福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4333号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江景泉，男，1953年10月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：彭凯德、林涛，福建厦信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄金瑞，男，1966年2月23日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：黄伟，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人江景泉因与被上诉人庄金瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江景泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认江景泉与庄金瑞之间就厦门市海沧区海沧横街88号房屋的买卖合同关系无效；2.一、二审诉讼费均由庄金瑞负担。事实和理由：一、讼争房屋所使用的土地是原海沧大队（后为海沧村，如今为海沧社区居民委员会）的集体土地,一审判决对讼争房屋所使用土地的性质做出了完全错误的认定，导致对讼争契约的效力做出了错误的判决。1.1980年代，江景泉服务于海沧公社所辖的后井小学，江景泉的妻子许玉琴则担任海沧食品站会计。当时在海沧公社辖区内提供教育、医疗等公共服务的非农业户住房非常紧张，海沧公社为此特别依照国务院1982年颁布施行的《村镇建房用地管理条例》的有关规定，与下辖海沧大队协商将其集体土地中的闲置土地，即旧戏台所在地址，提供给非农业户申请建房使用。根据该《条例》第12条、第18条规定，集镇内的非农业户也可以依法申请建房用地，建房需要用地的，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照农村社员建房宅基地的审批制度进行。对此，海沧社区居民委员会可以开具《证明》证实讼争房屋的“建房用地是归属海沧村的土地”。2.当时，为解决自身的住房困难，江景泉一家、案外人肖秀玉、严荣平、陈志光等多户均提出了建房用地申请，并由其中四户（即包括讼争房屋，以及与讼争房屋毗邻的严荣平、严荣忠，以及陈志光厝）获得批准利用海沧大队旧戏台所在的地块建房，每户均获得批准使用50?60平方米的乡村建房用地。江景泉建房所使用的土地虽然原先是批准给肖秀玉使用的，但因肖秀玉在建房之前便发生工作调动，故该地块经乡政府分管土地审批的负责人批准改为由江景泉申请使用。这一事实已经得到1986年厦门市郊区人民法院（87)郊法海民字第10号《民事判决书》、厦门市中级人民法院（1987)厦中法民上字第114号《民事判决书》这2份生效判决文书的确认。该建房用地使用权的转让并非系江景泉与肖秀玉之间私下协商的转让，而是经土地管理机关批准的，所谓的“土地款156元”也并不是江景泉向肖秀玉购买土地的款项，而是江景泉直接缴纳给海沧大队的，且当时海沧大队还给江景泉开具了发票。3.获得建房用地批准后，江景泉于1986年6月3日经郊区城乡建设管理局批准，取得许字第016883号《乡村建房宅基地许可证》。房屋建成后，江景泉也及时向郊区城乡建设管理局申请办理房产登记，但该局未及时颁发登记证书。而在本案一审判决后，江景泉向当时同时获批的案外人严荣平（注：门牌号码为××，与本案讼争房屋毗邻)、严荣忠、陈志光等人了解方才得知，他们均已取得了《集体土地建设用地使用证》。江景泉认为：这些房屋与本案讼争房屋所使用的均是原海沧大队的旧戏台的地块，显然不可能其他土地均是集体土地，唯独江景泉所使用的这60平方米土地不是集体用地。故一审判决的判决存在对土地性质错误认定的事实，应当予以纠正。二、一审判决无视江景泉依法向海沧公社、海沧大队申请建房用地的各项申请资料，以及江景泉已经取得的《乡村建房宅基地许可证》等证据，反而仅依据海沧区2004年集体所有权界线调查成果对讼争房屋处地块的性质进行推测，更在推测过程中发生了严重逻辑错误，其认定讼争房屋所处地块并未在集体土地的范围之内是没有任何事实依据的。1.本案一审过程中，一审判决将角点坐标测量申请的举证责任分给江景泉，江景泉依照原审法院2016年1月29日发出的《通知书》提出来相关的申请。海沧国土分局竟然根据测量得出的角点坐标仍不能确定讼争房屋土地所有权性质。在此情况下，一审判决本应依照讼争房屋土地的来源、用地申请及审批文件、证书等原始证据，依法对土地所有权性质做出认定。但一审判决居然置原始证据于不顾，反而采用推测的方式来进行认定，完全是本末倒置。2.且不说海沧区2004年集体所有权界线调查成果并不是本案的证据之一，不能作为认定案件事实的依据。仅从厦门市国土资源与房产管理局海沧分局《关于（2015)海民初字第3858号函的复函》的原文——房屋角点坐标，比对海沧区2004年集体所有权界线调查成果，海沧横街88号土地房屋位置属所有权未定地。因此，无法确认该宗地的土地使用权性质——来看，该界线调查结果的只确定了界线内的土地是集体土地，并未将所有的集体土地全部调查清楚：否则便不可能存在“所有权未定”的情形。也就是说，集体所有权界线调查成果从逻辑学的归类来看，可以表述为“如果某块土地在集体所有权界线范围内,那么它属于集体土地性质”，即充分不必要条件；而一审判决却发生逻辑错误，将该界线调查成果理解为“只有某块土地在集体所有权界线范围内，它才属于集体土地性质”，即充分必要条件。正是因为发生了逻辑错误，一审判决对本案房屋所涉及的土地性质做出了错误的认定。三、讼争房屋的《乡村建房宅基地许可证》上已经明确注明严禁买卖、出租和违法转让建房用地，这一事实在一审第一次庭审时已经得到讼争双方的共同确认。一审判决却未据实对此作出认定，反而认定上诉人“没有证据证明讼争房屋存在不能流转”的情形。四、许玉琴作为讼争房屋的共有人之一，其是否在契约上签字，直接关系到江景泉所签订的契约是否存在无权处分的情形，原审法院对此未能依法进行调查，显然属于事实查明不清的情形。江景泉在一审3次开庭过程中均向原审法院提出契约中“知见人：许玉琴”的字样不是江景泉的配偶许玉琴所签，契约中的事项也没有得到江景泉配偶的同意，对此，庄金瑞在一审过程中也没有予以否认。可是，一审判决却在事实认定中认定“2005年4月28日……许玉琴作为知见人在契约上签字”，完全不顾客观事实。综上所述，讼争房屋所使用的地块系集体所有土地，这一事实不仅有土地归属的集体经济组织开具《证明》确认，还有江景泉申请建房用地的申请书、土地管理机关的审批、《乡村建房宅基地许可证》等土地使用权的直接凭证，以及人民法院的生效判决文书确认。一审判决却无视前述证据,无视国土资源局的认定结论,运用错误的逻辑推测得出“讼争房屋所处地块并未在集体所有土地的范围之内”错误结论。
庄金瑞答辩称，一、江景泉主张原海沧公社与海沧大队是根据《村镇建房用地管理条例》的规定，将讼争房产的用地审批给江景泉建房。对此，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局的《复函》已经明确，江景泉于1986年获批的建房用地是属于城镇居民建房用地，而非农村居民宅基地。《村镇建房用地管理条例》的规定仅适用于农村村庄和集镇，讼争房产的建房用地显然不可能是依据《村镇建房用地管理条例》进行审批。二、江景泉主张严荣平、严荣忠及陈志光所建房屋同样是占用旧戏台，并已经取得集体土地建设用地使用权证，对此江景泉应当举证证明。且假定江景泉所述属实，意味着严荣平、严荣忠及陈志光的建房用地均已在厦门市国土资源与房产管理局海沧分局登记为集体土地，那么讼争房产与以上三处房产毗邻，如果同为集体土地，应当也被厦门市国土资源与房产管理局海沧分局在所有权界线调查中进行登记，而不会回复为“所有权未定地”。三、江景泉主张应当以用地申请及审批文件认定土地性质，而根据一审法院向厦门市国土资源与房产管理局海沧分局调取的1986年建房用地申请书，江景泉和肖秀玉当时填写的地址均显示为“海沧居委会”，《基建房屋转让证明》上加盖的也是海沧居民委员会的印章。根据当时有效的《城市居民委员会组织条例》，居民委员会是在市辖区或不设区的市成立的群众自治性组织，申请人的身份信息和审批机构性质都表明，当时讼争房产的用地来源并非集体土地，而是全民所有制的土地，即国有土地。四、许玉琴的签字从《契约》订立的时候就存在，江景泉自房屋买卖合同成立以来从未对此提出异议，也没有在本案一审诉讼中提出过笔迹鉴定申请，其主张该签名并非许玉琴本人所签既不符合常理，也缺乏客观依据。另，讼争房产自2005年出售给庄金瑞占有、使用以来，许玉琴从未向庄金瑞主张过腾退或支付使用费，显然对于将房屋出售给庄金瑞是明知且认可的，江景泉以共有人未同意出售为由主张无权处分显然不能成立。综上，江景泉的上诉请求及所依据事由不能成立，应当予以驳回。
江景泉向一审判决起诉，请求判令：1.确认江景泉与庄金瑞之间就厦门市海沧区海沧横街88号房屋（以下简称讼争房屋）的买卖合同关系无效；2.双方依法相互返还，即庄金瑞向江景泉返还讼争房屋，江景泉向庄金瑞返还购房款12万元（人民币，币种下同）。
庄金瑞提出反诉,请求判令：1.确认庄金瑞与江景泉就讼争房屋所签订的《契约》有效；2.如庄金瑞与江景泉就讼争房屋所签订的《契约》被判决确认无效，江景泉应当返还庄金瑞购房款12万元，并按江景泉的过错程度赔偿庄金瑞损失38.4万元（损失的计算方法为讼争房屋现值扣除原购房款12万元后的增值部分的百分之八十，讼争房屋现值暂估60万）；3.本案诉讼费用、评估鉴定费用、保全费由江景泉承担。
一审判决认定事实：1983年12月16日，案外人肖秀玉申请在海沧横街旧戏台建造房屋，并经厦门市海沧人民公社管理委员会审批，申请书中载明肖秀玉地址系海沧公社海沧（大队）居民（生产队）横街（村）。1985年9月2日，肖秀玉因工作调动，不需要在此建造房屋，将位于海沧横街旧戏台的基建面积52平方米的“基建土地”向江景泉转让，“土地款”156元，厦门市海沧人民公社海沧居民管理委员会在肖秀玉与江景泉签订的《基建房屋转让证明》上盖章确认。1986年前后，江景泉在该地块建造了底层面积为60平方米的二层混石房屋，即讼争房屋，并填写了《乡村建房用地申请书》，申请书载明江景泉地址为厦门市郊区海沧乡海沧居委会，江景泉于1986年获取厦门市规划管理局按60平方米的审批，1986年6月，领取了户主姓名为江景泉的许字第016883号的《乡村建房宅基地许可证》，许可证中载明批准宅基地面积60平方米。1993年4月1日，厦门市粮食局向以江景泉为户主的一户颁发了《福建省市镇居民粮籍证》。1999年12月13日，江景泉一户的户口从海沧横街88号迁入海沧贞庵村岭上社。2003年3月5日，经厦门市土地房产管理局档案馆核查并出具一份《厦门市城镇居民家庭住房情况证明》，载明居民江景泉家庭成员和住房情况，户主江景泉工作单位系厦门海沧投资区贞庵小学，户口在贞庵村岭上社，妻子系许玉琴，还载明用途系住房货币化补贴。2005年4月28日，江景泉与庄金瑞签订一份合同，约定江景泉将讼争房屋以12万元的价格转让给庄金瑞，案外人陈文山作为中证人、许玉琴作为知见人在契约上签字，当日，庄金瑞向江景泉支付购房款12万元，江景泉向庄金瑞交付了讼争房屋及《乡村建房宅基地许可证》。此后，庄金瑞在讼争房屋居住至今，庄金瑞的户籍仍在福建省龙海市紫泥镇下楼村下楼154号。
在案件审理过程中，江景泉出原审法院提出测量讼争房屋角点坐标的申请，该院依法委托厦门闽矿测绘院对讼争房屋的角点坐标进行测量，厦门闽矿测绘院出具了一份《房屋的角点坐标测量成果报告书》。相应的测量费用由江景泉缴交。此外，原审法院向厦门市国土资源与房产管理局海沧分局发函调查海沧横街88号（旧戏台）的土地使用权性质，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局出具一份复函，该复函载明，根据来函所附《房屋的角点坐标测量成果报告书》中的房屋角点坐标，比对海沧区2004年集体所有权界线调查成果，海沧横街88号土地房屋位置属所有权未定地，无法确认该宗土地的土地使用权性质。江景泉名下位于海沧横街的许字第016883号《乡村建房宅基地许可证》系1986年申请获批的城镇居民建房用地，该证所批建房屋未办理土地房产登记，亦没有变更记录。
一审判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。从《乡村建房用地申请书》、《福建省市镇居民粮籍证》、《厦门市城镇居民家庭住房情况证明》载明的内容看来看，自1986年至1999年，江景泉并非农村集体经济组织成员，江景泉领取的虽系《乡村建房宅基地许可证》，许可证中载明海沧横街旧戏台即讼争房屋所处的地块系宅基地，但该地块并非江景泉作为农村集体经济组织成员的身份通过申请获得，而是作为城镇居民的身份从案外人肖秀玉处受让所得，且肖秀玉获批的系城镇居民建房用地。根据厦门市国土资源与房产管理局海沧分局的复函，海沧横街88号土地即讼争房屋所处土地的使用权性质虽未能确认，但是讼争房屋位置属所有权未定地、未确认土地使用权性质的前提，系比对海沧区2004年集体所有权界线调查成果，换言之，讼争房屋所处地块并未在集体所有土地的范围之内。江景泉与庄金瑞于2005年4月28日签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且于当日房款两清。江景泉没有证据证明讼争房屋所处地块系集体所有土地，亦没有证据证明讼争房屋存在不能流转以及其与庄金瑞签订的合同存在无效的情形。综上，江景泉要求确认其与庄金瑞之间就讼争房屋的买卖合同关系无效，没有事实和法律依据，故不予支持，江景泉要求双方相互返还讼争房屋及购房款，亦没有依据，应予以驳回。庄金瑞反诉请求确认其与江景泉就讼争房屋所签订的契约有效，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认庄金瑞与江景泉于2005年4月28日就厦门市海沧区海沧横街88号房屋签订的契约有效；二、驳回江景泉的全部诉讼请求。本案一审案件本诉案件受理费2700元，反诉案件受理费8840元，均由江景泉负担。
二审审理中，江景泉对一审判决查明的事实存在如下异议：1.许玉琴并未在契约书中签字；2.遗漏查明《乡村建房宅基地许可证》中明确不得买卖、转让；3.庄金瑞自认讼争房产所处地块为宅基地。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
本院于2016年12月19日向厦门市国土资源与房产管理局去函就讼争房产项下土地的性质等进行调查。厦门市国土资源与房产管理局于2017年1月13日复函,“该宅基地应为所有权未定地，地上物为城镇居民的自建住宅。根据贵院来函，江景泉工作单位为贞庵小学，其户口所在地为贞庵村岭上社，其在1993年时执有《福建省市城镇居民粮食证》，其申请获批《乡村建房宅基地许可证》系因向海沧居民肖秀玉购买。据我局了解，江景泉之妻也为国营单位职工，海沧居民委员会居民。因此，江景泉之妻也为国营单位职工，海沧居委会居民。因此，江景泉非海沧村集体经济组织成员，于1986年时应为非农业人口。
江景泉提交了如下证据：1.1986年厦门市郊区人民法院（87)郊法海民字第10号《民事判决书》、厦门市中级人民法院（1987)厦中法民上字第114号《民事判决书》，拟证明生效判决认定该地块为宅基地；2.证明，拟证明地块性质为农村集体土地。3.《乡村建房宅基地许可证注意事项》，拟证明案涉宅基地明确记载严禁私自买卖，庄金瑞对此是知情的。4.证明和《乡村建房宅基地许可证》，拟证明江景泉的另一处宅基地系继承而来。庄金瑞质证认为，对上述证据的真实性不持异议。因《乡村建房宅基地许可证》记载讼争房产所占用地为宅基地，则生效判决等依此认定为宅基地，但根据《乡村建房宅基地许可证注意事项》载明宅基地属于国家和集体所有。当时宅基地并非现在的概念，属于国家所有，其系可以流转的。本院对上述证据经分析认为，根据厦门市国土资源与房产管理局向本院，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局向一审法院的复函中均明确讼争房产项下土地性质未定，故其主张为农村集体土地。不予采信。
本院认为，讼争房产项下土地性质是认定江景泉与庄金瑞买卖合同效力的重要依据。厦门市国土资源与房产管理局系认定土地性质的有权机关。其向本院复函中称“该宅基地应为所有权未定地”。因有权机关尚未对该土地性质予以确定，则江景泉关于属于集体用地，其与庄金瑞之间买卖合同无效的上诉主张缺乏事实依据，应予以驳回。庄金瑞诉求买卖合同有效，亦同样在所有权未定的情况下，应予以驳回。
综上，一审判决有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3858号民事判决第二项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3858号民事判决第一项；
三、驳回江景泉的上诉请求；
四、驳回庄金瑞的反诉请求。
本案一审案件本诉案件受理费2700元由江景泉负担，反诉案件受理费8840元，由庄金瑞负担；二审案件受理费100元，由江景泉和庄金瑞各负担50元。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年四月十七日
代书记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。