成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第1247号原告龙锦综合开发（成都）有限公司（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人吴梓源，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。委托代理人张磊，四川恒和信律师事务所律师。委托代理人钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。被告成都新润服装有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人任作美，成都新润服装有限公司总经理。委托代理人敬建川，北京高通（成都）律师事务所律师。委托代理人刘兰，北京高通（成都）律师事务所律师。原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）诉被告成都新润服装有限公司（以下简称新润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理，依法由审判员郭莉独任审判，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托代理人张磊、钟相坤，被告新润公司的委托代理人敬建川到庭参加诉讼。审理中，各方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。原告龙锦公司诉称，龙锦公司与新润公司签订《租赁合同》，约定，龙锦公司将位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心商场第四层的L427号商铺出租给新润公司，租赁期限为三年，新润公司须每月按时向龙锦公司支付租金、商场服务费、推广费及水电费等费用，如逾期未支付，须从逾期之日起按欠款金额的0.03%支付滞纳金，且若拖欠款项超过7天，龙锦公司有权解除合同。其后，龙锦公司授权经营分公司与新润公司另行签订了《POS专业收银系统租赁协议》，约定，龙锦公司向新润公司出租POS收银系统，新润公司须自计费日起向龙锦公司支付租金8000元/台/年，如该商铺租赁合同提前终止，则本协议项下的租赁期同时终止。2013年8月14日，龙锦公司按合同约定将租赁房屋交付给新润公司使用，但新润公司在租赁期间却未按合同约定向龙锦公司支付租金、商场服务费、推广费及其他费用，经龙锦公司多次催告，新润公司仍长期拖欠自2014年6月6日至2014年11月27日的租金、商场服务费、推广费以及自2014年6月15日起的电费等各项费用（其中2014年6月6日至2014年10月31日期间的租金、商场服务费、推广费、2014年6月15日至2014年9月15日期间的电费以及2014年6月6日至2015年6月5日的POS收银系统租金，龙锦公司已另案起诉）。并且，新润公司违反租赁合同的约定，于2014年11月17日擅自停止租赁房屋营业。鉴于新润公司的上述违约行为，龙锦公司于2014年11月26日向新润公司发出了解除合同的书面通知。在合同解除后，新润公司未按租赁合同之约定将租赁房屋恢复至交付时的状态并交还给龙锦公司，至今仍未支付拖欠款项。故此，龙锦公司起诉至法院，请求法院判令：1、确认龙锦公司与新润公司签订的《租赁合同》解除；2、新润公司向龙锦公司支付自2014年11月1日至2014年11月27日期间的租金56052.57元、推广费973.26元、商场服务费7299.45元以及2014年9月16日至租赁房屋复原工程完成期间的电费（暂计算截至2014年12月15日电费金额为6137.32元）；3、新润公司按0.03%/天向龙锦公司支付自前述费用拖欠之日起至清偿之日期间的滞纳金（暂计算至2014年12月31日，滞纳金金额为1219.88元）；4、新润公司向龙锦公司支付公证费3500元、律师代理费15000元；5、新润公司向龙锦公司支付租赁房屋的复原工程费用29167.42元；6、新润公司向龙锦公司赔偿自2014年11月28日至2016年11月13日的应收租金、推广费等损失1819687.53元；7、确认新润公司已支付的保证金235935元归龙锦公司所有；8、新润公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，龙锦公司确认其第2项诉讼请求中电费计算至复原工程完成时即2015年1月15日。被告新润公司辩称，新润公司2014年的收入只有400000元，不足以支付租金，已经于2014年11月17日停业，客观上没有能力继续履行租赁合同，同意双方租赁合同于2014年11月27日解除。新润公司欠付龙锦公司2014年11月1日至11月27日的租金属实，新润公司按照租赁合同的约定已经向龙锦公司缴纳了租赁保证金235935元，该租赁保证金可以抵扣欠付的租金、推广费、商场服务费等相关费用，且有剩余。双方的租赁合同已经于2014年11月27日解除，双方的租赁关系终止，龙锦公司主张的租金损失没有发生，也不是必然发生的，其主张未发生的租金损失没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。龙锦公司主张的律师费、公证费属于龙锦公司的诉讼成本，不应当由新润公司承担。经审理查明，龙锦公司于2010年取得了成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的商业用地的开发权，并修建了成都国际金融中心，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与新润公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心第四层L427号商铺出租给乙方使用，租赁场地的实测面积约为107平方米（最终实质面积之厘定是根据出租方所量度之可出租范围作准）；租赁期限为自该商铺交付之日起三年；乙方应按以下规定向甲方每月支付保底租金/提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准，第一年每月保底租金为550元/平方米即58850元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的16%计算；第二年每月保底租金为600元/平方米即64200元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的17%计算；第三年每月保底租金为650元/平方米即69550元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的17%计算，银行/信用卡手续费由乙方承担，不得自营业额扣除；甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计2个月为免租期，乙方无需向甲方支付合同约定的租金，但乙方仍须如期交缴本合同约定的商场服务费及其它杂费；乙方须按月向甲方及/或甲方指定管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费现为每月75元/平方米，推广费现为每月10元/平方米；甲方或甲方指定管理单位有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费；乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关的保险金（如适用）；乙方须于向甲方出具要约书之日向甲方缴纳235935元作为保证金，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期满，经甲方验收，在确认结算及验收无误后，甲方将在30天内无息退还乙方所缴纳的保证金之70%，其余30%将作为租户从事经营/服务行为的质量保证金，待合同终止后3个月内如无消费者投诉、司法诉讼或者行政处罚等问题，甲方将剩余保证金无息退还乙方；乙方须于甲方每月的首个工作日或之前向甲方支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起7日内缴付所有的租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用；逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿；乙方承诺于2013年12月3日或之前开始营业；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费，甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意，甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交付甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施而乙方亦可以自行作出同样安排，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地保证金；甲方根据租赁合同，要求或收取乙方违约金，并不损害及影响甲方行使租赁合同赋予的任何其它权利和补救方式的权利；因乙方违约导致甲方提前终止合同，在甲方向乙方发出收回租赁场地通知书之日起7日内，乙方拒绝与甲方办理终止合同、交付租赁场地手续的，视为乙方已放弃对租赁场地上所有财产的支配权，视同乙方已授权甲方有权直接进入租赁场地，清点和处置在租赁场地上乙方的财产和设施而无需另行得到乙方同意。合同签订后，新润公司向龙锦公司支付保证金235935元。上述合同签订后，因新润公司不能按约在开业前取得该商铺的有效营业执照、税务登记证及其它按照中国法律必须的执照、许可及批准，龙锦公司、新润公司双方同意暂时采取寄售的方式，以龙锦公司的名义在该商铺寄售新润公司的商品，龙锦公司成都商业及物业经营分公司接受龙锦公司委托全权负责有关寄售事宜，三方签订《补充协议》，约定该场地使用费基础费用为66351.77元/月，营业额回扣率为18.04%。2014年5月30日，龙锦公司向新润公司发出一份“成都国际金融中心第四层L427号商铺关于寄销《补充协议》解除事宜”的函件，确认双方的店铺寄销关系直至2014年6月5日为止，《补充协议》随即终止，于2014年6月6日起双方继续履行已签订的租赁合同中所有约定条款。2013年8月14日，龙锦公司将L427号商铺交付新润公司使用，双方并签署了《店铺交接表-商场》。2013年8月28日，成都夏利文物业管理有限公司向新润公司出具《实测面积函》，确认L427号商铺实测面积为108.14平方米。在上述合同履行过程中，新润公司支付了案涉商铺截止2014年6月5日的租金、推广费、商场服务费以及截止2014年6月15日的电费。其后未再支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用。2014年11月17日新润公司租赁的商铺停止营业。2014年9月15日至2014年11月15日案涉商铺电费起止读数分别为18015、21954.6，单价为1.4元/度，共计电费5515.4元。2014年11月15日至2015年1月15日案涉商铺电费起止读数分别为21954.6、22466.9，单价为1.4元/度，共计电费717.2元。2014年11月26日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向新润公司发出了《关于解除成都国际金融中心L427号商铺及收回租赁场地通知》，主要内容为：新润公司自2014年6月6日已拖欠龙锦公司租金、商场服务费、推广费、电费、收银机/POS机使用费及其他应支付的费用，经龙锦公司多次催付均拒绝支付；自2014年11月17日起新润公司已对L427号商铺停止营业；根据双方签订的《租赁合同》约定，龙锦公司有权解除《租赁合同》，《租赁合同》自本通知到达时解除；请新润公司在本通知发出之日起七日内将商铺按《租赁合同》约定的状态交还龙锦公司，并清缴欠付的费用和赔偿龙锦公司损失。2014年11月27日新润公司收到解除《租赁合同》的通知。龙锦公司支付了邮寄送达解除《租赁合同》的公证费500元。新润公司在接到解除《租赁合同》的通知后，未向龙锦公司归还涉案商铺。龙锦公司向四川省成都市蜀都公证处申请，要求对收回涉案商铺和清点新润公司留存的货物进行公证。2014年12月4日，在四川省成都市蜀都公证处的公证下，龙锦公司对新润公司留存的物品进行了清点，并制作了商铺现场物品清单，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘。龙锦公司对公证处的上述公证过程向四川省成都市蜀都公证处支付了公证费3000元。龙锦公司为恢复涉案商铺，采用密封报价的方式确定施工单位，最终由四川精诚建设有限责任公司、南京市消防工程有限公司进行施工，发生复原工程费为29167.42元，此费用龙锦公司已向施工单位进行了支付。庭审中，龙锦公司陈述复原工程于2015年1月15日完工。2015年1月12日，龙锦公司就其与新润公司租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，双方签订《专项事务法律服务合同》，约定一审代理费为15000元。2015年1月23日、3月19日，龙锦公司向四川恒和信律师事务所分两次支付本案律师代理费15000元，四川恒和信律师事务所向龙锦公司出具了发票。另查明，龙锦公司成都商业及物业经营分公司是龙锦公司的下属分公司。新润公司2014年10月31日前的租金、推广费、商场服务费、2014年6月15日至9月15日期间电费，龙锦公司已另案起诉。上述事实，有龙锦公司提交的龙锦公司、新润公司营业执照、《租赁合同》、国有土地使用证、《关于国际金融中心产权正在办理中的情况说明》、《补充协议》、“成都国际金融中心第四层L427号商铺关于寄销《补充协议》解除事宜”函、店铺交接表、实测面积函、电费计量明细表、电表抄表照片、商铺用电量统计表、寄销结算通知单、《关于解除成都国际金融中心L427号商铺及收回租赁场地通知》、（2014）川成蜀证内经字第194162号公证书及公证费发票、（2014）川成蜀证内经字第199138号公证书及公证费发票、《关于CDIFS-L427商铺复原工程密封报价分析》及附件、复原工程发票两张、中国建设银行进账单两张、《专项法律服务合同》、律师代理费发票、中国建设银行进账单（回单）、委托付款书及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。本院认为，龙锦公司与新润公司签订的《租赁合同》系双方方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，各方当事人均应依照合同全面履行各自的义务。上述合同签订后，龙锦公司于2013年8月14日将涉案商铺交付新润公司使用。新润公司应按合同约定如期交缴租金、推广费、商场服务费等费用。但新润公司自2014年6月6日起便未再向龙锦公司支付租金、商场服务费、推广费等相关费用，新润公司的行为违反了《租赁合同》的约定，龙锦公司于2014年11月26日向新润公司发出了《关于解除成都国际金融中心L427号商铺及收回租赁场地通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》。新润公司于2014年11月27日收到解除合同的通知，并表示同意解除《租赁合同》。故本院确认双方签订的《租赁合同》已于2014年11月27日解除。关于龙锦公司主张的2014年11月1日至2014年11月27日的租金、商场服务费、推广费以及2014年9月16日至2015年1月15期间的电费问题。根据《租赁合同》的约定，L427号商铺2013年8月14日至2014年11月13日（第一年）每月保底租金为每月550元/平方米，提成租金为营业额的16%，2014年11月14日至2015年11月13日（第二年）每月保底租金为每月600元/平方米，龙锦公司未主张提成租金，对此本院不予审查。新润公司承租的商铺实测面积为108.14平方米，即第一年每月保底租金为59477元，第二年每月保底租金为64884元。故此，2014年11月1日至2014年11月27日的租金应为56052.57元(59477元÷30天×13天﹢64884元÷30天×14天)，此款新润公司应向龙锦公司支付。根据《租赁合同》约定，商场服务费为每月75元/平方米即每月8110.5元，推广费每月10元/平方米即1081.4元。故此，新润公司应向龙锦公司支付商场服务费7299.45元（8110.5元÷30天×27天），支付推广费973.26元（1081.4元÷30天×27天）。根据本案查明的事实，L427号商铺在2014年9月16日至2014年11月15日期间产生电费5515.4元，此费用新润公司应向龙锦公司支付，龙锦公司要求新润公司支付2014年11月16日至2015年1月15日期间的电费，对此，本院认为，新润公司已经于2014年11月17日停止营业，不应产生电费，对于龙锦公司主张的其后的电费本院不予支持。关于龙锦公司主张的拖欠费用的滞纳金问题。根据《租赁合同》约定，新润公司应付的租金、商场服务费、推广费的交纳时间应当为每月的首个工作天或之前，逾期交纳应从逾期的首个工作日起向龙锦公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。故龙锦公司要求新润公司按每日0.03%支付租赁期间尚欠租金、商场服务费、推广费滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。双方约定的滞纳金标准，并非过高，新润公司请求裁减，本院不予支持。龙锦公司主张电费的滞纳金，根据《租赁合同》约定，新润公司于缴款通知单发出日期起计七(7)天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其它费用。由于龙锦公司未提交有效证据证明其向新润公司送达了缴款通知单，即电费的滞纳金应从龙锦公司向新润公司主张权利之日即本案起诉之日2015年1月20日开始按每日0.03%计算。关于龙锦公司主张的公证费、律师代理费问题。由于新润公司违约，且不清理其货物并退还租赁物，龙锦公司要求成都市蜀都公证处向新润公司送达解除《租赁合同》的通知以及对新润公司留存的货物进行清点的过程予以公证，系龙锦公司通过合法途径履行合同解除程序以及收回商铺而产生的合理费用，该费用的发生是因新润公司违约给龙锦公司造成的损失，龙锦公司要求新润公司赔偿此费用3500元，本院予以支持。根据《租赁合同》约定，龙锦公司因向新润公司催付租金、商场服务费、推广费或新润公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），龙锦公司有权向新润公司追讨。龙锦公司委托四川恒和信律师事务所代理本案诉讼，向四川恒和信律师事务所支付律师费15000元，该费用的支付标准，符合川价发(2008)246号文件规定的律师费收费标准。故龙锦公司要求新润公司承担律师费15000元，本院予以支持。关于龙锦公司主张的租赁房屋的复原工程费问题。根据《租赁合同》的约定，在双方租赁合同解除后，新润公司应当将商铺恢复原状后交还龙锦公司。但在《租赁合同》解除后，新润公司未退还涉案商铺给龙锦公司，也未对涉案商铺进行复原。因新润公司未能履行合同义务，为恢复涉案商铺的原状，龙锦公司委托第三方对涉案商铺的货物进行了撤出，并对商铺进行了复原。龙锦公司为此支付了复原费29167.42元。该费用的发生系新润公司未履行合同义务而产生，故应由新润公司承担。关于龙锦公司主张的不予返还新润公司已支付的保证金问题。本院认为，根据《租赁合同》中关于“乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地保证金”的约定，在新润公司违约的情况下，龙锦公司可不予返还商铺保证金235935元，龙锦公司的该主张符合法律规定，本院予以支持。关于龙锦公司主张的应收租金、推广费等损失问题。本院认为，因双方签订的租赁合同已对新润公司违约后应支付的滞纳金作出了约定，且约定了新润公司违约时不予退还保证金，上述约定均系对新润公司违约的惩罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限，在本院已经支持龙锦公司滞纳金主张及可不予以返还保证金的基础上，龙锦公司并未提交其他相关证据证明上述约定的滞纳金及可不予以返还的保证金尚不足以弥补其损失，故龙锦公司基于同一事实，再行主张上述损失，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告成都新润服装有限公司签订的《租赁合同》于2014年11月27日解除；二、被告成都新润服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付租金56052.57元、推广费973.26元、商场服务费7299.45元、电费5515.4元，以上共计69840.68元；三、被告成都新润服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、推广费、商场服务费、电费的滞纳金(其中租金、商场服务费、推广费共计64325.28元，从2014年11月1日起计算；电费5515.4元，从2015年1月20日起计算；滞纳金标准按每日0.03%执行，均计算至付清各项费用之日止)；四、被告成都新润服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙锦综合开发（成都）有限公司公证费3500元、律师代理费15000元；五、被告成都新润服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙锦综合开发（成都）有限公司复原工程费用29167.42元；六、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不向被告成都新润服装有限公司返还保证金235935元；七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取12200元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担10217元，由被告成都新润服装有限公司负担1983元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 郭 莉二〇一五年十一月五日书记员 张媛媛附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。