安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第01351号
上诉人（原审第三人）：黄良针。
委托代理人：朱双兵，安徽益上律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王月萍。
委托代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄少成，现服刑于安徽省九成监狱。
委托代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王孝志。
委托代理人：江东，安庆市迎江区华中法律服务所法律工作者。
上诉人黄良针、黄少成、王月萍因与被上诉人王孝志房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第00151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭审理了本案，上诉人黄良针及其委托代理人朱双兵、王月萍及其委托代理人邹贵方、上诉人黄少成的委托代理人邹贵方、被上诉人王孝志的委托代理人江东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1988年11月18日，王月萍与黄良针登记结婚，1989年婚生一子即黄少成。2003年通过安庆市迎江区龙狮桥乡前进村招商，进驻前进工业园。为改善招商引资的环境，2003年安庆市前进实业公司与安庆市越宝红木家具厂签订转让集体土地使用权协议一份。协议约定，安庆市前进实业公司将前进工业园内变压器旁约260平方米的土地使用权转让给黄良针建住宅房，并收取土地转让费1万元。2004年7月龙狮桥乡前进村以黄少成户居住困难为由向安庆市郊区建设局申请该户自筹资金新建住房480平方米。2005年5月安庆市郊区建设局向黄少成下发安徽省村镇建设工程规划许可证，确定建筑物为1栋3单元，建筑面积为396平方米，用地面积132平方米。2010年9月9日，黄少成向安庆市财政局缴纳征地补偿准备金1.087万元。2007年2月13日，安庆市房产局颁发房地产权证，载明权利人为黄少成，房屋坐落迎江区龙狮桥乡前进村，房屋总层数3层，1层非住宅，建造面积124.27平方米，住宅面积284.17平方米。
2013年1月9日，黄少成与王孝志就上述房屋签订房屋买卖协议一份，协议约定：房屋出卖方（甲方）为黄少成，房屋买受方（乙方）为王孝志，房屋总面积约800平方米，其中有证面积408.44平方米，无证面积约为400平方米。单价（含无证面积在内）为6365.7元。总房款（含无证面积在内及室内全部装潢）合计260万元。土地证甲方正在办理，办妥后交付乙方。土地出让费由甲方负担，甲方配合将房产产权及土地使用权过户给乙，房产、土地过户税费由乙方负担。自本协议签订之日，乙方给付甲方房款260万元，甲方于签订之日交付房屋钥匙。2013年1月10日前交付给乙方。室内原有装潢不得破坏，并交清水电费，否则甲方应承担违约责任。若单方违约，按房款的10%承担违约金，房款的结算以甲方收据为凭。协议上载明了黄良针、王月萍为黄少成的父母，还设定了安庆市越宝红木家具厂为担保人。担保人签章认可后承担协议的相关连带责任。协议甲方栏系黄少成、黄月萍亲笔签名（黄少成的签名系在九成监狱内完成），乙方栏系王孝志亲笔签名。但担保人栏安庆市越宝红木家具厂系空白。没有安庆市越宝红木家具厂的签章。
因黄少成签订协议期间正在安徽九成监狱服刑，履行协议不便，2012年1月12日其出具委托书一份，称其与母亲王月萍经营的安庆市越缅老红木家具销售有限责任公司急需资金周转，将上述房屋出售给王孝志，受托人依房屋买卖协议所做的一切安排，委托人均予认可，并承担相应的法律责任，委托至委托事项办理完毕时止。黄少成在委托人栏签字，王月萍在受委托人栏签字。
协议签订后，王孝志于2013年1月14日，给付王月萍现金90万元；2013年3月7日，王孝志通过交通银行转款10万元，收款人为李凡。2013年3月16日，王孝志通过交通银行转款120万元，收款人为王月萍。2013年3月23日，王孝志通过交通银行转款20万元，收款人为王月萍。2013年6月19日，王孝志通过银行承兑汇票，支付20万元。以上共计260万元。对上述几笔付款，王月萍辩解，2013年1月14日的90万元是借款利息，王孝志不予认可，王月萍未能提供相关证据。另对收款人是李凡的10万元也不予认可。王孝志称李凡是黄少成的女朋友，是应王月萍的要求转款的。王月萍为证明王孝志向其放贷的事实，向法院提交了2011年至2013年银行转款回单及红木抵借款利息销货清单，王孝志辩解与房屋买卖无关。双方的借贷纠纷，王孝志将另案诉讼。
另查明，在房屋交付时间上，王月萍辩称因买卖合同无效不应交付。2014年2月15日王孝志实际接手该房屋。王孝志称，被告延期交房，且破坏了室内装潢。王孝志已报警，派出所正在处理中。
2008年10月17日，王月萍与黄良针在本院调解离婚。原告于2014年6月16日向本院申请暂时撤回了第二、三项诉求。因黄少成、王月萍等人未履行安庆市宜秀区人民法院宜秀民二初字第00222号民事判决书确定的义务，安庆市宜秀区人民法院2014年1月22日下达执行裁定。对黄少成位于安庆市迎江区龙狮桥乡前进村房产证号为房地权宜房字第××号的房屋予以查封。查封期限为两年。
原审法院认为：房屋买卖合同是出卖人转移买卖标的物的所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。本案原、被告所签订房屋买卖协议的标的物，所占用地系农村集体用地，但建造时经过相关部门的审批，部分房屋未办理房产证及全部房屋土地证的缺失，并不代表被告对该房屋不享有所有权。这种权利瑕疵是可以通过补办相关手续得到弥补，不影响房屋买卖合同的效力。房屋建造时出资人虽为黄良针、王月萍，但申报、缴费直至办证均为黄少成，且黄少成对其中的408.44平方米办理有房屋产权证书。有证面积部分，黄少成系有权处理。无证面积部分的房屋是在有证房屋的基础上加盖的，依附于有证房屋，二者不可分割。根据协议的约定，房屋价款包含无证面积部分的房屋，从诚实守信及维护交易安全的角度出发，黄少成对无证面积部分房屋的出售行为应认定为有效。综上2013年1月9日，原、被告双方签订的房屋买卖协议是合法有效的，应予以认定。据此，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：原告王孝志与被告黄少成2013年1月9日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
宣判后，黄良针、王月萍、黄少成不服，共同上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法确认案涉《房屋买卖协议书》无效，或将该案发回重审。1、原判认定案涉《房屋买卖协议书》合法有效，是歪曲事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（二）、（六）、（七）项及第三十九条第（一）项之规定，案涉房屋买卖协议书应属无效。案涉房屋所占土地仅仅是缴纳土地补偿准备金，但从未与土地管理部门双方签订“土地出让合同”，更没有按国家规定，支付全部土地使用权出让金，亦未取得国家“土地使用权证书”。安庆市宜秀区人民法院2014年1月22日下达执行裁定，对案涉房屋予以了查封，查封期限为两年。一审法院在2014年8月28日作出判决，认定案涉房屋买卖协议有效，违反法律规定。2、《房屋买卖协议书》中涉及到400平方米的无证面积的房屋产权人是上诉人黄良针，黄少成处分原审第三人黄良针所有的400平方米的无证面积房屋的行为，应属无效。3、案涉《房屋买卖协议书》签订及委托行为纯属胁迫、欺诈，违背自己的真实意思表示，上诉人黄少成在安庆市看守所羁押期间的签字及委托行为应属无效。《房屋买卖协议书》的签字时间是2013年1月9日，委托书的签字时间是2013年1月12日，在此期间，黄少成均被羁押在安庆市看守所，当时有一个人先后两次将黄少成从号房提出，每次都拿了一张纸叫黄少成在上面签字。黄少成在当时特殊的环境和心理压力下，连纸上所写的内容都没有看，就签了自己的名字。
王孝志辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
黄良针在二审新提交了两组证据。证据一，接处警情况登记表2份，证明被上诉人王孝志强行入住上诉人房屋，上诉人报警后当晚被王孝志雇佣的人打伤。证据二，报案材料、照片四张，证明被上诉人王孝志乘上诉人外出办事之机强占房屋至今，该房屋无证部分并非与有证部分不可分割，该房屋无证部分被上诉人已用于经营。
王月萍在二审新提交了三组证据。证据一，接处警情况登记表、安庆市宜秀区人民法院谈话笔录，证明上诉人王月萍与被上诉人王孝志之间因借贷关系产生纠纷，一审判决认定的被上诉人支付的购房款实为上诉人向被上诉人的借款。证据二，交通银行回单，证明2013年3月23日王孝志转给王月萍的20万元，一审法院认定为王孝志签约后的付款，但该笔款项王孝志曾作为民间借贷起诉上诉人。证据三，宁国市云梯畲族乡云梯村委会证明，证明王月萍只有小学二年级文化，不能阅读购房协议内容。证据四，销货清单，证明王月萍支付每月14.9万元利息，已付至2014年12月份。
黄少成在二审新提交了两份证据。证据一，安庆市看守所证明，证明2013年1月9日、2013年1月12日黄少成均被羁押在安庆市看守所，一审认定其签字系在九成监狱内完成与事实不符。证据二，黄少成户籍证明、人口信息，证明黄少成为非农户口，不能申请集体土地建造住宅，案涉房屋的所有权应属于黄良针家庭共有，而非黄少成独有。
王孝志对黄良针新提交的证据质证认为，该两组证据不符合新证据的形式要求，不予质证。
王孝志对王月萍新提交的证据质证认为，证据一不符合新证据的要求。证据二，付款凭据的真实性无异议，但要提供相应的判决书佐证。证据三，不能达到证明目的。证据四，上面书写的“抵王孝志借款利息”是上诉人自行书写的，与本案没有关联性。
王孝志对黄少成新提交的证据质证认为，不能达到证明目的。
本院对上述证据作如下分析认证：黄良针提交的两组证据，与本案没有关联性，本院不予采信。王月萍提交的证据一、证据四，与本案没有关联性，本院不予采信；王月萍提交的证据二、证据三，不能达到其证明目的，本院不予采信。黄少成提交的两份证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：王孝志与黄少成于2013年1月9日签订的《房屋买卖协议书》是否有效。
该房屋买卖协议书涉及房屋面积约800平方米，其中证载面积408.44平方米，无证面积约400平方米。房地权宜房字第××号房地产权证所载房地产权利人为黄少成，房屋面积408.44平方米，黄少成作为该408.44平方米房屋的所有权人，有权处分自己的财产。黄少成就该408.44平方米房屋与王孝志达成的买卖协议应属有效。
对于房屋买卖协议所涉的约400平方米的无证部分，并无证据证明黄少成是该部分房产的权利人，黄少成对该部分房产的处分是无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，黄少成即使对该无证部分房产无处分权，也并不影响该房屋买卖协议的效力。上诉人提出房屋买卖协议的签订并非黄少成真实意思表示，但并无充分证据予以证明，上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，案涉《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，应属有效，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人黄良针负担1800元，上诉人王月萍、上诉人黄少成分别负担1700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
代理审判员 马文杨
代理审判员 杨 修
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 许德智
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。