北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2216号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张志德，男，1963年7月1日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：李存明，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭金玲，女，1950年5月11日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：刘东海，北京兆盈律师事务所律师。
上诉人张志德因与被上诉人郭金玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张志德之委托诉讼代理人李存明，被上诉人郭金玲之委托诉讼代理人刘东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张志德上诉请求：1.撤销一审法院判决第三项，依法改判张志德与郭金玲按照三七开责任，即张志德承担涉案房屋区位补偿价的70%（60120.06元）、房屋及附属物重置成新价的70%（150353.7元），郭金玲承担涉案房屋区位补偿价的30%（25765.74元）、房屋及附属物重置成新价的30%（64437.3元）。2.本案一、二审诉讼费由郭金玲负担。事实和理由：一、一审法院未对造成该房屋买卖合同无效的责任进行划分。双方在订立合同当初都存在缔约过失，张志德不懂法，不清楚《中华人民共和国土地管理法》的规定，郭金玲同样也理应有注意义务。双方都有过错，应当各自承担相应的责任。二、一审房地产评估报告中存在错误，评估单位误将不在宅基地范围内的两间南房列入了评估范围。
郭金玲辩称：同意一审法院判决。一审对于造成房屋买卖合同无效的责任划分合适。张志德说评估报告将不在宅基地范围内的两间南房也列在了评估范围内，根据双方的房屋买卖协议写明的四至，这两间南房也在宅基地范围内，请求维持原判，驳回上诉。
张志德向一审法院起诉请求：1.张志德与郭金玲于1998年4月8日签订的《买卖房屋协议书》无效；2.郭金玲将位于北京市怀柔区某某75号院（以下简称75号院）北房5间返还给张志德；3.案件受理费由郭金玲负担。
郭金玲向一审法院反诉请求：1.张志德返还郭金玲购房款35000元；2.张志德赔偿郭金玲损失351790元；3.反诉案件受理费由张志德负担。
一审法院认定事实：张志德为北京市怀柔区渤海镇马道峪村村民，郭金玲非北京市怀柔区渤海镇马道峪村集体经济组织成员。1998年4月8日，张志德与郭金玲签订《买卖房屋协议书》，约定张志德有房屋5间，房屋与当院面积南北长24米，东西宽16米，总面积384平方米。房屋坐落于马道峪东沟，院内树木归买主，本房屋保持原有走道不变，原有水沟不变维持原有水流自在。买房人翻盖房屋和院内建筑物必须有村级政府批准。房屋作价35000元，一次交清。同日，张志德与郭金玲签订《第二卖房协议书》，约定郭金玲购买张志德马道峪东沟内北房5间，张某1、张志德兄弟二人协商一致，一致同意将房卖给郭金玲。此房卖给郭金玲后，张志德决不找郭金玲的任何麻烦。具体条款以第一协议为准，此协议一式4份，张志德兄弟每人一份，郭金玲一份，村委会一份，张志德与郭金玲双方和村委会共三方签字后生效。上述两份农村房屋买卖合同签订后，张志德向郭金玲交付涉案房屋，郭金玲给付张志德购房款。张某1（财）、张志德、郭金玲、中证人孙某等签字。2017年3月30日，马道峪村村委会出具证明1份，载明现有我村村民张某某，在马道峪村东沟有老宅一处，门牌号75号，此房始建于解放前，无《村民建房建设工程规划许可证》，此房产权归张某某所有。张某某于1999年12月30日去世，此房由张志德继承。张志德与张某某属父子关系。同年7月19日，渤海镇人民政府和马道峪村村委会共同出具证明1份，载明今有我村已故村民张某某，在我村东沟有老宅一处，门牌号75号，始建于解放前。房屋四至：东至张某2、西至坝墙、南至河沟、北至坝墙。正房5间，宅基地面积，东西长15.9米，南北宽24.3米，合386平方米。房屋产权归张某某之子张志德继承。一审庭审中，郭金玲申请对75号院宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价进行评估，一审法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对上述估价项目进行评估，该公司于2017年12月6日出具《房地产估价报告》，载明宅基地面积386平方米，建筑面积171.06平方米。宅基地区位补偿价为122694元，房屋及附属物重置成新价229096元。附属物项目包括树、院墙、院地等15项。因双方各持己见，故未能调解。
一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。郭金玲并非北京市怀柔区渤海镇马道峪村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规之规定确认张志德与郭金玲签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，为此郭金玲应将75号院返还给张志德。在合同无效的原因方面，张志德、郭金玲均存在过错，其中出卖人张志德负有主要责任，买受人郭金玲负有次要责任，一审法院综合考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，考虑由出卖人赔偿买受人信赖利益损失。张志德同意在扣减树、院墙、院地的重置成新价后返还郭金玲购房款，一审法院不持异议。
综上所述，一审法院对于张志德要求确认双方签订的房屋买卖合同无效以及返还75号院的诉讼请求予以支持；一审法院对于郭金玲要求张志德返还购房款及赔偿信赖利益损失的诉讼请求予以支持，同时扣减树、院墙、院地的重置成新价，并考虑郭金玲的过错程度减轻张志德的赔偿责任。据此，一审法院于2017年12月判决：一、确认张志德与郭金玲于1998年4月8日签订的《买卖房屋协议书》及《第二卖房协议书》均无效；二、郭金玲于判决生效后六十日内返还张志德位于北京市怀柔区某某75号院落、房屋及其他附属物；三、张志德于判决生效后七日内给付郭金玲购房款11309元、区位补偿价85885.8元、房屋及附属物重置成新价229096元；四、驳回郭金玲的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实，郭金玲并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其购买涉案农村房屋涉及相应宅基地使用权的转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签合同应属无效。双方对于合同无效均具有过错，一审法院认定张志德负有主要责任，并无不当。一审法院根据双方过错程度，综合考虑出卖人因土地升值所获利益、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素，所酌情确定的张志德应赔偿郭金玲相应区位补偿价款和房屋及附属物重置成新价款的数额，尚属适当，本院予以维持。
张志德主张评估报告存在错误，两间南房不在宅基地范围内。首先，张志德提交的村委会出具的证明中载明涉案宅院宅基地面积与评估报告中宅基地面积一致；其次，张志德自认涉案宅院原有院墙与现院墙范围一致；再次，张志德未提交证据证明两间南房不在宅基地范围内，故本院对于张志德主张的该项事实不予采信。
综上所述，张志德的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2616元，由张志德负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 王 奔
二〇一八年二月二日
法官 助理 陈立昱
书 记 员 左 爽