辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）振安民一初字第00256号
原告樊希海，男。
委托代理人李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。
被告丹东市国泰置业有限公司。
法定代表人张月新，该公司经理。
委托代理人关君，辽宁君全律师事务所律师。
第三人丹东银行股份有限公司。
法定代表人于利，该公司董事长。
委托代理人王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。
原告樊希海诉被告丹东市国泰置业有限公司（以下简称国泰置业公司）及第三人丹东银行股份有限公司（以下简称丹东银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年6月16日立案后，依法由审判员于云峰独任审判，于20015年7月30日公开开庭进行了审理。原告樊希海委托代理人李伯特、被告国泰置业公司委托代理人关君、第三人丹东银行委托代理人王泰俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告樊希海诉称，2011年5月3日，原、被告签订了商品房内部认购协议书，约定原告购买被告开发的书香府第第X号楼XX—X—X号房屋和XX—X—X号房屋。XX—X—X号房屋价款为1460382元，XX—X—X号房屋价款为1315974元，总房款为2776356元，付款方式为一次性付清。产权证按照国家有关规定可自行或者委托甲方办理。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款，被告随后向原告交付了房屋，原告装修后对外进行出租，一直使用至今。期间原告多次要求与被告签订正式的商品房买卖合同，办理房屋产权登记，但被告一直拖着不办，原告后来得知被告因为贷款已经用该房屋办理了在建工程抵押登记，无法为原告办理房屋产权登记。原告找到被告后，被告承诺会尽快解除抵押登记，为原告办理房产证，但被告总是一拖再拖。原告与被告虽然签订的是商品房内部认购协议，但原告已经支付了全部购房款，被告收取了房款并将房屋交付给了原告，原告也占有使用该房屋多年，双方实际上已经履行了房屋买卖合同的主要义务，房屋买卖合同成立。原告现得知被告的银行贷款现已经偿还完毕，故诉至人民法院，请求1、依法确认原告和被告就丹东市振安区书香府第X号楼XX—X—X号房屋和XX—X—X号房屋买卖合同关系成立，合法有效；2、依法判决被告立即与与原告签订正式的商品房买卖合同；3、依法判令被告和第三人立即到房产管理部门注销对上述房屋的抵押登记；4、依法判令被告协助原告到房产管理部门将上述房屋登记备案到原告名下，并办理房屋所有权证书。
被告国泰置业公司辩称，原、被告签订商品房内部认购协议属实，待完善相关手续后，被告才能和原告签订正式的商品房买卖合同。关于原告提出的变更产权登记的问题，待房产部门办理房产证书后，被告才能协助原告予以办理。
第三人丹东银行述称，一、丹东银行在本案中为第三人，法庭不应审理要求被告和第三人丹东银行注销在建工程抵押登记的诉讼请求；二、第三人早在2009年就对该房屋办理了在建工程抵押登记，该抵押登记是具有公示效力的，原告在2009年或2010年已经明知该房屋处于抵押状态，原告却未主张过权利，原告的诉讼请求已过诉讼时效；三、原告诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。
原告为支持自己的主张，提供了以下证据材料，被告和第三人发表了如下质证意见：
1、原、被告2011年5月3日签订的商品房内部认购协议，主要内容是原、被告经协商由原告购买被告开发的书香府第X号楼XX—X—X号和XX—X—X号门市房。XX—X—X号建筑面积为221.27平方米，房屋价款为1460382元，XX—X—X号建筑面积为199.39平方米，房屋价款为1315974元，总房款为2776356元。付款方式为一次性付清。证明原、被告签订了房屋认购协议，原告交付了购房款，被告交付了房屋，该认购协议合法有效。
被告质证意见：没有异议。
第三人质证意见：对证据的真实性有异议，该份协议不是在2011年5月3日签订的，即使是在2011年5月3日签订的，该房屋也早在认购协议书签订前办理了他项权登记，该认购协议是无效的，不能对抗第三人的抵押权。
2、收款收据10份，其中9份付款单位为樊希海，1份付款单位为樊万伟，共1180万元，收款事由均注明为“门市房款”，并加盖被告单位的财务专用章。证明原告及樊万伟多次向被告交付了涉案房屋的房款，因原告另交纳了他人的门市房房款，故所有的门市房房款均合计在一起出具的收据。
被告质证意见：没有异议。
第三人质证意见：该证据不能证明原告向被告交付房款，因为这是被告为他人出具的收款收据，并且对这些收据形成时间的真实性有异议。樊希海的交款收据均发生在内部认购协议之后，樊万伟交款收据在交款时间的月份上有涂改，收据上记载的时间与原告的房号也不对应，故可以认定原告并未交付房款。
3、被告于2014年11月10日为原告出具的商品房进户通知单2份，内容为XX-X-X号门市房及XX-X-
X号门市房房款及进户费已经交齐，准予进户。证明涉案房屋被告早已经交付给原告，进户通知单为后出具的。
被告质证意见：没有异议。
第三人质证意见：对证据的真实性有异议，从进户单载明的内容看，房款和进户费已经交齐，但原告未向被告交付房款，被告也未向原告开具交付房款的收据或者发票，更没有开具收取进户费的相应票据，故进户单是虚假的。如果进户通知单是被告出具的，被告严重违反贷款合同及保证合同中的约定及担保法、物权法的规定，擅自处分抵押物，该通知单无效。
4、2014年3月28日兰智超与案外人宋兆明签订的书香府第XX-X-X号房屋租赁合同及2014年4月9日樊万骞与耿铭霞签订的关于书香府第XX-X-
X号房屋租赁合同及兰智超出具的证明一份。两份租赁合同的主要内容为兰智超及樊万骞分别就涉案的两套房屋与案外人宋兆明及耿铭霞签订了租赁合同，约定了租金及租期。证明的主要内容是兰智超出租房屋受原告委托，房主为原告。上述证据证明原告委托他人将涉案房屋出租给案外人宋兆明及耿铭霞。
被告质证意见：没有异议。
第三人质证意见：对两份租赁合同真实性均有异议，并无证据证明有租赁方。兰智超称受原告委托，但并无原告授权委托，租赁合同中也未体现受委托租赁的事实。第三人在评估勘查现场时，上房屋均是空置的。
被告未提供证据。
第三人为支持其主张提供以下证据材料，原、被告发表如下质证意见：
1、2011年10月26日固定资产借款合同、抵押合同、借款凭证、董事会决议、借款偿还凭证、他项权证，均为复印件。上述证据的主要内容为，2011年10月26日，被告向第三人借款900万元，用包括涉案房屋在内的45套房屋办理了在建工程抵押登记，办理了他项权证，第三人丹东银行向被告发放了借款，后被告偿还了借款。证明被告向原告借款900万元，用包括涉案房屋在内的45套房屋办理了在建工程抵押，后被告偿还了借款。
原告质证意见：对证据的真实性无异议，现借款900万被告已经偿还完毕，涉案房屋的在建工程抵押应当予以注销。
被告质证意见：对证据的真实性无异议，该笔900万元借款已经偿还完毕。
2、流动资金借款合同一份、保证合同、借据三份及股东会议决议两份，均系复印件。流动资金借款合同的主要内容为，借款人为丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司，贷款金额2500万元，期限2013年6月9日至2016年6月9日，该笔贷款由被告提供连带责任保证。保证合同的主要内容，保证人是被告，为丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司贷款2500万元提供连带责任保证。借款借据载明第三人丹东银行已经向借款人发放了贷款。两份股东会议决定，其中一份是借款人的股东会议决定，被告也是股东之一。另一份股东会议决议主要内容为，被告承诺用书香府第45套在建工程作为抵押，在贷款没有清偿前抵押物不得私自处置。证明因被告向丹东银行申请贷款900万元，用涉案房屋作抵押担保，该款项已经偿还完毕，该房屋当时办理了抵押登记手续，至今该抵押登记手续没有解除。2013年丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司向该行贷款2500万元，约定由被告提供连带责任保证，双方签订了保证合同。被告明确承诺将振安区东齐路XX号书香府第45套在建工程（包括涉案房屋在内），其中住宅29套、商业网点16套，建筑面积7712.52平方米，作为该笔贷款的补充担保，待符合抵押条件时，被告积极配合将上述资产抵押给该行，并在此笔贷款清偿前抵押物不得私自处置。所谓的符合抵押条件就是等该房屋办理综合验收以后，可以办理房屋产权证书时，将原告的在建工程抵押直接转为为该笔2500万元贷款办理房屋所有权抵押登记。被告目前没有综合验收，不能办理房屋所有权证，没有为第三人丹东银行办理上述房屋的抵押登记，但该约定是第三人丹东银行与被告之间的约定，被告也在该约定中明确承认上述房屋不存在出让、转让或者由他人在该房屋上主张权利的可能，故原告所谓存在抹账协议及房屋分配给原告的事实虚假，否则就是被告骗取第三人丹东银行贷款。
原告质证意见：对该组证据的真实性没有异议，这些证据只能证明被告从第三人丹东银行借款及被告提供连带责任保证的事实，这些借款被告并未用涉案房屋提供抵押担保，更没有到房产部门办理抵押登记，所以不能对抗原告的诉讼请求。
被告质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但两份股东会议决议是有矛盾的，股东会议记录中提供连带保证的是丹东市国泰置业有限公司，但下面加盖的公章是辽宁国泰实业有限公司。
3、丹东市国泰置业有限公司房地产预评估说明及其附表、照片和评估业务委托单，证明被告出具的补充担保中的房号包含了涉案房屋。
原告质证意见：没有异议。
被告质证意见：从保证合同中看不出评估说明和保证说明具有任何关联性。
综上举证、质证，本院对本案证据作如下认证：
原告提供的内部认购协议、收款收据、商品房进户通知单，被告对证据的真实性没有异议，该证据与本案有关联性，对其证据效力予以确认。原告提供的2014年3月28日兰智超与案外人宋兆明签订的书香府第XX-
X-X号房屋租赁合同及2014年4月9日樊万骞与耿铭霞签订的关于书香府第XX-X-
X号房屋租赁合同及兰智超出具的证明一份，真实性无法确认，且与本案无关联性，不予确认证据效力。
第三人丹东银行提供的固定资产借款合同、抵押合同、借款凭证、董事会决议、借款偿还凭证、他项权证，原告及被告对其真实性无异议，该证据与本案有关联性，对其证据效力予以确认。第三人丹东银行提供的流动资金借款合同一份、保证合同、借据三份及股东会议决议，原告及被告对其真实性无异议，该证据与本案有关联性，对其证据效力予以确认。第三人丹东银行提供的丹东市国泰置业有限公司房地产预评估说明及其附表、照片和评估业务委托单，该证据真实、合法，与本案有关联性，对其证据效力予以确认。
根据原、被告、第三人的诉、辩意见和经庭审举证、质证及本院确认的证据，认定如下事实：
2011年5月3日，原、被告签订了商品房内部认购协议书，协议书约定：原告购买被告开发的书香府第第X号楼XX—X—X号房屋和XX—X—X号房屋，总房款为2776356元。此后，原告及案外人樊万伟分10次向被告交纳了包括涉案房屋房款在内的多套房款1180万元，被告出具了收款收据。2014年11月10日，被告为原告办理了涉案两套门市房的进户手续。现被告已经取得了涉案房屋的预售许可证。
2011年10月26日，被告与第三人丹东银行福春支行签订借款合同及抵押合同，约定被告向第三人丹东银行福春支行借款900万元，被告以包括涉案房屋在内的45套房屋提供担保，因房屋尚未竣工，被告与第三人丹东银行福春支行办理了在建工程抵押登记。后被告将900万借款还清，但双方至今未注销抵押登记。2013年6月9日，案外人丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司与第三人丹东银行福春支行签订了一份流动资金借款合同，合同约定丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司向第三人丹东银行福春支行借款2500万元。同日，被告与第三人丹东银行福春支行签订了一份保证合同，合同约定被告为丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司的2500万元借款提供连带责任保证。2013年6月8日，被告向第三人丹东银行福春支行出具了一份股东会决议，决议主要内容为，经股东会表决同意为丹东市振兴区国泰小额贷款有限公司的2500万元贷款提供连带责任保证，并承诺用被告开发的包括涉案房屋在内的振安区东齐路XX号书香府第小区45套房屋的在建工程作为此笔贷款的补充担保，待符合抵押条件时，将积极配合办理抵押登记。
本院认为，原、被告签订的关于涉案房屋的认购协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，该内部认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，且将涉案房屋交付原告，该内部认购协议应当认定为商品房买卖合同，故对原告要求确认原、被告就丹东市振安区书香府第X号楼XX—X—X号房屋和XX—X—X号房屋买卖合同关系成立且合法有效的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告立即与其就涉案房屋签订正式商品房买卖合同的请求，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原、被告之间是否签订正式商品房买卖合同，属于原、被告的意思自治，并非公权力应当解决，故对其请求，本院不予支持。
被告与第三人丹东银行福春支行签订的借款合同及抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效，双方办理了在建工程抵押登记，第三人丹东银行福春支行的抵押权成立，但被告已经履行了合同义务，偿还了贷款本息，双方的借款合同终止，作为从合同的抵押合同亦应终止，双方应当注销其在建工程抵押登记。被告为丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司向第三人丹东银行福春支行的2500万元借款提供担保，被告与第三人丹东银行福春支行签订的保证合同约定的保证方式为连带责任保证，虽然被告同意用包括涉案房屋在内的45套房屋提供抵押担保，但双方并未办理抵押登记。虽然之前就涉案房屋办理的在建工程抵押登记并未注销，但该抵押登记并非为丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司借款的抵押登记，故第三人丹东银行福春支行2500万元借款的抵押权并未成立，被告与第三人丹东银行应当对涉案房屋的抵押登记予以注销，故对原告关于注销涉案房屋抵押登记的请求，应予支持。
关于原告主张的要求被告协助办理产权变更登记及产权证书的问题，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告且已经实际向原告交付了涉案房屋，被告应当在涉案房屋具备产权备案登记条件时协助原告到房产管理部门办理涉案房屋的产权登记备案，并协助原告办理涉案房屋的所有权证书。
关于第三人丹东银行主张原告请求的确认办理注销抵押登记应否审理的问题，原告的上述请求与第三人丹东银行存在利害关系，根据法律规定人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务，原告的上述请求应予审理，故对第三人丹东银行的该主张，不予支持。
关于第三人丹东银行主张的原告请求已过诉讼时效的问题，原告主张的注销抵押登记的请求，因涉案房屋的抵押登记处于一种持续的状态，因此原告随时有权提起诉讼主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，判决如下：
一、原告樊希海与被告丹东市国泰置业有限公司的关于丹东市振安区书香府第X号楼XX－X－X和XX－X－X号房屋买卖合同关系成立且合法有效；
二、被告丹东市国泰置业有限公司与第三人丹东银行股份有限公司于本判决生效后7日内办理完毕注销振安区书香府第X号楼XX－X－X和XX－X－X号房屋在建工程抵押登记；
三、被告丹东市国泰置业有限公司在振安区书香府第X号楼XX-X-X及XX-X-
X号房屋具备办理产权登记备案条件之日起30日内协助原告樊希海办理上述涉案房屋的产权登记备案，并协助原告樊希海办理涉案房屋的所有权证书；
四、驳回原告樊希海的其它诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元及诉讼保全费5000元，合计5050元，由原告樊希海负担25元，被告丹东市国泰置业有限公司负担5015元，第三人丹东银行股份有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本并预交上诉费，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 于云峰
二〇一五年九月一日
书记员 侯国丽
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