吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终89号
上诉人（一审被告）：乾安县兄弟物业服务有限公司，住所：地乾安县乾安镇德建街。
法定代表人：卢建军，经理。
委托代理人：毕文明，吉林乾龙律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，住所：乾安县乾安镇。
代表人：陆建平，经理。
委托代理人：肖仁轩，吉林乾龙律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：乾安县田园锦绣物业管理有限公司，住所：乾安县乾安镇。
法定代表人：赵得生，经理。
委托代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。
委托代理人：赵得国。
上诉人乾安县兄弟物业服务有限公司（简称兄弟物业公司）、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司（简称恒策乾安公司）与被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司（简称田园锦绣公司）物业管理合同纠纷一案，兄弟物业公司、恒策乾安公司不服吉林省乾安县人民法院（2015）乾民重初字第15号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月20日立案受理，并依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人兄弟物业公司委托代理人毕文明、恒策乾安公司委托代理人肖仁轩，被上诉人田园锦绣公司委托代理人项柏林、赵得国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田园锦绣公司一审诉称：2013年9月18日我公司与恒策房乾安公司签订了为期三年田园锦绣物业管理协议书，自2013年10月1日起我公司便按照协议约定事项对田园锦绣小区进行了有效管理服务，在服务过程中我公司一直严格按照物业管理相关法律政策及业主公约积极开展工作，并做了大量投入，现合同已实际履行一年多时间。2014年10月30日被告乾安县兄弟物业有限责任公司人员强行占用我公司物业管理办公用房，将我公司办公设备搬出并驱赶我公司的工作人员，对我公司的正常工作秩序造成严重破坏，对物业管理造成了严重混乱的局面，极大地妨碍、影响了我公司对小区的管理和对业主提供服务的质量。给小区业主造成极大的恐慌，也给小区业主的正常生活带来了极大不便。我公司作为合法经营的企业，一直依照法律及相关政策合法经营，被告违法强行霸占我物业管理办公用房，致使我公司无法正常开展工作。综上，二被告已构成侵权，诉讼请求：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司继续履行与我公司签订的物业管理合同，并立即停止侵权，腾让强行占用的物业管理办公用房。
兄弟物业公司一审辩称：我公司没有实施侵权，我公司对小区的管理是依据与恒策公司签订的物业管理合同，兄弟物业与田园锦绣公司没有任何法律关系，不存在侵权，对于田园锦绣公司的第二项诉讼请求，我公司没有使用所说的物业办公用房，导致田园锦绣公司未能行使物业管理权是恒策公司的行为，与兄弟物业无关，因此，本案被告不适格，原告没有权利起诉兄弟物业公司。
恒策乾安公司一审辩称：我公司与赵得生签订物业管理协议，当时赵得生没有物业管理资质也没有公司，我公司是与乾安县诚信房屋拆除有限公司签订的合同，这个合同是无效合同，经我公司查明，田园锦绣公司2014年12月左右才有的物业管理资质，在此期间我公司与田园锦绣公司解除合同，田园锦绣物业的法定代表人是赵得国，所以我公司与原告签订的合同法人不相符，所以合同是无效的合同，我们已经解除了，不同意继续履行合同。田园锦绣小区在未验收期间，开发商有权委托任何公司对小区进行管理，我们小区至今没有验收，所以我们有权委托兄弟物业公司，不需要经过业主委员会，物业用房我们也是随意指定，等验收合格才最后确定物业办公用房。
经一审法院审理查明：2013年9月18日，田园锦绣公司法定代表人赵得生利用乾安县诚信房屋拆除有限公司的印章与恒策乾安公司签订了田园锦绣物业管理协议书，协议书记载，“甲方：吉林恒策房地产开发有限公司乾安县分公司，乙方：田园锦绣物业有限公司，双方就甲方委托乙方对田园锦绣（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同，本合同期限为叁年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止。”2014年10月21日，田园锦绣公司取得营业执照，赵得生为该公司的法定代表人，显示公司成立时间为2013年9月29日，营业期限为2013年9月29日至2033年9月28日。2014年10月15日，田园锦绣公司取得资质证书。恒策乾安公司指定了该小区4号楼A01、A02为物业用房给田园锦绣公司使用，田园锦绣公司作为物业公司服务于田园锦绣小区一年多，与小区业主签订物业管理服务合同并收取物业费用。2014年10月20日，恒策乾安公司与兄弟物业公司签订物业承包管理合同，合同约定由兄弟物业公司对该小区进行管理。现兄弟物业公司自行购置用于物业服务设备，并收取小区物业费用，对小区进行管理。2014年10月30日，恒策乾安公司工作人员将办公用房4号楼A01门锁撬开，并将田园锦绣公司单位物品搬离，交由兄弟物业公司使用，后因恒策乾安公司将该房屋处理，兄弟物业公司在该小区1号楼与3号楼之间的空地新建物业用房，4号楼A02则由田园锦绣公司使用。2014年11月4日，田园锦绣公司以兄弟物业公司侵权为由，向本院提起诉讼。2014年12月4日，恒策乾安公司通过公证的方式向原告单位送达了解除合同通知书等解除物业合同的材料。
一审法院认定上述事实的证据有，田园锦绣物业管理协议书复印件一份、营业执照正副本、税务登记证正副本、资质证书正副本、组织机构代码证正副本、物业管理服务合同复印件三份、物业费收据复印件十六枚、返还收据复印件一枚、田园锦绣小区2014年10月28日监控录像光盘一枚、2014年10月30日小区监控录像光盘一枚、赵得国与110通话记录一份，劳动合同复印件一份、照片一枚以及本院依申请调取的公安机关询问赵得生的笔录，2014年12月4日作出的公证书一份、光盘一份、物业承包管理合同复印件一份、物业合作补充协议复印件一份、房产面积测算报告一份、证人二名、证明复印件一份、说明一份以及当事人的陈述，恒策乾安公司对田园锦绣公司提供的证明和说明真实性有异议，并申请本院予以鉴定，因恒策乾安公司已将该房屋处理，兄弟物业公司也没有占用，田园锦绣公司要求兄弟物业公司排除妨害已是不能实现，对此鉴定也无意义，故对恒策公司申请鉴定的请求不予支持。
一审法院认为：乾安县诚信房屋拆除有限公司法定代表人赵得生利用正在筹建中的乾安县田园锦绣物业管理有限公司与被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司在2013年9月18日签订了田园锦绣物业管理协议，约定物业服务相关事宜，2013年9月29日筹建中的公司成立，于2014年10月15日取得物业服务资质。现田园锦绣公司要求继续履行该协议，恒策乾安公司以田园锦绣公司当时未取得物业服务资质为由，拒绝履行，虽然田园锦绣公司在与恒策乾安公司签订合同时并没有取得物业服务资质，但是物业管理合同签订后，田园锦绣公司在对该小区进行实际管理和服务期间内已取得物业资质，且在此期间恒策乾安公司并无异议，根据合同法的立法精神，为维护合同的稳定性，应认定田园锦绣公司与恒策乾安公司签订的物业管理合同有效，属前期物业服务合同，现恒策乾安公司又将该小区的物业服务承包给他人，属无权处分。恒策乾安公司抗辩其与田园锦绣公司的合同已于2014年12月4日解除，因双方合同不具备约定和法定解除事由，故恒策乾安公司单方行为不具有解除效力。根据《物业管理条例》规定，如果该小区业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行，而恒策乾安公司无权解除前期物业服务合同。综上，恒策乾安公司应继续履行与田园锦绣公司之间的物业管理合同，此项诉讼请求本院予以支持；关于田园锦绣公司要求停止侵权、腾让物业用房的请求，现因兄弟物业公司并没有使用A01房屋，且该房屋已被恒策乾安公司处理，故无法实现田园锦绣公司的此项诉请，对该项诉讼请求本院不予支持，根据4号楼《房产面积测算报告》确认，商业二层东数一单元第三门（即A02）为物业用房，现田园锦绣公司也正在使用，则应以该房屋为物业管理办公地点，如物业用房面积不足应由田园锦绣公司与恒策乾安公司另行协商确定不足部分。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十一条、第二十一条之规定，判决：一、被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司继续履行与原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司在2013年9月18日签订的田园锦绣物业管理协议；二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司负担。
兄弟物业公司上诉称：一审认定事实无法律依据，适用法律错误。1、在建设项目未经验收并正式移交给业主，并成立业主委员会之前，依据《物业管理条例》第21条规定，恒策乾安公司有权签订前期服务合同。故认定恒策乾安公司属“无权处分”是错误的。2、依据《中华人民共和国合同法》第94条规定，恒策乾安公司具有单方解除合同的权利。对单方解除合同法律并无强制性限制。该法第96条规定，解除合同通知到对方时解除。恒策乾安公司已经公证机构进行了通知，即视为合同解除。一审认定恒策乾安公司物权解除前期物业服务合同无法律依据。3、一审判决改变被上诉人的诉讼请求并予以判决是错误的，同时损害了兄弟物业公司的合法利益。庭审中另提出，恒策乾安公司与诚信公司签订的合同无效，诚信公司未取得资质。
恒策乾安公司上诉称：一审判决认定事实无法律依据，适用法律错误。1、本案恒策乾安公司是发回重审后追加的当事人，田园锦绣公司在一审中并未向恒策乾安公司提出解除物业合同异议。证明田园锦绣公司对恒策乾安公司解除合同的行为予以认可。2、在建设项目未经验收并正式移交业主、并成立业主委员会之前，依据《物业管理条例》第21条规定，恒策乾安公司有权签订前期物业服务合同。故认定恒策公司属“物权处分”是错误的。3、依据《中华人民共和国合同法》第94条规定，恒策乾安公司具有单方解除合同的权利。对单方解除合同法律并无强制性限制。依据该法第96条规定，解除合同通知到对方时解除。恒策乾安公司已经公证机构进行通知，即视为合同解除。故一审判决认定恒策乾安公司“无权解除前期物业服务合同”无法律依据。另提出坚持一审答辩意见。
经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。
根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、恒策乾安公司与田园锦绣公司是否存在物业管理合同关系；2、如合同关系存在，该合同是否有效，是否已经解除。
本院认为：田园锦绣公司基于物业管理合同关系主张继续履行，本案属于物业管理合同纠纷。针对本案争议焦点，结合恒策乾安公司、兄弟物业公司的上诉请求、理由及田园锦绣公司的答辩意见，本院评析如下：
1、关于恒策乾安公司与田园锦绣公司是否存在物业管理合同关系。
恒策公司乾安公司提出2013年9月18日签订的合同时，田园锦绣公司尚未正式成立。但该合同中明确写明了田园锦绣公司字样，并由赵得生本人签字，虽盖有乾安县诚信房屋拆除有限公司（简称诚信公司）公章，但庭审期间，恒策公司的代理人明确表示知道赵得生及诚信公司无物业管理资质，并要求马上办理。据此，可以认定赵得生系利用筹备中的公司签订的合同。且在合同履行期间，田园锦绣公司依法成立，并取得了物业管理资质。因此，可以认定田园锦绣公司系2013年9月18日所签订合同的主体，恒策乾安公司与田园锦绣公司之间存在物业管理合同关系。恒策乾安公司亦是在明知的情况下签订的上述合同，现提出主体问题亦有违诚信原则，其与兄弟物业公司提出的田园锦绣公司主体不适格的意见不能成立，本院不予支持。
2、关于合同效力及是否已经解除的问题。
田园锦绣公司与恒策公司签订合同时尚未成立，但上述已经论及，田园锦绣公司系在筹备期间签订的合同，其主体身份可以认定。虽然签订合同时，田园锦绣公司尚未取得物业服务资质，但在合同履行过程中、本案诉讼前已经依法取得了物业服务资质，对其能够实施物业管理、服务行为能力进行了补正。兄弟物业公司基于此点认为合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。
关于恒策乾安公司与兄弟物业公司提出的该合同已经公证通知解除、田园锦绣公司未提出异议的问题，因合同的解除应依法进行，田园锦绣公司是否提出异议及提出异议是否成立均不能免除恒策乾安公司就享有法定或约定的解除权承担举证证明责任，恒策乾安公司应在享有法定或约定解除权的情况下，方可经通知解除合同。然而，恒策乾安公司主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同，该条系对“法定解除权”的规定，但恒策乾安公司并未能举证证明其享有该条哪一项规定的“法定合同解除权”。因此，其提出合同业已解除的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
另对于兄弟物业公司提出的一审法院改变田园锦绣公司诉讼请求的问题，因田园锦绣物业公司在一审重审期间已经合法变更诉讼请求，一审法院就其变更后的诉讼请求进行审理并判决，并无不妥。对于恒策乾安公司与兄弟物业公司所签合同是否属于“无权处分”的问题，因该合同签订在后，且恒策乾安公司与田园锦绣公司签订合同已经实际履行，该合同合法有效，田园锦绣公司要求继续履行合同的主张成立。恒策乾安公司与兄弟物业公司签订的合同不管有无权利处分，均因恒策乾安公司与田园锦绣公司签订合同应予继续履行而无法实际履行，兄弟物业公司可就此与恒策乾安公司协商解决或另寻其他法律途径解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司、乾安县兄弟物业服务有限公司各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理审判员 陈 龙
二〇一六年三月八日
书 记 员 张 丽