四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1182号上诉人（原审原告）：高雄，男，生于1975年3月，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：贾安平，长宁县长宁第一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：长宁县金碧置业有限公司，住所地：长宁县长宁镇淯江西路二段36号。法定代表人：张龙州，总经理委托诉讼代理人：顾达南，该公司副总经理上诉人高雄因与被上诉人长宁县金碧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2016）川1524民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人高雄的上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人支付其已付房款266568元每日万分之五的违约金，从2015年7月1日起至被上诉人将房屋交接给上诉人为止，并及时向上诉人交接房屋。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。就算按照合同法第114条对约定的违约金过分高于造成的损失可以适当减少，上诉人的资金来源大部分为民间借贷，利率高于银行贷款。一审认定上诉人的损失按照被上诉人单方委托的房屋租用价格评估单价，该评估系被上诉人单方委托且未在举证期限内提交，开庭之日才出示，上诉人提出异议，一审法院未采信。二、被上诉人每次通知上诉人接房都是附条件的，条件为上诉人必须放弃违约金，方可接房。上诉人拿钱都无法接房。被上诉人长宁县金碧置业有限公司未提交书面答辩意见。高雄向一审法院提出的诉讼请求：判决长宁县金碧置业有限公司履行2014年2月20日与高雄签订的商品房买卖合同，将商品房交付给高雄，同时办理两证；依法判决长宁县金碧置业有限公司支付其违约金50647.00元，同时，在诉讼期间每日应承担已付房款万分之五的违约金直至长宁县金碧置业有限公司按合同履行后此。长宁县金碧置业有限公司辩称，1、延期交房是事实；2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第13条约定，如有逾期交房，高雄只能选择其中1项违约金的计算方式，不能合并计算；3、违约金与高雄所诉损失不符，违约金计算标准明显偏高，请法院参照同地段同类型房屋租赁租金标准予以调整；4、高雄要求办理两证的时间应在接房后一年内办理；5、高雄至今尚有部分购房尾款未支付，其要求保留追究高雄支付违约金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，一审法院予以确认并佐证在卷。双方无异议：1、双方的身份信息资料；2、签订《商品房买卖合同》的事实；3、高雄交付购房款266568.00元，尚欠174135.00元的事实；4、双方曾多次协商房屋交接事宜均无果；5、《话费清单》。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。1、签订《商品房买卖合同》,2、高雄交付购房款266568.00元，尚欠174135.00元的事实,3、双方多次协商交房事宜未果。一审法院对双方有争议的证据认定如下：2014年2月19日，高雄作为买受人与作为出卖人的长宁县金碧置业有限公司签订合同编号为2014000663的《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务，另签订《商品房买卖合同补偿协议》，高雄在买受人处签名捺印，长宁县金碧置业有限公司及其法定代表人张龙州在出卖人处盖章。在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房为第一条规定项目中的2号楼（幢）*单元第18层18-4号……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是宜宾置信测绘有限责任公司，其预测建筑面积共127.74平方米，其中套内建筑面积105.17平方米，共有部分与共用房屋分摊面积22.570平方米…。第五条计价方式与价款载明：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4190.39元。第十一条交付条件载明：“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房”；第十三条逾期交房责任载明：除遇不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）“（1）逾期在90日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”，“（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十五条交接手续载明：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续，双方同意按下列约定方式处理：从逾期之日起由买受人按总房款每日万分之一向出卖人支付违约金，直至买受人办理交接手续。2014年2月19日，高雄与长宁县金碧置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），《补充协议》第一条关于付款方式及期限的约定载明：乙方选择分期付款，“乙方选择首期付款金额为房屋总价款的60%，合同签订时乙方应向甲方支付人民币266568元。该房屋2015年6月30日交房时乙方需要向甲方支付房屋总款的30%即人民币130065元，余款10％，即44070元须在办理房产证时一次性向甲方付清总房款．．．”高雄按约定向长宁县金碧置业有限公司支付购房款后，长宁县金碧置业有限公司于2013年12月2日，2014年１月８日，2014年１月9日出具3张《收据》，合计金额为266568.00元的购房款。经长宁县金碧置业有限公司委托评估，2016年7月22日，经价格评估人员代钢、雷友军评估，成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司出具宜宏评【2016】字第064号《关于对长宁县长宁镇金枝丫街道居住房屋在2015年7月至2016年7月期间处于清水房状态房屋租金单位价格的价格评估意见》（以下简称价格评估意见书）。《价格评估意见书》的价格评估结论为：长宁县长宁镇金枝丫街道处居住房屋在2015年7月至2016年7月期间处于清水房状态房屋的月租金的单位价格的评估金额为7元/㎡。上述事实，有高雄身份证复印件、长宁县金碧置业有限公司营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《价格评估意见书》、双方当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为，高雄与长宁县金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。按照《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记2、：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。截止庭审结束，本案中争议的房屋仍未办理交付，故高雄请求判决长宁县金碧置业有限公司办理两证的诉讼请求，因双方议定的时间未到，不予支持。高雄主张与长宁县金碧置业有限公司办理房屋交接事宜，双方在合同约定“该房屋2015年6月30日交房时乙方需要向甲方支付房屋总款的30%即人民币130065元”，庭审中高雄自认尚欠长宁县金碧置业有限公司部分房款，审理过程中，长宁县金碧置业有限公司陈述只要尾款结清随时可以办理房屋交接，故对高雄该部分的诉讼请求，不予支持。双方合同约定长宁县金碧置业有限公司应当于2015年6月30日前向高雄交付房屋，高雄按分期付款预定支付了房款，故长宁县金碧置业有限公司应当于2015年6月30日前交付房屋给高雄。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，长宁县金碧置业有限公司未按照合同履行交房义务，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在本案中，长宁县金碧置业有限公司逾期交付使用房屋违约金的计算，双方在合同中有约定，长宁县金碧置业有限公司以约定的违约金过高请求予以调整，综合考虑高雄分期已付房款266568.00元的贷款利息每月550余元、同地段同类房屋月租金约900.00元（127.74㎡×7元）、房屋可以交付使用、双方合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定长宁县金碧置业有限公司从逾期交付房屋之日起，以房款266568元为基数、按每日万分之二的标准承担违约金。高雄主张长宁县金碧置业有限公司逾期交付房屋违约金的时间计算至实际交房之日止，长宁县金碧置业有限公司逾期交房存在违约，但多次通知高雄办理房屋交接手续未果，高雄诉讼来院的时间2016年8月8日，长宁县金碧置业有限公司违约的截止时间应从高雄诉讼之日计算（即2015年7月1日起至2016年8月8日止），故长宁县金碧置业有限公司应当支付高雄违约金21592.00元（高雄已经支付的房款266568.00元×违约的时间405天×违约金支付比率2‱）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、长宁县金碧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付高雄违约金人民币21592.00元；二、驳回高雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取783.00元，由高雄承担283.00元，长宁县金碧置业有限公司承担500.00元。二审中，上诉人高雄提交了一张借条的复印件，该复印件载明：高雄因购房需要，向吴小丽借款25万元，月利息2%。因该借条涉及案外人且系复印件，本院在本案中不予采信。二审法院查明的事实与与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另一审法院查明但未叙述的事实：高雄向长宁县金碧置业有限公司购买的房屋位于长宁县长宁镇金枝路金碧国际。本院审理认为，关于本案违约金的问题。双方签订的合同约定：自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。因被上诉人逾期交房，上诉人起诉要求被上诉人按照约定支付违约金，被上诉人在一审中以违约金与高雄所诉损失不符，违约金计算标准明显偏高为由，请法院参照同地段同类型房屋租赁租金标准予以调整，并提交了其在诉讼前委托中间机构对长宁镇金枝路房屋租金单价的评估意见。一审法院结合高雄已付房款266568.00元的贷款利息每月550余元、参考同地段同类房屋月租金约900.00元（127.74㎡×7元）、房屋可以交付使用等因素，酌情认定长宁县金碧置业有限公司从逾期交付房屋之日起，以房款266568元为基数、将每日违约金调整为万分之二并无不当。关于房屋的交付问题，上诉人以被上诉人每次通知其接房都是附条件为由，而没有接房。该理由并非合同第十五条约定的买受人有权拒绝接受的情形，且按照约定交房时高雄需要向被上诉人支付30%的房款130065元。原判驳回高雄有权被上诉人接房房屋的请求并将违约金计算至起诉之日并无不当。综上，上诉人高雄的上诉请求与理由均不能成立。一审法院认定的事实清楚、适用法律，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1566元，由上诉人高雄负担。本判决为终审判决。审判长 杨 永审判员 吴 靖审判员 王 春二〇一七年七月五日书记员 陈珏劲