广东省台山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江台法民一初字第1555号
原告：江门市蓬江区汇信发展有限公司。
法定代理人：卓宏伟，职务：总经理。
委托代理人：蔡凌波，广东盈达律师事务所律师。
被告：台山市东方玫瑰模特衣架有限公司。
法定代理人：林日升。
委托代理人：李敬威、梁永豪，台山市洲斌律师事务所律师。
原告江门市蓬江区汇信发展有限公司诉被告台山市东方玫瑰模特衣架有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的托代理人蔡凌波，被告的委托代理人梁永豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江门市蓬江区汇信发展有限公司诉称：2010年3月26日，原告和被告经协商一致，签署《租赁合同》，原告将其位于台山市四九镇洞美街道26号之一厂房面积约9000平方米出租给被告。双方合同约定租赁期限为五年，自2009年11月25日起至2014年l1月24日止；每月租金为人民币50000元，从第十三个月起，租金每年递增5％。被告未按约定支付租金的，按欠租金额每天千分之五向原告支付滞纳金。逾期一个月不缴纳租金的原告有权解除合同，没收被告保证金并要求被告赔偿损失。合同终止后，被告应在七个工作日内将租赁厂房及原告提供场地内的设施以良好、适租的状态交还原告。双方合同还对租赁物的使用、争议的解决方法等内容作出了约定。合同履行过程中，自2013年5月5日起，被告逾期未付租金，原告多次口头催告，被告仍未支付，被告已严重违约。被告应承担支付租金，继续履行合同、赔偿损失等责任。因双方租赁合同约定日千分之五的滞纳金较高，原告自愿将滞纳金（违约金）调整为按中国人民银行规定同类贷款基准利率4倍计算。并且原告后来发现，被告在生产过程中，对其部分生产遗留的废品、垃圾未作无害化处理，而是大量直接遗留、掩埋在原告房地产、土地内，对原告的租赁场地造成了环境污染。原告只是租赁相关房地产给被告正常生产经营，并不允许被告在内填埋废品或垃圾。被告不但违约，而且违反了相关环境保护法规规定。根据双方《租赁合同》约定，以及《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国侵权责任法》等法律、法规规定，被告应当承担排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等责任。为维护当事人的合法权益，维护法律的公正实施，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规规定，原告特起诉至贵院，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的租金231525元，并继续履行双方在2010年3月26日签署有关台山市四九镇洞美街26号之一房地产的《租赁合同》；自2013年9月至2014年1月的5个月期间内，被告在每月5日前向原告支付57881.25元租金；自2014年2月至2014年11月的10个月期间内，被告在每月5日前向原告支付60775.31元租金；以上合计1128684.35元。2、被告立即向原告支付拖欠租金的违约金（滞纳金）6626.76元（暂计至2013年8月5日止，此后以全部未还租金为基数，按中国人民银行规定同类贷款基准利率4倍计算，直至还清全部欠款为止）。3、被告立即将其遗留、掩埋在原告位于台山市四九镇洞美街道26号之一房地产内的生产废品、垃圾清理、迁移完毕，消除对原告前述房地产产生的有毒有害影响，恢复原状。4、本案受理费、财产保全费等一切诉讼费用均由被告承担。
被告台山市东方玫瑰模特衣架有限公司辩称：被告与原告于2010年3月26日签订《租赁合同》，由被告租赁原告的厂房。《租赁合同》第七条第6点约定，合同期内租赁厂区内所有的主体建筑由原告负责维修维护保养。2012年7月份，台风袭击广东地区，租赁厂房被破坏，严重漏雨，完全失去正常使用功能。事发后被告立即要求原告承担厂房维修责任，以便被告能尽快恢复正常生产，但经多次催促，原告才于2012年10月份修补了小部分厂房，剩余大部分未进行修复，导致被告生产原料及成品损毁严重。因厂房已失去正常使用功能，合同出现无法继续履行的状况。根据《租赁合同》第八条第1点约定，因原告原因导致合同不能履行的，原告应当双倍退还保证金给被告。因被告于签订合同时已支付10万元保证金给原告，现因被告原因导致合同出现不能继续履行的状况，因此原告应双倍退还保证金给被告。原告的厂房2012年7月份开始出现严重漏雨，已不具备基本使用功能，经多次催促，原告仍以各种借口拖延，拒不履行维修责任。在原告拖延期间，被告仍缴纳租金，根据公平原则，被告要求根据原告怠于履行维修责任而导致厂房无法正常使用时间，免费延长合同租赁期。综上所述，原告的诉讼请求没有任何理据，完全隐瞒其违反合同义务在先的事实，依法不应支持其全部诉讼请求；而且，原告应承担违约责任。请求法院依法判决，维护被告合法权益。
经审理查明：本案讼争之厂房（位于台山市四九镇洞美街26号之一、二、三、四、五、六号）为原告凭（2007）台法执字第643－4号《民事裁定书》而取得。该厂房的结构分三类，其中钢筋混凝土结构的面积有3354.54平方米，钢构结构的面积有5520平方米，简易结构的面积有770.40平方米。
原、被告于2010年3月26日，签署《租赁合同》一份，摘要约定如下：1、原告将通过法院拍卖所得位于台山市四九镇洞美街26号粤房地证字第C2117794号、第C2117795号、第C2117796号、第C2117797号、第C2117798号、第C2117799号及台国（2004）第01057号的厂房面积约9000平方米出租给被告用作工业经营。2、租赁期为5年，自2009年11月25日起至2014年11月24日止。3、每月租金为50000元，原告负责缴交厂房租赁税金，从第13个月起，租金每年递增5%；本合同一经签署，被告即向原告交纳保证金100000元，合同期满时，被告交清租金及相关费用后，原告应于三个工作日内将保证金100000元无息退还给被告。4、合同期内厂房所耗的水费、电费、厂房维修费由被告承担，包括变压器、线路损耗。5、在租赁期间，被告不得私下将厂房转租他人；否则视为违约，原告有权终止合同，没收保证金，被告同时应赔偿原告由此带来的相关损失。6、合同期内，租赁厂区内所有的建筑物（主体除外）及设备的维修、维护保养，由被告负责，并承担安全生产经营的全部责任（即《租赁合同》第七条第6点的约定）。7、因原告的原因致使本合同不能履行的，原告应当双倍退还保证金并赔偿损失给被告。8、被告未按约定支付租金的，按欠租金额每天千分之五向原告支付滞纳金；逾期一个月不缴租金的，原告有权解除合同，没收保证金并要求被告赔偿损失。9、因不可抗力的原因，使租赁厂房不适于使用或租用时，如果厂房无法复原的，本合同自动解除，原告始退还保证金，双方互不追究违约责任（即《租赁合同》第八条第4点的约定）。
《租赁合同》签订后，原、被告均按合同履行各自的权利义务。唯在合同履行过程中，自2013年5月5日起，被告逾期未付租金，原告经催收未果。原告认为被告已构成违约，遂于2013年8月6日诉至本院提出上述诉讼请求。
2013年5月13日，被告向原告发出《通知》一份，内容为：因大部份厂房严重漏雨，被告要求与原告协商，使用一部分厂房，重新签定租房合同。2013年6月15日，被告向原告发出《通知》一份，内容为：被告愿以28000元每月的租金租原告的一部分厂房（已付厂房图纸），若原告同意，请拟新合同签约；若不同意，请原告退回押金，被告尽快搬迁。2013年8月22日，被告向原告发出书面《通知》一份，内容为：因2012年7月份台风来袭，导致大部分厂房房顶严重损坏严重漏雨而影响被告生产；经被告多次催促，原告于2012年10月份才派人修补了小部分厂房，剩余大部分厂房至今仍未能修复使用，导致被告生产原料及成品等损毁严重（有照片为证）；被告于2013年多次电话通知原告公司周先生前来修补受损厂房，而周先生只停留在口头允诺修补拖延至今；鉴于原告的厂房失修影响被告生产，被告分别于2013年5月8日、2013年5月13日、2013年6月15日三次发电子邮件告知被告公司周先生商讨解除合同事宜，在得到周先生电子邮件确认后，被告于2013年7月开始搬迁厂房，于2013年8月10日完成搬迁；由于被告搬迁后一直未能和周先生取得联系，现以邮递方式通知原告相关搬迁结果，望原告派人前来被告处处理后续事宜。2013年8月27日，原告向被告发出《关于﹤通知﹥的复函》一份，内容为：1、被告前述《通知》的内容没有事实和法律依据，根据双方2010年3月26日签订的《租赁合同》第七条第6点和第八条第4点的约定，被告负责租赁物（主体除外）的维护保养，原告出租的厂房没有因不可抗力、无法复原的情况；2、被告2013年6月曾提出减少租赁面积事宜，但至今尚未能与原告就租赁面积、租金变更等相关事宜达成一致变更协议，因此，原合同仍应有效执行，被告无权单方解除合同，并应对拖欠租金等违约行为承担责任。
2013年8月30日，本院送达涉案起诉状副本时，被告的生产员工、机器设备、原材料等确已基本搬迁至离原厂右边约60米的新厂生产经营。被告在举证期内向本院递交《民事反诉状》一份，但在法定限期内未预缴反诉费，也未向本院提出缓交反诉费申请，本院已裁定对被告提出的反诉按撤诉处理。诉讼期间，被告向本院提供大量证明涉案钢构结构厂房存在破损、漏水的照片。被告于2014年4月29日以厂房是否因严重漏水而影响正常生产而申请本院前往取证。本院依被告申请，于2014年5月4日（2014年5月3日有阵雨）派员前往该厂房现场勘验，提取相关的现场照片（该照片反映钢构结构厂房的状况与被告提供的照片一致）。从前述照片可清晰看到，钢构结构的5520平方米厂房的多处顶部破损渗漏，墙面、支柱存在渗漏后的起泡、开裂、霉变等现象，显然非朝夕之间就能形成，且地面雨后存有大量积水。同时显示原告已于涉案厂房大门电动门处挂有“本厂房出租”的横额，本院向争讼厂房保安人员朱永胜调查，其向本院反映的内容摘要如下：朱永胜于2009年12月任保安一职，原受聘于被告，自2014年1月开始受聘于原告；厂房漏水严重，原告曾派员维修过；因该厂房租金高、漏水较严重影响生产等原因，被告于2013年7月份开始搬迁；2014年1月间，原告就涉案厂房挂出横额对外招租。
另查，庭审期间，原、被告对厂房的建筑物，何为“主体”各持己见，均认为厂房的渗漏是对方的合同维修义务，又未向本院递交对“厂房漏雨的损坏程度”进行司法鉴定申请。本院经查阅“中国天气网”，证实：台风“韦森特”的中心于2012年7月24日04时15分前后，在台山市赤溪镇沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有13级（40米／秒）；05时“韦森特”的中心位于台山境内，中心附近最大风力仍有13级（40米／秒）。
上述事实，有原、被告的陈述、举证、本院的调查证据证明，查证属实，予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。租赁合同是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕归还原物的协议。原、被告在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方应恪守合同条款，履行各自的权利、义务。
追寻5520平方米钢构结构厂房顶部多处破损、渗漏是什么原因造成的，则是正确处理本案的关键节点。综观被告提供和本院现场拍摄的照片，钢构结构厂房顶部多处破损渗漏，导致大面积墙面、支柱存在渗漏后的起泡、开裂、霉变等现象，是长时间因天雨渗漏造成的。再结合被告发给原告的三份《通知》、保安人员朱永胜的陈述，以及本院查阅“中国天气网”关于台风“韦森特”的讯情。对比涉案钢构结构厂房与混凝土厂房的安全性、耐用性、抗风能力性，前者均比后者差的特点。本院确认该5520平方米钢构结构厂房顶部破损、渗漏与遭受台风“韦森特”存在直接因果关系。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，本案因台风不能履行合同约定的义务，可适用上述法律规定，而且台风引发的法律后果，不可归责于原、被告双方，不管厂房的维修义务在哪一方，维修厂房的责任可部分或者全部免除。首先原、被告均未申请，对厂房渗漏的损坏程度进行司法鉴定；其次被告于2013年5月5日起欠付租金，并于2013年8月间基本迁离原厂，原告又于2014年1月挂出招租广告。根据原、被告以上行为显示，原、被告均对《租赁合同》并无继续履行的意向。故本院根据公平原则，对租金计算可酌情暂自2013年5月起计算至2013年12月止，为期8个月。按原、被告《租赁合同》约定租金的计算方式推算，计得该期间的单月租金为57881.25元／月，再由被告减半支付该期间的租金给原告。经核算计有租金231525元（57881.25元／月×8个月×50%），亦即被告需付231525元给原告。被告在本案中不存在违约的法律事实，对此，原告主张的违约金（滞纳金）没有法律依据，本院不予支持。关于2014年之后的租金，由于被告已于2013年8月间基本迁离原厂，原告又于2014年1月挂出招租广告，双方在此期间应否互相履行合同义务处于不明确状态，而双方当事人均未对合同是否解除提出主张，故对2014年以后的租金，本案不作处理，若双方有争议，可另循法律途径处理。至于原告的第3项诉讼请求，原告未能提供相关环保部分的检测报告，是否构成环境污染，有待进一步考究；原、被告均未对已发生法律效力《租赁合同》提出解除的前提下；本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四条第一款第（四）项、第七十六条、第七十七条之规定，判决如下：
一、被告台山市东方玫瑰模特衣架有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区汇信发展有限公司支付租金231525元（此款计算时段为2013年5月至2013年12月）。
二、驳回原告江门市蓬江区汇信发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案受理费15018元，保全费5000元，合计20018元，由原告江门市蓬江区汇信发展有限公司承担15936元，被告台山市东方玫瑰模特衣架有限公司承担4082元（此款原告已垫付，被告应负担的部分在履行上述第一项判决时一并返还给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 李忠东
人民陪审员 伍丹妮
人民陪审员 冯伟聪
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 温玉燕