广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1213号原告刘胜武，男，汉族，1974年6月21日出生，住址深圳市福田区。原告王亦林，女，汉族，1984年7月1日出生，住址深圳市福田区。委托代理人刘胜武，男，，系原告王亦林丈夫。被告深圳市富通房地产集团有限公司，地址深圳市宝安区新安街道。法定代表人陈治海，系该公司董事长。委托代理人蔡国民、张勇光，广东华文律师事务所律师。原告刘胜武、王亦林诉被告深圳市富通房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘胜武（同时作为原告王亦林的委托代理人）及被告深圳市富通房地产集团有限公司的委托代理人蔡国民、张勇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜武、王亦林诉称，一、签订《深圳市安居型商品房买卖合同》时，被告未提供任何证据证明其对车库、车位拥有所有权，且原告在签订合同时明确对合同第十三条第三款内容提出反对意见；2012年8月16日被告在网址为http://yfy.szhome.com/的永福苑申购网站发布《深圳市安居型商品房买卖合同》文稿，因该文稿的极大不公激起购房人公愤，众多电视台、报纸媒体均对安居型商品房买卖合同中的霸王条款进行报告。2012年8月27日，被告又在该网站发布关于《永福苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》修订并发布的说明，公布了最终与原告签订的合同文本，对于包括原告在内的广大购房人激烈反对的车位、车库所有权的问题未予修改。被告自始至终从未提供其名下的永福苑车位、车库所有权证来证明其对车位、车库拥有所有权。原告自始至终也不认可被告在合同中宣称的对永福苑车位、车库拥有所有权。二、被告利用原告希望取得作为政策性住房的本案房产的迫切心理和其作为开发商的主导地位，剥夺了业主对合同条款的协商权，通过格式条款排除了原告对地面车位及地下车库的全部权利，该格式条款应被认定无效；原告所购买房屋属于政策性住房中的安居型商品房，需要同时符合《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十二条规定的全部条件才具备申请资格，享受到安居型商品房低廉的售价，正因为这样的政策福利和房价优惠，使得原告如果因合同条款问题而放弃购房，就同时放弃了享受政策福利的资格。被告作为开发商利用其在房产买卖过程中的优势主导地位和原告无法放弃政策福利的心理，强制剥夺了原告对合同条款的协商权，同时剥夺了原告对所购房屋的部分相关权益，如地面车位和地下车库的所有权。原告、被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》属于被告提供的格式条款，该格式条款排除了原告对地面停车位和地下车库的所有权且存在胁迫，故，该格式条款应依法被认定无效。三、原告被告双方签订的永福苑《深圳市安居型商品房买卖合同》第四条约定，永福苑车位、车库应归包括原告在内的全体业主所有，与第十三条第三款约定内容矛盾，由于被告是格式合同的提供方，格式合同内容有冲突的，应按照不利于格式合同提供方（即被告）进行解释，故应判定“本房地产车库、车位的所有权属于卖方”内容无效。双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第四条约定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于建筑物区划内共有部分，该条还约定，在房地产转让时，同时转让对建筑物区划内共有部分权利所拥有的共有和共同管理的权利。地面车位及地下停车库均属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应按合同约定将地面车位及地下停车库的共有权和共同管理的权利转让给全体业主，与其相冲突的第十三条第三款“本房地产车库、车位的所有权属于卖方”内容应判定无效。为了保护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第十三条第三款：“本房地产车库、车位的所有权属于卖方”内容无效；2、被告承担本案的案件受理费；3、被告退回不当得利（车位车库停车费分成款）1,019.52元。原告当庭增加一项诉讼请求，请求被告停止不法侵占业主使用车位的租金。被告深圳市富通房地产集团有限公司答辩称，一、涉案商品房买卖合同是由被告与原告协商签订，是双方的一致意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。1、被告与原告于2012年8月18日签订《商品房认购协议书》，其后于2012年9月4日签订《商品房买卖合同》，前述认购书及商品买卖合同是经双方协商签订，是双方的一致意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；2、商品房买卖合同及认购协议书均确认涉案房地产车库、车位的所有权属于被告，双方均应按约定履行；二、涉案商品房买卖合同条款不属于格式条款，原告所提主张没有事实和法律依据；永福苑是深圳市第一个安居型商品房项目，带有福利性质，此前深圳尚未有统一的安居型商品房买卖合同示范文本，深圳市住房和建设局认为可以先试先行，由被告公示合同条款，并向购房人进行征集意见、根据反馈意见再进行修订、确定。被告先将商品房买卖合同及认购书的条款进行公示，公开征求对合同条款的意见和建议，经过汇总、梳理后，在市住建局的主持和指导下，遵循合法、公允的原则，多次对合同条款进行修订，对购房人所提合理意见进行了采纳、修改，并将修订、完善后的合同条款再行修订，买卖合同及认购书每一次的修订均报深圳市住房和建设局审核批准。涉案合同条款的制订经过了充分协商，非单方预先拟定，并且涉案合同的订立也是双方协商后的一致意思表示，故涉案商品房买卖合同条款不属于格式条款，原告所提主张没有事实和法律依据；三、涉案房地产车库、车位的所有权属被告，合同条款不存在冲突，也不存在排除合同对方主要权利的情形，原告所提主张没有事实和法律依据。1、被告于2011年5月26日与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局签订《土地使用权出让合同书》，通过出让方式取得涉案房地产项目的土地使用权，在该地块投资建设的房产、其占有、使用、收益、处分等权能属建设单位（即被告）所有，被告有权按政府规定的条件对外进行销售；2、根据《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，建设单位按照配制比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。以及第6条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。从上述条文规定可知，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属建设单位所有，由建设单位通过出售、附赠或出租等方式处分。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或其他场地增设的车位，才属业主共有。涉案合同条款内容符合法律规定，不存在冲突，原告曲解了合同内容；3、根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》以及深圳市地测绘大队出具的《房屋建筑面积测绘报告》，涉案车库、车位均属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，不属于业主分摊面积，也非占用公共道路或其他场地增设的车位，其所有权属被告，涉案合同条款不存在排除原告主要权利的情形，原告所提主张没有事实和法律依据；四、原告主张返还车位，车库停车费没有事实和法律依据。涉案车库、车位属被告所有，统一由物业公司进行管理，实行有偿使用，原告使用了涉案车库，理应支付相应的费用，原告要求返还停车费毫无依据，也非适格主体。原告当庭增加的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明，2012年9月4日，原告刘胜武、王亦林与被告深圳市富通房地产集团有限公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买位于深圳市宝安区福永街道宝安大道与下十围路交汇处永福苑B单元6层601号房，建筑面积64.96平方米，购房总价款为人民币423020元。合同第十三条第三款约定，本房地产车库、车位的所有权均属于卖方。永福苑项目于2011年8月20日取得《建设用地规划许可证》（深规土许BA-2011-0110号），其中“市政设施要求”规定机动车泊位数应大于等于210辆。2011年10月27日，该项目取得《建设工程规划许可证》（深规土建许字BA-2011-0122号），其中规定地上停车位41个，地下停车位179个。2013年8月2日，该项目取得《建设工程规划验收合格证》（深规土建验BA-2013-0028号），其中地上停车位41个，地下停车位185个。原告主张合同第十三条第三款约定“本房地产车库、车位的所有权均属于卖方”属于霸王条款，被告利用其作为开发商在房产买卖过程中的优势主导地位和原告无法放弃政策福利的心理，强制剥夺了原告对合同条款的协商权，故该条款应为无效。2013年8月15日，被告（甲方）与案外人深圳市嘉诚物业管理有限公司（乙方）签订《深圳市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对永福苑项目提供前期物业管理服务，甲方委托乙方管理停车场，露天车位收费标准为100元/个·月，车库车位200元/个·月。停车场（位）总收益按乙方40%，甲方60%分配。每季度第一个月5日前乙方将上季度的收益划入甲方指定的账户，税费由双方各自承担。2014年8月21日，广东普罗米修律师事务所接受永福苑部分业主委托，指派王亦林律师就地面及地下车库所有权事宜，向被告发出律师函，要求被告于30日内将合同更正为“本房地产车库、车位的所有权归全体业主所有。”，并在3个月内向永福苑安居型商品房购买人移交本房地产车库、车位所有权相关的物资和收益。另查，1、2012年8月16日，上述合同在永福苑申购网站公示并征求意见；2012年8月27日，被告将合同补充完善后再次公示；2012年8月31日，被告于永福苑申购网站发布《关于修订并发布的说明》，内容为：上述合同公示截止时，共收到各方意见200余条，经被告汇总、梳理后，共涉及问题23项，被告采纳了其中17项意见，其余6项由于和现有法律、法规、政策存在冲突，或相互意见不一致等原因，未予采纳。被告主张，上述情形说明涉案合同条款的制定经过了充分协商，非单方预先拟定，不属于格式条款。原告则主张，被告对于征集来的意见并未全部采纳，其中包括对于地下车库权属的意见，故被告拟定合同未采纳原告意见，未进行充分协商。2、原、被告于庭审中确认，永福苑地下车库的位置及地面停车泊位与规划一致，泊位的位置与规划及报建的图纸一致。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市安居型商品房买卖合同、律师函、顺丰速运快递单、深圳市土地使用权出让合同书、A208-0968土地交易信息和《任务书》、深圳市建设工程规划许可证BA-2011-0122号、永福苑申购网站首页、永福苑安居型商品房申购公告、永福苑申购网站新闻清单、关于“永福苑”安居型商品房有关问题说明（一）、关于《永福苑安居房买卖合同》修订发布说明、关于《永福苑安居房买卖合同》签署情况通告、媒体关于永福苑买卖合同霸王条款报道、购房人抗议永福苑买卖合同霸王条款照片、地面停车位占用公共广场及绿化带照片、地下车库及人防工程重叠的照片、永福苑《深圳市前期物业服务合同》、《关于永福苑停车费收入分配情况的说明》、《关于永福苑B601业主所缴纳停车费分配情况的说明》、深圳市安居房认购协议书、深圳市安居型商品房买卖合同、认购协议书、永福苑申购网站公示文件目录、商品房买卖合同（2012年8月16日公示）、认购协议书（2018年8月16日公示）、关于永福苑安居型商品房选房等情况的通告（2012年8月21日公示）、关于征求《永福苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）有关意见和建议的通告》（2012年8月27日公示）、关于征求《永福苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）修订并发布的说明》（2012年8月31日公示）、关于《永福苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》签署情况的通告、土地使用权出让合同书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、房屋建筑面积测绘报告及庭审笔录相互印证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，规划用于停放汽车的其他车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，原、被告均确认涉案房地产项目中现有的停车泊位数及泊位位置与规划及报建的图纸一致，则该房地产项目中车库、车位的归属可由当事人进行约定。双方当事人在《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十三条中约定，车库、车位归被告所有，并未违反上述法律规定。另一方面，上述合同曾在安居房售房网站上公示且征求意见，被告亦将修改后的版本重新公示。原告在签订合同之前已有条件充分了解合同条款内容，原告在此情形下仍签订上述合同，说明其自愿接受合同条款的约束。现原告以被告剥夺其对合同条款的协商权为由主张合同条款无效，与本院查明的事实不符，本院不予采信。本院认定原、被告双方在《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十三条中的约定意思表示真实，该约定合法有效。现被告依据上述约定及其与案外人深圳市嘉诚物业管理有限公司的约定分享涉案小区车位、车库收费的收益，属于其合法享有的合同权利，原告主张被告收取车库车位分成款构成不当得利，诉请被告返还分成款并停止不法侵占业主使用车位的租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权就案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘胜武、王亦林的诉讼请求。案件受理费人民币288元原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员  陈蕾仰二〇一五年十一月十日书 记 员  陈锐强书 记 员  张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权就案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共13页