海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第1158号
上诉人（原审原告）刘宇，男，汉族。
被上诉人（原审被告）海南龙栖湾发展置业有限公司。
法定代表人闫利明，该公司董事长。
委托代理人王冠博，该公司职员。
上诉人刘宇与被上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）商品房销售合同纠纷一案，刘宇不服乐东县人民法院（2015）乐民初字第180号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月20日，刘宇与龙栖湾公司签订合同编号LDL000000980的《商品房买卖合同》及附件。合同第三、四条约定：由刘宇购买龙栖湾公司开发的海南省乐东黎族自治县九所镇龙栖湾国际康乐度假庄园A2栋住宅（幢）1（单元）3（层）307房（房号）；房屋面积68.08平方米，其中套内面积52.77平方米，公摊面积15.31平方米；房款为778811元。合同第八条约定：龙栖湾公司应当在2013年10月31日前将验收合格的商品房交付给刘宇使用。合同第八条另约定：除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期三种原因：因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；因法律、法规、规章、规定调整所导致交付条件变化的；买受人未履行付款义务的。合同第九条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当7日内书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝交接。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：一是逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；二是逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支已付房价款万分之八的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得房屋权属证书后，出卖人应当在10日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。附件七《本合同补充协议》第一条产权办理约定：一是若买受人非贷款方式付款的，买受人可自行向产权登记机关办理产权，出卖人协助办理，但买受人应当承担产权办理的一切责任和费用。买受人也可以委托出卖人代理办理产权手续。二是买受人办完房屋交接手续、付完购房款、办理产权登记委托手续、提交办理产权登记的全部资料及费用的条件后，出卖人开始为买受人办理产权登记手续。三是由出卖人代理办理产权手续的，在商品房交付使用后365个自然日内，出卖人代买受人向所在地的房地产登记部门提交产权登记备案资料，出卖人仅负责该商品房权属登记的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。合同第二十九条约定：合同附件与本合同具有同等效力，本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的以补充条款、补充协议为准。
原审另查明：2013年5月13日合同签订前，刘宇已向龙栖湾公司支付了与合同约定一致的购房款778811元。2013年10月刘宇收到龙栖湾公司的交房通知后，立刻与龙栖湾公司联系，龙栖湾公司却称暂时不能交房，多次联系也得到不能交房的回复。2013年10月25日，龙栖湾公司组织了勘查、设计、施工和监理单位共同对工程进行竣工验收，并由上述五方签名盖章确认，工程施工验收合格，并出具了《施工单位竣工报告》。2013年11月10日，超强台风“海燕”经过乐东沿海地区。2013年12月15日，刘宇收到龙栖湾公司《致业主一封信》，信中提到“我们非常遗憾地将接房时间延迟”，信中没有提到具体交房日期。2013年12月26日刘宇来购房所在地，要求龙栖湾公司交付房屋。2013年12月28日，龙栖湾公司向刘宇提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一份，刘宇也在《商品房交付使用签收单》上签名接收。并缴完了房屋面积补差款10181.60元和契税、价格调节基金、土地使用权交易费、土地权属登记费、物业维修基金、合同备案预告登记费、房屋转移登记费、房产配图费、产权证工本费和电视初装费等费用31542.74元。同时，刘宇要求龙栖湾公司提供工程竣工验收报告和装修明细表，龙栖湾公司工作人员称竣工验收报告在公司保管，稍后几天将复印展示于小区物业前台，供业主查询，装修明细表以涉及商业机密而拒绝提供。2015年2月10日，刘宇起诉至乐东黎族自治县人民法院，提出了四项诉讼请求：一、请求判令龙栖湾公司向刘宇提供所购房屋的装修明细表；二、请求判定刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东商品房买卖合同》的附件七补充协议中“一、产权办理的约定”属无效条款；三、请求判令龙栖湾公司向刘宇提供所购买房屋的《竣工验收报告》；四、请求判令龙栖湾公司支付自逾期交房起至实际交房止的违约金。从逾期交房之日（2013年10月31日）起至案件开庭之日（2015年3月25日）止的违约金为314176.85元。
原审法院认为：一、关于龙栖湾公司是否应向刘宇提供所购房屋的装修明细表的问题。在合同附件三中已约定了装饰和设备标准，在双方签订的合同中没有涉及到出卖人向买受人提供《房屋装修明细表》的义务。刘宇依据《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.3“住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期”这一规定要求龙栖湾公司提供《房屋装修明细表》。龙栖湾公司该细则第1.1.3条“本实施细则率先在国家康居示范工程和申请商品住宅性能认定项目执行，其他新建城镇商品住宅可采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行”。在该细则附带的通知中仅要求“各地结合实际，参考执行”。经咨询乐东县房产管理部门，乐东县尚未执行该细则。故龙栖湾公司提出的抗辩理由成立，对刘宇提出要求龙栖湾公司提供《房屋装修明细表》的请求不予支持。二、关于刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东商品房买卖合同》的附件七补充协议中“一、产权办理的约定”是否属无效条款问题。按合同第十五条关于房产登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。而合同附件七合同补充协议中产权办理的约定中有“若买受人非贷款方式付款的，买受人可自行向产权登记机关办理产权，出卖人协助办理”。从主合同第十五条看，办理房屋权属证书的义务在出卖人；而从合同补充协议看，办理房屋产权登记主要义务在买受方，出卖方只负有协助义务。权利义务的不明确，不利于合同的有效履行，应当进行规整。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。”本案房屋交付有一年多，超过了合同约定的360个自然日，从该条规定看，买受人未能取得房屋权属证书的责任在出卖人这一方。虽然合同第二十九条约定：合同附件与本合同具有同等效力，本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的以补充条款、补充协议为准。但该条款不属补充条款，也不是对主合同不足部分的补充，而是同主合同同时产生的并且对主合同已有明确约定的权利义务关系重新设定的格式条款。主合同为海南省住房和城乡建设局与海南省工商局共同监制下出具的格式合同，在全省范围内具有一定的范式要求。出卖人另以补充条款对主合同的相同事项已设定的权利义务重新设定，实有免除其责任、加重对方责任之嫌。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”商品房买卖合同应当明确十六种主要内容，其中办理产权登记有关事宜是十六种主要内容中的一项。如果按补充协议约定的本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的以补充条款、补充协议为准。必然会造成主合同中缺失了《商品房销售管理办法》要求的有关办理产权登记的内容，违反了行政法规的强制性规定。中华人民共和国《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东商品房买卖合同》的附件七补充协议中“一、产权办理的约定”的格式条款，既有免除其责任、加重对方责任的情形，又有违反了行政法规的强制性规定情形，应属无效条款。故对刘宇提出确认该条款属无效条款的请求应当支持。对龙栖湾公司诉讼中提出的认为合同补充协议并没有免除龙栖湾公司、加重对方责任和合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的以补充条款、补充协议为准作为抗辩的理由不成立，不予支持。三、关于龙栖湾公司是否有义务向刘宇提供所购买房屋的《竣工验收报告》的问题。刘宇依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容请求龙栖湾公司提供《工程竣工验收报告》，龙栖湾公司没有对此提出否认的抗辩，并向法庭提交了《施工单位工程竣工报告》。刘宇认为该报告不是有关单位提供的，不符合合同约定的要求。从龙栖湾公司提供的证据，至开庭之日，龙栖湾公司提供的只是建设方组织勘查、设计、施工和监理单位共同验收的《施工单位工程竣工报告》，其他证明该工程验收合格的证明文件尚未向法庭提供。《工程竣工验收报告》是房屋验收合格的重要证明文件，出卖人须按合同约定向买受人提供或出示，以增加合同双方之间的信任。因此，刘宇要求龙栖湾公司提供所购买房屋的竣工验收报告，应予以支持。四、关于龙栖湾公司是否逾期交房和逾期交房的违约金计算问题。《乐东商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。2013年5月13日合同签订前，刘宇已向龙栖湾公司支付了与合同约定一致的购房款778811元。2013年12月28日，缴完了房屋面积补差款10181.60元和包括契税、物业维修基金等代收款31542.74元。刘宇完全按合同约定交付了各项款额。龙栖湾公司收款后，虽于2013年10月通知过刘宇交房，但随后又通知刘宇延期交房，因而未能在合同约定的2013年10月31日前将所购买的房屋交付给刘宇使用。龙栖湾公司提供气象信息证实台风“海燕”发生在房屋约定交付之日后，不能作为龙栖湾公司逾期交房的免责事由，延期交房的违约责任应由龙栖湾公司承担。2013年12月26日，刘宇来到购房地要求龙栖湾公司交付房屋。2013年12月28日，龙栖湾公司向刘宇提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一份，刘宇也在《商品房交付使用签收单》上签名接收。虽然该房屋尚未取得有权机关出具的验收合格证明文件，但在该房屋交付之前龙栖湾公司依照有关规定组织勘查、设计、施工和监理单位进行了验收，并出具了验收合格的报告，已具备了交付使用的基本条件。且刘宇对所购买的房屋实际已经占有，可行使房屋居住权。故刘宇提出的龙栖湾公司没有实际完成房屋交付义务与事实不符，不予认定。故违约金计算应从约定交房之日（2013年10月31日）起至刘宇签名接收之日（2013年12月28）止。刘宇在诉讼中依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的违约金的计算标准主张：违约30日内每日按万分之五计算，违约30日后每日按万分之八计算。龙栖湾公司主张违约金过高，请求予以调整。违约金调整的幅度，应以损失为依据。本案中，因刘宇没有举证证明因龙栖湾公司逾期交房对其造成的损失情况，其损失可参照中国人民银行各时期发布的逾期贷款利率计算。2013年11月1日至2013年12月28日的逾期贷款利率，中国人民银行规定按每日万分之二点一计付。故对照银行同类贷款利率，双方约定的日万分之八的违约金明显过高，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，应予调整。结合本案的事实及合同履行情况，逾期交房的违约金应以日万分之二点一的标准计算较为合理，即龙栖湾公司应支付给刘宇的违约金为9485.92元（778811元×0.00021×58天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东商品房买卖合同》的附件七补充协议中“一、产权办理的约定”的条款无效，产权办理按《乐东商品房买卖合同》第十五条约定执行。二、龙栖湾公司应向刘宇提供或出示所购房屋的竣工验收报告或经有权机关验收合格的证明文件。三、龙栖湾公司应于本判决生效之日起十日内支付给刘宇违约金9485.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刘宇的其他诉讼请求。案件受理费6077元，由龙栖湾公司负担1000元，刘宇负担5077元。
刘宇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误。1、错误认定：“本案中，因刘宇没有举证证明因龙栖湾公司逾期交房对其造成的损失情况，其损失可以参照中国人民银行各时期发布的逾期贷款利率计算。”刘宇向一审法院提供证明损失的证据有：（1）在法庭上说明了本房产项目其他业主租赁情况，以及附近旅店租赁价格；（2）业主QQ群里发布的判决书；（3）海龙文（2015）12号文件，证明现在房屋仍存在质量问题；（4）国税发（2006）173号文件，证明龙栖湾公司应当提供发票但至今不给业主开具发票。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应证据。原审法官没有对龙栖湾公司提出举证要求，违反了审判程序。2、错误认定：“虽然该房屋尚未取得有权机关出具的验收合格证明文件，但在该房屋交付之前龙栖湾公司依照有关规定组织勘查、设计、施工和监理单位进行了验收，并出具了验收合格的报告，已具备了交付使用的基本条件。且刘宇对所购买的房屋已经占有，可行使房屋居住权。故刘宇提出的龙栖湾公司没有实际完成房屋交付义务与事实不符，本院不予认定。”（1）原审忽略了刘宇提供的关于龙栖湾公司交房过程中欺诈的证据，刘宇是在被欺骗的情况下在《商品房交付使用签收单》上签字的。刘宇2013年10月收到龙栖湾公司的交房通知书，通知书上写道“公司您所购置的波波利海岸A2栋1单元308号房，经国家相关部门验收合格，现已具备交房条件。”收房时，刘宇发现房屋的质量问题，由于没有实际居住，漏电漏水的问题当时没有发现。刘宇在收房时几次向龙栖湾公司要求提供验收报告，龙栖湾公司的工作人员坚称项目已经国家有关部门验收合格，并威胁不收房属于违约且不收房也不给维修。刘宇看见工作人员已经将所发现的质量问题记录在《住房质量保证书》上，也相信收房后质量问题会很快维修，就在《商品房交付使用签收单》上签字。（2）原审忽略了至今仍存在房屋质量问题。龙栖湾关于整改的《通知》，称“公司决定从2015年4月初至2015年10月底，继续组织对所有已售房屋户内质量问题和瑕疵进行全面整改。”约定的交房日期是2013年10月31日，至今龙栖湾公司不仅不为刘宇办理房产证，而且拒不提供发票等办证所需要的文件，刘宇至今无法行使房屋居住权，不能取得房产所有权。（3）龙栖湾公司将未经国家相关部门验收的房屋交付使用，其行为违法。二、原判适用法律错误。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审没有对损失进行评估调查即判断违约金过高，引用的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。该条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……”适用这条规定的前提是未约定违约金的数额。本案属于错误适用法律。为此，请求二审改判龙栖湾公司支付刘宇逾期交房的违约金396389.88元，并由龙栖湾公司支付一审、二审的全部诉讼费用。
龙栖湾公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人没有提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点是违约金计算的标准以及起止时间问题。根据《》第：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”刘宇在一审所举证据无法证明其实际损失的数额。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案的事实及合同履行情况，逾期交房的违约金以每日万分之二点一的标准计算较为合理。原审的计算标准并无不当，本院予以维持。刘宇上诉称原审认定事实不清、计算违约金标准不符合法律规定的诉讼请求，本院予以驳回。
关于违约金计算的起止时间。虽然合同第八条约定：龙栖湾公司应当在2013年10月31日前将验收合格的商品房交付给刘宇使用。但在房屋未验收合格前，刘宇有权拒绝受领房屋。龙栖湾公司在2013年12月28日将涉案房屋交付给刘宇时，刘宇并未拒绝受领且签收该房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，刘宇收房的行为导致了房屋的转移占有，因此，应视为龙栖湾公司已于2013年12月28日向刘宇交付了房屋。原审将违约金的起止日期确认为约定交房之日（2013年10月31日）起至刘宇签名接受之日（2013年12月28日）止，属于依照法律规定及合同约定进行计算，并无不当，本院予以维持。因龙栖湾公司已经于2013年12月28日交付房屋，故刘宇要求龙栖湾公司另支付2013年12月29日至案件开庭之日止的逾期交付违约金无事实依据，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6077元，由上诉人刘宇承担。
本判决为终审判决。
审判长 王德红
审判员 钟鸣亮
审判员 崔岱昕
二〇一五年十一月二十六日
书记员 赵密密
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。