湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民一终字第00471号
上诉人（原审被告）张红玲，女。
被上诉人（原审原告）襄阳航泰动力机器厂招待所（以下简称航泰招待所），住所：襄阳市樊城区前进路。
负责人肖正宏，航泰招待所所长。
委托代理人方晟楠，湖北思扬律师事务所律师，代理权限为一般授权。
上诉人张红玲因与被上诉人航泰招待所租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年1月1日，张红玲与航泰招待所签订《租房合同书》一份，合同约定，航泰招待所将其位于襄阳市樊城区前进路招待所的1号门面租赁给张红玲使用，期限为2012年1月1日至2014年12月31日止。合同期满，房屋由航泰招待所收回，需继续租赁的可重新签定租赁合同。租金每月550元，第一年年租金共计6600元，随后两年每年租金按10%比例递增，每年1月10日前一次性交清当年租金，逾期视为违约，航泰招待所有权终止合同，并处以2000元赔偿。航泰招待所每月代收生活垃圾处理费7元。合同签订后，航泰招待所将租赁物交付给张红玲使用，张红玲于2013年之前均按期交纳了租金。2014年8月，张红玲按航泰招待所的要求交纳了租金4035元，剩余3951元租金及垃圾处理费未付。合同到期后，张红玲要求续租，航泰招待所因房屋整体改造不同意，引起诉讼。
原审法院认为：张红玲与航泰招待所签订的《租房合同书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效的合同，对当事人具有法律约束力。合同到期后，双方不能就续租达成共识，张红玲依法应将租赁物返还给航泰招待所。但张红玲拖欠航泰招待所租金并长期占用租赁物的行为，损害了航泰招待所对物的所有权及使用权，给航泰招待所造成损失，张红玲应该赔偿，故航泰招待所要求张红玲腾退租赁物及支付租金、占用费的诉请符合法律规定，予以支持。占用费的标准参照合同租金的约定每月666元计算，自2015年1月1日起至实际交房之日。航泰招待所诉请的生活垃圾处理费从2014年8月1日起，每月按7元计算至实际交房止。航泰招待所诉请的电费，因其提供的证据不足以证明张红玲拖欠电费，故该请求不予支持。航泰招待所诉请的违约金，因在2014年交租金时，航泰招待所考虑到房屋改造，暂收张红玲部分租金，剩余租金未交的责任不在张红玲，故航泰招待所的该项请求不予支持。张红玲辩称因交纳了高额的转让费要求续租，其交纳转让费是个人行为，造成损失与航泰招待所没有关系。双方签订的合同明确约定了租赁期限，是否能续租，需双方达成合意，现航泰招待所预对房屋进行整体改造，不同意续租，故张红玲单方要求续租的理由无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、张红玲将所承租的房屋腾退给航泰招待所；二、张红玲支付拖欠航泰招待所的租金3951元；三、张红玲赔偿航泰招待所的租赁物占用费（按照每月666元的标准计算，自2015年1月1日起算至实际交付租赁物之日止）；四、张红玲支付航泰招待所生活垃圾处理费（按照每月7元计算，自2014年8月1日起算至实际交付租赁物之日止）；五、驳回航泰招待所的其他诉讼请求。上列应履行的义务，均应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费100元，由张红玲负担。
上诉人张红玲不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实不清，上诉人不是2011年12月29日与被上诉人签订的为期三年的租赁合同，上诉人是2012年10月2日从谢明琼手中支付了36000元转让费，经被上诉人同意转租的，转租时上诉人反复询问被上诉人同意合同到期后续租，上诉人才支付的转让费，并按被上诉人的要求签订的合同书。（二）被上诉人是航泰厂的一个招待所，不可能对上诉人承租的房屋享有所有权，庭审中，被上诉人未提供任何证据证明该租赁物的权属。该处房产应为空军五七一三部队的房产，现牌子仍为空军五七一三招待所，是军产，军产的出租是有特别要求的，所以一审判决认定事实不清。（三）一审判决按666元／月赔偿租赁物占用费不当。合同到期后以及没到期之前，上诉人要求按合同约定续签合同，被上诉人以房屋改造为由拒绝续签，但至今未改造，存在欺诈行为，合同到期后，租赁的房屋断水断电，严重影响了租赁房屋的使用，上诉人为了继续续租，挽回支付高昂转让费的损失，所以没有腾房，而被上诉人现在整栋楼也没有改造，在此期间上诉人愿意出房屋装修改造期间的房租，被上诉人对此未明确答复也没有经营。判决按正常租赁物标准赔偿损失，显然是不公平的。综上所述，一审判决认定事实不清，判决有失公平。故请求二审法院撤销原审判决的第（一）、（三）、（四）项，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人航泰招待所答辩称：服从原审判决。
经二审审理查明：张红玲与航泰招待所签订《租房合同书》的时间为2012年1月1日，《租房合同书》上有双方当事人的签名和盖章，该合同合法有效。《租房合同书》第三条约定：租用时间为2012年1月1日至2014年12月31日，合同期满，房屋由甲方（航泰招待所）收回，需继续租赁的可重新签订租赁合同。航泰招待所于2014年12月4日向张红玲作出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知张红玲在《租房合同书》期满后如期交回房屋，不再与张红玲续约。原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：（一）《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次出租人使用、收益。转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人和次承租人之间又产生一新的租赁关系。租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。本案中，上诉人张红玲称从他人手中支付了高额转租费才获得房屋的租赁权，但《租房合同书》是由张红玲与航泰招待所签订，由航泰招待所直接将房屋出租给张红玲，张红玲支付转租费的行为并不属于合同法规定的转租行为，而是通过支付一定费用取得与航泰招待所签订《租房合同书》的资格，替代他人成为租赁合同的当事人，支付转让费是与转让人之间发生的关系，不能以向他人支出了高额的转让费为由，而强制出租人超出双方合同约定的期限继续租赁房屋。另外，上诉人张红玲主张签订合同时被上诉人航泰招待所承诺到期续租，但没有举出证据证明该主张，依照《租房合同书》第三条的约定，续租需重新签订合同，航泰招待所合同期满后不同意续租，上诉人张红玲不得单方面强行要求续租。（二）被上诉人航泰招待所作为诉争房屋的出租人，将房屋出租给上诉人张红玲，期间，没有其他人对诉争房屋主张权利，足以说明航泰招待所对诉争房屋有经营使用权，上诉人张红玲以被上诉人航泰招待所未提供证据证明房屋的权属来对抗被上诉人作为出租人的合同权利，没有事实依据。（三）《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被上诉人航泰招待所向上诉人张红玲下达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》后，上诉人张红玲拒不返还并继续占用租赁房屋，属侵权行为，应当承担相应的民事责任，原审判决参照双方原租赁合同约定的租金标准确定占用费数额并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，二审依法予以维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张红玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一五年十二月十六日
书记员 李 帆