江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初262号
原告涟水县东胡集镇人民政府，住所地涟水县东胡集镇东胡集街1号。
法定代表人鲁正波，该镇镇长。
委托代理人张述金，江苏文通律师事务所律师。
被告朱功学，居民。
委托代理人徐跃成，居民。
原告涟水县东胡集镇人民政府（以下简称东胡集镇政府）与被告朱功学返还原物纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东胡集镇政府委托代理人张述金、被告朱功学及其委托代理人徐跃成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东胡集镇政府诉称：2003年4月16日，原、被告双方签订“土地使用权转让协议”一份，约定被告在原告所给的土地上建房，条件是被告“无偿为镇政府看管好大门，保证随叫随到。”并且没有约定使用期限。协议签订后，被告开始还能履行协议，后来就根本不问，每到过年过节就想原告索要建房费用。2015年7月，原告通过价款、预付、欠条等方式将所有建房款索要完毕，但是不与原告结账。无奈，原告于2015年12月31日通知被告解除上述协议，要求被告结账还房，可被告拒绝接受解除协议通知书并躲避原告，更不愿交付房屋。现原告诉至法院，请求判令被告返还位于东胡集镇政府大门西侧房屋及位于东胡集镇原妇检室房屋。
被告朱功学辩称：1.原告主张的房屋系小产权房，不属于人民法院受案范围。2.原、被告于2003年4月16日签订的土地使用权转让协议约定将涉案东胡集镇政府大门西侧土地使用权转让给被告建房，条件是被告无偿为原告看大门，故东胡集镇政府大门西侧房屋系被告所有，原告无权要求返还。3.对于原妇检室，原、被告已经以20000元达成房屋买卖协议，20000元已经被原告收取，该妇检室已经由被告使用多年。
经审理查明：原、被告于2003年4月16日签订土地使用权转让协议，协议主要内容为：“一、甲方（原告东胡集镇政府）将镇政府大门西侧土地一宗转让给乙方（被告朱功学）使用。转让土地长19.2米、宽3.2米，面积61.44平方米，四址为：东至镇政府中心路西墙头外沿，西至冯亚生房屋东墙，南与政府大门平齐。土地、城建两部门于此协议生效之日一星期内，将有关手续办妥交乙方保管使用。有关费用由甲方负责。二、乙方房屋建成后，乙方无偿为镇政府看管号大门，保证随叫随到。三、乙方建房必须本着‘整齐划一，保持政府大院美观’的原则，否则，甲方有权干涉。乙方房屋必须要内外粉刷光洁。四、在转让土地使用过程中，如遇到有关问题及矛盾，由甲方负责协调解决。五、本协议履行期间，甲乙双方如遇违约事宜，需付给对方违约金壹至贰万元。”协议签订后，原、被告均按约履行协议，被告自行出资在上述土地上建设房屋（即涉案东胡集镇政府大门西侧房屋）。2015年12月31日，原告以被告自2014年底未按约履行看守大门义务为由，向被告发出解除协议通知书，要求解除土地使用权转让协议，被告返还涉案房屋。
另查明：2005年及2007年7月18日，原告将涟水县东胡集镇敬老院中心路北侧8幢别墅工程（含土建、水电、附属）分两期发包给被告施工，上述工程现均已施工完毕，并交付使用。
再查明：2015年1月30日，淮安中泰房地产土地评估有限公司出具房屋估价报告，估价意见为：东胡集镇政府大门西侧房屋改造市场价值为39500元，东胡集镇政府院内中心路西侧原妇检室房屋（以下简称原妇检室）改造市场价格为28900元，估价时点为2009年11月20日。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的土地使用权转让协议复印件、淮安中泰房地产土地评估有限公司房屋估价报告及情况说明、解除协议通知书，被告提供的土地使用权转让协议原件（2-1、1-2）、建设工程施工合同等证据载卷证实，本院予以确认。
审理中，原告主张东胡集镇政府西侧房屋的建设款项及原妇检室改造价款已返还被告，并提供四份付款凭证予以证明。被告对四份付款凭证的关联性不予认可，认为四份付款凭证是被告承建原告的计生楼装修工程等其他事务形成的结算凭证，并提供一份东胡集计生服务站改建工程建设工程施工合同予以证明。原告对该建设工程施工合同的真实性无异议，但认为与本案无关联性。
关于东胡集镇政府大门西侧房屋，被告提供土地使用权转让协议（1-1、1-2），该协议与土地使用权转让协议（2-1、1-2）共用第二页，主要内容为：“一、甲方（原告）将镇政府大门西侧土地一宗转让给乙方（被告）使用。转让土地长9.78米、宽3.2米、面积31.296平方米，四址为：东至镇中心路西墙头外沿，西至冯亚生房屋东墙，南与镇政府大门平齐，向北延伸9.78米为北止。土地、承建两部门于此协议生效之日起一星期，将有关手续办妥交乙方保管使用。有关费用由甲方负责。二、乙方在转让土地建房时，连同本宗土地北侧土地一宗（8.72×3.2）一并建筑，建好后无偿交镇政府使用，建筑所花一切费用，由乙方承担作为本宗土地的转让费用。三、乙方建房必须本着‘整齐划一保持政府大院美观’的原则，否则甲方有权干涉。为甲方所建房屋标准为：钢混基础，砂浆砌墙，楼板封顶，内外粉刷光洁。四、在转让土地使用过程中，如遇到有关问题及矛盾，由甲方负责协调解决。五、本协议履行期间，甲乙双方如遇违约事宜，需付给对方违约金壹至贰万元。”对于两份协议的签订情况，被告原先陈述原、被告签订土地使用权转让协议（2-1、1-2）后，为了完善该协议，又签订了土地使用权转让协议（1-1、1-2），约定涉案土地使用权转让给被告，被告将房屋建好后，其中北侧一间房屋（8.72米×3.2米）作为土地使用权转让价款给原告做门卫室，后又因原告需要门卫，被告给原告看大门，就将北侧一间房屋（8.72米×3.2米）作为工资抵给被告。被告之后又陈述原、被告首先签订了土地使用权转让协议（1-1、1-2），房屋建好后，原告需要人看大门，就将北侧一间房屋（8.72米×3.2米）作为工资折抵给被告，故又重新签订了土地使用权转让协议（2-1、1-2），将门卫房土地面积加入到房屋土地总面积里面，将涉案土地使用权全部转让给了被告。最后，被告又陈述两份协议虽有先后顺序，但系同一天签订。对于两份协议为何共用第二页，被告解释因协议第二页未变，故将土地使用权转让协议（1-1、1-2）第一页换了，第二页仍作为新协议的第二页继续使用。原告对被告提供的土地使用权转让协议（1-1、1-2）真实性不予认可，认为该协议第一页系被告伪造，并陈述因原、被告未就土地使用权转让约定对价，故土地使用权转让协议实为附义务的借用合同，且东胡集镇政府大门西侧房屋名为门卫房，且属于政府大院的附属物，故该房屋理应为原告所有。
关于原妇检室，被告提供《东胡集敬老院关爱工程审计结果》、《关于申请解决胡集敬老院附属工程的报告》复印件，证明东胡集敬老院附属工程（橱柜）系原告负责项目，工程款应由原告支付被告；被告另提供朱功学往来账明细（右上角有东胡集镇原党委副书记査爱霞的备注“2012年左右对朱功学在手发票进行登记”），证明原妇检室已作价20000元作为敬老院附属工程款抵给被告。原告对两份材料复印件的真实性不予认可，对往来账明细的真实性不予认可，认为该证据没有东胡集镇政府或有关部门的签章确认，原告亦没有将原妇检室作价抵给被告。原告为证明该主张，申请东胡集镇财政所长徐某到庭作证。证人徐某陈述：被告提供的往来账明细系财政所在东胡集镇领导的要求下与被告对账，财政所根据被告妻子王晓芬的单方陈述和提供的相关发票进行登记所形成的表格，若被告能提供相关票据，均在表格的备注栏予以说明，备注栏没有说明的，均为被告妻子的单方陈述。该表格制作好后汇报给领导，但东胡集镇政府并未就表格作出处理。原告对证人证言无异议。被告认为证人证言大部分系说谎，其陈述的明细表仅是根据被告妻子陈述进行登记，而未核实不符合实际情况。
被告为进一步证明自己的主张，申请证人崔某出庭作证，并申请本院就原妇检室折抵工程款一事向东胡集镇敬老院院长陈虎、原东胡集镇民政助理陈家兴、原东胡集镇党委副书记査爱霞、改造原妇检室的工人陈安华进行调查。
证人崔某陈述：被告承建东胡集镇敬老院工程，崔某系被告手下工人，崔某找被告索要工资时，被告将其带至东胡集镇黄书记办公室，黄书记说将原妇检室作价2万元抵给被告，让被告给崔某工钱。
东胡集镇敬老院院长陈虎陈述：东胡集敬老院中心路向北8幢房屋分两期发包给被告施工，至于工程款是如何结算的，由于时间太久且工程款结算的比较混乱，其已经记不清了，被告就敬老院橱柜费用与敬老院发生矛盾是事实，该费用敬老院没有支付被告，至于东胡集镇政府是如何解决的其并不清楚，也没有听说原妇检室作价20000元抵给被告。
东胡集镇原民政助理陈家兴陈述：被告共承建了东胡集镇敬老院房屋8幢，其中第一期是2005年，共5幢房屋，当时陈家兴尚未到东胡集镇任职，第二期是2007年，共3幢房屋，第二期工程是由民政局验收，审计部门审计工程款，然后将工程款拨到镇财政，但实际上工程款的结算比较混乱，有部分是从民政上走的，有部分是从财政上走的。当时审计的时候，审计局可能遗漏了橱柜这一项，未能将该款核算到总工程款里，至于橱柜款最后是否结算其不清楚，也不知道原妇检室是否作价抵给被告。
东胡集镇原党委副书记査爱霞陈述：朱功学往来账明细右上角的备注系其所写，具体情况是2012年时任党委书记让其和财政所将朱功学的帐梳理一下，然后其便联系朱功学，根据朱功学的陈述及相关凭据制作了该明细表，准备提交镇领导班子研究，但最后也没有形成结论就搁置了。至于敬老院附属工程是否系被告所承建及款项是否给付及如何给付其并不清楚。
陈安华陈述：其从事瓦工工作，六、七年前其帮被告改造原妇检室房屋，改造内容包括：原妇检室窗户以上全部拆除，重新加盖屋顶，内外墙粉刷，地砖，走廊，更换门窗，被告给付其工钱10000元，土建材料按照当时的价格大概由40000元左右。
原告认为证人崔某与被告存在利害关系，其证言不真实，对陈安华的证言亦不予认可。对査爱霞、陈虎、陈家兴的证言没有异议，认为能够与证人徐某的证言相互印证，证明原妇检室并未作价20000元抵给被告，至于橱柜欠款问题，应由民政部门解决，与原告无关，被告如有证据可依法主张，不能用欠款与折抵向混淆。被告对证人崔某证言无异议，能够证明原妇检室已作价抵给被告，对査爱霞、陈虎、陈家兴三人的证言，被告认为能够反映原告欠付被告橱柜工程款并用原妇检室作价抵给被告的事实。
本院认为：关于东胡集镇政府大门西侧房屋是否返还的问题。原告提供的土地使用权转让协议复印件与被告提供的土地使用权转让协议（2-1、1-2）相互印证，本院予以采信。对于土地使用权转让协议（1-1、1-2），被告就该协议与土地使用权转让协议（2-1、1-2）签订的先后顺序陈述不一，相互矛盾，且两份协议共用第二页，不符合合同签订的日常习惯，原告对此亦不予认可，故本院不予采信。因土地使用权转让协议（2-1、1-2）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定享有权利、履行义务。该协议虽未直接约定土地使用权出让金，但根据协议第二条约定，被告为原告无偿看管大门应视为土地使用权转让的对价，故按照协议约定，被告享有东胡集镇政府大门西侧土地（19.2米(3.2米）的使用权，被告在该土地上建造的房屋的所有权亦应属于被告。原告虽主张被告未按约履行看管大门义务，要求解除协议，返还上述房屋，但其未提供证据予以证明，故本院不予支持。至于原告提出的上述房屋名称为门卫房且该房屋属于政府大院的附属设施，理应归属原告的主张，因房屋的名称并不能影响房屋的权属，且上述房屋是否属于政府大院的附属设施亦无相关证据予以证实，故本院亦不予支持。
关于原妇检室是否返还的问题，被告虽辩解原妇检室系原告作价抵算橱柜款20000元给被告，该房屋应属于被告所有。但是，根据被告提供的证据及本院调查的相关人员反映，仅能说明橱柜款未与敬老院主体工程款一并结算，并不能证明原告将原妇检室作价抵给被告。即使有原告的相关工作人员就折抵事宜作出了意向表示，但原、被告并未就此签订房屋抵款协议，该意向并未得到落实。因此，原妇检室的所有权仍应属于原告，原告要求被告返还应当得到支持。但被告对原妇检室的改造费用，原告应返还被告。原告提供房屋估价报告及情况说明以证明原妇检室改造费用为28900元，被告虽对此不予认可，但其提供的证据不足以证明改造项目及费用，其亦不同意就改造费用申请重新鉴定，故本院依据原告提供的房屋估价报告及情况说明，综合考虑妇检室的现状及改造项目的折旧费用，本院确认原妇检室改造费用为28900元，该款原告应返还被告。对于原告主张的房屋改造费用已被被告领取的事实，因原、被告之间往来帐较多，原告提供的四分凭证不能反映是被告领取的哪一笔款项，故本院不予支持原告的该项主张。
综上，经调解未果，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、被告朱功学于本判决生效之日起30日内将位于涟水县东胡集镇人民政府院内中心路西侧原妇检室房屋腾退给原告涟水县东胡集镇人民政府。
二、原告涟水县东胡集镇人民政府于本判决生效之日起30日内支付被告朱功学房屋改造款28900元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入被告朱功学指定账号；或汇入涟水县人民法院，开户行：江苏涟水农村商业银行股份有限公司，账号：3208260321010000089496）
三、驳回原告涟水县东胡集镇人民政府其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告涟水县东胡集镇人民政府负担525元，被告朱功学负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 付礼彬
代理审判员 何孝刚
人民陪审员 杨海霞
二〇一六年七月十一日
书 记 员 胡 泽
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。