山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初636号原告：丛秀影，女，1963年10月3日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于泓泱，山东阔海大地律师事务所律师。被告：威海诚泰房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山路24号。法定代表人：孙红军，经理。被告：孙红军，男，1972年7月26日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。二被告共同委托诉讼代理人：毕峰，威海诚泰房地产开发有限公司职工。原告丛秀影与被告威海诚泰房地产开发有限公司（以下简称为诚泰公司）、孙红军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛秀影及其委托诉讼代理人于泓泱、被告诚泰公司与被告孙红军之共同委托诉讼代理人毕峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丛秀影向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诚泰公司于2015年7月21日签订的房屋认购协议书；2、判令被告诚泰公司返还原告已付购房款319593元，并自2016年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，判令被告承担160000元的赔偿责任，合计479593元。3、被告孙红军对被告诚泰公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年7月21日，原告与被告诚泰公司签订房屋认购协议书，协议约定被告诚泰公司将位于威海市文登区春和街西春和花园宿舍楼16号109室房产出售给原告，该房产总价格为319593元，付款方式为协议签订之日原告付款248590元作为定金，在最后一次交款时抵用房款。协议同时手写约定：（水泥厂顶账248590元）。1、此房是水泥厂顶账的，其中马山顶账212897元，坦埠顶账35693元，合计248590元。2、余款71003元用货款顶账，乙方货款结清后甲方协助乙方办理产权手续。2016年4月28日，原告供货（电器、电缆等五金杂货）已超71003元，被告至今未协助原告办理产权过户，后经原告查询该房产已于2013年登记于案外人七里汤居委会名下，并在农商银行办理了抵押贷款。现原告合同目的不能实现，无法取得前述房产，故诉至法院。诚泰公司、孙红军辩称，对双方就涉案房屋签订认购书的事实及通过水泥厂货款抵顶购房款248590元的事实没有异议。协议书中约定是贷款结清后协助办理过户，并非“货款结清”，即便该处是书写错误，即实为用货款抵顶，但原告并未要求被告协助原告办理过户手续，仅要求被告诚泰公司协助将该房屋出售。另外涉案房屋在产权登记机关处并无合同备案信息，不存在出售他人的情形。因此，不同意解除涉案房屋的认购协议书。本院经审理认定事实如下：原告丛秀影系从事电器、电缆等五金杂货销售的个体户。被告诚泰公司系自然人独资的有限责任公司，被告孙红军系该公司的法定代表人及唯一股东。2015年7月21日，被告诚泰公司作为甲方与作为乙方的原告丛秀影签订《房屋认购协议书》一份，约定原告丛秀影认购被告诚泰公司位于威海市文登区春和街西春和花园宿舍楼16号109室房屋（含储藏室），该房总价款为319593元。双方约定付款方式为签订协议时，原告付款248590元作为定金，在最后一次交款时抵用房款，该248590元为水泥厂顶账款。协议书第四条第2项和第3项手写内容分别为：“此房是水泥厂顶账的，其中马山顶账212897元，坦埠顶账35693元”“余款柒万壹仟零叁元（￥71003元）用贷款顶账”，协议书第五条下方手写内容为“乙方贷款结清后，甲方协助乙方办理产权手续”。原告称，被告孙红军实际控制的山东省文登市马山水泥厂和文登市坦埠水泥厂从原告处取得电器、电缆等五金杂货，价款共计248590元。后双方签订《房屋认购协议书》并约定房屋余款71003元继续用货款抵顶，协议书中的“贷款”系笔误，实为“货款”。本案审理过程中，原告提交销货清单28张，拟证实上述协议书签订后至2016年4月28日，原告供货价值已达73033元，超过协议约定的71003元；其中原告向文登市马山水泥厂供货共计21812元、向文登市大方水泥有限公司供货共计33183元、向被告诚泰公司供货共计3208元、提供白水泥共计14830元。上述销货清单中购货单位记载为“马山”、“大方”的单据上均有水泥厂采购员宫照杰的签名，其中部分购货单位备注为“大方”的销货清单为复印件，主要包括2015年8月24日9910元、2015年9月2日2060元、单据中载有日期为“11.5”“12.9”的4170元、2016年4月28日1095元，共计17235元。被告对非复印件的销货清单均予以认可，但对复印件部分不予认可，称上述复印件销货单中的款项已向原告支付现金。原告反驳称在双方买卖合同进行过程中，因长期拖欠货款造成原告经营困难，原告向采购员反映后，采购员提议其将部分购货单原件抽回，原告留存复印件并开具小额发票，由采购员持票据向公司申请货款，原告实际开具的山东省国家税务局通用机打发票（存根联）上的金额为18770元（发票中记载的客户名称为文登市大方水泥有限公司、开票日期为2017年8月28日），原告称发票金额高于原告提交的购货清单复印件部分相累加的金额是因为原告开具发票时，采购员多拿了一些货物，但对方抽走购货单原件后并未实际支付货款。被告认为原告提供的发票证据为存根联，发票联已经交付到被告手中，说明该笔供货款已经支付，但被告未能说明具体支付方式，也未提供支付该笔货款的相应证据。案涉房屋于2013年4月24日登记于案外人威海市文登区环山街道办事处七里汤社区居民委员会名下，并于2017年6月12日在山东文登农村商业银行股份有限公司河南支行办理了抵押贷款。被告称因为原告未能按照协议约定及时支付剩余房款，导致被告无法协助原告解除抵押登记及办理相关过户手续。本院认为，本案争议焦点为1.原告是否已经按照房屋认购协议书的约定付清剩余款项？2.原告要求解除房屋认购协议书、返还房款本息并承担不超过购房款一倍的赔偿责任有无事实和法律依据？关于第一个争议焦点。原告主张协议书第四条中手写的“余款柒万壹仟零叁元（￥71003元）用贷款顶账”，第五条下方手写的“乙方贷款结清后，甲方协助乙方办理产权手续”中的“贷款”系笔误，实际为“货款”，被告不予认可，认为原告系采用贷款方式支付剩余房款。结合该协议上下文内容、双方交易方式以及认购协议书签订后原告继续供货的行为，对原告主张的协议书中的“贷款”系笔误、实际为“货款”的主张，本院予以采信。被告认可原告提交的非复印件部分的购货清单，其中包括购货单位为“大方”以及单据上有“宫照杰”签名的销货清单，而原告提交的系复印件的四份销货清单中，购货单位均为“大方”，且除了2016年4月28日的销货清单外，其余三份复印件上均有“宫照杰”的签名，综合被告所述原告提供的客户名称为“文登市大方水泥有限公司”发票证据的发票联已经交给被告，本院认为原告所述由原告出具发票给采购员，由采购员抽回销货清单原件向公司申请货款的事实存在，具有高度可能性，应当予以认定。因被告未能说明发票记载金额的具体支付方式，也未提供证据证明该款项已进行实际支付，本院对被告所述发票中记载款项已经支付的主张，不予采信。因双方协议约定原告以货款抵顶协议中的剩余房款，现原告提供的销货清单中累计金额已经超出该剩余房款金额。因此，原告主张其向水泥厂及被告公司实际供货金额已超出71003元的主张，本院予以采纳，即原告已经按照协议约定付清剩余款项。关于第二个争议焦点。涉案房屋现并未登记在被告名下，现无法确定被告诚泰公司对涉案房屋享有完全的处分权，且涉案房屋仍设有抵押权，截至本判决作出之日，被告没有提供证据证实其可以按照协议及原告要求将涉案房屋办理产权过户手续，因此，对于原告要求解除与被告诚泰公司签订的房屋认购协议书的主张，本院予以支持。因该协议书中所记载的款项均系原告用货款抵顶，故被告应偿还该货款。被告认可原告最后一笔供货交易的发生日期为2016年4月28日，对于原告要求自2016年4月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算涉案货款的利息，本院予以支持。双方签订的《房屋认购协议书》实际属于以房屋抵顶货款协议，不应适用关于商品房买卖法律关系中惩罚性规定，故对于原告要求被告承担不超过购房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。因被告诚泰公司系被告孙红军出资成立的一人有限公司，被告孙红军没有提供证据证实其个人财产独立于公司财产之外，因此被告孙红军应对被告诚泰公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、解除原告丛秀影与被告威海诚泰房地产开发有限公司于2015年7月21日签订的关于威海市文登区春和街西春和花园宿舍楼16号109室房屋认购协议书。二、被告威海诚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告丛秀影319593元，并支付该款自2016年4月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、被告孙红军对被告威海诚泰房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4247元，由被告威海诚泰房地产开发有限公司负担3047元，由原告负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长 周 力二〇一八年六月二十一日书记员 于晓钰