四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8272号上诉人（原审被告）：王娟，女，汉族，1985年5月15日出生，住四川省双流县。上诉人（原审被告）：王长江，男，汉族，1958年4月4日出生，住四川省双流县。上诉人（原审被告）：魏俊英，女，汉族，1954年8月17日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人：赵子强，男，汉族，1986年9月2日出生，住四川省广元市朝天区，系魏俊英女婿。被上诉人（原审原告）：成都翰林物业服务有限公司，住所地：成都市双流县东升街道白依中街163号翰林风华5栋1楼1号。法定代表人毛鸣阳，系公司总经理。委托诉讼代理人底学章，成都市双流区华阳法律服务所法律工作者。上诉人王娟、王长江、魏俊英因与被上诉人成都翰林物业服务有限公司（以下简称翰林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王娟、王长江、魏俊英的委托诉讼代理人赵子强，被上诉人翰林物业公司的法定代表人毛鸣阳、委托诉讼代理人底学章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娟、王长江、魏俊英上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人翰林物业公司的起诉。主要理由是：1、三上诉人与被上诉人翰林物业公司之间未构成物业服务合同关系，被上诉人不具备诉讼主体资格；2、开发商未经小区业主同意擅自变更物业服务公司，不符合物业管理相关规定；3、上诉人家中2011年5月15日家中被盗，成都锦苑物业服务有限公司默认被盗物品价值冲抵应缴纳的物业费。被上诉人翰林物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由是：翰林公司与上诉人之间存在物业服务合同关系，2013年1月，翰林公司与“汇景城”小区的开发商四川大吉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为汇景城小区提供物业服务，而上诉人作为小区业主应当缴纳物业管理服务费。翰林物业公司向一审法院起诉，请求判令被告支付自2012年1月至2015年12月物业管理费和垃圾清运费共计3665.04元。一审法院认定事实：王娟、王长江、魏俊英于2010年5月27日与四川大吉房地产开发有限公司（以下简称大吉房产公司）签订商品房买卖合同，购买了“汇景城”项目3幢3单元3楼3号建筑面积为97.65平方米的住宅房屋一套，该《买房合同》第二十二条第二款对物业服务收费价格进行了约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.5/月/平方米（建筑面积），商铺价格为1/月/平方米（建筑面积）”。第三款对物业服务费收取方式进行了约定“按照季收取，买受人应当分别在每年的×月×日前、×月×日前、×月×日前和×月×日前缴费”。2008年11月3日，四川大吉房地产开发有限公司就物业管理与成都锦苑物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同载明：“位于双流县××田镇××段“汇景城”，物业总建筑面积24498.5平方米，住宅建筑面积总计22512.3平方米；多层住宅5幢10单元209套……物业管理公共服务标准住宅0.7元/㎡/月，商业及办公1.2元/㎡/月，物业管理期限：2009年12月30日至2012年6月29日……”。2013年1月16日，四川大吉房地产开发有限公司（甲方）就物业管理与翰林物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“……甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对双流籍田汇景城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，小区坐落双流县××田镇××段64号……”。王娟、王长江、魏俊英自2012年1月至2015年12月止就未向翰林物业公司交纳物管费，翰林物业公司于2015年11月12日以《律师函》的形式以EMS快递方式向王娟、王长江、魏俊英催缴未果，故起诉到一审法院，请求判令王娟、王长江、魏俊英支付拖欠的物管费。王娟、王长江、魏俊英所购房屋现为汇景城3-3-3-3，其所居住的小区至今未成立业主委员会。上述事实，有各当事人一审中当庭陈述，当事人的主体资格信息、商品房买卖合同、《商品房买卖合同》补充协议、前期物业管理服务合同、房屋信息摘要、律师函及EMS凭据等证据材料在案佐证。一审法院认为，前期物业管理是指房屋出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。王娟、王长江、魏俊英于2010年5月27日购买到“汇景城”项目3幢3单元3楼3号建筑面积为97.65平方米的住宅房屋一套，并办理了房屋产权证。翰林物业公司系房地产开发商在成都锦苑物业服务有限公司后选聘的物业管理服务公司，其在主管部门进行登记备案，根据前期物业管理服务合同的约定对“汇景城”项目的业主提供了物业服务，有权向业主收取物业服务费，王娟、王长江、魏俊英享受了翰林物业公司提供的服务，应当根据商品房买卖合同、临时管理规约、前期物业管理服务合同中有关约定交纳物业服务费，王娟、王长江、魏俊英未按约按时交纳物业服务费，应承担相应的民事责任。翰林物业公司要求王娟、王长江、魏俊英交纳拖欠从2012年1月至2015年12月的物业服务费3665.04元，理由正当、合法，一审法院予以支持。对于王娟、王长江、魏俊英以家中被盗而拒绝交纳物业服务费的意见，因王娟、王长江、魏俊英已向公安机关报案，其向物业服务公司要求赔偿的诉讼，不应在本案中处理，应另案起诉，故对于王娟、王长江、魏俊英的意见，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：王娟、王长江、魏俊英于本判决生效之日起十五日内向成都翰林物业服务有限公司支付从2012年1月至2015年12月的物业服务费和垃圾清运费3665.04元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、翰林物业公司提交的大吉房产公司于2012年12月27日出具的《公示》，载明“因汇景城小区前期物业服务公司成都锦苑物业服务有限公司合同到期，自愿退出小区物业服务，并另聘成都翰林物业服务有限公司，继续为汇景城小区业主服务……”上诉人对该份公示的三性均不认可，因该份公示是由案外人大吉房产公司出具，且被上诉人亦无其他证据佐证该公示于2012年12月27日在汇景城小区内张贴过，本院不予采信；2、翰林物业公司向双流县房管局备案的《前期物业管理服务合同备案表》，载明合同当事人委托方为大吉房产公司，受托方为翰林物业公司，物业名称为“汇景城”，物业座落：双流县××田镇××段。上诉人对该份证据的三性均不认可，认为该物业服务合同在备案前未经过小区业主的同意，对于该份证据，因系大吉房产公司与翰林公司签订，有双流县房管局加盖公章予以确认，本院予以采信。本院另查明：2013年1月16日，大吉房产公司与翰林物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止，由翰林物业公司为大吉房产公司开发的位于双流县××田镇××段64号的“汇景城”小区提供物业服务，并于2013年4月31日在双流县房管局进行备案。翰林公司在二审中当庭陈述，在2013年1月1日前期物业服务合同签订前，由原成都锦苑物业服务有限公司提供物业服务期间产生的物业费用由成都锦苑物业服务有限公司收取。案涉“汇景城”小区按照每户每月8元的标准向当地行政机关缴纳垃圾清运费，该费用由物业服务公司代收代缴。本院认为，本案争议的焦点在于翰林物业公司是否是本案物业服务纠纷的适格原告。现评判如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，上诉人王娟、王长江、魏俊英所在的“汇景城”小区未成立业主委员会，故其物业公司的选聘应当由建设单位依照《商品房买卖合同》的约定进行，《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务条款中约定的大吉公司选聘的物业管理企业为成都锦苑物业服务有限公司，该条款对合同双方均有约束力，视为双方选定成都锦苑物业服务有限公司为前期物业管理公司，合同期限为2009年12月30日至2012年6月29日。本案的纠纷发生在2012年6月29日前期物业合同期限届满后，根据大吉房产公司与王娟、王长江、魏俊英《商品房买卖合同》补充协议第十六条的约定：“签署本协议时乙方应与甲方选聘的物业管理公司‘成都锦苑物业有限公司’签订《汇景城前期物业管理服务协议》和《汇景城业主临时公约》，按照协议和公约履行义务，在小区业主大会成立召开并推选出合法有效的业主委员会前，由甲方选聘或更换物业管理公司。”据此约定，因2012年6月29日原前期物业服务公司因合同届满退出小区时，“汇景城”小区并未成立业主委员会，由开发商大吉房产公司决定更换物业管理公司为本案被上诉人翰林物业公司有合同依据，上诉人王娟、王长江、魏俊英以变更物业服务公司未经过小区业主同意为由否认翰林公司的主体资格的上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人王娟、王长江、魏俊英的上诉请求不成立，一审法院适用法律正确，认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0122民初713号民事判决；二、王娟、王长江、魏俊英于本判决生效之日起十日内向成都翰林物业服务有限公司支付从2013年1月至2015年12月的物业服务费和垃圾清运费共计2748.78元；三、驳回成都翰林物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人王娟、王长江、魏俊英负担。本判决为终审判决。审判长  任文磊审判员  黄 寅审判员  马 雯二〇一六年十一月二日书记员  冯桢涵