北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03526号
上诉人（原审被告，反诉原告）肖会玲，女，1975年7月6日出生。
委托代理人郝宽庆，北京市汇佳律师事务所律师。
委托代理人张秀亮，男，1971年10月1日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）党立军，男，1976年11月8日出生。
委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人周雷，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人肖会玲因房屋买卖合同纠纷（原审误列为商品房销售合同纠纷）一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
2013年1月，党立军诉至原审法院称：2010年3月14日，我与肖会玲通过北京万龙家成房地产经纪有限公司（以下简称万龙公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：由我向肖会玲购买301号房屋（以下简称诉争房屋），房屋成交价格为123万元。2010年4月23日，在肖会玲的要求下，我与肖会玲重新签订补充协议，将房屋成交价格修改为124.5万元。合同签订后，我按照约定向肖会玲支付定金5万元。2010年3月28日，我向肖会玲支付购房款55万元。2010年4月23日，我又向肖会玲支付购房款59.5万元，肖会玲向我交付诉争房屋。我在诉争房屋中居住至今。按照《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，肖会玲应在2012年12月30日内办理完毕诉争房屋过户手续。我多次与肖会玲协商办理诉争房屋过户手续，肖会玲均以加价等各种理由拒绝。肖会玲的行为已属违约，故我诉至法院请求：1、继续履行我与肖会玲于2010年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2010年4月23日签订的补充协议，协助我办理诉争房屋的过户手续；2、肖会玲向我支付违约金（每日按已付房款万分之五的标准，从2013年1月15日起算至实际过户之日止）；3、肖会玲承担本案诉讼费用。
肖会玲辩称：我不同意党立军的诉讼请求，我对双方签订的协议的过程和内容、我交付房屋以及党立军支付购房款的事实均认可，但党立军所述的事实和理由与实际情况不符，是党立军违约。我与党立军的纠纷不是房屋价格问题，而是双方发生纠纷后下一步如何解决的问题。
肖会玲反诉称：2010年3月14日，我与党立军通过万龙公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：我将诉争房屋出售给党立军，房屋成交价格为123万元。合同签订后，党立军向我支付了定金及首付款，余款5万元待过户当日支付，我向党立军交付诉争房屋。但在合同约定的过户期间，党立军拖延不予办理。我找到党立军协商解决，党立军甚至对我进行威胁讹诈，不履行合同。党立军的行为已属违约。2013年1月21日，我起诉时得知党立军已于当日起诉，法院未受理我的起诉。因此，我现提起反诉，请求：1、解除我与党立军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、党立军将诉争房屋腾退并返还给我；3、党立军向我支付解约定金5万元，赔偿金20万元；4、党立军承担本案诉讼费用。
党立军针对反诉辩称：我不同意肖会玲的反诉请求。2010年3月14日，我与肖会玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，我已经支付了绝大部分购房款，剩余购房款5万元将在过户的时候交给肖会玲。现在，肖会玲已经收取其他购房款，并将诉争房屋交付给我居住使用，即现在双方只差办理房屋过户手续。现在诉争房屋大概上涨了100万，过户的时候我只需交剩余购房款5万元即可过户，我没有理由拖延过户。我一直积极与肖会玲交涉，肖会玲一开始加价70万元，双方一直没有达成一致意见，这是合同无法继续履行的真正原因。过户是卖房人的主要义务。因此，我认为是肖会玲违约导致合同无法继续履行。
原审法院认为：肖会玲与党立军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定全面履行各自的义务。关于党立军与肖会玲是否应继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，因补充协议中约定肖会玲有权终止合同的前提是由于党立军原因导致诉争房屋过户手续的办理无法在2012年12月30日内完成，而肖会玲未提交充分证据证明党立军违约导致双方不能如期办理诉争房屋过户手续，故肖会玲要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因补充协议中约定党立军与肖会玲应在2012年12月30日内办理完成房屋产权过户手续，故对党立军要求肖会玲协助其办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。关于肖会玲是否应支付违约金，因《北京市存量房屋买卖合同》约定因出卖人责任导致买受人未能在双方过户后10个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。依照权属登记部门的相关规定，办理过户手续的同时即应取得房屋所有权证书，不存在办理过户手续和取得房屋产权证书的时间不一致的情形，故双方对于该项违约责任的约定不明确，党立军要求肖会玲支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于党立军是否应支付解约定金和违约金，因肖会玲要求党立军支付的解约定金和违约金为肖会玲要求解除合同情况下的解约定金和违约金，而其要求解除合同的诉讼请求未得到支持，故肖会玲的此项诉讼请求失去得到支持的基础，法院不予支持。因补充协议约定剩余购房款5万元由党立军在诉争房屋过户当日支付给肖会玲，庭审中党立军表示可以于诉争房屋过户前向肖会玲支付剩余购房款5万元，不违反补充协议约定和交易习惯，法院不持异议。据此，原审法院于2013年12月判决如下：一、党立军于判决生效后七日内向肖会玲支付购房款五万元；二、肖会玲于判决第一项履行后七日内协助党立军办理位于三〇一号房屋权属转移登记手续；三、驳回党立军的其他诉讼请求；四、驳回肖会玲的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，肖会玲不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判解除其与党立军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并判令党立军将诉争房屋腾退并予以返还。肖会玲的主要上诉理由为：我与党立军签订的补充协议对过户时间及相应责任作出了明确约定，未能在约定时间内过户系由党立军的原因所致，一审举证责任分配错误；原审法院没有审查党立军的购房资格，违反了相关规定，法院应当主动审查买受人的购房资格并要求其出具证明材料；原审法院对诉争房屋采取保全措施违反民事诉讼法的规定。党立军同意原判。
经审理查明：2010年3月14日，肖会玲（出卖人）与党立军（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由党立军向肖会玲购买诉争房屋，房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；房屋成交价格为123万元，买受人向出卖人支付定金，定金金额为5万元，定金支付方式为直接支付；出卖人应当在交纳首付款后于2010年4月15日内将诉争房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起2012年12月30日内，双方共同向房屋权属登记部门办理完成房屋权属转移登记手续，买受人未能在双方过户后10个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照中国央行利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；买受人于2010年4月15日前给付出卖人首付款118万元，付款之日起出卖人交付买受人房屋钥匙，剩余5万元尾款于2012年12月30日前过户当日结清。
2010年3月14日，肖会玲（委托人）与党立军（委托人）共同出具授权委托书，载明：委托人作为诉争房屋的买卖双方当事人，现委托万龙公司（受托人）作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房屋买卖合同网上签约手续。
2010年3月14日，肖会玲与党立军就诉争房屋出具二手房定金收条，载明：诉争房屋交易价格为123万元，现肖会玲已收到党立军交付的定金5万元。肖会玲与党立军在该收条上签字。2010年3月28日，党立军向肖会玲支付购房款55万元。
2010年3月14日，双方就《北京市存量房屋买卖合同》签订补充协议，约定：肖会玲（出售方、甲方）、党立军（买受方、乙方）和万龙公司（见证方、丙方）；甲乙双方协商一致，乙方全款客户，由乙方支付甲方首付款118万元，其中包括定金5万元，定金冲抵房款，剩余房款5万元由乙方以银行转账方式在房屋过户当天一次性支付给甲方；甲乙双方应在2012年12月30日内办理完成房屋产权过户手续，在此期间，如因甲方原因不能在约定日期办理过户手续，乙方有权单方面解除合同，甲方须向乙方退还定金及已付房款共计118万元，并向乙方支付118万元的赔偿金，如果由于乙方原因导致房屋过户手续的办理无法在上述约定日期前完成，甲方有权终止合同并且定金不退还乙方，并同时乙方支付甲方赔偿金20万元；房屋交付首付款后于2010年4月15日内，甲方搬出住房并将钥匙交给乙方；交易房屋为夫妻共有财产，其丈夫同意出售；如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》发生冲突，均以本协议为准。
2010年4月23日，双方就《北京市存量房屋买卖合同》再次签订补充协议，约定：肖会玲（出售方、甲方）、党立军（买受方、乙方）和万龙公司（见证方、丙方）；甲乙双方协商一致，乙方全款客户，由乙方支付甲方首付款119.5万元，其中包括定金5万元，定金冲抵房款，剩余房款5万元由乙方以银行转账方式在房屋过户当天一次性支付给甲方；甲乙双方应在2012年12月30日内办理完成房屋产权过户手续，在此期间，如因甲方原因不能在约定日期办理过户手续，乙方有权单方面解除合同，甲方须向乙方退还定金及已付房款共计119.5万元，并向乙方支付119.5万元的赔偿金，如果由于乙方原因导致房屋过户手续的办理无法在上述约定日期前完成，甲方有权终止合同并且定金不退还乙方，并同时乙方支付甲方赔偿金20万元；房屋交付首付款后于2010年4月15日内，甲方搬出住房并将钥匙交给乙方；交易房屋为夫妻共有财产，其丈夫同意出售；如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》发生冲突，均以本协议为准。肖会玲配偶张秀亮于该协议尾部甲方签名处予以签字确认。
2010年4月23日，党立军向肖会玲支付购房款59.5万元，肖会玲向党立军交付诉争房屋。
另查，肖会玲已取得诉争房屋的所有权证，并就诉争房屋交纳契税，房屋所有权证载明的填发日期为2008年1月20日，取得契税完税证的时间为2007年12月25日。上述房屋所有权证中标明有经济适用住房的注记。
原审审理中，党立军申请对诉争房屋采取财产保全措施，原审法院裁定查封诉争房屋，并于2013年3月1日向北京市大兴区住房和城乡建设委员会发出协助执行通知书。
在本案审理中，党立军表示可以于诉争房屋过户前向肖会玲支付剩余购房款5万元。
上述事实，有双方当事人陈述、契税完税证、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、授权委托书、二手房定金收条、个人业务凭证等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格依据合同履行自身义务，不得擅自变更或解除。本案中，党立军依据双方签订的房屋买卖合同，提起诉讼要求肖会玲承担继续履行的合同义务，因双方于合同中明确约定履行过户手续的期限为2012年12月30日，现该履行期限已经届满，依照合同约定及法律规定，肖会玲应当承担履行合同的义务。至于肖会玲主张的合同应予解除一节，须指出的是，双方于合同中约定的肖会玲行使该项解除权的前提条件，系由党立军的原因导致双方未能如期办理过户。但根据本案现有证据，尚无法证明该迟延履行的事实系由党立军的原因所致。肖会玲的该项抗辩理由及反诉理由，缺乏依据，本院难以采信。原审法院据此对肖会玲要求解除合同、返还房屋、支付解约定金及赔偿金的反诉请求予以驳回，处理正确，本院予以确认。根据本案现有证据显示，诉争房屋系原购房合同于2008年4月11日之前签订经济适用住房，且于一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件，同时，根据肖会玲与党立军签订合同的时间可见，双方于我市相关住房限购政策实施之前已经订立房屋买卖合同，党立军亦已支付了绝大部分购房款并实际占有使用房屋。据此，双方签订的房屋买卖合同不存在限制交易的客观履行障碍。现党立军要求肖会玲继续履行合同义务，具有事实和法律依据，应予支持。鉴于党立军于庭审中同意于过户前给付肖会玲剩余购房款5万元，此提前履行行为不损害肖会玲的合法权益，且利于双方合同目的的实现。原审法院据此判令肖会玲于党立军支付剩余购房款后协助对方办理房屋过户手续，处理并无不当，本院予以确认。至于党立军主张的违约金一节，双方对此均未提出上诉，本院对原判处理不持异议。
综上所述，肖会玲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由肖会玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费2523元，由党立军负担2453元（于本判决生效之日起七日内交纳），由肖会玲负担70元（已交纳）；反诉案件受理费2525元，由肖会玲负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由肖会玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 马兴芳
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 李 丽