沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第02760号
原告：徐耀辉，男，汉族，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李屹，辽宁天润律师事务所律师。
被告：谭家夫，男，汉族，无职业，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：潘卫东，辽宁欣和律师事务所律师。
被告：范永泰，男，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：潘卫东，辽宁欣和律师事务所律师。
第三人：沈阳靓马房屋开发公司，住所地沈阳市于洪区北陵街道小韩村。
法定代表人：李君，该公司经理。
第三人：沈阳靓马房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵街道小韩村。
法定代表人：李文贵，该公司经理。
委托代理人：董娟，女，满族，该公司职员，现住沈阳市和平区。
第三人：辽宁靓达房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路152-3号。
法定代表人：王心智，该公司经理。
原告徐耀辉诉被告谭家夫、范永泰，第三人沈阳靓马房屋开发公司、沈阳靓马房屋开发有限公司、辽宁靓达房屋开发有限公司所有权确认纠纷一案，原经本院于2013年9月2日作出（2012）于民二初字第00087号民事判决书。宣判后，原告徐耀辉不服，提起上诉，后经沈阳市中级人民法院于2014年4月15日作出（2014）沈中民二终字第587号民事裁定书，撤销了本院00087号民事判决，发回本院重审。本院于2014年6月30日立案受理后，由审判员郭永昌担任审判长（主审），与代理审判员姜鼐、人民陪审员张素英组成合议庭。在审理过程中，本院依法通知沈阳靓马房屋开发公司作为第三人参加诉讼。本案经本院公开开庭进行了审理，原告徐耀辉及其委托代理人李屹、被告谭家夫与范永泰的共同委托代理人潘卫东、被告沈阳靓马房屋开发有限公司的委托代理人董娟到庭参加了诉讼，被告沈阳靓马房屋开发公司、辽宁靓达房屋开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1999年8月9日与第三人沈阳靓马房屋开发有限公司、第三人范永泰签订“商品房购销合同”，购买了位于沈阳市于洪区白山路164-2号房屋。后来，经范永泰请求，原告经过两次调换房屋后，入住沈阳市于洪区白山路164-18号房屋。原告从入住至今，一直居住在此房屋，从未有人提出异议。但是原告在咨询办理房产证相关事宜时，却被告知该房屋已经办理了房证，房屋所有权人是被告谭家夫。现原告提起诉讼，要求依法确认原告是位于沈阳市于洪区白山路164-18号房屋的所有权人，被告谭家夫、范永泰履行2013年1月15日签订的协议，为原告办理房屋更名过户手续。
被告谭家夫、范永泰未作书面答辩，其口头辩称：因该房屋至今有100万元的他项权利，被告现在无能力偿还该笔欠款，请求法院依法裁决。
第三人沈阳靓马房屋开发公司未发表陈述意见。
第三人沈阳靓马房屋开发有限公司未发表书面陈述意见，其口头述称：本案与我方无关，对本案我方没有意见。
第三人辽宁靓达房屋开发公司未发表陈述意见。
经审理查明：1999年8月9日。原告徐耀辉与沈阳泰达科技开发有限公司（代理人为被告范永泰）签订协议书一份，协议载明：“一、乙方（徐耀辉）购买甲方开发的独体楼一栋，建筑面积273.49平方米，位于于洪区白山路164-2号；二、乙方的购房款，用水泥折合人民币支付。……五、其他条款见商品房购销合同。”当日，原告徐耀辉与沈阳靓马房屋开发公司（委托代理机构为沈阳泰达科技开发有限公司、委托代理人为被告范永泰）签订商品房购销合同一份，其中第一条载明商品房坐落位置为“靓马鹏泰花园164-2号。”第四条载明“价格与费用为每平方米2，000元，总金额为546，980元（以实物代货币支付，见协议书）。”
上述协议及合同签订后，经被告范永泰与原告徐耀辉协商，先后将于洪区白山路164-2号房屋调换成164-10号、164-18号，但未签订书面补充协议。原告徐耀辉于2004年8月入住于洪区白山路164-18号房屋至今。
另查明：2000年4月10日，被告谭家夫与沈阳靓马房屋开发公司签订商品房购销合同一份，约定由被告谭家夫购买于洪区白山路164-18号房屋，该合同落款部分签章人为本案第三人辽宁靓达房屋开发有限公司。2000年4月28日，被告谭家夫取得于洪区白山路164-18号房屋产权证书，产权证号为沈房权证于洪字第0256**号。庭审中，第三人谭家夫自述该房屋已经抵押给案外人修丽，至庭审结束时仍未解除抵押。
再查明：2013年1月15日，原告徐耀辉作为乙方与被告谭家夫、范永泰共同作为甲方，签订协议书一份，协议约定：“一、位于沈阳市于洪区白山路164-18号房屋的产权归属于乙方徐耀辉所有，甲方于2013年3月31日前，将该房屋更名过户给乙方徐耀辉。二、乙方给付甲方人民币二十万元（包括办理过户时需要缴纳的税费、过户费等所有费用）。乙方于2013年1月15日给付甲方人民币十五万元，余款五万元由乙方于该房屋更名过户手续完成的当日一次性给付甲方。”“四、位于沈阳市于洪区白山路164-18号房屋在更名过户给乙方之前存在的任何抵押、担保等问题与乙方无关。且甲方承诺于2013年3月25日前解除该房屋的一切抵押或担保手续。”
又查明：2012年4月5日，原告徐耀辉向本院提出财产保全申请，要求查封该涉案房屋。2012年4月18日，本院裁定对该房屋进行了财产保全，当时被告谭家夫用该房屋作为抵押物，从案外人修丽处借款，并办理了抵押登记，本院保全之时修丽对该房屋存在抵押权。2014年4月14日，本院对该房屋进行了续查封。2014年4月16日，抵押权人修丽以贷款已结清为由，向房产登记机关提出抵押权注销申请，房产登记机关予以注销。
上述事实，有原告提供的协议书（1999年8月9日签订）、商品房购销合同、商品房销售专用发票、协议书（2013年1月15日签订），被告谭家夫提供的房产证及各方当事人的陈述意见在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：依据我国《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被告谭家夫于2000年4月10日签订买卖合同，购买了本案诉争的沈阳市于洪区白山路164-18号房屋，并于当月取得了房屋产权证书，故该房屋的登记权利人应为被告谭家夫。
关于原告徐耀辉提出的其与被告范永泰于1999年8月9日签订协议，将于洪区白山路164-2号房屋抵顶水泥款，后因被告范永泰请求，经过两次调换成案涉164-18号房屋，该房屋属于顶账房屋，其已经取得房屋所有权的主张，本院认为，以房屋抵顶欠款系以物抵债的代物清偿行为，在抵债房屋尚未登记于债权人名下之前，如前所述，此时并未发生物权变动的效力，原告徐耀辉作为债权人，仅具有要求被告谭家夫办理所有权变更登记的债权请求权，并不能依据抵账协议当然取得案涉房屋的所有权，故原告徐耀辉主张确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求，没有相应的请求权基础，本院依法不予支持。
关于原告徐耀辉主张被告谭家夫履行2013年1月15日的协议，协助原告办理更名过户手续之诉讼请求，需从我国民法债法理论加以检讨。依据我国合同法的规定，依法成立并生效的合同对缔约双方具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。本案中，原告徐耀辉与被告谭家夫、范永泰于2013年1月15日签订的协议书，因双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效的合同。依照合同约定，原告徐耀辉应于协议签订当日支付被告谭家夫房款15万元，被告谭家夫于2013年3月31日前完成房屋的物权变动登记。登记完成后当日，原告徐耀辉再向被告谭家夫支付房款5万元。原告徐耀辉已经依照合同的约定支付了首期房款15万元，但被告谭家夫未能依照协议约定，将该房屋产权变更登记至原告徐耀辉名下，构成违约行为，应承担继续履行合同义务的违约责任。同时，在被告谭家夫履行上述合同义务后，原告徐耀辉需向被告谭家夫支付尾款5万元。
关于被告范永泰、谭家夫所辩，案涉房屋上存在案外人的担保物权，无力偿还借款并注销抵押担保之抗辩理由，因其未能提供相应的证据予以证明，故本院不予认定。由于本院已经对该房屋进行了首轮查封，故被告谭家夫应履行办理房屋所有权变更登记的合同义务。
综上所述，本院为维护民事主体的合法权益，体现诚实信用的民事交易原则，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告谭家夫于本判决生效后十五日内，协助原告徐耀辉，将沈阳市于洪区白山路164-18号房屋（房屋所有权证号：沈房权证于洪字第0256**号，建筑面积310平方米，卷号9-3-11604）变更登记至原告徐耀辉名下；
二、原告徐耀辉于被告谭家夫履行完毕本判决第一项所确定的义务后，立即一次性给付被告谭家夫房屋余款5万元；
三、驳回原告徐耀辉的其他诉讼请求。
案件受理费100元，公告费800元，保全费5，000元，均由被告谭家夫承担并直接给付原告徐耀辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭永昌
代理审判员 姜 鼐
人民陪审员 张素英
二〇一五年一月十九日
书 记 员 高 娜