陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕08民终1363号上诉人（原审被告）：李占霞，女，1976年12月7日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区。被上诉人（原审原告）：陕西兴业安居物业管理有限公司，住所地：陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：张玉贤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：万磊，男，系该公司员工。上诉人李占霞因与被上诉人陕西兴业安居物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李占霞上诉请求：1、依法撤销榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7099号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决证据不足，判决结果错误。一、房屋质量存在严重问题。房顶防水材料质量不过关等原因导致屋面长期渗漏，影响正常生活，窗户安装不合格导致室外向屋内渗水，建筑材料质次导致墙体出现大量裂缝，以及墙表面粉刷质次，粉刷工艺不合要求，造成墙皮大面积脱落，给生活带来了很大不便。二、被上诉人曾将本小区电梯封停过一段时间，来威胁业主签字同意动用大修基金等，该期间电梯相关费用应扣除，但一审法院未扣除该费用。三、被上诉人未提供证据证明其对电梯进行过维保年检，应承担举证不能的法律后果，一审法院判决上诉人承担电梯维修费用属错误认定。四、上诉人2009年入住以来，被上诉人严重不履行物业服务义务，不履行维修相关设施义务，导致上诉人家中墙体裂缝、漏水等损失，被上诉人至今未解决小区墙体裂缝、电梯漏水等问题，严重违约。被上诉人故意刁难业务，伪造上诉人签字，盗用大修基金。物业公司辩称：电梯使用费是在使用电梯过程中产生的电费，电梯维护费是向特种行业交纳的费用，理应由上诉人承担。上诉人所述有关房屋裂缝等属于开发商承担的质量问题，不属于物业维修范围。大修基金是小区业主申请，经建设部门审批后才可以动用大修基金，物业无权动用大修基金。故应维持一审判决。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2012年1月1日起至2015年12月31日止期间物业费5910.40元、公摊水费80元、公摊电费1111.40元、电梯维保年检费1080.80元、电梯使用费3055.20元，计11217.60元；2、依法判令被告支付原告2016年1月1日起至2016年12月31日止期间物业费1244.23元、公摊水电费248.85元、电梯维保年检费295.50元、电梯使用费606.56元，计2395元；3、依法判决被告承担逾期所欠物业费滞纳金1361元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，原告陕西兴业安居物业管理有限公司（受委托方、乙方）与榆林市华宇房地产开发有限责任公司（委托方、甲方）签订物业管理合同，约定:物业基本情况为坐落位置榆林市长城北路，建筑面积50200㎡，物业类型高层商住楼。合同期限为4年，从2012年1月1日起至2016年1月1日止。管理服务费用住宅每月每平方米0.95元，商业用房每月每平方米1元.支付期限方式物业费按季度收取，甲方在合同生效之日起10日内向乙方预交3个月服务费，以后每3个月收取一次，逾期不交乙方将加收3‰的滞纳金等事项。2016年1月1日，原告陕西兴业安居物业管理有限公司（受委托方、乙方）与榆林市玉景湾小区业主委员会（委托方、甲方）签订物业管理合同，约定:物业基本情况为坐落位置榆林市长城北路二里半，建筑面积117666㎡，物业类型高层住宅。合同期限为1年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止。管理服务费用住宅1.15元/月/㎡（其中包括物业费0.8元/月/㎡、公摊水电费0.16元/月/㎡、电梯年检维保费0.19元/月/㎡）；电梯能耗费均价0.25元/月/㎡；商业用房1元/月/㎡；地下车位费50元/月/位（优惠政策如果一次性缴纳一年的车位费为500元/位/年）。支付期限方式物业费按季度收取，甲方在合同生效之日起15日内向乙方预交本季度物业服务费和其他应收费用，以后每季度收取一次，逾期不交乙方将加收每日3‰的滞纳金等事项。合同签订后，原告依约进入该玉景湾小区进行物业服务，被告位于该小区。2017年6月16日，原告向被告发出催费通知书，内容为业主房号2-1603，业主姓名李占霞，2012年1月1日至2015年12月31日，物业费5910.40元、公摊水费80元、公摊电费1111.20元、电梯维保、年检费1060.80元、电梯使用费3055.20元，计11217.60元。2016年1月1日至2016年12月31日，物业费1244.23元、公摊水、电费248.85元、电梯维保、年检费295.50元、电梯使用费606.56元，计2395元，共计13612.60元。被告因原告服务存在问题等未缴纳费用，致原告持上述理由及相关证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。一审法院认为，原告陕西兴业安居物业管理有限公司与榆林市华宇房地产开发有限责任公司签订的物业管理合同及形成的物业管理合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但原告依照原告与榆林市华宇房地产开发有限责任公司及榆林市玉景湾小区业主委员会签订的物业管理合同，履行了物业服务，被告应当按照合同约定支付原告的物业费，被告不能足额履行物业费已经构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任，故原告诉请被告支付物业费等13612.60元的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有必要的事实依据，本院不予支持予以驳回。被告抗辩原告超出诉讼时效，经查，被告欠费的事实延续至2016年12月31日，诉讼时效起算时间为逾期之日即2017年1月1日，原告于2017年7月5日向本院提起诉讼未超出诉讼时效，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由被告李占霞付给原告陕西兴业安居物业管理有限公司物业费等费用13612.60元。二、驳回原告陕西兴业安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李占霞负担。二审中，被上诉人物业公司提交电梯维保费、检验检测费收据复印件两支，证明被上诉人依约履行对电梯的维护。提交物业公司收据复印件三支，证明上诉人曾向被上诉人缴纳物业、电梯维保、检测费等费用的事实。上诉人对被上诉人提交的证据真实性及证明目的均无异议。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据一、二审证据材料和当事人陈述，被上诉人物业公司提交的《物业管理合同》对物业费、公摊水电费等各项收费事项进行了约定，上诉人并未对被上诉人根据上诉人房屋面积所核算的上诉人应缴费用提出异议，仅对其中应扣除的费用有异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”上诉人李占霞虽主张在被上诉人出具的缴费通知单所载各项费用中应扣除相应电梯使用费、维护费等费用，但其并未提供相应证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。一审判决据此认定由上诉人李占霞承担相应给付义务，并无不当。上诉人李占霞关于被上诉人严重不履行物业服务义务导致居住房屋受损等上诉请求，如有相关证据予以佐证，可另案主张权利。综上所述，李占霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人李占霞负担。本判决为终审判决。审判长  李文龙审判员  李 军审判员  李佳悦二〇一八年四月二十五日书记员  朱 丹