北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第14615号原告赵艳利，男，1971年11月14日出生。委托代理人许力生，男，1957年6月12日出生。委托代理人郑冬梅（赵艳利之妻），1974年9月23日出生。被告郭仪，男，1941年10月26日出生。委托代理人李长岗，北京首润律师事务所律师。第三人赵艳平，女，1968年5月10日出生。原告赵艳利与被告郭仪、第三人赵艳平确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵艳利的委托代理人许力生、郑冬梅，被告郭仪的委托代理人李长岗，第三人赵艳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳利诉称：郭仪是我舅舅。经郭静作作为中证人，双方于2014年3月（该协议落款为1999年12月16日）签订《买卖协议》，协议约定，甲方赵艳利将坐落于北京市顺义区×村所属的五间平房卖给郭仪，房款20000元整，宅基地面积东西长18米，南北宽8.7米。郭仪系国家公务人员，非农业户口，在农村购买房屋及宅基地违反法律法规的强制性规定，合同尚未履行，房款未交付，该合同于2014年3月×村入户评估前所签，并非双方真实意思表示，双方所签合同应属无效。故诉至法院，请求判令：1.我与郭仪双方于1999年12月16日所签《买卖协议》无效；2.诉讼费由郭仪负担。被告郭仪辩称：请求法院依法驳回赵艳利的诉讼请求，具体理由如下：赵艳利不是×村的村民，是后来转入的，且赵艳利的户口没有在涉诉的房屋内，是在赵虎云院内，涉诉的房屋原是苏长福所有，经我说和，当时苏长福将房子卖给了赵艳利，后赵艳利不想在涉诉房屋内居住了，把房子卖给了我。1999年，我的妻子杨桂芬将2万元房款交给了赵艳利，后我一直在涉诉房屋内居住，并在2000年对原有房屋进行了增建、翻建。自1999年以来，我每年均以村民的身份参与×村的各项活动，如捐款、厕所改造、缴纳卫生费、安全防火，1999年以来直至拆迁时房屋的实际控制人一直是我，我在其他地方没有住所，涉案房屋是我唯一的住所。2014年3月，×村拆迁，拆迁办与仁和镇政府、国土局、村委会通过调查涉案房屋是我一直居住，也一直是房屋所有人，当时根据有产无户的政策对我进行拆迁安置补偿，并以自己的名义签了拆迁安置协议，现在涉诉的标的物已经灭失了，赵艳利所起诉的买卖协议应该属于无效的，不能在主张了。我和赵艳利于1999年签订的协议是双方真实意思表示，也符合事实，赵艳利因受到拆迁利益的影响，违背事实，说双方的买卖合同未履行，没有交付房款，这些都是与事实不符的，故请求法院驳回赵艳利的全部诉讼请求。第三人赵艳平称：赵艳利、郭仪双方于2014年3月(该协议落款为1999年12月16日)签订的《买卖协议》约定：甲方赵艳利将坐落于北京市顺义区×村所属的五间平房卖给郭仪。就此我提出异议。事实上1995年1月25日(协议书上写的日期是1993年4月2日)我出资19000元购买顺义区仁和镇平各庄村苏长福名下砖房五间，当时《协议书》上写砖房五间价款捌仟元整是为了避税，买主写的是赵艳利，是因为我是非农业户口，当时顺义镇规定非农业户口不能在农村购买房屋，我弟弟赵艳利是本村村民，故此协议书上买主写的是赵艳利。当时是我丈夫郭宝钦将房款交给苏长福后，我们就搬入并在该宅院居住至98-99年间。根据顺义区人民法院(1999)顺民初字第3148号民事判决书，法院认为虽赵艳利在购房协议上签了名，但事实上系我所购买。故我对所购买的房屋享有居住使用权。因此，我购买了诉争房屋，对诉争房屋具有财产权利，赵艳利无权处分，赵艳利、郭仪所签的《买卖协议》依法应属无效。故请求法院判令：1.赵艳利、郭仪于1999年12月16日所签《买卖协议》无效；2.诉讼费由郭仪负担。经审理查明：郭仪系赵艳利、赵艳平之舅，赵艳平系赵艳利之姐。郭仪系北京市顺义区审计局退休职工，原籍为北京市顺义区×村，购买涉案宅院前已是城镇户口，现户口登记在北京市西城区×胡同×号。赵艳利称涉诉宅院买卖协议实际签订日期为2014年3月，因为郭仪之子郭宝钦说其可以多弄拆迁款，所以为了拆迁日期才往前签的，当时自己是在一张白纸上签的字，买卖协议也未实际履行，而且涉诉宅院实际是赵艳平出资以赵艳利的名义购买的。为此赵艳利提交了1999年12月16日《买卖协议》、1993年4月2日协议书、代艳平户口本复印件、证明复印件等证据。1999年12月16日《买卖协议》约定：”甲方：赵艳利，乙方：郭仪，经甲、乙双方协商，甲方赵艳利于1999年12月将坐落于北京市顺义区×村所属的五间平房卖给乙方郭仪，房款贰万元整。宅基地面积：东西长18米，南北长8.7米。四至：东至道，西至苏长福1，南至苏长福，北至苏长福2。经协商特立此协议，此协议一式两份，双方各持一份。”该协议上有甲方赵艳利、乙方郭仪、中证人郭宝钦1的签字和摁印，签订日期为1999年12月16日。1993年4月2日协议书载明赵艳利从×村村民苏长福处购买了涉案宅院。代艳平户口本复印件显示代艳平户口登记在涉案宅院。证明复印件显示赵艳利从本村苏长福处购买砖房五间，且房款已交齐，并盖有平各庄村村民委员会的章。郭仪对1999年12月16日《买卖协议》、1993年4月2日协议书、代艳平户口本复印件的真实性均认可，并称涉案宅院买卖协议一式两份，其手里也持有一份，代艳平户口确实在涉案宅院，但代艳平在该处没有任何财产，也不是涉诉宅院的被拆迁人。对于证明复印件，郭仪称没有原件，不予质证。赵艳平对1999年12月16日《买卖协议》的真实性不认可，称涉案宅院是自己的，赵艳利无权处理。对1993年4月2日协议书、代艳平户口本复印件、证明复印件，赵艳平均认可真实性，并称涉诉宅院是其出资从苏长福处购买的。郭仪称其于1999年12月从赵艳利处购买了涉诉宅院，并进行了增建，2004年3月补签了《买卖协议》，所以日期才写成了1999年12月16日，为此郭仪提交了1999年12月16日《买卖协议》、北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书、交房验收单（领取补偿款用）、两份证明、电卡及电费缴纳情况，并申请证人郭淑英、郭立伟、苏长顺出庭作证。郭仪提交的1999年12月16日《买卖协议》与赵艳利提交的协议内容一致。北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书及交房验收单（领取补偿款用）显示涉诉宅院已经拆迁。两份证明系×村村民委员会出具，载明赵艳利将×村一处宅院于1999年卖给郭仪，郭仪长期在此居住，并负责缴纳相关费用，参与村委会组织的活动。电卡及电费缴纳情况显示电卡用户名是杨桂芬，并交纳了电费。证人郭淑英系郭仪之姐，其出庭作证称郭仪在平各庄盖房时自己给他做过饭，盖房谁出钱不清楚。证人郭立伟出庭作证称2000年其曾用自己的车从×村拉人到×村给郭仪家盖房，是郭仪找其拉人的，大概拉了十天左右。证人苏长福出庭作证称郭仪在×村盖房时用过自己的过梁，其与郭仪家是前后院。赵艳利对1999年12月16日《买卖协议》、两份证明、电卡及电费缴纳情况、三名证人证言的真实性均不认可，但认可协议内容与其提交的一致，并称郭仪提交的买卖协议中的签名和手印不是自己的，村委会没有权限出具这样的证明，且证明内容也是虚假的，因涉案宅院是郭仪爱人杨桂芬介绍并代为办理相关手续，所以电卡用的是她的名字，但这并不能证明郭仪在此处居住过，三名证人的证言也不能证明是郭仪直接建房。对于北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书及交房验收单（领取补偿款用）的真实性，赵艳利均予以认可。赵艳平对1999年12月16日《买卖协议》、两份证明、电卡及电费缴纳情况、三名证人证言的真实性均不认可，称涉案宅院是自己的，其他人无权处理，证人陈述不是事实。对北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书及交房验收单（领取补偿款用）的真实性予以认可。庭审中，赵艳平称涉诉宅院是其出资购买的，因其是城镇户口，无法在农村买房，赵艳利是×村人，所以就以其弟赵艳利的名义从苏长福处购买了涉诉宅院，并提交了两份调查笔录予以证明。调查笔录显示本院承办法官因代艳平诉赵艳利析产一案曾对苏长福、杨桂芬进行了询问，苏长福称涉案宅院房款是赵艳利姐夫给自己的，买卖过程中其没有见过赵艳利，杨桂芬认可涉案宅院是赵艳平以赵艳利名义购买的。赵艳利对两份调查笔录的真实性予以认可。郭仪对两份调查笔录的真实性也予以认可，但称该笔录来源于赵艳利与代艳平离婚过程中，当时这样说是不想让代艳平分财产，苏长福和杨桂芬陈述的并不是事实。本案审理中，赵艳利要求对郭仪提交的《买卖协议》中赵艳利的签名及指纹进行鉴定，但该鉴定事项与本案的处理结果并无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，本院依法不予准许。另，1999年11月5日，赵艳平、赵艳利诉至法院，要求代艳平（赵艳利之前妻）立即将其占用的五间北房内的物品搬出。1999年12月18日，北京市顺义区人民法院作出（1999）顺民初字第3148号民事判决书，判决代艳平将座落在顺义区仁和地区×村属赵艳平所有的房屋内将属自己所有的物品搬出，将此房腾退给赵艳平，并保证室内设施完好无损，本判决生效后七日内执行。代艳平不服该判决书，上诉至北京市第二中级人民法院，后又撤回上诉，北京市第二中级人民法院作出（2000）二中民终字第949号民事裁定书，准许代艳平撤回上诉。上述事实，有双方当事人陈述、《买卖协议》、（1999）顺民初字第3148号民事判决书、（2000）二中民终字第949号民事裁定书、调查笔录、庭审笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：农村私有房屋必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，郭仪并不具有顺义区×村集体经济组织成员的身份，且购买涉案宅院前已是城镇户口，因此其不具备购置顺义区×村农村宅院的主体资格，故本院依法认定赵艳利与郭仪于1999年12月16日签订的《买卖协议》无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告赵艳利与被告郭仪于一九九九年十二月十六日签订的《买卖协议》无效。案件受理费三百元，由被告郭仪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  葛连娟人民陪审员  李振涛人民陪审员  王亚军二〇一六年六月十七日书 记 员  李思蕊