连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第1417号
原告连云港香溢物业服务有限公司，住所地连云港市海州区幸福桥南西侧。
法定代表人赵德毅，总经理。
委托代理人郭中方、杨亮，江苏田湾律师事务所律师。
被告钱勇。
原告连云港市香溢物业服务有限公司（以下简称香溢物业公司）与被告钱勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，由本院代理审判员高旭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告香溢物业公司委托代理人杨亮、被告钱勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告香溢物业公司诉称，被告钱勇系香溢江南小区3-1-15A05室业主，原告系该小区物业管理公司。被告办理交房入住手续后，自2012年7月1日起再未向原告交纳过物业费，后经原告多次催要，被告至今未予交�2012年7月1日至2014年12月31日的物业服务费、公摊水电费及电梯维保费，其中，物业服务费为0.8元／月／平方米，故要求法院判令被告给付物业服务费3386元、公摊水电费1562元、电梯维保费784元及滞纳金2404.32元，共计8136.32元，并承担本案诉讼费用。
被告钱勇辩称，原告按照五星级标准收取物业服务费，但原告提供的物业服务未能达到约定的标准。小区内存在违章搭建、乱设摊点、机动车辆乱停乱放及绿化养护等问题，原告均未依约进行管理维护。
经审理查明，2009年12月24日，被告钱勇与原告香溢物业公司（管理者）签订《临时管理规约》一份，约定：物业所有人已确认香溢物业公司为香溢江南范围内唯一管理机构，全权负责香溢江南的各项管理服务工作，独家决定香溢江南的管理形式；管理者管理香溢江南内，所有共用部位和共用、公共设施设备，常规性服务范�包括但不限于维修养护或更换香溢江南的共用部位和共用、公共设施设备，本物业安全保卫服务，清洁卫生服务；管理费为多层0.8元／平方米·月，高层1.3元／平方米·月（含电梯运行、维护费）；香溢江南范围内公共部位、楼幢单元内水、电、煤气等费用，或政府部门需收取的开通费用由管理者据实收取；业主应按照本临时规约规定，按期如数向管理处缴付各项管理费用，如逾期缴纳，管理者将向业主按每日万分之五的标准收取滞纳金；管理者按照本临时规约规定，有充分的权利和义务行使对香溢江南进行的管理，并享有排他性，应当实施包括但不限于以下所列的各项行为和活动：绿化及维护绿化地带的环境美观、整洁；保持共用部分和公共设施及其管辖部位的清洁、卫生和保持干净；清除香溢江南内外及其所占土地上，违反本临时规约其他管理规定而设置的任�结构、装置、搭建、标志牌、遮阳棚／架、托架、广告和其他物体，并责成上述行为者为由此产生的损害做出赔偿；管理香溢江南内所有车辆停放、行人交通。合同还就其他相关事宜做出了约定。
2011年1月6日，连云港市物价局出具连价服备字（2011）6号备案通知，确定香溢江南小区的物业服务费收费标准为多层0.7元／平方米·月，小高层、高层0.8元／平方米·月，高层、小高层服务费中未含电梯运行电费，另收。
被告钱勇系香溢江南小区3-1-15A05室的业主，房屋建筑面积为141.09平方米。原告香溢物业公司已交纳了2012年至2014年期间的公用水电费、电梯维保费。经原告香溢物业公司书面催交，被告钱勇至今未缴纳2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、公用水电费及电梯费。
另查明，原告香溢物业公司的物业管理服务未达到约定标准，小区内常有外来人员摆摊设点�张贴广告，车辆时有乱停乱放情况。
上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的临时管理规约、备案通知、资质证书、公用水电费分摊统计表、电梯维保合同、电梯费票据、催缴通知书、照片、被告提供的照片等证据在案予以证实。
本院认为，原告香溢物业公司与被告钱勇签订的《临时管理规约》为前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告钱勇应当根据临时管理规约的约定交纳物业服务费用，经原告香溢物业公司书面催缴后，其仍未缴纳，应承担民事法律责任。
关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为，第一，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中临时管理规约约定，原告的服务内容包括清除香溢江南内外及其所占土地上，违反本临时规约其他管理规定而设置的任何结构、装置、搭建、标志牌、遮阳棚／架、托架、广告和其他物体，并责成上述行为者为由此产生的损害做出赔偿；管理香溢江南内所有车辆停放、行人交通。第二，依据原、被告双方的举证及陈述可以证实，香溢江南小区有外来人员摆摊设点、张贴广告，车辆时有乱停乱放的情况，而原告的举证不足以证实其对于上述情况尽到了管理义务。因此，虽然按照约定，被告应当支付2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费，但基于原告未能完全履行合同义务的原因，本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的30%，故被告应当向原告交纳2012年7月1日至2014年12月31日物业管理费为141.09平方米×0.8元／平方米·月×30个月×（1-30%）=2370.31元。第三，关于公摊水电费1562元、电梯维保费784元，因原告针对其主张提供了水电费票据、电梯维保合同及维保费票据，故本院予以支持。第四，关于原告主张的滞纳金2404.32元，由于原告未能完全履行合同义务，亦存在违约行为，故本院对该主张不予支持。综上，被告应当向原告支付2012年7月1日至2014年12月31日物业服务费、公摊水电费、电梯维保费共计2370.31＋1562＋784=4716.31元。
据此，根据《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告钱勇于本判决生效后十日内支付原告连云港香溢物业服务有限公司物业服务费2370.31元、公摊水电费1562元、电梯费784元，共计4716.31元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告承担10元，由被告钱勇承担40元，被告承担部分于给付上述物业费时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 高 旭
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 孙小惠
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务�业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行人财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期�为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法�《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。