广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法仲民初字第72号
原告（反诉被告）：胡媛，女。
委托代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢国芬，男。
委托代理人：何丹、钟丹，广东宝晟律师事务所律师。
被告：惠州市立基实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区陈江街道办�处贝陈前进工业区。
法定代表人：卢顿娣，该公司总经理。
委托代理人：荣艳，广东宝晟律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡媛与被告惠州市立基实业有限公司、被告（反诉原告）谢国芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告诉称：深圳市大公电子机械有限公司（原告所经营公司）长期从事创新研发环保机械，致力于国内外城市生活垃圾处理的装置研究，特别在工艺设备上有显著的成效，研制的厨余设备达到了国际先进水平，填补了国内空白，拥有多项生活垃圾处理的发明技术，并申请国家专利。其中，由该公司研发的厨余分解垃圾微生物菌种更获得了惠州市政府乃至国家的关注，该项专利技术能将厨余垃圾经过微生物菌种的分解转化为有机肥料，变废为宝，对此，该项目作为�新技术引进惠州，并拟在惠州地区进行推广运用，于是经公司讨论决定，拟在惠州陈江落户并设立新厂，以推进惠州业务发展。经人介绍，2013年3月12日，原告与被告谢国芬签订了一份《厂房租赁合同》约定被告谢国芬受被告立基公司委托，代理被告立基公司将位于惠州市陈江工业区约为600平方米的厂房按照6300元／月的价格租赁给原告用于微生物菌种的培植基地，原告需在每月5日前按时上交房租费、水费、电费等，并在合同1.2条约定：“本租赁物的功能为工业厂房及员工配套宿舍，由乙方自行依法管理和使用，未经甲方书面同意，乙方合同期内不能将租赁物分租或转租他人”，租赁期限为5年，从2013年4月10日起至2018年4月10日止。被告谢国芬在与原告签订上述合同后，一直承诺该房产符合工商办理营业执照的各项要求，为了更明确双方的权利义务，双方签订了《关于厂房租赁合同补充协议》，约定：甲方（被告谢国芬）承担由租赁期间乙方（原告）不能办理营业执照产生的后果，由按乙方实际遭受损失予以赔偿：1）搬迁费用：运费及人工；2）装修费；3）在租赁地的停工费；4）乙方设备迁至新租赁地落地前的费用；5）在甲方办证的手续费；6）甲方承担处理与外面协调费用；二、甲方同意乙方对面宿舍楼周边（及宿舍楼1搂后面铁皮和宿舍楼内部装修）；三、在经营过程中（合同期内）如果政府部门发现因房屋的原因，而责令乙方停工或者整改的，所造成的费用，全部由甲方承担。签订该合同及协议的同时，被告谢国芬向原告出示了由被告立基公司出具的《委托书》及其与被告立基公司签订的《厂房租赁合同》，表明被告立基公司对被告谢国芬行为的追认。2013年5月3日，被告立基公司与原告签订了一份《租房合同》用于配合原告办理工商营业执照，并由被告立基公司向原告提供《惠阳市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》，后原告于2013年7月5日办理工商营业执照，工商行政管理部门以“建筑工程消防验收意见书”不清晰，不符合要求，不予受理。后原告于2013年7月10日再次向工商行政部门提出办理工商营业执照申请，却被告知住所证明“租赁合同”未能明确承租哪栋厂房，场所不清晰，不予受理。后与工商部门交流得知，由被告立基公司提供的消防验收意见书中，由原告所租赁的房屋根本不能用作厂房用途。且也不是以厂房进行设计的。消防验收意见中该幢房屋也不是以厂房标准予以验收，而是以宿舍楼标准进行验收，因此，如果要办理工商营业执照，必须提供该租赁场所符合消防验收的证明。事后，原告就此与被告立基公司进行沟通，但是被告立基公司一直不置可否，而被告谢国芬也一直推搪，并且未向原告提供任何关于租赁场所消防验收的证明，使得原告无法正常经营。在协商期间，原告发现其租赁的房屋实测只有400平方米左右，根本无法达到600平方米的合同约定标准，并且，租赁房屋存在严重的质量问题，一到下雨天就不断漏水渗水，使得原告无法正常经营。对此原告一直积极与被告立基公司、被告谢国芬沟通，均无果。更让人遗憾的是，2013年7月28日，被告谢国芬以原告未及时支付房租为由，对原告实施停水停电行为，使得原告所培育的微生物菌种因无法保持冷冻状态而大量死亡，原告蒙受巨大的经济损失，随即原告采取了报警措施，但被告谢国芬仍然拒绝恢复水电，停电时长多达5天之久。之后，原告与被告谢国芬进行沟通赔偿事宜，被告谢国芬明确表态不予赔偿的同时，扬言该工商营业执照他有关系可以走后门弄好，根本就不是�么大事等。
原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告立基公司、谢国芬所提供的租赁物不符合合同约定，且在房屋质量上存在诸多问题，被告立基公司、谢国芬的行为已经构成了违约，并且其在违约的前提下对原告实施了严重的侵权行为，使得原告蒙受巨大的经济损失，被告谢国芬作为被告立基有限公司的委托代理人，其实施行为的法律后果直接归属于被告立基公司，因此，原告向贵院提出上述所请，请求法院能在充分查明事实后做出正确判决，以维护原告的合法权益。请求法院判令：1、被告立基公司、谢国芬构成违约，解除2013年3月12日原告与被告谢国芬签订的《厂房租赁合同》，以及2013年5月3日被告立基公司与原告签订的《租房合同》。2、被告立基公司向原告赔偿搬迁费用125130元，装修费70000元，停业损失200000元，搬迁至新租赁地的费用120000元，停工工人损失7000元，微生物菌种损失1388200元。3、被告立基公司向原告退还租赁保证金12600元及预付租金6300元。4、被告谢国芬在以上赔偿限额内与被告立基公司向原告承担连带赔偿责任。5、本案所有诉讼费用由两被告承担。
被告立基公司在庭审中辩称：原告起诉被告立基公司没有事实和法律依据，本案房屋租赁合同关系是原告与被告谢国芬之间，被告立基公司将房屋出租给被告谢国芬，被告谢国芬将房屋租给原告，与被告惠州市立基实业有限公司无关，原主张的损失无确凿证据，不应支持。
被告谢国芬辩称（反诉称），被答辩人暨被反诉人（以下称答辩人）起诉答辩人的全部诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求：
一、答辩人认为其无法办理营执照全部责任均由被答辩人自身原因造成的，答辩人一直愿意代为其办理�业执照，但被答辩人从来就没有提交相关资料，并且工商局也从来没的拒绝为其办理营业执照。2013年7月10日，工商局不受理系因为被答辩人没有按照工商机关要求提交相关资料并填写申请表。从被答辩人所提交的证据可以看出，不能受理系被答辩人办理营业执照时，所提交的租赁合同具体地址不明确引起，而非答辩人的原因。因此，无法办理营业执照的责任系其自身原因导致，被答辩人所出租厂房其他业主均能正常办理营业执照，为何只有被答辩人所承租的这一家无法办理营业执照，其根本原因系被答辩人自己故意且不想办理营业执照。
二、被答辩人起诉所谓损失共两部份，一部份没有办理营业执照所谓的搬迁费用，另一部份因为被答辩人拒绝交纳房租水电费而由答辩人依据双方的租赁合同约定行使停电所造成的所谓损失。被答辩人关于损失索赔的请求根本不�立。如前所述，无法办理营业执照的责任系被答辩人自身原因造成的。当时，双方签订补充协议时，因为被答辩人不熟识办理营业执照，故被答辩人希望委托答辩人代为协助办理营业执照，但当答辩人签订协议后，被答辩人就马上反悔。被答辩人根本就不再委托答辩人代为其办理营业执照，工商部门从来就没有拒绝过为被答辩办理营业执照，也更不存在因为答辩人租赁物原因导致办法办理营业执照的事实发生。办理营业执照责任系被答辩人的责任，答辩人仅协助办理。
答辩人按照合同约定通知被答辩人，如果不交租则停电，因此答辩人采取停电措施根本就没有给被答辩人造成任何损失，就算有损失，也是被答辩人自身原因导致，其损失也应当由其自己承担。首先，按照合同约定，答辩人从立基公司承租物业后，依法再进行转租。答辩人与被答辩人之间的租赁合同�经就双方的权利义务进行了明确约定。答辩人己经依法将租赁物交给被答辩人使用，被答辩人就应当依法交纳租金。但到2013年7月份时，被答辩人已经连续几个月没有交纳租金，严重违反合同约定。因此，答辩人依法依约停电，没有任何过错。如果的损失，也系由于被答辩自身违约引起的，全部损失也应当由被答辩人承担。退一步讲，就算答辩人停电可能造成被答辩人损失。但被答辩人报警后，警察出警时也说了，你不交水电费租金而让别人停电，如果你认为可能造成重大损失，那就可以先交上租金水电费用，让别人马上可以供电，双方的纠纷另行解决；但被答辩人根本就不接受警察建议，拒绝交纳租金及水电费。如果有损失，也是被答辩人故意放任扩大损失，对于扩大的损失也应当全部由被答辩人承担。事实上，答辩人停电前，多次书面通知给被答辩人，但被答辩人从来就没有理会过。答辩人就在停电前也书面及口头通知被答辩人：明确表示如果不交租及水电费，则依法马上停电。在2013年7月28日，答辩人通知被答辩人的过程中，双方发生争吵过程中，被答辩人叫嚣着，要停电你就停好了。由此可见，被答辩人对答辩人停电根本就不在意，也就是停电根本就不会给被答辩人造成任何损失。被答辩人诉讼证据根本就没有任何证据可以证实其存在损失，所谓损失均系被答辩人自己编造出来的，其目的就是为了讹诈答辩人钱物。答辩人请求法院依法支持答辩人的全部反请求：本案被答辩人承租答辩人物业，并且按合同实际占有并使用承租物，就应当依法交纳厂房租金及水电费给答辩人，并且被答辩人拒绝交租就应当承担违约责任。同时，由于被答辩人承租后，随意施工，将厂房破坏后，并未装修，系纯粹破坏，其目的就是不想承租，并且想退回押金及搬厂费用，故意整事，因此被答辩人应当将已经破坏的厂房恢复原状性修复。反诉原告请求法院判决：1、确认2013年3月12日双方所签订的《厂房租赁合同》于2013年12月31日已经解除。2、被反诉人支付2013年6月至2014年1月厂房租金及水电费共计55728元及违约金15128元（厂房租金暂计算到2014年1月份，以后厂房的实际占用费按每月6300元每月计算到反诉人搬离时止，水电费以实际发生为准），押金12600元归反诉人所有。3、被反诉人支付厂房公共场地占用费10000元。4、被反诉人赔偿因为其装修破坏厂房修复费30000元。
查明的案件事实
经审理查明，2012年11月15日，被告谢国芬与被告惠州市立基实业有限公司签订租赁合同，双方约定：被告惠州市立基实业有限公司将位于惠州市贝陈工业区内厂房（未取得建设工程规划许可证，2002年经惠阳市公安消防大队消防验收合格）租给被告谢国芬，租赁期限为8年。2013年3月12日，原告与被告谢国芬签订租赁合同，被告谢国芬将上述厂房及员工配套宿舍（厂房面积600平方米，宿舍一间）转租给原告，租赁期限为5年，从2013年4月10日起至2018年4月10日止。租金每月6300元，原告应于每月的5日前按时上交房租、水电费等，原告拖欠租金、管理费、水电费超过10天的，以每日3%收取滞纳金，被告谢国芬除有权收取滞纳金外还有权停止原告的水、电使用，并通知原告在交清欠款后3日内搬离。同年3月14日，原告与被告谢国芬签订补充协议，约定：被告谢国芬承担原告在租赁期间不能办理营业执照的损失，具体为1、搬迁费用，运费及人工；2、装修费；3、租赁地的停工费；4、原告的设备搬迁到新租赁地落地前的费用；5、办证的手续费；6、被告谢国芬与外面的协调费；被告谢国芬同意原告对宿舍楼�边的装修以及宿舍楼1楼后面铁皮和宿舍楼内部装修。在经营过程中，如果政府部门发现因房屋的原因而责令原告停工造成的费用由被告谢国芬承担。同年5月3日，被告惠州市立基实业有限公司与原告签订房屋租赁合同，被告惠州市立基实业有限公司同意被告谢国芬将上述厂房租给原告使用。签订合同后，原告即支付被告谢国芬保证金12600元和第一个月的租金6300元，原告将机器设备搬迁至租赁厂房，并购买材料对厂房等进行装修。原告共支付搬迁费用60220元，支付购买装修材料款共计19688.1元。原告在上述厂房内从事厨余垃圾分解微生物菌种的经营。2013年7月5日，原告向惠州市工商行政管理局申请公司设立登记，因原告递交的“建筑工程消防验收意见书”不清晰，不符合要求，惠州市工商行政管理局不予受理。同年7月10日，原告再次向惠州市工商行政管理局申请公司�立登记，因原告的租赁合同未能明确承租的是哪栋厂房，场所不清晰，惠州市工商行政管理局不予受理。原告从2013年7月起未支付被告谢国芬租金。7月28日，被告谢国芬将原告厂房的电停掉。同日原告以张贴告示的方式要求被告谢国芬恢复供电并报警，还告知停电会给微生物分解菌种造成死亡，产生重大经济损失。至8月2日，被告谢国芬恢复供电，8月13日，原告委托惠州市公证处对厂房内的机器设备和菌种进行清点、称重，原告自称的微生物分解菌种（母菌）共重69.41千克。2013年12月25日，被告谢国芬与惠州市公证处工作人员一起将解除租赁合同通知书通过邮局邮寄给原告。
另查明，2013年7月后，原告胡媛未支付房租给被告谢国芬。2013年11月，原告胡媛支付了8078元给被告谢国芬。被告谢国芬提供给原告胡媛的厂房面积约70平方米，其余为宿舍。
裁决理由和结果
本�认为，被告惠州市立基实业有限公司将未取得建设规划许可证的房屋出租给被告谢国芬，该合同属无效合同。被告谢国芬又将上述房屋转租给原告胡媛，该合同事后虽经被告惠州市立基实业有限公司追认，但该房屋租赁合同同样属无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因该合同属无效合同，原告胡媛要求解除2013年3月12日与被告谢国芬签订的房屋租赁合同以及解除2013年5月3日与被告惠州市立基实业有限公司签订的房屋租赁合同，本院不予支持。被告谢国芬与原告订立合同时明知其出租的厂房未取得建设规划许可证仍出租给原告，而且被告谢国芬与原告胡媛签订合同时约定提供的厂房面积为600平方米，但谢国芬实际只提供了约70平方米的厂房供原告使用，被告谢国芬在订立合同时主要存在过错。对原告的损失应承担80%的民事责任。原告胡媛在订立合同时没有尽合理的审查责任，在订立合同时也有一定过错，对其损失，应自行承担20%的民事责。原告胡媛的损失可参照原告胡媛与被告谢国芬在2013年3月14日签订的补充协议约定的赔偿项目确定。原告要求被告赔偿搬迁费125130元、装修费70000元，但按照原告递交的搬迁费用票据核算原告共计支付搬迁费60220元和装修费19688.1元。被告谢国芬应按约承担原告的搬迁费用60220元以及支付购买装修材料款19688.1元的损失。原告胡媛要求赔偿停业损失及停工工人损失，但其未递交证据证实存在停业损失及停工工人损失，本院不予支持。原告要求被告谢国芬赔偿搬迁新租赁地的费用120000元，因该损失客观存在，但原告未对该损失递交评估报告，该损失可参照原告�迁至涉案租赁地的损失确定为60220元。原告要求被告谢国芬赔偿微生物菌种损失1388200元，因原告递交的香港高等科技教育学院的检测报告和香港高等科技教育学院的订货清单，该两份书证，系在境外形成，未履行相关证明手续，对该证据的客观性无法认定。庭审后，原告申请法院对微生物菌种损失进行评估、鉴定，因该申请已超过举证期限，被告谢国芬方不同意评估、鉴定，开庭时原告陈述该菌种已灭失，因此原告的申请不符合法律规定。因此，原告要求赔偿微生物菌种损失1388200元，证据不足，本院不予支持。原告与被告谢国芬签订的房屋租赁合同虽属无效合同，但原告实际使用了该房屋，可以参照合同约定支付租金，现原告自2013年7月份后未支付租金给被告谢国芬，其要求返还房屋租赁保证金12600元和预付租金6300元，与法无据，本院不予支持。原告认为被告谢�芬与被告惠州市立基实业有限公司系代理关系，但其递交的证据不能证明双方系代理关系，因此其要求被告惠州市立基实业有限公司与被告谢国芬承担连带赔偿责任，本院不予支持。
被告谢国芬与原告胡媛签订的房屋租赁合同系无效合同，因此，被告谢国芬要求确认2013年3月12日与原告胡媛签订的房屋租赁合同已解除，本院不予支持。被告谢国芬要求原告胡媛赔偿2013年7月至2014年1月的租金和违约金15128元。双方签订的房屋租赁合同虽属无效合同，但原告实际使用了该租赁房屋，被告谢国芬可参照租赁合同的约定的租金要求原告支付2013年7月至2014年1月的占有使用费，即每月6300元共44100元，被告谢国芬在订立合同时有过错，对该损失应自行承担20%的民事责任。原告胡媛支付的押金12600元和2013年11月支付的8078元，可予以扣减，扣减后还应支付房屋占有使用费14602元（44100元×80%-12600元-8078元）。被告谢国芬要求原告胡媛赔偿违约金15128元，因双方的合同属无效合同，双方约定的违约金条款无效，对该请求，本院不予支持。被告谢国芬至开庭时仍未向法庭详细主张原告胡媛拖欠水电费的具体数额也没有递交证据证实，对该反诉请求，本院现无法查明，不予支持。被告谢国芬要求原告胡媛支付多占用的场地使用费10000元，开庭时原告答辩称没有多占用其场地，被告谢国芬又没有递交充分的证据证实，对该请求，本院不予支持。被告谢国芬要求原告胡媛赔偿装修破坏厂房的修复费，因该厂房的权利人不是被告谢国芬，若存在该损失，应由房屋权利人主张，被告谢国芬无权提出该请求，对该反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第九十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告谢国芬在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告胡媛各项损失140128.1元（其中搬迁费60220元、装修材料款19688.1元、重新搬迁费60220元）之80%即112102.48元。
二、原告胡媛在本判决发生法律效力后十日内给付被告谢国芬房屋占有使用费14602元。
三、上述两项抵扣后，被告谢国芬在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告胡媛各项损失97500.48元。
四、驳回原告胡媛和被告谢国芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22263元，反诉受理费2869元，由原告胡媛负担10000元，被告谢国芬负担15132元。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 刘贵传
代理审判员 许小龙
人民陪审员 王奕祺
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 黄 和
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