广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第357号
上诉人（原审原告，反诉被告）周智盛，男，汉族，1975年1月1日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）廖爱武，男，汉族，1972年11月9日出生，住湖南省攸县。
上诉人周智盛为与被上诉人廖爱武房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年10月29日，周智盛（甲方）与廖爱武（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、租赁标的物位于佛山市禅城区江湾三路，建筑面积约为118平方米；二、租赁标的�交付、租期、租金及杂费：1、乙方在本协议上签字，即表示甲方已将涉案房屋交付乙方，乙方无异议接受房屋，乙方返还该房屋给甲方，以双方签注的《房屋移交确认书》为准。2、租期从2013年11月1日起至2014年10月30日止；3、月租金为6500元，甲方收款后给乙方出具收据；4、租金采用先付后用方式按月支付，由乙方以转账方式支付，支付时间为每月5日前支付当月租金；乙方在签订合同当天向甲方交纳定金19800元，该定金在合同期满，乙方完全迁出并结清费用后，凭定金收据不计息退回；6、在租赁期间，乙方在使用涉案房屋产生的一切费用包括水电费等，由乙方直接或委托甲方向相应部门支付；四、房屋的装修与维护：1、在租期内，乙方可在甲方书面同意的情况下对房屋进行室内装修，但装修不得损坏该房屋建筑结构、外立面、原有设备和设施，否则甲方有权单方�除合同，由此导致甲方损失的，乙方必须全额赔偿。2、合同期满移交商铺时必须经过甲方验收，所租赁的商铺要达到完好状态交还甲方，如有损坏，按实际损坏程度赔偿；七、合同的终止：1、在合同期满或提前终止或解除合同后双方必须办理如下手续，乙方按合同要求付清所有的租金、滞纳金和违约金及办理因使用该房屋所产生的税费结清手续。2、乙方若将房屋室内装修及新增的附属设施拆走，要保持房屋的整洁、房屋适合租赁状态。3、乙方在本合同解除或终止后10日内完成变更或终止后10日内完成公司注册登记的地址，否则应按本合同条款二的租金计算方法向甲方交纳租金，上述手续办理后，双方签注《房屋返还确认书》；八、违约责任：4、租赁期限届满或提前终止或解除合同后，乙方未在三日内返还房屋和及时办理房屋费用结清手续的，甲方有权没收租赁�金，乙方还须按合同租金标准双倍金额缴交房屋占有使用费，另外，因乙方欠缴有关费用和税费而致甲方须支付滞纳金或违约金的，乙方须作双倍赔偿等。”同日，佛山市某建材有限公司与廖爱武签订解除商铺租赁合同协议书》，约定双方解除关于涉案铺位租赁合同及合作协议并于2013年10月31日终止（解除），双方互不追究责任，乙方须缴清物业管理费、水电费等。
2014年10月9日，周智盛向廖爱武发送短信，主要内容为：廖爱武租用的涉案铺位租约于月底到期，如果需要继续租用，必须在租约到期前与周智盛签订新的租赁合同，新租金每月8850元。2014年10月15日，周智盛重新通过短信方式将上述内容发送廖爱武。2014年10月17日，周智盛到涉案铺位拍摄照片并制作录像视频一份。2014年10月27日，周智盛通过短信再次向廖爱武发送短信，主要内容为：廖爱武租用的涉�铺位于月底到期，要求在合同到期日前搬迁，按约返还房屋，否则要负违约责任。
2014年11月6日，廖爱武向周智盛回复短信，主要内容为：要求周智盛将押金返还给廖爱武名下账号及房屋已搬迁好。2014年11月8日，廖爱武再次向周智盛发送短信，主要内容为：商铺已经清空，要求周智盛退还保证金并取回涉案铺位钥匙，同时强调已搬离。2014年11月9日，廖爱武再次向周智盛发送短信，主要内容为：商铺是廖爱武装修的，廖爱武已经搬走物品了，周智盛应将廖爱武缴交的19800元在扣除水电费后将余款退还。2014年11月10日，廖爱武再次向周智盛发送短信，主要内容为：涉案铺位是廖爱武装修的，廖爱武已于2014年11月1日搬空，并强调是周智盛不来拿钥匙。
2014年11月11日，周智盛到涉案铺位办理铺位交接及催缴欠款并拍摄照片及制作录像视频一份。其中录像视频�示：廖爱武从涉案铺位隔壁铺位取出涉案铺位钥匙，周智盛与廖爱武共同到涉案铺位后门开门对涉案铺位进行验收交接；廖爱武将钥匙插入涉案铺位后门钥匙孔但无法打开房门，之后钥匙挂在涉案铺位后门后，双方又共同到涉案铺位隔壁办理水电费的结清手续，廖爱武提出水电费在19800元中抵扣，周智盛表示不同意抵扣，双方就先结清水电费还是先返还19800元进行反复磋商后，廖爱武向周智盛交付1600元结清2014年10月13日前的电费及欠付水费，周智盛没有当场退还廖爱武铺租定金19800元；之后周智盛主张双方应对涉案铺位水电表度数进行抄表登记确认，廖爱武表示不同意；在双方交涉过程中，廖爱武存在辱骂及威胁周智盛的言语，最后周智盛开车离去。
佛山市供电部门于2014年12月3日出具的发票显示位于佛山市禅城区江湾三路2014年10月13日至2014年11月6日电费金额310.43元、2014年11月6日至2014年12月5日电费金额222.90元。佛山市供水部门于2014年12月3日出具的发票显示位于佛山市禅城区江湾三路2014年9月14日至2014年11月15日水费金额16.76元。
另查明一，周智盛诉佛山市卓宝建材有限公司、第三人刘冠超、徐洪高、廖爱武租赁合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院作出（2013）佛城法民一初字第756号民事判决书，确认如下事实：位于佛山市禅城区石湾镇街道江湾三路五座首层之二的房产原属于建华陶瓷厂所有。2013年4月25日，周智盛通过公开拍卖竞价取得。2013年7月18日，周智盛取得涉案铺位所有权证（粤房地权证佛字第××号）。2013年5月16日，周智盛与佛山市宝卓建材有限公司签订《物业租赁协议》一份，约定周智盛将涉案铺位出租给佛山市宝卓建材有限公司。2013年3月30日，廖爱武与佛山市宝卓建材有限公司签订《合伙经营协议�一份，约定双方合同双方在涉案铺位自编b号合伙经营，乙方（廖爱武）负责商铺内的装修、样品存列布置，合伙经营期间自2013年3月30日至2014年8月14日止等。
另查明二，2014年12月3日，佛山市金之玉陶瓷有限公司《企业机读档案登记资料》显示，佛山市金之玉陶瓷有限公司住所为佛山市禅城区江湾三路23号首层之二自编b号、之三102室，法定代表人为廖爱武，投资人为廖爱武、刘玉兰，经营范围为陶瓷制品。
另查明三，2014年12月24日上午10：00，原审法院工作人员到涉案铺位隔壁商铺（佛山市禅城区江湾三路23号自编a号铺位），对仇某、全某制作《询问笔录》一份，该二人陈述：我们是这里的员工，我们收到隔壁铺位廖老板交付的钥匙，收取时间记不清了，离现在有一个多月了；两家商铺都是周智盛的，所以共用一个水电表，对水电费双方协商后向周智盛交纳；廖爱武搬离涉案铺位时，约定以后水电费由我方承担，当时周智盛也在场。
2014年12月24日上午10：35，原审法院工作人员到涉案铺位，对龙某制作《询问笔录》一份，龙某陈述：我是做个体户装修的；涉案铺位拆除是我拆的，从2014年10月27日开始拆，到10月31日拆除完毕；11月1日早上我将涉案铺位的钥匙放到隔壁铺位博兰尼卡那里了。
2014年12月24日上午10：50，原审法院工作人员到涉案铺位组织周智盛及廖爱武对涉案铺位进行移交，对双方制作《询问笔录》一份，周智盛陈述：不同意接收涉案铺位，因为廖爱武明确表态陈述涉案铺位是廖爱武装修，周智盛一天不赔偿廖爱武损失，周智盛的涉案铺位就不能对外出租，也就是说涉案铺位里面还有廖爱武的物品，廖爱武还未搬迁，故周智盛不接受钥匙。廖爱武陈述：同意移交钥匙，周智盛可以随时进去；�涉案铺位里面还有廖爱武的瓷砖。
周智盛到庭陈述：周智盛实际收取了廖爱武定金19800元；双方于2013年10月29日签订合同时，涉案铺位现状和现在不一样；廖爱武并未将涉案铺位移交给周智盛；涉案铺位隔壁的铺位产权也是周智盛的，出租给了仇某乙，但仇某乙没有告诉周智盛隔壁钥匙放在她那里。
廖爱武到庭陈述：涉案铺位系周智盛拍卖取得；在周智盛取得涉案铺位前，廖爱武已经在涉案铺位经营，花费了巨额资金装修；2014年11月1日廖爱武已经实际搬离涉案铺位，但由于周智盛不配合，廖爱武将涉案铺位钥匙交到涉案铺位；廖爱武已经实际履行了返还铺位的义务，只是周智盛不配合接受涉案铺位；廖爱武短信告知周智盛搬离涉案铺位的事实；由于涉案铺位与隔壁铺位产权都是周智盛的，所以共用一个水电表，水电费双方分摊，廖爱武于2014年11月1日�走后，与隔壁铺位的仇某乙约定由仇某乙交水电费。
2014年11月13日，周智盛向原审法院提起诉讼，请求：1、确认周智盛与廖爱武就涉案铺位签订的《房屋租赁合同》已经到期，廖爱武将涉案房屋返还周智盛；2、廖爱武向周智盛支付2014年10月31日起至实际返还完好的房屋日止的占有使用费（按租赁合同双方约定的标准暂计至2014年11月13日为6066.7元）；3、廖爱武向周智盛交纳的租赁定金19800元作为违约金归周智盛所有；4、廖爱武将涉案铺位修复回2014年10月17日时的内外装修、外立面和附属设施，并将恢复原貌后的房屋整洁完好地返还周智盛；5、廖爱武按双方约定支付2014年10月31日起至公司登记地址实际变更日的租金（暂计至2014年11月13日为3033.3元）；6、廖爱武向周智盛支付截止至房屋实际返还日止的水费16.76元、电费533.33元；7、廖爱武承担本案诉讼费用。
廖爱武向原审法院提起反诉，诉请判令：1、周智盛向廖爱武返还租赁定金19800元；2、周智盛承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。周智盛、廖爱武双方于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对周智盛及廖爱武均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。双方合同到期前，周智盛、廖爱武未在续租事宜上达成合意，合同约定到2014年10月30日到期，廖爱武在合同到期后亦未作出续租的意思表示，故周智盛关于确认双方租赁合同到期的诉请，属于双方无争议的法律事实，该项诉请并无必要，原审法院予以驳回。但在涉案铺位应否交接及如何交接问题上，双方未能达成合意以致产生纠纷，对此，原审法院作如下评判：�赁合同到期后，廖爱武作为承租方具有交铺的合同义务，周智盛作为出租方亦负有收铺的义务。换言之，租赁合同标的物的交接须双方相互配合才能完成。本案中，周智盛在合同到期前已向廖爱武作出收铺的意思表示，但并无证据显示廖爱武于2013年10月30日前作出交铺的意思表示。虽原审法院2014年12月24日到现场主持交接时，龙某、仇某甲及全某向原审法院陈述涉案铺位于2014年10月31日已拆除招牌字号，钥匙放在江湾三路23号自编a铺内，但上述三人均非证人，即使其陈述属实，亦只可证明廖爱武于2014年11月1日前清空涉案铺位，不能认定商铺业已交接。而廖爱武于2014年11月6日至10日间的短信内容虽反映出廖爱武有交铺的意愿，但未能反映廖爱武有交铺行为或将涉案铺位钥匙放置于隔壁铺位处的事实告知周智盛。因无充分证据证实廖爱武在上述时段向周智盛移交涉案铺�，故廖爱武仍应参照双方合同约定的租金标准向周智盛支付铺位占有使用费，据2014年11月11日音像资料证据显示，廖爱武于当天在主观及客观上均具有向周智盛作出交铺的意思表示，虽廖爱武一时未能将涉案铺位打开，但其交铺意思表示明确。如前所述，涉案铺位交接系租赁合同双方当事人所负之义务，在涉案铺位不存在人为损坏致无法适租情况下，周智盛以廖爱武欠付小额水电费拒绝收铺，系自行扩大损失，由此产生的不利法律后果由其自行负担。至于涉案铺位现状，经原审法院于2014年12月24日现场勘查，涉案铺位除外招牌被拆除外，室内并不存在损毁的情形。原审法院认为廖爱武经营的佛山市金之玉陶瓷有限公司搬离涉案铺位后，廖爱武将招牌字号拆除并不属于损坏涉案铺位的情形，不影响周智盛对涉案铺位再行出租，廖爱武此行为不构成违约。综上，原审法�结合案件实际，确定廖爱武应向周智盛支付的涉案铺位占有使用费计至2014年11月10日（共11天），计约为2383元。对于原审法院于2014年12月24日组织双方到涉案铺位现场时，廖爱武陈述涉案铺位还留存瓷砖，经原审法院工作人员现场勘查，涉案铺位并不存在可移动瓷砖，且廖爱武亦自认清空搬离，故原审法院确认廖爱武已腾空涉案铺位。因廖爱武对涉案铺位并无人为设置障碍阻止周智盛取回，故原审法院对周智盛关于廖爱武返还涉案铺位的诉请不予支持。对周智盛关于廖爱武将涉案铺位修复至2014年10月17日时的内外装修、外立面和附属设施的诉请，如前所述，廖爱武拆除户外招牌字号系合理行为，且涉案铺位室内未见损坏痕迹，故原审法院对周智盛该项诉请亦不予支持。对周智盛要求廖爱武以双方约定的租金标准支付2014年10月31日起至公司登记地址实际变更之日的租金�诉请，虽双方合同对此有相关约定，但据禅城区工商登记实际，前手租户未将工商登记地址履行变更登记手续，后手承租人在商铺产权人协助下仍可办理营业执照。换言之，廖爱武该违约行为对产权人再行出租造成的影响甚微，故以租金标准计付违约金明显过高。而廖爱武于案中抗辩其不存在违约行为，原审法院视为其对违约金计付标准提出抗辩，结合案件实际，对廖爱武此项违约行为原审法院酌定违约金为2000元。对周智盛诉请廖爱武支付16.76元水费、533.33元电费的诉请，由于涉案铺位与隔壁铺位产权均属于周智盛所有且双方均确认两铺位水电表属于共用共同分摊，则廖爱武对于发生于2014年9月14日至2014年11月15日期间的水费16.76元有义务分摊，原审法院酌定由廖爱武负担8元；对于2014年10月13日至2014年11月6日电费310.43元，原审法院酌定廖爱武负担155元，对周智盛诉请廖爱武支付2014年11月6日至12月5日电费222.90元的诉请，原审法院酌定廖爱武负担10元。对周智盛关于没收廖爱武铺租定金19800元的诉请，依据双方合同内容，此款项应属于具有担保性质的押金，而不属于实质意义上的定金，依据市场惯例，押金是债务人向债权人给付的作为其履行债务的担保金，在债务人完全履行债务后，押金应当返还，债务人不履行债务时，债权人可以从押金中抵扣。虽廖爱武未按合同约定完全履行七合同义务，但结合案件实际廖爱武行为不属于严重违约，若以此为由全额不予退回19800元，显失公平，故原审法院对周智盛关于没收19800元的诉请不予支持。基于廖爱武提出反诉，其欠付的小额水电费及占有使用费可于押金中抵扣，经抵扣，周智盛应向廖爱武退还款项17244元（19800元-2383元-8元-155元-10元）。而廖爱武应向周智盛支付的违约金2000元一并在周智盛应退款项中抵扣，则周智盛最终实际应退还廖爱武款项为15244元（17244元-2000元）。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、周智盛于本判决发生法律效力之日起十日内，向廖爱武退还15244元；二、驳回周智盛的其他诉讼请求；三、驳回廖爱武的其他诉讼请求。如果周智盛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取261元，由廖爱武负担25元，周智盛负担236元。反诉受理费148元，由周智盛负担。
上诉人周�盛上诉提出：一、原审判决认定的事实不清，证据不足。廖爱武至今仍未搬迁，原审判决第12页的表述令人费解。原审法院既然认定了2014年11月11日当天廖爱武未能将涉案铺位门打开，但又凭空想象廖爱武具有向周智盛作出交铺的意思表示；既然确认了案件的事实包括廖爱武无法打开房门，廖爱武存在侮辱及威胁周智盛的行为及周智盛被逼离开，又武断认为周智盛以廖爱武欠付小额水电费拒绝收铺。在廖爱武无法打开房门且商铺里还有廖爱武的物品下，没有任何证据证明廖爱武己经向周智盛返还涉案商铺，法院主观推断把廖爱武应支付的占有使用费计至2014年11月10日，属于事实不清，证据不足。二、原审判决歪曲事实，不尊重当事人双方的合同约定，适用法律错误。“定金”与“押金”有天壤之别。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。但原审判决把《房屋租赁合同》中的“定金”认定成“押金”，从而判令周智盛退付廖爱武押金。廖爱武在履行《房屋租赁合同》中迟延返还房屋，构成了严重违约，已经导致了周智盛的严重经济损失。廖爱武违反了《房屋租赁合同》中条款八的第4点约定。原审判决既然已确认了《房屋租赁合同》的真实性，也认定了廖爱武逾期12天后仍“无法开门”交付的事实，但又认为廖爱武的行为“不属于严重违约”。从而做出廖爱武仅向周智盛支付违约金2000元的判决，属于歪曲事实，不尊重合同双方约定，适用法律错误。三、原审判决漠视周智盛关于修复至2014年10月17日的内外装修、外立面和附属设施的诉请，剥夺了周智盛的合法民事权益。周智盛对房屋在交付给廖爱武使用时的实际状况，有明确的照片和录像作为证据，双方在《房屋租赁合同》中也有相关的约定。但原审判决没有�涉案房屋做相关的前后对比，没有审查双方的合同约定，就断定“廖爱武拆除户外招牌字号系合法行为，且涉案铺位室内未见损坏痕迹”从而作出对周智盛的该项诉请不予支持的决定。四、原审判决对本案部分主要事实没有查清，没有客观反映事实。1、原审判决书对原审法官组织双方于2014年12月24日到涉案铺位现场的情况，没有客观反映廖爱武“无法打开门”的事实。当天廖爱武在现场多次语言和行为均说明了“商铺的大门遥控钥匙丢失，后门用钥匙无法打开”的事实。2、在2014年12月24日当天的询问笔录中，廖爱武明确表示涉案商铺里还有属于廖爱武所有的瓷砖，原审法院未经质证，即认定其不存在，属于故意偏袒廖爱武。3、原审法院于2014年12月24日对涉案商铺查勘时，对商铺的装修现状未尽仔细调查的义务。当天看到的是商铺的3个大门均不能打开，商铺内所有�、电设施早己被全部拆除，室内墙壁、天花遭到严重的破坏，对比2014年10月17日的录像和照片更是差别甚大，但判决书的陈述是“涉案铺位室内未见损坏痕迹”这属于歪曲事实。4、原审判决书第12页表述“虽本院2014年12月24日到现场主持交接时，龙某、仇某甲及全某向本院陈述涉案铺位于2014年10月31日己拆除招牌字号，钥匙放在江湾三路23号自编a铺内”。对照仇某甲及全某的询问笔录可知，没有此项时间和拆除招牌字号的陈述。这属于捏造部分事实。5、原审法院没有查清相关的利害关系人。江湾三路23号自编a铺虽然也是周智盛的房产，但是使用权人是租户仇某乙，而且仇某乙及其员工与廖爱武是老乡也是邻居关系，平时非常熟悉。综上所述，廖爱武存在明显违约的过错行为，极大地损害了周智盛的合同权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护周智盛的�法权益，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，依法改判支持周智盛的一审诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用全部由廖爱武承担。
上诉人周智盛在二审期间向本院提交了其自行拍摄制作的录像即2014年12月24日原审法院主持商铺交接的情况，用以证明2014年12月24日，廖爱武仍未将涉案商铺返还周智盛。
被上诉人廖爱武答辩称：周智盛应该赔偿涉案商铺内廖爱武的物品损失。
廖爱武在二审期间没有向本院提交证据。
廖爱武对周智盛在二审期间提交的证据发表质证意见如下：对该证据的真实性无异议。
经审查，周智盛提交的录像资料虽能真实反映原审法院于2014年12月24日到涉案租赁房屋现场查勘的情形，但不能以此否定廖爱武于2014年11月11日在涉案租赁房屋现场向周智盛当场返还房屋的意思表示。
本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：
《房屋租赁合同》条款八第3点约定：“合同期内，若甲方（周智盛）由于自身的需要，要求提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当双倍返还定金。”
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。周智盛、廖爱武签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。该房屋租赁合同于2014年10月30日到期，周智盛在合同到期前已向廖爱武明确表示到期收铺，廖爱武未依约返还合同约定的租赁房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。原审法院根据周智盛一审时提交的2014年11月11日音像资料证据载明的廖爱武当日返还房屋的意思表示明确，而周智盛于当日能够受领该房屋却拒不接收的案件事实，认定廖爱武于2014年11月11日已履行返还涉案租赁房屋的义务，并据此判决廖爱武应向周智盛支付房屋占有使用费2383元妥当，本院对此予以维持。周智盛诉称廖爱武未履行返还涉案租赁房屋的义务欠缺事实依据，本院不予支持。周智盛诉称由于廖爱武违约，故其向廖爱武收取的涉案合同定金19800元应不予退还，廖爱武诉称周智盛应返其交付的该定金。对此，根据涉案《房屋租赁合同》中的“租赁期限届满或提前终止或解除合同后，乙方（廖爱武）未在三日内返还房屋和及时办理房屋费用结清手续的，甲方有权没收租赁定金”之约定，结合廖爱武于2014年11月11日履行返还涉案租赁房屋的义务的案件事实可知，周智盛诉请该定金不予返还的主张依据充分，但由于涉案合同约定的定金金额19800元已超过涉案合同标的额78000元（合同约定的一年租金金额：6500元×12）的百分之二十，有违《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事�约定，但不得超过合同标的额的20%”的规定，故超出部分的金额4200元，应由周智盛退还予廖爱武，未超出部分金额15600元，周智盛可不予退还。原审判决在当事人双方明确约定廖爱武交付的该19800元为定金的情形下，认定该19800元非为定金而为押金不当，据此判决周智盛应返还该押金于廖爱武有误，本院对此依法予以纠正。廖爱武该主张有理，本院依法予以支持。
由于以廖爱武为法定代表人的佛山市金之玉陶瓷有限公司以涉案租赁房屋的地址为住所登记地址，廖爱武在涉案合同到期后，未依约在合同到期10日内完成该公司住所登记地的变更，其行为亦构成违约，应承担违约责任。原审法院以双方对此约定的违约金过高为由，对周智盛主张的违约金酌定降低为2000元妥当，本院对此亦予以维持。对周智盛尚诉称廖爱武应交付水费、电费的诉讼主张，原审法院�据廖爱武实际欠费时间及供水、供电部门收取的水费、电费金额、廖爱武与周智盛的另一租房户共同分摊的事实情形，酌定廖爱武应向周智盛支付水费8元、电费165元（155元＋10元）亦无不妥，本院对此亦予以支持。周智盛诉称廖爱武应对涉案房屋修复回原状，但其未提供充分证据证明廖爱武已毁坏涉案租赁房屋，其提供的证据虽能显示涉案租赁房屋外招牌底板处有开裂，但尚不能证明该开裂是廖爱武行为所致，原审法院据此未支持周智盛的该诉讼请求妥当，本院对此亦予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1367号民事判决；
二、廖爱武自本判决发生法律效力之日起十日内应向周智盛支付逾期交付租赁房屋的占有使用费2383元；
三、廖爱武自本判决发生法律效力之日起十日内应向周智盛支付违约金2000元；
四、廖爱武自本判决发生法律效力之日起十日内应向周智盛支付水费8元，电费165元，合共173元；
六、周智盛自本判决发生法律效力之日起十日内应返还廖爱武多交的定金4200元；
七、驳回周智盛的其他诉讼请求；
八、驳回廖爱武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费减半收取261元，由廖爱武负担182元，周智盛负担79元。一审案件反诉受理费148元，由周智盛负担31.4元，廖爱武负担116.6元；二审案件受理费408.6元，由廖爱武负担261.8元，由周智盛负担146.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月十六日
书 记 员 黄结仪