租方交付给承租方时的状态，并须将租赁单元及放置其中的所有固定附着物、装置以及附加设备以良好、清洁、适租及经妥善维修的状态交还给出租方，由此发生的费用由承租方承担，若不能恢复原状的，承租方应在交还租赁单元前向出租方支付出租方预估接受的恢复费用；承租方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达到30天的，出租方可通知承租方解除本合同，提前终止租赁合同，收回租赁单元，承租方已支付的保证金及租金不予退还；承租方擅自单方面提前解除合同或出租方因约定的情形或其他因承租方原因导致本合同解除的，剩余租赁期二十个月以上，承租方应承担的违约金为租赁单元二十个月的租金及物业公共服务费。《租赁合同》附件二载明：附属设施及设备状况为：1、吊顶（金属板天花系统、灯具及节能灯管、空调、烟感及喷淋接口以及大开间标准安装到户；2、地面为架高地台大开间标准架设到户；3、地下中继设备为通讯网络接驳入户至中继盒；4、墙面为乳胶漆刷白；5、窗帘为电动卷帘安装到户，提供遥控器；6、门为双扇入户玻璃门。
2013年9月27日，仁恒置地公司向蓝山股权公司交付了租赁物，蓝山股权公司向仁恒置地公司支付了518962.32元保证金。蓝山股权公司从2014年9月1日起未向仁恒置地公司给付租金。2014年12月17日，仁恒置地公司向蓝山股权公司送达了《解除合同通知书》，主要内容为；贵我双方于2013年9月24日签订《租赁合同》，由贵公司承租我公司位于成都市人民南路二段1号仁恒置地广场写字楼第13层01单元的房屋。我公司将该房屋交付贵公司，但自2014年9月1日截止2014年10月31日，贵公司共计拖欠我公司租金297612.80元。根据《租赁合同》约定，我公司有权解除合同，收回该房屋，保证金不予退还，同时贵公司应向我公司支付因合同提前解除后的违约金。贵公司应在合同解除当天17时前将该房屋交回我公司，如逾期交还的，应向我公司支付逾期占用期间的使用费。房屋交还时，贵公司应将房屋恢复原状，逾期不作处理的，视为对房屋内物件放弃所有权，我公司有权处分。我公司郑重通知如下：一、从即日起，我公司解除与贵公司签订的《租赁合同》；二、请贵公司尽快腾空房屋，并在2014年12月22日前将恢复原状后的房屋交还我公司。仁恒置地公司向蓝山股权公司送达《解除合同通知书》的过程经四川省成都市国力公证处进行了公证，四川省成都市国力公证处出具了（2014）川国公证字第27477号《公证书》，该公证书载明，仁恒置地公司的工作人员将《解除合同通知书》张贴在成都市人民南路二段1号仁恒置地广场写字楼第13层1301、1304号的房间门口。截止2014年12月17日蓝山股权公司尚欠仁恒置地公司的租金为530742.83元（3个月零17天×每月租金148806.4元）。
《租赁合同》解除后，仁恒置地公司与蓝山股权公司未办理租赁物的交接，蓝山股权公司下落不明。仁恒置地公司委托有关单位对涉案租赁物恢复原状的费用进行评估，2015年5月5日，深圳市好迪威窗饰技术发展有限公司出具了《恢复原状费用评估说明》，载明窗帘恢复原状的费用为5530.5元；龙信建设集团有限公司成都仁恒置地广场项目部出具了《恢复原状费用评估说明》，载明空调恢复原状报价382060.06元，电气恢复原状报价166578.19元；四川穗港消防工程有限公司出具了《恢复原状费用评估说明》，载明消防恢复原状报价为52717元；四川上舍装饰设计工程有限公司出具了《恢复原状费用评估说明》，载明拆除天花板、墙面、地板等报价为577788.98元。对恢复原状的费用，本院认为仁恒置地公司提交的证据证明力不足，向其释明可申请司法鉴定，但仁恒置地公司放弃司法鉴定。
以上事实有原告仁恒置地公司提交的仁恒置地公司和蓝山股权公司营业执照、《租赁合同》、《解约通知书》、《公证书》、恢复原状费用的预估报告书一组。《租赁合同》、《解约通知书》、《公证书》本院予以采信，作为本案证据。恢复原状费用的预估报告书一组本院对其形式上的真实性予以确认，但证明力本院将结合全案事实进行认定。
本院认为，仁恒置地公司与蓝山股权公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，《租赁合同》约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，故《租赁合同》合法有效。在《租赁合同》签订后，仁恒置地公司按照合同的约定向蓝山股权公司交付了租赁物，蓝山股权公司也按约定向仁恒置地公司支付了518962.32元保证金，并支付了仁恒置地公司截止2014年8月31日以前的租金等费用。但蓝山股权公司从2014年9月1日起未按约定向仁恒置地公司支付租金，蓝山股权公司未支付租金的行为，违反《租赁合同》的约定，属违约行为，仁恒置地公司于2014年12月17日提出解除合同，符合《租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故仁恒置地公司提出解除《租赁合同》合法有效。根据（2014）川国公证字第27477号《公证书》载明的内容，《解除合同通知书》已于2014年12月17日到达蓝山股权公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故《租赁合同》已于2014年12月17日解除。
本案查明，蓝山股权公司尚欠仁恒置地公司2014年9月1日至2014年12月17日的租金为530742.83元（3个月零17天×每月租金148806.4元），故仁恒置地公司要求蓝山股权公司支付尚欠租金，本院予以支持。根据《租赁合同》约定“……每月租金承租方应于每个日历月的第1日支付…..解除合同的，承租方继续每日按拖欠金额的0.5‰支付违约金”。故仁恒置地公司要求蓝山股权公司支付延迟支付租金的违约金，本院予以支持。又根据《租赁合同》约定“承租方擅自单方面提前解除合同或出租方因约定的情形或其他因承租方原因导致本合同解除的，剩余租赁期二十个月以上，承租方应承担的违约金为租赁单元二十个月的租金及物业公共服务费”。故仁恒置地公司要求蓝山股权公司支付二十个月的租金和物业管理费符合双方的约定，该约定实际是要求因违约方的行为导致合同解除的处罚即要求蓝山股权公司承担合同提前解除的违约金责任，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限，故本案提前解约的违约金，应根据合同约定的36个月履行期限，仁恒置地公司收回租赁物后，还需要对租赁物进行复原以及待租的情况，考虑蓝山股权公司违约程度和履行能力，并根据公平原则，本院确定提前解约违约金按6个月租金和物业管理费标准计算为宜即为1037924.64元{6个月×（每月租金148806.4元＋每月物业管理费24181.04元）。仁恒置地公司要求按月租金和物业公共服务费之和的二十个月计算提前解约违约金，本院不予支持。又因仁恒置地公司收取了蓝山股权公司保证金518962.32元，根据《租赁合同》约定：如承租方违反本合同之规定，则无论是否预先通知承租方，出租方有权（但并无义务）以保证金抵付承租方应付款项，和∕或作为出租方因此而遭受损失之赔偿，出租方亦有权根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给承租方，但承租方无权自行或要求出租方以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。该约定表明，保证金可以冲抵赔偿金，故上述提前解约违约金1037924.64元应从保证金中冲抵，不足部分蓝山股权公司继续给付。《租赁合同》约定：承租方如对租赁单元进行了任何装修、增建或改建，应将租赁单元恢复原状…..若不能恢复原状的，承租方应在交还租赁单元前向出租方支付出租方预估接受的恢复费用。根据该约定，蓝山股权公司应将租赁物恢复原状交付仁恒置地公司或支付相应的恢复原状的费用，但本案仁恒置地公司提交的恢复原状的证据材料，其证明力不足，仁恒置地公司又放弃司法鉴定，故恢复原状费的主张因证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仁恒置地（成都）有限公司给付租金530742.83元，并支付违约金（其中148806.4元，从2014年9月1日起计算至给付完毕止；其中148806.4元从2014年10月1日起计算至给付完毕止；其中148806.4元从2014年11月1日起计算至给付完毕止；其中84323.63元从2014年12月1日起计算至给付完毕止，按每日0.5‰和标准执行）。
二、被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仁恒置地（成都）有限公司支付解除《租赁合同》的违约金518962.32（应付违约金1037924.64元-已付保证金518962.32元）
三、驳回原告仁恒置地（成都）有限公司的其他诉讼请求。
如果被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取44294元，由被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司负担24294元，原告仁恒置地（成都）有限公司负担20000元。本案公告费600元，由被告成都蓝山股权投资基金管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐国书
人民陪审员 张一川
人民陪审员 雷 莉
二〇一五年十月八日
书 记 员 熊 崴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。