福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初5221号原告：洪剑云，女，1973年4月26日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。被告：洪宝峰，男，1972年2月8日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人：甘聪明，男，1977年5月3日出生，汉族，住龙海市。第三人：龙海市佳兴冷冻食品有限公司，住所地龙海市海澄镇珠浦村，组织机构代码77754650-4。法定代表人：许志清，总经理。第三人：许志清，男，1978年10月8日出生，汉族，住龙海市。第三人：林宝珍，女，1976年8月8日出生，汉族，住龙海市。上述第三人甘聪明、龙海市佳兴冷冻食品有限公司、许志清、林宝珍委托诉讼代理人：陈鹏鸿，男，1975年2月22日出生，龙海市佳兴冷冻食品有限公司财务主管。原告洪剑云与被告洪宝峰、第三人甘聪明、龙海市佳兴冷冻食品有限公司(以下简称佳兴公司)、许志清、林宝珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪剑云及其委托诉讼代理人江凯雄和第三人甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍的委托诉讼代理人陈鹏鸿到庭参加诉讼，被告洪宝峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在庭审过程中，原告洪剑云请求变更被告甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍为第三人，甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍的委托诉讼代理人陈鹏鸿未提出异议。本案现已审理终结。原告洪剑云诉称：龙海市人民法院依据已经发生法律效力的（2014）龙民初字第303号民事判决书，于2014年6月14日作出（2014）龙执行字第998号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人甘聪明、佳兴公司的存款或收入50万元及迟延履行期间债务的加倍利息；不足部分查封、扣押、拍卖、变卖被执行人价值相当的财产。由于被执行人未依法履行偿还义务，龙海市人民法院于同年6月24日查封被执行人的财产，2016年7月27日发出查封公告，其中查封“编号1、财产名称：国有土地使用权；地址、证号及其他：龙特国用（2007）第GC0123号，数量：13796平方米”的土地中约有1050平方米(包含店面前方550平方米)的土地使用权属于原告所有；查封“编号3、财产名称：办公楼；地址、证号及其他：无证；数量：九层”九层楼中第一层的第二至六间店面（共五间店面，建筑面积约500平方米)和第二层、第三层全部房屋（建筑面积约1460平方米)属原告所有。原告洪剑云和第三人甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍在建房之前先达成口头协议，约定由原告共同出资并组织建房，建成后一层的五间店面及二、三层的房屋归属原告，双方达成口头约定后，于2010年底该楼房开始动工建设，原告开始分期分批向第三人甘聪明（林宝珍的丈夫)、许志清支付现金及银行汇款用于建房，另外原告还支付大部分建房的钢筋、水泥、沙等材料款及工人工资。该楼房于2012年7、8月份工程竣工，第三人也将以上约定的店面及房屋交付给原告占有和使用。2013年4月原告就将讼争的房屋部分出租收益至今。同年6月8日，双方补签订一份《龙海市佳兴冷冻食品有限公司集资商住房合同》，其中第二条约定“以上被告将九层办公楼一层的第二至六间店面（共五间店面，建筑面积约500平方米)以及第二层、第三层全部房屋（建筑面积约1460平方米)，上述房屋及其所占土地(包含店面前方550平方米的土地）一并转让给原告”；第三条约定“全部房屋及土地以人民币l150万元价款转让给原告；以上被告确认，在签订本合同之前，已经收到原告支付的全部价款1150万元；在房屋及土地使用权过户过程中，按规定属于买方应承担的税费、费用均由乙方承担；有关房屋建设手续及权属证书的办理或者补办产生的所有费用、税收、罚款等由以上甲方承担”等等。第三人将讼争房屋及土地从工程竣工就交付原告占有、使用、收益至今，虽然房屋未办理物权登记、土地未办理过户登记手续，但不影响双方所签订合同的效力。被告洪宝峰系执行案件的申请人，在执行程序中向法院申请对原告所有的上述土地和房屋强制执行，原告对法院的执行依法提出了案外人执行异议，龙海市人民法院于2016年9月5日作出（2016）闽0681执异39号执行裁定书，认为执行异议与原判决无关，驳回案外人洪剑云的异议请求。请求判令:1、判令立即停止申请执行人洪宝峰申请执行的（2014）龙执行字第998号执行书中对下列财产的强制执行，并解除查封、扣押：（1）被执行人九层办公楼一层店面从东向西第二至六间（共五间店面，建筑面积共计500平方米)，以及该幢楼房第二、三层全部房屋；（2）上述房屋及其所占土地（包含店面前方550平方米的土地）。2、判令原告与第三人甘聪明、佳兴公司，许志清、林宝珍所签订的《龙海市佳兴冷冻食品有限公司集资商住房合同》合法有效。3、判令原告对上述建筑物（店面和房屋）拥有管理使用权；对该建筑物所占土地（包含店面前方550平方米的土地）拥有所有权；第三人甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍应负责将上述房屋及土地的产权办理和变更到原告的名下。被告洪宝峰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍委托诉讼代理人述称，原告所述事实和提供的证据基本属实，没有异议。在本院审理过程中，原告洪剑云提供以下证据，欲证明以下事实：1、佳兴公司营业执照、组织机构代码证及公司章程。证明佳兴公司股东为许志清和林宝珍，股东许志清同时又是公司的法定代表人，股东林宝珍实际由其丈夫甘聪明在行使股东权利并参与经营管理。甘聪明又是执行案件中的被执行人。2、龙特国用（2007）第GC0123号国有土地使用证。证明龙海市人民法院查封的13796平方米土地，佳兴公司于2007年7月6日就已取得合法的国有土地使用证，查封的土地中有1050平方米的土地使用权已属原告所有。3、甘聪明与林宝珍的结婚证。证明甘聪明与林宝珍于1999年5月14日登记结婚，属合法夫妻关系。林宝珍虽登记为佳兴公司的股东，但实际由其丈夫甘聪明在行使股东权利。4、《部分打款记录》及银行汇款明细7张。证明第三人与原告约定在其合法取得产权的土地上集资建房后，原告于2011年5月26日至2012年7月6日共l0次通过银行向甘聪明、许志清出资汇款共238.5万元，共同出资建设佳兴公司九层办公楼。2013年4月24日和5月1日漳州市建联汽车贸易有限公司（以下简称建联汽贸公司）通过财务人员“周玉萍”账户转账支付给原告洪剑云。5、《房屋产权证明》及银行汇款凭证。证明龙海市海澄镇珠浦村委会证实查封的佳兴公司综合楼一楼店面540平方米及二楼730平方米，该房屋属洪剑云所有。建联汽贸公司在确认该房屋权属并保留该产权证明原件后，于2013年4月24日开始向原告洪剑云承租该店面、房屋及店面前500平方米的土地用于经营销售汽车，租期10年，每年租金30万元，5年支付一次，目前还在租赁经营中。该公司也于2013年4月24日和5月1日通过其财务人员“周玉萍”向原告洪剑云支付租金50万元和100万元，共计150万元为第一期租金；该店面、房屋及店面前土地目前一直由原告洪剑云在出租收益。6、《龙海市佳兴冷冻食品有限公司集资商住房合同》。证明2013年6月8日，原告洪剑云作为出资方与第三人佳兴公司、甘聪明、许志清、林宝珍共同补签一份集资商住房合同，约定佳兴公司综合楼一层二至六共五间店面500平方米及二、三层房屋1460平方米，上述房屋及其所占土地（包含店面前550平方米的土地）一并转让原告，转让款为1150元，第三人确认在签订本合同前己收到原告支付的全部款项。同时约定“在房屋及土地使用权过户过程中，按规定属于买方应承担的税收、费用均由乙方（出资方）承担；有关房屋建设手续及权属证书的办理或补办产生所有费用、税收、罚款等由甲方（集资方）承担：甲方应当及时办理或者补办有关手续，让交易房地产科过户到乙方名下”等等。7、（2014）龙执行字第998号执行裁定书及查封公告。证明龙海市人民法院根据申请执行人洪宝峰的申请，裁定冻结、划拔、扣留、提取被执行人甘聪明、佳兴公司的存款或收入50万元及迟延履行期间债务的加倍利息，同时查封佳兴公司的土地、厂房、办公楼、机器设备等。8、《执行异议申请书》和（2016）闽0681执异39号执行裁定书。证明龙海市人民法院在执行程序中查封了原告所有的土地、房屋及店面后，原告依法提出执行异议，龙海市人民法院裁定驳回异议请求，原告据此再次提起案外人执行异议之民事诉讼。9、珠浦村民委员会和珠浦村民委员会主任林艺明证明各一份。分别证明林艺明系该村民委员会主任、佳兴公司办公楼是由原告洪剑云与佳兴公司合资兴建。10、建联汽贸公司证明两份。分别证明黄某、周玉萍系该公司经理和财务人员。12、出庭作证证人5人：（1）证人陈某，男，1981年11月1日出生，住址湖北省阳新县陈子仁40号。证实其承包佳兴公司办公楼土建部分，总承包款85万元，向原告洪剑云领取承包款80万元，洪剑云尚欠5万保修金；（2）证人蔡某，男，1982年1月27日出生，住址龙海市海澄镇珠浦村珠浦23号。证实其承包佳兴公司办公楼门窗和水磨地板部分，总承包款70万元，是原告洪剑云叫他去施工的，承包款都是向原告洪剑云领取承包款；（3）证人朱某，男，1969年11月13日出生，住址龙海市大社187号。证实其承包佳兴公司办公楼前水泥埕部分，总承包款12．3万元，是原告洪剑云叫他去施工的，承包款都是向原告洪剑云领取；（4）证人李某，男，1966年9月20日出生，住址龙海市社270号。证实佳兴公司办公楼建设使用的水泥都是其供应的，总货款六、七十万元，其向原告洪剑云领取20万元，有一部份向王茂林领取，但大部分是向甘聪明领取的。当时向洪剑云领取水泥款时才知道洪剑云合资兴建佳兴公司办公楼；（5）证人黄某，男，1984年4月5日出生，住址厦门市思明区。证实建联汽贸公司于2013年4月向原告洪剑云租赁佳兴公司办公楼一层五间店面和二层整层楼，租期10年，每年租金30万元，已通过本公司财务人员周玉萍账户支付给洪剑云5年租金150万元。此外，原告洪剑云还提出，前几年有个叫“郭亚红”的起诉自已和甘聪明偿还借款450万元，这些借款都用于兴建佳兴公司办公楼。第三人甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍委托诉讼代理人陈鹏鸿质证认为，对原告洪剑云提供的证据没有意见，但对证据6质证认为，佳兴公司办公楼2010年动工建设时，第三人是与原告洪剑云口头协议，建好后补签合同，合同是根据当时出资比例来分配房屋的。被告洪宝峰、第三人甘聪明、佳兴公司、许志清、林宝珍均未提供相关证据。经审理查明，本院对本案主要事实作如下认定：2005年8月23日，佳兴公司注册登记成立，公司类型有限责任公司，股东许志清、林宝珍。2007年4月11日，龙海市人民政府龙政地［2007］47号文《关于龙海市佳兴冷冻食品有限公司建设用地的通知》“批准征收我市海澄镇珠浦村集体所有水田1．4028公顷，其中1．3796公顷国有土地使用权以协议出让方式提供给龙海市佳兴冷冻食品有限公司作为厂房及配套设施建设用地”、“该宗土地用地为工业用地”。2007年7月6日佳兴公司取得龙特国有(2017)第GC0123号《国有土地使用证》，土地使用权面积13796㎡。其中涉案的佳兴公司9层办公楼未经审批。2013年6月8日，原告洪剑云（乙方）与第三人佳兴公司、甘聪明、林宝珍、许志清（甲方）签订一份《龙海市佳兴冷冻食品有限公司集资商住房合同》，约定：“该土地位于龙海市，使用权共计面积13796平方米，甲方在该土地上建设9层房屋，已竣工交付使用”、“甲方将上述房产中，包括第（一）幢（综合楼）店面，从东向西起第（二至六）间，共五间，店面建筑面积共计500平方米，以及该幢的第二、三层全部房屋，第二、三层建筑面积共计1460平方米。上述房屋及其所占土地（还包含店面前方550平方米的土地）一并转让给乙方”、“约定的全部房屋及土地以11500000元价款转让乙方”、“甲方确认，在签订本合同之前，已经收到乙方支付的全部款项”。从2011年5月26日至2012年7月6日，原告洪剑云用本人户名分别10次通过银行向甘聪明、许志清转账汇款共计10笔238．5万元，其中通过农村商业银行2011年5月26日汇16万元、6月1日汇30万元、6月5日汇20万元、8月12日汇15．5万元（许志清）、2012年1月16日汇70万元、2012年2月17日汇30万元、2012年3月18日汇4万元、2012年3月18日汇6万元；通过农业银行2011年6月6日汇17万元、2012年7月6日汇30万元（许志清）。佳兴公司办公楼土建承包人陈某向原告领取工程款80万元；门窗和水磨地面施工承包人蔡某向原告领取工程款70万元；办公楼前水泥埕承包人朱某向原告领取工程款12．3万元；证人李某水泥供应商李某向原告领取货款20万元。2013年4月，佳兴公司将讼争房屋交付原告洪剑云，原告洪剑云当月将一层五间店面及二层楼整楼以租期10年、每年30万元出租给建联汽贸公司，该公司以财务周玉萍名义转账支付5年租金150万元，即2013年4月24日转账支付50万元、2013年5月1日转账支付100万元。2014年6月14日，本院依据已经发生法律效力的（2014）龙民初字第303号民事判决书，作出（2014）龙执行字第998号执行裁定书，裁定冻结、划拔、扣留、提取被执行人甘聪明、佳兴公司的存款或收入50万元及迟延履行期间债务的加倍利息；不足部分查封被执行人价值相当的财产。同年6月24日依法查封被执行人财产，7月21日向有关部门发出协助执行通知书，2016年7月27日发出查封公告，查封期限自2016年7月22日起至2019年7月21日止。案外人洪剑云向本院提出执行异议，本院于2016年9月5日作出（2016）闽0681执异39号执行裁定书，认为涉及案外人与被执行人签订一份集资商住房合同的性质和效力问题，并涉及该案的实体权利请求，须通过诉讼程序进行审理解决。被执行人甘聪明、佳兴公司未按生效法律文书和执行通知全部履行义务，依法查封并无不当，案外人对执行标的提出的书面异议，不享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回案外人洪剑云异议请求。另查明，本院于2015年10月29日对原告郭万虹与被告洪剑云、甘聪明、林宝珍、佳兴公司民间借贷纠纷一案作出的（2015）龙民初字第3076号民事判决书，认定“被告洪剑云于2012年间向原告郭万虹借款4200000元，原告郭万虹多次以银行转帐方式支付了借款，后因被告甘聪明建设办公楼需要，使用了该笔借款”。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证”；第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外”。《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。本案第三人佳兴公司土地性质是工业用地，佳兴公司建设该房屋未获建设行政主管部门批准，未取得建设用地规划许可证，也没有申请办理改变土地用途的手续，与原告洪剑云合资兴建不是本公司实际使用，建设后的店面及房屋由原告占有使用，已实际改变土地使用性质和用途，原告与第三人签订的集资商住房合同违反法律效力性强制性规定，应认定为无效合同，该房屋所有权不受法律保护，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告洪剑云的诉讼请求。案件受理费90800元，由原告洪剑云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判长  郭漳明审判员  林建华审判员  黄国强二〇一七年五月十九日书记员  甘叶玲