浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0424民初4162号
原告：海盐县博强装潢有限公司。住所地：海盐县武原街道城北西路勤俭路交叉口，统一社会信用代码330424000031354。
法定代表人：徐雪祥，该公司执行董事。
委托代理人：王立，浙江海赛律师事务所律师。
被告：海盐明和塑胶五金有限公司。住所地：海盐县秦山工业园区金城三路1号，统一社会信用代码913304246716247705。
法定代表人：石洪彬，该公司总经理。
委托代理人：金吉文，海盐县海圣法律服务所法律工作者。
原告海盐县博强装潢有限公司为与被告海盐明和塑胶五金有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，请求判令（已变更）：1、被告向原告支付房租费225440元；2、被告支付2016年8月、9月的水电费38083.68元；3、被告支付逾期付款违约金91656元（暂计算至2016年10月13日，请求计算至实际履行之日止）；4、原告没收（不返还）履约保证金50000元；5、被告承担本案诉讼费用及保全费用。本院受理后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王立，被告委托代理人金吉文二次开庭均到庭参加诉讼，被告法定代表人石洪彬第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
双方有争议的事项主要为第五、六、七、八项。其他事项双方无争议，本院予以确认。
一、合同签订情况：2008年起，被告就向原告租赁厂房。2015年1月10日，原、被告又续签《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落在海盐县秦山工业区，面积1650平方米；租赁期限从2015年1月10日至2016年4月9日，年租金为297000元（1650平方米×12元/月/平方米×15个月），园区内物业管理费5000元/年，共计302000元；租金的支付期限及方式为签约时即付租赁费，以后提前一个月付下期租赁费，2015年1月10日之前付302000元（2015年1月10日至2016年4月9日）；租赁期内水费、电费等征管部门的费用由被告全额承担；本合同订立之日，被告须向原告交纳合同履行保证金50000元，租赁期间若被告严格履行本协议，租赁期满原告将上述保证金无息退还被告；若被告逾期交纳租赁费，在15天内则按逾期金额每天0.5%收取滞纳金，逾期15天以上的，原告有权终止合同；园区内物管费、污水费等各项费用由被告承担。双方同时对其他权利义务等事项也作了约定。
二、合同履行情况：原、被告一致确认上述租赁合同项下1650平方米厂房截止至2016年4月9日的租金及物业管理费已经结清，且上述租赁合同到期后，被告仍然继续租赁原1650平方米的厂房，但双方未再签订书面的租赁合同；同时原、被告亦确认原租赁合同到期后，1650平方米厂房的租金标准为13元/月/平方米，且确认自2016年4月10日起下一年的物业管理费仍为5000元。
三、案涉租赁物所有权情况：上述租赁合同中1650平方米的厂房所有权人为原告，该厂房在房屋所有权证所附平面图中的位置为东侧中间一幢，平面图中东侧南面一幢（1601.86平方米）及西侧斜向一幢（2477.33平方米）亦为原告所有。
四、无争议的其他租赁物租赁情况：原、被告确认合同外新增租赁厂房为上述房屋平面图中西侧斜向一幢（2477.33平方米）中的335平方米，租金自2016年1月1日起计算，租金标准为16元/月/平方米。
五、有争议的其他租赁物情况：原告认为被告在合同外还新增租赁物为房屋平面图中东侧中间一幢与东侧南面一幢（1601.86平方米）之间的场地，该场地上在上述二幢房屋顶上之间搭建有彩钢棚，该租赁物应自2015年5月1日起算租金，租金标准为12元/月/平方米，计租面积为625平方米。被告认为该场地实为厂房进出的过道，而非租赁物，且原、被告从未就此场地有偿使用达成过合意，故原告不应收取该场地的租金。本院认为，原告主张该场地的租金，首先缺乏合同依据，其次，原告亦未提供其他证据证明其与被告就该场地的使用系有偿使用达成过合意，虽然原告提供的由被告工作人员顾玉洁签署的对帐清单中有涉及该625平方米场地的租金结算情况，但原告并未提供相应证据证明顾玉洁在超出原租赁合同约定范围之外具备对新增租赁物予以确认的权限，且原租赁合同上被告亦未盖章，虽然被告确认合同上的1650平方米，但不能以此推定顾玉洁签署的所有租赁物被告均已确认无疑，以亦无法构成表见代理。再次，从该争议的租赁物所在位置而言，该租赁物位于二幢厂房之间，在其功能上确实系起到通道的作用，属于租赁厂房的必需附属物，且庭审中原告亦陈述东侧南面的一幢厂房亦对外予以出租他人，故原告将此场地单独作为租赁物向被告结算租金亦与实际客观常理不符。综上，本院对原告主张上述625平方米所谓租赁物的相应租金的诉请，本院不予支持。
六、租金计算截止时间：原告认为被告至2016年国庆上来才彻底搬空，故原告请求就1650平方米、335平方米、625平方米租赁物的租金均计算截止至2016年9月30日。为此，原告提供了被告最后搬离时（2016年10月10日）装载货物、电瓶车辆的货车通行视频监控一份，被告确认该货车上的货物及电瓶车系被告方的货物及员工车辆，因此，本院对原告主张上述1650平方米、335平方米的租金计算截止至2016年9月30日的请求予以支持。至于625平方米的所谓租赁物，如上分析，因本院对其租金请求不予支持，故在此不再赘述。
七、已付租金情况：被告已于2016年5月24日支付原告50000元，于同年7月15日支付原告34000元，且被告陈述上述50000元系支付1650平方米租赁物的租金，34000元系支付335平方米租赁物的租金。原告对被告支付上述二笔款项的金额及时间均无异议，但原告认为上述50000元系支付625平方米租赁物的租金，并对34000元系支付335平方米租赁物的租金予以确认。本院认为，因本院对原告主张625平方米所谓租赁物的租金请求不予支持，故本院确认上述50000元系支付1650平方米租赁物的租金；对于34000元的指向上，因原、被告陈述意见一致，故本院亦予以确认。
八、合同履行保证金交纳情况：被告在原告处尚有50000元合同履行保证金。庭审中，被告同意将此款直接抵扣相应租金及其他费用。对于原告主张没收该50000元的诉请，本院认为，合同履行保证金在性质上属于违约金，而本案中原告已主张逾期付款违约金，故再行主张没收该笔50000元于法无据，故本院对此项诉请不予支持。
九、水电费情况：原、被告一致确认截止至2016年6月30日，被告在原告处尚有多交的电费款57379.08元；同时确认2016年7月份的电费被告另款已付清（即不是从57379.08元中结算支付），并确认该7月份的电费被告多交1862.34元，另确认扣除7月份多交的1862.34元后，不计之前结余的款项57379.08元，被告尚有2016年8月、9月的电费及之前的水费合计金额为35221.34元。
裁决结果
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效。根据上述分析，案涉1650平方米租赁物，自2016年4月10日至同年9月30日，共计174天，其租金为124410元（1650平方米×13元/月/平方米×174天÷30天）；案涉335平方米租赁物，自2016年1月1日至同年9月30日，共计9个月，其租金为48240元（335平方米×16元/月/平方米×9个月）。上述租金合计为172650元。至于物业管理费，因全年为5000元，故自2016年4月10日至同年9月30日为2384元（5000元/年÷365天×174天）。上述租金及物业管理费合计为175034元，扣除被告已付的84000元（50000元+34000元）以及被告同意直接抵扣的合同履行保证金50000元，尚余41034元。另，被告尚有2016年8月、9月的电费及之前的水费合计金额为35221.34元，因被告截止至2016年6月30日在原告处尚有多交的电费款57379.08元，故两者相抵后，尚多余22157.74元，该款本院将其直接结算在被告尚应支付原告的租金及物业管理费中，故本案最终被告尚应支付原告的租金及物业管理费为18876.26元，而原告请求的2016年8月、9月及之前的水费，因本院已经通过上述方式予以结算，故本院无需再行判令支付。对于原告请求的逾期付款违约金，庭审中原告明确该项所指为1650平方米租赁物项下的逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原告主张在租金支付期限上仍然适用原合同约定的意见，本院予以采纳。根据原租赁合同的约定，原、被告系采取先付租金后使用的原则，故2016年4月10日至同年9月30日（共计174天）的租金124410元，被告于不定期租赁开始（即2016年4月10日）时即应予支付，原租赁合同约定逾期15天内则按逾期金额每天0.5%收取滞纳金，逾期15天以上则原告有权终止合同，故按照举重以明轻的原则，本案原告请求自15天后开始计取逾期付款违约金的理由成立，但该逾期付款违约金应从2016年4月26日起算。同时，因原合同约定按照每日0.5%计取违约金过高，且本案中被告亦请求降低，故本院酌定由被告按照中国人民银行发布的同期同档次贷款利率的二倍的标准承担该逾期付款违约金。又因在合同转为不定期租赁前被告在原告处已经交纳了50000元合同履行保证金，故该笔款项应先予抵扣相应租金，被告后又于2016年5月24日支付了1650平方米租赁物的租金50000元，加上水电费结算至2016年9月30日完毕，结算后尚多余22157.74元（考虑到至2016年9月30日335平方米租赁物项下仍有租金未清结，故本院根据1650平方米租赁物和335平方米租赁物至2016年9月30日时的未付清租金余额比例，酌定将上述22157.74元中的13994元视作为1650平方米租赁物项下所再支付的一笔租金），因此，经本院核算后，本院确认暂算至2016年10月13日的逾期付款违约金为1362.86元，以后仍按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率的二倍的标准以10416元租金为基数计付至该10416元付清之日止。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐明和塑胶五金有限公司支付原告海盐县博强装潢有限公司租金及物业管理费合计人民币18876.26元，于本判决生效之日起十日内清结；
二、被告支付原告逾期付款违约金1362.86元（暂算至2016年10月13日，以后仍按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率的二倍的标准以10416元租金为基数计付至该10416元付清之日止），于本判决生效之日起十日内清结；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
如果被告海盐明和塑胶五金有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3689元、财产保全费1220元，合计4909元，由原告海盐县博强装潢有限公司负担4664元，被告海盐明和塑胶五金有限公司负担245元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 甘琴飞
二〇一六年十二月十六日
书记员 陶沈薇
（附页）