广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第839号
原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司，住所地：广西桂林市象山区中山中路56号桂名大厦南8楼。
法定代表人付X，董事长。
委托代理人唐XX，该公司职员。
委托代理人蒋XX，广西中纬律师事务所律师。
被告罗XX，女，1972年2月10日出生，汉族，住广西桂林市象山区凯风路86号御林湾小区********号房，身份证号：4503111972********。
被告毛XX，男，1973年9月8日出生，汉族，住广西桂林市象山区凯风路86号御林湾小区********号房，身份证号：4503041973********。
原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司与被告罗XX、毛XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法由代理审判员苏小燕、人民陪审员郝总路、王新华三人组成合议庭，于2013年7月24日上午公开开庭审理了本案，兼书记员覃鑫担任记录。原告的委托代理人唐XX、蒋XX、被告罗XX、毛XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司诉称，原告和桂林XX房地产开发有限公司于2007年6月18日签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与桂林XX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市凯风路80号（现更改地址为桂林市凯风路86号）XX小区22-1-3-4号房屋，桂林XX房地产开发有限公司于2009年12月28日将该房交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告是XX小区的业主，被告有依照约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据桂林市物价局文件市价字（2008）28号规定，物业管理费为每月每平方米0.8元，电梯维护保养费20元每月，车位管理费20元每月。被告的房屋建筑面积为108.52平方米。被告从2011年1月1日起至2013年12月31日未按合同约定及时交纳上述费用，现已拖欠物业管理费、电梯维护保养费、车位管理费共4204.8元。根据《前期物业管理服务委托合同》第三十五条、《前期物业管理服务协议》第五条的约定，被告未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，原告有权按照每日加收千分之一的违约金。被告拒交物业管理费、电梯维护保养费、车位管理费产生违约金1957.8元。以上各项共计6162.6元。原告故诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付物业费4204.8元。2、判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金1957.8元。3、本案的诉讼费由被告承担。
原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告家门口照片、费用催缴记录；2、交楼通知书、【御林湾】准予交房书、【御林湾】收楼确认书两份（房子和车位）、钥匙和资料签收表；3、《商品房买卖合同》；4、《御林湾前期物业服务协议》；5、《车位使用权转让协议》及《车位管理协议》；6、XX物业【御林湾】业主反馈维修明细表；7、桂林XX房地产开发有限公司印发的房屋质量保证书及证明。
被告罗XX、毛XX辩称，一、原告受房地产开发公司的委托，应履行房屋的保修责任。原告与桂林XX房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，可知原告已接受开发商的委托，成为了XX小区的物业管理公司。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十六条叙述：“买受人购买的商品房为商品住宅，《房屋质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”并规定了房屋报修流程为客户发现问题→申请维修→填写维修登记表（物业管理公司）→现场查看（物业管理公司）→上门维修（物业管理公司）→验收签证（客户）→填写维修记录→回访（物业管理公司）。所以原告应当履行维修买受人所购房屋的义务。二、原告未及时彻底解决被告报修的房屋质量问题。被告于2009年12月28日接受房屋，2010年2月入住XX22栋1-3-4房后，发现房屋存在严重质量问题。被告按《房屋质量保证书》规定的保修流程向原告保修，但是至今仍有四项问题没有得到妥善维修。三、被告拒绝交纳后续物业管理费的主要原因是原告违约在先，原告的服务没有达到约定的质量与标准要求，服务不合格，原告预收物业管理费后不向业主结算，原告监督管理能力差，原告前期物业服务协议对业主无效。2009年12月被告预交了2010年一年的物业管理服务费，但原告没有严格履行开发公司的维修义务，导致被告房屋质量的四个问题在一年保修期内没有得到妥善维修，显示了权利与义务的不对等，给被告造成了损失。在财务管理方面，原告没有向业主提供预交费用的结算书和相应票据；在档案管理方面，业主提交的报修问题或书面报修材料，原告登记不完整，不能及时备案，从原告接受被告的报修申请至今，有的项目已过保修期，却未见原告的维修行动和告知行为；业主报修时，没有按约定的时间到达现场，没有完整的报修、维修和回访记录；原告没有按约定公布费用收支情况；被告购置的车位经常被他人车辆占用，原告没有妥善管理停车场所造成的。被告2009年12月预交了2010年的各项费用，至今都未收到结算书和相应票据或证明材料，被告在未收到结算书的情况下可以认为自己预交的物业费、公摊水电费等还未使用完，因此未再预交次年物业费和公摊水电费。原告与被告于2009年4月30日签订《XX前期物业服务协议》，开发商与被告于2009年7月8日签订《商品房买卖合同》，被告在签订《商品房买卖合同》前就被强迫签订了《前期物业服务协议》，而且被告知业主只有签署物业服务合同，并预交一年的物业费、公摊水电费、电梯维护费等费用后才能接受所购房屋钥匙。这是一种胁迫行为，业主有权单方宣布这种物业服务合同无效。原告在诉状中起诉了滞纳金，原告属于企业性质公司，并非行政部门，因此无权要求业主缴纳滞纳金。综上，被告不应该交纳物业费及违约金。
被告罗XX、毛XX对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、照片七张；2、《桂林市凯风路80号XX小区业主意见书》。
综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确定以下法律事实：
2009年7月8日，被告罗XX、毛XX与桂林福泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市凯风路86号御林湾小区22栋1单元3层4号房，该房建筑面积108.79平方米。原告起诉时称被告的房屋实际测量比合同上的面积小，为108.52平方米。2010年1月5日，被告罗XX、毛XX在桂林福泰房地产开发有限公司售楼部签收了《【御林湾】收楼确认书》、《钥匙、资料签收表》，以及签订了与原告的《XX前期物业服务协议》，并支付了2010年全年的物业管理服务费等相关费用。《XX前期物业服务协议》显示签订时间为“2009年4月30日”，原告庭审时称该协议是由售楼部的工作人员统一给业主签字的，具体情况原告不清楚，但原告是从被告收房后的2010年1月才开始向被告收取物业费等相关费用的，并非按协议上的时间开始收费。该《XX前期物业服务协议》约定：原告是建设单位选聘的前期物业服务企业，在房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业服务合同》生效之日止为小区提供物业管理服务；物业管理服务费（不包括电梯维护保养费和物业共用部分运行即共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共卫生间、差额电量等发生的水电能耗费用）；物业管理服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积（有房产证按房产证记载的建筑面积，无房产证按商品房买卖合同记载的建筑面积计算）交纳，物业管理服务费的标准根据小区档次和结合桂林市物业管理消费水平暂定为电梯住宅楼0.8元每月每平方米建筑面积；物业服务企业为电梯进行必要的日常维护和保养，业主或物业使用人同意按照20元每月每户的标准向物业服务企业交纳电梯维护保养费；业主或物业使用人同意以每12个月为一个周期交纳物业管理服务费和电梯维护保养费，并且每个周期前10日内按时向甲方预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费，履行交纳义务；被告应按时全额交纳物业管理服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按地下停车位服务费20元每月每个向原告交纳；原告违反协议，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并收取滞纳金，或采取法律赋予的权利予以追收；该协议还详细约定了原告与被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收代缴收费服务、会所、物业共有部位和共用设施的经营管理、专项维修资金的管理与使用等等。2011年7月15日，被告罗XX、毛XX（乙方）与桂林福泰房地产开发有限公司（甲方）签订《车位使用权转让协议》，约定乙方将御林湾A026号地下室车位的使用权转让给甲方。同时，被告被告罗XX、毛XX与原告签订了《车位管理协议》。2011年7月28日，被告罗XX签收了A026号地下室车位的收楼确认书，并交纳了2011年8月至2012年6月的地下停车位服务费共计220元。
另查明，因被告购买的是御林湾小区的精装修房，桂林XX房地产开发有限公司在被告签收《钥匙、资料签收表》时向被告提供了一份《房屋质量保证书》，内附房屋维修程序图为：客户发现问题→申请维修（客户报告）→填写维修登记表（物业管理公司）→现场查看（物业管理公司）→上门维修（物业管理公司）→验收签证（客户）→填写维修记录→回访（物业管理公司）。该《房屋质量保证书》上只有桂林XX房地产开发有限公司的公章，并没有原告的公章。原告庭审时提供了桂林XX房地产开发有限公司于2009年12月30日出具给原告的《证明》一份，载明：兹证明桂林XX·XX所发放的《房屋质量保证书》内房屋维修程序图中存在印刷错误，其中“上门维修（物业管理公司）”应为“上门维修（开发商）”。被告对此并不认可，认为印刷错误应重新印发，但从未有人告知业主印刷错误。被告入住后，发现房屋存在质量问题，便陆续按《房屋质量保证书》上的流程向原告报修，原告陆续通知桂林XX房地产开发有限公司工程部人员进行了维修，但被告认为并未全部维修完毕，原、被告双方遂引发纠纷。被告自2011年1月起开始拒绝向原告交纳物业管理费及其他相关费用，原告经多次催讨未果，于2012年5月21日向本院提起诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《XX前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对原、被告均具有法律约束力。被告辩称其当时是被强迫签订的《XX前期物业服务协议》，但并未提供有效证据予以证明其主张，本院对此辩称不予采信。原告按合同约定对御林湾小区实行了统一专业的物业管理及综合服务后，被告理应按合同约定交纳物业管理费、电梯维护保养费、车位管理费，因被告未及时交费，已构成了违约，应按合同约定承担违约的法律后果。从而原告起诉要求被告给付所欠的物业管理费、电梯维护保养费、车位管理费的请求有事实和法律依据，本院予以支持。《XX前期物业服务协议》第五条第五项约定：业主或物业使用人同意以每12个月为一个周期交纳物业管理服务费和电梯维护保养费，并且每个周期前10日内按时向甲方预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费。被告自2011年1月起未交纳物业管理费，则被告应向原告交纳至2013年12月的物业管理费0.8元×108.52平方米×36个月=3125.38元，电梯维护保养费20元×36个月=720元。被告是自2012年7月开始拖欠车位管理费的，至原告起诉时即2013年5月被告应向原告交纳车位管理费20元×11个月=220元，此后的费用若被告仍逾期交纳，原告可另行主张权利。《XX前期物业服务协议》第五条第七项中约定了被告逾期缴纳物业管理服务费应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，原告起诉时自愿将该千分之三的标准降低为千分之一，但每日千分之一的计算标准仍然过高，已大大超过了原告的实际损失，本院酌情予以降低，本院认为本案滞纳金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。被告罗XX、毛XX辩称因原告未及时维修其房屋，以此作为抗辩理由拒绝向原告交纳物业管理费等相关费用，本院认为，房屋的质量问题及维修问题属另一法律关系，被告可另行主张相关权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告罗XX、毛XX应给付原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司自2011年1月1日至2013年12月31日物业管理服务费3125.4元，并支付逾期付款的滞纳金（其中1041.8元的滞纳金从2011年1月11日起，1041.8元的滞纳金从2012年1月11日起，1041.8元的滞纳金从2013年1月11日起，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。
二、被告罗XX、毛XX应给付原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司自2011年1月1日至2013年12月31日的电梯维护保养费720元。
三、被告罗XX、毛XX应给付原告广东XX物业管理有限公司桂林分公司自2012年7月1日至2013年5月31日的车位管理费220元。
本案案件受理费50元（原告已预交），由被告罗XX、毛XX负担并支付原告。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏小燕
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 王新华
二〇一三年九月四日
兼书 记员 覃 鑫