上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二（商）初字第2013号
原告上海福泉山经济发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人巢建刚，总经理。
委托代理人江楠，上海远业律师事务所律师。
被告青浦赛奔加油站，住所地上海市青浦区。
法定代表人宫鸿冰，总经理。
委托代理人杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。
第三人上海市农业生产资料有限公司，住所地上海市。
法定代表人宫鸿冰，董事长。
委托代理人夏振，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人郭斌，男。
第三人上海伊露华实业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人赵辉，总经理。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原告上海福泉山经济发展有限公司（简称“福泉山公司”）诉被告青浦赛奔加油站（简称“加油站”）其他与公司有关的纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由审判员ＸＸ晶独任审判。被告加油站在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回。加油站向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院依法裁定驳回上诉。本案于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人江楠、被告委托代理人杨忠德到庭参加诉讼。本院于2015年5月14日通知上海市农业生产资料有限公司（简称“农资公司”）、上海伊露华实业发展有限公司（简称“伊露华公司”）作为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭进行审理。本案于2015年6月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人江楠、被告委托代理人杨忠德、第三人农资公司委托代理人夏振、第三人伊露华公司委托代理人乔雨到庭参加诉讼。根据原告申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行评估，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2015年12月11日出具了评估报告。本案于2015年12月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人江楠、被告委托代理人杨忠德、第三人农资公司委托代理人夏振和郭斌、第三人伊露华公司委托代理人乔雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福泉山公司诉称：1993年下半年，上海市青浦区重固镇人民政府下属上海重固经济发展总公司（简称“重固发展公司”）获批使用该镇毛家角村陈华港生产队2，247平方米耕地作为被告加油站新建用地。1993年11月，重固发展公司将其持有的加油站所有权益调拨给上海福泉山工业企业城发展公司（简称“福泉山公司”，后更名为原告），由其占有、使用、收益和处分。1993年12月16日，福泉山公司以每亩20年使用权折价人民币29.4万元作为出资，与第三人农资公司联营。20年期限自1993年12月10日至2013年12月9日，现已届满，应予收回，故请求判令：1、加油站从上海市青浦区重固镇毛家角村腾退；2、加油站支付集体土地占有使用费，暂计30万元（自2013年12月10日起计算至加油站实际腾退之日止，按每亩每年10万元计算，共2，040平方米）。庭审中，原告表示对第2项诉请另行主张，不要求在本案中处理。
被告加油站辩称：讼争土地使用权登记在被告名下，被告无需腾退，原告主张使用费无计算依据，故不同意原告诉讼请求。
第三人农资公司述称：原告第1项诉请地址不详，不符合法律规定的起诉条件，应予驳回；农资公司作为本案第三人诉讼地位和程序不当；加油站所在地的房地产证权利期限并未届满，加油站与原告之间无任何约定，原告无证据证明1993年11月土地调拨情况，重固发展公司也无权调拨土地使用权；第三人伊露华公司持有加油站16.2%股份，原告曾擅自与伊露华公司达成协议，将加油站名下土地使用权出让给伊露华公司。如按该份协议约定，原告无权提起本案诉讼；原告于2002年期间将其在加油站的权益转让给伊露华公司和农资公司，依据该协议，原告也无权提起本案诉讼；在该次交易中，产权交割清单中明确了资产总额包括土地使用权和房屋，并无20年使用期限的约定；农资公司和伊露华公司已于2006年12月将加油站发包给案外人承包经营，期限为10年，说明加油站的投资人均认可加油站所在的房地产权利人为加油站；加油站为集体企业，2002年期间，原告与两三人之间的权益转让经工商行政管理部门认可为股权转让，并非联营企业，无20年期限规定，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人伊露华公司述称：原告以20年集体土地使用权作为投入，与农资公司联营成立加油站。伊露华公司从原告受让了其对加油站16.3%出资权益，也承继了原告与农资公司于1993年签订的协议书中原告的权利义务，伊露华公司认可20年的联营期限和土地使用权期限；土地的所有权人为国家或集体，房地产权利证书仅证明地上建筑物的所有权为加油站，而不能证明加油站是集体土地所有权人。原告作为集体土地出租方，有权收回讼争土地，故同意原告的诉讼请求。
经开庭审理查明：根据加油站工商档案登记材料记载，1993年9月，上海青浦重固加油站设立，组建单位为重固发展公司（1998年1月20日注销），注册资金80万元并制定了共九条内容的企业章程。1994年3月30日，上海青浦重固加油站变更名称为青浦赛奔加油站即本案被告，经济性质为集集联营，注册资金为80万元。
1997年12月5日，福泉山公司变更名称为上海福泉山经济发展有限公司即本案原告。2002年11月26日，原告与两第三人分别签订产权交易合同，将其持有的加油站8.3%股权转让给农资公司，转让价为10万元，交易基准日为1998年11月30日，双方确认股权交接手续于1998年12月31日完成；将16.2%股权转让给伊露华公司，转让价为72万元，交易基准日为2001年12月31日，2002年12月31日前完成股权交割手续。2002年12月17日，加油站核发了新的营业执照，其中经营期限为1993年9月24日至2015年12月31日。现加油站登记的企业出资者为两第三人，其中农资公司出资额67.04万元，伊露华公司出资额为12.96万元。2001年12月31日，原告曾与伊露华公司另签订了股权转让协议，协议中原告承诺伊露华公司对加油站所占土地享有50年土地使用权。
加油站工商档案备案材料中有一份福泉山公司作为乙方、农资公司作为甲方、于1993年12月16日签订的《协议书》一份，内容为：甲、乙双方共同投资联合建造和经营“赛奔加油站”，加油站独立核算、自主经营、自负盈亏；甲方投资比例为75.5%，乙方为24.5%，注册资金为120万元，甲方出资90.6万元，乙方出资29.4万元；甲方以人民币方式投入，乙方以征用的土地6.2亩，以每亩20年使用权4.74万元计算，合计29.4万元投入。由乙方办妥土地使用证，附上规划地形图，以后追加投资均投资比例进行；协议有效期为二十年，从1993年12月10日起至2013年12月9日止。协议另约定了人员安排、资金到位期间等。
另有一份备案的章程修正本，内容为：一、原第三章第八条――注册资本：本企业注册资本为人民币捌拾万元，由联营双方共同投资。其中：上海市农业生产资料公司67.04万元，占83.8%；上海福泉山工业企业城发展公司12.96万元，占16.2%。各联营方按投资比例承担民事责任、利益共享，风险共担。现改为――注册资本：本企业注册资本为人民币捌拾万元，由联营双方共同投资。其中：上海市农业生产资料公司67.04万元，占83.8%；上海伊露华实业发展有限公司12.96万元，占16.2%。各联营方按投资比例承担民事责任、利益共享，风险共担。二、原第三章第九条－－出资方式：上海市农业生产资料公司以人民币方式出资；上海福泉山工业企业城发展公司以土地方式出资。企业追加资本时由双方按投资比例出资。现改为－－出资方式：上海市农业生产资料公司以人民币方式出资；上海伊露华实业发展有限公司以人民币方式出资。（原股东上海福泉山工业企业城发展公司以土地使用权出资，现已由现股东给付对价受让）。企业追加资本时由双方按投资比例出资。工商档案中无该章程修正案对应的章程。
根据加油站房地产登记资料反映，1993年12月28日，本区土地管理部门向本区重固镇人民政府作出批复，同意重固发展公司在重固镇通坡无纺布厂以西、北青公路北侧，使用毛家角村陈华港生产队耕地2，247平方米作为新建加油站用地。同日，本区人民政府出具核准用地通知，核准了上述用地情况。1997年6月18日，重固发展公司向房地产管理部门出具证明，称因名称变更，同意以“青浦赛奔加油站”申领产权证。1997年7月，加油站获得房地产权利证书，登记内容为：房屋坐落重固镇毛家角村，建筑面积360平方米，土地权属性质为集体，用途为公共设施，地号为重固镇毛家角村87－2丘，使用面积为2，040平方米。
本案审理期间，本区重固镇人民政府向本院说明，称：1993年11月，重固发展公司将其持有的加油站所有权益（包括土地使用权）无偿划拨给福泉山公司（后更名为原告），由其占有、使用、收益和处分。12月16日，福泉山公司以加油站每亩20年的土地使用权折价29.4万元作为出资，与农资公司联营，协议约定20年的期限，自1993年12月10日起至2013年12月9日止。现加油站的土地使用期限已超过20年，应由原告收回。
另查明：加油站经营地址的门牌号码为本区重固镇北青公路XXX号。
审理期间，原告表示愿意对加油站建筑物及资产进行补偿，并申请进行评估。评估期间，原告撤回了对加油站的装修装饰、加油和储油设备等资产的评估申请。
上述查明的事实，由原告提供的加油站工商登记和备案材料、被告加油站提供的房地产权登记和备案材料、第三人农资公司提供的产权交易合同、股权转让协议及原、被告和第三人陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理期间，本院根据原告申请，委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对加油站名下房屋建筑及附属物价值进行评估。海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具了评估报告，评估结论为83.2万元。
原告与伊露华公司对此报告没有异议。
加油站对评估报告提出异议，认为：不同意进行评估。评估报告中的评估范围不明确，建筑物还有地下油库未进行评估。评估报告中出现了成本法和比较法两种评估方法，前后不一致；除不动产之外，加油站的动产应一并评估。
农资公司认为：不同意评估。应将土地使用权价值一并评估；加油站内的油罐、加油机、管线、油气回收设施、油车、证照、办公设备、监控设备等均应一并评估。
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上述加油站和农资公司提出的异议答复称：评估范围为房地产权证中登记的房屋建筑及附属设施，附属设施指围墙、场地、钢棚；评估方法为成本法，写为比较法是笔误；接受委托时的评估范围即为地上建筑物及附属设施，不包括土地使用权，也不包括其余动产；地下油库属于设备的基础，是为油库服务的，不属于房地产范围。
根据上述查明的事实，本院认为：1、讼争集体土地经审批后由重固发展公司拥有使用权。重固发展公司已注销，其上级主管单位本区重固镇人民政府同意由原告收回集体土地使用权并无不当；2、原告与农资公司于1993年12月16日签订的协议书在工商部门进行了备案，本院确认其真实性。协议中约定，原告以6.2亩集体土地20年的使用权作为其与农资公司共同投资建造经营加油站的出资款，该条款约定以及其余内容未违反法律规定，本院确认该协议合法有效。加油站可以使用讼争集体土地，系因原告投入而获得。房地产权证的土地登记面积、加油站的注册资本虽与协议书中约定的内容不一致，但投资比例并无变化，仍然为农资公司75.5%，原告24.5%。在被告与农资公司无相反证据证明的情况下，本院确认该协议书系原告与农资公司投资及经营加油站的合同依据。现20年使权期限已届满，原告有权收回。3、原告将其在加油站的权益以股份的名义转让给农资公司和伊露华公司，但集体土地使用权依法不得擅自转让，且在工商部门备案的章程修正案中，约定了农资公司和伊露华公司的出资方式均为人民币，并非集体土地使用权。原告与伊露华公司虽另行签订了股权转让协议涉及到讼争土地使用权，但鉴于伊露华公司对于原告诉请予以同意，故不论该协议的效力及履行问题，均不在本案审查范围之内，原告仍然系讼争集体土地使用权人，同样有权提起本案诉讼。因此，无论是从土地使用权人，亦或合同法律关系来看，原告均有权收回讼争土地使用权。至于加油站的经营问题，应由加油站的投资方即两第三人自行解决。加油站作为原告和农资公司的联营企业，对于20年的集体土地使用权期限应为明知的，对联营时间至2013年12月10日届满亦为明知。之后伊露华公司和农资公司均未就延长加油站营业期限达成合意，故加油站能够预见到土地使用权期限届满产生的后果，其因经营所需而购买、添置的设备设施、证照等以及房屋内的装修装饰、改造的建筑的损失应自行承担，原告愿意就地上建筑物及附属设施按评估价进行补偿，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告青浦赛奔加油站应于本判决生效之日起三十日将位于上海市青浦区北青公路XXX号（上海市房地产权证登记地址为重固镇毛家角村）的房屋及土地（上海市房地产权证登记地号为重固镇毛家角村87－2丘）腾退给原告上海福泉山经济发展有限公司；
二、原告上海福泉山经济发展有限公司应于被告青浦赛奔加油站腾退之日起十日内支付补偿款83.2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，880元，评估费3，800元，均由被告负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ晶
人民陪审员 范根生
人民陪审员 钱 江
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 倪 佳
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地得用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
……