重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第02504号
原告重庆雄风百货广场有限公司建材城分公司。住所地重庆市北碚区云清路***号4-1、3-1、2-1、1-1。组织机构代码58146544-6。
负责人卢腾，该公司总经理。
委托代理人唐智勇，男，该公司法律顾问。
委托代理人毕晶晶，女，该公司法律顾问。
被告邓斌良，男，汉族，1968年2月11日出生，农村居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市大渡口区。
原告重庆雄风百货广场有限公司建材城分公司（以下简称雄风建材城分公司）诉被告邓斌良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月18日立案受理后，依法由审判员邹焱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雄风建材城分公司的委托代理人唐智勇、毕晶晶，被告邓斌良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雄风建材城分公司诉称：2011年10月29日原告与被告邓斌良签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于北碚区城南嘉陵风情步行街2号的雄风建材城内第二层22012号，建筑面积93.66平方米的场地出租给被告经营，租期三年（2012年1月1日至2014年12月31日），合同期内免租6个月，租金执行单价为：第一年40.5元／平方米／月，第二年40.5元／平方米／月，第三年45元／平方米／月。租金按季度缴纳，首期六个月的租金为22759元，以后每三个月支付一次。物业管理费6元／平方米／月，首次三个月的物业管理费为1686元，以后每三个月支付一次。合同还约定，被告所有应交而未交、迟交的租金，应向原告支付违约金，违约金为应交而未交、迟交费用的总和×0.5%×逾期天数。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告并未按约定期限支付相应费用，现要求判决：1、从判决生效之日起解除原被告于2011年10月29日签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即支付2013年6月15日至2014年6月14日期间拖欠的租金46783元，2013年9月15日至2014年6月14日期间拖欠的物管费5058元，2013年8月21日至2014年2月21日期间拖欠的公摊电费677元，2013年8月21日至2014年3月20日期间拖欠的公摊水费58元，2013年8月21日至2013年10月20日期间拖欠的空调电费322元，支付2013年6月5日至2014年4月1日期间的违约金40645元，上述费用共计93543元。
被告邓斌良辩称：签订租赁协议属实，但合同在2013年12月21日已经解除，之后产生的费用与我无关。2013年12月21日前欠缴租金属实，但没有原告诉求的那么多金额。欠费也是因为原告的中央空调漏水导致商铺受到影响，多次向原告反应，也未得到解决。欠缴的租金与保证金相抵，店铺里的东西也都不要了，由原告自行处理。请求法院依法判决。
经审理查明：重庆海宇置业（集团）有限公司（以下简称海宇集团）于2010年4月9日取得了位于重庆市北碚区云清路105号（嘉陵步行风情街2号楼1-4层）房屋产权，该房屋建筑面积2296.53平方米（房地产权证号：107房地证2010字第2XXXX号）。2010年12月31日，海宇集团与重庆雄风百货广场有限公司（以下简称雄风百货）签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给雄风百货，租赁期限为12年，从2010年10月1日起至2022年9月30日止，且雄风百货对该房屋具有分零转租权。
2011年10月29日，雄风百货下属的雄风建材城分公司作为甲方与被告邓斌良（乙方）签订了《重庆雄风建材城商铺租赁合同》。该合同约定，原告将位于重庆市北碚区城南嘉陵风情步行街2号雄风建材城内第贰层22012号，建筑面积约93.66平方米的商铺出租给乙方，供乙方在合同期内经营地板使用，乙方承租商铺后应服从甲方的经营管理。合同第一条：1.2本合同租赁期（含免租期）为三年，即自2012年1月1日起至2014年12月31日止；1.3本商铺免租期：合同期内免租6个月。建材城试营业开始日起计算免租期。如建材城试营业开始日顺延则计租日期相应顺延。乙方可以采用以下B方式缴纳租金计算免租期。B、首次交租采用一次性交半年租金即免半年租金，具体免租期为自2012年7月1日起至2012年12月31日止。合同第二条租金及支付方式：2.1合同期内租金执行情况。第一年租金执行单价为40.5元／平方米／月；第二年租金执行单价为40.5元／平方米／月；第三年租金执行单价为45元／平方米／月。2.2乙方应先付租金后使用商铺，租金支付方式为按季度缴纳。首期陆个月的租金22759元应在2011年10月31日前支付给甲方，以后租金按每三个支付一次，每次缴付时间为前次缴纳租金期满10日前。合同第三条物业管理费及支付方式：3.1本合同租赁期内（含免租期）物业管理费为6元／平方米／月，乙方商铺每月物业管理费为562元；3.2乙方首次三个月的物业管理费共计1686元应在2011年10月30日前支付给甲方，以后物业管理费按每三个月支付一次，每次缴付物业管理费时间为前次缴纳物业管理费期满10日前。合同第四条履约保证金和质量保证金：4.1履约保证乙方签订本合金：乙方签订本合同时，应向甲方缴纳合同履约保证金，金额为一个月的租金共计4215元。4.1.3本合同期满或终止之日，双方办理完相关手续之日起30日内，甲方将剩余履约保证金无息退还乙方。4.2质量保证金：为确保“先行赔付”制度的切实履行，签订本合同时，乙方应向甲方缴纳商品质量保证金5000元。4.2.2若乙方撤场之日起12个月后，乙方所售商品经甲方核实无任何质量问题和纠纷，甲方将质量保证金退还给乙方。合同第六条其他相关费用：6.1乙方商铺内电费：本合同租赁期内，商铺内电费按物价部门规定的价格基础上另加损耗费0.1元／度的标准收取，并按甲方给乙方安装的独立计量表每月的实际用量计数，由乙方自行承担并于收到每月的30日前缴清。6.2中央空调费：本合同租赁期内，中央空调所发生的水电费用由各商家按承租商铺建筑面积分摊，乙方应于每月的30日前缴清。6.3公共水电费：本合同租赁期内，建材商场所发生的公共水费、电费由各商家按承租商铺建筑面积分摊，乙方应于每月的30日前缴清。合同第十六条乙方权利和义务：16.6乙方应按照本合同的约定按时缴纳租金、物业管理费和其他相关费用。合同第十七条甲方权利和义务：17.2甲方应为乙方提供水、电、空调等设备、设施。17.3甲方有权按本合同的约定收取物业管理费和其他相关费用。17.7如特殊情况需要，甲方可以临时关闭通道、门、窗，或者临时停止通讯、供水、供电、空调、照明、排水、排污等设施。合同第二十一条：本合同租赁期内，乙方应按时向甲方支付租金、履约证金、质量保证金、物业管理费、商铺内电费、中央空调费、公共电费、公共水费及应支付的其他相关费用，逾期达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权提前终止本合同，乙方已经缴纳的所有费用不予退还。合同第二十二条：如本合同期满终止或非甲方原因而提前终止的，乙方在清场过程中，不得故意损坏或撤除建筑物本身的结构体，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）乙方不得拆除的损坏，归甲方所有。合同第二十三条甲方的违约责任：本合同租赁期内，甲方擅自终止合同应支付违约金，违约金为一个月租金即4215元，如乙方仍有损失的，还需赔偿。合同第二十四条乙方的违约责任：24.2乙方所有应交而未交、迟交的费用，乙方应向甲方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×0.5%×逾期天数。24.4在本合同租赁期内，乙方擅自终止本合同或根本违约的，甲方有权单方面终止本合同，履约保证金不予退还。合同签订后，雄风建材城分公司即将该商场第贰层22012号商铺交付给邓斌良使用。邓斌良按合同约定向雄风建材城分公司缴纳了首期六个月租金22759元，首期三个月物业管理费1686元，履约保证金4215元，质量保证金5000元。
2013年7月12日，雄风建材城分公司与邓斌良签订《商铺租赁合同》补充协议。协议第一条：乙方确认2012年3月15日为建材城开市营业日，是双方签订的租赁合同计付租金的起始日。协议第二条：乙方承诺本协议签订之日起一周内，向甲方缴清承租期内的欠费8483元，其中：⑴2012年3月15日至2013年3月15日期间的租金0元，管理费5058元；⑵2012年3月15日至2013年6月20日期间的公摊电费2531元、公摊水费118元、中央空调费776元。协议第三条：乙方按协议清缴所欠费用后，以后产生的公摊水、电费，中央空调费，管理费，乙方必须在每月的30日前到雄风义乌商贸城服务台缴清。如乙方未在约定的时间内足额支付该项费用，则乙方须承担违约责任，且甲方有权解除《商铺租赁合同》。协议第四条：由于在乙方能履行本协议第一至第三条约定的前提下，甲方从培育、发展市场的角度出发，并考虑到市政工程施工及经营现状等客观不利因素，同意在原《商铺租赁合同》约定的免租期政策的基础上，再给予免租期六个月，为2013年6月15日起至2013年9月14日止及2013年12月15日起至2014年3月14日止。（乙方在免租期内产生的公摊电费、公摊水费，公摊中央空调费，管理费等仍应按原《商铺租赁合同》约定要求缴纳），乙方若不能在约定的时间内足额支付费用，本免租期失效，且甲方有权向乙方追偿免租期的所有应缴费用。协议第五条：签订本协议后乙方应在2013年7月20日前缴纳2013年3月15日至2013年6月14日期间的租金11380元，管理费1686元及2013年6月15日至2013年9月14日期间管理费1686元，共计14752元。后续发生的租金、管理费、公摊水电费、空调费等按照合同约定正常缴纳。协议第七条：乙方在《商铺租赁合同》租赁期内，如发生迟延履行支付各项费用的、或违反经营管理规定的、或营业时间违约等的情形，甲方有权解除合同，收回商铺，由此造成的损失由乙方自行承担。收回商铺时，乙方不配合移走货物的，视为乙方放弃物权，归甲方所有，由甲方自行处理。协议第八条：因乙方的违约行为导致解除租赁合同终止租赁关系的，乙方已经缴纳的所有租金、管理费、合同履约金及质量保证金甲方不予退还，归甲方所有，且甲方有权向乙方追偿免租期的所有应缴费用。协议签订后，邓斌良于2013年8月28日向雄风建材城分公司缴纳了2013年3月15日至2013年6月14日的租金11380元，2012年6月15日至2013年9月14日的管理费8430元。雄风建材城分公司向其开据了收款收据。
2013年12月21日雄风建材城分公司向邓斌良送达了《解除租赁合同通知书》，该通知书载明邓斌良未按合同约定支付租金、管理费及其约定的费用26728元。通知第二段：“我方又于2013年11月4日与2013年12月7日向你方发出《缴费通知》与《交费通知》，明确再次催告你方应在2013年12月14日前，完清履约手续，支付应付款项。你方接到该通知后未能按通知时限和要求履行义务的严重违约行为，引起我方的高度重视。我公司本着重合同守信誉的原则，维护我公司的的合法权益，决定依法行使合同解除权。因此，我公司慎重地、负责任地通过本书面通知你，当你收到本通知之日，就是你和我方签订的《租赁合同》解除之日。同时，你方前期所交的履约保证金4215元、质量保证金5000元，及其他所有费用不予以退还，用于冲减商铺所欠费用。”通知第三段：“你方与我方《租赁合同》解除后，我方将立即行使商场创建和管理人处置该商铺的权利。也请你方自觉来与我公司处理解除合同后的善后事宜。你方不来处理，视为你方放弃租赁铺内物品处置权。我司将清理处置租赁铺内的物品收回租赁物，造成的损失，概由你方自行负责。”该通知书于当天送达邓斌良本人，此后邓斌良也未再前往雄风建材城分公司及其原租赁商铺。
还查明，雄风建材城分公司的公摊水电费及空调电费每月30日前收取，其中公摊水费每两月收取一次，以实际数据发生月计数；中央空调电费只有夏季产生，按商铺面积×平均电费单价进行收取。庭审中邓斌良对租金、物管费、公摊电费、公摊水费、空调电费计算方式均无异议，但表示合同已于2013年12月21日解除，其后就不应当有费用产生。
上述事实，有房屋租赁关系证明、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议、解除租赁合同通知书、收款收据及原被告双方的当庭陈述记录等载卷为据，足以认定。
本院认为，合同是双方真实意思的表示，对合同双方具有法律约束力。合同双方应当按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，雄风建材城分公司与邓斌良之间形成商铺租赁关系。原告雄风建材城分公司诉称因邓斌良收到解除通知后一直未缴清所欠费用，未完善手续，合同未解除，要求以判决生效之日计算解除期限，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。雄风建材城分公司在邓斌良未按约定支付租金、管理等费用，经多次催收仍未缴纳的情况下，依据双方签订的租赁合同、补充协议行使了合同解除权，并于2013年12月21日以书面通知形式送达了邓斌良本人，故雄风建材城分公司与邓斌良签订的《商铺租赁合同》于邓斌良收到该解除通知当日即2013年12月21日已经解除。故对原告要求从判决生效之日起计算解除期限的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求主张2013年6月15日至2014年6月14日期间的租金46783元，2013年9月15日至2014年6月14日期间的物管费5058元，2013年8月21日至2014年2月21日期间的公摊电费677元，2013年8月21日至2014年3月20日期间的公摊水费58元，2013年8月21日至2013年10月20日期间的空调电费322元的诉讼请求，本院认为，双方之间的租赁关系已于2013年12月21日通知解除，因此相应费用也应以该时间为结算点进行结算。因邓斌良未依照补充协议第四条的规定缴纳免租期间的公摊水费、公摊电费、公摊中央空调费、管理费，故不享受免租优惠，故对邓斌良要求享受免租优惠的辩称，本院不予支持。故租金的计算期间应为2013年6月15日至2013年12月21日，应缴纳的租金为93.66平方米×40.5元／平方米／月×6.5个月=24656元。物业管理费的计算期间应为2013年9月15日至2013年12月21日，应缴纳的物业管理费为93.66平方米×6元／平方米／月×3.5个月=1966.86元。由于公摊电费采取抄表当月缴纳上月费用的方法，故公摊电费的计算期间应为2013年8月21日至2014年1月20日，2013年8月21日至2013年9月20日应缴纳的公摊电费为93.66平方米×0.96元=90元，2013年9月21日至2013年10月20日应缴纳的公摊电费为93.66平方米×0.79元=74元，2013年10月21日至2013年11月20日应缴纳的公摊电费为93.66平方米×0.68元=64元，2013年11月21日至2013年12月20日应缴纳的公摊电费为93.66平方米×1.10元=103元，2013年12月21日至2014年1月20日应缴纳的公摊电费为93.66平方米×1.48元=139元，故应缴纳的公摊电费合计470元。由于公摊水费采取两月一缴，且缴纳的系抄表当月前两个月的水费，故公摊水费的计算期间应为2013年8月21日至2014年1月20日，其中2013年8月21日至2013年9月20日缴纳的系7、8月份的公摊水费，金额为93.66平方米×0.376元=35元，2013年10月21日至2013年11月20日缴纳的系9、10月份的公摊水费，金额为93.66平方米×0.118元=11元，2013年12月21日至2014年1月20日缴纳的系11、12月份的公摊水费，金额为93.66平方米×0.118元=11元，故应缴纳的公摊水费合计57元。中央空调费的计算期间应为2013年8月21日至2013年10月20日，2013年8月21日至2013年9月20日应缴纳的中央空调费为93.66平方米×2.62元=245元，2013年9月21日至2013年10月20日应缴纳的公摊电费为93.66平方米×0.82元=77元，故应缴纳的中央空调费合计322元。综上，租赁合同解除前邓斌良应缴而未缴的费用合计27471.86元。
被告逾期支付租金、物业管理费、公摊电费、公摊水费、中央空调费，应当按合同约定支付违约金。现原告主张违约金以应交而未交、迟交费用的总和×0.5%×逾期天数进行计算，本院认为违约金的计算标准偏高，酌情认定按年利率5%的1.3倍计算违约金。2013年6月15日至2013年12月21日邓斌良未缴纳租金产生的违约金为24656元×5%÷365×1.3×190天=83.43元；2013年9月15日至2013年12月21日未缴纳的物业管理费产生的违约金为1966.86元×5%÷365×1.3×98天=3.43元；2013年8月21日至2014年1月20日未缴纳的公摊电费产生的违约金为470元×5%÷365×1.3×153天=1.28元；2013年8月21日至2014年1月20日未缴纳的公摊水费产生的违约金为57元×5%÷365×1.3×153天=0.16元；2013年8月21日至2013年10月20日未缴纳的中央空调费产生的违约金为322元×5%÷365×1.3×71天=0.41元。违约金合计金额88.71元。
庭审中邓斌良表示商铺内原有物品由建材城分公司自行处理，系对自己权益的行使，本院予以确认。对邓斌良辩称因商场空调漏水造成损失要求赔偿，系另一法律关系，可另行提起诉讼。对邓斌良辩称在未通知的情况下，店铺两侧的通道被封死，使其店面成为死角，严重影响销售，但其在举证期限内未提交证据证明其主张，故本院对该一辩称不予支持。综上，邓斌良应支付雄风建材城分公司拖欠的租金24656元、物业管理费1966.86元、公摊电费470元、公摊水费57元、中央空调费322元、违约金88.71元，以上费用共计27560.57元。抵扣邓斌良前期所交的履约保证金4215元、质量保证金5000元，还应支付雄风建材城分公司共计18345.57元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告邓斌良于本判决生效之日起五日内支付原告重庆雄风百货广场有限公司建材城分公司拖欠的租金、物业管理费、公摊水电费用、中央空调费、违约金等费用共计18345.57元。
二、驳回原告重庆雄风百货广场有限公司建材城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2138元，减半收取为1069元，由被告邓斌良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 邹 焱
二〇一四年七月十日
书记员 段伶佳