北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07152号
上诉人（原审被告）明志英，女，1940年11月20日出生。
委托代理人张凤云，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王欣欣，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈颢庐，男，1977年7月27日出生。
上诉人明志英因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人明志英的委托代理人王欣欣，被上诉人陈颢庐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈颢庐在原审法院起诉称：明志英在63号院有平房5间，第一间由明志英自己居住，第二间租给我与赵先国共同使用。2013年，我与赵先国分开后打算自己单独发展，明志英瞒着赵先国悄悄出租其余三间房屋给我。2012年11月25日，我与明志英签订房屋租赁合同，约定明志英将63号院三间平房租给我，租期三年。后我与明志英一同前往工商银行，给明志英转账103500元。2012年12月份，明志英约见我，要求将租期从3年改为1年，我被迫同意。2013年1月底，明志英强行要求我夜晚来一趟，说“买卖可能做不成了，怕我与赵先国相处会出现摩擦”，要求我考虑。过年之后我接到赵先国亲戚付新华电话，他说赵先国出更高租金要租下该房，明志英才不租给我。过年之后2月中旬，我回到北京，明志英说合同从2月1日开始扣房租，但是拒绝交付房屋钥匙。我要求明志英支付违约金，明志英提出让续租者赵先国出这笔费用。我于2013年7月1日发短信通知明志英，建议其去法院诉讼撤销合同。涉案房屋现状是：明志英将自己的住房租给赵先国使用，明志英公然占用租赁于我的房屋用于自己居住，且将另外一间合同约定的房屋再次出租给他人，造成一房两租。明志英至今未退回房租、水电费103500元及违约金50000元。事后查明，明志英房屋五间只有两间有产权，私自违规搭建房屋3间，明志英却将没有产权的房屋出租，按照司法解释该租赁合同无效。故我诉至法院，请求：1、依法判决明志英退还我租金100000元，水电费、卫生费3500元；2、依法判决明志英支付103500元利息，从2012年11月25日开始计算至判决之日为止，按银行同期贷款利率计算；3、由明志英支付我违约金50000元；4、本案所有诉讼费用由明志英承担。
明志英在原审法院辩称：我按照合同约定依法履行合同，不存在违约的情形，所以不同意退还租金100000元及利息。因陈颢庐没有实际入住，水电费没有发生，所以我同意退还水电费和卫生费3500元。我没有违约情形，故不同意支付违约金50000元及诉讼费。
原审法院经审理查明：2012年11月25日，明志英（甲方）与陈颢庐（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将63号平房大小三间共计45平米租赁给乙方使用。租期为2013年2月1日起至2016年1月31日止。租金按每年壹拾万元整人民币上交款年付。第二年起每年递增壹万元人民币。双方约定，甲、乙双方不得有任何一方无故解除合同。如有一方无故解除合同时，应向对方交付年租金50%的违约金。合同签订当日，陈颢庐交付明志英一年房租100000元，并交纳水电费3000元、卫生费500元。后双方将租期改为一年。双方认可约定交房日期为2013年2月1日。
诉讼中，陈颢庐所述明志英未履行合同、按约交付房屋，提供如下证据：1、双方来往短信：其中明志英于2013年1月27日短信内容为“陈颢庐你在哪里？经过前两次沟通！我已明确我的态度！抓紧时间来找我！把解除合同的手续办了！如果继续托着不办，所造成损失你承担！请不要让我这个老太太和你着急！”2013年2月28日明志英：“你好，你什么时候有时间过来一下，办退租手续，如果你今天不来的话到三月份我就扣三月份的房租了。”陈颢庐于2013年7月1日发短信：“明阿姨老人家您好，如果您觉得合同订立有问题，请您去法院要求撤销这份合同就行了，这么拖不行的，我只想返还我103500元加上5万元违约金。望您尽快解除此事，再次建议您迅速把房子租出去，空着损失都是您自己的，多可惜啊，我替您也感到心疼，不值得。”同日陈颢庐所称明志英干儿子回复短信，均为威胁陈颢庐语言。2、照片一组，证明陈颢庐租赁房屋被占用。
明志英的质证意见是：1、短信的真实性认可。第一条短信仅表示明志英有想要解除合同的个人意思，不代表合同已经解除。第二条短信表明明志英要让陈颢庐办理退租手续，如果不来就继续扣房屋。明志英未收到2013年7月1日短信。2、真实性不认可，租赁房屋需要配置家具，不认可证明目的。
明志英对于陈颢庐的证据1不持异议，法院确认为有效证据；证据2持有异议，法院不予确认。
明志英对其抗辩提供如下证据：1、欠条一张，证明陈颢庐欠明志英定金20000元；2、2014年1月10日明志英和杨志华签订协议及收据，证明明志英因装修于2014年临时搬入租赁房屋；3、证人郝×证言。证明明志英刚搬入房屋居住几天，因为身体不好到天津去了。明志英侄子陪明志英居住，否认其之前看到法院人员在现场拍照，误以为小区失窃，就告诉法院人员有学生在2013年暑假居住在涉案房屋。
陈颢庐的质证意见是：1、无异议；2、不予认可，在2014年陈颢庐在校医院偶遇明志英时，明志英并没有提及房屋之事，在追问下，明志英还坚持说房屋是空置的。3、不予认可。
陈颢庐对于明志英提供证据1不持异议，法院确认为有效证据；证据2、3持有异议，法院不予确认。
诉讼中，经陈颢庐提出证据保全申请，法院于2014年1月24日前往租赁房屋地点查看，查明63号五间平房中，从铁门数起北房第五间内设多张办公桌椅，第三间、第四间均用于居住，该两间房屋紧锁。现场查看时遇到原特车队队长郝×，经询问，郝×陈述锁门的两间房屋房主是明志英，北房第四间由明志英居住，于近期刚搬入，北房第三间由明志英侄子居住，第五间房屋在2013年暑假有人居住使用，后空置至今。
关于租赁房屋的产权问题，经法院向明志英释明，明志英未能在举证期内提供相关证据。后经法院允许，明志英逾期提交1966年12月20日盖有××住房调配革命委员会章的张俊忠《住房证》复印件、1987年6月16日盖有街道办事处城管科章的《居民建筑施工许可证》复印件、1988年5月13日张俊忠交来违章扩建面积罚款350元收据复印件。陈颢庐对于复印件持有异议，主张××大学不允许将房屋再行出租。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、收条、短信记录、欠条、法院笔录及照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：陈颢庐与明志英签订《租赁合同》，约定明志英将63号平房大小三间共计45平米租赁给陈颢庐，因明志英未提供充分证据证明其租赁的房屋享有合法的建房手续，故违反了相关法律、行政法规规定，故双方签订的租赁合同应属无效。对此明志英负有主要过错，应承担主要责任；陈颢庐在签订合同时未尽到审查义务，对于合同的无效亦应承担部分责任。合同无效后，明志英应将依据合同取得的财产，返还给陈颢庐。通过陈颢庐提供的短信证据以及法院勘验笔录，可以证实明志英在合同签订后并未将房屋交付给陈颢庐，故合同无效后，明志英应将陈颢庐交付的全部租金、水电费、卫生费退还给陈颢庐。鉴于陈颢庐对于合同的无效亦有部分过错，故其要求支付租金利息的请求法院不予支持。陈颢庐要求支付合同约定的违约金，缺乏法律依据，法院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认陈颢庐与明志英签订《租赁合同》无效；二、本判决生效后七日内，明志英退还陈颢庐人民币十万三千五百元；三、驳回陈颢庐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
明志英不服原审判决，以原审判决认定租赁合同无效以及认定明志英没有交付房屋是错误的，判决返还租金没有事实依据为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判驳回陈颢庐的诉讼请求或发回重审。
陈颢庐同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：陈颢庐与明志英签订的《租赁合同》中涉及的标的物是自建房屋，根据本案证据不能证明租赁房屋的建设符合法律规定，故原审法院确认租赁合同无效是正确的。根据本案事实，双方签订合同后，在约定的房屋交付日期之前，明志英即明确表示要求解除合同，本案中也没有证据证明陈颢庐使用了租赁房屋，故原审法院根据本案情况判决明志英返还陈颢庐交付的全部租金及水电费、卫生费并无不当。明志英的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千三百七十元，由陈颢庐负担一千元（已交纳），由明志英负担二千三百七十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千三百七十元，由明志英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李晓龙
审判员 王爱红
审判员 时 玲
二〇一四年九月二十六日
书记员 舒 妍