福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第248号
原告福建省金鹿日化股份有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇。
法定代表人张华安，董事长。
委托代理人张伟文、黄小强，福建求达律师事务所律师。
被告福建鑫友融资担保有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人：邱铸新。
委托代理人林爱珍，公司员工。
原告福建省金鹿日化股份有限公司（以下简称金鹿日化公司）与被告福建鑫友融资担保有限公司（以下简称鑫友担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鹿日化公司的委托代理人张伟文到庭参加诉讼，被告鑫友担保公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鹿日化公司诉称，被告因公司经营需要，于2011年6月15日与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告址在福州市五一中路135号金鹿大厦二层，建筑面积为494.8平方米的房屋，租赁期限96个月，自2011年1月26日起至2019年11月26日止。甲（原告），乙（被告）双方约定：第一年租金80元／平方米.月，每月租金39584元，全年租金475008元，第二年起每年按递增2%计算租金，由甲方提供专用房屋租赁发票结算并承担发票税费；租金交纳方式：签订合同后15日内乙方应支付相当于首期三个月租金金额118752元的押金，并支付首期三个月的房租，先付后用；租赁期满后15日内，原告将押金不计利息退还给乙方；本合同租赁期内的物业费、水、电、煤气、通信、设备、有限电视、水电公摊及乙方经营中所产生其他费用及税收由乙方承担；乙方按季度通过银行转账方式向甲方指定账户预先支付每季度租金。甲方指定账户视为乙方对甲方履行付款的义务。合同还约定了违约责任，若一方有违约行为的，应向乙方支付三个月租金作为违约金，合同签订后，被告便入住租赁房屋，履行了租赁合同的义务，直到2014年9月，被告不知何因，未能按约履行租金支付义务，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告将租赁房屋返还给原告；3、被告向原告支付自2014年10月1日至12月31日的房屋租金126020.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告鑫友担保公司未答辩亦未提供证据。
经审理查明，2011年6月5日，以原告金鹿日化公司为甲方（出租方），被告鑫友担保公司为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》约定：甲方将座落在福州市五一中路135号金鹿大厦第二层（邻近五一路），建筑面积494.8平方米的房屋出租给乙方用于办公，租赁期总计96月，自甲方将出租房屋交付乙方之日开始计算，即自2011年1月26日至2019年1月26日止；甲方给予乙方从2011年1月26日至2011年3月31日的装修期，免收2个月租金；租金为第一年80元／平方米／月，所出租和承租的第三层面积494.8平方米，每月租金39584元，全年租金475008元；第二年起每年按递增2%计算租金，由甲方提供专用房屋租赁发票结算并承担发票税费；租金交纳方式：在签订正式合同后15日内乙方应支付相当于三个月租金额118752元作为租赁押金，并支付首期三个月租金；后续的租金以转账形式支付，每次支付三个月的房租，先付后用，租赁押金在合同期满后15日内不计利息还给乙方；租赁期内物业管理费、水、电、煤气、通信、设备、有线电视、水电公摊及乙方经营中所产生的其他费用及税收由乙方承担。此外，该合同第十条还约定，乙方有下列情形之一，甲方有权终止本合同，收回房屋，除有权不退还乙方预先支付租金和押金，还有权要求乙方按本合同约定承担违约责任，并有权向当地法院提出诉讼，收回出租房屋：1、……3、乙方拖欠租金累计达3个月的。该合同第十二条违约责任约定，乙方擅自将承租房屋转给他人使用的，应向甲方支付三个月租金及原支付的租房押金作为违约金；如造成承租房屋毁坏的，应负责赔偿，乙方存在其他违约行为的，应向甲方支付三个月租金作为违约金。上述合同签订后，被告向原告交纳了租赁押金118752元，原告将租赁房屋交付被告使用。被告依约向原告支付租金至2014年9月30日，自2014年10月起未向原告交纳租金。原告遂于2014年12月23日诉至本院，提出上述诉讼请求。
诉讼中，原告明确其第三项诉讼请求，系按照合同约定的每年递增2%计算租金的标准来计算，2014年的计租标准为42006.8元／月，故其诉请的2014年10月至12月的租金为126020元（42006.8元／月×3月）。原告确认已于2015年3月2日收回租赁房屋，故申请撤回要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院对此予以准许。此外，原告当庭表示同意将收取的租赁押金118752元用于抵扣被告应当支付的违约金。
本院认为，原告金鹿日化公司与被告鑫友担保公司于2011年6月5日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原被告双方约定的租赁期限为2011年1月26日至2019年1月26日止，被告自2014年10月起未履行交纳租金的合同义务，已经构成违约。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，未对其腾空搬离租赁房屋的时间进行举证，原告陈述其于2015年3月2日收回租赁房屋，本院对此予以采信。原告诉请被告支付2014年10月1日至12月31日的房屋租金，有法律和事实依据，本院予以支持。根据合同约定的租金每年递增2%的计算方式，2014年的计租标准为42006.8元／月（39584元／月×102%×102%×102%），因此被告应向原告支付2014年10月1日至12月31日的房屋租金126020元（42006.8元／月×3月）。
根据讼争的《房屋租赁合同》第十条和第十二条的约定，被告拖欠租金累计达3个月的，原告有权终止合同、收回房屋并要求被告支付三个月租金额的违约金。因此，原告诉请解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持，被告还应依约向原告支付相当于三个月租金额的违约金126020元（42006.8元／月×3月）。诉讼中，原告同意将被告交纳的租赁押金118752元用于抵扣被告应当支付的违约金，本院对此予以准许，两款相抵后，被告还应向原告支付违约金7268元（126020元-118752元）。被告鑫友担保公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利。本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告福建省金鹿日化股份有限公司与被告福建鑫友担保有限公司于2011年6月5日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告福建鑫友担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付2014年10月1日至12月31日的房屋租金人民币126020元，并向原告支付违约金人民币7268元（已扣除租赁押金）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12505元，由原告福建省金鹿日化股份有限公司负担7425元，由被告福建鑫友融资担保有限公司负担5080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 铃
人民陪审员 林天华
人民陪审员 赵秋平
二〇一五年四月十三日
书 记 员 王雨桐
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。