广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1676号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：孙文婷、麦锦霞。
被告：潘巧玲，女，汉族，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码×××0663。
委托代理人：黄楷，男，××年××月××日出生，汉族，住址同上，系被告潘巧玲的配偶。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称碧桂园物业江门分公司）诉被告潘巧玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业江门分公司的委托代理人孙文婷，被告潘巧玲的委托代理人黄楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业江门分公司诉称：被告潘巧玲购买了江门市五邑碧桂园房地产开发公司开发的位于五邑碧桂园住宅区中的翠山聆水二街88号商品房，并于2006年2月6与原告碧桂园物业江门分公司签订了《五邑碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告碧桂园物业江门分公司向被告潘巧玲提供物业服务，被告潘巧玲按每月1003.64元向原告碧桂园物业江门分公司缴纳物业服务费。
合同签订后，原告碧桂园物业江门分公司依约向被告潘巧玲提供物业管理服务，但被告潘巧玲从2015年1月1日至2015年11月30日一直未支付物业服务费，欠款金额达11040.04元，原告碧桂园物业江门分公司多次催收，被告潘巧玲均无理由拒绝缴纳。被告潘巧玲上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成违约，现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费11040.04元；2.被告支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2015年11月30日的违约金为7943.81元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
原告碧桂园物业江门分公司为起诉提供的证据有：
证据1.五邑碧桂园业主收楼资料1份，证明原告已将物业交付给被告。
证据2.《五邑碧桂园前期物业服务协议》1份，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方的权利义务。
证据3.欠款明细1份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实。
证据4.催缴通知单寄发凭证1份，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实。
证据5.五邑碧桂园物业服务收费公示及收费备案回执各1份，证明原告收取物业费的标准具有法律依据。
证据6.物业服务企业资质证书、营业执照、变更登记资料、授权委托书各1份，证明原告具有物业服务的资质。
证据7.资质备案回执复印件一份，证明被告物业服务资质及合同有效性。
证据8.不动产登记信息复印件一份，证明涉案物业权属情况及面积。
证据9.五邑碧桂园房产开发公司与碧桂园物业管理江门分公司签订的《物业管理委托合同》1份，证明碧桂园物业管理江门分公司根据合同约定有权对涉案小区进行物业服务和管理。
证据10.《五邑碧桂园翠山聆水二街88号装修情况说明》、《承诺书》、《五邑碧桂园翠山聆水二街88号施工恢复方案》复印件各一份，证明被告的装修不符合《物业管理条例》和《五邑碧桂园前期物业管理协议》的相关规定，原告履行物业公司的物业管理义务，配合政府主管部门对园区装修装饰活动进行管理。
被告潘巧玲辩称：我方没有交纳物业费是因为碧桂园物业江门分公司对业主是双重标准对待，之前我方一直按时交纳，现在不交，责任在碧桂园物业江门分公司一方。具体表现：第一，我方从事正常的装修，碧桂园物业江门分公司告知我方走流程，物管公司无权决定我方可以怎样建筑，我方施工原告进行干涉，但其他业主施工却没有干涉，小区内有业主将公共绿化划开占用，原告也没有进行阻止，是对业主差别对待。第二，我方修改围墙，原告要求我方征求四邻同意，而邻居的围墙违建时却没有征求我方同意。第三，莫先生（其他业主）有占用公共用地，我方多次投诉无效，但我方施工时，莫先生却阻碍施工车辆进入。第四，原告与城管要求我方跟莫先生签订恢复原状的协议，如何恢复也要征求莫先生的同意，但我方花园外的围避物被莫先生拆除，原告工作人员在场却不阻止。第五，我方在湖边搭建的基础建筑，第二日就被物业拆除。第六，我方天花灯损坏，请人修理，原告不让维修人员进入，朋友来访，原告也不准其进入，原告声称我方是特殊单位，存在区别对待。由此给被告带来的经济损失主要有：1.原告拆除被告建设的固堤，损失15000元；2.水泥原车地板（已倒制好）1200元＋水泥36000元=37200元；3.倒水泥当日误工费4×600=2400元；4.莫先生拆除被告的围避物，损失10600元；5.混泥土损失3000多元；6.其余损失尚未计算，总的损失不少于10万元。综上，原告无权收取被告的物业服务费。
被告潘巧玲为其答辩提交的证据有：
证据1.物业公司的不法行为及刁难被告施工的一系列行为视频一份，证明物业公司在被告装修期间一直为难被告，故其不应收取被告的物业管理费直至被告装修完毕以及赔偿被告的相应损失。
证据2.《江门市城乡规划局关于五邑碧桂园一街3幢住宅违规建设的信访事项的复函》复印件一份，证明被告投诉其他业主违建事宜，规划局明确告知不属于违建，现原告对业主差别对待。
经审理查明：广东碧桂园物业服务有限公司具有一级物业服务资质，原告是广东碧桂园物业服务有限公司在江门市成立的分公司，于2006年3月30日登记成立，经广东碧桂园物业服务股份有限公司授权对五邑碧桂园苑区进行物业服务。
2005年10月1日，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与原告广东碧桂园物业管理有限公司江门分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方作为碧桂园住宅开发单位，选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务；收费标准：洋房住宅按建筑面积每月每平米1.00元，别墅住宅按建筑面积每月每平米1.50元，非住宅（私家花园）每月每平米0.40元；合同期限为自2005年10月1日时起至业主、业主大会选聘新的物业管理企业时止等条款。被告潘巧玲（甲方）作为涉案的五邑碧桂园翠山聆水二街88号房屋的所有权人，于2006年2月6日与原告碧桂园物业江门分公司（乙方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对园区实施前期物业管理服务，物业管理服务内容包括建筑共用部位的维护和管理、共有设施设备的运行和维护、公共区域供水、供电、供气、通讯、有限电视等设备维护、公共绿化养护、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序管理、公共安全防范管理等；园区物业服务费采取包干制方式，按照房屋建筑面积每月每平方米1.50元、花园建筑面积每月每平米0.40元交纳，甲方房屋建筑面积473.07平方米、花园面积748.02平方米；甲方自房屋交付使用之日起交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日前；甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修装饰的原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状；装修装饰房屋时，应向乙方办理申报登记手续，并遵守有关房屋装饰管理的规定；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金，情节严重的，乙方可向人民法院起诉等条款。碧桂园物业江门分公司庭上陈述关于物业服务费的收费时间实际操作是公历每月15日收取上月的物业服务费，月底前付清上月的服务服务费，且对违约金的收取有半个月的宽限期。
签订上述《物业管理委托合同》后，原告碧桂园物业江门分公司进驻五邑碧桂园小区，为涉案的五邑碧桂园小区业主提供物业管理服务。2006年10月7日，被告潘巧玲到原告处办理入住登记，填写《入住登记表》。入住后，被告潘巧玲在2015年1月1日之前一直有交纳物业服务费给原告碧桂园物业江门分公司，后由于被告潘巧玲对涉案房屋进行建设、装修，受到其他业主投诉，原告碧桂园物业江门分公司对其装修行为予以阻止，被告潘巧玲认为碧桂园物业江门分公司的物业管理行为对业主存在区别对待的问题，故拒绝继续缴纳物业管理费。被告潘巧玲从2015年1月1日起至2015年11月30日拒绝缴纳物业管理费，碧桂园物业江门分公司多次催收未果，遂提起本案诉讼。
被告潘巧玲庭上陈述，其装修期间因有邻居投诉，城市管理部门和物业公司工作人员到场处理，城管部门工作人员要求其签署了《承诺书》和《五邑碧桂园翠山聆水二街88号施工恢复方案》，其也向碧桂园物业江门分公司承诺在装修完毕后恢复对于绿化的损坏并开始缴纳物业管理费。碧桂园物业江门分公司庭上陈述被告潘巧玲拖欠2015年1月1日至2015年11月30日的物业管理费，其中别墅住宅房屋建筑面积473.07平方米，按1.5元／月／平方米的标准，每月应交纳709.61元物业服务费，2015年1月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费7805.71元；涉案合同约定花园面积748.02平方米，但其按照实际测量的花园面积735.08平方米进行收取物业服务费，按照0.4元／月／平方米的标准，每月应交纳294.03元服务服务费，2015年5月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费3234.33元，涉案住宅与花园共计拖欠2015年1月1日至2015年11月30日的物业服务费11040.04元。被告潘巧玲庭上表示对碧桂园物业江门分公司主张的上述物业服务费数额没有异议，但因碧桂园物业江门分公司对其装修进行阻止，故起不同意支付涉案物业服务费及滞纳金。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.原告碧桂园物业江门分公司在物业管理过程中有无存在过错；2.被告潘巧玲应否支付物业服务费及违约金。
关于原告碧桂园物业江门分公司在物业管理过程中有无存在过错的问题。根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”本案中，碧桂园物业江门分公司根据《物业管理委托合同》和《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定对五邑碧桂园小区提供公共设施维护与管理、对业主装饰装修行为进行管理等物业服务，被告潘巧玲的装修行为破坏小区绿化和公告设施，受到邻居投诉举报，碧桂园物业江门分公司作为小区的物业管理服务单位，根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止，是其履行物业管理义务的作为。被告潘巧玲抗辩认为碧桂园物业江门分公司制止其进行装修的物业管理行为存在对业主区别对待的情况，对此，本院认为，第一，碧桂园物业江门分公司对潘巧玲的质疑已经进行了合理解释；第二，潘巧玲提供的视频证据仅显示碧桂园物业江门分公司工作人员有参与劝阻其装修施工行为，但未能显示碧桂园物业江门分公司对业主存在区别对待或碧桂园物业江门分公司存在违法违规管理的问题，潘巧玲未能提供其他证据证实其上述主张，应承担举证不能的不利后果；第三，潘巧玲作为涉案小区业主，对于碧桂园物业江门分公司对其他业主的管理行为存在质疑和不满，可向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理，解决不了的，也可以通过其他合法的途径处理，而不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。综上，被告潘巧玲的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于被告潘巧玲应否支付物业服务费及违约金的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据《物业管理委托合同》和《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，碧桂园物业江门分公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，被告潘巧玲作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告潘巧玲拖欠2015年1月1日起至2015年11月30日的物业管理服务费，其中别墅住宅房屋建筑面积473.07平方米，按1.5元／月／平方米的标准，每月应交纳物业服务费709.61元（473.07平方米×1.5元／月／平方米），2015年1月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费7805.71元（709.61元×11个月）。涉案合同约定涉案花园面积748.02平方米，但碧桂园物业江门分公司其按照实际测量的花园面积735.08平方米收取物业服务费，是对其权利的自主放弃，本院予以确认。涉案花园按照0.4元／月／平方米的标准，每月应交纳物业服务费294.03元（735.08平方米×0.4元／月／平方米），2015年5月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费3234.33元（294.03元×11个月），涉案住宅与花园共计拖欠2015年1月1日至2015年11月30日的物业服务费11040.04元。据此，原告碧桂园物业江门分公司主张被告潘巧玲支付拖欠2015年1月1日起至2015年11月30日的物业管理服务费11040.04元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告潘巧玲应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告潘巧玲逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《五邑碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条的约定，应该从逾期之日起向碧桂园物业江门分公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《碧桂园前期物业服务协议》约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于原告碧桂园物业江门分公司在实际操作过程中的收费习惯给予业主半个月的交费宽限期。因此，本案中，被告杨雪梅从2015年1月1日起开始拖欠物业服务费，故，逾期违约金应从2015年3月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
对于被告潘巧玲抗辩认为原告碧桂园物业江门分公司在物业管理过程中给其带来经济损失的问题，因属于侵权纠纷，与本案的合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予处理，被告潘巧玲可以通过其他合法途径予以解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第四十六条，《广东省物业管理条例》第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告潘巧玲在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付2015年1月1日起至2015年11月30日止的物业管理服务费11040.04元及逾期付款违约金（2015年1月物业服务费的违约金应从2015年3月1日起计算，2015年2月物业服务费的违约金应从2015年4月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费275元，由被告潘巧玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
审 判 员 阮锦平
人民陪审员 邓淑芬
二〇一六年九月五日
书 记 员 李 华
第11页共11页