湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）益赫民二初字第585号
原告益阳梓山湖某某物业管理有限公司。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人罗广，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人罗龙，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告夏某某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住湖南省沅江市阳罗洲镇城中路**号，身份证号码422＊＊＊＊＊＊＊********。
委托代理人刘正良，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人蒋梦秋，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告益阳梓山湖某某物业管理有限公司（以下简称原告）与被告夏某某（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年10月16日受理后，依法组成由审判员熊乾坤担任审判长、代理审判员陈留永、人民陪审员昌杜敖参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗广、罗龙，被告委托代理人刘正良、蒋梦秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月2日，原、被告双方就佳宁娜（湖南）实业有限公司所有的位于益阳大道梓山湖佳宁娜尚五区L、F、M、R栋商铺签订了《物业服务合同》，约定原告对被告租赁范围内的5132.3平方米进行物业管理，合同期限从2011年1月1日至2016年1月1日，物业管理费为每月2.2元∕平方米。在合同履行期内，原告履行了合同约定的相应义务，但被告从2012年元月开始以各种理由拖欠物业费，且被告在承诺缓交的付款期限到期后仍未履行。被告上述行为已构成实质上的违约，依据合同约定，被告应当依法向原告支付物业费和承担违约责任，请求法院依法判令被告支付物业管理费234346元及水电费3249元，承担违约金81295.6元，并由被告承担一切诉讼费用。
被告辩称，由于佳宁娜（湖南）实业有限公司提供的租赁房屋严重漏水，原告作为物业公司拒绝被告购买水电，致使被告酒店不能正常经营，且原告提供的物业管理服务质量不到位，被告拒绝交纳物业管理费是行使不安抗辩权。因此，被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供了以下证据：第一组证据，原、被告的身份信息，证明当事人双方的主体适格。第二组证据，《物业服务合同》，证明原、被告双方签订的物业合同合法有效。第三组证据，公证书两份，证明原告没有对被告采取停电行为。第四组证据，申请报告、承诺书两份、申请及回函，证明被告欠缴物业费，并向原告多次请求延付。第五组证据，律师函两份，证明原告多次催交物业费。第六组证据，证明一份，证明被告应缴物业管理费406478元，实际缴费172132元，欠缴物业费234346元及水电费3249元，按照合同约定被告还应承担违约金81295.6元。被告质证如下：对第一组、第二组证据均无异议。对第三组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，送达的公证书上面并没有签名予以确认，被告不予认可。对第四组、第五组证据的真实性均无异议，但不能达到原告的证明目的，被告拒交物业费是由于租赁物不符合约定使用条件，房屋渗漏，原告物业管理服务不到位，致使被告酒店不能正常经营。对第六组证据的物业管理费计算没有扣除2012年被告交纳的，由于租赁房屋存在瑕疵，故物业费应予以调整，要求支付违约金理由也不能成立。本院经审查认为，原告第一组至第五组证据内容真实，来源合法，且与本案事实具有关联性，本院对上述证据的证据效力予以确认；第六组证据，系原告单方面出具，对其证明力本院不予采纳。
被告向本院提交了以下证据：证据1、《物业服务合同》，证明原、被告就物业服务的相关事宜进行了明确约定。证据2、物业费收据，证明被告已交纳了物业费47931元。证据3、函件，证明被告之所以拒交物业费是由于租赁房屋漏水，导致被告酒店不能正常经营。证据4、司法鉴定报告书，证明原告没有对租赁房屋漏水及时维修，原告违约在先。原告对被告的上述证据质证如下：对证据1没有异议。对证据2，被告交纳的物业费已经在原告的诉讼请求中予以了冲减。对证据3所述的事实部分不真实，原告并没有实施断水停电行为，被告所用电费是由其购买电卡，原告提供的公证书，也证明现场并没有停电。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，此报告经当事人双方及法院工作人员现场查看，房屋漏水系由被告自行改变房屋结构所致，与原告无关。本院经审查认为，被告证据1、2内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据3可以证明被告租赁商铺部分地方存在漏水，R栋未装修，双方就相关争议进行交涉的事实，本院予以确定。证据4内容真实，但仅凭该证据不能证明原告没有对房屋漏水及时维修，构成违约的事实，对其证据效力本院不予认定。
根据本院采信的证据，本院认定以下案件事实：
2010年11月2日，原、被告双方分别签订了L栋《物业服务合同》和F、M、R栋《物业服务合同》，约定原告系佳宁娜尚五区的物业管理者，被告为物业的承租人，由原告向被告提供物业管理服务。其中被告承租佳宁娜尚五区L栋106、二、三层，建筑面积为1365.96㎡，承租佳宁娜尚五区F、M、R整栋，建筑面积为3766.34㎡，上述共计面积5132.3㎡。合同期限为五年，自2011年1月1日至2016年1月1日止。佳宁娜尚五区的物业管理费、水电费及其他相关费用标准按益阳市有关部门核准的标准执行，其中物业管理费为每月2.2元∕㎡，应自本合同签字的同时由被告按季度向原告交纳，以后的交纳时间为每季度到期前十天交纳下季度的物业管理费；商铺内使用的水电表由原告统一安装IC充值卡，由被告自行向原告交纳。被告在装修过程中应当遵照本合同及原告有关装修管理的规定进行，否则应承担相当的违约责任。在租赁期间，原告应承担佳宁娜尚五区结构、公共设施及由出租人安装或提供的设施及设备（如电梯、防火和安全设施、空调设备、公共服务设施、水电供应系统）的维护、保养和修理。被告按时向原告交纳物业管理费、水电费等，如被告延迟交纳物业管理费、水电费及其他应缴之费用，需向原告支付违约金，从迟交日起，按日加收所欠款金额5%的违约金、如被告逾期10日依旧未交清租金、物业管理费、水电费等，原告有权停止向该物业供应水、电及佳宁娜尚五区其他设施，如被告拖欠物业管理费、水电费等达30日（无论是否已获得原告的正式通知催缴），被告须支付合同期限内物业管理费总金额的20%作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。
上述物业服务合同签订后，原告向被告提供物业管理费服务，被告向原告交纳了2011年的物业费，并在2012年交纳了物业费47931元。2012年2月26日，被告向原告发出《关于尽快恢复供电的函》，要求尽快恢复酒店的供电。2012年3月2日，原告发出《关于“尽快恢复供电的函”的复函》，说明L栋房屋漏水致使春节前施工单位已维修，若仍有漏水现象，请安排专人与原告对接联系，原告将在天气转晴后尽快安排修复。同日，原告对被告租赁商铺区域内的配电室进行证据保全公证和对原告向被告送达《关于“尽快恢复供电的函”的复函》的行为保全公证。2012年3月7日，湖南省益阳市银鑫公证处作出（2011）湘益银证字第0498号和0499号公证书，兹证明与本公证书相粘连的照片与现场实际情况相符；本公证书所附的文书《关于“尽快恢复供电的函”的复函》原件共计一页与送达的文书一致。2012年3月20日，被告向原告出具《承诺书》，载明“本承诺所欠贵公司费用于重开业（4.15号）之前结清”。2012年5月17日，被告提出《租金延期交付申请》，“承诺本人承租尚五区R、L栋未付的租金及物业费，申请延期交付，并承诺六月底付清全部费用”。原告分别于2012年6月8日、2012年6月16日委托湖南义剑律师事务所律师罗广向被告发出律师函，要求按《物业服务合同》约定支付物业、水电等相关费用，逾期将追究法律责任。
另查明，从2012年1月1日至2013年12月31日止，依据合同约定，被告应缴纳的物业费按租赁房屋建筑面积每月2.2元∕㎡计算为270985元（5132.3㎡×2.2元∕㎡×24个月），被告尚欠原告水电费3249元。
本院认为，原、被告签订的两份《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行自己的合同义务。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应向原告交纳物业服务费。按照合同约定，从2012年1月1日至2013年12月31日止，被告应向原告交纳的物业费为270985元，减去已交纳的47931元，被告实际尚欠原告物业费223054元，应予支付。另被告尚欠原告的水电费3249元，亦应予支付。被告未按照合同约定及时向原告交纳物业管理费，构成了违约，应按合同约定承担相应的违约责任，即向原告支付拖欠物业管理费金额的20%作为违约金。故被告还应支付原告违约金44610.8元（223054元×20%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告夏某某于本判决生效后十日内向原告益阳梓山湖某某物业管理有限公司支付物业管理费223054元、水电费3249元、违约金44610.8元，三项合计270913.8元。
二、驳回原告益阳梓山湖某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6090元，由原告益阳梓山湖某某物业管理有限公司负担1090元，被告夏某某负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 熊乾坤
代理审判员 陈留永
人民陪审员 昌杜敖
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 张 晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；