金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺执异初字第1号
原告：姚国贞。
被告：中国工商银行股份有限公司金华婺城支行。
负责人：楼雪君。
委托代理人：徐玉群。
委托代理人：金品塘。
第三人：金华市乔尼皮具有限公司。
法定代表人：陈旭东。
原告姚国贞为与被告中国工商银行股份有限公司金华婺城支行（以下简称工行婺城支行）、第三人金华市乔尼皮具有限公司（以下简称乔尼公司）案外人执行异议之诉一案，于2015年1月9日向本院提起诉讼。本院受理立案后，依法组成合议庭，于同年4月3日公开开庭进行了审理。原告姚国贞、被告工行婺城支行的委托代理人徐玉群、金品塘到庭参加诉讼。第三人乔尼公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告姚国贞起诉称：原告于2013年11月25日向第三人租赁其新办公楼（未办理土地证及房产证，占地面积约394.6平方米，建筑面积约1758.4平方米），租期20年，从2013年12月3日起至2033年12月3日止，20年租金共50万元已一次性付清。第三人按年分摊缴纳租金税。原告在该办公楼内设立了金华市佳尼皮具有限公司（法人为原告儿子姚益丰，占80%股份，公司注册地址为该办公楼），并一直在该办公楼内正常经营。2014年10月21日，原告得知金华市婺城区人民法院根据被告的执行申请，对第三人所有的位于金华市婺城区洞溪工业园区的土地及房产（其中包括新办公楼）整体进行拍卖。为维护自身的合法权益，原告依法提出执行异议，现异议被金华市婺城区人民法院以（2015）金婺执异字第3号执行裁定驳回。原告认为，（2015）金婺执异字第3号执行裁定认定事实及适用法律均存在明显错误，具体为以下几个方面：一、新办公楼从未办理过房产证，又如何抵押给被告？（2015）金婺执异字第3号执行裁定中笼统地认定“乔尼皮具用房地产抵押向工行婺城支行借款的时间为2012年3月9日，故房产抵押在前，租赁关系发生在后。”完全违背事实，第三人已办产权证的房屋及土地抵押给了被告，但新办公楼未办理过房产证，未抵押给被告。如果认为新办公楼已抵押给被告，法院应该凭抵押物清单及他项权证来认定。二、新办公楼因未被抵押或查封，其权利是完整的，第三人有权自由处分，有权将其整体出租给原告。三、原告租用第三人的新办公楼，是否就租赁事宜到房管部门备案，仅是行政法上的是否纳入相关政府部门监管的问题，丝毫不影响原告与第三人之间民法上的租赁法律关系。四、第三人已收到原告一次性支付的租赁款，第三人已经在收条上盖章予以确认。但（2015）金婺执异字第3号执行裁定书中却无视这一事实。陈旭东系第三人的法定代表人，陈旭东、钟淑慧两人系夫妻关系，又是第三人的两个股东（第三人也仅此两位股东），他们当然有权代表公司收取租金。五、原告事实上已在使用新办公楼。原告从2013年12月3日起已实际使用新办公楼。因为开设公司（金华市佳尼皮具有限公司）需要一定的前期准备，如装修、购置办公用具、招聘员工等，故公司正式成立是在2014年6月5日（领取营业执照时间）。姚益丰（原告儿子）为金华市佳尼皮具有限公司法人，占80%股份，实际上仅仅是替父亲打工而已。因为投资款都是原告出的，所有的事情也都是原告在张罗。原告已经68岁，资产准备留给儿子。（2015）金婺执异字第3号执行裁定中却认定“原告也明确本案争议房产的实际使用人并非其本人，且未提供房产转租的有关证据材料。”父子之间还需要转租吗？实在无法让人信服。原告已一次性付清20年的租金，对新办公楼享有租赁权，根据“买卖不破租赁”的原则，在同等条件下对新办公楼享有优先购买权。原告诉请：1．确认原告对第三人的新办公楼享有租赁权和同等条件下的优先购买权；2．由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．佳尼公司营业执照副本、房屋租赁合同、中国银行本票、收条复印件各一份，用以证明租赁关系真实，且原告实际在租赁的办公楼正常经营；
2．宁波银行单位客户业务申请书、佳尼公司税务登记证副本复印件各一份，用以证明租赁关系真实，且原告实际在租赁的办公楼正常经营；
3．税收缴款书一份，用以证明佳尼公司正常生产经营；
4．抵债协议、动产抵押登记书、乔尼公司固定资产清单各一份，用以证明租赁合同真实的，机器设备都是登记在原告名下；
5．执行裁定书一份，用以证明争议的事实已经经过执行听证并裁定；
6．乔尼公司证明一份，用以证明50万元租金的用途；
7．浙江乔尼进出口有限公司营业执照副本复印件一份，用以证明原告为法人代表的该公司的经营地点也在涉案的房屋内。
被告工行婺城支行答辩称：一、原告主张的租赁关系不真实，实际是以房屋使用权抵债，依法不应阻止法院对乔尼公司整体厂区的执行程序。理由如下：1．原告没有证据证明租赁合同的真实性，也无法证明租赁合同签订于法院对乔尼公司厂区的查封之前。租赁合同没有经过备案，没有充足的依据来证实合同的真假。合同缺乏合理性，租金畸低，仅为每平方米14元每年，远低于周边价格，且20年租金一次性支付违背常理；2．原告提交的证据不能证明其在2013年12月已占有和使用租赁房屋。被告在贷后管理和诉讼执行过程中多次现场查看情况，案涉房屋一直空置，原告从未实质性占有该房屋。即使原告提出其通过佳尼皮具公司使用该房屋，但佳尼皮具公司注册时间为2014年6月5日，即乔尼公司厂区被多家法院查封之后。乔尼公司厂区的其他两幢厂房早在2014年1月、3月和6月就已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封效力及于土地使用权，因此早在该公司注册前，新建宿舍楼和综合楼所依附的土地使用权已被查封而不得以任何形式处分或使用。从正常、善意的一般注意义务角度讲，承租人常理上都不会选择纠纷累累、朝夕不保、规划用途为宿舍的场所注册经营；3．没有证据证明原告已向乔尼公司支付租金。原告用以支付租金的本票是支付给陈旭东本人而非乔尼公司，且事实也未入乔尼公司账户，本票系由陈旭东签署收条，乔尼公司并未收到租金。既然本票上已有陈旭东手写的收条，当日又重复再出具第二张收条说明收到房屋租金50万元，常理上在写第一次收条时就应该注明该款系租金并入乔尼公司账户。依照我国《营业税暂行条例》，乔尼公司应当在2013年11月底，最迟也应当在2013年12月底全额按照50万元申报纳税，但实际上乔尼公司是在2014年9月2日才向税务机关纳税，对应的应税租金收入仅为5万元，租金收入时间和应税收入与租赁合同、本票完全不对应。综上，根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时原告主张租赁权的若干问题解答》，原告所提证据无法证明其为善意的承租人，且早在法院采取执行措施前已占有新建筑物。结合原告自述其与陈旭东之间存在300万元的民间借贷纠纷，该租赁实为以房屋使用权抵债，对该租赁合同的真实性应不予认可。二、退一步讲，即使租赁合同确实存在，也不应受到法律保护。1．该租赁仅租赁新建宿舍和综合楼，但由于房地一体无法分割，原告单独租赁新建宿舍楼和综合楼的行为无异于强行无偿侵占了该幢建筑物所附属的土地使用权益。该幢楼在法律属性上和客观功能属性上不具有独立性、不能独立转让，从法律属性上讲，离开土地使用权的建筑物不具备法律上的独立性，不能独立于土地使用权单独处置。从功能属性上讲，该幢楼不具功能独立性，即无独立通道和配置设备，且该幢建筑物的规划和建筑功能是员工宿舍和综合楼，不是生产用房，离开整体的厂区和对应的土地，是名副其实的空中楼阁，无法独立与厂区单独使用。2．租金价格畸低且二十年不变，损害被告在内全体乔尼公司债权人利益。原告明知乔尼公司负债累累，面临法院强制执行，仍以明显不合理的低价租赁乔尼公司的财产，存在明显恶意。租赁协议分割了乔尼公司不可分割的厂区整体，通过侵占新建筑物无偿侵占所依附的土地使用权价值，导致整体厂区价值贬损、无人购买的不良后果，达到了阻挠法院执行的目的，包括申请执行人在内的债权人完全可以依照《合同法》第七十四条的规定撤销该租赁合同。综上，请求驳回原告的诉请，恢复本案执行。
为证明上述事实及主张，被告工行婺城支行向本院提交的证据有：
1．房产权属登记信息查询申请表复印件二份，用以证明租赁是在法院对乔尼公司采取强制措施之后；
2．乔尼公司在中国工商银行开户账号账户明细二份共5页，用以证明2013年11月-2014年1月期间乔尼公司并未收到50万元租金，原告提出的通过银行本票支付20年租金共50万元不成立，因为本票自出票日起付款不超过二个月。
第三人乔尼公司未发表意见，也未向本院提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：
1．（2014）金婺商初字第793号案件的起诉状、受理通知书及民事调解书各一份，用以证明本案被告于2014年4月23日向本院对乔尼公司、陈旭东、钟淑慧提起金融借款合同纠纷之诉，该案于2014年5月6日调解结案；
2．（2014）金婺商初字第1007号案件的起诉状、受理通知书及民事判决书各一份，用以证明本案原告于2014年5月23日起诉对乔尼公司、陈旭东、钟淑慧、应瑞、应倬、浙江金华金信粉末冶金有限公司提起民间借贷纠纷之诉，该案于2014年11月13日判决结案；
3．（2014）金婺执民字第1705号案件的申请执行书、立案审批表、评估报告、拍卖裁定各一份，用以证明（2014）金婺商初字第793号调解书生效后，本案被告向本院申请强制执行，本院受理立案后对乔尼公司的土地厂房进行了委托评估，并于2014年11月14日裁定拍卖乔尼公司的房地产；
4．（2015）金婺执异字第3号案件的执行异议申请书、执行裁定书各一份，用以证明本案原告于2014年10月21日向本院提出案外人执行异议，本院审查后于2014年12月25日裁定驳回其异议。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
对原告提交的证据，第三人乔尼公司未提出反驳证据或意见。被告工行婺城支行提出：1．对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。房屋合同未经备案，而且租金畸低，真实性无法核实。本票上的收条的收款人是陈旭东，而非乔尼公司，无法证明乔尼公司已收到租金。正常情况下不会对同一款项重复出具收条，因此第二张收条系事后编造的可能性很大。营业执照并非原告的公司，不能证明原告已占有使用涉案房屋，即使通过其他人使用该房屋，使用时间也是在法院采取查封措施之后。2．对证据2有异议，佳尼公司并非原告的公司，不能证明原告已占有使用涉案房屋，即使通过其他人使用该房屋，使用时间也是在法院采取查封等措施之后。3．对证据3中的税收缴款书的真实性无异议，对该组证据中的其他证据有异议。营业税发票不能证明原告的主张，即使有所谓的租赁关系也是2014年9月才发生，而且租金只支付了5万元。电费收款收据是乔尼公司出具的，没有任何证明效力，不是原告以自己名义直接缴纳，不能证明已经占有了房屋，实际上该房屋内没有任何生产经营。4．对登记材料的真实性没有异议，对抵债协议的真实性、合法性、关联性有异议。抵债协议和登记协议前后矛盾，既然约定2014年1月设备就归原告所有，却又在2014年8月办理抵押登记。抵押登记的时间是法院对乔尼公司采取强制措施之后，抵押无效。5．对证据5无异议。6．对证据6有异议，该证明在执行异议过程中原告未提交，据被告了解，乔尼公司的公章已被原告控制，而且证明出具的时间也并非租金支付当时。结合50万元租金并未入乔尼公司账户的事实，证明不足采信。7．证据7与本案无关联。2009年涉案房屋未建成，原告还应提供该公司工商登记变更的材料，如果涉及虚假陈述，也请法院依法予以处罚。本院认为，房屋租赁中的备案是管理性规定而非效力性规定。陈旭东出具的两张收条，第一张是收到本票的收条，第二张才是收到租金的收条。佳尼公司的控股股东系原告之子姚益丰。对原告证据，被告未提出反驳证据。本院确认原告证据的证明力。
对被告提交的证据，第三人乔尼公司未提出反驳证据或意见。原告姚国贞提出：1．对证据1有异议，承租前涉案房屋没有被查封。2．对证据2，乔尼公司除中国工商银行的账号外还有其他银行账号以及陈旭东个人的账号，50万元本票可能通过其他方式兑现。经查，原告与乔尼公司签订租赁合同的时间是2013年11月25日，乔尼公司的房屋被查封的时间是2014年1月、3月和6月，租赁合同签订时乔尼公司的房屋尚未被查封。原告出具的本票上的收款人是乔尼公司的法定代表人陈旭光，乔尼公司在中国工商银行的账户中2013年11月至2014年1月期间确无50万元租金入账，但原告提出的本票可通过其他方式兑现的说法合理。本院不确认被告证据的证明力。
对本院调取的证据，原、被告均无异议。第三人乔尼公司未提出反驳证据或意见。本院确认其证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人及代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2013年11月25日，乔尼公司与姚国贞签订了一份房屋租赁合同，约定由乔尼公司将其位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区厂区内的办公楼（四层，建设面积1758.40平方米）出租给姚国贞，租期自2013年12月3日起至2033年12月3日，每年租金2.5万元，20年租金一次性付清。同日，姚国贞出具给乔尼公司法定代表人陈旭东金额50万元的中国银行本票一张，陈旭东出具了收条。姚国贞承租上述房屋后，姚国贞的儿子姚益丰出资80万元、朱燕玲出资20万元于2014年6月5日注册成立了佳尼皮具公司，公司经营地点在乔尼公司位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区厂区内。
2014年4月23日，工行婺城支行为与乔尼公司、陈旭东、钟淑慧金融贷款合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院同日受理立案。经本院主持调解，双方于2014年5月6日达成调解协议，内容如下：一、解除2013年婺城字第0240号《网贷通循环借款合同》；二、于2014年5月31日前被告金华市乔尼皮具有限公司归还原告借款本息共计人民币10040209.73元（其中本金9985070.13元、利息55139.60元，利息暂算至2014年2月20日，此后利息按融资合同约定计算至借款偿清之日止）；三、原告对被告金华市乔尼皮具有限公司提供抵押的位于洞溪工业园区的房地产（房产证号：金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号，土地证号：金市（国用）（2011）第16-1**号）享有优先受偿权；四、被告陈旭东、钟淑慧对被告金华市乔尼皮具有限公司的上述第二项款项在人民币1500万元范围内承担连带还款责任；五、本案受理费41020.5元（减半收取，原告已预交），保全费5000元，由三被告负担。调解协议生效后，乔尼公司、陈旭东和钟淑慧未履行，工行婺支行于2014年6月1日向本院申请强制执行。本院在执行过程中对乔尼公司位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区的工业房地产委托评估后，于2014年10月16日裁定拍卖该公司的房地产（房产证号：00××09号、00××10号、无证房屋1幢、无证建筑物4间，土地证号：金市（两区）国用2011第16-1**号）。
2014年10月21日，姚国贞向本院提出执行异议，要求确认其对乔尼公司新建的办公楼享有租赁权和同等条件下的优先购买权，确认其对乔尼公司的全部机器设备享有抵押权和优先受偿权。经听证，本院于2014年12月25日作出（2015）金婺执异字第3号执行裁定，驳回了姚国贞的异议。
另查明，乔尼公司在洞溪工业区内总用地面积5609.65平方米，土地证面积5381.66平方米，厂区内的1幢、2幢房屋已于2010年11月29日办理权属登记，产权证明分别为金房权证婺字第××号、00××10号，其中1幢的建筑面积4462.48平方米，2幢的建筑面积1037.86平方米，该两幢房屋已于2012年3月9日抵押给工行婺城支行，抵押债权1250万元。2014年1月28日至6月5日期间，本院和义乌市人民法院、永康市人民法院5次对抵押余额进行了查封。姚国贞承租的房屋系乔尼公司在厂区内以职工宿舍名义审批新建的四层楼房，建筑面积1758.4平方米，该幢房屋尚未办理权属登记。
本院认为，原告主张的租赁合同关系，有租赁合同、付款凭证、佳尼公司营业执照等证据证明，可以予以确认。本院拟拍卖的是乔尼公司在洞溪工业区的整体房屋及土地使用权，原告承租的房屋仅为其中的一小部分，原告要求在同等条件下享有优先购买权没有法律依据。对原告诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。被告认为原告主张的租赁关系不真实的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告姚国贞对第三人金华市乔尼皮具有限公司位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区内一幢建筑面积为1758.40平方米的四层楼房享有租赁权；
二、驳回原告姚国贞的其他诉讼请求。
本案受理费8800元（原告已预交），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
审 判 员 楼小平
人民陪审员 姜景明
二〇一五年七月七日
代书 记员 方 宁