江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初367号原告：淮安浦西建设有限公司，住所地涟水县红日大道北侧。法定代表人：沈超，该公司董事长。委托诉讼代理人：嵇大勇，江苏捍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀华，男，1984年4月5日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：邓红，女，1968年9月10日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：朱洪波，男，1964年10月7日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：王春雷，江苏群汇律师事务所律师。原告淮安浦西建设有限公司（以下简称浦西公司）与被告邓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年2月17日、2017年3月10日、2017年4月7日三次公开开庭进行了审理。原告淮安浦西建设有限公司委托代理人嵇大勇、李耀华，被告邓红委托代理人朱洪波、王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦西公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的两份承包合同，被告将上水创业园服务中心二、三、四楼、原上水创业园服务中心一楼房屋退还给原告。2、被告向原告支付截止2017年3月31日的租金和滞纳金分别为704165元、307925元。3、被告向原告支付园区服务中心2-4楼2015年9月15日至2017年3月31日物业费用49666.95元，园区服务中心一楼物业费18298.35元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月8日被告与江苏上水创业园开发有限公司（以下简称上水公司）签订《园区服务中心2-4楼承包合同》约定上水公司将其服务中心二楼、三楼、四楼合计面积8949㎡的房屋出租给被告经营洗浴、餐饮、客房等，租赁期为20年。合同第三条约定2014年10月1年至2015年9月30日租金28万元，2015年10月1日至2016年9月30日租金为30万元，2016年10月1日至2017年9月30日租金为32万元，合同第四条约定，租金一年一付，于每年度租期起10日内支付。合同第五条约定，被告逾期缴付房屋，每逾期一天，按应付租金总额的0.1‰支付滞纳金，逾期一个月本协议自动终止。2012年4月17日被告与上水公司签订《园区食堂承包合同》约定上水公司将其服务中心一楼面积3297㎡的房屋出租给被告经营园区公共食堂，双方建立租赁关系；租赁期为2012年4月15日至2031年11月30日止。合同第三条约定2015年12月1日至2016年11月30日租金为15万元，2016年12月1日至2017年11月30日租金为16万元，合同第四条约定，租金一年一付，于每年9月1日至9月10日支付。合同第五条约定，被告逾期缴付房屋，每逾期一天，按应付租金总额的0.1‰支付滞纳金，逾期一个月本协议自动终止。根据上述合同被告一直使用上述房屋。2015年9月2日原告在执行程序中购得包括本案诉争房屋在内的上水创业园区所有不动产，2015年9月15日，镇江市中级人民法院向原告送达执行裁定书确定上述不动产所有权及相应的其他权利归原告所有，财产权利自裁定书送达原告时转移。现被告欠付租金、物业费以及滞纳金，经原告多次催要，被告均推诿未付，故诉至法院。被告邓红辩称，1、被告与原江苏上水创业园开发有限公司签订两份房屋租赁合同属实。2、出租方应当为承租方提供合乎建筑规范要求的房屋。但在本租赁关系中，出租方存在交付的房屋有消防缺陷、下水管网缺陷及对破损的房屋设施怠于维修并给承租人造成了实际损失。3、承租人承租房屋的目的是用于经营而出租方对经营条件的承诺没有兑现。4、合同中约定的租金逾期滞纳金标准过高，应当予以调整。5、由于经营条件承诺没有兑现，导致部分房屋空关，计算租金时应当以实际使用面积测算。6、关于物业费承担问题，合同中的约定属于约定不明，没有明确是否在租金中扣除且物业费的收费主体也不应当是出租方。7、由于承租人对房屋的装修添附价值巨大不适宜解除合同。请求法院在考虑被告方答辩的基础上公平公正处理。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：园区服务中心2-4号楼承包合同一份、园区食堂承包合同一份、镇江市中级人民法院执行裁定书一份、协助执行通知书三份、涟房权证涟城字第××号产权证附图、证号为苏（2016）涟水县不动产权第0007169号不动产权证。被告为了反驳原告提交了以下证据：房屋瑕疵的照片6张、2012年5月8日原上水公司对承包人的承诺书一份、2013年10月21日原上水公司对园区内所有业主的函一份、2014年5月6日原上水公司对承包人的答复函一份、其他企业设立食堂的照片11张、涟水上水创业园大酒店出具的《报告》两份。根据被告申请，本庭向涟水县市场监督局查询了回味酸菜鱼、1993鸭血粉丝、浪情酒店、啤酒盖浇饭四主体的工商登记情况，查到浪情酒店的工商登记情况，到本案租赁房屋附近调查拍摄六张照片。本院经审理认定事实如下：2011年9月8日，被告与上水公司签订《园区服务中心2-4楼承包合同》，约定上水公司将其服务中心二楼、三楼、四楼合计面积8949㎡的房屋出租给被告经营洗浴、餐饮、客房等，租赁期为20年，被告同意根据本协议约定与上水公司建立承租关系。合同第三条，约定2014年10月1年至2015年9月30日租金28万元，2015年10月1日至2016年9月30日租金为30万元，2016年10月1日至2017年9月30日租金为32万元，合同第四条约定，租金一年一付，于每年度租期起10日内支付。合同第五条约定，被告逾期缴付房租，每逾期一天，按应付租金的总额0.1‰支付滞纳金，逾期一个月本协议自动终止。合同第六条约定被告在承租期内，按0.3元/月*㎡缴纳物业管理费，按36元/人*年交纳生活垃圾处理费，由淮安市浩峰物业服务有限公司财务开据发票。2012年4月17日，被告与上水公司签订《园区食堂承包合同》约定，上水公司将其服务中心一楼面积3297㎡的房屋出租给被告经营园区公共食堂，被告同意根据本协议约定与上水公司建立承租关系，租赁期为2012年4月15日至2031年11月30日止。合同第三条约定，2015年12月1日至2016年11月30日租金为15万元，2016年12月1日至2017年11月30日租金为16万元，合同第四条约定，租金一年一付，于每年9月1日至9月10日支付。合同第五条约定，被告逾期缴付房租，每逾期一天，按应付租金的总额0.1‰支付滞纳金，逾期一个月本协议自动终止。2012年5月8日，上水公司向被告作出承诺其仅允许园区服务中心作为园区唯一对外经营公共食堂，暂除嘉瑭制衣、娅茜内衣以及购买园区厂房的业主外，其他企业不得设立对外经营的公共食堂，不得在厂房设立公共食堂。2013年10月21日，上水公司向上水创业园所有使用者发函，要求所有使用者不得在厂房内设立食堂和做饭一切设施、设备。2014年3月7日上水公司向被告发函，函中称其，已经知悉被告反映的消防泵等问题，承诺近日对消防泵房、下水道、路灯、路灯、地面防水、自行车车库等进行整改。2014年5月6日上水公司向被告发函，称被告反映个别厂内设员工食堂经调查属实，其将尽快协调取缔，确保被告独家经营条件，在未取缔前可减免租金。根据上述合同被告一直使用上述房屋。另查明，2015年9月2日，原告在执行程序中购得包括本案诉争房屋在内的上水创业园区所有不动产，2015年9月15日，镇江市中级人民法院向原告送达执行裁定书，确定上述不动产所有权及相应的其他权利归原告所有，财产权利自裁定书送达原告时转移。原告在拍卖程序中购得上述房屋后，被告一直没有给付租金。现出租房屋确实存在消防管道未接到位，下水管道堵塞的问题，出租方亦存在违反承诺将厂房出租给其他人经营浪情酒店、1993鸭血粉丝、啤酒盖浇饭、回味酸菜鱼的情形，每年至少收取租金93600元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，人民法院于2015年9月15日裁定本案诉争房屋归原告所有，原告同时取得该厂房所有权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，应当认定原、被告双方依据上述两份承包合同成立租赁关系。被告从2015年9月15日开始一直没有按照合同给付房屋的租金，两份合同均约定被告逾期缴付房租达一个月本协议自动终止，双方约定的解除合同条件已经成就，原告有权解除合同。因此，原告要求解除上述两份承包合同，要求被告返还出租房屋的诉求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，按照合同被告应当支付租金计算如下：园区服务中心2-4号楼2015年9月15日到2015年9月30日租金为11506.85元，2015年10月1日算到2016年9月30日为300000元，2016年10月1日到2017年3月31日租金为158684.93元；园区食堂2015年9月15日到2015年11月30日租金为29150.68元，2015年12月1日到2016年11月30日租金为150000元，2016年12月1日到2017年3月31日租金为52602.74元，合计租金为701945.20元。承租人应当按照约定的期限支付租金，被告亦实际使用租赁房屋，被告应当向原告支付上述租金。被告虽然主张由于原告的违约行为给其造成严重损失，但是未提供证据证明损失存在以及损失的具体数额，理应承担举证不能的后果，因此对于被告以此要求减免租金的主张本，院不予支持，如日后被告有证据证明可另案主张。原告要求被告向其支付滞纳金。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告不支付租金系严重违约行为。出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的主要义务，租赁期间租赁房屋存在消防管道未接到位，下水管道堵塞的问题，上述问题必然会给被告经营酒店造成不便，尤其消防管道未接到位更使被告经营存在重大安全隐患，致使租赁房屋不符合合同约定的用途，此亦系原告严重违约。出租方亦存在违反承诺将厂房出租给案外人经营餐饮，每年至少收取租金93600元，此亦系影响被告经营的违约行为。现租赁合同双方均存在违约行为，且违约程度大体相当。本院认为，以双方互不承担违约责任为宜，因此原告该主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告淮安浦西建设有限公司与被告邓红2011年9月8日签订的《园区服务中心2-4楼承包合同》及2012年4月17日签订的《园区食堂承包合同》。二、被告邓红于本判决生效后六十日内将上水创业园服务中心一楼、二楼、三楼、四楼合计面积12246㎡的房屋清空后退还给原告淮安浦西建设有限公司。三、被告邓红于本判决生效后三十日内支付原告淮安浦西建设有限公司房屋租金701945.20元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7261元，由被告邓红负担5410元，原告淮安浦西建设有限公司负担1851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审判员  薛玉春二〇一七年四月十一日书记员  吴孟秋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条……不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。