江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0681民初1756号
原告彭兴。
原告朱美兰。
两原告共同委托代理人刘秀，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
被告周锦刚。
被告南通仁泰建筑安装工程有限公司，住所地启东市吕四港镇鹤城北路。
法定代表人赵建兵，该公司总经理。
委托代理人袁正飞，该公司法务。
原告彭兴、朱美兰与被告周锦刚、南通仁泰建筑安装工程有限公司（以下简称仁泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴新峰适用简易程序分别于2016年4月19日、5月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年7月4日、8月2日公开开庭审理。原告朱美兰及两原告共同委托代理人刘秀、被告周锦刚、被告仁泰公司的委托代理人袁正飞到庭参加诉讼，其中朱美兰参加了第一、二、三次庭审，周锦刚参加了第二次庭审，袁正飞参加了第一、二、四次庭审。本案现已审理终结。
原告彭兴、朱美兰诉称，2011年4月14日，原告方与被告仁泰公司签订了一份房屋租赁协议书，约定两原告将其所有的位于本市吕四港镇环城北路272号吕四宾馆一、二层所对应的5、6、7、8、9号房（建筑面积642.21平方米）出租给被告仁泰公司，租期十年等。次日，双方又重签内容基本相同的一份房屋租赁协议书，约定前五年租金每年23万元，后五年房租提前半年根据行情面谈，并加盖了被告仁泰公司公章。因被告方未能按时支付2015年度房租，并擅自将涉案房屋转租他人以及改变房屋结构用于经营浴场，且双方就后五年房租价格至今未能协商一致，故诉至法院要求解除上述两份房屋租赁协议及被告方腾退涉案房屋。
被告周锦刚辩称，1.其以个人身份与原告方签订了涉案两份房屋租赁协议，该房屋是用于其个人经营的吕四宾馆，当时其是应原告方要求才在2011年4月15日租房协议上加盖了被告仁泰公司的公章，但涉案房屋承租人是其个人。2.因为从2014年开始其将涉案房屋转租给沈晓东，沈晓东对吕四宾馆整体重新装修后实际经营至今，故不同意解除涉案租房协议，也不同意腾退涉案房屋。
被告仁泰公司辩称，1.涉案两份租房协议签订时间是2011年4月，而原告方的案涉房产证登记时间是2011年8月11日，可见上述协议签订时原告方尚未取得房屋产权，涉案房屋产权系其公司所有，涉案租房协议应属无效。2.涉案两份租房协议是原告方与被告周锦刚个人签订，其中2011年4月15日协议上所盖仁泰公司公章是虚假的，涉案房屋系被告周锦刚用于其个人经营的吕四宾馆等，对此被告周锦刚庭审中予以承认，所以其司不是涉案租房协议的承租人，合同主体应是原告朱美兰与被告周锦刚。3.被告周锦刚向原告出具涉案承诺书时已非其司法定代表人或股东，此系被告周锦刚个人行为，与其司无关。综上，请求法院驳回原告对仁泰公司的诉请。
经审理查明，两原告系夫妻关系。2011年4月14日，原告彭兴与被告仁泰公司签订一份房屋租赁协议，约定原告彭兴将其所有的位于本市吕四港镇环城北路272号吕四宾馆一、二层所对应的5.6.7.8.9号房（建筑面积641.21㎡）出租给被告仁泰公司，租期十年等。原告朱美兰在该协议中出租方落款处签名，被告周锦刚在承租方落款处签名。次日，原告彭兴与被告仁泰公司再签订一份房屋租赁协议，约定原告彭兴将上述房屋出租给被告仁泰公司，租期十年，前五年租金为23万元每年，后五年可以提前半年根据行情面谈，承租方于每年五月十日前付清当年租金，逾期三个月支付房屋的，出租方有权收回房屋及解除协议，如需转租需事前取得承租方同意等。原告朱美兰在该协议中出租方落款处签字，被告周锦刚在承租方落款处签名，并加盖了被告仁泰公司公章。2015年9月14日，被告周锦刚向原告方出具承诺书一份，言明原欠朱美兰租金余款于2015年9月底前付清，否则原租房合同取消，2016年合同另行协商。2015年农历年底，案外人沈晓东向原告方代付当年度租金10万元。
另查明，2009年10月14日，南通市中级人民法院作出（2009）通中复执字第0025号执行裁定书，裁定启东市吕四房地产开发有限公司所有的位于启东市吕四港镇环城北路272号一、二层641.21平方米房屋产权过户到原告彭兴名下。2011年8月11日，上述房屋登记于两原告名下。
又查明，2009年12月31日，启东市吕四房地产开发有限公司变更登记为被告仁泰公司。被告周锦刚2011年4月签订上述涉案两份房屋租赁协议时系被告仁泰公司的法定代表人。
再查明，2016年5月5日，被告周锦刚在本院询问笔录中陈述，其是代表被告仁泰公司签订涉案2011年4月14日房屋租赁协议，是该公司租赁涉案房屋等。
上述事实，由原告提供的结婚证、房产证、房屋租赁协议、工商登记档案、房屋所有权权属证明单、承诺书、（2009）通中复执字第0025号执行裁定书，本院询问笔录以及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证，应予认定。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。根据原被告双方的诉辩意见及庭审情况，本案争议焦点应为：1.涉案两份房屋租赁协议是否有效？2.房屋承租人是被告周锦刚还是被告仁泰公司？3.原告方主张解除涉案租房协议能否成立以及法律后果？
关于争议焦点一,本院认为，首先，南通市中级人民法院于2009年10月作出执行裁定书，裁定将涉案房屋过户至原告名下，虽然两原告完成产权登记过户时间晚于涉案两份协议签订时间，但不妨碍两原告作为房屋所有权人对房屋进行处分，两原告有权出租案涉房屋。其次，涉案两份租房协议中出租人载明是原告彭兴，协议实际签字人系原告朱美兰，而涉案房屋系两原告夫妻共同共有，可以确认涉案两份租房协议出租人为两原告。第三，2011年4月14日租房协议签订后，次日双方就相同事项重签一份新的租房协议，因此2011年4月15日租房协议已取代2011年4月14日租房协议。最后，2011年4月15日租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自权利义务。
关于争议焦点二，本院认为，首先，从协议内容看，2011年4月15日租房协议中明确载明承租方是被告仁泰公司，从协议形式看，该协议中既有时任被告仁泰公司法定代表人被告周锦刚的签名，又有被告仁泰公司在承租方处加盖了的公司公章，被告仁泰公司庭审中对该公章真实性虽持有异议，但未有相反证据予以推翻，本院确认该协议的证据效力。其次，两被告庭审中抗辩被告周锦刚是以个人身份签订该协议，但未提供有效证据支持其事实主张，应承担举证不利的法律后果。再次，被告周锦刚在本院招谈时的询问笔录中承认其是代表被告仁泰公司签订了涉案租房协议，后其在庭审陈述中又推翻该笔录陈述，有违诚信之嫌，亦未提供有效证据证实其主张，故对被告方上述抗辩意见，本院不予采纳。第三，两原告所有的涉案房屋位于被告仁泰公司所有的整体房屋中的一层、二层当中，是由被告仁泰公司承租涉案房屋后进行整体利用更为符合客观事实。综上，本院认为，2011年4月15日租房协议的承租人应为被告仁泰公司。
关于争议焦点三，2011年4月15日租房协议约定，前五年租金23万元每年，后五年可以提前半年根据行情面谈，每年五月十日前付清当年租金，逾期三个月支付房屋，出租方有权收回房屋及解除协议。庭审已查明，被告方未按约及时支付2015年度租金，虽然案外人沈晓东于2015年年底代付租金10万元，但这不改变逾期支付租金的事实，特别是至本案讼决时租赁双方未能就后五年房租价格达成一致，合同履行已丧失基础。因此，原告方主张解除2011年4月15日房屋租赁协议并收回房屋，本院予以支持。
综上，根据前述分析认定意见，原告主张解除2011年4月15日租房协议，于法有据，应予支持。根据相关法律规定，租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，原告主张被告仁泰公司腾退涉案房屋的诉请，有事实和法律依据，本院亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告与被告南通仁泰建筑安装工程有限公司
于2011年4月15日签订的房屋租赁协议。
二、被告南通仁泰建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于启东市吕四港镇环城北路272号一、二层中原告彭兴、朱美兰所有的建筑面积为641.21平方米的房屋。
三、驳回原告彭兴、朱美兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
本案受理费7800元（原告方已预交），由被告南通仁泰建筑安装工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7800元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82，户名：南通市财政局）。
审 判 长 孙驾飞
代理审判员 吴新峰
人民陪审员 张永刚
二〇一六年八月二日
书 记 员 江明霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。