广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初8551号
原告：中国农业银行股份有限公司中山东凤支行，住所广东省中山市。
负责人：李伟茂，职务行长。
委托代理人：高焕珍，XX律师事务所律师。
委托代理人：龚秀信，XX律师事务所律师。
被告：黄柱玲，女，1983年2月28日出生，汉族，住广西藤县。
被告：中山市天德房地产发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：伍锦标。
委托代理人：梁兆维，男，1986年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市，系被告公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称东凤农行）诉被告黄柱玲、中山市天德房地产发展有限公司（以下简称天德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理，原告东凤农行委托代理人高焕珍，被告黄柱玲、被告天德公司委托代理人梁兆维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东凤农行诉称：2013年9月3日，被告黄柱玲因购买中山市××路××楼××房向原告申请贷款本金270000元，双方签订了编号为4XXX4的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），同年12月31日双方签署了补充协议一份。被告黄柱玲以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保。被告天德公司为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款合同约定借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法，2014年4月5日为还款第一期，还款周期为每月5日。借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后次年1月1日起相应调整。签订借款合同年即2014年4月中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为6.55%，因此2014年4月借款利率为7.205%【6.55%×（1+10%）】。罚息利率在借款基准利率基础上上浮50%后确定，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。签订借款合同年即2014年4月中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为6.55%，借款利息为7.205%，按上浮50%后确定为2014年4月罚息利率为10.8075%【7.205%×（1+50%）】。复利以应付未付利息为基数按照一定的利率计算得出（应付未付利息分别由：1、借款期内产生；2、借款逾期后产生）。其中：1、借款期内产生的复利由应付未付利息为基数按借款利率计算，该部分复利在2014年4月为7.205%；2、借款逾期后产生的复利则由应付未付利息为基数按逾期借款利率（即罚息利率）计算，该部分复利在2014年4月为10.8075%。借款合同签订后，原告依约于2014年3月5日向被告黄柱玲发放270000元贷款。自2016年3月5日起，被告黄柱玲已经连续拖欠原告多期应供款未还，经原告多次催收仍无果。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告黄柱玲立即向原告偿还借款本金231385.43元（其中剩余借款本金为223699.26元，逾期本金为7686.17元）、利息3209.18元（暂计至2016年6月5日，上述利息包括：正常利息3198.59元、罚息6.86元、复利3.73元）以及从2016年6月6日起至实际清偿之日止的利息（含正常利息、罚息、复利），计算方式按《个人购房担保借款合同》约定的计收；2、被告黄柱玲向原告支付为实现债权、抵押权产生的律师费9384元、诉讼费及财产保全费；3、原告对被告黄柱玲名下位于中山市××路××楼××房的房产处置后的价款就上述诉求款项中享有优先受偿权；4、被告天德公司对被告黄柱玲上述债务承担连带清偿责任。
被告黄柱玲答辩称：被告黄柱玲确认尚欠原告购房贷款231385.43元，但现在没有能力一次偿还，对于律师费被告黄柱玲也同意支付，利息按双方签订的借款合同约定，但现在被告黄柱玲没有能力一次偿还，同时被告黄柱玲愿意继续支付供房贷款。
被告天德公司答辩称：天德公司同意按合同履行。
经审理查明，2013年9月3日东凤农行（贷款人）与黄柱玲（借款人、抵押人）、中山市天德房地产发展有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定东凤农行就黄柱玲购买位于中山市××路××楼××房房地产提供贷款270000元，贷款期限自2014年3月5日至2024年3月4日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月借款发放日对应日，中山市天德房地产发展有限公司提供阶段性连带保证责任（自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止）；被告黄柱玲提供中山市××路××楼××房房地产作为抵押担保。2013年12月31日，被告黄柱玲与原告东凤农行签订了《个人购房担保借款合同补充协议》，约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。同时，《个人购房担保借款合同》另约定如下：①遇中国人民银行贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；②抵押人与抵押物共有人同意以抵押财产担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；③借款人未按合同约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。未按合同约定期限归还借款的罚息利率为借款执行年利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行年利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；④合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……借款人未足额偿还借款本息超过90天……⑤因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
2014年3月5日，原告东凤农行向被告黄柱玲发放贷款270000元，并确定贷款执行利率7.205%、逾期利率10.8075%。2013年9月13日，被告黄柱玲将其名下位于中山市××路××楼××房房地产【销售合同编号HTN2XXX3】抵押给原告东凤农行，并办理抵押登记手续，取得中山市商品房抵押登记备案证明（编号为：易房抵字第DYXXX0号），登记债权数额270000元。庭审中，原告向本院提交2013年9月3日的《个人购房担保借款合同》、2013年12月31日的《个人购房担保借款合同补充协议》、借款凭证、中山市商品房抵押登记备案证明各一份以证明上述事实。原告称贷款发放后，从2016年3月5日起，被告黄柱玲未按期向东凤农行偿还借款本息。
庭审中原告确认被告黄柱玲在2016年6月24日至2016年9月9日期间偿还借款本金11581.24元，并支付了正常利息5199.42元、罚息201.64元、复利77.56元。现尚欠借款本金219804.19元（含逾期本金3930.13元）、正常借款利息及逾期利息等。故起诉至法院要求解决。
另查，原告东凤农行为实现本案债权，遂聘请广东衡德律师事务所律师高焕珍、龚秀信作为委托代理人，于2016年10月9日向广东衡德律师事务所支付律师费合计9384元。庭审中，原告提供委托代理协议和律师费增值税发票各一份以证明上述事实。
再查，被告黄柱玲名下位于中山市××路××楼××房房地产至今尚未取得房地产权证书。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告向本院提交的2013年9月3日的《个人购房担保借款合同》已经被告黄柱玲签名确认，直接载明被告黄柱玲确认因购房需要向原告借款270000元的事实。被告黄柱玲未能提交相应的证据证明其还款事实，其应承担举证不能的责任。现原告东凤农行依约向黄柱玲发放贷款270000元，但黄柱玲自2016年3月5日起未按约定归还借款本息，构成严重违约，现原告东凤农行要求收回贷款本金219804.19元及追讨2016年3月5日之后的借款利息（含正常借款利息、罚息、复利），本院予以支持。而被告黄柱玲在2016年6月24日至2016年9月9日期间支付了正常利息5199.42元、罚息201.64元、复利77.56元应在相应支付的利息中予以扣除。
关于原告要求被告黄柱玲支付律师费的问题。因被告黄柱玲拖欠借款本息引起本案诉讼，原告东凤农行聘请广东衡德律师事务所代理案件而支付律师费9384元，被告黄柱玲应返还给原告东凤农行。
关于天德公司的责任问题。被告天德公司作为本案贷款的保证人提供阶段性连带保证责任，保证期限自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，而被告黄柱玲名下位于中山市××路××楼××房房地产至今尚未取得房地产权证书，故被告天德公司应对前述债务承担连带清偿责任。
关于原告要求对被告黄柱玲位于中山市××路××楼××房房地产【销售合同编号HTN2XXX3】处置后的价款就本案债权金额中享有优先受偿权的问题。上述房地产作为借款抵押担保物，现因被告黄柱玲未能按期偿付借款本息，原告东凤农行可就上述抵押物处置所得的价款享有优先受偿权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告黄柱玲于本判决生效之日立即偿付借款本金219804.19元及其利息（正常借款利息自2016年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，遇中国人民银行贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；逾期利息、复利自2016年3月5日起按中国人民银行的有关规定计付，同时扣除被告黄柱玲在2016年6月24日至2016年9月9日期间已经支付的正常利息5199.42元、罚息201.64元、复利77.56元）给原告中国农业银行股份有限公司中山东凤支行；
二、被告黄柱玲于本判决生效之日立即返还律师费9384元给原告中国农业银行股份有限公司中山东凤支行；
三、被告中山市天德房地产发展有限公司对被告黄柱玲前述第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、原告中国农业银行股份有限公司中山东凤支行就上述第二、三款项对已抵押的位于中山市东凤镇XX号唯美嘉园X期X号楼XX房房地产【销售合同编号HTN2XXX3】处置所得的价款在270000元限额内享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4960元，诉讼保全费1740元，合计6700元，由被告黄柱玲、中山市天德房地产发展有限公司负担（该款原告已预付，两被告应于本判决生效之日向原告交纳，本院不另收退)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 卢钊洪
审判员 阮明俞
审判员 马孟秋
二〇一六年十一月十日
书记员 郭君意
陈伟华