广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民三初字第71号
原告：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：刘同朋，该行行长。
委托代理人：林剑影，该行员工。
委托代理人：陈辉，该行员工。
被告：林国华，男，1961年9月26日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市。
委托代理人：林国成，系被告林国华的弟弟。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，系张其的女儿。
原告中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工行中山分行）诉被告林国华、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭对本案进行了审理。原告工行中山分行委托代理人林剑影及被告林国华委托代理人林国成到庭参加诉讼，被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行中山分行诉称：2006年1月18日，原告与两被告签订了一份个人购房借款合同，约定被告林国华向原告借款112000元，用于购买位于广东省中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产，借款期限从2006年2月10日至2016年2月10日，月利率为4.59‰，被告选择等额本息还款法，从支用借款的次月开始按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整；被告以所购房地产作贷款的抵押，吉雅公司对上述贷款及实现债权的费用提供连带责任保证。原告于2006年2月10日如约发放了贷款，双方并依法办理了抵押登记手续。贷款发放后，被告林国华累计66次没有按照合同约定按时还本付息。2012年3月12日，原告向被告邮寄提前还款清偿通知书，宣布该笔贷款提前到期，要求被告归还剩余全部贷款本息，但被告仍未履行合同义务。原告为维护合法权益，现诉请法院判令：1.被告林国华清偿其所欠原告的贷款本金56713.06元及利息（包括罚息，计至债务清偿之日为止，截止2013年3月21日的利息为5618.24元）；2.原告对被告林国华提供的抵押物即位于广东省中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房【抵押登记备案权属证书号码：易房抵字第200602252号】的处理所得价款享有优先受偿权；3.被告吉雅公司对被告林国华的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告明确其诉讼请求1为要求被告林国华清偿所欠原告的贷款本金56713.06元及利息，其中按合同约定的计算方法计至2013年3月21日的利息为5618.24元，此后的利息以全部尚欠本金额按中国人民银行当年1月1日公布的同期五年以上期贷款基准利率的1.26倍计付。
原告工行中山分行就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的主要证据有：1.被告身份资料；2.个人购房借款合同（编号：A房贷字中山市行三乡支行2006年090号）；3.借款借据；4.商品房合同抵押登记备案权属证书；5.对账单；6.个人贷款提前清偿通知书及邮寄凭证。
被告林国华辩称：一、对原告主张的借款事实及尚欠本金数额无异议；二、我方在2005年购买涉案房地产并装修入住，后来吉雅公司涉及非法吸存及一房多卖，我方担心所购房产产权不清晰才停止供款，希望与原告协商解决。
就其辩解，被告林国华向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.收款收据。
被告吉雅公司没有到庭应诉、答辩，也没有向本院提交证据。
经审理查明：2006年1月18日，工行中山分行（贷款人和抵押权人）、林国华（借款人和抵押人）及吉雅公司（保证人）签订了一份个人购房借款合同（编号：A房贷字中山市行三乡支行2006年090号），主要约定：1.借款人向贷款人贷款112000元，用于购买位于广东省中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产，借款期限为10年，从2006年2月10日起至2016年2月10日止。2.贷款利率按人民银行每年1月1日公布的相应期限档次贷款基准利率下浮10%；在合同期内，贷款利率实行一年一定，第一年贷款的月利率为4.59‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。3.借款人采用等额本息还款法，从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，借款人授权贷款人在每月20日或规定的还款日从借款人的账户中扣收贷款本息。4.借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息，罚息利率按照合同载明的贷款利率加收40%执行。5.在借款期内，借款人违反合同条款，或连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），并有权依法处分抵押物及要求保证人承担保证责任。6.借款人提供自有的位于广东省中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产作为上述借款的抵押，抵押担保的范围为合同项下贷款本息、罚息及实现债权的费用。7.保证人为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本息、罚息及实现债权的费用等；保证期间从借款合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止。8.在合同履行过程中发生争议，协商不成的可向贷款人所在地仲裁机构提起仲裁或向贷款人所在地法院起诉。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，工行中山分行于2006年2月10日向林国华发放了贷款112000元。各方于2006年2月8日办理了该房的商品房合同抵押登记手续，登记抵押权人为工行中山分行。从2011年9月开始，林国华停止支付供楼款，工行中山分行遂于2013年4月26日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。庭审中，工行中山分行及林国华一致同意适用我国内地法律解决本案纠纷。
另查：工行中山分行于2012年3月8日向被告林国华寄了一份个人贷款提前清偿通知书，告知林国华已连续5期未依合同约定还款，工行中山分行现宣布贷款提前到期，要求林国华于2012年3月20日提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，但工行中山分行未能提交相应的送达证明，林国华否认收到上述通知书。工行中山分行起诉后，本院向林国华本人送达应诉材料（工行中山分行的证据材料中包含上述个人贷款提前清偿通知书），工行中山分支行据此认为其宣告贷款提前到期的意思表示已经到达对方。
再查：根据工行中山分行提交的对账单，截至2013年12月21日，林国华尚欠贷款本金56713.06元（其中已到期本金为26849.92元），利息8812.02元。
又查：吉雅公司于2002年6月19日成立，股东为张其、梁华娣，注册资本为5000万元。2007年12月28日，吉雅公司变更为自然人独资的有限公司，法定代表人及股东为张其。吉雅公司成立后，因开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场等项目需要大量资金周转，张其以支付一分至十分不等的高息作诱饵，向魏书领等个人及单位借款5亿多元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼的部分商品房、商铺的销售登记备案至借款人名下作为还款保障。此外，2003年1月至2007年期间，张其为支付吉雅公司非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过他人介绍，找了大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的“商品房买卖合同”，又指使其员工伪造购房人的收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、三乡镇中心区综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实，随后，吉雅公司以上述虚假的购房资料，先后从银行骗取按揭贷款本金2亿多元，并将大部分银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息。2008年3月15日，张其因涉嫌非法吸收公众存款、合同诈骗被刑事拘留，并被中山市检察院提起公诉。2011年6月9日，中山市中级人民法院作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，认定吉雅公司、张其犯有非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪，判处其相应刑罚。张其不服判决提起上诉，广东省高级人民法院于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。在上述刑事判决和刑事裁定认定的事实中，没有认定涉案抵押房产涉及虚假按揭，林国华也不在非法吸收公众存款的名单之内。
本院认为：本案属于涉澳金融借款合同纠纷。原被告在个人购房借款合同约定在履行合同过程中发生争议且协商不成的，可以向贷款人所在地仲裁机构或人民法院提请仲裁或诉讼，但因双方并未约定具体的仲裁机构，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效”的规定，该条款关于仲裁方面的约定无效。而双方在前述合同中约定由贷款人所在地法院管辖，该约定属于合同双方当事人明确选择管辖的协议管辖条款，且该协议管辖不违反级别管辖及专属管辖的规定，该协议管辖条款有效。由于原告的住所地在本院辖区范围内，原告据该条款向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，本院作为具有涉澳民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。双方未约定解决合同争议所适用的法律，由于本案贷款人工行中山分行、被告吉雅公司的住所地和被告林国华的内地住所均在中山市，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款关于“最密切联系原则”的规定，我国内地法律与本案纠纷具有最密切联系，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。被告吉雅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并应由其承担相应的诉讼风险。
工行中山分行与两被告签订的个人购房借款合同是各方当事人之间的真实意思表示，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均有义务全面履行合同。工行中山分行已依约向林国华发放了贷款，林国华负有按时足额偿还贷款本息的义务。截至庭审之日，林国华已连续两年以上拖欠借款本息，其行为已构成违约。根据个人住房借款合同的约定，在借款人出现连续3期未按约定支付供楼款的情况下，工行中山分行有权宣布解除合同并收回全部借款，并由借款人赔偿其利息损失。虽然没有证据证明工行中山分行邮寄给被告的个人贷款提前清偿通知书已由林国华、吉雅公司接收，但本院向各被告送达了本案的应诉材料，其中包括上述个人贷款提前清偿通知书，故工行中山分行宣布贷款提前到期的意思表示视为已经到达各被告，也即原被告之间的个人购房借款合同因被告违约而被工行中山分行宣布了全部贷款提前到期的行为有效，按照合同的约定全部借款已到期，因此，林国华应向工行中山分行承担偿还尚欠的借款本金和相应利息损失的责任。故本院对工行中山分行的相关诉讼请求予以支持。
截至本案庭审之日止，林国华尚未取得抵押房地产的房地产权证书，抵押房地产也没有办妥现房抵押登记，工行中山分行也未取得房地产他项权证，根据个人购房借款合同的约定，吉雅公司应对林国华拖欠工行中山分行的债务承担连带保证责任。
关于工行中山分行对抵押的房地产主张优先受偿权的问题。因个人住房借款合同约定林国华将其所有的位于广东省中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产作为个人购房借款合同中约定的借款的抵押物，该房已办理了商品房合同抵押登记备案证明手续，工行中山分行是该房产的抵押权人，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，工行中山分行在林国华不履行还款义务时，对处理该抵押房地产所得的价款享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第一百二十六条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司中山分行与林国华、中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年1月18日签订的个人购房借款合同（编号：A房贷字中山市行三乡支行2006年090号）；
二、被告林国华于本判决生效之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山分行清偿借款本金56713.06元及利息（含逾期罚息，有关利息的计算方法：按照合同约定的方法，计至2013年12月21日的利息为8812.02元；从2013年12月22日至判决指定的履行期限止，以尚欠本金额，按当年1月1日中国人民银行公布的同期五年以上期贷款基准利率的1.26倍计付当年利息）；
三、如被告林国华不履行本案债务，原告中国工商银行股份有限公司中山分行对被告林国华名下的位于广东省中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告林国华所有；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司应对被告林国华在本案中的债务向原告中国工商银行股份有限公司中山分行承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1358元（原告中国工商银行股份有限公司中山分行已预交），由被告林国华负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；如需以公告形式向被告林国华送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告预付，然后由被告林国华在本判决发生法律效力之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告；被告中山市吉雅房地产开发有限公司对上述案件受理费及公告费承担连带清偿责任。
如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林国华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 朱慧珊
代理审判员 曹慧星
人民陪审员 庞小锋
二〇一四年二月八日
书 记 员 冯靖琪