江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初8510号原告:周士超，男，1982年2月10日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人:孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。被告：江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇常州路2号法定代表人：颜有春，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪建华，系该公司营销部经理。原告周士超诉被告江苏元凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周士超委托诉讼代理人孙亚克、被告江苏元凯置业有限公司委托诉讼代理人叶莉、缪建华到庭参加诉讼。原告周士超向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付逾期办证违约金17917.5元（以总房价494276元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2016年9月18日计算至2017年6月20日止）。事实和理由：原告2014年11月5日购买被告开发的位于沭阳县苏州路南侧、永康路东侧的沭城天下小区住宅一套，并签订商品房买卖合同（合同备案号：1417527286006818）。该住宅房号为7幢2303号，建筑面积99.85平方米，单价4950.19元，总价494276元，原告以首付149276元，贷款345000元的方式支付了全部房款。被告在该房屋没有获得综合验收的情况下于2016年5月20日交付原告使用。在原、被告的合同中约定，被告应于房屋交付90日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，否则按已付房款的百分之一支付违约金，被告的行为严重损害了原告对涉案房屋的使用、收益、处分的权利，合同约定的违约金标准无法弥补原告的损失，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率调整违约金。被告江苏元凯置业有限公司辩称，对原、被告之间存在商品房买卖合同关系的事实无异议，对原告在诉状中陈述的涉案房屋房号、面积、价格、合同签订日期无异议。但认为原告的诉讼请求不能成立，因为根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二十三条约定，如不是因为出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告无需向买受人支付违约金。本案中原告无法取得房屋产权证书是因为本地政府部门房地产管理政策临时调整造成，在原、被告签订商品房买卖合同后，因县住建局发文要求商品房必须整个一期工程综合验收后才能办理交付及办证手续，导致被告无法按照约定的时间将相关材料报至产权登记部门备案。被告签订商品房买卖合同时无法预料到当地房地产管理政策发生调整，因此，被告认为无法按照约定将相关办理产权登记的材料提交到不动产登记局备案是因政府原因造成，不属于合同中约定的“出卖人的责任”，按照合同约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。且原、被告已达成补偿协议，原告向被告书面承诺不追究被告延期办理不动产证的违约责任。本院经审理查明事实如下：2014年11月5日，原告购买被告开发的位于苏州路南侧、永康路东侧的沭城天下7幢2303号房屋，建筑面积共99.85平方米，每平方米4950.19元，总价款494276元，双方签订商品房买卖合同。合同第八条约定：出卖人应当于2016年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府政策调整，并在发生之日起30日内通知买受人的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告已按约定支付房屋全部价款。原、被告于2016年5月20日办理房屋交接手续。2016年9月30日，原告向被告出具承诺书一份，内容为：“致：江苏元凯置业有限公司本人周士超于201年月日购买江苏元凯置业有限公司开发的‘沭城天下小区’7幢2303室房屋一套，并购买了储藏室7-1-50号及车位号。现贵公司已明确告知该楼栋因工程配套原因将延期交付，并按所签《商品房买卖合同》第九条进行赔偿。但由于本人急需拿房装修，因此自愿提前拿房，并同意江苏元凯置业有限公司给予500元超市卡一张的赔偿，保证今后不以任何形式、任何理由向贵司要求其他任何费用或承担相关责任，不追究未通过综合验收以及取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的所有违约责任。承诺人（签章）：周士超身份证号码：电话：日期：2016.9.30”涉案房屋于2017年4月20日竣工验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，被告于2017年6月20日将涉案房屋所需不动产登记材料报至沭阳县不动产登记局审核登记，并具备办理权属登记条件。现原告以被告逾期办证，要求被告支付相应违约金。以上事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、沭阳县不动产登记局出具的复函、承诺书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。按照合同约定，在商品房交付原告使用后90日内，被告江苏元凯置业有限公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止2017年6月20日被告江苏元凯置业有限公司才向产权登记机关履行备案手续，被告已构成违约，应当承担违约责任。但原告在被告违约后向被告出具承诺书一份，承诺放弃追究被告未通过综合验收、未取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的违约责任。该承诺系原告自愿作出，系对自己合法权益的自由处分，不违反相关法律法规的规定，合法有效，本院依法予以确认，因此对原告关于该承诺书系格式条款应属无效的抗辩理由依法不予采纳。故原告诉至本院要求被告江苏元凯置业有限公司再次承担逾期办证违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周士超的诉讼请求。案件受理费203元，减半收取计102元，由原告周士超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费203元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。代理审判员 葛 蕾二〇一七年八月二十五日书 记 员 詹文成书 记 员 王天一附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。