河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终10968号
上诉人（原审原告）刘秋芬，女，1953年4月21日出生，汉族，住河南省。
委托代理人李琳鹏，男，1978年8月26日出生，汉族，住河南省义马市鸿庆路市府巷*号楼*单元*号。
上诉人（原审原告）李琳鹏，又名李克东、李林鹏，男，1978年8月26日出生，汉族，住河南省。系原告刘秋芬之子。
上诉人（原审原审）李可宁，女，1981年7月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区泰然六路泰然苍松大厦*座****室。系原告刘秋芬之女。公民身份号码：4112811981********。
委托代理人李琳鹏，男，1978年8月26日出生，汉族，住河南省义马市鸿庆路市府巷*号楼*单元*号。
上诉人（原审第三人）王小丽，女，1966年5月18日出生，汉族，住河南省巩义市。
委托代理人李会杰，巩义市法律服务所法律工作者。
委托代理人徐星文，巩义市法律服务所法律工作者。
原审被告李亚峰，男，1966年11月8日出生，汉族，住河南省巩义市。
委托代理人宋武卫，巩义市法律服务所法律工作者。
上诉人刘秋芬、李琳鹏、李可宁与上诉人王小丽及原审被告李亚峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服巩义市人民法院（2014）巩民初字第3571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘秋芬、李可宁、李琳鹏并作为刘秋芬、李可宁的委托代理人，上诉人王小丽委托代理人李会杰，原审被告李亚峰及其委托代理人宋武卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：李亚峰在巩义市××办事处××村李松治宅基上开发楼房一栋。房屋建成后，一、二楼归李松治所有，三、四、五楼由李亚峰销售，以收回建房成本。其中三楼东户李亚峰卖给了居住在巩义市××市街××号的李某2，李某2支付预付款10万元并对该房铺设了电线，水泥、大沙运进屋内未进行装修。2010年11月5日，李友亮、王小丽经刘某、李某1、李某2介绍，与李亚峰达成协议，购买李亚峰开发的三楼东户房屋，价格为15.5万元。当天李友亮、王小丽将房款15.5万元交给了李某2，李某2扣除预付款、铺设线路及购买水泥、大沙的费用共计11万元，剩余4.5万元房款交给了李亚峰。李亚峰将房屋钥匙交给了李友亮，并按李友亮的要求给其出具了15.5万元收款收据一份。李亚峰因当时未带购房协议，双方于2010年11月6日签订了购房协议。李友亮、王小丽购买该房屋后即在该房屋中同居。2012年6月22日，李友亮因病去世，其第一继承人为妻子刘秋芬、儿子李琳鹏、女儿李可宁。2012年9月，第三人王小丽与李某1、李某2找到李亚峰，要求李亚峰将购房协议及收款收据上李友亮的名字改为王小丽的名字。因李友亮生前与王小丽长期以夫妻名义共同生活，李友亮去世后王小丽仍在该房屋中居住，李亚峰以为他们是夫妻关系，就与王小丽重新签订了购房协议并给其出具了15.5万元收款收据一份。购房协议及收款收据的时间仍为李友亮购房手续上的时间。李亚峰并未再次收取王小丽房款，也未向王小丽收回李友亮的购房手续。2014年3月24日，刘秋芬持李友亮的购房手续，将王小丽诉至法院，要求王小丽将房屋交给刘秋芬，该案在审理过程中，刘秋芬撤回了起诉。后刘秋芬、李琳鹏、李可宁以李亚峰所建房屋产权不明，无法办理房产手续为由诉至原审法院，遂引起诉讼。
原审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。李亚峰出售给李友亮、王小丽的房屋，属于农村宅基地上建造的房屋。李亚峰不是该房产所在的宅基地的使用人，刘秋芬、李琳鹏、李可宁、李亚峰也不属于该集体经济组织成员。李亚峰将房屋卖给李友亮的行为，违反法律效力性、强制性规定，李亚峰与李友亮、王小丽之间签订的购房协议无效。故对刘秋芬、李琳鹏、李可宁要求确认李亚峰与李友亮签订的购房协议无效的诉讼请求，原审法院予以支持。李友亮、王小丽向李亚峰购买房屋时，未向李亚峰明确具体的购买人，李亚峰也未重复收取购房款，李亚峰收取购房款后因重大误解而向李友亮、王小丽出具购房协议及收款收据各一份，两份购房协议实际为同一法律行为。诉讼中刘秋芬、李琳鹏、李可宁及王小丽未向原审法院提交证据证明购买房屋的出资情况，则该房屋应认定为李友亮、王小丽双方共同出资购买，李友亮与王小丽所占的出资份额均为50%。因房屋的买卖违反法律规定而被认定无效，王小丽应将房屋退还李亚峰，李亚峰应退还刘秋芬、李琳鹏、李可宁及王小丽向其实际交纳的购房款14.5万元。因李友亮、王小丽在该房屋买卖行为中存在过错，对刘秋芬、李琳鹏、李可宁要求李亚峰向其支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。李亚峰辩称刘秋芬、李琳鹏、李可宁所诉已超过诉讼时效没有法律依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下一、李友亮与被告李亚峰于二〇一〇年十一月六日签订的购房协议无效；二、第三人王小丽于本判决生效之日起三十日内将位于巩义市××办事处××村李松治宅基上三楼东户房屋返还被告李亚峰；三、被告李亚峰于本判决生效之日起三十日内返还第三人王小丽房款七万二千五百元；返还原告刘秋芬、李琳鹏、李可宁房款七万二千五百元；四、驳回原告刘秋芬、李琳鹏、李可宁的其他诉讼请求。案件受理费四千一百六十四元，由原、被告均担。
刘秋芬、李琳鹏、李可宁不服原审法院判决，向本院提起上诉并答辩称：一审法院判决让其承担返还房屋的民事责任和享有7.25万元的民事权利。王小丽的身份不伦不类，变成了既不是无独立请求权的第三人，也不是有动力请求权的第三人，自相矛盾，无法自圆其说。一审程序严重违法。原审认定两人共同购买系第三人王小丽单方陈述，没有任何证据支持。原审既然认定李亚峰与王小丽存在重大误解，李亚峰没有收取王小丽的购房款，那么李亚峰给王小丽出具的购房协议就应认定是无效的。王小丽与李友亮共同出资之说根本不成立，逻辑上自相矛盾。
王小丽不服原审法院判决，向本院提起上诉并答辩称：在巩义市人民法院（2014）巩民初字第1081号民事案卷中记载的非常清楚。当时刘秋芳，起诉王小丽称该案所涉房屋系李友亮购买的，在当时的庭审中证人刘某、李某1、李某2均证实该房屋是王小丽出资从李某2手中购买的，李亚峰在当时的庭审中作为证人出庭作证时也当庭供述他把该房屋卖给了李某2，他是从李某2手中接的购房款，而且在该案一审时也承认是从李某2手中接的款，而并非从李友亮和王小丽手中接款。在巩义市人民法院（2014）巩民初字第1081号民事案卷中记载的非常清楚，当时购买时王小丽因有演出活动而离开，李亚峰将购房协议及收款收据写成李友亮的名字，王小丽第三天回来发现后，当即就找李某1，李某2一起找到李亚峰，将购房协议及收款收据改成王小丽的名字，当时刘秋芳认为王小丽所持有的协议及收据是2012年9月才补签的。一切证据均证实该房屋是上诉人所出资购买。刘秋芳、李琳鹏、李可宁所持有的购买收款收据是李亚峰给的存根联。刘秋芳、李琳鹏、李可宁无任何证据能证明李友亮购房时出过一分钱，××住院治疗，还是王小丽出的医药费。即使法院认定本案所涉房屋买卖协议无效，也是王小丽和李亚峰之间的事，和刘秋芳、李琳鹏、李可宁没有半点关系，当时在场的所有人，包括李某2本人均证实是上诉人将款15.5万元交给了李某2。
李亚峰称：我们同意房屋及购房款相互返还，按照法院判决返还哪一方均可。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：因李亚峰不是该房产所在的宅基地的使用人，刘秋芬、李琳鹏、李可宁、李亚峰也不属于该集体经济组织成员。根据有关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故李亚峰与李友亮、王小丽之间签订的购房协议无效。原审法院认定该房屋为李友亮、王小丽双方共同出资购买，李友亮与王小丽所占的出资份额均为50%。因房屋的买卖违反法律规定而被认定无效，王小丽应将房屋退还李亚峰，李亚峰应退还刘秋芬、李琳鹏、李可宁及王小丽向其实际交纳的购房款14.5万元适当，本院予以采纳。刘秋芬、李琳鹏、李可宁及王小丽各方上诉理由均证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计8328元，由刘秋芬、李琳鹏、李可宁负担4164元，由王小丽负担4164元。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 张 红
审判员 王宏毅
二〇一六年十一月十日
书记员 马 鹏