湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初466号
原告永州市湘粤珍品花卉园有限责任公司。
法定代表人文黎英，系该公司董事长。
委托代理人唐晓尧，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告陈锦善。
委托代理人陈仕华，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告永州市湘粤珍品花卉园有限责任公司（以下简称湘粤公司）与被告陈锦善租赁合同纠纷一案，于2016年2月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员胡增辉担任审判长，与代理审判员陶小艳、人民陪审员唐建华参加的合议庭，于2016年5月10日在本院岚角山人民法庭公开开庭进行了审理，代理书记员宋立辉担任庭审记录。原告湘粤公司法定代表人文黎英及委托代理人唐晓尧、被告陈锦善的委托代理人陈仕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘粤公司诉称：原告在冷水滩区岚角山镇新田前村开办了一所永州市某某农庄。2015年5月21日，原、被告签订了一份租赁合同，约定将原告的永州市某某农庄租赁给被告，第一年租金180000元，第二年续租租金180000元，第三年续租租金200000元，以后续租租金每年递增15%。租金按季度支付，不得拖欠。合同签订之日，被告向原告交纳保证金250000元，合同到期后，若被告没有违约行为，则由原告不计息全额退还；如在合同期内，由于被告原因而造成合同终止，被告所交保证金不予退还。租赁期限自2015年6月1日起至2020年6月1日止共5年，一切水电费、税费由被告负责。被告拖欠租金超过七天或者连续两个月欠缴水电费以及任何一方未能履行合同规定条款的，均视为违约。如被告违约，则被告交付的违约保证金及所交剩下的租金不予退还，并承担给原告造成的一切损失。被告租赁经营至2015年12月31日不辞而别，并将原告的物品全部搬走，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判决：一、终止原、被告于2015年5月21日签订的租赁合同；二、被告支付原告2015年6月1日至2016年1月的租金105000元；三、被告支付拖欠2015年11、12月的电费共计7708.02元；四、被告违约，其所交保证金不予退还；五、被告承担本案的诉讼费用。
被告陈锦善辩称：1、原告诉请与事实不符，双方于2015年5月21日签订的租赁合同由于原告没有尽到自己的责任，所出租的农庄不符合经营要求，没有取得相关的产权证明，导致被告所租赁的生态休闲农庄无法正常营业，直接造成双方签订的租赁合同无法履行；2、原告方违约，应当承担违约责任。原告所出租的生态休闲农庄没有取得相关的经营条件，导致被告无法正常营业，给被告造成重大的经济损失，应该承担违约责任，被告保留追究的权利；3、原、被告双方签订合同时，口头约定前6个月为装修期，免收租金，因此被告方无需承担任何租金；4、水电费被告方不清楚，由法院核实；5、因为原告违约在先，所以不存在没收被告所缴纳的保证金25万元；同时该保证金约定明显过高，根据合同法约定，保证金不能超过合同租金的20%。
原告湘粤公司为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、租赁合同，拟证实原、被告双方签订了租赁合同，租赁期限自2015年6月1日至2020年6月1日止，共计5年，合同约定了租赁标的物的详细情况及租金给付方式和违约责任；
证据二、营业执照，拟证实原告的经营范围有生态休闲农庄的项目；
证据三、电费发票、用电清单，拟证实原告代被告缴纳了2015年11、12月电费合计7708.02元。
证据四、卫生许可证、餐饮服务许可证，拟证实原告的某某农庄有经营资质；
证据五、原告的土地使用权证和房产权证，拟证实原告对某某农庄所占用的土地和房屋享有所有权。
被告陈锦善在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、租赁合同，拟证实原告方将其某某休闲农庄租赁给被告，并约定了相关的权利和义务；
证据二、收条两份，拟证实被告向原告交纳押金25万，鱼塘款5万元，被告履行了合同的权利与义务；
证据三、永州市冷水滩区公安消防大队行政处罚告知笔录与整改通知，拟证实原告租赁的某某农庄没有通过消防验收，属于擅自营业，导致双方签订的租赁合同无法正常履行。
经庭审质证，被告陈锦善对原告湘粤公司提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但是不能证实原告的证明目的，被告已经履行了合同约定的义务；对证据二的真实性无异议，但不能证实该农庄取得了相应房产、地产资质，也不能证明取得了卫生、消防等各项许可证明；证据三不能证实是原告代被告交纳的水电，具体由法院核实；对证据四、五无异议；
原告湘粤公司对被告陈锦善提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，被告没有履行按约缴纳租金的义务；对证据二的真实性无异议，收据证明被告未交租金，只是拖欠租金的借口；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，原告有经营农庄资质，消防责令整改通知不影响休闲农庄的正常经营；消防部门认为有违法的事实，应当出具相关处罚的认定书。
本院对双方提交的证据进行审核后认为：
原告提交的证据一、四、五，被告对其真实性无异议，符合书证的法定形式要求，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；证据二为原告的营业执照，客观、真实，能够证实原告具有从事农家乐休闲的资质，依法确认为有效证据；证据三的真实性可予认定，2015年12月电费发票能够证实原告代被告交纳电费的证明目的，对该证据予以确认；但用电清单只能证实被告的用电情况，不能证实电费是由谁交纳，对该证据的证明目的依法不予确认；
被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，符合书证的法定形式要求，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；证据二客观、真实，能够证实被告向原告交纳了保证金25万元及鱼塘费5万元的事实，依法予以确认；证据三的真实性可予确认，但不能证实原告违约在先，对其证明目的不予确认。
结合当事人的当庭陈述及本院认定的相关证据，本院依法确认如下事实：
2003年12月15日，原告湘粤公司依法登记成立，法定代表人为文黎英，营业执照的经营范围为苗木、花卉、盆景种养加工销售、农家乐休闲（涉及行政许可的凭有效许可证经营）。后原告湘粤公司在其住所地开办了“某某农庄”，申办了卫生许可证、餐饮服务许可证。2015年5月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份租赁合同，将原告正在营业的休闲农庄租赁给被告，合同主要约定：一、甲方将其名下的冷水滩区岚角山镇新田前村某某农庄租赁给乙方，甲方以房屋现状租赁给乙方作商业经营用途，即生态休闲农庄，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变、破坏房屋结构；二、租赁期限自2015年6月1日起至2020年6月1日止共5年；三、租金第一年为180000元，第二年续租租金180000元，第三年续租租金200000元，以后续租租金每年递增15%。租金按季度支付，不得拖欠；四、签订合同之日起，乙方向甲方交纳保证金250000元，合同到期后，若乙方未有违约行为，则由甲方不计息全额退还；如在合同期内，由于乙方原因而造成合同终止，乙方所交保证金不予退还；五、一切水电费、税费由被告负责；六、乙方拖欠租金超过七天或者连续两个月欠缴水电费等费用的，甲方有权提前终止合同；七、甲方保证对所出租的场地拥有合法所有权；任何一方未能履行合同规定条款的，均视为违约。如甲方违约，双倍退还乙方交付的保证金，并承担给乙方造成的一切损失；若乙方违约，则乙方交付的违约保证金及所交剩下的租金不予退还，并承担给甲方造成的一切损失；八、合同经双方签字及乙方交了保证金后即生效。
签订合同后，被告即进场经营休闲农庄，但未重新申办卫生、消防等行政许可证。2015年5月30日，被告向原告交纳押金250000元、鱼塘款50000元。期间休闲农庄生意清淡。2015年12月初，被告向本院申请诉前调解提前终止合同，但双方未达成一致意见。12月11日，永州市冷水滩区公安消防大队对被告经营的休闲农庄进行检查，发现其未经开业前消防安全检查擅自投入营业，给予原告责令停止使用，并处罚款人民币40000元整的行政处罚告知。同年12月31日，被告在未与原告协商一致的情形下停止营业，并搬离租赁场地，酿成本纠纷。
另查明，2015年10月原告取得上述经营场地的土地使用权证和房屋所有权证。被告未向原告交纳任何租金，另原告代被告交纳了2015年12月份的电费3240.57元。
本院认为：被告为租赁“某某农庄”与原告签订了租赁合同，并交纳了保证金250000元，双方之间的租赁合同符合法律规定，受到法律保护，双方应当共同遵守合同约定，享受权利并承担义务。
本案争议的焦点是违约责任的分担。原告主张被告未按时支付租金及缴纳水电费属违约。被告辩称，双方口头约定前6个月为装修期，免收租金，且原告租赁给被告的休闲农庄未达到正常营业的条件，故原告违约在先。本案中原、被告签订的租赁合同约定由原告将“某某农庄”租赁给被告，租赁的标的物是现状的房屋，并不是被告所辩称的符合经营条件的休闲农庄，且被告未向本院提交双方约定前6个月免收租金的证据，故被告辩称与事实不符，本院不予采信。被告未按合同约定向原告交纳租金、单方终止合同的行为违约，应当承担违约责任。自2015年6月1日至2015年12月31日，被告共下欠原告租金180000÷12×7=105000元，故本院对原告要求终止合同、支付租金的诉讼请求依法予以支持。根据双方签订的租赁合同，若被告违约，则被告交付的违约保证金及所交剩下的租金不予退还，并承担给甲方造成的一切损失。被告辩称，违约金的约定明显过高，超过了合同标的额的20%。本案中双方约定的保证金具有定金法则性质，五年合同租金按约定共计1054500元，合同标的额的20%为210900元，现合同约定保证金250000元超过标的额的20%，对于超过部分不予支持。同时考虑被告在合同履行半年就提出解除合同，对其违约行为适用保证金250000元不予退还有失公平，故本院酌情考虑由被告承担150000元的违约金。合同约定水电费及其他费用由被告承担，现原告提交了给被告代付2015年12月份的电费3240.57元的收据，该费用应当由被告支付给原告。
综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告永州市湘粤珍品花卉园有限公司与被告陈锦善于2015年5月21日签订的租赁合同；
二、被告陈锦善支付原告永州市湘粤珍品花卉园有限公司2015年6月1日至2015年12月31日的租金105000元；
三、被告陈锦善支付原告永州市湘粤珍品花卉园有限公司2015年12月份电费3240.57元；
四、被告陈锦善支付原告永州市湘粤珍品花卉园有限公司违约金150000元；
以上二、三、四项合计人民币258240.57元，可以从被告陈锦善交付的保证金抵扣250000元，余款8240.57元由被告陈锦善在判决生效后三日内支付原告永州市湘粤珍品花卉园有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告永州市湘粤珍品花卉园有限公司其他诉讼请求。
本案受理费6834元，由原告永州市湘粤珍品花卉园有限责任公司负担1661元，被告陈锦善负担5173元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 胡增辉
代理审判员 陶小艳
人民陪审员 唐建华
二〇一六年六月十三日
代理书记员 宋立辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。