重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7037号原告黎梅（反诉被告），女，汉族，1982年9月10日出生，住重庆市綦江县。原告王永强（反诉被告），男，汉族，1965年5月19日出生，住重庆市南岸区。原告牟勇（反诉被告），男，汉族，1978年8月18日出生，住重庆市南岸区。被告（反诉原告）重庆泽瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区长生路10号，统一社会信用代码915000006733628665。法定代表人施戎，董事长委托代理人钟伟峰（特别授权），重庆能海律师事务所律师。委托代理人喻勇（特别授权），男，汉族，1972年10月21日出生，住重庆市九龙坡区，系该公司员工。原告黎梅、王永强、牟勇(反诉被告)与被告重庆泽瑞房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称泽瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告泽瑞公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法由代理审判员马静担任审判长，与人民陪审员董泽芬、人民陪审员邹崇跃组成合议庭，适用普通程序公开开庭对两诉合并进行了审理。原告黎梅、王永强、牟勇，被告泽瑞公司的委托代理人钟伟峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告黎梅、王永强、牟勇诉称，2014年5月30日三原告购买被告开发的重庆市南岸区门面，当日双方签订认购书，约定总成交价为162万元，于2014年10月30日前付房款的50%，余款在交房时付清，且在认购书中承诺送车位一个，赠送负一楼。认购书签订当日，原告按约支付了9万元。2014年10月17日三原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，三原告支付了购房款797500元；2014年10月19日三原告又缴纳了其他税费（含大修基金）93404元，原告共计缴纳890904元。根据合同约定交房日为2015年10月30日，原告在当月中旬发现被告承诺涉案房屋赠送负一层无门窗及楼梯，原告负一层相关问题与被告协商无果，后原告要求查看涉案房屋规划资料，被告仍不予配合。原告因被告承诺赠送负一层才愿意购买涉案房屋，现负一楼无法使用，原告认为被告在签订买卖合同时即存在欺诈，其隐瞒真实情况的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，请求：1.解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告立即退还原告购房款890904元及资金占用损失（自2014年10月17日起按月息1.8%计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。本诉被告泽瑞公司辩称，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方协商一致的结果，合同真实有效；被告没有违约行为，原告却未按照合同约定支付购房款，构成违约；原告支付的首期购房款为797500元，其余为车位首付款及相关税费，房屋与车位并非同一个法律关系，综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告泽瑞公司诉称，2014年10月17日反诉原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于重庆市南岸区商业用房，房屋建筑面积63.14平方米，总成交价为1595000元。交房时间为2015年10月30日前，合同约定反诉被告在签订合同时付房款797500元，剩余房款797500元在交房时付清，逾期未付款按照未付金额每日万分之一支付违约金。2015年7月23日，反诉原告出售的房屋经竣工验收，符合交房条件，通知反诉被告交付余款并接房。因房屋市场价格下跌，反诉被告以各种理由拒绝支付剩余房款。为此，反诉原告于2015年12月4日向反诉被告发出律师函，要求其支付购房尾款，但反诉被告仍拒绝履行付款义务，并要求解除合同。反诉原告认为，反诉被告之行为已经构成违约，故向法院提起反诉，诉请：1.反诉被告支付购房款797500元；2.反诉被告支付逾期付款违约金9570元；3.反诉被告承担诉讼费用。反诉被告黎梅、王永强、牟勇辩称，反诉原告未举示双方签订的《认购书》，该《认购书》系双方真实意思表示，具有法律效力，反诉原告存在欺诈行为；反诉被告购房时赠送的负一楼有门窗，但交房时却无门窗及通道楼梯，反诉原告存在违约行为；购房款总价为1625000元，并非反诉原告所述为1595000元。本诉原告（反诉被告）牟勇等向本院举示了以下证据：1.《认购书》，拟证明赠送负一楼及车位系经双方协商一致达成；2.《商品房买卖合同》，拟证明认购书与正式合同均系双方真实意思表示；3.购房发票，拟证明原告已交购房款、车位首付款、税费等共计915904元；4.照片，拟证明购房时被告广告宣传为“买一赠一”；5.录像（2015年10月24日），拟证明被告承诺赠送负一层且在原告看房时负一层有窗；6.《建设工程规划许可证》和《商业平面图》，拟证明涉案房屋负一层没有经过规划设计，但开发商实际修建了负一层；7.证人李在良证言，拟证明双方在签订认购书时被告承诺赠送负一层，但该内容没有写入《商品房买卖合同》。被告对证据2、3、4、6的真实性予以认可，对证据1的真实性不认可，认为原告举示的系复印件，且与被告举示的复印件不一致；对证据5的合法性、关联性不认可；对证据6的证明目的不认可，认为该负一楼为物管用房，认购书及正式合同均未赠送；对证据7认为证人因其与泽瑞公司另有诉讼，与本案存在利害关系，故其陈述公司承诺赠送负一层不属实。本诉被告（反诉原告）泽瑞公司向本院举示了以下证据：1.《竣工验收备案登记证》，拟证明涉案房屋已经过竣工验收，符合合同约定的交房条件；2.《律师函》及邮寄单，拟证明原告未按合同约定支付购房款；3.《认购书》，拟证明原被告双方没有约定赠送负一楼。原告对证据1的真实性予以认可，对证据2认为邮寄地址并非原告王永强在合同中预留的地址，原告未收到；对证据3认为系复印件，真实性不认可。对原被告提交的证据，本院结合案件情况，综合进行评定。经审理查明，2014年10月17日三原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定三原告购买被告泽瑞公司开发的位于重庆市南岸区房屋，建筑面积63.14平方米，总成交价为1595000元。三原告共有方式为按份共有，其份额为牟勇35%、王永强30%、黎梅35%。合同签订当日，三原告向被告交齐首期购房款797500元、相关税费68404元，另交车位首付款25000元。合同第五条约定：“乙方采用一次性付款方式按期付款：（1）于2014年10月17日付房款797500元，剩余房款797500元于交房时付清”；合同第七条约定：交房期限及交付条件：（一）2.属预售商品房的，甲方应当在2015年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条约定：交房手续的办理：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方付清全部房款和按国家政策规定交纳的各种税费、代收费、维修基金、物业管理费等且无拖欠按揭还款，方可进行房屋交接，否则，甲方有权拒绝交房且无须承担逾期交房的责任。合同《补充协议》第三条第9款约定：“（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，甲方可提前通知乙方办理收楼手续，并约定以甲方书面通知的提前收楼日为交房日期，如7日内乙方未能前来办理有关接房手续，则视为该商品房符合交付条件，并已实际交付乙方。甲方具备交房条件后，以书面通知乙方提前接房的情形，约定以甲方书面通知所示的接房时间开始计算物业管理费。（2）该商品房的风险责任自交付之日或视为交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日第二日起该房屋的风险责任转移，由乙方承担。”。《补充协议》第十五条第（一）款约定：“乙方的通讯地址为乙方的身份证所示地址，该地址为甲方向乙方寄送信件、书面文件等的送达地址……甲乙双方变更送达地址应以书面通知为准。”另查明，反诉被告王永强居民身份证上载明的地址及《重庆市商品房买卖合同》中填写的地址均为“重庆市南岸区”。2015年7月23日涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案登记证（经开区建竣备字〔2015〕0018号）。庭审中，原被告均向本院举示了《“泽瑞·琥珀天成”认购书》复印件，但原告牟勇等举示的认购书复印件上有“赠送负一层”字样，泽瑞公司举示的认购书复印件的相同位置则没有上述字样，对于该处不一致，本诉原告王永强当庭陈述：“手写赠送负一楼，具体谁写得不记得了，有可能是销售人员，也有可能是自己所写”。原被告双方举示的认购书复印件特别约定第七条约定：“本《认购书》仅作为确认双方将来交易行为的认购形式契约，不能借此替代未来的《重庆市商品房买卖合同》来完成双方的交易及其相关税费。因此，待双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止，甲、乙双方转为履行双方所签订《重庆市商品房买卖合同》之权利义务。”对于正式合同没有关于赠送负一楼的相关约定，本诉原告王永强当庭陈述：“当时签合同，我方提出此问题，但被告未同意”；本诉被告陈述：“原告提出赠送负一楼被告方未同意，但原被告仍签订了正式合同，正式合同是对认购书的变更，应以正式合同为准”。证人李在良当庭陈述：“签订认购书和正式合同时都没有写（赠送负一层），要求被告写但是他们不写”。庭审中，本诉原告牟勇等向本院举示涉案房屋《建设工程规划许可证》和《商业平面图》，拟证明涉案房屋负一层没有经过规划设计，但开发商实际修建了负一层，并承诺向其赠送负一层。泽瑞公司则认为该证据能够与双方签订的正式合同相互印证，涉案房屋规划设计并无负一层及原告所述开口及楼梯。庭审中，泽瑞公司向本院举示《律师函》及邮寄单，拟证明其于2015年11月20日向牟勇等发出律师函，告知牟勇等未付购房款构成违约，并催告其支付购房款，该邮寄单收件人为“王永强”，地址为“重庆市南岸区”。反诉被告王永强认为邮寄地址并非其在正式合同中确定的地址，否认其收到《律师函》及《接房通知书》。审理中，应本诉原告申请，本院依法组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验，勘验情况如下：一、涉案房屋仅临街一层可达，无通道及楼梯通达至“负一层”；二、一层地面为全水泥基层平面，后窗为铝合金窗面向小区内部。双方对本院的现场勘验笔录均无异议。上述事实有双方当事人当庭陈述、举示的证据及本院依法调取的证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，原告牟勇等认为泽瑞公司在销售涉案房屋时存在欺诈行为，承诺“赠送负一层”而并未实际履行，故其有权解除合同并要求其退还购房款及相关税费。为此，牟勇等向本院举示了《认购书》复印件，但与泽瑞公司举示的复印件内容不一致，且本诉原告对“赠送负一层”字样由谁书写亦不能明确。因双方均未举示原件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款之规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的依据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”，故本院对本诉原告对《认购书》中明确“赠送负一层”的主张不予采信。且即便如牟勇等所称，《认购书》上有“赠送负一楼”字样，但双方签订的正式合同并无此内容，从双方均向本院举示的《认购书》复印件来看，特别约定第七条载明“待双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止，甲、乙双方转为履行双方所签订《重庆市商品房买卖合同》之权利义务”，本诉原告王永强及证人李在良均当庭陈述签订正式合同时要求被告添加赠送负一层的内容，但被告未同意，此种情形下，牟勇等仍签订了《重庆市商品房买卖合同》，此应视为双方在正式合同中对认购书作出变更，双方权利义务应以正式合同为准，故本院对于原告主张因被告未赠送负一楼而构成欺诈，要求解除合同的诉讼请求不予支持。既然原告的合同解除权尚未成就，则合同仍对双方具有法律效力，双方均应按照合同约定履行各自义务，故本院对原告要求被告退还购房款及相关税费并支付资金占用损失的诉讼请求亦不予支持。关于反诉原告泽瑞公司要求反诉被告牟勇等支付购房款及逾期付款违约金的诉讼请求。根据合同第五条之约定：“乙方采用一次性付款方式按期付款：于2014年10月17日付房款797500元，剩余房款797500元于交房时付清”，由此可知，牟勇等支付购房尾款应与泽瑞公司交付房屋同时履行；双方在合同第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”，泽瑞公司并未向本院举示证据证明其向牟勇等发送了书面接房通知；补充协议第三条第9款约定，“如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次”，对此，泽瑞公司举示了《律师函》及其邮寄单，但其邮寄地址并非双方在合同中约定的送达地址，反诉被告亦否认收到《接房通知书》及《律师函》。综上，泽瑞公司虽在2015年7月23日取得了涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案登记证，符合了合同约定的交付条件，但其没有举示证据证明其向反诉被告发送了书面接房通知，且未按照合同约定的送达地址向反诉被告发出书面催告，应由反诉原告泽瑞公司承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因泽瑞公司交付房屋之义务尚未履行完毕，故本院对其要求反诉被告牟勇等支付购房款797500元的诉讼请求不予支持。根据合同约定，反诉被告应于交房时支付购房款，既然反诉原告泽瑞公司交付房屋的义务未履行完毕，则反诉被告牟勇等不存在逾期支付购房款的违约行为，故本院对于反诉原告泽瑞公司要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第六十六条、第九十四条第四款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告牟勇、黎梅、王永强的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告重庆泽瑞房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费19235元，由本诉原告牟勇、黎梅、王永强承担（已缴纳），反诉案件受理费5935元，由被告泽瑞公司承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  马 静人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一六年十月二十五日书 记 员  郑华静