辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00189号
上诉人（原审被告、反诉被告）：刘娜娜，女。
委托代理人：高光，凤城市草河经济管理区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：凤城市物资（集团）总公司。
法定代表人：王孔军，总经理。
委托代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。
委托代理人：王岩，辽宁中天律师事务所实习律师。
原审被告：凤城市海天中正装饰设计有限公司。
法定代表人：石巍，经理。
委托代理人：高光，凤城市草河经济管理区法律服务所法律工作者。
原审被告：石闰天，男。
上诉人刘娜娜与被上诉人凤城市物资（集团）总公司（以下简称物资公司），原审被告石闰天、凤城市海天中正装饰设计有限公司（以下简称海天中正公司）房屋买卖预约合同纠纷一案，凤城市人民法院于2013年3月21日作出（2012）凤民初字第03016号民事判决。宣判后，上诉人石闰天、刘娜娜不服，向本院提起上诉。本院于2013年9月18日作出（2013）丹民一终字第00383号民事裁定，发回凤城市人民法院重审。凤城市人民法院于2015年3月23日作出（2014）凤民初字第00033号民事判决。宣判后，上诉人刘娜娜不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人刘娜娜与原审被告海天中正公司的共同委托代理人高光，被上诉人物资公司的委托代理人孙奎斌、王岩到庭参加诉讼。原审被告石闰天经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物资公司（原审原告、反诉被告）在一审诉称，2008年3月24日，被告以原告物资公司买办公楼的名义，从原告处收预购楼款80万元，并给原告出具收条一张，收条上加盖凤城市海天装饰装修公司印章和总经理签字。事后买办公楼事宜没有办妥，原告于2008年12月25日从被告处要回20万元，2009年4月27日又要回10万元，至今被告尚欠原告50万元。由于原告物资公司主要领导变动，但没有停止对被告索要余下50万元的欠款。现请求法院判令解除双方约定时间为2008年3月24日的预购合同，被告给付原告欠款并承担利息。
石闰天（原审被告）在一审辩称，不同意原告的诉讼请求，被告石闰天是从2012年7月15日才知道原告物资公司要求退款，不再购房。房主是原审被告刘娜娜，刘娜娜授权委托石闰天去办理房屋预购，房款（支票）也交给了刘娜娜。
海天中正公司（原审被告）、刘娜娜（原审被告、反诉原告）在一审共同辩称，1、原告诉讼主体错误，海天中正公司和石闰天是诉争房屋的所有权人刘娜娜和石巍委托办理房屋买卖的受委托人。2008年原告预购房屋时，该房屋还没有办理房屋所有权证。2、原告的诉称不符合事实，凤城市中医院欲扩建，准备购买原告的办公楼，协商购房事项，刘娜娜和石巍共同委托石闰天全权处理购房事宜。原告为保证购房顺利进行，向被告缴纳预付款80万元，待双方签订购房合同后，支付房价总款时扣除该预付款。3、办公楼没有买妥，不是被告的原因，而是原告不与被告签订购房合同，二次退款30万元是原告应急使用。4、由于原告迟迟不与被告签订购房协议，致使被告为原告保留房屋至2010年10月份，造成被告房屋闲置三年，租金损失60万元，所以请求原告赔偿。
原审法院经审理查明，被告海天中正公司的法人代表石巍与被告刘娜娜系夫妻关系，与被告石闰天系堂兄弟关系。
2008年3月24日，因凤城市中医院欲扩建需要占用原告物资公司的办公楼，原告原法定代表人李彦苹找到被告石闰天，预购办公楼，石闰天为李彦苹出示的是阳光新城融资顶房票据，票据中记载内容为3月21日出卖给刘娜娜，房屋面积为三至七层（七层为阁楼，不在房屋所有权证登记范围内），面积为1593.48平方米（其中已卖刑警队482.83平方米）。原告支付被告石闰天80万元，支付方式为开具一张80万元的转账支票（账户为中国工商银行凤城支行），收款人为大连苏华苑房地产开发有限公司，该支票款项于3月25日进账到大连苏华苑房地产开发有限公司在中国银行丹东凤城支行的账户中（3月21日该账户余额为3880.06元）。3月26日至3月31日该账户中大连苏华苑房地产开发有限公司支取40万元，刘鹏肖支取15万元，凤城市金润经贸有限公司支取25万元。
被告石闰天于2008年3月24日为原告出具80万元收据一张，收款内容为“预购办公楼款”，收款人处有被告石闰天签字，并加盖“凤城市海天装饰装修公司”印章。该收据中办公楼现位于凤城市凤凰城区沈丹路汇源开发阳光新城小区2#B14号，2010年11月8日，被告刘娜娜取得了该房屋所有权证，房屋所有权证号为凤房权证凤凰城区字第101204**号，权属性质为单独所有，面积1296.37平方米，一层至六层，因凤城市中医院欲扩建需要占用原告物资公司的办公楼，原告原法定代表人李彦苹找到被告石闰天，预购办公楼。由于中医院一直没有动迁，被告将该房屋于2010年3月16日出租给凤城市协和综合门诊部使用。
另查明，2008年11月1日，原告物资公司对支付给被告石闰天的80万元作记账处理，财会账目记载款项内容为借款，借方为海天装饰公司。
2008年12月25日，原告物资公司需要用款从被告石闰天处要回20万元，2009年4月27日又要回10万元，30万元都是被告石闰天直接交付到原告处。
2012年7月12日，原告物资公司以凤城市海天装修装饰公司和石闰天为被告起诉至法院，请求退房款50万元。该院于2012年9月7日作出（2012）凤民初字第02098号民事裁定书，认为2008年11月1日，被告石闰天以凤城市海天装修装饰公司（无此公司）名义收原告物资公司购房款80万元，于2008年12月25日退款20万元，2009年退款10万元，但原告账目记载为借款，双方无买卖合同，只有收房款收据一张。故该案可能存在犯罪嫌疑，裁定驳回原告物资公司的起诉。
2012年9月20日，凤城市人民检察院经调查，没有发现案件当事人涉嫌犯罪证据，未予立案。
该院调取石闰天询问笔录，其陈述内容为“我原来想起这个名字（凤城市海天装饰装修公司），后来在办理营业执照时改名为海天中正装饰装修公司，公司没成立时就刻公章了，企业法人是石巍，俺俩是兄弟，股东就我们俩人。”
另查明，“凤城市海天装饰装修公司”没有登记注册。
被告海天中正公司于2007年12月25日登记设立（原为个人独资企业），公司设立时的股东为石巍。2012年3月20日公司增加股东刘娜娜，公司成立时即启用凤城市海天中正装饰设计有限公司名称的公章。被告石闰天不是该公司股东，其陈述与工商登记不符，也未得到公司股东确认其为隐名股东。
原告物资公司原法定代表人李彦苹在（2012）凤民初字第03016号案件中陈述，“2008年春节过后，凤城市中医院要扩建，需要占用原告单位办公楼，所以原告单位找房子，看中被告涉案房屋，原告购买被告房屋前提是中医院动迁，……后来中医院也不占用原告单位办公楼，原告单位需要用钱，向被告往回要钱”。
本案在审理过程中，反诉原告刘娜娜提出评估申请，对其涉案房屋租金依法进行评估，2014年7月3日，丹东辽东资产评估事务所作出辽东评报字（2015）第004号刘娜娜所有办公楼租金资产评估报告书，评估结论：委估办公楼2008年度租金市场价值为243718元、2009年度租金市场价值为248903元，评估费18000元。
原审法院经审理认为，根据原告物资公司前法定代表人李彦苹和石闰天的陈述，原告和被告石闰天就预购房屋的具体情况，包括出售人、单位价款、面积、总价款、房屋交付时间等在支付80万元时双方并没有形成具体意见，2008年3月24日收据所形成的内容对双方均没有约束性，因而不符合预约合同的性质（预约合同应具备期限性、约束性、确定性、合意性）。如果说该合同未成立，那么双方交付款项的行为又达成一定的合意，符合合同的一定属性，而不符合合同的基本属性。而且购买房屋是以中医院动迁为前提条件，买卖合同的正式签订或成立，尚需政府会议决定后方能实施，所以该收据应视为是意向性协议。被告石闰天从其第一笔退款20万元起，可视为双方就解除意向性协议已经达成一致意见，为保证国有资产不被流失，至今中医院仍未动迁，协议解除条件成就，原告要求被告石闰天返还50万元房款，符合法律规定，该院予以支持。
关于石闰天与刘娜娜是否存在委托代理关系。涉案房屋所有权人为刘娜娜。2008年3月24日石闰天给原告出具80万元收据中，并加盖“凤城市海天装饰装修公司”的公章，经审查，“凤城市海天装饰装修公司”没有登记注册，该公司不存在，而被告海天中正公司于2007年12月25日登记设立并启用公章，故收据中的公司和被告海天中正公司不是同一公司，故被告海天中正公司与本案无关，但刘娜娜对被告石闰天预收购房款80万元和返还给原告房款30万元的行为均认可，故应认定石闰天与刘娜娜存在委托关系。
关于反诉人刘娜娜请求被反诉人物资公司赔偿因房屋三年未租赁的租金损失费60万元。由于原、被告之间对预购房屋没有具体约定条件，即双方所达成的意向协议，约定以中医院动迁为前提，而原告非为动迁实施行为决定方，被告亦应知道动迁非属原告所控行为。故双方以中医院动迁为前提所设定的预购房屋意向性协议，双方均存有缔约过失责任。故反诉人刘娜娜反诉三年租金损失，该院不能全部支持。但基于双方均存有缔约过失责任，可酌情赔偿从2008年11月1日原告将80万元购房款记账起至被告返还给物资公司第一笔款项时间2008年12月25日止，共计2个月损失。同时，被告该返还房款行为应视为其对双方意向协议已履行不能的认可。且基于买卖不破租赁的原则，即使被告对房屋买卖仍有期待，但不影响其对外租赁取得租金利益，故后期被告仍将诉争房屋放任闲置，导致租房机会损失，故对被告反诉的2008年12月25日之后的损失，其责任应由被告自行承担。综上，根据评估报告委估办公楼2008、2009年度租金市场价值标准，可确定涉案房屋2008年度租金损失为243718元÷12×2=40620元。
关于原告请求的预购办公楼款50万元利息，原告和被告石闫天于2008年3月24日口头达成的意向性协议时，双方并未约定履行的具体时间、违约情节和罚则，且因原告就意向协议达成本身存有缔约过失责任，故对该请求该院不予支持。据此判决：一、解除被告石闰天与原告凤城市物资（集团）总公司于2008年3月24日口头达成的意向性协议。二、被告刘娜娜于本判决生效后30日内返还原告凤城市物资（集团）总公司预购办公楼款50万元；三、原告凤城市物资（集团）总公司于本判决生效后30日内赔偿被告刘娜娜房屋租金损失40620元；四、驳回原告凤城市物资（集团）总公司、被告刘娜娜其他诉讼请求。案件受理费8900元，反诉费4450元，原告凤城市物资（集团）总公司承担8900元，被告刘娜娜承担4450元；鉴定费18000元，原告凤城市物资（集团）总公司承担8000元，被告刘娜娜承担10000元。
上诉人刘娜娜不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销凤城市人民法院（2014）凤民初字第00033号民事判决；依法改判被上诉人物资公司承担2008年5月至2010年10月的房屋租金损失615776元。其上诉理由是，原审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院将2008年3月24日上诉人刘娜娜与被上诉人物资公司达成口头预购合同及交付房屋预购款的时间，认定为被上诉人物资公司记账的时间2008年11月1日错误；被上诉人物资公司原法定代表人李彦苹承认没有通知原审被告石闰天不购买涉案房屋，导致上诉人刘娜娜为被上诉人物资公司留置房屋两年多造成损失。原审庭审中被上诉人物资公司的委托代理人也明确表示，在2012年7月12日起诉时才具备解除“意向性协议”条件。一审法院以被上诉人物资公司需要用钱，原审被告石闰天2008年12月25日、2009年4月27日陆续退款30万元，确定双方解除意向性协议的时间错误；上诉人刘娜娜一直为被上诉人物资公司预留房屋，是履行协议的诚意，在2010年才将房屋租赁给协和医院使用，不是对诉争房屋放任闲置，而是为了减少损失。一审法院错误的事实查明导致适用法律的错误。故请求二审法院依法支持上诉人刘娜娜的请求。
被上诉人物资公司辩称，原判正确，应予维持。1、涉案合同的性质是预约合同，双方对预约合同中的房屋面积、价格、时间是明知的。房屋面积为1700平方米，价格为被上人诉物资公司现有的房屋由凤城市中医院动迁后取得的费用作为购房款及装修费用。双方约定中医院动迁后再签订正式房屋买卖合同，之前所支付的800000元为预购款。2、因中医院至今未动迁，该条件未成就，故双方也未签订房屋买卖合同，任何一方均未违约，被上诉人物资公司不承担任何责任。原审法院认定应承担缔约过失责任违反法律规定，根据合同法第42条规定，缔约过失的承担必须以先合同的存在及违反为条件，本案中不存在违反先合同义务的情况，原审判决依据缔约过失责任判令被上诉人物资公司承担相应的租金损失系适用法律错误。3、上诉人刘娜娜与被上诉人物资公司之间的预约合同业已解除。2008年3月，上诉人刘娜娜与被上诉人物资公司达成了口头预约合同，上诉人刘娜娜收取了被上诉人物资公司预付房款80万元，由于中医院未动迁，不占用被上诉人物资公司的办公房，因此于2008年12月25日、2009年4月29日，上诉人分别返还给被上诉人物资公司200000元、100000元。通过返还购房款的行为已经证明双方的预约合同已解除。4、租金不属于违约赔偿的范围。双方在预约合同中均没有违约行为，不涉及赔偿责任，即使存在违约，预约合同的损失不包括租金可得利益的损失，上诉人刘娜娜要求被上诉人物资公司给付租金损失没有法律依据。
原审被告海天中正公司辩称，同意上诉人的诉讼请求。
原审被告石闰天未作答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提供新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，房屋买卖预约合同的成立至少应当具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本情况（包括坐落位置、层次、大致面积等）及将来依预约签订本约的意思表示。双方在签订预约合同前，被上诉人物资公司对涉案房屋到现场进行了查看，后上诉人刘娜娜授权石闰天与被上诉人物资公司口头订立房屋买卖预约合同时，石闰天向被上诉人物资公司原法定代表人李彦苹出示了阳光新城融资顶房票据，票据中记载了涉案房屋为三至七层，面积为1593.48平方米，据此物资公司向其支付了预购房屋款80万元，并约定以后签订房屋买卖合同。可见双方达成的口头协议，已约定了房屋的坐落位置、层次、大致面积，及将来签订本约的意思表示，具备了房屋买卖预约合同的法定条件，双方间形成了房屋预约合同关系。原判认定双方间系一种意向性协议不属于预约合同不当。现物资公司、刘娜娜均请求解除预约合同，一审法院判决解除合同，本院予以确认。因石闰天是受刘娜娜委托与物资公司订立口头房屋买卖预约合同，原判解除被上诉人物资公司与石闰天订立的意向性协议不当，本院予以纠正。
预约合同的法律拘束力不仅来源于法律，而且源于当事人的意思表示。预约订立之时，本身就存在着能否订立的两种可能性，预约的风险是预约当事人在预约时就预见到的。预约的根本目的在于促使诚信谈判，平衡当事人间的利益。在双方缔结预约后，当事人之间形成的合理信赖并因此对合同产生合理期待，受法律保护。预约合同的损害赔偿包括信赖利益，信赖利益包括所受损失和所失利益，所失利益主要是另失订约机会之损害。预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况等因素进行裁量。双方虽将来签订本约合同以凤城市中医院拆迁为条件，被上诉人物资公司向上诉人刘娜娜交纳了房屋预购款，上诉人刘娜娜基于信赖，履行了为被上诉人物资公司预留涉案房屋的义务。双方订立预约合同后，案外人凤城市协和综合门诊部与上诉人刘娜娜协商租赁涉案房屋事宜，上诉人刘娜娜以已将涉案房屋卖与被上诉人物资公司为由，未与他人订立租赁合同，从而丧失了与他人订立合同的机会，导致房屋闲置期间的机会损失变为现实损失。双方在订立预约合同时，对未能签订本约合同及上诉人刘娜娜为被上诉人物资公司预留房屋造成的房屋租金损失均是应当预见的，从利益平衡、公平原则及本案客观实际出发，对刘娜娜造成的租金损失双方应各自承担50％的责任。刘娜娜的房屋租赁损失的期限应自2008年3月24日双方订立预约合同起，计算至2010年3月16日上诉人刘娜娜将涉案房屋租赁他人止，因房屋闲置产生房屋租赁的租金损失，上诉人刘娜娜请求自2008年5月起计算租金损失，系对自己权利的处分，本院予以准许。其请求计算至2010年10月，没有事实依据。经鉴定涉案房屋2008年度的租金为243718元，2009年度的年租金为248903元，即上诉人刘娜娜的租金损失应从2008年5月1日起计算至2010年3月15日止。2008年5月至12月的房屋租金损失为162478元（243718元÷12个月×8个月），2009年房屋租金为248903元，2010年1月至2010年3月15日的房屋租金损失为51855元（参照2009年度房屋租金标准：248903元÷12个月×2.5个月），房屋租金总计463236元。被上诉人物资公司应赔偿上诉人刘娜娜房屋租金损失231618元。原判认定上诉人刘娜娜房屋租赁期间的租金损失数额不当，本院予以调整。原判认定基本事实清楚，适用法律不当。上诉人刘娜娜的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条（七）项、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持凤城市人民法院（2014）凤民初字第00033号民事判决第二项；
二、撤销凤城市人民法院（2014）凤民初字第00033号民事判决第一、三、四项；
三、解除上诉人刘娜娜与被上诉人凤城市物资（集团）总公司于2008年3月24日口头订立的房屋买卖预约合同；
四、被上诉人凤城市物资（集团）总公司于本判决发生法律效力之日起30日内赔偿上诉人刘娜娜房屋租金损失231618元；
五、驳回被上诉人凤城市物资（集团）总公司的其他诉讼请求；
六、驳回上诉人刘娜娜的其他反诉请求。
一审案件受理费8900元，反诉费4450元，上诉人刘娜娜承担11570元，被上诉人凤城市物资（集团）总公司承担1780元，二审案件受理费4450元，上诉人刘娜娜承担2670元，被上诉人凤城市物资（集团）总公司承担1780元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一五年八月七日
书 记 员 张东明