北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11204号
上诉人（原审被告）吴×1，女，1939年3月23日出生。
上诉人（原审被告）吴×2，女，1941年4月18日出生。
上诉人（原审被告）吴×3，男，1937年7月5日出生。
上诉人（原审被告）李×1，男，1933年4月7日出生。
上诉人（原审被告）李×2，女，1964年2月29日出生。
上诉人（原审被告）李×3，女，1959年11月9日出生。
上诉人（原审被告）李×4，女，1955年10月16日出生。
上诉人（原审被告）李×5，女，1954年3月4日出生。
委托代理人任×（李×5之夫），1945年7月20日出生。
八上诉人之共同委托代理人宋玮，男，1959年1月12日出生。
被上诉人（原审原告）李×6，男，1967年4月6日出生。
被上诉人（原审原告）李×7，女，1963年12月21日出生。
上诉人吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第00594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李×5及其委托代理人任×，上诉人吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5之共同委托代理人宋玮，被上诉人李×6、李×7到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月，李×6、李×7共同诉至原审法院称：我们系姐弟。1993年7月，我们购买位于西城区东××××1号平房3间（房号为7、8、9，共29.1平方米），并签订《买房协议》。因各种原因，过户手续一直没有办理。房屋产权证原件亦由西城区房屋交易大厅保管。2002年，原房主吴×4死亡。吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5系吴×4继承人。2009年，西长安街道路拓宽拆迁项目启动，因涉诉房屋在拆迁范围内，涉及对房屋所有人的拆迁安置补偿问题，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5以原房主继承人身份持房屋所有权证主张对房屋的所有权，并认为《买房协议》无效，双方对房屋所有权发生争议。2010年2月26日，我们起诉到西城区人民法院，要求确认《买房协议》有效，2010年5月26日，西城区人民法院以（2010）西民初字第3947号民事判决书确认李×6与吴×4签订的买房协议有效，对方不服，上诉至北京市第一中级人民法院，后一中院判决驳回上诉，维持原判。对方又提起再审程序，经北京市高级人民法院审理后，裁定驳回其再审申请。为维护我们的合法权益，故诉至法院，要求判令吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5继续履行《买房协议》，配合我们将西城区东××××1号平房三间（房号7、8、9）过户至李×6名下。
吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×3、李×4、李×5、李×2共同辩称：李×7既不是1993年7月28日《买房协议》的当事人，也不是所谓“李×6与吴×4签订的买房协议”的当事人，因此李×6、李×7不构成必要共同诉讼人。我们八人既不是1993年7月28日《买房协议》的当事人，也不是所谓“李×6与吴×4签订的买房协议”的当事人，故作为诉讼主体不适格。李×6、李×7无权以合同纠纷起诉非合同当事人的我们，更无权要求非合同当事人履行合同义务。李×6、李×7不能证明丁×签名的真实性。丁×及丁×1在《买房协议》中未以被代理人名义签名，其行为不是代理行为，李×6、李×7不能办理吴×4名下产权转移登记。1993年7月28日的《买房协议》系虚假合同。因李×6与吴×4间未发生过房屋买卖合同关系，因此李×6与我们也不存在合同权利义务。我们对涉诉房屋享有合法物权，合法物权优于债权，因而李×6、李×7无权请求将涉诉房屋变更到其名下。李×6、李×7的诉讼请求违反法定程序，诉讼标的不具体、不明确、不成立。其诉讼请求不合法，实际无法实现，亦无事实和法律依据，且侵害了我们的合法物权，并超过了诉讼时效，故应驳回其诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。经人民法院生效的判决书认定，李×6与吴×4之间的房屋买卖合同有效，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5继承了涉诉房屋，就该房屋所设立的合同之债，亦应遵照履行。吴×4之代理人丁×出具收条确认收到购房款45000元，李×6已按合同约定履行了义务，现李×6、李×7要求吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5配合办理房屋过户手续，理由充分，法院予以支持。另外，李×6、李×7已实现对房屋的占有，其要求办理房屋所有权登记的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5的答辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，于2014年7月判决：判决生效后七日内，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×3、李×4、李×5、李×2配合将北京市西城区东××××1号房屋三间（房号7、8、9）登记在李×6名下。
判决后，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5不服，共同向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回李×6、李×7的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、李×6与吴×4签订的买房协议不存在亦未履行；二、吴×4的配偶谢×去世后，涉诉房屋应属吴×4与四子女共有，吴×4个人无权处分，现上诉人已通过继承取得合法产权，理应得到保护；三、即使李×6与吴×4签订的买房协议有效，也因吴×4死亡而终止；四、房屋产权登记系政府房管部门的行政权力，李×6、李×7应当提起行政诉讼而非民事诉讼；五、李×6、李×7主张已超过诉讼时效。李×6、李×7均同意原审判决。
经审理查明：李×6、李×7出具1993年5月18日委托书，该委托书记载：“我因年老体弱不能亲自到局办理西城区东××××1号私房产发还、出卖手续，特委托外孙丁×全权办理。委托人吴×4（并盖有吴×4名章）。”该委托书下方有北京火电建设公司出具的证明书一份，内容为：“兹证明委托人吴×4，性别男，年龄78岁，籍贯北京阜内，职业退休工人及前项委托书确系经委托人亲自出具特此证明。”1987年8月的房产所有证中记载：西城区东××××1号东、南、西房屋各一间（房号7、8、9）产权人为吴×4。1993年7月6日，案外人丁×1出具收条，内容为：“今收到张明广送来买房（西城区东××××1号东、西、南房各一间，共三间）款，共计45000元。全部收齐。西房住户由原房东丁×负责迁走。”李×6、李×7出具1993年7月28日买房协议，该协议约定：“今已收到东××××1号东、西、南各一间房款45000元全款；西房住户由原房东丁×负责迁走；此协议双方各自遵守；共同努力办好过户手续。”该协议买房人处有李×6签字，卖房人处有丁×签字。2001年9月26日，丁×1出具证明，证明1993年7月已将购房款交给丁×。吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5曾对该买房协议中丁×的签字提出异议，并申请鉴定。2002年3月6日，经原审法院委托鉴定，中华人民共和国公安部物证鉴定部门出具（2002）公物证鉴字0831号物证检验意见书，结论为：发现在字迹特征上有符合，但也有差异，由于检材字迹比划太少，有重描，故无法出具明确结论。
2009年4月16日，吴×1、吴×2、吴×3及吴×5（已故）申请继承公证。中华人民共和国北京市中信公证处出具（2009）京中信内民证字04052号公证书，该公证书查明：被继承人吴×4于2002年9月16日死亡，被继承人谢×于1975年8月30日死亡，被继承人吴×4、谢×系原配夫妻，二人共同生育了四个子女：吴×5、吴×3、吴×1、吴×2。被继承人吴×4、谢×的父母均先于其本人死亡，故被继承人吴×4、谢×的位于北京市西城区东××××1号的房产由其子女吴×5、吴×3、吴×1、吴×2共同继承。2009年5月22日，吴×5、吴×3、吴×1、吴×2取得涉诉房屋产权。吴×5于2011年11月27日死亡，其夫为李×1，之子女为李×3、李×4、李×5、李×2。2013年10月31日，涉诉房屋登记为吴×3、李×2、吴×1、吴×2、李×1、李×5、李×4、李×3按份共有。另，西城区东××××1号东、南、西房屋各一间（房号7、8、9）由李×6、李×7长期居住使用。李×6、李×7的户籍登记在该房处。
另查，李×6、李×7曾起诉至原审法院，要求确认双方争议的房屋买卖协议有效，2010年5月26日，经原审法院判决确认李×6与吴×4签订的买房协议有效。后吴×5、吴×1、吴×2、吴×3不服提起上诉。2010年9月10日，经北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后吴×1、吴×2、吴×3申请再审，北京市高级人民法院再审后认定：吴×4的委托书、买房协议、丁×1收款证明已构成完整证据链，证明吴×4与李×6、李×7之间的房屋买卖合同有效，申请人称丁×在房屋买卖协议上的签字是虚假的，但未能提供证据予以证明。申请人称吴×4与李×6、李×7之间属于口头房屋租赁合同关系，但申请人并未提供收取房租及其他证明租赁关系存在的证据，故该主张法院不予采信。本案属于合同效力的确认之诉，不受诉讼时效制度的限制。李×6、李×7作为原告为维护自身权益有权选择民事诉讼亦或行政诉讼，本案不存在行政诉讼前置的问题，故申请人称原审超出民事审判主管范围的理由不能成立。北京市高级人民法院认定吴×1、吴×2、吴×3的再审申请不符合法律规定的再审条件，裁定驳回吴×1、吴×2、吴×3的再审申请。
上述事实，有1993年5月18日委托书、买房协议、房款收条、户口登记簿、（2009）京中信内民证字04052号公证书、（2012）京中信内民证字13779号公证书、房屋所有权证、死亡医学证明书、（2010）西民初字第3947号民事判决书、（2010）一中民终字第11887号民事判决书、（2011）高民申字第154号民事裁定书及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，李×6与吴×4签订的买房协议已被此前生效判决确认为有效，双方均应依约履行。上诉人称李×6与吴×4签订的买房协议不存在，与目前查明的事实相悖，本院不予采信。上诉人称吴×4的配偶谢×于1975年去世，但涉诉房屋1987年下发产权证时仍登记在吴×4个人名下，现无证据显示其子女曾对产权登记提出异议，故李×6根据产权证明的记载与登记产权人达成买卖合意，已尽到合理的注意义务，况且生效判决已确认该买房协议有效，本院不再重复审查。买房协议签订后，李×6向吴×4的代理人交纳购房款，亦实际入住房屋，合同已部分履行。吴×4死亡后，上诉人作为吴×4的继承人，在继承遗产的同时亦应承担其合同债务，即协助李×6将房屋产权转移至其名下。办理过户手续系买房协议的履行内容，李×6、李×7依据合同提起民事诉讼，并无不当。李×6与吴×4签订的买房协议并未明确约定办理过户的期限，李×6、李×7可随时要求履行，故上诉人主张李×6、李×7的请求已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，原审判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5共同负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费70元，由吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张 璐