安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01879号
上诉人（原审原告）：胡先会，女，汉族，1971年10月21日生。
委托代理人：张俊，安徽金华安律师事务所律师。
委托代理人：张俊华，安徽金华安律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：尹玲玲，女，汉族，1992年6月05日生。
委托代理人：张俊，安徽金华安律师事务所律师。
委托代理人：张俊华，安徽金华安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，1989年9月16日生。
被上诉人（原审被告）：秦荣荣，女，汉族，1990年4月17日生。
委托代理人：ＸＸ（秦荣荣之夫）。
被上诉人（原审被告）：安徽美满房地产代理销售有限公司。
法定代表人：刘玲玲，总经理。
委托代理人：黄乔英，安徽皖衡律师事务所律师。
原审被告：吴恒，男，汉族，1982年6月15日生。
上诉人胡先会、尹玲玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判查明：位于合肥市滨湖新区天山路421号滨湖和园11栋303室房屋，系胡先会、尹玲玲共有。胡先会与尹福周系夫妻关系，尹玲玲与胡先会、尹福周系父母子女关系。ＸＸ与秦荣荣系夫妻关系。吴恒系安徽美满房地产代理销售有限公司（以下简称美满房产）工作人员。
2013年7月2日，胡先会、尹玲玲（甲方）与美满房产（丙方）签订《房地产经纪合同》，委托美满房产作为其出售房产的经纪人。2013年7月2日，胡先会、尹玲玲作为出卖人（甲方），ＸＸ作为买受人（乙方）签订《存量房买卖合同》。该《合同》第一条约定：甲方出售坐落于合肥市滨湖新区天山路421号滨湖和园11栋303室房屋，建筑面积81.20平方米；第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币510000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。该《合同》附件四第1条规定：乙方于2013年7月22日前，将人民币153000元（含定金）存入托管账户；第3条规定：甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币357000元。《合同》签订后，ＸＸ支付了购房定金8000元。
2013年7月19日，尹福周（甲方）、ＸＸ（乙方）、吴恒（丙方）签订《协议书》。该《协议书》约定，经三方友好协商，甲乙双方积极配合，所有材料配齐，丙方承诺过户即日起壹佰日内房款全额到甲方账户。如果百日之内，甲方拿不到全额房款，甲方有权解除购房合同，所有责任丙方与乙方自行承担。
2013年8月2日，胡先会、尹福周、尹玲玲作为出卖人（甲方），秦荣荣、ＸＸ作为买受人（乙方）签订《存量房买卖合同》并以该份合同在房产部门备案。该《合同》与2013年7月2日签订的《存量房买卖合同》相比，出卖人（甲方）变更为胡先会、尹福周、尹玲玲，买受人（乙方）变更为秦荣荣、ＸＸ；《合同》第八条、第九条关于违约责任未做约定；《合同》附件四第1条首付款日期变更为2013年8月2日。其余内容未做变更。该《合同》签订当日，秦荣荣、ＸＸ向双方约定的托管账户支付了145000元。
2013年8月14日，胡先会、尹玲玲与秦荣荣、ＸＸ办理了房产过户手续，将涉案房产登记为秦荣荣、ＸＸ共有。
2014年2月26日，ＸＸ、秦荣荣向中国工商银行股份有限公司合肥城建支行申请贷款的审批手续办结。
2014年1月7日，胡先会、尹玲玲诉至合肥市包河区人民法院，请求判令：1、判决解除原告与被告ＸＸ2013年7月2日签订的房屋买卖合同；2、判决被告立即返还原告位于滨湖新区滨湖和园11栋303室房屋；3、判令被告自2013年11月22日起按日153元向原告支付违约金，直至涉案房屋返还原告时止。
原审法院认为：本案的争议焦点为，1.ＸＸ、秦荣荣在履行合同过程中是否存在违约而致合同解除条件成就；2.美满房产、吴恒在本案中是否应当承担相应的民事责任。
关于争议焦点1：2013年7月2日，胡先会、尹玲玲与ＸＸ签订的《存量房买卖合同》及2013年8月2日胡先会、尹福周、尹玲玲与ＸＸ、秦荣荣签订的《存量房买卖合同》，其内容并不违反法律规定，合法有效。2013年7月19日，尹福周、ＸＸ、吴恒签订的《协议书》，虽然尹福周、吴恒非本案买卖合同的主体，但尹福周作为胡先会、尹玲玲的近亲属，吴恒作为美满房产的员工，相对人有理由相信行为人有代理权，故该《协议书》也应当认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2013年8月2日，胡先会、尹福周、尹玲玲与秦荣荣、ＸＸ再次签订《存量房买卖合同》，并以此合同在房产部门备案。该份合同对合同的主体、首付款支付日期进行了变更，同时对买受人支付剩余房款的期限约定为“甲方同意乙方向商业银行抵押贷款”，对此，应理解为给付期限以银行抵押贷款的实际发放为准。双方应以变更后的合同为履行依据。ＸＸ按约支付了定金、首付款，并已办结全部贷款手续，双方进行了房产过户登记，合同的目的完全能够实现。胡先会、尹玲玲也没有充分证据证明ＸＸ、秦荣荣主观上故意拖延办理贷款手续，致使不能实现合同目的。故对胡先会、尹玲玲以ＸＸ、秦荣荣违约要求解除合同、返还财产、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
关于争议焦点2：本案吴恒系美满房产的员工，美满房产与胡先会、尹玲玲之间的关系为居间合同关系，与本案非同一法律关系，故对胡先会、尹玲玲要求美满房产、吴恒承担民事责任的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十一条、第七十七条、第九十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回胡先会、尹玲玲对ＸＸ、秦荣荣、安徽美满房地产代理销售有限公司、吴恒的全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为4450元、其他诉讼费300元，合计4750元由胡先会、尹玲玲负担。
胡先会、尹玲玲上诉称：一、原判认定事实错误。1、原判对合同付款期限认定错误。双方合同明确约定付款期限为房产过户后百日内，不是原审认定的以银行抵押贷款的实际发放为准。2、原审法院对合同目的能否完全实现认定错误。房产完成过户登记，ＸＸ、秦荣荣目的已经完全实现，但我方没有在规定期限得到全部房款，合同目的没有实现。3、原审法院认为我方没有证据证明ＸＸ、秦荣荣主观上故意拖延办理贷款手续，与事实不符。房产2013年8月14日过户到ＸＸ名下，经我方多次催促，直至2014年1月我方起诉至法院，ＸＸ、秦荣荣仍未办理贷款手续，直至2014年2月22日才申请办理贷款，足以证明ＸＸ、秦荣荣故意拖延办理贷款手续。二、原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国担保法》，美满公司应承担担保责任。综上，请求撤销原判，支持我方一审诉讼请求。
被上诉人ＸＸ、秦荣荣辩称：我方已经履行合同义务，不存在违约情形，请求驳回上诉，维持原判。
美满公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明：二审中，美满公司提供中国农业银行马鞍山路支行《证明》，证明内容为ＸＸ、秦荣荣2013年8月15日即向该行申请办理按揭贷款，该行当天办理完所有贷款签字手续，并陆续展开房查调档、评估和前期准备工作，2013年11月27日，该行审批中心审查此笔贷款不符合贷款条件，于2013年11月底告知ＸＸ、秦荣荣。各方对此证明无异议。
尹福周（甲方）、ＸＸ（乙方）、吴恒（丙方）2003年7月19日协议备注：在乙方和丙方不可抗力因素下（包括自然灾害、国家政策、法律法规），之前所签购房协议合同自行解除，乙方与丙方不需要承担任何法律责任及经济赔偿。
案涉房产一直由胡先会、尹玲玲实际控制。
对原审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：ＸＸ、秦荣荣于2013年8月14日办理房产变更登记后的次日即向中国农业银行马鞍山路支行申请办理按揭贷款，该行当天办理完所有贷款签字手续，并陆续展开相关工作，2013年11月27日，该行审批中心审查此笔贷款不符合贷款条件，于2013年11月底告知ＸＸ、秦荣荣。故ＸＸ、秦荣荣主观上没有拖延办理银行按揭贷款故意，胡先会、尹玲玲称ＸＸ、秦荣荣拖延办理银行按揭贷款，没有提供证据证实，本院不予采信。在向中国农业银行马鞍山路支行申请办理按揭贷款未果后，秦荣荣向中国工商银行申请贷款，中国工商银行2014年2月26日已经审批通过予以贷款。基于目前贷款已经审批下来，从维护交易的稳定性以及合同目前履行的实际情况出发，合同不宜解除。
近年来，国家通过金融等系列政策加大对房地产市场的调控，胡先会、尹玲玲与ＸＸ、秦荣荣均同意购房余款通过按揭方式支付，ＸＸ、秦荣荣也积极申请办理银行按揭贷款手续，但具体审批通过贷款的期限非ＸＸ、秦荣荣所控制，尽管ＸＸ、秦荣荣没有按合同约定期限支付购房余款，因为受制于贷款银行，无法确定ＸＸ、秦荣荣自身有违约行为，现胡先会、尹玲玲要求ＸＸ、秦荣荣支付违约金，依据不足，本院不予支持。同理，也无法确定美满房产有违约行为，胡先会、尹玲玲要求美满房产支付违约金，依据不足，本院不予支持。
原审认定主要事实清楚，判决并无不当，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8900元由胡先会、尹玲玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 孙礼会
审判员 马枫蔷
二〇一四年八月一日
书记员 鲍晶晶
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。