河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第3522号
上诉人（原审原告）：杨寿亭，男，汉族。
上诉人（原审原告）：韩优琴，女，汉族。
上诉人（原审原告）：杨振伟，男，汉族。
上诉人韩优琴、杨振伟共同委托代理人：杨寿亭，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：洛阳润峰广场商贸有限公司。
法定代表人：候曲丽，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：洛阳润峰房屋开发有限公司。
法定代表人：陈旭光，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：洛阳润峰实业集团有限责任公司。
法定代表人：王跃峰，该公司董事长。
上述被上诉人共同委托代理人：唐浩昱，该公司法律顾问。
上诉人杨寿亭、韩优琴、杨振伟因与被上诉人洛阳润峰广场商贸有限公司（以下简称润峰广场商贸公司）、洛阳润峰房屋开发有限公司（以下简称润峰房屋开发公司）、洛阳润峰实业集团有限责任公司（以下简称润峰实业集团公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民四初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨寿亭（同时作为韩优琴、杨振伟的共同委托代理人），被上诉人润峰广场商贸公司、润峰房屋开发公司、润峰实业集团公司的共同委托代理人唐浩昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2003年10月7日，原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟与被告润峰房屋开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买该公司开发的位于洛阳市涧西区景华路17号洛阳润峰商贸广场01栋01-0253号商铺，并对房屋面积、价款等进行了约定。同年2月10日，原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟与被告润峰广场商贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：杨寿亭、韩优琴、杨振伟将自己购买的上述商铺出租给润峰广场商贸公司做营业用房，租赁期限自2004年2月20日至2009年2月19日，年租金27676元，润峰广场商贸公司按季度支付，每季度租金为6919元。合同同时约定：逾期10天后仍未支付租金，支付日万分之五的违约金等。因原告购买的商铺实测面积增加，原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟与被告润峰房屋开发公司于2006年4月18日分别签订《补充协议》各一份，约定：原购买的01栋01-0253号商铺，实测面积为27.71平方，…本协议作为《商品房买卖合同》、《租赁协议》、《回购协议》的补充，并作为《租赁协议》、《回购协议》中重新计算金额的依据等。
原告述称：约定的租赁合同期限内，原告领取的租金数额，从每月2306元变为每月租金1999元；自己不同意被告代缴税款，对被告拖欠的租金，也不同意按被告答辩主张的税后租金收取。
合同履行期限内，从2008年4月20日至2009年2月19日，按合同约定标准，被告共计欠租金额24723.3元（包括增加面积的租金）；租赁合同期限届满后至2009年12月份之前，被告润峰广场商贸公司按每月637元的租金标准向原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟支付了部分租金，其中拖欠原告2009年5月、6月、12月份的租金未付等。被告称：此租金数额为商城整体出租后商场实际收取的租金，全额返还。原告认可：2010年元月份之后，由业主委员会支付过一次637元租金等，但对没有收到的租金，要求按合同约定的租金标准收取等。
原审法院认为，原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟与被告润峰广场商贸公司之间的租赁合同关系合法、有效，被告应当按照租赁合同、补充协议的约定，履行支付租金的义务，并应当支付逾期付款的违约金。双方约定的租赁合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，洛阳润峰商贸公司对外租赁商铺，应当支付租金。关于期限届满后的租金标准，双方没有形成书面约定，对原告已经收取的部分，视为原告的认可；但对拖欠的部分，原告要求按约定的标准收取，支付租金损失，理由正当，故此法院确定由洛阳润峰商贸公司按约定租金标准，向原告支付合同期外至2010年2月19前的商铺租赁费，并应按双方合同约定的日万分之五的标准，计付欠款利息。被告润峰房屋开发公司、润峰实业集团公司在楼盘项目开发、销售的商业宣传、广告宣传中，多次作出“包租赁、包收益、包回购”的承诺，视为其对支付租赁收益义务的自认和承诺。原告主张有租金期限至2010年2月19日前，之后的纠纷原告可另行主张、处理。被告润峰实业集团公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告洛阳润峰广场商贸有限公司向原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟支付2008年4月20日至2010年2月19日期间拖欠的商铺租金24723.3元，并按日万分之五的标准承担逾期付款违约金（从欠租之日起计算至本判决确定的付款之日止，按实际欠租期限分段计算）。二、被告洛阳润峰广场商贸有限公司向原告杨寿亭、韩优琴、杨振伟支付2009年2月20日起至2010年2月19日期间拖欠的商铺租金6918.9元，并按日万分之五的标准承担欠款利息（从欠租之日起计算至本判决确定的付款之日止，按实际欠租期限分段计算）。三、被告洛阳润峰房屋开发有限公司、洛阳润峰实业集团有限责任公司对上述付款义务承担连带付款责任。上述义务于判决生效后10日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费911元，由被告洛阳润峰广场商贸有限公司、洛阳润峰房屋开发有限公司、洛阳润峰实业集团有限责任公司负担。
宣判后，杨寿亭、韩优琴、杨振伟不服原判并提起上诉称，上诉人于2003年与润峰房屋开发公司签订润峰广场01栋01-0253号商铺购销合同，并于2004年2月与润峰广场商贸公司签订房屋租赁协议，于2006年4月与润峰广场商贸公司、润峰房屋开发公司签订房屋租赁协议及补充协议。合同租赁期限内，被上诉人没有按照合同约定支付2008年5月至2009年2月租金。合同期满后，被上诉应将租赁物返还给上诉人。但被上诉人没有将租赁物返还出租人，而是继续占有租赁物并未经出租人同意转租给第三方，单方面改变原合同租金标准，拒付和延期支付租金。根据相关法律规定，租赁合同期满后，承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效。因本案被上诉人没有按期返还租赁物，租金应按原合同执行。一审法院认为“期限届满后的租金标准，双方没有形成书面约定，对原告已经收取的部分，视为原告的认可。”没有法律依据。一审法院认为“原告主张有租金期限至2010年2月19日前，之后的纠纷原告可另行主张、处理。”是不合理的。上诉人从未主张租金期限至2010年2月19日前。2010年2月19日之后至上诉人和第三人签订新的租赁合同之前的纠纷和2010年2月19日之前属同一合同案件的延续，不可分割，上诉人主张同期审理。综上，被上诉在租赁上诉人商铺期间，严重违反合同约定及法律规定，侵犯了上诉人合法权益。请求1、合同期内租金25415.2元（一审判决计算为24723.2元未计入2008年4月至2009年2月19日租赁补充协议应计算的租金，每月69.2元，共计692元）；2、租赁合同期满后欠付的租金32385.98元（所欠2009年2月20日至2010年7月31日拖欠5、6、12月及7月份12天（7月20日至7月31日）租金8046.56元，按照原合同确定的租金支付已付租金和合同租金之间的差额，每月补差1738.53元，共计14个月为24339.42元；3、被上诉人支付违约金51193.2元（租赁合同期内为25537元，合同期满后为25626.2元，已分段计算。）4、本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人润峰广场商贸公司答辩称，上诉人将房屋出租给被上诉人使用，被上诉人支付租金，被上诉人负有代扣代缴租赁所得税款义务。上诉人租金税后为每月1999元，被上诉人欠付2008年4月20日至2009年2月19日10个月的租金为19999元，违约金为942元。租赁合同期满后有关包租期间优惠返租标准期限已经届满，双方租赁价格恢复至市场公允价格，每月637元。从2009年2月20日至2010年2月19日期间被上诉人已支付9个月租金，尚欠上诉人租金1911元。2010年2月20后，涉案商铺已由上诉人租赁给案外人洛阳金梦家具有限公司使用，此后租金与被上诉人无关。原审判决第一项24723元中未考虑代扣代缴税款数额，第二项五年租赁期限后租金数额6178元，未剔除上诉人实际领取4653元。出现错误原因是原审庭审后，租金又存在实际发放领取的行为，导致上述判决数额与事实不符。
被上诉人润峰房屋开发公司答辩称，被上诉人不是本案当事人，不应就租赁合同承担连带责任。
被上诉人润峰实业集团公司答辩称，被上诉人与上诉人签订的租赁合同，保证在五年包租期内使出租人享有每年百分之十的租赁回报，是对润峰广场商铺促销的一种手段，该租赁回报是在五年包租期内有效，五年期满后应恢复市场公允价格，上诉人坚持以该价格要求承租人继续承担五年后的租金，与租赁合同约定不符，与客观事实不符。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人杨寿亭、韩优琴、杨振伟与被上诉人润峰广场商贸公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于杨寿亭、韩优琴、杨振伟称租赁合同期限内欠付租金数额未计算增加面积租金的问题。经查，一审法院已经将增加面积的租金金额计算至欠付租金的数额内。关于合同期限届满后租金的数额。《中华人民共和国合同法》第二百三十六规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人应当返还租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据该规定，租赁期间届满的租金，应按照原合同约定标准支付。依照租赁合同及补充协议的约定，2009年2月20日至2010年2月19日期间的租金，扣除润峰商贸公司已支付的数额，润峰广场商贸公司应再向杨寿亭、韩优琴、杨振支付租金为22319.4元，一审对此处理不当，本院予以纠正。关于违约金的问题。一审法院已判令润峰广场商贸公司按照租赁合同的约定的标准履行，具体数额在履行时确定。故杨寿亭、韩优琴、杨振伟有关违约金的主张，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民四初字第156号民事判决第（一）、（三）项及诉讼费分担部分。
二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民四初字第156号民事判决第（二）项为洛阳润峰广场商贸有限公司向杨寿亭、韩优琴、杨振伟支付2009年2月20日起至2009年2月19日期间拖欠的商铺租金22319.4元，并按日万分之五的标准承担逾期付款违约金（从欠租之日起计算至本判决确定的付款之日止，按实际欠租期限分段计算）。
上述金钱给付义务于判决生效后10日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费911元，由被上诉人洛阳润峰广场商贸有限公司、洛阳润峰房屋开发有限公司、洛阳润峰实业集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 韩 玉