江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终4656号上诉人（原审被告）：太仓华信企业服务有限公司被上诉人（原审原告）：大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司上诉人太仓华信企业服务有限公司（以下简称华信公司）因与被上诉人大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司（以下简称万方物业太仓分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2015)太城民初字第00826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华信公司上诉请求：撤销原判，予以改判。事实和理由：一、华信公司所有房产是小区配套幼儿园工程，且实际使用人是幼儿园，在华信公司与实际使用人明确告知万方物业太仓分公司解除物业服务合同的情况下，一审判决要求继续履行物业合同于法无据。苏人法工函（2006）48号和（2014）28号文件均明确说明小区配套幼儿园是否参加小区物业管理由学校自主决定。华信公司及实际使用人共同发函要求解除物业服务合同关系，系真实明确的意思表示，符合江苏省人大法工委的文件精神。二、苏人法工函（2006）48号和苏人法工函（2014）28号文件是江苏省人大法工委出具的答复意见，依法有效。万方物业太仓分公司辩称：本案所涉幼儿园围墙之内没有参加整个小区的物业服务，万方物业太仓分公司从未向幼儿园收取过围墙内的物业服务费用。华信公司发函要求解除物业合同是不能成立的。苏人法工函（2006）48号和苏人法工函（2014）28号文件不是法律也不是行政法规。华信公司的上诉理由应当驳回。万方物业太仓分公司向一审法院起诉请求：华信公司支付拖欠的2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费合计73687.90元并支付违约金3955元（计算方式：以2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业服务费21672.90元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按照日万分之五计算）。一审法院认定事实：2005年9月10日，建设单位太仓市轩麟置业有限公司（委托方、甲方）与大庆万方物业管理有限公司（受委托方乙方）签订前期物业管理委托合同，该合同约定太仓市轩麟置业有限公司委托大庆万方物业管理有限公司对坐落于太仓市滨河东路1号的“大庆锦绣新城”普通住宅小区。该合同附件一中显示：物业构成套数包括幼儿园1幢计1套，面积4334.58㎡。2007年10月23日，太仓市物价局在万方物业太仓分公司提交的非普通住宅前期物业公共服务收费备案表上签署“同意备案的前期公共服务收费标准”意见并盖章，该表载明的公共服务收费标准为1元/平方米·月。2009年12月10日，太仓市轩麟置业有限公司向华信公司交付大庆锦绣新城小区翠庭苑幼儿园01号房屋，该房屋建筑面积为4334.58平方米。同日，华信公司签订“大庆锦绣新城”业主临时公约，承诺遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时公约。同日，华信公司还出具了交纳物业管理费承诺书一份，该承诺书的主要内容为：华信公司接受物业公司提供前期物业管理服务，并按标准在每季度初交纳物业管理服务费。2009年12月29日，华信公司向万方物业太仓分公司交纳2009年4月1日至2009年12月31日期间的物业管理费39011.22元。2013年6月20日，太仓市大庆锦绣新城业主委员会（委托方、甲方）与万方物业太仓分公司（受委托方、乙方）签订大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同，该合同约定甲方通过协议选聘方式将太仓市大庆锦绣新城委托乙方实行物业服务，委托服务期限为2年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止；第八条约定，甲乙双方约定参照基准价格四级标准，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业建筑的收费标准为1.00元/月·平方米；第九条约定乙方实行物业服务费用包干制；第十条约定，物业服务费按季度计算，业主或物业使用人应在每年一月、四月、七月、十月的15日前向乙方交纳包括本月在内的三个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日（逾期从欠费次年1月1日算起）起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金；第二十三条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期间为本合同的期限；第二十九条约定本合同之附件均为合同有效组成部分；合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二（物业构成）中显示幼儿园（面积4334.58㎡）属物业构成之一。2015年12月3日，太仓市大庆锦绣新城业主委员会出具情况说明一份，其主要内容为2013年6月20日签订的《大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同》届满后，按照该合同第23条之约定，该合同自动延续。2013年10月25日，华信公司向万方物业太仓分公司出具情况说明一份，其内容为，大庆锦绣新城小区幼儿园产权归我公司所有，2010年1月1日至2013年12月31日，共欠缴物业费208059.84元，由于房屋出租，与承租方博乐幼儿园签订协议，此笔物业费由承租方承担。2014年7月20日，太仓市美中博乐幼儿园依据苏人法工函（2006）48号文件及苏人法工函（2014）28号文件通知华信公司：鉴于大庆锦绣新城物业服务无法满足其幼儿园的需求，太仓市美中博乐幼儿园决定不再参加所在小区的物业，特通知太仓华信企业服务有限公司及时告知物业公司上述情况，解除与物业公司的物业合同。2014年7月28日，华信公司向万方物业太仓分公司邮寄《解除合同通知书》，该通知书主要内容为：因华信公司所有的坐落于大庆锦绣新城北门面积为4334.58平方米房屋系该小区配套幼儿园工程，现租赁给太仓市美中博乐幼儿园实际使用，根据苏人法工函（2006）48号文件及苏人法工函（2014）28号文件精神，华信公司与幼儿园商议决定不参加太仓市美中博乐幼儿园所在太仓市大庆锦绣新城小区的物业管理，现决定以书面形式通知解除与万方物业太仓分公司的物业服务合同。华信公司万方物业太仓分公司于2014年7月31日签收该信件，并回函给华信公司认为华信公司无权解除物业合同。2015年11月17日，太仓市娄东街道娄江社区居民委员会、太仓市大庆锦绣新城业主委员会分别出具证明一份，证明万方物业太仓分公司每季度均对小区欠费业主采取电话或张贴书面通知的方式进行物业服务费催缴。华信公司对此不予认可，认为从未看到过万方物业太仓分公司张贴的告示或通知。一审法院另查明：1.因华信公司拖欠万方物业太仓分公司2010年1月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费208056元未交纳，万方物业太仓分公司于2013年11月27日向法院起诉要求华信公司支付。华信公司依据苏人法工函（2006）48号文件主张小区配套幼儿园是否参加小区物业由学校自行决定，现小区配套幼儿园实际由太仓市美中博乐幼儿园实际使用并经营，该幼儿园并未参加小区物业管理，故华信公司无需向万方物业太仓分公司支付物业费。原审法院于2014年2月27日判决华信公司限期支付拖欠万方物业太仓分公司的2010年1月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费208056元；后华信公司不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2014年7月14日作出驳回上诉、维持原判的判决；后华信公司不服二审判决申请再审，江苏省高级人民法院于2015年11月22日作出驳回华信公司的再审申请。2.大庆锦绣新城小区幼儿园建筑系小区规划设计的配套建设幼儿园工程，华信公司购入该房屋后出租给太仓美中英才教育发展有限公司。现该幼儿园建筑由太仓美中英才教育发展有限公司举办的太仓市美中博乐幼儿园实际经营并使用，该幼儿园的位置在该小区北大门以内，与该小区最北面住宅商品房并排，北面系商铺，进出该幼儿园的车辆必须经过该小区北大门门卫。3.江苏省人大常委会法制工作委员会于2006年4月30日出具的致南京市教育局的苏人法工函（2006）48号“关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复”，该答复的主要内容为，南京市教育局《关于请求解释小区配套建设学校是否适用的请示》（宁教【2006】26号）收悉，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神，根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定，小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区的相邻通行权；江苏省人大常委会法制工作委员会于2014年6月10日出具的致江苏省教育厅的苏人法工函（2014）28号“关于《省教育厅》的答复”，该答复的主要内容为，江苏省教育厅《关于提请省人大常委会解释居民小区配套幼儿园物业管理服务法律适用问题的请示》（苏教发【2014】4号）收悉，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神，物业管理区域内根据小区规划配套建设的学校、幼儿园，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定，小区配套建设的学校、幼儿园不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区道路的相邻通行权。4.大庆万方物业管理有限公司于2008年4月15日名称变更为大庆油田万方物业服务有限公司；大庆万方物业管理有限公司太仓分公司于2008年7月7日名称变更为大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司。在审理过程中，万方物业太仓分公司将诉讼请求部分的违约金金额调低为1300元，计算方式调整为：以2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业服务费21672.90元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按照年利率6%计算。庭审过程中，华信公司申请证人吴某出庭陈述：其任太仓市美中博乐幼儿园法定代表人，并担任太仓美中英才教育发展有限公司总经理，涉案房屋系该小区规划配套建设幼儿园，现在也是在开办幼儿园；现在物业费交纳至2014年7月31日，之后的物业费没有交纳是因为幼儿园现已经不再参加小区的物业管理；太仓市美中博乐幼儿园位于大庆锦绣新城小区北大门以内南面，进出幼儿园车辆均要经过该小区北大门门卫，幼儿园的供水、排水、消防等配套设施与该小区是通的；幼儿园有独立的围墙，幼儿园内部的绿化、卫生、安保、垃圾清运、公共设施维护、幼儿园外面的污水管道堵塞疏通等都是幼儿园自己实施，幼儿园外部的都是物业公司实施。以上事实，有万方物业太仓分公司提交的企业名称变更说明及名称变更核准通知书、前期物业管理委托合同、业主临时公约、交房通知书、交纳物业管理费承诺书、非普通住宅前期物业公共服务收费备案表、物业管理服务费通用发票记账联、由承租方承担物业费的情况说明、大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同、太仓市娄东街道娄江社区居民委员会、太仓市大庆锦绣新城业主委员会出具的万方物业太仓分公司催缴物业费的证明、太仓市大庆锦绣新城业主委员会出具的万方物业太仓分公司仍在继续物业管理服务的情况说明、（2013）太城民初字第0824号民事判决书、（2014）苏中民终字第1618号民事判决书、（2015）苏审二民申字第01019号民事裁定书，华信公司提交的档案查询信息、苏人法工函（2006）第48号及苏人法工函（2014）第28号文件、通知书及解除合同通知书、付款方为太仓华信企业服务有限公司的2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费发票联及付款方为太仓市美中博乐幼儿园的2014年1月1日至2014年7月30日的物业费发票联，当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，一、华信公司应当继续履行物业服务合同。万方物业太仓分公司与太仓市大庆锦绣新城业主委员会签订的《大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同》合法有效，对大庆锦绣新城住宅小区全体业主具有法律效力；万方物业太仓分公司依据该物业服务合同向该小区提供物业管理服务，其有权依标准按建筑面积向业主收取物业服务费。华信公司提出解除物业服务合同不符合法律规定，法院不予采纳。二、华信公司应当支付物业管理服务费及逾期付款违约金。华信公司作为该小区的业主，实际上享受了万方物业太仓分公司为该小区提供的物业管理公共服务，理应支付物业管理服务费；就华信公司应向万方物业太仓分公司支付物业管理服务费的金额，庭审中华信公司确认2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业费分文未交，根据华信公司的房屋建筑面积4334.58㎡、收费标准1元/月/㎡计算得出此期间华信公司拖欠万方物业太仓分公司物业管理服务费合计73687.86元未交纳，法院对万方物业太仓分公司要求华信公司支付2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费合计73687.86元的诉求予以支持；另万方物业太仓分公司自愿调低违约金计算标准后要求华信公司支付逾期付款违约金1300元（计算方式：以2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业服务费21672.90元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按照年利率6%计算），系其自由处分自己的权利，其主张有相关证据支持且符合法律规定，法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、华信公司支付万方物业太仓分公司自2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业费73687.86元。二、华信公司支付万方物业太仓分公司逾期付款违约金1300元。案件受理费1740元、减半收取870元，由万方物业太仓分公司负担30元，华信公司负担840元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，万方物业太仓分公司陈述其主张的物业服务费收费标准是按照幼儿园的建筑面积4334.58平方米，按商业建筑1元/月/平方米的标准计算。万方物业太仓分公司称不对幼儿园内部提供物业服务，提供的是小区共用部位和共用设施的维护。本院认为，万方物业太仓分公司为大庆锦绣新城小区提供物业服务，华新公司所有的美中博乐幼儿园是该小区规划配套建设的幼儿园。根据江苏省人大法工委的苏人法工函（2006）48号和苏人法工函（2014）28号文件精神，小区配套幼儿园是否参加所在小区的物业管理，由其自主决定。华信公司在2009年12月接收房屋后，签署小区业主临时公约，承诺接受万方物业太仓分公司的物业服务并按标准交纳物业管理服务费。2014年7月28日，华信公司向万方物业太仓分公司发函通知解除物业服务合同，决定不再参加所在小区的物业管理，系行使其自主管理权。自万方物业太仓分公司2014年7月31日收到函件之日起，双方的物业服务合同已经解除，万方物业太仓分公司向华信公司主张2014年8月1日起的物业服务费缺乏合同依据。二审中万方物业太仓分公司明确未对美中博乐幼儿园围墙内提供物业服务，也不收取幼儿园围墙内的物业服务费。据此，万方物业太仓分公司应当举证其为美中博乐幼儿园提供物业服务的物业面积，但其未能提供证据，而要求按幼儿园整体建筑面积4334.58平方米来收取物业服务费缺乏事实依据，幼儿园属于公益性质的教育机构，万方物业太仓分公司主张以1元/月/平方米的商业建筑标准收取物业服务费依据不足。因此，万方物业太仓分公司的一审诉讼请求依据不足，不能成立。综上所述，华信公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2015）太城民初字第00826号民事判决；二、驳回大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司的诉讼请求。一审案件受理费1740元减半收取为870元，由大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司负担。二审案件受理费1740元，由大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年八月九日书 记 员  吉宇璐