湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂张湾民一初字第01421号原告向天明，男，1967年2月28日出生，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市均州二路139号，公民身份号码420381196702280650。委托代理人郑耀华，湖北多能律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉、承认、变更、放弃诉讼请求，代为提起上诉、反诉、接受调解，签收有关法律文书，申请追加第三人。委托代理人胡超，湖北多能律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉、承认、变更、放弃诉讼请求，代为提起上诉、反诉、接受调解，签收有关法律文书，申请追加第三人。被告十堰市亿科房地产开发有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市广东路81号。法定代表人童志伟，该公司总经理。委托代理人黄德华，十堰市亿科房地产开发有限公司职工。代理权限：代为出庭应诉，签收法律文书、代为调解。原告向天明诉被告十堰市亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理。在审理过程中，原告向天明于2015年1月19日向本院提出财产保全申请，本院作出（2015）鄂张湾民一初字第00282号民事裁定书，裁定对被告亿科房地产公司名下的、位于湖北省十堰市张湾区汉江街办银河路1号（预售许可证登记项目地址为：广东路漫漫沟）亿科红郡小区6号楼1-7-2号房屋予以查封。本案依法由审判员王瑞适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定本案由简易程序转为普通程序，并依法组成由审判员喻平担任审判长，审判员王瑞（主审）、人民陪审员秦明传参加的合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告向天明的委托代理人胡超，被告亿科房地产公司的委托代理人黄德华到庭参加了诉讼。期间，原、被告均向本院申请调解，调解期限为2个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向天明诉称，2013年11月18日，我与被告亿科房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告亿科房地产公司将其开发的、位于本市张湾区汉江街办银河路1号4幢1302号商品房一套出卖给我，该房屋建筑面积为77.32㎡，单价为4300元∕㎡。2013年11月18日，我已经支付给被告亿科房地产公司购房款330000元。我认为，签订合同的主体均具备民事行为能力，合同内容是双方真实的意思表示，没有违反法律法规强制性规定，同时，我已经履行了支付房款的义务，应当认定合同合法有效。请求：1、请求判令原、被告签订的商品房买卖合同有效；6、被告亿科房地产公司承担本案诉讼费用。原告向天明为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原、被告于2013年11月18日签订的《商品房预售合同》一份，拟证明原告向天明购买被告亿科房地产公司位于本市张湾区汉江街办银河路1号4幢1302号商品房一套；证据二、“收据”一份，拟证明原、被告签订购房合同后，原告向天明于2013年11月18日向被告亿科房地产公司支付购房款330000元；证据三、十堰市房地产管理局颁发的鄂十房预售字（2014）008号《湖北省商品房预售许可证书》一份，拟证明原、被告商品房买卖的合法性。被告亿科房地产公司辩称，该《商品房买卖合同》上加盖的确实是我公司的印章，合同中载明的商品房也是我公司开发的房屋，我公司对该《商品房买卖合同》的效力本身不持异议，但该房屋实际上是由我公司的原股东陈宣霖经手出售办理，因我公司内部存在股东之间权益纠纷，并且因我公司与其他单位的债权债务关系，由陈宣霖经手出售的多套房屋已被湖北省宜昌市中级人民法院查封，因此原告向天明等人的购房合同一直未在房地产管理部门备案。希望法院在解决此类案件时，从整体上考虑我公司的合法权益。被告亿科房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、《股份转让协议书》一份，拟证明被告亿科房地产公司的股东陈宣霖通过股权转让的方式，取得被告亿科房地产公司开发的“亿科红郡”在建工程商品房中的5455平方米支配权；证据二、《和解协议》一份，拟证明因被告亿科房地产公司股东陈宣霖应返还另一股东合作定金本息共计900万元，经协商，陈宣霖从其分配的5455平方米中退还给被告亿科房地产公司1636.3平方米；证据三、《股东会议决议》一份，拟证明《股份转让协议书》是经过全体股东一致同意作出的决定，符合公司法的规定；证据四、十堰市房地产管理局颁发的鄂十房预售字（2013）063号、（2014）008号《湖北省商品房预售许可证书》两份，拟证明被告亿科房地产公司开发的亿科红郡小区楼盘尚未竣工，但已合法取得商品房预售许可；证据五、“查档清单”一份，拟证明湖北省十堰市张湾区人民法院在房产登记部门将被告亿科房地产公司的部分房屋采取了查封、扣押措施；证据六、《保全措施告知书》一份，拟证明湖北省十堰市张湾区人民法院将被告亿科房地产公司的部分房屋采取了查封、扣押措施后，告知被告亿科房地产公司不得办理转让、抵押等手续；证据七、《商品房预售合同》一份，拟证明原告向天明签订合同未在房产登记部门办理网签备案手续；证据八、湖北省宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中执异字第00026号“执行裁定书”一份，拟证明原告向天明购买的商品房被湖北省宜昌市中级人民法院采取了查封措施后，对执行标的物提出书面异议，该院以《商品房预售合同》未到房产管理部门进行备案和办理预告登记为由，裁定驳回原告向天明对房屋的执行异议。经庭审质证，被告亿科房地产公司对原告向天明提交的证据一、二、三均无异议，对此证据，本院予以采信。原告向天明对被告亿科房地产公司提交的八份证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为此八份证据与本案《商品房预售合同》的有效性无关。本院认为，对于被告亿科房地产公司提交的所有证据均客观真实，证据之间相互印证，且与本案有关联，能够证明被告亿科房地产公司授权的经办人陈宣霖有权出售部分房屋的事实，因此对上述证据，本院予以采信。经审理查明，2013年11月18日，原告向天明与被告亿科房地产公司授权的经办人陈宣霖签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号YS2013071804-1302），合同约定，由原告向天明购买被告亿科房地产公司开发的、位于湖北省十堰市张湾区汉江街办银河路1号（预售许可证登记项目地址为：广东路漫漫沟）亿科红郡小区4幢1302号房屋一套，该房屋建筑面积为77.32平方米，单价为每平方米4300元，总计价款330000元。合同签订时，原告向天明即支付购房款330000元，并由被告亿科房地产公司出具收据一份，收据号码为1186101。后原告向天明认为其与被告亿科房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，但被告亿科房地产公司未在房地产管理部门办理备案登记，双方协商未果，故而成诉。另查：1、被告亿科房地产公司开发的上述亿科红郡小区楼盘，目前尚未竣工，该楼盘已分别于2013年11月21日、2014年1月23日在十堰市房地产管理局办理了鄂十房预售字（2013）063号、（2014）008号《湖北省商品房预售许可证书》两份；2、被告亿科房地产公司原有两个股东，即法人股东湖北升富华房地产开发有限公司（以下简称“升富华房地产公司”）和自然人股东陈宣霖。2013年7月18日，被告亿科房地产公司召开全体股东会并形成签订了一份《股份转让协议书》，协议书约定，由股东陈宣霖将其持有的公司20%的股份，转让给另一股东升富华房地产公司，升富华房地产公司支付陈宣霖股份转让费3000万元，其后其持有被告亿科房地产公司100%的公司股份。经协商，被告亿科房地产公司将其开发的“亿科红郡”在建工程商品房中的5455平方米分配给陈宣霖，抵付股份转让费3000万元。为方便销售，被告亿科房地产公司及升富华房地产公司交付给陈宣霖60份加盖被告亿科房地产公司及法定代表人印章的空白《商品房买卖合同》，及60份加盖被告亿科房地产公司印章的收款收据。2013年8月17日，升富华房地产公司、陈宣霖及被告亿科房地产公司又签订《和解协议》一份，约定陈宣霖返还升富华房地产公司合作定金本息共计900万元，同样采取折抵办法，即从上述陈宣霖分配的5455平方米中退还给被告亿科房地产公司1636.3平方米，但未收回超过部分空白合同和收据。本案中原告向天明所持有的《商品房买卖合同》和收款收据，就是由陈宣霖采用上述空白合同所签订的购房合同；3、被告亿科房地产公司因与其他单位存在债权债务纠纷而引发诉讼。湖北省宜昌市中级人民法院查封了被告亿科房地产公司开发的、位于湖北省十堰市张湾区汉江街办银河路1号（预售许可证登记项目地址为：广东路漫漫沟）亿科红郡小区的部分房屋。本案所涉房屋，即亿科红郡小区4幢1302号房屋，已被湖北省宜昌市中级人民法院采取了查封措施。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告向天明提交的《商品房买卖合同》和购房款收据，被告亿科房地产公司不持异议，可以认定该购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不存在无效的情形和事由，合同的标的物即原告向天明所购的商品房，虽然已被湖北省宜昌市中级人民法院采取了查封措施，但该房屋未在房产管理部门办理预告登记，所有权未发生转移，物权受限不影响本案合同的效力。综上，本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》应当合法有效。被告亿科房地产公司称其公司内部股东之间存在权益纠纷，请求本院在处理此类案件时，考虑其公司的合法权益，本院认为，被告亿科房地产公司的此项请求，与该公司和购房者签订的《商品房买卖合同》的有效性的认定并无关联，但本院将在不影响原告向天明权益的情况下，酌情考虑其请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条的规定，判决如下：原告向天明与被告十堰市亿科房地产开发有限公司于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS2013071804-1302）合法有效。案件受理费500元，财产保全费600元，合计1100元，由被告十堰市亿科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判长喻平审判员王瑞人民陪审员秦明传二〇一五年五月二十六日书记员张帆附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。