广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第820号
原告：明玉良，住广州市东山区。
委托代理人：李晟睿，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人：杨俊逸，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。
被告：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务总经理。
委托代理人：何巧，该公司职员。
委托代理人：李超鹏，该公司职员。
原告明玉良诉被告广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何彤文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明玉良的委托代理人李晟睿、杨俊逸，被告粤锐公司的委托代理人何巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明玉良诉称：原告与被告粤锐公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编某栋某房，成交价1139920元，并约定被告应于2013年12月20日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金等。合同签订后，其已依约向被告付清全部购房款，但截止至合同约定的交付日期，被告未依约通过政府验收并取得竣工验收备案表，属于严重违约，应承担相应的违约责任。故请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金，以实际已付总房价款1139920元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月21日起计至涉案房屋取得永久用电证明之日（2014年7月16日）止。
被告粤锐公司辩称：一、涉案房屋于2013年12月13日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，被告不存在逾期交楼的情形。二、被告已按照合同约定通知原告明玉良收楼，并以各种方式多次催促，但原告一直拒绝收楼，故涉案房屋未能交付的责任在原告方。三、原告拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，原告才有约定及法定的拒绝收楼理由。四、原告通过贷款方式支付购房款，存在逾期付款118天的情形，已构成违约，根据合同约定，被告可据此顺延交房时间，且不需承担延期交房的违约责任。五、供电部门关于永久用电的认定是错误的。根据被告证据显示，涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日。在此之前，涉案楼盘临电保障了小区的用电，电费也由被告承担，没有对业主产生任何影响。且商品房买卖补充协议已经将永久用电排除在涉案房屋交付条件之外，故永久用电并非房屋交付的必备条件。六、假定涉案房屋确实出现迟延交楼，但买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，故亦应以租金标准作为计算违约金的标准。
经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编6栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年8月28日，明玉良（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编某栋某房（建筑面积117.16平方米），总金额为1139920元（乙方于签约时支付639920元，余款500000元须于2012年8月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”根据粤锐公司提供的贷款统计表，明玉良在2013年2月22日付清全部购房款，粤锐公司亦向明玉良开具了相应的发票。涉案房屋于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》、于2014年1月13日通过消防验收、于2014年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案房屋已开通永久用水。粤锐公司曾于2013年12月13日、2014年1月15日和22日分别向明玉良发出《入伙通知书》《催收楼通知书》《再次催收楼通知书》，但明玉良以涉案房屋尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。
广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向本院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，明玉良对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照合同的补充协议约定取得了《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案房屋尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月13日达到房屋交付标准，依据不足，本院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给明玉良使用，已构成违约，明玉良要求粤锐公司支付迟延交楼违约金的诉请合理，本院予以支持。双方在合同中对迟延交楼违约金的标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，应予认可。粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。由于广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房屋已经于2014年7月16日具备了永久用电，故明玉良要求迟延交楼违约金计算至该日止合理，本院予以支持。另外，明玉良付清房款的时间远在合同约定的交楼期限之前，故对于粤锐公司以明玉良迟延付款为由要求无需承担本案延期交房的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告明玉良支付迟延交楼违约金（以总房价款1139920元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年12月21日起计至2014年7月16日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1336元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 何彤文
二〇一五年九月二十九日
书记员 李志明