四川省大竹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1724民初字第46号
原告谢书友，男，汉族，生于1965年1月19日，初中文化，农村居民,住大竹县。
委托代理人王守财，四川黎明律师事务所律师。
被告林厚英，女，汉族，生于1967年9月13日，初中文化，农村居民，户籍地为大竹县，现住大竹县。
被告朱世雄，男，汉族，生于1969年5月6日，小学文化，户籍地为大竹县，现住大竹县。
原告谢书友与被告林厚英、朱世雄农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由审判员黄竹斌适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告谢书友及委托代理人王守财，被告林厚英、朱世雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年2月与被告林厚英、朱世雄（两被告系前夫妻关系）达成购房意向，原告意图购买被告林厚英位于大竹县城西乡黄荆村7组楼房底楼住房。后原告与二被告签订购房协议，约定价格为2100元/平方米，房屋总价206000元。但被告提出价格低些可少缴纳税款，故双方又重新达成一书面协议，约定价格为1500元/平方米，房屋总价147000元。原告先后在2015年2月1日前向支付房款196000元。原告购房后，因底楼有化粪池一直未迁出，故一直不能装修居住。被告朱世雄就把自己老家的房屋给予原告暂时居住，但因此房没有装修，因此原告与二被告协商达成协议：此房屋由原告自己装修，装修费用抵扣购房款。后原告对此房屋装修共计用费10440元，一直由原告父母亲在此居住。原告与被告协议办理房屋产权过户一事，被告一直未能办理房屋产权过户。后原告到相关部门咨询后才得知原、被告签订的房屋买卖合同无效，不能办理产权过户。现要求：1.依法确认原告与二被告在2014年2月15日签订的房屋买卖合同无效；2.二被告退换原告购房款206440元；3.本案诉讼费、财产保全费由二被告负担。
被告林厚英辩称，1.双方签订房屋买卖合同一事属实，原告为购买该房，多次来看房，签订买卖合同后原告没有来找被告去办理房屋产权过户一事；2.二被告只是同意原告的父母亲在朱世雄的老房子暂住，原告装修此房子未经二被告同意；3.原告买了被告林厚英的房屋已有两年时间了，现原告不要此房了，应赔偿被告林厚英的损失，其现仅同意退还原告房款的70%，另被告朱世雄的老房子原告要付两年的租金5000元。
被告朱世雄辩称，同意被告林厚英的意见。
经审理查明：被告林厚英、朱世雄原系夫妻关系，双方于2009年6月23日登记离婚，于2014年2月起同居生活。2014年1月，原告谢书友与被告林厚英达成原告购买被告林厚英所有的位于大竹县城西乡黄荆村7组一栋楼房底楼两间房屋的口头协议，约定房屋价格为2100元/平方米，房屋总价206000元，原告先交196000元，下余1万元待房产过户手续办完后再付。2014年2月15日，以被告朱世雄为甲方，原告为乙方双方签订了一购房协议，协议主要内容为：“1.乙方购房底楼98平方米，每平方米1500元，共147000元，分两次付清；2.房屋产权证由甲方负责办，在办理房屋产权过程中产生的一切费用由甲方负责，乙方不承担办证费用；3.乙方购房后若国家或开发商进行开发，所赔偿房款属乙方所有。甲方不得有异议。”被告朱世雄、林厚英，原告谢书友分别在甲方、乙方处签名、捺印。原告先后向被告林厚英支付了购房款196000元，被告林厚英在2015年2月1日给原告出具了内容为“今收到谢书友交来购房款人民币大写壹拾玖万陆仟元整（小写196000元）”的收条。
2015年2月1日，被告林厚英将原告购买的房屋交付给原告。此房因种种原因不能居住，原告与二被告商议，由被告朱世雄提供其在该社的另处房屋两间供原告暂时居住，原告对暂住房屋进行简单装修，装修款原告垫付，后由被告朱世雄支付。2015年2月初，原告开始对暂住房进行装修，经被告朱世雄签字确认，原告共计支付装修费用7600元。后原告父母亲搬入被告朱世雄的此房屋居住。受原告的委托，被告林厚英以其名义向大竹华润燃气有限公司申请在原告购买的房屋中进行天然气安装，原告支付了安装费3500元。后原告因购买房屋不能进行产权过户与二被告产生纠纷，双方多次协商未果，原告遂诉来本院。
审理中，原告、被告朱世雄达成如下协议：1.原告所垫付的被告朱世雄房屋装修款7600元，抵扣原告居住期间的租金2000元，下余的5600元由被告朱世雄在2016年4月6日前付清；2.原告在2016年4月9前将居住的被告朱世雄的房屋交给被告朱世雄。原告、被告朱世雄均已按此协议履行完毕各自义务。
另查明，原告购买之房系被告林厚英从陈先述处购得旧房改建而来的，房屋所有权人于2011年4月2日登记在被告林厚英名下。被告林厚英、朱世雄均于2012年12月13日因政府征地将户籍地由大竹县城西乡黄荆村7组迁往大竹县城西街道7号。
以上事实，有原告、二被告的身份证、常住人口登记表，二被告的离婚登记档案，被告林厚英的离婚证复印件，购房协议，被告林厚英出具的收条，原告在中国邮政储蓄银行的取款凭据，原告委托代理人调查证人李成祥的笔录及证人的身份证复印件，装修费用清单、收据，大竹华润燃气有限公司用户卡复印件，被告林厚英的房屋使用权证（大竹县房权证字00531**号）及陈先述的集体土地建设用地使用证[竹集建（92）字第018938号]，被告朱世雄的房屋使用权证（竹权字A22828号）及集体土地建设用地使用证[竹集建（92）字第018878号]，原告、二被告关于被告朱世雄房屋交接的情况说明，收条，以及当事人的当庭陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。虽然被告林厚英、朱世雄于2012年12月13日因政府征地将户籍地由大竹县城西乡黄荆村7组迁往大竹县城西街道，转为城镇居民，但涉诉房屋位于大竹县城西乡黄荆村，而原告户籍地为大竹县莲印乡龙潭村，并非大竹县城西乡黄荆村的集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故其与二被告签订的购房协议因违反法律禁止性规定而属无效。现原告要求确认原告与二被告签订的购房协议无效的请求，合法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，从本案来看，造成购房协议无效的过错在被告方。虽然购房协议是原告与二被告签订的，但二被告已在2009年6月23日离婚，涉案房屋的产权在2011年登记在被告林厚英名下，原告把购房款也是全部交给被告林厚英的，天然气也是安装在涉案房屋中的，故被告林厚英应将原告支付的购房款196000元、天然气安装费3500元，合计1995000元退还给原告，被告朱世雄对此不应承担偿还责任。同时，原告也应将涉案房屋交还给被告林厚英。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告与被告林厚英、朱世雄于2014年2月15日签订的购房协议无效；
二、被告林厚英在本判决生效后十日内给付原告谢书友购房款等共计199500元。
三、原告谢书友在本判决生效后十日内将登记在被告林厚英名下、坐落于大竹县城西乡黄荆村7组楼房底楼房屋两间返还给被告林厚英；
四、驳回原告谢书友的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4397元减半收取为2198.50元，由被告林厚英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于达州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄竹斌
二〇一六年五月十日
书记员 王薪杰