宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0204民初1413号
原告（反诉被告）：宁波卓一贸易有限公司。住所地：浙江省宁波市江东区宁穿路****号。
法定代表人：叶梦觉，该公司总经理。
委托代理人：沈艳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱建忠。
委托代理人：沈丹萍、陶益波，浙江亮明法律师事务所律师。
宁波卓一贸易有限公司（以下简称“卓一公司”）与朱建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理。诉讼中，朱建忠提起反诉，本院审查后予以受理。由代理审判员付铎适用简易程序，于2016年4月25日公开开庭一并进行了审理。卓一公司委托代理人沈艳、朱建忠委托代理人陶益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卓一公司起诉称：2013年7月1日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定卓一公司将其租赁的位于宁波市江东区宁穿路90-1号（现地址变更为宁穿路398号）房屋租给朱建忠使用，租期自2013年7月1日至2017年7月1日，租金140000元/年，每年一付，并明确约定合同提前终止或解除的，对方在收到通知之日起15天内搬离，并注明如卓一公司与银行解除租赁关系则双方之间的合同同步解除，逾期不搬迁的，应赔偿卓一公司受到的经济损失，卓一公司不承担任何赔偿责任。后卓一公司未能与银行续签房屋租赁合同。卓一公司、朱建忠于2015年10月31日对剩余租金及相应损失作出结算，朱建忠明确同意搬离涉案房屋。但经卓一公司多次告知，朱建忠未按期搬离，其行为严重侵害卓一公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、朱建忠立即腾退租赁的房屋并交还钥匙；二、朱建忠支付逾期腾房造成的卓一公司损失52505元，自2015年7月1日起按照11667/月暂计算2016年2月29日；三、本案诉讼费及其他实现债权费用均由朱建忠承担。
朱建忠答辩并反诉称：根据调解书约定，其已于2016年2月29日前腾退涉案房屋。卓一公司自2015年7月1日以后无权租赁涉案房屋，但其仍旧收取租金，存在欺诈，相应的损失应由卓一公司自行承担。当事人在法院达成调解后，卓一公司无权主张占有使用费。卓一公司的诉讼请求，法院应予以驳回。双方的租赁关系终结，但卓一公司拒不退还租房押金10000元。请求法院判令：一、卓一公司向朱建忠支付租房押金10000元。二、反诉案件受理费由卓一公司负担。
针对反诉，卓一公司答辩称：根据双方签订的结算协议，押金已在双方之间的《协议》结算清楚，朱建忠无权再行主张。结算协议中已经对租金进行了减免，协议中明确朱建忠收到退还款项并负有腾退的义务，现卓一公司已经履行了自己的义务。朱建忠对卓一公司与案外人交通银行租赁关系终止的事项知情，卓一公司不存在欺诈。综上，请求驳回朱建忠的反诉请求。
卓一公司提供了以下证据：
1.《房屋租赁合同》一份，拟证明双方签订房屋租赁合同的事实，朱建忠对该证据无异议，本院予以认定。
2.《协议》、收据各一份，拟证明朱建忠知晓涉案房屋无法继续租赁，双方对租金以及损失等费用进行结算的事实，朱建忠对该证据真实性无异议，本院予以认定。
4.涉诉材料一份，拟证明卓一公司因朱建忠未及时腾退房屋遭受损失的事实；朱建忠对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关，该组证据可以证明卓一公司存在严重违约，无权对房屋进行租赁，但仍违规租赁，以及房屋在2015年8月20日后停水停电的事实。本院对该组证据真实性予以认定。
5.微信记录一份，拟证明卓一贸易多次通过微信催促朱建忠腾房。朱建忠对证据真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，该证据系打印件且无其他证据相佐证，故不予认定。
朱建忠向本院提供了以下证据：
6.（2015）甬东民初字第1926号民事调解书一份，拟证明其已经按照调解书提前腾退了涉案房屋，卓一公司不存在损失的事实。卓一公司对证据真实性无异议，认可朱建忠已于2016年2月29日前腾退涉案房屋。本院对该该证据予以认定。
7.收费收据一份，拟证明卓一公司于2015年7月1日向其收取之后一年租金。经质证，卓一公司对真实性无异议，但认为事后已经将多收的租金进行抵扣和退还。本院对该证据予以认定。
8.押金收据一份，拟证明卓一公司收取住房押金10000元的事实，卓一公司对证据无异议，本院予以认定。
9.告知函及回执一份，拟证明2015年6月30日后，卓一公司无权再行出租涉案房屋的事实，卓一公司对真实性无异议，本院予以认定。
本院经审理，认定事实如下：位于宁穿路398号西向第二间面积约33.5平方米的房屋，系卓一公司向案外人交通银行股份有限公司宁波分行租赁。后，卓一公司与朱建忠签订《房屋租赁合同》一份，约定将该房屋转租赁给朱建忠使用，租赁期限自2013年7月1日至2017年7月1日止，每年租金140000元，押金10000元，和首次租金一并交付，合同到期后，房屋现状如无损毁，押金全额退还。根据合同约定提前终止合同或合同期满，朱建忠应在收到卓一贸易公司书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。租赁期满或合同解除，如不搬迁，应赔偿卓一公司因此所受的经济损失。卓一公司与银行解除租赁合同时，该合同也自行解除且不涉及任何连带责任及赔偿。协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力，如补充规定与合同条款不一致，以补充规定为准。合同签订后，卓一公司收取朱建忠租赁房屋押金10000元。
2015年4月20日，交通银行股份有限公司宁波分行向卓一公司发函告知，2015年6月30日起双方的租赁关系不再继续，要求卓一贸易支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续。2015年4月28日，卓一公司签署回执单，表示知晓房屋拆迁事实并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。2015年10月27日，交通银行股份有限公司宁波分行提起诉讼，要求卓一公司腾退房屋。该案诉讼中，本院追加朱建忠及其他案外人作为第三人参加诉讼。后各当事人达成调解协议，约定朱建忠于2016年2月29日前从涉案房屋内腾退；卓一公司于2016年2月29日前从涉案房屋内腾退，并将该房屋全部返还给交通银行股份有限公司宁波分行，逾期不能返还的，应支付占有使用费；卓一公司支付交通银行股份有限公司宁波分行截至2016年2月29日的房屋占有使用费250000元，于2016年2月7日前一次性履行完毕等内容。
2015年6月30日，卓一公司收取涉案房屋2015年-2016年租金。2015年10月31日，卓一公司与朱建忠达成协议，约定房屋租赁合同经双方协商同意中止解除，并宣布无效，叶梦觉退还剩余款项105002元，从2015年11月1日起，每月缴纳场地使用费用5833元，直到叶梦觉通知清退出场，届时无条件及理由搬出，否则由此引起的一切后果由朱建忠负担。朱建忠收到协议约定的租金退款，并由朱昆出具收据一份。收条载明：“今收到叶梦觉退还宁穿路398号房屋的35%，共计叁万肆仟柒佰零玖元整（34709元）。房屋租金：105002元减去11月份场地使用费5833元。剩余65%房屋租金共计64459.85元已付清。朱昆。2015.10.31”
另查明，2015年8月20日后，涉案房屋曾存在停水停电的情形。朱建忠已于2016年2月29日前已腾退涉案房屋。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己义务。案涉房屋系卓一公司向案外人交通银行股份有限公司宁波分行租赁，叶梦觉系卓一公司法定代表人。叶梦觉与朱建忠签订协议，系代表卓一公司作出。卓一公司、朱建忠均受合同条款约束。2015年10月31日，双方协议解除租赁合同，并对后续场地使用费进行约定，并对相关费用进行结算。另案诉讼中，卓一公司已就2016年2月29日前涉案房屋占有使用费与案外人达成协议。卓一公司有权向朱建忠主张相应逾期腾房损失，损失可按照双方协议约定标准计算。卓一公司要求按照原租金标准计算损失，依据不足，本院不予采纳。2015年7月1日至2015年11月30日费用，双方已结算完毕。故朱建忠应支付自2015年12月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费。卓一公司主张租房押金已一并结算，但协议并未明确载明。卓一公司也未提供其他证据证明押金已退还。朱建忠要求卓一公司退还租房押金10000元，合法有据，本院予以支持。朱建忠已于2016年2月29日前腾退涉案房屋，原告要求腾退房屋诉讼请求，本院不予支持。朱建忠虽称房屋钥匙已交还，但并未提供相应证据，对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、朱建忠赔偿宁波卓一贸易有限公司自2015年12月1日至2016年2月29日止的逾期腾房损失17499元；
二、宁波卓一贸易有限公司向朱建忠退还押金10000元；
三、朱建忠于本判决生效之日起五日内交还宁穿路398号西向第二间房屋钥匙；
四、驳回宁波卓一贸易有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项抵扣后，朱建忠尚应支付宁波卓一贸易有限公司7499元，于本判决生效后五日内付清。
未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费556元，由宁波卓一贸易有限公司负担371元，由朱建忠负担185元；反诉案件受理费25元，由宁波卓一贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区兴宁路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 付 铎
二〇一六年五月二十日
代书 记员 章益君
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。