广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第424号
原告平安银行股份有限公司深圳上步支行，住所地深圳市福田区上步中路。
负责人左清华，行长。
委托代理人张玉锦，男，汉族，住址广东省深圳市福田区，系该行职员。
委托代理人肖宁，女，汉族，住址广东省深圳市罗湖区，现住广东省深圳市罗湖区，系该行职员。
被告毛新德，男，汉族，住址广东省深圳市福田区。
被告惠州市群星房地产开发有限公司，地址惠州市惠城区。
法定代表人刘昕。
委托代理人郑小民，男，汉族，住址广东省深圳市南山区，该司员工。
上列原告诉被告金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玉锦及被告惠州市群星房地产开发有限公司(下称群星房地产公司)的委托代理人郑小民到庭参加诉讼。被告毛新德经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2007年4月9日，原告与被告签订了《楼宇按揭抵押借款合同》(合同编号：深商银上步楼按字2007第D-0024号)。合同约定：原告贷款给被告人民币660000元，贷款期限20年(2007年4月29日至2027年4月28日)，还款方式为按月等额还本、递减付息。为担保上述债务的履行，合同约定被告以位于惠州市惠城区房产(粤房地证字第××号)提供抵押担保，担保范围为合同项下被告应承担的全部债务本息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用(包括但不限于催收费、诉讼费、律师费、过户费、差旅费等)。同时，原告与被告群星房地产公司签订的《楼宇按揭贷款额度合同》(合同编号：深商银上步楼按额2006第号)明确约定了被告群星房地产公司对被告毛新德上述债务承担连带保证责任，且被告群星房地产公司放弃要求原告先行主张物的担保的权利。2007年4月29日，原告如约向被告发放了贷款。从2013年5月21日起被告就出现不能按期还款的违约情况。故诉请判令：1、被告毛新德立即归还贷款人民币本金459250元、利息(含罚息)21847.27元、复利765.7l元，本息合计人民币481862.98元(利息、罚息、复利暂计至2014年3月24日，此后利息、罚息、复利根据合同约定计至贷款还清日止)；2、被告群星房地产公司对被告毛新德的全部债务承担连带清偿责任；3、确认原告有权就被告毛新德名下的位于惠州市惠城区房(粤房地证字第××号)进行折价、拍卖或变卖，并就所得价款享有优先受偿权；4、被告毛新德、被告群星房地产公司负担原告为实现债权所发生的所有费用(包括但不限于诉讼费、法律文书公告送达登报费等)。
被告毛新德在法定期限内未向本院提交书面答辩状，亦未举证，开庭时缺席。
被告群星房地产公司在法定期限内未向本院提交书面答辩状，亦未举证。开庭时答辩称，原告要求拍卖或变卖被告毛新德名下抵押的房产，则应该先就被告毛新德的房产担保实现债权；原告与被告群星房地产公司签订的《楼宇按揭贷款额度合同》，属于格式合同，合同约定被告群星房地产公司对被告毛新德的上述债务承担连带保证责任，且被告群星房地产公司放弃要求原告先行主张物的担保的权利的条款，是限制我方权利的格式条款，对我方是显失公平的，故主张该条款无效。
本院经审理查明的事实与原告起诉所述基本一致。
另查明，原告与被告毛新德于2007年4月9日签订的《楼宇按揭抵押借款合同》还约定，原告贷款给被告毛新德人民币660000元，用于购买期楼物业，贷款期限20年，实际贷款金额和起止日期在合同约定范围内以借款借据为准；贷款利率为年利率6.0435%，按日计息，日利率=年利率/360；每月20日为付息日，贷款到期日为最后一次付息日，利随本清；贷款期内国家利率调整的，原告按国家调整利率按季进行调整，调整日为贷款发放日的对应日；国家变更利率确定方式、调整方式和计息方法的，按国家规定执行；被告毛新德应按合同规定的时间、期数和金额归还本息及相关费用，任何一期未及时足额偿付即视为逾期，从逾期之日起，对逾期金额按照本合同约定的利率加50％计收罚息；对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；因此被宣告提前到期的，原告对本合同项下未归还的全部借款本金计收罚息；罚息规则按国家罚息规定调整而调整；被告毛新德不能按合同约定归还本息，原告有权要求被告毛新德提前收回全部贷款，并有权处置抵押房产。该合同还明确合同项下的抵押房地产为惠州市惠城区房产；该抵押房产于2007年4月17日在房地产权登记机关办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。合同签订后，原告于2007年4月29日按约向被告发放了贷款660000元，但被告却未能按时还款，原告为此诉至本院。庭审时，原告确认截止2014年3月24日，被告毛新德仍拖欠原告贷款人民币本金459250元、利息(含罚息)21847.27元、复利765.7l元，合计人民币481862.98元。
又查，2006年11月20日，原告曾与被告群星房地产公司签订一份《楼宇按揭贷款额度合同》约定，被告群星房地产公司为销售其开发建设的东方威尼斯(楼宇名称，以下简称按揭楼宇)，向原告申请楼宇按揭贷款额度，用于给上述按揭楼宇的购房人(借款人)提供按揭借款；按揭楼宇坐落于惠州市东平半岛，使用性质为住宅，预售证号惠市房预许(2006)61号；原告为被告群星房地产公司提供的按揭贷款总额度为人民币40000000元整；额度有效期为本合同生效之日起12个月；原告发放按揭贷款，以被告群星房地产公司与借款申请人签订的购房合同为依据；被告群星房地产公司作为按揭贷款的担保方，在本合同约定的保证期间内对本额度项下的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于催收费、诉讼费、仲裁费、律师费、过户费、差旅费等)承担无条件不可撤销的连带责任保证；被告群星房地产公司放弃要求原告先行主张物的担保的权利；保证期间从本合同生效日起直至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记为止；本合同为借款人与原告签订的《深圳市商业银行楼宇按揭抵押借款合同》不可分割的组成部分，在本合同约定的楼盘和额度范围内所签的《深圳市商业银行楼宇按揭抵押借款合同》及其借据，无须再经被告群星房地产公司签字认可，被告均按本合同约定承担义务和责任。
再查，原告原名深圳市商业银行上步支行，于2007年7月20日经核准更名为现名。
本院认为，原告与被告毛新德签订的《楼宇按揭抵押借款合同》及原告与被告群星房地产公司签订的《楼宇按揭贷款额度合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应依法确认为有效合同。双方应全面诚实履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的发放贷款义务，但被告毛新德却未按合同约定向原告偿还借款本息，且截止2014年3月24日，被告毛新德仍拖欠原告贷款人民币本金459250元、利息(含罚息)21847.27元、复利765.7l元，合计人民币481862.98元，已构成违约，其应承担相应的民事责任。原告有权据此提前收回全部贷款本息。鉴于原告与被告群星房地产公司签订的《楼宇按揭贷款额度合同》约定的保证期间从本合同生效日起直至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记为止，而涉案抵押房产于2007年4月17日在房地产权登记机关办理了抵押登记手续，并于2008年间已办理了该房产的房地产证。故被告群星房地产公司与原告签订的《楼宇按揭贷款额度合同》约定的保证期间已届满，为此，原告据该合同要求被告群星房地产公司对被告毛新德的全部债务承担连带清偿责任，本院不予支持。鉴于被告群星房地产公司与原告签订的《楼宇按揭贷款额度合同》系经双方协商一致并同意按合同条款签订的合同，即合同双方意思表示真实，为有效民事行为。故被告群星房地产公司辩称该合同属于格式合同，合同所涉被告群星房地产公司对被告毛新德的上述债务承担连带保证责任及被告群星房地产公司放弃要求原告先行主张物的担保的权利的条款，是限制其权利的格式条款，对其显失公平，并主张该合同条款无效，对此，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告毛新德应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告平安银行股份有限公司深圳上步支行偿还贷款人民币本金459250元、利息(含罚息)21847.27元、复利765.7l元，合计人民币481862.98元（利息、罚息、复利均暂计至2014年3月24日，以后的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计至实际履行之日止）；
二、原告平安银行股份有限公司深圳上步支行对被告毛新德用于抵押的位于惠州市惠城区房产享有抵押权，并就拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，该抵押物所得的价款不足偿还原告平安银行股份有限公司深圳上步支行上述贷款本息的，不足清偿部分由被告毛新德继续清偿；
三、驳回原告平安银行股份有限公司深圳上步支行的其他诉讼请求。
被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8528元(已由原告预交)，由被告毛新德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 伟 英
人民陪审员 汤 云 霞
人民陪审员 雷 南 山
二〇一五年四月八日
书 记 员 陈玲（代）
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