安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3445号上诉人（原审原告）：新站区家天下花园小区第一届业主委员会，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区家天下花园小区37栋105室，组织机构代码39580146-9。负责人：商京，主任。委托诉讼代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥东方剑桥家天下幼儿园，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区龙门岭路与颖河路交口家天下*期。法定代表人：于松岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。原审第三人：安徽东方蓝海物业服务有限公司，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区铜陵北路与颖河路交口家天下花园，统一社会信用代码913401006742499027。法定代表人:季晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王世琦，男，该公司员工。原审第三人：合肥环美房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市家天下生活广场，统一社会信用代码913401007548617129（1-1）法定代表人：夏维明，该公司董事长。诉讼代理人：朱进祥，男，该公司员工。上诉人新站区家天下花园小区第一届业主委员会（以下简称家天下业委会）与被上诉人合肥东方剑桥家天下幼儿园（以下简称剑桥幼儿园）及原审第三人安徽东方蓝海物业服务有限公司（以下简称物业公司）、合肥环美房地产发展有限公司（以下简称环美公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2815号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家天下业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持家天下业委会的一审诉讼请求。事实与理由：1、讼争幼儿园位于家天下小区土地红线内，是小区规划配套设施，属于业主共有和共同管理范畴。开发商与每个业主以格式合同的形式分别约定幼儿园归开发商所有，而不是与业主协商后共同决定，违反业主大会的法定程序，且该约定既没有对价也没有登记备案。2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发E2009131号）第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理；（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。诉争幼儿园性质为营利性，应根据开发商是否单独核算成本（纳税）来认定诉争幼儿园的投资人。如果没有单独核算成本（纳税）的，则属于非营利性的。3、幼儿园建设成本是否分摊于每户业主与是否纳入小区整体开发成本，是两个不同概念。《安徽省关于规范商品住宅销售价格行为实行明码标价制度的规定》第六条规定“商品住宅销售价格包括成本、利润、税金等项目构成。商品住宅开发建设期间所发生的各项费用，按规定计入成本”、第十二条“所有权属购房人共有的规划范围内非营业性公建配套设施，建设费用已分摊进入商品住宅成本的房屋及设施，其所有权及使用权属于全体购房人所有，房地产开发经营企业不得擅自对外出售或出租”。非营利性的如幼儿园、配电房、物业用房等配套设施都已纳入小区整体开发成本计算的，而不是在每一户购房合同上体现出来。综上，诉争幼儿园系小区配套设施，应随小区房屋一并交付。环美公司没有房产登记、没有成本单独核算或者纳税证明而主张幼儿园归其所有，于理于法无据。剑桥幼儿园辩称：1、本案系排除妨害纠纷而非确权纠纷，排除妨害纠纷是物权人行使的请求权，家天下业委会诉讼主体资格不适格。2、本案是小区配套设施产权纠纷，根据我国目前相关法律规定，产权登记、开发商与业主之间的购房合同约定、小区业主是否分摊相应成本是确定产权的依据。而本案中，家天下小区出售时，开发商已经与业主明确约定，幼儿园产权归属于开发商。3、购房合同及补充协议合法有效，是否备案不属于生效要件。本案举证责任应由家天下业委会承担，在其举证不能的情况下，一审法院判决其对幼儿园用房无所有权并无不当。物业公司述称：关于幼儿园用房的补充协议是否备案不影响合同的效力。环美公司述称：审计报告已明确载明幼儿园开发成本未分摊于业主，相应的税款已经缴纳，根据谁投资，谁受益的原则，幼儿园应当归开发商所有。家天下业委会向一审法院起诉请求：判令剑桥幼儿园限期撤离家天下业主所有的幼儿园。一审法院认定事实：合肥市新站区家天下花园小区系环美公司投资开发所建。小区的配套设施中含一幼儿园。环美公司在在出售家天下花园小区住宅房屋时，与业主签订《商品房买卖合同》约定：本小区会所、幼儿园其建设费用由环美公司承担，权属归合肥环美公司。2010年2月5日，环美公司出具授权委托书一份，载明：兹委托安徽东方蓝海物业服务有限公司代表我司对我司所有的合肥市××站区××与××路交口家天下花园小区幼儿园（以下简称幼儿园）以受托人名义进行出租、实施管理及相关事务处理等。委托权限：包括代为与幼儿园承租方进行接洽、商谈、签署房屋使用合同等法律文件，代为履行相关法律文件的权利与义务，代为收取租金及相关费用等。2010年2月9日，物业公司（出租房）与东方剑桥教育集团（承租方）签订《家天下幼儿园房屋租赁合同》一份，约定将家天下幼儿园出租给东方剑桥教育集团使用，租赁期从2010年7月1日至2018年6月30日。家天下业委会提供的《家天下花园小区业主大会议事规则》第三十五条约定：本次业主大会决定授权业主委员会就物业服务合同等相关法律纠纷进行调解、仲裁和诉讼。一审法院认为：《安徽省物业管理条例》规定，按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。根据上述规定，住宅小区内的幼儿园等配套设施的产权归属由建设单位与业主约定，并且要有相应的产权证明文件。家天下业委会主张幼儿园为全体业主共有，但未提供法定产权证明文件，且未提供证据证明幼儿园建设成本为业主所分担，故家天下业委会主张幼儿园属于全体业主共有，依据不足，不予以支持。家天下业委会据此诉请剑桥幼儿园限期撤离幼儿园房屋，同样缺乏依据，不予以支持。根据《家天下花园小区业主大会议事规则》约定，可以认定家天下业委会具有合法的诉讼主体资格，剑桥幼儿园辩称家天下业委会未经业主授权，诉讼主体不适格，不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回新站区家天下花园小区第一届业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由新站区家天下花园小区第一届业主委员会负担。二审中，环美公司提交审计报告一份，证明小区幼儿园成本独立核算，已缴纳相关税款，幼儿园归环美公司所有。家天下业委会认为：开发商自行报税时，其自己即认为幼儿园用房应纳入开发成本，需要免征税款。至于税款是否补交应至税务机关查询后方能确定。物业公司、剑桥幼儿园对环美公司二审所举证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。二审中，根据家天下业委会的调查取证申请，本院前往合肥市地税局新站分局就环美公司所提交的审计报告及其纳税情况进行了核实。经核实，本院对环美公司二审所举证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认定。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：家天下小区幼儿园用房虽然是该小区配套设施，但配套设施是就该用房的功能和用途而言，不能当然认定配套设施即属于小区全体业主共用。家天下业委会又主张，该幼儿园用房的归属应根据建设单位有无独立核算成本或缴纳税款予以认定。根据环美公司二审提交的纳税清算报告显示，讼争幼儿园用房土地成本、开发间接费用、基础设施费用均单独核算，土地增值税清算税款进行审核时，幼儿园成本未予扣除。由此可见，家天下业委会关于讼争幼儿园用房归小区全体业主共有的该项依据，不能成立。另，家天下小区房屋销售时，环美公司与买受人已在商品房买卖合同中明确约定，幼儿园建设费用由环美公司负担，权属归环美公司所有。该合同虽未进行备案，但是否备案不是法定的合同不生效或无效的情形，故已订立的商品房买卖合同对合同当事人具有约束力。现案涉幼儿园用房未进行不动产登记，而家天下业委会就该幼儿园用房归其所有未提出新的事实和理由，且未提交其他证据证明的情况下，其以讼争幼儿园归其所有为请求权基础而要求剑桥幼儿园搬离的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，家天下业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由新站区家天下花园小区第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王养俊审判员  王政文审判员  栾 蕾二〇一七年八月二十四日书记员  苏丛林附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……