江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第2161号
原告陆维华。
委托代理人叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
委托代理人丁正海，上海四维乐马（昆山）律师事务所实习律师。
被告沈桂芳。
被告温志斌。
两被告共同委托代理人林杰，江苏传承律师事务所律师。
两被告共同委托代理人陈焕青，江苏传承律师事务所律师。
第三人昆山供销合作总社资产经营管理公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路，组织机构代码74483596-7。
法定代表人奚震威，该公司董事长。
委托代理人孙根林，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人卞阿宝。
原告陆维华与被告沈桂芳、温志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案后，依法组成合议庭，依法追加昆山供销合作总社资产经营管理公司（以下简称资产管理公司）作为第三人参加诉讼，于2013年11月26日、2014年4月3日、2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告陆维华及委托代理人叶怀静、被告沈桂芳、温志斌的委托代理人林杰、第三人资产管理公司的委托代理人孙根林、卞阿宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆维华诉称：原告承租原昆山市城北供销社（现其权利义务由资产管理公司享有和承担）部分房屋，自2009年开始由被告经营使用，但被告一直拖欠租金等费用，虽经原告多次催讨，但被告至今尚欠原告房屋租金、水费等合计652250元未予支付。原、被告与资产管理公司房屋租赁合同纠纷一案，已由法院判决原、被告应于判决生效后十日内腾空并返还各自所使用的房屋，原告并应自2012年1月1日起按年租金12.5万元的标准支付房屋使用费（包括被告所占用部分房屋的租金）。综上，请求法院判决：1、被告支付原告房屋租金、水费等合计652250元（上述均暂计算至2013年3月14日，应支付至被告实际腾空并交付房屋时止）；2、被告返还原告的空调等设备设施；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告沈桂芳、温志斌答辩称：1、原告与供销社签订的租赁合同终止日期为2010年9月15日。对于2010年9月15日之后因原告与资产管理公司的诉讼因未经法院最终裁决，故在必要合理的诉讼期间，被告已实际停止使用，主观上不存在占用的故意和事实，且已向法院腾让移交房屋。对2010年9月15日之后的租金，因原告并非是房屋所有权人也不是转租人，其无权主张；2、原告主张的空调设备等，因双方没有交接清单，亦无其他证据佐证，故缺乏事实依据；3、原、被告之间未签订任何租赁合同，亦未对租金标准进行约定，故原告要求被告按相应标准支付租金，缺乏事实和法律依据。4、原告在2013年6月向法院提起诉讼，故对2012年6月之前的租金，已超过法律规定的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告陆维华的诉讼请求。
经审理查明：2002年7月30日，原昆山市城北供销社与陆维华签订《租房协议》一份，约定：陆维华租赁原城北供销社北门商场1-2楼、3-4楼及后面食堂等营业用房经营使用，租赁期限8年，自2002年9月15日至2010年9月14日止；8年租金共计为人民币100万元（每年为12.5万元），每年分二次付清。2002年原昆山市城北供销社转制后，上述房屋为存量资产归属于昆山供销合作总社，后将该部分资产委托资产管理公司接管。
2005年，陆维华以玉泉酒店名义（甲方）与廖静（乙方）签订《租房协议》一份，将坐落在北门路18号玉泉酒店底层餐厅（西侧5间、北侧3间）共计460平方米营业大厅租让给廖静开设佳人有约，租期4年，即自2005年6月10日至2009年6月9日止，每年租金15万元（不含租房税金）。2006年9月12日，陆维华仍以玉泉酒店名义（甲方）与朱华建（乙方）签订了《租房协议》，其将诉争房屋底层大厅门面一间（靠西面）30平方米出租给朱华建开设金贵人KTV使用，租期3年，自2006年9月15日起至2009年9月14日止，年租金3万元（不含租房税金）。2010年6月17日，胡玉林以金粉世家娱乐会所名义（乙方）与陆维华（甲方）签订《租房协议》，约定租期从2010年4月24日起至2010年9月15日，年租金为5000元（不含租房税金）。
2010年12月24日，资产管理公司起诉陆维华要求陆维华迁让并返还房屋、支付结欠租金。本院在审理过程中，依职权追加沈桂芳、邓永贤为无独立请求权第三人参加诉讼，并于2011年12月5日作出（2011）昆民初字第0088号民事判决。陆维华不服该判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院于2012年10月30日作出（2012）苏中民终字第0818号民事判决如下：一、陆维华于判决生效后十日内将位于昆山市城北镇北门一路北门商场1-4楼营业用房及后面食堂腾空并返还给资产管理公司；二、沈桂芳于判决生效后十日内将其占用的位于昆山市城北镇北门一路北门商场1楼营业大厅（金粉世家商务娱乐会所用房）腾空返还给资产管理公司；三、邓永贤于判决生效之日起十日内将其占用的位于昆山市城北镇北门一路北门商场1楼营业房（东一间）腾空返还给资产管理公司；四、陆维华于判决生效之日起十日内支付资产管理公司房屋租金人民币143007元；五、陆维华应支付资产管理公司自2012年1月1日起至房屋实际返还之日止按年租金12.5万元标准计算的房屋使用费，限于返还房屋之日起十日内履行。该判决同时认定陆维华承租房屋中，北门商场3-4楼的租赁期限于2011年12月31日届满，其余房屋的租赁期限于2010年9月14日届满。资产管理公司同意自2012年1月1日开始计算逾期返还租赁物期间的使用费，系其对自己的民事权利作出的有利于陆维华一方的处分，应予准许。该判决已发生法律效力。
诉讼中，陆维华、沈桂芳、温志斌一致确认沈桂芳、温志斌腾退房屋的时间为2013年6月27日。沈桂芳、温志斌在本案诉讼中陈述：从廖静处转租承租的房屋从2006年9月16日使用至2013年6月27日；从朱华建处转租承租的房屋从2009年9月15日使用至2013年6月27日；从胡玉林处转租承租的房屋从2010年9月16日使用至2013年6月27日；上述期间房屋租金均向廖静、朱华建、胡玉林交付，由于时间长了，具体支付情况不清楚，相关证据找不到了。
2009年9月15日，温志斌向陆维华出具《欠条》一份，明确：今欠2009年9月1日-2009年9月15日房屋租金6000元。
沈桂芳与温志斌为夫妻关系，双方于1992年2月21日登记结婚。在本院审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温志斌在接受本院调查时陈述：房屋原系陆维华租给沈桂芳的姐夫薄秀华开KTV的。之后沈桂芳、胡玉林一起加入作为股东了。后来薄秀华在外欠债太多，就退股了。KTV的名称叫昆山市玉山镇金粉世家商务娱乐会所。会所由沈桂芳经营的，但实际为两名股东。沈桂芳与陆维华没有签订书面租赁合同，但是每月是给陆维华房租的，全年是18万元。本案诉讼中，沈桂芳、温志斌、陆维华均表示对胡玉林的身份信息不清楚。
2011年12月1日，温志斌（甲方）与王志刚（乙方）签订《金粉世家商务娱乐会所承包经营合同》，约定：甲方提供给乙方承包经营的金粉世家商务娱乐会所位于昆山市玉山镇北门路18号，场地面积共496平方米；乙方承包经营时间自2011年12月8日起算，至因房产原因造成不能正常经营为止；承包费，第一个月1.7万元，第二个月起乙方应每月向甲方交纳承包费2万元，待合同签订起每月28号前提前预交租金；合同还对其他相关内容作出约定。
本案诉讼中，资产管理公司对陆维华与沈桂芳、温志斌的转租租赁关系予以认可。
另查明：陆维华本案诉请要求沈桂芳、温志斌支付的房租租金、使用费计算依据为：1、原由廖静承租的房屋到期后继由沈桂芳、温志斌承租的房屋部分，从2009年9月15日开始暂计算至2013年3月14日，每年租金15万元，合计52.5万元；2、原由朱华建承租的房屋到期后继由沈桂芳、温志斌承租的房屋部分，每年租金3万元，从2009年9月14日开始暂计算至2013年3月14日，合计10.5万元；3、原由胡玉林承租的房屋到期后继由沈桂芳、温志斌承租的房屋部分，从2010年9月15日开始暂计算至2013年3月15日，每年租金5000元，合计1.25万元；4、沈桂芳、温志斌拖欠的2009年9月1日至2009年9月15日期间的租金6000元。诉讼中，陆维华向本院表示：由于诉讼中沈桂芳、温志斌对于本人起诉主张的租金标准不予认可，故才申请人民法院对沈桂芳、温志斌承租房屋的租金标准予以市场评估。现发现温志斌在法院审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温志斌已确认年租金标准为18万元，虽少于本人主张的年租金18.5万元的标准，但考虑到尽快解决纠纷，故同意按年租金18万元的标准计算沈桂芳、温志斌拖欠的房屋租金和使用费。拖欠租金的起算日期统一从2009年9月16日开始起算至2013年6月27日。
又查明：诉讼中，沈桂芳、温志斌申请提起反诉，要求陆维华赔偿装修损失80万元。本院明确告知沈桂芳、温志斌提起反诉超过答辩期限，故对反诉申请不予受理。
以上事实，有《租房协议》四份、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《结婚登记申请书》、江苏省苏州市中级人民法院（2012）苏中民终字第0818号民事判决、本院调查、庭审笔录等予以证实。
本院认为：陆维华向原昆山市城北供销社承租房屋后，先后将一楼的房屋分别转租给案外人廖静、朱华建、胡玉林等人。后廖静、朱华建、胡玉林转租承租的房屋由沈桂芳占有使用开设红粉世家商务娱乐会所。沈桂芳、温志斌认为其分别与廖静、朱华建、胡玉林之间建立合同关系，与陆维华不发生租赁关系，但沈桂芳、温志斌并未提供与廖静、朱华建、胡玉林之间存在转租租赁合同关系的证据，相反本院在审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温志斌在接受本院调查时认可沈桂芳与陆维华之间建立转租租赁合同关系，故本院对沈桂芳、温志斌关于其与陆维华之间不存在租赁关系的抗辩主张不予采信。根据合同相对性原则，陆维华有权要求沈桂芳、温志斌支付转租承租房屋的租金和使用费。根据江苏省苏州市中级人民法院（2012）苏中民终字第0818号生效民事判决之认定，陆维华承租房屋租赁期限截止2011年12月31日到期，本案诉讼中，资产管理公司对陆维华的转租行为亦予以追认，故陆维华与沈桂芳、温志斌转租租赁合同关系，在2011年12月31日之前可认定有效，沈桂芳、温志斌应支付陆维华租金；在2012年1月1日之后应认定无效，但沈桂芳、温志斌之后仍占有使用转租承租房屋直至2013年6月27日，故2012年1月1日之后沈桂芳、温志斌实际占有使用房屋期间，仍应向陆维华支付房屋使用费，使用费标准可按租金标准计算。关于沈桂芳、温志斌拖欠租金的起始日期，由于沈桂芳、温志斌未提供证据证明其实际已交付租金情况，故只能按陆维华陈述主张拖欠期间为准。
关于沈桂芳、温志斌承租房屋的租金标准问题。本院认为，虽合同双方未签订书面协议，但在本院（2011）昆民初字第0088号案件审理过程中，温志斌已确认年租金标准为18万元，陆维华诉讼中亦通过追认方式予以确认，故本院按年租金18万元标准计算沈桂芳、温志斌应支付从2009年9月16日起至2011年12月31日止的房屋租金为412766.55元和从2012年1月1日起至2013年6月27日止的房屋使用费为267780.45元。另，考虑到原由胡玉林承租的房屋到期后继由沈桂芳、温志斌承租使用的起始日期为2010年9月16日，而2010年9月16日之前的租金沈桂芳、温志斌并不拖欠。且温志斌另案中自认的年租金18万元并未明确仅限于原有廖静、朱华建所承租的该房屋部分的租金，故最大限度从有利于沈桂芳、温志斌的角度考虑，本院参照陆维华与胡玉林签订的租房协议所约定的年租金5000元的标准，在沈桂芳、温志斌拖欠的租金中扣除该5000元。温志斌于2009年9月15日所书写《欠条》证明沈桂芳、温志斌拖欠陆维华2009年9月1日至2009年9月15日租金6000元，沈桂芳、温志斌理应向陆维华支付该6000元。
关于陆维华主张的租金和使用费中，2012年6月之前的部分是否超过诉讼时效的问题。本院认为，沈桂芳、温志斌拖欠租金和使用费一直处于延续状态，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条相关规定，陆维华起诉主张租金和房屋使用费并未超过诉讼时效。
关于陆维华要求沈桂芳、温志斌返还空调等设备设施的问题。本院认为，陆维华与沈桂芳、温志斌之前未有空调等设备设施交接的相关手续，故本院对陆维华该主张，不予支持。
关于陆维华要求沈桂芳、温志斌支付水费的问题。本院认为，陆维华并未提供沈桂芳、温志斌结欠水费的相关证据，故本院对陆维华该主张，不予支持。
综上，沈桂芳、温志斌拖欠陆维华租金及房屋使用费681547元，理应支付。沈桂芳、温志斌为夫妻关系，且在承租房屋后实际共同参与经营金粉世家商务娱乐会所，故沈桂芳、温志斌对结欠的房屋租金和使用费应承担共同给付责任。陆维华的其他诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告沈桂芳、温志斌共同支付原告陆维华房屋租金和房屋使用费共计681547元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告陆维华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费10322元，鉴定费5120元，合计15442元，由原告陆维华负担5120元，由被告沈桂芳、温志斌负担10322元（被告沈桂芳、温志斌负担部分，本院不再退还原告，由被告在履行本判决义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费10元。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 陆圣奇
人民陪审员 王桂香
二〇一四年八月四日
书 记 员 严玉峰
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《最高人民法院关于审理民事案件
适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。