辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1341号
上诉人（原审被告）：杨中昌，现住辽宁省抚顺市新抚区。
被上诉人（原审原告）：舒强，住辽宁省抚顺市顺城区。
原审第三人：李永光，现住辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：单联才，住辽宁省抚顺市顺城区。
上诉人杨中昌因与被上诉人舒强、原审第三人李永光案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨中昌、被上诉人舒强、原审第三人李永光委托代理人单联才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨中昌的上诉请求：撤销原判，改判驳回舒强的诉请。事实和理由：舒强与李永光签订是借款抵押协议，并非买卖合同。由于未办理抵押登记，故该协议不能对抗善意第三人和人民法院的查封、冻结。两处房屋属于动迁房屋，已经被相关部门户籍冻结并禁止产权转让。房屋当时价值应为50余万元，仅抵顶20余万元明显低于市场价格。李永光在2013年2月10日向舒强出具的承诺书是虚假的。根据物权法的规定，不动产以登记为准，该房屋一直登记在李永光名下，法院查封是符合法律规定的。
舒强辩称，要求维持原审判决。答辩人与李永光签订的协议内容是抵押借款，答辩人依约支付借款204,500.00元。李永光逾期无力偿还借款，向答辩人出具承诺书将房屋抵顶给答辩人。杨中昌主张两处房屋市价50万元没有依据。答辩人与李永光以房抵债发生在法院执行裁定前一年，应受法律保护。
原审第三人辩称，同意原审判决。
一审法院认定事实：2008年12月26日，李永光与抚顺市永盛房地产开发有限公司签订了《房屋产权调换协议书》，约定抚顺市永盛房地产开发有限公司对李永光原住位于顺城区新华街一委一组XXX号楼X单元3XX、3XX号房屋进行拆迁改造，安置面积95平方米。2012年5月25日，本院作出（2012）顺民二初字第17号民事判决书，判决李永光向案外人郭红梅偿还借款150000元及利息。2012年8月31日，舒强与第三人李永光签订《协议书》，约定：第三人李永光将名下位于顺城区新华街一委一组XXX号楼X单元3XX、3XX号房屋抵押给舒强借款204,500.00元，借期2012年8月30日至2012年9月30日，月利二分。2012年9月14日，舒强通过案外人张秀忱账户将到204500元汇到郭红梅账户。期后，李永光未偿还舒强借款。2013年2月10，李永光为舒强出具《承诺书》，将位于第三人李永光将名下位于顺城区新华街一委一组XXX号楼X单元3XX、3XX号房屋以2012年8月31日签订的《协议书》金额抵给舒强。2013年1月6日，舒强向抚顺市春泉房地产开发有限公司扩大面积款20,000.00元。2013年3月6日，抚顺市春泉房地产开发有限公司在《房屋产权调换协议书》补充说明，将动迁户李永光安置在6号楼7单元2002号房，建筑面积117平方米。诉争房屋因抚顺市春泉房地产开发有限公司五证不全，尚无法交付使用。2012年9月12日，杨中昌向本院提起诉讼，要求李永光偿还工程款70,000.00元。本院作出（2012）顺民二初字第343号民事调解书，协议：李永光于2012年10月30日前一次性给付杨中昌拖欠的工程款70,000.00元。履行期到后，杨中昌向该院申请执行。2013年10月15日，该院作出（2013）顺执字第225号民事裁定书依法查封了李永光名下位于顺城区新华街24-2号楼2单元3XX号房屋。2015年3月6日，舒强向该院提出执行异议，该院于2015年5月18日作出（2013）顺执字第225号执行裁定书，驳回舒强的异议。舒强遂诉至该院。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于舒强与第三人李永光签订的《协议书》的合同效力。本案所涉及房屋系动迁安置房。舒强与李永光签订以房抵债协议时，李永光名下位于顺城区新华街XXX号楼X单元3XX、3XX号房屋已拆迁，但尚未安置，法律并未明确规定该类拆迁安置房屋买卖无效，舒强与李永光签订的《协议书》并未违反效力性强制规范。该《协议书》系舒强与第三人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。关于按照合同约定支付价款。因李永光需偿还案外人郭红梅欠款，向舒强借款，舒强将204,500.00元交付给案外人郭红梅。舒强与李永光原系借款关系，后因李永光无力偿还舒强借款，所以将尚未回迁安置房屋以204,500.00元的对价抵给舒强，双方签订的《协议书》中虽约定该房屋的抵押，但未按法律规定办理抵押登记，舒强未获得抵押权。后李永光为舒强出具《承诺书》，双方形成以房抵债的法律关系。关于舒强对诉争房屋办理过户及合法占有使用。本案中，舒强在诉争房屋被查封之前已签订合法有效的以房抵债的协议，且已经支付相应对价。由于该房屋至今未取得房屋产权证书，直至该房屋因属于李永光户名下的原动迁房屋而被法院查封。舒强并非在合理期限内无正当理由不办理过户，其对未办理房屋过户登记手续不存在过错。由于舒强与李永光签订协议时在该房屋动迁之后，原位于顺城区新华街一委一组XXX号楼X单元3XX、3XX号房屋已拆迁，无法占有使用，后舒强基于该协议向抚顺市春泉房地产开发有限公司交纳了扩大面积款并确定了回迁房位置，但抚顺市春泉房地产开发有限公司因五证不全，无法交付房屋，导致舒强未实际占有使用回迁房。舒强对未合法占有该房屋亦不存在过错。原告舒强对顺城区新华街一委一组24-2号楼2单元3XX号房屋享有权利，不得执行该房屋。关于舒强要求确认该房屋归其所有，因诉争房屋已拆迁，实际已不存在，该院无法确认，驳回舒强诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、不得对诉争标的物顺城区新华街一委一组24-2号楼2单元3XX号房屋相关利益的执行。二、舒强与李永光签订的协议书有效。案件受理费500.00元，由杨中昌负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院经审理与一审查明的事实基本相同。
另查明，根据抚顺市春泉房地产开发有限公司开具的收款收据记载，案涉房屋动迁后房号为6号楼1单元2001号，建筑面积119.5平方米。
本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张权利受到妨害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。舒强作为原审原告提供了《房屋产权调换协议书》、舒强与李永光签订的协议书、李永光承诺书、抚顺市春泉房地产开发有限公司收款收据及证明，以证明李永光以案涉房屋向其抵顶借款并实际履行的事实。杨中昌认为承诺书系虚假的，但未提供证据证明，故本院对该主张不予支持。李永光在作为房屋合法所有权人期间，对房屋享有的处分权利，不因动迁、户籍冻结原因而改变。舒强与李永光签订的协议书中借款内容为双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该部分内容应为有效，抵押合同成立，抵押权未生效。借款到期后，案涉房屋被查封之前，李永光向舒强出具承诺书将房屋抵给舒强，舒强持有相关动迁手续，并向开发公司交纳扩大面积款，双方形成以房抵债法律关系。杨中昌主张案涉房屋当时价值为50余万元，但对于房屋价值未提供有证明力的依据，仅为个人估价，无法证明舒强与李永光虚假抵顶房屋，本院不予采信。关于案涉房屋一直登记在李永光名下，舒强未办理更名过户且未实际占有一节，原审已有充分论述，认定舒强不存在过错，本院予以确认。舒强对涉案房屋查封提出的执行异议，符合法律规定，应予支持。综上所述，杨中昌的上诉请求理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由杨中昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓龙
审 判 员 尹立威
代理审判员 李雪慧
二〇一六年十一月一日
书 记 员 韩 征