民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2014）沈铁西民二初字第1010号
原告麻德喜，男，1977年9月19日出生，汉族，住址吉林省梅河口市杏岭乡。
委托代理人李焕忠，系辽宁凯临律师事务所律师。
被告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街34号。
法定代表人胡苏，系该公司董事长。
委托代理人陈亮，系北京市君泽律师事务所上海分所。
委托代理人张艺，系北京市君泽律师事务所上海分所实习律师。
原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告麻德喜诉称，原、被告于2011年8月3日签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》，被告将位于沈阳市铁西区北二中路的星摩尔购物中心的S.F-06商铺租赁给原告经营餐饮，原告对租赁地点进行投入100余万元装修，在即将开业时，由于被告没有做好租赁房屋的防水工作，造成房屋漏水，使原告不能如期开业，后原告在经营过程中，被告不对房屋进行维修造成再次漏水，使原告正常经营受到影响，造成损失，2013年11月29日，原告在经营中，被告又对房屋进行拉闸断电，将门窗封住使原告停止经营至今，原告报警，2014年3月，被告又将房门上锁，将原告的物品锁在其中，原告已报警，由于被告的上述行为造成原告不能经营，不能实现合同目的，因此，原告请求解除双方的租赁合同，返还押金77750元，赔偿原告停业损失50万元及装修损失（以评估为准）。
被告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司辩称，被告于2013年3月22日向原告发出解约函，因原告擅自停业，未按时交纳租金、物业管理费、公共事业费等费用，被告依据双方签订的沈阳星摩尔购物中心租赁合同及标准条款和条件的相关规定，向原告发出解约函，单方解除双方的租赁合同，按照规定该解约函是自原告收到之日起生效，原告于2013年3月23日收到该解约函，双方的租赁关系自2013年3月23日已经解除，根据双方签署的合同相关规定因承租人原因导致租赁合同提前解除的，承租人支付的押金出租人不予退还；原告主张的停业损失50万元，被告认为原告并未提供证据证明具体停业时间损失构成及计算方式，其次由于原告违约在先，被告已向原告发出解约函，双方租赁合同已在2013年3月23日解除，原告在收到解约函后并未提出异议，但拒不履行返还租赁场所的义务，由此给被告造成严重损失，因此原告主张的停业损失是毫无根据的；关于装修损失，被告认为原告场所在发生漏水后，被告在第一时间予以修复，故请求法院依法驳回原告诉讼请求
经审理查明，原、被告于2011年8月3日签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》和《标准条款和条件》，约定被告将位于沈阳市铁西区北二中路的星摩尔购物中心的S.F-06商铺租赁给原告经营餐饮，面积为271.3平方米，出租给原告经营“小麻嫂烤鱼”，期限为6年，同时约定商铺交付后原告享有30天装修期及三个月免租期。双方约定合同押金为57750元，其中33000元为租金押金，24750元为管理费押金。之后，双方分别于2011年8月3日和2012年8月15日签订了《补充协议》和《补充协议二》。《标准条款和条件》约定，租金及管理费每季度支付一次，先付后用，承租人应在每季度首月10日将租金和物业管理费支付原告。双方还约定，承租人拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金应付款拖欠10个工作日，出租方有权解除合同。承租方应赔偿出租方6个月租金及由此造成的损失。合同签订后，被告于2012年7月28日将商铺交付原告，原告未向被告交纳租金、管理费公共事业费等费用，仅交纳合同押金57750元。2013年3月23日，被告向原告发出催告涵一份，通知解除租约，付清拖欠的租金、管理费、公用事业费等费用，并要求原告恢复原状返还商铺。
另查，被告于2013年10月12日起诉原告拖欠租金，经我院（2013）沈铁西民三初字第1419号判决书确认，原告共计违约249天，拖欠租金xxxxxxx元，拖欠管理费xxxxxx元，公共事业费xxxxx元。并确定租金拖欠起算时间为2012年9月17日。
再查，原告在经营期间，因被告原因，造成2012年8月28日和10月9日两次漏水，其中第一次漏水双方以24000元予以解决。双方就第二次漏水的损失赔偿未达成一致。但发生二次漏水后，原告自认仍经营至2013年11月29日。此外，被告自认第二次漏水给原告造成的损失为xxxxx元。经原告申请，辽宁银城资产评估有限公司对漏水作出损失评估为xxxxx元。商铺装修残值为xxxxxx元。
上述事实，有原、被告的陈述，《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》、《补充协议》和《补充协议二》、民事判决书、《资产评估报告》等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，合同双方应本着诚实信用原则，依合同约定履行各自的权利及义务。合同当事人行使合同解除权应符合合同或法律规定。原告主张解除租赁合同，被告抗辩已经依法行使了合同解除权。经审查，我院（2013）沈铁西民三初字第1419号生效判决书确认，原告共计违约249天，拖欠租金xxxxxx元，拖欠管理费xxxxx元，公共事业费xxxxx元。并确定租金拖欠起算时间为2012年9月17日。依双方合同约定，违反合同约定逾期10日拒付租金，出租方即享有合同解除权。原告从2012年9月17日起拖欠租金，至被告2013年3月23日通知解除合同并催缴租金已远大于10日，故被告解除合同符合合同约定，具备解除合同的效力。原告主张未收到解除通知，但被告向法庭提供的邮寄凭证，足以证明被告依据合同约定向原告租用商铺邮寄了解约函且已经签收，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告赔偿装修损失，包括第二次漏水及合同解除后原告对店铺装修的残值损失。经庭审调查，在原告经营期间，因被告原因造成房屋漏水给原告造成损失，被告属于违约，但未达到致使原告不能经营的程度，对此原告亦表示自认，故原告不能以此作为不交纳租金及管理费的事由，原告的违约行为导致被告可以享有合同约定解除权。原告主张的漏水评估报告载明，本次评估对象漏水现场和现场勘察日已不存在，系根据原告单方提供基础数据测算，且原告并未实际维修房屋。依据法律规定，鉴定损失数额应通过鉴定受损实物进行或依据原告实际维修所发生的费用评估，原告仅用单方提供的基础数据及工程预算表进行评估不能有效证明损失具体数额。鉴于被告自认第二次漏水给原告造成的损失为25549.65元，本院按该数额对漏水的损失予以支持。原告主张合同解除后装修的损失，双方在租赁合同中《标准条款和条件》中约定，“在租期提前终止时，除非出租人另行事先以书面方式同意，承租人应将经过清扫、没有垃圾恢复了原样的租赁场所返还出租人”。即合同明确约定了合同解除后，原告有将房屋恢复原样的义务。此外，对于装修的添附，依据相关司法解释亦有规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持”。故依据双方合同约定及法律规定，原告因拖欠被告租金，造成合同解除，并主张被告赔偿装修残值，本院不予支持。原告主张被告赔偿经营损失，因被告依法享有合同解除的权利，解除权的行使符合合同约定，合同解除后，原告应按合同约定将店铺返还被告，故原告主张营业损失没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告返还押金，但依据合同约定“因承租人的违反租约的任何规定，出租人有权没收押金，用以支付承租人因违约而应支付给出租人的利息、违约金。”依据该约定，被告收取原告的押金的目的系保证合同履行，具备违约金的性质，现因原告拒付租金造成合同解除，该押金依约不应予以退还。装修押金作为保证履行合同装修条款的违约金，原告未违反合同装修之约定，故合同解除时应予返还。原告主张返还装修押金2万元，但并未向法庭提供相应证据，鉴于被告自认并提供1万元的收据，故本院按1万元予以支持返还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效后10日内给付原告麻德喜因漏水造成的违约赔偿金xxxxx元。
二、被告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效后10日内退还原告麻德喜装修押金xxxxx元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费xxxx元，由被告承担xxx元（原告已预交，由被告直接给付原告）由原告承担xxxx元。
及评估鉴定费xxxx元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李治
代理审判员 张淼
人民陪审员 白玉
二〇一五年一月十六日
书 记 员 丛琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持。