北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第33530号
原告北京毕捷电机股份有限公司，住所北京市朝阳区酒仙桥北路7号。
法定代表人高建平，董事长。
委托代理人张梅，北京市万博律师事务所律师。
被告北京市朝阳区彩虹路幼儿园，住所北京市朝阳区酒仙桥北路*号。
法定代表人高建梅。
委托代理人王飞，北京锦竹律师事务所律师。
委托代理人赵金豹，男，1981年12月10日出生。
原告北京毕捷电机股份有限公司（以下称原告）与被告北京市朝阳区彩虹路幼儿园（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员杨东亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张梅、被告之法定代表人高建梅及委托代理人王飞、赵金豹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年5月28日，北京市电机总厂与被告就位于“北京市朝阳区酒仙桥北路七号院内占地面积2170平方米、建筑面积约1920平方米的房屋（三层楼房及平房）及其附属物的独立院落”（以下称涉案房屋）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限于2014年5月31日到期。依据北京京城机电控股有限责任公司董事会“京机董（复）【2010】71号文件”之规定，“北京市电机总厂所有的土地和房产无偿划转给北京毕捷电机股份有限公司使用”，故原告合法取得了北京市电机总厂在上述房屋租赁合同中的权利义务。租赁合同到期后，原告多次要求被告腾退涉案房屋未果，故诉至法院，要求被告腾退涉案房屋，并按照每天每平方米2.3元的标准向原告支付建筑面积1920平方米的房屋2014年6月1日起至实际腾退之日止期间的房屋占有使用费。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求违反合同约定，且严重违反公平、诚实信用责任，请法院驳回原告的全部诉讼请求。1、原告的诉求违反双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定。涉案房屋系原北京电机总厂职工福利幼儿园，该房产的建筑风格、规模及建筑使用功能均是按照标准幼儿园设计的，是为解决本单位职工子女入托问题而设立的，多年来一直以优惠的价格接收本单位职工子女入托，同时也对社会开放接收周边幼儿。高建梅是被告的创立人、负责人，原身份为北京电机总厂幼儿园教师。2008年初北京电机总厂改制，将主体车间厂房等固定资产划拨成立了原告，将电机总厂幼儿园从主体中剥离，固定资产租赁，其他资产由经营人买断，高建梅竞聘获得了经营管理幼儿园的资格，与北京电机总厂解除了劳动合同，并协商一致自愿签订了涉案房屋租赁合同和合作协议，并注册成立了被告。被告成立后，履行承诺，安置了北京电机总厂9名职工，并以低于社会生源的价格接收150余名原告职工子女入托（社会生源每月2000元，职工子女每月700元）。时至今日，原告仍出具在职职工子女确认书，要求幼儿园以优惠的价格接收，否则停水停电。由上可确认，双方签订的房屋租赁合同虽然于2014年5月31日到期，但事实上，双方的合作关系并未终止，合作协议仍在执行，既然协议未终止，被告就完整地履行了全部义务，房屋租赁关系也必然不能终止。2、原告的起诉违反公平、诚实信用原则，依法应当驳回。被告一直依约履行自己的合同义务，并承担着重要的社会责任。幼儿园成立后，投入了大量资金对基础设施及配套设施进行建设、更新，招募高素质的师资力量，经过多年的不懈努力，取得了教委颁发的“一级幼儿园”资格，且在2011、2012年度社会入园难的情况下，没有为了经济利益拒收过一个原告职工子女，并尽可能解决社会幼儿入园，承担了社会责任，获得了教委的表扬和奖励。毕捷电机起诉目的明显不纯，涉案房屋没有政府批复的规划文件，也没有具体的用途设计规划方案，其唯一目的就是以诉讼形式驱逐幼儿园，从而获取更高利益。房屋租赁合同第十条第5款约定，如继续合作，在同等条件下，原告优先考虑被告承租。被告曾提出在房屋租赁合同到期日，原告应将其在被告入园的职工子女安置转出，但原告没有履行合同责任，仍要求被告继续以优惠价格接收，据此确认，双方仍保持并处于合作状态，原告继续将涉案房屋出租给被告，无权单方终止房屋租赁关系。结合房屋租赁合同及合作协议的本意，被告按照合作协议的约定以优惠价格接收原告单位职工子女入托，即完成了约定的合同义务，原告应根据合同约定继续将涉案房屋承租给被告，原告不顾合同约定及社会公平，对其诉求应当驳回。3、原告的起诉，势必造成极为严重的社会影响，增加社会不稳定因素。被告经过多年的努力，遵纪守法，树立了良好的声誉，同时也履行着社会责任，是朝阳区教委注册认可的幼儿园，是酒仙桥地区民办幼儿园基层党支部住所地，目前在园幼儿有200余名，并与幼儿园签约至入学前，如果原告的非法诉求得到支持，那么200余名在园幼儿将无法得到安置，势必引起家长的不满，而幼儿园也将承担违约责任，必然增加社会不稳定因素，亦会造成严重的社会影响。被告承租的建筑为幼儿园标准设计建成，为教委认证的正规园，目前有师资力量50余人，为解决周边地区孩子学习提供了良好的场所，如果原告的非法诉求得到支持，周边孩子的入园难问题将有增无减，教师下岗失业，将会造成现有资源的极大浪费。故无论从合同及法律依据，还是从社会稳定，原告的诉求应予驳回。
经审理查明：涉诉房屋原属于北京市电机总厂。2008年5月28日，北京市电机总厂与被告签订了《房屋租赁合同》，约定北京市电机总厂将涉案房屋出租给被告，承租期限为6年，自2008年6月1日至2014年5月31日止；合同到期后，如双方继续合作，同等条件下，被告有优先承租权；第一年租金为20万元，第二年22万元，第三年24万元，第四年26万元，第五年28万元，第六年28万元；合同终止时，被告自费改造、装修、建设的不动产无偿归原告所有，被告自费购置的活动产归被告所有，如继续合作，在同等条件下原告优先考虑被告承租。2010年7月12日，北京京城机电控股有限责任公司作出批复，将包括涉案房屋在内的北京市电机总厂的房屋无偿划转给原告。
庭审中，被告提交了由原告、北京市电机总厂作为甲方，由高建梅作为乙方于2008年5月28日签订的合作协议一份，主要内容为，经竞聘高建梅符合甲方社会化法人条件，由高建梅自愿与甲方解除劳动合同，投资创立幼儿园；经协商乙方接收甲方人员9人在乙方工作；因乙方以优惠价格租赁甲方场地，在此期间乙方对甲方职工直系亲属子女入托免收赞助费，托儿费前三年保持现有价格不变，第四至六年按社会收费标准60%收取；本协议同双方签订的房屋租赁合同一并生效和终止。原告对该合作协议的真实性认可，称该协议已约定与房屋租赁合同一并生效和终止，现租赁合同已终止，合作协议也就终止了。
庭审中，被告提交了确认书、托费凭证、全园名册，用以证明目前原告多名职工子女以优惠价格入园，双方目前仍存在合作关系。原告认为上述证据与房屋租赁合同没有关联性，租赁合同已终止，合作协议亦已终止。
庭审中，被告提交了录音一份，用以证明被告曾与原告协商续租事宜，原告提起诉讼的动机不纯，原告方曾表示房屋宁可空着也不续租，原告以经济利益为目的，严重损害社会公共利益。原告认为该录音与房屋租赁合同无关，租赁合同到期后原告有权收回房屋。
以上事实，有房屋租赁合同、批复、房产证、办学许可证、确认书、托费凭证、名册、录音、合作协议及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已于2014年5月31日届满，其后双方未再签订租赁合同，双方的租赁合同关系已经终止，被告应将涉案房屋腾退并交付给原告。故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同终止后，被告仍占有涉案房屋，应比照房屋租赁合同约定的最后二年的租金标准支付占有使用费。故对于原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，本院亦予以支持，但对支付标准相应调整减低。关于被告所称的房屋租赁合同与合作协议仍在继续履行、并未终止的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采信。关于被告所称的原告的起诉违反公平、诚信信用原则以及原告的起诉势必造成严重社会影响等，依据不足，本院亦不予采信。被告作为开办幼儿园的独立法人，应当知悉所开办幼儿园使用房屋的性质、期限，应当预见房屋租赁合同到期后的法律后果，并应提前根据相关情况妥善安排续租、搬迁或停办事宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：
一、被告北京市朝阳区彩虹路幼儿园于本判决生效后三十日内腾退其与北京市电机总厂于2008年5月28日签订的房屋租赁合同所涉及的位于“北京市朝阳区酒仙桥北路七号院内占地面积2170平方米、建筑面积约1920平方米的房屋（三层楼房及平房）及其附属物的独立院落”。
二、被告北京市朝阳区彩虹路幼儿园于本判决生效后三十日内以每年二十八万元为标准向原告北京毕捷电机股份有限公司支付自2014年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。
三、驳回原告北京毕捷电机股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由被告北京市朝阳区彩虹路幼儿园负担（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 杨东亮
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 李 珑