江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初2436号原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。统一社会信用代码：91360700586568313K。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小飘，男，1991年6月24日出生，特别授权代理。被告：苏远新，男，1981年3月20日出生，现住广东省东莞市。委托诉讼代理人：丁吉斌，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。原告华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润公司）与被告苏远新商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托诉讼代理人李小飘，被告苏远新的委托诉讼代理人丁吉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告违约金140077.6元；2、判令被告将合同原件、购房发票原件退还原告，并协助原告到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记，注销预告登记的相关手续，相关费用由被告承担，原告在被告办理完上述手续后返还被告支付的购房款；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月5日，原、被告签订了合同备案编号为20XXXX14的《赣州市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的赣州华润中心XX区XX栋XX号房屋，合同价款总额为700388元，其中首付款为210388元，余款490000元拟向银行申请贷款支付。原告于2015年5月12日、26日向被告发出《催告函》，要求被告履行合同义务，但被告至今仍未支付尾款且怠于向银行申请按揭贷款。原告于2016年6月13日向被告寄出《公函》，要求解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》。原告现诉至法院，要求处理。原告华润公司为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、认购协议，证明原、被告之间的合同关系。证据2、《赣州市商品房买卖合同》及其附件，证明原、被告之间的合同关系，房屋价款、违约责任等约定。证据3、首付款收款收据，证明被告向原告交纳首付款。证据4、催告函及快递凭证，证明原告于2016年5月12日向被告发出《催告函》。证据5、催告函及快递凭证，证明原告于2015年5月26日向被告发出《催告函》。证据6、关于解除20141000514号《赣州市商品房买卖合同》的公函及快递凭证，证明原告于2016年6月13日向被告发出解除20XXXX14号《赣州市商品房买卖合同》、支付违约金并配合办理相关撤销手续的通知。证据7、两份投递状态查询记录，证明原告已经向被告寄达并妥投。被告苏远新辩称，1、本案房屋买卖合同合法有效，至今仍未解除，应继承履行。2、被答辩人寄出的解除《公函》，答辩人至今未收到。3、答辩人至今未收到被答辩人要求答辩人履行付款义务的《催告函》，被答辩人至今未告诉答辩人办理按揭的银行名称及应提供的材料，无法办理银行按揭贷款是被答辩人的过错，答辩人不承担违约责任。被告苏远新为证实其答辩人理由成立，向本院提交如下证据证据1、EMS快递单、EMS快递单查询、圆通单、圆通单查询，证明案涉合同中载明的被告苏远新的通信地址真实、有效，能够收发邮件。证据2、EMS快递单查询，证明1、原告诉称的单号为“10XXXX15”、“10XXXX08”、“10XXX19”三份EMS邮件，均没有快递物流记录，由此证明原告并未将上述邮件交付给邮政公司并寄给被告；2、原告至今未告知被告办理按揭贷款具体银行的名称、地址，办理按揭银行贷款所需的流程、材料，以及办理按揭贷款的具体时间和期限等，因此，案涉按揭贷款至今未办理完全是原告造成的，被告不存在任何违约行为，不承担违约责任；3、被告未收到原告诉称的解除合同“公函”，因此案涉合同并未解除，双方应继续履行该合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织庭审举证质证，原告提交的证据1、2、3，来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。原告提交的证据4、5、6、7，因未提供被告签收的证明，也无法证实他人收的具体签人信息，故本院对其关联性不予以确认。被告提交的证据可以证实其未收到本案《催告函》及解除合同《公函》，本院对其三性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月5日，原、被告签订了合同备案编号为20XXXX14的《赣州市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的赣州华润中心XX区XX栋XX号房屋，合同价款总额为700388元，其中首付款为210388元，余款490000元拟向银行申请贷款支付。但被告一直未办理好按揭贷款手续。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。《补充合同》第四条第4款第（3）项约定：“买受人应当按照本条款约定时间恪尽配合义务，确保自原合同签订之日起30日内获得银行放款许可。上述期限届满时买受人无法取得银行按揭贷款许可的，付款方式自动变为一次性付款，买受人应在上述期限届满之日起10日内付清全部购房款项（即签订合同40天内），否则按原合同第七条约定承担逾期付款的违约责任”。因双方协商未果，致诉。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于合同是否可以解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方当事人于2014年10月5日签订购房合同，依照上述法律规定，华润公司行使解除权的期限应当在2015年，现被告不同意解除合同，并对原告于2016年6月13日发出的解除公函提出异议，原告已丧失合同解除权。双方签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》中对买受人逾付款的违约责任进行了约定，现被告未能按合同约定及时支付购房款，构成违约，应按未付款日万分之一向原告支付逾期付款违约金。根据原、被告签订的购房合同及补充条款，被告未办理银行按揭的，应在合同签订后40天内（2014年11月14日前）一次性付清房款，即被告应承担2014年11月14日至2018年2月4日的违约金总数为490000元×1178天×0.01%=57722元。2018年2月5日起的违约金由原告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告苏远新于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（赣州）有限公司违约金57722元；二、驳回原告华润置地（赣州）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3102元，由被告苏远新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  庄明静人民陪审员  张 霞二〇一八年二月十二日书 记 员  刘素静