广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0332民初287号原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司，住所地柳州市航生路东苑二区8号。法定代表人莫龙成，该公司董事长。委托代理人杨东戈，广西金中大律师事务所柳州分所律师。委托代理人杨鑫鹏，广西金中大律师事务所柳州分所律师。被告广西万世达投资有限公司，住所地钦州市英华三巷13号。法定代表人邓世交，该公司总经理。委托代理人辛宝，男，1986年3月4日出生，汉族，该公司副经理，住陕西省平利县。委托代理人卢健全，男，1971年10月13日出生，汉族，该公司员工，住广西蒙山县。原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司与被告广西万世达投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法组成由审判员刘国芝担任审判长、代理审判员周妮、人民陪审员黄纯赤参加的合议庭，分别于2016年6月22日、2016年9月29日、2016年11月23日公开开庭进行了审理，书记员黄荣富担任记录。原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司于2016年9月30日申请对公章印模进行鉴定，2016年12月21日申请撤回鉴定。原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司的委托代理人杨东戈、杨鑫鹏、被告广西万世达投资有限公司的委托代理人辛宝、卢健全均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年3月31日就桂林市恭城县莲花镇综合市场摊位、商铺签订《代理售房合同》，合同约定：甲方（被告）自愿将合法拥有的坐落于恭城县莲花镇莲花街综合市场的摊位、商铺，全权委托给乙方（原告）出售、原告依合同约定向被告缴纳了保证金100000元，并为代理售房购置办公用品花费28000元。2015年7月2日，原、被告签订了《终止代理售房合同协议》，该协议是一份附条件的协议，被告需付清原告的相关款项才生效，而被告没有付清相关款项，同时被告未加盖公章，所以该协议未生效。之后，被告违反上述《代理售房合同》第四条的约定，导致原、被告于2015年3月31日签订的《代理售房合同》无法履行，被告应支付原告违约金2400000元（800个×60000元／个×5%）。由于被告的违约，给原告带来重大经济损失。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告于2015年3月31日签订的《代理售房合同》；二、被告返还原告保证金100000元；三、被告赔偿原告购置办公用品损失款28000元；四、被告支付原告代理售房合同违约金2400000元；五、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提交以下证据：1、《代理售房合同》，证实原、被告存在代理售房法律关系，合同约定了委托的基本事项、委托责任；2、交易明细表（招商银行），证实原告依双方签订的委托合同将保证金汇入被告法定代表人邓世交的银行账户。被告辩称，被告并没有违约，原、被告已于2015年7月2日签订了《终止代理售房合同协议》，已经对双方签订的《代理售房合同》进行了解除；被告同意返还原告保证金100000元及办公用品款28000元，并按银行贷款利率支付利息。如果确定被告违约，双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。被告对其辩解在举证期限内提交以下证据；1、2015年7月2日双方签订的《终止代理售房合同协议》，证实双方在签订终止协议后，已经解除了双方于2015年3月31日签订的《代理售房合同》；2、费用结算清单，证实双方对于原告购置办公用品的花费情况，经双方签字确认。出示法庭依职权调取的证据：1、柳州市公安局治安警察大队的印章备案登记表，证实原告印章印模备案情况，同时证实原告印章与终止协议上原告加盖的印章不一致；2、柳州市工商行政管理局的电脑咨询单，证实高自才是柳州市皇亨房地产经纪有限公司的股东。经庭审质证，被告对原告提供的证据以及法庭出示的证据均无异议。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但提出《终止代理售房合同协议》尚未生效。原告对法庭出示的证据无异议，原告认可在《终止代理售房合同协议》加盖的印章是原告公司的备用章，没有到公安机关备案。本院对上述证据认为，鉴于原告对被告提供的证据2，被告对原告提供的证据，以及原、被告对法庭出示的证据均无异议，以上证据客观、真实，与本案亦具有关联性，故对上述证据的证明效力予以确认，被告提供的证据1，客观、真实，故对该证据的证明效力予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年3月31日，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订了《代理售房合同》，其中约定：甲方自愿将其合法拥有的座落于恭城县莲花镇莲花街综合市场的摊位、商铺委托乙方销售，总摊位数为800个，摊位均价每个60000元，独立商铺售价以甲方定价为准。委托期限为2015年4月15日至2015年12月31日。如甲方委托其他公司出售该摊位或自行出售该摊位，应按本委托中委托售价的百分之五承担违约责任并支付给乙方。合同签订后十日内乙方交保证金人民币100000元给甲方，乙方进场后五日内，甲方全额退回给乙方。双方还对佣金支付金额、结算方式、发生争议的解决方法等进行了约定。之后，原告为代理售房购置办公用品花费28000元。2015年6月5日，原告将保证金人民币100000元给付了被告。2015年7月2日，原告的代表高自才与被告的代表黄星云签订了《终止代理售房合同协议（含附件:费用结算清单）》，原告加盖了印章（不是原告在公安机关备案的印章），高自才签名，被告没有加盖印章，只有黄星云签名及捺手印，该协议第一条约定“甲（即本案被告）、乙（即本案原告）双方同意于2015年7月1日终止双方于2015年3月31日签订的《代理售房合同》。”第三条约定“、、、、、、清算核准后费用和款项，经双方签字盖章确认后，甲方于7月18日转入乙方公司。”第五条约定“本协议签订后于7月18日退还合同保证金100000元。逾期不支付，按每天1000元滞纳金计算，直到付清为止。”2015年7月2日被告自行出售摊位。被告至今未将保证金100000元及购置办公用品款28000元退还原告。原告于2016年5月5日以被告违约，诉至本院。综合诉辩双方的意见，本院归纳当事人争议的焦点为：原告要求被告承担违约金2400000元是否符合法律规定。本院认为，原、被告签订的《代理售房合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。原、被告经协商又签订了《终止代理售房合同协议》，实际上已解除了《代理售房合同》，双方均应按《终止代理售房合同协议》约定履行各自的义务。原告已履行了自己的义务，而被告没有按约定期限将保证金及购置办公品款付清原告，其行为已违约，应承担违约责任。原告再提出解除原、被告签订的《代理售房合同》已无必要；原告提出的要求被告返还原告保证金100000元，并赔偿原告购置办公用品损失款28000元的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金2400000元是否符合法律规定的问题。原、被告已签订的《终止代理售房合同协议》对违约责任承担方式进行了约定，而原告仍要求被告按《代理售房合同》约定的违约责任承担方式承担违约责任，于法无据，故该项主张，本院不予支持。原告可要求被告按《终止代理售房合同协议》约定的违约责任承担方式承担违约责任。虽然原、被告就违约责任如何赔偿进行了约定，约定逾期不退还保证金100000元，按每天1000元滞纳金计算，但被告提出违约金过高，请求予以调整。原告未就被告违约造成其实际损失多少提供有效证据予以证实，原告的损失主要体现在逾期退款的利息损失，结合本案实际，本院酌定被告要负违约责任为从被告逾期返还相关款项之日起以应返还原告相应款项100000元为基数，按月利率2%计付为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告广西万世达投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司购置办公用品款28000元；二、被告广西万世达投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司100000元及违约金（违约金计算：从2015年7月19日起，以本金100000为基数，按月利率2%计付，至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、驳回原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27024元，由原告柳州市皇亨房地产经纪有限公司负担25380元，由被告广西万世达投资有限公司负担1644元（此款原告已预交，在执行中由被告一并给付原告）。如果未按本判决书指定的时间履行给付义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费27024元，[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘国芝代理审判员  周 妮人民陪审员  黄纯赤二〇一七年一月五日书 记 员  黄荣富附：引用的法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。