江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱桂民初字第00786号
原告江苏安泰物业管理有限公司，住所地盱眙县维桥乡工业集中区。
法定代表人方友志，该公司总经理。
委托代理人高建亚，该公司综合部经理。
被告宋恩金。
原告江苏安泰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称安泰物业公司）与被告宋恩金物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员张秀楷适用小额诉讼程序分别于2015年11月30日和12月12日公开开庭进行了审理，原告安泰物业公司的法定代表人方友志及委托代理人高建亚、被告宋恩金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安泰物业公司诉称：原告系被告所住盱眙县盱城镇惠源居花苑小区物业管理公司，与小区业主委员会签有物业服务合同，被告系该小区1幢1单元101室业主，欠原告2010年4月19日至2015年12月18日期间的物业费及其它应摊费用计4586.11元（物业管理费2376.60元，生活垃圾费544元，共摊水电200元，滞纳金1433.51元），经多次催要，拒不缴纳，请求法院依法判令被告给付欠交的物业费、其它应摊费用及滞纳金4586.11元。
被告宋恩金辩称：自己虽然是惠源居花苑小区业主，但与原告没有签订物业服务合同，没有交纳物业费用的义务，不存在违约问题。自己在购房后有两年时间没有居住。原告提供的费用明细中生活垃圾费和水电共摊属于重复收费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：盱眙县盱城镇惠源居花苑小区系淮安市龙兴房地产开发有限公司建设，其中1幢1单元101室建筑面积116.48平方米。2007年9月18日，案外人王东、高芳就该房屋与淮安市龙兴房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（2008年10月23日登记），2007年10月9日，王东与建设单位依法选定的杭州余杭兴龙物业管理有限公司盱眙分公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利义务、服务内容、服务质量要求、物业费缴纳标准、时间、逾期缴纳的违约责任等。因杭州余杭兴龙物业管理有限公司盱眙分公司合同于2010年3月31日期满，2010年3月26日淮安市兴龙房地产开发有限公司（甲方）与安泰物业公司（乙方）签订了《惠源居花苑物业服务合同》，合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择“包干制”，收费标准为多层住宅0.30元／月.平方米；生活垃圾外运费8元／月／户；公用水电费按实单独列帐，按户合理分摊，按月公示。第七条约定，业主应于收房之日起预交纳一年物业服务费用。第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之五的标准向乙方加收滞纳金。第三十一条约定，本合同期限自2010年4月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订首个物业服务合同之日止。
惠源居花苑小区业主委员会成立后，作为甲方于2012年12月18日与安泰物业公司（乙方）签订了新的《惠源居花苑物业服务合同》，合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费具体标准为：物业管理公共服务费多层住宅0.30元／月.平方米；公用水电费100元／户（按实分摊）；生活垃圾外运费8元／月／户；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应及时履行交纳义务。第十八条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应向乙方支付违约金。第二十一条约定，本合同期限自2012年12月18日起至2014年12月17日止。第二十四条约定，物业买受人签订物业买卖合同，即为接受本合同内容的承诺。该合同期满后，双方又于2014年12月28日续签了合同，续签的合同除合同截止日期为2015年12月31日外，其它内容无变更。
另查明，案外人王东、高芳已于2010年4月19日将盱眙县盱城镇惠源居花苑小区1幢1单元101室出售给被告宋恩金。
上述事实，有原、被告当庭陈述、杭州余杭兴龙物业管理有限公司盱眙分公司与王东签订的《前期�业管理服务协议》、淮安市兴龙房地产开发有限公司与安泰物业公司签订的《惠源居花苑物业服务合同》、惠源居花苑小区业主委员与安泰物业公司签订的两份《惠源居花苑物业服务合同》、房屋买卖合同、房屋登记簿等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告宋恩金在惠源居花苑小区成立业主委员会前，虽然未与原告签订前期物业管理服务合同，但其所购房屋的前任业主王东已经通过与杭州余杭兴龙物业管理有限公司盱眙分公司签订的《前期物业管理服务协议》，为所购房屋设定了由业主交纳前期物业管理费用的义务，作为房屋的买受人，如无法定事由和特别约定，应当对所购房屋的权利义务概括承受。被告宋恩金以自己未与原告安泰物业公司签订前期物业服务合同为由拒绝交纳前期物业管理费用，以及以未实际居住为由拒绝交纳此后的物业管理费用，均没有法律依据，本院不予支持。被告宋恩金辩称原告提供的费用明细中生活垃圾费和水电共摊属于重复收费，没有事实依据，本院不予采信。被告宋恩金拒不交纳物业管理服务费用构成违约，应当承担违约责任。原告安泰物业公司要求被告交纳欠交的物业管理服务费、生活垃圾外运费、共摊水电费及滞纳金符合法律规定，本院予以支持。但其要求上述费用支付到2015年12月18日，因本案庭审时尚未到该期日，其要求没有法律依据，鉴于双方讼争费用发生日期为2010年4月19日，目前物业管理服务合同尚在履行中，结合日常交易习惯，本院酌情决定本案解决讼争的截止日为2015年11月18日，共67个月，此后的费用原告可另行主张。据此，被告宋恩金应向原告安泰物业公司支付2010年4月19日至2015年11月18日欠交的物业管理费2314.24元（0.3元／月.平方米＊116.48平方米＊67个月），垃圾外运费536元（8元／月.户＊67个月），共摊水电费200元。关于滞纳金计算标准，应根据合同约定分段计算，其中2010年4月19日至2012年12月17日，合同约定每日为5%过高，原告主动调整为每日万分之五，符合法律规定，本院予以确认。2012年12月18日至2015年11月18日的滞纳金，因合同对物业管理费只约定了按年交纳，并未约定具体交纳时间，故应推定年度物业管理费逾期起算时间为下一交费年度第一天；同时合同对滞纳金计算标准约定不明，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十�条第二款第一项的规定，本院酌情决定按照年6%（月千分之五）的标准计算。据此，被告宋恩金应支付的滞纳金数额为：1、2010年4月19日至2011年4月18日的物业管理费（0.3＊116.48＊12）＊拖欠的时间（2040天）＊0.0005=427.71元；2、2011年4月19日至2012年4月18日的物业管理费（0.3＊116.48＊12）＊拖欠时间（1675天）＊0.0005=351.18元；3、2012年4月19日至2012年12月18日的物业管理费（0.3＊116.48＊8）＊拖欠时间（1310天）＊0.0005=183.10元；4、2012年12月19日至2013年12月18日的物业管理费（0.3＊116.48＊12）＊拖欠时间（23个月）＊0.005=48.22元；5、2013年12月19日至2014年12月18日的物业管理费（0.3＊116.48＊12）＊拖欠时间（11个月）＊0.005=23.06元；2014年12月19日至2015年11月18日的物业管理费虽应交纳，但根据合同条文尚未逾期。以上滞纳金合计为1033.27元。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告宋恩金于本判决书送达之日起十五日内，给付原告江苏安泰物业管理有限公司2010年4月19日至2015年11月18日期间的物业管理服务费2314.24元，垃圾外运费536元，共摊水电费200元，滞纳金1033.27元，共4083.51元；
二、驳回原告江苏安泰物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告江苏安泰物业有限公司负担5元，被告宋恩金负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 张秀楷
二〇一五年十二月十二日
书记员 周 波
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主代表大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。