浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终476号上诉人（原审原告）：金亚囡，女，1962年11月18日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：张隽，北京大成（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舟山科来华建材家居市场有限公司，住所地舟山船用品市场6幢东八路1号。法定代表人:林月扬，董事长。委托诉讼代理人:赵行海，浙江品正恒联律师事务所律师。上诉人金亚囡因与被上诉人舟山科来华建材家居市场有限公司（以下简称“科来华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2017年11月16日，经本院院长批准延长审限二个月。本案现已审理终结。金亚囡上诉请求：撤销一审判决，依法改判科来华公司继续向其履行《承诺书》和《承诺书受理单》约定义务，支付回购款856688.63元及逾期回购利息。事实和理由：1.双方之间形成投资经营关系，《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《承诺书》均系双方的真实意思表示，属于购房合同或委托经营合同整体调整范围，科来华公司在售房同时明确作出的回购承诺，应对此承担相应法律后果；2.双方约定的回购条件是如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益，该两条件为二选一，可由买受方选择，只要买受方选择的任一条件成立，科来华公司即应无条件回购；3.金亚囡在约定的回购期限内提出了回购申请，且科来华公司出具的《承诺书受理单》明确表示在受理后三个月内办理完毕承诺书相关事宜，该受理单是双方对原《商品房买卖合同》和《承诺书》相关约定的进一步确认，且不存在无效和可撤销的情形；4.科来华公司依照约定未回购造相关损失，应予赔偿，具体损失范围：第一、购房款554350元；第二、以554350元为基数按年利率5.50%计算2010年8月27日至2016年6月20日的回购利息，共计177422.38元（第一、二两项合计731772.38元）；第三、以731772.38元为基数按年利息5.50%计算2016年6月21日至2017年12月12日的利息，计51424.55元，截至2017年12月12日逾期回购价格和利息合计783196.93元；第四、以783196.93元为基数按同期同档贷款年利率4.75%计算2017年12月13日起至实际清偿日止的逾期利息；第五、因购买上述商铺所支出的契税、保险费、非住房登记费等各项费用20429.70元、两次诉讼费23062元、律师费30000元；第六、因此次商铺回购产生的所有费用；5.一审判决造成严重错误的价值引导，抛开实体重社会效果，违背了以事实为依据、以法律为准绳的审判原则。科来华公司辩称，1.《承诺书》表述的“无条件回购”，本质上将经营的风险全部转嫁给该公司，该承诺内容显失公平，损害了市场内其他经营主体利益，且“无条件回购”的承诺也违反了《广告法》关于“不得对未来效果收益或者其他相关的情况作出保证性承诺明示或暗示保本、无风险或保收益等”的强制性规定，故“无条件回购”承诺应属无效；2.《承诺书》不是商品房买卖合同的附件，属于独立的民事行为，现有证据表明市场出租率已超过95%以上，因此“无条件回购”承诺适用的前提不具备，回购条件尚未成就；3.《承诺书受理单》的内容依附于《承诺书》，鉴于回购条件尚未成就，也就无法办理承诺书相关事宜；4.根据《承诺书》的本意，回购需要承担购房款加上五年期存款利息，其他部分的利息计算缺少依据；5.金亚囡提出的要求科来华公司承担购买商铺所支出的契税、诉讼费、代理费等各项损失，缺乏事实依据。因此，请求依法驳回金亚囡的上诉请求。金亚囡向一审法院起诉请求：1.科来华公司回购舟山科来华国际家居广场9幢1层135号商铺，返还其购房款554350元，并支付自2010年8月27日起按年利率5.50%计算至实际清偿日止的利息；2.科来华公司向其支付因购买上述商铺所支出的契税、保险费、非住房登记费等各项费用共计20429.70元；3.科来华公司承担其支出的代理费10000元。一审法院认定事实：2010年8月27日，金亚囡与科来华公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》（含附件），约定由金亚囡购买坐落于科来华国际家居广场9幢135号商业营业用房一套，建筑面积35.44平方米，单价每平方米15641.93元，总价款554350元，买受人采首付款加余款按揭方式支付；在具备商品房正常使用基本条件并交付给买受人后，由买受人将商品房经营使用权（含钥匙）交付于出卖人筹建的市场经营管理有限公司等内容。2012年5月29日，金亚囡办理了该房屋产权登记。2010年8月27日，金亚囡（甲方）与科来华公司（乙方）就上述房屋并入统一经营管理签订一份《委托经营管理合同》，主要约定：1.甲方同意将该房屋在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方；2.甲方同意乙方有权与最终租户订立、变更和终止租赁合同，乙方有权按市场行情制定租金标准以收取经营收入；3.委托经营管理期限内，本合同双方均不得单方撤销委托；4.委托经营管理期限内在该房屋竣工验收合格交付乙方使用后，自2011年3月18日起至2021年3月17日止，共十年；5.委托期内前三年，甲方自愿放弃租金收益，产生的租金收益全部归属乙方，第四经营年度起的租金收益按实由乙方代收，并由乙方在收取5%手续费后，剩余租金收益归甲方所有，相应税费双方各自承担等内容。合同签订后，金亚囡将该房屋经营使用权移交给科来华公司。为降低买受方投资风险，同日，科来华公司单方向金亚囡出具一份《承诺书》，主要载明“如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益，那买受方可以在第五个经营年度届满前三个月内提出回购申请，我方按签约价加上五年银行最高存款利率无条件给予回购，回购相关费用由我方负责（本承诺书有效期于第五个经营年度届满后一个月止）”。该《承诺书》加盖了科来华公司合同专用章。2016年3月20日，金亚囡向科来华公司提出回购申请，科来华公司于同日出具一份《承诺书受理单》，表示在受理后三个月内办理完毕承诺书相关事宜。另外，金亚囡为办理该房屋相关产权手续，支付契税、保险费、非住房登记费等各项费用合计20429.7元。一审法院认为，金亚囡向科来华公司所购商铺，售后直接委托与科来华公司相关联的市场经营公司出租经营，在前三个经营年度培育市场免租后，自第四个经营年度开始由市场经营公司代收租金并扣除相应费用后将剩余收益归金亚囡所有。由此，可以认定金亚囡购置商铺系属投资行为，结合委托经营、回购意思表示及市场经营公司与科来华公司之间的关联关系，可以认定科来华公司系金亚囡的投资相对人，与金亚囡形成投资经营关系。而科来华公司向金亚囡作出回购的意思表示，实属为吸引投资、降低金亚囡投资风险的保障措施之一。那该“保障措施”是否对金亚囡购买商铺产生决定性影响，亦即金亚囡是否在得不到科来华公司的“保障措施”情形下而动摇购买该商铺？结合购房合同、委托经营合同与承诺书出具的时间系同日，而两份合同条款却并未包含回购条款，以及金亚囡购房时商铺市场行情，由此可知回购系金亚囡在订约后另行实施的民事法律行为，而不属于购房合同或委托经营合同所确定的调整范围。依承诺书文义并结合当时缔约情形，科来华公司向金亚囡作出了愿意返还投资资本的要约，在第五个经营年度期满并符合一定条件后，得经金亚囡承诺而成立合同并产生投资资本返还请求权，该请求权在案件具体指向了原商铺价款支付请求权，案件纠纷仍须在房屋买卖的法律范畴内解决，故案由应确定为房屋买卖合同纠纷。科来华公司在缔结购房合同、委托经营合同后向金亚囡发出符合一定条件后回购的要约，金亚囡于2016年3月20日向科来华公司作出回购的承诺，双方合同业已成立。科来华公司向金亚囡出具的承诺书受理单应视为其对金亚囡发出承诺的确认，双方共同固定了回购合同成立的事实。但与此，该回购合同设置了履行条件，即“如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益”，对此金亚囡未提供证据加以证明，根据科来华公司抗辩所提供的证据能够反映科来华市场已经形成，认定该回购的条件并不成就，金亚囡向科来华公司行使商铺价款返还请求权的条件尚不具备，应当予以驳回。金亚囡主张科来华公司支付购买涉案商铺所支出相应税费并承担案件代理费的，均应以回购为前提，故对该诉请亦应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回金亚囡的全部诉讼请求。一审案件诉讼费11531元，由金亚囡负担。本院二审期间，金亚囡围绕上诉请求提交了十三组证据，本院依法组织当事人进行了证据交换。证据1答业主书、证据2答业主书公告张贴情况，拟证明科来华公司自认拥有回购承诺书的业主可以主张回购要求；证据3和证据4店铺117-118的照片、店铺135-136的照片，拟证明科来华整体市场尚未形成；证据5案外人的商品房买卖合同，拟证明科来华公司向案外人出售的价格为8670.33元/㎡，远低于金亚囡的购买价，即金亚囡没有实现投资价值，符合回购条件；证据6互联网房屋销售信息，拟证明科来华市场尚未形成；证据7租金收取政策和措施、证据8和证据9新闻报道、证据10（2011—2016年）限额以上批发零售额贸易业商品销售类值、证据11房屋销售价格指数、证据12科来华家居广场建设项目环境影响报告书简要本、证据13舟山科来华建材市场影响企划全案，拟证明科来华市场尚未形成，租金回报没有达到预期，无法满足业主投资目的，符合回购条件。科来华公司质证认为，对于证据1和证据2的证据三性无异议；对于证据3和证据4，一审已出示过，可以证明该市场的出租率为95%以上，已经形成一定市场规模；对于证据5，系回馈社会的个别活动，该价格不具有可比性；对于证据6至证据13，真实性无异议，关联性均有异议。本院认为，上述证据符合证据三性原则，对其证据资格予以确认，对其证明力在下文中一并予以阐述。二审另查明，结合2010年8月27日同日签署的《承诺书》和《委托经营管理合同》，金亚囡与科来华公司约定的经营年度始于2011年3月18日，五个经营年度时间为2011年3月18日至2016年3月17日。该期间内五年期银行最高存款利率为5.50%，2014年11月22日起，人民银行不再公布金融机构人民币五年期定期存款基准利率。2016年2月至今，人民银行发布的贷款基准利率一至五年（含五年）年利率为4.75%。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同履行过程中引发的纠纷，争议焦点在于：一、科来华公司是否应按照《承诺书》和《承诺书受理单》等约定回购涉案商铺；二、科来华公司因未及时回购涉案商铺对金亚囡造成的损失范围以及责任承担问题。一、关于是否应当回购涉案商铺问题民事法律关系的产生、变更、消灭，必须基于民事主体的意思表示一致才能形成。一项民事交易特别是类似本案商铺买卖和回购交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。书面的合同材料在性质上属于原始证据、直接证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。根据现行法律和司法解释规定，依据书面证据在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表意思表示的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。若要否定书面证据所体现的权利义务，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他权利义务，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。具体到本案，金亚囡与科来华公司之间因购买和回购涉案商铺实施了多个民事法律行为，经历了多项意思表示的协商，这一动态调整过程集中体现于《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《承诺书》以及《承诺书受理单》。双方对于上述书面证据的合法性、真实性均无异议。根据科来华公司出具的《承诺书》，“如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益”，金亚囡可以在指定期限内要求科来华公司回购涉案商铺。基于不同利益考量，双方对回购条件“期望的升值或租金收益”是否已经成就存在不同认识，而且何谓“期望的升值或租金收益”，客观上也存在参照标准方面的差异。但金亚囡要求科来华回购涉案商铺的基础不仅在于《承诺书》，还包括《承诺书受理单》。该受理单系对之前双方权利义务的全面性概括，明确表明科来华公司将在三个月期限内办理完毕《承诺书》确定的义务。《承诺书》和《承诺书受理单》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应属有效。科来华公司认可《承诺书》和《承诺书受理单》的真实性，且其作为一定规模的市场主体，具有预防及辨别经营风险的能力，故《承诺书》和《承诺书受理单》对其具有约束力。现金亚囡基于科来华公司出具的《承诺书》和《承诺书受理单》请求其回购涉案商铺，科来华公司应依约履行回购义务。故对于金亚囡的此项上诉请求，予以支持。一审法院认定回购条件未成就，进而驳回金亚囡的诉请，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。二、关于赔偿范围及责任承担问题《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，科来华公司未按约定时间回购涉案商铺构成违约，理应依法承担相应的违约责任。结合《承诺书》和《承诺书受理单》约定，具体赔偿范围和责任认定：1.购房款554350元，予以支持；2.委托经营五年期间按照五年期银行最高存款利率回购的利息，予以支持，即以554350元为基数按年利率5.50%计算2011年3月18日至2016年3月17日利息，计152446.25元；上述两项合计706796.25元；3.自2016年3月18日起至实际清偿日止的逾期利息，金亚囡主张部分以年利率5.50%计算，缺乏事实依据，金亚囡主张部分参照人民银行贷款基准利率（一至五年含五年）4.75%计算，相对合理，故确认2016年3月18日起至实际清偿日止的逾期利息按年利率4.75%计算；4.因回购商铺产生的所有税费，《承诺书》已经明确由科来华公司负担，亦予以支持。对于金亚囡主张的逾期回购价格和利息计算方式，缺乏合同和事实依据，不予支持。对于金亚囡要求科来华公司赔偿当初因购买涉案商铺所支出的契税、保险费、非住房登记费等各项费用20429.70元、诉讼费23062元以及律师费30000元的支出，双方对此并无特别约定，对该项上诉请求，亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有不当，本院予以纠正。金亚囡的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初3411号民事判决;二、舟山科来华建材家居市场有限公司本判决生效后十五日内支付金亚囡购房款及委托经营五年期间的利息共计706796.25元；三、舟山科来华建材家居市场有限公司本判决生效后十五日内支付金亚囡以554350元为基数按年利率4.75%计算自2016年3月18日起至实际清偿日止的利息；四、金亚囡在收到本判决第二项确定的项款后十五日内协助舟山科来华建材家居市场有限公司办理科来华国际家居广场9幢135号商业营业用房所有权变更登记；五、由舟山科来华建材家居市场有限公司承担回购上述商业营业用房所有权变更登记产生的所有税费；六、驳回金亚囡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11531元，二审案件受理费11531元，元，共计23062元，由被上诉人舟山科来华建材家居市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  褚 炅审 判 员  张秀梅二〇一七年十二月二十二日法官助理  方 燕代书记员  毛 贇??