湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00825号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）向润秀。
委托代理人（特别授权）张继伟，男，生于1980年9月7日，土家族，系向润秀之子。
委托代理人（特别授权）田忠，湖北施州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）向真才。
委托代理人（一般代理）周金菊，女，生于1976年1月22日，土家族。
被上诉人（原审原告）向宏显，系向真才之子。
上诉人向润秀因与被上诉人向真才、向宏显合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2013）鄂巴东民初字第00290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向真才在一审中诉称：向真才与向润秀于2007年7月12日签订《房屋买卖协议》、《承包土地转让协议》、《承包山林转让协议》及《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》共四份协议。前述协议约定，向真才购买向润秀的房屋后，向润秀应将房屋、土地、山林过户到向真才的名下，并将水库两口赠与向真才，同时还应指划部分园圃田由向真才耕种。现向润秀拒绝履行其义务，严重影响向真才的生活，故诉至法院，要求向润秀继续履行合同并办理相关过户手续；由向润秀承担违约责任，支付向真才23000元的违约金；支付向真才房屋租金31400元。
向润秀在一审中辩称：向真才与向润秀签订的协议中并未明确约定办理相关过户手续的时间和期限，且办理相关过户手续应由双方共同申请，但主管部门并未收到双方的申请。向润秀曾多次要求向真才办理过户手续，但向真才因不愿缴纳相关费用才致至今未办理过户手续。向润秀是长期借用向真才的房屋居住，故不需支付向真才房屋租金。向真才违约，尚欠向润秀10000元的购房款未付，应承担违约责任。
向润秀在一审中反诉称：向真才尚欠向润秀10000元购房款未付，构成违约，故向法院提起反诉，判令向真才支付下余购房款10000元并支付合同标的20%的违约金即23000元；撤销《房屋买卖、土地山林转让的补充协议》中赠与向真才水库两口、指划部分苗圃地由向真才耕种的内容。
向真才在一审中就向润秀的反诉答辩称：向真才未违约，下余10000元的购房款，向真才是以抵扣向润秀应该支付的房屋租金的形式支付的。
原审查明：向真才与向润秀系同胞姐弟。向真才原住巴东县清太坪镇木竹坪村九组，后因移民搬迁而购买了向润秀位于巴东县清太坪镇清平街居委会2组的房屋居住。2007年7月12日，向真才、向宏显与向润秀就房屋买卖等事宜签订了《承包土地转让协议》、《承包山林转让协议》、《房屋买卖协议》及其附件《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》四份合同。其中《承包山林转让协议》约定，向润秀将所承包的山林转让给向真才；《房屋买卖协议》约定，向润秀将位于清太坪镇清平街二组“五户埫”（小地名）的住房一栋出售给向真才，该住房（四间一偏）作价115000元，办理房屋过户等相关手续（含入户等）所需费用由向真才全部承担，向真才一次性付清全部房款，任何一方违约承担合同标的20%的违约金；《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》约定，《房屋买卖合同》生效后，向润秀需长期或借或租向真才房屋（居住），待向润秀之夫张圣平的母亲身故办完丧事后方能搬出，向润秀将其水库两口送予向真才，向润秀转让土地以外的园圃田，所有权归向润秀，向润秀指划部分土地（园圃田）给向真才耕种，向润秀耕种的土地不用时，送予向真才。以上四份协议签订后，向真才作为转包（转入）方，向润秀作为承包（转出）方，与发包方巴东县清太坪镇清平街居民委员会共同签订了《农村土地承包经营权流转合同（一）》，向润秀将《承包土地转让协议》中约定的土地流转给向真才，向真才作为承包方代表与发包方巴东县清太坪镇清平街居民委员会办理了土地承包经营权变更登记手续，并由主管部门为向真才核发了《土地承包经营权证》。但双方未办理林地承包经营权流转及变更登记手续，亦未办理房屋的集体土地建设用地使用权的变更登记手续。向真才尚欠向润秀10000元购房款未予支付，向润秀亦未实际履行赠与向真才水库两口、指划部分园圃田由向真才耕种的合同义务。2013年3月7日，向真才诉至法院，要求向润秀履行《承包山林转让协议》中协助向真才办理林地承包经营权流转和变更登记手续的义务；履行《房屋买卖协议》中协助向真才办理房屋及其附属物的集体土地建设用地使用权的变更登记手续的义务；履行《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中赠与向真才水库两口、指划园圃田由向真才耕种的义务，同时要求向润秀支付房屋租金31400元及违约金23000元。在审理过程中，向润秀提起反诉，请求法院判令向真才支付下余购房款10000元并支付违约金23000元，同时要求撤销《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中赠与向真才水库两口及指划园圃田由向真才耕种的内容。
原审认为：本案争议的焦点为：一、向真才与向润秀签订的《承包山林转让协议》、《房屋买卖协议》及其附件《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》的内容是否明确具体？二、如前述三份合同的内容不明确具体而使双方对合同条款产生不同理解时，应当采用何种合同解释的方法确定争议条款的真实意思？三、向真才及向润秀各自主张的涉及《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中水库两口及部分园圃田的诉讼请求应否得到支持？四、双方有无违反合同约定的行为？分别阐释如下：
一、关于《承包山林转让协议》、《房屋买卖协议》及其附件《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》的内容是否明确具体的问题。
1、《房屋买卖协议》的内容是否明确具体的认定。《房屋买卖协议》约定，向润秀将其位于清太坪镇清平街二组“五户淌”（小地名）的住房一栋出售给向真才，向真才一次性支付购房款115000元。这一约定明确了房屋买卖合同的标的是“住房一栋”。但该协议第1条又将住房标注为“四间一偏”，从而使双方对房屋买卖合同标的的理解产生了争议。本案中双方争议的房屋除了4间2层的主体房屋结构之外，在该房屋后侧即朝南方向有房屋2间2层，同时在该房屋的左侧即朝西方向还有房屋1间，另在该房屋的《集体土地建设用地使用权证》的范围内还有附属物厕所1间、牛栏1间及晒场1个。双方对《房屋买卖协议》中“住房四间”没有争议，均认为系该住房的主体房屋4间2层，但对该协议第1条的“一偏”的理解产生了争议。《房屋买卖协议》的部分标的即住房“一偏”的约定不明确。2、《承包山林转让协议》的内容是否明确而具体的认定。《承包山林转让协议》约定，向润秀将所承包的山林转让给向真才，这一约定是明确的，但该《协议》对所转让山林的地块名、面积等内容未约定具体，无法从该份合同中确定双方约定的林地承包经营权流转与变更的具体内容。3、《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》的约定是否明确而具体的认定。《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》第1条约定，《房屋买卖合同（协议）》生效后，向润秀需长期或借或租向真才房屋，待向润秀之夫张圣平的母亲身故办完丧事后，方能搬出。双方对该条文产生了不同的理解。向真才主张与向润秀形成了房屋租赁合同关系，而向润秀主张与向真才形成了房屋借用关系。《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》第1条约定不明确，无法认定双方形成的是房屋租赁合同关系还是房屋借用合同关系。《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》第7条约定，向润秀指划部分土地给向真才耕种，但是未确定指划土地的名称、位置、面积等，亦属约定不明确具体。
二、依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定不能确定前述三份合同的有关争议条款，故应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等合同解释的方法来确定双方争议条款的真实意思。1、关于《房屋买卖协议》中住房“一偏”的标的确定的问题。综合分析双方签订的《房屋买卖协议》的整体结构、字面文义等内容，《房屋买卖协议》的引文部分约定了向润秀将位于巴东县清太坪镇“五户淌”（小地名）的“住房一栋”出售给向真才，“住房一栋”字面含义是将房屋整体全部出卖给向真才，同时依据农村房屋买卖交易习惯，房屋的附属物也是房屋买卖交易的合同标的，且《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中也约定向润秀长期或借或租该栋房屋居住，如不是整体全部出售双方亦无必要约定“或借或租”。综上，《房屋买卖协议》的标的为该栋房屋的全部建筑物及附属物，包括私檐、牛栏及厕所。2、《承包山林转让协议》中合同标的的具体确定问题。《承包山林转让协议》中“向润秀所承包的林地”，字面文义应为向润秀所承包的全部林地。虽然双方未约定转让林地的具体标的，但结合另外两份合同的内容，双方订立《承包山林转让协议》的目的是向真才在支付房屋价款后能够获得向润秀享有林地承包经营权的全部林地从而在该地长期生存和生活。这一合同目的参考双方于同日签订的《承包土地转让协议》的内容亦可得到确认。《承包土地转让协议》明确约定了转让土地的具体标的，在双方具备了签订类似合同的经验情况下，《承包山林转让协议》却未约定转让山林的具体标的，即应认为《承包山林转让协议》的合同标的为向润秀享有林地承包权的全部林地，因为《承包山林转让协议》的标的若只是转让部分林地，则双方亦应当像《承包土地转让协议》一样对转让林地的地块名、面积等做出具体约定，而《承包山林转让协议》却未作出类似的具体约定，故应确定《承包山林转让协议》的合同标的为向润秀享有林地承包经营权共有权的全部林地，具体范围应以主管部门核发的《林权证》所记载为准。3、关于《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》第1条中双方形成何种民事法律关系的确定问题。双方在签订该《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》后，向润秀及其家人仍在该房屋中长期居住近六年，期间向真才并未向法院提起要求向润秀支付租金的诉请，向润秀亦未主动向向真才支付房屋租金，即使在向真才向法院提交民事起诉状时仍未提出该项请求，而是在庭审过程中增加了该项请求，综合分析上述客观事实，双方实际上均默认了事实上形成的是房屋借用合同关系，故对向真才要求向润秀支付房屋租金31400元的诉讼请求因无事实依据不予支持。《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》第7条未明确约定指划部分土地的地块名、位置、面积等，依据合同解释原理，无法确定“部分土地”的具体标的，双方可就“部分土地”的标的另行协商。
三、向真才及向润秀各自主张的涉及《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中水库两口及部分园圃田的诉讼请求应否得到支持。1、关于水库两口的问题。向真才在其原居住地巴东县清太坪镇木竹坪村七组的房屋受灾后，移民搬迁至现居住地巴东县清太坪镇清平街居民委员会二组，购买了向润秀的房屋居住，其目的是能够在当地正常生产生活，向润秀将其水库两口赠与向真才正是为了满足其日常生产、生活用水，两口水库亦系向真才现生产、生活用水的来源，如不实际交付将不能实现向真才购买房屋长期居住并从事生产生活的合同目的，故向润秀主张撤销赠与向真才水库两口的诉讼请求不予支持。2、关于部分土地（园圃田）的问题。《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中约定的指划部分园圃田由向真才耕种约定不明，且该块园圃田并非向真才生产生活所必需，向润秀可撤销赠与，故对向润秀撤销赠与部分园圃田的诉讼请求予以支持。
四、关于双方有无违约行为的认定以及双方主张的违约金应否得到支持的认定。双方在《房屋买卖协议》中约定了购房款的支付方式、违约责任条款，在《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中约定了“甲方的水库两口送予乙方”。《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》作为《房屋买卖协议》的附件，亦应适用主合同中对双方权利义务的约定。经庭审查实，向真才未全额支付购房款，向润秀未依约定交付水库两口，双方均有违约行为。因此，对向真才、向润秀各自主张的违约金请求均不予支持。
综上，经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第十四条第一款第（一）项、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第一百八十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由向润秀协助向真才办理住房一栋（涉案房屋《集体土地建设用地使用权证》内的全部建筑物及附属物：主体结构房屋4间2层、偏房1间、私檐2间2层、晒场1个、牛栏1间、厕所1间）的《集体土地建设用地使用权证》及《林权证》（范围为主管部门核发的向润秀为林地承包经营权共有人的《林权证》上的全部林地）的变更登记手续。二、向润秀将水库两口交付给向真才。三、驳回向真才的其他诉讼请求。四、向真才支付向润秀下余购房款10000元。五、驳回向润秀的其他反诉请求。案件受理费375元，由向真才负担。反诉案件受理费625元，由向润秀负担。
向润秀不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定《房屋买卖协议》的标的物除约定的“四间一偏”外，还包括向润秀持有的《集体土地建设用地使用权证》载明的“私檐2间2层、晒场1个、牛栏1间、厕所1间”错误；二、双方签订的《房屋买卖协议》约定的标的物仅为房屋的主体结构4间2层及偏房一间，向润秀所有的其他建筑物及附属物并不在《房屋买卖协议》之列。双方于2007年7月12日签订的《房屋买卖、土地山林协议的补充协议》第6条约定，向润秀位于院坝坎下的“瓦房（一栋二间）不用时或送或卖，必须优先向真才”，该条约定的瓦房即为向润秀所持有的《集体土地建设用地使用权证》所载附图中的厕所。若约定的标的物为《集体土地建设用地使用权证》范围内全部的建筑物及附属物，则不需要就“瓦房”另行达成补充协议；三、一审判决将除“四间一偏”以外的房屋认定为合同的标的物错误，与情理及惯例不符。若向润秀出卖了其全部房屋，通常情况下在签订《房屋买卖协议》时，向润秀应将其所持有的《集体土地建设用地使用权证》一并交由买方向真才保管；四、向润秀为农民，在清太坪镇清坪街集体经济组织再无其他宅基地和房屋，向润秀将其唯一一处宅基地全部转让不符合法律规定：五、一审法院判决向润秀将水库两口交付给向真才错误。向润秀现仍居住在转让的房屋内，水库两口是向润秀的生产生活用水来源。且水库两口一直未交付给向真才，其所有权与使用权均未发生转移。向真才一家自2011年开始就严重侵害向润秀一家，并被公安机关多次处以行政处罚，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、一百九十二条的规定，赠与两口水库的约定应属于可撤销的赠与合同；六、一审法院对是否存在违约行为的认定错误。向真才未全额支付购房款属实，一审判决向润秀将水库两口交付给向真才的结果错误，故本案系向真才违约，向润秀并不存在违约行为。综上，故请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；驳回向真才、向宏显的诉讼请求，支持向润秀的诉讼请求；判决由向真才、向宏显承担本案一、二审诉讼费用。
向润秀为支持其上诉理由，向本院提交了一份证据，即2013年6月9日巴东县水布垭法庭组织双方调解的录音光盘。拟证实：巴东县人民法院调解时向真才、向宏显认可房屋买卖协议中标的物的范围是明确的，不包括私檐、晒场、牛栏及厕所。
向真才、向宏显在二审中答辩称：一、向润秀与向真才、向宏显于2007年7月12日签订了四份协议。向润秀将其家庭承包的土地、山林全部转让给向真才，足以证明向润秀是准备离开本地。若厨房、牛栏、厕所、晒场等均未转让，向真才购买该房屋后不能满足居住所需；二、厨房、牛栏、厕所、晒场、水库等是房屋必备的附属物，系买方生产、生活必备的附属设施，卖方将固定资产综合作价并全部出售，此是农村房屋买卖的交易习惯；三、向真才与向润秀系同胞兄妹，向真才系农民，向润秀之夫张圣平系教师。向真才在买房时无防备之心，不知道协议、证件的重要性。向真才要求向润秀交出《集体土地建设用地使用权证》办理过户手续时，向润秀一拖再拖，并提出要将所有附属设施收回；四、向真才未付的一万元的购房款系抵作向润秀应支付的房屋租金。除四间一偏外的房屋并不是向润秀未卖，而是约定向润秀之夫张圣平的母亲去世后搬出，系向润秀卖后租用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回向润秀的上诉，维持原判。
向真才、向宏显在二审中未提交证据。
经组织质证，向真才对向润秀提交的证据的质证意见为：根据证据规则，主持调解的录音资料不能作为证据提交，不能作为判决的依据。根据农村房屋买卖的交易习惯，向润秀转让的应是房屋的整体。向宏显未出庭亦未发表质证意见。
对上述有异议的证据，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。故该证据不能达到向润秀的举证目的，对该证据不予采信。
经审理查明：向润秀与向真才于2007年7月12日签订的《房屋买卖、土地山林协议的补充协议》第3条约定“甲方的水库两口送予乙方”，该条约定的“水库”实为“水池”；第6条约定，“甲方位于院坝坎下的瓦房（一栋二间）不用时或送或卖，必须优先乙方”，该条约定的“瓦房”即为向润秀持有的《集体土地建设用地使用权证》所载附图中的“厕所”。双方争议的厕所在《集体土地建设用地使用权证》所载附图中标注为“晒场”的范围内。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，向润秀与向真才于2007年7月12日签订的《承包土地转让协议》、《承包山林转让协议》、《房屋买卖协议》及其附件《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》于当日成立并生效，四份协议为双方真实意思表示，双方均应按照前述四份合同约定的内容全面、诚信地履行义务。综合向润秀的上诉意见，向真才、向宏显的答辩意见和案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：一、向润秀与向真才于2007年7月12日签订的《房屋买卖协议》所涉标的物的认定；二、关于赠与水池两口的约定是否可撤销。对此，本院分析评判如下：
一、向润秀与向真才于2007年7月12日签订的《房屋买卖协议》所涉标的物的认定
合同所涉标的物的认定，要求合同文本的文义明确具体。向润秀（甲方）与向真才（乙方）于2007年7月12日签订的《房屋买卖协议》的引文部分约定“甲方将位于清太坪镇清平街二组五户淌的住房一栋出售给乙方”，但该协议第1条又约定“住房（四间一偏）作价115000元”，《房屋买卖协议》对标的物的约定所使用文字的文义并不明确具体，故应根据合同的相关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则等进行综合分析认定。《房屋买卖协议》约定的“住房一栋”的字面文义应指房屋整体，同时依据农村房屋的交易习惯，房屋附属物亦是房屋交易的合同标的。本案中双方争议的私檐房与主体房屋相连且共墙，私檐与主体房屋实为不可分部分。双方争议的厕所亦为日常生活所必需，争议的晒场为进入主体房屋的必经通道。向润秀与向真才所签《房屋买卖、土地山林转让协议的补充协议》中亦约定向润秀需长期或借或租向真才房屋居住，向润秀位于院坝坎下的瓦房（一栋二间）不用时或送或卖，必须优先向真才。如向润秀只是将房屋的主体结构转让，则双方既无必要约定向润秀在房屋转让后还需“或借或租”向真才的房屋，亦无需在补充协议中对“瓦房”作出约定。综上，《房屋买卖协议》所涉标的物应认定为该栋房屋的主体结构四间两层，包括双方争议的私檐、厕所、牛栏、晒场等附属物。双方所签《房屋买卖、土地山林协议的补充协议》已明确约定向润秀并未将“院坝坎下的瓦房”转让给向真才，且本院已查明补充协议约定的“瓦房”实为向润秀持有的《集体土地建设用地使用权证》所载附图中的“厕所”，故《房屋买卖协议》所涉标的物即为向润秀持有的《集体土地建设用地使用权证》上除标注为“厕所”以外的部分。
二、关于赠与水池两口的约定是否可撤销
本案所争议的水池两口，虽双方在《房屋买卖、土地山林协议的补充协议》中约定是由向润秀赠与向真才，但实质是以双方所签《房屋买卖协议》为基础，并非独立存在的赠与行为。若向润秀未将其房产等转让给向真才，亦无需在补充协议中约定需将水池两口赠与向真才。向真才购买向润秀的房屋目的是能够在当地正常生产生活，两口水池系向真才生产、生活用水来源，如不实际交付将不能实现向真才购买房屋长期居住并从事生产生活的合同目的，故向润秀主张撤销赠与向真才水池两口的诉讼请求不应支持。
综上，向润秀的上诉理由部分成立。原审判决判令向润秀需协助向真才办理《集体土地建设用地使用权证》内的全部建筑物及附属物的变更登记手续错误，应予以改判。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第十四条第一款第（一）项、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第一百八十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持湖北省巴东县人民法院（2013）鄂巴东民初字第00290号民事判决的第二、三、四、五项；
二、撤销湖北省巴东县人民法院（2013）鄂巴东民初字第00290号民事判决的第一项；
三、向润秀协助向真才办理住房一栋（涉案房屋《集体土地建设用地使用权证》上除标注为厕所以外的其他部分）的《集体土地建设用地使用权证》及《林权证》（范围为主管部门核发的向润秀为林地承包经营权共有人的《林权证》上的全部林地）的变更登记手续。
一审本诉案件受理费375元，由向真才负担；一审反诉案件受理费625元，由向润秀负担。二审案件受理费625元，由向润秀负担500元，由向真才负担125元。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 郜帮勇
审判员 李志华
二〇一四年十二月十二日
书记员 何奕娥