广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1885号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州润粤房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：蔡如青，职务：董事长。
委托代理人：丘月嫦，该司职员。
委托代理人：蔡少铭，该司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周新美，住所地：江西省吉安市安福县。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州润粤房地产开发有限公司（以下简称润粤公司）因与被上诉人周新美商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月25日周新美与润粤公司签订了《商品房买卖合同》（编号：201208194938），约定周新美（乙方）购买润粤公司（甲方）开发的从化市太平镇水南村石子桥地段（105国道）（A2栋）502房，建筑面积为84.73平方米，套内面积为74.7平方米，房屋价款为410263元。《商品房买卖合同》第八条“付款方式”约定：周新美于合同签订之日（2012年8月25日）支付全部房价款的51.25%，即210263元作为首期购房款，剩余房款200000元，须于2012年8月25日前向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方应自本合同第十三条约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同等档次、相同质量的材料进行替代，但甲方不作任何补偿，乙方不得因此拒绝收楼；《附件七：本合同补充协议》第五条第3款：若由于银行未能批准乙方之按揭贷款申请（自《商品房买卖合同》约定的申请办理按揭手续的期限届满之日起30日内未能向甲方提供银行出具的同意贷款批文的，即可视为银行未能批准乙方之按揭贷款申请），乙方须于银行或银行代理律师或甲方代理律师通知送达乙方之日起计5天内选择甲方提供的其他付款方式并按照甲方要求的期限内付清房款，否则按照逾期付款处理；《附件七：本合同补充协议》第七条第2款：甲方书面通知乙方后，乙方应按照收楼通知书的时间和要求办理交房手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任；《附件七：本合同补充协议》第九条：房屋交付验收的时间为甲方首次发出的收楼通知书指定的办理收楼手续期限届满之日起5日内。如交付时甲方具备合同第十五条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在房屋交付验收期限届满之日起5日内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付。
合同签订当日（2012年8月25日），周新美按合同的约定向润粤公司支付了首期购房款210263元。随后，周新美按照合同约定向润粤公司指定的银行申请办理相关按揭贷款手续，银行于2012年11月6日发放了按揭贷款200000元，并于当天到账润粤公司。润粤公司于2013年8月28日向某美寄发了《收楼通知书》，2013年8月29日由周新美本人签收。润粤公司于2013年12月20日向某美寄发了《关于催促尽快收楼的通知》，2013年12月21日已签收。周新美在收到《收楼通知书》、《关于催促尽快收楼的通知》后，于2013年12月28日办理了收楼手续。
另查明，润粤公司于2010年6月20日开始施工建设华某苑住宅楼工程18幢、会所、商铺工程1幢、公厕、燃气调压站和垃圾压缩站工程各一幢，涉案房屋属于该工程范围，其于2013年5月27日取得《建设工程规划验收合格证》，于2013年9月23日取得《建设工程竣工验收报告》，于2013年8月26日《建设工程消防验收合格意见书》，于2012年11月28日取得《市政供水工程竣工验收报告》，于2013年7月31日取得《工程联合验收单》，于2013年6月25日取得《客户受电工程竣工检验意见书》，于2013年5月28日经从化市邮政局批复同意通邮，于2013年9月16日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2013年9月3日取得《关于华某苑建设项目竣工环保验收的意见》，于2013年12月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2013年10月11日取得《建设工程质量监督报告》。
周新美以润粤公司未依约交付符合收楼标准的房屋为由，于2014年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.润粤公司向某美支付延迟交楼违约金（从2013年8月31日起至润粤公司实际交付房屋给周新美之日止，每日按总房价款412844元的万分之五的标准计算，暂计到起诉日为24770元）；2.润粤公司承担本案诉讼费。
润粤公司在原审诉讼中提出反诉，请求法院判令：1.周新美向润粤公司支付逾期付款违约金人民币4300元；2.周新美承担本案全部诉讼费用。在一审审理过程中，润粤公司申请增加一项诉讼请求，并将其诉讼请求明确为：1.周新美向润粤公司支付逾期付款违约金人民币4300元；2.周新美承担本案全部诉讼费用；3.周新美向润粤公司支付逾期收楼违约金60103.5元
原审法院认为：周新美与润粤公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律的规定，是有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题，根据双方订立《商品房买卖合同》第十三条的约定，润粤公司应当在2013年8月30日前将房屋交付给周新美使用，第十二条、第十五条约定商品房交付条件为取得：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。涉案房屋所属工程，于2013年5月27日取得《建设工程规划验收合格证》，于2013年9月23日取得《建设工程竣工验收报告》，于2013年8月26日《建设工程消防验收合格意见书》，于2012年11月28日取得《市政供水工程竣工验收报告》，于2013年7月31日取得《工程联合验收单》，于2013年6月25日取得《客户受电工程竣工检验意见书》，于2013年5月28日经从化市邮政局批复同意通邮，于2013年9月16日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2013年9月3日取得《关于华某苑建设项目竣工环保验收的意见》，于2013年10月11日取得《建设工程质量监督报告》；2013年12月16日，该工程取得编号：穗从建验备2013-065《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案表内容显示，该工程于2013年9月13日已验收合格，并于2013年12月16日经从化市城乡建设局建设工程竣工验收备案办公室确认工程竣工项目验收备案文件目录（包括《房地产（住宅）质量保证书》和《房地产（住宅）使用说明书》）已收讫，同意备案，备案内容证实具备交楼的条件。根据涉案房屋约定交付条件和法定交付条件的实际取得情况，原审法院确认涉案房屋具备交付使用条件之日为竣工验收备案之日即2013年12月16日。
关于逾期交付房屋及违约金的认定问题。第一，逾期交房事实的确认。《商品房买卖合同》约定涉案房屋应于2013年8月30日前交付，虽然润粤公司于2013年8月28日向某美寄发了《收楼通知书》，但涉案房屋直至2013年12月16日才具备交付使用条件，即于合同约定期限内涉案房屋仍然未符合房屋交付使用条件，无法按照约定期限实际交付。原审法院认为，润粤公司未按约定期限向某美交付符合交付使用条件的房屋构成逾期交房的事实，属于违约，应承担违约责任。第二，涉案房屋实际交付时间的确认。涉案房屋于2013年12月16日具备了交付使用条件，此后，润粤公司于2013年12月20日向某美发出《关于催促尽快收楼的通知》。该通知是润粤公司在涉案房屋已经具备交付使用条件的情况下向某美发出的，具备收楼通知的合同约束力，应视为《商品房买卖合同》中的“收楼通知书”。《附件七：本合同补充协议》第七条、第九条约定：润粤公司书面通知后，周新美应按照收楼通知书的时间和要求办理交房手续，对于房屋交付标准或条件有异议的，应在房屋交付验收期限届满之日起5日内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为无异议，房屋已交付。据此，周新美应按照《关于催促尽快收楼的通知》于办理收楼手续期限2013年12月24日前往办理收楼手续。但周新美在收到该通知后未按照通知的时间前往办理相关收楼手续，为此，按照合同约定，涉案房屋实际交付时间应为2013年12月24日。第三，逾期交房违约金数额的确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，甲方应自本合同第十三条约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。涉案房屋价款为410263元（周新美已经完全支付），合同第十三条约定的交付时间为2013年8月30，实际交付时间为2013年12月24日，迟延交付房屋116天，即润粤公司应支付周新美逾期交付房屋违约金23795.2元（410263元×0.0005元／天×116天）。
关于周新美是否逾期付款的问题。润粤公司认为周新美未能在申请办理按揭手续期限届满之日起30日内向其支付剩余房款，也未能提供银行出具的同意贷款批文，该行为视为银行未能批准按揭贷款申请，且周新美未能按合同约定及时与润粤公司协商变更其他付款方式支付房款，视为逾期付款。但结合本案案情及合同约定，原审法院认为周新美不存在逾期付款的事实：首先，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，周新美以按揭贷款方式付款，其中首期款210263元于预售合同网上签订之日付清，剩余房款200000元由周新美于2012年8月25日前向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款。合同签订当日（2012年8月25日），周新美按合同约定向润粤公司支付了首期购房款210263元，随后按照合同约定向润粤公司指定的银行申请办理了相关按揭贷款手续，并且该银行已于2012年11月6日发放了按揭贷款200000元，当天到账润粤公司，因此，周新美已经全额支付了购房款，完成了付款合同义务。其次，根据《附件七：本合同补充协议》第五条第3款：若由于银行未能批准乙方之按揭贷款申请（自《商品房买卖合同》约定的申请办理按揭手续的期限届满之日起30日内未能向甲方提供银行出具的同意贷款批文的，即可视为银行未能批准乙方之按揭贷款申请），乙方须于银行或银行代理律师或甲方代理律师通知送达乙方之日起计5天内选择甲方提供的其他付款方式并按照甲方要求的期限内付清房款，否则按照逾期付款处理。一方面，从上述约定的内容来看，“可视为银行未能批准乙方之按揭贷款申请”的情况，仅属于一种推定事实，若有反证，则可推翻。本案当中，银行已于2012年11月6日发放了按揭贷款，足以推翻“银行未能批准乙方之按揭贷款申请”的推定事实；另一方面，润粤公司未能提供证据证明从申请办理相关按揭贷款手续到银行发放按揭贷款的期间内，银行或银行代理律师或润粤公司代理律师曾经向某美发出过未能批准按揭贷款申请的通知。故润粤公司主张周新美未能按合同约定及时与其协商变更其他付款方式支付房款的事实，原审法院不予确认。综上，周新美并不存在逾期付款的事实，润粤公司要求周新美支付逾期付款违约金的主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
对于润粤公司要求周新美支付逾期收楼违约金的诉讼请求。《附件七：本合同补充协议》第七条第4款约定：“由于乙方原因，逾期未能交付房屋的，乙方应自逾期之日的次日开始承担与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用，并每日按该商品房总价款0.5‰的标准向甲方支付违约金……”。本案当中，虽然涉案房屋已于2013年12月24日实际交付，而周新美至今仍未办理相关收楼手续，符合补充协议约定的“由于乙方原因，逾期未能交付房屋”的情况，但是《合同法》中规定的违约金属于赔偿性违约金（经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任的除外），违约金应当是合同当事人双方预先估计的损害赔偿总额，考虑到实践当中业主逾期收楼并不会对开发商造成实际损失，而且润粤公司未能就其因周新美逾期收楼所受到的预期损失或实际损失予以举证证明，为此，对于润粤公司要求周新美支付逾期收楼违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、润粤公司在本判决生效之日起5日内支付周新美逾期交付房屋违约金23795.2元；二、驳回润粤公司的全部反诉请求。一审本诉受理费420元，由周新美负担16元，润粤公司负担404元；反诉受理费50元，由润粤公司负担。
判后，上诉人润粤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）润粤公司于2013年9月16日已取得合同约定交楼需向某美交付的所有资料，并向某美寄发《收楼通知书》，违约金计算时间应截止至2013年9月16日。润粤公司已于2013年9月16日取得了《商品房买卖合同》第十五条约定的资料，即涉案房屋在上述日期已符合合同约定的交付条件，上述合同约定交楼时间为2013年8月30日，符合交楼时间为2013年9月16日，逾期时间为17天，所以，延期交付房屋违约金应为3487.2元（410263元×0.0005元／天×17天）。另外，逾期交房违约金标准过高，法院应予以调低。（二）周新美没有在《商品房买卖合同》约定的时间向润粤公司付清楼款或出具银行同贷意见书，已违约，应向润粤公司支付逾期付款违约金。根据《商品房买卖合同》第八条及《附件七：本合同补充协议》第五条第3款的约定，周新美未能在签订合同一个月内取得银行同意贷款批文或支付剩余房款，极大的损害了润粤公司的资金收益，因此，周新美需按《附件七：本合同补充协议》第五条第4款约定，自逾期付款违约事实发生之日起每日按未支付房款0.5‰的标准向润粤公司支付违约金。（三）原审法院已确认周新美存在逾期收楼事实，周新美应遵循合同精神，按约定向润粤公司支付逾期收楼违约金。周新美逾期收楼给润粤公司造成损失是肯定的，润粤公司维护保管涉案房屋肯定会产生相关费用，但相关费用是整体产生的，只是不能单独列出，不能据此认为没有损失。且周新美怠于履行自己的义务，导致润粤公司背负着涉案房屋不能及时过户而需向银行承担担保责任，极大地增加了润粤公司的资金风险，因此，按《附件七：本合同补充协议》七条第4款的约定，周新美应向润粤公司支付逾期收楼违约金。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判周新美向润粤公司支付逾期付款违约金4300元，支付逾期收楼违约金60103.5元，两项合计64403.5元；2.改判周新美向润粤公司支付逾期交付房屋违约金减少至3487.2元；3.一、二审诉讼费用由周新美承担。
被上诉人周新美答辩称：同意一审判决，不同意上诉人润粤公司的上诉请求、事实和理由。
上诉人润粤公司与被上诉人周新美对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审查明，双方签订的《附件七：本合同补充协议》第七条第4款约定：“由于乙方原因，逾期未能交付房屋的，乙方应自逾期之日的次日开始承担与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用，并每日按该商品房总价款0.5‰的标准向甲方支付违约金……”。
本院认为：本案双方二审争议的焦点是：1.润粤公司向某美支付逾期交房违约金的截止日期；2.周新美应否向润粤公司支付逾期付款违约金；3.周新美应否向润粤公司支付逾期收楼违约金。
关于润粤公司向某美支付逾期交楼违约金的截止日期问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定润粤公司应于2013年8月30日前向某美交付涉案房屋，但润粤公司至2013年9月23日才取得《建设工程竣工验收报告》，于2013年10月11日取得《建设工程质量监督报告》等资料，在上述合同约定交房期限届满时，涉案房屋尚不具备合同第十二条的交房条件，也不符合合同第十五有关交付房屋时应提供相关资料的约定。因此，润粤公司认为其在2013年9月16日已取得需向某美交付的所有资料，涉案房屋符合合同约定交楼条件与事实不符，本院不予采信。在涉案房屋具备了交付条件后，润粤公司于2013年12月20日向某美发出《关于催促尽快收楼通知书》，要求周新美于2013年12月24日前往办理收楼手续，虽周新美未在上述日期收楼，但根据《附件七：本合同补充协议》第七条、第九条的约定，应视为润粤公司在2013年12月24日已履行交付涉案房屋的行为，故原审法院认定逾期交房违约金计算至该日期止并无不妥，本院予以确认。润粤公司上诉认为逾期交房违约金的计算应截止至2013年9月16日理据不充分，本院不予支持。另外，逾期交房违约金标准是双方当事人协商的结果，润粤公司未能举证证明该违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。
关于周新美应否向润粤公司支付逾期付款违约金问题。《商品房买卖合同》第八条约定，除首期款外，剩余款项于2012年8月25日前向银行申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款。《附件七：本合同补充协议》第五条第3款约定，若银行未能批准周新美之按揭贷款申请（自《商品房买卖合同》约定的申请办理按揭手续的期限届满之日起30日内未能向润粤公司提供银行出具的同意贷款批文的，即可视为银行未能批准周新美之按揭贷款申请），周新美须于银行或银行代理律师或润粤公司代理律师通知送达周新美之日起计5天内选择润粤公司提供的其他付款方式并按照润粤公司要求的期限内付清房款，否则按照逾期付款处理。本案中，周新美已依合同约定支付了首期款，并向润粤公司指定的银行申请办理相关按揭贷款手续，按揭银行何时发放按揭贷款不是周新美所能控制。虽然周新美没有举证证明其在办理按揭手续期限届满之日起30日内向润粤公司提供了银行出具的同意贷款批文，但润粤公司也无证据证实其或银行或银行代理律师曾经向某美发出过未能批准按揭申请的通知，并要求周新美按润粤公司提供的其他方式或时间支付剩余房款，而周新美拒绝，且按揭银行已在2012年11月6日将剩余房款200000元划至润粤公司账户。因此，不能据此视为周新美存在逾期付款的事实，润粤公司主张周新美支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于周新美应否向润粤公司支付逾期收楼违约金问题。本案中，由于润粤公司的原因导致逾期交房，本院已认定润粤公司应承担2013年8月30日至2013年12月24日期间的逾期交房违约责任，同时，本院还确认润粤公司在2013年12月24日交付了涉案房屋，故在上述日期之后，不可能存在由于周新美的原因导致润粤公司在该日期之后逾期交付房屋的事实。因此，润粤公司认为根据《附件七：补充协议》第七条第4款约定，主张周新美应向其支付逾期收楼违约金缺乏事实基础，本院不予支持。原审法院认为周新美至今仍未办理收楼手续，符合上述约定的情况不当，本院予以纠正。
综上所述，润粤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，唯认定周新美至今未办理收楼手续符合合同约定“由于周新美原因，逾期未能交付房屋”的情况有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1918元，由上诉人广州润粤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年七月十日
书 记 员 张辉
李杨