广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3334号上诉人（原审被告）：段园园，女，1956年2月26日出生，香港永久性居民。委托代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州百润物业有限公司，住所地。法定代表人：陈可，该公司总经理。委托代理人：徐孟强，广东厚载律师事务所律师。上诉人段园园与被上诉人广州百润物业有限公司（以下简称百润物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：段园园是广州市白云区云景路祥云街8号2A房（下称“涉案房屋”）的产权人，房屋建筑面积为109.96平方米。广州百润物业有限公司是具备二级物业管理资质的企业法人。2005年10月17日，百润物业公司（乙方）与广州市云景花园业主委员会（甲方）签订《云景花园物业管理服务合同》，约定甲方将云景花园委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为贰年，住宅：多层无电梯0.75元／月·平方米，多层有电梯0.9元／月·平方米，高层有电梯1.4元／月·平方米，并对双方在委托管理事项、物业管理服务质量及物业管理服务费用等方面的权利义务进行了约定。合同签订后，百润物业公司对云景花园提供物业管理服务。2008年2月3日，双方签订《广州市云景花园物业服务委托合同》，约定甲方将云景花园委托于乙方提供物业服务；委托管理期限为三年，自2007年10月18日之日起至2010年10月17日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方应按照合同附件一《云景花园物业服务标准》约定，进行管理和实现目标管理，具体约定见《云景花园物业服务标准》；本物业的管理服务费（1）住宅：收费标准详见附件二；（2）车位管理费为100元／月·个；（3）商业和写字楼、厂房部分服务费标准详见附件二，以上收费标准自2007年8月1日起执行；业主或物业使用人应于每月5日前向乙方缴交当月物业管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及相关水电费用的，从逾期之日起每日按欠交金额的千分之一向乙方交纳滞纳金，以及乙方为追讨该款项而发生的额外行政、诉讼费用等等。合同附件一：云景花园物业管理服务标准，对综合管理服务、房屋管理、共用设施维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六方面进行了详细约定；附件二：云景花园物业管理楼盘名称及服务费收费标准，其中祥云阁每月每平方米0.75元。2013年，百润物业公司（乙方）与广州市云景花园第三届业主委员会（甲方）签订《广州市云景花园物业服务管理合同》，委托事宜与前述两份合同一致。委托期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月30日止；物业服务费（1）住宅：多层无电梯0.75元／月·平方米，多层有电梯0.9元／月·平方米，高层有电梯1.4元／月·平方米，车位管理费100元／月·个，商业和写字楼、厂房部分管理费标准，由乙方与该部分物业业主和使用人按照原有收费标准协商确定，以上收费标准自2012年11月1日起执行；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交纳管理费的千分之一交纳滞纳金；乙方须更新全部监控系统，乙方应在2013年12月31日前完成云景花园监控设施的全部更新建设并在验收合格后投入使用，以做到小区治安监控全覆盖；乙方应对小区实行封闭式管理，小区封闭管理的具体实施方案作为本合同附件（包括更换各苑区进出道闸、全部刷卡进出等），乙方应在2013年6月30日前按约定完成；小区门禁对讲系统（不包括业主屋内客户端部分）合同期内维修、保养由乙方负责正常使用；等等。百润物业公司一直为云景花园提供物业服务至今。百润物业公司于2013年02月27日向原审法院提起诉讼请求：1、段园园清偿拖欠百润物业公司从2008年8月起至2013年1月止的物业管理费4455元，并支付滞纳金（从逾期之日起，按照欠费金额的千分之一每日计至全部款项清偿之日止）；2、段园园向百润物业公司支付查册费40元；3、段园园承担案件的诉讼费。在本案一审审理过程中，百润物业公司、段园园双方均确认物业管理费收费标准为0.75元／月／平方米。对2008年的物业管理合同与2013年物业管理合同的衔接问题百润物业公司陈述，因第二届业委会终止而第三届业委会未立即成立，故存在空档期，但期间百润物业公司一直为小区提供物业服务，第三届业委会成立百润物业公司即与其签订物业管理合同，基于合同上已有双方加盖公章确认，故落款时间只写“2013年”，而无具体的日期。对百润物业公司物业管理资质问题百润物业公司陈述，百润物业公司已提供资质证书，虽然该资质证书已于2009年过期，但根据建设部的相关规定，物业管理资质已无需年检，百润物业公司亦正在更换新的资质证书。对段园园提出涉案小区管理存在安保、卫生等方面瑕疵和百润物业公司曾恶意对涉案房屋进行停电的问题百润物业公司陈述，公司有安排专门的保安进行巡逻，也安装了摄像头，其已尽到了相应的管理责任，公司亦从未对任何业主实行过恶意断电的行为。对无向百润物业公司交纳2008年8月至2013年1月物业管理费的问题段园园陈述，基于百润物业公司管理瑕疵导致其2007年家中被盗损失财物，百润物业公司前两任法定代表人和涉案房屋所在片区经理曾口头承诺免收物业管理费，故段园园无交纳2008年8月至2013年1月期间的物业管理费。为此，段园园向法院申请向广州市公安局白云区分局京溪派出所调取2007年至2011年间涉案房屋被盗的报警记录，经原审法院向京溪派出所调取部分笔录显示涉案房屋确曾有被盗的情况。百润物业公司对上述询问笔录表示即使涉案房屋曾发生被盗的情况，其损失应该向犯罪嫌疑人主张，根据笔录显示段园园曾与装修公司结怨，才导致家中屡次被盗，且百润物业公司的相关负责人亦没有承诺过因涉案房屋被盗而扣减或免除段园园物业管理费的事实。另，百润物业公司为案件诉讼查询段园园房屋产权情况支出查册费40元。以上事实，有房地产权登记簿查册表、生效判决书、物业服务合同、报警回执、公安询问笔录、发票及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：百润物业公司与广州市云景花园业主委员会、第三届业委会签订的《云景花园物业管理服务合同》、《广州市云景花园物业服务委托合同》、《广州市云景花园物业服务管理合同》，并实际提供了物业管理服务，故百润物业公司对涉案房屋的物业管理服务行为合法有效，对作为涉案房屋小区的业主有约束力。百润物业公司提供了相应的物业服务，段园园作为小区业主应依约支付物业管理费。根据合同约定，业主或物业使用人应于每月5日前向百润物业公司缴交当月物业管理费。百润物业公司于2013年2月27日向原审法院提起诉讼，由于百润物业公司在举证期限内无提供证据证明其曾向段园园主张过2008年8月至2013年1月的物业管理费，故百润物业公司主张的2008年8月至2011年2月26日的物业管理费超过两年的诉讼时效，不予支持。百润物业公司要求段园园支付2011年2月27日至2013年1月物业管理费的主张合理合法，予以支持。经核算，2011年2月27日至2013年1月的物业管理费为1902.3元（以段园园房屋建筑面积109.96平方米，按0.75元／月／平方米计）。关于段园园抗辩百润物业公司曾口头承诺因段园园家中财物被盗而免收物业管理费的意见。首先，段园园无证据证实百润物业公司曾有这样的承诺。其次，百润物业公司提供物业服务，是持续、多方面的，段园园不能因此而一直拒不支付物业管理费。再次，对于段园园家中被盗造成的损失，段园园可通过其他途径向百润物业公司主张赔偿。段园园亦未在一审中就赔偿问题提出反诉，且已在公安部门立案侦查，故原审法院对赔偿问题不予直接调处。据此，段园园的上述抗辩缺乏理据，不予采纳。对段园园提出百润物业公司物业管理资质已过期的问题，因段园园没有充分证据证实百润物业公司执业证已被吊销或相关管理部门已经明确作出其丧失相关资质的决定，故不予采纳。由于段园园拖欠物业管理费是因百润物业公司管理存在瑕疵而导致其家中被盗。根据向京溪派出所调取的部分询问笔录显示，涉案房屋确实存在被盗的情况，无论涉案房屋基于何种理由被盗窃，作为物业管理公司的百润物业公司均有对小区所在业主在小区内的人身、财产安全尽到谨慎管理的义务，现涉案房屋发生被盗，表明百润物业公司在管理上存在一定的过失，据此，百润物业公司要求段园园支付欠缴物业管理费滞纳金的主张欠理，不予支持。百润物业公司作为物业服务公司，应不断提高物业服务质量，积极加强与业主的沟通和协作，共同努力创造和谐社区。百润物业公司支付的房屋产权查册费，属于诉讼必要支出，现百润物业公司要求段园园承担该费用合理，予以支持。据此，原审法院根据《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年6月19日作出判决：一、判决生效之日起五日内，段园园向广州百润物业有限公司交纳自2011年2月27日至2013年1月的物业管理费1902.3元和查册费40元；二、驳回广州百润物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由段园园负担。判后，段园园不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实有误且违反常理常情常法及判例。1、一审判决认定“百润物业公司在管理上存在一定的过失”，同时又认定“被上诉人提供物业服务，是持续、多方面的，段园园不能因此一直拒不支付物业管理费”相互矛盾，是错误的。2007年2月12日至2011年7月24日，涉案房屋被人多次入户盗窃，百润物业公司对此负有不可推卸的责任”。2、百润物业公司的前后两任法定代表人及其片区经理的口头承诺合情合理合法，是真实有效的。事经数年，百润物业公司迟迟没有向段园园追缴物业管理费，有违常情、常理、常法。3、百润物业公司依法应承担“其执业证没有被吊销或相关管理部门没有明确作出其丧失相关资质的决定”的举证责任。但是，一审法院却错误地分配了前述举证责任给段园园。4、一审判决判令“段园园交纳案件查册费40元给百润物业公司”没有任何法律依据。二、一审判决适用法律不当。段园园在本案一审诉讼期间所举证据合情合理合法且确实充分。根据本案事实及证据，一审判决显属适用法律错误。请求：1、维持原审判决第二项。2、撤销一审判决第一项。3、驳回百润物业公司一审的全部诉讼请求。4、百润物业公司承担本案一、二审的诉讼受理费。被上诉人百润物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。经审理查明：双方对原审查明事实均无异议，本院予以确认。另查明，段园园在二审过程中确认该小区一直由百润物业公司进行物业管理，中间没有更换过物业管理公司。本案二审过程中，百润物业公司提交了资质证书，拟证明公司具有物业管理资质。段园园质证认为：该资质证书出具的时间是2014年8月6日，证书没有溯及力，故百润物业公司无经营资质，不能证明其在主张的物管费时间中收取我方的物管费。本院认为：百润物业公司依据与广州市云景花园业委会签订的《云景花园物业管理服务合同》、《广州市云景花园物业服务委托合同》、《广州市云景花园物业服务管理合同》，对云景花园提供了物业管理服务，故段园园作为小区业主，有按时缴交物业管理费的义务。原审法院依据审理查明的事实及诉讼时效，判决段园园缴纳2011年2月27日至2013年1月的物业管理费并无不当。段园园上诉称，百润物业公司的前后两任法定代表人及片区经理口头承诺免交物业管理费，但并没有提供证据证实。针对段园园提出的房屋曾多次被盗的事实，原审法院亦据此免除了欠缴物业管理费的滞纳金，故段园园要求不交物业管理费无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于查册费的问题，由于本案诉讼系段园园不缴交物业管理费所产生，故原审法院认定该查册费用属于诉讼必要支出，要求段园园负担亦无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由。本判决为终审判决。