广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1921号
原告：伍海伟。
原告：伍桥伟。
原告：王斯敏。
上列三原告的共同委托代理人：陈伟杰、姚莉甄，广东旭瑞律师事务所律师、实习律师。
被告：广州市东汇置业有限公司。
法定代表人：胡大为。
委托代理人：何悦筑、彭康，广东颖诚律师事务所律师、实习律师。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司新塘支行。
法定代表人：黎建明。
原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏诉被告广州市东汇置业有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏的委托代理人陈伟杰、姚莉甄，被告广州市东汇置业有限公司的委托代理人何悦筑到庭参加诉讼，第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏向本院提起诉讼请求：1.解除双方签订的买卖位于广州市增城区永宁街凤凰北横路222号101房的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还三原告支付的购房款2583354元及支付占用资金期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止，首期款1293354元自2013年7月30日起计算，余款1290000元自2014年1月9日起计算）；3.被告向三原告支付违约金258335.40元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月31日，三原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定三原告向被告购买位于广州市增城区永宁街凤凰北横路222号101房屋，房屋总价为2583354元，三原告以按揭方式付款。该合同第十九条约定，该商品房预售后，被告未经三原告同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；被告擅自改变该商品房项目的规划、设计的，三原告可以要求解除买卖合同，被告应退还三原告已支付的房价款并支付利息，同时按该商品房总价的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿三原告实际损失的，被告应补偿其差额。三原告依约付清了全部房款，但三原告在收楼时发现，涉案房屋的规划与合同约定的规划图纸不一致，原规划图中的承重墙是设在房屋的边上，而涉案房屋的实际情况是承重墙柱设在房屋门口的正中央，导致严重影响该房屋的使用。三原告因此多次与被告协商，均无果。
被告广州市东汇置业有限公司辩称，不同意三原告的诉讼请求，应依法驳回。1.双方签署合同之后，被告已经积极履行义务，已具备了合同约定的交付条件，并已通知三原告前来收楼，三原告未收楼的，应按照合同第十四条第二款约定视为已向三原告交付房屋。2.关于三原告主张涉案房屋的规划变更问题。被告认为涉案的房屋已通过国家主管部门的验收合格，并取得《竣工验收备案表》，因此包括规划在内的相关全部事项已经政府部门验收合格，不存在合同约定的需要被告承担责任的情形，请求依法驳回三原告的诉讼请求。3.关于合同解除权的行使程序要求的问题。按照合同法第九十六条第一款的规定，三原告要求解除合同的，应当通知对方，这是合同解除的强制性前置程序。另外，非合同解除一方在收到当事一方发来的解除通知后有异议的权利，非合同解除的一方有权请求人民法院或有权的仲裁机构确认合同解除的效力。按照合同约定，三原告需要解除合同的，也应当依法通知被告。本案中，三原告至今没有向被告发出解除通知，三原告主张解除合同违反法定程序。4.关于合同解除条件的问题。按照相关规定，违约方需要达到根本违约的条件，致使合同目的落空，守约方才有权解除合同。假设仅存在一般性违约，达不到根本违约的情形，也不应当赋予守约方单方解除权。本案中，被告交付的房屋完全可以正常使用，且不会导致合同目的落空，被告不存在根本违约的情形。另一方面，涉案房屋的承重柱是基于保障房屋安全之目的而设立，经初步了解，该承重柱不能拆除，否则可能导致房屋安全责任，该承重柱的存在是合理且必须的，因此不符合补充协议第10条双方约定“擅自变更”的定义，不存在被告擅自变更的情形。三原告的主张也不符合解除的条件。5.三原告主张的利息及贷款利率不清晰，应不予支持。
第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年7月31日，三原告（乙方、买方、买受人）与被告（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……新东城（自编号2#）商业、办公（自编号2#、2#-A、2#-B）第凤凰北横路222号幢1层101号房（下称该商品房），房屋地址：增城市永宁街凤凰北横路222号（凤凰北横路222号）101房。……该商品房的用途为商业，……该商品房合同约定建筑面积共71.27平方米，其中，套内建筑面积41.37平方米……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）2583354元……第八条付款方式……3、按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.06%，金额（人民币）1293354元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）1290000元……须于2013年7月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是广州农村商业银行股份有限公司新塘支行；……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年10月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：……2．依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。上述合同载明三原告的通讯地址均为“增城市新塘凤凰城凤雅苑22街23号”。合同附件一为《房地产平面层图》。上述合同附件七为《本合同补充协议》，约定“1、乙方的通信地址以本合同中填写的为准，如乙方变更地址或联系方式，应在变更之日起五日内书面通知甲方。本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第七日起生效，本附件另有约定的除外。……10、双方同意对本合同第十九条进行以下补充：……（2）第十九条‘擅自变更’仅指：合同生效后，甲方在未经乙方同意的情况下，对该商品房所在建筑楼宇在小区中座落的位置或合同附件一‘房屋平面图’中明示的该商品房房型、结构因不合理改动而产生的变化。……（4）若因政府行为及公用事业部门要求等非因甲方原因导致的变更，或《商品房买卖合同》第十九条约定的内容之外的变更，无须征得乙方同意，乙方也无权要求终止合同。（5）若因甲方原因变更规划、设计的，乙方应在甲方告知变更内容之日起3日内作书面回复（是否解除本合同），逾期视作乙方接受该变更，放弃解除本合同的权利……21、本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3％，但本补充协议另有约定的除外。……28、经甲乙双方协商一致，双方同意本附件、补充协议条款优先于本合同其他条款”。
2013年12月11日，三原告（甲方、借款人、抵押人）与第三人（乙方、贷款人、抵押权人）签署《楼宇按揭合同（一手楼适用）》，合同约定“……第20条对第2条的说明甲方按揭房产为与发展商签订的编号为201307215922的商品房买卖合同项下确定的房产，地址：增城市永宁街凤凰北横路222号101房，成交价格为：（大写）贰佰伍拾捌万叁仟叁佰伍拾肆元正。第21条对第3条的说明21.1乙方向甲方提供人民币贷款金额（大写）壹佰贰拾玖万元正。……第23条对第5条的说明甲方在此授权乙方将本合同项下全部贷款一次性划入如下账户：A.发展商指定的账户（户名：广州市东汇置业有限公司，……）……”，同日，三原告和第三人签署《借款借据》，载明三原告向第三人借款129万，该借款已于2014年1月2日办讫等内容。
2014年9月，被告向三原告在《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的通讯地址邮寄了《新东城公寓收楼通知书》，该通知书载明了涉案房屋的接收日期为2014年10月1日。上述邮件已于2014年9月29日妥投。
2014年12月25日，原增城市城乡规划局出具与涉案房屋所涉工程有关的《建设工程规划验收合格证》。
2015年3月20日，广州市增城区城乡建设管理局（原增城市城乡建设管理局）出具与涉案房屋所涉工程有关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2015年12月8日，本院立案受理本案。
2016年12月13日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》载明涉案房屋的合同状态为预告、确权状态为已确权、未缮证、抵押状态为合同抵押，以及他项权利人为第三人等内容。
诉讼中，本院于2016年3月9日组织三原告和被告到涉案房屋进行现场勘验。经当事人测量，涉案房屋门前承重柱截面尺寸为63.5厘米×64.7厘米，连接地面与天花；承重柱距门口玻璃门29.5厘米，距左墙187厘米，距离右墙109厘米。
另查明，被告在2013年7月30日和2014年1月9日出具了两张发票给原告收执，第一张发票确认收到购房款1293354元，第二张发票确认收到购房款1290000元。
庭审中，三原告主张，根据涉案合同附件一的房地产平面层图中并未显示有承重柱，而建设好的涉案房屋中却存在严重影响使用的承重柱，这属于规划、设计的变更，但被告并未就此作出说明，也未在变更时通知，符合涉案合同第十九条的规定，擅自变更了涉案房屋的规划、设计，因此，被告应按照第十九条第三项的约定支付总房价10%的违约金。被告主张，根据涉案合同附件补充协议第10条的约定，“擅自变更”是指对房屋的房型、结构等不合理之处的改动，而涉案房屋的房型、结构均未发生变更，且承重柱是必需存在的，并未有不合理之处；三原告所主张的10%的违约金过高。
本院认为，三原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件、以下简称合同）均是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性效力性规定，合同有效，双方应恪守履行。
至于合同是否予以解除的问题。三原告向被告购买的涉案房屋属商铺性质，而商铺是用于商业经营活动的房地产，且涉案房屋位于商业××××新塘镇，具有较高的投资潜力。从涉案房屋的现状来看，承重柱截面尺寸为63.5厘米×64.7厘米，承重柱距门口玻璃门29.5厘米，距左墙187厘米，距离右墙109厘米。根据合同附件一《房地产平面层图》中涉案房屋的平面图的相同位置并没有该承重柱的标示，也即被告办理规划报建时涉案房屋内没有上述承重柱的设计。即使被告在开发过程中为了安全的需要不得已而实施，但被告在协商、签约时或签约后直至纠纷发生前均没有向三原告提及增建承重柱的事宜，根据合同第十九条和《本合同补充协议》第10条的约定，被告增建上述承重柱的行为实为擅自变更涉案房屋结构的行为，该行为的违约故意较为明显。同时，涉案房屋属商铺性质，可以预见承重柱在涉案房屋内的位置对于日后商业使用价值不可避免产生重大的贬损，且不能通过装饰、装修减少影响，直接导致三原告的合同目的不能实现。本院对于三原告主张解除合同的请求予以支持。
至于购房款是否予以返还的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院已准许三原告主张解除合同的请求，故本院对于三原告要求被告返还购房款2583354元的请求亦予以支持。
至于三原告要求被告支付占用购房款期间的利息和违约金的请求是否予以支持的问题。根据合同附件七《本合同补充协议》第21条“本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3％，但本补充协议另有约定的除外”的约定，三原告要求被告支付利息和违约金的请求金额明显高于上述约定的金额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，三原告提出的请求金额已表达了其要求调整违约金的意愿，而合同第十九条对因被告违约而解除合同已约定被告需支付利息和违约金，利息以付款日起至退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算，违约金则按购房款总额的10%支付，但同时签订的附件七《本合同补充协议》第21条的约定对于上述约定作出了重大的变更，并予以限定利息和违
约金的总额不得超过77500.62元（购房款总额的3％）。根据合同的履行情况，三原告早于合同签订前的2013年7月30日已支付巨额的购房款1293354元，可知三原告实现合同目的的诚意，三原告亦按照合同约定于2014年1月9日通过银行按揭贷款的形式支付余款1290000元，亦可知三原告履约的诚意，但从被告在签约和履约过程的表现，可见被告违约故意明显，被告从未主动告知三原告承重柱的设置。根据日常商业法则，涉案房屋属商铺性质，具有较高的投资潜力，三原告付出巨额的购房款必然为了可观的回报收益，对此，被告作为房地产开发企业应是清楚的，被告理应善意履约。因被告故意违约，致使三原告未能在约定的2014年10月1日前接收涉案房屋用于商业使用，客观上造成三原告的巨大经济损失，被告对此亦是可以预见的。另一方面，被告长时间占用三原告支付的购房款客观上亦可给其带来可观的收益，且收益明显超过《本合同补充协议》第21条约定的违约成本。鉴于被告的违约故意，本院认为被告承担的违约责任应具有一定的补偿性和惩罚性。为此，本院对于三原告要求被告支付利息的请求予以支持，其中购房款1293354元自2013年7月30日起计至实际付清款之日止，购房款1290000元自2014年1月9日起计至实际付清款之日止，利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另，对于三原告要求被告支付违约金258335.40元的请求，本院酌定被告支付违约金200000元为宜，对于超过部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：
一、解除原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏和被告广州市东汇置业有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）；
二、被告广州市东汇置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏返还购房款2583354元及支付利息（购房款1293354元自2013年7月30日起计至实际付清款之日止，购房款1290000元自2014年1月9日起计至实际付清款之日止，利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告广州市东汇置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏支付违约金200000元；
四、驳回原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31756元，分别由原告伍海伟、伍桥伟、王斯敏负担634元和被告广州市东汇置业有限公司负担31122元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 廖德军
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 梁振文
二〇一七年七月十一日
书 记 员 余蓓蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。