福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第3636号
原告李雄文，男，1972年2月25日出生，汉族，龙岩学院教师，住龙岩市新罗区。
委托代理人毛立森，龙岩市海平面法律服务所法律服务工作者。
被告福建龙岩得鹿实业有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖镇连圣工贸小区。
法定代表人吴新连，执行董事。
委托代理人翁建明、兰添华，福建指北针律师事务所律师。
原告李雄文与被告福建龙岩得鹿实业有限公司（下称：得鹿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈陆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雄文委托代理人毛立森、被告得鹿公司委托代理人翁建明、兰添华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雄文诉称，原告于2006年12月16日与被告签订商品房买卖合同，购买位于龙岩市新罗区东肖镇东肖北路5号欧洲世家小区A-1幢6-跃层405室，双方约定该商品房还包含B幢-1层地下第100号车位，不另计价。原告购房时只看见被告张贴的地下车库分布图，未能真正了解车库每个车位的设计腹空尺寸，尤其是100号车位的柱子未标明相距尺寸位置，被告披露车位信息缺失存在瑕疵与过错，造成原告对订立的车位位置发生重大误解。商品房合同签订后，原告依照合同约定履行了全部义务。尔后在该商品房交付时，原告发现B幢-1层第100号车位存在相距二根柱子间距偏小，仅为1.64米，相邻车位的柱子前凸交错造成车辆不能直接出入而无法停车的现象。为此，原告于2009年7月8日向被告进行交涉通报了这一问题，并请求更换到1号车位，要求被告在办理产权时一并修改，当时被告公司领导于2009年7月9日签字表示同意。2011年1月26日原告知悉被告在登记办理原告的房屋产权证书时，登记的车位还是原来的第100号车位。于是原告立即多次向被告提出异议与交涉，但被告认为第100号车位两边的其他车位无他人使用，侧拐仍可使用。因占用隔壁车位部分面积，尚可停车出入还较顺利，车位居中采光较好，原告就暂时没再向被告提出坚持要求被告变更合同标的车位的请求。现被告已将第100号车位两边的车位销售与他人，车位的两个柱子狭窄使得原告客观上已经根本无法停车，必须占用他人车位，况且被告的地下车位至今还有尚未销售出去的车位可以进行更换。现原告经多次要求被告变更车位未果，为此，原告诉至法院，请求判令被告变更调换车位并办理新车位的房屋权登记事项。
被告得鹿公司辩称，一、本案原告的起诉已超过法定的两年诉讼时效。原告于2006年12月16日与被告签订《商品房买卖合同》，当时原告已知晓100号车位的具体情况。2007年12月交房时，原告也已实地看过100号车位，当时并未提出任何异议。原告于2014年6月起诉本案，显然已超过两年诉讼时效期间。二、原告在签订合同时、交房、办证时均已知晓100号车位的位置、大小等情况，并同意接受100号车位。商品房预售和交房时被告均张贴了地下车位顺序整体分布图，均有明确告知购房户每个车位的位置和大小，不存在信息披露瑕疵。同时2010年原告同意办证并签字的行为充分表明其对第100号车位的现状是认可并进行了确认。原告在2007年12月交房时已现场看过100号车位，应该非常清楚车位的具体现状，当时原告同意并确认了该车位。2010年8月被告通知原告补交办证费用时，原告也同意办理100号车位的房产证，并未提出任何异议。三、第100号车位的位置、大小均符合正常的停车要求。原告认为“该车位入口处有二根柱子，二根柱子间距离偏小，仅为1.640米”与事实不符。根据被告工作人员现场测量，该车位入口二根柱子之间的平行距离为2.1米，直线距离为2.2米。原告的陈述明显与事实不符。同时被告分别用大众朗逸、马自达6轿车进行了现场测试，均可以轻松出入车位，且小车进出车位时左右两边以倒车镜的外点为起点距离车位的柱子还有12公分的距离。根据现场测试的结果，该车位完全可以停放一辆小轿车。从目前产权证上标注的车位建筑面积看，该车位面积为28.25㎡，停放一辆轿车不成问题。原告主张该车位无法停车，不属实。四、第100号车位附属于原告所购买的A-1幢405室房屋，无法单独更换。原告选定的第100号车位是附属于其所购买的A-1幢405室房屋的，是与该房屋对应搭配的，该车位不另计价。若原告要求更换车位，则必须另行选购其他房屋。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告即将该合同在房管局办理了备案。若原告要求更换车位，必须由原告提出与被告解除《商品房买卖合同》，同时要还完按揭，然后与被告共同到房管局撤销该份合同的备案，再重新选定其他房屋并重新签订《商品房买卖合同》，但原告并未向被告提出该等要求。而且，2010年8月被告通知原告补交办证费用时，原告也同意办理100号车位的房产证。综上，被告认为第100号车位是原告根据自己的意愿选定的，被告已将第100号车位交付给原告实际使用，原告同意办理产权的行为也默认了该车位的现状，同时根据被告现场测试结果该车位完全可以停放一辆轿车，因此，请求驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告李雄文向本院提供以下证据：
一、龙房权证字第××号房产所有权证、龙国用（2011）第225201号国有土地使用证各一份，以此证明原告购买的房屋建筑面积是129.92平方米，车位28.25平方米，其中住宅公摊面积16.1平方米，但车位公摊面积14.24平方米，超过国家规定的公摊面积的50%以上；房屋产权证的分层分户平面图表明车位的长宽尺寸是2570×5450与实际尺寸严重不符，而且没有扣除两柱子的面积0.5平方米。
二、商品房买卖合同一份，以此证明原告于2006年12月16日向被告购买商品房，其价格包含地下100号车位，不另外计价，被告是向原告出售车位，并非赠送销售。
三、函、报告、快递详单各一份，以此证明原告于2009年7月8日及2013年11月20日有向被告发送报告，被告有签收，被告知悉报告内容。
四、照片20张、实际尺寸图、平面图各一张，以此证明原告车辆进入讼争车位有障碍。
五、关于同意龙岩得鹿实业有限公司变更股权及董事会成员的批复、任命董事决定各一份，以此证明被告变更法定代表人不符合法律程序。
六、龙岩市公安消防支队建筑工程消防验收意见书一份，以此证明被告二期交房之前必须经消防竣工验收，这是强制性的，被告在此之前要求交房，是欺诈行为。
七、证明、函告、快递详单、发票、2013年8月8日请示各一份，以此证明因被告公司“无办公地点、无工作人员、无联系方式”的障碍，造成原告无法向被告主张权利。
诉讼中，被告得鹿公司向本院提供以下证据：
一、福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份，以此证明原告所购买的房屋及附属车位于2007年11月25日竣工，并经验收合格；原告于2007年12月交房时就已知道第100号车位的现场状况，当时未提出异议。
二、通知、特快专递邮件详情单、收款收据、银联刷卡单、公寓办证、领证清单各一份，以此证明被告通知原告补交办证费用时，已明确告知其为其办理100号车位的房产证，原告并未提出任何异议，且按要求缴纳了相关费用，原告于2011年11月4日领取了房产证和土地证，当时并未提出任何异议。
三、商品房买卖合同三份，以此证明：1、原告购买的A1-405单元实际单价为2184.15元／平方米，合同载明的单价2493元为填写错误。2、与原告差不多时间销售的A5-401单元没有赠送车位，但其单位为2406.63元／平方米，显然高于原告所购买房屋的单价，足以证明原告的第100号车位是被告赠送的，并未另行计价。
四、车辆参数信息表、行驶证副件、现场倒车入库视频光盘各一份，以此证明：1、现场测验马自达6轿车可以正常进出第100号车位，该车位可以停放一辆轿车，车位具备正常的停车功能。2、原告所有的比亚迪F3轿车的车身长度、宽度、轴距都小于马自达6轿车，第100号车位完全能够满足原告的使用需求。
本院所作的现场勘查笔录及草图各一份。
上述证据均经庭审质证。原、被告双方对本院所作的现场勘查笔录及草图均无异议。被告对原告提供的龙房权证字第××号房产所有权证、龙国用（2011）第225201号国有土地使用证的真实性没有意见，对原告所说公摊比例超过国家规定的标准有异议；根据原告自身陈述及原告提供的现场测量图证实100号车位实际宽度是3015毫米，而非房产证上的2570毫米；若原告对房产证附图数据准确性有异议，原告应向房屋产权部门提出异议。被告对原告提供的商品房买卖合同的真实性无异议，但对原告的主张有异议，原告认为车位是销售的，但被告主张该车位没有另行计价；合同第5页中记载的单价2493元是书写错误，实际销售单价是2184.15元；以房屋总价除以房屋建筑面积得出的单价是2184.15元，当时工作人员粗心，以房屋总价除以套内建筑面积算出单价为2493元，是错误的；合同明确约定100号车位不另行计价，被告是以买一送一的方式赠送给原告的，并不是销售给原告的；合同第8条约定，房屋交付条件是通过福建省房屋建筑工程竣工验收报告，该约定条件不包含消防验收；该合同附件一的房屋平面图中，100号车位两旁的柱子已明确标出位置，原告在签订合同时就已经知道车位两旁的柱子是紧挨着车位的。被告对原告提供的报告的真实性有异议，被告工作人员向詹朝晖了解，詹朝晖说不记得有签批这张单子，詹朝晖是2009年7月离职；即使詹朝晖有签字，但詹朝晖没有权利同意更换车位，詹朝晖是负责工程管理的，不是股东也不是法定代表人。被告对原告提供的2013年11月20日的“函”及快递详单真实性有异议，认为快递单只有复印件，没有原件，无法确认真实性，从复印件无法体现签收时间是2013年，复印件未盖邮戳，不能证明该份快递有实际投递；据被告向工作人员询问，工作人员表示没有收到原告提交的任何交涉的书面函件。对原告提供的照片、实际尺寸图、平面图，被告对平面图数据的客观性有异议，认为与实际不符；对实际尺寸图中标示的车位总长度和宽度无异议，认为两根柱子的周围尺寸及柱子间的距离以法院现场勘查的数据为准，以法院勘查的数据看，柱子间的平行距离有214厘米，完全可以容纳比亚迪F3进出；对照片真实性无异议，认为可以看出比亚迪可以垂直进出，车子入位后，后车门可以打开约30公分，第100号车位符合比亚迪停车需求。被告对原告提供的关于同意龙岩得鹿实业有限公司变更股权及董事会成员的批复和任命董事决定的真实性无异议，但对原告主张有异议，认为被告变更法定代表人已获得批准，符合法律程序，原告的主张不成立，原告提供的材料是2005年的，不能证明被告在2013年的变更程序不符合规定。被告对原告提供的龙岩市公安消防支队的消防验收意见书的真实性无异议，但对原告的证明主张有异议，认为双方合同第8条约定的交付条件不包含消防验收，该约定当时是符合法律规定的。被告对原告提供的证明的真实性有异议，认为业主委员会与被告公司在物业用房移交方面有纠纷，该证明内容不客观、不公正，证明中所说的邮件无法投递以及工商部门正在对被告进行查处等，都没有证据可以证明。被告对原告提供的快递单的真实性无异议，但对原告的主张有异议，认为快递单上的地址不是被告的住所地，也不是曾经被告部分工作人员办公的新罗区西安南路50号二层。被告认为原告提供的快递单及发票只能证明该快递有投递，不能证明无法投递，无法投递应当是邮局在快递单第一联标注，而不是在客户寄存联标注，因此被告对快递单中“无法投递退件”字样有异议。从快递单及原告诉状所写的电话都是吴桂连本人的，证明原告是可以联系到吴桂连的。被告对原告提供的2013年8月8日请示的真实性无异议，但认为不能证明原告联系不到被告。原告对被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告的真实性有异议，认为该验收报告和消防工程验收合格相冲突，消防竣工验收是在交房之前，和竣工时间不符，不符合竣工验收法定程序。原告对被告提供的通知的真实性无异议，认为通知单中的地址并非被告的法定住所地；原告对被告提供的公寓办证、领证清单真实性无异议，认为可以证明原告是在2011年11月4日领取土地证，而不是房产证；原告对被告提供的特快专递邮件详情单、银联刷卡单的真实性无异议；原告对被告提供的收款收据的真实性有异议，认为被告没有向原告出具契税的税务发票。原告认为被告提供的商品房买卖合同与本案无关，不能证明被告的主张。原告对被告提供的车辆参数信息表、行驶证副件、现场倒车入库视频光盘的真实性无异议，但认为比亚迪轿车车身长是4.6米，车库长5.45米，车的两后门根本没办法打开，进出自如。
本院经审查认为，原、被告双方对本院所作的现场勘查笔录及草图均无异议，对前述证据的证明力本院予以确认。原告提供的龙房权证字第××号房产所有权证、龙国用（2011）第225201号国有土地使用权证，来源合法，内容真实，可以证实原告系新罗区东肖镇东肖北路5号（欧洲世家）A1幢405室、B幢-1层100号车位所有者的事实，对其证明力本院予以确认。原告提供的商品房买卖合同，来源合法，内容真实，可以证实原告向被告购买新罗区东肖镇东肖北路5号（欧洲世家）A1幢405室，双方签订的合同约定“该商品房含B幢地下室第（100）号车位，不另计价”，另该合同的“附件一：房屋平面图”明确标示了地下停车位的车位编号及布局等内容，对其证明力本院予以确认。被告对原告提供的报告的真实性有异议，但未提供相应证据予以证明，故对报告的真实性本院予以确认；该报告来源合法，内容真实，可以证实被告工作人员詹朝晖同意原告更换车位的请求，对其证明效力本院予以确认。原告未提供的快递详单的原件予以核对，真实性无法确认，对其证明效力本院不予确认。原告提供的函，来源合法，内容真实，但原告未提供相应证据佐证原告有向被告寄送该函，无法证实原告的主张，对其证明效力本院不予确认。原告提供的照片，来源合法，内容真实，可以证实讼争车位的状况，另可证实讼争车位可以停放原告车辆，对其证明效力本院予以确认。原告提供的实际尺寸图、平面图，可以证实讼争车位的平面情况，对其证明效力本院予以确认，但该组证据中测量数据与本院现场测量的数据有出入，本院不予确认。原告提供的关于同意龙岩得鹿实业有限公司变更股权及董事会成员的批复、任命董事决定，来源合法，内容真实，可以证实被告得鹿公司主体资格以及股权、董事会成员变更情况，对其证明效力本院予以确认，但不能证明原告的主张。原告提供的龙岩市公安消防支队建筑工程消防验收意见书，来源合法，内容真实，可以证实欧洲世家二期建筑工程消防验收基本合格的事实，对其证明效力本院予以确认，但不能证明原告的主张。原告提供的证明，来源合法，内容真实，但不能证实原告的主张，对其证明效力本院不予确认。原告提供的函告、快递详单、发票，来源合法，内容真实，可以证实欧洲世家业主委员会于2014年5月26日向被告以快递方式寄送函告，后该快递件因无法投递被退回，但与本案不具有关联性，且无法证明原告的主张，故不作为本案证据使用。原告提供的2013年8月8日请示，来源合法，内容真实，可以证实龙岩市新罗区住建局请示龙岩市住建局督促得鹿公司尽快与欧洲世家业委会移交相关资料的事实，但与本案不具有关联性，且无法证明原告的主张，故不作为本案证据使用。被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，来源合法，内容真实，可以证实包括原告所有的房屋、车位在内的欧洲世家二期建筑工程竣工验收合格的事实，对其证明效力本院予以确认。被告提供的公寓办证、领证清单，来源合法，内容真实，可以证实原告于2011年11月4日领取土地使用权证，对其证明效力本院予以确认。被告提供的通知、特快专递邮件详情单、银联刷卡单、收款收据，来源合法，内容真实，可以证实被告通知原告补交办证费用后原告补交了相关费用的事实，对其证明效力本院予以确认。被告提供的商品房买卖合同，来源合法，内容真实，但与本案不具有关联性，故不作为本案证据使用。被告提供的车辆参数信息表、行驶证副件、现场倒车入库视频光盘，来源合法，内容真实，可以证实马自达轿车可以驶入并停放在讼争车位，对其证明效力本院予以确认。
经审理查明：2006年12月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于新罗区东肖镇东肖北路5号（欧洲世家）A1幢405室，“该商品房含B幢地下室第（100）号车位，不另计价”，商品房总金额为282607元；等等。其中在合同的“附件一：房屋平面图”明确标示了地下停车位的车位编号及布局。另原告购房时被告有张贴地下车位顺序整体分布图，告知包括原告在内的客户车位的位置等信息。被告交房后，原告于2009年装修入住，后于2009年7月8日向被告出具一份《报告》，以讼争车位左右有两根柱子且间距偏，造成车辆不能进出为由要求被告得鹿公司更换车位为1号。2009年7月9日，被告得鹿公司工作人员詹朝晖在该报告上签上“同意，詹朝晖，09.7.9”。之后被告得鹿公司未更换原告购买的100号车位为1号车位。原告购买的（欧洲世家）A1幢405室、B幢-1层100号车位分别于2011年1月26日、9月15日办理了龙房权证字第××号房屋所有权证、龙国用（2011）第225201号国有土地使用权证。原告已领取房屋所有权证，另于2011年11月4日向被告领取了土地使用权证。现原告以要求被告更换车位未果为由诉至本院，请求判如所请。
另查明，虽本案讼争车位左右分别存在承重柱，但能够正常驶入并停放车辆。还查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》中“附件一：房屋平面图”与原告的龙房权证字第××号房屋所有权证的房屋分层分户平面图中的地下停车位编号及布局基本一致。还查明，原告于2011年1月26日知道龙房权证字第××号房屋所有权证中登记的车位仍为B幢-1层100号车位。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同中的“附件一：房屋平面图”已明确标明了地下停车位的具体编号及布局，故原告在购买时应当已明确知道B幢-1层100号车位在地下停车位的具体位置。关于讼争车位是否具有停车功能的问题。本院所作的现场勘查笔录及被告提供的视频光盘均可证实讼争车位能够正常驶入并停放车辆，虽车位两旁承重柱的间距给原告车辆的停放造成一定的困难，但该间距并不影响讼争车位正常的停车功能，故本院认定讼争车位具有停车功能。关于詹朝晖在报告中签字的效力问题。詹朝晖系被告得鹿公司的员工，在原告出具的报告中签上“同意”并签名，但在2009年时詹朝晖并非被告得鹿公司的法定代表人，原告未提供其他证据证明詹朝晖在签名时已取得被告得鹿公司的相应授权，且事后该行为未取得被告得鹿公司的追认，因此被告得鹿公司对詹朝晖的签字不承担民事责任。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。原、被告间属商品房买卖合同关系，属于合同之债，应适用诉讼时效之规定。原告于2009年7月8日向被告出具一份《报告》，要求被告予以更换车位，之后被告并未更换车位并为原告办理了（欧洲世家）A1幢405室、B幢-1层100号车位的房屋所有权证、土地使用权证，其中房屋所有权证中的房屋分层分户平面图中已明确标明讼争车位的位置，因此，即便原告在其所有的房屋、车位办理权属登记之前与被告存在沟通协商的事实，但原告至迟应当自知道房屋所有权证中登记的车位仍为B幢-1层100号车位之日即2011年1月26日起明确知道自身的合法权利受到侵害，现原告于2014年6月13日提起本案诉讼，且其提供的证据无法证实在此期间存在中止、中断、延长事由，故原告起诉超过两年诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。综前所述，本案讼争车位具有停车功能，原告车辆能够正常驶入停放讼争车位，原告要求更换新车位，无事实和法律依据，本院不予支持。另原告提起本案诉讼超过诉讼时效，对其诉请依法亦应当予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：
驳回原告李雄文的诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取为50元，由原告李雄文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 陆
二〇一四年八月二十日
书记员 汤小小（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。