江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宿中执异字第0086号
异议人（案外人）孙忠为。
异议人（案外人）杨永。
以上二异议人的委托代理人朱松、赵昊罡，江苏敏言律师事务所律师。
申请执行人王旭东。
委托代理人张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。
被执行人任燕。
本院在执行王旭东与任燕房地产买卖合同纠纷一案过程中，案外人孙忠为、杨永向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人孙忠为、杨永提出异议称：请求撤销宿迁市中级人民法院2015年7月22日作出的《限期迁出通知》。主要理由为：一、2011年1月20日，异议人与张胜利签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2001年1月20日起至2026年1月19日止，租期共计15年。在签订合同时，异议人查阅了张胜利出示的房屋产权证，有理由相信租赁物的权属完整，属于张胜利所有。二、租赁合同合法有效，承租人的权利应予保障。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。异议人作为善意承租人，合法权益应受保护。三、2015年6月12日，王旭东针对涉案房产的所有权已被徐州市云龙区人民法院查封。王旭东虽然办理了涉案房产的过户登记手续，但在云龙区人民法院依法处置前，无权改变涉案房屋的现状和经营性质，降低房屋价值。四、异议人在租赁期内对涉案房屋投入几百万元装修用于酒店经营，招聘员工近百人，至今尚未收回成本，如果强制要求异议人迁出涉案房屋，将造成异议人重大损失。同时所有员工失业，产生极坏的社会效果。
申请执行人王旭东答辩称，异议人的申请没有法律依据，请求法院依法予以驳回。主要理由为：一、异议人是在人民法院查封后与所谓的产权人张胜利签订租赁合同，因此，该租赁合同不能对抗人民法院的执行。二、异议人对人民法院的查封是明知的，和张胜利签订租赁合同是为了配合张胜利、李祥彩对抗人民法院的执行。3.云龙区人民法院的查封与本案执行无任何关系，云龙区人民法院的查封是因为别的案件查封王旭东的房产，因此本案执行和云龙区法院查封无任何关系。4.异议人明知涉案房屋已经被人民法院查封，却与所谓的权利人签订租赁合同，其装修投入是自己能够预见的损失，应由其自己承担。即使异议人是被张胜利欺骗，故意不告诉涉案房屋被查封，那么异议人的损失也应由张胜利赔偿。5.涉案房屋早已经被张胜利卖给别人，已经和张胜利无任何关系。张胜利把不属于自己的房产出租给异议人，一切责任应由张胜利承担。
被执行人任燕未作答辩。
经审查查明，王旭东与任燕、张胜利房地产买卖合同纠纷一案，依据王旭东的申请，徐州市中级人民法院分别于2011年6月14日、6月15日查封了“登记在张胜利名下的位于铜山新区长江路北、黄山路西综合楼1-4层（证号为铜房权证铜山镇字第174**号）”及“登记在张胜利名下的面积为4738.5平方米的土地使用权（证号为铜国用2011第1104号）”。经审理，徐州市中级人民法院于2011年11月26日作出（2011）徐民初字第64号民事判决：一、解除原告王旭东与被告任燕于2011年5月9日签订的房地产买卖协议书；二、被告任燕于本判决生效后十日内返还原告王旭东定金800万元，预付款600万元，共计1400万元。三、被告任燕赔偿原告王旭东损失，从2011年5月10日起至本判决确定之日止以600万元按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算。此款于本判决生效后十日内支付。四、驳回原告王旭东其他诉讼请求。案件受理费141800元，保全费5000元，由原告王旭东负担35450元，由被告任燕负担111350元（此款随同案款支付给原告）。该判决发生法律效力后，因任燕未履行生效判决确定的义务，王旭东申请强制执行，徐州市中级人民法院于2013年4月9日立案执行。在执行过程中，李祥彩、张胜利向徐州市中级人民法院提出执行异议，认为法院查封的房产张胜利已出卖给李祥彩，请求予以解封。针对李祥彩提出的异议，徐州市中级人民法院经审查后于2012年12月20日作出（2012）徐执异字第0021号民事裁定：驳回异议人李祥彩提出的异议。针对张胜利提出的异议，徐州市中级人民法院经审查后于2012年12月20日作出（2012）徐执异字第0034号民事裁定：中止对“登记在张胜利名下的位于铜山新区长江路北、黄山路西综合楼1-4层（证号为铜房权证铜山镇字第174**号）”及“登记在张胜利名下的面积为4738.5平方米的土地使用权（证号为铜国用（2011）第1104号）”的执行。李祥彩在法定期限内未提起执行异议之诉，王旭东在法定期限内向徐州市中级人民法院提起执行异议之诉。针对王旭东提起的诉讼，徐州市中级人民法院于2013年7月17日作出（2013）徐民初字第40号民事判决：准许对登记在张胜利名下的位于铜山新区长江路北、黄山路西的房产（房产证号：铜房权证铜山镇字第174**号）及土地（土地使用权证号：铜国用2011第1104号）的执行。案件受理费135800元，由张胜利负担。张胜利不服该判决，向江苏省高级人民法院提出上诉。江苏省高级人民法院经审理后认定涉案房地产虽然登记在张胜利名下，但任燕在2011年6月12日已付清全部购房款1900万元，应为该房地产的实际所有人。并于2014年4月3日作出（2013）苏民终字第0303号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135800元，由张胜利负担。后因被执行人任燕申请徐州市中级人民法院回避，江苏省高级人民法院将该案指定本院执行，本院于2014年9月15日立案执行。在执行过程中，本院于2014年10月24日作出（2014）宿中执字第0270号执行通知书，告知杨永及“员外楼生态园林酒店”承租人于收到本通知书之日起7日内向本院提交上述房产、土地租赁合同原件，逾期不提交，自行承担相应法律责任。并于2014年11月5日到“员外楼生态园林酒店”送达该通知书。在本院指定期限内，杨永、孙忠为均未向本院提供上述房产、土地租赁合同材料。本院遂对上述房地产进行评估拍卖，因无人竞买，根据王旭东的申请，本院于2015年4月9日作出（2014）宿中执字第0270-3号执行裁定：将被执行人任燕所有的登记在张胜利名下的位于徐州市铜山新区长江路北、黄山路西综合楼1-4层（铜房权证铜山镇字第174**号）的房产及坐下证号为铜国用（2011）第1104号、面积为4738.5平方米的土地使用权作价1364.18万元（不含该房产现承租人杨永添附的无证房产及其装潢、综合楼1-4层装潢工、地坪和围墙等地上附着物），交付申请执行人王旭东抵偿债务（上述房产财产权自本裁定送达申请执行人王旭东时起转移）；二、申请执行人王旭东可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。2015年7月22日，本院作出限期迁出通知，要求杨永、员外楼生态酒店承租人自本通知送达之日起十五日内迁出涉案房屋。杨永、孙忠为遂向本院提出上述执行异议。
另查明，杨永与孙忠为共同经营员外楼生态园林酒店。
本案争议焦点为：异议人杨永、孙忠为是否应迁出涉案房屋。
异议人杨永、孙忠为主张其与张胜利签订租赁合同在法院查封之前，根据买卖不破租赁原则，涉案房屋在流拍后裁定以物抵债给王旭东，应按原租赁合同继续出租给杨永、孙忠为经营，故其不应迁出涉案房屋。为证明其主张，杨永、孙忠为向本院提供下列证据：
1.2011年1月20日，杨永与张胜利签订的房屋租赁合同一份（附产权人为张胜利涉案房屋权属证复印件一份）。证明张胜利在法院查封之前已经将涉案房屋出租给杨永经营酒店。
2.2014年5月4日，张胜利向杨永出具的房屋租金证明一份。证明房屋租金已经付至2014年9月1日。
3.2014年8月29日，张胜利短信一组。证明张胜利指定将2015年房屋租金汇至李祥彩账户。
4.2014年9月1日，中国农业银行流水账单一份。证明酒店会计武凤娟汇入指定账户33万元。
5.2015年10月10日，武凤娟出具的情况说明一份（附身份证复印件）。证明上述汇款属实。
6.员外楼生态园林酒店工商登记材料一组。证明杨永、孙忠为租赁涉案房屋用于经营酒店。
7.员外楼生态酒店一期二期现场图片一组。证明杨永、孙忠为对涉案房屋的装修情况。
申请执行人王旭东对上述证据质证意见：
1.对房屋租赁合同的真实性有异议。我们认为该合同是异议人和张胜利在法院查封之后签订的，合同签订的时间不真实，我们请求法院委托对合同的形成时间进行鉴定。涉案房屋张胜利早已经卖给其他人，张胜利手里早已经没有房产证和土地证。按照租赁合同约定，异议人要交3万元保证金和30万元租金，但异议人没有交付租金的银行汇款凭证。
2.张胜利出具的证明不能证明异议人和张胜利2011年1月份就存在租赁关系。
3.对银行汇款凭证的真实性没有异议，但是不能证明该汇款就是租金，即使是租金，也只能证明是2015年的租金，不能证明在人民法院查封之前就存在租赁关系。武凤娟出具的说明也不能证明异议人的主张。
4.对员外楼生态园林酒店工商登记材料真实性无异议，但该酒店营业执照一直到2013年才办理，更能说明杨永是在法院查封一年之后才承租涉案房屋经营酒店的。
5.对装修照片真实性无异议，但不能证明是在人民法院查封之前装修的。
申请执行人王旭东为证明自己的主张，向本院提供下列证据。
1.2013年6月27日，徐州市中级人民法院的开庭笔录。证明在该案审理过程中，当时异议人李祥彩的哥哥李祥明作为证人出庭作证涉案房屋张胜利已经卖给李祥彩了，2011年6月份，他们到房管处办理过户手续，李祥明和李祥彩共同掌控此房屋，并出租给李祥明的一个朋友经营员外楼酒店，房屋不是张胜利出租的。
2.2011年6月11日，张胜利给王旭东写的证明（内容略）。证明房屋虽然登记在张胜利名下，但是早已被卖给其他人，张胜利无权再出租涉案房屋。
3.徐州市中级人民法院（2012）徐执异字第0034号民事裁定书及（2013）徐民初字第40号民事判决书。证明张胜利在异议审查及审理过程中从未提及涉案房屋已经出租的事实。
4.江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0303号民事判决书。证明他们多次提出异议，目的就是阻挠执行。
5.徐州市中级人民法院（2012）徐执异字第0021号民事裁定书。证明徐州市中级人民法院在2011年6月14日和6月15日分别查封了任燕所有的登记在张胜利名下的土地和房产。
综合上述证据，证实本案异议人杨永与张胜利签订的租赁合同是在法院查封后伪造的，依据相关规定，该租赁合同应为无效，请求法院驳回异议人的异议请求。
异议人杨永、孙忠为对上述证据的质证意见为：
1.申请执行人在审理过程中认为李祥明的证言不属实，现又将其作为证据向法庭提供，不能证明其主张。
2.张胜利给王旭东的证明是复印件，原件希望法院进行审核。
3.对徐州市中级人民法院（2012）徐执异字第0034号民事裁定书及（2013）徐民初字第40号民事判决书的真实性无异议，但对其关联性有异议，是否存在租赁关系不是当时的争议焦点，因此双方均未涉及。
4.对江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0303号民事判决书的真实性无异议，但查封的是任燕的房产，因张胜利不承担责任才提出执行异议。我们认为任燕是在2014年4月3日才获得房屋所有权。
5.对徐州市中级人民法院（2012）徐执异字第0021号民事裁定书的关联性没有异议，涉案房屋及土地使用权确实是2011年6月14日、6月15日查封的。
本院经审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，异议人杨永、孙忠为虽然提供了杨永与张胜利于2011年1月20日签订的租赁合同，但并未提供证据在徐州市中级人民法院查封涉案房屋之前（即2011年6月14日）已经按约支付租金，并实际占有该房屋。况且江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0303号民事判决已经认定涉案房屋张胜利已经出卖给被执行人任燕，任燕于2011年6月12日前已经付清全部房款1900万元，任燕是涉案房屋的实际所有人，异议人杨永、孙忠为主张其已支付给张胜利租金至2014年9月1日明显不符合常理。异议人杨永、孙忠为提供的酒店会计武凤娟出具的情况说明即使属实，也只能证明于2012年5月份杨永才安排其支付租金，工商登记材料表明杨永、孙忠为开办的员外楼酒店于2013年4月17日才开业，上述证据均不能证明杨永、孙忠为于2011年1月份即已承租涉案房屋的事实。综上所述，本院认为，异议人杨永、孙忠为关于在徐州市中级人民法院查封之前即已承租涉案房屋的主张证据不足，本院不予采信，对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回杨永、孙忠为的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘昌海
审 判 员 赵述安
代理审判员 陈 鹏
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 陆 野