浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台玉民初字第1087号
原告：台州凯文物业管理有限公司。
法定代表人：林东。
委托代理人：徐云平。
委托代理人：林上志。
被告：玉环县伯明汉英语培训学校。
法定代表人：陈莉娜。
委托代理人：吴楚屏。
被告：玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会。
法定代表人：董红法。
委托代理人：胡亚琴。
原告台州凯文物业管理有限公司与被告玉环县伯明汉英语培训学校、玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会物业服务合同纠纷一案，原告于2012年7月25日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，于2012年8月22日，依法由审判员张滨兵适用简易程序公开开庭审理了本案。因本案当事人争议较大，本院将本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2013年2月1日第二次公开开庭审理了本案。原告台州凯文物业管理有限公司的委托代理人徐云平、林上志，被告玉环县伯明汉英语培训学校的委托代理人吴楚屏，被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员的委托代理人胡亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州凯文物业管理有限公司诉称：原告接受玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会的委托，对玉环县名盛嘉汇大厦进行物业管理。以原告与玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，嘉汇小区商铺的物业服务管理费按建筑面积每平方每月2元。被告玉环县巴之黎巴之黎婚纱摄影店业主使用的商铺坐落于玉环县名盛嘉汇小区，使用面积为1300㎡，而该铺系玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员所有。2012年3月27日，原告以书面形式通知被告限期支付2012年度的物业管理费，但被告至今不予理睬。由于被告拖欠了2012年全年12个月的物业管理费，共计31200元，而导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要仍拒不支付。为了维护原告的合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，故诉讼请求：一、要求被告玉环县伯明汉英语培训学校立即支付拖欠的物业管理费计人民币31200元；二、要求被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会对上述物业管理费承担连带责任。
被告玉环县伯明汉英语培训学校辩称：被告玉环县伯明汉英语培训学校系商铺承租人事实，但无需承担物业管理费用。因为嘉汇大厦商铺一、二层是属于被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会所有的，被告玉环县伯明汉英语培训学校在向被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会承租时，双方根本没有约定由被告玉环县伯明汉英语培训学校交纳物业服务费的内容。根据《物业管理条例》的规定，只有业主与物业使用人有明确约定由物业使用人交纳物业服务费的，物业使用人才负有交纳义务，否则由业主交纳。再者，原告从未公示物业服务收费标准，被告玉环县伯明汉英语培训学校一直以来都是自行管理物业方面的相关内容。原告的物业管理形同虚设，其服务和收费标准存在严重不符，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会辩称：被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会从未与原告签订过物业服务合同，也不存在嘉汇大厦业主委员会。玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会的选聘及服务合同的签订没有业主大会表决同意并授权，该民事行为的效力性质属于效力待定，此后又没有得到业主大会的追认而应属无效行为。原告的物业服务形同虚设，其要求高额物业服务费用，没有法律与事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本院认定事实如下：
1、2011年3月3日，玉环县建设规划局对玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会成立进行审查，认为符合有关程序规定，经研究决定并予以备案。
2、被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会系玉环县名盛嘉汇大厦一、二层商铺的所有权人，其中101铺的建筑面积为3099.54㎡，201铺的建筑面积为3200.49㎡，位于名盛嘉汇小区内。被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会将其中使用面积为1300㎡的商铺出租给被告玉环县伯明汉英语培训学校。双方在签订合同时，没有就物业服务费交纳情况进行明确约定。2011年的物业服务费系由被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会交纳了60000元。
3、2011年11月28日，原告接受玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会的委托，对玉环县名盛嘉汇小区进行物业管理。原告与玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务费用，依据业主大会和业主委员会决议，物业服务费的标准为（每月）：住宅1.8元／㎡，商铺2元／㎡，能耗费用以每户每年500元预收；物业服务费由原告向业主（或交费义务人）按年度收取，并实行预交物业费方式，即在每年的开始时间进行物业费收缴工作；合同的委托管理期限为一年，自2011年12月1日起至2012年11月30日止等协议内容。合同签订后，原告即对嘉汇小区进行了物业管理。该小区共有119户（不包括被告等三户商铺使用人），大部分业主均按合同约定1.8元／㎡的标准，陆续向原告交纳了物业服务费。仅本案被告以及个别业主拖欠物业服务费至今未交纳。2012年3月27日，原告向被告玉环县伯明汉英语培训学校发出物业费催缴通知，2012年7月12日，被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会曾向原告函告，表示物业服务费由其自行处理，为此，双方为交纳物业服务费问题经多次协商无果，原告遂诉至本院。
上述事实，有原告提供的证据：原告企业法人营业执照副本复印件、被告陈敏君个体工商户登记情况、《物业管理服务合同》、物业费催缴通知、国有土地使用权证复印证、被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会向原告发出的函件、国有土地使用权分割登记申请书三份、交纳物业服务费发票、原告企业员工名册以及原、被告的庭审陈述等证据材料予以证实。
本院认为，玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会成立后并报经玉环县建设规划局审查决定同意备案，故而玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会已经依法成立。2011年11月28日，原告接受玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会的委托，对玉环县名盛嘉汇大厦进行物业管理，并与玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。所以，玉环县名盛嘉汇大厦业主委员会与原告签订物业管理服务合同的行为，对嘉汇小区所有业主（包括物业使用人）都具有约束力。现被告认为其没有参加过业主大会为由主张该合同的签订未经业主大会表决同意并授权，该民事行为的效力性质属于效力待定而为无效行为，作为其抗辩的理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同签订后，原告对该小区已经进行了物业管理，在小区内主要位置均安装了监控头、保安人员轮流值勤、保洁员在小区内清洁卫生等服务内容，嘉汇小区内大部分业主均按合同约定1.8元／㎡的标准交纳物业服务费，这表明广大业主认可物业服务合同的内容，并无异议。根据合同中关于物业管理期限的约定，故原告主张本案的物业服务费应当截止2012年11月30日止，即10个月，其请求收取2013年1至2月份的物业服务费，依据不足。合同中约定商铺物业服务费为每月每平方2元，该标准完全符合台州市建设规划局和台州市发展和改革委员会于2010年6月15日颁布的台建规（2010）294号文件“关于公布台州市2010年度普通住宅小区公共性物业服务收费基准价的通知”，其中高层住宅（含中高层）1.70元／㎡，其浮动幅度﹤20%的规定的标准，同时也符合当地物业服务费的通常标准。但考虑商铺与住宅的服务对象不同，其服务的具体项目、内容和要求都有所不同，何况商铺内部有着自己的管理制度，另外，根据被告方提供证据（商铺及小区内的现场照片），可以证实物业管理方面存在不倒位的现象。因此，本院酌情减少原告对被告物业服务费的收取金额。鉴于两被告之间在签订合同时，没有明确约定由物业使用人（即被告玉环县伯明汉英语培训学校）交纳物业服务费用的，故应当由业主（即被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会）承担交纳义务。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条、四十二条之规定，判决如下：
一、限被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告台州凯文物业管理有限公司物业管理服务费计人民币21450元。［款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，帐号：840012419808094001）。
二、驳回原告台州凯文物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费580元，由原告台州凯文物业管理有限公司负担150元，被告玉环县玉城街道县东经济合作社管理委员会负担430元（此款于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在上诉期限届满后七日内，交纳上诉案件受理费580元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：帐户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19900001040000225089001）。
审 判 长 张滨兵
人民陪审员 胡存尧
人民陪审员 黄希林
二〇一三年二月一日
代理书记员 叶晨燕