山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第888号
上诉人（原审被告、反诉原告）威海华油置业有限公司，住所地山东省乳山市经济技术开发区东山路南。
法定代表人高见，董事长。
委托代理人袁建海，山东荣威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张路。
委托代理人李军桥，上海明伦律师事务所律师。
上诉人威海华油置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳民初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告于2009年9月24日与被告商谈购房事宜，并于2009年9月24日向被告交付购房款113443元，被告向原告出具收款收据。2009年10月9日，原、被告补签了编号为（乳）W0910064号商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于乳山银滩旅游度假区爱琴海景第2幢2单元1734号住宅一套，建筑面积27.27平方米，单价每平方米4320元，共计房价款为117806元。合同第六条付款方式及期限约定为一次性付款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，原告如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的0.01%向被告支付违约金。合同第八条交付期限约定，被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条被告逾期交房的违约责任中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为商品房住宅的，被告还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过30日，原告需要承担违约期间物业管理费用及相关费用，并按日向被告支付总房款万分之五的违约金，由此产生的一切风险及责任由原告承担。合同还约定了其他事项。2014年9月16日，原告诉至原审法院，要求解除案涉商品房买卖合同，并由被告返还已付购房款113443元、支付违约金27211元。被告以原告的诉请超过解除权行使期限为由提出抗辩，并反诉要求原告给付尚欠房款4363元及利息并支付逾期收房违约金74390.70元。
另查明，案涉房屋于2011年4月28日取得威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证。被告曾于2010年12月31日向原告发出交房通知书，原告收到通知书后曾到过接房现场，原告以被告交付的商品房不符合交付条件为由拒绝接房。
再查明，爱琴海景第2幢2单元1735号住宅的买受人为陈洁尔、郭梅珠，建筑面积、单价、房款及合同签订时间与原告所购商品房完全一致，且陈洁尔、郭梅珠于2009年9月19日向被告交付的房款数额也为113443元。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述，商品房商品房买卖合同、收款收据等证据在案为证。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按照合同的约定严格履行各自的义务。双方当事人争执的焦点有以下几个方面：1、原告所交付的113443元是否是涉案房屋的全部房款；2、原告要求解除商品房买卖合同、返还已付购房款113443元并支付违约金27211元应否支持；3、被告反诉要求原告偿付所欠购房款4363元及利息并要求原告偿付逾期收房违约金74390.70元应否支持。
首先，原告所交付的113443元是否是涉案房屋的全部房款的问题。虽然双方在2009年10月9日补签的商品房买卖合同中约定房屋总款为117806元，但原告在2009年9月24日向被告交付房款时被告只收取了113443元，在2010年12月31日被告向原告发出接房通知中也未提及原告尚欠房款4363元的问题，且与原告相邻的陈洁尔、郭梅珠购买了与原告同样面积、同样单价、合同约定房屋价款同样为117806元，而被告收取陈洁尔、郭梅珠的房款同样为113443元，综合以上事实并结合原告系提前一次性支付现款及交易习惯，对原告主张的113443元即为涉案房款的全部房款，与合同价相差4363元系被告给予的优惠，理由正当，予以支持。
其次，原告要求解除商品房买卖合同、返还已付购房款113443元并支付违约金27211元应否支持的问题。合同第八条约定，被告应当在2010年12月31日前将符合法律规定及双方合同约定的商品房交付原告使用。被告虽于2010年12月31日向原告发出接房通知书，但通过被告提交的2011年4月28日取得的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证可以认定，涉案房屋于2011年4月28日才具备交付条件，被告逾期交房148天。按照合同第九条约定，被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。故原告要求解除商品房买卖合同返还已付购房款113443元的诉讼理由正当，予以支持。原告以合同约定违约金过低为由要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的理由正当，予以支持。但原告在2014年9月16日起诉前未曾向被告发出解除合同通知，故违约金应自原告起诉之日起计算。
再次，被告反诉要求原告偿付所欠购房款4363元及利息并要求原告偿付逾期收房违约金74390.70元应否支持的问题。2009年9月24日原告向被告交付的113443元为案涉房屋的全部房款。故被告反诉要求原告偿付所欠购房款4363元及利息并要求原告偿付逾期收房违约金74390.70元理由不当，不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告张路与被告威海华油置业有限公司2009年10月9日签订的编号为（乳）W0910064号商品房买卖合同；二、被告威海华油置业有限公司于判决生效后十日内返还原告张路已付购房款113443元并支付原告违约金（以113443元为本金，自2014年9月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至该款履行完毕之日止）；三、驳回被告威海华油置业有限公司要求原告张路偿付所欠购房款4363元及利息并要求原告张路偿付逾期收房违约金74390.73元的反诉请求。如果被告威海华油置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3221元，反诉案件受理费884元，均由被告威海华油置业有限公司负担。
宣判后，上诉人威海华油置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋交房时间为2010年12月31日，合同约定逾期交房超过30日后，被上诉人有权解除合同，即被上诉人解除权发生之日为2010年1月31日。被上诉人应在2012年1月30日前行使解除权，被上诉人在2014年向上诉人提出解除合同，其解除权已经消灭，无权要求解除合同；上诉人并未给被上诉人优惠房款，被上诉人仍欠付房款4363元，应承担逾期付款违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张路答辩称，上诉人逾期交房且房屋不符合合同及法律规定的交房条件，致使被上诉人购买房屋的目的落空，不能实现合同的目的，被上诉人可以随时解除合同，不应受到解除权一年期限的限制。请求驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，案涉银滩爱琴海景2幢于2011年12月26日取得大产权证。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉房屋于2011年4月28日取得威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，上诉人在合同约定的交房期限内未能将符合合同约定的房屋交付于被上诉人，且逾期超过30日，被上诉人自2011年1月31日起即对合同享有约定解除权。现查明，被上诉人自2011年1月31日至2012年1月30日期间未通知上诉人解除合同或提出解除合同的主张，其约定解除权已经消灭。2011年12月26日，案涉房屋取得大产权证，已具备向被上诉人交付房屋及办理产权证书的全部条件。被上诉人主张其合同目的无法实现，与事实不符，本院不予采纳。据此，被上诉人诉请解除诉争商品房买卖合同，由上诉人返还已付购房款并支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
诉争商品房买卖合同约定，总房款117806元于2009年9月22日付清。被上诉人给付上诉人房款113443元，余款4363元未给付。但从被上诉人提供的证据看，足以证实上诉人对与被上诉人同日同批购买同户型房屋的其他购房户亦仅收取113443元，其差额4363元应认定为上诉人给予被上诉人等同批购房户的价格优惠。上诉人主张未给予被上诉人优惠价格，本院不予采纳。另，上诉人向被上诉人发出交房通知时，其房屋尚不符合交房条件，被上诉人有权拒绝接收房屋，故上诉人主张被上诉人应承担逾期收房的违约责任，理由不当，本院不予采纳。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持乳山市人民法院（2014）乳民初字第155号民事判决第三项，即（三）驳回上诉人威海华油置业有限公司要求被上诉人张路偿付所欠购房款4363元及利息并要求被上诉人张路偿付逾期收房违约金74390.73元的反诉请求。
二、撤销乳山市人民法院（2014）乳民初字第155号民事判决第一项、第二项，即（一）解除被上诉人张路与上诉人威海华油置业有限公司2009年10月9日签订的编号为（乳）W0910064号商品房买卖合同，（二）上诉人威海华油置业有限公司于判决生效后十日内返还被上诉人张路已付购房款113443元并支付被上诉人张路违约金（以113443元为本金，自2014年9月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至该款履行完毕之日止）；
三、驳回被上诉人张路要求解除与上诉人威海华油置业有限公司于2009年10月9日签订的编号为（乳）W0910064号商品房买卖合同以及要求上诉人威海华油置业有限公司返还已付购房款113443元并支付违约金的诉讼请求。
一审本诉案件受理费3221元，由被上诉人张路负担，反诉案件受理费884元，由上诉人威海华油置业有限公司负担；二审案件受理费3221元，由上诉人威海华油置业有限公司负担1160元，被上诉人张路负担2061元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年十二月八日
书 记 员 刘双双