湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3101民初780号原告（反诉被告）：中铁世纪山水置业有限公司，地址：吉首市。法定代表人袁晓东，系该公司董事长。委托诉讼代理人郭勇民，男，汉族，1965年9月10日出生，住吉首市。委托诉讼代理人华有林，男，汉族，1986年3月17日出生，住吉首市，系该公司员工。被告（反诉原告）：向君，女，土家族，1982年1月20日出生，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）中铁世纪山水置业有限公司与被告（反诉原告）向君商品房预售合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中铁世纪山水置业有限公司的委托诉讼代理人郭勇民、华有林、被告向君及其委托诉讼代理人田中圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁世纪山水置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订《吉首市商品房买卖合同》（合同编号201400283202），同时解除该商品房在房管局的登记备案手续。2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年6月30日，被告与原告签订《吉首市商品房买卖合同》被告从原告处购买了66栋3202号房。当时合同预测面积为87.85平方米，后根据房管局核定的该房屋面积为140.64平方米，原告多次找被告协商，要求被告补交该房屋面积差额部分的款项，被告迟迟不予答复也不支付差额款项。2016年5月10日，原告致函被告，要求在收到缴款通知书后15日内，缴清购房款204309元，逾期付款视为放弃购房。现缴款期限已经届满，被告无视合同第五条第1款的约定支付差额部分的款项，原告根据合同约定解除合同，请法院依法裁判解除原告与被告签订的《吉首市商品房买卖合同》同时解除该商品房在房管局的登记备案手续。被告（反诉原告）向君答辩并反诉称，2014年6月30日，反诉原告与反诉被告签订了《吉首市商品房销售合同》（合同编号201400283202），反诉原告从反诉被告处购买吉首市世纪山水第66幢3202号房，建筑面积87.85平方米，反诉原告按照合同约定付清了34万购房款。7月28日在吉首市房地产交易登记中心办理了预告登记。反诉被告售楼人员通知反诉原告交房时告知房屋面积由合同约定的87.85平方米变成了140平方米，诉争房屋由平层变为了复式二层。反诉原告当即提出异议，在之前一年多时间内，反诉被告从未告知反诉原告房屋由单层变为复式以及面积变更之事宜，反诉原告要求反诉被告提供设计变更的合法审批文件以及多出面积的合法证明。2016年5月9日，反诉被告给反诉原告送达《缴款通知书》，单方认定需补缴购房款204309元。对此，反诉原告不予以认可，并给反诉被告送达《催房通知书》，要求反诉被告提供规划图、设计图、施工图、监理单位的图纸以及竣工验收图纸，以证明设计变更合法性、多出面积房屋的合法性，但反诉被告至今未提供前述图纸，对反诉原告的正当诉求不予以回应，且在多次的协商过程中故意隐瞒事实真相和编造虚假说辞。反诉原告认为，反诉原告和反诉被告签订的《吉首市商品房销售合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，反诉原告按照合同约定的时间分两次向反诉被告付清了购房款及其他一些税费，被告应按合同约定交付房屋，并按合同约定支付逾期交房的违约金，被告称面积变更却不能提供合法有效的变更证明文件，且即便变更增加的面积属合法，也应根据合同第五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，反诉原告只需补购房款的3%，即10200元得到这套复式的房屋。为维护正常的交易秩序，维护反诉原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第五十一条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条之规定，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行《吉首市商品房销售合同》，立即交付房屋；2、反诉被告支付逾期交房违约金17340元（逾期交房违约金以合同第九条约定为计算依据，暂计算至2016年6月30日，应计算至反诉被告实际交房之日止）：3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）中铁世纪山水置业有限公司辩称，被告反诉原告继续履行合同不成立。根据合同的约定及合同法第94条规定，反诉原告没有全额支付购房款，该房不具备交房条件，反诉被告没有违约，合同约定附条件民事行为尚未生效。应驳回反诉原告的反诉请求。原告中铁世纪山水置业有限公司在庭审时出示了下列证据:1、《吉首市商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的权利义务关系，以及房屋面积差异的处理方式和房屋交付条件的约定。2、《吉首市商品房预售许可证》吉房预许字（2014）第002号，拟证明66号楼已经吉首市房地产管理局批准可以预售。3、《缴款通知书》，拟证明原告已书面通知被告补缴房屋面积差异部分房款。4、《吉首市住房和城乡建设局文件》吉建图初设审字第【2013】14号关于“世纪山水二期三组团”项目初步设计批复，拟证明66号楼已经吉首市住房和城乡建设局批准建设。5、《湖南省建设工程规划许可证》，拟证明66号楼已经吉首市城市规划管理局批准建设。6、《设计更改通知书》、图纸，拟证明66号楼顶层2F-2户型已经成都惟尚建筑设计有限公司批准修改设计方案为复式层；该房屋没有改变规划许可范围局部变更不需要规划房产部门的另外批准。7、《吉首市建设工程竣工规划核实意见书》，拟证明66号楼已经吉首市城市规划管理局验收合格，该栋楼建筑面积没有超出规划许可范围。8、《户室面积对照表》，拟证明吉首市房地产管理局实测的66号楼顶层2F-2户型面积为140.64㎡。被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3认为合法性有异议，没有合法的法律依据及合同依据。对证据4认为，该证据是建设局对二期三组团一个初步设计批复。应当以规划局最终审批的图纸为依据。对证据5的真实性无异议。认为市规划局2014.4.29审批的66号楼总平面图中是32层，并非住建局初步批复的32+2；规划许可证附件二66号楼立面图显示现在房屋的现状与此图纸不符（顶部）；建设工程规划许可证遵守事项第四点明确本证各项类容不得随意变更；任何变更的调整必须经过规划局审批，根据城乡规划法及湖南省适用城乡规划法意见规划调整必须经过规划局审批。对证据6，认为住建局及规划审批的设计单位是成都思纳史密斯建筑设计有限公司，而设计更改单是成都惟尚建筑设计有限公司，两个单位不一致，设计更改单是2014年10月17日，在发放建设工程规划许可证之后，也在原、被告签订合同之后。对证据7的合法性有异议，对此已向吉首市规划局进行投诉；如果增加了跃层而建筑面积没有增加不符合常理，中铁要求我方多支付购房款不成立。对证据8认为，对3202房产证测绘队先后出具了两份不同的测绘数据，中铁提供的测绘数据的建筑面积并非是合同约定产权登记登记面积，必须以不动产的登记证的登记为准。该测绘面积只能算作诉争房屋现状测量面积。被告向君在庭审时出示了下列证据:1、《商品房销售合同》，拟证明原、被告签订合同的情况。2、交纳房款票据，拟证明被告方已交付房款。3、预售登记，拟证明所购商品房2014年7月28日办理了预告登记，预告登记产权面积为87.58㎡。4、房屋分户平面图，拟证明所购3202房屋系单层，面积为87.85㎡。该分户平面图2016年3月17日测绘与合同所附分层平面图2014年6月18日测绘图纸一致。5、规划审批66#32层平面图，拟证明规划审批的66#32层平面图与合同所附分户平面图一直，与证据4分户平面图一致，3202房系单层。6、规划审批的66#楼立面图，拟证明规划审批的66#楼立面图，立面图显示3202房系单层。7、66#楼现场图，拟证明现场图与规划审批的立面图不一致，3202楼顶加建了房屋。8、催房通知书，拟证明向君向出卖方催交房屋，并要求出卖方提供由单层变更为复式，面积由87.85㎡变更为多出50多个平方米的审批依据，并要求承担相应的违约责任。9、录音光盘，拟证明就交房一事，向君与开发商多次沟通，并向信访局、规划局、建设局、房产局反映情况。中铁公司是2016年1月5日交房时才告知原告房屋设计发生变更。对被告向君提交的证据1，原告质证意见为，真实性无异议，合同中第五条约定了建筑的计算方式，应履行补缴购房款的义务。合同第11条及合同补偿协议第6条购房款必须全额到达30日内交付房屋。出卖人有权延期交付房屋且不承担延期责任。对证据2认为，被告交付的与合同明显不符，应予产权登记为准。被告交付的34万购房款达不到实际购房款条件。对证据3认为，跟合同约定不产生法律冲突，以产权登记面积结算。对证据4认为，该平面图是报建平面图，不代表局部部分的变更。对证据5认为，是报建时预规划图，跟实际变更的不相吻合，以最后房产局实际面积为准。对证据6认为，是报建时预规划图，跟实际变更的不相吻合，以最后房产局实际面积为准。对证据7认为，66号楼局部变更，不需要规划部门审批，原审批的高度是101米，承建的房屋高度没有101米，符合规划跟房产局的标准。对证据8认为，被告的催房通知书没有达到出卖人收到全额购房款的交房条件，附条件民事行为尚未生效。对证据9质证意见为，证明原告已于2016年1月8日告知被告房屋面积变更的事实，在规划局的录音，证明了该栋楼房规划没有进行变更。没有超出规划许可的范围。在房产局和城市建设局的录音，证明施工图纸与验收图纸一致。局部修改不属于两部门管理的职责范围。以原告和设计单位提供的图纸为准。本院审查认为，原告提交的1、2、3、5、7、8号证据及被告提交的所有证据系客观事实，与本案具有关联性，本院予以采信，原告提交的4、6号证据，达不到原告的证明目的，本院不予采信。依据上述本院采信之证据，结合当事人在庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2014年6月30日，反诉原告与反诉被告签订了《吉首市商品房销售合同》，反诉原告从反诉被告处购买吉首市世纪山水第66幢3202号房，建筑面积87.85平方米，单价3870.23元/平方米，总金额340000元，合同第五条：“……买受人购房面积为预测面积；预测面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；以产权登记面积为依据计算房款多退少补”。合同第八条：“出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用……”。第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理:按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%。向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十条规划、设计变更的约定:“经规划行政部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人：该商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……”。2014年7月28日双方在吉首市房地产交易登记中心办理了预告登记。反诉原告于2014年9月21日付清了购房款34万元。2016年1月5日，反诉原告得知房屋由原来的平层变为了复式二层，面积由合同约定的87.85平方米变成了140平方米，面积增加52.15平方米。双方由此产生纠纷，2016年5月9日，反诉被告给反诉原告送达《缴款通知书》，要求反诉原告补缴购房款204309元。反诉原告于2016年5月24日给反诉被告送达《催房通知书》，要求反诉被告提供规划图、设计图、施工图、监理单位的图纸以及竣工验收图纸，以证明设计变更合法性、多出面积房屋的合法性，并要求反诉被告在2016年5月31日前完成交房。后双方达不成一致，遂诉讼至法院。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案中，原告已取得《吉首市商品房预售许可证》，在此情况下与被告向君签订商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。本案争议的焦点为：1、原告主张解除与被告之间的《吉首市商品房销售合同》的理由是否成立？2、反诉原告要求反诉被告继续履行《吉首市商品房销售合同》，立即交付房屋是否成立？3、反诉被告在履约过程中是否存在违约行为？是否应承担违约责任？关于焦点1，首先原、被告《吉首市商品房销售合同》约定3202房的建筑面积为87.75平方米，但最终建设完成的3202号房屋为140.64平方米，房屋的面积系合同标的的主要内容，反诉被告实际建设的3202号房屋面积超出了合同约定的面积60%，已经改变了原合同的约定，该改变行为事先未通知向君取得其同意，也严重影响了向君支付购房款的能力；同时中铁世纪山水置业有限公司未在设计变更之日起15日内，书面通知买受人向君，故中铁世纪山水置业有限公司擅自变更合同约定的面积的行为构成违约，其次，合同第五条关于面积确认及面积差异处理仅约定为“买受人购房面积为预测面积；预测面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；以产权登记面积为依据计算房款多退少补”，该约定未明确误差的比例及处理方法，房屋设计的变更应当在双方合理的预见范围，而本案中，原告将房屋平层更改为复式楼，面积也超出约定面积60%以上，远远超出了被告在订立合同时对房屋面积改变的预见范围，应视为双方对此约定不明。第三，因合同中并未约定增加面积的房款具体交付时间，双方在房屋设计变更、面积增加后也未达成补充协议，故本案中原告违反了合同的约定，原告自身违约而以被告未支付购房款为由诉请解除合同、解除登记备案手续的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。反诉原告按照商品房买卖合同的约定支付了购房款，履行了商品房买受人的义务。反诉被告应当按商品房买卖合同的约定，向反诉原告履行交付约定房屋的义务。故反诉原告诉请要求反诉被告中铁世纪山水置业有限公司继续履行《吉首市商品房销售合同》，立即交付房屋符合合同和法律的规定，本院予以支持。关于焦点3反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金17340元（计算至2016年6月30日，自2016年6月31日起按每日万分之四，算至被告实际交房之日止。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。反诉原告主张逾期交房违约金，因反诉被告未能按照合同的约定于2016年1月31日向反诉原告交付房屋，其行为已构成违约，应担承担逾期交房违约责任。按照合同的约定自2016年2月1日起按每日136元（日万分之四）计算至实际交付之日止。反诉被告辩称的因反诉原告未补交房屋差价，故不应承担逾期交付违约责任的理由，因合同对面积增加约定不明，也未约定增加面积的房款具体交付时间，双方在房屋设计变更、面积增加后也未达成新的补充协议，双方之间履行义务无先后之分，不应以一方违约而拒绝履行自己的义务，故被告该辩称无事实法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第六十六条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、驳回原告中铁世纪山水置业有限公司的诉讼请求。二、反诉原告与反诉被告签订的《吉首市商品房销售合同》继续履行，反诉被告中铁世纪山水置业有限公司于本判决生效后十日内将世纪山水第66幢3202号房交付给反诉原告向君并向原告向君支付逾期交付房屋的违约金（违约金由以下两部分之和：1、截止2016年6月30日违约金为17340元、2、从2016年6月31日起以每日136元，计算至房屋实际交付之日止）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费150元，由原告中铁世纪山水置业有限公司承担。审 判 长  李 洪人民陪审员  张治忠人民陪审员  吴 穷二〇一七年五月二十日代理书记员  陈 雯附本案法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。