浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初19230号原告：朱学毅，男，1966年5月6日出生，汉族，经商，住义乌市。原告：楼金仙，女，1966年12月13日出生，汉族，经商，住义乌市。委托代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。委托代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松，执行董事。委托代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。原告朱学毅、楼金仙为与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年11月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告朱学毅及其委托代理人虞景勇、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的委托代理人季雪颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱学毅、楼金仙诉称：二原告共同购买被告开发的义乌市江东街道商博花园A7幢2单元2802室房屋，该房屋建筑面积为165.39平方米，价格为26356元每平方米，房屋总价款为4359019元。二原告依约履行了支付全部购房款的义务，原告所购房屋办理了预售备案登记。原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定，被告应在2015年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告；第十条明确约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，原告应承担自2016年1月1日起按日向买受人支付已付交房价款万分之十的违约金至实际交付房屋之日止。但时值今日，原告所购房屋被告尚未建造完工，更谈不上交付，被告构成违约。综上，二原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告均应自觉履行，被告违约应承担约定的违约责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告按每日4359.019元支付二原告自2016年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，至起诉日止违约金为287.7万元。被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司辩称，一、造成本案逾期交房非被告过错引起，属房地产市场大环境的波动，造成成本上升，出售价格下降，工程进度受影响。二、约定违约金过高，应给予减少到同类房屋价格的租金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，按每日万分之十计付违约金，与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”相比明显过高，经义乌市至诚资产评估房地产估价有限公司对义乌市江东街道商博花园处房屋租金估价为28元平方米/月，因此违约金应比照此租金标准进行计算。三、根据合同规定违约金应分阶分别计算。根据合同第十条出卖人逾期交房的违约责任规定，违约金计算根据逾期天数分二类标准计算，且不作累加。按每日万分之十计算违背合同原意。原告朱学毅、楼金仙为证明自己的主张向本院提供了以下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，证明原告购买被告房屋，约定了双方的权利义务及逾期交房按总价的万分之十每日计算违约金。被告质证意见：真实性有异议，对违约条款和本案的关联性有异议。原告诉请的违约金过高，被告要求法庭予以调整。本院认为，该合同虽然是复印件，结合原告的陈述，原件因为房屋贷款质押在稠州商业银行，故该复印件经与原件核对，内容真实，能反映原告所要证明的事实，本院对该证据的证明力予以认定。2.收款收据一份。3.借款合同。4、借款借据。证据2、3、4共同证明原告依约交付了全部购房款。被告质证意见：对上述证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告认为原告仅提供了缴纳现金的收据，并不能证明贷款部分已经打入被告账户。本院认为，收款收据被告无异议，本院对该证据的证明力予以认定。结合被告的庭审陈述能证明原告已经交清了购房款，故本院对其证明力予以认定。5、承诺书，证明被告向购房户融资利息为月利率2%，逾期交房违约金的约定是合理的。被告质证意见：该承诺与本案缺乏关联，对真实性、合法性与关联性有异议。本院认为:原、被告在合同中约定的违约金是逾期后按日万分之十计付，该承诺表明被告向购房户融资的利息为月利率2%计付，故本院对其证明力不予认定。6、情况汇报。7、2017年被告广告。证据6、7证明被告向政府及购房户承诺延期交房违约金按双方签订的合同执行即日万分之十。被告质证意见：对真实性、合法性与关联性有异议，没有原件。本院认为，证据应当提交原件。由于原告提交的证据不符合证据的形式要件，对本院对其证明力不予认定。8、房屋预告登记证明。证明原告所购的房屋已办理了预售登记。被告对该证据无异议。本院对该证据的证明力予以认定。9、民事判决书四份，证明类似案件违约金都是按月利率2%来计算的，从交房的次日起。被告质证意见：对真实性、关联性无异议，但不能达到原告的证明目的。首先我国不是判例法国家；其次该四份民事判决书目前尚未生效，相关案件在金华市中级人民法院上诉审理中。本院认为，人民法院生效的裁判具有既判力。由于原告提供的民事判决书目前在二审法院审理阶段，故对原告提供的该证据的证明力不予认定。经审理查明，原告朱学毅、楼金仙系夫妻关系。二原告共同购买被告开发的坐落于本市房屋，双方订有房屋买卖合同。该合同约定：房屋建筑面积为165.39平方米，价格为26356元每平方米，房屋总价款为4359019元。出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定的房屋交付给买受人。同时约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的合同交付最后期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之十的违约金。但合同签订后至今，被告未履行向原告交付商品房义务。二原告为此向本院提起诉讼。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定该合同合法有效，双方当事人均应履行合同所确定的义务。现二原告已按约付清了全部购房款，但被告却未向二原告交付商品房，被告的行为已构成违约，为此应承担相应的违约责任。因原、被告双方约定逾期交房违约金过高，本院应予以调整。本院根据被告违约行为给原告造成的损失及被告的过错程度，将违约金调整为按已付购房款的月利率2%计算利息损失。综上，二原告的诉讼请求合法有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告朱学毅、楼金仙违约金1955747元（已按2%月利率从2016年1月1日计算至2017年11月13日止，此后违约金以4359019元为基数，仍按月利率2%计算至房屋实际交付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14908元（已减半），原告朱学毅、楼金仙负担3707元，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担11201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  朱海玉二〇一七年十二月二十二日书记员  叶 昕义乌市人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2017）浙0782民初19230号各方当事人:原告朱学毅、楼金仙诉被告义乌市现代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用29816元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。特此通知。2017年12月22日???