广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16225号上诉人（原审原告）：罗广球，住广州市黄埔区。委托代理人：肖健，广东泌森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东喜龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：廖腾佳，该司经理。委托代理人：杨志华、马勋伟，均系该司职员。原审第三人：渤海银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：黄邦华。委托代理人：崔瑞青、周浩，均系该行员工。上诉人罗广球因与被上诉人广东喜龙房地产开发有限公司（以下简称喜龙公司）、原审第三人渤海银行股份有限公司广州分行（以下简称渤海银行）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人罗广球上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判解除双方签订的《商品房预售合同》，喜龙公司支付违约金445792.30元；返还购房款4457923.00元，并赔偿利息损失525508.01元；赔偿其他损失36238.55元；3、喜龙公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、罗广球2015年4月24日收楼时，发现存在涉案房屋外存在一钢结构通道，对房屋的通风、采光及视野存在严重影响，多次交涉退房无果，于2015年6月3日，行使合同解除权，要求解除双方合同，退房退款。当时罗广球要求解除合同的理由是喜龙公司擅自变更规划、违反相关法律规定，致使当事人无法实现合同目的，并非于2015年4月24日即知道喜龙公司的欺诈行为，直到2015年12月24日第一次开庭，喜龙公司提交了涉案房屋的规划设计，罗广球才知道喜龙公司在售楼时故意隐瞒规划设计，构成欺诈。二、罗广球在2015年12月24日庭审时才得知高空连廊规划设计图纸在购房合同签订之前已存在，此时才明确知道涉案合同具有可撤销事由，故罗广球享有合同撤销权时间起点应从此时开始算起。罗广球在2016年8月5日庭询中提出撤销合同，并未过一年除斥期间。三、原审法院违反相关诉讼程序，错误行使释明权，误导罗广球变更诉讼请求，并据此曲解事实，做出错误判决。被上诉人喜龙公司答辩称：不同意罗广球的上诉请求。事实与理由：喜龙公司不存在欺诈，请求驳回罗广球的上诉。原审第三人渤海银行述称：无论合同是否解除都不应损害渤海银行的利益。罗广球向原审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房预售合同》，喜龙公司支付罗广球违约金445792.3元；2、喜龙公司退还罗广球购房款4457923元，并赔偿利息损失525508.0123元（按年利率7.205计算，自2013年10月15日起计至实际付款之日止）；3、喜龙公司赔偿其他损失36238.55元（包括住房维修基金9398.55元、税费4485元、按揭费1500元、合同公证费300元、委托公证费300元、抵押办理费500元、抵押登记费550元、合同印花税109元、保险19096元）；4、喜龙公司承担案件诉讼费。原审第二次庭审后，罗广球在2016年8月5日的庭询中称喜龙公司故意隐瞒规划设计的真实情况导致其作出购买涉案房屋的意思表示，喜龙公司构成欺诈，故将要求解除合同改为要求撤销合同，仍坚持其余诉请。原审法院认定的事实：喜龙公司是位于广州市天河区珠江新城H3–3地块名为“翡丽商务大厦”的开发商，领有穗房预（网）字第20130476号《商品房预售许可证》。2013年9月7日，罗广球（乙方、认购方）、喜龙公司（甲方、发展商）双方签订《珠光·新城国际认购书》，约定：乙方认购珠光·新城国际翡丽商务大厦A栋1301房，优惠后总房价4457923元。另，《珠光·新城国际认购书》第十条约定：“商品房预售许可证及其附图、甲乙双方将要签署的《商品房买卖合同》及附件（含《前期物业管理服务合同》等）版本、《业主临时规约》、收费项目和收费标准等见甲方销售部现场公示，乙方声明已知悉并理解经公示的上述文件资料的内容，乙方确认已收到《购房指南》和《按揭须知》，且无异议，并同意遵守。乙方对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解。”《珠光·新城国际认购书》甲方落款处经办人有“李某”的签名。2013年10月10日，罗广球（乙方、买方）、喜龙公司（甲方、卖方）双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的项目翡丽商务大厦第A塔幢13层1301号房，房屋地址广州市天河区花城大道665号（A塔）1301房（简称涉案房屋），房屋用途为办公，建筑面积89.51平方米，其中套内建筑面积64.17平方米，共有分摊面积25.34平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，单价69470.52元/平方米，总价4457923元。首期款2287923元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房价款2170000元在2013年10月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划设计；确需变更规划、设计的，甲方应当书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行；因甲方擅自改变规划、设计，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿等。另，《广州市商品房买卖合同（预售）》第1页《商品房预售合同说明》第3条载明“签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，可登陆‘规划在线’网站（http：//www.upo.gov.cn）查询规划公示图；甲方（卖方）应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件”。合同附件一为《房地产平面层图》，附件二为“经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图（含建设用地规划许可信息，以及指引购房者向规划部门查询本小区及周边地区的修建性详细规划信息、建筑单体报建信息、市政和公建配套等信息情况的办法）”。另合同附件七《本合同补充协议》第19条约定：“因甲方违约导致乙方根据合同约定或法律规定解除商品房买卖合同的，甲方应一次性按房价总额的2%向乙方支付违约金，本补充协议其他条款对违约金有特殊约定的除外。”合同签订后，罗广球向喜龙公司付清了购房款（其中2170000元办理银行按揭贷款，贷款银行为第三人）。2015年4月8日，喜龙公司向罗广球邮寄发出《业主收楼通知函》（该函件于2015年4月11日妥投），通知罗广球于2015年4月24日前往涉案房屋所在大厦办理收楼手续。罗广球依通知要求前往收楼时以发现诉称的高空连廊为由拒绝收楼，罗广球与喜龙公司交涉未果后，于2015年6月3日提起本案诉讼。关于购房支付的相关费用，罗广球另提供如下证据证实：1、2013年9月11日喜龙公司出具的《收款收据》，载明喜龙公司收到罗广球税费4495元。2、2013年10月10日喜龙公司出具的《收据》，载明喜龙公司收到罗广球按揭费1500元、合同公证费300元、委托公证费300元、抵押办理费500元、抵押登记费550元、合同印花费109元、保险19096元，合计22355元。3、2013年8月20日广州市物业专项维修资金管理中心出具的《广州市物业专项维修资金交存凭证》，载明金额为9398.55元。4、2013年10月14日华安财产保险股份有限公司广东分公司广州市分公司分别出具的《个人贷款抵押房屋保险A款保险单》（载明涉案房屋的保险费用为19096元）、保险费发票（金额19096元）。上述证据经质证，喜龙公司表示：对证据1、2、3真实性无异议；证据4真实性有异议，与我方无关。除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》、《珠光·新城国际认购书》外，喜龙公司对其辩称另提供如下证据证实：1、2010年12月18日广州市公安消防局出具的穗公消审［2010］第0701号《关于同意广州市石东实业有限公司天河区珠江新城H3–3建设工程消防设计的审核意见》，其中载明：该工程位于广州市天河区珠江新城H3–3地块，建筑为综合楼1座2栋（自编A、B座）相连体……其中A、B座第十五层均为避难层，A座第十四层与B座第十五层通过高空连廊连接。2、2011年6月7日广州市规划局出具的穗规建证［2011］1084号《建设工程规划许可证》及《建设工程批后公示》。《建设工程批后公示》显示天河区珠江新城H3–3地块商务办公楼工程自编A栋、自编B栋之间有“第十五层架空连廊”。3、2013年8月29日广州市国土资源和房屋管理局出具的关于翡丽商务大厦的穗房预（网）字第20130476号《广东省广州市商品房预售许可证》及附图，其中《广东省广州市商品房预售许可证》载明发证时A栋已建层数为20层。4、2013年9月7日销售现场公示的证照照片多张。上述证据经质证，罗广球表示：对上述证据1、2的真实性无异议，但该两份证据在其购房时喜龙公司并未出示；对证据3的真实性无异议，但没有显示架空连廊会影响13层的采光；证据4的真实性不予确认。关于《珠光·新城国际认购书》，罗广球认为该证据为喜龙公司提供的格式合同，不能说明喜龙公司如实向我方介绍涉案房屋的构造。罗广球另提供录音光盘一份（并整理成文字记录，罗广球称通话人为罗广球及喜龙公司销售经办人李某，罗广球称其通话号码为其妻子邓某电话159××××5505，李某通话号码为138××××0950；喜龙公司称该通话录音无法证实通话人就是李某），拟证实喜龙公司在销售时隐瞒涉案房屋实际状况的事实。其中罗广球问：“开盘的时候，你卖给我的这套房，你了解那个铁栏桥的情况吗？”，对方回答称：“真的不知道”。罗广球问：“当时刘小姐说，规划图还有铁栏桥开盘的时候有公示，有吗？”对方回答称：“当时培训的时候确实没有说铁栏桥的事情。”罗广球问：“当时楼层建了没有？”对方回答称：“当时没有没建到这么高，只建到十层左右。我带你看了现场四楼板房那块。我就怕你以后接受不了能看到哪一栋”。该证据经质证，喜龙公司表示：真实性、合法性、关联性均不予确认；该录音属偷录，且存在剪接的可能；录音内容无法证明对话人员的身份、及通话时间、地点；录音的内容与事实不符，通话中被录音人陈述大厦已建到第十层，但事实上罗广球认购房屋时大厦已建到第二十层。关于李某的身份，罗广球提供名片一张（载明李某为喜龙公司的高级销售代表，电话138××××0950），对此喜龙公司不予确认。庭审中，罗广球表示：因架空连廊遮挡的问题，其至今未办理收楼手续。对此喜龙公司表示，其已通知罗广球收楼，但罗广球并未收楼。另查明：2013年12月31日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人，债权数额2170000元。本案中第三人确认：截至2016年9月10日，罗广球已偿还贷款本金492892元、利息376864.4元，罗广球剩余贷款本金为1677108元。针对罗广球关于要求解除合同变更为撤销合同的诉请，喜龙公司表示：罗广球在认购涉案房屋时涉案架空连廊已存在，现罗广球提出撤销合同，已超过1年的除斥期间；退一步讲，罗广球于2015年6月3日起诉，现在才提出撤销合同，也已超过1年的除斥期间；另根据合同补充协议第18条约定，罗广球主张行使撤销权应在撤销权知道之日起90天内行使，故罗广球该项请求也超过合同约定期限，等等。原审法院认为：按查明的事实，罗广球签订认购书及商品房买卖合同的时间在2013年9、10月份，而喜龙公司开发建设的广州市天河区珠江新城H3–3地块翡丽商务大厦A座、B座之间的高空连廊规划设计早已分别在2010、2011年间经消防部门、规划部门审批通过，因此喜龙公司不存在擅自改变规划设计的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，首先，喜龙公司作为翡丽商务大厦开发商，其对上述规划设计是明知的，涉案房屋所在的A座第十四层与B座第十五层之间建设高空连廊，对涉案房屋的采光、视野、通风等均造成一定影响，足以对罗广球购买涉案房屋的意愿产生重大影响，且购房涉及当事人重大切身利益，喜龙公司在销售房屋时理应遵循诚实信用原则，采取醒目方式提醒或如实告知罗广球，但本案中喜龙公司并未举证其在销售现场及认购书、买卖合同等法律文件清晰标注上述规划设计，以足以引起罗广球的注意并由罗广球据此作出购买选择。其次，罗广球提供的认购书载明李某为喜龙公司的销售经办人，结合罗广球提供的李某的名片等证据，原审法院采信罗广球提供的其与李某通话录音的真实性。根据该通话录音，李某自身也承认其代表喜龙公司销售房屋时并不知道上述规划设计，表明喜龙公司作为开发商故意隐瞒上述规划设计的事实。另外，根据罗广球提供的现场照片，上述高空连廊为钢结构构造，紧挨涉案房屋窗户，上述钢结构本身厚重、密集的设计构造确实对涉案房屋的通风、采光及视野产生较大影响。综上所述，喜龙公司违反诚实信用原则，在出售涉案房屋时故意隐瞒足以对罗广球购买意愿产生重大影响的涉案房屋相邻的高空连廊规划设计，导致罗广球作出购买涉案房屋的错误意思表示，与喜龙公司签订涉案房屋的买卖合同并全额支付购房款，且事实上上述钢结构高空连廊建成后对涉案房屋的通风、采光及视野产生较大影响，应足以认定喜龙公司以上行为构成欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中喜龙公司也提出罗广球行使撤销权已超过法定除斥期间的答辩。按查明的事实，喜龙公司发出的《业主收楼通知函》通知罗广球收楼时间为2015年4月24日，罗广球也诉称其于该日前往收楼，发现涉案的高空连廊并拒绝收楼，即罗广球该日起知道撤销事由，但罗广球于2015年6月3日提起本案诉讼时诉请为要求解除合同，并非撤销合同，罗广球在2016年8月5日申请将解除合同的诉请变更为撤销合同，此时距离罗广球知道撤销事由之日2015年4月24日已超过1年的除斥期间。在此情况下，原审法院对罗广球诉请依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定，于2016年9月14日作出判决：驳回罗广球的诉讼请求。案件受理费50060元，由罗广球负担。经查，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，罗广球在其调查取证申请中，明确其提交的录音证据的通话时间是2015年5月12日。二审中，罗广球确认原审变更诉讼请求为撤销合同是有效的，并将上诉请求的解除合同变更为撤销合同，其余上诉请求不变。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。罗广球主张其于2015年12月24日原审庭审时方才得知高空连廊的设计规划在签订购房合同前已存在，其此时才知道合同具有可撤销事由，罗广球享有合同撤销权的时间起点应从2015年12月24日起算，因此，其在2016年8月5日提出撤销合同时并未过1年的除斥期间。对此本院分析如下：首先，罗广球最迟于2015年4月24日前往收楼时，已经知道空中连廊的存在，其在2015年6月3日提起本案诉讼时也明确提出喜龙公司蓄意隐瞒规划和房屋实际情况，罗广球主张其于2015年12月24日原审庭审时方才得知高空连廊的设计规划不符常理，本院不予采信。其次，从罗广球提供的2015年5月12日的录音证据记载“……‘当时刘小姐说，规划图还有铁栏桥开盘的时候有公示，有吗？’对方回答称：‘当时培训的时候确实没有说铁栏桥的事情’……”,亦可证明至少在2015年5月25日罗广球应当知道喜龙公司隐瞒空中连廊设计规划的情况。综上，原审法院认为罗广球在2016年8月5日提出撤销合同已过了1年的除斥期间并无不当。至于喜龙公司二审期间主张涉案的空中连廊并不构成欺诈，鉴于其并未就此提起上诉，本院二审不予审查。综上所述，罗广球的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50060元，由罗广球负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十二月××日书记员  吴 桐