江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7787号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南京浦口支行，住所地江苏省南京市浦口区文德东路11号。
主要负责人：张力，该支行行长。
委托诉讼代理人：周易宇，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。
法定代表人：李伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘宁炜，江苏国泰新华律师事务所律师。
原审被告：付昌松，男，1989年8月1日生，汉族。
上诉人中国农业银行股份有限公司南京浦口支行（以下简称农行浦口支行）因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产公司）、原审被告付昌松金融借款合同、保证合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行浦口支行的委托诉讼代理人周易宇、被上诉人浦东房地产公司的委托诉讼代理人潘宁炜、原审被告付昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行浦口支行上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判浦东房地产公司对付昌松所欠借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任，并由浦东房地产公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：农行浦口支行与付昌松、浦东房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》第10.1.2及10.1.4.8条均明确约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已选择某一担保方式来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。同时，在农行浦口支行与浦东房地产公司、付昌松在《南京市浦口区房地产抵押合同》中明确约定浦东房地产公司为付昌松以上借款承担连带保证责任。因农行浦口支行与浦东房地产公司、付昌松已就担保责任作出明确约定，故本案应当由浦东房地产公司对付昌松全部欠款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
浦东房地产公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告付昌松陈述，其同意农行浦口支行的上诉请求及意见。
农行浦口支行向一审法院起诉请求：1.判令付昌松偿还借款本金667045.51元及利息、罚息、复利10304.27元（截至2016年7月11日），并按约支付自2016年7月12日起计算至借款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利；2.判令付昌松承担本案律师费26200元；3.判令农行浦口支行可就付昌松抵押的南京市浦口区柳州东路211号北外滩水城第十一街区08幢1单元201房产，在上述第1、2项债权数额的范围内，从折价或以拍卖、变卖该财产的所得价款中优先受偿；4.判令浦东房地产公司对付昌松上述债务承担连带保证责任；5.判令浦东房地产公司、付昌松承担本案相关诉讼费用。
一审法院认定事实：1.案涉借款合同签订时间为2014年1月13日。借款合同主体：2.农行浦口支行与付昌松。3.借款发放时间：2014年3月2日。4.借款期限：360个月。5.借款本金：684000元。6.约定利率：年利率6.55%，逾期年利率9.825%。7.还款方式及期限：每月等额本息还款法。8.担保情况：付昌松以其位于南京市浦口区柳州东路211号北外滩水城第十一街区08幢1单元201房产提供抵押担保，并于2014年2月15日进行预告抵押登记，同时三方约定提前申请抵押登记，登记机关核准抵押登记时注销预告抵押登记；浦东房地产公司为付昌松提供连带保证，承担连带保证责任，保证范围包括借款本息、违约金、赔偿金、实现抵押权费用，保证期间至付昌松领取所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。9.违约责任约定：借款人未按约还款，贷款人有权提前收回贷款并行使担保权利。10.借款实际归还情况：截止2016年7月11日，付昌松归还部分借款本息，尚欠本金667045.51元、利息10304.27元。11.其他事实：农行浦口支行为本案诉讼支出律师费26200元。
一审法院另查明，浦东房地产公司提供商品房预售合同、办证通知书、EMS通知单、房产证材料登记表，证明在2015年已及时通知付昌松领取办证手续，付昌松也实际领取了办证手续，故其不应承担连带责任。付昌松对浦东房地产公司提供的证据真实性无异议，但因其在房产交付后即忙于装修入住、结婚生子，资金周转困难，未及时办理房产证、他项权证。
一审法院认为：农行浦口支行与付昌松、浦东房地产公司之间签订的借款（抵押、保证）合同合法有效，应受法律保护。付昌松未按约还款应承担违约责任，农行浦口支行有权提前收回借款并行使担保权利，付昌松以其所购商品房提供抵押并设立预告登记，农行浦口支行对该房产的拍卖、变卖所得享有优先受偿权。借款合同、抵押合同中约定，浦东房地产公司承担连带保证责任，保证期间至付昌松领取所购商品房他项权利（抵押权）证书之日，现付昌松在案涉房产具备办证条件后仍未办理，农行浦口支行并无阻却行为，浦东房地产公司不免除担保责任，仍然应承担连带保证责任。因付昌松以所购房产设定抵押，依担保法、物权法相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，在没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故农行浦口支行应先就抵押物的担保实现债权，不足部分由浦东房地产公司承担连带清偿责任。农行浦口支行主张的律师费占其债权金额比例不足4%，一审法院不予调整。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条规定，作出判决：一、付昌松自判决生效之日起五日内偿还给中国农业银行股份有限公司南京浦口支行借款本金667045.51元及截止2016年7月11日利息10304.27元；二、付昌松自判决生效之日起五日内支付给中国农业银行股份有限公司南京浦口支行自2016年7月12日起按年利率9.825%计算至借款本金667045.51元全部清偿之日止的利息、复利（偿还部分本金的，以下欠本金额为计算基数）；三、付昌松自判决生效之日起五日内支付中国农业银行股份有限公司南京浦口支行律师费26200元；四、中国农业银行股份有限公司南京浦口支行对付昌松抵押的南京市浦口区柳州东路211号北外滩水城第十一街区08幢1单元201房产在折价或以拍卖、变卖该房产所得价款中享有优先受偿权；五、中国农业银行股份有限公司南京浦口支行在实现上述第四项优先受偿权后，不足部分由南京浦东房地产开发有限公司承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向付昌松追偿。一审案件受理费11062元，财产保全费4020元，合计15082元，由付昌松负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
另查明：《个人购房担保借款合同》第10.1.2条约定，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第10.1.4.8项约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。
二审中，付昌松确认在本案二审开庭时，其就案涉房产尚未办理房产证、他项权证。
以上事实有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《南京市浦口区房地产抵押合同》、欠息清单、《委托代理合同》、律师费发票、《南京市商品房预售合同》、房屋产权转移登记办理通知书、房产证材料登记表、EMS通知单及当事人陈述等证据予以证实。
本案二审归纳争议焦点为：浦东房地产公司是否应对付昌松所欠农行浦口支行借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
本院认为：农行浦口支行与付昌松、浦东房地产公司之间签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此法律规定，在各方当事人对担保顺序有明确约定的情况下，应从其约定。本案中，农行浦口支行与付昌松、浦东房地产公司在《个人购房担保借款合同》第10.1.4.8项中明确约定农行浦口支行有权同时选择物的担保和浦东房地产公司承担连带保证责任，付昌松自认至二审开庭时未办理房产证和他项权证，因此浦东房地产公司承担保证责任的保证期间尚未经过。农行浦口支行依照《个人购房担保借款合同》第10.1.2条约定要求浦东房地产公司对付昌松所欠借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任，有合同和法律依据，本院依法予以支持。浦东房地产公司在承担保证责任后，有权向付昌松追偿。
综上，农行浦口支行的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初808号民事判决第一、二、三、四项；
二、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初808号民事判决第五项为“南京浦东房地产开发有限公司对付昌松上述第一、二、三项确定的给付义务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向付昌松追偿”。
一审案件受理费11062元，保全费4020元，合计15082元，由付昌松负担。二审案件受理费11062元，由南京浦东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄伟峰
审 判 员 叶 存
代理审判员 夏志阳
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 刘雨晴