广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1732号原告：项贤贵，住浙江省临海市。委托代理人：谭颖鹏、谢青，广东启源律师事务所律师。被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿。委托代理人：郑邦伟，该公司员工。原告项贤贵诉被告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告项贤贵的委托代理人谭颖鹏、谢青，被告东凌公司的委托代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项贤贵诉称：东某公司是金地·荔湖城的开发公司，2007年4月24日，项贤贵与东凌公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定项贤贵购买金地·荔湖城三叠院1街2号地下车库46号车位。合同签订后，项贤贵支付了首期款48000元，余款40000元办理了银行按揭贷款手续，为此已经完成付款义务。但东某公司未按照合同约定将车库交付给项贤贵，且根据车库现状显示，该车库的设计存在严重的不合理，长度和宽度不符合标准，导致车辆停进车库后，无法关闭卷闸门。同时涉案车库存在质量问题，为此，项贤贵多次与东某公司进行沟通，但是东某公司均不予理会。为此，诉至法院，请求法院判令，一、东凌公司向项贤贵支付延迟交付位于荔湖城三叠院1街2号地下车库46号车位的违约金119240元（违约金以88000元的日万分之五为标准，从2008年6月2日计至符合交楼标准的车库交付给项贤贵之日止，暂计至起诉之日）；二、本案诉讼费由东某公司负担。被告东某公司辩称：一、涉案车库已经于2007年12月27日竣工验收备案，已经符合合同第八条第四款约定的交付条件。同时涉案车库经过规划验收合格，符合设计规范，不存在不符合设计规范的情况，经现场核实，涉案车库的大小是足够可以停放车辆的。同时，东某公司也在合同约定的收楼日前通知项贤贵办理收楼手续，但项贤贵因车库大小等问题至今未接收，故东某公司不存在逾期交付涉案车库。二、项贤贵主张逾期交付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明：2006年4月10日，原增城市规划局核发增规建证（2006）261号《建设工程规划许可证》，载明“建设单位广州市东凌房地产开发有限公司；建设项目名称荔湖城一期地库二”。2007年4月24日，项贤贵（买受人）和东凌公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同（预售）》（含附件），载明“……第一条项目建设依据……建设规划许可证号为增规建证（2006）261号……第三条买受人所购商品房基本情况买受人所购商品房为预售商品房，……第一街2号地下车库46号车位。该商品房用途为车库，属框架结构。该商品房约定建筑面积33.03平方米，其中，套内建筑面积13.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.83平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，……总金额人民币捌万捌仟零佰零拾零元整。……第六条付款方式及期限3、其他方式买受人应于签订本合同当日向出卖人支付首期款肆万捌仟元，剩余房款人民币肆万元应自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付。……第八条交付期限出卖人应当在2008年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房建设工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、政府部门延迟办理有关手续或国家机关其他行为影响按期交付的。3、买受人未按期支付购房款、按揭贷款、各种税费、面积补差款、按揭月供款、专项维修基金等应付款或存在其他违约行为，或者买受人未向出卖人承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任的。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件三载明“装饰、设备标准有楼梯直通至户的车位（毛坯）：天花：混凝土面；地面：混凝土面；内墙面：水泥砂浆抹面，面喷大白浆；每个车位配置车轮挡；每个车位配置电动车库门。”，附件四载明“……六、……买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，如有异议，应于验收当日提出，出卖人在《收楼意见书》中同时做出书面答复和处理意见。若出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买受人，买受人不得拒绝接收及受领，否则视为出卖人已交付。……”。同日，项贤贵支付48000元首期款给东某公司。2007年9月20日，东某公司开具发票给项贤贵收执，注明项贤贵支付88000元车库款。2008年2月1日，原增城市城市规划局核发增规验证[2008]35号《建设工程规划验收合格证》，载明“建设单位广州市东凌房地产开发有限公司；建设项目名称荔湖城一期地库二”。2008年2月29日，原增城市建设局核发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明“荔湖城一期车库二工程的竣工验收备案文件已于2008年2月25日收讫，文件齐全。”。2009年6月17日，东某公司向项贤贵发出《金地·荔湖城催办房地产证通知书》，该邮件已经妥投。2011年12月24日，项贤贵填写《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》交予东某公司收执。2012年7月21日，项贤贵领取了涉案车库的房产证。2015年10月16日，项贤贵向某公司发出《律师函》，载明“事由：关于促请贵司尽快向项贤贵先生履行房屋和车库修复、赔偿的法律责任：一、按照双方约定的交楼标准对房屋和车库进行修复、整改；二、支付延期交楼违约金。……该房屋和车库存在严重的质量问题，完全不符合交付标准，具体如下：……2、车库的质量问题，……设计方面存在严重不合理，车库长度和宽度不符合标准，导致该车库停放任何一辆普通车型的车辆之后电动卷闸门无法关闭，严重影响车库的正常使用……本律师郑重函告如下：请贵司务必于收到本函件之日起十日内立即就房屋和车库的质量问题进行修复、整改，并支付延期交房违约金。否则，由此产生的一切法律后果由贵司自行承担。”。2015年11月2日，项贤贵向本院提起诉讼。另查明，一、本院到广州市增城区城乡规划局调取涉案车库《2#地库平面图竣工图》，项贤贵与东某公司在上述《2#地库平面图竣工图》共同标注涉案车库位置，该车位宽3米，长度5.550米。二、项贤贵另案向本院提起诉讼，以其购买的金地·荔湖城三叠院1街4栋202房质量存在问题为由拒绝收楼，请求东某公司支付逾期交楼违约金，本院受理后案号为（2015）穗增法民三初字第1731号。三、深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）曾以项贤贵未缴纳物业服务费为由两次向本院提起诉讼，案号为（2014）穗增法民三初字第95号以及（2015）穗增法民三初字第1486号。在（2015）穗增法民三初字第1486号案中，项贤贵到庭参加诉讼，其提出其曾在2008年底、2009年年初到金地·荔湖城三叠院1街4栋202房查看，发现涉案房屋存在漏水、装修等问题，项贤贵向金地公司广州分公司反映，金地公司广州分公司称会修复以及妥善处理相关问题。在审理过程中，一、项贤贵与东某公司均确认，涉案车库是属于直通入户的车库，与项贤贵购买的金地·荔湖城三叠院1街4栋202房是一体的。二、项贤贵陈述以下事实，涉案车库不符合交付条件的原因是长度和宽度尺寸不足，导致停放任何一辆车后，卷闸门无法关闭。三、东某公司陈述以下事实，1、涉案车库经过规划验收合格，符合交付条件；2、涉案车库的尺寸是足以停放车辆的，因为项贤贵所有车辆为加长版奔驰，停放可能存在难度。本院认为：项贤贵与东凌公司签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应全面依约履行。上述合同约定东某公司应在2008年6月1日前将取得建设工程竣工验收合格条件的涉案车库交付给项贤贵。东某公司未能举证其在合同约定的交楼期限届满前已向项贤贵发出接收通知，根据双方庭审中陈述，涉案车库是作为第一街4栋202房配套使用，故结合项贤贵在（2015）穗增法民三初字第1486号案中的提出其在2008年底、2009年初到第一街4栋202房查验并发现质量问题的陈述，本院认定项贤贵在2008年12月31日已在东某公司的配合下查验涉案车库，应视为其已于当日收到接收通知。至于项贤贵提出的车库存在质量问题是否构成其拒绝收楼的理由。根据项贤贵提起的诉讼请求及陈述的事实理由可见，项贤贵以涉案车库的尺寸不符合标准而主张东某公司支付逾期交付车库违约金。但根据合同第一条“项目建设依据……建设规划许可证号为增规建证（2006）261号”的约定，涉案车库应以（2006）261号《建设工程规划许可证》的内容作为建设依据，根据原增城市城乡规划局于2008年2月1日就涉案车库所属工程核发的增规验证[2008]35号《建设工程规划验收合格证》及2008年2月29日原增城市建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，东某公司已按《建设工程规划许可证》的规定进行建设，并于2008年2月1日经验收合格。故项贤贵以涉案车库尺寸不符合标准为由拒绝接收显然无事实和法律依据。东某公司未按合同约定履行通知交付的义务，其行为已构成违约，其应对2008年6月2日至2008年12月31日止的延期交付的行为承担相应的违约责任。至于项贤贵主张的上述期间的延期交付违约金是否已过诉讼时效的问题。如上所述，项贤贵于2008年12月31日收到接收通知，且其对车库尺寸提出的异议并无相关证据予以佐证，故项贤贵主张的2008年6月2日起至2008年12月31日期间的延期交付违约金应从2009年1月1日起计算。截至本案立案之日2015年11月2日，已超过两年诉讼时效，故东某公司抗辩项贤贵的诉讼请求已过诉讼时效，理据充分，本院予以采纳，项贤贵主张要求东某公司支付上述期间的延期交付车库的违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。至于项贤贵主张的在此之后的延期交付车库违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告项贤贵的诉讼请求。案件受理费2690元，由原告项贤贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  刘润兴人民陪审员  卢淑敏二〇一六年四月二十九日书 记 员  顾丽娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。