广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1716号
上诉人（原审原告）：佘苗伟，女，1961年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：朱城，广东纬韬律师事务所律师。
委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶盛培，女，1935年5月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：王晓娟（系叶盛培女儿），女，1960年12月4日出生，汉族，身份证地址广州市白云区。
上诉人佘苗伟因分家析产纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，佘苗伟诉叶盛培继承纠纷一案，原审法院于2011年11月25日作出（2011）穗越法民一初字第3439号民事判决，判令被继承人佘连元座落于广州市越秀区共和七巷32号604房所有权由佘苗伟继承4／10份额，叶盛培继承6／10份额等。佘苗伟、叶盛培均不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2012年8月3日作出（2012）穗中法民一终字第2469号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。佘苗伟、叶盛培双方于当日收到上述判决书。
另查明，涉讼房屋广州市越秀区共和七巷32号604房，建筑面积59.7345平方米，两房一厅，一厨一厕。
上述判决生效后，佘苗伟多次向叶盛培提出协商析产问题未果，遂于2013年1月11日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、按佘苗伟占4／10份额、叶盛培占6／10份额分割广州市越秀区共和七巷32号604房，具体分割方式：变卖该房屋分配款项或以竞价方式、价高者得，并按占有份额补偿另一方价款；2、叶盛培向佘苗伟支付从2011年4月1日至今的房屋使用费18400元（按照市场价2300元／月×20个月×40%计，暂计至2012年12月28日）。
叶盛培辩称：一、不同意佘苗伟要求支付房屋使用费的请求。涉讼房屋没有出租，叶盛培也从未使用佘苗伟的房屋，反而叶盛培替佘苗伟交了涉讼房屋其份额内的物业管理费，叶盛培保留追索的权利。二、叶盛培不同意变卖或竞价涉讼房屋。涉讼房屋是叶盛培唯一栖身之地，若按佘苗伟的要求变卖或竞价，叶盛培年近八十岁，将无地方居住。叶盛培没有钱也没有其他房屋可供搬迁，如果真要析产，也只能实物析产。
诉讼过程中，佘苗伟表示：被继承人佘连元在2011年4月1日去世，继承是从被继承人去世之日起发生，故涉案房屋的房屋使用费应从被继承人去世之日起计算。佘苗伟主张的市场价是自行估算的。至于分割方法，第一种是双方都不同意要房的情况下，将涉讼房屋变卖，所得房款按双方份额进行分配。第二种是如果双方都想要房屋，就由双方竞价，由价高都得，并按相应份额补偿给另一方。佘苗伟不同意实物分割，因为涉讼房屋面积太小，无法进行实物分割。
叶盛培表示：被继承人是在2011年4月1日去世，但即使要计算房屋使用费也不应从该日起计算，因为当日还没有确定双方占有的房屋份额。
至于涉讼房屋的使用情况，佘苗伟称由叶盛培使用，佘苗伟没有房屋钥匙。叶盛培称由其使用，但其只使用其份额部分；佘苗伟以前有房屋钥匙，被继承人死亡后，佘苗伟将钥匙退回来了。佘苗伟否认其有过房屋钥匙。
另佘苗伟无证据证明叶盛培另有房屋居住。
原审法院认为：涉讼房屋广州市越秀区共和七巷32号604房，建筑面积59.7345平方米，两房一厅，一厨一厕。由佘苗伟占有4／10产权份额，叶盛培占有6／10产权份额。鉴于涉讼房屋面积较小，只有一个厨房、一个厕所，难以作实物分割，且实物分割会明显不利于房屋的使用，减损房屋的价值，故涉讼房屋不具备作实物分割的条件。因叶盛培占有房屋6／10的产权份额，且年纪较大，涉讼房屋是其唯一住所，综合上述情况，目前也不宜对涉讼房屋作折价或者拍卖、变卖方式分割。基于涉讼房屋由叶盛培使用，依公平、等价有偿原则，叶盛培应向没有使用共有房屋的佘苗伟支付相应产权份额的房屋使用费。佘苗伟主张按其自行估算的2300元／月标准来计算房屋使用费，于法无据，本院不予采纳。依公平原则，双方可参照房管部门公布的同时期同地段住宅房屋租金参考价标准来计付房屋使用费。另因双方就涉讼房屋的产权份额是在继承纠纷一案判决生效之日即2012年8月3日才得以确定，故佘苗伟主张在此之前的房屋使用费，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，叶盛培向佘苗伟支付2012年8月3日起至2012年12月28日止的广州市越秀区共和七巷32号604房由佘苗伟占有4／10产权份额部分的房屋使用费（按房屋建筑面积59.7345平方米的4／10，参照房管部门公布的同时期同地段住宅房屋租金参考价标准计付）；二、驳回佘苗伟的其他诉讼请求。一审案件受理费5326元，由佘苗伟负担2754元，叶盛培负担2572元。
判后，上诉人佘苗伟不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第一百条、第一百零一条规定，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第93条规定，本案在难以分割或因分割会减损价值的情况下，佘苗伟依法向法院申请对折价或者拍卖、变卖所得额价款对案涉房屋予以分割合法合理。叶盛培作为年近80的老人，其儿女理应履行赡养父母的义务，且一审诉讼期间，叶盛培表示可以出售房屋，但在佘苗伟找到合适买家之后，确反悔拒绝交易，一审法院以不宜对案涉房屋作价或拍卖、变卖方式分割，于法无据。据此请求法院判令：1、撤销原审判决，改判按佘苗伟占4／10份额、叶盛培占6／10份额分割广州市越秀区共和七巷32号604房，具体分割方式：实物分割或变卖该房屋分配款项或以竞价方式、价高者得，并按占有份额补偿另一方价款；叶盛培向佘苗伟支付从2011年4月1日至案涉房屋实际分割止的房屋使用费。2、叶盛培承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人叶盛培答辩称同意原审判决，不同意佘苗伟的上诉人请求及理由。
二审中，双方当事人共同确认：案涉房屋目前由叶盛培独自居住。
二审中，佘苗伟、叶盛培均表示：如案涉房屋实物分割，双方均需要厨、厕；叶盛培表示：如案涉房屋折价分割，则其没有经济能力向佘苗伟支付金钱补偿，如案涉房屋变价分割，则其将丧失唯一居所。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：佘苗伟分割共有房屋的请求是否成立。
《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。由此可知，分割共有的不动产或者动产，可以采取各共有人间协商确定的方式。当无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割。首先，对于案涉房屋是否具备实物分割的条件，根据案件查明事实，案涉房屋的建筑面积为59.7345平方米，仅有两房一厅和一厨一厕，现双方当事人均要求厨、厕，因此，从实物分割后的房屋应具有构造上、利用上的独立性和具有登记的可行性要件审查来看，原审法院认定案涉房屋不具备实物分割的条件正确，本院予以确认。其次，对于案涉房屋是否可以采取折价或变价实物分割方式，对此，诉讼中，叶盛培表示案涉房屋为其唯一居所，且暂无经济能力向佘苗伟支付折价补偿的对价，据此，原审法院在结合房屋的权属份额、叶盛培的居住状况等综合因素，认定案涉房屋不宜进行折价和变价的分割方式，具有事实依据，本院亦予以确认。综上，由于案涉房屋目前暂不具备分割条件，因此，原审法院驳回佘苗伟分割共有房屋的请求，上述处理并无不当，本院予以维持。至于案涉房屋的使用费用的问题，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。据此，因佘苗伟权属系于2012年8月3日判决生效之日确定，因此原审法院判令叶盛培向其支付2012年8月3日至2012年12月28日至的房屋使用费，符合公平合理原则，本院予以维持，佘苗伟上诉主张从2011年4月1日起算房屋使用费，缺乏法律依据，本院亦不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人佘苗伟的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2754元由上诉人佘苗伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 张艳
二〇一四年××月××日
书 记 员 张辉