贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0222民初922号
原告董平高，男，1969年12月14日生，汉族，无固定职业，现住贵州省盘县红果镇团结路秋香牛肉馆，公民身份号码5202021969********。
特别授权委托代理人张荣枝，盘县中心法律事务所法律工作者，执业证号32409041100956。
被告唐本琴，女，1969年9月24日生，汉族，无固定职业，住贵州省盘县红果镇蛾螂铺村，公民身份号码5202021969********。
被告张愿高，男，1967年1月20日生，汉族，无固定职业，住贵州省盘县红果街道办纸厂村*组，公民身份号码5202021967********。
原告董平高与被告唐本琴、张愿高房屋买卖合同纠纷一案，原告董平高于2016年2月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序,由审判员李彦担任审判长,与人民陪审员唐君花、兰霞组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理，原告董平高的特别授权委托代理人张荣枝到庭参加诉讼，被告唐本琴、张愿高经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告董平高诉称，2013年9月9日，原被告签订《买卖房屋合同协议书》，约定由原告先支付给被告唐本琴302000元房款，被告唐本琴将盘县红果开发区蛾螂铺村320国道旁的第四层房屋（面积为148平方米）出售给原告，房屋建好后，原告还应支付被告唐本琴30000元购房款。合同约定被告唐本琴修建房屋的期限为2013年10月至2014年3月，2014年3月被告唐本琴将建好的第四层房屋的房产证、土地使用权证、房屋分割证等交给原告，并将房屋交付给原告使用，同时双方还约定，第四层房屋的建筑格局须与第三层房屋的一致。被告唐本琴将盘县红果开发区蛾螂铺村320国道边第三层房屋的房屋所有权证交给原告保管，并向原告承诺若被告唐本琴不能按时将第四层房屋及其相关证件交付给原告，则按照同样的价格将第三层的房屋卖给原告，将第三层房屋过户登记到原告名下。原被告还约定，如有违约，应当支付守约方200000元违约金。
合同签订后，原告按照合同约定向被告唐本琴支付了购房款302000元，被告唐本琴向原告出具了收条。交房期限届满后，被告尚未将第四层房屋建好，至2014年9月，被告唐本琴将第四层房屋建好后，经原告多次催促，被告唐本琴均未向原告交付房屋及相关权属证明。后经原告多方打听，了解到被告唐本琴已经将第三层房屋出卖给其他人，第四层房屋未办理相关房屋产权证明，但已经由他人居住。由于被告唐本琴的违约行为导致原告的合同目的已经不能实现，原被告签订的《买卖房屋合同协议书》应当解除，被告唐本琴应当退还原告已经支付的购房款302000元，并应当按照原被告的合同约定向原告支付违约金200000元。由于被告张愿高作为被告唐本琴的担保人在合同上签字，其担保的内容是被告唐本琴向原告交付房屋的义务，若唐本琴不能交付房屋被告张愿高则应当担保唐本琴退还购房款的义务。现请求：一、解除原被告签订的买卖房屋合同协议书，由被告返还原告买房款302000元，并由被告承担违约责任，支付违约金200000元。二、由被告张愿高承担连带责任；三、由二被告承担本案的诉讼费用。
原告董平高向本院提交了以下证据：1、房屋买卖协议书原件一份，用以证明原告与被告签订房屋买卖合同，并约定了双方应行的义务。2、出示收据、银行打款凭证原件，用以证明原告取现后向被告唐本琴交付房款302000元的事实。3、房屋产权证复印件一份，用以证明被告唐本琴将房产证交给原告，将房屋抵押给原告的事实，但该房屋没有进行办理抵押登记手续。
被告唐本琴、张愿高未进行答辩，也未向本院提交证据。
为查明本案原被告争议房屋的权属情况，本院依职权向盘县住房和城乡建设局调取了相关权属登记情况，所调取的材料显示，盘县住房和城乡建设局没有盘县红果开发区蛾螂铺村320国道边第四层房产的登记信息，上述位置的一至三层房屋所有权及建设用地使用权原为被告唐本琴所有，后已经变更登记为他人所有。
对证据的分析与认定，原告提交的所有证据及本院调取的证据能够相互印证，符合证据的三性规定，可以作为认定本案事实的依据，本院全部予以认定。
经审理查明，2013年9月9日，原被告签订《买卖房屋合同协议书》，以被告唐本琴为甲方，原告董平高为乙方，约定了如下内容：“一、由乙方投资人民币332000元给甲方修建红果开发区蛾螂铺村320国道边（房产证号000115**）第四层，总面积为148平方米，甲方自愿卖给乙方。二、甲方修建期为2013年10月至2014年3月份。2014年3月甲方将建好的第四层包括房产证、土地使用证、房屋分割证交给乙方，由乙方使用，第四层图纸和建筑必须和第三层一样。三、第四层房屋必须水电接通，墙面清光、门窗安好，交给乙方，以下楼梯过道由甲乙双方共同使用。四、经房产证、身份证验证清楚后，由乙方先预付款人民币302000元给甲方，甲方将房产证交给乙方抵押，将第四层建好合格，房产证、土地使用证、土地分割证三证齐全后并办成董平高名下后交给乙方，乙方将剩余人民币30000元交给甲方。五、到合同期2014年3月份满后，甲方不能将第四层房屋土地使用证、房产证、土地分割证交给乙方，甲方自愿将第三层房屋同样价格并办成董平高名下卖给乙方，由乙方使用，如有违约，并罚款违约金200000元。六、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。”被告唐本琴在甲方处签字按手印、原告董平高在乙方处签字按手印、被告张愿高在担保人处签字按手印，另有董平江、施顺刚在现场人处签字按手印分别进行了确认。
合同签订后，原告按照合同约定向被告唐本琴支付了购房款302000元，被告唐本琴向原告出具了收条。交房期限届满后，被告唐本琴未向原告交付房屋及相关权属证明。
另查明,被告唐本琴于2010年取得位于贵州省盘县红果开发区蛾螂铺村二组320国道边在曹乾进和王安平土地之间240平方米的土地使用权,并相继取得该土地的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,后唐本琴在该土地上建设了三层房屋，该一至三层房屋经竣工验收并办理了房屋产权登记，房屋所有权人为被告唐本琴，共有人为谭洪选，但截至2016年2月17日，该一至三层房屋已经分别转移登记为他人所有。后被告唐本琴又在前述三层房屋之上建设了第四层房屋，但至今未取得建设房屋的相关许可，也未进行房屋产权登记。
本院认为，本案需要解决的问题是：1、原被告签订的《买卖房屋合同协议书》是否应当解除。2、被告唐本琴是否应当退还原告董平高购房款并赔偿原告违约金。3、被告张愿高是否应当与被告唐本琴承担连带责任。
关于第一个问题，本院认为，原被告签订买卖房屋合同协议书时，进行买卖的房屋虽尚未建成，但被告唐本琴是在已有的房屋上再建设一层,其享有原被告进行买卖的房屋下建设用地使用权及一至三层房屋所有权，故存在被告唐本琴真实建设房屋并向原告出售的现实可能性，故原被告达成由原告向被告支付对价，被告向原告出售房屋，双方之间成立了房屋买卖合同关系，原被告之间的买卖房屋合同协议书是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是有效合同，对双方均具有约束力，原告向被告唐本琴交付购房款后，被告唐本琴不仅应当按照约定的期限建设好房屋并将房屋交付给原告使用，还应当按照约定将房屋产权办理登记到原告名下，由于被告唐本琴建设原被告约定的第四层房屋未取得建设主管部门的相关许可，也未办理房屋产权登记，原告向被告唐本琴购买房屋是为了取得房屋的完整所有权，现因被告唐本琴未将房屋交付给原告管理使用，也不能将房屋产权登记到原告名下，被告唐本琴的行为已经构成根本违约，原被告之间签订《买卖房屋合同协议书》的合同目的已经不能实现，故原告主张解除原被告签订的《买卖房屋合同协议书》的理由成立，本院予以支持。
关于第二个问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原被告之间的合同解除后，被告唐本琴应当向原告返还购房款，故原告主张由被告唐本琴退还302000元购房款的理由成立，本院予以支持。由于双方之间的合同解除是由于被告唐本琴的违约行为所致，故被告唐本琴除应当向原告返还购房款外，还应当赔偿原告违约损失。由于原被告已经在合同中已经明确约定，若出现违约，违约方应当向守约方支付200000元的违约金，该违约金的约定是双方对履行各自合同义务的一种约束，在原被告签订合同之初双方即对自己的违约成本进行了估计，故被告唐本琴违约后，应当按照双方约定的违约金承担违约责任，故原告主张由被告唐本琴支付原告违约金200000元的理由成立，本院予以支持。
关于被告张愿高的责任问题，本院认为，在原被告签订的《买卖房屋合同协议书》中，被告张愿高虽在担保人处签字，但整个合同中并未对被告张愿高的权利义务进行约定，仅根据合同无法确认被告张愿高是为哪方提供担保，也不能确认其担保的范围，原告诉称被告张愿高担保的范围是被告唐本琴向原告交付房屋，在房屋个交付时则是返还购房款，但原告未提供相应证据予以证实，故原告主张由被告张愿高对被告唐本琴承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告唐本琴于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告董平高购房款302000元，并支付原告董平高违约金200000元。
二、被告张愿高在本案中不承担民事责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告唐本琴未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8820元，由被告唐本琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李 彦
人民陪审员 唐君花
人民陪审员 兰 霞
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 易 举