安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01528号
上诉人（原审被告）：黄传宏，自由职业者。
委托代理人：赵永英，安徽至达律师事务所律师。
委托代理人：魏锋，安徽至达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余新云，退休职工。
委托代理人：龚义群，安徽皖和律师事务所律师。
委托代理人：廖茹光。
被上诉人（原审原告）：陈桂芳，退休职工。
委托代理人：龚义群，安徽皖和律师事务所律师。
委托代理人：廖茹光。
原审被告：张红高，自由职业者。
委托代理人：赵永英，安徽至达律师事务所律师。
委托代理人：魏锋，安徽至达律师事务所律师。
上诉人黄传宏因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
一审原告余新云、陈桂芳诉称：2009年，余新云因需资金周转，与崔琛签订了一份人民币伍万元的抵押借款合同，合同约定借款期限180天，还款日期为同年7月20日，合同未约定借款利息。后张红高不知出于何种原因，要求对余新云所住的房屋进行抵押，对余新云的借款进行担保，余新云出于对张红高的信任，按照张红高的要求进行了办理。2013年5月，由于政府拆迁，余新云政府签订了拆迁安置协议，但2014年4月，张红高却持房产证要求对余新云房屋行使所有权，后余新云经过查询得知在从未和任何人签订过房屋买卖合同，也没有收到任何人分文售房款的情况下，张红高与黄传宏已违背余新云的意愿、通过非法手段将房屋过户到自己名下。综上，张红高与黄传宏恶意串通的行为已严重损害了余新云和陈桂芳的合法权益。余新云和陈桂芳为此诉××法院，请求判令：1、确认余新云、陈桂芳与黄传宏之间的关于合肥市合作化路9号1幢的房屋买卖合同无效；2、诉讼费及本案其他费用由张红高与黄传宏承担。
一审被告黄传宏辩称：1、余新云、陈桂芳于2009年1月19日通过安徽省合肥市徽元公证处依法办理了《委托书》公证，自愿将其位于合肥市合作化路9号1幢401室房屋委托张红高出售；其次，余新云、陈桂芳于2009年1月19日向张红高出具了《承诺书》，承诺如在2009年7月19日之前未能还款，愿意以3200元／平方米的价格对外出售涉案房产用于归还借款，张红高在2009年7月19日后出售涉案房产符合余新云、陈桂芳当初承诺；2、张红高将涉案房屋以24万元的房屋总价（即每平方3492.9元／平方米）对外出售涉案房产符合余新云、陈桂芳对价格要求指示；3、张红高按照房产评估机构评估的基准价24万元出售涉案房产符合当时房产局（现在是地税局）关于对二手房出售的指导价要求。综上可见，张红高接受委托后直××将涉案房产出售的整个过程符合余新云、陈桂芳和房产局要求，不存在任何欺诈、胁迫及串通。4、张红高根据委托书内容约定代为处分涉案房屋的行为符合《合同法》第52条及《物权法》第15条、第106条的规定。5、余新云、陈桂芳与张红高之间没有就涉案房产做出不能出售于受托人的特殊性约定，故涉案房屋买卖合同不违反法律规定和当事人约定。综上，余新云和陈桂芳的诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。
一审被告张红高辩称：同黄传宏的答辩意见，此外还辩称从余新云工资卡中取款是用于归还欠自己款项。
一审经审理查明：2009年1月19日，余新云、陈桂芳（甲方、借款人）与崔琛（乙方、贷款人）签订了一份《房地产抵押借款合同》，约定：第一条房产设定抵押的情况：房产坐落为合作化路9号1幢、房产面积为68.71平方米、房地产权证号为02××08、房产用途为住宅；第二条甲方抵押借款金额人民币伍万元整；第三条借款期限180天，自2009年1月20日至2009年7月20日止，还款日期和方式为2009年7月20日以现金方式还款。合同还约定了本合同签订后双方共同到房地产管理部门办理抵押登记手续。同日双方至安徽省合肥市徽元公证处办理了公证。
庭审中，余新云、陈桂芳、黄传宏、张红高均确认合同签订后未办理房产抵押登记手续。
2009年1月19日，余新云、陈桂芳出具一份承诺书，内容为：陈桂芳、余新云：我们夫妻郑重承诺，（夫：余新云，身份证号：××，妻：陈桂芳，身份证号：××）如在2009年柒月19日之前，未能及时归还你的人民币大写：伍万元（￥：50000.）。我们自愿委托你将我们夫妻名下座落于合肥市合作南路15号12幢401房产（权证字号：房地权西字第××号）以人民币3200元／平方米对外出售。所得款项优先偿还你，并主动配合你搬空该房屋。我们确保，该房屋除正常在此次抵押贷款外，无任何查封保全及任何产权纠纷，否则我们愿承担由此产生的全部法律责任和经济责任。
庭审中，余新云、陈桂芳陈述上述承诺书中除抬头和落款处姓名系本人所签外，其余内容均不是本人书写，张红高陈述所有内容均是余新云、陈桂芳书写。
2009年1月19日，余新云、陈桂芳出具一份《委托书》，载明：余新云、陈桂芳为委托人，张红高为受托人，余新云、陈桂芳现需将共同拥有的位于安徽省合肥市合作化北路9号1幢401室（房屋所有权证号：合肥市房权证西字第××号、建筑面积：68.71平方米）的房产出售，因我们没有时间，无法办理上述房产的还款、注销他项权证及房屋出售所需要的相关手续，现委托受托人张红高为代理人，全权代表我处理以下事宜：1、代为清偿借款余额，及取他项权证、到房产局注销他项权证；2、代为办理出售上述房产的一切相关手续。其中包括签定房屋买卖合同、存量房买卖合同、资金托管协议、到资金托管中心和银行开户及领取资金托管账户上的房款、房屋交接、水、电、气、物业和有线电视过户等相关手续，以及其他一切与售房相关的手续；3、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具免税证明；4、代理调取房产证档案资料及查询房屋内的户口情况、处理房产交易中的各种纠纷；5、支付与上述事项有关的各项正当费用。受托人在其权限范围内签署的一切有关合同、文件，我们均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由我们享有和承担。受托人无转委托权。委托期限至上述事项办完为止。同日余新云、陈桂芳至安徽省合肥市徽元公证处办理了公证。
2009年元月20日，余新云、陈桂芳出具一份借条，内容为：今借到崔琛同志人民币伍万元整（￥50000.）。
余新云陈述，张红高于2009年5月告知已用涉案房屋向银行办理抵押贷款用于归还上述借款，需余新云交付工资卡，以便其代为取款归还银行贷款本息。余新云遂将自己的工资卡交给张红高。
此后，余新云多次要求张红高核对账款并归还工资卡，张红高均予以拒绝。2014年4月29日，余新云办理该工资卡挂失手续。
张红高确认自2009年10月15日××2014年4月17日陆续从该工资卡中取款。累计取款金额为130490元。
2009年8月3日，余新云、陈桂芳（甲方、出卖人）与黄传宏（乙方、买受人）签订一份《存量房买卖合同》，主要内容为：甲方出卖存量房为坐落在合肥市合作化路9号1幢401室成套住宅（权属证号为：西02××08）；存量房转让价款为240000元。该合同未约定该存量房验收交接的时间等内容。该合同甲方处余新云、陈桂芳姓名均系张红高所签。
另查，余新云与陈桂芳系夫妻关系，张红高与黄传宏系夫妻关系。
2009年7月31日，存量房资金托管中心将50000元转至余新云账号为13×××14的账户中；同年9月7日，存量房资金托管中心将190000元转至余新云账号为13×××14的账户中。
该账户系张红高以余新云名义开户的，此两笔款项合计240000元由张红高取走，张红高未向余新云、陈桂芳支付分文。
2009年8月4日，涉案房屋过户至黄传宏名下，但张红高、黄传宏从未要求余新云、陈桂芳交付房屋。
又查，涉案房屋至2013年5月被拆迁之前一直由余新云、陈桂芳居住使用。
余新云、陈桂芳陈述，2013年5月与政府签订了拆迁安置协议，2014年4月接到居委会通知，称张红高、黄传宏持权利人为黄传宏的房产证至南七街道社居委要求签订房屋拆迁安置协议，遂至房产局等处查询，才得知存量房买卖合同及房产过户事宜。
2014年4月29日，安徽江淮律师事务所刘松玮向南七街道科企社区居民委员会发出（2014）江淮（函）字第068号《律师函》，主要内容为：要求该单位与委托人黄传宏签订合作化路9号1幢401室房产拆迁补偿协议。
一审经审理认为：余新云、陈桂芳与崔琛签订借款合同时虽约定以涉案房产设定抵押，但实际未办理抵押登记手续。余新云、陈桂芳于签订借款合同当日出具给张红高委托书的目的是办理涉案房产的还款、注销他项权证及房屋出售，因该房产实际未办理抵押贷款手续，故张红高无需办理该房产的还款、注销他项权证及房屋出售事宜。
张红高以余新云、陈桂芳名义与其配偶黄传宏签订存量房买卖合同，将涉案房屋出售给黄传宏，并将所得价款全部取走，未向余新云、陈桂芳支付分文，其与黄传宏自签订合同后直至涉案房屋被拆迁近四年期间从未要求余新云、陈桂芳交付房屋，有违常理。且张红高在四年多时间内陆续从余新云工资卡中取款十余万元。张红高未能对其既出售涉案房产又从余新云工资卡中取款的行为作出合理解释。
综上，张红高以余新云、陈桂芳名义与其配偶黄传宏签订存量房买卖合同出售涉案房屋的行为，显属以合法形式掩盖其侵占涉案房屋的非法目的。张红高辩称从余新云工资卡中取款用于归还欠自己款项，未能提供足够的证据证实，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项、第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决：余新云、陈桂芳与黄传宏于2009年8月3日签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费80元，由黄传宏、张红高承担。
黄传宏上诉称：一审法院认定上诉人出售涉案房屋的行为属以合法形式掩盖其非法占有房屋的目的，判决确认房屋买卖合同无效，无事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回余新云、陈桂芳的诉讼请求。
余新云、陈桂芳二审辩称：张红高与其妻子黄传宏签订的房屋买卖合同不是余新云、陈桂芳的真实意思表示，应为无效合同；黄传宏低价处置不应该处置的房产，张红高与黄传宏签订的房屋买卖合同完全符合恶意串通要件，故应认定该买卖合同无效。整个房屋买卖行为系以合法形式掩盖非法目的，故应认定无效。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，黄传宏提供房地产他项权登记审批书，2009年7月之前他项权注销登记。证明余新云、陈桂芳与崔琛办理了借款抵押登记，黄传宏还款后，注销了他项权登记。
余新云、陈桂芳质证称：对其真实性没有异议，但一审庭审双方均认可房屋没有办理他项权抵押登记，此外，与案涉房屋买卖没有关联性。
双方当事人提供的其他证据和相对方的质证意见同一审。二审查明的事实同一审。
本院认为：余新云、陈桂芳以案涉房屋作抵押向崔琛借款50000万元，双方之间形成借款抵押法律关系，余新云、陈桂芳与张红高之间系委托买卖法律关系，两者之间没有直接的关联性。余新云、陈桂芳只向崔琛借款50000元，而张红高从余新云的工资卡中陆续取款累计金额达130490元，张红高以替余新云、陈桂芳还崔琛借款为由，在没有告知余新云、陈桂芳的情况下，暗地将案涉房屋出售给其妻子黄传宏且分文未付余新云、陈桂芳房款。一审认定张红高与其妻子黄传宏签订的房屋买卖合同系恶意串通，是以合法形式掩盖其侵占涉案房屋的非法目的，并无不当。黄传宏上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由黄传宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年五月八日
书记员 王二辉
附件：本判决引用的法律原文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。