北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00099号
上诉人（原审原告、反诉被告）周聪威，男，1972年12月5日出生。
委托代理人刘永志，北京市墨风律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会，地址北京市朝阳区十里堡东里109楼地下室。
负责人王玉虹，主任。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京全鑫物业管理有限公司，住所地北京市东城区新中西街2号楼9A-3。
法定代表人蔡春鸣，主任。
上列二上诉人之共同委托代理人陈道崇，男，1945年9月4日出生。
被上诉人（原审被告）陈道崇，男，1945年9月4日出生。
上诉人周聪威因与上诉人北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会（以下简称业主委员会）、上诉人北京全鑫物业管理有限公司（以下简称物业公司）、被上诉人陈道崇财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，周聪威起诉至原审法院称：我通过北京市西城区人民法院拍卖，取得位于北京市朝阳区十里堡东里甲×号楼（以下简称涉案�屋）房屋产权，并于2011年12月6日取得涉案房屋的产权证书，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，房屋面积为3450.08平方米。我所购买的涉案房屋缺乏水、电、气等基本设施，我投入大量资金与人力，才使涉案房屋基本符合商业房出租要求，并陆续与一些租户签订了房屋租赁协议，租户也对房屋进行了装修，并陆续开始营业。我没有想到的是，此时涉案房屋北侧的排污管道被人为堵塞，导致污水倒灌，房屋根本无法使用。在我找人将排污管道疏通后，在周边设置了摄像头。2013年8月14日18时许，我发现陈道崇指挥不明身份的人又堵塞了涉案房屋的排污管线，致使我房屋又被污水倒灌，我报警后，陈道崇承认自己是第二次堵塞排污管线，当时派出所进行了调解。不料，8月16日，陈道崇又带领多人将涉案房屋污水管井彻底堵塞，至今未能疏通。我认为堵塞涉案房屋排�管道是陈道崇、业主委员会、物业公司共同实施的侵权行为，该行为导致污水倒灌至涉案房屋，不但房屋无法使用，房屋已装修部分还要重新装修，我不但无法得到租金，还不得不赔偿租户损失。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令陈道崇、业主委员会、物业公司：1、将涉案房屋（北侧）使用的污水管井疏通；2、连带赔偿我的损失156.5万元。
陈道崇、业主委员会与物业公司共同辩称：周聪威在起诉状中所述的2013年8月14日及2013年8月16日的情况与事实不符。陈道崇作为业主委员会的秘书，受业主委员会指派，到现场进行取证和相关辅助工作，是职务行为，而且没有任何证据证明陈道崇指挥不明身份的人堵塞了排污管道。故周聪威起诉陈道崇主体不适格。物业公司从未参与堵塞排污管道的事项，物业公司只是敦促周聪威进行整改，因为周聪威经过多次催促后，拒不按照相关规定办理装修手续，并违反相关规定对相邻业主造成严重影响，在七月中旬多次大量排放污水，使小区污水井外溢，影响小区居民生活，物业公司采取紧急措施，花费1.6万元进行处理，是业主委员会决定对涉案房屋采取停止使用公共设施的措施，物业公司并未参与，故物业公司作为被告不适格。周聪威起诉业主委员会，首先应当明确周聪威是否为小区业主，涉案房屋是小区的配套商业，在规划图中是配套公建，是本小区不可分割的一部分。周聪威经过拍卖购得涉案房屋，至今没有办理物业入住手续，也从来没有缴纳物业费。2013年6月起周聪威开始大规模装修，地上两层开设宾馆、银行，地下开设台球厅和网吧，在装修期间产生大量噪音，给居民的生活造成了很大的影响，小区居民意见很大。业主委员会与物业公司发过通知告知周聪威，其行为�经影响了小区居民的正常生活。周聪威不执行业主大会和业主委员会的决定，违反了小区业主规约，其装修未办理手续，也不按规定时间装修，出租房屋不告知物业公司，不依法取得施工许可证，进行违法建设。朝阳区建委针对周聪威的违法行为下达过停工令，规划委也对周聪威的违法建设进行了认定，城管部门对其违法建设也下达了限期拆除通知。周聪威的起诉状前后矛盾，充满谎言，不攻自破。2013年8月14日业主委员会的确采取措施在堵塞排污管道，但没有完成这项作业。周聪威提供的照片和监控资料均是6月18日和9月29日的。周聪威大搞违法建设，自建化粪池，改建污水排放管线、供水供热管线，都是从8月份开始施工的。业主委员会和物业公司共同研究决定停止周聪威使用公用设施。综上，请法院驳回周聪威的全部诉讼请求。
业主委员会与物业公司共同反诉�：周聪威作为小区的业主，入住近三年，至今未办理物业入住手续，特别是在2013年春季以来，其不按规定到物业公司办理装修手续，在物业公司没有思想准备和预案的情况下，多次大量排污，致使小区内排污井溢满，物业公司不得不紧急外请排污公司清掏，花费16000元。周聪威的行为侵犯了小区广大居民的利益，其排污行为对物业公司造成严重损失，为了维护我们的合法权益，提出反诉，要求周聪威赔偿污水泄漏造成的损失16000元（即清掏化粪池的费用）。
周聪威针对反诉答辩称：不同意业主委员会和物业公司的反诉请求，其主张的清掏化粪池的费用与本案无关。
原审法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，周聪威与业主委员会、物业公司曾因物业管理等问题产生纠纷，业主委员会和物业公司共同决定对涉案房屋采取临时停止使用公用设施的措施，对涉案房屋北侧污水管井进行堵塞，这种堵塞排污管井的行为势必导致涉案房屋在使用过程中无法正常排污。因排污管井仍处于封堵状态，故周聪威作为涉案房屋的所有权人要求业主委员会和物业公司疏通涉案房屋北侧排污管井的请求有事实、法律依据，法院予以支持。根据现有证据，周聪威在取得涉案房屋的所有权后，将房屋对外出租并收取租金，业主委员会和物业公司堵塞排污管井的行为导致周聪威无法按约向承租人提供符合出租条件的房屋，致使其遭受经济损失，故对于周聪威要求业主委员会和物业公司赔偿其损失的请求法院予以支持，但根据其提交的证据，无法确定其所受损失的金额，故法院结合本案的具体情况及现有证据酌情予以确定。因陈道崇系业主委员会的工作人员，业主委员会亦认可在对涉案房屋北侧�污管井采取措施的过程中，陈道崇是按照业主委员会的安排到现场进行取证及相关辅助工作，故周聪威要求陈道崇承担疏通管道及赔偿损失的请求法院不予支持。对于业主委员会与物业公司的反诉请求，其提供的清掏化粪池费用的票据日期在8月14日之前，与本案缺乏关联性，故法院对其反诉请求不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、业主委员会与物业公司于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区十里堡东里甲×号楼北侧的污水管井疏通；二、业主委员会与物业公司于判决生效之日起七日内赔偿周聪威损失五万元；三、驳回周聪威的其他诉讼请求；四、驳回业主委员会的全部反诉请求；五、驳回物业公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，周聪威与业主委员会、物业公司不服，均上诉至本院。周聪威仍持原审理由上诉至本院，请求改判支持其原审全部诉讼请求。业主委员会、物业公司仍持原审答辩意见上诉至本院，并称其未堵塞排污管道，周聪威没有实际损失，法院应判决支持其清掏化粪池的费用，上诉请求撤销原判第一、二、四、五项，改判支持其原审反诉请求。陈道崇未上诉。
经审理查明：2011年10月24日，北京市西城区人民法院委托北京蓝禾国际拍卖有限公司拍卖北京中环通泰房地产开发有限公司的涉案房屋。2011年12月5日，周聪威通过拍卖取得了涉案房屋房产及土地的所有权。2011年12月6日周聪威取得了涉案房屋的所有权证书，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，建筑面积为3450.08平方米。
周聪威入住涉案房屋后，对涉案房屋进行装修并�房屋出租，在此期间，周聪威与业主委员会、物业公司曾因物业管理等问题而产生纠纷。业主委员会和物业公司均称2013年7月，周聪威装修造成污水泄漏，其共同决议将污水管井堵塞，防止污水进一步泄漏。2013年7月25日，业主委员会与物业公司共同向八里庄街道办事处、八里庄派出所、社区居委会发布《关于将对中泰雅轩小区甲×楼采取停止使用公用设施措施的报告》，决定在七月底前停止周聪威使用小区公用设施，以促进整改。同日，物业公司向周聪威发送《整改通知书》，内容为：你处不仅至今未办理入住物业手续，而且甲×楼在装修过程中，未告知物业公司，也未签订装饰装修管理协议，施工时间经常不遵守北京市的相关规定，对相邻业主日常生活造成影响，众多业主向物业公司投诉，故特此要求立即停工整改，到小区物业办理装修手续，否则将影响你处的�修进行。
2013年8月14日，业主委员会和物业公司对涉案房屋采取了临时停止使用公用设施的措施，对涉案房屋北侧污水管井进行堵塞，陈道崇作为业主委员会的秘书，按照业主委员会的安排，到现场进行取证及相关辅助工作。监控录像显示：2013年8月14日18时25分，有施工工人打开涉案房屋北侧排污管井井盖，18时31分，施工工人将井盖盖上；18时38分，施工工人携带黑色口袋及水桶来到涉案房屋北侧排污管井，将管井盖打开后进入井内，并于18时45分从管井出来并盖好井盖；18时51分，施工工人携带黑色口袋及水桶再次来到涉案房屋北侧排污管井，将井盖打开后进入井内；19时许，周聪威来到现场，施工工人从井内出来。上述过程中，陈道崇均在现场。经查，涉案房屋所在楼栋的北侧有两个排污管井，分别位于该楼北侧和东北角，现仍处于封堵状态。
周聪威称因为陈道�、业主委员会、物业公司将排污管线堵塞，导致污水溢出，造成租赁涉案房屋的承租人无法正常使用涉案房屋。无奈之下，其于2013年9月左右起自行清理并改造排污设施，此后，承租人方能正常使用涉案房屋。但因排污管道被堵塞，造成周聪威赔偿承租人租金及装修损失。审理中，周聪威称因污水反溢免除承租人中国建设银行股份有限公司北京市分行2013年8月至9月两个月的租金共计37.53万元，免除承租人陈×2013年8月至12月的租金共计74.98万元，免除承租人董×2013年8月至12月四个月的租金共计30.66万元，解除与北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司之间的《北京市房屋租赁合同》并签订《解约协议》，并赔偿该公司13.33万元，上述损失总计156.5万元。周聪威要求陈道崇、业主委员会、物业公司赔偿其上述损失，并提交了《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、《解约协议》、《赔偿协议书》等予以证明。经询，周聪威称上述赔偿已经通过汇款方式给付完毕，但仅提交了其于2014年3月20日由杨×向北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司的汇款50333元的银行客户回单一张，未提交因污水反溢造成承租人装修损失的相关票据。陈道崇、业主委员会、物业公司则称，2013年8月14日其虽然对排污管井进行了堵塞，但并未完成施工，不同意赔偿周聪威的上述损失。
审理中，业主委员会和物业公司称周聪威在装修涉案房屋过程中多次大量排污，致使小区内排污井溢满，物业公司不得不紧急外请排污公司清掏，花费16000元，要求周聪威赔偿其污水泄漏造成的损失16000元，即清掏化粪池的费用，并提交了北京信捷通清洗服务有限公司于2013年7月15日出具的收据一张，金额为16000元。周聪威不予认可，认为与本案无关，并不同意赔偿。
另查�经周聪威申请，2014年4月16日原审法院作出（2014）朝民初字第16084号民事裁定，查封、扣押、冻结陈道崇名下价值二十万元的财产。原审法院冻结了陈道崇名下的银行存款。周聪威交纳保全案件受理费1520元。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、（2011）西执字第3457号执行裁定书、委托拍卖函、监控录像、照片、勘验笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：业主委员会、物业公司是否实施了堵塞涉案房屋排污管井的行为，该堵塞行为给周聪威是否造成实际损失，业主委员会、物业公司主张的清掏化粪池费用是否应由周聪威赔偿。
根据查明的事实，业主委员会、物业公司与周聪威因物业管理问题多次产生纠纷，业主委员会和物业公司共同向相关部门发送报告决定对涉案房屋采取临时停止使用公用设�的措施，根据监控录相显示在对涉案房屋北侧污水管井进行堵塞时陈道崇均在现场，业主委员会亦认可其实施了封堵行为，仅辩称其未完成封堵，结合上述事实，原审法院认定系业主委员会、物业公司共同实施了堵塞涉案房屋排污管井的行为，并判令其将之疏通，具有事实与法律依据，本院予以维持。业主委员会、物业公司否认其堵塞排污管井并提出系周聪威自行封堵，对此，周聪威不予认可，业主委员会、物业公司无证据予以佐证其主张，故本院对其该项上诉意见不予采纳。
关于上述堵塞行为给周聪威造成的实际损失，周聪威未能提供充分证据证明其主张的具体损失数额，但是，考虑到涉案房屋系商业用房，上述堵塞行为势必给周聪威的经营行为造成一定的影响，原审法院酌定业主委员会、物业公司赔偿周聪威一定的损失，并无不妥，本院予以维持。对于周聪�要求赔偿其主张的全部损失以及业主委员会、物业公司不同意赔偿损失的上诉意见，本院均不予采纳。
关于业主委员会、物业公司主张的清掏化粪池费用，周聪威不予认可，业主委员会、物业公司亦没有提供相应证据证明系周聪威的原因导致其支出了上述费用。业主委员会、物业公司不能证明其主张的损失与周聪威之间存在法律上的因果关系，故本院对其该项主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全案件受理费1520元，由周聪威负担（已交纳）。
一审案件受理费18886元，由周聪威负担9443元（已交纳），由北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会与北京全鑫物业管理有限公司共同负担9443元（于本判决生效之日起7日内给付周聪威）；反诉案件受理费200元，由北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会与北京全鑫物业管理有限公司各负担100元（已交纳）；二审案件受理费20886元，由周聪威负担18886元（已交纳），由北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会与北京全鑫物业管理有限公司各负担100元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 薛 妍
代理审判员 孙承松
二〇一五年一月十五日
书 记 员 禹海波