承德市鹰手营子矿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鹰民初字第385号
原告李春月。
委托代理人郭建伟，河北山庄律师事务所律师。
被告承德市恒联房地产开发有限公司（以下简称恒联公司），住所地承德市双桥区中居宅福隆小区B座二层07号，现住所地河北省青龙县县城。
委托代理人侯春旭。
被告北京新兴巨龙房地产开发有限公司（以下简称新兴巨龙公司），住所地北京市大兴区魏善庄镇半壁店中心西路8号102室。
委托代理人曹晓东，北京市中勤律师事务所律师。
被告王彦合。
委托代理人魏晓娣，河北逸先律师事务所律师。
原告李春月与被告恒联公司、被告新兴巨龙公司、王彦合房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李春月及委托代理人郭建伟、被告恒联公司委托代理人候春旭、被告新兴巨龙公司委托代理人曹晓东、被告王彦合委托代理人魏晓娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春月诉称，我于2011年1月17日与被告恒联公司职工王彦合签订了购房协议，约定我购买恒联公司开发的营子区金色家园小区价值210000.00元楼房一套，定于2011年8月30日交付房屋，如未能按时交付，恒联公司每月给付我补偿款800.00元。协议签订后，我给付恒联公司王彦合房屋款160000.00元，当时约定余款待交钥匙时付清，但至今被告恒联公司仍未交付房屋。恒联公司与新兴巨龙公司于2010年12月12日签订《合作开发协议书》，该协议书明确约定新兴巨龙公司履行恒联公司在开发金色家园项目中签订的购房协议及合同。但是并没有按时将房屋移交给我，现要求三被告连带返还购房款160000.00元，支付逾期补偿金17600.00元；诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据一，原告李春月与被告恒联公司于2011年1月17日签订的《购房协议》一份，旨在证实双方达成房屋买卖意向，建立房屋买卖合同关系。
证据二，被告王彦合为原告出具的收条一张，旨在证实原告向恒联公司工作人员王彦合交付房款160000.00元。
证据三，恒联公司与新兴巨龙公司于2010年12月12日签订的《合作开发协议书》，旨在证实恒联公司、新兴巨龙公司、王彦合应当连带承担李春月的损失。
被告王彦合辩称，我作为恒联公司和新兴巨龙公司的工作人员，于2011年1月17日与原告签订了《购房协议》，并收到原告购房款160000.00元。履行购房合同应当由恒联公司和新兴巨龙公司给付房屋，如果不能继续履行而返还房款也不应由我返还，我与原告签订房屋买卖协议是恒联公司和新兴巨龙公司授权的，我不应承担任何责任。
被告王彦合为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据一，2009年8月12日，恒联公司为王彦合出具的委托书一份，旨在证实恒联公司授权王彦合负责金色家园项目拆迁、回迁安置等工作。
证据二，2010年12月12日，新兴巨龙公司为王彦合出具的委托书一份，旨在证实新兴巨龙公司委托王彦合处理金色家园开发、建筑、售房等事项。
证据三，2011年6月，新兴巨龙公司为蔡永军出具的委托书一份，旨在证实新兴巨龙公司委托蔡永军负责营子区金色家园开发、销售的一切事项。
证据四，欠条书面证明一份，旨在证实蔡永军未能偿还王彦合的借款，蔡永军自愿将金色家园一套楼房抵顶给王彦合。
证据五，授权委托书一份，旨在证实王艳国、蔡永军委托王彦合负责金色家园的一切事项。
证据六，授权委托书一份，旨在证实承德市鹰手营子镇鹰手营子村村民委员会委托王艳国、王彦合负责老街城中村改造、拆迁事宜。
被告恒联公司辩称，我公司与新兴巨龙公司以及王艳国、蔡永军于2010年12月12日签订协议，营子区金色家园项目由新兴巨龙公司接管，收益都归新兴巨龙公司所有，债务也应该由新兴巨龙接管，因此对此我方不再承担任何责任。
被告恒联公司为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据一，新兴巨龙公司与蔡永军于2011年4月6日签订的补充协议，旨在证实金色家园日后全部收益都归新兴巨龙公司。
被告新兴巨龙公司辩称，我公司确实与恒联公司签订了《合作开发协议书》，该协议书中约定我公司履行恒联公司所签订的合法协议，根据我国相关法律规定销售商品房必须“五证”齐全，但金色家园并没有相关手续，尚不能进行销售，因此本案所涉及的与李春月的协议并非合法。我公司与恒联公司的协议是2010年12月12日签订的，而王彦合与李春月签订的房屋买卖合同是在2011年1月17日签订的，是在恒联公司和新兴巨龙公司签订协议之后，在交接后恒联公司和王彦合都没有权利再签订任何关于金色家园的合同了。另外，金色家园工程实际出资人和受益人是蔡永军和王艳国，本案应由其二人对李春月承担责任。
新兴巨龙公司为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据一，恒联公司与新兴巨龙公司于2010年12月12日签订的《合作开发协议书》，旨在证实金色家园项目实际出资人是蔡永军和王艳国，应当由其二人承担责任。
经原、被告庭审质证，本院对以上证据做如下认定：原告提交的证据一、证据二之间相互印证，三被告在庭审中均对证据二认可，该房款是基于证据一所产生的，证据一能够反映客观事实，故本院予以采信；原告提交的证据三，三被告在庭审中均予以认可，故本院予以采信。被告王彦合提交的证据一，委托书上盖有恒联公司的公章，且恒联公司和新兴巨龙公司均当庭予以认可，故本院予以采信；被告王彦合提交的证据二，委托书上虽盖有新兴巨龙公司的公章，新兴巨龙公司当庭提出异议并向承德市公安局鹰手营子公安分局提出对公章的真伪进行鉴定，承德市公安局于2013年11月1日作出鉴定结论，认定该证据上加盖的“北京新兴巨龙房地产开发有限公司”的公章与原章不是同一枚印章，被告王彦合亦否认使用该委托书从事售房活动，该证据不存在真实性，故本院不予以采信；被告王彦合提交的证据三、证据四、证据五，分别涉及案外人蔡永军和王艳国，原告未将二人列为本案诉讼的当事人，其二人未接受本庭调查，对此三份证据只有被告王彦合的陈述，没有相关证据佐证，因此真实性无法确认，亦与本案缺乏关联性，故本院不予采信；被告提交的证据六，系承德市鹰手营子镇鹰手营子村为被告王彦合出具的授权委托书，委托其办理金色家园小区原址的拆迁工作，而并未涉及新楼房的销售等工作，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。被告恒联公司提交的证据一，系复印件，真实性无法确认，且该证据显示的是案外人蔡永军与新兴巨龙公司的协议，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。被告新兴巨龙公司提交的证据一，庭审过程中各方当事人均予以认可，故本院予以采信。
经审理查明，被告恒联公司与被告新兴巨龙公司于2010年12月12日签订《合作开发协议书》，双方约定恒联公司所签订的合法有效的购房协议由新兴巨龙公司负责履行。恒联公司于2009年8月12日为被告王彦合出具授权委托书，委托其负责营子区金色家园小区拆迁、开发、销售等工作。被告王彦合于2011年1月17日与原告李春月签订《购房协议》，协议下方注有“以王彦合回迁面积出售给李春月”，经询问王彦合，其注明此条款系对被告恒联公司出售房屋给李春月的一种担保，即若恒联公司未能履行购房协议，王彦合愿用自己的财产履行。《购房协议》约定被告恒联公司将金色家园小区2号楼7单元302室以210000.00元的价格出售给原告李春月，李春月于2011年1月17日已将160000.00元购房款交至被告王彦合处，剩余购房款待原告拿到房屋钥匙后全部付清，李春月至今仍未取得上述房屋，协议又约定被告恒联公司于2011年8月30日向李春月交纳房屋，如延期交房被告恒联公司每月补偿李春月800.00元。另查明，金色家园小区2号楼7单元302室现已回迁给案外人张海成，张海成已经在新兴巨龙公司处领取房屋钥匙。
本院认为，被告王彦合取得恒联公司的关于金色家园小区拆迁、销售等事宜的授权委托，其与李春月签订房屋买卖合同的行为系职务行为，且该合同真实有效，没有损害公司利益，恒联公司与李春月建立起房屋买卖合同关系。王彦合在《购房协议》下方另注“以王彦合回迁面积出售给李春月”字样，表明其自愿用自身财产对该买卖合同关系进行担保，此行为有利于保护善意购房人李春月，且不损害他人利益，故本院对该行为予以确认。恒联公司与新兴巨龙公司于2010年12月12日签订《合作开发协议》，但《购房协议》签订于2011年1月17日，此时恒联公司依据《合作开发协议》已经丧失了对金色家园房屋的处分权利，恒联公司签订的《购房协议》已不符合二公司约定的“新兴巨龙公司对恒联公司已经签订的合法协议有责任履行”的范围，恒联公司在《合作开发协议》签订后擅自处分金色家园房屋的行为损害了新兴巨龙公司的权益，故新兴巨龙公司不承担责任。经庭审调查，新兴巨龙公司已将该房屋回迁给他人，该《购房协议》的合同目的已经不能实现，原告主张解除合同，故本院予以支持。原告主张返还购房款160000.00元，虽然在本案中原告与恒联公司已经形成房屋买卖合同关系，但王彦合并未将收取的购房款160000.00元上交给恒联公司，故王彦合应当承担返还义务，恒联公司承担连带给付责任。原告依照购房协议主张损失17600.00元，该违约条款系双方真实意思表示，且计算方法正确，本院予以支持，恒联公司在对买卖合同知情的情况下未积极履行义务，导致违约，恒联公司应当承担赔偿责任，王彦合表示对此买卖房屋的行为进行担保，因此王彦合对赔偿金承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李春月与被告承德市恒联房地产开发有限公司房屋买卖合同。
二、被告王彦合于本判决生效之日起十日内返还原告李春月购房款160000.00元，被告承德市恒联房地产开发有限公司对该款承担连带给付责任。
三、被告承德市恒联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李春月补偿金17600.00元，被告王彦合对该款承担连带给付责任。
四、驳回原告李春月的其他诉讼请求。
案件受理费3852.00元，保全费1420.00元，共计5272.00元，由被告王彦合承担。
被告如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 白明玉
代理审判员 刘海涵
人民陪审员 董 欢
二〇一四年三月十八日
书 记 员 秦建北