湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0703民初16号原告：常德财富广场经营管理有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心广场47号。法定代表人：吴婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明成，男，系常德财富广场经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所专职律师。被告：吴新云，女。委托诉讼代理人：阮方，湖南保协律师事务所专职律师。原告常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场）与被告吴新云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄明成、邵攀君，被告吴新云及其委托诉讼代理人阮方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付管理费3245元（已计至2016年12月）；2.判令被告支付违约金883元。事实和理由：被告系常德财富广场D3区1101号房屋业主，房屋建筑面积120.21㎡；2014年4月2日原告与被告签订了《物业（商业）管理服务协议》，约定：原告对桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务；第五条明确约定本商业小区非商业面积的管理服务费用为每月1.3元/㎡，业主根据其拥有的物业建筑面积按时向原告交纳管理服务费用，不得以任何理由拖延、拒交、少交以上费用；第八条违约责任约定，业主违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用，原告有权要求业主按每逾期一日加收应缴费用的千分之一作为滞纳金；双方合同履行期间，被告仅支付了部分管理服务费，截止2016年12月，被告拖欠管理服务费3245元；原告多次催收，被告仍拒不支付，故诉至本院。被告辩称：1.原告不具有物业管理资质，主体不适格；2.原告不作为，未履行管理服务职责，业主吴新云房屋三面外墙漏水，导致家中财物部分损毁，但原告均不予维修处理，吴有权拒交物业费、违约金；3.原告应当提交收费标准；4.原告提供的管理服务未达到约定的《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，不应按一级服务费标准向被告收费，应按其实际提供的服务标准减少或免除物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经与原件核对无异，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的营业执照、企业登记情况复印件各一份，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；被告对关联性有异议，认为原告无物业服务管理资质，本院认为，因该两份证据中原告的经营范围包括“从事市场管理服务”，故本院对原告经营范围包括从事市场管理服务的事实予以认定；2.对《常德市商品房预售合同》复印件，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；被告对合法性、原告的证明目的有异议，本院认为，该合同系双方自愿签订，亦不违反法律强制性规定，合法有效，该合同附件四合同补充协议约定：被告任命原告作为本“商业批发市场”（即桥南财富广场小区）物业的经营管理者，被告同意收房时与原告签订《物业管理服务协议》并及时交纳物业管理费用，结合双方均提交的《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，及双方认可的原告实际提供的物业服务内容，本院对原告是桥南财富广场D区物业服务管理提供者的事实予以认定；3.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》复印件，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；被告认为原告无物业管理服务资质，对合法性有异议，且认为原告提供的管理服务未达到该协议约定的《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，本院认为，该协议系双方自愿签订，亦与《常德市商品房预售合同》约定内容一致，结合桥南财富广场系商住一体商品批发市场，原告经营范围包括从事市场管理服务，原告按该物业管理服务协议履行物业管理服务义务、被告享受了原告提供的服务，故本院对该物业管理服务协议予以认定；4.《财富广场商业经营管理委托合同》复印件，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，原告提交的该份证据系复印件，未与原件核对无异，本院对其不予认定；5.《桥南财富广场物业服务合同》，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院认为，该份合同是原告将桥南财富广场部分物业服务专项工作交由案外人常德市银河物业服务有限公司进行物业服务而订立，依照《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”规定，该份合同合法有效，故本院对该合同予以认定；6.被告拖欠管理费明细表，被告不予认可，认为该表系原告单方面制作，没有经过被告同意，本院认为，被告房屋建筑面积为120.21㎡，双方签订的物业管理服务协议约定的被告房屋的物业服务费为每月1.3元/㎡，被告每月应交物业服务费为156.27元，原告计算的被告每月应交物业服务费为156元并无不当，本院对此予以确认；原告罗列被告自2015年4月7日起欠交物业服务费，现被告虽对拖欠费用明细表提出异议，但未提交相应证据予以证明，故本院对欠费开始时间为2015年4月7日予以确认，自2015年4月7日至2016年12月31日欠交物业服务费共计3244.8元（156元/月÷30天×24天＋156元/月×20个月=3244.8元）；7.《供用电合同》、《购电协议》、国网常德市鼎城区供电公司收取原告2015、2016年度电费明细表、电费收据（8张）复印件各1份，被告对关联性均有异议，不予认可，本院认为，该组证据与原件核对无异，《供用电合同》、《购电协议》与国网常德市鼎城区供电公司收取原告2015、2016年度的电费明细表、电费收据（8张）内容相吻合，形成证据链，可以证明原告与湖南电力公司常德鼎城电力局达成供用电合同、购电协议，原告购电后向桥南财富广场供电的事实，本院对该组证据予以认定；8.原告提交的16张照片，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明原告依约全面履行了物业管理服务，特别是在车辆停靠方面没有尽责服务，本院认为，16张照片显示原告对桥南财富广场整个小区提供了物业管理服务，履行了维修、养护、管理、维护义务，故本院对该组证据予以认定；9.证人覃继山的当庭证言，主要内容：覃继山系原告公司员工，任桥南财富广场D区房管员，原告为桥南财富广场小区提供了物业管理服务，包括公共秩序、绿化和卫生的维护，公用部分、市政公用设施和市场配套设施的维护、维修、保养等；被告认为覃继山系原告员工，证明效力低，对覃继山的当庭证言不予认可，原告对覃继山的证言予以认可，本院认为，覃继山的主要证言与原告提交的16张照片载明的内容大体一致，本院对覃继山证言中与16张照片内容相吻合的部分予以认定；10.《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》复印件，原告认为不是证据，不予质证，本院认为，该复印件是行业标准，不属于证据，不予认定为证据；11.被告提交的小区现场照片36张，原告对真实性有异议，认为被告未提供照片原始载体，照片亦具片面性，对被告的证明目的亦有异议，本院认为，36张照片中大多照片不能看出拍摄地点、拍摄时间，不能全面判断照片真伪，本院对其中能清晰反映拍摄地点、拍摄时间的照片（即照片1、2、3、5、11、12、13、16、18、19、20、23、28）本身的真实性予以认定，对照片23、28显示内容因不是物业服务范围，对其关联性不予认定；本院认定的照片显示的物业服务管理问题，成因一方面是原告物业服务管理不到位，另一方面是小区业主自律不够，另根据物业服务管理本身的全天候、不间断的特点，部分照片不足以反映整个物业服务管理的全貌，结合原、被告当庭陈述，本院综合认定原告的物业服务管理存在部分瑕疵；12.对武陵镇派出所及玉霞派出所出具的证明和接处警案（事）件登记表，原告认为接警案件没有查证属实，不予认可，本院认为，显示的王小华、方林家中被盗及熊建国电动车被盗分别被公安机关认定为刑事案件、治安案件，本院对证据本身的真实性予以认定，但接警案件当事人非被告，且原、被告双方签订的《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》第二条委托管理事项第7条明确原告不承担人身、财产保险保管责任，故本院对该组证据的关联性不予认定；13.车位租赁费收费收据，原告对真实性无异议，对被告的证明目的有异议，本院对该证据本身的真实性予以认定，但该收据的交款人是罗岳楚，非本案被告，对该证据的关联性不予认定；14.《请求解决问题的报告（有业主签名）》复印件，原告对关联性有异议，不予认可，本院认为，该证据未与原件核对无异，且该报告系业主的个人陈述，亦与本案无关联，本院不予认定。根据当事人陈述、经审查确认的证据及认定的争议事实，本院认定事实如下：2012年1月6日被告吴新云与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《常德市商品房预售合同》及相关附件，成为常德市鼎城区桥南财富广场D区（银通金鼎湾）D3幢一单元1101号房的业主，房屋建筑面积为120.21㎡，上述合同及附件约定：被告同意参加整个小区的统一管理，被告收房时应与原告常德财富广场经营管理有限公司签订《商业管理服务协议》，依据国家相关规定，以当地物价局核准的指导价格及时向原告交纳商业物业经营管理费用；2014年4月2日，被告(委托方)与原告(受委托方)签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，约定：被告委托原告对桥南·财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，对非商业面积收取每月1.3元/㎡的管理服务费，被告在本协议生效之日起每季初根据拥有的物业建筑面积计算按时向原告交纳的管理服务费用，被告违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金，约定管理服务标准达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级。合同签订后，原告一直为桥南财富广场小区及包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，原告的物业管理服务存在部分瑕疵。原告于2010年3月1日至今将桥南财富广场部分物业服务专项工作交由常德市银河物业服务有限公司进行物业服务。被告于2014年4月7日入住后，按约定向原告交纳了2014年4月7日至2015年4月6日的物业管理服务费，此后未再交纳费用，原告于2016年12月1日向被告发出催收物业管理服务费的律师函，被告仍未交纳。原告多次催讨无果，诉至本院。另查明被告所住的桥南财富广场D区（银通金鼎湾）D3幢一单元1101号房有三面外墙渗水，被告多次要求原告派人维修无果。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主体资格是否适格？2、被告是否应向原告支付欠交物业管理服务费3244.8元元及相应违约金？对焦点1，根据被告与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《常德市商品房预售合同》及相关附件，被告已明知购房后要接受原告对桥南财富广场小区的统一管理，而后被告与原告签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，委托原告对包括其房屋在内的桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，上述两份合同系被告与出卖人及原告自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后原告依约履行协议，为包括被告在内的全体小区业主提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，被告亦接受了原告提供的服务，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，被告应按时依约向原告支付相应的物业管理服务费；根据合同相对性原则，原告是提供物业管理服务的主体，有权收取物业管理服务费，原告主体适格。被告质疑原告不具有物业服务资质，因资质审查不属于人民法院审理范围，本院不予处理。对焦点2，本院认为民事活动应当遵循诚实信用原则。原告依据与被告签订的《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，为被告提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向原告支付相应的物业服务费用。该合同约定原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，按被告房屋建筑面积向被告收取每月1.3元/㎡的管理服务费，未违反法律规定，本院予以确认，被告房屋建筑面积为120.21㎡，原告每月收取156元（1.3元/㎡×120.21㎡=156.27元）物业管理服务费的标准并无不当，本院予以确认；被告亦按每月156元向原告支付了2014年4月7日至2015年4月6日的物业管理服务费；现原告起诉要求被告支付拖欠的自2015年4月7日至2016年12月31日的物业管理服务费共计3244.8元，于法有据。被告辩称原告提供的服务未达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，故应减少或免除物业管理服务费，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，被告对其此辩称未提供相应证据予以证明，故对其辩称本院不予支持。对被告提出的原告管理服务不符合约定，小区环境差、违章搭建等抗辩意见，本院认为这些问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒交物业服务费的理由，被告所提交的证据亦不足以证明原告长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天侯、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在原告提供的服务不构成根本违约的情形下，不交物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故对被告辩称原告存在服务瑕疵而拒交物业费的理由本院不予支持。被告房屋三面外墙渗水，该问题系房屋质量问题，被告可另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业管理服务费的有效抗辩。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。本案中，被告提出原告在安保、维修、管理等方面存在服务瑕疵，在被告提出房屋墙面渗水的问题后，原告作为物业服务公司，负有及时对公用设施设备进行修缮及管理之义务，原告应与开发商（出卖人）、业主加强配合，尽快解决业主的遗留问题，以便更好地履行合同；为督促原告提高服务水平、改善服务质量，本院对其要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吴新云于本判决生效之日起三日内向常德财富广场经营管理有限公司给付自2015年4月7日至2016年12月31日的物业管理服务费共计3244.8元；二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，财产保全申请费61元，共计111元，由吴新云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林审 判 员  夏 霜人民陪审员  郭朝霞二〇一七年七月二十五日书 记 员  陈敏爱附原告常德财富广场经营管理有限公司提交的证据：1.常德财富广场经营管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，拟证明：原告的主体资格、经营范围包括从事市场管理服务；2.被告的身份证复印件1份，拟证明被告吴新云的主体资格；3.《财富广场商业经营管理委托合同》复印件1份，拟证明常德市银通房地产有限公司与原告常德财富广场经营管理有限公司双方就常德财富广场项目，约定由原告对常德市银通房地产有限公司所处的商业物业提供商业经营管理物业服务；4.《常德市商品房预售合同》复印件1份，拟证明吴新云在购房时，与出卖人常德市银通房地产有限公司签订的《常德市商品房预售合同》附件四“合同补充协议”约定，吴新云同意出卖人聘请原告对市场进行开发、建设及经营管理，不可撤销地任命原告作为本“商业批发市场”物业的经营管理者，吴新云应及时交纳商业物业经营管理费用，不得以任何理由拖欠或拒交商业物业经营管理费用；5.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》复印件1份，拟证明原、被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告吴新云的商居房屋（建筑面积120.21㎡）提供物业服务，管理服务费为1.3元/㎡，如吴新云违反协议，不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求吴新云按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金；6.《桥南财富广场物业服务合同》原件1份，拟证明原告交桥南财富广场部分物业服务专项工作交由常德市银河物业服务有限公司进行物业服务；7.业主吴新云拖欠的管理费明细原件1份，拟证明截至2016年12月31日，吴新云拖欠原告物业管理费3245元、滞纳金882.65元；8.《供用电合同》、《购电协议》、国网常德市鼎城区供电公司收取原告2015、2016年度电费明细表、电费收据（8张）复印件各1份，拟证明原告为经营管理好含被告吴新云房屋在内的桥南财富广场，在“先购后用”的供用电方式下，于2015年向供电人湖南省电力公司常德鼎城电力局支付2619088.86元电费，于2016年支付2745558.83元电费，该电费中包含吴新云房屋所在的高层公用电梯用电；9.律师函，拟证明2016年12月原告委托湖南先锋律师事务所向吴新云催收物业费，吴新云在合理期限内仍未交纳；10.照片16张，拟证明原告对市场进行了全方位的管理与服务，包括：共用部位的维修养护管理、广告宣传、公用设施设备（如电路设备）的检查、保养，电梯的清理、维护、安检，保安的安全保卫、巡查值班工作，地上生活垃圾的清洁、装修垃圾的清运、地下排污管道的清理，公共绿化养护保洁，公司行政管理人员对市场的管理等；11.证人覃继山的当庭证言，拟证明原告对吴新云房屋所在的桥南财富广场D区进行了物业管理和服务，如公用部分的维护保养，绿化、卫生的维护等。附被告吴新云提交的证据：1.吴新云身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；2.企业登记情况表复印件，拟证明原告不具备从事物业服务资质，诉讼主体不适格；3.《常德市商品房预售合同》复印件1份，拟证明业主吴新云所购房屋系住宅性质，前期物业约定为常德市银河物业服务有限公司，出卖人常德市银通房地产有限公司应当为业主用电单独立户；4.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》复印件1份，拟证明协议确定了原告提供的物业管理服务需达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级；5.《湖南省物业管理服务等级标准》复印件1份，拟证明物业管理服务一级标准的服务项目与内容；6.小区现场照片36张、公安机关受理案件登记表1份，拟证明物业管理服务未尽责、服务不达标、违反合同约定；7.车位租赁费收款收据1份，拟证明原告违规向业主收取停车费；8.《请求解决问题的报告（有业主签名）》复印件1份，拟证明小区业主曾因为物业服务问题向政府相关部门反应并要求解决。