湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民三初字第00399号
原告：武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区二桥街玫瑰街37号1栋第1-4、6、7层。
法定代表人：刘爱国，该公司董事长。
委托代理人：俞海，湖北忠三律师事务所律师。特别授权代理。
被告：武汉成功伟业房地产开发建设有限公司，住所地：湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街成功村六组。
法定代表人：叶义环，该公司执行董事。
委托代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。特别授权代理。
被告：叶义环，男，1959年9月9日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街成功村成功山***号。公民身份号码：4201211959********。
委托代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。特别授权代理。
被告：叶帆（系被告叶义环之子），男，1985年11月5日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街成功村成功山***号，公民身份号码：4201141985********。
委托代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。特别授权代理。
被告：叶舟（系被告叶义环之子），男，1988年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街成功村成功山***号。公民身份号码：4201141988********。
委托代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。特别授权代理。
被告：张慧芳（系被告叶义环之妻）。
委托代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。特别授权代理。
原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司诉被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司、被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳借款合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员姚旷担任审判长，与人民陪审员张军、李静组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司的委托代理人俞海和被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司、被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳的委托代理人章敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司（下称鑫业小额贷款公司）诉称：2013年5月8日，被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（下称成功伟业房地产公司）与原告签订《借款合同》，向原告借款5，000，000元，借款期限5个月。被告成功伟业房地产公司以其开发建设的在建工程（蔡甸区明锦苑商住楼一层及二层部分商铺）作为借款的抵押担保，原告为此取得《武汉市期房抵押证明》。同时，被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳与原告签订《保证合同》，就该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，原告如约向被告成功伟业房地产公司发放了5，000，000元借款，但被告成功伟业房地产公司未按期偿还借款本金，仅向原告支付了2013年5月10日至2014年6月10日期间的利息。截止2015年5月20日，被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司尚欠原告借款本金5，000，000元、利息1，168，333元（按合同约定的借款月利率1.5%及逾期月利率2.25%计算）。被告成功伟业房地产公司已构成违约，应承担违约责任。被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳应承担连带保证责任。故起诉至法院，请求判令被告成功伟业房地产公司向原告偿还借款本金5，000，000元，向原告支付截止2015年5月20日的利息1，168，333元，并自2015年5月21日起至借款实际清偿时止按银行同期贷款利率的四倍计算向原告支付逾期利息；判令原告对被告成功伟业房地产公司作为担保的抵押物享有优先受偿权；判令被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳承担连带清偿责任；判令上述五被告承担诉讼费及原告因为诉讼而支出的其他合理费用。
原告鑫业小额贷款公司为支持其主张向本院提交了下列证据：
证据一，成功伟业房地产公司与鑫业小额贷款公司于2013年5月8日签订的《借款合同》，该合同载明：借款金额5，000，000元；借款期限从2013年5月9日至2013年10月9日止；借款利率月息1.5%；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，从逾期之日起在合同约定利率基础上上浮50%计收罚息；借款人指定账户成功伟业房地产公司工行蔡甸支行32×××05账户；借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担…。鑫业小额贷款公司认为该证据能够证明其与成功伟业房地产公司之间存在借款合同关系，借款合同成立、有效。
证据二，回单编号为131××××0001的《中国工商银行凭证》，载明：转款人鑫业小额贷款公司，收款人成功伟业房地产公司，金额1，000，000元，入账时间2013年5月10日；回单编号为131××××0004的《中国工商银行凭证》，载明：转款人鑫业小额贷款公司，收款人成功伟业房地产公司，金额4，000，000元，入账时间2013年5月15日。鑫业小额贷款公司认为上述证据能够证明其已依照借款合同约定履行了出借款项的义务。
证据三，成功伟业房地产公司与鑫业小额贷款公司于2013年5月8日签订的《抵押合同》。
证据四，武房期蔡字第2013001529号《武汉市期房抵押证明》，鑫业小额贷款公司认为证据三、证据四能够证明成功伟业房地产公司以其开发建设的武汉市蔡甸区明锦苑商住楼一层21-25号商铺、二层1号、4号（建筑面积823.67平方米）商铺设定抵押，作为上述《借款合同》债务的担保。
证据五，鑫业小额贷款公司与叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳于2013年5月8日签订的《保证合同》，鑫业小额贷款公司认为该证据能够证明叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳对上述《借款合同》债务提供了连带责任保证。
证据六，客户名称为龙雪锋的中国建设银行《银行卡客户交易查询》，鑫业小额贷款公司认为该证据能够证明成功伟业房地产公司与龙雪锋之间存在另一借贷关系，成功伟业房地产公司2014年10月11日向龙雪锋转入的260，000元及2015年1月15日向龙雪锋转入的100，000元与本案没有关联。
证据七，叶义环与案外人韩靖签订的《个人借款合同》及叶义环向韩靖出具的《借条》（均系复印件），鑫业小额贷款公司认为该证据能够证明叶义环与韩靖之间存在借贷关系，叶义环向韩靖转入的款项与本案没有关联。
证据八，鑫业小额贷款公司与湖北忠三律师事务所签订的《委托代理合同》、湖北忠三律师事务所向鑫业小额贷款公司出具的《增值税发票》，鑫业小额贷款公司认为该证据能够证明因涉案借款合同纠纷支出了律师费75，000元。
被告成功伟业房地产公司辩称：首先，被告于收到借款5，000，000元的当日向原告付款315，000元，因此实际借款本金为4，685，000元。其次，被告已累计还款付息共计4，160，100元，上述还款系针对本次借贷以及另一笔借款金额为1，000，000元的借贷，应一并计算所付利息，余额应冲抵借款本金。再次，原告超过经营许可证的有效期限及有效区域范围从事借款业务，该借款合同无效。因此被告只应偿还借款本金及合同约定的利息，不应承担罚息和违约金。最后，抵押合同是从合同，主合同无效，抵押合同亦无效。
被告成功伟业房地产公司为支持其抗辩向本院提交了下列证据：
证据一，（1）韩靖于2014年8月11日出具的《收条》，该《收条》载明“今收到成功伟业支付的50，000.00伍万元整，支付本公司武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司利息”，韩靖在上述收条上签名落款，另外在上述收条下方空白处有“2014.9.5.付现金20，000元（韩靖）”的字样。（2）龙雪锋于2014年10月11日出具的《收据》，该《收据》载明“今收到叶义环借款贰拾陆万元整（￥260，000.00元）”，龙雪锋在该收据上签名落款。（3）龙雪锋2014年10月31日出具的《收条》，载明“今收到成功伟业房地产开发有限公司利息贰拾万元整（￥200，000.00元）”，龙雪锋在该收条上签名落款。成功伟业房地产公司认为上述证据能够证明其已向鑫业小额贷款公司还款、付息530，000元。
证据二，（1）中国工商银行付款凭证：入账日期2013年5月10日，付款人成功伟业房地产公司，收款人付巧英，金额315，000元；
（2）招商银行户口历史交易明细表：户名王强，交易日期2013年7月24日，收入400，000元；（3）中国工商银行个人业务凭证（填单）：借方户名叶义环，贷方户名付巧英，汇款金额225，000元，日期2013年8月22日；（4）中国银行汇兑支付往帐凭证：付款人叶义环，收款人赵玉梅，汇款金额135，000元，汇款日期2013年11月1日；（5）国内跨行汇款凭证：汇款人成功伟业房地产公司，收款人鑫业小额贷款公司，汇款金额646，667元，汇款日期2013年11月15日；（6）中国工商银行个人汇款查询（单）：汇款人叶义环，收款人赵玉梅，汇款金额140，000元，日期2013年11月16日；（7）中国工商银行自动柜员机客户凭条：收款人赵玉梅，转账金额13，333元，转账日期不清晰；（8）银行自动柜员机客户凭条：收款人赵玉梅，转账金额45，000元，转账日期2013年11月24日（上述内容不清晰，为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（9）中国工商银行个人业务凭证（回单）：借方叶义环，贷方赵玉梅，汇款金额100，000元，汇款日期2013年12月19日；（10）中国工商银行个人业务凭证（回单）：借方叶义环，贷方代鑫祥，汇款金额100，000元，汇款日期2013年12月14日；（11）中国工商银行自动柜员机客户凭条：收款人赵玉梅，转账金额40，000元，转账日期2013年12月24日（上述内容不清晰，为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（12）银行自动柜员机客户凭条：收款人赵玉梅，转账金额20，000元，转账日期2013年12月25日（上述内容不清晰，为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（13）中国建设银行转账凭条：付款方叶义环，收款方尹恒，转账金额200，000元，转账日期2014年1月24日；（14）中国工商银行个人业务凭证（填单）：借方叶义环，贷方赵玉梅，汇款金额165，000元，汇款日期2014年2月18日；（15）银行自动柜员机客户凭条：收款人黄章裕、尹恒，转账金额分别为105，000元及27，600元，转账日期2014年3月3日（上述内容不清晰，为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（16）中国建设银行转账凭条：付款方叶义环，收款方尹恒，转账金额800，000元，转账日期2014年4月12日；（17）中国银行客户回单：交易类型无折现金存款，存入户名张晗，存入金额49，000元，日期2014年6月20日；（18）中国工商银行个人业务凭证（填单）：借方叶帆，贷方赵玉梅，汇款金额50，000元，汇款日期2014年6月23日；（19）中国银行自动提款机客户通知书：转账金额1，000元，日期2014年6月20日，收款人张晗（其中提款金额、收款人、转账日期均为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（20）中国农业银行个人结算业务申请书：申请人叶帆，收款人张晗，转款金额50，000元，申请日期2014年7月4日；（21）中国银行自动提款机客户通知书：提款金额50，000元，日期2014年7月8日，提款人张晗（其中提款金额、提款人、提款日期均为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（22）中国建设银行客户回单：汇款人龙雪锋，收款方张晗，汇款金额100，000元，交易日期2014年7月16日；（23）银行自动柜员机客户凭条：收款人赵玉梅，转账金额50，000元，转账日期2014年8月5日（上述内容不清晰，为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（24）中国银行客户回单：交易类型无折现金存款，存入户名张晗，存入金额200，000元，存入日期2014年11月2日；（25）中国银行个人电子支付系统专用凭证：业务种类个人借记转账，付款人叶帆，收款人张晗，金额50，000元，交易日期2014年12月5日；（26）银行卡客户交易查询：客户名叶帆，2014年12月1日向张晗转账50，000元；（27）中国农业银行个人结算业务申请书：申请人叶帆，收款人龙雪锋，转款金额100，000元，申请日期2015年1月15日；（28）中国建设银行自动提款机客户通知书：交易类型转账，转账金额2，500元，收款人韩靖，交易日期2015年1月15日（其中收款人、转款金额为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（29）中国建设银行自动提款机客户通知书：交易类型转账，转账金额5，000元，收款人韩靖，交易日期2015年1月24日（其中收款人为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（30）中国建设银行自动提款机客户通知书：交易类型转账，转账金额50，000元，收款人韩靖，交易日期2015年2月15日（其中收款人为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）；（31）中国建设银行自动提款机客户通知书：交易类型转账，转账金额5，000元，收款人韩靖，交易日期2015年3月1日（其中收款人、交易日期为被告成功伟业房地产公司方事后手写填入）。成功伟业房地产公司认为上述证据二结合证据一能够证明其已向鑫业小额贷款公司共计还款、付息4，160，100元。
被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳辩称：主合同无效，因此担保合同无效，故不应承担保证责任。其余辩称意见与被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司的辩称意见相同。
庭审质证中，被告成功伟业房地产公司、被告叶义环、被告叶帆、被告叶舟、被告张慧芳对原告鑫业小额贷款公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性无异议，但认为证据六缺乏与本案的关联。对原告提交的证据七的真实性有异议。对原告提交的证据八有异议，认为原告鑫业小额贷款公司超过举证期限提交该证据。
原告鑫业小额贷款公司对被告成功伟业房地产公司提交的证据一（1）韩靖于2014年8月11日出具《收条》的原始内容无异议，承认收到该50，000元，但对该《收条》落款下方空白处补注内容有异议，认为该补注内容不真实，否认收到被告成功伟业房地产公司支付的现金20，000元。对被告成功伟业房地产公司提交的证据一（2）龙雪锋于2014年10月11日出具的《收据》有异议，认为上述证据反映的是叶义环与龙雪峰就彼此之间的借贷进行的账款往来情况，与本案没有关联，否认收到该260，000元。对证据一（3）龙雪锋2014年10月31日出具的《收条》没有异议，承认收到该200，000元。原告鑫业小额贷款公司对被告成功伟业房地产公司提交的证据二（24）的证明内容有异议，认为该中国银行客户回单反映的存入张晗银行账户的200，000元即为证据一（3）所反映的200，000元，被告在证据一、证据二中分别提举，导致重复计算。原告鑫业小额贷款公司对证据二（27）有异议，认为该中国农业银行个人结算业务申请书所反映的是叶帆向收款人龙雪锋个人还款100，000元的情况，与本案没有关联。原告鑫业小额贷款公司对证据二（28）、（29）、（30）、（31）有异议，认为被告成功伟业房地产公司或其他被告与案外人韩靖存在另一借贷关系，上述证据均反映的是上述被告向韩靖还款的情况，与本案没有关联。原告鑫业小额贷款公司据此认为应剔除证据一（1）韩靖出具《收条》中补注部分欲证明的20，000元，剔除证据一（2）与证据二（24）重复计算的200，000元，剔除证据一（3）欲证明的260，000元，剔除证据二（27）欲证明的100，000元，剔除证据二（28）、（29）、（30）、（31）欲证明的62，500元，并据此认为被告成功伟业房地产公司提交的证据仅能证明其付款3，672，600元，原告鑫业小额贷款公司并同时自认实际收到被告成功伟业房地产公司还款3，717，600元。原告鑫业小额贷款公司对证据二中的其他证据未表异议。
经对上述原、被告提举的证据进行审查判断，本院认为，被告成功伟业房地产公司对原告鑫业小额贷款公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性没有异议，故对上述证据的真实性本院予以认定，上述证据可以证明原告鑫业小额贷款公司与被告成功伟业房地产公司之间的借款合同关系、抵押合同关系成立，原告鑫业小额贷款公司享有相关抵押物权，同时可以证明原告鑫业小额贷款公司向被告成功伟业房地产公司出借了约定款项。原告鑫业小额贷款公司提交的证据六是客户名称为龙雪锋的中国建设银行《银行卡客户交易查询》，不足以证明被告成功伟业房地产公司与案外人龙雪锋之间的借贷关系成立，但可以证明案外人龙雪锋与成功伟业房地产公司等被告存在其他资金往来情况。原告鑫业小额贷款公司提交的证据七系复印件，不能与原件相核对，不能单独证明待证事实的成立。本案审理中未指定举证期限，被告成功伟业房地产公司关于原告鑫业小额贷款公司超过了举证期限提交证据八的质证意见本院不予采信，对该证据真实性、合法性、关联性本院予以认定，该证据可以证明原告鑫业小额贷款公司因涉案借款合同纠纷支出了律师费75，000元。被告成功伟业房地产公司提交的证据一（1）收条落款下方空白处的补注内容在形式上有缺陷，没有正式的签名落款项，韩靖的签名在括号内，不符常情，且原告鑫业小额贷款公司在与被告成功伟业房地产公司签订《借款合同》时及履行合同中并未指定或约定韩靖为钱款的代收人，庭审中原告也否认收到该补注内容载明的20，000元现金，故证据一收条落款下方空白处的补注内容不能证明被告成功伟业房地产公司已向原告鑫业小额贷款公司还款20，000元的事实成立。被告成功伟业房地产公司提交的证据一（2）是龙雪锋于2014年10月11日出具的《收据》，该证据反映的是叶义环向龙雪峰给付借款260，000元的事实，原告鑫业小额贷款公司在与被告成功伟业房地产公司签订《借款合同》时及履行合同中并未指定或约定龙雪峰为接受还款的代收人，庭审中原告也否认收到该260，000元，加上龙雪峰本就和叶义环等被告存在其他资金往来情况，故该证据缺乏与本案的关联，被告成功伟业房地产公司关于通过龙雪峰向原告鑫业小额贷款公司还款260，000元的主张本院不予采信。被告成功伟业房地产公司提交的证据二（24）是户名为张晗的中国银行客户存款回单，反映的是该账户于2014年11月2日存入200，000元的事实，该证据在本案中并不能单独证明被告成功伟业房地产公司向原告鑫业小额贷款公司还款200，000元的事实成立，而证据一（3）是龙雪锋2014年10月31日出具的收款200，000元的《收条》，前者应为还款途径、方式，后者应为针对还款而出具的收款收条，原告鑫业小额贷款公司的质证意见更合乎情理，据此认定证据一（3）与证据二（24）证明的是同一事实，二份证据共同证明被告成功伟业房地产公司向原告鑫业小额贷款公司还款200，000元。被告成功伟业房地产公司提交的证据二（27）、（28）、（29）、（30）、（31）分别反映的是龙雪峰、韩靖银行账户的收款情况，如前所述，原告鑫业小额贷款公司在与被告成功伟业房地产公司签订《借款合同》时及履行合同中并未指定或约定龙雪峰、韩靖为接受还款的代收人，龙雪峰、韩靖虽曾代原告鑫业小额贷款公司接受被告成功伟业房地产公司的还款，但龙雪峰、韩靖确实与成功伟业房地产公司等被告还存在其他资金往来情况，因此上述证据并不必然证明该二人银行账户上的回款即为代收还款，被告成功伟业房地产公司也没有提交其他证据佐证龙雪峰、韩靖相关代收事实的成立，因此上述证据缺乏与本案的关联，本院不予采信。原告鑫业小额贷款公司对被告成功伟业房地产公司提交的其他证据未表异议，对被告成功伟业房地产公司提交的其他证据本院予以认定。庭审中原告鑫业小额贷款公司自认收到被告成功伟业房地产公司的还款3，717，600元，而被告成功伟业房地产公司提交的有效证据所能证明的还款数额低于该自认数额，故本院认定被告成功伟业房地产公司已向原告鑫业小额贷款公司还款3，717，600元。
经审理查明：2013年5月8日，成功伟业房地产公司与鑫业小额贷款公司签订了一份《借款合同》，合同约定：借款金额5，000，000元；借款期限从2013年5月9日至2013年10月9日止；借款利率月息1.5%；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，从逾期之日起在合同约定利率基础上上浮50%计收罚息；借款人指定账户成功伟业房地产公司工行蔡甸支行32×××05账户；借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担…。2013年5月8日，鑫业小额贷款公司与成功伟业房地产公司签订了一份《抵押合同》，约定成功伟业房地产公司以其开发建设的武汉市蔡甸区明锦苑商住楼一层21、22、23、24、25号及二层1、4号商铺（建筑面积823.67平方米）设定抵押，作为成功伟业房地产公司所负上述《借款合同》债务的担保。双方为此到武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记，该局于2013年5月15日向鑫业小额贷款公司颁发了武房期蔡字第2013001529号《武汉市期房抵押证明》，载明抵押房屋种类为在建工程，抵押房屋座落为武汉市蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼1层21-25号商铺及2层1号4号商铺，抵押人为成功伟业房地产公司，抵押权人为鑫业小额贷款公司。2013年5月8日，鑫业小额贷款公司与叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳签订了一份《保证合同》，约定由叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳对成功伟业房地产公司所负上述《借款合同》债务承担连带责任保证，保证期间为主合同债务履行期届满后二年。2013年5月10日，鑫业小额贷款公司通过银行转账方式向成功伟业房地产公司付款1，000，000元，同日成功伟业房地产公司向鑫业小额贷款公司付息315，000元。同年5月15日，鑫业小额贷款公司通过银行转账方式向成功伟业房地产公司付款4，000，000元。其后成功伟业房地产公司按照合同约定向鑫业小额贷款公司付息，但在《借款合同》约定的借款期限届满后成功伟业房地产公司未向鑫业小额贷款公司偿还借款本金，但仍按该合同约定向鑫业小额贷款公司支付借款利息，共计还款付息3，717，600元。其后，成功伟业房地产公司停止向鑫业小额贷款公司支付借款利息，也未偿还借款本金。
另查明：除本案涉讼的《借款合同》外，鑫业小额贷款公司与成功伟业房地产公司还曾于2013年7月23日签订了一份借款金额为1，000，000元的《借款合同》，鑫业小额贷款公司就该借款合同纠纷已向本院另案提起诉讼。成功伟业房地产公司提交的还款、付息的相关凭证上并未明确载明上述还款、付息是针对上述某次借款。
再查明：鑫业小额贷款公司因涉案借款合同纠纷支出了律师费75，000元。
本院认为：原告鑫业小额贷款公司与被告成功伟业房地产公司于2013年5月8日签订的《借款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，《借款合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。被告成功伟业房地产公司关于原告鑫业小额贷款公司超过经营期限及经营区域范围从事借款业务，因此《借款合同》无效的抗辩没有法律依据，本院不予采信。原告鑫业小额贷款公司向被告成功伟业房地产公司出借了合同约定的5，000，000元，在原告鑫业小额贷款公司出借首期款项的当日被告成功伟业房地产公司向原告鑫业小额贷款公司付款315，000元，该款是被告成功伟业房地产公司收到借款后向原告鑫业小额贷款公司的提前付息，不属原告鑫业小额贷款公司提前从借款本金中扣除利息的情形，被告成功伟业房地产公司关于借款本金实为4，685，000元的抗辩本院不予采信，故被告成功伟业房地产公司应向原告鑫业小额贷款公司偿还借款本金5，000，000元。《借款合同》约定的借款利息为月息1.5%，没有违反法律的限定标准，该合同条款合法、有效。原告鑫业小额贷款公司已向被告成功伟业房地产公司付款5，000，000元，按月息1.5%计算，月利息为75，000元，截止合同约定的还款期限2013年10月9日止，借期利息为375，000元。合同约定的还款期限届满后被告成功伟业房地产公司未履行还款义务，按《借款合同》约定应从逾期之日起在合同约定利率基础上上浮50%计收罚息（即月息2.25%），该条款约定的罚息标准虽超过年利率24%的限定，但被告成功伟业房地产公司已实际还款付息总计3，717，600元，而《借款合同》同时“约定借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定”，因此被告成功伟业房地产公司已实际支付的3，717，600元包含对上述约定罚息的实际支付，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款及第三十一条的规定精神，上述按月息2.25%已实际支付的利息并未超过年利率36%的标准，被告成功伟业房地产公司无权主张返还或抵扣本金。因此认定被告成功伟业房地产公司从2013年10月10日起至2015年5月10日止，已按月利率2.25%的标准向原告鑫业小额贷款公司实际支付19个月的逾期利息共计2，137，500元。借期利息加上逾期利息总额为2，512，500元，被告成功伟业房地产公司已实际支付的3，717，600元减去该2，512，500元，剩余数额为1，205，100元，视为另一借贷关系的还款、付息数额。《借款合同》约定的逾期利息或称罚息为月息2.25%，超过了年利率24%的限定标准，故2015年5月11日后的逾期利息应按年利率24%的标准计算。原告鑫业小额贷款公司与被告成功伟业房地产公司签订了《抵押合同》，约定被告成功伟业房地产公司以其开发建设的武汉市蔡甸区明锦苑商住楼一层21-25号商铺、二层1号、4号（建筑面积823.67平方米）商铺作为所负《借款合同》债务的抵押担保，双方并到相关行政管理部门办理了抵押登记，原告鑫业小额贷款公司要求确认原告鑫业小额贷款公司对上述抵押物享有优先受偿权，该诉讼请求属确权请求，本院依法予以支持。被告叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳与原告鑫业小额贷款公司签订的《保证合同》约定上述被告对被告成功伟业房地产公司所负《借款合同》债务承担连带保证责任，由于该债权同时存在物的担保，而物的担保系由债务人自己提供，故被告叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳应对经实现上述抵押物权后仍不能清偿的那部分债务承担连带保证责任。被告叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳关于《保证合同》无效的抗辩于法无据，本院不予采信。原告鑫业小额贷款公司因涉案借款合同纠纷支出了律师费75，000元，原告鑫业小额贷款公司与被告成功伟业房地产公司签订的《借款合同》约定“因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担”，故原告鑫业小额贷款公司要求被告成功伟业房地产公司支付律师费75，000元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二款、第二十九条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司偿还借款本金5，000，000元，于本判决生效之日起十日内付清，并以此为基数按年利率24%计算，自2015年5月11日起至上述借款清结时止，向原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司支付逾期还款利息；
二、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司给付律师费75，000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司对抵押物武汉市蔡甸区明锦苑商住楼一层21号、22号、23号、24号、25号及二层1号、4号商铺（建筑面积823.67平方米）享有优先受偿权；
四、被告叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳对判决第一项、第二项在经实现上述抵押物权后仍不能清偿的部分承担连带保证责任；
五、驳回原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费54，978元（原告已预交），由原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司负担9，745元，被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司负担45，233元。诉讼保全费5，000元（原告已预交），由被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司负担。被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述应负担的款项直接给付原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司。被告叶义环、叶帆、叶舟就实现抵押物权后不能清偿的诉讼费用负连带给付责任。
被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述应负担的款项直接给付原告武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司。被告叶义环、叶帆、叶舟、张慧芳就实现抵押权后不能清偿的案件受理费负连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚旷
人民陪审员 张军
人民陪审员 李静
二〇一六年四月一日
书 记 员 刘晨