山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初4974号原告：武强，男，1991年1月出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：赵岗，山东锦春律师事务所律师。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市泰山区。法定代表人：陈尚洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢常朴，男，该公司员工。第三人：谢维庆，男，1963年4月出生，汉族，泰安市泰山区。委托诉讼代理人：陈继祥，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。原告武强与被告山东一建建设有限公司（以下简称一建公司）、第三人谢维庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵岗，被告一建公司委托诉讼代理人谢常朴，第三人谢维庆委托诉讼代理人陈继祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告购买的泰安市某小区某号楼某单元3层西户及储藏室4号房交付给原告（指交由原告实际控制），判令第三人腾退其侵占的原告的诉争房屋；2.判令被告及第三人承担本案的诉讼费用。事实和理由：我与被告一建公司于2015年6月29日签订楼房购买协议书，约定我购买被告开发的泰安市某小区某号楼某单元3层西户及储藏室4号房，总价50万元，付款方式为分期付款，至2008年10月30日交齐全部房款后方可办理房产证事宜。当日，我又与被告签订了商品房预售合同。后我依约于2015年6月29日付款25万元、2015年10月30日付款5万元、2016年11月2日付款7万元，被告一建公司也依约于2015年6月29日将房屋钥匙交付给我。之后，因我长期在外工作，对该房没有进行装修和实际入住。到2017年9月份，我打算装修并入住该房时，发现该房被第三人谢维庆非法占有，我遂于2017年9月8日向泰安市公安局岱宗坊派出所报警，后经派出所协调以及我多次催促，第三人拒不腾退该房屋。因此，要求判如所诉。被告一建公司辩称，原告所诉基本属实。原告购买了我公司开发并承建的某某号楼某单元3层西户（含4号储藏室），总价50万元，现原告已依约交纳了前三次购房款。原告购房时，双方签订了售房合同，我公司并向原告交付了该房及全部相关的钥匙，此时，涉案房屋的所有权已转归原告。我公司开发建设某有国有土地使用证、商品房预售许可证等五证，具备售房条件，与原告之间买卖涉案房屋合法有效，且已交付，不存在未向原告交付房屋的事实。第三人谢伟庆述称，一、我于2013年年底已同某项目的实际垫资施工人章海军签订以房抵债协议，章海军将该房以每平方米6540元的价格抵顶给我，我早已装修使用了该房。二、涉案房屋已于2015年10月27日被徐州市贾汪区人民法院查封，查封到期日为2020年1月11日。三、我购买涉案房屋时，每平方米价格为6540元，现该地段房屋每平方米均价在10000元以上，原告购买该房屋的价格明显低廉，我有理由怀疑原、被告之间恶意串通，处置人民法院已查封的财产。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告山东一建公司原名称为山东一箭建设有限公司（以下简称一箭公司）。2011年12月22日，被告取得了其开发的某的《泰安市商品房预（销）售许可证》，预售范围为：1号楼-14号楼。2015年6月29日，一箭公司（甲方）与原告武强（乙方）签订《楼房购买协议》一份，约定：甲方现有位于某小区楼房一套，受原来购买方委托进行处理，根据乙方要求，经过甲、乙双方协商，就该楼房买卖事宜达成如下协议：一、位置：某小区某号楼某单元3层西户、储藏室是4号。二、楼房面积：88.85平方米、储藏室面积：18.12平方米。三、价格：楼房、储藏室总计价格50万元。四、付款方式：本购房款分4次付清：第一次即签订购房协议时付30万元，第二次在2016年10月30日前付7万元，第三次在2017年10月30日前付7万元，第四次2018年10月30日前付6万元。五、楼房交接：乙方在第一次付清款以后，甲方把该楼房钥匙交清，乙方即开始装修并入驻，交齐全部款项以后方可办理房产证事宜。六……等。同日，原告（买受人）与一箭公司（出卖人）还签订了《商品房预售合同》，约定：第一条出卖人以出让方式取得位于环山路以南某编号为某住宅楼的地块的土地使用权，土地证号为：&hell**;…出卖人经批准，在上述土地上建设商品房，暂定名：某，建设工程规划许可证号为……；……第三条买受人购买的商品房为本合同第一套规定的项目中的：第某幢某单元3层302号房……该商品房预测建筑面积共88.85平方米……储藏室18.12平方米……；该商品房总金额伍拾万元整；……第六条付款方式及期限……2、分期付款：见附件，楼房购房协议等。当日，原告向一箭公司交纳首期房款250000元，后原告又于2015年10月30日向一箭公司交款50000元，2016年11月2日又向一箭公司交款70000元。一箭公司三次均向原告出具了《现金收入单》。原、被告均认可，2015年6月29日，在原、被告签订《楼房购买协议》和《商品房预售合同》，原告武强交纳250000元首期付款的同时，被告一建公司也向原告移交了诉争房屋及全部相关的钥匙，当时，原告和被告人员都到了诉争房屋，现场进行了查看、交接，双方表示确定此时房屋并未被他人占有。原告并明确表示，是在自己控制诉争房屋期间，第三人谢维庆侵占了诉争房屋，因为自己在拿到诉争房屋钥匙后，当即就将用于装修的沙和水泥运到了房内，后考虑到暂不入住，所以没有立即进行装修，到了2017年9月原告发现第三人侵占诉争房屋准备进行装修，自己的水泥和沙还在房内，至于第三人何时开始侵占房屋自己不清楚。第三人则称，某是案外人章海军借用被告一建公司的资质，由章海军投资开发建成的小区，一建公司没有任何资金投入，只是某法定意义上的房屋产权人，实际产权人是章海军。第三人谢维庆从章海军处承接了某的部分工程，2013年12月，因章海军欠第三人工程款，遂与第三人约定以房抵债，将包括诉争房产在内的房屋抵顶了欠款，随即第三人从章海军处取得了诉争房产的房屋钥匙，并于2014年春开始对房屋进行装修。2017年9月，原告与第三人就诉争房屋的归属产生争议。原告认为，诉争房屋现被第三人占有，其原因与被告一建公司有关，因此，被告作为诉争房屋的产权人，仍负有将诉争房屋交由原告实际控制（占有）的义务。因此，诉来本院，要求处理。另查明，原告起诉本案时，经查询，诉争房产显示已被徐州市贾汪区人民法院和徐州市泉山区人民法院查封。但在案件审理期间，本院于2017年5月17日再次到泰安市房产交易中心查询，诉争房产现已无查封登记。本院认为，被告一建公司已取得诉争房屋所在楼盘的商品房预售许可证，其与原告武强于2015年6月29日签订的《楼房购买协议》、《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，也未违背法律的强制性规定，均系有效协议，原、被告均应全面履行。《楼房购买协议》约定“乙方（原告）在第一次付清款以后，甲方（被告）把该楼房钥匙交清，乙方即开始装修并入驻，交齐全部款项以后方可办理房产证事宜。”依照该约定，原告付清首期购房款后，被告即应将诉争房屋交由原告占有，至于所有权的转让，需待交齐全部房款后依约依法办理。现原告武强认可，2015年6月29日，原、被告签约且原告交纳首期250000元房款后，被告即向原告移交了诉争房屋及全部相关的钥匙，且当时双方到诉争房屋，进行了现场查看和交接，并确定此时房屋并未被他人占有。据此可见，被告一建公司已经依照原、被告的上述约定，履行了将诉争房屋交由原告占有的义务，被告在此无违约之处。但是，原告却因在自己占有诉争房屋期间，房屋被第三人谢维庆侵占，以被告系诉争房屋的产权人为由，提起房屋买卖合同之诉，仍要求被告将诉争房屋交由原告实际控制（占有）。这实际上是要求被告履行已经履行过的义务，显然无事实和法律依据，本院不予支持。因原告武强向本院起诉，系依约告诉被告一建公司，同时在起诉状中直接列谢维庆为第三人，故在不支持原告对被告的诉求的前提下，本案不宜直接判决第三人谢维庆腾退诉争房屋。实际上，原告作为诉争房屋的合法占有人，享有自身的权利，如其权利被侵犯，可依法另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告武强的诉讼请求。案件受理费4400元，由原告武强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员  万 峰二〇一八年七月五日法官助理  宋丽平书 记 员  李思宇