徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2456号
原告徐州市公安消防支队，住所地徐州市云龙区潘塘高速立交桥东500米104国道北侧。
负责人梁军。
委托代理人高新春，江苏红杉树律师事务所律师。
被告徐州市泉山区新始点汽车服务部，住所地徐州市泉山区淮海西路167号。
经营者赵宏，女，1970年1月19日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人杨孝军，男，1968年2月14日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人朱广辉，江苏圆点律师事务所律师。
原告徐州市公安消防支队诉被告徐州市泉山区新始点汽车服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员丁贺独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告徐州市公安消防支队的委托代理人高新春、被告徐州市泉山区新始点汽车服务部的委托代理人杨孝军、朱广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市公安消防支队诉称，2011年7月5日，原、被告双方签订了[2011]苏徐消房租合字第XX号房地产租赁合同，约定原告将位于徐州市泉山区矿山路X号的房屋（建筑面积为212平方米）出租给被告从事汽车装饰服务所用。租赁期限自2011年7月6日起至2012年12月31日止，年租金为127200元。租赁期满后因城市规划建设及军事需要等，原告要求被告搬出租赁房屋，不再继续租赁。在原告多次催促下，被告仍拒不搬出，也不缴纳实际占用期间的租金。原告与被告签订的书面租赁合同期满后，没有继续签订固定租赁期限的书面协议，属于不固定期限合同，原告有权随时解除不定期的租赁合同并要求被告承担实际占用房屋期间的租金。原告为维护自身权益，起诉至法院，要求判令：一、解除原、被告的租赁合同；二、被告立即搬出租赁房屋，恢复原状后把房屋返回给原告；三、被告支付实际租赁期间拖欠的房屋租金（自2013年4月1日至实际搬出之日）；四、被告支付违反租赁合同的违约金2000元。
被告徐州市泉山区新始点汽车服务部辩称，一、2012年12月31日后，双方虽然没有签订书面合同，但被告交租金至2013年6月30日，而不是原告所述仅交到2013年3月31日。二、原告要求解除合同不符合法律规定，是违法解除。原告作为出租方，如果要解除合同，应当提前向被告告知，且要给被告合理的准备时间及相应的理由，经营性用房一般准备时间应当为四至六个月。本案原告直接提出解除合同的诉请没有给被告合理的准备时间，属于违法解除，应当驳回原告的诉请。三、被告租用的房产是从事汽车的美容及洗车服务，在合同履行期间2011年11月底至2012年7月底，原告停水长达八个月，致使被告无法经营。在2013年9月，原告擅自拉闸停电至今，致使被告陷入经营困难的困境。原告长期在被告处接受洗车及相关的汽车美容服务，拖欠相关的服务费用共计60000余元。被告针对该点提起反诉要求原告赔偿被告的经营损失及拖欠的服务费用共计260000元。四、在履行合同中被告向原告交付承包押金8500元。五、原、被告间签订的合同是按年一签，本案相关的部分租金已经超过诉讼时效，对于超过的租金，被告请求法庭不予考虑。对于停水期间的租金，应当依法予以扣除。对于2013年９月份，由于原告停电致使被告无法经营，对其租金的请求也不应当得到支持。六、被告可以迁出房屋。
经审理查明，2011年7月5日，徐州市公安消防支队（甲方、出租方）与徐州市泉山区新始点汽车服务部（乙方、承租方）签订了[2011]苏徐消房租合字第XX号《武警部队房地产租赁合同》，约定，甲方自愿将徐州市泉山区矿山路X号房屋（建筑面积212平方米）出租给乙方使用，租赁用途为汽车装饰加盟连锁店。租赁期限自2011年7月6日起至2012年12月31日止，年租金为127200元。租金按季结算，乙方于每月前十日内交付甲方，付款方式为现金。租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，费用按月结算，乙方于每月前十日内向甲方或者支队车辆修理所交纳。合同签订后十日内乙方向甲方支付租赁保证金8500元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还乙方，乙方未履行合同义务的，甲方不退还租赁保证金；甲方未履行合同义务的，应当退还租赁保证金并加付银行同期存款利息。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的、无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同、办理有关报批手续。甲方因军事及地方城市规划建设需要需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方通知之日起一月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵经费，乙方不得有异议。
合同签订后，徐州市泉山区新始点汽车服务部交纳了8500元保证金，并在涉案房屋从事汽车装潢及洗车服务等内容。合同约定租赁期限到期后，徐州市泉山区新始点汽车服务部继续实际租赁涉案房屋并交纳租金至2013年6月30日。
庭审中，徐州市泉山区新始点汽车服务部陈述，2012年12月底因为合同到期了应该撤离，因徐州市公安消防支队拿着徐州市泉山区新始点汽车服务部的货款不结账，双方一直协商此事，最后未果。对于2011年12月至2012年7月底的停水期间，徐州市泉山区新始点汽车服务部向徐州市公安消防支队的工作人员联系过。2013年9月份至2015年5月前，徐州市泉山区新始点汽车服务部没有经营，2015年5月后，从别处接的水、电进行的营业。
徐州市公安消防支队陈述，被告租金交至2013年6月30日。徐州市泉山区新始点汽车服务部所称的2011年11月底至2012年7月底停水的事实不成立，该期间徐州市泉山区新始点汽车服务部并不存在欠徐州市公安消防支队水费，也没有停水。后期徐州市泉山区新始点汽车服务部只是生活用徐州市公安消防支队的水，用量很少。据了解，洗车用水是用抽取地下水的方式解决；另，在此期间内原告的单位已撤离，没有其人员在场。
本院认为，一、双方书面合同约定的租赁期限届满后，双方实际成立了不定期租赁合同关系，现徐州市公安消防支队要求解除租赁合同，本院予以确认。因合同解除，徐州市泉山区新始点汽车服务部负有返还租赁物的义务，对此徐州市泉山区新始点汽车服务部亦不持异议，且本院在庭审时已告知其对于解除合同后的事宜进行必要的准备，故对于徐州市公安消防支队要求徐州市泉山区新始点汽车服务部立即搬出租赁房屋的请求，本院予以支持；二、对于徐州市公安消防支队主张的自2013年4月1日至实际搬出之日的租金，本院确定为自2013年7月1日起至实际搬出之日止，按年租金为127200元计算；三、对于违约金的问题，因徐州市泉山区新始点汽车服务部确实存在迟延交纳租金的情况，综合本案事实，徐州市公安消防支队主张违约金2000元符合双方约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告徐州市公安消防支队与被告徐州市泉山区新始点汽车服务部签订的租赁合同（房产座落于徐州市泉山区矿山路X号房屋、建筑面积212平方米）；
二、自本判决生效后十日内，被告徐州市泉山区新始点汽车服务部迁出徐州市泉山区矿山路X号房屋；
三、自本判决生效后十日内，被告徐州市泉山区新始点汽车服务部支付原告徐州市公安消防支队租金（自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止，按每年127200元标准计算）；
四、自本判决生效后十日内，被告徐州市泉山区新始点汽车服务部支付原告徐州市公安消防支队违约金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5150元，由被告徐州市泉山区新始点汽车服务部负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李 涛
审 判 员 丁 贺
人民陪审员 高传美
二〇一六年五月十二日
书 记 员 宋海梅