广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第298、299号
上诉人（原审原告）：黄波。
委托代理人：许文浩，广东鹏翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人黄波因与被上诉人深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称“太古公司”）房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1014、1015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本两案进行了合并审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T4F200（1014号案）、T4F225（1015号案）号商铺，于2003年7月26日分别登记至黄波名下，登记建筑面积T4F200号商铺为4.07平方米、T4F225号商铺为4.44平方米，房产证载明“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。
2003年1月8日，黄波（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）分别签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；出租铺位的年租金T4F200号商铺为7658元、T4F225号商铺为8354元，月租金T4F200号商铺为638元、T4F225号商铺为696元；乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责缴付铺位出租税费，乙方负责支付出租铺位的水电费、卫生费、空调费、管理费；甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰；及其他条款。
太古公司提交了时间为2013年1月14日的《通知》，主张其将该《通知》在涉案商场物业办公室门口进行了张贴。太古公司在该《通知》中告知涉案商场各业主，因经营需要，其决定合同期满终止后不再继续承租各业主位于某某花园的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。太古公司另提交了其于2013年2月27日登报刊登的《关于解除租赁合同的通知》以及于2013年4月28日登报刊登的《深圳市太古物业管理有限公司公告》，用以证明太古公司于合同到期前后通知包括黄波在内的业主不再续租并告知其前往管理处办理相关手续。黄波对太古公司提交的以上通知、公告不予认可。2013年11月25日，包括黄波在内的涉案商场部分业主登报刊登《深圳市南山区某某花园商铺业主联合声明》，要求太古公司以合法形式返还商铺，并支付合同到期后的商铺使用费及滞纳金。
黄波提交了现场照片，拟证明太古公司侵占商铺并统一对外发布招商广告，太古公司对照片不予认可。太古公司表示，《租赁合同》到期后，涉案商铺一直处于空置状态。双方均确认合同期限内的租金太古公司已经支付完毕，合同到期后太古公司未向黄波支付过租金或商铺使用费。
太古公司提交了建设工程消防验收意见书，用以证明涉案商场消防验收合格。
以上事实，有房地产证、《租赁合同》、《通知》、报纸、建设工程消防验收意见书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
黄波的原审诉讼请求为：1、太古公司支付黄波合同到期后继续使用深圳市南山区深南大道某某花园商铺的租金、加倍滞纳金及租金加倍赔偿金（自2013年3月1日起暂计至起诉之日，应计至判决之日），T4F200号商铺（1014号案）的租金为9570元、滞纳金（双倍）为712元，共计10282元；T4F225号商铺（1015号案）的租金为10440元、滞纳金（双倍）为776.74元，共计11216.74元；2、太古公司承担诉讼费。
原审法院认为，黄波与太古公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。
《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定张贴通知或登报公告可以作为送达与合同履行相关的文件材料的方式，《租赁合同》中记载了黄波的地址和电话，从租赁期限内太古公司向黄波支付租金的事实亦可推知太古公司知悉黄波的联系方式，在此情况下，太古公司并未举证证明其直接通知了黄波本人不再续租，其迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而黄波作为涉案商铺的所有权人暨出租人，在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，黄波未能积极履行收回商铺义务，故黄波、太古公司双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。
涉案商铺在《租赁合同》期满后一直处于空置状态，黄波虽主张太古公司实际使用涉案商铺，但太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，对于黄波的上述主张，原审法院不予采纳。故2013年3月1日之后涉案商铺空置产生的损失，因黄波、太古公司对此均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未明确粤海街道汇景花园商业用房高层二楼以上的租金标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月·平方米，太古公司应向黄波支付2013年3月1日至庭审之日即2014年7月29日期间的涉案商铺空置损失，T4F200号商铺（1014号案）2550元【74×4.07×（16＋29／31）×50%】，T4F225号商铺（1015号案）2782元【74×4.44×（16＋29／31）×50%】。黄波请求太古公司双倍支付滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、深圳市太古广场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄波支付深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T4F200（1014号案）、T4F225（1015号案）号商铺2013年3月1日至2014年7月29日期间的损失2550元、2782元；
二、驳回黄波的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1014号案28.5元，由黄波负担21.5元，太古公司负担7元；1015号案40.2元，由黄波负担30.2元，太古公司负担10元。
上诉人黄波不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：
一、撤销（2014）深南法民三初字第1014、1015号判决，并依法改判太古公司支付黄波合同到期后继续使用南山区深南大道某某花园T4F200号铺位租金、滞纳金共计10282元、T4F225号铺位租金、滞纳金共计11216.74元（自2013年3月1日至起诉之日，并继续计至二审判决之日）；（其T4F200号铺位租金：638元／月×18月=9570元；滞纳金：356元×2倍=712元；T4F225号铺位租金696元／月×15月=10440元；滞纳金：388.37元×2倍=776.74元）；
二、依法判令太古公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、原租赁合同到期后，导致黄波铺位无法收回的原因在太古公司，因此，一审法院认为黄波与太古公司对涉案商铺空置均有过错的判定，是“忽略整体看个体”的事实认定错误。太古公司管理的商场（科技园文化广场）只要在营业，则必然在使用黄波的铺位，应当按照原合同支付租金。
首先，黄波与开发商签订的《房地产买卖合同》中第16、17页约定“商铺性质，统一经营；产权交付后由太古公司长期物业管理”。且黄波铺位的《房产证》上亦有“统一经营管理”的权利限定说明。也即是说，由于该铺位的特殊性，黄波无法独立行使包括收回铺位的权利，而需要太古公司主动归还。
其次，黄波在双方《租赁合同》到期后，已经将不再续约的意思表示告知太古公司。但太古公司却对黄波要求返还商铺的请求置之不理，更是对外发布整体招商广告，太古公司更将其他相连铺位转租出去。这使得黄波在收回商铺上更加困难。由此导致的结果是，黄波的物权权利被束缚，且被太古公司凌驾，无法自由行使物的权利，包括出租、收益权利。涉案铺位的表现形式，并非独立的、封闭的、可区分的，而是在地上用线条划分成格子的、成片或彼此相连的形式，共同组成了开放式的、互相通联的商场模式，这样的模式，是作为“长期物业管理人”和“承租人”身份的太古公司在该商场成立之时就已经决定了的状态。太古公司因该商场再转租进行营业而获取利益，那么该商场只要在开放营业，则必然是整体开放营业，必然在使用着黄波的铺位，这样的整体性质，是不能因黄波拥有单个铺位的所有权而割裂开来区分别论。一审认定黄波的铺位“2013年3月1日至2013年9月9日、2014年1月5日至庭审之日（2014年8月19日）期间为空置”，是“忽略整体看个体”的事实认定错误，导致了错误的判决。
再次，在原《租赁合同》到期后，太古公司并未尽到合理通知的义务。在双方签订的《租赁合同》上，明确载有黄波的联系方式，但太古公司却未通过合同上的方式联系黄波。
综上所述，由于太古公司作为“长期物业管理人”、“统一经营管理人”的身份，黄波必然不能独立行使对外出租的措施，黄波存在弱势地位，不存在过错责任。太古公司应对黄波的商铺在《租赁合同》到期后未能收回承担所有责任，继续支付租金，一审法院认为黄波承担50%的判定有误，应依法改判。
二、一审法院判定太古公司按深圳市南山区2013年一楼的指导租金标准支付黄波2013年3月1日至庭审之日止期间的损失有误，应按照原《租赁合同》约定的标准支付。
黄波与太古公司的《租赁合同》虽于2013年2月28日到期，但太古公司并未如期将商铺归还黄波。太古公司的继续对外招租、出租其他铺位的行为，实质上使得双方的租赁关系延续。在太古公司与黄波未对租金达成新的合意之前，对黄波2013年3月1日至庭审之日止期间的损失的计算标准，应按照原《租赁合同》的约定确定，一审法院按照按深圳市南山区2013年一楼的指导租金标准进行计算有误，应予以改判。
三、一审法院驳回黄波滞纳金的请求有误。
太古公司拒绝归还黄波商铺的行为使得双方的租赁关系在原《租赁合同》到期后延续，双方的权利义务应按照原《租赁合同》行使及履行。在原《租赁合同》中第二十条明确规定，“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月金的千分之0.2”，结合太古公司在原《租赁合同》到期后再未支付过黄波任何租金的事实，太古公司应支付黄波拖欠租金的滞纳金。因此，一审法院驳回黄波滞纳金的判决有误，应依法改判。
太古公司就黄波的上诉答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回是由黄波原因造成的，涉案商铺的空置损失应该由黄波自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。黄波主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、黄波故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。黄波与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。涉案业主中部分业主不具备适格的主体资格，原因是有部分业主属于二手房业主，原租赁合同的当事人为原业主与太古广场物业公司。业主主张以租赁合同关系要求支付房屋空置损失和房屋使用费无任何事实和法律依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，黄波于本案二审期间向本院提交了涉案现场照片，据以主张太古公司至2014年10月8日仍在实际使用涉案商铺。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而黄波作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知黄波取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，黄波亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，黄波就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。黄波虽在二审中提交现场照片，主张太古公司至2014年10月8日仍在实际使用涉案商铺，但该照片内容不足以证明实际使用时间，以及照片中的使用部分即为黄波所有的商铺，故，黄波此项上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本两案二审案件受理费分别为57元、80.40元，由黄波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 蔡 妍 婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）