广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1511号
原告佛山市金恒阳广告有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。注册号440602000158459。
法定代表人邹蕊妃。
委托代理人杨志真、唐进喜，、实习律师。
被告莫燕珍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××1824。
委托代理人谭盛强，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。
被告佛山市嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。注册号440602000135918。
法定代表人杨耀根。
委托代理人马现红，男，汉族，××年××月××日出生，住河南省商水县。
被告佛山市建业房地产有限公司，住所地佛山市禅城区。
法定代表人：容仁波。
委托代理人李皓，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告佛山市金恒阳广告有限公司诉被告莫燕珍、佛山市嘉业物业管理有限公司（以下简称嘉业公司）、佛山市建业房地产有限公司（以下简称建业公司）相邻关系纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理后，依法由代理审判员林波适用简易程序独任审判，并于2015年5月25日、12月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、各被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与业主邹蕊妃签订租赁合同，租赁位于佛山市禅城区同济东路南浦新村23座204室之二、25座204房二层写字楼用于办公。该两房屋天花顶对应的平台是3楼天台（公共部分）和25座304房。该天台一直被304房的被告莫燕珍私自占用（被告建业公司在卖给被告莫燕珍时是附带交给被告莫燕珍使用的），原告无法进入，该房的业主莫燕珍（被告莫燕珍）将3楼楼顶天台私自搭建了凉亭和修建鱼池，严重破坏了楼面建筑结构以及排水系统，导致楼下原告的天花板和墙面严重渗水漏水。2010年5月初，原告和被告莫燕珍和被告嘉业公司经过多方沟通，并向居委会投诉，被告莫燕珍和被告嘉业公司均不理会。2014年7月左右被告莫燕珍将凉亭和鱼池拆除，对楼板没有进行任何封面处理3楼的天台楼板再次受到损伤。漏水情况更加严重，此后，原告再次找被告莫燕珍和被告嘉业公司协商，希望其能与原告合力对天台楼面进行维护，堵塞渗漏，但被告莫燕珍直拒绝合作、被告嘉业公司更是不予理会。至今，天台楼板一直未复原，漏水情况日益严重，每逢下雨，渗漏变成了滴水，导致室内电线频频短路，存在极大的安全隐患，也严重影响了原告的正常办公，给原告造成巨大的损失。根据《物业管理条例》二十七条、三十六条、五十条《民法通则》第一百零六条第二款的规定，三被告严重侵犯原告的合法权益。综上，请求：责令三被告限期将原告房屋渗水漏水点恢复原状，直至原告房屋的渗水漏水点不再渗水漏水为止；判决三被告赔偿原告因房屋漏水需修缮所产生的所有费用45000元人民币；本案所有诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求如下：1、判定如果鉴定漏水原因是由于三个被告的原因所导致，则由原告负责聘请专业的公司对房屋进行修缮，产生的费用由三被告共同承担，并且在修缮时，三被告应当配合原告；2、本案所有诉讼费、财产保全费，鉴定费由三被告承担。原告明确其第一项诉讼请求的金额按起诉状中所写：45000元人民币。
被告莫燕珍辩称，漏水的原因不在被告莫燕珍，若协商解决，被告莫燕珍可以出部分的费用。
被告嘉业公司辩称，原告承租的涉案商铺不在被告嘉业公司的管辖范围内，被告嘉业公司并未收取原告的物业管理费，因此原告起诉的涉案商铺的漏水与被告嘉业公司无关。在本案起诉前，被告嘉业管理公司作为案外人，曾向原告及被告莫燕珍组织调解，提出被告莫燕珍出一点钱，原告出一点钱来共同将漏水点维修好，但是原告不同意调解。原告因此本案与被告嘉业公司无关，原告之所以起诉被告嘉业公司是因为原告曾向被告要求提供被告莫燕珍的身份资料，但是被告嘉业公司并未提供，所以才起诉。
被告建业公司辩称，一、涉案房屋已过保修期，且非因房屋质量问题导致渗水，建业公司不应承担修复义务。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……。”《商品房销售管理办法》第三十三条规定；“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”据此，如房屋渗水属于房屋质量问题而非使用不当等导致，且在保修期限内的，建业公司才应承担质量保修责任。但本案，建业公司的保修期限早已届满，且涉案房屋渗漏水问题并不属于房屋本身质量问题，建业公司不应承担保修责任。具体来讲：其一，建业公司保修期限已届满。建业公司于1999年10月30日就已交付佛山市禅城区同济东路南浦新村23座204室之二、25座204房，而双方约定屋面、墙面渗漏水的保修期限为5年，保修期限于2007年9月30日届满；于1999年10月30日就已交付25座304房，而双方约定屋面、墙面渗漏水的保修期限为5年，保修期限于2004年10月30日届满。其二，涉案房屋渗漏水并非房屋质量问题所致。原告起诉称25座304房业主莫燕珍一直私自占有23座204之二房楼上的天台，并私自搭建了凉亭和鱼池，严重破坏了楼面建筑结构及排水系统，导致写字楼天花板和墙面严重渗水漏水。可见，涉案房屋渗漏水是由莫燕珍不当使用导致的。此并非房屋自身质量问题，建业公司不应承担保修责任。此外，原告起诉称建业公司出卖25座304房将天台交莫燕珍使用与事实不符。该天台属于全体业主共有，建业公司无权处分，事实上也未做任何处分行为。本案为相邻关系纠纷，建业公司并非适格被告。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”据此，本案属于相邻关系纠纷，建业公司非原告相邻不动产的所有人或使用人，并未对其不动产使用权造成妨碍或损害。且如前所述，建业公司不应承担质量保修责任，因此，建业公司并非本案适格被告，原告起诉无理。综上所述，建业公司非本案适格被告，原告起诉无理。请贵院依法查明事实，依法判决驳回其诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的营业执照复印件、组织机构代码证、法定代表人证明书及法人身份证复印件、被告的企业机读档案查询资料、被告莫燕珍的人口信息查询表，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房地产权证（粤房地证字第××、24××90号）、租赁合同书，证明原告承租涉案房屋的情况。
3、物业管理费发票，证明原告有向物业管理公司缴纳物业管理费。
4、房地产登记信息查询结果，证明被告莫燕珍是304房的业主。
5、南浦新邨25座二层写字楼漏水情况资料整理照片11张及资料说明、照片3张、图片34张，证明涉案房屋的渗漏水情况及渗漏水位置，被告莫燕珍在建雨棚及鱼池前后露台情况的对比。
6、漏水视频光盘1张（有两段视频，一段是2010年拍摄的、另一段是2014年拍摄的）。证明在2010年的时候涉案天台修建的情况及2014年拆除后涉案房屋出现的新漏水情况。
7、被告莫燕珍的商品房购销合同，证明三楼的露台是公共部分，并非被告莫燕珍的产权，是被告建业公司交给被告莫燕珍使用的。
8、公共部分描述图，证明房屋的整体结构及原告自行备注漏水点。
诉讼中，被告建业公司提供以下证据：关于调整商品住宅保修期的通知、住宅使用说明书、住宅质量保证书、佛山市城乡规划处建设工程规划验收合格证2份、佛山市区建设工程规划验收合格证（该组证据均是复印件），证明涉案房屋已通过验收并已过保修期，本案与建业公司无关。
诉讼中，被告莫燕珍、嘉业公司未提供证据。
本院依据原告的申请，委托鉴定评估机构对涉案房屋损坏的原因力、修复方案及修复费用进行评估鉴定，广州市鲁班建筑工程技术有限公司、广州市天宁房屋安全鉴定有限公司出具天宁鉴字（2015）TN0015《房屋安全鉴定报告》一份；广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具司法鉴定评估报告书及修复方案各一份。
经质证，本院对双方证据认证如下：对原告提供的证据
，鉴于各被告对其真实性未提出异议，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认；对被告建业公司提供的证据，鉴于均系复印件，且原告对其真实性不予确认，故本院对被告建业公司提供的证据的真实性不予确认；对鉴定机构出具的上述鉴定报告及修复方案，来源合法，真实可信，故本院对其真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
案外人邹蕊妃系位于佛山市禅城区南浦新村二十五座204房房屋（下称204房）产权人，房屋所在建筑竣工日期是2000年3月，登记日期是2004年2月23日。案外人邹蕊妃系位于佛山市禅城区南浦新村二十五座204室之二房屋（下称204室之二房）产权人，房屋所在建筑竣工日期是1999年10月，登记日期是2004年2月23日。被告莫燕珍系位于佛山市禅城区南浦新村二十五座304房房屋（下称304房）产权人。
2009年12月30日，案外人邹蕊妃与原告签订《房屋租赁合同书》，约定案外人邹蕊妃将上述204房、204室之二房出租给原告用办公使用，时间从2010年1月1日至2019年12月31日止。
广州市鲁班建筑工程技术有限公司、广州市天宁房屋安全鉴定有限公司出具天宁鉴字（2015）TN0015《房屋安全鉴定报告》，该报告原因分析为：根据上述检测、检查情况，对该房屋的损坏程度、出现渗漏的部分综合分析，造成佛山市禅城区同济东路南浦新村25座204房、23座204室之二房屋墙体、吊顶天花渗漏的主要原因是：1、25座204房门廊北墙、23座204室之二西南房南墙渗漏或受潮的主要原因：（1）上述墙体对应室外为伸缩缝位置且上层为屋面平台，屋面伸缩缝位置金属盖板保护层现已拆除，且未见有明显防水层或防水层已失效，导致伸缩缝部位防水措施失效，并使屋面积水往伸缩缝下部外墙体产生垂直扩散发展，当伸缩缝下部外墙防水层设防不足或防水层失效时，积水从墙体薄弱部位往室内四周墙体扩散。（2）墙体与钢筋混凝土构件结合处出现裂缝的主要原因是这两种建筑材料的温度收缩变形不一所致，且结构梁底砌体填充砂浆不密实，存在一定空鼓，容易产生渗漏现象。2、23座204室之二东南房东墙及梯间东墙的窗洞四周渗漏主要原因：窗体四周密封胶部分嵌填不严，存在松脱现象；窗框水泥砂浆嵌填不密实，存在空鼓现象；窗体四周勾缝有局部不密实、微细裂缝、麻面等情况，雨水通过空隙渗入窗体空腔并积聚，往窗户四周墙体渗漏。3、25座204房董事长会议室、23座204室之二北面套房会议室吊顶天花渗漏的主要原因是：（1）上述渗漏主要原因是该部位对应上层为屋面平台，屋面平台部位饰面层曾作凿除施工，且现未见明显防水层或防水层已失效，当屋面有积水或排水不畅时，造成向屋面结构板渗漏，并从楼板结构薄弱裂缝、蜂窝等缺陷部位直接渗漏至室内。（2）屋面北面有大量种植土覆盖且有植被附生，根据现场综合情况分析，该屋面设计及防水设防为非种植屋面，现改为种植屋面使屋面荷载增大，且防水设防不符合规范要求，加剧楼板垂直渗漏的影响。该报告鉴定意见为：根据上述检查情况分析，佛山市禅城区同济东路南浦新村25座204房、23座204室之二房屋未发现地基基础有不均匀沉降的迹象，其损坏主要表现为：个别墙体与混凝构件结合处有开裂现象，个别墙体有渗水、发黄迹象，煽灰层有脱落现象，个别天花吊顶有渗水、发黄痕迹，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定上述房屋为“一般损坏房”，可安全使用，但对房屋有损坏的部位应作修缮处理。该司向本院出具复函称，本次鉴定渗漏不是由独立渗漏原因造成的，其成因复杂交错，且是多因素、多渗漏途径形成的，该司只能通过现有的技术手段，找出渗漏的主要原因，对于本院要求提出的明确比例，因各渗漏点的源头均为共同渗漏源，只是从不同部位表现出来，故此难以明确比例情况。原告因上述鉴定支出鉴定费13920元。
广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具关于（2014）佛城法民一初字第1511号文评估委托修复方案，内容如下：1、25座204房董事长会议室、23座204室之二北面套房会议室吊顶天花渗漏位置相对应屋面防水修复工序：拆除清理损坏天花；重新做铝合金吊顶石膏板天花；清理屋面楼板面；20mm厚1：2水泥砂浆找平层；4mm厚SBS改性沥青防水卷材，四周上返250mm高；20mm厚1：3水泥砂浆隔离层；40mm厚C20混凝土刚性防水层（内配双向Φ4＠200钢筋网），2%找坡。2、25座204房门廊、23座204之二西南房南渗漏、受潮墙面修复工序；铲除清理墙面饰面层、基层：清理结构梁底砌体填充物；重新用1：3的水泥砂浆填充结构梁底的缝隙；恢复原墙面：基层为20厚1：2.5水泥砂浆找平层，面层为乳胶漆（一底两油）。3、23座204室之二东南房东墙及楼梯间跟入口墙面修复工序：铲除清理墙面饰面层、基层；拆装铝合金窗；恢复原墙面：基层为20厚1：2.5水泥砂浆找平层，面层为乳胶漆（一底两油）。4、屋面伸缩缝修复工序：拆除、清理原有伸缩缝；沥青砂浆填缝；钢板止水带；屋面变形缝镀锌薄钢板0.75厚。另外，该司还出具《司法鉴定评估报告书》一份，评估范围为：位于佛山市禅城区同济东路南浦新村25座204房、23座204室之二漏水点和25座204房、23座204室之二天花对应的3楼天台的修缮费用，评估结论为：本工程的造价为：1、屋面伸缩缝拆除、修复金额为875.66元；2、25座204房门廊、23座204之二西南房南渗漏、受潮墙面修复金额为2304.63元；3、23座204室之二东南房东墙及楼梯间跟入口墙面修复金额为2905.53元；4、25座204房董事长会议室、23座204室之二北面套房会议室吊顶天花渗漏位置修复金额为3390.71元；5、屋面防水修复之一（董事长办公室）金额为16098.13元；6、屋面防水修复之二（套房会议室）金额为9968.83元。合计36543.49元。原告因上述鉴定支出6600元。
另查明一，被告莫燕珍的委托代理人在庭审中陈述涉案天台的鱼池及小路是莫燕珍所修的，其中鱼池是2001年修建，鱼池及小路在2014年10月就拆掉，曾在天台搭建过雨棚，是离地的，雨棚是2001年修建，大概在2014年拆除。涉案天台从买房时由莫燕珍使用，出入天台需经过莫燕珍的房屋。天台伸缩缝部分金属盖板保护层是莫燕珍在2014年拆除，因为保护层已经全部生锈腐蚀。
另查明二，在本院现场勘查过程中，原告陈述上述房屋安全鉴定报告中记载的屋面北面有大量植种土覆盖有植被存在，该屋面北面不在被告莫燕珍的控制范围。莫燕珍委托代理人在庭审中亦否认其在天台种植。被告建业公司则在庭审中陈述种植土及植坯覆盖属于另外一户的屋面范围，不属于莫燕珍的屋面范围内。
本院认为，本案系相邻关系纠纷。依据《民法通则》第八十三条之规定，不动产相邻各方应按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理通行、排水等相邻关系。不动产权利人在使用自己的不动产时，不得损害相邻不动产权利人的权利，如果相邻一方的不当行为为相邻的另一方造成损失的，应当承担赔偿责任。
从《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论来看，造成原告房屋渗漏不是由独立渗漏原因造成的，其成因复杂交错，且是多因素、多渗漏途径形成的。因各渗漏点的源头均为共同渗漏源，只是从不同部位表现出来，故难以明确比例情况。其中部分原因是屋面伸缩缝位置金属盖板保护层被拆除，屋面平台部位饰面层曾作凿除施工，结合被告莫燕珍的陈述可认定被告莫燕珍对上述原因负有过错。因此，《司法鉴定评估报告》书中关于修复工程的造价，本院根据本案的具体情形及房屋安全鉴定报告的鉴定结论中的原因力，确定以下修复费用应由莫燕珍承担：一、屋面伸缩缝拆除的修复（875.66元）；二、25座204房门廊、23座204之二西南房南渗漏、受潮墙面修复（2304.63元）的25%即826.16元；三、25座204房董事长会议室、23座204室之二北面套房会议室吊顶天花渗漏位置修复（3390.71元）的三分之一即1130.24元；四、屋面防水修复之一（董事长办公室）（16098.13元）的三分之一即5366.04元；五、屋面防水修复之二（套房会议室）（9968.83元）的三分之一即3322.94元。以上合计11521.04元。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。
关于被告建业公司是否应承担修复费用。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告并未举证证明其房屋发生渗漏的原因是由于基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程存在质量问题。另外原告房屋竣工日期是分别是1999年和2000年，而屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限是5年。因原告未能举证证明涉案房屋系处于保修期内，故原告要求作为开发商的建业公司承担修复费用，依据不足，本院不予支持。至于嘉业公司是否应承担修复费用，由原告并未举证证明嘉业公司未履行法定或约定的义务导致原告房屋渗漏情形的发生，故原告主张嘉业公司应承担修复费用，依据不足，本院不予支持。
至于鉴定费用，考虑到被告莫燕珍承担修复费用的比例，本院酌定由莫燕珍承担三分之一即（13920元＋6600元）／3=6840元。
至于原告请求被告在原告自行修复过程中应予配合，由于原告自行修复过程中存在不确定因素，无法预知其要求被告配合的具体事项，是否属于被告应配合的范围亦无法确定，故对于原告该项请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
被告莫燕珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市金恒阳广告有限公司赔偿房屋修复费用11521.04元，由原告佛山市金恒阳广告有限公司自行负责佛山市禅城区同济东路南浦新村25座204房、23座204室之二漏水点和25座204房、23座204室之二天花对应的3楼天台的修缮；
被告莫燕珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市金恒阳广告有限公司支付鉴定费6840元；
三、驳回原告佛山市金恒阳广告有限公司的其他诉讼请求。
如果被告莫燕珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取463元，由被告莫燕珍负担130元，由原告负担333元。本案财产保全费收取470元，由被告莫燕珍负担203元，由原告负担267元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 林 波
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈佳颖
附件：引用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。