苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0509民初9694号原告吴江市弘信物业管理有限公司,住所地苏州市吴江区松陵镇木浪环新北弄。法定代表人孙有根，总经理。委托代理人傅大银，系公司员工。被告中国建设银行股份有限公司吴江分行,住所地苏州市吴江区松陵镇县府街。负责人顾伯林，行长。委托代理人李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。委托代理人王慧玲，江苏百年英豪律师事务所实习律师。原告吴江市弘信物业管理有限公司（以下简称弘信物业公司）与被告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理，依法由审判员康琳、代理审判员陈烨、人民陪审员郑乾坤组成合议庭，适用普通程序于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告弘信物业公司的委托代理人傅大银、被告建行吴江分行的委托代理人李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘信物业公司诉称：2013年9月18日，原告与江苏恒大置业投资发展有限公司（以下简称恒大公司）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由原告对吴江恒大商贸城Ⅱ标段（即欧蓓莎商城）进行前期物业管理，物业管理服务期限不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年，物业费按月计收，商场为每平方米4.1元/月。2014年11月8日，原、被告及恒大公司签订前期物业管理服务协议共计16份，约定由原告对被告所购的位于吴江恒大商贸城Ⅱ标段1铺213号、1铺274号、1铺165号、1铺1F162号、1铺1F164号、1铺1F166号、1铺214号、1铺215号、1铺216号、1铺217号、1铺218号、1铺275号、1铺1F276号、1铺1277号、1铺1163号、1铺1F273号店面，共计565.18平方米进行物业管理并代收各项费用。前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为商业物业管理费每平方米4.1元/月，公共区域水电费每平方米0.47元/月，电梯使用费每平方米0.84元/月，监控维护费每平方米0.07元/月，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。后，原告依约履行物业管理协议，被告却无故不付原告物业费。截止2016年5月7日，共计拖欠2014年11月8日至2016年5月7日共计18个月的物业费41710.28元、电梯使用费8545.52元、监控维护费712.13元、公共水电费4781.42元，合计55749.35元；物业费滞纳金7108.04元。上述款项，经原告多次催讨未果。现为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业费41710.28元（565.18平方米×4.1元每月×18个月）、公共水电费4781.42元（565.18平方米×0.47元每月×18个月）、电梯使用费8545.52元（565.18平方米×0.84元每月×18个月）、监控维护费712.13元（565.18平方米×0.07元每月×18个月），合计55749.35元；2、支付物业费滞纳金7108.04元（欠费金额55749.35元×每日万分之五×17个月/2×30天每月）；3、本案诉讼费用由被告负担。被告建行吴江分行辩称：被告确于2014年11月8日签订了涉案的十六份《前期物业管理服务协议》，共计有16套房屋，面积也与原告主张的一致，但被告未接到入伙通知，至今没有办理收房。根据物业协议约定，被告不应支付物业管理费及其他相关费用。对于电梯使用费，被告本不应承担。经审理查明：2013年9月18日，恒大公司（甲方）与弘信物业公司（乙方）就位于苏州市吴江区松陵镇学院路北侧、长安路东侧的吴江恒大商贸城Ⅱ标段签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将吴江恒大商贸城Ⅱ标段委托乙方实行物业管理服务，总建筑面积32252.09平方米，其中商场27071.09平方米，仓库5181平方米。物业交付期2014年7月，委托物业管理服务期限为2年，自2013年9月18日9时起至2015年9月17日9时，合同期已满，业主大会未成立，本合同自动延续；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，卖场（商业）4.1元/月·平方米；公共水电费0.37元/月·平方米，中央空调使用费4.71元/月·平方米，中央空调运行总费用分摊到12个月进行收费，开启时间夏季为3个月，冬天为1个月；监控维护费0.07元/月·平方米，卖场专有公共水电费0.47元/月·平方米，电梯运行费0.84元/月·平方米。由物业公司单独建账，按面积分摊，半年结算并公示一次。2014年11月8日，恒大公司（甲方）与弘信物业公司（甲方选聘的物业管理公司）、建行吴江分行（乙方），三方分别就位于人民路与长安路交叉处的吴江恒大商贸城Ⅱ标段内的一层213号铺（产权面积55.82平方米）、一层274号铺（产权面积34.31平方米）、一层165号铺（产权面积55.82平方米）、一层1F162号铺（产权面积60.08平方米）、一层1F164号铺（产权面积35.82平方米）、一层1F166号铺（产权面积55.82平方米）、一层214号铺（产权面积23.22平方米）、一层215号铺（产权面积24平方米）、一层216号铺（产权面积24平方米）、一层217号铺（产权面积24平方米）、一层218号铺（产权面积24平方米）、一层275号铺（产权面积23.24平方米）、一层1F276号铺（产权面积23.24平方米）、一层1277号铺（产权面积23.24平方米）、一层1163号铺（产权面积50.52平方米）、一层1F273号铺（产权面积22.15平方米）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，共计十六份，协议均约定在该物业区域业主委员会成立前，由恒大公司选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：商业物业管理费4.10元/月·平方米；商业（卖场部分）专用公共区域水电预付费0.47元/月·平方米，由物业公司单独建账，按面积分摊，半年结算并公示一次；商业（卖场部分）中央空调预付费4.71元/月·平方米，中央空调运行总费用分摊到12个月进行收费，开启时间夏季为3个月，冬天为1个月，由物业公司单独建账，按面积分摊，半年结算并公示一次；商业（卖场部分）电梯使用预付费0.84元/月·平方米，由物业公司单独建账，按面积分摊，半年结算并公示一次；商业（本项目部分）监控系统维保预付费0.07元/月·平方米，需本项目全体商户分摊，由物业公司单独建账，按面积分摊，半年结算并公示一次；商业（本项目部分）代收代交预付费0.37元/月·平方米，需本项目全体商户分摊，由物业公司单独建账，按面积分摊，半年结算并公示一次。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。上述十六份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定产权面积共计565.18平方米。2016年2月25日，弘信物业公司出具催交物业费的《函》，载明：建设银行，本周起物业管理费收缴工作已接近尾声，经核查贵方已有3个周期的物业管理费未缴，请前来缴清相关费用（详见缴费清单）……。并在函件下方所附缴费清单中列明收费周期为2014/11/8-2015/5/7、2015/5/8-2015/11/7、2015/11/8-2016/5/7（共计18个月），收费面积565.18㎡、物业管理费41710.28元、电梯运行费8545.52元、监控维护费712.13元、公共能耗费4781.42元，合计55749.35元。该《函》弘信物业公司已于2016年2月29日，通过中国邮政的国内挂号信邮寄。审理中，弘信物业公司陈述，建行吴江分行已购买了涉案的十六套房屋，整个吴江恒大商贸城Ⅱ标段（即欧蓓莎商城）均符合交付条件，开发商已统一发送了入伙邀请函。由于发函情况系开发商口头向其告知，故没有相应证据提供，建行吴江分行至今未到管理处办理交付使用，一直没有来收房。以上事实，有原告提交的苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议、催费的函、挂号信收据、商品房买卖合同、入伙邀请函及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告弘信物业公司与被告建行吴江分行签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。根据物业协议约定，前期物业管理费自恒大公司通知被告建行吴江分行入伙之日起计算（即业主或使用人收到入伙通知起算），现原告主张被告支付自2014年11月8日至2016年5月7日期间共计18个月的物业费41710.28元、公共水电费4781.42元、电梯使用费8545.52元、监控维护费712.13元及相应的滞纳金7108.04元，但未举证证明恒大公司已通知被告建行吴江分行入伙，且原、被告双方均一致确认被告至今未办理收房手续，根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故对原告要求被告支付前述期间的物业费、公共水电费、电梯使用费、监控维护费及相应滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴江市弘信物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1372元，由原告吴江市弘信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已上诉费的凭证提交本院。逾提交，视为自动撤回上诉。审 判 长 康 琳代理审判员 陈 烨人民陪审员 郑乾坤二〇一六年十二月十五日书 记 员 傅辰浩