广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初812号
原告邓广焕，住所地广州市海珠区。
被告谭影丹，住所地广州市海珠区。
委托代理人黎燕清，北京市盈科(广州)律师事务所律师。
原告邓广焕诉被告谭影丹房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓广焕、被告谭影丹及其委托代理人黎燕清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年9月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区赤岗西路258号之一的房屋铺位租赁给原�做商铺，租赁期限是2014年10月1日至2016年9月30日，每月租金2400元。签约当天，被告收取了原告的租金按金4800元，之后，原告以商铺经营啤酒销售，并按约履行合同义务。2015年2月，被告以政府需收回为由，口头通知要求原告立即搬离承租房屋，但一直未与原告办理退租撤场手续。由于被告没有严格履行合同，还擅自停水停电，导致原告从2015年4月开始无法在涉案商铺正常经营，失去经济收入(利润7500元/月)且还支付租金。后经了解，涉案商铺属于广州市海珠资产经营有限公司，且已于2015年2月1日由该司交给李某甲管理、收租等。因被告一直没有现身解决纠纷，为避免损失的扩大，原告于2015年10月20日与李寿永(李玉琼的代表)及广州市海珠资产经营有限公司的代表共同签订了涉案房屋自2015年2月1日至2015年10月30日的场地费用的缴纳协议。由于被告主观上存在故意欺诈，�明知出租权已丧失的情况下，隐瞒该情况而与原告签约，纠纷发生后又未与原告积极协商解决，有明显过错，应赔偿原告的损失。据此，现起诉要求判令：1、被告履行房屋租赁合同，返还原告已交租金按金4800元；2、被告赔偿支付原告商铺停业期间已交新出租方李某甲租金损失16800元；3、被告赔偿原告商铺停业期间经营损失共52500元。
被告辩称，一、2011年12月30日，被告的委托人黎灼涛与广州市海珠区海房物业管理有限公司签订合同，取得涉案物业的使用权，租赁期从2012年1月1日至2014年12月31日，之后，合同处于不定期租赁状态。2015年1月8日，海房公司收取被告1-2月租金，被告对涉案物业的使用期延至2015年2月底。2014年9月3日，被告受黎某的委托以自己名义与原告签订合同，约定租期从2014年10月1日至2016年9月30日止，每月租金为2400元，租赁期未满，原告承�人不得中途退租，否则所有押金和按金不得退回；同时超过1个月未交房租，被告有权解除合同并收回房屋等。签约后，被告收取了原告押金4800元。原告自2015年2月1日后，未按合同约定向被告支付租金及滞纳金，欠租已1个月，应视为中途退租，依约押金不得退回。二、原告拖欠租金的行为明确表示其不再履行合同，被告多次通知其要求收回房屋和解除合同，但原告不理会，最后拒绝接听电话，被告已履行通知义务。因此，双方的租赁关系依法于2015年3月1日已解除。2015年3月，被告的委托人黎某已将租赁房屋交还给海房公司。2015年3月后，原告向何人交租，与何人产生租赁关系，被告不清楚也与被告无关。原告称其于2015年10月20日向李某甲交纳租金16800元属于原告与李某甲间的租赁纠纷，如果原告在2015年3月后实际使用房屋，则其应向有权出租方交纳租金，故原告要求�告支付及赔偿该款项缺乏任何事实及法律依据。三、原告要求赔偿停业期间的损失不应支持。在被告荻悉业主方要收回涉案物业时，被告积极与原告协商，提出如及时搬迁免租一个月或提供涉案物业对面同等面积的商铺供原告继续使用，但原告均不同意，而是要求继续使用涉案物业，并不是如原告所称一直未现身处理退租事宜。被告已积极采取补救措施，但原告不理会，拒绝被告提出的减少其损失的建议。因此，上述损失完全没有发生的必要，由此产生的责任均应由其自行承担。
经审理查明，2014年9月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于广州市海珠区赤岗西路258号之一的房屋租赁给原告做商铺，租赁期限从2014年10月1日至2016年9月30日止，每月租金2400元；原告以2个月租金4800元为押金，租赁期满没有违反合同的，付清水电杂费后，被�如数退还押金给原告；租赁期未满，原告不得中途退租，否则所有的押金和按金不得退回；在租赁期内若遇不可抗力等自然灾害等或特殊及其它不属于被告原因造成原告不能使用场地，原告要在限期内搬出，双方合同终止，且互不追究所造成的损失，在原告付清租金水电费后一个星期内被告免息如数退还按金；若非上述原因终止合同，须提前3个月通知对方，在原告付清租金水电费后一个星期内被告免息如数退还按金。
签约后，被告于2014年9月3日向原告出具了“收到2个月租金按金4800元”的收据。原告一直经营上述商铺，并向被告交纳了计至2015年1月31日的租金。
庭审中，原告表示：2015年2月，被告以政府需收回涉案商铺为由，口头通知要求立即搬离，但一直未办理退租撤场手续，后还擅自停水停电，导致原告从2015年4月开始无法在涉案商铺正常经营；后来，从张贴门口的通知才得知涉案商铺的产权人为广州市海珠资产经营有限公司，并已对商铺作收回处理，另从2015年2月1日移交由李某甲管业、收租；但被告始终未与我协商解决，我的货物也只能一直存放在商铺，并在产权方的要求下将2015年2月至10月的租金共16800元交给了李某甲的代理人李某乙，而涉案商铺一直存放货物至2015年10月。
被告表示：从我方提供的由黎灼涛与出租方广州市海珠区海房物业管理有限公司2011年12月30日签订的合同，可见涉案商铺是黎向海房公司承租(租赁期从2012年1月1日至2014年12月31日)后，受黎的委托转租给原告；在合同期满后，我方已向海房公司交纳了2015年1-2月租金29040元，故使用期已延至2015年2月底，因原告没有按时继续交租，应视为其要求解除合同，故我方从2015年3月1日起将商铺交还给原出租方，原告之后的承租行为与我方无关。
原告否认被告受黎某的委托出租涉案房屋，表示被告从未披露该信息，原告只确认与被告存在租赁关系，被告个人是合同的相对人，应由被告个人承担合同的权利义务和责任，不涉及被告所称的委托人。
本院认为，原告与被告签订合同，约定向被告承租涉案房屋，现被告不能举证证明其在签约时已告知原告其是受案外人的委托出租涉案房屋，故现原告主张其与被告建立租赁合同关系，被告是权利义务的相对方，并无不当，本院予以确认。
关于退回按金。被告认为根据合同中“租赁期未满，原告不得中途退租，否则所有的押金和按金不得退回”的约定，原告在2015年2月起没有按时交纳租金，已视为自动放弃租赁并提前解除合同，故主张所收取的按金不需退回。原告对此予以否认，表示其一直租赁使用店铺，只是因有案外人要�收回店铺，在出租权人不明的情况下才没有交租金给被告。从查明的事实，反映原告向被告一直交租至2015年1月，之后，因有案外人主张出租权益，才没有向被告交租，但原告仍然使用涉案店铺一直到2015年10月。故被告主张原告以自己的行为表明提前解除合同不能成立，其理应将按金4800元退还给原告。
关于租金损失。原告主张其向原出租方缴纳的2015年2月至10月的使用费16800元属于损失，要求被告承担。由于原告与被告终止租赁关系后，在2015年2月至10月期间仍然使用涉案店铺，因此，其对该期间向原出租方支付使用费仅是其对占用房屋所履行的对应义务，不能视为损失。原告的该项请求，理据不足，本院不予支持。
关于经营损失。原告主张被告应赔偿停业期间的经营损失52500元，由于原告并没有举证证明被告实施了停水停电的行为及因此所造成�损失，而从查明的事实，显示原告在2015年2月后仍然使用涉案店铺，不存在无法经营的情况，故原告的该项主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还按金4800元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1653元，由原告负担1546元，由被告负担107元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董春阳
人民陪审员 赵 婷
人民陪审员 黄碧霞
二〇一六年七月六日
书 记 员 邱时迁
黄智敏