河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书?（2014）魏民一初字第439号原告：陈秀花，女，汉族。原告：陈海斌，男，汉族。委托代理人：李新霞，河南君志合律师事务所律师。委托代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。被告：王伟兵，男，汉族。委托代理人：张俊业，北京德恒（郑州）律师事务所律师。原告陈秀华、陈海斌诉被告王伟兵返还原物纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。二原告陈秀花、陈海斌及其共同委托代理人李新霞、周凯和被告王伟兵及其委托代理人张俊业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告陈秀花、陈海斌诉称：2010年11月12日，原告兄妹与被告签订房屋买卖协议书一份。约定：原告将继承的位于许昌市魏都区冯庄街的48号栋的北楼七间，建筑面积161.57平方米，东屋草房一间，建筑面积9.71平方米，房屋产权证号为第49**号的房产共计171.28平方米，以405000元的价格出卖给被告。合同签订后，原告按协议约定将该出售房屋及房产证交给了被告，但被告在没有经过原告许可的情况下将处于同一土地使用证上原告并未出卖的房屋及室内物品占为已有，并将该房屋出租，严重侵害了原告的合法权益。请求依法判决被告返还其占有原告的房产（房产价值暂计10万元整），并支付其实际占有期间的使用费暂计5万元整。本案诉讼费由被告负担。被告王伟兵辩称：原告所诉不实。被告购买原告的房产的是位于许昌市魏都区冯庄街48号宅基地上的全部房产，不仅包括房产证登记的房产，也包括房产证上未登记的房产。原、被告双方所签合同已有5年，期间二原告从未向被告要求过返还房产。现原告起诉要求被告返还房屋，其真正原因是被告购买原告的房屋面临拆迁，原告反悔，所以恶意诉讼。被告还认为，被告陈海斌与原告与2010年11月11日所签房屋买卖合同，被告陈海斌向原告出售位于冯庄街的房屋，包括自建房在内的整个院落的全部房屋。原告陈海斌与被告所签该房屋买卖合同，虽未提供其兄妹授权其卖房的委托书，但原告根据合同约定支付给被告陈海斌的20000元购房定金，已由二原告及其兄妹等人平分。原告及兄妹已认可了被告陈海斌的上述行为。因此，应当依法驳回二原告的诉讼请求。根据当事人的诉辩意见，并征求双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告诉请有无事实根据。2、原告提起本案诉讼是否存在恶意诉讼。3、2010年11月12日，原告出售给被告的房屋是否包含本案所诉要求返还的房屋。二原告为证明其主张的事实，提供如下证据：1、登记在原告母亲孙喜莲名下位于冯庄48号房屋所有权证及土地使用权证。证明本案争议位于冯庄街48号房屋为原告父母遗产，原告享有所有权。2、2010年11月12日房屋买卖合同一份及钥匙一串。证明位于冯庄街房产仅有171.28平方的房产出卖给了被告，其他房屋没有出卖，也没有向被告交付未出售房屋的钥匙。调解笔录及冯庄拆迁公告。证明王伟兵无权占有原告未出售的房屋并申请拆迁，双方发生纠纷，在调解时被告认可其将原告屋内物品予以处置。在公示中显示拆迁部门测量面积为279.26平方，其中仅有171.28平方出卖给了被告。被告为反驳原告的事实主张，提供如下证据：1、王伟兵身份证复印件。证明被告方的身份情况。2、陈秀花、陈海斌等七人的身份证复印件。证明卖方的身份情况。3、证人王敏军的身份证复印件及证言。证明房屋买卖时的真实情况。4、房屋买卖合同、房屋买卖协议书各一份。证明买卖双方对房屋的具体约定。5、收到条及取款凭证各一份。证明王伟兵已全部支付房款。6、土地证、房产证各一份。证明本案所涉房屋的产权及土地登记情况。7、公证书。证明该房屋公正的相关事宜。经质证，被告对二原告所举证据的质证意见是：被告对二原告所举第1组证据房产证及土地证证件本身无异议，但被告认为，原告出售房屋，土地随房一同出售，被告在取得房屋所有权的同时，也取得房屋所占土地的使用权；第2组证据中的钥匙，不具有证明目的；第3组证据，被告认为，该组证据恰恰证明了冯庄街48号整个房产是归被告所有。如果像原告所言，还有一部分没有出售给被告，为什么拆迁的时候相关单位没有通知原告方。对于调解笔录，公示测量面积，原告方知道这个房子要拆迁，对出卖行为有所反悔，心里不平衡，找到南关人民调解委员会调解。这恰恰是原告毁约、恶意诉讼的表现。从房子出卖的两天签订两个合同，2010年11月20日交房之后，被告把房款全部付给原告方，对方把房子交付给被告，一直到冯庄街拆迁公告发布，原告方一直没有在该房屋居住，也没有向被告及相关部门提出任何质疑。二原告对被告所举证据的质证意见是：二原告对被告所举二原告等七人的身份证真实性无异议，但认为从被告提供的这七人的身份证足以证明被告明知房屋所有权是二原告等七人；2010年11月11日被告与原告陈海斌所签购房协议，该协议仅有陈海斌的签字，没有其他权利人的签名，原告陈海斌无权单独处分该房产，该协议是不发生效力的协议，也不是双方实际交易的协议，实际交易的协议是2010年11月12日的协议。同时，该协议第九条明确约定，如果不能办理过户的情况下应该办理公证手续，但是双方并未办理相关公证手续。所以本案原、被告所签协议以第二份即2010年11月12日所签协议为准；二原告对被告所举收条的真实性无异议，但是认为原告方所收房款只是2010年11月12日出卖的房屋房款，而不包括未出卖的房屋即自建房屋；被告所举土地证、房产证，二原告认为出售给被告的房屋不包括自建房部分，土地证没有交付就足以说明这一问题；二原告对被告所举公正书的真实性无异议，但认为原告出售给被告房屋并不包括自建房部分。经审核，本院认为，二原告所举第1证据能够证明原告陈秀花对登记在其母亲冯喜莲名下的位于许昌市冯庄街48号的房产享有继承权，本院予以确认。二原告所举第2、3组证据，因不能证明其主张的仅出售位于许昌市冯庄街48号171.28平方米的房屋给被告，而未出售该处宅子上自建房屋的事实，故本院对二原告该两组证据不予确认。被告所举7组证据，具有关联性、客观性及合法性，能够证明被告主张的其购买了位于许昌市冯庄街48号全部房屋的事实。故对被告所举该七组证据，本院均予以确认。根据以上有效证据，本院确认以下事实：二原告陈秀花、陈海斌之父母陈麦屯、孙喜莲于1946年结婚，婚后共生育七个子女，分别是：长子陈海欣、次子陈保欣、三子陈海斌、四子陈海洲、长女陈秀枝、次女陈秀玲和三女陈秀花。长子陈海欣与靳秀珍1976年结婚，婚后生育一子名陈军奎。孙喜莲于2009年1月22日病逝，其父母、丈夫和长子陈海欣先于孙喜莲去世。孙喜莲生前名下有一处房产，位于许昌市冯庄街48号幢7，房产登记号为第4974号，房屋有北楼7间，建筑面积161.57平方米；东平1间，建筑面积9.71平方米。2010年10月27日，陈秀花为继承孙喜莲的遗产，向河南省许昌市汉魏公证处申请办理继承权公证。当日，河南省许昌市汉魏公证处作出（2010）许魏证民字第101号继承权公证书，确认陈保欣、陈海斌、陈海洲、陈秀枝、陈秀玲和陈海欣之子陈军奎自愿放弃对孙喜莲位于许昌市冯庄街48号幢7、房产登记号为第4974号房产的继承权，该房产由陈秀花一人继承。陈秀花未到房屋登记行政管理机关办理该房屋产权的变更登记手续。2010年11月11日，原告陈海斌作为卖方、被告王伟兵作为买方，双方通过中介方金馨园房产信息中心介绍，签订房屋买卖合同一份。合同第一条第一款约定：甲方（卖方、下同）自愿将产权证号为第4974号、坐落在冯庄街独院上下二层房地产以405000元的总价出售给乙方（买方、下同），房款内含暖气及燃气开口费、储藏室一间、自建房80平方米左右；合同第二条第一款约定：乙方同意于签订合同同时支付20000元，作为购房定金交于甲方，余款乙方应在2010年11月20日以前交付甲方；合同第九条约定：因该套房产原房东已去世，现有兄弟姐妹7人都同意将该房产出售给乙方，但如果不能过户（房产证），出售方应配合乙方办理公证手续。合同另有其他约定。合同上除了原告陈海斌及被告王伟兵签名外，中介方金馨园房产信息中心工作人员也在合同上签名。合同签订后，被告王伟兵按照合同规定，将购房定金20000元交于原告王海斌。原告陈海斌当庭承认该款已分配给原告兄妹等人。2010年11月12日，原告陈秀华作为卖方人（甲方）、被告王伟兵作为买房人（乙方），双方签订房屋买卖合同一份。合同第1条约定：甲方自愿将继承其父母陈麦屯、孙喜莲的位于许昌市魏都区冯庄48号幢号7，北楼7间，建筑面积161.57平方米，东屋草房一间，建筑面积9.71平方米，房屋产权证号为第49**号房产一处，以405000元的价格卖给乙方。乙方应在签订本协议的同时向甲方支付购房定金50000元，剩余购房款乙方应在该房屋转卖到甲方名下当日内一次性支付给甲方，甲方收取乙方购房款时应向乙方出具收到条一份。合同另有其他约定。二原告及陈保欣、陈海洲、陈秀枝、陈秀玲和陈海欣之子陈军奎和被告王伟兵在合同上签字。2010年11月20日，被告交付原告陈秀花购房款405000元。二原告在收款后，将房屋交与被告王伟兵。2013年10月，许昌市魏都区区委、区政府启动冯庄街棚户区改造项目，冯庄48号幢号7房屋面临被拆迁。二原告遂以原售予被告的房屋不包含自建房为由，要求被告返还自建房屋，但遭到被告的拒绝。故形成本案诉讼。本院认为：本案原、被告双方争议的核心问题是二原告出售给被告的位于许昌市魏都区冯庄48号幢号7宅基地上的房屋是否包含了自建房部分。综合本案事实和证据，二原告出售给被告上述宅基地上的房屋包含自建房部分。主要理由如下：首先，原告陈海斌和被告王伟兵于2010年1月11日所签房屋买卖合同上明确约定，原告陈海斌出售给被告王伟兵的房屋系坐落在冯庄街、产权证号为第4974号独院上下二层，包含自建房。其次，该份房屋买卖合同上卖方虽然仅有原告陈海斌一人签名，没有原告陈秀花及原告其他兄妹等人的签名，原告陈海斌也未出具陈秀花等人委托其出售房屋给被告的相关凭证。但该合同第九条明确约定：“因该套房产原房东已去世，现有兄弟姐妹7人都同意将该房产出售给乙方，但如果不能过户（房产证），出售方应配合乙方办理公证手续。”同时，被告依该合同约定交付被告陈海斌购房定金20000元，原告陈海斌当庭承认该款已分配给原告兄妹等人。2010年11月20日，被告按照其与原告陈海斌所签合同约定，将购房款405000元交付原告陈秀花，原告陈秀花接受原告购房款后于当日向被告出具收到条一份。原告陈秀花兄妹等人以自己的行为认可了原告陈海斌将冯庄48号幢号7宅基地上的全部房屋出售给被告的行为。证人王敏军也当庭证实了二原告出售给被告是冯庄48号幢号7宅基地上的全部房屋。再次，二原告等7人与被告王伟兵于2010年11月12日所签的房屋买卖合同，合同虽然约定二原告等7人向被告出售的房屋是冯庄48号幢号7宅基地上的171.28平方米的房屋，不包括自建房部分，但合同同时约定：“乙方应在签订本协议的同时向甲方支付购房定金50000元，剩余购房款乙方应在该房屋转卖到甲方名下当日内一次性支付给甲方”但是，从合同的实际履行情况看，双方仍然是按照原告陈海斌和被告王伟兵于2010年11月11日所签房屋买卖合同所规定的交付购房定金的金额及期限和剩余购房款的交纳期限来履行合同的。综上所述，二原告出售给被告的位于许昌市魏都区冯庄48号幢号7宅基地上的房屋，系该处宅基地上的全部房屋，不仅包括房产证上登记的171.28平方米的房产，也包括房产证上未登记的自建房部分。鉴于被告已按合同约定将购房款全部支付给二原告，故对二原告要求被告返还房屋并赔偿损失之请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回二原告陈秀花、陈海斌的诉讼请求。案件受理费3300元，由二原告陈秀花、陈海斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  陈建伟人民陪审员  贠会芳人民陪审员  刘 华二〇一五年七月十日书 记 员  韩方方