浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第252号
上诉人（原审原告）：刘赛敏。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑新安。
上诉人刘赛敏与上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服浙江省象山县人民法院于2013年2月4日作出的（2012）甬象民初字第948号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人刘赛敏的委托代理人阮文良、厉洁飞，上诉人半岛公司的委托代理人郑新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年5月11日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄8幢1-102室的联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计238.14㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米7387.5元，总价款为1759259元；买受人于2010年5月11日支付529259元，于2010年7月12日支付340000元，余款870000元进行商业按揭；出卖人应当在2010年11月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2010年12月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件房屋平面图表明房屋有半地下层及一至二层；附件八补充协议内容中记载：在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议。原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。同年7月12日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，对合同约定的第二笔付款金额变更为360000元。
合同签订后，原告按约支付了房款。2010年9月18日，原告与迎凤山庄物业管理公司确认并签署交房流转单及钥匙交接单各一份，并与宁波市至诚房地产事务代理有限公司签订《商品房委托代办合同》一份，约定由该公司为原告代办房屋权属证书。2011年10月20日，案涉房产登记至原告名下，根据《房屋所有权证》记载，其建筑面积为240.06㎡，其中，地上部分的规划用途为住宅、半地下部分的规划用途为附属用房。
另查明，2010年8月17日，象山县建筑工程质量监督站针对“半岛·迎凤山庄”工程出具象山县建筑工程质量监督报告，于同日盖章同意备案申请。2011年2月28日，象山县建设局向象山县房地产管理处出具房地产项目竣工综合备案证明。2011年4月13日，象山县建设局出具建筑工程竣工验收备案证明书一份。
又查明，2012年5月28日，象山县石浦房管所出具《迎凤山庄业主办理房地产变更（换证）需要资料及程序》一份，要求迎凤山庄别墅、复式房业主如办理房产证变更换证（将地上房屋和半地下房屋用途统一登记为住宅）须提供相关资料：《房屋所有权证》原件、承诺书（自愿要求变更登记的承诺）、身份证、申请书、已抵押的房产须先注销《他项权证》。
本案审理中，经原审法院向象山县规划局核实，讼争半地下层车库面积包含在预售许可证记载的预售面积40346㎡之内，该预售面积不包含总平面图中记载的地下面积3400㎡。经质证，被告对该核实结果无异议，原告认为该解释存在矛盾之处，但未提供相关依据。原告另又向原审法院申请对半地下层（车库）单价进行评估，并向象山县规划局调取《建设工程规划许可证》的正本、暂用证书原件及其所涉面积的组成及相互依据材料，规划图纸中40346㎡是否含地下层3400㎡的相关依据材料。
原审原告刘赛敏于2012年7月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告返还附属用房（半地下层）差价166856元（按38.03㎡，暂以车库最高单价3000元与合同约定住宅单价之间的差价计算），支付违约交付房产权属证书的违约金82997元。审理中，原审原告变更诉讼请求为判令原审被告返还附属用房（半地下层）差价166856元，支付逾期取得房产权证违约金108021元（1759259×0.0002×307天（自2010年9月19日至2011年10月20日，并扣除90日）］。
原审法院经审理认为，双方的争议焦点为：被告将半地下层按住宅相同的价格出售是否违反合同约定或法律规定；原告主张的逾期办理房屋权属证书的违约金是否具有合同或法律依据。
关于争点一，经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。合同附件一房屋平面图明确表明案涉房屋含半地下层，附件八补充协议明确记载在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意；原告庭审中亦陈述曾前往现场查看，结合签订合同日距交房日相隔三个月的差距，小区施工该时已基本完成的情状，故原告在签订合同时对所购房屋中含半地下层应予明知。根据预售许可证记载内容及原审法院向规划部门、房地产行政管理部门等核实的情况，半地下层属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的建筑面积应包含半地下层的建筑面积在内。至于半地下层的使用功能，亦应属于双方明知的范围，权证对半地下层的功能记载，不会使半地下层的实际使用功能发生变更；且事实上，根据房管部门的意见，对业主要求将半地下层面积变更用途记载亦可予以办理；故被告交付的房屋，其结构及房屋所有权证记载的建筑面积均与合同相符，法律也无规定对附属用房应限价出售，现原告主张被告在未明确告知的情况下将半地下层按住宅用房相同价格出售，应返还该部分差价，依据不足，不予支持，对原告要求对半地下层（车库）单价进行评估及调取规划相关依据的申请，依法不予准许。
关于争点二，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。依照合同第十六条约定，被告承诺于2010年12月31日前取得土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记证书交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记；原告并于接收房屋时将办理权证事项委托代办公司办理；据此，应视为原、被告对房屋权属证书的办理有特殊约定，故原告依据上述法律规定主张自房屋实际交付之日起90日后的违约金，理由不足，难以支持。但鉴于被告确实未按合同约定期限完成案涉楼盘的初始登记，客观上导致原告取得权属证书时间的滞后，故对该时段因被告未按约交付初始登记权属证书的违约责任应由被告依约承担。审理中，原、被告对房屋初始登记的完成时间陈述不一，鉴于被告未就其主张提供证据，采原告认可的2011年6月27日为被告完成初始登记的时间，被告应依约承担违约金62630元［房屋总价款1759259×0.0002×178天（自2011年1月1日至2011年6月27日）］。被告主张违约金超过原告实际损失30%以上应予调低，依据不足，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘赛敏违约金62630元；二、驳回原告刘赛敏的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5048元，由原告刘赛敏承担3682元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担1366元。
宣判后，原审原告刘赛敏、原审被告半岛公司均不服，分别向本院提起上诉。
刘赛敏上诉称：1.其所签的《商品房买卖合同》及附件均属格式合同，其作为弱势一方无权更改合同条款，半岛公司也未就半地下层计入建筑面积且按住宅用房计价作特别提醒。根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，但双方并未就车库的买卖作出任何约定。2.规划设计图纸中半地下层有车库标志，但在《商品房买卖合同》所附图纸中，车库标志被刻意抹去，半岛公司通过变更规划设计图的方式欺瞒业主，将车库以住宅价格予以销售，若非如此，半岛公司又何必在权证上用“附属用房”代替明显是车库的半地下层。3.一审法院认定逾期交付房产权证的违约金，按合同约定的房屋初始登记日至半岛公司实际完成房屋初始登记日止的期间计算，属适用法律错误，应当按法律规定的自房屋实际交付之后90日起算，至权属实际登记在买受人名下之日止期间计算。4.一审法院对本人提出的对车库单价进行评估的申请不予准许，属于程序错误。请求二审法院依法改判半岛公司返还附属用房（半地下屋）差价166856元，支付一审法院未支持的违约金45389元（2010年9月19日至2011年10月20日，并扣除90日）或发回重审。
半岛公司答辩称：1.对方要求返还附属用房差价的请求不符合合同约定，对此原审法院已作了详细阐述。2.关于逾期交付房产权证的违约金计算问题，对方错误地理解了最高人民法院的司法解释和合同的条款，对方主张的以交房后90天为界限的计算方式不适合本案。3.关于评估的意见，原审法院不准许评估，符合法律规定。对方的上诉请求不能成立。
半岛公司上诉称：1.本公司未能按合同约定的期限将房产权证交付给对方有合理的理由。本公司出售的房屋产权初始登记，因行政机关的错误造成无法按合同约定的期限取得和交付给对方，故本公司并无过错。2.按照法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的实际损失，当事人可以请求人民法院予以减少。对方并未因房产权证逾期登记而产生损失，故其主张的该项违约金不应得到支持。请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回对方要求本公司承担逾期交付房产证违约金的诉讼请求。
刘赛敏答辩称：一审法院就是按买受人自行办理所有权证的事实来判的。日万分之二的违约金相当于银行同期贷款利息，如果有约定即使高出30%也是合理的。半岛公司称本人没有实际损失，实际上损失是很大的，包括不能出租等损失。半岛公司的上诉根本没有道理，请求二审法院予以驳回。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的书面证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。涉案合同虽系格式合同，但半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容，并不属于提供合同一方即半岛公司免除或者限制其责任的条款，半岛公司无需作特别说明。涉案合同第三、五条对建筑面积和套内面积以及按建筑面积计算商品房价款作了约定，结合合同附件一房屋平面图表明涉案房屋包含半地下层，半岛公司已将半地下层含在建筑面积中予以出售，无需再就半地下层的出售另作约定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，并不适用于本案。因此，刘赛敏认为半岛公司应对半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容作特别提醒，半地下层的出售需另行约定的主张，难以成立，本院难以采信。刘赛敏认为半岛公司在《商品房买卖合同》所附图纸中故意对半地下层抹去车库标注，且在房屋所有权证中用“附属用房”代替车库，表明半岛公司是用欺骗的方式将车库以住宅用房的价格予以出售。因车库标志并非是必须标注的项目，房屋所有权证中将半地下层的功能记载为附属用房，也不足以证明半岛公司具有欺骗的意思表示，刘赛敏的上述主张依据不足，本院也难以采信。原审中，刘赛敏提出对半地下层单价进行评估的申请，原审法院不予准许，并无不当。关于逾期取得房屋权属证书的违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，系在合同当事人未有约定情况下，违约金起算点的规定。根据本案合同第十六条约定，半岛公司应于2010年12月31日前取得土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记证书，并交予买受人刘赛敏，由刘赛敏自行办理商品房转移登记。半岛公司自认初始登记的完成时间是2011年6月27日，原审法院将逾期取得房屋权属证书违约金的起止时间定为2011年1月1日至2011年6月27日，也无不当。半岛公司的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。半岛公司认为，初始登记延误的原因在于行政机关，并不能改变半岛公司违约的事实，且该理由缺乏事实依据，半岛公司应承担相应的违约责任。至于违约金的支付比例，是双方在合同中的自行约定，也未过高，原审法院按照合同约定计算违约金，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉理由均难以成立，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2301元，由刘赛敏负担935元，宁波石浦半岛酒店有限公司负担1366元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 张宏亮
代理审判员 张颖璐
二〇一三年五月二十日
代书 记员 陆 琼