上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初2075号
原告上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市。法定代表人周旭民，董事长。委托代理人乔风朔，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海海哲沃贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人张云聪。被告宜兴威格服装染整有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人张洪南，董事长。委托代理人蒋泉良，江苏华成律师事务所律师。原告上海新黄浦(集团)有限责任公司诉被告上海海哲沃贸易有限公司、被告宜兴威格服装染整有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人乔风朔、被告宜兴威格服装染整有限公司的委托代理人蒋泉良到庭参加诉讼。被告上海海哲沃贸易有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海新黄浦(集团)有限责任公司诉称：其与被告宜兴威格服装染整有限公司于2012年7月30日签订《房屋租赁合同》，将上海市北京东路XXX号上海益丰大厦L304B室商铺出租给被告宜兴威格服装染整有限公司，双方对租赁期限、租金、商场管理费标准及支付方式、解除合同条件、违约责任等事项均作出约定。2012年11月23日原告与被告宜兴威格服装染整有限公司以及被告上海海哲沃贸易有限公司签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》中承租人被告宜兴威格服装染整有限公司变更为被告上海海哲沃贸易有限公司，原合同承租人项下的权利义务均转让给被告上海海哲沃贸易有限公司，被告宜兴威格服装染整有限公司对被告上海海哲沃贸易有限公司履行合同之义务承担不可撤销连带责任。三方《补充协议》签署后，在履行过程中，被告上海海哲沃贸易有限公司自2014年1月1日起未按约支付租金等合同约定的各项应付费用，经多次发函催讨均未果，故于2015年3月30日发函通知被告上海海哲沃贸易有限公司于2015年3月31日终止租赁合同，要求其结清租赁期间拖欠的各项费用及其他应履行的义务。因被告上海海哲沃贸易有限公司未按终止通知函履行，其于2015年3月31日单方面收回出租场地。现要求判令被告上海海哲沃贸易有限公司支付拖欠的2014年1月1日至2015年3月31日的租金人民币1,829,547.21元、判令被告上海海哲沃贸易有限公司偿付逾期付款违约金人民币191,315.16元(暂计至2015年12月31日，要求计至实际支付之日)、判令被告上海海哲沃贸易有限公司补交免租期租金人民币179,702元、判令被告上海海哲沃贸易有限公司支付拖欠的商场管理费人民币274,300元、判令被告上海海哲沃贸易有限公司支付拖欠的电费人民币8,381.70元、判令被告上海海哲沃贸易有限公司支付2014年7月1日至2015年3月31日的推广费人民币18,000元、判令被告上海海哲沃贸易有限公司支付违约金人民币448,374元、判令被告宜兴威格服装染整有限公司对被告上海海哲沃贸易有限公司上述欠费承担连带责任、判令被告上海海哲沃贸易有限公司将承租商铺恢复原状。被告上海海哲沃贸易有限公司未作答辩。被告宜兴威格服装染整有限公司辩称：对作为被告上海海哲沃贸易有限公司履行合同担保人的身份无异议，但被告上海海哲沃贸易有限公司在2013年年底已撤离承租场地，所付租赁保证金也不要求原告退还，双方达成口头终止合同的合意，对于尚在场地内的物品可做遗弃物处理，不认可原告所称2014年1月起产生的租金等费用，因主债务已不存在，故无须承担担保责任，要求驳回原告的诉讼请求。原告上海新黄浦(集团)有限责任公司提供的证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明原告是系争房屋的权利人；2、《房屋租赁合同》，证明原告与被告宜兴威格服装染整有限公司签订《房屋租赁合同》以及对权利义务的约定；3、《补充协议》，证明原告与两被告签订《补充协议》，对合同承租人的变更以及权利义务的转让作出约定；4、公函，证明原告委托物业管理方多次向被告上海海哲沃贸易有限公司发送催讨欠费的通知；5、原告于2015年3月30日向被告上海海哲沃贸易有限公司发出的《终止通知函》，证明基于被告上海海哲沃贸易有限公司的违约，原告发函通知其解除合同。被告宜兴威格服装染整有限公司未提供证据，其对原告提供的证据1－3无异议；对证据4－5因被告上海海哲沃贸易有限公司在2013年年底已离开承租场地，故未收到上述公函和通知函，原告也未能提供其有效送达的凭证，被告宜兴威格服装染整有限公司从未收到公函和通知函，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审理查明：原告系上海市北京东路XXX号上海益丰大厦L304B室商铺权利人。2012年7月30日原告与被告宜兴威格服装染整有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将上海市北京东路XXX号上海益丰大厦L304B商铺出租给被告宜兴威格服装染整有限公司，租赁期自2012年7月30日起至2015年7月29日止，其中2012年7月30日至2013年7月29日每月租金人民币89,851元，2013年7月30日至2014年7月29日每月租金人民币115,523元，2014年7月30日至2015年7月29日每月租金人民币128,358元，租金按月支付每个公历月的第20日或之前支付下一期租金，2012年7月30日至2012年9月29日为免租期；2012年7月30日至2013年7月29日每月物业管理费人民币14,770元，2013年7月30日至2014年7月29日每月物业管理费人民币16,880元，2014年7月30日至2015年7月29日每月物业管理费人民币21,100元；承租人每月支付推广宣传费人民币2,000元和承担实际发生的水电费；合同签订后七个工作日内，承租人支付相当于月租金和月物业管理费之和的3倍金额计人民币386,482元作为租赁保证金，在合同期届满或合同提前终止时，在结清所有应付费用、恢复原状交还房屋并在三个月内无消费者投诉、诉讼等情况下，由出租人在交还房屋九十日退还租赁保证金；承租人逾期支付租金等应付费用累计超过15日的，出租人有权提前解除合同收回房屋，不予返还承租人支付的租赁保证金并有权要求补交免租期租金，同时要求按月租金和月物业管理费之和的3倍金额予以补偿；逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按欠费金额的0.5％支付违约金，累计超过15日的，出租人选择解除合同的，前述违约金支付至合同解除之日；无论何种原因导致合同提前终止或自然终止，凡涉及承租人对房屋进行装修、增建或改建的，出租人必须在返还房屋时恢复至房屋交付时合同附件二所列明的状态。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，双方均按约履行。2012年11月30日原告与两被告签订《补充协议》，三方协商一致同意，将原告与被告宜兴威格服装染整有限公司签订的《房屋租赁合同》中承租人变更为被告上海海哲沃贸易有限公司，原合同中承租人项下的权利义务均转让给被告上海海哲沃贸易有限公司，被告宜兴威格服装染整有限公司对被告上海海哲沃贸易有限公司履行合同承担无条件、不可撤销的连带责任。《补充协议》签署后，被告上海海哲沃贸易有限公司作为承租人开始履行协议。在履行过程中，原告称被告上海海哲沃贸易有限公司自2014年1月1日起停止支付租金等费用，其多次通过物业管理方直接向被告上海海哲沃贸易有限公司送达催款公函，但被告上海海哲沃贸易有限公司一直未予理睬。2015年3月30日其向被告上海海哲沃贸易有限公司送达《终止通知函》，并于2015年3月31日单方面收回出租场地。现于2016年1月18日起诉来院，要求判如所请。审理中，原告表示自愿将合同约定的逾期付款违约金标准由日千分之五调整为日万分之二。本院认为：原告与被告宜兴威格服装染整有限公司以及被告上海海哲沃贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，各方当事人均应严格按约履行各自义务。被告上海海哲沃贸易有限公司在履行过程中，未按时支付2014年1月的租金等费用，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告作为出租人依法可以行使合同解除权，防止损失的扩大。现原告在被告上海海哲沃贸易有限公司违约后，在合理期限内，未采取适当措施防止损失的扩大，其通过物业管理方向被告上海海哲沃贸易有限公司发函，但又没有证据表明催款函有效送达至被告上海海哲沃贸易有限公司，故原告主张自欠费之时起至实际收回房屋之日的租金等费用，不尽合理，根据本案查明的事实及相关证据，以确定三个月期限较为合理，对于超过合理期限部分的扩大损失，原告应自行承担责任。被告上海海哲沃贸易有限公司未按合同约定支付租金等应付费用，其行为构成违约，根据合同约定，应承担付款及违约责任。被告宜兴威格服装染整有限公司作为被告上海海哲沃贸易有限公司的连带责任保证人，应根据合同约定承担连带保证责任。根据合同约定，在租赁期届满后，承租人负有按照房屋交付时状态恢复原状的义务，现原告已收回房屋，租赁合同实际终止，原告要求被告上海海哲沃贸易有限公司按合同约定交付房屋时状态恢复原状的诉请，应予支持。对于原告主张拖欠电费之诉请，因原告未提供相应凭证，故其诉请缺乏依据，本院不予支持。因原告主张拖欠的推广宣传费期限，超过合理确定的期限，故对该诉请，亦不予支持。原告自愿调整违约金计算比例，于法不悖，本院予以认可。被告上海海哲沃贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院依据查明的事实依法作出的判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海海哲沃贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海新黄浦(集团)有限责任公司的租金人民币346,569元；二、被告上海海哲沃贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海新黄浦(集团)有限责任公司的物业管理费人民币50,640元；三、被告上海海哲沃贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司逾期付款违约金人民币4,921.28元；四、被告上海海哲沃贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内补交原告上海新黄浦(集团)有限责任公司免租期租金人民币179,702元；五、被告上海海哲沃贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司提前解除合同违约金人民币397,209元；六、被告宜兴威格服装染整有限公司对上述第1－5项被告上海海哲沃贸易有限公司应付费用承担连带保证责任；七、被告上海海哲沃贸易有限公司已付租赁保证金人民币386,482元不予返还；八、被告上海海哲沃贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内按《房屋租赁合同》附件二约定的标准将系争房屋恢复原状；九、原告上海新黄浦(集团)有限责任公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30,397元，由原告上海新黄浦(集团)有限责任公司负担人民币13,308元，被告上海海哲沃贸易有限公司、被告宜兴威格服装染整有限公司共同负担人民币17,089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 王铿华
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行；
（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。