广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第706号
原告邓世英，女，1950年3月27日出生，汉族，住所地北流市。
原告曾楚嵋，女，1977年10月17日出生，汉族，住所地北流市。
原告曾秋燕，女，1980年11月29日出生，汉族，住所地北流市。
三原告共同委托代理人黄永文，男，1965年8月1日出生，汉族，住所地北流市河东路****号。
被告李海勇，男，1977年7月12日出生，汉族，住所地陆川县。
被告李海娟，女，1973年12月30日出生，汉族，住所地陆川县。
被告李海珍，女，1983年4月17日出生，汉族，住所地陆川县。
三被告共同委托代理人徐建海，广西业丰律师事务所律师。
原告邓世英、曾楚嵋、曾秋燕诉被告李海勇、李海娟、李海珍租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法组成由审判员曾昭胜担任审判长，与人民陪审员李玉群、蔡庆凤参加评议的合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。本院于2014年5月19日向被告李海娟公告送达相关诉讼文书及开庭传票。原告邓世英及三原告共同委托代理人黄永文、被告李海勇、李海珍及三被告共同委托代理人徐建海到庭参加诉讼。本院依原告申请，于2014年4月10日对被告李海珍的存款10万元进行保全。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月，三被告以李海勇的名义与投资人为曾家新的北流市桂新建材机械厂（个人独资企业，以下简称桂新机械厂）签订了《资产租赁合同》，租用了该厂位于北流市甘村工业区的房屋。当月，被告共同兴办企业，企业名称为北流市联发科玩具厂，负责人为李海勇。2009年7月20日，被告将玩具厂名称变更为北流市泉满玩具厂，负责人变更为李海娟，该厂于2012年8月13日注销。曾家新于2011年5月24日去世，根据《个人独资企业法》、《继承法》等法律规定，曾家新在该厂中的财产（含债权）由其法定继承人继承，曾家新的法定继承人有其妻子邓世英、女儿曾楚嵋、曾秋燕。2009年1月14日和2012年6月2日，被告与原告方先后两次结算房租，租金分别是25249元和8万元，被告于2012年6月20日支付租金2万元，被告尚欠原告的房租共85249元。被告出具了结算单、欠条和还款计划给原告，其中2012年6月2日出具的欠条和还款计划明确约定“逾期按月3分息计算”，其真实意思是：如果逾期不付清房租，则按每月3分息的计算方法支付违约金给原告，因此原告可请求被告支付违约金。2012年6月2日，原、被告是在社区居委会调解委员会的主持下进行结算，经过整整一天结算，才算出被告拖欠的租金数额为8万元，被告曾经支付的合同保证金2万元在结算时已经减除。原、被告在租赁合同期满后没有续签书面合同，被告实际续租至2012年11月6日，原、被告于2012年6月2日结算的房租只结算至2012年5月31曰，从2012年6月1日起至2012年11月6日止，被告尚欠原告的房租共22076.5元（每月租金7083.3元×5个月-13340元）。被告逾期不付清6万元房租应支付的违约金为32400元（6万元×月息3%×18个月）。原告对被告变更玩具厂的厂名和负责人并不知情。房屋现在已租给他人。原告认为，原告的主体适格，享有本案的债权。被告的主体适格，被告李海勇亲自签订租赁合同，被告李海勇、李海珍出具了大量房屋租金支付凭据和租金欠条，且盖有北流市联发科玩具厂、北流市泉满玩具厂的公章予以确认，被告共同租用了房屋，被告应当承担连带清偿责任。为此，请求法院判令：1、被告支付房租107325.5元给原告；2、被告支付违约金32400元给原告（暂计至起诉之日，实际支付数额计至被告实际支付之日）；3、被告对上述债务互负连带清偿责任。
原告在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的身份情况；2、证明、营业执照、死亡户口注销单，证明原告是曾家新的法定继承人，曾家新已去世，桂新机械厂是个人独资企业，原告可继承曾家新的债权，可起诉被告的事实；3、《资产租赁合同》，证明被告租用桂新机械厂房屋的事实；4、结算单、欠条、还款计划，证明被告拖欠房租、约定支付租金及违约金的事实；5、欠条，证明7张欠条注明欠款人是被告，不是张钦良（李海娟的男朋友），2012年6月2日欠条中的数额是据此欠条结算出来的；6、身份证，证明被告的身份情况；7、企业变更通知书、企业名称变更证明、电脑咨询单，证明被告所办企业的变更情况；8、现金支出单据6张（共13340元）、处理物品情况说明，证明被告租用桂新机械厂房屋直至2012年11月6日止；9、信访及矛盾纠纷调处情况登记调处记录，证明本案纠纷经过调解，被告拖欠房租，张钦良是泉满玩具厂管理人员等事实。
被告辩称，对原告邓世英的主体资格有异议，邓世英不是本案适格的主体，据了解邓世英已与曾家新离婚。三被告是姐弟关系，李海勇、李海珍不是本案适格的被告，因为两人不是玩具厂的股东或投资人，玩具厂是个人独资企业，真正的投资人是李海娟。被告在对玩具厂的厂名和负责人进行变更时，告知了原告。2012年6月2日结算时签名的张钦良是李海娟的丈夫。玩具厂是李海娟经营的，李海勇帮管理，李海勇、李海珍没有投资，也没有得过收益，只是领工资。李海勇在2009年8月底离开厂，叫李海珍过来接管，把所有财务结算清楚交接完毕，并变更了厂负责人，李海勇就没有再插过手。李海珍虽然在欠条上签名，但实际上只是代企业所签，不是实际上的企业主。被告在2012年6月3日出货后就不再生产并撤出厂房不再使用，有部分设备不能搬走，只能变卖抵扣租金。房屋租金由车间租金、办公楼租金和食堂租金几部分组成，原告所诉被告欠房租租金107325.5元不是事实，被告没有欠原告的租金。原告要求被告支付违约金没有事实依据和法律依据，双方在租赁合同中没有具体的约定，欠条和还款计划约定的实际上是利息，利息和违约金是两码事，被告认为按3分利息计算没有法律依据。原告没有退回合同保证金2万元，2012年6月2日结算时并不确定双方是否解除合同，所以当时没有结算合同保证金。被告李海娟承认如须承担民事责任的，其同意承担本案的民事责任，李海勇、李海珍不应承担本案民事责任。请求驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内提供的证据有：1、身份证三份，证明三被告的基本情况及主体资格；2、收款收据25份，证明承租方通过现金方式交付原告租金合计40.8万元；3、银行无折存款回单9份及业务回单1份，证明承租方通过银行转账方式支付原告租金合计10.1万元；4、无折存款回单1份，证明承租方经双方于2012年6月2日结算后，按还款协议于2012年6月20日通过银行汇款2万元给原告；5、收据1份，证明原告于2007年8月10日收到承租方交来合同保证金2万元，该款应用于抵减2012年6月2日结算后的租金；6、信访及矛盾纠纷调处情况登记处记录及欠条1份、还款协议，证明原告以此证明双方于2012年6月2日结算，截止2012年5月31日租期结束，承租方最后尚欠租金为8万元，但被告不予认可尚欠8万元的事实；7、现金支出单据6份，证明承租方终止承租房屋后，采用变卖生产设备等一共偿还13340元租金给原告；8、电脑咨询单、《租赁合同》，证明原告早在2012年6月1日起把本案争议租赁房屋已出租给北流市瑞源化工有限公司。
经质证，被告对原告证据的质证意见为：对证据1、2的真实性没有异议，对证明的内容有异议，证明原告的主体资格不适格；对证据3的真实性没有异议，对其证明被告李海娟与桂新机械厂签订租赁合同没异议，合同乙方的李海勇是受实际投资人李海娟的委托，在合同里面签字，但并不是合同的主体，只是帮李海娟代签的合同；对证据4的真实性没有异议，对证明的内容有异议，第一份结算单记录的2009年1月14日尚欠的25249元已经付清了，在被告提供的收据里面已经明确。对欠条、还款协议的有效性有异议，因为本案登记的企业是个人企业，2009年7月27日厂已经变更，独资企业人也改为李海娟，欠款的是李海娟，这些都是无效的，不能得到实际投资人李海娟的认可，必须通过双方的结算才行；对证据5中7张欠条的真实性和证明的内容有异议，因为书写欠条不代表就是承担责任的主体，有很多人是受委托人签订书写的，而且7张欠条经过核算是125918元，原告在第一张欠条上另写有7单129918元的文字，此数目跟租金不相符，7张欠条不能用来作为结算的依据，且没有原件；对证据6身份证的真实性没有异议，对要求被告李海勇、李海珍承担责任有异议；对证据7的真实性没有异议，是事实。已用变卖废铁款13340元抵租金，对其证明被告租用至2012年11月6日有异议，被告只租至6月初；对证据8、9的真实性没有异议，对证明的内容有异议，单据说明的是被告在2012年6月不做这个厂以后，就依法处置这个厂，把处置的钱用来抵偿原告的租金。实际上在2012年5月底，原告以被告欠房租为由，把被告即将出口到台湾的货物扣除下来，并锁住所有的厂房门，经过有关部门调解，被告迫于无奈写下了欠条以及还款计划，实际上被告在2012年6月2日已经还清了所有欠款了。
经质证，原告对被告证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2-5的真实性无异议，但是里面涉及的数额，现在没必要计算，这些单据不能作为本案诉讼证据，这些单据是经过双方结算了的，是经过居委会核对且双方已经签字，结算应以双方的结算单为准；对证据6-7的真实性无异议，对证据6的证明内容有异议，不能证明双方于2012年6月2日结算是截止到2012年5月31日租期结束。对证据7的证明内容有异议，原告实际上已经在诉状上减去那些数额了的，没有什么实际证明意义，承租方终止承租房屋也不是事实，被告租用的房屋一直到2012年6月11日为止；对证据8，电脑咨询单的真实性无异议，但与本案无关，无法证明瑞源化工公司座落在原告的厂内。对租赁合同的真实性无异议，对证明作用有异议，与本案无关，因合同的出租方与本案原告不一致，也与本案无关，被告与合同的出租方没有发生任何关系。
本院对本案的证据认证如下：除原告的证据5无原件不予认定外，原、被告对双方提交的其他证据的真实性无异议，证据来源合法，与本案关联，予以认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：
桂新机械厂是曾家新于2002年8月13日投资设立并进行工商登记的个人独资企业，位于北流市甘村工业区。曾家新于2011年5月24日去世，曾家新的法定继承人有其妻子邓世英、女儿曾楚嵋、曾秋燕。三名被告是姐弟关系。2007年8月10日，被告李海勇与桂新机械厂签订了《资产租赁合同》，约定：被告李海勇租用该厂的房屋，包括一层的宿舍楼约700平方米，宿舍楼前的车间一幢约1500平方米，租赁范围占地面积约3000平方米；租赁期限为4年，从2007年9月10日起至2011年9月10日止；租金每年为8.5万元；第一年的租金分两期支付，合同签订之日起两天内一次性付清上半年租金，下半年租金于2008年3月10日前付清，以后每年租金分四期支付，第一季度租金于当年1月1日前支付，以后每季度在季度第一日支付，如果承租方故意拖欠租金，出租方有权收回租赁资产，合同自行终止；合同签订后两日内承租方应支付合同保证金2万元，该款不计利息，在合同期满后5天内归还；合同期内，如一方违约，应按《中华人民共和国合同法》承担违约责任，造成损失的还要赔偿损失；另备注写明，在该厂未建好新的宿舍楼时，承租方管理人员暂时住宿办公楼的第二层，待建好宿舍楼底层交付使用后再搬到新的宿舍楼住宿办公。另在合同最后一页下方写明厂方承诺宿舍楼在2007年12月1日前交付给承租方使用，如拖延时间承租方每月扣2000元租金，3间车库供承租方作厨房用。曾家新和李海勇在合同上签字。同日，被告李海勇交付合同保证金2万元给原告邓世英。2007年12月5日，被告李海勇登记成立北流市联发科玩具厂，工商登记企业类型是个人独资企业，登记负责人、投资人是李海勇。2009年7月15日，北流市联发科玩具厂的负责人、投资人由李海勇变更为李海娟。2009年7月20日，北流市联发科玩具厂的名称变更为北流市泉满玩具厂，负责人、投资人为李海娟。2012年8月13日，北流市泉满玩具厂注销。
被告租赁桂新机械厂的车间、宿舍、办公楼、食堂，租金亦分为几部分交纳。被告从2007年9月25日起至2011年9月25日止，通过李海勇或李海珍手共交纳车间租金34万元，其中2009年9月25日起至12月25日止的租金仍由李海勇交纳，此后的租金由李海珍交纳。被告从2007年12月1日起至2011年10月1日止，通过李海勇或李海珍手共交纳办公楼租金4.8万元。被告从2008年3月20日起至2012年3月20日止，通过李海勇或李海珍手共交纳食堂（车库）租金2万元。2009年1月14日，北流市联发科玩具厂出具结算单给原告邓世英，确认欠车间三个月租金21249元（每月7083×3个月）、全年办公楼租金2万元，已付16000元，尚欠25249元。被告李海珍从2011年10月14日起至2012年6月2日止，共汇款101000元给原告邓世英。2012年6月2日上午，在北流市泉满玩具厂办公室，在北流市新兴社区居民委员会人民调解委员会工作人员主持调解下，原告邓世英与被告方人员李海珍、张钦良进行了结算，达成协议：一、由社区牵头，聘请法律、财会人员对房租进行核算，核算结果双方承认后签字；二、经一天核算，泉满玩具厂欠房东八万元，写下欠条，限于自签订协议之后一个月内付款2万元，剩余部分在2012年9月20日前付清；三、房东邓世英允许次日出货。原告邓世英、被告李海珍和张钦良在调处协议上签字，协议上注明张钦良是泉满玩具厂的管理人员。同日，由李海珍、张钦良立写了欠条给原告邓世英，欠条内容为：今因租厂房欠邓世英租金8万元，还款期限为2012年9月20日前还清，逾期按月3分息计算（附有一份还款协议书）。同日，李海珍、张钦良立写了一份还款协议给原告邓世英，北流市泉满玩具厂在还款协议上盖章，协议内容为：张钦良因欠北流邓世英厂房租金8万元，经双方自愿协商一致达成如下还款协议：1、2012年6月20日前还款2万元；2、余下6万元于2012年9月20日前还清，如逾期不还按3分息计收利息；3、上述8万元租金欠款已结算至2012年5月31日止。2012年6月6日至8月1日，李海珍、陈玉生（被告方工作人员）通过处理废铁，分六次将所得款共13340元支付给邓世英，作为抵扣车间的租金。2012年6月20日，被告李海珍汇款2万元给原告邓世英。2012年11月6日，在新兴社区居民委员会人民调解委员会工作人员见证下，陈玉生将被告存放在原告厂内的物品进行处理，并写了处理物品情况说明一份，内容为：陈玉生已将张钦良存放在邓世英租屋车间内的货架、工作台、办公室沙发、仓库、宿舍房的铁架床等全部物品处理完毕，折价2000元。被告一直租用桂新机械厂房屋至2012年11月6日止，被告欠原告的租金总共为82989元。
另查明，北流市瑞源化工有限公司于2012年6月7日登记成立，住所地北流市甘村工业区，法定代表人冯晓春。2012年5月30日，冯晓春、詹建强（股东）作为乙方与作为甲方的北流市建材机械厂签订租赁合同，约定乙方从2012年6月1日起租赁甲方的厂房。
本院认为，本案的争议焦点是：一、邓世英、李海勇、李海珍在本案的诉讼主体是否适格；二、被告欠原告租金是多少；三、被告是否应支付违约金给原告；四、被告对债务是否承担连带清偿责任。
对于争议焦点一。本院认为，原告邓世英与曾家新是夫妻关系，被告没有证据证实曾家新与邓世英离婚，原告邓世英的诉讼主体适格。李海勇与桂新机械厂签订了合法有效的租赁合同，李海珍长期经手租金的交纳，并参与结算，二人与本案的处理结果有法律上的利害关系，是本案的适格被告。同时，原、被告均确认张钦良是泉满玩具厂的管理人员，其虽参与结算并在欠条上签名，但不是本案的债务人。
对于争议焦点二。本院认为，原、被告在社区居民委员会人民调解委员会的调解下，对租金进行了核算并自愿签订了调解协议，确认了被告欠原告的租金数额，被告立写了欠条和还款协议，由此得出的租金数额真实可信，本院予以认定，确认被告截至2012年5月31日止欠原告的租金数额为8万元。原告主张2009年1月14日结算时被告所欠的租金25249元，因已包含在上述结算结果中，对原告要求被告支付此款项的请求，本院不予支持。被告在2012年6月2日结算时并没有不再租赁的意思表示，在结算后多次变卖废铁以交纳租金，之后直至2012年11月6日处理完毕物品，可见被告租赁占用原告厂房场地是到2012年11月6日止，从6月1日到11月6日共5个月零6天，即共156天，被告应交纳租金36329元（85000元÷365×156）给原告。在结算后，被告汇款2万元给原告，并以变卖废铁款13340元抵租金，则被告欠原告的租金最后总共为：82989元（80000＋36329-33340）。在被告拖欠租金的情况下，以保证金抵扣租金，符合租赁惯例，且被告主张不再欠原告的租金，但却一直未向原告要求取回保证金，综合上述情况，本院对原告主张在结算时合同保证金2万元已经减除，予以采信；对被告认为原告没有退回合同保证金的主张，不予采信。被告主张原告在2012年6月1日后把厂房租赁给北流市瑞源化工有限公司，但其主张与被告同时段占用原告厂房的事实不符，且不能证实出租方北流市建材机械厂即是桂新机械厂，被告租赁厂房面积为1500平方米，北流市瑞源化工有限公司租赁厂房面积为480平方米，不能证实两者为同一厂房，因此，对被告的此一主张不予支持。
对于争议焦点三。本院认为，在《资产租赁合同》中，原、被告约定违约方应按《中华人民共和国合同法》承担违约责任，当时没有约定具体的承担责任方式，在欠条和还款协议中，原、被告约定逾期付款按月息3分计算，这是双方对因违约产生的损失赔偿额计算方法的具体约定，具有承担因违约逾期付款而应支付违约金的性质，因此，原告有权要求被告支付违约金。原告要求以6万元为基数，从租赁结束之日，即从2012年11月7日起计算违约金的请求，符合法律规定，予以支持，但月息3分的约定过高，超出了法律规定的范围，应按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的四倍计算。
对于争议焦点四。本院认为，被告李海勇于2007年签订《资产租赁合同》，在2009年变更了负责人和厂名，但李海勇没有与被告李海娟进行结算交接，也没有与原告进行结算交接，被告李海勇辩称在2009年8月底离开厂，但被告提交的2009年9月25日的收据显示由李海勇交纳了当日到2009年12月25日的租金，证明李海勇并没有离开厂，被告在2011年合同期限到期后也没有另行签订书面合同，事实上，被告一直在按上述合同履行，并且在2012年结算时，原、被告也是从2007年开始进行结算，综合上述情况，可以认定，被告并没有将厂名变更前后的主体的权利义务进行区分，其权利义务一脉相承。同时，被告李海珍从2009年起至2012年止，无论是租金的交纳还是最终的结算和剩余物品的处理，均由其进行，李海珍以欠款人的身份书写欠条而在结算时和欠条中均没有表明其管理人身份，没有证据表明其是取得了李海娟的书面授权进行管理，事实上，被告李海勇、李海娟、李海珍在本案中的责任、权利和义务不能进行明显区分，在此情况下，在企业注销后，上述被告应对本案债务承担连带清偿责任，三名被告之间的权利义务纠纷由其另行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第十七条、第二十八条的规定，判决如下：
一、被告李海勇、李海娟、李海珍共同支付原告邓世英、曾楚嵋、曾秋燕房屋租金82989元；
二、被告李海勇、李海娟、李海珍共同支付原告邓世英、曾楚嵋、曾秋燕违约金（违约金的计算方法：以6万元为基数，从2012年11月7日起至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率四倍计算）。
本案案件受理费3096元，保全申请费1170元（原告已预交），合计4266元，由原告邓世英、曾楚嵋、曾秋燕负担700元，被告李海勇、李海娟、李海珍负担3566元。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾昭胜
人民陪审员 李玉群
人民陪审员 蔡庆凤
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 罗 镇