四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终616号上诉人（原审被告）彭州恒昌房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇三圣南路**号。法定代表人覃波，总经理。委托代理人杨先国，四川英贤律师事务所律师。委托代理人税子鉴，男，1987年12月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。被上诉人（原审原告）权邦灿，女，1964年5月4日出生，汉族，住四川省彭州市。委托代理人张明，四川中超律师事务所律师。上诉人彭州恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）与被上诉人权邦灿商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第4182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人恒昌公司的委托代理人杨先国、税子鉴，被上诉人权邦灿及其委托代理人张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月6日，权邦灿、恒昌公司签订了《商品房买卖合同》，约定恒昌公司将位于彭州市×××路××号“恒昌．贵筑”×幢×单元××楼×号的房屋一套出卖给权邦灿，房屋总价款为302690元。双方同时在合同中约定，恒昌公司应当在2012年10月30日前向权邦灿交付房屋，并在2013年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若恒昌公司未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致权邦灿未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，自权邦灿应取得房屋产权手续之日起至实际取得房屋产权手续之日止，恒昌公司按权邦灿已付房款的每日万分之一向权邦灿支付违约金。同日，双方签订了补充协议，约定出卖人向买受人实际办理交房手续时，买受人应将办理房屋所有权证书所需资料及相关费用提交给出卖人，出卖人应在双方履行了房屋交付手续且买受人提交齐全办理房屋所有权证所需资料之日起600日内协助买受人办理房屋所有权证书。合同签订后，权邦灿向恒昌公司支付了全部购房款302690元。2012年10月2日，恒昌公司将房屋交付给了权邦灿。2014年11月20日，恒昌公司向权邦灿出具承诺书，载明：“恒昌.贵筑小区”A地块1-8号楼已过购房合同约定的房产证办理期限，2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺：2014年12月31日前办理完房屋初始登记，从2015年1月4日起陆续办理该地块业主的房产证。交清办证手续的前提下，在2015年4月30日前办理完毕。违约金按“商品房买卖合同”约定，领证时结算。恒昌公司作出承诺后，于2014年12月19日办理了商品房的初始登记。2015年5月4日，恒昌公司为权邦灿办理了房屋所有权登记。之后权邦灿要求恒昌公司给付违约金未果。2015年10月22日，权邦灿向原审法院提起诉讼，请求判令恒昌公司向其支付逾期办理房产证的违约金9595.27元、滞纳金1000元。原审法院认为，权邦灿、恒昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，未损害社会公共利益，该《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。权邦灿按合同约定向恒昌公司支付了全部购房款，恒昌公司应按合同约定的期限为权邦灿办理完毕房屋产权登记。本案争议的焦点在于恒昌公司是否在合同约定的期限内为权邦灿办理了房屋产权登记。《商品房买卖合同》约定，恒昌公司应在2012年10月30日前交付房屋，并应在交房之日起600日内为权邦灿办理房屋产权证。根据该约定，恒昌公司应在2014年6月21日前为权邦灿办理房屋产权证。恒昌公司于2015年5月4日为权邦灿办理了房屋产权证，逾期办证迟延316天。恒昌公司因逾期未在合同约定的期限为权邦灿办理房屋产权证书，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，恒昌公司应承担相应的违约责任。恒昌公司辩称权邦灿提交齐资料的时间为2014年12月24日，恒昌公司为权邦灿办理房屋产权证的时间未超过补充协议约定的自权邦灿提交齐办证资料之日起600日的期限的意见，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。关于权邦灿主张的违约金9595.27元，按合同的约定，根据恒昌公司违约的时间316天，权邦灿主张的违约金高于按约定计算的9565元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，恒昌公司经过协调在承诺的期限内及时为权邦灿办理了房屋所有权证，且权邦灿未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金的惩罚性，权邦灿为解决恒昌公司迟延办证事宜的误工损失，恒昌公司履行合同的过错程度及权邦灿的预期利益等综合因素衡量，权邦灿、恒昌公司约定的违约金过高，恒昌公司提出的违约金过高并请求适当减少的理由成立，原审法院予以采纳。原审法院酌定恒昌公司应承担的违约金为4782元。对权邦灿主张的过高部分，原审法院不予支持。关于权邦灿主张的滞纳金1000元，因无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、恒昌公司于判决生效之日起五日内支付权邦灿违约金4782元；二、驳回权邦灿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由恒昌公司负担（权邦灿先已垫付，恒昌公司在给付违约金时一并支付给权邦灿）。宣判后，恒昌公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原定审认定事实不清。双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：在出卖人向买受人办理交房手续时，买受人还应将办理房屋所有权证所需资料提交给出卖人，并根据《商品房买卖合同》第十九条的约定出具书面委托书，如因买受人未在上述期限内向出卖人提供上述资料，则出卖人协助买受人办理房屋所有权证书的期限顺延，出卖人不承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，出卖人应当在买受人提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起600日内协助买受人办理房屋所有权证。根据本案的事实，权邦灿的实际接房时间及齐办证资料和委托办证的时间为2014年12月，故恒昌公司已在约定期限内履行了办证义务，其不存在逾期办证违约行为，不应当承担违约责任；二、原审调整违约金数额不当。即使原审认定恒昌公司违约，在权邦灿没有举证证明其损失的情况下，原审亦应当驳回权邦灿关于违约金的诉请，而不应判决由恒昌公司赔偿巨额违约金。请求撤销原判，改判驳回权邦灿的全部诉讼请求。被上诉人权邦灿答辩，一、迟延办证的原因并非因为权邦灿逾期提交办证资料，而是因恒昌公司没有通知提交资料和拒收资料所致，恒昌公司在其向购房人作出的《承诺书》中明确承认自己逾期办证的违约事实，并承诺向购房人支付违约金，故办理房产证迟延的责任应归于恒昌公司而非权邦灿；二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人原因导致买受人在约定期限内未取得房屋权属证书的，可按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。权邦灿与恒昌公司在《商品房买卖合同》中约定的违约金远远低于逾期贷款利率，并未过分高于损失。恒昌公司关于违约金过高的上诉理由不能成立。除权邦灿的收房时间外，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明，权邦灿于2014年12月24日接收案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点在于：一、恒昌公司是否应当承担逾期协助办证违约责任；二、如恒昌公司应当承担违约责任，原审对逾期协助办证违约金的调整是否适当。关于恒昌公司是否应当承担逾期协助办证违约责任的问题，根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人应当在买受人收房且提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起600日内协助买受人办理房屋所有权证，故对协助办证义务履行期限的认定取决于两个问题的判断，一为买受人收房时间，一为买受人提交办证资料的时间。本院认为，根据恒昌公司提供的有权邦灿签字确认的《物品领用登记表》和《恒昌.贵筑房屋验收交接表》的记载，权邦灿于2014年12月24日领取案涉房屋的钥匙、电表卡、非可视电话等物品并办理房屋交接，虽然权邦灿举示了物业收费票据以证明物业管理费自2012年10月18日起算，但该票据显示权邦灿交纳物业费的时间为2014年12月24日，该缴费时间与权邦灿领取钥匙、交接房屋的时间一致，足以证明权邦灿系于2014年12月24日接收案涉房屋，本院予以认定。原审对权邦灿收房时间认定不当，本院予以纠正。根据《业主产权证办理资料收讫单》（以下简称《收讫单》），权邦灿于收房当日向恒昌公司交齐了办证资料。故恒昌公司应自2014年12月24日起600日内完成协助办证，而案涉房屋于2015年5月4日即已完成所有权登记，恒昌公司不存在逾期协助办证的违约情形，不应承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第4182号民事判决；二、驳回权邦灿的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费65元，共计115元，由权邦灿负担。本判决为终审判决。·审 判 长  李俊代理审判员  赵韬代理审判员  王果二〇一六年四月二十日书 记 员  黄迪