江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00955号
上诉人（原审被告）江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司，住所地江苏省连云港市海州区浦南开发区黄河路8号。
法定代表人桂方林，该公司总经理。
委托代理人王峻，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）连云港司麦尔物业管理有限公司，住所地江苏省连云港市连云区中山西路汇鸿大厦2302室。
法定代表人施晓如，该公司经理。
委托代理人ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。
原审被告江苏爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省南京市明瓦廊131号3F。
法定代表人张发松，该公司董事长。
委托代理人鞠利，该公司法务主管。
原审被告苏州爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市马鞍山路189号亭林山庄会所。
法定代表人桂方林，该公司董事长。
上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下江苏爱涛分公司）因与被上诉人连云港司麦尔物业管理有限公司（以下简称司麦尔公司），原审被告江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称江苏爱涛公司）、苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称苏州爱涛公司）移交物业管理费用纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第0691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人江苏爱涛分公司的委托代理人桂方林、王峻，被上诉人司麦尔公司的委托代理人施晓如、ＸＸＸ，原审被告江苏爱涛公司的委托代理人鞠利到庭参加诉讼。原审被告苏州爱涛公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
司麦尔公司一审诉称：2010年3月1日，江苏爱涛公司就连云区大港路瀚海国际小区的物业管理与小区开发商卓成建设开发有限公司（以下简称卓成公司）签订了前期物业服务合同，但在实际管理过程中系由江苏爱涛公司与苏州爱涛公司、江苏爱涛分公司共同管理，2012年8月12日，该小区依法成立瀚海国际小区业主委员会（以下简称业主委员会），江苏爱涛分公司承诺于2012年9月1日前退出对该小区的管理，并于2012年9月2日至9月11日移交资料台账、业主档案、设备技术资料及收取业主的各种费用，而江苏爱涛分公司在约定的时间内没有移交，经催要其仍不予理睬。2013年8月23日瀚海国际小区业主委员会与司麦尔公司签订物业服务合同，由司麦尔公司负责小区的管理工作，业主委员会确认由司麦尔公司要求江苏爱涛分公司移交材料及费用，但江苏爱涛分公司至今未移交，江苏爱涛分公司的行为直接侵害了业主的利益，也导致司麦尔公司及业主委员会的工作受到影响，为了维护业主的利益，保证物业管理的正常开展，特诉至法院，请求：1、判令江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司移交预收和代收的费用1156250元；2、判令江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司连带移交资料台账（管理期间全部收支账务）、业主档案、设备使用、维修、保养、服务技术资料和相关记录；3、判令江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司共同承担诉讼费用。
江苏爱涛公司与江苏爱涛分公司一审共同辩称：一、司麦尔公司不具备诉讼主体资格，司麦尔公司与江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司均未签订物业管理合同，也没有形成事实上的物业管理合同关系，所以不存在违约或侵权的问题。二、2012年8月31日的会议纪要中涉及的权利和义务主体是江苏爱涛分公司及业主委员会、业主，司麦尔公司不享有权利，也不承担义务，业主委员会也没有将权利、义务转让于司麦尔公司。三、司麦尔公司无权主张其第一项诉讼请求移交相关费用，关于司麦尔公司的第二项诉讼请求，江苏爱涛分公司也按约定将相关材料移交给业主委员会。垃圾清运费作为清运业主装修垃圾的费用已经实际发生，不应移交，有部分业主未交物业费，装修保证金就冲抵了物业费，也不应移交，其他实际发生的车位费、公摊水电费也不应移交。江苏爱涛分公司没有制作纸质台账，只有电子版的台账，司麦尔公司无权要求江苏爱涛分公司移交台账，江苏爱涛分公司也无移交台账的义务。综上，请求法院驳回司麦尔公司的诉讼请求。
苏州爱涛公司一审辩称：一、司麦尔公司不具备诉讼主体资格，司麦尔公司与江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司均未签订物业管理合同，也没有形成事实上的物业管理合同关系，所以不存在违约或侵权的问题。二、2012年8月31日的会议纪要中涉及的权利和义务主体是江苏爱涛分公司及业主委员会、业主，司麦尔公司不享有权利，也不承担义务，业主委员会也没有将权利、义务转让于司麦尔公司。三、司麦尔公司无权主张其第一项诉讼请求移交相关费用，关于司麦尔公司的第二项诉讼请求，江苏爱涛分公司也按约定将相关材料移交给业主委员会。垃圾清运费作为清运业主装修垃圾的费用已经实际发生，不应移交，有部分业主未交物业费，装修保证金就冲抵了物业费，也不应移交，其他实际发生的车位费、公摊水电费也不应移交。综上，请求法院驳回司麦尔公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年3月1日，江苏爱涛公司与瀚海国际小区的开发商卓成公司签订前期物业服务合同，但实际为小区提供物业服务的为江苏爱涛分公司。2012年8月12日，瀚海国际小区业主委员会成立，业主委员会与江苏爱涛分公司经过会议研究，达成以下意见：一、2012年9月2日正式进行物业管理权移交，物业管理权移交的同时管理责任由瀚海国际小区业委会承担。二、江苏爱涛分公司收费截止至2012年9月1日。业主委员会与江苏爱涛分公司于9月2日对水表、电表进行抄表，以双方抄表底数为确认费用承担依据，2012年9月11日前对水表、电表进行过户，逾期江苏爱涛分公司进行销户处理。……七、移交内容：资料台账、业主档案、设备技术资料等。2012年9月2日前收费情况及退回提前收取业主的各项费用等45天之内全部交完。八、移交时间为：2012年9月2日-9月11日。……。
原审法院另查明：江苏爱涛分公司于2012年9月1日撤出对瀚海国际小区的物业管理，江苏爱涛分公司在约定的移交时间内向业主委员会移交了业主入住资料、物品发放登记表、装修钥匙、图纸、建筑工程质量保修书、竣工报告、竣工验收证明书、太阳能控制器、可视对讲系统、未收房档案以及电梯等业主档案、设备技术资料，但没有移交台账及预收和代收的物业费、车位费及装修保证金等费用。2013年8月23日，瀚海国际小区业主委员会与司麦尔公司签订物业服务合同，由司麦尔公司负责对小区的物业管理。瀚海国际小区业主委员会确认由司麦尔公司向江苏爱涛分公司主张移交相关费用及台账资料。另外，在诉讼过程中，司麦尔公司以维护小区稳定为由，申请撤回要求江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司移交公摊水电费、垃圾清运费及业主档案、设备使用、维修、保养、服务技术资料和相关记录的诉讼请求，在本案中暂主张江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司移交物业费、车位费、装修保证金及其管理期间的收支台账。诉讼过程中，司麦尔公司申请对江苏爱涛公司、江苏爱涛分公司、苏州爱涛公司应当移交的物业费、车位费及装修保证金的数额进行会计审计，但因不能提供相应的会计帐册，无法进行会计审计，原审法院根据司麦尔公司提供的瀚海国际小区151张物业费收据、41张车位费收据、310张装修保证金收据，依据物业费及车位费应移交江苏爱涛分公司未管理期间的费用，按未管理时间与应管理时间的比例计算出应移交的物业费及车位费的数额，江苏爱涛分公司应移交的物业费为63968.91元、车位费为411509.26元，另外，装修保证金应当全部移交给司麦尔公司，金额为621072.6元，司麦尔公司主张移交的装修保证金为618561.6元不超过上述数额，原审法院依法予以确认。
原审法院再查明，瀚海国际小区业主交纳的物业费、装修保证金及车位费等费用也由江苏爱涛分公司实际收取，尽管相应费用票据上加盖了苏州爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称苏州爱涛连云港分公司）的印章，但苏州爱涛连云港分公司是受江苏爱涛分公司的委托收取费用，最终费用还是交给了江苏爱涛分公司。司麦尔公司提供的会议纪要也可以证明，实际参与瀚海国际小区管理及收取费用的为江苏爱涛分公司。
原审法院认为：业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列移交义务：一、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；二、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；三、结清预收、代收和预付、代付的有关费用。本案江苏爱涛分公司已于2012年9月1日退出对瀚海国际小区的管理，其已经收取的但未实际管理期间的物业费63968.91元、车位费411509.26元及全部的装修保证金618561.6元，合计1094039.77元应当移交给业主大会新选聘的司麦尔公司（判决书后附需退费用计算表格物业费5页、车位费2页、装修保证金7页）。另外，江苏爱涛分公司管理期间的收支台账能够反映其管理期间的物业费、车位费等相关费用的收入及支出情况，尽管江苏爱涛分公司称其没有纸质的台账，但其有电子版的台账，为了确保后任物业公司能够维持对小区的正常管理，依据诚实信用的原则及会议纪要的约定，江苏爱涛分公司应当向司麦尔公司移交台账，因江苏爱涛分公司系江苏爱涛公司设立的分公司，江苏爱涛公司与江苏爱涛分公司应共同承担移交费用及台账的责任。苏州爱涛公司不是实际的物业管理公司，其收取费用也只是受江苏爱涛分公司委托代为收取，因此，苏州爱涛公司不承担移交费用及台账的责任，原审法院对司麦尔公司要求苏州爱涛公司承担移交责任的诉讼请求不予支持。江苏爱涛分公司辩称不应移交装修保证金，因为该部分装修保证金已经冲抵了物业费，但江苏爱涛分公司没有提供证据予以证明，原审法院对其辩解不予采信。江苏爱涛分公司辩解应移交的车位费中应扣除保洁费、设施设备维护费用等费用，原审法院认为，江苏爱涛分公司仅能收取其实际管理期间的车位费，其所主张的应扣除的费用也已包含于其实际管理期间收取的费用中，不能再重复扣除，原审法院对其辩解不予采信。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款之规定，判决：一、江苏爱涛分公司、江苏爱涛公司于判决发生法律效力之日起十日内共同向司麦尔公司移交收支台账及物业费63968.91元、车位费411509.26元、装修保证金618561.6元，合计1094039.77元。二、驳回司麦尔公司要求苏州爱涛公司承担责任的诉讼请求。一审案件受理费15205元，由司麦尔公司承担205元，由江苏爱涛分公司、江苏爱涛公司共同承担15000元。
上诉人江苏爱涛分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院遗漏相关事实部分未查清。未查清的事实有业主委员会终止《前期物业管理服务合同》是否符合合同约定和法律规定；业主委员会选聘被上诉人是否符合《江苏省物业管理条例》的相关规定。2、一审法院认定事实错误，上诉人已移交了预收和代收的台账；一审法院确认上诉人移交物业费、车位费、装修保证金无法律依据。3、本案是因业主的专属权益发生的物业服务合同纠纷应由业主起诉。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人司麦尔公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告江苏爱涛公司答辩称：坚持一审观点，同意二审上诉人的观点。一审在审理案件过程中没有依法对被上诉人提供的物业费、车位费、装修维修金的实名性票据取得的合法性进行审查。因为该票据是具有业主权利的专属性，权利义务的委托或者是转让以及对上述票据的使用均应得到票据持有人的书面说明，否则该票据不能作为定案依据，不具备取得程序的合法性。
原审被告苏州爱涛公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
二审期间，上诉人江苏爱涛分公司向本院提交：1、台账移交签字本四份，证明：上诉人江苏爱涛分公司在撤出涉案小区后已经向业主委员会移交了预收、代收的物业费、停车费、装修保证金等相关费用的台账。一审法院判决书第四页倒数第八行“但没有移交台账……”认定事实错误。
2、连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第0380号民事裁定书，证明：（1）业主委员会不具备追诉属于业主专属权利的法定主体资格，涉及业主专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应由业主本人主张。（2）业主委员会无权决定涉及小区公共权益事项，业主委员会只是业主大会的执行机构，不是权力机构，业主委员会在履行涉及小区全体业主共同事项时必须依据相关法律规定程序操作，不可越权操作。
3、涉及业主债权债务的物业费、装修保证金、车位费相关的结算表，证明：（1）一审法院在判决书第五页第一段“本院根据原告提供……本院依法予以确认”认定数额有误且不合理，理由是一审法院简单以被上诉人提供的相关票据就认定上诉人应退还业主相关费用的名目以及数额，存在严重不合理。依据物业管理条例相关规定，业主在物业服务合同终止时应与提供物业服务的物业服务企业结清相关费用，也就是涉及业主债权以及债务应一并解决。一审法院只是简单的认定业主相关债权而忽略业主理应承担的相关债务，与法不符。（2）涉案小区的物业服务合同开始时间是2010年3月1日，一审法院认定涉及业主债权部分存在2010年3月1日之前的部分，不在本合同涉及范围内，存在计算数额的错误。
4、2012年9月1日前期物业服务合同被强行终止以后的装修保证金部分清退的清单，证明：上诉人在前期物业服务合同终止以后仍然在履行清退相关费用的责任和义务。
5、前期物业服务管理协议，证明：业主在接受物业服务的过程中除了要承担物业服务费、车位费等以外，还要向物业服务企业上缴公共水电分摊费用，一审原告提供的相关业主票据，其中就有很多业主长期欠缴公共水电分摊费用，对于该点一审法院并未考虑。
被上诉人司麦尔公司质证称：对证据1，该证据是不属于新证据，不予质证。即使是新证据，上诉人提交的也是不包括在本案的数字确认范围内。
证据2，对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，上诉人对退出管理之后占有的费用没有法律依据，应该向业主委员会或业主委员会选聘的物业公司退还应收的费用，这是法律规定。
证据3，不属于新证据，不予质证。即使是新证据，上诉人提交的退还费用也不包含在本案确认范围内。
证据4，不属于新证据，不予质证。即使是新证据也是属于上诉人自己单方制作，不具有真实性。
证据5，不属于新证据，不予质证。即使是新证据也不是上诉人与开发商签订的前期物业协议，它只是针对部分，起不到证明作用。一审我们提交的水电分摊费用还有垃圾清理，我方在一审没有主张。
原审被告江苏爱涛公司质证称：对证据1、2、3、4、5的证明目的均没有异议。
本院经审理查明，原审法院查明的事实除未移交台账之外的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案小区物管公司的选聘、解聘是否属于本院审查范围；2、原审判决认定台账未移交是否错误；3、被上诉人司麦尔公司是否是本案的适格原告。
关于第一个争议焦点，本院审查后认为，上诉人江苏爱涛分公司在二审期间辩称一审判决未查明的事实部分不属于本案审查的范围。瀚海国际小区业主委员会如何与上诉人江苏爱涛分公司解除合同，以及如何选任司麦尔公司担任该小区的物业服务公司与本案无必然联系，故上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对该项上诉理由不予支持。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，关于上诉人江苏爱涛分公司是否已经移交了相关台账的问题，二审期间上诉人江苏爱涛分公司向本院提交了台账移交签字本四份，上面有瀚海国际小区业主委员会的签字盖章。虽然被上诉人司麦尔公司辩称该份证据所载内容与本案无关，但未能提供证据予以证明。本院认为上诉人江苏爱涛分公司已于2012年10月19日向瀚海国际小区业主委员会移交了相关台账。原审法院认定事实错误，本院依法予以纠正。关于上诉人辩称一审法院确认上诉人移交物业费、车位费、装修保证金无法律依据的辩解，本院经审查后认为，原审法院依据151张物业费收据、41张车位费收据、310张装修保证金收据计算出的最终款项并无不当。上诉人江苏爱涛分公司二审期间提供的《涉及业主债权债务的物业费、装修保证金、车位费相关的结算表》，被上诉人司麦尔公司不予认可，认为上诉人提供的票据不在本案的诉讼范围内。本院经过审查后认为，上诉人提供的明细表中有部分业主签署的收到退还装修保证金的收条，经过核对并不与原审判决后附的需退物业费人员名单相重复，故上诉人的该项上诉理由本院不予采信。关于上诉人辩称应退还业主的费用应与其他拖欠费用一并核算后再退还的辩解理由，本院经审查后认为，上诉人江苏爱涛分公司未在一审期间提起反诉，如上诉人有证据证明涉案小区的业主存在拖欠情形，可以另案主张，本院对上诉人的该项抗辩理由不予采信。
关于第三个争议焦点，本院审查后认为，依据《江苏省物业管理条例》五十六条第二款的规定：业主大会决定选聘的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。因此，被上诉人司麦尔公司应是本案的适格原告。上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对该项上诉理由不予支持。
综上，江苏爱涛分公司的上诉理由部分能够成立，原审判决认定事实部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第1907号民事判决第二项；
二、变更连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第1907号民事判决第一项为江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司、江苏爱涛物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内共同向司麦尔公司移交物业费63968.91元、车位费411509.26元、装修保证金618561.6元，合计1094039.77元。
一审案件受理费15205元，由江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司、江苏爱涛物业管理有限公司负担14000元，连云港司麦尔物业管理有限公司负担1205元。二审案件受理费15205元，由上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司负担14000元，连云港司麦尔物业管理有限公司负担1205元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十月十四日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。