河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0403民初208号
原告：乔海军，男，汉族，1965年10月19日出生，.住邯山区渚河路34号内22号。
被告：邯郸市新业房地产开发有限公司（以下简称新业房地产公司）。统一社会信用代码证号：91130400689261170F.住所地：丛台区人民东路***号嘉华大厦**层****号。
法定代表人：徐玉桃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。
乔海军诉新业房地产公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。乔海军、新业房地产公司的委托诉讼代理人王向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乔海军向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告按协议返还房款304579元；2、请求判决被告按日万分之三支付逾期交房的违约金；3、请求判令被告赔偿虚假宣传给原告带来的损失50000元；4、请求判令被告赔偿逾期交房给原告带来的损失6000元；5、请求判令被告签订商品房买卖合同；6、诉讼费、执行费、律师费由被告承担。
事实和理由：新业房地产公司于2012年10月下旬在其公司售楼处（邯郸市邯山区光明南大街561号）搞售楼促销活动。原告到售楼处咨询。该公司售楼员赵凌媚，支旋及会计周平（签协议负责人）先后向原告介绍该公司的优惠措施。G户型，面积：50.95平方米，不返款，每平方米4258元，若享受三年返款则每平方米5978元。公司有自己的房产和新业美居楼的门市作为保障和抵押。被告于2013年1月5日与原告签署了新业美居认购协议。乙方交房款304579元购得新业美居3号楼17A03号房；面积50.95平方米（地址：邯郸市邯山区光明南大街561号）。协议第一条约定，被告应于2016年1月5日（30日内）返还原告所交房款元。协议第二条约定，房屋应于2013年12月31日前交工，并签署商品房买卖合同。协议第八条约定，被告应在该房产主体封顶具备银行按揭条件时无偿配合原告办理按揭。但以上条款被告均找各种理由没有执行。另外，原告在接到被告交房通知去看房时，发现房屋结构与原来约定的房屋结构不一样，且房号和协议上不一样，协议房号是3号楼17A03号房，拿到钥匙的房号是3号楼1803号房。原告感觉上当，指出开发商虚假宣传，要求开发商换房，或赔偿50000元。但被告仅表示道歉，并送两桶5升的金龙鱼大豆油表示慰问。由于被告多条协议违约，原告损失太大。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”为维护自己的合法利益。特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告新业房地产公司辩称，原告没有提出的签订商品房买卖合同、办理房产证的诉讼请求，属于增加诉讼请求，需要补缴相应的诉讼费用，我公司需要的举证期限。我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，是民间借贷关系。借款到期后，我公司通过以房抵债的形式已经清偿了原告的债务，双方之间并无任何的债权债务关系。依据我公司与原告签订的新业美居认购协议，我公司满36个月后，将原告缴纳的房款一次性全额返还，同时约定了按日万分之三作为违约金支付给原告，该条约定符合借款合同的法律规定，出借人向借款人提供借款，借款人到期归还借款本金及利息。因此，我公司与原告之间实质是民间借贷关系。该协议第三条第三款约定了只有在签署商品房买卖合同之后，该房产才归原告所有，该约定是为上述借款合同提供的履约担保，新业美居认购协议明为房屋买卖合同其实质为民间借贷，原告已经接受了我公司房产，该行为实质认可了我公司以房抵债的方式，双方之间并无债权债务关系。新业美居认购协议在法律性质上属于预约合同，该协议第一条约定户型的面积为暂定面积，实际面积按最终的商品房买卖合同为准。所以，原告提出我公司虚假宣传是不存在的。原告主张的逾期交房损失是不成立的，我公司与原告之间不存在房屋买卖关系，是通过以房抵债的方式清偿了与原告的债务。即使按照原告的要求逾期交房损失，该损失也超过了诉讼时效，约定的交房日期是在2013年12月31日之前，原告应在2015年12月30日之前提起诉讼，原告诉讼的日期是2016年3月29日，显然超过了法律规定的二年诉讼时效。原告可以选择要求我公司返还借款或者要求与其签订商品房买卖合同，现原告选择了交付的房屋，依据法律规定其无权再提起返还借款、赔偿损失等诉讼请求。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：
2012年1月5日，原、被告双方签订了一份商品房认购协议。约定，乔海军认购新业·美居3-17A03号房屋一处；建筑面积50.95㎡；单价5978元/㎡；总价款304579元；房屋面积为户型图暂定面积，实际面积以最终签订的商品房买卖合同为准；付款方法：一次性付款；新业房地产公司满36个月将乔海军所缴纳房款304579元一次性全额返还；乔海军交清房款后认购物业归乔海军所有，交款时间2013年1月5日，返款时间2016年1月5日；违约责任：如没有在约定时间返还房款，新业房地产公司按返款额的日万分之三支付违约金；乔海军须在销售部发出通知之日起5日内携认购协议、已交房款票据到指定地点办理返款、面积差价手续、签署商品房买卖合同等相关文件及手续。乔海军接到销售部通知后，未经销售部允许不按期签署商品房买卖合同及办理面积差价手续，新业房地产公司有权从已交款项中扣除违约金10000元；项目于2013年12月31日之前交工，交房前签署商品房买卖合同，该物业归乔海军所有。
本院认为，从原、被告双方签订的商品房认购协议分析，该认购协议应认定为商品房预售合同，乔海军于签订商品房认购协议当日交纳了购房款304579元。根据该认购协议约定，新业房地产公司应于2016年1月5日（30日内）将乔海军所缴纳房款304579元一次性全额返还，如没有在约定时间返还房款，新业房地产公司按应返还额的日万分之三作为违约金支付给乔海军。该认购协议系当事人之间所签协议，意思表示真实明确，不违反公平原则和诚实信用原则，应当认定为有效协议。我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的业务。”故新业房地产公司应于2016年2月4日前将乔海军交纳的304579元购房款返还给乔海军。新业房地产公司以原、被告双方之间不存在商品房买卖合同关系，存在民间借贷关系，新业房地产公司通过以房抵债的形式已经清偿了债务为由进行抗辩之理由不能成立，本院不予采信。
关于乔海军主张的逾期交房违约金问题，应视为主张购房款逾期违约金。我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据原、被告双方签订的认购协议约定，新业房地产公司应向乔海军支付购房款304579元自2016年2月5日之后的违约金，故新业房地产公司应按日万分之三向乔海军支付购房款304579元自2016年2月5日起至购房款返款完毕之日止的违约金，在本案执行程序中另行计算。
关于乔海军主张新业房地产公司赔偿虚假宣传带来的损失、赔偿逾期交房带来的损失问题，由于乔海军未举出相关证据，乔海军主张的上述诉讼请求不能成立，应予驳回。
关于乔海军主张签订商品房买卖合同问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等方式具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据原、被告双方签订的认购协议约定，项目于2013年12月31日之前交工，交房前签署商品房买卖合同，该物业归乔海军所有。故新业房地产公司应于本判决生效后10日内与乔海军签订商品房买卖合同。如逾期，本院确定原、被告双方签订的商品房认购协议为商品房买卖合同。
关于乔海军主张的由新业房地产公司承担诉讼费、执行费、律师费问题，诉讼费、执行费由人民法院根据案件审理情况决定，不属于当事人诉讼请求范围。律师费系当事人聘请律师支付的费用，该费用应由当事人自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、邯郸市新业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，返还乔海军交纳的购房款304579元。
二、邯郸市新业房地产开发有限公司按日万分之三向乔海军支付购房总价款304579元自2016年2月5日起至购房款返款完毕之日止的违约金，在本案执行程序中另行计算。
三、驳回乔海军其他诉讼请求。
案件受理费7000元减半收取3500元，由邯郸市新业房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 曹新军
二〇一七年六月二十九日
书记员 连 波
相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，人民法院判决强制偿还。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等方式具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。