海南省万宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第487号
原告张＊，女。
委托代理人赵艳，海南刚峰律师事务所律师。
委托代理人宋文，海南刚峰律师事务所律师。
被告＊公司，住所地：海南省万宁市龙滚镇人民政府院内。
法定代表人邱庆，该公司董事长。
委托代理人项友武，该公司法务经理。
委托代理人韩东霞，该公司职员。
原告张＊与被告＊公司（以下简称海南中信国安公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋文、赵艳，被告委托代理人项友武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张＊诉称：2011年1月19日，原告与被告签订了《楼宇认购书》，购买被告出售的海南省中信博鳌山钦湾别墅A区6号房，约定购房款为520万元，原告当日支付购房定金100万元，被告也出具了收款收据确认原告购房行为。后原告要求被告签署正式的《商品房买卖合同》，被告一直推延不予签署。后来原告得知该别墅一直未开始建设，于2013年4月1日要求被告返还定金并给予相应的赔偿，被告同意退还定金以及给予相应的赔偿。但至2014年2月27日被告并未退还原告定金及赔偿金。于是，原告向被告发送了《解除合同通知书》，要求被告在《解除合同通知书》到达后7日内，退还原告已付定金并双倍返还定金，但是通知到达7日后被告并未返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预认等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，特向法院提起诉讼请求：1、判决确认双方签订的《楼宇认购书》已发生解除效力，解除双方签订的《楼宇认购书》；2、判令被告双倍返还原告定金200万元。在诉讼中，经法院释明后，原告重新确定第一项诉讼请求为：判决解除双方签订的《楼宇认购书》。
被告海南中信国安公司辩称：1、原、被告双方没有形成认购合同法律关系，所以不存在解除认购书的问题。2、因为双方没有形成合同关系，所以被告不同意原告提出双倍返还定金的请求。3、原告提供的认购书只有原告的签名，没有被告公司的盖章或签名，所以认购书是不成立的证据，不具有证明力。中信博鳌山钦湾别墅A区6号房的土地是被告公司的，但该项目是由三亚海方房地产开发有限公司（以下简称三亚海方公司）负责开发的，而前期手续包括预售许可证都是由海南中信国安公司办理，后面的项目由三亚海方公司实际操作。被告公司确实给原告出具过收款收据，收据中的款项只是在被告公司的账户上过渡一下，然后转由三亚海方公司使用。同时在证据二中有“徐功勇”签署同意退还订金及相应的赔偿金，被告公司不予认可，因为徐功勇是三亚海方公司的员工，他不能代表被告公司作出承诺。被告公司确实收到原告寄来的《解除合同通知书》，因双方没有合同关系，所以不存在解除合同。
原告为了证明其主张，向法庭提供了以下证据：
证据1、企业登记机读档案，证明被告的基本信息。证据2、楼宇认购书，证明原、被告签署认购书，存在合同关系。证据3、收款收据，证明被告已收取原告的购房定金。证据4、合同解除通知书，证明被告违约，原告发出解除通知书，预约合同已解除。
被告海南中信国安公司对原告提交的上列证据提出如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。证据2的认购书只有原告的签名，没有被告公司的盖章或签名，该证据不具有证明力。证据3的收款收据确实是被告公司出具，但收据中的款项是由三亚海方公司使用，且该证据署名作出承诺的徐功勇是三亚海方公司的员工，徐功勇签署的意见被告公司不予认可。证据4的合同解除通知书被告确实收到，因双方没有合同关系，不存在解除合同，因此该证据没有证明力。
被告海南中信国安公司没有提供证据。
经庭审举证、质证，本院对原告张＊提交的证据认证如下：
对原告提供的证据1企业登记机读档案、证据4合同解除通知书及证据3收款收据的真实性予以确认，证据2的楼宇认购书虽然没有被告公司盖章，只有认购人张＊和经手销售员签名，被告公司主张该经手销售员是三亚海方公司的员工，但没有提供证据证实其主张，且有证据3的收款收据予以印证，因此对证据2的真实性本院亦予以确认。
根据以上的庭审举证、质证、认证以及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2011年1月19日，原告张＊（乙方）与被告海南中信国安公司（甲方）签订了《楼宇认购书》，认购被告位于海南省中信博鳌山钦湾别墅A区6号房，约定购房款为人民币520万元，认购书约定乙方张＊须在签署认购书时支付定金人民币100万元。认购书还约定双方如违约，定金如何处理的违约条款：乙方在规定期限内不签署甲方提供的《商品房买卖合同》、《酒店公寓委托合同》的，乙方所缴纳的定金不退；乙方遵守本认购书的前提下，若甲方在乙方签署《商品房买卖合同》、《酒店公寓委托合同》前将乙方认购的物业另行出卖给第三方的，应双倍返还乙方已支付定金；非因甲方主观原因不能向乙方交付该物业时，甲方需退还所收定金及已付楼款本金（若有）给乙方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给乙方。在退还所收定金和已付楼款本金（若有）及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。但认购书没有约定签署正式《商品房买卖合同》的具体时间和地点。原告签订认购书当日支付了购房定金100万元，被告海南中信国安公司出具了收款收据。认购书签订后，双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为其订购的海南省中信博鳌山钦湾别墅A区6号房的工程一直没有进展，便于2013年4月1日向被告海南中信国安公司提出退还定金及给予相应的赔偿金。2014年2月27日，原告向海南中信国安公司发送了《解除合同通知书》，要求解除双方合同关系，并要求被告在《解除合同通知书》送达之日起7日内退还其已支付的定金，以及支付相应的违约金。海南中信国安公司认为双方没有形成合同关系，对原告提出解除合同关系及退还定金不予理睬。2014年3月26日，原告向本院提起诉讼请求：1、判决确认双方签订的《楼宇认购书》已发生解除效力，解除双方签订的《楼宇认购书》；2、判令被告双倍返还定金200万元。在诉讼中，经法院释明后，原告重新确定第一项诉讼请求为：判决解除双方签订的《楼宇认购书》。在庭审中，原告坚称双方未能签订合同应归责于被告一直推延不予签署，因此要求被告双倍返还定金。被告则辩称与原告签订正式商品房买卖合同的应是三亚海方公司，原告支付的定金也由三亚海方公司实际支配、使用，因此原告要求被告返还定金没有事实依据。
本院认为，本案的争议焦点是：原告与被告是否签订楼宇认购书，如签订认购书，认购书的性质及效力如何确定；2、楼宇认购书应否解除；如解除，被告应否要双倍返还定金。
一、关于原告与被告是否签订楼宇认购书，如签订认购书，认购书的性质及效力如何确定的问题。本案中，被告海南中信国安公司主张原告提供的楼宇认购书没有海南中信国安公司盖章或签名，只有原告张＊和经手销售员签名，而该经手销售员是三亚海方公司的员工，因此原告与被告之间没有签订该认购书。由于被告未能向法庭提供相关证据证实在认购书中签名的经手销售员系三亚海方公司的员工，因此其主张是原告与三亚海方公司签订该认购书没有事实和法律依据，本院不予采信。虽然认购书中没有海南中信国安公司盖章或签名，但有海南中信国安公司在认购书签订当日收取了原告支付定金100万元，并向原告出具的收款收据予以印证，楼宇认购书对房屋认购做出预约，被告海南中信国安公司收取原告定金100万元乃是基于该楼宇认购书，由此足可认定被告认可了该楼宇认购书，据此，原告与被告海南中信国安公司成立合同关系。由此可认定该楼宇认购书是原告与海南中信国安公司签订的。原告与海南中信国安公司签订的认购书是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。该认购书是对将来正式签署商品房买卖合同所做的预先安排，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，特别是对房屋面积、交房条件、交房时间等重大事项均没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。因此，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。
关于楼宇认购书应否解除，如解除，被告应否要双倍返还定金的问题。原告以被告海南中信国安公司未履行签约为由，起诉要求解除双方的合同关系。本院认为，本案的预约合同即楼宇认购书并非正式的商品房买卖合同，认购书是双方最终签订正式商品房买卖合同（本约）的预约，目的在于实现本约合同的订立和履行，预约合同继续履行的结果是签订正式商品房买卖合同。在本案中，双方在签订预约合同后长达两年多的时间内未签订本约合同，原告在得知其认购房屋的工程至今一直没有进展后，要求与被告解除合同，并要求被告退还定金及支付相应的违约金。而被告以双方没有形成合同关系为由，对原告提出的要求，一直不予回应。双方的上述行为表明，被告没有与原告订立正式商品房买卖合同的诚意，原、被告之间已不可能签订商品房买卖合同。综上，本案预约合同已不能继续履行，其预约的目的无法实现，依法应予以解除。关于被告应否要双倍返还定金的问题。在本案中，被告主张原告支付的定金已由三亚海方公司实际支配、使用，原告请求被告返还定金没有事实依据。由于被告没有提供有关证据证明其主张，本院对被告的主张不予采纳。原告主张双方未能签订本约合同应归责于被告，要求被告双倍返还其定金。由于双方在签订楼宇认购书时没有明确约定签署正式《商品房买卖合同》的具体时间，双方至今未签订正式商品房买卖合同，属于不可归责于双方当事人的事由，双方对此均不承担违约责任。且根据楼宇认购书中关于违约条款的第3条约定，原告没有举证证明被告违反了该条款的约定，将其认购房屋另行出卖给第三方，因此原告要求被告双倍返还定金，没有事实依据，本院不予支持。由于双方至今未签订正式商品买卖合同，且原告认购房屋的工程至今也没有进展，应认定为非因被告主观原因不能向原告交付该物业。根据楼宇认购书中违约条款的第4条约定，双方解除认购书后，被告应退还所收定金给原告，并按照中国人民银行规定的存款利率标准计付利息赔偿给原告。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告张＊与被告＊公司于2011年1月19日签订的《楼宇认购书》。
二、被告＊公司于本判决生效之日起十五日内，返还原告张＊定金人民币100万元并赔付利息（利息自2011年1月20日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付至还清款项之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币22800元（原告已预付），由被告＊公司负担，＊公司于本判决生效之日起十五日内付给原告张＊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 翁雪花
审 判 员 ＸＸ玉
人民陪审员 陈君旭
二〇一四年九月十一日
书 记 员 唐亚斌
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
审核：杨海芳撰稿：翁雪花校对：唐亚斌印刷：黄静海南省万宁市人民法院2014年9月11日印制（共印15份）