重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第17395号
原告郑小平，女，蒙古族，1970年4月20日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人余军，重庆永和律师事务所律师。
被告重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，组织机构代码75306776-0。
法定代表人雷晓阳，总经理。
委托代理人胡子贡，男，汉族，1984年11月30日出生，住重庆市江北区。
第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，组织机构代码90281973-6。
负责人李云泽，行长。
委托代理人何继兴，男，汉族，1988年5月24日出生，住重庆市渝中区。
原告郑小平与被告重庆天江坤宸置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑小平及其委托代理人余军、被告重庆天江坤宸置业有限公司的委托代理人胡子贡、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行的委托代理人何继兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑小平诉称：原、被告于2013年10月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XX小区14栋XX单元XX号房屋，被告代原告向相关部门办理此房屋的产权登记手续。原告先后向被告支付了房款及被告代收的房屋税费共计1225791.44元。在合同约定的交房日期即2014年5月31日，因房屋存在质量问题，原告未能按期接房。后经被告多次整改，原、被告于2015年5月16日办理了房屋交接手续，但被告未按合同约定的期限履行代原告办理房屋产权登记手续的义务，被告的行为已构成违约，原告有权根据约定解除合同，被告应退还原告购房款及利息等，并承担违约责任。故原告诉请法院判令：1、解除原、被告于2013年10月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的房款1178108元及利息（分别以定金50000元为本金，从2013年7月28日起算，以首付款308108元为本金，从2013年9月15日起算，以按揭款820000元为本金，从2013年11月30日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；3、被告向原告退赔代收的房屋税费、大修基金、银行贷款抵押相关费用，房屋登记相关费用等共计47683.44元；4、被告向原告支付违约金11781.08元（总房价款的1%）；5、被告退赔原告所预交的物业费1564.76元。本案诉讼费由被告承担。
被告重庆天江坤宸置业有限公司辩称：1、原告实际于2015年5月16日接房，被告于2015年11月26日取得房交所登记业务受理单，被告逾期129天。根据房屋买卖合同第十三条第四款约定，被告逾期办证90天，原告有权退房，解除合同，但是原告应当提前30日书面告知，因此被告逾期办证的时间很短。且被告逾期办证是由于目前重庆市国土资源房屋管理局新系统上线，导致被告一直无法提交案涉房屋产权证办理资料。因此，被告认为原、被告主要合同权利义务已经履行，逾期办理房产证时间很短，且有政府政策方面的原因，并没有给原告造成实际损失，也没有使原告所购房屋产生风险，因此继续履行合同对双方更有利。2、案涉房屋已办理合同备案登记手续，而契税等共计47683.44元在办理合同备案登记的时候必须缴纳，故被告已交给相关部门，应由相关部门直接退还给原告。
第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行述称：1、根据《借款合同》的约定，若商品房买卖合同解除，第三人有权单方解除与原告的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施，原告应当立即返还其所欠贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托被告直接将上述款项归还给第三人。第三人希望由原告委托被告将上述款项支付给第三人，若被告将上述款项直接归还给原告的，第三人除有权要求原告立即归还以外，还有权要求被告承担连带保证责任。2、第三人在本案中不提独立的诉讼请求，待原、被告的纠纷解决后，第三人将向原、被告主张权利。
经审理查明：位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区系被告开发。2013年6月5日，被告取得渝国土房管（2013）预字第（438）号预售许可证，该许可证包含2幢、14幢等。
2013年10月25日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：乙方购买由甲方开发的上述XX小区二期14幢X单元XX号房屋；房屋建筑面积151.74平方米，套内面积134.53平方米，总成交金额为1178108元；该房屋为预售商品房，甲方应当在2014年5月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十一条约定：甲方关于本商品房抵押情况的声明为没有设定抵押权，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付已付房价款1%的赔偿金。合同第十三条约定：1、本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金。
2013年7月28日，原告向被告支付定金50000元。2013年9月15日，原告向被告支付了首付款308108元及按揭印花税、大修基金、抵押登记费、抵押预告登记费、契税、权证印花税共计47683.44元。
其后，以第三人为甲方（贷款方），原告为乙方（借款方），被告为丙方（担保方），三方签订《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》，约定乙方向甲方贷款820000元，贷款期限为2013年11月30日至2028年11月30日；贷款利率为年息6.55%。合同签订后，第三人将贷款820000元支付给被告。
2013年12月16日，案涉房屋在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。
2015年5月16日，原告实际接收了房屋，并交纳了自2015年6月1日起的物管费及水电公摊费共1564.76元。
2015年11月26日，重庆市渝北区土地房屋权属登记中心出具《业务受理通知书》，受理了案涉房屋的产权登记业务。
庭审中，原告称房产证迟延办理的原因是由于被告将案涉房屋的土地进行了抵押，并举示“政府公开信箱答复”两份。两份答复时间分别为2015年9月及10月，内容为：XX小区二期业主反映买房一年多了拿不到房管证，渝北区政府回复为根据房管局的调查，渝北区XX小区2幢项目还未向土地房屋权属登记中心申请办理初始登记，开发商正抓紧办理2幢土地解押手续，预计很快即可办理完毕，待完毕后将及时办理该楼盘的初始登记和业主房屋的产权登记。原告称两份答复一份是其直接从网站打印，另一份是网上截屏，两份答复均是政府针对其他业主的投诉进行的回复，2幢与14幢属于同一期。被告对该两份证据的真实性有异议，并称即便是真实的，原告也不能证明该答复与案涉房屋的关系，不清楚2幢与14幢是否是同一期，案涉房屋于2013年6月5日取得预售许可证，取得预售许可证的土地不能设立抵押，且回复中说的是土地进行了抵押，而商品房买卖合同第十一条约定的是房屋没有设定抵押。
关于被告向房屋权属登记部门提交办证资料的时间，被告称记不清楚第一次是何时提交，第二次是在2015年11月17日；两次提交资料房管部门均没有收，原因是全市土地房屋登记系统正在升级，但没有证据予以证明。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、发票、零售客户交易清单、刷卡记录、收楼书、合同登记备案证明、政府公开信箱答复、物管费专用收据、预售许可证、业务受理通知书、抵押合同等证据在案为证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。
《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告实际于2015年5月16日接房，根据合同约定，被告应于商品房交付之日起60日内，即2015年7月15日前向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，但被告实际于2015年11月26日才取得登记受理单，已逾期134天。《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，故原告要求解除《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。
根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2013年7月28日向被告支付定金50000元，于2013年9月15日支付首付款308108元，被告应退还原告该部分定金及首付款，并分别以50000元为本金，从2013年7月29日起，以308108元为本金，从2013年9月16日起，均按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至本清时止。关于违约金，原告要求被告按已付房价款的1%支付违约金11781.01元符合合同约定，本院予以支持。
关于银行按揭贷款820000元的返还问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，第三人明确表示不提独立的请求，原告要求被告返还按揭贷款820000元，因原告未请求解除其与第三人、被告签订的抵押合同，本院对此不予审查，权利人可另行主张权利。
关于按揭印花税、大修基金、抵押登记费、抵押预告登记费、契税、权证印花税等费用47683.44元。由于被告只是代收代缴义务，且案涉房屋现已取得权属登记业务受理单，能够证明被告已向相关机构缴纳了所有代收代缴费用，故对原告要求被告退还代收款47683.44元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告已缴纳的物管费及水电公摊。由于该费用非被告收取，对原告要求被告支付物管费及水电公摊的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告郑小平与被告重庆天江坤宸置业有限公司于2013年10月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郑小平定金50000元并支付利息（以50000元为本金，从2013年7月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；
三、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郑小平首付款308108元并支付利息（以308108元为本金，从2013年9月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；
四、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告郑小平违约金11781.08元；
五、驳回原告郑小平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17340元，减半收取8670元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 万园薇
二〇一六年三月三十日
书 记 员 幸婷婷