贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民商初字第512号
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行，地址：贵阳市中华北路148号。
负责人吴民豪，职务：该行行长。
委托代理人郑继华、陈忠圆，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。
被告齐新征，男。
被告贵州元龙房地产开发有限公司，地址：贵阳市观山湖区碧海花园7组团碧海龙珠C区2栋1单元5层2号。
法定代表人孟祥义，职务：董事长。
委托代理人杨莉、时尚国，贵州北斗星律师事务所律师。
被告贵阳置业担保有限公司，地址：贵阳市云岩区陕西路23号3层。法定代表人曹建晖，职务执行董事。
委托代理人杨思睿、何为，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“建设银行”）诉被告齐新征、贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称“元龙房开”）、贵阳置业担保有限公司（以下简称“置业担保公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人郑继华、陈忠圆，被告元龙房开委托代理人杨莉、时尚国，被告置业担保公司委托代理人杨思睿、何为到庭参加了诉讼，被告齐新征经本院依法公告送达期间届满，无故未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月20日，被告齐新征与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定被告齐新征向原告借款18万元，贷款期限自2008年3月20日起至2023年3月20日止，贷款利率为在基准利率水平上下调（上浮／下调）15%，借款逾期的，罚息为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本金还款法，即每月归还本金1000元，利息逐月结清。借款人不安合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权行使担保权利；双方争议协商不成，向贷款人住所地法院起诉。被告齐新征提供其所有的位于贵阳市云金阳北路金元国际新城一期x栋x单元xx层x号房屋作为本次借款提供履约担保；被告元龙房开及置业担保公司对被告龙齐新征的还款义务提供履约担保；担保范围为贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用。合同签订后，原告依约向被告齐新征发放贷款18万元，但被告却未按合同约定履行还款义务，截止至2013年12月16日已累计拖欠借款本金9万元、利息292.3元。故诉至人民法院，请求依法判决：1、依法解除借款合同关系；判令被告立即偿还原告借款本金等9万元及其利息（计算至2013年12月16日的利息为292.3元，罚息1.47元，自2013年12月17日起的利息、罚息按借款合同的约定计算至本息还清之日止）；2、判令原告对被告名下位于贵阳市云金阳北路金元国际新城一期x栋x单元xx层x号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告承担原告为实现债权产生的律师代理费5869元、公告费及其他费用；4、判令第二、三被告对被告齐新征的清偿义务承担连带责任；5、判令被告承担本案的全部诉讼费费用。
被告齐新征无答辩意见。
被告元龙房开辩称，根据《借款合同》第36条的关于担保时间的约定，我公司的担保义务已经履行，我方的担保责任已经免除。且有人和物的担保，应在担保物不足清偿时，我公司才会承担不足部分的清偿责任。
被告置业担保公司辩称，根据《个人贷款担保合作协议》（以下简称“担保协议”）的约定，我公司已经履行完毕合同义务，依法不承担担保责任；《担保函》的效力和担保期限是依附于主合同《担保协议》的，现该主合同已履行完毕，故其效力亦应随之消失；办理房屋他项权证的责任不在我方，而是借款人，原告怠于行使自己收回贷款的权利，应自行承担责任，且双方的合作早在2010年终止，原告在四年之后提起诉讼已超过诉讼时效。请求驳回原告对我公司的诉请。
经审理查明，被告元龙房开于2007年7月17日与原告签订了《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称“最高额保证合同”），约定被告元龙房开为因购置坐落于金阳“金元国际新城”项目所属的住房，房产（住房／商业用房、住房或商业用房）而与原告方发生的借贷关系的全部债务人提供最高额保证；保证期间为按原告方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告（贷款人）核对无误、收执之日止；保证方式为连带责任保证。被告置业担保公司与原告签订了《担保协议》，双方就个人贷款抵押登记担保相关事宜，达成合作协议，合作期间自2008年1月1日起至2008年12月31日止，期间届满后双方若无异议，该协议有效期自动顺延一年，若期满不再合作，须书面通知对方；同时，该《担保协议》后附有《担保函》一份；2008年3月25日，被告置业担保公司向原告出具了《担保函》，正式为被告齐新征的该笔借款提供连带责任担保。被告齐新征与原告于2008年3月20日签订了《借款合同》，约定被告齐新征向原告借款18万元，用于购买金阳北路金元国际新城一期x栋x单元xx层x号房屋一套；借款期限自2008年3月20日至2023年3月20日，约定月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，被告如违约，则在合同约定的贷款利率基础上加收50%的罚息；同时约定将被告齐新征购买的该套住房作为该笔贷款的抵押物抵押给原告，并于2008年4月3日在贵阳市房屋产权监理处办理了抵押预告登记。原告于2008年3月20日向被告发放贷款18万元后，被告并未按照《借款合同》约定及时足额偿还贷款本息，造成违约，截止至2013年12月16日已累计欠款本金9万元，故原告诉至人民法院如前诉请。
庭审中，原告提交《借款合同》、《商品房买卖合同》、借款凭证、还款明细、《最高额保证合同》各一份，拟证明原告与被告齐新征的借贷关系是合法有效的，同时证明原告已经依约定履行义务，被告逾期未还款的事实以及被告元龙房开应承担连带责任保证的事实。被告置业担保公司提交《担保协议》一份，拟证明被告置业担保公司业已将其与原告约定的义务履行完毕，且该《担保协议》早已到期失效，故被告置业担保公司在该案中不应承担责任的事实。被告元龙房开提交贵阳市房屋产权监理处《登记查询表》一份，拟证明被告元龙房开的义务已履行完毕。
另查明，截止至2014年10月8日，被告尚欠原告借款本金88，411.40元及利息3618.57元、罚息530.50元。原告并未提交相关证据予以证明其为实现该笔债权所产生的律师代理费等其他费用。被告元龙房开也未提交相关证据予以证明涉案房屋已办理产权证、他项权证等相关权利证书。
上述事实，有《借款合同》、《商品房买卖合同》、借款凭证、《担保协议》、《担保函》、《最高额保证合同》、《登记查询表》等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，合法的借贷关系应受法律保护，被告齐新征与原告签订的《借款合同》，被告元龙房开与原告签订的《最高额保证合同》以及被告置业担保公司与原告签订的《担保协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应属有效合同，本院予以确认。被告齐新征在原告向其发放贷款后，未依约按时履行还款义务，逾期造成违约，结合原告庭审时提交的证据，被告齐新征在原告起诉之后归还了部分贷款本息，尚欠原告贷款本金88，411.40元及利息3618.57元、罚息530.50元，故原告诉请要求解除双方于2008年3月20日签订的《借款合同》，以及由被告齐新征偿还借款本金88，411.40元及利息3618.57元、罚息530.50元的主张，本院依法予以支持支，超出部分予以驳回。根据《最高额保证合同》的约定，被告元龙房开须在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告建设银行核对无误、收执之日止才能解除其连带保证担保责任，因该房屋至今并未办妥相关手续，故被告元龙房开应当承担连带保证担保责任，据此，原告诉请要求被告元龙房开就清偿被告齐新征的该笔借款承担连带责任，本院予以支持。因被告置业担保公司与原告签订的《担保协议》已于2010年到期，其合同效力已经失效，《担保函》系从属于《担保协议》的约定，其效力也当然从属于《担保协议》的效力，因此，被告置业担保公司不应当再承担责任，故原告诉请要求置业担保公司就清偿被告齐新征的该笔债务承担连带责任的主张，本院不予支持。因原告为实现该笔债权所产生的律师代理费及其他费用没有事实依据，故其主张要求被告承担其为实现该笔债权所产生的律师代理费及其他费用的诉请，本院亦不予支持。优先受偿权成立的前提是抵押权已依法设立，而对不动产的抵押权，应当以登记为生效要件，本案中涉案房屋已向抵押权登记机关部门办理抵押登记，故原告建设银行的该项主张，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、解除被告齐新征与原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行于2008年3月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告齐新征于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金88，411.40元及利息3618.57元、罚息530.50元（暂计算至2014年10月8日，剩余利息、罚息按《借款合同》约定自2014年10月9日开始计算，利随本清）；
三、被告贵州元龙房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行对被告齐新征所有的位于贵阳市云金阳北路金元国际新城一期x栋x单元xx层x号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2196.5元，由被告承担（此款原告已预交，被告在履行上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。原告可在二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 魏民述
代理审判员 李玉克
代理审判员 熊炯嵩
二〇一四年十一月四日
书 记 员 盈 芳