安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1124民初1049号
原告：童万华，男，汉族，无业，住安徽省全椒县二郎口镇。
委托代理人：史德兴，安徽敬梓律师事务所律师。
被告：安徽宏海房地产开发有限公司，住所地安徽省全椒县法定代表人：关胜兵，该公司董事长。
委托代理人：张书红，该公司办公室主任。
被告：薛模军，男，个体工商户，住安徽省肥东县八斗镇。
委托代理人：晏学文，六安市金安区望城法律服务所法律工作者。
被告：黄治国，男，汉族，建筑商，户籍地安徽省舒城县。
原告童万华诉被告安徽宏海房地产开发有限公司（以下简称宏海公司）、薛模军商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理。被告薛模军于2016年5月3日申请追加黄治国为被告，本院予以准许。本案依法由审判员张小波适用简易程序于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告童万华的委托代理人史德兴，被告宏海公司的委托代理人张书红，被告薛模军的委托代理人晏学文，被告黄治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
童万华诉称：2015年10月10日，其与宏海公司经理薛模军协商，由其购买宏海公司开发的位于全椒县襄河镇新华南路宏海世纪城2#楼1704室商品房，约定价格为3650元每平方，总价为368000元。其当天就交纳100000元给薛模军，并于2015年10月19日又交纳了10000元，共支付首付款110000元，薛模军出具一份110000元收条交其收执。其交纳首付款后，数次催告被告签订商品房买卖合同，但被告一直拖延。2016年春节后，被告告知其宏海世纪城2#楼1704室商品房已经出售给第三人，其要求被告返还110000元首付款，被告拖延不付，故起诉要求判令：1、确认预约合同解除；2、宏海公司、薛模军立即返还其购房款110000元，并承担以110000元为基数，按月利2分自2015年10月10日至2016年4月9日利息损失13200元（以后利息损失计算至款清日止）；2、本案诉讼费由宏海公司、薛模军承担。
宏海公司辩称：1、童万华未和其公司达成出售该房屋的协议，诉称的110000元购房款其公司也没有收到；2、其公司把诉争房屋以抵扣工程款方式给抵扣给安娜美公司，并和黄治国签了商品房预售合同。综上，其公司的涉案房屋与童万华无任何关系，薛模军和童万华的交易不是公司行为。
薛模军辩称：1、薛模军不是本案适格主体；2、本案诉争房屋是由薛模军作为公司代表将其作为工程款抵给合肥市瑞富达公司，黄治国挂靠合肥市瑞富达公司施工，实际房屋是抵给黄治国，并由黄治国在二手房交易市场交易，被童万华得知后，双方一致找到薛模军调解，并达成协议；3、童万华支付110000元首付款后，因房产市场不好拒绝履行购房协议；4、在本案中，薛模军是职务行为，依法不应承担法律责任。综上，请求驳回童万华对薛模军的起诉。
黄治国辩称：诉争房屋是宏海公司抵给其的，童万华的110000元房款也是其收到的，但其通知童万华来办理房屋交易手续时，童万华声称不要房子了。当时是年底，为支付农民工工资其只有把房屋登记到其个人名下办理按揭手续。
经审理查明：2015年8月12日，宏海公司（甲方）与合肥市瑞富达建材有限公司（乙方）签订一份《房屋抵偿工程款协议书》，该协议约定：甲方欠乙方修建宏海世纪城工程款人民币2360000元，以6套房屋抵偿（童万华之后购买的1704室房屋属于抵偿房屋之一）；甲方保证在未征得乙方书面通知的情况下，不得出售抵偿工程款的房屋；协议书签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权；乙方自用房屋时，甲方需配合将房地产权证办理至乙方名下；乙方可委托甲方或第三方销售抵工程款的房屋，若委托甲方销售的，另行签订协议；自协议签订之日起，乙方可自行销售抵工程款的房屋；不管乙方以何种方式处理房屋，甲方都应配合办理相关手续。甲方应根据乙方或购房业主的要求，办理相应一切手续。黄治国作为合肥市瑞富达建材有限公司授权代表在该协议书上签字。2015年10月10日，童万华购买宏海世纪城2#楼1704室房屋，经与宏海公司执行经理薛模军口头协商，童万华将100000元订金交于薛模军，薛模军出具收条一张交童万华收执。该收条内容为“今收到童万华人民币壹拾万元订金，认购宏海世纪城2#楼1704室。20天内付清首付款，否则订金不退”。2015年10月19日，童万华又支付给薛模军10000元，薛模军在收条下方注明“2015.10.19日收到童万华人民币壹万元整（￥10000元）”。同日，薛模军将该110000元支付给黄治国，黄治国出具收条一张给薛模军，收条内容为“今收到薛模军转来童万华购宏海世纪城2#1704室定金现金壹拾壹萬元整（￥110000元整）”。2016年1月10日，宏海公司作出同意将2栋1704室抵付合肥安娜美建材有限公司工程款的审批，黄治国以合肥安娜美建材有限公司项目负责人的名义在该审批表中“同意抵付工程款的说明”部分签字。2016年1月28日，宏海公司与黄治国签订一份《全椒县商品房出售合同》，宏海公司将其公司2幢1704室房屋以396341元的价格出售给黄治国，并已办理过户手续。
以上事实，有双方当事人陈述以及童万华提供的收条、情况说明复印件，宏海公司提供的抵付工程款审批表、《全椒县商品房出售合同》，薛模军提供的施工合同复印件、《房屋抵偿工程款协议书》复印件、收条等所证实。
本院认为：2015年10月，薛模军任宏海公司执行经理职务，其与童万华的商品房预约合同行为与其职务有关联，应视为职务行为，故宏海公司应对薛模军的该职务行为承担责任。薛模军、黄治国辩称童万华购买房屋时已知道涉案房屋已抵付工程款，童万华系从黄治国处买房而非从宏海公司购买。依据宏海公司与合肥市瑞富达建材有限公司的约定，宏海公司有售房可能，且童万华买房时涉案房屋非黄治国个人所有，童万华将首付款支付给了薛模军而非黄治国，薛模军、黄治国也无证据证明其抗辩理由，故本院对薛模军、黄治国的抗辩不予采信。另宏海公司无证据证明已将涉案房屋抵付工程款的事实通知购房者，故该抵付行为不得对抗善意购房者。宏海公司已将涉案房屋出售给黄治国并已办理过户手续，导致宏海公司与童万华的商品房预约合同无法继续履行，故对童万华确认预约合同解除的请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，童万华交付的110000元购房首付款宏海公司应予以返还。至于薛模军又将110000元给付黄治国的行为属于另一法律关系，本案不作处理。童万华支付购房首付款后未与宏海公司签订正式书面合同，童万华、薛模军也不能证明当初约定签订正式合同的具体时间，故宏海公司应自违约之日（2016年1月28日）起承担违约责任。童万华不能证明因宏海公司违约给其造成的损失，本院将其损失认定为利息损失，具体数额参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息计算，本院将该利息利率酌定为月利率0.5%。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下:
一、原告童万华与被告安徽宏海房地产开发有限公司的商品房预约合同解除；
二、被告安徽宏海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告童万华购房首付款110000元，并自2016年1月28日起按月利率0.5%支付利息至购房首付款还清止；
三、驳回原告童万华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2764元，适用简易程序审理减半收取1382元，由被告安徽宏海房地产开发有限公司负担1100元，原告童万华负担282元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 张小波
二〇一六年七月十三日
书记员 刘朝军
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。