陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民二终字第00342号
上诉人（原审被告）：邢正博。
委托代理人：高鹏，陕西新纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宝鸡玛雅房屋中介有限公司，住所地宝鸡市金台区陈仓园北金色花园小区16号商务楼。企业代码：06790291-4。
法定代表人：侯宝权，该公司执行董事。
委托代理人：陈宝玉，陕西国文律师事务所律师。
上诉人邢正博因与被上诉人宝鸡玛雅房屋中介有限公司居间合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2015）金民初字第01885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月3日，原、被告双方达成口头协议，约定由原告为被告提供房源信息，促成被告达成房屋买卖协议，被告向原告缴纳定金1万元。原告给被告出具了收款收据，收据载明该款为代收定金。之后，原告为被告提供了相关房屋信息，经被告考察认可，2015年5月18日，原告与被告、房屋出卖人张某签订买卖定金合同，后由于出卖人张某不能提供房屋产权证书，双方的买卖合同没有履行，原告未收取被告任何费用。2015年6月2日，根据原告再次提供的房源信息，原告做居间方、被告做买方、案外人贾丽萍做出卖方三方签订买卖定金协议。协议约定，原告作为中介，提供居间服务，买卖双方买卖坐落于陕西省宝鸡市金台区联盟路3号院3幢1单元1001室的房屋，买方缴纳定金1万元以确立买卖关系，该定金交由原告玛雅公司代为保管。买卖双方约定于2015年6月15日前备齐资料交至玛雅公司签订《房地产买卖契约》，同时买卖双方在签订合同当日向中介方支付中介费，其中卖方不承担佣金，买方佣金为成交价的3%。合同第八条第⑥项还约定，该价格仅包含房屋价格，不包含其他一切过户费及中介费用。该合同自签章后生效，合同后有买卖双方的签字，原告加盖了公章。1万元定金被告已于3月3日缴纳，未再次缴纳。2015年6月12日本案被告与房屋出卖人贾丽萍签订房屋买卖协议，房屋成交价格为52万元整，原告为被告代办了银行按揭及房权证，18日被告取得了房权证。7月30日，经被告索要，原告退还代收的定金1万元。另查，2015年6月2日签订的买卖定金合同中，第五条一款“卖方佣金（成交价2%）为人民币__元整（￥__元）”处2%、大小写的金额空白处均被划掉。二款“买方佣金（成交价3%）为人民币__元整（￥__元）”处由打印的1%更改为3%原，该处未被划掉。佣金大写处有尚未写完的壹，但被斜线划掉，小写金额处空白未被斜线划掉。该合同第八条系全部手写之外，其余为打印的填空式样本。该合同被告在签字已前已全部阅看。再查，原告中介服务费收费标准为成交额的3%。
原审法院认为：原告作为房屋中介公司，在营业执照许可的范围内从事房地产信息咨询业务，系合法经营。根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产信息咨询是指房地产咨询人员为房地产活动当事人提供房地产开发信息、房地产市场供求信息、房地产交易信息等相关信息咨询服务。该案原告作为房屋中介公司为被告提供相关信息，促成被告与他人订立房屋买卖合同，并完成全部交易，双方的行为符合《合同法》第四百二十四条的规定，属于居间合同关系。根据原、被告双方的诉辩陈述，该案争议焦点如下：一、2015年6月2日的房屋买卖定金合同中关于卖方佣金的约定是否系格式条款，为无效约定？格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定交易条件，并在订立合同时不容对方协商的条款。格式条款的特点就是合同内容不容协商。该案原、被告及案外人在订立合同时，合同样本确为原告所提供，但内容关于佣金的条款明显是经过三方协商而成。因为，根据原告收费标准，房屋买卖中介服务费收费标准为成交额的3%，合同样本中买方、卖方分别承担2%、1%，合计3%。但在最终签订的合同中，三方约定出卖人不承担佣金即中介费，买受人承担全部3%的佣金，这样的分担比例应当理解为经过了三方当事人协商，而非原告意志强加。因此该条款虽系一方预先拟定、为重复使用的条款，但不具备不允许协商的不变性，且没有因此免除原告方的任何合同义务，因此该条款不是格式条款，属有效约定。二、2015年6月2日的房屋买卖定金合同第五条卖方佣金处壹字被划掉、其余未填写是否意味着合同没有约定定金，抑或是意味着原告同意用佣金抵顶被告损失、从而免收其佣金？根据双方提供的合同，在第五条二款买方佣金处的确存在壹字被划掉、其余未填写的事实。本案中双方当时人对于卖方不承担佣金的事实没有争议，对于此合同中的表现为“卖方佣金（成交价2%）为人民币__元整（￥__元）”处2%及大小写的金额空白处均划有斜线。而买方佣金的百分比处未被划掉，由打印的1%更改为3%，不能说明买方与卖方一样不承担佣金。且在合同后文第八条第⑥项中再次出现了中介费的约定，因此被告的这一观点不能成立。被告还辩解，由于原告多次违约给其造成损失，应当与中介费进行抵消，原告工作人员也已经承诺该笔交易不收取中介服务费。对此该院认为，对于原告是否承诺在一周到十天之内保证给被告买到合适的房屋没有证据可以证实。原告起诉的合同为2015年6月2日所签合同，该合同中原告没有违约行为。被告代理人认为2015年6月2日的合同系2015年5月18日合同变更而来，不符合法律规定，不能采信。合同变更是指对原合同的非实质性条款进行修改或补充，而并非根本改变合同的实质内容，更不需要消灭原合同关系，它只是对原合同的部分内容进行调整；而合同解除则要消灭原有的合同关系，终止合同的履行。2015年5月18日与2015年6月2日的买卖定金合同，不仅合同主要条款发生变化，甚至合同的一方主体都不一致，不符合合同变更的要件，其认为后合同系先合同变更而来不能成立。而对于2015年5月18日合同原告是否违约并给其造成损失一事，被告当庭既没有提出明确的损失数额，又明确表示不提出反诉，无法达到抵消的目的。对于承诺免收中介费一事，没有任何证据证实，该院不能采信。三、被告是否应当依照原告店内张贴的收费标准支付代办按揭和房权证的费用？首先，原、被告订立的买卖定金合同中，没有两项代办费由被告承担的约定，该收费标准也没有作为合同附件出现。其次，店内悬挂收费标准只能证实原告在从事房屋中介服务过程的各项佣金标准，双方形成合意时，应当在此基础上进行，但不排除一方的妥协退让，最终以合同为准。因此，悬挂收费标准并不意味着被告就必须依照该标准缴费。原告的该项请求本院不能支持。综上所述，原、被告双方与案外人贾丽萍订立的买卖定金合同中关于居间合同的相关约定没有违反禁止性的法律规定，为有效约定，对双方当事人具有约束力。原告已经履行完居间义务，被告应当按照约定的房屋总价的3%支付居间费用。关于定金，原告已经退还，双方没有争议，本案不再作处理。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告邢正博于判决生效后十日内支付原告宝鸡玛雅房屋中介有限公司中介费15600元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费360元减半收取180元，由被告承担。
上诉人邢正博不服上述民事判决。向本院提起上诉称：因被上诉人重大失误，未及时居间成功导致上诉人损失，故上诉人不应支付报酬。综上，一审认定事实有误，适用法律错误，请求二审驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人宝鸡玛雅房屋中介有限公司承担。
被上诉人宝鸡玛雅房屋中介有限公司答辩称：2015年5月18日的合同关系已解除。2015年6月2日签订的《居间合同》被上诉人已完成居间人的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。
本院认为，被上诉人宝鸡玛雅房屋中介有限公司于2015年6月2日与上诉人邢正博签订的《居间合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方当事人应全面履行其合同义务。被上诉人已履行其居间义务，上诉人亦应按照合同约向被上诉人交纳居间费用。上诉人认为2015年5月18日所签订的居间合同因被上诉人重大失误未能及时履行居间义务，给其造成损失，不应支付报酬。但其未对该合同提起诉讼，本案不予审理。本案所审理的是双方2015年6月2日签订的《居间合同》。该合同约定：在2015年6月15前签订房屋买卖合同，居间费用为成交价的3%。被上诉人宝鸡玛雅房屋中介有限公司于2015年6月12日促成交易，被上诉人的居间义务已完成，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，故居间人宝鸡玛雅房屋中介有限公司已完成居间义务，委托人邢正博应按照约定支付报酬。故上诉人认为不应向被上诉人支付报酬的上诉理由不能成立，应予驳回。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人邢正博承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔宝林
审 判 员 付金国
代理审判员 赵荣辉
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 赵晶晶