福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终260号
上诉人（一审原告）：周路，男，汉族，1981年5月17日出生，住福建省南平市建阳区。
委托代理人俞小明，男，住福建省南平市延平区。
被上诉人（一审被告）：吴学建，男，汉族，1975年5月6日出生，住福建省建瓯市通济南。
被上诉人（一审被告）：练志煜，男，汉族，1965年12月6日生，住福建省建瓯市县。
被上诉人（一审第三人）：周远亮，男，汉族，1962年9月1日出生，香港特别行政区居民，现住福建省建瓯市。
上诉人周路因案外人执行异议之诉一案，不服福建省建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周路的委托代理人俞小明，被上诉人吴学建、练志煜到庭参加诉讼。被上诉人周远亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人周路一审诉讼请求：1、确认周路与周远亮于2010年2月19日签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、判决停止对南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室房产的执行。
一审法院查明：
2007年7月12日，周远亮与南平市建阳区怡城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了坐落于南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室1-2层的房产，建筑面积213.34㎡，总价款为89.3359万元人民币（以下币种相同），首付27.3359万元，其余62万元，以该房产抵押向当地工商银行按揭贷款，贷款期限为20年。2009年3月30日，周远亮取得上述房产的产权登记，产权证号为：潭房权证建阳字第××号。2009年10月13日，周远亮向周路出具了一张借条，借条内容为：“兹向周路暂借款人民币壹佰万元整。”2010年2月19日，周路与周远亮签订《房地产买卖合同》，合同约定：周远亮将其所有的上述房产以100万元的价格转让给周路；付款方式为一次性付清，即以周远亮所欠周路借款100万元作为全部购房款；房屋在合同签订当日交付周路使用；约定办理房屋所有权和土地使用权变更登记的时间分别为2016年3月30日和6月30日。《房地产买卖合同》签订后，周路接收房屋开始对房屋进行装修，并于装修后入住至今。2014年8月21日，因周远亮不履行一审法院生效的民事调解书所确定的义务，一审法院作出（2014）××执行字第××号执行裁定，查封了周远亮的上述房产。2014年8月28日，周路向一审法院提出案外人执行异议。2014年12月1日，一审法院经审查后，作出（2014）××执外异字第××号执行裁定，以涉案房产长期未办理产权变更登记，周路有一定的过错为由，裁定驳回周路的执行异议。法定期间内，周路提起执行异议之诉。
一审法院认为：
首先，本案周路与周远亮订立《房地产买卖合同》时，合同的标的即南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101房的所有权已设立抵押。对于设有抵押权的房屋买卖合同的效力问题，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述法律中，《中华人民共和国物权法》为新法，根据我国立法法中“新法优于旧法”的规定，本案应适用物权法的规定。在审理过程中，周路没有提供证据证明该转让行为已经抵押权人同意，或者已代为清偿债务消灭抵押权。对此，周路应当承担举证不能的法律后果，其要求确认《房地产买卖合同》有效的诉请，不予支持。其次，本案《房地产买卖合同》约定，房屋的价款是“以物抵债”的方式履行的，其前提是周路与周远亮之间存在100万元的民间借贷关系。民间借贷属实践性合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”而周路没有提供充分有效的证据证明其已向周远亮交付了100万元的借款。这也意味着没有充分有效的证据证明《房地产买卖合同》的价款已经交付。再次，不动产交易后及时办理产权变更登记，是物权公示公信原则的要求，也是不动产交易安全的重要保障。涉案房屋买卖长期未办理产权变更登记是缘于周路与周远亮所订立《房地产买卖合同》的约定，是双方合意的结果。因此，对于涉案房屋买卖长期未办理产权变更登记这一结果，周路的过错是明显的。综上，周路以涉案房屋为其买受，交付了全部价款并实际占有，且对未办理产权变更登记没有过错，法院不得查封为由，要求停止对涉案房产执行的诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百四十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、驳回周路要求确认其与周远亮于2010年2月19日签订的《房地产买卖合同》有效的诉讼请求；二、驳回周路要求停止对南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室房产执行的诉讼请求。案件受理费13800元，由周路负担。
宣判后，周路不服，向本院提起上诉。
上诉人周路上诉称，根据上诉人周路向提交的证据材料，完全可以证实，被上诉人周远亮以100万元的价格将其所有的，坐落于南平市建阳区潭城街道黄花路770号“怡城花园”2幢1101室房屋转让给上诉人周路，一审法院以上诉人周路没有充分的证据证明向被上诉人周远亮交付了100万元的借款，否定上诉人周路与被上诉人周远亮之间的房屋买卖合同关系错误。上诉人周路接收涉案房屋后即开始装修并入住至今，由此可见，上诉人周路已实际占有、使用该房屋。按《房地产买卖合同》约定，解押时间定于2016年4月30日之前，房屋所有权变更登记时间是2016年6月30日之前。在该期限前未办理房屋所有权变更登记，根据合同的约定上诉人周路不存在任何过错。涉案的房屋是被上诉人周远亮通过按揭贷款的方式购买的是事实，但被上诉人周远亮转让该房屋时已经告知按揭银行，银行也认可上诉人周路与被上诉人周远亮的转让行为。在被上诉人周远亮无力偿还按揭贷款的情况下，其名下的按揭贷款均由上诉人周路代偿。因此，按揭银行同意上诉人周路与被上诉人周远亮之间的房屋买卖行为。请求二审法院撤销一审法院判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴学建答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人练志煜答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人周远亮未作答辩。
二审中，上诉人周路向本院提供2份证据，证据1，2张中国工商银行个人业务凭证（转账），拟证明2008年6月10日周路出借周远亮54万元，2009年4月20日周路出借周远亮20万元的事实。证据2，工商银行建阳支行于2016年3月3日出具的《证明》，拟证明周路与周远亮将转让涉案房屋的情况告知了抵押权人工商银行建阳支行的事实，工商银行建阳支行知晓并同意抵押房产转让。被上诉人吴学建、练志煜对上诉人周路二审提供的证据质证认为，证据1的真实性无异议，关联性有异议，无法判断是否与本案具有关联的款项；证据2的真实性无法确认，且与本案的审理并无关联。本院认为，上诉人二审向本院提供的证据真实性均可以确认，本院予以采信。
本院查明：
一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。此外，上诉人周路认为一审法院遗漏认定，上诉人周路有向被上诉人周远亮支付过100万元款项的事实。本院另查明：2008年6月10日周路转账给周远亮54万元，2009年4月20日周路转账给周远亮20万元。2016年3月3日工商银行建阳支行出具一份《证明》内容主要为：周远亮因购南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室住房，于2007年向工行银行建阳支行按揭贷款62万元，期限20年，按揭贷款期间将该住房转让给周路的事宜有告知工行银行建阳支行。工行银行建阳支行告知周路该住房已设定抵押，需还清贷款本息后才能解押，并将权证原件交还周远亮。但至今贷款尚未结清。
本院认为：
本案系案外人执行异议之诉，被上诉人周远亮系香港特别行政区居民，本案属涉及香港特别行政区的民事案件，应参照涉外民事案件审理。本案争议的标的为福建省南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室房屋所有权问题，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案适用中华人民共和国法律。
关于涉案《房地产买卖合同》的效力问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款是关于合同签订后，物权变动的法律规定，对合同的效力并不产生影响，一审法院以该条款规定，认定上诉人周路请求确认其与被上诉人周远亮于2010年2月19日签订的《房地产买卖合同》有效不能成立的处理错误，本院予以纠正。本案上诉人周路与被上诉人周远亮于2010年2月19日签订《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不存在违反法律规定的禁止性情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，该《房地产买卖合同》合法有效。
关于上诉人周路主张停止对南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室房屋的执行是否能成立的问题。本院认为，首先，本案上诉人虽提供了分别为2008年6月10日、2009年4月20日，共计74万元的两张汇款凭证，但从被上诉人周远亮于2009年10月13日出具的《借条》内容及汇款金额分析，不足以证明上诉人周路履行了《借条》所述的100万元全部款项的出借义务。换言之，本案无法确认《房地产买卖合同》约定的100万元购房款用“以物抵债”的方式已全部结清。其次，涉案的房屋系被上诉人周远亮按揭贷款的住房，按揭款至今未偿还。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，转移涉案房屋的物权，需经作为抵押权人工行银行建阳支行的同意。从工行银行建阳支行出具的《证明》内容分析，抵押权人显然未同意，抵押权解除前可将该物权变更至上诉人周路名下，而作为受让人的上诉人周路又未代被上诉人周远亮清偿完毕债务而消灭抵押权。因本案涉案房屋的抵押物权未灭失，依法不能产生物权变动，故该房屋的所有权仍属被上诉人周远亮所有。由于上诉人提供的证据不足以证明其已履行了全部付款义务，而涉案的房屋仍在抵押期间，所有权未发生变动。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人周路主张其对涉案房屋享有物权的期待权，并可排除法院对涉案房屋执行的诉讼请求不能成立。
综上，本院认为，一审法院对上诉人周路请求停止对南平市建阳区潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室房屋执行的主张予以驳回正确。本案上诉人周路与被上诉人周远亮于2010年2月19日签订的《房地产买卖合同》为有效合同，一审法院不予确认错误，本院予以纠正。该《房地产买卖合同》至今未能履行，因此产生的合同责任，上诉人周路可另行向被上诉人周远亮主张权利。被上诉人周远亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：
一、维持福建省建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第606号民事判决的第二项，即驳回周路要求停止对建阳市潭城街道ＸＸ山路770号“怡城花园”2幢1101室房产执行的诉讼请求；
二、撤销福建省建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第606号民事判决的第一项，即驳回周路要求确认其与周远亮于2010年2月19日签订的《房地产买卖合同》有效的诉讼请求；
三、确认上诉人周路与被上诉人周远亮于2010年2月19日签订的《房地产买卖合同》有效。
本案二审案件受理费13800元人民币，由上诉人周路负担6900元人民币，由被上诉人周远亮负担6900元人民币；一审案件受理费13800元人民币，由上诉人周路负担6900元人民币，由被上诉人周远亮负担6900元人民币。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 张 翔
二〇一六年七月十一日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》
第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：
（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；
（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外；
（三）标的物在中华人民共和国领域外；
（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外；
（五）可以认定为涉外民事关系的其他情形。