宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第2875号原告李静，女，1987年2月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人李志海，该公司董事长。委托代理人张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司银川分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人毛旭,该分行行长。委托代理人刘瑛，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告李静与被告宁夏地德人和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理，招商银行股份有限公司银川分行以第三人身份申请参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法由代理审判员保清适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告李静，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司的委托代理人张鹏，第三人招商银行股份有限公司银川分行委托代理人刘瑛到庭参加了诉讼,后因案情复杂,本院裁定转入普通程序,并依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理,原告李静，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司的委托代理人张鹏，第三人招商银行股份有限公司银川分行委托代理人刘瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年5月19日签订银川市兴庆区一处房屋购房合同，合同编号为xxx，认购总价366403元，合同约定被告于2014年12月30日前将房屋交付使用，但到了2015年3月31日，被告依然未能取得相关部门颁发的可以交付使用的证件并交付房屋，而且房屋存在重大变更：合同约定外墙保温，瓷砖饰面，现为铝塑型材，合同约定窗户为断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃，现为塑钢（6+12A+6）LOW-E玻璃。以上变更严重影响了购房之初所承诺的房屋品质，并未通知原告。原告认为,这严重侵犯了原告的消费权。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的合同编号为xxx的《银川市商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款366403元，赔付银行按揭本息48797元（截止起诉之日）及首付款利息（首付款利息按照中国人民银行同类同期贷款年利率自付款之日计算至起诉之日，共计23个月），物业储备金2598元，支付违约金2599元，以上共计420396元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告公司现在资金紧张，暂时无力退还原告房款，被告希望继续履行合同，向原告交付房屋。对交房逾期事实没有异议，但对房屋存在变更我公司认为该变更不影响合同的履行，该变更被告已经通过公告的形式通知过房屋买受人，不应当成为解除合同的理由。如果房屋买卖合同被解除，被告收受的贷款和购房款应当分别返还第三人和原告。第三人辩称并诉称，同意解除买卖合同，由被告偿还我行贷款本金及利息。原告在我行办理住房按揭贷款210000元，已签署《个人购房借款及担保合同》及借据，现原告要求解除与被告签订的商品房销售合同，故第三人提出独立的诉讼请求，请求依法判令由第三人扣除宁夏地德人和房地产开发有限公司在第三人处开立对公结算账户中借款人未偿还本金及利息，完成提前还款，解除与借款人李静的借贷关系。原告对第三人的请求没有异议。被告辩称，如果房屋买卖合同被解除，则借款担保合同一并解除，被告收受的贷款和购房款应当分别返还第三人和原告。经审理查明，2013年5月19日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告以366403元（51.95平方米）的价款购买被告开发建设的位于银川市兴庆区住房一套，付款方式及期限约定为原告于2013年5月17日前支付156403元，于2013年6月17日前支付房款210000元，被告应于2014年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，同时提供《银川市新建住宅交付使用证》；被告逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。该合同第十一条还约定，被告应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到原告所购商品房质量或者使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达买受人：1.该商品房结构方式、户型、朝向；2.供热和采暖方式；3.公共配套设施建设数量、位置；原告有权在接到通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。原告在15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未履行告知义务或未在规定时限内通知买受人的，原告有权退房。原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款退还给原告，并按人民银行同期活期存款利率付给利息，计息时间为原告提出书面退房申请且送达被告次日至规划部门批准变更之日。被告交付使用的商品房的设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准，其中对外墙装饰标准约定为保温、瓷砖饰面，门窗的约定为毛坯、防火防盗门入户门，无内门；断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃，达不到约定标准的，原告有权要求被告根据装饰、设备标准的约定完善到位。合同签订后，原告于2013年5月17日向被告支付购房款156403元，并于2013年5月17日支付维修基金2597.5元。截止原告起诉之日，被告仍未向原告交付涉案房屋，且对于外墙及门窗的装饰标准均做了变更，被告称曾通过公告的形式向原告通知过外墙及门窗标准变更的情况。故原告诉至本院，请求判如所请。诉讼中,原告要求被告返还其实际向第三人偿还的贷款本金及利息。另查明，2013年6月13日，原告与第三人签订个人购房借款及担保合同，以购买房屋作为抵押担保，从第三人处贷款210000元，贷款期限为120个月，利率以6.55%为基础，利率调整方式为固定日调整，还款方式为等额本金方式归还贷款本息，提前还款违约金为提前还款金额×1.5%。截止2015年8月15日，原告向第三人实还本金43750元，实还利息26460.98元，合计还款70210.98元，剩余贷款本金166250元未偿还。贷款实际执行利率为年利率6.15%。本院确认的上述事实，有原、被告的当庭相关陈述及原告提交《商品房买卖合同》、销售不动产发票、收据及第三人提交的个人购房借款及担保合同、还款记录佐证，经本院开庭审查和当庭质证，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2014年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，同时提供《银川市新建住宅交付使用证》，而截止起诉时（2015年4月22日）被告仍未将涉案房屋交付原告使用，已超过90日。被告明显违约，原告有权依据合同约定主张解除其与被告于2013年5月19日签订的《银川市商品房买卖合同》，被告应当返还其收取原告支付的款项156403元及维修基金2597.5元，因原、被告在合同中约定被告逾期90日交房导致原告解除合同的，应按已付款的1%支付违约金，而原告要求按照中国人民银行贷款年利率5.6%赔偿原告首付款利息损失，因原告未举证证明其经济损失高于合同约定标准，故本院酌定被告按照中国人民银行同类活期存款年利率3.0%的标准赔偿原告的首付款利息损失8993.17元（3.0%÷12个月×156403元×23个月），并支付原告向银行偿还按揭贷款43750元及利息26460.98元（截止至2015年8月15日），以上被告共计向原告支付房款本金、维修基金共计202750.5元及利息35454.15元。因原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》解除，原告与第三人签订上述房屋抵押贷款合同亦应解除，剩余贷款166250元由被告提前向第三人偿还并按照贷款执行利率6.15%/年向第三人支付自2015年8月16日至本判决确定的还款之日止的利息。原告提前还款按照合同约定须向第三人支付提前还款违约金2493.75元（166250元×1.5%），该还款违约行为由被告违约行为导致，故该笔款项应由被告向第三人支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李静与被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2013年5月19日签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李静购房款及维修基金202750.5元并支付利息35454.15元；三、解除原告李静与第三人招商银行股份有限公司银川分行于2013年6月13日签订的《个人购房借款及担保合同》；四、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还第三人招商银行股份有限公司银川分行购房贷款166250元并支付提前还款违约金2493.75元及利息(利息按照年利率6.15%自2015年8月15日计算至本判决确定的付款之日止)。如果宁夏地德人和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7706元，由被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  保 清代理审判员  徐敏超代理审判员  张 丽二〇一五年八月十九日书 记 员  谢 卉附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。