辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8032号
上诉人（一审被告）：沈阳市通用汽车出租公司，住所地沈阳市和平区南八马路161号。
法定代表人：刘忠义，该公司经理。
委托代理人：张从国，辽宁申弘律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街**号。
法定代表人：刘建新，该所所长。
委托代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。
委托代理人：马婧英，辽宁大宸律师事务所律师。
上诉人沈阳市通用汽车出租公司（以下简称“通用公司”）因与被上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称“房产所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初1486号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
房产所一审诉称：2013年1月15日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告承租了原告管理的位于沈阳市和平区南八马路161号，建筑面积84平方米房屋一处，合同约定的租赁期限为：2013年1月1日至2013年12月31日。租赁期内被告未向原告支付租赁费，租赁合同到期后，被告仍不向原告支付租金也未与原告续签租赁合同。原告已按合同约定通知被告合同解除，被告拒付租金、拒不腾房继续占用房屋的行为给原告造成了巨大经济损失，现原告起诉至贵院。诉讼请求：1、请求法院依法确认房屋租赁合同自2016年1月1日起解除，判令被告于2016年1月1日前将房屋腾空并交付原告；2、请求法院判令被告支付原告租金60,000元及逾期付款产生的滞纳金、利息；3、请求法院判令被告按房屋市场租赁价格赔偿原告自2016年1月1日起实际占用房屋期间的损失；4、请求法院判令由被告承担本案的诉讼费等费用。庭审中原告放弃了利息请求。
通用公司一审辩称：1、被告与原告之间不存在房屋租赁关系，争议房屋的占有人和使用人是刘忠义个人，占有和使用该房屋的依据是原沈阳市通用广告公司在此地注册经营，1998年通用广告公司转制评估卖给了刘忠义个人，虽然至今没有办理转让手续，但刘忠义一直在此居住，其本人户口也在该争议房屋，至于原告所拿出的2013年的租房协议经我方核实确实签字的是我方工作人员。但是因为当时企业转制管理部门在答应给刘忠义办理过户手续的同时，要求刘忠义支付一定费用，其支付形式是以签订一个20,000元的租赁关系，保障这笔钱能够依法交给转制管理部门。本案被告从2012年6月至今一直在沈阳市和平区南五马路3号1806房间办公，从事经营活动与该争议房屋没有任何法律关系；2、关于本案的原告主体问题，我们在原告提供的证据中没有看到房屋所有权依据，在我们调取的企业工商登记档案中所表述的房屋产权人也跟本案原告无关；3、被告虽然注册地址是该争议房屋，但是从未在此经营，同时该争议房屋上面不只是被告一个注册单位还有沈阳市通用汽车修理厂、沈阳市和平区湖溪餐厅这些注册都是来源于原转制企业就是沈阳市通用广告公司。因为通用广告公司经过转制卖给了刘忠义个人，所以当时注册是以通用广告公司的地址进行的注册，但是被告从未在此经营；4、关于原告所主张的租赁合同以及租金、滞纳金经济赔偿的问题，即使2013年的合同成立，被告应当依据合同支付租金，但是租金支付期限是2013年1月1日，距离原告在2016年1月25日起诉已超过诉讼时效，本租赁合同就是租赁期限一年，而被告又从未在此进行经营，所以2014年、2015年以及至今的占有和使用与被告不形成任何法律关系，原告没有权利主张租金和经济损失；5、我们认为原告起诉被告的主体错误，真正应该要求腾房的是刘忠义本人和原转制企业沈阳市通用广告公司，而不是本案被告。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明：被告成立于1994年5月10日，注册地址为沈阳市和平区南八马路161号，为集体企业。原、被告分别于2008年1月1日、2009年1月1月、2010年1月1日、2011年1月1日、2012年1月1日、2013年1月15日就沈阳市和平区南八马路161号，建筑面积84平方米的商业网点房签订了承租协议，协议约定，承租期均为一年，被告于每年向原告缴纳年租金均为20,000元，如被告有拖欠租金的行为，原告有权按欠费额每月加收3%滞纳金，并有权解除协议……。被告在2013年1月15日向原告缴纳了2012年下半年房租金10,000元后未再向原告缴纳过租金。
2015年7月15日，被告向原告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠房屋租金及房屋占有使用费共计97,900元并结清所有水电、煤气等费用。2015年11月23日，原告向被告发出了《通知函》，要求被告给付2013年的租金20,000元并要求被告与其补签2014年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租赁合同，补交实际占用房屋期间的租金100,800元。2015年12月1日，原告向被告发出了《通知函》，要求被告缴纳拖欠2013年租金20,000元，支付2014年1月1日至2015年12月31日期间实际占用房屋的费用100,800元，并自收到本函件一个月内将房屋腾空，结清所有水电、煤气等费用，将房屋交付原告，故原告起诉来院。
另查明：沈阳市通用广告公司成立于1989年8月7日，1996年沈阳市通用广告公司经营地址由沈阳市和平区中兴街二段二里5-5号更换为沈阳市和平区南八马路161号。1998年该公司进行改制，但至今未履行完手续。从1998年3月10日的资产评估立项申请表上反映出沈阳市和平区南八马路161号占有单位为沈阳市通用广告公司，产权持有者为国资委。沈阳市和平区国有资产管理办公室曾出具情况说明，该说明中载明原告系其下设有事业单位，负责该单位接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。
再查明：被告从2011年10月至今实际经营地在沈阳市和平区南五马路3号1806房间。
一审法院认为：本案中原告与被告分别于2008年至2013年签订的承租协议系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应按合同约定予以履行，现被告未按约定履行其义务属违约，应承担相应的民事责任，协议租赁期已届满，被告未再续租，原告已通知被告腾退房屋，被告应将承租房屋予以退还，故一审法院对原告要求确认与被告解除租赁关系，被告腾退房屋的请求予以支持；对于被告辩称的时效问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项之规定，延付或者拒付租金的时效期间为一年，本案根据现有的证据，无证据证明原告对2013年的租金曾在诉讼时效期间内向被告进行了主张，故对原告主张2013年的租金已超过了诉讼时效，一审法院对该部分的租金不予支持；对2014年和2015年的租金予以支持；对于原告主张的违约金过高，调整为按欠款额的中国人民银行同期贷款利率计算；对于原告主张自2016年1月1日起至腾退之日止的租金按房屋市场租赁价格计算的请求，因其未能提供出相应的证据，故该部分的租金仍按原租赁合同约定的价格予以支付，故一审法院对原告的该项主张不予支持；对于被告提出的被告与原告之间不存在房屋租赁关系，真正应该要求腾房的是刘忠义本人和原转制企业沈阳市通用广告公司，因此，原告起诉被告主体错误的辩解，经查，原、被告从2008年至2013年间签订有房屋租赁合同，且被告对2012年前的租金已履行完毕，只是拖欠2013年以后的租金，虽然被告现在的实际经营地未在承租房屋处，但被告承租期满后未再续签合同也未腾退房屋至今仍占用此房屋，原告在2015年曾去函要求被告续签合同缴纳租金后又要求被告腾退房屋，被告均未履行，因此，被告实际占用该房屋应缴纳租金；对于被告提出的原告主体问题，经查，从被告提出的资产评估立项申请表上显示，诉争房屋产权人系国资委，沈阳市和平区国有资产管理办公室曾出具情况说明，说明中载明原告有签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金的权利，因此，原告有权与被告签订合同并收取租金及要求被告腾退房屋，故一审法院对被告的该项辩解不予支持。
一审法院判决：一、被告沈阳市通用汽车出租公司于本判决生效后10日内将位于沈阳市和平区南八马路161号（建筑面积84平方米）的商业网点房腾退给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；二、被告沈阳市通用汽车出租公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金40,000元；三、被告沈阳市通用汽车出租公司从2016年1月1日起至腾房之日止按双方约定的租金20,000元/年计算给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所房屋租金；四、被告沈阳市通用汽车出租公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所按中国人民银行同期贷款利率计算房屋租金40,000元的违约金；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告沈阳市通用汽车出租公司承担。
宣判后，通用公司不服，提出上诉，请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、上诉人不是租赁房屋占有和使用人，无权也无法将房屋腾退给被上诉人。实际占有和使用房屋的是沈阳市通用广告公司（上诉人上级主管部门和出资人，现处于吊销状态）和该公司法定代表人刘忠义。沈阳市通用广告公司是于1989年成立的集体企业，法定代表人刘忠义，注册地址在涉案房屋，至今没有变更。1998年沈阳市通用广告公司通过改制方案，经过评估程序，房屋价值17万多元，转让给刘忠义，但是相关手续至今没有办理完毕。为此，刘忠义一直与沈阳市和平区国有资产管理办公室等相关部门协商解决，包括通过信访程序。期间，还在涉案房屋注册了多家公司。因此，不能以注册地址来认定房屋的占有使用。2013年有关部门答应给刘忠义办理改制手续，同时要求其缴纳一定费用，要以房租名义缴纳。由于当时刘忠义只有上诉人处于正常经营状态，便以上诉人名义加盖公章，后来改制手续未能办理，刘忠义也未缴纳所谓房租。至去年下半年，刘忠义多次通过信访途径反映问题，有关部门采取发律师函和诉讼方式，借口与上诉人存在租赁关系，试图通过腾房实现赶走刘忠义，推脱改制责任的目的。时任国资委主任杨书勇非常清楚，刘忠义多次告诉过他，上诉人不在涉案房屋办公。沈阳市通用广告公司是转制企业，杨书勇多次说过，该公司的问题由他负责处理，由他本人修改签发证明为证。二、上诉人不应给付被上诉人房屋租金和违约金。上诉人虽然与被上诉人签订租赁协议，但自2011年10月至今实际经营地不在租赁房屋，没有占有使用房屋。如果按照合同约定，上诉人无论是否占有使用房屋，都应当给付被上诉人2013年租金，被上诉人已超过诉讼时效。2014年以后，双方没有签订租赁协议，也没有占有使用房屋，双方不存在房屋租赁关系，被上诉人无权向上诉人主张租金。三、被上诉人不能证明其自身以及沈阳市和平区国有资产管理办公室对租赁房屋拥有所有权或者使用权。被上诉人没有证据证明租赁房屋地址与被上诉人存在关系。工商登记和集体企业改制材料证明，房屋原属和平区新兴街道办事处，1989年沈阳市通用广告公司成立后，成为集体企业财产，1998年改制评估整体转让给刘忠义所有。沈阳市和平区国有资产管理办公室只是集体企业资产的行政管理部门，并非房屋产权所有人。补充：四、请求法院对该处有争议房产给予确认，由集体企业改制过程中，沈阳市和平区国有资产管理办公室于1998年3月10日作出沈和资评立字（98）40号资产评估立项通知书，并对主管单位沈阳市通用广告公司整体出售所涉及的网点房资产进行评估准予立项，诉争房屋已经评估，评估值为17万余元，诉争房屋出售给主管部门。虽然尚未交纳出售款项，但该房产纠纷属于企业转制的遗留问题，是政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中引发的争议。
被上诉人房产所二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持，上诉人的上诉请求不成立，请求予以驳回，理由如下：一、上诉人承租并实际占有使用涉诉房屋。1、双方自2008年至2013年签订多份租赁合同，上诉人2013年前按时足额交纳租金。上诉人称2013年才签订房屋租赁合同与事实不符。2、双方签订租赁合同以来至今，上诉人一直实际占有使用房屋，被上诉人实地查看，上诉人至今仍占有使用，尚未将房屋腾退给被上诉人。租赁房屋并不以合同主体是否亲自占有使用为必要条件。上诉人承租房屋后可选择在此经营或用作他用，被上诉人无需干预、亦无从得知。3、上诉人所称企业改制问题。此系上诉人与相关部门之间行政法律关系，与本案房屋租赁不是同一法律关系，不属于本案审查范围。涉诉房屋建成至今未以任何形式出售，一直属于国有资产，先后由和平区网点规划建设办公室和和平区国有资产管理办公室代为持有产权，并行使管理职能。刘忠义办理的一切企业改制流程均是针对企业产权，而非涉诉房屋产权，上诉人无任何证据佐证其为房屋所有权人。二、上诉人应支付房屋租金、占有使用费及逾期支付租金的违约金。2013年房屋租赁合同到期后，上诉人并未提出腾房要求，亦未就房屋交还等进行交接，且一直占有使用涉诉房屋。基于此前多年的租赁关系及相互信任，被上诉人对上诉人占有使用行为予以默许。双方以继续履行方式默认房屋租赁关系的存续。故原房屋租赁合同继续生效，合同期限变为不定期。被上诉人有权按照不定期租赁合同关系向上诉人主张租金。由于上诉人持续欠付租金及滞纳金，被上诉人以通知函形式发出解除合同限期腾房通知，租赁关系于2016年1月1日解除。上诉人此后一直占用房屋至今，根据法律规定，上诉人应支付占有使用费。三、涉诉房屋产权持有者为和平区国资办，被上诉人经授权对涉诉房屋拥有管理权，负责租赁合同的签订、变更、解除以及追索租金等工作。被上诉人提交的房屋所有权证证明和平区网点规划建设办公室系包括涉诉房屋在内的4545平方米房屋产权人。因涉诉房屋一直未出售过户，没有单独产权证。涉诉房屋自建成之日即由和平区网点规划建设办公室持有产权，后因和平区网点规划建设办公室机构改革，变更为和平区国资办持有该房屋产权。后和平区国资办授权被上诉人负责租赁合同的签订、变更、解除以及追索租金等工作。故被上诉人主体适格。和平区新兴街道办事处为沈阳市通用广告公司的主管部门，而和平区国资办为涉诉房屋产权持有者。补充：四、资产评估立项申请表载明诉争房屋产权单位为国资委，属于商业网点产权，之后诉争房屋并未进行过任何产权变更手续，该立项申请表未体现房屋售价，该申请表只能证明原告的主体适格，诉争房屋属于和平区商业网点用房，依职权应由原告管理使用。
上诉人通用公司二审提交如下证据：证据1：2012年11月8日杨书勇给广告公司和刘忠义的一份向区政府的请示报告，主张证明沈阳市通用广告公司使用商业网点房没有签订租赁合同，企业转制刘忠义多次上访，问题没有得到解决，希望政府妥善处理历史遗留问题，清除不稳定因素。
证据2：2013年5月10日杨书勇本人在证据1的文本上签字所作的修改件，修改之后形成证据3。
证据3：2013年5月10日和平区国有资产管理办公室出具《关于沈阳市通用广告公司相关问题的证明》，主张证明：证明内容写明沈阳市通用广告公司隶属于新兴街道办事处，企业性质为集体企业，目前该企业经营地点使用的是我办的商业网点房，地址为南八马路107号，新兴街道办事处撤并后，企业一直没有主管部门，企业转制、职工退休等无法办理。企业负责人多次上访，问题始终未予解决，目前我办正在请示区政府尽快明确主管部门，帮助企业妥善处理历史遗留问题。
证据4：在沈阳市和平区政务审批服务局调取的《南八马路门牌号码检查登记表》，形成日期1993年8月20日左右，主张证明：在证据1、证据2、证据3当中所涉及到的地址南八马路107号实际不存在，是空号，档案记载99至109都是空号，所以证据1、2、3中涉及到的107号实际是161号。即是沈阳市通用广告公司工商注册登记地址。
被上诉人房产所：对证据1、2真实性、关联性、合法性均有异议；对证据3、4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。证据1、2没有签章，内容与本案无关联性。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、律师函、通知函、工商登记档案、企业考核档案、资产评估报告、文件、情况说明及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁关系；上诉人提出有关企业转制问题是否属于本案审理范围。
一、对于双方之间是否存在房屋租赁关系问题。
首先，上诉人提出实际占有使用人是沈阳市通用广告公司和刘忠义，自己并未实际占有使用房屋的上诉主张。经查，双方从2008年起至2013年止定期签订房屋租赁合同，上诉人作为承租方亦向被上诉人支付过房屋租金，即双方签订的房屋租赁合同实际履行。故此，上诉人作为合同签订和履行的主体，应当承担合同义务，上诉人是否自身实际占有使用房屋，并不是承担合同义务的前提条件。涉案房屋最初虽然由沈阳市通用广告公司占用，但该公司在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同之时已被吊销营业执照，且没有证据证明在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同约定的租赁期限内，沈阳市通用广告公司仍然在涉案房屋内从事经营活动。而且，上诉人和沈阳市通用广告公司均系集体所有制企业，法定代表人均是刘忠义，登记的住所地均在涉案房屋所在地点。故此，即使上诉人并未实际占有使用涉案房屋，其对于涉案房屋的实际占有使用状况也是知情的。因此，究竟是谁实际使用涉案房屋，属于上诉人与沈阳市通用广告公司、刘忠义之间的关系，与被上诉人无关，不能成为上诉人免除承租人义务的理由。
其次，上诉人提出被上诉人不是涉案房屋权利人的上诉主张。经查，涉案房屋最早由沈阳市通用广告公司占有使用，但该公司并不是涉案房屋的产权人。根据上诉人提供的资产评估立项申请表，涉案房屋的产权持有者是国资委。被上诉人提交了沈阳市和平区国有资产管理办公室出具的情况说明，被上诉人作为该办公室下设的事业单位，负责对外签订租赁合同、变更、解释已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。此外，结合上诉人与被上诉人从2008年起定期签订房屋租赁合同的事实看，上诉人对于被上诉人享有涉案房屋权利人的主体资格是明知并认可的。上诉人提出涉案房屋原属和平区新兴街道办事处，1998年沈阳市通用广告公司进行企业改制，转让给法定代表人刘忠义所有的主张，根据上诉人提供的工商登记资料及资产评估手续等，和平区新兴街道办事处是沈阳市通用广告公司的主管部门，但并不是涉案房屋的产权持有者，由于沈阳市通用广告公司的企业改制程序并未履行完毕，刘忠义并未实际购得涉案房屋。因此，涉案房屋产权持有者仍是国有资产管理部门，被上诉人作为接受委托方，享有权利人的主体资格。
再次，合同约定租赁期满后，被上诉人并未向上诉人腾退房屋，按照法律规定，双方转为不定期租赁关系。由于上诉人既未向被上诉人支付后续租金，也未向被上诉人腾退房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。对于上诉人主张是以房租名义缴纳企业转制费用，并不能提供证据证明，其二审提交的证据，并不能证明其该项主张，本院无法予以支持。在被上诉人书面通知上诉人解除租赁关系的情况下，一审判决上诉人向被上诉人腾退房屋，支付房租、占有使用费、违约金，并无不当，本院予以维持。
二、对于上诉人提出沈阳市通用广告公司企业转制的有关问题。虽然上诉人提交了该公司于1998年实行整体出售时的资产评估手续等材料，但是作为公司法定代表人的刘忠义并未与国有资产管理部门签订企业改制出售合同，亦未支付过相应款项，即企业改制程序并未完成。对于上诉人二审要求法院解决企业改制及房屋归属等问题，依据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，此类纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本案无法予以审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,300元（上诉人沈阳市通用汽车出租公司预交），由上诉人沈阳市通用汽车出租公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；