广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终1503号
上诉人（原审被告）：陈进居，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××2617。
上诉人（原审被告）：黎运笑，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××262X。
上列两上诉人的共同委托代理人：陈伟，广东众达律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托代理人：陈胜文，广东众达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伦见欢，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3045。
委托代理人：刘柏江，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：庞翠红，广东仁之仁律师事务所律师。
上诉人陈进居、黎运笑因与被上诉人伦见欢租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月5日，伦见欢向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除伦见欢与陈进居于2014年4月15日签订的《房屋租赁协议》。2、陈进居、黎运笑共同向伦见欢交还租赁物的使用权并搬离租赁物。3、陈进居、黎运笑共同向伦见欢支付租金825000元（自2014年7月16日起暂计至2015年5月14日，计算至陈进居、黎运笑向伦见欢交付房屋之日止）及逾期付款的利息22067.1元（自2014年7月16日起暂计至2015年5月14日止，计算至实际支付之日止）。4、本案诉讼费用由陈进居、黎运笑承担。
原审法院经审理查明，2003年1月1日，陈进居与东莞市捷达实业有限公司（以下简称捷达公司）签订《别墅地购销合同》，约定由陈进居购买位于东莞市高埗镇丽江花园111号别墅地。后陈进居在该别墅地上自费兴建了案涉房屋。2014年4月15日，伦见欢与陈进居签订了《土地及附属房屋买卖协议》，约定：陈进居将位于东莞市高埗镇丽江花园111号别墅用地及附属物作价叁佰万元转让给伦见欢。同日，双方与捷达公司签订了《别墅地变更协议》，三方确认陈进居与捷达公司签订《别墅地购销合同》的111号房屋，面积为494平方米，转让给伦见欢，伦见欢也在受转方处签名确认并同意。2014年4月16日，伦见欢在东莞银行取现100万元。同日，伦见欢通过中国工商银行转账177万元给陈进居的账户（账号：62×××10）。陈进居于当日向伦见欢出具收据，内容：兹收到伦见欢货币300万元正（转账及现金，中行：62×××10）。签章处有陈进居的签名及手指捺印。2014年4月15日，伦见欢与陈进居签订《房屋租赁协议》，约定由陈进居租赁案涉别墅房，租金为每月75000元，租期为一年（从捷达公司办理变更确认开始计算），租金在每月5号前支付，陈进居如超过三个月未缴交租金的，伦见欢有权解除合同并收回房屋。2015年4月13日，伦见欢向陈进居邮寄《解除房屋租赁协议通知书》，告知因陈进居2014年7月至2015年4月13日未交付租金，严重损害出租方的利益，违反双方签订的合约，从即日起解除双方签订的租赁协议，同时陈进居要马上搬离房屋。
伦见欢举证银行代扣电费协议证明其系案涉房屋的用电户主，并举证了一份下江城村委会于2014年9月17日出具的《证明》，内容：兹有高埗镇下江城丽江花园111号房屋陈进居的家用电表，过户给伦见欢使用。另，伦见欢在庭审中主张共支付了现金123万元给陈进居，其中有100万元系从东莞银行取现，23万元系自有现金。伦见欢提供了照片证实其主张，陈进居对照片不予确认，认为伦见欢如支付123万元可转账，如给付现金可现场录像作为证据。
陈进居只确认收到了转账的177万元。另，陈进居也举证了一份下江城村委会于2015年5月28日出具的《证明》，该证明对伦见欢举证的《证明》进行了更正，并写有“兹有伦见欢骗取我村委会开出以上证明，经查该证明与事实不符，现村委会撤回以上证明”。
根据陈进居的申请及案情查明的需要，原审法院调取了伦见欢2014年1月1日至2015年6月30日在中国工商银行东莞石碣支行及东莞银行石碣支行的银行流水明细，显示2014年4月16日当日，伦见欢在东莞银行分别取款了100万元及50万元。同日，伦见欢在中国工商银行有从他行汇入的200万元，及跨行汇款给陈进居的177万元。陈进居主张伦见欢完全有可能从东莞银行取现150万元后通过其他银行再转账进工商银行，最后通过工商银行转账177万元给陈进居。
另查明，案涉别墅地没有取得土地证，案涉别墅也没有取得房产证。陈进居、黎运笑为夫妻关系，一直居住在案涉别墅。陈进居共支付了伦见欢2014年4月15日至7月15日共计3个月租金，共225000元。
庭审中，伦见欢变更第三项诉求为：陈进居、黎运笑共同向伦见欢支付2014年7月16日至2015年5月14日共计10个月的租金，共750000元。同时在庭审中主张即使法庭认定租赁协议无效，陈进居仍需要按照租金的标准支付使用费。陈进居抗辩伦见欢无权出租案涉别墅房，且无权收取租金。
原审法院认定以上事实的证据有：伦见欢提交的《别墅地购销合同书》、《土地及附属房屋买卖协议》、《别墅地变更协议》、个人业务凭证、取款回单、照片、收据、银行代扣电费协议、证明、房屋租赁协议、解除租赁协议告知书、EMS邮寄回单，陈进居、黎运笑提交的证明、土地登记资料查询结果表，以及原审法院调取的银行流水明细、原审庭审笔录。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：
第一、关于租赁合同的效力问题。陈进居将房屋卖给伦见欢，伦见欢对该房屋具有使用权，但案涉出租的建筑物没有取得房地产权证或者规划许可证，伦见欢在没有取得上述证件的情况下擅自出租给陈进居使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定伦见欢与陈进居签订的《租赁合同》是无效的，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。虽然合同无效，但陈进居实际使用了案涉房屋，应支付相应的使用费给伦见欢。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原审法院参照双方约定的租金标准计算使用费，且陈进居也交付过3个月共225000元的租金给伦见欢，该租金标准是双方的真实意思表示。因此，根据伦见欢与陈进居确认的未付租金月份计算为750000元（75000元×10个月），原审法院认定案涉租赁物的场地使用费为750000元。
第二、关于合同解除和陈进居搬离租赁物的问题。租赁合同无效，对于伦见欢诉请的解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉求，以及要求计算逾期付款利息的请求，依法无据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。案涉房屋租赁协议无效，陈进居应当搬离租赁物并返还租赁物的使用权给伦见欢。
第三、关于责任的承担问题。案涉《房屋租赁协议》是伦见欢与陈进居所签订，责任应由陈进居承担，与黎运笑无关，故伦见欢主张由陈进居、黎运笑承担其诉求的责任，于法无据，原审法院不予支持。
第四、关于陈进居抗辩的案涉租赁物的买卖协议无效的问题。原审法院分析如下：1、本案是租赁合同纠纷，对于陈进居抗辩双方买卖协议无效的情形，由于房屋买卖合同属另一法律关系，不在本案处理范围，与本案没有关联性。2、双方当事人自愿签订《房屋租赁协议》，由伦见欢出租案涉租赁物给陈进居，且陈进居也确认收到购房款，伦见欢也办理了案涉租赁物的代扣电费协议以及办理了变更协议，在此情况下，原审法院认定伦见欢已取得案涉租赁物的使用权。3、伦见欢取得案涉租赁物的使用权，该租赁物的收益也应由伦见欢享有。因此，陈进居的抗辩缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年11月3日作出判决：一、陈进居于判决发生法律效力之日起十日内支付伦见欢场地使用费750000元。二、陈进居于判决发生法律效力之日起三十日内搬离案涉租赁物（即东莞市高埗镇丽江花园111号别墅用地及其附属房产），将案涉租赁物的使用权返还给伦见欢。三、驳回伦见欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12270元，由伦见欢负担1406元，陈进居负担10864元。
陈进居、黎运笑不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉房屋未依法取得房地产权证书，故不得转让。根据《房地产法》第三十八条规定，案涉房屋未取得房地产权证书，故陈进居与伦见欢签订的《土地及附属房屋买卖协议》、《别墅地变更协议》无效，伦见欢并未取得案涉房屋的使用权。（二）案涉房屋占用的土地性质为集体所有，而集体所有的土地不得向集体经济组织以外的人转让。本案中伦见欢并不是陈进居集体经济组织的成员，案涉房屋所占用的土地不能向其转让，故案涉房屋不能转让给伦见欢，伦见欢也不能取得案涉房屋的使用权。（三）因《土地及附属房屋买卖协议》、《别墅地变更协议》未经过案涉房屋共有人黎运笑的同意，故应认定为无效，即伦见欢未取得案涉房屋的使用权。案涉土地于陈进居与黎运笑婚姻关系存续期间购买，案涉房屋也是于陈进居与黎运笑婚姻关系存续期间兴建，案涉土地以及房屋均是用夫妻共同财产所得的，属于夫妻共同财产，黎运笑属于案涉土地以及房屋的共有权人，陈进居无权就案涉的土地以及房屋单独进行处分，因《土地及附属房屋买卖协议》、《别墅地变更协议》未经过案涉房屋共有权人黎运笑的同意，侵害了黎运笑的权益，应认定为无效，伦见欢不能依据上述协议取得案涉房屋的使用权。（四）陈进居与案外人也存在将案涉房屋出卖，然后由案外人再返租给陈进居的情形，如果法院以此认定伦见欢取得了案涉房屋的使用权，将损害其他债权人的利益。综上所述，原审法院认定伦见欢取得案涉房屋的使用权错误，伦见欢不属于案涉房屋的权利人，陈进居无需向其支付租金。据此，陈进居请求本院：1、请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回伦见欢的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由伦见欢承担。
伦见欢答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审法院是在充分查明本案事实，并审查双方提交证据的情况下依法判决陈进居支付伦见欢场地使用费750000元，系认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回陈进居的上诉请求。（二）陈进居提出案涉房屋买卖合同无效与本案无关。本案是租赁合同纠纷，而案涉房屋买卖合同是否有效属另一法律关系，与本案无关，不在本案处理范围。（三）陈进居与黎运笑是夫妻，且两人一直共同居住在案涉房屋并交取了三个月的租金，足以证明黎运笑对案涉房屋买卖及租赁自始知情，现陈进居以黎运笑不知情作为上诉理由，纯属是不愿交房租之无赖之举。（四）陈进居提出已将案涉房屋一房多卖，伦见欢不能取得房屋使用权的上诉理由同样不能成立。首先，《土地及附属房屋买卖协议》、《别墅地变更协议》、《房屋租赁协议》均由陈进居和伦见欢双方自愿签订，并且陈进居亦已确认收到伦见欢支付的购房款，同时伦见欢还办理了案涉房屋用电户主的变更及代扣电费协议，至此，伦见欢已取得案涉房屋的使用权。其次，陈进居将案涉房屋一房多卖，不但损害了伦见欢的权益，同样损害了他人的权益，陈进居应分别承担相应的违约责任。综上所述，伦见欢已依法取得案涉房屋的使用权，因该房屋产生的收益理应归伦见欢所有。陈进居自愿签订《房屋租赁协议》，并按双方约定每月75000元的数额交取了三个月的租金，余下自2014年7月16日起至陈进居实际交还案涉房屋时止的租金亦应按此标准缴交，并应将案涉房屋的使用权交还给伦见欢。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回陈进居的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据陈进居、黎运笑上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是房屋租赁合同的效力问题。对此，本院分析如下：首先，根据案涉当事人提供的证据，陈进居承租的房屋是未依法取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，伦见欢与陈进居签订《房屋租赁协议》是无效合同。虽然合同无效，但陈进居、黎运笑确实使用了伦见欢出租的房屋，陈进居应根据合同的约定支付房屋的使用费给伦见欢。其次，陈进居主张与伦见欢签订的《土地及附属房屋买卖协议》、《别墅地变更协议》为无效合同，伦见欢不能以该两份合同取得案涉租赁物的使用权。对此，本院认为，本案审理的是租赁合同关系，陈进居与伦见欢之间的买卖合同关系不是本案审理的范畴。在伦见欢与陈进居租赁合同发生纠纷前，陈进居并未通过司法程序确认其与伦见欢之间的买卖合同无效及伦见欢在签订《房屋租赁协议》前对案涉房屋的使用权已丧失，故原审法院认定伦见欢在签订《房屋租赁协议》时取得了案涉房屋的使用权正确，本院予以维持。陈进居在本案中以双方之间的买卖案涉房屋合同无效为抗辩理由，主张伦见欢不能取得案涉房屋的使用权缺乏依据，本院不予支持。最后，根据陈进居租住的情况及已缴付的租金，原审法院认定陈进居未付房屋使用费共为750000元（75000元×10个月）及判令陈进居返还案涉房屋给伦见欢正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12270元，由陈进居、黎运笑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年五月二十日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。