重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民初字第00120号
原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行。
负责人罗宪光，行长。
委托代理人傅小波，重庆锦扬律师事务所律师。
委托代理人谢文，该行职工。
被告重庆团丰农业开发有限公司。
法定代表人丁德忠，执行董事。
被告重庆旺丰置业有限公司。
法定代表人丁黎，执行董事。
被告丁德忠，男，1966年7月30日出生，汉族。
被告乐芳，女，1967年11月14日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行（以下简称“农行忠县支行”）与被告重庆团丰农业开发有限公司（以下简称“团丰公司”）、重庆旺丰置业有限公司（以下简称“旺丰公司”）、丁德忠、乐芳借款合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员朱海川，与审判员刘健、人民陪审员吴春芳组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告农行忠县支行的委托代理人傅小波、谢文到庭参加诉讼，被告团丰公司、旺丰公司、丁德忠、乐芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行忠县支行诉称，2013年11月1日，被告团丰公司向原告申请贷款1300万元，用于采购原材料。2014年1月3日，原告与其签订了借款合同，合同约定贷款1300万元，执行利率在基准利率基础上上浮40%；如贷款逾期在执行利率的基础上上浮50%计收罚息；如未按期支付利息，还需计收复利。同日，原告与被告旺丰公司签订抵押合同，约定用三块土地为债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。同日，原告与被告丁德忠、乐芳签订了保证合同，丁德忠、乐芳同意为本案债务提供连带责任保证担保。2014年2月7日，原告根据约定放款1300万元，以当时的基准利率为依据执行年利率确定为8.4%。贷款到期日为2015年1月2日，被告归还利息至2014年12月20日，未再还本付息。基于担保法第三十六条之规定和物权法第一百八十二条的规定，原告对已经设定抵押的土地上建筑物应享有优先受偿权。原告在起诉前已对设定抵押的土地采取了诉前保全措施。贷款到期后，原告多次催收贷款本息，但被告至今拒绝归还，故诉至法院。请求：1、判令被告团丰公司归还借款本金1300万元以及至2015年2月25日止积欠利息、罚息和复利274361.73元，归还从2015年2月26日起至贷款本息还清为止按合同约定的罚息、复利；并承担本案律师费5万元以及诉讼费、保全费等；2、判令原告对被告旺丰公司提供抵押的土地使用权和土地上房产享有优先受偿权；3、判令被告丁德忠、乐芳对上述债务承担连带保证责任。审理中，原告农行忠县支行申请对诉请的第一项中的“至2015年2月25日止积欠利息、罚息和复利274361.73元”变更为“至2015年2月25日止积欠利息、罚息和复利274283.56元.
被告团丰公司、旺丰公司、丁德忠、乐芳未作答辩。
经审理查明，2013年11月1日，被告团丰公司向原告农行忠县支行提交“流动资金申请书”拟贷款1300万元用于“果蔬批发及柑橘收购”。2014年1月3日，原告农行忠县支行与被告团丰公司签订《流动资金借款合同》约定（摘要）：一、借款金额为1300万元、借款期限为1年、约定发放日期为2014.01.03；二、利率按浮动利率方式确定：按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上上浮40%确定，浮动利率调整以6个月为一个周期（自人民银行人民币贷款基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款利率）。借款按月结息，结息日为每月的20日，借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇基准利率调整，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整。借款人未按期支付利息的，从未按期支付之日起按月计收复利，合同期内按合同约定利率计收，逾期之后，按合同约定的逾期罚息利率计收；三、贷款支付需满足“办妥贷款人要求的相关担保手续”等约定条件，并由借款人申请提取。约定担保方式为抵押担保，担保编号为55100220140000711，同时追加股东提供连带责任保证担保，合同编号：忠农银担保字（2014）第010301号。四、因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担。
2014年1月3日，原告农行忠县支行与被告旺丰公司签订《抵押合同》（合同编号：55100220140000711）约定（摘要）：1、旺丰公司以建设用地使用权（产权证号：311D房地证2013字第00045号、311D房地证2013字第00046号、311D房地证2013字第00047号）为团丰公司债务1300万元提供抵押担保；2、抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用；3、抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利及法律规定的其他财产和权利。合同签订后，对抵押物进行了登记，原告农行忠县支行取得了抵押权证书：311房地证（押）2014字第00047号。2013年11月23日，重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司出具的《土地估价报告》显示：被评估土地内有两幢在建工程，产权人为重庆旺丰置业有限公司，一幢为柑橘交易中心，一幢为商业楼。
2014年1月3日，原告农行忠县支行与被告丁德忠、乐芳签订《保证合同》（合同编号：忠农银担保字（2014）第010301号）约定（摘要）：1、丁德忠、乐芳为团丰公司的债务提供连带责任保证；2、保证期间为二年；3、保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。
2014年2月7日原告农行忠县支行向被告团丰公司发放贷款1300万元，借款凭证载明：到期日为2015年1月2日。合同履行过程中，被告仅归还利息至2014年12月20日，之后再未支付利息。经原告农行忠县支行催收，被告未按约定还款，原告农行忠县支行遂与重庆锦扬律师事务所签订《委托代理协议》委托律师提起诉讼，约定律师费为5万元，实际已交纳15000元，剩余35000元依约应在一审判决后收到发票后支付。
起诉前，原告农行忠县支行向本院申请诉前保全，本院依法裁定对被告旺丰公司的抵押物予以查封，并交纳了保全费5000元。
另查明，本案所涉抵押土地在抵押时已有建筑物（两幢房屋）修建于其上，但在本借款中未进行抵押，产权人为重庆旺丰置业有限公司，两幢房屋的名称一幢为中国柑橘交易市场及开发项目综合办公楼（办公楼），另一幢为中国柑橘交易市场及开发项目农产品鲜货批发市场（柑橘交易市场），目前均未到相关部门办理房屋权属登记，也未设定抵押或被相关部门依法查封。
以上事实，有原告农行忠县支行提供的贷款申请书、借款合同、抵押合同、抵押物清单、房产证、抵押权证书、土地估价报告、估价对象照片、保证合同、借款凭证、诉前保全裁定书、委托代理协议、律师费发票及律师收费标准、忠县规划局出具的工程规划证明、忠县房地产管理所出具的房产查询结果证明以及庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证，本院予以确认。
本院认为，原告农行忠县支行与被告团丰公司于2014年1月3日签订的《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，所约定事项并不违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均产生法律效力。据《借款凭据》，原告农行忠县支行已依约向借款人团丰公司发放借款1300万元，其已履行完合同义务，且本案《借款合同》中就计收利息、罚息、复利均有明确的约定，因此，被告团丰公司应按照《借款合同》之约定履行还款付息的合同义务，但被告团丰公司在借款到期前即拖欠利息，借款到期后又拒不偿还本金，已严重违反合同约定，故对原告农行忠县支行主张的要求被告团丰公司归还借款本金1300万元以及至2015年2月25日止积欠利息、罚息和复利274283.56元，并归还从2015年2月26日起至贷款本息还清为止按合同约定的罚息、复利的诉请本院依法予以支持。
原告农行忠县支行作为抵押权人与抵押人被告旺丰公司于2014年1月3日签订的《抵押合同》（合同编号：55100220140000711）亦属合法、有效，且合同签订后，已对抵押物进行了登记，原告农行忠县支行取得了抵押权证书：311房地证（押）2014字第00047号，故原告农行忠县支行就上述抵押土地依法享有优先受偿权。对原告农行忠县支行主张的要求对已经设定抵押的土地上建筑物应享有优先受偿权的诉请，本院认为，因该抵押土地上的建筑物（柑橘交易市场和办公楼）系在土地抵押前就已修建于其上，产权人为旺丰公司，目前尚未到相关部门办理房屋权属登记，也未设定抵押或被相关部门依法予以查封，且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，被告旺丰公司将土地用于抵押就直接导致该土地上的在建工程（柑橘交易市场和办公楼）一并抵押的后果。因此，原告农行忠县支行作为抵押权人基于法律规定取得了对该抵押土地上建筑物的抵押权。故本院对此诉请亦依法予以支持。
原告农行忠县支行与被告丁德忠、乐芳于2014年1月3日签订的《保证合同》（合同编号：忠农银担保字（2014）第010301号）合法、有效。依据《保证合同》的约定，被告丁德忠、乐芳为借款人被告团丰公司的贷款提供连带责任保证并明确约定了保证范围，故其依法应对被告团丰公司应向原告农行忠县支行承担的还本付息义务承担连带清偿责任。
原告农行忠县支行提出的要求被告团丰公司承担其因本案诉讼而产生的律师代理费5万元的诉讼请求，本院认为，虽然原告农行忠县支行在庭审中提交的其与重庆锦扬律师事务所签订的《委托代理协议》中约定的律师费代理费为5万，但由于其实际只交纳了15000元，故对实际已发生的律师费代理费本院予以支持，对尚未交纳的35000元律师费在本案中暂不支持，原告可待实际发生后再另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆团丰农业开发有限公司在本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行借款本金1300万元及截至2015年2月25日止积欠的利息、罚息和复利274283.56元，并偿还自2015年2月26日起至借款本金1300万元清偿完为止按照《借款合同》约定计算所产生的借款罚息和复利；
二、被告重庆团丰农业开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行律师代理费15000元；
三、如被告重庆团丰农业开发有限公司未履行上述义务，则原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行在上述债权范围内对被告重庆旺丰置业有限公司提供作为抵押担保物的建设用地使用权（产权证号：311D房地证2013字第00045号、311D房地证2013字第00046号、311D房地证2013字第00047号）和在抵押时已修建于该土地上的中国柑橘交易市场及开发项目综合办公楼（办公楼）和中国柑橘交易市场及开发项目农产品鲜货批发市场（柑橘交易市场）的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；
四、被告丁德忠、乐芳对被告重庆团丰农业开发有限公司所负债务在前述物的担保不足清偿部分对原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行的其他诉讼请求。
如果被告重庆团丰农业开发有限公司，重庆旺丰置业有限公司，丁德忠，乐芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费102741元，保全费5000元，共计107741元，由被告重庆团丰农业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行义务时，权利人可以从法律文书规定履行期间的
最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 朱海川
审 判 员 刘 健
人民陪审员 吴春芳
二〇一五年九月十日
书 记 员 胡玉婷