上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初8142号
原告(反诉被告)：项平方，女，1982年5月29日生，汉族，住上海市宝山区。
原告(反诉被告)：项顺清，男，1956年1月28日生，汉族，住址同上。
原告(反诉被告)：徐荣女，女，1958年6月25日生，汉族，住址同上。
上列三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。
被告(反诉原告)：郑家荣，男，1976年10月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：严嫣，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田其锐，上海市海华�泰律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司上海瑞虹支行，住所地上海市虹口区天宝路XXX号、临平路XXX号底层。
法定代表人：汤德君，行长。
委托诉讼代理人：邓婧宇，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称“原告”)项平方、项顺清、徐荣女诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)郑家荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加招商银行股份有限公司上海瑞虹支行作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。法官助理黄莺负责本案的审判辅助工作。原告项平方、项顺清、徐荣女的委托诉讼代理人沈正义、被告郑家荣的委托诉讼代理人田其锐、第三人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行的委托诉讼代理人邓婧宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女向法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年1月1日签订的购房合同，配合过户；2、判令被告支付违约金，按已付款人民币70万(以下币种均为人民币)的日万分之五，自2016年2月3日起计算至实际过户之日止。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订购房合同，约定被告将上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价450万元出售给原告。截止至2016年1月7日，被告累计支付房款70万元。2016年1月11日，原告徐荣女在转账180万元房款给被告时，被告在银行当场被公安执法人员逮捕。嗣后，被告因犯罪被判刑，于上海市四岔河监狱服刑，无法前往房地产交易中心签字过户，造成购房合同暂无法继续履行。原告为维护自身合法权益，故涉讼。
被告(反诉原告)郑家荣反诉并辩称，2016年1月11日，原、被告及中介一起到了光大银行，协商原告支付180万给被告用于归还银行贷款。被告并不知自己被网络通缉，当时来了两个警察，要求被告配合调查网络赌博案件，原告就要求被告退还原告180万元，被告便按照原告要求把180万退还给了原告，退款是被告亲自办理的。后被告被侦查，起诉，最后因开设赌场罪被判刑2年6个月，服刑后，被告委托妻子与原告联系继续付款，履行合同。原告迟迟没有付款，也不同意解除合同，导致被告房屋无法转让，同时导致被告被银行起诉，造成了巨大的经济损失。合同、补偿协议书约定原告支付105万元房款及145万元装修补偿款的时间为2016年1月6日、7日，原告未在约定时间支付上述款项，原告构成违约。被告服刑不影响合同继续履行，只要被告公证委托妻子办就可以了，但原告却因被告服刑不能亲自办理过户拒绝付款。原告为�房还需借款，借款的利息还是被告承担的。综上，不同意原告诉请，并提出反诉诉请：1、判令解除原被告于2016年1月6日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令原告向被告支付十五日逾期付款违约金33,750元；3、判令原告向被告支付解除合同违约金90万元。
原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女针对反诉辩称，原告没有违约的情形，总房价为450万元，原告已付首付款70万元，剩余180万元原告和被告当时是一同去银行转账，后系因被告被逮捕才未支付成功。原告在整个交易中没有任何违约行为。被告涉刑，判刑，导致合同无法继续履行，并不是原告怠于履行，原告没有怠于履行，也没有理由怠于履行。被告也可以继续以公证的形式委托他人办理过户手续，不存在不能履行的情形。原告已将余下房款380万元打入法院账户。综上，不同意被告的反诉请求。
第三人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行针对本诉、反诉一并辩称，对合同是否继续履行，第三人不发表意见，但要求被告先清偿债权，再涤除抵押。2017年1月11日，第三人向虹口法院起诉(案号：2017沪01**民初1694号)，2017年4月25日法院出具调解书，根据调解书，被告应在2017年5月5日前偿还本金及利息、律师费共190余万元。但被告在2017年5月5日没有按约清偿，现案件进入执行阶段。在该案中，第三人也向虹口法院对系争房屋进行了保全。第三人不知道原被告的交易情况，当时同意被告妻子以出售系争房屋的方式来清偿贷款，现原被告有争议，第三人保留对系争房屋拍卖，变卖的权利。希望法院明确房屋的归属后，若判决房屋归原告，原告代为偿还被告的债务，则第三人在债务清偿的情况下愿意涤除抵押。
本院经审理认定事实如下：
2016年1月1日�原告项平方与被告郑家荣就上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定房屋总价450万元、并对付款方式、过户期限、违约责任等主要内容均作出约定。
2016年1月6日，原告项平方、项顺清、徐荣女(买受人、乙方)于被告郑家荣(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价共计305万元，合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年2月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理�甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条及第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。附件三约定，乙方于2016年1月6日签约当日，支付给甲方首付款人民币壹佰零伍万元整(该笔房款包含已付定金人民币壹拾万元整)，乙方以贷款方式支付甲方剩余房款人民币贰佰万元整，该笔款项由乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。同日，原告项平方、项顺清、徐荣女(买受方、乙方)于被告郑家荣(出卖方、甲方)签订《装修补偿协议书》，约定甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定�房屋总价为人民币305万元。另外，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款人民币145万元。该笔装修补偿款支付方式如下：乙方于2016年1月7日，直接支付甲方装修补偿款人民币145万元。本协议约定的补偿款的支付方式由甲乙双方共同协商决定。过程中产生的税、费全部由乙方承担，乙方不得因国家政策或税费调整而损害甲方、第三方或中介方的利益。本协议书中所列内容与甲乙双方于2016年1月6日所签订的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。
2016年7月22日，本院作出(2016)沪0113刑初1316号刑事判决书，判决被告人郑家荣犯开设赌场罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币二十万元。(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年1月20日起至2018年7月19日止。罚金于判决生效后十日内付清。)该案后经同案其他被告上诉，二审裁定驳回上诉，维持原判。
2017年1月11日，第三人向上海市虹口区人民法院起诉被告郑家荣及其妻朱爱桃，要求被告郑家荣归还贷款本金、贷款利息、逾期利息及律师费，朱爱桃对上述债务承担夫妻共同还款责任。同年4月25日，虹口法院出具民事调解书，根据调解书，截止至2017年8月15日，被告应偿还第三人本金、利息及其他费用共计2,014,744.59元。
另查明，被告郑家荣分别于2016年1月1日、2016年1月4日、2016年1月7日出具收到房款10万元、35万、25万元的收款收据，原告共计支付房款70万元。2016年1月11日，原告徐荣女向被告银行转账75万元及105万元，当日，该两笔钱款均退还给了原告。
再查明，被告郑家荣系系争房屋的房地产权利人。系争房屋上设有一处抵押权登记，抵押权人为第三人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行，债权数额为340万元。
审理中，被告申请其妻子朱爱桃作为证人出庭作证，朱爱桃证词主要内容为，被告被捕后委托朱爱桃处理卖房的事情，原告考虑到被告涉及犯罪，要求朱爱桃提供担保，朱爱桃的姐姐答应以自己的房屋提供担保，但原告又没有和朱爱桃继续谈下去，也没有说不买房了。
审理过程中，原告已将380万元交至本院代管。原告还表示，为了实现房屋过户的目的，原告自愿先行代替被告向第三人偿还拖欠的本息及其他费用，第三人收取款项后，办理抵押注销手续。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，理应恪守。合同约定原告逾期付款达15日，被告可行使解除权。原告虽未于合同约定的2016年1月6日、1月7日支付应付的钱款，但原被告于2016年1月11日共同至银行网点办理180万元的房款转让手续，当时被告不具有解约权，从被告配合收款的行为也可以推断当时被告同意继续履行合同，并无解约之意思。2016年1月11日，原告支付给被告180万元，又收回了该款，被告主张原告未支付该款构成了违约。原告认为该行为并不构成违约。本院认为，被告涉嫌犯罪在银行被抓捕，原告并不知晓被告的犯罪情况，原告出于对资金安全的考虑以及被告是否能够继续履约的担忧，暂停支付房款是符合普通购房者心理的合理措施，亦是行使不安抗辩权的表现。从被告妻子朱爱桃的证词可见，原告与朱爱桃在被告被逮捕后还在继续磋商如何履约，并未要求解约。上述证词亦可以印证原告收回180万元并非拒绝履约，而是在行使不安抗辩权。至于被告辩称其委托朱爱桃向原告催款遭原告拒绝，原告构成违约。本院认为，被告未办�委托朱爱桃售房、收款的相关文件，朱爱桃并不能代理被告履行合同，原告拒绝朱爱桃的付款请求，不构成违约。被告至今仍在服刑中，且未办理委托他人代为履行合同的相关文件，原告的不安抗辩权现仍成立。综上，被告主张原告违约，要求解除合同、原告支付解约违约金，本院不予准许。原告迟延5天(2016年1月7日至2016年1月11日)支付购房款35万元，迟延4天(2016年1月8日至2016年1月11日)支付购房款145万元，被告要求原告支付迟延付款违约金3,775元，符合约定，可以准许。原告已将剩余房款380万元交至本院代管，自愿代被告还清被告欠招商银行股份有限公司上海瑞虹支行的全部债务，且剩余房款高于被告所欠的债务，足以涤除系争房屋上的抵押权，原告要求被告将系争房屋过户给原告，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。招商银行股份有限公司上海瑞虹支行在债权实现后，应及时办理抵押权的登记注销手续。原告实际尚未支付被告房款180万元，原告主张被告逾期过户，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期过户违约金，本院不予准许。考虑到原告愿意付清全部房款，为避免当事人的诉累，本院一并判决被告将房屋交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女于本判决生效之日起十日内，代被告(反诉原告)郑家荣还清欠第三人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行的全部债务；
二、第三人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行于上述债务全部清偿之日起十日内，涤除上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
三、被告(反诉原告)郑家荣于上述抵押权涤除之日起十日内，将�海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋及该房屋房地产权利交付给原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女，过户所需税、费均由原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女负担；
四、原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女于被告(反诉原告)郑家荣办理上述房屋过户手续并交房时，支付被告(反诉原告)郑家荣剩余房款(该剩余房款金额为380万元扣除郑家荣欠第三人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行全部债务后的余额)；
五、原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)郑家荣逾期付款违约金3,775元；
六、驳回原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女的其他诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)郑家荣的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22,280元，反诉案件受理费6,568元，保全费5,000元，由原告(反诉被告)项平方、项顺清、徐荣女负担1,070元，均由被告(反诉原告)郑家荣负担32,778元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一七年十二月十四日
书记员 陈 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……