贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初5124号原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，地址贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区。法定代表人杨杰，董事长。委托代理人吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师，特别代理。委托代理人王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师，一般代理。被告徐跃，男，1975年4月16日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司诉被告徐跃物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的委托代理人王义奇，被告徐跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司诉称，2002年7月19日，贵阳官房房地产开发有限公司委托原告对贵阳欣歆园小区提供物业管理服务。被告于2003年5月21日从贵阳官房房地产开发有限公司处购得位于贵阳市××鹿××路××歆××小区××单元××号的住房，共107.99㎡，并于2003年5月30日办理接房入住手续。被告所居住房屋的物业服务费在2015年12月31日之前是0.65元/月平方米，2015年12月31日之后是0.97元/月平方米。被告自2004年5月30日至今的物业服务费一直拖欠未付，截止2017年6月30日，拖欠金额共计11641.9元。期间，原告多次向被告催交，可被告置之不理。且被告名下贵Ａ×××××车辆自2016年9月1日起，每日不定时停放在欣歆园小区道路两侧停车位至今，一直未按规定交纳停车管理服务费，截止2017年6月12日，停车费已累计欠费3683元。按照被告入住欣歆园小区时签字确认的《欣歆园康居示范住宅小区住户手册》中《欣歆园小区物业管理公共契约》第十二条”......对逾期不交纳者，每天处以交款额5%的滞纳金......入住时按一年收取综合管理服务费”之约定及《合同法》解释（二）第二十九条之规定，被告应向原告支付利息3492.6元（物业服务费11641.9元的30%）。现原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2004年5月29日至2017年6月30日期间的物业服务费共计11641.9元；二、被告向原告支付2016年9月1日至2017年6月12日期间的停车管理费共计3683元；三、被告向原告支付利息3492.6元；三、被告承担本案诉讼费、公告费。被告徐跃辩称，原告要求被告缴纳物管费用的请求没有提供合法证据，请求驳回诉请。首先，《贵阳市城镇住宅物业管理办法》第九条规定新建住宅小区管委会未组建前，有开发建设单位或委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设单位承担，但原告收取了被告支付的第一年的物业管理费，属于违规收费。其次，欣歆园小区业委会于2012年6月成立，原告未提供证据证明与业委会签订了物业服务合同。至于原告所述被告拖欠停车费亦无依据，近年来小区外来车辆过多造成业主停车困难，原告不予制止，违反《小区住户手册》第二部分第八条规定，且原告2016年未经允许私自涨价，被告要求按照往年费用收取，但是遭到原告拒绝。原告从未公布收取的停车费账目，剥夺了业主的知情权和监督权，且占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，原告没有收费权利。原被告之间无有效物业服务合同，《小区住户手册》不能替代物业服务合同，原告在无有效合同前提下，强制收取巨额物业费和停车费，请求驳回原告诉请。经审理查明，原告为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，被告为该小区3幢3单元402号房业主（该房属多层住宅，房屋面积为107.99㎡），原、被告双方于2003年5月30日签订《欣歆园小区物业管理公共契约》，该协议中约定”第一条：经委托，贵阳官房承汇物业管理有限责任公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅区的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业管理公司必须履行本契约内容。第八条：对住宅区的各种车辆（含机动车和非机动车）实行停放管理。外来车辆除特种车辆外，其他机动车辆未经许可，一律不准驶入住宅区。对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费（管理办法及交费标准详见《停车场管理规定》）。第十二条：按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》）。对逾期不交纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。其中，《综合管理服务费收费标准》规定多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。《停车场管理规定》第11条载明”车场车位属有偿占用，票据必须盖有车场专用章，否则无效，请各位驾驶员监督。”2014年3月26日，贵阳市物价局向原告颁发《贵州省经营服务性收费许可证》载明：”收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司停车场（欣歆园小区）；收费项目：机动车停放服务收费。小区内固定停放和临时停放收费标准：室外停车场（临时停放）7:00-22:00小型车1元/小时，累计收费不超过20元，22:00-7:00小型车5元/次。停放时间不超过30分钟的不收费，超过30分钟不足一小时的按1小时收费。”2008年10月29日，贵阳市物价局向原告颁发《贵州省经营服务性收费许可证》载明：”收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司；收费项目：欣歆园商住小区物业服务费。多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月。”2014年7月2日，贵阳市发展和改革委员会发出《关于暂停执行管理制度的通知》文件，暂停年审《贵州省经营服务性收费许可证》，各收费单位要继续严格实行收费公示，在收费场所的显著位置设置公示牌，将服务内容、收费标准、批准机关、收费文件的发文字号、12358价格举报电话等内容进行公示。原告在欣歆园小区内制作了《贵阳市欣歆园小区停车收费公示牌》上载明：”室外停车场小型车临时停放的收费标准为7:00-22:00为1元/小时，22:00-7:00为6元/次。”原告于2002年开始为欣歆园小区提供管理服务，除与小区业主签订有上述《欣歆园小区物业管理公共契约》，未签订其他物业服务合同。原告主张其于2016年1月1日开始调整了物业服务费标准为步梯房0.97元/㎡/月，电梯房1.48元/㎡/月，并出示了原告于2015年12月17日出具的《关于欣歆园小区物业服务费调整的测算公示》（其中载明经测算步梯房的物管费为0.97元/㎡/月，电梯房的物管费为1.48元/㎡/月，执行日期从2016年1月1日起执行，并将于2015年12月21日起入户征询业主意见）、《关于调整欣歆园小区物业服务费的备案情况说明函》、《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》、原告于2016年1月10日出具的《关于”欣歆园小区”物业费调整相关情况的说明》（其中载明经过对同意物业费收费标准调整方案业主所代表的建筑面积的计算、统计，同意物业费调整方案业主所代表的建筑面积也已超过小区总建筑面积的一半）。被告认为”欣歆园小区”内部的道路属于小区业主共有，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，也属于业主共有，因此原告无权就小区公共道路划定的停车位向被告收取停车费，从2016年9月1日起被告未再向原告支付停车费。被告因对原告的服务不满且对收费标准存在异议，从2004年5月30日起未再缴纳物业服务费。原、被告就物业服务费及停车费缴纳问题协商未果，原告遂诉至本院，请求如前。上述事实有《营业执照》、《物业服务费结算单》、《资质证书》、《缴费通知书》、《欣歆园小区接房通知单》、《欣歆园住户基本情况登记表》、《欣歆园康居示范住宅小区住户手册》、《贵州省经营性服务收费许可证》、《关于2012年不再年审物业服务的通知》、贵阳市发展和改革委员会关于暂停执行《贵州省经营服务性收费许可证》管理制度的通知，贵阳官房房地产开发有限公司关于欣歆园小区委托管理的决定、《关于欣歆园小区物业服务费调整的测算公示》、《关于调整欣歆园小区物业服务费的备案情况说明函》、《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》、《关于”欣歆园小区”物业费调整相关情况的说明》、《欣歆园小区物业管理公共契约》、《贵阳市欣歆园小区停车收费公示牌》、车辆进出场数据、照片、当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，原告为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，被告是该小区3幢3单元402号房业主，双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告应当按照合同约定支付物业服务费。原告作为欣歆园小区的物业管理机构，对住宅的房屋公共设施、居住秩序等事务进行管理。其中，对住宅区的各种车辆（含机动车和非机动车）实行停放管理，对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费。原告为保证小区业主的停车需求及停车秩序，对停放在小区公共道路上划定的停车位及车辆停放进行维护和管理，被告作为享受权利及接受服务的业主，亦应当支付相应管理费。被告从2004年5月30日之后未再向原告支付物业服务费，从2016年9月1日起未再向原告支付停车费，被告拒付物业服务费和停车费是对按时支付物业服务费和停车费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。故对于原告主张被告支付的物业服务费11641.9元和停车管理费3683元，本院予以支持。至于原告主张被告支付的利息3492.6元，因原、被告双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》中并未有利息的约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款”业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款”没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：一、徐跃于本判决生效之日起十日内一次性向贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费11641.9元；二、徐跃于本判决生效之日起十日内一次性向贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付拖欠的停车管理费3683元；三、驳回原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取135元，由被告徐跃负担92元，由原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司负担43元（此款原告已预交，被告在履行上述判决第一二项时一并支付给原告92元）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王凤英二〇一七年十月二十七日书记员  刘 凤