上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1011号
原告江梅。
委托代理人周文革，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被告雷满芳。
原告江梅与被告雷满芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周文革、被告雷满芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月15日，被告将位于上海市闵行区华漕镇诸翟南街XXX弄XXX支弄XXX号（原诸翟镇紫堤路XXX号）面积为105平方米的门面房出租给原告用于经营服装业。双方约定租期为4年，自2012年4月至2016年4月，年租金28万元（人民币，下同）。合同约定在租期内若有拆迁和其他损失，均由甲方（被告）承担。原告承租房屋后投资17万元进行装修后对外营业。然而，2014年8月6日，被告没有事先通知的情况下，上述房屋突然被案外人即房屋权利人拆某并改建。原告只得将装修中能拆移的部分予以拆移，服装等财物搬到他处保管。为了避免损失，原告与房屋权利人联系希望继续租赁房屋。2015年2月，房屋权利人同意将改建后的房屋直接出租给原告，年租金仍为28万元，但租赁面积比原面积减少了61平方米。原告向房屋权利人承租房屋后，仍用于经营服装业。现要求：被告赔偿原告各项损失共计674，254元（包括：1、装修、货架和模特的损失74，254元，按总额176，795元的42%计算；2、租金涨幅损失200，667元；3、停产停业损失，包括人工工资35，000元、仓储费15，000元、停业盈利损失25万元、原有服装毁损及滞销损失10万元）。
诉讼中，原告表示，在2014年7月，房屋权利人以及被告都通知原告，表示房屋将翻建，要求原告搬离，故原告自2014年7月起陆续搬离，房屋租金支付至2014年7月。双方的租赁合同事实上已无法继续履行，故增加诉讼请求，要求解除租赁合同。
被告辩称，房屋系由被告向权利人苏某某租赁而来。被告在苏某某的房屋前又搭建了违章建筑，对房屋进行了装修。2012年3月，被告将房屋连同违章建筑出租给了原告的丈夫刘应红。原告所述的房屋面积不属实，双方并未对建筑面积进行测量。2014年7月3日，苏某某向被告及刘应红表示要对房屋进行翻建，限期8月6日前搬离。7月4日开始，被告帮助原告将店内的存货进行甩卖。房屋改建后，刘应红与苏某某直接签订了房屋租赁合同，整幢房屋200余平方米由刘应红租赁。在原告承租的房屋中，被告自建的违法建筑面积大于苏某某的房屋面积。现双方的租赁合同已无法继续履行，故同意解除合同。但房屋是房屋权利人拆某，不是被告所致，故原告即使存在损失也不应要求被告赔偿。不同意原告的赔偿要求。
经审理查明，被告雷满芳向案外人苏某某租赁了闵行区华漕镇诸翟南街XXX弄XXX支弄XXX号房屋（原诸翟镇紫堤路X**号）。被告在承租上述房屋后，在房屋前方连接着房屋自行搭建了违法建筑。
2012年3月15日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订《门面租赁合同》1份，约定，门面房座落于诸翟镇紫堤路XXX号（现为闵行区华漕镇诸翟南街XXX弄XXX支弄XXX号），面积105平方米；甲方自2012年4月至2016年4月底，若有拆迁和其他损失一切由甲方承担；乙方在装修时，必须按设计的要求，不得破坏房屋的结构和主体部分，否则一切后果由乙方承担；年租金为28万元。原、被告分别在合同落款处签名并摁手印。
原告向被告承租房屋后，对房屋进行了适当的装修，用于经营服装业，并向被告支付了截止2014年7月的租金。
2014年7月3日，由于房屋权利人需要对房屋进行翻建，房屋权利人及被告均通知原告于2014年8月6日前搬离。原告接到搬离的通知后，在继续销售的同时陆续将物品搬离房屋。2014年8月，房屋权利人将原房屋包括被告搭建的建筑物全部拆某，在原址重新建造了新房。
2015年1月21日，原告丈夫刘应红作为承租人，与案外人苏某某签订房屋租赁合同，刘应红向苏某某承租华漕镇诸翟南街XXX弄XXX支弄XXX号房屋底层东侧两间门面房，用于经营服装业。之后，刘应红又向苏某某租赁了华漕镇诸翟南街XXX弄XXX支弄XXX号全部房屋。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，被告表示，房屋权利人在拆某房屋时将被告自建的建筑亦一并拆某，苏某某赔偿了被告4万元。被告出租给原告的房屋是被告事先装修，原告承租后作了简单改进，用细木板作了吊顶、将被告原铺设的地砖敲掉后重新铺设，墙面贴了三块瓷砖。
原告向被告承租的房屋中，包括了被告自建的违法建筑，且该部分面积占多数。原告表示，租赁房屋中被告自建的面积在60平方米左右，苏某某的房屋面积在40平方米左右。
上述事实，由原告提供的原、被告签订的《门面租赁合同》、刘应红与苏某某签订的《房屋租赁合同》、照片，被告提供的照片等，以及原、被告陈述所证实。
本院认为，房屋租赁合同中，涉及的标的物即不动产应当具有合法的权属或行政规划许可。原、被告租赁的房屋中，大部分系被告自建的违法建筑，不具有合法性，故原、被告签订的租赁合同中就该部分建筑物而建立的租赁合同关系，因标的物的违法性而无效。关于其余建筑的租赁合同关系，合法有效，但基于该部分房屋已被拆某，合同已无法继续履行，原告于2015年5月13日的庭审中当庭表示要求解除合同，于法有据，本院确认就租赁合同中有效部分，于2015年5月13日解除。
按合同相对性原则，有效的合同对合同双方当事人具有法律效力，违约方应当承担合同约定或法律规定的违约责任。虽然涉案的房屋系由案外人拆某，而非由被告拆某，但依照《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，原、被告之间由于涉案房屋被拆某而无法继续履行，被告确应向原告承担违约责任。然而，原告主张的货架、模特损失、租金损失、停产停业损失（包括人工费、仓储费、停业盈利损失），缺乏相应依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，被告在庭审中确认原告对房屋进行了部分装修改造，但原告关于其装修投资17万元陈述，缺乏依据，本院综合考虑合同约定的租赁期限、实际履行的年限，以及双方提供的照片所反映的现状，并结合原告所述在房屋拆某的将部分装修和货物予以拆移搬离的情况，酌情确定被告支付原告装修补偿1万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告江梅与被告雷满芳于2012年3月15日签订的《门面租赁合同》中涉及被告雷满芳自行搭建的违法建筑的租赁合同关系无效；《门面租赁合同》中涉及其他房屋部位的租赁合同关系于2015年5月13日解除；
二、被告雷满芳于本判决生效之日起十日内支付原告江梅装修补偿款人民币1万元；
三、驳回原告江梅其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，542.54元，减半收取计5，271.27元，由原告江梅负担5，192.20元，被告雷满芳负担79.07元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一五年六月十六日
书记员 张 辰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、???《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情况之一的，合同无效：
······
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
······
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
······
第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。