湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初1575号
原告：黄石市体育运动学校，住所地黄石市武汉路130号，统一社会信用代码：12420200420083148X。
法定代表人：程文胜，校长。
委托诉讼代理人：张亚芳、华艳，均系湖北易圣律师事务所律师。
被告：黄石市新思维育智学校，住所地黄石市武汉路130号，组织机构代码证代码：78817788-X。
法定代表人：王昶，校长。
委托诉讼代理人：伍天平，湖北群力律师事务所律师。
原告黄石市体育运动学校诉被告黄石市新思维育智学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市体育运动学校的委托诉讼代理人华艳、被告黄石市新思维育智学校的委托诉讼代理人伍天平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄石市体育运动学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金以及水电费、卫生费39685.2元，并自逾期之日起，以年租金57600元为基数，按照每日2%的利率支付违约金，直至租金付清之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年原、被告签订了为期一年的《黄石体校房屋租赁合同》，约定被告承租原告学生公寓楼右五楼处260平方米的房屋用于中小学生课外辅导，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金5000元，每两月交纳一次，交费月10号前付清；租赁期限卫生费100元/月、水费3元/吨、电费1.2元/度，水电费由被告按照原告每月检查核定后的单据向原告交清，并约定如任何一方违反合同，每日按年租金2%的比例向另一方支付违约金；被告自2013年1月1日起使用租赁该房屋，并向原告交纳8000元定金，租赁期间总计交纳租金14000元。2013年9月30日经双方协商房屋月租金从10月起下调到4200元至合同期满。2013年12月31日合同期满，被告腾退房屋，但仍未交纳欠付的房屋租金43600元、水费54元、电费3031.20元、卫生费1000元，原告按照合同约定从被告交纳的8000元定金中扣除拖欠的费用，仍不能补足所欠款项。2016年12月原告的顾问律师向被告出具律师函，要求被告向原告全额支付欠付的租金及水、电、卫生费39685.20元，被告收到函件后依旧未交纳。综上被告欠付租金，其违约行为已严重损害原告的合法权益。原告故而诉至人民法院。
原告黄石市体育运动学校为了证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院出示了以下证据材料：
证据一，1、原告黄石市体育运动学校的事业单位法人证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证；2、被告黄石市新思维育智学校登记证书。证明：1、黄石市体育运动学校是依法成立的事业单位法人，系适格诉讼主体；2、被告黄石市新思维育智学校是依法成立的民办非企业单位法人，系适格的诉讼主体。
证据二，1、原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、告知书；3、被告已交及未交租金、水电费、卫生费明细；4、律师函、EMS快递单。证明：1、2013年原告将黄石市体育运动学校学生公寓楼右五楼处（260平方米）出租给被告，并签订租赁合同，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金5000元被告应在每单数月10日前一次性付清两月租金；2、2013年9月30日经原被告协商，房屋月租金从2013年10月起下调到4200元至合同期满；3、被告仅于2013年7月交纳房屋租金14000元以及水电、卫生费1123.6元，仍有房屋租金43600元、水费54元、电费3031.2元、卫生费1000元欠付未交；4、2016年12月原告的顾问律师向被告出具律师函，将被告欠付的房屋租金以及水电、卫生费总计47685.2元用被告已交的定金抵扣8000元，同时要求被告向原告全额支付欠付的租金及水电、卫生费39685.2元，被告收到函件后，依旧未缴纳。
被告黄石市新思维育智学校答辩称，1、原告诉称被告差欠租金、水电费、卫生费与事实不符。被告自2001年起就在原告处租赁房屋办学，前12年均与原告相处甚好，从未发生矛盾。原告的租赁合同是三年一签，2012年年底合同期满后并没有提出要签订新合同。后来由于原告的领导和分管经办人的变动而改为一年一签，在签订合同当年原租赁合同实际履行已经过半（原告的财务账中可以证实2013年前四个月的房租依然是执行原三年一签的合同标准，即3500元/月）。2013年7月，原告在事先没有任何告知的前提下突然要求房租翻番涨价，并且立刻签订合同，否则收回房屋。然而由于培训学校是一证一址的，迁址必须经过教育局、民政局审批。就算临时报告教育局、民政局，新地址还要经过消防部门验收，教育局验收，该过程很漫长。况且要在很短时间内找到适合教学的新地址，还要进行装修，也不是一蹴而就的事。在原告处被告也花了不少钱用于装修。在这些因素的制约下，被告被迫签订了一份不公平的合同，该合同的租金上涨，合同也追溯至2013年1月，合同约定的面积也属虚假。原告单方制作的表格未经被告确认，因此原告诉称被告差欠租金、水电费、卫生费与事实不符。2、租赁合同履行过程是原告违约在先，导致合同无法继续履行。原告在没有事先告知的情况下于2013年8月就开始装修，楼道是整体封闭，从一楼到五楼没有一个窗户，且把水电都停了。为了学生的安全，且由于被告一时找不到新址，被告多次找原告的负责人，但原告方都置之不理，原告为了装电梯，甚至在教室安装电梯井，导致被告无法开展教学活动。因此被告在2013年8月就离开原告处。3、原告的违约行为给被告造成了经济损失。由于原告对教室的安全置之不理，导致被告的学生大量流失，原告的行为严重侵害了被告的利益。4、原告起诉早已超过诉讼时效。由于原告在2013年8月就开始装修，造成合同无法履行，被告当月就退出了租赁房屋，也没有在租赁房屋办学。时至原告提起诉讼已经超过三年，故原告的起诉早已超过诉讼时效。故请求人民法院驳回原告的起诉。
被告黄石市新思维育智学校未向本院提交证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告对原告提交的证据二中告知书真实性、关联性、合法性有异议，被告的负责人没有签收；本院认为该告知书中有冯星光的签字，而涉案的房屋租赁合同也是由冯星光代表被告与原告所签订，故本院对该证据予以采信。被告对原告提交的证据二中租户房屋水、电费表明细表真实性、关联性、合法性有异议；本院认为对该证据被告并未提交有效证据推翻其证明效力，故予以采信。被告对原告提交的证据二中律师函真实性、关联性、合法性有异议，认为被告没有收到；本院认为该律师函系原告向被告发出，快递单上记载的地址是被告负责人目前经营的地址，留的手机号码也是被告负责人的号码，签收单也是被告负责人的名字，故被告认为其没有收到律师函应与事实不符，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2013年，原、被告签订《黄石体校房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告学生公寓楼右五楼处260平方米的房屋用于中小学生课外辅导；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金5000元，每两月（单月）交纳一次，交费当月的10号前付清；租赁期限卫生费100元/月、水费3元/吨、电费1.2元/度，水电费由被告按照原告每月检查核定后的单据向原告交清；还约定如任何一方违反合同，每日按年租金2%的比例向另一方支付违约金；合同还约定被告应向原告交纳8000元定金；该合同由冯星光代表被告与原告所签订并加盖了被告的印章。合同签订后被告向原告交纳了定金8000元。2013年8月，原告就公寓楼改造及电梯基础工程进行招标。2013年9月30日，原、被告达成协议：被告同意原告对学校公寓楼改建电梯，从10月开始每月减少租金800元直至合同期满。合同履行过程中，被告向原告交纳租金14000元、水费60元、电费663.60元、卫生费400元。合同期满后，被告退出了租赁房屋。原告认为根据合同约定被告尚欠租金43600元、水费54元、电费3031.20元、卫生费1000元，故委托律师向被告发出律师函，并于2016年12月底向被告邮寄，被告收到函件后亦未向原告给付差欠费用。原告故而提起诉讼，双方形成讼争。
本院认为，原、被告签订的涉案《黄石体校房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）第一百三十五条、第一百四十条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中原告主张被告于2013年12月31日合同期满后退出房屋，根据合同约定被告最后一次交纳租金的时间应为2013年11月10日前，故原告主张权利的诉讼时效期间为2013年11月11日至2015年11月10日。在此期间，原告未提供充分有效证据其在诉讼时效期间向被告主张权利。因此原告于诉讼时效期间届满后的2016年12月底向被告邮寄律师函要求被告履行付款义务已超过法律规定的诉讼时效期间，原告没有证据表明被告签字、盖章或者其他方式的同意和认可，其主张亦不产生诉讼时效期间中断的法律事由。故被告主张原告已超过诉讼时效的抗辩主张成立，原告的主张因超过法律规定的诉讼时效期间而丧失胜诉权，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告黄石市体育运动学校的诉讼请求。
本案受理费792元，由原告黄石市体育运动学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 胡又林
人民陪审员 刘 勇
人民陪审员 董晓慧
二〇一七年十一月十日
书 记 员 肖 君