江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初5471号
原告：董红宝，男，1962年10月2日出生，汉族，教师，住泗洪县。
委托诉讼代理人：杨学明，江苏多德律师事务所律师。
被告：赵闯，男，1973年3月6日出生，汉族，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：邵飞飞，江苏拓荒者律师事务所律师。
第三人：李山，男，1982年6月24日出生，汉族，无业，住泗洪县。
原告董洪宝诉被告赵闯、第三人李山案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月30日作出（2016）苏1324民初6288号民事判决书，宿迁市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）苏13民终969号民事裁定书，撤销该判决，将本案发回重审。本院于2017年7月4日重新立案后，依法适用普通程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告董红宝委托诉讼代理人杨学明，被告赵闯委托诉讼代理人邵飞飞到庭参加诉讼。第三人李山经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董红宝向本院提起诉讼请求：1、解除对泗洪县青阳镇××花园小区××单元××室房屋的查封，并停止对该房屋的执行，确认该房屋属原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月2日，第三人将位于泗洪县青阳镇衡山花园29幢2单元703室房屋出卖给原告。签订协议5日后，第三人将该房屋交付给原告，后原告将该房屋出租。2016年5月19日，承租人告诉原告，该房屋被泗洪县人民法院查封并贴有公告。后原告得知该房屋因赵闯诉李山民间借贷纠纷一案被查封。原告向泗洪县人民法院申请执行异议，泗洪县人民法院于2016年7月28日送达了（2016）苏1324执异0040号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为与李山之间的买卖合同合法有效，李山已经将该房屋交付给原告，原告也支付了李山的房屋价款并实际占有。因开发商没有将该整栋楼房办理产权登记，导致原告无法办理过户手续，原告并无过错，故诉至法院。
被告赵闯辩称：1、双方买卖协议并非李山本人签订，事后是否经过追认不能确定，即使该协议成立，也属于效力待定；2、涉案房产在买卖时存在银行按揭，银行对该房屋享有抵押权，而原告并未按约在占有房屋后代第三人偿还银行按揭，也并未完全支付房屋对价；3、转让涉案房产依法应当办理转移登记，而原告与第三人并未办理产权过户，未取得该房屋所有权。综上，原告的异议主张不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李山未发表陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认证：房屋买卖协议，有原告与第三人签字，能够证明第三人于2011年8月2日将涉案房屋出售给原告，并约定剩余按揭贷款由原告偿还，且原告另付第三人购房款250000元，本院予以采信；第三人出具的收条，能够证明原告于2011年8月5日已支付第三人购房款250000元，本院予以采信；收据，被告对真实性不持异议，因该收据由原告持有，能够证明原告于2012年6月9日购买一台春兰空调安装在涉案房产内，本院予以采信；自来水发票显示的户名虽系第三人，但与房屋租赁协议、物业费收据及证明相互印证，能够证明涉案房产从2012年5月起至今，由原告实际占有；房产登记信息，被告对真实性不持异议，能够证明涉案房产于2015年9月10日被本院查封，本院予以采信；泗洪县不动产登记处的证明，被告对真实性不持异议，能够证明涉案房产因规划综合验收问题导致房产证延期办理，本院予以采信；贷款催款通知、贷款还款回单，被告对真实性不持异议，能够证明经中国银行催缴，原告于2017年7月17日偿还按揭贷款23582.05元，于2017年9月13日偿还按揭贷款2832.94元，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月2日，李山与董红宝签订房屋买卖协议，约定李山将其所有的位于泗洪县青阳镇××花园小区××单元××室房屋出售给董红宝，董红宝继续偿还按揭贷款，并另外付给李山250000元。2011年8月5日，李山收取董红宝交付的购房款250000元，并出具收条一张。后董红宝实际占有了该房屋，并对外出租。
2015年8月11日，本院立案受理了赵闯与李山民间借贷纠纷一案。2015年9月6日，因赵闯提出诉讼保全申请，本院作出（2015）洪民初字第03068-1号民事裁定书，裁定查封涉案房产。2015年12月3日，本院作出（2015）洪民初字第03068号民事判决书，判决李山偿还赵闯借款250000元及利息。后因李山未履行还款义务，赵闯向本院申请强制执行。执行过程中，董红宝向本院提出执行异议。2016年7月1日，本院作出（2016）苏1324执异0040号执行裁定书，裁定驳回董红宝的异议申请。
另查明：1、2011年8月2日至2016年3月期间的按揭贷款从开发商江苏江中集团房地产开发有限公司（以下简称江中集团）保证金账户划扣；2、审理中，董红宝将剩余按揭贷款全部结清；3、衡山花园小区29幢因规划综合验收问题，导致整幢房屋产权延期办理。
经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告与第三人之间的房屋买卖合同效力如何认定；2、原告是否已按约支付价款；3、原告对未办理产权过户手续是否存在过错。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，涉案房产于2015年9月6日被查封，但原告与第三人于2011年8月2日就签订了书面的房屋买卖合同，买卖合同签订在先，法院查封在后。被告虽抗辩称买卖合同并非第三人本人签字，但未提供证据证明，故应推定该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，涉案房产在查封之前已由原告合法占有。再次，原告已按约向第三人支付购房款250000元，对于按揭贷款，其中2011年8月2日至2016年3月期间的按揭贷款系开发商江中集团支付，原告主张该款系开发商因延期办证自愿垫付，而涉案房产确实因开发商原因造成延期办证。剩余按揭贷款，原告主张未按期支付系因涉案房产已被查封，故原告对此不应承担过错责任。现原告已按法院要求将剩余按揭贷款一次性结清，履行了全部付款义务。最后，原告已提供证据证明涉案房产因因规划综合验收问题，导致整幢房屋产权延期办理，故涉案房产未办理过户登记并非原告的过错造成。综上，原告作为涉案房产的买受人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与第三人就涉案房产订立了合法有效的买卖合同，且原告已履行支付购房款的合同义务，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，原告可以依据双方签订的买卖合同要求第三人履行协助办理过户登记的债权义务，而不能以仅具备债权效力的买卖合同来实现物权效力，对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，规定判决如下：
一、不得执行位于泗洪县青阳镇衡山花园小区29幢2单元703室房产；
二、驳回原告董红宝的其他诉讼请求。
案件受理费5050元，由被告赵闯负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费5050元。
审 判 长 徐寒露
人民陪审员 杨志祥
人民陪审员 陈宏友
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 胡晓凡
附录1：本案证据目录
原告董红宝提交的证据和证明目的如下：
1、房屋买卖协议1份，系原告与第三人于2011年8月2日签订，约定第三人将涉案房产以25万元的价格出卖给原告，协议签订时，第三人没有将该房出卖给他人，且该房也未被查封。
2、收条1张，系第三人于2011年8月5日向原告出具，证明第三人收到原告交付的购房款25万元。
3、商品房买卖合同1份，系第三人与江中集团于2010年8月签订，证明涉案房产系第三人所有，其有权出售该房产；
4、收据1张，证明原告于2012年6月9日购买一台春兰空调安装在涉案房产内，原告对涉案房产实际占有使用。
5、自来水发票3张，证明原告分别于2012年6月30日、2015年9月7日缴纳水费，原告对涉案房产实际占有使用。
6、房屋租赁协议3份、斯迪克新型材料（建设）有限公司出具的证明1份，其中2014年5月30日、2015年4月1日的协议，反映原告将该房产租赁给斯迪克新型材料（建设）有限公司，该公司从2012年5月30日至2015年5月29日一直使用该房产，租金已支付给原告；其中2015年11月14日的协议，反映原告将该房产租赁给朱莹莹，证明原告对涉案房屋实际占有使用；
7、物业费收据1张、宿迁万科物业管理有限公司出具的证明1份，证明原告在2015年12月1日向涉案房产的物业公司缴纳物业费，原告对涉案房屋实际占有使用；
8、房产登记信息1份，证明涉案房产被查封的时间是2015年9月10日，在原告实际占用使用之后。
9、泗洪县不动产登记处于2017年4月28日出具的证明1份，证明涉案房产因规划综合验收问题，直到2016年4月15日才办理房产证，但在2015年9月已被查封，原告对未办理过户手续并无过错；
10、贷款催款通知1份、贷款还款回单2份，证明中国银行于2017年7月17日向第三人和原告催缴涉案房产的按揭贷款，中国银行知道第三人将房产出卖给原告的事实，后原告按照银行要求缴清2017年9月13日之前的贷款。
被告赵闯、第三人李山未提交证据。
附录2：本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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