安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1302民初8727号
原告:李波，男，汉族，1977年9月5日出生，住安徽省淮北市杜集区。
委托诉讼代理人：韩斌，安徽君光律师事务所律师。
被告：深圳卓耕商业经营管理有限公司宿州分公司，住所地宿州市迎宾大道两侧大观园家天下F25幢2单元603室。
负责人：赵云洋，任公司经理。
委托诉讼代理人：张涛（系公司职工），男，住安徽省淮南市潘集区。
委托诉讼代理人：葛军军（公司职工），女，住安徽省淮南市潘集区。
被告：宿州市卓耕置业有限公司，住所地宿州市经济技术开发区金海大道8号。
法定代表人：胡庆环，任公司总经理。
委托诉讼代理人：张涛（公司职工），男，住安徽省淮南市潘集区。
委托诉讼代理人：葛军军（公司职工），女，住安徽省淮南市潘集区。
原告李波与被告深圳卓耕商业经营管理有限公司宿州分公司（下称：深圳卓耕宿州分公司）、宿州市卓耕置业有限公司（下称：宿州卓耕公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理，原告李波委托诉讼代理人韩斌、被告深圳卓耕宿州分公司、宿州卓耕公司共同委托诉讼代理人张涛、葛军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李波向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付拖欠原告的租金31238元及违约金1536元，合计32774元（计算至2016年11月29日）；2.判令二被告继续依照委托经营管理合同履行给付原告商铺租金的义务直至合同终止；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，原告购买被告宿州卓耕公司开发的卓耕广场商铺并签订商品房买卖合同。原告又与被告宿州卓耕公司及深圳卓耕签订了委托经营管理合同，该合同约定：甲方（原告）将从丙方（被告宿州卓耕公司）处购买的卓耕广场的商铺交付乙方即深圳卓耕商业经营管理有限公司，委托乙方经营管理。委托期限自甲、丙双方商品房买卖合同约定的交付日即2014年5月30起共计十年，期满可以续租。由丙方直接向乙方交付甲方所购商铺。合同签订后，乙方依照合同约定支付甲方相应的经营收益即房屋租金，若因丙方原告延长交付商铺，则延误期内的经营收益由乙方负担，丙方承担连带担保责任。合同签订后，甲方依照商品房买卖合同的约定支付了购房款，但二被告并未依照委托经营管理合同的约定按时足额支付甲方房屋租金。为维护合法权益，特具状望判如所请。
被告深圳卓耕宿州分公司、宿州卓耕公司共同辩称，1.对于未支付的经营收益金额31238元有异议，应为27451元，扣除税后为22703.65604元。2.拖欠租金是因为受经济形势影响，政府招商引资引进来的，二期投入一两个亿，商业没有市场，无法销售，一期商铺租不出去，没有人气，商家不愿进组，所以拖欠了租金。3.公司经过研究2017年底二期公寓房建成，承诺可以给各业主收回一期商铺置换成公寓，公寓价格按市场价格补差价，也可以置换二期独立商铺，现金公司无力承担。
本院经审理认定事实如下：原告从被告宿州卓耕公司购买了坐落于安徽省宿州市经济技术开发区西昌南路与外环三路交口的备案民“中国（宿州）纺织服装鞋帽城”（推广名：卓耕广场）第1#B号楼3层0354号、0355号商铺（面积均为9.19平方米，合同总价均为94657元），并将上述三商铺委托深圳卓耕商业经营管理有限公司经营管理（下称：深圳卓耕公司）。2013年7月12日，原告作为甲方(委托方)、深圳卓耕公司作为乙方（经营方）、被告宿州卓耕公司作为丙方（担保方）签订了委托经营管理合同，该合同约定：委托经营期限从被告宿州卓耕公司将商铺与原告约定交付之日即2014年5月30日起共十年，期满可以续租。由被告宿州卓耕公司直接交付给深圳卓耕公司并办理交付手续；委托经营期间深圳卓耕公司第一、二年按商铺总价的8%（7573元）支付给原告经营收益，第三、四、五年按9%（8519元），第六、七、八年按10%、第九年按11%，第十年按12%，半年为一个计租周期，首个计租周期从办完商铺交付手续后次日计租，每一个计租周期开始前十五日内支付；深圳卓耕公司如逾期支付原告经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日向甲方支付应付而未付经营收益的万分之一的违约金，如不能按合同约定履行义务，被告宿州卓耕公司作为担保方代替深圳卓耕公司履行义务及权力。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告深圳卓耕宿州分公司支付了9个月的经营收益后，至2016年11月29日未支付的收益原告庭审后经核实认可两被告计算的数额27451元。
另，审理过程中，深圳卓耕宿州分公司对深圳卓耕公司与原告、被告宿州卓耕公司签订三方委托经营管理合同认可并自愿承担合同相应的权利义务，申请将被告“深圳卓耕商业经营管理有限公司”变更为“深圳卓耕商业经营管理有限公司宿州分公司”，原告同意，本院依法予以变更。
本院认为：本案中，原告与深圳卓耕公司签订、被告宿州卓耕公司签订委托经营管理合同系各方真实有效，且被告深圳卓耕宿州分公司已按合同约定部分履行，故原告依照该合同约定请求被告深圳卓耕宿州分公司支付合同约定的经营收益，合理合法，予以支持。被告辩称租金分段计算，原告部分请求超出诉讼时效，依据最高人民法院相关规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中，原告诉求的经营收益均是基于原告将所购商铺交付被告使用这一合同之债产生的，故被告该抗辩主张依法不予支持。双方均认可未支付经营收益为27451元，依据合同约定，原告应交税金，被告深圳卓耕宿州分公司应代扣代缴，故被告深圳卓耕宿州分公司应支付原告税后经营收益为22703.66元。被告深圳卓耕宿州分公司未按约定时间支付租金，应按日向原告支付未付款万分之一的违约金，故原告请求被告深圳卓耕宿州分公司支付违约金的主张，依法予以支持，因原告两处商铺面积、总价及约定的经营收益均相同，故违约金数额为1106.46元=[7573/4×0.0001×180天+（7573/4+7573/2）×0.0001×180天+（7573/4+7573/2+7573/2）×0.0001×180天+（7573/4+7573/2+7573/2+8519/2）×0.0001×180天]×2，原告主张合理部分予以支持，超出部分不予支持。原告请求二被告支付原告租金的主张，因合同约定被告宿州卓耕公司在被告深圳卓耕宿州分公司不能履行义务时代为履行，是负补充责任的担保，其承担的是一般保证责任，故原告请求两被告共同支付的请求不予支持。依据合同约定，任何一方不得解除合同，否则守约方有权要求继续履行合同，故原告请求被告深圳卓耕宿州分公司继续履行合同直至合同终止的主张，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳卓耕商业经营管理有限公司宿州分公司于本判决生效后十日内支付原告李波经营收益22703.66元，违约金1106.46元，计23810.12元，被告宿州市卓耕置业有限公司对该笔债务承担一般担保责任；
二、被告深圳卓耕商业经营管理有限公司宿州分公司、被告宿州市卓耕置业有限公司继续依照委托管理合同约定履行支付原告李波商铺经营收益的义务；
三、驳回原告李波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费310元，由原告李波负担85元，由被告深圳卓耕商业经营管理有限公司宿州分公司负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费620元（银行转账方式，收款人：宿州市财政局，开户银行：中国农业银行宿州城中支行，账号：12×××75-608。汇款时务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101，并在汇款后七日内将银行回执交付我院），上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何 茹
二〇一六年十二月七日
书记员 汪丘成