上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第26636号
原告上海浦东新区副食品有限公司。
法定代表人张国祥。
委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。
委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。
被告唐俊书。
委托代理人汤民，上海市郑传本律师事务所律师。
原告上海浦东新区副食品有限公司与被告唐俊书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告上海浦东新区副食品有限公司的委托代理人杨越峰、被告唐俊书及其委托代理人汤民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东新区副食品有限公司诉称，原、被告于2010年5月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX-
XXX号底层门面房、二楼整个楼面及改造后的三楼整个楼面（以下简称系争房屋）出租给被告做（作）经营使用，租赁期限自2010年6月1日至2020年7月31日，2010年8月至2013年7月年租金为人民币（以下币种相同）38万元，2013年8月至2016年7月年租金为40万元，2016年8月至2020年7月年租金为44万元，一方违约，另一方有权提前解除合同，违约方应向守约方支付相当（于）3个月租金数额的违约金及房屋装修所发生的费用。后因被告未按约付款，双方就租赁事宜于2012年5月22日、2013年5月13日分别签订协议书两份，依据此两份协议，被告方共结欠租金326，666元、利息3.80万元，并约定了解除租赁协议的条件，但被告至今未履行付款义务，且2014年2月至6月间的租金46，665元亦未支付。因原告催讨无果，故提起诉讼要求法院判令：1、解除原、被告于2010年5月27日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即从上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX-
XXX号1-3层的承租房屋中迁出；3、被告支付原告拖欠租金373，331元及逾期付款利息3.80万元；4、被告支付原告房屋使用费，从2014年7月1日起计算至实际迁出之日止，按照33，333元／月的标准计算；5、被告承担本案诉讼费。
被告唐俊书辩称，因被告重复支付了2011年7月20日至12月20日期间的租金15万元，为此双方在2013年5月13日签订协议书后，口头约定将被告重复支付的15万元抵扣在欠付的28.50万元租金中，故被告已经支付了部分租金，原告要求解除合同没有事实依据，被告实际欠付的租金为183，331元，对原告主张的逾期利息的计算方式无异议，2014年7月1日起被告确实没有支付过租金。
经审理查明，2010年5月27日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方自愿将坐落于上海市浦东新区巨峰路997弄（原华高新村XXX-
XXX号）中的9-10号底层门面房建筑面积约25平方米、二楼整个楼面建筑面积约1，200平方米及改造后的三楼建筑面积约400平方米的房屋出租给乙方作经营使用，……；第二条约定：房屋租赁期限自2010年6月1日起至2020年7月31日止，……；第三条约定：房屋租金10年总计110万元，分别为2010年8月1日至2013年7月31日年租金为38万元，2013年8月1日至2016年7月31日年租金为40万元，2016年8月1日至2020年7月31日年租金为44万元；第四条“付款方式”约定：乙方于合同签订当日支付甲方押金3万元，2010年7月20日支付15万元，2010年12月20日支付23万元，2011年7月20日支付19万元，2012年1月20日支付19万元，2012年7月20日支付19万元，2013年1月20日支付19万元，2013年7月20日支付20万元，2014年1月20日支付20万元，……，乙方必须在规定时间内向甲方付款，逾期按规定支付滞纳金，超过30天视为违约，甲方有权解除本合同，收取违约金；合同第五条约定：租赁期间，乙方应每月按时足额向甲方付清水费、电费、电话费等一切有关使用租赁房所发生的费用，逾期30天以上按违约处理；合同第十一条约定：本合同生效后，除不可抗力外，甲乙双方均应全面履行合同约定的义务，一方违约，另一方有权提前解除本合同，违约方应向对方支付相当于三个月租金数额的违约金及房屋装修所发生的费用。因被告拖欠2012年1月20日应支付的19万租金，2012年5月22日原告（甲方）与被告（乙方）又签订了《补充协议书》，约定：1、甲方同意乙方2012年1月20日应付租金19万元延至2012年9月底前付清，2012年7月20日应付租金19万元延至2013年2月底前付清，2013年1月20日应付租金19万元和2013年7月20日应付租金20万元延至2013年12月30日前付清，乙方应按10%的年利率向甲方支付延期支付租金的利息；2、乙方在按上述约定支付延期租金的同时应仍按双方在《房屋租赁合同》中的约定，向甲方支付2014年的租金；3、如乙方未按本补充协议书第一、二条约定正确全面履行义务，甲方有权解除双方之间的《房屋租赁合同》，乙方应在《房屋租赁合同》解除后的三天内将租赁房腾空按约归还甲方，在租赁房内由乙方出资而未形成附合的装饰装修物可由乙方拆除，但不得毁损房屋，虽有乙方出资，但已形成附合的装饰装修物则无偿归甲方所有……。之后，因被告继续拖欠租金，2013年5月13日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，约定：1、乙方确认截止2013年4月30日共拖欠甲方租金28.50万元，该28.50万元欠租乙方保证在2014年4月30日前付清，并同时应向甲方付清拖欠期间按10%年利率计算的延付租金利息；2、乙方自2013年5月1日起变更为按月支付租金，即乙方自2013年5月1日起，应在每月的5日前向甲方付清当月租金；3、乙方如在2014年4月30日前不付清拖欠的28.50万元租金，或者不按本协议的约定支付自2013年5月1日起的租金，且延期10天以上的，甲方有权解除双方之间的《房屋租赁合同》及其他相关协议，乙方应将租赁房腾空后无条件按约归还甲方，在租赁房内由乙方出资而未形成附合的装饰物可由乙方拆除，但不得毁损房屋，虽有乙方出资，但已形成附合的装饰装修物则无偿归甲方所有；4、甲、乙双方于2010年5月27日签订的《房屋租赁合同》及2012年5月22日签订的《补充协议》中的条款与本协议书相抵触的外，各方仍须（需）履行。2014年5月26日原告向本院提起诉讼如前。
另查明，就原告用地范围内的建构筑物（包括临时搭建的简易用房、各类可用于商业使用的构筑物）申办经营许可手续之需要，原告（乙方）与案外人上海市浦东新区商业网点管理办公室（甲方）签订有《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》，协议约定甲方自2013年1月1日起，将坐落于浦东新区华高二村90、91号乙方使用的房屋（或构筑物）作为服务社区，便民利民的商业网点纳入甲方统一管理，合同有效期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
审理中，原告提出，根据原、被告2013年5月13日签订的协议书，被告确认拖欠截止2013年4月30日的租金为28.50万元，并确认了最后的付款期限为2014年4月30日，被告至今未支付28.50万元，所以要求法院判决解除原、被告签订的房屋租赁合同。合同解除后，被告应将租赁的上海市浦东新区华高二村XXX号（编号为9号、10号）的底层门面房及华高二村XXX号两楼、三楼的全部房屋（建筑）腾空并返还原告；被告支付截止至2014年6月30日的租金共计333，331元（2013年4月30日前被告累计欠付租金28.50万元、2013年10月欠付租金1，666元、2014年2月-6月欠付租金46，665元）；被告支付逾期付款利息30，000元；被告支付原告从2014年7月1日起计算至实际迁出之日止的房屋租金和使用费，按照月租金33，333元的标准计算。
被告则认为，2013年5月13日的协议书并没有约定被告应在合同约定的付款期限内付清全部欠款，因此只有在被告未付全部欠款的情况下，原告才可以解除合同，现被告已用重复支付的15万元抵充了部分租金，所以原告不具备合同解除权，被告不同意解除合同及返还房屋；对于2013年10月欠付租金1，666元、2014年2月-6月欠付租金46，665元无异议；被告举证的记账联显示被告已经支付了2011年7月20日至12月20日期间的15万元租金，发票显示的也是该时段的15万元租金，所以被告已经重复支付了15万元，双方也口头达成协议从28.50万元中扣除15万元，原告主张的2013年4月30日前欠付的28.50万元租金中应扣除该笔被告重复支付的15万元租金，对原告主张的逾期支付租金利息3万元同意支付。被告自2014年7月1日起确实没有支付过租金，对2014年7月1日起的月租金标准为33，333元无异议，因被告是要求继续合同履行，所以支付的应是房屋租金而不是房屋使用费，系争房屋的3楼系改建，属违章搭建，请求法庭酌情对该面积的租金或使用费予以调低。
原告则认为被告承租的底层商铺及2楼、3楼都属于商业网点服务区范围，3楼没有被定性为违章建筑，被告实际承租了该面积，不同意调低租金；原告另表示同意返还被告已付的押金3万元。
认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》、《统一收据》、发票记账联、《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，原告与案外人上海市浦东新区商业网点管理办公室就系争房屋签订了《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》，所以系争房屋属服务社区的便民利民商业网点的配套商业用房。原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》后，双方均应按约全面履行合同。因被告在合同履行期间屡次拖欠房租，双方于2013年5月13日签署的《协议书》中约定被告在2014年4月30日前不付清拖欠房租或延期支付自2013年5月1日起的租金超过10天以上的，原告有权解除合同。对于被告提出其在2013年4月30日前的租金中重复支付了2011年7月20日至2011年12月20日期间的租金15万元的意见，本院认为，被告于2013年5月13日确认欠付2013年4月30日前的租金为28.50万元，而其提交的证明重复支付的相关证据均发生在2013年5月13日之前，该证据不足以证明其重复支付的事实，原告也没有确认被告的上述观点，故被告认为欠付的28.50万元租金中已通过抵扣的方式支付了15万元的观点本院不予采纳，因被告没有按约履行支付租金的义务，故原告要求解除租赁合同于法有据，对此诉请本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告租赁合同解除后，被告应从系争房屋中搬迁并支付截止至2014年6月30日的租金333，331元，故原告上述诉请本院应予支持。原、被告对逾期支付租金的利息确定为3万元意见一致，对此本院予以确认。被告确认自2014年7月1日起的月租金标准为33，333元，因合同解除后至被告搬迁时止的房屋使用费参照原租金标准执行，故原告主张自2014年7月1日起租金包括使用费的标准为33，333元／月并无不当，被告认为系争房屋中包括有违章建筑而要求调低租金或使用费的观点于法无据，对此观点本院不予采纳。原告同意返还押金3万元并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东新区副食品有限公司与被告唐俊书签订的《房屋租赁合同》；
二、被告唐俊书应于本判决生效之日起十日内从坐落于上海市浦东新区华高二村XXX号（编号为9号、10号）的底层门面房及华高二村XXX号两楼、三楼的全部房屋（建筑）中迁出，将上述房屋（建筑）返还原告上海浦东新区副食品有限公司；
三、被告唐俊书应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区副食品有限公司截止至2014年6月30日止的租金333，331元；
四、被告唐俊书应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区副食品有限公司自2014年7月1日起至被告唐俊书实际迁出时止按33，333元／月计算的租金（使用费）；
五、被告唐俊书应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区副食品有限公司逾期支付租金利息3万元；
六、原告上海浦东新区副食品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告唐俊书押金3万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，469元，减半收取计3，734.50元，由被告唐俊书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一四年十月十七日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。