重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第04196号
原告重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路441号青青丽苑1栋7楼，组织机构代码67100867-9。
法定代表人张书兵，该公司总经理。
委托代理人代世群，女，1971年7月12日出生，汉族，系重庆凯美物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区。
被告蔡巧丽，女，1988年5月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆凯美物业管理有限公司与被告蔡巧丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黎伟独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告重庆凯美物业管理有限公司的委托代理人代世群，被告蔡巧丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆凯美物业管理有限公司诉称，2011年3月2日，被告购买了坐落于綦江区文龙街道新街子150号秋实?又一城小区住房一套（建筑面积为107.01平方米）。2013年1月，原、被告签订了《秋实?又一城物业管理服务协议》，约定：（1）本案被告每月交纳物管费（含电梯费）128.4元（按1.2元／平方米／月计算）、每户公共能源费为15元／月，共计143.4元／月；二次供水加压费按照政府收费标准基础上每吨加收一度动力用电的费用。（2）原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按每日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。之后，原告一直按相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但自2013年7月起至2015年5月止，被告拖欠物管费、公共能源费、二次供水加压费共计3305.8元。其间经原告多次催收，被告拒不交纳物管费、公共能源费、二次供水加压费。对于被告辩称其不交纳物管费、公共能源费、二次供水加压费的理由不完全成立，如：（1）2015年春节后不久，开发商事前未告知业主及原告的情况下，将该小区前大门的梯步及地坝相邻地块上进行二期开发建设，致使梯步及地坝存在安全隐患，该小区后大门保安岗亭被撤除，经业主到区有关部门强烈反映，开发商才用材料设置栏板隔离进行修缮，至今未修复。（2）因该小区前大门与后大门直接相对，且距离相距不远，故原告要求该小区前大门处保安在白天加强巡逻并对该小区后大门看望，无保安固定值守，晚上将该后大门关闭。（3）因该小区前大门的梯步处喷水池渗漏，不能够蓄水，开发商承诺在二期建设中修缮，至今未修复。（4）该小区中庭水池没有设置喷水系统。（5）由于某些业主反映播放音乐影响休息，要求不播放音乐。故该小区音响系统没有播放音乐。（6）去年7月，该小区消防设施、设备经区消防部门检查验收合格。（7）原告的清洁工每天对小区地面、电梯进行打扫，被告居住楼栋中某一部电梯内存在呕吐物有几个月未清洗完毕的事实不成立。（8）原告将3号楼栋车库进出口通道墙面，约2米高处挂空调外机，控制小区设施设备室内温度，不存在安全隐患。（9）开发商将该小区每栋楼住户室内烟道均往楼顶排放。（10）开发商将车库内门面出租给他人，他人在该门面内堆放了货物，不是油漆。（11）在该小区搬出物件时，原告的工作人员要求进行登记。（12）该小区车库内的自来水管道滴水，本应属于自来水公司负责修缮，业主要求原告整改，原告使用塑料管划开一半，沿自来水管道托着接水至另处排水。（13）原告委托专业单位对电梯使用进行监管，原告亦委托专业绿化单位对小区绿化进行维护，该小区中庭大树下的草地有较小面积泥土裸露，属于大树影响草的生长。（14）对于业主在该小区违章搭建的行为，原告的工作人员首先进行制止，如制止未果，原告向有关管理部门反映处理。（15）原告代理人负责秋实?又一城物业管理服务工作，同时还在金域蓝湾小区进行物业管理工作，没有对被告居住小区物业管理的工作产生不利影响。综述，原告认为：被告的拖欠物管费等费用的行为，导致原告正常服务运营受到影响，已严重损害原告及其他业主的利益，为了保护原告合法权益。现要求法院判决：（1）被告立即支付原告2013年7月1日至2015年5月30日期间的物管费2824.8元、公共能源费345元；（2）被告立即支付原告2014年2月1日至2015年5月30日期间的二次供水加压费136元；（3）被告立即支付原告物管费2824.8元、公共能源费345元的违约金2877.82元（按每日3‰计算）；（4）本案诉讼费用由被告承担。
被告蔡巧丽辩称，对原告所诉称被告拒交纳物管费、公共能源费、二次供水加压费的时间及金额无异议。被告拒向原告交纳物管费、公共能源费、二次供水加压电费的理由如下：（1）2015年春节后不久，原告事前未告知业主的情况下，擅自将该小区前门的梯步及地坝挖掉了一半，经业主到有关部门强烈反映，开发商才用材料设置栏板隔离。（2）2015年春节后不久，原告事前未告知业主的情况下，擅自将该小区后大门保安岗亭撤除，致使该小区后门无保安值守。（3）位于该小区前大门梯步处喷水池长期没有水流动和喷水，如同虚设。（4）位于该小区中庭处水池没有喷水。（5）该小区设置了音响系统，长期没有播放音乐。（6）配置在被告居住楼栋的消防器材已超过有效期。（7）被告居住楼栋有三部电梯，业主在其中一部电梯上呕吐了，被告向原告反映后，至今呕吐物未清洗完毕。（8）原告办公室的空调外机挂在该小区第3幢楼车库的过道上，容易碰着，存在安全隐患。（9）每天中午，烟道排放差，导致楼层内散放着很大油烟味道。（10）原告将车库内车位改成门面出租给他人，他人在该门面堆放油漆，存在很大的安全隐患。（11）被告将台式电脑搬出小区时没有人要求进行登记，该小区存在不安全因素。（12）该小区车库内的下水管道滴水，业主要求原告整改，原告使用塑料管划开一半，沿下水管道托着接水，该整改方式不符合要求。（13）原告的工作人员做清洁不彻底，如电梯又烂又脏，并且对电梯使用未进行监管。（14）原告对该小区违法搭建不管。（15）原告对该小区绿化带不管理，荒着一大片。（16）原告代理人在秋实?又一城小区负责物业管理工作时，其还在金域蓝湾小区进行物业管理工作，其绩效不好。综述，被告认为原告未按照合同履行义务，其属于违约行为，被告才拒绝交纳物管费、公共能源费、二次供水加压费。如原告达到物业服务的标准，被告才愿意向原告交纳物管费、公共能源费、二次供水加压费。至于原告主张违约金的问题，因原告违约在先，被告对此不予认同。
经审理查明，因本案被告购买并接收綦江区文龙街道秋实?又一城小区房屋（建筑面积107.01平方米）。2013年1月20日，本案原告作为乙方，本案被告作为甲方，双方签订了《秋实?又一城物业管理服务协议》，该协议内容为：（一）在本物业范围内，甲、乙方不得有下列行为：擅自改变服务设计用途、功能和布局、结构、外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、进行违章拆凿；改动、破坏厨、厕、地面防水和烟道，安装排风扇；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路等公共设施或场地；损坏、拆除或改造供电、供水、供气、通讯、有线电视、排污、消防等共用设施；堆放杂物、废弃垃圾或高空抛物；违规存放易燃、易爆、剧毒或含放射性等物品，不得排放有毒、有害等物质；践踏、占用绿化用地，损坏、涂花园林建筑小品，或在绿化地带拉绳晒物；在公共场所或在住宅内部乱设摆点；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂及设立公告牌等；在非停车场所停放车辆；聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；饲养家禽、家畜及宠物放养在公共场所；法律、法规规定的其他权利。（二）物业管理服务内容：（1）房屋建筑本体共用部分的日常维修、养护和管理；（2）房屋建筑本体共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；（3）本物业规划区内属物业管理范围的共用设施和附属建筑物、建筑物的日常维修、养护和管理；（4）公用绿地、花木、建筑小物品等的养护和管理；（5）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；（6）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运；（7）交通与车辆停放的管理，本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域内的共用场地停车，车位使用人应与物业管理处签订专项合同；（8）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、治安消防等全天候、全方位的安全防范工作；（9）管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；（10）组织开展社区文化娱乐活动；（11）代收代发书信邮件；（12）负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费；受有关部门或单位委托收取水电费等代收代缴收费服务；（13）业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；（14）对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规约、警告、制止、经济惩罚等措施；（15）法律和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。（三）物业管理服务质量：（1）房屋外观：房屋整体外观统一、完好、整洁，公共区域无违章、乱搭、乱建现象；（2）设备运行：设备良好，运行正常，无事故隐患，特殊工种人员持证上岗；（3）共用部位、共用设施设备的维护管理：共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善；水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场；道路通畅，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；（4）环境卫生：整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠，无四害；（5）绿化：绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，无践踏、折损现象；绿化地无病虫害，无大面积黄土裸露；（6）交通秩序与车辆管理：车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通畅通；（7）安全管理：公共区域内文明有序，可能危及住户安全处有明显标识；（8）消防：各类消防设施完好有效，发生火警及时通报，并协助消防部门救助。（四）物业管理服务费用为：高层住宅物业建筑面积为1.2元／平方米／月（含电梯费）；公共区域用电收费每户每月15元；如二次供水系统由物业管理公司进行管理维护，水费的收费标准为政府收费标准基础上每吨加收一度动力用电的费用；甲方每季度第一个月5日前缴纳本季度物业费；甲方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。该协议还对双方的有关权利义务、维修基金的管理使用、广告牌设置及权益、协议期限（本协议自签字之日生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业服务管理委托合同生效时止）。合同签订后，原告对该小区提供楼道及公共场所的地面打扫、垃圾清运、绿化维护、定时安全巡逻检查、电梯维修等服务。同年7月，被告开始入住在綦江区文龙街道秋实?又一城小区房屋，同时就以其辩称的理由每月拒绝向原告交纳物管费128.4元、公共能源费15元、二次供水加压费，至2015年5月30日止，被告共计尚欠物管费2824.80元、公共能源费345元、二次供水加压费136元。其间，原告仍然对该小区提供楼道及公共场所的地面打扫、垃圾清运、绿化维护、定时安全巡逻检查、电梯运行及维修等方面进行物业管理服务，保证该小区每日楼道及公共场所的地面清洁卫生、垃圾清运、安全检查、绿化维护等服务，亦保证了电梯、路灯等设施、设备正常运行。但目前该小区在物业服务方面存在瑕疵，如某些业主擅自在小区绿化带行走，原告对践踏、损坏的植物未采取维护措施；某些业主在其住房大门前公共通道上擅自设置了拉缩门，侵占了部分公共通道，原告对此未采取措施；电梯墙面没有保持十分清洁；该小区后大门保安岗亭至今未修复，原告未采取安保措施。本案在审理过程中，原告表示其对前述服务瑕疵采取措施进行整改。经调解，原、被告未能够达成一致意见，各持己见。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《物业管理服务协议》、每日防火巡查记录、护卫值班记录、出门条、保洁部品质检查标准、电梯服务记录、电梯安全巡记录、配电所巡查表、消防水泵房运行巡查表、二次供水泵房运行巡查表、消防控制室值班记录、巡逻签到表、来电来访记录、业主报修记录、维修记录、小区环境照片等，被告提供照片十七张予以证实，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。
本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》是有效的，对原、被告均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地履行自己约定的权利、义务。因被告对原告所诉称的其尚欠物业服务费、公共能源费、二次供水加压费的时间及金额3305.8元无异议，本院予以采信。根据原告诉称和被告辩称，本案争议的焦点如下：一、被告拒绝交纳物业服务费、公共能源费、二次供水加压费的抗辩理由是否正当的问题。小区除了物业管理服务公司按约定及国家规范提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，小区环境品质才能不断的保持、改善和提升。由于小区居住的人员较多，素质参差不齐，生活方式不同，不同的业主从不同角度对物业管理服务的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物管费、公共能源费等费用的理由。而物业管理服务公司往往是对整个小区提供物业服务、管理，而物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费、二次供水加压费的交纳。目前被告举示的照片来看，该照片没有摄片的时间，但部分事实成立，需要原告整改，故本院认为：原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生。被告作为业主，其享有权利的同时，也应当按照合同约定按时交纳物管费、公共能源费、二次供水加压费等义务，防止因物管费、公共能源费、二次供水加压费不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生，因此被告从2013年7月起每月拒绝交纳物管费、公共能源耗费、二次供水加压费的理由不正当，对原告要求被告支付2013年7月1日至2015年5月30日止期间的物管费2824.8元、公共能耗费345元、二次供水加压费136元的诉讼请求予以支持。二、是否支持原告要求被告支付尚欠物管费、公共能源费的违约金的问题。鉴于原告在之前提供的物业管理服务中存在瑕疵，原、被告之间对此瑕疵缺乏沟通交流、释明，加之原告对此瑕疵没有及时采取整改措施，故本院认为被告不是恶意拒绝交纳物管费、公共能源费，对原告要求被告支付物管费、公共能源费的违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告蔡巧丽在本判决生效后3日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2013年7月1日至2015年5月30日期间的物业管理费2824.80元、公共能源费345元，共计3169.80元；
二、被告蔡巧丽在本判决生效后3日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2014年2月1日至2015年5月30日期间的二次供水加压费136元；
三、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其余诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告蔡巧丽负担，此费已由原告重庆凯美物业管理有限公司垫付，被告蔡巧丽在履行上述义务时一并付给原告重庆凯美物业管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎伟
二〇一五年八月十七日
书记员 彭超