河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商梁民初字第1158号
原告李玉真，女，汉族，1949年9月22日出生。
委托代理人李齐化，河南凤苑律师事务所律师。
被告陈友德，男，汉族，1949年5月15日出生。
委托代理人陈红英，女，汉族，1976年7月15日出生。
被告刘祖秀，女，汉族，1973年11月13日出生。
委托代理人粟景伟，河南卓航律师事务所律师。
委托代理人张爱建，男，1971年9月3日出生，。
原告李玉真与被告陈友德、刘祖秀确认合同无效纠纷一案，本院2013年4月15日立案后，由审判员韩明适用简易程序于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告李玉真的委托代理人李齐化、被告陈友德的委托代理人陈红英、被告刘祖秀及其委托代理人栗景伟、张爱建均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告李玉真诉称：原告李玉真与被告陈友德系夫妻关系。被告陈友德因在铁路部门工作，在单位分得一套位于梁园区凯旋北路商北生活区8号楼1单元5层西户的住房。被告陈友德告诉原告该房长期租给被告刘祖秀使用。2013年被告陈友德因病住院治疗期间，被告刘祖秀找到原告李玉真及家人，以被告陈友德已将房屋卖给其为由要求办理房屋过户手续，原告李玉真才得知在自己不知情的情况下，两被告擅自签订了房屋的转让协议。原告认为本案房屋是夫妻共同财产，两被告未经原告同意私自签订售房协议侵犯了原告的合法权益。另外，签订售房协议时，房屋系原告、被告陈友德与单位共有，在未取得原告及单位同意的情况下，被告陈友德私自与被告刘祖秀签订房屋买卖合同的行为，属于无权处分，合同应当无效。并且签订售房协议时，所售房屋没有取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未取得权属证书的房地产不得转让。所以两被告所签售房协议因违反国家强制性法律规定，也是无效的。故请求法院判令1、确定两被告签订的售房协议无效；2、责令被告刘祖秀返还房屋。
被告陈友德辩称：原告的所述属实，认可原告的诉请。
被告刘祖秀辩称：1、原告李玉真对其丈夫即被告陈友德的卖房行为应是明知的，虽然原告未在协议上签名，但原告对被告陈友德的卖房行为应视为默许、认可。2、假设被告陈友德的行为属于无权处分，也不必然导致售房协议无效，其行为已构成民法上的表见代理。3、售房协议内容并未违反法律强制性规定，不属于合同法规定合同无效的情形。总之，被告刘祖秀作为善意第三人，基于合理信赖签订了房屋买卖协议，并支付了合理对价，且实际占有房屋6年之久，现原告借已取得房产证书之际蓄意违约，有违诚信，故其诉请应当驳回。
根据原、被告的诉辩意见本案争议焦点为：被告陈友德、刘祖秀签订的售房协议是否有效，涉案房屋应否返还给原告李玉真。
在举证期限内原告李玉真向本院提交的证据有：1、原告李玉真、被告陈友德户口本复印件3张，身份证复印件2张，证明李玉真与陈友德系夫妻关系，诉讼主体适格；2、涉案房屋产权证复印件1份，证明2012年房改以前，涉案房屋属于原告李玉真，被告陈友德以及其工作单位商丘北站三方共有，被告陈友德没有房屋处分权；3、被告陈友德、刘祖秀《售房协议》复印件1份，证明该协议没有经共有人原告李玉真和陈友德工作单位商丘北站书面签字同意，应为无效协议。
在举证期限内，被告陈友德未向本院提交证据。
在举证期限内，被告刘祖秀向本院提交的证据有：1、2007年1月10号售房协议一份及购房手续复印件，证明刘祖秀与陈友德之间并非是原告所称房屋租赁关系，而是房屋买卖关系；2、2007年1月10号收条一张。证明陈友德收取购房款的事实，同时证明刘祖秀已履行了合同义务；3、证明一份及2007年至2013年原告缴纳的水、电费、有限电视费收据各一份，证明被告刘祖秀已实际入住并占有该房屋已有6年之久；4、孟××、朱××、郜×出庭证言，证明原告对其丈夫陈友德卖房行为是明知的，且是共同行为。
庭审中，被告陈友德对原告李玉真和被告刘祖秀所举证据均无异议。
被告刘祖秀对原告李玉真所举证据真实性无异议。
原告李玉真对被告刘祖秀所举证据1有异议，认为售房协议不真实，也没有原告签字，是无效的；认为购房手续系复印件，无法核实其真实性。对证据2有异议，认为原告不知情，无法确认其真实性。对证据3有异议，认为不能证实本案房屋属于被告刘祖秀所有。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关民事法律规定，对原、被告均无异议的原告所举证据本院予以采信。被告刘祖秀所举证据被告陈友德均无异议，原告李玉真均有异议。本院认为，被告刘祖秀所举证据1中的售房协议，系原告所举证据3的原本，且协议双方当事人均无异议，故对该证据的真实性，本院予以采信，其他复印件材料无法与原件核实，本院不予采信。被告刘祖秀所举证据2系被告陈友德收取被告刘祖秀房款的凭证，且被告陈友德无异议，本院予以采信。被告刘祖秀所举证据3能够证明被告刘祖秀在本案房屋中居住的事实，可以作为本案的有效证据使用，本院予以采信。证人孟××、朱××、郜×均与被告刘祖秀无利害关系，其证言客观真实，且能相互印证，本院予以采信。
本院根据当事人陈述和上述认证查明：原告李玉真与被告陈友德为夫妻关系。2007年1月10日，被告陈友德与被告刘祖秀签订了一份售房协议。协议约定：经双方协商，房主陈友德将现有楼房（商丘北站生活区8号楼10号计价面积57平方）以肆万壹仟元整售给刘祖秀，带有多用炉一台以后办理房产证所用费用由房主陈友德支付。房产证以后过户的花费由双方各出一半，其它一切费用从售房之日起由刘祖秀支付，除办理房产证和过户手续钱外不得以任何理由发生争执和纠纷。原告李玉真未在该协议上签字。刘祖秀在付清41000元房款后于同年搬入该房屋居住至今。因房屋为单位集资房，当时没有房屋产权证，未能办理过户手续。2013年2月5日该房屋完成了房权登记的手续，房产证登记的所有权人为陈友德。在被告刘祖秀找到原告李玉真和被告陈友德要求办理房屋过户手续的过程中，原告李玉真以对售房协议均不知情，两被告的行为侵犯了其合法权益为由，诉至本院。
同时查明：自2005年起，原告李玉真与被告陈友德多次向邻居表示要将本案房屋出卖。
上述事实有当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原告主张签订售房协议时，房屋系原告与单位共有，没有提供相关证据予以证实，本院只能依据原告与被告陈友德的夫妻关系认定该房屋属两人共同所有。根据庭审中的证人证言可以认定，原告与被告陈友德在2005年左右即有意出卖本案房屋，2007年卖给被告刘祖秀时原告虽未在售房协议上签字，但却是知情并同意的，故而，将房屋出售给被告刘祖秀系原告与被告陈友德的共同意思表示。再者，即使原告不知情，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，被告刘祖秀在与陈友德签订售房协议时，并无欺诈行为，给付的房款亦不低于当时的市场价格，其搬入争议房屋后已居住6年多，期间原告从未向被告刘祖秀主张过房屋所有权，因而被告刘祖秀完全有理由相信售房行为是原告与被告陈友德的共同意思表示，原告据此否认售房行为，无事实及法律依据。综上，原告“争议房产系原告与单位共有，无权单独处分的”的主张，证据不足，本院不予采信。
对于售房协议是否属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”而归于无效的情形，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而原告据以抗辩的《中华人民共和国城市房地产管理法》作为行政性法规，主要目的是维护正常的房地产市场秩序及国家对房地产的管理和监督，其规定是一种管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定，因而不影响本案房屋买卖合同的效力。故，被告陈友德与被告刘祖秀签订的售房协议为不违反法律规定，为有效协议，原告要求确认无效，本院不予支持。因售房行为系原告与被告陈友德共同作出，原告已丧失对已出卖房屋的返还请求权，其要求被告刘祖秀返还房屋的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李玉真的诉讼请求。
一审案件受理费920元，减半收取460元，由原告李玉真负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判员 韩明
二〇一三年六月二十五日
书记员 刘鑫