福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0626民初1145号原告：张群，女，1951年7月15日出生，汉族，住浙江省金华市。委托诉讼代理人：胡明远，浙江天册律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：池伟松，浙江天册律师事务所执业律师。被告：漳州上捷置业发展有限公司，住所地福建省漳州市东山县西埔镇尖山商住小区B座-11号。统一社会信用代码913506266628036386。法定代表人：林才武，任董事长。委托诉讼代理人：游东亮，福建衡平律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：翁德庄，男，1964年2月26日出生，汉族，该公司职员，住福建省东山县。原告张群与被告漳州上捷置业发展有限公司（以下简称“上捷置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张群的委托诉讼代理人胡明远、池伟松，被告上捷置业公司的委托诉讼代理人游东亮、翁德庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张群向本院提出诉讼请求：1.上捷置业公司公司支付逾期交房损失10547718元（计算方法：自2012年3月6日计至2015年11月17日按同期银行贷款年利率计算）；2.本案诉讼费由上捷置业公司负担。事实和理由：2011年3月15日，张群与上捷置业公司签订一份《“水产品综合批发市场”认购书》（以下简称“认购书”），约定张群向上捷置业公司购买9#楼和10#楼共39个单元商品房，总价为4212万元，上捷置业公司于认购书签订之日起八个月内交付买方使用。2011年7月5日，张群与上捷置业公司双方签订《“水产品综合批发市场”认购书之补充协议》（以下简称“补充协议”），约定张群向上捷置业公司追加购买9#、10#楼13单元房屋，合计购买52单元房屋，总价为5447万元，并对购房款的支付作了约定。同时约定上捷置业公司于该补充协议签署后八个月内交付买方使用。以上认购书和补充协议签订后，张群按照约定支付了定金和购房款。但上捷置业公司却一再延期交付商品房，本应于2012年3月5日交付给张群使用的商品房，直到2015年11月18日才通知原告可以办理交房手续，故请求依法支持其诉讼请求。上捷置业公司辩称，张群诉称上捷置业公司逾期交房不是事实也没有法律依据，依法应驳回其诉讼请求。一、2011年3月15日和同年7月5日，张群与上捷置业公司先后签订“认购书”和“补充协议”，协议约定张群向上捷置业公司认购52单元房屋。上捷置业公司于2013年房屋竣工后即多次口头和书面通知张群签订商品房买卖合同并办理交房手续，但由于张群所认购的房屋目的在于炒房，故张群根本无意来收房。2015年3月19日，张群向上捷置业公司出具《授权委托书》，拟委托上捷置业转售其认购的房屋。2016年5月12日张群与上捷置业公司签订《补充协议书》，协议内容是关于房屋落户办证问题。由此可见，是张群为炒房而不愿意来收房，而非上捷置业公司“逾期”交房。当时上捷置业公司提出双方应办理交房手续，张群承诺绝对不会这样做，并表示可以认可已经交房的事实。于是才有了张群在上述《授权委托书》和2016年5月12日《补充协议》这二份文件中有了张群认可上捷置业公司已经将52单元房屋已经交付的事实。现张群违背诺言起诉上捷置业公司“逾期”交房，完全是不顾事实，违背商业诚信。二、张群所认购的52单元房屋总价款为5447万元，至今张群仍有272.35万元购房款未付清。双方在2011年7月5日签订的“补充协议”中，除定金外，虽没有约定购房款具体支付时间。但是根据《中华人民共和国合同法》第161条的规定，张群未交清购房款，上捷置业公司依法享用同时履行抗辩权。此外，2016年5月12日双方签订《补充协议书》第二条约定，张群结欠的购房款272.35万元定于2016年8月底前支付，但张群却违背双方的约定仍未支付的情况下，却径直起诉，显然是张群违约在先。三、张群与上捷置业公司无论签订的认购书或相关补充协议，均属于预约合同的性质。鉴于双方自始至终都明确约定将来要签订《商品房买卖合同》，因此，本案的预约合同只是对房屋交易有关事宜的初步确认，是对将来缔结本约合的意思表示，而非交付标的物实现交易。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，买卖预约双方享有请求对方履行订立买卖合同本约的义务，而不得径依预约合同所预定之本约内容请求履行。据此，张群以预约性质的认购书为据诉请“逾期交房”赔偿损失主张，完全没有法律依据。四、根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条的规定，张群的起诉已超过诉讼时效。五、逾期交房利息损失计算错误。为证明其主张，张群提交如下证据：1、《“水产品综合批发市场”认购书》一份，《“水产品综合批发市场”认购书之补充协议》一份。以上两份证据欲证明张群向上捷置业公司购买“水产品综合批发市场”9#楼、10#楼合计52单元商品房；按约定应于该补充协议签署后八个月内即2012年3月5日前将张群所购商品房交付给张群使用。同时合同还约定了双方的其他权利义务的其他内容。首先认购书及补充协议已经具备了商品房买卖合同的基本条件，且张群已经支付了几乎全部的购房款。二、虽然认购书有签订商品房买卖合同的条款，但是从2016年5月12日双方补充协议书的约定可以证明，买卖合同的签署是为了备案登记及产权过户。三、上捷置业公司在取得预售许可证之后没有通知张群签订商品房买卖合同，双方是在通知交房后，才协商买卖合同的签署。所以该认购书应当认为是一份商品房买卖合同而不是预约合同。双方认购书的第三、八条的约定，是张群因为谅解上捷置业公司需要进行备案登记而做，后来为何没有签订商品房买卖合同是上捷置业公司没有通知张群。上捷置业公司对该证据质证意见如下：对证据1真实性没有异议，但对其证明内容有异议。认购书只是预约合同，认购书只是对房屋交易的相关事宜的初步确认，认购书第三条约定双方将来是要签订商品房买卖合同的。且在认购书第八条中双方要签订商品房买卖合同还约定一切以商品房买卖合同条款为准。补充协议第四条中还约定“其他事宜以认购书为准”，即认购书中的第三条、第八条还是要以商品房买卖合同为准。其有口头和书面通知张群签订商品房买卖合同。2、《收款收据》十四份及银行汇款凭证一份，欲证明张群按照约定支付了定金和购房款，合同已生效，且张群履行了合同义务。购房款的金额是5174.65万元，该金额双方也已确认。上捷置业公司对该证据质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，但是对其证明内容有异议。张群认为其已履行合同义务是不属实的，张群至少还有272万元的购房款未支付。3、《交房通知书》一份，欲证明上捷置业公司逾期交房已构成违约。2015年11月18日上捷置业公司通知张群可以办理交房手续，证明上捷置业公司交房已经逾期到了2015年的11月18日。上捷置业公司对该证据质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，但是对其证明内容有异议。其已在2012年取得预售许可证并多次口头通知张群来签订定商品房买卖合同，就是在上捷置业公司多次口头通知而张群不来的情况下，上捷置业公司才在2015年11月18日出具了书面的交房通知。4、张群当庭提交证据四商品房买卖合同文本一份，欲证明双方在2016年5月12日之后签订补充协议书之后，根据该补充协议书未办理备案及签订商品房买卖合同，没签商品房买卖合同是因为上捷置业公司将交房期限确定为2016年12月31日前，上捷置业公司要求签订的该条款明显违背了双方之前的约定，所以张群提出交房期限要按照之前的约定来填写，但遭到上捷置业公司的拒绝，张群认为上捷置业公司是要借签订商品房买卖合同的时候企图将交房期限变更在2016年12月31日前，从而规避逾期交房的违约责任，所以张群没有与上捷置业公司签订商品房买卖合同，该证据也证明了上捷置业公司对逾期交房的违约责任自认是每日支付万分之二的违约金，该款体现在第九条。上捷置业公司对该证据质证意见如下：对其真实性有异议。该证据是今天开庭才提供的，属于逾期举证，该证据是复印件。我方从未见过，更不是我方提供的。张群认为该证据证明上捷置业公司是为了规避逾期交房的违约责任纯属无稽之谈，该证据也说明张群无心与上捷置业公司签订商品房买卖合同。为证明其主张，上捷置业公司提交如下证据：1、《“水产品综合批发市场”认购书》一份，《“水产品综合批发市场”认购书之补充协议》一份，以上两份证据欲证明一、认购书及补充协议都是预约合同，是双方对商品房有关事宜的初步确认；二约定将来双方签署《商品房买卖合同》以最终明确的双方之间的“权利义务”的具体内容，三是补充协议还变更了其余购房款支付时间，双方另行约定。张群对该证据质证意见如下：真实性无异议，关联性有异议，不能证明上捷置业公司的证明目的，从双方2016年5月12日签订的补充协议书的内容表述，定金已转为购房款的事实双方在没有签订商品房买卖合同的情况下，上捷置业公司收受几乎全额的购房款和交付商品房的事实，以及上捷置业公司在取得预售证后并没有通知原告签订商品房买卖合同而是在商品房竣工验收以后才在2015年11月18日通知交房，同时通知签订商品房买卖合同的事实，可以看出双方约定签订商品房买卖合同的意思表示是为了办理商品房的产权手续的需要，而不是为了明确双方形成商品房买卖合同关系的具体内容。2、授权委托书一份，欲证明一、张群认可认购的52单元房屋已经交付；二、张群委托上捷置业公司代售52单元房屋，并与买受人签订买卖合同。张群对该证据质证意见如下：对其形式真实性无异议，但对其证明内容有异议，对上捷置业公司所主张的证明目的有异议，对其所述的授权委托书中的“已经交付”有异议，该证据是上捷置业公司制作打印，上捷置业公司利用张群不会注意到这一项与委托书本身并无关系的内容的机会将该表述隐藏在委托书中。实际上在该时间之前上捷置业公司并未交付案涉商品房。根据商品房销售管理办法的规定，商品房未验收合格是不得交付使用的，上捷置业公司出具的竣工验收备案表明确写明该商品房在2015年11月4日之前还未竣工验收，因此上捷置业公司所述的在2015年11月4日之前通知过张群交付商品房是不可能。即便有通知因为不符合法定的交付条件，在法律上也应当视为未交付。3、补充协议书一份，欲证明双方再次确认该52单元房屋已经交付，约定签订《商品房买卖合同》对相关时限。张群对该证据质证意见如下：首先对该证据的真实性没有异议，对其所述房屋已交付没有异议，交付时间为2015年11月18日（以上捷置业公司的通知为准），其中的第一条约定进一步证明签订商品房买卖合同是备案交税和过户办证的需要。对于余款200多万元未支付是因为双方在这时已经发生了纠纷，所以张群停止支付余款。该补充协议书中约定的相关内容证明双方签订的认购书是商品房买卖合同的内容，并且在该补充协议签署之后，除了还有余款及过户办证问题外其他的商品房买卖事项均已处理完毕。4、商品房预售许可证一份，欲证明上捷置业公司具有预售商品房及缔约的主体资格。张群对该证据质证意见如下：对预售许可证的真实性没有异议。对其关联性有异议，一、尽管双方在签订认购书及补充协议的时候上捷置业公司尚未取得预售许可证，但双方对建立商品房买卖合同关系均无异议。而且在张群起诉之前上捷置业公司已取得商品房预售许可证，因此并不影响双方买卖合同关系的效力；二、双方在取得预售证之前签订协议书并不能因此认为该认购书即为预约合同，根据最高人民法院司法解释只要在签订商品房买卖合同之前取得商品房预售证合同即可认定有效。因此不能认为取得预售许可证之前只能签订预约合同。5、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，欲证明一讼争房屋的开工时间是在2011年4月12日，双方在签订认购书时只是对房屋交付的时间初步的商议，不可能于8个月后立即交付，该认购书及补充协议只是一种意向的确认。张群对该证据质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，证明目的有异议，一、上捷置业公司以开工时间所载的日期为2011年4月12日为由，排除双方在签订认购书及补充协议时房屋不可能于8个月后立即交付，因此是双方作为预约约定，张群认为不能成立。因为认购书的补充协议是在2011年7月份签订，此时已开工三个月，而在该补充协议中双方再次约定交房期限，显然该约定是双方对交付期限的一个明确的约定。再者，该证据中所载的合同竣工日期不等于实际竣工日期，实际竣工日期是远远晚于合同竣工日期的，就我方所知，对方是在2015年才实际竣工的。所以该证据只能证明上捷置业公司2015年11月4日完成的工程实际竣工验收。且只有上捷置业公司实际竣工并验收合格之后才可以进行交房，所以即使在实际竣工验收合格之前上捷置业公司做过形式交付，该交付也是不符合规定的。本院认为，对张群提交的证据1、2、3、4及上捷置业公司提交的证据1、2、3、4、5因双方当事人对其真实性没有异议本院予以确认，可以做为定案依据。对张群提交的证据4因该份证据系复印件，该证据无双方当事人签名盖章确认。故对该证据本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，张群与上捷置业公司签订一份《“水产品综合批发市场”认购书》，约定“张群以4212万元的价格向上捷置业公司认购9、10号楼群39个单元楼房，张群须于签订认购书后的二个半月内支付购房款2000万元，六个月内再支付购房款1000万元，余款212万元等办理房产证时一次付清。张群须接到上捷置业公司通知之日内，携同认购书、交纳定金的收据及身份证或相应证件签署《商品房买卖合同》，如张群不在本认购书上述期限内签署《商品房买卖合同》，则上捷置业公司视同张群放弃该房屋的认购权，本认购书自动终止，上捷置业公司可没收认购定金1000万元并有权将其认购的房屋转售他人，且无须另行通知。本认购书有效期到双方签订《商品房买卖合同》为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。上捷置业公司所出售的9、10号楼须三个月内封顶，八个月内交付张群使用。”上述认购书中双方未约定违约金的认算方法。2011年7月5日，双方又签订“水产品综合批发市场”认购书之补充协议，张群向上捷置业公司追加认购9、10楼共13单元房屋，价款1235万元，共5447万元，共52单元。上捷置业公司所售9、10楼须于本补充协议签署后三个月内封顶，八个月内交付张群使用。张群在本补充协议签署后追加定金100万元，共1100万元。在签订补充协议后的一个月内再支付该52单元的剩余购房款2000万元，其余购房款的支付时间双方再另行协定。上捷置业公司允许张群在支付完定金后，自行分割转让9、10楼商铺，且上捷置业公司应配合张群进行相关过户及协议的改签工作。2015年3月19日，张群出具授权委托书，确认尚欠上捷置业公司购房款272.35万元整。上捷置业公司已将上述52单元房屋交付给张群，现将上述52单元房屋委托上捷置业公司出售。2015年11月18日，上捷置业公司出具交房通知书一份，载明“现已可办理交房手续并办理产权证，请您接到本通知书后15天内前来办理交房手续，并提供签订商品买卖合同及办理产权证需要的相关资料。”2016年5月12日双方又签订补充协议一份，确认“上捷置业公司已将上述52单元房屋交付给张群。张群尚欠272.35万元未支付。定于2016年8月底支付……。”另查明，2012年1月20日，上捷置业公司取得商品房预售许可证。上捷置业公司提供的福建省房屋建筑和市政基础设放工程竣工验收备案表中载明9、10号楼的开工日期为2011年4月12日，竣工日期为2013年12月12日。本案争议的主要焦点为：1.上捷置业公司是否构成逾期交房；2.上捷置业公司是否应按张群诉求支付张群逾期交房损失；3.逾期交房损失的诉求是否超过诉讼时效。对此，本院综合分析认证如下：张群认为，上捷置业公司本应于2012年3月5日交付商品房，而上捷置业公司的交房时间为2015年11月18日，涉案房屋至2015年11月4日才完成竣工验收备案，2015年3月19日，案涉房屋还未竣工验收合格，不符合法定和约定的交付使用条件。即便有所谓的“交付”，在法律上也应视为未交付。上捷置业公司未按约定期限交付房屋，已构成逾期交房，依法应当赔偿张群交房损失10547718元。上捷置业公司主张同时履行抗辩权，与事实不符。付款与交房并不是双方同时履行的义务，相反，上捷置业公司的履行期限远在张群支付余款之前，因此张群享有先履行抗辩权。同时，之所以余款没有支付还是因为上捷置业公司逾期交房没有赔偿张群损失，在余款支付期限届满前张群已起诉至法院。张群要求上捷置业公司承担违约责任，有事实和法律依据。上捷置业公司的违约明显拉长了张群的投资回报周期，导致张群巨额资金产生巨大损失。张群按中国人民银行贷款基准利率计算主张资金损失合法有据。关于双方之间的认购书及其补充协议的性质是预约合同还是本约合同问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，双方协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且上捷置业公司作为出卖人已按照约定收受购房款，并已交付商品房，应当认定为商品房买卖合同本约。至于双方约定的按国家建设部的规定签订《商品房买卖合同》，从双方补充协议书的内容表述，定金已转为购房款的事实，双方没有签订《商品房买卖合同》情况下上捷置业公司收受几乎全额购房款和交付商品房的事实，以及上捷置业公司在取得预售证后并没有通知张群签订《商品房买卖合同》，而是在商品房通过竣工验收后通知交房时才通知签订《商品房买卖合同》的事实，完全可以看出，双方约定签订《商品房买卖合同》的意思只是为了办理备案和产权转移登记手续的需要。关于诉讼时效，本案张群主张上捷置业公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求，诉讼时效应从上捷置业公司履行交房义务之次日即2015年11月19日起算，而不是从约定的交房期限之日即2012年3月5日起算。违约金并不是一项独立的合同债权，而是基于上捷置业公司逾期交房而产生的违约责任，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条本案这种持续性的同一债务应当从违约责任终止之日也即违约金持续计算的最后一日起算诉讼时效。故其诉讼请求依法应予支持。上捷置业公司认为，两份认购协议签订后，上捷置业公司于2013年房屋竣工后即多次口头和书面通知张群签订商品房买卖合同并办理交房手续，但张群所认购的房屋目的在于炒房，故根本无意收房。而非上捷置业公司“逾期”交房。张群所认购的房屋总价款为5447万元，至今张群仍有272.35万元购房款未付清。虽没有约定购房款具体支付时间。但是，根据《中华人民共和国合同法》第161条关于对支付时间没有约定或者约定不明确，买受人应当在收到标的物的同时支付。现张群没有支付全部购房款，上捷置业公司依法享有同时履行抗辩，《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19条对此亦做出规定。所以，张群未付清购房款的情况下，上捷置业公司有权相应顺延交房期限，不存在上捷置业公司有逾期交房的违约行为。双方所签订的认购书或相关补充协议，均属于预约合同的性质。二份补充协议明确约定，暂时不签订商品房买卖合同，从张群的本意而言，其与上捷置业公司所签订的认购书的目的，并不是要与上捷置业公司直接完成交易，而是另找客户进行私下交易转让出去，最后由客户与上捷置业公司签订商品房买卖合同再送房屋管理行政部门进行合同备案，说明本案认购书或补充协议不可能是最终完成交易的涉案商品房买卖合同。根据房屋管理行政部门的要求和商品房买卖的交易习惯，商品房买卖合同必须合用国家住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》，因此，双方签订的认购书及补充协议不符合该示范文本的要求，是不能向房屋管理行政部门办理合同备案和产权登记的。其后果势必使本案商品房交易今后难以最终完成产权登记。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，买卖预约双方均享有请求双方履行订立买卖合同本约的义务，而不得径依预约合同所预定之本约内容请求履行，只有当在订立预约合同之后而出卖人不履行订立商品房买卖合同的情形下，出卖人才承担预约合同的违约责任。据此，张群以预约性质的认购书为据诉请“逾期交房”赔偿损失的主张没有法律依据。张群主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条张群于2016年7月4日才起诉，显然其主张已超过诉讼时效。张群主张损失计算错误，双方订立的认购书或补充协议书均没有约定，根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条，违约金是从应交房之次日起算，其利息损失也只能从约定的2012年3月5日交房之次日开始起算才是，但张群起诉的利息损失是从其2011年3月17日支付的第一笔购房款开始起算，显然不符合上述省高院规定的精神。且按三年或五年的不同利率档次计算，明显错误。故请求驳回张群的诉讼请求。本院认为，一、关于本案双方于2011年3月15日所签订的“水产品综合批发市场”认购书、2011年7月5日所签订的“水产品综合批发市场”认购书之补充协议及2016年5月12日所签订的“补充协议书”是预购合同或认定为商品房买卖合同问题。因上述认购书及补充协议对双方当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、商品房总单元数、交付使用日期等主要内容进行了约定，在认购书的履行过程中双方也对交付的商品房的房号及幢数进行了确认。且张群已支付了绝大部份购房款，上捷置业公司也已将上述房屋交付张群使用。故可认定上述认购书及补充协议为商品房买卖合同。上捷置业公司抗辩张群购买涉诉商品房是为“炒房”用途、双方当事人是否应正式签订格式化商品房买卖合同的理由并不能否认上述认购书及补充协议的效力。二、关于涉案商品房的应交付时间问题。本院认为，双方于2011年3月15日、2011年7月5日、2016年5月12日签订的认购书及补充协议合法有效，且2011年7月5日的补充协议书中双方约定所售房屋应于补充协议签署后八个月内交付张群使用，上捷置业公司应依约履行。现上捷置业公司以《中华人民共和国合同法》第161条“同时履行抗辩权”加以抗辩，本院认为，《中华人民共和国合同法》第161条是关于买受人支付价款时间的规定，是双方当事人对支付时间没有约定或者约定不明确如何支付价款的确定。本案中，张群已依约支付双方约定的定金及购房款，对双方未约定支付时间的购房款张群也在交易过程中绝大部份履行，且对剩余小部份购房款272.35万元双方约定于2016年8月底支付。双方当事人并未约定买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房义务同时履行这一条件，对上捷置业公司的抗辩理由本院不予以采纳。故上捷置业公司应于2012年3月5日将上述诉争商品房交付张群使用。三、关于涉案商品房上捷置业公司实际交付时间确定问题。本院认为，2015年3月19日张群出具的授权委托书可证明上捷置业公司已将诉争商品房交付给张群，虽然双方当事人未对商品房的交付条件进行约定，但上捷置业公司所交付使用的商品房应符合法定条件。现涉案商品房至2015年11月4日才完成竣工验收备案，至此上捷置业公司所交付的涉案商品房才具备交房条件。故应认定上捷置业公司实际交付使用涉争商品房的时间为2015年11月4日。四、关于上捷置业公司逾期交房造成张群损失的计算方式问题。本院认为，上捷置业公司逾期交房造成张群损失应以已支付金额做为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率做为计算标准，其起算时间应为上捷置业公司应依约交付涉案商品房的时间即2012年3月6日至上捷置业公司实际交付涉案商品房的时间即2015年11月3日止。五、关于本案诉讼时效问题。本院认为，逾期交房违约金适用诉讼时效的规定，双方当事人未对违约金进行约定，但张群违约损失每日必然产生，所以张群应及时主张其权利。故张群所主张的2014年7月4日前的逾期交房违约损失本院不予以保护。综上所述，本院认为，张群与上捷置业公司签订的认购书及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当认定为商品房买卖合同。双方应依照合同约定全面履行自己的义务,上捷置业公司主张认购书及补充协议为预约合同、交付商品房的时间应与付款时间同时履行的抗辩，于法无据，不予采纳。张群已经支付了绝大部份购房款，上捷置业公司则应按约定将符合法定条件的商品房交付给张群使用。而上捷置业公司未依约及符合法定条件履行交房义务应承担相应的违约责任，张群要求上捷置业公司以已付购房款51746500元、起算时间自2012年3月6日起、以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。但张群认为以2015年11月17日做为上捷置业公司应付逾期交房损失计算的截止时间理由不足，本院不予以采纳。上捷置业公司逾期交房损失计算的截止时间应为2015年11月3日。鉴于张群所起诉的逾期交房损失部份已超过诉讼时效，对张群自2014年7月4日至2015年11月3日的逾期交房损失本院予以保护，对超过诉讼时效部分本院不予以保护。依照《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)》第一百三十五条(?javascript:SLC(167199,135)?)，《中华人民共和国《中华人民共和国合同法》》第八条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、漳州上捷置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张群以已付购房款51746500元为基数，自2014年7月4日起至2015年11月3日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付的逾期交房损失；二、驳回张群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85087元，由张群负担60000元，漳州上捷置业发展有限公司负担25087元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  王旭东审 判 员  陈诺斌人民陪审员  林福添二〇一七年四月十日书 记 员  李婷婷附：申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。