海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终1686号
上诉人（原审被告）：海南高速公路房地产开发公司，住所地海南省海口市蓝天路16号金银岛大酒店七楼。
法定代表人：郭强，该公司负责人。
委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李寅岭，男，1964年6月23日，汉族，住河北省邢台市。
委托诉讼代理人：贾涛，河北领航律师事务所律师。
上诉人海南高速公路房地产开发公司（以下简称高速公司）因与被上诉人李寅岭商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭,因本案没有新的事实和证据，本院决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
高速公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李寅岭的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由李寅岭承担。事实与理由：一、高速公司逾期交房是由于供电客观原因造成，属于不可抗力，依据合同约定可以据实延期，一审法院未予采信，属事实查明不清。李寅岭所购买的瑞海水城二期东岸2G5栋1201号商品房早于2014年11月30日就通过了四方验收,证明当时工程已完工，同年12月，高速公司向李寅岭发出《交房通知书》，其并未及时来收房。且由于lOKV银海1#线处于满负荷运行状态、llOkV银海变电站尚未建成，而琼海市供电局一直未受理高速公司的用电报装申请，直至2015年11月至12月银海路变电站才投入运行。2015年11月23日琼海市供电局正式受理高速公司的供电申请，于2015年11月30日与高速公司签订《供电方案协议（10kV客户）》，约定2016年11月送电。此后高速公司加紧供电工程的建设，于2016年8月完成。根据《商品房买卖合同》第八条第2款约定”但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误”，高速公司虽然存在延期交付的事实，但不应承担延期交房的违约责任。二、一审法院没有采纳高速公司提出的违约金过高应予调整的抗辩主张，属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”从逾期交房日2014年12月31日至起诉日期间，银行同期平均存款利息约为2.13%，平均贷款利息约为4.98%，李寅岭主张的每日万分之四计算则高达14.6%，远远超过了同期银行贷款利率的30%，违约金高达11.9304万元，占其购房款46.3857万元的25.72%，明显过高，应予调整至银行同期贷款利息的水平。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回李寅岭的诉讼请求。
李寅岭答辩称：一、一审判决认定事实清楚。根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件七补充协议第三条的约定，本案商品房的交房条件是：”该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格”。”该商品房经验收合格”是指有设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。据此，应当以上述《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》出具的时间来确定本案商品房的验收合格时间，并以此确定本案商品房的交房时间。2016年8月9日，设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位才对本案商品房进行验收并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，因此，2016年8月9日才具备合同约定的交房条件。上诉人辩称由于琼海市供电局对瑞海水城二期引接专线延误等供电原因导致上诉人逾期交房，不能成立。上诉人在瑞海水城二期项目开工前即向琼海市供电局申请工程施工用电，琼海市供电局2011年10月18日的复函已明确答复了上诉人待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。2012年10月23日，二期项目开工，项目临时用电由银海路上的开闭所通过一期项目引接到二期使用。2014年5月28日，双方签订《琼海市商品房买卖合同》时瑞海水城二期项目供电问题就已存在，上诉人当时应对供电问题可能影响的情况进行充分估计，事先合理扣除，且上诉人也未能提供证据证明因供电问题造成工程延误、停工等，故上诉人上述抗辩不能成立。二、一审判决适用法律正确。根据《琼海市商品房买卖合同》，判决上诉人向答辩人支付逾期交房违约金112067.9元，合法合理，适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在双方《商品房买卖合同》第十一条明确约定，出卖人逾期交房的违约金为”逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金”。《商品房买卖合同》第六条对于买受人逾期付款的违约金也做了对等约定，即”逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之四支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之四的违约金”。上诉人违约金过高应予调整的抗辩主张，不能成立。首先是在上诉人承认自己违约并应当支付违约金的前提之下的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的第二款规定，对于当事人在合同中约定的违约金过高或者过低，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加或减少。但是否过高或过低，应当由提出主张一方予以举证证明。否则，仍应当依照双方合同的约定判决支付违约金。但上诉人未提交任何证据证明其主张。且上诉人提出的违约金数额应参照银行同期存款利息、同期银行贷款利率执行等说法，则更是没有依据的，也不具有合理性。因为本案当事人没有一个主体是银行，而是两个非银行民间主体。从这一点上看，若参照民间借款利率更具有合理性。根据现行的司法解释年利率的上限是24%，远高于本案当事人双方约定的违约金日万分之四（年利率14.6%）。因此，上诉人关于违约金过高应予调整的这一抗辩主张，不能成立与支持。综上，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李寅岭向一审法院起诉请求：1、判令高速公司支付延期交房违约金119304元（自2014年12月31日起至2016年10月3日，每日按房价款万分之四计算）；2、诉讼费由高速公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月28日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区房，建筑面积80.13平方米，其中套内建筑面积63.7平方米，单价按套内建筑面积计价为每平方米7281.9元，总金额463857元。合同第八条约定，出卖人应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：......2、逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同附件七本合同补充协议第三条约定，双方同意本合同第八条补充如下：1、”该商品房经验收合格”是指：有设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》......。第十条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款463857元。2014年11月30日，涉案工程经设计、施工、监理、勘察单位进行验收并出具《工程四方验收报告》，验收意见为：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。2015年3月22日，涉案房产经建设、施工、监理单位进行分户综合验收并出具《住宅工程质量分户验收记录》，结论为符合设计和规范要求。2016年8月2日，建设、施工、监理单位就涉案房产出具《住宅工程质量分户验收证明》，结论为符合设计、规范要求。同日，建设、施工、监理单位就涉案房产所属楼栋即瑞海水城二期工程第一标段（2-G5栋）出具《住宅工程质量分户验收汇总表》，结论为符合设计、规范要求。8月9日，瑞海水城二期工程第一标段（2-G5栋）经建设、监理、施工、设计单位验收并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结论为：通过验收，本工程质量合格。一审另查明，2010年7月21日，被告向海南电网琼海供电局申请瑞海水城用电报装，一、二期总设计容量为7500kVA。9月28日，琼海供电局出具《关于”瑞海水城”用电报装的函》，载明被告报装容量在5000kVA及以上，应从变电站引出10kV专线供电。2011年10月18日，琼海供电局出具《关于”瑞海水城”二期项目用电问题的复函》，载明：”瑞海水城”房地产项目用电问题，贵公司（被告）2010年11月2日已与我局签订用电协议书一份。按照协议条款，”瑞海水城”项目分两期建设，设计用电容量共10290kW。按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但贵公司一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630kVA变压器用电，我局为解决”瑞海水城”房地产近期业主入住的用电需求，同意申请报装1630kVA变压器临时挂接10KV银海1#公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前贵公司二期项目即将开工，再次向我局申请报装临时施工用电500kVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束时间不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110kV银海变电站投入运行后引接专线用电。2012年10月23日，瑞海水城二期项目开工，项目用电由银海路上的开闭所引接专线到一期项目，再从一期接线使用。2015年底，110kV银海变电站建设完成。2015年11月30日，被告与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定10kV瑞海水城线从110kV银海变电站引接，送电时间为2016年11月。被告认为由于琼海市供电局对瑞海水城二期引接专线延误导致无法按期向当时全体业主交房，被告可以据实延后交房。原告对此不予认可。
一审法院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：1.被告是否逾期交房，应否承担违约责任；2.违约金是否过高，应否调整。一、被告是否逾期交房，应否承担违约责任。根据合同第八条及补充协议第三条约定，合同约定的交房条件为商品房有设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。根据本案查明的事实，2014年11月30日，设计、施工、监理、勘察单位对涉案工程进行验收并出具《工程四方验收报告》。2016年8月9日，设计、施工、监理、建设单位对涉案工程进行验收并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结论为：通过验收，本工程质量合格。被告抗辩已于2014年12月向原告发出交房通知书要求其前来收房，原告未予收房，但未能提供证据证明其已履行通知交房义务，原告予以否认，且当时涉案房产不符合合同约定的交房条件，原告亦有权拒收房屋。随后，被告于2016年8月1日向原告发出交房通知书通知原告在2016年8月26日至8月28日前来收房，已超过合同约定的交房期限，应承担相应的违约责任。被告抗辩由于琼海市供电局对瑞海水城二期引接专线延误的原因，在临时用电无法满足全体业主正常生活用电的情况下，被告可根据合同第八条第二款第5项据实予以延后交房，故不应承担违约责任。从查明的事实看，被告在瑞海水城二期项目开工前即向琼海供电局申请工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日的复函已明确答复了被告解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期项目《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。2012年10月23日，二期项目开工，项目用电由银海路上的开闭所引接专线到一期项目，再从一期接线使用。2014年5月28日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》。结合以上事实，瑞海水城二期项目供电问题在原、被告签订合同前就已存在，被告在与原告签订合同时理应对供电问题可能影响工期的情况进行充分估计，事先合理扣除，且被告亦未能提供证据证明因供电问题造成工程延误、停工等，故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。二、违约金是否过高，应否调整。原告主张逾期交房违约金按合同约定的已付房款的日万分之四计算。被告抗辩违约金标准过高，远远超过同期银行贷款利率的30%，应当予以调整。合同第十一条明确约定了逾期交房违约金的计算方式，属于双方当事人对逾期交房所造成的损失赔偿额的预先约定，双方均应遵守履行。被告抗辩标准过高应予调整，但未能提供充分证据证明约定的违约金过分高于逾期交房给原告所造成损失，其抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，被告逾期交房应从合同约定的交房期限届满之次日起按已付房价款的日万分之四向原告支付违约金至房屋满足交付条件且被告通知交房之日止。现涉案房产已通过设计、施工、监理、建设单位验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，被告已通知原告于2016年8月26日至2016年8月28日期间前来办理交房手续，因此，故原告主张的违约金应从2014年12月31日起按已付房价款463857元的日万分之四计算至2016年8月25日止共604天，即463857元×0.0004×604天=112067.9元。原告主张逾期交房违约金计至实际收房之日，缺乏理据，本院不予采纳。对原告超过上述违约金部分的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1.限被告高速公司于本判决生效之日起十日内向原告李寅岭支付逾期交房违约金人民币112067.9元；2.驳回原告李寅岭的其他诉讼请求。案件受理费1343元，由原告李寅岭负担81元，由被告高速公司负担1262元。
二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：1、上诉人逾期交房是否构成违约；2、双方约定的违约金是否过高。
一、关于上诉人是否构成违约的问题。购房合同附件七《补充协议》中明确约定，涉案商品房经验收合格是指有设计、施工、监理、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，而涉案工程直至2016年8月9日，才最终通过设计、施工、监理、建设单位验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，可见，涉案房产至此才具备交付条件，超过了购房合同约定的2014年12月30日交房的期限。虽然双方在购房合同中约定供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装延误时上诉人可据实延期交房，但无证据表明因供电问题影响相关设施建设安装，且涉案工程项目供电问题在上诉人与被上诉人签订购房合同前就已存在，并非合同签订后才发生，上诉人对此应有充分考虑，但其在明知可能因此问题影响按时交房的情况下，仍与被上诉人签订购房合同并约定交付时间，对此应承担相应的责任。另，无证据表明上诉人在与被上诉人签订购房合同时及合同约定交房期限届满前，如实告知被上诉人供电问题或不能按期交房。综上，上诉人关于供电原因导致逾期交房不构成违约的理由不成立，其因逾期交房应承担违约责任。
二、关于逾期交房违约金是否过高问题。涉案购房合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，真实有效。上诉人作为出卖人，其逾期交房的违约责任，双方在购房合同中明确约定：”逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。”上述约定对合同双方均具有约束力，上诉人理应遵守执行。上诉人主张违约金过高，但却未能举证证明被上诉人依据上述约定所诉请的违约金超过逾期交房给被上诉人造成的实际损失的30%，应当承担举证不能的不利后果。故，对上诉人主张违约金过高应当调整的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，高速公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2541元，由上诉人海南高速公路房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 敏
审 判 员 阮慧婷
审 判 员 陈秀儒
二〇一七年九月八日
法官助理 闫海宁
书 记 员 王 超