吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终763号
上诉人（一审原告）：吉林报业城市晚报有限责任公司。住所：长春市自由大路****号。
法定代表人：荣晓峰，该公司社长。
委托代理人：杨启浩，吉林良智律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：姚丽英，女，汉族，1970年7月29日生，住长春市南关区。
吉林报业城市晚报有限责任公司（以下简称城市晚报）与姚丽英房屋租赁合同纠纷一案，长春市二道区人民法院于2015年12月17日作出（2015）二民初字第12号民事判决。城市晚报不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法由审判员陈海彪与代理审判员徐锐、代理审判员贺银婷组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人城市晚报的委托代理人杨启浩，被上诉人姚丽英经法院依法传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
城市晚报一审诉称：2014年1月5日，城市晚报与姚丽英签订《房屋租赁合同》，约定姚丽英将坐落于伊水名苑（高格蓝湾）5/6/37幢107号房（二、三层）的房屋出租给城市晚报作为新梦想学校（以下简称新梦想学校）使用。租赁期限为三年零一个月，自2014年2月6日起至2017年3月6日。首年租金为16万元，第二年、第三年租金为15万元。次日，城市晚报将首年租金支付给姚丽英。合同中明确约定：出租方需按时缴纳取暖费，确保承租方的日常经营不受任何影响，由此产生的负面影响或损失由出租方负责。涉及到房屋治安、防火、卫生等问题的相关手续由出租方负责向相关部门办理。但在该合同履行过程中，姚丽英一直未按约定履行缴纳取暖费义务及解决房屋治安、防火手续等义务，导致城市晚报未实际有效享受供热待遇并严重影响城市晚报经营。另外，因姚丽英出租房屋存在安全出口等安全隐患，城市晚报多次遭到消防部门停业警告，2014年5月12日，长春市公安局二道区分局派出所向城市晚报书面下发（2014）第013号责令改正通知书，责令要求在整改前停止营业。迫于消防实际安全隐患及消防部门经常性的上门检查，导致城市晚报无法正常日常经营，被迫停止营业，对城市晚报造成了严重经营损失。2014年11月7日，城市晚报向姚丽英发出《限期履行通知书》，要求姚丽英在2014年11月18日前及时缴纳供暖费并向消防部门有效解决消防整改事宜。2014年11月20日，城市晚报委托吉林良智律师事务所向姚丽英送达2014-11-19（1）律师函，要求解除与姚丽英签订的《房屋租赁合同》，并要求姚丽英赔偿城市晚报经济损失。因姚丽英未能在律师函约定期限内履行相应义务，故城市晚报依法提起诉讼，请求判令：一、确认城市晚报与姚丽英间《房屋租赁合同》已解除；二、姚丽英返还城市晚报自2014年5月13日起至首年租期结束的房屋租金合计116748元（共计8个自然月零23天，计算方法：160000元/12月×8个月+160000元/365天×23天）；三、姚丽英返还城市晚报2014年2月份及3月份房屋租金，合计26666元（计算方法：160000/12个月×2个月）；四、姚丽英赔偿城市晚报房屋装修损失35700元；五、姚丽英赔偿城市晚报经营性损失38400元（计算方法：按照城市晚报正常的招生规模，每月保守招生8名，每名学生每个月学费1600元的招生情况，城市晚报保守招生损失共计38400元）。以上合计217514元。案件受理费由姚丽英承担。
姚丽英一审辩称：一、2014年5月初，当时案涉小区所在驻地房子都是那种状态，姚丽英同意解除租赁合同，同意迁出，但城市晚报2015年2月5日才迁出，这期间让其迁出，城市晚报不迁出，现在姚丽英也同意解除合同；二、因房子有一个月免租期，关于供暖问题，票据没开，姚丽英可以随时开，现已开出，额外年度不足，可减免水电费，城市晚报也同意了，免了3000多元；已优惠12500元费用，电费每月城市晚报应承担2000元。城市晚报要求返还租金不能支持，因为在此期间，城市晚报一直正常运营，2015年2月5日迁出的，运营期间在2014年11月末12月初，姚丽英们发现城市晚报把房子转租出去了，转租的人姚丽英不知道姓名，但有见证人，当时半夜发生漏水，姚丽英通知了沈雪峰，但他未过来，沈雪峰代表报社跟姚丽英签订的合同；三、第三项是无理要求，2014年1月5日至2014年2月6日没要房租；四、装修损失不承担，主体装修是姚丽英投入的，在城市晚报使用期间屋内的钢体结构是姚丽英花12000元从上一租户兑过来的，把钱转给交苏岩（上一租户），这期间姚丽英还给城市晚报安了楼梯把杆花费1200元，防盗器卷帘门花了3200元；五、姚丽英不承担招生损失，这期间城市晚报都正常经营，经营什么不参与。案件受理费不同意承担。
一审法院查明：2014年1月5日，城市晚报与姚丽英签订《房屋租赁合同》，约定将姚丽英所有的坐落于伊水名苑（高格蓝湾）5/6/37幢107号房（二、三层）出租给城市晚报，租期为一年零三个月，自2014年2月6日起至2017年3月6日止。房屋租金首年为16万元，第二年、第三年为15万元，首年租金自合同签订之日起3日内一次性交付，第二年房租提前一个月一次性交付，第三年以半年为限分两次支付。物业费、取暖费由出租方缴纳，出租方需按时缴纳物业费和取暖费，确保承租方的日常经营不受任何影响，由此产生的负面影响或损失由出租方负责。涉及房屋治安、防火、卫生等问题的相关手续由出租方负责向相关部门办理。2014年11月7日，城市晚报向姚丽英发出限期履行通知书，同日，姚丽英签收。丽英已缴纳2014年度、2015年度取暖费。2015年2月6日，城市晚报从案涉房屋中迁出。
另查明：上述房屋租赁合同由沈雪峰代表城市晚报在法定代表人处署名；并于2014年1月6日，由沈雪峰通过交通银行向姚丽英转款16万元。2014年2月6日，姚丽英向新梦想学校出具收条，载明收到该学校2014年度2014年2月6日至2015年2月6日房租款16万元。
又查明：2013年11月29日，城市晚报与沈雪峰签订《合资创办培训学校协议书》，约定由城市晚报与沈雪峰共同出资经营培训学校，学校名称为新梦想学校，法定代表人由沈雪峰委派，经营内容为共同创办、经营以儿童为主要对象的新梦想学校，培训内容包括音乐、舞蹈、美术、书法、围棋、作文、小主持人、跆拳道等八种复合型学习种类及课后托管教育项目。
再查明：新梦想学校取得的中华人民共和国民办学校许可证的有效期限为2013年12月13日至2014年12月13日；校址为长春市南关区亚泰大街长春明珠东门C栋；校长、举办者、法定代表人均为沈雪峰；办学类型为民办，非学历教育培训学校；办学内容为全脑开发及应用、英语。
再查明：2014年5月13日，长春市公安局二道区分局向新梦想学校下达了责令整改通知书，根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，发现该学校因有下列消防安全违法行为，责令停业整改：1.未制定消防安全制度，2.占用、堵塞、封闭疏散通道、无安全出口，3.单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效。
一审法院认为：当事人协商一致的可以解除合同。本案中，城市晚报要求与姚丽英解除《房屋租赁合同》，姚丽英当庭表示同意，故解除上述《房屋租赁合同》。关于城市晚报主张姚丽英返还2014年2月份、三月份房租26666元及2014年5月13日起至首年租期结束即2015年2月5日的房租116748元。庭审中，城市晚报承认2015年2月5日从租赁的房屋中迁出，虽然其提供了停止营业的证据，在庭审中其表示未及时解除合同的原因是一直在与城市晚报沟通，但其一直在占有、使用上述租赁房屋至2015年2月，故对城市晚报主张返还上述租金的主张不予支持。关于城市晚报主张房屋的装修损失。城市晚报主张装修损失为35700元，其提供的证据为收据及发票，庭审中，经法庭询问，城市晚报明确表示不申请鉴定装修损失，其主张的数额无法证实，故对城市晚报的该项主张不予支持。关于城市晚报主张的经营损失38400元。城市晚报提供的证据为退费收条、招生记录表、停招通知、收费标准，根据城市晚报提供的民办学校许可证，城市晚报办学的有效期限为2013年12月13日至2014年12月14日，其未提供2014年12月14日之后的办学许可证，无法证实其有办学资质，具有招生资格，也无法证明其招生损失的具体数额，其提供的证据不足以证明其主张，故对其该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除城市晚报与姚丽英之间的房屋租赁合同；二、驳回城市晚报的其他诉讼请求。案件受理费4570元，由城市晚报负担。
城市晚报不服，其上诉称：1.一审查明事实不清。姚丽英并没有按照合同约定及时足额的缴纳取暖费用，且在庭审过程中姚丽英也承认补缴2014年度取暖费的事实。由于姚丽英没有及时缴纳，致使城市晚报于2014年2月、3月不能正常营业，造成了经济损失。2.因城市晚报经营的学校接到整改通知书后，就已经不能正常经营，根据《房屋租赁合同》约定：“出租方需解决治安、防火、卫生等问题的相关手续，由此产生的负面影响或损失应当由出租房方负责。”姚丽英提供的房屋存在安全隐患等问题已经造成城市晚报不能正常经营，产生了经济损失应当承担赔偿责任。但一审法院在审理中已经查明城市晚报被停业整改的基础上却没有说明城市晚报的损失即姚丽英违约行为的赔偿如何处理，而是判决认为城市晚报继续使用、占有房屋就不应获得房屋退款或赔偿。但在案件审理过程中，姚丽英并没有提供任何关于城市晚报转租或继续使用的证据。城市晚报租赁房屋的目的为经营幼儿学校，在收到整改通知后因房屋不具备经营条件就已经停止使用租赁房屋，且在庭审中城市晚报从未自认过是从2015年2月5日才从租赁的房屋中迁出。3.城市晚报的办学许可证副本中记载体现：已经经长教2015年检，有效期至2015年12月13日，即在2015年12月13日之前城市晚报均具备招生和办学资质。4.一审适用法律错误。在一审庭审中城市晚报提供的证据中包含正规发票等相应证据，因城市晚报租赁房屋的目的为经营所用，因此不可能不进行任何装修而直接投入使用，且装修后已经和姚丽英的原有房屋形成了附和而无法拆除。因此姚丽英应当承担城市晚报的装修损失。综上，请二审法院依法改判保护城市晚报的合法权益，并由姚丽英承担案件诉讼费用。
姚丽英二审未出庭亦未提交书面答辩意见。
本院认为：1.姚丽英针对案涉租赁合同的解除是否存在违约行为。城市晚报主张因案涉房屋存在消防隐患，姚丽英未按照合同约定办理防火等问题的相关手续，导致城市晚报无法正常经营，姚丽英应承担违约责任。但长春市公安局二道分局系因新梦想教育机构在案涉房屋“未制定消防安全制度、无安全出口，单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效”而向其下发《责令改正通知书》。虽然依据双方签订的《房屋租赁合同》约定“涉及到房屋治安、防火、卫生等问题的相关手续由出租方负责向相关部门办理”，但城市晚报作为房屋的实际使用者有对案涉房屋如何使用自行规划设计的义务，姚丽英作为出租人对城市晚报如何使用及设计案涉房屋无从知晓，姚丽英向消防部门申请消防安全检查也需要在城市晚报向其提供相关资料的前提下，城市晚报现无证据证明其曾向姚丽英提供案涉房屋规划设计的相关材料，故城市晚报主张姚丽英未办理消防手续，存在违约证据不足，本院不予支持。城市晚报要求姚丽英返还《责令改正通知书》下发之日起至租期截止之日止的租金、赔偿装修损失及经营损失没有事实及法律依据，本院不予支持。2.城市晚报主张返还采暖期租金应否支持。因城市晚报没有证据证明案涉房屋在2014年采暖期未实际供暖，亦无证据证明其未实际经营，故其主张姚丽英返还此期间的租金及赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4563元，由上诉人吉林报业城市晚报有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 贺银婷
代理审判员 徐 锐
二〇一六年五月二十日
书 记 员 杨 安