贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第650号
原告谢念平，男，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人杜君恋，贵州名城律师事务所律师。
被告遵义明顺房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市遵湄路“金帝世家”小区******号。
法定代表人陈道元。
委托代理人向仁伟，公司员工。
原告谢念平与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢念平及其委托代理人杜君恋、被告遵义明顺房地产开发有限责任公司委托代理人向仁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢念平诉称，原、被告于2006年6月30日签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：由被告于2007年12月前，在还房区内安置原告住房三套和营业房一套。后被告于2011年7月11日和8月5日分两次向原告交付三套住房，于12月5日交付营业房，但住房及营业房存在面积不足，原告多次要求被告补偿面积差额部分等问题，被告均以各种理由拖延。为此请求人民法院判令：1、被告向原告支付还房面积差额补偿金205565元；2、被告向原告支付超期过渡安置补偿费188465.94元。被告承担诉讼费用。
被告遵义明顺房地产开发有限责任公司辩称，被告差欠原告还房面积不准确。被告已安置原告三套住房，只差欠原告37.19㎡，合同上明确约定超出或不足部分按800元／㎡补款，原告请求按3200元／㎡计算差面积补款不恰当；营业房还房部分面积不足系因被告在隔墙施工中减少了3㎡，均应按合同差价来补款。对于过渡费的问题，住房的过渡费确实是超期了的，对于超期过渡费原告计算错误，原告的计算方式及总金额偏高，对于营业房部分，超期还房是不增加过渡费的，营业房应按正常过渡费支付原告。请求人民法院依法判决。
经审理查明，被告遵义明顺房地产开发有限责任公司在开发建设遵义市红花岗区X路X市场工程项目的过程中，原告谢念平原所有的房屋在该项目红线规划范围内需要拆迁。2006年6月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：乙方将其所有的301.47㎡房屋（其中住宅265.92㎡，营业房35.55㎡）交给甲方进行拆迁；甲方于2007年12月前就地安置乙方住房3套合计建筑面积269.99㎡（还房区A座3单元5楼4号93.21㎡、7单元2楼、3楼各88.39㎡）、营业房1间（B座24号35.55㎡临街）；乙方自行找房周转过渡，过渡期18个月，甲方先付过渡费6个月，住房265.92㎡×4元×6月﹦6382.08元，营业房35.55㎡×15元×6月﹦3199.5元，超期还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》计算周转过渡费等。合同第四条约定对还房超面积部分原告按每平方米800元补款，合同第五条虽约定还房面积不足情况的处理内容，但未约定房屋面积不足的补偿标准。协议签订后，原告将房屋交付给被告进了拆迁，但被告未能按时还房。被告于2011年7月11日、8月5日向原告交付了住房三套，于同年12月交付了营业房1间，因被告差欠原告超期过渡安置补偿费、交付原告的还房面积存在不足情况，酿成纠纷。庭审中，经原、被告双方议定，住房目前市场价格为2500元／㎡，营业房市场价格为10000元／㎡。双方同时确认，被告差欠还房面积数额为：住房37.19㎡，营业房3.55㎡。
上述事实，有原、被告双方的陈述，《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、交房通知等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告谢念平与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》系双方在自愿的基础上达成的，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告主张被告应支付原告还房面积差额补偿金205564元，根据本院查明的事实，被告交付给原告的还房确实存在面积不足的情况存在，经双方确认住房差欠面积37.19㎡，营业房差欠面积3.55㎡，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未按照合同约定履行义务，应当向原告支付还房差面积补偿款，原告的此项诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于补偿标准，因双方并未约定房屋面积不足的补偿标准，结合本案情况，以双方确认的市场价格进行补偿更为公平，故被告应支付的具体金额为住房部分37.19㎡×2500元／㎡=92975元、营业房部分3.55㎡×10000元／㎡=35500元，共计128475元，对于原告超出此金额的部分，本院不予支持。
原告主张被告支付超期过渡费188465.94元。原、被告约定由原告自行找房周转过渡，过渡期18个月，被告于2007年12月前还房；住房过渡费按4元／㎡.月计算、正街营业房过渡费按15元／㎡.月计算，超期还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》计算周转过渡费。双方约定了超期还房的计算标准，不违反法律的禁止性规定，该约定合法有效，应予支持，参照原《贵州省城市房屋拆迁安置管理办法》第三十五条第一款“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期满二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%”的规定，被告应向原告支付的过渡费为：
1、自2008年1月1日起至2008年6月30日止即逾期不满半年增加25%的过渡费，住房为7977.6元（265.92㎡×5元／㎡.月×6月）、营业房为3999.38元（35.55㎡×18.75元／㎡.月×6月），共计11976.98元；
2、自2008年7月1日起至2008年12月31日止即逾期满半年不足一年增加50%的过渡费，住房9573.12为（265.92㎡×6元／㎡.月×6月）、正街营业房为4799.25元（35.55㎡×22.50元／㎡.月×6月），共计14372.37元；
3、自2009年1月1日起至2009年12月31日止即逾期满一年不足二年增加75%的过渡费，住房22337.28元为（265.92㎡×7元／㎡.月×12月）、营业房为11198.25元（35.55㎡×26.25元／㎡.月×12月），共计33535.53元；
4、自2010年1月1日起至2010年11月30日止即逾期满二年不足三年增加100%的过渡费，住房25528.32元为（265.92㎡×8元／㎡.月×12月）、营业房为12798元（35.55㎡×30元／㎡.月×12月），共计38326.32元。
5、自2011年1月1日起至交付房屋时止即逾期三年以上的部分，按原《贵州省城市房屋拆迁安置管理办法》第三十五条的规定，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%，但本案被告已经向原告安置了房屋，故本院认为对过渡费仅增加250%为宜，住房26060.16元为（265.92㎡×14元／㎡.月×7月）、营业房为16424.1元（35.55㎡×42元／㎡.月×11月），共计42484.26元。
以上过渡费共计140695.46元，对原告要求被告支付过渡费的诉讼请求中未超过此金额的合理部分，本院予以支持；对超过合理部分，本院不予支持。对于被告辩解应当按照合同约定的补款差价对还房差面积计算补偿款的主张，结合客观事实，原、被告双方在合同中并未对还房差面积补偿事宜有明确约定，被告的此项辩解无事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、由被告遵义明顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告谢念平还房差面积补偿款人民币128475元；
二、由被告遵义明顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告谢念平超期过渡安置补偿费140695.46元。
案件受理费7210元，由原告谢念平承担1210元，由被告遵义明顺房地产开发有限责任公司承担6000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 长 王丽琴
审 判 员 陈 利
人民陪审员 刘桔荣
二〇一五年四月一日
书 记 员 王文艳