江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1204民初1977号
原告:泰州市丰华物业服务有限公司，住所地泰州市海陵区梅兰东路39号206室。
法定代表人：封荣俊，该公司总经理。
委托代理人：缪亚林，江苏运泰律师事务所律师。
被告:谢娟。
原告泰州市丰华物业服务有限公司与被告谢娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理。依法由审判员钱振华适用小额诉讼程序于2016年6月29日、7月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人缪亚林及被告谢娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了由姜堰市城市花苑房地产开发有限公司开发的姜堰市龙涛城市花苑小区A幢B室房屋。该小区原由泰州市润华物业服务有限公司（以下简称润华公司）提供物业管理，被告亦与润华公司签订了《前期物业服务协议》，对物业服务费的收费标准进行了约定，被告仅支付了截止2009年8月12日的物业服务费。后姜堰市龙涛城市花苑业主委员会（以下简称业主委员会）重新委托原告对小区进行物业管理。原告在与润华公司交接时已经向润华公司垫付了所有欠缴的物业服务费。请求法院判令被告向原告支付欠款4263元（从2009年8月13日至2016年8月13日），并支付应缴款项从2009年8月13日至判决给付之日按每日千分之一计算的逾期付款违约金。
被告辩称：1、被告在与润华公司交接房屋的时候交纳了一年的物业费，但被告与原告未签订变更物业服务协议，故谈不上逾期违约。2、原告提供的物业管理合同不明确，未注明物业的面积、位置、服务的期限。3、原告并非行政执法部门，不可以收取滞纳金。4、原告与润华公司在2011年9月已经签订了协议，原告的起诉超过了两年的诉讼时效期间。5、作为业主，被告应当有知情权、选举权等，原告为何不和被告本人联系并告知相关的情况。6、被告在拿到房屋钥匙后并没有入住，不应该产生水费，直至2010年7月开始装修。这期间恰恰产生了106.2元的水费，被告和物业公司联系，物业公司答应给被告报销，但该费用至今未返还给被告。因为水表读数不准的事情被告找过物业公司，物业公司让被告找自来水公司。既然原告主张物业费用，被告要求106.2元水费由原告承担。按照规定，水表属于配套设施，维修和维护应当由物业公司承担。7、被告于2010年10月结束装修，当初被告凭收据退装修保证金，润华公司没有接收收据也没有退还保证金。既然原告起诉被告，应当由原告退还被告1000元。8、在交房时润华公司一次性收取被告五年的生活垃圾费800元，而现在自来水公司又每月收取4元生活垃圾费，该费用实际是城市建设部门委托自来水公司收取的。被告要求原告退还该800元。9、《江苏省物业服务收费管理办法》规定,空置房的物业收费标准应不低于70%。《泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)》规定，业主办理入住手续后未入住，物业服务费用由业主按照收费标准的70%交纳。从2008年8月10日以来，2010年7月开始装潢，装潢期三个月，春节期间住了20天，其余时间一直空置。空置期间的物业费应当按照70%计算。被告已交纳一年的物业费也应按70%据实结算。10、被告的号码一直未变更，为何无法联系被告。
原告针对被告的辩称反驳如下：1、润华公司与被告订立了物业服务合同，业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，对被告均有约束力。2、完整的《物业管理委托合同》明确约定了权利义务、服务期限、收费标准等。3、原告系依据合同约定主张违约金，并非法定滞纳金。4、根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷若干问题的意见》第十五条的规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。目前原告仍然在为被告所在的小区提供物业服务，物业服务处于持续状态，未中止，故不超过诉讼时效。5、有关业主委员会的选举应与业主委员会沟通，与原告无关。6、关于房屋质量问题，被告可以向开发商主张权利。关于水表是否有问题，被告可以向自来水公司反映或主张权利。7、装修保证金的退还问题应由被告向润华公司主张。8、生活垃圾费也应由被告向润华公司主张。9、是否空置，应当由被告举证证明。在被告举证不能的情况下，原告有权按照全额收取物业费。10、被告的电话系润华公司提供，可能存在登记错误，原告一直试图与被告沟通。
经审理查明：（一）被告购买龙涛城市花苑1幢403室房屋，房屋建筑面积126.92平方米。2008年8月10日被告收房。次日被告与润华公司签订《前期物业服务协议》一份，约定由润华公司对被告所在龙涛城市花苑小区进行物业管理，物业服务费标准为多层每平方米0.40元/月，高层每平方米0.80元/月，商铺每平方米1元/月，多层公共能耗费每户80元/年，高层公共能耗费（含电梯运行费每平方米0.5元/月，加每户80元/年），服务费每年缴纳一次，装修履约保证金每户1000元，装修管理服务费3元/平方米，生活垃圾费每户每年2元/平方米。当日被告向润华公司支付1年的物业费、5年的生活垃圾费800元、履约保证金1000元。
（二）从2011年8月1日起原告开始为龙涛城市花苑小区提供物业服务。2011年9月5日原告与业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告丰华公司对龙涛城市花苑小区实行物业管理，委托管理期限自2011年8月1日至2012年7月31日，物业服务费按房屋类型计收，多层每平方米收取物业服务费0.40元/月，高层每平方米收取物业服务费0.80元/月，高层公共能耗费（含电梯运行费每月每平方米0.5元），业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金，上列费用每年交一次，先缴费，后服务。同日，润华公司与原告签订协议一份，约定润华公司将其享有的部分业主未按时缴纳的物业管理费的债权转移给原告，由原告向相关债务人主张。业主委员会对该协议予以盖章确认。委托管理期满后原告与业主委员会连续签订物业管理委托合同，将委托管理期限连续延长至2016年7月31日，其余内容不变。原告依约提供物业服务。被告未交纳2009年8月11日之后的物业费。2015年8月10日，原告向被告邮寄律师函一份，要求被告在接函之日起7日内付清：1、欠缴的6个年度的物业服务费用合计3654元整。2、从逾期之日起，每日按每年度应交款项的万分之五的标准支付违约金，计算至实际给付之日止。
（三）原告提交的龙涛城市花苑1幢403室房屋的用水情况查询清单表明，从2008年11月至2016年5月共45期（每两月计一期），仅有14期有水费消耗记录，其余为零。从2011年8月1日以来仅有5期有水费消耗记录，分别为2011年9月、2012年3月、2013年3月、2014年11月、2015年3月，其余为零。
以上事实有房屋交接书、《前期物业服务协议》、《协议》、《物业管理委托合同》、水箱消毒协议、公共电费及水费发票、维修报告、律师函、生活垃圾费收据、履约保证金收据、被告的水费发票、水费催缴通知、用水查询清单及当事人当庭陈述等在卷证明。
本院认为：被告与润华公司签订的《前期物业服务协议》、原告与润华公司签订的《协议》、原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定上述合同合法有效。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，对龙涛城市花苑的所有业主均具有约束力，被告应当依照《物业管理委托合同》履行支付物业费的义务。被告拒付物业费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业费的其他业主亦存在损害。
关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告主张的物业费分两部分：一是从2009年8月11至2011年7月31日润华公司提供物业服务期间的物业费，二是从2011年8月1日以来原告提供物业服务期间的物业费。主张第一部分物业费的诉讼时效期间应从2010年8月11日起计算，至原告发出律师函已超过两年的诉讼时效期间，本院对该部分物业服务费不予支持。根据《物业管理委托合同》对支付物业费的期限的约定，结合被告收房的时段，主张第二部分物业费的诉讼时效期间应从2015年8月11日起计算，原告发出律师函及提起本案诉讼均未超过两年的诉讼时效期间。
关于空置期间的物业费。《物业管理委托合同》未区分正常使用物业和不使用物业的情形，现有约定应理解为是对正常使用物业情形下物业费的约定。本案中被告并不正常使用物业，根据用水清单，本院认定从2011年8月1日起被告正常使用物业的时间计10个月（用水记录共5期，每期计2个月），其余为空置期，截止2016年7月1日（法庭审理结束之日）空置期计49个月零1天。被告辩称正常使用仅3个月零20天，其余均为空置期，无充分证据证明，本院不予采信。《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。《泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)》（泰价房〔2005〕121号，自2005年8月1日起执行）第十九条第三款规定，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。《泰州市区物业服务收费管理实施细则》（泰价规〔2014〕1号）第十七条第二款规定，因业主原因暂不入住或未使用物业的，业主应主动到物业服务企业办理书面手续，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。第四十条规定，本细则自2014年3月10日起施行。泰州市物价局、泰州市建设局2005年印发的《泰州市物业服务收费管理实施细则》（泰价房〔2005〕121号）同时废止。本院参照上列规定确定空置期间的物业费按约定的70%计算。综上，从2011年8月1日至2016年7月1日的物业费共计2250.29元（每月的物业费计126.92×0.4=50.77元，每日物业费计1.69元，正常使用期物业费计507.7元，空置期物业费50.77×49+1.69×1=2489.42×70%=1742.59元）。2016年7月1日之后的物业费原告可另行主张。原告主张的违约金标准日千分之一，虽低于委托管理合同约定的日千分之五，但仍远高于给原告造成的损失，应予酌减，本院确定违约金以中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，且应按逾期金额分段计算。
上列分析已涵盖原告的起诉要点及被告的部分答辩意见。对被告的其余答辩意见解释如下(采用被告的答辩意见序号)：2、原告起诉时提供的《物业管理委托合同》不完整，其当庭提供的完整《物业管理委托合同》载明了物业管理的范围是龙涛城市花苑小区以及服务期限等。虽未注明物业的面积、位置，但不影响对物业服务范围的确定。3、滞纳金是违约金的表述方式之一。被告多年未交物业费，构成违约，应承担相应的违约金。5、相关疑问不构成对原告请求的有效抗辩。6、被告所购物业的水表非公共配套设施，不属于原告提供物业服务的范围。水表计数是否准确，应由被告另行依法解决。现本院仅支持原告提供物业服务期间的物业费，被告要求原告承担2010年7月前的106.2元水费，缺乏正当理由，本院不予支持。7、装修保证金系润华公司收取，被告要求原告退还，缺乏法律依据，本院不予支持。8、生活垃圾费系润华公司收取，原告要求被告退还，缺乏法律依据，本院不予支持。润华公司收取的生活垃圾费与自来水公司每月收取的4元生活垃圾费是否重复，与本案无关，本院不作评判。9、鉴于本院仅支持在原告提供物业服务期间的物业费，被告要求对已缴纳给润华公司的物业费按70%结算，不应在原告享有的物业费中扣除差额。10、原告未能与被告直接联系，无论出于何种原因，不影响原告依法主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告谢娟于本判决生效后五日内向原告泰州市丰华物业服务有限公司支付从2011年8月1日至2016年7月1日的物业费2250.29元及逾期付款的违约金（以487.39元为基数自2011年8月11日起，以456.93元为基数自2012年8月11日起，以426.47元为基数自2013年8月11日起，以487.39元为基数自2014年8月11日起，以392.11元为基数自2015年8月11日起,均按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算至实际给付之日的违约金之和）；
驳回原告的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告负担（原告同意其预交的诉讼费用25元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后五日内直接给付原告25元）。
本判决为终审判决。
审判员 钱振华
二〇一六年七月八日
书记员 张 露
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。