上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初5212号
原告上海飞洲房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人郑生华，董事长。委托代理人毕志远。被告上海市徐汇区骅砜化妆品店，住所地上海市。经营者周化峰。委托代理人郑卫彤，上海汇鼎律师事务所律师。原告上海飞洲房地产开发有限公司诉被告上海市徐汇区骅砜化妆品店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毕志远、被告的经营者周化峰及被告委托代理人郑卫彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海飞洲房地产开发有限公司诉称，原被告于2013年签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市零陵路XXX号飞洲国际广场XXX层XXX室房屋，租期自2013年11月10日至2015年11月9日，租金采取月保底租金或月营业额抽成租金(取其高)的计算方式，该房屋第1年保底租金每日每平方米21.08元，自第2年起变为每日每平方米22.56元，保底租金每月支付一次，每月的第25日支付下月保底租金。被告逾期支付租金及任何应付费用的，则每逾期一日按月租金的0.3%支付违约金，累计逾期30日的，原告有权解除合同，被告应按提前收回天数的租金20%支付违约金。2015年7月27日，双方签订补充协议，将租期续约至2016年11月8日，期间租金按每日每平方米22.56元计算，但被告自2015年9月起未按合同约定支付租金，经原告两次催讨仍未支付。基于被告逾期支付租金的行为，原告同意提前解除双方合同，被告于2015年11月16日经原告同意将租赁铺位退还原告；双方就合同解除后的租金、押金、违约金结算曾进行协商，但至今未达成一致意见。同时双方又就飞洲国际广场XXX层XXX室房屋重新签订了租赁合同，租期自2016年1月1日至2018年12月31日止，但被告至今未按新合同约定支付租赁保证金并进场装修。基于被告逾期支付租金的违约行为，原告诉至法院，请求判令：1.原被告就上海市零陵路XXX号地下一层XXX室房屋签订的租赁合同及补充协议于2015年11月15日解除；2.被告将上述房屋交还原告(基于被告于2015年11月16日已将上述房屋交还，原告当庭撤回该诉请)；3.被告支付原告拖欠的2015年10月1日至11月15日租金28,042.50元；4.被告支付原告违约金48,410元,计算依据为合同10.4条，按日租金22.56元乘以面积30.92平米乘以提前收回天数347天乘以20%)。同时，原告同意被告已付租赁保证金在抵扣被告应付租金及违约金后予以返还。被告上海市徐汇区骅砜化妆品店辩称，同意原告第一、第二项要求解除合同并支付租金28,042.50元的诉请，其余诉请不同意。基于原被告就飞洲国际广场XXX层XXX室达成新的租赁意向，双方于2015年11月15日协商一致解除合同，被告于次日将XXX层XXX室房屋返还原告。双方口头协商一致解除合同时，协商用被告的保证金抵扣租金，保证金抵扣租金后还有剩余，故被告不应支付违约金且违约金约定标准过高。经审理查明，原告系上海市零陵路XXX号房屋产权人。2013年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租乙方座落于上海市零陵路XXX号飞洲国际广场XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积30.92平方米，租赁房屋经营范围为化妆品，品牌绽放。租赁期限为自2013年11月10日起至2015年11月9日止。租金采取月保底租金或月营业额抽成租金(两者取其高)的计算方式，月保底租金按照日租金乘以当月实际天数和租赁面积计算，该房屋每日每平方米租赁面积的租金为21.08元，保底租金自房屋起租日起12个月内不变，自第2年起变为每日每平方米22.56元，保底租金每月支付一次，每月的第25日支付下月保底租金。乙方应于签署本合同同时向甲方支付相当于3个月的平均月租金63,651.9元与3个月的物业管理费5,101.8元之和为租赁保证金，商品保证金5,000元，租期结束后，甲方收取的租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用，商品保证金用以抵充无商品质量问题或服务质量问题引发的顾客投诉赔款，若无上述问题甲方应在乙方交还该房屋后三个月内将租赁保证金及任何其他尚未退还的保证金一次性无息退还乙方。合同10.4条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日按月租金的0.3%支付违约金，累计逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方应按提前收回天数的租金的20%支付违约金。2015年7月27日，双方签订《补充协议》，约定将原租赁合同续约至2016年11月8日，期间租金为每日每平方米22.56元，其余条款以原租赁合同为准。另查明，2015年9月、10月，原告两次向被告发出付款通知，要求被告支付2015年10月、11月租金；被告至今未支付2015年10月1日至11月15日租金28,042.50元。原被告协商一致于2015年11月15日解除系争房屋租赁合同，被告于次日向原告返还房屋。后原被告又就飞洲国际广场XXX层XXX室房屋重新签订租赁合同，但该合同未实际履行。上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原被告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同两份及补充协议、付款通知、签收单、工作联系单等证据证实，经庭审质证无异议，本院予以认定。审理中，原被告确认被告实际支付原告的系争房屋租赁保证金为35,753.82元，原告同意在本案中抵扣租金及违约金后将剩余保证金返还被告。审理中，原告认为，基于被告逾期支付租金及双方新的商业合作考虑，原告同意先行解除合同并交接房屋，双方就合同解除后的租金、违约金经协商未达成一致意见，原告亦从未同意以保证金抵扣未付租金、违约金；对此，被告则认为双方合意提前解除租赁合同时，已口头协议以保证金抵扣租金，原告亦从未主张违约金。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除；双方当事人协商一致的，可以解除合同。现原被告确认协商一致于2015年11月15日提前解除租赁合同，被告同意支付原告欠付租金28,042.50元，故对原告主张租赁合同及补充协议于2015年11月15日解除并要求被告支付欠付租金的诉请，本院予以支持。根据合同约定，被告租金支付时间为每月第25日支付下月租金，至双方合同解除时，被告逾期支付租金累计已超过30日，被告已构成违约，原告依据合同10.4条于解除合同后要求被告支付违约金的诉请，理由正当，本院予以支持；鉴于被告认为违约金的约定标准过高，故本院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行及解除情况、当事人过错程度、原告预期利益损失等情况对违约金酌情予以判处。关于被告主张双方在合意提前解除合同的同时，协商一致将租赁保证金抵付被告拖欠租金，被告不应支付违约金的抗辩意见，因原告对此予以否认，认为原告基于被告逾期支付租金的违约行为及双方下一步商业合作意向才同意提前解除合同，但双方未就租金、保证金及违约金结算达成一致意见，被告亦未就其该项主张提供相应证据，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。现原告当庭放弃部分诉请并同意抵扣租金、违约金后返还原告剩余租赁保证金，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、原告上海飞洲房地产开发有限公司与被告上海市徐汇区骅砜化妆品店就上海市零陵路XXX号地下一层XXX室房屋签订的租赁合同及补充协议于2015年11月15日解除；二、被告上海市徐汇区骅砜化妆品店于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞洲房地产开发有限公司上述房屋拖欠的自2015年10月1日起至2015年11月15日止的租金28,042.50元；三、被告上海市徐汇区骅砜化妆品店于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞洲房地产开发有限公司违约金15,000元；四、原告上海飞洲房地产开发有限公司于上述判决主文第二、第三项履行后五日内返还被告上海市徐汇区骅砜化妆品店租赁保证金35,753.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计904.30元，由原告负担395.30元，由被告负担元509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一六年七月十三日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。