山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终4466号
上诉人（原审原告）：青岛市住房公积金管理中心。
主要负责人：王春芳，主任。
委托诉讼代理人：李全超，山东国人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王熙柱，山东国人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张春峰。
被上诉人（原审被告）：李侠。
被上诉人（原审被告）：青岛晟业城建开发有限公司。
法定代表人：邴吉臣，董事长。
委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴燕，山东德衡律师事务所律师。
上诉人青岛市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）因与被上诉人张春峰、被上诉人李侠、被上诉人青岛晟业城建开发有限公司（以下简称晟业公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
公积金管理中心上诉请求：1、改判一审判决第五项为晟业公司对一审判决第一至三项给付义务承担连带清偿责任；2、撤销一审判决第六项，改判公积金管理中心对张春峰提供的位于青岛市李沧区金水路x号x号楼x单元x户的抵押房产享有优先受偿权；3、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实和理由：1、公积金管理中心对于未办理抵押登记无任何过错，一审判决错误认定公积金管理中心不享有优先受偿权。2009年6月3日，公积金管理中心与张春峰签订《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》，约定：经张春峰申请，公积金管理中心委托中国建设银行股份有限公司青岛李沧支行向张春峰发放公积金贷款40万元用于购买房屋。张春峰以其购买的房产为上述借款提供抵押担保，抵押房产位于青岛市李沧区金水路x号x号楼x单元x户。2009年6月9日，张春峰办理了预购商品房抵押预告登记，预告抵押登记证号：青房地预市字第××号。关于贷款抵押的相关约定是公积金管理中心与张春峰之间的真实意思表示，合法有效。合同签订后，张春峰未依合同约定如期如数偿还贷款。虽经公积金管理中心工作人员数次上门寻找，但始终找不到张春峰本人。在没有张春峰本人出面配合的情况下无法办理正式的房产抵押登记，公积金管理中心亦无法自行办理抵押登记。公积金管理中心也未收到晟业公司任何可以办理正式抵押登记的通知。张春峰和晟业公司的过错导致未办理抵押登记，并加大了公积金管理中心的贷款风险，公积金管理中心不存在任何过错，应按约享有抵押房产的优先受偿权。2、晟业公司未履行协助办理房产正式抵押登记的义务，存在过错，应承担对张春峰的债务全部的连带清偿责任。根据借款合同的约定，晟业公司有协助张春峰办妥房地产登记并办妥正式抵押登记的义务。如果没有晟业公司的配合，张春峰无法办理房权证，晟业公司的协助义务就是要求张春峰在办理房权证的同时办理正式的抵押权证。而晟业公司怠于履行上述协助义务，至今都未通知公积金管理中心已经可以办理房权证和抵押登记，从而导致至今仍未办理房产抵押登记，这是其承担保证责任的必然后果。根据借款合同的约定，晟业公司承诺愿为张春峰的借款提供连带责任保证，保证期间为自合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、晟业公司协助张春峰办妥房权证登记并办妥正式抵押登记之日止。张春峰未按合同约定履行还款义务，晟业公司对张春峰的债务应承担连带清偿责任。
张春峰、李侠未作答辩。
晟业公司辩称：1、借款合同关于保证期间的约定属于格式条款，且该条款免除了公积金管理中心的主要责任，加重了晟业公司的责任，应为无效。根据《住房公积金贷款抵押借款合同》第七条第（十）项“保证期间为自本合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、丁方协助甲方办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止”的约定，晟业公司仅有协助借款人办理所购房屋的产权证与抵押登记手续的义务。同时，根据青岛市房产交易中心办理抵押登记手续的程序，借款人办理房产证时须有抵押权人即公积金管理中心和抵押人即张春峰共同前往登记机关同时办理抵押登记手续，因此，晟业公司在协助借款人提供了办理产权证书的全部手续后，其能做的相关协助义务就已经全部履行完毕，后期办理房产证及抵押登记均是公积金管理中心与张春峰应一并履行的事宜。晟业公司已经履行完毕协助义务，张春峰已经于2010年4月10日取得了抵押房产的房产证。而办理房产的正式抵押登记，应由公积金管理中心与张春峰共同到房产中心办理，此过程不需要晟业公司任何协助义务，所以，到张春峰符合办理房产证之日，晟业公司的协助义务已经履行完毕。借款合同是公积金管理中心提供的格式合同，其中第七条第（十）项的约定将不属于晟业公司的义务与责任强加给晟业公司，免除了公积金管理中心的主要责任，加重了晟业公司的责任，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。2、退一步讲，假设借款合同关于保证担保的条款有效，晟业公司的保证责任也理应免除。（1）保证担保条款无限扩大了晟业公司的义务和责任，明显不公。张春峰早在2010年4月10日就取得了涉案抵押房产的权属证书，距离公积金管理中心起诉之日已经有6年多，自借款合同签订之日至公积金管理中心起诉之日已经7年多，公积金管理中心从未检查张春峰抵押物产权的办理情况，并没有积极行使监督检查的权利，而是放任了延期办理或者无法办理抵押权证的事实。目前没有取得他项权证的原因是公积金管理中心与张春峰一直怠于办理抵押登记手续，是公积金管理中心和张春峰的过错，晟业公司不存在任何过错，且已经履行完毕所有协助义务，对后续的他项权证的办理，晟业公司没有义务，也无法掌控。根据合同法第六十条的规定，公积金管理中心作为专业的贷款机构，应当清楚如果未及时办理抵押登记手续可能导致房产被查封、贷款无法顺利收回，故而应及时监督并掌控借款人权属证书的办理情形，而其在借款人办理完毕产权证书后6年都不积极要求办理抵押登记。公积金管理中心不是寻求积极措施办理正式的抵押，却是继续放任，同时也将不公平的无限延长晟业公司的保证期间。（2）晟业公司保证责任的免除是附条件的，因公积金管理中心的过错怠于履行义务，应视为晟业公司保证责任已经免除。本案中，晟业公司保证责任的免除条件是协助公积金管理中心取得他项权证。事实上，公积金管理中心早在2010年4月以后就可以要求借款人张春峰办理抵押登记手续，且借款合同第十条“贷款的监督检查”约定：“乙方有权监督检查贷款的资金投向和抵押物的使用情况”，该条已经明确了公积金管理中心应监督检查抵押物的情况，其中包括抵押物何时符合办理权属证书的情况，因公积金管理中心怠于行使权利导致晟业公司提供的阶段性保证责任的免除条件不成就，根据合同法第四十五条的规定，应视为晟业公司自完成协助义务使借款人取得房产权属证书之日起，其提供的保证责任已经免除。（3）物的担保已经足以保证公积金管理中心债权的实现，晟业公司不需要承担保证担保责任。本案中，公积金管理中心发放的贷款就是用于购买抵押物，其起诉的借款本息为35万元多，抵押物的价值已经远远超过公积金管理中心享有的债权，物的担保已经足以保证公积金管理中心债权的实现，因此晟业公司不需要承担保证担保责任。3、再退一步讲，假使晟业公司需要承担连带责任，公积金管理中心也应当首先就抵押物处置后所得的价款进行受偿，晟业公司仅在抵押物不足以清偿的范围内承担保证责任。（1）根据物权法第一百七十六条及担保法第二十八条的规定，假使晟业公司需要承担保证责任，也应当在公积金管理中心就借款人张春峰提供的抵押物进行处置后，就其所得价款进行受偿后，就不足部分承担保证责任，而不是由晟业公司就全部债权承担保证责任。（2）如果公积金管理中心无法就抵押物处分所得价款优先受偿，也是其自身过错造成，与晟业公司无关，其无权要求晟业公司替其承担法律后果。自2010年4月，如果公积金管理中心履行检查监督义务，完全可以获知抵押物已经符合办理产权的条件或者获知本案的抵押物已经于2010年4月10日办理完毕产权证书，从而可以要求借款人办理正式的抵押登记，但公积金管理中心在明知借款人张春峰已经办理了抵押物的产权证书后，不但不要求张春峰继续办理抵押登记，而是直接要求晟业公司承担保证责任。公积金管理中心的行为已经违反了公平原则和诚实信用原则，其损失应当全部由公积金管理中心自行承担，如果继续要求晟业公司为公积金管理中心的不作为承担后果，显然不公平，严重损害了晟业公司的权益。
公积金管理中心向一审法院起诉请求：1、解除公积金管理中心与张春峰签订的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》（14贷字[2009]001099号）；2、判令张春峰立即向公积金管理中心偿付截止到2016年3月28日的借款本息354184.04元（其中本金351256.52元、利息2906.06元、罚息21.46元）及自2016年3月29日至偿还全部本息之日止的利息、罚息；3、判令张春峰提供给公积金管理中心的房产抵押合法有效，公积金管理中心享有优先受偿权；4、判令李侠和晟业公司对上述债务承担连带清偿责任；5、律师代理费20100元由张春峰、李侠、晟业公司承担。
一审法院认定事实：2009年6月3日，公积金管理中心（乙方）与张春峰（甲方）、晟业公司（丁方）及案外人中国建设银行股份有限公司青岛李沧支行（丙方）共同签订《住房公积金贷款抵押借款合同》，约定乙方委托丙方向甲方发放住房公积金贷款40万元，用于购买青岛市李沧区金水路768号晟业小区7栋2单元903户房产。借款期限自2009年6月11日至2039年6月10日，以实际划款日为借款期限的起算日。贷款月利率为3.2250‰，贷款利率如遇国家调整，按有关规定作相应调整，乙方不再另行通知甲方。还款方式为等额本息。丁方为上述贷款提供连带保证责任，担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金及实现贷款债权、抵押权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等。保证期间为自合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、丁方协助甲方办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。合同还约定，若甲方不按期还款连续超过三个月或接到乙方的催收逾期借款通知单后三十天仍不能依约偿还贷款本息的，构成违约，乙方有权解除合同或依法提起诉讼，要求甲方提前偿还部分或全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）及其他相关费用。
公积金管理中心提交住房公积金委托贷款支付凭证和特种划款凭证，证明已按照合同约定将贷款40万元划给张春峰，并由张春峰作为购房款支付给晟业公司。晟业公司对该证据无异议。
公积金管理中心提交青房地预市字第××号预抵押证书，证明已经对张春峰名下的位于青岛市李沧区金水路x号x号楼x单元x户的房产进行了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人系公积金管理中心。晟业公司对该证据无异议。
公积金管理中心提交还款信息表，证明张春峰自2015年11月27日起出现未能按期还本付息情况，自2016年1月27日起连续逾期。截至2016年3月28日，尚欠本金351256.52元，利息2906.06元、罚息21.46元。晟业公司称不清楚。
公积金管理中心提交律师费发票、支票及银行进账单，证明其支出律师费20100元。晟业公司认为与其无关，担保的范围不包括律师费等。
公积金管理中心提交贷款审批表一份，证明李侠作为张春峰的配偶在审批表上签字，并承诺承担本案贷款连带保证责任。晟业公司对该证据无异议。
公积金管理中心提交张春峰、李侠身份证复印件、户口本复印件各一份，证明李侠与张春峰系夫妻关系。晟业公司对此无异议。
晟业公司提交房屋所有权登记审核表一份，证明涉案房屋在2010年4月10日已经具备办理抵押登记条件，因公积金管理中心与张春峰怠于办理，不应再向其主张担保责任。公积金管理中心对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明其有过错，也不能证明晟业公司的担保责任解除了。
一审法院认为：当事人有义务履行自己签订的合法有效的合同。本案当事人之间签订的合同合法有效，当事人应当履行合同项下的义务，并享有合同项下的权利。合同签订后，公积金管理中心依约履行了发放贷款的义务，而张春峰未能按照合同的约定还本付息，公积金管理中心有权按照约定解除合同并主张贷款本息（含罚息）等。李侠在贷款审批表中签字承诺对本案贷款承担连带责任保证，系其真实意思表示，故应承担本案债务的连带清偿责任；公积金管理中心虽然办理了涉案房产的预抵押登记，但未在符合办理正式抵押登记之日起三个月内申请办理抵押登记，已经丧失了对预抵押房产的优先受偿权，故对其该诉请，一审法院不予支持。本案争议的焦点是，晟业公司应否承担本案保证责任。晟业公司认为，公积金管理中心在涉案房产符合办理抵押登记条件后数年内怠于办理抵押登记，系人为的阻止其保证责任终止条件的出现，依法应当免责。公积金管理中心认为，办理抵押登记需要张春峰的配合，其无法自行办理抵押登记，故对未办理抵押登记，其没有过错，不存在人为阻止其保证责任终止条件出现的问题。一审法院认为，对于办理预抵押登记的房产在办理房地产权证时，房地产开发企业应及时通知预抵押权人及时办理正式抵押登记，预抵押权人也应在合理的期限内审查预抵押财产的状态，以维护自己的合法权益。晟业公司没有证据证明其在为张春峰办理房地产权利证书时及时通知了公积金管理中心，公积金管理中心也在符合办理抵押登记后数年内怠于办理抵押登记，对此，双方均有过错。一审法院酌定晟业公司承担本案50%的连带保证责任。晟业公司认为律师代理费不属于保证范围，与合同约定不符，一审法院不予支持。公积金管理中心主张律师代理费20100元，系其实际支出，符合合同的约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决:一、解除公积金管理中心与张春峰签订的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》（合同编号：14贷字[2009]001099号）；二、张春峰于判决生效之日起十日内向公积金管理中心偿还借款本金351256.52元、利息2906.06元、罚息21.46元（利息及罚息计算至2016年3月28日，之后的利息及罚息按照合同约定计算至实际清偿之日止）；三、张春峰于判决生效之日起十日内向公积金管理中心支付律师代理费20100元；四、李侠对张春峰的上述债务承担连带清偿责任；五、晟业公司对张春峰的上述债务承担50%的连带清偿责任；六、驳回公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6914元、保全费2420元、邮寄费120元，合计9454元，由张春峰、李侠、晟业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：《住房公积金贷款抵押借款合同》第七条第（二）项约定：“甲方（张春峰）必须按规定到房地产产权登记部门办理以乙方（公积金管理中心）为抵押权人的住房抵押登记手续，并承担相关费用。房地产他项权证由乙方（公积金管理中心）收执并保管”。
本院认为：本案争议的焦点问题是：一、公积金管理中心对涉案的预抵押登记房产是否享有优先受偿权；二、晟业公司是否应当对张春峰的债务承担连带清偿责任。
关于第一个焦点问题。公积金管理中心于2009年6月9日对张春峰提供的位于青岛市李沧区金水路768号7号楼2单元903户房产进行了预购商品房抵押预告登记，并取得了青房地预市字第××号《房地产预告登记证明》，公积金管理中心是涉案房产的抵押预告登记权利人。预告登记制度的目的是限制现实登记权利人行使处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。当事人在《住房公积金贷款抵押借款合同》第七条第（二）项中明确约定，张春峰必须按规定到房地产产权登记部门办理以公积金管理中心为抵押权人的住房抵押登记手续，即张春峰是办理正式抵押登记的义务人，其于2010年4月10日取得房屋所有权证，其在涉案房屋具备办理正式抵押登记的条件后并未按约办理正式抵押登记手续，构成违约，涉案房产的抵押预告登记仍然有效，公积金管理中心对涉案房产享有优先受偿权。
关于第二个焦点问题。当事人在《住房公积金贷款抵押借款合同》中明确约定，晟业公司对张春峰的借款提供连带责任保证，保证的范围包括借款本息、实现债权的费用（包括律师费），保证期间自借款合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、晟业公司协助张春峰办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日。公积金管理中心起诉时，涉案房屋并未办妥正式抵押登记，晟业公司的保证责任仍然在保证期间内，张春峰未按时还款，构成违约，晟业公司应当对张春峰的债务承担连带清偿责任。晟业公司承担保证责任后，有权向张春峰追偿。
综上所述，公积金管理中心的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3702号民事判决主文第一、二、三、四项；
二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3702号民事判决主文第五项为：青岛晟业城建开发有限公司对一审判决主文第二、三项所确定债务承担连带清偿责任。青岛晟业城建开发有限公司承担保证责任后，有权向张春峰追偿；
三、变更山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3702号民事判决主文第六项为：青岛市住房公积金管理中心对张春峰名下的位于青岛市李沧区金水路x号x号楼x单元x户房产处分所得的价款享有优先受偿权。
二审案件受理费6914元（公积金管理中心预交），由张春峰、李侠、青岛晟业城建开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松云
审判员 张仁珑
审判员 张馨月
二〇一七年八月二十四日
书记员 邱若璇
书记员 王 越