江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏08执异152号
异议人（被执行人）：淮安市诚誉置业有限公司，住所地淮安市延安东路新新家园D5幢205室。
法定代表人：陈俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：房登峰，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨洪如，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。
申请执行人：张忠尚，男，1956年12月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。
第三人（××）：陈学勤，女，1975年5月10日出生，汉族,住淮安市。
委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。
本院在执行张忠尚与淮安市诚誉置业有限公司（以下至裁定主文前简称诚誉公司）建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人诚誉公司提出异议，要求撤销本院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
诚誉公司异议称，贵院在执行张忠尚与诚誉公司建设工程施工合同纠纷一案中，存在违法执行行为，请求予以纠正。理由为：陈学勤于2014年6月27日将房屋拍卖款98万元全部交到贵院账户，而张忠尚却于同年6月24日出具收条收到该款项，不符合情理。贵院将该98万元拍卖款转到张忠尚账户，该账户经调查不是张忠尚的账户。张忠尚本人亦称从未收到该拍卖款。请求贵院依法查明该事实，确认陈学勤虚假参与拍卖的事实，并依法撤销（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定书。贵院（2016）苏08执异147号执行裁定书认为集体土地不得转让，案外人杨金土并未取得房屋所有权，并驳回其异议请求。本案申请执行人张忠尚亦为浙江人，按照集体土地不得转让的规定，其也不能取得该集体土地及房屋的所有权。贵院（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定书将诚誉公司位于武墩村集体土地上的房屋裁定给张忠尚亦于法无据，且与贵院（2016）苏08执异147号执行裁定自相矛盾。请求依法查明事实，撤销（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定书。
申请执行人张忠尚答辩称，1.异议人作为浦南丽景小区（浦南商业街）的房地产开发公司，在其欠付该小区施工方工程款又无其他财产执行的情况下，淮安中院将其对外公开出售的房屋进行拍卖，完全符合法律规定。2.本案拍卖的房屋并非不能处置的严格意义上的小产权房，这些房屋均是作为商业房地产公司的诚誉公司开发，经淮安市清浦区武墩镇人民政府同意对外公开出售的房屋，并非传统意义上的在村民宅基地上建的小产权房。淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦法院）（2017）苏0812民初1107号民事判决载明：淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。该判决同时载明：诚誉公司授权张琴将武墩镇浦南商业街2号楼108室房屋公开出售给并非武墩村民的祖广高。因此，涉案房屋是可以处置的，事实上，诚誉公司已经将整个小区几百套房屋全部卖完。3.张忠尚在2014年6月22日知道2号楼西头圆弧部位一至五层、4号楼西头圆弧部位一至六层房屋拍卖成交，成交价98万元，因为人不住在淮安，拍卖成交后应当收到拍卖款，所以在2014年6月24日就出具收到98万元的收条，让张忠尚儿子递到淮安，淮安中院已经将98万元拍卖款转入张忠尚账户，承办人亲自打电话向张忠尚确认是否收到98万元执行款。综上，淮安中院将被执行人诚誉公司对外公开出售的房屋公开评估拍卖，在无人竞买后，依法抵偿给施工人张忠尚，是依法保护施工方合法权益的合法执行措施。如果淮安中院不采取这样的执行措施，将会严重背离法律的公平、正义。请求淮安中院驳回异议人的异议请求。
第三人陈学勤答辩称，异议人诚誉公司的异议理由均是其自己主观想象，没有任何事实和法律依据。理由为：1.异议人作为浦南丽景小区（浦南商业街）的房地产开发公司，在其欠付该小区施工方工程款又无其他财产执行的情况下，淮安中院将其对外公开出售的房屋进行拍卖，完全符合法律规定。陈学勤作为案外人按照淮安中院拍卖公告的规定缴纳了20万元拍卖保证金后，在淮安中院淘宝网司法拍卖网络平台上参加竞买，通过公开竞价成交，并按淮安中院要求向该院指定账户缴纳余款78万元。淮安中院于2014年6月27日下达（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定书，裁定拍卖房屋所有权归陈学勤所有。整个过程完全符合拍卖规则及法律规定，异议人的异议理由根本不成立且与陈学勤无关。2.本案拍卖的房屋并非不能处置的严格意义上的小产权房，这些房屋均是作为商业房地产公司的诚誉公司开发，经淮安市清浦区武墩镇人民政府同意对外公开出售的房屋，并非传统意义上的在村民宅基地上建的小产权房。清江浦法院（2017）苏0812民初1107号民事判决载明：淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。该判决同时载明：诚誉公司授权张琴将武墩镇浦南商业街2号楼108室公开出售给并非武墩村民的祖广高。因此，涉案房屋是可以处置的，事实上，诚誉公司已经将整个小区几百套房屋全部卖完。综上，陈学勤参加拍卖的整个过程完全符合淮安中院公布的拍卖规则及法律规定，淮安中院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，将被执行人诚誉公司开发并对外公开出售的房屋公开评估拍卖，是依法保护施工人合法权益的合法执行措施。如果淮安中院不采取这样的执行措施，将会严重背离法律的公平、正义。请求淮安中院驳回异议人的异议请求。
本院查明，张忠尚与陈俊、诚誉公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2013年1月31日作出（2011）淮仲受字035号裁决书，裁决书主文为：一、诚誉公司于本裁决书送达后十日内向张忠尚支付工程款2634959.92元以及退还保证金50万元。二、诚誉公司于本裁决书送达后十日内向张忠尚支付工程款利息损失30万元。三、驳回张忠尚要求陈俊承担支付工程款以及退还保证金的请求。
因诚誉公司未按裁决确定的期限履行义务，张忠尚申请强制执行，本院于2013年2月22日立案执行，案号为（2013）淮中执字第0065号。同年4月8日，本院查封诚誉公司开发的位于原淮安市清浦区武墩镇人民政府对面浦南小区2号楼六楼整层（四套）、2号楼西头圆弧部位一至五层、4号楼西头圆弧部位一至六层、4号楼B座502室、4号楼C座502室、4号楼A座从东向西第3、4、5、6、7号房屋，并张贴了查封公告。9月6日，江苏同方土地房地产评估有限公司向本院出具《房产估价报告》，该报告显示：上述房屋建筑面积为3237.42平方米，2013年8月8日时的房屋价格为335.2万元（不包含土地价值）。该报告还显示：“估价对象所在土地为清浦区武墩村集体所有，土地利用以住宅用地为主。”该报告于2013年9月20日送达被执行人诚誉置业公司。因诚誉置业公司认为评估价偏低，评估单位于同年10月15日向本院出具《评估价格说明》，该说明主要内容为：“1.估价对象仅为房屋，因其所占用的土地为集体，涉案方未提供占用的集体土地的相关手续，所以评估结果不包含土地价格。2.估价对象为俗称的‘小产权房屋’，相关手续、材料不全，基本无任何合法有效的证明且流通的范围有限，所以其价格组成因素基本就是其建安成本。”
2013年11月26日，本院裁定拍卖诚誉公司上述已查封的房屋。同年12月30日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定于2014年1月15日10时至1月16日10时公开拍卖已查封的房产。因第一次拍卖流拍，本院于2014年6月5日发布第二次拍卖公告，决定于2014年6月20日10时至6月21日10时公开拍卖已查封的房产。“项目公告”第二条规定：“××条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。因不符合条件参加竞买的，由××自行承担相应的法律责任。”第七条规定：“本标的物为小产权房，不办理过户登记手续，如遇国家清理所涉及的一切税、费及其有可能产生的一切法律后果均由买受人承担。”在第二次拍卖中，陈学勤于2014年6月20日以98万元的价格竞得浦南小区2号楼西头圆弧部位一至五层房屋，该部分房屋建筑面积为958.80平方米。6月30日，本院向陈学勤出具收到购房款98万元的票据。同日，本院将98万元拍卖款拨付到申请执行人张忠尚在中国银行淮安城中支行的账户。同年7月2日，本院作出（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定书，裁定将陈学勤竞得的958.80平方米房屋归陈学勤所有。该裁定主文还明确：“上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，本院不负责办理过户登记。”该裁定书于2014年7月3日送达买受人陈学勤。7月7日，陈学勤向本院出具收到竞得房屋的收条。因剩余房屋经三次拍卖无人竞买，申请执行人张忠尚同意接受房屋抵债，本院于2014年9月16日作出（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定书，裁定将拍卖的剩余房屋作价221万元交付给张忠尚抵偿部分义务。该裁定书主文亦明确：“上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，本院不负责办理过户登记。”该裁定书于同日送达申请执行人张忠尚。裁定送达当日，本院裁定终结本案本次执行程序。
另查明，案外人杨金土于2016年12月27日对本院已执行的浦南小区4号楼B座502室房屋提出异议，要求撤销对该房屋的执行。本院于2017年2月24日作出（2016）苏08执异147号执行裁定书，驳回杨金土的异议请求。
再查明，清江浦法院于2017年立案受理陈学勤诉祖广高排除妨碍纠纷案，并于8月8日作出（2017）苏0812民初1107号民事判决书，判决祖广高于判决生效之日起十五日内搬出淮安市清浦区武墩镇人民政府对面浦南丽景小区（浦南商业街）2号楼西头圆弧部位的房屋。
该判决确认：诚誉公司授权张琴出售清江浦区武墩镇浦南商业街2号楼108室。祖广高与张琴于2016年12月签订房屋买卖合同，以33万元价格购买了上述房屋，已经付清了购房款，并占有使用了该房屋。淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。
本院认为，本案争议焦点为：本院拍卖诚誉公司开发的农村集体土地上的房屋的行为是否合法。
第一，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”本案中，因本院拍卖的被执行人诚誉公司房屋占用的土地为原清浦区武墩村集体所有，本院应与国土资源管理部门协商一致后再处置上述已查封的房屋。我院未与国土资源管理部门协商即直接拍卖上述房屋，不符合上述相关规定。
第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）××之间、××与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他××利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制××参加竞买或者对不同的××规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者××利益的情形。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依照上述法律规定，在未经国土资源管理部门同意处置的情况下，农村集体土地上的房屋只能在同一个集体经济组织成员之间流转，城市居民和不符合购房条件的农民不得购买集体土地上的房屋。本案中，本院拍卖公告未对拍卖房屋购买人的购买资格作出限制，违反了上述法律规定。第三人陈学勤作为城市居民，申请执行人张忠尚虽为农民，但其户籍在浙江省东阳市巍山镇东莘桥村，陈学勤竞买本院拍卖的集体土地上的房屋及申请执行人张忠尚接受流拍的集体土地上的房屋均不符合法律规定。
综上所述，被执行人诚誉公司所提异议请求成立，本院予以支持。第三人陈学勤和申请执行人张忠尚的答辩意见于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十一条第一款第（二）项的规定，裁定如下:
淮安市诚誉置业有限公司异议请求成立，撤销本院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 董国华
审 判 员 何正洪
代理审判员 刘玉娟
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 程 莹