江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终360号上诉人（原审原告）：肖霞，女，1970年1月25日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，上诉人（原审原告）：袁昕，男，1968年11月23日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区广场西路6号，组织机构代码56108629-7。法定代表人：王倩，总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人肖霞、袁昕因与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初3355号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人肖霞、袁昕上诉请求：改判金典地产公司支付上诉人逾期交房违约金49046元（即要求增加24523元）。事实和理由：一审对违约金调整为每日按总房款的万分之0.5计算，上诉人表示不服，认为调整幅度太低。被上诉人在2016年11月16日才通知上诉人收房，上诉人在收到收房通知后按通知的时间办理了收房手续。被上诉人逾期交房的时间达686天，违约程度特别严重，严重影响了上诉人对该房的的预期使用计划，打乱了上诉人的生活安排计划，被上诉人应该承担较重的违约责任。一审法院之前的相同案件也判过按万分之一计算违约金，吉安市中级人民法院对逾期交房的违约金也作出了按万分之一至万分之三计算的意见。因此，上诉人请求二审法院按日万分之一计算本案违约金，违约金为49046元（即在一审的基础上增加违约金24523元），望二审法院能予支持。针对肖霞、袁昕的上诉，金典地产公司辩称：双方签订的商品房买卖合同中对违约金有约定，应按照规定履行，上诉人认为违约金过低应该提出举证责任。上诉人金典地产公司上诉请求：1、改判按合同约定支付肖霞、袁昕逾期交房违约金2506.3元；2、本案一审、二审诉讼费由肖霞、袁昕承担。事实与理由：1、一审法院增加违约金金额没有法律依据。双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如被上诉人认为违约金过低，要求增加违约金，应当对其损失承担举证责任，但一审法院在被上诉人没有提供任何证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不符合法律规定。2、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。金典地产公司在工程竣工时已多次通知肖霞和袁昕前来办理房屋交接手续，但其一直未来办理，遂于2016年11月16日再次以书面形式通知被上诉人前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。针对金典地产公司的上诉，肖霞、袁昕辩称：合同没有体现公平的原则，合同中约定按每日万分之一是明显过低的，但金典地产公司是按照日万分之五计算。关于交房时间不能说是通知收房就收房，应该是证件全部办齐之后再收房，现在规定的期限内已经收房了，如按照万分之0.5的赔偿过低。肖霞、袁昕向一审法院起诉请求：1、判令金典地产公司支付逾期交房违约金150139元（自2014年12月31日起按总房款714948元的日万分之三计算至2016年11月30日止）；2、诉讼费由金典地产公司负担。一审法院认定事实：2013年2月16日，肖霞、袁昕与金典地产公司签订一份商品房买卖合同，约定肖霞、袁昕（买受人）向金典地产公司（出卖人）购买吉州区恒源泰荣诚住宅小区3幢1-2302号商品房一套，该房建筑面积112.41平方米，单价6360元/平方米，房款总计714948元，付款方式为首付房款434948元，其余房款280000元由公积金提供按揭。交付期限为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过460日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过460日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单的、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，肖霞、袁昕按约付清了购房款。2015年12月18日，金典地产公司组织了施工、设计、勘察、监理单位对3#楼进行了竣工验收，验收结论工程质量为合格等级。2016年1月12日，吉安市建设工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求。各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见。同意建设单位向备案机关提出备案申请。同年11月14日，恒源泰荣城1—6#楼及地下室通过竣工验收备案。同年11月16日，金典地产公司向肖霞、袁昕发送了入伙通知书，但肖霞、袁昕并未收房。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。肖霞、袁昕按约支付了购房款，金典地产公司应当在2014年12月30日前向肖霞、袁昕交付房屋。合同约定商品房达到交付使用条件后，金典地产公司应当书面通知肖霞、袁昕办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典地产公司于2016年11月16日书面通知肖霞、袁昕收房，此时房屋已符合交付条件，故金典地产公司逾期交房时间应计算至2016年11月16日止，共计686天。关于逾期交房违约金的标准，合同约定的每日万分之0.1明显过低，肖霞、袁昕请求调整应予支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之0.5计算，违约金为24523元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：吉安市金典地产开发有限公司支付肖霞、袁昕逾期交房违约金24523元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3303元，减半收取计1652元，由肖霞、袁昕负担1372元，金典地产公司负担280元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、逾期交房的违约金应计算至何时；2、一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金是否合法恰当。关于第一个争议焦点问题。上诉人金典地产公司提出，逾期交房的违约金应计算至五方主体验收合格时止。对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人金典地产公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人肖霞、袁昕；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典地产公司应当通知买受人肖霞、袁昕办理交付手续等等。从上述约定可知，商品房经验收合格并达到合同约定的交付条件后，出卖人金典地产公司须通知买受人交房。本案中，现有证据只能证明出卖人金典地产公司通知交房的时间是2016年11月16日。因此，一审法院认定金典地产公司通知交房的时间是2016年11月16日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，并无不当。即上诉人金典地产公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉意见，证据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。上诉人肖霞、袁昕提出，一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房违约金，明显过低，应予以增加。而上诉人金典地产公司则提出，商品房买卖合同已对逾期交房违约金的计算标准作了约定，且一审法院在买受人未能举证证明其损失的情况下，增加违约金，没有法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典地产公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，合法合理，应予以维持。另，一审法院根据案件具体情况决定诉讼费用的负担符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，并无不当。综上所述，上诉人肖霞、袁昕以及上诉人金典地产公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费763.4元，由上诉人肖霞、袁昕负担其预交的413元，上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担其预交的350.4元。本判决为终审判决。审判长  李国红审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一七年三月九日书记员  郭 琴