浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1121民初1611号
原告：郑王彬。
委托代理人：ＸＸ瑜，青田县江南法律服务所法律工作者。
被告：林小彬。
被告：陈凤英。
原告郑王彬与被告林小彬、陈凤英民间借贷纠纷一案，原告郑王彬于2017年3月29日向本院提起诉讼，请求判令：一、被告林小彬、陈凤英立即偿还原告借款本金25万元并支付约定的利息及逾期违约金（利息自2016年11月8日起至还清之日止按年利率24%计算）；二、被告林小彬、陈凤英支付原告为实现债权而支出的代理费5000元；三、依法折价、拍卖或变卖两被告所有的坐落于青田县鹤城镇香榭苑2幢102室房屋及土地使用权的抵押物，所得价款优先偿还上述款项及实现债权和抵押权而产生的一切费用；四、本案诉讼费由两被告承担。本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告郑王彬的委托代理人ＸＸ瑜到庭参加诉讼，被告林小彬、陈凤英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告放弃了第一项诉讼请求中的逾期违约金。原告放弃的部分诉请没有违反相关法律规定，亦没有加重被告的负担，系对自己权利的合法处分，本院予以准许。本案现已审理终结。
本院经审理认定如下事实：被告林小彬与陈凤英系夫妻关系，于1997年4月10日办理结婚登记手续。2016年11月7日，两被告作为共同借款人，以个人资金周转为由向原告借款，并签订《一般房屋抵押借款合同》一份，合同约定：借款金额为25万元；借款期限自2016年11月7日起至2018年11月6日止；借款利率为年利率24%，还款方式为按月付息，每月26日为付息日；以坐落于青田县××××室房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为借款金额及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现借款债权和抵押权的费用（包括但不仅限于律师费、诉讼费、公告费等）。2016年11月8日，两被告出具借据一份交原告收执，约定：借款金额为25万元；借款期限自2016年11月8日起至2017年11月7日止；借款利率按月利率3%计算；到期还本，按月结息。同日，两被告出具还款承诺书一份，承诺于2017年11月7日前将借款本息偿还给原告；有转移资产、抽逃资金、企业经营出现困难等可能导致拖延或无法归还欠款及利息的相关情况，债权人可要求两被告提前清偿本金及利息；若不按上述期限及时归还欠款，愿承担一切法律后果及所有经济损失，（包括但不仅限于利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。2016年11月8日，原、被告就抵押房产办理了不动产登记手续[浙（2016）青田县不动产证明第0002388号]。同日，原告通过转账的方式向被告林小彬交付借款，并由两被告出具收款确认书一份。借款后，两被告均未支付过任何款项。
另查明：2016年4月14日，两被告将案涉房产抵押予案外人浙ＸＸ田农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记手续，担保债权额度95万元，本案为第二顺位抵押；原告为实现案涉债权而支出代理费5000元。
以上事实有结婚证、《一般房屋抵押借款合同》、抵押物清单、借据、还款承诺书、收款确认书、银行交易明细清单、不动产登记证明、不动产单元清单、委托代理手续、代理费发票、原告的陈述等予以证实。
本院认为：被告林小彬、陈凤英尚欠原告借款本金25万元，事实清楚，证据充分，原告与两被告之间的借贷关系依法成立并生效。双方明确约定还款方式为按月结息，两被告在借款后至今未支付任何款项，视为其以实际行为表示拒不履行偿付借款本息的义务，故原告有权要求其提前偿还借款本息。现原告要求两被告按年利率24%支付利息，未超出双方合同约定，于法有据，应予以支持。关于原告要求两被告支付代理费5000元之诉请，符合双方合同约定，且未违反相关法律法规，应予支持。被告林小彬、陈凤英自愿以共同共有的证载地址为青田县××××室的房产为该笔借款提供抵押担保，并办理抵押登记手续，抵押权已依法设立。现被告林小彬、陈凤英未能按约履行还款义务，亦未就抵押权实现方式与原告达成协议，原告享有第二顺位的抵押权，在被告未还款时，原告有权就抵押物拍卖、变卖后的款项在超出第一顺位抵押权人浙ＸＸ田农村商业银行股份有限公司的担保债权的部分享有优先受偿权。被告林小彬、陈凤英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉请的抗辩，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林小彬、陈凤英在本判决生效后十日内偿还给原告郑王彬借款本金25万元，并支付利息（利息自2016年11月8日起至款项还清之日止按年利率24%计算）；
二、被告林小彬、陈凤英在本判决生效后十日内支付原告郑王彬为实现债权而支出的代理费5000元；
三、若被告林小彬、陈凤英未在本判决指定的期限内履行清偿义务，则依法拍卖、变卖其所有的证载地址为青田县鹤城镇香榭苑2幢102室的抵押物[浙（2016）青田县不动产证明第0002388号]，原告郑王彬可就上述判决所确定的债务对所得款项中超出第一顺位抵押权人浙ＸＸ田农村商业银行股份有限公司的担保债权的部分优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理5126元，由被告林小彬、陈凤英连带负担；公告费120元，由被告陈凤英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 周菲菲
代理审判员 林伟芬
人民陪审员 王迪伟
二〇一七年七月二十一日
代书 记员 徐嘉静
判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。