安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0222民初119号
原告：中国建设银行股份有限公司繁昌支行，住所地繁昌县，组织机构代码84974570-6。
法定代表人：韩万安，该支行行长。
委托代理人：张宏图，安徽申腾律师事务所律师。
委托代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。
被告：程成，男，1990年9月1日出生，住繁昌县。
被告：安徽省繁昌县中辰置业有限公司，住所地繁昌县，组织机构代码69897037-4。
法定代表人：张伯中，该公司董事长。
委托代理人：赵艳，安徽巨铭律师事务所律师。
委托代理人：黄开伟，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行与被告程成、被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行的委托代理人徐璜、被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司委托代理人赵艳、黄开伟到庭参加诉讼。被告程成经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行诉称：被告以按揭贷款的方式购买座落于繁昌县繁阳镇中辰一品X-
XXX室的房屋，为此向原告申请借款。双方于2011年8月2日签订了个人住房借款合同，约定：借款人民币330000元，期限为240个月；执行浮动利率，初始利率为7.755%，逾期还款的罚息利率在实际执行利率基础上再上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人逾期还款构成违约，则贷款人有权提前收回全部贷款本息，为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。被告一以上述房屋向原告提供抵押担保，同时，被告二自愿承担连带保证责任。
随后，原告即于2011年10月9日向被告一发放了贷款人民币330000元。被告一自2014年8月9日起开始拖欠贷款，原告向被告催讨无果。故要求1、判令被告一立即归还原告借款本金人民币305781.08元，承担利息17143.98元及罚息774.35元（截止于2015年4月29日。此后的利息及罚息要求被告继续给付至本金全部还清之日止），前三项合计人民币323699.41元；2、判决被告二对被告一的上述债务向原告承担连带保证责任；3、判决原告对被告一的房产（座落于繁昌县繁阳镇中辰一品X-
XXX室）享有优先受偿权；4、本案受理费、公告费及律师费（人民币17000元）由被告承担。总计340699.41元。
原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行为证明其主张向本院提供如下证据材料：
1、营业执照；证明原告诉讼主体适格。
2、机构代码证；证明原告诉讼主体适格。
3、金融许可证；证明原告诉讼主体适格。
4、居民身份证；证明被告诉讼主体适格。
5、营业执照；证明被告诉讼主体适格。
6、机构代码证；证明被告诉讼主体适格。
7、借款合同；证明原、被告间的借款合同关系及各自的权利义务。
8、开立贷款帐户通知书；证明原、被告间的借款合同关系及各自的权利义务。
9、贷款业务审批表；证明原、被告间的借款合同关系及各自的权利义务。
10、个人贷款支付凭证；证明原告向被告发放贷款的事实。
11、委托代理合同；证明原告为实现债权而支付的律师费应由被告承担。
12、律师费发票；证明原告为实现债权而支付的律师费应由被告承担。
13、欠款明细。
被告程成未到庭，也未提交书面答辩状及证据材料。
被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司辩称：一、答辩人、被答辩人与本案被告程成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中的借款人为被告程成未按合同约定按期归还本息，应由被告程成承担归还贷款本金、逾期利息等义务。
二、被告程成以其贷款所购房屋为其借款提供了抵押，按法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；因此，被答辩人应当先以被告程成抵押房屋折价或变卖、拍卖所得价款实现债权。
三、答辩人一直在替被告程成向被答辩人在偿还贷款本金与利息，截至2016年1月3日，答辩人已替被告程成向被答辩人偿还了贷款本金与利息共计42402.08元。
四、被答辩人所主张的实现债权费用17000元实为其聘请律师所支付的代理费，不在保证范围之内，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，不属于实现债权的费用，被答辩人此项诉讼请求没有事实和法律依据。
五、被告程成所欠原告借款利率应按年利率5.39%计算，而非按7.55%计算。
综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司为证明其辩解主张，向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份；证明安徽省繁昌县中辰置业有限公司与被告程成签订《商品房买卖合同》的情况。
2、银行转账凭证三份；证明安徽省繁昌县中辰置业有限公司已代被告程成向原告偿还按揭款42402.08元。
本案经公开开庭审理，对原告提供的证据，对方当事人无异议的部分，本院予以认定。对有异议的部分，本院结合当事人的陈述、质证、辩论意见，综合予以认定。
经审理查明：2011年2月9日程成与安徽省繁昌县中辰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份：由程成购买安徽省繁昌县中辰置业有限公司的商品房一套（中辰一品小区X幢X层XXX号），建筑面积119.19平方米，合同总价款473102元，首付款143102元，余款330000元以银行按揭贷款方式支付。
安徽省繁昌县中辰置业有限公司为程成按揭贷款提供阶段性连带保证责任，若程成未能按期支付银行按揭，安徽省繁昌县中辰置业有限公司有权解除合同，收回房屋，程成按总房价的5%向安徽省繁昌县中辰置业有限公司支付违约金。
2011年8月2日程成与中国建设银行股份有限公司繁昌支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份：约定被告程成向中国建设银行股份有限公司繁昌支行借款330000元用于购买上述房屋，借款期限240个月，被告程成以所购房屋向中国建设银行股份有限公司繁昌支行提供抵押担保。安徽省繁昌县中辰置业有限公司为上述借款提供连带责任担保（保证范围为借款本金、利息、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用）。
合同签订后，中国建设银行股份有限公司繁昌支行于2011年10月9日向被告发放了贷款。
截止2015年4月29日被告程成尚欠原告305781.08元，罚息774.35元，利息17143.98元。
2015年5月8日原告与安徽申腾律师事务所签订《委托代理合同》一份，原告委托安徽申腾律师事务所律师代理诉讼，代理费用17000元。
截止2015年12月30日安徽省繁昌县中辰置业有限公司已替被告程成归还原告贷款本金及利息共计42402.08元。
本院认为：2011年2月9日程成与安徽省繁昌县中辰置业有限公司签订《商品房买卖合同》、2011年8月2日程成与中国建设银行股份有限公司繁昌支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同。各方当事人应全面实际履行上述合同。在被告向原告借款后，双方之间就形成了明确的债权债务关系。债务应当清偿，故对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告程成归还原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行借款本金305781.08元，并承担截止2015年4月29日止的利息17143.98元、罚息774.35元；承担自2015年4月30日起至付清之日止的利息、罚息，于判决生效后十日内履行完毕。（应扣除被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司已经给付的42402.08元）
二、被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行对被告程成所有的房屋（坐落于繁昌县繁阳镇中辰中品X--XXX室）享有优先受偿权。
四、原告中国建设银行股份有限公司为实现债权而产生的委托代理费用17000元由被告程成、被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司共同承担，于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6490元（原告已预交）、公告费560元，合计7050元由被告程成、被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王有才
人民陪审员 赵佳宏
人民陪审员 成 懿
二〇一六年八月十一日
书 记 员 王 欢
附本案适用法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。