贵州省贞丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贞民初字第00183号
原告洪正美，
委托代理人郎兴龙，系贞丰县白层镇法律服务所法律工作者。
被告洪道权，
委托代理人康国敏，系贞丰县白层镇法律服务所法律工作者。
被告向忠慰，
原告洪正美诉被告洪道权、向忠慰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日作出（2013）贞民初字第519号民事判决，被告洪道权不服判决提出上诉，黔西南州中级法院经审理后认为，原审判决适用法律错误，导致认定基本事实不清，实体处理不当，于2014年8月12日作出（2014）兴民终字第441号民事裁定，撤销（2013）贞民初字第519号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告洪正美及其委托代理人郎兴龙、被告洪道权及其委托代理人康国敏、被告向忠慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪正美诉称：原告在贞丰县珉谷镇塔山村湾丘一组有一栋三间瓦房及相连的园地。2011年初，被告洪道权找到原告要求将承包的土地出租给他耕种，并借原告房屋居住，因洪道权系原告亲侄子，原告就同意了。后来，洪道权提出把瓦房和园地卖给他，称已和原告的两个儿子协商好了，但原告未同意。2012年正月初，原告之子向忠慰在洪道权已写好的《转让屋基地协议书》签字，将原告的两间瓦房和园地卖给洪道权，原告当即反对，不在协议上签名，被告向忠慰叫原告不要管事，由他们年轻人作主，原告怕儿子今后不理，只好妥协。2012年底以来，洪道权未办理宅基地使用审批手续，强行在园地上修建了一栋二层砖混平房，原告阻止无效。二被告私自转让原告的房屋，擅自买卖土地的违法行为，侵害了原告的合法权益。诉讼请求人民法院判决：1、确认二被告签订的《转让屋基地协议书》无效；2、被告洪道权停止侵害原告的房屋、地基，并排除妨碍。
被告洪道权辩称：1、被告向忠慰卖给洪道权的房屋和空宅基地是原告洪正美介绍转让并与洪道权商妥总价款3万元；2、《转让屋基地协议书》是原告请其关系很好的寨邻拟写的，洪道权是在与原告谈妥转让价款后才电话告知向忠慰的，向忠慰无意见并表示等他打工回来后再补签名捺印，向忠慰回家后对《转让屋基地协议书》确认无误后才签名捺印，转让价款3万元是经原告之长子向忠友夫妇转交原告的，转让房屋及宅基地是双方的真实意思表示，符合民法通则第54条和第55条的规定，并根据民法通则第57条的规定，双方签订的协议具有法律约束力，行为人非因法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《转让屋基地协议书》中的两间瓦房和宅基地虽未进行物权登记，但该协议是原告及二被告的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告主张《转让屋基地协议书》无效的理由不能成立，依法应予驳回原告的诉讼请求。
被告向忠慰辩称：同意将《转让屋基地协议书》作无效处理，房屋应恢复原状。
庭审中，原告、被告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据。
原告提供的证据有：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的基本身份情况。二被告质证无异议；2、《转让屋基地协议书》，拟证明该协议书系二被告签订的，原告未在协议书上签名，被告洪道权质证认可签订协议书是事实，但认为不能证明原告不认可协议书的事实，被告向忠慰质证无异议；3、岑兴文的书面证词一份，拟证明原告在自己的自留地上生活多年。被告洪道权质证认为，原告是承认转让事实的，被告向忠慰质证无异议；4、照片二张，拟证明二被告转让房屋和土地及洪道权已修建房屋的情况。二被告质证无异议；5、原告之长女向忠玉的基本身份信息、次女向忠生的户口簿，拟证明其二人对父亲死亡后遗留的瓦房享有继承权。被告洪道权质证认为该房屋已转到向忠慰的名下，与其无关。被告向忠慰认可房屋是其卖给洪道权的。
被告洪道权提供的证据有：1、证人姜国权的书面证词一份，拟证明转让房屋和空地时的在场人情况。原告质证否认收到房屋和土地的转让价款。被告向忠慰质证认可是其与洪道权商谈的转让价款；2、洪道芬、ＸＸ第的书面证词一份，拟证明转让房屋和空地及转让价款3万元是原告向洪道权提出的。原告质证认为，洪道权、洪道芬、ＸＸ第三人在该书证上的签名不是证明人，而是在场人，且洪道权与洪道芬系兄妹关系，不予认可该书证。被告向忠慰质证不予认可；3、证人岑兴文的证词一份，拟证明原告在自己的自留地上生活多年，原告及被告向忠慰质证均无异议；4、被告洪道权的身份证复印件、常住人口登记簿，拟证明被告洪道权系贞丰县连环乡坡棉村纳福组村民。原告质证认为该证据不能证明被告洪道权系贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组的村民。被告向忠慰质证无异议。
被告洪道权申请本院调取的证据有：1、证人岑兴文的证词，证明岑兴文受洪道权之请与洪道权、洪正美、姜国权、向忠友一起到现场对洪正美的房屋靠右的两间和一块空地进行丈量，洪道权让岑兴文拟一份协议由洪道权打印好后，洪道权、姜国权、向忠友、岑兴文在协议书上签名，洪正美在场，但未在协议书上签字，洪正美的家庭是否分家不清楚。原告及二被告质证均无异议；2、电话录音，证明洪道权与向忠友协商返还房屋和土地未达成一致意见的经过。原告及被告均表示听不清楚，不予认可。
本院依职权调取的证据有：1、对争议房屋所在地村民小组干部及部分村民的咨询笔录一份，拟证明五证人对争议房屋价值的议价结果中三人的意见为15000元，另二人的意见为10000元。原告及被告向忠慰质证对两间瓦房价值10000元的议价意见均无异议，被告洪道权质证同意两间瓦房价值15000元的议价意见；2、照片2张，拟证明争议房屋系该栋房屋坐向左侧的二间瓦房。原告、被告质证均无异议。
上列经庭审举证、质证的证据，原告提供的第1、2、3、4号证据，被告洪道权提供的第1、3、4号证据、洪道权申请本院调取的第1号证据及本院依职权调取的第1、2号证据均与本案事实相关联，应予采信；原告提供的第5号、被告洪道权提供的第2号及其申请法院调取的第2号证据，因不具有关联性，不予采信。
本院根据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述和辩解意见，确认以下事实：
原告洪正美系被告洪道权之姑母、被告向忠慰之母亲。2010年，被告洪道权承租原告承包的土地耕种，并与其家人居住在原告的两间瓦房内。2011年初，被告洪道权与在外务工的原告之子即本案被告向忠慰通过电话协商议价，将原告位于贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组的瓦房一栋（三间）中坐向左侧的两间及一幅空地以30000元的价格转让给被告洪道权。同年2月10日（农历正月初八），原告洪正美、被告洪道权、原告之子向忠友、寨邻岑兴文、姜国权在场，由岑兴文草拟一份以被告向忠慰为转让人（甲方），被告洪道权为受让人（乙方）的《转让屋基地协议书》，该协议书约定：一、地址位于湾丘寨子边，界限为南抵姜姓，东抵岑姓地坎脚，西抵水沟边，北抵向忠慰地（转让给洪道权）。二、瓦房两间（贞丰方向），房子的两排柱子包括中堂子的瓦及木架、墙石全部给乙方（洪道权）。三、转让土地及房屋总价30000元人民币，乙方一次性付清给甲方。被告洪道权及在场人姜国权、岑兴文、向忠友均在协议书上签名捺印，原告洪正美未签名捺印。被告向忠慰打工回家后，其以转让人（甲方）在《转让屋基地协议书》上签名捺印，并由其收取了被告洪道权支付的转让房屋及土地价款30000元，转让协议中对房屋和土地未分别作价。经咨询房屋所在地贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组干部及寨邻议价多数人的意见，该房屋价值15000元。双方协议转让的土地无土地使用权手续。另查明，被告洪道权的户籍所在地为贞丰县连环乡坡棉村纳福组，其在户籍地建有房屋。
本院认为：被告洪道权与被告向忠慰订立《转让屋基地协议书》，由向忠慰将原告洪正美位于在贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组的一栋瓦房中坐向左侧的二间及空地以30000元价款出让给洪道权，洪道权虽如数支付了转让标的物的价款，并受让得了二间瓦房和土地，由于二被告协议转让二间瓦房的地基所有权属于贞丰县珉谷镇塔山村，被告洪道权户籍所在地为贞丰县连环乡坡棉村纳福组，其不具有贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组集体经济组织成员资格，且其在户籍地建有房屋。二被告转让原告位于贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组的房屋及房屋周围土地的行为，因违反了房屋项下宅基地使用权的集体经济组织成员权的属性，据此，双方签订的《转让屋基地协议书》中涉及房屋的转让内容无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因二被告签订的《转让屋基地协议书》中涉及房屋的转让内容无效，二间瓦房应予返还原告洪正美，由于洪道权支付的购房款系由向忠慰收取，故应由向忠慰依据本院咨询贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组干部及寨邻对二间瓦房价值议价的多数人议价结果返还洪道权购房款15000元。被告向忠慰将原告房屋周围的空地转让给洪道权的行为，因空地权属不清，不属于民事案件受案范围。原告洪正美诉讼主张洪道权停止对其房屋周围空地的侵害，排除妨碍，因原告不能举证证明其对房屋周围的空地享有合法使用权，原告对其尚未取得该房屋周围空地的使用权主张权利，应先向有关职能部门申请解决，故对原告洪正美的该项诉讼请求，本院依法应予驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，判决如下：
一、被告洪道权与被告向忠慰签订的《转让屋基地协议书》中涉及房屋的转让内容无效；
二、由被告洪道权返还位于贞丰县珉谷镇塔山村湾丘组瓦房二间（该栋房屋坐向左侧的二间）给原告洪正美；由被告向忠慰返还被告洪道权购房款15000元。
案件受理费60元，由被告洪道权、向忠慰各承担30元。
上列判决确定的权利义务，义务人应在判决生效后十五日内履行，逾期不履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判长 王尧平
审判员 邓 峰
审判员 蒙跃实
二〇一五年五月十五日
书记员 潘 维