福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初1752号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地南安市。
负责人李明钦，系该行行长
委托代理人邱晓平、赖燕凌，该行员工。
被告黄熠，男，汉族，1991年7月4日出生，住南安市。
被告福建中节能泉城投资有限公司，住所地南安市。
法定代表人许舟。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告黄熠、福建中节能泉城投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法由审判员苏尚全适用简易程序并于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱晓平、赖燕凌到庭参加诉讼，被告黄熠、被告福建中节能泉城投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行诉称，2014年9月10日被告黄熠与原告签订一份编号为35020120140040392的《个人购房担保借款合同》，合同约定黄熠向原告借款人民币35万元，期限自2014年10月17日至2034年8月15日，借款利率为中国人民银行同期基准利率基础上浮10%，采用按月等额本息的还款方式。同时合同约定该笔借款用于购买位于南安市溪美办事处北山片区中节能•美景家园二期5号楼9层905室的商品房，并以该套房产设定抵押担保，2014年9月25日原告和被告黄熠依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由福建中节能泉城投资有限公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告依约于2014年10月17日向借款人黄熠发放贷款本金人民币35万元，期间借款人黄熠屡次逾期，自2015年10月21日起，未按约归还原告任何本息。截至2016年2月20日，被告尚欠原告贷款本金人民币341608.14元及相应未还的利息、罚息。被告黄熠已严重违约，被告福建中节能泉城投资有限公司也未履行连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告黄熠立即归还原告贷款本金人民币341608.14元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利暂计至2016年2月20日约人民币6444.01元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）。2、原告有权对被告黄熠提供的借款抵押物（南安市溪美办事处北山片区中节能•美景家园5号楼9层905室）拍卖、变卖所得价款优先受偿。3、福建中节能泉城投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告黄熠、福建中节能泉城投资有限公司未作答辩，也未提供任何证据。
经审理查明，被告黄熠于2014年9月10日向原告办理个人住房贷款1笔，贷款金额人民币350000元，双方签订了《个人购房担保借款合同》，借款有效期限为240个月，该贷款用于购买房产，合同约定：以黄熠所购买的位于南安市溪美办事处北山片区中节能•美景家园二期5号楼905室住房提供抵押（该房产尚未办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》，目前只有办理《房屋预告登记证明》，该《房屋预告登记证明》上登记的房屋已办理预购商品房抵押登记（编号：南房预（商）押字第0220144479号）；借款利率按百分比浮动定价方式确定，若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款的发放方式为将借款直接划至被告福建中节能泉城投资有限公司的账户。还款日为每月的20日，采取按月等额本息偿还的方式。若被告黄熠不按合同规定按时偿还借款本息的，原告有权解除合同，要求被告黄熠清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。因二被告未履行合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷，二被告应承担原告为实现债权支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同中保证条款均约定：被告福建中节能泉城投资有限公司为被告黄熠的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。如借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续，则被告福建中节能泉城投资有限公司的保证责任免除。同时，被告福建中节能泉城投资有限公司承诺，当被告黄熠未依约履行合同项下的债务，无论原告对合同项下是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告福建中节能泉城投资有限公司承担全部担保责任，无须先行行使其他担保权利。等等。被告本案的借款于2014年10月17日直接发放到被告福建中节能泉城投资有限公司的账户上。之后，被告黄熠未能按合同的约定按月按时还本付息，至今被告黄熠余欠借款本金341608.14元及利息、罚息未归还。
另查明，涉案的房产至今没有办理房地产权利证书，原告与被告黄熠没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得涉案房产的他项权利证书。
以上事实，有当事人在庭审中的陈述，原告提供的《个人购房担保借款合同》1份，中国农业银行股份有限公司南安市支行借款借据1份，《房屋预告登记证明》、《抵押权预告登记证》，贷款合约基本信息及还款明细等为证。对原告提供的上述证据，二被告均没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，原、被告于2014年9月14日签订的借款合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告黄熠分别发放了350000元的借款，按照合同约定，被告黄熠未按合同约定按月按时归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告黄熠已有多期本息没有按时足额偿还，其行为构成违约，故原告有权要求被告黄熠提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求被告黄熠立即偿还尚欠原告的本金341608.14元及利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告黄熠以其向被告福建中节能泉城投资有限公司购买的房产向南安市房地产管理处分别申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告黄熠不履行债务时，原告有权从涉案房产拍卖所得的价款中优先受偿。被告福建中节能泉城投资有限公司的保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。虽然本案中被告黄熠提供的抵押物已办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告福建中节能泉城投资有限公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，合同借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即当被告黄熠未能按合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告黄熠以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告福建中节能泉城投资有限公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告福建中节能泉城投资有限公司承担保证责任后，依法有权向被告黄熠追偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告黄熠应于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的借款本金人民币341608.14元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2016年2月20日为人民币6444.01元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；对该笔借款本息，原告有权从址在南安市溪美办事处北山片区中节能•美景家园二期5号楼905室房产的折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。
二、被告福建中节能泉城投资有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；被告福建中节能泉城投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄熠追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6924元，减半收取为3462元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 苏尚全
二〇一六年四月二十日
书记员 黄明煊
速录员 陈碰治
附页：一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。