福建省罗源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）罗民初字第1466号
原告罗源县航星五金洁具有限公司，住所地罗源县。
法定代表人谢金党，总经理。
委托代理人林欣，福建臻虹律师事务所律师。
委托代理人狄建萍，福建臻虹律师事务所实习律师。
被告郑正凤，女，1971年2月28日出生，汉族，住福州市晋安区。
被告徐忠昇，男，1995年4月21日出生，汉族，住福州市晋安区。
被告徐忠华，男，1997年10月12日出生，汉族，住福州市晋安区。
三被告共同委托代理人黄育英、蔡志超，福建名仕律师事务所律师。
原告罗源县航星五金洁具有限公司（以下简称航星公司）诉徐杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，因徐杰于2015年7月28日死亡，本院依法通知徐杰的继承人郑正凤、徐忠昇、徐忠华作为被告参与诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告航星公司的委托代理人林欣、狄建萍，被告郑正凤及其与被告徐忠昇、徐忠华的共同委托代理人蔡志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告航星公司诉称，2014年10月1日，原告与徐杰签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于罗源湾开发区（岐头新区旁）一幢综合楼2至6层及首层7、8、9店面三间出租给徐杰使用，租赁期间为2014年10月1日至2026年9月30日止，租金为57，000元／月，每月5日之前支付，首年前6个月作为徐杰所承租厂房批准为商业用房及装饰时间，免于付租。但是，原告将租赁物交付给徐杰之后，徐杰并没有及时将租赁物批准为商业用房并进行装修。迄今为止，徐杰共欠原告8个半月租金，计人民币484，500元。原告多次向徐杰催讨无果，于2015年6月5日发出《告知书》，通知徐杰如未在接到该《告知书》之日起三日内付清租金，原告将依法解除租赁协议。现因徐杰的违约行为给原告造成损失，为维护原告的合法权益，诉请判令：1、解除原告与徐杰签订的《房屋租赁协议书》；2、被告向原告支付2014年10月1日至起诉之日起的租金人民币484，500元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告郑正凤、徐忠昇、徐忠华辩称，原告诉请于法无据，应当依法驳回其诉讼请求，理由如下：一、原告作为出租人应当提供完整、合法的租赁物供徐杰使用。但是，本案租赁物没有房屋所有权证，更未通过消防验收，不具有合法性，徐杰承租后客观上无法满足使用用途。二、本案系原告违约在先。1、本案租赁物为地上6层的建筑物，徐杰承租首层7-9号店面及第2-6层，几乎包括整栋楼。由于租赁物外部的施工井架已拆卸，内部又无电梯可供使用，使得装修材料无法运送，造成徐杰根本无法施工（事实上，徐杰已经将部分装修材料运送进场，但是因为没有电梯可供使用，提高了施工成本，致使施工队伍不同意继续施工）。2、电梯是准高层建筑物不可缺少的主体工程，并且租赁物内部已经预留电梯安装位，故原告有安装电梯的义务。徐杰于2014年11月19日至2015年3月28日期间不间断地向原告的股东及代表主张电梯安装问题。双方实际上已经达成协议，由原告安装电梯，折旧费分摊到房租，但原告却迟迟不履行。3、徐杰于2015年3月2日被查出患有直肠癌，同年7月28日病逝。在住院治疗期间，仍在向原告主张电梯安装一事，且徐杰已经依约向原告支付了100，000元的保证金。三、因电梯安装问题，徐杰事实上未曾使用过租赁物，并且合同双方约定原告给予6个月免租期用于装修。故原告主张被告支付租金缺乏事实和法律依据。
原告向本院提交如下证据：
A1、《房屋租赁协议书》，证明2014年10月1日，原告与徐杰签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于罗源湾开发区（岐头新区旁）一幢综合楼2-6层及首层7-9号店面出租给徐杰。
A2、土地使用权证，证明租赁物的权属归原告所有。
A3、告知书，证明2015年6月5日，原告函告徐杰如未能在接到告知书之日起三日内支付所欠租金，原告将依法解除租赁关系。
A4、特快专递寄件单及查询结果，证明徐杰于2015年6月8日已经签收了原告发出的告知书。
A5、照片，证明徐杰未对租赁物进行装修。
被告向本院提交如下证据：
B1、短信记录，证明徐杰在《房屋租赁协议书》签订后不断向原告的股东及代表主张电梯安装事宜。
B2、疾病证明书、病危通知书，证明徐杰在合同签订后突发癌症，经接受治疗最终病逝的事实。
经质证，被告对证据A1、A2的真实性没有异议。对证据A3、A4，被告认为，徐杰已经死亡，被告无法确认徐杰是否有收到该告知书，但同意解除合同。对证据A5，被告认为，该照片说明因电梯问题导致无法装修，徐杰无法继续履行合同。原告对证据B1的真实性有异议，认为该证据无法证实原告与徐杰对由谁负责安装电梯及费用如何分担问题达成一致意见。徐杰作为完全民事行为能力人，不止一次至现场商谈租赁事宜，应当清楚租赁物的现状并认可，对没有安装电梯也是明知的，徐杰提供的所有信息均是其单方主观意思表示，并未与原告就电梯安装事宜达成一致意见。对证据B2的真实性没有异议。
本院认为，被告对证据A1、A2，原告对证据B2的真实性均无异议，本院予以确认。对原、被告双方有异议的证据认证如下：证据A3、A4经与原件核对无异，对其证明力予以确认；证据A5可以证明徐杰尚未对租赁物进行装修；证据B1短信记录只能证明徐杰与原告有就本案电梯由谁负责安装商讨过，但并未最终达成一致意见。
依据以上有效证据以及当事人在庭审中的陈述，对本案的事实确认如下：
2014年10月1日，原告与徐杰签订《房屋租赁协议书》，达成如下协议：一、甲方（原告）将位于罗源湾开发区（岐头新区旁）一幢综合楼2至6层及首层7、8、9号店面三间出租给乙方（徐杰）使用……乙方在甲方房屋内所经营项目需自行通过政府各部门的审批，否则乙方承担一切后果，与甲方无关。二、合同期限为2014年10月1日起至2026年9月30日止。三、租金的约定与支付方法：1、租金每月人民币57，000元，头三年租金不变，第四年至第十二年，每两年递增7%，以此类推；2、付租方式：每月5日之前作为付租日期，首年前6个月作为乙方厂房准批为商业用房及装饰时间，免于付租……；3、乙方应按协议时间向甲方支付租金，若逾期付租，视为乙方违约……。四、合同押金，乙方应在合同签订时，向甲方支付人民币壹拾万元作为合同保证金，甲方收到乙方保证金后不管什么理由不租房屋，甲方不退还保证金。乙方协助甲方办证中所垫付款可在房租中扣除（以国家发票或收据为准）……。五、本协议签订后，甲方收到乙方付给保证金，协议即生效……十二、甲方于2015年4月5日之前向乙方收取第一次房租。合同对双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，徐杰于2014年10月22日向原告支付保证金人民币100，000元。原告于2015年6月5日通过邮政特快专递向徐杰发出告知书，函告徐杰如未能在接到告知书之日起三日内支付所欠租金，原告将依法解除房屋租赁合同。徐杰于同年6月8日签收该告知书后仍未按照合同约定向原告支付租金。2015年7月28日，徐杰病逝。被告郑正凤系徐杰之妻，被告徐忠昇、徐忠华系徐杰之子。现原、被告双方均同意解除《房屋租赁协议书》。
本院认为，原告与徐杰签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，徐杰未按照合同约定支付租金，且原告已经书面通知徐杰限期缴纳租金，徐杰仍未缴纳，已经构成根本性违约，现原告请求解除合同，徐杰的法定继承人亦表示同意解除合同，本院予以支持。本案《房屋租赁协议书》系附生效条件的合同，即原告收到被告支付合同保证金时（2014年10月22日）生效。根据《房屋租赁协议书》第三条、第五条之约定，合同生效之后首年前6个月作为租赁物准批为商业用房及装饰时间，免于付租，故原告主张租金应从2015年4月22日起算。徐杰于2015年6月8日收到原告发出的告知书后，未按照原告宽限的时间于3日内支付所欠租金，且被告也同意按该告知书依法解除《房屋租赁协议书》，故本案合同解除之日为2015年6月11日。原告主张的租金按57，000元／月从2015年4月22日计至同年6月11日止，为95，000元，超出部分不予支持。被告郑正凤、徐忠昇、徐忠华为徐杰的法定继承人，应在继承徐杰的遗产范围内承担支付租金的义务。关于电梯安装问题。由于《房屋租赁协议书》并未对电梯安装事宜作出明确约定，且该协议签订之后，原告与徐杰双方亦未对电梯安装事宜达成一致意见，本案租赁物是否配备电梯并非认定房屋租赁合同效力的必要条件，徐杰及被告以原告未安装电梯为由拒付租金，理由不能成立。另，被告主张租赁物不具合法性，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郑正凤、徐忠昇、徐忠华应于本判决生效之日起10日内在继承徐杰遗产的实际价值范围内承担向原告罗源县航星五金洁具有限公司支付从2015年4月22日至2015年6月11日止的房屋租金人民币95，000元；
二、驳回原告罗源县航星五金洁具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8，567元，由原告罗源县航星五金洁具有限公司负担6，392元，由被告郑正凤、徐忠昇、徐忠华在继承徐杰遗产的实际价值范围内承担负担2，175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 李孝逸
审 判 员 陈 婉
人民陪审员 李义平
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 林丽平
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。