广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1246号上诉人（原审被告）:林荣月，男，1984年3月8日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李雪梅，女，1986年10月10日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:罗春花，女，1978年3月14日出生,汉族,住广东省陆河县,委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。原审第三人：广州瀚信置业有限公司，住所广东省广州市天河区。法定代表人：何展桃。委托诉讼代理人：王亚东，该公司员工。上诉人林荣月、李雪梅因与被上诉人罗春花、原审第三人广东瀚信置业有限公司（以下简称瀚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林荣月、李雪梅上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案一、二审诉讼费由罗春花负担。事实和理由：一、涉案合同签订之后因受限购政策影响，若林荣月、李雪梅继续履行合同将无法再次购买住房，该情形属于双方当事人都无法预见的重大情势变更，继续履行合同将对林荣月、李雪梅造成明显的不公，一审法院无视上述情势变更，认定林荣月、李雪梅构成根本性违约，缺乏事实和法律依据。双方于2017年3月18日签订《房屋买卖合约》，2017年3月24日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》，该规定自2017年3月25日零时起执行。非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。根据法律的相关规定，上述政策的出台距离双方当事人签署合约仅六天，属于当事人在订立合同时无法预见的重大变化。因林荣月、李雪梅均为外地户籍且在广州工作，根本无法提供符合上述政策文件要求的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。林荣月、李雪梅受上述限购政策文件所限，已无法按原计划在出售涉案房产后，再于佛山市南海区桂城范围内购买住房。若继续履行合约，不但将导致林荣月、李雪梅在桂城无房可住，林荣月和李雪梅的女儿的户籍亦因此亦无法迁入桂城，无法入学读书，这对于林荣月、李雪梅明显不公平。一审法院无视情势变更原则和公平原则，认定林荣月、李雪梅构成根本违约缺乏客观依据，与事实不符。二、2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，该规定自2017年6月1日零时起执行，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。因罗春花非佛山市户籍居民，涉案房产已无法过户予罗春花，合同现已无法再继续履行，按照合同之约定，双方都无需承担任何违约责任。三、一审法院仅支持罗春花部分诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，一审法院应当根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用，一审法院认定本案案件受理费全部由林荣月、李雪梅承担缺乏法律依据。被上诉人罗春花辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人瀚信公司述称，林荣月、李雪梅与罗春花签订《房屋买卖合同》之后，瀚信公司多次与林荣月、李雪梅沟通并催促其履行合同，后来其表示没有意愿出售涉案房屋。罗春花向一审法院提出诉讼请求：1.解除罗春花与林荣月、李雪梅在2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0003987）；2.判令林荣月、李雪梅返还购房定金200000元给罗春花，并从起诉之日起按银行同期同类贷款年利率的标准向罗春花支付利息；3.判令林荣月、李雪梅按合同约定向罗春花支付违约金235000元及涉案房屋差价损失639600元（按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失）；4.林荣月、李雪梅承担中介代理费及咨询费35000元并支付给罗春花；5.林荣月、李雪梅承担本案的诉讼费。诉讼中，罗春花撤回第二项诉讼请求中关于定金200000元的利息请求。一审法院查明：2017年3月18日，罗春花（买方）、林荣月、李雪梅（卖方）与瀚信公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方将位于佛山市南海区××房（下简称“涉案房屋”）带家私电器售予买方，建筑面积为104.02平方米，合同编号为××，涉案房屋不带租约、不带户口；成交价2350000元，付款方式为涂销抵押后按揭付款，部分定金100000元在签订涉案合同同时买方自行交付卖方，定金余款100000元在2017年3月22日前买方自行交付卖方，卖方应在收到定金后出具房产证7天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合同后出具房产证7天内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后出具房产证7天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料向银行申请20年1650000元的银行按揭贷款，买卖双方同意银行出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续，卖方同意在收取定金后出具房产证7天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）500000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，楼价余款1650000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；卖方交付涉案房屋予买方使用之日期由双方自行协商；签订涉案合同时，卖方交付2000元由经纪方保管作为杂费保证金，卖方交付涉案房屋予买方时必须付清一切有关杂费；若买卖双方一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的、一方拒绝出售或购买涉案房屋，即视为违约，守约方有权解除涉案合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿；若买卖双方任一方出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；买卖双方均知悉房产证未办理；等等。涉案合同附家私电器清单，包括冰箱、洗衣机等。同日，罗春花通过手机银行转账100000元到林荣月中国建设银行账户。林荣月、李雪梅出具收款收据，确认收到罗春花交来购买涉案房屋的部分定金100000元。同日，瀚信公司出具收件收据，确认收到林荣月、李雪梅提交的《广东省商品房买卖合同》、购房发票及契税发票。同日，罗春花签订《服务收费确认书》（买卖），经瀚信公司介绍承购涉案房屋，同意向经纪方支付70000元作为中介代理费及咨询费。2017年3月22日，罗春花通过手机银行转账100000元至林荣月××银行账户。林荣月、李雪梅出具收款收据，确认收到罗春花交来购买涉案房屋的全部定金，金额为100000元。同日，瀚信公司出具收据，确认收到罗春花承购涉案房屋之中介费35000元。2017年3月23日，李雪梅查询涉案房屋登记情况，佛山市南海区国土城建和水务局出具《佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明》，载明涉案房屋合同号××，登记时间2014年11月21日，预售许可证号为南房预字第××号，买受人为林荣月、李雪梅，已办理预抵押登记，抵押权人为××发展银行股份有限公司佛山分行，无查封情况。2017年4月23日，罗春花通过微信与林荣月、李雪梅协商继续履行合同事宜。5月5日，罗春花通过微信要求林荣月、李雪梅到中介处面谈，林荣月、李雪梅拒绝前往。5月15日，林荣月、李雪梅通过微信称因限购政策导致无法在佛山购买新房，影响小孩读书，故通知罗春花解除涉案合同。5月17日，林荣月、李雪梅通过微信通知罗春花自当日起解除涉案合同。2017年5月17日，林荣月银行转账200000元至罗春花中国建设银行账号。同日，罗春花通过储蓄卡转账支付200000元予林荣月，并注明购房定金再次支付。根据罗春花申请，一审法院依法委托广东××评估有限公司对涉案房屋的房地产市场价值（含装修）进行评估，该机构出具《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房屋在2017年6月26日时点的市场价值为2652500元。2017年6月26日，罗春花提起本案诉讼。诉讼中，罗春花、林荣月、李雪梅双方确认林荣月、李雪梅于2017年4月24日领取涉案房屋的房产证。一审法院认为，罗春花、林荣月、李雪梅及经纪方签订的《房屋买卖合约》既包含了罗春花与林荣月、李雪梅之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现罗春花、林荣月、李雪梅就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对罗春花、林荣月、李雪梅之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房屋买卖合约》中关于涉案房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。本案的争议焦点在于林荣月、李雪梅是否构成根本违约，一审法院分析如下：涉案合同约定卖方在收取定金后出具房产证7天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，林荣月、李雪梅收取了罗春花支付的定金并自认于2017年4月24日取得涉案房屋的房产证，但截止至本案庭审辩论终结之日（2017年10月12日），林荣月、李雪梅尚未按合同约定申请提前还贷。林荣月、李雪梅辩称因双方选择的付款方式为涂消抵押后按揭付款，而涉案房屋存在未经抵押权人同意、未办理涂消抵押手续的情形，涉案合同属于无效合同。根据一般二手房交易习惯，涉案房屋抵押人申请提前还贷并办理涂销抵押手续属于二手房交易的一般步骤，且在签订涉案合同时，买卖双方已知悉涉案房屋存在抵押情形，所以即使涉案房屋处于未涂销抵押状态，也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，故林荣月、李雪梅该抗辩没有法律依据，一审法院不予采纳。综上，林荣月、李雪梅经催促拒不履行合同义务，林荣月、李雪梅行为已构成根本违约，罗春花请求解除合同关系、返还定金200000元的主张均符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于罗春花主张林荣月、李雪梅赔偿房屋差价损失，实质是请求林荣月、李雪梅赔偿其违约造成的罗春花损失，该损失应该包括林荣月、李雪梅依约履行合同罗春花的可得利益。根据广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋的房地产市场价值（含装修）作出的评估，于罗春花起诉之日涉案房屋的市场价格为2652500元，高出罗春花、林荣月、李雪梅双方约定的成交价302500元，该差价即为罗春花的损失，而合同约定的违约金数额不足以弥补罗春花上述损失，故林荣月、李雪梅应赔偿罗春花该差价损失302500元，故对于罗春花差额损失的主张，一审法院在核定范围内予以支持，超出核定范围的不予支持。关于罗春花主张林荣月、李雪梅按合同约定支付违约金235000元、承担中介代理费及咨询费35000元。罗春花主张违约金实质是主张林荣月、李雪梅对违约解除合同造成罗春花的损失承担违约责任，该主张已包含于上述差价损失范畴予以考量，故一审法院不另支持该违约金请求；罗春花支出的中介代理费是罗春花订立涉案合同的必要费用，属于罗春花获得上述差价利益需要支出的必要费用，故一审法院对中介费主张不予支持。瀚信公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除罗春花与林荣月、李雪梅于2017年3月18日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定；二、林荣月、李雪梅应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金200000元予罗春花；三、林荣月、李雪梅应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿罗春花损失302500元；四、驳回罗春花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费12800元，由林荣月、李雪梅负担；鉴定费9250元，由林荣月、李雪梅负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系林荣月、李雪梅应否赔偿罗春花的损失302500元。林荣月、李雪梅与罗春花签订的涉案《房屋买卖合约》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行合同义务。由于罗春花已依约履行涉案合同义务，林荣月、李雪梅在收取罗春花依约交付的购房定金后怠于履行其应在收取定金后出具房产证7天内向抵押银行申请办理提前还贷手续之合同义务，致使涉案合同不能得以正常履行，其行为已构成根本违约。故罗春花诉请解除涉案合同，林荣月、李雪梅应向其返还定金的诉讼请求依据充分，一审法院对其该诉讼主张予以支持符合法律规定及合同约定，本院对此予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于涉案合同因林荣月、李雪梅违约而解除，林荣月、李雪梅依法应承担相应的违约责任。一审法院依罗春花之申请委托相关的具有相应资质的专门评估机构对涉案房屋在2017年6月26日时间节点的市场价值进行了评估，其评估结果显示，该时间节点的涉案房屋之市场价值与双方合同约定的房屋总价款相差302500元，该部分差价损失属林荣月、李雪梅的违约行为导致合同不能正常履行而给罗春花造成的经济损失，故一审法院据此判令林荣月、李雪梅应向罗春花赔偿涉案房屋差价损失302500元，符合公平原则及本案实际情况，本院予以维持。至于林荣月、李雪梅上诉主张涉案合同签订之后受限购政策影响，若其继续履行合同将无法再次购买住房，该情形属于双方当事人均无法预见的重大情势变更，继续履行合同将对林荣月、李雪梅造成明显的不公。对此，本院认为，首先，签订涉案合同后政府发布的限购政策并不会影响合同的根本履行，林荣月、李雪梅出于其自身原因而不依约履行合同已构成违约。其次，情势变更后继续履行合同将导致显失公平是指情势变更后，如果仍然依照原合同条款履行合同，将以牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获得巨额利益。就本案而言，双方是在充分协商的情况下签订涉案《房屋买卖合约》，且涉案房屋的交易价格符合当时的市场价格。双方若继续依约履行合同，林荣月、李雪梅可以取得出售涉案房屋的对价，罗春花可以取得房屋的所有权。林荣月、李雪梅就出售涉案房屋所获得的利益并不会因此而有所受损，更不会出现罗春花因林荣月、李雪梅出售涉案房屋利益有所受损而获得巨额利益的情况。故林荣月、李雪梅上诉主张的事由并不属法律规定的重大情势变更之法定情形，故本院对其该项上诉主张不予支持。一审判决对此处理正确，本院予以维持。至于一审案件受理费的承担问题。纵观本案，罗春花的全部诉讼请求并未得到法院的全部支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，一审法院认定案件一审诉讼费用全部由林荣月、李雪梅负担欠妥，本院迳予以调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林荣月、李雪梅的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12800元，鉴定费9250元，合计22050元，由林荣月、李雪梅负担12584元，罗春花负担9466元；二审案件受理费5837.50元，由上诉人林荣月、李雪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 安 静审 判 员 黄玉凤二〇一八年四月十三日法官助理 黄结仪书 记 员 冯隽尧