广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初13059号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市屋企家具有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇双岗村官美厦工业区，统一社会信用代码为91441900MA4UJPYP4B。法定代表人：肖明江，系该公司董事。委托代理人：董其运，广东星啸律师事务所律师。委托代理人：李晓超，广东星啸律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：陈金满，男，汉族，1963年12月7日出生，住广东省东莞市。委托代理人：刘汉东，广东国律律师事务所律师。委托代理人：李阳萍，广东国律律师事务所律师。原告东莞市屋企家具有限公司（以下简称“东莞屋企家具公司”）诉被告陈金满租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，后陈金满提起反诉，本院亦予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞屋企家具公司的委托代理人董其运、李晓超，被告陈金满的委托代理人刘汉东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞屋企家具公司向本院提出诉讼请求：1.陈金满向东莞屋企家具公司返还押金138000元；2.陈金满承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月29日，东莞屋企家具公司法定代表人肖明江代表东莞屋企家具公司与陈金满签订《厂房租赁合同》，由东莞屋企家具公司承租陈金满所有的位于东莞市厚街镇双岗官美厦工业区内钢构砖墙4000平方米的物业。东莞屋企家具公司按照约定于次日向陈金满交付押金138000元，之后东莞屋企家具公司一直在该物业生产经营，并支付租金与水电等费用。由于经营不善，东莞屋企家具公司于2016年9月1日停业，遣散所有员工，并搬离陈金满的物业，将物业交还给陈金满。事后，东莞屋企家具公司多次与陈金满协商，要求陈金满返还押金，但陈金满予以拒绝。另，陈金满的物业未经消防验收合格，不符合出租的条件。东莞屋企家具公司认为，陈金满的物业未经消防验收合格，不符合出租的条件，东莞屋企家具公司与陈金满签订的租赁合同应为无效合同，陈金满应返还东莞屋企家具公司的押金。被告陈金满辩称：陈金满没有违法合同的规定，陈金满在租赁厂房期间，一直有专人进行消防维护，没有出过消防事故，东莞屋企家具公司停止经营是因为经营不善，不是因为陈金满的出租的厂房，东莞屋企家具公司主张返还押金，无事实依据，请求法院驳回。转账支付的138000元并非全部均为押金，还包括了1个月的租金，且现有证据不能说明《厂房租赁合同》的承租方是东莞屋企家具公司。陈金满于2016年6月出借170000元给肖明江，包括6月5日转账50000元，6月6日转账120000元，故肖明江的微信转账并非支付租金，而是归还借款。被告陈金满向本院提出反诉诉讼请求：1.东莞屋企家具公司支付拖欠陈金满的租金142000元;2.东莞屋企家具公司支付陈金满水电费12709.07元；3.本诉及反诉的费用由东莞屋企家具公司承担。事实与理由：东莞屋企家具公司以陈金满的物业未经消防验收合格，不符合出租的条件为由，认为双方签订的合同是无效的并以此要求返还押金。首先，东莞屋企家具公司违约，按照合同约定所收押金不应该退回。案涉的物业用地是东莞市厚街镇双岗官美下经济合作社租给被告作工业用地使用，并于2002年10月1日签订了一份《双岗旱地租赁合同书》，该用地是合法取得的；其次，案涉物业面积为4000平方米，但是并不是用于医院、幼儿园、学校等公众聚集场所的建设，无需经过消防验收合格才具备出租的条件，双方合同中也未以消防验收合格作为合同生效条件；最后，案涉物业从2015年5月27日起至今都是委托东莞市志丰消防工程有限公司进行消防工程维修保养的，消防设施等未出现问题；因此，案涉的《厂房租赁合同》是合法有效的。2015年4月29日签订的《厂房租赁合同》第二条约定：“租赁期限为3年，即从2015年5月1日起至2018年9月30日止”、第三条第2款约定：“交租时间乙方应在每月5日前缴交当月的全部租金”、第八条第1款约定：“乙方提前退租作为违约所付押金不能退回，作为赔偿给甲方的损失”、第八条第2款约定：“乙方要按时交纳租金，如在当月5日前不交租金，按乙方擅自提前终止本合同处理，甲方有权收回厂房，押金不予退回，并追究法律责任”。陈金满己经完全按照《厂房租赁合同》履行了合同义务，东莞屋企家具公司在合同履行过程中，未按时足额交纳租金，并有拖欠租金、水费的违约行为。首先，2015年8月至2016年8月期间均是违约迟延交租，且仍拖欠陈金满上述期间租金142000元；其次，双方约定在合同履行过程中，由承租方支付水电费用，但是东莞屋企家具公司并未依约支付2016年8月、9月的水电费共计12709.07元。另外，双方约定的租赁期限为3年，2018年9月30日才到期，提前退租，违反了双方的约定。综上所述，双方签订的《厂房租赁合同》是合法有效的，因东莞屋企家具公司提前退租导致合同无法继续履行，构成了违约，陈金满无需返还押金，东莞屋企家具公司应当支付拖欠的租金及水费给陈金满。原告东莞屋企家具公司针对被告陈金满的反诉辩称：1.陈金满提供的证据不能证明陈金满所建造的厂房是合法建造，也没有证据证明其所建厂房有经过公安消防机构的验收，依法应当认定案涉《厂房租赁合同》为无效合同；2.陈金满诉称东莞屋企家具公司拖欠租金的诉讼请求与事实不符，理由如下：1.2015年8月、2016年5月、6月，陈金满均已出具厂房租金收款收据，证实东莞屋企家具公司已经足额交清了相应月份的租金；2.2016年7月的租金，根据银行转账记录以及微信转账记录，东莞屋企家具公司尚欠6000元未付，并非陈金满诉称的尚欠26000元，加上2016年8月未支付的46000元，东莞屋企家具公司合计尚欠厂房租金为52000元，而不是陈金满诉称的142000元；3.由陈金满接收的租金可知，关于东莞屋企家具公司交付租金的时间，陈金满接收并未提出异议，应视为双方对支付租金的时间条款约定变更，另外，东莞屋企家具公司于2016年9月11日解散员工，陈金满是清楚知晓的，也就是说双方对厂房租赁合同已经事实上终止履行，达成了合意默契，所以东莞屋企家具公司并不存在任何违约行为；4.陈金满诉请的水电费单据中2016年9月1日发生的费用，该部分不应由东莞屋企家具公司承担，东莞屋企家具公司主张的排污费不属于水费的范围，而且其提交的单据时间为2016年12月2日，该部分也不应由东莞屋企家具公司承担。本院经审查认定事实如下：东莞屋企家具公司是2015年11月13日依法成立的有限责任公司，法定代表人为肖明江。东莞屋企家具公司成立前，肖明江于2015年4月29日与陈金满签订一份《厂房租赁合同》，约定肖明江承租陈金满所有的位于东莞市厚街镇双岗官美厦工业区内钢构砖墙4000平方米的物业，期限为2015年5月1日至2018年9月30日，租金标准为46000元/月，从2017年7月1日起增加至48000元/月，每月5日前缴纳当月租金，以现金或银行转账方式支付，陈金满收取租金时以收据作为收款凭证。为保证合同的履行，肖明江应于签订合同之日支付138000元的押金。肖明江于2015年4月30日即通过银行转账向陈金满支付了138000元押金和第一个月的租金46000元。合同签订后，肖明江在上述物业处成立了东莞屋企家具公司并进行经营。现东莞屋企家具公司主张其为《厂房租赁合同》的承租方，在租赁期间缴纳租金和水电费等，后因经营不善关停，并于2016年9月1日遣散所有员工，搬离案涉物业，将物业交还给陈金满。由于案涉物业未经消防验收合格，不符合出租的条件，故案涉《厂房租赁合同》无效，多次与陈金满协商退还押金无果。陈金满则认为案涉物业依法可用于出租，并提交了东莞市厚街镇双岗官美下经济合作社与其签订的《双岗旱地租赁合同书》予以佐证，拟说明案涉土地的性质是工业用地。此外，陈金满还提交了消防工程维修保养证，拟证明案涉物业均由有资质的消防公司进行消防设施的维修保养，消防设施是合格的，同时还主张肖明江拖欠其垫付的水电费，并提交了水电费单据，水电费单据为2016年5月至9月的污水处理费、垃圾处理费，2016年8月、9月的水费、电费的单据，共计12709.07元。庭审中，陈金满明确选定《厂房租赁合同》的承租方为签订合同的肖明江，并认为《厂房租赁合同》相关的权利应由肖明江享有，义务由亦应由肖明江承担。至于在东莞屋企家具公司起诉后提起反诉是出于诉讼策略的考虑，认为就东莞屋企家具公司提起反诉后，即使法院最终认定《厂房租赁合同》承租方为东莞屋企家具公司，则陈金满亦可保障自身的权利。关于租金，陈金满主张尚拖欠2015年8月至2016年8月期间的142000元，东莞屋企家具公司则认为只拖欠2016年7月租金6000元和2016年8月租金46000元。双方均提交了相应的单据、微信转账记录和银行凭证等拟证明租金缴纳情况，具体如下：证据提交方证据名称金额日期东莞屋企家具公司收据10000元2015.7.23东莞屋企家具公司收据36000元2015.8.3东莞屋企家具公司收据46000元2016.5.3东莞屋企家具公司收据46000元2016.6.4东莞屋企家具公司转账凭证20000元2016.7.15东莞屋企家具公司微信转账记录20000元2016.8.12陈金满银行流水合计456000元2015.8.7至2016.7.15陈金满还提交了另外两笔银行流水记录，拟证明其于2016年6月5日、6月6日分别向肖明江出借了50000元和120000元，合计170000元。另，陈金满确认案涉物业没有建设工程规划许可证和房产证。以上事实，有原告东莞屋企家具公司提交的东莞市厚街厚街镇双岗社区居民位会员出具的经营场所产权证明、《厂房租赁合同》、银行流水、收据、转账凭证、微信转账记录，被告陈金满提交的《双岗旱地租赁合同书》、消防工程维修保养证、银行流水、水电费单据、银行卡交易明细、《厂房租赁合同》，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，现陈金满也承认案涉物业没有取得建设工程规划许可证和房产证，故本院认定案涉《厂房租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，现《厂房租赁合同》的相对人陈金满明确选定肖明江为《厂房租赁合同》的承租方，要求其承担《厂房租赁合同》的责任，故即使合同无效，亦应由肖明江承担合同无效后的法律责任。另，虽然陈金满反诉东莞屋企家具公司要求其承担责任，但其明确系出于诉讼策略的考虑，并非依据《厂房租赁合同》，且其已作出明确意思表示，选定签订合同的肖明江为合同相对人，故不能以陈金满的反诉推定其选定东莞屋企家具公司为《厂房租赁合同》的合同相对人。因此，基于陈金满的选定，案涉《厂房租赁合同》的双方当事人应为陈金满和肖明江，相关的义务应由其二人向对方履行。东莞屋企家具公司并非合同的相对人，故其诉请陈金满退还押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，陈金满诉请东莞屋企家具公司支付租金等，也没有事实和法律依据，本院也不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞市屋企家具有限公司的诉讼请求；二、驳回被告陈金满的反诉请求。本案诉讼费3227元，其中本诉受理费1530元，反诉受理费1697元，由原告东莞市屋企家具有限公司承担1530元，被告陈金满承担1697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶汉光二〇一七年二月二十二日书记员  王碧艳相关的主要法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。