重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第05387号
原告谢家田，男，汉族，住重庆市开县。
委托代理人邱绪金，重庆弘全律师事务所律师（特别授权）。
被告邓兴琼，女，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人董姚，重庆渝万律师事务所律师。
委托代理人郭亮，重庆渝万律师事务所律师。
原告谢家田与被告邓兴琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，由审判员张文勇独任审判，于2015年6月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢家田的委托代理人邱绪金，被告邓兴琼及其委托代理人董姚、郭亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢家田诉称，2014年2月12日，原、被告签订《购房合同》，约定原告将位于万州党校门市以206.28万元的价格出售给被告，签订合同时支付186.28万元，余款20万元在房产证办理当日支付。2014年5月21日，诉争房屋的房产证已办理到被告名下，原告多次要求被告支付购房余款20万元，被告均以各种理由拒绝。原告为了维护合法权益，提起诉讼请求判令：1、被告立即支付原告购房余款20万元；2、被告向原告支付违约金309420.00元，即按合同总金额206.28万元的百分之十五计算；3、诉讼费由被告承担；
被告邓兴琼辩称，被告从2003年开始就租用原告的房屋，被告一直都是如期支付租金，没有拖欠过。由于被告已经装修了诉争房屋，原告先承诺以60万元的价格出卖给被告，之后要求涨价到200多万，被告迫于无奈，只好签订合同购买此房。被告在办理房产证时联系过原告，要求原告支付相关税费，但原告让被告先垫付，被告支付了相关税费后才办理了房产证。被告支付1862800.00元的大部分购房款后，一直无法联系原告支付余款20万元，原告明显不诚信，有意让被告陷入违约的情形，如被告构成违约，请求法院对违约金予以调整，被告同意支付余款20万元。
经审理查明，2013年11月5日，原告谢家田（乙方）与重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司（甲方）签订《党校门面结算协议》，协议约定如下主要内容：1、乙方将99年11月购买甲方门面4间，测绘面积250.04平方米，共计总价1625260.00元。乙方已付款1071900.00元；2、甲方同意协助乙方在今年（2013年）12月30日前办理房权过户手续，否则直接办给乙方；3、剩余两个门面产权证面积：9号门面85.95㎡，11号门面39.07㎡，10、12号门面已办理过户给乙方。2014年2月12日，原告谢家田（甲方）与被告邓兴琼（乙方）签订《购房合同》，合同约定如下主要内容：1、甲方将位于万州区门市出卖给乙方，面积85.95㎡，单价24000元／㎡，总价款2062800.00元（大写：贰佰零陆万贰仟捌佰元整），（房地产权证）面积大于或小于85.95㎡，由甲乙双方按照24000元／㎡互补差额；2、付款方式分两次付清，第一次在签订合同当日付1862800.00元（大写：壹佰捌拾陆万贰仟捌佰元整），第二次在交该房产证时当日付余款20.00万元（大写贰拾万元整）；3、房产证办理：因该房产向重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司购买，甲方尚没办理《房地产权证》，由甲方出具委托书给乙方，由乙方与重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司完善购房的相关法律手续，将该房产的《房地产权证》办给乙方，（房地产权证）办后由重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司交甲方，然后甲方交给乙方，甲方应配合乙方做好相关联系和沟通工作；4、本房产买卖所涉税费由甲方负责，乙方不负任何费用；5、交房时间：该房现由乙方租用，从签订合同当日由乙方自动接房；6、如乙方违约，按照本合同总额的15%支付违约金。如造成守约方损失的，违约方应赔偿守约方的损失。2014年2月13日，被告向原告支付首次购房款1862800.00元。
2014年5月19日，原告邓兴琼向重庆市万州区地税局缴纳孙家书房上街18号房屋的契税7735.5元。2014年5月20日，原告邓兴琼向重庆市万州区土地勘察测绘队缴纳勘探测绘服务费73元。同日，原告邓兴琼向重庆市万州区国土资源局缴纳相关费用420元。2014年6月4日，原告邓兴琼向重庆市万州区房地产管理局分别缴纳转让手续费2578.50元、非住宅房屋所有权登记费550元。同日，重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司向重庆市万州区房地产管理局缴纳转让手续费2578.50元。诉争房屋的产权于2014年5月21日过户到原告邓兴琼名下（产权证号301房地证2014字第11634号，坐落于万州区，房屋建筑面积85.95㎡），原告领取了该房屋的房产证。2014年7月15日，原告将诉争房屋设定抵押，抵押权人重庆农村商业银行股份有限公司万州支行，抵押金额770000元，抵押期限2014年7月3日至2017年7月2日。2014年农历腊月，原告到被告催收购房余款20万元，但原告未支付。
上述事实，有原、被告提供的身份证、购房合同、党校门面结算协议、收条、房产证、档案查询信息告知书、发票联、收据、完税证明等证据及当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2014年2月12日签订的《购房合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违法法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，诉争房屋的产权已于2014年5月21日过户到原告邓兴琼名下，按照双方合同约定，被告应于2014年5月21日当日将余款20万元支付给原告，并且被告经原告催收后仍未支付，故被告未如期支付余款构成违约，应当承担违约责任。原告据此要求被告支付余款20万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，按照双方合同约定，被告违约后须按合同总额15%的标准向原告支付违约金。双方约定的合同总价款为206.28万元，被告在合同签订次日就已支付房款186.28万元，被告履行了大部分付款义务，故被告在违约后按照合同总额15%的标准向原告支付违约金，对被告而言是显失公平。此外，原告也未向本院提供证据证实因被告的违约行为给原告造成了实际损失，并且被告也以原告违约金主张过高为由，请求人民法院对违约金进行调整。因此，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情调整为以余款20万元为基数从2014年5月22日起至该余款20万元付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告邓兴琼于本判决生效之日起七日内向原告谢家田支付购房余款20万元；
二、被告邓兴琼于本判决生效之日起七日内向原告谢家田支付违约金（以20万元为基数从2014年5月22日起至该余款20万元付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
三、驳回原告谢家田的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8894元，减半收取4447元，由原告谢家田负担3000元，被告邓兴琼负担1447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张文勇
二〇一五年七月八日
书记员 聂登超