吉林省图们市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）图民初字第1110号
原告:金花，女，1971年10月23日出生，朝鲜族，无职业，住图们市。
委托诉讼代理人：朴哲振，男，1971年10月20日出生，朝鲜族，图们市惠人电子有限公司工作人员，住图们市，原告金花的丈夫。
被告：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：葛成修，该公司董事长。
委托代理人：李书敏,吉林敖联律师事务所律师。
被告：图们市图们江花园商贸有限公司，住所地图们市。
法定代表人：张勇军，该公司董事长。
委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师
被告：延边百先达房地产有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：周爱花，该公司董事长。
委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
原告金花诉被告延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）、被告图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称商贸公司）、被告延边百先达房地产有限公司（以下简称百先达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金花的委托代理人朴哲振、被告中富公司的委托代理人李书敏、被告商贸公司的委托代理人齐晖、被告百先达公司的委托代理人齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金花诉称：2005年8月，原告与被告中富公司签订了房屋买卖合同，合同约定：⑴原告购买被告中富公司的商品房第5栋4单元3层1号房屋，面积为89㎡，总价款为141510元；⑵被告中富公司卖给原告的房屋预计在2005年12月31日前竣工，竣工后被告中富公司将在60日内依据国家有关规定对房屋进行验收，合格后将符合本合同约定的房屋交付给原告使用。现原告已将房款交清，但被告中富公司至今都未向原告交付房屋和办理产权证。故起诉至法院，要求三被告立即向原告交付房屋，协助原告办理房屋产权证，并支付违约金（按照2006年4月1日起至今的房租损失计算）。案件审理过程中，因原告于2017年2月9日取得了诉争房屋，原告变更诉讼请求为1、要求三被告共同支付违约金（按照2006年4月1日至2017年2月9日的房租损失计算）和鉴定费2000元；2、被告中富公司退还我之前交付的办理产权证费用6315元、燃气管道初装费2450元、门牌费15元。
被告中富公司辩称：1、根据原告与我公司签订的房屋买卖合同，其中根本没有违约金的约定，同时2006年4月19日，我公司已经向原告支付了迟延交付房屋赔偿金，故原告再次要求支付违约金没有事实和法律依据。同时根据最高人民法院的判决，我公司与商贸公司在2008年7月7日解除了合作建房合同，解除合同后，地上物归商贸公司所有，应当由商贸公司履行交付房屋义务，而且事实上最终交付房屋的也是商贸公司及其后续的百先达公司。因此，2008年7月7日之后的相关责任应当由商贸公司承担。2、在百先达公司能够履行交付房屋义务的同时，房屋买售人及商贸公司没有及时办理房屋交接手续，该责任是双方共同造成的，根据合同法的规定，原告对损失扩大存在过错，针对扩大的部分应当由其自行承担。3、原告在庭审中自认已经于2012年领取了房屋钥匙，诉争房屋已经交付使用，因此违约金应当截止到钥匙交付时间。
被告商贸公司辩称：1、商贸公司与中富公司之间的联合开发属于合同性联营，根据《民法通则》第三十五条的规定，应当由中富公司对其自己的经营行为独自承担责任，商贸公司不应对中富公司的对外债务承担连带责任。并且基于合同相对性原则，商贸公司不是房屋买卖合同的合同相对人，商贸公司没有向购房人交付房屋和办理产权手续的义务，不应承担违约责任。2、紫阳江畔明珠小区（现更名为：图们江花园小区）地上建筑物虽然由最高人民法院判决归商贸公司所有，但中富公司至今没有按照最高人民法院判决向商贸公司正式移交地上建筑物，导致商贸公司无法占有和使用，无法完成未完工程和修缮有质量问题的工程。3、2011年图们市政府和建设局曾组织相关单位向真正的购房户交付房屋，原告在庭审中也自认于2012年领取了房屋钥匙，因此诉争房屋已经交付使用。
被告百先达公司辩称：一、百先达公司与原告之间不存在任何合同关系，也没有承接过中富公司任何的合同义务，对原告的诉讼请求不应承担任何法律责任。二、依据合同相对性，不应作为本案被告参加诉讼，原告对百先达公司的诉请没有任何法律依据。三、现百先达公司对诉讼房屋享有处分权和开发权，原告如需取得房屋，应与百先达公司另行签订合同，否则其主张不能成立。
经审理查明：
（一）2005年8月4日，原告与被告中富公司签订房屋买卖合同，原告购买了由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的紫阳·江畔明珠小区第5栋4单元3层x号房屋，面积89平方米，每平方米1590元，房屋总价款141510元，付款方式为按揭贷款。合同同时约定房屋预计在2005年12月31日竣工，竣工后中富公司将在60日内依据国家有关规定对房屋进行验收，合格后将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用。中富公司于当日收到房款42510元，于2005年8月19日收到房款50000元，于2005年8月24日收到银行办理按揭贷款费用2971元、办理产权费用6315元、煤气管道初装费2450元、门牌费15元。另查，现原告已将房屋贷款49000元偿还完毕。另查，中富公司于2006年4月19日向原告支付800元房屋补助金。
（二）紫阳·江畔明珠小区是由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，商贸公司与中富公司签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图们江花园小区）。
（三）由于中富公司与商贸公司在合作发期间生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日做出终审判决，判决：㈠商贸公司和中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止;㈡中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；㈢驳回商贸公司的其他诉讼请求。另查，中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012年11月20日做出终审判决，在该判决中，已确认商贸公司认可本案的房屋买卖合同（顺序第62号）。
（四）最高人民法院及吉林省高级人民法院判决生效后，由百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，该小区由百先达公司负责开发完善房屋，及办理相关手续。另查，2013年6月21日，图们江花园小区的权利人变更为百先达公司。
（五）2016年4月5日，经延边经纬房地产估价有限公司评估，原告金花购买的紫阳·江畔明珠小区5栋4单元3层x号房屋平均单位月租金：1、2016年4月1日至2011年12月31日为5.13元/㎡.月；2、2012年1月1日至2013年6月30日为5.16元/㎡.月；3、2013年7月1日至2016年6月30日为5.45元/㎡.月。原告金花为此次鉴定花去鉴定费2000元。
（六）案件审理过程中，经协调，本院于2016年8月通知原告金花的委托诉讼代理人朴哲振应于2016年8月31日前到图们江花园售楼处受领房屋，但原告金花未按照上述通知的时间办理交接手续。后原告金花于2017年2月9日收到涉案房屋，并办理了相关产籍手续。另查，原告金花于2012年4月28日在图们江花园小区（原紫阳·江畔明珠小区）售楼处领取了诉争房屋钥匙，并同时作出承诺如下：图们市人民法院判决生效日之前不准装修，如想看房与现场工作人员联系。如有违约，后果自负。另查，诉争房屋在2012年4月28日时未经竣工验收。
认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、项目推介单、收据、中国工商银行现金存款凭证、中国工商银行个人住房贷款还款计划表、原告还贷用的存折、购房户承诺书、延边经纬房地产估价有限公司房地产估价报告及公告费发票、房屋补助收条、吉林省高级人民法院（2011）吉民一终字第184号民事判决书、最高人民法院（2007）年民一终字第138号民事判决书、2014年3月12日中富公司起诉状、联合开发合同书，以及原、被告在庭审中的陈述。
被告商贸公司提供的（2013）吉民一终字第125号民事判决书和金花的女儿与百先达公司签订的协议书，与本案无关联，不予采信。
本院认为：
中富公司与商贸公司联合开发紫阳·江畔明珠小区，根据双方签订的《联合开发合同书》，由中富公司负责对外售房工作。原告金花与被告中富公司之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已接收涉案房屋，并已办理产权手续，原告缴纳的办理产权费用6315元、燃气初装费和门牌费2465元，因原告已办理完毕相关证照手续，故应此款由中富公司退还。被告中富公司未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。因原告金花与被告中富公司签订的房屋买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，因此原告的损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。关于损失赔偿数额的计算期间。⑴诉争房屋在2012年4月28日时未经竣工验收，且原告在该期间亦不能占有使用该房屋，因此交付行为无效。⑵案件审理过程中，经协调，本院于2016年8月通知原告金花的委托诉讼代理人朴哲振应于2016年8月31日前到图们江花园售楼处受领房屋，但原告金花未按照上述通知的时间办理交接手续，原告未按照通知要求受领房屋的行为，属于自行扩大损失，故本院对于原告在2016年9月1日之后的损失不予支持。因此，原告的损失赔偿数额计算期间应为2006年4月1日至2016年8月31日。
被告中富公司主张已支付的房屋补助金800元，完成了迟延交付房屋的赔偿责任。因中富公司给予原告房屋补助金800元系中富公司自愿的行为，与原告主张的违约责任并无关联，且双方对此也无约定，故对中富公司的该项主张不予支持。关于被告商贸公司和被告百先达公司是否应当承担违约金的责任问题。本案系原告依据其与被告中富公司签订的房屋买卖合同主张的违约责任，根据合同的相对性，被告商贸公司和被告百先达公司并非原告起诉依据的房屋买卖合同的相对方，因此被告商贸公司和被告百先达公司不应承担违约责任。如被告中富公司认为其违约（未按期交付房屋）是由被告商贸公司的行为造成的，可就该笔费用另行向被告商贸公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告延吉市中富房地产开发有限公司本判决发生法律效力之日，向原告金花赔偿违约损失58201.55元【自2006年4月1日起至2011年12月31日止，按照每月456.57元（89㎡×5.13元/㎡）计算，共计31503.33元；自2012年1月1日至2013年6月30日止，按照每月459.24元（89㎡×5.16元/㎡）计算，共计8266.32元；自2013年7月1日至2016年8月31日，按照每月485.05元（89㎡×5.45元/㎡）计算，共计18431.9元】；
二、被告延吉市中富房地产开发有限公司本判决发生法律效力之日，向原告金花退还办理产权费用6315元、燃气初装费和门牌费2465元；
三、被告延吉市中富房地产开发有限公司本判决发生法律效力之日，向原告金花支付鉴定费2000元；
四、被告图们市图们江花园商贸有限公司、延边百先达房地产有限公司在本案中不承担责任；
五、驳回原告金花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元（原告已预交），由被告延吉市中富房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 杨 鹏
人民陪审员 崔正植
人民陪审员 金 宪
二〇一七年三月六日
书 记 员 周雪峰