江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13446号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路17号158室，统一社会信用代码9131011576397708X9。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托代理人：诸葛凤娟，女，系该公司员工。委托代理人：周洪恩，男，系该公司员工。被告：江苏嘉景置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇金中路98号，统一社会信用代码913205837724515228。法定代表人：张立洲，该公司董事长。委托代理人：高峰，国浩律师（苏州）事务所律师。委托代理人：毛国彬，国浩律师（苏州）事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告江苏嘉景置业有限公司委托销售代理合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人诸葛凤娟、被告江苏嘉景置业有限公司的委托代理人毛国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告佣金725721.26元以及滞纳金（自2015年3月1日起至实际支付之日止，按每日万分之二计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月19日，被告委托原告代理销售昆山花桥镇金中路的“嘉景丽都”项目并签署《昆山水岸世家项目销售代理合同》。代理期限内，原告共代理销售成功151套房屋，按代理合同的约定，被告应支付原告佣金793805.65元，但时至今日，被告仅支付原告部分佣金68084.39元。被告仍有佣金725721.26元未支付。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告江苏嘉景置业有限公司辩称：一、被告实际应付佣金款项与原告诉请不符。二、被告未支付应付款项的原因有：1.原告在销售的过程中其管理团队人员多次在销售案场出现打架斗殴事件，且其案场销售人员伙同场外中介人员变更客户来访性质，谋取不正当利益，严重侵害被告案场形象,违背被告向原告要求的案场销售管理制度。2.原告至今未按约向被告提交应付款项的相应发票。综上，原告的诉请与事实不符，请法院据实判决。本院经审理认定事实如下：2014年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《昆山水岸世家项目销售代理合同》（以下简称“合同”）一份，约定由被告委托原告销售楼盘项目。合同第二条“委托销售代理期限”约定为：自2014年7月20日起截至委托销售物业全部售出、乙方销售等全体人员撤离之日为止，但截止日期不超过2015年12月31日，认定委托销售物业售出，以委托销售物业签署甲方确认的商品房买卖合同、且甲方收清全部房款为准。合同第三条“乙方委托销售代理服务（包括但不限于）”第三款“销售代理服务”第十项载明：“乙方应在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作，按合同约定配合甲方向客户履行交房（交铺）的义务”。合同第六条“销售代理报酬”约定：甲方根据乙方销售代理期内实现月度销售目标情况，以乙方售出单位累计总金额为基数，以销售佣金率为系数，计算销售佣金，并按甲方实际收取客户房款金额（即回款额）、按月向乙方支付销售佣金。结算时间为：乙方每月1号将关于上月汇款房源的应结销售佣金及应付销售佣金的结算单提供给甲方审核结算。甲方在5个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方。乙方收到甲方确认的结算单后2个工作日内对销售佣金结算额复核确认、提交与应付销售佣金金额相等的销售佣金发票。甲方收到乙方销售佣金发票后10个工作日内将上月应付销售佣金划转至乙方指定银行账号。每月应付销售佣金=当月应结销售佣金*90%-逾期回款应扣减金额-其他应扣罚款项。当月销售佣金的10%，在相应房源交房后10个工作日内一次性支付。如发生非甲方原因造成的客户退房，该客户所购房屋已结算和支付销售佣金的，甲方有权在乙方当期销售佣金计算总额中扣除该退房房屋对应销售佣金。合同第八条“违约责任”约定：甲方逾期支付销售佣金，经乙方书面催告仍未纠正的，每日应向乙方支付应付未付款项万分之二的违约金，超过60日仍未纠正且无正当理由的，乙方有权解约。乙方违约导致合同终止的，乙方与甲方结算、交接完毕且完成撤场后30个工作日内，甲方将届时乙方代理销售房屋已到账房款对应的应付销售佣金扣除乙方违约金、赔偿金后余额支付给乙方（届时尚未交房房屋销售佣金的10%不再支付。另查明：2015年2月28日，原、被告签订《昆山水岸世家项目销售代理合同解除协议》（以下简称“解除协议”），约定双方于2014年8月19日签订的《昆山水岸世家项目销售代理合同》于2015年1月15日解除。原合同项下销售额计算时间截至2015年1月15日。双方一致确认截至2015年1月15日，被告未结算佣金的销售额为103457867元。销售佣金支付和扣除方法按照原合同约定执行，原合同解除后如非被告原因发生客户退房，被告有权要求原告退还相应已结算和支付的销售佣金，且剩余佣金不予支付，并有权从向原告支付的任何一笔款项中扣除应退佣金。双方还确认：除未付佣金尾款外，被告就原合同无需向原告支付其他任何费用。2015年12月，原、被告对2014年8月至2015年11月代理佣金进行结算。双方于2015年12月4日确认上述期间应结算佣金的客户共计134户。原告于2015年12月2日向被告发出付款申请：确认上述期间全款到账客户共计134户，实际销售额为102879567元，扣除交房佣金及逾期扣款后本次应付代理佣金总额为600644.3元。2015年12月7日，原、被告订立2014年8月-2015年11月已回款代理费核算表及2015年11月份代理费结算表。其中已回款代理费核算表确认：本期代理费为730356.21元，应扣款62973.66元，本期应付代理费667382.55元，本期应付代理费比例为90%，实际支付代理费600644.3元；代理费结算表中结算佣金基数中显示有按揭扣款、变更付款方式逾期扣款的金额，并确认本月应支付代理费（应结算代理费的90%）为600644.3元。后原告向被告出具情况说明，内容为：嘉景丽都项目应收佣金为600644.3元，由于XX栋XX单元XX室的客户康麦玲退房，现扣除已结佣金22000元，剩余实际结佣金额为578644.3元。庭审中，被告认可应当支付给原告的佣金金额为578644.3元。关于被告主张原告未开具发票，庭审中，原告称其向被告开具的发票因被告未按约付款所以作了作废处理，被告则称事实上原告确实开具了相应发票，后由于原告在履行合同的过程中违反了案场的规则，违背了双方合同的约定，导致双方产生纠纷而没有支付。又查明：原告称其主张被告支付的佣金725721.26元中除上述134套房屋的90%的佣金578644.3元外，还有上述房屋10%的剩余交房佣金、被告认为应当扣除的客户按揭迟延和变更付款方式逾期的扣款以及另外16套房屋10%的剩余交房佣金。对此，被告称另外16套房屋的销售佣金已于2014年11月21日进行了结算，并提交原告于2014年11月21日出具的付款申请及开具给被告的发票一份。付款申请载明：“我公司2014年8月-10月一次性付款及贷款汇款到账客户共计16户，根据代理合同，符合计提条件佣金总额共计：75649.32元，其中应扣款528元，已结算佣金0元，根据贵我双方《昆山水岸世家项目销售代理合同》约定，本次按应计提代理佣金扣除扣款部分的剩余部分90%支付我司，剩余10%余存部分将在当期房源交房后支付，特申请贵司支付金额为68084.39元。”发票开具的金额也为68084.39元。根据原告制作的17套(实际应为16套)房屋销售明细，其确认该款被告已支付。庭审中，被告确认涉案的150套房屋均已在2016年4月-5月全部交房，但其认为交房属原告履行合同的义务，而合同解除在交房之前，原告并未履行交房义务，且原告违约导致合同解除，故其不应支付剩余10%的交房佣金。对此，原告不予认可，但其对上述房屋实际完成交付的时间未能举证证明。现因原告向被告催要未付佣金未果，故诉至本院。以上事实有《昆山水岸世家项目销售代理合同》、《昆山水岸世家项目销售代理合同解除协议》、签约清单、催告函、已回款代理费用核算表、代理佣金计算表、付款申请、情况说明、代理费结算表、回款佣金支付情况说明、17套物业的销售明细、发票、发票收件单以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山水岸世家项目销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，原告主张被告应付的佣金为725721.26元（包括134套房屋的90%的佣金578644.3元、134套房屋和16套房屋10%的剩余交房佣金以及被告认为应当扣除的客户按揭迟延和变更付款方式逾期的扣款）。对此，被告认可其结欠134套房屋90%的佣金578644.3元，本院对此予以确认，该款应当于双方2015年12月7日结算佣金之日支付。对于原告主张的其余款项，被告均认为不应支付。对此，本院认为，关于上述房屋10%的剩余交房佣金，根据原、被告各自的举证内容及双方在庭审中的陈述，本院能够认定双方已结算的为134套房屋和16套房屋共计149套房屋90%的佣金，剩余10%的交房佣金尚未结算。根据134套房屋销售佣金的已回款代理费用核算表、代理佣金计算表、付款申请以及16套房屋销售佣金的付款申请及发票，本院核算134套房屋剩余10%的交房佣金为66738.25元，16套房屋剩余10%的交房佣金为7036.93元，共计73775.18元。合同约定，剩余10%的交房佣金在相应房源交房后10个工作日内一次性支付；解除协议亦约定：销售佣金支付和扣除方法按照原合同约定执行。因此，该剩余10%的交房佣金73775.18元被告仍应在相应房屋交房后支付给原告。现被告拒付交房佣金的理由是原告未履行交房义务且因其违约行为导致合同解除。对此，本院认为，合同中约定的原告在交房时承担的义务是配合原告向客户履行交房（交铺）的义务，故交付房屋的义务主体为被告而非原告。另外，被告虽认为原告存在违反案场规则的违约行为，但其并未举证证明，且从双方签订的解除协议来看，双方是经协商一致合意解除合同，并非被告以原告违约为由解除合同。因此，被告的上述抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采信。被告自认涉案房屋均在2016年4月-5月期间交付客户，原告也未对确切的交房时间举证证明，故本院合理认定以2016年5月31日为交房完毕时间。根据合同约定的交房佣金的付款期限，前述剩余10%的交房佣金的付款期限应为2016年6月15日之前。关于原告主张的诉请金额中包含有被告认为应当扣除的客户按揭迟延和变更付款方式逾期的扣款，本院认为，原告已在与被告结算佣金时自认扣除上述款项，且在代理费结算表及付款申请中予以书面确认，现原告仍然要求被告支付上述款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应当支付原告的销售佣金为134套房屋的90%的佣金578644.3元及150套房屋的剩余10%的交房佣金73775.18元，两项共计652419.48元。对于原告主张被告支付逾期付款违约金，本院认为，被告逾期支付原告销售佣金，应当承担相应违约责任。根据销售佣金的付款期限，本院认定：被告应当自2015年12月8日起支付134套房屋90%的销售佣金578644.3元的逾期付款违约金；自2016年6月15日起支付剩余10%的交房佣金73775.18元的逾期付款违约金，均按合同约定的每日万分之二计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:被告江苏嘉景置业有限公司支付原告上海中原物业顾问有限公司销售佣金652419.43元及逾期付款违约金（计算方式：以578644.3元为基数，自2015年12月8日起；以73775.18元为基数，自2016年6月15日起，均按每日万分之二计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11804元，减半收取5902元，由原告上海中原物业顾问有限公司承担1130元，被告江苏嘉景置业有限公司承担4772元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一六年十一月十九日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。