广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初3335号原告（反诉被告）：广东晧泓投资有限公司，住所地广州市。法定代表人：姚汉全。委托代理人：陈育虹，广东启源律师事务所律师。委托代理人：吴特栋，广东启源律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广东亿华房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：景治君。委托代理人：张倩茹，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：袁璐，广东广信君达律师事务所实习律师。原告广东晧泓投资有限公司诉被告广东亿华房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈育虹、吴特栋，被告的委托代理人张倩茹、袁璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年9月17日签订《场地租赁合同》，将广州市越秀区广卫路南侧，东临广大路部分场地提供给被告使用，使用费每月120000元，于每月5日前支付，每逾期支付1日，按逾期支付部分的0.5%支付违约金。2014年1月26日，原、被告签订补充协议，由于增加了使用面积，从2014年1月1日起，使用费调整为每月240000元。后被告从2015年10月起至今一直拖欠场地使用费，原告曾委托律师向被告发函催收未果，故诉请法院判令：一、被告立即向原告支付拖欠的从2015年10月起至2016年3月共6个月的场地使用费1440000元（按每月240000元计）；二、被告立即向原告支付从2015年10月6日起计至实际支付之日止的逾期付款违约金（当月5日前支付当月的场地使用费，逾期则从当月6日起算违约金，每日按照0.5%的标准计算）；三、被告立即向原告支付逾期支付2016年4月、5月、6月的场地使用费的违约金（4月份违约金从2016年4月6日起算至2016年6月24日，5月份违约金从2016年5月6日起算至2016年6月24日，6月份违约金从2016年6月6日起算至2016年6月24日，每日按照0.5%的标准计算）；四、被告立即向原告支付逾期支付2016年7月份场地使用费160000元及逾期支付2016年7月的场地使用费的违约金（其中80000元从2016年7月6日起计至2016年7月12日止，160000元从2016年7月6日起计至实际支付之日止，每日按照0.5%的标准计算）。被告辩称：原告诉请期间的场地使用费确实存在拖欠的情况，金额也属实。至于违约金，不同意支付。被告于2012年6月29日曾经与复建公司签订场地临时使用合同，但从来没有实际履行。后来复建公司称有客观原因，2012年9月15日双方签订了解除场地临时使用合同协议。之后2012年9月17日，被告与原告签订了场地租赁合同，被告对原告有无取得转租涉讼场地的权利有异议。如果因此合同不合法，对原、被告双方没有约束力，计算违约金就没有依据。如果法院认定合同有效的，那违约金计算标准过高，被告要求适当调整为中国人民银行同期贷款利率。被告反诉称：2016年6月13日，原告称因租金问题，向被告发出《广卫路停车场停水停电的通知》，并于当日下午2点对广卫路停车场采取停水停电措施。6月21日，原告再次发出停水停电通知，并于当天上午10点30分采取停水停电措施。原告的上述行为，致使被告无法正常使用租赁场地，造成被告经济损失93900元（停工期间工人的餐费及住宿费用）。基于原告的上述违约行为，被告有权依据合同约定主张提前解除合同，由原告双倍返还履约保证金，并赔偿损失。另，被告已于2016年7月26日向原告发出《关于停止租用场地的通知》，决定从2016年8月份起停止租用场地，要求原告于7月底派员现场接收场地。但原告未派员办理场地移交手续，反而在8月2日夜间擅自将租赁场地大门加锁。其行为应视为已接管租赁场地，故双方的租赁关系已于2016年8月2日解除。现反诉请求法院判令：一、确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》于2016年8月2日解除；二、原告向被告双倍返还履约保证金480000元；三、原告赔偿被告经济损失93900元。原告对被告的反诉答辩称：一、被告在多次违约的情况下单方终止合同并没有得到原告的书面同意和确认，其提前解除合同的理由并不成立。原告于2016年7月30日收到被告发来的《关于停止租用场地的通知》，随后于2016年8月1日复函被告，明确表示不同意被告提出的终止合同的无理要求。退一万步而言，即使被告不租赁使用场地有合理理由，其要求原告于收到函件之日起一天内（七月底）派员到现场办理交接手续，并没有给原告预留合理的期限，是十分不合理的。因此，被告提出的提前解除合同的理由并不成立。相反，因被告多次存在逾期支付场地使用费的行为，已经构成根本违约，原告有权单方解除双方签订的《场地租赁合同》及补充协议。二、被告在合同履行的过程中屡次违约在先，已经严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定，因被告逾期缴纳使用费超过10天，原告据此解除合同时，被告已交纳的使用费、履约保证金不予退还，合同解除前欠缴的使用费、违约金应当补交，给原告造成损失的应当赔偿。因此，被告反诉原告双倍返还履约保证金480000元毫无事实和法律依据，反之，原告依法有权没收被告已交纳的240000元履约保证金。从双方2016年6月21日签订的《协议书》可以得出，因被告自2015年10月起至2016年6月21日期间一直拒付场地使用费，严重影响原告的正常经营，原告不得不采取一两天的停水停电的正当维权行为，也实属被逼无奈。因此，原告并不存在被告所述的违约情形，相反，被告长期以来存在拒付巨额场地使用费和违约金的违约行为，已令原告不堪重负，原告依法有权没收其已交纳的履约保证金。三、被告要求赔偿其实际经济损失93900元是完全没有事实和法律依据的，依法应予以驳回。被告提交的所谓的《停水停电损失费用表》、《停电期间施工人员清点》是其和案外人自行制作，没有一张正式的餐费或住宿费发票，也没有支出的付款凭证，更没有任何一份劳动合同予以佐证，该部分费用显然是被告的日常支出，与原告没有必然的因果联系。因此，被告企图以上述两张随意编造的表格，要求原告承担其捏造的经济损失是没有事实和法律依据的。综上所述，被告的反诉请求是缺乏事实和法律依据的，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2012年9月17日，原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区广卫路南侧，东临广大路部分场地临时提供给乙方使用，场地面积按现状场地位置围蔽的范围内，以实际现场划线的西面场地为整体使用面积，具体以现场移交划线后的面积为准（详见附图）；甲方对上述场地已与业主广州市城市复建有限公司签订《场地临时使用及管理合同》，甲方已取得上述场地的使用权，有权对上述场地进行转租给乙方；使用期限，甲乙双方一致确认以2012年9月17日为使用场地移交日（具体移交内容以场地移交确认书为准），以甲方正式发送的书面通知书所明确的解除日期即为本合同终止日，通知送达乙方之日生效；使用费及支付，自移交日起，乙方应当在每月5日前向甲方交纳当月月使用费（如遇国家公众假日，可顺延），使用场地每月使用费为120000元，每天使用的标准按照月使用费/30天计算；乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于一个月月使用费的履约保证金120000元；自使用日起，乙方应当在每月5日前向甲方交纳当月月使用费（如遇国家公众假期，可顺延）；当月使用日不足整月的，费用按实际使用天数计算；若本使用合同解除时，在乙方退场后10个工作日内，由乙方结清有关费用之日起10日内，甲方将履约保证金无息退还乙方；违约责任，乙方未能按本合同约定向甲方支付使用费，每逾期1日，应当按照逾期支付部分的0.5%向甲方支付违约金；甲方应保证乙方能够正常使用租赁场地；合同终止和解除，在本合同解除时，由乙方结清使用费等有关的费用并在甲方接收场地验收完毕之日起10日内，甲方将履约保证金余额无息退还乙方；乙方逾期缴纳使用费超过10天的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的实际损失，乙方已交纳的使用费、履约保证金不予退还，合同解除前欠缴的使用费、违约金应当补交，给甲方造成损失的，应当赔偿，乙方应当按照本合同的约定交回使用场地给甲方；由于甲方违约导致乙方按本合同约定解除合同的，甲方双倍返还乙方已支付费用，如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行等。2012年9月17日，原、被告双方签署《移交确认书》，确认原告于当日将上述场地移交至被告。2014年1月26日，原、被告双方签订《补充协议》，其中内容为：现因乙方临时使用需要，须增加使用面积，就该事项，经甲乙双方友好协商，达成以下补充条款；第一条、2014年1月1日起，原合同约定的场地面积调整为广州市越秀区广卫路南侧，东临广大路场地整体使用面积，具体以本协议附件1划线的面积为准；第二条、自2014年1月1日起，原合同约定的每月使用费由120000元，现调整为240000元等。2016年1月27日，原告向被告发出《律师函》，称被告自2015年10月起至一直拖欠使用费，已构成严重违约，应承担相应的违约责任；要求被告收函后三天内支付使用费及违约金等。被告收函后未予理会。因本案纠纷，原告于2016年3月18日提起诉讼。被告在答辩期间对本院管辖权提出异议。2016年6月29日，广州市中级人民法院对管辖权异议作出终审裁定，驳回被告提出的管辖权异议。2016年6月13日，原告向被告发出《广卫路停车场停水停电的通知》，称由于被告自2015年10月至今的租金未缴纳，经多次催缴没有解决，故于当日下午2点对场地采取停水停电措施等。2016年6月21日，原告再次向被告发出《广卫路停车场停水停电的通知》，其中表示定于当日上午10点30分对场地暂停水停电等。同日，原、被告双方就租金及违约金纠纷一事签订《协议书》，约定：被告于2016年6月24日前先一次性支付原告2016年4、5、6月租金共720000元；原告须即时恢复水电给被告正常使用，直至2016年7月31日等。后被告于2016年6月24日向原告支付了上述场地使用费720000元，于7月12日支付了2016年7月的部分场地使用费80000元。2016年7月26日，被告向原告发出《关于停止租用场地的通知》，表示根据其实际情况，决定从2016年8月份起停止租用，请原告本月底派人到现场办理移交接收手续，否则视为已经移交接收场地等。同年8月3日，原告向被告发出《复函》，称被告一直恶意拖欠租金及违约金，故不同意被告提出的终止合同的无理要求；被告存在上述严重违约行为，原告有权没收履约保证金240000元；被告通知没有预留办理交接手续期限，十分不合理等。原告并于当日收回上述场地。2016年8月5日，被告向原告发出《关于场地移交的通知》，称原告未派人到现场办理移交手续，反而在8月2日夜间，擅自将地块大门加锁，现声明该行为视为原告已经接管场地。诉讼中，原、被告双方一致表示：无论各自主张的合同解除时间是否正确，合同也确已解除了。本院认为：原、被告双方于2012年9月17日签订的《场地租赁合同》和于2014年1月26日签订的《补充协议》均是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告拖欠2015年10月至2016年3月共6个月的场地使用费1440000元和2016年7月的部分场地使用费160000元，逾期支付2016年4月、5月、6月、7月部分场地使用费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付拖欠的上述场地使用费和逾期支付场地使用费的违约金，合法合理，本院予以支持。至于合同约定每逾期1日按逾期支付部分的0.5%支付违约金，显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜。因被告拖欠场地使用费，原告曾于2016年6月13日、6月21日采取停水停电方式催缴。虽然原告的上述行为不当，但尚未构成严重违约，被告并不因此而享有合同解除权。而且，在其于2016年7月26日向原告发出的《关于停止租用场地的通知》中，被告也没有将原告停水停电作为其停止租用场地、解除合同的依据。故被告主张其有权提前解除合同，理据不足，本院不予支持；被告向原告发出《关于停止租用场地的通知》，不产生解除合同的效力。原告虽未认可被告单方解除合同，但其在2016年8月2日夜晚将租赁场地大门加锁，并于次日收回租赁场地，该行为亦表明了原告解除合同、终止租赁的意思。据此，可确认合同于2016年8月2日解除。合同解除是被告长期拖欠场地使用费导致，非原告之原因，依照合同约定，原告有权不予退还履约保证金。被告要求原告双倍返还履约保证金480000元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告要求原告赔偿两次停水停电造成的损失，合法合理，本院予以支持。但该损失应为停水停电造成不能正常使用租赁场地的场地使用费损失。经计算，两日的场地使用费损失为240000元÷30日×2日=16000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》、《补充协议》于2016年8月2日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东亿华房地产开发有限公司向原告广东晧泓投资有限公司支付2015年10月至2016年3月共6个月的场地使用费1440000元及逾期支付上述场地使用费的违约金（其中逾期支付2015年10月份场地使用费的违约金从2015年10月9日起算，2015年11月份场地使用费的违约金从2015年11月6日起算，2015年12月份场地使用费的违约金从2015年12月8日起算，2016年1月份场地使用费的违约金从2016年1月6日起算，2016年2月份场地使用费的违约金从2016年2月6日起算，2016年3月份场地使用费的违约金从2016年3月8日起算；以欠付的金额为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至上述场地使用费实际支付之日止；违约金以不超过欠付的场地使用费为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东亿华房地产开发有限公司向原告广东晧泓投资有限公司支付逾期支付2016年4月、5月、6月场地使用费的违约金（其中2016年4月份场地使用费的违约金从2016年4月6日起算，2016年5月份场地使用费的违约金从2016年5月6日起算，2016年6份场地使用费的违约金从2016年6月7日起算；以欠付的金额为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至2016年6月24日止）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东亿华房地产开发有限公司向原告广东晧泓投资有限公司支付2016年7月的部分场地使用费160000元及逾期支付2016年7月份场地使用费的违约金（按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计,其中以本金为80000元，从2016年7月6日起计至2016年7月12日；以本金为160000元，从2016年7月6日起计至上述场地使用费实际支付之日止；违约金以不超过欠付的场地使用费为限）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广东晧泓投资有限公司向被告广东亿华房地产开发有限公司赔偿16000元。六、驳回原告广东晧泓投资有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告广东亿华房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24586元、反诉费4769.50元，由原告广东晧泓投资有限公司负担7894元，被告广东亿华房地产开发有限公司负担21461.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎满华人民陪审员  黎冬梅二〇一六年十一月八日书 记 员  邓鸿明