新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院					民事判决书					（2017）新23民终556号					上诉人（原审被告）：新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司。					统一社会信用代码：9125630158932041X1					地址：昌吉市建设路今日家园15区1丘23栋W-16					负责人：韩华，该公司经理					委托诉讼代理人：孙吉亮，该公司法律顾问。					被上诉人（原审原告）：赵文瑞，男，汉族，1986年7月15日出生，住昌吉市。					上诉人新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司因与被上诉人赵文瑞商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2017）新2301民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭并于2017年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人孙吉亮与被上诉人赵文瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。					新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司上诉请求：依法撤销昌吉市人民法院（2017）新2301民初字第81号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。					事实与理由：被上诉人赵文瑞办理入住时已与物业公司签订了入住协议，协议约定业主在装修时不得私自更改供暖系统以保证建筑的正常使用，但被上诉人未予理会，私自改装地暖，此行为已造成供暖系统紊乱和水利严重失衡。上诉人与乌鲁木齐鸿德苑物业服务有限责任公司昌吉市分公司及华电新疆发电有限公司昌吉热电厂供热公司于2016年11月7日已发布告知书，对已改为地暖的业主要求限期整改并恢复。新疆康斯佳能源股份有限公司于2016年11月24日向上诉人、物业公司及热力公司提交《告知书》，详细列明了整改所需费用5000元，此费用需从被上诉人违约金中扣除，但一审判决未作出扣减，应属判决有误。					综上,上诉人认为，被上诉人赵文瑞私自改造行为，违反协议约定，请二审法院给予改判。					被上诉人赵文瑞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。					被上诉人赵文瑞向一审昌吉市人民法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金11266元，2、诉讼费及其他费用由被告承担。					事实与理由：2013年，原告与被告协商，购买被告开发的昌吉市01lydyh01晨光·绿景花园01lydyh01楼房，并签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的昌吉市01lydyh01晨光·绿景花园01lydyh0160区1丘88栋D区1幢3单元2001，房屋总价409688元，被告应于2014年9月30日前交付房屋，逾期交房按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未按照约定交付房屋，直至2015年10月26日才予交付。原告认为，被告逾期交房，已构成违约，应支付原告违约金11266元。					一审法院认定事实：2013年10月30日，原告赵文瑞与被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的昌吉市晨光·绿景花园60丘1丘88栋，第D1幢3单元20层2001室房屋，房屋建筑面积123.4平方米，房款总计409688元；原告于2013年10月23日前支付首付款129688元，2013年11月23日前支付剩余购房款280000元。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至今实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年10月23日支付购房款129688元，于2015年1月24日支付购房款280000元，合计支付409688元。被告于2015年10月26日向原告交付房屋。庭审中，原被告均认可被告逾期391天，违约金应当为11266元。					一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同应确认合法有效，双方均应遵照履行。本案中，原被告均认可被告逾期交付房屋391天、逾期交房违约金为11266元合理合法，本院予以支持。被告辩解房屋交付后，原告对房屋暖气进行改造，根据物业合同约定，应当扣除5000元，对此被告并未向法庭提交相应的证据，本院对被告的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司支付原告赵文瑞违约金11266元，以上款项被告须于本判决生效后五日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司不服昌吉市人民法院（2017）新2301民初81号民事判决，向本院提出上诉。					本院二审期间，上诉人新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司在庭审中向法庭提交了由新疆新能房产开发有限责任公司昌吉市分公司、乌鲁木齐鸿德苑物业服务有限责任公司昌吉市分公司、华电新疆发电有限公司昌吉热电厂供热公司于2016年11月7日发出的《业主告知书》一份以及2016年11月24日新疆康斯佳能源股份有限公司发出的告知书一份，用以证明被上诉人赵文瑞装修房屋时更改供暖系统，造成供暖系统紊乱和水利严重失衡致部分业主的房间温度不达标，为此上诉人委托新疆康斯佳能源股份有限公司进行改造，之后上诉人向新疆康斯佳能源股份有限公司须支付5000元改造费用，上诉人提出此款应当由被上诉人赵文瑞承担，被上诉人赵文瑞对上诉人提出的以上证据所要证明的事实不予认可，认为此5000元债务与上诉人无关，上诉人不得主张抵销，同时上诉人要求抵销应当在一审中提出反诉，上诉人在一审中没有提出反诉故此不能进行抵销。					被上诉人赵文瑞在二审中没有提交新的证据。					二审查明的事实与一审查明的事实一致。					本院认为：本案的争议焦点是，上诉人主张的5000元债权应否由被上诉人赵文瑞承担并从本案中抵销？根据《合同法》99条的规定：01lydyh01当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同的性质不得抵销的除外。01lydyh01法律规定了法定抵销的条件，其中当事人之间互负债务是债务抵销的要件之一，本案上诉人新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司与被上诉人赵文瑞在商品房买卖合同中约定了违约责任以及违约金的计算方式，因上诉人逾期交付房屋构成违约，上诉人应当向被上诉人支付违约金11266元，对此事实上诉人与被上诉人均没有异议；但上诉人主张的5000元债务，被上诉人赵文瑞对此债务不予认可，同时上诉人提供的证据也不足以证实此债务系被上诉人赵文瑞与上诉人之间的债务，因此依照《合同法》的上述规定，上诉人请求将本案争议的债务5000元进行抵销的请求，不符合法律规定的抵销的条件，为此上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。					综上所述，新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司的诉讼请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：					驳回上诉，维持原判。					二审案件受理费50元，由新疆新能房地产开发有限公司昌吉市分公司负担。					本判决为终审判决。					审  判  长   谷湘雪					审  判  员   吴洁文					代理审判员   彭涛  					二〇一七年四月七日					书  记  员   杜徐静