成都市新都区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）川0114民初401号	原告：成都市新都区木兰镇人民政府，住所地：成都市新都区木兰镇同心街104号。	法定代表人：徐礼彬，镇长。	委托诉讼代理人：罗筠寒，四川勤证律师事务所律师，一般授权代理。	被告：成都龙凯物业服务有限公司，住所地：成都市新都区木兰镇农和社区5组。	法定代表人：曾相芬，经理。	委托诉讼代理人：贺震彬，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。	原告成都市新都区木兰镇人民政府（以下均简称为“木兰政府”与被告成都龙凯物业服务有限公司（以下均简称为“龙凯物业公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月1日在本院泰兴法庭公开开庭进行了审理。原告木兰政府的委托诉讼代理人罗筠寒、被告龙凯物业公司的委托诉讼代理人贺震彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告木兰政府向本院提出诉讼请求：1、被告龙凯物业公司向原告木兰政府支付木锦新城小区的商铺租金1796756.8元（2013年3月1日到2017年2月28日期间）；2、被告龙凯物业公司向原告木兰政府给付支付违约金2084.8元；3.被告龙凯物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年2月26日，原、被告双方签订《商铺租赁合同书》，合同约定：原告木兰政府将位于成都市新都区木兰镇木锦新城小区的商铺租赁给被告龙凯物业公司使用，租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止，前五年每月租金为47036元（合同中笔误为40736元），每年3月1日前被告龙凯物业公司向原告木兰政府一次性支付下一年的租金，同时约定了违约条款。合同签订后，被告龙凯物业公司又承租了消防通道改建的两层商铺，约定了每月租金的计算方式。后被告龙凯物业公司将全部承租商铺转租给成都中塑市场管理有限公司，但因成都中塑市场管理有限公司经营困难未支付被告龙凯物业公司租金，导致被告龙凯物业公司无力支付原告木兰政府租金，截止至2017年2月28日，被告龙凯物业公司共欠原告木兰政府租金1796756.8元。经原告木兰政府多次催告后，被告龙凯物业公司仍拒绝支付拖欠的租金。故就双方的纠纷诉至人民法院。	被告龙凯物业公司辩称，对租赁合同签订的事实予以认可。但租金的诉讼时效为1年，原告木兰政府所起诉的租金中超过1年的应收租金因已过诉讼时效，被告龙凯物业公司对2016年3月1日之前的租金不予认可。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，上述证据能够证明如下事实：2013年2月26日，原告木兰政府（出租方）与被告龙凯物业公司（承租方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：本合同所出租的商铺位于木兰镇木锦新城，商铺的建筑面积共计一层5429.54m2，二层720m2，间数55间；租赁期限为10年，从2013年3月1日起至2023年8月1日（修路延误5个月）；原告木兰政府依照出租商铺的建筑面积计收租金，月租金前5年按照一层每月8元/m2，二层、三层每月5元/m2计收租金，每月租金共计人民币40736元。五年以后，双方每年按原租金的10%递增；商铺租赁租金按年支付，在本合同签订后15日内被告龙凯物业公司向原告木兰政府一次性支付本年度租金。从第二年起，每年3月1日前被告龙凯物业公司向原告木兰政府一次性支付下一年的租金；租赁期间内，被告龙凯物业公司不得有下列行为，否则原告木兰政府有权解除合同，收回商铺，并有权依据本合同要求被告龙凯物业公司承担违约责任：……（2）若一方具有本合同约定的其他违法行为，守约方有权要求违约方承担实际损失，并要求违约方支付违约金月租金的5%。合同签订后，被告龙凯物业公司向原告木兰政府支付了商铺租金488832元和履约保证金50000元。后被告龙凯物业公司与案外人成都中塑市场经营管理有限责任公司建立了租赁合同关系。	对有争议的证据及事实，本院作如下评议：被告龙凯物业公司对原告木兰政府提交的《报告》的真实性提出异议，主张《报告》加盖的印章不完整、被告龙凯物业公司的印章不能看清，因此不能证明该《报告》是被告龙凯物业公司出具。经本院询问，被告龙凯物业公司并不申请对报告上的印章进行司法鉴定，本院对此问题认为，印章不完整不是否定所盖印章真实性的理由，《报告》落款处的印章可见处的字样、编号与被告龙凯物业公司印章的编号字样相同，从《报告》的内容看也与被告龙凯物业公司相关，该报告是由被告龙凯物业公司向原告木兰政府出具具有高度盖然性，能够证明被告龙凯物业公司向原告木兰政府作出报告：“现申请将成都中塑市场经营管理有限责任公司欠我公司的租金用于抵扣我公司欠木兰镇人民政府的租金，至抵扣完毕后不足部分由我公司按合同价补齐支付。……木兰镇芦竹苑小区转角三层商铺（每层229.6平方米，共计689平方米，一层按10元/平方米计租）和木锦新城消费通道改建两层商铺（每层73.9平方米，共计147.8平方米，一层按8元/平方米计租，二层按5元/平方米计租）由我公司于2014年9月从建设方接收，故我公司应于2014年10月1日起向木兰镇人民政府计租。”这一事实。	本院认为，针对本案争议焦点，分述如下：	有关诉讼时效问题。原告木兰政府与被告龙凯物业公司签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。按照合同的约定，租金是以年为单位分期履行，各期租金的支付具备一定的独立性。本案双方当事人就分期支付租金的诉讼时效上产生的争议，其实质是分期履行的债务应如何计算诉讼时效这一理论问题在实务中的反映，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”在租赁合同中，各期租金支付的独立性并不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之互信，不利于保护债权人，更加背离诉讼时效制度的价值目标。加之，被告龙凯物业公司出具的《报告》显示其于2015年12月15日尚对欠付租金的事实予以认可也向原告木兰政府陈述了欠付租金的原因，故对于原告木兰政府未及时主张支付租金的行为，与其说是怠于行使权利，毋宁说是基于维护双方租赁合同关系而对被告龙凯物业公司予以信任和谅解。被告龙凯物业公司主张2016年3月1日之前的租金已超过诉讼时效的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。	有关2013年3月1日至2017年2月28日《商铺租赁合同书》项下的租赁物业所应当计付的租金数额问题。根据合同的约定的租金计算方式，此期间的租金应为47036元/月（5429.54m2×8元/m2/月+720m2×5元/m2/月），对于原告木兰政府主张合同上“40736元”系笔误的主张，本院予以采纳。故确定租金应为2257728元（47036元/月×48个月）。鉴于原、被告双方均确认实付租金为488832元，被告龙凯物业公司还应当支付原告木兰政府的租金为1768896元（2257728元-488832元）。	有关原告木兰政府主张的木锦新城消防通道所改建的两层商铺从2014年10月1日起至2017年2月28日计租的问题。被告龙凯物业公司出具的《报告》能够反映三点：1.其已于2014年9月从建设方处接收了木锦新城消防通道所改建的两层商铺共147.8m2；2.其表示从2014年10月1日起向原告木兰政府计租；3.租金的具体计算方式。此三点能够推定双方均具有订立租赁合同的意愿，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”之规定，本院推定针对木锦新城消防通道所改建的两层商铺，原告木兰政府与被告龙凯物业公司之间的租赁合同已成立。但是，《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”根据该规定，木锦新城的消防通道是不允许被改建成商铺并出租的，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：“……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”之规定，认定原告木兰政府与被告龙凯物业公司以木锦新城消防通道所改建的两层商铺为标的的租赁合同无效。《最高人民法院	有关违约金问题，本案被告龙凯物业公司迟延支付租金的行为已构成违约，按照《商铺租赁合同书》第六条的约定，违约方应支付违约金为月租金的5%，本院前文已认定月租金为47036元，故核定为2351.8元（47036元×5%），原告木兰政府主张违约金为2084.8元并无不当，本院予以支持。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：	一、被告成都龙凯物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告成都市新都区木兰镇人民政府租金1768896元；	二、被告成都龙凯物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告成都市新都区木兰镇人民政府房屋占有使用费27860.3元；	三、被告成都龙凯物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告成都市新都区木兰镇人民政府违约金2084.8元。	案件受理费10495元（已因适用简易程序减半收取），由被告成都龙凯物业服务有限公司负担（此款已由原告预交，被告应在履行上述第一项给付义务时一并向原告支付）。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。	审判员  唐韵	二〇一七年三月八日	书记员  唐倩