江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4247号
上诉人（原审原告）:裴娟，女，1979年4月13日出生，汉族，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：郑刘，江苏梦溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道常州路2号。
法定代表人：颜有春，总经理。
委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。
上诉人裴娟因与被上诉人江苏元凯置业有限公司（以下简称元凯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初9171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
裴娟一审诉称，请求判令元凯公司支付裴娟逾期交房违约金16254元、逾期办证违约金4453元。后裴娟变更诉讼请求为：判令元凯公司支付裴娟逾期交房违约金（以445319元为基数，自2016年5月20日起至实际交付房屋之日止，按照年利率6%计算）；并撤回关于逾期办证违约金的诉讼请求。事实及理由：裴娟于2014年11月购买元凯公司开发的位于沭阳县××城天下小区××楼××室房屋，总价款445319元。双方约定元凯公司于2016年5月20日前将房屋交付裴娟，但涉案房屋至今未经综合验收，元凯公司一再逾期交房。裴娟因元凯公司逾期交房造成损失，双方约定的违约金标准不足以补偿裴娟损失，故裴娟依法将违约金标准调整为按照年利率6%计算。裴娟索款无果，遂诉至法院要求处理。
元凯公司辩称，裴娟、元凯公司之间存在商品房买卖合同关系，但依照裴娟、元凯公司签订的合同约定，元凯公司不应承担逾期交房的违约责任。元凯公司与裴娟签订的合同第八条约定交付条件是单体验收合格即可交付。在合同约定交付日期之前，元凯公司已通过单体验收，符合交付条件，并已通知裴娟办理交房手续。裴娟因自身原因未按时前来办理房屋交接手续，由此产生的逾期交房的责任应由裴娟自行承担。双方已在合同中明确约定违约金计算标准，裴娟主张调高违约金标准，应举证证明其损失情况。
一审法院经审理查明：2014年11月，裴娟（买受人）与元凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，由裴娟购买元凯公司开发的沭阳县沭城天下小区7幢103室房屋，房款445319元。合同并约定以下内容：“第八条交付期限，出卖人应当在2016年5月20日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府政策调整，并在发生之日起30日内通知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……；第十一条交接……由于买受人原因，未能按时交付的。双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。若由于买受人原因未能按期交付，由此产生延期交房责任由买受人承担。”后裴娟给付元凯公司全部购房款。2016年5月20日，裴娟收到元凯公司发出的交房通知。
一审法院另查明：涉案小区7#楼于2016年5月9日经验收合格。
一审法院认为，裴娟与元凯公司之间所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，按照合同约定，元凯公司应于2016年5月20日前将经验收合格的商品房交付裴娟使用。庭审中，裴娟认可其于2016年5月20日收到元凯公司发出的交房通知，且涉案房屋在此前已经验收合格，符合双方约定的交付条件。裴娟在收到交付通知后未及时办理房屋交接手续而产生的延期交房责任，按照双方约定应由裴娟自行承担，故元凯公司不存在逾期交房的违约行为。裴娟关于涉案房屋应经综合验收并报请备案后才符合交付条件的主张，不符合双方约定，不予支持。裴娟的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回裴娟的诉讼请求。案件受理费566元，减半收取计283元，由裴娟负担。
裴娟不服一审判决，向本院提起上诉称，请求二审法院撤销一审判决，改判支持裴娟在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、元凯公司提交的涉案房屋验收材料，因验收记录签字时间系同一人笔迹、无住建部门现场监督验收、单体验收合格后未取得备案证明文件，存在重大瑕疵，不具有法律效力。2、2016年6月3日，沭阳县房管部门在元凯公司售楼处张贴责令元凯公司立即停止违规交房行为的通知。而且沭阳住建局于2016年8月11日发文要求住宅小区要通过综合验收。因此，涉案房屋不合交付条件，元凯公司于2016年5月20日的交房通知无效。3、裴娟在一审诉讼结束后，多次到元凯公司要求办理交房手续，元凯公司以种种理由拒绝交付，元凯公司一直存在逾期交房行为。4、裴娟筹款十几万元作购房首付款，又贷款30万元购房，归还贷款利率远高于合同约定标准，违约标准应予调整。
元凯公司辩称，1、元凯公司提交的单位工程质量竣工验收记录可以证明涉案房屋已由建设、监理、施工、设计四家单位参加验收，并于合同约定的交付日期以前通过验收合格，四家单位项目负责人均在该验收记录上签名并加盖印章。该验收程序合法，内容有效。2、涉案房屋已符合双方约定的交付条件。验收备案证明文件并非合同约定内容。裴娟收到交房通知后未及时办理交接手续产生的延期交房责任应由其自行承担。3、双方合同没有明确约定交房时需交物业费，但交房流程为交房时业主要预交一年的物业费用，然后由物业公司带业主验房，将验房情况反馈给元凯公司解决。根据裴娟之前签订的业主临时规约，物业公司负责上房工作，拿钥匙必须要通过物业公司，物业公司为其提供服务，裴娟就要交相应费用。4、裴娟作为购房者。交纳房款是基本义务，以此为由主张调高违约金标准，不应支持。
二审中裴娟提交了以下两份证据，证明裴娟要求元凯公司交房，但元凯公司以种种理由拒绝交付。
1、2017年11月6日，裴娟与元凯公司工作人员协商录音材料一份，元凯公司工作人员在录音中称双方合同约定元凯公司系通过物业管理公司交房，房屋钥匙在物业管理公司，裴娟未拿到钥匙应找物业管理公司。
2、2017年11月6日，裴娟与涉案小区物业工作人员协商录音材料，物业工作人员称应先交物业费再交房屋钥匙，看房子（验房）是售楼部带看的。
元凯公司对上述证据质证称，1、元凯公司工作人员在录音中已明确告知根据行业惯例及业主临时规约，裴娟应先交物业费，然后由物业公司将钥匙交给裴娟。物业工作人员在录音也可以反映因裴娟未按规定交纳物业费导致无法办理房屋交付及领取钥匙。2、从录音材料中亦可见系因裴娟自身原因导致无法交房，与元凯公司无关。3、元凯公司在交付通知中已明确告知到售楼部办理交付手续，凭入住交接单到物业服务中心办理交接手续。裴娟明知交房流程却恶意采用诱导式问话录取对其有利信息。4、虽对两份视听材料真实性无异议。但该两份证据均系裴娟在一审败诉后形成，无法证明其目的，与本案无关。
本院对上述证据认证意见为：元凯公司对两份视听材料真实性认可，本院对该两份证据真实性予以确认。对上述证据与本案的关联性，本院将在下文予以进一步分析认定。
二审中元凯公司未提交新的证据。
双方当事人对一审判决认定的事实除裴娟对涉案房屋验收时间有异议以外均无异议，本院对一审判决认定除涉案房屋验收时间以外的事实予以确认。
本案二审争议焦点：1、涉案房屋是否符合双方约定的交付条件。2、元凯公司是否应承担逾期交房违约责任。3、元凯公司若承担逾期交房违约责任，逾期交房违约金应如何确定。
关于第一争议焦点：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，裴娟与元凯公司之间所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。按照双方合同约定，元凯公司应于2016年5月20日前将“该商品房经验收合格”的商品房交付裴娟使用。现元凯公司提交了由建设、监理、施工、设计四家单位签名并加盖印章的涉案房屋所在楼栋的工程质量竣工验收记录，验收结论均显示合格，可以证明涉案房屋已经于2016年5月9日验收合格，符合约定条件。裴娟上诉主张该验收记录存在重大瑕疵，不具有法律效力；但裴娟提出的签字时间笔迹一致、住建部门未到场、未予备案等理由不足以否定该单体工程竣工验收记录的真实合法性，且其亦未提交证据予以证实，故本院对其该上诉主张不予支持。裴娟还上诉主张沭阳住建、房管部门已通知责令元凯公司停止违规交房，并发文要求住宅小区应通过综合验收，故第一次通知交房无效。本院认为，裴娟与元凯公司之间关于商品房交付条件的约定真实合法有效；沭阳县住建、房管部门的通知及发文均不能对抗双方之间该有效合同约定；元凯公司完全可以按照合同约定履行合同义务，故不能否定裴娟于2016年5月20日接到交房通知的法律效力。因此，本院对裴娟该上诉主张不予支持。
关于第二争议焦点：本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在涉案商品房符合交付条件后，虽然元凯公司按照合同约定已通知裴娟交房。但裴娟提交的2017年11月6日录音材料证据证实了其在本案一审判决后要求办理交房手续时，因涉案房屋物业费问题元凯公司至今未予办理交房手续的事实。而元凯公司对此称涉案小区的交房流程为交房时业主要预交一年的物业费用，物业公司负责上房工作，然后由物业公司带业主验房，将验房情况反馈给元凯公司解决；根据裴娟之前签订的业主临时规约及行业惯例，裴娟拿钥匙必须要通过物业公司，而且必须先交物业费用然后拿钥匙。同时，结合元凯辩称及裴娟提供的录音证据，能够证实元凯公司或者其委托的物业公司并未履行房屋买卖合同中验房的附随义务。元凯公司并未提交证据证实有关于裴娟必须先交物业费用然后拿钥匙上房、然后由物业公司带业主验房的约定及行业惯例。元凯公司利用其控制房屋的有利地位，设置其他约定之外的交付条件阻碍正常交房，元凯公司应自裴娟实际遭遇该阻碍之日即自2017年11月6日起按约定承担逾期交房的违约责任。
关于第三争议焦点：本院认为，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方关于逾期交房违约责任明确约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，…出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。裴娟上诉主张因其购房款归还银行贷款利率高于约定标准，约定违约金不能弥补损失，应予调整。本院认为，其一，双方签订的合同合法有效，对于约定的违约条款双方当事人均应诚信遵守。其二，涉案购房合同并未解除，支付购房款及按照借款合同支付按揭贷款利息系裴娟当然之义务，并非裴娟当然之损失。其三，裴娟称合同约定的违约金无法弥补损失，但裴娟并未提交证据证实元凯公司的违约行为给其造成的具体损失，对此裴娟应承担举证不能的不利后果。故本案逾期交房违约金应根据合同约定即“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算。
综上，裴娟上诉关于元凯公司逾期交房的请求，应予支持。因本案出现新事实，一审判决判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初9171号民事判决；
二、江苏元凯置业有限公司于本判决生效后向裴娟支付逾期交房违约金（以445319元为基数，自2017年11月6日起按日万分之一计算至实际交房之日止）。
三、驳回裴娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费566元，减半收取283元，由元凯公司负担；二审案件受理费566元，由元凯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 辉
审判员 陈泽环
审判员 黄亚非
二〇一八年二月二日
书记员 汪小婉
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