安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终909号
上诉人（一审原告）：刘安金，农民。
委托代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：赵守勤，农民。
委托代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。
上诉人刘安金因与被上诉人赵守勤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2016年3月9日作出的（2014）泗民初一字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员李震、ＸＸ组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
刘安金一审诉称：2010年年初，其分四次向赵守勤支付160000元，购买赵守勤开发建成的位于瓦坊乡王集街的商住房。当时双方约定房屋为二期工程从西向东第四套，赵守勤承诺于8月15日交房，交付房屋时将房屋的所有权证和土地使用证交给刘安金，办证所需费用由赵守勤承担。该房屋早已竣工，刘安金也已入住，但赵守勤一直拒不为刘安金办理权属证书。刘安金多次联系赵守勤要求办理房屋产权手续，均未果。赵守勤作为房屋买卖合同的出售方，在刘安金交付购房款履行了付款义务后，赵守勤也交付房屋。赵守勤应当按照约定为刘安金办理房屋所有权证及土地使用证。请求判令：赵守勤为刘安金办理房屋所有权证和土地使用证，并承担本案的诉讼费用。
赵守勤一审答辩称：双方口头达成房屋买卖协议，赵守勤已将房屋交付给刘安金系事实。因刘安金欠20000元房款没有付清，赵守勤才没有及时给刘安金办理房屋产权证和土地使用证过户手续。因赵守勤资金紧张，后向李凡跃借款100000元左右，并以涉案房屋作抵押。案外人李凡跃将该房屋办理了房屋过户登记手续，赵守勤不知情。赵守勤愿意给刘安金办理房屋产权证和土地使用证过户手续，刘安金必须支付剩下20000元购房尾款。
一审法院查明：2010年初，赵守勤开发建设泗县瓦坊乡王集村街道商住房。刘安金和赵守勤口头协议，约定赵守勤将二期工程从西向东第四套房屋以180000元的价格出售给刘安金。赵守勤于2010年1月29日、2010年2月5日办到国有土地使用证及房产证。刘安金付款160000元，尚欠购房款20000元，并搬入房内居住。刘安金以赵守勤未给其办理房屋所有权证和土地使用证为由诉讼至一审法院。
一审法院另查明：2010年5月19日，赵守勤和其妻子宋陈英与李凡跃就本案争议的房屋签订了一份房屋买卖附购回条件协议，并经安徽省泗县公证处进行了公证。李凡跃按协议支付115000元购房款后，赵守勤将其房屋所有权证及土地使用证同时交给李凡跃。李凡跃准备办理房屋过户手续于2010年12月2日缴纳税费。2011年8月19日，李凡跃对争议房屋进行了过户登记，房屋所有权证字号为房地权证皖泗字第××号。
一审法院认为：刘安金和赵守勤达成口头协议，约定赵守勤将其开发建设泗县瓦坊乡王集村街道商住房二期工程从西向东第四套房屋以180000元的价格卖给刘安金。刘安金付款160000元，赵守勤交付房屋，刘安金搬入房内居住至今，双方房屋买卖合同有效。但是双方没有及时进行物权变更登记，所有权未发生转移。现在刘安金要求赵守勤为其办理房屋所有权证和土地使用证，不能得到支持。一方面，因为刘安金至今仍有20000元购房款没有付清，没有完全履行合同义务；另一方面因为在诉讼过程中赵守勤将争议房屋产权过户给案外人李凡跃，案外人李凡跃取得争议房屋产权证。现在争议房屋所有权已经转移到李凡跃名下，赵守勤对争议房屋不享有所有权，应驳回刘安金要求赵守勤为其办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回刘安金的诉讼请求。案件受理费100元，由刘安金负担。
刘安金不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审以案外人李凡跃已取得争议房屋产权证，赵守勤对争议房屋不享有所有权，驳回刘安金的诉讼请求错误。刘安金与赵守勤系合法的房屋买卖关系，刘安金支付了部分购房款，赵守勤将房屋交付给刘安金，而李凡跃与赵守勤之间系借款抵押关系，并非房屋买卖关系，至于李凡跃是如何私下办理的房屋变更登记，赵守勤并不知情，而赵守勤也愿意履行与刘安金间的房屋买卖合同，并协助办理产权变更手续，并要求刘安金给付20000元购房款，一审却无视该事实，错误地裁判驳回刘安金的该诉讼请求；另，李凡跃办理的房地产权证书不合法，赵守勤与李凡跃间是借款关系，依据双方约定，2010年7月18日之后，赵守勤未按期行使回购权，又拒绝办理过户手续，按1.2倍返还购房款，该协议说明，在所附回购条件消失的情况下，李凡跃只有请求返还借款的权利，无买卖房屋的权利。而赵守勤代理人当庭陈述李凡跃办理房屋过户手续时，赵守勤不知情，李凡跃骗取的房屋产权证书不能作为证据采用。2、一审审理程序违法，一审法院依职权调取的回购协议、公证书及李凡跃办理房屋产权登记的手续，违反民事诉讼程序。李凡跃在本案中并非当事人也未作为当事人参与诉讼，一审主动调取案外人的材料于法无据，况对调取的上述材料未予质证，程序违法；3、一审判决适用法律错误。物权法第九条虽属管理性强制性规定，但不能否定刘安金买卖房屋行为的合法性，而合同法第一百三十三条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移”，最高院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释中也规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但第三人另有约定的除外”，刘安金与赵守勤间的房屋买卖行为已完成，刘安金要求赵守勤协助办理过户登记是履行后合同义务，且赵守勤同意办理，不存在不能办理的问题。请求二审法院撤销一审判决，重新作出公正裁决。
赵守勤二审答辩称：双方间存在房屋买卖合同关系，刘安金支付160000元购房款后，赵守勤将涉案房屋交付给了刘安金，因故没有办理产权过户手续。至于将涉案房屋办理到案外人名下事宜，赵守勤没有参与也不知情。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审的争议焦点是：刘安金请求赵守勤协助办理涉案房屋房地产登记手续的理由能否成立。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，刘安金虽与赵守勤达成了房屋买卖合同协议，刘安金亦部分履行了给付购房款的义务，因双方并未依法就涉案房地产办理变更登记，故，刘安金与赵守勤之间不发生物权变动的法律效力；而赵守勤之后又将涉案房屋以房屋买卖附购回条件协议的形式让与给李凡跃，李凡跃已就涉案房屋办理了房屋变更登记，现赵守勤已非涉案房屋的登记权利人，刘安金要求赵守勤继续为其办理涉案房地产的变更登记手续，无事实依据，一审判决驳回刘安金的诉讼请求并无不当。赵守勤称李凡跃办理涉案房屋变更登记手续时其不知情及赵守勤愿意协助刘安金办理房地产过户手续，与一审查明事实不符，亦未提供相应的证据予以佐证，现赵守勤已无法协助刘安金办理房地产变更登记手续，其二审仍要求赵守勤为其办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，本院仍不予支持。
另，一审在审理刘安金与赵守勤房屋买卖纠纷期间，李凡跃就涉案房屋提出了异议，一审法院对涉案房屋的有关情况进行调查了解，在查明李凡跃已对涉案房屋产权办理了变更登记手续的情况下进行认定，不违反法律规定，刘安金称一审审理程序违法及适用法律错误的理由，本院亦不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果适当，本院予以维持。刘安金的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘安金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁伟
代理审判员 ＸＸ
代理审判员 李震
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。