浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯梧民初字第76号
原告：温州东科科技有限公司。
法定代表人：叶衍晓。
委托代理人：胡霞燕。
被告：温州澳德瑞芳香研究院。
法定代表人：董华强。
委托代理人：徐沪婵。
原告温州东科科技有限公司为与被告温州澳德瑞芳香研究院房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员王群英独任审判。同年4月21日，本院公开开庭进行了审理。原告温州东科科技有限公司的委托代理人胡霞燕及被告温州澳德瑞芳香研究院的委托代理人徐沪婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州东科科技有�公司起诉称：2012年8月13日，原被告签订《租赁协议》，双方约定：一、原告将温州市大学科技园孵化器三号楼3313室出租给被告，建筑面积为36.18平方米；二、每月租金543元，租金为半年一付，先支付租金后使用，支付时间不得迟于下半年租期开始前15日，租期自2012年8月1日起至2015年3月14日止；三、逾期支付租金的滞纳金按应付租金额每日3%计付。协议签订后，原告将房屋交付给被告租住使用，但被告至今未支付租金。截止2014年12月31日，被告共拖欠原告租金、物业费、水电费共计19221元，原告自愿调整违约金为按拖欠租金总额的30%计算为5766元。故请求判令被告支付拖欠的租金、物业费、水电费等合计19221元（租金为15746元、物业费为2204元、水费为82元、电费为1189元）及违约金5766元。
原告为证明其起诉主张的事实，向本院提供如下证据：1.《租赁协议》1份，证明原、被告租赁关系，及约定租期、租金及违约责任等；2.结算单复印件9份，证明被告共拖欠原告租金、物业费、水电费等共19221元；3.物业委托合同复印件1份、物业公司出具的说明一份，证明原告委托浙江平安物业管理有限公司管理物业，原告预先为入驻企业统一缴纳物业费用，再从入驻企业处按每月每平方米2.1元收取物业费用。
被告温州澳德瑞芳香研究院答辩称：1.被告在承租该房屋之后实际未入驻。2014年5月份，该房屋被原告强制停用，被告认为租金应计算至2014年5月31日；2.因被告未使用房屋，原告亦未及时将水电费、物业费发票交由被告核对，故未产生水电费。物业费须与物业公司核实；3.租赁协议约定的滞纳金不等同于违约金，按欠款的30%计算违约金过高，实际上未给原告造成损失。
被告温州澳德瑞芳香研究院没有向本院提供证据。
原告提供的证据经�审出示质证，被告对原告提供的证据1《租赁协议》的真实性没有异议，对于滞纳金标准的约定过高，且协议里没有约定物业费的支付方式及支付标准。原告向被告收取的押金500元应当扣除。对证据2水电费的结算单因是原告单方制作，对真实性不予确认。对证据3物业委托合同、物业公司出具的说明因未与被告协商，对内容不知晓，且物业费的计算结点应该是2014年5月。本院认为原告提供的结算单系其单方制作，不予认定，对原告提供的其他证据均予以确认。
经审理，本院认定事实如下：原告承租温州市瓯海三明光学有限公司坐落于温州市瓯海区东方路38号的厂房用于开发温州市大学科技园，租赁期限为2011年9月15日至2016年9月14日，租赁面积为20048.3平方米。2012年8月13日，原告温州市大学科技园孵化器三号楼3313室出租给被告，双方签订《租赁协议》，约定租赁期自2012年8月1日起至2015年3月14日止，租赁面积为36.18平方米，每月租金为543元，租金总额为17105元，租金支付方式为半年一付，支付时间不得迟于下半年租期开始前15日，逾期支付的应承担滞纳金，滞纳金按应付租金额每日3%计付，凡本协议所涉及的一切税、费均由被告承担，被告应依法纳税。被告未按时交付租金的，原告有权解除合同并收回出租房屋。订立合同时，原告收取被告水电押金500元。原告已统一向浙江平安物业管理有限公司缴纳物业管理费，再按照每月每平方米2.1元向承租人收取物业管理费。被告承租房屋后，未向原告支付任何款项，原告于2014年12月31日宣布提前解除合同。
审理过程中，原被告对截止2015年4月30日的水电费进行确认，租赁房屋水表显示的数量为63吨，电表显示的数量是1917度。水费计算标准是每吨2元，电费的计算标准为每度1元。租赁房屋于2015年3月份开始已经由他人承租使用。
本院认为：原被告签订《租赁合同》，被告应当按约向原告支付租金，被告在承租后未按《租赁合同》履行给付租金的义务，原告有权按照合同约定解除合同并收回租赁房屋，被告称原告已经于2014年5月份收回租赁房屋，但未提供证据证明，但其陈述可证实原告解除合同的意思表示已经向被告通知送达，现原告以2014年12月31日作为提前解除合同的日期，本院予以确认，经折算，截止2014年12月31日的租金为15746元。
《租赁合同》虽未约定物业费的承担主体，但被告是租赁房屋的实际使用人，应当系物业管理费的实际支付主体，物业管理公司亦确认原告统一缴纳物业费用，再由原告统一按照每月每平方米2.1元向各承租人收取物业管理费，故被告应当向原告支付物业管理费共计2204元。
原告未提供证据证明截止2014年12月31日的水电费数�，且租赁房屋在2015年3月份开始已经由其他人承租使用，水电费的数量无法确认，对原告要求被告支付水电费的要求本院不予支持，水电费及其押金的结算由双方另行处理。
本院认为《租赁合同》约定的违约金过高，本院依法调整为按欠付租金月利率2%从2015年1月1日起开始计算，但违约金最高不超过原告要求的5766元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告温州澳德瑞芳香研究院应于本判决生效之日起十日内支付原告温州东科科技有限公司租金15746元、物业费2204元、违约金（以租金15746元为基数，按月利率2%从2015年1月1日起计算至本判决确定的履行之日止，最高不超过5766元）；
二、驳回原告温州东科科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元，减半收取212.5元，由原告温州东科科技有限公司负担43.5元，被告温州澳德瑞芳香研究院负担169元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 王群英
二〇一五年六月十二日
书记员 王 舒
附件：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租�逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。