湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初1972号原告：中国工商银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市南京路18号。主要负责人：胡国祥，行长。委托诉讼代理人：邓晓丹，该银行员工。委托诉讼代理人：柯海英，该银行员工。被告：刘滨，居民。被告：徐三平，居民。委托诉讼代理人：刘滨（系徐三平之夫），居民。被告：浠水碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖北省浠水县散花镇李渡村大桥北路。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：江旭红，湖北易圣律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司黄石分行与被告刘滨、徐三平、浠水碧桂园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司黄石分行的委托诉讼代理人邓晓丹、柯海英，被告刘滨，被告徐三平的委托诉讼代理人刘滨，被告浠水碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江旭红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司黄石分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘滨、徐三平立即归还所欠原告贷款本金人民币762549.09元及利息人民币20509.89元（截止至2016年9月20日），此后的利息、罚息和复利按照合同约定的标准、以人民币762549.09元为本金计算至被告还清全部贷款本息之日止；2、判令原告对本案抵押物位于浠水县散花镇李渡村大桥北路9栋1单元3层凤仪湾06街11号房屋享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告刘滨、徐三平所欠的全部贷款本息及原告实现债权的费用；3、判令被告浠水碧桂园房地产开发有限公司对被告刘滨、徐三平的上述债务承担连带保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用。事实与理由：2014年12月26日，原告与被告刘滨、徐三平签订了《个人购房借款／担保合同》，办理个人住房按揭贷款80万元，贷款期限15年，还款方式为按月等额本息还款。合同中，被告刘滨为借款人，徐三平为共同借款人。2014年12月26日，被告刘滨与原告办理了房产预告抵押登记。2015年1月1日，原告依约将80万元打入合同约定账户。从2015年12月1日起，被告刘滨开始违约。截止至2016年9月21日，被告已累计违约10期。原告已依据合同第14.1条、第14.2条的约定，于2016年6月16日向被告刘滨、徐三平宣布了该《个人购房借款／担保合同》项下贷款立即到期，要求立即归还贷款本息；于2016年8月22日向浠水碧桂园房地产开发有限公司宣布了该《个人购房借款／担保合同》项下贷款立即到期，要求立即承担保证责任。但时至今日，三被告均未归还全部贷款本息。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。被告刘滨、徐三平共同辩称，原告在起诉状中陈述的属实，从2015年12月1日起，被告刘滨、徐三平未按期还款。此后因为经济原因，确实无法偿还贷款本息。被告刘滨、徐三平希望本案能够进行调解处理，并愿意承担相应的责任。被告浠水碧桂园房地产开发有限公司辩称，1、被告浠水碧桂园房地产开发有限公司向原告提供的保证是一种阶段性担保责任；2、即使否定被告浠水碧桂园房地产开发有限公司向原告提供的保证责任为阶段性担保责任，被告也仅对物的担保以外的债权承担保证责任。综上，被告认为原告要求被告对刘滨、徐三平的借款本息承担连带清偿责任缺乏法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据材料均系原件或与原件核对无异，能够相互印证证明本案的事实，本院予以确认；2、被告浠水碧桂园房地产开发有限公司提交的证据材料能够证明本案的部分事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，被告刘滨、徐三平向原告出具一份《共同偿还贷款确认书》，载明：“借款人刘滨向中国工商银行黄石分行营业部申请个人住房贷款80万元整，本人徐三平与借款人系夫妻关系，此借款系我与借款人的共同债务，本人特郑重承诺：本人愿意承担共同还款责任，并将本人的各项收入作为刘滨在贵行的还款来源，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由我和借款人共同偿还。”2014年12月26日，原告（贷款人）与被告刘滨（借款人及抵押人）、徐三平（共同借款人及抵押物共有人）、被告浠水碧桂园房地产开发有限公司（保证人）签订了一份《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币80万元；本合同项下贷款用于购买坐落于碧桂园红湾城凤仪湾06街11号，建筑面积260.1平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入浠水碧桂园房地产开发有限公司的银行账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担的保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第a项条件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任：a、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的即构成借款人违约；借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”同日，原告与被告刘滨就上述抵押物在浠水县房地产权属登记发证办公室办理了商品房预售抵押预告登记手续。2015年1月1日，原告依约向被告刘滨、徐三平指定的浠水碧桂园房地产开发有限公司的银行账户汇款人民币80万元。同日，原告与被告刘滨办理了《个人借款凭证》，载明：“贷款金额人民币80万元，借款利息执行利率为7.955%，贷款期限180个月，贷款发放日2015年1月1日，贷款到期日2030年1月1日。”被告刘滨、徐三平自2015年12月1日起逾期还款。截止至2016年9月21日，被告刘滨、徐三平累计违约10期。2016年6月16日，原告通过登报公告的方式向被告刘滨、徐三平送达了《宣布提前到期通知书》。2016年8月22日，原告通过登报公告的方式向被告浠水碧桂园房地产开发有限公司送达了《宣布提前到期通知书》。截止至2016年9月20日，被告刘滨、徐三平尚欠原告借款本金人民币762549.09元、利息人民币20509.89元。另查明，被告浠水碧桂园房地产开发有限公司于2013年12月27日取得碧桂园·江湾城二期的商品房预售许可证书。碧桂园·江湾城二期低层1-117#工程于2015年4月2日办理竣工验收备案。本案所涉抵押房屋尚未办理正式抵押登记手续。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，应为有效并生效。原告已依约按期向被告刘滨、徐三平发放了贷款。被告刘滨、徐三平作为共同借款人未能按期足额履行还款义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权按照《个人购房借款／担保合同》的约定宣布借款提前到期，要求被告刘滨、徐三平立即清偿借款本息及相关费用。因此，本院对于原告要求被告刘滨、徐三平连带偿还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。关于原告对抵押预告登记的房产处分的价款是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案中，被告刘滨、徐三平向原告借款用于购买被告浠水碧桂园房地产开发有限公司开发的房产，并以该房产作为抵押物为其在原告处的借款提供抵押担保，并在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记。被告刘滨、徐三平已经交清了房款，因客观原因现不能办理房产登记和抵押登记。该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被告刘滨、徐三平未履行还款义务，构成违约时，原告对被告刘滨、徐三平提供的上述抵押预告登记的担保房产处分所得价款在合同约定担保范围内享有优先受偿权。关于被告浠水碧桂园房地产开发有限公司的保证责任。本案中，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》中明确约定，被告浠水碧桂园房地产开发有限公司承担的保证责任为阶段性连带保证责任。现非因原告方的原因，至今未能就合同约定的抵押房产办理正式抵押登记手续，被告浠水碧桂园房地产开发有限公司免除保证责任的条件未能成就。本案债权既有保证，又有抵押；原告作为债权人同时享有多个担保权益。原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》中明确约定了担保债权的实现方式，即：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，原告有权依约实现其担保权益，而不受保证人和其他物的担保人的先诉抗辩权的影响。因此，被告浠水碧桂园房地产开发有限公司应当对被告刘滨、徐三平的上述债务承担连带保证责任。被告浠水碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向债务人刘滨、徐三平追偿。综上，依照《》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告刘滨、徐三平于本判决生效后十日内连带偿还原告中国工商银行股份有限公司黄石分行借款本金人民币762549.09元、截止至2016年9月20日的利息人民币20509.89元，并支付从2016年9月21日起至本金实际清偿之日止的利息、罚息和复利（利息、罚息和复利计算方式：以人民币762549.09元为本金，按照原告与被告刘滨、徐三平、浠水碧桂园房地产开发有限公司于2014年12月26日签订的《个人购房借款／担保合同》中约定的标准计算）。二、如被告刘滨、徐三平到期未履行本判决第一项确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司黄石分行对本案所涉抵押物即位于浠水县散花镇李渡村大桥北路9栋1单元3层凤仪湾06街11号房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。三、被告浠水碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权在承担责任的范围内向被告刘滨、徐三平追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行连带给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11630元，由被告刘滨、徐三平、浠水碧桂园房地产开发有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田人民陪审员  杜惠英人民陪审员  傅靖宏二〇一七年十一月二十三日法官 助理  代雯莉书 记 员  田也塬