广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初5541号原告：区永耀（案外人），男，1958年7月27日出生，汉族，住广西贵港市港北区。委托诉讼代理人：庞梧桐，贵港市民安法律服务所法律服务工作者。被告：玉林市建筑安装工程公司（申请执行人），住所地玉林市东岳路38号。法定代表人：甘全湖，总经理。委托诉讼代理人：陆延军，广西万益（贵港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。第三人：贵港市辉煌国际贸易有限公司(被执行人)，住所地贵港市德宝花城27幢1单元601号。法定代表人：盛秋联，董事长。原告区永耀与被告玉林市建筑安装工程公司（以下简称建安公司）、第三人贵港市辉煌国际贸易有限公司（以下简称辉煌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区永耀及其委托诉讼代理人庞梧桐、被告建安公司的委托诉讼代理人黄国到庭参加诉讼，第三人辉煌公司经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区永耀向本院提出诉讼请求：1.请求确认贵港市现代家园小区的第1幢3单元4层402号房、第1幢3单元8层802号房、第1幢1单元5层502号房、第1幢1单元6层603号房、第1幢1单元4层403号房、第1幢1单元5层503号房、第1幢1单元6层601号房、第1幢1单元8层803号房为原告出资购买并享有相关权利，并停止对该房产的拍卖执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月12日，上述争议房产被法院裁定予以执行拍卖，原告提出案外人执行异议申请，请求中止执行拍卖上述房产。法院在未详细查明案件事实，错误适用法律的情况下，于2016年12月5日作出（2016）桂0802执异45号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，并于2016年12月7日送达原告。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清、理解适用法律错误。理由如下：一、法院（2016）桂0802执异50号《执行裁定书》存在事实查明不清、审理程序违法等严重影响本案判决结果的情形。1、（2016）桂0802执异50号《执行裁定书》严重违反法定审理程序。执行程序也属于审判程序，需要对证据进行审查时，应当开庭审理，组织当事人对证据进行相互质证。而法院在审理原告的执行异议时没有进行开庭审理，武断的认定原告的证据不真实，违反了民诉法的程序规定；2、（2016）桂0802执异50号《执行裁定书》认定事实不清。原告与第三人辉煌公司签订商品房买卖合同后，一起到贵港市住房和房产管理局办理了登记备案，也付清了全部的房款，双方之间的买卖合同真实有效；二、本案争议房产系原告财产，原告是涉案执行标的的权利人，依法应当停止对该房产的执行。原告于2015年3月10日向第三人辉煌公司合法购买了涉案的房产，并付清了全部购房款189万元，同时向房产部门办理了产权备案登记，并且已经多次请求办理过户，因此，原告系涉案执行标的的权利人；三、原告所主张的该权利合法有效，理应能够排除执行。原告在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，同时已经支付超过合同约定价款总价的50%，并且非因原告自身的原因未办理过户登记，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，作为购买商品房消费者的原告的相关权利理应得到法院支持；四、本案标的物如被拍卖执行，原告的合法权益将完全丧失救济的途径。据了解，第三人辉煌公司已经资不抵债，如对涉案标的进行拍卖，原告的合法权益将受到严重侵害，可能会引发严重的社会问题，违背最高院司法解释的立法精神，也不符合公平原则。基于以上理由，请求法院查明案件事实，作出公正判决。玉林市建筑安装工程公司辩称，一、原告与第三人之间不是真实的商品房买卖合同关系，其主张的权利不是真实的。原告与第三人在短短的两天内共签订了八份商品房买卖合同，明显的违背常理，作为一个真正的需要购买商品房自己居住的人，是不可能同时购买八套房子的；二、原告付款购买商品房的资金来源存疑，无法得到证明。原告通过转账给盛秋联的款项合计80万元，而收据的数额为160万元，无法提供另外80万元现金的来源；三、原告购买8套商品房的房屋单价均为2000/平方米，明显的与当时的市场价格不符，甚至还不够成本价，被告有理由相信原告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系；四、《商品房买卖合同（预售）》约定全部房价款转入预售资金监管转户，而原告实际上是转入盛秋联个人账户用于其个人支出，故原告没有证据证实其已经将购房款转给第三人；五、原告支付给盛秋联的款项，实际是盛秋联的丈夫蒙惠权向原告借款，该款用于蒙惠权的个人支出。在盛秋联及其丈夫蒙惠权的高额利息诱惑下，原告将资金出借给蒙惠权，后蒙惠权无法偿付本息，遂与辉煌公司签订了商品房买卖合同，将涉案房产用于抵债。双方之间并没有真实的买卖合同关系，而是借款无法偿还后形成的以房抵债关系。综上，原告与第三人之间不存在真实的买卖合同关系，原告所主张的对涉案房产享有相关物权依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。贵港市辉煌国际贸易有限公司为作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理被告建安公司与第三人辉煌公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年8月18日作出（2015）港北民初字第2304-1号民事裁定书，对第三人辉煌公司所有的坐落于贵港市港北区房屋进行预查封。该案判决生效后，第三人辉煌公司未履行判决书确定的义务，被告建安公司遂向本院申请强制执行。在该案进入执行程序后，自动转为执行中的查封，并于2016年9月1日作出(2016)桂0802执24号执行裁定书，裁定对第三人辉煌公司所有的坐落于贵港市金港东段南、港北区人民检察院西侧的土地二宗[土地使用权证号：贵国用（2011）第0022号、0023号]及贵港市港北区金港大道629号现代家园小区1-1号、1-3号、1-6号、1-7号、1-9号、1-403号、1-501号、1-502号、1-503号、1-601号、1-603号、1-801号、1-803号、2-12号、2-402号、2-603号、3-10号、3-13号、3-402号、3-701号、3-702号、3-703号、3-801号、3-802号、3-803号商品房及地下1幢车库共二十六宗房产进行预查封；2016年9月12日，本院作出（2016）桂0802执24之一执行裁定书，裁定拍卖上述土地及贵港市港北区金港大道629号现代家园小区所属全部建筑物（包括地下室、车库等建筑）合计九十五宗以清偿债务。2016年10月18日，原告以其已向第三人购买上述房产中的现代家园小区第1幢3-402号、3-802号、1-502号、1-603号、1-403号、1-503号、1-601号、1-803号共计8套房屋并支付全部价款为由，向本院提出执行异议。本院经审查后于2016年11月26日作出（2016）桂0802执异45号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，原告与第三人辉煌公司于2015年3月10日、2015年3月11日分别签订共八份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告以2000元/㎡的价格购买第三人辉煌公司开发建设的贵港市现代家园小区第1幢3-402号、3-802号、1-502号、1-603号、1-403号、1-503号、1-601号、1-803号共计八套房屋。该八份合同的第七条“付款方式及期限”均约定原告在签订合同前向第三人支付定金3万元，余款在2015年3月5日前一次性付清。同时还约定出售商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户（61×××41），用于工程建设。2015年3月11日、3月12日，贵港市住房保障和房产管理局对上述八套房屋的商品房买卖合同进行登记备案。再查明，2015年2月15日，原告向第三人辉煌公司法定代表人盛秋联银行转户转款50万元，第三人辉煌公司于同日出具收据一份，载明：“今收到区永耀交来购房款转账伍拾万元整和现金伍拾万元整，合计壹佰万元整”，第三人辉煌公司在该收据上加盖公章，经手人为盛秋联；2015年3月12日、2015年3月13日，原告向盛秋联银行转户分别转款10万元、20万元。2015年3月13日，第三人辉煌公司向原告出具收据一份，载明：“今收到区永耀交来购房款转账叁拾万元整和现金叁拾万元整，合计陆拾万元整”，第三人辉煌公司在该收据上加盖公章，经手人为盛秋联。2015年5月10日，第三人辉煌公司向原告出具收据一份，载明：“今收到区永耀交来购房款现金贰拾玖万元整”，第三人辉煌公司在该收据上加盖公章，经手人为盛秋联。还查明，第三人辉煌公司的法定代表人盛秋联及其丈夫蒙惠权在本院有多起作为被告的民间借贷纠纷案件。本院认为，综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1、原告就涉案的八套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？2、原告是否因涉案商品房买卖合同登记备案而取得对抗第三人的法律效力？关于原告就涉案的八套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告虽然在法院查封之前与第三人签订了涉案八套房屋的买卖合同，并提交银行转账凭证及收款收据证实其曾经向第三人转款80万元以及现金交款109万元，但原告所支付的上述购房款在第三人辉煌公司的账面上并没有记载，也没有缴纳各种税费的记录，所出具的收款收据也不是正式发票。结合第三人辉煌公司的法定代表人盛秋联曾向多人举债并被诉至本院的事实，不能排除原告与盛秋联之间的上述款项往来系其他法律关系的可能。但原告在诉讼中否认其与盛秋联之间存在其他法律关系，并坚持该买卖合同关系的建立系基于双方的合意，故本院对该买卖合同关系是否由其他法律关系转变而来不予审查。根据双方签订的购房合同约定，原告应当在签订合同前（2015年3月11日、12日）向第三人支付定金3万元，八套房屋合计需要预付24万元定金，而根据原告的转账记录显示及其陈述，其于2015年2月15日便已向盛秋联转款50万元及现金支付50万，明显与合同约定不符；同时，原告所购买的八套房屋不论楼层高低、朝向销售价格均统一为2000元/㎡，而且在未正式签订书面合同之前，原告便缴纳如此大数额的购房预付款，并在同一天用转账和现金的方式分别交款50万元，有违一般市场交易习惯。综上分析，本院认为原告所举的证据不能充分证实其与第三人辉煌公司之间存在真实合法的商品房买卖合同关系，应承担举证不能的不利后果。退一步说，即使原告和第三人之间存在合法有效的买卖合同关系，但是原告一次性购买八套房屋的行为，明显不是用于居住，也未提供证据证实其名下无其他用于居住的房屋，故其亦不符合上述司法解释第二十九条规定的第（二）项的情形，即对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告请求停止对涉案的八套房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。关于原告是否因涉案商品房买卖合同备案登记而取得对抗第三人的法律效力的问题。本案中，原告与第三人于2015年3月11日、3月12日签订商品房买卖合同后，于次日到房管部门进行了备案登记。对商品房买卖合同进行登记备案，在《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售，应当符合下列条件：……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”以及《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”中有明确规定，由此可见，备案登记制度是房产管理职能部门对商品房预售活动进行监管的一种行政性质的管理措施，性质上属于不动产权属登记，用于预防不动产权人一房二卖，其与《中华人民共和国物权法》中明文规定的预告登记制度是两种法律性质不同的制度，并不产生登记请求权的物权效力，也不会因此发生物权的变动。故原告与第三人之间的商品房买卖合同关系不因进行了合同备案登记而取得优先和对抗第三人的法律效力，原告主张其对涉案标的享有对抗执行的准物权和期待权，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告区永耀的诉讼请求。案件受理费100元，由原告区永耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号45×××933。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 何 鹏人民陪审员 赵 翔人民陪审员 闭兆禧二〇一七年八月十六日书 记 员 李 婷