广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3587号
原告（反诉被告）：南宁土佳房地产有限责任公司，住所地：南宁市仙葫蓉茉大道84号雅源阁。
法定代表人：井坎离，董事长。
委托代理人：覃升峰，广西金和泰律师事务所律师。
委托代理人：周妃，广西金和泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广西和润房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区竹溪大道某房。
法定代表人：孟维栋，董事长。
委托代理人：邓业强，广西作一律师事务所律师。
原告（反诉被告）南宁土佳房地产有限责任公司（以下简称“土佳公司”）诉被告（反诉原告）广西和润房地产开发有限公司（以下简称“和润公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）土佳公司的委托代理人覃升峰、被告（反诉原告）和润公司的委托代理人邓业强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告土佳公司诉称：2009年12月16日，原、被告签订了《雅源大厦项目合作协议》（以下简称《协议》），约定原告将自己开发的位于南宁市仙葫开发区蓉茉大道84号雅源小区内的雅源大厦项目转让给被告。《协议》对项目名称、规模、使用性质及位置和项目的现状以及已有的法律手续和原、被告的责任等均作了约定。《协议》约定，雅源大厦项目规模为建筑面积26660平方米，计划建筑层数27层（地下2层，地上27层。其中地下2层为停车场，地上1-3层为商业用房，4-27层为住房），原告以土地和资质进行合作，被告以融资和管理进行合作，以原告的名义开发和建设，待开发条件成熟后（即完成工程总造价25%，第二层主体工程完成封顶）整个项目转让给被告。《协议》签订当日，原、被告还签订了《补充协议（一）》、《补充协议（二）》。其中，《补充协议（一）》约定，预测雅源大厦项目总收益4300万元，由被告先预支原告预期收益2250万元，签订补充协议后十天内预付1100万元，2010年元月30日前再预付350万元，剩余的预期收益金790万元在雅源大厦项目建设至15层时付清。然而，被告在雅源大厦项目建设至十五层即2015年4月7日时并未付清剩余的预期收益金。此后，原告一直向被告催要该款，但均遭到被告的拒绝。根据双方签订的《协议》及《补充协议（一）》的约定，被告该行为已构成违约，应向原告支付违约金1000000元，同时，被告推迟支付预期收益金的，原告还有权向被告收取每日万分之一的滞纳金。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付拖欠的预期收益金7427381.74元及滞纳金130721.92元（计算方式：以7427381.74元为基数，按每日万分之一从2015年4月8日暂计至2015年9月30日，此后计算至被告付清所有款项止），以上两项合计7558103.66元；二、被告向原告支付违约金1000000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告和润公司辩称：一、原、被告签订的《雅源大厦项目合作协议》及两份《补充协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。二、原告要求被告支付预期收益金没有事实依据。1、关于预期收益金数额的问题。（1）被告的法定代表人孟维栋转给设计院的设计费10万元按约定是由原告支付的费用，故该设计费应在被告应付的收益金中扣除；（2）目前尚欠设计院的设计费338668元应由原告继续支付，如由被告支付，该费用应在被告应付的收益金中扣除；（3）签订协议时被告的法定代表人井坎离及股东刘培荣、黄燕辉均明确表示合同中约定的2250万元收益金原告只收2200万元，余下50万元属于过户费，现过户费已由被告支付，故该费用也应在收益金中予以扣减。2、原告违约在先，被告有权拒绝履行余下付款义务。（1）补充协议（一）第四条约定：“甲方在收到上述各笔款后十日后，开具正式发票给乙方；”被告已先后向原告支付了款项共计1860万元，被告多次要求原告开具正式发票给被告，但原告拒绝开具，构成违约；（2）协议约定原告转让给原告的建筑面积26660平方米，在此基础上这些容积应由原告向国土局申报并交纳增容费，但至今尚有3100平方米的容积和增容费未办理和交纳，导致被告至今未能办理预售证。（3）原告在签订协议时隐瞒国有土地使用权证书已被国土局作废的重要事实，导致被告的项目受到阻碍，构成违约。（4）合同约定的过户条件成就后，原告拒绝配合被告将项目过户至被告名下，构成违约。综上，原告的各项诉请没有事实和法律依据，应全部驳回。
反诉原告和润公司诉称：2009年12月16日，原、被告签订《雅源大厦项目合作协议》及两份《补充协议书》，约定项目基础建设至±0后，若被告需将项目以买卖形式过户至被告名下的，原告应无条件同意并全力配合，原告应保证项目土地及建筑不会因原告原因被查封或使项目建设受到阻碍，否则原告承担因此项目和被告受到的一切损失。本案项目开工建设后，于2013年2月建设至±0，为此被告多次要求原告将项目过户至被告名下，但原告均表示拒绝，为此，被告于2013年5月将原告起诉至法院。因项目涉及诉讼，2013年5月1日被告被迫停工，被告已对雅源大厦项目投资4016.7万元。诉讼结束后，经法院强制执行，被告于2015年2月5日取得国有土地使用权证，并于2015年2月13日重新办理项目备案手续后才能重新开工。因原告拒绝将项目过户给被告，导致项目建设停工，原告应按银行同期贷款利率赔偿被告的经济损失。同时，双方签订的补充协议约定，原告在收到被告支付的款项后十日内开具正式的发票给被告，但被告支付款项后，原告拒不开具正式发票给被告，违反了协议约定，应承担相应的违约责任。综上，为维护被告的合法权益，特起诉至法院，并提出如下反诉请求：一、原告赔偿被告因停工造成的经济损失3777678元（计算方式：以4016.7万元为基数，按银行一年期流动资金贷款利率，从2013年5月1日起计算至2015年2月13日止）；二、原告开具正式发票给被告（发票金额为被告已付款1860.7万元）；三、本案的本诉和反诉费用由原告负担。
反诉被告土佳公司辩称：一、被告要求赔偿因停工造成的经济损失3777678元没有事实和法律依据。（一）2013年5月30日被告未完成对雅源大厦项目基础建设至±0，未达到协议约定的转让条件。（二）在双方此前发生纠纷的案件中，被告在该案的一审、二审的阶段并未停止对雅源大厦的施工，并已完成地下2层及地上13层的建设。此后，被告继续对雅源大厦进行施工，并于2015年4月7日将雅源大厦项目建设超过15层，直至项目封顶。（三）原告并未阻止被告对雅源大厦的施工，直至被告完成对雅源大厦建设的封顶。二、被告未完全支付原告土地预期收益金，故原告无法向被告开具正式的发票。综上所述，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明：2009年12月16日，原、被告签订《雅源大厦项目合作协议》，约定原告将位于南宁市仙葫开发区蓉茉大道84号雅源阁小区内的雅源大厦项目转让给被告，该项目规模为建筑面积26660平方米，计划建筑层数27层（地下2层，地上27层），使用性质为商住综合楼；原告以土地和资质进行合作，被告以融资和管理进行合作，以原告的名义进行开发和建设，待开发条件成熟后（即完成工程总造价25%，第二层主体工程完成封顶），整个项目整体转让给被告，转让费由原告负责；如一方违反本协议约定的，违约方除赔偿非违约方的损失外，还要向非违约方支付违约金100万元。同时，协议还对项目已有的法律手续、项目管理的方式及双方的责任作了约定。同日，原、被告还签订了两份《补充协议》，其中《补充协议（一）》约定：预测该项目总收益为4300万元，原告可以从合作项目中获益2250万元，被告同意先预支给原告2250万元，签订本补充协议十天内预付1110万元，2010年元月30日前再预付350万元，其余的预期收益金790万元在本项目建设至十五层时付清；在施工达到商务二层时即进行过户，拿被告已完成的建筑作抵押；原告在收到上述各笔款项后十日内，开具正式发票给被告；推迟支付时，原告向被告收取日万分之一的滞纳金。《补充协议（二）》约定：原告只负责收益金2250万元的税，其余税费由被告支付。在本项目基础工程建设至±0后，若被告需要按本项目（含土地、建筑等等）以买卖形式过户至被告名下的，原告无条件同意并保证全力配合，原告自愿分配的2250万元收益金就自动作为转让价款，过户过程发生的各种税费被告负责50万元，不足部分原告负责。如被告更改原告已报批的设计方案，该项目增加的建筑面积，被告按照每平方米200元向原告支付。
合同签订后，被告开始投资建设雅源大厦项目，并向原告支付了部分预期收益金。2013年6月3日，被告以原告不配合办理雅源大厦的土地使用权转让过户手续构成违约为由向本院提起诉讼（案号为2013青民一初字第1352号，以下简称1352号案），要求原告将雅源大厦的土地使用权转让过户至其名下。原告则以被告拖欠其预期收益金、土地增容费等费用为由提出反诉。该案经一审、二审，南宁市中级人民法院于2014年9月12日作出（2014）南市民一终字第631号民事判决，认定原、被告签订的《雅源大厦项目合作协议》实为土地使用权转让协议，雅源大厦项目用地已符合转让条件，原告应依约协助被告将土地使用权变更登记至被告名下，而被告已向原告支付预期收益金15072618.26元，支付数额已达到约定应付数额，不存在拖欠的情形。该案判决生效后，被告于2015年2月5日取得雅源大厦项目用地的国有土地使用权证书。后因被告拒绝支付剩余的预期收益金，原告遂于2015年12月10日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，本院就违约金是否需要调整的问题向被告进行释明，被告认为原告同时主张滞纳金和违约金属于重复计算，且标准过高，故要求本院予以调低。
另查明：在1352号案件一审诉讼过程中，被告于2013年11月5日向原告发出《关于要求合作项目“雅源大厦”过户的函》，称其与原告合作开发雅源大厦项目，截至2013年11月5日止，项目进度已完成至主体工程二层封顶，已达到设计标高±0。在该案二审诉讼过程中（二审立案时间为2014年6月23日），被告向法院提供了5张照片，用以证明其已完成地下2层地上13层的建设。
再查明：本案于2016年4月28日开庭审理，在庭审过程中，对于雅源大厦项目何时完成地上15层的建设，双方各持意见，原告主张完工时间为2015年4月7日，被告主张完工时间为2015年9月15日。对此，本院要求被告于庭审结束后5日内就完工时间进行举证，否则将承担不利的法律后果。但举证期限届满后，被告并未就此举证。
本院认为：原、被告签订的《雅源大厦项目合作协议》及两份《补充协议》实为土地使用权转让协议的事实，已经生效判决确认，本院对此予以确认。该协议为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方当事人均应依约履行各自的义务。
一、关于被告尚欠预期收益金的数额。依据双方签订的《补充协议（一）》约定，被告应向原告支付预期收益金即土地转让款2250万元，于签订本协议十日内付1110万元，于2010年元月30日前再付350万元，余款790万元在本项目建设至十五层时付清。对于被告已向原告支付预期收益金15072618.26元的事实，已经生效判决认定，本院予以确认，故被告还欠原告预期收益金7427381.74元（2250万元-15072618.26元）。被告主张其已支付的设计费10万元、过户费50万元及尚欠的设计费338668元，依约应由原告负担，这三项费用应在被告应付收益金中予以扣减。但对于上述三项费用应由原告承担的事实，被告未能提供相关证据予以证实，原告对此又予以否认，故对被告的上述主张，本院不予采纳。
二、关于剩余预期收益金是否已达到支付条件的问题。根据《补充协议（一）》约定，被告应在雅源大厦项目建设至地上十五层时付清剩余预期收益金。对于雅源大厦项目何时完成地上15层的建设，原、被告各持意见，原告主张完工时间为2015年4月7日，被告主张完工时间为2015年9月15日。对此，本院认为，被告为雅源大厦项目的建设方，理应持有施工、监理日志等可以反映项目完成地上15层建设的时间的证据。在庭审中，本院要求被告对此进行举证，并向其指定了新的举证期限，但举证期限届满后，被告仍未能提供该证据，致使本院无法查清雅源大厦项目何时完成地上15层的建设。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，本院对原告诉称被告已于2015年4月7日完成雅源大厦项目地上15层建设的主张予以采纳。至于被告是否存在拒付收益金的抗辩理由。被告主张原告不配合办理项目过户手续，也不向被告开具已付款的发票，已违约在先，被告有权拒绝履行支付收益金的义务。对此，本院认为，从原、被告签订的《雅源大厦项目合作协议》及两份《补充协议》的内容来看，原告的主给付义务是将雅源大厦项目土地过户给被告，被告的主给付义务是向原告支付预期收益金。而雅源大厦项目土地早已于2015年2月5日就过户至被告名下，至于该义务是主动履行还是被动履行并不影响原告已完成合同主要义务的事实认定。而开具已付款发票属于从给付义务，原告拒绝履行该义务的，被告可以根据协议的相关约定向原告主张权利，但不能依此拒绝履行其支付收益金的主要义务。而事实上，被告在本案中已通过反诉方式向原告主张了该项权利。因此，被告上述有关拒付收益金的抗辩理由，均不能成立，本院不予采纳。另，被告还主张原告在签订协议时隐瞒国有土地使用权证书已被国土局作废的重要事实，导致被告的项目建设受到阻碍，并以此作为拒付收益金的理由。但被告对其主张的该事项未提供相关证据予以证实，故本院对此亦不予采纳。综上，被告至今未能付清剩余的预期收益金，已构成违约，除应向原告付清剩余预期收益金7427381.74元外，还应按照协议约定承担相应的违约责任。
三、关于本案违约金是否应予以调低的问题。《补充协议（一）》约定，被告推迟支付收益金的，应按每日万分之一向原告支付滞纳金。同时，《雅源大厦项目合作协议》约定，如一方违反协议约定的，违约方除赔偿非违约方的损失外，还要向非违约方支付违约金100万元。原告依据该约定要求被告承担支付滞纳金及违约金的违约责任，被告则认为原告同时主张滞纳金和违约金属于重复计算，且标准过高，故要求本院予以调低。对此，本院认为，双方约定的滞纳金具有违约金的性质，应视为双方对违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之叁拾的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。在原告未能举证其实际损失的情况下，被告未按约定支付预期收益金给原告造成的损失仅为利息损失。而原告就被告的同一违约行为同时主张两项违约金，已远远超过其遭受的损失，故被告要求调低违约金，于法有据，本院予以采纳。故本院酌情将违约金调整为以尚欠的预期收益金7427381.74元为基数，从2015年4月8日起按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付至被告实际付清款项之日止。
四、关于被告要求原告赔偿因停工造成的损失3777678元及要求原告开具已付款发票的诉请是否合理有据的问题。被告主张原告拒绝过户雅源大厦项目，双方发生争议而引发诉讼，因项目涉诉，导致被告被迫停工。但根据本院另查明的事实来看，被告在该案诉讼中并未停止项目的建设，且在诉讼期间，被告还完成了地上13层的建设，因此，被告的上述主张与事实不符，被告依此要求原告赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告要求开具发票的问题。根据《补充协议（一）》约定，原告在收到各笔预期收益金后十日内开具正式发票给被告，但至今为止，被告仍未能付清剩余的收益金，故被告要求原告先开具已付款的发票，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西和润房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南宁土佳房地产有限责任公司支付剩余预期收益金7427381.74元；
二、被告（反诉原告）广西和润房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南宁土佳房地产有限责任公司支付违约金（计算方式：以尚欠的预期收益金7427381.74元为基数，从2015年4月8日起按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付至被告实际付清款项之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）南宁土佳房地产有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）广西和润房地产开发有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费71707元，反诉受理费18511元，合计90218元，由被告（反诉原告）广西和润房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者向与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
代理审判员 易紫阳
人民陪审员 钟新燕
二〇一六年六月七日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损
失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之叁拾的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。