上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1469号
上诉人(原审被告)：陶晨，男，1977年12月1日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
上诉人(原审被告)：陶良规，男，1937年6月28日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
上诉人(原审被告)：苏筱梅，1939年10月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
被上诉人(原审原告)：陈新，男，1969年2月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
�托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：刘雪辰，该公司员工。
上诉人陶晨、陶良规、苏筱梅因与被上诉人陈新及原审第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初8474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陶晨、陶良规、苏筱梅上诉请求：撤销一审判决主文第二项，发回重审或改判上诉人不承担违约赔偿金。事实和理由：1、涉案的《房地产买卖居间协议》是由中介链家业务员于2016年2月4日拿到上诉人家中给陶良规、苏筱梅签字，当时陈新并未在场，陶良规、苏筱梅认为这是与中介链家签的第三方居间服务性协议。2、本案三方当事人签订的是房地产买卖居间三方协议，正式的房地产买卖合同并没有签署。虽然《房地产买卖居间协议》的内容对未来将进行房地产买卖的行为，包括房屋总价、首付等做了具体说明，但这只是对未来将正式签署房地产买卖合同的具体意向所做的表述，其目的是为了促成未来房地产买卖合同的正式签订。3、《房地产买卖居间协议》中关于违约方支付房屋总价20%的赔偿金额的约定，是指正式签订房地产买卖合同后最大的违约赔偿金额，但因陶晨、陶良规、苏筱梅与陈新最终并未签订房地产买卖合同，故该违约条款对居间协议不具有法律效力。《房地产买卖居间协议》的违约赔偿只限于定金赔偿范围，适用于定金罚责。4、陶晨、陶良规、苏筱梅已于2016年2月27日将涉案房�以人民币(以下币种均为人民币)620万元的价格出售于案外人用于置换，比《房地产买卖居间协议》约定的价格多卖了5万元，陶晨、陶良规、苏筱梅并未获得巨大利益。
被上诉人陈新则请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人德佑公司述称服从法院判决。
陈新向一审法院起诉请求：1、判令解除陈新与陶晨、陶良规、苏筱梅于2016年2月4日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令陶晨、陶良规、苏筱梅返还陈新已支付的定金10万元；3、判令陶晨、陶良规、苏筱梅向陈新支付违约金123万元。
一审法院认定事实：2016年2月4日，陈新(乙方)与陶晨、陶良规、苏筱梅(甲方)及德佑公司(丙方)就甲方名下的上海市同心路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋“)签订《房地产买卖居间协议》，约定：总房价款615万元；乙方为表示购买诚意�于2016年2月4日向丙方支付意向金10万元，如甲方签署本协议，则该意向金转为定金，甲方授权丙方收取并保管；乙方及甲方同意在3月15日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同或相关权利人提出异议导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订买卖合同，则已支付的定金不予返还；本协议生效后，任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方面解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价的百分之二十向守约方支付违约金。当日，乙方向甲方支付购房定金10万元，由丙方收取并保管。
2016年2月27日，陶晨、陶良规、苏筱梅与案外人韩某1、邹某某、韩某2系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款620万元。
2016年3月21日，陈新向陶晨、陶良规、苏筱梅发出催告函，要求陶晨、陶良规、苏筱梅于2016年3月25日前与陈新完成房屋买卖的网签。
2016年3月28日，陈新向陶晨、陶良规、苏筱梅发出告知函，表示解除与陶晨、陶良规、苏筱梅的合同关系，陶晨、陶良规、苏筱梅于2016年3月29日签收。
嗣后，陈新与陶晨、陶良规、苏筱梅就解除合同、违约赔偿等问题协商未果，陈新遂诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈新与陶晨、陶良规、苏筱梅以及德佑公司签订的《房地产买卖居间协议》系三方真实意思表示，合法有效。陈�与陶晨、陶良规、苏筱梅在《房地产买卖居间协议》中约定于2016年3月15日前签订《上海市房地产买卖合同》，而陶晨、陶良规、苏筱梅在此前的2月27日就与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，以其行为表明不再履行与陈新签订的《房地产买卖居间协议》，陶晨、陶良规、苏筱梅违约行为已然明确。系争房屋现已由陶晨、陶良规、苏筱梅出售他人，陈新合同目的无法实现，现陈新要求以其解除合同的告知函送达陶晨、陶良规、苏筱梅之日即2016年3月29日解除居间协议，德佑公司对此并无异议，该诉请符合法律规定，一审法院予以支持。《房地产买卖居间协议》解除后，德佑公司代为保管的定金10万元应返还陈新。陶晨、陶良规、苏筱梅辩称陈新购房时属于限购，但即使陈新在签订《房地产买卖居间协议》时属于限购范围，只要其在房屋产权变更之时符合本市购�政策，并不影响陈新与陶晨、陶良规、苏筱梅双方居间协议的履行，陶晨、陶良规、苏筱梅以此为由行使抗辩权并将系争房屋售于他人并无法律依据，有违诚信原则。陶晨、陶良规、苏筱梅违约导致《房地产买卖居间协议》解除，应按照居间协议约定承担违约责任，陶晨、陶良规、苏筱梅辩称约定的违约金标准过高，要求予以调整。鉴于《房地产买卖居间协议》签订至解除仅两个月时间，综合考虑本市房价上涨趋势，法院酌情确定陶晨、陶良规、苏筱梅应向陈新支付违约金30万元。
一审法院判决：一、陈新与陶晨、苏筱梅、陶良规、德佑房地产经纪有限公司2016年2月4日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年3月29日解除；二、陶晨、苏筱梅、陶良规应于判决生效之日起十日内支付陈新违约金30万元；三、德佑房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内�还陈新定金10万元；四、驳回陈新其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，《房地产买卖居间协议》还约定，陈新(乙方)应于签订买卖合同示范文本当日内通过德佑公司(丙方)或直接向陶晨、陶良规、苏筱梅(甲方)支付首期房价款185万元(含已支付的全部定金；含尾款2万元由丙方代为保管)。乙方通过如下方式支付第二期房价款430万元，以贷款方式支付，乙方应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续；乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后七日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后五日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计2万元。其他约定：本次交易甲方为到手价615万元，税费由乙方承担。
本院认为，本案各方当事人就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》，包含了房款支付期限、支付方式、交易税费的承担等所有房地产买卖所必须的交易条款，具备房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖关系成立，且依法有效，各方当事人均应按协议约定履行。《房地产买卖居间协议》约定陶晨、陶良规、苏筱梅与陈新于2016年3月15日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但在协议履行过程中，陶晨、陶良规、苏筱梅却在2016年2月27日与案外人就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。现系争房屋已被陶晨、陶良规、苏筱梅出售于案外人，导致陈新的合同目的无法实现，故陶晨、陶良规、苏筱梅的行为当属违约，理应承担相应的违约责任。法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，另一方当事人可以选择适用违约金或者定金条款。现陈新要求适用违约金，于法有据。陶晨、陶良规、苏筱梅已向一审法院主张双方约定的违约金过高，要求调整。基于此，法院应综合考量协议履行的程度、已支付款项的性质及金额、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并对违约金数额进行调整。经审查，一审法院在考虑了本案的实际情况后酌情确定陶晨、陶良规、苏筱梅应当承担的违约金，数额尚属合理，本院予以确认。综上所述，陶晨、陶良规、苏筱梅的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审法院所作的判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人陶晨、陶良规、苏筱梅共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年三月三日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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