文书内容沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0111民初1339号原告沈阳华显置业有限公司法定代表人李广有委托代理人王威被告陈平第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行负责人李佩歧委托代理人孟凡玲原告沈阳华显置业与被告陈平、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员徐桂萍担任审判长与代理审判员王岚、人民陪审员王秋月组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳华显置业委托代理人王威及第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行委托代理人孟凡玲到庭参加诉讼，被告陈平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月6日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，及补充协议书（首付分期）。原告将华府丹郡乾豪项目C7号楼1单元19层2号商品房卖给被告。该房首付款为130116元，被告只支付了10116元，其余12万元原告并没有收取，只是在补充协议约定被告于2015年12月25日前累计支付购房款总房款的15%，即6万元。后被告以该房抵押在中国建设银行沈阳大东支行贷款（原告为保证人）。约定到期后原告多次索要，被告至今没有按约定支付。而且被告已经数月没有按时偿还贷款。该贷款一直由原告代为清偿。现被告逾期付款已经超过60天且不再偿还房贷。原告根据双方协议起诉来院，要求解除与被告达成的商品房买卖合同及合同补充协议；被告协助原告到房产局办理备案注销手续；被告及第三人协助原告办理撤销房产抵押登记，以维护原告的合法权益。被告陈平未答辩。第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行述称，2015年7月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，2015年8月14日被告因购买原告开发的商品房与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人借款28万元。期限25年，还款方式为等额本息还款法，每月偿还1702.76元，并约定了利率、违约责任等内容；同时，原告与第三人于2014年1月8日签订《最高额保证合同》，原告对该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自“抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明正本及其他权利证书交第三人核对无误、手执之日止”。《借款共同》签订后，第三人于2015年8月21日全额发放了该笔贷款，但被告从2015年10月开始拖欠，截至2016年5月4日拖欠本机、利息、罚息合计6439.83元，因被告违反合同第十六条规定，第三人有权向法院诉请与原、被告提前解除借款合同，并依据《最高额保证合同》要求原告承担连带责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，本案中第三人与被告签订的《个人住房借款合同》及《最高额保证合同》是基于原、被告所签订的《商品房买卖合同》，现原、被告商品房买卖合同解除，则第三人依据上述法律规定，诉请将本案第三人与原、被告之间的借款合同及最高额保证合同纠纷一并审理，请求判令解除第三人与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，判决原告连带承担被告所欠第三人截止到2016年5月4日的贷款余额284656.79元。经审理查明，原、被告于2015年6月18日及2015年7月6日分别签订补充协议书（7﹟楼首付分期）及商品房买卖合同，合同约定原告将坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1009-C7号1-19-2房屋出售给被告，房屋价款人民币410116元。补充协议第2.1款规定：被告应于本协议签订之日向原告支付的按揭首付款应为购房总款的30%，即人民币130116元，现被告申请延期支付部分首付款并经原告同意后，被告可于本协议签订之日向原告支付首付款人民币10116元，剩余首付款分二次付清，被告应于2015年12月25日前再支付购房款的15%，即人民币6万元，被告应于2016年7月30日前累计缴齐总房款的30%，即人民币130116元。补充协议第5条：被告逾期付款超过60日，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及本协议……。合同签订当日被告付款人民币10116元。2015年8月14日，被告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定被告向第三人借款人民币28万元，期限25年，每月偿还1702.76元，并约定了利率、违约金等内容。合同第十六条、第十七条约定，被告不按合同约定按时足额偿还借款本金或其他相应款项，第三人有权要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并解除与被告的借贷关系。2014年1月8日，原告与第三人签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，合同约定原告对被告与第三人之间的借款提供阶段性连带保证责任。2015年8月27日，沈阳市房屋登记中心对诉争房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。另查明，被告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同后，第三人按合同约定将人民币28万元划入原告账户中，被告从2015年10月起停止还贷，现被告尚欠贷款本金为人民币278216.96元，自2015年10月29日至2016年5月4日产生的利息、罚息、违约金为人民币6439.83元。上述事实，有原告、第三人陈述，原告提供的商品房买卖合同、补充协议、收款收据、借款单、贷款凭证、第三人提供的个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、预购商品房抵押权预告登记、贷款账户基本信息、中国建设银行个人贷款对账单在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，现被告陈平在答辩期内未向本庭提供答辩状，在本庭确定的开庭时间亦未到庭参加诉讼，则视为其放弃了答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本院根据原告与第三人提供的证据及双方对证据的质证意见对案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护，原、被告在平等自愿的基础上达成的商品房买卖合同及补充协议书（首付分期）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应按照合同及补充协议约定履行各自义务。现被告逾期付款已超过合同约定的60日，故原告有权要求解除与被告之间商品房买卖合同及补充协议。因该合同已经经过备案，故被告应协助原告办理撤销备案手续。被告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同、原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同系合同双方真实意思表示，亦合法有效。个人住房（商业用房）借款合同约定，被告不按合同约定按时足额偿还借款本金或其他相应款项，第三人有权要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并解除与被告的借贷关系，现被告未按时偿还贷款，第三人要求解除与被告之间的借款合同，符合合同约定，本院予以支持。个人住房（商业用房）借款合同解除后，被告应将尚欠第三人的借款本金予以返还，因现第三人已经将借款本金打入原告账户，故原告应承担返还责任，第三人应撤销设定在沈阳市苏家屯区南京南街1009-C7号1-19-2房屋的预购商品房抵押权预告登记。因被告自2015年10月起未按期偿还贷款，故第三人要求被告支付利息、罚息、违约金的请求，本院予以支持，上述利息、罚息、违约金应按照个人住房（商业用房）借款合同的约定计算。因个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中约定：本最高额保证所担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等，故第三人要求原告对被告应承担的利息、罚息、违约金承担保证责任，符合约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条，之规定，判决如下：一、解除原告沈阳华显置业有限公司与被告陈平之间签订的商品房买卖合同及补充协议书（房屋坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1009-C7号1-19-2）；二、被告陈平于本判决生效之日起30日内协助原告沈阳华显置业有限公司办理撤销上述房屋的备案手续。三、解除第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告陈平之间签订的个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：210410008-2012-20150437544）。四、原告沈阳华显置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行贷款本金人民币278216.96元。五、被告陈平于本判决生效之日起10日内支付第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行自2015年10月29日至2016年5月4日止的利息、罚息、违约金人民币6439.83元。六、被告陈平于本判决生效之日起10日内支付第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行自2016年5月4日起至实际清偿之日止的利息、罚息、违约金（实际数额按照个人住房（商业用房）借款合同的约定计算）。七、原告沈阳华显置业有限公司对上述第五项、第六项的款项给付承担连带清偿责任。八、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决生效之日起30日内撤销设定在沈阳市苏家屯区南京南街1009-C7号1-19-2房屋的预购商品房抵押权预告登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告交纳的案件受理费100元，由被告陈平负担，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行交纳的案件受理费5570元，由原告沈阳华显置业有限公司、被告陈平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 徐桂萍代理审判员王岚人民陪审员 王    秋    月二〇一六年六月二十八日书 记 员 李        聪