广东省佛山市南海区人民法院发文稿
签发
核稿：
事由：民事判决书
主办单位和拟稿人：
附件：
打字：尹素校对：（共印份）
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）佛南法民三初字第1828号
原告余得新，男，1976年5月1日出生，汉族，住湖南省平江县。
委托代理人陈梓林，是广东南天明律师事务所律师。
代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。
被告佛山市中盟投资发展有限公司，住所地佛山市禅城区深宁路18号三座碧玉轩205室。
法定代表人刘淑贞。
被告刘淑贞，女，1976年10月4日出生，汉族，居住广东省龙门县。
被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，居住广东省佛山市顺德区。
三被告共同委托代理人吕镇东，男，1980年1月17日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市化德县。
代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。
原告余得新与被告佛山市中盟投资发展有限公司（以下简称中盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月7日立案受理。其后，本院根据原告的申请，追加刘淑贞、周伟彬作为共同被告，由审判员黄婉君适用简易程序于2012年2月8日上下午、同年2月22日公开开庭进行了审理。原告余得新及其委托委托代理人周腾，三被告的共同委托代理人吕镇东于两次开庭均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
根据原告的申请，本院对被告周伟彬实施了财产保全，于2012年1月9日查封了登记在周伟彬名下的位于佛山市南海区罗要乐安乐城东三路怡乐花园C座707房及707房的单车房（证书号0200239165号）。
原告诉称：原告与被告中盟公司于2010年12月27日签订房地产买卖合同，双方约定被告中盟公司必须于2011年6月30日将交易房屋交付予原告。合同签订后，原告依约支付了2万元定金以及其他首期购房款17.0556万元。2011年3月5日，原告又支付了30万元购房款。被告中盟公司至今没有交付房屋予原告。被告刘淑贞是被告中盟公司的法定代表人，原告所给付的上述款项均存入刘淑贞个人的帐户中，应当与中盟公司承担连带责任。周伟彬是讼争房产的登记所有权人，也应当承担连带还款责任。故请求法院判令：1、中盟公司退还原告的购房款47.0566万元；2、中盟公司向原告双倍返还定金4万元，支付违约金4905.56元；3、被告中盟公司向原告支付逾期还款利息（以51.546156万元为本金，按照中国人民银行两项贷款利率，自起诉日计算至判决确定的还款日，逾期加倍支付）；4、被告刘淑贞、周伟彬对上述第1、第2、第3项诉讼请求的还款义务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用三被告承担。
三被告共同答辩称：第一、合同第八条约定，原告应提交相应资料予卖方办理过户手续，第七条约定了交付时间存在受不可抗力因素影响的风险。由于国家房地产调控政策的出台，导致原告无法提供相应的资料办理房产过户及银行按揭等手续，才导致交易无法继续进行，物业不能按时交付。第二、原告修改装修图纸，被告须根据原告的要求修改房屋的装修，才导致交楼迟延。第三，被告因为装修讼争房屋所花的费用，已远大于原告所支付的费用。原告是考虑到因国家调控政策的出台，导致房价下降，故要求解除合同，属于违反诚信的行为。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、房地产买卖合同1份。证明原告向被告中盟公司签订合同购买房产一套，并约定了双方的权利义务、违约责任、双倍定金责任等。
2、收据3份、汇款记录1份。证明签订合同后原告分三次向被告中盟公司、刘淑贞支付购房款490556元，收据是中盟公司开具，实际收款人是刘淑贞。
3、拍卖成交确认书1份。证明讼争房产是由周伟彬、刘淑贞通过拍卖方式购买所得，中盟公司不是所有权人。
4、房产登记信息卡1份。证明讼争房产在2011年4月29日登记在周伟彬名下。
5、支票、查询凭证信息各1份。证明被告同意原告退房请求并以支票退回购房款，但支票无效。
三被告提供以下证据：
6、合作协议1份。证明房产联合购买以及独家代理销售的事实。
7、房产转让合同书1份。证明被告与大庆人民政府广州办事处联合购买的事实。
8、拍卖成交确认书1份。证明刘淑贞、周伟彬取得讼争房产的合法性。
9、汇款单据3份。证明刘淑贞向大庆产权交易中心交款的事实。
10、房产买卖委托协议书1份。证明刘淑贞、周伟彬委托中盟公司销售的事实。
三被告共同委托代理人补充说明：周伟彬与刘淑贞合作共同购进讼争房产，然后周伟彬委托刘淑贞转售该房产，刘淑贞又委托其开办的公司销售房产，周伟彬对于中盟公司以卖方名义与原告签订房屋买卖合同，对刘淑贞以个人名义收取款项，对以中盟公司的名义开具收据等事实，是知情且同意的。
11、证人证词2份。证明推迟交楼的事实。
12、申请书1份。证明原告向被告申请退房，被告退还购房款，双方互不追究责任。
13、完税证明1份。证明原告提供假发票导致无法过户。
经质证、辩证，被告对原告提供的证据没有异议。原告认为：证据6至11没有原件核对，对其真实性不予确认；对证据12的真实性无异议，但该份申请书是被告打印好要原告签名的；对证据13有异议，原告没有见过该发票，因原告经营的个体工商户登记在妻子钟效媚名下，并在佛山澜石的地税部门开具相关发票。
经审查，本院对证据1－5、证据12的真实性予以认定。对于证据7、8，虽然没有原件予以核对，但与原告所提供的证据3能够互相印证，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据6，虽然三被告于本案开庭时未能提供证据原件予以核对，但该协议的内容仅约束协议签订各方当事人的权利义务，而作为协议当事人的被告周伟彬、刘淑贞及其共同委托代理人吕镇东对此均予以确认，而且该协议内容与本院采信的证据7、8能够互相印证，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据9，由于讼争房产已经过户至周伟彬名下，故本院确认周伟彬或刘淑贞已经支付本案讼争房屋价款予原权属人。对于证据10，由于协议公约定签订的当事人，而刘淑贞及中盟公司对此均予确认，本院对其真实性亦予以认定。对于证据11，由于证人没有正当理由未出庭作证，且没有其他证据对证言的真实性予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，本院对其真实性不予认定。对于证据13，由于三被告未能证实该发票为原告向其提供，故本院对其证明力不予认定，也不将其作为定案依据。
结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
本案讼争所涉房屋登记在案外人周伟彬的名下。2010年12月27日，原告与被告中盟公司签订一份《房地产买卖合同》，约定由中盟公司将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座707房售予原告，房屋总价为69.8556万元。该合同约定：原告须在签订合同当天支付2万元定金，于2011年1月15日前支付首期购房款17.0556万元，于交楼当天再支付2万元房款支付予卖方；购房余款通过办理银行按揭方式支付；中盟公司须于2011年6月30日将房屋交付予原告，交房标准为按照佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座307房的套内装修标准。签订合同当天，原告支付了2万元的定金。2011年1月12日，原告支付了首期购房款17.0556万元。同年3月5日，原告余得新以银行转帐的方式向被告刘淑贞的个人帐户存入30万元。对于原告支付的上述定金及首期购房款，中盟公司均以其公司的名义开具了收据予原告。2011年12月30日，中盟公司向原告余得新开具支票一张，支付金额为49.0556万元，但该支票的开户行兴业银行答复余得新称该支票无效而不能支付。至今中盟公司未将交易房屋交付予原告使用，也没有将原告已付款项退还，原告因此诉至本院。
另查明，被告刘淑贞是被告中盟公司的股东，占中盟公司股权份额的90%。
根据以上认定事实，本院认为：
原告提出的前三项诉讼请求均为要求中盟公司返还已支付购房款，实质为要求解除合同，故本案应先解决合同是否应当解除的问题。
关于合同是否应当解除的问题。根据双方签订的购房合同中的第九条约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书”。该约定赋予原告对合同的约定解除权，即在卖方中盟公司逾期超过十天仍未交房的，原告有权通过向中盟公司发出书面通知的形式解除合同。根据法律的规定，在上述书面通知送达予中盟公司时，合同即解除。从被告中盟公司已出具支票打算向原告退还相应的购房定金及首期购房款的事实来看，原告已行使了该约定解除权，并且得到了中盟公司的同意，案涉的房产买卖合同已经实际解除。本案对该问题已无审查必要。
关于被告中盟公司是否应当向原告双倍返还定金及退还已付购房款的问题。本案的买卖双方在合同中约定了定金罚则，作为违约方的中盟公司应当依约定、依法定双倍向原告返还定金。对于原告已支付的另外40余万元购房款，因合同已实际解除，中盟公司亦应当如数退还。原告在请求双倍定金之余同时主张违约金，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告刘淑贞、周伟彬是否应与中盟公司承担连带清偿责任的问题。中盟公司是一家有法人资格的有限责任公司，其与两原告进行交易时，其应当收取的款项没有通过以公司名义开具的帐户收取，而是以其最主要股东及法定代表人刘淑贞的个人帐户收取。在原告行使合同解除权后要求中盟公司退款时，以中盟公司的名义所开具的支票又因作废而无法兑现，严重损害了原告的合法权益，被告刘淑贞应当对中盟公司的债务承担连带清偿责任。被告周伟彬是房屋的产权人，其对中盟公司以卖方名义将讼争房产出售予原告，刘淑贞以个人名义收取款项，中盟公司替刘淑贞开具收据的事实均知情且表示同意，则周伟彬是该交易行为中一方当事人，中盟公司与原告所签订的买卖合同应当直接约束作为讼争房产所有权人的周伟彬，周伟彬应当与刘淑贞、中盟公司共同承担还款义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，判决如下：
一、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余得新双倍返还定金4万元。
二、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余得新返还47.0566万元。
三、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余得新支付自起诉日起到判决确定的付款日止、以实际欠款为本金、按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
四、被告刘淑贞、周伟彬对上述第一、第二、第三判项的债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告余得新的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取为4477.31元，财产保全费2970元，合共7447.31元（原告已预交），由三被告共同承担。三被告应与上述款项一并迳付原告。本院不另收退。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄婉君
二〇一二年三月××日
书记员 尹 素