重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初2734号
原告：刘长纲，男，1982年4月19日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县,现住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：陈超（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏明金（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市北部新区。
委托诉讼代理人：曹建东（特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。
原告刘长纲与被告文国胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法由审判员徐家雪独任审判，适用简易程序并于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告刘长纲及其委托诉讼代理人陈超，被告文国胜的委托诉讼代理人曹建东到庭参加诉讼。2016年9月29日，本案再次由代理审判员王家英适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘长纲及其委托诉讼代理人魏明金到庭参加诉讼，被告文国胜的委托诉讼代理人曹建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘长纲向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认2009年12月4日原告与被告口头达成的买卖合同有效；2.判决被告履行将位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号XX号楼X夹X号房过户给原告的义务；3.请求判决被告支付原告违约金8500元；4.请求判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月4日，原告向被告购买位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号XX号楼X夹X号房（建筑面积为90.94㎡）。并与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义达成口头协议，约定被告将位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号X号楼X夹X号房卖给原告，房屋总价款139800元，建筑面积90.94㎡。同年12月被告把该房屋交付给原告生活居住管理至今。重庆市文丰房地产开发有限责任公司和被告文国胜在2006年10月8日签订《商品房买卖合同》，将该房产卖给了文国胜，并于2007年7月26日将该房产过户到被告文国胜名下。原、被告达成口头协议后，原告一直要求被告为原告购买的房屋办理产权登记证书，被告均以各种理由拒绝办理，致使原告的合法权益受到严重损失。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特诉至你院，请求予以支持原告的诉讼请求。
被告文国胜辩称，原告诉称双方未签订书面房屋买卖合同以及被告以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义与原告达成口头协议是事实。被告至今没有按照合同的约定依法履行给原告办理产权过户登记的义务，由衷地向原告表示深深的歉意，并将积极努力尽早将其所购买的房屋进行产权过户登记；被告之所以至今没有履行过户登记的义务是因为受到目前房地产市场行情的严重冲击，导致其资金运转困难，关于违约责任有约定的从其约定，没有约定的应视为没有违约责任，；被告收受的购房款以其出具的收款收据为准，包含原告欠缴的水电费用等，届时一并予以结算；本案的诉讼费按照法律规定决定由谁承担。
经审理查明，被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司法人代表，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表变更为冯琼，该公司于2014年6月9日注销。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号X幢XX号[现位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号X幢X号，所在层数为X层，房屋建筑面积1000.18平方米]和重庆市巫山县XX镇XX街XX号XX幢XX号[现位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号XX幢X号，所在层数为X层，房屋建筑面积775.54平方米]的房屋出卖给被告文国胜，被告文国胜于2007年7月26日取得上述房产的房地产权证。2009年12月4日，原告与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司名义达成口头协议，被告文国胜将位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号XX幢X夹层X号（现位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号X幢X夹层X号）的房屋，以总价款139800元出卖给原告刘长纲，房屋建筑面积90.94平方米，双方未约定违约金。原告刘长纲于2009年12月4日交付购房款80000元，并由重庆市文丰房地产开发有限责任公司出具收据一张，载明“购房10号楼2-夹-1，共139800.00元，现交80000.00，余59800元在春节前交清，再签合同交钥匙，水、电立户费，大修基金1%由刘长纲交，其他税由公司交付”，公司出纳何宗美签字，并盖有重庆市文丰房地产开发有限责任公司印章；于2009年12月30日出具收据一张，载明刘长纲房款60000元，公司出纳何宗美签字，并盖有重庆市文丰房地产开发有限责任公司印章。庭审中，原、被告双方均认可购房款为139800元、以及被告已经收到购房款的事实。2009年12月，上述房屋被交付给原告使用，该房屋一直由原告刘长纲生活居住管理至今，但未办理房屋产权过户。
另查明，重庆市文丰房地产开发有限责任公司被告文国胜在庭审中表示，截止一审辩论终结前，上述房产至今仍处于抵押状态。被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司名义将位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号X幢的其他房屋卖给其他多人，均签订了书面合同，并约定了违约金，原告要求按此主张违约金。
以上事实，有原告提交的原告刘长纲的身份证复印件，收据原件2张，房产权证复印件各二份，巫山县房产测量所制作的房屋面积分户汇总表复印件一份，重庆市尧冠房地产开发有限责任公司的公司基本情况和变更情况附件，购房计算单复印件一份，本院依职权出示的巫山县工商局档案查询资料复印件一份，以及原、被告的当庭陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。上列证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以作为本案认定事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方于2009年12月4日达成的口头协议，被告文国胜将位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号X幢X夹层X号（现位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号X幢X夹层X号）的房屋，以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义，以总价款139800元出卖给原告刘长纲，房屋建筑面积90.94平方米，双方对房屋的位置、面积、价款等进行了详细约定，可见上述口头协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。达成口头协议后，被告于2009年12月将房屋交付给原告管理、使用至今，原告也已付清购房款，被告也已认可收到原告支付的购房款，双方均已履行主要义务且相互之间予以接受。因此，原告要求确认其与被告于2009年12月4日达成的口头协议合法有效，符合法律规定，本院予以支持。合同具有相对性，重庆市文丰房地产开发有限公司与其他买方约定的违约条款并不当然适用于本案原告，现原、被告双方均认可未约定违约金，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。
房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，协助买受人办理过户手续。在办理过户登记之前，买受人对房屋仅享有债权，不享有物权变动的效力。虽然被告文国胜在庭审中表示愿意协助原告办理产权过户登记，但因被告文国胜已将本案争议房屋抵押给他人并办理了抵押登记，享有抵押权的人对本案争议房屋享有财产优先受偿。抵押权属于物权，优先于依合同取得的债权，在抵押权存续期间，原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张本案争议房屋的抵押权已经消灭，但根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。现原告没有证据证明被告文国胜与对该房屋享有抵押权的人之间的债权债务已过诉讼时效，故原告的该项主张，本院不予支持。待本案争议房屋的抵押权消灭后，被告文国胜应当积极协助原告办理房屋产权过户登记。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘长纲与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司名义，于2009年12月4日就位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号XX幢X夹层X号（现位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号XX幢X夹层X号）的房屋达成的口头协议有效。
二、驳回原告刘长纲的其他诉讼请求。
案件受理费3270元，减半收取1635元，由被告文国胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王家英
二〇一六年九月二十九日
书记员 毛菊梅
刘晓溧