江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）张锦民初字第0662号
原告（反诉被告）郭建英。
原告（反诉被告）姜仁娣。
原告（反诉被告）姜仁琴。
三原告共同委托代理人陈静瑶，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
三原告共同委托代理人朱缨，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张丽芬。
被告（反诉原告）徐乐飞。
两被告共同委托代理人陈全兴，江苏陈全兴律师事务所律师。
两被告共同委托代理人刘逢欣，江苏陈全兴律师事务所律师。
原告郭建英、姜仁娣、姜仁琴诉被告张丽芬、徐乐飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，审理中张丽芬、徐乐飞提起反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并于2013年3月22日、7月29日公开开庭进行了审理。郭建英、姜仁娣、姜仁琴的委托代理人陈静瑶、朱缨、张丽芬、徐乐飞的委托代理人陈全兴、刘逢欣到庭参加了第一次庭审；郭建英、姜仁娣、姜仁琴的委托代理人陈静瑶、张丽芬、徐乐飞的委托代理人陈全兴、刘逢欣到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
郭建英、姜仁娣、姜仁琴诉称：张丽芬、徐乐飞与我方于2012年7月26日签订房地产买卖转让合同一份，约定将张家港市锦丰镇锦中路26号门面房一套（建筑面积4000平方米，其中已办理权证部分约2300平方米，另外1700平方米未在房屋所有权证书中载明）转让给我方，售价2200万元，其中签订合同时支付100万元，本合同签订后七天内支付1000万元，张丽芬、徐乐飞应在收到上述款项后七日内办理完标的房地产抵押解除手续，并在完成抵押解除手续后立即配合我方办理标的房地产房屋所有权、土地使用权过户手续，我方在完成过户手续后的三个工作日内将余款1100万元支付给对方。另外，合同约定如因对方的原因导致标的房地产未能在2012年8月10日前完成过户登记手续的，每逾期一日，我方有权按合同总金额的1%收取违约金。合同签订后，我方依约向对方支付了1100万元，对方在完成标的房地产抵押解除手续后，至今未与我方办理标的房地产的房屋所有权、土地使用权过户手续。故起诉要求张丽芬、徐乐飞协助我方办理上述房地产的房屋所有权、土地使用权的过户手续；支付逾期办理过户手续的违约金300万元；并承担案件诉讼费。
张丽芬、徐乐飞答辩并反诉称：双方在合同中明确约定，对方知悉该房屋建筑面积约4000平方米，其中已办理权证部分约2300平方米，未办理权证部分约1700平方米，并愿意将有产证部分与无产证部分一并整体购买。另外双方还口头约定，该房屋的过户手续由对方负责办理，我方为此在合同签订后即将该房屋的产权证、土地证、改建手续等过户所需文件交付对方，但对方在办理过户手续的过程中却被房管部门告知根据张家港市的房产交易政策，在该房屋尚有1700平方米未取得产证的情况下，该房屋不能办理过户手续，因此我方不与对方办理过户手续的说法毫无依据，请求驳回郭建英、姜仁娣、姜仁琴的诉讼请求。并认为，后我方多次就该合同的履行事宜与对方协商未果，双方签订的房地产转让合同在履行过程中因不可归责于双方的原因致使不能实现合同目的，故提起反诉，要求解除双方签订的房地产转让合同；判令郭建英、姜仁娣、姜仁琴赔偿我方损失301万元；并承担案件反诉费用。
郭建英、姜仁娣、姜仁琴针对反诉辩称：1、合同约定张丽芬、徐乐飞对于阻碍本合同履行的情形将采取措施予以解决以使本合同得以履行，说明对方有协助我方办理过户手续的义务，主要因为对方不配合，致使不能办理过户手续；2、关于无证建筑部分，合同约定在签订该合同后，无证建筑的所有权已转移至我方，包括不能办理过户手续的法律风险由我方承担，我方要求对方就有证部分房产办理过户手续，对方完全可以做到，但对方怠于行使协助义务；3、对方要求我方赔偿损失301万元没有事实和法律依据。综上，导致涉案房产不能过户是因对方违反诚信原则，故请求驳回对方的反诉请求。
经审理查明：2012年7月26日，甲方张丽芬、徐乐飞与乙方郭建英、姜仁娣、姜仁琴签订《房地产转让合同》一份，主要内容有：1、甲方将位于张家港市锦丰镇锦中路26号门面房一套转让给乙方，建筑面积约4000平方米，其中已办理权证部分约2300平方米，另有约1700平方米未在房屋所有权证书中载明，乙方在签订本合同前已查验标的房地产房屋所有权证书及国有土地使用权证书原件，知悉标的房地产已被甲方抵押及标的房地产一楼已全部租赁给他人之事实，知悉甲方不单独出售有产证部分房屋的立场，愿意将有产证部分与无产证部分房屋一并整体购买。甲方承诺对于上述阻碍合同履行之情形，将采取积极措施予以解决，以使本合同可顺利履行。房屋所有权人、土地使用权人均为张丽芬、徐乐飞，甲方将标的房地产及从属的广告位、配电设施、水电气、除货品、货架以外的其他设备等相关附属设施均按现状一并转让给乙方，标的房地产整体转让总价为2200万元。2、付款：乙方应在本合同签订时向甲方支付定金100万元，在本合同签订后七天内再支付1000万元，甲方收到上述款项后七日内办理完成标的房地产抵押解除手续。双方应在抵押解除手续办理完成后立即相互配合办理房屋所有权、土地使用权过户手续，乙方应在上述过户完成后三个工作日内将余款1100万元支付给甲方。3、过户：办理标的房地产房屋所有权、土地使用权过户手续所产生的全部税费均由乙方承担。如因甲方原因导致标的房地产未能在2012年8月10日前完成过户登记手续的，每逾期一日，乙方有权按合同总金额的1%收取违约金，该款在乙方支付剩余价款时直接扣除，如逾期三十日，乙方有权单方面解除合同。如因乙方原因导致标的房地产未能在上述期限内完成过户登记手续的，每逾期一日，甲方有权按合同总金额的1%收取违约金，该款在乙方支付剩余价款时一并支付，如逾期三十日未能过户的，甲方有权单方面解除合同。如因不可归责于甲、乙双方不可抗力的原因，导致标的房地产未能在2012年前（未注明具体日期）完成过户手续的，则甲、乙双方互不承担违约责任。4、房地产交付：鉴于该标的房地产一楼已由甲方出租给承租商户，甲方应在乙方按本合同第2条约定完成付款义务时，将上述租赁合同的原件交由乙方，并在7天内以书面形式通知承租商户，告知上述房地产已经转让的相关情况，自该书面通知送达承租标的房地产一楼的所有承租商户，承租商户出具认可乙方为标的房地产所有权人的书面文件后即视为甲方已按合同约定向乙方交付了标的房地产一楼。该标的房地产二楼、三楼，乙方同意自甲方向乙方交付标的房地产一楼之日起可以再免费使用90天，甲方应在免费使用期限届满之前与乙方办理交付手续，如甲方逾期交付的，甲方应按照每日5000元的租金标准向乙方支付逾期交付期间的租金……。6、违约责任：（1）若甲方未能按照本合同第2条之约定按期办理完成解除抵押登记手续的，应向乙方支付违约金100万元；乙方可直接替甲方偿还贷款后取得房屋所有权，并不再支付剩余款项。（2）乙方逾期支付房屋价款的，每逾期一天应按合同总价款的1%向甲方支付违约金，逾期付款超过30天的，甲方可以解除本合同，且甲方已收取的房屋价款不再退还乙方。（3）违约金累加总额应不超过本合同总额的30%。7、付款方式：乙方根据本合同第2条之约定向甲方付款时，须将相应款项分别汇至甲方以下指定银行帐户方可视为乙方已按约履行了相应付款义务……。12、乙方确认：在甲、乙双方签订本合同之前，甲方已向乙方交付以下材料：（1）甲方与租赁房产一楼承租商户签订的房屋租赁合同复印件；（2）相关政府部门出具的改建手续原件；（3）房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，郭建英、姜仁娣、姜仁琴按约支付了定金、购房款共1100万元，张丽芬出具了收条，并交付了标的房地产土地使用权证原件三本、承租户租赁合同原件二份。后张丽芬、徐乐飞办理了标的房地产抵押解除手续。2012年9月25日，江苏颐华律师事务所以郭建英、姜仁娣、姜仁琴受托人的名义向张丽芬、徐乐飞发送律师函，主要内容为：委托人在办理房地产过户过程中，遭到房产管理部门不能办理的告知，委托人已多次与你们协商，要求你们限期办妥相关手续以完成全部交易，但你们迟迟未予处理。限你们在函告后三日内解决合同房地产不能的限制情形，协助办理房地产过户事宜；按合同约定支付违约金；否则将依法提起诉讼。张丽芬、徐乐飞未有回复，为此姜仁琴、姜仁娣、郭建英于同年10月31日向本院提起诉讼。2013年2月28日，张丽芬、徐乐飞分别向郭建英、姜仁娣、姜仁琴发函，表示根据张家港市房产交易的相关规定，双方于2012年7月26日签署的房地产转让合同已无办理房屋权属转移登记的任何可能性，故决定解除该房地产转让合同。
另查明，张家港市锦丰镇锦中路26号房屋其中2幢所有权人为张丽芬（建筑面积分别为897.92平方米、751.78平方米），其中1幢所有权人为徐乐飞（建筑面积711.31平方米），其余房屋未领取房屋产权证书。
上述事实，有《房地产转让合同》、房屋产权证、土地使用权证、收条、银行汇款电子回单、律师函、国内特快专递邮件详情单、查询结果、房屋租赁协议书、租赁合同及庭审笔录等证据予以证实。
第一次庭审中，张丽芬、徐乐飞的代理人表示：我方当事人在签订合同后准备迁出标的房地产，相关经营活动已停止，因对方未能办理过户手续，给我方当事人遭受巨大损失，应由对方补偿，如本案所涉房屋现在能办理过户手续，我方当事人同意继续履行合同，但前提是对方给予经济补偿。如法院认定我方当事人违约，因双方约定的违约金过高，请求法院降低。
对于因《房地产转让合同》未按约履行给各自造成的损失，郭建英、姜仁娣、姜仁琴表示主要有已付1100万元的利息损失，张丽芬、徐乐飞表示有二楼场地闲置损失180万元，二楼超市停止经营损失200万元，因对方未及时支付余款致使资金周转困难融资造成的损失705万元，双方均未能提供证据证明。对于本案所涉无产权证部分房屋，双方均表示签订合同时已知道不能领取房产证。
本院认为：郭建英、姜仁娣、姜仁琴与张丽芬、徐乐飞签订的《房地产转让合同》是双方真实意思的表示，合同标的房屋部分有产权证、部分无产权证，双方关于买卖有产权证部分房屋的约定不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。对于本案所涉无产权证部分房屋，双方均表示签订合同时已知道不能办理产权登记，且至今未补办或有证据证明能补办，故本案不予理涉。合同签订后，郭建英、姜仁娣、姜仁琴按约支付了1100万元，张丽芬、徐乐飞按约办理了房屋抵押权解除手续、交付相关材料等，双方均按约积极履行合同约定的义务。后郭建英、姜仁娣、姜仁琴去办理本案所涉有产权证部分房屋产权过户手续时，被房产管理部门告知不能办理并通知了张丽芬、徐乐飞，致使一直不能办理上述房屋的产权过户手续，故不能办理过户手续，客观原因在第三方，双方均无过错，均不构成违约。但上述房屋张丽芬、徐乐飞已领取了房产证，郭建英、姜仁娣、姜仁琴要求张丽芬、徐乐飞按合同约定协助办理产权过户手续，并无法律障碍，本院予以支持。郭建英、姜仁娣、姜仁琴要求张丽芬、徐乐飞支付逾期办理上述房屋产权过户手续的违约金，因张丽芬、徐乐飞不构成违约，本院不予支持。张丽芬、徐乐飞要求解除双方签订的《房地产转让合同》，因不符合法律规定的解除合同的情形，本院不予支持。张丽芬、徐乐飞要求郭建英、姜仁娣、姜仁琴赔偿损失，因郭建英、姜仁娣、姜仁琴未违约，张丽芬、徐乐飞也未提供证据证实损失金额，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他有关法律之规定，判决如下：
一、张丽芬、徐乐飞于本判决生效后三十日内协助郭建英、姜仁娣、姜仁琴办理张家港市锦丰镇锦中路26号房屋（其中2幢所有权人为张丽芬，建筑面积分别为897.92平方米、751.78平方米，其中1幢所有权人为徐乐飞，建筑面积711.31平方米）的相关产权过户手续。过户手续费用由郭建英、姜仁娣、姜仁琴负担。
二、驳回郭建英、姜仁娣、姜仁琴要求张丽芬、徐乐飞支付逾期办理上述产权过户手续违约金300万元的诉讼请求。
三、驳回张丽芬、徐乐飞的反诉请求。
本诉案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由张丽芬、徐乐飞负担，该款郭建英、姜仁娣、姜仁琴已预交，本院不再退还，由张丽芬、徐乐飞于本判决生效后十日内直接给付郭建英、姜仁娣、姜仁琴。反诉案件受理费15440元（已减半收取），由张丽芬、徐乐飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 杨建军
人民陪审员 陈爱生
人民陪审员 何永香
二〇一三年八月一日
书 记 员 王 烈