淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮小民初字第0770号
原告淮安市物业管理总公司
法定代表人金殿国，公司总经理
委托代理人陈惠明，公司法律顾问
委托代理人王尊树，公司员工
被告蒋春萍
委托代理人王郁
原告淮安市物业管理总公司（以下简称物管总公司）诉被告蒋春萍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由审判员杨华适用简易程序，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈惠明、王尊树，被告蒋春萍及其委托代理人王郁到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告物管总公司诉称：被告系原告所管理的银河湾花园业主。被告自2013年2月16日起，未依约向原告交纳物业服务费用（以下简称物业费），原告已对被告进行书面催要，但无效果。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令被告：1.给付2013年2月16日至2015年2月16日的物业费2675元；2.承担本案诉讼费用。
被告蒋春萍辩称：对原告计算的被告未交纳物业费时间及计算标准均无异议。被告不交纳的原因是：1.原告的服务存在瑕疵；2.被告家房屋产生裂缝，原告未解决。
经审理查明：原告系依法成立的物业管理公司，被告系原告所管理的银河湾花园35-404室业主，房屋建筑面积为101.32平方米。2007年8月6日，原告以乙方身份与作为甲方身份的江苏环宇置业有限公司（以下简称环宇公司）签订《银河湾住宅小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定由原告为银河湾花园小区提供物业服务。
《前期物业合同》内容概要：第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维护和管理。3.物业共用部位及相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等日常环境卫生管理……6.公共秩序维护、安全防范巡视等事项的管理与服务，其中安全防范和交通管理必须明确具体的服务标准和责任……
服务费用第五条本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制方式：1.业主按其拥有的物业（不含车库和阁楼）的建筑面积交纳物业费，具体标准如下：多层住宅：0.5元／月·平方米……小高层住宅：1.10元／月·平方米……第六条业主应当于每年规定时间交纳物业费……2.物业管理服务先从业主接到入住通知之日开始交纳一年费用。没有在规定时间内办理入住手续的，其物业管理服务费及其他费用由业主仍从入住通知之日起全额交纳给乙方……3.乙方负责物业费的收缴……
物业的使用与维护第十一条本合同签订后，物业共用部位、绿化、共用设施设备等发生问题，按服务主体分清责任：1.智能化、电梯、共用设施等设备和小区绿化，在质保期内，由乙方报请甲方通知供应商和安装厂家及时维修。在约定的时间内供应商、安装厂家未到场维修的，由乙方告知甲方同意后组织维修，甲方负责费用的承担……3.在质保期内房屋建筑相关场地、绿化、公共设施设备的质量问题，由乙方告知施工单位，施工单位按甲方承诺的服务标准及时维修，因不及时维修造成的后果由甲方承担……
第九章其他事项第二十七条本合同期限自合同签订之日至小区首届业主大会成立，并与聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时终止……第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方首先协商解决，协商不成，可向行政主管申请协调，如仍协商不成双方可选择向人民法院提起诉讼……第三十八条本合同自签订盖章后生效。
2010年2月2日，被告蒋春萍以买受人身份与作为出卖人的环宇公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同补充协议（二）中约定：第一条本物业通过公开招标选聘淮安市物业管理总公司实施前期物业管理服务。第二条前期物业管理服务内容及服务标准：银河湾前期物业服务合同中规定的服务内容与标准，但监控设备定期保养、设备损坏和维修保养期间停止监控。第三条物业管理服务费和各项分摊费用缴纳标准与时间等事项：1.本物业的公共管理服务费标准：小高层住宅1.10元／平方米／月……第五条违约责任：任何一方没有遵守本约定属违约，违约方除承担违约责任外，还应向守约方支付违约金……如诉讼到法院的，违约方还应承担诉讼费等费用。8.本约定为《买卖合同》的附件，与《买卖合同》具有同等法律效力。
另查明：1.因服务存在不足之处，原告在庭审中向银河湾业主表示歉意；2.银河湾花园小区存在公共设施损坏、小区绿化被破坏、车辆无序停放等现象。
上述事实有当事人陈述、2007年8月6日签订的《前期物业合同》、2010年2月2日签订的《商品房买卖合同》、现场勘查照片等证据证实，经质证，本院予以确认。
本院认为：原告与环宇公司签订的《前期物业合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《前期物业合同》约定了物业费的收费标准，该合同对小区全体业主具有约束力，原告作为小区业主，因享受了物业服务，故应按上述合同确定的收费标准交纳相关费用。
针对被告蒋春萍辩称，原告未对被告房屋存在的质量问题进行维修，本院认为，如房屋确实存在质量问题，且在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任，房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，被告作为买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。如已过保修期，若质量问题属于被告的专有部位，被告可通过自行聘请维修人员或要求原告方提供特约服务进行有偿维修；若质量问题属于房屋共有部位的维护，则可按照《前期物业合同》要求原告方对其进行维修，如涉及共用部位的大修、中修、更新及改造，可根据相关规定，启动住宅专项维修资金进行维修。
被告蒋春萍自2013年2月16日至2015年2月16日未交纳物业费合计101.32平方米＊24个月＊1.10元／月／平方米=2674.85元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故酌情减少其收费，对于该笔未缴纳的物业费，本院酌情支持2541元。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告蒋春萍于本判决生效后十日内给付原告淮安市物业管理总公司2013年2月16日起至2015年2月16日止的物业费2541元；
二、驳回原告淮安市物业管理总公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋春萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34120140002554）
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审判员 杨华
二〇一四年八月二十五日
书记员 谭笑
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。