重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第07440号
原告（反诉被告）李九营，男，汉族，1973年5月5日出生，住重庆市铜梁县。
委托代理人刘洋（特别授权），四川西华律师事务所律师。
被告（反诉原告）涂家聪，女，汉族，1982年10月13日出生，住四川省富顺县。
委托代理人邓媛（特别授权），重庆季霖律师事务所律师。
被告（反诉原告）李刚，男，汉族，1982年5月15日出生，住重庆市江津市。
委托代理人邓媛（特别授权），重庆季霖律师事务所律师。
被告邓媛，女，汉族，1974年8月21日出生，住重庆市渝北区。
第三人杨涛，男，汉族，1963年10月1日出生，住重庆市江津市。
第三人重庆昂迈房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区弹子石街道弹子石新街76#一层9号，组织机构代码08242094-8。
法定代表人冯佳，总经理。
委托代理人明荣，男，汉族，1982年3月8日出生，住重庆市北碚区，系公司员工。
原告李九营与被告涂家聪，被告李刚，被告邓媛，第三人杨涛，第三人重庆昂迈房地产营销策划有限公司（以下简称昂迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告涂家聪、李刚在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告李九营及其委托代理人刘洋，被告涂家聪、李刚的委托代理人邓媛，第三人昂迈公司的委托代理人明荣到庭参加诉讼。第三人杨涛经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
本诉原告李九营诉称：2014年5月31日，被告邓媛代涂家聪、李刚与原告及昂迈公司签订房屋买卖合同，约定李刚将其所有的位于重庆市南岸区海棠溪新街1号7栋X号房屋出售给原告，价格为765000元。原告于同日将合同约定的定金30000元支付邓媛。2014年7月，因原告未能通过银行按揭申请，原告联系邓媛，告知她银行按揭未通过，自己将要以现金方式支付房款，要求邓媛到中介办理。之后虽委托中介公司经多次电话和书面函告，邓媛一直没有任何回复。原告怀疑邓媛有可能至始至终都没有得到李刚的授权，故于2014年11月14日委托昂迈公司再次向邓媛发函，要求邓媛或李刚本人到中介公司办理买卖相关事宜，但一直未得到任何回复。为此，原告诉至法院，请求：1、判令撤销原告和被告李刚、涂家聪之间的房屋买卖合同；2、三被告共同向原告返还购房定金30000元；3、诉讼费由三被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：确认原被告之间的房屋买卖合同无效。因原告基于合同无效提起诉讼，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、解除原告李九营和被告李刚之间的《房地产买卖居间协议》；2、被告李刚返还原告李九营购房定金30000元，被告涂家聪和被告邓媛承担连带清偿责任。
被告李刚辩称：同意解除《房地产买卖居间协议》；邓媛系李刚、杨涛的代理人，其签订合同的行为得到李刚、杨涛的认可，故合同合法有效。因原告未按约付款才导致合同无法继续履行，原告应承担相应的违约责任；李刚为房屋所有权人，邓媛系房屋实际持有人，有权处分房屋。
被告涂家聪的答辩意见与被告李刚一致。
被告邓媛的答辩意见与被告李刚一致。
第三人杨涛未出庭应诉，但其在庭前接受询问时陈述：杨涛系被告邓媛丈夫吴健的姐夫。涉案房屋原系富侨保健公司郭家富所有，郭家富将房屋产权登记在其员工李刚名下，相关事宜均由其员工向南金具体负责。因郭家富与吴健有债务纠纷，便将涉案房屋以房抵债并由向南金出面办理了公证手续。杨涛认可邓媛于2014年5月31日签订合同事宜，后和邓媛一起到银行办理了提前还款手续。
第三人昂迈公司公司述称：邓媛在签订合同时出示了两份公证书，称其有权处置涉案房屋。
反诉原告涂家聪、李刚诉称：涉案房屋系家富富侨公司以李刚名义购买。2010年9月1日，富侨公司将涉案房屋转让给邓媛及其丈夫吴健以冲抵欠款。同日，李刚、涂家聪公证委托的代理人向南金和邓媛夫妻的代理人杨涛办理了转委托公证，并向邓媛交付了涉案房屋所有相关资料。2014年5月31日，邓媛与李九营在昂迈公司就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》。李九营支付了定金30000元。因房屋处于抵押状态，合同签订后，邓媛和杨涛到银行办理了提前还款申请。2014年6月，邓媛和杨涛按昂迈公司要求前往光大银行和工商银行配合李九营办理按揭手续，均因其资信问题遭银行拒绝。后邓媛多次电话要求李九营以现金方式支付购房款，均被拒绝。因合同未能正常履行，给反诉原告造成了实际损失和可得利益损失（如反诉原告为此每月多支付了近2500元的利息），此系李九营违约导致。为此，反诉原告李刚、涂家聪诉至本院，请求：1、反诉被告李九营支付购房尾款736000元；2、反诉被告李九营支付违约金6万元；3、反诉费由被告承担。审理中，反诉原告撤回了第一项反诉请求。
反诉被告李九营辩称，双方在签订合同时邓媛隐瞒了其作为房屋实际所有人的情况，其以李刚名义签订合同的行为系逃避国家税收，此系一个违法行为，反诉原告不能因该违法行为而产生利益；反诉被告不应承担违约责任，如要承担，违约金约定也过高，请求调低为5000元。
对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。
经审理查明：2014年5月31日，卖方李刚（代理人杨涛）、买方李九营和经纪方昂迈公司签订《房地产买卖居间协议》（合同落款卖方签名处为邓媛代），约定卖方将重庆市南岸区海棠新街1号7栋X号房屋出售给买方，成交价765000元。卖方应与合同签订后40日内还请该物业贷款，并在取得产权证原件和解押资料后1个工作日内办理完毕解除抵押登记手续。买卖双方协商由买方出资还清贷款。
付款方式约定为：1、买方于2014年5月31日支付定金30000元；2、买方在2014年7月5日支付购房款430000给卖方；3、买方申请银行按揭300000元支付卖方；4、买卖双方须积极配合经纪方于2014年6月20日前备齐合法二手房商业按揭贷款资料，并到经纪方指定银行办理按揭贷款相关手续。按揭贷款金额以银行审批为准。如银行实际按揭贷款金额低于申请金额，不足部分由买方于该物业产权转移登记之日以现金方式支付；5、待该物业全部手续办理完毕，相关费用交接清楚并移交该物业时，买方支付尾款5000元。
卖方在签署本协议书，需将该物业有效产权证明文件原件（公证书原件、抵押合同原件）留存于经纪方，由经纪方代为保管。如违反合同约定，或未能全面履行《合同法》关于买方（卖方）应当承担的义务，或故意拖延履行的，视为违约，除应继续履行本协议外，据实赔偿守约方损失，另还应向对方支付违约金6万元。
补充协议约定：1、买卖双方需积极配合经纪方办理该物业的产权过户、按揭手续；2、买方同意将购买该物业的首期部分房款460000元用于归还卖方银行所欠款项，在该笔款项打入卖方供楼账户后自动转为该物业的购房款；3、除房款之外另由买方向卖方多支付银行利息1000元。
同日，李九营支付购房定金30000元，邓媛以李刚、杨涛的名义代为向李九营出具收条。
2014年6月7日，杨涛到重庆农村商业银行就涉案房屋提出提前还款申请。
2014年6月，李九营、杨涛、邓媛和经纪方分别在上旬和下旬到银行办理按揭。2014年7月10日左右，各方当事人知晓因李九营征信问题，未能成功办理按揭事宜。
根据邓媛举示的录音证据，买卖双方在2014年9月多次就如何支付房款问题进行协商。邓媛提出李九营可先行支付20-30万首付款作为购房诚意金，后续尾款如何支付可再行协商。李九营以需咨询经纪方为由最终未支付。后李九营提出可全款分期支付，但因邓媛要求李九营应承担一定的违约金以及银行按揭利息损失等要求，双方最终未能协商一致。
另查明，涉案房屋现登记在李刚名下，李刚与涂家聪原系夫妻关系，于2009年离婚。2010年5月27日，李刚和涂家聪对案外人向南金出具公证委托书，授权向南金办理涉案房屋对外出售并收取房款、解除抵押、办理过户等与房屋出售相关的一切手续，同时赋予向南金有转委托权。2010年9月1日，向南金对第三人杨涛（杨涛系邓媛姐夫）出具公证转委托书，将上述委托书授权的内容转委托给杨涛，杨涛无转委托权。
邓媛现持有上述两份公证书原件、涉案房屋抵押合同原件等资料。
本案争议焦点为与原告李九营建立《房地产买卖居间协议》的合同相对方？
原告李九营最初在诉状中认为系与李刚建立合同关系，邓媛系无权代理人，故起诉要求撤销其与李刚之间的合同。在审理中，原告认为邓媛系房屋实际所有人，故变更诉讼请求为确认原告与被告李刚之间的合同无效。后经本院对合同效力问题进行释明，原告再次变更诉讼请求为解除原告与邓媛之间的房屋买卖合同关系，理由为邓媛系房屋实际所有人，原告实际是与邓媛之间建立了买卖合同关系。
针对原告的上述意见，被告邓媛认为其并非合同相对方，在产权未变更登记之前，邓媛仅系房屋实际持有人，李刚仍为房屋所有权人。邓媛与李刚之间的关系仅为内部关系，对外的法律后果仍由李刚承担，故合同只能是李刚与李九营之间建立。邓媛仅为李刚的代理人，其签订合同的行为也得到李刚的认可，故合同合法有效。
原告最终明确其诉讼请求为要求解除其与被告李刚之间的《房地产买卖居间协议》。
上述事实有双方当事人提供的证据材料和法庭陈述以及本院调取的材料在卷佐证。
本案中，被告李刚、涂家聪及邓媛虽对涉案房屋的实际权利人异于登记记载有相应陈述，但被告邓媛亦表示其仅系房屋实际持有人，在房屋产权未变更登记之前，房屋所有权人仍为李刚，其与李刚之间仅系内部关系，对外的合同权利义务及法律后果仍由李刚承担。同时李刚亦依据合同约定提起权利主张。因此，本院认为，本案涉案房屋产权登记在被告李刚名下，根据物权法定原则，应当认定李刚系房屋的所有权人。从合同的形式看，房屋对外出售以李刚名义进行，签订合同的卖方也为李刚，邓媛仅作为李刚代理人代为签订合同并收取定金，该行为亦得到李刚的认可。在合同的履行过程中，不论是办理房屋的提前还款手续还是后续配合原告办理按揭，均由李刚代理人杨涛出面以李刚的名义办理，且此过程中，卖方应承担合同义务的履行并无障碍。据此，本院认为《房地产买卖居间协议》的合同相对方应为李九营与李刚。该协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。现原告李九营要求解除其与被告李刚之间签订的协议，被告李刚也同意解除，此系双方当事人协商一致解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。被告李刚选择就原告应当承担违约金问题进行了权利主张，并未对定金问题进行抗辩，根据合同法的规定，在定金和违约金均有约定时，当事人可选择适用违约金或者定金条款；被告李刚选择了违约金条款适用，故合同解除以后其收取的定金30000元，应当予以退还。被告李刚与涂家聪原系夫妻关系，但双方已于2009年离婚，故原告要求涂家聪承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告邓媛对外代表李刚签订合同的行为已得到李刚认可，由此产生的合同责任应由李刚承担。原告要求被告邓媛承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
就李刚、涂家聪所提之反诉请求。从合同履行反映，在2014年5月31日签订合同以后，李刚代理人杨涛即于2014年6月7日到银行提交提前还款申请，并在6月两次配合李九营到银行办理按揭手续，最终因李九营征信问题按揭未能成功办理，此结果各方当事人在2014年7月10日左右才知晓，但在此之前，反诉被告李九营未能按合同约定，在2014年7月5日前履行支付首付款用于办理涉案房屋解除抵押的义务，存在违约行为，加之合同约定之按揭无法办理，也应归责于李九营。为此，李九营应当按照合同约定承担违约责任。现李九营提出违约金过高，应予调低。反诉原告认为，因反诉被告的违约行为，导致合同未能继续履行，给反诉原告造成了实际损失和可得利益损失（如反诉原告为此每月多支付了近2500元的利息），故违约金并不过高。本院认为，合同补充协议约定：“除房款之外另由买方向卖方多支付银行利息1000元”表明反诉被告在签订合同时知晓涉案房屋的每月还款情况并自愿分担部分利息，现合同因反诉被告之违约无法继续履行，导致反诉原告每月仍在继续缴纳按揭款，其利息部分可视为反诉原告的损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案的基本情况进行综合衡量，本院酌情认定反诉被告应当向反诉原告李刚支付违约金35000元。反诉原告涂家聪并非合同当事人，其要求反诉被告承担违约责任缺乏依据，本院对其诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李九营和被告李刚于2014年5月31日签订的《房地产买卖居间协议》；
二、被告李刚于本判决生效之日起十日内返还原告李九营购房定金30000元；
三、驳回原告李九营其他诉讼请求；
四、反诉被告李九营于本判决生效之日起十日内向反诉原告李刚支付违约金35000元；
五、驳回反诉原告李九营其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告涂家聪的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费630元，由被告李刚负担（该款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）；反诉案件受理费650元，由反诉被告李九营负担（该款已由反诉原告垫付，反诉被告于判决生效后直接支付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龚泽勇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一五年七月三十日
书 记 员 郑华静