安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终5459号
上诉人（原审原告）：李长保，男，1956年12月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：夏明，安徽徽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤志平，安徽徽商律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：汤大英，女，1954年3月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：夏明，安徽徽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤志平，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1976年10月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：ＸＸ良，安徽睿正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李伟，男，1983年10月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人李长保、汤大英因与被上诉人李伟、ＸＸ确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初2953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李长保、汤大英上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持李长保、汤大英一审的诉讼请求，本案诉讼费用由ＸＸ、李伟承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。涉案房屋属于拆迁安置房，不是商品房，虽然房屋登记在李伟的名下，但并不能改变该房屋为家庭共同共有的属性，且在房产证附房中注明了“拆迁安置”字样，尽管没有体现共有情况，但也没有体现出案涉房屋系单独所有。ＸＸ也系山湖新村住房，对涉案房屋性质及现状是明知的。ＸＸ明知涉案房屋系李长保、汤大英与李伟共同所有，仍然与李伟签订买卖合同，充分说明ＸＸ购买房屋时主观上是恶意的。ＸＸ提供的其与李长保、汤大英女儿李兰通知录音中也可得知，ＸＸ也反复强调李伟的父母是否知晓并同意处理涉案房屋这一事实。另案涉房屋2004年9月6日登记在李伟名下，而《物权法》在2007年10月1日才施行，故不能以现时的法律及政策审视11年前登记的房产证。2、一审法院适用法律错误。涉案房屋为拆迁户家庭成员共同所有，李伟处置案涉房屋为个人行为，没有征得李长保、汤大英同意，即使征得了李兰的同意，也未达到共有三分之二人员的同意，ＸＸ明知案涉房屋权利属性，在没有征得李长保、汤大英的许可或同意下，其明显不符合善意取得的规定。李长保、汤大英年逾六十，案涉房屋是李长保、汤大英占有居住的，李伟私自处理了共有财产，故根据法律规定李伟签订的合同无效。
ＸＸ辩称，1、李伟是案涉房产的所有权人，其有权处置房产。案涉房屋产权证登记在李伟名下，且是单独所有。李伟向房产中介合肥志海公司和ＸＸ出示了其持有的该房产证，在确认李伟是该房的单独所有人的前提下，志海公司才接受ＸＸ的委托，促使李伟和ＸＸ签订存量房买卖合同，并签订了补充协议、存量房资金托管协议。在ＸＸ缴纳转让房产所需的税费后，李伟与ＸＸ在志海公司的协助下，在合肥市蜀山区房屋办证交易中心办理了房屋产权过户手续。以上事实，充分说明李伟是本案诉争房产的合法产权人，且系单独所有人，有权处分案涉房屋。2、李伟与ＸＸ签订的存量房买卖合同合法有效。志海公司是经合法注册的专业房产中介机构，在该公司的指导下，李伟与ＸＸ就出售李伟所属的本案诉争房屋签订的了存量房买卖合同。之后，李伟、ＸＸ和志海公司三方签订了补充协议，以上合同和补充协议的内容系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，不存在法定的无效和可撤销情形。3、ＸＸ在购买及取得李伟所属的房产时是善意的。ＸＸ于2014年有了一个孩子，原有的房屋不能满足生活需要，所以着手寻找新的住处予以改善居住条件。2015年年底ＸＸ在58同城网页上搜索到山湖新村有一处房屋出售，符合自己找寻房屋的条件，随后联系志海公司并委托该公司与该待售房屋所有人联系，该公司接受委托后与李伟取得联系，并介绍ＸＸ、李伟见面商谈该案涉房屋的买卖事宜。在此之前ＸＸ、李伟根本不认识，最后双方以当时的市场价65万元成交，另ＸＸ承担税费5万余元。2016年1月8日，ＸＸ、李伟在蜀山区办证交易中心办理了过户手续。ＸＸ合法取得了该处房屋的房地产权证。综上，我们认为，李长保、汤大英的上诉理由不能成立，请求维持原判。
李伟未提交书面答辩意见。
李长保、汤大英向一审法院起诉请求：1、确认李伟与ＸＸ签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由李伟、ＸＸ承担。
一审法院认定事实：讼争房产合肥市蜀山区井岗镇山湖新村14栋301室系李长保、汤大英和李伟（李长保、汤大英之子）、案外人李兰（李长保、汤大英之女）拆迁安置所得，于2004年9月16日办理房地产权证（合产字第××号），权利人为李伟，面积92.38平方米，房屋产别为私有房产，附记栏记载“拆迁安置”。权属证书他项权摘要页显示，讼争房屋于2007年8月8日至2010年3月8日期间，曾向徽商银行合肥分行设定抵押权。
2016年1月8日，ＸＸ、李伟签订《存量房资金托管协议》，约定讼争房屋价款650000元中，托管640000元，其中当日存入185000元，办理商业贷款455000元，定金10000元。后，ＸＸ根据资金托管协议的约定交付了上述房款。同日，李伟配合ＸＸ办结讼争房屋的过户手续，ＸＸ现持有讼争房屋合蜀字第81××89号房地产权证。《补充协议》中约定李伟于2016年3月15日前交房。
交易过程中，ＸＸ曾在志海公司员工卢宗志的陪同下现场看房。看房时，李长保、汤大英均不在场。ＸＸ通过卢宗志询问在场的李伟、李兰，二人父母是否知晓此事，李伟、李兰均答“这件事你不用管，父母是知道的”。
庭审中，李长保、汤大英承认本案纠纷发生前，与ＸＸ并不相识，在讼争房屋交易过程中亦未见过ＸＸ。至约定交房日，李长保、汤大英主张系房屋共有人拒不同意交房并拒绝迁出。
一审法院认为，法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书对外具有公信力。讼争房屋登记于李伟名下已逾十一年，交易相对人有充分理由相信李伟系房屋所有权人。讼争房屋在交易前曾设立抵押权并记载于权属证书，更强化了权属证书的公信力。ＸＸ通过中介机构物色房源后与李伟磋商，以市场价格订约，并在李伟配合下办理了存量房交易资金托管手续和房屋按揭贷款以完成付款，交易过程完全符合存量房买卖常规。可见，讼争合同的签订和履行充分体现合同双方的意思自治，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力应受法律保护。李长保、汤大英虽主张讼争房屋系共有房屋，但该房屋原权属证书上“拆迁安置”的记载并未体现共有情况，不能以此认为讼争房屋系共有房屋。李长保、汤大英与其子李伟之间纵有关于房屋共有的约定，亦不具有对外公示效力，不能对抗不动产权属证书。在交易过程中，ＸＸ曾现场看房，当时并未在讼争房屋内看到李长保、汤大英，其因此不知晓李长保、汤大英在此居住，符合常理。ＸＸ主动问及李伟家中老人对交易是否知晓，符合民间习惯和生活常理，系一种尊重公序良俗的良善行为，但显然不能据此认为ＸＸ负有向具有完全民事行为能力的不动产所有人的父母征求不动产交易意见的审慎义务，否则即是对民事行为能力制度和不动产登记制度的动摇和否定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第十七条，《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条之规定，判决：驳回李长保、汤大英的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由李长保、汤大英承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条规定了我国不动产物权的公示、公信制度，即物权变动必须以一定的方式向外界公示，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于对公示行为的深信而从事的相关交易行为应属有效。房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通损害其他共有人利益的除外。结合本案，涉案房屋登记的权利人为李伟，ＸＸ有理由相信李伟系房屋的完全权利人。在交易过程中，根据中介公司的证人证言和ＸＸ的陈述可以看出，ＸＸ在中介人员陪同去看房时，并未看到李长保、汤大英两人，ＸＸ并不知晓李长保、汤大英在此居住，在ＸＸ主动问及李伟家中老人对交易是否知晓时，李长保、汤大英的子女李伟和李兰均说李长保、汤大英是知道的，ＸＸ已尽到审慎义务，在没有其他证据证明ＸＸ存在具有过错等情形下，应认定ＸＸ与李伟签订的《存量房买卖合同》合法有效。在ＸＸ已支付李伟案涉房屋房款并已办理过户手续的情况下，现李长保、汤大英上诉主张李伟与ＸＸ签订的房屋买卖合同无效的意见，本院依法不予采信。
综上所述，李长保、汤大英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李长保、汤大英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年十二月六日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。