广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法湾民初字第227号
原告（反诉被告）温秋茂，男，汉族，1975年8月21日出生，住广东省普宁市。
被告（反诉原告）诸运兴，男，汉族，1982年2月19日出生，住广东省东源县。
委托代理人陈建华、冯敏仪，广东砝码律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）温秋茂诉被告（反诉原告，以下简称被告）诸运兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告温秋茂、被告的委托代理人陈建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温秋茂诉称，原、被告协商一致，于2014年6月1日签订《租赁合同书》，约定由原告向被告租赁博罗县石湾镇中心市场1-3号铺场地作商业使用，租赁期限自2014年5月30日至2016年4月30日，每月租金6000元，在当月26日前缴纳。签订合同原告交纳租赁押金12000元。合同签订后，原告进行装修开始经营，严格履行合同，按时交纳租金。2014年9月23日晚上，未到交租时间，被告却以原告拖延支付2014年9月份的租金为由收回店铺钥匙，原告据理力争，被告蛮横不讲道理恐吓原告即日搬离，迫使原告不得不搬离。原告要求被告退还押金、赔偿装修损失，搬离费用和经济损失，被告不予理睬。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。诉讼请求：一、判令被告退还原告租赁押金12000元；二、判令被告赔偿原告装修损失11830元；三、判令被告赔偿原告搬离费用2100元；四、判令被告赔偿原告经济损失6000元；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其诉请在举证期限内提供的证据有：
一、租赁押金收据，证明原告支付押金。
二、2014年6月、7月、8月租金收据，证明被告收取原告6、7、8月的租金。
三、装修及广告费用收据，证明原告对租赁房屋进行了装修及支出广告费用。
四、存放用具租金收据，证明原告租房存放物品的费用。
五、搬迁费用收据，证明原告搬迁支出费用。
被告诸运兴辩称，一、被告并无恐吓原告或强迫原告搬离商铺。案涉商铺是被告从博罗县石湾镇中心市场租来的铺位，在得到中心市场的同意下转租给原告收取租金，签订《租赁合同书》，合同约定各方的权利义务，每月26日前原告要支付当月租金。2014年9月26日后，被告去到商铺收取当月租金，却发现案涉商铺空无一人，什么物品都没有。原告连同商铺物品不知道何时已经搬离。二、至原告起诉时，且按合同约定每月的交租时间，原告已拖欠被告2014年9月的租金超过15天，按照合同约定被告有权终止该租赁合同并向原告收取滞纳金及追讨所有欠款。因此被告并未违约，相反是原告无故退租造成违约。三、退一步讲，从原告提交的证据来看，原告向被告支付到2014年7月的水电费，并未交付2014年8、9月的水电费，因此原告在2014年9月已经严重违约。按照合同约定，被告亦有权终止该租赁合同，并向原告收取及追讨所有欠款。四、假如是被告强迫原告搬离商铺，原告搬迁所产房的费用（搬迁费、装修费等）也不应该由被告承担。这些费用是原告与第三人之间产生的费用，与被告无关。租赁合同对此费用也无相关约定，原告该项诉请没有事实和法律依据。更何况是原告自愿搬离。其拖欠的租金、水电费已超过合同约定的时间，原告的行为已严重损害被告的合法权益。对于原告已交纳的押金不予退还。因此原告的起诉缺乏事实依据，请求法院依法驳回。
被告为其辩称在举证期限内提供的证据有：
一、租赁合同书，证明被告于2014年向第三人出租了案涉商铺，被告是在2014年10月22日截止计算滞纳金的。
二、收据，证明被告已向石湾中心市场交纳了案涉商铺九月份、十月份的租金。
反诉原告诸运兴诉称，反诉人于2014年6月1日与被反诉人签订《租赁合同书》，约定将石湾中心市场1-3号铺租给被反诉人作商业使用，每月租金6000元、押金12000元，并约定了其他权利义务。2014年9月底，反诉人前往案涉租赁房屋欲催收租金，发现被反诉人已搬走，店内已无其他物品。反诉人联系被反诉人并向周围了解情况，才得知被反诉人已无故私自搬离商铺，在其他地方经营。被反诉人何时搬迁也没人得知。事实并非如被反诉人起诉所称，是因反诉人以拖延交租收回店铺钥匙、恐吓强迫被反诉人搬离。相反是被反诉人一直拖欠9月份的租金、水电费，且不与反诉人解除《租赁合同书》，被反诉人拖欠租金及相关费用已经超过合同约定的15天，按照约定，反诉人有权终止合同，不退还押金并追究被反诉人的违约责任。据此，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉。诉讼请求：一、判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同书》；二、判令被反诉人支付2014年9月份租金6000元；三、判令被反诉人支付2014年10月份租金4200元；四、判令被反诉人支付租赁期间拖欠的8、9月份水电费1772元；五、判令被反诉人支付滞纳金5347.5元；六、判令本案全部诉讼费由被反诉人承担。
反诉原告为其诉请在举证期限内提供的证据与本诉提交的证据一致。
被反诉人温秋茂辩称，被反诉人对反诉人的诉请存在异议。反诉人单方终止租赁合同、违约在先，反诉人经营到2014年9月23日，反诉人同意承担9月份的租金，其余费用不予承认。2014年9月23日，反诉人把商铺锁上、钥匙拿走，只留一扇门出入并限令被反诉人姚在2014年9月24日前搬走。被反诉人被迫到东莞东城的朋友家中居住。至9月29日，反诉人再次催促被反诉人搬走，上述事实有电话录音可以证明。反诉人已经违约，故被反诉人不必承担九月份以后的租金。到九月底，八月份的单还没有出来，所以无法交纳八月份的水电费。反诉人在九月底九终止了合同，因此被反诉人无需承担滞纳金。其违约在先，被反诉人亦无需承担本案诉讼费用。
被反诉人为其辩称在举证期限内提供的证据有：
通话录音，证明反诉人违约在先，在2014年9月底将被反诉人催促赶走，且其承认在事实上有错。
在庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了质证。被告对原告提交的证据一、二、三、四无异议。对证据五、六、七的真实性无异议，关联性有异议，认为这些证据是原告与第三方发生，与被告无关联。对原告提交的反诉证据的真实性有异议，认为该电话录音不清晰、内容不清楚，无法证明被告有承认违约及限期原告搬迁的内容，仅隐约听到原告要支付8月份水电费的事情。原告对被告提交的证据均有异议，认为原告仅承认九月份的租金及水电费，其他票据均不予认可。
经审理查明，博罗县石湾镇中心市场1-3号铺无房地产权证或建筑工程规划许可证，由博罗县石湾镇房地产开发公司委托博罗县石湾镇中心市场管理处（以下简称市场管理处）负责日常管理。市场管理处将上述1-3号铺出租给本案被告褚运兴，被告经市场管理处同意，将上述1-3号铺转租给原告温秋茂，双方于2014年6月1日订立《租赁合同书》，约定：租期自2014年5月30日至2016年4月30日，每月租金6000元。乙方（原告）应于每月26日前向甲方（被告）缴纳当月租金，过期不交按每日3%收取滞纳金。如半个月内未交清款项，甲方有权终止合同并追讨乙方所有欠款。签订合同时，乙方交纳两个月租金12000元作押金，押金在合同期满后无息退回。在合同期满或合同终止后所有固定装修（不得拆除、不得损坏）归甲方所有。期满后乙方如继续适用，同等条件下可优先续租。乙方不得无故退租，否则乙方应交清承租期内未交租金，且押金不予退回。合同签订当日，原告向被告支付了押金12000元、6月份租金5000元。后原告按约定使用店铺并交纳租金水电：7月1日交纳7月份租金及6月份水电费共6682元、8月2日交纳8月份租金及7月份水电费共7330元。至2014年9月，原告称因被告单方终止合同、要求原告搬迁，遂其于2014年9月23日停止经营，并于2014年9月29日搬离店铺。原告提供收款收据及装修清单，证明其支付搬迁费1300元、存放物品租金800元及店铺装修费用11830元。被告于2014年9月9日向市场管理处交纳了9月份租金及8月份水电费共7132元、于2014年10月6日交纳10月份租金及9月份水电费共4776元。
另经本院对市场管理处作询问笔录，显示案涉店铺2014年9月份的电费为722元、水费为53.3元。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”本案中，被告未能提供案涉房屋的建筑工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同书》无效。原告称其于2014年9月29日搬离商铺，被告称其于9月30日发现原告搬迁，本院据此认定原告使用案涉房屋至2014年9月29日，根据该解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告应当向被告支付2014年9月的房屋使用费及水电费。参照双方签订的合同，确定2014年9月份房屋使用费应为6000元；根据市场管理处的水电费交费记录，确定2014年8月份水电费为1132元，9月份水电费为775.3元，合计1907.3元，但被告反诉要求支付1772元，属于自主处分权利，本院予以支持。三项合计7772元，原告应当予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告应当返还房屋租赁押金12000元给原告。因被告将无证房屋进行出租，是导致合同无效的主要原因，原告未经审核该房屋产权情况，也存在一定的过错，因此对于原告支出的搬迁费用2100元（1300元＋800元），应当由被告承担70%即1470元、原告自行承担30%即630元。关于原告诉请的装修损失，因其未提供正式票据予以证明，亦未申请司法评估机构对房屋装修的价值进行评估，故其该项诉请证据不足，本院依法不予支持。关于原告诉请的经济损失6000元，因其未提供证据证明存在损失，故其该项诉请理据不足，本院依法亦不予支持。关于被告反诉要求原告支付的10月份租金4200元及滞纳金5347.5元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，判决如下：
一、原告温秋茂应当在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋使用费6000元、水电费1772元，合计7772元给被告诸运兴。
二、被告诸运兴应当在本判决书发生法律效力之日起十日内返还押金12000元给原告温秋茂。
三、被告诸运兴应当在本判决发生法律效力之日起十日内支付1470元给原告温秋茂。
四、驳回原告温秋茂的其他诉讼请求。
五、驳回被告诸运兴的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案案件受理费598元，反诉费117元，合计715元，由被原告温秋茂承担315元，被告诸运兴承担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱友良
审 判 员 钟伟志
代理审判员 李敏娴
二〇一五年三月十九日
书 记 员 李沛沛