台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第2053号
原告：吴子云。
委托代理人：张再辉，浙江桔洲律师事务所律师。
被告：王力伟。
被告：许艳君。
上列两被告委托代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。
上列两被告委托代理人：项勇，浙江晓法律师事务所实习律师。
被告：曹婉萍。
被告：杨林石。
被告：杨宝福。
被告：王小娟。
原告吴子云为与被告王力伟、许艳君、曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟、房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月6日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员韩鸿适用简易程序独任审判。本案于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告吴子云的委托代理人张再辉，被告王力伟、许艳君的委托代理人陈观正，被告曹婉萍到庭参加诉讼。被告杨林石、杨宝福、王小娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴子云起诉称：2003年10月24日，被告王力伟、许艳君因原房屋折迁，取得位于黄岩大环家园3幢801室安置房。并于同日将该房屋出卖给被告曹婉萍与其夫杨建永（已于2005年10月30日死亡）。后被告曹婉萍与其夫又将该房屋转让给原告吴子云，并签订了房屋买卖合同。原告吴子云支付购房款后居住至今，但因当时政策原因该房屋未办理房产证和土地使用权证。现房屋已能办理两证，原告多次与上述被告协商办理房屋过户手续，但上述被告均未协助办理。故请求判令：一、被告王力伟、许艳君办理位台州市黄岩区西城街道大环家园（西街社居西街小区）3号楼801室的房屋所有权证和土地使用权证，并将该房屋过户至被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟名下。再由被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟将上述房屋过户至原告吴子云名下。二、案诉讼费由被告承担。
被告王力伟、许艳君未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告诉讼主体错误，答辩人并未将位于黄岩大环家园3幢801室房屋出让给原告，答辩人与原告间并无房屋买卖关系。另因上述房屋至今未办理房屋所有权证和土地使用权证，被告曹婉萍与其夫向答辩人购买该房屋应为无效，被告曹婉萍应返还该房屋。
被告曹婉萍未作书答辩，在庭审中口头答辩称：答辩人与其夫杨建永于2003年10月24日向被告王力伟、许艳君购买位于黄岩大环家园3幢801室房屋属实，并签订了购房协议。答辩人已向两被告支付了大部购房款，仅剩余1.3万元在两被告办理完房屋过户手续后才支付。答辩人所购房屋系被告王力伟、许艳君与黄岩旧城改造指挥部办公室室签订安置协议后，具体明确安置房屋后才购买的，并不存在买卖无效的情形。后来因答辩人丈夫患病急需用钱，答辩人迫于无奈才将该房屋转让给原告。因当时被告王力伟、许艳君尚有其他安置房屋未取得，所以未能及时办理两者的房屋过户手续。现两被告的安置房已全部安置，应当协助两者办理房屋过户手续。
被告杨林石、杨宝福、王小娟未作答辩。
原告吴子云为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
一、原、被告的身份证明各一份，拟证明原、被告诉讼主体适格。
二、杨建永户籍证及黄岩西城街道县前社区居委会出具的证明各一份，拟证明杨建永于2005年10月30日亡故，被告杨宝福、王小娟、曹婉萍、杨林石系杨建永父母、妻子和儿子的事实。
三、安置协议及房屋断卖契各一份，拟证明被告王力伟、许艳君在取得位于黄岩大环家园3号楼801室房屋后于2003年10月24日出卖给被告曹婉萍及其夫杨建永的事实。
四、房屋买卖协议书、收条、安置房缴费发票及煤气费、物业费交费收据、门牌证等各一份，拟证明2003年11月11日原告向被告曹婉萍及其夫购买了位于黄岩大环家园3号楼801室房屋，并已居住至今的事实。
被告王力伟、许艳君质证认为：对证据一、二无异议。对证据三的证明对象、关联性有异议，认为上述房屋被告王力伟、许艳君并款出卖给原告，与本院无关联性。对证据四的证明对象、合法性有异议，认为被告曹婉萍在未取得上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证前提下，将给该房屋转让给原告不合法，该买卖行为应为无效。
被告曹婉萍质证认为：对证据一、二、三、四无异议。
被告王力伟、许艳君、曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟在举证期限内未提供相关证据材料。
本院在送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、权利义务告知书时，已将上述原告提交的证据材料一并送达给被告方，因被告杨林石、杨宝福、王小娟未到庭应诉，亦未提交答辩状，视为放弃质证及抗辩的权利。本院经审查认为，原告提供的证据一、二经被告王力伟、许艳君、曹婉萍质证无异议本院予以确认。证据三系被告王力伟、许艳君与被告曹婉萍为买卖争议房屋而签订的房屋买卖合同，合同中出让方与受让方的签名真实有效，且被告曹婉萍已履行了大部分合同义务（已支付给被告王力伟、许艳萍购房款28.5万元，仅剩余1.3万元待办理完房屋过户手续后支付）。对该证据的证明对象本院予以确认。证据四系被告曹婉萍将上述房屋再次转让给原告而签订的房屋买卖合同，合同双方当事人对该合同的真实性均无异议。虽然被告王力伟、许艳萍对该合同的合法性提供异议，但是该讼争房屋未能办理房屋所有权证及土地使用权证初始登记是因被告王力伟、许艳萍的原因造成。两被告不能因其自身怠于履行行为造成的不利后果由他人来成担，而免于惩戒，这显然是有违公平原则。而且转让的房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证不能上市交易，这仅是管理性条款而非效力性条款，不一定造成合同无效。所以对该证据的证明对象本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2003年10月24日，被告王力伟、许艳君因原房屋拆迁，与黄岩区旧城改造指挥部办公室签订了一份《黄岩城区江北片（一期）工程居民住宅拆迁安置协议》，取得位于黄岩大环家园内3号楼801室（建筑面积113.750㎡）安置房。同日，被告王力伟、许艳君又将该房屋以298000元价格转让给被告曹婉萍与其夫杨建永（已于2005年10月30日死亡），并签订了一份《房屋断卖契》。约定房款13000元在房产及土地转户手续办妥后一次性付清，转户费用由被告曹婉萍及其夫承担。剩余房款在2003年10月30日前付清。合同签订后被告曹婉萍按约支付给被告王力伟、许艳君285000元。后因其夫杨建永急需用钱治病，又将上述房屋在同年11月11日以353000元价格转让给原告吴子云，并签订了一份《房屋买卖协议书》。约定购房款343000元在2003年11月11日支付，余款10000元在吴子云领到房产证和土地证后付清。当日原告吴子云按约支付房款后入住该房屋，居住至今。
另查明，被告王力伟、许艳君在出让上述房屋时并未办理房屋所有权的初始登记，致使该房屋在二次转让过程中均未办理房屋转让的所有权变更登记。原告吴子云和被告曹婉萍均要求在办理上述房屋过户手续同时支付剩余房款，原告并愿承担本案诉讼费用。
本院认为：虽然有关法律规定未取得房屋权属证书的不得上市交易，但是这仅是对房地产交易规范的管理性规定，并非效力性规定。现被告王力伟、许艳君在未取得房屋所有权证和土地使用权证的前提下将讼争房屋转让给被告曹婉萍及其夫杨建永，并不当然的引起合同无效。该交易行为仅是合同履行过程中存在瑕疵，仍需合同当事人继续履行自己的义务。同理，被告曹婉萍及其夫杨建永在向被告王力伟、许艳君购房后又将该房屋转卖给原告吴子云，双方签订的房屋买卖合同也应合法有效，但仍需合同当事人继续履行自己的义务。况且原告吴子云作为该房屋的最终买受人已向出让人支付了大部分房屋转让对价，并居住至今。原告以其先期履行行为确保了交易的完成，表现出了足够的合同诚意，基于公平原则原告吴子云也应取得该房屋的所有权。被告王力伟、许艳君和被告曹婉萍及其夫杨建永作为两份合同的一方当事人本应按照约定全面履行自己的义务——协助原告吴子云办理房屋过户手续，取得该房屋的所有权。但因杨建永因病亡故，被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟作为杨建永的法定继承人，应当继受杨建永的权利义务，协助原告办理房屋过户手续。综上所述原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十五条之规定，判决如下：
一、被告王力伟、许艳君与被告曹婉萍及其杨建永于2003年10月24日签订的房屋断卖契，被告曹婉萍及其杨建永与原告吴子云于同年11月11日签订的房屋买卖协议书均合法有效。
二、被告王力伟、许艳君于判决生效之日起10日内办理位于黄岩大环家园内3号楼801室的房屋所有权证和土地使用权证至其名下，并承担相关费用。
三、被告王力伟、许艳君于判决生效之日起20日内协助被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟办理位于黄岩大环家园内3号楼801室的房屋所有权证和土地使用权证过户手续至四被告名下，相关过户费用由该四被告承担；同时被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟支付被告王力伟、许艳君剩余房款13000元。
四、被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟于判决生效之日起30日内协助原告吴子云办理位于黄岩大环家园内3号楼801室的房屋所有权证和土地使用权证过户手续至原告名下，相关过户费用由原告吴子云承担；同时原告吴子云支付被告曹婉萍、杨林石、杨宝福、王小娟剩余房款10000元。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6295元，减半收取3147.50元，由原告吴子云负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费6295元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行。）
审 判 员 韩 鸿
二〇一六年二月一日
代书记员 章盼盼