江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终484号
上诉人（原审被告）江苏华辉房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区西湖上城7号楼101室。
法定代表人陈祥宇，该公司董事长。
委托代理人王军，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘永。
上诉人江苏华辉房地产开发有限公司（下简称华辉公司）因与被上诉人刘永商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城开民初字第00011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：华辉公司系华辉新城项目的开发商。2012年8月3日，双方签订《商品房买卖合同》（注：即证据一）。合同约定，刘永购买华辉公司开发的华辉新城一期8号楼106号商铺。合同第六条载明，“买受人于2012年8月3日一次性付清购房款”。合同第八条载明，“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。”第九条载明，“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”后刘永向原审法院起诉，请求判令：1.华辉公司立即向刘永交付房屋；2.华辉公司支付刘永自2013年8月31日起至2014年11月13日的逾期交房违约金22万元【1707120.4元×0.0003元/天×438天】。
原审庭审中，双方一致认可，截止法庭辩论终结之日止，涉案房屋尚未通过竣工验收。
原审法院归纳本案争议焦点为：双方之间成立商品房买卖合同还是民间借贷合同？如成立买卖合同，刘永支付的购房款数额是多少？刘永请求交付房屋、支付逾期交付违约金的诉讼请求能否支持。
针对争议焦点，双方举证、质证、原审法院认证、分析如下。
刘永提交以下证据。
证据一、《商品房买卖合同》。2012年8月3日，双方签订此合同。合同主要内容为，刘永以1707120.4元的价格购买华辉公司开发的华辉新城一期8号楼106号商铺。合同落款处有刘永签名，华辉公司法定代表人陈祥宇签名，并加盖了华辉公司印章。
证据二、销售不动产统一发票。2012年9月12日，华辉公司向刘永开具了金额为1707120.4元的销售不动产统一发票。
证据三、交通银行个人转账回单。2012年8月2日，刘永通过交通银行向华辉公司转账977040元。
证据四、收据复印件二份。刘永主张该证据原件华辉公司收回，仅能提供复印件。其中一份收据载明：“*款单位刘永”（注：*代表文字模糊，无法辨认，下同），“收款方式现金”，“人民币（大写）柒拾叁万零捌拾元正”，“*款事由*8#106铺购房款”。刘永拟证明，华辉公司为了规避政府部门监管，剩余房款要求刘永支付现金，其于2012年8月3日支付华辉公司现金730080元。另一份收据载明：“交款单位刘永8-106商铺”，“人民币（大写）玖拾柒万柒仟零肆拾元正”，“收款事由为“购商铺*款”。刘永拟证明，其于2012年8月2日通过交通银行转账支付977040元。
证据五、现金完税证三份。2013年12月18日，刘永缴纳了契税51674.53元（含滞纳金460.92元）、印花税861.28元（含滞纳金7.68元）。
华辉公司质证认为：证据一真实性无异议，但并非双方真实意思表示。证据二真实性无异议，但华辉公司并未收到该购房款，且开票日期与刘永陈述支付款项日期不能吻合。证据三真实性无异议，但除此之外，华辉公司没有收到其他款项。证据四系复印件，真实性不认可，刘永如缴纳了款项，原件应在刘永处。证据五真实性无异议，但是刘永签订合同后一年才缴纳相关税费，不合常理。
华辉公司没有提交证据。
原审法院认证认为：证据一、二真实性、合法性双方无异议，予以确认。该证据可以证明双方签订了买卖合同文本，并且华辉公司向刘永开具了发票，即双方具有成立买卖合同的表象。证据三可以证明，刘永向华辉公司转账支付了977040元。证据四中的一份收据复印件与证据三相互吻合，可以证明刘永向华辉公司转账977040元的目的是购买商铺，故该证据虽系复印件，原审法院对该证据予以采信。另一份收据，虽是复印件，但是结合书写内容，刘永有可能确实以现金方式向华辉公司支付了730080元。证据五可以证明，刘永缴纳了购买房屋的相关税费。
原审法院认为，双方签订了房屋买卖合同，刘永转账支付了部分购房款，华辉公司在出具收款收据时注明了收款事由系收取购房款并且向刘永开具了购房款发票，可以认定双方成立商品房买卖合同。华辉公司辩称双方系借款合同，借款金额为90万元，签订买卖合同系为借款担保。因华辉公司陈述的借款金额，与刘永两次支付购房款的数额均不吻合，且华辉公司未举证证明90万元借款的支付情况，故对其辩解不予采信。
关于刘永是否以现金方式支付购房款730080元。原审法院认为，结合证据四中的收据复印件，华辉公司开具不动产发票的事实，刘永陈述的双方关于房屋销售单价磋商的过程，可以认定刘永确实以现金方式支付了购房款730080元。加上转账付款金额，刘永共支付华辉公司购房款1707120元。华辉公司虽辩称未收到现金730080元，但是既未举证证明开具发票时的情形，也未举证证明刘永关于现金支付地点、支付对象的陈述系虚假陈述。故对华辉公司该辩解不予采信。
基于上述分析，原审法院认为，双方之间商品房买卖合同依法成立，且合法有效。华辉公司未按照合同约定的期限交付房屋，应承担继续履行、支付违约金之责任。
关于刘永请求交付房屋即继续履行合同的诉讼请求能否支持。原审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收后，才具备交付使用的条件。该条件不因华辉公司实际使用房屋而免除。而且，房屋竣工验收之前，开发商亦不得投入使用。本案中，双方均认可涉案房屋尚未通过竣工验收，故刘永请求交付房屋的诉讼请求，华辉公司法律上无法履行。待涉案房屋符合法定交付使用的条件后，刘永可另行主张交付。
关于逾期交房违约金，因华辉公司对刘永主张的逾期交房违约金逾期期限、计算方式及计算结果无异议，原审法院对此予以确认。遂判决：一、江苏华辉房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付刘永逾期交房违约金22万元；二、驳回刘永其他诉讼请求。案件受理费4600元，由江苏华辉房地产开发有限公司负担。
原审判决宣判后，上诉人华辉公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：双方当事人的商品房买卖合同是名为买卖，实为借贷，原审认定双方当时房屋买卖错误。事实是华辉公司通过案外人胡幕邦向刘永借款，双方的商品房买卖合同是作为该笔借款的担保，从双方的下列行为中可以证明该事实：1、双方签订商品房买卖合同时间是2012年8月3日，而在2012年8月2日通过银行汇款977040元给华辉公司，不符合正常的商品房买卖习惯；2、刘永提供了730080元收据的复印件，其虽然提供了华辉公司出具的购房发票，但发票并不能证明刘永交清了全部购房款；3、合同约定“买受人于2012年8月3日一次性付清购房款”，事实是刘永于2012年8月2日通过银行汇款977040元后，刘永在合同中未作明确说明；4、刘永缴纳契税、印花税时间与双方签订商品房买卖合同时间间隔太长；5、双方未签订认购书、缴纳定金，有悖正常的商品房买卖。综上，原审认定事实错误，请求二审法院重新认定事实，改判驳回原审刘永的诉讼请求。
被上诉人刘永答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
关于原审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：本案中，华辉公司主张双方签订的商品房买卖合同为借款的担保能否成立。
本院认为：2012年8月3日华辉公司与刘永签订商品房买卖合同，对此华辉公司主张系借款90万元的担保，而刘永予以否认并称系为购买涉案房屋签订。对此，本院认为，华辉公司主张双方签订的商品房买卖合同为借款的担保不能成立，理由如下：1、该商品房买卖合同经过备案，且华辉公司向刘永出具了购房发票，刘永之后也到税务机关缴纳了契税和印花税，故该商品房买卖合同双方在签订后均在履行。2、刘永2012年8月2日向华辉公司转账支付了977040元，高于华辉公司主张的借款90万元，而华辉公司对此不能做出合理解释。3、华辉公司本案中也不能就其主张的借款事实及商品房买卖合同为双方虚假意思表示提供证据证明，故应承担举证不能的后果。
综上，上诉人华辉公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人江苏华辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年五月十一日
书 记 员 安国玉
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