福建省福清市人民法院民 事 判 决 书(2015)融民初字第6191号原告：王亮，男，1981年9月24日出生，汉族，福清市人，住福建省福州市晋安区。委托代理人：王风清，福建力格律师事务所律师。被告：翁敬凤，男，1976年5月28日出生，汉族，福清市人，住福建省福清市。被告：李贻杰，男，1983年5月23日出生，汉族，福清市人，住福建省福清市。委托代理人：邱桂福、张辉，福建亚太天正律师事务所律师。原告王亮与被告翁敬凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2015年10月30日被告翁敬凤以合伙关系为由，向本院依法申请追加李贻杰作为本案的共同被告，本院依法通知李贻杰作为本案的共同被告参加诉讼。2016年3月9日本院公开开庭进行审理，原告王亮的委托代理人王风清，被告李贻杰的委托代理人邱桂福、张辉到庭参加诉讼。2016年6月20日本院再次公开开庭进行审理，原告王亮及其委托代理人王风清，被告李贻杰及其委托代理人邱桂福、张辉到庭参加诉讼。被告翁敬凤经本院传票传唤，无正当理由两次开庭均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案审理过程，原告王亮与被告李贻杰向本院申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告王亮诉称，2012年9月16日，原告王亮与被告翁敬凤签订《房屋租赁合同》，合同约定原告王亮将位于福清市龙田镇上一村福清市宏亮园艺果蔬有限公司的房屋（产权号：融房权证Ｒ字第××号）转租给被告翁敬凤使用，租期从2012年9月16日起至2026年12月31日止，第一年租金为800000元，年租金分二次支付，分别为每年的3月10日及9月15日，第二年起每年按上一年年租金总额的百分之五递增。合同签订后原告按合同约定将房屋交付给被告翁敬凤使用，但被告翁敬凤从2012年9月16日起从未向原告支付过租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定：租赁期间双方必须信守合同，乙方必须按期交租，如不按期交租超出三个月，甲方可以无条件收回房屋，所造成的损失还必须由乙方承担。租赁期间原告多次催促被告翁敬凤支付租金，被告翁敬凤都以各种理由拖欠，其行为已构成严重违约，原告于2015年8月21日向被告翁敬凤发函解除租赁合同，被告至今未向原告支付所欠的租金。综上所述，由于被告翁敬凤拖欠租金超过三个月以上，其行为已构成根本违约，经原告多次催促，被告翁敬凤至今仍未支付租金，原告根据合同约定有权解除合同，故诉至法院，请求依法判令:一、解除原告王亮与被告翁敬凤于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告翁敬凤腾出并向原告返还租赁的房屋（即位于福清市龙田镇上一村福清市宏亮园艺果蔬有限公司的房屋，产权号：融房权证Ｒ字第××号）；三、被告翁敬凤向原告支付房屋租金暂计至2015年10月19日为人民币2482000元（房屋租金从2012年9月16日计算至房屋租赁合同解除之日止）；四、被告翁敬凤承担本案诉讼费用。被告翁敬凤未作答辩。被告李贻杰辩称,本案是原告与被告翁敬凤之间所签订的房屋租赁合同，根据合同相对性本案被告李贻杰诉讼主体不适格。被告李贻杰与被告翁敬凤已达成结算，确认被告李贻杰已经将其所要承担的租金支付给翁敬凤。2015年1月22日，被告李贻杰已向本院起诉合伙协议纠纷，诉请解除合伙关系，因此至合伙关系解除日起，被告李贻杰并未实际占有、使用该标的房产。本案因产权人与原告之间的租赁合同未约定原告具有转租权限，且不同意作迪吧的约定，转租的条件需交纳200万元的保证金，因此原告与被告翁敬凤签订的租赁协议应当是无效协议。经审理查明，2010年12月14日，原告王亮与福清市宏亮园艺果蔬有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：福清市宏亮园艺果蔬有限公司将位于福清市龙田镇龙飞路泰禾华侨城对面的房屋（1-8）层（房屋所有权证：融房权证Ｒ字第××号）,建筑面积3500平方米出租给原告王亮；租赁期限自2012年1月1日起至2026年12月31日止；第一期合同租金自2012年1月1日至2016年12月31日年租金为230000元整，第二期合同租金自2017年1月1日至2021年12月31日年租金为300000元整，第三期合同租金自2022年1月1日至2026年12月31日年租金为315000元整；本合同生效之日起五日内出租方将房屋交付给承租方，承租方必须按照国家法律允许的经营项目进行经营，更不允许经营迪吧项目等条款。此后，福清市宏亮园艺果蔬有限公司向原告王亮交付出租的房屋。2012年9月16日，原告王亮与被告翁敬凤签订一份《房屋租赁合同》，约定：王亮将位于福清市宏亮园艺果蔬有限公司（泰禾小区对面）面积3724.89平方米的房屋转租给被告翁敬凤使用；租赁期限自签订协议起至2026年12月31日止；租金为每月每平方18元，合计年租金为800000元整，第二年起每年按上一年年租金总额的百分之五递增；付款方式，被告翁敬凤应在合同生效之日向原告王亮支付第一笔年租金800000元；分二次支付给原告,第一次付款为每年的3月15日，第二次付款为每年的9月15日；房屋租赁期间水、电、煤气费由被告翁敬凤支付，并由被告翁敬凤承担延期付款违约责任；交付房屋期限，自本合同生效之日起五日内原告王亮应将房屋交付给被告翁敬凤；违约责任，租赁期间双方必须信守合同，乙方必须按期交租，如不按期交租超过三个月，原告王亮可以无条件收回房屋，所造成的损失必须由被告翁敬凤承担；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁而造成被告翁敬凤损失的，双方互不承担责任；补充协议，被告翁敬凤装修内的东西不可拆除归甲方所有。此后，原告王亮向被告翁敬凤交付转租的房屋。2015年8月21日，原告王亮发函通知被告翁敬凤解除双方签订的房屋租赁合同。2015年8月22日，被告翁敬凤复函原告王亮，请求原告王亮撤回解除房屋租赁合同。2015年8月23日，原告王亮在被告翁敬凤复函中签注同意撤回解除通知书，要求被告翁敬凤7日内付清结欠的房租，否则将依据合同收回房屋。此后，原告王亮与被告翁敬凤就房屋租赁合同事宜发生争议，2015年10月19日原告遂诉至本院。另查明，被告翁敬凤与被告李贻杰系合伙关系，2015年3月9日双方因合伙协议纠纷在本院另案审理，该案尚未审结；2016年1月20日，福清市宏亮园艺果蔬有限公司出具书面声明，对于原告王亮将向其公司承租的房屋转租给被告翁敬凤予以认可，但未对原告王亮超承租面积224.89平方米租赁给被告翁敬凤予以追认。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证、福清市宏亮园艺果蔬有限公司出具的声明、被告翁敬凤向原告出具的复函，被告翁敬凤提供的项目合作协议等证据，当事人陈述，庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告王亮经原出租方福清市宏亮园艺果蔬有限公司同意，将其承租的房屋面积3500平方米部分转租给被告翁敬凤，并与被告翁敬凤签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务；本案原告王亮与被告翁敬凤签订的房屋租赁合同，转租房屋面积为3724.89平方米，超过原承租面积224.89平方米部分系无权处分行为，事后原出租方在其出具的声明中，也未明确对原告王亮超面积转租部分予以追认，原告对超面积转租行为又无法提供相应的证据予以作证，故本院认定原告王亮与被告翁敬凤签订的房屋租赁合同，转租超过原承租面积3500平方米的部分无效。关于原告主张解除房屋租赁合同并返还所转租的房屋问题。根据原告王亮与被告翁敬凤2012年9月16日签订的房屋租赁合同约定，被告翁敬凤必须按期交租，如不按期交租超过三个月，原告王亮可以无条件收回房屋，所造成的损失必须由被告翁敬凤承担，鉴于被告翁敬凤未向本院提交其已支付房租的证据予以佐证，故原告请求解除与被告翁敬凤签订的《房屋租赁合同》并返还该转租的房屋，符合合同约定和法律规定，合同自2015年8月23日原告王亮在被告翁敬凤复函中签注7日后，即自2015年8月30日起解除。关于租金问题。原告主张被告翁敬凤支付从2012年9月16日至合同解除日的租金，根据合同的约定，被告翁敬凤每月应支付原告每平方米租金18元，第二年起每年按上一年年租金总额的5%递增，被告自2012年9月16日至租赁合同解除之日2015年8月30日，应支付租金（第一年：3500㎡×18元×12月=756000元;第二年：756000元×1.05%=793800元；2014年9月16日至2015年8月30日合计11月14日：793800元÷365天×349天×1.05%=796953）2346753元，原告要求被告支付至合同实际解除之日止的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告李贻杰是否应当承担责任问题。本案被告翁敬凤与李贻杰虽为合伙关系，但李贻杰并非原告王亮与翁敬凤签订房屋租赁合同的相对人，原告在本案中并未要求李贻杰承担责任，鉴于被告翁敬凤依法申请追加李贻杰为共同被告后未到庭参加诉讼，且被告李贻杰表示其所承担的租金已支付给被告翁敬凤，故被告翁敬凤要求李贻杰与其共同向原告承担支付租金的责任，无事实及法律依据，本院对此不予支持，被告翁敬凤与李贻杰之间的责任分担，可另案诉讼解决。被告翁敬凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告王亮与被告翁敬凤签订的《房屋租赁合同》于2015年8月30日解除；二、被告翁敬凤应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王亮返还租赁的（即位于福清市龙田镇上一村福清市宏亮园艺果蔬有限公司的房屋，房屋所有权证：融房权证Ｒ字第××号）房屋；三、被告翁敬凤应在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告王亮从2012年9月16日至2015年8月30日的租金人民币2346753元；四、驳回原告王亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币26656元，原告王亮负担人民币1082元，被告翁敬凤负担人民币25574元（款限本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  谢志民人民陪审员  陈裕彬人民陪审员  薛艳峰二〇一六年七月八日书 记 员  林显东