浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初字第2694号
原告：华鲁杰，农民。
委托代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。
委托代理人：韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。
被告：华润置地（宁波）发展有限公司，住所地：慈溪市坎墩街道羊路头村穿镇路。
法定代表人：谢骥，该公司董事长。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。
原告华鲁杰诉被告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理，依法由代理审判员王文艳适用简易程序于同年4月21日对本案公开开庭进行了审理。原告华鲁杰的委托代理人郎慈甬、韩晓梅，被告华润公司的委托代理人叶建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华鲁杰起诉称：2011年7月12日，原、被告签订编号为20110700114的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的橡树湾小区39幢306号商品房，合同签订当日，原告向被告支付首付款650338元，双方向房管部门进行了备案。后原告因对39幢306号商品房楼层不满意，拟退房后再购该小区其他房屋。同年12月6日，原、被告签订了编号为00000292的《华润·橡树湾小区（推广名为华润·凯旋门）商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定原告认购橡树湾小区40幢805室商品房，认购的房屋总价款为2460396元，双方并约定原告须向被告交纳定金43051元，作为双方按时签订购房合同的担保。同日，原告按认购协议约定向被告交纳了定金。被告于2012年2月29日开具了首付款650338元的冲红发票。同日，原告在被告提供固定格式并填写了相关内容的《申请人承诺》中作为申请人签字，《申请人承诺》第1条约定“申请人自愿将已支付款项中的650338元转为40幢805室商品房的定金（在完成40幢805室《商品房买卖合同》签订后该部分定金自动转为首付款），650338元转为40幢805室商品房的首付款”。经双方申请，房管部门于2012年3月13日撤销了39幢306号商品房的备案登记。之后，在原、被告协商签订40幢805室商品房买卖合同过程中，涉案房屋所属楼盘建筑质量问题逐渐暴露，使得原告对房屋质量产生合理怀疑，双方失去进一步磋商订立商品房买卖合同的可能性。原告认为，39幢306号商品房买卖合同已经合意解除，被告应退还原告的650338元已约定转作40幢805室认购协议项下款项，但因650338元在“申请人承诺”中同时约定了“定金”和“首付款”两种用途，且该书面承诺为被告提供的格式条款并由被告填写了相关内容，应当视为650338元的款项性质约定不明。另外，原、被告双方关于40幢805室房屋的认购协议合法有效，认购协议项下有效定金为43051元。但由于房屋质量问题，原告已无购房意愿，故认购协议所设合同目的落空，原告可以依法行使解除权并要求双倍返还定金。原告基于对实际损失的评估以及解决合同的最大诚意，仅主张解除认购协议，并要求被告返还定金43051元，同时被告应当向原告返还款项性质约定不明的650338元，合计693389元。原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2011年12月6日签订的编号为00000292的《认购协议》；2.被告向原告返还693389元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告华润公司在法定期限内未作书面答辩，庭审中口头答辩称：首先，原告因39幢306室房屋所在楼层欠高，向被告提出换房，被告完全可以不同意原告的换房请求，但被告最终还是同意为原告换房，原告曾经起诉被告退还39幢306室的购房款，案号为（2015）甬慈民初字第1265号，但是在该案中，原告未提换房事宜，现原告要求解除《认购协议》，表明原告不诚信；其次，原告解除《认购协议》的理由为涉案楼盘存在质量问题，无任何证据证实，原告在（2015）甬慈民初字第1265号案件审理过程中所陈述的解除合同的理由是因为经济困难无法支付全部房款而非在本案中提出的房屋质量问题；第三，原、被告就40幢805室签订的《认购协议》已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容，该《认购协议》应为本约，且《认购协议》也明确被告已向原告明示了双方需签订的《商品房买卖合同》及其相关文书，并就合同条款向原告作了充分详尽的解释，原告对此并无异议；第四，原告向被告出具的《申请人承诺》中650338元款项的性质约定非常明确，系40幢805室的定金，不存在任何歧义，该定金在原、被告签订商品房买卖合同之后就转为40幢805室房屋的首付款；第五，被告同意解除39幢306室房屋买卖合同的前提是原告换购40幢805室房屋，如果原告可以解除《认购协议》，则双方就39幢306室房屋签订的《商品房买卖合同》应自动恢复成立；最后，如果法院认定《认购协议》系预约，被告反驳意见如下：原告违反《认购协议》的约定，未与被告签订正式的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应适用定金罚则，原告无权要求解除《认购协议》及返还定金，被告应当没收全部定金，同时，被告将另案主张因原告解除《认购协议》给被告造成的损失。综上，原告违背了诚实信用原则，请求驳回原告诉讼请求。
原告华鲁杰为证明自己的诉称事实成立，向本院提供以下证据：
1.编号为20110700114的《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票各一份，以上证据主要内容为：原、被告于2011年7月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买橡树湾小区39幢306号房，房款合计2160338元，原告于同日向被告支付购房款650338元。拟证明原、被告于2011年7月12日就39幢306号房屋签订商品房买卖合同，原告支付首付款。
2.申请书、情况说明、销售不动产统一发票、预购商品房合同备案注销申请核准表各一份，拟证明被告同意原告退房申请，已就原收取的650338元购房款开具冲红发票，同意向原告退还已付购房款，双方办理了合同备案撤销手续。
3.《认购协议》、收据、POS签购单、《申请人承诺》各一份，拟证明2011年12月6日，原、被告签订橡树湾小区40幢805室的《认购协议》，原告向被告支付定金43051元，2012年2月29日，原告承诺将被告应退还原告的房款650338元转作认购40幢805室商品房的定金和首付款。
被告华润公司未举证。
被告华润公司质证及本院认证意见如下：被告对证据1、2无异议，本院予以确认，被告对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告认为《申请人承诺》明确650338元是40幢805室的定金，本院对《申请人承诺》反映的事实予以确认，至于款项性质，本院将结合本案其他证据作综合分析认定。
根据原、被告诉辩称及庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的橡树湾小区39号楼306室，总价款2160338元，原告于当日支付被告总房款30%的房款计650338元，合同签订后，原告未办理按揭贷款手续也未支付余款。同年12月份，因原告对所购房屋楼层不满意，向被告提出换房请求，被告同意原告将39号楼306室换为40幢805室。原、被告双方于2011年12月6日签订《认购协议》一份，约定原告认购橡树湾小区40幢805室，房款为2460396元，原告在签订《认购协议》时支付被告定金43051元，作为双方签订商品房买卖合同的担保，原告应当于原合同撤销之后起三个日历天内与被告签订商品房买卖合同并支付首付款，否则，被告有权不经通知即可将房屋另行出售，定金不予退回。同日，原告支付了被告43051元定金。2012年2月29日，原告向被告出具《申请人承诺》一份，承诺将已支付的650338元转为40幢805室的定金（在完成40幢805室商品房买卖合同签订后该部分定金自动转为首付款），650338元转为40幢805室房屋的首付款。原告需在《申请人承诺》提交后的7个工作日配合被告办理39号楼306室合同撤销备案登记手续，同时在撤销手续全部完成后7个工作日内签订新房屋的商品房买卖合同。同日，被告开具了650338元款项的冲红发票。2012年3月份，经原、被告双方申请，慈溪市房地产管理中心撤销了39号楼306室商品房买卖合同的备案登记手续。之后，原告并未按约与被告签订40幢805室的商品房买卖合同。原告曾于2015年8月3日向本院起诉，要求被告返还购房款650338元并返还利息，案号为（2015）甬慈民初字第1265号，在该案庭审中，原告陈述没有签订40幢805室商品房买卖合同的原因为经济困难，无法负担全部房款，在本案中，原告陈述没有签订40幢805室商品房买卖合同的原因为对房屋质量存在合理怀疑，被告对原告以上陈述均不予认可。
本院认为：本案原、被告双方主要争议焦点在于《认购协议》系预约还是本约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同即本约，而预约是指将来订立一定契约的契约，预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，《认购协议》第四条第1项约定原告应于原合同撤销之日起三个日历天内到被告处签订商品房买卖合同并按约定支付首付款。可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款等主要内容，但仍一致认为双方仍需要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。另外，被告辩称《认购协议》约定被告已向原告明示了双方需签订的《商品房买卖合同》及其相关文书，并就合同条款向原告作了充分详尽的解释，原告对此并无异议，可以认定双方就合同其他条款形成了合意。本院认为，根据商品房买卖合同交易习惯，合同文本一般由开发商提供，其中很多条款均为格式条款，为了让买受人更好地了解合同相关条款，促成合同顺利签订，开发商一般都会在售楼处张贴合同文本或者在签订预约合同前向买受人出示合同文本，并就合同条款作出一定的解释和说明，但并不能以此推出买卖双方已经就合同所有条款形成了合意，否则双方约定须进一步签订商品房买卖合同的条款即失去实际意义。综上，本院认为《认购协议》构成预约。
至于693389元款项的性质，本院认为，《认购协议》约定原告支付被告定金43051元，原告向被告出具的《申请人承诺》也明确已经支付的650338元转为40幢805室房屋的定金，待商品房买卖合同签订后该部分定金自动转为首付款，故两笔款项合计693389元应认定为40幢805室房屋的定金，作为双方签订商品房买卖合同的担保。因签订预约合同的目的系为双方将来订立本约，现双方仅就商品房买卖的部分条款达成一致意见，房款支付、交付期限及条件、违约责任等条款仍需进一步协商，原告明确表示将不会签订商品房买卖合同，在这样的情况下，双方订立《认购协议》的目的落空，本院对原告要求解除《认购协议》的诉请，予以支持。至于预约合同解除的法律后果，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，给付定金的一方不履行约定的债权的，无权要求返还定金，第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。原告作为支付定金一方，就双方未能签订40幢805室房屋商品房买卖合同的原因，在（2015）甬慈民初字第1265号案中陈述为经济困难，在本案中陈述为对房屋质量产生合理怀疑，均未提供证据证明，故本院认定系因原告原因未能签订商品房买卖合同，原告无权要求返还定金。原告共计支付被告定金693389元，已经超过了主合同标的额的20%，本院对原告要求被告返还合同标的额20%定金的诉讼请求，不予支持，对超出部分定金即201309.8元的返还请求，予以支持。被告辩称如本院认定《认购协议》解除，则39号楼306室《商品房买卖合同》自动恢复成立，本院认为原、被告双方在庭审中一致认可39号楼306室《商品房买卖合同》已经合意解除，且已被房管部门撤销备案，本院对被告该项辩称意见不予采信。另，被告辩称将会另案主张因原告解除《认购协议》给被告造成的损失，本院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、原告华鲁杰与被告华润置地（宁波）发展有限公司于2011年12月6日签订的《华润·橡树湾小区（推广名为华润·凯旋门）商品房认购协议》于本判决生效之日起解除；
二、被告华润置地（宁波）发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告华鲁杰购房定金201309.8元；
三、驳回原告华鲁杰其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费10734元，减半收取计5367元，由原告华鲁杰负担3809元，由被告华润置地（宁波）发展有限公司负担1558元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 王文艳
二〇一六年六月二十三日
代书 记员 史帅帅
附一：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
(1)申请或移送执行的法律文书已经生效；
(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
(3)申请执行人在法定期限内提出申请；
(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
(6)属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。