广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初14570号
原告：窦文章，男，1988年12月10日出生，汉族，住广东省徐闻县。
委托诉讼代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：候靖宇，广东登鼎律师事务所律师。
被告：刘健，男，1986年10月10日出生，汉族，住河南省光山县。
被告：郭小青，女，1986年3月18日出生，汉族，住河南省光山县。
上列两被告共同委托诉讼代理人：管桂梅，广东凯邦律师事务所律师。
原告窦文章与被告刘健、郭小青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦文章及其委托诉讼代理人候靖宇，被告刘健及两被告共同委托诉讼代理人管桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告窦文章向本院提出诉讼请求：⒈判令被告继续履行双方签订的房地产买卖合同，完成房屋赎契手续及过户手续；⒉判令被告承担原告因本案而支出的律师费5000元及诉讼费。事实和理由：原告与被告、经纪方黄某于2016年3月9日签订房地产买卖合同，约定⒈原告以77.5万元的价格购买被告所有的房屋（××中山市××房）；⒉原告须在2016年3月9日之前支付给被告定金3万元；⒊原告出资赎契，被告必须在本合同签署后120天内不可撤销地全权委托经纪方或原告指定人员办理赎契手续，并将房产证和相关供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理赎契手续等；⒋首期楼款21.5万元由原告于被告办理赎契还款当天支付20万元到被告还款银行账号用于还清银行贷款，余下1.5万元原告于双方办理交易过户当天直接支付给被告；⒌在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。当日，原告向被告支付3万元定金，被告收取后出具收据。之后，原告开始通过借款等方式筹集首期款。但2016年6月24日，被告要求和原告及经纪方黄某面谈，称由于房价上涨，房子不想卖了，不愿意继续履行合同。原告当即表示不同意解除合同，希望被告继续履行合同。之后，原告多次通过短信和电话与被告沟通，告知被告其已经准备好首期款，催促被告及时办理赎契手续，要求被告继续履行合同。但被告既不办理赎契手续，也不与原告沟通协商，截至起诉之日，合同约定的赎契期限已过，虽经原告给予宽限期，但被告仍拒绝履行合同义务。综上，原、被告签署的房地产买卖合同合法有效，双方均应遵守合同约定，按约履行合同义务。目前合同约定的履行期限已经届满，被告以口头和实际行动表示拒不履行合同义务，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
被告刘健、郭小青辩称，一、2016年3月9日原、被告及经济方签订的房屋买卖合同属于无效合同。《合同法》等51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，无处分权人处分他人财产而签订的合同属于效力待定的合同，若权利人不追认，则该合同无效。涉案房屋的房产证已明确记载系按份共有，刘健占50%、郭小青占50%。故出卖涉案房屋应由两被告作出一致意思表示，否则，一被告就是无权处分权人。本案中，有证据证明刘健系无处分权人，他与窦文章及经济方签订房地产买卖合同属于无权处分了属于郭小青的个人财产。具体理由如下：1.双方签订的房地产买卖合同中的出卖方只有“刘健”一人签字，并无郭小青的签字，并且也无郭小青的授权委托；2.双方提供的微信聊天记录、电话录音中可以看出，一直在“沟通协商”，郭小青自始至终就对卖房行为持否定态度；3.直到诉讼阶段，原告没有任何证据证明郭小青对无权处分人刘健的处分行为进行了追认。本案的房屋买卖合同在事后没有得到郭小青追认的情形下，应认定为无效合同。4.《物权法》第九十七条明确规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见，物权法关于按份共有财产的处分，实际上采用了“多数决”的原则，当按份共有人对共有物的处分行为涉及到整个共有物的所有权的处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意。现郭小青占50%份额，在郭小青始终不同意出卖其应有的份额的情形下，根据上述物权法的规定，刘健处分涉案房屋的行为也是无效的。二、原告诉请继续履行合同没有法律依据。前已述之，涉案买卖合同的效力是无效的。现行合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，合同无效应是自始无效，合同无效的法律责任是缔约过失责任，而非违约责任，即应承担返还因合同而取得的财产，而不是继续履行合同。事实上，被告刘健签订房地产买卖合同之后不久才了解到相关法律规定，意识到自己签署该合同的行为属于无效处分妻子的房产份额，但本着诚实信用原则，还是积极跟妻子沟通，希望她能事后追认，促成该笔交易。但虽经多次、多方沟通仍然没能争取到郭小青的同意而失败，之后只好告知对方解除合同，但对方一直要坚持履行这款本未生效的合同，甚至要求追究卖方的违约责任，是完全没有事实和法律依据的。另应注意的是，在签订该合同时，买方和经纪方是察看过房产证的，完全知道涉案房屋是刘健、郭小青分别按份共有的，但仍然认为刘健一人签字是有效的，自己没有尽到审慎之义务，明显存在一定过错，由此导致该合同无效而对各方均无拘束力，应自行承担相应的法律后果。为此，刘健只承担退还已收到的三万元定金款，无需也不可能继续履行合同。而被告郭小青并无任何责任和过错，也不是买卖合同的当事人，故其无需承担任何责任。同时，根据一物一权的原则，一套房屋只能有一个所有权，鉴于房屋的所有权不可分割性，刘健也是无法出让自己的其中二分之一的份额的。故原告要求两被告继续履行该合同的诉请是没有法律依据的。三、原告要求被告承担律师费及诉讼费的诉请也是于法无据，应予以驳回。原告诉请被告承担相应的律师费和诉讼费，但这些损失是建立在合同有效的基础上的，在合同无效的情形下，这些损失是原告对法律知识的欠缺而致的损失，应由原告自己承担。另外，我国《物权法》第一百零一条规定，按份共有人转让其所享有的不动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。故若继续履行涉案的房屋买卖合同，事实上也侵犯了原告郭小青的优先购买权。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院在查清事实的基础上，以法律为准绳，维护法律之尊严，依法驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：原、被告在经纪人黄某居间后于2016年3月9日签订一份房地产买卖合同，约定原告购买被告所有的位于中山市××××房（房地产权证号：粤房地权证中府字第0215038545／02150385**）的房屋；转让价款为77.5万元，转让所需税费由双方各自承担；原告须在2016年3月9日之前支付给被告定金3万元；原告出资赎契，被告必须在合同签署后120天内不可撤销地全权委托经纪方或原告指定人员办理赎契手续，并将房产证和相关供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理赎契手续等；原告按揭付款的，双方须在合同签订后120天内向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续；首期楼款21.5万元由原告于被告办理赎契还款当天支付20万元到被告还款银行账号用于还清银行贷款，余下1.5万元原告于双方办理交易过户当天直接支付给被告；楼价余款53万元由原告向银行申请按揭贷款，若银行承诺贷款少于应交楼价余款的，差额部分原告应连同首期楼款一并支付给被告；买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后30天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请办理交易过户手续；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限；备注：买方的首付款部分20万元最晚不得超过签约算起四个月支付给卖方。合同还约定了其他事项。合同落款处有原告、被告刘健及经纪方黄某的签名，被告郭小青未在合同上签名。
合同签订当日，原告向被告刘健支付了3万元购房定金。此后，因被告不愿继续履行合同，原告遂诉至本院，主张前述权利。
诉讼中，原告申请证人黄某出庭作证，黄某系中山市三川房地产投资有限公司员工，其陈述，2016年3月9日签订房地产买卖合同时被告郭小青不在场。6月24日，刘健要求其约原告谈房子的事情，其和原告及两被告在三川房地产公司见面，郭小青说刘健签合同只告诉她卖多少钱，没说办手续要多久。现在过了这么久手续还没有办，房价已涨了很多，就不想卖了。原告不同意，坚持要买，双方没有谈拢。后来，其多次联系刘健希望他履行合同，但均未果。
原告在诉讼中明确表示，其原意代被告向银行偿还按揭贷款，剩余购房款在办理过户手续时一次性向被告支付。
另查：中山市××××房（房地产权证号：粤房地权证中府字第0215038545／02150385**）登记在两被告名下，各占1／2份额，房产证原件现存于中介公司。
再查：原告因本案纠纷委托了广东登鼎律师事务所律师代理诉讼，并支付了律师费5000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于涉案房地产买卖合同的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，两被告以刘健签约时不具有处分权为由主张涉案房地产买卖合同无效，本院不予采纳。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，刘健在委托经纪方转让涉案房产时，将房地产权属证书原件托管于经纪方，且据经纪人黄某的证言，刘健是在取得郭小青同意后才签订房地产买卖合同，虽然郭小青未在房地产买卖合同上署名，但在6月24日两被告主动邀约原告协商时，郭小青并未以刘健未经其同意擅自处分共同财产为由对刘健出卖房屋表示反对，仅是因为办理手续时间长和房价上涨为由表示不愿履行合同，应视为其同意刘健转让涉案房产。因此，原告有理由相信转让涉案房地产系两被告的共同意思表示，原告在房地产买卖合同履行过程中并无违约行为，被告郭小青不得以其不同意或不知道为由对抗原告。另外，因原告在诉讼中已明确表示原意代被告向银行偿还按揭贷款、剩余购房款在办理过户手续时一次性向被告支付，即涉案房地产买卖合同继续履行并不存在法律或事实上的障碍，故对原告要求两被告继续履行合同的请求，本院予以支持。
对于原告主张的律师费，因房地产买卖合同已明确约定“任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用”，两被告违反合同约定不配合原告办理房产过户手续，构成违约，理应按照合同约定承担原告支出的律师费，本院对原告的相应诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、被告刘健、郭小青于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告窦文章办理中山市坦洲镇神农路23号朗裕花园1座1801房（房地产权证号：粤房地权证中府字第0215038545／02150385**）的房屋所有权转移登记手续，过户所需税费由原、被告各自承担；
二、被告刘健、郭小青于本判决发生法律效力之日起十五内向原告窦文章给付其已支出的律师费5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11600元、减半收取计5800元，诉讼保全费4420元，合计10220元（原告已预交），由被告刘健、郭小青负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡勇
二〇一六年十月十二日
书记员 陈燕