江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0778号
上诉人（原审被告）江苏恒元汽车贸易有限公司。
法定代表人周亲池，该公司总经理。
委托代理人周权、赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏昆成贸易股份有限公司。
法定代表人龚逸军，该公司总经理。
委托代理人田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。
上诉人江苏恒元汽车贸易有限公司（以下至判决主文前简称恒元汽车公司）因与被上诉人江苏昆成贸易股份有限公司（以下简称昆成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2013）都民初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年9月5日昆成公司前身江苏华逸汽贸有限公司与恒元汽车公司前身盐城市佳宝汽车销售有限公司签订一份合作协议，2007年2月1日江苏华逸汽贸有限公司与恒元汽车公司又签订了一份房屋租赁协议，均约定，原告将位于盐城市世纪大道101综合楼一楼大厅东六间，车间西三间，后附楼一楼二间二楼西二间，北大棚东三间租给被告经营汽车，租期十年，第一份合同从2006年10月1日至2016年9月31日止，第二份合同约定租期为2007年2月1日至2016年12月31日。租金的支付：被告无条件保证原告第一年20万元，第二、三年按5%递增，从第四年起按8%递增，付款时间为当年12月31日，租期内被告使用的水电费，电话费由被告交纳，其他政策性收费，由被告自行承担，一方违约要承担违约金3万元，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将约定租赁的房屋交给被告使用，如果按第一份合同履行，则从2006年10月1日至2013年9月30日被告每年应向原告交租金为20万元、21万元、22.05万元、23.814万元、25.7191万元、27.7766万元、29.9987万元，合计170.358万元。如果按第二份合同履行则，从2006年10月至2007年1月31日被告应交给原告的租金为6.66万元，从2007年2月1日至2013年12月31日被告每年应交给原告的租金为18.33万元（11个月），21万元，22.05万元、23.814万元、25.7191万元、27.7766万元、29.9987万元，合计1753484元。期间，被告于2006年9月8日至2012年10月10日九次共支付给原告租金10万元、10万元、21万元、11万元、11万元、23.76万元、24.4944万元、24.4944万元、26.4539万元，合计1622027元。按第一份合同履行至2013年9月底，被告计欠原告租金81557元。按第二份合同履行，被告合计欠原告租金131457元。在合同履行中，原告收取被告租金后，向地税部门开具税票给被告，凭税票金额被告开具付款凭证由原告签字将税款付给原告会计，被告以原告为被告代开税票为由，先后八次付给原告开票税款8300元、16600元、8300元、20588元、14451.69元、4800元、14819元、4800元，合计92658.69元。此外，原告于2013年9月27日开具264539元税票，原告已付税款20804.62元。嗣后，经原告向被告催要租金及税款，被告认为税款应由原告交纳，所付的税款应当抵租金，已不欠原告租金为由拒付。2013年6月18日，江苏华逸汽贸有限公司更名为昆成公司，为此，原告诉至一审法院。
一审法院诉讼中，被告于2013年9月搬离所租赁的房屋，并于2013年10月15日向原告去函，提出租金应从2007年第二份合同日期计算，截止2013年10月15日租金已超付27767.12元，尚有30万元税票未开，要求补开税票，并要求于2013年12月31日终止双方订立的第二份合同。原告复函，并向法院要求变更部分诉讼请求，要求合同租金应从2006年第一份合同起算，要求继续履行合同，交付2014年度房租，如终止合同也同意，但要支付违约金及按合同赔偿损失。鉴于被告已搬出所租房屋，并要求解除合同，一审法院考虑门面房固定资产投入较大，协调被告交付所租房屋钥匙，被告已于2013年10月30日将钥匙交到一审法院，但原告拒收。原告向一审法院交付了264539元税票原件存卷，一审法院根据原告申请对被告的财产进行了财产保全。
一审法院认为：原、被告双方签订的合作及租赁合同，不违背国家法律和政策的规定，属有效合同。被告接受租赁房屋后，虽已口头向原告提出终止合同，未能与原告协商解除合同，结清房租，即搬离合同约定租赁的房屋，以自己的行动证明不再履行合同。被告应负主要违约责任。一，关于应按哪一份合同计算租金的问题。原被告先后签订两份合同，租金起算时间不同，因租金是从第二年起每年递增，房屋交付实际租赁是从2006年10月1日起，双方第二份合同是对主体名称和时间的变更，是对第一份合同的变更，因此，对合同租金的计算，应认定按第二份合同从2007年2月1日起算每年递增的租金。二，关于租金开票税金应由哪一方支付的问题。双方均认为税应由对方负担，合同约定，租金的支付由被告无条件保证原告第一年20万元，第二、三年按5%递增，从第四年起按8%递增，租期内被告使用的水电费，电话费由被告交纳，其他政策性收费，由被告自行承担。以及从被告提供的向原告付款的凭证内容载明“代开税票”，应认定税款由被告方负担。三，关于合同是否可以终止履行及违约金经济损失的支付。起诉时原告不同意解除合同，要求继续履行合同支付2014年租金，诉讼中被告于2013年10月15日向原告要求合同履行至2013年12月31日后终止履行，原告变更诉讼请求合同如终止履行也同意，但要支付违约金及按合同赔偿损失，一审法院认为终止履行是可以的，但被告应给原告合理准备期限，应向原告支付违约金赔偿经济损失，考虑到本案被告已实际搬出，并于诉讼中向原告提出终止合同，酌情支持租金算至2013年12月31日，被告支付原告违约金3万元。四，被告辩称原告租金的主张已超过诉讼时效，因合同一直延续履行中，不应认定已超过诉讼时效。遂判决：一、解除原、被告于2006年9月5日和2007年2月1日签订的合作协议书和房屋租赁合同。二、被告江苏恒元汽车贸易有限公司支付给原告江苏昆成贸易股份有限公司2013年12月31前所欠房屋租金人民币131457元，支付原告为被告垫交税款20804元，合计152261元，限于判决生效后十日内付清。三、被告江苏恒元汽车贸易有限公司支付给原告江苏昆成贸易股份有限公司提前解除合同违约金30000元，限于判决生效后十日内付清。四、驳回原告江苏昆成贸易股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4500元，减半收取2250元，财产保全费1070元，合计3320元，由被告江苏恒元汽车贸易有限公司负担。
上诉人恒元汽车公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.被上诉人与上诉人已于2013年10月30日就案涉租赁合同达成先行解除的一致意见，原审法院却认定涉案租赁合同租金应算至2013年12月31日，明显缺乏事实和法律依据。2.原审判令上诉人多支付两个月（2013年11月、12月）租金视为是对被上诉人损失的赔偿，却又要求上诉人支付违约金，即同时判令赔偿损失和支付违约金，明显错误。3.原审法院故意混淆“收费”和“税收”，“税法”和“政策”的概念，同时玩弄文字游戏。上诉人与被上诉人并未对谁负担租金开票税金的义务作出约定，根据法律规定，房屋租赁的税金依法应由被上诉人承担。4.原审判决认定涉案合作协议有效及开票税金由上诉人负担的约定有效明显错误。5.被上诉人长期恶意拖欠上诉人巨额税票，并对上诉人恶意诉讼、查封上诉人的账户以达到单方强行增加租金目的，违约在先。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判。
被上诉人昆成公司答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.上诉人上诉称与被上诉人签订的租赁合同已于2013年10月30日达成一致意见解除合同没有事实依据。3.一审判决上诉人承担被上诉人2013年11月、12月两个月的租金、违约金及租赁税适用法律正确。4.上诉人与被上诉人签订的合作协议属于有效合同。5.上诉人称被上诉人恶意拖欠其巨额税票及恶意诉讼没有事实依据。综上，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，对一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为：1.上诉人恒元汽车公司于2013年10月30日将案涉房屋钥匙交到一审法院，但因被上诉人昆成公司一审诉讼请求为继续履行涉案合同，且拒绝接收房屋钥匙，双方未就解除合同达成合意，故上诉人恒元汽车公司主张与被上诉人昆成公司签订的租赁合同于2013年10月30日达成一致解除的意见不能成立，本院不予采信。2.上诉人恒元汽车公司于2013年10月15日通知被上诉人昆成公司要求租赁合同履行至同年12月31日，一审判决酌情将租金计算至2013年12月31日并无不当。涉案的房屋租赁协议为有效协议，违约金是双方对违约方承担责任的约定，上诉人恒元汽车公司欠付租金和税款的事实清楚，其行为构成违约，一审判决上诉人恒元汽车公司承担30000元的违约金符合合同约定和法律规定。3.在双方未约定税金负担主体的情况下，房屋租赁的税金依法应由出租方缴纳。本案中，双方当事人明确约定租期内上诉人恒元汽车公司使用的水电费、电话费及其他政策性收费由其自行承担，该约定不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且上诉人恒元汽车公司提供的向被上诉人昆成公司付款的凭证内容载明“代开税票”，上诉人恒元汽车公司上诉称税费应由被上诉人昆成公司承担无事实依据，故其主张被上诉人昆成公司违约在先的理由，本院不予采信。综上，上诉人恒元汽车公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4500元，由上诉人江苏恒元汽车贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一四年五月十九日
书 记 员 甫 明