江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1506号
上诉人（原审原告）：徐群，女，汉族，1974年11月5日生。
委托诉讼代理人：姚英姿，江苏唯衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢喆，江苏唯衡律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代诉讼理人：刘波，男，1989年4月9日生，该公司员工，住南京市玄武区四牌楼2号。
上诉人徐群因与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，因双方不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第12号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人徐群的委托代理人姚英姿、被上诉人保利公司的委托代理人杨焘、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐群上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持徐群的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，导致做出错误的判决。一、保利公司存在延迟交房的违约事实。二、保利公司至今未能修复房屋所存在的问题，未能向我方交房房屋。一审认定2013年4月25日为保利公司延迟交房的截止日期错误。1、保利公司虽主张其向我方发送过《催收房通知书》，但其在庭审中既未提供该通知的寄送凭证，也未提供我方的签收凭证。2、我方提交的与保利公司指定的物业公司经理杨某在2014年12月的通话记录中，杨某承认直至通话时，房屋尚未交付，并表示仍有一些维修工作没有完成。3、一审在2015年1月15日现场勘验时，保利公司就涉案房屋的地下室改造尚未完成，并在2015年2月保利公司仍向我方发送催收房通知单。因此一审判决无视涉案房屋未能维修完毕，不具备交付条件，以保利公司没有任何证明的当庭陈述作为认定延迟交房期限的依据，属认定事实错误。三、保利公司承担的违约责任的计算标准，应当以合同约定的房款每日万分之五违约金标准为依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。
上诉人保利公司上诉请求：请求二审法院撤销一审第一项判决，依法改判驳回徐群要求保利公司承担延迟交房违约责任的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由徐群承担。事实与理由:一、保利公司已经履行了交房义务，没有逾期交房。保利公司在2012年12月31日前已经通过EMS致函徐群前来收房，明确告知徐群可以在2012年12月31日前来办理收房手续，一审查明徐群确已收到该通知。根据合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得合同第六条约定的《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料并履行了通知收房义务的情况下，徐群不得以任何其他理由拒绝收房。二、保利公司发催收房通知给徐群，仅是为了催促徐群尽快前来与公司完成涉案房屋的收房手续，不能因此就认定保利公司存在迟延交房的情形。综上，请求二审法院撤销一审第一项判决，依法改判驳回徐群要求保利公司承担延迟交房违约责任的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由徐群承担。
针对徐群的上诉，保利公司的答辩意见同其上诉意见。
针对保利公司的上诉，徐群的答辩意见亦同其上诉意见。
徐群向一审法院起诉请求：1、判令保利公司立即交付房屋；2、判令保利公司每天按万分之五支付逾期交房违约金，自2012年12月31日起计算至实际交房之日止；3、由保利公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2011年6月10日，徐群与保利公司签订了一份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，徐群购买保利公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-
某幢1室四层房屋，面积471.59平方米，房款为人民币9484200元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他事项做出相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，徐群依约履行了付款义务。2013年7月，徐群去现场收房，发现房屋存在质量问题。保利公司对该房屋也进行了相应的维修和整改。后双方为房屋质量问题协商未果，徐群诉至本院。本案在审理过程中，本院于2015年1月15日进行现场勘验，发现该房一楼外墙体墙砖不统一，有换过痕迹；负一层至顶层均有维修痕迹，负一层有新增的抽水泵。庭审时，徐群提供其2014年12月30日与保利公司工作人员杨祺的电话录音，因此证明保利公司对房屋在维修和整改中，其中有徐群认可的“那我第一次验房的时候，写给你的单子，有很多问题，不能收房，他们有没有针对性地修”内容。保利公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。保利公司还提供于2012年12月28日和2013年4月25日给徐群寄发的收房通知和催收房通知书。
一审另查明，保利公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示同地段、同小区毛坯房类型房租为32元/平方/月。
上述事实，有双方商品房预售合同，验收时房屋存在质量问题的照片，现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。本案徐群已经履行了付款义务，保利公司则应当于2012年12月31日前向徐群交付该商品房。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但徐群在收房时即发现存在质量问题，保利公司也对房屋进行了维修和整改。整改后于2013年4月25日向徐群发出催收房通知书，徐群认为房屋依然存在质量问题未收房。对此一审法院认为，徐群在第一次收房验房时发现质量问题有权拒收，保利公司进行维修和整改至2013年4月25日止，此段时间保利公司应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。保利公司提出违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，一审法院认为，徐群支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，从公平的角度出发，一审法院酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，即保利公司应给付徐群违约金116703元（471.59平方米×116天×64元／30天）。至于2013年4月25日之后，徐群认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，不予支持。如果此后因维修整改导致徐群不能实际使用房屋，可以另案以房屋存在质量问题主张其损失。需要指出的是，保利公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、江苏保利宁远房地产开发有限公司自判决生效之日起10日内支付给徐群违约金116703元。二、驳回徐群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34038元，由徐群负担4038元，江苏保利宁远房地产开发有限公司负担30000元。
二审中，徐群提供一份催收房通知书，证明保利公司到2015年2月10日才向徐群发送催收房通知书。保利公司质证认为，这又一次催告徐群的通知书，2013年4月已向徐群发过一次。本院二审经审理查明的事实与一审一致。
二审期间，双方争议焦点为：1.保利公司是否存在逾期交房行为；2.如存在上述行为，保利公司应如何承担违约责任。
本院认为，徐群与保利公司签订的《保利紫晶山项目商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但徐群在收房时即发现存在质量问题，之后保利公司对房屋存在质量问题的部位进行维修和整改，直至2013年4月25日才向徐群发出收房通知，因此此段时间保利公司属于延迟交房，按照约定应当承担迟延交房的违约责任。上诉人保利公司认为其不构成逾期交房，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，双方在《保利紫晶山项目商品房预售合同》中约定了违约金标准，但保利公司认为该标准过高而申请适当减少，一审参照已查明的租金标准对违约金进行调整，酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，并无不当。上诉人徐群对一审查明的租金标准有异议，但并未提供相反证据，本院对其提出的异议不予采纳。
同时，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案现有证据能够证明，涉案房屋确实存在一定要维修的质量问题致使徐群的居住需求和感受受到影响，保利公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护保利公司自身的品牌形象。
徐群上诉称，一审法院缩短了保利地产公司的催告交房期限，与事实不符。对此本院认为，徐群拒收房屋后保利地产公司已对房屋进行了维修并于2013年4月25日又通知徐群收房，即使房屋此时仍存在一些质量问题，已可以通过维修整改解决，由此发生的费用相比别墅价值而言，成本较小，徐群仍以此拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，本院不予支持。如果此后因维修整改导致徐群不能实际使用房屋，可以另案主张损失。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34038元，由上诉人徐群负担4038元，上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一六年九月十四日
书记员 王慧