江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏03民终40号
上诉人（原审被告）弓锐，中国人寿保险股份有限公司职工。
上诉人（原审被告）刘云云，徐州市交通局工作人员。
委托代理人弓锐，中国人寿保险股份有限公司职工。
被上诉人（原审原告）赵书清，徐州市橡胶公司退休职工。
上诉人弓锐、刘云云因与被上诉人赵书清房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月8日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人弓锐及上诉人刘云云的委托代理人弓锐、被上诉人赵书清到庭接受法庭询问。本案现已审理终结。
一审查明，1993年12月31日，徐州市交通工程规划设计所（甲方、卖方）与刘云云（乙方、买方）签订《房地产买卖契约（房改优惠）》一份，内容为：一、甲方自愿将坐落在鼓楼区建华路的房地产（房屋建筑面积50.7平方米）出售给乙方。二、甲乙双方按照评估价格￥10647元成交。乙方于一九九三年十二月卅一日前一次付清给甲方。三、双方同意于一九九三年十二月卅一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
2004年5月5日，被告弓锐、刘云云（甲方）与沙东美、原告赵书清（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：根据乙方的意愿和请求，甲、乙双方在平等、协商一致的基础上，就乙方向甲方请求转让甲方私有住房事项，甲、乙双方达成如下协议：第一条、本合同所涉及的甲方的产权房坐落于徐州市东华街54号11号楼1幢102号（房屋所有权证号市房字第××号）。第二条、乙方一次性付给甲方房屋转让费现金人民币陆万肆千元整。该房屋转让中、转让后交易过程中涉及或其他相关事项以及手续产生的费用由乙方承担。第三条、甲乙双方签订转让协议书且甲方收到乙方全部转让费后，将房屋所有权证和房屋钥匙移交乙方留存。第四条、房屋交接后，房屋本身以及院内自建的责权归乙方所有，甲方不承担此后房屋或其它因素产生的一切责任。附着于该房屋的煤气、自来水和居民用电产生的一切维修和使用费用由乙方承担，合同订立前水、电、煤气使用费用如有欠费，由甲方交清。第五条、任何一方如有违约，或因国家政策、法规原因导致合同无效，甲方退还乙方交付的转让金，对于合同无效和违约金的处理，甲、乙双方按照房屋出租方式解决，甲方从转让合同订立之日计起至撤销合同之日止，按照每月贰佰元租金附加各时期银行利率累积之和，一次性从收取乙方的房屋转让金中扣除。房屋如有损毁由双方协商解决或按专业评估部门的评估价由乙方予以补偿。如甲方主观违约，免收乙方房租，并对乙方在入住时用于房屋整理、粉刷、照明电线路改造的投入酌情给予补偿。第六条、房屋转让后，在产权证和土地证未办理过户之前，乙方不得利用该房屋从事非法活动，如有违法行为，一切后果由乙方承担，甲方有权收回对该房屋的一切权益，所涉及的租金按本合同第六条有关房租扣款的规定扣除相关费用。
2004年5月5日，被告弓锐、刘云云向原告赵书清出具《收条》一份，内容为：今收到赵书清房屋转让费陆万肆仟圆整。转让房屋指徐州市东华小区54号11号楼1幢102房。（目前用产权证复印件，待原件办妥即付）收款人处有被告弓锐、刘云云的签字及手印。2011年11月11日，被告弓锐向原告赵书清出具《关于收条承诺“目前用产权证复印件待原件办妥即付”情况说明》主要内容为：赵书清请甲方弓锐证实其妻子刘云云未去签约，经多次联系协商刘云云始终未去签约，拖到2009年12月16日，乙方找到甲方办公室，甲方说刘云云有音信了，但其不同意转让金，如能再增加贰万元才同意配合办过户。赵书清表示不能同意，过了几天，赵书清找到弓锐，但弓锐表示刘云云又找不到了，但其会配合协助办理。弓锐表示2004年5月5日甲方弓锐、刘云云已售出的房产（本市东华小区11#楼1-102户），弓锐和妻子刘云云均同意该房产归乙方赵书清所有，双方再无争议。该房产是售房前经刘云云提出并全权委托弓锐办理的，如有异议，弓锐愿承担法律责任。
2013年12月17日，徐州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第3086号民事调解书，内容为：赵书清与弓锐、刘云云自愿达成如下协议：一、位于本市东华街54号11-1-102室的房屋（建筑面积50.70平方米）所有权归赵书清所有；二、弓锐和刘云云于2014年3月20日前协助赵书清办理上述房屋权属登记变更手续。2014年8月12日赵书清在徐州市住房保障和房产管理局办理登记（徐房权证鼓楼字第××号），成为本案诉争房屋的所有权人。
原告赵书清于2014年8月28日以诉称理由起诉来院，被告弓锐、刘云云应诉后对本案提出管辖权异议，本院作出的（2014）泉民辖初字第00106号民事裁定书裁定如下：驳回被告弓锐、刘云云对本案提出的管辖权异议。被告弓锐、刘云云不服向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2014）徐民辖终字第00230号民事裁定书裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，原告赵书清主张在2014年办理新房屋产权证花费4345元，而在2004年办理款项应该是1028元，原告赵书清主张差额应当由被告承担。另，原告提交2004年7月22日南京军区徐州房地产管理分局出具的购房证明一份，内容为：证明赵鹏杰同志购买我局东华街营区1号楼东单元302室住房一套，房款53535元。军队现有住房出售协议书一份。证明被告卖给原告的是房改房，应该是有土地证的，本案诉争房屋是按照有两证的价格出售，赵鹏杰所购的房屋是没有两证的，所以两套房子差额10000元。
庭审中，被告弓锐、刘云云提交中国人民解放军83226部队房地产管理处颁发的住房证，证明房子是部队的军产。原告赵书清的质证意见为：住房证未见过。
另查明，本案诉争房屋是徐州市交通局规划设计所从部队购买的房改房，后徐州市交通局规划设计所将房改房作为福利房优惠转让给职工，被告刘云云系徐州市交通局的职工，可以享受该优惠待遇。
后经法院至徐州市国土资源局及南京军区第五房产管理分局核实，本案诉争房屋的土地性质为军产。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告赵书清与被告弓锐、刘云云签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，故被告弓锐、刘云云负有为原告赵书清办理房屋产权登记、土地使用权登记提供协助义务。原被告双方在2004年5月5日签订的《房屋转让协议》中约定在原告赵书清交清全部转让费后被告弓锐、刘云云将房屋所有权证移交给原告，原告于当日向被告交清房屋转让费，被告本应按约定协助原告办理房屋产权登记，但经原被告双方确认，因被告刘云云拖延耽误，原告一直到2014年8月12日才办理房屋产权登记，被告弓锐、刘云云的行为已构成违约，故原告主张由被告赔偿原告迟延办理房屋产权证的差额3000元，符合法律规定，本院酌定予以支持。至于原告主张由被告赔偿所购房产无土地使用证所造成的损失30000元，原告以当时买卖的其他类似房屋交易价为参照主张其损失，因房屋交易价格受市场波动的影响，亦由合同当事人意思自治，不具备同质统一性，故原告提交的证据不足以证实其实际损失，本院不予采信。另，原告所主张新办理的房屋产权证如果在5年之内交易会多交1万多元的税费，该实际损失截止本案庭审时并未实际发生，本院在此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告弓锐、刘云云赔偿原告赵书清迟延办理房屋产权证的差额3000元；二、驳回原告赵书清的其他诉讼请求。案件受理费880元，由原告赵书清负担500元，被告弓锐、刘云云负担380元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
上诉人弓锐、刘云云不服一审民事判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决上诉人拖到2014年8月12日才给被上诉人办理房屋产权登记构成违约，赔偿被上诉人延迟办理房屋产权证的差额3000元，无事实和法律依据。本案主要事实是：2004年5月5日，上诉人弓锐和被上诉人赵书清签订了出售位于徐州市东华街54号11号楼1栋102号的协议。协议第三条约定：上诉人收到64000元转让费后将房屋所有权证和房屋钥匙移交给被上诉人。合同签订后，被上诉人交付了房款，上诉人交付了房屋和房屋所有权证。事后没几日，双方共同到徐州市产权登记中心办理房屋产权登记，被告知：因该房无土地使用权证无法办理产权过户登记。双方又到土地使用权登记管理部门，被告知：该房屋的土地使用权属于军队，现因政策原因不能办理土地使用权证。后虽经多方努力未果。在这种情况下，上诉人和被上诉人多次沟通，拟按合同第五条约定，因国家政策、法规原因导致合同无效、被撤销，双方按出租方式解决。但从2006年起，房屋价格大幅上涨，被上诉人不同意按此约定解除合同，而是选择等待。直至2013年12月9日，被上诉人无奈只好向徐州市鼓楼区人民法院错误提起所有权确认之诉，希望借助司法之力办妥房屋产权证和土地证。上诉人与被上诉人达成调解协议，双方持法院调解书到产权部门办理过户登记手续，又因无土地使用权证无法办理。被上诉人只好到鼓楼法院申请执行，鼓楼法院向产权部门下达协助执行通知书。2014年8月12日办好房屋产权过户登记，但土地使用权证无法办理。根据以上事实，上诉人并无违约，当然不应当承担违约责任。所谓办理房屋产权证的差额3000元，是因为房价上涨，而带来的税费增加，这些费用按照合同约定理应由被上诉人承担。（二）本案买卖合同从2004年5月签订协议交付，到2013年12月被上诉人提起确权之诉，继而实现产权过户，再到2014年8月被上诉人提起房屋买卖合同纠纷之诉，本案已过诉讼时效。基于上述理由，要求撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵书清答辩称：1、被上诉人对房屋没有考察，只考察过房间使用面积，在上诉人起草转让合同上约定“房屋转让后，在产权证和土地证未办理过户前……”，也未提到该房产没有土地证和土地属军产。2、被上诉人没有与上诉人同去产权登记中心和土地局办两证，因办土地证时间应在1993年12月31日刘云云房改时期。如有两证不会产生合同纠纷，否则是上诉人违约。3、被上诉人和上诉人从未沟通过关于合同无效的事宜，被上诉人也从未想过合同无效。4、被上诉人到鼓楼法院起诉上诉人，不是错误。被上诉人已等10年之久，已证实上诉人没有诚意再给被上诉人办理两证，被上诉人只能通过法院维护自己的合法权益。综上，恳请驳回上诉人的诉请。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人弓锐、刘云云是否存在拖延协助办理过户的违约行为。
二审期间，双方当事人均未举证，且对一审查明的事实均无异议。
本院认为，关于上诉人弓锐、刘云云是否存在拖延协助办理过户的违约行为的问题。本案纠纷的根源在于涉案房屋项下土地性质为军产所致。虽然本案双方签订的房屋转让协议有效，但是因涉案房屋项下土地为军产，导致办理产权过户登记手续客观存在障碍。由于房屋转让协议为双务合同，被上诉人作为买受人，其向上诉人支付全部购房款，合同义务履行完毕，而上诉人作为出卖人，负有移交房产协助过户的义务，但是上诉人仅在协议签订后移交房屋占有，而一直未能协助被上诉人办理过户手续，直至2014年8月12日，在被上诉人起诉上诉人后，才办理涉案房屋所有权证。从双方签订房屋转让协议到最终房屋过户，长达10年，办理房屋过户的费用增加3000余元。一审考虑到上诉人负有的协助过户义务未能履行，而被上诉人对此并无过错，支持被上诉人要求上诉人支付迟延办理产权证而产生的费用差额3000元的诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人弓锐、刘云云的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人弓锐、刘云云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年一月二十日
书 记 员 苗 鑫