广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第423号
原告（反诉被告）马军营，男，住河南省叶县。
委托代理人杨进鹏。
被告（反诉原告）肖明华，男，住湖南省岳阳市君山区。
委托代理人邹美容，系被告妻子。
原告马军营诉被告肖明华租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日受理后，被告在举证期内提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案依法由审判员周桂颜独任审判，并于同年6月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨进鹏、被告及其委托代理人邹美容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与第三人陈耀南签订了一份《房屋续租合同》，该合同约定第三人陈耀南将位于南海区官窑大道16号楼房首层北至南两个铺位及二楼、三楼出租给原告，租赁期限为五年，从2009年3月15日起至2014年3月15日止。原告在签订上述合同后，又于2013年3月12日将前述房屋的二、三楼出租给被告使用，租赁期限从2013年3月12日起至2014年3月15日止。2014年3月14日，陈耀南与原告就上述房屋的租赁合同纠纷到法院调解，达成调解协议，法院制作民事调解书，该调解书确定：陈耀南与原告之间的《房屋续租合同》终止，原告于2014年3月20日搬离该合同项下的房屋，若原告逾期搬离，则要支付违约金20000元及逾期搬离期间占用费（按合同约定的租金标准6200元每月计）。原告收到调解书后，要求被告在2014年3月20日搬离涉案房屋，但被告一直拒绝，直到2014年4月23日才搬走，并将租户交予的押金带走，尚欠水电费1600元未支付。请求判令：1、被告向原告支付违约金20000元；2、被告支付逾期搬迁期间的使用费7440元（从2014年3月15日至2014年4月24日，按每月6500元／30天×38天）；3、被告支付押金8400元、水电费1600元（水电费计付期间从2014年3月16日至2014年4月24日）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告按时支付使用费，原告同意租赁期为6年，被告仅承租了一年左右，原告就拒绝出租房屋，赶走被告，被告没有拖欠原告任何费用，2014年3月20日已经与原告结清了所有费用。被告没有违约行为，不同意支付违约金；2、2014年3月20日后原告无权出租房屋，原告不是合法的出租人，即使要支付2014年3月20日后的占用费也应向房东陈耀南支付，被告向陈耀南支付占用费，但陈耀南不收；3、被告不应向原告支付押金，租赁合同尚未到期，被告确实欠2014年3月21日至2014年4月16日水电费1600元，被告即使要支付水电费也应向陈耀南支付，被告向陈耀南支付，但陈耀南不收。
被告反诉称，一、肖永红于2007年3月15日与马军营签订租赁合同，承租（2014）佛南法民三初字第423号案件的涉案房屋，租赁合同约定期限为2007年3月15日至2014年3月15日。2013年3月12日，肖永红将涉案房屋以180000元的价格（包括装修费用、电视、床等）一起转给被告，当日被告与原告签订租赁合同，原告当场表示，作为房东，本租赁合同到期，保证可以再续租五年。但当租赁合同快要到期，原告却告知被告，其不是房东，其与房东陈耀南之间正在发生纠纷，原告无法继续从陈耀南处承租涉案房屋，无奈之下，被告只能搬离房屋，房屋内的装修以及所有物品造成被告巨大损失。二、原告在与被告签订合同时，多次以房东身份保证可以将涉案房屋继续租给被告。2013年3月12日，原、被告签订租赁合同时，很多人在场，其中包括李某、张某、肖永红等，这些人均可以证明，被告是在原告多次口头保证可以在租赁合同到期之后，继续可以将房屋租给被告，并签订五年的租赁合同。三、原告是以房东的名义在与被告签订租赁合同时，本身存在过错。《租赁合同》中写明“甲方将自建于南海区官窑大道16号楼房二、三楼做住房和出租房使用”，原告在签订租赁合同时也是以房东的身份出现，并多次表示自己投入几十万兴建该房屋，让被告误信其为房东，才做出决定以180000元的价格将涉案房屋租赁过来。四、被告不可能在租赁合同只有一年的前提下，以180000元的价格从肖永红处将涉案房屋转让过来。肖永红在从原告处承租房屋之后，一起在经营出租房生意，在租赁合同只有一年的前提下，被告不可能以180000元的高价从肖永红处转让该房屋，被告在一年的经营期间内，不可能收回成本，明显违背常理。并补充：损失150000元指转让费、装修费、设备损失，被告承租时支付了180000元转让费，按6年租赁期计算每年为3万元，被告仅使用了一年，故转让费折抵为150000元。为此，请求判令：1、原告赔偿被告损失150000元；2、诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，1、被告不存在以18万元价格将涉讼房屋转租下来的事实；2、原告也没有承诺合同期满后给被告续租5年；3、原告不是涉讼房屋房东，无权决定将涉讼房屋在合同期满后续租5年予被告，故被告反诉请求没有依据。
诉讼中，原告提供下列证据：
1、原告身份证（1份，原件），用以证明原告的主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告的主体资格。
3、2007年7月14日房屋续租合同（1份，原件），用以证明原告与陈耀南签订的租赁合同，租赁期限至2014年3月15日止。
4、2013年3月12日房屋续租合同（1份，原件），用以证明原告与被告签订的租赁合同，租赁期限至2014年3月15日止。
5、（2014）佛南法民三初字第129号民事调解书（1份，原件），
6、（2014）佛南法执字第455号申请执行受理通知书（1份，原件）。
证据5、6用以证明原告与陈耀南在租赁合同到期后因双方协商一致，经法院调解解除了租赁合同关系，因被告肖明华在收到原告通知后没有及时搬离房屋，导致陈耀南申请执行并经法院受理。
7、注明（1份，原件），用以证明2014年3月15日原、被告的租金、水电费已结清。
8、佛山市南海区官窑自来水厂水费通知单（1份，原件）。
9、电费发票（1份，原件）。
证据8、9用以证明原告垫付水电费1600元。
10、收条（1份，复印件），用以证明房租业主陈耀南已收取原告电费。
经质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3真实性不清楚，被告承租时没见过；对证据4无异议，对证明内容有异议，认为合同约定租赁期满前可以申请续租5年；对证据5真实性无异议，但认为与被告无关，原告尚欠陈耀南租金；对证据6的真实性无异议，认为与被告无关；对证据7的真实性无异议，认为该证据是2014年3月20日签订的，自该日后原、被告没关系了；对证据8、9真实性无异议，但认为电费单不单被告使用。对证据10的真实性不确认，是复印件，没有看到原件，且交水电费是有日期间隔的。
诉讼中，被告提供下列证据：
1、张某证明（1份，原件），张某身份证（1份，原件），
2、李某证明（1份，原件），李某身份证（1份，原件），
证据1、2用以证明原、被告签订合同时证人在场，原告承诺合同期满前可以续租5年。
3、水费按金收条（1份，原件），用以证明2014年4月16日停水，被告于2014年4月17日支付了300元按金办理了通水手续。
4、2014年4月16日收据（1份，原件），用以证明被告购买水表。
5、2014年3月15日收据（1份，原件），用以证明被告在租赁期内不拖欠原告任何租金。
6、2013年3月11日收据（1份，原件），用以证明为承租涉讼房屋，被告向案外人肖永红支付了转让费180000元。
经质证、辩证，原告对被告提供的证据1、2在证人出庭作证后再质证；对证据3真实性无异议，对按金收条记载的事实不清楚；对证据4的真实性无异议，对收据记载的事实不清楚；对证据5真实性、合法性均确认；对证据6真实性有异议，不能证明被告支付了180000元予肖永红的事实。
经被告申请，证人张某出庭陈述证言：我与被告是朋友关系，原告于签订租赁合同当天晚上称合同到期前可以续签5年。2013年3月12日，签订合同地点在涉讼房屋的201房间。当时我从湖南来广东看档口，刚好碰到被告受被告邀请一起吃饭。我一直在湖南居住，没有工作。
证人李某出庭陈述证言：被告是我姑父的朋友，原、被告签订合同时我在场，合同租赁期是5年。当时我去找档口，要求被告带我去找南海区的店面，刚好碰到原、被告签订合同。不记得合同签订的时间了，但当时我是在场的。合同是马西克和肖明华签订的。原、被告签订合同有谈及租赁期限等。
经质证、辩证，原告对两证人证言真实性有异议，认为不属实，张某称原告告知被告在合同到期前可以续租5年，一开始说是吃饭时说的，一时说是签订合同时说的，前后矛盾，张某称居住在湖南没工作，但在签订合同时突然到广东找档口并在签订合同时到场不符合常理，而且原告没见过两证人。对李某证人证言，认为李某与被告有利害关系，李某称不清楚合同内容，而他的证言又提及合同期满后可以续租5年，另外李某也称来佛山找档口也不符合常理，李某根本不清楚签订合同的双方，他的证言不可信。被告对两证人证言无异议，认为因李某不清楚原告的身份，故不能指出合同签订的双方，李某确实过来找手机档口，两证人当时也在场吃饭。
为查清本案事实，本院依法调取如下证据：
1、（2014）佛南法执异字第72号执行裁定书（1份，原件，生效时间：2014年5月30日）；
2、南府国用总字第013＊＊7号、南府国用字93第00＊＊8号国有土地使用证（1份，复印件）；
3、房屋共有权保持证（1份，复印件）；
4、南府国用总字第00＊＊88号、南府国用字93第00＊＊9号国有土地使用证（1份，复印件）；
5、佛山市南海区房产登记信息卡（1份，打印件）；
6、收据、协助扣划存款通知书、结案申请书（各1份，原件）。
经质证、辩证，原告对本院调取的证据1-5均无异议，对证据6的真实性无异议。被告对本院调取的证据1真实性无异议，被告于2014年4月22日已经搬离了涉讼租赁物；对证据2-5真实性无异议，但原、被告签订合同时，被告没有见过，且签订合同时原告并未表明原告非涉讼房屋权属人。对证据6的真实性无异议，且违约金只是他们双方之间的约定，不能对被告产生法律效力。因为被告不欠原告任何费用，还有陈耀南在（2014）佛南法执字第455号案的律师与原告在（2014）佛南法民三初字第423号案的代理律师是同一人，被告认为他们是串通好的。实际情况是原告首先违约，三个月的房租没有给陈耀南，造成无法续租，才造成这些情况。原告与被告签订合同时，并未给房东陈耀南，也构成违约，原告多次违约，与被告没有直接关系，是原告自己的事。
经审查，原告提供的证据1-2、4-9及被告提供的证据3-5及本院依法调取的全部证据，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据3为原件，被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据10为复印件，未能得到被告认可，本院对其真实性不予以确认。对于证人证言，该两证人由被告申请出庭作证，作出的陈述有利于两被告，可信度不高，且未得到原告的认可，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据6未经收款人确认，且不符合大额交易交收习惯，被告亦未能提供银行转账凭证等佐证，本院对其证明效力不予确认。
综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：
位于佛山市南海区官窑大道16号房屋（证书号：315＊＊81、03＊＊75、03＊＊72、03＊＊73、03＊＊74）的登记权属人为案外人陈耀南、黄耀明、谭健雄、李其伟、关德荣，层楼为混合三层。
2007年7月14日，案外人陈耀南（出租方、甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《房屋续租合同》，约定甲方将自建位于佛山市南海区官窑大道16号楼房首层北至南的两个铺位及二楼、三楼作住房和出租房使用，续租期限为五年，即从2009年3月15日起至2014年3月15日止，每月租金为6200元，租金按月缴交，即乙方必须在当月15日前交清当月租金，乙方向甲方交付租赁房屋的押金10000元等。
2013年3月12日，原告马军营（马西克代签、甲方）与被告肖明华（乙方）签订一份《房屋续租合同》，约定甲方将自建于佛山市南海区官窑大道16号楼房二、三楼（以下简称为涉讼房屋）出租予乙方。续租期限从2007年3月15日起至2014年3月15日止，每月租金为6500元。租金按月缴交，乙方必须在当月15日前交清当月租金，不得拖欠，如逾期，甲方有权终止合同，没收乙方的全部押金。乙方要向甲方交付租赁房屋的押金15000元。任何一方不得擅自变更，中途终止合同或违反了合同条款，否则违约处理。违约方除支付违约金20000元外，并赔偿对方的经济损失。
2014年2月12日，案外人陈耀南以与马军营发生租赁合同纠纷为由起诉至本院，致（2014）佛南法民三初字第129号案。2014年3月14日，本院作出民事调解书，确认双方达成如下调解协议：马军营于2014年3月20日前自行搬离双方于2007年7月14日签订的《房屋续租合同》项下的房屋，并将该房屋按现状返还给陈耀南，若马军营逾期搬离涉案房屋，马军营应向陈耀南另行支付违约金20000元，原告有权就被告逾期搬离期间的占用费（按合同约定的租金标准6200元／月计算）及违约金一并向法院申请强制执行；等等。该民事调解书于同日发生法律效力。因马军营未履行生效调解书确定的义务，陈耀南于2014年3月26日向本院申请强制执行，致（2014）佛南法执字第455号案。2014年6月5日，案外人陈耀南收到（2014）佛南法执字第455号案的执行退款26820元。
本院在执行（2014）佛南法执字第455号案过程中，肖明华提出异议，认为肖明华已与马军营签订《房屋租赁合同》，且向该房屋商家支付了180000元转让费，如继续执行给肖明华带来巨大损失，请求法院中止执行。2014年4月30日，本院作出（2014）佛南法执异字第72号执行裁定书，裁定驳回肖明华的异议。该裁定已于2014年5月30日发生法律效力。
2014年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订一份《注明》，载明甲乙双方涉讼房屋合约期满（2014年3月15日止），经济已清过。以后乙方和任何人的事与甲方无关。
2014年4月24日，原告向本院提起诉讼。
2014年5月19日，被告向本院提起反诉。
诉讼中，原告承认被告于2014年4月24日将涉讼房屋返还予原告。
本院认为，原、被告签订的《房屋续租合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定的租赁期限至2014年3月15日，被告应于合同期限届满时将涉讼房屋返还予原告。被告辩称租赁期限实为五年，但未能提供租赁期限变更的书面依据，且原告对此不确认，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。如前所述，双方签订的租赁合同履行期限于2014年3月15日已届满且双方未再续租，被告作为承租人未能在2014年3月15日前向原告返还租赁标的，应向原告计付逾期占有使用费。被告认为其已于2014年4月22日已撤场，但未举证证明返还涉讼房屋时间，本院以原告自认收回涉讼房屋的时间即2014年4月24日为准，结合原合同约定租金标准及原告请求的使用费标准，被告应向原告支付2014年3月15日至4月24日的占有使用费8883.3元（6500元／月÷30天×41天），原告请求被告支付7440元占用费在本院核定范围内，本院予以支持。被告确认欠付水电费1600元，该费用应向原告返还，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。原、被告双方合同权利义务虽已终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。合同约定“违反合同条款，违约方除支付违约金20000元外，需赔偿对方的经济损失”，被告未能于2014年3月15日合同期限届满时将涉讼房屋返还予原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。且因被告的违约行为导致原告未能如期履行（2014）佛南法民三初字第129号民事调解书确定的义务而需向案外人陈耀南支付20000元的违约金，该违约金亦通过法院强制执行而实际支付，该20000元应为原告的实际损失，原告请求被告承担违约责任支付20000元的违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告未举证证明被告已收取他人押金8400元，即使被告与他人另行订立租赁合同关系，原告亦非该合同关系的当事人，根据合同相对性，原告无权主张被告另行向其支付押金8400元，原告的该项诉请没有法律依据，本院不予支持。如前所述，合同租赁期限已届满，被告未举证证明原告存在违约行为，被告主张的180000元转让费亦非原告收取，被告诉请由原告赔偿150000元没有依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）肖明华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予原告马军营。
二、被告（反诉原告）肖明华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年3月15日至4月24日的占有使用费7440元予原告马军营。
三、被告（反诉原告）肖明华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费1600元予原告马军营。
四、驳回原告（反诉被告）马军营的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）肖明华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取为368元、财产保全费364.4元，合共732.4元（原告已预交），由原告负担164.4元，由被告负担568元。反诉受理费1650元（被告已预交），由被告负担。被告负担的受理费份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内在向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一四年七月十一日
书记员 李柳媚