湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1673号
上诉人（原审被告）：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路（天下壹品莲花商住楼），统一社会信用代码914201147282425398。
法定代表人：徐家宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩小焱，湖北中睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚欢，男，1981年９月９日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。
上诉人武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称上善至高公司）因与被上诉人姚欢商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人上善至高公司的委托诉讼代理人吴保东、韩小焱，被上诉人姚欢的委托诉讼代理人章敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上善至高公司上诉请求：依法改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金的计算截止期限为2016年5月10日。事实和理由：逾期交房的违约金应算至2016年5月10日被上诉人收钥匙之日，该日之后不应计算违约金。
姚欢辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
姚欢向一审法院起诉请求：一、上善至高公司向姚欢支付逾期交房违约金27,652.44元（违约金从2015年１月1日计算至2016年11月30日止，总房价395,577元×万分之一×699天）；二、上善至高公司向姚欢支付逾期交房违约金，从2016年12月1日起每日按已付房价款的万分之一计算，计算至房屋实际交付之日止；三、本案诉讼费用由上善至高公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月22日，姚欢（买受人）与武汉天下置业集团有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292459）及补充协议，约定买受人购买出卖人投资建设的天下壹品莲花C区3号楼第3幢2单元10层7号房，建筑面积101.43平方米，每平方米3,900元，总金额395,577元;第九条交房期限及条件约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：……完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……第十一条出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。姚欢向上善至高公司一次支付支付房款395,577元。2016年5月10日，姚欢领取涉诉商品房钥匙。天下壹品莲花C区3号楼至今未办理竣工交付使用相关手续。
另查明，2016年9月18日，武汉天下置业集团有限公司名称变更为武汉上善至高置业集团有限公司。
一审法院认为，姚欢与上善至高公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292459）及补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉诉商品房至今未办理竣工交付使用相关手续，姚欢虽于2016年5月10日领取了房屋钥匙，但涉诉商品房尚未具备交付条件，故应认定上善至高公司并未按合同约定交房。上善至高公司未在合同约定的期限内履行交付商品房义务，其行为已构成违约，应向姚欢支付违约金。根据双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292459）第十一条的规定，上善至高公司应支付从2015年1月1日起以房款395,577元为基数按每日万分之一的标准计算至符合商品房交付条件的实际交付之日止的逾期交房违约金，截至2016年11月30日为27,650.83元（395,577×0.1‰×699天=27,650.83），姚欢超出部分的请求,不予支持。上善至高公司关于逾期交房违约金应从2015年1月1日起计算至2015年9月30日止的抗辩意见不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向姚欢支付截至2016年11月30日逾期交房违约金27,650.83元，并支付从2016年12月1日至实际交付之日止逾期交房违约金（以395,577元为基数，按每日万分之一的标准计算）；二、驳回姚欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元，减半收取245.50元，由武汉上善至高置业集团有限公司负担（姚欢已垫付，由武汉上善至高置业集团有限公司执行时一并给付姚欢）。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人领取涉诉商品房的钥匙后，开发商是否还应承担及如何承担逾期交房的违约责任。
根据双方所签的合同约定，上善至高公司交房日期是2014年12月31日前，若逾期交房超过60日，合同继续履行的，则出卖方按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。截至本案二审时，上善至高公司涉诉商品房仍未办毕竣工交付使用的相关手续，即仍未达到法定的交房条件。但是由于姚欢在2016年5月10日领取了该房的钥匙，领取钥匙则视为对房屋的接收，即上善至高公司已交付了房屋。现没有证据表明姚欢领取该房的钥匙是被胁迫。领取钥匙后意味着涉诉房屋将完全处在业主的掌控之下，是否立即装修，是否立即入住，均由业主自由决定。上善至高公司在房屋尚未达到法定的交付条件时，将房屋交给了买受人，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其行为违反了有关的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。但是另一方面也应看到，由于买受人自愿接收了不具备交付条件的房屋，客观上缩短了交房的等待期，因而为业主减轻或者消除因等待交房而遭受痛苦或损失创造了条件。从公平的角度出发，应当酌情减轻开发商的违约责任。本院认为，领钥匙之前的违约金应执行合同约定，即从2015年1月1日起以房款395,577元为基数按每日万分之一的标准计算至2016年5月9日，上诉人支付被上诉人19,581.06元（395,577×0.0001×495天）；领钥匙之后即2016年5月10日之后的违约金，本院酌情决定上诉人按照日万分之零点五的标准支付违约金至其取得竣工验收备案证时止。
综上所述，上善至高公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初1998号民事判决第二项；
二、变更湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初1998号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，武汉上善至高置业集团有限公司向姚欢支付截至2016年5月9日逾期交房违约金19,581.06元，并支付从2016年5月10日至武汉上善至高置业集团有限公司取得诉争房屋的竣工验收备案证为止的逾期交房违约金（以395,577元为基数，按每日万分之零点五的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取245.5元，由武汉上善至高置业集团有限公司负担122.75元，姚欢负担122.75元。二审案件受理费491元，由武汉上善至高置业集团有限公司负担245.5元，姚欢负担245.5元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一七年四月十日
书记员 李一凡