上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9991号原告(反诉被告)：上海驰朗包装材料有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：张先旺，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：周菊明，男，1953年6月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：叶坤元，上海市中山律师事务所律师。原告上海驰朗包装材料有限公司与被告周菊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张先旺、被告周菊明及其委托诉讼代理人叶坤元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海驰朗包装材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告经济损失人民币(以下币种均为人民币)75,000元(其中停产停业损失13,000元、搬迁费30,000元、厂房租赁差额损失15,000元、新租赁厂房隐蔽工厂安装费8,000元、工人误工费9,000元)；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告返还厂房占用费7,600元(按照每月差价400元计算19个月)。事实和理由：2014年4月4日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告位于上海市青浦区重固镇(工业园区)徐姚村路姚联131号厂房作为生产使用，租赁期限自2014年4月15日起至2017年4月14日止，年租金65,000元。租赁期间内，上述房屋因违章建筑被国家相关部门予以拆除，给原告生产经营造成较大经济损失，故原告起诉至本院。被告周菊明辩称：不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋是建在农村宅基地自留地上的房屋，确实是违章建筑，原告在签订租赁合同时就已经明知是违章建筑。原、被告签订的租赁合同虽无效，但原告仍应支付占有使用费，要求被告返还7,600元没有依据。2014年11月和2016年2月，政府部门发出拆除违章建筑告知书，要求原告在2016年3月3日搬离，但原告一直到2016年3月28日才搬离。根据动迁规定，政府对厂房拆迁，原告所述的机器设备、停产停业损失应当由动迁部门委托评估单位确定金额后支付被告，再由被告支付原告，但被告实际未获得该部门赔偿，故不同意支付原告经济损失。被告周菊明认为因原告未按约足额支付租金，未结清水电费，搬离时将被告安装的配电箱面板开关和造铁门的方管拿走，在使用过程中将被告的水泥场地弄坏，故被告提起反诉请求判令：1、原告支付被告房租2,611.21元、电费489.08元、水费302.70元、电话费88.60元；2、原告赔偿被告配电箱面板开关800元；3、原告赔偿被告造铁门的方管费用300元；4、原告赔偿被告场地修复费用3,000元。原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。原告在2016年2月26日拿到拆迁通知书，在3月10日左右搬完，不欠付租金，且系争房屋是违章建筑，价格低于合法建筑，被告应退还原告部分使用费；原告同意按照比例承担2016年3月10日之前的水费和电费，搬离之后的费用不同意支付；电话是被告安装的，无法证明原告使用，不同意支付电话费；被告没有提供依据证明购买了开关面板和方管，也没有证据证明原告拿走，原告实际也没有拿走；不同意赔偿修复费用，原告系正常使用，被告有义务对房屋进行修缮。经开庭审理查明：2014年4月4日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区重固镇(工业园区)徐姚村姚联131号厂房，面积约380平方米租赁给乙方使用，年租金65,000元，正式起租时间为2014年4月15日至2017年4月14日止。乙方每6个月支付一次租金，押金为5,000元，支付时间提前15天支付。甲方将厂房租给乙方作生产用途。甲方为乙方提供用电用水，水电费收费标准按自来水厂及供电局的统一标准执行。因乙方使用不当造成损坏、破损等责任，由乙方负责维修和赔偿，如因建筑结构原因造成的厂房损坏、破损等责任，由甲方负责，并赔偿乙方的损失。合同期内如果甲方租给乙方的厂房面临动迁，甲方应赔偿一方搬迁费，退还乙方剩余房租。房租从2016年起每年68,000元，等。上述合同签订后，原告共支付被告124,500元，其中5,000元是押金。被告表示已经将押金计算为原告已付租金，原告表示同意。2016年2月26日，青浦区重固镇拆除违法建筑指挥部向原告发送《限期物品搬离通知书》，要求被告于2016年3月3日前把姚联131号自留地违法建筑内的所有物品搬离现场，逾期不搬离的，本机关可以依法予以强制执行。同日，上海市青浦区重固镇人民政府向被告发送《限期拆除违法建筑决定书》，表示被告在姚联131号自留地擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第一项的规定，责令被告于2016年3月3日前自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，本机关可以依法予以强制拆除。2016年10月10日，青浦区重固镇徐姚村村民委员会出具《情况说明》，表示：本村于2014年9月开始建设市级“美丽乡村”及重固镇2014年度违法建筑治理工作的部署，对本村村民家中有违法建筑的家庭进行拆除款，徐姚村姚联131号家中违章于2016年3月29日拆除，自行拆除的按照砖混结构200元/平方米，彩钢板结构120元/平方米，棚舍(有顶无墙)80元/平方米予以拆除民工费用补贴。(注：所有在违章建筑内开设的企业、作坊等，机械搬离、误工费等均不做任何补偿)。2016年11月7日，青浦区重固镇徐姚村村民委员会出具《情况说明》，表示：本村于2014年9月开始建设市级“美丽乡村”及重固镇2014年度违法建筑治理工作的部署，对本村村民家中有违法建筑的家庭进行拆除，徐姚村徐联131号家中违章于2016年3月25日开始至2016年3月29日全部拆除。系争房屋2016年3月(对应2016年2月期间)电费发票金额为257.84元，2016年4月(对应2016年3月期间)电费发票金额为231.24元。2016年2月电信发票金额为40.10元，2016年3月电信发票金额为48.50元。2016年1月水费发票金额为11.50元，2016年5月水费发票金额为48元。另有132号2016年1月水费发票金额为32.60元，2016年5月水费发票金额为211.20元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、厂房租赁合同、限期拆除违法建筑告知书、限期物品搬离通知书、收条、水、电、电信费发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、原告通过中介租赁被告的厂房，不知道厂房是违章建筑，依据合同法规定，房屋被拆除，原告的主要损失应由被告承担；2、原告于2016年2月26日接到通知后便停产停业，原告于3月10日左右搬离，不同意支付租金；3、原告主张15天的停产停业损失和误工费损失。原告月利润2.6万元，雇佣4名工人，每天工资150元，15天的误工损失为9,000元。原告搬迁产生运费3万元，并另行租赁房屋，年租金8万元，差生租金差额损失1.5万元。租赁新厂房进行了水电等基本工程的装修，花费了8,000元；4、原告仅同意承担3月10日前的水费和电费，不同意承担电话费。原告没有将配电箱面板和方管拿走，原告正常使用房屋，被告也未实际进行维修。为此原告提供了企业财务报表、搬迁协议、搬运费发票、厂房租赁合同、劳动合同、房租收条、员工证明。被告对上述证据均不予认可。被告表示：1、原告在租赁时明确知晓被告的房屋系违章建筑，由此产生的后果由原告自行承担；2、原告实际于2016年3月28日搬离，理应支付14天的房屋使用费；3、原告没有证据证明其停产停业损失、误工费和搬迁费，被告实际也没有得到该部分赔偿。原告是否另行租赁房屋和装修，无证据证明，且和被告无关；4、原、被告共用电表，之前电费都是原告全部承担的，被告提供的电费发票对应的是2016年2月和3月的电费。被告有两个水表，分别对应131号和132号，两个水表原告都使用，被告是到5月去缴纳了之前所欠水费。固定电话是被告安装的，但是原告也使用被告的电话。为此被告申请证人周某某出庭作证，证人表示系被告女儿的公公，应被告的要求花费800元左右购买了配电箱面板并进行安装，之后发现房屋被拆，没有看到原告亲自拆走面板。原告对证人证言不予认可，认为证人与被告系亲属关系，且证人也未看见原告将面板拆走。根据庭审查明的事实，本院认为：系争房屋已经被认为为违法建筑并被拆除，故原、被告于2014年4月4日签订的《厂房租赁合同》因违法了国家法律法规的强制性规定而无效。原告在承租系争房屋时理应查看房屋的合法权证，原告在系争房屋中经营也未办理合法经营手续，故原告对系争房屋无合法权证理应是知晓的。租赁合同租金系双方针对系争房屋的状况协商一致确定的，合同无效不影响原告按照协议约定的标准支付房屋使用费，故对原告主张的返还房屋使用费差额的请求不予支持。系争房屋并非被拆迁，而是作为违法建筑被拆除，被告也未因此获得停产停业补偿。原告在违法建筑中生产经营并且未提供营业执照和纳税凭证，也未提供工人缴纳社保的材料，故对原告主张的停产停业损失和工人误工费本院不予支持。租赁合同无效，原告理应搬离，对于原告主张的搬迁费，于法无据，本院不予支持。原告主张的另行租赁房屋产生的差额损失和装修费用，因无充足证据予以证明，且系原告自身生产经营所需，与系争房屋并无直接可比性，故对原告主张的厂房租赁差额损失和新租赁厂房的安装费本院不予支持。针对反诉部分，原告认为在2016年3月10日已经搬离但未提供证据证明，被告虽提供了村委会出具的情况说明，也仅说明系争房屋被拆除的时间，对原告搬离的时间未明确，依据原告已付款金额，原告房屋使用费已经支付至2016年3月中旬，故对被告主张的房屋使用费，本院不予支持。针对水电费和电话费，因原、被告共用，本院酌情认定原告应支付被告水电费和电话费440元。对于配电箱面板、方管和场地修复费，被告未提供充足证据证明实际存在且系原告造成，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告上海驰朗包装材料有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告上海驰朗包装材料有限公司应于本判决之日起十日内支付反诉原告周菊明水电费和电话费440元；三、反诉原告周菊明的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,865元，减半收取计932.50元，由原告负担；反诉受理费25元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一七年二月三日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。