青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城商初字第756号
原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行。住所地：青岛市城阳区城阳街道正阳路***号。
企业负责人：吴维彬，系该支行行长。
委托代理人刘宝宏，山东润世律师事务所律师。
被告李海星。
被告青岛盛文综合开发集团有限公司。住所地：青岛市城阳区夏庄街道华仙路北。
法定代表人王裕涛，系该公司董事长。
委托代理人姜其永，公司员工。
原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行与被告李海星（以下简称被告1）、青岛盛文综合开发集团有限公司（以下简称被告2）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宝宏到庭参加了诉讼；被告1、2经合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年6月20日，原告与被告2签订《房地产项目按揭贷款合作协议》，约定原告向被告2开发的青岛工艺品城项目的购房人发放按揭贷款，被告2在原告处开立保证金账户，被告2向保证金账户存入不低于单笔贷款金额10%的保证金，并为被告1贷款向原告提供连带责任保证。2006年9月10日，原告与被告2签订《最高额保证合同》，约定基于青岛工艺品城项目的购房借款人与原告签订借款合同所形成的债权，被告2为原告提供最高额7000万元的担保。2007年4月11日，原告与被告1签订《住房（商业用房）借款合同》，约定被告1借款11万元，贷款期限10年，即自2007年4月11日至2017年4月11日，月利率6.5175‰，被告按等额本息还款法偿还本息。被告1以所购房屋提供抵押担保。借款人连续三个付款期或累计六个付款期不按时偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期并依法处置抵押物。2007年4月11日，原告依约发放贷款，自2015年1月1日起，被告1未能如约还款，至2015年3月1日共累计逾期还款三期。截止到2015年3月12日，被告共欠借款本金33327.84元、利息580.53元、罚息47.85元。要求：1、判令被告1偿还借款本金33327.84元，并按《住房（商业用房）借款合同》约定支付原告利息、罚息至本息结算之日（截止到2015年3月12日，欠利息580.53元、罚息47.85元）；2、判令被告1支付律师代理费3437元；3、诉讼费、送达费、公告费、邮寄费等由被告1承担；4、判令被告2承担连带保证义务；5、认定原告对被告1所有的位于青岛市城阳区308国道189号1栋A4-40户房屋享有抵押权和优先受偿权；6、确认原告就被告2存在保证金享有优先受偿权。
本案在审理过程中，原告撤回第6项诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：
一、《房地产项目按揭贷款合作协议》1份，证明原告向被告2开发的青岛工艺品城项目的购房人发放购房按揭贷款，被告2在原告处开立保证金帐户，存入不低于单笔贷款金额10%的保证金，并为被告1的购房贷款行为向原告提供连带责任保证。
二、《最高额保证合同》1份，证明针对青岛工艺品城项目的购房借款人与原告签订借款合同所形成的债权，被告2为原告提供最高限额为等值人民币7000万元的担保，担保范围包括：因主合同而产生的债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师、公证费、执行费用等）。
三、中国银行住房（商业用房）借款合同1份，证明2007年4月11日，被告1因购买青岛市城阳区308国道189号1栋A4-40户房屋需要，与原告签订了2007年商房字××号《中国银行住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告借款金额为人民币11万元；贷款期限为10年，自2007年4月11日起至2017年4月11日止，借款利率为月利率6.5175‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，原告不再另行告知；被告1每月按等额本息还款法偿还本金及利息。被告1将所购买的位于青岛市城阳区308国道189号1栋A4-40户房屋为原告债权提供抵押担保。合同第八条约定，如被告逾期还款，原告有权按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息。第九条规定，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。合同第十三条第四款约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未能按时偿还贷款本息，原告有权宣布借款合同项下的贷款立即到期并依法处分抵押物，第十八条约定：抵押担保的范围包括贷款本金、利息（包括逾期利息、按合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、公证费、执行费等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。
四、房地产他项权证1份，证明被告1提供所购买的项下记载的位于青岛市城阳区308国道189号1栋A4-40户房屋为原告债权及费用等设定抵押权，抵押权证号：青房地权市他字第20074399。
五、借款借据1份，证明2007年4月11日，原告按约发放贷款11万元。
六、逾期未还款清单查询1份，证明截止到2015年3月12日，原告共欠借款本金人民币39392.94元、利息580.53元、罚息47.85元（截止2015年3月12日，本息合计33956.22元）。
七、委托代理合同、律师费收据及转账凭证各1份，证明原告为提起诉讼行使债权委托律师，由此而产生律师费用人民币3437元，依据合同第十八条约定：因本合同争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。
八、工商登记查询1份（复印件，原件当庭退回），证明事项：被告2于2007年2月14日将名称变更为青岛盛文综合开发集团有限公司。
经审理查明，一、2006年6月20日，原告与被告2签订《房地产项目按揭贷款合作协议》，约定原告向被告2开发的青岛工艺品城项目的购房人提供购房按揭贷款，被告2为借款人提供连带责任担保，被告2在原告处开立保证金帐户，被告2向保证金帐户存入不低于单笔贷款金额10%的保证金。
2006年9月10日，原告与被告2签订《最高额保证合同》，约定青岛工艺品城项目的购房借款人与原告签订借款合同所形成的债权，被告2为原告提供最高限额为等值人民币7000万元的担保，担保范围包括：因主合同而产生的债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师、公证费、执行费用等），担保方式为连带责任保证，保证期间两年，债权人在保证期间向保证人提出履行保证责任的要求，保证人不得援引任何理由加以拒绝，包括债权人未行使与合同有关的抵押权、质权或其他担保物权等。
2007年4月11日，原告与被告1签订《住房（商业用房）借款合同》，约定被告1向原告借款11万元；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款借据为准，按月结息，每月按等额本息还款法偿还本金及利息。被告1将所购买的位于青岛市城阳区308国道189号1栋A4-40户房产（工艺品城）提供抵押担保，如被告逾期还款，原告有权按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未能按时偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期并依法处分抵押物，抵押担保的范围包括贷款本金、利息（包括逾期利息、按合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、公证费、执行费等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。后原告对约定的抵押物到房地产管理部门办理了抵押登记手续，原告持有青房地权市他字第20××99号房地产他项权证。
2007年4月11日，原告将人民币11万元转入被告1指定的银行账户。
二、原告放款后，被告1、2未全面履行还本付息义务。原告提供的“逾期未还款查询”显示：截止到2015年3月13日，被告欠贷款本金39392.94元、利息580.53元、罚息47.85元。被告至原告起诉时已至少连续拖欠三期本息未还。
三、2015年3月22日，原告与山东润世律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因借款人李海星、青岛盛文综合开发有限公司金融借款合同等十三案件，委托山东润世律师事务所律师进行代理。原告为本次诉讼通过银行向山东润世律师事务所支付律师代理费3437元。
四、青岛盛文综合开发有限公司于2007年2月14日变更为青岛盛文综合开发集团有限公司。
以上事实，有《房地产项目按揭贷款合作协议》、《最高额保证合同》、《中国银行住房（商业用房）借款合同》、房地产他项权证、借款凭证、“逾期未还款查询”、《委托代理合同》、律师费收据、付款凭证、工商登记、当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，一、本案系被告1未全面履行还本付息义务而引发的金融借款合同纠纷。原告与被告1签订的《中国银行住房（商业用房）借款合同》是当事人真实的意思表示，合法、有效，各方当事人均应全面自觉履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告1发放贷款11万元，事实清楚，证据充分，有原告提供的“借款借据”为证，本院予以确认。原告与被告1在《中国银行住房（商业用房）借款合同》中约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未能按时偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，而至原告起诉时，被告至少连续拖欠三期本息未付，已构成违约，故现原告要求被告1返还借款本金33327.84元，理由正当，本院予以支持。
二、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案被告1未按合同约定全面履行还本付息义务，在原告起诉时至少连续三期未向原告支付本息，已构成违约，应按《中国银行住房（商业用房）借款合同》的约定向原告支付利息、罚息等。原告主张的利息分两段计算：一是截止到2015年3月13日，被告1拖欠利息580.53元、罚息47.85元，由原告提供的“逾期未还款查询”为证，本院予以确认；二是自2015年3月14日起至本息还清止，按《中国银行住房（商业用房）借款合同》的约定支付原告利息、罚息等。
三、债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。本案原告与被告1在《中国银行住房（商业用房）借款合同》中约定，被告1以其名下的位于青岛市城阳区308国道189号1栋A4-40户房产（工艺品城）提供抵押担保，原告对约定的抵押物到房地产管理部门办理了抵押登记手续，现原告持有青房地权市他字第20××99号房地产他项权证，故原告要求对上述房地产他项权证中所登记的抵押物折价或变卖、拍卖所得价款按法定的清偿顺序优先受偿，理由正当，本院予以支持。
四、连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。本案原告与被告2在《最高额保证合同》中约定的是连带责任保证，且在该保证合同中对保证的范围及期限等均作了详细的说明，故原告要求被告2对被告1所欠借款在最高债权额7000万元及主债权产生的利息、实现债权的费用等范围内承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。
五、原告与被告1在《中国银行住房（商业用房）借款合同》中约定实现债权的费用包括律师代理费，而原告为支持其律师代理费的主张向法庭提供了《委托代理合同》、收据、付款凭证等，上述证据相互印证，能够证明原告为本次诉讼支出律师代理费3437元，故原告要求被告1、2支付律师代理费3437元，理由正当，本院予以支持。被告1、2未出庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适应〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、被告李海星于本判决生效后10日内返还原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行借款本金人民币33327.84元。
二、被告李海星于本判决生效后10日内支付原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行截止到2015年3月13日的利息人民币580.53元、罚息人民币47.85元。
三、被告李海星于本判决生效后10日内，以人民币33327.84元为基数，自2015年3月14日起至本息还清止，按《中国银行住房（商业用房）借款合同》的约定支付原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行利息等。
四、被告李海星于本判决生效后10日内支付原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行律师代理费3437元。
五、被告青岛盛文综合开发集团有限公司对上述第一、二、三、四项所确定的债务在最高债权余额本金7000万元及本金产生的利息、实现债权的费用等范围内承担连带清偿责任。
六、原告中国银行股份有限公司青岛城阳支行对被告李海星名下的青房地权市他字第20××99号房地产他项权证中所登记的抵押物，按法定的清偿顺序折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费735元、公告费600元，由被告李海星、青岛盛文综合开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘赞勤
人民陪审员 刘清革
人民陪审员 王晓英
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 孙家强
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第八条：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
6、《中华人民共和国担保法》第十八条：
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
7、《中华人民共和国担保法》第二十一条：
保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
8、《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款：
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
9、《中华人民共和国担保法》第五十四条：
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
11、《最高人民法院关于适应〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条：
最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。