黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）双民再字第14号
申请再审人（一审第三人、二审被上诉人）双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司。
法定代表人陶振岭。
委托代理人于艾超。
被申请人（一审被告、二审上诉人）双鸭山市松江国际购物大厦有限责任公司。
法定代表人李福源。
委托代理人李福义。
委托代理人林晓平。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）郭志诚。
委托代理人刘庆贺。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）高宏洋。
委托代理人刘庆贺。
申请再审人双鸭山市奇特超市连锁有限公司（以下简称奇特公司）因与被申请人郭志诚、高宏洋、双鸭山市松江国际购物大厦有限公司（以下简称松江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院作出（2013）双民终字第181号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审，2014年8月2日黑龙江省高级人民法院作出（2014）黑高民申一字第123号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案，申请再审人奇特公司的委托代理人于艾超、被申请人郭志诚的委托代理人刘庆贺、被申请人高宏洋及其委托代理人刘庆贺、被申请人松江公司的委托代理人李福义、林晓平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告郭志诚、高宏洋诉称，原告与被告松江公司于2011年11月30日签订了房屋租赁合同，约定松江公司将坐落在尖山区五马路信合西侧负一层的房屋租赁给原告，租期从2011年12月1日起至2012年9月30日止，年租金53万元。协议达成后，原告将租金一次性支付给松江公司，并投入大量财力对租赁房屋进行装修，又购置大量游戏机开始经营。自2012年4月起，原告多次收到双鸭山市市区农村信用联社催告，称原告租赁的房屋为其所有，要求原告搬出，同时多次对原告租赁房屋强制停电，导致原告停业，给原告造成巨大损失。松江公司隐瞒事实真相，将存在瑕疵的标的物出租给原告，应承担缔约过失责任，对原告损失负有赔偿义务，要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，由被告返还原告2012年5月至2012年9月的租金22100000元；2、要求被告赔偿原告房屋装修投入款23604500元、停业损失174770990元、设备折旧费5209630元；3、鉴定费4200000元。
被告松江公司辩称，1、因奇特公司超期限租赁导致合同不能履行，同意解除合同。2、原告的诉讼请求中损失部分过高，无法律依据，对鉴定不认可。3、我公司同意返还剩余5个月房屋租赁费，金额由法院裁定。4、我公司不承担过错赔偿责任，因我公司转租时没有与奇特公司签订合同期限，不存在过错。
第三人奇特公司辩称，1、本案的原告高宏洋不具备诉讼主体资格，虽然原告出示了二人合伙的证据，但该证据对内有效，不能证明高宏洋有资格参加诉讼。2、被告松江公司追加我公司为被告诉讼主体有误，我公司不应成为本案被告，因本案系租赁合同纠纷，根据合同相对原则，我公司没有与郭志诚签订合同，我公司与松江公司也没有法律上规定的九种应追加为被告的情形，即不符合民事诉讼法第相关的规定，追加我公司为被告不符合法律规定，法院应裁定驳回。3、我公司同意解除合同。4、松江公司未经我公司许可擅自转租给原告并改变经营范围和用途，对此松江公司应对原告担任损失承担赔偿责任。
一审查明，本案诉争房屋位于本市尖山区信合大厦负一层，总面积1600平方米，所有权人系双鸭山市市区农村信用合作联社（以下简称农村信用社）。2009年4月3日，案外人农村信用社与本案奇特公司签订房屋租赁合同，年租金30万元，租期自2009年4月16日至2012年4月16日。2010年3月12日奇特公司将该房屋转租给松江公司，年租金45万元，租期自2010年4月1日至2012年9月30日，超期租赁5.5个月。2011年11月30日，松江公司将该房屋转租给郭志诚，月租金44200.00元，租期自2011年12月1日至2012年9月30日。二原告将该房屋装修后用于经营多彩电玩城。2012年4月16日，农村信用社与奇特公司签的订房屋租赁合同到期，农村信用社将该房屋收回，导致二原告的多彩电玩城无法继续经营。二原告诉至我院后申请对多彩电玩城的装修、装饰价值、停业期间经济损失、机器折旧损失进行鉴定。2012年12月15日黑龙江天润会计师事务所针对二原告申请作出黑天润司鉴字（2012）004号鉴定报告，鉴定意见为：经计算，鉴定申请人2012年4月16日至2012年9月30日共5.5个月，损失合计1799806.19元，其中：停业期间经济损失1747709.90元，折旧损失52096.30元。2012年12月6日双鸭山市医程司法鉴定中心针对二原告申请作出双医程司法鉴定（2012）第A16号鉴定意见书，鉴定意见为：1、多彩电玩城装饰工程造价为：71308.20元；2、多彩电玩城电照工程造价为：40511.88元；3、多彩电玩城附属项目造价为：124155.15元；合计：236045.23元。
一审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案外人农村信用社将涉诉房屋租赁给奇特公司，租期自2009年4月16日至2012年4月16日。奇特公司将该房屋转租给被告松江公司，租期自2010年4月1日至2012年9月30日，超期租赁5.5个月。奇特公司在明知自己无处分权的情况下仍与松江公司签订房屋租赁合同，合同签订后未得到农村信用社的追认，致使该合同超期租赁部分无效，应向合同相对方承担缔约过失责任。松江公司承租该房屋时未尽到必要的审慎审查的注意义务即将该房屋进行转租，导致与二原告签订的合同超期租赁部分无效，应向二原告承担缔约过失责任，赔偿二原告的损失。松江公司辩解，导致涉诉房屋超期租赁系奇特公司原因，应追加奇特公司为本案被告，由奇特公司对二原告进行赔偿。本案中，奇特公司虽与涉诉房屋有关联，但因本案系房屋租赁合同纠纷，合同具有相对性，只能对合同当事人产生拘束力，因此，追加奇特公司为本案被告不符合法律规定，奇特公司只能以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，故二原告的损失应由松江公司承担，松江公司与奇特公司之间的纠纷应另案诉讼。二原告主张与松江公司解除合同，因合同有效部分已经履行完毕，合同权利义务已经终止，超期租赁部分的合同自始没有法律约束力，该合同无需解除，故本院对二原告该项诉讼请求不予支持；二原告主张松江公司返还其5个月的租金221000.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；二原告主张松江公司赔偿其房屋装修损失236045.30元、停业损失1747709.90元，符合法律规定且有鉴定意见佐证，本院予以支持；二原告撤回设备折旧费52096.3的诉讼请求是其真实意思表示，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十六条、第九十一条第一项、第二百一十二条之规定，判决：一、被告双鸭山市松江国际购物大厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭志诚、高宏洋房屋租金人民币221000.00元；二、被告双鸭山市松江国际购物大厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭志诚、高宏洋屋装修损失236045.30元、停业损失1747709.90元，共计1983755.20元；三、驳回二原告其他诉讼请求。判后，被告松江公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由：转租合同的相对人不只限于我公司，应延伸至第三人。实际损失应当由过错责任人奇特公司承担。被上诉人奇特公司辩称，原审确认合同相对原则正确。但实体错误。司法鉴定计算损失时，已将租金作为成本扣减，不应再判决返还租金；虽然合同到期日为2013年4月16日，但强迁时间为9月16日，应从此时间计算损失；松江公司将房屋转租原告经营电玩城，夜间经营存在安全隐患，导致出租人不与我公司续签租赁合同。上述事实恳请二审法院予以明确。被上诉人郭志诚、高宏洋辩称，我方与上诉人签订租赁合同时，是上诉人出示其与奇特公司的租赁合同，已经确认了上诉人有出租资格。转租经营电玩城以及装修、改造设施均得到了奇特公司负责人的认可。我方不存在任何过错。请求二审法院判令合同过错方依据司法鉴定结论承担各项损失。
经二审查明，原审判决认定的主要事实清楚。
另查明，黑龙江天润会计师事务所有限公司作出黑天润司字（2012）004号鉴定报告中关于停业损失1747709.90元的鉴定意见，是根据郭志诚、高宏洋自行记载的收入、支出明细计算，并且未扣减相关应缴纳的税费。鉴于上述情况，我院要求鉴定机构给予补充鉴定，后因材料不全被退鉴。
二审认为，奇特公司将其承租的房屋转租给松江公司，转租期限超过剩余租赁期限，应确认超过期限的部分合同内容无效。为此，松江公司与郭志诚之间转租合同超过期限的部分亦无效。无效部分的合同内容，自始没有约束力，无需解除。因无效合同造成的经济损失，应由过错方承担。本案中，导致松江公司与郭志诚之间租赁合同无效的原因是由于“超期租赁”所致，郭志诚作为承租人有义务审查其承租房屋的产权，以及出租方是否享有房屋出租权等相关情况，其未尽审查义务，是导致无效的次要原因，应承担相应责任。松江公司超期转租，是导致合同无效的主要原因，应承担主要责任。由于松江公司转租给郭志诚时，并未超过奇特公司转租的剩余期限，合同无效是奇特公司超期转租所致，该后果应由奇特公司承担。松江公司作为合同相对人，应承担连带责任。虽然郭志诚、高宏洋在法院强制执行前占有该房屋，但农村信用社租期届满后索还房屋，造成郭志诚、高宏洋无法正常使用，因此，奇特公司要求以法院强迁之日界定鉴定损失日期，缺乏事实依据，不予采信。松江公司将房屋转租给郭志诚、高宏洋经营电玩城，奇特公司表示事后知道，但未提出异议，亦未解除合同，为此，该事实不能作为奇特公司免责的依据。奇特公司对黑天润司鉴字（2012）004号鉴定报告的鉴定意见有异议，但未提供充分证据予以反驳，并且本院要求补充鉴定后，被退鉴。为此，本院对该鉴定意见予以采信。确定郭志诚、高宏洋停业期间的经济损失1747709.89元，由责任人按照责任比例承担相应赔偿义务。郭志诚、高宏洋主张的装修费用以及停业期间的租赁费，属于获得利益应投入的经营成本，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、撤销双鸭山市尖山区法院（2012）尖民初字第656号民事判决。二、被上诉人郭志诚、高宏洋经济损失1747709.89元，由被上诉人双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司赔偿60%，即1048625.93元此款于本判决送达后30日内付清。其余40%，由郭志诚、高宏洋自行承担。三、上诉人双鸭山市松江国际购物大厦有限责任公司对双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司承担的上述给付义务承担连带责任。四、驳回被上诉人郭志诚、高宏洋的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各24438.04元，合计48876.08元，由双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司负担24635.27元，其余24635.27元，由郭志诚、高宏洋负担，鉴定费45000.00元，由双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司负担。判后，奇特公司不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。
本院再审过程中申请再审人奇特公司称，二审直接改判一审中不承担责任的无独立请求权的第三人承担责任，剥夺了申请人的上诉权，程序违法。并违反了合同法合同相对性原则的根基，二审采信“关于停业损失的鉴定报告”违反了证据规则的规定，将属于最后承租人的举证责任强加给我公司。再审请求：撤销原判，我公司不承担赔偿责任。
本院再审认为，原审认定事实不清，程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项之规定，裁定如下：
一、撤销双鸭山市中级人民法院（2013）双民终字第181号民事判决和双鸭山市尖山区人民法院（2012）尖民初字第656号民事判决；
二、本案发回双鸭山市尖山区人民法院重审。
审判长 段余昆
审判员 刘 伟
审判员 王爱萍
二〇一四年九月十五日
书记员 李 娜