广东省翁源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0229民初1065号
原告：陈端连，女，1976年3月13日出生，汉族，住翁源县。
委托诉讼代理人：肖德保，男，广东韶大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡桂元，男，1938年12月3日出生，汉族，住翁源县，系原告陈端连的丈夫。
被告：翁源县金湖房地产开发有限公司，住所翁源县龙仙镇滨河东路金湖商住大厦H层B区。
法定代表人：赖丽萍，女。
委托诉讼代理人：黄汉明，男，该公司经理。
被告：赖云保，男，1957年12月18日出生，汉族，住翁源县。
被告：赖永先，男，1987年2月1日出生，汉族，住翁源县。
被告：何山，男，1968年10月14日出生，汉族，住翁源县。
上述三被告共同委托诉讼代理人：冯家欢，男，韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。
第三人：林坚，男，1984年8月25日出生，汉族，住翁源县。
原告陈端连诉被告翁源县金湖房地产开发有限公司（以下简称金湖公司）、赖云保、赖永先、何山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈端连及其委托诉讼代理人肖德保、蔡桂元、被告金湖公司的委托诉讼代理人黄汉明、被告赖云保、赖永先、何山及其三人的共同委托诉讼代理人冯家欢到庭参加诉讼。庭审后本院即将作出宣判时，案外人林坚向本院提出证据，认为其对涉案房产享有权利，案件当事人的行为损害了其合法权利，请求参加诉讼。本院经审查，决定追加林坚为本案第三人，并对本案进行了第二次公开开庭审理。第一次庭审时，被告赖云保、赖永先、何山表示要反诉，本院告知三被告要在庭审结束的7日内缴纳反诉诉讼费，逾期，三被告未缴纳反诉诉讼费，本院视其撤回反诉。本案现已审理终结。
陈端连向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将《房屋买卖合同》项下位于翁源县××号瀚海家园建筑面积约1600平方米的楼房按照约定的交付标准交付给原告（面积以房产证记载为准，包括一楼门洞、电梯、步梯；四楼、五楼整层含公摊、电梯、步梯。）；2、判令被告立即办理好上述楼房的房产证并交付给原告；3、判令被告向原告支付逾期办理交付房产证的违约金70000元（按购买楼房的总价款每日万分之五计付，暂时计至2016年12月5日4000000×0.0005元/天×35=70000元）；4、判令原告享有《房屋租赁合同》项下向阳光财产保险股份有限公司韶关中心支公司（以下简称阳光保险公司）收取租金的权利（原告收到租金的权利从2016年9月1日起至合同到期日止）；5、判令被告向原告返还其向阳光韶关支公司收取的自2016年9月1日以后的租金10259.16元（41036.64÷12×3=10259.16）；6、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2013年3月20日，被告赖云保与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》，约定由被告赖云保挂靠金湖公司对位于翁源县××龙英路的瀚海家园商业用地进行房地产开发、销售。
在开发过程中，因资金困难赖云保、赖永先向原告提出借款请求，原告同意并借给了被告赖云保、赖永先3500000元。2016年4月24日到还款期限，被告未还款，原告就与被告赖云保、赖永先重新签订《借款协议》，将原告借的被告赖云保、赖永先的3500000元转化为购买被告位于翁源县××号瀚海家园建筑面积约1600元平方米楼房的购房款内容写入其中，双方对该款项性质的变更进行了确认。
同日，原告与被告为了充分表达买卖房屋的合意，明确各方的权利义务，又签订了一份《房屋买卖合同》。该合同第一条约定原告购买的楼房为独立商业楼层，在翁源县县城××号瀚海家园，具体楼层为：一楼门洞含电梯、步梯，四楼电梯层计算，建筑面积约为1600平方米（以房产证面积为准），单价2500元/平方米，计款约为400万元，房款已在2016年4月24日支付350万元，楼房余款待被告办理房产证交给原告时一次性付清。该合同第二条约定，被告出卖的楼房由其负责办理房产证、土地使用权证，办证费用及房屋维修基金由被告承担，水、电、消防栓由被告包安装到各层（包通水电），费用由被告承担。该合同第五条约定，被告在2016年10月30日前未办理好房产证交给原告时，被告应按原告购买房地产总价款以每日万分之五的比例向原告计付滞纳金（违约金）。该合同第六条约定，第三层已出租给阳光保险公司，被告与阳光保险公司签订的《房屋租赁合同》应交给原告，租金从2016年9月1日起由原告收取。
2016年9月7日，被告向原告出具收据，再次确认其已经在2016年4月24日收取原告购买上述楼房的购房款350万元。截至2016年4月24日，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，但是，被告却迟迟没有按照《房屋买卖合同》履行其相应义务：1、被告至今未按《房屋买卖合同》约定交付房产给原告；2、被告至今未按《房屋买卖合同》第五条的约定，在2016年10月30日前办理好房产证给原告，因此被告应按约定向原告支付逾期办理交付房产证的违约金；3、被告喧宾夺主向阳光保险公司收取了2016年9月1日以后的租金，违反了《房屋买卖合同》第六条的约定，应当向原告返还收取的租金10259.16元。
被告的违约行为严重损害了原告的合法权利，原告多次尝试与被告协商解决问题，但因被告没有诚意而协商未果。为维护原告的合法权利，现根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请判如所愿。
被告赖云保、赖永先、何山辩称，一、陈端连并没有向赖云保、赖永先借款350万元，而是分6笔累计借了180万元，170万元是利滚利的利息款。二、答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》约定的，陈端连买答辩人投资开发的1600平方米房屋，交易价格2500元/平方米，并非答辩人意愿，而是被答辩人逼迫赖云保、赖永先要全额支付借款180万元及其利滚利170万元的利息款。赖云保、赖永先无法清代借款及巨额利息时，被答辩人利用其债权强势，强行要求答辩人以2500元/平方米超低的楼房价格进行楼房交易，购买答辩人1600平方米房地产。答辩人处于欠债弱势，无法抗拒，万般无奈下签订了《房屋买卖合同》。交易的楼房又在龙英路繁华路段，该路段的楼房交易价格都在4000-4500元/平方米之间。答辩人将1600平方米房地产卖给被答辩人，才得到400万元的收益。如果正常交易，答辩人可收益640-720万元的收益。由于被答辩人强迫压价，答辩人减少收益240-320万元。可见，《房屋买卖合同》约定的交易价格2500元/平方米显失公平。按照同一地段相同价格交易，约定的房屋价格应当2500元/平方米变更为4300元/平方米。按这样计算，被答辩人至今尚欠答辩人购房款338万元。三、被答辩人如果能一次性付清尚欠的购房款338万元，答辩人可以交付合同约定的房产给被答辩人。四、被答辩人要求答辩人支付违约金70000元的理由不成立。因为交易价格显失公平，尚未处理好交易价格纠纷问题，答辩人没有交付房产证给被答辩人，不构成违约，无须支付违约金。应依法驳回被答辩人关于支付违约金的诉讼请求。五、由于没有处理好房地产交易价格纠纷，答辩人无须交付房屋给被答辩人，被答辩人要求收取房屋出租的理由不成立，应驳回其关于收取租金10259.16元的诉讼请求。
以上答辩意见，请人民法院核查后，按照同一地段房地产市场价格，将合同中约定的楼房交易价格由2500元/平方米变更为4300元/平方米，并驳回原告的全部诉讼请求。
第三人林坚述称，建设翁源县县城××号瀚海家园我是有份（占50%的股份）出资的，当时我投资了130万元，其中40万元是当时的土地使用权人黄某坤、刘某昌的拆房押金。而赖永先和何山不是股东。但是，赖云保却与赖永先、何山背着我将瀚海家园的3层商业楼以每平方米2500元的价格贱卖给陈端连，而按市场评估价是每平方米5000元，使我损失了500万元，严重损害了我的合法权益。为保护我的合法权益，我请求法院确认陈端连与金湖公司、赖云保、赖永先、何山买卖房屋行为无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于原告提供的由原告与四被告金湖公司、赖云保、赖永先、何山签订的《房屋买卖合同》。原告向本院提供该证据的目的是，证明原告与三被告已就购买“瀚海家园”1600平方米商业楼房达成协议。被告金湖公司表示对订立涉案合同不知情，也没有合同用章登记。其他三被告认为签订该合同不是他们三人的真实意思表示，是受原告逼迫清偿180万元的借款及其170万元的利息而无力清偿，无奈的非自愿行为。本院认为，涉案《房屋买卖合同》是书面合同，形式规范，内容合法、具体明确，并且合同上有被告金湖公司的盖章、其他三被告的签名及按捺手指模。赖云保等三被告认为签订合同是被逼所为，但不能提供证据予以证实。据上，本院对该《房屋买卖合同》予以采信。
二、关于原告提供的由原告陈端连与被告赖云保、赖永先签订的《借款协议》。原告向本院提供《借款协议》的目的是，证明以下事实：1、二被告建筑瀚海家园因资金困难向原告借款350万元，后无力还款，便将350万元转为购房款；2、原告购买的是被告建筑的瀚海家园的三至五层的商业楼房及一楼门洞（含电梯、步梯）约1600平方米，约定单价为2500元/平方米；3、被告赖云保、赖永先可在2016年8月30日前赎回上述商业楼房，否则二被告应于2016年9月30日前办理好上述商业楼房的产权证书给原告，原告则一次性付清剩余房款；4、被告已出租给阳光保险公司的第三层约300平方米楼房，因包含在上述商业楼房内，故购房后的租房合同和租金全部转移给原告陈端连。被告金湖公司认为对《借款协议》的签订不知情，并且也与其公司无关。另三被告认为《借款协议》形式是真实的，但内容不是被告的真实意思表示，并且借款也不是一次借得，而是2013年5月至2016年分六笔借得。数额也不是350万元，而是180万元，170万元是利滚利的利息。本院认为，《借款协议》是书面协议，形式规范，内容合法、具体明确，并且有原告陈端连及被告赖云保、赖永先的签名和按捺指模，被告赖云保、赖永先认为《借款协议》内容不是其真实意思表示，但不能提供证据予以证实，因此，本院对《借款协议》予以采信。
三、关于被告赖云保提供的由被告金湖公司与案外人黄汉明订立的《商铺买卖合同》。被告赖云保向本院提供《商铺买卖合同》的目的是，证明涉案商业楼房的第二层（与原告所述第三层是不同称呼的同一商业楼房）已以3500元/平方米的价格买给了黄汉明。原告对该《商铺买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同真实也与原告无关，因为《房屋买卖合同》已经明确将该商业楼房买给原告。本院认为，首先，《商铺买卖合同》的真实性无法认定；其次，被告金湖公司、赖云保在将商铺（商业楼房）买给本公司经理黄汉明后，一年多后又将该商铺（商业楼房）买给原告，并且价格降低了1000元/平方米，违背常理；第三，金湖公司、赖云保在2014年10月13日已订立合同将该第二层（原告称第三层）商业楼房买给黄汉明，但2015年7月23日与阳光保险公司公司订立《房屋租赁合同》的却是被告赖永先（被告赖云保的儿子），被告赖云保及金湖公司不能自圆其说。据上，本院对该《商铺买卖合同》不予采信。
以上举证、质证及本院认证情况，是本案第二次开庭审理前完成的。在第二次开庭审理时，本院询问第三人林坚是否需要宣读第一次开庭的庭审笔录时，第三人表示本案大概情况已清楚，不需要再宣读第一次的庭审笔录。第二次开庭审理时，第三人举交了1份证据，原告增加了2份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于第三人提供的《房地产联合开发协议书》。第三人向本院提供该证据的目的是，瀚海家园其有份投资且占50%的股份，原、被告背着第三人买卖涉案房产的行为无效。原告对该证据的真实性、合法性、关联性都提出异议，认为：1、从协议书使用的纸张、签名的字迹及指模红印的新鲜程度来看，协议书很明显是在本案诉讼过程中临时制作，不可能形成于2011年10月2日；2、协议双方赖云保和林坚都没有证据证明其切实履行了协议书中的义务；3、原告在2016年4月24日签订《房屋买卖合同》后，于2016年5月、10月几次在涉案房屋外围发布原告已经购买涉案楼房的《告示》，《告示》发布一年多，而且瀚海家园三楼售楼部的钥匙都已经交付给了原告，林坚都没有向原告提出过异议，现在又以《房地产联合开发协议书》主张权利，不符合常理；4、被告已经将阳光保险公司租赁瀚海家园三楼的合同原件交付给了原告，同意由原告收取租金，而租赁合同中出租方根本没有林坚的名字；5、本案从2016年12月5日立案后到开庭完毕，再到庭后的两次调解，林坚都没有出现过，被告及其代理人也没有提及过林坚有股份，最后到审限即将届满时的2017年6月2日林坚才提出《房地产联合开发协议书》主张权利，这明显与常理相悖；6、瀚海家园所出售的六层以上（含六层）的楼房的《商品房买卖合同》都是由赖云保、赖永先及金湖公司盖章的，并没有出现林坚签名的字样；7、瀚海家园项目建设过程中所产生的债务，包括钢筋款、工人工资、缴交建设局、三建公司、金湖公司的各项费用都由赖云保或赖永先签字承担，而没有林坚的名字；8、第三人向法院提交《房地产联合开发协议书》远远超过了法律规定的在法庭辩论终结前提出的时间；9、根据合同相对性原理，即或《房地产联合开发协议书》是真实的，也只能约束赖云保和林坚，不影响原告与被告签订的《房屋买卖合同》的生效和履行。被告赖云保、赖永先、何山对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，第三人林坚提供的《房地产联合开发协议书》的签订日期显示是2011年10月2日，早于赖云保因资金不足向陈端连第一次借款（2013年5月16日）及《借款协议》和《房屋买卖合同》的签订（是2016年4月24日），但是，在借款及签订《借款协议》和《房屋买卖合同》时，陈端连都不知道有《房地产联合开发协议书》的存在，被告赖云保也没有告知陈端连，显然，陈端连对于《房地产联合开发合同》的签订人赖云保和林坚而言，是善意第三人，该合同对陈端连没有约束力，与本案没有关联性，据此，本院对该证据不予采信。
二、关于原告增加的1张照片及8张单据。原告提供证据的目的是，证明自2016年4月24日订立《借款合同》和《房屋买卖合同》后，分别在当年的5月和10月几次在涉案房屋外围张贴了告示，但是第三人没有通过正式的途径主张过权利，从单据中没有第三人林坚的签名也可以得知，第三人对涉案房产主张权利是没有依据的。被告赖云保、赖永先、何山及第三人林坚对证据的真实性无异议，但认为告示张贴出来后，赖永先、林坚都曾去撕过告示，因为对告示的内容有异议，至于单据上没有林坚的签名，则认为林坚和赖云保在《房地产联合开发协议书》中有约定，前期工作由林坚做，后期工作由赖云保做，单据上的事务都是后期工作，所以没有林坚的签名。本院认为，该2份证据尽管是客观存在，但都与林坚是否对涉案房产享有权利不存在因果关系，因此，本院对该2份证据不予采信。
综合本院认定的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定本案的事实如下：
被告金湖公司是房地产开发企业，被告赖云保与被告赖永先是父子关系，被告何山是瀚海家园用地的原使用权人之一。2013年3月2日，赖云保与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》，开发建设瀚海家园。后因资金不足，赖云保便四次向陈端连借款：1、2013年5月16日借50万元；2、2013年8月2日借70万元；3、2015年4月12日借40万元；4、2015年5月25日借30万元，合计190万元。当时双方口头约定月息2分，若不按时支付利息则按月息3分计算利息。瀚海家园建成后，赖云保无力偿还借款，利息也仅支付了约19万元。2016年4月24日，陈端连与赖云保、赖永先在何山的见证下，签订了《借款协议》，约定陈端连再付40万元加上上述4笔借款及利息，按350万元计，作预付款，向赖云保和赖永先购买瀚海家园的第三至第五层（因首层有夹层，造成对首层上面一层的称呼不一，在《借款协议》和《房屋买卖合同》中称第三层，在《商铺买卖合同》中称第二层）的商业楼房，单价为2500元/平方米，面积约为1600平方米（以房产证的面积为准），楼房余款待办好房产证后一次性付清。《借款协议》还约定：1、放款人陈端连2016年9月30日前暂时不装修；2、放款人陈端连同意借款人赖云保、赖永先在2016年8月30日前赎回楼房，但应计月利息按每元柒厘计：贰万肆仟伍百元正（24500元），到期房款叁佰伍拾万元正（350000元）和利息一次性归还给放款人陈端连；3、如借款人赖云保、赖永先超过2016年8月30日不赎回楼房，应在2016年9月30日前办理好房产证并交给放款人陈端连，放款人陈端连一次性付清楼房余款；4、现第三层约300平方已租给保险公司，购房后的租用合同和租金转移给陈端连，赖云保、赖永先已装修约150平方米办公室无偿移交给陈端连，不得损坏。
另查明，2015年7月23日，被告赖永先与阳光保险公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房产内的瀚海家园201房租出，租赁期限为2015年7月23日至2020年7月22日，租期5年。除该201房外，其余涉案房产现由原告陈端连实际控制。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告陈端连四次共借款190万元给被告赖云保，赖云保在支付利息19万元后，既不能如期给付其余利息，也不能如期偿还借款本金。在这种情况下，原告陈端连与被告赖云保协商，通过以借款及其利息作购房预付款的方式来清除借款债务，该行为不违背法律规定，本院予以支持。被告赖云保主张涉案房产已经卖给案外人黄汉明，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
综观本案，《房屋买卖合同》的效力问题是解决本案纠纷的关键。而影响《房屋买卖合同》的效力的主要因素是涉案房产的处分权及购房款的来源。
一、关于涉案房产的处分权问题。
1、被告金湖公司、赖云保对涉案房产的处分权。从原告陈端连向本院提供的被告金湖公司的《企业机读档案登记资料》、《房地产项目挂靠协议书》及瀚海家园的《建筑工程施工许可证》来看，金湖公司是有房地产开发经营权的房地产开发企业，赖云保是“负责全部投资、设计、施工、销售位于翁源县××龙英路瀚海家园用于房地产开发用地的手续及业务事宜”的瀚海家园的投资人。显然，被告赖云保对涉案房产是有完全处分权的。至于金湖公司有无涉案房产处分权，在其与赖云保签订的《房地产项目挂靠协议书》第七条，双方约定“本协议一式两份，自甲乙双方签字认可时生效，至甲方上述工程（指瀚海家园工程）完工后本协议自行终止失效。”所以，金湖公司对瀚海家园工程完工后的房屋出售是不享有权利的，同样，也就没有交付已出售房屋的义务。
2、被告赖永先、何山对涉案房产的处分权。从本院对被告赖云保、赖永先、何山的询问笔录可知，赖云保、赖永先父子是瀚海家园工程的共同投资人，何山是瀚海家园工程的以土地使用权作价的合作人，所以赖永先、何山对瀚海家园工程的房产享有收益权和处分权。
二、关于原告陈端连的购房款来源的合法性问题。
经查，陈端连的购房款350万元由借款190万元及其利息和40万元预付款组成。从数字上来看，陈端连与赖云保及其他三个被告均认可190万元借款的利息除已经支付的19万元左右之外，仍有利息120万元未付，并且都同意将该120万元利息抵兑购房款。问题是190万元借款收取利息139万元，合法吗？庭审中，双方认可借款时双方口头约定月息2分，若不按时支付利息则按月息3分计算利息。若按月息3分计算利息，4笔借款（1、2013年5月16日借50万元；2、2013年8月2日借70万元；3、2015年4月12日借40万元；4、2015年5月25日借30万元）从借款日起至《借款协议》签订日2016年4月24日止的利息大于139万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”可见，法律对于民间借贷中利息的规定有三层意思：一是约定年利率在24%（即月息2分）以内的，法律明确支持；二是约定年利率超过24%但未超过36%（即月息3分）的，法律是默许的；三是约定年利率超过36%的，法律是明确禁止的。本案中，原告陈端连与被告赖云保、赖永先在《借款协议》中约定：“现借款人因资金困难无法还款，本人同意放款人陈端连用借款叁佰伍拾万元（含预付款40万元）向借款人赖云保、赖永先购买龙英路237A号瀚海家园的楼房……”可知，双方认可190万元所欠利息为120万元，并同意将其转为购房预付款，亦即此时陈端连已经收取利息120万元，并且将其作为购房预付支付给赖云保。据上，原告以190万元本金收取被告139万元（其中19万元原告先前已收取）利息，未违反法律禁止性规定，即原告的350万元购房款来源合法，本院予以认定。
三、关于原、被告双方对涉案房产的交付和剩余房款的给付问题。
首先，关于涉案房产的交付。双方在《房屋买卖合同》中对涉案房产的交付时间并无约定，仅在合同第五条约定中有涉及：“……2、甲方（被告方）在2016年10月30日前办理好房产证交给乙方（原告）时，甲方应按购买总款罚滞纳金以日计算万分之五给乙方。”在《借款协议》第三条中也有类似的约定，但交付房产证的时间却是2016年9月30日。依据《合同法》第六十二条第（四）项的规定，结合双方的上述约定及双方的意愿和交易习惯，本院认定被告应当在2016年10月30日前将房产交付原告。至2016年12月5日原告起诉时被告仍未将涉案房产交付原告，显然，被告已构成违约，应当承担违约责任。其次，关于购房款的给付。双方在《借款协议》和《房屋买卖合同》都有相同的约定，即待被告方办理好房产交给原告时，原告一次性付清楼房余款。依据《合同法》第六十六条的规定，原告显然享有先履行抗辩权，即被告在办理好涉案房产的产权证后，才有权要求原告付清购房余款。
四、关于第三人林坚的主张。
本案中，第三人林坚据《房地产联合开发协议书》向本院主张权利。从该协议书的签订时间来看是2011年10月2日，既早于陈端连第一次借款给赖云保的时间2013年5月16日，更早于陈端连与被告签订《借款协议》和《房屋买卖合同》的时间2016年4月24日，这些时候，陈端连不知道《房地产联合开发协议书》的存在，该协议书的当事人赖云保没有将签订协议书的事实告诉陈端连，林坚也没有向陈端连主张权利。至2016年4月24日签订《借款协议》和《房屋买卖合同》时，陈端连已经与赖云保及其他3个被告达成协议，将借款及所欠利息另加40万元作购房预付款350万元付清，虽然未办理产权登记手续，但除阳光保险公司租用的房屋外其他涉案房产已经由陈端连实际控制。这种情况下，陈端连是善意受让人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，其受让涉案房产应该得到法律保护，第三人林坚认为买卖涉案房产的行为侵害其合法权益，可以通过向被告赖云保请求赔偿损失来解决。
综上所述，原告陈端连与被告赖云保、赖永先就四笔借款190万元及其后期利息转为购房预付款达成协议，不违背法律规定，本院予以准许。双方约定借款月息按3分计算并且已经收取或者转为购房款部分，符合法律规定，本院予以认可。同理，190万元的后期利息计得120万元，没有超出法律准许的范围，本院予以认可。因此，本院认定，原告已经预付购房款：借款本金190万元+利息120万元+已付现金40万元=350万元。原告与四被告就购买涉案房产订立了《房屋买卖合同》，双方应当自觉履行，原告已按约定预付购房款350万元，被告赖云保、赖永先、何山应当按照合同约定将涉案房产交付给原告陈端连。对于原告主张被告办好涉案房产的产权证，因房产的产权证的办理要经办证机关审查准许，本院不宜直接处理。同理，迟延交付涉案房产的产权证的责任不能全部归责于被告一方，故原告就迟延交付产权证主张被告承担违约责任，理由不充分，本院不予支持。至于原告主张享有向阳光保险公司收取租金的权利，因涉及案外人阳光保险公司的权益，本案不宜处理。原告请求判令被告返还已收取阳光保险公司自2016年9月1日以后的3个月租金：41036.64元÷12×3=10259.16元，因原、被告双方在《房屋买卖合同》第六条中约定：“三层楼房已出租给阳光保险公司的出租合同应交给陈端连租金从2016年9月1日起由陈端连收……”而且，被告赖永先与阳光保险公司于2015年7月23日订立的《房屋租赁合同》第七条第（一）项约定：“第一年至第二年租金不变41036.64元/年……”所以，原告请求收取3个月的租金是符合双方意愿的。但是，双方约定的交付涉案房产的最后时间是2016年10月30日，因此，应该是在涉案房产的交付后，原告才享有对涉案房产的收益权。所以，本院只能支持原告请求被告返还已收取的自2016年10月31日起3个月的租金。对《房地产联合开发协议书》的双方当事人赖云保、林坚而言，陈端连是善意第三人，因此，林坚认为其合法权益受到侵害主张原、被告间涉案房屋的买卖行为无效，无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五、第一百三十八条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六的规定，判决如下：
一、限被告赖云保、赖永先、何山于本判决发生法律效力后十日内，将涉案房产（翁源县龙仙镇龙英路237号A号瀚海家园的一楼门洞含电梯、步梯，三楼整层含公摊，四楼整层含公摊，五楼整层含公摊，建筑面积约为1600平方米）交付原告陈端连占有和使用；
二、限被告赖永先于本判决发生法律效力后十日内，将已经收取阳光保险公司的3个月租金10259.16元返还给原告陈端连。
三、驳回原告陈端连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34800元，由被告赖云保、赖永先、何山共同负担30000元，原告陈端连负担4800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 陈理广
审 判 员 冯开选
人民陪审员 林香连
二〇一七年九月二十日
书 记 员 叶千千