江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏中民终字第05074号
上诉人（原审原告）：王秀英。
委托诉讼代理人：吴保华、胡垠，江苏众谊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钱文明。
委托诉讼代理人：徐健、申冰，江苏海联海律师事务所律师。
上诉人王秀英因与被上诉人钱文明排除妨碍纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆周民初字第0109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王秀英上诉请求：撤销原判，诉讼费由钱文明承担。事实和理由：1、2010年2月24日刘召军与王秀英签订协议书约定，刘召军可享有100平方米安置房，但诉争的黄浦家园7号楼603室建筑总面积193.43平方米，不可能是协议中的100平方米安置房；2、刘召军与钱文明签订协议时没有取得房屋所有权，也没有合法占有房屋的证据；3、原审认定钱文明系善意第三人没有法律依据。
钱文明辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
王秀英向一审法院起诉请求：钱文明将昆山市周市镇黄浦家园7号楼603室、603室阁楼及昆山市周市镇黄浦家园7号楼020室车库腾退并返还，钱文明自2015年1月1日起按照每月2000元赔偿房屋租金损失，直至将上述房屋返还之日止，诉讼费由钱文明承担。
一审法院认定事实：1990年3月9日，刘小弟与徐金荣签订卖房协议书，由徐金荣出资10000元购买刘小弟位于昆山市周市镇珠泾村四组的七路头瓦房四间、灶间一间。1991年11月，该七路头瓦房四间农村平房（建筑面积121.6平方米）的房产所有人登记在购买人徐金荣的女婿姚品元名下，后姚品元于1996年5月31日屋与汤建明（王秀英丈夫）签订买房合同书，汤建明出资12500元购买并取得该房屋。1998年12月31日，该农村房屋的集体土地使用证（即宅基地证）登记在珠泾村村民刘召军名下。2010年初该房屋遇动迁，王秀英（乙方）以被拆迁人名义于2010年2月24日与昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司（甲方，下称拆迁公司）签订周市镇房屋拆迁补偿安置协议书一份，明确昆山市周市镇珠泾村四组房屋所有权人为王秀英，房屋建筑面积441.55平方米（其中主房301.59平方米，辅房139.96平方米），房屋安置地点为黄浦小区新村，甲方应补偿乙方被拆迁房屋补偿金255089元、住宅区位补偿金210000元，合计465089元及动迁奖励、过渡费支付标准和安置房屋以竣工实测结果进行结算等事项，但未明确安置房屋的具体楼号和安置时间。2010年2月24日同日，在昆山市周市镇珠泾村村民委员会见证下，刘召军与王秀英签订协议书一份，双方约定房屋拆迁区位价210000元及房屋基本重置价、装修及动迁奖金归王秀英所得；刘召军可享有100平方米安置房（其中包括自行车车库1只）等拿房时，房款由王秀英支付结算，交房款跟刘召军无关；双方办理房屋权证，相关费用各自负责，王秀英在房产权过户时需配合刘召军办理房屋权证相关手续等事项。该协议书由刘召军与王秀英签名确认，并加盖昆山市周市镇珠泾村村民委员会公章。2010年6月3日，王秀英丈夫汤建明代王秀英与拆迁公司签订动迁户（增宅户）安置房订购合同，安置昆山市周市镇黄浦家园3号楼（施工编号3号楼，公安编号实际为7号楼）603室（建筑面积98.92平方米）、603室阁楼（建筑面积76.86平方米）房屋一套及20号自行车车库（建筑面积为17.65平方米）一间，同时由汤建明签字从拆迁公司处领取该安置房屋及车库的交房通知单。之后，汤建明又于2011年10月18日代王秀英签订安置房订购合同，安置黄浦家园36号楼303室（建筑面积81.65平方米）房屋一套及7号自行车车库（建筑面积15.34平方米）一间；王秀英于2012年6月6日签订安置房订购合同，安置黄浦家园24号楼605室（建筑面积80.72平方米）、阁楼（建筑面积63.41平方米）房屋一套及31号自行车车库（建筑面积为14.12平方米）一间；王秀英于2014年12月18日签订安置房订购合同，安置黄浦花园15号楼201室（建筑面积131.38平方米、60.32平方米、30.76平方米）房屋一套及1号自行车车库（建筑面积为22.22平方米）一间。上述四套动迁房屋均已安置，其中涉案房屋昆山市周市镇黄浦家园7号楼603室，603室阁楼及020室车库的房产权证所有人、土地使用证使用人于2014年1月登记在王秀英名下。现王秀英主张2014年12月底发现涉案房屋被钱文明占用后报警，并诉至法院要求钱文明迁让。
另查明：王秀英与汤建明于2011年11月22日登记离婚，离婚协议中明确昆山市周市镇商品房归女方所有（房子没拿到），王秀英与汤建明又于2013年12月20日达成书面财产约定，二人协商确认上述四套动迁房归王秀英单独所有。
再查明：2010年3月31日，刘召军与钱文明签订协议书一份，约定刘召军将拆迁所分得的黄浦家园8号楼603室面积98.92平方米加上阁楼76.86平方米连同20号自行车库以48万元卖给钱文明；钱文明一次性支付45万元，余款3万元在钱文明拿到房产证再支付；刘召军将集体土地证以及与王秀英房屋拆迁协议书作为法律凭证，今后的一切后果与钱文明无关等内容。该协议由刘召军及其妻子顾婷和钱文明签字确认，协议签订当日钱文明一次性支付45万元购房款并由刘召军出具收条。2010年6月，钱文明从刘召军处取得涉案房屋钥匙并装修使用至今，该房屋物业登记、有线电视登记业主均为钱文明。刘召军于2012年8月23日死亡。现钱文明认为房屋已符合办理过户条件，为此将王秀英和刘召军的法定继承人母亲龚小妹、妻子顾婷、女儿刘雨蒙另行诉至法院，该案已由原审法院一并处理。两案审理期间，钱文明提供的2010年2月24日补偿安置协议中乙方签字处另有刘召军签名，王秀英提供的补偿安置协议中无刘召军签名，后钱文明确认王秀英提供的补偿安置协议的真实性。另，拆迁公司于2015年2月28日出具情况说明，证明黄浦家园施工8号楼603室、公安编号8号楼603室均为珠泾村6组陶根元所有；另王秀英所安置的房屋，以动迁合同的主房面积为标准安置，其共安置四套房屋；未单独安置给刘召军动迁房或增宅房。2015年3月2日昆山市周市镇珠泾村村民委员会出具情况说明，证明在2010年刘召军老宅基地房屋动迁，因汤建明在东方村已申请增宅房，故该房屋的宅基地属刘召军所有及对2010年2月24日刘召军与王秀英签订协议过程进行了说明。本案庭审中，王秀英主张2010年至2014年期间均在天津陪儿子读书并打工，昆山有事才回来，包括动迁办要签合同时也会回来，直到2014年12月底回来才发现涉案房屋被人占用后报警，故起诉要求钱文明迁让房屋，同时确认曾到物业公司查询房屋钥匙交接手续，其他房屋均有交接手续，但无涉案房屋钥匙的交付签字明细。钱文明陈述王秀英一方直至2014年才电话联系，之前王秀英从未向其主张过房屋。
上述事实，有离婚协议、财产约定、房屋拆迁补偿安置协议、房产证及土地证、安置房订购合同、报警记录及卖房协议书、买房合同书等房屋买卖相关协议、付款凭证和本案庭审笔录、当事人陈述等予以证实，原审法院予以认定。
一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护，但当事人对自己提出的主张应提供证据予以证实。本案王秀英主张的房屋系王秀英签订拆迁协议后安置，现已登记在其名下，但争议焦点在于该房屋和钱文明与刘召军所签订的房屋买卖协议中标的房屋是否系同一房屋。根据双方提供的证据，涉案房屋系王秀英向他人买受农村老房因拆迁安置而形成，因当时该农村老房宅基地使用人为刘召军，故在村委会调解下，2010年2月24日王秀英与刘召军签订协议确认刘召军可享有100平方米安置房（包括自行车车库），该协议虽未明确具体房屋指向，但根据拆迁公司书面确认的“未单独安置给刘召军动迁房或增宅房”等证据，并结合协议整体内容，该协议已清晰表达出由王秀英作为被拆迁人出面签订拆迁协议后取得的安置房中刘召军可享有100平方米份额的意思表示。刘召军在房屋未实际安置取得前，便与钱文明签订买卖协议出卖房屋，该缔约行为不当，且引发后续引起众多问题，但据此不能否认钱文明作为善意第三人签订协议、支付房款并在之后主张房屋相关权利的效力，二人协议中黄浦家园8号楼603室的房屋实际为他人房屋，但房屋面积及20号自行车库等相关细节均与涉案房屋一致，且刘召军在协议中已明确“将集体土地证以及与王秀英房屋拆迁协议书作为法律凭证”，故比较王秀英拆迁安置四套房屋的楼号、面积及车库等因素，结合现有证据可以认定协议中的黄浦家园8号楼603室及20号自行车库实际为涉案房屋黄浦家园7号楼603室及20号自行车库。
至于王秀英陈述2010年至2014年期间均在天津陪儿子读书并打工，直至2014年底才主张房屋权利，但现有证据已证实2010年6月3日王秀英丈夫汤建明从拆迁公司领取了交房通知单，事后虽未找到房屋钥匙给付手续，但该交房通知单系动迁安置房交付的直接凭证，可证明当时涉案房屋已实际交付给王秀英，而钱文明陈述房屋钥匙系刘召军给付，二者相互印证了刘召军可享有100平方米安置房及车库的事实。王秀英虽主张多年在外地未发现房屋被他人占用，但其陈述中也表示昆山有事包括动迁办要签合同时也会回来，而另外三套安置房安置时间分别在2011年、2012年和2014年，涉案房屋也在2014年1月正式办理房产登记手续，但王秀英直到2014年底才报警开始主张房屋权利，而涉案房屋自2010年6月由钱文明取得钥匙后进行装修并一直使用至今，故王秀英陈述多年来未发现房屋被人占用的主张明显与常理不符。现涉案房屋虽已登记在王秀英名下，具有物权公示效力，但根据本案的实际情况和现有证据，结合动迁安置房需根据拆迁协议登记在被拆迁人名下的情况，原审法院认定涉案房屋实际权利人并非王秀英。至于王秀英主张刘召军应另外享有100平方米安置房且与本案涉案房屋无关的事实，现无相关证据予以证实，故不予支持。
综上，因当事人及有关单位未严谨、准确行使民事行为，造成在安置及买卖、转让房屋过程中出现问题，由此引起纠纷。根据现有证据及相关事实，涉案房屋昆山市周市镇黄浦家园7号楼603室、603室阁楼房屋一套及昆山市周市镇黄浦家园7号楼020室车库应认定系钱文明与刘召军签订的房屋买卖协议中所涉房屋，故王秀英要求钱文明迁出房屋并支付相关损失的诉请，原审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回王秀英要求钱文明将昆山市周市镇黄浦家园7号楼603室、603室阁楼及昆山市周市镇黄浦家园7号楼020室车库腾退并返还给的诉讼请求。二、驳回王秀英要求钱文明自2015年1月1日起至将上述房屋返还之日止按照每月2000元赔偿房屋租金损失的诉讼请求。案件受理费130元，由王秀英负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，首先，2010年2月24日，刘召军与王秀英在昆山市周市镇珠泾村村民委员会见证下签订的协议书系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该协议约定“刘召军可享有100平方米安置房（其中包括自行车车库1只）等拿房时，房款由王秀英支付结算，交房款跟刘召军无关。”之后，王秀英通过拆迁安置取得包括案涉之昆山市周市镇黄浦家园7号楼603室（建筑面积98.92平方米）、603室阁楼（建筑面积76.86平方米）房屋一套及20号自行车车库（建筑面积为17.65平方米）在内的四套房屋。2010年3月31日，刘召军与钱文明签订协议，约定刘召军将拆迁所分得的黄浦家园8号楼603室面积98.92平方米加上阁楼76.86平方米连同20号自行车库以48万元卖给钱文明。根据上述事实可以认定，刘召军在王秀英取得的安置房中可享有100平方米面积及车库份额，并且刘召军已将涉案房屋卖给钱文明；其次，2010年3月31日，刘召军与钱文明签订的协议书内容不违反国家法律法规的禁止性规定，亦为合法有效。结合钱文明已按约支付大部分房款以及自2010年6月，钱文明取得钥匙后进行装修并一直使用涉案房屋至今，但王秀英直到2014年底才开始主张房屋权利等一系列事实，可以证明钱文明系通过合法途径取得案涉房屋权利。因此，虽然目前该房屋产权登记在王秀英名下，但要求钱文明迁出房屋并支付相关损失没有事实和法律依据，如认为其权利受损，应通过其他方式向侵权人进行主张。
综上所述，上诉人王秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人王秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 吴茂程