北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丰民初字第12465号
原告北京中都景业科贸有限公司（反诉被告），住所地北京市丰台区丰北路61号。
法定代表人宋福，董事长。
委托代理人宋春颖，北京市清华源律师事务所律师。
被告北京润美宾馆有限责任公司（反诉原告），住所地北京市朝阳区王四营祥和之家建材城板材区2322号。
法定代表人张曼，总经理。
委托代理人刘正峰，北京市德达律师事务所律师。
委托代理人贾又领，男，1977年6月29日出生。
原告北京中都景业科贸有限公司（以下简称中都景业）与被告北京润美宾馆有限责任公司（以下简称润美宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中都景业委托代理人宋春颖，被告润美宾馆委托代理人刘正峰、贾又领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中都景业诉称：原告中都景业与被告之间于2007年7月9日签订了房屋租赁合同，该合同约定：被告承租北京市丰台区广安路小井294号院内建筑及配套设施，年租金为人民币35万元，被告于合同年度内每年的8月1日给付租金人民币175000元及2月1日给付租金人民币175000元。该合同还约定，被告逾期支付租金，每拖欠1日须按当期应付租金的万分之五向原告支付逾期付款违约金，逾期超过5日，原告有权提前解除合同收回房屋并要求被告承担违约责任。但被告自2011年8月1日至今未向原告支付2011年8月1日至2012年7月31日的租金，逾期支付租金已超过288天。期间，原告曾多次向被告催要，被告均未给付。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。另外该合同还约定，被告在租赁期间根据自身用途对租赁物进行装修改造前必须征得原告的书面同意并报有关部门批准后方可进行，一方违约另一方可提前解除合同。但被告将酒店一层私自改造为门市房并向外转租，并未征得原告同意。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，避免损失扩大。请求法院判令：1、被告将租赁房屋腾空并返还原告；2、被告给付原告2011年8月1日至2012年7月31日的房屋租金，合计人民币35万元；3、要求被告支付2012年8月1日至实际腾退房屋的房屋使用费（按照合同约定以租金的二倍计算）；4、被告给付原告2011年8月1日至实际支付房屋租金之日止的逾期支付租金的滞纳金（每逾期一天按照当期应付租金的万分之五计算）；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告润美宾馆辩、诉称：被反诉人出租给我方的标的是非法建筑，已于2011年5月中旬被丰台城管部门强制拆除。由于我方交付租金到同年7月31日，所以，被反诉人应退还反诉人未使用的租金；并且由于是违法建筑被强制拆除，导致我方停业5个月，给我方造成极大的经营损失，被反诉人应当予以赔偿；在合同签订时，我方装修房屋支付了装修费90万元，由于已经使用二年多的时间，扣除折旧，现被反诉人要求解除合同，应赔偿我方装修的折价款18万元。由于违章建筑被拆除，反诉人需要重新装修才能正常营业，又支付了装修款37万余元，扣除折旧合计29.6万元，被反诉人应予以赔偿；我方没有转租，违章建筑的建筑面积为500平方米。现虽然剩下的没有被拆除的房屋仍由我方使用经营，但自2012年7月25日开始已经被停水停电；我们对房屋进行装修均征得了原告同意。租赁房屋用于经营宾馆及小商品部。在签订合同时，被反诉人并没有告知我方租赁房屋是违章建筑。现要求：1、被反诉人退还到期未使用的两个月的租金58333.3元；2、要求被反诉人赔偿停业损失590560元；3、要求被反诉人赔偿装修损失476000元；4、反诉费由被反诉人承担。不同意原告的诉讼请求。
反诉被告中都景业辩称：对于租赁房屋，我方并不是产权人，出租房屋中确实存在一部分违章建筑，被告是知情的。涉诉房屋出租给被告前就是宾馆，已经装修好了，不需要再行装修。被告没有对租赁房屋进行装修。我方认可拆除的违章部分建筑面积为500平方米。2012年9月1日合同到期后停水停电，被告自行发电、通水继续经营。不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2007年7月9日，甲方（原告）与乙方（被告）签订《房屋租赁协议》，约定：由甲方将位于北京市丰台区广安路小井294号院内建筑及配套设施出租给乙方使用，计建筑面积约（1200平方米）。租赁期限为5年，自2007年8月1日起至2012年7月31日止。年租金为350000元。租金支付方式：本合同订立之日乙方向甲方支付本年度半年租金（计175000元），下半年租金2008年2月1日前付清（计175000元），以后每年租金应在每年8月1日、2月1日前付清，以此类推不得拖欠。双方还约定：除法律规定的不可抗力外，甲方应保证乙方在本合同租赁期限内能够正常使用租赁物。乙方在租赁期间内，根据自身用途对租赁物进行装修改造前必须征得甲方的书面同意并报有关部门批准后方可进行，所需费用由乙方承担。装修不得破坏建筑物的主体结构、基础设施。合同终止时甲方不对乙方装修改造的费用进行补偿，装修及添附物归甲方所有。租赁期内乙方不得将租赁物整体转借或转租他人，不得将租赁物进行抵押，否则甲方有权终止协议，并要求乙方承担违约责任。乙方按时支付租金，每拖欠一日须按当期应付租金的万分之五向甲方支付逾期付款违约责任。逾期支付超过5日时，甲方有权提前解除合同并要求乙方承担违约责任。租赁期满或合同提前解除，乙方逾期归还租赁物的，每逾期1日应按当期约定租金的两倍向甲方支付房屋使用费至实际腾退时止，同时应承担逾期归还给甲方造成的其他损失。
双方合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告交付租金至2011年7月31日。
原告提供卢沟桥街道办事处出具的证明一份，载明：卢沟桥街道办事处按照丰台区政府的工作要求，在2011年7月8日对六里桥小井村294号临街15间门脸房和宾馆西侧门头及东侧4间宾馆用房，约900平方米的违法建设，进行了强制拆除，参与拆除行动的单位主要有丰台区拆违办、丰台区城管大队、卢沟桥乡政府等。
庭审中，双方均认可租赁房屋中被拆除的房屋建筑面积为500平方米。
被告提供被告与丁×签订的《装饰装修合同》两份，用以证明其对租赁物进行了装修。
证人丁×到庭作证称，其为润美宾馆分别在2007年5月份、6月份及2011年8月份装修过两次。
庭审过程中，经当事人申请，本院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对广安路小井294号内酒店的现有装修及相关设施进行评估（详见《广安路小井294号院内酒店装修及室外工程造价咨询报告书》），结论为工程造价：564360元。
以上事实，有原告、被告陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》的租赁房屋中，包含部分违章建筑，故双方关于违章建筑部分的租赁协议应为无效。原告作为出租方应当明知出租房屋是否合法，故对导致该部分租赁合同无效，原告应当承担主要责任。根据相关证据，本院认定违章建筑部分于2011年7月8日被相关部门拆除。因拆除时租赁期限尚未届满，给被告在该部分租赁房屋的经营造成一定损失，原告应当承担赔偿责任，具体赔偿数额由本院根据被告的经营性质及距租期届满的时间等实际情况酌定。被告交纳的超过拆除日的关于拆除房屋租金，原告应当退还被告。拆除房屋的租金标准由其所占全部租赁房屋的面积比例确定。双方关于租赁房屋中合法建筑部分的租赁关系，不违反法律规定，应为有效。因违法建筑部分的拆除并未根本影响被告在合法建筑部分的使用经营，且一直使用至今，现已超过双方约定的租赁期限，被告享用了全部租期内的租赁利益，被告应当缴纳欠交租金及逾期使用费。使用费标准应当按照双方约定的双倍租金标准确定。原告要求被告返还该部分租赁标的，本院应予支持。被告虽然存在欠交租金的行为，但由于存在部分违章租赁房屋被拆除的情况，有一定合理理由，且原告亦未及时向被告退还拆除房屋多收租金，本院不认定为被告的欠交行为构成违约。原告称被告存在擅自转租的行为，因证据不足，本院不予采信。根据被告提供的相关证据及证人证言，本院认定被告对租赁房屋进行了装修。被告没有证据证明其装修征得原告书面同意，属于擅自装修的违约行为，应当承担主要责任。原告作为出租方，对被告在租赁房屋中进行装修，负有一定的监管责任，对不符合双方约定的装修，应当予以及时制止，被告的装修已经完成，故被告擅自装修行为的发生，与原告的放任有关，原告亦应承担一定责任。被告因违章房屋被拆除造成的装修损失，原告应当给与一定补偿，因违章房屋现已拆除，无法对该部分的装修进行价值评估，被告亦无其他充分证据证明其在拆除部分装修的价值，故具体补偿数额由本院根据实际情况及双方过错程度酌定。对于被告在未拆除的房屋部分的装修，因被告享用了全部租赁期限的租赁利益，根据双方约定及相关法律规定，原告不再承担补偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告北京润美宾馆有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内将位于北京市丰台区广安路小井294号院内租赁房屋（详见双方确认的房屋布局草图）腾退给原告北京中都景业科贸有限公司；
二、被告北京润美宾馆有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告北京中都景业科贸有限公司所欠租金二十万零三千元；
三、被告北京润美宾馆有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告北京中都景业科贸有限公司房屋使用费（自二〇一二年八月一日始至实际将租赁房屋腾退给原告之日止，每日按一千一百一十二元计算）；
四、原告北京中都景业科贸有限公司于本判决书生效之日起十日内向被告北京润美宾馆有限责任公司退还租金九千六百六十元；
五、原告北京中都景业科贸有限公司于本判决书生效之日起十日内给付被告北京润美宾馆有限责任公司装修损失十万元、经营损失二十万元；
六、驳回原告北京中都景业科贸有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告北京润美宾馆有限责任公司其他反诉请求。
案件受理费14250元（原告已预交），由原告北京中都景业科贸有限公司负担4361元（已交纳），由被告北京润美宾馆有限责任公司负担9889元（于判决书生效之日起七日内交纳）；反诉费14924元（被告已预交），由原告北京中都景业科贸有限公司负担5945元（于判决书生效之日起七日内交纳）；由被告北京润美宾馆有限责任公司负担8979元（已交纳）；评估费16300元，由被告北京润美宾馆有限责任公司负担（已交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 岩
人民陪审员 欧裕法
人民陪审员 孙桂华
二〇一三年四月九日
书 记 员 孙宇杉