上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初60215号
原告胡赋宁，男，1986年10月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人张毅霞，上海恒杰律师事务所律师。
委托代理人迟庆明，上海恒杰律师事务所律师。
被告周洁，女，1974年10月25日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人周庆(被告周洁的弟弟)，男，1978年9月30日生，汉族，住上海市。
第三人宋珮，男，1979年4月7日生，汉族，住上海市杨浦区。
原告胡赋宁与被告周洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，后宋珮申请作为第三人参加本案诉讼，于同年9月19日、11月10日公开开庭进行了审理，原告胡赋宁及其委托代理人张毅霞、被告委托代理人周庆、第三人宋珮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡赋宁向本院提出诉讼请求：1、判令协助原告办理将浦东高新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付逾期过户违约金，以602,500元为基数，自2016年4月2日计算至实际过户日止，按照每日万分之五标准计算；3、判令被告将系争房屋交付给原告；4、判令被告支付自2016年4月2日至系争房屋实际交付日止的房屋占用费，按照每月3,000元标准计算(审理中，原告撤回该项诉讼请求)。事实与理由：原告于2016年1月17日与被告、上海鸿欣房地产经纪事务所签订了《房地产居间协议》，约定由原告购买被告所有的系争房屋，签订此协议当天被告支付被告定金5万元。2016年1月21日，原告与被告签订《上海市房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为1,712,500元。根据合同补充条款(一)第2款约定，被告应于银行做出审核结果且在原告办理审税手续完毕后5个工作日内到房地产交易中心办理过户手续，并且根据合同第四条被告应于2016年4月1日前将此房屋交付给原告。2016年1月21日，原告支付给被告房屋首期房款602,500元，原告的贷款审批通过后，于2016年3月2日办理了审税手续，并于当日原告与被告、中介一同到房地产交易中心办理过户手续，但在办理过户时，被告提出房屋要涨价5-10万元，在原告表示不同意后，被告拒不办理相关手续。
被告周洁辩称，原、被告确实就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定2016年3月2日办理房屋过户手续。当日至交易中心，被告要求原告根据合同约定支付第二期房款即41万元，原告答复先配合过户再支付，但被告仍坚持先付款再过户，为此，双方发生争议，当日过户未成。此后，被告于2016年3月16日再次相约办理过户，原告也表示同意，但被告同时要求先支付第二期房款，原告仍未支付，致双方至今过户未成。此后，原告通过转账方式于2016年3月31日向被告支付31万元，被告并不清楚原告为何支付该款，且该款的数额与合同约定的第二笔房款的数额也不一致，故被告于次日就将该款退回到原告账户。现被告认为原告逾期支付第二笔房款，构成了违约，所以不同意继续履行合同，要求解除合同。另外，即使法院最终认定被告构成违约，原告主张的逾期过户的违约金计算标准也过高。
第三人宋珮陈述称，被告与第三人早在2015年8月26日就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限至2018年8月。第三人也已经向被告支付了第一年的租金和房屋押金。在被告向原告出售系争房屋时，并未通知第三人，而第三人直到2016年8月27日要求向被告支付第二年的房屋租金时，被告知其已经出售房屋，租金暂时不要支付给他的情况下，第三人才得知被告已将房屋出售。而第三人认为，原、被告约定的房屋价款其完全能够接受，也愿意购买系争房屋，现原、被告已经损害了第三人的优先购买权，故请求确认原、被告之间《上海市房地产买卖合同》无效。
针对第三人的陈述，原告称，在购房前，中介陪同原告去系争房屋看房时，系争房屋并无人居住，也没有承租人。被告在签订《房地产居间协议》时，也承诺系争房屋不存在租约。被告和第三人之间的租赁合同又未经中介的居间介绍，且也无付款的实际支付凭证，故原告怀疑被告和第三人恶意串通签订了租赁合同，请求驳回第三人的诉讼请求。
针对第三人的陈述，被告称，确实与第三人签订了租赁合同，在向原告出售系争房屋时，并未告知被告。现请求法院依法处理。
本院经审理认定如下事实：系争房屋系被告动迁安置所得。被告于2010年12月1日取得系争房屋《配套商品房供应单》。2012年10月11日，系争房屋取得了以上海雨润房地产开发有限公司为权利人的大产证。2016年1月7日，系争房屋登记至被告名下。
2016年1月17日，原告与被告经上海鸿欣房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产居间协议》，约定原告有意购买被告的系争房屋，第2.9条“是否有租约”中在“否”处打勾。当日，原告向被告支付定金5万元。
2016年1月21日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告转让系争房屋，转让价款为1,712,500元。第四条约定，双方同意，被告于2016年4月1日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方确认，在2016年3月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条第一款约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。“补充条款(一)”第2条约定，若原告的贷款申请获得银行通过，则原、被告双方应在银行作出前述审核结果且在原告办理审税手续完毕后5个工作日内共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理过户手续。如果原告申请的贷款额度不足其申请额度的，则原告应在过户当天将不足申请贷款金额部分补足并支付被告，同时，双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。第3条约定，在被告收到上述各期购房款后7日内，被告向原告办理交房手续。第8条约定，被告承诺在以原告为权利人的房地产权证办出且双方办妥交房手续前，该房地产产权清晰且无其他任何权利瑕疵。第10条约定，如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。被告违约的，应按照本合同第十条第(一)款的约定承担违约责任。“附件三”约定，双方签订买卖合同当日原告支付给被告第一期房款602,500原；第二期房款双方交易过户之前支付给被告41万元；第三期房款70万元，原告以银行贷款方式支付给被告，具体支付时间以银行放款为准。
上述合同签订后，原告于当日向被告支付552,500元，被告出具《首付款收据》言明，收到原告购买系争房屋的首期房款602,500元(含定金5万元)。
2016年2月19日，经被告协助配合，原告与上海市公积金管理中心与原告签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为50万元。同日，中国农业银行股份有限公司上海宝山支行与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为30万元。
2016年3月2日，原告与被告相约至交易中心办理系争房屋的过户手续，原告且办理了审税义务。
2016年3月31日，原告向被告账户支付31万元。次日，被告将该款退回原告账户。
另查明，2016年3月26日，上海鸿欣房地产经纪事务所出具《情况说明》，言明：……贷款下来后，2016年3月2日三方约定好到房地产交易中心办理过户手续，在房地产交易中心周洁提出涨价5-10万元，否则不办理过户，当时因胡赋宁不同意涨价，要求按合同约定办理，后未能办理过户手续。后再联系周洁，周洁不予理睬，不接电话。
原告的借记卡账户历史明细清单显示，2016年3月2日22；00前，该账户余额为32万余元。
此后，原告于2016年3月19日至31日多次短信询问被告，何时办理过户。
还查明，第三人提交了一份《房屋租赁合同》和《收款收据》。《房屋租赁合同》显示，签约人为被告与第三人，第三人承租系争房屋，租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日，落款签约日期为2015年8月26日。《收款收据》显示，收款人为被告，收到第三人支付的系争房屋的首次房屋租金(自2015年9月1日至2016年8月31日)和押金，落款时间为2015年8月26日。
证明上述事实的证据有：配套商品房供应单、上海市房地产登记簿、房地产居间协议、上海市房地产买卖合同、首付款收据、住房公积金个人住房抵押借款合同、个人购房担保借款合同、工商银行凭证、情况说明、原告借记卡账户历史明细清单及支付宝明细、短信记录。经质证，本院确认上述证据的真实性。
审理中，原告为保证合同的履行，自愿将111万元汇入了本院账户。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现从合同约定内容来看，原告应在双方交易过户之前支付41万元，现双方实际曾于2016年3月2日约定至交易中心办理过户手续，原告的银行账户也表明该日存有31万元存款，具备支付该款的能力，虽与合同约定的41万元有差异，但从此前原告与相关贷款部门的贷款合同内容可以看出，原告的实际贷款金额达到了80万元，且办理贷款时，被告必须予以配合，在双方相约至交易中心过户时，被告也必将知晓贷款审批及审批金额已经完成，故本院确认原告在庭审中所述事实，即因原告贷款额度的增加，第二期房款应当支付31万元。加之，中介公司也出具《情况说明》证实原告所述当日被告欲涨价，否则就拒绝办理过户的事实，由此可以表明违约方在被告。至于被告认为过户当日原告拒绝先支付第二笔房款的意见，并无任何证据加以证明，本院难以采信。从此后的履行情况看，原告于2016年3月31日即双方约定的过户的最后一天，原告仍积极履行合同义务，将第二期房价款支付给被告，反而被告在收到钱款后擅自将款退回，更表明其无意履行合同的事实，故原告主张被告逾期办理过户的违约事实成立，本院予以确认。为此，原告要求被告协助办理系争房屋的过户手续和交付房屋的主张，本院予以支持。因被告逾期办理过户手续，原告依据合同约定主张逾期过户违约金的主张，本院亦应支持，且计算标准也并不过高。审理中，原告表示愿意在被告过户后，将剩余房款支付被告，本院予以准许。至于第三人认为因其与被告存在租赁合同关系，被告未通知其便出售系争房屋，损害了其优先购买权，对此，因被告在出售其房屋时在《房地产居间协议》中明确系争房屋上无租约，原告为善意购买方，第三人要求确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效的主张，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：
一、被告周洁于本判决生效之日起十日内协助原告胡赋宁至房地产交易中心将位于上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋办理过户登记至原告胡赋宁名下的手续；同日，原告胡赋宁支付被告周洁房款31万元；
二、被告周洁于本判决生效之日起十日内支付原告胡赋宁逾期过户违约金，以602,500元为基数，自2016年4月2日计算至上述房屋办理过户登记手续日止，按照每日万分之五标准计算；
三、原告胡赋宁于本判决生效之日起十日内支付被告周洁房款80万元；
四、被告周洁于收到上述判决第三项房款后七日内向原告胡赋宁交付位于上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
五、驳回第三人宋珮要求确认原告胡赋宁与被告周洁签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45,917元，减半收取22,958.50元，诉讼保全费5,000元，两项合计27,958.50元，被告周洁负担17,852.50元，第三人宋珮负担10,106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一七年一月十一日
书记员 蒋 炜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人有限购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。