吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民终488号
上诉人（一审被告）：魏秀华，女，1967年7月23日生，汉族，无职业，现住吉林省伊通满族自治县。
委托代理人：信淑玲，四平市铁东区四马路街法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：周继伟，男，1981年11月18日生，汉族，无职业，现住吉林省伊通满族自治县。
委托代理人：王湘波，伊通满族自治县伊通镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：李艳芳，女，1970年7月30日生,汉族，现住吉林省伊通满族自治县。与周继伟系近姻亲关系。
一审第三人：赵淑芳，女,1966年8月3日生,满族,住吉林省伊通满族自治县。
委托代理人：赵士才,男,1977年6月10日生,满族,住伊通满族自治县。
上诉人魏秀华因与被上诉人周继伟、一审第三人赵淑芳房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院于2015年10月22日作出的（2015）伊环民初字第49号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月26日受理本案并依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人魏秀华及其委托代理人信淑玲，被上诉人周继伟的委托代理人王湘波、李艳芳到庭参加了诉讼。一审第三人赵淑芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其委托代理人赵士才庭后提交了委托代理手续，本院对其进行了询问。本案现已审理终结。
周继伟一审诉称：2015年1月9日，魏秀华将位于庆客隆超市南侧的华益包子铺出兑给周继伟，出兑价格为7万元，当天周继伟将出兑款全部交给魏秀华。2015年1月10日，周继伟收拾房屋准备经营时，原房主赵淑芳以与周继伟没有合同为由出面阻止，并将房门锁上，致周继伟无法经营。魏秀华作为承租方将承租的房屋转租给周继伟未征得原房主的同意，致使周继伟不能经营，双方的转租合同应予解除。现提起诉讼，请求法院判令解除周继伟、魏秀华之间的包子铺出兑合同；返还出兑款7万元及利息4297元；给付灯箱牌匾款1380元。
魏秀华一审辩称：周继伟起诉的事实不成立，兑店的时候魏秀华已经与原房主赵淑芳沟通了，赵淑芳也同意了。且周继伟与赵淑芳见了二次面，在与赵淑芳谈好后才与魏秀华签订的合同。合同期限从2015年1月9日至2015年6月1日，包括房屋内物品及房租共7万元。
第三人赵淑芳一审辩称：周继伟与魏秀华签订转租合同应当经过我的同意，但双方签订合同时没有经过我同意，转租合同不成立。
一审法院查明：确认2014年3月20日赵淑芳与魏秀华签订的《房屋出租合同》，合同期限为2014年3月20日至2015年6月1日；确认2015年1月9日魏秀华与周继伟签订的《出兑合同》。
一审法院认为：转租房屋是否经赵淑芳同意的举证责任应当在转租人魏秀华，对此其提交光碟1张。该院认为，视听资料光碟证明赵淑芳是有条件地同意魏秀华转租房屋，即在魏秀华转租房屋时应当以征得赵淑芳同意、满足赵淑芳一定条件为前提。魏秀华在没有征得赵淑芳同意的情况下导致赵淑芳将房屋门上锁，用行为表明解除与魏秀华之间的房屋出租合同，导致周继伟、魏秀华之间的出兑合同无法履行，致使周继伟没有达到合同的目的，魏秀华没有举证证明其经出租人赵淑芳的同意，应当承担举证不能的法律后果，即魏秀华应当返还租赁费用并承担违约责任，赔偿周继伟因租赁合同定制灯箱的费用1380元，灯箱应归魏秀华所有。周继伟请求魏秀华给付利息4297元没有法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定判决：一、解除周继伟与魏秀华之间的出兑合同，魏秀华于判决生效后返还周继伟房屋租赁费7万元，原出兑的所有物品归魏秀华所有；二、魏秀华于判决生效后给付周继伟灯箱损失1380元，灯箱归魏秀华所有。案件受理费1550元由魏秀华负担。
魏秀华上诉称：1.一审程序违法。一审没有对录音进行质证。一审录音能证明出兑包子铺是经赵淑芳口头同意的。2.一审适用法律不当。在魏秀华与赵淑芳签订的合同中并没有约定转租时房主必须到场或签字，在魏秀华出兑时三方在一起谈的转租事宜，赵淑芳口头同意。口头合同只要是双方真实意思表示也同样具有法律效力，应适用民法通则第56条和合同法第10条。3.一审判决错误。（1）一审判决不应解除双方之间的出兑合同，更不应返还7万元的出兑费，因为合同不能履行的原因是由赵淑芳违约造成的，应由其承担违约责任，或继续履行合同义务；（2）出兑费7万元中不仅包含物品，还有5个月的房租费24166元，在诉讼期间此房门由周继伟与赵淑芳各锁一道，造成停业，故不应判决魏秀华全部返还；（3）周继伟的灯箱损失应由赵淑芳承担。因为赵淑芳在同意转租后周继伟才制作灯箱，准备开业，后因赵淑芳去饭店提出变更合同，要求周继伟提前再交一年的房租费，故而双方发生矛盾，周继伟一气之下不想兑该饭店了。因此该灯箱损失与魏秀华无关。综上，请求二审法院依法改判驳回周继伟的诉讼请求或发回重审。
周继伟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
赵淑芳述称：魏秀华准备转租时通知我了，我同意转租，但是签合同时我必须到场，不到场我就不同意。
本院二审查明：2014年3月20日，赵淑芳与魏秀华签订《房屋出租合同》，甲方赵淑芳将自有房屋出租给乙方魏秀华，出租时间为2014年3月20日—2015年6月1日。租金为人民币5.8万元。该合同第四条约定：“乙方租赁期间，乙方不得买卖、转租他人，如果转租他人必须通知甲方，如不通知甲方，甲方收回房屋，此合同作废…..。”2015年1月9日，魏秀华在没有通知赵淑芳到场的情况下与周继伟签订了《出兑合同》，出兑总价为7万元并交付完毕，合同期限自2015年1月9日至2015年6月1日。2015年1月10日，当周继伟准备经营时，赵淑芳出面阻拦，双方发生争议，周继伟将里道门上锁，赵淑芳将外道门上锁。
本院认为：魏秀华关于转租是经过赵淑芳口头同意的，可在出兑后周继伟准备经营时，因赵淑芳又提出新的租房条件，使赵淑芳与周继伟产生矛盾，这一切皆因赵淑芳同意转租后又违约造成魏秀华与周继伟的合同无法履行，应由赵淑芳承担责任的上诉理由，魏秀华与赵淑芳的通话录音能够证明魏秀华在欲转租时确已通知了赵淑芳，赵淑芳也与周继伟进行过磋商，但赵淑芳设定了同意转租的前提条件，即签订合同时必须通知自己到场，这是一个附条件的口头同意。因此，魏秀华在没有通知赵淑芳到场的情况下与周继伟签订的转租合同因没有满足所附的“通知”条件而未成就“同意”的结果。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，该转租合同因未征得出租人的同意而无效。至于赵淑芳不同意转租的真实原因是什么，已不能影响对转租合同效力的认定。退一步说，即使认定转租合同有效，魏秀华亦应履行交付符合约定用途的租赁物的义务，魏秀华因赵淑芳的阻拦而无法交付租赁物，致使合同目的不能实现，周继伟亦有权要求解除合同、返还租赁费。周继伟在转租过程中及签订合同后的锁门行为并无过错，不应承担责任。本案因转租合同无效，魏秀华即应将所收取的租赁费全额返还给周继伟。关于灯箱损失问题，因周继伟提供的证据不足以证明该损失的客观存在，故本院不予认定该损失，一审判决依据不足，本院予以纠正。基此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2015）伊环民初字第49号民事判决；
二、魏秀华于本判决生效之日起十日内返还周继伟房屋租赁费7万元。
三、驳回周继伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计3100元，由魏秀华负担3040元，由周继伟负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 康 民
审判员 董 岩
审判员 赵文涛
二〇一六年六月二十二日
书记员 王海英