福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2740号原告厦门福丽人装饰材料有限公司。法定代表人张怀龙，经理。委托代理人林少东，福建瑞权律师事务所律师。被告金中大（厦门）纺织有限公司。法定代表人洪美美，总经理。委托代理人郑明辉、郑子腾（实习），福建兴世通律师事务所律师。第三人厦门宏疆投资有限公司。法定代表人刘宁，执行董事。委托代理人王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告厦门福丽人装饰材料有限公司（以下简称福丽人公司）与被告金中大（厦门）纺织有限公司（以下简称金中大公司）、第三人厦门宏疆投资有限公司（以下简称宏疆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日作出（2013）海民初字第2650号民事判决，宣判后，被告金中大公司不服判决，提出上诉。福建省厦门市中级人民法院于2014年7月16日作出（2014）厦民终字第1204号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福丽人公司委托代理人林少东、被告金中大公司委托代理人郑明辉、第三人宏疆公司委托代理人王永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福丽人公司诉称，原、被告分别于2010年3月23日、2010年12月10日达成协议：金中大公司将位于厦门市海沧区新阳街道阳光路666号工业厂房（以下简称案涉厂房）D幢的场地出租给福丽人公司，由福丽人公司自建仓库，租期从2010年5月10日起至2025年5月9日止，年租金216000元，履约保证金30000元；金中大公司将案涉厂房A幢的厂房出租给福丽人公司，租期从2010年12月10日起至2014年12月9日止，履约保证金为20000元。此外，2010年7月20日，原、被告针对案涉厂房D幢签订了补充协议，约定由福丽人公司支付租赁前租赁物内的地基及排水等设施工程结算款35000元。合同签订后，原、被告均依约履行，福丽人公司已向金中大公司支付了场地、厂房租金及履约保证金，其中场地租金已经支付至2013年5月9日。福丽人公司根据合同约定，于2010年6月28日将D幢仓库建筑工程发包给案外人漳州市一建工程有限公司承包施工，支付了1100000元工程款，于2010年9月25日将D幢仓库水泥地面浇灌工程发包给案外人陈勇承包施工，支付了500000元工程款，于2010年10月对D幢仓库进行装修，支付了装修款200000元。租赁合同签订之前，金中大公司未向福丽人公司告知案涉厂房被查封的情况，福丽人公司对此不知情。2012年底，福丽人公司被福建省顺昌县人民法院（以下简称顺昌法院）告知金中大公司出租的场地及厂房已经被强制执行，并已经拍卖，2013年要另行与新的产权人福建兆裕生态旅游开发有限公司（以下简称兆裕公司）签订新的合同。因此，原、被告双方的租赁合同已无法继续履行，金中大公司的行为严重影响了福丽人公司的生产经营并给福丽人公司造成了重大的经济损失。其中，原、被告关于案涉厂房A幢订立的租赁合同有效，因顺昌法院将案涉厂房拍卖，该租赁合同已经无法履行，已经终止，租赁合同也已经到期，故根据租赁合同的约定，金中大公司应将履约保证金20000元返还给福丽人公司。原、被告关于案涉厂房D幢订立的租赁合同有效，现D幢的场地和厂房均被顺昌法院拍卖，故该租赁合同已经无法履行。为此，福丽人公司诉至法院，请求判令：一、被告金中大公司向原告福丽人公司一次性返还厦门市海沧区新阳街道阳光路666号A幢的租赁合同履约保证金20000元；二、被告金中大公司向原告福丽人公司一次性返还厦门市海沧区新阳街道阳光路666号D幢的租场地押金（履约保证金）30000元、租金90000元、仓库施工造价款1100000元、厂房水泥地面浇灌工程造价款500000元、厂房装修款200000元、租赁前租赁物内的地基及排水等设施工程结算款35000元；三、本案诉讼费用由被告负担。被告金中大公司辩称，一、案涉厂房A幢的出租方是金中大公司。出租之前，金中大公司未书面告知福丽人公司案涉厂房被查封的情况。因买卖不破租赁原则，虽然案涉厂房已经被顺昌法院拍卖，由兆裕公司取得产权，现原、被告之间租赁合同没有解除，故原告福丽人公司要求返还履约保证金没有依据。二、案涉厂房D幢的出租方是第三人宏疆公司，该租赁关系发生在福丽人公司和宏疆公司之间，相应的履约保证金和租金都是宏疆公司收取的，与金中大公司无关。福丽人公司未能举证正规发票证明其主张的相关赔偿1835000元，且其现在仍然在使用案涉厂房，继续受益，故其主张损失赔偿缺乏依据，不应支持。案涉厂房D幢的场地和厂房均被顺昌法院拍卖，福丽人公司若主张相关权益应参与到执行分配中，而不是向金中大公司主张。第三人宏疆公司陈述称，案涉厂房D幢场地的实际出租人是宏疆公司，而不是被告金中大公司，D幢的厂房是由宏疆公司修建的，不是原告福丽人公司。即使该D幢场地及附属建筑物被人民法院强制执行，福丽人公司与宏疆公司之间的租赁合同仍然有效，且福丽人公司还在继续使用租赁物，并未造成任何实际损失，宏疆公司也没有单方提出解除租赁合同的要求，不存在违约行为，故福丽人公司要求赔偿损失、返还履约保证金没有事实和法律依据。经审理查明，一、被告金中大公司位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地使用权及在建工程A、B、C三座厂房被顺昌法院查封。2011年9月14日，顺昌法院作出（2008）顺执行字第45-3号《执行裁定书》，载明顺昌法院根据生效法律文书向金中大公司（被执行人）发出执行通知书，责令金中大公司在限定期限内履行法律文书确定的义务，但金中大公司至今未履行，现顺昌法院查明金中大公司将位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地及厂房出租收取租金，裁定：扣留并提取金中大公司出租位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地及厂房的租金收入。2013年1月14日，顺昌法院作出另一份（2008）顺执行字第45-3号《执行裁定书》，载明顺昌法院依据生效法律文书于2012年9月4日依法委托福建省拍卖行公开拍卖金中大公司（被执行人）位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地使用权及在建工程A、B、C、D、E厂房、锅炉房等附属用房、门卫房等在建建筑物，2012年10月12日兆裕公司以56870000元的最高价竞得，裁定：一、位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地使用权及在建工程A、B、C、D、E厂房、锅炉房等附属用房、门卫房等在建建筑物的所有权自本裁定送达买受人兆裕公司时转移；二、买受人兆裕公司可持本裁定书到土地、房产登记机关办理相关产权过户登记手续。二、2010年12月10日，原告福丽人公司与被告金中大公司签订一份《租赁合同》，约定金中大公司将位于厦门市海沧区新阳街道阳光路666号的案涉厂房A幢靠B幢2083.33平方米的厂房出租给福丽人公司使用，租期从2010年12月10日起至2014年12月9日止，租金为250000元每年，福丽人公司应缴交履约保证金20000元，该履约保证金在双方结清所有费用完成书面交接后七日内金中大公司应无息退还。租赁合同签订后，福丽人公司向金中大公司支付了履约保证金20000元、2010年12月10日至2011年12月9日的租金250000元、2011年12月10日至2012年12月9日的租金250000元。三、2008年4月16日，被告金中大公司与第三人宏疆公司签订一份《土地使用权转让合同》及《补充协议》，约定金中大公司将位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号8828.28平方米的土地使用权转让给宏疆公司（土地使用证号：厦地房证第00000746），具体以《中利房估字（2007）X第046号房地产估价报告》确定的未利用地部分为准，转让的土地使用期限为50年，至2050年12月13日止，具体以政府有关主管部门颁发的权属证明标明的使用年限为准，转让费为5820000元。合同签订后，宏疆公司向金中大公司支付了转让费5820000元。2008年10月25日，金中大公司出具一份《承诺书》，承诺因宏疆公司购买金中大公司空闲地皮8828.28平方米自建，金中大公司暂无法办理产权及各项分割手续，宏疆公司若在经营或出租上有所需要，金中大公司将予以配合。2010年3月23日，宏疆公司与福丽人公司签订一份《租赁合同》，约定宏疆公司将位于厦门市海沧区新阳街道阳光路666号金中大公司厂房D幢场地空地出租给福丽人公司自建，租赁期限自2010年5月10日起至2025年5月9日止，年租金为216000元。四、2010年3月23日，金中大公司与福丽人公司签订一份《租赁合同》，约定金中大公司将位于厦门市海沧区新阳街道阳光路666号金中大公司厂房D幢场地出租给福丽人公司自建，租赁期限自2010年5月10日起至2025年5月9日止，年租金为216000元，福丽人公司应支付30000元履约保证金。2010年7月20日，金中大公司与福丽人公司为前述《租赁合同》签订一份《补充协议》，约定福丽人公司向金中大公司支付35000元作为租赁前租赁物内的地基及排水等设施与工程队的结算款。后福丽人公司支付了履约保证金30000元、2010年5月10日至2012年5月9日的租金432000元、2012年5月10日至2013年5月9日的租金216000元。福丽人公司将上述款项支付给宏疆公司，由金中大公司开具收款收据。以上事实有原告提交的金中大公司与福丽人公司签订的《租赁合同》两份及《补充协议》、收款收据、转账凭证、（2008）顺执行字第45-3号《执行裁定书》两份，被告及第三人共同提交的金中大公司与宏疆公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》、收款收据、宏疆公司与福丽人公司签订的《租赁合同》，第三人提交的《承诺书》，当事人陈述及庭审笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告福丽人公司的起诉分为两部分，一部分针对案涉厂房A幢，另一部分针对案涉厂房D幢。一、关于案涉厂房A幢部分。在案涉厂房A幢处于被顺昌法院查封状态的情况下，原、被告双方于2010年12月10日签订一份《租赁合同》，约定金中大公司将案涉厂房A幢中2083.33平方米的厂房出租给福丽人公司使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定：“……由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用……”，但金中大公司未能举证证明顺昌法院指定金中大公司保管被查封厂房，并允许金中大公司继续使用或出租被查封厂房，金中大公司应对此承担举证不能的不利后果。从顺昌法院于2011年9月14日作出（2008）顺执行字第45-3号《执行裁定书》内容可知，金中大公司是在顺昌法院不知情的情况下擅自将被查封厂房出租的，虽然顺昌法院裁定扣留并提取租金，但结合顺昌法院后续将案被查封厂房进行拍卖的行为，不能推断出顺昌法院之前允许金中大公司将被查封厂房出租。而且，金中大公司将案涉厂房A幢出租给福丽人公司之前，未向福丽人公司明确告知案涉厂房A幢已被人民法院查封的事实。综上，《租赁合同》签订时案涉厂房A幢已处于人民法院查封的状态，金中大公司未经人民法院同意擅自将被查封厂房出租的行为违反了法律的强制性规定，《租赁合同》应为无效合同。无效合同不能发生当事人预期的法律效果，故因合同所取得的财产应予返还。金中大公司向福丽人公司收取了履约保证金20000元，福丽人公司主张金中大公司应返还该履约保证金20000元，本院予以支持。二、关于案涉厂房D幢部分。2010年3月23日，金中大公司与宏疆公司分别和福丽人公司就案涉厂房D幢场地出租事宜签订了内容一样的两份《租赁合同》。关于案涉厂房D幢场地的实际出租人及签订两份《租赁合同》的原因是当事人的争议焦点。金中大公司与宏疆公司均主张案涉厂房D幢场地已由金中大公司转让给宏疆公司，宏疆公司将其出租给福丽人公司，宏疆公司是实际出租人，因案涉厂房D幢的场地由金中大公司转让给宏疆公司后尚未办理产权转移手续，故由金中大公司配合与福丽人公司再签订一份《租赁合同》，但该份《租赁合同》并未实际履行，另外，履约保证金及租金由福丽人公司直接转账支付给宏疆公司，由宏疆公司实际收取，金中大公司只是代为出具收款收据。福丽人公司主张案涉厂房D幢场地的实际出租人是金中大公司，福丽人公司与宏疆公司之间的《租赁合同》是应金中大公司的要求签订的，因为金中大公司与宏疆公司是关联公司，之间有经济纠纷，其与宏疆公司之间的《租赁合同》没有实际履行。本院认为，2008年4月16日，金中大公司与宏疆公司签订一份《土地使用权转让合同》及《补充协议》，将位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号8828.28平方米的土地使用权以5820000元的价格转让给宏疆公司。转让合同签订后，宏疆公司向金中大公司付清了转让费5820000元，转让合同已实际履行。金中大公司于2008年10月25日出具一份《承诺书》，承诺因金中大公司暂无法办理产权及各项分割手续，宏疆公司若在经营或出租上有所需要，金中大公司将予以配合。后宏疆公司于2010年3月23日与福丽人公司就案涉厂房D幢场地出租事宜签订《租赁合同》，租赁合同约定的履约保证金及租金福丽人公司均支付给宏疆公司，租赁合同已实际履行。上述证据足以形成完整的证据链，结合证据分析，金中大公司与宏疆公司的主张可以得到证实，本院予以采信。福丽人公司对其主张未能提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予采信。另外，关于案涉厂房D幢的建筑物由谁建造，当事人存有争议。福丽人公司主张其按照与金中大公司签订的《租赁合同》的约定进行了案涉厂房D幢的仓库建造工程和水泥地面的浇灌工程，花费了一定费用，并依照与金中大公司签订的《补充协议》的约定向金中大公司支付了租赁前租赁物内的地基及排水等设施工程结算款35000元。宏疆公司主张案涉厂房D幢的建筑物由其建造，福丽人公司承租后只是进行了装修。金中大公司确认案涉厂房D幢的建筑物大部分由宏疆公司建造，至于与福丽人公司签订的《补充协议》，与《租赁合同》一样并未实际履行，金中大公司未收到该笔工程结算款35000元。本院认为，案涉厂房D幢的建筑物由谁建造系福丽人公司与宏疆公司之间的纠纷，福丽人公司未在本案中对宏疆公司提出诉讼请求，故对此问题本院不作分析认定。如上分析，案涉厂房D幢场地的实际出租人是宏疆公司，福丽人公司支付的履约保证金及租金由宏疆公司实际收取，福丽人公司与金中大公司于2010年3月23日签订的《租赁合同》并未实际履行，现福丽人公司以该《租赁合同》为依据要求金中大公司向其返还履约保证金、租金，并返还仓库施工造价款、厂房水泥地面浇灌工程造价款、厂房装修款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，福丽人公司未能举证证明与金中大公司于2010年7月20日签订《补充协议》已经实际履行，亦未能举证证明福丽人公司已向金中大公司实际支付《补充协议》约定的租赁前租赁物内的地基及排水等设施工程结算款35000元，福丽人公司应对此承担举证不能的不利后果，对其要求金中大公司返还租赁前租赁物内的地基及排水等设施工程结算款35000元的主张，本院不予支持。综上，对于福丽人公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告金中大（厦门）纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门福丽人装饰材料有限公司返还履约保证金20000元。二、驳回原告厦门福丽人装饰材料有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22575元，由原告厦门福丽人装饰材料有限公司负担22346元，由被告金中大（厦门）纺织有限公司负担229元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长颜思远代理审判员戴艳丽人民陪审员邱武勇二〇一五年三月十九日书记员章先攀附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。