陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初3416号
原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行。
法定代表人许晓京，该行行长。
委托代理人刘咪，陕西正北律师事务所律师。
被告李某某。
被告邱某某。
被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司。
法定代表人郝建军，该公司总经理。
委托代理人杨波，该公司法律顾问。
原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行与被告李某某、邱某某、榆林市翔宇房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员祁晓江独任审判，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行的委托代理人刘咪，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司的委托代理人杨波到庭参加了诉讼，被告李某某、邱某某经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行诉称：2013年9月22日，被告李某某、邱某某与原告签订了个人购房借款合同，该合同约定1、原告为被告李某某、邱某某提供贷款人民币29万元，贷款期间从2013年9月22日起至2028年9月22日止；2、借款利率，本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告李某某、邱某某以靖边县长城路百福宁家园3幢2单元502室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保。随后，原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。签订前述借款合同前，原告曾与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订楼宇按揭合同协议，约定被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司为其开发的百福宁项目购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。现被告李某某、邱某某不按照借款合同约定履行还本付息的义务，连续三个月以上未按合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司在被告李某某、邱某某违约的情况下未向原告承担连带责任保证担保责任，故此形成纠纷，致原告依法提起诉讼并提出诉讼请求为：1、判令被告李某某、邱某某共同向原告偿还本金268690.39元及利息（含复利及罚息），利息暂计至2016年2月23日为9275.62元，共计277966.01元，以后按照借款合同约定的借款利率计至实际还款日止；2、判令被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司就上述债务向原告承担连带清偿责任；3、确认原告有权请求人民法院处置被告李某某、邱某某提供的抵押物，并有权处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费等原告因实现债权而产生的全部费用。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据：个人购房借款合同、借款凭证、抵押物品清单、预抵押登记证各一份，用以证明2013年9月22日，被告李某某、邱某某与原告签订《个人购房借款合同》（下称“借款合同”），约定：⒈原告为被告李某某、邱某某提供贷款人民币29万元，贷款期间从2013年9月22日起至2028年9月22日止；2.借款利率，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3.提前收贷的条件及违约责任；4.被告李某某、邱某某以靖边县长城路百福宁家园3幢2单元502室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保,该合同对当事人双方均具有法律拘束力。同时证明借款合同签订后，原告将贷款一次性发放给被告李某某、邱某某，原、被告在抵押登记机关办理了预抵押财产登记手续。
第二组证据：楼宇按揭合作协议一份，证明2011年原告与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定翔宇房地产公司为包括本案被告在内的所有“百福宁”项目购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，该合同对合同双方均具有法律拘束力。
第三组证据：利息证明一份，用以证明截至2016年2月23日，被告李某某、邱某某拖欠原告借款本息情况。
被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司辩称：1、对于原告的诉请，被告公司认为第二项不能成立。2、在事实与理由中，关于原告与被告签订的按揭合同协议是事实，但是被告并没有对被告李某某、邱某某的房屋按揭贷款作担保，不承担连带清偿责任。
被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司没有向法庭提交证据。
被告李某某、邱某某未到庭应诉，亦未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司对原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议，但是购房合同中保证人中没有被告翔宇公司的签字盖章，所以被告不承担保证责任。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为因为楼宇按揭合同协议中约定翔宇公司同意给业主的按揭提供担保，同时合同中十五条也约定了翔宇公司提供担保的对象，其中并没有本案被告。所以被告李某某、邱某某以协议第六条约定为准，在房屋他项权证办理完毕后，翔宇公司的保证期履行完毕，不再承担担保责任。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，因为在房屋他项权证办理完毕后，翔宇公司的保证期已履行完毕，不再承担保证责任。
本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的第一组证据，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司质证无异议，该证据能够证明原告与被告李某某、邱某某之间存在借款合同关系的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；第二组证据，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该证据能够证明原告与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司就被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司开发的位于靖边县长城路的靖边县百福宁家园的房产项目中个人贷款事宜合作，由被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司提供最高额保证的事实，该证据对本案具有证明力，依法予以采信；第三组证据，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该证据能够证明，截止2016年2月23日，被告李某某、邱某某拖欠原告借款本金268690.39元，拖欠利息9275.62元未付，从2016年2月24日以后的利息亦未支付的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行（甲方、债权人）与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司（乙方、保证人）签订长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议（协议编号2011年第1号），约定：双方就被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司开发销（预）售的靖边县百福宁家园项目按揭贷款事宜达成合作协议。1、该项目是被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司拥有合法开发经营权或所有权的，依法可以向社会公众销售或预售，其商品房销（预）售许可证号为靖住建预售证第000028（12011-03号），总面积为11.23万㎡，住宅608套，面积87500㎡，商业性用房112套，面积15000㎡。销（预）售房款约为人民币伍亿捌仟万元；2、甲方（原告）为乙方（被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司）的上述房产项目提供的个人房屋贷款额度最高不超过人民币叁亿伍仟柒佰捌拾万元；3、乙方（被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司）同意自借款合同生效之日起，至甲方（原告）取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止。合同还约定了其他事项。2013年9月22日，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行（贷款人）与被告李某某、邱某某（借款人、抵押人）签订长安银行股份有限公司个人购房借款合同，合同约定：1、贷款金额为人民币290000元，贷款期限从2013年9月22日起至2028年9月22日止；2、贷款用于借款人购买坐落于榆林市靖边县长城路3-2-502房间的现（期）房物业，建筑面积143.87㎡；3、借款利率以年利率6.55%执行，后年利率调整为4.9%，罚息利率为本合同执行利率基础上上浮50%；4、还款方式为等额本息还款法。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行按时向被告李某某、邱某某发放了借款人民币290000元，被告李某某、邱某某以所购上述房屋为原告办理了预抵押登记，他项权利证号为靖房预靖边县字第016045号。后被告李某某、邱某某不能按期偿还原告借款，截止2016年4月21日，拖欠原告到期借款本金人民币为10396.70元，逾期利息为12013.31元，原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告与被告李某某、邱某某签订的长安银行股份有限公司个人购房借款合同及原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告足额向被告李某某、邱某某发放了借款，被告李某某、邱某某理应按照合同约定按时向原告偿还借款，但其未能按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告李某某、邱某某偿还原告借款本金人民币268690.39元及利息的诉讼请求，经审查，截止2016年4月21日，被告李某某、邱某某共拖欠原告已到期借款本金人民币10396.70元，逾期利息为12013.31元，事实清楚，对已到期的债权原告主张权利依法应予以支持，被告李某某、邱某某应当支付原告借款本金人民币10396.70元，并按逾期年利率7.35%【4.9%×（1+50%）=7.35%】支付逾期利息；其余借款由于尚未到期，虽然合同中约定“借款人违反合同约定的任何义务，贷款人均有权宣布对借款人已贷出的借款立即到期并要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项”的内容，但因该借款合同系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”及第四十条“格式条款具有……或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款约定的内容加重了被告李某某、邱某某的责任，应属于无效条款，对被告方不具有法律拘束力，故原告主张由被告李某某、邱某某偿还剩余未到期借款本金及利息的诉讼请求，依法不予以支持；原告主张被告李某某、邱某某支付复利及罚息的请求，无法律依据，依法不予以支持；原告主张被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司抗辩其并没有对被告李某某、邱某某的房屋按揭贷款作担保，不承担连带清偿责任。经审查，原告与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，约定由原告为被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司开发销（预）售的靖边县百福宁家园项目提供个人房屋贷款额度最高不超过人民币叁亿伍仟柒佰捌拾万元，该楼宇按揭合作协议属于原告与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的最高额保证合同，根据合同内容，原告主张权利是在保证期间内，故被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司应当在保证责任范围内承担连带责任保证，原告的该项诉讼请求符合双方合同的约定及法律的规定，依法应予以支持；原告主张在被告李某某、邱某某所购买的位于靖边县长城路百福宁家园3幢2单元502室房产在抵押物价值范围内享有优先受偿的诉讼请求，经审查，本案所涉抵押房产至今未取得房屋的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记，原告主张优先受偿的请求没有法律依据，不予支持；原告主张被告承担本案的保全、鉴定费、评估费、拍卖费的诉讼请求，无事实依据支持，不予支持。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司抗辩本案涉及的借款合同进行过强制执行效力的公证程序，没有事实依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告李某某、邱某某共同偿还原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行截止2016年4月21日借款本金人民币10396.70元及利息（从2016年4月21日起至借款付清之日止，按逾期年利率7.35%计算），并支付已产生的利息12013.31元。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2734元，由被告李某某、邱某某、榆林市翔宇房地产开发有限责任公司共同负担180元，由原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行负担2554元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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代理审判员 祁晓江
二〇一六年六月十五日
书 记 员 万强强