吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民四终字第494号
上诉人（原审被告）：长春市临河街农贸市场。住所：长春市临河街****号。
法定代表人：王亮，总经理。
委托代理人：张志敏，公司员工。
被上诉人（原审原告）：邴荣芝，女，汉族，1953年8月10日出生，个体户，现住长春市临河街资料市场院内。
上诉人长春市临河街农贸市场因与被上诉人邴荣芝租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2014）二民二初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长春市临河街农贸市场委托代理人张志敏、被上诉人邴荣芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邴荣芝在原审诉称：自2009年起原告在被告处经营拌菜、炸鸡两个摊位，每年都和被告签订一次摊位租赁合同。2012年6月，拌菜摊位合同到期，被告将该位置重新租赁给回民小吃，原告无奈将拌菜摊位挪到炸鸡摊位处，造成原告装修拌菜摊位损失。2013年11月份，被告以各种理由强行拆除原告经营的摊位，拒绝履行2014年4月24日双方签订的《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》，11月9日停水断电，11月10日摊位被强行拆除。原告认为：双方签订了合同，应诚信履行，原告履约未有违约指出，被告强行终止合同的履行，是严重的违法行为，并造成原告两个摊位的装修损失3710元，断水断电造成的损失4000元，兑床位损失10000元，经营（半年）损失30000元。
长春市临河街农贸市场在原审辩称：1.原告租赁我们市场的摊位，因为原告到期没有续交租金，合同关系自动解除。2.47710元的损失不是我方造成的，我方不同意给付。3.对于押金问题，因为2013年发生过食品卫生质量纠纷，经二道区食品安全委员会检验，原告所售食品亚硝酸盐超标，二道区工商局要处罚商场，所以押金1000元也不能返还。
原审法院经审理查明：2012年4月，原告邴荣芝与被告长春市临河街农贸市场签订《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》，约定原告承租被告的两个摊位经营拌菜和炸鸡，租期一年。2013年4月合同到期后，原告自行拆除其中一个摊位，并与被告就另一个摊位又签订了《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》，约定：“第一条、甲方（长春市临河街农贸市场）将临河街农贸市场一楼A09号摊位提供给乙方（邴荣芝）经营使用，经营项目为德大炸鸡、拌菜，摊位使用期自2013年5月10日起至2014年5月9日止。第二条、费用交付方式：1.租金：￥880元／月，￥10560元／年（大写）壹万零伍佰六拾元，签订合同之日交六个月租金，剩余六个月租金在2013年11月9日之前交到市场。本次收半年租金伍仟贰佰捌拾元￥5280元。3.违约保证金1000元，大写壹仟元。……第五条、乙方的权利、义务：……10.乙方必须保证所售用品、食品等商品必须符合相应的法律法规规定。11.合同期内，因为不可抗拒的自然灾害或因政府行为或行业职能部门（如卫生、消防、防疫等）检查时，需要暂时停业而给乙方造成的损失，甲方不赔偿乙方任何损失。12.如乙方违反本合同之规定，则甲方有权直接扣除乙方交纳的违约保证金，该违约保证金不足以弥补甲方及第三方损失的，则甲方及第三方有权直接向乙方继续追偿相关损失。”2013年7月30日，二道区工商局对原告经营食品进行抽样检测，结果显示原告所售拌菜（猪耳朵）亚硝酸盐超标，但是没有因此对原告、市场下发任何处罚决定。2013年11月10日，被告强行对原告正在经营的摊位断水断电，并将该摊位另租他人。
原审法院认为：1.原告邴荣芝与被告长春市临河街农贸市场分别于2012年、2013年签订的《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，对双方均具有法律约束力。因2012年签订的《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》双方已履行完毕，原告自愿退回一个摊位，保留一个摊位后与被告签订关于2013年A09号摊位的《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》，并且原告主张被告2012年逼迫其退回摊位并未提供证据予以证实，故本院对原告提出被告违反2012年租赁合同约定给其造成装修损失的主张，不予支持。2.关于原告、被告履行2013年《长春市临河街农贸市场摊位租赁合同》的违约问题。因双方合同约定摊位租期为2013年5月10日至2014年5月9日，故被告在原告租赁期间，于2013年11月10日对原告正在经营摊位进行断水断电导致双方合同解除的行为系违约行为，应承担赔偿损失的责任。由于原告对其损失未提供证据予以证实，本院结合双方合同的履行情况，根据公平原则，综合认定被告应赔偿原告剩余租期相应的租金即半年租金5280元为宜。至于被告抗辩原告未交纳下半年租金一节，因被告并未向原告进行过催缴就强行对原告摊位断水断电，且被告员工阻碍原告与被告负责人进行电话联系，故此被告抗辩理由不能成立；3.关于违约保证金1000元应否返还问题。虽然二道区工商局对原告所经营的食品检测出亚硝酸盐超标，但并未对原、被告进行处罚，被告亦未告知原告罚扣其违约保证金，故被告在双方合同解除后，应将该1000元违约保证金返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：“一、被告长春市临河街农贸市场于本判决生效后立即支付原告邴荣芝损失赔偿金5280元，返还违约保证金1000元，共计6280元。二、驳回原告邴荣芝其他诉讼请求。如果原、被告双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告邴荣芝负担870元，被告长春市临河街农贸市场负担130元。”
原审法院宣判后，长春市临河街农贸市场不服，向本院提起上诉。
上诉人要求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。合同租赁期限是2011年10月1日至2012年4月30日，合同到期后，上诉人多次催缴租金，但被上诉人无故拒缴租金，强行占用摊位，故上诉人对其停水停电。原审对于赔偿被上诉人5280元认定没有法律依据。二、一审法院判决内容前后矛盾。原审判决引用了租赁合同第五项中第十小项及第十二小项约定内容，也对被上诉人存在的经营食品检出亚硝酸盐超标一事给予认定，故根据租赁合同的约定，被上诉人违约在先，并且工商局对被上诉人是否进行处罚属于行政管理范围，而上诉人扣除被上诉人违约保证金完全是依据合同约定，故上诉人有权扣押被上诉人违约保证金。
被上诉人邴荣芝辩称：一审判决适用法律准确，认定事实清楚，要求维持原判。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，被上诉人在二审开庭审理过程中提交了一段录像，该证据中上诉人员工对被上诉人表示，因市场不再将摊位继续租赁给被上诉人，拒绝收取被上诉人下半年度摊位租金。2013年11月10日，上诉人给被上诉人摊位断水断电之后，被上诉人于当日将摊位物品撤走。被上诉人在二审开庭审理过程中表示同意与上诉人解除租赁合同。
本院认为：
一、关于上诉人在履行租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。上诉人主张是因被上诉人拒付租金，故对被上诉人摊位停水停电，意欲解除双方的租赁合同。该租赁合同中约定“剩余六个月租金在2013年11月9日之前交到市场”，从被上诉人所提交的录像证据中可以看出，是上诉人拒绝收取被上诉人的下半年度租金，并且上诉人未能举证证明曾向被上诉人催要过租金而对方拒付租金，故上诉人单方要求解除租赁合同没有法定或约定事由，属于违约行为。
二、关于上诉人承担违约责任的问题。虽然上诉人单方要求解除合同，但被上诉人在庭审过程中表示同意解除租赁合同，而且于2013年11月10日就撤离了摊位，故双方的租赁合同于2013年11月10日既已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因上诉人存在违约行为，故对于其提前解除合同给被上诉人所造成的损失应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该损失既包括被上诉人的实际损失，亦应包括可得利益的损失。”本案的租赁合同中，双方约定半年租金为5280元，说明上诉人在订立合同时应当能够预见到，如果双方正常履行租赁合同，被上诉人的半年经营收益应当多于5280元，否则被上诉人在交纳租金后将无盈利。故作为违反合同的一方，上诉人订立租赁合同时应当预见到，因其违反合同可能对被上诉人造成的损失至少为5280元，原审法院以此标准确定上诉人向被上诉人支付的赔偿数额较为适宜。
三、关于上诉人是否应当向被上诉人返还抵押金的问题。上诉人主张，因被上诉人所制售的拌菜中亚硝酸盐超标，故按照合同约定不应当返还抵押金。本案租赁合同中约定“乙方（被上诉人）必须保证所售用品、食品等商品必须符合相应的法律法规规定。”同时约定“如乙方违反本合同之规定，则甲方（上诉人）有权直接扣除乙方交纳的违约保证金，该违约保证金不足以弥补甲方及第三方损失的，则甲方及第三方有权直接向乙方继续追偿相关损失。”该约定的含义体现出，上诉人收取抵押金的目的在于填补因被上诉人违约给上诉人所造成的损失，现虽然二道区工商局对被上诉人经营食品进行抽样检测结果显示拌菜（猪耳朵）亚硝酸盐超标，但上诉人并未举证证明其因此受到损失，现双方当事人之间的租赁合同已经解除，上诉人应当将1000元抵押金返还给被上诉人。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人长春市临河街农贸市场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雨萍
代理审判员 颜美华
代理审判员 闫 冬
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张克烈