云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民初字第00093号
原告余周全，男，汉族，1976年2月16日生，保山市隆阳区人。
委托代理人杨雪梅，女，白族，1976年9月19日生，保山市隆阳区人。特别授权代理。
被告王文祥，男，汉族，1961年6月25日生，保山市隆阳区人。
委托代理人赵安富，保山市龙泉法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。
原告余周全诉被告王文祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，由审判员聂江涛适用简易程序于2015年1月16日在瓦房乡政府第一次公开开庭进行了审理，原告余周全及其委托代理人杨雪梅、被告王文祥及其委托代理人赵安富到庭参加诉讼。本院经审理认为案件事实有必要进一步调查核实，故依法向保山市国土资源局隆阳分局进行了调查核实并询问了相关人员，本案于2015年1月28日第二次公开开庭审理，原告余周全及其委托代理人杨雪梅、被告王文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余周全诉称，2012年1月14日，被告将自己建盖的一间房屋以19600元的价格转让给原告，双方签订了《转让协议》，原告当天支付了10000元，2012年6月3日，原告支付了剩余的9600元。2013年9月的一天，同村村民杨树余找到原告称被告转让给原告的房屋地基面积为其所有，原告让杨树余去找被告。2014年5月29日瓦马乡土管所领导进行了现场调解，该地基面积确实是杨树余的，要求被告退还原告全部房款。被告同意退还原告全部房款，约定退款时间为2014年8月30日前。后经原告催促被告于2014年8月26日退还给原告10000元，剩余的9600元被告就是不退。原告只得继续在房屋居住。2014年12月2日、5日杨树余将房屋的石棉瓦打烂，瓦马派出所前来调解被告也拒不参加。原告买房后重新修建了一座挡墙，重新修建的猪圈1间、羊圈1间已拆除将土地面积退还杨树余，共计损失23000元。请求人民法院判令：1、被告退还原告剩余房款9600元；2、被告赔偿原告房屋及新支砌的挡墙损失共计23000元；3、由被告承担全部诉讼费用。
被告王文祥答辩称，答辩人之弟王文俊2003年退伍回家，经村委会同意，原保山市土地管理局批准王文俊35平方米用于建盖临时性建筑。王文俊经营小百货4、5年后到保山城打工，就将房屋交给王文祥经营。2012年1月，原、被告协商后被告将简易房以19600元的价格转让给原告，双方签订了转让协议，转让后，原告在相邻的土地建盖了其他建筑物引起群众不满。2014年5月29日经村委会调处被告才知道1997年公路建设占用了杨树余土地面积，村委会于2010年将被告建盖简易房位置的土地面积调整给杨树余家管理使用。被告2003年建盖的简易房占地仅35平方米，与原告交易后将《临时用地许可证》一并移交给原告，原告明知是临时用地，被告转让给原告的只是简易房，不含土地，双方签订的《转让协议》是合法有效的，原告自行建盖的建筑没有经过有关部门批准系非法建筑，所带来的法律后果应自行承担。
综合原、被告诉辩主张，双方无争议的基本事实有：
2012年1月14日，原、被告签订了《转让协议》，被告将房屋交付给原告，原告向被告先后支付了19600元，原告购房后自行修建了挡墙、猪圈、羊圈，且均位于购房协议约定的四至界限内。2014年12月2日、5日，案外人杨树余于将房屋石棉瓦打烂。2014年5月29日，被告与案外人杨树余达成调解协议，约定归杨树余管理使用的面积的四至界限与原、被告签订的转让协议的四至界限天井部分重合。2014年8月26日，被告退还给原告10000元。
本案的主要争议焦点是：
1、原、被告签订的转让协议是否有效？
2、如果合同无效给双方带来多大的经济损失？双方应当如何承担损失？
原告余周全为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、《转让协议》1份，欲证实被告向原告转让了房屋及房屋的四至界限。
经质证，被告对证据1不持异议。本院予以采信。
2、《调解协议》复印件1份，欲证实土地使用权不属于被告，故被告没有处分权。
经质证，被告称虽是复印件，但与自己手中的该证据原件一致，认可其真实性。但对证明目的有异议，被告认为自己没有处分土地，仅仅转让了房屋。
本院认为，集体土地使用权的确认，依法不能由人民调解委员会通过调解，以村民自行签订调解协议的形式进行，且原告作为瓦窑镇木瓜村委会村民、被告作为瓦马乡中心学校教师，均不是瓦马乡安邦村集体经济组织成员，其对该集体经济组织土地使用权的处分意见当然无效。本院对证据2不予采信。
3、《派出所拍摄的照片》6张，欲证实原告的房屋遭受杨树余损害的状况。
经被告质证，被告认为照片1反映的是原告后来建盖的房屋状况，照片3、4反映的是原、被告转让的房屋的状况，照片反映的损害状况属实。被告认为损害发生在退款之后与本案无关。
本院认为，证据3系公安机关现场采拍的图片，能够反映房屋损害的状况，对于房屋遭受杨树余损害的事实原、被告均无异议。对证据3本院予以采信。
被告当庭向本院提交了下列证据：
1、《证明》、《临时用地许可证》各1份，《临时用地许可证》和安邦村委会出具的证明共同证实：①2003年被告建盖的房屋属于临时建筑，土地属集体所有。②2011年，在公路改直时村委会将房屋部分面积，即天井面积调整给了杨树余。
经原告质证，原告认为1、《临时用地许可证》持证人为王文俊，王文祥属无权处分；2、纠纷土地使用权划分给杨树余时间应是2014年而不是2011年。
本院认为，关于《证明》，集体土地使用权的调整，依法不能由村民委员会通过调解，以村民自行签订调解协议的形式进行，且原告作为瓦窑镇木瓜村委会村民、被告作为瓦马乡中心学校教师，均不是瓦马乡安邦村集体经济组织成员，其对该集体经济组织土地使用权的处分意见当然无效。对被告提交的证据1中的《证明》本院不予采信，对证明目的②本院不予采信。
关于《临时用地许可证》，虽然原告对其真实性未提出异议，但由于该证据主体部分残缺且字号、使用期限、落款日期均有较为明显的涂改痕迹，为核实其真实性，本院向保山市国土资源局隆阳分局进行了调查并询问了时任隆阳区汶上彝族苗族乡土地管理所所长杨加来。保山市国土资源局隆阳分局出具证明证实保市土临字（2003）第28号临时用地许可证确系该单位核发。杨加来陈述，经核对该证书确系其本人经办，由于证书是预先印刷的，所有涂改痕迹也是其本人所为。《临时用地许可证》经本院查证属实，本院予以采信。对于被告提交的证据1的证明目的①本院予以采信。
为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：
1、《证明》1份，保山市国土资源局隆阳分局出具证明证实保市土临字（2003）第28号临时用地许可证确系该单位核发，经查档，该证已于2005年12月30日失效，地上建筑物属非法建筑，应予拆除。
2、《询问笔录-
杨加来》1份，时任隆阳区汶上彝族苗族乡土地管理所所长杨加来陈述，经核对该证书确系杨加来经办，由于证书是预先印刷的，所有涂改痕迹也是其本人所为，证书记载临时用地许可证于2003年12月30到期后，经原汶上彝族苗族乡土地管理所批准延期使用至2005年12月30日。
3、《询问笔录-
王文俊》1份，王文俊陈述，临时许可证是以自己的名义于2003年2月21日办理的，房屋是由王文祥建盖，自己外出打工后已将房屋交给王文祥管理，无论王文祥对该房屋如何处置，自己都没有意见。
上述证据经原、被告质证，对证据1、2，原、被告均无异议。对证据3原告表示自己不清楚，被告表示无异议。
根据庭审、举证和认证，本院确认如下法律事实：
2003年2月21日，王文俊办理了《保市土临字（2003）第28号临时用地许可证》，使用许可期限为2003年1月1日至2003年12月30日，后经原汶上彝族苗族乡土地管理所批准延期使用，该证已于2005年12月30日失效。王文俊离家打工后将房屋交给哥哥王文祥使用并任其处分。2012年1月14日，原告余周全与被告王文祥签订了《转让协议》，被告将房屋交付给了原告，原告先后支付给被告19600元。被告向原告交付了《临时用地许可证》。原告购房后自行修建了挡墙1座、猪圈1间、羊圈1间，且均位于转让协议约定的四至界限内，庭审中原告明确表示自己建盖挡墙、猪圈、羊圈的时间均是在被告向自己交付了《临时用地许可证》之后进行的。2014年5月29日，被告与案外人杨树余达成调解协议，约定归杨树余管理使用的面积的四至界限与原、被告签订的转让协议的四至界限天井面积有部分重合。2014年8月26日，被告退还给原告10000元。2014年12月2日、5日，案外人杨树余将房屋石棉瓦打烂。杨树余介入后，原告已将自己建盖的羊圈1间、猪圈1间自行拆除。
本院认为，关于合同效力，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十八条规定，“…土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件…”。本案中，《保市土临字（2003）第28号临时用地许可证》已于2005年12月30日失效。该证失效后，原临时用地附着的建筑物已丧失合法性，系非法建筑应予以拆除。原、被告于2012年1月14日签订协议转让的标的系非法建筑，该合同违反了行政法规的强制性规定，该合同无效。
关于财产返还，因无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告应当将标的物房屋返还给被告，被告应当将价款19600元返还给原告，扣除已经返还的10000元，被告还应当向原告返还9600元。
关于损失，只有合法的财产和损失才能得到法律的保护。本案中，原告建盖羊圈、猪圈、挡墙的行为均是在被告向自己交付了《临时用地许可证》之后进行的，原告拿到许可证后，已经明知其土地性质为临时用地且《临时用地许可证》业已失效，应当预见自己擅自建盖附属设施由于无合法依据从而有随时可能被拆除的风险，故对于上述损失本院依法不予以保护。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十八条之规定判决如下：
一、原告余周全与被告王文祥签订的《转让协议》属无效合同；
二、由原告余周全将房屋返还给被告王文祥，限于本判决生效后15日内履行；
三、由被告王文祥将尚未返还的购房款9600元返还给原告余周全。限于本判决生效后15日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费615元，减半征收307.5元，由原告余周全负担200元，被告王文祥负担107.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。
审判员 聂江涛
二〇一五年一月二十六日
书记员 付云芳