上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初88862号
原告：付瑞刚，男，1962年5月10日出生，汉族，住山东省枣庄市。
委托诉讼代理人：张金晟，上海市汇业律师事务所律师。
被告：胡俊丽，女，1979年8月11日出生，汉族，住河南省项城市。
第三人：赵春友，男，1981年12�4日出生，汉族，住河南省项城市范集乡前程营村。
委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。
原告付瑞刚与被告胡俊丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理中，赵春友申请作为第三人参与诉讼，本院依法予以准许，并于2017年2月16日、4月24日两次公开开庭进行了审理。原告付瑞刚的委托诉讼代理人张金晟、被告胡俊丽、第三人赵春友的委托诉讼代理人王志童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付瑞刚向本院提出诉讼请求：1.被告胡俊丽协助办理将上海市浦东新区芦潮港镇芦云路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称402室)过户至原告名下的手续；2.被告胡俊丽支付违约金人民币(币种下同)64,500元(以总房价860,000元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年12月1日计算至开�日)；3.被告胡俊丽支付原告律师费50,000元。事实与理由：2016年7月23日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同，约定被告将其名下的402室房屋以860,000元的价格出售给原告，还约定被告若不出售402室房屋应按每日万分之五的标准支付违约金并赔偿律师费等损失。协议签订后，原告陆续支付给被告430,000元，并已通过银行按揭贷款的审批。原告通过中介要求被告按约一同办理过户手续，被告表示因为房价上涨，故不愿意继续履行。原告认为，被告未按买卖合同约定履行义务，应承担相应的违约责任。审理中，原告补充诉请：如法院认定买卖合同不能继续履行，则要求：1.解除原被告签订的买卖合同；2.被告返还430,000元已付房款；3.被告以430,000元为基数，按年利率4.35%(中国人民银行一年以内贷款基准利率)的标准，支付自2016年8月17日至实际返还日�的利息损失(计算至2017年4月24日为13,028元)；4.被告赔偿房屋差价损失800,000元(以2017年4月24日为确定损失基准日)；5.被告赔偿租金损失9,600元(按1,600元/月自2016年12月起计算4个月);6.被告支付律师费50,000元。原告陈述，其并不知道402室房屋还有其它权利人，房屋登记权利人仅为被告一人，原告直到与被告一同办理过户手续时，第三人过来将被告带走，才知道第三人不同意被告出售房屋；即使被告的丈夫也是共有人，原被告签订买卖合同时也有自称被告丈夫的人到场，不管该人是否被告丈夫，对原告而言，被告的行为构成表见代理。
被告胡俊丽辩称，不同意继续过户；认可按总房价万分之五每天的标准计算15天支付违约金；律师费不同意承担。对原告补充的诉请，同意解除合同和返还430,000元已付房款；不同意支付利息、赔偿房屋差价、租金损失。事实与理由：其对签订买卖合同的经过、原告已支付430,000元的情况没有异议，但该402室房屋是其与丈夫即本案第三人的共同财产，其出售房屋一事未经过第三人的同意。被告在与原告签订买卖合同时，与被告一同到场的是驾驶员，该驾驶员自称是被告胡俊丽的丈夫，被告并未承认。被告曾在2016年12月8日陪原告去办理过户，但第三人发现了，就到交易中心把其带走了，未办成。
第三人赵春友述称，不同意原告的继续履行诉请；同意解除合同，其余诉讼请求均与第三人无关。事实与理由：一、第三人与被告系夫妻关系，402室房屋系双方婚后共同财产，被告未经第三人同意出售房屋系无权处分行为，原被告的合同不能履行；二、原被告在私下履行合同过程中，被告已经告知原告，402室房屋是未征得第三人的同意出售的，原告对此明知后还在为被告出主意避开第三人办理过户，故原告与被告恶意串通损害第三人利益，双方的买卖合同是无效的；三、第三人知道被告私售房屋后，已经向上海市宝山区人民法院起诉，要求与被告离婚并分割402室房屋。第三人还认为，如被告需要赔偿原告差价损失，也应当以2016年12月4日原告明知被告未经第三人同意出售房屋时的房价为准。
原告围绕诉讼请求提交了买卖合同、收据、转账凭证、原告的贷款合同、原告向被告发送的催告函、原告委托律师发送的律师函、律师费发票、房屋租赁合同。被告的质证意见：贷款合同的内容不清楚；律师费发票与本案无关；房屋租赁合同不认可；其余证据没有异议。第三人的质证意见：对以上证据所要证明的事实并不清楚，这些证据也与第三人无关；房屋租赁合同，真实性不认可。
第三人围绕述称意见提交了被告与原告代理人、原告本人的微信聊天�录、被告与第三人的结婚证、402室的房地产权证、(2017)沪0113民初2399号民事调解书。原告的质证意见：原告代理人并未将聊天内容中关于被告未经第三人同意出售房屋的情况告诉原告，原告是不知情的，被告在聊天时也未说过第三人是共有人；房地产权证上显示被告单独所有；结婚证的真实性不确认；对调解书真实性无异议，但认为是被告与第三人串通离婚。
本院的认证意见：原告提交的房屋租赁合同，因其未提交其它证据佐证该合同的真实性，故本院对该合同的真实性不予确认；第三人提交的结婚证，原告虽不认可其真实性，但未说明理由或提交相反证据，本院难以采信其质证意见，经审核，本院确认结婚证的真实性、合法性、关联性；对原告与第三人提交的其余证据，本院经审核，均确认真实性、合法性、关联性。
审理中，应原告的申请，本院委托评估机构对402室在2017年2月16日的价值进行了评估。
根据原被告的诉辩称意见、举证质证情况，本院确认如下事实：2016年7月23日，原告作为乙方、被告作为甲方签订了买卖合同，约定被告将其名下的402室房屋以860,000元的价格出售给原告，双方在2016年11月30日前共同申请办理过户手续。合同第十条第三款规定：“甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。……”。协议签订后，原告陆续支付给被告430,000元。2016年11月6日、13日，原告向被告发函要求按约办理过户手续；同月23日、12月3日，原告通过律师向被告发送律师函要求配合办理过户手续，同月8日原被告相约一同至房产交易中心办理过户手续，但第三人赶到后将被告带走，未办理成功。
关于402室房屋是否为被告与第三人共有，本院认为，婚姻法规定，夫妻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。本案中，根据第三人提交的结婚证，被告与第三人在2000年7月1日登记结婚，根据402室的不动产登记簿信息，被告于2012年1月9日的夫妻关系存续期间取得该房屋的所有权，故本院确认，402室房屋应属被告与第三人的共有财产。
关于第三人是否同意被告出售402室房屋，本院认为，一、根据第三人提供的微信聊天记录，2016年12月4日被告说：“这个房子是我偷卖的我老公不知道，我之前给你说�的，过户的时候我也要偷偷的去。”原告代理人：“好的。”……被：“你寄的律师函我不在家他收到的，不是看到律师函他不知道我卖房子，不是早过户了吗？”原代：“我这里只是正常的流程。”……同月7日，被：“今天晚上我老公回去了，我一个人在医院，明天早上我老早起来去交易中心。”原代：“好的。”同月8日，被：“张律师，我昨天给你说我早点起来到交易中心，你说让他们也早点来，我到了中介还没到，”……“我不知道什么时候我老公给医院病床的人打好招呼了，我出去久了给他打电话，早上给我老公打电话了，刚好在那排队，我老公找到我了。”原代：“嗯知道了。”；二、根据原告、被告及第三人的陈述，被告在2016年12月8日到房产交易中心准备与原告办理房屋过户，第三人追赶过来，将被告带走；综合以上的微信聊天记录及双方陈述，�院确认第三人确未同意被告出售共有的402室房屋。
对原告诉称被告的出售行为构成表见代理的意见，本院认为，合同法规定，行为人没有代理权仍以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据该条关于表见代理的规定，行为人需以被代理人的名义订立合同，但本案被告并无以第三人名义订立合同的行为，即被告并未从事代理行为，当然无法成立表见代理。
对第三人述称原被告的买卖合同无效的意见，本院认为，合同法确有规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。但该条款所规定的“恶意串通，损害第三人利益”这一行为判断的时间点应当是合同订立时，即双方订立合同时如存在恶意串通行为，才能认定合同无效，本案中，原告与被告在订立合同时，并不知道第三人为房屋的共有人，更不存在恶�串通的行为，故对第三人的该意见，本院不予采纳。
对原告要求继续履行房屋买卖合同的诉请，合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。物权法规定，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，被告未经共同共有人赵春友的同意，依法无权出售402室房屋，故本案原告要求被告履行办理过户手续，属法律上不能履行的情形，对原告的该项诉请，本院不予支持。
对原告要求解除买卖合同及被告归还430,000元房款的诉请，民事诉讼法规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告承认原告的该两项诉讼请求，系其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以照准。
对原告要求赔偿房屋差价损失的诉请，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告未取得第三人的同意，致使买卖合同无法履行，原告因此要求解除合同，由此造成原告无法获得房屋买卖合同履行后可享有的402室房屋增值利益，故原告有权要求被告进行赔偿。
具体计算时点，本院认为，第一、2016年12月8日，原被告至房产交易中心办理过户未果后，原告即于同月16日向�院递交了起诉状，并无怠于主张权利致损失扩大的行为，且其另行寻找交易机会也需要一定的合理期间；第二、作为守约方，在签订合同后的合理期待应当是合同得到全面地履行，即使对方违约，也有理由期待通过进一步协商或通过诉讼途径使被告继续履行合同，而不是仅凭对方的一句告知，就立刻作出合同无法继续履行的判断，转而寻找其他交易机会。本案中，本院也是在被告与第三人在2017年2月16日均参加庭审，并当庭发表了意见、提交了相应证据的情况下，才据此判断合同无法继续履行。综上，本院将2017年2月16日认定为原告确知合同无法继续履行，可另寻交易机会的时点。根据评估机构的报告，当日402室房屋的市场价值为1,662,100元，而原被告所签订合同的交易价格为860,000元，现原告主张被告赔偿差价损失800,000元，与法不悖，本院予以照准。
对原�要求被告支付已付房款利息的诉请，因原告已主张房屋差价损失，该损失赔偿的前提是合同正常履行，买受人已经支付价款用于取得房屋所有权，因此原告不能既主张房屋价值的增值利益，又主张房屋价款的利息。故对原告的该项诉请，本院不予支持。
对原告要求被告赔偿租金损失的诉请，原告系根据其租赁合同中的租金主张相应损失，但其未能证明该租赁合同的真实性，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
对原告要求被告赔偿保证金利息的诉请，因该损失并非被告违约时应当预见的损失，故对该诉请，本院亦不予支持。
对原告要求被告支付律师费的诉请，本院认为，原被告在买卖合同中约定，被告不出售该房屋或者违反本合同约定的义务，经催告后仍未履行，原告有权解除合同，并由被告承担原告的所有损失，包括但不限于律师费用等。现被告无法履行合同义务，应按约承担原告支付的律师费用。本院参照本市律师行业收费的政府指导价标准，支持原告主张的律师费50,000元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：
一、解除原告付瑞刚与被告胡俊丽于2016年7月23日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；
二、被告胡俊丽于本判决生效之日起十日内返还原告付瑞刚已付房款430,000元；
三、被告胡俊丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告付瑞刚差价损失800,000元；
四、被告胡俊丽于本判决生效之日起十日内支付原告付瑞刚律师费50,000元；
五、驳回原告付瑞刚其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,950元(原告已预交)，减半收取计8,475元，案件保全费5,000元(原告已预交)，以上费用13,475元由被告胡俊丽负担，于本判决生效之日起七日内交本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李世宇
二〇一七年六月二十九日
书记员 朱 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人�意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
……
（五）其他应当归共同所有的财产。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。