河北省唐山市路南区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）南行初字第45号
河北省唐山市路南区人民法院行政判决书
原告刘翠香，女，汉族，1953年生，现住唐山市。
委托代理人王硕平，河北冀华律师事务所律师。
被告唐山市住房和城乡建设局，住所地唐山市路北区。
法定代表人李再东，局长。
委托代理人王书民，唐山市住房和城乡建设局法规处干部。
委托代理人贾然，唐山市征收办工作人员。
第三人唐山市路南区市政设施管理处，住所地唐山市路南区。
法定代表人王兆元，负责人。
委托代理人郝红伟，河北东明律师事务所律师。
原告刘翠香因不服唐山市住房和城乡建设局作出唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》的具体行政行为，向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，被告于法定期限内提出答辩并向本院提交了作出该裁决的证据、依据。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。原告及其委托代理人、被告的委托代理人、第三人的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被告唐山市住房和城乡建设局依第三人唐山市路南区市政设施管理处的申请，于2014年4月28日作出唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》，该裁决书认为第三人对原告的货币补偿或产权置换的确定，符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》第24条、第25条和《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第17条的规定。原告不同意拆迁的理由没有法律依据，且原告也未提出足以证明其所要价值的书面证据。故被告依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定和唐山市房地产价格评估专家委员会《城市房屋拆迁评估鉴定意见书》作出裁决。裁决确定货币补偿和按比例置换与作价补偿相结合两种方式由原告选择（具体内容见《房屋拆迁行政裁决书》），并要求原告在接到裁决书之日起20日内搬迁腾空房屋。被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据如下：证据一、拆许字（2010）第15号拆迁许可证；证据二、裁决申请书；证据三、拆迁人身份证明；证据四、被拆迁人房地产权属资料；证据五、关于对复兴路107号刘翠香拆迁补偿安置方案的说明；证据六、复兴路东侧鸿基袜厂周边区域拆迁评估公告及张贴照片；证据七、复兴路东侧区域住宅拆迁补偿方案；证据八、唐山市广野房地产评估有限公司评估报告；证据九、评估报告送达回证；证据十、协商笔录；证据十一、协商笔录（共七次）；证据十二、指定唐山广野房地产评估公司为李桂忠房地产进行评估的说明；证据十三、关于复兴路区域未达成协议的拆迁比例及原因的证明；证据十四、受理裁决通知书及送达回证；证据十五、答辩调解通知书；证据十六、答辩调解通知书送达回证；证据十七、调解笔录；证据十八、唐山房地产评估专家委员会城市房屋拆迁评估鉴定意见书；证据十九、答辩人领导班子会议记录；证据二十、唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》；证据二十一、唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》送达回证；证据二十二、（2014）冀建复决字第142号《行政复议决定书》。
作出行政行为的主要依据：1、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条；2、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条、第五条、第十条、第十四条、第十五条；
原告诉称，原告不服被告唐山市住房和城乡建设局作出的唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》的裁决内容，请求法院判令撤销被告所作该具体行政行为。具体理由如下：一、拆迁安置补偿费标准不合理。1、原告自有商业用房位于路南区某号，该房紧邻复兴路且靠近花园街口，土地面积847平方米，在册双证房产410.17平米，剩余土地437.73平米，剩余土地证房产330平米。原告房本本身是一层，理应该置换为一层商业房产也就是说在不含公摊、楼梯等面的基础上，按1︰1比例实际净置换410.17平方米。虽然应该置换为一层房产，但是如果拆迁办强调二、三层已经盖好，无法分割，非要给三层房子的话，那么就按1︰1.3比例置换一层房产（410.17×1.3=533.221平米），楼上二、三层无法分割的房产按不高于四层写字楼价格出售给原告才显合理。而目前给原告的预留安置商业房为：一层158平米，二层158平米，而三层却有300平米。所置换房产价值远低于原房产价值。这显然违反了《征收条例》中对被征收人给予公平补偿的原则。2、关于位置，因被拆迁人的商业房所在位置是花园街复兴路口第一家，位置最好，当时也是花最贵的价格购买的。因此给置换后的商业房首先应该是沿复兴路，其次必须是靠近该区域的最北边。而目前给原告的商业房位置在该区域南边，距离被拆迁人原址相差太远，而开发商将被拆迁人原址附近的商业楼却在进行高价出售。开发商不能将原告区域的商品房高价出售而将回迁房安置到价格低、位置偏的劣势地段。这与《征收补偿条例》中就近地段安置的原则严重不符，也违背了补偿公平原则，侵害了当事人的合法正当权益。二、结合被告在复议决定书中的内容，其不合理、不合法的地方还有：1、被告称：“申请人的房产面积过大，回迁后没有匹配的房源，提出的置换位置不具有可操作性。”这不属实。唐山市天壤房地产公司一直在销售位于原告房产一侧的商业楼，每套房产都在200平米到300平米左右。而原告置换后的房产为533平米，不可能没有匹配的房源。2、被告称原告无证房产不予补偿严重违背了《唐山市路南区市政设施管理处复兴路东侧区域非住宅拆迁补偿安置方案》中的精神。在此方案中明确指出：房屋确权为生产、办公用房的，在土地使用证登记范围内，由于历史原因，未经批准建造的正式生产用房，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50%予以补偿。3、原告自2010年至今，从未收到过被告或是第三人送达的任何评估报告，也未曾到场进行评估，更未签过字，未经原告签字的评估报告不具有法律效力。4、协商笔录7份不属实，四年多的时间里，第三人从未和原告进行过坦诚真实的协商，原告也未曾在协商笔录上签过字。5、被告称“原告以要求沿街回迁，按占地面积置换及补偿标准低为由拒绝拆迁。”不属实。原告自始至终未要求按占地面积置换，始终要求按房产证上的土地面积置换。综上所述，原告认为被告所作的裁决书，违反了相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法予以撤销。
原告为支持上述观点，向法庭提交如下证据：证据一、国有土地使用证和房屋产权证（复印件）；证据二、唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》；证据三、行政复议申请书及河北省住房和城乡建设厅冀建复字（2014）142号行政复议决定书；证据四、原告有土地证无房产证的房屋的照片；证据五、开发商沿街商铺的照片。
被告辩称，一、被告作出的唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》行政行为程序合法，适用法律正确。唐山市路南区市政设施管理处（以下简称第三人）在取得房屋拆迁许可证后与原告刘翠香就其名下位于拆迁范围内的路南区某号商业用房的安置补偿问题多次协商，但均不能达成补偿协议，遂于2014年4月4日向被告递交了《房屋拆迁行政裁决申请书》及相关申请材料。被告受理第三人申请后，依法组织了调解。并对唐山广野房地产评估有限公司作出的唐广野房估（2013）拆字第038号估价报告进行了专家鉴定，鉴定结果为“估价结果合理”。经被告领导班子集体讨论决定，于2014年4月28日作出唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》。二、拆迁补偿方案有法可据，行政裁决保障了原告的权益。1、原告提出的置换方案无依据，无法得到满足。原告的商业房产权登记的建筑面积为410.17平方米，按照最高补偿系数1.3倍计算，原告可置换533.221平米的商业房。原告提出的按照1︰1比例在不含公摊、楼梯等面积的基础上实现净置换410.17平米的一层商业房产和无法分割的二、三层按不高于4000元每平米的价格购买的补偿要求，没有任何法律依据。2、原告的无证房产不补偿，符合法律规定。原告无证房产没有确权为生产、办公用房，也非历史原因未经批准建造的正式生产用房，其无证房产本身就是未经批准建造的临时建筑，属于不能确权的违章建筑。3、对原告的房产评估公告有效。2010年9月27日第三人在拆迁区域内张贴了拆迁评估公告，原告没有在公告的时限内选择评估机构，遂第三人委托唐山广野房地产评估有限公司对原告的房屋进行评估，并将估价报告及时送达原告。而原告并没有提出复核和选择其他评估机构重新评估的请求。后被告委托唐山市房地产价格评估专家委员会对原告的房地产估价报告进行估价鉴定。三、拆迁人履行了各项法定职责，保障了原告的合法权益。四、河北省住房和城乡建设厅复议审查维持了《房屋拆迁行政裁决书》。
第三人述称，一、房屋拆迁行政裁决程序合法，内容正确。第三人在取得《唐山市路南区复兴路东侧鸿基袜厂区域整体改造工程项目》的房屋拆迁许可证。与原告就其名下商业房产补偿安置进行多次协商未果，遂向唐山市住房和城乡建设局递交了规定的申请行政裁决材料。被告依法审查后作出唐住建拆裁字（2014）107号行政裁决书。2、裁决内容公平合理。唐住建拆裁字（2014）107号行政裁决书裁决确定房屋置换补偿和货币补偿两种补偿方式供原告选择。符合该区域的安置补偿方案。二、第三人履行了各项法定职责，保障了原告的合法权益。1、进行多次协商工作，终因双方补偿标准差距过大没有达成一致。2、履行评估告知义务。第三人在拆迁区域内张贴了拆迁评估报告，在原告没有选择估价机构的情况下，第三人委托唐山广野房地产评估有限公司对原告的房产进行实地评估，作出估价报告并送达原告。3、无证房产没有补偿依据。对于原告剩余无证房产在没有确权为生产、办公用房情况下，原告要求按照评估结果的50%予以补偿没有法律依据。三、原告的补偿要求无法实现，不具有可操作性。原告提出在不含公摊、楼梯等面积的基础上实现1︰1比例净置换410.17平米的一层房产，无法分割的二、三层按不高于4000元每平米的价格置换的方案无法实现。
经庭审质证，对原、被告所提交证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。
经审理查明，2010年8月30日第三人唐山市路南区市政设施管理处取得对路南区复兴路东侧鸿基袜厂区域整体改造工程项目的《房屋拆迁许可证》。原告刘翠香所有路南区某号的商业房座落在该拆迁区域内。该房屋所有权证登记的面积为410.17平方米，土地使用证面积为847.90平方米。在拆迁过程中，第三人与原告未能达成拆迁安置补偿协议，遂于2014年4月4日向被告唐山市住房和城乡建设局提出行政裁决申请，并提交了包括唐山市广野房地产评估有限公司对原告刘翠香所有的商业用房的评估报告、复兴路东侧区域拆迁补偿方案等申请材料。被告受理申请后，依法向原告送达了裁决申请书及答辩通知书，并告知了原告的相关权利，对第三人提交的相关材料进行了审核，核实了补偿安置标准，组织了第三人与原告进行调解，但终未达成协议。随后被告委托唐山市房地产价格评估专家委员会对原告的房地产估价报告进行估价鉴定，认为“估价结果合理”。后经被告领导班子集体研究决定，作出了唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》，裁决书确定：“一、如采取货币补偿方式，给予被申请人房地产价值补偿5583352元、装饰装修及附属物补偿23476元、搬迁补助费6152.55元、停产停业损失计147661.2元，合计5760641.75元；二、如采取按比例置换与作价补偿相结合方式，申请人同意给被申请人置换533.221平方米商业用房，剩余土地补偿计759343元、装饰装修及附属物补偿23476、搬迁补助费12305.1元、临时安置补助费344542.8元，停产停业损失计147661.2元，合计1287328.1元；三、以上两种补偿方式由被申请人自行选择；四、被申请人在接到本裁决书之日起20日内搬迁腾面，逾期未搬迁，依法申请人民法院强制拆迁。”并于2014年5月5日送达原告。原告刘翠香对该裁决不服于2014年6月16日向河北省住房和城乡建设厅提出行政复议，河北省住房和城乡建设厅于2014年8月18日作出冀建复字（2014）142号《行政复议决定书》，维持了唐山市住房和城乡建设局作出的唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》的具体行政行为。
本院认为，在对路南区复兴路东侧鸿基袜厂区域整体改造工程项目中，被告唐山市住房和城乡建设局依第三人唐山市路南区市政设施管理处的申请，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，对第三人提交的申请裁决资料进行了审核，虽组织了调解但未达成协议。在双方不能达成安置补偿协议的情况下，被告委托了唐山市房地产价格评估专家委员会对第三人提交的原告房屋的估价报告进行估价鉴定。被告根据《城市房屋拆迁管理条例》、唐评专鉴字（2013）0139号《城市房屋拆迁评估鉴定意见书》，经该局领导班子集体讨论决定后，作出了唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》，其行为符合法律、法规的规定，本院对其裁决应予维持。虽然被告在裁决安置补偿方面存在一些不合理的情况，但是复兴路东侧鸿基袜厂区域整体改造工程项目正在开工建设之中，特别是复兴路拓宽改造也已到关键时期，原告的房屋已影响到了道路的贯通，为避免给国家经济建设和社会公共利益造成不必要的损失，对原告请求撤销唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》的具体行政行为的诉讼请求，本院不予支持。被告应认真核查在安置补偿方面所存在的问题，依法履行好监督和指导职责，防止不稳定因素的产生，和谐做好补偿安置工作。对原告房屋未评估部分及剩余土地上建筑物应在实施拆迁前做好评估工作，给予原告合理的补偿。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第﹤一﹥项之规定，判决如下：
维持唐山市住房和城乡建设局唐住建拆裁字（2014）107号《房屋拆迁行政裁决书》的具体行政行为。
诉讼费50元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 曹 延
代理审判员 温 杰
人民陪审员 王艳阳
二〇一四年十一月三日
书 记 员 朱良曼