广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1137号
上诉人（原审原告）：中山市皇爵商业城有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：马文爱，该公司董事。
委托代理人：苏枝婵、李林华，分别系该公司物业经理、物业助理。
被上诉人（原审被告）：谭柳标，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中山市皇爵商业城有限公司（以下简称皇爵公司）因与被上诉人谭柳标物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年7月27日，中山市南辰房地产有限公司（以下简称南辰公司）和皇爵公司签订前期物业服务合同，约定即日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，南辰公司负责开发建设的中山市颐景苑五期的商住物业由皇爵公司实行前期物业管理。
2007年1月13日，谭柳标（买受人）与南辰公司（出卖人）签订广东省商品房买卖合同，购买位于中山火炬开发区大岭村“下洋”颐景苑五期R3型一层＊＊号的商铺，合同约定买受人在签订合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议，该商品房在交付买受人使用后，买受人同意出卖人选聘颐景苑公司实行物业管理；出卖人应当在2007年3月28日前将具备达到交付使用条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因未能按期交付的，如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期适当顺延，自合同约定的交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损灭失的风险及物业服务费由买受人承担。
皇爵公司提供的证据显示其与南辰公司于2007年8月4日向谭柳标发出落款日期为2007年2月1日的入伙通知书和收楼须知，通知谭柳标在2007年8月10日至2007年8月25日办理收楼手续。谭柳标提供的证据则显示其收到的入伙通知书和收楼须知的落款日期为2007年6月20日，发出方为南辰公司和颐景苑公司，通知其在2007年8月10日至2007年8月15日去南辰公司营销部办理收楼手续。上述入伙通知书和收楼须知的具体内容大体一致，收楼手续的流程为：1.到房地产开发公司营销部审核入伙资格，当验证各种证件无误后，营销部将在交楼手续书上签字盖章；2.到房地产开发公司财务部缴纳购房或商铺余款后，财务部将在交楼手续书上签字盖章；3.由物业公司人员陪同到现场验楼，无异议后在交楼确认书上签字；4.到物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用，费用交清后，物业管理公司财务部将在交楼手续上签字盖章；5.物业管理公司将业主所购房屋钥匙及相关设施正式移交。2007年8月15日，谭柳标前往南辰公司营销部办理收楼手续，南辰公司营销部经手人和财务部经办人在交楼手续书的第1、2栏签名，确认购房商铺款项及手续已清，同意谭柳标到物业公司办理有关入伙手续。谭柳标在和南辰公司、物业公司办理手续过程中，双方就逾期违约金应否转为物业管理费，以及是否预交物业管理费、维修基金等问题发生纠纷，致使物业公司未在交楼手续书的第3、4栏签名，谭柳标未收取商铺钥匙。诉讼中，皇爵公司确认南辰公司已将商铺钥匙移交给其，其至今未将钥匙交付谭柳标。
皇爵公司分别于2013年6月17日和2014年9月9日向谭柳标发出费用催缴通知单，要求谭柳标缴纳收楼后至催收日止的物业管理费。谭柳标未予缴纳。2015年1月13日，皇爵公司以谭柳标收楼后至今未缴纳物业管理费为由诉至原审法院，请求判令：1.谭柳标向皇爵公司支付物业管理费14140元及滞纳金（滞纳金按日2‰计算，从2007年9月1日起计算至2014年11月30日为16123元，其后持续计算至款项清偿日止）；2.皇爵公司承担本案诉讼费。
另查明：中山市颐景苑五期的商住物业迄今未成立业主委员会。
原审法院认为：关于本案皇爵公司主体资格是否适格的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，并结合颐景苑五期商铺由皇爵公司实际管理并提供服务的事实，原审法院认定皇爵公司主体适格。
本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，皇爵公司向谭柳标收取物业管理费的前提是建设单位已经将物业交付买受人。物业的交付，即对物业的转移占有。简单来说，建设单位将物业钥匙交付业主即应当视之为交付行为的完成，物业的转移占有发生法律效力。具体到本案中，谭柳标在收到入伙通知书后依约前往物业处办理收楼手续，亦按合同约定缴纳购房款和相关税费，建设单位南辰公司本应将物业钥匙直接交付谭柳标。但南辰公司单方制定的交楼手续要求谭柳标履行缴纳维修基金、预交物业管理费等不属于交楼的合同义务，在谭柳标与物业公司无法就物业管理费的缴纳达成一致意见后，南辰公司拒绝向谭柳标交付物业钥匙。由此可见，并非谭柳标拒绝收楼，而是建设单位南辰公司设置了不合理的交付条件致使谭柳标无法收楼，过错方在南辰公司。南辰公司未完全履行向谭柳标交付物业的合同义务，故产生的物业管理费应由南辰公司缴纳，谭柳标依法无须向皇爵公司缴纳物业管理费。
综上所述，皇爵公司的诉讼请求，于法无据，原审法院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决：驳回皇爵公司的诉讼请求。案件受理费556元，减半收取278元，由皇爵公司负担（该款皇爵公司已预交）。
上诉人皇爵公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案物业未能交付是由于被上诉人的过错所致。一、上诉人已履行了告知被上诉人收楼的通知义务。上诉人、南辰公司于2007年2月1日通知被上诉人在2007年8月10日至2007年8月25日办理收楼手续，被上诉人也确认收到收楼通知。但是，被上诉人在办理收楼手续时，坚持要求将逾期交楼违约金冲抵部分物业管理费和维修基金，双方对此未能达成一致，上诉人和南辰公司因此未能与被上诉人办理物业交付与接收手续。商品房买卖合同附件四补充协议第三条约定，被上诉人须在办理收楼手续时缴纳维修资金3000元。中华人民共和国建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）第十二条规定：“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或住房销售单位不得将房屋交付购买人。”因此，未能办理物业的交付手续是因为被上诉人拒不缴纳维修专项资金所致。二、商品房买卖合同附件四补充协议第十一条约定，本合同第十一条关于交楼的约定，若买受人逾期收商铺，在出卖人指定的交铺期限届满日当天，视为已实际交付买受人的使用日。并由届满日次日起算商铺的保修期、物业管理费。被上诉人未在上诉人、南辰公司通知的时间办理收楼手续，被上诉人应当按合同约定承担逾期收楼的法律后果。三、被上诉人于2007年8月13日致函南辰公司称，“根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，你方应当在2007年3月28日前将＊＊商铺交付我，但逾期到2007年8月10日才交楼，共逾期……”。该函可充分证明南辰公司已向被上诉人交付涉案物业的事实。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人物业管理费14140元及违约金16123元。
被上诉人谭柳标答辩称：一、中华人民共和国建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）于2007年10月30日发布，自2008年2月1日起施行。而被上诉人的商品房买卖合同签署时间是2007年1月13日，开发商通知可交楼时间在2007年8月10日，均发生在上述办法施行生效之前，法不溯前，上诉人不能依据上述办法的第十二、十三条规定。1998年11月9日，建设部、财政部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有规定先交维修基金。按当时中山市的规定，开发商应在购房款和税费缴纳后将钥匙直接交付业主，维修基金可以在入住至办理房产证期间缴交。商品房买卖合同附件补充协议第三条约定在入伙时交维修基金，而入伙没有特指交楼，因此维修基金缴交时间应是期间，不是交楼前。二、商铺至今未能交付给被上诉人使用，是南辰公司违约，在合同外另设置不合理的交付条件。被上诉人在收到收楼通知书后，于2007年8月15日到售楼部收铺，在缴清购房款和办证税费后，经办人核对签名确认，但南辰公司在合同外另设置不合理的收费，包含有维修基金3000元、装修垃圾清运费每平方米2元、预交三个月物业管理费、预交装修压金2000元、供水周转金100元。南辰公司还要求将逾期交楼违约金转为物业管理费，否则不交付钥匙。被上诉人没有答应这些不合理条件，于是南辰公司没有将钥匙交付于被上诉人。事后，被上诉人也两次到开发商和物管处收楼，但都要求缴交上述费用和期间产生的物管费才能领取钥匙。三、是否交楼要以双方签名确认为依据，此可查看交楼手册签名。南辰公司通知在2007年8月10日起才可以办理交楼，此日之前不可能已交付物业给被上诉人。被上诉人致函南辰公司违约金最少要截止至2007年8月10日。上诉人在本案诉讼中以事后生效的法律作为依据不能成立，一审判决公正合理，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人皇爵公司于二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人谭柳标于二审期间向本院提交了一份缴费通知书，拟证明南辰公司与物业公司当时通知其办理收楼手续时缴纳的费用均不合理。上诉人皇爵公司对被上诉人谭柳标提交的上述证据真实性、关联性、合法性不予确认，认为没有公司盖章，缴费通知书上的维修基金、物业管理费、押金是法律规定的，垃圾清运费是选择性费用，因业主不是直接向供水公司缴纳水费，供水周转金属于保证金的性质。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案争议的主要焦点问题是谭柳标在没有从南辰公司接收涉案商铺的情形下是否应向皇爵公司交纳物业服务费用。《物业管理条例》第四十条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”谭柳标与南辰公司签订了商品房买卖合同，南辰公司作为出卖人负有向谭柳标交付涉案商铺的义务，依法谭柳标交纳物业服务费用的起始时间应为南辰公司向其交付涉案商铺时。然而谭柳标因与南辰公司在办理涉案商铺收楼手续时发生了争议，谭柳标并未从南辰公司接收涉案商铺，至于南辰公司是否设置了不合理的交付条件致使谭柳标无法收楼、南辰公司是否存在过错以及谭柳标是否不当拒绝收楼等，均是南辰公司与谭柳标关于商品房买卖合同法律关系应处理的范畴，在南辰公司并未作为本案诉讼当事人的情形下，原审法院在本案物业服务合同纠纷中对南辰公司与谭柳标关于交付涉案商铺的责任作出认定欠妥，本院对此不予认可，本院据此亦对谭柳标二审提交的缴费通知书不予认定。在谭柳标未有从南辰公司接收涉案商铺，而南辰公司向谭柳标的交付商铺行为是否合法以及谭柳标是否不当拒绝收楼等没有依法进行认定前，皇爵公司主张谭柳标应支付物业服务费用缺乏事实基础，本院对皇爵公司的诉讼请求不予支持。
综上所述，上诉人皇爵公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。原审判决认定主要事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费557元（上诉人中山市皇爵商业城有限公司已预交），由上诉人中山市皇爵商业城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年十月二十日
书记员 易嘉璇