四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达达民初字第2774号
原告刘朝汉，男，生于1960年11月5日，汉族，住成都市.。
被告朱永波，男，生于1982年10月23日，汉族，住达州市达川区.。
第三人任飞龙，男，生于1987年1月6日，汉族，住渠县.。
原告刘朝汉诉被告朱永波、第三人任飞龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘朝汉、被告朱永波、第三人任飞龙均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年4月27日友好协商，原告将位于达州市达川区南外七里沟街房1栋7套及其院坝出租给被告作经营使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期为10年，从2011年7月1日至2020年6月30日止。合同约定一年后承租人向出租人缴纳房屋保证金1万元，第五条约定承租人若需转租需经出租人同意签字方能转租，协议达成后，于2011年4月28日原告将所有的设备、房屋的部分家具以淸单的形式交给了被告房屋的部分家具以清单的形式交给了被告，并签字确认2011年6月29日双方以补充形式约定承租人向出租人保证所有的财产安全、完好，损坏赔偿或更换。承租人在租赁期间于2012年11月25日未告知出租人擅自将该房转租给第三人，第三人于2013年7月就停止了经营，原告于2014年就未收到承租人的租金，打电话不接，短信不回，更有甚者，在2014年7月第三人将屋中所有的设备、设施、物品、财产等砸毁，将原有的空调、卷帘门等全部拆出运走，严重损害了原告的合法财产，原告多次与被告联系要求解决，而被告推诿，避而不见，以致形成纠纷。现原告诉请人民法院判决：一、依法确认被告与第三人于2012年11月25日所签的《转让协议》无效；二、依法解除原、被告于2011年4月27日所签订的《房屋租赁合同》；三、被告、第三人连带赔偿原告所有的装饰、装潢财产损失费4万元（含100天的租金8219元）；四、被告缴清在承租期间的水、电费用；五、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，2012年7月，被告告知原告要转租。合同上有注明，转让给同行原告必须同意，转让时被告给原告、第三人说请楚了的。这个官司与被告无关
第三人辩称，被告转让时没有告诉第三人，第三人不知道原告不同意转让，导致第三人投资的钱损失很大，第三人找谁赔偿。
经审理查明，2011年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）协商签订《房屋租赁合同》，双方约定：“第一条，甲方将自有的坐落在达州市达县南外镇七里沟街房屋1栋7间，建筑面积800平方米（以房产证为准）及其院坝（以实际使用面积为准），出租给乙方作经营使用。第7楼的楼顶面积使用权归属甲方。第二条，租赁期共10年，甲方从2011年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年6月30日收回……。第三条，租金、租金交纳期限和交纳方式。甲乙双方议定年租金30000元（叁万元整），由乙方在本协议签订之日起交纳第一年租金给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具收租凭证。在租赁期间前三年房租不变，后面每年按照每年房屋租金的8﹪进行递增，及每年累计递增。五年以后如乙方不愿租赁可以主动解除合同。房租每年提前3个月缴纳。第四条，租赁期间的房屋修缮和装饰及经营配置物品的权属。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先告知甲方后施工。房屋人为破损乙方负责赔偿。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担；装修范围：院子进行绿化、一楼安排散台、二楼包间、三楼茶房、四、五、六楼为客房、七楼员工宿舍。所有权属甲方所有。乙方装修、装饰、装配及经营所有相关物品、物件在本合同终止、停止、转让、转租等任何形式下，归甲方所有。但电视、空调、冰箱、厨房设备、桌椅乙方可搬走。装修经营一年后乙方向甲方缴纳房屋保证金10000元（壹万元整），经营期间的所有涉及相关如电、管理费等由乙方承担。第五条，租赁双方的变更。1、如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在任何情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，如不能继续使用甲方需赔偿乙方投资损失元。3、乙方需要与第三人转让时，同行业并能履行本合同的甲方必须同意转让。如不同行业应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。……”次日（4月28日），原告向被告交房，被告向原告出据《物品移交清单》：“①、周围园墙完好；②、底楼四幢卷业门完好；③、三楼装修完好；④、窗帘四幅；⑤、水、电通，气线通（不欠费用）；⑥、门、窗完好（颔坏）。”同年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，双方约定：“……2、乙方严格按已达成的书面、口头协议约定，将所租1-7装修对外营业，园中坝子全面绿化，此方案至2012年12月31日前实施完成。3、乙方保证甲方的所有财产安全、完好、损坏赔偿或更换。……”后被告按照合同约定进场对一楼、二楼进行了必要的装修装饰，对院坝进行了适当的绿化，购置了空调、桌椅、厨房用具等，取名“春茗山庄”然后开张经营。
2012年11月25日，被告在未告知原告的情况下，将“春茗山庄”转租给第三人。被告（甲方）与第三人（乙方）签订《转让协议》（实为“转租协议”），双方约定：“1、甲方将自己经营的春茗山庄转让给乙方经营，地址位于达县南外七里沟街306号。2、乙方一次性支付甲方转让费60000元（陆万元整）。含春茗山庄所有设施设备及装饰装潢。3、乙方按甲方与房东签定的原租房合同条款执行。本协议签定之前原租房合同及补充协议内容乙方充分知晓并理解，且复印件已交予乙方。……6、乙方经营期间水电费不能拖欠，由此造成的损失由乙方负责。……”第三人转承租经营不久，从2013年7月初就开始停止营业至2014年3月。同年1月11日，原告从成都回达川才发现被告将“春茗山庄”转租给了第三人。因原告不同意第三人转承租“春茗山庄”，就要求与第三人重新签订《房屋租赁合同》，并提出了一些新的条件。第三人认为原告提出的新的条件过重，自已无法满足，于是，在不跟原告交涉的情况下，擅自将山庄的空调、桌椅、厨房用具等拆走，致使“春茗山庄”的整个房子和院坝处于无人看管之中，导致“春茗山庄”的玻璃、门、窗、灯具等装修装饰被打烂、窗帘布被撕烂。2014年11月7日经原告委托达州金证司法鉴定中心作出达金司鉴中心（2014）资评鉴第7号司法意见：被砸损的装饰、装修财产损失价值为30351.10元。原告花去鉴定费2000元。
另查明：第三人在经营期间尚欠电费372元，水费1243元，2014年10月17日原告在电力公司和水务公司帮第三人支付。被告与第三人共向原告交了三年的房租金。
上述事实，有原、被告、第三人的陈述，有原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、被告出据的物品移交淸单被告出据的物品移交清单、被告与第三人签订的《转让协议》、第三人的情况说明、张淑英的证明、达州金证司法鉴定中心司法鉴定意见书及证明、电、水费发票各一张、协议书草稿、工行转款单（原告租金）等证据予以佑证，本院予以确认。
本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》，因被告的转租行为而自动终止，现原告要求终止该合同的请求，本院予以支持。二、被告与第三人签订的《转让协议》（实为“转租协议”）不违背原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第3项约定“乙方需要与第三人转让时，同行业并能履行本合同的，甲方必须同意转让。”原告不认可该《转让协议》而向第三人提出重新签订租房合同的要求，并在明知第三人生意不景气的情况下而提出过高要求，有失诚信，具有过错，应当承担一定的责任；第三人不与原告交涉就擅自搬走，导致“春茗山庄”无人看管而财产被毁，应负主要责任，并应支付其占有使用期间未交的水、电费；在这个过程中，被告未尽通知义务，应当承担相应的责任。由于第三人已主动搬离“春茗山庄”，《转让协议》已实际终止。三、关于原告提出第三人还应付100天租金损失8219元的问题。因该房是从2011年7月1日起租，被告与第三人共交原告三年租金应至2014年7月1日，且第三人早已搬走，原告已于2014年7月21日向法院起诉，证明原告己实际收回了该房屋，第三人不应再付房租费，原告的该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十七条、第二百二十二条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、终止原告刘朝汉与被告朱永波于2011年4月27日签订的《房屋租赁合同》；
二、终止被告朱永波与第三人任飞龙于2012年11月25日签订的《转让协议》；
三、原告刘朝汉位于达州市达川区南外七里沟街房屋被砸损的装饰装修财产损失30351.10元、鉴定费2000元，共计32351.1元，由原告自负1万元；被告朱永波赔偿原告7351.1元；第三人任飞龙赔偿原告1.5万元；
四、第三人任飞龙支付原告的水费1243元、电费372元，共计1615元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费800元，由原告负担247元，被告负担181元，第三人负担372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判长 徐富清
审判员 罗小旋
审判员 魏文锋
二〇一五年一月六日
书记员 张 雪