河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终11385号
上诉人（原审被告）：王荣杰，男，1970年3月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：任美玲，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵玉娟，女，1972年12月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系上诉人王荣杰妻子。
被上诉人（原审原告）：赵忠成，男，1967年10月17日出生，汉族，住河南省邓州市。
委托诉讼代理人：张国锋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
上诉人王荣杰因与被上诉人赵忠成房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王荣杰及其委托诉讼代理人赵玉娟、任美玲，被上诉人赵忠成及其委托诉讼代理人张国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王荣杰上诉请求：一、上诉人与被上诉人签订的买卖协议及补充协议系无效协议。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第四十条的规定，涉案房屋产权归上诉人的单位所有，上诉人只有居住权而无处置权，属于法律、行政法规限制买卖的标的物，双方签订的买卖合同违反法律法规的强制性规定，属无效合同。（二）集资建房是职工与建房单位之间建立的合同关系，集资建房指标的转让系对集资建房合同权利义务的概括性转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，涉案房屋的转让需要取得上诉人所在单位河南信息工程XXX学校的同意方能生效，而河南信息工程XXX学校不同意转让，因此上诉人与被上诉人对集资建房指标的转让协议无效。（三）根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）第三章第十二项、《经济适用住房管理办法》（建住房（2004）77号）第二十九条的规定，集资房属于经济适用房的范畴，其购买主体应为“符合经济适用房购买条件的家庭”，属于社会特定群体，而非社会任何第三人，所以本案被上诉人不符合经济适用房购买条件。上诉人与被上诉人之间关于建房指标的买卖协议损害了河南信息工程XXX学校的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，属于无效合同。（四）根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，上诉人与被上诉人之间的买卖标的具有人身专属权，其权利依法不得转让，且河南信息工程XXX学校也不同意转让，因此转让无效。（五）根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条的规定，签订涉案合同时上诉人未征得妻子同意，发生争议时买卖标的权利并未发生转移，被上诉人不符合善意取得的条件，因此转让协议依法应认定为无效。（六）本案买卖标的是小产权房，买卖小产权房是违法的，是法律明令禁止的，因此亦为无效。二、本案诉争房产在法律上及事实上存在交付不能，上诉人与被上诉人之间的买卖合同无法实际履行。（一）被上诉人所称的“青年公寓”不存在。（二）上诉人的单位所建造的房屋系“学生公寓”，土地为国有划拨土地，产权归河南信息工程XXX学校，该校不同意对外转让房屋使用权。（三）诉争房产总价为339064.96元，被上诉人仅支付了前3期房款共计23万元，第4期房款109064.96元由上诉人支付，一审未查清该事实。（四）诉争房屋已由上诉人进行装修并入住。三、上诉人与被上诉人签订的是房屋买卖合同，约定转让费支付后房屋所有权归被上诉人，而一审判决认定“除约定转让部分无效外，其余条款合法有效”，以此推定双方的房屋买卖行为属于使用权的转让，不符合合同当事人的真实意思表示，违背了当事人意思自治原则。四、被上诉人存在违约，第4期房款由上诉人交纳，被上诉人至今未付，该行为属于不履行合同主要义务，系根本违约。上诉人据此有解除权，不再承担交付房屋的义务。综上所述，请求撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第680号民事判决，依法确认上诉人与被上诉人之间的买房协议和补充协议无效，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵忠成辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人多次违约，缺乏诚实守信，理应向被上诉人交付房屋，理由如下：一、双方签订的《买房协议》、《补充协议》均为真实意思表示，不损害国家、集体及他人利益。二、河南省郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第2560号民事判决认定双方签订的《买房协议》、《补充协议》均为有效合同。三、郑州市中级人民法院对同类房屋争议（系同一小区）作出的生效判决已认定卖房人应当交付房屋，被上诉人于一审期间已作为证据向法院提交。四、同栋楼的其他多套房屋涉及买卖均已交付，买房人也居住多年，且本案诉争房屋已竣工，所以涉案房屋不存在法律和事实上的交付不能。五、被上诉人已交纳了前3期共计23万元房款，且也向被上诉人支付了3万元转让费。上诉人称被上诉人没有按照约定交纳第4期房款不属实。被上诉人前往上诉人所在的河南信息工程XXX学校交款需上诉人予以配合，但由于上诉人已开始违约，不告知被上诉人交款事宜且不配合被上诉人交款（被上诉人通过中间人得知交款一事后，赶紧取款准备前往学校交款，尚未出门就接到中间人电话说上诉人已将该房尾款抢先交纳了），导致被上诉人无法交款。由于上诉人违约，被上诉人于2012年就向法院提起诉讼，而第4期房款交纳时间是2013年，上诉人称被上诉人违约，不交纳房款不属实，所以上诉人以此为由提出解除买卖合同没有事实依据。六、上诉人对争议房屋进行了装修，被上诉人得知后前去制止过，甚至还在学校拉了4天条幅，最后学校和派出所出面协调让我们通过法律途径解决该纠纷。上诉人在双方对涉案房屋发生争议且正在诉讼期间，不听劝阻强行装修房屋并入住才是对双方签订的合同的严重违约。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。
被上诉人赵忠成向一审法院起诉请求：判令被告交付位于郑州市河南信息工程XXX学校青年公寓楼6号楼2单元东户房屋。
一审法院认定事实：被告系河南信息工程学校职工被告系河南XXX学校职工。2009年1月5日，原、被告签订买房协议一份，主要约定被告享有的学校及自筹建的青年公寓楼的资格有偿转让给原告，转让费3万元；转让费支付后，房屋归原告所有，原告即享有以被告的名义与本校职工同等待遇的权利；同时，也负有支付全部房款的义务，每次交房款时，原告把房款及时交给被告，由被告转交给原告，收据由原告保存；以被告名义（实际由原告出资购买）登记的房屋，办理房产证时，被告无条件协助原告把房产证办给原告；转让费支付后，该房发生的各种费用及以后享有的各种权利由原告承担和享有，与被告无关；原、被告在本协议生效后不得违约，如果被告违约，给原告购买同地段、同面积、同质量的房屋一套；如果原告违约，支付的转让费不再退还；房款按学校规定处理。同日，原告支付被告转让费3万元。2009年1月9日，河南信息工程学校出具收款收据一张河南XXX学校出具收款收据一张，主要载明收到王荣杰30000元，系基建借款。2010年4月8日，河南信息工程学校出具收款收据一张河南XXX学校出具收款收据一张，主要载明收到王荣杰120000元，系基建借款。2011年11月6日，原、被告签订补充协议一份，主要约定双方签订的原购房协议已经履行，转让费在原协议基础上增加15000元，交付日期为：1、交房日三日内给10000元；2、入住后三日内给5000元等。2011年11月9日，被告给原告出具收条一份，主要载明今收到赵忠成缴来房款80000元整（原河南信息工程学校向王荣杰开的原河南XXX学校向王荣杰开的8万元收据，因王荣杰洗衣时不小心丢失）。后双方在履行合同过程中产生纠纷，酿成本案诉讼。另查明：本案原、被告约定的房产系河南信息工程学校所建被告约定的房产系河南XXX学校所建，坐落在天府路东、鑫苑路北，地类（用途）为教育，使用权类型为划拨；所建工程名称为学生公寓、教学楼。一审法院认为：本案涉案房屋的产权归河南信息工程学校本案涉案房屋的产权归河南XXX学校，河南信息工程学校为改善教职工生活条件河南XXX学校为改善教职工生活条件，对公寓楼进行使用安排。被告作为河南信息工程学校的员工被告作为河南XXX学校的员工，取得了涉案房屋的使用权。被告在不处分产权的情况下，有权对使用权作出处分；原、被告签订的买房协议虽然约定的是转让涉案房屋的所有权，但由于被告不是产权人，其只能处分其实际拥有的使用权及其附属于使用权的其他相关权利；原、被告签订的买房协议除约定转让部分无效外，其余条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。原告依约交纳了相关款项，取得了买房协议约定的涉案房屋的使用权及附属于使用权的其他相关权利。被告向原告交付房屋并未改变房屋的所有权性质，因此，并未侵犯河南信息工程学校的权利并未侵犯河南XXX学校的权利。故被告应向原告交付位于郑州市河南信息工程学校青年公寓楼故被告应向原告交付位于郑州市河南XXX学校青年公寓楼6号楼2单元东户房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决：被告王荣杰于本判决生效后十日内将位于郑州市河南信息工程学校青年公寓楼被告王荣杰于本判决生效后十日内将位于郑州市河南XXX学校青年公寓楼6号楼2单元东户房屋交付原告赵忠成。案件受理费100元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王荣杰提交证据如下：一、2013年9月20日河南信息工程学校收款收据一份日河南XXX学校收款收据一份，证明涉案房屋房款109064.96元系上诉人交纳，被上诉人没有履行合同约定的根本义务。二、2016年8月25日河南信息工程学校证明一份日河南XXX学校证明一份，证明涉案房屋的房款必须在2013年9月20日之前全部交齐。三、2016年11月1日拍摄的照片六张（存放在手机内），证明涉案房屋已装修并由上诉人入住。被上诉人赵忠成质证意见为：一、对该证据真实性无异议。但是需要说明的是：中间人吕彩霞告知被上诉人交纳最后一批房款一事、被上诉人从银行取款之后，还没有出门就接到吕彩霞的电话说上诉人已经去交过了，所以被上诉人没有再去交款。二、对该证据的真实性无异议，对内容也无异议。但需说明的是：最后一次交款上诉人没有通知被上诉人；之前每次交款都是上诉人通知被上诉人，被上诉人将钱取出后交给上诉人去交款，交完后上诉人将交款收据给被上诉人。三、上诉人的确装修入住了，当初上诉人装修时被上诉人去制止过，但学校和派出所均让我们通过法律途径解决。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、本案诉争房屋前三期房款由被上诉人赵忠成交纳，共计23万元；被上诉人赵忠成另向上诉人王荣杰支付了转让费3万元。二、前3期房款交纳方式：学校通知交款后，由上诉人王荣杰或通过中间人电话通知被上诉人赵忠成。被上诉人赵忠成拿着钱到河南信息工程学校与上诉人王荣杰一道前往财务室交款被上诉人赵忠成拿着钱到河南XXX学校与上诉人王荣杰一道前往财务室交款，之后上诉人王荣杰将交款收据交给被上诉人赵忠成。三、被上诉人赵忠成就本案诉争房屋于2012年6月4日提起诉讼，要求确认双方签订的《买房协议》、《补充协议》有效。四、本案诉讼期间，上诉人王荣杰于2013年9月20交纳诉争房屋最后一笔房款109064.96元；上诉人王荣杰称该次交款之前由其本人电话通知了被上诉人赵忠成，但未提交证据证明。五、上诉人王荣杰称通知被上诉人赵忠成交最后一次款时，被上诉人赵忠成在电话中说“不要房子了”，对此被上诉人赵忠成不予认可，称从未说过此话。六、上诉人王荣杰自认于2013年9月20日交款后从学校领取了诉争房屋钥匙，并于2014年5月开始装修，于2014年底入住，其未就领取房屋钥匙及准备装修入住等事宜向法院报备。七、河南省郑州市中级人民法院对上诉人张文运与上诉人何世恩关于位于郑州市金水区鑫苑路10XX号河南信息工程学校号河南XXX学校7号楼东单元18楼东户7052号的房屋买卖合同纠纷一案于2013年12月25日作出的（2013）郑民四终字第2009号民事判决查明并认定：（一）涉案房屋产权归河南信息工程学校涉案房屋产权归河南XXX学校，上诉人何世恩作为该学校员工，取得了涉案房屋的使用权，其在不处分产权的情况下，有权对使用权作出处分；（二）上诉人张文运与上诉人何世恩签订的协议书虽然约定了对涉案房屋所有权的转让，但由于上诉人何世恩不是产权人，其只能处分其实际拥有的房屋使用权及其附属于使用权的其他相关权利，所以双方签订的协议书除约定的转让所有权部分无效外，其余条款未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，法院予以确认；（三）确认上诉人张文运与上诉人何世恩于2009年2月28日签订的协议书除关于所有权转让的约定条款之外的其余条款有效；判定上诉人何世恩向上诉人张文运交付诉争房屋。八、双方对一审判决查明的事实均无异议。
本院认为，一、上诉人王荣杰作为河南信息工程XXX学校的教职员工，在本案诉争房屋产权归该学校的情况下，取得了该诉争房屋的使用权及附属于该使用权的其他相关权利。基于其取得的使用权及相关权利，上诉人王荣杰与被上诉人赵忠成签订的《买房协议》、《补充协议》应为双方真实意思表示，除对诉争房屋所有权转让的约定外，两份协议的其他条款并不违反现行法律、行政法规强制性的规定，为有效条款。在两份协议签订后，被上诉人赵忠成按照约定交纳房款及支付转让费共计26万元，履行了合同义务。现上诉人王荣杰以其不享有诉争房屋产权及其卖房未征得妻子同意为由，不同意交付诉争房屋，缺乏事实和法律依据，且违反了诚实信用原则。二、上诉人王荣杰称被上诉人赵忠成未交纳最后一笔房款，已构成违约，所以其享有对合同的解除权，不应交付诉争房屋，但上诉人王荣杰不能证明被上诉人赵忠成未交纳最后一笔房款系被上诉人赵忠成主动放弃交纳且不要诉争房屋所致，且在最后一笔房款交纳之前被上诉人赵忠成已就双方房屋争议提起诉讼，所以上诉人王荣杰该上诉意见本院不予采信。三、上诉人王荣杰向被上诉人赵忠成交付诉争房屋并不改变该房屋的所有权性质，未损害河南信息工程XXX学校的权益，故一审判决判令上诉人王荣杰交付诉争房屋正确。就本案诉争房屋涉及的其他问题若存在争议，双方可另案解决。
综上所述，上诉人王荣杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王荣杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 范亚玲
审判员 张 晔
审判员 赵建伟
二〇一六年十一月十七日
书记员 杜 晓