江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1681号
原告无锡市同舟资产管理有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区北大街72号16楼。
法定代表人张忠，无锡市同舟资产管理有限公司总经理。
委托代理人徐雁清（受无锡市同舟资产管理有限公司的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人王贺（受无锡市同舟资产管理有限公司的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被告蒋天恩，无锡市惠泰混凝土制品有限公司工作。
被告许宏洁。
委托代理人杨正伟（受许宏洁的特别授权委托），江苏维世德（无锡）律师事务所律师。
委托代理人葛华舟（受许宏洁的特别授权委托），江苏维世德（无锡）律师事务所律师。
被告王坚。
委托代理人陶瑜清（受王坚的特别授权委托）。
原告无锡市同舟资产管理有限公司（以下简称同舟公司）与被告蒋天恩、许宏洁、王坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理，依法由审判员马英峰适用简易程序，于2015年1月13日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大、案情疑难复杂，于2015年2月15日转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2015年6月17日再次公开开庭进行了审理。原告同舟公司的法定代表人张忠、委托代理人王贺，被告许宏洁及其委托代理人杨正伟、葛华舟、被告王坚及其委托代理人陶瑜清到庭参加诉讼。2015年1月13日开庭时，被告蒋天恩到庭参加诉讼，2015年6月17日开庭时，被告蒋天恩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告同舟公司诉称：被告蒋天恩于2013年9月16日签订租赁合同，向其承租位于某某路150号面积约7500平方米的房屋（包括房屋内所有设备、设施、装潢等），租赁期限至2018年9月15日，前三年年租金为138万元，后两年年租金为150万元，如逾期支付租金，按应付租金金额每日万分之三标准支付滞纳金，被告许宏洁、王坚作为连带责任保证人在租赁合同上签名。按照合同约定，蒋天恩应当在2014年6月11日、9月11日支付租金69万元，但蒋天恩仅支付105000元。2014年9月23日，经对账，蒋天恩、许宏洁出具承诺书，确认拖欠其租金585000元、滞纳金5000元，共计59万元，并承诺在当月25日前归还20万元，余款于2014年10月10日前全部付清，如不按期归还，则从其起诉之日起解除合同，并由其全面接管某某宾馆的房产，诉讼期间的相关费用由蒋天恩、许宏洁承担。出具承诺后，蒋天恩仅支付租金75000元，其余租金其多次催讨，但蒋天恩一直推诿不付，故诉至法院，请求判令：1、解除其与蒋天恩之间签订的房屋租赁协议；2、蒋天恩立即迁出租赁房屋并按现状返还；3、蒋天恩支付拖欠的房屋租赁费51万元，并承担2014年6月11日至2014年9月23日的滞纳金5000元以及自2014年9月25日起至法院判决给付之日止的滞纳金（以51万元为基数，按照每日万分之三计算）；4、蒋天恩承担房屋实际占用费（自2014年11月17日起至实际返还房屋之日止）；5、蒋天恩返还原告“某某宾馆”的企业营业执照、企业代码证、企业印鉴、税务证等经营手续材料；6、蒋天恩承担其花费的律师费3万元；7、许宏洁、王坚对蒋天恩所有给付义务承担连带保证责任；8、本案诉讼费由三被告承担。
被告蒋天恩辩称：1、签订合同时，因处理母亲许宏洁与继父之间纠纷的需要，许宏洁在征得同舟公司同意后请其帮忙签署了租赁合同，其并非实际承租人，对此同舟公司系明知的；2、实际承租人为许宏洁，其对某某宾馆的一切经营事项均不参与，租金均由许宏洁交纳，也从未向同舟公司交纳过租金，故权利义务应全部由许宏洁承担，与其无关；3、承诺书并非其所签，对欠付租金金额其并不知道。
被告许宏洁辩称：1、自2009年8月至今，其一直系某某宾馆的实际承租人，相关权利义务由其承担，与蒋天恩无关；2、承诺书是同舟公司的法定代表人张忠打印好带过来让其签名的，当时同舟公司声称，因公司内部股东之间关系复杂，承诺书只是为了向公司其他股东有个交代，签了也没关系，加之此前同舟公司对某某宾馆拉闸断电，迫于无奈，其签署了承诺书；3、承诺书中蒋天恩的签名系其代签，并非蒋天恩本人所签；4、同舟公司没有按照双方约定复建部分房屋及提供停车场，导致实际租赁面积比合同约定少593.72平方米，故同舟公司违约在先，应对租金作相应减少；5、某某宾馆办理年检手续时，同舟公司未给予配合，违约在先。综上，其未付租金是因同舟公司违约在先，其依法行使先履行抗辩权，应驳回同舟公司的全部诉讼请求。
被告王坚辩称：1、租赁合同系其本人所签；2、在签订本案合同之前，某某宾馆一直由许宏洁承包经营，在签订合同前不久，许宏洁因各种原因，让儿子蒋天恩出面签订合同，但平时催讨租金都是与许宏洁联系；3、承诺书是其陪同张忠去找许宏洁商定欠付金额、还款计划、逾期不还终止合同事宜后，张忠打印了承诺书去找许宏洁签名（许宏洁签名时其不在场），并让其督促蒋天恩在许宏洁签过名的承诺书复印件上签名（蒋天恩签名时其也不在场），后许宏洁声称蒋天恩已签名并将承诺书交给其，其再转交给张忠；4、承诺书中双方约定了解除合同的期限是同舟公司起诉之日，根据租赁合同，其承担保证责任的期限是协议期满或解除之日，故其仅对2014年11月17日之前承租人的义务承担担保责任，2014年11月17日之后承租人的义务其不再承担担保责任。
经审理查明，坐落于无锡市某某路150号的房屋的所有权人为原告同舟公司，建筑面积7046.06平方米，规划用途为商业，登记时间为2014年6月26日。无锡市某某宾馆有限公司（以下简称某某宾馆）于1990年11月24日设立，住所地位于无锡市某某路150号。被告蒋天恩系被告许宏洁（曾用名陈洁）之子。同舟公司曾与南京爱克胜酒店管理咨询有限公司（以下简称爱克胜公司）签订合作协议，由爱克胜公司租赁、经营某某宾馆。2009年8月，许宏洁与爱克胜公司的股东钱某等人签订某某宾馆租赁经营股权转让重组协议，约定自当月15日起由许宏洁受让股权、接手某某宾馆。2013年9月，同舟公司与钱某、蒋天恩签订确认书，厘清同舟公司与钱某、蒋天恩在交接过程中的相关事宜，其中包含某某宾馆的营业执照、组织机构代码证、税务印鉴、公章、押金50万元（诉讼中，双方当事人一致同意该50万元押金冲抵欠付租金）。同月，同舟公司（出租方）与蒋天恩（承租方）、被告王坚（担保方）、许宏洁（担保方）签订房屋租赁协议一份，约定：1、蒋天恩承租坐落在无锡市某某路150号面积约7500平方米的房屋，包括房屋内所有设施、设备、装潢等；2、同舟公司同时将某某宾馆发包给蒋天恩使用，包括企业名称、企业经营执照、企业代码证等能正常合法经营的全部经营手续；3、租赁期限自2013年9月16日起至2018年9月15日止；4、2013年9月16日至2016年9月15日期间年租金为138万元，2016年9月16日至2018年9月15日期间年租金为150万元，租金按季度支付，于每年9月、12月、3月、6月的11日前支付，先付租金后经营；5、逾期支付租金，应按应付租金每日万分之三的标准承担滞纳金，逾期超过60日，视为根本性违约，同舟公司有权选择继续履行或终止协议、收回房屋及房屋内所有设施、设备、装潢等；6、无论何种原因导致合同终止或提前终止，同舟公司对出于经营对房屋进行的装修或改造不承担任何补偿责任；7、许宏洁、王坚自愿作为连带保证责任的担保人，担保期限自协议期满终止之日或因故提前解除之日起两年内，担保范围包括但不限于租金、经营期间产生的涉及同舟公司的债权债务、协议约定的各项义务。协议签订后，由许宏洁经手，以某某宾馆的名义支付部分租金，同舟公司开具了相应的发票，日期、金额分别为2013年12月31日645000元、2014年4月11日445000元、4月25日85000元，合计1175000元，另2014年6月105000元、9月26日45000元、10月22日3万元，合计18万元，同舟公司尚未开具发票。2014年9月23日，许宏洁签署承诺书一份，确认拖欠同舟公司租金59万元，并承诺于同月25日归还20万元，次月10日前全部归还，如逾期，则自同舟公司起诉之日终止租赁合同、由同舟公司接管某某宾馆、收回房产。庭审中，同舟公司陈述，2014年9月23日时，根据合同约定，承租方应支付截止至2014年12月15日的租金，从2013年9月16日起至2014年12月15日止，应付租金为1725000元，合同签订后，承租方虽实付128万元，但其中部分款项是用于结清合同签订前某某宾馆尚未付清的费用，故双方经对账，确认结欠租金585000元、违约金5000元，合计59万元，出具承诺书后，承租方又支付75000元，故截止至2014年12月15日，欠付租金金额为51万元。同舟公司、王坚一致陈述，该承诺书系经事先对账、多次协商并达成一致支付计划后，由张忠打印、许宏洁签名，许宏洁又让蒋天恩在其已签名的复印件上签名后，由王坚经手，交给张忠。蒋天恩陈述，其未与同舟公司协商过租金，承诺书上的签名并非其本人签名，但经释明后仍未举证证明。许宏洁陈述，承诺书中蒋天恩的签名系其代签，并未经对账、协商，而是由张忠直接打印之后，其受哄骗及迫于无奈所签，并非其真实意愿的表示，自2013年9月签订合同后，其实际支付租金1355000元，故欠付租金应为37万元（计算方式：1725000-1355000）。庭审中，许宏洁认可签订合同后所支付款项中，部分款项是用于结清签订合同前某某宾馆尚未付清的费用，但对其自2009年8月15日接手某某宾馆后实际支付租金中，哪些是用于结清此前欠费、哪些是用于支付本案合同项下租金未作合理说明和举证。
诉讼中，许宏洁提交某某宾馆的员工工资表、转租部分房屋的租房协议书，证明其系某某宾馆的实际经营者、房屋的实际承租人，员工工资的审核、对外转租的租房协议书均由其负责办理。对此，同舟公司表示，员工工资表由许宏洁单方制作，无员工签名印证，两证据即便是真实的，只能证明许宏洁是经办人，也无法证明许宏洁是实际经营人，更无法推翻蒋天恩作为承租方的主体地位。同时，针对部分房屋被转租的事实，同舟公司表示涉及到次承租人迁让及支付房屋使用费的事宜，由其另行处理。
另许宏洁提交2010年11月3日无锡市人民政府专题会议纪要、2010年11月15日其与张忠签订的协议书、目前某某宾馆所用停车场照片和测量尺寸，证明在拆除原某某宾馆浴室（面积263.72平方米）和原某某宾馆停车场（面积约330平方米）时，经相关部门协调，收回无锡市龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马房地产公司）约300平方米土地用于解决某某宾馆的停车问题，由同舟公司在某某宾馆北侧复建部分房屋，后其于2010年11月15日与同舟公司签订协议书，约定复建后的房屋仍由其使用，原整体租金保持不变，但实际上，同舟公司至今未复建房屋，新安排的停车场曾经被龙马房地产公司借用一段时间，现又与龙马房地产公司共用，且停车场扣除用于建造厕所和堆放杂物的面积，实际使用面积仅约200平方米，严重影响酒店客源和入住率，故应酌情减少租金。对此，同舟公司表示，其与爱克胜公司签订的合作协议中约定的租赁面积是7500平方米，后与蒋天恩签订的租赁协议中约定的租赁面积也是7500平方米，是因为变更承租人后其仅修改了协议中的承租人名称，细节上未加以修改所致，此外，2010年房屋被拆除时，其确与许宏洁协商过复建房屋事宜，后因资金周转和行政审批等多种原因而至今未复建房屋，但租赁协议所约定的租金标准是双方对房屋现状均明知的情况下而商定，故租金不能因未复建房屋而减少，在政府会议纪要颁布后，停车场已交付承租人使用，后因承租人自身原因导致停车场被龙马房地产公司借用、共用，并非其原因造成，故租金亦不能减少。
许宏洁还提交向工商管理部门工作人员制作的调查笔录，证明因同舟公司未予配合提交身份证原件、全体股东签名的股东会决议等材料，致使某某宾馆在原经营期限（2014年12月2日）到期后，无法办理经营期限变更手续，营业执照处于失效状态，影响其开具发票等经营事务，同舟公司存在先违约情形。对此，同舟公司表示，调查笔录不符合法定形式，笔录载明吊销原因是未办理经营期限变更，而未明确未办理的原因是其未提供材料还是承租人未申报，笔录载明自2013年起由年检制变更为年报制，年报制无需集中在每年3月至6月进行，且承租人此前并未向其提出配合办理的要求，系在本案诉讼中才提出。
另查明，同舟公司为解决双方纠纷，于2014年11月与江苏英特东华律师事务所签订委托代理合同，并交纳律师费3万元，后江苏英特东华律师事务所指派律师提起本案之诉。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁协议、承诺书、确认书、委托代理合同、律师费发票、常住人口登记簿、租赁经营股权转让重组协议、租赁费发票、工薪表、租房协议书、专题会议纪要、协议书、调查笔录、照片及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，同舟公司与蒋天恩签订的房屋租赁协议系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。鉴于协议明确约定蒋天恩为承租方，王坚、许宏洁为担保方，且许宏洁与蒋天恩之间系母子关系，许宏洁虽参与某某宾馆的经营，但现有证据不足以证明许宏洁为房屋实际承租人，故应遵照合同相对性原则，确定合同当事人的主体地位。蒋天恩辩称承诺书非其所签但未举证证明，许宏洁辩称同舟公司进行拉闸断电等行为不构成撤销承诺书的胁迫情节，故对其二人的辩称意见本院不予采纳。蒋天恩作为合同相对方、许宏洁作为某某宾馆的参与经营者，对租金交纳情况均应知悉，其二人在承诺书中确定的欠付租金金额应真实可信。根据租金的实际交纳情况和双方的陈述，认定在2014年9月23日出具承诺书时，依据合同约定的租金标准，所结欠的截止至2014年12月15日止的租金为585000元，则自2013年9月16日起至2014年12月15日止已支付的租金为114万元（计算方式：138万÷12×15-585000）。关于许宏洁提出的酌减租金的辩称意见，本院认为，同舟公司与许宏洁于2010年11月签订协议书约定复建房屋后，至今未能履约，2013年9月所签房屋租赁协议中亦未免除同舟公司复建房屋的义务，同时鉴于许宏洁、蒋天恩系母子关系，如仅因2013年9月前后承租人主体发生变化而割断同舟公司所负复建房屋义务，对承租人难免有失公允，故应根据实际交付使用的房屋面积将租金标准酌情调整为：自2013年9月16日起至2016年9月15日止的租金标准为1331476元／年（计算方式：138万-263.72÷7500×138万）、自2016年9月16日起至2018年9月15日止的租金标准为1447256元／年（计算方式：150万-263.72÷7500×150万）。由此，在2014年9月23日出具承诺书时，蒋天恩结欠的截止至2014年12月15日的租金应为524345元（计算方式：1331476÷12×15-114万）。出具承诺书后，因蒋天恩又支付租金75000元，且诉讼中当事人一致同意保证金50万元在本案中冲抵租金，故截止至2015年7月15日，蒋天恩结欠租金为726039元（计算方式：524345＋1331476÷12×7-75000-50万）。对于涉及停车场的租金，因许宏洁陈述停车场在政府会议纪要颁布后不久确曾交付其使用，后被龙马房地产公司借用一段时间，现又由其与龙马房地产公司共用，可见停车场的功能并未完全灭失，且现有证据不能证明出现上述情况原因系同舟公司所造成，故对涉及停车场的租金不予调整。因蒋天恩未按约支付租金，同舟公司于2014年9月23日进行催告，并告知逾期支付则租赁合同自起诉之日解除，但承诺书仅证明同舟公司催告过承租人履行支付租金义务，不能视为同舟公司履行了解除合同的通知义务，故同舟公司主张合同自起诉之日解除，无事实和法律依据，本院不予支持，合同解除之日应为本判决发生法律效力之日。对于许宏洁提出的同舟公司未配合办理工商变更手续、未复建房屋、违约在先的辩称意见，因现无证据证明许宏洁曾提出配合办理工商变更手续的相关要求、同舟公司未复建的部分房屋占房屋总面积较小、双方签订合同时对房屋现状均应知悉、无证据证明未复建房屋导致合同无法履行且给承租人造成损失，故对未复建房屋所对应的租金可酌情予以调整，但不能由此认定同舟公司存在根本性违约，相关事由不能成为对抗支付租金义务的合理事由，故对该辩称意见，本院不予采纳。同舟公司主张欠付租金在2014年6月11日至2014年9月23日期间的滞纳金5000元，低于双方房屋租赁协议所约定的标准，故本院予以支持。同舟公司主张欠付租金51万元，自2014年9月25日起至法院判决给付之日止，按每日万分之三的标准计算滞纳金，相关标准符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以确认，但基数应为449345元（计算方式：524345-75000）。房屋租赁协议解除后，蒋天恩应迁出并交还租赁房屋，同时交还某某宾馆的营业执照、组织机构代码证、税务印鉴、公章。如逾期搬迁并交还房屋，则蒋天恩需按租金标准支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。同舟公司主张蒋天恩承担其花费的律师费3万元，符合承诺书载明的约定，相关费用已实际发生且不违反法律、行政法规规定的收费标准，本院予以支持。根据双方所签房屋租赁协议所约定的担保期限和担保范围，王坚、许宏洁应对蒋天恩所负合同项下的所有义务承担连带保证责任，且在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。王坚辩称其担保范围仅限于合同解除之日前蒋天恩所负义务，不及于合同解除之后蒋天恩所负义务，系混淆协议约定的担保期限和担保范围，故对其辩称意见，本院不予采纳。但律师费的负担系同舟公司与蒋天恩、许宏洁在承诺书中予以补充约定，王坚作为担保人签署的房屋租赁协议中并未约定，律师费的负担未取得王坚同意，故王坚对律师费的负担不承担连带保证责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十四条、第三十一条之规定，判决如下：
一、无锡市同舟资产管理有限公司与蒋天恩于2013年9月所签房屋租赁协议自本判决发生法律效力之日起解除。
二、蒋天恩搬离无锡市某某路150号房屋，并将房屋、企业营业执照、组织机构代码证、税务印鉴、公章交还无锡市同舟资产管理有限公司。
三、蒋天恩向无锡市同舟资产管理有限公司支付欠付租金（截止至2015年7月15日为726039元，自2015年7月16日起至本判决发生法律效力之日止，按1331476元／年的租金标准计算）及滞纳金（截止至2014年9月23日为5000元，自2014年9月25日起至法院判决给付之日止，以449345元为基数、按每日万分之三的标准计算）。
四、蒋天恩向无锡市同舟资产管理有限公司支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（2016年9月15日前房屋使用费标准为1331476元／年、2016年9月16日起房屋使用费标准为1447256元／年）。
五、蒋天恩向无锡市同舟资产管理有限公司支付律师费3万元。
六、许宏洁对蒋天恩所负上述义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。
七、王坚对蒋天恩所负的、除支付律师费3万元之外的上述义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。
八、上述义务人所负义务均应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9520元，由蒋天恩负担；许宏洁、王坚对蒋天恩所负支付义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆锡平
审 判 员 马英峰
人民陪审员 徐惠玲
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 杨 阳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国担保法》：
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十四条债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。