江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2265号
上诉人（原审被告）中国移动通信集团江苏有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路59号。
法定代表人王建，该公司总经理。
委托代理人杨帆，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人张晓蒙，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐刚，男，1967年1月23日生，汉族。
委托代理人徐莉，女，汉族。
原审被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路51号。
负责人周隽，该公司总经理。
委托代理人杨帆，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人张晓蒙，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人中国移动通信集团江苏有限公司（以下简称中国移动江苏公司）因与被上诉人徐刚、原审被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司（以下简称中国移动江苏公司南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐刚原审诉称：2006年9月8日，徐刚与南京市公路建设处签订了房屋租赁合同一份，由徐刚承租南京市秦淮区建邺路76号1-4层房屋及相关配套设备。2009年6月1日，徐刚将上述房屋部分转租给被告中国移动江苏公司南京分公司，后因被告拒付房屋租金，徐刚于2011年3月30日诉至法院，法院审理后判决被告支付徐刚2009年6月1日起至2011年5月31日期间的房屋租金378000元及利息。后徐刚依法向法院申请执行，被告方才支付房屋租金。因租赁房屋产权人要求徐刚归还该房屋，双方诉至法院，法院判决被告于判决生效之日起30日内自租赁房屋内迁出，判决生效后，被告未按期迁出且也未支付房屋使用费。2014年租赁房屋产权人又诉至法院主张2011年6月1日起至2013年7月18日的房屋使用费，法院判决徐刚支付租赁房屋使用费，因该房屋的实际使用人系被告，据此，徐刚诉至法院，请求判令：1、被告中国移动江苏公司南京分公司立即支付自2011年6月1日起至2013年7月18日止的房屋租金、房屋占有使用费366875元、违约金87500元，被告中国移动江苏公司在中国移动江苏公司南京分公司不能给付部分承担补充清偿责任；2、两被告承担本案全部诉讼费用。
中国移动江苏公司南京分公司、中国移动江苏公司原审共同辩称：首先，本案所涉租赁房屋在2011年12月16日已经被徐刚强行占有，至此之后，被告已经失去了对涉案房屋的占有，因此徐刚时隔四年之后再向被告主张租金费用，没有任何事实依据；其次，徐刚各项诉请已经超过了法律对房屋租金一年的诉讼时效规定，基于此徐刚的诉请也没有法律依据，不应得到法院的支持；再次，徐刚主张违约金，被告没有缴纳租金的义务也就不存在所谓的违约金的说法，且徐刚至今没有向被告开具任何租赁发票，这不仅违反了双方合同约定，也违反了相关法律规定，故其违约金的诉请也不应得到支持。综上，请求法院驳回徐刚的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年6月10日，徐刚（甲方）与被告中国移动江苏公司南京分公司（乙方）签订《营业用房租房协议》一份，约定：甲方将位于南京市秦淮区建邺路76号一层（建筑面积84平方米）的房屋（以下简称诉争房屋）租赁给乙方使用，从事移动通信经营；租赁期为五年，从2009年6月1日起至2014年5月31日止；税后年租金为第一年208000元，第二、第三年每年为170000元，第四、第五年每年为175000元；上述租金为不含税的价格（税费由乙方承担）；租赁期满或因乙方违约合同终止的，乙方缴纳给甲方租金和相关管理费后，乙方应及时将物品从租赁场所搬出，否则经甲方催告后，如乙方仍未将物品清空的，所留物品将被视为遗弃物，甲方有权自行处理；甲方负责提供正规合法的房屋租赁发票，开票所产生的一切税费、规费均由乙方另行承担；因一方违约造成合同无法履行，或因协商不成单方面终止合同的，违约方应按年租金的50%支付违约金；超期不缴足租金的，逾期按每天千分之三支付滞纳金，逾期一个月未缴足租金的，甲方经催告无效的有权终止合同，并按乙方违约处理。因被告中国移动江苏公司南京分公司欠缴租金，徐刚于2011年3月30日起诉两被告至原南京市白下区人民法院，该院于2011年9月14日作出（2011）白民初字第783号民事判决书，判令被告中国移动江苏公司南京分公司支付徐刚2009年6月1日起至2011年5月31日期间的房屋租金378000元及利息，被告中国移动江苏公司对中国移动江苏公司南京分公司上述债务不能支付部分承担补充清偿责任。
另查明，南京市公路建设处（以下简称公路建设处）系南京市秦淮区建邺路76号房屋所有权人。2006年9月8日，公路建设处与徐刚签订《房屋租赁协议》，约定公路建设处将南京市秦淮区建邺路76号房屋负一至四层（面积为3500平方米）出租给徐刚使用。2011年10月24日，公路建设处以徐刚欠缴租金为由，起诉至原南京市白下区人民法院，要求判令解除其与徐刚之间签订的《房屋租赁协议》及补充协议，同时要求次承租人中国移动江苏公司南京分公司等第三人将使用的房屋返还公路建设处。后该院于2012年4月9日作出（2011）白民初字第2522号民事判决，判令解除公路建设处与徐刚签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，第三人中国移动江苏公司南京分公司自其承租的南京市秦淮区建邺路76号一层房屋内迁出。
再查明，（2011）白民初字第2522号民事判决生效后，徐刚未履行判决，公路建设处申请强制执行，原审法院于2013年7月19日将南京市秦淮区建邺路76号房屋负一至四层移交公路建设处。2013年11月12日，南京市公路建设处更名为南京市交通建设处（以下简称交通建设处）。2014年8月21日，交通建设处诉至原审法院，要求徐刚支付南京市秦淮区建邺路76号房屋负一至四层房屋腾空返还前的房屋使用费，原审法院于2014年11月26日作出（2014）秦民初字第4120号民事判决，判令徐刚向交通建设处支付2012年10月26日至2013年7月18日期间的房屋使用费933551元，并自2013年7月19日起至实际给付时止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付逾期付款利息。
另，徐刚提供照片、催要函、快递凭单等证据材料，以证明被告并未搬离诉争房屋，且未将诉争房屋交还徐刚，徐刚亦发函向被告催要欠缴租金。两被告对照片真实性不持异议，但是表示徐刚寄送催要函的地址并非两被告登记住所地，两被告亦未收到过该份催要函件。被告提供（2011）白民初字第2522号案件庭审笔录、业务联系单、南京小企鹅搬家服务有限公司营业执照及说明、（2013）白执字第139号案件执行笔录及照片等证据材料，以证明诉争房屋早在2011年底即已被徐刚强占，被告公司内部于2012年1月6日决定关闭营业厅，后在2012年3月2日由南京小企鹅搬家服务有限公司将诉争房屋内的设施全部搬离。徐刚对业务联系单、南京小企鹅搬家服务有限公司说明的真实性不予认可，对其余证据的真实性不持异议，但是认为被告并未将诉争房屋返还徐刚。
案件审理过程中，徐刚明确表示现仅向被告主张2011年6月1日至2012年5月31日期间的房屋租金，撤回要求被告支付2012年6月1日至2013年7月18日期间房屋租金、房屋占有使用费及违约金的诉讼请求。
以上事实，有《营业用房租房协议》、民事判决书、情况说明、更名通知、照片、催要函、快递凭单、庭审笔录、业务联系单、营业执照、执行笔录及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，原、被告双方签订的《营业用房租房协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于被告认为徐刚主张房屋租金已经超过诉讼时效的抗辩主张，原审法院认为，原、被告在租赁合同履行期间涉及多轮诉讼，徐刚亦发函就欠缴租金进行过催要，故对于被告上述抗辩主张，原审法院不予采纳。关于被告认为诉争房屋早在2011年底已经被徐刚强占，被告亦于2012年3月2日清空房屋，故被告不应支付房屋租金的抗辩主张，原审法院认为，徐刚依约将诉争房屋交付给被告中国移动江苏公司南京分公司使用，被告理应按约支付房屋租金，被告认为其已搬离诉争房屋，对此其未能提供充足证据予以证明，且亦未能提供相应证据证明其已将诉争房屋返还徐刚，故对被告上述抗辩主张，原审法院亦不予采纳，被告中国移动江苏公司南京分公司应向徐刚支付2011年6月1日起至2012年5月31日期间的房屋租金170000元。因被告中国移动江苏公司南京分公司系被告中国移动江苏公司下设的非法人分支机构，故被告中国移动江苏公司依法应对被告中国移动江苏公司南京分公司的上述债务承担补充清偿责任。另在案件审理过程中，徐刚申请撤回要求被告支付2012年6月1日至2013年7月18日期间房屋租金、房屋占有使用费及违约金的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内向徐刚支付2011年6月1日至2012年5月31日期间的房屋租金170000元。二、被告中国移动通信集团江苏有限公司对被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司上述债务不能支付部分承担补充清偿责任。案件受理费8116元，由徐刚负担3000元，被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司、中国移动通信集团江苏有限公司负担5116元。
上诉人中国移动江苏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人仅应支付2011年6月1日至2011年12月16日期间的租金。因为，上诉人在涉诉房屋承租期间，因被上诉人拒不提供租金发票导致双方产生纠纷，被上诉人于2011年12月16日强行占有涉诉房屋，此后，上诉人便失去了对涉诉房屋的控制，该事实在2012年2月9日的（2011）白民初字第2522号庭审笔录中双方均有陈述。二、被上诉人应向上诉人提供租赁发票，否则上诉人有权拒交房租。《营业用房租房协议》第二条约定的租金价格为税后租金。同时，南京市房管局、地税局、公安局联合发布的宁房管[2003]308号文件中，明确出租人必须向承租人出具租赁发票，否则，承租人可以拒付租金。而本案中，被上诉人自2009年至今未向上诉人开具任何租赁发票，这不但违反合同约定和法律规定，且对上诉人作为国有企业的内部财务管理一定程度上造成了影响。综上，上诉人认为一审法院判决存在错误，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人徐刚辩称：一、（2011）白民初字第2522号判决书将上诉人列为第三人，并判令其迁出，证明上诉人在2013年7月15日法院强行执行时仍占用涉案房屋，且上诉人从未与被上诉人办理过任何房屋交接手续。二、上诉人与被上诉人的合同中约定租金为不含税的价格，上诉人缴纳了税金后被上诉人才能开票，而上诉人一直拖欠被上诉人租金，所以合同的约定与该文件并无矛盾。三、一审中上诉人同意给付租金，被上诉人才同意放弃部分租金，而上诉人却违背承诺。综上，请求二审法院驳回上诉人诉请，维持原判。
本院查明的事实与原审相同。二审中，双方未提交新证据。
本院认为，中国移动江苏公司南京分公司与被上诉人徐刚签订的《营业用房租房协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效，双方当事人均应履行各自的义务。因承租人未按约支付相应租金，被上诉人起诉主张给付拖欠租金，原审法院判决承租人支付2011年6月1日至2012年5月31日期间的租金170000元，具有事实和法律依据。现上诉人中国移动江苏公司上诉主张租金只应支付至2011年12月16日，但讼争房屋是通过人民法院执行于2013年7月19日才移交，上诉人并未提供证据证明在2011年12月16日房屋即已交付给被上诉人，故对其上诉理由，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人应给付租赁发票，双方对此并无合同约定，本案不予处理，上诉人可向行政机关主张相应权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8116元，由上诉人中国移动通信集团江苏有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年六月二日
书 记 员 朱亚芳