广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2989号
上诉人（原审原告）：珠海永心物业代理有限公司，住所地：珠海市香洲兴业路52号45栋4号车库。
法定代表人：黄文成，总经理。
委托诉讼代理人：麦康杰，广东江林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周广彪，广东江林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：熊斌斌，女，1970年4月11日出生，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：黄志毅（夫妻），男，1969年9月30日出生，汉族，住珠海市香洲区。
上诉人珠海永心物业代理有限公司（以下简称永心公司）因与被上诉人熊斌斌居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
永心公司上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初第7308号民事判决；2、改判熊斌斌立即支付永心公司居间代理费合计人民币96000元（按约定房产交易价的3%计算）；3、本案全部诉讼费用由熊斌斌承担。事实与理由：原审法院认为涉案《看楼登记表》是永心公司为了重复使用而预先拟定，相关条款并未与对方协商，且条款内容仅对一方的违约责任作出规定，从而认定该条款无效，永心公司认为原审法院对上述事实认定明显错误，依法应予以纠正。永心公司与熊斌斌之间签订《看楼登记表》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律拘束力。熊斌斌作为具有完全民事行为能力的公民，完全清楚并理解《看楼登记表》第4条中双方约定的违约责任。既然熊斌斌同意在登记表上签字，足以证明其同意相应的条款，故双方存在协商过程，且登记表只有四项条款，不足半页纸张，相关条款简单明了，熊斌斌不可能不清楚相应的内容，故原审判决认定双方没有协商系事实认定错误。另外，《看楼登记表》第4条违约条款并没有加重对方责任或排除对方权利。原审法院对此条款理解完全错误，裁定该条款无效显然缺乏事实与法律依据，也明显违反民事行为中的诚实信用原则。反观本案，双方约定熊斌斌违约时向永心公司支付一定数额的违约金或赔偿经济损失完全符合法律规定，系双方意思自治的体现，并且，该违约条款的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”条款，其本意是为防止买方（熊斌斌）利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司私自联系卖家进行私自交易，或者无视中介公司的劳动与付出，从而使中介公司无法得到应得的佣金，若协议中没有违约条款，拿什么来保障永心公司等中介服务公司的合法权益。故，根据《合同法》第6条、第60条规定，双方应对有效合同按协议约定全面履行自己的义务，并且在行使权利、履行义务时，应当遵循诚实信用原则。同时，根据《合同法》第114条规定，双方可以约定熊斌斌违约时向永心公司支付一定数额的违约金。涉案登记表中的约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，也并不违背公平合理的缔约原则，应认定有效。根据该条约定，衡量买方（熊斌斌）是否“跳单”违约的关键，是看买方（熊斌斌）是否利用了永心公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，熊斌斌恰恰是通过永心公司而获得涉案房屋出售信息，利用该信息私下向业主购买涉案房屋，故熊斌斌违反诚实信用原则，明显构成违约，应按约定向永心公司支付违约金。综上所述，恳请二审法院在查明客观事实的基础上依法作出公正判决，以纠正原审法院的错误判决，同时维护永心公司的合法权益。
熊斌斌辩称，一、熊斌斌和永心公司之间不存在实质上双方签订具有法律效力的协议约定。永心公司在起诉时所提供的《看楼登记表》是孤立的一张重复使用的看楼登记表，在没有经过双方协商签订，证明事实的情况下是不能成立的，同时也是不具备法律效力的。并且永心公司提供虚假房源、有意隐瞒房屋存在抵押等信息。事实经过：5月11日熊斌斌通过永心物业看房，负责人黄文成要求看房前必须在这份看楼登记表上先签名，当时熊斌斌不愿意签，因为上面写着很不合理的违约霸王条款，后来黄文成一再解释说这看楼登记表没有法律效力，只能证明工作人员带你来看过房而已，而且当时《看楼登记表》上的第1和第2条是空白。看完房后两天永心公司才向熊斌斌报的房价和中介费都远远高于市场价格，黄文成说还可以再谈谈，房价他再跟业主沟通下，熊斌斌也跟黄文成说业主张老板是熊斌斌哥哥的同学，看能否优惠些，两边一起讲讲价吧，黄文成也答应。熊斌斌的哥哥与业主沟通后发现房子是暂时不卖的，只出租的。后来黄文成又打电话来说价格方面还可以再谈谈，这时熊斌斌才被告知案涉房屋是正在抵押查封，目前是帮业主代理出租。熊斌斌后来发了短信给黄文成再次说明不要了，之后跟永心公司再也没有任联系过了。二、依据国家发改委等七部门发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》规定，中介机构不得为不符合交易条件的禁止交易的房屋提供中介服务，永心公司严重违反了相关规定，属于违法行为。三、依据《城市房地产中介服务管理规定》中第十四条的规定，永心公司没有尽到应尽的责任和义务，双方之间不存在需支付的居间代理费约定，并且提供的房屋信息也是不合法的，双方没有签订过任何具有法律效力的协议约定。四、案涉房屋解封是原业主朱敏和司机阿东负责，业主告知解封后没交给中介代理，也没有跟中介签过独家代理。最后过户交易手续是朱敏和熊斌斌双方共同办理的，与永心公司没有任何关系。现永心公司企图用这张通过有意隐瞒房屋存在抵押信息骗取客户签名的《看楼登记表》，向熊斌斌索取高昂中介服务费，涉嫌勒索、乱收费行为，房子查封期间骗客户看房签名就属于欺诈行为。综上所述，熊斌斌和永心公司之间不存在双方签订具有法律效力的协议约定，永心公司的起诉缺乏事实和法律依据，永心公司的从业行为没有遵守国家有关的法律、法规和政策，属于违法行为，故请求法院依法驳回永心公司的全部诉讼请求。
永心公司向一审法院起诉请求：1、依法判决熊斌斌立即按约定支付永心公司居间代理费合计人民币96000元（按房产交易价的3%计算）；2.判决熊斌斌承担本案的诉讼费用。
一审法院查明：2016年5月11日，熊斌斌需要购买银桦新村二手房。经永心公司工作人员介绍，熊斌斌获得银桦新村1×栋××××2204房出售信息。熊斌斌在永心公司提供的《永心物业代理有限公司看楼登记表》（以下简称《看楼登记表》）上签名，并填写联系电话。注表载明：1、楼盘名称：银行新村×1-××××2204；2、售价人民币320万元（实收）；3、客户确认该房屋出售信息、客户系经本公司告知并首次获悉；4、违约责任：本公司免费提供看房服务后，如客户欲购上述房产必须通过本公司交易，需支付总房价2%作为代理佣金，客户承诺不会私下通过自己、亲友或中介及其它第三方向业主购买上述房产，否则客户同意仍视同通过本公司居间促成该房买卖交易，视为客户违约，无异议支付上述总价百分之四。（包括业主方服务费）的费用，以现金方式一次性支付永心物业代理费。此后，永心公司工作人员带领熊斌斌两次察看了上述房屋。
同年6月9日，熊斌斌与上述房屋业主直接联系，对二手房买卖进行了协商，熊斌斌以人民币311万元购买了该房。永心公司遂以熊斌斌私下交易为由，要求熊斌斌支付违约金，故成讼。
一审法院认为，永心公司向熊斌斌提供购买房屋的信息，并为熊斌斌提供了看房服务。熊斌斌在永心公司提供的看楼登记表上签名，双方之间形成居间合同关系。该看楼登记表是永心公司为了重复使用而预先拟定，相关条款并没有与熊斌斌协商，且条款内容仅对一方的违约责任作出规定，违背公平合理的缔约原则，该违约条款应认定为无效条款。永心公司根据该违约条款要求熊斌斌支付违约金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。鉴于永心公司为熊斌斌购房提供了信息及协助看房活动，付出一定人力、物力，故熊斌斌应给予合理的报酬。一审法院酌定熊斌斌支付永心公司居间报酬为人民币5000元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：熊斌斌于判决生效之日起十日内向永心公司支付居间报酬人民币5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1100元，由永心公司负担900元，熊斌斌负担200元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，永心公司在二审期间认可在熊斌斌签署《看楼登记表》时，其没有与案涉房屋的业主签订委托出售合同，业主将钥匙放在其处并口头让其代卖。
本院认为，熊斌斌虽然在《看楼登记表》签名，但永心公司未能提供证据证明其与业主之间已经成立的委托出售关系且是独家代理，故《看楼登记表》中“如客户欲购买上述房产必须通过本公司交易……否则客户同意仍视同通过本公司居间促成该房屋买卖交易，视为客户违约，无异议支付上述总价百分之四的费用”缺乏生效的前提和基础，其要求熊斌斌按该内容支付居间代理费依据不足。本案中，永心公司为熊斌斌提供了看房服务，付出了一定的劳动，一审法院酌定熊斌斌应向永心公司支付居间报酬5000元较为合适，本院予以维持。综上所述，上诉人永心公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人珠海永心物业代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
审 判 员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 梁 暐