广西壮族自治区田东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1022民初588号
原告（反诉被告）黄尚勇，现羁押于百色市第二看守所。
原告（反诉被告）郝利平，系被告黄尚勇的妻子。
被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司。
法定代表人黄连胜，该公司董事长。
被告广西富业世界资产投资开发有限公司田东分公司。
负责人黄永春，该公司经理。
两被告委托代理人黄策荣，广西智森律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平与被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司（以下简称富业公司）、广西富业世界资产投资开发有限公司田东分公司（以下简称富业田东分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员蒙秋美独任审判，于2016年5月9日和2016年5月23日公开开庭审理了本案。书记员冼维彬担任记录。原告（反诉被告）郝利平被告（反诉原告）富业公司、富业田东分公司的委托代理人黄策荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平诉称，2014年10月10日，原、被告口头达成续租三年的协议，被告要求原告将一年的租金210000元转汇入被告富业田东分公司账户。但被告不履行租赁合同义务，并派人到商铺打砸商铺设备，不让原告经营使用。故原告向法院起诉，要求被告退还原告租金21万元、房屋租赁押金1万元及多收取的电费17189.5元。
原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平就本诉对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、汇款单，证明原告向富业田东分公司汇款21万元的房租费。证据2、房屋租赁履约保证金，证明原告在2008年9月份和2012年1月19日两次付给富业公司的1万元租赁履约保证金。证据3、多收的电费单，2012年8月11日、2012年11月1日、2011年11月29日三次的收据证明富业公司收取了2012年5月份、6月份、7月份三个月的电费17189.5元。证据4、供电局电费交款单，2012年5月8日以后由电力公司单独收取新美点饼屋的电费通知单和缴费单。证据5、《商铺租赁合同》，证明原告并没有擅自向分公司交款，而是收到签字确认后交的款。证据6、田东县公安局《关于新美点饼屋财物被损毁一案不立案的理由说明》，证明被告侵权行为在先。
被告（反诉原告）富业公司、富业田东分公司答辩意见一致，其辩称，1、原告诉请退还210000元应当先扣缴电费30836.02元。2、原告诉请的利息没有根据，原告是在原、被告双方没有达成续租合意的情况下，擅自将210000元转入富业田东分公司账户，被告并非恶意侵占，根据生效判决确认的事实，双方合同到期后形成不定期租赁合同关系，原合同继续有效，双方的合同已于2015年1月25日终止，终止之后原告应当搬迁并结算费用，但原告并没有搬迁和被告进行结算，责任在原告，原告主张利息是没有根据的。3、对原告诉请的押金1万元，被告认可，但按合同约定原告所欠的电费应从押金中扣缴。4、原告对电费17189.5元的诉请没有根据，电费是由嘉保物业公司收取的，与被告无关，原告与嘉保物业管理公司之间的代收代缴行为是另一法律关系与本案无关。
被告富业公司反诉称，2011年9月15日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉原告将田东商都K5栋一楼铺面出租给反诉被告用于经营蛋糕店，租期至2014年10月15日。在租期准备届满时，双方在未达成续租协议的情况下，反诉被告擅自将210000元汇入反诉原告田东分公司账户。后双方因该商铺续租问题发生纠纷，反诉原告多次通知而反诉被告拒绝搬离的情况下按照合同约定强制将其物品搬离，但反诉被告在报警后在公安机关组织双方调解期间，又强行将已搬离的物品搬回并控制占有该铺面。为此反诉原告起诉要求反诉被告腾房返还商铺，后经二审判决支持反诉原告的诉讼请求。根据生效判决书认定：双方于2014年10月15日合同到期后形成不定期租赁关系，任何一方有权解除合同，该不定期租赁关系因反诉原告提出解除已于2015年1月25日终止。反诉原告认为，反诉被告应于2015年1月26日将商铺返还给反诉原告，但反诉被告至今未将商铺返还，而是继续非法占有和控制该铺面，导致从2015年1月26日至该案生效判决确定的履行期限最后一日（即2016年2月7日），反诉原告无法占有和使用该商铺，也无法取得任何收益。反诉被告违反法律规定，应当依法赔偿反诉原告在该期间的租金损失，租金损失按照同地段同类型物业的租金水平计算。反诉被告请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告田东商都K5栋一楼商铺被非法占用期间的租金损失186496元（K5栋一楼铺面建筑面积为94平方米，租金损失从2015年1月26日计算至生效判决确定的履约期最后一天2016年2月7日，共计12个月零12天，按照同地段同类型物业租金水平每平方米160元标准计算）并承担本案反诉费。被告（反诉原告）就本诉答辩与反诉请求陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、《民事判决书》两份，证明生效判决认定双方2011年9月15日《商铺租赁合同》于2014年10月15日到期后，双方从2014年10月16日开始形成不定期的租赁关系，因富业公司提出解除，双方不定期租赁关系于2015年1月25日终止，终止之后郝利平一直占有和控制铺面。证据2、《商铺租赁合同》，证明田东商都K5栋一楼商铺的建筑面积为94平方米。证据3、《商铺租赁合同》、《银行缴费单》，证明2013年11月15日，富业公司将田东商都F1-1-5号商铺出租给刘景伟，建筑面积为62.5平方米，该商铺第一年度（2014年5月11日至2015年5月10日）租金为每月10000元，折算每月每平方米租金为160元，第二年度（2015年5月11日至2016年5月10日）租金为每月10500元，折算每月每平方米租金为168元。证据4、《商铺租赁合同》、《银行汇兑凭证》，证明2014年5月8日，富业公司将田东商都F2-1-6号商铺出租给姚建国，建筑面积为145.35平方米。该商铺第一年度（2014年6月12日至2015年6月11日）租金为每月23256元，折算每月每平方米租金为160元，第二年度（2015年6月12日至2016年6月11日）租金为每月25116元，折算每月每平方米租金为172.7元。证据5、《商铺租赁合同》、《银行汇兑凭证》、《收据》，证明2014年5月20日，富业公司将田东商都H-1-8号商铺出租给孙海潮，建筑面积为93平方米，该商铺第一年度（2014年6月7日至2015年6月6日）租金为每月14880元，折算每月每平方米租金为160元，第二年度（2015年6月7日至2016年6月6日）租金为每月16070.4元，折算每月每平方米租金为172.8元。证据3-5证明期间同地段租金水平。证据6、商都K5新美点电费明细表，证实截止2016年5月5日，原告所租的K5栋还欠电费30836.02元。原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平辩称，反诉原告利用合同骗取房屋租金。反诉原告的损失是反诉原告自己造成的。其于2015年2月3日晚上安排人员到店打砸，侵权在先，导致诉讼的发生，故责任应由其自行承担。
经过开庭质证，被告（反诉原告）富业公司、富业田东分公司对原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平提交的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，对证据的关联性有异议。本院依法确认上述5份证据对相应事实具有证明力。对证据5的真实性有异议，认为是原告（反诉被告）单方制作的，没有双方的签章，不能证明双方达成续租的协议。本院认为，该租赁合同没有被告（反诉原告）签章，故本院对该证据不予采纳。
原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平对富业公司、富业田东分公司提交的证据1的真实性、关联性、合法性无异议，但是判决书原告在2016年2月9日才拿到的，被告主张原告赔偿，但是因另外一个案件未审理完毕，所以没履行。本院对该证据予以确认，可以作为本案的定案依据。对证据3、4、5的真实性、关联性、合法性有异议，与本案无关，无法律依据。对证据6的真实性无异议，但是原告认为户主为新美点，户主向电力公司缴费，与电力公司有关系，与被告无关。本院依法确认上述证据对相应事实具有证明力，并综合全案后对证据予以认定。
综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：2011年9月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》，由原告（反诉被告）黄尚勇承租原告位于田东商都K栋5号一楼铺面。合同约定：租期为3年，即从2011年10月16日起至2014年10月15日止。合同第九条第2项约定：“乙方未按照本合同用约定的期限足额交纳水、电费、物业费等费用，······甲方有权从乙方已预付的租金及履约保证金中扣除拖欠的费用和违约金。”合同签订后，双方已实际履行了合同。被告（反诉原告）富业公司共收取了10000元商铺租赁押金（履约保证金）。2014年10月10日，原告（反诉被告）郝利平将210000元转付到被告富业田东分公司账户。2014年10月20日，被告（告）富业公司将田东商都K栋5号楼整栋转让给黄富权（案外人）。后双方因退还商铺问题引发纠纷。2015年2月4日，被告（反诉原告）富业公司派人将商铺内物品搬出门外，原告（反诉被告）郝利平报警，田东县公安局平马派出所组织原、被告进行调解，在调解过程中被告将已搬出的物品搬回商铺。被告（反诉原告）富业公司遂以原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平为被告向本院提起诉讼。本院于2015年5月5日作出（2015）东民二初字第121号民事判决书，认定《商铺租赁合同》租赁期满后，双方存在不定期租赁合同关系，判决原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平限期退还所涉商铺。判决后，双方均不服上诉。百色市中级人民法院审理后，作出（2015）百中民一终字第895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书现已生效。百色市中级人民法院在对该案当事人争议的关于一审查明“商铺至今仍由被告占用”事实的分析和认定认为：“由于上述人富业公司曾收回郝利平租赁房屋产生争议（冲突），公安机关对此争议调解后，在本案中没有证据证实对租赁房屋暂由哪一方占用管理；且此后上诉人郝利平也没有在该商铺经营，在没有证据证明该事实前，不排除双方产生争议（冲突）后，双方共同保持此现状，故一审查明上述事实，是没有充分证据的。”后因210000元租金退还问题发生纠纷，原告（反诉被告）遂诉至本院，要求被告（反诉原告）退还租金210000元、押金10000元及多收取的电费17189.5元。被告（反诉原告）认为，应扣除原告（反诉被告）尚欠的电费后再退还租金，且被告（反诉原告）从未多收取原告（反诉被告）的电费，请求法院驳回该诉讼请求。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）田东商都K5栋一楼商铺被非法占用期间即从2015年1月26日计算至生效判决确定的履约期最后一天2016年2月7日的租金损失186496元。原告（反诉被告）认为，原告（反诉被告）并没有非法占用商铺，且是被告（反诉原告）的侵权行为引起纠纷，导致商铺无法使用，故原告（反诉被告）不承担赔偿责任。另查明，原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平未与田东县供电公司签订用于“新美点”蛋糕店经营供用电合同。田东县供电公司出具《商都K5新美点电费明细表》，该表载明：至2015年1月12日，原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平所经营的“新美点”蛋糕店尚欠电费28474.47元。2015年1月13日至2016年5月5日，“新美点”蛋糕店尚欠电费2361.54元。
再查明，被告富业田东分公司不具有独立法人资格。被告（反诉原告）富业公司与广西南宁市嘉保物业管理有限公司为相互独立的企业法人。反诉被告黄尚勇与反诉被告郝利平为夫妻关系。2015年7月15日，原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平以被告（反诉原告）富业公司、富业田东分公司为被告并以财产损害赔偿纠纷为案由诉至本院，该案现未审结。
本院认为，依法，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2011年9月15日签订的《商铺租赁合同》租赁期限届满后即2014年10月15日至2015年1月25日期间为不定期租赁，被告（反诉原告）解除该不定期租赁合同后，应向原告（反诉被告）返还租金。且（2015）东民二初字第121号民事判决书已判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）富业公司支付2014年10月15日至2015年1月25日的商铺租金14106.7元。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）富业公司退还已支付的租金及押金1万元，依法有据，本院予以支持。根据双方于2011年9月15日签订的《商铺租赁合同》的约定，原告（反诉被告）应按时足额交纳水、电等费用，否则，被告（反诉原告）富业公司有权从原告（反诉被告）已预付的租金及履约保证金中扣除。田东县供电公司出具的《商都K5新美点电费明细表》确认至2016年5月5日止，原告（反诉被告）尚欠电费30836.02元。所欠电费应按照合同约定从已预付的租金及押金（履约保证金）中扣除。故被告（反诉原告）富业公司应向原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平退还租金及押金共189163.98元（210000元＋10000元-30836.02元）。原告（反诉被告）辩称（2015）东民二初字第121号民事判决书确认不定期租赁合同解除日期为2015年1月25日，之后原告（反诉被告）就不再经营和使用店铺，故对被告（反诉原告）主张2015年1月13日至2016年5月5日产生的电费2361.54元，不予认可。但未能提交证据证明，故本院对于该抗辩不予采纳。
关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）富业公司退还其多交纳的电费17189.5元。本院认为，根据原告（反诉被告）提交的证据，电费收取方为广西南宁嘉保物业管理有限公司而非被告（反诉原告）富业公司。广西南宁嘉保物业管理有限公司与被告（反诉原告）富业公司分别为独立的企业法人，原告（反诉被告）向广西南宁嘉保物业管理有限公司交纳电费，不属于本案审理范围，原告（反诉被告）可另行主张权利。故本院对该诉请，不予支持。
关于被告（反诉原告）富业公司反诉要求原告（反诉被告）赔偿本案所涉商铺被非法占用期间的租金损失186496元（K5栋一楼铺面建筑面积为94平方米，租金损失从2015年1月26日计算至生效判决确定的履约期最后一天2016年2月7日，共计12个月零12天，按照同地段同类型物业租金水平每平方米160元标准计算）的问题。本院认为，百色市中级人民法院生效的（2015）百中民一终字第895号民事判决书认定，该案中没有证据证实对租赁房屋暂由哪一方占用管理；且纠纷发生后原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平亦没有在该商铺经营，在没有证据证明该事实前，不排除双方产生争议（冲突）后，双方共同保持此现状。本案中，被告（反诉原告）富业公司亦未能提供证据证明自2015年1月26日起至2016年2月7日止，本案所涉租赁商铺由原告（反诉被告）郝利平占用管理的证据，故对于该反诉请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司向原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平退还租金及押金共189163.98元；
二、驳回原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费6798元，减半收取2429元，由原告（反诉被告黄尚勇、郝利平负担485.8元，反诉由被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司负担1943.2元；反诉受理费2015元，由被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司负担。（本诉受理费原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平已预交，本院不再退回，由被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司在履行上述义务时一并向原告（反诉被告）黄尚勇、郝利平支付）。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项
--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蒙秋美
二〇一六年五月二十三日
书记员 冼维彬