福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2313号
上诉人（原审原告）厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲花南路九号冶金大厦九楼，组织机构代码70541491-6。
法定代表人阮蕴萱，董事长。
委托代理人成文波，公司职员。
上诉人（原审被告）唐义新，男，住福建省厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）林鹰，女，1973年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区梧桐里**号***室。
上述上诉人的共同委托代理人黄艳娜、徐慧昭，福建法正联盟律师事务所律师。
原审第三人厦门钜丰房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑村委会办公楼，组织机构代码76173566-9。
法定代表人张瑞容，总经理。
上诉人厦门佰仕达物业管理有限公司（下称佰仕达公司）因与上诉人唐义新、林鹰及原审第三人厦门钜丰房地产开发有限公司（下称钜丰公司）物业服务合同纠纷一案，均不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。钜丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
佰仕达公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、唐义新、林鹰立即向佰仕达公司支付自2011年4月至2013年3月尚欠的综合管理服务费6710.3元、公共维修金1118.4元、水电公摊301.2元，共计8129.9元及逾期付款滞纳金（滞纳金计算方式：自2011年7月1日起至实际还款日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三分别计算每月的滞纳金，暂计算至2013年3月31日合计为7627.8元），以上费用共计15757.7元；2、唐义新、林鹰承担本案诉讼费。
原审判决查明，（一）2010年12月1日，厦门福瑞斯安杰物业管理有限公司（下称福瑞斯安杰公司）与唐义新、林鹰签订《前期物业服务合同》，期限至小区第一届业主委员会成立并与其所聘的物业管理服务企业签订物业管理服务合同生效时止。2011年7月9日，福瑞斯安杰公司致歉钜丰公司，表明因其己方因素无法继续履行双方于2010年9月30日签订的第一份前期物业服务合同。钜丰公司与福瑞斯安杰公司于当日签订《解除（御之苑）前期物业服务合同协议书》，约定双方正式解除第一份前期物业服务合同。2011年6月8日，钜丰公司委托厦门市中实采购招标有限公司对御之苑住宅小区前期物业管理进行招投标工作。厦门市中实采购招标有限公司出具《评标报告》，报告显示第一中标候选供应商为佰仕达公司。2011年7月1日，厦门市中实采购招标有限公司出具《中标通知书》，确定佰仕达公司中标御之苑住宅小区前期物业管理项目的采购。佰仕达公司系二级资质物业服务企业，可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。
（二）2011年7月10日，佰仕达公司与钜丰公司签订了第二份前期物业合同，合同第二章约定了服务内容与质量，包括物业共享部位的维修、养护和管理，共享设施设备的运行、维修、养护和管理，共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；合同第三章约定了服务费用，其中小高层物业服务费为每月每平方米1.8元，公共维修金为每月每平方米0.3元；合同第八章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按0.3%的标准支付违约金；合同第九章约定了合同期限自2011年7月10日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。
2011年7月12日，厦门市物价局作出厦价房（2011）39号《厦门市物价局关于御之苑物业服务收费有关事项的通知》，批复主要内容为：“御之苑”小区房屋公共维修金为每月0.3元／平方米；2011年7月14日，厦门市物价局作出厦价房（2011）80号《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》，批复主要内容为：佰仕达公司管理的御之苑项目物业费每月1.8元／平方米。
（三）2011年7月9日，福瑞斯安杰公司出具《授权委托书》，授权委托佰仕达公司以其公司的名义代理收取御之苑小区物业项目2010年10月至2011年6月物业管理期间业主未缴交的物业管理费、公共维修金等，授权委托书有效期限至2012年6月30日止。
（四）2011年4月至2013年3月期间，唐义新、林鹰系御之苑小区1号楼302单元的业主，房屋坐落于厦门市湖里区梧桐里19号302室，建筑面积为155.33平方米，于2010年9月28日办理了交房手续。唐义新、林鹰自2011年4月起未缴交物业管理费及公共维修金。截止至2014年3月17日，御之苑小区尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会。
原审判决查明的以上事实，有佰仕达公司举证的《物业服务企业资质证书》、《（御之苑）前期物业服务合同》、《厦门御之苑业主临时管理规约》、厦门市物价局文件（厦价房（2011）39号）、厦门市物价局关于《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》（厦价房备（2011）80号）、物业交接通知书、房屋交接验收表、《授权委托书》，钜丰公司举证的《致歉函》、《解除（御之苑）前期物业服务合同协议书》、《邀请招标文件确认联系函》、《评标报告》、《中标通知书》，唐义新、林鹰举证的《前期物业服务合同》以及当事人的陈述为证，上述证据已经庭审质证，足资认定。
本案争议的焦点为：佰仕达公司作为御之苑小区物业管理公司的身份是否合法。佰仕达公司认为，其与钜丰公司签订了前期物业服务合同，并实际履行了合同约定的职责，唐义新、林鹰作为小区业主，应向其支付相关的物业管理费用等。钜丰公司认为，御之苑小区业主委员会尚未成立，其作为建设单位，在福瑞斯安杰公司无法继续履行物业合同的前提下，通过合法的招投标工作，与佰仕达公司签订的第二份前期物业合同合法有效。唐义新、林鹰认为，1、佰仕达公司与钜丰公司签订的第二份前期物业合同性质上不属于前期物业合同，该合同是在房产销售并交付后开发商擅自决定的，且未经业主同意或经业主大会投票表决，属于无效合同；2、唐义新、林鹰与钜丰公司签订的前期物业合同确定的物业服务企业系福瑞斯安杰公司，并非佰仕达公司。原审法院分析认为，首先，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在“御之苑”小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位钜丰公司可以选聘物业公司。其次，在钜丰公司选聘的第一家前期物业服务企业福瑞斯安杰公司无法继续履行前期物业服务合同的前提下，钜丰公司通过招投标的方式选聘具有二级物业服务企业资质的佰仕达公司，符合法律规定的程序。第三，佰仕达公司与钜丰公司签订前期物业服务合同，并实际提供了物业服务，即该前期物业服务合同已实际履行。综上，佰仕达公司作为御之苑小区物业管理公司的身份符合法律规定，其与钜丰公司签订的第二份前期物业合同合法有效。
原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明佰仕达公司不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，唐义新、林鹰拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，不予采纳。作为小区业主，唐义新、林鹰应按照物业服务合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2011年7月10日至2013年3月31日的综合管理服务费5787.6元（155.33平方米×1.8元／平方米×20.7个月）、房屋公共维修金964.6元（155.33平方米×0.3元／平方米×20.7个月），合计6752.2元。2011年4月至2011年7月9日系福瑞斯安杰公司提供物业服务时期，虽然福瑞斯安杰公司授权委托佰仕达公司以其名义代理收取御之苑小区物业项目2010年10月至2011年6月物业管理期间业主未缴交的物业管理费、公共维修金等，但其授权委托书有效期限至2012年6月30日止，故佰仕达公司主张唐义新、林鹰应向其缴纳2011年4月至2011年7月9日的综合管理服务费以及公共维修金，不予支持。佰仕达公司要求唐义新、林鹰支付滞纳金，但未举证证明其已通过合理的方式履行书面催告义务，故对佰仕达公司上述请求不予支持。缴纳公摊水电费用是每位业主的义务，但公摊水电费并非物业公司的营业性收入，属代收代缴费用，本案中佰仕达公司未能举证证明其已经代缴公摊水电费，亦未能举证证明其收取公摊水电费的合同依据、具体计算方式，故对佰仕达公司关于唐义新、林鹰支付公摊水电费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第四十五条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、唐义新、林鹰应于本判决生效之日起十日内支付厦门佰仕达物业管理有限公司2011年7月10日至2013年3月31日的综合管理服务费5787.6元、房屋公共维修金964.6元，合计6752.2元；二、驳回厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费97元，由厦门佰仕达物业管理有限公司负担55元，唐义新、林鹰负担42元。
宣判后，佰仕达公司和唐义新、林鹰均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人佰仕达公司上诉称，一、原审法院对房屋公共维修金的所有权性质认定不清。公共维修金的所有权为全体业主共有，无论小区物业服务单位如何变更，不影响业主缴交公维金的义务的丧失。前一物业服务单位无论结余多少公维金，均应全额转入新的物业服务单位代管。既然公维金的所有权归全体业主共有，那么业主缴交房屋公维金的义务应自然延续到新的物业服务单位服务期限内。原审法院以前任物业服务单位授权委托书到期为由，免除未缴交房屋公共维修金业主的缴交义务，是对事实认定有误。二、原审法院以佰仕达公司未举证证明通过合理的方式履行书面催告义务为由不支持其要求唐义新、林鹰支付滞纳金，无法律依据。最高院司法解释仅规定，经书面催交业主无正当理由拒绝缴纳，物业企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。而没有规定物业企业催交物业服务费必须经过书面催告，书面催告不是必要条件。前期物业合同约定业主或物业使用人违反合同约定，未足额缴纳物业费的，应支付滞纳金。相关法律法规也作相关规定。本案无论庭前调解，还是庭审过程以及一审判决均明确显示本案争议的焦点是佰仕达公司作为讼争楼盘物业管理公司的身份是否合法。无论是在立案前还是在开庭前的调解，佰仕达公司均多次向对方主张权利，但对方一直以其不具备物业管理的合法身份，不缴交物业管理费用。原审法院认为佰仕达公司作为小区物业管理公司的身份符合法律规定，对方拒交物业管理费等费用不充分。因此，其已多次向对方催告，原审法院不支持滞纳金错误。三、原审法院认定事实错误，导致错误判决。原审法院认为缴纳公摊水电费是每位业主的义务，但在佰仕达公司提交完整证据的情况下，却不支持该诉求，于理于法于事实均相悖。为保证小区正常生活秩序，佰仕达公司已先向有关部门全额缴交水电费，小区业主的自用生活用水及公共设备才得以保证。其向原审法院提交的证据明确注明有：小区公共用水、用电代收委托书、公摊水电费计算方法、代缴水电费清单和水电公摊计算表和计算依据，原审法院却不顾这些客观事实，作出与事实截然相反的结论。综上，佰仕达公司请求依法改判唐义新、林鹰向其支付2011年7月10日至2013年3月的综合管理服务费5787.6元、2011年4月至2013年3月房屋公共维修金1118.4元及2011年7月至2013年3月的公摊水电费301.2元和前述费用的滞纳金5891.6元（均按每日千分之三自拖欠之日起计算至实际付清之日止，暂计至2013年3月31日）。
唐义新、林鹰共同答辩称，一、其与佰仕达公司未形成合法的物业服务合同关系，无需向佰仕达公司缴纳物业管理服务费和房屋公维金。1、在物业销售前，建设单位具有选聘物业管理企业的权利，但在物业销售并交付给业主之后，该权利就应让渡给业主。因为房产销售之后，业主既是物业的所有人，也是物业的实际使用人，只有业主或代表业主意志的业主委员会才有权选聘和解聘物业服务企业，原审第三人无权再次选聘物业管理企业，佰仕达公司产生的程序严重违法。而且无论是选聘或解聘物业服务企业也必须遵循严格程序，即召开业主大会，并由专有部分占建筑总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主同意。而本案中，无论是解聘福瑞斯安杰公司还是选聘佰仕达公司，均未经过法定程序，既未征得业主同意，也未经过业主大会投票表决，整个过程完全由原审第三人随意操作，显然是违背了国务院行政法规，由此而选聘的佰仕达公司一开始就不具备身份的合法性，对全体业主不具有任何约束力。2、重新与新的物业公司签约应通过业主大会决议后由业委会签约。即便福瑞斯安杰公司要求解除前期物业服务合同，原审第三人作为建设单位也不能自行重新选聘新物业公司，而应向主管部门提出成立业主大会的书面报告，提供业主清册、物业建筑面积等文件资料，以便尽快召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会来行使选聘新物业公司的权利。3、钜丰公司重新选定物业公司属于对合同的变更，应当征得业主同意并表决，而不能通报即可。本案中，唐义新、林鹰仅与福瑞斯安杰公司签订一份前期物业服务合同，依据合同的相对性原则，有权主张物业费、公维金等费用的也并非佰仕达公司。而且在唐义新、林鹰与钜丰公司签订《商品房买卖合同》中，附件四明确规定了福瑞斯安杰公司才是有权对御之苑小区进行管理和维护的物业企业，如建设单位欲更换前期物业单位，实际上是对商品房买卖合同的变更，理应根据《合同法》第七十七条的规定，经过双方协商一致方能进行。本案中，钜丰公司事前既未进行公示或告知，也未征询过唐义新、林鹰意见，实则是对其合法权利的无视和践踏。二、选定佰仕达公司作为御之苑的物业管理企业的招投标程序不合法。依据建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条规定，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。本案中，第三人的招投标材料并未事先向相关部门进行备案，显然违背了建设部的规定，应属程序违法，招投标应属无效。三、佰仕达公司未经书面催交相关费用，其诉讼请求依法不能得到支持。佰仕达公司从未向唐义新、林鹰书面送达任何关于物业管理费等费用的催交通知，也未能举证证明曾向其送达，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。也就是说，未经书面催告的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院依法不应当支持。综上所述，佰仕达公司并非御之苑小区合法的物业管理公司，其也未履行书面催告义务，故唐义新、林鹰无需支付综合管理服务费和公维金，更无需交纳所谓滞纳金与水电公摊。
上诉人唐义新、林鹰共同上诉称，原审判决认定事实错误，其与佰仕达公司未形成合法的物业服务合同关系，无需向佰仕达公司缴纳物业管理服务费和房屋公维金。理由如下：一、佰仕达公司并非御之苑小区的前期物业服务企业。根据《福建省物业管理条例》第二十七条之规定：前期物业合同指新建物业出售前建设单位与选聘的物业管理企业签订的合同；《物业管理条例》第二十五条进一步规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。佰仕达公司与钜丰公司签订的合同在性质上并非前期物业合同。是否是前期物业合同，必须严格依照法律的规定进行界定，不能简单机械地从合同名称上判断，在本案中，前期物业合同是钜丰公司与福瑞斯安杰公司于2010年9月30日签订的《（御之苑）前期物业服务合同》，该合同也按照法律规定，作为附件四，成为唐义新、林鹰与钜丰公司签订的《商品房买卖合同》内不可缺少的一部分。二、开发商无权在物业销售并交付给业主之后再次选聘或解聘前期物业管理企业。通过前述分析可知，建设单位仅在物业销售前，具有选聘物业管理企业的权利，而在物业销售并交付给业主之后，该权利就应让渡给业主。因为房产销售之后，业主既是物业的所有人，也是物业的实际使用人，只有业主或代表业主意志的业主委员会才有权选聘和解聘物业服务企业，原审第三人无权再次选聘物业管理企业，佰仕达公司产生的程序严重违法。而且无论是选聘或解聘物业服务企业也必须遵循严格程序，即召开业主大会，并由专有部分占建筑总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主同意。而本案中，无论是解聘福瑞斯安杰公司还是选聘佰仕达公司，均未经过法定程序，既未征得业主同意，也未经过业主大会投票表决，整个过程完全由原审第三人随意操作，显然是违背了国务院行政法规，由此而选聘的佰仕达公司一开始就不具备身份的合法性，对全体业主不具有任何约束力。三、重新与新的物业公司签约应通过业主大会决议后由业委会签约。即便福瑞斯安杰公司要求解除前期物业服务合同，原审第三人作为建设单位也不能自行重新选聘新物业公司，而应向主管部门提出成立业主大会的书面报告，提供业主清册、物业建筑面积等文件资料，以便尽快召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会来行使选聘新物业公司的权利。四、钜丰公司擅自解除福瑞斯安杰公司前期物业服务合同的行为是违法无效的。本案中，唐义新、林鹰仅与福瑞斯安杰物业公司签订一份前期物业服务合同，依据合同的相对性原则，有权主张物业费、公维金等费用的也并非佰仕达公司。而且在唐义新、林鹰与原审第三人签订的《商品房买卖合同》中，附件四明确规定了福瑞斯安杰公司才是有权对御之苑小区进行管理和维护的物业企业，如建设单位欲更换前期物业单位，实际上是对商品房买卖合同的变更，理应根据《合同法》第七十七条规定，经过双方协商一致方能进行。本案中，钜丰公司事前既未进行公示或告知，也未征询过唐义新、林鹰意见，实则是对其合法权利的无视和践踏。五、选定佰仕达公司作为御之苑的物业管理企业的招投标程序不合法。依据建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条规定，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。本案中，第三人的招投标材料并未事先向相关部门进行备案，显然违背了建设部的规定，应属程序违法，招投标应属无效。综上所述，唐义新、林鹰与佰仕达公司未形成合法的物业服务合同关系，无需向佰仕达公司缴纳物业管理服务费和房屋公维金。请求撤销原审判决，改判驳回佰仕达公司原审诉求。
佰仕达公司答辩称，一、对方在偷换概念。前期物业服务协议就是在小区未成立业主委员会时的协议。相关法律已经规定前期物业服务企业是由开发建设单位以招投标方式来选聘的。二、在建设单位选聘的原有的物业公司已经无法经营并提供服务的情况下，开发建设单位以招投标方式，在没有降低服务质量，没有提高服务费用的情况下选定另一家物业公司是对业主的负责。所以说钜丰公司有权选定物业公司变更合同。三、小区已经交房三年多，建设单位及街道办多次贴出公告要求成立业主委员会。但是业主委员会迟迟不成立，开发建设单位有权选聘物业公司。对方上诉称物业服务公司未由业主委员会选定，但这是他们不成立业委会造成的。四、选聘或者解雇物业公司根据相关规定必须是建筑面积过半数，以及业主人数过半，即双过半。到目前为止，对小区物业合法性提出质疑并诉争的也就11户。小区超过三分之二的人已经在履行物业服务合同。而且中秋举办的博饼，业主满意度调查也都进行了配合。佰仕达公司已经事实上取得合法性。五、最高院关于审理物业纠纷案件的司法解释，物业服务催费并没有法律规定必须是书面催缴，书面催缴并非是必要条件。
原审第三人钜丰公司未作陈述。
经审理查明，佰仕达公司对原审判决查明事实提出异议，认为遗漏查明其代垫公摊水电费的事实及其有提供公摊水电费的计算方法。唐义新、林鹰亦提出异议，认为原审遗漏查明原审第三人招标时未向有关部门备案。审理过程中，双方均未提交新的证据。
本院认为，首先，在讼争小区业主大会选聘物业服务企业前，由作为建设单位的钜丰公司选聘物业服务企业，并无不妥。钜丰公司选聘的第一家前期物业企业解除物业服务合同后，钜丰公司通过公开招投标的方式，选聘佰仕达公司作为物业服务企业，并不违反法律规定，且已通过厦门市物价局的备案，故原审判决认定佰仕达公司作为讼争小区物业服务管理公司的身份符合法律规定，并无不妥。小区业主应向佰仕达公司缴交物业管理费等费用。其次，关于2010年10月至2011年6月期间的物业管理费、公共维修金等费用，前任物业服务公司委托佰仕达公司代为收取，但授权的期限至2012年6月30日止。佰仕达公司于2014年起诉主张该期间的物业管理费和公共维修金，已超过授权期间，原审判决对佰仕达公司该主张不予支持正确。第三，唐义新、林鹰作为讼争小区的物业使用人，在接受佰仕达公司提供的物业服务后，应当依法支付相关的费用。原审判决唐义新、林鹰支付物业管理费及公共维修金，并无不妥。但以佰仕达公司未举证证明通过合理的方式履行书面催告义务，驳回佰仕达公司关于滞纳金的诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。考虑到滞纳金的标准日千分之三确实偏高，且唐义新、林鹰一直主张不用支付该费用，本院酌定滞纳金的标准按日千分之一计算，自起诉之日即2014年1月14日起计算至实际付款之日止。第四，关于公摊水电费的问题，佰仕达公司提供公摊水电费欠费明细、代收代缴公摊水电费的委托书、公摊水电计算方法、厦门水务集团水费查询清单、公用水分摊汇总表、公用水分摊统计表、历月电费明细、公用电分摊统计表、公摊电费明细表等证据予以证明，证据之间能够形成较为完整的证据链，能够互相印证，用户的分摊也未见不合理之处，足以证明佰仕达公司代缴公摊水电费的事实以及唐义新、林鹰应分摊的数额。唐义新、林鹰对此并未提供相反证据予以反驳。因此，本院认为，佰仕达公司主张公摊水电费301.2元及相应滞纳金的主张，应予支持，滞纳金的标准同物业管理费的标准。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第477号民事判决第二项；
二、变更厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第477号民事判决第一项为：唐义新、林鹰应于本判决生效之日起十日内共同支付厦门佰仕达物业管理有限公司2011年7月10日至2013年3月31日的综合管理服务费5787.6元、房屋公共维修金964.6元、水电公摊费用301.2元及滞纳金（滞纳金自2014年1月14日起计算至实际付款之日止，按日千分之一计算）；
三、驳回厦门佰仕达物业管理有限公司的其他上诉请求；
四、驳回唐义新、林鹰的上诉请求。
本案一审案件受理费25元，由厦门佰仕达物业管理有限公司负担5元，由唐义新、林鹰负担20元；二审案件受理费50元，由厦门佰仕达物业管理有限公司负担10元，唐义新、林鹰负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一四年十月十三日
代书 记员 潘婉燕
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。