浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初3890号原告：周巨峰。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告周巨峰为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年4月5日向本院提出起诉。本院立案受理后，依法由审判员肖志姣独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告周巨峰、被告宏磊公司的委托代理人王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周巨峰起诉称：2012年6月21日，原、被告签订浙江省商品房买卖合同一份，原告已支付全部房款。根据合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前交付房屋，但至今被告未交付房屋。根据合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。现被告已迟延交房，构成违约，故原告起诉要求被告自2014年9月30日起至实际交付日止按日支付已付房价款万分之三的违约金，至2014年12月7日的违约金为23575.69元。庭审原告调整诉请，要求被告支付自2014年10月1日起至2014年12月22日止按已付房价款的日万分之三计算的违约金。被告宏磊公司答辩称：被告逾期交房属实，但逾期并非被告本意，因受经济影响，被告经营产生危机，被告已尽最大努力保障原告方的利益。根据业主朱泉新的案件来看，当时朱泉新于2014年10月便开始装修，并之后入住，原告也应是可以在2014年10月份装修，故从实际使用角度看，不影响业主对房屋的使用，被告并未对原告造成实际损失。退一步讲，即使逾期交房给原告造成了一定的损失，因原告未举证证明其存在实际损失，该损失也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定。为此，被告委托了博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋在逾期交付期间的租金进行了评估，评估租金为每平方米每月7元，而本案原、被告签订的商品房买卖合同中所约定的违约金已经达到了按租金标准确定损失的十倍左右，约定过高，请求法院对此进行调整，调整的幅度不应高于实际损失的百分之三十。原告周巨峰为证明其主张的事实，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》一份、购房发票复印件一份（金额为1155670元）、交房通知书复印件一份、申诉调解协议书复印件一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买了涉案的商品房，双方对交付时间、交付条件、违约责任等事项进行了约定，原告共支付涉案房款1155670元，被告于2014年11月底通知原告收房，被告在诸暨市工商行政管理局调解时同意按约支付违约金的事实。经质证，被告对《浙江省商品房买卖合同》、购房发票、交房通知书的真实性没有异议，对申诉调解协议书复印件的真实性不予认可，认为该证据与本案无关。本院认为，该申诉调解协议书系复印件，且其表明的是纠纷调解情况，与本案不具有关联性，本院不予认定；因被告对上述其余证据的真实性均无异议，且上述其余证据符合证据的形式要件，与本案有关，本院予以确认。被告宏磊公司就其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见、本院的分析认证如下：1、竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案房屋所属楼盘于2014年10月17日通过工程竣工验收，2014年11月26日取得了竣工验收备案证明的事实。经质证，原告认为该证据上印章模糊，不予认可。经核定，该证据所反映之内容与客观事实相符，本院对此予以确认。2、申请出示本院（2016）浙0681民初1134号案件的审理笔录一份，拟证明已有业主朱泉新于2014年10月份进行了房屋装修，2015年1月入住，涉案小区在2014年10月份之后具有临时用电，可以保障各业主使用和装修房屋需要的事实。经质证，原告认为该业主装修入住只是个例，与原告没有关系。本院认为，该证据仅能说明其他业主的有关房屋装修、使用的情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。3、诸暨市人民政府办公室关于“鸿盛铭邸”楼盘电气配套工程款支付事项的协调会议纪要、房屋买卖协议及房屋明细复印件各一份，拟证明在诸暨市人民政府的主持下，被告通过与诸暨市东白电力安装工程有限公司签订房屋买卖合同的形式要求先行通电，并于2014年12月23日完成通电，被告不存在恶意违约的事实。经质证，原告认为该组证据与本案无关。本院认为，该组证据系被告理应处理的涉案楼盘电气配套工程的有关事项，与本案不具有关联性，本院不予确认。4、博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司出具的房地产租赁估价报告一份，拟证明涉案房屋按建筑面积评估月租金为每平方米7元，原、被告合同约定的违约金已远远超过了该评估租金，应以此租金标准来确定逾期交房违约金的事实。经质证，原告认为该估价报告中的租金是不够原告租房价格的。本院认为，该估价报告系被告单方委托出具，原告亦不予认可，故对该证据本院不予认定，至于是否采用租金作为确定原告逾期交房违约金的依据将在下文予以阐述。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。出卖人宏磊公司与买受人周巨峰签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢2单元021602号商品房出卖给周巨峰；2、该商品房建筑面积133.82平方米，商品房总价款为1175743元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告周巨峰支付了涉案房款计1155670元。涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。被告曾于2014年11月底通知原告收房。鸿盛铭邸小区公配房送电时间为2014年12月23日。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，现原告主张要求被告支付自2014年10月1日起至公配房送电前一天即2014年12月22日止计83天的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举示违约行为造成的损失，而被告辩称的以租金标准计算逾期交房违约金之意见，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，故本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情对该部分违约金予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为14388.09元（1155670元×0.15‰×83天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告周巨峰逾期交房违约金计人民币14388.09元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告周巨峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费389元，依法减半收取194.50元，由原告周巨峰负担75.50元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费389元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审判员  肖志姣二〇一六年六月十三日书记员  郑小玲