河北省徐水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民初字第127号
原告董秀平。
被告河北天行健房地产开发集团有限公司，住所地：徐水县康明北路34号。
法定代表人曹建，该公司董事长。
委托代理人曹大海，河北颂和安达律师事务所律师。
第三人董八斤（别名董秀海）。
委托代理人刘树学（第三人董八斤的妻弟）。
委托代理人李征，徐水县安肃人和法律服务所法律工作者。
原告董秀平诉被告河北天行健房地产开发集团有限公司（以下简称天行健公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2014年7月2日作出（2014）徐民初字第304号民事判决书。天行健公司不服，提出上诉，2014年11月13日，河北省保定市中级人民法院作出（2014）保民一终字第781号民事裁定书，撤销（2014）徐民初字第304号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，董八斤申请作为第三人参加诉讼，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。原告董秀平、被告天行健公司的委托代理人曹大海、第三人董八斤的委托代理人刘树学和李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董秀平诉称，1997年原告向周恒购买了徐水县供销社北市场（107国道徐水县邮政局斜对过、南孤庄营村南边）房屋六间。2010年4月26日，原告与被告签订《拆迁协议》，约定被告对原告原住地改建单元楼，改建后原告以原土地住房面积200平方米为标准，赔偿单元楼建筑面积200平方米和10平方米储藏间，住房调换多余面积按1300元／平方米计算，双方还对单元楼的楼层挑选、房屋高度、室内水电暖等进行了约定。另外又签订了两份《补充协议》和《赔偿置换标准》。2013年，被告通知原告称解除与原告的《拆迁协议》。现房屋已拆，被告亦对现场开槽施工，此时解除合同对原告极不公平，故诉至法院，要求继续履行《拆迁协议》。如法院认定《拆迁协议》无效，要求被告天行健公司返还原告房屋和200平方米土地、恢复原状。
被告天行健公司辩称，一、原、被告签订的《拆迁协议》及《补充协议》对双方没有法律效力。1、因原告违约被告已经通知原告解除该协议。原告应当返还已经取得的拆迁利益13000元。2、《拆迁协议》及《补充协议》明显无效，但仍存在宣告无效前解除的情形。（1）被告天行健公司无规划许可和拆迁许可证，原告也不是房屋的所有权人，违反了我国行政法规的强制性规定。双方在签订协议时并未办理土地出让手续和施工许可，违反了我国法律的强制性规定。依照《合同法》第五十二条第五项的规定，该协议应属无效。（2）原告不享有该拆迁房屋的处分权。徐水县人民法院（2012）徐民初字第821号判决书显示，原告并不享有该被拆迁房屋的所有权，自然也就不享有处分权，原告无权与被告签订《拆迁协议》处分该房产。除非原告得到权利人追认或者事后取得处分权，否则原告的处分行为当属无效。该案存在合同无效与解除重叠，而且在该合同被法院或仲裁机构宣告无效前已经先行解除，如果解除合同成立，法院就没有必要再另行宣告协议无效，如果解除合同不成立，则法院可以宣告合同无效。原告对被告单方解除合同的行为提出异议，按照规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后向法院起诉的，人民法院不予支持。二、原告不应得到任何拆迁安置补偿。原告不享有所有权或单独享有使用权、占有权，不享有诉争土地的任何产权。事实上该房屋一直由第三人长期占用、使用。现在徐水县人民政府已经确权给被告，并给被告发放了国有土地使用证。即使合同无效，被告也不应返还该土地。法院应驳回原告的诉讼请求，判决该协议无效并由原告返还被告财产。
第三人董八斤述称，早在1997年，第三人用自己十多年的积蓄及部分工资款凑齐购买了周恒的六间房屋，由于其父当时有病，就让第三人的姐姐董秀平将购房款代为转交周恒，实际出资人是第三人。第三人买房后找人装修，1999年在此结婚，一直居住占有至拆迁时，长达16年之久。这一事实早在董秀平要求确权的诉讼中，证人董某的证言已经证实，且与周恒的证言相吻合。天行健公司与第三人在2013年8月1日签有拆迁补偿协议，谁是房屋权利人开发商最知情，不可能随便跟他人签订补偿协议，既然第三人对这六间房屋居住使用了16年，且在此期间没有任何人对此房屋的所有权提出任何异议。使用权和占有权是所有权的一部分，不应分离。所以，第三人才是六间房屋的权利人，对此房屋享有占有、使用、收益并获得房屋补偿的权利。请求依法驳回原告董秀平的诉讼请求，继续履行天行健公司与第三人之间的拆迁协议。
经审理查明，1997年，经原告及其父董桂林与周恒协商，周恒将自己拥有的徐水县供销社北市场（107国道徐水县邮政局斜对过、南孤庄营村南边）房屋六间（占地200平方米）卖出，由原告将房款23000元交给周恒，周恒于1997年7月11日给原告写下收条一张，载明：“收到董秀平买房6间款贰万叁仟元整周恒97.7.11”。周恒将购房收据交给原告。该房至今未办理权属登记和转移手续。2010年4月26日，被告在未办理土地出让、规划许可、施工许可和拆迁许可等手续的情况下与原告签订《拆迁协议》一份、《补充协议》两份和《赔偿置换标准》一份。主要内容为：原告拆迁后，被告以原告原土地住房面积200平方米为标准，赔偿原告单元楼建筑面积200平方米、10平方米储藏间。住房调换多余面积不超过每平方米1300元，每户超出面积不能超过应换面积的30%，如超出30%，按市场价格结算。每层高度净高不低于2.75米。室内电暖齐全，设普通照明灯具，室内电线用铜芯线，能保证各种家电和照明的正常使用。入户电线为2.5平方铜线，徐水其他小区有高于2.5平方超过50%，按高的安装，由原告提供证据。上下水管道畅通。房产证由被告办理，契税原告支付，工本测量费由被告支付，2年内办清。房间内墙砖、地板砖、洁具各户自备，沙石料、工资由被告支付（如不铺地板砖和踢脚线，平面处理。再安装不能影响原建筑，如有影响，一切责任自负）。有限电视、电话线等线路设计并安装好，原告入住后，能正常接收（每户有太阳能入户）。阳台被告用塑钢封好，质量与被告的商品房同等。冬季采暖采用地板供暖，取暖每户有开关。屋顶漏水保修5年，5年后由维修基金支付。入户有防盗门，用有资质厂家的产品。拆迁费被告按每平方米60元给予现金补偿。各户水井按1000元给予补偿。被告以书面通知原告搬迁时间，1个月内搬清，开始按18个月，拆迁户回迁。同日，原告董秀平收到被告支付的拆迁费及水井费共计13000元。2011年3月9日被告给原告下达拆迁通知书，2013年6月6日被告认为原告在履行协议中有违约行为，向原告邮寄2013年5月28日起草的通知书，内容为：1、限原告自接到本通知15日内将住房搬清。如到期仍未搬清，天行健公司解除与原告签订的《搬迁协议》。2、《搬迁协议》解除后原告应退回天行健公司交付原告的13000元搬迁安置补偿费。3、天行健公司保留追究原告违约责任及赔偿所有损失的权利。4、合同解除后的一切后果由原告自行承担。此通知自送达原告之日起生效。2013年8月1日，被告天行健公司与第三人董八斤（系原告的弟弟）签订《拆迁协议》一份、《补充协议》两份和《赔偿置换标准》一份。拆迁协议上注明原董秀平的合同现转给董八斤。第三人的委托代理人刘树学作为第三人的债权人也在上面签名。2013年9月第三人董八斤将涉案房屋拆除。被告天行健公司与第三人的协议已经履行一部。2014年10月15日，徐水县国土资源局与被告签订国有建设用地使用权出让合同，将包括争议房屋所涉及的土地在内的24616.15平方米的土地出让给被告，被告交付土地出让金和税款，2014年11月6日，徐水县人民政府给被告颁发该宗土地的国有土地使用证。拆迁许可等其他手续仍未办理。
原告为支持其主张，提交下列证据：1、1997年7月11日周恒给原告写下的收条，内容为：“收到董秀平买房6间款贰万叁仟元整周恒97.7.11”；2、河北省徐水县供销合作社联合社于2014年1月22号和2014年2月28号出具的证明，主要内容为：“1994年周恒取得徐水县供销社北市场200平方米土地使用权，并建房六间，1997年周恒将房屋卖与董秀平，董秀平即取得上述权利”；3、徐水县人民法院（2011）徐民初字第1163号民事判决书（继承纠纷）；4、保定市中级人民法院（2012）保民二终字第307号民事裁定书（继承纠纷）；5、原、被告签订的拆迁协议、补充协议、赔偿置换标准及通知书。以上证据用以证明原告对本案所涉房屋享有合法物权，虽没有办理登记手续，但对物是合法占有。物权法赋予了物的占有事实关系，具有公示效力，故原告有权对自己所享有的物签订拆迁协议。被告方质证认为：1、收条不能证明原告对房屋的权利，房屋被拆之前，原告并未实际占有该房屋，该房一直是董八斤占有。现该房屋已拆，不再具有拆迁标的。2、河北省徐水县供销合作社联合社的证明不能证实原告享有该房屋的所有权和土地使用权。周恒没有房屋登记和土地使用权的登记。周恒将上述权利转让也没有变更手续，原告对涉案房屋不享有所有权。3、对（2011）徐民初字第1163号判决书及中院裁定书的真实性和合法性没异议，但与本案没有关联。4、对拆迁协议、补充协议、拆迁赔偿标准、通知书的真实性没有异议，但不具有合法性，且原告没有依约履行。第三人质证认为：河北省徐水县供销合作社联合社的证明不具有真实性、合法性，因为周恒并未取得涉诉房屋的所有权和土地使用权，河北省徐水县供销合作社联合社片面证实周恒享有房屋所有权和土地使用权不符合法律规定。房子是第三人买的，买后第三人对房屋进行了装修。原、被告之间签订的协议是无效的。
被告为支持其主张，提交下列证据：1、（2012）徐民初字第821号民事判决书（物权保护纠纷）；2、原告签名的收到拆迁费和水井费共计13000元的收条；3、拆迁通知书、通知书、徐水县邮政局出具的邮寄费发票；4、周恒的证明一份（董八斤在（2012）徐民初字第821号诉讼中提交，主要内容为：周恒有房屋6间，卖给董桂林，房款由其女董秀平交给周恒，周恒将其向县社交款手续交董秀平带回）。以上证据用以证明原告对涉案房产没有合法的所有权。被告曾补偿原告拆迁费和水井费共计13000元。被告认为原告未在约定时间内拆除房屋已构成违约，故向原告邮寄解除合同通知书。原告提交的河北省徐水县供销合作社联合社的证明具有虚假性。原告质证认为：1、对（2012）徐民初字第821号民事判决书的真实性没有异议，该判决书认为原告的证据不足，该案是原告以确认所有权立案，物权法要求办理产权登记，没有办理产权登记不能取得完全物权。但不能推翻原告对房屋的占有物权，占有物权是一种事实的权利关系，具有公示的效力。既然物权法赋予了占有的效力，那么原告享有合法的占有权益。原告当时不懂法律，以确认所有权来立案，当然会败诉，如果以占有权来立案，就会胜诉。该判决书审理查明中，已明确原告花费23000元购买该房屋，而不是其他人购买，他人只是参与协商而已。该房屋的所有权要以购买合同和收据来证明。2、对拆迁费和水井费的收条没异议；3、对两份通知书、特快专递真实性没异议。对通知中要求解除合同的内容有异议。双方签订协议后，房子已交付被告，且已拆除，现被告单方要求解除合同没有法律依据。被告不能证明原告违约，董八斤违法侵占房屋，属于第三人侵权，不是原告违约。4、房子是原告买的，周恒给原告出具了收到房款的条子，并将县社给周恒的手续给了原告，原告与被告签协议时将这些手续给了被告。第三人质证认为：周恒的证明真实合法有效。虽然交款人是董秀平，但购房款由董八斤筹集，基于买卖合同，董八斤对房屋长期占有和使用，没有任何人提出异议。董八斤享有涉诉房屋的占有权。
第三人为支持其主张，提交下列证据：第三人与被告签订的拆迁协议、补充协议、赔偿置换标准及通知书。原告质证认为：被告和任何人都有签订合同的权利，但没有权利在第三人与被告的拆迁协议上标明把原告的合同转给董八斤。被告质证认为：对协议的真实性没有异议。签订协议的背景是房子在拆迁时由董八斤居住，原告起诉要求确认房屋的权利被法院驳回，以及原告在履行拆迁协议时有违约行为，被告已通知原告解除协议。
本院认为，原告持有周恒给原告出具的购房款收到条，上面明确载明收到原告买房款。对此，被告和第三人均持不同意见，被告还提交了周恒的证明和本院（2012）徐民初字第821号民事判决书，第三人在以前的诉讼中提交了一些证人证言。比较双方提交证据，原告提交的证据为书证、原始证据、直接证据，被告提交的周恒的证明和第三人提交的证言为证人证言、传来证据、间接证据，且不能形成证据链，原告提供的证据效力大于被告和第三人提供的证据效力。本院（2012）徐民初字第821号民事判决书虽然没有对原告要求确认涉诉房屋的所有权予以支持，但并无否认原告与周恒之间的房屋买卖合同关系，原告基于买卖合同关系享有该房屋的相关权益。原、被告之间的拆迁协议在履行过程中，被告认为原告违约，给原告送达了一份通知，从通知的内容来看，是对协议的履行期间进行了变更，该通知不能认定为解除合同的通知。原、被告之间的拆迁协议，在被告未办理土地使用权批准、登记手续前未生效，在诉讼中，被告对涉诉的土地通过出让取得了国有土地使用权，该协议自被告办理土地使用权批准、登记手续后生效。虽然未办理拆迁许可等相关手续，但城市房屋拆迁管理条例第三十四条对违反本条例规定：未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。此规定属于管理性强制规范，不影响协议的效力。且涉案的房屋已经拆除，被告已经能够履行。原、被告签订的拆迁协议，应由被告继续履行。第三人董八斤与被告河北天行健房地产开发集团有限公司于2013年8月1日所签订的《房屋拆迁协议》，损害了原告的利益，应属无效。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第九十六条、《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第三十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款之规定，判决如下：
一、原告董秀平与被告河北天行健房地产开发集团有限公司于2010年4月26日所签订的《拆迁协议》、《补充协议》和《赔偿置换标准》继续履行。被告河北天行健房地产开发集团有限公司按照协议约定的标准和要求补偿原告董秀平建筑面积为200平方米的单元楼和面积为10平方米的储藏间。
二、驳回第三人董八斤的诉讼请求。
案件受理费80元，由被告河北天行健房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 田爱民
审 判 员 王春荣
人民陪审员 潘晓丽
二〇一五年六月十日
书 记 员 耿胜意