赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）章民一初字第661号
原告廖智诚，男。
委托代理人胡小兵子，江西维商律师事务所律师。
被告刘晓红。
原告廖智诚诉被告刘晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖智诚的委托代理人胡小兵子，被告刘晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月2日，被告与原告签订关于章贡新区“警苑小区”（现名为华城名苑）集资商品房的《转让协议》，协议对价款、手续办理、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告委托廖淑妃女士向被告支付相关钱款、办理相关手续及履行合同约定的义务。原告委托廖淑妃女士分别于2010年3月3日、2010年6月10日、2011年8月17日、2011年11月9日分别向被告支付购房款人民币10万元、129388元、89388元、2500元。原告近期获悉房屋已交付，故向被告要求交付房屋并办理相关变更手续，但被告却消极处理，并一再声称要提高房屋转让价格至7600元／平方米。原告于2013年10月19日委托律师发送律师函要求被告积极履行合同义务，但其仍未按照合同履行义务。在原告多次催促下，其选择违约并支付25万元后就一直未付款。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2010年3月2日签订的《转让协议》；2、被告返还原告购房款人民币71276元；3、被告向原告支付违约金300000元；4、本案诉讼、保全费由被告承担。
原告为了证明自己的主张，向法院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格的事实；证据2、转让协议、委托书复印件，证明原、被告购房及违约金约定的事实；证据3、收款收据、转账凭证复印件、赣玛公司收费通知，证明被告收取原告钱款及违约的事实；证据4、律师函复印件，证明被告违约的事实及违约导致原告重新购房损失；证据5、赣州房产网华城名苑挂牌价，证明原告重新购房损失。
被告辩称：1、被答辩人向答辩人要求转让住房指标时采取了欺诈手段。2010年2月，经答辩人当时男朋友何为华与宋发洪正在合伙当中（宋发洪原承建的赣州晶环稀土有限公司土建、厂房工程），他们二人为急需解决合伙承建项目的资金投入，宋发洪介绍该公司的副老总凌卫东来到答辩人家，提出要购买答辩人在单位的迁建指标房一套，何为华求答辩人帮忙把卖房的差额部分拿出来借给他们作项目投资，答辩人当时不愿意，认为凌卫华出价太低，可宋发洪承诺会将其按政府给拆迁户的价格给答辩人房子一套、店面一间作为补偿。至今为止，宋发洪根本没有兑现承诺，可见，在住房转让价款上，被答辩人采取了欺诈手段。2、合同的实际签订人是廖淑妃，不是廖智诚。找答辩人转让房屋的是凌卫东和廖淑妃夫妇，廖淑妃与廖智诚是姐弟关系。转让协议上直接签署廖智诚的名字，签名是廖淑妃代签的，之后的付款人也是廖淑妃。3、转让协议的违约人是被答辩人。被答辩人不按时交纳房款。被答辩人只在2010年与2011年分别交纳了89388元及2011年天然气2500元（181276元），之后的应交款，被答辩人接到答辩人的通知后却迟迟不予交纳。答辩人没有违约行为。答辩人在被答辩人不守约的前提下，仍然遵守约定，并没有说不将协议项下的住房交付给被答辩人，可被答辩人不知出于何种目的，提出不要转让房，要答辩人退回房款。在答辩人不同意的情况下，被答辩人聘请律师多次前往答辩人单位闹事。答辩人为了自己的声誉，在无奈的情况下，只好同意其要求，分别于2014年1月2日、2014年1月29日、2014年2月27日将25万元人民币退还给廖淑妃指定的银行账户。4、凌卫东的妻子廖淑妃已付房款共计人民币181276元，另外向答辩人支付好处费14万元，但该笔费用是何卫华、宋发洪、凌卫东夫妇在与答辩人商谈转让房时说好借给何卫华与宋发洪承包工程作投资用，此款已借给何卫华与宋发洪承建的项目当中，至今未还（有宋发洪未还款的证明一张）。综上，答辩人在整个事件中是受害者，同时也是守信用讲公正的守法人，而被答辩人则伙同他人采用欺诈手段骗取答辩人签署转让协议，之后又不守信，单方撕毁合约，反要守约方承担违约责任，不合情，不合理，更不合法。为此，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告为了证明自己的主张，向法院提交了以下证据：证据1、合作协议，证明何为华与宋发洪的协议；证据2、证明，证明何为华、宋发洪没有还刘晓红的钱；证据3、合伙人协议，证明何为华与宋发洪的补充协议；证据4、事情经过（原件），证明签订指标房转让协议的经过及资金的去向；证据5、身份证复印件，证明身份情况。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：
原告提供的五组证据中，对证据1、2、3、4，被告无异议，对该四组证据的三性本院予以认定。证据5系原告从网站中下载的房屋挂牌价，由于该组证据的真实性无法查明，且该证据中显示的价格也并非实际交易的成交价，对该证据的三性本院均不予认可。
被告向本院提供的五组证据中，证据1、2、3系案外人何为华与宋发洪之间合伙承建项目的证据材料，和本案房屋转让合同没有关联性，本院对该三组证据不予认可。证据4属于证人证言，该证人未出庭作证并接受询问，对该组证据的三性本院不予认可。对证据5被告身份证的三性本院予以认可。
经审理查明：2010年3月2日，原告廖智诚与被告刘晓红签订了《转让协议》，约定将被告刘晓红位于章贡区“警苑小区”（后改名为华城名苑）的一套三室二厅的集资商品房（指标房）转让给原告廖智诚。合同约定被告以3100元／平方米的价格转让给原告，并约定如果被告单方违约，被告则全额退回原告所缴纳的所有款项并另外向原告支付不低于300000元的违约金。如原告不能按时交纳集资房款或中途退出则视为原告放弃该集资房产，被告有权收回并不返还原告前期所支付的款项。合同签订后，原告委托廖淑妃（系廖智诚的姐姐）向被告支付相关钱款、办理相关手续及履行合同约定的义务。原告于2010年3月3日支付10万元、2010年6月10日支付129388元、2011年8月17日支付89388元、2011年11月9日支付2500元，共计321276元给被告。之后，原、被告双方因房屋价格问题产生分歧，经协商未果，原告聘请律师于2013年10月19日向被告发出律师函，要求被告履行交付房屋并办理相关变更等手续，或向原告返还已付钱款321276元并支付违约金300000元。原、被告再次协商未果的情况下，被告于2014年1月2日向原告支付20000元；于2014年1月29日向原告支付80000元；于2014年2月27日向原告支付150000元，以上三笔共计250000元。
另查明：本案争议房屋系赣州监狱整体搬迁后，由赣州市政府给赣州监狱民警、职工在原农场安置的“迁建房”，该房屋只能由赣州监狱在编在册民警职工购买，个人不得转让指标。
本院认为：原、被告所签订的转让协议，虽然在签订协议时，合同指向的集资房没有竣工，房屋所在的具体楼层、面积均未确定，但协议的主要条款、双方权利义务以及违约责任均已约定清楚。该协议系双方在协商一致的基础上达成的，双方当事人意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告作为赣州监狱的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，享有集资房的请求权。被告所享有的集资建房资格，实际上是一种期待利益，属于债权范畴中的受益权。我国《合同法》及其相关法律、行政法规对预期取得的财产和他人达成处分协议并无禁止性规定，故该权利可依法转让。被告方认为在签订合同时，原告以及案外人何为华、宋发洪采取了欺诈手段，骗取被告低价出售该集资房。本院认为，首先被告未向本院提供证据证明在合同签订时受到了原告的欺诈，再次原告委托代理人廖淑妃将双方认可的4笔款项均汇入被告刘晓红个人账户，被告刘晓红在收到该4笔款项后将部分资金另行借给案外人，属于民间借贷关系，和本案没有关联。对被告的该抗辩理由本院不予认可。关于违约责任的问题，在2011年12月之前，双方均能够按照协议的约定履行自身义务。2012年后，由于被告要求上调房屋转让价格，双方发生争议，多次协商未果。在合同履行过程中，被告基于自身经济利益，要求增加房屋转让价格的行为，违反了合同的约定和诚实信用原则，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同并要求被告返还原告已支付的购房款，符合法律的规定，本院予以支持。被告辩称是由于原告未按约定缴纳房款、被告没有违约行为，但被告未向本院提供证据给予证实，应当承担举证不能的责任。从被告向本院提交的答辩状以及庭审中法庭询问可知，被告自认曾因为房屋转让价格问题多次和原告协商，且在原告律师向其发出律师函后，自行选择解除合同、返还房屋价款，该行为可综合认定被告具有违约的行为，因此，对被告的该项抗辩主张，本院不予认可。原告主张按照协议的约定以及参考目前该房屋的市场价格要求被告补偿其损失，即支付违约金300000元的请求，本院认为，当事人约定的违约金，视为违约的损失赔偿，是指一方当事人违反合同约定给对方造成损失的。原告主张的违约金数额过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院根据以上原则，对本案的违约金进行调整，应以原告已支付房款为基数，按同期中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算利息。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告廖智诚与被告刘晓红于2010年3月2日签订的《转让协议》。
二、被告刘晓红于本判决生效起十日内返还原告廖智诚购房款71276元。
三、被告刘晓红于本判决生效起十日内支付违约金（自2010年3月3日至2014年1月2日止，以20000元为基基数；自2010年3月3日至2014年1月29日止，以80000元为基数；自2010年6月10日至2014年2月27日止，以129388元为基数；自2011年8月17日至2014年2月27日止，以20612元为基数；自2011年8月17日起至购房款还清之日止，以68776元为基数，；自2011年11月9日起至购房款还清之日止，以2500元为基数。均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算）。
四、驳回原告廖智诚的其他诉讼请求。
案件受理费6869元，保全费2377元，共计9246元，由被告刘晓红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本及副本共三份，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。
审判长 李明炯
审判员 刘芳梅
审判员 吴菁菁
二〇一四年七月十日
书记员 罗 群