西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第05203号
原告西安兆胜实业投资有限公司。
法定代表人王伟，该公司总经理。
委托代理人田晓晖，陕西众致律师事务所律师。
被告卢明国，男，1973年5月6日出生，汉族，河南省西峡县人。
委托代理人师凤娥，女，1973年3月10日出生，汉族，河南省许昌市人，无业。
原告西安兆胜实业投资有限公司（以下简称兆胜公司）与被告卢明国不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兆胜公司的委托代理人田晓晖、被告卢明国的委托代理人师凤娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兆胜公司诉称，2006年3月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告位于铁塔寺52号环城西路小学临街商业综合楼第二层15#-22#房屋，面积为746.28平方米，并约定第七年起按市场价计算房租。2012年5月因被告不同意第七年按市场价计算房租，导致双方所签合同无法履行。经西安市莲湖区人民法院（2012）莲民初二字第00917号民事判决书认定原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，但自2012年5月20日起至2013年1月28日被告无故占有房屋，并拒绝向原告支付房屋使用费，构成不当得利，现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2012年5月20日起至2013年1月28日的房屋占用使用费247765元及利息30475.09元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告卢明国辩称，第一、原、被告因对第七年房租问题无法协商一致，致原合同无法继续履行。2012年7月，原告起诉至莲湖区法院，要求解除合同、赔偿损失。因原告实施了断水断电，给被告造成了损失，被告亦提出反诉，要求原告赔偿损失。被告为证明其损失，申请对案涉房屋的装修费用进行评估，为保护现场，被告未将房屋交付原告。在评估机构进行现场勘查之后，被告于2012年11月11日向原告及莲湖区人民法院提出书面的《返还经营场地申请书》，但原告拒收。2012年11月12日，被告遣散所有员工，正式停业。因此，对于2012年11月12日之前，被告虽占用原告房屋，但因涉及诉讼，被告不应向原告交纳租金；2012年11月12日之后�被告没有占用原告房屋，更无需支付房屋占用使用费；第二、2012年5月20日起，被告多次主动催促原告收取租金，但原告欲单方提高房租，致双方协商未果，被告并非不缴纳租金；第三、原告所主张的房屋占用使用费，实际为房屋租金。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。
经审理查明，2006年3月14日，被告卢明国（乙方）与原告兆胜公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方约定：由乙方租赁坐落于铁塔寺路52号环城西路小学，位于临街商业综合楼第贰层，房号为15#-22#，建筑面积为746.28平方米；装修期限自2006年3月15日起至2006年5月19日止，租赁期限自2006年5月20日起至2016年5月19日止；第一年至第三年，房屋租赁单价为15元/平方米/月，年租金�人民币：壹拾叁万肆仟元整（小写：￥134000元）；第四年至第六年，房屋租赁单价为16.2元/平方米/月，年租金为人民币：壹拾肆万伍仟元整（小写：￥145000元）；第七年起按市场价计算房屋租金，同等条件下，乙方有优先续约权；乙方应于本合同生效之日按先交钱后用房，第一年上半年按交6个月押1个月的原则向甲方支付房屋租金及押金，共计金额为人民币：柒万捌仟壹佰陆拾陆元陆角整（小写：￥78166.66元），其中交付押金（包括保证金）人民币：壹万壹仟壹佰陆拾陆元柒角整（小写：￥11166.70元），提前10天结清下半年房屋租金人民币：陆万柒仟元整（小写：￥67000元）；第二年每年按交12个月的原则向甲方支付房屋租金，共计金额为人民币：壹拾叁万肆仟元整（小写：￥134000元），以后每12个月结算一次，提前10天交下阶段租金。在租赁期限内实际押金为壹万壹�元整。
2006年5月20日至2012年5月19日，被告每年均依约按时向原告交纳了房屋租金，双方对此均无异议。同时，被告向原告交付了二层房屋的押金11000元，原告亦予以认可。
因双方对第七年租金问题未能达成一致，2012年6月15日，原告以房屋租赁合同为由将被告诉至本院，要求：“1、解除双方于2006年3月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、被告向原告支付2012年5月20日起至被告返还房屋之日止的损失（每天995.04元）；3、被告承担本案诉讼费用。”被告亦提起反诉，请求判令：“1、依法确认被反诉人兆胜公司承担导致本案合同无效的责任，向反诉人卢明国返还合同无效后为经营已投入的财产人民币35万元；2、被反诉人兆胜公司向反诉人卢明国赔偿原合同约定的第七年至第十年的经营损失人民币40万元；3、反诉费用由被反诉人兆胜公司承担。”本院经审理后于2014年6月23日依法作出（2012）莲民二初字第00917号民事判决书，判决：“一、本判决生效后五日内，西安兆胜实业投资有限公司向卢明国支付其为经营已投入的财产现值162960元及返还押金11000元；二、驳回西安兆胜实业投资有限公司要求确认西安兆胜实业投资有限公司与卢明国2006年3月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2013年1月28日解除之诉讼请求；三、驳回西安兆胜实业投资有限公司要求卢明国向其公司支付2012年5月20日起至2013年1月28日止的损失（每天995.04元）之诉讼请求。”该判决作出后，原告不服，上诉至西安市中级人民法院，该院受理后，于2014年12月12日依法作出（2014）西中民一终字第01318号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”该判决书业已生效。
2012年11月12日，卢明国遣散所有员工，正式停业。
2013年1月28日下午15时，卢明国向兆胜公司正式交接位于铁塔寺52号环城西路小学临街商业综合楼第二层15#-22#面积为746.28平方米的已腾空的房屋。
2014年12月18日，原告诉至本院，请求同前。审理中，原告申请对涉案房屋2012年5月20日起至2013年1月28日期间的房屋占有使用费进行评估。本院依法委托西安市中级人民法院司法技术室，由其通过摇号确定由陕西天任资产评估有限责任公司进行评估。该公司接受委托后，认为“由于时间跨度较长，在评估实务中无法操作，致使评估工作无法进行。”遂退回委托。2015年8月24日，原告向本院申请财产保全，要求对被告作为申请执行人在本院的执行案款179909元进行财产保全，并提供等额的保证金179909元作为担保。本院受理后，依法作出（2014）莲民初字第05203号民事裁定书进行了保全。
上述事实，由《房屋租赁合同》�（2012）莲民二初字第00917号民事判决书、（2014）西中民一终字第01318号民事判决书、陕西天任资产评估有限责任公司关于资产评估司法鉴定退件函、（2014）莲民初字第05203号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，本案争议的的焦点是：一、原告的诉请是否超过诉讼时效；二、被告支付涉案房屋占有使用费的截止时间；三、被告支付涉案房屋占有使用费的数额。
第一、关于原告诉请是否超过诉讼时效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、亦未经主管部门批准建设，原、被告签订的《房屋租赁合同》经发生法律效力的（2014）西中民一终字第01318号民事判决书已确认无效。合同无效的，自始不发生法律效力，被告对涉案房屋享有的占有和使用的利益即缺乏合法根据，原告以不当得利为由进行主张，符合法律规定，应适用两年的普通诉讼�效。该诉讼时效应自合同被生效判决确认无效之日即2014年12月12日开始起算，2014年12月18日原告诉至本院，显然未超过诉讼时效。被告辩称，原告诉请的房屋占有使用费应为租金，超过一年的特殊诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。
第二、关于被告支付涉案房屋占有使用费的截止时间。根据（2014）西中民一终字第01318号民事判决书查明的事实，被告正式腾交涉案房屋的时间为2013年1月28日，被告虽称2012年11月12日之后未使用原告房屋，但未提供足以推翻该项事实的证据，故其意见，不足采信。结合被告开始拒付租金的时间2012年5月20日，被告支付房屋占有使用费的时间应为2012年5月20日至2013年1月28日期间。
第三、关于被告支付涉案房屋占有使用费的数额。原告虽在审理中申请对房屋占有使用费进行评估，但因评估机构认为，“时间跨度较长，评估�法进行”，因此，本院参照原租赁合同关于“第四年至第六年，房屋租赁单价为16.2元/平方米/月”的约定，酌定2012年5月20日至2013年1月28日期间涉案房屋占有使用费的标准为16.2元/平方米/月，被告向原告支付的房屋占有使用费的数额应为：100344.8元（16.2元／月／平方米÷30天／月×746.28平方米×249天=100344.8元）。原告主张的利息损失，应以100344.8元为基数，根据中国人民银行同期贷款基准利率，自2013年1月29日起计算至原告起诉之日2014年12月18日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：
被告卢明国自本判决生效后十日内支付原告西安兆胜实业投资有限公司2012年5月20日至2013年1月28日期间的房屋占有使用费100344.8元及利息（利息的计算方法：以100344.8元为基数，根据中国人民银行同期贷款基准利率，自2013年1月29日起计算至2014年12月18日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5016元，由原告西安兆胜实业投资有限公司负担4204元，被告卢明国负担812元，保全费1429元，由被告卢明国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 寇永利
审 判 员 赵 欣
代理审判员 周 强
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张萌萌