广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终102号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾中联置业有限公司。住所地：惠州大亚湾中兴三路*号金沙世纪花园营销中心。
法定代表人：吕联发，董事长。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈大其，男，汉族，1959年8月2日出生，住湖北省浠水�，
上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人谢佛鹏，被上诉人陈大其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年9月16日，原告陈大其一审诉称：2015年6月28日，原告经被告置业顾问刘志伟介绍，与被告签订了金沙世纪城房屋认购协议书，并按被告要求当场交付被告购房定金人民币20000元，被告承诺原告只需付清首付楼款237856元(30%)，余款540000元即可为原告办理银行按揭贷款，2015年7月8日，被告又致原告履约函，催促原告支付购楼首付款，但在此期间，原告经多方打听了解到，以原告现在的年龄条件，已无权利申请银行按揭，而作为�房者的被告，对这一重要信息并未告知原告，诱使原告交付定金、签署协议而最终不能按揭，原告的这一行为，极大地欺骗了原告的诚信，也给原告造成了极大地经济损失，故请求：一、被告返还原告购房定金人民币20000元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告向原审提交的主要证据有认购协议书、收款收据、刷卡记录等，拟证明其诉称的事实。
被告惠州大亚湾中联置业有限公司一审答辩称：1、预售合法。涉案楼盘已取得预售许可证，预售是合法的。2、认购协议书合法有效。认购书是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。3、认购协议能够履行。原告具有民事行为能力，对买房重大行为会慎重考虑，只要诚心买房认购书是可以履行的，未能履行认购协议书的原因在于原告反悔，不愿意交付首期款，并签订正式合同。4、如因年龄不�贷款，可以退款。如果因其他原告不能贷款，则是归责原告的原因，购房定金不能退。5、按定金处理原则，无权要求返还定金。根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定和认购协议书的约定，原告已构成违约，应当承担违约责任，无权要求返还定金。6、原告应赔偿被告的损失，并承担诉讼费用。
被告向原审提交的主要证据有《商品房预售许可证》、履约通知函等，用以证明其辩称的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年6月28日，原告陈大其与被告中联置业公司签订《金沙世纪城房屋认购书》（编号为：0001875）一份，主要约定：原告认购被告开发的惠州市大亚湾中心区金沙世纪城13栋1单元2505号房，建筑面积131.84平方米，认购价为人民币777856元，签订认购书时交付定金20000元�首期款237856元（含定金）须于2015年7月8日前付清，余款540000元须于2015年7月8日前向银行办理按揭手续并及时供款；原告须于签订本认购书后10日内，携认购书及身份证或公司证明文件与上述第一期楼款到金沙世纪城营销中心签署合同及有关文件，合同一经签署，定金作为楼款的一部分。认购签订之日原告向被告支付定金20000元。
另查明：原告与被告签订《金沙世纪城房屋认购书》时将原告身份信息和居住信息出示被告知悉，在认购书中已由被告填写原告的居民身份证号码为，以及通信地址为：深圳市龙岗横岗街道新亚洲广场新雅苑C202室。原告陈大其居民身份证住址为：湖北省××××组，不属于惠州市户籍，也未在惠州市工作和居住，也未有一年以上在惠州当地纳税证明或社会保险缴纳证明。
又查明：涉案楼盘于2014年7月28日取得预售许可证，编号为：惠湾房预许字（2014）第065号。
以上事实，有原告向法庭提交的认购协议书、收款收据、刷卡记录等及被告提交的《商品房预售许可证》、履约通知函等证据予以证实，结合双方的庭审陈述，经庭审质证核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告陈大其与被告中联置业公司签订的认购书，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效,本院予以确认。原、被告双方应按照该认购书的约定履行相应的合同义务。但签订《金沙世纪城房屋认购书》时被告应知悉原告的年龄情况，并了解银行对年龄较大人员的按揭贷款条件更为严格，贷款年限也会受到限制，被告应将此情况采取合理的方式提请原告注意，使原告在充分知悉情况下做出真实意思表示。本案中，被告未将上述情况告知原告，虽然根据2014年9月29日中国人民银行�中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的精神，银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款，原告在惠州按揭贷款政策上应无障碍，但根据原告的年龄、工作、收入情况和现按揭贷款政策条件，原告的贷款年限受限制，每月还款金额较大，原告履行合同会非常困难，加重原告履行合同负担，不排除合同签订后原告无法履行，双方再生纠纷，因此原告未与被告签订商品房买卖合同，主要是因被告未采取合理方式告知按揭贷款的年限、条件等，导致原告难于履行合同等不可归责于当事人双方的事由，故被告辩解原告有意违约没收定金的主张，不予采信，原告请求解除认购书，返还购房订金的请求，依法有据，应予支持。
综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告陈大其与被告惠州大亚湾中联置业有限公司于2015年6月28日签订的《金沙世纪城房屋认购书》（认购书编号为：0001875）；
二、惠州大亚湾中联置业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，返还定金人民币20000元给陈大其。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为150元，由被告惠州大亚湾中联置业有限公司负担，此款已由原告预交不予退回，被告在本判决发生法律效力之日起五日内径付给原告。
当事人二审的意见
惠州大亚湾中联置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判驳回陈大其诉讼请求。理由：一、预售合法。我公司开发的金沙世纪城花园，已取得商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，我公司预售是合法的。二、认购协议书合法有效。认购书，陈大其已经签字，我公司公章，是双方的真实
意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应该予以维持。原
审认定有效，双均应履行该认购协议书。三、认购协议书是可以履行的。陈大其是具有民事行为能力人，买房是人生重大行为，肯定慎重考虑在何地买房、买什么样的房，也会弄清买房的程序，即每一个步骤。陈大其只要诚心买房，认购协议书是可以履行的。
未能履行认购协议书的原因在于陈大其反悔，不愿意交付首期款、
签订《广东省商品房买卖合同》。三、如果仅仅�为年龄不能贷款，我公司可以退款。否则，如果陈大其其他条件符合银行要求，仅仅因为其年龄不能贷款，我公司可以退款。如陈大其其他原因不能贷款，则是可归责于陈大其的原因，陈大其负责，购房定金不能退。四、按定金的处理原则，陈大其无权要求返还定金。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是商品房买卖合同定金的处理原则。2、认购协议书第二条第三款约定：乙方须于签订本认购书后7日内，即20“年9月27日前携带本《认购�》及身份证或公司证明文件与上述第一期楼款来甲方／金沙世纪城营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件。《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。第五款约定：如乙方在上述期限内未前来签署公广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作乙方放弃其所认购该物业之权利，乙方缴定金及其他款项收归甲方所有，甲方有权将该物业公开拍卖或另行出售…这是双方对定金处理的约定，不违反法律强制性规定，合法有效，应当认可。陈大其无权请求返还定金。依据上述事实，陈大其已构成违约，应当承担违约责任，陈大其无权要求返还定金。五、原告没有举证证明惠州市实行限购或限制贷款，原审法院也没有出示惠州市实行限购或限制贷款的证据。《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有�任提供证据。被上诉人没有证据，则不能以限购或限贷为由要求解除认购协议书。原审法院没有出示限购或限贷的证据，不能以限购或限贷为由判决解除认购协议书。众所周知，惠州市是三线城市，没有限购也没有限贷，异地购房人在惠州购房，一样可以申请银行贷款，异地客户与本地客户无差异，法院可以依照职权进行调查。关于国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010第10号)，被上诉人或原审法院没有关联证据证明惠州限贷。而且，目前国家经济状况与2010年有很大不同，国家政策发生很大变化，现行政策是鼓励消费，国家出台的政策、文件已经取代《关于坚单遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010第10号)，具体有：1、步做好住房金融工作的通知》。文件主要内容：积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力，继续支持房地产开发企业的合理金融要求。2、2015年2月5日，人民银行普降金融机构存款准备金。3、2015年4月2日，人民银行普降存款类金融机构存款准备金。所以，国家政策发生很大变化，现行政策是积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力。原审判决与上述国家政策背道而驰。4、陈大其没有提出限购或限贷，一审将其列为争议焦点是不妥的。总之，被上诉人或原审法院没有出示惠州市限购或限贷的证据，不能认定惠州市有限购或限贷的事实存在。且国家政策积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力。依据上述事实、认购协议书约定及司法解释规定，陈大其已经构成违约，应当承担违约责任，陈大其无权要求返还定金。请法院改判驳回陈大其的诉讼请求。
陈大其未�书面答辩，二审庭审中口头答辩称：我认为双方只是签订了认购书，没有形成商品房买卖合同，我只用了五分钟时间就签订了认购书，我是在深圳龙岗处被销售人员连哄带骗接过来签的认购书，我后来才知道银行对贷款的条件严格，第一条是55岁以上人员贷款必须要有担保人，二是月工资收入必须是月供二至三倍，三是需要银行流水，我也没有。而当销售人员告知我流水可以去买，后来才发现我根本没有办法申请贷款，所以我认为在销售时应该向客户说明是否符合贷款条件，这件事我感觉很委屈。我认为原审查明事实清楚适用法律正确，上诉人上诉没有事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。
各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实
本院二审审理查明，与原审法院查明的事实相符。另查明：2015年7月8日，上诉人向被上�人发出《履约通知函》，认为被上诉人未按认购书约定七日内交纳首期款，已构成违约，其有权将上述物业另行出售给第三人，且不退还认购定金，如若接本函后七日内交清首期款，则继续履行认购书，并到银行办理按揭手续，签订商品房买卖合同，如若再次逾期付款，我司将没收认购定金，并将上述物业另行出售。被上诉人收函件后，未交付道期款，并提起本案诉讼法。二审中，本院经主持双方调解，被上诉人主张退还已交定金2万元其中的14000元，上诉人认为仅能退还1万元，而无法达成协议，调解未果。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，即预约合同纠纷。根据查明的事实和上诉人的上诉理由和请求，本案争议主要焦点是：如何认定未签订《商品房买卖合同》的责任，上诉人是否应退还定金2万元给被上诉人。
原审法院认定双方签订的认购书，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均无异议，本院予以维持。
关于如何认定未签订《商品房买卖合同》的责任，上诉人是否应退还定金2万元给被上诉人的问题。上诉人上诉认为被上诉人未按《认购书》约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任，其无权要求返还定金。对此，本院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，上诉人是房地产开发商，悉知国家房地产销售及银行房屋按揭贷款的政策，依据上述规定，其有义务将国家房地产销售及银行房屋按揭贷款的政策告知房屋购买者的义务，上诉人在签订《金沙世纪城房屋认购书》时应知悉被上诉人的年龄情况，并了解银行对年龄较大人员的按揭贷款条件更为严格，贷款、金额年限等也会受到限制，其应将此情况采取合理的方式提请被上诉人注意，使被上诉人在充分知悉有关政策情况下做出真实意思表示。本案中，上诉人并未提供证据证明其已将上述情况告知被上诉人，导致被上诉人因难以履行合同，故未与上诉人签订正式《商品房买卖合同》，这可视为属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订的，出卖人应当将定金返还给买受人的情形。原审判决上诉人将其依据《认购书》收取被上诉人的定金2万元返还给被上诉人，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张是被上诉人违约，其无权要求返还定金，应驳回其诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费300元，由上诉人：惠州大亚湾中联置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年三月三十日一二〇一六年三月三十日
书记员 黄美静