江苏省宝应县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏1023执异31号
案外人：郎某某。
案外人：丁某某。
二案外人的共同委托诉讼代理人：季兵，江苏拙正律师事务所律师。
二案外人的共同委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所律师。
申请执行人：潘某某。
被执行人：宝应县捷达客运出租服务有限公司。
法定代表人：朱某某，该公司总经理。
被执行人：朱某某。
在本院执行潘某某与宝应县捷达客运出租服务有限公司（以下简称:捷达公司）、朱某某民间借贷纠纷一案中，案外人郎某某、丁某某对法院查封捷达公司名下位于宝应县XX室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
潘某某与捷达公司、朱某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月22日作出（2017）苏1023民初1407号民事判决。该判决发生法律效力后，根据潘某某的申请，本院于2018年4月13日立案执行，案号为（2018）苏1023执1458号。在该案执行过程中，本院于2018年5月9日作出（2017）苏1023执1458号执行裁定，裁定查封捷达公司所有的位于宝应县XX室不动产。
案外人郎某某、丁某某提出异议称，请求对涉案XX室房产停止执行并解除查封，确认案外人对该房产享有所有权，并判令登记在案外人名下。事实和理由是：1.案外人与捷达公司签订有书面房屋买卖合同，且早于借贷、抵押、查封前。2004年12月5日，捷达公司综合楼刚建到二层时，郎某某便与捷达公司法定代表人李锦权订立书面的房屋买卖合同，约定将综合楼由北向南第八间门面卖给郎某某。2005年5月31日，双方协商将原合同中第八间改为由南向北第1间（即涉案XX室），水电费由李锦权负责办理，费用由郎某某负责。双方还约定在房产未交付时郎某某有权截留3万元房款待房屋产权手续办齐时一并支付。而潘某某与捷达公司借贷及抵押发生在2016年2月，法院于2017年3月10日受理该纠纷，于2018年4月18日才查封房产；2.在房产被查封前已合法占有、管领涉案房产。案外人与捷达公司签订合同后，捷达公司于2006年初将房屋交付给案外人使用。案外人接收后对外出租管理，先后租赁给他人从事经营活动至今；3.案外人已按约支付大部分价款，且案外人同意按照法院要求将剩余款项支付到法院账户。从2004年房屋买卖合同签订后至2005年期间，案外人支付购房款25万元、水电办理费0.5万元。因捷达公司至今未能将涉案房产过户至案外人名下，案外人依据合同约定扣留尾款3万元，待捷达公司办理过户时一次性付清。案外人现也愿意按照法院要求将余款支付至法院账户，以全面履行缴纳房款的义务；4.涉案房产非因案外人自身原因未能办理过户登记。2006年初捷达公司交付房屋后，案外人多次要求捷达公司法定代表人李锦权办理“两证”。但李锦权以正在办理中等为由拖延。直至2010年12月，因案外人的租户需要房产证办理工商登记时，案外人才发现捷达公司将综合楼1-3层以捷达公司办证。案外人得知此事后要求捷达公司办证，但李锦权仍以办理中拖延。更有甚者，捷达公司将涉案房产私自抵押给潘某某，在该案庭审中又自认朱某某与潘某某相互串通形成抵押借款的事实，抵押行为应认定无效。综上，提出本异议。
案外人郎某某、丁某某提供了下列证据材料：
1.结婚证，载明郎某某与丁某某结婚登记时间等内容。
2.案外人称以2004年12月5日收条形式体现的“买卖合同”，载明的主要内容是李锦权出具收到郎某某购房款5万元。所购房为综合楼由北向南门面房，房价为0.45万元/㎡，房产手续由李锦权代为办理，实际余款于交房时壹次性付清。李锦权于2005年5月31日在收据上添加内容，主要是将原购房产变更为涉案房产，郎某某留3万元待房产手续费用办齐时付清等。
3.包含2004年12月5日收条在内的收条5份，主要内容是李锦权自2004年12月至2005年12月先后收取郎某某购房款及水电代办费，合计25.5万元。
4.证明原件1份，载明的主要内容是郎某某已缴纳部分购房款；捷达公司于2005年年底已交付房产，产权证在办理过程中。该证明上加盖有捷达公司印章，落款时间是2015年4月20日。
5.房屋租赁合同4份，载明的内容是案外人为出租人，将涉案房产对外租赁至今。
6.国有建设土地使用权出让合同补充协议以及发票、涉案房产证，载明的主要内容是捷达公司位于白田南路东侧部分土地于2011年5月调整为商住用地，2016年涉案房产登记所有权人是捷达公司。
申请执行人潘某某递交答辩意见称：一、案外人非执行标的的所有权人。根据相关规定，即便案外人与被执行人之间存在买卖关系，因未办理物权变更登记，不产生物权转让效力；二、案外人不具有排除执行申请的法定理由。1、生效判决确定了抵押权的优先效力。根据《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》(以下简称：《执行异议和复议规定》）第二十七条，申请执行人对执行标的有合法登记的抵押权，案外人的理由仅可对抗一般金钱债权的执行。2、即便适用该规定第二十八条，案外人亦不符合规定的阻却条件。提交的证据存在诸多问题，真实性无法确认。首先，案外人与被执行人未签订合法有效的书面合同；其次，收条是李锦权个人出具，部分是借据，约定有利息；再次，未能提供要求出卖方办理变更手续的相关证据。综上，请求驳回案外人的异议请求。
申请执行人潘某某提交了本院作出的（2017）苏1023民初1407号民事判决书1份、捷达公司工商登记资料1份。
被执行人捷达公司、朱某某未递交答辩意见。
本院查明：潘某某与捷达公司、朱某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理，审理后查明该纠纷的主要事实是：2016年4月28日，捷达公司将其所有的宝应县XX室等三处房产抵押给潘某某，并办理他项权证。次日，捷达公司向潘某某出具一张收条，载明：“今借到潘某某人民币叁佰柒拾万元整（￥3700000），月息2%，借款单位：宝应县捷达客运出租服务有限公司，2016年4月29日”，借款单位处盖有捷达公司印章。同日，潘某某两次汇款至捷达公司账户，金额分别为270万元、100万元，合计汇款370万元。随后，捷达公司汇款270万元至被告朱某某账户，汇款100万元至案外人张玉账户。因被告未履行还款义务，遂引起本诉。庭审中，潘某某认可被告于2017年7月7日（起诉后）归还本金100万元。本院于2017年12月22日作出（2017）苏1023民初1407号民事判决，判决如下：一、捷达公司于本判决生效后十日内偿还潘某某借款人民币270万元及利息（以100万元为基数，自2016年4月29日起算至2017年7月7日止；以270万元为基数，自2016年4月29日起算至实际还款之日止，均按年利率24%标准计算）；二、朱某某对上述借款本息负连带清偿责任；三、若捷达公司、朱某某不按期履行上述款项支付义务，则潘某某有权就捷达公司所有的坐落于宝应县白田中路XX号XX室、XX室、XX室房产折价或者拍卖、变卖所得价款在500万元范围内优先受偿（其中XX室优先受偿范围150万元，XX室优先受偿范围250万元，XX室优先受偿范围100万元）。捷达公司不服该判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。因该公司未按规定缴纳上诉案件受理费，扬州市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）苏10民终1120号民事裁定，裁定该案按自动撤诉处理。潘某某依据发生法律效力的裁判申请执行，本院于2018年4月13日立案执行，案号为（2018）苏1023执1458号。在该案执行过程中，本院于同年5月9日作出（2018）苏1023执1458号执行裁定，裁定查封捷达公司所有的坐落于宝应县白田中路XX号XX室、XX室、XX室不动产，并交由有关部门协助予以执行。王兆才遂提出本异议。
另查，涉案的XX室不动产权属登记时间2016年4月28日，不动产证号是2012811880，房屋所有权人是捷达公司。
本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，依据（2017）苏1023民初1407号民事判决，申请执行人潘某某的债权对涉案执行标的物依法享有抵押担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权。但根据相关司法解释规定，案外人郎某某、丁某某主张标的物所有权而提出执行异议的可除外。故，对郎某某、丁某某提出的执行异议，应依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定进行审查。根据郎某某、丁某某提交的证据材料，郎某某、丁某某以2004年12月5日收条作为双方就涉案房产所签订的买卖合同的主张不能成立，上述证据材料不能证实其有权利可排除对涉案房产的执行。综上，郎某某、丁某某提出的异议事由不能成立，对潘某某请求驳回异议的答辩意见予以采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十七条、第二十八条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人郎某某、丁某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宝应县人民法院提起诉讼。
审 判 长 高晓军
审 判 员 张明清
人民陪审员 陶洪祥
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 沈亚薇