上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初3155号
原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人许昆泰，职务董事长。委托代理人王乐乐。被告上海酷爱餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人刘吉毅，职务不详。原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司诉被告上海酷爱餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王乐乐到庭参加诉讼；被告上海酷爱餐饮管理有限公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司诉称，原被告于2014年8月6日签订《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定由被告承租原告商场XXX商铺进行餐饮经营，租期自2014年9月5日起至2015年9月4日止，并约定租金每月5,475元，综合服务费每月5,475元，三个月支付一次。协议生效后，原告依约交付柜位，被告自2015年4月17日起开始拖欠租金，并于同年8月4日擅自停业离场。基于被告仍拖欠租金、综合服务管理费及水电费的违约行为且擅自退租，原告诉至法院，请求判令：1.原被告签订的租赁合同于2015年8月4日解除；2.被告支付原告自2015年4月17日起至2015年8月4日止拖欠的租金、综合服务管理费25,185元，自2015年7月2日起至2015年8月4日止的水电能耗费1,012.6元;3.被告支付的保证金21,900元作为违约金由原告扣除。被告上海酷爱餐饮管理有限公司未答辩。经审理查明，原告(甲方)与被告(乙方)于2014年8月6日签订《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》，租赁合同第1条、第2.1条约定：甲方同意按下述条款和条件将位于上海市徐汇区漕溪北路XXX号百脑汇徐汇店第B1层总计使用面积为约30平方米的房产(以下简称系争房屋)有偿给乙方使用。甲方同意乙方可将该房产用于开设餐饮。租赁期限为1年，自2014年9月5日起至2015年9月4日止，租赁期开始日即为计租日。第3.2、3.3条约定：租金采用固定租金，为5,475元/月，租金为三个月一付，首次付前三个月租金应在签订本合同之日一次性缴纳，后续乙方每次应提前15日交付甲方后三个月固定租金。乙方应当在本合同签订之日向甲方交付21,900元保证金，保证金用以确保乙方全面履行合同及附件、补充协议，在乙方违反本合同及附件、补充协议约定时，甲方有权按照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付甲方的违约金。第9.3条约定：有下列情形之一，甲方有权提前终止本合同，并依据本合同9.6条的第一款第二项规定要求乙方承担违约责任，其中(四)乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业，经甲方书面催告后，在甲方要求期限内仍不恢复营业或擅自停止营业累计达2次或10日的，(六)没有法定或约定的乙方可逾期支付租金及其他费用情况，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上。第9.6条(一)约定：合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同约定解除合同，则乙方须承担违约责任包括以下三项(并列并同时适用)：(1)乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除；(2)乙方赔偿甲方三个月租金及其他应付费用作为甲方免租期及招商期损失；(3)乙方赔偿甲方因乙方擅自提前终止合同导致的甲方房产或设施出现无法复原或逆转的损失。另，《百脑汇商场综合服务管理合同》约定乙方应甲方支付综合服务费每月5,475元，支付方式和期限与租赁费相同；乙方经营实际发生的水、电、煤气等费用，按照表读数由甲方代收代付，缴纳方式为月缴。合同签订后，原告收取了被告就XXX席位(即系争房屋)支付的租赁保证金21,900元并出具收据,被告于承租期间向原告支付过三次租金及综合服务管理费，其中两笔2014年9月5日至2014年12月4日、2014年12月5日至2015年3月4日期间的租金及综合服务管理费已足额支付，2015年3月5日至2015年6月4日期间租金及综合服务管理费仅支付了29,565元，尚有3,285元未支付；被告未支付2015年6月5日至2015年8月4日期间的租金及综合服务管理费并于2015年8月4日擅自停业退租。2015年8月1日、8月4日，原告向被告发出能源费用通知单，要求其支付自2015年7月2日起至2015年8月4日止的水电费共计1,012.6元。2015年12月23日，原告将“解除合同通知函”快递被告，表示基于被告拖欠租金的违约行为，双方合同于2015年8月4日解除，被告应缴清拖欠租金、费用。以上事实，除原告在庭审中的陈述外，另有原告提供的餐饮租赁合同、商场综合服务管理合同、保证金收据及租金发票、能源费用通知单、解除合同通知函等书证佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告应依合同约定足额按时支付租赁期间的租金、综合服务管理费及其他相关费用，现被告逾期未足额支付2015年3月5日至2015年8月4日期间的租金、综合服务管理费，拖欠时间连续超过15日；且被告未经原告书面同意擅自停业退租，就被告的上述违约行为，原告可依合同相关约定单方解除合同并直接扣除被告已付保证金抵作违约金，故对原告要求双方租赁合同于2015年8月4日解除，被告支付拖欠租金、综合管理费25,185元，保证金21,900元作为违约金由原告扣除的诉请，本院均予以支持。关于原告要求被告支付自2015年7月2日起至2015年8月4日止的水电费1,012.6元的诉请，鉴于原告提交的能源费用通知单系其单方制作、未经被告签字确认，且原告亦未提交水电费单据、垫付凭据等书证予以佐证，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司与被告上海酷爱餐饮管理有限公司于2014年8月6日签订的租赁合同于2015年8月4日解除；二、被告上海酷爱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司自2015年4月17日起至2015年8月4日止的拖欠租金、综合服务费25,185元；三、被告上海酷爱餐饮管理有限公司支付原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司违约金21,900元(以被告上海酷爱餐饮管理有限公司已付保证金直接抵扣)；四、驳回原告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,002.40元，由原告负担21元，由被告负担981.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
代理审判员 黄晨辰
人民陪审员 刘梅娟
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。