河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海经初字第346号
原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区海阳路272号。
法定代表人李晶晶，总经理。
委托代理人曾昭贵，1951年6月12日，系该公司办公室主任。
委托代理人孙文凤，系该公司办公室副主任。
被告（反诉原告）刘亚杰。
委托代理人赵丹丹，河北王来升律师事务所律师。
委托代理人李晓东。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司诉被告刘亚杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾昭贵、孙文凤，被告刘亚杰及其委托代理人赵丹丹、李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司诉称，原告于2008年与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依据上述合同，原告对文博城1-7号楼进行物业管理，被告为文博城业主，自2013年开始未缴纳物业服务费、电梯电费、二次供水电费和垃圾费合计3306元（2013年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×134.43平米×12个月＝1581元、电梯电费1.5元／层.户.月×2层×12个月＝36元、二次供水电费0元、生活垃圾处理费36元；2014年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×134.43平米×12个月＝1581元、电梯电费1.5元／层.户.月×2层×12个月＝36元、二次供水电费0元、生活垃圾处理费36元；），原告多次催要被告始终未缴纳。请求法院判令被告给付物业费3162元，电梯电费72元，垃圾处理费72元，合计3306元，并请求法院判令被告给付从2013年1月1日起至物业费、电梯费、垃圾处理费全部交清之日止的滞纳金（按日万分之五计算）。
被告刘亚杰辩称：一、被答辩人多次违规收费，擅自提高收费标准，且所有收费均没有开具正规发票，受委托代收的费用也全是收据，且没有委托人单位的公章。
（一）被答辩人擅自提高物业收费标准。根据《前期物业管理服务协议》以及《文博城销售楼书》，答辩人所在楼层为二层，每平米每月物业费应为0.45元，被答辩人承诺，这项收费包括电梯电费，不用单交，2013年以前被答辩人确实是这样执行的，但从2013年1月1日起，被答辩人擅自将答辩人家的物业费收费标准提高到每月每平米0.98元，根据约定，这是高层的收费标准。答辩人认为，被答辩人违反约定擅自提高物业费收费标准，答辩人有权对不合理部分进行抗辩。另外，被答辩人现在起诉索要的电梯电费按照被答辩人的承诺，已经包含在物业费中，不用单独缴纳。
（二）被答辩人在2010年1月19日、2010年6月10日、2010年10月30日，三次收取答辩人不知名的费用，每次500元，共计1500元，应退还并支付利息及违约金。
（三）从2012年11月底开始，被答辩人向小区业主收取天价车位租金和停车位服务费，车位租金6600元每年，服务费600元每年，不缴费就不能停车，面对高收费、乱收费，业主只能把车停在小区附近，被答辩人动用黑社会力量砸业主车，逼迫业主花钱租车位。答辩人认为车位应当归全体业主所有，被答辩人无权收取租金，服务费600元更没有法律依据，已收取的应当退还。
（四）被答辩人擅自安装电梯管控系统，乘坐电梯必须刷卡，业主们必须购买磁卡，这也属于乱收费，后因业主举报，被技术监督局责令拆除。
（五）被答辩人向答辩人收取的所有费用，均没有开具正规发票，仅仅是收据，被答辩人涉嫌偷税漏税，答辩人保留举报其违法行为的权利。
综合以上几点，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十条违约责任：甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”根据以上法律规定及合同约定，答辩人多次要求被答辩人退还多收取的费用，退还利息并支付违约金，但被答辩人始终拒绝，故答辩人请求人民法院支持答辩人的抗辩理由，驳回被答辩人的诉讼请求。
被答辩人长期不履行物业服务职责，没有定期对小区共用的下水管道进行疏通和清掏，造成小区内共用的下水管道经常被堵塞，生活污水经常向低层业主家里从厨房下水口向上返涌倒灌，被答辩人在接到业主反映情况后，不出面解决，让业主自己解决。从2013年开始，答辩人先后六次找专业疏通工人，共花费2110元。答辩人家的污水流到一楼业主家的厨房和餐厅，造成损失，一楼业主多次找答辩人索赔，答辩人找被答辩人解决无果，只能自己赔偿一楼业主家4200元。答辩人认为，在《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，明确约定了环境卫生区域必须达到小区内排水、排污管道的畅通，明确约定了被答辩人实行24小时报修值班制度。然而，被答辩人完全没有履行相关义务，24小时报修值班制度更是形同虚设。根据《前期物业管理服务协议》第十条违约责任“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的相关规定，以上所有损失责任，必须由被答辩人承担。
包括答辩人在内的每个业主，均已缴纳高达400元的门禁费，但门禁卡一直无法使用。根据《前期物业服务协议》第三条中“设备设施运行正常，维护良好，无安全隐患”的约定，被答辩人已经违约，没有达到约定的服务标准。
四、关于小区环境问题。在文博城新聘请的物业公司与被答辩人交接时，小区的卫生环境极其恶劣：
必玉地处集中装修剩余200多套空置房产生大量装修垃圾，被答辩人不予清理，导致装修垃圾堆积严重，污染了小区的生活环境，影响业主出行。
小区绿化带垃圾杂物到处可见，宠物棚占用绿化带、园区宠物粪便满地无人清理。
楼内前厅地面脏乱，窗台、消防栓、柜台尘土多。楼道堆放杂物混乱，侧梯、扶手、台阶尘土垃圾未清理。
地下车库垃圾未清理，生活垃圾堆积，滋生大量细菌，直接影响业主出行，且严重污染环境。
园区内、地下车库垃圾桶均损坏严重，无法正常使用。
小区单元楼内小广告张贴问题严重，遍布墙面、楼梯、电梯，业主自家门上也满是小广告，都要业主自行清理，被答辩人从不清理。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》第二条“保证小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁；垃圾的收集；小区内排水排污管道的畅通。”第三条“保证整体环境及环卫设施保持清洁、垃圾袋装收集，处理日产日清。”的约定，被答辩人完全没有履行环境卫生及保洁义务，没有理由收取相应服务费。
五、关于小区安保问题。
西门、东门岗是文博城小区业主进出最多的门岗，没有门和门禁，各类人员、非机动车辆、机动车随便进出小区，存在非常大的安全隐患，小区入室盗窃案件频发、业主停放在停车位内的车辆经常被划、被砸，业主停放在小区内的自行车经常被盗。
小区内摄像头28个，只有4个能够正常运转，而且不清晰，另外24个已经损坏，不能使用；电梯内摄像头26个，只有4个能够正常运转，其余22个均已经损坏，不能适用；围墙的红外对摄全部被绿化所阻挡，红外报警系统25个已经全部处于瘫痪状态，小区安全问题实在堪忧。
小区监控室没有主机，所有监控画面黑屏。
小区各楼层烟感、各类报警器缺失，无法使用，其中烟感报警器总共1537个，但仅有35个可以使用，消防箱损坏37个、没栓头的8个、没水带的273个，且经过测算无法和消防控制室进行连接，设备瘫痪，存在极大消防隐患。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》“协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区主出入口24小时值班；对小区重点部位每小时巡查一次。”的约定，可知被答辩人完全没有履行安保义务，已经严重违约，并给小区业主造成巨大经济损失，没有理由收取相应服务费。
六、公共设施方面存在的问题。
文博城小区共有26部电梯，其中有4台损坏。
小区水泵房设备老化，电源控制柜没有防水措施。
各楼栋天台门、机房门损坏严重，存在安全隐患，无人管无人问。
楼顶及顶楼道没有警示标识，存在安全隐患。
高区供水减压阀损坏，压力过大，容易造成爆管现象发生，多处楼层调压阀生锈严重无保养，到处漏水。
单元门与楼宇对讲全部失效，对防盗防冻产生极大影响。
天台顶部排烟、排气孔被严重损坏，导致漏雨，排烟不顺。
天台顶风机电源裸露室外，易进水发生电器危险。
1栋和7栋天台电梯机房，四间风机房被必玉房地产变相卖出，此四间风机房属于设施设备房属于全体业主，侵占了业主的利益。
管道、阀门设备老化、漏水。楼层公共区域漏水45处，公共区业主家外墙漏水7处。
公共区域墙体严重损坏。
污水井、化粪池阻塞、外溢。
楼道、园区公共照明经常不亮，楼道灯共坏970个，园区路灯坏24个。
楼道内瓷砖掉落严重，墙体瓷砖、地砖损坏严重，无人修复。
小区厨房主管道的问题导致多起业主家反水，房子、下房被淹，损失严重，被答辩人不给解决，每次业主家反水需要业主自己花钱来承担。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》第三条“设施设备运行正常、维护良好，无事故隐患；24小时报修值班制度；齐全的专业设备运行人员，严格执行操作规程；对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录”的约定及相关法律规定，被答辩人已经严重违法违约，无权要求业主支付物业费等相关费用。
七、被答辩人在没有取得小区业主同意的情况下，私自将小区的地下停车场改建为游泳池和浴池，并且已经开始对外营业，被答辩人的行为已经违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》第二十三条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，给小区业主生活带来极大不便，私改线路设施等更是给小区带来安全隐患，且至今仍然在经营中，答辩人认为，被答辩人必须立即关停该游泳馆和浴池，其违法所得必须上缴给业主委员会，由全体业主进行处分。
八、被答辩人伪造业主签字，擅自提取维修资金。被答辩人向秦皇岛市物业管理办公室报告称监控安防系统维修，该维修项目需分摊维修资金的业主2486户，签字表示同意使用维修资金的业主1699户，申请使用资金为1031278.96元。然而，据答辩人所知，根本没有这么多户业主签字，但被答辩人却在签字表上伪造了业主的签字，这一行为也引起了众多业主的不满，也成为大家拒绝缴纳物业费的重要原因之一。
九、鉴于被答辩人严重不负责任，不履行物业服务义务，经小区业主举报，秦皇岛晚报等报纸以及多家网络媒体均对被答辩人的违法违约行为进行了曝光，市房管局当时也对被答辩人进行了评价，在业主满意度调查情况公告中，可以清楚的看到小区业主对物业服务不满意度极高，尤其是物业服务态度、服务热线、与业主沟通、小区消防、车辆管理、公共设施等方面不满意程度达到一半以上，最高达到百分之七十，多数项目满意人数不足十人，由此可见被答辩人在文博城小区已经尽失人心，这也是业主实在忍无可忍，成立业委会罢免被答辩人，重新聘请新物业的重要原因。
综上，答辩人并非恶意拖欠物业费，而是被答辩人擅自提高物业收费标准、乱收费，而且没有提供约定的服务，无权收取物业费。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十八条：物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提交质价相符的服务。答辩人认为，被答辩人起诉主张物业费等相关费用，必须承担相应举证责任，证实其已经按照法律规定、合同约定履行了应尽的所有义务，提供了质价相符的服务，否则答辩人有权行使先履行抗辩权，有权不缴纳相关费用，并有权要求被答辩人赔偿损失，承担违约责任。故答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告刘亚杰反诉称，一，2010年1月19日、2010年6月10日，2010年10月30日，反诉被告三次收取反诉原告不知名的费用，每次500元，共计1500元，均为收据，反诉原告认为这1500元属于乱收费，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第4页：第十条违约责任第三款“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的相关规定，反诉原告请求法院依法判令反诉被告退还其违规、违约收取反诉原告的1500元及利息和违约金，利息和违约金计算具体如下：
按现行5年期以上银行贷款利息年利率5.9%暂计算到2015年5月27日，第一笔500元，时间为5年零4个月，利息：157.3元；
按现行1-5年期银行贷款利息年利率5.75%暂计算到2015年5月27日，第二笔500元，时间为4年零11个月，利息：141.35元；
按现行1-5年期银行贷款利息年利率5.75%暂计算到2015年5月27日，第三笔500元，时间为4年零7个月，利息：131.8元；
根据双方所签《协议》向我支付违约金，违约金标准根据对等原则参考双方所签《协议》中第4页第十条违约责任第四款“按每天万分之五交纳违约金”，暂计算到2015年5月27日，违约金：1359元；
（500＊1954＊0.0005=488.5；500＊1812＊0.0005=453；500＊1670＊0.0005=417.5）
以上合计：1500＋1789.45=3289.45元。
二、反诉被告长期不履行物业服务职责，没有定期对小区共用的下水管道进行疏通和清掏，造成小区内共用的下水管道经常被堵塞，生活污水经常向低层业主家里从厨房下水口向上返涌倒灌，反诉被告在接到业主反映情况后，不出面解决，让业主自己解决。从2013年开始，反诉原告先后六次找专业疏通工人，共花费2110元。反诉原告家的污水流到一楼业主家的厨房和餐厅，给一楼业主造成损失，一楼业主多次找反诉原告索赔，反诉原告找反诉被告解决无果，只能自己赔偿一楼业主家4200元。反诉原告认为，在《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，明确约定了环境卫生区域必须达到小区内排水、排污管道的畅通，明确约定了反诉被告实行24小时报修值班制度。然而，反诉被告长期不履行物业服务职责，没有定期对小区共用的下水管道进行疏通和清掏，造成小区内共用的下水管道经常被堵塞，生活污水经常向低层业主家里从厨房下水口向上返涌倒灌，对于24小时报修值班制度更是形同虚设。根据《前期物业管理服务协议》第十条违约责任“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修，养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的相关规定，由于反诉被告不履行疏通维修义务，给反诉原告造成的财产损失计人民币6310元应由反诉被告承担。请求1、依法判令反诉被告退还其已收取反诉原告的违规费用1500元并退还利息430.45元，支付违约金1359元，总计3289.5元；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失6310元；诉讼费用全部由反诉被告承担。
原告辩称，一、反诉答辩人未违规收费1500元，反诉人于2010年1月19日交500元，2010年6月10日交500元，2010年10月30日交500元。反诉人交的是物业费，反诉人到原告起诉前还拖欠物业费3162元，电梯电费72元，垃圾处理费72元，合计欠3306元及滞纳金，反诉答辩人不存在乱收费的现象。二、反诉人请求赔偿6310元应予驳回。1、反诉人称自己家中下水管道经常被堵塞，找反诉被告不解决，自己找人疏通6次，共花费2110元。2、反诉人家里的污水流到一楼业主家里的厨房和餐厅，给一楼业主造成损失赔偿4200元，以上两项损失都与反诉答辩人无关，根据双方所签订的前期物业管理服务协议的第一条第10项规定：“向乙方提供房屋自用部位，自用设施设备维护、养护等有偿服务”。不是无偿服务，反诉人从未找反诉答辩人疏通下水管道，自己找人自己花钱是正确的。第二由于反诉人的家里下水污水流到一楼业主家里是侵权人赔偿4200元，是自愿达成的协议，也是应该的，与反诉答辩人无关。综上应驳回反诉的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司为支持其诉讼请求向法院提供如下证据：
证据一、原、被告双方签订的前期物业服务协议，证明原告为被告小区进行物业服务，有物业服务关系；
证据二、保安、保洁的工资表，证明小区进行保安保洁服务；
证据三、玉洁物业同茂盛花木公司签订的绿化管理委托合同，证明小区做了绿化及维护管理；
证据四、河北省物价局颁发的经营许可证，证明我方的收费标准；
证据五、电力公司开具的发票，证明我方实际向电力公司缴纳了电费，我方从业主处收取然后交给了电力公司；
证据六、秦皇岛市海港区城管局出具的委托书，证明我方受城管委托收取卫生费每年36元；
证据七、催缴通知书及法律顾问函，证明我方向被告催收过物业费；
证据八、化粪池外管线疏通发票八张，证明我公司已及时对化粪池外管线进行了定期疏通。
证据九、内资企业基本情况登记表一份，证明2009年2月24日我方名称由秦皇岛市玉洁物业管理有限公司变更为秦皇岛市玉洁物业服务有限公司；
证据十、秦皇岛市物价局出具证明一份，证明我方2009年-2012年有收费许可证；
证据十一、收据三张及退电费签字表一张，证明这三张收据是当时交的电费，在2011年3月18日退给刘亚杰本人399.88元电费，这个钱抵顶了物业费，其本人也签字了。
证据十二、2011年3月18日被告刘亚杰交纳物业费收据一张，证明被告交纳物业费733元，电费转物业费399元，实收334元。
被告刘亚杰对原告所出示证据发表质证意见为：
证据一、真实性合法性关联性均认可，对其内容我方认为该协议清楚的约定了原告应尽的物业服务义务，并且详细说明了应当达到的服务标准，原告均没有达到相应的服务标准和尽到相应的义务，滞纳金万分之五是格式条款，滞纳金过高；
证据二、没有原件，如果和原件相印证我方无异议，对证明内容有异议，即便雇人是真实的，但是物业公司没有对人员进行严格的管理，没有达到物业服务的标准；
证据三、真实性认可，不能支持原告的诉请，不认可证明目的，茂盛公司是否严格履行，给小区业主达到绿化标准，没有证据证实；
证据四、真实性无异议，但是即便按照证明说最早收费是2009年12月起，本案原告收取物业费是从2008年7月份开始收的，没有收费资质收取的费用应该退还；
证据五、真实性认可，对于原告的证明目的不认可，开票是2014年以后，没有2008年到2013年之间的发票，对于没有发票的我方不认可；
证据六、真实性认可，原告未向我方开具该收费项目的发票；
证据七、代理人不清楚业主是否看到，业主长期出差，催缴通知单不能告知我方已经欠费了，律师顾问函不符合法律规定，没有律师的签字和事务所的盖章；
证据八、只有第三张、第六张能够证实对文博城小区化粪池进行了清掏，也不能证实是对一到七号楼进行了清掏，清掏的时间问题，玉洁物业是2008年-2014年底期间在文博城服务，一共就掏了这十几车，可以证明原告没有履行疏通管道的义务，对其余的票据均不认可，发票也反映不出来是干什么的发票。
证据九、对内资企业基本情况表证据三性均无异议；对物价局证明证据三性无异议；
证据十、对三张收据不能证明这1500元的来源，与我方收据是一样的，看不出来是交的什么费用，不认可是电费；
证据十一、退钱的签字不是我方签的，对签字表不认可，与刘亚杰案件中其他的签字都不一样。如有必要我方申请鉴定。
证据十二、原告提交此份证据已经过时间了，我方不予质证。
被告刘亚杰为支持其主张向法院提供如下证据：
证据一、《前期物业管理协议》及商品住宅质量保证书，证明原告应当履行的物业服务内容范围及应达到的标准，其他的同上述的质证意见，保证书证明物业公司有受理业主对于房屋住宅质量的投诉或反映情况的义务，有妥善处理的义务，住户入住后有关住宅质量的来信来访投诉本公司将直接或委托玉洁物业公司及时答复和妥善处理；
证据二、《销售楼书》，证明原告向我方的承诺应当作为物业服务的标准履行，里面承诺了1-3层物业收费标准为0.45元；证据一二能够共同证实1-3层物业收费标准为0.45元／平米，3层以上为0.98元／平米；
证据三、门禁卡及收据，证明该卡没有用，属于乱收费，是2007年收的；
证据四、秦皇岛市房管局关于玉洁物业服务有限公司管理的文博城小区业主满意度调查情况的公告一份，证明原告服务文博城小区期间业主不满意度高，物业服务没有达到约定标准，业主拒绝交物业费，是正常行使抗辩的权利；
证据五、临时租赁车位费用标准计算表（含服务费）一份，证明原告车位的收费标准过高，不公平也不合理，车位归属权在诉讼中，归属权未确定，收取租金和服务费没有租金和法律依据；
证据六、秦皇岛市人民政府政务服务中心网站关于文博城小区竣工验收的通知，证明在设施没有验收之前，公用和共用设施的费用不应算在业主身上，住宅验收合格是在2010年8月16日，对房屋质量问题的损失物业公司应承担相应的责任；
证据七、必玉地产关于办理房本手续的通知，证明物业和地产公司是一家；
证据八、秦皇岛市物业管理办公室公示一份及维修资金分摊和业主签字同意表一份，证明物业公司做了损害业主利益的事情；
证据九、《关于秦皇岛市玉洁物业在文博城小区物业服务管理中存在严重问题》图文资料一份，证明原告在物业管理中存在的问题，玉洁物业没有达到服务标准，对小区存在的问题视而不见；
证据十、收据十九张（500元的收据3张，疏通管道6张，其余为物业费、取暖费、垃圾处理费、电梯电费等），证明三张500元收费是乱收费，不知道什么费用，不是物业费，疏通管道六张证明我方厨房管道堵塞花费2110元疏通，其他费用票据证明我方交纳的费用；
证据十一、收条一张，证明栾天收了我们4200元的钱；
证据十二、秦皇岛市一星至四星普通住宅小区物业服务等级标准一份，证明原告服务不达标，不应收取相应的费用；
证据十三、文博城小区业主与物业纠纷的新闻报道（含视频和网页资料照片），证明物业没有履行约定的及法定的物业服务职责，给文博城小区及业主生活造成极大的影响，并给业主造成财产损失，能够证实原告动用维修基金被禁止，伪造业主签字。
证据十四、房产证一份，证明我方的文博城房屋的房屋面积为134.43平米。
原告对被告所出示证据发表质证意见为：
证据一、真实性合法性关联性无异议，协议的条款被告理解有误，内容是对公共设施的维护管理，不是维修和改造；
证据二、可以证明原告的物业管理很好；
证据三、是必玉地产收的，可以向必玉地产索要退款，与原告无关；
证据四、公告调查了114位业主，文博城小区有2千多户，这114户业主都是欠物业费的，说不满意不能证明我方服务不到位；
证据五、收费标准高低是协商自愿的，与本案无关；
证据六、与本案无关不认可；
证据七、与本案无关，与原告无关；
证据八、确实公示了，钱没批下来，是有业主捣乱，我方没有贪污过维修基金一分钱；
证据九、不认可，不能证明拍摄的时间和地点，与我方无关；
证据十、疏通管道的收据6张真实性合法性关联性有异议，都是一个公司出具的，与业主栾天是一个地方开具的，还有一次是2015年3月份的收据，这时候我们已经撤出小区了，证据不真实，物业不负责室内管道的疏通，也没有明确疏通的哪个地方，疏通的谁家，三张500元的票据我方需要核实，公章与我公司的公章不符，三张收据的收款人和交款人都没有签字，其他的票据认可；
证据十一、是被告与其他人的收条，与我方无关；
证据十二、真实性合法性关联性均不认可我方已经达到五星级的收费标准了，收费办法是政府的收费办法，不是法律法规，只能作为网上的观点；
证据十三、真实性合法性关联性都有异议，我方没有冒领维修基金，视频与本案没有关联性。
证据十四、三性无异议。
原告提供证据一至证据十二及被告提供的证据一、证据四、证据九（其中的一、安保方面存在的问题：1）、安全方面：二、小区环境方面存在的问题）、证据十四因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。
根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：被告刘亚杰系秦皇岛市海港区文博城小区的业主，该房屋建筑面积134.43平方米。2008年6月9日，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司（甲方）与被告刘亚杰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，秦皇岛市玉洁物业服务有限公司对被告刘亚杰居住的文博城小区有物业管理的权利。其中，第二条明确约定了物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（除相关部门和行业单位维保职责范围内的设施及管线以及业主自用部位和自用设备），共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库；公益性文体设施和共用设施设备使用的防雾等。三、环境卫生区域1、小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；2、公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁等；3、垃圾的收集等；4、小区内排水排污管道的畅通；5、共用绿地、花木、管理和养护；四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）小区出入口24小时值班；（3）对小区重点部位每小时巡查一次；五、交通秩序与车辆停放1、内容（1）对进出小区车辆引导出入，有序停放车辆。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：按订立合同交付日期起交纳物业管理费；二住宅按建筑面积（6＋1）层每月每平方米0.45元，高层每月每平方米0.98元；…。违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…。被告刘亚杰拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日物业费0.98元／月.平米×134.43平米×24个月＝3162元、电梯电费1.5元／层.户.月×2层×24个月＝72元、生活垃圾处理费72元；
2010年1月19日被告向原告交电费500元，2010年6月10日被告向原告交电费500元，2010年10月30日被告向原告交电费500元，共计1500元。2011年3月18日，被告向原告交纳物业费733元，其中电费转物业费399元，实收334元。
另查，秦皇岛市玉洁物业管理有限公司于2009年2月24日更名为秦皇岛市玉洁物业服务有限公司。
本院认为，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司与被告刘亚杰签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告交纳物业费、电梯电费、生活垃圾处理费。依照双方协议约定再结合被告的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付2013年1月1日至2014年12月31日止全额物业费的诉讼请求，本院不予支持，被告向原告给付物业费应按80%为宜；被告应当向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日的电梯电费、生活垃圾处理费。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告退还其已收取的违规费用1500元并退还利息430.45元、支付违约金1359元，共计3289.5元，1、由于本庭已查实该1500元系被告向原告交纳的电费；2、且其中399元已于2011年3月18日电费转物业费；被告要求原告退还1500元并退还利息、支付违约金没有事实和法律依据，因此被告该项反诉请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿损失6310元，1、被告无证据证实由于原告怠于履行职责致使共用的上下水管道不通畅；2、被告无证据证实系共用的上下水管道不通畅导致被告遭到损失；3、被告无证据证实其自行花钱疏通是由于共用的上下水管道不通畅；因此被告该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘亚杰（反诉原告）向原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司交纳物业费3162元的80%即2529.6元、电梯电费72元、生活垃圾处理费72元，共计2673.6元。
二、驳回原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司其他的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘亚杰的反诉请求。
以上判决于本判决生效后七日内履行。
本案受理费50元，反诉费25元，由被告（反诉原告）刘亚杰负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 范晓春
代理审判员 张 伶
人民陪审员 李庆贵
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王丙文