上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初2300号
原告(反诉被告)张毛头，男，1951年8月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)张一斌，男，1990年4月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两原告(反诉被告)之共同委托代理人马亚杰，上海毅也岩律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)之共同委托代理人朱烨，上海毅也岩律师事务所律师。被告(反诉原告)唐文玮，男，1976年3月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人刘志，上海汇裕律师事务所律师。委托代理人黄厚新，上海汇裕律师事务所律师。第三人中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人唐娟。原告(反诉被告)张毛头、张一斌诉被告(反诉原告)唐文玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理，审理中，根据被告(反诉原告)唐文玮的申请，本院依法追加上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，由审判员陈晓宇、审判员龚立琼、人民陪审员瞿国富组成合议庭，由陈晓宇担任审判长于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张毛头、张一斌及其共同委托代理人马亚杰、被告(反诉原告)唐文玮及其委托代理人黄厚新、第三人中原公司的委托代理人唐娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张毛头诉称，两原告系父子关系，系上海市国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的共同共有人。2015年7月15日，原告张毛头并代理张一斌与被告唐文玮在中原公司的居间下就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。双方约定房款总价为人民币(以下币种均为人民币)186万元，并对房款支付时间，房屋过户、交付时间以及违约责任等事项做了约定。签约当日被告向原告支付了定金3万元，双方于2015年8月2日至中原公司门店签订《上海市房地产买卖合同》，但是由于中原公司签订合同的密钥发生故障，导致未签约成功，当天被告查看了系争房屋产权证原件并向原告支付了部分房款17万元。之后，被告以系争房屋系动迁安置房无法上市交易为由，向原告提出要求解除房屋买卖合同，然而，被告在看房以及签约过程中已知晓系争房屋系动迁安置房，经过协商双方约定于系争房屋大产证满三年后即2015年11月办理过户手续，不存在系争房屋不能上市交易、过户的事实，故原告不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。嗣后，被告向法院起诉要求解除合同，上述事实表明系被告的违约行为导致合同无法履行，且影响原告自行购房的事宜，故原告于2015年12月8日向被告发出《律师函》要求解除合同，并追究被告的违约责任，被告于12月12日收悉。现向法院起诉要求判令：1、确认原、被告双方于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》于2015年12月12日解除；2、被告支付逾期履行违约金18,600元(按照总房价款186万元日万分之五的标准计算20日,起算日期是2015年8月8日至2015年9月27日止)；3、被告支付解除合同违约金372,000元(按照总房价的186万元的20%计算)；4、本案诉讼费由被告承担。原告(反诉被告)张一斌诉称，两原告系父子关系，系系争房屋共同共有人。认可原告张毛头于2015年7月15日代自己与被告唐文玮就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。同意张毛头的诉称意见，诉讼请求与张毛头相同。被告(反诉原告)唐文玮辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求，如果法院判决被告违约，由于系争房屋房价客观上是上涨的，要求法院调低违约金数额，并且不同意同时适用逾期付款违约金与合同解除违约金。被告唐文玮于2015年7月15日在中原公司居间下就系争房屋与原告签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。合同签订后被告按照合同约定向原告支付定金3万元、房价款17万元。但是被告事后得知系争房屋系动迁安置房，按照规定该类房屋3年内禁止转让，对此被告并不知情，是两原告欺骗被告签订的《房屋买卖合同》，由于系争房屋无法进行网签，并办理过户手续，至合同目的无法实现。为此，被告多次与两原告协商解除《房屋买卖合同》，并向原告发出解除《房屋买卖合同》的《律师函》，原告于2015年9月8日收悉。2015年9月23日，被告向法院起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，两原告承担违约责任等，审理中，两原告也认可合同解除日为2015年9月8日。由于两原告违约行为导致合同解除，故向法院提出反诉，要求判令：1、确认双方于2015年7月15日就系争房屋签订的《房屋买卖合同》已于2015年9月8日解除；2、两原告共同返还被告3万元定金，17万元房款，并以20万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿被告的利息损失(自合同解除之日计算至款项付清时止)；3、两原告共同向被告支付违约金37.2万元(按照房屋总价款人民币186万元的20%计算)；4、本案的诉讼费由两原告承担。原告(反诉被告)张毛头针对反诉辩称：在(2015)杨民四(民)初字第3535号案件审理中，两原告确实同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，但是，两原告无法律知识，故不清楚合同解除日的具体时间，且违约方系被告，现同意解除合同，但是合同解除日应为2015年12月12日。根据本市的相关规定，双方于7月15日签订《房屋买卖合同》时系争房屋已经取得小产证，张毛头家庭签订的动迁安置协议也已满三年，且双方将过户时间约定于2015年11月30日即系争房屋房地产开发企业取得大产证满三年后，故符合上市交易的条件，可以签订《房地产买卖合同》，并办理过户手续。故导致合同无法履行的违约方系被告，被告应当承担违约责任，不同意除解除合同外的被告的全部反诉请求。原告(反诉被告)张一斌针对反诉辩称：同意原告张毛头的辩称意见。第三人中原公司述称：2015年7月中旬，中原公司业务员陪同被告查看系争房屋，并告知被告系争房屋系动迁安置房，于2015年11月下旬才能办理过户手续，被告表示自己也要置换房屋，出售后才能购买系争房屋，流程也需要四个月左右，时间上没有问题，双方才在中原公司的居间下签订《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，并于当日被告向原告张毛头支付定金3万元。根据合同约定，双方应于2015年7月30日签订网签合同，但是被告提出首付款60万元未准备好，故与原告协商将网签时间改为8月2日，但是当日由于中原公司网签的密钥发生故障，当日无法网签，被告向原告支付部分房款17万元，双方约定11月签署网签合同并支付剩余房款。8月18日左右，被告的亲属至中原公司门店提出系争房屋为动迁安置房，未满三年，不能交易，要求解除合同。中原公司业务员就此向被告本人核实，被告当时表示自己还是愿意购房，但是之后又向法院起诉要求解除《房屋买卖合同》。根据上海市的相关规定，系争房屋符合动迁安置房上市交易以及过户的条件。对于两原告的诉讼请求以及被告的反诉请求，由法院依法判决。经审理查明，原告张毛头与原告张一斌系父子关系。2010年4月6日原告张毛头与案外人上海凯城(集团)有限公司等签订《房屋拆迁协议》。2011年7月19日两原告与案外人上海成泰置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定上海成泰置业有限公司于2012年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证。上海成泰置业有限公司实际于2012年10月30日取得包括系争房屋在内的上海市杨浦区国伟路100弄1-2、6-13号房屋大产证，房屋类型为动迁安置房。2015年6月23日系争房屋权利人登记为张毛头、张一斌，房屋建筑面积69.81平方米。系争房屋《上海市房地产权证》(沪房地杨字(2015)第012530号)附件载明：共同共有，动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2015年7月15日，原告(出卖方、甲方)张毛头、张一斌、被告(买受方、乙方)及第三人中原公司(居间方、丙方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定：一、房屋坐落：杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室。二、总房价款(含车位价格)：1，860,000元(大写：壹佰捌拾陆万元整)。三、意向转定及补定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30,000元整，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议15日内补足定金至200,000元(大写：贰拾万元整)。同日，原告张毛头、张一斌(出卖方、甲方)与被告唐文玮(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋(权利人：张毛头、张一斌)，该房地产转让价款为1,860,000元(大写：壹佰捌拾陆万元整)。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后拾伍天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”)，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(如需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款600,000元(大写：陆拾万元整)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有补足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。乙方通过银行贷款支付第二期房价款1,240,000元(大写：壹佰贰拾肆万元整)，即乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后拾伍天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20,000元(大写：贰万元整)。甲、乙双方应于2015年11月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第11条约定：……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》出卖方(甲方)落款处载明：张毛头、张毛头代张一斌。审理中原告张一斌对张毛头代为签订上述合同行为表示认可。2015年7月15日，被告唐文玮向原告张毛头支付定金3万元，原告张毛头出具收款收据。2015年8月2日，双方前往中原公司门店签订《上海市房屋买卖合同》，由于中原公司经纪人密钥发生故障致未签订网签合同。审理中，被告认可当日阅看系争房屋产权证原件，但是仅看了前几页，没有阅看附件部分，不知晓系争房屋是动迁安置房，并认可向原告张毛头支付部分房款17万元，原告张毛头出具收款收据。2015年8月31日，被告唐文玮向两原告发出《律师函》，载明：根据合同第3条约定，两原告应于15日内(即7月30日前)和被告共同到居间方网签正式的《上海市房地产买卖合同》，但被告事后得知，原告方的房屋系动迁安置房，按照上海市的相关规定，该类房产3年内禁止转让，故无法进行网签。……两原告方将未解除限制的动迁房进行出售，致使在合同约定的时间内无法进行网签，两原告的行为已经构成严重违约……。函告要求与两原告解除2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》；两原告于3日内退还被告定金20万元，并按照房屋总价的20%向被告支付违约金。两原告于2015年9月8日收悉上述《律师函》。2015年9月21日，被告唐文玮向本院提起诉讼，要求解除双方于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》并返还定金200,000元及违约金372,000元，后因被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院于2015年12月21日作出(2015)杨民四(民)初字第3535号民事裁定，本案按撤诉处理。2015年12月8日，原告张毛头、张一斌向被告唐文玮发出《律师函》载明：被告唐文玮于2015年8月31日向两原告寄发律师函通知解除2015年7月15日双方签订的《房屋买卖合同》、2015年9月21日向杨浦区人民法院提起诉讼要求解除该《房屋买卖合同》行为已违反了《房屋买卖合同》的约定，故函告要求解除双方于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》；被告唐文玮在2015年12月15日之前支付两原告逾期违约金18,600元和解除合同的违约金372,000元。被告唐文玮于2015年12月12日收悉上述《律师函》。另查明：在(2015)杨民四(民)初字第3535号案件审理过程中，本院于2015年10月9日主持双方证据交换过程中，被告认为因为两原告收到解除合同的《律师函》日期为2015年9月8日，所以合同解除日应为2015年9月8日。两原告表示，同意解除双方房屋买卖合同，但是不同意被告的解除理由。上述事实，有两原告提交的户口簿、《房屋拆迁安置协议》、《上海市商品房预售合同》、系争房屋房地产权证、系争房屋上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据及中国工商银行凭证、上海汇裕律师事务所律师函及快递查询单、民事诉状及裁定书、律师函及快递查询单，被告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、上海市房地产登记簿、收款收据、银行转账凭证、律师函、快递回单签收信息、当事人的陈述为证，综合全案情况，上述证据可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据上述查明的事实，本案的争议焦点在于：一、导致合同解除的违约方是两原告还是被告；二、合同解除日期如何确定；三、违约责任如何承担。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据《房屋买卖合同》约定双方应于2015年7月30日前就系争房屋至中介处签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同)，经协商双方实际于2015年8月2日至中介处欲签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同)，然而由于中原公司密钥发生故障导致未签订上述合同，对此双方均无过错。其次，根据两原告与第三人中原公司的陈述，已经于被告实地查看系争房屋时告知其房屋系动迁安置房，所以被告对房屋的性质在签约之前已经知晓。对此，被告予以否认，并称直至8月2日欲签订《上海市房地产买卖合同》时才看到系争房屋产权证原件，但未阅看附件部分不知晓房屋性质，之后才知晓系争房屋是动迁安置房无法办理网签。本院认为，被告作为买受人在进行房屋买卖这类重大交易时，全面了解标的物的实际状况，应当是一种合理注意义务，系争房屋产权证上已经明确载明了房屋性质，被告称未予以阅看系自己违反合理注意义务，应当承担由此造成的不利后果，且被告又于当日向原告张毛头支付部分房价款17万元，故对被告辩称不知系争房屋系动迁安置房的抗辩意见，本院不予采纳。最后，由于本案系争房屋系动迁安置房，上市交易须符合国家有关政策的相关规定。根据查明的事实，虽然2015年7月15日双方签订《房屋买卖合同》时，原告张毛头、张一斌取得的系争房屋的产权证(小产证)未满3年，但是原告张毛头家庭签订的《拆迁补偿安置协议》已满3年，双方约定于2015年11月30日办理产权过户手续，届时系争房屋的房地产开发企业取得大产证亦已满3年，根据《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市(2016)375号)的规定，系争房屋符合上市交易办理产权过户的条件，故系争房屋的转让不存在履行障碍。被告以系争房屋系动迁安置房不符合转让条件，致合同目的无法实现的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，系被告的原因导致合同无法继续履行，故被告系违约方。关于第二个争议焦点。本院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告于2016年9月7日向两原告发出《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，系明确表示不履行合同，然被告系违约方无权提出解除合同，因此被告要求确认以两原告收到《律师函》之日为合同解除日的反诉请求本院不予支持。2015年9月23日，被告向法院起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，2015年10月9日案件审理中，两原告表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，但是不同意被告提出的解除合同的理由。本院认为，双方对《房屋买卖合同》的解除达成一致意见，仅就合同解除的理由存在分歧，故应当认定双方对合同解除意思表示一致的日期2015年10月9日为合同解除日，现两原告以其不具备法律知识予以否认，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于第三个争议焦点。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担相应违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方可选择适用违约金或者定金条款。本案中，两原告选择适用违约金，要求被告支付逾期付款违约金与合同解除违约金。本院认为，本案中，双方所约定的逾期付款违约金与合同解除违约金系针对不同情况下所应承担的违约责任，逾期付款违约金是对被告在合同履行过程中逾期支付房款所应承担违约金的约定，即在双方继续履行合同前提下，应承担的违约责任。现两原告要求解除合同，应当适用合同解除违约金的约定，原告主张两项违约金并用系加重了被告的负担，故被告仅应承担合同解除违约金，对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于合同解除违约金应当承担的数额，被告认为过高，请求法院予以调整。对此，本院将结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素酌情予以考虑。另外，两原告已经选择要求被告承担违约责任的方式为支付违约金，故应当向被告返还所收取的定金3万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故两原告应当向被告返还首付款17万元。对被告要求两原告支付20万元的利息损失的主张，本院认为由于被告系违约方，且双方对利息的支付并无明确约定，故对被告的主张本院不予支持。由于被告系违约方，故对被告要求两原告支付合同解除违约金的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张毛头、张一斌于2015年7月15日就上海市杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋与被告(反诉原告)唐文玮签订《房屋买卖合同》应于2015年10月9日解除；二、被告(反诉原告)唐文玮应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张毛头、张一斌支付违约金人民币70,000元；三、原告(反诉被告)张毛头、张一斌应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)唐文玮定金人民币30,000元、房款人民币170,000元，共计人民币200,000元；四、驳回原告(反诉被告)张毛头、张一斌的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)唐文玮的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币7,159元，由原告(反诉被告)张毛头、张一斌承担人民币5,876元，由被告(反诉原告)唐文玮承担人民币1,283元；反诉案件受理费人民币9,520元，减半收取计人民币4,760元，由原告(反诉被告)张毛头、张一斌承担人民币1,664元，由被告(反诉原告)唐文玮承担人民币3,096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 晓 宇
审 判 员 龚 立 琼
人民陪审员 瞿 国 富
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 邱静静黄蔷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。