海南省高级人民法院
p t ; \' > 民 事 判 决 书
（2016）琼民终13号
上诉人(原审原告)马*伟，性别。
委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南嘉鹏置业有限公司。：三亚市育新路9号香醍25度售楼处二楼。
法定代表人叶静鸣,该公司董事长。
委托代理人胡青，海南落笔律师事务所律师。
上诉人马*伟因与被上诉人海南嘉鹏置业有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2015）三亚民一初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后,依法组成合议庭，并于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人马*伟及其委托代理人聂友峰和被上诉人嘉鹏公司的委托代理人胡青到庭参加诉讼。经本院组织调解，双方未达成一致意见。本案现已审理完毕。
原审法院查明，2014年11月17日，马*伟（乙方）与嘉鹏公司（甲方）签订《25度阳光认购书》，约定如下：马*伟认购嘉鹏公司所开发的位于三亚市迎宾路126号“25度阳光”项目B楼2901号房，建筑面积为239.07平方米，折后总价款为7582941元。马*伟在签署本协议同时交付定金50万元，并于签署《商品房买卖合同》时无息充抵房款；乙方不履行本协议的，定金不予返还，乙方须于签署此认购书后15日内即2014年12月2日前一次性付清房款；如因乙方原因，未能在约定期限内付款并签署正式《商品房买卖合同》或在签署《商品房买卖合同》后未在约定时间内提供办理银行贷款或公积金贷款所需的相关材料，即视为乙方违约并放弃认购书中的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金及其他费用。合同签订后，马*伟于当日向嘉鹏公司交付定金50万元。同年11月29日，马*伟向嘉鹏公司交付房款6734567元、契税217037元，共计交纳7451604元，并于当日与三亚嘉仕物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，签署《业主入住信息登记表》，领取业主证，办理有关物业手续，交纳物业费、有线电视费、煤气费等手续，并对房屋屋顶提出改造意见。2014年12月22日，嘉鹏公司与三亚邦特实业有限公司签订《25度阳光B栋顶层G户型2901室改造施工合同》，对涉案房屋屋顶进行了加装木质百叶、不锈钢扶梯、砖砌泳池隔断等项目，花费25429.4元。2015年4月9日，马*伟以双方无法对《商品房买卖合同》的内容达成一致意见为由，诉至法院，请求解除《25度阳光认购书》，嘉鹏公司向其返还预付房款及契税7451604元。25度阳光项目于2014年9月19日进行了竣工验收备案。
原审法院认为，马*伟与嘉鹏公司签订的《25度阳光认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《25度阳光认购书》，马*伟的目的是为了与嘉鹏公司签订《商品房买卖合同》进而取得涉案商品房的所有权，而嘉鹏公司的目的是为了取得涉案商品房的价款，现马*伟已交完全部房款及契税，而嘉鹏公司已将涉案房屋交付给马*伟，并按马*伟的要求对楼顶进行了改造，现马*伟未提交证据证明双方已就解除合同达成一致意见或存在《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的条件，故其主张解除《25度阳光认购书》没有事实和法律依据，也有违诚信原则，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决驳回马*伟的诉讼请求。案件受理费64881元，由马*伟负担。
马*伟一审诉讼请求:判令解除《25度阳光认购书》;嘉鹏公司向马*伟返还预付房款及契税7582941元;诉讼费由嘉鹏公司承担。
马*伟不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）三亚民一初字第24号民事判决，并改判支持马*伟在一审中的全部诉讼请求；2、判令本案的全部诉讼费用由嘉鹏公司承担。其理由：一、关于事实查明和认定部分。1、一审法院遗漏查明顶层改造发生的原因，在签订《认购书》之前，嘉鹏公司承诺马*伟所购房屋顶层属于个人专属，且同意无偿按照马*伟的意见对顶层改造。2、马*伟购买涉案房屋的目的不单是判决中认定的只是要获得涉案建筑面积为239.07平方米的房屋，更重要的目的是获得该楼层顶层100平方米的所有权及使用权。二、关于法律适用部分。1、本案为商品房预约合同纠纷，一审法院以付款完毕及房屋已交付使用认定形成了商品房买卖合同关系违反法律规定。预约合同被认定为商品房买卖合同，应具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，但马*伟与嘉鹏公司签订《25度阳光认购书》仅具备了《商品房销售管理办法》第十六条的前4项内容，对认购书没有列入的后9项条款也不能通过法定的形式来确定，这将导致购房人的权利受损，无法获得完整物权。2014年4月建设部和国家工商总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》中对逾期办证多久购房人有权退房、公共配套建筑的产权归属、规划的车位和车库以及会所产权归属、面积差异的处理方式、违约责任等可以由合同当事人自由协商约定，但马*伟与嘉鹏公司签订的《25度阳光认购书》对上述内容均没有进行约定。2、从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第九条规定以及《合同法》第一百一十条的规定可以看出，《25度阳光认购书》属于预约合同，订立预约的目的在于订立本约。嘉鹏公司在签订《25度阳光认购书》时承诺顶层100平方米归马*伟个人所有，而在双方洽谈签订正式的《商品房买卖合同》时却拒绝写入合同，对合同条款拒绝磋商，造成双方无法对《商品房买卖合同》条款达成一致，嘉鹏公司构成违约，应当承担双倍返还已付定金的责任以及解除《25度阳光认购书》并退还购房款。3、即便《25度阳光认购书》和交房行为形成商品房买卖合同关系，马*伟仍可主张解除商品房买卖合同而退还购房款。嘉鹏公司销售房屋时称100平方米顶层的所有权及使用权归马*伟个人所有，该事实虽没有形成书面文件，但嘉鹏公司已将顶层进行了改造，并交付给马*伟个人使用，且只能从马*伟的房间才能进入该顶层；马*伟购买该房屋的价格远超该小区房屋的均价；嘉鹏公司一审的答辩状及证据目录中对顶层的表述也称之为2901房。依据《最高院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条以及《合同法》第五十四条的规定，嘉鹏公司明知房屋顶楼归全体业主所有，还承诺并改造诱导马*伟认购并入住，该行为构成明显的欺诈。即便法院认定不构成欺诈，也应认定属于《合同法》第五十四条的重大误解，法院仍应当认定撤销买卖合同关系而判决退还购房款。综上，一审判决严重违反了法律规定，侵害了购房人根本权利。因此，请求二审法院依法撤销原审判决并支持马*伟的诉讼请求。
嘉鹏公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。马*伟2014年11月17日签订《25度阳光认购书》是合法有效的，对双方都有约束力。该认购书中约定的定金不是预约定金而是履约定金，并且履约定金在签订商品房买卖合同时无息充抵房款。同时，马*伟在201411月29日交清了全款，并领取了业主证、支付了物业费等，双方对合同已经实际履行，嘉鹏公司认为双方之间成立了商品房买卖合同关系。双方虽然没有签订正式的买卖合同，但双方都已经履行了房屋买卖合同的主要法律义务，嘉鹏公司交付了房屋，马*伟交付了房款，应当维持一审判决，驳回马*伟的上诉请求。2014年11月嘉鹏公司已将与马*伟的《商品房买卖合同》进行了网签并打印，马*伟因个人原因拒绝签订，网签合同的编号在房管局里都有。根据诚实信用原则和维护合同的稳定性，请求法院维持一审判决。
二审查明，马*伟将涉案房屋楼顶左边的50厘米立柱加高至3米；马*伟入住后安装了房屋内的窗帘、纱窗。
原审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：1、《25度阳光认购书》是否应解除；2、嘉鹏公司是否应返还房款和契税。关于认购书是否应解除。2014年11月17日马*伟与嘉鹏公司签订的《25度阳光认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。在该认购书中双方对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式等具体交易条件均有明确约定，马*伟在签订认购书时支付了定金50万元，2014年11月29日马*伟支付了全部购房款及相关契税，嘉鹏公司于当日将涉案房屋交付给马*伟，马*伟与三亚嘉仕物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，签署《业主入住信息登记表》，领取业主证，办理有关物业手续，交纳物业费、有线电视费、煤气费等。在此期间马*伟对房屋楼顶提出了改装和加装意见，嘉鹏公司对楼顶加装了木质百叶、不锈钢扶梯、砖砌泳池隔断等。根据以上事实，虽然双方就涉案房屋未签订《商品房买卖合同》，但双方通过付款、交房的行为已实际履行商品房买卖合同的主要权利、义务，形成了商品房买卖合同法律关系，故马*伟主张双方未形成商品房买卖合同关系没有事实和法律依据，不予支持。另外，马*伟亦未提交证据证明双方已就解除合同成达一致意见或有《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的条件，故马*伟主张解除《25度阳光认购书》没有事实和法律依据，不予支持。马*伟提出嘉鹏公司在销售房屋时口头承诺100平方米顶层的所有权及使用权归马*伟个人所有，但嘉鹏公司对此予以否认，且马*伟未提交双方就100平方米顶层的所有权及使用权归属达成一致的书面意见；马*伟认为嘉鹏公司销售房屋时明知房屋顶楼归全体业主所有，还将顶层承诺并改造后交由马*伟私有构成欺诈及马*伟在购房中存在重大误解，但马*伟并未提交相关证据证明嘉鹏公司已承诺顶层为马*伟私有和嘉鹏公司构成欺诈，亦未提交马*伟在购房中存在重大误解的证据。关于嘉鹏公司是否应返还房款和契税，如前所述，《25度阳光认购书》不应解除，马*伟主张嘉鹏公司返还购房款及契税亦没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64881元由马*伟负担。
本判决为终审判决。
审判长贺莺
审判员邢君
审判员周茹
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二〇一六年三月二十八日
书记员钟某某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》
６８．一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》
第9条开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（4）认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人要求继续履行的，不予支持。拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。
撰稿：贺莺校对：钟小敏印刷：冼时平
海南省高级人民法院2016年3月29日印制
（共印25份）