广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终498号
上诉人（原审被告）：防城港市麒胤房地产集团有限责任公司，住所地广西防城港市港口区北部湾大道258号西湾华庭小区麒胤集团办公楼12楼。
法定代表人：黄泓铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈明芳，女，1966年9月14日出生，壮族，住广西防城港市港口区。
委托诉讼代理人：蒙志豪，广西南港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。
上诉人防城港市麒胤房地产集团有限责任公司（以下简称麒胤公司）因与被上诉人陈明芳商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人麒胤公司的委托诉讼代理人赖添荣，被上诉人陈明芳的委托诉讼代理人蒙志豪、黄乃千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麒胤公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判麒胤公司按商品房买卖合同约定向被上诉人支付逾期办证违约金，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、麒胤公司与被上诉人在平等、自愿的基础上签订商品房买卖合同，其中第十五条约定迟延办理房屋产权登记“按已付房价款的1%向××支付违约金”，该约定符合《合同法》第一百一十四条的规定，未违反公平原则，合法有效。只要上诉人办证时间迟延，都应该按照合同约定支付违约金，不因时间长短而增加或减轻上诉人的违约责任。二、虽上诉人未能按约定及时为被上诉人办理房产证，但在没有证据证明上诉人迟延办证的行为给被上诉人造成实际损失的情况下，上诉人按合同的约定支付违约金，已能充分体现违约金应有的补偿性和惩罚性。一审判决上诉人按已付购房款每日万分之一的标准支付违约金，比合同当事人自愿约定的违约金高出近七倍，加重了上诉人的责任，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，有失公平。
陈明芳辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》中关于迟延办理房屋产权证的违约金条款，显失公平，应当认定为无效。正是由于麒胤公司逾期办证，致使被上诉人不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，造成经济损失。2.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，商品房买卖合同约定的违约金低于造成的损失时，权利人主张调整的，人民法院应当以违约造成的实际损失确定违约金数额，且在实际损失数额难以确定的情况下按照房屋××已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决的违约金比合同约定的违约金高几倍，是由于麒胤公司恶意违约造成的。麒胤公司所开发的房地产，产权年限为2010年7月23日至2049年7月30日，至今麒胤公司还未能确定办证期限，当事人购买的是一套使用年限仅为30年左右的房产，而且拿到房屋所有权证的日期还无法确定。因此，损失是客观存在的，不能说无法举证损失就不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，法条也明确规定损失数额难以确定的，可以适用这个违约金标准。一审法院的判决恰恰体现了违约金的补偿性和惩罚性的性质。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
陈明芳向一审法院起诉请求：一、麒胤公司向陈明芳支付逾期办证违约金29211元（以245442元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2016年3月26日，以后另计至办妥房产证予陈明芳之日止）；二、麒胤公司履行为陈明芳办理房产证的合同义务；三、诉讼费由麒胤公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月27日，陈明芳（××）与麒胤公司（××）签订《商品房买卖合同》及附件，约定××将西湾华庭5号楼2单元408号房卖给××。合同第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。因××原因造成该商品房不能在规定期限内取得房产证的，由××承担全部责任”。合同附件四补充协议第二条约定：“房屋产权证由××负责办理，××承担根据国家、地方有关法律法规及文件规定所需交纳的所有税、费”。合同签订后，陈明芳向麒胤公司支付了全部购房款合计245442元。2013年5月1日，麒胤公司将案涉商品房交付给陈明芳使用。至一审辩论终结前，麒胤公司尚未为陈明芳办理案涉商品房的《房屋所有权证》。
一审法院认为，陈明芳、麒胤公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。陈明芳、麒胤公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同约定××在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案即视为违约，麒胤公司对此未提供证据证明其已履行将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，故应认定其已构成违约，应向陈明芳承担逾期办证的违约责任，违约金自2014年4月27日起计算。故对陈明芳要求麒胤公司履行合同约定的办证义务并支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。陈明芳认为违约金的计算标准应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定来计算，而麒胤公司主张按照合同约定的逾期办证违约金的标准计算。一审法院认为，案涉合同已对麒胤公司逾期办证的违约金进行约定，故不适用上述司法解释第十八条的规定。但合同第十五条约定麒胤公司逾期办证的违约责任为“××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金”，换言之，麒胤公司无论何时为陈明芳办理《房屋所有权证》，都只需支付已付房价款1%的违约金，麒胤公司的违约责任并不随着其违约时间的长短而发生变化。该违约条款并未起到督促麒胤公司尽快履行办证义务以免承担更重违约责任的作用，未体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性，也有违公平原则。在陈明芳未举证证明其因麒胤公司逾期办证所遭受的实际损失的情况下，结合案件实际情况以及麒胤公司的违约程度，逾期办证违约金的计算标准按照已付购房款每日万分之一的标准计算较为合理，即违约金以245442元为基数，自2014年4月27日起暂计至2016年6月6日（共计772天），为18948.12元（245442元×0.0001×772天）。2016年6月7日至麒胤公司履行合同约定的办证义务之日的违约金，陈明芳可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、麒胤公司向陈明芳支付逾期办证违约金18948.12元；二、麒胤公司继续履行为陈明芳办理西湾华庭5号楼2单元408号房《房屋所有权证》的义务；三、驳回陈明芳的其他诉讼请求。案件受理费530元（陈明芳已预交），由陈明芳负担186元，麒胤公司负担344元。二审中，各方当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，麒胤公司上诉称，在没有证据证明其迟延办证的行为给被上诉人造成实际损失的情况下，其应按合同的约定支付违约金。被上诉人则认为在实际损失数额难以确定的情况下应以房屋××已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案的争议焦点在于麒胤公司应按何标准支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因麒胤公司与被上诉人在商品房买卖合同中已明确约定了逾期办证违约金且被上诉人在一审庭审中自认无证据证明麒胤公司逾期协助办证而有损失的存在及损失的数额，故被上诉人主张适用上述司法解释于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因被上诉人未能举证证明商品房买卖合同约定的逾期办证违约金低于给其造成的损失，故一审法院对合同约定的违约金标准进行调整不当，本院予以纠正。麒胤公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。双方对麒胤公司逾期办理房产证的违约行为均无异议，麒胤公司应依约按已付房价款的1%承担违约责任，即应向被上诉人支付逾期办证违约金2454.42元（245442元×1%）。综上所述，麒胤公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初769号民事判决第二项、第三项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初769号民事判决第一项为：上诉人防城港市麒胤房地产集团有限责任公司向被上诉人陈明芳支付逾期办证违约金2454.42元。
一审案件受理费530元（被上诉人陈明芳已预交），由上诉人防城港市麒胤房地产集团有限责任公司负担44元，被上诉人陈明芳负担486元。二审案件受理费530元（上诉人防城港市麒胤房地产集团有限责任公司已预交），由上诉人防城港市麒胤房地产集团有限责任公司负担44元，被上诉人陈明芳负担486元。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 何丽敏
代理审判员 刘帅武
代理审判员 王 勋
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 温婷婷
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。