江西省高级人民法院民事裁定书（2012）赣民申字第274号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：李文顺，男，汉族，1967年4月生，个体工商户，住江西省崇义县。委托代理人：吴兴扬，江西华邦律师事务所律师。委托代理人：廖胜勇，江西华邦律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张程香，女，汉族，1968年5月生，农民，住江西省赣州市。委托代理人：廖金林，江西同园律师事务所律师。申请再审人李文顺因与被申请人张程香建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2011）赣中民一终字第315号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李文顺申请再审称：1.原判决适用法律确有错误。土地管理法规定集体土地在两种情形下发生的流转才为有效：一是第六十条规定的“农村集体经济组织使用集体建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业”；二是第六十三条但书规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”所以，集体土地的流转要么由村组织兴办企业发生转移，要么由企业转让发生转移，除此以外的任何个人间的转让交易行为均为无效。本案诉争集体土地流转是2006年6月13日李文顺与张程香签订土地转让协议，约定李文顺将诉争土地转让给张程香，转让价款48万元，李文顺将土地使用权证原件交付给张程香。具有如下特点：第一，是个人与个人之间的流转；第二，是单纯的土地使用权流转，不涉及地上建筑物与机器设备；第三，土地管理部门不认可转让的效力，至今未办理过户登记手续。因此，李文顺与张程香间的土地转让属法律严格禁止的情形，依法无效。本案一审判决回避了土地转让协议效力的认定；二审将土地用途与土地权属混为一谈，以宅基地禁止转让来反推集体建设用地可以转让，进而认为转让协议未违反法律禁止性规定，认定协议合法有效。本案一、二审均属适用法律确有错误的判决。2.因土地转让协议无效，根据合同法第58条规定，双方应当相互返还，即由李文顺返还转让款48万元，张程香返还土地使用权证并腾退土地。物权法规定了不动产物权须登记才发生法律效力。本案诉争土地和地上建筑物“李文顺等人商住楼”的权利在法律上归属于李文顺所有，被申请人张程香无权占有，理应腾退。李文顺依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项的规定申请再审。被申请人张程香提交意见认为：1.根据土地管理法等相关法律法规的规定，农民集所有的建设用地可以有多种形式和多个主体取得。集体建设用地使用者既可以是企事业单位、集体经济组织，也可以是个人。对于按相关规定已取得集体建设用地的使用者，无论是企业，或是个人，只要符合土地利用总体规定，法律是允许流转的。2.法律并没有规定拥有集体建设用地使用权的企业破产，只能企业整体转让，破产财产不能单项处理、出让和变价；更没有硬性规定通过土地管理法第六十三条但书规定情形购买土地使用权或者房屋的人，其购买的目的只能是办企业。依据1999年9月7日国土资源部发布的“关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见”第四条“关于在已批准的农用土地专用范围内具体建设项目用地审批”中“对在已批准的农用地专用范围内具体建设项目用地，不应再实行限额审批”的规定，本案诉争土地早在1994年9月9日就按当时的法律规定办理了农用地转非农业建设用地的审批手续，取得建设用地使用权，而后的土地使用权的变更流转及在该土地上进行其他项目建设，依规定无需再次办理农用地转为建设用地的审批手续。至于土地管理法第六十三条但书取得集体建设土地使用权人能否再次将土地使用权转让的问题。根据国务院2004年10月21日发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》第（十）条“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，法律是允许再次流转的。同时对建设项目，依据土地管理法第四十四条第三款规定只要符合土地利用总体规划，也未作特别限制。3.李文顺主张其与张程香签订的转让协议系个人之间单纯的土地使用权转让，土地管理部门不认可转让的效力至今拒绝办理过户，与事实不符。请求省法院查明事实，依法驳回李文顺的再审申请。本院认为：本案争议的焦点是双方当事人2006年6月13日签订的《协议书》的效力问题。李文顺向本院申请再审认为，根据土地管理法第六十条、六十三条的规定，集体土地的流转要么由村组织兴办企业发生，要么由企业转让发生，除这两种情形以外的任何个人间的转让行为均为无效。因此，其与被申请人签订的土地转让协议系个人之间单纯的土地使用权的流转协议，应认定为无效。经审查，从双方当事人签订的《协议书》的内容来看，如果严格从字面意义上理解土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，本案诉争《协议书》转让的主体并非企业，转让也非因企业破产、兼并等情形发生，转让之后也未在该宗土地上兴办企业，李文顺因此主张该《协议书》无效似乎有一定道理。然而，李文顺与张程香协议所涉土地的转让并非集体所有农用地的初次流转，而是集体所有建设用地使用权的再次流转，经政府审批该宗土地早已从农用地转为用途为非农业建设的企业建设用地，该转让行为可理解为不属土地管理法第六十三条规定的严禁转让的用于非农业建设的转让。且从诉争集体建设用地使用权几次转让情况看，该再次转让行为也符合土地管理法第六十三条但书规定的情形。涉案土地原属大坪村集体所有，1993年11月大坪村用该土地兴办赣州市大坪木材加工厂，土地使用权人为大坪木材加工厂。1994年大坪村与七一九矿劳动服务公司联营设立赣州九汇家俱厂，土地使用权人变更为赣州九汇家俱厂。联营解散后，土地及地上建筑物转移给七一九矿劳动服务公司，土地使用权登记至其名下。2000年9月21日，土地使用权及地上建筑物由七一九矿劳动服务公司以9万元的价格转移给大坪村委会，大坪村委会过手之后，在同一个合同中随即以10万元的价格转让给李文顺，土地使用权由七一九矿劳动服务公司转移至李文顺名下。李文顺在该宗土地上兴办企业。从以上情况来看，该宗土地被用于开办集体企业及之后使用权发生数次流转均系因企业经营行为而发生，符合土地管理法第六十条、第六十三条的规定，土地使用权的转移合法有效。李文顺受让土地使用权后，因城市道路规划需要，政府准备征用部分土地。至李文顺与张程香签订协议之前，李文顺已将厂区机器设备撤离，企业未再生产经营，厂房及土地使用权处于闲置状态。2006年6月13日李文顺与张程香签订协议书，将企业土地使用权以48万元价格转让给张程香。从转让实际交付标的物看，虽然双方《协议书》的内容只涉及诉争土地的使用权，但鉴于当时机器设备已搬离厂房，厂房处于闲置状态等情形，李文顺与张程香协议实际交付物应为李文顺所办企业，即标的物主要为土地使用权，包括企业厂房等地上所有建筑物。因此，李文顺与张程香协议转让的标的物实为包括土地使用权之内的李文顺所办企业的全部剩余闲置财产。结合该宗土地的历次转移情况，2006年6月13日李文顺与张程香转让协议未违反土地管理法第六十三条的禁止性规定，该转让可视为因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生的再次流转，属于土地管理法第六十三条但书规定的情形。而且，根据国务院2004年10月21日发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》第（十）条“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，以及国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）第四部分第(十)条“……今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。以后，根据各地集体建设用地出让、转让等流转实践，总结经验，再推进其他符合条件的集体经营性建设用地进入市场”的规定，对于符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。因此，李文顺与张程香之间集体建设用地使用权的转让符合2004年国务院关于深化改革严格土地管理的决定第（十）条的规定，也符合国家现行的土地政策精神，本案诉争协议应认定有效。另外，李文顺在本案中的诉讼请求为确认原被告2006年6月13日签订的协议书无效，转让土地返还给原告、地上建筑物归原告所有。从以上诉讼请求看，主要诉讼请求和诉讼目的是要求张程香返还土地及地上建筑物。即便对《协议书》是否有效因对案件事实及法律的理解不同有争议，但根据我国土地管理法等法律法规的规定，在本案所涉土地使用权不再投入兴办企业或所办企业已经不存在的状况下，李文顺要求返还该宗土地的使用权依法不能得到支持。至于地上建筑物李文顺等人商住楼，虽然是以李文顺的名义办理的审批手续，但张程香才是该房屋的实际投资建造人。根据我国现行土地管理相关法律法规的明确规定，李文顺作为城镇居民无权对涉案地上建筑物主张所有权。因此，本案中李文顺无法达到其诉讼主张的返还诉争土地及地上建筑物的目的。综上，本案诉争土地使用权转让协议未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。二审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。李文顺的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：驳回李文顺的再审申请。审判长熊伟代理审判员陈银发代理审判员胡爱菊二○一二年六月二十九日书记员付涵