江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜开民初字第742号
原告姚克西。
被告梁云。
委托代理人梁君达。
委托代理人史俊杰。
原告姚克西与被告梁云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员徐瑛独任审判，于2014年11月10日公开开庭进行审理，原告姚克西及被告梁云、委托代理人梁君达到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行审理，原告姚克西及被告梁云、委托代理人梁君达、史俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚克西诉称：马其华与吴亮于2006年3月17日签订房屋租赁合同，约定由马其华将位于宜城街道人民北路555号凯仕美酒店1-6楼出租给吴亮，租期8年，年租金30万元，租期届满，所有装修设施不得破坏，合同还约定了其他相关事项。在租赁过程中，吴亮将承租的权利和义务转让给了梁云。梁云至今尚欠最后一年的租金30万元，租期届满，梁云非但未交清租金，还对装潢设施进行了破坏拆除，造成巨大的经济损失。2014年9月，马其华将该租赁关系所产生的全部权利转让给原告，并履行通知义务。原告为维护自己的合法权益而诉诸法院，要求梁云立即支付租金30万元、赔偿违约拆除的装修及设备损失（价值按有关部门的鉴定为准）、承担本案诉讼费。
被告梁云辩称：被告在2014年4月14日就将房屋钥匙交还给马其华，马其华当天对房屋进行了验收，交接时马其华只提出一个要求，就是还掉大门东侧两块破损玻璃，被告当天就更换了，马其华与被告的房屋租赁合同已经于2014年4月14日解除，双方的权利和义务已归于消灭；马其华于权利义务消灭后再转让所享有权利，且转让的并非债权，而是合同转让，所以应征得合同另一方同意，而合同另一方即被告不同意转让，故该转让不成立；关于房租，双方已经结清，因为房屋租赁合同明确出租房包括朝西的2间店面，但马其华一直未交付该2间店面，后双方约定这2间店面年租金为3万元，从最后一年房租中扣除、统一结算，算到7年零8.5个月，计款23.125万元，最后一年被告欠马其华房租21.25万元（2.5万元＊8.5月），最后双方协商一致，相互抵过，被告已不欠马其华房租，既然合同已经解除，如果被告还欠房租，应由被告出具欠条，没有欠条，就是不欠房租；关于装修设施，双方解除合同时，马其华认为被告没有破坏，马其华收回房屋时对装修设施现状没有异议，因为所有的设备都是被告投资的，租房协议也未表明租期满后设备要无偿留给房东，所以原告无权要求被告赔偿装修及设备损失。综上，要求驳回原告诉请。
经审理查明：2006年3月17日，马其华（下称甲方）与吴亮（下称乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、租赁房屋范围坐落在人民北路555号的凯仕美酒店1－6楼（包括底层朝西出租房的面积）。2、租赁房屋的期限，租期8年。自2006年8月1日至2014年7月31日。3、租金的金额，每年租金30万元。4、甲方在2006年5月1日前安装好一部品牌观光电梯给乙方营业使用（电梯井、机房、电梯等费用全部甲方负责）。北面底层扩建的外墙未粉刷，甲方负责粉刷，并做好屋面防水。其余屋面、墙渗漏水，乙方负责修理。5、甲方应保障乙方用电量在315千瓦以上。（增容电由甲方5月20日前负责解决）。6、原内部物品和装修，乙方负责拆除，拆除的材料及相关物品归乙方使用和处理。……8、合同到期后，乙方在原承租条件下可续租，甲方应给予优先权，乙方在承租期间若在不损害甲方租金的前提下，可转租其他人经营。合同签订后，该房屋的老装修被拆除，重新装修改造成宜兴市宜城镇盛世佳人休闲娱乐部（××）。
2008年9月1日，吴亮和梁云签订资产转让协议一份，载明双方于2008年2月5日在解除同居关系时签订协议约定，双方对共有财产分割时确认盛世佳人的资产（动产）为双方共同所有（各占50%）。2008年2月3日协议约定该资产整体由梁云承包经营至2010年1月，现经梁云提议，同意承包协议至2008年8月31日解约。属吴亮的50%资产转让给梁云处理，现双方协商一致订立协议如下：1、盛世佳人的整体资产为100万元、吴亮得50万元。2、吴亮的资产转让给梁云时，由梁云一次性付吴亮资产50万元。吴亮未收到梁云资产款，该资产的50%所有权仍属吴亮。3、吴亮补偿给梁云承包金18万元整，吴亮实得32万元。4、吴亮收到梁云足额资产款（32万元）后，盛世佳人的资产权全部归属梁云，该资产由梁云自行处理与吴亮无涉。5、原与马其华租房合同中吴亮享受的权利同时转让给梁云，支付房租金的义务也由梁云承担，与出租人的关系也由梁云自行协调，一切与吴亮无关。6、梁云在盛世佳人承包期间所发生的债权债务均由梁云负责。合同签订后，梁云、吴亮按约履行。
2009年8月5日，梁云与冯柏松签订房屋租赁合同及资产转让协议各一份，房屋租赁合同载明：1、租赁房屋范围：坐落于在宜兴市人民北路555号1－6楼（不包括西北麻将室）。2、租赁房屋期限，自2009年8月8日起至2014年7月31日止。3、租金的金额，每年租金50万元。4、租金的付款方式，第一年签订合同之日付清，后按年期满前30天一次性付清，以此类推…；资产转让协议约定梁云将娱乐部现有状况的装修、设备以价135万元卖给冯柏松…。之后，马其华每年应收租金30万元仍有梁云向马其华交纳。2013年8月，梁云向本院起诉，要求冯柏松支付租金，本院向马其华调查，马其华表示对梁云与冯柏松之间的转租合同没有异议，只要梁云在到期后将房屋原样返还给他，同时交清租金。
另查明：2014年9月19日，马其华与姚克西签订债权转让协议，载明：马其华将位于人民北路555号凯仕美酒店出租给梁云，于2014年7月31日租期届满，但梁云尚欠最后一年租金未付，也未按约定交还租赁物，现马其华将该租赁关系所产生的所有权利包括收取租金、租赁物的收回、主张财产赔偿等全部转让给姚克西。……该协议签订后，马其华向梁云履行了通知义务。2014年10月15日，姚克西诉来本院。
审理中，原告提供2014年7月25日的字条，该字条载明：盛世佳人于2014年7月25号双方进行检查，情况如下：装潢设施全部破坏.空调全部拆光.除办公室3匹立式空调1只.线路全部拆光.音响设备电视机全部拆光。由乙方赔偿，另欠2013年7月31日止2014年7月31日止租金叁拾万。该字条右下方经手人处有马其华签字，证明处有梁俊达签字。原告以此证明出租房被被告拆除破坏的事实，并申请裴春良作证，裴春良陈述：我原来是马其华的员工，梁君达一直帮梁云管理盛世佳人，所以与马其华、梁君达都认识的，并且我就住在盛世佳人的东隔壁，对盛世佳人的情况很了解。2014年7月25日那天，马其华的妻子拿到钥匙，看到里面拆成那样，就跟马其华闹，马其华就叫梁君达过来，过来后马其华和梁君达都叫我写，我问怎么写，梁君达讲先将检查下来的情况叫我写，后面的赔偿、付租金都是马其华叫我写的，我全部写完后，马其华、梁君达签字，我是一下子写完的，用的是一支笔。对此，梁君达作出说明：2014年4月14日，我就知道梁云已与马其华解除了租房协议，双方结清房租并交还了房屋。2014年7月25日，马其华约我到盛世佳人，说准备将房屋重新出租，让我帮其证明冯柏松等人将承租房内设备搬空，以防止冯柏松等人可能会说还有剩余设备在房屋内而纠缠不清要他赔偿。于是由马其华的亲戚裴春良起稿，马其华签经手人，我签证明人。该凭证后面的“由乙方赔偿，另欠2013年7月31日止2014年7月31日止租金叁拾万”当时没写，是事后添加的。
被告为此申请对该字条中“由乙方赔偿，另欠2013年7月31日止2014年7月31日止租金叁拾万”的形成时间进行鉴定。本院依法委托南京师范大学司法鉴定中心对“由乙方赔偿，另欠2013年7月31日止2014年7月31日止租金叁拾万”与字条上的其他文字是否一次性所写进行鉴定。该司法鉴定中心的鉴定意见：字条中“由乙方赔偿，另欠2013年7月31日止2014年7月31日止租金叁拾万”黑色字迹的形成时间要晚于该字条中其他内容黑色手写字迹的形成时间。对该鉴定意见，原告提出异议，认为书写的过程本身就有先后，鉴定意见也没说明前后相差多少时间，后面的文字肯定比前面的要晚形成，并且经与裴春良再三确认，确实是一次性一支笔书写完成的。鉴于此情况，原告在本案中撤回要求被告赔偿违约拆除的装修及设备损失的诉请，将另行主张权利。
审理中，原告主张合同于2014年7月25日解除，有梁君达签字的字条为证，所以被告尚欠最后1年租金30万元。被告主张合同于2014年4月14日解除，提供马其华签字的凭证一份，该凭证上有打印黑体字：经协商同意解除2006年3月17日与吴亮签订的人们北路555号房屋的租赁合同。另有手写黑体字：从二0一四年四月十四收条钥匙五把。马其华在手写黑体字后签名。对该凭证，原告主张马其华签名的时候，被告手里根本就没有钥匙，被告要求马其华先签，讲钥匙马上送过来，所以马其华先签了名，但一直没收到钥匙，直到2014年7月25日交付那天还是叫锁匠开的门。对此，被告不予认可，原告未举证证明自己的主张。
审理中，被告主张已不欠马其华房租，因为房屋租赁合同明确出租房包括朝西的2间店面，但马其华一直未交付该2间店面，后双方约定这2间店面年租金为3万元，从最后一年房租中扣除、统一结算，算到7年零8.5个月，计款23.125万元，最后一年被告欠马其华房租21.25万元（2.5万元＊8.5月），最后双方协商一致，相互抵过。对此，原告不予认可，提出从承租开始每年租金都是30万元，朝西店面已在吴亮装修时一并封堵，事实上，盛世佳人没有朝西门，吴亮装修的时候是在西北角落留给马其华一个20多平方米的房间用作物业管理办公室，有时马其华妻子在里面打打麻将，被告提出的每年扣除朝西两间店面3万元租金纯属无中生有。被告对自己提出的约定每年扣3万元租金最后一年一并结算且双方已协商抵过的主张未举证证明。
又查明：本案所涉出租房登记产权面积为2520.81平方米，另外还有部分面积不在产权证登记面积内。吴亮承租该房屋后，对房屋进行了全面的装修，朝西整体是一堵墙，没有门，整个出租房中马其华使用的只有西北角20多平方米的房间，开有朝北门。
以上事实，有马其华与吴亮签订的房屋租赁合同、吴亮和梁云签订的合同、马其华与姚克西签订债权转让协议、快递凭证及庭审记录等证据在卷佐证。
本院认为：马其华与吴亮所签的房屋租赁合同有效，后梁云承受了吴亮对该合同的权利和义务成为该房屋租赁合同的承租人。马其华将收取租金等权利转让给姚克西时，对梁云已无任何义务，故仅需向梁云履行通知义务即可，无需征得梁云同意，该债权转让已依法成立，对被告提出的转让不成立的主张，不予采纳；关于房屋租赁合同的解除时间，因马其华在解除合同并收到钥匙5把的凭证上签名，且该凭证注明了时间即2014年4月10日，故本院认定租赁合同于2014年4月10日解除，对原告提出的马其华先签字后在2014年7月25日才交付房屋解除合同的主张，因未举证证明，本院不予采信；关于被告是否欠租金，应基于租赁合同的约定，租赁合同解除，不影响合同中结算条款的效力，被告提出没有欠条，就是不欠房租的主张，无法律依据，被告最后一年承租不足1年，按30万元/年并按实际租期计算租金为208767元（30万元/365天*254天）。被告提出的双方约定每年扣3万元租金最后一年一并结算且双方已协商抵过的主张，一是未举证证明，二是马其华实际使用的只有出租房底层西北角的20多平方米的房屋，因该部分面积相对于整个出租房面积来讲所占比例很小，且自吴亮承租起至梁云承受后直到租赁期满的前一年共7年，每年租金都按合同约定的30万元支付，故可推定马其华与吴亮在吴亮承租后进行装修时双方已重新协商一致同意该西北角的20多平方米的房屋归马其华无偿使用，故对被告该主张，不予采纳，租期最后一年租赁合同解除前的租金208767元应由被告支付；原告在审理中撤回要求被告赔偿违约拆除的装修及设备损失的诉请，系原告处分自己的民事权利和诉讼权利，予以准许，但对所涉字条的形成时间鉴定的相关费用，应由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、梁云于本判决发生法律效力之日起十日内向姚克西支付租金208767元。
二、驳回姚克西的其他诉讼请求。
如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，由姚克西负担1740元，梁云负担4060元。该款已由姚克西垫付，梁云于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付姚克西；鉴定费4640元，由姚克西负担。该款已由梁云垫付，姚克西于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付梁云。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 徐 瑛
人民陪审员 张尧君
人民陪审员 沈文明
二〇一六年七月十九日
书 记 员 王 丽