重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石法民初字第02570号
原告重庆民楠房地产开发有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县。
组织机构代码76266877-9。
法定代表人张民洪，该公司总经理。
委托代理人郎启发，重庆刘明律师事务所律师。
被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县。
法定代表人甘莉，该公司总经理。
原告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称重庆民楠公司）与被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司（以下简称石柱丝绸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后、依法由审判员刘文华独任审判，适用简易程序于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告重庆民楠公司的委托代理人郎启发、被告石柱丝绸公司的法定代表人甘莉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告重庆民楠公司诉称：2006年6月2日，原告与被告签订了《房屋买卖与拆迁合同》，原告以1000000.00元的价款买下了属于被告所有的位于石柱县南宾镇滨河路12号原丝绸公司南滨茧站的房地产权用于开发。该合同第六条约定，被告应于收到房屋全部价款之日，竭力协助将该房屋的产权过户给原告。2010年2月11日，被告的法定代表人甘莉出具凭据，丝绸公司与原告最后一次算帐，一次性结清帐务，上班后立即与原告办理过户手续。该房款于2010年2月11日全部交清，实际支付1070000.00元。2012年10月，该处的重建房屋全部完工，拆迁户和买房户已全部入住。原告正给业主们办理房地产权证，在办理过户过程中需被告协助过户，却遭到被告拒绝。请求人民法院依法判令被告协助将南宾镇滨河路12号原丝绸公司南滨茧站的房地产权及时过户给原告，并支付逾期过户房地产权证的违约金。
原告重庆民楠公司向本院提交以下证据予以证明：
1、原、被告于2006年6月3日签订的《房屋买卖与拆迁合同》，证明被告有协助过户的义务；
2、甘莉于2010年2月11日出具的《承诺》，证明购房款已结清，被告同意过户；
3、石柱土家族自治县丝绸有限责任公司于2013年8月6日发给石柱县国土资源和房屋管理局的石丝司（2013）15号文件《关于停止办理滨河中街原蚕桑局房屋产权注销并重新登记的申请》，证明被告拒绝过户；
4、被告出具的专用收款收据，证明被告收原告购房款107万元的事实。
被告石柱丝绸公司辩称：原告所诉的事实和理由不成立，与事实不符，请求人民法院依法驳回，其理由是：1、原告没有按照合同履行，违约在先。2006年6月2日签订的《房屋买卖与拆迁合同》属实，该合同第五条约定：“乙方（即原告）应于本合同签订之日向甲方（即被告）支付定金人民币300000.00元整，并应于本合同生效之日起150日内将该房屋全部价款以现金的形式付给甲方，同时承担自本合同规定的应付款限期之日第二日起至实际付款之日所欠700000.00元的资金利息（以信用社同期利息计算）。先由甲方出售此新建房屋收足欠款后，乙方才能售此新建房。”然而，原告于2006年6月2日之前先后付足300000.00元定金后就不再付款。按合同第七条乙方逾期付款的违约责任约定：“乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，则按日息5%计算。使其超过90天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述其中一种约定，追究乙方的违约责任。1、终止合同，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2、合同继续履行，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。”至2008年元月12日，因原告已明显违约，原、被告协商解决，原告按照合同第七条第二款选择了继续履行合同，承担210000.00元的违约金，并再一次明确约定收款时先付清被告的售房款（有原告亲笔签注于原合同后的条款为证）。此补充协议签订后，被告多次索款无果，原告公然再次违反合同条款，私自收取售房款，收款后又不及时支付给被告。2008年4月16日至2008年6月12日，被告多次向原告索要，原告先后支付了被告240000.00元。2008年7月5日，被告拿着付款明细表再次到原告办公室索款，原告主动承诺在2008年8月5日前还款，利息按1分计算，超过时间按银行利息的三倍计算（有原告亲笔出具的承诺书为证）。2008年7月5日至2008年11月29日，原告陆续支付被告17万元，直到2010年2月11日又才支付了400000.00元。按照原、被告自签订合同后的多次协商，利息计算有三个时间点：⑴、2006年6月3日至2006年11月2日，150天利息按银行标准计算；⑵、2006年11月3日至2008年8月5日，按银行利息计算，承担违约金21万元；⑶、2008年8月6日起按银行利息诉三倍计算。所以，按照此标准计算，至2013年11月13日止，原告应支付被告本息合计1978147.00元，而据原告诉状中承认实际支付给被告107万元，所以原告还欠被告购房款本息合计908147.00元。2、被告于2010年2月11日出具的凭据是错误的，与事实不符。此条是由于当时被告在没有经过财会翻阅帐目和根据合同计算利息的情况下出具的凭据，帐务上的错误是明显的，是属实的。被告找原告更正无果，所以，请求人民法院据实更正，判定此凭据无效。3、原告在拆建该房屋时，还应归还被告住房一套约70平方米，但被告多次索要无果，甚至原告矢口否认（已另案起诉）。
被告石柱丝绸公司向本院提交以下证据予以证明：
1、原、被告于2006年6月2日签订的《房屋买卖与拆迁合同》，证明原告自合同签订后的多次违约行为；
2、张民洪的付款明细表及其于2008年7月5日出具的《承诺书》，证明其不按时付款应按银行利息的三倍计算利息；
3、张民洪于2008年元月12日出具的欠房凭条、2008年5月30日出的承诺书以及甘莉的追房书，证明甘莉一直在主张自己的权利；
4、原告欠被告购房款及利息计算明细表，证明原告欠被告购房本息908147.00元。
经本院庭审质证，双方当事人对原告重庆民楠公司提交的《房屋买卖与拆迁合同》、《承诺》、《关于停止办理滨河中街原蚕桑局房屋产权注销并重新登记的申请》和专用收款收据11张、被告石柱丝绸公司提交的《房屋买卖与拆迁合同》、付款明细表及2008年7月5日出具的《承诺书》的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
原告对以下证据持有异议：
一、被告提供的原告欠被告购房款及利息计算明细表，证明原告欠被告购房本息908147.00元。原告认为该明细表是被告自己做出的计算，一是原告不应当支付利息，二是该计算表不具有合法性。本院认为利息的计算应由金融机构进行，故本院对该证据不予采信。
二、被告提供的原告出具的欠房凭条和承诺书以及甘莉的追房书，证明甘莉一直在主张自己的权利。原告认为此证据与本案不具有关联性。是原告法定代表人与被告法定代表人之间出具的承诺书，不是公司之间的承诺书。本院认为，被告已对此另案起诉，故本院对该证据不作评述。
被告对以下证据持有异议：
原告提供的被告于2006年6月2日出具的借条，证明被告借款40000.00元的事实，被告认为该款是借款，不是购房款，原告支付的购房款只有1070000.00元。
根据原、被告的举证、质证、当庭陈述及本院对证据的采信情况，本院查明如下法律事实：
原告重庆民楠公司与被告石柱丝绸公司于2006年6月2日签订了《房屋买卖与拆迁合同》，合同载明：“第一条：房屋的基本情况。甲方（即被告）现有房屋坐落于石柱县南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）。计有门面10间，建筑面积271.38平方米；营业房（位于2楼）建筑面积364.08平方米；仓库层，建筑面积2063.14平方米。房屋结构为砖混结构。第二条：本合同第一条所约定的面积为产权证上标明面积。第三条：土地使用权性质。该房屋相应的土地使用权取得方式为出让；土地使用权年限40年。该房屋买卖后，乙方自行补办土地使用权出让手续。第四条：价格。该房屋售价为人民币1000000.00元，大写：壹佰万元整。第五条：付款方式。乙方应于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币30万元整，并应于本合同生效之日起150日内将该房屋全部价款以现金形式付给甲方，同时乙方承担自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际付款之日止所欠70万元资金利息（以信用社同期利息计算）。先由甲方出售此新建房屋收足欠款后乙方才能售此新建房。第六条：交付期限。甲方应于收到该房屋全部价款之日，竭力协助将该房屋的产权过户给乙方。第七条：乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，则按日息5%计算。逾期超过90天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述其中一种约定，追究乙方的违约责任。1、终止合同，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2、合同继续履行，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。第九条：关于产权登记的约定。在乙方实际接收该房屋之日起，乙方在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续”。原、被告均于2006年6月3日在合同在签字盖章。2008年元月12日，原告重庆民楠公司的法定代表人张民洪在合同上签注：“1、由我公司（即原告重庆民楠公司）承担从2006年11月3日起的资金利息（按国家银行利息计算）。2、由我公司承担合同的违约鑫21000.00元，大写：贰万壹仟元整。3、本合同继续履行。4、收款时先付清甘经理（即被告的法定代表人甘莉）的款。”2008年7月5日，原告重庆民楠公司的法定代表人张民洪出具承诺书一张，载明：“我公司（即原告重庆民楠公司）原欠甘经理的款订于2008年8月5日还清（利息按1分计算），超过时间按银行的利息3倍计算。”2010年2月11日，被告的法定代表人甘莉出具承诺一份，载明：“丝绸公司与张民洪最后一次算帐，一次性结清帐务，付清40万元（肆拾万元整），五万元的欠条不在此列。上班后立即与张民洪办理过户手续”。2013年8月6日，被告石柱丝绸公司向石柱县国土资源和房屋管理局发出《关于停止办理滨河中街原蚕桑局房屋产权注销并重新登记的申请》（石丝司（2013）15号），该文件载明：“重庆民楠房地产有限公司无权到贵局办理涉及此处房地产的产权登报注销或过户变更、重新登记等到相关手续。”2013年9月16日，原告重庆民楠公司向本院提起诉讼，请求依法判令被告协助将南宾镇滨河路12号原丝绸公司南滨茧站的房地产权及时过户给原告，并支付逾期过户房地产权证的违约金。2014年3月10日，原告重庆民楠公司向本院申请撤回要求被告“支付逾期过户房地产权证的违约金”的诉讼请求，本院裁定予以准许。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据、当事人陈述意见和庭审笔录在案佐证。
本院认为：被告的法定代表人甘莉向原告的法定代表人张民洪承诺：“上班后立即与张民洪办理过户手续”，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，原、被告就办理房地产过户手续的新合同已经成立；该合同的约定是当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告应当按其“承诺”协助原告将南宾镇滨河路12号原丝绸公司南滨茧站的房地产权过户给原告。至于原、被告之间的帐务是否有误，与本案不属同一法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司在本判决生效后10日内协助原告重庆民楠房地产开发有限公司将坐落于石柱土家族自治县南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）的房地产权过户给原告重庆民楠房地产开发有限公司；
案件受理费80.00元、减半收取40.00元，由被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判员 刘文华
二〇一四年三月十二日
书记员 宋来勇