陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0116民初5219号
原告鲁哲，男，1988年8月19日出生，陕西省富平县。
被告郑恩强，男，1972年9月7日出生，西安市莲湖区。
委托代理人任亚林，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人李嘉辉，陕西金镝律师事务所律师。（实习）
第三人西安凯祥房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地西安市曲江新区。
诉讼代表人李璞，该分公司负责人。
原告鲁哲与被告郑恩强、第三人西安凯祥房地产营销策划有限公司第一分公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁哲，被告委托代理人任亚林，第三人诉讼代表人李璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告经第三人中介签订了买卖定金合同，其向被告交纳了定金，但被告见房价上涨而拒绝与其签订房屋买卖三方合同，已构成违约。现原告要求解除与被告及第三人所签订的房屋买卖定金合同；被告向其支付定金30000元，赔偿实际损失500000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，其与原告及第三人签订买卖定金合同属实，其未收到原告支付的定金，该合同仅为成立，并未生效，对双方无约束力，同意解除合同，不同意原告的其余诉讼请求。
第三人述称，三方签订买卖定金合同属实，原告已向被告支付了定金，只是暂由其公司代收；对于房屋买卖合同的签订被告一直推托，没有积极履行。
经审理查明，2010年10月，被告与陕西地方电力房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，购买了上述公司开发的曲江“观山悦”小区中13幢1单元20层12002号房屋，该房屋建筑面积为95.22平方米。时至2016年，被告已接收了上述房屋。2017年12月，原、被告与第三人取得了联系，就原告购买被告所有的上述房屋进行了协商，并于2017年12月20日签订了买卖定金合同。该合同约定，经第三人中介服务，原告已实际查看了（被告）房屋并详阅了房产资料，愿意认购位于西安市长安区雁塔南路观山悦13幢1单元2002（12002）号房屋，自愿支付定金；该房屋的权属状况为被告与开发商签订了购房合同；该房屋的交易总额为93万元；原告的付款方式为银行贷款；原告应在本合同签订之时支付定金30000元，以确立买卖关系；原、被告于2018年2月28日前通过第三人签订房屋买卖三方合同，同时买卖双方备齐文件，并委托第三人代办过户手续；签订房屋买卖三方合同时，原、被告双方应按合同第七条约定的标准，将居间服务费（即中介佣金）一次性支付给第三人；如因可归责于被告的事由解除合约者，被告应双倍返还原告定金；买卖定金合同被解除后，原、被告双方应以本条约所得的50%为标准，向第三人支付居间的相关费用。同时，三方对其它内容亦进行了约定。上述合同签订当日，原告将30000元定金交付给第三人代管，第三人于当日向原告出具了收款收据，注明为代收定金。被告于2018年2月9日就该房屋在房产部门办理了登记手续，不动产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1045237号，该房屋为被告所有。原告自2018年2月底至3月中旬，多次通过微信聊天与第三人相关人员沟通被告的办证之事，并对房屋首付款支付、房屋交付、银行贷款表示了紧迫之情，希望第三人相关人员催促被告尽快办理房产证。第三人的相关人员回复原告其一直催促被告办证，被告亦表示房产证在积极办理之中。2018年4月1日，第三人相关人员与被告微信沟通过程中，被告明确表达了不愿意出售房屋的意见，也表示不愿意再与原告及第三人面谈，还提出赔偿的问题。2018年4月9日，原告通过特快专递向被告发送了催告函，希望被告能尊重契约，不应单方违约并拒谈后续处理事宜，要求被告在收到函件后七日内履行合同规定义务，否则应对原告所造成的损失进行赔偿。2018年4月12日，被告同事代收了原告的函件，被告对原告函件未明确回复。2018年5月8日，原告诉至本院要求确认其与被告、第三人所签订的买卖定金合同有效，被告双倍返还定金60000元后继续履行合同，配合原告做好合同标的房屋网签、按揭贷款和房屋过户事宜，本案诉讼费用由被告承担。2018年6月，原告从第三人处将其交纳的定金30000元要回。审理中，被告当庭表示不愿意继续履行合同，原告遂将诉讼请求变更为解除与被告、第三人所签订的买卖定金合同，被告向其支付定金30000元，赔偿实际损失500000元。原告认为三方签订的合同应为有效，且相关内容约定了房屋买卖的各项事宜，该合同具备房屋买卖合同的所有要件，其已向被告支付了定金，被告表示不履行合同义务，其要求解除合同，被告应双倍返还定金，并承担因房屋价格上涨给其造成的损失。被告认为定金应为签订合同的相对方进行收取，原告将定金交给了第三人，不符合法律规定，故买卖定金合同只是成立，没有履行，不发生法律效力；该合同并不具备房屋买卖合同的性质，其仅为定金合同，同意解除合同，不同意原告的其余诉讼请求。第三人述称中认为依据三方的约定定金先由其代收，被告此前对此从未提出异议，被告一直表示其无时间处理房屋买卖的事宜；被告于2018年4月1日明确表示不愿意继续履行合同，承认其违约；被告所居住的小区房屋挂牌出售价为每平方米18000元左右，时至开庭时的成交价为16000元左右。庭审中，促其协商，因原、被告对于定金返还及损失赔偿分歧很大，调解未果。
以上事实有买卖定金合同、收款收据、汇款凭证、催告函、商品房买卖合同、微信聊天记录截屏、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告及第三人通过协商签订买卖定金合同，该合同内容不违反相关法律规定，三方对合同内容真实性均无异议，该合同应为有效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人可以解除合同。本案中，被告在开庭时明确表示不履行买卖定金合同，原告随即提出要求解除合同，符合法律规定，故原、被告及第三人所签订的买卖定金合同应予解除。公民的合法民事权益受法律保护，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应按照约定全面履行自己的义务，收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中，原告将定金30000元交付给了第三人，由第三人代被告收取，对此原告及第三人说法一致，被告在庭审中提出其并未收到定金，但其并未提供在其要求解除买卖定金合同前向原告或第三人催要定金的证据，原告向被告已支付定金之事实可予认定。现原告要求被告按定金罚则承担责任之请求，于法有据，依法应予以支持。由于原告开庭前已从第三人处将30000元定金取回，故被告应向原告再支付30000元。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可是以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，原、被告及第三人所签订的合同虽为定金合同，但该合同中对于房屋位置、房屋价格、购房款的支付方式、过户手续的办理等内容均进行了约定。在原告多次催促的情况下，被告对房屋买卖合同的签订、房价款的支付、房屋的交付、过户手续的办理不积极协商，并在开庭前表示要求解除合同，终止合同的履行，被告行为缺乏诚实信用，已构成违约。自原、被告签订定定金合同之时，西安地区的房价处于不断攀升之中。时至2018年6月，同地段、同小区的房屋市场价格已有大幅度上涨，被告终止继续履行合同的行为给原告造成了较大的损失，对此被告应有一定的预见，原告要求其承担损失赔偿之请求，应得到支持。对于被告向原告赔偿损失的数额，参照被告房屋的面积及同小区房屋时至2018年6月的市场价格核算，被告可向原告酌情赔偿300000元。被告认为其未收到定金，三方所签订的买卖定金合同未生效之理由，于事实不符，于法无据，对其理由本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、原、被告及第三人于2017年12月20日所签订的买卖定金合同有效，予以解除。
二、被告郑恩强于本判决生效后十日内向原告鲁哲支付定金30000元。
三、被告郑恩强于本判决生效后十日内赔偿原告鲁哲因房屋价格上涨造成的经济损失300000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9400元，原告已预交，由原告承担2850元，被告承担6250元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
人民陪审员 李志勇
人民陪审员 王宝军
二〇一八年八月二十一日
书 记 员 崔 蓉