宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第201号
原告（反诉被告）惠文仓，男，1962年6月15日出生，回族，宁夏泾源县人，公务员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告（反诉被告）底经玲，女，1966年5月15日出生，回族，宁夏泾源县人，教师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
二原告（反诉被告）共同委托代理人兰云霞，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告（反诉原告）石旭，男，1963年3月3日出生，汉族，宁夏银川市人，系宁夏路桥建设工程有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。
委托代理人张昕，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人吴秉麟，该公司董事长。
委托代理人买若春，宁夏侨之桥律师事务律师。
原告惠文仓、底经玲与被告石旭、宁夏兴麟房地产营销策划有限公司（以下简称兴麟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理，被告石旭提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2014年3月28日、8月7日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）惠文仓、底经玲的委托代理人，被告（反诉原告）石旭、被告兴麟公司委托代理人买若春均到庭参加诉讼。本案审理中，双方当事人申请庭外和解期限，期限届满，双方亦未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告惠文仓、底经玲诉称，2013年8月1日，二原告经被告兴麟公司居间介绍将其所有的位于银川市金凤区房屋一套出售给被告石旭，三方签订一份《房地产买卖合同》。约定：被告石旭未按本合同约定履行及约定期限付款的，每逾期一日，应向原告支付房屋总价款3‰违约金，合同继续履行。根据双方签订的《补充协议》约定，兴麟公司承诺于2013年10月26日将所有手续办理完毕，逾期违约，兴麟公司将承担甲方（原告）从10月26日算起每日500元的违约金。合同签订当日，原告即向被告兴麟公司交付房屋产权证书，被告石旭向兴麟公司交付购房定金2万元。至今二被告均未实际履行合同。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行合同；被告石旭向原告支付逾期违约金154050元（违约金计算自2013年10月26日起至2013年12月31日截止），并承担2013年12月31日至实际履行日期间每日千分之三的违约金；被告兴麟房产向原告支付逾期违约金32500元（违约金自2013年10月26日至2013年12月31日止），并承担2013年12月31日至实际履行日期间每日500元的违约金；本案诉讼费由被告承担。
被告石旭辩称，原、被告三方签订的《房地产买卖合同》无效。退一步来讲，如果法院认定原、被告三方签订的《房地产买卖合同》为效力待定的合同，那么，被告石旭在合同效力未确定之前没有履行该合同的义务。即使法院认定该合同为有效合同，则依据事实情况及证据，该合同已解除。综上，原告的各项诉讼请求均不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告兴麟公司辩称，同意被告石旭的答辩意见，房屋买卖合同无效。因为房产无法办理过户手续合同无法继续履行。请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告石旭诉称，2013年8月1日，底经玲与石旭、兴麟公司签订《房地产买卖合同》，约定：底经玲将坐落在银川市金凤区房屋一套以79万元的价格出售给石旭，兴麟公司在底经玲、石旭提交的材料之日起60个工作日内代替底经玲办理完产权的过户手续。底经玲向石旭出售的房屋已办理抵押贷款，其将该房屋抵押给中国建设银行宁夏区分行，贷款金额为32万元。贷款期限为2011年1月19日至2028年1月16日。由于该房屋已办理抵押登记，各项房产手续均交给银行，石旭不能取的该房屋的产权证书也无法办理产权过户手续。根据相关法律规定，底经玲出售该房屋既没有产权证书，亦未经抵押权人中国建设银行宁夏区分行的同意，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的强制性规定，属于无效合同。故请求判决确认被反诉人底经玲与反诉人石旭签订的《房地产买卖合同》无效；本诉、反诉的诉讼费用由底经玲、惠文仓承担。
反诉被告底经玲、惠文仓辩称，一、该房屋不存在办不了房产证的说法；二、关于房屋基本情况，包括房产证暂未办理，及在建设银行办理贷款的事情，石旭及兴麟房产早知此事，不存在隐瞒的情况；三、关于抵押权人是否同意转让的说法，因无建设银行禁止性的规定，也无抵押物转让前办理同意转让的程序，因此在本案中不存在应当经抵押权人同意的说法；四、双方在签订合同时，因涉案房屋的支付方式为现金支付，当时各方协商现金到手后由原告先行偿还银行贷款，后办理产权过户手续。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）底经玲、惠文仓为支持其诉讼主张和抗辩，当庭提交以下证据材料：
1.《银川市商品房买卖合同》一份（扫描件）、结婚证一份（原件），据以证明二原告（反诉被告）合法购买位于银川市金凤区商品房一套；该房屋属于二原告（反诉被告）夫妻共同财产，二原告享有该房屋的处分权。
经质证，被告（反诉原告）石旭、被告兴麟公司对合同真实性不予认可，认为系扫描件，且认为有商品房买卖合同不代表原告有转让权；被告兴麟公司且认为原告没有完全的所有权；被告（反诉原告）石旭、兴麟公司对结婚证均无异议。
2.《房地产买卖合同》一份、保管条一张，《补充协议》一份（均为原件），据以证明该《房地产买卖合同》系原、被告真实意思表示，合同内容明确；本案原告已按合同约定提交《商品房买卖合同》，因《房地产买卖合同》未约定具体付款履行时间，因此原告以2013年10月9日与被告兴麟公司作的《补充协议》限定的最后日期为付款时间的起算日期。本诉被告也已按合同约定交付定金，合同已经实际开始履行；被告（反诉原告）石旭未按本合同约定期限付款，每逾期一日，应向原告支付房屋总价款3%的违约金，合同继续履行；被告兴麟公司逾期违约，应向原告承担从2013年10月26日起算每日500元的违约金。
经质证，被告（反诉原告）石旭、被告兴麟公司对合同三性无异议，但对证明目的有异议。认为该合同中没有明确约定买受方的付款时间，不存在逾期付款的违约责任；没有房产证不能交易，未经抵押权人同意导致合同无效，均是法律强制性规定，不能以双方知道此情况改变法律后果。被告（反诉原告）石旭认为保管条不能确定其真实性，且称其2万元定金保管条已经返还给了兴麟公司；对《补充协议》，其称不知情，对此不予认可。被告兴麟公司对补充协议真实性无异议，但是对证明目的有异议。认为原告未按协议约定将贷款还给银行，导致无法办理过户手续。其公司不存在违约事实。
被告（反诉原告）石旭为支持其本诉抗辩和反诉主张，当庭提交以下证据材料：
1.《房地产买卖合同》一份（原件），据以证明2013年8月1日，原告底经玲与被告石旭、宁夏兴麟房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定反诉被告的银行按揭贷款由其自行偿还；签订合同当日，被告石旭向被告宁夏兴麟房地产营销策划有限公司交纳2万元的房屋交接保证金。
经质证，二原告（反诉被告）与被告兴麟公司均无异议。
2.银川市房屋产权交易管理中心出具的备案情况说明一份（原件），据以证明涉诉房屋未办理房屋产权证书，只进行了备案，且该房屋已抵押给中国建设银行宁夏区分行用于贷款，贷款金额为32万元，贷款期限为2011年1月19日至2028年1月16日。
经质证，二原告（反诉被告）对证据三性无异议，但对其手写部分三性有异议。被告兴麟公司无异议。
3.宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2010）银民商终字第153号民事判决书一份（原件），据以证明对于城市私有房屋必须经登记领取权属证书后才能进入市场进行交易，在登记之前，权利人不得行使处分权。反诉被告将其没有取得权属证书的位于银川市金凤区森林公园溪城华府8号楼2单元303号房出售给反诉原告的行为违反了相应法律的强制性规定，双方就此所订立的《房地产买卖合同》属无效合同。
二原告（反诉被告）认为与本案无关，不予质证。
经质证，被告兴麟公司无异议。
4.宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第601号民事判决书一份（原件），据以证明反诉原告将已设定抵押的房屋出售给反诉原告，并未将出售的情况通知抵押权人，该房屋转让的行为无效，双方签订的《房地产买卖合同》无效。
二原告（反诉被告）认为与本案无关，不予质证。
经质证，被告兴麟公司无异议。
5．《补充协议》二份（原件），据以证明被告兴麟公司向被告（反诉原告）石旭做出承诺，如2013年10月26日未能办理完房屋的所有手续，石旭有权解除合同，被告兴麟公司退还石旭提交的所有相关手续，包含资料、资金22万元。
经质证，二原告（反诉被告）对证据真实性、合法性无异议，但是对关联性、证明目的有异议。认为该合同写明于2013年10月26日未能办理该房屋的所有手续，石旭有权解除合同。合同的解除必须是合同有效的情况下，因此石旭认为合同有效；该证据与原告无关，且侵犯了原告的合法权益。被告兴麟公司无异议。
6.《解除合同书》一份（原件）、现金交款单一份（原件）、宁夏银行网上银行电子回单一份（原件），据以证明双方解除了合同，且被告兴麟公司将2013年8月19日被告（反诉原告）石旭交付兴麟公司的20万元及定金2万元，于2013年11月23日退还给石旭。
经质证，二原告（反诉被告）对该组证据三性均有异议。认为被告（反诉原告）石旭与被告兴麟公司存在利害关系，不能排除双方恶意侵犯二原告（反诉被告）合法权益的可能性。被告兴麟公司对证据三性无异议，认为二原告（反诉被告）没有按照约定将贷款偿还银行，才导致合同无法进行下去。
被告兴麟公司除当庭陈述外，未向法庭提交其它证据材料。
本院经审查认为，二原告（反诉被告）的证据材料1中《银川市商品房买卖合同》一份虽为扫描件，但内容真实，且与其它证据印证，本院予以采信；结婚证，双方对三性均无异议，本院予以采信。二原告（反诉被告）的证据材料2与被告（反诉原告）石旭的证据材料1、2、3及证据材料6中现金交款单一份、宁夏银行网上银行电子回单一份，来源合法，内容客观，且相互印证，本院对真实性予以采信。被告（反诉原告）的证据材料4、5，与本案无关联，不予采信；证据材料6中的《解除合同》，因无原告（反诉被告）签字，且二原告（反诉被告）不认可，本院不予采信。
经审理查明，原告（反诉被告）底经玲、惠文仓系夫妻关系。2010年12月7日，原告（反诉被告）惠文仓购买拉普斯置业有限公司开发建造的位于银川市金凤区房屋一套（建筑面积为131.22平方米），并备案登记在其名下。2013年8月1日，原告（反诉被告）底经玲与被告石旭（反诉原告）、被告兴麟公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：“甲方（底经玲）将位于银川市金凤区房屋一套（建筑面积为131.22平方米），以79万元价格出售给乙方（石旭）；乙方于2013年8月1日交付底经玲定金2万元，交由丙方（兴麟公司）代为保管作为房屋交接保证金；甲乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保；丙方无正当理由不履行合同，或由其它过失影响甲、乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期内未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共3‰的违约金；丙方承诺在甲、乙双方提交材料之日起60个工作日内为甲乙双方办理完产权更名手续；甲方银行按揭贷款由甲方自行偿还。”合同还分别约定了甲、乙双方的违约责任。合同未明确约定甲、乙提交材料日期及甲方偿还贷款期限和乙方付款期限。同日，底经玲向兴麟公司交付其购房合同复印件一本，石旭将2万元定金交给被告兴麟公司。被告兴麟公司给底经玲出具保管条一张。同年8月16日，被告兴麟公司在石旭持有的合同的落款下方书写补充协议一份，内容载明：“今对乙方首付款项全程担保，如不能在规定工作日内办理完所有手续，于乙方同意撤出合同后，十个工作日撤出甲、乙双方所有手续及首付款。”2013年8月19日，石旭将20万元购房款打入被告兴麟公司账户。2013年10月9日，被告兴麟公司分别给底经玲、石旭出具《补充协议》一份，内容分别为：“今就溪城华府房屋手续作以下补充：现就该手续于2013年10月26日将所有手续办理完毕，甲方拿到全款人民币柒拾玖万元整（790000），如若逾期违约，丙方（兴麟公司）将承担甲方从10月26日算起每日500元违约金（伍佰元整）”；“今就溪城华府房屋手续做以下补充：如丙方于2013年10月26日未能办理完成涉房屋的所有手续，乙方有权解除合同，丙方应退还乙方提交之所有相关手续，包含资料、资金贰拾贰万元整（￥220000.）及丙方按合同应承担之违约金，此补充协议到期后三日内结清所有手续。”2013年11月6日，兴麟公司与石旭的委托代理人石磊签订《解除合同》一份，约定当日解除上述购房合同；并约定合同所有手续及资金于2013年11月23日支付给石旭。2013年11月23日，被告兴麟公司将22万元通过银行转账方式退还给石旭。诉前，因三方未能协商一致，二原告（反诉被告）遂诉至本院，请求判如所请。被告石旭在答辩中提起反诉，请求支持其反诉请求。庭审中，本院行使释明权，分别征询原告（反诉被告）惠文仓、底经玲，是否变更继续履行合同诉讼请求为解除合同、被告（反诉原告）石旭是否变更确认合同无效诉讼请求为解除合同，双方均明确表示不变更诉讼请求。
本院认为，原告（反诉被告）底经玲与被告（反诉原告）石旭、被告兴麟公司签订的《房地产买卖合同》，系三方真实意思表示，合同上明确约定所售房屋有按揭贷款。我国担保法第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，据该规定，未经抵押权人同意，转让的抵押物的，转让合同有效，但抵押物的物权变动不能发生。根据新法优于旧法的法律适用原则，本案应适用《物权法》规定。故应认定三方签订的《房地产买卖合同》合法、有效，反诉原告石旭主张合同无效不能成立，本院不予支持。因所售房屋设定了抵押权，受让人亦未明确表示代为清偿债务，致使物权不能发生变动效力，且被告（反诉原告）与被告兴麟公司均明确表示不再履行合同，根据当事人意思自治原则，三方签订的《房地产买卖合同》已无履行可能，故原告底经玲、惠文仓要求继续履行该合同的主张，本院不予支持。因合同未明确约定原告（反诉被告）偿还贷款期限和被告（反诉原告）石旭付款期限，且被告（反诉原告）石旭将购房款分别于2013年8月1日、8月19日，将定金2万元、20万元购房款交于中介即被告兴麟公司。故原告（反诉被告）底经玲与被告（反诉原告）石旭均不构成违约。本诉原告底经玲、惠文仓主张被告石旭支付违约金的请求，本院不予支持。被告兴麟公司未将被告（反诉原告）石旭交付的购房款及时交于原告（反诉被告）底经玲，且未向原告（反诉被告）底经玲履行告知办理相关手续义务，并单方与被告（反诉原告）石旭签订《解除合同》，退还了被告（反诉原告）石旭已付定金和购房款，致使合同未能履行，被告兴麟公司构成违约。根据被告兴麟公司于2013年10月9日给原告（反诉被告）底经玲出具的《补充协议》，其承诺于2013年10月26日将所有手续办完毕，否则其承担原告（反诉被告）底经玲自2013年10月26日起算每日500元违约金。被告兴麟公司未按期办理完购房所有手续，故其应按《补充协议》支付原告（反诉被告）底经玲违约金32500元（自2013年10月26日起算至2013年12月31日）。因原告（反诉被告）底经玲与原告（反诉被告）惠文仓系夫妻关系，该房屋系双方共有财产，故涉及该房屋的权利与义务由二原告（反诉被告）共同享有和承担。被告兴麟公司与被告（反诉原告）石旭签订的《解除合同》，无原告（反诉被告）签字，该《解除合同》对原告（反诉被告）无约束力。被告兴麟公司的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司支付原告底经玲、惠文仓违约金32500元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告底经玲、惠文仓其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告石旭的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4031元，由原告底经玲、惠文仓负担3300元，被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司负担731元。反诉费50元（已减半收取），由被告石旭负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 韩淑梅
人民陪审员 楼贺春
人民陪审员 李惠娟
二〇一四年八月十四日
书 记 员 于 楠
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。