湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂新洲阳民商初字第00011号
原告（反诉被告）王德生（又名王得生），男，1951年11月8日出生，汉族，武汉市新洲区人。
委托代理人叶红军，湖北佑君律师事务所律师。
被告（反诉被告）陈中桥，男，1972年6月15日出生，汉族，武汉市新洲区人。
被告（反诉原告）张同燕，男，1975年10月3日出生，汉族，武汉市新洲区人。
以上被告共同代理人林姣，湖北佑君律师事务所律师。
原告（反诉原告）王德生与被告（反诉原告）陈中桥、张同燕合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年12月21日立案受理后，于2014年1月20日、2014年8月4日开庭进行了审理，本案依法由审判员黄芳担任审判长，与人民陪审员冯再清，人民陪审员张金元组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王德生及其委托代理人叶红军、被告（反诉原告）陈中桥、张同燕及其委托代理人林姣到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告（反诉被告）王德生诉称，2010年5月11日，原被告签订《建房协议》。协议约定：原告将自有的二间三层楼房交由乙方拆迁改建，房屋建设设施及相关费用由被告承担。房屋建成后，新建房一楼二间门面及三、四楼计230平米房屋产权给原告，另原被告对相关权利义务及违约责任等均有明确约定。协议签订后，原告依约清空房屋交付被告拆迁改建。然而，距今历时三年时间，被告迟迟未向原告交付房产。在此期间，原告多次催促被告履约，而被告一直答复正在建造。经了解，系因被告自己的原因导致目前尚未施工，原告迫于无奈，近几年来一直在外租房居住生活，被告的行为不仅对原告根本违约，同时造成原告重大的经济损失，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼请求1、判令被告（反诉原告）返还财产并赔偿造成原告损失24万元；2、诉讼费由被告（反诉原告）承担。
原告（反诉被告）王德生为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据一、身份证、户口本，证实原告的身份情况。
证据二、新洲区阳逻街中份村委员会证明，原告王德生的父亲ＸＸＸ、母亲林木香都去世了，原告王德生无兄弟姐妹。
证据三、《建房协议书》、《律师见证书》，证实原、被告于2010年5月11日签订了建房协议。
证据四、2014年4月22日被告出具承诺书，证实在2012年7月份房屋动工。
证据五、王德生住房现状照片，证实原、被告签订协议的房屋一直未做。
证据六、王细桂、周水容的调查笔录二份，证实原告王德生的房屋在三、四年前拆除了及没有动工的原因是建筑老板在下屋脚时没留通道，街坊邻居到城管投诉导致房屋一直没有做。
被告（反诉原告）陈中桥、张同燕答辩并反诉称，2010年5月11日，被告与原告王德生签订了一份《建房协议》。协议的内容为：原告王德生（反诉被告）将自有的二间三层楼房交由被告（反诉原告）拆除改建，被告付给原告捌万元整等。协议签订之后，我们按协议支付了原告80000元，并将原房屋进行了拆除，随即，我们动工建新房的基础，已花去23万元，在建房过程中，于2011年9月15日被武汉市新洲区城市管理局下达了《违法建设停工通知书》。该改建行为因未取得建设工程规划许可证被迫停工。现该房屋改建行为违反了《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设等法律禁止性规定，导致合同无效。原告诉状上所陈诉的部分内容不属实。新房屋之所以没有建造成功，一是原告提供的土地面积有误，未按合同约定处理好土地纠纷。二是本案中的原告的房产上的所有权人是ＸＸＸ，并非原告，虽然ＸＸＸ是原告的父亲，原告是继承人，但是，当时原告在签署建房协议的时候，原告的母亲还在世。此房并没有办理相关的变更手续，所以原告要求返还财产和赔偿损失因不具有完全的主体资格。原告处分的并不是自己所有的房屋。该协议无效。三是违反《城市房地产管理法》第3条规定，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号］的法律法规的规定，该协议无效。综上，请求判令1、确认原、被告签订的《建房协议》为无效协议；2、判决原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）80，000元现金及赔偿被告损失23万元；3、本案的诉讼费由原告承担。
被告（反诉原告）陈中桥、张同燕为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据一、建房协议。证明原、被告各分得一部分房产。实际是土地使用权转让。
证据二、武汉市新洲区城市管理执法局出具违法建设停工通知书，证明被告在建房期间因未办理建设工程规划许可证被迫停工。
证明三、王德生出具的收条一份，证明原告收到张同燕8万元。
被告（反诉原告）张同燕、陈中桥对原告（反诉被告）王德生提交的本诉证据1、2的真实性均不持异议。但是指出王德生的户口为非农户口，并且原告母亲死亡日期为2010年7月2日去世，签订协议的时候原告母亲在世。证据三的真实性没有异议，对证据四的真实性没有异议，但不是针对原告的。对证据五没有异议，同时也证明了该房屋基础已处理好。对证据六的调查笔录，因没有出庭作证，不能作为有效的证据使用。
原告（反诉被告）王德生对被告（反诉原告）提交的反诉证据1的真实性没有异议，但无法反映土地转让的目的，认为是一种合法行为；对证据二的真实性没有异议，该通知书下发给了被告，该证据恰恰反映了被告以自己的名义报建且有重大过错；证据三属于被告支付原告安置补偿款。
对原、被告无异议的证据，本院予以认定；对证据真实性无异议，但对证明目的有异议的证据，本院将结合本案案情综合认定；对原告提交的两份证言，因证人未到庭作证，本院对该证言不作证据采纳。
本院依据原、告提交的证据，查明案件事实如下：
2010年5月11日，原告（反诉被告）王德生与被告（反诉原告）陈中桥、张同燕签订了一份《建房协议》。协议的内容为：1、甲方（原告王德生）将自有的位于阳逻街中份村七组高家林二间三层楼房交由乙方（被告张同燕、陈中桥）拆除改建；2、乙方将一楼建成的一楼门面两间给甲方（长13.8米，宽与新建的房子同等），另加三、四楼的230平方米给甲方，如有变化，根据市场价调节；3、如有土地引起的纠纷由甲方负责；4、自合同签订之日起五日内搬空房屋，将空房交给乙方；5、乙方在力所能及的情况下协调，如一方违约而造成的损失无法顺利开工和完工，则赔偿另一方实际损失，另加工程造价的20％；6、如有人力不可抗拒的情况下无法顺利完工，则损失共担等内容；7、签订合同时甲方将土地证和身份证复印件交给乙方，乙方付给甲方人民币捌万元等内容。合同签订后，被告（反诉原告）张同燕给付原告（反诉被告）王德生人民币捌万元，原告（反诉被告）王德生）将房屋搬空交给被告（反诉原告）陈中桥、张同燕，并将该房屋登记在王德生名下集体土地建设用地使用证交给被告（反诉原告）张同燕。被告（反诉原告）陈中桥、张同燕随后将原告（反诉被告）王德生房屋进行了拆除并将重建的房屋地基处理到正负零，因与四邻在留通道上产生争议未解决，反映到新洲区城管部门。2011年9月15日，武汉市新洲区城市管理局以被告张同燕（反诉原告）未取得建设工程规划许可证，下达（新城）停字（2011）第273号《违法建设停工通知书》，导致整个新建房屋停工至今。
2014年5月，经原告（反诉被告）王德生申请，本院决定对本案诉争的房屋的价值进行鉴定，2014年7月15日，武汉市金衡房地产估价咨询有限公司以本案现有的资料缺乏最起码的可操作性，诉争的土地是集体组织内农民无偿取得和使用，而且无法转让，该土地不具备评估价值而退回鉴定。
诉讼中，经原、被告要求，本庭多次组织双方进行调解，双方当事人不能达成协议。
另查明，本案争议的土地为集体土地，土地使用者为王德生，原房屋建于1986年，房屋所有权人为ＸＸＸ，系原告的父亲。原告王德生父母ＸＸＸ、林木香婚后生育王德生一人，其父亲ＸＸＸ于1997年9月22日病故，其母亲林木香于2010年7月2日病故。
本案争议的焦点为：
一、原告（反诉被告）王德生与被告（反诉原告）陈中桥、张同燕之间签订的《建房协议》是否有效
本院认为，原告（反诉被告）王德生向本院诉求被告（反诉原告）陈中桥、张同燕返还财产并赔偿损失24万元，被告（反诉原告）陈中桥、张同燕反诉要求确认原、被告之间签订的《建房协议》无效并返还8万元及赔偿损失23万。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准和农村集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。该法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。本案被告陈中桥、张同燕（反诉原告）不是宅基地所在的村民，虽原、被告之间签订的《建房协议》是当事人之间的自愿行为，但其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应确认原、被告签订的《建房协议》无效。
二、原告王德生（反诉被告）要求被告（反诉原告）陈中桥、张同燕返还财产并赔偿经济损失，被告（反诉原告）陈中桥、张同燕要求原告（反诉被告）王德生返还已付款80000元及经济损失是否支持
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据合同无效的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。本案中，原告（反诉被告）王德生将其所有的房屋交由被告（反诉原告）陈中桥、张同燕后，被告（反诉原告）陈中桥、张同燕对该房屋进行拆除改建时，因违法建设于2011年9月15日被武汉市新洲区城市管理执法局责令停工至今。原告（反诉原告）王德生原宅基地上的房屋两间三层拆除后，其房屋的外观、房屋的结构、房屋建造后的价值无法向法院提交证据证实。因原告（反诉被告）王德生的房屋已被拆除，其要求返还房屋的的诉求已无法实现，应考虑以房屋的价值进行补偿。2014年5月，原告王德生对本案诉争的房屋价值向本院申请鉴定，相关部门对原告所申请房屋的价值无法进行确认。诉讼中原、被告对诉争的房屋的外观、房屋的结构、房屋价值及房屋拆除的费用各执一词。原告（反诉被告）王德生的诉求损失无法向本院提交证据证实，故本院对原告的诉请不予支持。被告（反诉原告）陈中桥、张同燕在与原告（反诉被告）王德生签订建房协议过程中有一定的过错，虽被告（反诉原告）陈中桥、张同燕在拆除原告（反诉被告）王德生房屋时向原告（反诉被告）王德生支付了80000元，结合本案案情，本案中原告（反诉被告）王德生的损失明显大于被告（反诉原告）陈中桥、张同燕的损失，且双方有“损失共担”的约定，故被告（反诉原告）陈中桥、张同燕反诉主张原告（反诉被告）王德生）返还80000元及损失的请求，本院亦不予支持，原告（反诉被告）王德生与被告（反诉原告）陈中桥、张同燕各自的损失各自承担。
综上，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）王德生与被告（反诉原告）陈中桥、张同燕于2010年5月11日签订的《建房协议》无效。
驳回原告（反诉被告）王德生的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈中桥、张同燕其他反诉请求。
案件受理费4，900元，反诉费2，970元，合计7，870元，由原告王德生承担4，900元，被告陈中桥、张同燕承担2，970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人不服本诉在提交上诉状时预交案件受理费4，900元，不服反诉在提交上诉状时预交案件受理费2，970元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 黄 芳
人民陪审员 冯再清
人民陪审员 张金元
二〇一四年十二月七日
书 记 员 窦 倩