广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3854号
原告（反诉被告）：江门市天盛物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：陈谊海，该公司经理。
委托代理人：黄劲涛、黄国标，均系广东练达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈华炽，男，住江门市蓬江区，现住江门市蓬江区。
原告（反诉被告）江门市天盛物业管理有限公司（以下简称“天盛物业公司”）诉被告（反诉原告）陈华炽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天盛物业公司的委托代理人黄国标，被告（反诉原告）陈华炽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天盛物业公司诉称：原告是江门市蓬江区华福苑小区的物业管理公司，被告陈华炽是该小区的业主。2007年12月22日，原告与被告签订《华福苑小区物业管理服务合同》壹份，期限自2008年1月1日起至成立业委会之日止，由原告负责向被告收取下列费用：物业管理服务费、车位管理服务费、车位临时使用费，原告则承担管理相关物业的义务，同时还约定了管理服务费用的标准等。
合同签订后，原告依约履行物管义务，但被告没有依约支付管理费。截至2016年5月底，被告已拖欠物业管理费563元、园区水电费80元以及滞纳金305.94元。原告催收无果，诉至法院，请求法院判令：1.被告支付2015年8月至2016年5月的物业管理费563元、园区水电费80元以及相应滞纳金305.94元，合计948.94元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
在诉讼过程中，原告称被告在原告起诉后缴纳了部分费用，但仍继续欠费至2016年11月，因此变更诉讼请求为：1.判决被告支付2015年8月至2016年11月所欠的物业管理费388.8元以及相应的滞纳金305.94元；2.判决被告承担本案诉讼费用。
原告天盛物业公司为起诉提供的证据有：
1.《华福苑小区物业管理服务合同》复印件一份，证明原告与被告签订物业管理合同，有权向被告收取物业管理费及相关费用；
2.《资质证书》复印件一份，证明原告具备三级物业管理资质，有权收取物管费；
3.《律师函》复印件及快递单各一份，证明原告向被告催收物业管理费、滞纳金等相关费用；
4.江门市蓬江区物价局备案回执及其附件《物业服务收费备案表》复印件一份，证明原告对华福苑小区的多层住宅按照0.75元/㎡收取物业管理费合法有据，收费标准符合政府指导价，并已经备案；
5.华福苑小区照片三张，证明原告划定的车位并没有阻塞消防通道；
6.华福苑公告栏照片两张，证明原告已在华福苑小区的公告栏公布物业管理服务费收支表。
被告（反诉原告）陈华炽辩称：一、被告从未刻意拖欠物管费，2015年8月由管理处主任向我陈述暂时不需要缴纳物管费，从2015年8月到2016年4月都没有向我催收过，截至2016年4月9日收到原告的律师函，同年4月12日将2015年8月至2016年3月的物管费按照每月32元、公共水电费按照每月8元转入原告账户，截至2016年9月，被告按照上述标准缴纳物管费用，并无拖欠。二、原告从未公示过半数以上的业主同意通过0.75元/平方米/月的收费标准，只是公示有超过半数业主的人数，但没有公示具体名单，所以原告的收费标准没有法律依据。三、根据国家规定的标准，被告收取0.75元/平方米/月的物业管理费标准，应提供相应的二级服务标准，而被告的服务并未达到此要求。四、原告在小区后门设立车位收费，是否取得了三分之二业主的同意？是否取得消防部门的许可？原告私设停车位占用业主公共地方，改变用途，严重阻塞交通。五、小区车辆乱停乱放现象严重，存在严重的消防隐患。六、原告公布的数据表没有充分的依据，从未解释过哪些地方是收费，哪些地方是不收费，只是因为亏损就要加价，如将原本的0.75元/平方米/月要升到1.1元/平方米/月，若得不到同意就撤场。另外，有产权证的小车房，架空层有确权书的车位，基建房的收费情况都未公开。七、小区路灯损坏严重，后门监控损坏，楼下防盗门也损坏，原告均未及时修理。八、不同意原告的诉讼请求，因为被告已经按照每月物管费32元、每月水电费8元的标准缴纳相关费用，没有拖欠原告的费用，所以更不存在滞纳金的问题。
被告（反诉原告）陈华炽反诉称：一、原告起诉状所述与事实不符。1.被告自2016年4月9日收到原告寄来的律师函，于2016年4月12日将2015年8月至2016年3月的物业管理费转入原告指定的账户，并注明物业管理费32元/月，公共水电费8元/月。2.根据被告与原告签订的《华福苑小区物业管理服务合同》（以下简称《合同》）第四条第二款约定的物业管理服务费的收取标准，多层住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.60元计算，按被告房屋75.05平方米计算物业管理费应为45.03元/月。原告自2013年8月至2015年7月向原告收取物业管理费56.30元/月，请求依法判决原告将多收的物业管理费11.3元/月，共24个月，合计271元退回被告。二、原告严重违反与被告签订的《合同》。1.根据《合同》第一条第八款约定，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。原告在没有经过过半业主同意，并取得规划、消防许可的情况下，在小区后门前私设收费停车位，严重违反《合同》。2.根据《合同》第一条第十款约定，每个月向乙方公布物业管理服务费用收支账目。原告并没有公布，违反《合同》。3.根据《合同》第二条第四款第一项规约定，负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的收集、清运工作。近年来原告的管理服务质量越来越低，公共卫生极差，小区水池长期不清理，导致蚊虫滋生，严重影响业主的健康。4.原告严重违反《合同》第二条第六款第一项的约定，负责制定本物业的道路交通、车辆行驶及停放秩序的管理规定，并依规定实施。近年来小区车辆乱停放极为严重，存在严重的消防隐患，影响业主的人身安全。5.原告长期以来涉嫌偷税漏税。自被告入住以来，原告收取的物业管理费从没有给被告开具发票。建议税务部门介入调查。
基于上述事实，被告依法提出反诉，请求：1.判决原告退还多收物业管理费271元给被告；2.判决原告严格按照双方签订的《合同》履行合同义务，若原告不能按《合同》执行，请求法院判决解除《合同》；3.判决原告负担本案全部诉讼费。
在诉讼过程中，被告明确其第二项反诉请求为：判令原告严格按照其与被告签订的《华福苑小区物业管理服务合同》执行。
被告（反诉原告）陈华炽向法庭提交了如下证据：
1.《华福苑小区物业管理服务合同》复印件一份，证明被告与原告签订物业管理合同，原告收取管理费及相关标准。
2.中国银行缴款单复印件十二份，证明被告缴纳物业管理费的凭证。
3.原告向被告开具的管理费收据两份，证明原告多收被告管理费的凭证。
4.华福苑小区现状照片二十张，证明原告严重违反《华福苑小区物业管理服务合同》的凭证。
5.房地权证及户口簿复印件，证明涉案房屋产权归属，以及被告与产权人为父子关系，被告是房屋的实际使用人。
原告（反诉被告）天盛物业公司辩称：一、原告自2013年8月1日起，按照0.75元/平方米/月的标准收取物管费，具有法律依据，该收费标准已经在江门市蓬江区物价局备案。二、原告在小区设立停车位收取费用，应经经过半数以上业主同意通过，并没有违反合同及阻塞通道。三、原告按照合同的约定，每6个月公布一次物管费收支情况。四、反诉原告没有证据证明反诉被告的物业服务质量越来越低，反诉被告按照日常的清洁、垃圾的收集、正常运作，没有导致蚊虫滋生。五、小区都划有停车位，不存在乱停乱放的现象。六、原告没有偷税漏税。七、原告不同意被告的第一、第三项反诉请求，但同意第二项反诉请求，按照合同履行管理义务。
经审理查明：2007年12月22日，原告（反诉被告）天盛物业公司与被告（反诉原告）陈华炽签订《华福苑小区物业管理服务合同》，就华福苑小区物业管理服务达成协议，合同主要内容约定：一、原告为华福苑小区提供物业管理服务，包括房屋共有部位、共用设施设备的维护和管理，绿化、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放等方面的管理。二、每月的物业服务费缴纳时间为每月10日前；多层住宅（不带电梯）按照建筑面积每月每平方米0.6元收取管理费；车位使用费为露天小车位150元/月、摩托车位30元/月；园区公共水电费由业主或住户平均分摊，按每户8元/月收取。三、如在协议期间物业管理成本上涨，原收取的物业服务费难以维持正常的物业管理服务工作，物业管理公司可向业主提出升价要求，如双方无法达成协议，甲方可提前一个月时间公布后撤离小区。四、业主不按规定缴纳有关费用的，自逾期之日起每日承担千分之三的滞纳金。五、合同期限自2008年1月1日起至小区成立业主委员会止。
涉案的江门市蓬江区华园横路33号之一501室房屋规划用途为住宅，建筑面积75.05平方米，登记权属人为陈华鼎，陈华鼎与被告陈华炽为父子关系，被告陈华炽是该房屋的实际使用人，从2004年12月开始居住至今，与原告签订《华福苑小区物业管理服务合同》的亦是被告陈华炽本人。
原、被告双方在庭审中一致确认，原告自2004年9月起进驻华福苑小区进行物业管理至今，住宅的物业管理费自2004年10月至2007年12月按照0.5元/平方米/月收取，自2008年1月至2013年7月按照0.6元/平方米/月收取。2013年8月，原告经江门市蓬江区物价局备案，对华福苑小区的多层住宅物业管理费收费标准进行调整，备案表上载明：多层住宅的物业服务费2008年1月1日起按照0.6元/平方米/月的标准收取，自2013年8月1日起调整为按照0.75元/平方米/月收取。被告从入住时起至2015年7月止，一直按照上述各时段的收费标准向原告交纳物业管理费。2015年8月起，由于被告一直没有支付物业管理费及公共水电费，原告于2016年4月8日向被告邮寄发出律师函进行催缴。被告收到律师函后于2016年4月12日通过银行缴存的方式，按照每月40元的金额向原告的银行账户缴存了2015年8月至2016年3月的管理费用，并在银行缴款单上注明该每月40元的具体构成为：物业管理费32元、公共水电费8元。此后，被告继续通过同样方式每月向原告支付物业管理费32元、公共水电费8元。原告认为被告没有足额缴纳物业管理费，存在欠费，因此提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的部分物业管理费并支付滞纳金。被告对原告主张的0.75元/平方米/月的收费标准有异议，也提起反诉，要求原告退回多收取的物业管理费。
另查明，天盛物业公司系有限责任公司，具有三级物业服务资质，2001年3月27日登记成立，经营范围包括物业管理及相关有偿服务。华福苑小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。陈华炽作为涉案房屋的实际使用人，天盛物业公司作为该房屋所在区域的物业管理公司，双方签订的《华福苑小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。
对于被告提出要求原告按照《华福苑小区物业管理服务合同》的约定履行管理义务的反诉请求，原告没有异议，该请求没有违反法律规定，也没有损害他人的合法权益，并且也符合涉案小区的管理现状，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。本案的争议焦点在于：1、原告按照0.75元/平方米/月收取物业管理费是否合法；2、被告是否应缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金；3、被告要求原告退回多收的物业管理费用的反诉请求是否成立。
一、关于原告按照0.75元/平方米/月收取物业管理费是否合法的问题。原告与被告签订的《华福苑小区物业管理服务合同》约定住宅的物业服务费按照建筑面积0.6元/平方米/月收取，同时约定在协议期间如管理成本上涨，物业管理公司可向业主提出升价要求。在合同履行过程中，原告从2013年8月1日起调整物业服务费收费标准为0.75元/平方米/月，原告在庭审中说明该收费标准的调整已经征求并得到大部分业主的同意且进行了公示，也在江门市蓬江区物价局办理了备案。原告提交的备案回执上也说明原告提交的申请资料齐全、申请备案的收费标准符合规定、同意备案，原告在备案后实际也按照备案的0.75元/平方米/月收费标准向业主收取物业服务费，被告也一直按照该标准缴纳物业服务费至2015年7月止。以上事实说明，原告调整后的0.75元/平方米/月的收费标准，业主已经知悉且一直按照该标准执行，被告也一直没有对此提出异议，原告调整后的收费标准在事实上已经得到业主的同意，也得到有关行政管理部门的准许，该收费标准合法，本院予以认可。被告认为原告收费标准不合法的抗辩意见不成立，本院不予采纳。
二、被告是否应缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金。涉案的江门市蓬江区华园横路33号之一501室房屋建筑面积为75.05平方米，从2013年8月1日起，按照0.75元/平方米/月的收费标准，每月应缴纳的物业服务费为56.29元（0.75元/平方米×75.05平方米）。被告陈华炽是实际使用人，依法应承担缴纳物业服务费的义务，但被告从2015年8月起每月只向原告交纳物业服务费32元以及合同约定的公共水电费8元，每月欠交物业服务费24.29元，自2015年8月至2016年11月共拖欠388.64元（24.29元/月×16个月），构成违约。原告起诉要求被告支付拖欠的物业服务费，合法合理，本院予以支持，但原告主张的拖欠金额388.8元计算有误，本院予以纠正，被告应支付的欠费为388.64元。
被告抗辩提出原告提供的服务未达到合同标准、管理不到位，据此主张降低收费标准，只按照每月32元的标准支付物业服务费。对于被告的上述质疑，原告在庭审中作出了解释，也提供了相关照片，被告提供的照片也不足以证明原告存在违约的事实，被告单方要求降低物业服务费的主张也缺乏法律依据。故被告的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。
三、关于原告主张的滞纳金。原告主张的滞纳金依据的是《华福苑小区物业管理服务合同》中关于业主未按时交纳物业服务费的违约责任条款，故原告主张的滞纳金实际上是违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《物业管理委托合同》的约定，应该从逾期之日起向原告天盛物业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%50%的上浮）的4倍，但《华福苑小区物业管理服务合同》约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告拖欠2015年8月起的物业服务费，故被告逾期交纳物业管理费的违约金应从2015年9月1日起，按每月欠交的物业服务费为基数，以每日万分之七的标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
四、关于被告要求原告退回多收的物业管理费用的反诉请求。如前所述，原告按照0.75元/平方米/月的标准收取物业服务费符合法律规定，被告以该收费标准不合法为由，要求按照0.6元/平方米/月的收费标准计算服务费，并据此要求原告退回多收取的服务费271元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈华炽在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江门市天盛物业管理有限公司支付2015年8月至2016年11月所欠的物业管理费388.64元以及逾期付款违约金（违约金应从2015年9月1日起计算，按每月欠交的物业服务费为基数，以每日万分之七的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
二、原告（反诉被告）江门市天盛物业管理有限公司应继续按照《华福苑小区物业管理服务合同》履行管理义务。
三、驳回原告（反诉被告）江门市天盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈华炽的其他反诉请求。
如果陈华炽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，反诉受理费50元，由被告（反诉原告）陈华炽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
人民陪审员 林永坚
人民陪审员 邓淑芬
二〇一七年二月八日
书 记 员 林靖欣