河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终5081号上诉人（原审原告）：曹永利，男，1974年10月27日出生，汉族，住肃宁县。委托诉讼代理人：赵占峰，河北通和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地河北省沧州市肃宁县肃宁镇武垣路南侧。负责人：兰进，该公司经理。委托诉讼代理人：张微，河北浮阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北金岛房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市开发区渤海路98号。法定代表人：单永德，该公司董事长。委托诉讼代理人：张微，河北浮阳律师事务所律师。上诉人曹永利因与被上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司（以下简称“金岛肃宁分公司”）、河北金岛房地产开发有限公司（以下简称“金岛房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2016）冀0926民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹永利上诉请求：1.依法维持河北省肃宁县人民法院（2016）冀0926民初86号民事判决第一项；2.依法撤销河北省肃宁县人民法院（2016）冀0926民初86号民事判决第二项，改判被上诉人支付逾期开通天然气违约金7767.76元及逾期办证违约金3077.08元。事实和理由：一审判决认定的部分事实错误。一、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金岛房地产公司与金岛肃宁分公司承诺该商品房正常使用的水电天然气接通入户，达到使用条件，如在规定日期内未达到使用条件，按日支付已付房款万分之0.2的违约金。合同中虽未对天然气达到使用条件的时间进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于约定的交房时间是2011年12月31日前，那么天然气达到使用条件的时间也不应超出该日期，结合上诉人提交的2014年11月3日肃宁县大地利华燃气有限公司的通知，能够证明该小区于11月4日对天然气进行验收试通气，同时也证明了该小区此前没有接通天然气。另外，房屋于2013年8月20日竣工验收合格，在此之前根本谈不到天然气设施验收合格的问题，因此上诉人所主张的天燃气没有达到使用条件的违约金应该予以支持。二、应支持上诉人请求办证违约的主张。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按日支付已付房价款万分之0.2的违约金，到产权证办理完成截止。第15条第3款约定的是由合同哪一方当事人来完成产权登记、登记期限，及如期不能完成登记义务应当承担的违约责任，所以，被上诉人应以合同第15条第三款为依据，承担不依约履行办证义务的违约责任。三、金岛肃宁分公司不具备法人资格，不能独立承担民事责任，应由金岛房地产公司承担责任。被上诉人金岛肃宁分公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。且关于此系列案件，沧州市中级人民法院已作出生效判决，部分当事人不服该生效判决向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院已作出驳回再审的裁定。被上诉人金岛房地产公司的答辩意见与金岛肃宁分公司的答辩意见一致。曹永利向一审法院起诉请求：1.判令金岛房地产公司、金岛肃宁分公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同；2.判令金岛房地产公司、金岛肃宁分公司支付逾期交房违约金4480.53元；3.判令金岛房地产公司、金岛肃宁分公司支付因天然气没有达到使用条件的违约金7767.76元；4.判令金岛房地产公司、金岛肃宁分公司支付因逾期办理房屋权属证书的违约金2026.37元（自2015年2月20日起暂计算至2015年11月30日，全部违约金计算至产权证能够办理为止）。以上诉讼请求合计14274.66元。后曹永利当庭将诉讼请求中第四项要求金岛房地产公司、金岛肃宁分公司向曹永利支付逾期办理房产证的违约金由2026.37元变更为3077.08元，该项变更计算至2016年4月10日，总数共计15325.37元。金岛肃宁分公司一审答辩称：1.原告曹永利起诉缺乏事实和法律依据，双方已经于2013年3月25日就双方违约达成和解，并且已经实际履行完毕。原告已经领取了金岛肃宁分公司向其支付的违约金，故本案属于重复诉讼，不应当予以支持；2.原告向金岛肃宁分公司主张天然气违约金及办理房屋产权证违约金缺乏法律和事实依据，不应当得到支持；3.金岛肃宁分公司具有独立的诉讼主体资格，并且独立的承担义务和享有民事权利，故原告向金岛房地产公司主张违约行为和承担责任不具有法律依据，应驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实：2011年8月2日曹永利与金岛肃宁分公司签订商品房买卖合同。合同约定：曹永利购买金岛肃宁分公司开发的金岛状元城8号楼3单元502室商品房，价款合计375254元；合同第八条规定，金岛肃宁分公司应当于2011年12月31日前将验收合格的房屋交付使用，如逾期交房，按日支付已付房价款万分之零点二的违约金；合同第十四条约定，金岛肃宁分公司承诺该商品房正常使用的水电天然气接通入户，达到使用条件，如在规定日期内未达到使用条件，按日支付已付房价款万分之零点二的违约金；合同第十五条约定金岛肃宁分公司承诺自交房之日起18个月内将产权证办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按日支付已付房价款万分之零点二的违约金到产权证办理完成时止。合同签订后，曹永利支付了全部购房款；涉案房屋于2013年8月20日经验收合格。2013年3月25日日金岛肃宁分公司支付曹永利违约金2566.74元。一审法院认为，关于该案是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条第一款规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。原告知道涉案房屋被认定2013年8月20日竣工验收合格在2015年，至原告起诉之日尚未超过法律规定的两年，故原告起诉并未超过诉讼时效。关于原告主张继续履行双方签订的商品房买卖合同问题。因原告已经支付全部房款，涉案房屋已经交付，双方已履行完毕，故对本项请求不予支持。关于原告请求支付逾期交房违约金问题。由于涉案房屋于2013年8月20日经验收合格符合约定交房条件，而双方约定的交房时间为2011年12月31日前，金岛肃宁分公司共逾期597天，故金岛肃宁分公司应当支付原告逾期交房违约金，按照合同约定的违约金计算方式违约金应为4480.53元，金岛肃宁分公司已支付违约金2566.74元，故金岛肃宁分公司应再支付原告逾期交房违约金1913.79元。关于原告请求支付天然气未达到使用条件的违约金问题。由于双方签订的商品房买卖合同虽约定了天然气未达到使用条件的违约金计算方式，但未约定天然气达到使用条件的时间。原告提交的证据亦不能证明天然气达到使用条件的时间，一审法院认为对该部分违约金无法计算，故本案中不予处理，原告可另案解决。原告诉请金岛肃宁分公司支付逾期办理房地产权属证书违约金问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.3或2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。因原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系金岛肃宁分公司所导致，故原告的该项诉讼请求本院无法支持。关于金岛房地产公司承担违约责任问题。因原告系与金岛肃宁分公司签订商品房买卖合同，金岛肃宁分公司依法领取营业执照，具有一定的组织机构和财产，依法可以独立承担民事责任，故对原告的该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付曹永利逾期交房违约金1913.79元。二、驳回原告曹永利的其他诉讼请求。上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。案件受理费156元，原告曹永利承担133元，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担23元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人围绕己方主张分别提交了证据。上诉人曹永利提交的2016年10月20日河北省金岛房地产开发有限公司肃宁分公司发布的通知，内容为：“尊敬的金岛业主您好，各楼盘都已验收完毕能办理房产证，请业主带夫妻双方身份证原件、复印件、结婚证原件、购房合同、发票、契税票、维修基金单据、车库（车位）及储藏间票据、2013或2014年取暖费收据到售楼部办理相关手续。河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司。2016年10月20日。”证明被上诉人金岛肃宁分公司通知业主开始办理房产权属证书的时间与合同约定的办证时间不相符，被上诉人已构成违约，应当承担产权证延期办理的违约责任。被上诉人金岛肃宁分公司、金岛房地产公司对上述证据的证明目的不予认可。认为何时办理房产证以及是否办理房产证，是由业主到房屋登记行政部门提交相应材料，由行政部门决定，金岛肃宁分公司承担的是协助办理产权证的义务，故本案中未办理房产证不应由金岛房地产公司和金岛肃宁分公司承担违约责任。被上诉人金岛肃宁分公司、金岛房地产公司提交了河北省高级人民法院（2017）冀民审3436号民事裁定书。证明同类案件部分当事人向河北省高级人民法院进行申诉，就沧州市中级人民法院作出的判决申请再审，河北省高级人民法院作出上述裁定书，裁定驳回再审请求。上诉人曹永利对该裁定书的真实性予以认可。另查明：被上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司不具备法人资格。二审查明其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人在天然气基础设施接通入户事项中是否构成违约；逾期办理房屋权属证书是否由被上诉人原因导致，被上诉人应否承担违约责任；违约责任的承担主体是被上诉人金岛房地产公司还是被上诉人金岛肃宁分公司。关于被上诉人在天然气基础设施接通入户事项中是否构成违约问题。上诉人与被上诉人金岛肃宁分公司在商品房买卖合同中对配套设施达到使用条件的日期未作约定，上诉人亦未提供充分证据证明天然气是否达到使用条件，故该部分违约金无法计算，一审法院未予处理，并让上诉人另案解决并无不妥。关于逾期办理房屋权属证书是否由被上诉人原因导致，被上诉人应否承担违约责任问题。根据上诉人与被上诉人金岛肃宁分公司签订的商品房买卖合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的”，出卖人需承担违约责任。根据合同约定，被上诉人金岛肃宁分公司作为出卖人承担违约责任的前提是因为出卖人的原因未能办理房地产权属证书，现上诉人未能提供证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被上诉人金岛肃宁分公司所导致，故上诉人的该项上诉请求理据不足，本院不予支持。关于违约责任的承担主体是被上诉人金岛房地产公司还是被上诉人金岛肃宁分公司问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，虽然与上诉人签订商品房买卖合同的相对方为被上诉人金岛肃宁分公司，但由于金岛肃宁分公司不具有法人资格，其民事责任应当由金岛房地产公司承担。综上所述，原审认定事实清楚，但判令承担违约责任的主体为被上诉人金岛肃宁分公司欠妥，应予纠正；上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持（2016）冀0926民初86号民事判决第二项，即驳回曹永利的其他诉讼请求；二、撤销（2016）冀0926民初86号民事判决第一项，即河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付曹永利逾期交房违约金1913.79元；三、被上诉人河北金岛房地产开发有限公司支付曹永利逾期交房违约金1913.79元。于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费156元，由曹永利负担133元，由河北金岛房地产开发有限公司负担23元；二审案件受理费71元，由曹永利负担。本判决为终审判决。审判长  闫亚民审判员  郭淑仙审判员  冉 旭审判员  张 珍审判员  张 梅审判员  刘俊蓉审判员  陈素培二〇一七年九月二十一日书记员  王 畅