湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初4857号
原告：湖州朗惠置业有限公司，住所地浙江省湖州市小梅口同心岛太湖乐园内。
法定代表人：金辉，该公司总经理。
委托代理人：樊盛海，男，该公司法务部经理。
被告：叶茂发，男，1982年8月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省宁国市，现居住地浙江省湖州市吴兴区。
委托代理人：程福如，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
被告：蔡田，女，1986年4月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省长兴县，现居住地浙江省湖州市吴兴区。
委托代理人：费嘉仪，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
被告：浙江信仁空调设备有限公司，住所地浙江省湖州市望湖花园天和苑18幢凤凰路28、30号。
法定代表人：叶茂发，该公司总经理。
委托代理人：程福如，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
原告湖州朗惠置业有限公司(以下简称朗惠公司)与被告叶茂发、蔡田、浙江信仁空调设备有限公司（以下简称信仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年8月8日向本院提起诉讼，本院同日予以立案受理。本案依法由代理审判员孙利琴适用简易程序公开审理。依据原告的申请，本院依法进行财产保全。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年11月21日公开开庭审理本案。原告湖州朗惠置业有限公司的委托代理人樊盛海，被告叶茂发与浙江信仁空调设备有限公司的共同委托代理人程福如，被告蔡田的委托代理人费嘉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朗惠公司起诉称：原告与三被告就货款支付问题于2015年2月3日签订《补充协议》，约定工程货款审定金额为12410891.00元，原告已支付货款8453505.00元，剩余货款为3957386.00元（含签订100000元及未提货款1006550.00元）。另，被告叶茂发、蔡田于2015年2月3日向原告购买渔人码头D1、D5、D6号房屋并签署了《商品房买卖合同》，购房总价为10839534.09元，扣除原告应向被告信仁公司支付的货款3957386.00元，剩余购房款6882148.09元，其中购房款6400000元由被告叶茂发、蔡田通过银行按揭贷款支付给原告。截止至诉讼时，被告叶茂发、蔡田仍拖欠原告购房款353838.50元。对未提货款1006550.00元，扣除原告与被告信仁公司在2015年期间签订多份采购安装合同及补充合同的货款金额后，被告信仁公司应退还原告剩余货款598490元。被告信仁公司至今尚欠原告价值5970515.88元的货款税票。2015年3月20日，双方再次签订《补充协议》一份，约定被告叶茂发、蔡田在支付完全部房款前，其购买的D1、D5、D6号楼的房屋租金仍由原告收取。购房款全部支付后，租金由被告叶茂发、蔡田进行收取。根据约定，被告叶茂发、蔡田应返还原告房屋租金254587.12元（截止至2016年6月17日）。原告经多次催讨，三被告均未履行付款义务。故原告为了保护其合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告叶茂发、蔡田支付原告购房款266838.50元；审理过程中，原告变更诉请为被告叶茂发、蔡田支付原告购房款353838.50元；二、被告叶茂发、蔡田支付原告延期付款违约金（暂计算至起诉之日2016年7月6日为48723.56元，要求计算至判决生效之日止）；三、被告叶茂发、蔡田退还原告房屋租金（从2015年8月1日暂计算至2016年6月17日为254587.12元，要求计算至判决生效之日止）；四、被告叶茂发、蔡田按照每日千分之一的标准支付原告延期退还房屋租金的违约金81722.47元；五、被告信仁公司退还货款598490元；六、被告信仁公司提交价值5970515.88元的供货税票；七、本案诉讼费用由三被告承担。
被告叶茂发答辩称：其与原告签订补充协议和房屋买卖合同属实，但原告的第5、6项诉请与其无关。被告一直与原告沟通，要求原告提供账户，但原告不予理睬。被告于2016年11月15日将剩余购房款266838.50元以银行转账的方式支付了原告。被告不存在违约行为。因该合同下的部分房款系以工程款抵充的方式给付，银行审批流程繁琐，按揭贷款于2015年5月12日才发放，这并非被告的主观过错，原告对此亦是知情的。根据双方2015年2月3日签订的《补充协议》的约定，双方仅对按揭贷款约定了违约责任，对其他款项并没有约定违约责任。此外，原告主张的违约金并未提供详细的计算方式及依据，且与合同约定不一致。故原告要求被告给付违约金的主张缺乏事实和法律依据。2015年3月20日签订的《补充协议》，其目的是对按揭贷款提供担保，贷款顺利获批后，涉案房屋已经给付至总价款的96%以上，原告无权收取房屋租金。补充协议的目的已经实现。《商品房买买合同》约定原告应于2015年3月31日前交付房屋，被告已于2015年2月1日于涉案房屋租户重新签订租赁协议，故原告最迟于2015年3月31日后已无权收取房屋租金。原告收取2015年7月1日之前的房屋租金，应从未付购房款中予以扣除或退还。现在被告已全部支付购房款的情形下，原告仍主张房屋租金及相应的利息，缺乏事实依据，且该租金的总额远远高于原告实际损失，甚至已经超过剩余房款。综上，被告请求法院驳回原告的诉请。
被告蔡田答辩称：2016年11月15日，购房款已经全部付清，原告主张被告继续履行付款义务，没有事实依据。被告积极履行合同义务，因部分房款系以工程款抵充的方式给付，银行审批流程繁琐，致使按揭贷款推迟放贷，这不是被告的原因，原告亦是知情的，且双方并没有对其他款项约定违约责任。故被告不存在违约行为，原告主张逾期付款违约金无法律依据。2016年3月20日签订的《补充协议》系由原告与被告叶茂发签订，被告对此并不知情。涉案房屋系被告与叶茂发两人共同共有，对于该房屋租金的处分行为应当获得共有人的同意。叶茂发与原告签订该协议时并没有告知被告，也没有取得被告的授权。且被告对房屋租金的支取、去向均不知情，租金并未用于家庭开支，叶茂发不构成家事代理。因此，原告主张被告返还租金缺乏依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。
被告信仁公司答辩称：将被告信仁公司与被告叶茂发、蔡田作为房屋买卖合同纠纷主体，程序上不符合法律规定，被告不同意一并进行处理。被告对原告主张的货款数额有异议。且该货款履行方式是以提货的方式支付剩余款项，并非退钱。被告认可需要开具金额为5884725.88元的税票，该金额已包含了未提货款部分，且其中部分合同的合同相对方并不是原告，被告无需向原告开具。综上，请求法院驳回原告的诉请。
原告朗惠公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1.《补充协议》一份，证明双方对购房款进行约定的事实。
证据2.《补充协议》一份，证明被告应返还原告房屋租金的事实。
证据3.《采购安装合同》一份，证明被告应返还原告货款的事实。
证据4.催款函一份，证明被告应返还原告房屋租金的事实。
证据5.对帐清单一组，证明被告欠原告发票具体金额的事实。
证据6.承诺书一份，证明剩余购房款353838.50元的具体组成。
证据7.《商品房买卖合同》一份，证明原、被告对违约责任进行约定的事实。
被告叶茂发为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据1.银行转账凭证一份，证明被告叶茂发已通过银行转账的方式向原告给付剩余购房款，原告恶意不予接收的事实。
证据2.结婚证一份，证明被告叶茂发、蔡田系夫妻关系的事实。
证据3.房屋所有权证一份，证明涉案房屋产权已登记在被告叶茂发、蔡田名下的事实。
被告蔡田、浙江信仁空调设备有限公司未向本院举证。
本院经审理，认定事实如下：2015年2月3日，原告朗惠公司与被告叶茂发、蔡田、信仁公司签订《补充协议》一份，约定原告与被告信仁公司于2011年至2014年签订的《渔人码头空调采购合同》审定金额为12410891元，原告已支付价款8453505元，尚应支付价款3957386元（含签证单100000元），该款项中原告未提货款为1006550元。被告叶茂发、蔡田向原告购买渔人码头D1、D5、D6号房屋，购房总价款为10839534.09元，税费按照国家规定各自缴付承担。被告信仁公司同意应收价款3957386元冲抵被告叶茂发、蔡田应支付给原告的购房款。剩余部分购房款，由被告叶茂发、蔡田自协议签订后7日内一次性以现金形式支付482148.09元，其余6400000元自协议签订之日起60日内，由被告叶茂发、蔡田向银行贷款支付给原告。如果被告叶茂发、蔡田未能按约定办理贷款手续并支付相应款项给原告，三被告应按未支付金额以每日万分之三的标准向原告支付违约金。同日，原告与被告叶茂发、蔡田签订《商品房买卖合同》一份。2015年3月20日，原告与被告叶茂发签订《补充协议》一份，约定自本协议生效之日起，由被告叶茂发与原租赁人（涉案房屋出售前已由原告对外出租）重新签订房屋租赁合同，租赁条件与原租赁条件保持一致。鉴于涉案房屋为按揭贷款，故在被告叶茂发支付全部购房款前，被告叶茂发同意上述房屋的租金仍由租赁方支付给原告，在被告叶茂发支付全部购房款后，租金由被告叶茂发收取。嗣后，被告叶茂发、蔡田未能按约在协议签订后7日内一次性以现金形式支付原告购房款482148.09元，尚欠原告购房款266838.50元。审理过程中，被告叶茂发、蔡田曾通过银行转账的方式向原告支付剩余购房款，但因账号输入错误，付款未成功。
另查明：被告叶茂发、蔡田系夫妻关系。被告叶茂发与渔人码头D1、D5、D6号房屋承租人已重新签订房屋租赁合同。2015年7月及之前的房屋租金已由原告收取，2015年8月1日起至今的房屋租金由被告叶茂发收取。2016年6月16日，原告朗惠公司发函被告叶茂发、蔡田，要求退还截止2016年6月17日的房屋租金254587.12元（最终金额以实际付款日为准）。
上述事实由原告提交的《补充协议》、《采购安装合同》、《商品房买卖合同》、催款函，被告提交的银行转账凭证、结婚证及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告朗惠公司与被告叶茂发、蔡田、信仁公司签订的《补充协议》及原告朗惠公司与被告叶茂发、蔡田签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。当事人应按约全面履行合同义务。现被告叶茂发、蔡田未能按约支付购房款，显属违约，应承担相应之民事责任。原告请求被告叶茂发、蔡田支付剩余购房款的诉请，本院予以支持。但原告并非税费收取主体，在两被告对税款不予认可的情形下，原告主张的购房款应扣除税款87000，由两被告另行向相关部门补缴税费。被告叶茂发、蔡田应支付原告剩余购房款266838.50元。被告叶茂发、蔡田逾期支付购房款，给原告造成损失的，还应予以赔偿。故原告请求被告叶茂发、蔡田按每日万分之三的标准支付逾期付款违约金的诉请，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持，但逾期付款违约金应自2015年2月11日起算。被告叶茂发、蔡田应以剩余购房款266838.50元为基数按照每日万分之三的标准支付原告自2015年2月11日其至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（暂计算至2016年12月21日为54355元）。原告与被告叶茂发于2015年3月20日签订的《补充协议》，虽被告蔡田未签名确认，但鉴于被告叶茂发、蔡田系夫妻关系，被告蔡田作为买受人对涉案房屋上早已存在租赁关系的事实亦应清楚，且被告叶茂发个人在签订该协议前已与承租人重新签订房屋租赁合同。故原告有理由相信被告叶茂发有权代为处理房屋租赁事宜。被告蔡田提出被告叶茂发并未与其协商，其并不知情的抗辩意见，本院不予采信。原告主张由被告叶茂发、蔡田归还涉案房屋租金的诉请，符合双方的约定，本院予以支持。两被告应返还原告自2015年8月1日起至购房款全部付清之日止的房屋租金。原告主张由两被告支付延期退还房屋租金的违约金的诉请，因缺乏法律依据，本院不予支持。被告叶茂发、蔡田提出原告未提供有效账户，且其于2016年11月15日将剩余购房款以银行转账的形式支付原告，但原告恶意退回，故其不存在违约行为的抗辩意见，因被告叶茂发、蔡田于2016年11月15日未能付款成功，系其粗心大意致原告账号输入错误所致，并非原告恶意退回。且即使两被告当日付款成功，因其付款时间不符合2015年2月3日签订的《补充协议》的约定，亦构成违约，故该抗辩意见，本院不予采信。被告叶茂发、蔡田提出2015年2月3日签订的《补充协议》仅对按揭贷款约定了违约责任，对其他款项并没有约定违约责任的抗辩意见，因两被告与原告签订的《商品房买卖合同》对逾期付款违约责任作了约定，该抗辩意见，本院不予采信。原告主张由被告信仁公司退还货款及提供税票的诉请，因该诉请不属于本案房屋买卖合同纠纷审理范围，且被告信仁公司不同意在本案中一并处理，故本院在本院中不予处理，原告可另行主张权利。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告叶茂发、被告蔡田共同支付原告湖州朗惠置业有限公司剩余购房款266838.50元及按剩余购房款266838.50元以每日万分之三的标准支付自2015年2月11日起至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（暂计算至2016年12月21日为54355元），限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、被告叶茂发、被告蔡田共同返还原告湖州朗惠置业有限公司自2015年8月1日起至购房款全部付清之日止的房屋租金，限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、驳回原告湖州朗惠置业有限公司其他诉讼请求。
本案受理费12323元，财产保全费4020元，合计16343元，由原告湖州朗惠置业有限公司负担2465元，被告叶茂发、被告蔡田共同负担13878元。
如被告叶茂发、蔡田未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 孙利琴
代理审判员 李元光
人民陪审员 韩 亦
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 陶婷婷