浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第827号上诉人（一审原告）：赵胜芳，女，1970年5月14日出生，汉族，住嘉兴市南湖区齐心弄**号。公民身份号码：3304021970********。委托代理人：蒋加佳、徐惠玲，浙江中禾律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地：嘉兴市水晶大厦1幢1301室。组织机构代码：。法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。委托代理人：张力，男，该公司员工。委托代理人：张黎，女，该公司员工。上诉人赵胜芳因与被上诉人嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称中润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南长巡民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认定：赵胜芳、中润公司于2012年11月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定，赵胜芳购买中润公司开发的位于嘉兴市龙凤路北的利丰商业中心7幢406号房，房屋设计用途为写字楼，属钢、钢筋混凝土结构，层高4.9米。有阳台，其建筑样式为非封闭式。房屋建筑面积为34.42平方米，总价款为295313元，交付期限为2014年5月30日前，买受人须于2012年11月29日前支付房款170000元，于2012年12月15日前付清余款125313元。2012年12月28日，赵胜芳付清全部购房款。2014年7月24日，中润公司通知赵胜芳于2014年7月28日办理交房手续。赵胜芳在验房时发现阳台外有墙体遮挡视线，此后双方多次协商无果遂致本案诉讼。涉案的利丰商业中心7幢406室于2014年7月23日通过验收备案具备交付条件，中润公司于2014年7月24日通知赵胜芳于7月28日办理交房手续。赵胜芳所购买的房屋阳台外设计有女儿墙，中润公司未进行过设计或施工变更。赵胜芳于2015年5月13日诉至一审法院，要求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、中润公司退还赵胜芳购房款并赔偿利息损失；3、中润公司承担证据保全费1680元。中润公司在一审中答辩称：赵胜芳夸大事实，阳台外是一个女儿墙，高度为1.5米符合国家规范，中润公司施工中没有做任何设计变更，不存在遮挡窗外景观的事实，该房屋也不存在落地长窗的交房条件，赵胜芳主张的重大瑕疵不能成立，中润公司不同意解除房屋买卖合同，要求驳回赵胜芳的诉请。一审法院认为：赵胜芳、中润公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点在于：本案是否符合合同解除条件。赵胜芳认为中润公司在出售房屋过程中没有如实告知涉案房屋阳台外存在墙体遮挡的事实，导致赵胜芳无法正常使用房屋，不能实现合同目的。对此，一审认为，合同解除包括法定解除和约定解除。其中法定解除系指如当事人一方产生法定解除事由时，则当事人可以解除合同，主要针对不履行或迟延履行主要债务，有其他违约行为致使合同目的不能实现等情形。约定解除是指当事人约定一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案不存在约定解除之适用。关于涉案房屋阳台外的墙体，中润公司制作的房屋模型并不能体现出涉案房屋外不存在墙体，但也未能完全按照比例体现墙体的高度，即房屋模型对相关墙体的体现并不具体确定，对于房屋的基本状况仍应以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本案涉案房屋未进行过设计变更，已经通过竣工验收并已办理出相关产权证，具备交付使用条件。且涉案房屋阳台外的墙体不高于阳台栏杆，虽然会对房屋视线、采光造成一定影响，但并不影响房屋阳台窗户开关，也未严重到影响正常居住使用导致赵胜芳合同目的不能实现的程度，故本案亦不存在合同法定解除之事由。综上，赵胜芳的相关诉讼请求不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回赵胜芳的诉讼请求。案件受理费减半收取3199元，由赵胜芳负担，于判决生效之日起七日内交纳。判决宣告后，赵胜芳不服，向本院提出上诉称：一、销售现场沙盘模型不能显示墙体确实存在，《商品房买卖合同》也未约定。双方在2012年11月29日签订合同，中润公司通知2014年7月28日交房，可见签约时涉案房产尚处于土建过程中，现场楼盘模型也没有显示阳台外墙遮拦，故赵胜芳在签订合同时无法知晓也无法预料所选购房屋的阳台外存在1.5米高的水泥构筑墙。二、涉案房屋阳台外墙体已经影响到采光、视线，遮挡住非封闭式阳台，中润公司既未向赵胜芳告知也未通过合同约定，欲交付房屋显然与合同约定不符。三、房屋是大宗商品，采光、视线、朝向、楼层、景观、间隔距离、周边环境都是选购房屋的重要元素，对购房意愿有着举足轻重的作用，也是购房者的合同目的，因涉案墙体已经影响到了采光、视线、遮挡住非封闭式阳台，已经造成赵胜芳合同目的不能实现。四、中润公司欲交付的房屋与合同约定严重不符，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，应承担违约责任，且根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（修正）第28条规定，应承担退房并赔偿银行贷款利息损失的责任。故赵胜芳在二审中诉请：1、撤销原判；2、解除双方签订的商品房买卖合同；3、中润公司退还赵胜芳购房款并赔偿利息损失；4、证据保全费1680元和诉讼费由中润公司承担。中润公司在二审中答辩称：一审认定事实基本清楚，适用法律适当，虽然双方在合同中没有约定阳台外的墙体，但现场模型图已经标明，中润公司在施工中也未进行变更，不存在买的房子和约定不符的情形。双方在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定事实一致。本院认为：本案二审争议焦点在于赵胜芳能否以涉案房屋阳台外墙体的存在为由要求解除合同并要求中润公司退还购房款、赔偿利息损失及承担公证费用。首先，赵胜芳在二审中主张退房的法律依据为《浙江省实施办法（修正）》第二十八条第一款第五项，该办法第二条规定：本办法所称消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。本案商品房买卖合同第二十条约定“买受人的房屋仅作办公使用”，可见赵胜芳购买案涉房屋并非为了生活消费所需，故本案不适用该办法，赵胜芳不能依该办法第二十八条第一款第五项要求退房。其次，案涉房屋阳台外墙体的存在亦不属于双方合同中约定解除的条件，故本案不适用约定解除。再次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案赵胜芳以涉案房屋阳台外有1.5米左右墙体遮挡为由主张中润公司存在违约进而要求解除合同，根据上述规定，只有在违约行为致使不能实现合同目的时，才可以行使法定解除权。结合本案事实，赵胜芳购买的涉案房屋是用作办公用房，阳台外的墙体虽然挡住了案涉房屋的部分视线以及采光，但从合同约定内容来看，一方面该房屋并非观景所用；另一方面，阳光系从上方照射进阳台，阳台层高4米多，该墙体在距阳台几十厘米外，虽有1.5米左右高度，对采光有一定影响，但尚不至于影响涉案房屋作为办公用房这一合同目的的实现，故本案不具备法定解除的条件。关于公证费用的承担，因该费用并非必要合理费用，且本案赵胜芳解除合同的诉请本院无法支持，该部分费用也应由赵胜芳自己承担。最后需要指出，涉案合同未明确约定阳台外墙体的存在，现场模型图也未能按比例显示墙体的高度，且该墙体的存在实际影响到了涉案房屋采光和视线，但因赵胜芳在一审中并未要求中润公司承担相应瑕疵责任，二审亦不宜处理。如赵胜芳认为中润公司应就此承担相应责任的，可另行解决。综上，赵胜芳的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果无误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6398元，由上诉人赵胜芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  ＸＸ芳代理审判员  章玉萍二〇一五年十二月八日书 记 员  郑 茜