吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终130号
上诉人（原审原告）：中共长春市委党校,住所地吉林省长春市高新区。
法定代表人：林姗，该校常务副校长。
委托诉讼代理人：辛明，吉林衡丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝欢欢，吉林衡丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省宏大房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。
法定代表人：张亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭中辉，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：王长利，北京盈科（长春）律师事务
所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林昊融集团股份有限公司，住所地吉林省磐石市。
法定代表人：于然波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：倪春旭，男，该公司职工。
委托诉讼代理人:丛树君，男，该公司职工。
上诉人中共长春市委党校（以下简称市委党校）因与被上诉人吉林省宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）、吉林昊融集团股份有限公司（以下简称昊融公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉21民初3851号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市委党校的委托诉讼代理人辛明、郝欢欢，被上诉人宏大公司的法定代表人张亮及其委托诉讼代理人王长利、郭中辉，昊融公司的委托诉讼代理人倪春旭、丛树君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市委党校上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判宏大公司支付拆迁补偿款26211390元；3.改判宏大公司支付违约金（以拆迁补偿款26211390元为基数，自2012年8月31日起算，按日万分之二的标准，计算至实际给付之日止）；4.改判宏大公司给付律师代理费3万元；5.昊融公司对拆迁补偿款和违约金承担连带责任；6.一、二审案件受理费由宏大公司、昊融公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实和适用法律均有错误。市委党校与宏大公司约定以宏大公司建设市委党校新校址支出的费用抵顶拆迁补偿款是有条件的，即需经过财政评审这一先决条件。因尚有5443018元未经过市财政评审，故抵顶条件尚不具备，不应予以抵扣。且依据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十九条规定，即使符合抵顶的条件，也需按照法律规定由宏大公司向财政支付拆迁补偿款之后，再由财政根据审定结果另行支付。（二）一审判决以2016年6月15日签订《房屋出售三方协议书》的约定认定双方就履行期限变更，并进而以2016年6月15日为基准起算违约金，并调整违约金标准，属于适用法律错误。《房屋出售三方协议书》中并未约定变更原合同的履行期限和放弃违约金追索，且市委党校向宏大公司发出的律师函一直在主张违约金。合同中对于违约金的约定并未超过年利率24%，不能认定违约金约定过高，故不应予以调整。（三）一审判决未判令宏大公司支付3万元律师费是错误的。
宏大公司辩称，一审判决正确，但更倾向于市委党校。双方互负债权债务，很多账目至今尚未结算。市委党校违约在先，造成宏大公司履行合同困难，一审判决并未对市委党校违约的事实和责任予以认定。宏大公司本着与对方合作的良好关系，故没有就本案提起上诉，但仍保留追究的权利。
昊融公司辩称，同意宏大公司的答辩意见。
市委党校向一审法院起诉请求：1.判令宏大公司立即给付市委党校拆迁补偿款7000万元（庭审时，市委党校将此项诉请变更为6805万元），并支付违约金（自2012年8月31日起算，按日万分之二的标准，直至给付完毕之日止，截至2016年1月21日为1734.6万元）；2.宏大公司向市委党校支付律师费3万元；3.昊融公司对上述债务承担连带保证责任。
一审法院经审理查明：一、市委党校与宏大公司就拆迁事宜形成以下协议：2010年8月11日，市委党校（甲方）与宏大公司（乙方）签订《长春市委党校建设项目合作框架协议书》，内容为：“根据长发改审批字[2010]294号《关于长春市委党校(行政学院)异地新建项目建设协议书的批复》精神，长春市委党校于2010年7月25日举行项目招标会。吉林省宏大房地产开发有限公司中标，获得长春市委党校原校地址开发及新校区开发建设的项目管理的唯一资格。为明确甲、乙双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规以及《党校建设项目任务书》要求，双方经协商，达成以下合作框架协议：一、乙方通过项目招投标，获得甲方平阳校区旧址项目的开发及新校区开发建设的项目管理资格。本项目采取置换模式，乙方按照中标额度，进行党校新校区建设。二、甲、乙双方共同组建党校新校区建设指挥部，对新校区建设进行监督指导，并拥有项目决策权。指挥部下设党校新校区项目经理部。对项目建设的全过程进行管理，按照合同约定的内容完成各项管理工作，并定期向指挥部汇报工作进展情况。关于项目管理模式，双方一致同意积极探索多种实用有效运作模式，在双方具体的委托协议中明确。三、乙方应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量。在2012年8月31日前完成项目的建设工作。同时，按照正式签订的委托建设合同的约定收取管理费用和奖酬。四、项目建设前期的各种报建手续由项目经理部负责完成;报建时以双方共同的名义进行报建。在报建过程中主要以乙方为主，甲方配合办理。同时，争取获得党校项目建设的各种政策减免，最大限度减、免、缓各项费用。五、乙方在先期进行新党校建设的前提下，可于次年进行党校原校址改造项目。乙方确保甲方干部培训工作正常进行并承担相关的损失和费用。鉴于党校旧址开发与新址建设是市领导关注的联动项目，甲方负责办理党校原址划拨土地使用权转让的批准手续和转让房地产的更名过户手续，并负责协调变更土地规划条件。乙方以2亿元人民币中标后即视为取得出让土地使用权，在交易时发生的费用，双方协商解决。在乙方进行原校址的开发建设过程中，甲方承担拆迁补偿金1500万元，涉及到的有关原住户的动迁安置及各项承建手续等工作，甲方予以积极配合并协助办理。甲方积极协调政府有关部门给予项目优惠政策，争取同新址建设共享各项费用的减、免、缓政策。六、本协议签订后，乙方在一个月时间内向项目资金专户预存人民币10000万元，用于党校新项目建设。并同时与甲方协商签订党校新址项目委托建设合同。七、新址建设中的星级酒店项目，是为党校新区配套服务的重点工程，乙方同意对酒店项目进行投资建设。同时，乙方将发挥自身优势积极参加党校合作办学工作。以上两个方面事宜的具体合作方式另行签订协议。八、乙方同意以成本价格承担甲方单位内部职工住宅的团购建设。九、为促进双方的友好合作关系，确保党校新址和原址建设项目的圆满完成，乙方拟向甲方赞助办学经费人民币300万元。相关协议另行签订。十、乙方承诺用最优秀的项目管理团队对项目进行精心管理。充分发挥团队的管理能力、技术能力以及各种资源优势，把该项目建成具有一定代表性的样板工程。十一、双方具体的合作细节以及双方的具体工作内容及责任义务，本协议没有约定的，以项目委托建设合同书和其他补充协议为准。项目建设委托合同正式签订后，本协议自动作废。十二、双方共同承诺遵守协议的各项约定。共同完成项目的建设工作。如有违约，追究违约方责任，另一方有权终止协议。
2010年11月22日，市委党校（甲方）与宏大公司（乙方）签订《长春市委党校异地置换项目协议书》，内容为：“根据长发改审批字[2010]294号《关于长春市委党校(行政学院)异地新建项目建设协议书的批复》，长春市委党校新址建设项目采取异地置换模式。为保证市委党校现校区挂牌出让的顺利进行，市国土局要求市委党校在深入考察、充分协商的基础上，选定一家开发企业，并以协议的形式约束其参与竞价摘牌。2010年7月25日，由政府相关部门和专家组成的评审组，以招投标的形式遴选开发企业，最终吉林省宏大房地产开发有限公司中标。为明确甲乙双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及《党校建设项目任务书》的要求，双方经协商达成以下协议。一、双方协商，甲方将长春市委党校现校区(南关区平阳街912号)地上物连同土地整体出让给乙方，出让价格为人民币1.85亿元。如乙方未参与市土地局就市委党校现校区举行的挂牌仪式，此协议自行废止，乙方无条件承担违约责任并赔付甲方相关损失1850万元。二、双方议定，乙方摘牌价格无论低于还是高于1.85亿元人民币，皆执行1.85亿元人民币的价格。三、市委党校旧址院内两栋住宅楼(约88户、5000平方米)居民全部由乙方依相关规定妥善安置并承担费用。四、至甲方搬入新址校区前，发生的甲方房租损失以及因提前终止协议给租房业户的赔偿由乙方据实给付。五、甲方现校园出让时发生的费用由甲方承担。甲方协助乙方办理甲方现校园开发手续，争取减免相关税费。税费减免的部分由甲乙双方平均分配。六、在保证甲方办学条件和办公秩序的前提下，自2011年起乙方可按甲方同意的施工计划进驻施工。施工时不得占用其它场地，并将噪声和施工扬尘等对环境带来的影响降到最低程度。七、本着“先建后拆”的原则，乙方须在现校园内，按甲方要求建设相应的场所，相关手续与费用由乙方负担。八、乙方承诺赞助甲方办学资金300万元人民币。九、乙方承诺自本协议签字起10个工作日内，向甲方指定账户存入人民币1亿元作为乙方摘牌保证金和新校园建设费，其中含新校区施工保证金3000万元。十、除遇不可抗力或其他特殊原因不能执行本协议条款外，如一方违约对方可追究其违约责任，直至终止协议。十一、本协议自双方盖章、签字之日起生效，同时双方2010年8月11日签订的《长春市委党校建设项目合作框架协议书》自行废止。”
2012年4月18日，市委党校（甲方）与宏大公司（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：“一、拆迁补偿款的数额：1.乙方已与长春市国土资源局签订编号为A000784号国有建设用地使用权合同及长储字2011第004号协议书，依法受让了如上协议所约定的国有土地使用权（以下简称该地块），该地块原为甲方位于平阳街党校现址，土地使用权出让的摘牌价款为1.97亿元，该价款包括乙方应付该地块甲方原土地及地上物的补偿款基础数额1.5亿元和土地管理部门的净收益人民币0.47亿元。本合同签订前土地管理部门已将乙方应付该地块甲方原土地及地上物的补偿款的基础数额1.5亿元返还给了乙方，由乙方自行向甲方支付该地块的原土地及地上物的补偿款。2.根据乙方曾承诺给付甲方1.85亿元的约定，余下的0.35亿元经土地等部门认定可视为与摘牌价中的土地出让净收益性质等同，甲方已将此情况向纪检监察部门备案，故不再向乙方追索该0.35亿元。甲乙双方确认乙方应付甲方该地块甲方原土地及地上物的补偿款数额合计1.5亿元。二、拆迁补偿款的给付：1.第一期付款：4000万元，截至2011年11月末前，乙方已经向甲方支付3155万元。余款845万元，双方商定，可暂以乙方为甲方建设党校新校址支出的费用抵顶付款。此款包括乙方前期为新党校建设垫付工程费用及相关费用、工程用车辆（过户手续后期办理）等款项，具体数额甲乙方核对后报市财政审定，多退少补。2.第二期付款：2012年8月30日前，乙方向甲方支付5000万元。3.第三期付款：2012年12月31日前，乙方向甲方支付6000万元（党校搬出前10日内乙方支付5500万元，余款500万元存入党校设立的甲乙双方共管账户，移交表1内容时支付到长春市财政局就党校建设项目的专用账户）。上述款项应支付到如下账户：长春市财政局就党校建设项目的专用账户。三、抵押及担保：1.为保证乙方能够按照本协议支付甲方第二期拆迁补偿款，乙方同意将建设工程规划许可证第220000201100323号元海晟庭编号为（2）（4）号建筑合计建筑面积12295平方米作为抵押，不得销售，按每平方米5000元计价，抵押值为5000万元，如乙方未按约定按时支付5000万元，甲方有权处置上述两栋建筑用于第二期付款的支付，即甲方有权就抵押范围内的建筑（包括在建部分）优先受偿，直至申请按法院程序执行。2.甲乙双方约定，以本协议列表1划定区域保留建筑物及占用范围内的土地使用权作为本协议约定第三期付款的担保。担保期间，如果乙方需用本协议列表1划定区域内的房屋进行融资（包括但不限于担保贷款、销售等），并确保用于支付如上应付甲方的补偿款时，甲方应当允许并给予乙方积极配合。3.甲方给予配合的方式按如下方式进行：如乙方与第三方协商用列表1划定区域融资，由甲乙双方共同与第三方签订协议，由第三方直接将融资款中的6000万元全额支付到如上财政局专用账户用于抵顶乙方应付甲方的第三期款项（其中500万元存于共管账户）；资金全额到账后，甲方负责按照乙方及第三方的要求办理所有权转移登记或抵押登记等手续，全部费用由乙方承担（具体内容详见甲乙双方与第三方协商签订的协议）。四、党校现址的移交及拆迁：1.本协议签订生效后，甲方即将列表1划定区域以外的其他区域移交给乙方，乙方负责办理拆迁拆除手续。乙方可对移交区域进行拆迁、拆除工作，拆除前乙方负责办理拆迁、拆除等手续并对此过程的安全负全部责任。2.党校现址两栋住宅的（约88户，5000平方米）的拆迁补偿事宜，乙方自行负责和承担。3.乙方支付完毕本协议第二条约定的款项，甲方将列表1划定区域移交给乙方，并在乙方付完款后30天内由甲乙方双方共同办理列表1所列房屋的所有权过户手续。过户过程中所产生的税、费由甲方尽力减免，减免不成由乙方承担；乙方在现校址开发需交纳的地铁建设配套费及其他行政性收费项目由甲方尽力配合减免，减免不成由乙方支付。六、前期遗留问题：1.按照市政府稽查办2011年5月24日关于“市委党校异地新建项目前期情况协调会”会议纪要，甲乙双方同意解除双方之间此前的一切相关约定。2.甲方同意承担乙方已经支付的新党校投入及建筑施工单位依法向乙方所主张的款额，具体内容包括：（1）乙方为甲方异地新建项目已投入的资金；（2）乙方委托施工单位进行建设项目施工而产生的实际施工内容应结算的工程款。上述（1）（2）所发生的款项以市财政评审中心审定值为准。该审定值作为本协议第二条约定第一期付款中乙方为新党校建设垫付的款项的结算依据。3.上述财政审定结果作出后10日内，乙方应将施工单位的全部资料及乙方掌握的勘测、设计、监理单位资料一次性交给甲方和代建单位（包括但不限于合同、技术、质检资料），施工技术资料交接须完整、规范，且为原件。七、违约责任：1.如乙方未按照本协议第二条第2款约定履行付款义务，每迟延一日，乙方应按到期未付应付款的万分之二向甲方支付违约金；迟延超过60日，甲方有权立即向乙方追索甲方应收拆迁补偿款项，违约金按前述约定继续计算直至乙方给付完毕全部款项止；同时甲方有权对建设工程规划许可证第220000201100323号元海晟庭（现更名为中信御园项目）编号为（2）（4）号建筑进行处分，处分所得款项按如下顺序清偿乙方欠甲方的债务：（1）甲方为实现债权所支出的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、执行费）；（2）乙方应支付给甲方的违约金；（3）乙方应支付给甲方第二期拆迁补偿款5000万元；（4）处分所得款项清偿以上债务后如有余额归乙方所有。2.如乙方未按照本协议第二条第3款约定履行付款义务，甲方参照本协议第七条第1款约定执行。3.由于甲方原因未按照本协议第四条第1款、第3款有关约定履行移交及逾期办理更名过户手续，给乙方造成经济损失的，每延迟一日，甲方应按过户房屋评估价值的万分之二的标准向乙方支付逾期的违约金。”
附列表1：
房屋名称
产权证号
丘地号
建筑面积
（平方米）
综合楼（1号楼）（1号楼报告厅除外）
3-48/401-22
10464.40
综合教学楼（6号楼）
3-48/401-23
3201.17
教学楼（5号楼）
3-47/401-20
学员楼（7号楼）
3-48/401-26
5166.43
综合楼门前场地
平阳街方向
房屋周边预留位置
上述房屋东、南侧应预留不少于6米的消防通道，5号楼南侧应为甲方预留应急通道出口
2014年9月29日，昊融公司向市委党校出具《承诺函》,内容为：“昊融公司已意投资入股宏大公司，成为该公司第一大股东。根据昊融公司业务需要，需要对市委党校综合楼办公楼进行修整，并计划于本年11月底前投入使用，但由于宏大公司拖欠市委党校拆迁补偿款，导致综合楼产权关系一直没有变更，贵校不同意宏大公司先期进入。鉴于此，昊融公司提出如下承诺：1.2014年10月底前付给市委党校拆迁补偿款3000万元，余款于2015年6月底前分期付清。2.若宏大公司到2015年6月底前未能付清全部拆迁补偿款，由昊融公司承担连带责任。请市委党校接此函后，于本年10月7日前对综合办公楼及时进行清理，具备装修施工条件。”
2014年10月10日，市委党校（甲方）与宏大公司（乙方）、昊融公司（丙方）签订《补充协议书》，内容为：“鉴于：丙方已意投资入股乙方，成为乙方第一大股东，根据公司经营需要，拟对位于平阳街与曙光路交汇处原市委党校平阳校区（即甲方原校址）综合办公楼进行内外修整，并计划于本年11月底前投入使用。由于房地产市场经济下滑行为及历史原因导致乙方拖欠部分甲方拆迁补偿，致使该综合楼房屋产权没有变更，甲方不同意乙方先期进入。根据2012年4月18日甲、乙双方签订的《协议书》（下称《协议书》）及相关法律、法规规定，甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上补充签订如下协议：一、欠付拆迁补偿款的给付：1.2014年10月31日前乙方向甲方支付3000万元。2.2015年6月30日前，乙方再向甲方支付5500万元。3.剩余款项2015年6月30日前由甲、乙双方依据《协议书》的约定并结合甲乙双方履约情况进行共同确认。确认后，乙方将余款存入党校设立的甲、乙双方共管账户，待党校旧址保留建筑物更名过户完毕后共管解除，归甲方所有。上述款项应支付到如下账户：长春市财政局就党校建设项目的专用账户。二、担保：1.丙方为乙方上述付款义务提供连带责任保证。本补充协议签订时，丙方已向甲方提供连带责任保证承诺文件。2.保证期限为三年。3.本补充协议签订前及履行过程中，即使乙方债务有其他担保，甲方仍有权先行或同时向丙方主张保证责任，不受其他担保方式的影响。三、党校平阳校区部分建筑的使用约定：1.本协议签订后5日内，甲方即对平阳街与曙光路交汇处原市委党校综合楼（1号楼）室内物品进行必要的清理，并移交乙方进行外立面装修及内部装修，装修后由乙方或丙方自用，不得以任何方式将综合楼（1号楼）给第三方使用。对于甲方依据《协议书》约定确认的其他保留区域，乙方、丙方不得进入和占用。2.如果乙方未按本协议约定的期限支付拆迁补偿款，甲方有权要求乙方、丙方立即将综合楼（1号楼）返还，并依据《协议书》的约定对保留区域进行处分用以偿还乙方欠款，乙方和丙方投入的装修归甲方所有，甲方有权一并处分用以偿付乙方欠款。3.甲方的移交及过户义务按照《协议书》第四条的约定处理。四、违约责任：1.甲乙丙三方签署该《补充协议书》后，如果乙方和丙方任何一方发生违约，甲方将按《协议书》的约定一并向乙方和丙方追索从2012年8月31日起至拆迁补偿款全部清偿所发生的违约金。2.一方违反《协议书》及本《补充协议书》的约定，应按《协议书》和本补充协议的约定承担违约责任。五、本补充协议为对《协议书》的补充，未作补充部分仍执行《协议书》的约定，与《协议书》不一致之处以本补充协议的约定为准。六、本补充协议一式六份，甲乙丙三方各执两份，自各方签章且本补充协议约定的《租赁协议》签订后生效。”
2016年6月15日，市委党校（甲方）、宏大公司（乙方）、长春市南关区发展和改革局（丙方，以下简称南关区发改局）签订《房屋出售三方协议书》，约定：“鉴于乙方依法受让长春市国土资源局出让的甲方原位于平阳街校址的国有土地使用权（该国有土地使用权在乙方与长春市国土资源局签订的编号A000784号国有建设用地使用权合同及长储字2011第004号协议书中约定出让），故2012年4月18日，甲方与乙方签订的《协议书》，约定乙方应给付甲方拆迁补偿款人民币1.5亿元，至今仍有部分拆迁款项尚未给付。根据《协议书》的约定，本合同约定转让的房屋所有权由甲方继续享有作为乙方支付拆迁补偿款项的担保。为尽快履行乙方支付拆迁补偿款的义务，乙方现同意甲方将本合同约定转让的房屋所有权以及其相应占用的国有土地使用权一并转让给丙方。根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、法规和规定，遵循自愿、平等和诚实信用的原则，三方共同订立本合同，以兹各方共同遵守。1.本合同约定的房屋情况。乙方出售上述地块中的原中共长春市委党校教学楼（5号楼）给丙方，此房屋登记建筑面积为4072平方米，结构为混合，栋号为3-47、401-20，用途为教学，现房屋所有权为甲方所有。现该房屋实际建筑面积为3803.51平方米。2.转让价格及支付方式。2.1转让价格：11000元/平方米，房屋总价人民币41838610元。2.2支付方式：2.2.1甲方于本合同生效之日起五日内，将房屋移交给丙方，丙方对房屋进行查验并接收，交接完毕三方进行查验并验收，于五日内向甲方支付人民币12550000元；2.2.2甲方收到丙方的第一笔转让款后，应积极办理土地使用权和房屋的产权变更登记，将土地使用权更名至丙方或丙方指定的人名下后，办理完毕后五日内，丙方向甲方支付第二笔购房款人民币21000000元；2.2.3房屋的产权变更登记至丙方或丙方指定的人名下后，丙方于五日内向甲方支付购房尾款人民币8288610元；2.3丙方将价款支付至甲方如下银行账户：开户行：工行新区支行，开户名：中国共产党长春市委党校（长春市行政学院），账号：4200223109000101573。2.4甲方应当履行的义务，乙方应当给予配合，并就房屋的交付、产权变更登记、瑕疵等与甲方向丙方承担连带责任。3.房屋交接。3.1房屋现状确认：本合同签订前，三方已经共同对房屋现状（包括瑕疵）进行书面确认，确认文件作为本合同附件。丙方认可以确认文件上标注的房屋状态接收房屋，并不再就房屋瑕疵向甲、乙方主张权利，但涉及主体结构的质量问题除外。3.2房屋费用确认：房屋交付时，甲方应保证该房屋不拖欠税费、电费、供暖费及其他费用，若存在拖欠任何税费的情况，应当及时结清，否则，丙方有权用未支付的房款结清相关的税费，造成丙方损失的，甲乙双方还应当承担赔偿责任。4.产权过户。4.1三方应于丙方依约付清第一笔转让款之日起七日内前往土地和产权登记部门办理过户登记手续；4.2甲方和乙方同时向土地和产权交易部门递交土地和产权过户申请，乙方将土地使用权转让给丙方，甲方将房屋所有权转让给乙方，乙方取得房屋所有权登记的同时将房屋所有权转让给丙方。4.3甲方将房屋所有权过户给乙方所产生的全部税、费（包括甲方承担的部分）由乙方承担；乙方将土地使用权和房屋所有权转让给丙方所产生的税、费由乙方、丙方各自依法承担。5.合同解除。下列情形之一，有权解除合同方可书面通知另外两方解除本合同：（1）甲方或乙方逾期移交房屋超过15日的；（2）甲方或乙方逾期配合办理产权过户手续超过15日的；（3）丙方逾期付款超过30日的。6.违约责任。6.1任何一方违约导致出现本合同约定的第5条的情形而导致合同解除的，违约方除赔偿给另外两方造成的实际经济损失外，还应向另外两方分别按照转让总价的10%支付违约金。6.2甲方或乙方逾期移交房屋，每迟延一日，违约方按照转让总价的日万分之七向丙方支付违约金。6.3甲方或乙方逾期配合办理产权过户手续，每迟延一日，违约方按照转让总价的日万分之七向丙方支付违约金。6.4丙方逾期付款，每迟延一日，违约方按照转让总价的日万分之七向甲方支付违约金。6.5在产权过户过程中，如房屋因乙方原因被第三方查封、申请法院拍卖、变卖或乙方在取得房屋所有权后拒不履行向丙方的过户义务或乙方在取得房屋所有权后将房屋所有权转让、抵押给第三方，乙方行为构成根本违约，丙方有权书面通知甲方、乙方解除本合同，甲乙双方共同负有将丙方已支付的房屋转让价款全额返还给丙方的义务，同时乙方应向另两方分别按照转让总价的30%支付违约金。
2012年4月18日，市委党校与宏大公司签订《协议书》后，市委党校即将协议所涉标的移交给了宏大公司。
二、宏大公司付款情况：1.宏大公司转入长春市财政局账户款项8195万元，具体为：2012年4月18日的协议第二条第一款确认的在2011年11月末宏大公司向市委党校支付的3155万元；2012年12月11日40万元；2013年1月18日2000万元；2014年12月17日1000万元；2014年10月10日2000万元。市委党校主张上述款项系宏大公司向其支付的拆迁补偿款，理由为这些付款凭证上都写明是国有资产收入，收据开的也都是非税收入凭证，收款的账户名为长春市财政局。
2.宏大公司转入市委党校账户款项85万元，具体为：2010年5月28日20万元；2011年5月10日20万元；2012年6月27日15万元；2012年10月10日20万元；2014年1月10日10万元。市委党校主张2010年5月28日20万元、2011年5月10日20万元确实是宏大公司支付给市委党校的，但属于教师培训费，不属于拆迁补偿款，所以根据2012年4月18日的协议第二条第一款确认在2011年11月末宏大公司共向市委党校支付了3155万元，其中不包括此40万元；2012年6月27日15万元市委党校开具的是培训费收入票据，实际是宏大公司占用市委党校老校区综合楼作售楼处使用的租金，是口头约定，没有合同；2012年10月10日20万元市委党校记开具的是培训费收入票据，实际为校庆赞助款；2014年1月10日10万元开具的是培训费收入票据，实际为宏大公司使用综合楼的水电供暖费。
3.宏大公司支付给第三方的其他费用，主要是施工费，宏大公司主张该部分费用总额为10135990元，其中已经财审审定的数额为4692972元，未经审定的为5443018元（该部分款项还在审定过程中）。市委党校认可已经财审审定的数额为4692972元，但市委党校称经其与长春市财政局沟通，根据《事业单位国有资产债权管理办法》第二十九条规定财政收支两条线，相互不可以冲减，所以已经审定的数额也不能直接扣除。
4.南关区发改局在2016年6月15日签订《房屋出售三方协议书》后，于2016年7月15日向市委党校支付了第一批款项1255万元。2016年11月23日，市委党校向一审法院提交《情况说明》一份，主要内容为“现我校、宏大公司、南关区发改局三方正在协商办理出售房屋的过户手续，如该合同顺利履行，我校在本案中的诉讼本金将相应减少；如不能继续履行，仍应由宏大地产就相应部分向我校履行给付义务。鉴于本案审理期限即将届满，故我校同意在本案中暂时不计算上述合同全款41838610元，我校将根据上述三方协议的履行情况保留相应诉权。”
另查：吉林衡丰律师事务所分别于2015年9月18日、2016年1月15日向宏大公司及昊融公司发函催要拆迁补偿款，并向其主张违约金。
再查：市委党校支付律师费3万元。
一审法院认为，一、关于宏大公司尚欠市委党校主张的拆迁补偿款的数额问题。（一）关于宏大公司应付拆迁补偿款总额。根据2012年4月18日《协议书》的约定，宏大公司应向市委党校支付拆迁补偿款的总金额为1.5亿元，根据2012年4月18日《协议书》第三条及2014年6月15日《房屋出售三方协议书》的约定，案涉教学楼5号楼出售款项用于支付宏大公司应向市委党校支付的拆迁补偿款，此笔款项总额为41838610元，市委党校已明确表示在本案中暂不将此款计算在诉讼总额中，故该款应从宏大公司应向市委党校支付的拆迁补偿款总额中扣除，三方协议如在后续履行过程中出现纠纷，市委党校可另行主张权利。（二）关于宏大公司已付拆迁补偿款金额。1.宏大公司向长春市财政局账户转入的款项8195万元，市委党校认可该款项系宏大公司支付的拆迁补偿款，应予以确认。2.宏大公司主张的差额部分：其中85万元，2010年5月28日的20万元与2011年5月10日的20万元支付时间是在2012年4月18日《协议书》第二条第一款确定的2011年11月末前，而《协议书》确定的此时间段支付的拆迁补偿款3155万元并不包括此40万元，故此40万元不是宏大公司支付给市委党校的拆迁补偿款，不应从拆迁补偿款中予以扣减；2012年6月27日的15万元、2012年10月10日的20万元、2014年1月10日的10万元，合计45万元，支付凭证均记载为培训费，亦不应从拆迁补偿款中予以扣减。其中10135990元，经过财审审定的数额为4692972元，未经审定的为5443018元，根据市委党校与宏大公司2012年4月18日签订的《协议书》第二条第1款约定，第一笔拆迁补偿款的余款845万元可暂以宏大公司为市委党校新校址支出的费用抵顶付款，具体数额需经市委党校与宏大公司核对后报长春市财政局审定，即宏大公司主张的上述支付给第三方的费用中的4692972元具备了《协议书》约定的抵顶拆迁补偿款的条件，应从拆迁补偿款中予以扣除；其余5443018元尚在长春市财政局审核过程中，此款项处于不确定状态，双方可待长春市财政局审定后另行处理。市委党校主张财政收支两条线，不同意从拆迁补偿款中扣除的问题，此主张不能对抗双方协议的约定，本院不予支持。综上，宏大公司应向市委党校支付剩余拆迁补偿款金额为16075400元（150000000元-41838610元-81950000元-10135990元）。2.关于违约金的问题。2012年4月18日的《协议书》和2014年10月10日的《补充协议书》虽然对宏大公司逾期支付拆迁补偿款的违约责任进行了约定即从2012年8月31日起至拆迁补偿款全部付清时止按照未付款金额的日万分之二支付违约金，但2016年6月15日市委党校、宏大公司和南关区发改局签订的《房屋出售三方协议书》对宏大公司支付剩余拆迁补偿款的方式进行了变更，即通过将宏大公司转让来的市委党校的房屋出售给南关区发改局，以销售房屋的款项41838610元作为宏大公司向市委党校支付的拆迁补偿款的一部分，该协议书是对宏大公司向市委党校支付剩余拆迁补偿款的重新约定，即市委党校认可宏大公司支付剩余拆迁补偿款的时间在2014年10月10日的《补充协议书》约定的基础上进行了延后，而在该《房屋销售三方协议书》中并未约定宏大公司逾期支付剩余拆迁补偿款的违约责任，故市委党校依据2014年10月10日的《补充协议书》要求宏大公司自2012年8月31日起向其支付逾期付款违约金没有事实依据，不予支持。但宏大公司在签订2016年6月15日《房屋出售三方协议书》后仍欠市委党校拆迁补偿款16075400元，宏大公司应当自《房屋出售三方协议书》签订之次日起承担逾期支付剩余拆迁补偿款的违约责任，其承担违约责任的标准应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整，依照中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条规定，金融机构计收逾期贷款利息的标准为在贷款利率水平上加收30％－50％的罚息，酌定判令宏大公司以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准向市委党校支付尚欠拆迁补偿款的违约金。3.关于昊融公司应否承担连带责任的问题。据2014年10月10日，市委党校、宏大公司、昊融公司签订的《补充协议书》第二条约定，昊融公司应当对宏大公司欠付的拆迁补偿款承担连带责任。4.关于市委党校主张的律师费应否支持的问题。宏大公司与市委党校签订的合同并未明确约定宏大应当承担此款项，故市委党校主张律师费没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、宏大公司于判决生效后立即向市委党校支付拆迁补偿款16075400元；二、宏大公司于判决生效后立即向市委党校支付上述拆迁补偿款的违约金（以16075400元为基数，自2016年6月16日至实际给付之日止，标准为中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍）；三、昊融公司对吉林省宏大房地产开发有限公司向市委党校支付上述拆迁补偿款及违约金承担连带给付责任；四、驳回市委党校其他诉讼请求。案件受理费191800元，由市委党校负担84392元；由宏大公司负担107408元，昊融公司对宏大公司负担的诉讼费承担连带责任。
本院二审中，宏大公司向本院提出申请，申请对其已经完成的长春市财政局审定项目以外的工程量价值进行评估鉴定。后因市委党校不同意对财政局尚未审定的5443018元全部进行评估鉴定，宏大公司变更申请内容为对新址建设项目差旅费、汽车保险等十一项费用，合计1609711元进行审计。市委党校确认上述费用确为新校区建设所发生的费用，但因对数额不能确认，故同意由宏大公司对上述费用委托第三方机构评定，但不承担鉴定费用。经宏大公司申请，本院委托吉林汇通会计师事务所有限公司对1609711元的相关费用进行财务审计。吉林汇通会计师事务所有限公司出具吉汇通会鉴字（2018）001号司法会计鉴定报告，确认与市委党校新址建设项目有关的金额是1487172.13元。
本院二审审理期间，宏大公司向市委党校另支付拆迁补偿款100万元。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，（一）关于宏大公司应给付市委党校拆迁补偿款数额的问题。
市委党校主张宏大公司支付给第三方的费用10135990元，不应在宏大公司应给付其拆迁补偿款的数额中扣减。一方面，根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十九条的规定，财政收支应两条线，相互不可以冲减；另一方面，依据双方《协议书》的约定，上述费用抵顶拆迁补偿款需具备经过市财政审定这一先决条件，但目前尚有5443018元未经长春市财政局审定，故抵顶条件未成就，不应予以抵扣。对于市委党校的上述主张，一方面，《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十九条是针对事业单位所作出的财政制度规定，即对市委党校一方具有约束力，而不能约束宏大公司，亦不能排除双方《协议书》的约定，故市委党校关于宏大公司为其新校址支出的费用不应抵顶拆迁补偿款的主张，不符合双方协议约定，本院不予支持；另一方面，宏大公司为市委党校新校址支出的10135990元中，已有4692972元经过长春市财政局评审，另有1609711元经本院委托吉林汇通会计师事务所有限公司财务审计确认为1487172.16元，剩余3833307元（10135990元-4692972元-1609711元）尚未经过长春市财政局和其他单位评审。鉴于市委党校和宏大公司的《协议书》中约定可以宏大公司为市委党校新校址支出的费用抵顶拆迁补偿款，数额以长春市财政局审定为准，现支出费用中4692972元已经过长春市财政局评审，1609711元虽未经长春市财政局评审，但双方对于由本院委托第三方评审和确认的数额均予以认可，故宏大公司为市委党校新校址支出的费用中6180144.16元（4692972元+1487172.16元）应按照双方协议约定抵顶拆迁补偿款。剩余3833307元因处于不确定状态，双方可待长春市财政局审定后另行处理。
鉴于市委党校对于宏大公司应向其支付拆迁补偿款1.5亿元、教学楼5号楼出售款41838610元、宏大公司已向长春市财政局账户转入的8195万元均未提出上诉，本院予以确认。二审中，市委党校对于宏大公司另行给付100万元拆迁补偿款亦予以认可。因市委党校另向宏大公司主张给付律师费3万元，依据双方2012年4月18日《协议书》第七条第一款约定，该费用应首先由售楼款冲抵，故教学楼5号楼出售款41838610元在清偿市委党校为实现债权所指支出的律师费3万元后，剩余41808610元，应视为宏大公司已付拆迁补偿款。宏大公司应给付市委党校拆迁补偿款的数额为19061245.84元（150000000元-41808610元-81950000元-6180144.16元-1000000元）。
（二）关于违约金的计算标准问题。
市委党校与宏大公司签订的《协议书》中第七条第1款约定，如宏大公司未按照协议书第二条第2款约定履行付款义务，每迟延一日，宏大公司应按到期未付应付款的万分之二向市委党校支付违约金。市委党校、宏大公司和昊融公司签订的《补充协议书》中第四条第1款约定，三方签署该《补充协议书》后，如果宏大公司和昊融公司任何一方发生违约，市委党校将按《协议书》的约定一并向上述两方追索从2012年8月31日起至拆迁补偿款全部清偿所发生的违约金。市委党校主张，2016年6月15日的《房屋出售三方协议书》中并未改变《协议书》和《补充协议书》中约定的合同履行期限，亦未有放弃违约金追索的相关约定，故仍应依据《补充协议书》的约定，从2012年8月31日起算违约金。从市委党校、宏大公司和南关区发改局于2016年6月15日签订的《房屋出售三方协议书》约定内容来看，该协议仅涉及《协议书》中用于担保拆迁补偿款履行的房屋的转让事宜，并未约定对拆迁补偿款履行期限进行变更，亦没有免除宏大公司未按期给付拆迁补偿款所应承担的违约责任，故一审法院依据《房屋出售三方协议书》认定市委党校认可宏大公司支付剩余拆迁补偿款的时间延后，将违约金的起算时间认定为2016年6月16日，并以《房屋销售三方协议书》中未约定逾期支付剩余拆迁补偿款的违约责任为由，酌定违约金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，因不符合双方合同约定内容，属于适用法律不当，应予以纠正，违约金应按照《协议书》和《补充协议书》的约定，自2012年8月31日起至实际给付之日止，按照日万分之二的标准计算。
综上所述，市委党校关于违约金应自2012年8月31日起至实际给付之日止，按照日万分之二的标准计算，以及宏大公司应支付3万元律师费的上诉主张成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初385号民事判决；
二、吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付中共长春市委党校拆迁补偿款19061245.84元；
三、吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付中共长春市委党校违约金（以19061245.84元为基数，自2012年8月31日起至实际给付之日止，按照日万分之二的标准计算）；
四、吉林昊融集团股份有限公司对吉林省宏大房地产开发有限公司向中共长春市委党校给付上述拆迁补偿款及违约金承担连带给付责任；
五、驳回中共长春市委党校的其他诉讼请求。
一审案件受理费191800元，由中共长春市委党校负担54392元，由吉林省宏大房地产开发有限公司负担137408元；二审案件受理费84392元，由中共长春市委党校负担30000元，由吉林省宏大房地产开发有限公司负担54392元；鉴定费32200元，由吉林省宏大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 刘 阳
代理审判员 刘彦峰
二〇一八年二月六日
书 记 员 张 巨