福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第123号
原告武夷山闽水缘房地产有限公司，组织机构代码75936400－2。
法定代表人徐云，总经理。
委托代理人张庆林，男，武夷山闽水缘房地产有限公司法律顾问。
委托代理人林飞，男，武夷山闽水缘房地产有限公司职员。
被告刘超，男，1986年10月24日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人张游辉（系刘超表兄），男，福建闽北卫生学校教师。
原告武夷山闽水缘房地产有限公司（以下简称武夷闽水缘公司）与被告刘超商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武夷闽水缘公司的委托代理人张庆林和林飞、被告刘超的委托代理人张游辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武夷闽水缘公司诉称，原、被告双方于2010年10月15日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买原告开发的武夷水庄D区8幢015号商品房，房屋总价款为5870792元，被告应于合同签订前给付定金200000元，于2010年9月6日前给付1570792元，余款4100000元向银行办理按揭贷款。合同订立后，被告于2010年9月6日向原告付款990000元、2010年9月7日付款780792元、2011年10月13日付款580000元，此后，被告便不再付款。原告经多次催告，被告始终未按约履行后续付款义务。因被告的原因，银行按揭贷款也无法办理。被告的行为构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。请求判决：一、解除原告武夷闽水缘公司与被告刘超于2010年10月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘超支付原告武夷闽水缘公司违约金880619元。
被告刘超辩称，原告与被告于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》约定的合同解除条件尚未成就。被告对原告未能获得购房款不承担责任，被告没有过错，不存在违约行为。根据《商品房买卖合同》第六条及附件六第二条第三项、第四项、第七项、第十项的约定，被告于合同签订后向原告支付购房款1770792元，于2011年10月13日支付购房款580000元。同时，依照原告及银行要求提供了办理按揭贷款所需的资料。依据合同约定，被告仅负有提供有效资料的责任，并不负有完整、积极、主动要求银行发放按揭贷款责任，实现银行发放贷款的当事人是原告。至今，按揭贷款银行为何没有审批通过被告的贷款申请，被告并不知晓，银行及原告未通知被告。被告虽收到原告邮寄的《通知》，但《通知》仅体现合同约定的内容及原告主张的违约金。剩余购房款未能通过银行贷款支付的责任应当由原告承担。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月15日，原告武夷闽水缘公司与被告刘超签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发建设的武夷水庄D区8幢015号房屋；房屋建筑面积为409.53平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14335.44元，房屋总价款为5870792元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人在签订商品房买卖合同前付定金200000元，于2010年9月6日前付1570792元，余款4100000办理按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第二条第3款约定：买受人同意于签订协议后7日内向按揭银行提交完整真实有效的按揭贷款资料，若银行审查中要求买受人补齐材料，买受人应于收到出卖人发出补齐材料通知之日起7日内补齐；若买受人未能及时、完整、真实的提交按揭资料，导致按揭款推迟，视为买受人逾期支付按揭款；第4款约定：若由于买受人自身方面原因导致银行方面不受理或不批准按揭贷款，买受人同意变更为一次性付款方式的，成交总价不变，双方签订的本合同继续有效，买受人同意在银行确认不批准之日起30日内付清房款总额。如买受人不同意更改付款方式，出卖人有权单方解除合同，收回买受人购买的房产，同时买受人应向出卖人支付违约金（总房价款的15%），出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费、合同注销费等），出卖人扣除扣款后，将买受人已付购房款余款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息返还买受人；第10款约定：按揭款到位的最长期限为自本补充协议签订之日起60日内。如果因买受人的原因导致按揭无法在最长期限内到位，则买受人必须主动一次性付清全部房款，并自第61天起按本补充协议的约定承担逾期付款违约责任。合同附件六《合同补充协议》第十二条第3款约定：根据协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）方式发出，邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以商品房买卖合同记载的内容为依据。商品房买卖合同涉及的通讯方式、联系地址、联系电话等有变化时，变化方应在变化后7日内书面通知对方。如因变化方未能及时通知对方而造成的损失和引发的法律责任由变化方承担。
合同签订后，被告于2010年9月6日向原告支付购房款990000元，于2010年9月7日又支付了购房款780792元。2010年10月24日，原告向武夷山市房管处办理了商品房买卖合同登记备案手续。2011年3月22日，原告通过邮寄向被告发出通知，通知内容：“接到建设银行通知，现首套房贷款首付由30%增至40%，你已付了30%的首付款，现须再补齐10%合计580000元。”通知同时载明合同附件六《合同补充协议》第二条第3款、第4款的内容。被告接到原告的通知后，于2011年10月13日向原告支付了购房款580000元。2011年3月28日，原告通过邮寄向被告发出通知，称被告未能于2010年12月12日办理按揭贷款到位，视为逾期支付按揭款（按揭款合计肆佰壹拾万元），应当承担违约责任。截止2011年3月28日，已逾期103天，合计违约金15990元。若被告要求继续履行合同，则应缴纳完违约金并付清房款总额。2012年12月26日，原告向被告邮寄送达《交房通知书》，通知被告于2013年1月1日至2013年1月20日期间办理交房手续并结清未付的房款3539353元（包含增加1.35平方米面积差价款19353元）。被告收到通知后与原告协商交房事宜，因被告未能付清余款，原告拒绝向被告交付房屋。2013年5月20日，原告向被告邮寄按揭逾期违约函，表示根据合同附件六补充协议第二条第4款、第10款的约定，被告应在收到函件后7个工作日内付清购房款。否则，原告将依约行使解除合同的权利，并要求被告承担违约责任。2013年5月21日，被告收到该函件。因被告至今未能获得银行贷款，亦未支付剩余的购房款，故原告提起本案诉讼。
另查明，原告均按照被告在商品房买卖合同上预留的通讯地址向被告邮寄送达通知及信函。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、特快专递单及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的合同义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照约定全面履行各自义务。被告按照合同约定支付了部分购房款，剩余购房款采取商业贷款的方式支付。根据双方合同第六条及合同附件六《合同补充协议》第二条第4条、第10条的约定，被告未能获得按揭贷款，也未按约直接付清全部房款，原告依据合同约定请求解除合同，依据充分，本院予以支持。被告抗辩按揭贷款手续仍在办理中，银行并未通知被告按揭贷款不予批准，该主张无事实根据，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于原告主张的违约金问题。本院依法向被告释明，被告认为违约金的约定超出原告的实际损失，但被告仅是表示质疑，并未提供有效的证据证明其主张，故本院对原告依据合同约定主张总房价款的15％即880619元违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告武夷山闽水缘房地产有限公司与被告刘超于2010年10月15日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；
二、被告刘超支付原告武夷山闽水缘房地产有限公司违约金880619元；
上述第二项款项于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费59060元，由被告刘超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 于正明
审 判 员 黄天智
代理审判员 陈志勇
二〇一四年四月十五日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。