南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8396号原告：南京苏宁物业管理有限公司，住所地本市鼓楼区广州路188号。法定代表人：倪培玲。委托诉讼代理人：马燕新、钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。被告：刘元军，男，1971年4月24日生，汉族，住本市鼓楼区。原告南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）与被告刘元军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁物业公司委托诉讼代理人马燕新、钱克智，被告刘元军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告欠缴的物业费7320.22元及滞纳金4614.97元，合计11935.19元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：南京市千秋情缘小区自2003年一直由原告提供物业服务，被告在2007年至2015年期间存在多次欠交物业费，具体时间为：2007年1月至3月，2008年1月至3月，7月至9月，2014年1月至2015年9月。按照合同约定，被告应支付物业费及逾期交纳的滞纳金。被告刘元军辩称：原告所述被告欠交物业费事出有因：1、在2007年至2008年期间，被告楼上住户违反原告规定，将两台大功率空调外机安装在被告主卧飘窗之上的水泥板上噪音巨大，对被告的生活造成影响，被告与原告多次沟通无果，被告无奈只得与楼上住户协商，并自行支付了移机费用，为此，原告免除了其所诉的该时间段的物业费；且原告即便现在主张该时间段的物业费，也超过了诉讼时效。2、2013年7月3日晚，被告家中被盗，财产损失严重。物业服务合同中约定，原告对于小区公共秩序、安全防范等负有义务，被告家中被盗系原告门岗执勤存在疏漏，防范措施不到位造成，经被告与原告交涉，原告同意用物业费抵充被告部分损失，原告即使现在不同意抵充，由于原告未依约履行管理义务，被告也有权拒付物业费。合同中约定的滞纳金过高，超过法律规定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张，提供如下证据：1、物业费、公共能耗费台账；2、催交物业费照片及2015年6月4日的律师函，照片显示，自2007年至2015年，原告按年将催缴通知书张贴在楼道电梯的公示栏；3、南京卡尼尔市场调研有限公司出具的“千秋情缘2015度第三方测评满意率”测评表；4、2013年度小区保安巡逻值班记录。对于上述证据，被告认为，前期物业费未交系因被告楼上住户空调外机安装在被告主卧飘窗之上，被告为此事与原告沟通未果，2014年未交物业费系因原告未尽到安全义务，造成被告家中被窃；被告未看见催缴物业费通知，但2015年6月4日的律师函收到；测评系单方面作出，并不能代表小区业主的意思，故对评测表的真实性、关联性均不予认可；2013年度保安的巡逻记录系单方面制作，其真实性不予认可。被告提供如下证据：1、接处警登记表，证明被告家中被盗事实；2、照片一组，证明在与原告沟通未果后，被告出资将楼上住户空调外机移走的事实；3、售房发票，证明2015年9月8日被告已将案涉房屋出售。原告认为，接处警登记表中均是被告的陈述，公安部门并未作出结论，因原告已履行安全职责，即便被窃，也不能作为拒交物业费的理由；被告所述其楼上住户空调外机安装不当，造成其生活不便问题即使存在，被告应当向楼上住户主张权利，与原告无关，对此原告只能做协调工作。本院经审理认定事实如下：2006年，南京市千秋情缘小区的开发商与原告苏宁物业公司签订《物业管理委托合同》，约定原告为千秋情缘小区提供物业服务，服务期限自2006年8月1日至2009年7月31日，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公共能耗费按面积进行分摊，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金，物业公司服务内容包括房屋共用部位及共用设施的维修、养护和管理等。2008年7月20日，千秋情缘小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定原告继续为小区提供物业服务，期限自2008年7月19日至2011年7月18日，除物业费标准为1.5元/月·平方米外，其他约定基本同上述开发商与原告签订的《物业管理委托合同》。2011年9月24日，小区业主委员会与原告又签订一份《物业服务合同》，将原告的服务期限延长至2014年8月31日，并约定将物业费自2011年9月1日调整为1.8元/月·平方米。2014年9月30日，小区业主委员会与原告又签订一份《物业服务委托合同》，将原告的服务期限延长至2017年8月31日，基本内容同2011年9月24日签订的合同。案件审理中，被告确认尚欠2007年1月至3月，2008年1月至3月，7月至9月，2014年1月至2015年9月期间的物业费合计7320.22元。被告刘元军原系鼓楼区湛江路69号6幢1单元102室房屋产权人，房屋建筑面积为139.96平方米；刘元军在2015年9月8日已将案涉房屋出售。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案双方当事人争议的焦点为原告是否按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告是否应当交纳物业服务费用。对此，本院认为，根据小区签订的物业服务合同约定，原告提供的物业服务标准为南京市普通住宅物业服务中的四级三类标准，原告应依此标准提供物业服务，根据该标准，原告提供的证据能够证明其基本达到了该服务标准，物业主管部门给原告的表彰及第三方测评机构80%以上业主满意率的测评结果印证了原告服务达到了合同约定的标准。小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的评价，被告抗辩中提到的安保服务存在的问题不能证明此问题是普遍、多发性的问题，不能成为被告拒绝交纳物业费用的理由。而被告辩称2007年未交物业费系楼上业主安装空调外机不当所致，此亦不是被告拒交物业费的理由，被告可以依据相关证据向实际侵权人主张权利，因此，对于被告此项辩称意见本院也不予认可。原告提供的照片已能够证明其已按年公示要求被告缴纳所欠物业费，且被告当庭也未提供证据证明其所称原告已免除所欠的物业费用，故对于被告抗辩原告主张案涉物业费已超过诉讼时效不予采信。关于物业费问题，由于原告主张物业费的时间为2007年5月至2015年9月期间，根据物业服务合同约定，上述期间内的物业费单价分别为，2006年8月至2009年7月为1.8元/月，2009年8月至2011年7月为1.5元/月,2011年8月至2014年5月为1.8元/月，故原告现主张物业费的基础分别为：2007年1月至3月按1.7元/月计算，2008年1月至3月、7月至9月按1.5元/月计算,2014年1月至2015年9月按1.8元/月计算，不违反合同约定，本院予以准许。综上，原告主张物业费7320.22元，本院予以支持。关于滞纳金问题，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉物业合同中所约定的滞纳金，从其性质看应为被告未按期交纳物业费所承担的违约责任，即违约金性质；如前所述，被告拖欠物业费，违反了合同约定，因此应支付相应的违约金。最高院合同法解释（二）规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告主张被告所欠物业费期间的滞纳金为4614.97元，已明显超过法律规定的标准，故本院依法调整为2196元（7320.22元×30%）。综上，被告应支付原告物业费7320.22元、滞纳金2196元，合计9516.22元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘元军于本判决生效后五日内支付原告南京苏宁物业管理有限公司物业费、滞纳金合计9516.22元。二、驳回原告南京苏宁物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担（原告已预交，被告承担部分随前述物业费直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周子川二〇一六年十二月三十日书记员  罗 欣