天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民初字第3082号
原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司（以下简称益商公司），住所地天津市红桥区估衣街44号。
法定代表人张坚实，职务总经理。
委托代理人韩铁林，该公司法律顾问。
被告孟宪智，男，1962年11月8日出生，汉族。
委托代理人梁晶晶，天津捷音律师事务所律师。
被告麻光楷，男，1968年1月28日出生，汉族。
原告益商公司与被告孟宪智、麻光楷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理。依法由代理审判员庞婕适用简易程序，于2014年8月18日、9月16日公开开庭进行了审理。原告益商公司委托代理人韩铁林，被告孟宪智及其委托代理人梁晶晶、被告麻光楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益商公司诉称，2012年7月案外人天津市益商鞋帽针纺批发中心（以下简称益商批发中心）与被告孟宪智签订租赁协议。协议约定：案外人益商批发中心将坐落天津市红桥区估衣街44号房屋内300平方米租赁给被告孟宪智作为仓库使用，租赁期为2012年4月1日至2012年12月30日止。租赁期届满后，益商批发中心收回房屋，被告应按期返还。该房屋租赁期满后，双方未续签新的租赁合同。2013年11月原告在天津产权交易中心通过竞拍方式从转让方天津市百货公司购买案外人益商批发中心100%股权，并于2013年12月27日变更企业营业执照为天津市益商鞋帽针纺批发有限公司，并于2014年2月25日取得该房屋产权证书，原告在益商批发中心与被告孟宪智租赁协议到期终止后，未与被告签订延续租约。但目前诉争房屋由被告孟宪智与麻光楷共同经营使用，为此，原告曾多次找二被告协商腾房事宜，2014年5月30日在《今晚报》刊登了腾房通知内容，告知被告自行履行腾房、归还占用房屋义务，并于5月31日在诉争房屋处张贴腾房通知书，但被告不予理睬。鉴于诉争房屋系距今已有百年的建筑物（106年），是市级重点保护单位。由于该房年久失修，房屋内电线设施老化混乱，火灾隐患严重，屋顶大面积漏雨，在诸多方面存在重大安全隐患问题。为此，红桥区文物保护管理所于2014年5月向原告下达立即停止经营进行整改通知书。由于原承租户占用，影响了原告进行维修改造，在与被告协商无果的情况下，无奈诉至法院请求：1、判令二被告将坐落天津市红桥区估衣街44号房屋（面积300平方米）腾空交付原告，并保持房屋设施完好无损；2、判令二被告共同支付自2014年2月26日起至被告实际腾房之日止的房屋使用费，按原租赁合同的标准每天175元计算；3、诉讼费由被告承担。
被告孟宪智辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉编造事实，诉争房屋为商场，系天津市益商鞋帽针织批发中心所有，自上世纪90年代即由案外人周培郁租赁经营。直至2009年，因周培郁拖欠天津市益商鞋帽针纺批发中心租金，该批发中心经理杨签找到被告孟宪智，要求被告租赁周培郁所租场地进行经营。自1995年至2009年周培郁多次找被告孟宪智借款，至2009年周培郁累计欠被告600万元，无力偿还。当时诉争房屋是由周培郁与麻光楷联合经营，每年麻光楷给周培郁分红。经被告再三考虑，为收回欠款，便与批发中心经理杨签签订了租赁协议，用麻光楷向我分红的方式偿还周培郁的欠款，属于债权转让。为保证被告能长期经营收回欠款，被告孟宪智与批发中心达成口头协议，约定租赁期限为长期，该协议是合法有效的。原告未能提供在购买诉争房前告知作为承租人的被告的有效证据，在被告不知情的情况下，原告与案外人签订买卖协议，被告同等条件下的优先购买权未能行使，作为原告已购买了批发中心100%股权，其成为了权利义务的承受主体给被告造成的损失亦应由原告予以赔偿。同时，被告与批发中心的协议是长期协议，在协议未到期下，根据买卖不破租赁原则，原租赁协议仍应适用于原、被告之间。综上，被告孟宪智不同意原告的诉讼请求。
被告麻光楷辩称，被告麻光楷自2005年开始在此经营，当时与周培郁口头约定，他提供场地，由被告麻光楷负责经营，每年分红给周培郁。后来孟宪智承租诉争房屋，我又与其联营合作，每年分红给他32万元。现在被告麻光楷还有货物在店里，处理货物还需时间，另外装修也有支出。如果原告赔偿被告麻光楷150万元，就同意腾房，否则不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告孟宪智于2009年与案外人天津市益商鞋帽针纺批发中心建立房屋租赁合同关系，约定批发中心将其所有坐落天津市红桥区估衣街44号房屋内面积300平方米出租给被告作为经营使用。双方每年签订一次租赁合同，最后一次合同约定年租金64000元，同时合同第八条约定：“本协议期限自2012年4月1日起至2012年12月31日止，协议期满后，甲方收回房屋，乙方应按期返还。乙方如续租，应在协议期满前一个月提出，经双方同意重新签订协议。”租赁期限内被告孟宪智未拖欠租金，租期届满后，双方未再续签新的租赁合同，被告亦未再向批发中心交纳房屋租金。目前诉争房屋由二被告共同经营使用，用于销售鞋类商品，店铺名称为“南泰鞋业”。
2013年10月29日，案外人张坚实、范声平作为受让方在天津产权交易中心通过竞拍方式从转让方天津市百货公司购买天津市益商鞋帽针纺批发中心100%股权，并于2013年12月27日变更企业名称为天津市益商鞋帽针纺批发有限公司。2014年2月25日，原告取得诉争房屋所有权证。5月30日，原告在《今晚报》刊登腾房通知一则，要求被告见此通知后七日内腾空房屋交付原告。目前二被告仍然使用诉争房屋，现原告诉至本院要求二被告腾房，并按原租赁合同标准支付自2014年2月26日至实际腾房之日止的房屋使用费，诉讼费由二被告承担。庭审中，被告孟宪智提供三份证人证言，欲证明批发中心曾经口头承诺与被告孟宪智建立长期租赁关系。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述及产权证复印件、《租赁协议》复印件、腾房通知等在案佐证。
本院认为，被告孟宪智与天津市益商鞋帽针纺批发中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限至2012年12月31日止，到期后双方未再续签新的租赁合同，被告亦未再交纳租金，双方租赁合同终止。庭审中被告孟宪智抗辩提出其与批发中心曾经口头约定双方建立长期租赁关系，原告行为侵犯其优先购买权，且根据买卖不破租赁原则，原租赁合同在原、被告之间应当继续有效。根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，即使双方对租赁期限确有过口头约定，也不符合法律规定，仍应当以书面合同约定的租期为准，租赁合同至2012年12月31日已经到期终止，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。在被告对诉争房已不享有承租权的情况下，构成对其承租人优先购买权的侵害亦无从谈起。原告取得诉争房屋所有权后未与二被告建立房屋租赁关系，且于2014年5月30日通过报纸刊登了腾房通知，但二被告目前仍占用诉争房屋侵犯了原告的合法权益，现原告起诉要求二被告将诉争房屋腾空交付原告，并保持房屋设施完好无损，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同终止后，二被告继续使用诉争房屋理应向原告交付房屋使用费，原告主张被告按原租金标准每日175元向原告支付自2014年2月26日起至腾房之日止的房屋使用费，合理合法，本院予以支持。至于二被告提出要求原告赔偿各项经济损失的请求，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告孟宪智、麻光楷于本判决生效之日起十五日内将坐落天津市红桥区估衣街44号房屋内300平方米由二被告使用的地方腾空交付原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司，逾期不腾，可由原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司在天津市外环线内代为租赁仓储用房一间，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由二被告承担；
二、被告孟宪智、麻光楷按每日175元的标准给付原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司自2014年2月26日起至腾房之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，减半收取500元，由被告孟宪智、麻光楷共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 庞婕
二〇一四年十二月四日
书 记 员 谢飞
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。