山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨商初字第864号
原告张新美。
委托代理人李莉，山东开言律师事务所律师，特别授权代理。
被告吕欣。
被告王涛。
被告王军。
以上三被告委托代理人徐爱华，特别授权代理。
被告徐爱华。
被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司。
法定代表人徐爱华，该公司总经理。
第三人滨州中冀汽车销售有限公司。
法定代表人商凤林，该公司董事长。
委托代理人刘雨，该公司职工，特别授权代理。
原告张新美诉被告吕欣、王涛、山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华，第三人滨州中冀汽车销售有限公司债权转让合同纠纷一案，于2014年12月26日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张新美委托代理人李莉、被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司法定代表人暨被告吕欣、王涛、王军委托代理人及被告徐爱华、第三人滨州中冀汽车销售有限公司的委托代理人刘雨到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告张新美诉称，2014年8月29日，被告吕欣、王涛将位于滨州市XXX路口北500米路东的包括展厅、维修车间等建筑面积为2448平方米的房屋所有权及1498平方米的场地的土地使用权连同房屋内的相关设施、设备等转让给了原告张新美。鉴于上述房屋、场地及相关设施等已经由第三人滨州中冀汽车销售有限公司租用，租赁时间至2028年6月30日止，年租金35万元，且被告吕欣、王涛已经将租赁费收取至2015年6月30日，故原告张新美与被告吕欣、王涛于2014年9月30日协议约定，被告吕欣、王涛应将自2014年9月1日起至2015年6月30日为止期间的租赁费17.5万元支付给原告张新美，且被告吕欣、王涛将自2015年7月1日起之后对第三人滨州中冀汽车销售有限公司享有的租赁费等债权全部转让给原告张新美。对于被告吕欣、王涛承担的上述租赁费给付义务及逾期产生的违约责任，被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、徐爱华和王军提供了连带责任保证。为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1、被告吕欣、王涛支付房屋等租赁费17.5万元；2、被告吕欣、王涛支付违约金1万元；3、被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、徐爱华、王军对上述房屋等租赁费及违约金承担连带责任；4、被告吕欣、王涛对第三人滨州中冀汽车销售有限公司享有的房屋、场地及相关设施的租赁费等相关债权转让给了原告张新美享有。5、诉讼费由被告承担。
被告吕欣、王涛、山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华辩称，对原告的诉求及所陈述的事实认可，被告因欠原告210万元，与原告达成上述协议。
第三人滨州中冀汽车销售有限公司述称，1、原租赁合同的租赁费，第三人已交至2015年6月30日。2、如被告将第三人所租赁房屋及其他设施的租赁权转让给原告张新美，依据法律规定，上述权利转让后，也不影响原租赁合同的继续履行，原告应按原合同约定的权利义务履行合同。
原告向法庭提交如下证据：
1.房屋租赁协议复印件一份。证明2009年6月13日，被告与第三人签订该协议，涉案房由第三人租用并使用至今，租赁时间至2028年6月30日止，年租金35万元。
2．银行明细复印件。证明第三人已经将2013年7月1日至2015年6月30日两年的租金费70万元汇入被告吕欣账户。
3．权利转让协议书一份。证明被告将涉案房屋租赁权等权利转让给了原告。
4.协议书一份。证明被告应将自2014年9月1日至2015年6月30日期间的租赁费17.5万元支付给原告，且被告将自2015年7月1日起以后对第三人享有收取租赁费等权利全部转让给原告。
5.权利义务告知书及送达照片4张，证实原告将拥有的地上建筑物及辅佐物正式书面通知第三人，归原告所有。
被告吕欣、王涛、山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华未提交证据。
第三人向法庭提交如下证据：
1.租赁合同。证明第三人与山东省滨州九洲汽车贸易有限公司签订涉案房屋租赁合同。
2.房屋租赁协议。证明因山东省滨州九洲汽车贸易有限公司将涉案房屋的租赁权等权利转让给被告吕欣、王涛，第三人与被告吕欣、王涛又签订的该租赁协议。
3．银行回执。证明第三人已将2013年7月1日至2015年6月30日两年的房屋租赁费70万元支付给被告吕欣。
原、被告及第三人对各方提交的证据质证意见如下：
被告对原告提交的证据均无异议。
第三人对原告提交的证据1-4无异议。对证据5有异议，照片中虽有第三人的工作人员，但不能证明第三人接收了该通知。
原告及被告对第三人提交的证据均无异议。
经审查，原告提交的证据1-4，被告及第三人均无异议，且来源合法，与本案具有关联性，为有效证据，本院予以采信。证据5，能够证明原被告之间权利义务的转让已告知第三人，本院予以采信。
第三人提交的证据，原、被告均无异议，且来源合法，与本案有关联性，均为有效证据，本院予以采信。
依据以上有效证据及当事人陈述，本院依法认定以下事实：
一、2009年6月13日，被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司（甲方）与第三人滨州中冀汽车销售有限公司（乙方）签订房屋租赁协议，双方约定，甲方将位于XXX路口北500米路东（位置见附件示意图）的房屋租赁给乙方，包括展厅、维修车间及露天停车场，建筑面积共2448平方米，空地1498平方米……租赁期限为19年，自2009年7月1日起至2028年6月30日止；租金为每年35万元，第一次租金付70万元，此租金为两年。
该合同签订时，出租方即合同权利义务的享有人为被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司。
二、2013年4月25日，被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司（甲方）与被告吕欣签订了《4S店转让合同书》，约定将被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司（甲方）与第三人滨州中冀汽车销售有限公司（乙方）于2009年6月13日签订的房屋租赁协议中由山东省滨州九洲汽车贸易有限公司享有的权利义务全部转让给吕欣。
被告吕欣（甲方）作为出租方与第三人滨州中冀汽车销售有限公司（乙方）重新签订了房屋租赁协议一份，约定，甲方将位于XXX路口北500米路东（位置见附件示意图）的房屋租赁给乙方，包括展厅、维修车间及露天停车场，建筑面积共2448平方米，空地1498平方米……租赁期限为15年，自2013年7月1日起至2028年6月30日止；租金为每年35万元，第一次租金付70万元，此租金为两年。
被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司（甲方）与第三人滨州中冀汽车销售有限公司（乙方）、被告吕欣（丙方）之后又签订房屋租赁协议补充协议，三方约定：1、丙方作为原合同项下租赁房屋所有人，取代甲方成为原合同出租方，继续履行原合同。甲方在原合同中的全部权利、义务由丙方继续享有、承担。乙方对甲方享有的权利继续向丙方享有，对甲方承担的义务继续对丙方承担。2、乙方已按原合同向甲方支付2009年7月1日至2013年6月30日的租金。自甲方将房屋转让给丙方至2013年6月30日期间的租金由甲、丙方自行协商，与乙方无关。本协议签订后每年的租金，由乙方按照原合同约定向丙方支付。
上述合同签订后，出租方即合同权利义务的受让人已变更为被告吕欣。
三、2014年8月29日，原告张新美（甲方）与山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华（以上三被告为乙方）、被告吕欣、王涛（以上两被告为丙方）签订权利转让协议书一份，协议约定：1、乙方于2013年5月23日向甲方借款人民币210万元，乙方至今未偿还本息。2、乙方于2013年6月将位于滨州市XXX路口北500米路东（附件《平面位置示意图》，建筑总面积共2448平方米，空地1498平方米）的自有财产所有权、使用权、收益权、处分权转让给丙方，丙方自愿承担乙方对甲方所欠全部债务，愿意偿还全部欠款210万元。3、因丙方无力偿还欠款，丙方自愿将位于滨州市XXX路口北500米路东（附件一《平面位置示意图》，建筑总面积共2448平方米，空地1498平方米）的自有资产所有权、使用权、收益权、处分权转让给甲方，已抵顶丙方所欠甲方债务。4、丙方所转让的上述房屋及场地已于2009年6月出租给滨州市中翼汽车销售有限公司使用，租赁时间至2028年6月30日，年租金35万元，租金已交至2015年6月。自2015年6月后，承租方直接向甲方缴纳租金。自本协议签订后甲方享有该《房屋租赁协议》约定的所有权利义务。（见附件二《房屋租赁协议》。5、丙方转让房屋依附的土地，以及现有空地系丙方自2008年9月16日与滨州舜天红利色釉料有限公司签订《租赁协议》取得使用权。该使用权存在法律上的瑕疵，如遇土地原始使用权人收回土地，以及现出租人收回土地丙方从法律上难以得到经济上的补偿。（见附件三《租赁协议》）
2014年9月30日，原告张新美（甲方）与被告吕欣、王涛（两被告为乙方）、山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华（以上三被告为丙方）签订协议书一份，协议约定：1、乙方于2014年8月29日已将位于滨州市XXX路口北500米路东的现为滨州中翼汽车销售有限公司租用的包括展厅、维修车间等建筑面积为2448平方米的房屋所有权及1498平方米的露天场地的土地使用权连同房屋内的相关设施、设备等转让给甲方。2、上述房屋及场地系乙方于2013年6月份受让于丙方山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司，且丙方山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司已于2009年6月份出租给滨州中翼汽车销售有限公司使用，租赁时间至2028年6月30日止，年租金35万元，租金已交至2015年6月底。3、丙方山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司与乙方对于上述房屋及场地、设施等的转让关系已经通知了滨州中翼汽车销售有限公司，且中翼汽车销售有限公司已将2013年7月1日至2015年6月30日的租金共计70万元支付给了乙方。4、上述房屋及场地所占用的全部土地系丙方山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司于2008年9月16日承租于滨州舜天红利色釉料有限公司，年租金14万元。为此，甲、乙、丙各方依据相关法律规定，经充分协商，达成以下协议：1、乙方于本协议签订后30日内将2014年9月1日起至2015年6月30日止的租金17.5万元支付给甲方。2、乙方于本协议签订后30日内，将上述房屋、场地及相关设施等已经转让给甲方的事实通知滨州中翼汽车销售有限公司，告知滨州中翼汽车销售有限公司将于2015年7月1日以后产生的租金支付给甲方，由甲方享受租赁合同中由出租房享有的全部权利；相关的权利转让通知经乙方签署后，也可以由甲方代为通知。3、自2015年7月1日以后，对滨州舜天红利色釉料有限公司支付的土地租金，由甲方承担；丙方山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司与滨州舜天红利色釉料有限公司所签订的租赁协议中应由承租方享有的权利归甲方享有。4、乙方不按照本协议的上述约定支付违约金的，每逾期一日向甲方支付违约金200元。5、丙方作为乙方的担保人，对乙方上述租金的支付承担连带责任保证义务。
上述两份协议签订后，出租方合同权利义务的受让人已变更为原告张新美。
协议中的被告王军为山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司总经理，也是被告徐爱华的丈夫，王军、徐爱华为山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司仅有的两个股东。被告王涛为被告吕欣的丈夫，王军与徐爱华的儿子。
四、2014年10月30日，原告张新美与被告吕欣、王涛、山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华签署了债权转让通知书，内容为：2013年6月份，山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司将滨州市XXX路口北500米路东的现为滨州中冀汽车销售有限公司租用的包括展厅、维修车间等建筑面积为2448平方米的房屋所有权及1498平方米的露天场地的土地使用权连同房屋内的相关设施、设备等转让给被告吕欣、王涛，吕欣、王涛现已将上述房屋所有权、场地使用权及相关设施转让给了原告张新美，滨州中翼汽车销售有限公司请将自2015年7月1日起之后产生的租赁费支付给张新美，原房屋租赁协议中由出租人享有的全部权利均由张新美享有。该通知书，已告知第三人。
五、第三人已将2013年7月1日至2015年6月30日两年的房屋租赁费70万元支付给被告吕欣。至今，吕欣未按协议约定将2014年9月1日至2015年6月30日的租金17.5万元支付给原告张新美。在庭审中，原告与被告明确合同权利义务转让的期限为自2015年7月1日起至2025年6月30日，共10年。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，除不得转让的三种情形外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。转让合同一旦有效成立，合同权利即移转于受让人，转让合同的成立、履行及其法律效力同时发生。本案中，山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司将其全部合同权利义务债权转让给了被告吕欣，且合同已部分履行，该债权转让合同成立。被告吕欣在受让该合同权利义务之后，又将部分权利义务转让给了原告张新美，且已通知债务人滨州中冀汽车销售有限公司，债权转让已发生法律效力，原告与第三人之间业已形成了新的债权债务关系。原告请求确认由被告吕欣、王涛对第三人滨州中冀汽车销售有限公司享有的房屋、场地及相关设施自2015年7月1日起至2025年6月30日止共10年的租赁费收取转让给原告所有，合法有据，应予支持。关于原告所诉被告吕欣、王涛支付房屋等租赁费175000元并承担违约金10000元的请求，已明确约定在2014年9月30日三方协议中，被告吕欣、王涛应按协议支付该款项，原告该诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告山东省滨州市九洲汽车贸易有限公司、徐爱华、王军应按协议约定对上述租赁费及违约金承担连带清偿责任。关于第三人所述，原告应按原合同权利义务与第三人履行合同，依据《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告应按原租赁合同履行，对第三人该意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告吕欣、王涛于本判决书生效后十日内向原告张新美支付租赁费175000元及违约金10000元；
二、被告山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、徐爱华、王军对上述第一项租赁费及违约金承担连带清偿责任；
三、确认被告吕欣、王涛对第三人滨州中冀汽车销售有限公司享有的房屋、场地及相关设施自2015年7月1日起至2025年6月30日的租赁费收取权转让给原告张新美。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，由被告吕欣、王涛、山东省滨州九洲汽车贸易有限公司、王军、徐爱华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 吕 冰
人民陪审员 王新民
人民陪审员 李惠珍
二〇一五年四月九日
书 记 员 李永康