江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初9941号原告：蒋志强，男，1957年9月20日生，，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋小宝，宜兴市官林法律服务所法律工作者。被告：王连生，男，1961年7月1日生，，汉族，住宜兴市。被告：宜兴市联丰农村小额贷款有限公司，住所地宜兴市宜城街道城东新区十里牌下漳小区46幢359、361、363、365、367、369号，统一社会信用代码91320282555838958U。法定代表人：黄振球，该公司董事长。委托诉讼代理人：王珊，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。被告：宜兴市晋丰环保新材料有限公司，住所地宜兴市宜城街道东山西路综合楼802、803室。法定代表人：张旭峰。被告：张旭峰，男，1978年3月3日生，，汉族，住宜兴市。被告：张亚义，男，1951年12月23日生，，汉族，住宜兴市。第三人：宜兴安泰建筑商品房屋开发有限责任公司，住所地宜兴环科园太平洋大厦1001室，统一社会信用代码91320282551243383Q。法定代表人：张旭峰。委托诉讼代理人：赵清，1978年4月5日生，汉族，住宜兴市，该公司员工。原告蒋志强与被告王连生、宜兴市联丰农村小额贷款有限公司（以下简称联丰公司）、宜兴市晋丰环保新材料有限公司（以下简称晋丰公司）、张旭峰、张亚义，第三人宜兴安泰建筑商品房屋开发有限责任公司（以下简称宜兴安泰公司）执行异议之诉一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月6日、2017年3月30日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告蒋志强及其委托代理人蒋小宝、被告联丰公司的委托代理人王珊，第三人宜兴安泰公司的委托代理人赵清到庭参加诉讼。被告晋丰公司、张旭峰、张亚义经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋志强向本院提出诉讼请求：1、请求确认其与王连生签订的宜兴市房产买卖协议合法有效；2、请求判令王连生协助办理房屋过户手续；3、解除对坐落在机关幼儿园改造房20号店面房屋的查封。后其将诉请第三项变更解释为：请求停止对该房屋的执行并解除查封。其诉称：2008年10月8日，其与王连生签订了宜兴市房产买卖协议，蒋志强购买王连生坐落在机关幼儿园改造房20号店面，房产证号为Ａ0××56号，建筑面积103.33平方米，价款70万元。后蒋志强依约支付全部房款70万元即从王连生手中取得房产证、土地证，以该房屋经营谋生并居住至今。在2008年10月8日宜兴市房产买卖协议签订之前，蒋志强就租赁该房屋经营。2015年8月25日、12月31日，宜兴市人民法院陆续查封该房屋，后在执行阶段，蒋志强提出执行异议，但法院裁定驳回了其异议请求。为此提出诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。被告联丰公司辩称：根据物权法的相关规定，涉案房屋登记在王连生名下，所有权应属于王连生，因此王连生作为执行案件的被执行人，法院对涉案房屋采取执行措施是正当的。请求驳回原告的诉请。第三人宜兴安泰公司述称：其公司已将可以过户的手续都给了蒋志强，其公司认可房屋是蒋志强的，请求法院依法公证判决。被告王连生、晋丰公司、张旭峰、张亚义未作答辩。原告蒋志强围绕其诉讼请求提供证据如下：1、（2016）苏0282执异第32号执行裁定书，证明在执行阶段，就涉案房屋其已向法院提出异议但法院驳回了异议申请并告知可向法院提出诉讼。联丰公司、宜兴安泰公司对证据均无异议。2、提供宜兴市房屋权属证明，证明涉案房屋权属及查封情况，在法院查封之前，其已经入住。联丰公司对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。其认为该证据证明涉案房屋登记在王连生名下，法院有权对其采取执行措施，也不能证明蒋志强已经入住的情况。宜兴安泰公司对该证据无异议。3、2008年10月8日王连生与蒋志强签订的宜兴市房产买卖协议，证明其与王连生签订房屋买卖合同的事实。联丰公司对该协议签署的时间及是否王连生本人签字的真实性无法确认。且该土地为租赁性质，王连生并不是使用权人，无法进行处分。退一步讲，协议第四款明确约定双方应至宜兴市房地产交易所办理产权交易手续，协议第九条可以看出2009年6月26日到期就可以办理过户手续，但至今已达7年余，蒋志强怠于行使自身权利。宜兴安泰公司对证据的真实性没有异议。4、涉案房屋房产证、土地证，证明王连生已经房产证、土地证交付给蒋志强。联丰公司对证据的真实性无异议，但认为根据证据记载内容，蒋志强知道王连生贷款已经还清，可以办理过户手续，且土地使用类型是租赁，王连生并不是使用权人。宜兴安泰公司对证据没有异议。5、提供加盖江苏安泰商品房屋开发有限责任公司（以下简称江苏安泰公司）财务章的收款收据，分别载明蒋志强于2008年10月13日、10月18日、2009年6月3日交款35万元、30万元、5万元，收款内容载明“青云巷205号店面”，付款方式为现金。证明已履行了付款义务。联丰公司对证据的真实性及证明目的均不予认可。首先收款收据上并不能看出款项支付的用途，蒋志强应提供打款凭证及正式发票。其次，出具收款收据的是江苏安泰公司，并不是王连生，其支付方式也与合同约定不符。且其最后一次支付房款时已经可以办理过户手续。宜兴安泰公司称，对于收款收据，公司已经在财务上查询了，因该收款收据的时间久远，公司又搬迁了，未查到相应的存根。但公司不否认购房款已经结清。6、住房协议及收款收据，证明事实上蒋志强在购买该房屋之前，其就已经在租用涉案房屋。联丰公司对证据的真实性不予认可，且合同签订的主体是吴娟和宜兴安泰公司，与本案无关。宜兴安泰公司称该两份证据产生于公司改制前，公司也查询不到了。6、宜兴市宜城蒋志强水产店（经营者为蒋志强、注册时间为2008年4月2日）的营业执照，顾洪妹等10人的证人证言，证明涉案房屋是蒋志强、吴美芳夫妇购买，10年左右其家人一直在店里生活从事水产生意。我们（证明人）周围邻居及同行秉承实事求是的态度愿意为其作证。2010年9月14日中广网络有限公司业务受理单，载明客户为蒋志强，地址为宜城街道青云菜场20号店面。上述证据证明在法院查封前蒋志强已在涉案房屋实际居住并使用。联丰公司对营业执照真实性予以认可，但认为该证据只能证明宜兴市宜城蒋志强水产店的经营场所是在涉案店面，但经验场所是可以租赁的。对于邻居的证明真实性及证明目的不予认可，首先证人身份无法确认，其次该份证据是原告打印好由证人签字的，并非证人自行书写，请求证人出庭作证。对于业务受理单因未加盖红章，故对其真实性无法确认。且该业务受理单时间与合同签署时间不符，仅从该证据无法证明房屋交付的情况。宜兴安泰公司对营业执照的真实性予以认可，但认为与证明目的没有关系。对证人证言认为需证人出庭作证，与所有权无关。但认可涉案房屋已经实际交付的事实。对业务受理单真实性无法确认。7、陈某书写的证明一份，证明内容为：蒋志强于2008年10月8日购买的江苏安泰公司坐落于青云巷××号店面房屋一间，面积103.33平方米，总房款70万元。于2009年6月30日全部付清。由于在出售房屋前公司资金紧张，所以以王连生个人名义领证并抵押银行，所贷资金由公司支配，实际产权仍归公司所有。故当时的购房款全部交由公司财务并由公司财务科开具收款收据。本人当时在销售股，该房屋的买卖协议由本人所签。特此证明。联丰公司对证明的真实性及目的均不予认可，认为首先对证明人的身份无法确认，其次作为证人应出庭作证。宜兴安泰公司称陈某本人已经退休，公司无法联系到他，对证明是否由其本人书写无法确认。证人陈某出庭作证陈述：涉案房屋产生纠纷后，蒋志强让张亚义给一个证明给他，证明房子是公司卖给蒋志强的，张亚义不肯。然后蒋志强找到我，因为我是经办人，让我写个证明，因为都是事实所以我就写了。其当时在江苏安泰公司销售科工作，现在已经退休。当时公司资金比较紧张，就将产权证领在了王连生名下办理贷款，后来房子卖给蒋志强，合同是我签的。后来房款付清，公司出具了收据，双方还去做了公证。当事人及法庭向其出示房屋买卖协议及江苏安泰公司的收款收据后，其陈述：房屋买卖协议上的内容都是我写的，签名不是。收款收据其有印象的，上面标注的“应”是公司姓应的出纳，钱是交给出纳的。在发问环节，联丰公司问是否还记得合同签订的时间，是否根据蒋志强提供的材料写的证明？其陈述不是很清楚大概在8月份，出具证明时是根据蒋志强提供相关材料写的。另外其陈述：张旭峰是总经理，张亚义是董事长，宜兴安泰公司与江苏安泰公司其实是一个公司。对证人证言，蒋志强认为与事实相符，真实有效。联丰公司对证人证言不予认可，其根据蒋志强先行陈述及提供的证据书写证明，可以看出证人已经有了先入为主的想法，从其在销售科却知道付款的情况可以印证。故对证人证言不能作为本案定案依据。宜兴安泰公司称陈某及其所陈述的姓应的出纳均已退休，公司无法对其陈述进行核查。8、2009年6月30日的公证书及委托书一份，内容为王连生及其妻子卢月梅在宜兴市公证处签署委托书，委托书内容为：其已将涉案房屋出卖给蒋志强、吴美芳，现就卖房过户事宜委托给吴玉芳全权办理，委托后受托人可全权代表我们办理该物的土地使用权变更及所有权过户。联丰公司对公证书的真实性没有异议，但认为公证书仅能证明王连生签字的真实性，不能证明房屋买卖情况。且从该证据可以看出，蒋志强怠于行使权利。宜兴安泰公司对证据真实性无异议，认为公司已将所有手续都交付给了蒋志强。审理中，本院向王连生进行调查，其陈述：涉案房屋当时实际上是安泰公司的，公司为了贷款以我的名义办理了产权证，蒋志强买的这个房屋实际上是跟公司直接交易的，房款也是交给公司的，我没有参与整个过程，公司也出具了收据给蒋志强。具体的事情需要问当时安泰公司的销售科长，其应该清楚。我是宜兴建工的工程师，安泰公司跟建工公司都是张亚义做主的。蒋志强对调查笔录没有异议。联丰公司对笔录的真实性没有异议，但对王连生陈述是安泰公司的不予认可，应根据登记信息为准。宜兴安泰公司认为王连生所陈述与其公司了解的情况基本一致。其他当事人未提供证据。宜兴安泰公司陈述：江苏安泰公司成立在前，其公司成立在后，是两个公司。但以前两公司在一幢楼办公，对业务上有所了解。其在本案中陈述的相关意见都是在宜兴安泰公司经过了解后发表的，但是由于很多老员工离职，具体内容欠缺的较多。另，审理中本院至江苏安泰公司工商登记地址进行调查，但未寻找到该公司。根据上述质证意见，本院对证据认定如下：1、对蒋志强提供的证据1、2、4经审查属实，对证据真实性本院予以确认，对相关内容按照证据记载的内容予以确认。2、对蒋志强提供的证据3，在本院调查时王连生对签订合同的事实也无异议，且该证据有证据8中的公证书内容相印证，对证据3的真实性及证明目的本院均予以确认。3、对蒋志强提供的证据5江苏安泰公司的收款收据，虽联丰公司存在异议，但现并无证据可以推翻该收款收据，对其真实性本院予以确认。4、对蒋志强提供的租房协议及收款收据，发生在涉案房屋买买之前，与本案无必然关联性，本院不予审查。5、对营业执照的真实性本院经审查予以确认，对于有线电视交费单虽未加盖红色印证，但该业务受理单属于当事人留底的原件，符合证据要素，对其真实性本院予以确认。对周边邻居的证人证言，虽未到庭作证，且系打印好签字，但考虑到证明内容比较简单，且有营业执照、业务受理单等证据相印证的情况下，对周边邻居的证言本院予以采信。6、陈某书写的证明及出庭所陈述的证人证言，因其是江苏安泰公司的经办人，对具体情况较为了解，且其与本案当事人无相应利害关系。虽其出具证明前根据蒋志强提供的买卖协议等材料确认的具体时间，但其所陈述的基本事实与王连生的陈述及本案相关证据可以相印证，对其证人证言本院予以采信。7、对于2009年6月30日的公证书及委托书因有公证部门公证，对其真实性予以确认。关于争议事实，蒋志强是否实际支付了房款及是否实际入住，结合上述证据认定如下：1、根据蒋志强提供的江苏安泰公司的收款收据、陈某的证人证言，结合王连生向其出具公证书的事实及宜兴安泰公司经了解所陈述的相关事实，同时王连生也认可房款由江苏安泰公司收取，故应当认定蒋志强已经履行了付款义务。2、根据蒋志强领取的营业执照、有线电视交费凭证，结合周边邻居的证人证言，应当认定蒋志强在涉案房屋第一次查封前已入住多年。根据上述证据、事实的认定，并结合当事人陈述，本院认定事实如下：位于机关幼儿园改造房20号店面自2000年始登记在王连生名下，土地使用权性质及用途为租赁、商业用地。根据登记薄记载，该房屋土地于2006年、2007年抵押于银行办理贷款手续，分别于2009年6月22日、2009年6月29日到期。2008年10月8日，王连生与蒋志强签订宜兴市房产买卖协议，约定将该房屋作价70万元出卖给蒋志强，于2008年10月18日付30万元，余款一周内付清。双方约定在2008年10月19日前交付房屋，房产、土地等一切过户费用由蒋志强负担，房产证因抵押银行于2009年6月26日到期交付蒋志强。后蒋志强于2008年10月13日、10月18日、2009年6月30日分别交付给江苏安泰公司购房款35万元、30万元、5万元。后房屋抵押手续解除后，王连生向蒋志强交付了涉案房屋的房产证、土地证，并于2009年6月30日在宜兴市公证处办理了委托书，将涉案房屋的过户手续委托给吴玉芳办理并将经公证的委托书交付蒋志强。但此后，蒋志强因税费原因至今未办理过户手续。在一系列交易过程中，蒋志强入住该房屋并领取营业执照经营、居住。2015年10月12日，就联丰公司与王连生、晋丰公司、宜兴安泰公司、张亚义、张旭峰等金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）宜商初字第1517号民事判决书，判决王连生归还联丰公司借款300万元及相应利息，宜兴安泰公司、晋丰公司、张旭峰、张亚义等承担相应的保证责任。在该案审理中，于2015年8月25日查封了涉案房屋，后涉案房屋又于2015年12月31日被（2015）宜商初字第2579号案件轮候查封。（2015）宜商初字第1517号民事判决书发生法律效力后，债务人未能履行义务联丰公司于2015年11月12日申请本院强制执行，本院受理后开始对包括涉案房屋在内的相应财产进行执行。在执行过程中，蒋志强向法院提出执行异议，认为涉案房屋已出售给其，故申请停止对涉案房屋的执行并解除查封。后本院经审查作出（2016）苏0282民初执异第32号执行裁定书，驳回了案外人蒋志强的异议请求。并告知如不服该裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。2006年9月28日，蒋志强代理人领取执行裁定书，并于2016年10月8日向本院提起诉讼。另根据法院依职权调取双方对真实性均无异议的企业工商资料、房屋转让协议等证据又认定事实如下：江苏安泰公司成立于2000年8月17日，企业名称为“宜兴市安泰建筑商品房屋开发有限责任公司”，后于2004年11月3日变更为江苏安泰公司，公司股东为沈金华、张旭峰。宜兴安泰公司成立于2010年3月12日，公司股东为江苏安泰公司及无锡市大地房地产综合开发有限公司。涉案房屋于2000年7月31日直接由宜兴市建筑商品房屋开发有限公司与王连生签订合同登记在王连生名下。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中，王连生与蒋志强签订的买卖合同系双方真实的意思表示，虽然未办理登记，但不影响合同的效力；即使如王连生所述，房屋属于其他公司所有，但签订房屋买卖合同也是得到了授权，不影响合同的效力。联丰公司抗辩涉案房屋土地性质为租赁，但该房屋已经过一次交易，行政部门并不禁止，也未违反法律效力性强制性的规定，故不影响房屋买卖合同的效力。根据认定的事实，蒋志强已按约支付了购房款，并早已于该房屋查封前实际占有使用该房屋，并无证据证明存在规避执行的情形。蒋志强提供的证据能够证明其系涉案房屋的真实权利人，对诉争房屋享有排除执行的权利。其要求停止对涉案房屋的执行，具有相应的法律依据，本院予以支持。另外，王连生所陈述该房屋真正权利人是“安泰公司”，但本案中缺乏例如房屋买卖协议或其他直接的证据可以确认涉案房屋前手交易或者归并的事实，基于相关公司之间的关联性，无论涉案房屋前手权利人是谁，根据实际情况均不能否认将涉案房屋以王连生名义出售给蒋志强的事实。对于蒋志强要求王连生协助过户的诉讼请求，因与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予理涉，当事人可以另行主张权利。至于解除查封，涉及的是执行措施，属于执行中程序性事项，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认王连生与蒋志强于2008年10月8日签订的宜兴市房产买卖协议有效。二、停止对位于机关幼儿园改造房20号店面（所有权证号为A0007056）房屋的执行。三、驳回蒋志强的其他诉讼请求。本案案件受理费10800元、公告费300元，由蒋志强负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  盛 熹审 判 员  闫文杞人民陪审员  许媛媛二〇一七年四月五日书 记 员  孔东寒