成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第3236号
原告成都华夏科技公司，住所地：成都市。
法定代表人谢若兰，经理。
委托代理人周志英，四川恒盛律师事务所律师。
被告成都金城投资发展有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人孙儒蓁，经理。
委托代理人兰华开，四川谦信律师事务所律师。
第三人成都傣家风情餐饮娱乐中心，住所地：成都市。
法定代表人朱齐七，总经理。
委托代理人朱文全，四川得邦律师事务所律师。
委托代理人李玲玲，四川得邦律师事务所律师。
原告成都华夏科技公司（以下简称华夏公司）与被告成都金城投资发展有限公司（以下简称金城公司）、第三人成都傣家风情餐饮娱乐中心（以下简称傣家中心）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华夏公司的委托代理人周志英，被告金城公司的委托代理人兰华开，第三人傣家中心的委托代理人朱文全、李玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏公司诉称，1994年11月18日，原告与成都市金牛区金牛乡侯家桥村委会签订《协议书》一份，约定：原告租用（占用）侯家村三组土地150亩，用于开办乡镇企业，租用期为50年。同时约定了租金的计算标准和支付时间、方式，双方协作事项等等。《协议书》签订后，原告如约进场，并在侯家桥村委会的协助下，取得了成都市金牛国土局金国土建（1993）第0006669号《准予占地通知书》和红线图，成都市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》96编号0482和《成都市建设许可证》城规管（96）第120号等规划报建文件。整个工程施工历时5年多完工，工程名称为“华夏老年休闲庄”。为了盘活资产，经原告与被告（曾用名成都金城建筑装饰工程公司）友好协商后，将华夏老年休闲庄所有建筑物和设备设施全部租赁给被告经营，并于2001年9月28日签订《租赁协议》一份，约定：1、甲方自愿将地处成都市金牛区侯家村“成都华夏休闲庄”所有建筑物及设施装备等租赁给乙方。2、乙方为了经营需增建……，工程设施3000000元，如低于3000000元，租期另外协商。3、租赁期限，由于乙方大量投资，租期暂定为20年，从2002年3月1日起计算租赁日期。4、年租金为308000元，含土地使用费68000元，由乙方代甲方向当地政府缴纳。5、交租时间每年分两次交纳，每半年交一次，即每年3月1日交一次，9月1日交一次，先交租金后使用。6、租赁期间，乙方不能将“华夏休闲庄”整体转租第三方，否则甲方有权收回其使用权。7、乙方违约：如乙方在3个月内不按时交纳租金，视为乙方违约，乙方有权收回其使用权，乙方投资无条件归甲方所有，并由乙方承担由此产生的法律及经济责任。原、被告双方依约办理财产移交手续，华夏休闲庄交给被告经营。2002年6月，原告的法定代表人因另案被司法机关立案侦查，原告处于停业状态，其后由于未参加年检，原告的营业执照于2005年12月27日被登记机关吊销。从签订《租赁协议》至今，被告未曾找原告谈过有关租金交纳事宜，也未曾向原告交纳过租金，原告不知委托事项办理情况。经多方调查得知，被告早在2002年4月就已将其承租的“华夏休闲庄”转租给第三人，并由第三人在向土地出租方侯家桥村委会交纳每年68000元的土地使用费（房租），第三人据此办理了经营场所的变更登记，其后第三人又与侯家桥村委会重新签订了土地流转协议。综上，原告向侯家桥村委会租用（占用）土地50年，开办乡镇企业，新建建筑物是经过有关部门批准的事实清楚，原告享有相关的财产权利。原告将华夏休闲庄租赁给被告经营，并办理财产移交手续的事实是客观存在的，被告为按照《租赁协议》约定使用该租赁物，未曾向原告交纳租金，至2014年3月，租期已满12年，租金未2880000元，与金城公司垫付的工程欠款品迭后，金城公司尚欠华夏公司租金515000元。且金城公司将租赁物转租给第三人的事实也是客观存在的，为维护自己的合法权益，原告请求法院判决：解除租赁协议，返还租赁房屋74100m2并办理结算租金，由金城公司支付华夏公司房屋租金515000元。
被告金城公司辩称，原告营业执照已被吊销，不具备诉讼主体资格，且原告公章已被收缴，现使用的法人印章与当初原告签订合同时的印章不一致，对原告的主体有异议。被告与第三人系承包经营关系，不是转租，被告没有违约，原告的租金未抵扣完工程欠款，请求驳回原告的诉讼请求。第三人与村委会另行签订的租赁协议，原、被告均不知情，超出原租金的部分应由第三人自行承担。
被告傣家中心辩称，本案系清算之诉，应由原告的主管部门进行清算并提起诉讼，原告无诉讼主体资格；第三人与被告系内部承包合同关系，第三人与被告应单独清算，不应参与本案。原告提交的占地许可及相关批文均已过时，原告一直未办理相关土地手续，第三人于2007年与村委会签订的土地流转协议有效，第三人一直缴纳土地租金至今。原告的土地租金未抵完工程款，原告未向村委会支付土地使用费，合同未到期，且原告主张的是房屋，只能就土地上的房屋及设备主张权利，原告应当进行清算，清算完毕以后再提起诉讼，清算范围仅限于房屋残值，故请求在本案中驳回原告的诉讼请求。另，原告修建房屋的资金来源系原告法定代表人谢若兰的犯罪所得，应继续追缴。
经审理查明，1993年11月18日华夏公司与成都市金牛区金牛乡侯家桥村委会签订《协议书》，双方约定：华夏公司租用侯家村三组土地150亩，开办企业，租期50年。1993年12月25日华夏公司取得成都市金牛国土局金国土建（1993）第0006669号《准予占地通知书》和红线图，1996年5月4日华夏公司取得成都市规划管理局颁发的96编号0482《建设工程规划许可证》和城规管（96）第120号《成都市建设许可证》。1996年2月16日华夏公司与成都市金城建筑装饰工程公司（后更名成都金城投资发展有限公司，以下简称金城公司）签订《成都华夏老年休闲宫施工合同》，约定华夏公司老年休闲宫等7389.14m2建筑工程委托金城公司承建，工程地点金牛区侯家桥，工程总报价3200000元。合同签订后，金城公司进场施工。1998年7月14日华夏公司与金城公司签订《成都华夏老年休闲宫施工补充合同》，确定工程地点为侯家桥全兴路，在合同第十五条工程付款中约定：包干和华夏公司已审定的工程价款为3900000元，预算工程价款705000元，工程总价款合计4605000元；华夏公司已付金城公司工程款2240000元，金城公司工程总垫资2000000元，剩余工程款为工程竣工前华夏公司应向金城公司支付的工程预算价款365000元。2001年9月28日华夏公司与金城公司签订《租赁协议》和《还款协议书》，《租赁协议》约定华夏公司成都华夏休闲庄所有建筑物及设施装备等租赁给金城公司，租期暂定为20年，从2002年3月1日起计算租赁日期，年租金为308000元（含土地使用费68000万元，由金城公司代华夏公司向当地政府缴纳），交租时间每年分两次交纳，每半年交一次，即每年3月1日交一次，9月1日交一次，租赁期间，金城公司不能将“华夏休闲庄”整体转租第三方，否则华夏公司有权收回其使用权。《还款协议书》约定华夏公司出租华夏老年休闲庄的租金（已扣除应缴当地政府土地使用费）全额归还金城公司工程欠款，归还完毕为止，还清金城公司工程款后，双方原签订的施工合同和补充合同以及本协议自行失效。合同签订后，华夏公司遂将华夏老年休闲庄及相关附属设施和家具家电移交金城公司。2002年4月30日金城公司与成都市金牛区商业总公司（后更名为成都傣家风情餐饮娱乐中心，以下简称傣家中心）签订《承包经营协议》约定金城公司将成都华夏休闲庄所有建筑物及全部设施设备及土地使用权承包给傣家中心经营使用，承包经营期限为20年，从2002年5月1日至2022年4月30日止，承包经营费用为20年3600000元，不含土地租金，土地租金每年68000万元由傣家中心向侯家桥村委会交纳。合同签订后，金城公司将诉争房屋及相关附属设施移交傣家中心，傣家中心向金城公司支付了3600000元的承包费，金城公司于2003年6月18日向傣家中心出具了记载金额为3600000元的发票一张。2003年11月12日傣家中心与侯家桥村委会签订《租房合同》约定侯家桥村将位于侯家桥全兴路中段面积为6000平方米的房屋租给傣家中心使用，租期从2003年1月12日至2022年11月11日止，年租金68000元。2007年24月26日侯家桥村委会与傣家中心签订《金牛乡侯家桥村土地流转合同》约定将位于金牛乡侯家桥村三组面积为38亩的土地流转给傣家中心，流转年限20年，流转基础价格为每亩2500元／年。傣家中心代华夏公司向侯家桥村委会缴纳了华夏公司2002以前所欠土地使用租金110235.3元，自2002年5月起诉争房屋的土地由傣家中心缴纳租金至今，至2010年土地租金已增至102800元／年。
另查明，华夏公司法定代表人谢若兰因犯诈骗罪，四川省成都市中级人民法院（2003）成刑初字第169号《刑事判决书》判处有期徒刑十三年，2012年3月20日刑满释放。2005年12月27日成都市金牛工商行政管理局成工商金牛吊处（2005）001号《行政处罚决定书》决定吊销华夏公司的营业执照。
再查明，2003年10月22日“成都市金牛区商业总公司”企业名称变更为“成都傣家风情餐饮娱乐中心”，企业住所地从成都市南巷子3号变更为全兴路中段，法定代表人朱齐七。2001年10月25日“成都市金城建筑装饰工程公司”企业名称变更为“成都金城投资发展公司”，2007年2月8日金城公司法定代表人由兰华兴变更为孙儒蓁。
上述事实有《协议书》、《准予占地通知书》、《建设工程规划许可证》、《成都市建设许可证》、《成都华夏老年休闲宫施工合同》、《成都华夏老年休闲宫施工补充合同》、《租赁协议》、《还款协议书》、《承包经营协议》、发票、《租房合同》、《金牛乡侯家桥村土地流转合同》、证明、《刑事判决书》、《释放证明书》、《行政处罚决定书》、《企业名称变更核准通知书》、《企业法人申请变更登记册书》、《股份合作制企业变更登记申请书》、当事人一致陈述以及庭审笔录等证据在案予以印证。
本院认为，原告华夏公司与被告金城公司签订的《租赁协议》和《还款协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同真实合法有效。华夏公司与金城公司在《租赁协议》中约定租期暂定为20年，还约定“租赁期间，金城公司不能将“华夏休闲庄”整体转租第三方，否则华夏公司有权收回其使用权”。后金城公司与傣家中心签订《承包经营协议》，约定“金城公司将成都华夏休闲庄所有建筑物及全部设施设备及土地使用权承包给傣家中心经营使用，承包经营期限为20年。”该协议名为承包，实际性质为转租。华夏公司据此向本院提起诉讼，主张解除租赁协议，返还租赁房屋74100m2。经查，《承包经营协议》签订于2002年4月30日，并在签订以后即实际履行，华夏公司在此后长达12年的时间内均未就此提出异议，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。”之规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持，现《租赁协议》与《承包经营协议》履行期均未届满，应当继续履行。
关于原告华夏公司主张办理结算租金，由金城公司支付华夏公司房屋租金515000元的诉讼请求，根据双方在《租赁协议》中约定：华夏老年休闲庄的年租金为308000元（含土地使用费68000元，由金城公司代华夏公司向当地政府缴纳），从2002年3月1日起计算租赁日期；在《还款协议书》约定：华夏公司出租华夏老年休闲庄的租金（已扣除应缴当地政府土地使用费）全额归还金城公司工程欠款。则扣除土地使用费后，华夏老年休闲庄每年的实际租金为240000元，从2002年3月1日起至2014年3月1日，华夏老年休闲庄的累积租金为240000元／年×12年=2880000元。金城公司垫付的工程欠款为2365000元，品迭后，华夏公司欠金城公司的工程欠款已还清，金城公司还应当向华夏公司支付租金余额515000元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于被告金城公司所提原告营业执照已被吊销，不具备诉讼主体资格的问题。本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。华夏公司被吊销营业执照后，未办理工商注销登记，企业法人仍然存续，具备诉讼主体资格，故本院对金城公司的该项诉讼请求不予支持。
关于第三人傣家中心所提原告修建房屋的资金来源系其法定代表人谢若兰的犯罪所得，应继续追缴的问题。本院认为，上述问题不属于本案的审理范围，不在本案中进行处理，故本院对傣家中心的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、成都金城投资发展有限公司于本判决生效之日其十日内向成都华夏科技公司支付租金515000元。
二、驳回成都华夏科技公司的其他诉讼请求。
三、驳回成都金城投资发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回成都傣家风情餐饮娱乐中心的其他诉讼请求。
案件受理费25152元，因本案适用简易程序，减半收取12576元，由成都金城投资发展有限公司负担（此款原告已垫付，被告在本判决生效之日起十日内支付给原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梅诗雪
二〇一四年三月二十日
书 记 员 贺韵竹