湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1087民初1752号原告：松滋市鑫泰实业有限公司（以下简称鑫泰实业公司），住所地松滋市新江口镇林园路40号。法定代表人：张远翠，鑫泰实业公司董事长。委托诉讼代理人：冉永海，鑫泰实业公司法务部主任。委托诉讼代理人：周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。被告：黎安明,男,生于1959年2月21日,汉族，松滋市人，户籍住址松滋市，现住松滋市。被告：杨ＸＸ，女，生于1963年9月10日，汉族，松滋市人，户籍住址松滋市，现住松滋市。原告鑫泰实业公司与被告黎安明、杨ＸＸ房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月30日及2017年1月11日两次公开开庭进行了审理。原告鑫泰实业公司的委托诉讼代理人冉永海、周刚顺、被告黎安明、杨ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫泰实业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签《鑫泰·中央广场房号确定单》有效；2、判令被告按照《房屋调换协议》第三条第二项补交房款116077元，并签订《商品房买卖合同》。事实和理由：原告为配合市政府旧城区改造工作，对位于北山超市对面的原市油脂营业所、民爆公司等单位办公用房及职工住宅进行拆迁，于2011年12月6日与二被告签订了《房屋调换协议》和《房屋拆迁补充协议》。原告按协议支付了应付被告的全部补偿费用490000元，被告亦将住房交原告拆迁。原告按审批程序报市相关部门审批并备案，该项目为：鑫泰·中央广场商住楼。房屋建成后，为使拆迁户尽早入住，原告于2016年3月18日向所有拆迁户发出公告：要求各拆迁户务必于2016年3月31日前速到鑫泰·中央广场售楼部确定房号并签订《商品房买卖合同》，否则视为放弃选房，由公司另行安排。被告黎安明于2016年3月30日与原告签订了《鑫泰·中央广场房号确定单》，所确定房号为鑫泰·中央广场11层1107室。当场被告未与原告签订《商品房买卖合同》。为了确保拆迁户利益，以便办理房屋备案登记，公司于2016年9月22日再次向拆迁户发出公告：要求于2016年9月30日前速到鑫泰·中央广场售楼部签订《商品房买卖合同》，按合同约定补齐房款。被告黎安明不但不按合同要求履行，无理取闹，以公司未按《房屋拆迁补偿协议》第三条约定分房并延期交房为由，封锁鑫泰·中央广场售楼部大门，严重干扰公司正常工作。为此特向法院起诉，要求依法裁判。被告黎安明辩称，1、鑫泰实业公司中央广场所签房号无效，我房屋拆迁换房合同上有明确标明为10楼，坐北朝南方向。当时确定房号时我反对摸号，因此我最后没有参加摸号。我未得到我合同上的房号，我找原告维权，最后原告方说帮我卖，要我确定房号，在这个前提下我才确定了房号，他们又要我签《商品房买卖合同》，我不同意，我说如果房子没帮我卖出去，我肯定要我合同上的房号，各拆迁户及原告方冉某经理可为我作证；2、原告方要求补齐房款我反对，因为拆迁户同样条件有14户不补交，只要我们6户补交，这违背公平原则，而且房屋调换协议签订过程不合法；3、签订买卖合同我不同意，如果不是我的房号拒要房；4、如果我方败诉，我将就原告违约交房要求其承担违约金10万元。被告杨ＸＸ辩称，黎安明签字认可的房号确定单及房号确定单领取表我都没有签字，我一直没有同意原告所主张房号确定单上的房屋，也没有同意将调换的房屋出卖他人，我只要我原来房号的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据以及无争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院经审查认定并综合全案查明事实如下：原告鑫泰实业公司在配合松滋市政府旧城区改造工作中，对位于松滋市新江口镇北山超市对面的原松滋市油脂营业所、民爆公司等单位办公用房及职工住宅进行拆迁还建。2011年12月6日，以原告鑫泰实业公司为甲方，以被告黎安明、杨ＸＸ为乙方，双方签订一份《房屋调换协议》，约定甲方联合乙方共同开发建设松滋市新江口镇飞利浦大道一至五号（含五一路原宾馆二厅）的房屋坐落地块，就拆除乙方房屋和还建事宜达成如下协议：“1、乙方房屋坐落在松滋市××镇××大道××单元××楼××室，房屋产权证号码：松房权证字××号，建筑面积59.82平方米，现场实测建筑面积98平方米；2、甲方开发建设后给乙方调换的房屋，乙方选择松滋市新江口镇飞利浦大道3号新建住宿楼房1至10楼，房屋建筑面积120平方米（含公摊面积，以房产局实测面积为准），所调换房屋为新建毛坯房，水电进户，电以乙方原开户相位为准，铝合金玻窗，进户防盗门达到市场商品房标准。（楼层为10楼，坐北朝南临东西）；3、调换房屋面积差价的处理：①、如乙方所需调换的房屋面积小于原住房面积，所差面积由甲方按照新建楼层销售价格给予乙方现金补偿；②、如乙方所调换的房屋面积大于原住房面积，但不超过双方确定的每户100平方米的调换面积，每户100平方米以内的超过部分按新建楼层销售价格打八折优惠，超过100平方米的部分按销售实际价支付房款；4、甲方一次性补偿乙方装修费、过渡期间的房屋租金、搬家费等各项费用，合计补偿190000元，在本协议签订之日一次性支付；5、乙方在收到甲方第四条的补偿金后15日内将该房屋交付给甲方，由甲方组织拆除，拆除费用甲方承担，过渡房租金以乙方将原住房完全移交甲方后开始计算；6、甲方给乙方所调换房屋的房产证、土地使用权证由甲方负责办理，水电开户、电话、有线电视过户、燃气过户按原住房设施项目配置，办证所产生的相关费用由甲方承担。新建小区物业管理服务费，以甲方新建楼开发项目完工移交给乙方后，甲方承担其前三年的物业管理服务费；7、甲方给乙方交付调换房屋的期限，以乙方原整栋旧房交付甲方次日起，二年内还建交付给乙方。甲方未按时交房，甲方则按照现行市场租房价格每户每月支付给乙方417元；8、违约责任：本协议签订后，甲乙双方任何一方解除本协议，违约方应支付守约方违约金10万元，并承担守约方其他相应损失。”，上述协议签订同日双方又签订《房屋拆迁补充协议》一份，补充协议约定：“1、甲方承诺给乙方在原已签订的《房屋调换协议》的条款上配赠：地下停车位1个；2、甲方承诺给乙方在原已签订《房屋调换协议》的条款上增加各项特别补偿费用合计：30万元整；3、乙方承诺：积极配合甲方做好房屋拆迁改建工作，并对如上双方签订的《房屋拆迁补充协议》保守秘密，绝不外传，否则甲方有权收回如上所有优惠承诺，并有权追究乙方因此给甲方带来的一切损失。”，上述协议签订的同日原告鑫泰实业公司向被告黎安明、杨ＸＸ支付了补偿费用49万元，被告黎安明、杨ＸＸ将其房屋交由原告鑫泰实业公司进行拆迁还建。上述拆迁还建项目经原告鑫泰实业公司报批并备案核定名称为：“鑫泰·中央广场商住楼”。后原告鑫泰实业公司因未能按照协议约定的期限交付还建房，向被告黎安明支付了1.5万元逾期交房租金。“鑫泰·中央广场商住楼”建成后，2016年3月18日，原告鑫泰实业公司向被告黎安明等相关拆迁户发出公告，要求各拆迁户于2016年3月31日前到鑫泰·中央广场售楼部确定房号并签订《商品房买卖合同》。被告黎安明拟确定房号后对外出售其所得还建房，其与原告鑫泰实业公司副经理冉某协商后邀请原告鑫泰实业公司协助变卖其所得还建房，此后原告鑫泰实业公司与被告黎安明于2016年3月30日签订《鑫泰·中央广场房号确定单》，该确定单主要内容为：“所确定房屋号为鑫泰·中央广场第11层1107室，建筑面积为119.36㎡（以房产局实测面积为准）”，但双方在该确定单中并未对签订《商品房买卖合同》事宜进行明确约定。后原告鑫泰实业公司于2016年9月再次向各拆迁户发出公告，要求各拆迁户于2016年9月30日前到鑫泰·中央广场售楼部签订《商品房买卖合同》，并按《房屋调换协议》约定补齐房款，被告黎安明对此提出异议，原、被告双方因此产生纠纷，原告鑫泰实业公司遂于2016年10月诉讼来院，要求判令：1、确认原、被告所签《鑫泰·中央广场房号确定单》有效；2、判令被告按照《房屋调换协议》第三条第二项补交房款116077元〔（19.36㎡＋2㎡×0.8）×5538元∕㎡〕，并签订《商品房买卖合同》。此后经本院组织双方当事人进行调解，因双方就还建房房号确定问题等意见分歧，调解未能达成一致。同时查明，被告黎安明、杨ＸＸ于1986年6月登记结婚，于1989年1月登记离婚，离婚一年后双方在未办理复婚手续情况下又开始以夫妻名义一直共同生活，共同生活期间并于1994年7月以夫妻名义购买松滋县新江口油脂营业所出售的位于松滋县××镇××路办公楼××房改房××套（即松房权证字××号房屋），于2011年11月以夫妻名义就以上房改房与原告鑫泰实业公司签订《房屋调换协议》及《房屋拆迁补充协议》等。二被告后于2012年3月开始分居生活，但双方自此至今并未办理解除事实婚姻关系的法律手续。另查明，原告鑫泰实业公司在松滋市房产局报备的“鑫泰·中央广场商住楼”预售备案价格中，鑫泰·中央广场第11层1107室的备案价格为5538元∕㎡。本院认为，原、被告于2011年签订《房屋调换协议》及《房屋拆迁补充协议》后形成房屋拆迁安置补偿合同关系，其房屋拆迁安置补偿合同法律关系合法有效。原、被告双方在房屋拆迁安置补偿过程中，结合“鑫泰·中央广场商住楼”各拆迁户选房实际，在《房屋调换协议》基础上对补偿给二被告的还建房进一步协商选定，于2016年3月30日签订《鑫泰·中央广场房号确定单》，确定二被告的还建房为“鑫泰·中央广场”第11层1107室，上述选定还建房房号的行为系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，对双方当事人具有法律约束力，故原告鑫泰实业公司要求确认双方签订的《鑫泰·中央广场房号确定单》有效的诉讼请求本院依法予以支持。双方当事人的核心争议在于原、被告签订的《鑫泰·中央广场房号确定单》的效力问题，根据双方当事人的陈述以及所举证据（包括证人冉某出庭作证证言）作如下分析：首先被告黎安明辩称其确定房号的行为附有“鑫泰实业公司为黎安明变卖还建房”的前提条件等，但经本院查实，被告黎安明确定房号时虽有对外出售其所得还建房的意愿，也曾邀请原告鑫泰实业公司协助变卖其所得还建房，然而双方并未达成由原告鑫泰实业公司变卖其所得还建房的一致合意，被告黎安明上述抗辩缺乏证据佐证，本院不予支持。其次被告杨ＸＸ辩称其一直没有同意被告黎安明签订《鑫泰·中央广场房号确定单》的行为，因二被告在共同生活期间取得上述拆迁房屋财产，并在共同生活期间与原告鑫泰实业公司形成房屋拆迁安置补偿合同关系，按照法律规定二被告的身份关系为事实婚姻关系（双方至今未解除事实婚姻关系），被告黎安明对《鑫泰·中央广场房号确定单》予以确认，原告鑫泰实业公司有理由相信被告黎安明的行为系其夫妻双方共同意思表示，被告杨ＸＸ不得以不同意或不知道为由对抗原告鑫泰实业公司，故被告杨ＸＸ上述抗辩不符合本案事实与法律规定，本院不予支持。本院综合上述案情并结合“鑫泰·中央广场商住楼”各拆迁户选房实际，对原、被告签订的《鑫泰·中央广场房号确定单》效力依法予以确认。目前原、被告双方由于争议尚未完成合同约定的“还建房建筑面积以房产局实测面积为准”相关事项，且未履行还建房交付事宜等，故原告鑫泰实业公司现要求二被告按照《房屋调换协议》约定补交房款的诉讼请求因条件尚未成就，本院不予支持，应由当事人在条件成就时另行依法处理。另因双方当事人在房屋拆迁安置补偿过程中并未约定以签订《商品房买卖合同》作为履行房屋拆迁安置补偿合同的方式，故原告鑫泰实业公司在二被告不同意选择此种履行方式的情况下要求与二被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第六十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第五条第一项、第十七条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告鑫泰实业公司与被告黎安明、杨ＸＸ于2016年3月30日签订的《鑫泰·中央广场房号确定单》合法有效。二、驳回原告鑫泰实业公司其他诉讼请求。案件受理费2622元，由被告黎安明、杨ＸＸ承担1311元，由原告鑫泰实业公司承担1311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 涛审判员 陈 荣审判员 李成钢二〇一七年四月十七日书记员 卢秋静