福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第5658号
原告邹剑洪，男，1975年10月3日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人李宗泰，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被告阙明发，男，1975年5月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告邹剑洪与被告阙明发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月6日公开开庭进行了审理。原告邹剑洪的委托代理人李宗泰到庭参加诉讼。被告阙明发经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹剑洪诉称，2015年4月19日，原告经厦门市厦远房地产代理有限公司介绍以总价2280000元的价格向被告购买了位于厦门市湖里区金山西里41号402室的房产一处，土地房屋权证号为003408**，用于家庭居住，为此双方签订了《房产买卖居间协议书》（编号0000308）。该协议书约定：原告于2015年4月21日前向被告支付人民币800000元整，于2015年6月15日（产权解押当日）向被告支付人民币700000元整，剩余款项780000元由原告向银行申请贷款后直接由贷款银行支付给被告。同时被告应于2015年6月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，于2015年5月7日前将房产交付给原告使用。协议签订后原告按约定于2015年4月19日支付被告合计人民币800000元整，然被告却迟迟不予配合解除房屋抵押登记手续。经原告再三催促被告后，双方于2015年6月16日协商签订了《买卖协议书补充协议》（编号000242）并约定：双方将解押时间延后至2015年7月15日，如果被告在2015年7月1日前去银行办理解押则不收违约金，如果在2015年7月1日到2015年7月15日期间去解押则从2015年7月1日起到解押当日按照每日1000元支付原告违约金。同时被告保证于2015年8月15日前一定配合原告完成房产过户手续并交付房产的所有权给原告，否则属于被告违约。经原告了解，被告在原告购买房屋之前因贷款需要，已经将该房屋抵押给中国民生银行股份有限公司厦门前埔支行并办理了房屋抵押登记手续导致原告迟迟不能办理过户和贷款。现被告屡屡违约，不予配合解除房屋抵押登记手续和办理房屋所有权变更手续，给原告的权益造成了严重的损害。原告起诉后经过多次与中国民生银行股份有限公司厦门分行沟通，由原告代被告向该行偿还借款余额后，该行协助原告与被告办理抵押房屋所有权转移手续并解除抵押，原告代偿银行的借款转为应付被告的购房款。经原告代被告偿还借款余额1555437.88元后，三方已经就抵押房屋办理完毕了权属变更手续。然依据原告与被告签订的房屋买卖合同，原告仅欠被告购房款余额1480000元，故原告多支付被告购房款75438元，被告应依法予以返还。因被告多次违约，原告为此产生并支付了相应的律师费、财产保全费也应由被告承担。请求判令：1、被告阙明发立即返还原告多支付的购房款75438元；2、被告按日支付1000元的违约金直至办理完毕房屋所有权变更登记手续之日，违约金自2015年7月1日起暂计至起诉之日合计约为36000元。3、被告承担原告支付的律师费35000元。4、被告承担本案全部诉讼费用、保全费。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为请求判令：被告支付违约金36000元（按日支付1000元的违约金，自2015年7月1日起计至2015年8月6日）。
被告阙明发未作答辩。
经审理查明，2015年4月19日，邹剑洪（购买方、乙方）与阙明发（出售方、甲方）在厦门市厦远房地产代理有限公司居间下签订编号为0000308的《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区金山西里41号402室房产出售给乙方，成交价为2280000元；协议签订当日，乙方应支付购房定金200000元，乙方与2015年4月21日前向甲方支付800000元（含定金），乙方与2015年6月15日（产权解押当日）向甲方支付700000元，乙方向银行申请商业贷款780000元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于2015年6月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金；甲方保证已取得产权共有人李琳出售该房产的同意并代表该共有人前述本协议并履行本协议约定的权利义务。同日，邹剑洪向阙明发支付定金200000元、购房款600000元，阙明发出具了《收据》。
2015年6月16日，邹剑洪（乙方）、阙明发（甲方）签订《买卖协议书补充协议》，约定：甲乙双方约定房产买卖居间协议中第五条的解押时间延后至2015年7月15日，如果甲方在2015年7月1日前去银行办理解押则不收违约金，如果在2015年7月1日到2015年7月15日期间去解押，甲方则从2015年7月1日起到解押当日按照每日1000元违约金支付给乙方；若在2015年7月15日前甲方无法配合乙方一起去银行办理解押手续，则属于甲方违约，乙方有权按合同中第十一条追究其违约责任，同时甲方保证于2015年8月15日前一定配合乙方完成房产过户手续并交付房产的所有权给乙方，否则属于甲方违约。
2015年8月27日，邹剑洪（委托人）与案外人谢春华（受托人）在厦门市湖里区公证处办理委托公证，内容为：委托人邹剑洪与受托人谢春华系夫妻，拟向阙明发购买厦门市湖里区金山西里41号402室房屋，因委托人无法亲自办理，现全权委托谢春华代表委托人本人办理以下事项：1、代为签订房屋买卖合同及相关协议、文件，代交购房款，办理合同公证、鉴证等一切相关事宜；2、代为办理银行按揭借款（包括公积金贷款）或银行抵押贷款的相应手续并代为签订有关合同、法律文件，代为办理保险、抵押登记、房产评估等一切相关手续，并愿以所购的房产作为贷款的抵押担保，代为与银行签订借款合同等法律性文件，代为办理借款合同、授权委托书等法律性文件的公证事宜；3、代为办理验收交房、领取房屋钥匙等一切相关事宜；4、代为到厦门市国土资源与房产管理局办理房地产权属过户登记手续并代为签署与此相关的法律文件，代为缴交相应税费，代为办理及领取土地房屋权属证书；……等等。
2015年9月22日，案外人中国民生银行股份有限公司厦门分行（甲方）、阙明发（乙方）、谢春华（丙方）签订《协议书》，各方当事人就办理阙明发名下位于厦门市湖里区金山西里41号402室房产的贷款清偿和过户事宜达成协议：丙方自愿将1566400元存入甲方指定的银行账户并由甲方冻结之日起三个工作日内甲方作为上述房产抵押权人同意向厦门市房地产交易服务中心出具《抵押权人同意房地产转让的证明》办理抵押状态下的过户手续；在上述房产产权于抵押状态下过户至丙方名下后，由甲方直接扣收本协议第一条约定的丙方指定账户存入的款项，用于清偿借款人阙明发的上述借款本息及费用等，余下款项原路退回；在借款人阙明发在甲方办理的抵押贷款本息全额结清的前提下甲方应于上述房产产权于抵押状态下过户至丙方名下后三个工作日内办理该房产的抵押注销手续。……等等。阙明发的配偶李琳作为共有人也在《协议书》上签字。
2015年9月22日，谢春华代邹剑洪与阙明发签订《庭外和解协议书》，协议书中甲方为李琳、阙明发，乙方为邹剑洪，内容为：一、甲方于2015年9月24日前协助乙方办理湖里区金山西里41号402室的房产过户手续（包括签订相关合同并向房地产管理部门提交相关申请文件），将上述房产过户到乙方名下，购房手续具体办理完毕时间按当地土地房产行政管理部门规定的流程所需要的时间确定；二、甲乙双方确认，乙方已经向甲方支付购房款800000元，在办理房产过户手续之前，乙方同意代甲方偿还甲方用上述房产作为抵押向民生银行贷款的剩余本息，具体代偿金额以甲方、乙方及民生银行签订的相关协议书载明金额为准。甲方同意乙方代偿的该款项冲抵乙方尚欠甲方的购房款，乙方承诺前述款项冲抵后，乙方多付的款项只能向甲方阙明发主张返还，不再向李琳主张返还，办理上述房产过户所产生的所有契税、办证费等一切费用均由乙方承担；三、在办妥上述房产过户到乙方名下的手续后三个工作日内，乙方向湖里区人民法院撤回对甲方的诉讼，同时放弃向甲方主张上述房屋买卖合同纠纷一案除阙明发自愿承担费用（诉讼费、保全费、律师费、违约金）以外的所有诉求，甲方阙明发同时须承担该案相关的诉讼费1575元、保全费4520元、律师费35000元、违约金10000元及垫付的物业费507元，上述费用共计51602元。乙方也不再向甲方李琳主张返还该案件的相关诉讼费、保全费、违约金及律师费；四、本协议履行完毕后，甲乙双方就上述房屋买卖事宜不再存在任何的纠纷，甲乙双方互不向对方主张任何权利，也不负任何义务……等等。
2015年9月25日，邹剑洪通过案外人倪世宏向中国民生银行指定账户支付1566400元。庭审中，邹剑洪陈述，其在代偿银行按揭款过程中，中国民生银行又退回10962.12元，邹剑洪实际代偿银行按揭款1555437.88元。
2015年10月9日，讼争房产过户登记至谢春华名下。
另查明，邹剑洪因本案纠纷支出律师费35000元。
庭审中，邹剑洪还陈述，讼争房产原登记在阙明发一人名下，阙明发和李琳系夫妻关系；双方签订《庭外和解协议书》后，阙明发未支付任何款项；倪世宏是邹剑洪表哥，邹剑洪向倪世宏借款，由倪世宏向银行代偿，然后再用讼争房产申请贷款，用于偿还邹剑洪向倪世宏的借款。
本案审理过程中，邹剑洪向本院提出财产保全申请，并提供了相应担保，本院于2015年8月10日作出（2015）湖民初字第5658号民事裁定书，并采取了相应的财产保全措施：查封阙明发名下位于厦门市湖里区金山西里41号402室房产；查封担保人倪世宏名下位于厦门市翔安区祥福五里21号108单元房产。2015年9月23日，邹剑洪以案外达成协议为由，申请解除对上述房产的查封，本院于2015年9月24日作出（2015）湖民初字第5658-1号民事裁定书，并依法解除了对上述房产的查封。
以上事实，有原告邹剑洪提供的《房产买卖居间协议书》、《买卖协议书补充协议》、收据、《委托代理合同》、律师费发票、《协议书》、委托书、公证书、中国农业银行网上银行电子回单、厦门市土地房屋权证，被告阙明发提供的《庭外和解协议书》，本院（2015）湖民初字第5658号民事裁定书、（2015）湖民初字第5658-1号民事裁定书为证，并有当事人陈述及法庭审理笔录予以佐证。
本院认为，《房产买卖居间协议书》、《买卖协议书补充协议》是原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。案外人谢春华作为邹剑洪的委托代理人在授权范围内办理讼争房产交易相关事宜，相应的民事责任由邹剑洪承担。在本案审理过程中，原、被告签订了《庭外和解协议书》，系双方对讼争房产买卖事宜达成了新的合意，其内容与《房产买卖居间协议书》、《买卖协议书补充协议》不一致的部分，应以《庭外和解协议书》为准。《庭外和解协议书》约定，阙明发同意邹剑洪代其偿还的银行按揭贷款剩余本息用于冲抵尚欠的购房款，冲抵后，邹剑洪多付的款项可以向阙明发主张返还，根据已查明的事实，讼争房产总价2280000元，邹剑洪向阙明发支付购房款800000元，并代阙明发向中国民生银行偿还银行按揭贷款本息1555437.88元，现邹剑洪要求阙明发立即返还多支付的购房款，有事实和法律依据，本院支持75437.88元。阙明发迟延履行配合办理讼争房产变更登记手续的义务，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于邹剑洪主张的违约金36000元和律师费35000元，因阙明发目前已将讼争房产过户至邹剑洪的代理人谢春华名下，《庭外和解协议书》约定阙明发承担违约金10000元、律师费35000元等，故本院仅支持邹剑洪主张中的违约金10000元、律师费35000元。被告阙明发经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告阙明发应于本判决生效之日起十日内向原告邹剑洪返还购房款75437.88元。
二、被告阙明发应于本判决生效之日起十日内向原告邹剑洪支付违约金10000元、律师费35000元。
三、驳回原告邹剑洪的其他诉讼请求。
若被告阙明发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3229元，由原告邹剑洪负担520元，被告阙明发负担2709元；财产保全费4520元，由被告阙明发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 邱 烨
人民陪审员 陈青丽
人民陪审员 吕雅龙
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。