甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初316号
原告商某
委托诉讼代理人：汪春，甘肃法成律师事务所律师。
被告：甘肃永瑞房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。
委托诉讼代理人：谢壮，甘肃奇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史晓宇，甘肃奇盛律师事务所律师。
被告谢某
委托诉讼代理人：杨飞鸿，甘肃东方人律师事务所律师。
原告商某与被告甘肃永瑞房地产开发有限公司（以下简称永瑞公司）、谢某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，本院依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告商某及其委托诉讼代理人汪春，被告永瑞公司的委托诉讼代理人史晓宇，被告谢某及其委托诉讼代理人杨飞鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告永瑞公司签订的《房屋交付暨经营权买断合同》无效，2、请求法院依法判令两被告返还原告830747.52元及利息（利息自2014年1月24日起至判决确定之日起止，按银行同期贷款利率计算+所得损失的30%）；现暂从2014年1月24日起算至2016年1月23日止，利息为129596.6元,两项合计960344.12元。事实和理由：2013年12月18日原告商某以450000元的价格从个人刘坛斌处受让了被告永瑞公司销售的位于东岗东路2774号”兰州创意国际商贸城”2F-011号铺面，并与被告永瑞公司签订了《房屋交付暨经营权买断合同》。合同约定价格为1253824元，并约定违约方支付合同总价款日1%的违约金。合同签订后，原告于2014年1月23日向被告一次性付清剩余款项830747.52元（原告受让价款450000元中已包括刘坛斌向被告永瑞公司缴纳300000元诚意金，被告在合同价款上优惠100000元，并让利1.84个百分点，余款为830747.52元），全面履行了合同义务，可是被告永瑞公司至今长达两年不能交房。期间，原告多次找两被告要求退款并承担违约利息，被告谢某于2014年8月14日退还原告300000元，但是余款830747.52元至今未返还。
被告永瑞公司辩称，原告所诉与事实不符，原告与被告之间没有任何关系，且被告从未设立招商部对外招商。自有人以被告名义收取诚意金的情况发生后，被告在所建设的大厦长期张贴巨额条幅向社会各界公布：被告从未销售过商铺，也未委托任何人进行销售行为。期间，被告就上述事件向公安机关报案，同时被告还公布了办案机关工作人员的联系电话，要求被骗群众与公安机关联系确认买卖的真实性并索赔。因此，被告并未收取原告的诚意金，也没有还款义务。
被告谢某辩称，自己是受被告永瑞公司的委托，代为收取诚意金及售房款。2011年3月1日，永瑞公司向其出具了《招商招租授权委托书》，委托其永瑞代表公司与商户签订租房、售房合同;代收商户诚意金、定金、意向金等，还将公司法定代表人、执行董事的职权委托给了谢某行使。因此谢某的行为是代表永瑞公司的职务行为，并非个人行为。被告永瑞公司内部在2012年至2015年期间发生了股东股权转让纠纷、法定代表人变更工商登记纠纷等，但这些争议和纠纷本身并不影响谢某当时接受被告永瑞公司委托代为招商和收取诚意金行为的效力。永瑞公司应当为其委托行为承担相应的法律后果。因其账户上只收到刘坛斌汇入的30万元，迫于压力其向原告退还了30万元诚意金，剩余款项应当由永瑞公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
被告永瑞公司是2005年12月7日在兰州市工商行政管理局依法登记设立的有限公司。位于兰州市城关区东岗东路的”兰州军区五里铺干休所改造暨兰州创意国际商贸城”项目系被告永瑞公司与中国人民解放军兰州五里铺离职干部休养所联合建设的项目。为筹措项目建设资金，自2011年1月起，被告永瑞公司即通过多渠道对项目进行融资。在融资过程中，被告永瑞公司法定代表人朱国尧于2011年1月2日向股东叶成岳出具《特别授权委托书》一份，委托叶成岳为特别授权代理人，依照法律规定和公司章程规定，行使朱国尧在永瑞公司的全部股东权利及永瑞公司执行董事、法定代表人职权，被告永瑞公司在该《特别授权委托书》上加盖公章。2011年3月1日，被告永瑞公司向被告谢某出具了《招商招租授权委托书》，委托谢某全权负责”兰州创意国际商贸城”招商、招租工作到该项目全部开发完成、全部建筑面积出租或销售完毕为止，具体的授权权限如下：1、代表公司招商招租锁定商户；2、代表公司与商户签订租房、售房合同；3、代表公司代取商户的诚意金、定金、意向金、租房、售房款项等；4、满足商户要求的其他权利。另，公司将法定代表人、执行董事职权委托谢某行使，由谢某全面主持公司的全部工作。任何人不得提出异议。
2013年12月18日原告商某以45万元的价格从案外人刘坛斌处受让了被告永瑞公司销售的位于东岗东路2774号”兰州创意国际商贸城”2F-011号铺面，转让协议载明45万元转让款含已交诚意金30万元、利息15万元。后商某与被告永瑞公司签订了《房屋交付暨经营权买断合同》，合同约定价格1253824元，并约定违约方支付合同总价款日1%的违约金，经营期限和付款期限未约定。合同签订后，原告通过刷卡于2014年1月23日向被告永瑞公司交纳款项830747.52元，被告永瑞公司向原告开具收款事由为诚意金、款项数额为830747.52元的收据一张。后被告永瑞公司未向包括原告在内的客户交付商铺，这些商户遂将林贤通、谢某控告至兰州市公安局，要求追究非法吸收公众存款罪的刑事责任。2016年7月19日，兰州市公安局以经侦查没有犯罪事实为由，向举报人出具了不予立案通知书。现原告诉讼来院，要求被告退还收取的诚意金并支付利息损失。
另查明，被告永瑞公司设立时的注册资本为人民币1000万元，股东为朱国尧、陈松汉、叶成岳、陈建忠、余建静、陈良同六人。2007年3月15日，股东余建静退出，其股份转让给了股东朱国尧。2010年1月18日，股东朱国尧将其部分股份转让给了股东陈松汉、陈建忠、陈良同，至此，各股东在被告处所持股份为朱国尧255万元、陈松汉215万元、陈建忠185万元、陈良同175万元、叶成岳170万元。朱国尧担任被告公司法定代表人。
2011年1月8日，股东朱国尧、陈良同作为甲方，叶成岳作为乙方，被告永瑞公司作为丙方签订《融资协议书》，朱国尧、陈良同共同从叶成岳处借款5000万元，月利息为1.5%，借款期限6个月；被告永瑞公司为该笔借款承担连带保证责任。同时该协议还约定甲乙双方同意于协议签订后一个月内签署《股权转让协议》，将甲方持有的永瑞公司43%股权转让给乙方或乙方指定人员，甲方同意将上述股权委托给乙方管理。同年4月2日，被告股东陈良同为甲方，叶成岳为乙方签订《股权转让协议》，载明”双方均系永瑞公司现有股东，甲方将其所持永瑞公司17.5%的全部股权转让给乙方，乙方向甲方支付股权转让款为人民币175万元......。”同日，双方又签订《补充协议》，载明：将《股权转让协议》第二条中的乙方向甲方支付的股权转让价款由人民币175万元变更为5250万元......”。
同年7月8日，股东朱国尧、陈良同作为甲方，叶成岳作为乙方，被告永瑞公司作为丙方签订《融资协议书》的补充协议书，载明”甲方向乙方的借款5000万元于2011年7月8日到期。到期后甲方未按期向乙方偿还借款本息及财务顾问费用，甲、乙、丙三方在签署《融资协议书》的同时将甲方所持永瑞公司43%的股权托管给了乙方，并向乙方或乙方指定人员出具了特别委托授权书，甲、乙、丙三方在《融资协议书》中约定，甲方在签署《融资协议书》后一个月内签署《股权转让协议》，将甲方持有的永瑞公司43%的股权转让给乙方或乙方指定的人员。现甲方并未在约定的时间内与乙方签署《股权转让协议书》，为解决甲方违约问题，甲乙丙三方经充分平等协商，就甲方继续履行所签订的《融资协议书》等事宜达成以下条款：（1）甲方所持有的永瑞公司43%的股权价值经双方充分评估后作价含已投入资金为壹亿贰仟玖百万元（3亿元×43%＝1.29亿元）。（2）现由于甲方无力偿还乙方的借款本息及财务顾问费用，甲方自愿将所持永瑞公司43%的股权以壹亿贰仟玖百万元的价格转让给乙方。（3）在甲方所持永瑞公司43%的股权未完成股权转让变更登记备案手续前质押给对方，并由甲方负责办理股权质押手续。（4）在甲方未完成股权转让变更登记备案手续前甲方委托乙方行使甲方在永瑞公司的全部股东权利及永瑞公司执行董事、法定代表人一切职权，甲方向乙方出具特别授权委托书。甲方保证并承诺，乙方在行使授权权限时，任何人不得干涉、阻挠或提出异议。”同年7月20日，股东朱国尧、叶成岳在《融资协议书》及补充协议书首页上分别书写”此协议作废”并签字。
2011年10月，被告永瑞公司召开股东会，同年10月15日的股东会决议载明：”1、股东变更：公司原股东为朱国尧、陈松汉、陈建忠、陈良同、叶成岳，现变更为叶成岳、陈松汉、陈建忠，原股东朱国尧、陈良同依法退出公司股东会。2、出资变更：公司股东原出资情况为朱国尧255万元、陈松汉215万元、陈建忠185万元、陈良同175万元、叶成岳170万元。现变更为叶成岳600万元，陈松汉215万元，陈建忠185万元，其中原股东朱国尧将出资的255万元、原股东陈良同将出资的175万元转让给叶成岳。3、公司原执行董事由股东朱国尧担任，现变更为股东叶成岳担任，免去朱国尧公司执行董事职务。公司原法定代表人由原股东朱国尧担任，现变更为由股东叶成岳担任，免去朱国尧公司法定代表人职务。公司原监事由股东陈松汉担任，现变更为由股东陈建忠担任，免去陈松汉公司监事职务。4、修改公司章程。”该股东会决议落款处有叶成岳、陈松汉、陈建忠、朱国尧、陈良同的名字，但决议及相关文件仅抄送于兰州市工商局专业市场分局。2012年9月19日，永瑞公司向兰州市工商行政管理局提出法定代表人变更登记申请。2013年7月26日，兰州市工商行政管理局作出（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书，对永瑞公司法定代表人作出变更登记行政行为，永瑞公司法定代表人由股东朱国尧变更为叶成岳。
2011年9月15日，股东叶成岳以股东陈良同为被告，永瑞公司为被告诉至本院，要求确认双方签署的《股权转让协议》及《补充协议》合法有效，判令陈良同继续履行《股权转让协议》及《补充协议》，协助叶成岳将陈良同持有的永瑞公司17.5%的股权变更至叶成岳名下。陈良同则提出反诉要求撤销双方签订的《股权转让协议》。该案经一审判决、二审发回重审后，本院于2013年11月4日作出（2012）城民二初字第546号判决书，判决撤销叶成岳与陈良同于2011年4月2日签订的《股权转让协议》，驳回叶成岳的诉讼请求。2014年5月4日，兰州市中级人民法院作出（2014）兰民二终字第120号民事判决书，维持了本院（2012）城民二初字第546号判决。
2013年8月7日，股东陈良同将兰州市工商行政管理局作为被告，永瑞公司作为被告起诉至本院，要求撤销（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书，恢复永瑞公司原法定代表人。本院于2015年2月28日作出（2013）城行初字第109号行政判决书，判决撤销兰州市工商行政管理局作出的（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书。该判决于2015年8月5日被兰州市中级人民法院（2015）兰行终字第56号行政判决书予以维持。在该行政判决书查明的事实中记载：”2011年10月25日，被告永瑞公司召开股东会，形成以下决议内容：一、撤销同年10月15日作出的股东会会议决议。二、...。三、撤销朱国尧所有写给叶成岳的一切法人委托授权书。该股东会决议下方的股东签名中未见叶成岳签字。”
再查明，自被告永瑞公司股东之间发生纠纷起，被告永瑞公司多次向省、市公安、检察机关报案称股东叶成岳伙同社会人员林贤通借永瑞公司之名搞非法集资，要求追究刑事责任。在2011年12月15日被告永瑞公司出具给甘肃省公安厅《叶成岳涉嫌非法集资的报告》中提到”2011年1月5日，我公司法定代表人朱国尧授权股东叶成岳行使公司执行董事、法人代表职权。授权期间叶成岳擅自与林贤通签订了（项目招商合同），林贤通利用我公司的项目招商，按每户30万元到200万元不等的标准非法集资......”，但公安、检察机关对此均未立案。2014年4月，林贤通与薛文统预谋抢占兰州市城关区兰州军区五里铺干休所施工工地，并于同年4月7日凌晨实施这一行为，致使65名工地人员受伤，施工设施及个人财产被损坏，造成重大经济损失。林贤通、薛文统等人以犯聚众扰乱社会秩序罪被追究刑事责任。
又查明，被告谢某分别在中国农业银行及皋兰县农村信用合作联社东岗分社（以下简称：皋兰信合东岗分社）开立了私人账户用于收取各商户交纳的诚意金。其中大部分商户的诚意金均打入被告谢某在皋兰信合东岗分社三个账户内。自2011年3月21日至2011年7月14日，被告谢某在皋兰信合东岗分社开立的账户内有253笔10万到200万元不等的款项打入，共计金额为8830万元。被告谢某于2011年3月29日至2012年5月24日期间向孙加微、谢亮亮、孙云海、林贤通等人分别转出大额款项共计14笔，共8830万元。截止2014年12月21日，被告谢某该账户余额为29513.81元。自2011年3月22日至2011年4月27日，被告谢某开立的账户共收入92笔款项，共计3485万元，支出3479.68万元，最大一笔支出为2011年3月29日付给孙加微的3100万元。截止2014年12月21日，该账户余额为76433.39元。自2011年3月22日至2011年9月1日，被告谢某开立的账户共收入57笔款项，共计1940万元，支出1940万元，最大一笔支出为2011年3月29日付给孙加微的1360万元。上述谢某开立的三个账户共收入402笔款项，计1.4255亿元，支出1.424968亿元。上述款项中的大部分转入了孙加微账户，孙加微系案外人林贤通的妻子。而2014年原告等人打入被告永瑞公司账户的诚意金，根据银行流水显示，永瑞公司向谢某、孙加微等人大额支付3080万元；对外借款及小额支付310万元。
现”兰州创意国际商贸城”已建成并取得预售许可证，非住宅面积为82175.05平方米，已售面积为81154.78平方米，可售面积1020.27平方米。
本院认为，原告商某与被告永瑞公司签订的《房屋交付暨经营权买断合同》系双方真实意思表示，合同并未违反法律、法规的强制性规定，也不损害社会公共利益、国家利益和他人利益，是有效的合同，故对原告要求确认原告与被告永瑞公司签订的《房屋交付暨经营权买断合同》无效的诉讼请求不予支持。原告向被告永瑞公司交付诚意金830747.52元后，由于因被告客观上未向原告履行交付商铺的义务，双方所签订合同实际未能继续履行，且被告谢某向原告退还30万元诚意金的行为亦证明原、被告双方不再履行合同，合同已实际解除，故被告永瑞公司应当向原告退还该部分诚意金。关于被告永瑞公司辩称其从未委托被告谢某对外招商的主张，虽然被告永瑞公司提供了一系列公司股权转让、法定代表人变更的生效裁判文书以证明叶成岳给被告谢某的授权不是其公司行为，但原告提供的朱国尧给叶成岳出具的委托书能够与《招商招租授权委托书》形成证据链证明被告谢某的招商行为系被告永瑞公司的委托招商行为，且被告永瑞公司内部在2011年9月至2015年期间发生的股权转让纠纷、法定代表人变更工商登记行政纠纷等并不能影响被告谢某2011年3月1日受被告永瑞公司委托代为招商和收取诚意金行为的效力，因此本院对被告永瑞公司的该项辩称不予采纳。
关于原告要求被告永瑞公司赔偿利息损失的诉讼请求。本院认为，虽然被告永瑞公司在收取原告诚意金多年并签订购合同后未与向原告交付商铺，给原告造成了一定损失，但原告交纳诚意金的行为仅表明其在该商铺建成后，以期待取得商铺的经营权，但对于交纳诚意金后，是否必然取得商铺的经营权以及具体商铺的位置、面积等重要事项双方在合同中并无明确和具体约定，而且兰州市城关区”东部商圈”的商机纵然难得，但原告在选择商机时，应当尽到合理谨慎的注意义务，因此，原告对于该利息损失也负有一定责任，本院按照中国人民银行三年期贷款基准利率分段核算原告利息损失，该损失按年利率4.75%计算。故被告应当向原告赔偿830747.52元诚意金的利息损失为101647元（自2014年1月23日至2016年8月20日，共计2年零6个月零28天，830747.52×4.75%×2+830747.52×4.75%÷12×6+830747.52×4.75%÷365×28≈101678），同时被告还应当依照上述标准向原告赔偿利息损失至诚意金实际返还之日止。
综上所述，被告谢某收取原告诚意金的行为系其受被告永瑞公司委托而实施的代理行为，其行为的法律后果应当由被代理人被告永瑞公司承担，因此被告永瑞公司应当向原告返还诚意金并承担相应的利息损失,被告谢某不承担返还责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第五十八条、第六十五条第三款、第六十六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告甘肃永瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告商某退还购房诚意金830747.52元，并赔偿利息损失101678元（利息损失计算至2016年8月20日，此后产生利息损失由被告甘肃永瑞房地产开发有限公司按年利率4.75%的标准承担至实际退还诚意金之日止）。
二、驳回原告商某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13403元、由原告商某负担403元，被告甘肃永瑞房地产开发有限公司负担13000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判长 瞿 梅
审判员 柴宗海
审判员 丁雨宁
二〇一七年四月十三日
书记员 施璞琰
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