广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第2465号
原告：中国农业银行股份有限公司广州珠江支行，住所地广州市天河区。
负责人：郭涌如，行长。
委托代理人：张丽蓉、廖洪耿，分别系广东实德律师事务所律师、实习律师。
被告：李晔瑜，住江西省南昌市青山湖区。
被告：广州市富宾物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：何庆军，总经理。
委托代理人：廖宁哲，系广东卓信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行诉被告李晔瑜、广州市富宾物业管理有限公司借款合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行的委托代理人张丽蓉、被告广州市富宾物业管理有限公司的委托代理人廖宁哲到庭参加了诉讼，被告李晔瑜经本院合法传唤逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行诉称：2014年1月21日，被告李晔瑜向原告提供购房贷款申请。随后，2014南2月14日，原告与两被告签订了编号为44020120140014868号的《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、原告为被告李晔瑜提供借款48万元，贷款期限为120个月，被告李晔瑜的该笔借款用于购买广州市番禺区东环街东环路242号之二（C-1栋）820房；2、合同项下的借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮15%，执行年利率为7.53250%。3、被告李晔瑜未按合同约定期限归还借款，原告有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。4、被告广州市富宾物业管理有限公司为被告李晔瑜债务的阶段性保证人，阶段性自借款发放之日起至被告李晔瑜取得房产证并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，被告广州市富宾物业管理有限公司为被告李晔瑜的借款债务承担连带保证责任。
合同约定借款采用分期还款的方式归还本息。被告李晔瑜以每个月为一个还款周期，自借款发放后，还款日为每期末月的借款发放日对应日。原告与被告李晔瑜商定采用等额本息还款法。同时，被告李晔瑜同意以广州市番禺区东环街东环路242号之二（C-1栋）820房（粤房地预登穗字第××号）作为抵押物抵押给原告，并办理了抵押预告登记（预告抵押权利证号：粤房地预登穗字第0220156163号）。
上述合同签订后，原告于2014年3月1日依合同约定向被告李晔瑜足额发放贷款48万元。但被告李晔瑜自2015年2月1日起未按照和的约定履行还本付息的义务。截至2015年3月31日，被告李晔瑜尚有逾期贷款本金452298.21元、利息5660.23元、罚息57.71元、复利56.95元，共计458073.1元需归还给原告。
原告在被告李晔瑜逾期后即向其进行了催收，但被告李晔瑜仍然未按照约定履行还款义务。被告广州市富宾物业管理有限公司为被告李晔瑜债务的连带责任保证人，其在被告李晔瑜未偿还欠款的情况下应当承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令：
一、解除原告与两被告签订的编号为44020120140014868号《个人购房担保借款合同》；
二、被告李晔瑜向原告清偿全部贷款本金409266.23元及利息（截止至2016年3月24日利息、罚息、复利均为0元，从2016年3月25日起至实际清偿之日止的罚息按照合同的约定计算）；
三、被告广州市富宾物业管理有限公司就被告李晔瑜的上述债务承担连带清偿责任；
四、原告对本案的抵押房产（广州市番禺区东环街东权路242号之二（C-1栋）820房）处置后所得价款享有优先受偿权；
五、本案诉讼费用，由两被告承担。
被告李晔瑜未作答辩，亦未提供任何证据。
被告广州市富宾物业管理有限公司辩称：对本案的诉讼请求没有异议，被告广州市富宾物业管理有限公司已替被告李晔瑜偿还了逾期的款项。
经审理查明：2014年2月14日，原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行（贷款人）与被告李晔瑜（借款人）及被告广州市富宾物业管理有限公司（保证人）签订了编号为44020120140014868号的《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告提供48万元的借款用于购买广州市番禺区东环街东环路242号之二（C-1栋）820房，借款期限为120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮15%；本合同执行浮动利率，利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款法；本合同项下采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人广州市富宾物业管理有限公司提供保证担保，以所购买的位于广州市番禺区东环街东环路242号之二（C-1栋）820房的房产作为抵押物，为本合同项下所借款项承担抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式实现全部或部分债权；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，行使担保权等；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用等。
2014年3月14日，原告与被告李晔瑜在广州市国土资源和房屋管理局为位于广州市番禺区东环街东环路242号之二（C-1栋）820房的房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。
2014年3月1日，原告向被告李晔瑜发放贷款48万元，执行利率7.53250%，到期日期为2024年2月29日。但被告自2015年2月1日起开始逾期还款，截至2016年3月24日，被告李晔瑜尚欠原告贷款本金409266.23元。
本院认为：原告与被告李晔瑜、广州市富宾物业管理有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定。合同签订后，原告也依约向被告李晔瑜发放款项，故上述合同合法有效，各方均应依约切实履行。
被告李晔瑜借款后，未能按照合同约定的还款期限按期还款，虽然被告广州市富宾物业管理有限公司作为保证人已偿还了逾期部分，但被告李晔瑜作为借款人分文未还，其并无继续履行合同的诚意，亦未对违约行为采取任何补救措施，已构成违约。因此原告要求解除合同及要求被告李晔瑜清偿借款本金409266.23元及利息、罚息、复利（截止2016年3月24日利息、罚息、复利均为0元；2016年3月25日起至实际清偿之日止的罚息，以借款本金409266.23元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮15%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮15%再上浮50%计算复利，罚息不应计算复利）的诉讼请求合法有理，本院予以支持。
关于涉案房屋是否具有优先受偿权的问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告与被告李晔瑜已为涉案房产办理了预告抵押权登记，但并未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告对涉案房屋不具有优先受偿权。现原告要求对位于广州市番禺区东环街东环路242号之二（C-1栋）820房的房产处置后所得价款享有优先受偿权，于法无据，本院予以驳回。
关于被告广州市富宾物业管理有限公司的保证责任问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告广州市富宾物业管理有限公司提供阶段性保证，涉案房产未办理正式的抵押权手续，则被告广州市富宾物业管理有限公司应承担连带清偿责任。现原告要求被告广州市富宾物业管理有限公司对被告李晔瑜的上述债务承担连带清偿责任合法有理，本院予以支持。被告广州市富宾物业管理有限公司承责后有权向被告李晔瑜追偿。
被告李晔瑜经本院合法传唤，未到庭应诉，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行与被告李晔瑜、广州市富宾物业管理有限公司签订的编号为44020120140014868号《个人购房担保借款合同》；
二、被告李晔瑜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行清偿借款本金409266.23元及利息、罚息、复利（截止2016年3月24日利息、罚息、复利均为0元；2016年3月25日起至实际清偿之日止的罚息，以借款本金443371.85元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮15%再上浮50%计算；对不能支付的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮15%再上浮50%计算复利，罚息不应计算复利）；
三、被告广州市富宾物业管理有限公司对被告李晔瑜上述债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告李晔瑜追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州珠江支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8500元、保全费2810元、公告费1000元，合计12310元，均由被告李晔瑜、广州市富宾物业管理有限公司负担（原告已向有关单位预交公告费，被告于本判决发生法律效力之日起十日内将公告费径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 赵心晶
人民陪审员 龙国权
人民陪审员 赖小玲
二〇一六年五月十日
书 记 员 赖嘉涛
谢宜静