嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉秀民初字第1324号
原告：林碎飞。
委托代理人（特别授权代理）：张春峰、余佳丽。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：沈中山、汪荣祥。
原告林碎飞诉被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年10月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员童潇兰适用简易程序，于2013年11月21日公开开庭进行了审理，原告林碎飞的委托代理人张春峰、余佳丽，被告大业房产公司委托代理人沈中山、汪荣祥到庭参加诉讼。后原被告双方申请庭外和解三个月。因案件复杂，本案于2014年4月30日转为普通程序，由审判员诸葛剑虹担任审判长，与审判员童潇兰、人民陪审员沈忠贤组成合议庭，于2014年5月28日公开开放进行审理，原告林碎飞委托代理人张春峰、余佳丽，被告大业房产公司委托代理人汪荣祥到庭参加诉讼。2014年7月31日，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告林碎飞起诉称：原、被告于2009年10月24日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的、位于嘉兴市秀洲新区蓬莱路、新洲路口的新洲国际大酒店的2-2501号的一套建筑面积为68.77平方米的写字楼，交房日期为2010年12月31日前；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。协议生效后，原告按约履行了自己的全部义务，向被告全额付清购房款718763元。但被告至今也未能向原告交付房屋。原告遂起诉至法院，请求判令被告继续履行合同，并赔偿逾期交房违约金至实际交付商品房之日止（暂计至2013年10月31日为371600.47元）。在审理过程中，原告撤回了要求被告继续履行合同的诉讼请求，并明确违约金的日期暂计算至2014年5月30日。
被告大业房产公司辩称：被告对于双方签订商品房买卖合同的事实没有异议，对于原告要求被告继续履行交房义务的权利予以尊重；被告应当交付逾期交房违约金，但以合同约定违约金计算方法计算的违约金过高，请求法院予以减少；且原告仅能主张起诉2年前的违约金，超过2年的诉讼请求不应得到支持。原告在购买购买房屋之后与嘉兴新洲物业公司签订了委托经营管理协议，将房屋委托给新洲物业经营管理，在经营管理中前3年的收益已经从原告的房价款中扣除，根据委托经营合同的约定，在委托期间的前3年原告也是不向新洲物业收取回报收益的，因此我们认为从交房之日起往后3年的经营回报由于原告不向新洲物业收取，就不存在相应的逾期交房损失。
原告林碎飞为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同1份，证明原、被告双方的权利、义务关系，及违约金按照每日万分之五计算的事实。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，认为双方对于逾期付款违约金的约定过高，应当予以调整。
2、收据2份，证明原告已经付清全部房款的事实。
经质证，被告对该组证据的真实性没有异议。
3、挂号信回函、追讨违约金函1份，证明原告发函要求被告承担逾期交房违约金的事实。
经质证，被告对该组证据的真实性有异议，被告没有收到该函件，且该挂号信函收据上没有收件人的签名。
被告大业房产公司在本院指定的举证期限内未向本院提交证据。
经审查，本院认证如下：
对原告提交的证据1、2，经质证被告对其真实性均没有异议，且与本案具有关联，本院予以确认。对原告提交的证据3，挂号信函收据上没有收件人姓名等基本信息，与本案缺乏关联，故对该证据本院不予支持。
根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2009年10月24日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定由原告购买被告开发的、位于嘉兴市蓬莱路、新洲路口的新洲国际大酒店2-2501号房，建筑面积68.77平方米，商品房价款总金额718763元；付款方式为签约时支付359381元，剩余款项359382元于2009年11月24日前付清；被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用；除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理；逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金；双方并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2009年10月24日支付房款359381元，2009年11月24日支付房款359382元，至此原告的房款已全部付清。因被告至今未交付房屋，遂成讼。
本院认为，原告林碎飞与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告林碎飞作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告，在原告不能证明实际损失的情况下，应承担对其不利的后果。本案中，原告主张的损失主要包括房产升值、出租房屋的收益及银行贷款的利息损失，但上述主张均缺乏依据或事实。首先，原告主张的房产升值的损失，一是住宅楼和写字楼两类房产没有可比性，二是商业地产投资具有风险，并非如其所言均可能升值，也存在贬值的风险；其次，原告也没有提供其出租房屋收益及银行贷款利息损失的依据。综上，原告没有证据证明因逾期交房造成的实际损失。鉴于涉案房屋为写字楼，可参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房价的3%的年利率计算违约金，折合为每日59.08元（718763元×3﹪÷365天），原告主张违约金暂计至2014年5月30日，本院予以准许，则原告自2011年1月1日至2014年5月30日止的违约金合计为73554.60元（59.08元／天×1245天）。被告辩称原告于2013年10月23日向本院提起诉讼，起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支持。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。被告辩称合同约定的商品房交付后的三年内原告实际已享受经营收益，但举证不能，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林碎飞自2011年1月1日起至2014年5月30日止的逾期交房违约金73554.60元；
二、驳回原告林碎飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14614元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
（后附页）
审 判 长 诸葛剑虹
审 判 员 童 潇 兰
人民陪审员 沈 忠 贤
二〇一四年九月十二日
书 记 员 沈 菲