南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初102号原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路68号颐和商厦30层。法定代表人何於纲，董事长。委托代理人崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托代理人张学信，江苏东域律师事务所实习律师。被告赵玉环。被告南京市鼓楼区民政局，住所地南京市鼓楼区山西路84号。法定代表人吴更新，局长。委托代理人周自堂，南京市鼓楼区民政局副局长。委托代理人曹迎春，江苏兆邦律师事务所律师。第三人南京市鼓楼区众仁养老院，住所地南京市鼓楼区XX大街***号。法定代表人赵玉环，院长。原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼开发公司）诉被告赵玉环、南京市鼓楼区民政局（以下简称鼓楼民政局），第三人南京市鼓楼区众仁养老院（以下简称众仁养老院）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月5日受理后,依法由审判员李义军、代理审判员孙燕、人民陪审员孙志组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告鼓楼开发公司的委托代理人崔勇、张学信，被告鼓楼民政局的委托代理人周自堂、曹迎春到庭参加诉讼。被告赵玉环及第三人众仁养老院经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼓楼开发公司诉称，2008年10月15日，原告鼓楼开发公司与被告赵玉环签订《南京市房屋租赁合同》，约定：原告鼓楼开发公司向被告赵玉环出租位于南京市鼓楼区XX大街102号房屋（以下简称102号房屋），鼓楼民政局作为担保方在合同上签字盖章。根据南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第4070号民事判决书确定原告鼓楼开发公司与被告赵玉环之间签订的《南京市房屋租赁合同》已解除，现被告赵玉环仍占有使用租赁房屋，拒绝将租赁房屋返还原告鼓楼开发公司。被告鼓楼民政局作为担保人，应当承担保证责任，因被告鼓楼民政局作为国家机关为上述合同提供担保，违反法律规定，导致担保合同无效，被告鼓楼民政局对此有明显过错，故被告鼓楼民政局对被告赵玉环因房屋租赁合同所产生的所有债务应当承担赔偿责任。第三人众仁养老院实际占有租赁房屋亦未将房屋返还原告鼓楼开发公司。原告鼓楼开发公司诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告赵玉环、第三人众仁养老院立即腾退102号房屋；2.判令被告赵玉环支付房屋占有使用费（自2015年1月1日起至被告赵玉环实际搬离房屋之日止，按年租金36万元的标准计算）和违约金（以年租金36万元为基数，自2015年1月1日起至被告赵玉环实际搬离房屋之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准计算）；3.判令被告鼓楼民政局对上述债务承担赔偿责任。被告赵玉环未答辩，亦未提交证据。被告鼓楼民政局辩称，原告鼓楼开发公司与被告赵玉环之间签订的《南京市房屋租赁合同》已判决解除，并对被告鼓楼民政局应承担的赔偿责任进行处理。原告鼓楼开发公司的诉讼请求是针对租赁合同解除后，尚未履行且应终止履行的部分，对于此部分，被告鼓楼民政局不应再承担任何担保责任。本案的诉讼请求是由于原告鼓楼开发公司未及时申请执行生效判决，放任被告赵玉环继续占用租赁房屋造成的，被告鼓楼民政局对此没有任何过错，不应当承担任何责任。综上，请求驳回原告鼓楼开发公司针对被告鼓楼民政局的诉讼请求。第三人众仁养老院未陈述，亦未提交证据。经审理查明，102号房屋登记的所有权人为原告鼓楼开发公司，该房屋的国有土地使用权性质为划拨。2008年10月15日，原告鼓楼开发公司(甲方)与被告赵玉环（乙方）签订了《南京市房屋租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方的102号房屋，建筑面积650.33平方米；租赁期自2009年1月1日至2018年12月31日；年租金36万元；租金半年支付一次，每年的6月30日、12月31日前支付下一租期的半年租金；乙方应依约按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠，累计6个月不交租金，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。被告鼓楼民政局作为担保人在合同上盖章并由相关负责人签字。合同签订后，原告鼓楼开发公司将102号房屋交付给被告赵玉环，被告赵玉环利用该租赁房屋开办了众仁养老院。被告赵玉环自2012年12月31日起未支付租金。2014年4月14日，原告鼓楼开发公司收到被告鼓楼民政局发出的《终止保证通知书》，主要内容为：终止被告鼓楼民政局在2008年10月15日《南京市房屋租赁合同》中的保证。2014年3月12日，原告鼓楼开发公司以赵玉环、鼓楼民政局为被告诉至本院，要求两被告立即支付2013年及2014年上半年房屋租金54万元、违约金45360元。本院于2014年5月24日作出（2014）鼓民初字第1535号民事判决，内容为：一、赵玉环于本判决生效之日起十日内给付鼓楼开发公司房屋租金54万元；二、赵玉环于本判决生效之日起十日内给付鼓楼开发公司逾期付款违约金，以18万元为本金，分别自2012年12月31日起、自2013年6月30日起、自2013年12月31日起均至判决确定给付之日止按同期银行贷款利率计算；三、对上述一、二项债务不能清偿部分，鼓楼民政局承担30%的赔偿责任。该民事判决已发生法律效力。后被告赵玉环仍未支付2014年下半年租金，原告鼓楼开发公司又以赵玉环、鼓楼民政局为被告诉至本院，本院于2015年6月12日作出（2014）鼓民初字第4070号民事判决，内容为：一、鼓楼开发公司与赵玉环2008年10月15日签订《南京市房屋租赁合同》解除；二、赵玉环于本判决生效之日起十日内给付鼓楼开发公司房屋租金18万元（注：该租金为2014年下半年的租金）；三、赵玉环于本判决生效之日起十日内给付鼓楼开发公司逾期付款违约金（基数为18万元，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算自2014年7月1日起至本判决确定给付之日止）；四、对上述二、三项债务赵玉环不能清偿部分，鼓楼民政局承担30%的赔偿责任。该民事判决已发生法律效力。后原告鼓楼开发公司要求返还租赁房屋未果，于2016年1月5日诉至本院，要求判如所请。审理中，原告鼓楼开发公司放弃了违约金的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、南京市房屋租赁合同、（2014）鼓民初字第4070号民事判决书等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原告鼓楼开发公司与被告赵玉环之间签订的《南京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于返还租赁房屋的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告鼓楼开发公司与被告赵玉环签订的《南京市房屋租赁合同》已经解除，被告赵玉环应当返还租赁房屋，故原告鼓楼开发公司主张被告赵玉环腾退租赁房屋符合法律规定，本院予以支持。现第三人众仁养老院实际占用租赁房屋，因被告赵玉环已无权继续使用租赁房屋，第三人众仁养老院亦无权继续使用，故原告鼓楼开发公司主张第三人众仁养老院腾退租赁房屋符合法律规定，本院亦予以支持。关于房屋占有使用费（租金）的问题。被告赵玉环使用租赁房屋，应按照合同约定支付房屋租金。合同解除后，被告赵玉环继续占用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，其标准参照原房屋租赁合同约定的租金标准。因被告赵玉环至今尚未返还租赁房屋，故原告鼓楼开发公司主张被告赵玉环支付房屋占有使用费（部分房屋占有使用费应为租金）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于鼓楼民政局承担责任的问题。被告鼓楼民政局作为国家机关违反法律规定为原告鼓楼开发公司与被告赵玉环之间签订的房屋租赁合同提供担保，该担保合同无效，三方对此均有过错，被告鼓楼民政局因该无效担保行为给原告鼓楼开发公司造成损失的，应当承担30%的赔偿责任。合同解除后，被告赵玉环应当及时返还房屋，被告赵玉环未返还房屋，原告鼓楼开发公司于2016年1月诉至法院，其起诉行为并无明显迟延，故原告鼓楼开发公司应对被告赵玉环不能清偿部分的30%承担赔偿责任。综上，被告赵玉环、第三人众仁养老院应当返还租赁房屋，被告赵玉环应当支付租金及房屋占用使用费。被告鼓楼民政局应对被告赵玉环不能清偿部分的30%承担赔偿责任。被告赵玉环、第三人众仁养老院经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条、第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵玉环、第三人南京市鼓楼区众仁养老院于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司腾空返还坐落于南京市鼓楼区XX大街102号房屋；二、被告赵玉环于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司房屋占有使用费（含房屋租金，自2015年1月1日起至房屋实际腾空返还之日止，按年租金36万元的标准计算）；三、被告南京市鼓楼区民政局对上述第二项债务中被告赵玉环不能清偿部分承担30%的赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6972元，公告费1650元，合计8622元，由被告赵玉环负担（此款原告已预付，被告赵玉环在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军代理审判员  孙 燕人民陪审员  孙 志二〇一六年七月二十七日见习书记员  夏 娜