山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0902民初2765号
原告：泰安市泰山区物资综合供销公司。住所地：泰安市泰山区车站街。
法定代表人：刘太亮，系该公司经理。
委托诉讼代理人：钟敏，山东金长虹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。
被告：高存安，男，1960年出生，回族，泰安市泰山区省庄镇岳庄村村民，住。
委托诉讼代理人：李海东，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：米恒常（系被告外甥），住住泰安市泰山区。
第三人：张永富，男，1950年出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：刁华军（系第三人女婿），住泰安市泰山区。
原告泰安市泰山区物资综合供销公司（以下简称物资公司）与被告高存安、第三人张永富物权保护纠纷一案，原告于2016年1月8日提起诉讼，本院于2016年12月26日做出（2016）鲁0902民初89号民事判决。之后，原告不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2017年5月3日以（2017）鲁09民终955号民事裁定书裁定本案发回本院重审。本院于2017年6月15日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物资公司的委托诉讼代理人钟敏、马广伟，被告高存安的委托诉讼代理人李海东、米恒常，第三人张永富的委托诉讼代理人刁华军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物资公司向本院提出诉讼请求：1、被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状；腾退土地、房屋；2、被告赔偿原告土地、房屋占用费及平房损失共计100万元（以鉴定数额为准）；3、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告2018年3月14日之前的土地、房屋占用费1594200元及之后的土地、房屋占用费（按每年140603.72元自2018年3月15日计算至实际腾退之日），本案鉴定费44000元由被告承担。事实与理由：原告在1995年取得土地使用权一宗，《集体土地建设用地使用证》号为泰山集建（1998）字第0471号，原告在该宗土地上建造了房屋，《房屋所有权证》证号为（96）公字第A36号。被告未经原告允许，无理占据上述土地和房产至今。被告在占用期间，私自拆除了原有房屋中面积为178.75㎡的平房，还在院内擅自建设房屋。被告将上述院落和房屋私自租赁给他人使用，收取巨大的经济利益，原告发现后多次催促被告，被告拒不腾退土地和房屋。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。
被告高存安辩称，第一，原告已于1997年12月24日被注销，不具备诉讼主体资格，不能作为原告参加诉讼。第二，原告所诉与事实不符，被告系合法善意取得涉案房产。1996年5月15日原告与泰安市泰山区园林古建工程公司（以下简称园林古建公司）签订《施工协议书》，将诉争房产建设承包给园林古建公司，在诉争房产开建后，原告拖欠工程款致使工程未能完工，园林古建公司张永富在该工地看护，等待原告的拨款。2004年被告承租该院落存放货物，后来该院落平房部分因年久失修，自然塌毁，并非被告拆除，被告便在原址上自行建造新的房屋。2006年7月26日被告与张永富签订协议书，从该工地承建负责人张永富处购买了该房产，并按照协议书支付了购房款。因原告拖欠工程款，张永富作为承建负责人，且被告已经承租数年也未见原告提出过异议，被告有理由相信承建人张永富对诉争房产具备处置权利，被告取得房产属于善意取得。第三，被告自使用和取得该房产至今投入巨额财产进行改建装修，如果腾退将会造成巨大损失，该损失应由接收方承担。此外，原告出示的房产证不符合法律规定，被告提交的图片证据证实当时该房屋建设还处于未完工阶段，墙皮、门窗均处于正在建设状态，在这种情况下，原告取得了房产证，该行为与我国房地产管理法规的规定不相符。根据法律相关规定，房屋完工并经有关部门验收合格后方能办理产权登记手续。该房产证的发证机关是泰山区房管局，现泰山区颁发的相关证书在权利确认时存在一定瑕疵。故此，被告认为，该房产证不具有法律效力，原告应提交相关的其他证据印证后再予以确认。
第三人张永富述称，在1996年5月份，泰山园林古建工程公司承建了原告物资公司的办公楼项目，并签订了施工合同，在当年的7、8月份，工程建设至沿街二层楼的主体完工，院内平房完工，就找不到原告公司的人了，工程款也无人支付，工程就停工了。后来一直到2006年10年间都是我在管理该院落，期间原告一直也未出现，也无人支付看管费，后无奈通过中间人介绍转让给被告高存安，并签订转让协议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告物资公司于1994年4月21日在泰安市泰山区工商行政管理局登记成立，企业类型为集体所有制企业，该企业因未参加96年度企业年检，泰安市泰山区工商行政管理局于1997年12月27日作出吊销该企业营业执照的处罚决定。
原告物资公司在泰安市泰山区徐家楼宅子村有土地一宗。1996年5月15日，原告物资公司与园林古建公司签订《施工协议书》一份，协议约定物资公司将新建住宅楼及沿边营业楼、办公室、仓库、大门、传达室委托给园林古建公司施工，协议还约定了工程地点及内容、工程价格、付款方式、合同工期等其他内容。该施工协议书加盖物资公司合同专用章以及园林古建公司公章，张永富作为园林古建公司的工程负责人在该协议上签字。协议签订后，第三人按照协议进行施工，工程施工至沿路营业房二层主体框架完成，平房部分建成后工程停工。泰安市泰山区房地产管理局于1996年12月10日为该房屋办理房屋所有权证（房产证号（**）公字第××号），记载：所有权单位泰山区物资综合供销公司，所有权性质为集体；房屋坐落宅子村北首；房屋状况为混合结构，1-2层，建筑面积553.2平方米，砖木结构，平房，178.75平方米；沿路营业房二层轴主体基本完成，室内外未装饰。1998年12月18日，泰安市土地管理局泰山区分局为原告发放泰山集建（1998）字第0471号集体土地建设用地使用证，该使用证记载，土地使用者泰山区物资综合供销公司，地址徐家楼乡宅子村；用地面积4126.75平方米，其中建筑占地561.75平方米；用途商业；四至为东至泰良路，西至道路，南至园林古建工程公司基地，北至机械厂；备注原证（1995）10423号丢失，补发此证。
2006年7月26日，张永富与被告高存安签订协议书一份，约定：张永富在徐家楼办事处宅子村北有二层建筑物一幢（无水、电、门、窗、墙皮）及八间平房，转让给高存安；高存安一次性将款项付给张永富；协议生效后，此建筑等与张永富再无任何关系，凡与此建筑有关的事项均由高存安负责；原始建筑合同已转给高存安，今后一切事项都由高存安负责。同日，高存安向张永富支付上述协议中约定的转让款150000元，张永富向被告高存安出具收到条一份，载明：今收到建筑款壹拾伍万元整。
庭审中，被告高存安陈述其于2004年10月从张永富表弟ＸＸ处租赁涉案院落用于存放物品，至2006年7月经ＸＸ介绍与张永富认识；张永富称原告物资公司欠其工程款未支付，且长期与原告无法取得联系，提出转让涉案院落以折抵工程款，被告遂与张永富签订上述协议购买涉案院落内的房屋；被告在2004年承租涉案院落时院落内的房屋处于半成品状态，只是主体完工，未抹墙皮，未通水、通电。被告为证实其承租房屋时的状况，提交其于2004年拍摄的照片三张，该照片显示涉案院落内二层建筑物主体框架，工程处于未完工状态。原告称当时房屋主体建成，平房部分完全建成，因原告公司经营困难，剩余工程未继续进行。第三人张永富陈述其与被告高存安签订转让协议的过程与被告的陈述基本一致。
被告高存安购买涉案院落及房屋后，在院落内重新进行了改建、装修等添附，原告提交其于2015年10月拍摄的涉案院落及房屋照片三张及视频录像四段。被告对原告提交的照片及视频录像真实性予以认可，并称照片及视频中显示的即为涉案院落及房屋经其后期投资改建后的现状，现涉案院落及房屋用于自用和出租。原告主张其院落内面积为178.75㎡的平房被被告私自拆除，被告则称院落内的平房因年久失修，自然塌毁，并非被告拆除，现已在原址上自行重新建造房屋。
诉讼过程中，原告申请对涉案院落中已不存在的178.75平方米房屋于2006年7月26日的价值进行鉴定，经本院依法委托后，评估机构以房屋已被拆毁，评估人员无法进行现场勘验，无法了解房屋的结构、造型、用料、装修、层高等实物状况，无法进行本次评估测算为由终止鉴定程序。原告另申请对涉案房屋和土地历年租赁费进行评估。经依法委托，山东金信价格事务所有限公司作出鲁金价评字（2018）B4-25号价格评估报告，认定涉案房屋和土地自2015年1月1日至2018年3月14日期间租赁费价值合计1594200元，其中，2016年租金81876.48元，2017年租金82760.75元，房屋面积731.95平方米，2018年单价114.29元/平方米/年，土地面积4126.75平方米，2018年单价13.8元/平方米/年。为此，原告支出评估费44000元。
被告主张其购买涉案房屋院落之后，在院内实施添附，如硬化路面、建设房屋、铺设地面砖等。原告表示不同意利用被告所添附的房屋等添附物。
关于原告从何时起向被告主张权利，原告自述时间太长已无法确定，应当是在2007年或2008年左右，但是其未提交证据予以证实。
本院认为，原告系集体所有制企业，该企业虽被吊销营业执照，但并未办理注销登记，依法其仍应视为存续，仍然具有诉讼主体资格，可以作为原告进行起诉，故本院对于被告关于原告不具备诉讼主体资格的抗辩意见不予支持。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”原告在其已经取得土地使用权的土地上依法建设房屋并已经取得房屋所有权证书，在没有有效证据对抗原告所有权的情况下，原告有权依据其对涉案院落、房屋的物权主张权利。被告对涉案房屋的房产证提出异议，但该证书系房产主管行政部门颁发，在相关行政主管机关等对该证书的效力作出相应认定之前，应依据该证书认定相关事实，故此，对被告的抗辩意见本院不予采信并不予支持。
本案第三人系涉案房屋的承建人，其对涉案房屋院落不享有物权，无权对涉案房屋作出处分，其在对原告享有受法律保护的合法债权的情况下，未采取法律认可的方式实现自身权利，而是采取非法的私力救济措施，自行处置他人财产，其在主观上存在重大过错。被告明知原、被告之间的债权债务关系，明知第三人并非涉案房屋院落的所有权人，而自愿作为受让人与第三人订立买卖合同，购买涉案房屋院落，被告在主观上亦存在重大过错。物权法第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”依据该规定，被告受让涉案房屋院落的行为不构成善意取得，对被告关于其系善意取得的抗辩意见本院不予支持。
被告对涉案房屋院落的占有系无权占有，原告作为房屋院落的所有权人有权向被告主张保护，故对原告要求被告停止侵害、排除妨碍、腾退房屋、土地的诉讼请求本院依法予以支持。被告占有涉案房屋院落期间，实施了添附行为，对于被告的添附物原告不主张利用，故此，被告无权要求原告给予赔偿，且应当在合理期限内移除添附物，未能移除或拒绝移除的，应视为被告放弃相关权利，原告有权自行处置。
原告在建设涉案房屋过程中失去联系，现有证据显示原告自2016年提起本案诉讼时才向被告主张权利，即原告在1996年至提起本案诉讼之前对涉案院落没有利用并收益的意思表示，而是对涉案院落的闲置采取了放任的态度，即原告在此期间并没有租金损失，故此，对原告对此期间租金损失的诉讼请求本院不予支持。原告向被告主张权利后，被告应当在合理期间内向原告腾退涉案房屋院落，否则应赔偿其在占有涉案房屋院落期间原告的相关损失，该损失以租金形式计算为宜。故此，对原告要求被告支付自原告提起本案诉讼之日起至实际腾退之日止租金损失的诉讼请求本院依法予以支持。
鲁金价评字（2018）B4-25号价格评估报告系山东金信价格事务所有限公司依照本院委托依法作出，该评估报告合法有效，本院依法予以确认。该评估报告认定涉案房屋和土地2016年租金81876.48元，土地租金53317.46元，2017年房屋租金82760.75元，土地租金54954.31元。该评估报告认定涉案房屋和土地2016年租金81876.48元+53317.46元=135193.94元，2017年租金82760.75元+54954.31=137715.06元，原告于2016年1月8日提起本案诉讼，依据前述计算方式，原告于2016年租金损失为135193.94元÷366天×（366天-8天）=132238.88元。2016年度、2017年度租金损失共计269953.94元。
该评估报告认定2018年房屋单价114.29元/平方米/年，土地单价13.8元/平方米/年。结合房屋面积731.95平方米、土地面积4126.75平方米的客观事实，可以计算出该房屋院落于2018年租金标准为140603.72元/年。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告高存安于本判决生效之日起十日内向原告泰安市泰山区物资综合供销公司返还泰山集建（1998）字第0471号集体土地建设用地使用证所对应的土地，以及（96）公字第××号房屋所有权证所对应的房屋（已灭失的178.75平方米房屋除外），被告高存安在该指定期间内清理由其添附的添附物，逾期未清理部分不得再行清理并由原告泰安市泰山区物资综合供销公司自行处置；
二、被告高存安于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区物资综合供销公司2016年度、2017年度租金损失共计269953.94元；
三、被告高存安于本判决生效之日起十日内按照140603.72元/年的标准向原告泰安市泰山区物资综合供销公司支付自2018年1月1日起至实际腾退涉案房屋院落之日止的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元、评估费44000元，共计62300元，由原告泰安市泰山区物资综合供销公司负担55936元，由被告高存安负担6364元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 孙其运
人民陪审员 张灿国
人民陪审员 张美英
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 辛 建