广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4095号
上诉人（原审被告）：广州市德容房地产有限公司，地址从化市。
法定代表人：胡明飞。
委托代理人：罗向华。
被上诉人（原审原告）：刘银环，住从化市。
委托代理人：宋万俊。
委托代理人：宋俊民。
原审被告：从化市河东房地产开发有限公司，地址广州市，红荔一路2、4、6号。
法定代表人：肖健生。
委托代理人：胡海源。
上诉人广州市德容房地产有限公司（以下简称德容公司）与被上诉人刘银环，原审被告从化市河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司于2002年8月16日成立，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，股东为潘某甲、陈某甲（已去世），法定代表人陈某甲，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），企业状态为吊销。从化市河东房地产开发有限公司于1987年12月15日成立，营业期限为1987年12月15日至长期，法定代表人肖健生，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。广州市德容房地产有限公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘某甲、潘某乙，现法定代表人胡明飞（2012年之前为潘某甲），经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈某乙与陈某甲为亲兄弟关系。
2000年前从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇七星路15号康怡花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈某乙与河东房地产公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东房地产公司进行开发；河东房地产公司提供房地产开发资质，营业执照复印件给陈某乙进行商品房开发建设，陈某乙以河东房地产公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东房地产公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈某乙在开发经营的房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈某乙所有；陈某乙应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售。
2005年11月8日，刘银环与康某房地产公司签订了《房地产预售契约》，约定购买康怡房地产公司兴建的位于从化市江埔街七星路15号康怡花园A幢B梯第六层01号房，该房的建筑面积为118.26平方米，单价为每平方米920元，总价格为108560元。合同签订当天，刘银环依约支付了100000元购房款给康某房地产公司，同时支付了1500元的过户费给康某房地产公司，经手人是陈某甲，余下房款8560元未支付。合同签订后刘银环随即收楼并从2005年12月居住至今，未办理房地产权证。2010年之前刘银环购买房屋的物业管理费和水电费由康某房地产公司收取，2010年之后由德容房地产公司收取至今。
因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康某花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，甲方河东公司与乙方德容公司签订了《土地债权变更转让协议》，约定“自2009年4月1日起，甲方不再承担‘康某花园’商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。”2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康某花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期，经从化市政府批准，康某花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市街口街七星路15号“康某花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈某乙。经政府协调，德容公司为相当部分业主办理了房地产权证。因刘银环认为德容公司要求其增加费用作为办证条件无理，引发双方纠纷成讼。
刘银环于2013年6月3日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、德容公司履行为刘银环办理位于从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯601号房屋的房地产权证义务，并承担过户费用；二、本案诉讼费用由德容公司承担。以上事实有《房地产预售契约》、从化市人民政府办公室《批复》、从化市国土资源和房屋管理局《关于七星路15号“康怡花园”住户办理房产证的答复》、《公告》、刘银环身份证、房款《收据》一张、过户费收据一张、水电费收据六张、德容公司企业注册基本资料两份、《土地债权变更转让协议》、《土地使用权登记表》、《商品房出售及土地使用权登记表》、《业主登记表》等证据予以证实。
另查明，刘银环购买的从化市江埔街七星路15号康怡花园A幢B梯第六层01号房，现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯601房，经从化市国土资源和房屋管理局测绘核定该房屋的建筑面积为122.4平方米。
德容公司在案件审理过程中提起反诉，原审法院已告知其另行诉讼。而刘银环则表示愿意将购房余款先行支付给德容公司。
原审法院认为：从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘，陈某乙系康某花园的实际投资人。刘银环与康某房地产公司签订了《房地产预售契约》，无论合同上的记载出售方是陈某乙、康某房地产公司或其法定代表人陈某甲，还是河东公司，上述主体都是适格的合同主体，双方就康某花园的房屋买卖达成一致意思表示，买卖合同成立并生效。而且该合同的卖方也履行了将房屋交付刘银环使用的义务，涉案房屋由刘银环使用近十年，其物业管理费和水电费一直由康某房地产公司或德容公司收取至今，在此期间，康某房地产公司或德容公司从未对双方存在的房屋买卖关系提出异议。因此德容公司辩称没有商品房预售许可证合同无效、合同主体不适格合同无效、对房屋的买卖情况不清楚没有依据，原审法院不予采纳。
根据已经生效的广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》中的内容：“德容公司在原审期间确认其公司成立之前康某花园已开发完成，德容公司并无提供其公司为取得康某花园项目支付相应对价的证据，根据现有证据显示德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务……”德容公司未提交新证据证明生效的判决文书查明的事实有误，原审法院予以采纳。再者，根据河东公司与德容公司签订的《土地债权变更转让协议》的约定，德容公司理应对涉案土地相关债务有了解义务，并予切实全面履行。该项目商住楼的债权债务由德容公司承接，德容公司应当依约承担康某房地产公司与刘银环签订的房屋买卖合同的权利义务，对已收商品房款及其他相关费用，承担所有经济责任。因此，根据权利义务对等原则，而且康某花园项目的产权已登记在德容公司名下，河东公司无须再承担办证义务，将涉案房屋过户给刘银环的义务应由德容公司承担，刘银环要求德容公司承担办证义务有理，原审法院予以支持，对刘银环主张河东公司承担办证义务的请求，原审法院予以驳回。
刘银环购买的康某花园7梯601房建筑面积为122.4平方米，房屋价款为108560元。刘银环已经支付100000元房款，剩余购房款8560元未支付。在诉讼过程中，刘银环明确表示其愿意支付购房余款给德容公司，原审法院予以照准。至于办证税费承担问题，按照法律规定，有约定从约定，没有约定的依法承担。刘银环与康某房地产公司签订的《房地产预售契约》第五条对办证问题做出如下约定：“本契约第三条规定的成交价，并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费、交易管理费、契税、产权登记费、测量费、印花税等，该交易税费由甲、乙双方按政府有关部门规定各自承担”，因此，对办证费用的承担问题，应按照合同约定，按政府有关部门规定各自承担相应的税费。刘银环主张由德容公司承担过户费用没有依据，原审法院不予支持。
对于德容公司辩称曾某及欧某锦平都对涉案房屋主张权利，并提交了2003年6月30日康某房地产公司与曾某签订的《房地产订购书》、2003年7月2日康某花园售房部出具的收取曾某100000元的购房款收据以及2005年7月31日康某房地产开发公司出具的收取欧某锦平100000元购房款的收据予以证明。刘银环认为2005年刘银环从欧某锦平处购买了涉案房屋，因为没有办理房地产权证，所以才要求欧某锦平退给开发商，刘银环再与开发商签订合同购买；而且开发商对房屋转卖的事实是清楚的，刘银环还交给开发商1500元的过户费；并且欧某锦平还将曾某的购房合同原件给了刘银环保存。刘银环与康某房地产公司签订的购房合同，合同真实有效，德容公司认为曾某和欧某锦平向某公司主张权利的说法不真实，而且德容公司提交以上证据也反证其对康某房地产公司售卖房屋的情况是完全清楚的，刘银环提交了曾某购房合同的原件及2005年11月8日与康某房地产公司签订的《房地产预售契约》、2005年11月8日康某房地产公司出具的收到刘银环100000元购房款的收据以及收到刘银环1500元过户费的收据。原审法院认为，康某房地产公司分别于2003年7月2日和2005年11月8日与曾某、刘银环签订了房屋买卖合同，并分别于2005年7月31日和2005年11月8日向欧某锦平和刘银环出具收取100000元购房款的收据，经手人均为其法定代表人陈某甲。在康某房地产公司与刘银环签订的《房地产预售契约》的第十四条明确约定：甲方（康某房地产公司）保证该房地产权清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事责任，如属甲方的责任给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。康某房地产公司作为上述两份房屋买卖合同的同一甲方，在明知房屋已经出售给他人的情况下，再次出卖给他人，与常理不符；再者结合康某房地产公司在收取刘银环房款的同时收取1500元过户费的事实，也从侧面印证了康某房地产公司知晓涉案房屋转卖的事实，并与刘银环达成合意，签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给刘银环；而且刘银环从2005年12月入住至今，从未有案外人向其主张权利；最后，德容公司并未提交曾某和欧某锦平的身份证明材料，也未提交其主张权利时的相关证据，而是仅仅提交合同及收据，以此证明曾某、欧某锦平向其主张权利，其抗辩依据不充分，原审法院不予采纳。
综上，经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、刘银环与从化市康怡房地产开发有限公司于2005年11月8日签订的《房地产预售契约》继续履行，刘银环应于本判决发生法律效力之日起10日内支付购房余款8560元给广州市德容房地产有限公司；二、广州市德容房地产有限公司在刘银环履行本判决第一项义务后60日内，协助刘银环办理从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯601房的房地产权证，相关税费按法律规定各自承担；三、驳回刘银环对从化市河东房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由广州市德容房地产有限公司负担。
判后，德容公司不服，上诉至本院称：一、一审法院违反法定程序，遗漏案件当事人。一审法院在判决书中认定，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘，陈某乙系康某花园的实际投资人。因此，由于本案是涉及康某花园的商品房买卖合同纠纷，且涉案合同或以陈树勋名义、或以从化市康怡房地产开发有限公司名义、或以河东房地产公司出售，因此陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司必须当作本案共同被告参与诉讼，方能查清刘银环持有的购房协议的真实性。根据《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第57条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条（已经修订为“第一百三十二条”）的规定，通知其参加”的规定，一审法院应当主动依法将陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司追加为本案当事人参加诉讼，而一审法院违反民诉法上述规定，未将通知陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司参加本案诉讼，程序违法。二、一审法院违反法定程序，未告知德容公司申请对河东房地产公司公章进行鉴定的法定权利。作为一审被告的河东房地产公司，其向一审法院提交了书面答辩状，对购房合同中加盖的该公司公章的真实性进行了否定，因此，一审法院应当告知德容公司有申请对河东房地产公司公章进行鉴定的权利，而一审法院违反法定程序，未告知德容公司，变相剥夺了德容公司的法定权利。三、一审法院违反法定程序，强行剥夺德容公司的反诉权利。一审中，德容公司在举证期内提出反诉，一审法院以“本院已告知其另行立案处理“为由不予受理，德容公司并不认同，德容公司认为一审法院的处理于法无据，剥夺了德容公司合法的反诉权利，请求二审法院予以纠正。四、一审判决认定事实错误。1、一审判决关于“从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘”的认定有误。（1）一审判决查明事实部分阐明“2000年8年11日，陈某乙与河东房地产公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东房地产公司进行开发，陈某乙以河东房地产名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东房地产公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款，又阐明“2009年4月13日，甲方河东公司与乙方德容公司签订了《土地债权变更转让协议》”、“2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康某花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司。”从上述一审法院查明事实部分可见，案涉的“康某花园”项目是由陈某乙挂靠河东房地产公司开发建设的，后该项目由河东房地产公司转至德容公司名下，与从化市康怡房地产开发有限公司并无任何关联。一审法院以“从本案查明的事实来看“认定”康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘”明显错误。（2）从一审法院查明“从化市康怡房地产开发有限公司于2002年8月16日成立……股东为潘某丙、陈某甲，法定代表人陈某甲”可见，陈树勋既不是从化市康怡房地产开发有限公司的股东，也不是法定代表人，与该公司并无关联。一审法院关于“陈某乙与陈某甲为亲兄弟关系”的事实认定并无证据支持。而且即使两人是亲兄弟关系，也不能以存在兄弟关系来认定从化市康怡房地产开发有限公司或陈某甲是陈某乙的委托代理人。2、一审判决关于“原告与陈某乙及其委托代理人陈某甲签订了《房地产订购合同》”、“是适格的合同主体”的认定明显错误。案涉“康某花园”是河东房地产公司开发建设的，包括签署合同等手续均应以河东房地产公司名义方为有效，康某房地产公司属无权处置，应认定合同主体不适格、合同无效。而且河东房地产公司或德容公司从未向刘银环收取房价款。3、一审判决关于“物业管理费和水电费一直由康某房地产公司或德容公司收取至今”并以此认定德容公司没有异议的认定有误。德容公司对案涉房屋由原告居住一直存有疑义，但在债权债务关系厘清之前，本着不引发矛盾、维护社会和谐的原则，仅代收水电费，并没有收取物业管理费。关于该点德容公司在该系列案件审理过程中多次予以阐明。德容公司不收取物业管理费的事实可见德容公司并不是没有异议，只是情况复杂，需要厘清情况后方能采取具体措施。由于本案属商品房预售范畴，但“康某花园”项目却从未取得商品房预售许可证，因此德容公司一直认为案涉的订购书应属无效合同。五、一审判决错误。1、一审判决超出原告诉讼请求范围。一审中原告起诉时并未诉请法院判决被告承担过户费用，原告也未在法定期限内增加诉讼请求，一审判决却针对相关税费由谁承担问题进行判决，明显超出诉讼请求的范围，存在错误。2、一审判决自相矛盾。根据从化市人民政府办公室于2010年5月作出从府办批（2010）350号批复，及河东房地产公司与德容公司于2009年签订的《土地债权变更转让协议》，德容公司的权利义务来源于河东房地产公司，而一审法院在判决驳回刘银环对河东房地产公司诉讼请求的同时，判决德容公司承担协助刘银环办证的义务，自相矛盾。
综上所述，向二审法院请求：l、请求判决撤销从化市人民法院作出的（2013）穗从法房初字第246号民事判决；2、依法裁定将本案发回重审。
刘银环答辩称：不同意德容公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回德容公司的上诉请求，维持原判。回应德容公司，批复没有区分集资房和商品房，并没有因为购房人的身份区别对待，批复维护小业主的利益。我们与德容公司有直接合同关系，跟德容公司签订购房协议，向某公司交房款，并交了转名费，也是房屋的实际购买人和使用人，所以不会导致税收流失。本案有一系列案件经过生效判决，该生效判决是合法有效的，二审应维持原判。
河东公司答辩称：我们没有得到房屋的利益，根据政府批复和我公司与德容公司签订土地债权转让协议，我方对涉案合同不承担法律责任，债权债务由德容公司承担，之前生效判决认定我方不需要承担责任。所以原审认定我公司不承担责任是正确的，对此点请法院予以维持。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对德容公司的上诉请求和理由，本院评析如下：
关于被上诉人是否本案适格主体，以及原审法院是否遗漏追加陈树勋、从化市康怡房地产开发有限公司作为本案当事人的问题。首先，虽然德容公司以原审第三人未取得涉案房屋的产权证，及原审第三人与被上诉人之间关于涉案房屋的转让关系未经其同意为由，上诉主张被上诉人无权提起本案诉讼，但根据现有证据及当事人的陈述可知，被上诉人已使用涉案房屋多年；又根据本院作出的（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决，陈某乙为“康某花园”的实际投资人，而无论合同上记载的出售方是陈树勋、从化市康怡房地产开发有限公司或陈某甲，还是河东公司，从涉案房屋的交付和使用情况，以及被上诉人居住至今没有其他主体对涉案房屋主张权利，且原审法院曾对涉案房屋入户调查的情况来看，原审法院认定被上诉人是适格的主体，有权提起诉讼，并支持了其办证的诉请，并无不妥，本院予以维持。现有证据反映，法律关系上看，河东公司及被上诉人刘银环属于原买卖合同权利义务相对方，而上诉人德容公司承接了河东公司对涉案房产所在项目的权利义务，生效判决及原审法院已查明上述事实，故本案无需追加陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司作为当事人参加诉讼。为此，德容公司上诉认为被上诉人（原审原告）主体不适格，以及原审法院因遗漏案件当事人而违反法定程序的主张理据不足，本院均不予采纳。
关于德容公司主张原审法院未告知其对河东公司公章可以申请鉴定的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条中“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，对购房合同中河东公司加盖的公章进行鉴定属于当事人申请的事项。一审诉讼中，德容公司未在举证期限内提出该鉴定申请，现上诉主张原审法院未告知其申请对河东公司公章进行鉴定而违反法定程序缺乏理据，本院不予采纳。
关于德容公司主张原审判决查明事实错误以及原审判决超出原审原告诉讼请求范围的问题。根据本院已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》中的认定：德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司与职工及其他购房者的权利义务，现涉案房屋的产权均已登记在德容公司名下，根据权利义务对等原则，原审法院认定德容公司负有将涉案房屋过户的义务并无不妥。上述生效判决现无证据显示已经合法程序予以撤销，故原审法院遵循该认定，本院予以认同。由于被上诉人未付清全额购房款，且表示愿意向某公司先行支付购房余款，故原审法院判令被上诉人清付房款后，德容公司履行过户办证义务并无不当。至于相关税费的负担问题，则是涉案房屋过户办证的随附义务，根据康某花园项目房屋的购买情况，买卖双方有约定从约定，没有约定应依照相关法律规定承担。
综上所述，德容公司的上诉请求、事实和理由均不成立，本院不予支持；审查原审判决，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市德容房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 党春婷