黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民一民初字第1163号
原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街368号B座803室。
法定代表人郑力华，职务总经理。
被告李强，住哈尔滨市香坊区。
原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司与被告李强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月03日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司的法定代表人郑力华、被告李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司诉称，原告承担哈尔滨市香坊区绿荫芳邻小区的物业管理工作，被告系绿荫芳邻小区业主。被告入住绿荫芳邻小区后，2013年7月10日至2014年12月29日期间拒绝缴纳物业管理费用。经原告多次催缴，被告均未缴纳物业费。由于被告恶意拖欠物业管理费用的行为，已经严重地影响了原告的正常运作。原告请求判令：第一，被告支付拖欠的物业费2282元、电梯费1167元，因欠交物业服务相关费用的滞纳金4353元，共计7802元；第二，诉讼费用由被告承担。
被告李强辩称：因原告没有按约定履行合同及未按相关规定提供服务，造成被告违约。被告没有享受到全部服务，同意按50%交纳物业费，不同意给付滞纳金，个人及团体无权收取滞纳金，关于电梯费被告同意按照基础费25元，每层加收2元给付。第一，原告与被告签订了物业管理服务合同，在合同履行过程中，原告拒绝与被告沟通协商。第二，原告主张的二级物业服务收费标准是霸王条款，违反国家规定，是乱收费。第三，小区绿化率未达到30%以上，没有休闲活动中心，不符合二级物业管理的要求。第四，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。第五，原告提供的物业服务不符合合同约定，未公示过物业收费标准。第六，关于滞纳金的收取标准，原告与黑龙江鑫都房地产开发有限公司签订的《绿荫芳邻小区前期服务委托合同》中约定滞纳金按照1‰收取，而原告与被告签订的《物业管理委托服务协议》中滞纳金按照3‰收取，属于违约。第七，依据《合同法》第六十七条规定，被告享有先履行抗辩权。
原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司为证实其诉讼主张，庭审中提供如下证据：
证据一、收据一份、催费通知单一份，证明原告对被告所欠的费用并没有放弃催款；
证据二、绿荫芳邻小区前期物业服务管理委托合同一份、物业管理委托服务协议一份，证明原、被告签订物业服务协议，协议中对滞纳金有约定。
被告李强质证：对证据一有异议，物业收费和电梯费需要原告拿出具体收费标准，原告提供物业服务未达到二级优质服务。对证据二有异议，双方签订的合同中没有标明收费标准和收费日期，被告支付了物业费，可以对原告的服务提出异议。
被告李强为证实其诉讼主张，庭审中提供如下证据：
证据一、照片二十七张，证明小区服务质量及绿化未达到标准；
证据二、收据一张，证明原告未返还被告装修保证金800元；
证据三、催费通知一份，证明原告工作不严谨，两次两个费用，被告无法交纳费用；
证据四、卓越物业服务期间不作为证明一份、情况说明一份，证明原告物业服务卫生不合格，小区无照明，多次反映不解决。
原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司质证：对证据一有异议，照片上没有时间，被告拍摄的是冬天的枯草，这是在清雪之前被告拍摄的，另外原告维修单元门多次，被告拍摄的是原告维修前的照片，故不能作为证据使用。对证据二有异议，原告已经发出告示要求业主退装修保证金，是被告自己没去退款，原告有证据证明已经向被告释明，原告提供通知一份。对证据三有异议，原告是否出现错误不能否认被告欠费的事实。对证据四有异议，没有取证时间并且证人未出庭，该证据无效。
经审理查明，原告与被告在2012年7月10日签订了绿荫芳邻小区物业管理委托服务协议,由原告承担哈尔滨市香坊区绿荫芳邻小区的物业管理工作，被告系绿荫芳邻小区业主。原告承担绿荫芳邻小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内路灯损坏未及时维修，水表不能正常使用，建设及生活垃圾堆放未及时清理等情况均有发生。2012年被告入住绿荫芳邻小区后，缴纳了一年的物业费，之后2013年7月10日至2014年12月29日没有缴纳过物业费。原告2014年12月29日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。至2014年12月29日，被告共拖欠物业费2282元。另查明，原、被告在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金从逾期之日起每日按应收物业费的0.3%为标准收取滞纳金,被告的物业费为1.20元/㎡，被告房屋的建筑面积为107.49㎡。
本院认为，本案中原、被告签订了绿荫芳邻小区物业管理委托服务协议系原、被告自愿签订的，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。
关于原告要求被告给付拖欠的物业费2282元的诉讼请求，虽然原告与被告签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在原告为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，原告对绿荫芳邻小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。本院认为，被告提供的证据可以证明原告在提供物业服务中存在违反约定标准，未达到约定的服务效果的问题。结合本案的实际情况，以及原、被告的举证来看，本院酌定对被告应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故被告应当给付原告物业管理费1141元（2282元×50%）。
关于原告要求被告给付拖欠的电梯费1167元的问题，原告按照约定提供电梯运行服务，被告亦实际使用了电梯，故被告应当向原告给付电梯费。关于电梯费的计算方式，原告虽主张按照基础费用30元/月、运行电费每增减一层3元/月计算电梯费，但未举示证据说明采用此标准计算电梯费的具体原因，被告答辩称应按照基础费用25元/月、运行电费每增减一层2元/月计算电梯费，根据哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理作出的哈价联发[2011]17号关于进一步规范物业服务收费工作的通知，故本院对原告要求被告给付电梯费的诉请予以支持，按照基础费用25元/㎡、运行电费每增减一层2元/月·户计算电梯费，由被告向原告给付电梯费875.5元{[基础费用25元/月+运行电费（11-1）层×2元/月·户]×12个月×（1+10%）÷365天×538天}。
关于原告要求被告给付拖欠物业费和电梯费的滞纳金4353元的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，且物业管理委托服务协议中未约定对拖欠电梯费加收滞纳金，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费、电梯费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李强于本判决生效之日起七内给付原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司物业服务费1141元；
二、被告李强于本判决生效之日起七内给付原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司电梯费875.5元；
三、驳回原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交50元），由被告李强负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 邓丽梅
人民陪审员 杜景艳
人民陪审员 王春艳
二〇一六年七月八日
书 记 员 赵可心