杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第1675号
原告：富阳华都山水置业有限公司。
法定代表人：戴红联。
委托代理人：章火明。
被告：刘阳火。
被告：刘丽君。
二被告委托代理人：徐华。
原告富阳华都山水置业有限公司诉被告刘阳火、刘丽君确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，依法由审判员吴贤祥适用简易程序，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人章火明、被告刘阳火及二被告委托代理人徐华到庭参加诉讼。后本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年12月11日再次公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年4月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买位于鹿山街道依江路380号新山水御园9号1104室房屋，建筑面积为140.694平方米。合同第9条约定，交房时间为2013年9月30日前，第10条约定逾期交房超过90天，买受人有权解除合同，并按已付房款的1%向买受人支付违约金。在《商品房买卖合同》签订的同时，委托人即与该项目施工单位富阳市水利建筑工程有限公司（以下简称水建公司）签订了《房屋初装修工程协议》，该协议约定了将根据图纸对所购房屋进行初装修改造，改造后面积会变化，改造时间为完成该商品房交房手续后半年内完成，装修改造工程款10000元签订协议时被告已支付。鉴于上述第二点共识，在《商品房买卖合同》签订后，基于初装修时间的统一安排及方便购买人，原告于2012年12月27日向被告按合同约定的送达地址寄送了《新山水御园交房联系函》，征求其“所购房屋达到合同约定的交付条件后直接将房屋移交给水建公司，以便水建公司尽快作出整体安排，待初装修完成后统一办理交房手续”的意见。原告“新山水御园”所有工程在2013年10月25日均已完成竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。按合同约定交付时间逾期25天。2014年4月15日，原告按合同约定的时间及初装修协议内容完成后向被告发送《新山水御园入伙通知书》，希望于2014年4月27日办理收房入伙手续。2014年6月4日，被告以交房时间逾期超过90天及该房屋未具备交付条件为由，书面通知原告要求解除《商品房买卖合同》。综上，原告认为，签订房屋买卖合同的同时，原、被告双方就房屋交付的房屋平面图进行了签字，房屋平面图是与主合同附在一起的，被告除了在主合同上签字外，在房屋平面图上也进行了签字确认，这个事实说明被告对原告交付给其的房屋面积、结构等发生了变化以及需要进行二次装修以后才能够符合房屋平面图的面积及结构的情况是明知的，并且被告签字认可。2014年1月16日原告向被告发送了新山水御园办理三证的通知书，同时也告知被告可以选择施工单位初装修后办理三证，也可以收到通知后马上办理三证。综上，原告在履行上述《商品房买卖合同》义务中，既不存在函中所述“已逾期交房超过90天”，也不存在“不具备交付条件”情形，因此被告的通知不符合解除合同的条件。为此，原告诉至本院，请求判令：一、确认二被告于2014年6月4日向原告送达的《解除合同通知书》无效；二、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：一、确认二被告于2014年6月4日向原告送达的《解除合同通知书》未生效；二、本案诉讼费由二被告承担。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、国有土地使用权证1份、建设工程规划许可证1份、建设工程规划许可证审批表1份、建筑工程施工许可证1份、预售许可证1份（均系复印件）。用以证明原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效。
2、商品房买卖合同1份（复印件）。用以证明合同约定的房屋面积、交房时间、交房条件、交房方式变更及逾期交房的违约责任。
3、房屋初装修工程协议1份、收据1份（均系复印件）。用以证明被告在签订合同的同日委托该项目施工单位根据图纸进行改造，知悉改造后交付的房屋面积会发生变化，改造时间为合同约定的交房时间后6个月，并交付费用10000元。
4、新山水御园交房联系函1份、投递详情单1份、投递回执1份。用以证明为方便购买人及便于施工单位统一安排初装修时间，原告征求被告意见，将符合合同约定交房条件的房屋交付于施工单位进行初装修改造，施工改造完毕后统一办理交房手续以及被告已收到交房联系函的事实。
5、竣工验收备案表1份（复印件）。用以证明新山水御园项目所有工程在2013年10月25日通过各相关部门验收并进行了竣工备案，符合商品房买卖合同约定的交房条件，与合同约定的交房时间逾期25天。
6、三证办理通知书1份、投递详情单1份、投递回执1份。用以证明原告已在合同约定的时间内具备办理三证的条件及被告知晓房屋已按其要求交由施工单位初装修以及被告收到三证办理通知书的事实。
7、工程通水报告1份（复印件，与原件核对无异）、住建局、电力、燃气三部门的情况说明各1份。用以证明案涉房屋符合合同约定的正常使用条件。
8、新山水御园入伙通知书1份、投递详情单1份、投递回执1份。用以证明原告按买卖合同和初装修协议约定的时间，通知业主办理初装修施工完毕后的该套房屋交付及被告已收到入伙通知书的事实。
9、被告寄送的解除合同通知书1份（复印件）。用以证明被告认为原告违约逾期交房及房屋不具备交付条件而行使合同解除权。
10、检测报告1份（复印件，与原件核对无异）。用以证明2013年8月2日被告所购买的商品房9号楼已通电通水的事实。
11、富阳市人防工程专项验收意见书1份（复印件，与原件核对无异）。用以证明2013年10月25日人防工程通过验收且验收合格的事实。
12、协议书1份（附签到表，均系复印件）。用以证明原告与小区内20位业主代表在富阳市住建局、富阳市信访局的协商下双方达成协议，原告维持补偿所有业主17000000元物业管理费，即3年物业费免交以及提供电瓶车停车位的事实。
13、函1份（复印件，与原件核对无异）。用以证明2013年10月26日原告根据原、被告签订的买卖合同所确认的附件一的内容以及交房联系函和被告与装修公司签订的初装修协议，将符合原、被告双方签订的买卖合同主合同所约定的已验收合格的商品房交付给装修公司进行装修改造的事实。
14、工商变更登记情况1份（复印件，与原件核对无异）。用以证明原施工单位以及初装修单位于2013年6月5日由水建公司变更为浙江富水建设有限公司的事实。
二被告在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：原、被告双方的商品房买卖合同已经解除，解除合同已经生效。合同第九条约定，原告应当于2013年9月30日前将符合法定和合同约定条件的商品房交付给被告，但在2013年9月30日应该交房的时候，原告的房屋尚不具备交房条件，甚至在2013年12月30日即超过90天后仍不具备交付条件。至于被告与装修公司签订的房屋装修合同，与本案的购房合同是两个不同的合同，不能改变原告交房的时间和方式。至于原告所说的2014年1月16日向被告发送的办理三证的通知书，被告并没有收到，并且在交房都没有完成的情况下，办理三证的通知也是无效的。原告在2014年4月26日要求被告办理入伙通知书，而要求被告办理三证的通知书却在办理入伙通知书之前，这是自相矛盾的。被告认为解除合同已经生效，要求依法驳回原告的诉讼请求。
二被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、土地抵押解除名册1份（系加盖国土局注销登记章的复印件）。用以证明原告解除新山水御园小区土地抵押的时间为2013年11月28日的事实。
2、环保局文件1份。用以证明2013年10月9日富阳市环保局认定新山水御园小区尚不得使用的事实。
3、电力公司用电客户信息表3份。用以证明被告购买的房屋通电时间为2014年6月20日的事实。
4、富阳市消防大队处罚决定书照片1份（打印件）。用以证明原告的消防违规行为受到富阳市公安消防大队处罚的事实。
5、公安消防部门信访事项告知单1份。用以证明因原告的消防违规行为被告向杭州市消防支队提出信访的事实。
6、屋顶平面图1份。用以证明房屋屋顶平面依据图纸应当是平面通行不受阻。
7、照片（消防）1组（打印件）。用以证明新山水御园小区消防设施中的消防带系2014年3月安装、灭火器系2014年5月安装，且存在多处不合格状态，屋顶平面被分成较小空间进行隔离，已经不具备通行条件。
8、人防办文件1份。用以证明2013年9月29日新山水御园人防部尚未验收合格的事实。
9、富阳市规划局文件照片1份（打印件）。用以证明2014年5月27日富阳市规划局确认原告开发小区违反规划设计内容，将敞开式自行车库作为储藏室，应予以拆除的事实。
10、富阳市城市管理局文件照片1份（打印件）。用以证明2014年6月14日富阳市城市管理局确定原告将地下车库、自行车库及其他开放空间进行封闭系违法行为，应予以查处。
11、照片（人防）1组（打印件）。用以证明2014年10月9日原告开发的小区地下空间仍有大量储藏室存在。
12、照片1组（打印件）。用以证明原告的房屋在合同约定的期限内不具备交付条件的事实。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1，被告质证后没有异议，本院予以认定；证据2，被告质证后对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明合同已经对交房方式进行了变更。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定；证据3，被告质证后对真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为仅能证明被告应该在接收房产公司交付的符合合同约定的房屋后委托装修公司进行初装修的时间为6个月，而并非由原告直接将房屋交付给装修公司，该协议中被告没有授权装修公司收房，购房者的收房和装修公司装修房屋的房屋交接是两个概念。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据4，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告并未收到，该函件是原告单方面的意思表示，不能改变合同约定的交房时间、交房方式等。本院经审查后认为，原告的送达方式合法，推定被告已收到该函件；证据5，被告质证后对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为仅能证明原告履行了法律规定的房屋竣工备案，而不能证明案涉房屋已经达到了双方合同约定的条件，更不能证明原告逾期交房时间仅为25天。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据6，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告并未收到，从时间上讲，被告并未收到房屋，办理三证是无效的，对于是否具备办理三证的条件也是有疑问的。本院经审查后认为，原告的送达方式合法，推定被告已收到该通知；证据7，被告质证后对通水报告的真实性有异议，认为仅凭通水报告不能证明原告在合同约定的时间内完成了通水。对住建局出具的情况说明有异议，认为材料仅表示同意进行验收，但没有说明验收已经通过或达到标准，并没有附上当时验收的过程和记录，并且到今天为止，还不能开通。对供电公司出具的情况说明有异议，认为材料仅表明仅对表前的电力设施进行验收，说明分户用电没有接通，材料提到一户一表是否与房产公司交房有关系，并非由电力公司来确定，这样的表述更加说明该材料是不可信的，事实上分户电表开通是在2014年6月20日。对燃气公司出具的情况说明有异议，认为材料无法显示是否开通及何时开通，材料仅表示计划在10月初开通，所以无法达到原告的证明目的。综上，该组证据不能证明房屋符合合同约定的通水、通电、通气的交付条件，原告需要进一步举证，也不能证明被告所购买的房屋已经达到水、电、气的可用状态。本院经审查后对该组证据的真实性予以认定；证据8，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为入伙通知书只能说明原告发出了通知，而不能证明该房屋已经达到了合同约定的交付条件。本院经审查后认为，原告的送达方式合法，推定被告已收到该通知；证据9，被告质证后没有异议，本院予以认定；证据10，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据的来源不明，虽然提供了报告，但没有提供检测公司的委托合同等各方面材料，并且仅从检测报告来看，不能证明案涉房产已经达到通电标准，从表面文字讲也没有提到通水事宜，故无法达到原告的证明目的。案涉房产包括小区很大一部分房产在交房时原告接通的是工业用电和非市政用水。检测机构不合法，是原告单方面委托的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据11，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该验收意见在建设局的竣工验收备案文件中没有发现，按照原告陈述，2013年10月25日人防工程通过验收且验收合格，那么照理应当在竣工验收备案表的序列当中，很有可能是原告为了本案庭审而后补的，根据庭前被告一方赴案涉房产实地查看，人防工程还存在诸多问题，许多应该敞开的空间目前依然是以储藏室的形式存在，该证据无法达到原告的证明目的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据12，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为达成协议的时候被告没有参与，故对真实性不予确认，本协议与本案无任何关系，仅是原告与部分业主达成的一个有关减免物业费的协议。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据13，被告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到原告的证明目的，浙江富水建设有限公司与原告是关联公司，对其真实性无法确认，而且装修单位不具有直接从原告处接收房屋代表被告来完成原、被告之间的交房权力。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据14，被告质证后没有异议，本院予以认定。
被告提供的证据1，原告质证后对真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案双方所要解除的合同没有任何关联，该证据不能证明解除合同的条件，同时合同当中第十三条规定，抵押期限是到2013年11月26日，被告提供的证据也证明了抵押权的注销是在2013年11月28日，逾期两天不构成解除合同的条件，故该证据与本案无关。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据2，原告质证后对真实性没有异议，对合法性有异议，认为环保部门没有权力直接下文认定住宅小区区域外的配套工程未建成前小区不能使用，其次合同第五条第三款有明确约定，非由出卖人负责实施的建筑区域外的市政大配套未建成或未投入运行导致小区内配套不具备使用条件不视为违约。其次本案所涉的小区内的环境配套都已具备，也与区域外的大配套截污纳管，只是由于小区区域外的大配套未投入运行，不影响小区住宅的使用，故该证据与本案无关。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据3，原告质证后对真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联，也不能达到被告的证明目的。该证据只能证明交房以后业主一户一表申请安装的时间，而不能证明楼盘通电的时间，一户一表不是交房的条件。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据4，原告质证后对真实性没有异议，认为与本案没有关联，也不能达到被告的证明目的，该证据明确载明原告是因为消防控制室关闭而受到行政处罚，与交房没有关联，这是在使用过程中违反消防规定而受到的处罚，交房时消防设施是验收合格的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据5，原告质证后对真实性表示无法确认，对关联性有异议，即使真实也不构成解除合同的条件。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据6，原告质证后对真实性、合法性均没有异议，对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明了屋顶花园是严格按照消防审核的图纸进行施工的，否则在竣工验收的时候消防是通不过的，屋顶花园已经通过了消防的验收。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定；证据7，原告质证后对真实性没有异议，对关联性及证明目的均有异议，认为照片中显示消防带上的时间是2014年3月份，被告以此证明该设施是事后添置的，当初交房时是不具备消防条件的，但原告认为当时交房前消防部门验收时这些设备是完整的也是完好的，在验收时都是通过验收的，为什么会出现2014年3月份消防带的这种情况，是因为在交房以后还要进行隔层施工，施工单位人员进出比较多，造成了原来已经安装好的设施被损坏被偷，事后重新更新的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据8，原告质证后对真实性没有异议，但认为该证据只能证明在2013年9月29日人防工程进行了初步验收，发现存在一些问题，人防办也出具了相应的整改意见书，但是原告在2013年10月25日之前根据验收整改意见书进行了整改并且在2013年10月25日已经通过了人防验收。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据9，原告质证后对该证据的真实性表示无法确认，关于该情况，原告是知道的，在2014年6月19日市政府对地下储藏室的事情进行了专题协调，市政府召集了原告、住建局、规划局等相关职能部门一起进行了协调，最后未形成意见。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据10，原告质证后对真实性表示无法确认，对关联性有异议，认为也不能达到被告的证明目的，如果储藏室及地下自行车库进行封闭这个行为是不合法的，也只是交房以后在使用当中是否应当整改的问题，而不是退房的构成条件，所以没有关联性，并且该储藏室的产权属于原告，合同第四条明确约定储藏室及地下空间属出卖人所有，所以双方在签订买卖合同的时候就已经对储藏室有约定了。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据11，原告质证后对真实性表示无法确认，认为储藏室有部分存在是事实，但是与本案没有关联，也不能达到被告的证明目的，因为合同约定储藏室属于开发商所有，如果哪些地方存在不合理也只是有关部门整改的问题，与退房没有关联。并且关于储藏室的问题，有关部门至今未作出处理意见。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据12，原告质证后对真实性没有异议，对关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，照片所显示的施工场景无法证明施工时间是在竣工前还是竣工后，并且绿化和道路是基本满足合同约定的居住条件，所以在竣工验收时也验收合格，是因为后来在隔层过程中有些道路与绿化受到损坏以及开发商为了提高小区整体的品味进行了提升整治，这与解除合同没有关联。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
原富阳市鹿山新区6号地块系原告经合法审批建造，并已取得商品房预售许可证。2011年4月5日，被告与水建公司签订了《房屋初装修工程协议》，约定二被告委托水建公司依照本协议附件2的图纸对房屋进行初装修改造，二被告同意按照本协议附件1和附件2的改造标准和图纸对委托改造部分进行交付和验收，二被告知悉并同意房屋经初装修后面积将会发生变化，水建公司承诺在二被告办理完成该商品房交房手续后半年内完成本工程并交付二被告。协议约定装修改造工程款为10000元，该款二被告已于当日交纳。该协议附有附件1即装修标准和附件2即房屋装修图纸。2011年4月8日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定二被告向原告购买坐落于原富阳市鹿山街道依江路380号新山水御园9号1104室房屋。合同第九条约定，出卖人应当在2013年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。该合同附件一附有案涉房屋的一层平面图和二层平面图。合同对双方的其他权利、义务作了约定。2012年12月27日，原告向被告邮寄《新山水御园交房联系函》，征求其“所购房屋达到合同约定的交付条件后直接将房屋移交给水建公司，以便水建公司尽快作出整体安排，待初装修完成后统一办理交房手续”的意见，被告未作答复。2013年10月25日，案涉房屋获得竣工验收备案。2014年1月16日，原告向被告邮寄《新山水御园三证办理通知书》，通知被告可以选择待委托施工单位初装修完成后办理交房时办理三证手续，也可以选择马上办理。2014年4月15日，原告向被告邮寄《新山水御园入伙须知》，通知被告入伙。2014年6月4日，被告以原告逾期交房为由，向原告发出《解除合同通知书》，要求解除合同。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告的解除合同通知是否已成立并生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条约定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条约定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。二被告认为原告已逾期交房超过90天”，同时存在“不具备交付条件”情形，于2014年6月5日，向原告发出《解除合同通知书》，原告于解除通知到达后三个月内向原告起诉，要求确认该解除通知未生效，原告的起诉，未超过法定期限。关于原告是否存在逾期90日交房、不具备交房条件的情形，因被告在与原告签订《商品房买卖合同》前已经与水建公司签订《房屋初装修工程协议》，该两份合同签订的主体虽然不同，但鉴于案涉房屋的特殊性即需隔层的实际，应视为两份合同具有内在联系，原告在案涉房屋在2013年10月25日竣工备案后于2013年12月30日前将房屋交付给水建公司，符合委托交付的规定，不存在根本性违约，被告的解除合同通知不符合合同约定和法律规定，故原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
确认被告刘阳火、刘丽君于2014年6月4日向原告富阳华都山水置业有限公司送达的《解除合同通知书》未生效。
案件受理费80元，由被告刘阳火、刘丽君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。
审 判 长 吴贤祥
人民陪审员 戚利达
人民陪审员 郑跃龙
二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈水英