浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初3298号
原告：潘优红，女，1982年5月4日出生（公民身份号码3302251982********），汉族，住象山县丹西街道来薰路**弄*号***室，现住象山县丹西街道海城·阳光苑******室。
委托代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。
被告：象山半球国际贸易有限公司。住所地：象山县丹东街道天安路***号*楼。
法定代表人：李卓益，该公司执行董事。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告潘优红为与被告象山半球国际贸易有限公司（下称半球贸易公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月6日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告潘优红及其委托代理人潘文勇、被告半球贸易公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘优红起诉称：2015年10月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将其开发并获准预售的象山东方大厦南楼221单元2007号在建商品房（建筑面积62.73㎡、其中套内建筑面积42.41㎡、应分摊的共有建筑面积20.32㎡）售予原告，单价为1.016823万元/㎡，总价款为63.7853万元；付款方式为本合同签订之日首付房款32.7853万元、余款31万元办理银行按揭手续，于合同签订之日起30天内支付；房屋交付期限为出卖人在2015年12月30日前，将经竣工验收合格并取得验收备案证明的约定商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为：②逾期（交房）超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告依约付清首付款32.7853万元，后因被告开发的房产项目进展迟缓，双方未事实办理尚余房款的按揭贷款手续。合同约定的交房期于2015年12月30日届至后，因被告开发的在建房产仍不具备交付条件，至今未向原告交付。
原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，具有履行效力。依合同约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，并可要求出卖人退还已付房款、承担已付款5%违约金。
据上，请求如下：1.解除原、被告于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告已付房款32.7853万元，并承担逾期交房约定违约金1.639265万元（已付房款32.7853万元×5%）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告半球贸易公司答辩称：原告在与被告签约购房时，与其承租人象山神山美丽百货有限公司（下称神山百货）另行签订一份为期10年的《房屋租赁合同》，将订购房预先租赁给承租人用于商务办公。因此，当神山百货于2015年12月5日持相关租赁合约，商请被告将原告等人之前订购并预先租赁的订购房，交其先行装修时，被告予以同意并签订一份《房屋交付约定书》，交房约定书载明：一、根据乙方神山百货与下列客户签订的《东方大厦（公寓楼）房屋租赁合同》，甲方半球贸易公司同意乙方对下述房屋先行装修。二、乙方开始装修，即视为甲方房屋已经交付。之后，被告即将原告等人之前订购并预先租赁的房屋，实际交由神山百货开始装修。因此，案涉买卖合同项下的房屋，被告已实际交付。原告诉请解约、要求被告返还已付房款并承担逾期交房违约责任，与事实不符，应予驳回。
一、为证明上述诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告就案涉房产存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.不动产销售统一发票一份，拟证明原告已支付购房首付款32.7853万元的事实。
就上证据，被告质证后，对其真实性均予认可，但主张其有反证证明所涉房屋已交付给原告指定的承租人（神山百货），不存在至今未交房的事实。
基上举证、质证，因证据真实性获被告质证认可，其证明力可予确认，宜采信为本案的定案证据。
二、为证明上述辩称主张成立，被告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《东方大厦（公寓楼）房屋租赁合同》一份，拟证明原告签约购房当天即被告知订购房租赁给第三方，所购房屋直接交付给第三方并由购房户收取租金的事实；
2.《房屋交付约定书》一份，拟证明原告所购房屋已移交给其承租人的事实。
就上证据，原告质证认为：证1所涉合同，原告签署时并无承租人签署确认，此有原告持有的同一合同可予佐证；证2所涉的交房约定书，原告并不知悉，与原告无涉。
基上举证、质证，因证据真实性获被告质证认可，其证明力可予确认。至于关联性争议，因仅涉同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为免重复，宜安排在本院认为部分一并阐述。
基上认证采信的定案证据，并结合原、被告庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下：
2015年10月13日，被告在与原告签订上涉《商品房买卖合同》的同时，另将一份合同抬头为甲方（出租方）潘优红、乙方（承租方）神山百货，而合同尾部无承租方实际签署确认的《东方大厦（公寓楼）房屋租赁合同》交由原告一并签署。房屋租赁合同载明：甲方将其所购的象山东方大厦南楼221单元2007号商品房（建筑面积62.73㎡）租赁给乙方，租赁期限10年，即自甲方购买的房屋于2016年4月1日起算满10年。租赁合同并约定了租金支付方式、金额等其他事项。原告签署当时基于租赁合同尾部无承租方盖章、签字，经询后被告知承租方未成立，等通知再说。
上涉合同签订后，原告依约付清首付款32.7853万元，至于尚余房款的按揭手续，双方迟迟未落实申请办理。在合同约定的交房期（2015年12月30日）即将到期的同年12月5日，神山百货持相关租赁合约，要求被告将原告等人之前订购并预先租赁的相关房屋直接交付给神山百货，以便其先行装修。被告在未经通知原告并获授权的情形下，即与神山百货签署一份《房屋交付约定书》。交房约定书签订后，被告有否及何时将原告等人订购的房屋事实移交给神山百货装修，无证据佐证。但其开发的东方大厦房产项目至今不具备合同约定的交房条件（经竣工验收合格并取得验收备案证明）。
本院认为，本案争点之一，系对被告有否交房及是否适格的界定。本案中，被告未将约定房屋交付给原告本人系事实。是否及何时实际移交给原告订购房的签约承租人神山百货，根据现有在案证据透视，难予认定。即便如实，因该一转承交付未获原告授权确认，也不构成法律层面的指示交付，属不适格交付。
本案争点之二，系对解约条件是否成就的界定。本案中，依合同约定，被告应于2015年12月30日前，将经竣工验收合格并取得验收备案证明的约定商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。而实际履约中，被告至今仍未具备交房条件，显已符合约定解约权。因此，原告诉请解除合同、返还已付购房款并承担约定违约金，于约相合，于法有据，应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告潘优红与被告象山半球国际贸易有限公司于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告象山半球国际贸易有限公司于判决生效后30日内返还原告潘优红已付购房款32.7853万元，并承担逾期交房约定违约金1.639265万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费6464元，按照规定减半收取3232元，由被告象山半球国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（账号：，开户银行：中国工商银行象山支行）。义务人履行付款义务后，应及时告知本院民一庭内勤并提供相关付款凭证（联系电话：0574-5918****）。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 谢世常
二〇一六年七月七日
书记员 赖芒芒