湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00027号
原告：湖北地龙天安物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）3栋5层3室。
法定代表人：袁学军，董事长。
委托代理人：龚科、谢龙，湖北羚圣律师事务所律师。
被告：武汉华康物业有限公司，住所地武汉市武昌区逸居苑小区12楼。
法定代表人：王辉，董事长。
委托代理人：陶莉，湖北今天律师事务所律师。
被告：湖北欣亚泰宏汽车贸易有限公司，住所地武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋1层B-115、B-116号。
法定代表人：张为，董事长。
委托代理人：刘康，公司职员。
第三人：武汉卓昊商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区世界贸易大厦55层8A-8D室。
法定代表人：王娟，总经理。
委托代理人：魏汉平，男，公司职员。
第三人：武汉卓坤物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东大街迎宾华府（君临天下）1、2、3栋1层1号。
法定代表人：岑敏，总经理。
委托代理人：余敏，女，公司职员。
原告湖北地龙天安物业管理有限公司（以下简称地龙公司）诉被告武汉华康物业有限公司（以下简称华康公司）、被告湖北欣亚泰宏汽车贸易有限公司（以下简称欣亚泰宏公司）物业服务合同纠纷一案，本院2014年12月26日受理，诉讼中依法通知武汉卓昊商业管理有限公司（下称卓昊公司）、武汉卓坤物业管理有限公司（下称卓坤公司）作为本案第三人参加诉讼，由审判员周杰担任审判长，与人民陪审员成先彪、夏爱华组成合议庭于2015年11月12日、2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告地龙公司的委托代理人龚科、被告华康公司的委托代理人陶莉、被告欣亚泰宏公司的委托代理人刘康、第三人卓昊公司的委托代理人魏汉平、第三人卓坤公司的委托代理人余敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告地龙公司诉称：2012年7月21日武汉市君临天下小区业主大会与地龙公司签订物业管理合同，约定商铺按建筑面积每月每平方3月支付物业管理服务费，每季度交纳一次。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应缴纳当季度服务费的万分之五支付滞纳金。华康公司系商铺的业主，2012年10月31日，卓昊公司与湖北九泰汽车贸易有限公司签订君临天下裙楼商用物业租赁合同，将建筑面积1038平方米的商铺出租给湖北九泰汽车贸易有限公司使用，租期5年。从2012年7月至今，地龙公司一直按照物业服务合同提供物业服务，华康公司和欣亚泰宏公司至今未交纳物业服务费。现请求法院判令华康公司支付2012年8月至2012年10月，共计逾期欠缴3个月物业管理费9342元、滞纳金2802.6元（从逾期之日起至2014年7月30日止），从逾期之日起按每天应缴当季度服务费的万分之五交纳滞纳金）；判令欣亚泰宏公司支付2012年11月至2014年7月共计逾期欠缴21个月物业管理费65394元、滞纳金19618.2元（从逾期之日起至2014年7月30日止，从逾期之日起按每天应缴当季度服务费的万分之五交纳滞纳金），华康公司承担连带责任。
被告华康公司辩称：君临天下小区房产中的商业部分的物业管理，自小区建成起，华康公司就委托卓昊公司、卓坤公司提供物业服务。华康公司对涉及商业地产的公用部分投入了大量的资金和人员，地龙公司对此未尽其应尽的义务。同时地龙公司未以书面形式向华康公司催讨过物业服务费。另外地龙公司未能出示证据证明其与业主委员会签订的物业服务合同的合法性。基于以上合理的理由，华康公司依法律规定，有权拒绝交纳物业服务费，请求人民法院驳回地龙公司的诉讼请求。
被告欣亚泰宏公司辩称：我方租赁华康公司房屋后，一直由卓坤提供物业服务，地龙公司未提供物业服务。
第三人卓昊公司、第三人卓坤公司陈述意见同华康公司答辩意见。
经审理查明：迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋1层B-115、B-116号的商业用房的业主系华康公司，面积为1038平方米。
2012年6月6日，华康公司委托卓昊公司对其所有的商用房进行物业管理，卓昊公司又转由卓坤公司对上述商用房进行物业管理。
2012年10月31日，卓昊公司与湖北九泰汽车贸易有限公司签订《君临天下裙楼商用物业租赁合同》，将1038平方米的商业用房租赁给湖北九泰汽车贸易有限公司，租赁期限五年。双方未约定由物业使用人湖北九泰汽车贸易有限公司承担物业服务费。2013年7月1日湖北九泰汽车贸易有限公司在工商部门办理变更登记名称变更为湖北欣亚泰宏汽车贸易有限公司。
2012年7月21日，武昌区君临天下小区业主委员会和地龙公司签订《物业服务委托合同》，委托地龙公司进行物业管理，服务期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止。该小区系商用、住宅混合建筑，商用部分按建筑面积每月每平方米3元向业主或者物业使用人收取，每季度交纳一次。逾期交纳的，按每天应缴纳当季度物业服务费的万分之五交纳滞纳金。
地龙公司对“君临天下小区”进行物业服务期间，涉案商业用房的水、电费收取、屋顶、墙面的维护维修、地面停车场道路的维修等物业服务系卓坤公司提供。涉及商用房公共区域的公共卫生、绿化、治安秩序维护等问题，均由卓昊公司对外与相关单位联系、协调。
其中地龙公司代为提供了部分水电费垫付。还与卓坤公司进行协调处理了涉及商用房租户违章搭建、渗水等影响小区秩序的行为。
2014年8月2日，地龙公司委托湖北羚圣律师事务所律师通过邮寄“律师函”向华康公司催讨2012年8月至2014年7月的物业服务费等事宜。
2014年8月31日、2015年4月29日地龙公司与卓昊公司就停车场委托管理事项进行协商并签订委托协议书。
2015年1月14日，武昌区君临天下小区业主委员会出具证明，载明：“地龙公司受委托成为本小区唯一的物业服务企业，该企业从2012年8月至今为本小区提供了优良的物业服务”。
现地龙公司诉至本院请求判令判令华康公司支付2012年8月至2012年10月，共计逾期欠缴3个月物业管理费9342元、滞纳金2802.6元；判令欣亚泰宏公司支付2012年11月至2014年7月共计逾期欠缴21个月物业管理费65394元、滞纳金19618.2元，华康公司承担连带责任。
上述事实有武汉市君临天下小区业主大会业主委员会与地龙公司签订的《物业服务委托合同》、华康公司与湖北九康汽车贸易有限公司签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》、律师函、规划图、华康公司授权书、卓昊公司授权书、卓坤公司与地龙公司往来函件及票据、卓昊公司、卓坤公司为商业部分管理的支出的合同、付款票据、武汉市君临天下小区第一届业主委员会出具的证明两份及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：武昌区君临天下小区业主委员会与地龙公司签订的物业服务合同依法成立有效。涉案房产属于“君临天下小区”的物业服务范围，物业服务合同对华康公司具有约束力。但在合同履行中，相关物业服务实际主要由卓昊公司、卓坤公司提供，地龙公司仅提供了部分水电费垫付、协调处理租户违章搭建、渗水等问题。根据公平原则，本院酌定华康公司按照应收取2012年8月至2012年10月的物业服务费9342元的5%比例承担即467.1元。2012年11月至2014年7月应支付的物业服务费65394元亦按5%的比例承担即3269.7元，对地龙公司主张的滞纳金不予支持。因华康公司未与欣亚泰宏公司约定物业服务费由其承担，故对地龙公司要求欣亚泰宏公司承担物业服务费的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉华康物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北地龙天安物业管理有限公司支付2012年8月至2012年10月的物业费467.1元，支付从2012年11月至2014年7月的物业费3269.7元，合计3736.8元；
二、驳回原告湖北地龙天安物业管理有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费2228元，由原告湖北地龙天安物业管理有限公司负担2000元，被告武汉华康物业有限公司承担228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第（一）款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 杰
人民陪审员 成先彪
人民陪审员 夏爱华
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 严橄玲