浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台三民初字第574号
原告：朱灵珠。
委托代理人：张珍品。
委托代理人：叶香玲。
被告：台州善好房地产开发有限公司。
法定代表人：陈红帅。
委托代理人：张珍炎。
原告朱灵珠与被告台州善好房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年5月9日提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员赵敏丹适用简易程序，于2014年6月20日、8月22日、8月28日对本案公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告朱灵珠及其委托代理人张珍品，被告台州善好房地产开发有限公司的委托代理人张珍炎到庭参加诉讼。第二次庭审，原告朱灵珠及其委托代理人叶香玲，被告台州善好房地产开发有限公司的委托代理人张珍炎到庭参加诉讼。第三次庭审，原告朱灵珠的委托代理人叶香玲及被告台州善好房地产开发有限公司的委托代理人张珍炎到庭参加诉讼。原、被告均申请庭外和解35日。本案现已审理终结。
原告朱灵珠起诉称：原、被告于2012年6月4日签订合同编号为预20120095号的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“朝阳花苑”的1幢2单元304室商品房一套。同日，原、被告还签订了编号为预20121096号的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了被告建设的位于“朝阳花苑”的1幢26号附属房。上述两份《浙江省商品房买卖合同》第九条均约定交付房屋期限及条件为：“出卖人应当在2013年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明：2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。上述两份《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本《商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。上述两份《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记均约定：“出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按约付清了1幢2单元304室商品房与1幢26号附属房的房款共计722880元。而被告不符合合同第九条约定的交房条件，在没有取得建设工程竣工验收备案证明及法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的情况下，就将房屋钥匙交付给原告，并收取了原告办理房屋权属证书“三证”费用。涉案1幢2单元304室商品房的房产证于2013年9月12日办出，土地使用权证于2014年8月20日才办出，涉案1幢26号附属房的房屋所有权证于2014年8月26日才办出，土地使用权证则至今未交付给原告，导致原告在起诉前无法出售涉案房屋。被告的行为显属违约，现原告选择继续履行合同，要求被告承担违约责任，故起诉请求判令：一、被告支付给原告按总房价款722880元的日万分之三从2013年2月1日起算至实际符合交房之日止的逾期交房违约金；二、被告支付给原告按总房价款722880元日万分之三从2013年5月1日起算至实际符合交证之日止的逾期交证违约金。庭审中，原告称已收到了本案所涉的建设工程竣工验收备案登记证明，故放弃了第一项诉讼请求。
被告台州善好房地产开发有限公司答辩称：对双方签订的两份《商品房买卖合同》的时间以及约定事项、原告已按约付清房价款、被告已向原告交付房屋、涉案商品房所有权转移登记时间、涉案附属房的土地使用权证未转移登记至原告名下均无异议。被告已经于2011年1月7日取得了包括涉案商品房与附属房地块在内的土地使用权初始登记证书，于2013年4月22日取得涉案商品房的房屋所有权初始登记证书，均符合合同第16条规定的交证条件，故不存在违约。至于直至2014年8月20日才办出土地使用权转移登记证书，客观上是因为国土局太忙，以及因政府原因造成被告未缴土地出让金而未能及时办理，被告也没有办法。而且房产证已经交付，不影响原告权属、使用情况。另外，就逾期交证违约金，被告认为按照合同约定按房款的日万分之三计算过高，因为按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，违约金应当以实际损失为基础，现原告对其实际损失没有提供任何证据证明，故要求按同类案件判决的逾期违约金计算标准即按房价的1%计算。原告就1幢2单元304室商品房要求被告支付逾期交证违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回，对1幢26号附属房的逾期交证违约金则应调整至该房价款的1%。
原告向本院提交了下列证据：
一、《商品房买卖合同》原件二份（合同编号分别为预20120095、预20121096号），证明原、被告房屋买卖事实以及约定的相关权利义务。
被告质证称：对此无异议。
二、销售不动产统一发票原件两张（编号为00558199、00558200），证明原告已履行付款义务。
被告质证称：对此无异议。
三、编号为0504993的收据原件一张，证明原告已经交纳契税。
被告质证称：对真实性、合法性无异议。本案交房时间是4月22日，与收据上的时间一致，可见原告到被告处办理交房手续时间和办理委托时间都是2013年4月22日。被告在开收据之前将已办好产权初始登记的资料交付给原告，之后原告委托被告代办三证。
原告称：被告当时没有向原告出示过产权初始登记证书，也没有告知过原告已办好产权初始登记。
被告向本院提交了下列证据：
四、三房权证海游字第××号房屋所有权证复印件一份（盖有房产档案校对章），证明被告就交证事项没有违约。
原告质证称：对真实性无异议，但被告没有将该证据交付、告知过原告。
五、三房权证海游字第××号房屋所有权证复印件一份，证明被告已于2013年9月12日为原告办理好房屋所有权证转移登记，并且交付给原告，故被告不存在违约。
原告质证称：对真实性无异议，但实际交付给原告的时间是2014年5月份，可见被告已经违约。且原告是在办理转移登记手续前办理银行抵押的。
六、三国用（2011）第000053号土地使用权证复印件一份（盖有三门县国土资源局地籍管理科公章），证明土地使用权初始登记符合合同规定的条件。
原告质证称：该土地使用权证是整个小区开工建设的土地使用权证，与本案没有关联性，并不是本案用于分割各业主各自所有的土地使用权证初始登记，并且已经过了有效期，被告提供的土地使用权证有效期是到2013年1月，这个只能证明开工建设商品房，跟本案没有关联性。
被告称：根据法律规定，在取得土地两年内一定要进行开发，故有效期注明为2013年1月。
七、三国用（2014）第002414号国有土地使用证原件一份，证明涉案商品房的土地使用权证目前已转移登记至原告名下。
原告质证称：对该证据的真实性没有意见，该土地使用权证当中记载的时间是2014年8月20日，这说明已经构成违约，事实清楚。因为土地使用权证的初始登记就是直接办到原告名下的，并不经过被告名下，所以被告当庭提交的2014年8月20日颁发的土地使用权证就是本案合同所约定的土地使用权初始登记。
八、（2010）48号三门县人民政府专题会议纪要复印件及（2009）1号三门县人民政府常务会议纪要复印件各一份，证明三门县人民政府为了善好酒业集团老厂房土地开发房产出售过户等手续不受出让金欠缴的影响，也不进入浙江省建设用地供应动态监管系统和浙江省国有土地出让收支管理信息系统，明确指出土地房产开发不受出让金的影响。
原告质证称：该会议纪要系被告当庭提交，超过了举证期限，且是复印件，无法证明真实性。既使该两份证据是真实的，被告与其他第三方的关系不在本案处理范围之内，跟本案没有关联性。
九、三房权证海游字第××号房屋所有权证复印件一份（加盖房产档案校对章），证明1幢26号附属房已于2014年2月12日取得房屋所有权初始登记。
原告质证称：对该证据无异议。
三房权证海游字第××号房屋所有权证原件，证明1幢26号附属房于2014年8月22日转移登记至原告名下。
原告质证称：对该证据无异议，但被告至今未取得该附属房的土地权属证书。
三门县房地产管理处于2014年9月3日出具的证明一份，证明被告向三门县房地产管理处领取房屋所有权初始登记证书的时间。
原告质证称：对该证据无异议。
三门县国土资源局地籍管理科于2014年9月3日出具的证明一份，证明证据六系本案所涉地块的土地使用权初始登记证书，以及被告向三门县国土资源局领取该证书的时间。
原告质证称：该土地使用权证并非初始登记，因为现在土地权属证书的初始登记是直接登记在买受人名下，不像房产证的初始登记需要先办在房产公司名下，再转到买受人名下。而且，被告提交的土地使用权证已经在2013年过期，如果这个过期的土地证就是初始登记证书的话，那么说明业主没购房时该份土地使用权证就已经失效了。
本院对原、被告提交的上述证据，认证如下：
被告对原告提交的证据一、二、三均无异议，本院对此均予以采信。被告提交的证据四、五、六、七、九、十、十一系相关职能部门出具的书证，原告对该些证据的真实性均无异议，本院对此予以采信。证据八系复印件，且原告对此有异议，故本院对此不予采信。证据十二，系相关政府职能部门根据其职权出具的证明原件，虽原告对该证明内容有异议，但未提供证据予以反驳，本院对此予以采信。
综上，本院认定本案事实如下：
原、被告于2012年6月4日签订合同编号为预20120095号的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县海游街道望海路1号的“朝阳花苑”1幢2单元304室商品房一套。同日，原、被告签订了编号为预20121096号《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了被告建设的位于三门县海游街道望海路1号的“朝阳花苑”1幢26号附属房。
上述两份《浙江省商品房买卖合同》的第十六条均约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按／项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告按约向被告支付了1幢2单元304室商品房的房价款700985元，以及1幢26号附属房的房价款21325元，并支付了税费、三证办理费用、三证代办费、契税、差价共计14245元。2011年1月7日，三门县海游街道望海路1号的土地使用权登记至被告名下。涉案的1幢2单元304室商品房所有权于2013年04月22日登记至被告名下，于2013年9月12日转移登记至原告名下。涉案的1幢2单元304室商品房土地使用权于2014年8月20日转移登记至原告名下。涉案的1幢26号附属房所有权于2014年2月12日登记至被告名下，于2014年8月26日转移登记至原告名下。被告已将涉案1幢2单元304室商品房及1幢26号附属房交付给原告。
本院认为：原告主张，被告应当在2013年4月30日前将登记在原告名下的房屋所有权证及土地使用权证均交付给原告。但是按照《商品房买卖合同》第十六条第二款及第三款的约定，被告在2013年4月30日前应当负责办理土地使用权初始登记及房屋所有权初始登记，取得并交付给原告的是登记在被告名下的土地使用权证及登记在被告名下的房屋所有权证。
就原告购买的“朝阳花苑”1幢2单元304室商品房，因被告于2011年1月7日取得该地块的土地使用权初始登记证书，于2013年4月22日取得房屋所有权证，均在合同约定的2013年4月30日前，且原告已于2013年4月22日委托被告办理权属转移登记，故原告就该房屋要求被告支付逾期交证违约金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。
就原告购买的“朝阳花苑”1幢26号附属房，被告虽于2011年1月7日取得该地块的土地使用权初始登记证书，但被告于2014年2月12日才取得该房屋所有权证，显属违约。就逾期交证违约金的计算标准，被告主张双方约定的逾期办证违约金按已付房款的日万分之三计算过高。本院认为，根据双方签订的合同，逾期交证违约金与逾期交房违约金计算方式相同，但相比较逾期交房而言，因逾期办证导致的损失并不明显，原告也未提供证据予以证明，双方约定的逾期办证违约金标准显然过高，对此，本院酌情调整逾期办证的违约金为按已付该房房价款的1%计算，即213.3元。
综上，对原告的诉讼请求在合法合理的范围内，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
限被告台州善好房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告朱灵珠逾期办证违约金213.3元。
如果被告台州善好房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1827元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取913.5元，由原告朱灵珠负担888.5元，由被告台州善好房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1827元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
本案申请执行期限为二年
代理审判员 赵敏丹
二〇一四年九月九日
代书 记员 蒋玛莉