贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初44号原告糜珊珊，女，1983年7月9日出生，汉族，住毕节市七星关区。委托代理人蔡芝新，贵州胜腾律师事务所律师。被告贵州金源达房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区。法定代表人周驰，该公司总经理。委托代理人周振国，贵州衡瑞律师事务所律师。第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（原毕节市农村信用合作联社）。住所地：贵州省毕节市七星关。法定代表人陈笑宏，该公司董事长。委托代理人赵新春，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告糜珊珊诉被告贵州金源达房地产开发有限公司（以下简称“金源达公司”）、第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）商品房买卖合同纠纷一案。原告于2015年12月22日向本院邮寄起诉材料，本院登记立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告糜珊珊的委托代理人蔡芝新，被告金源达公司的委托代理人周振国，第三人农商行的委托代理人赵新春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告糜珊珊诉称：2012年4月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的房屋总价款213046.00元原告已经付清。该合同约定出卖人应于2013年5月12日前向买受人交付房屋，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。2013年12月27日，被告书面通知原告于2013年12月30日前办理交房手续，凭此证明被告逾期交房时间共计229天，违约金按日万分之0.5计算90天为958.50元；违约金按日万分之1计算139天为2960.70元；两项共计人民币3919.20元。原告要求被告支付逾期违约金被拒，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金人民币3919.20元；2、案件受理费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据材料：1、身份证，用以证明原告的诉讼主体适格。被告及第三人的质证意见为无异议。2、《商品房买卖合同》，用以证明被告的违约及违约责任。被告金源达的质证意见为对证据三性无异议，但达不到原告的证明目的，在合同的第十条可以看出原告同样要承担逾期付款的违约责任。第三人的质证意见为无异议，但合同并未对如何付款的方式进行约定。3、《通知》，用以证明被告已书面通知办理交房手续，同时反证被告提交的通知上没有原告和第三人的签收。被告金源达的质证意见为，对通知的真实性无法核实，但认可该通知是其下发的。第三人的质证意见为无异议。被告金源达辩称：第一，涉案房屋《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》的签订，是第三人与答辩人在协商一致的前提下签订。第三人为了原告的利益，即低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房，该协议书及补充协议的签订，若是没有原告向第三人的申请及委托，第三人是不可能与答辩人签订的。《团购房屋补充协议》第五条约定：在答辩人办理商品房屋预售许可证后，原告及第三人在一个月内办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。因此，原告应当受该条的约束；第二，答辩人于2011年8月25日办理了《商品房屋预售许可证》，原告及第三人就应当依约定在2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。在答辩人向第三人三次发函的催告下，第三人才分批向答辩人提交了团购人员的名单。原告于2012年3月20日才办理完毕涉案房屋个人住按揭贷款，原告迟延履行合同义务211天；第三，答辩人为什么与原告约定在2013年5月12日前将涉案房屋交付给原告，是答辩人履行合同约定的义务，即《团购房屋补充协议》第四条约定的房屋交付时间；第四，在合同履行期间，每年中考、高考7天，为了不影响考试，涉案房屋的修建必须停工。在合同履行期间的2011年至2013年，出现了大暴雨、凝冻、降雪的人力不可抗拒的天气天数共计234天，这一因素，严重影响了答辩人的交房时间；第五，在第三人向答辩人提交的团购房屋人员名单中，答辩人要求购房者必须是第三人的员工，但答辩人无法审查得知原告是不是第三人的员工。既然原告提起诉讼，答辩人要求原告及第三人提供证据加以证明，证明原告是第三人的员工。否则，原告无权低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房，更加无权提起诉讼；第六，答辩人依约定以低于市场价格，将涉案房屋出售给原告，履行了合同义务。原告却没有依《团购房屋补充协议》第五条的约定，在2011年9月25日前，办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款的合同义务。权利义务具有对等性，原告不可能只享受合同权利，而不履行合同义务。根据《合同法》第一百二十条的规定，原告迟延履行合同义务，已经构成了违约，依法应当承担违约责任。因此，答辩人恳请合议庭充分考虑答辩人迟延交房的天数以及答辩人迟延交房存在不可抗力的因素，结合原告迟延履行合同的天数，答辩人主张与原告的违约责任与天数相互抵销；第七，答辩人与原告约定的涉案房屋交付时间为2013年5月12日，即合同的履行期限为2013年5月12日。那么，根据《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原告就应当依法在两年内行使诉讼权利，即2015年5月12日前向人民法院提起诉讼，而原告是2015年12月21日才向人民法院提起诉讼，已经超出了保护民事权利的诉讼时效期间。况且，原告行使诉讼权利的诉讼时效，不存在中断、中止、延长的任何情形。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。为反驳原告的诉讼请求，支持其答辩主张，被告金源达提交了如下证据：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、身份证，用以证明被告的诉讼主体资格适格，具有合法的房地产开发资格。原告及第三人的质证意见为无异议。2、2009年10月26日签订的《团购房屋协议书》、2010年5月13日签订的《团购房屋补充协议》，用以证明第三人为了让原告低于市场价格购买被告开发修建的商品房、也是在原告向第三人的申请及委托的前提下，第三人才与被告协商一致，签订了《团购房屋协议书》及《团购房屋补充协议》，原告才有资格以1890.00元的低价购买被告开发修建的商品房。原告及第三人均应当受《团购房屋补充协议》第五条的约定：即“乙方按规定办理了房屋预售许可证后，甲方在1个月内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款。《团购房屋补充协议》第四条约定：被告交房时间为补充协议签订后的三年内，即2013年5月12日。被告受该条约定的约束，履行合同义务，与原告约定交房时间为2013年5月12日。原告的质证意见为，对真实性无异议，团购协议和补充协议属于被告和农商行所签订，并不是每个原告都知道。第三人的质证意见为，对真实性无异议，但对关联性有异议，因合同的相对人仅仅是第三人和被告。3、2011年8月25日《商品房屋预售许可证》、2011年9月1日《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》、2011年9月26日《关于办理团购房屋别人住房按揭贷款的告知书》、2011年11月28日《关于团购房屋的函》、部分团购人员名单6页，用以证明被告于2011年8月25日办理了《商品房屋预售许可证》，原告及第三人就应当依约定于2011年9月25日前办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款，但原告及第三人却迟延履行该合同义务。在被告三次告知下，第三人才向被告分批提供了团购人员名单，从第三人职工宿舍管理委员会提交的名单中的一份可知提供时间为2011年12月2日，说明了被告在办理了《商品房屋预售许可证》后及时履行了告知义务。原告的质证意见为对名单是认可的，但原告不知道三份通知。第三人的质证意见为，对团购房屋名单的真实性无异议，第三人未收到两份告知书和一份函，从内容来看，第一次书写的时间是2011年9月1日，已经超过双方所签订补充协议约定的时间。4、毕节市专业气象台出具的《七星关区2011年—2013年气象资料统计》，用以证明在原告与被告签订的合同的履行期间，出现了人力不可抗拒的大暴雨天气、降雪天气、结冰天气的因素，共计234天。这些因素，导致修建涉案房屋修建停工，严重影响了被告交付房屋的时间。原告的质证意见为，对客观性无异议，但达不到被告的证明目的，关于气象的抗辩理由，原来都没有说过。第三人的质证意见为无异议。5、《收据》，用以证明原告应当依《团购房屋补充协议》第五条的约定，于2011年9月25前办理完毕涉案房屋的按揭贷款，但原告却于2012年3月20日才办理完毕，原告迟延履行合同义务211天。原告的质证意见为异议。第三人的质证意见为无异议，但根据原被告双方签订的合同，原告在2012年3月20日就已经付清房款，所以原告在合同约定的期限之前就已经付清房款了。第三人农商行述称：第三人与被告签订的团购补充协议书和团购房屋补充协议，其目的是为了解决金源达房屋出卖，以及原告以相对便宜的价格购买房屋，该内容缺乏具体的权利约束，其性质应定性为促销合同；在原、被告双方实际出售和购买房屋的过程中，双方签订了商品房销售合同，商品房买卖合同对双方的权利义务作出了明确的约定，其本质上已对第三人与被告所签订的团购房屋协议书和团购补充协议进行了变更，故原、被告双方应遵照执行的是双方所签的商品房买卖合同；第三人是否贷款给被告与被告应当在约定的期限向原告交付房屋并无实际上的因果关系，且团购补充协议签订之后，原被告双方都未选择在第三人处贷款，该选择行为实际上是对以前所签合同的变更。为支持其主张，第三人农商行提交下列证据材料：1、工商登记资料、组织机构代码、营业执照、法定代表人身份证明、身份证，用以证明原农村合作联社于2013年8月27日变更为农商行。原、被告的质证意见为无异议。2、购房委托书，用以证明第三人收取原告的首付款并转交被告的行为系受托行为。原、被告的质证意见为无异议。证据分析与认定：对原告所举的第1组证据材料，其余当事人无异议，本院予以采信；对原告所举的第2组证据材料，能证明原、被告就涉案房屋买卖的相关权利及义务进行了约定，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对原告所举的第3组证据材料，被告认可该通知是其出具，且原告主张被告承担违约责任的截止时间为2013年12月27日，因此该组证据可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对被告所举的第1组证据材料，其余当事人无异议，本院予以采信；对被告所举的第2组证据材料，未违反法律、行政法规的强制性规定，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对被告所举的第3组证据材料，其《商品房预售许可证》系相关职能部门出具，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》系被告单方行为作出，且被告也未提供证据证明已将上述告知书及函送达原告或第三人，故该告知书及函与本案不具有关联性，本院不予采信。团购人员按揭贷款名单系第三人向被告提供，且双方在庭审中确认该名单系2011年12月2日提供，故该证据材料可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对被告所举的第4组证据材料，该证据材料系权威部门出具，具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信，但达不到被告的部分证明目的；对被告所举的第5组证据材料，具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信，但达不到被告的部分证明目的；对第三人所举的第1组证据材料，能证明毕节市农村信用合作联社于2013年8月27日更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司，本院予以采信；对第三人所举的第2组证据材料，能证明原告向被告金源达购买房屋为团体购买，第三农商行为购买房屋成立了原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，原告在购买被告金源达的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理，原告与第三人农商行之间基于团购房屋形成委托法律关系。因此该组证据材料具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信，但达不到第三人的部分证明目的。经审理查明：2009年10月26日，以第三人农商行为甲方，被告金源达为乙方，双方签订《团购房屋协议书》（下称“团购协议”）约定：“根据甲方需要，乙方将所开发的信合小区楼盘提供400套由甲方进行团购，团购房屋价格每平方米1800元人民币，每户先预交30%订金给乙方”。2010年3月4日，以原告为委托方，原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会为乙方，双方签订《购房委托书》，该委托书载明：“委托人向金源达房地产开发有限公司购买住房，因该住房为团体购买，金源达房地产开发有限责任公司只与毕节市联社办理有关手续，联社成立了毕节市联社职工宿舍管理委员会，由该委员会代办相关手续。委托人在购买住房中涉及办理的有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理”。2010年5月13日，以第三人农商行为甲方，被告金源达为乙方，双方签订《团购房屋补充协议》（下称“补充协议”）约定：“将原提供团购房数量400套更改为350套，原价格由每平方米1800元更改为每平方米1890元。甲方从30%购房定金（经双方协商，每套房为6万元）的2100万元中拨付1000万元给乙方使用起，乙方在三年内交房。乙方按规定办理了房屋预售许可证以后，甲方在1个月内办理完本项目的团购人员个人住房按揭贷款。”后原告交纳了部分购房款。2011年8月25日，被告金源达取得涉案房屋预售许可证，该证载明涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日。第三人农商行于2011年12月2日开始向被告提交按揭贷款人员名单。原告于2012年3月20日向原告付清涉案房屋尾款149000.00元。2012年4月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人为贵州金源达房地产开发有限公司，为买受人糜珊珊购买的金源城市花园C幢2单元8层E号房，房屋总价款为人民币213046.00元；买受人应在2012年4月6日前一次性支付全部价款。出卖人应当在2013年5月12日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金。买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。”2013年12月27日，被告金源达通知原告交付涉案房屋，且原告主张被告承担违约责任的截止时间为2013年12月27日。另查明：2013年8月27日，毕节市农村信用合作联社更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司。毕节市专业气象台出具的七星关区城区2011年至2013年气象资料统计载明：“2011年，日雨量≥10mm总日数16天；年降雪日数37天，年结冰日数42天；2012年，日雨量≥10mm总日数22天；年降雪日数19天，年结冰日数31天；2013年，日雨量≥10mm总日数19天；年降雪日数20天，年结冰日数28天”。本院认为，本案争议的焦点是：1、《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力；2、双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任；3、原告主张的违约金请求是否超过了诉讼时效。关于《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力的问题。从原告与原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会签订《购房委托书》载明的内容可以看出，因原告向被告金源达购买房屋为团体购买，第三农商行为购买房屋成立了原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，原告在购买被告金源达的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理，因此应认定原告与第三人农商行之间基于团购房屋形成委托法律关系。原告基于与第三人农商行的委托法律关系，其应受《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》的约束，即其应按两个协议的约定履行相应的义务。关于双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。虽然原告委托第三人农商行与被告金源达签订《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》，但之后原、被告基于上述协议又签订《商品房买卖合同》，上述合同均系双方当事人的真实意见表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此原、被告均应按《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》及《商品房买卖合同》的约定履行相关权利及义务。《商品房买卖合同》约定被告金源达应在2013年5月12日前向原告交付房屋，被告金源达于2013年12月27日才通知原告，被告金源达的行为已构成违约，其应按《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，因原告主张被告逾期交房的违约时间是计算到2013年12月27日，故从2013年5月13日计算到2013年12月27日的违约天数为229天。因涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日，在上述期间内发生日雨量≥10mm、降雪、结冰等不能预见、不能避免并不能克服的客观事实而导致不能正常施工，应属于不可抗力。根据七星关城区气象统计表载明，2011年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为95天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2011年3月5日至2011年12月31日期间的不可抗力天数为78天（95天÷365天×301天）；2012年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为72天；2013年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为67天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2013年1月1日至2013年3月5日期间的不可抗力天数为12天（67天÷365天×64天）。因此涉案房屋在2011年3月5日至2013年3月5日期间内的不可抗力天数为162天，该不可抗力应免除被告金源达的违约责任，即被告金源达应承担逾期交房违约责任的天数为67天（229天-162天）。根据《商品房买卖合同》的约定，被告金源达应承担的违约金为已交房款213046.00元的万分之0.5，即713.70元（213046.00元×0.00005×67）；《团购房屋补充协议》约定在金源达办理商品预售许可证后1个月内办理按揭，被告金源达办理《商品房预售许可证》的时间为2011年8月15日，但被告金源达并未提供证据证明办理该证后已将《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》送达原告或第三人，因此第三人农商行于2011年12月2日向被告提交按揭贷款人员名单之日应视为原告或第三人知道或应当知道金源达已经办理《商品房预售许可证》并要求原告或第三人履行《团购房屋补充协议》第5条约定的义务，即原告应在2012年1月2日前办理住房按揭贷款。因原告在2012年1月2日前未办理住房按揭贷款，直至2012年3月20日原告才一次性付清购房尾款149000.00元，其行为已构成违约，所以原告在2012年1月3日至2012年3月20日期间应承担逾期付款的违约责任。虽然原、被告于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》又约定付款期限，但该合同签订之前原告已付清购房尾款，故《商品房买卖合同》约定的付款期限已无实际意义。虽然《团购房屋补充协议》未约定逾期付款违约金的计算标准，但之后原、被告在《商品房买卖合同》中就涉案房屋逾期付款违约金的计算标准予以约定，因此在2012年1月3日至2012年3月20日期间逾期付款违约金的计算标准应参照《商品房买卖合同》的约定向被告金源达支付逾期应付款（149000.00元）万分之0.5的违约金，即581.10元（149000.00元×0.00005×78天）。综上，因被告金源达主张逾期付款的违约金与逾期交房的违约金进行抵销，根据法律规定，逾期付款违约金与逾期交房违约金进行抵销后，被告金源达应支付原告逾期交房违约金132.60元（713.70元-581.10元）。关于原告主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于被告金源达未按约定履行交房义务的违约行为而产生的，原告主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张；其次，本案中双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法，且《商品房买卖合同》约定商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金；再次，如果从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，那么出卖人坚持逾期交房超过二年，就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除了交房的合同义务。因此，被告金源达关于违约金债权的诉讼时效应当按合同约定的交房时间计算诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。被告金源达在2013年12月27日通知原告交房，且《商品房买卖合同》约定商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金，而原告在2015年12月22日向本院邮寄起诉材料，因此原告主张的违约金请求并未超过诉讼时效。因被告金源达未提供证据证明涉案房屋工程在中考、高考期间全天停工，故被告金源达认为中考、高考期间应免除违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州金源达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告糜珊珊因逾期交房所产生的违约金人民币132.60元。驳回原告糜珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50.00元，由原告糜珊珊承担48.00元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担2.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  简泽智人民陪审员  李 静人民陪审员  唐秀春二〇一六年六月二十二日书 记 员  靳艺强