湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民初字第497号
原告（反诉被告）龚付兵，男，1981年11月26日出生，苗族，湖南省保靖县人，住湖南省保靖县。
委托代理人罗运刚，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）龙国求，男，1965年11月21日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
委托代理人刘先弟，湖南高新律师事务所律师。
原告（反诉被告）龚付兵与被告（反诉原告）龙国求房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员颜学超独任审理，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，书记员颜雯担任法庭记录。原告（反诉被告）龚付兵及其委托代理人罗运刚、被告龙国求及委托代理人刘先弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚付兵诉称，2010年原告欲在凤凰高速公路出口附近开设一家酒楼，于是租赁被告的一栋四层楼房及场地，经过充分协商，于2010年4月18日签订了《租房协议书》。协议约定：“除一楼外整体出租给乙方，包括房屋左边大约400平米的空地和房屋前面大约500平米的坪场，在左边空地上的一层小瓦房由甲方无条件自行拆除。出租期限为10年，自2013年1月1日至2023年1月1日，年租金为45800元，一年一付”。签订合同时原告就付清了2013年1月1日至2014年1月1日的租金。石某某和田某某作为见证人在合同上签字。合同生效后，原告龚付兵多次找到被告龙国求要求其拆除小瓦房，交付场所给原告装修经营，而被告却以该房屋处于即将拆迁地段为由搪塞，拒不交付使用。过了几个月，原告又多次找到被告要求其履行合同，交付房屋，但被告故意躲着拒不见面。最后还将房屋租给他人经营，已构成严重违约。为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判决：1、判令被告履行2010年4月18日签订的《租房协议书》；2、判令被告交付租赁房屋及场地给原告经营；3、判令被告赔偿损失并承担违约责任；4、案件受理费由被告承担。
原告龚付兵为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格。
2、租房协议书1份，拟证明双方的租赁关系。
3、情况说明1份，拟证明被告房屋未交付是因为房屋要拆迁。
4、田某某证明1份，拟证明原、被告之间的租赁关系，原告已缴纳一年租金，但租赁物未交付使用。
5、石某某证明1份，拟证明原、被告之间的租赁关系，原告已缴纳一年租金，但租赁物未交付使用。
6、租赁场地照片，拟证明租赁场地现状。
被告龙国求辩称，第一、被告与原告签订《租房协议书》是事实。出租期限为10年，自2013年1月1日至2023年1月1日，年租金为45800元，一年一付。协议签订后，原告支付了2013年的租金，2014年租金一直没有支付。第二、首先，被告已经交付了房屋，2013年被告带原告看了租赁房屋情况，把房屋钥匙插在每个房门锁孔里，当面告诉了原告，实际完成了房屋交付手续。原告说未交付房屋完全是歪曲事实。被告从未拒绝交付房屋，房屋一直没有装修是原告自己的原因。被告为了保证原告能在2013年进场装修房屋还拒绝了前来租房的外地人，是原告在观望政府拆迁问题一直未进去装修；其次，原告在诉状中借口说多次找到被告要求拆除小瓦房以后再交付房屋给其经营也不是事实。因为小瓦房拆除与否都不影响原告装修和使用房屋，并且《租房协议书》上也没有具体约定拆除小瓦房的时间；再次，原告所说被告接电话不见面也不是事实。2013年一年原、被告关系都不错，没有理由一年都拒绝他，原告说被告拒绝交付房屋和接了电话却始终不见面也不符合常理。第三、按照《租房协议书》约定，在2014年1月1日原告应该交纳当年房租，但是原告迟迟不肯交纳，直到2014年2月18日，原告才提出再推迟一个星期交纳2014年房租，被告应允并提出：如果原告到时不交房租，就按照租房协议中第六条办理，行使“立即收回房屋的权利”，即“乙方如不能到期付款或在甲方不同意的情况下推迟付款，甲方将立即收回房屋”。由于原告直至2014年2月24日仍未交2014年房租，被告于2014年3月正式行使收回房屋的权利，收回房屋重新对外招租。第四，原告未交2014年租金的行为构成根本违约。第五、原告认为是被告违约，提出按照协议书第六条要求被告承担违约责任，完全没有道理，因为违约人是原告。首先，被告没有合同不到期就强制单方终止合同，被告只是按照约定行使收回房屋的权利。其次，原告一方面要求支付违约金，一方面要求损害赔偿是不合法的。再说原告说的50万元违约金明显过高，属于天方夜谭。再次，原告的违约和干扰、打、砸行为，导致双方失去了继续合作的基础，被告不可能再继续把房屋租赁给原告。第六、《租房协议书》是原告起草的，被告没有文化，原告在违约金方面作了不平等的约定。被告认为法院应当按照公平原则认定这个违约条款同样适用于原告人的违约行为。
被告龙国求为支持答辩意见，向本院提交了如下证据材料：
1、2010年4月18日《租房协议书》1份，拟证明：1、租赁房屋的事实。证明房屋租金一年一付，付款时间是每年的1月1日，2014年原告没有付房租。2、在原告到期没有付租金的情况下，被告有权根据合同第六条规定立即收回房屋，不给予任何补偿。3、《租房协议书》没有约定小瓦房拆除的时间。被告可以选择合理的时间拆除。4、原告没有贴广告，被告没有干涉他行使房屋广告位的权利。5、小瓦房那一块地的保坎双方协议好了是原告负责砌保坎和承担全部费用，原告没有写进租房协议书里面去。
2、石某某的调查记录1份，拟证明：1、原告没有进场装修房屋是在观望，担心政府要拆迁房子，因此不敢进场。不是被告不肯交付房屋。2、证人石某某不知道原、被告房屋交付的情况，所以2014年在原告起草的《证明》材料上面有证明被告“没将房屋交给原告使用”的情况不是事实。还有，证明材料上面说将被告“整栋房屋出租给原告”不是事实。3、县政府要求搬迁、不准出租房屋，没有文件，只是口头上的说法，现在都没有消息，即使政府要求搬迁是事实，也不是被告不愿意履行合同的责任。4、证明2013年10月18日齐良桥村委会给原告出具的《情况说明》，是证人石某某个人的看法，不是村委会集体的意见，因为公章是证人石某某掌管。
3、田某甲调查记录1份，拟证明：1、被告在履行《租房协议书》这份合同。2、如果不是履行与原告签订的《租房协议书》这份合同，2013年被告完全可以将房屋租赁出去，获得房租。3、原告不交付2014年的房租，实际上造成了被告一年的房租损失45800元。
4、田某乙的调查记录1份，拟证明：1、被告在履行《租房协议书》这份合同。2、如果不是履行与原告签订的《租房协议书》这份合同，2013年被告完全可以将房屋租赁出去，获得房租。3、原告不交付2014年的房租，实际上造成了被告一年的房租损失45800元。
5、石某甲的调查记录1份，拟证明：1、2013年，原、被告关系一直比较好，不存在不交付或者拒绝交付房屋的事实。2、证明被告陈述的原告带装修工程队人员到看房屋、量房屋，接收了房屋准备装修和给被告一包香烟的事实。
6、“有门面出租”的照片复印件1份，拟证明：1、2014年2月，原告要求被告推迟付2014年的房租款，被告同意推迟，但是，原告到期仍然没有支付。是原告违约。2、被告在2014年3月份行使房屋收回权收回房屋，对外打广告公开招租。原告看到了，到2014年10月份被告对外招租成功以前，都没有与被告达成新的租房协议，也没有主动交付过2014年的租金行为。
7、王某甲的调查记录1份，拟证明：被告行使房屋收回权，对外招租成功，将房屋租赁给了湘西鑫通汽车销售有限公司的法定代表人作办公、住宿、营业使用，2014年10月份已经进场装修完毕，现在开始使用并营业。
8、租赁房屋全景以及现承租人开始营业的照片复印件3份，拟证明：旁边的小瓦房距离租赁房屋的距离还有很远，不管什么时间拆除都不会影响租赁方装修、使用租赁的房屋。
9、移动公司详单复印件2份，拟证明：原告诉称多次给被告打电话拒绝接听，拒不见面不是事实。
10、手机通话记录照片复印件1份，拟证明：原告诉称多次给被告打电话拒绝接听，拒不见面不是事实。
11、现场照片6份，拟证明：1、原告带人打砸被告房屋，行为恶劣，给凤凰县社会治安带来不安定因素。2、被告按照《租房协议书》收回房屋，行为正当。3、现在双方产生纠纷，矛盾尖锐，再把房屋租赁给原告没有基础。现在已经对外招租成功，不可能重新收回再租赁给原告人。
12、接警证明1份，拟证明：原告带人打架、砸被告房屋后，被告到派出所报案，有报案登记。
反诉原告龙国求诉称，反诉被告龚付兵因为要在凤凰开展旅游业务，需要租赁反诉原告的房屋进行经营，所以于2010年4月18日签订了《租房协议书》，协议约定：出租期限为10年，自2013年1月1日至2023年1月1日，年租金为45800元，一年一付。协议签订后被反诉人支付了2013年的租金。2013年被反诉人听说政府要对该房屋进行征收，加上市场不景气，担心过早投入造成不必要的损失，所以一直没有进场装修。按照协议约定，在2014年1月1日被反诉人应该交纳当年度的租金，但是被反诉人迟迟未交，直到2014年2月18日，被反诉人才提出要求延迟一星期交纳，反诉人同意并提出，如果被反诉人到时仍然未交纳房租，反诉人将收回房屋。可是到了约定时间，被反诉人仍然拖延不交。于是反诉人于2014年3月份把房屋收回。2014年10月，反诉人将房屋重新对外招租成功，被反诉人心里不平衡，带人到反诉人家中进行打架、砸东西，由于被反诉人的打砸行为，给反诉人造成了极大的精神损害和2014年房屋出租应该得到而没有得到的直接经济损失45800元。《租房协议书》是被反诉人起草的，反诉人没有文化，不知道被反诉人在违约金方面作了不平等约定。反诉人认为应当按照公平原则认定这个违约条款同样适用于被反诉人违约时的情形。反诉人向本院提交反诉状，请求依法判决：1、终止2010年4月18日签订的《租房协议书》；2、案件受理费由被反诉人承担。
反诉原告龙国求为支持其反诉请求，向本院提交证据材料与拟证明事项，均与本诉一致。
反诉被告龚付兵口头辩称，第一、2010年签订的《租房协议书》中虽没有约定拆除小瓦房的时间，但是口头约定装修时一起拆除。第二、反诉被告所提交的证据材料情况说明是实事求是的。第三、反诉原告说反诉被告打砸房屋不是事实，事实是反诉原告先动手。
反诉被告龚付兵为支持其反诉请求，向本院提交证据材料与拟证明事项，均与本诉一致。
当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：
1、对原告（反诉被告）提交的证据材料1，经庭审质证，被告（反诉原告）无异议。本院依法予以认定。
2、对原告（反诉被告）提交的证据材料2，经庭审质证，被告（反诉原告）对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对其证明对象、内容及目的有异议。经审查，这证据材料是双方在平等自愿的前提下签订的，不违反法律的强制性规定，来源合法，内容客观真实，本院对其真实性依法予以认定。
3、对原告（反诉被告）提交的证据材料3，经庭审质证，被告（反诉原告）对其真实性、合法性、关联性均有异议。该证据不是齐良桥村委会集体出具的，是掌管公章的村会计石某某个人的观点，仅仅代表他个人的看法，不能代表村委会。经审查，该证明虽然加盖了村委会公章，但是原告并未提供相关的已成文文件或其他证据予以佐证，故本院对该证据不予认定。
4、对原告（反诉被告）提交的证据材料4、5，经庭审质证，被告（反诉原告）对该组证据的合法性、关联性均无异议，但是对其证明对象、证明内容和证明目的有异议。经审查，证人出庭接受双方的询问，该证人证言来源合法，且两份证言相互印证，能够证明原告所说的租赁物一直未交付使用的事实，本院依法予以认定。
5、对原告（反诉被告）提交的证据材料6，经庭审质证，被告（反诉原告）对该证据的合法性、关联性均无异议，但是对其证明对象、证明内容和证明目的有异议。经审查，该证据来源合法，内容客观真实，故对其真实性本院依法予以认定。
6、对被告（反诉原告）提交的证据材料1，经庭审质证，原告（反诉被告）对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，该协议在双方平等自愿的前提下签订，系双方自由意思表示，原告也对其真实性无异议，故对其真实性依法予以认定。
7、对被告（反诉原告）提交的证据材料2，经庭审质证，原告（反诉被告）对证据的真实性有异议，认为该调查记录并不是证人的真实意思，经过核对还有许多涂改的地方，且没有按手印。经审查，经过证人石某某出庭接受质询表明该证据是证人的真实意思表示，该证据来源合法，本院依法对其真实性予以认定。
8、对被告（反诉原告）提交的证据材料3、4，经庭审质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性有异议，认为未附被调查人的身份证明；另外对其关联性也有异议，认为与本案无关；再者该组证据没有和其他证据相互印证。经审查，该组证据与本案没有关联，缺乏证据的关联性，本院依法不予采信。
9、对被告（反诉原告）提交的证据材料5，经庭审质证，原告（反诉被告）对该证据的真实性有异议，认为未附被调查人的身份证明，另外对其关联性也有异议，与本案无关。经审查，该证据与本案没有关联，缺乏证据的关联性，本院依法不予采信。
10、对被告（反诉原告）提交的证据材料6、8，经庭审质证，原告（反诉被告）对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。经审查，该证据来源合法，原告对其真实性也没有异议，本院依法对其真实性予以认定。
11、对被告（反诉原告）提交的证据材料7，经庭审质证，原告（反诉被告）对该证据的真实性有异议，认为仅附了被调查人的名片，未附被调查人的身份证明。经审查，该证据与本案没有关联，缺乏证据的关联性，本院依法不予采信。
12、对被告（反诉原告）提交的证据材料9、10，经庭审质证，原告（反诉被告）对该证据的真实性有异议，证据来源不合法，即使存在通话也不能证明通话内容，再者仅仅提供了2014年3至10份的记录，不能证明之前的情况，更不能证明被告的主张。经审查，该证据与本案没有关联，缺乏证据的关联性，本院依法不予采信。
13、对被告（反诉原告）提交的证据材料11、12，经庭审质证，原告（反诉被告）对该证据的证明内容有异议。经审查，该证据与本案没有关联，缺乏证据的关联性，本院依法不予采信。
依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
原告龚付兵拟在吉怀高速公路凤凰站出口附近开设一家酒楼，于是租赁被告龙国求在该地附近的一栋四层楼房及场地，双方于2010年4月18日签订了《租房协议书》。该协议约定：“被告龙国求将位于凤凰县齐良桥村6组的一栋四层楼房屋（除一楼外）整体出租给原告，房屋左边空地的一层小瓦房由被告龙国求无条件自行拆除，出租期限为10年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止，租金为每年45800元，一年一付。”另外该协议书还约定了双方的应尽事宜、付款方式以及违约责任的承担等相关内容，但并未对房屋交付方式进行具体明确的约定。协议签订之日原告龚付兵提前付给了被告龙国求2013年租金45800元。2012年底被告听说凤凰县政府准备拆除包括其在内的八户人家的房屋后，龙国求一直没有拆除小瓦房，也未将房屋交付给原告龚付兵。由于原告龚付兵一直未能进入房屋进行装修经营，故至今也未支付2014年度租金，被告龙国求以原告未按时交纳租金为由将该房屋收回，并于2014年重新对外招租成功。现该房屋由湘西鑫通汽车有限公司租赁并使用。原告龚付兵为此向本院提起诉讼，请求继续履行双方于2010年4月18日签订的《租房协议书》，请求被告赔偿损失并承担违约金。被告龙国求于2014年11月14日提起反诉，请求终止双方于2010年4月18日签订的《租房协议书》。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人按照约定将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2010年4月18日签订的租房协议书，系双方的真实意思表示，约定的内容也未违反法律的强制性规定，该协议书合法有效，属于法律规定的房屋租赁合同。双方当事人应当按照合同的约定履行合同内容，实现合同目的。该租房协议书明确约定了租赁房屋的用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任的承担等条款，但是对租赁物的支付方式和支付时间并未明确约定，应按照有利于实现合同目的的方式履行。鉴于原、被告双方约定的合同履行期限为2013年1月1日起至2023年1月1日止，按照有利于实现合同目的的原则，被告龙国求应于2013年1月1日之前完成房屋的交付。但被告龙国求在该时间内未对租赁房屋进行交付，其行为已构成违约，故反诉原告龙国求主张反诉被告龚付兵未交纳租金构成根本性违约的说法于法无据，本院依法不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告龙国求违约后本应按照合同继续履行，但是2014年被告龙国求又将房屋重新招租成功，现由湘西鑫通汽车有限公司租赁并使用，继续履行合同已属于事实上的不能。故对原告龚付兵诉请被告龙国求继续履行租房协议书的主张本院不予支持，对反诉原告龙国求请求终止2010年4月18日双方签订的《租房协议书》的主张依法予以支持。由于被告龙国求未交付房屋的违约行为，给原告龚付兵造成了一定损失，故原告龚付兵要求被告赔偿损失的主张，本院依法予以支持。鉴于原告已经支付了2013年度的房屋租金45800元，其损失为45800元加上利息（利息按银行同期贷款利率，从2013年1月1日起计算至被告龙国求履行兑现完毕止）。由于要求损害赔偿与请求支付违约金不能同时适用，否则会造成对违约者的双重惩罚，故对原告龚付兵要求被告龙国求支付违约金的主张本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第五款、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告龙国求赔偿原告龚付兵经济损失45800元及利息（按照银行同期贷款利率，从2013年1月1日起计算至被告龙国求履行兑现完毕止）；
二、驳回原告龚付兵的其他诉讼请求；
三、终止2010年4月18日反诉原告龙国求与反诉被告龚付兵签订的《租房协议书》。
上述给付金钱义务限本判决生效之日起10日内履行完毕，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元依法减半收取50元，反诉费100元依法减半收取50元，共计100元，由被告龙国求承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
代理审判员 颜学超
二〇一四年十二月九日
书 记 员 颜 雯