广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶始法民一初字第209号
原告：始兴县涌泉保洁服务有限公司。住所地：始兴县太平镇。
法定代表人：刘玉嫦，系该公司经理。
委托代理人：张锦雄，男，汉族，广东省始兴县人，住始兴县。
被告：邓大安，男，汉族，广东省始兴县人，住始兴县太平镇。
原告始兴县涌泉保洁服务有限公司诉被告邓大安物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理。依法由审判员李炳城适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告始兴县涌泉保洁服务有限公司的法定代表人刘玉嫦及其委托代理人张锦雄、被告邓大安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告始兴县涌泉保洁服务有限公司诉称：被告系怡园小区业主。被告居住小区于2011年11月成立小区业主委员会，同年12月16日依法报县住房和城乡规划建设局登记、备案。2011年5月17日，原告与该怡园小区业主管理委员会签订一份《怡园小区物业管理承包合同》（以下简称物业承包合同）。同时，为规范该小区物业管理和改善住房居住生活环境，双方亦制订一份《怡园小区管理规约与服务合同》（以下简称管理服务规约）。根据物业承包合同、管理服务规约约定，由怡园小区业主管理委员会聘请原告对其居住小区实行物业管理服务，房屋建筑面积约20000多平方米，合同期限自2011年7月1日起至2014年6月30日止，管理服务事项包括共用部位设施设备的维修、养护、管理、公共环境卫生的清洁与生活垃圾打扫、清运、小区安保工作、车辆管理，原告按居住小区业主居住产权登记证面积每平方米每月收0.35元的物业管理费，其物业管理费并由业主每月20日-30日前向原告缴交，逾期按所欠金的5‰计罚滞纳金（违约金），逾期超过30天的，原告有权通过法律途径追讨……。依此，被告在其居住的怡园小区依法取得房屋一套，建筑面积90㎡。依据《管理服务规约》相关约定，被告每月按0.35元／平方米标准计算，应向原告缴纳物业管理服务费合计37.8元／月。
自2011年7月被告拖欠原告其物业管理服务费后，原告曾多次书面通知被告缴交未果。同时，该小区业主管理委员会2014年1月9日亦向被告家里送达一份《限期交纳物业服务费告知书》督促交费。但被告至今仍不履行其缴纳物业管理服务的义务，被告尚欠其物业管理费、违约金计算单价标准如下：该201室从2011年7月起至2014年4月30日止拖欠物业费34个月，物业费1071元（90㎡×0.35元／㎡×34个月），违约金155.93元（31.5元×5‰×33个月）。
综上所述，原告与被告小区业主管理委员会签订的《物业承包合同》成立、有效。被告属其居住201房的产权人，亦属该怡园小区的业主之一，该怡园小区业主管理委员会并于2011年成立，被告拖欠其物业管理服务费期间，该业主管理委员会并已书面告知、督促被告限期交纳物业费，同时，原告亦向被告催交未果。物业服务具有公共性。现原告作为其物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务接受方（被告）主张收取必要的物业管理费用。被告未按《物业承包合同》及《管理服务规约》约定及时向原告交纳物业管理费用，并构成违约，故此，应当向原告支付违约金。为此，为依法维护原告的合法权益，特诉至法院，1、请求判令被告缴纳物业管理服务费1071元及违约金155.93元，合计1226.93元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告邓大安辩称：一、原告起诉本人交2011年7月1日至2014年4月（共34个月）的物业服务费1071元及违约金155.93元，合计1226.93元。而本人没与原告签订任何合同关系，所以没有要向原告交纳物业管理费的任务。在原告起诉本人之前，本人也没见过其任何合同。原告与现在的怡园小区业主管理委员会委员签订的合同，与本人无关，所以，谁与原告签订的合同，就叫谁交费。况且原告成立时间是2011年3月30日，其法人代表是刘永全（现公职人员、沈所中学副校长，现任领导职务，其工资是财政拨款的），即是以刘永全为法人代表的“涌泉保洁服务有限公司”与现在的怡园小区业主管理委员会委员签订的合同实际是2011年5月17日，那么，仍然是现公职的刘永全与现在的怡园小区业主管理委员会委员签订的合同，是带个人营利性目的的，是无效的合同，所以本人不认可。
二、怡园小区业主管理委员会的委员（幢长），不是通过怡园小区全体房屋所有权人为业主组成的业主大会按照“法定程序”投票选出来的，也不是各幢业主在纸上写他名选出来的，他们剥夺了本人的选举权，本人不予承认。
三、房产证上写明2007年购买安置房（属拆迁户，是安置房，不是购买的商品房），是本人母亲的养老住房，本人只是挂名。最初半年内原告聘请的是无资质管理人员来日常管理。当初第一个月后没交管理费，其管理人员见到本人母亲就恐吓。2012年元宵节前三天即2月3日晚上10点多钟左右，其日常管理人员人为的堵塞下化粪池排污管，粪水就侵入本人家里，污气满屋。那晚本人母亲一人在家，80多岁高龄的残疾人，因此一晚没睡，恐慌不安。极大地损害了本业主利益和严重影响了本人母亲的身心健康及周围住户的正常生活。事发后找物管不理，找本楼楼长也不理，直到2月23日才处理了此事。所以这样的小区业主管理委员会委员签订的合同，本人不认可。《怡园小区管理规约与服务内容》第二条第五点“如遇化粪池被堵塞，三天内必须清洗、冲洗、疏通好化粪池”。原告没有履行签订的服务规约。2014年4月9日原告以打算与被告私下协商解决为由申请了撤诉，但原告却没与本人私下协商过。过了一个多月，原告现已伪造了证据又来起诉本人，怡园小区业主管理委员一起为原告造假证据，如在“告小区业主书”与前面两页纸就是作假出来的，当时签名的目的与其内容是不符的，共有12份告知书，且每份告知书的日期落款、字号的大小、字间行距等等都有存在不一样的，是原告人为造假的。请求法院依法作出公正判决。
经审理查明：被告邓大安的母亲肖青桃居住于始兴县太平镇红旗东路109号怡园小区第7栋201房，该住房的登记产权人为被告邓大安，系怡园小区的业主之一。2011年5月17日，原告涌泉服务公司与始兴县太平镇怡园小区业主管理委员会（下简称怡园业主管委会）签订了一份《怡园小区物业管理承包合同》（注：怡园业主管委会的委员有刘道行、王林城、许雄英、卢凤群、聂郁均、邓华运、卢隆开、朱祖生、夏迭超、李汉、肖焕辉、邓长升共十二名成员，由刘道行任主任，王林城、许雄英任副主任，因签订合同时尚未刻制出印章，未能盖上印章，就由十位委员在该合同上签名），始兴县房地产管理所作为监督单位也派员在落款处签了名并加盖了单位印章。合同约定的主要内容有：承包期限从2011年7月1日起至2014年6月30日止，物业服务费按小区内各住户房产证上的住户面积计算（取整数，小数点后不计费），每平方米每月交纳0.35元；原告须24小时值班进行治安管理工作，管理好外来车辆及非小区住户人员进出小区，每天至少在小区内巡逻两次，防止小区的公私财物被破坏、盗窃，制止区内住户在公共场所养禽、畜，对区内公共场所及住户的生活垃圾、板凳每天至少打扫、清运、擦洗一次，必须恪尽职守地按照《怡园小区管理规约与服务内容》进行工作，《怡园小区管理规约与服务内容》在本合同生效时原告必须张榜公布；《怡园小区管理规约与服务内容》也是本合同的组成部分。《怡园小区管理规约与服务内容》另有条款约定：如遇化粪池被堵塞，三天内必须清运、冲洗、疏通好化粪池；物业服务费限在每月的20日至30日向原告交纳，逾期按所欠金额的5‰计付滞纳金（违约金），逾期超过30天的，原告有权采取行政措施或直接向人民法院起诉，由此产生的一切费用概由违约者承担。
上述合同签订后，原告即于2011年6月15日起派员进驻怡园小区按约定从事管理和服务工作至今。在原告进驻后，怡园小区的卫生、安全环境得到明显改善。期间，怡园小区绝大部分业主（住户）对原告提供的物管服务表示认可，均能按合同约定自觉向原告交纳物业服务费。但自2011年7月起至今，被告从未向原告交纳过物业服务费。期间，原告曾采用张贴温馨提示、上门口头催讨以及通过怡园业主管委会发出书面通知等方式向被告催缴物业服务费，但被告一直不予理睬。原告曾于2014年1月15日向本院起诉，要求被告支付所欠物业服务费，后于2014年4月9日以与被告协商解决为由撤回起诉。2014年5月12日，原告再次诉至本院并提出上述诉讼请求。
另查明，坐落于始兴县太平镇红旗东路109号的怡园小区是2011年初才正式起名成立的，系周边有围墙的“大院式”建筑结构。该小区有住宅楼10栋共有200户业主（住户），建筑面积约为22272平方米。该小区的业主大部分是从2006年起陆续迁入的被拆迁住房的安置户，被告母亲肖青桃也是在2007年底作为安置户迁入居住的。小区建成后至2010年以前，建设单位以及入住的业主均没有与物业服务企业签订过物业服务合同，由于没有物管服务，小区存在环境卫生差、治安状况不好以及公共场地使用无秩序等问题，原告涌泉服务公司是第一个进驻该小区从事物管服务的企业。依据原告提供的《2013年怡园小区各业主物业管理费交纳一揽》统计，截止至2013年4月30日，整个小区已自觉缴交物业服务费的业主有171户，占全体户数的85.5％；自觉缴交物业服务费业主的建筑面积有19131㎡，占总建筑面积的85.9％。
又查明，被告在怡园小区的计费住房面积为90平方米。根据被告的陈述及其提供的一张疏通化粪池的费用《收据》以及有陈亿声等五人签名的关于“看到7栋201房这边的下化粪池管被堵塞”的证言反映，2012年2月3日晚，被告母亲肖青桃居住的7栋201房卫生间曾发生因化粪池排污管堵塞造成粪水外溢现象，被告称直至2012年2月23日才由原告疏通修复，原告则称当得知此事后立即打电话给修理师傅前来处理，当天就把排污管疏通、修复。原告疏通、修复排污管的费用为400元，因被告从没有向原告交纳过物业服务费，在原告的要求下由被告分担了其中的修复费44.4元。被告认为此次发生的溢出粪水事件是原告的工作人员人为堵塞排污管所致，但未提供证据证明；原告则表示根本不存在人为堵塞排污管的事情。
还查明，怡园业主管委会自成立以来未召开过业主大会。
上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、关于怡园小区成立业主管理委员会及雇请物业管理服务的情况简介、告小区业主书、怡园小区业主管委会名单、业主委员会备案回执表、怡园小区物业管理承包合同、怡园小区管理规约与服务内容、温馨提示、限期交纳物业服务费告知书、资质证书、怡园小区各业主物业管理费交纳一揽表，被告提供的《证明》两份、证实未召开过业主大会的人员名单、房产证复印件、疏通化粪池的费用《收据》、陈亿声等五人签名的关于“看到7栋201房这边的下化粪池管被堵塞”的书面证言，（2014）韶始法民一初字第52号卷宗材料以及本案的庭审笔录为证，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点是：原告与怡园业主管委会的十位委员签订的《怡园小区物业管理承包合同》是否有效，该合同对被告有无约束力，被告应否按合同约定支付物业服务费。对此，本院作如下阐述：
原告与怡园业主管委会的十位委员签订的《怡园小区物业管理承包合同》是有效的，理由有五点：一是该合同签订的背景具有特殊性。怡园小区当年是作为被拆迁户的安置房建造的，除安置户外，多余的房屋又由建设单位陆续对外出售，业主迁入的时间参差不齐且迟延过长，最主要的是，建设单位在前期没有聘请物业服务企业对该小区进行管理、服务，使该小区公共运作及管理从一开始就处于无秩序状态，卫生、治安环境较差，业主迫切期待尽快改变这种状况，而要改变这种状况，唯一可行的办法就是聘用合格的物业管理企业对小区进行管理并提供服务，但由于人员结构分散，缺乏组织者或牵头人，要组织召开业主大会确有困难，怡园业主管委会就是在这种背景下仓促产生的。二是怡园业主管委会是在作为政府部门的始兴县房地产管理所的指导、监督下公开产生的。根据怡园业主管委会出具的《告小区业主书》以及《关于怡园小区成立业主管理委员会及雇请物业管理服务的情况简介》反映，怡园业主管委会的成立过程，虽然没有召开过业主大会进行选举，但经过了宣传发动、各栋进行无记名投票选出“栋长”（投票率虽然未达100％）、房地产管理所全程监督、指导等程序产生的，最后由房地产管理所召集各“栋长”开会并宣布由12位“栋长”组成怡园小区的业主管委会，并对成员名单作公布并报始兴县住房和城乡规划建设局作了备案，之后该管委会还依法定程序制作了怡园管委会印章。三是在怡园小区的业主管委会成立后，对是否聘请物业服务公司从事物业管理活动，曾由各栋委员对本栋业主广泛征求过意见，在取得数多业主同意后，于2011年4月公告张贴《怡园小区物业管理服务承包》的招标广告，原告是经过公开公平竞标的方式取得对该小区的物业管理权并与业主管委会各委员签订物业管理承包合同的，签订合同时，作为见证、监督单位的房地产管理所也在合同中加盖了公章，原告完全有理由相信与自己签订合同的十位业主管委会委员是代表怡园小区所有业主履行职务的。四是从原告涌泉服务公司进驻、管理、服务怡园小区至今近三年时间里，被告对原告的承包资格和物管身份未提出异议，也实际接受、享有了原告提供的各项服务。五是退一步说，纵使被告对怡园小区业主管委会的成立有异议，就算怡园管委会未取得业主大会的授权决定与原告签订物业服务合同，但截止至2013年4月30日，整个小区已自觉履行合同、向原告缴交物业服务费的业主达171户，占全体户数的85.5％；自觉缴交物业服务费业主的建筑面积有19131㎡，占总建筑面积的85.9％，该两项指标均已远超半数以上，应视为所签的物业服务合同得到了85％以上的业主的追认，据此也应认定原告与十位委员订立的《怡园小区物业管理承包合同》合法有效。
依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与怡园小区十位委员订立的《怡园小区物业管理承包合同》对包括被告在内的该小区的所有业主均具有法律约束力。被告以“怡园业主管委会不是通过全体业主大会投票选举出来的”、“本人没有与原告签订过合同，与原告不存在物业服务合同关系”为由拒付物业服务费作抗辩，其理据不足，本院不予支持。
对被告在答辩时提出的在2012年2月3日“原告的日常管理人员人为堵塞排污管道造成其房屋的卫生间溢出粪水”的问题，根据庭审查明的事实，被告并无证据证明排污管道被堵塞系原告的工作人员故意所为，因此对被告认为是原告的工作人员人为造成该事件的观点，其理据不足，本院不予采信。事实是，原告得知该事件发生后即马上雇请专业维修人员将排污管道修复，解决了被告房屋的卫生间溢出粪水的问题，按常理分析，单从原告花400元雇人将排污管道修复这点来看，也不可能是原告的工作人员故意所为。被告不能以此作为拒付物业服务费的理由。
对被告在答辩时提出的原告于2014年4月9日以私下协商为由撤回起诉的问题。本院认为，只要是民事案件，撤诉与否是原告行使自己诉讼权利的合法行为，不管原告撤诉后是否做到与被告私下协商，都不影响原告再次行使自己的诉讼权利。
综上所述，原告与怡园小区的十位业主管委会委员订立的《怡园小区物业管理承包合同》合法有效，对被告具有约束力，被告应按合同的约定支付原告物业服务费。被告房屋的计费面积为90㎡，按每月0.35元／㎡的支付标准，每月应支付物业服务费31.5元（0.35元／㎡×90㎡），被告从2011年7月起拖欠至2014年4月止（34个月）的物业服务费计为31.5元／月×34＝1071元，违约金（滞纳金）为1071元×5‰＝5.4元，合计1076.4元，应予支付原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告邓大安应于本判决生效之日起十日内，给付物业服务费人民币1076.4元（含违约金）给原告始兴县涌泉保洁服务有限公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已预交），由被告邓大安负担，并在给付上述款项时迳付原告。
本判决为终审判决。
审判员 李炳城
二〇一四年六月十六日
书记员 邓 雪