福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10157号
原告姜丽慧，女，1957年1月16日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人雷文福、蔡春晓，福建闽旭律师事务所律师。
被告黄艺贤，男，1982年1月6日出生，汉族，住福建省南靖县。现住厦门市思明区。
原告姜丽慧与被告黄艺贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法由代理审判员梅文侃适用简易程序，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告姜丽慧及委托代理人雷文福、蔡春晓，被告黄艺贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜丽慧诉称，2012年12月25日，原、被告签订《房地产买卖协议》，出售原告坐落于厦门市思明区金尚路27号之一8D室房产，购房款146万元，协议约定：1、被告将上述购房款分三次支付给原告，应于2012年12月25日向原告支付5万元，应于2013年1月21日向原告支付53万元，余款88万元向银行申请贷款；2、原被告双方协商约定最迟交易日期为2013年1月28日；3、被告逾期支付购房款，每逾期一日，由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金。协议签订后，被告仅于2012年12月25日按约支付5万元，首付款53万元未能依约支付（实际支付日为2013年1月25日），至今，被告仍未能支付尾款88万元，已构成根本违约。被告的违约行为给原告的生活及正常的交易活动带来巨大的影响。原告于2013年1月2日签订《房产买卖居间协议书》，准备购置一套新住宅。但被告违反诚实信用原则，迟迟不支付购房款，导致原告现在即使拿到购房全款也无经济能力购买新住宅，原住宅又必须过户给原告，故而只能在外承租房屋生活。原被告的利益不均衡，违反公平原则。诉请判令被告立即按双方合同约定向原告支付逾期付款违约金1460000元×0.05%×535天=390550元（自2013年1月22日起算，暂计至2014年7月11日，暂计535天）。
被告黄艺贤辩称，1、原告起诉与客观事实不符。在办理过户过程中，原告拒签《存量房交易税收减免申请核表》，经耐心解释后，原告始终不予配合，导致2013年1月28日未能办理过户。随后原告即发出违约通知书和短信要求解除买卖合同，表明原告试图恶意抬价，不愿意继续履行合同真实用意。2、被告起诉要求原告办理过户手续，经过一审和二审诉讼，均判决原告继续履行协议，将讼争房屋过户到被告名下，但原告始终不予主动配合，被告通过申请强制执行后取得讼争房产产权。3、被告联系原告要求办理按揭贷款手续，但无法联系原告，以致无法办理按揭。综上，原告的行为构成违约，请求驳回起诉。
经审理查明，2012年12月25日，原、被告签订《房地产买卖协议》，协议约定：原告将坐落于厦门市思明区金尚路27号之一8D室房产出售给被告，购房款146万元，被告分三次向原告支付，即2012年12月25日支付5万元；2013年1月21日支付53万元；余款88万元由被告向银行申请贷款，由银行直接支付至原告账户。原告应于收到全款当日将房产交付被告使用。被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向被告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款的0.05%作为违约金。若于2013年1月28日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。该合同书备注：经双方协商约定将最迟交易时间定为2013年1月28日。
协议签订当日被告依约转账支付5万元。2013年1月21日，原、被告前往厦门市土房局，被告要求变更以案外人黄婷婷（系被告的女朋友）作为买受人签订讼争房产《存量房买卖合同》，后因原告不同意变更买受人，当日未办理过户手续。2013年1月25日，原告转账支付给原告购房款53万元。2013年1月28日，原、被告前往房产交易中心进行过户交易，因原告拒绝在中介人员提供的一份《存量房交易税收减免申请核批表》申请人处签字，当日未能完成过户交易手续。同日，原告出具一份《违约通知书》通知原告解除合同，并要求被告承担违约责任。被告收到通知书后，委托律师于2013年1月30日向被告发出律师函，要求原告配合办理过户手续，否则将追究原告违约责任。之后双方协商未果。
2013年5月14日，被告向本院起诉要求原告继续履行《房产买卖协议》将房屋过户原告名下，并承担律师费用。本院经审理后作出（2013）思民初字6057号民事判决：一、原告继续履行与被告于2012年12月25日签订的《房地产买卖协议》，将厦门市思明区金尚路27号之一8D室的房产过户至被告名下；二、原告并支付被告律师费32400元。原告不服，提起上诉。2014年1月8日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第3157号民事判决书，认定被告在主张其系首套房交易的对象，有权享受交易税收减免，但没有证据证明其事前将此情形告知原告，或原告知道或应当知道其属于此情形，并请求原告予以配合，双方在争议发生后未能妥善协商处理，导致2013年1月28日未能办理过户手续的责任，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，遂判决：维持一审判决第一项，撤销第二项。原告不服二审判决，提起申请再审，要求驳回被告全部诉讼请求。2014年6月19日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦民申字第42号民事裁定书，驳回原告再审申请。判决生效后，被告申请强制执行。本院依法予以强制执行，将讼争房产过户至被告名下。2014年8月7日，被告就讼争房产取得厦国土房证第01177540号产权证。被告至今未支付原告购房尾款88万元。原告亦未交付被告讼争房产。
以上事实，有房产买卖协议、（2013）思民初字6057号民事判决书、（2013）厦民终字第3157号民事判决书、（2014）厦民申字第42号民事裁定书、（2013）思执行字2362号执行裁定书、厦国土房证第01177540号产权证、以及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意愿，合法有效。原、被告均应按照合同约定严格履行。对于合同未尽事宜，本应互相理解，充分沟通，协商解决。被告对于因首套房享受税收减免优惠，事先未与原告充分沟通。而原告也未积极主动了解。2013年1月28日，原告拒绝在《存量房交易税收减免申请核批表》签字，导致在双方约定的最后过户期限内无法办理过户交易手续。对此，人民法院生效判决确定原、被告均有过错，应各自承担相应责任。原告主张支付逾期付款违约金。其中53万元本应于2013年1月21日支付，但被告延至2013年1月25日支付，迟延履行4天，被告依约应支付逾期违约金292元（1460000×0.05%×4）。根据合同第四条第4项约定，尾款88万元由被告向银行申请贷款，直接转至原告账户。第十四条约定：被告应在签订《厦门市房地产买卖合同》后3日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在被告取得产权后立即办理抵押手续，在3日内办妥银行按揭贷款手续。由于双方沟通不足，引发诉讼，导致尾款88万元未能及时办理按揭支付给原告，原告在此期间亦未交付讼争房产给被告，生效判决最终确定原告应继续履行协议将讼争房产过户至被告名下，而之后原告亦未主动履行。被告通过申请强制执行措施，于2014年8月7日取得讼争房屋产权。庭审中，被告要求原告配合办理按揭手续，双方同意自行协商一同办理按揭手续。综上，对于由此产生被告延迟支付购房款和和原告延迟交付讼争房产的法律后果，原、被告均有过错，各自承担责任。故原告主张自2013年1月25日之后的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一之规定，判决如下：
一、被告黄艺贤于本判决生效之日支付原告姜丽慧逾期付款违约金292元。
二、驳回原告姜丽慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3579元，由原告姜丽慧负担3576元，被告黄艺贤负担3元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 梅文侃
二〇一四年十月九日
书 记 员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。