上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9587号
原告：王定江，男，1963年7月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。
被告：汪根香，女，1965年2月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
原告王定江与被告汪根香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月25日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2016年11月24日公开开庭予以审理。原告王定江到庭参加诉讼。被告汪根香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王定江向本院提起诉讼请求：1.被告搬离上海市闵行区虹梅南路XXX-
XXX号房屋，并向原告返还上述房屋；2.被告向原告支付自2014年8月20日起至12月19日止的租金人民币(币种下同)10,000元，并向原告支付按每日千分之一计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.被告向原告支付从2014年12月20日起至实际搬离并返还房屋之日之的房屋使用费，并向原告支付按每日千分之一计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告王定江于2012年12月20日起出租上海市闵行区虹梅南路XXX-
XXX号给被告使用至今。被告为系争房屋租户，并一直使用房屋。根据租赁合同的约定，被告应按时足额支付房屋的租金费用。但被告于2014年8月20日起至2015年12月19日止拖欠房屋租金10,000元及逾期付款违约金4,250元；2014年12月20日起至2015年11月19日止拖欠房屋使用费27,500元及逾期付款违约金5,422.50元。经多次催讨被告仍然拒绝支付，故以讼称事由诉至法院。
本案审理过程中，因系争商铺已拆除，且原告查明被告租金已支付至2014年11月19日，故要求撤回第一项诉讼请求；变更第二项诉讼请求为要求被告支付2014年11月20日起至2014年12月19日止的租金2,500元；确认第三项诉讼请求为要求被告支付从2014年12月20日起至2016年3月31日止的房屋使用费。
被告汪根香未向本院发表答辩意见，也未提交证据。
经审理查明，1997年4月18日由A集团作为建设单位，就建设梅陇铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，A集团与上海B仓储服务有限公司(以下简称B公司)签订委托书一份，委托书中载明：地处原朱梅路XXX号，现为虹梅南路XXX号上的租赁房隶属于A集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造A集团梅陇铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托B公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。
2004年4月1日由王定江作为承租方(乙方)，B公司作为出租方(甲方)签订《虹梅南路房屋租赁合同》一份，合同约定：1、出租物业地址：虹梅南路XXX号场地上的所有出租房大约(1,300平方米左右)，甲方授权乙方有权在虹梅南路XXX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：(1)租赁房屋租金：年租金为680,000元，每季为170,000元；(2)缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；(3)乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。5、甲方的义务：(1)甲方提供虹梅南路XXX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；(2)甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与B公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：(1)租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；(2)每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。
2012年12月18日由王定江作为出租方(甲方)，汪根香作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方向乙方提供虹梅南路XXX-
XXX号用房约40平方米左右；租赁期限从2012年12月20日起至2014年12月19日止。届时双方有意继续合作，应在期满前二个月另行协商续约；该租赁房屋是提供给乙方作美容美发营业用房；租赁房屋租金每月2,500元，租金每一个月支付一次，每次支付给甲方2,500元，乙方每次应提前两周支付给甲方；乙方租赁房屋须付押金3,000元，待合同期满乙方不再续租，则乙方应提前两个月书面通知甲方。到期后甲方查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给乙方；本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：(1)门牌号通知书；(2)梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。乙方自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续，并遵守国家的法规合法经营，不得利用租赁房屋进行违法犯罪活动，并配合地区搞好社会治安综合治理工作；乙方应按期缴纳房租，不得拖延。乙方若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付甲方，逾期半个月，甲方有权提前终止租赁合同收回房屋，没收乙方的押金，并视为乙方违约，本合同终止，乙方未交付租金逾期满一个月后，乙方同意甲方有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归甲方所有；甲方如违反合同，应退还乙方剩余房租，双倍退还押金等。合同签订后，被告向原告支付押金3,000元，就该押金原告同意返还。原告并表示考虑到虹梅南路市政工程造成道路开挖，故同意租金及使用费按照合同约定标准的七折予以计算。
另再查明，(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书中确认了B公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(二)》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(三)》继续履行；原告于2015年10月10日前支付给B公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。
还查明，2014年1月22日，上海市闵行区梅陇镇人民政府于租赁场所张贴《告知书》，载明为配合市重点项目沪闵高架接中环线高架WS匝道工程的顺利实施，将对该工程沿线区域进行环境综合整治，2014年春节过后将对B公司非居住房屋有证建筑进行补偿动迁，无证建筑依法拆除。2014年12月24日，沪闵高架-
中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程选址拟定。王定江出租房屋附近道路被开挖，2016年4月B公司张贴公告要求各次承租人搬离，2016年5月10日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司张贴公告要求各租赁户搬离，系争租赁房屋于2016年5月26日被拆除。
2016年3月31日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司与汪根香、王定江签订《搬迁补偿协议书》，给予汪根香装修、搬迁、停产停业补偿，王定江与汪根香之间的租赁纠纷由双方司法诉讼的结果作为纠纷解决依据。汪根香于2016年4月15日将系争房屋腾空并交付上海梅陇城市建设投资发展有限公司。
上述事实，由王定江提交的(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书、《房屋租赁合同》、《虹梅南路房屋租赁合同》、委托书、门牌号码变更通知书、建设规划许可证、地籍图，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第1442号民事判决书、《建设项目选址意见书》及批复与决定、《搬离通知书》及邮寄凭证、通告三份、照片一组、《租赁合同解除、搬迁补偿协议书》、《腾空确认登记单》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从原告提供的A集团提供的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为原告从B公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合原告与B公司之间的租赁合同约定，且B公司亦认可原告对外转租的行为。王定江与汪根香签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。虽因涉市政工程，系争房屋门前道路于2014年年底开始施工开挖，但于当时并未拆除该承租商铺，该商铺仍可对外经营，汪根香于租赁期内占用该商铺，相应租金应予以支付。又租赁合同到期后，汪根香仍然占用系争商铺，未予向王定江交还房屋，双方的押金至今仍未结算。汪根香直至2016年4月15日才将系争房屋交付动迁单位，现王定江主张至2016年3月31日的使用费，此期间房屋确由汪根香占用，该占用期间的使用费汪根香亦应予支付。关于租金及房屋占用使用费标准，本院注意到自2014年8月起系争商铺因市政工程周边的经营环境发生了巨大变化，王定江作为出租方确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应承担相应的责任。因此，本院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金2,500元的标准，酌情确定汪根香按照月租金1,500元的标准，向王定江支付自2014年11月20日起至2014年12月19日止的租金1,500元及自2014年12月20日起至2016年3月31日止房屋占用使用费23,080.65元。关于王定江主张的逾期付款违约金，因商铺对外经营环境发生变化，故该合同的履行也并未能完全按约进行，王定江在此后一年多的时间内并未要求汪根香支付租金。故租金的支付方式已发生变更，且租金标准本院也作出调整，王定江的该请求本院不予支持。关于押金3,000元，因双方租赁合同已解除，王定江亦同意返还，本院予以支持。
综上，汪根香应向王定江支付租金1,500元及房屋占用使用费23,080.65元，王定江应向汪根香返还押金3,000元。被告汪根香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪根香于本判决生效之日起十日内向原告王定江支付租金1,500元及房屋占用使用费23,080.65元；
二、原告王定江于本判决生效之日起十日内向被告汪根香返还押金3,000元；
三、驳回原告王定江其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费979.31元，由原告王定江负担391.72元，由被告汪根香负担587.59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 殷 雪
人民陪审员 王建中
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。