黑龙江省鹤岗市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤南民初字第456号
原告孙忠芹，女，汉族。
委托代理人袁春林，鹤岗市法律援助中心律师。
被告周长鹤，男，汉族。
被告丁秀华，女，汉族。
原告孙忠芹诉被告周长鹤、丁秀华房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月16日诉至本院，审判员杨天峰适用简易程序于2014年10月17日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告诉称：2014年1月21日，原告在他人介绍下购买了被告周长鹤所有的位于南山区22委5组平房一户，双方约定房屋价款为40，000.00元。同时被告周长鹤告知原告该房屋没有房照。原告交付房款几日后，被告周长鹤的奶奶与被告就该房屋发生纠纷并诉至法院。法院已确认被告周长鹤在该房产中的所有权比例。依据《合同法》的相关规定，原告与被告的房屋买卖合同是有效的，且原告在支付房款时被告已将该房屋交付原告，原告属善意取得。2014年6月22日，被告周长鹤的母亲丁秀华向原告作出担保，但至今未履�担保义务，故将丁秀华列为共同被告，要求其承担保证责任。请求人民法院判决被告退还房款40，000.00元并承担原告各项损失7，000.00元，共计47，000.00元。庭审中原告变更诉讼请求为：要求被告返还房款并承担原告各项损失共计47，000.00元或继续履行房屋买卖合同。
被告周长鹤未提交书面答辩意见，在庭审中口头辩称：我与原告之间签订的房屋买卖合同已经无效了，在原告没有起诉我之前，我与原告就房屋买卖纠纷一事已经达成协议，我将房款退还给原告并给原告打了一张40，000.00元的欠条。我认为应该是债务纠纷。我已偿还原告3，200.00元。另外我母亲丁秀华给我担保是迫不得已的，当时原告向鹤岗市南山公安分局报案称我诈骗，我被分局警察带走，因为我身体有病，警察又不同意让我母亲见我，我母亲是逼不得已才签的那份担保协议，并不是她的真实意愿。我母亲在签担保协议时还留个心眼，故意将丁秀华写成丁雅华。所以我认为我母亲所签订的担保协议是被迫的、无效的。
被告丁秀华未发表答辩意见。
本案争议焦点及举证责任分配如下：1、原、被告之间房屋买卖合同是否有效，由原、被告双方就各自主张承担举证责任。2、被告丁秀华所签订的还款协议是否有效，由原、被告双方就各自主张承担举证责任。3、原告主张其各项损失共计7，000.00元的依据。对此原告负举证责任。4、原告主张被告一次性偿还40，000.00元并付月息800.00元是否符合法律规定，由原、被告双方就各自主张承担举证责任。
原告为证实自己的主张提出如下证据：
证据一：房屋买卖协议1份，证明原、被告之间存在房屋买卖事实，原告已经给付被告40，000.00元，被告有义务履行合同，交付房屋。
证据二：还款协议1份，协议中有被告母亲丁秀华的担�，所以被告母亲丁秀华是本案适格被告。
证据三：欠条2张。证明原告购买被告房屋的房款40，000.00元是原告从他人处以每月800.00元利息借贷的。故利息损失应由被告承担。
被告周长鹤质证对证据一无异议，予以确认。对证据二，被告质证认为该还款协议是其在公安机关接受讯问期间，其母丁秀华在迫不得已的情况下签订的，而且签署的不是其母本人的名字，而是用丁雅华这个名字签字的，应属无效合同。丁秀华不应承担保证责任。对证据三，被告认为该欠条与其没有任何关系，不能证明原告是为了买房子而从他处借贷的。
被告丁秀华未发表质证意见。
被告周长鹤为证实自己的主张提交如下证据：提供欠条1分，证明原、被告之间属债务关系。同时被告同意先偿还本金后给付利息。
原告孙忠芹对上述证据无异议，但其要求被告一次性偿还购房款及利息。同时原告认为该欠条是2月份签订的，另一被告丁秀华与原告于6月份签订的还款协议改变了之前的还款方式，就还款方式的约定是无效的。被告周长鹤未能如期履行合同，应当承担逾期给付的法律责任，依据《合同法》的相关规定，没有能力履行的情况下原告要求被告一次性履行完毕是符合法律规定的。
被告丁秀华未向法庭提供证据。
上述证据材料经庭审举证质证，本院认为原告提交的证据一真实合法与本案具有关联性，应予采信。证据二被告周长鹤认为其母丁秀华是在迫不得已的情况下签署的还款协议，且签名并非其本人真实姓名。对此被告丁秀华在庭审中说明其家中姐妹三人名字中间都是“雅”字，虽然其本名为丁秀华，但是多年来身边亲戚朋友都称其为丁雅华，所以在签署还款协议时就用的“丁雅华”这个名字。由此可证，被告丁秀华并非在签署还款协议时有意�误的签署自己的名字，而是依据多年称呼习惯而签署的姓名，不能据此认定该还款协议中的保证责任无效。故对该证据的真实性合法性应予确认。证据三中原告无法证明两张欠条与其购买房屋以及由于被告不能履行合同而造成的利息损失具有直接关联性故对该份证据不予确认。被告周长鹤提交的证据证明原、被告之间是债权债务关系，对该份证据应予确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合双方当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：2014年1月21日，原告孙忠芹从被告周长鹤处购买位于南山区22委5组平房一户。购房时被告周长鹤告知原告该房屋没有产权证。原告一次性给付被告购房款40，000.00元，由于该房屋尚在出租期，故被告未将房屋交付原告。之后被告周长鹤的奶奶乔淑琴与被告就该房屋发生纠纷并诉至法院。法院确认被告周长鹤并不是该房屋的所有权人并确定周长鹤在该房产继承中的份额，被告因此无法继续履行合同。2014年2月23日被告向原告出具欠条，该欠条约定被告每月偿还原告1，700.00元并付月息200.00元，直至还清为止。被告至今偿还3，200.00元。2014年6月22日被告丁秀华与原告签订还款协议，约定被告周长鹤以每月工资70%偿还原告购房款，月息200元，直至还清为止。如被告周长鹤不履行，被告丁秀华承担一切法律责任。同时丁秀华名下汽车作为抵押，法院判给周长鹤的钱（即周长鹤与其祖母乔淑琴调解协议中约定的由乔淑琴给付周长鹤的5800.00元）也用于偿还孙忠芹。另查明，在原告孙忠芹向鹤岗市公安局南山分局报案后，南山分局已向原告孙忠芹下达不予立案决定书。
对争议焦点一，本院认为原、被告双方基于平等自愿的原则而签订的房屋买卖合同，故该房屋买卖合同已经成立。后因被告周长鹤并不知标的房屋不属于其所有而导致合同履行不能，故与原告孙忠芹签订了欠条以及还款协议并归还原告3，200.00元，原告已接收该款并出具收条。从法律关系转化角度原被告双方已经由买卖合同关系转化为基于买卖合同履行不能而产生的债权债务关系。
对争议焦点二，被告周长鹤无相关事实及法律依据证明其母丁秀华是在被胁迫的情况下签订的还款协议。故对其主张不应支持。被告丁秀华与原告孙忠芹签订的还款协议中约定如被告周长鹤不履行还款协议，由丁秀华承担一切法律责任。故该还款协议实为保证合同，被告丁秀华在被告周长鹤履行不能的情况下承担保证责任，故应认定被告丁秀华在该还款协议中承担一般保证责任。现原告孙忠芹要求变更主合同的还款方式，应视为主合同变更，依据《担保法》第二十四条规定债权人与债务人协议变更主合�的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。故被告丁秀华的保证责任应限于其与原告签订还款协议至原告主张变更还款方式期间。被告丁秀华与原告孙忠芹于2014年6月22日约定被告周长鹤以每月工资的70%偿还其欠款，每月200元利息，一年有一个月多收作利息，门房（该标的房屋无房照部分）由孙忠芹所有。如不履行，由丁秀华承担法律责任。同时丁秀华名下汽车作为抵押，法院判给周长鹤的钱（即周长鹤与其祖母乔淑琴调解协议中约定的由乔淑琴给付周长鹤的5，800.00元）也用于偿还孙忠芹。经查，由于被告周长鹤系煤矿职工，单位自2014年6月至12月仅发放四个月工资，且被告自2014年6月至12月一直未在井下一线工作，仅开基本工资，扣除各项保险费用，被告四个月的平均工资为520.50元。周长鹤�母应给付其5，800.00元也已给付完毕，但周长鹤并非将该款交还孙忠芹。故被告丁秀华的保证责任为一般保证责任，保证责任范围应为520.50元×6个月×70%＋5，800.00元=7，986.10元。孙忠芹与丁秀华约定每年多收一个月作利息，超过主合同约定利息数额且被告周长鹤不予认可，故丁秀华不对该部分承担保证责任。对于门房部分，被告周长鹤表示同意交付孙忠芹，因该房屋产权不明确，故对该部分法院不予认定。
争议焦点三，原告未提供相关事实及法律依据证明其主张，故对其主张的各项损失共计7，000.00元不应支持。
争议焦点四，被告周长鹤于2014年2月23日向原告出具了欠条，至本案审理时止，被告仅向原告偿还3，200.00元。其行为已经构成了违约，故原告有权行使不安抗辩权，要求被告一次性偿还所欠剩余款项并要求其支付利息的请求应予支持。但原告主张月息800.00元无事实及法律依据，不应支持。原告认为依据《合同法司法解释二》第二十一条规定，债务人除主债务之外应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因被告所还欠款不足以清偿全部债务，应先充抵利息而不是本金。本院认为原告主张被告周长鹤已经偿还的3，200.00元抵充利息，符合法律规定。原被告双方于2014年2月23日签订的欠款合同并约定月息200.00元。至本判决下发之日共计十个月，利息共计2，000.00元。故应从3，200.00元中扣除2，000.00元，剩余1，200.00元应视为被告作为本金偿还原告。因原被告未在合同中约定违约金，故对原告主张违约金部分不予支持。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合双方当事人庭审陈�，查明本案事实如下：2014年1月21日，原告孙忠芹从被告周长鹤处购买位于南山区22委5组平房一户。购房时被告周长鹤告知原告该房屋没有产权证。原告一次性给付被告购房款40，000.00元，由于该房屋尚在出租期，故被告未将房屋交付原告。之后被告周长鹤的奶奶乔淑琴与被告就该房屋发生纠纷并诉至法院。法院确认被告周长鹤并不是该房屋的所有权人并确定周长鹤在该房产继承中的份额，被告因此无法继续履行合同。2014年2月23日被告向原告出具欠条，该欠条约定被告每月偿还原告1，700.00元并付月息200.00元，直至还清为止。被告至今偿还3，200.00元。2014年6月22日被告丁秀华与原告签订还款协议，约定被告周长鹤以每月工资70%偿还原告购房款，月息200元，直至还清为止。如被告周长鹤不履行，被告丁秀华承担一切法律责任。同时丁秀华名下汽车作为抵押，法院判给周�鹤的钱（即周长鹤与其祖母乔淑琴调解协议中约定的由乔淑琴给付周长鹤的5800.00元）也用于偿还孙忠芹。另查明，在原告孙忠芹向鹤岗市公安局南山分局报案后，南山分局已向原告孙忠芹下达不予立案决定书。
据此，被告周长鹤应偿还原告孙忠芹欠款共计40，000.00元。扣除之前已经偿还的1，200.00元，还应偿还原告38，800.00元。被告丁秀华承担7，986.10元的一般保证责任。
本院认为，被告周长鹤在不知其尚未取得房屋所有权的情况下与原告孙忠芹签订的房屋买卖合同成立。后因继承纠纷导致该房屋无法交付，被告周长鹤为原告孙忠芹出具欠条约定还款金额及还款方式。故本案是基于房屋买卖合同而产生的债权债务关系。被告周长鹤未依照约定偿还原告孙忠芹欠款，原告要求与被告解除该还款协议并要求被告一次性偿还欠款符合法律规定应予支持。被告丁秀华与原告�订的还款协议其实质为担保协议，该担保协议的成立不以被告周长鹤签字为必要条件，故被告周长鹤主张该协议没有其签字不应成立的抗辩理由不予支持。被告丁秀华应在其担保范围内承担一般保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条三款、《合同法司法解释二》第二十一条、《中华人民共和国担保法》第十七条一款、第二十四条之规定，判决如下：
一、被告周长鹤一次性给付原告孙忠芹欠款38，800.00元此款于判决书生效后十日内一次性给付，被告丁秀华承担7，986.10元的一般保证责任；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费975.00元减半收取487.50元，由被告周长鹤承担394.10元，原告孙忠芹承担93.40元；财产保全费120.00元由被告周长鹤承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审判员 杨天峰
二〇一四年十二月十六日
书记员 王立会