广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异181号
案外人：岑玉玲，女，汉族，1970年4月18日出生，住广东省佛山市三水区，。
申请执行人：中国建设银行三水市支行，住所地广东省佛山市三水区西南镇健力宝南路**号。
负责人：李小燕，行长。
申请执行人：北京天和润丰投资咨询有限公司，住所地北京市东城区东单三条东口南侧北京东方晨光青年旅馆B8332A室。
法定代表人：李国兴，任该司总经理。
委托代理人：王振安，广东本然律师事务所律师。
委托代理人：赵海洋，广东本然律师事务所实习律师。
被执行人：三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司，住所地广东省佛山市三水区芦苞镇成公路122号。
法定代表人：岑思贤，董事长。
关于中国建设银行三水市支行、北京天和润丰投资咨询有限公司（以下简称润丰公司）申请执行三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司借款合同纠纷一案，案外人岑玉玲就本院查封位于佛山市三水区芦苞镇成公路120之1号501的土地使用权（以下简称501土地使用权）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭于2016年12月27日公开进行听证，申请执行人润丰公司的委托代理人王振安到庭，案外人岑玉玲、被执行人三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司均未到庭。本案现已审查终结。
案外人岑玉玲称：1996年12月4日，其向三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司购买位于佛山市三水区芦苞镇成公路120之1号501的房屋（以下简称501房），一直没有办理土地证。其近期申请办理土地使用权证时，被告知三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司名下位于成公路120之1号的土地使用权已被法院查封。为保障岑玉玲房屋两证齐全，请求法院解除501土地使用权的查封。
案外人岑玉玲在本案中提供如下证据：
1.身份证（复印件，1份）；
2.粤房地证字第××号房地产权证证明（复印件，1份）；
3.地址证明（复印件，1份）；
4.三水区城建水务档案馆查询结果（原件，1份）；
5.佛山市建设工程规划许可证报批表（复印件加盖“佛山市三水区城建水务档案馆业务专用章”，1份）。
经质证，申请执行人润丰公司对案外人岑玉玲提供的上述证据的真实性没有异议，希望案外人岑玉玲能够补充其购买501房的相关证据。
经审查，本院确认案外人岑玉玲提供证据1-5的真实性。
申请执行人润丰公司辩称：如果案外人岑玉玲的确购买了501房，也确实支付了对价，那作为申请执行人的润丰公司同意解除对501土地使用权的查封。强调一点，润丰公司申请查封的土地使用权上实际存在一栋五层建筑物，501房仅仅是其中一套房屋，其他房屋均没有人提出异议，故应当继续予以查封、执行，润丰公司只是同意解除501房对应的土地使用权的查封，对于其他土地使用权不能予以解封。
申请执行人润丰公司在本案中未举证。
申请执行人中国建设银行三水市支行、被执行人三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司在本案中均未发表意见亦未举证。
本院经审查查明：中国建设银行三水市支行诉三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司、三水市芦苞工业总公司（后更名为佛山市三水区芦苞工业总公司）借款合同纠纷一案，本院于2003年1月17日作出的（2002）佛中法经初字第230号民事判决已经发生法律效力。根据上述生效法律文书，三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司应于判决生效之日起十日内向中国建设银行三水市支行偿还借款本金290万元及利息，三水市芦苞工业总公司对上述债务承担连带清偿责任。由于三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司、三水市芦苞工业总公司逾期未履行上述生效法律文书所确定的义务，中国建设银行三水市支行向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2003）佛中法执字第994号。在执行过程中，北京天和润丰投资咨询有限公司受让本案部分债权，本院根据其申请依法增加其为本案申请执行人。此后，广东省高级人民法院将本案指定陆河县人民法院执行，该院执行案号为（2008）陆河法执字第122号。陆河县人民法院在执行过程中查封了被执行人三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司位于三水区芦苞镇成公路120号的一处土地使用权（证号：06210301978，以下简称120号土地使用权）、冻结了被执行人三水市芦苞工业总公司在三水温泉高尔夫球俱乐部持有的全部投资权益、冻结了被执行人三水市芦苞工业总公司持有的佛山市三水区芦苞祖庙开发建设有限公司45%的股权（出资额22.5万元）。后因执行案件的需要，广东省高级人民法院于2010年6月4日将本案指定回本院执行。本院以（2010）佛中法执字第549号案件立案执行，并于2010年12月7日作出（2010）佛中法执字第549-1号执行裁定，冻结、扣划三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司、三水市芦苞工业总公司银行存款515万元或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。本院于2015年12月17日作出协助执行通知书，继续查封120号土地使用权，查封期限为三年，从2016年1月2日起至2019年1月1日止。
另查明一：佛山市三水区国土城建和水务局于2015年6月12日作出《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》，同意本院按相关法律法规处置120号土地使用权。2015年9月6日，本院出具评估委托书委托佛山市鸿科土地房地产评估有限公司对120号土地使用权进行评估。2015年11月30日，佛山市鸿科土地房地产评估有限公司向本院提交《延期申请》，载明通过现场勘验发现三水区芦苞镇成公路120号土地上有一幢五层建筑物。
另查明二：粤房地证字第××号房地产权证载明：501房的权属人为岑玉玲；房屋权属来源为新建；土地权属来源为批建。
另查明三：本院于2014年8月20日作出（2013）佛中法民二破字第26-12号民事裁定书，裁定终结佛山市三水区芦苞工业总公司破产程序。至此，对于三水市芦苞工业总公司（后更名为佛山市三水区芦苞工业总公司）的执行行为应当终结，该司不再作为本案被执行人。
本院认为：本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人岑玉玲是否对501土地使用权享有足以排除强制执行的实体权利。
对于土地使用权以及土地上建筑物之间的法律关系，我国一直采用“房地一致”原则。“房地一致”原则是指物权发生变动时地上建筑物产权与土地使用权应当同时变动,且两者归于一个法人或自然人的物权原则。这一原则在《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第三十三条中均有体现。本案中，501房是岑玉玲通过报有关单位同意建设而新建取得的房屋，登记在岑玉玲名下，岑玉玲对501房享有原始取得的物权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”的规定，该房屋对应的501土地使用权应归岑玉玲享有。申请执行人润丰公司对此亦不存在异议。据此，本院认为案外人岑玉玲对501土地使用权享有实体权利，能够排除执行，对其相关主张予以支持。
从现状来看，三水区芦苞镇成公路120号土地上的地上建筑物为五层建筑物，501房仅为该建筑物上的一处房产，故不可避免地存在同一土地上多个房屋权利人的现象，各权利人对建筑物享有建筑物区分所有权。然而从登记情况来看，三水区芦苞镇成公路120号土地未作区分地统一登记在三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司名下，且为国有划拨土地。故各权利人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”规定申请土地使用权变更登记前，应当先取得土地分割登记。本案中，案外人岑玉玲仅享有501房对应的501土地使用权，故其也仅能排除本院对120号土地使用权中501房对应的501土地使用权采取的强制执行措施，不能排除本院对120号土地使用权中其他部分采取的强制执行措施。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对被执行人三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司名下位于佛山市三水区芦苞镇成公路120号土地使用权（证号：06210301978）中佛山市三水区芦苞镇成公路120之1号501房屋对应土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 张宗馨