浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异165号
案外人绍兴市环纤环保科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区平水镇梅园村一幢一楼。
法定代表人沈建强。
委托诉讼代理人（特别授权代理）马志伟，男，1979年2月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市越城支行，住所地绍兴市大教场沿187号。
负责人陈煜桥，该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）蔡乐平，男，浙江大公律师事务所律师。
被执行人绍兴彩画纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道州山村。
法定代表人徐永兴。
被执行人绍兴亮亮纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥镇孙家桥居委会。
法定代表人徐永兴。
被执行人徐永兴，男，1958年7月25日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人徐海燕，女，1988年2月25日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市越城支行（以下简称中国银行）与被执行人绍兴彩画纺织品有限公司（以下简称彩画公司）、绍兴亮亮纺织品有限公司（以下简称亮亮公司）、徐永兴、徐海燕金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市环纤环保科技有限公司（以下简称环纤公司）对执行亮亮公司所有的坐落平水镇梅园村1幢的厂房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人环纤公司称：案外人与亮亮公司于2014年11月18日签订房屋租赁协议，亮亮公司将坐落平水镇梅园村1幢的厂房租赁给案外人，租赁期限自2014年11月18日至2017年11月17日，租金一年一付，案外人按期足额支付至2016年11月17日。法院因亮亮公司与中国银行金融借款合同纠纷一案，查封了坐落于平水镇梅园村1幢底楼建筑面积为751.34平方米的厂房，该查封行为导致案外人无法正常经营，故要求法院解除对该厂房的查封。异议审查过程中，案外人变更陈述认为其对法院查封亮亮公司厂房的行为无异议，但要求法院在执行中保护其对亮亮公司名下坐落平水镇梅园村1幢建筑面积为3351.34平方米厂房的租赁权，带租拍卖。
申请执行人中国银行称，抵押人亮亮公司已经向本行出具书面承诺，证明办理抵押时涉案房产不存在已经出租的情形。案外人成立于抵押设立之后，因此不存在案外人在抵押设立之前租赁抵押物的情形。抵押设立之前，申请执行人曾委托评估公司对抵押物进行评估、拍照，当时抵押物不存在出租的情形。贷款存续期间，银行客户部门曾多次到抵押物现场走访，并拍摄了相关的照片，这期间不存在抵押物出租的情形。本案抵押人未到庭，异议人提交的租赁合同的真实性无法确认。综上，请求法院在查明案件事实的基础上，维护金融市场的安全，并依法制裁逃避履行债务的行为，依法驳回异议人的请求。
被执行人彩画公司、亮亮公司、徐永兴、徐海燕未发表意见。
本院查明：2012年7月25日，亮亮公司取得绍房权证平水字第××号房产权证，证载房产坐落平水镇梅园村1幢，总层数3层，建筑面积3351.34平方米，设计用途为工业。同年8月21日亮亮公司取得绍兴县国用（2012）第21-22号国有土地使用权证，证载土地坐落平水镇梅园村，使用权面积2799.70平方米，类型为出让，用途为工业用地。2014年12月5日，亮亮公司与中国银行签订了《中国银行最高额抵押合同》一份，并于同日办理了抵押登记手续，他项权证号为绍县房地产（2014）第0××7号。证载他项权利种类及范围为：2799.70平方米国有出让土地使用权及与该地块上建筑物一并办理抵押登记手续，抵押总金额为485.77万元。亮亮公司还于2012年12月4日向中国银行出具了抵押人声明一份，承诺“上述抵押财产既未向任何单位或个人出租，也没有抵押给其他人或被查封，在抵押期间，未经中国银行书面同意，不将抵押财产租赁或二次抵押给任何单位或个人，如出现被查封将在一个工作日内书面通知中国银行。”
2015年9月23日，本院在审理原告中国银行与被告彩画公司、亮亮公司、蒋家兴、姜晓阳金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封上述房产。此后，本院于2015年11月16日作出（2015）绍越商初字第4348号民事判决书，判决确定了被告彩画公司应归还给原告中国银行借款本金人民币370万元，并支付相应利息；原告中国银行就其享有的上述债权，对绍县房地产（2014）第0××7号房地产抵押登记证明书项下的抵押物经拍卖、变卖所得价款在最高额4857700元的范围内享有优先受偿权等内容。在执行上述民事判决书过程中，本院于2016年5月24日作出（2016）浙0602执228号公告，通知对上述抵押房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年6月5日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人环纤公司遂向本院提出执行异议。
另查明，案外人于2015年3月3日成立，法定代表人为沈建强。根据案外人环纤公司提供的其在筹建阶段由沈建强与亮亮公司签订的落款时间为2014年11月18日的房屋租赁协议记载，其对平水镇梅园村1幢建筑面积3351.34平方米厂房及相应土地的租赁期为三年，自2014年11月18日起至2017年11月17日止，租金第一年为18万元，第二年后为每年20万元，每年一付，协议签订生效即付10万元，余款8万元于11月18日付清，以后每年11月1日为当年租金支付日，先付后用。
本院认为：租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，案外人环纤公司提交了其与亮亮公司签订的落款日期为2014年11月18日签订的3年租赁期房屋租赁协议。但签订协议时，案外人尚未成立，在亮亮公司与中国银行签订《最高日抵押合同》及办理关于涉案房地产抵押登记时，亮亮公司也已明确承诺该房地产未出租，且案外人未提交任何租金支付凭证及能够证明其在抵押登记、查封之前已实际占有使用涉案房地产的证据，应承担举证不利之后果。故案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴市环纤环保科技有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 钟建平
人民陪审员 傅伟红
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。