四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1208号
上诉人（原审被告）蔡青春（曾用名蔡春）。
委托代理人候明弟。
被上诉人（原审原告）廖秀珍。
委托代理人董霖先。
上诉人蔡青春因房屋买卖纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年6月7日，蔡青春（乙方）购买了原阆中市二龙轻工机械厂（甲方）房屋及土地使用权，并签订了《资产出售合同》，该合同约定，一、甲方愿将二龙轻工机械厂所属二龙镇恭思路69号的80m2房屋所有权和所占用的104m2国有土地使用权价值有偿出售给乙方。四至界线为南至阆仟公路，北至山坡，从厂大门起第四间工作房；二、经甲、乙双方协商，其出售价值为人民币25，000.00元，大写贰万伍仟元整；三、乙方以现金方式一次性付给甲方出售资产价款；四、本合同签订十五日后由甲、乙双方会同企事业清算小组按其出售资产标的进行交接；五、所有权变更手续办理，由甲方组织办理，其税费按市委、市政府有关改制文件规定执行，必要的工本费用由乙方承付。
2003年下半年，蔡青春取得建设工程规划许可证，对购买的阆中市二龙轻工机械厂房屋进行拆除，重新修建了门面房及住房等，但蔡青春一直未办理房屋产权证及土地使用权证的过户手续。2013年3月20日，廖秀珍（乙方）与蔡青春（甲方）签订了购房合同，该合同约定“经甲乙双方协商自愿的前提下甲将位于二龙镇轻工厂住房带门面出售给乙方，达成以下条约：一、四至界畔：东边与杨启培共墙，南邻302线公路，西与杨秀清共墙，北至中学边坡。二、面积和楼层：地下室一间，门面一通层，住房二楼一通层屋面，以上面积属于乙方使用（即蔡青春所有房屋面积和屋面均属于乙方所有）。三、交易金额：肆拾万元整。四、付款方式：签定合同当日支付购房定金陆万元，在签定合同一个月之内二期支付贰拾万元，余额壹拾肆万元待2013年农历腊月底支付完毕。五、甲方责任：待轻工厂集体办理土地使用证时甲方无偿协助乙方办理，一切费用由乙方承担。签定本合同由司法机关公证，公证费用由甲方承担。甲方在签定合同之日起一个月内将房屋交于乙方使用，水电气将原户口交于乙方使用，如须过户，过户费用由乙方承担，甲方室内所有家具由乙方使用（工程工具由甲方取走）。六、乙方责任：乙方按本协议按时支付购房金。七、违约责任，本协议一式二份，甲方双方签字生效，如一方违约则向另一方支付伍万元违约金。”同日，蔡青春收取原告房屋定金55，000.00元。合同签订后，经廖秀珍了解，原二龙轻工厂的房屋系国有划拨土地，蔡青春未办理土地使用权及房产过户，自己根本不可能办到土地使用权证及房产证，也无法进行公证，遂找到蔡青春，要求解除合同并退还所支付的定金，蔡青春拒不同意，廖秀珍遂2013年4月16日起诉到法院，请求：一、解除双方签订的《购房合同》；二、蔡青春返还购房定金55，000.00元；三、由蔡青春负担诉讼费。
蔡青春答辩：廖秀珍是经过多方打听和实地查看才购买的房屋，本人也明确告知房屋未办理房屋产权证，不同意解除《购房合同》，廖秀珍解除合同无法律依据。
一审庭审中，蔡青春称实际收取房屋定金40，000.00元，打的55，000.00元的收条，其目的是因其母要求400，000.00元才卖房，另因廖秀珍办产权证需要支付费用，廖秀珍对此予以否认。
原审法院经审理认为，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。蔡青春虽购买了原阆中市二轻工机械厂房屋及土地使用权，但至今未办理房屋产权证和土地使用权证，即未取得出售房屋的所有权。而出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同的，人民法院应予支持。因此，廖秀珍要求解除与蔡青春签订的购房合同，法院予以支持。庭审中，蔡青春辩称只收取廖秀珍房屋定金40，000.00元，廖秀珍对此予以否认，且蔡青春也未提供证据证明，故对蔡青春的辩解意见，法院不予采纳，蔡青春理应返还廖秀珍房屋定金55，000.00元。据此，根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除廖秀珍与蔡青春于2013年3月20日签订的购房合同。二、蔡青春在判决发生法律效力后三日内返还廖秀珍房屋定金55，000.00元。案件受理费1，100.00元，由蔡青春负担（廖秀珍已经预交，由蔡青春直接给付廖秀珍）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人蔡青春不服，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，改判驳回廖秀珍的诉讼请求。事实与理由：一、廖秀珍主张解除《购房合同》的事实与理由系虚构，法院不应支持。1、廖秀珍在签订《购房合同》前，蔡青春多次如实向廖秀珍说明诉争房屋为购买企业改制房，土地性质为划拨，经申请规划许可，拆除旧房修建的新房，诉争房屋已使用十年，权属无争议，并向廖秀珍提供了购买协议和规划许可证复印件，说明了因政府原因购房人没有取得房屋产权证，廖秀珍也实地查看了房屋，后经多次协商才达成《购房合同》。在合同第五条还特别写明蔡青春的责任为待轻工厂集体办理土地证时蔡青春无偿协助廖秀珍办理（两证）。2、办理诉争房屋土地使用证没有法律障碍。阆中市二龙国土所证明办理土地使用权变更登记没有障碍，只须提供改制相关资料。二、原判决解除《购房合同》系适用法律错误。
被上诉人廖秀珍辩称，诉争房屋办不到房屋产权证，我方的购房目的不能实现，《购房合同》应当解除。
本院二审查明的事实除与原审法院审理查明的事实一致外，还查明，1、蔡青春房屋的土地性质为划拨；2、蔡青春举证，（1）阆中市二龙国土资源所2013年5月31日出具《证明》一份，证明内容为“二龙镇二郎庙街居民蔡青春购买二龙轻工厂住房一间，待该户提供相关资料后按程序可办理土地使用权过户手续，若二次转让，须按程序办理过户登记”；（2）阆中市房地产管理局2013年9月9日出具《证明》一份，证明内容为“二龙镇二郎庙街居民蔡青春购买二龙轻工厂住房一间，待该户提供相关资料后按程序可办理房权证过户手续。若二次转让，须按程序办理过户登记”；3、杨启培、杨善述也曾从原阆中市二轻工机械厂房屋及土地使用权后重新进行了修建，二人均将土地使用权证和房屋所有权证办理至杨启培、杨善述名下。4、蔡青春在二审中表示《购房合同》虽未约定房屋所有权证的办理，但其愿意先将房屋所有权证办理至蔡青春名下，再由蔡青春名下变更登记到廖秀珍名下。
本院认为：蔡青春与廖秀珍2013年3月20日签订的《购房合同》系双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同有效，双方当事人应当按照合同内容履行。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”按照该规定，廖秀珍主张解除《购房合同》的请求能否得到支持的关键是，廖秀珍一直不能取得所购房屋的所有权证和土地使用证。蔡青春提供了杨善述、杨启培从原二龙轻工厂购买的土地性质为划拨的房屋，经过重新修建后，房屋管理局和土地部门能为其办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，结合阆中市二龙国土资源所及阆中市房地产管理局的证明，能够认定诉争房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》能够办理至廖秀珍名下，廖秀珍购房的合同目的能够实现，因此廖秀珍主张解除《购房合同》的诉讼请求无事实、法律依据，不予支持。综上所述，原审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八关于“第二审人民法院根据当事人提出的新证据对案件改判或者发回重审的，应当在判决书或者裁定书中写明对新证据的确认，不应当认为是第一审裁判错误。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
撤销四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1658号民事判决
驳回廖秀珍的诉讼请求。
一审案件受理费1，100.00元，二审案件受理费1，100.00元，共计2，200.00元，均由廖秀珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一三年九月十八日
书 记 员 彭 宣
附：《买卖合同解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。