#
海南省五指山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9001民初401号
海南省五指山市人民法院
民事判决书
（2016）琼9001民初401号
原告孙志国，男，汉族，*年*月*日生，现住***。
委托代理人乔桂玲，女，汉族，*年*月*日生，现住五***，与原告系夫妻关系。
被告吴永芳，男，汉族，*年*月*日生，现住***。
原告孙志国与被告吴永芳房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年6月17日受理后，依法适用简易程序，并于2016年7月28日公开开庭进行了审理，原告孙志国及其委托代理人乔桂玲，被告吴永芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志国诉称，原被告于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的海二中左侧第二幢楼房（共三层）租给被告使用，每月租金1.5万元。被告在未经原告允许的情况下擅自将二楼的隔墙拆除。原告为此多次找被告协商，请求被告按照合同约定将原有隔墙恢复原状，被告均不理会。同时，根据合同约定被告应每三个月支付一次租金，但被告2016年5月只给原告交了本月的租金，剩余两个月的租金至今未交。根据合同约定，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、判决解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判决被告自判决生效之日起十五日内将房屋内原有隔墙恢复原状并将涉诉房屋使用权归还原告；3、判决被告按合同约定支付原告自2016年6月至归还房屋使用权时的租金（每月1.5万元）；4、判决原告不予退还1.6万元保证金；5、案件受理费由被告承担。
被告吴永芳辩称，原被告于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定，每过一年房屋租金及相关费用应按当时市场价格涨幅，当时原告也同意月租金为1.3万元，但原告不愿意签订协议，原被告没有新的协议，使被告无法交租金。请求法院驳回原告的第二次诉讼请求，原告第二条诉讼请求中要求被告恢复的隔断早在2012年就已经拆除，原被告的合同是2015年5月才签订，故原告的该项请求没有事实依据。原告要求被告按照协议支付2016年6月的租金，被告认为原告未按照2015年5月1日签订的合同第二条第二项约定，构成违约。故被告没有支付6月份租金，在履行合同中，被告没有违反合同约定，而是原告在不停地违约，故原告要求不退还保证金（即房屋押金）于法无据。
为了证明其主张，原告向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同，证明房屋租赁关系成立并生效。
2、单位工程预算表，证明被告擅自更改房屋的结构产生的费用。
经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性不清楚。
对原告提交的证据1，本院认为被告对其真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。由于该份合同有双方当事人的签名，是当事人真实意思的表示，能证明本案租赁关系，故对合法性、关联性均予以确认。证据2是原告单方行为，不能作为证据使用。
经审理查明，2012年4月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告整体承租原告所有的位于五指山市海二中左侧第二幢楼房，租期为八年，即从2012年5月1日至2020年5月1日。双方签订合同后，被告在原告的同意下将二楼隔墙进行了拆除。后双方中止了该合同的履行。2015年5月1日，双方又重新签订了《房屋租赁合同》，合同中约定租期为五年，即从2015年5月1日至2020年4月30日。每月租金1.5万元,每次以三个月计交租金,共计4.5万元,应当提前一个月将下期租房款付清.从第二年即2016年5月1日起,每过一周年对租金额及相关费用,按当时市场价格涨幅。房屋设计、装修、物业、水电费的保证金1.6万元。合同还约定，非经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构，如需装修要提供书面方案经甲方书面同意，方可改变房屋主体结构的，租赁期满后乙方要负责恢复原样。还约定，如乙方拖欠房租累计1个月以内，应为违约。甲方有权解除合同，并不退还剩余租金、保证金等。
还查明，因五指山市经济不景气，2016年5月，被告与原告协商按合同约定把原订租金降为1.3万元,并从2016年6月开始计算，双方并没有达成协议。同时，原告于6月17日诉至本院要求本院支持其如前诉求。
还查明，被告已支付清2016年5月以前的全部房租。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2012年5月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，依法受到法律的保护。庭审中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，对原告要求解除合同的请求，本院予以照准。双方签订合同后，原告按约定交付了涉诉房屋，被告接受了房屋，并在该房屋中进行经营，被告就应当按照合同约定支付房租。从原、被告双方签订的合同来看，双方约定的房租为1.5万元，庭审中，被告提出根据合同第二条的规定，即从2015年5月1日起，每过一周年对租金额及相关费用，按当时市场价格涨幅。被告要求降低租金为1.3万元，由于被告没有证据证明五指山在2016年6月的市场价格情况，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。原告要求被告按每月1.5万元支付从2016年6月至归还房屋之日止的房租，于法有据,本院予以支持。原、被告于2012年4月6日签订《房屋租赁合同》后，被告按其经营需要，在原告同意下对二楼的隔墙进行了改变,同时双方在2012年合同中也约定,改变房屋结构的,在合同解除后必须恢复。双方在中止2012年合同后另行于2015年5月1日签订新的《房屋租赁合同》时同样有合同解除后，必须恢复原状的相关规定。现原告要求被告恢复原状，符合合同约定，本院予以支持。原、被告在《房屋租赁合同》中约定，如乙方拖欠房租累计1月以内，应视为违约。甲方有权解除合同，并不退还剩余租金、保证金等。从双方签订的合同文意来看，该保证金是对房屋设计、装修、物业、水电费进行的保证。而本案中，被告已承租涉诉房屋4年，其并没有拖欠过房租，本次拖欠房租是根据合同约定，要求减少房租，在双方没有达成新的房租的情况下，其未按时交纳房租并不存在违约。故对原告主张不予退1.6万元保证金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告孙志国与被告吴永芳签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴永芳在本判决书生效之日起十五日内将其拆除的涉诉租赁房二楼隔墙恢复原状；
三、被告吴永芳在本判决书生效之日起十五日内以每月1.5万元向原告孙志国支付承租涉诉房屋的租金。支付时间从2016年6月1日起至被告吴永芳归还涉诉房屋之日止。
四、驳回原告孙志国的其他诉讼请求。
如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费288元，由被告吴永芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=e216ce0b-c8d8-40be-9a32-a80b00bd9686&imgId=ZTIxNmNlMGItYzhkOC00MGJlLTlhMzItYTgwYjAwYmQ5Njg2MC5qcGVn01lydyh01)审判员帅英
arfhdkr0eodexaknrm二〇一六年八月二十日
案件唯一码
法官助理孙国丽
书记员 梁艺兰
附:适用于本案的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
审核：帅 英 撰稿：帅 英 校对：孙国丽 印刷：邱贤川
---
海南省五指山市人民法院 2016年8月20日印制
（共印9份）