河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤民终字第300号
上诉人（原审原告）牛爱荣，女，1974年3月9日出生。
委托代理人郭艳，鹤壁市山城区红旗法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
被上诉人（原审被告）秦保年（又名秦二福），男，1976年11月29日出生。
委托代理人李书德，男，1963年5月5日出生。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
被上诉人（原审被告）张素华（又名张淑华），女，1979年6月2日出生。
委托代理人李书全，男，1963年5月5日出生。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
原审第三人赵海竹，女，1971年12月17日生。
原审第三人武国兴，男，1976年9月20日生。
原审第三人陈艳玲，女，1974年8月12日生，系武国兴之妻。
上诉人牛爱荣与被上诉人秦保年、张素华、原审第三人赵海竹、武国兴、陈艳玲租赁合同纠纷一案，牛爱荣于2013年6月4日向山城区人民法院提起诉讼。山城区人民法院于2014年2月17日�出（2013）山城民初字第1497号民事判决。牛爱荣不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人牛爱荣的委托代理人郭艳、被上诉人秦保年的委托代理人李书德、被上诉人张素华的委托代理人李书全、原审第三人陈艳玲（同时作为原审第三人武国兴的代理人）到庭参加了诉讼，原审第三人赵海竹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
山城区人民法院一审认定：2010年5月19日，第三人赵海竹和第三人陈艳玲签订房屋租赁协议一份，赵海竹将其所有的位于鹤壁市山城区山城路荣鑫小区一楼南数第一间房屋租赁给陈艳玲使用，约定每月租金700元，每月的7日交房租，三年内维持房租每月700元不变。并约定赵海竹三年内不得将此房转让他人，如转让需经陈艳玲同意。陈艳�在该租赁房屋开办了“心连心”足疗店。2011年3月份，陈艳玲因生病无法经营，又将该足疗店转让给了秦保年、张素华夫妇经营，陈艳玲收取秦保年、张素华转让费40000元。2012年9月11日，秦保年、张素华夫妇与原告牛爱荣协商同意，秦保年、张素华夫妇将荣鑫小区门口用赵海竹、聂立勋两间门面房开办的“心连心”足疗店转让给原告牛爱荣经营使用，当天收取原告定金200元，约定9月15日前不得转让他人，如反悔退对方1000元；并约定转让费83000元由原告于2012年9月15日前付清，过期不退定金。2012年9月15日，原告牛爱荣向被告张素华缴纳转让费83000元，原告牛爱荣接手两间门面房和店内物品，开始经营该店。原告牛爱荣从2012年12月份起开始向第三人赵海竹本人缴纳房租至2013年5月19日。赵海竹于2013年6月4日向山城区法院提起诉讼，要求判令陈艳玲、牛爱荣返还房屋、支付�清房屋之前的租金并赔偿损失。在山城区法院主持下，牛爱荣与第三人赵海竹、陈艳玲达成调解协议，牛爱荣于2013年9月17日前将租赁赵海竹的房屋腾清交付赵海竹，并支付清2013年5月19日至实际腾清房屋之日的租金。
山城区人民一审认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，牛爱荣与秦保年、张素华夫妇协商同意，自愿从秦保年、张素华夫妇手中接转经营“心连心”足疗店，并支付转让费83000元，秦保年、张素华夫妇已将约定的足疗店房屋及店内足疗用品交付原告经营使用。双方是在平等自愿的基础上协商一致达成的合同，该合同不违反当事人意志和法律的强制性规定。因原被告当时对转让足疗店的具体事项、转让费的性质、违约责任等均未签订书面协议进行约定，且至第三人赵海竹起诉让其返还房屋时原告接手该店后已经经营八个月之久。虽然本案第三人赵海竹是该转让协议中所涉及的一大间门面房的所有人，在其与陈艳玲签订的房屋租赁合同期间，陈艳玲将足疗店转让给秦保年、张素华夫妇经营，秦保年、张素华夫妇又转让给原告牛爱荣经营使用时没有经过房东赵海竹书面同意，但在合同期限内秦保年、张素华夫妇和原告牛爱荣均按照每月700元（赵海竹与陈艳玲租赁合同中约定的月租金）的标准向第三人赵海竹本人缴纳房租，且缴纳期限已经超过六个月，赵海竹均未提出异议，这种行为应推定为赵海竹同意牛爱荣租赁其所有的门面房。原告牛爱荣与被告秦保年、张素华夫妇达成足疗店转让意向时双方对转让经营期限并未约定，牛爱荣也未与房东签订书面租赁合同，因此赵海竹与牛爱荣之间的房屋租赁合同应视为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人任何一方享有合同的任意解除权，赵海竹向法院起诉要求牛爱�将自已所有的门面房返还给自己，事实上是在行使自己的解除权，于法有据。在法院主持调解下，在合理期限内牛爱荣自愿返还房屋给赵海竹，符合相关法律规定。因此，并不能视为被告秦保年、张素华存在违约行为。而原告要求二被告返还转让费83000元及赔偿损失10000元的诉讼请求，并未提供相应的事实根据和法律依据，故对其诉讼请求不予支持。
山城区人民一审判决：驳回原告牛爱荣的诉讼请求。案件受理费1875元，由原告牛爱荣负担。
牛爱荣上诉称：其与秦保年、张素华之间的房屋转让协议由于房东赵海竹不知情，应为无权转租，是无效合同。房东赵海竹收回房屋后，其无法继续经营，造成了一定的经济损失，这个损失是由被上诉人秦保年、张素华的行为造成的，因此被上诉人秦保年、张素华应当赔偿相关经济损失。
被告秦保年辩称：上诉人所谓的理由与本案实际事实不符。一审判决正确，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
被告张素华辩称：1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.上诉人的上诉理由与事实不符，其理由是赵海竹租给陈艳玲房屋时签有合同，陈艳玲转租给张素华时赵海竹同意，并由张素华向赵海竹交了长达一年的房租，根据法律规定视为赵海竹知道此事。张素华转让时包括店中设备，一审已经查清，上诉人说只转让了经营权没有转让其它物品，与事实不符，上诉人经营的十个月中一直是用店中原有物品进行经营。3.请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人武国兴、陈艳玲没有发表意见。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经开庭审理，充分听取了各方当事人的诉辩意见，认真审查各方当事人所举证据，确认山城区人民法院�审认定事实成立。
本院认为，门面转让费，是一种转让门店使用权，是对优先续租权的一种购买，是市场经济中正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条之规定，“下列情形，不违反法律、行政法规禁止性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或所应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”本案中牛爱荣与秦保年、张素华夫妇协商同意，自愿从秦保年、张素华夫妇手中接转经营“心连心”足疗店，双方是在平等自愿的基础上协商一致达成的合同，不存在欺诈、胁迫等情形，不违反法律、行政法规禁止性规定，在双方之间自愿产生的门店转让费应该予以认可，应认定转让合同有效。上诉人牛爱荣无证据否定转让费存在的合理性，其要求返还转让费的请求无法律依据，应予驳回。上诉人牛爱荣的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，山城区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1875元，由上诉人牛爱荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁煜明
审判员 王宏春
审判员 甄瑛歌
二〇一四年五月二十九日
书记员 王 琦