上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第103号
上诉人（原审被告）金文婕。
法定代理人金君。
上诉人（原审被告）金君。
上列两上诉人共同委托代理人朱超群，上海观庭观盛律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡宝华。
被上诉人（原审原告）张珠翠。
被上诉人（原审原告）朱友华。
被上诉人（原审原告）胡佳莹。
上列四被上诉人共同委托代理人白冰，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人金文婕、金君因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人金文婕、金君的共同委托代理人朱超群、余庭，被上诉人胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹的共同委托代理人白冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，胡宝华、张珠翠系已故案外人胡某的父母，朱友华系胡某之妻，胡佳莹系胡某之女。1989年胡某所在单位上海306市政工程队收回了租赁户名为胡宝华的公有住房，套配给胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹及胡某位于＊＊＊＊房屋。1994年11月3日，胡宝华、张珠翠、朱友华出具《购买公有住房委托书》，确认经本户同住成年人协商一致同意购买房屋，房屋购买人确认为胡某，并委托胡某作为办理购买公有住房的一切手续，胡某作为购房人将系争房屋购买为产权房，系争房屋于1995年1月22日登记在胡某一人名下。
2008年3月19日，胡某与金文婕、金君签订《上海市房地产买卖合同》，约定胡某将系争房屋转让给金文婕、金君，房屋转让价款为350，000元，付款方式为2008年3月19日支付350，000元，双方于2008年4月7日向房地产交易中心申请办理产权转让过户手续，附件五已购公房参加房改购房时的同住成年人意见处写明：“无同住人，胡某”。2008年4月5日，胡某与金文婕、金君向交易中心申请办理产权过户手续，同年4月21日，核准将系争房屋产权登记至金文婕、金君名下。
2012年1月30日，胡某因病医治无效死亡。
2012年3月26日，金文婕向原审法院起诉要求继承胡某遗产。2013年6月25日，原审法院作出（2012）浦民一（民）初字第9286号民事判决书，法院查明：金君与胡某自1998年5月至2005年6月期间以夫妻名义共同居住在，1998年10月23日，双方生育一女名金文婕。经审理后根据举证规则推定胡某与金文婕之间存在亲子关系。
另查，金君于2011年10月9日通过银行转账给胡某167，395元，通过银行转账给胡某50，000元，通过银行转账给胡某100，000元，2011年11月9日通过银行转账给胡某60，000元，2011年11月22日通过银行转账给胡某55，000元，上述共计432，395元。
2013年11月，胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹向法院提起本案诉讼，要求：一、确认金文婕、金君与胡某于2008年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、判令金文婕、金君将系争房屋恢复登记在胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹名下；三、判令金文婕、金君将系争房屋返还给胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹；四、判令金文婕、金君支付房屋使用费人民币（以下币种同）234，500元（自2008年5月1日起按照每月3，500元标准计算至2013年11月5日止）；五、诉讼费由金文婕、金君负担。金文婕、金君共同辩称，请求驳回胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹全部诉讼请求。
原审认为：一、关于系争房屋的权属问题。首先，系争房屋是根据94方案购买的房屋，该房于1995年1月22日登记在胡某名下，胡某于2012年1月30日死亡，本案于2013年11月1日提起诉讼，故本案中确认系争房屋权属问题既未超过2年诉讼时效亦未超过20年的最长保护时效。其次，根据法律规定，按照94方案购房时未成年的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，不能确权为售后公房的产权人，未成年的同住人居住使用的权益，主要是基于父母对未成年子女的抚养等义务形成的，而不是基于其对公有住房的权利，本案中胡佳莹在1994年购买系争房屋时尚未成年，故不能确认为系争房屋的产权人。再次，根据法律规定，按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人，原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有，故本案中系争房屋产权为胡宝华、张珠翠、朱友华、胡某共同共有。
二、关于胡某与金君、金文婕于2008年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》是否有效问题。根据法律规定，登记产权人擅自与第三人签订房屋买卖合同，将所购买房屋出售的，如果第三人受让房屋时为善意、转让价格合理且房屋已经过户登记在第三人名下的，可依据《物权法》善意取得系争房屋所有权。本案中系争房屋产权为胡宝华、张珠翠、朱友华、胡某共同共有。胡某作为产权登记人擅自与金君、金文婕签订买卖合同，将系争房屋予以转让，并完成产权变更登记手续，针对该行为是否适用善意取得制度该争议焦点，法院分析如下：首先，受让人受让该财产时必须是善意的，财产的善意取得以受让人的善意为条件。如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。本案中，胡某与朱友华系夫妻关系，根据上海市嘉定区人民政府新成路街道办事处出具证明显示金君与胡某自1998年5月至2005年6月期间以夫妻名义共同居住在，居住期间，双方生育一女名金文婕；金君、金文婕在庭审中自认自2005年7月始按照胡某安排金君、金文婕迁入系争房屋中居住。胡某与金君婚外同居违反了婚姻法的禁止性规定。基于胡某与金君的特殊关系，金君明知胡某有配偶，胡某在婚姻关系存续期间，非因日常生活需要擅自单独将家庭共同财产转让给金君、金文婕，作为受让人的金君、金文婕不具有善意，无法基于善意取得制度取得系争房屋的所有权，故胡某与金君、金文婕于2008年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》无效。
三、关于合同无效的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。系争房屋原登记在胡某一人名下，胡某于2012年1月30日死亡，系争房屋产权应恢复登记在胡某的继承人即胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹、金文婕名下，各继承人如对系争房屋中的产权份额予以主张，属于析产继承法律关系，可另案诉讼主张。
金君举证证明其分别于2011年10月9日通过银行转账给胡某167，395元，通过银行转账给胡某50，000元，通过银行转账给胡某100，000元，2011年11月9日通过银行转账给胡某60，000元，2011年11月22日通过银行转账给胡某55，000元，上述共计432，395元系金君、金文婕支付给胡某的房款。胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹对银行转账凭证的真实性无异议，但抗辩基于金君与胡某特殊关系，无法确认432，395元是支付系争房屋的房款。法院认为，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因金君、金文婕已完成证明其支付房款的举证责任，而胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹未提供书面证据证明432，395元不是房款，应承担举证不能的法律后果，故对胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹的抗辩理由，法院无法采信。基于无效合同取得的财产，应当予以返还。系争房屋的转让价为350，000元，胡某理应予以返还，鉴于胡某已死亡，系争房屋产权恢复登记至胡某的继承人名下，故350，000元房款应由胡某的继承人在继承遗产范围内予以返还给金君、金文婕，考虑到金文婕既是继承人之一，亦是本案被告，故依法扣除金文婕应当负担的70，000元，由胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹返还给金君、金文婕房款280，000元。
四、关于胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹要求金君、金文婕返还系争房屋并支付房屋使用费问题。系争房屋买卖合同被确认无效后，系争房屋的产权恢复登记在胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹、金文婕名下，金文婕在系争房屋中享有产权份额，金君是金文婕的监护人，胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹要求金君、金文婕从系争房屋中迁出并返还系争房屋，缺乏依据。系争房屋在胡某生前登记在胡某一人名下，在胡某死亡后恢复登记在胡某继承人名下，考虑到金文婕与胡某之间存在亲子关系，且金文婕是胡某的继承人之一，金君是金文婕的监护人，同时兼顾保护妇女儿童的合法权益，胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹要求金君、金文婕支付房屋使用费的诉讼请求，法院难以支持。
原审法院审理后于二〇一四年十一月二十日作出判决：一、胡某与被告金君、金文婕于2008年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告金君、金文婕在本判决生效之日起十日内协助原告胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹将房屋恢复登记至胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹、金文婕名下；三、原告胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹在本判决生效之日起十日内返还给被告金君、金文婕房款人民币280，000元；四、驳回原告胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，645元，保全费人民币5，000元，上述共计人民币14，645元，由原告胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹共同负担人民币10，322.50元，被告金文婕、金君共同负担人民币4，322.50元。
判决后，金君、金文婕不服，上诉至本院称：一、上诉人金君与胡某于1996年左右相识，举办过结婚仪式，并于1998年5月起以夫妻名义共同生活，生育女儿，两人生活与正常夫妻无异，金君也无从知晓胡某已另有婚姻，被上诉人也没有提供证据证明金君“明知”胡某有配偶，因此一审法院认定金君明知胡某有配偶，系认定事实错误。二、两上诉人经中介居间与胡某签订买卖合同，胡某在合同附件五注明系争房屋无同住人，且房地产交易中心受理时也无异议，金君又支付了与市场价相符的432，395元房款，双方买卖符合正常交易流程，也足以反映两上诉人系善意购房。三、自2008年产权办理过户登记后被上诉人一直未提出异议，2012年胡某去世后，被上诉人明确表示认可系争房屋归两上诉人所有。现被上诉人恶意反悔，违背诚信。四、一审判决将合同确认无效、房屋确权与继承分割混合，常理上自相矛盾。五、上诉人购买系争房屋时市值为40万元左右，现市值为200万元，现一审法院确认合同无效，则有过错的一方应当赔偿无过错的上诉人由此受到的损失。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请或将本案发回重审。
被上诉人胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹辩称：一、胡某是建筑包工头，上诉人金君是胡某挂靠公司的财务，金君与胡某非法同居多年，金君也认识被上诉人，因此金君应当知道胡某有配偶。二、上诉人与胡某有多重社会关系，故双方的金钱往来不能当然认定是房款，需要对方举证。一审认定本案事实清楚，所作判决正确，请求二审依法维持。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。
本院审理中，双方确认金君与胡某在工作中认识，胡某是包工头，金君系胡某挂靠单位的财务人员。
本院认为，上诉人金君作为财务人员，应当认定具备了相当的文化程度和法律意识，亦即金君应当知道缔结婚姻应当办理结婚登记手续。而金君与胡某自1998年5月起以夫妻名义共同生活，并于1998年10月23日生育一女金文婕，且金君在胡某挂靠的单位担任财务，直至胡某于2012年1月30日因病去世期间长达四年时间，双方有足够的事由和时间去民政部门办理结婚登记手续，但金君与胡某并未办理结婚登记手续，明显有违常理，就此只能说明金君明知胡某有配偶，在此情况下，金君于2008年4月受让属于胡某家庭成员共有的系争房屋，侵犯了系争房屋共有人的合法权益，原审据此判决金君与胡某签订的系争房屋买卖合同无效，并无不当，本院依法维持。而对于胡某的家庭成员即被上诉人胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹应当返还金君多少房款的问题，鉴于2008年3月19日胡某与金君、金文婕就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为350，000元，因此原审以该款为基础确定胡宝华、张珠翠、朱友华、胡佳莹应当返还金君支付的房款，并无不当。同时，上诉人金文婕作为胡某的女儿享有继承胡某遗产的权利，即为系争房屋共有人之一，因此根据权利义务相对等的原则，其亦应一并承担返还房款的义务。综上，一审认定本案事实清楚，所作判决正确，本院依法维持。上诉人金君、金文婕的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，645元，由上诉人金文婕、金君负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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