北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05879号
上诉人（原审原告）黄非非，男，1974年4月20日出生。
被上诉人（原审被告）刘帅，男，1989年9月27日出生。
被上诉人（原审被告）李定宇，男，1983年7月26日出生。
委托代理人李雪峰，北京市博圣律师事务所律师。
上诉人黄非非因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第2650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2012年12月，黄非非起诉至原审法院称：我因急需用钱，于2011年1月24日来到北京广聚荣昌投资担保有限公司，希望借款42万元，借款期限自2011年1月24日至2012年1月23日。在该公司内，李×1和尹×1负责帮助我办理贷款手续。李×1得知我有位于北京市丰台区梅市口路×号房屋（以下简称涉案房屋）后，告知我要借款必须签署一份委托书，由尹×1代理我售卖该房屋。因我并非想卖房，怕有闪失，就让尹×1写了一份承诺书，内容是：尹×1承诺在2011年1月24日至2012年1月23日期间未取得我书面同意或口头同意的情况下，不得擅自办理任何房产事宜。我于2011年1月26日收到42万元贷款，利息18万元已提前扣除。2011年8月9日，我找到李×1要求偿还贷款时，却被告知房屋已非我所有，我方知在2011年1月25日，尹×1就擅自以我的名义与李×1签署了《存量房屋买卖合同》，将该房屋以远低于市场价卖给了李×1。我于5月8日对我与李×1就涉案房屋的《存量房屋买卖合同》提起诉讼，要求确认该合同无效。同年6月18日一审判决该合同无效。在该案上诉期间，李×1于7月3日又将涉案房屋过户给刘帅。刘帅在2012年7月11日取得房屋所有权证。2012年12月19日，我又得知涉案房屋又被恶意过户给了李定宇。李定宇作为买房人在与刘帅签订房屋买卖合同及产权过户手续期间均未考察过房屋现状。作为一个全款购买的价值几百万的房产，其做法带有明显的问题。尤其是李定宇在取得涉案房屋后马上带人来到涉案房屋处趁我不在家进行换锁、堵门、贴公告及之后将我强行腾退等一系列极端恶劣手段行为，足以证明李定宇对房产的情况及权属的争议都是完全知晓的，其与刘帅的购房行为不能构成善意取得，属于恶意串通。我从没有同意李定宇腾房，当时我下班后发现李定宇找了搬家公司在搬我的东西，我们没有钱只能收了他的钱。现尹×1以我名义与李×1签订的买卖合同已由一审判决无效，并由二审维持原判。李×1与刘帅之间的房屋买卖合同已由一审判决无效，并已发生法律效力。因刘帅与李定宇的行为严重侵犯了我的合法权益，现要求法院确认刘帅与李定宇签订的关于涉案房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
李定宇辩称：在签订本案房屋买卖合同之前，我就有购房的意愿。我曾经通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）看过与涉案房屋同楼同单元同户型的房屋，但在我犹豫的时候，该房就卖给别人了。后我又通过其他中介公司购买房屋。我通过该中介公司工作人员介绍，认识了刘帅。刘帅说他有一套房屋要出售，正好是我以前看过的同户型的房屋，并说现有个租户居住，但租期很快就到，如要看房要提前约一下。经与刘帅谈价，刘帅说如果能立即支付全款，房价可以低一些。由于我购房心切，且看过同样的房屋，就与刘帅签订了房屋买卖合同。刘帅当时没跟我说涉案房屋存在诉讼，等我支付了全部房款，过完户后，就联系不上刘帅了。我也感觉不对劲，就自己去收房，通过黄非非才知道房屋存在诉讼纠纷。但通过协商，我给了黄非非8300元搬家费，黄非非自己将房屋腾给了我，我入住该房屋至今。我与刘帅还签订了一个价款为200万元的合同，但仅是为了过户需要，不是真实的，我实际支付的房款是221万元。在9月18日签合同及过户之前，房屋登记的所有权人都是刘帅，也没有任何抵押。房价只是便宜点儿，但不是不合理价格。我入住后，经常有人上门找黄非非要债，因住着不踏实，所以想把房屋租出去，但是从来没有想过要卖。我属于善意取得，不同意黄非非的诉求。
刘帅辩称：认可李定宇陈述的房屋买卖过程。我卖房时也不知道房屋存在诉讼纠纷，只是听上手说存在租户。宋×1是我的委托代理人。合同签订后，李定宇以转账方式付清了房款。当时我为了改善居住环境而卖房。我曾和李定宇去看房，但是开不开门，所以没有进屋看过。我没有在涉案房屋居住过。我是以203万元买的涉案房屋。以221万卖给了李定宇。我已经取得了涉案房屋的所有权，不是无权处分人，我有权卖房。我和李定宇签订了合法的房屋买卖合同，约定了合理的价款，且已经办理了过户，我和李定宇买卖房屋之前并不认识。本案与之前的房屋买卖合同没有关联性，之前合同的无效无法证明之后的交易也无效，买房不看房并不能证明双方恶意串通。不同意黄非非的诉讼请求。
原审法院经审理认为：关于本案涉案房屋依次存在三个买卖合同，但每个合同主体有所不同，系彼此独立的房屋买卖合同。故前两次房屋买卖合同是否有效对本案房屋买卖合同的效力没有决定作用，本案房屋买卖合同的效力应以本案合同当事人在签订合同时是否具有导致合同无效的法定违法行为而定。根据法律规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案争议焦点即李定宇与刘帅签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通行为。判定当事人是否具有恶意串通，在没有直接证据的情况下，应根据当事人签订合同前后的一系列行为与相关日常生活经验法则进行合理性比照进行判断。根据经验法则所得结论具有高度可能性，但不具有必然性，存在一定的或然性。如果因其他证据降低了根据经验法则所得结论的可能性程度，以至于不能达到确认的程度，应当对该结论不予认定。李定宇在与刘帅签订房屋买卖合同时，黄非非与他人关于该房屋存在买卖纠纷。但没有直接证据证明李定宇在购买该房屋时知晓上述纠纷存在。房屋作为价值较高的财产，在购买前对房屋状况进行现场了解、勘验系生活常理，一个违反常理行事的人，很可能具有表象之外的其他用意。本案李定宇在购买房屋时，未经看房即签订购房合同有违此理，凭此可以设想李定宇签订购房合同时可能存在恶意。但该生活常理属经验法则，由此推定李定宇签订购房合同时具有恶意并不具有必然性，仅有一定程度的可能性。根据李定宇提供的我爱我家公司出具的看房确认单，可以证明李定宇在与刘帅签订房屋买卖合同之前，即对与本案所涉房屋同类型房屋进行过勘验，表明李定宇对涉案房屋的状况已间接有所了解，凭此也可以设想李定宇未经看房即签订购房合同具有一定合理性，这在很大程度上消减了李定宇未经看房即签订购房合同系存恶意的可能程度。黄非非辩称该看房确认单系虚假的，但没有提供证据证明，不予采信。且李定宇与刘帅签订涉案房屋买卖合同时，黄非非与他人的纠纷尚未经法院判决确定，李定宇即使知晓纠纷存在，也不能预见与刘帅签订房屋买卖合同最终是损害黄非非的权益。李定宇简单信赖刘帅具有涉案房屋的所有权证书，与其签订房屋买卖合同并无显著不当。李定宇与刘帅对双方于2012年12月13日再次签订的《存量房屋买卖合同》没有实际履行，故其约定的200万的购房价款不是真实意思表示，应以双方实际履行的价款221万为真实房价款。因没有相关证据表明该房屋价款明显低于当时市场价格，故该价款应属合理。合同签订后，李定宇履行了交纳房款的义务。在李定宇向黄非非收房时，黄非非收取了李定宇支付的一定金钱。黄非非称收取金钱系不得不收，缺乏合理解释，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，于2013年11月判决：驳回黄非非的诉讼请求。
判决后，黄非非不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求，上诉理由为：第一，原审法院认定的房屋买卖与客观事实不符；第二，原审法院认为李定宇提供的我爱我家公司看房确认单，看了同户型房屋，可以证明李定宇具有一定的合理性，在很大程度上消减了李定宇未经看房即签订购房合同系存恶意的可能程度；黄非非对此不予认同；第三，一审判决提到黄非非收取了李宇宇支付的一定金钱，黄非非不认可；原审判决没有体现相应的解释，即黄非非没办法不得不收；第四一审判决对于黄非非提交的证明材料只字未提，只片面强调对方证据的合理性，且原审判决全文没有清晰客观的证据判断，只有法官的主观分析；总之，黄非非当初将市值200多万元的房屋抵押贷款40多万元被骗，后多次要求赎回未果，一直居住在涉案房屋内；涉案房屋在此期间被三次恶意过户，两次恶意上门意图赶走黄非非及家人，第二次得逞。刘帅、李定宇均同意原审判决。
经审理查明：涉案房屋原登记在黄非非名下。
2011年1月25日，案外人尹×1以黄非非委托代理人身份与案外人李×1签订涉案房屋的《存量房屋买卖合同》，当日，该房屋的所有权人变更为李×1。后黄非非诉至原审法院，要求确认尹×1以黄非非委托代理人身份与李×1签订的《存量房屋买卖合同》无效。原审法院经审理于2012年6月18日作出（2012）丰民初字第11828号民事判决，确认该房屋买卖合同无效。后尹×1对该判决提出上诉。本院经审理于2012年12月18日作出（2012）二中民终字第12565号民事裁定，裁定本案按撤回上诉处理，三方均按原审判决执行。
2012年5月17日，李×1与刘帅就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，并将房屋产权登记过户至刘帅名下。2012年7月18日，黄非非诉至原审法院，要求确认刘帅与李×1签订的《存量房屋买卖合同》无效。原审法院经审理作出（2012）丰民初字第17631号民事判决，确认该买卖合同无效。该判决于2013年9月20日发生法律效力。
2012年9月18日，李定宇与刘帅的代理人宋×1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由李定宇向刘帅购买涉案房屋，房屋价款221万元。2012年12月13日，刘帅与李定宇再次就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定价款为200万元。2012年12月13日，刘帅向李定宇出具收条一张，载明：收到房款总计221万元。2012年12月15日，李定宇取得涉案房屋的所有权证。
一审审理中，李定宇提供银行账户历史明细清单、银行个人业务凭证、转账凭条若干张，支付金额共计221万元，用以证明其真实履行了付款义务。
李定宇提供我爱我家公司2012年6月16日出具的看房确认单一份，载明：看房人为李定宇，物业地址为民岳家园×号。
黄非非认可收取了李定宇的搬家费。
二审审理中，黄非非提交了空白的我爱我家公司看房确认单原件，用以证明我爱我家公司对看房确认单的管理很松懈，并不能证明对方看过房。黄非非对此称，其向我爱我家公司索要空白的看房确认单就给了。
黄非非认可收取了李定宇的搬家费，但解释称李定宇找搬家公司将其物品强行搬出，其不得不收取搬家费。
李定宇称：”这个小区不只看了一套房，也不只看了这一种户型，当时刘帅的代理人说这个里面有租户，租期到12月，这个比市价便宜好几十万，说别让人家主张优先购买权，别直接跟租户见面，要通过他们来定，而且当时给李定于提供一个方案，签合同在前，交定金，等到租户走了交全款，办过户，跟租户就没有关系了，所以没有去跟房间里的人交割。但是民岳家园的房子李定宇了解很多，看房确认单他签了很多份，当时拿到这一份是在李定宇背后的手兜找到的，只要看房中介都会让签单。他在之前看的房屋都觉得价格高所以没买，12年年底就开始看房了。后来是宋×1拿到房本直接跟李定宇谈的，而且价格李定宇可以接受，就打算买了，之前去房管局核对，了解房屋没有抵押和查封，唯独担心的就是租赁，只要打消这个就可以直接购买。”
上述事实，有（2012）丰民初字第11828号民事判决书、（2012）二中民终字第12565号民事裁定书、（2012）丰民初字第17631号民事判决书、《存量房屋买卖合同》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案中，黄非非要求确认刘帅与李定宇签订的关于涉案房屋的《存量房屋买卖合同》无效的理由系刘帅与李定宇恶意串通，损害其合法利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。一方面，生效法律文书确认刘帅通过与他人恶意串通取得涉案房屋，其转让涉案房屋属于无权处分，难以构成善意。另一方面，李定宇购买涉案房屋时未看房，其在二审中陈述听说有租户且成交价格比市场价格低几十万元，在此情况下仍未核查房屋情况。虽然刘帅与李定宇作为交易双方均存在不合常理之处，但现有证据尚不足以证明刘帅与李定宇之间存在共同恶意损害原所有权人黄非非合法利益的意思联络。因此，黄非非主张《存量房屋买卖合同》无效的理由依据不充分，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。黄非非的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由黄非非负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，由黄非非负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由黄非非负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 徐方烁