吉林省珲春市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）珲行初字第7号
原告：裴敬铢，男，1949年2月20日生，韩国公民，住大韩民国首尔市江西道发山洞。
委托代理人：孟唯，北京市丹宁律师事务所律师。
被告：珲春市国土资源局，住址：珲春市新安街。
法定代表人：张玉良，局长。
委托代理人：何玉林，该局法规科科长。
委托代理人：周厚兴，北京京翰律师事务所律师。
第三人：金明浩，男，1968年11月24日生，朝鲜族，住吉林省延吉市北山街丹华委*组。
第三人：陈跃，男，1970年1月21日生，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市靖和街兴源小区*号楼*单元***室。
原告裴敬铢不服被告珲春市国土资源局（以下简称“珲春市国土局”）土地行政登记，于2015年6月15日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2015年6月16日向被告珲春市国土局送达了起诉状副本及应诉通知书。因金明浩、陈跃与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。原告裴敬铢的的委托代理人孟唯，被告珲春市国土局的委托代理人何玉林、周厚兴，第三人金明浩、陈跃到庭参加诉讼。被告珲春市国土局指派副局长尹明出庭应诉。本案现已审理终结。
2007年9月4日，被告珲春市国土局依据第三人金明浩单方提交的金明浩与裴敬铢就位于珲春市车大人沟河北外国人礼拜堂产权及土地使用权转让协议书（中文、韩文）、土地划界协议书、韩国公证处公证书及中国驻韩国大使馆领事部认证书等材料，于2007年9月17日将裴敬铢名下位于珲春市靖和街3000平方米，国有土地使用证珲国用（2004）字第240400055号，地号20-07-251的国有土地使用权变更登记在金明浩名下。并于2007年9月25日，向金明浩颁发珲国用（2007）第240400191号国有土地使用证。变更后的土地面积为2330.93平方米。2010年12月2日，被告依据金明浩、陈跃双方共同申请，并根据双方提交的转让协议及其他相关材料，将金明浩名下的上述土地使用权变更登记在陈跃名下。并于2010年12月2日，向陈跃颁发珲国用（2010）第240400182号国有土地使用权证。被告在法定期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据如下：
1.2007年7月2日，金明浩与裴敬铢签订珲春市车大人沟河北外国人礼拜堂产权及土地使用权转让协议书（中、韩文各一份），协议书落款有裴敬铢盖章，证明原告将自己名下3000平方米的土地使用权和1000平方米房屋无偿转让给第三人金明浩，有关房屋产权及土地使用权的变更手续全权委托给金明浩；
原告对证据真实性有异议，认为协议书不是原告本人签字。
第三人金明浩、陈跃对证据真实性及证明目的无异议。
2.2005年8月10日，裴敬铢与珲春市吉兴房地产开发有限公司签订土地划界协议书，证明裴敬铢将其名下的3000平方米土地中的137平方米转让给吉兴公司；
原告对证据真实性有异议，提出该证据没有原告签字。
第三人金明浩、陈跃对证据真实性及证明目的无异议。
3.2007年8月21日，珲春市相敬工贸开发有限公司韩方代表裴敬铢将珲春市车大人沟河北侧外国人礼拜堂无偿转让给金明浩，裴敬铢向有关领导的《关于变更产权及办理房产证有关问题的请示报告》，珲春相敬工贸开发有限公司、裴敬铢在报告下方盖章，证明裴敬铢已将涉案土地及建筑物转让给金明浩；
原告对证据的真实性有异议，提出该证据没有原告签字，且该证据与本案无关。第三人金明浩、陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
4.韩国公证处公证书一份、中国驻韩国大使馆领事部认证书一份，证明金明浩与裴敬铢之间签订的土地和房屋转让协议书经韩国公证处和我国驻韩国大使馆认证，证明协议书的真实性；
原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出公证书和认证没有涉及合同内容，该证据不能证明合同内容。第三人金明浩、陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
5.土地登记审批表一份；土地登记申请书一份；土地登记法人代表身份证明书一份；地籍调查法人代表身份证明书一份；建设工程规划许可证一份；土地使用权证书一份；土地变更登记表一份；被告工作人员土地登记资格上岗证一份。证明被告根据第三人金明浩提交的相关材料，依法将裴敬铢名下的土地使用权进行变更登记到第三人金明浩名下，并为金明浩颁发土地使用证，被告登记行为程序合法；
原告对该组证据的真实性无异议，提出该组证据中没有原告的签字，不能证明被告的证明目的。第三人金明浩、陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
6.中国外交部领八函[2011]1012号《关于核查认证书真伪事》，证明经中国驻韩国大使馆领事司核查，被告办理裴敬铢与金明浩土地变更登记时所依据的土地转让“协议书”确系大使馆领事司认证，该函未否定协议书的真实性；
原告对证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的。第三人金明浩、陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
7.珲春韩人教会请愿书，证明裴敬铢名下的土地使用权变更登记到金明浩名下后，原告未否定土地转让协议书的真实性，进一步证明了因“当时不准外国人申请所有权登记而借中国公民金明浩之名登记”土地使用权和房屋的客观事实。
原告对证据的真实性无异议，但认为该证据与土地变更登记无关。第三人金明浩、陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
被告作出土地使用权变更登记行政行为的法律依据是《土地登记规则》第六条、第三十七条；《吉林省土地登记条例》第十一条；《房地产管理法》第三十九条。
原告认为被告适用法律不正确，认为被告应适用土地管理法、行政许可法。第三人金明浩、陈跃对被告适用法律无意见。
原告诉称：原告持有珲春市靖和街一块面积2330平方米土地使用权证（地号20-07-251）。2007年7月，被告珲春市国土局未经原告同意，将原告的上述土地使用权变更给金明浩。被告在变更登记过程中存在以下过错：一、被告未要求原告亲自到场办理；二、被告未认真审查金明浩提交的申请材料，其中欠缺原告身份证明、授权委托书。且赠与合同申请变更登记时限过期，公证书不能证明合同内容。三、被告明知由金明浩代理原告申请变更登记，属于代理他人与自己进行房屋转让，是损害被代理人的行为，却仍然给予变更登记。因被告工作人员金革、董玉涛在上述变更登记过程中的犯罪行为，2011年12月1日珲春市人民法院认定金革、董玉涛在办理20-07-251号土地使用权变更登记过程中，犯有玩忽职守罪。其后，金明浩将该土地使用权转让给陈跃。请求人民法院撤销被告20-07-251号土地使用权变更登记，恢复原告土地使用权证书。
原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：
1.2011年8月9日，查实确认书（No13164）、公证书、领事认证书；查实确认书（No13165）、公证书、领事认证书，证明原告当时未签订过转让土地协议；
被告对证据的真实性和证明目的有异议，提出（No13164）和（No13165）查实确认书里没有原告、朴信顺的身份证明。（No13164）查实确认书主张不是本人拟定的材料，不是本人进行的公证，但没有排除协议书是否授权他人进行拟定和进行公证、认证。（No13165）查实确认书内容有涂改，对涂改部分没有盖章，没有说明。我局进行土地变更登记时依据的协议书的当事人是裴敬铢和金明浩，没有朴信顺，该证据与本案无关联性。
第三人金明浩、陈跃对证据的质证意见与被告质证意见一致。
2.珲春市人民法院（2011）珲刑初字第203号刑事判决书，证明被告工作人员在涉案土地行政登记过程中存在过错；
被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出刑事判决书认定我局工作人员未认真审查登记材料，但判决书没有否定协议书的真实性，没有撤销协议书。
第三人金明浩、陈跃对证据的质证意见与被告质证意见一致。
3.珲春市人民检察院对金革、董玉涛、徐宝利、蔡承权调查笔录，证明被告工作人员在行政登记过程中存在过错；
被告对证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的。
第三人金明浩、陈跃对证据的质证意见与被告质证意见一致。
4.裴敬铢、金明浩、陈跃地籍管理类档案，证明原告名下的土地使用权变更为金明浩，金明浩变更到陈跃名下。
被告对证据的真实性及证明目的无异议。
第三人金明浩、陈跃对证据的质证意见与被告质证意见一致。
5．2011年珲春市检察机关对裴敬铢、金明浩、权俊相的询问笔录，证明裴敬铢没有答应将房屋和土地进行转让和过户。被告对证据的真实性无异议，提出该证据不能证明原告的证明目的。第三人金明浩对证据的真实性无异议，提出裴敬铢、权俊相在检察机关说的都是假话。第三人陈跃的质证意见同被告一致。
被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。2007年7月2日，裴敬铢与金明浩签订协议书将外国人礼拜堂及土地无偿转让给金明浩，有关产权及土地使用证变更手续由金明浩全权负责办理。该协议书是金明浩办理土地使用权变更登记的权属来源依据，也是证明裴敬铢与金明浩之间存在土地转让事实的依据。金明浩在申请办理土地变更登记时向被告提交的《关于变更产权及办理房产有关问题的请示报告》，加盖了裴敬铢本人名章和珲春相敬工贸开发有限公司的公章。金明浩申请土地变更登记时提交的协议附有韩国外交通商部的公证和我国使领馆的鉴证材料。原告没有证据证明该协议书是虚假或者伪造的。韩人教会向政府相关部门递交的请愿书中明确表述“当时不准外国人申请所有权登记而借中国公民金明浩之名登记”，足以证明原告将涉案土地使用权转让给金明浩的事实。金明浩单方申请办土地变更登记是基于裴敬铢明示的授权委托，我国法律上没有禁止转让方委托受让方代为办理变更登记。故不存在被告未经原告申请办理土地使用权变更登记问题。金明浩申请土地使用权变更登记时未提交裴敬铢身份证材料，被告工作人员审查时存在疏漏，只是形式上的瑕疵，没有影响双方转让事实的成立，不存在实体上的过错，在实体上没有损害原告的合法权益。关于原告所述“赠与合同申请变更登记时限过期”问题，《物权法》及《土地登记办法》规定为依申请登记的原则，没有登记时限的规定，就本案涉案土地使用权转让金明浩与裴敬铢没有约定变更登记时限。故不存在登记时限过期问题。关于原告所述“公证书不能证明合同内容”的问题，《公证法》规定，除有法律、行政法规规定应当公证的以外，公证是以当事人自愿申请为原则。本案的土地使用权转让登记事项，没有要求必须公证的强制性条款。从出文机关来源的权威性等相关资料来看，裴敬铢与金明浩的转让协议及其中的转让条款和委托条款的真实性无法否定。因此，“公证书不能证明合同内容”不能作为撤销变更登记的依据。珲春市人民法院（2011）珲刑初字第203号刑事判决书认定我局工作人员在审查时存在职务上的过错，构成玩忽职守罪，但并未认定金明浩受让裴敬铢的土地使用权非法或无效，也没有判定撤销。原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院予以驳回。
第三人金明浩、陈跃陈述意见与被告答辩意见一致。
第三人金明浩向本院提交如下证据：
1．裴敬铢户口本复印件、身份证复印件，证据来源是裴敬铢让全俊相从韩国邮寄给金明浩，证明裴敬铢知道我过户，同意我全权代理办理变更登记手续。
原告对证据的真实性及证明目的有异议。
被告、第三人陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
2．裴敬铢机动车驾驶证复印件，证明我办理土地变更手续要裴敬铢的身份证，裴敬铢打电话问我给驾驶证行不行，我告诉只能交身份证，裴敬铢通过权俊相把身份证复印件、公证书原件、认证书原件一起给我邮寄了过来。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出从检察机关对裴敬铢、金明浩、权俊相的笔录能证明金明浩的该证明目的不成立。
被告、第三人陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
3．中华人民共和国外交部《复关于核查认证书真伪事》领八函[2011]1012号，证明裴敬铢、权俊相在检察机关说土地转让协议是假的，我就通过州外事办向外交部申请对协议书进行认证，这份证据证明协议书是真实的。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为外交部的函件已经明确“协议书”签名处只有当事人的姓名，并无盖章。所以该证据不能证明协议书的真实性。
被告、第三人陈跃对证据的真实性及证明目的无异议。
第三人陈跃未向法庭提供证据。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：
原告对被告提供证据1、3真实性有异议，被告无其他证据对证据真实性予以证实，故本院对被告提供证据1、3不予采信；原告对被告提供证据2真实性有异议，但原告在起诉状中自认其土地使用权面积为2330平方米。本院认为，原告名下的土地使用权证载明土地面积3000平方米，原告在起诉状中自认其土地面积2330平方米，故原告的质证意见不成立，本院对该证据予采信。
原告对被告提供证据4真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。但证据本身未涉及被告证明内容，故对其证明目的本院不予采信；原告及第三人对被告提供证据5真实无异议，本院对证据真实性予以采信；原告对被告提供证据6真实性无异议，对证明目的有异议。被告对其证明内容无其他证据予以证实，故本院对该证据真实性予以采信，对证明目的不予采信；原告对被告提供证据7真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
被告及第三人对原告提供证据1真实性及证明目的有异议，但对证据的真实性无相反证据予证实，故本院对该证据真实性予采信。被告及第三人对原告提供证据2.3.4.5真实性无异议,本院对原告提供证据2-5真实性予以采信,对证明目的结合其他证据综合评判。
被告及第三人陈跃对第三人金明浩提供证据真实性及证明目的无异议。原告对第三人金明浩提供证据1真实性及证明目的有异议，但原告对证据真实性无相反证据予以证实，故本院对该证据真实性予以采信，对证明目的本院结合其他证据综合评判；原、被告及第三人陈跃对第三人金明浩提供证据2.3真实性无异议,本院对证据真实性予以采信,对证明目的本院结合其他证据综合评判。
经审理查明，2007年9月4日，第三人金明浩向被告珲春市国土局提出土地登记申请。申请将裴敬铢名下位于珲春市靖和街证书号（2004）55号，地号20-07-251，面积3000平方米国有土地使用权变更登记至金明浩名下。金明浩向珲春市国土局提交如下材料：1.2007年7月2日，甲方裴敬铢乙方金明浩《协议书》(中文,韩文各一份)，主要内容“甲乙双方就位于珲春市车大人沟河北（原二建院内）外国人礼拜堂产权及土地使用证转让事宜，经协商达成如下协议：（1）甲方因工作需要同意给乙方无偿转让外国人礼拜堂（建筑面积1000㎡，土地使用面积3000㎡）；（2）有关产权及土地使用证变更手续由乙方全权负责办理；（3）本协议一式二份，双方签字之日起生效。甲方裴敬铢盖章，乙方金明浩盖章”，该协议书为打印件，裴敬铢、金明浩名字为打印；2.2005年8月10日,甲方裴敬铢与乙方珲春市吉兴房地产开发有限公司签订的《土地划界协议书》，主要内容“由于乙方建集资楼，占用甲方土地137平方，经甲方同意按现有界线进行土地划分给乙方。甲方裴敬铢盖章，乙方珲春市吉兴房地产开发有限公司盖章”；3.2007年8月21日，珲春市相敬工贸开发有限公司韩方代表人裴敬铢《关于变更产权及办理房产证有关问题的请示报告》，主要内容“位于珲春市车大人沟河北外国人礼拜堂建筑是2002年7月韩方投资兴建……韩方提出此建筑物无偿转让给相敬工贸开发有限公司总经理金明浩先生。经双方多次协商后达成协议并签定转让协议书……”；4．韩国公证处公证书，内容为“协议书翻译件与原文一致”。中国驻韩国大使馆领事司认证书（2007）韩领认字0020784号，主要内容为“韩国外交通商部的印章和该部官员的签字属实”，认证书的内容是证明公证人员及出具公证书人员的签名属实；5.珲春市车大人沟河北侧“办公车间会馆”建设工程规划许可证；6.中国外交部领八函[2011]1012号《关于核查认证书真伪事》，主要内容为“经核查，金明浩与裴敬铢持用的（2007）韩领认字第0020784号‘协议书’认证书确系我驻韩国使馆出具。但使馆所留档案‘协议书’中文译本签名处只有上述两位当事人签署部分，并无盖章”。7.珲春韩人教会请愿书。被告工作人员在裴敬铢未到场，亦未提交办理土地使用权委托相关材料的情况下，依据金明浩提供的上述材料，将裴敬铢名下位于珲春市靖和街证书号（2004）55号，地号20-07-251，面积3000平方米国有土地使用权变更登记至金明浩名下，登记后的土地使用权面积为2330.93平方米。2010年12月2日，金明浩将上述土地使用权以400万元价格转让给第三人陈跃，办理了土地使用权转让登记，被告为第三人陈跃颁发了土使用权证书。金明浩变更为陈跃土地登记审批表记载：土地所有者陈跃，地号20-07-251，面积2330.93平方米。该表初审意见栏记载：该土地使用者原为金明浩根据协议书转让给现使用权人陈跃为其办理土地变更登记。2015年2月，第三人陈跃将从金明浩转让得来的土地进行开发，于2015年5月将该宗土地上的建筑物拆除，在该宗土地上进行施工建设商住楼并已建设完成。
另查，2011年12月1日，珲春市人民法院以被告珲春市国土局工作人员金革、董玉涛于2007年7月份，在审批20-07-251号土地使用权变更登记过程中，未认真审查变更登记申请人金明浩提交的材料，未发现申请材料欠缺涉案土地原使用人裴敬铢（大韩民国公民）的身份证明、授权委托书，且赠与合同申请变更登记时限过期、公证书不能证明合同内容等事宜的情况下，将该宗土地使用权变更登记到金明浩名下，后金明浩又将该宗土地使用权以400万元的价格转让他人，给裴敬铢造成重大损失为由，作出（2011）珲刑初字第203号刑事判决书，判决被告珲春市国土局工作人员金革、董玉涛犯玩忽职守罪免予刑事处罚。
本院认为，《土地登记规则》第三十七条规定“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的”。本案中，金明浩申请土地所有权变更登记时向被告提交的《协议书》落款时间为2007年7月2日，金明浩向被告申请涉案土地使用权变更登记的《土地登记申请书》中载明时间为2007年9月4日，被告予以登记的行政行为违反了上述法律规定。《土地登记办法》第七条规定“土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的可以单方申请……”；第十一条规定，委托代理人申请土地登记的，应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。本案中，第三人金明浩在申请将裴敬铢名下位于珲春市靖和街证书号（2004）55号，地号20-07-251，面积3000平方米国有土地使用权变更登记至金明浩名下时，未与裴敬铢共同申请，且裴敬铢未到场。金明浩提交的材料中没有裴敬铢的授权委托书及裴敬铢的身份证明。从金明浩提交的公证书和认证书的内容来看，公证书和认证书确认的是协议书的中文与韩文内容一致，并未对协议内容进行公证。未公证裴敬铢签字授权委托办理土使用权转让和裴敬铢身份证明的有关事宜。被告工作人员在办理金明浩申请土地使用权变更登记时，未发现申请材料欠缺涉案土地原使用人裴敬铢的身份证明、授权委托书，公证书不能证明合同内容等事宜的情况下，将该宗土地使用权变更登记到金明浩名下的事实被法院生效判决确认。故被告提出金明浩申请土地变更登记时提交的协议书附有韩国外交通商部的公证和我国使领馆的鉴证材料，能证明协议书不是虚假或者伪造的主张不成立。被告工作人员在裴敬铢未到场，亦没有办理土地使用权委托材料的情况下，依据金明浩提供的其他材料将裴敬铢名下的土地使用权变更登记至金明浩名下的行为违反了上述法律规定。被告工作人员因违反法律规定将裴敬铢名下的涉案土地使用权变更登记至金明浩名下的事实，被人民法院生效刑事判决书所确认。故被告将原告名下土地使用权变更登记在第三人金明浩名下的行政行为，主要证据不足，违反法定程序。本案中，金明浩将涉案土地使用权及地上建筑物以400万元价格转让给第三人陈跃，土地使用权已变更至第三人陈跃名下，被告已为第三人陈跃颁发土地使用权证书；第三人陈跃将从金明浩转让得来的土地进行开发，对该宗土地上的建筑物拆除后进行施工建设商住楼，该商住楼已经建设完工并已出售。涉案土地使用权已经从金明浩转移至陈跃名下，金明浩持有的该土地使用权证已由被告收回并作废。综上，原告裴敬铢要求撤销被告20-07-251号土地使用权变更登记的主张，因不具有可撤销内容，故本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼》七十四条第二款第（一）项规定，判决如下：
一、确认被告珲春市国土资源局将裴敬铢名下位于珲春市靖和街证书号（2004）55号，地号20-07-251，国有土地使用权变更登记至金明浩名下的行政行为违法。
二、驳回原告裴敬铢其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 崔光礼
审 判 员 陈 波
代理审判员 姜吉松
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 关诗源