广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1011号
上诉人（一审被告）：冯秀贞。
上诉人（一审被告）：凌敏。
冯秀贞、凌敏共同的委托代理人：王清水，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李锋。
被上诉人（一审原告）：罗剑云。
李锋、罗剑云共同的委托代理人：覃升锋，广西金和泰律师事务所律师。
李锋、罗剑云共同的委托代理人：周妃，广西金和泰律师事务所实习律师。
上诉人冯秀贞、凌敏因与被上诉人李锋、罗剑云房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人凌敏及其与上诉人冯秀贞共同的委托代理人王清水，被上诉人李锋、罗剑云共同的委托代理人覃升锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年6月6日，李锋、罗剑云（承租方、乙方）与冯秀贞（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，内容为：甲方出租给乙方的房屋座落在南宁市建政东路长堽村6号，该房屋为十层楼，一楼为铺面，有停车位，楼层走道为甲乙双方共同享有使用权，第二层至第九层楼共四十八间房及一楼铺面（面积约为四十五平方米）出租给乙方；租期从2012年8月1日起至2017年7月31日止共五年，甲方应于2012年7月1日前将该房屋交付乙方使用，租赁期满，甲方有权收回房屋，从交房之日起算，甲方给乙方30天的缓冲期，缓冲期后开始算房租；合同押金60000元，乙方在租期不得用押金抵消房屋租金，合同期满押金由甲方无息返还给乙方，如果乙方无故退出，甲方不退押金，租金按季度交纳，首年每季度为79500元，从第二年起每年租金按上年租金总额的1%增加，乙方应在租金到期前的15天内付清下季度租金；乙方中途不得以任何理由退租，则甲方有权利向乙方追偿，赔偿方式为乙方所交押金、剩余租金及房屋内所增添的设施归甲方所有；租赁期内乙方有权将该房屋转租给租户，甲方擅自提前收回该房屋或由于甲方原因导致乙方终止租赁的，乙方有权向甲方追偿，赔偿方式为甲方向乙方双倍赔付押金、退回剩余租金并按原价赔偿房屋内所增添的设施；租期内乙方所承租房屋的水电等因实际使用而发生的费用由乙方承担，并按单如期支付；乙方需按期交清房屋租金和各项费用，如逾期30天未能交清，甲方有权终止合同并没收押金；首年电梯所产生的任何费用由甲方负责，第二年开始至合同期满由乙方负责电梯所产生的任何费用；乙方承担甲方一定额度的水电使用费；补充条款：经过双方协商一致，本项目实际交房日为2012年7月13日，租赁期从2012年8月13日至2017年8月12日止。2012年6月8日、6月28日、11月13日、2013年2月7日、5月13日、8月13日，案外人罗伟泰、梁艳姣分别代李锋、罗剑云向冯秀贞交纳了押金60000元及自2012年8月13日起至2013年11月12日止共5个季度的租金。
2013年10月31日，凌敏向李锋出具一份《收条》，其上载明收到李锋交来的南宁市建政东路长堽村6号房押金21000元。对该《收条》，双方一致认可系双方协商后同意从李锋、罗剑云签订租赁合同时支付的60000元押金中扣除21000元作为冯秀贞之后退还转租户押金之用。
2014年1月，李锋、罗剑云诉至法院，请求依法判令：一、解除李锋、罗剑云与冯秀贞房屋租赁合同；二、冯秀贞、凌敏退还剩余押金38613元（从押金60000元中扣除租客押金21000元、水费387元）；三、冯秀贞、凌敏退还多收电费142.4元；四、冯秀贞、凌敏退还多收租金10706元（80295元÷3个月×12天÷30天，即2013年11月1日至2013年11月12日共计12天的租金）；五、本案全部诉讼费由冯秀贞、凌敏承担。
根据双方提交的电费清单所载，电费应付总额为47423.04元（2012年9月至2013年11月的电费清单上所载电费分别为2012年8月3日至9月3日2421.43元、2012年9月3日至11月7日7050.56元、2012年11月7日至2013年1月8日8678.69元、2013年1月8日至3月7日5314.22元、2013年3月7日至5月7日6128.2元、2013年5月7日至7月8日6269.98元、2013年7月8日至9月9日6913元、2013年9月9日至11月6日5930.56元，合计48706.64元（违约金起算日期分别为2012年8月26日、9月26日、11月26日、2013年1月26日、3月26日、5月26日、7月26日、9月26日、11月26日），再扣除2012年8月3日至8月12日电费781元（10天÷31天×2421.43元）、2013年11月2日至11月6日电费502.6元（5天÷59天×5930.56元）］。
在庭审中，双方一致确认：李锋、罗剑云向冯秀贞交纳涉案房屋的租金至2013年11月12日；租赁期间的水费半年一收，李锋、罗剑云最后一次交纳水费是在2013年10月10日，之后从2013年10月11日至合同解除之日即2013年11月1日李锋、罗剑云尚欠冯秀贞水费387元，该款应于2014年4月10日支付；李锋、罗剑云应向冯秀贞支付2012年8月13日至2013年11月1日的电费，李锋、罗剑云已付电费总额为49123.3元（分别于2012年8月16日支付620.5元、2012年9月18日支付2421元、2012年11月14日支付7050元、2013年1月24日支付8679元、2013年3月20日支付6756元、2013年5月23日支付7591.7元、2013年7月25日支付7577元、2013年9月25日支付8428.1元，前述款项均系存入凌敏的个人账户）；本案《房屋租赁合同》已于2013年11月1日经双方协商一致解除，涉案房屋内及物品等已于2013年11月3日验收完毕，李锋、罗剑云已于验收之日将房屋交还给冯秀贞。对本案租赁合同的效力，经法院依法释明李锋、罗剑云的主张可能与法院认定不一致，李锋、罗剑云仍坚持诉讼请求不变更，由法院据实裁判。对于李锋、罗剑云租赁期间应付电费标准，李锋、罗剑云主张应以供电局出具的电费清单上所载数额为准，冯秀贞对此持有异议，辩称双方口头约定用电度数以电费清单上所载用电数为准、0.85元每度，李锋、罗剑云在签订合同后也已经按照上述标准支付了5、6次电费而未提出异议，但无书面证据证实，李锋、罗剑云对该口头约定的存在亦不予认可。关于本案租赁合同解除的原因，李锋、罗剑云主张系因冯秀贞方面干预经营、涉案房屋涉及不合理及电梯管理问题，且多收取了电费，故李锋、罗剑云与冯秀贞进行协商，在双方初步同意由冯秀贞、凌敏直接向李锋、罗剑云的次承租人收取电梯维护费后，冯秀贞、凌敏还要求其支付电梯的电费，故李锋、罗剑云就与冯秀贞、凌敏协商解除合同，双方于2013年11月1日经协商一致解除合同；冯秀贞则辩称在双方初步同意由冯秀贞直接向李锋、罗剑云的次承租人收取电梯维护费之后几天李锋、罗剑云又反悔，并称不租了，冯秀贞也同意了，之后双方协商一致于2013年11月1日解除合同。关于电梯费用的承担，冯秀贞陈述称电梯费用包括电梯维护及年审两项费用，根据合同约定第一年的电梯维护费用由其承担，从第二年之后的电梯维护及年审费用由李锋、罗剑云承担，电梯维护费从2013年10月23日开始起算，冯秀贞承担2013年10月23日至2014年10月22日的电梯维护费用，从2014年10月23日之后的电梯费用由李锋、罗剑云承担，年审费用从2014年10月23日开始产生；对于冯秀贞前述关于电梯维护费的承担时间的陈述，李锋、罗剑云予以认可。另，李锋、罗剑云主张其不存在装修损失，故在本案中不向冯秀贞、凌敏提起装修赔偿诉讼请求，并当庭要求撤回其关于解除与冯秀贞之间房屋租赁合同的诉讼请求。
一审法院另查明：冯秀贞系座落南宁市郊区津头乡长堽村一队（地号：A×，房产证号：南郊津桂房证字第×号）房屋的所有权人，该房屋共2层、6间房，建筑面积为234.5平方米，共有人系凌东海、共有份额为二分之一，凌东海于2010年7月19日死亡。冯秀贞与凌东海育有凌敏、凌俐两子。2014年5月4日、6月16日、2015年3月9日，南宁市青秀区建政街道办事处长堽村民委员会分别出具了《证明》两份、《房屋产权人证明》各一份，内容为：冯秀贞在南宁市建政东路长堽村6号建有私宅一栋十层，房屋产权属于冯秀贞所有，地号A×，土地使用证号南集建［93］字第×号，门牌号码为南宁市青秀区建政东路长堽村×号；该村二组村民冯秀贞与凌东海是夫妻关系，儿子凌敏、凌俐。除前述房产证上所载房屋部分外，本案租赁合同项下所载其他部分的房屋还未办理有房产证或规划许可证等合法建筑手续。在案件审理过程中，双方均一致主张不要求冯秀贞与凌东海的儿子凌俐及凌东海的其他法定继承人参加诉讼，亦不对前述案外人提起诉讼请求，凌俐亦不要求作为本案当事人参加诉讼或提起诉讼请求。
一审法院经审理认为：一、关于本案《房屋租赁合同》效力的认定问题。李锋、罗剑云与冯秀贞在协商一致的基础上自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其关于南郊津桂房证字第×号房屋所有权证项下所载二层房屋（6间房、建筑面积为234.5平方米）部分的合同内容未悖法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于前述房产证项下所载房屋以外的房屋部分的合同内容，因冯秀贞在一审法庭辩论终结前尚未取得前述房屋部分的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，故应认定该部分合同内容为无效，而合同有效部分因双方均一致确认已于2013年11月1日经双方协商一致而解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对此予以确认。李锋、罗剑云当庭要求撤回其关于解除与冯秀贞之间房屋租赁合同的诉讼请求，属于当事人处分自己的合法权益，予以准许。二、关于冯秀贞是否应向李锋、罗剑云退还押金、租金及电费的问题。冯秀贞、凌敏辩称李锋、罗剑云未依约履行完租赁合同且没有按期支付2013年9月-10月的电费、没有支付电梯维护费，构成违约，故不应向其退还押金、租金及电费，且双方口头约定按0.85元／度支付电费，但根据本案查明事实，李锋、罗剑云已按期足额向冯秀贞支付了2012年7月13日至2013年11月12日期间的租金及占用费，同时于2012年8月16日至2013年9月25日按期超额支付了租赁期间的电费，而尚欠的水费387元应于2014年4月10日支付，亦即租赁期间李锋、罗剑云并未逾期交纳水费，至于电梯维护费，双方一致确认冯秀贞承担2013年10月23日至2014年10月22日的电梯维护费用，从2014年10月23日之后的电梯费用由李锋、罗剑云承担，年审费用从2014年10月23日开始产生，亦即至本案租赁合同解除之日止，并未产生电梯相关费用，同时冯秀贞对其关于双方达成按0.85元／度支付电费的口头约定亦无书面证据证实，故对其前述关于李锋、罗剑云存在违约之抗辩，因缺乏充分的事实依据，不予采信，应认定李锋、罗剑云在本案《房屋租赁合同》履行过程中依约履行了其合同义务，且双方系协商一致解除合同有效部分，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条之规定，在扣除双方均认可的作为冯秀贞之后退还转租户押金之用的21000元及尚欠水费387元后，冯秀贞应向李锋、罗剑云退还押金38613元（60000元-21000元-387元）及李锋、罗剑云将涉案房屋交还给冯秀贞次日即2013年11月4日至2013年11月12日期间的租金（占用费）8029.5元（80295元÷3个月×9天÷30天），超出部分的租金（占用费），因缺乏事实和法律依据，不予支持。冯秀贞应向李锋、罗剑云退还的多收电费数额为1700.26（49123.3元-47423.04元），李锋、罗剑云仅主张退还142.4元，属于当事人处分自己的合法权益，予以支持。三、关于凌敏是否应对上述债务承担连带责任的问题。案外人凌东海系南郊津桂房证字第×号房屋所有权证项下所载房屋的共有人，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，凌敏作为凌东海的法定继承人，应在其对凌东海的遗产继承范围内承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，判决：一、冯秀贞应向李锋、罗剑云退还押金38613元；二、冯秀贞应向李锋、罗剑云退还多收电费142.4元；三、冯秀贞应向李锋、罗剑云退还2013年11月4日至2013年11月12日期间的租金（占用费）8029.5元；四、上述判决第一至三项的债务，凌敏应在其对南郊津桂房证字第×号房屋所有权证项下所载房屋的共有人凌东海的遗产继承范围内承担连带任。本案受理费529元，由冯秀贞、凌敏负担。
上诉人冯秀贞、凌敏不服一审判决上诉称：一、一审认定事实不当，判决错误。1、被上诉人在租赁期间延迟支付水电费，无故拖欠电梯等相关费用，构成违约。被上诉人为了逃避违约责任，在2013年10月下旬后以各种理由试图单方解除租赁合同，直至其自行搬出租赁房屋。上诉人与被上诉人从未协商一致解除租赁合同。2、一审以上诉人凌敏向被上诉人李锋出具的《收条》内容为依据，认定上诉人同意从被上诉人签订租赁合同时支付的押金中扣除部分作为上诉人之后退还转租户押金之用，明显缺少事实依据。3、—审法院认定电梯维护费从2014年10月23日之后由被上诉人承担，明显与双方签订的租赁合同关于电梯费用承担的相关约定以及电梯实际产生的费用相悖，应予以纠正。4、一审认定被上诉人尚欠上诉人水费387元应于2014年4月10日支付错误，而是应于2013年11月1日向上诉人支付。由于被上诉人以上逾期支付水费、拖欠电梯等相关费用的违约行为，上诉人有权没收被上诉人交纳的押金、剩余租金等。三、一审判令上诉人凌敏承担连带责任适用法律依据。上诉人凌敏既不是本案签订租赁合同的相对方，也不是该合同的实际履行人。上诉人凌敏只是房屋共有人凌东海的法定继承人，上诉人凌敏无需承担连带责任。综上，一审认定事实错误，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李锋、罗剑云共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
当事人争议的焦点是：涉案合同的效力如何认定？如果合同有效，解除时间如何认定？被上诉人李锋、罗剑云是否存在违约？应否承担违约责任？上诉人凌敏是否是本案适格被告？应否承担本案责任？
在二审庭审中，冯秀贞、凌敏为证明其主张，向本院补充提交以下证据：证据1、2012年6月2日货物清单，证明电梯产生维护费用的时间。证据2、李锋于2013年11月13日发给上诉人的合同解除协议电子邮件，证明截止2013年11月13日双方尚未达成一致解除合同。
李锋、罗剑云对以上证据质证意见是：证据1不属于新证据，对该证据所证明的内容的真实性有异议，因为冯秀贞在一审已经提交了电梯安装时间，即2013年11月23日才安装电梯。证据2不属于新证据，该证据是复印什，对真实性无法核实。对证明的内容有异议，一审庭审中，双方确认涉案合同已于2013年11月1日协商一致解除，涉案房屋及屋内物品等已于2013年11月3日验收完毕，并在验收之日将房屋交还给冯秀贞。
对冯秀贞、凌敏提交的证据，本院综合认证如下：对证据1，因无其他证据印证，李锋和罗剑云亦不认可，故本院不予确认；对证据2，冯秀贞、凌敏没有提交原件，李锋、罗剑云又否认真实性，故本院依法不予采信。
在二审庭审中，冯秀贞、凌敏对一审查明“再扣除2012年8月3日至8月12日电费781元（10天÷31天×2421.43元）、2013年11月2日至11月6日电费502.6元（5天÷59天×5930.56元）］。”的事实提出异议，认为不应该扣除2012年8月3日至8月12日产生的电费，因为2012年7月13日已经将租赁房屋交给了李锋和罗剑云。2013年11月2日至11月6日的电费也不应该扣除，因为合同也没有解除。对“租赁期间的水费半年一收”提出异议，认为不存在水费半年一收的事实。对“该款应于2014年4月10日支付”提出异议，认为应该是2013年11月4日支付。对“李锋、罗剑云应向冯秀贞支付2012年8月13日至2013年11月1日的电费”提出异议，认为应该支付到2013年11月6日。对“本案《房屋租赁合同》已于2013年11月1日经双方协商一致解除”提出异议，认为双方从来没有在这个时间协商解除一致。对“电梯维护费从2013年10月23日开始起算”提出异议，认为应从2013年8月13日开始计算电梯维护费。经本院二审核实，冯秀贞、凌敏上述异议理由不能成立，一审判决对上述事实的认定情况属实，本院依法予以确认。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
二审另查明：2014年4月24日的一审庭审笔录记载：冯秀贞、凌敏辩称：“经双方协商，房屋租赁合同已经于2013年11月1日解除，屋内的物品设施等已经验收完毕，李锋、罗剑云已经于2013年11月1日办理好退房手续，把房屋交还冯秀贞。”、“至2013年11月1日合同解除，李锋、罗剑云按期付清了前述期间的租金及水费。”、“对于李锋、罗剑云提交的收条，其中21000元押金的性质同意李锋、罗剑云的意见，即2013年11月1日解除合同后，仍有转租户退还押金，故双方协商冯秀贞同意从签订合同时支付的60000元押金中扣除21000元押金作为冯秀贞之后退还转租户的押金。”。2015年3月6日的一审质证笔录中记载：“租金向我（冯秀贞）支付至2013年11月12日，水费半年一收，李锋、罗剑云尚欠387元。”、“我方（冯秀贞）已收到李锋、罗剑云支付的电费数额为49123.3元。”、“电梯维护保养费从2013年10月23日开始起算，冯秀贞方承担2013年10月23日至2014年10月22日的电梯维护保养费用，从2014年10月23日之后的电梯费用由李锋、罗剑云承担，电梯年审费用从2014年10月23日开始产生。”
本院认为：2012年6月6日，李锋和罗剑云与冯秀贞签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋，对该事实，双方均无异议，本院予以确认。
关于涉案《房屋租赁合同》效力如何认定的问题。李锋、罗剑云与冯秀贞签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其关于涉案房屋所有权证项下所载二层房屋（6间房、建筑面积为234.5平方米）部分的合同内容，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋房产证项下所载房屋以外的房屋部分的合同内容，因冯秀贞在一审法庭辩论终结前尚未取得前述房屋部分的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审认定该部分合同内容无效依法有据，本院予以维持。对合同有效部分，根据庭审记裁，双方均一致确认已于2013年11月1日协商一致而解除，一审予以确认并无不当，本院予以维持。
关于李锋、罗剑云是否存在违约、应否承担违约责任的问题。冯秀贞主张李锋、罗剑云未按期向冯秀贞支付电费、水电、电梯维护费，构成违约，应承担违约责任。根据查明的事实，李锋、罗剑云在履行合同期间，已按期足额向冯秀贞支付了2012年7月13日至2013年11月12日期间的租金及电费。至本案租赁合同解除之日，并未产生电梯相关费用，水费亦未到交纳时间，故一审对冯秀贞主张李锋、罗剑云存在违约之抗辩，不予采信并无不当，本院予以维持。李锋、罗剑云依约履行合同义务，且双方协商一致解除合同有效部分，在扣除双方均认可的作为退还转租户押金之用及尚欠水费后，冯秀贞应向李锋、罗剑云退还押金、合同解除后的房屋占用费、多收的电费。一审根据查明的事实，计算冯秀贞应向李锋、罗剑云退还的相关数额即押金38613元、房屋占用费8029.5元、电费142.4元正确，本院予以维持。
关于凌敏是否本案适格被告及应否承担本案责任的问题。本案为租赁合同纠纷，根据合同相对性，李锋、罗剑云要求凌敏承担本案责任，依法无据。一审根据物权法，判令凌敏在继承遗产范围内承担连带责任不当，本院予以纠正。
综上，一审判决认定租赁事实基本清楚，处理恰当，应予维持。但判令凌敏承担责任不当，本院依法予以纠正。冯秀贞、凌敏上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第778号民事判决主文第一项、第二项、第三项；
二、撤销广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第778号民事判决主文第四项；
三、驳回被上诉人李锋、罗剑对上诉人凌敏的诉讼请求。
二审案件受理费529元，由上诉人冯秀贞负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 农虹菲
审判员 高翔宇
审判员 刘 萌
二〇一五年十一月十六日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。