天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初3266号原告（反诉被告）：李春丹，女，1989年5月1日出生，汉族，无职业，户籍地河南省鄢陵县，现住天津市北辰区。委托诉讼代理人：安立志，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：史臣，男，1989年11月4日出生，汉族，天津市家瑞房地产经纪有限公司经理，户籍地天津市红桥区，现住天津市北辰区。第三人：中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，1983年5月23日出生，汉族，该公司法务，户籍地河北省石家庄市裕华区，住天津市南开区。原告（反诉被告）李春丹与被告（反诉原告）史臣第三人中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春丹及其委托诉讼代理人安立志，被告史臣，第三人中原公司的委托诉讼代理人孙国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金2万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告约定，被告将其坐落于天津市北辰区龙泉里8-4-602的房产出售给原告。后原告依约定于2016年8月9日交付被告1万元定金，于2016年9月27日交付被告1万元定金，共计2万元定金。在履行过程中，经双方协商，解除了该房屋买卖协议，但被告至今未将定金返还给原告。多次催要未果，故呈诉。史臣答辩并反诉称，不同意退还2万元定金，并反诉请求：1.李春丹赔偿史臣10万元；2.诉讼费由李春丹承担。事实与理由：史臣通过案外人与李春丹签订了天津市北辰区龙泉里8-4-602房产交易合同及补充协议，史臣将以上房屋以67.5万元出售给李春丹，李春丹收取购房定金2万元，约定双方在2016年11月25日前办理以上房产的贷款及过户手续，双方通过案外人通知李春丹配合办理以上房屋的贷款及过户手续，但李春丹故意不予配合，严重侵害了史臣的合法权益，故反诉。李春丹针对史臣的反诉辩称，不同意史臣的反诉请求，责任在于史臣，因其不配合办贷款，且曾干扰贷款，故不打算办贷款买房了，打算一次性付款，但联系不上史臣，在去年10月份，我还去史臣家找过但未找到。第三人中原物业顾问有限公司陈述，本反诉的诉讼请求与第三人无关，不发表述称意见。事实：1.关于定金。原告述称2万定金的具体情况是9月27日所交的1万元定金是向业务经理姜成彬，通过姜成彬通过余额宝在晚8点转给被告，并非原告直接支付给被告，当时是原告向姜成彬借的。2.关于网签协议。因为成交价格是60万元，后来双方是为了高评，变成了75万元，进行网签，之后原告办理了贷款。据银行称接到高评的举报，所以贷款不予审批。之后经过协商，原被告就成交价格商量涨价7.5万元，继续办理交易，被告提的涨价。后来双方到房管局撤了网签协议，之后就不清楚了。不清楚签的补充协议情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一2016年8月9日房产交易合同，证据二2016年8月9日定金收据、2016年9月27日收条及案外人陈灯新说明，证据三2016.9.27补充协议，证据四产权证以及证据六天津房产买卖协议，被告及第三人认可其真实性，本院对该五组证据予以采信。关于原告提交的证据五即8月31日房管局系统截屏两张、9月5日房管局系统截屏、信皮复印件一张以及顺风快递单复印件，被告不予认可，第三人认为不知情，本院认为原告无法证实该证据的真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月9日，案外人陈灯新（乙方）、被告（甲方）以及第三人中原公司（丙方）签订《房产交易合同》（编号：TJM2016-0008496），约定甲方将其坐落于天津市北辰区龙泉里8-4-602的房产（以下简称涉案房产）出售给陈灯新，成交价为60万元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金1万元；甲乙双方须于2016年9月15日前亲自到房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，双方通过资金监管中心对房款进行代收代付，剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2016年9月18日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心；双方定于收到全款60日内进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用；乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后款按照本合同约定履行的，必须将定金双方倍返还给乙方；依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费；甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%违约金；乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款，否则视为乙方违约，适用上述违约责任等内容。该合同落款甲方处有被告签字，乙方处有陈灯新，丙方处加盖中原公司印章。当日，陈灯新向被告支付定金1万元。庭审中，双方均认可《房产交易合同》的买受人为原告。8月16日，原被告签订《天津市房产买卖协议》，约定被告出卖涉案房产给原告。房价款为75万元，首付款15万元，申请银行贷款60万元等内容。当天，双方在中国工商银行大丰路支行签署贷款合同，将15万元首付款打入了资金监管账户。庭审中，双方认可真实总价60万元，通过高评房产价格的方式以获取更多贷款，首付款系向案外人天津万点金投资信息资讯发展有限公司（以下简称万点金公司）所借。9月5日左右，被告向原告提出涨价，原告不予认可。因银行接到高评的举报，故原告的贷款未能办理。9月27日，原被告签订《补充协议》，约定因被告滋生事端干扰原告贷款手续，使银行无法放款造成原告重大损失，现将重新办理贷款，双方应配合办理协议，贷款，过户手续事宜，如一方违约不配合到场或不配合办理手续，将承担对方的损失合计10万元整；实际成交价60万元改为67.5万元；原告按贷款支付房款，如在2016年11月25日前，贷款未能审批成功则按照一次性付款方式支付，如原告未能按照约定时间一次性支付房款，则合同自动解除，被告退还原告定金，原告支付垫资费用；原告交付被告定金2万元整在办理该房屋过户手续当日被告退还给原告；本协议是2016年8月9日《房产交易合同》(编号：TJM2016-0008496)的一部份，并具有同等的法律效力。如与《房产交易合同》（编号：TJM2016-0008496)和之前的补充协议发生冲突，以本协议中的约定为准。当日，原告向被告支付定金1万元。9月28日，双方到房管部门解除了《天津市房产买卖协议》。后原告所交的首付款退回至原告的工商银行账户。案外人陈灯新出具说明，上载其于2016年8月9日支付被告1万元，是以其名义代原告交付的定金，实际付款人的原告等。万点金公司于2016年10月10日起诉史臣和李春丹民间借贷纠纷，并向本院申请财产保全，本院于次日依法查封了李春丹在工商银行的账户。案件审理过程中，双方达成调解协议，本院于2016年11月25日制作民事调解书，上载：“万点金公司向本院提出诉讼请求：1.史臣、李春丹向该公司偿还借款本金15万元，支付违约金及实际还款止的利息5万元等。事实和理由：史臣和李春丹系房屋买卖合同关系，史臣拟向李春丹出售其名下房产，需提前清偿出售房产的银行贷款，故经房产中介介绍向万点金公司借款15万元，用以清偿银行贷款。于2016年8月18日签订《借款协议》，该协议就双方权利义务作出了明确约定。协议签订后万点金公司已依约向史臣和李春丹提供全部借款，但史臣和李春丹却未能依约履行合同义务，私自将相关证件挂失，在2016年10月8日回款后，未依约偿还借款，万点金公司有权立即收回全部借款并要求史臣和李春丹承担违约责任，故呈诉。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、史臣、李春丹共欠万点金公司借款本金15万元，此款由李春丹于2016年11月30日前返还给万点金公司；史臣、李春丹于2016年11月30日前各自支付万点金公司逾期还款违约金3,000元；三、万点金公司放弃其他诉讼请求，双方再无其他争议等内容。”目前，该案已执行完毕。涉案房屋现已于2017年2月或3月间卖予他人。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、谁存在违约行为；二、本案民事责任的负担问题。原被告所签订的《房产交易合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。鉴于双方已解除《天津市房产买卖协议》，则该协议依法不再对双方当事人发生法律效力。一、谁存在违约行为。庭审中，原被告均称对方存在违约行为，均不认可己方存在违约行为。对此本院分析如下：（一）从李春丹的行为分析。根据《房产交易合同》的约定，李春丹应办理贷款申请手续，并将非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款存入资金监管中心。李春丹未能提供证据证实，在《补充协议》签订后，履行了上述义务。表明李春丹未履行房屋买卖合同付款这一主要义务，系根本违约行为。另外，本院已查明，原告的首付款主要从案外人万点金公司所借。9月27日，双方签订《补充协议》后，即在10月10日，案外人万点金公司即向原被告提起诉讼并保全了原告的工商银行账户，表明原告无法使用从万点金公司所借款项来给付涉案房屋的首付款。综上，李春丹在履行《房产交易合同》和《补充协议》的过程中存在根本违约行为。（二）从史臣的行为分析。史臣作为出卖方，并未在《补充协议》签订后，在房管部门预约二手房屋协议打印业务。说明史臣在履行《房产交易合同》和《补充协议》的过程中亦存在违约行为。二、本案民事责任的负担问题。本诉中，李春丹主张史臣返还购房定金2万元；反诉中，史臣主张李春丹赔偿10万元，对此，双方均不认可对方的主张。本院认为：首先，如前所述，李春丹在履行《房产交易合同》和《补充协议》的过程中存在根本违约行为，史臣在履行《房产交易合同》和《补充协议》的过程中亦存在违约行为。其次，史臣亦未提供证据证明李春丹存在不配合到场或不配合办理手续的行为，故史臣主张李春丹赔偿10万元，本院不予支持。最后，虽然《补充协议》第三项约定“在2016年11月25日前，贷款未能审批成功则按照一次性付款方式支付，如李春丹未能按照约定时间一次性支付房款，则合同自动解除，史臣退还李春丹定金，李春丹支付垫资费用”的内容，但是结合该《补充协议》的内容、签订背景以及房屋买卖的交易习惯综合分析，该第三项约定建立在李春丹已将首付款存至资金监管账户的前提条件下。庭审已查明，李春丹未能将首付款交纳资金监管中心，已构成根本违约在先，故该第三项欠缺履行的前提条件，应以2016年8月19日的《房屋买卖合同》中第六项的约定为准，即“乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金”。因此，李春丹要求史臣返还2万元定金，本院不予支持。综上，综合考虑本案双方当事人的违约行为、性质、全案实际情况并兼顾公平原则，本院认为，李春丹主张史臣返还定金2万元的诉讼请求，本院不予支持；史臣主张李春丹赔偿10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告李春丹的诉讼请求；二、驳回被告史臣的反诉请求。本诉案件受理费150元，由原告李春丹负担；反诉案件受理费1150元，由被告史臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘红芸二〇一七年九月十九日书记员  孙美美附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。