贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第01246号
上诉人（原审原告）贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司。
代表人张传华，系该公司总经理。
特别授权委托代理人沈律，系贵州勤维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱皓。
特别授权委托代理人朱勤学（系朱皓之父）。
上诉人（原审被告）杨德珍。
特别授权委托代理人朱勤学（系杨德珍之夫）。
原审第三人石守轩，男，其他自然情况不详。
上诉人贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司（以下简称“物管公司”）因与上诉人朱皓、杨德珍、原审第三人石守轩物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院于2015年8月5日作出的（2015）黔钟民重字第00040号民事判决，分别向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
一审判决查明，六盘水市钟山区开发区鼎业房地产开发有限公司承建的钢城花园小区一期工程完工后，由于该小区当时尚未成立业主大会和选举产生业主委会员，承建公司与原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司于2009年10月31日签订《前期物业管理服务委托合同》，将钢城花园小区的物业服务管理委托由原告管理。管理期限为五年，自2009年10月31日到2014年9月30日止。期间若业主委员会成立，并与物业公司签订委托服务合同之日，则本合同自行终止。合同约定住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。合同还约定了其他权利义务等。
原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司于2009年10月15日经六盘水市工商行政管理登记设立。2009年10月29日，六盘水市房地产管理局以市房管复（2009）27号文件对原告备案申请批复，同意原告在六盘水市进行物业服务工作。2010年8月30日，六盘水市物价局以市价房（2010）81号文“关于暂定‘钢城花园一期’商住小区物业公共性服务收费标准的通知”批复该小区住房面积按建筑面积每平方米1元收取公共性服务费。
2011年9月25日，朱勤学代被告朱皓、杨德珍与原告签订“六盘水‘钢城花园’物业管理服务协议”，该协议约定由原告按建筑面积每平方米1元收取服务管理费。协议还约定了其他事项。2011年9月27日，被告到其欲购买的房屋进行验房。2011年9月28日，被告与六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于钟山大道钢城花园三组团一幢一单元1704号房，建筑面积为258.7平方米，室内面积为228.06平方米。2011年11月3日，原告收取了被告装修保证金1000元，约定装修时间为2011年11月3日至2012年1月31日。被告朱皓、杨德珍入住原告管理的小区后，2012年3月28日以前的物业服务费。
另查明，“钢城花园”小区业主委员会于2014年11月3日成立。
一审判决认为，“钢城花园”小区业主委员会于2014年11月3日成立，该业主委员会成立及另行委托物业公司进行物业管理之前，由建设单位六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司委托原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司对“钢城花园”小区进行物业管理仍属前期物业管理。《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘业务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时的管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守临时管理规约予以书面承诺。故建设单位六盘水钟山开发区鼎业房地产开发有限公司与原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司签订的《前期物业管理服务委托合同》是原、被告履行物业管理服务权利义务的依据。并且，业主与房地产开发公司签订房屋买卖合同时必须接受前期物业管理服务合同，因此，被告以原告不是本案适格主体，被告把先签订物管服务协议作为签订商品房买卖的前置条件是胁迫行为，是不讲诚信，是无效民事行为的辩称理由，没有法律依据，不予采信。对被告辩称原告拒绝收取物业管理费的辩称理由，没有事实依据，不予采信。对被告辩称房屋质量问题未解决，不应支付物管费的理由，因与本案不属同一法律关系，不属于本案审理范围，不能作为不缴纳物管费的抗辩理由。对原告主张由被告支付从2012年3月28日至2014年1月28日的物业服务费5720元（1元／平方米）问题，应根据原告与六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》约定，按每平方米0.8元标准收取，不得擅自提高收费标准。据此，应按每平方米0.8元计算，故应由被告支付原告物业服务费4553.12元（258.7平方米×0.8元／月×22个月），超出部分不予支持。对原告主张违约金问题，因原告未提交催收物业服务费及被告不交纳的证据，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告朱皓、杨德珍于本判决生效后十日内支付原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司物业服务费4553.12元；二、驳回原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告朱皓、杨德珍负担。
一审判决宣判后，上诉人物管公司与上诉人朱皓、杨德珍均不服，分别向本院提起上诉，
上诉人物管公司上诉请求：撤销原判，改判朱皓、杨德珍连带支付物管公司物业服务费5720元及违约金1900元，合计7620元，本案案件受理费由朱皓、杨德珍承担。其上诉的主要理由是：1、一审法院认定事实错误，导致错误裁判。物管公司与朱皓、杨德珍之间签订有合法有效的《钢城花园物业管理服务协议》，协议内容合法有效，而且协议中有关物业服务费的收费标准1元／月／平方米也经过六盘水市物价局的审批，收费依据合法有效，即使《前期管理委托合同》预定收费标准为0.8元／月／平方米，也应当按照法定审批的结果据实收取，而且上诉人也提供了相应对价的服务。一审法院依据物管公司与房开公司签订的《前期管理委托合同》来推翻物管公司与朱皓、杨德珍之间签订的《钢城花园物业管理服务协议》，是在用一个法律关系推翻另一个法律关系，无事实和法律依据，故一审判决应当被撤销。2、朱皓、杨德珍应当履行合同义务。既然当事双方签订的《钢城花园物业管理服务协议》是一份有效的协议，物管公司履行了合同义务，并且协议约定的物业服务费价格并未违反任何法律法规的规定，也经过物价部门的审批，朱皓、杨德珍就应当按协议约定支付对价。物管公司主张的违约金也未超过法定范围，朱皓、杨德珍违反协议约定的情况下就应当承担违约责任。因此一审判决损害了物管公司的合法利益应当被撤销。综上所述，一审判决违背了不告不理的审判原则，损害了物管公司的合法利益，故提出上诉，请求法院支持物管公司的上诉请求。
上诉人物管公司在二审举证期限内未提供新证据。
上诉人朱皓、杨德珍的代理人朱勤学针对上诉人物管公司的上诉作如下答辩，1、物管公司认为其公司和每一个业主签订的《钢城花园物业管理协议》是有效的，该说法是不违法的。根据物业管理条例规定，物业管理只有两种合同，一种是前期物业管理委托合同或者前期物业管理委托协议，一种是业主委员会成立后签订的合同协议。朱皓、杨德珍认为，2011年9月25日签订《钢城花园物业管理服务协议》，合同双方是业主个人和物管公司，该合同是无效合同。首先，因为签订的该合同是不符合专门法规物业管理条例的规定，合法合同的主体是房开公司和物管公司；其次，朱皓、杨德珍于2011年9月25日收到的钢城花园业主入住手续办理索引，要求所有业主必须先签上述协议，最后才交房给业主，充分证明该协议是物管公司胁迫朱皓、杨德珍签订的协议。该公司营业执照只允许经营20万平方米的物业面积，物管公司所经营的范围已经大大超过了规定，实际一直经营38万平方米以上，签订该份合同的主体资格不合格。2、物管公司陈述朱皓、杨德珍拖欠物管费不存在，因朱皓、杨德珍连续交了6个月的物管费，当时的物管中心经理石守轩不能按照合同中所写的约定来解决房子质量的及时修改完善和质量合格问题，故其拒收，并非朱皓、杨德珍拖欠不交物管费。石守轩是2012年底离开的，在其离开前都没有跟被上诉人提过收费问题，以及在其离开后很长时间物管公司也没有提过该问题。该方面的问题朱皓、杨德珍申请出庭的证人及业主委员会的成员能够充分证明。3、根据合同法规定，无效合同（协议）如果有用于调节双方权利义务的条款是有效的，即合同手写部分是符合合同法规定，应当是有效的。且根据贵州省物业管理收费管理办法这一专门法规执行也是最公道的；物管公司提出的其对朱皓、杨德珍提供了管理服务，但是其没有任何证据予以证明其主张，而朱皓、杨德珍有充分的证据证明没有得到物管公司提供的管理服务，朱皓、杨德珍购买了房子，但是连门都无法进入，怎能享有物管服务。4、与本案相关的还有专门法规，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《贵州省物业管理收费办法》都有具体规定，物管公司收了本户的物管费就应该解决本户房屋的质量问题和其他问题，但是至今未解决。5、物管公司在经营过程中不地道。物管公司与房开公司确实签订了《前期物业管理委托合同》，为什么要隐瞒该合同与住户签订另外的合同，将真相隐瞒是否属于诈骗行为，比如具体数额明明与房开公司签订的0.8元／月／平方米，但是其与业主签订的是1元／月／平方米，而且该物管公司只有经营20万平方米以下物管的营业执照，但其一开始签订的合同经营面积就是30余万平方米，不在法定允许范围内经营是不合法的；且按照物业管理条例具体规定，《前期物业管理委托合同》需经招投标选定中标才能确定，朱皓、杨德珍的证据能够充分证实房开公司从未发布过招标公告，故该三个合同是私下订立的；在该公司石守轩拒收朱皓、杨德珍物管费很长时间无人过问，由此可以知道物管公司已经单方面终止合同，既然已经终止合同为什么还找朱皓、杨德珍要物管费。
上诉人朱皓、杨德珍上诉请求：撤销原判第一项，改判朱皓、杨德珍不承担物管费。其上诉的主要理由是：1、物管公司因胁迫业主都单独与其法外签订物管协议，该物管协议中所有格式条款无效，只有双方约定以《贵州省物业管理收费办法》为确定双方权利义务标准的手写条款合法有效。2、物管公司未经法定程序取得的三个前期物管服务委托合同系无效合同，物管公司应承担该三份合同无效的法律责任。3、物管公司只有从事经营20万平方米以下物业管理的“营业执照”，却一直经营38万平方米以上的物业管理，其主体不合法，所签订的所有合同依法无效，应当判决其承担合同无效引出的法律责任。4、贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司隐瞒先已签订前期物业管理服务委托合同，后又胁迫业主都单独与其法外另签物管服务协议，把相应物管费从0.8元／月／平方米提高到1元／月／平方米，其行为系诈骗行为，非法获利数额巨大，依法应移送公安机关追究。综上所述，请求二审依法判决。
上诉人朱皓、杨德珍在二审举证期限内提交的新证据有：证据一、产权登记费、产权印花费、工本费、土地费、土地办证费、交易手续费、契税收据、代办费收据、配套费收据。拟证明这些费用的收取的时间都是2011年9月25日和费用种类；更为重要的是证明这些费用收取当日，必须签订购房合同。证据二、1、0014903号收款收据。拟证明收费时间是2010年2月25日，同时证明房开收回押金收据和认购房屋的收据。证据内容就是证明对象；总房款、维修基金、预售登记费、抵押登记费的收据。拟证明这些费用的收取时间是2010年2月25日和费用种类；同时证明费用收取的当日应签订房屋合同。证据三、预购房号确认单。拟证明3-2-1704房早于2009年11月24日就确认本户已经预购。以上三组证据所证明的内容及目的大致是相同，证明朱皓、杨德珍购买的是期房，相关的费用是已经交清楚的，应该由房开公司交房给朱皓、杨德珍，但是该房却是物管公司交给朱皓、杨德珍的。公司对朱皓、杨德珍出示的三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为朱皓、杨德珍交纳的相关费用是基于房开公司房屋买卖合同约定的而交纳的，与本案无关联。证据四、证人王远志的证言。拟证明，1、钢城花园的业主系2009年就已经交清房款，入住前房开公司要求各业主找物管公司交房，而物管公司要求各业主必须按照他们的程序（即签订合同、交住房维修金等）后才办理交房及入住手续；2、业主系2011年的10月份入住钢城花园，物管费虽过高，但其一直按与物管公司签订的物管协议交纳至今，同时认为其与物管公司签订协议是被迫的，并且至今未取得购房合同；3、购房时房开公司说得很好，但交房时却说不去与物管公司签订合同就不交房给业主，同时各业主在物管公司都看见过《六盘水市物业管理示范项目申报材料》。证据五、证人唐道怀、周汝记证言。唐道怀、周汝记的证言与王远志相同；证据六、证人曾志喜证言。证明盖章的过程。
物管公司对证人证言的意见是：对前三个证人证明的流程以及所看见的资料的真实性无异议，但与本案无关联性，而且也经过我方的发问各证人都没有在法定期限内提出解除或者撤销合同的起诉，并且各证人都已经按照协议约定交纳物业管理费，从而也证明二被上诉人应当按照合同约定交纳物业管理费。虽然第四个证人提出证明盖章的过程，作为物管公司并不了解其真实情况，故对其真实性不予认同，但是对于合法性予以认可。
朱皓、杨德珍对证人证言的意见是：各证人证明的内容与本案均有因果关系，大家签订物管协议都是被迫的，因为不签订合同就得不到钥匙不能进自己所购房屋。且如果不交物管费就更不能进自己房屋，故即便交了物管费也并非是自愿交付的，是被迫的，故请合议庭充分考虑石守轩拒绝收取物管费以后，朱皓、杨德珍是得不到进入自己所购买的房屋，都是跟着别人进出。
上诉人物管公司针对上诉人朱皓、杨德珍的上诉作如下答辩，首先，双方签订的物管协议合法有效；其次，该协议收费标准经过物价局的审批符合法律规定，并且朱皓、杨德珍代理人朱勤学曾经提出过行政复议，对该物价的审批行政复议结果是驳回，即没有支持朱勤学的申请，从而证明物管公司向朱皓、杨德珍收取1元／月／平方米的物业管理费有事实依据和法律依据，朱皓、杨德珍应当支付相应的对价。物管公司主张的违约金没有超过朱皓、杨德珍应当支付的物业服务费的30%，属于合理合法的范围，所以应当得到支持。
原审第三人石守轩二审未作陈述，也未提供新证据。
对证据的分析与认定，对朱皓、杨德珍二审中出具的证据一、证据二、证据三能够证明朱皓、杨德珍共同购买了钢城花园的房屋，且已经按购房合同约定交纳了相关费用，其二人系钢城花园合同的业主资格，且物管公司对该三组证据的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议。本院对该三组证据的真实性予以认定，对证明目的不予采信。对朱皓、杨德珍二审中出具的证据四、证据五、证据六，即四证人证言，仅能证明该四位证人与朱皓、杨德珍的情况相似，都是钢城花园的业主之一，虽陈述与物管公司签订物管协议不是自己自愿签订，但一直是按物管协议履行交纳物管费至今的事实。对该证人证言的真实性予以认定，该证人证言与朱皓、杨德珍是否交纳物管费之间无必然的联系，达不到朱皓、杨德珍的证明目的。
除一审查明的事实外，本院二审还查明，六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司将其承建的“钢城花园”小区前期物业管理服务全面委托贵州塞维斯物业管理有限公司六盘水分公司实行物业管理，并于2009年10月30日（一份）和2009年10月31日（二份）双方签订了三份《前期物业管理服务委托合同》。双方对前期委托管理的范围、委托管理事项、委托管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费用、经济赔偿等均作了具体约定。合同签订后，物业公司向六盘水市物价局报送《关于办理“钢城花园一期”商住小区物业服务收费手续的请示》，2010年8月30日，六盘水市物价局以市价房（2010）81号文件向物业公司下发“六盘水市物价局关于〈钢城花园一期〉商住小区物业公共服务收费标准的通知”针对“钢城花园一期”物业公共性服务收费标准作了规定，其中对住宅收费标准按建筑面积1.00元／月／平方米。2011年9月25日，物业公司依据上述合同及收费标准与钢城花园其中之一的业主朱皓、杨德珍签订了《钢城花园物业管理服务协议》，合同签订后，朱皓、杨德珍按照协议交纳了半年（2011年9月29日至2012年3月28日）的物业管理费，同时领取了房屋钥匙装修入住。之后朱皓、杨德珍一直未能按协议约定交纳物业管理费，至2014年1月28日止，朱皓、杨德珍拖欠物业管理费金额为5720元。
本院认为，关于朱皓、杨德珍上诉主张物管公司因胁迫业主都单独与其法外签订物管协议，该物管协议中所有格式条款无效，手写条款有效及物管公司未经法定程序取得的三个前期物管服务委托合同系无效合同等上诉请求，一审判决以《物业管理条例》的相关规定，认定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业公司订立书面的《前期物业管理服务委托合同》系双方履行物业管理服务权利义务的依据，同时认定业主与房开公司签订房屋买卖合同时必须接受前期物业管理服务合同，本院予以确认。对朱皓、杨德珍以物管公司不是本案适格主体，朱皓、杨德珍把先签订物管服务协议作为签订商品房买卖的前置条件是胁迫行为、是不讲诚信，系无效民事行为的辩解主张，一审不予采信也是正确的，本院予以确认。
朱皓、杨德珍购买了六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司开发建设的位于六盘水市钟山大道钢城花园三组团二幢一单元1704号房屋后，于2011年9月25日与物管公司签订了《钢城花园物业管理服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，物业公司与朱皓、杨德珍签订的《钢城花园物业管理服务协议》系有效协议，对双方均有约束力。该合同约定的住宅收费标准按建筑面积1.00元／月／平方米收取物管费是根据六盘水市物价局审批后确定的，未违反相关法律规定，合法有效。一审判决以物业公司与房开公司签订的《前期物业管理服务委托合同》约定的每平方米0.80元标准收取物管费无事实依据及合同约定，应予以纠正。
合同签订后，朱皓、杨德珍按协议约定向物管公司交纳了半年的物业管理费，物管公司按约定向朱皓、杨德珍提交房屋钥匙及办理入住等交房手续，朱皓、杨德珍也接受了物管公司提供的物业管理服务，就应当按协议约定按时交纳物管费。对朱皓、杨德珍辩称房屋质量问题物管公司没有解决，不应支付物管费的理由，因房屋质量问题与本案的物业管理合同不属同一法律关系，不属于本案审理范围，朱皓、杨德珍不能以此作为不缴纳物管费的抗辩理由。朱皓、杨德珍的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。根据双方签订的协议约定，钢城花园对住宅收费标准按建筑面积1.00元／月／平方米收取物管费，对物管公司提出朱皓、杨德珍自2012年3月28日至2014年1月28日应交纳物管费5720元的上诉请求，本院予以支持。对物管公司主张违约金1900元，因物管公司一、二审中均未提交催收物业服务费的相关证据，对该项上诉请求，本院不予支持。对朱皓、杨德珍一、二审中辩称的物管公司拒绝收取物业管理费的辩称理由，没有事实依据，一审不予采信也是妥当的。
综上所述，一审判决以物管公司与房开公司签订的《前期管理委托合同》预定收费标准0.8元／月／平方米计算物管费，忽略了物管公司在收取费用时应当严格按照法定审批的结果据实收取，且一审中物管公司已经提供了物价部门审批的依据，并经过诉讼确认，双方当事人所签订的协议价格系物价部门审批价格，一审认定物管价格不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院的（2015）黔钟民重字第00040号民事判决第二项，即“二、驳回原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司其余诉讼请求。”；
二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院的（2015）黔钟民重字第00040号民事判决第一项，即“被告朱皓、杨德珍于本判决生效后十日内支付原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司物业服务费4553.12元”；
三、由上诉人朱皓、杨德珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司物业服务费5720元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，上诉人贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司承担50元，由上诉人朱皓、杨德珍承担100元。
本判决为终审判决。
赔偿义务人逾期不履行生效判决所确定的义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审 判 长 程 瑶
代理审判员 尹倩茹
代理审判员 唐丽红
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 汤健青