广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳春法民一初字第950号
原告：阳春市中兴房地产开发有限公司。住所地：阳春市春城东兴。
法定代表人：陆锡镜，该公司总经理。
委托代理人：邱国。
被告：颜晓瑜，女，汉族，广东省阳春市人，住广东省阳春市。公民身份号码：×××0029。
委托代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：邓德富。
原告阳春市中兴房地产开发有限公司诉被告颜晓瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告阳春市中兴房地产开发有限公司的委托代理人邱国，被告颜晓瑜的委托代理人朱廷环、邓德富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2011年7月8日购买原告开发的位于阳春市春城东湖旅游购物广场E幢3095号、3093A号两卡商铺，双方约定3095号商铺售价为261241元，3093A号商铺售价为268579元，被告委托原告代租商铺三年，其中：3095号总租金为54861元，租金直接抵扣购房款，抵扣后应付购房款为206380元；3093A号总租金为56402元，租金直接抵扣购房款，抵扣后应付购房款为212177元。当日，原、被告双方签订了二份《广东省商品房买卖合同》，被告在合同中选择交纳首期款，3095号商铺余款10万元、3093A号商铺余款10万元，均承诺办理银行按揭贷款的方式支付，并承诺逾期付款要按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。
2011年10月24日，原、被告补签了二份《委托经营管理协议》，被告委托原告代租商铺期为2011年6月25日至2014年6月24日。随后，原告向房管部门申请办理房产证，2012年11月8日，阳春房管部门核发了二商铺的房产证到被告名下【证号：粤房地权证阳春字第××号，粤房地权证阳春字第××号】，但被告至今仍欠原告购房款20万元。为此，请求判令被告立即付清购房款20万元及其从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金给原告（计至起诉日的利息约102200元）。原告提供的证据有：1、营业执照，证明原告是适格的诉讼主体；2、身份证，证明被告的身份情况；3、商品房买卖合同，证明被告购买原告开发的商品房及售价等情况；4、委托经营管理协议，证明原告已经将商铺交付给被告，被告委托原告代租商铺三年，租金直接抵扣购房款，抵扣后应付购房款为418557元的事实；5、房地产权证，证明原告办理了房产权证给被告的事实。
被告辩称：原告提出的诉讼请求，理据不足，应予以驳回。理由如下：一、根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第六条约定，本案余下共20万元的购房款是通过办理银行按揭的方式支付，因双方并没有约定办理银行按揭的期限，原告也一直未能联系银行为被告办理按揭手续，因此，本案余下共20万元的购房款不存在逾期支付的问题；二、被告与原告签订购房合同时是未成年人（××），现在是广东海洋大学在读的大学生，受限于客观的经济条件，被告根本无能力通过现金方式支付本案余下20万元的购房款，只能通过办理银行按揭的方式支付，原告在签订合同前和履行合同过程中对此均是知晓并有充分预见的；三、被告已如约付清了本案两商铺的首期购房款，但原告至今未能成功联系银行为被告办理银行按揭手续，导致本案余下20万元购房款未能付清，责任完全在原告一方。因为能否办理银行按揭是被告决定是否购买原告商铺的前提条件，在原告销售人员事先一再向被告保证能为被告办理银行按揭手续的前提下，被告才决定向原告购买商铺，并在双方签订的购房合同中明确约定本案的20万元购房款是通过办理银行按揭的方式支付的。原告至今未能联系银行为被告办理按揭手续，责任应由原告自行承担；四、被告一直愿意积极配合原告办理本案商铺的银行按揭手续，并已向原告提交了身份证和户口簿复印件等资料。被告不清楚银行是否能为被告办理按揭手续，原告也没有通知被告与哪家银行签署有关按揭手续；五、被告现在仍然愿意配合原告办理本案商铺的银行按揭手续，只要原告联系银行为本案商铺办理按揭手续，被告会配合办理有关手续。因原告至今未能联系银行为被告办理本案商铺的按揭手续，本案余下20万元购房款的支付条件尚未成就，被告不存在逾期支付原告购房款和违约的事实，故原告请求被告支付购房款20万元和该20万元从2012年11月8日计至付清日止的按日万分之五计算的违约金，没有事实与法律依据；六、原告与被告签订的两份《委托经营管理协议》，以三年商铺租金抵扣购房款，该做法不过是原告市场营销的一种手段，其实际上并没有把本案商铺交付给被告。原告至今没有通知被告对本案商铺进行交楼验收，本案商铺仍然受原告占有控制；七、根据原告提交的证据显示，原告虽然为被告办理了本案商铺的房地产权证，但原告却一直没有把上述房地产权证的原件交付给被告。同时，原告在被告尚未通过银行按揭的方式付清余下购房款的情况下，就办理了本案商铺的房地产权证，不符合常理。在本案商铺未办妥银行按揭手续的情况下，原告就办理了本案商铺的房地产权证，如因本案商品房买卖合同被解除所导致的税费、办证费等损失应由原告自行承担；八、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，本案商品房买卖合同的解除权在于被告。综上所述，原告的诉讼请求，理据不足，应依法予以驳回，以维护被告的合法权益不受损害。
经审理查明：阳春市中兴房地产开发有限公司是经工商核准登记成立，经营房地产开发、销售的企业。2011年，被告向原告购买位于阳春市春城东湖公园二期旅游购物广场E幢E—3095号、E—3093A号两间商铺，并分别订立编号为E—3093A、E—3095的《商品房买卖合同》二份约定买卖双方的权利义务。其中E—3093A号合同约定：3093A号商铺建筑面积37.72平方米（套内面积20.46平方米、分摊面积17.26平方米），总价款212177元，买受人已付清首期楼款，余下100000元办理银行按揭；E—3095号合同约定：3095号商铺建筑面积37.72平方米（套内面积20.46平方米、分摊面积17.26平方米），总价款206380元，买受人已付清首期楼款，余下100000元办理银行按揭。上述两合同违约责任条款均规定：买受人逾期付款，未超过60日的从逾期日起按应付款的日万分之三支付违约金，超过60日的从逾期日起按应付款的日万分之五支付违约金。出卖人逾期交房，逾期不超过60日的，自约定交付期限届满之次日起按已付房款的日万分之三支付违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应从收到解除通知日起退还已付款，并按已付款的5%支付违约金；买受人继续履行合同的，出卖人应从交付房屋期限届满的第二日起按日万分之五支付已付款的违约金。两合同均没有填写合同签订日期、买受人支付余下购房款和出卖人交付房屋的时间。
2011年10月24日，原告为甲方、被告为乙方补充签订3095号、3093A号商铺的《委托经营管理协议》各一份，约定甲方委托乙方代租商铺三年，即自2011年6月25日至2014年6月24日。其中：3095号商铺租金总金额54861元，直接在甲方向乙方购买该商铺的总金额261241元中一次性抵扣，抵扣后的商铺价款为206380元；3093A号商铺租金总金额56402元，直接在甲方向乙方购买该商铺的总金额268579元中一次性抵扣，抵扣后的商铺价款为212177元。
2012年7月20日，被告向原告出具委托书两份，委托原告公司代办理3095号、3093A号商铺的房地产权证的交费及领证的相关手续。此前，原告公司收取了被告代办证费用40000元。2012年11月8日，阳春市人民政府房屋登记发证办公室将前述商铺权属人登记在颜晓瑜名下，并核发了房地产权证（证号为：粤房地权证阳春字第××号、粤房地权证阳春字第××号）。原告代领取了该房地产权证，但至今一直未交付给被告。此后，原、被告均无办理银行按揭贷款，被告至今未支付余下购房200000元给原告。
以上事实，有营业执照，身份证，商品房买卖合同，委托经营管理协议，房地产权证及当事人的陈述笔录等证据附案证实。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。原告与被告是在平等自愿、协商一致的基础上订立E—3093A、E—3095号《商品房买卖合同》的，合同所约定的内容是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，为合法有效合同，应受法律保护。本案当事人争议的焦点主要在于：一、合同签订后被告未能办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任在于哪一方；二、原告是否可请求被告支付余下购房款200000元；三、原告请求余下购房款200000元从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金是否支持。
关于合同签订后被告未能通过办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。实践中，购房人一般申请按揭贷款的银行都是与房地产企业具有合作关系的银行，购房人将按揭款汇入房地产企业在银行的指定账户。本案中，双方所订立的合同只确认买受人已付清首期购房款和约定余下购房款以办理银行按揭贷款方式支付，并无明确由谁负责办理银行按揭贷款手续和具体的付款期限；且合同签订后被告已经委托原告办理所购商铺的房地产权证，而原告无法举证证明其在接受被告委托办理房地产登记手续并取得房地产权证后通知过被告申请银行按揭贷款来支付余下购房款。故本案中，未能办理按揭贷款的责任不在于被告。
关于原告是否可请求被告支付余下购房款200000元的问题。本案余下购房款200000元未能按照合同约定以办理按揭贷款方式支付的责任不在于被告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，被告可以依法行使合同解除权主张解除合同。由于被告在本案中没有主张行使合同解除权，且合同没有约定余下购房款的给付期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”的规定，被告应当支付余下购房价款给原告。被告于本案中拒付余下购房款的理据不足，不予采纳。
关于原告请求余下购房款200000元从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定，支付给非违约方一定数量的金钱。违约金条款是否适用，取决于合同当事人是否违约。本案中，当事人虽然于合同中约定对买受人逾期支付余下购房款应当支付违约金以及违约金的计算方法，但没有约定余下购房款的支付期限，且至今未能依约通过银行按揭贷款方式支付清余下购房价款给原告的责任也不在于被告。原告于本案中请求被告支付逾期付款违约金，理据不足，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告颜晓瑜在本判决发生法律效力之日起三十日内支付购房款200000元给原告阳春市中兴房地产开发有限公司；
二、驳回原告阳春市中兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5833元，由被告颜晓瑜承担4300元，原告阳春市中兴房地产开发有限公司承担1533元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 王华盛
审 判 员 翁华令
代理审判员 林金桥
二〇一六年七月七日
书 记 员 余梅玲