江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02820号
上诉人（原审原告）施惠元。
委托代理人邵军，江苏六典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）肖志勇。
委托代理人武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。
上诉人施惠元、上诉�肖志勇因房屋租赁合同、民间借贷合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月28日，施惠元、肖志勇签订《房屋租赁合同》、《干将西路1028号租房补充协议》各一份，约定施惠元将其名下的苏州市干将西路1028号房屋出租给肖志勇；租期6年，从2010年11月1日至2016年10月30日；2010年、2011年租金为580000元，2012年、2013年租金为780000元，2014年、2015年租金为980000元，租金总计为4680000元；租金于每年9月底之前交清，逾期每天按年租金1%的标准支付违约金；保证金为100000元，于退房时退还；如提前退租，则应按照年租金20%赔偿违约金。上述租赁合同、干将西路1028号租房补充协议签订后，施惠元将约定�屋交由肖志勇占有、使用。2011年10月12日，施惠元、肖志勇就第二年租金达成《补充协议》一份，考虑到干将路轻轨和地面施工影响，确定第2年租金缓交150000元，在第4、5、6年中分别增加租金50000元。
2012年11月14日，施惠元、肖志勇另行达成协议，确定干将西路1028号房屋在2012年11月1日至2013年10月30日期间的租金减免为600000元；当年租金支付方式为转账支付300000元、其余300000元以肖志勇向施惠元借款的形式支付。同日，施惠元、肖志勇签订《借款合同》一份，约定施惠元向肖志勇出借300000元；借期从2012年11月14日至2013年3月30日前；该款于2013年3月30日前一次性还清；逾期应以银行同期贷款“6.15”的四倍支付利息，直至还清，还应支付5%的违约金；如有借贷纠纷，则由签订地法院审理；肖志勇承担诉讼费、律师费等一切费用；该笔借款用于支付干将西路1028�房屋租金；2013年租金减免为600000元。其余租金300000元，肖志勇已支付。
2013年4月22日，肖志勇通过邮寄方式向施惠元提出，因修路导致停车位没有了，且修路也导致交通不便，虽经减免租金仍一直亏损，故要求终止租赁合同。2013年8月24日，施惠元、肖志勇将干将西路1028号房屋内肖志勇的物品出售给他人，所得价款120000元由施惠元收取。施惠元因此向肖志勇出具收条一份，载明收到120000元，另载明“从今天作为退房”。
2014年5月20日，施惠元与江苏六典律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定律师费为25840元；代理过程为一审。同日，施惠元向江苏六典律师事务支付律师费25840元，江苏六典律师事务所开具了相应发票。
上述事实有《借款合同》、《房屋租赁合同》、《干将西路1028号补充协议》、《补充协议》、房产证、《收条》、�聘请律师合同》、转账记录、发票、《终止租赁合同通知书》及当事人陈述予以证实。
原审原告施惠元的诉讼请求及理由为：2012年11月14日，施惠元、肖志勇签订借款合同一份，约定施惠元向肖志勇出借300000元，借款期限从2012年11月14日至2013年3月30日，如逾期则应按照银行贷款利息四倍支付利息，直至还清之日，另需加付5%的违约金，并约定了诉讼费、律师费等。该款并未支付。施惠元、肖志勇还签订过房屋租赁合同及补充协议，约定由施惠元向肖志勇出租房屋，因肖志勇未依约支付租金，故上述借款合同中借款用于冲抵租金。2013年8月24日，肖志勇单方面终止租赁合同，退房。经对账，肖志勇欠付施惠元第二年租金150000元、终止合同违约金120000元，与施惠元应支付给肖志勇的押金100000元、代收货款120000元相抵扣后，肖志勇还应支付施惠元50000元。综上，请判令肖志勇归还施惠元借款300000元、逾期付款违约金15000元、欠付款项50000元，并支付利息（其中300000元自2013年4月1起，按同期商业贷款利率四倍计算，暂计算至起诉之日为126976元；以50000元为本金自2013年8月25日起算，按银行同期商业贷款基准利率计算，暂算至起诉之日为4061元，合计131037元，要求计算至支付之日）；判令肖志勇赔偿施惠元律师费损失25840元；诉讼费由肖志勇负担。
原审法院认为：施惠元将其名下的涉案房屋出租给肖志勇进行经营，双方基于该租赁合同就欠付租金、租金减免、延期支付等达成的相关协议及事实确认，均属于该租赁合同的补充。
2012年11月14日，施惠元、肖志勇确定2012年租金减免为600000元，其中欠付的300000元租金以借款合同的形式支付，该借款合同实际为租赁合同的补充。施惠元、肖志勇以借款合同的形式对欠付租金300000元所作的特别约定，系其真实意思表示，且不违反法律规定，原审法院予以采信，并参照“民间借贷”相关法律规定确定双方权利义务。根据合同约定，肖志勇未在2013年3月30日前支付该款，应依约承担违约责任。施惠元、肖志勇关于利息及违约金的约定过高，其利率约定已达中国人民银行公布同期的1至3年期银行贷款基准利率的四倍，故原审法院仅就其利率约定予以支持，即按照年利率6.15%的四倍计算。根据该利率，肖志勇在2013年3月30日至2013年8月24日应负担利息为30135元。在租赁合同解除之日，肖志勇欠付施惠元租金及利息损失总计为330135元。第三年租期届满之日为2013年10月31日，因双方实际于2013年8月24日解除了租赁合同，施惠元多收取的当年租金为108333.33元，应予退还。2013年8月24日，施惠元、肖志勇解除租赁关系后，施惠元收取的物品转让款120000�及签订租赁合同时收取的押金100000元，应一并处理。肖志勇欠付施惠元的租金及利息330135元与多收取的租金108333.33元、代收的物品转让款120000元、预收的押金100000元相抵扣后，肖志勇尚欠付1801.67元，该部分款项应按约定计息至实际支付之日。
2011年10月12日，施惠元、肖志勇就第二年租金达成补充协议，确定缓交第2年租金150000元，在第4、5、6年中分别支付，应于2014年、2015年、2016年的当年9月底之前分别支付50000元，其中2014年的租金50000元已到期，考虑到施惠元、肖志勇达成延期支付租金协议系基于履行租金合同至2016年为前提，现肖志勇已经提前解除租金合同且第一期延期支付构成违约，参照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款�者解除合同”，故肖志勇在第一期50000元违约后一并支付延期支付的150000元，延期支付则从逾期之日即2014年10月1日按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率支付迟延履行期间的利息损失。肖志勇在经营干将西路1028号房屋期间，因轻轨铺设及道路修整等于2013年4月即提出解除合同，后经双方沟通，于2013年8月对外出售了肖志勇在承租房屋内的物品，价款亦由施惠元收取，应视为双方合意解除，故关于违约金的主张原审法院不予支持。肖志勇延迟支付施惠元租金150000元，加上上述欠付1801.67元，肖志勇还应支付施惠元151801.67元。
关于律师费，施惠元、肖志勇仅就该300000元租金部分就律师费进行了约定，考虑到施惠元支付的律师费涉及其他无律师费约定的租金部分，且施惠元该300000元及利息的主张也未全额得到支持，故原审法院酌情支持律师费损失5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：被告肖志勇于判决生效后十日内支付原告施惠元租金151801.67元、律师费损失5000元及利息（以1801.67元为本金，按年利率24.6%从2013年8月25日开始计算至实际支付之日；以150000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率从2014年10月1日开始计算至实际支付之日）。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9186元，减半收取4593元，由原告施惠元负担1593元，被告肖志勇负担3000元。
上诉人施惠元不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、根据双方约定，肖志勇于每年9月底预付下一年度�金。2012年11月，肖志勇通过转账方式支付300000元租金，另以借款方式支付剩余的300000元。2013年租期届满之日为2013年10月31日。肖志勇后要求提前解除租赁合同，应视为其自愿放弃本可以使用至2013年10月31日的权利，故施惠元无需退还退租之日即2013年8月24日起至2013年10月31日的租金。2、根据租赁合同补充协议第四条约定，肖志勇提前退租的，需支付年租赁20%的违约金。故施惠元有权要求肖志勇支付提前解约违约金120000元。本案中，虽双方办理了退房手续，但施惠元从未放弃追究肖志勇的违约责任，该观点得到相关法律及司法解释的支持。故原审法院仅以双方达成合意为由就不予支持违约金，有失偏颇。3、本案系肖志勇违约所引起，责任在于肖志勇。施惠元委托律师全程参与诉讼，律师收费标准亦符合规定，故肖志勇应承担全部律师费损失共计25840元。综上，请求�审法院撤销原判，依法改判。
上诉人肖志勇不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、肖志勇提前解除租赁合同不构成违约，是与施惠元合意解除合同。在双方合意解除合同时肖志勇并没有主张缓交的150000元，甚至在施惠元第一次起诉时都没有提及。2、本案系租赁合同纠纷，不应参照买卖合同有关法律规定进行判决，故原审判决属适用法律错误。3、原审判决对施惠元提出的关于借款诉求部分仅支持1801.67元，但要求肖志勇承担5000元的律师费显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
本院查明事实与原审判决查明事实相一致。
二审中，施惠元提供了一份与案外人（乙方）就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》一份，该协议约定乙方承租期为5年，租赁期限为2013年9月1日至2018年9月30日，交房后的一个月为照顾乙方装修�免租期，年租金第一年、第二年、第三年分别为800000元，第四年、第五年分别为900000元，房租金税由乙方自理。肖志勇认为该证据不属于新证据，不予质证。
本院认为：施惠元与肖志勇于2010年9月28日签订了《房屋租赁合同》、《干将西路1028号租房补充协议》；在双方租赁合同履行过程中，由于承租房屋所在的苏州市干将路轻轨和地面施工影响，施惠元与肖志勇先后于2011年10月12月、2012年11月14日达成协议，上述一系列合同及协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，亦应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。
虽2013年8月24日，肖志勇就承租房屋与施惠元办理了交接手续，施惠元亦以书面方式载明“从今天作为退房”，但根据肖志勇于2013年4月22日向施惠元发送的终止租赁合同通知书内容，应认定系肖志勇单方提出解除租赁合同�在施惠元没有明确免除肖志勇违约责任的情况下，施惠元接收房屋的行为仅应认定其确认同意租赁合同终止履行，并不能得出施惠元同意免除肖志勇单方解约所应承担违约责任的结论。虽肖志勇在发给施惠元的《终止租赁合同通知书》中提出其单方解约系基于“情势变更”原则，但干将路轻轨和地面施工影响在之前早已发生，且针对该情形，双方已在2011年10月12月、2012年11月14日分别达成协议，通过缓交、减免部分租金等方式解决上述问题，故肖志勇单方解除租赁合同不符合“情势变更”构成要件，不能免除其违约责任，肖志勇理应支付施惠元违约金。关于肖志勇应承担的违约金数额，按2010年9月28日《干将西路1028号租房补充协议》第四条约定标准计算为120000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。肖志勇在本案中虽未直接提出违约金过高的抗辩主张，但认为其并不存在违约行为，应认定其抗辩主张中隐含了违约金过高之内容。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽肖志勇对施惠元二审中提供与案外人签订的《房屋租赁协议》真实性不予确认认可，但其单方解除租赁合同后，施惠元将涉案房屋另行出租必然存在间隔期，从而给施惠元造成一定损失是可以预见的，另外综合考虑肖志勇单方解除合同存在一定客观原因，过错程度相对较小，本院根据�平原则、诚实信用原则并结合本案实际情况，酌定由肖志勇支付施惠元单方解除租赁合同违约金数额为100000元。
由于肖志勇单方要求解除与施惠元的租赁合同且合同于2013年8月24日终止履行，肖志勇所享受的第二年度缓交租金的期限利益已不具备条件，故肖志勇应于2013年8月24日一次性支付施惠元缓交租金共计150000元。
根据双方补充约定，2012年11月1日至2013年10月30日期间的租金减免为600000元，其中300000元通过肖志勇向施惠元借款方式支付，由肖志勇向施惠元出具借据。就该300000元，双方之间已建立了借贷合意，款项已通过拟制方式交付，双方之间标的额为300000元的民间借贷合同关系有效，肖志勇未按约定于2013年3月30日之前归还，理应按约支付逾期还款利息和违约金，由于约定逾期还款利息及违约金之和超过银行同期贷款基准利率四倍标准，故本�按银行同期贷款基准利率四倍标准即年息24.6%计算，截止2013年8月24日，肖志勇理应支付施惠元逾期还款利息为29722.19元（0.246÷365天×147天×300000元）。由于双方租赁合同于2013年8月24日已终止，故从2013年8月25日起至2013年10月30日期间施惠元已实际收取的租金110136.99元（600000元÷365天×67天），理应退还给肖志勇，用于折抵肖志勇结欠施惠元的债务；2013年8月24日施惠元收取的物品转让款120000元，亦应折抵肖志勇结欠施惠元的债务；施惠元向肖志勇预售的押金100000元，应折抵肖志勇结欠施惠元的债务。
截止2013年8月24日，肖志勇结欠施惠元的债务为借款本息329722.19元、应提前支付的缓交租金150000元以及单方解除租赁合同违约金100000元；理应折抵肖志勇结欠施惠元债务的款项分别为110136.99元、120000元、100000元，共计330136.99元。根据先抵债务负担重的规则，330136.99元应首先冲抵截止2013年8月24日结欠的借款本息329722.19元，剩余414.8元冲抵应提前支付缓交租金150000元租金后，截止2013年8月24日，肖志勇结欠施惠元租金149585.2元，另应支付施惠元解除租赁合同违约金100000元。就结欠的149585.2元租金，由于肖志勇违约提前解除租赁合同，支付时间应为2013年8月24日，故应从2013年8月25日起按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率标准计算利息至实际支付之日止。
另，双方仅在民间借贷合同中约定律师费损失的承担，如上所述，截止2013年8月24日，已视肖志勇归还全部借款本息，故本院对施惠元主张的律师费损失不予支持。本案需要说明如下内容：虽施惠元一审起诉状中明确了诉讼请求的具体组成，但本案中双方之间租赁合同关系及民间借贷合同关系交织在一起，且密不可分。虽施惠元对双方之间款项往来折抵的认识存在偏差，但综观其整体诉请内容，系要求施惠元承担债务，且其诉讼请求标的总额大于本院判决支持施惠元的诉讼请求标的，本院根据本案实际事实情况并依照法律规定径行判决，并不实质违反民事诉讼中的“不告不理”原则，亦能减少双方诉累、亦有利于节约司法资源。
综上所述，原审判决在认定事实、适用法律过程中存在部分错误，本院予以纠正。上诉人施惠元、上诉人肖志勇上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院审理�贷案件的若干规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第60号民事判决。
二、肖志勇于本判决生效后十日内支付施惠元租金149585.2元及相应利息（以149585.2元为基数，从2013年8月25日起按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际支付之日止）。
三、肖志勇于本判决生效后十日内支付施惠元违约金100000元。
四、驳回施惠元的其它诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9186元，减半收取为4593元，由施惠元负担2238元，由肖志勇负担2355元；施惠元上诉部分的二审案件受理费5038元，由施惠元负担3016元，由肖志勇负担2022元；肖志勇上诉部分的二审案件受理费3814元，由肖志勇负担3705元，由施惠元负担109元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 徐 辉
代理审判员 王小丰
二〇一五年七月十日
书 记 员 徐立晨