浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0523民初170号
原告：肖洪流，男，1969年8月21日出生，汉族，住安吉县。
原告：华祥珍，女，1969年7月8日出生，汉族，住安吉县。
两原告共同委托诉讼代理人：娄慧斐，浙江浦源律师事务所律师。
被告：安吉兴光房地产开发有限公司，住所地安吉县递铺镇天目路133号，统一社会信用代码913305236878576599。
法定代表人：王海良。
原告肖洪流、华祥珍与被告安吉兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王洪波独任审理，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告华祥珍及两原告的共同委托诉讼代理人娄慧斐，被告兴光公司的法定代表人王海良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖洪流、华祥珍向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋产权证书；2.被告支付原告逾期办证违约金128394元（自2014年10月31日起计算至2017年1月1日，此后按每日万分之二的标准计算至产权证书交付原告时止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月10日，原被告签署《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的阳光华苑2幢营01-1和01-2号房产，房屋总价款为810570元，被告应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给被告使用，并承诺在交付之日起60日内为原告办理房屋产权证。现原告已于2013年6月30日前支付完全部购房款，但被告至今仍未为原告办理房屋产权证，原告遂诉至本院要求判准其诉请。
被告兴光公�辩称，1.2013年6月21日，原告向被告购买房屋并签订了房屋买卖合同，合同签订后，原告支付了部分购房款。此后，原告提出双方重新签订商品房买卖合同，被告同意并于2016年9月10日重新签订商品房买卖合同。2015年2月28日，被告按约交付商品房，原告收到房屋后使用至今。当被告替案涉商品房办理房屋产权登记手续时，绍兴市越城区人民法院查封了案涉房产，原告遂向越城区人民法院提出来执行异议之诉，最终，越城区人民法院判决原告的执行异议成立，解除了上述房产的查封。房产解封之后，被告作为房产销售方已履行了办理商品房转移登记手续的前置事项，且原告已于2016年10月自行缴交了案涉房产的物业维修基金，原告可随时自行办理商品房转移登记手续，但原告因个人原因至今未办理房屋产权转移登记手续。故案涉房产至今未办理产权转移登记系越城区法院的错误查封及原告的自身原因，被告不存在任何的过错和违约行为，无需承担任何的违约责任，故请求法院驳回原告的诉请。2.根据商品房买卖合同第16条之约定，被告已经履行了关于产权登记的相应义务，若原告要求被告办理商品房转移登记，则须由原告另行委托被告办理，现原告至今未就上述事项委托被告办理，被告无需承担违约责任。即使被告应承担违约责任，原告主张的违约金标准亦过高，应按基准利率计算违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的商品房买卖合同（四份）、购房款收据及银行汇款凭证、交房费用收据、（2015）紹越执异字第68号执行裁定书、（2016）浙0602民初634号民事判决书的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：
2013年6月21日，两原告通过安吉县住房和城乡建设局房地产管理科的网站对网上楼盘与被告签订了合同编号为20130600534的《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容如下：二原告购买被告开发的阳光华苑2幢营01-1、01-2号营业房，总价81万元，二原告于合同签订之日起10日内付清购房款。被告应当在2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用。被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或《土地使用权证明》。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于交付之日起60日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能在上述约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起30日内，被告交付权属�书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，若原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。若原告不退房，被告自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，二原告于2013年6月10日支付定金30万元，于2013年6月29日支付购房款19万元，于2013年6月30日以转账到王明银行卡的形式支付购房款113万元。2014年5月，被告对其开发的阳光华苑房产可办理合同备案。2014年11月17日，案涉房产的用水户名登记上册，户名为原告。2015年2月28日，原告与安吉鸿立物业管理有限公司订立业主入住合约。2015年3月10日，绍兴市越城�人民法院查封了案涉房产。2015年4月3日，原告支付被告交房费用7万元。2015年4月15日，案涉房产的供电开户，户名为原告。2015年7月9日，被告办理了案涉商品房的所有权初始登记，2015年9月1日，被告办理了土地使用权初始登记。2016年7月28日，绍兴市越城区人民法院做出（2016）浙0602民初634号民事判决书，判决不得执行案涉房产并解除对该房产的财产保全措施。2016年9月10日，原被告重新签订了商品房买卖合同，内容与此前签订的商品房买卖合同基本一致。但原告购买的案涉房屋至今未办理不动产登记证书，原告遂诉至本院。
本院认为，本案争议焦点是被告是否构成逾期办理房产的权属证书。原告主张，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，被告应于2015年3月31日前办理好土地、房屋权属证书，即转移登记证书，交付给原告。现截至被告�诉时仍未向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，已构成违约，应按合同的约定标准支付违约金。被告抗辩，在被告给原告办理产权转移登记时，绍兴市越城区人民法院查封了案涉房产，后通过诉讼该法院解除了对案涉房产的查封，此时被告已履行了办理产权转移登记的前置手续，原告可自行办理，且原告从未委托被告为其办理产权登记手续，故案涉房产至今未办理不动产登记证书系绍兴市越城区人民法院的错误查封和原告自身原因，被告不存在任何过错和违约行为。本院分析认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该法条的规定，对案涉的《商品房买卖合同》第十六条的理解，应结合该条第一款的约定，其第二款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应当理解为初始登记证书。至于该款中“交付给买受人”的约定，并非无任何意义，若是买受人自行办理商品房转移登记的情况下，是需要出卖人将前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的。因此，第十六条仅是对办理初始登记的期限进行了约定，并未对转移登记期限作出明确约定。同时，第十六条亦明确约定了“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，被告虽抗辩委托办理产权转移登记均需另行出具委托书，但其庭后未按法庭要求提供其他已售房产的单独授权委托书，故本院对该抗辩不予采信。
在商品房买卖合同中，有关逾期办证，的确存在初始登记和转移登记两种情形的逾期办证，但对买受人而言，初始登记证书何时办出对其没有实质意义，买受人真正关心的是房产何�登记至其名下，即转移登记证书何时取得。众所周知，商品房买卖关系中的出卖人与买受人签订的《买卖合同》无一例外均为房产商提供的格式合同，出卖人往往利用自己的优势地位在《买卖合同》中仅约定初始登记期限，却对买受人有实际意义的转移登记时限不作约定，这有违合同法的公平原则和诚实信用原则。
当事人在《商品房买卖合同》中对转移登记办理期限没有约定的，是否意味着在买受人委托出卖人办理商品房转移登记的情况下，出卖人可以不受任何限制？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）�品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该法条中的“房屋权属证书”，显然是指转移登记证书。2016年7月28日，绍兴市越城区人民法院做出的（2016）浙0602民初634号民事判决书认定2015年2月28日为案涉房产的交付时间，原被告均无异议，本院对该交付时间予以认定。被告抗辩原被告已于2016年9月10日重新签订了商品房买卖合同，此时销售的案涉房产已是现房，应根据该份合同计算逾期办证的违约金。本院分析认为，被告庭审时陈述，根据相关法律规定，商品房买卖合同应在签订后一个月内到相关部门备案，因原告在被告处购买的共四处房产（含案涉房产，共签订了四份购房合同）的房款未全部付清，故其暂未将2013年6月21日签订的商品房买卖合同到相关部门备案。故根据被告陈述，原被告于2016年9月10日重新签订商品房买卖合同主要系配合相关职能部门的备案规定，且原告已按前一份合同的约定支付了全部购房款，故本院认定原被告应根据双方于2013年6月21日签订的商品房买卖合同履行相关的权利义务。故被告办理房屋所有权登记的期限最迟应在交房日期的三个月内即2015年5月28日前，超过该期限的，出卖人应当承担违约责任。至于被告抗辩案涉房产至今未办理产权转移登记手续系因为绍兴市越城区人民法院的错误查封，本院分析认为，原被告于2013年6月21日签订了商品房买卖合同，被告在2014年5月即可对其开发的阳光华苑房产办理合同备案，但直至2015年3月10日绍兴市越城区人民法院于查封案涉房产时仍未办理，故该查封行为系由被告的原因引起，因此造成的办证逾期损失亦应由被告承担。综上，本院认定本案的逾期办证期限从2015年5月28日起算至被告办理了不动产登记证时止。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的逾期办证行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告安吉兴光房地产开发有限公司为案涉房产办理不动产登记证书的诉请，本院予以支持。至于违约金的计算标准，原被告签订的《商品房买卖合同》第十六条，对初始登记权属证书的逾期交付约定了违约金计算标准，即逾期超过90日的按已交付房价款的日0.2‰计付。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现�告诉请的违约金未超过该标准，故本院参照合同约定的按已交付房价款的日万分之二的标准来计付逾期办证违约金，本院核定本案的逾期办证违约金为81万元×实际逾期天数×0.2‰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告安吉兴光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告肖洪流、华祥珍办理阳光华苑2幢营01-1、营01-2号房产的不动产登记证书；
二、被告安吉兴光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告肖洪流、华祥珍逾期办证违约金（按购房款81万元自2015年5月28日起按日万分之二计算至被告安吉兴光房地产开发有限公司办理出不动产登记证书之日止）。
本案案件受理费1435元（已减半），由原告肖洪流、华祥珍负担480元，由被告安吉兴光房地产开发有限公司负担955元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一七年八月十五日
书记员 阚晓景