北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第20364号
原告江苏隆源置业有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区万源商厦B幢1001室。
法定代表人黄振涛，董事长。
委托代理人陈兴，男，1947年5月8日出生，江苏隆源置业有限公司员工。
委托代理人郑新明，北京市中兆律师事务所律师。
被告北京德弘光大国际贸易中心有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路19号-1。
法定代表人季春青，董事长。
委托代理人徐锐经，北京市正平律师事务所律师。
委托代理人王一婷，北京市正平律师事务所律师。
原告江苏隆源置业有限公司（以下简称隆源公司）诉被告北京德弘光大国际贸易中心有限公司（以下简称德弘公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告隆源公司委托代理人陈兴、郑新明，被告德弘公司委托代理人徐锐经、王一婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆源公司诉称，原告和被告2011年4月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告将其享有使用权的位于北京市xx地底商、6号楼地下1层、地上1层、2层、3层租赁给原告，面积合计7119平方米，租期自2011年6月3日至2026年6月2日，共计15年，租金单价为每天每平方米4元，每五年递增一次，增幅为年租金的5%，第一年租金为半年支付一次，自第二年开始为全年支付，该合同第十条约定双方承担违约责任的计算方法。双方同时还约定，被告应在2011年4月20日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告共计向被告支付了租金816万元，但被告未按约定向原告交付房屋，虽经原告不断交涉，但被告至今仍未将上述房屋交付给原告，给原告造成很大经济损失。被告在被工商行政管理局吊销营业执照处罚后，不仅不组织清算，反而继续违法将涉诉租赁房屋出租给其他人经营。被告的行为，是严重违约行为，应按《房屋租赁合同》第十条第三项的约定承担违约责任。现原告诉至法院，请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、判决被告立即向原告退还北京市xx底商、6号楼地下1层、地上1层、2层、3层的租金及物业费人民币8160000元整；3、判决被告立即向原告支付违约金人民币2598435元整；4、本案诉讼费由被告承担。
被告德弘公司辩称，同意解除双方租赁合同。双方租赁合同早已自行解除。原告要求解除合同没有实际意义。不同意第二、三项诉讼请求。1、原告起诉超过诉讼时效。原告2011年4月20日就应当知道其未收到被告交付房屋的事实。其应当意识到自身合法权益受到侵犯。在此情形下，原告没有任何证据证明在之后向被告主张过上述权利，仅仅在补充证据2里提及到2014年10月28日发送了一份律师函，意图导致诉讼时效的中断，而此时早已超过法定诉讼时效，没有实际意义。2、根据双方租赁合同约定，被告已早于2011年6月10日向原告交付了房屋租赁合同项下的全部房屋，并根据双方合同约定第7条第1款，附有交验签字盖章清单，房屋已经交付给原告，同时根据原告支付租金的时间，也能看出，原告在收到房屋后逐步支付租金。3、从双方签订2011年8月10日补充协议，双方为装修往来邮件，均可证明原告已实际接收了房屋，并对房屋实施了装修。4、原告与被告于2011年8月10日签订的就使用中国国际商品交易基地协议书来看，原告已接收房屋。以上事实，可以看出，原告诉请没有事实和法律依据。请法院驳回诉请。
经审理查明：2011年4月18日，德弘公司（出租方、甲方）与隆源公司（承租方、乙方）签订《德胜置业大厦房屋租赁合同》，约定：德弘公司将坐落于北京市xx地底商，6号楼地下1层、地上1层、2层、3层租赁给隆源公司使用，面积合计7119平方米。房屋租赁期限自2011年6月3日至2026年6月2日，共计15年。租金单价4元/平方米/天，第一个五年每年租金为10393740元。第一年租金为半年支付一次。第一年度租金付款时间如下：2011年4月17日支付定金500000元；2011年4月20日支付租金5000000元；2011年11月3日支付租金4893740元。德弘公司应于2011年4月20日前将房屋按约定条件交付给隆源公司。《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。德弘公司未按约定时间、条件交付房屋达15日，隆源公司有权解除合同，并要求德弘公司按3个月租金向隆源公司支付违约金。隆源公司未交纳按约定应当由其交纳的各项费用50万以上，已经给德弘公司造成严重损害的，德弘公司有权解除合同，隆源公司应按3个月租金向德弘公司支付违约金。该合同后附租赁房屋的平面图纸四张，图纸上加盖有德弘公司和隆源公司的公章。德弘公司及隆源公司均向本院提交了平面图纸。德弘公司提交的图纸中其中一张上有手写的内容：“①移交面积共7119m2，共四层，已确认。②门钥匙由乙方自行拆除并安装新锁。③二层多余81.6m2不在合同约定面积内，由隆源黄总另外签订租赁合同。2011.6.10”。隆源公司提交的相对应的图纸上没有相关的手写内容。
2011年4月17日，隆源公司向德弘公司支付房屋租金1500000元。2011年6月29日，隆源公司向德弘公司支付房屋租金660000元。2011年7月19日，隆源公司向德弘公司支付房屋租金4000000元。2011年8月4日，隆源公司向德弘公司支付房屋租金1000000元。
2011年8月9日-10日，德弘公司（甲方）与隆源公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“鉴于甲乙双方已于2011年4月18日订立《德胜置业大厦房屋租赁合同》以及甲方与北京万年伟业商贸有限公司于2011年5月24日签署的《会议纪要》，为有效规避经营风险，确保《德胜置业大厦房屋租赁合同》充分履行，根据双方意愿，就租期调整及租金支付方式等相关事项，达成一致，特订立补充协议如下：一、租赁期限调整：自2011年11月3日至2026年8月2日，2011年11月3日前为免租期；二、租金及支付方式：第一年度：2011年4月17日支付合同定金500000元；2011年4月20日支付5000000元；2011年11月3日支付2295305元；三、乙方承租区域内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、保洁费、保安费由乙方自行缴纳，乙方应保存并向甲方出示相关凭据；四、为便于乙方开展经营活动，乙方租期内，甲方同意乙方利用“中国国际商品交易基地”的名称进行对外招租，乙方承担因招租引发的法律责任。……。”同日，德弘公司与隆源公司签订了《协议书》，该协议书中注明：“甲方：中国国际商品交易基地，乙方：江苏隆源置业有限公司，甲乙双方商定，甲方同意乙方在其承租的北京市某地区域内利用甲方经营许可先行经营进口酒业务，并视招商情况，确定经营其他业务。”该《协议书》甲方处盖章为德弘公司公章。
2011年8月25日，隆源公司向德弘公司支付房屋租金635305元、物业费364695元。
另查，因未在规定的期限内接受企业年检，德弘公司于2013年10月15日被北京市工商行政管理局丰台分局作出吊销营业执照的行政处罚。
庭审中，隆源公司主张合同签订后，由于德弘公司与产权单位及物业公司存在纠纷，物业公司不让该公司入住装修，该公司与德弘公司协商后未能解决，故德弘公司未能按照按合同约定向该公司交付房屋已构成违约，该公司有权要求解除双方的租赁合同并要求德弘公司返还房屋租金、物业费及承担违约责任。德弘公司对此不予认可，德弘公司主张由于隆源公司未按时交纳租金，双方的租赁合同早已解除，该公司同意解除合同。但德弘公司主张该公司已于2011年6月10日将租赁房屋交付给了隆源公司。为此，德弘公司向本院提交了如下证据予以证明：
一、房屋平面图。德弘公司主张房屋平面图上，双方已签订交接清单，该公司已交付租赁房屋。隆源公司对德弘公司提交的房屋平面图上的手写内容不予认可，隆源公司主张该部分内容系德弘公司自行添加，没有该公司的签字和盖章，该公司保存的房屋平面图上没有相关内容。
二、电子邮件、工程量清单报价表。德弘公司主张该证据系隆源公司委托人杜某的儿子杜某2与该公司法定代表人季春青之间的邮件往来，邮寄中涉及租赁房屋的装修平面图、设计效果图及装修清单，足以证明隆源公司已接收房屋并对房屋进行了装修。隆源公司对该证据的真实性不予认可。
三、2011年8月10日签订的《补充协议》及《协议书》。德弘公司主张该份证据可以证明隆源公司已经接收租赁房屋并用于经营进口酒。隆源公司对该证据的真实性予以认可，但主张该证据不能证明德弘公司已经交付了房屋。
四、2011年6月30日，德弘公司与黄振涛签订的《房屋租赁合同》。德弘公司主张该合同系隆源公司法定代表人黄振涛与该公司单独就原租赁合同未包含的81.6平方米签订的租赁合同，可以证明在此之前双方已交接了房屋。隆源公司认为该证据与本案无关。
隆源公司主张德弘公司提供的证据均不能证明已经交付房屋，按照合同约定，双方办理交接应签订《房屋交割清单》并移交房门钥匙，但双方并未签订《房屋交割清单》。
审理中，德弘公司主张隆源公司未按时支付租金，后隆源公司自行撤出了租赁房屋，该公司于2013年在未通知隆源公司的情况下自行收回了租赁房屋，并重新对外进行了出租。
德弘公司另主张如果隆源公司主张属实，隆源公司于2011年4月20日就应当知道未收到房屋的事实，应当意识到自身合法权益受到侵害，但隆源公司未提供证据证明之后向德弘公司主张过权利，隆源公司的起诉已经超过了诉讼时效。隆源公司主张双方一直处于协商过程之中，该公司的起诉未超过诉讼时效。
上述事实，有双方当事人陈述、德胜置业大厦房屋租赁合同及补充协议、会议纪要、收据、授权委托函、调查笔录、照片、行政处罚决定书、转账凭证、函及快递详情单、电子邮件、补充协议、协议书、房屋租赁合同等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，德弘公司与隆源公司签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据租赁合同约定，双方办理房屋交接应签订《房屋交割清单》并移交房门钥匙。德弘公司虽提交了房屋平面图用于证明双方办理了交接，但房屋平面图上的手写交接内容并无双方签字和盖章，且隆源公司提交的房屋平面图上并无该手写内容，故本院对德弘公司提交的房屋平面图上的手写交接内容的真实性不予确认。德弘公司提交的其他证据均不足以证明该公司已向隆源公司交付了租赁房屋，结合德弘公司自述该公司于2013年在未通知隆源公司的情况下自行收回房屋并另行出租的情形，本院对德弘公司关于已交付租赁房屋的抗辩意见不予采纳。由于德弘公司未按照合同约定向隆源公司交付租赁房屋的行为达到了租赁合同中约定的隆源公司解除合同的条件，故对隆源公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，德弘公司应将隆源公司交纳的房屋租金及物业费退还，对隆源公司的此项诉讼请求，本院予以支持。由于德弘公司构成违约，应支付违约金，现德弘公司主张违约金数额过高，隆源公司主张其损失包括利息损失、租房损失及预期利益损失，但隆源公司就其主张的租房损失、预期利益损失均未向本院提供证据予以证明。由于隆源公司未及时向德弘公司主张权利，对利息损失的扩大亦负有一定的责任，综合考虑本案案情，本院将违约金的的数额调整为两个月的房屋租金，对隆源公司该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。由于本次诉讼前双方的租赁合同一直处于履行过程中，并未解除，故对德弘公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除江苏隆源置业有限公司与北京德弘光大国际贸易中心有限公司于二○一一年四月十八日签订的关于北京市xx底商、6号楼地下1层、地上1层、2层、3层的《德胜置业大厦房屋租赁合同》。
二、自本判决生效之日起七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司退还江苏隆源置业有限公司房屋租金及物业费共八百一十六万元。
三、自本判决生效之日起七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司支付江苏隆源置业有限公司违约金一百七十三万二千二百九十元。
四、驳回江苏隆源置业有限公司其他诉讼请求。
如果北京德弘光大国际贸易中心有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万三千一百七十五元，由江苏隆源置业有限公司负担三千四百七十六元（已交纳）；由北京德弘光大国际贸易中心有限公司负担三万九千六百九十九元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 王德林