广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1228号
上诉人(原审被告)：韶关市源宇成套电器设备有限公司。住所地：广东省韶关市武江区工业东路**号*座首层第九、十间门店。
法定代表人：郑干。
委托诉讼代理人：袁志东，广东宜方律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：广东省核工业地质局韶关劳动服务公司。住所地：广东省韶关市武江区工业东路**号。
法定代表人：胡建华，总经理。
委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。
上诉人韶关市源宇成套电器设备有限公司（以下简称源宇公司）与被上诉人广东省核工业地质局韶关劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人源宇公司的法定代表人郑干及其委托诉讼代理人袁志东，被上诉人劳动服务公司的委托诉讼代理人陈晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
源宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判一审判决第三项。事实和理由：一、源宇公司并非故意拖欠租金，而是劳动服务公司自身原因所致，故源宇公司无先期违约责任。首先，在《房屋租赁合同》约定的租赁期届满前，源宇公司多次前往劳动服务公司洽谈续租事宜，但均被劳动服务公司拒绝。原因很简单，劳动服务公司是为了提高原租赁合同的租金。源宇公司希望以原价续租，但劳动服务公司不同意。双方多次洽谈后，源宇公司最终同意劳动服务公司的要求，续租租金每平方米100元。但当双方正式签约之前，劳动服务公司却又告知无法出具为期一年的租赁合同，只能半年一续签。作为工业东路19号A座首层的机电一条街的所有租户，必须依据有效的租赁合同前往市工商局办理工商营业执照办理年审手续，而在办理年审的程序中，租赁合同必须是一年期以上。也就是说，租赁期限不满一年的，工商部门不予以办理年审手续。就劳动服务公司所提出的该要求，源宇公司无法同意。为此，双方就新租赁合同的谈判只能暂时中止，而非源宇公司故意拖欠租金。其次，劳动服务公司在提出续租并予以加租的问题上，劳动服务公司的诚意不足，劳动服务公司提出签订新的租赁合同之日，是公众休息日，当源宇公司与其他几家承租户提出周一再签订新租赁合同时，劳动服务公司未予拒绝，只是口头应允可以周一过来，但当所有未予续签新租赁合同的承租人于周一前往办理相关手续时，劳动服务公司却提出超过办理期限不予办理，正是因为如此，源宇公司才未签订新的租赁合同，由此可见，劳动服务公司自行违约，其不可以将违约责任强加于源宇公司承担，既然是承租合同，允许有固定期限的承租合同，也可以存在无固定期限的承租合同，但是，基于源宇公司所使用劳动服务公司的租赁物的性质而言，如果承租期无法取得一年期以上，则无法办理工商营业执照年审手续。二、作为源宇公司，希望继续承租劳动服务公司的租赁物以继续经营活动，同时，源宇公司也愿意接受劳动服务公司提出的按照该地段的市价租金来续租。源宇公司在劳动服务公司的租赁场所从事机电经营活动已达十几年之久，其固定的经营合作伙伴早已经熟悉该经营地点。如果改变经营场所的地址，势必造成源宇公司的正常经营活动发生重大的变化，在目前整体经济环境不景气的情况下，源宇公司能够正常维持其经营状况已属不易，希望劳动服务公司能够考虑到这一因素，同意源宇公司续租。第三、关于劳动服务公司在诉求中所提出的源宇公司因占用房屋的经济损失按照占用费的36％来支付赔偿金明显过高。劳动服务公司与源宇公司之间的租赁合同中明确约定了关于逾期交付租金是按照月租金千分之五来支付违约金，而非占用费36％来计算违约责任。第四、劳动服务公司应向源宇公司给付所交租金的正式发票。劳动服务公司在收取源宇公司租金的同时，并未依照其义务向源宇公司出具租金正式发票。源宇公司因为劳动服务公司的先行违约行为（拒绝续签合同）导致双方的租赁合同无法继续履行，该法律后果不应由源宇公司承担，综上，一审判决结果显示公平。
劳动服务公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
劳动服务公司向一审法院起诉请求：1、源宇公司立即腾退韶关市武江区工业东路19号A座首层第九、十间门店；2、源宇公司向劳动服务公司缴纳2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占用费16580元（房屋占用费为8290元/月，即按每月100元/平方米的单价计算）及赔偿劳动服务公司的经济损失746.1元，共计17326.1元；3、源宇公司向劳动服务公司缴纳2016年3月1日起至源宇公司腾空房屋之日止的房屋占用费及赔偿劳动服务公司的经济损失（经济损失按应付房屋占用费的36%/年计算至实际付清之日止）；4、本案的诉讼费用由源宇公司负担。
一审法院认定事实：2013年1月1日，劳动服务公司（甲方、出租人）与源宇公司（乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将其管理的韶关市武江区工业东路19号A座首层第九、十间门店出租给乙方使用，出租面积82.9㎡，每月的租金为6632元，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，乙方应于每月10日前以现金或支票的方式付清当月租金。合同签订后，源宇公司按约定使用门店并交付租金。合同到期后，劳动服务公司于2015年1月28日向源宇公司发出一份《通知》，内容为“我单位与贵公司签订的门店租赁合同，于2014年12月31日到期。依据国家、省有关政策和局办公会议精神，门店不在(注:应为再)租赁，请于2015年3月15日前搬迁完。”源宇公司收到该通知后，并未在2015年3月15日前完成搬迁，而是继续使用涉案门店，劳动服务公司亦收取了2015年1月至7月的租金。2015年11月4日，劳动服务公司再次向源宇公司发出一份《通知》，内容为“我公司于2015年8月14日送达给贵公司的房屋租赁合同，贵公司至今未签。请贵公司于2015年11月15日24时前到我公司（韶关基地办），签订合同。过期不签，视为贵公司放弃，请贵公司于2015年11月30日前交出承租门店。”但双方并未在2015年11月15日前重新签订合同。2016年1月4日，劳动服务公司通过广东众同信律师事务所向源宇公司发出《律师函》，内容为“……1、双方签订的《房屋租赁合同》已到期解除。2、请贵方在收到本函之日起五日内向服务公司缴纳2015年8月1日至2015年12月31日的房屋占用费共计41450元。3、在2016年2月7日前将承租房屋腾空并交还给服务公司，并保证交还承租房屋的完好。4、2016年1月1日起至贵方腾空房屋并交还给服务公司之日止的房屋占用费按每月100元每平方米的单价计付给服务公司……”源宇公司在2016年1月8日按照100元/平方米的标准缴纳了2015年8月至12月的房屋使用费用，但未在2016年2月7日前交回门店，劳动服务公司催收交房未果，遂诉至一审法院要求解决。一审诉讼期间，劳动服务公司变更诉讼请求为：要求确定双方的不定期租赁关系已于2015年11月30日解除，源宇公司腾退涉案门店并按每月8290元的标准支付2016年4月1日起至源宇公司腾退门店之日止的房屋占用费，同时，劳动服务公司认可收取了源宇公司的押金2万元，且同意在源宇公司尚欠的费用总额中扣减。源宇公司则要求继续租赁房屋，同意按照100元/平方米的标准计算房屋使用费用。
一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2013年1月1日起至2014年12月31日止。在合同期间届满后，源宇公司继续使用该房，劳动服务公司亦收取了2015年1月至7月的租金。现劳动服务公司已提前告知源宇公司应于2015年11月15日前签订合同，但双方并未如期签订合同，而源宇公司就其主张未按期签订合同的理由亦未提交充分的证据证明。劳动服务公司在之后又以律师函的形式再次要求收回门店。故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，劳动服务公司要求确认双方租赁关系已解除并要求源宇公司腾退门店的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。至于合同解除的时间问题，因劳动服务公司向源宇公司发出的通知已载明“请贵公司于2015年11月15日24时前到我公司（韶关基地办），签订合同。过期不签，视为贵公司放弃。”双方未在2015年11月15日前重新签订合同，故上述《房屋租赁合同》解除的时间应是2015年11月16日。至于房屋占用费问题。虽然双方之间的租赁合同已解除，但源宇公司仍在使用门店，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定及双方的陈述，劳动服务公司要求源宇公司按每月8290元的标准支付2016年1月1日起至其腾退房屋之日止的房屋占用费，有事实和法律依据，该院予以支持。同时，该房屋占用费应扣减源宇公司已支付的押金2万元。至于经济损失问题。劳动服务公司表述其主张的经济损失并非违约金，而是因未及时收取租金而造成投资及收益损失，但并未提交证据证明存在该损失。考虑到源宇公司按市场标准支付的房屋占用费已能填补其租金损失，故该院对劳动服务公司主张的经济损失不予支持。判决：一、广东省核工业地质局韶关劳动服务公司与韶关市源宇成套电器设备有限公司在2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月16日解除。二、韶关市源宇成套电器设备有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内将韶关市武江区工业东路19号A座首层第九、十间门店腾退给广东省核工业地质局韶关劳动服务公司。三、韶关市源宇成套电器设备有限公司应自2016年1月1日起至腾退上述门店之日止按每月8290元的标准向广东省核工业地质局韶关劳动服务公司支付房屋占用费（该房屋占用费总额应减除韶关市武江区正德电器有限公司交纳的押金20000元，多还少补）。四、驳回广东省核工业地质局韶关劳动服务公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233.16元，减半收取116.58元，由韶关市源宇成套电器设备有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，劳动服务公司表示愿意向源宇公司履行出具租金发票的义务。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，一审定性正确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本案争议焦点是：一、劳动服务公司在《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，拒绝与源宇公司续签租赁合同，是否构成先行违约。二、劳动服务公司在诉求中所提出的源宇公司因占用房屋的经济损失按照占用费的36％来支付赔偿金是否过高的问题。三、劳动服务公司是否必须要向源宇公司履行出具租金发票的义务问题。
一、劳动服务公司在《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，拒绝与源宇公司续签租赁合同，是否构成先行违约。劳动服务公司与源宇公司签订的《房屋租赁合同》并未约定租赁期满后，劳动服务公司必须要与源宇公司续签租赁合同，故源宇公司提出劳动服务公司在《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，拒绝与源宇公司续签租赁合同，构成先行违约的主张，缺乏事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，法律允许不定期租赁，故劳动服务公司在租赁期满后拒绝与源宇公司续签租赁合同，亦没有违反法律规定。综上，源宇公司该上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、劳动服务公司在诉求中所提出的源宇公司因占用房屋的经济损失按照占用费的36％来支付赔偿金是否过高的问题。首先，劳动服务公司在一审已放弃了该项诉讼请求；其次，一审判决第四项亦驳回了此项诉请，故源宇公司该上诉主张无实际意义，本院不予审理。
三、劳动服务公司是否必须要向源宇公司履行出具租金发票的义务问题。劳动服务公司与源宇公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》并没有约定劳动服务公司需向源宇公司履行出具租金发票的义务，而出具租金发票的义务属于法定义务，劳动服务公司从未表示过拒绝履行该义务，且在二审询问中表示愿意履行该义务，因此，源宇公司该主张没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，源宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费233.16元，由韶关市源宇成套电器设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 梁晓芳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 何海祥