江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00048号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人周蓉、许林喜，该公司雅周支行客户经理。
被申请人钱开银。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2014年8月15日，借款人南通银开机械有限公司（以下简称银开公司）与申请人农商行下属雅周支行签订了流动资金循环借款合同，农商行又与钱开银签订最高额抵押合同，钱开银以其拥有的座落于海安县海安镇新宁金禧园1幢504室的房产及土地使用权为银开公司的借款提供抵押担保。银开公司向农商行借款60万元，借款期限自2014年8月25日至2015年8月10日，年利率为7.8%。现该笔贷款已逾期，银开公司贷款本息60余万元未予归还。申请人农商行依法申请实现担保物权，请求法院裁定准许拍卖、变卖被申请人钱开银的案涉抵押房屋及土地使用权［海安县海安镇新宁金禧园1幢504室，房产证号：海安房权证海安镇字第××号，土地使用权证号：苏海国用（2007）售第25544号］，所得价款优先偿还申请人的债权60万元及自2015年9月21日起至实际还款日的利息及相关诉讼、执行等实现债权的费用。
经审查查明：2014年8月20日，农商行与银开公司签订了编号为（2014）海农商行流循借字（34）第032号流动资金循环借款合同，主要约定：本合同项下的借款为流动资金循环贷款，在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的借款额度为60万元，借款人使用上述额度的期限为自本合同生效之日至2017年8月10日止，在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余额不得超过该借款额度；本合同项下借款自实际提款日起按实际借款天数按日计息（日利率＝月利率／30天），按月结息，结息日为每月20日，结息日为非银行工作日的，顺延至下一个银行工作；借款到期，利随本清；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%，若借款人到期不偿还本合同项下借款本金和利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借期内的约定利率水平上加收50%；本合同为钱开银与贷款人签订的编号为（2014）海农商行高抵字（34）第007号的最高额抵押合同项下的主合同，由其提供担保。借款人未按本合同约定履行对贷款人的支付和清偿义务、借款人停止营业等即构成本合同项下违约事件，贷款人有权宣布本合同项下未到期的贷款本息立即到期。
同日，农商行与钱开银签订了编号为（2014）海农商行高抵字（34）第007号的最高额抵押合同，主要约定：抵押人自愿为债务人自2014年8月20日起至2017年8月10日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币60万元提供担保；抵押担保的范围包括债务人银开公司依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费、处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以海安县海安镇新宁金禧园1幢504室房产及土地使用权作为抵押物；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。
2014年8月22日，钱开银将其座落于海安县海安镇新宁金禧园1幢504室房产办理了抵押登记（他项权证号为：海安房他证海安镇字第2014040**号）。同日，银开公司亦将海安县海安镇新宁金禧园1幢504室土地使用权办理了抵押登记［他项权证号为：苏海他项（2014）第734号］。
2014年8月25日，银开公司向农商行出具借款借据1份，主要载明：借款金额为60万元，到期日期为2015年8月10日，年利率为7.8%，结息方式为每月21日结息。当天，农商行按约向银开公司发放了贷款60万元。
贷款发放后，银开公司结息至2015年9月20日，未能按约还本。
本院认为：农商行与银开公司、钱开银分别签订的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同，是当事人真实意思的表示，钱开银以其所有的房地产作为抵押物、提供抵押担保的意思表示具体明确，又办理了不动产抵押登记，合法有效。农商行发放贷款后，银开公司未能还本，农商行有权要求其偿还本金并支付相应利息，也有权主张抵押物权。现申请人农商行按照抵押合同的约定和抵押登记书的记载，要求实现担保物权，将抵押标的物予以拍卖、变卖后就上述债权优先受偿，应予准许。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人钱开银所有的坐落于海安县海安镇新宁金禧园1幢504室房产及其土地使用权［房屋他项权证号为海安房他证海安镇字第2014040**号；土地他项权证号为苏海他项（2014）第734号］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对上述变价后所得价款在60万元最高额内优先受偿60万元的借款本金及其尚欠的按照合同约定计算的利息以及实现债权费用（执行费、评估费、拍卖费等）。
如不服本裁定，当事人可在收到裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 王 蕾
二〇一五年十月十三日
书记员 朱伯兰
附：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务所履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。