福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终448号
上诉人（原审被告）：张文锋，男，1970年6月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：余岳，福建中美律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：陈如雷，男，1973年2月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：方则周，福建信得律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈崇德，福建信得律师事务所执业律师。
原审被告：福州市鼓楼区俊甜餐厅，住所地福建省福州市鼓楼区省直屏东城1#-3#楼二层5#。
�营者：陈俊。
上诉人张文锋因与被上诉人陈如雷、原审被告福州市鼓楼区俊甜餐厅（以下简称俊甜餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张文锋上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由陈如雷承担。事实和理由：一、本案未审查《租赁合同》的效力，导致本案事实认定及法律适用错误。陈如雷不是涉案房屋的权利人且无转租权，其擅自转租行为未经权利人确认，转租行为依法无效，请求租金及违约金没有事实和法律依据。二、一审法院违反举证规则，否认张文锋在1月份之后支付65000元的事实，认定事实错误，程序违法。在双方短信聊天记录中，陈如雷自认张文锋支付了1月份租金65000元的事实。三、即使租赁合同有效，陈如雷限制诉争店面配套设施，严重影响诉争店面的正常使用，且诉争店面不符合合同约定的使用用途，以上构成根本违约，张文锋拒绝支付租金系行使同时履行抗辩权。即使张文锋违约，一审法院计算违约金数额还是错误的。张文锋已向陈如雷支付了1月份租金65000元，尚欠租金354055元，如果张文锋构成违约，按月利率2%计算，违约金数额应为12810.798元，而非25143元。
陈如雷辩称，租赁合同系双方真实意思表示且没有合同法第五十二条规定的无效情形，合法有效，张文锋认为合同无效无事实和法律依据；聊天记录的真实性和关联性均无法确认，更不存在陈如雷自认的情形，不能证明张文锋已支付2016年1月租金65000元，且与事实不符；陈如雷不存在违约情形，一审法院认定�实清楚，适用法律正确，请求驳回张文锋的上诉请求，维持原判。
福州市鼓楼区俊甜餐厅未作陈述。
陈如雷向一审法院起诉请求：1.依法判令张文锋支付租金419055元（按月租金83811元，从2016年1月计至起诉之日）；2.依法判令张文锋支付占用费（按合同约定月租金标准计，从起诉之日计至交返租赁房屋之日）；3.依法判令履约保证金209657元归陈如雷所有；4.依法判令张文锋支付违约金25143元（按逾期支付月租金的2%计算，暂计至起诉之日）；5.依法判令俊甜餐厅对上述金额承担连带责任。一审诉讼过程中，陈如雷放弃了上述第2项诉讼请求的主张。
一审法院认定事实：2014年8月15日，陈如雷与张文锋签订《租赁合同》一份，合同约定：陈如雷将位于福州市鼓楼区“省直屏东城”1#-3#二层1#店部分�域2#-9#28#商铺1#、2#库房租赁给张文锋，租赁房屋建筑面积为614平方米，租赁标的物用途作为中西复合餐厅；租赁期限为10年，自2014年8月15日起至2024年5月15日止；租金第一年为每月79820元，前五年每年环比递增5%，第六年起每年环比递增6%，具体金额为……，2015年8月15日起至2016年8月14日月租金为83811元……，租金按月交纳，缴交至陈如雷银行账户；张文锋向陈如雷交纳履约保证金289477元；合同中还约定如张文锋逾期支付租金，每逾期一日应向陈如雷支付当年月租金千分之三的金额作为违约金，逾期超过30日，陈如雷有权解除本合同；合同另约定张文锋自行取得所有与其经营活动有关的国家和当地政府部门规定的经营资格许可证照和其他核准文件（包括但不限于消防、卫生防疫、环境保护等核准文件）；双方还就其他权利义务作了约定。合同签订后，陈如雷将诉争租赁房屋交付被告张文锋使用。诉争租赁房屋现由陈俊个人经营福州市鼓楼区俊甜餐厅。张文锋从2016年1月份起未再支付租金。
一审法院认为，陈如雷与张文锋间所签订的《租赁合同》系双方真实意愿表示，合法有效。依法成立的合同，当事人应依约履行自己的义务，现张文锋未依法付清租金，系属违约，陈如雷主张要求张文锋应支付从欠租起（2016年1月份）至起诉之日（2016年5月份）的租金419055元合法合理，一审法院予以支持；由于张文锋违约，其应依约支付逾期付款违约金，现张文锋对陈如雷主张的违约金计算方式没有异议，一审法院予以照准，张文锋应向陈如雷支付至起诉之日止违约金25143元。由于陈如雷并未提出解除合同，其要求确定履约保证金归其所有缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；俊甜餐厅并非本案诉争租赁合同的当事人，亦无向陈如雷支付租金的义务，陈如雷主张其对张文锋欠缴租金承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。俊甜餐厅经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、张文锋于本判决生效之日起十日内支付陈如雷2016年1月至2016年5月份的租金419055元；二、张文锋于本判决生效之日起十日内支付陈如雷至本案起诉之日止逾期付款违约金25143元；三、驳回陈如雷的其他诉讼请求。案件受理费10338元，适用简易程序减半收取5169元，由陈如雷承担2100元，由张文锋承担3069元。
二审审理中，张文锋提供证据：证据一银行流水，证明张文锋2016年1月16日、2016�2月19日向陈如雷转账65000元，与张文锋一审提供的2016年2月23日与陈如雷的聊天记录相互印证；证据二租赁合同（未提供原件核对），证明陈如雷对诉争店面并没有转租权，陈如雷未经出租人福建省直房地产开发公司的同意，转租行为依法无效。陈如雷对证据一的真实性没有异议，但认为不能证明张文锋已支付2016年1月的租金65000元，张文锋若要证明系支付2016年1月的租金，应该把从头到尾的流水打出来，65000元属于之前欠下的租金；对于证据二因张文锋没有提供原件核对，真实性无法确认，来源是否合法也无法确认，对证据二的关联性亦有异议。本院认为，陈如雷对证据一的真实性没有异议，本院予以采纳；关于证据二，因张文锋未提供原件予以核对，陈如雷对该证据的真实性亦持有异议，本院对该证据不予采纳。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
本院认为，张文锋主张涉案《租赁合同》未经涉案房屋的权利人福建省直房地产开发公司追认，应为无效合同。但本案直至二审审理期间，权利人福建省直房地产开发公司均未对涉案《租赁合同》提出异议，故张文锋主张涉案合同无效的主张不能成立。
张文锋主张陈如雷违约在先，认为陈如雷有限制张文锋使用诉争店面配套设施及陈如雷未提供符合合同约定使用用途的店面等违约情节。关于前者，张文锋并未提供证据证实，不予采信；关于后者，张文锋在租赁店面时，对于经营场所是否可作为中餐厅使用应尽审慎的审查义务，且张文锋经营的餐厅被行政处罚是由于其“厨房油烟未按规定经净化处理后排放”及“消防未经审核擅自施工”，张文锋不能证明陈如雷提供的租�场所不符合合同约定的使用用途，故对此亦不予采信。综上，张文锋关于陈如雷违约的主张，均未提供证据证实，对其主张不予采纳。
关于张文锋主张其已经支付65000元租金，陈如雷认为张文锋支付的上述款项应为2015年底补交的租金。张文锋为了证明自己的主张，提供了短信聊天记录及转账凭证，一审法院虽对张文锋提供的短信聊天记录不予认可，但二审中张文锋提供了转账凭证予以佐证，陈如雷对此虽有异议，但并未提供证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，对其主张不予采信，本院确认张文锋于2016年1月16日、2016年2月19日转款给陈如雷的款项合计65000元应为其1月份缴交的租金，一审法院确认张文锋自2016年1月份至2016年5月份欠缴租金419055元有误，应扣除张文锋缴交的65000元，即张文锋自2016年1月份至2016年5月份欠缴租金应为354055�。关于其违约金，双方在合同中约定每逾期一日，违约金应按当年月租金的3‰收取，现陈如雷在本案中请求拖欠的租金按2%/月收取违约金，系对其自身权利的处分，符合法律规定，张文锋对于该计算方式亦无异议，本院予以照准。双方均确认2016年的当年租金为83811元/月，扣除张文锋交纳的65000元租金，张文峰2016年1月尚欠租金18811元，张文锋自2016月2月再未交纳租金，故张文锋截至起诉之日，即2016年5月24日止的违约金应为18643.6元（18811元×2%/月×5个月+83811元×2%/月×（4个月+3个月+2个月+1个月）。
综上所述，张文锋的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3676号民事判决；
二、张文锋于本判决生效之日起十日内支付陈如雷2016年1月至2016年5月份的租金354055元；
三、张文锋于本判决生效之日起十日内支付陈如雷至本案起诉之日止逾期付款违约金18643.6元；
四、驳回陈如雷的一审其他诉讼请求；
五、驳回张文锋的其他上诉请求。
如承担付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10338元，适用简易程序收取5169元，由陈如雷负担2223元，张文锋负担2946元；二审案件受理费10338元，由陈如雷负担4446元，张文锋负担5892元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年三月二十七日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林 舒