湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第1号
上诉人（原审被告）：余四良，经商。
委托代理人：余必祥，男，1951年11月28日出生，汉族，务农，系余四良之父。
上诉人（原审被告）：李名富，经商。
以上两上诉人的委托代理人：邓曙明，湖南思阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁运华。
委托代理人：李志锋，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余和平，经商。
上诉人余四良、李名富因确认合同无效纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2013）临民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、代理审判员王欣辉参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人余四良及其委托代理人余必祥、邓曙明，上诉人李名富及其委托代理人邓曙明，被上诉人袁运华及其委托代理人李志锋，被上诉人余和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告袁运华与被告余和平是夫妻关系，于2005年在临湘市金桥建材市场建造了一栋三层楼房，原告袁运华申请办理了《国有土地使用权证》，并登记在原告袁运华的名下，证号为017号。2009年3月6日，被告余和平与原告袁运华来到了临湘市逢源房屋中介信息服务中心（以下简称“逢源房屋中介”），了解房屋买卖行情时，被告余和平与“逢源房屋中介”签订了一份《房屋委托出售协议书》。当时，被告余和平与“逢源房屋中介签订《房屋委托出售协议书》，原告袁运华不在场，是被告余和平在甲方（委托方）处填写了自己和原告袁运华的名字，原告袁运华并未委托和授权被告余和平签订该协议。
原告袁运华因涉嫌合同诈骗罪于2010年1月18日被江西省全南县公安局对其立案侦查，同年2月22日决定对其刑事拘留，原告袁运华得到消息后一直负案外逃，2010年8月13日原告袁运华被江西省全南县公安局抓获归案。
在原告袁运华负案外逃期间的2010年2月24日被告余四良、李名富根据“逢源房屋中介”提供的信息，在该房屋中介的参与下与被告余和平以原告的名义签订了《二手房屋买卖合同》和《房屋出售补充协议》。合同约定，将原告袁运华所有的国有土地使用权证号为017号建筑面积为138.80平方米的三层楼房出售给被告余四良、李名富，交易金额为63万元，在合同和补充协议中还约定了其他事项。被告余和平因与原告袁运华夫妻关系不和，且原告袁运华负案外逃，于是私自将房屋卖给两被告，故在签订合同和协议时，原告袁运华不在场，也没有在合同及补充协议上签名，合同上“袁运华”的名字是被告余和平签写的。被告余和平与被告余四良、李名富签订合同后，两被告于2010年3月1日前向被告余和平支付了购房款63万元。此后，被告余和平才将自己和原告的身份证复印件连同该房屋《土地使用权证》原件交给了被告余四良、李名富。当时，原告袁运华的父母住在该房屋二楼里面，对被告余和平私自卖掉房屋也不同意，但办理转让手续的时候要提供结婚证，被告余四良、李名富找被告余和平要结婚证时，被告余和平就说没有结婚证了。于是被告余四良的父亲余必祥于2010年4月26日在临湘市忠防镇民政办，取得了原告袁运华与被告余和平的结婚证复印件，并于2010年11月21日在原告袁运华与被告余和平未到场的情况下，到临湘市国土矿产资源管理局办理了土地使用权过户手续。此后，原告袁运华及其父母因不同意卖房，与被告余四良、李名富及被告余四良的父亲余必祥为移交二楼房屋时多次发生争执和冲突，2011年9月双方发生冲突时两被告组识人员将原告袁运华及其父母的东西强行搬出。原告袁运华认为被告余四良、李名富在临湘市国土矿产资源管理局办理变更土地使用权证时，严重违返了有关法律规定，并向临湘市国土矿产资源管理局提出了异议。原告袁运华以房屋转让给他人未经本人同意为由，曾于2012年以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，在审理过程中，原告袁运华又撤回了起诉。2013年3月5日又向我院起诉，要求确认被告余和平与被告余四良、李名富之间的房屋买卖合同无效，并要求被告余和平返还被告余四良、李名富的购房款63万元。另查明，原告在取得房屋土地使用权证盖建房屋后，并未申办房屋产权证，被告余四良、李名富至今亦未办理房屋产权手续。
原审判决认为，本案房屋买卖合同是否有效，有以下两个争议焦点：1.原告袁运华是否授权被告余和平与被告余四良、李名富签订的《二手房屋买卖合同》。2.被告余和平出售本案诉争房屋是否符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（以下简称“司法解释三”第十一条的规定。
焦点一：原告袁运华是否授权被告余和平与被告余四良、李名富签订《二手房屋买卖合同》。委托代理是指代理人的代理是根据被代理人的委托授权而产生的法律行为。本案中被告余和平在以原告袁运华的名义与被告余四良、李名富签订《二手房屋买卖合同》和《房屋出售补充协议》时，并未告知原告袁运华，其行为没有得到原告的授权，事后，也未得到原告的追认。审理中两被告提出签订合同时，房介经理黎洪元给原告打了电话，原告袁运华表示同意被告余和平出售房屋。但原告袁运华不予认可，说没有接到过黎洪元的电话。黎洪元作为逢源中介公司的经理，应首先了解清楚委托方出售的房屋是委托方的共同财产还是个人财产，委托方是否提供了合法的土地使用证、房产证及夫妻关系和身份证等合法证明材料后，才能与委托方签订房屋委托出售协议，但在与被告余和平签订房屋委托出售协议书时，委托方并未提供上述证明材料，且原告袁运华本人也没有在委托出售协议书签名。即然是原告袁运华与被告余和平共同委托出售房屋，当时原告袁运华又在场，黎洪元为什么又不要原告袁运华在委托出售协议书签名，黎洪元在组织双方签订《二手房屋买卖合同》时，即然跟原告袁运华通了电话，黎洪元和两被告为什么又不按有关规定要原告袁运华提供有关证明及授权委托书，或要求原告袁运华亲自来处理此事，原告袁运华在外地也可以要求其发传真。故黎洪元的证言显然与客观事实不符。所以，两被告只凭黎洪元的证言，又未提供其他证据佐证，故不能证明是原告袁运华与被告余和平共同委托逢源中介公司出售房屋，也不能证明被告余和平出售房屋是原告袁运华同意及授权。被告余四良、李名富认为被告余和平的行为是经过原告的口头授权，理由不充分，证据不足，本庭不予支持。
根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，被告余和平签订合同的行为也未经原告的授权和追认，其行为对原告不发生效力。
焦点二：被告余和平出售本案诉争房屋是否符合《婚姻法》司法解释（三）第十一条的规定？根据该条款，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。适用该条款必须同时具备以下条件：（一）出售的是夫妻共同共有的房屋；（二）第三人受让是善意的；（三）已支付合理的对价；（四）已办理产权登记手续。本案中涉案房屋为原告袁运华与被告余和平夫妻关系存续期间购买，且登记在原告袁运华的名下，被告余和平对于该房的出售等重大事项应使原告知晓并取得原告的同意，作为购买方的被告余四良、李名富经中介工作人员告知，且两被告也明知房屋涉及原告袁运华的利益，当时被告余和平既未提供其结婚证，也未提供原告袁运华的身份证及授权委托书，两被告在对原告袁运华是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下，仍然与被告余和平签订房屋买卖合同。再次，两被告办理产权变更登记手续时，也是在原告袁运华与被告余和平未到场的情况下，由被告余四良的父亲余必祥私自在临湘市忠防镇民政办，调取了原告袁运华与被告余和平的结婚证复印件后，再到临湘市国土矿产资源管理局办理的土地使用权过户手续，故其行为不具备第三人善意购买的条件。且本案中被告余四良、李名富只办理了土地使用权变更登记，并未办理房屋产权登记手续，其情形也不是法律意义上的“办理产权登记手续”。原告袁运华及其父母得知被告余和平私自出售房屋后，因不同意卖房与被告余四良、李名富及被告余四良的父亲余必祥为移交二楼房屋时多次发生争执和冲突。因此，被告余四良、李名富辩称被告余和平在签订合同时即使没有代理权，也应依照《婚姻法》司法解释（三）第十一条的规定，对原告的主张应予驳回的意见，由于不符合该条款的适用情形，本院应不予支持。被告余和平未经原告授权，擅自以原告袁运华的名义与被告余四良、李名富签订房屋买卖合同，将原告袁运华名下的房屋出售给被告余四良、李名富的行为对原告不发生法律效力，原告袁运华要求确认该合同无效，本院予以支持。但对原告袁运华要求被告余和平返还被告余四良、李名富购房款的诉讼请求，因被告余和平与被告余四良、李名富在签订合同时双方均存在过错，依法应承担相应的法律责任，且原告袁运华、被告余和平与被告余四良、李名富就如何返还财产及赔偿损失，双方未主张权利，也未提供相关证据，本案不作处理，原、被告可提供相关证据后，另行举张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》司法解释（三）第十一条之规定，判决如下：一、被告余和平以原告袁运华的名义与被告余四良、李名富签订的《二手房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告袁运华的其他诉讼请求。本案诉讼费2000元，由被告余和平负担1000元，被告余四良、李名富负担1000元。
余四良、李名富提起上诉称：一、原审判决认定上诉人非善意取得房屋属认定事实错误。上诉人是通过逢源房屋中介机构而购买，主观是善意的；上诉人有理由相信余和平对夫妻共同财产有处分权；二、原审判决认定《二手房屋买卖合同》无效错误。上诉人支付了全部房屋价款，后又办理了土地使用证产权过户手续，合同理应有效。请求二审依法改判驳回袁运华的诉讼请求。
袁运华口头辩称，原审判决正确，请求二审维持原判。
余和平未发表具体意见。
在本院二审庭审过程中，上诉人余四良、李名富申请了四位证人出庭作证，以证实余和平、袁运华委托中介机构出卖房屋及订立房屋买卖合同时的情况。
逢源房屋中介的股东冯艳证实：余和平、袁运华同来到其公司并委托公司将房屋以60万元对外出卖，当时要袁运华在委托书上一起签字，袁运华要其妻子余和平代签的事实。袁运华认可其去了中介公司，但其未签字，余和平认可其代签袁运华名字的事实。余四良、李名富对该证言无异议。
逢源房屋中介的法定代表人黎洪元证实：2010年2月24日，通过三个买主的竞价，余四良、李名富以63万元竞得诉争房屋，其当时由余和平提供电话号码，其与袁运华进行了通话，袁运华对以63万元出卖房屋予以认可。袁运华及余和平对通话内容不予认可，余四良、李名富对该证言无异议。
证人李某甲、李某乙证实：他们当时参与了买房过程，当时情况与黎洪元的证明内容一致。袁运华及余和平对该证明内容不予认可，余四良、李名富对该证言无异议。
本院对上述证人证实的三个买主参与竞价，余和平、袁运华同去逢源房屋中介公司委托卖房，余四良、李名富以63万元竞得诉争房屋的事实予以认可。因签订房屋买卖合同时是否与袁运华进行了电话通话未能核实，故对袁运华是否在电话中认可出卖房屋的事实不予确认。
本院二审对原审判决所认定的本案基本事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是房屋买卖合同是否有效？
一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该解释的规定，对余和平将夫妻共有房屋出卖给余四良、李名富的行为，袁运华主张其无效的请求人民法院不予支持。
二、余四良、李名富通过逢源房屋中介机构的中介，并以竞价的方式而购得本案诉争房屋，其主观是善意的；在客观上余四良、李名富支付了购房的相应对价，并办理了土地使用权过户手续（该房屋无房产证），实际取得房屋至今已近五年，故应认定上诉人是善意、有偿取得诉争房屋。
三、从袁运华和余和平同去逢源房屋中介机构办理委托出卖房屋的事实分析，袁运华虽未在委托书上签字，但袁运华对余和平出卖双方共有房屋应是明知的，且之后余和平将房屋出卖款亦用于了夫妻共同生活期间的支出，袁运华并未因余四良、李名富购买其房屋的行为而造成经济损失。
综上所述，余和平将其与袁运华夫妻共有的房屋通过逢源房屋中介机构出卖给余四良、李名富的行为，虽属一方处分了夫妻共有的财产，但袁运华主张该行为无效的请求人民法院依法不予支持。况且本案中余四良、李名富属善意、有偿取得该房屋，并办理了土地使用权过户手续，居住使用该房屋已近五年，故本案中的《二手房屋买卖合同》应为有效合同，原审判决确认其为无效合同属适用法律及处理错误，应予纠正。余四良、李名富的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国合同法》第四十四之规定，判决如下：
一、撤销临湘市人民法院（2013）临民初字第148号民事判决；
二、驳回袁运华的诉讼请求。
一、二审案件受理费各2000元，合计4000元，由袁运华负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 许 进
代理审判员 王欣辉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 颜 静