重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第01909号
原告李晓惠，女，汉族，城镇居民，住重庆市北碚区。
委托代理人左毅（系原告之夫），男，汉族，城镇居民，住重庆市北碚区。
委托代理人高小东，重庆中世律师事务所律师。
被告重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，组织机构代码79802200-5。
法定代表人李彦勇，该公司董事�。
委托代理人杨方洪，重庆大新师事务所律师。
原告李晓惠诉被告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，同日将该案转为普通程序，依法由审判员杨敏担任审判长，与代理审判员闫平平、人民陪审员韩念超组成合议庭于2014年4月8日公开开庭进行了审理，原告李晓惠的委托代理人左毅、高小东，被告鲁商公司的委托代理人杨方洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓惠诉称，原被告双方于2012年5月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于重庆市北碚区×××街道××大道××号39幢1-3房屋；交房时间为2012年5月31日前；被告于交房前7日应书面通知原告；被告逾期交房则应从约定最后交房的第二天起至实际交付之日，按已付房价款万分之0.5计算违约责任。原告于2010年12月18日支�被告房屋首付款485103元，并于2012年7月16日支付房屋余款1129000元。原告已付清全部房款。2012年5月31日，被告未按约通知原告接房。2012年12月27日被告向原告发出《通知》，要求原告于2012年12月31日上午办理××住宅小区39-3号（现门牌编号39-4号）商品房接房手续。原告认为，被告发出的《通知》时间违反了合同约定的期限，且《通知》中未明确房屋座落为××大道××号39幢1-3，《通知》不符合合同约定，不具备交房通知的效力。另外，《通知》上所提的39-3号（现门牌编号39-4号）房屋与双方在合同约定的房屋39-3位置、面积完全不符，且被告工作人员带原告看的并非合同约定房屋，故原告未予接房。双方经磋商于2013年8月16日签订《协议》，同意将“39幢1-3”调整为“40幢1-3”，并按重庆市北碚区×××街道××大道××号40幢1-3房号办理产权手续。之后，原告要求被告按新《协�》所确定的“40幢1-3”编号另行发出接房通知，但被告拒绝提供。鉴于被告不配合的态度，加之2013年8月16日的《协议》仅为合同而非正式《交房通知》，故原告仍未接房。2013年12月25日，被告向原告发出《告知函》，表明由于其工作人员失误，将39-3号的派出所门牌编号编写为39-4，并要求原告按39-3号的现门牌编号40-3办理接房手续。原告认为虽该函内容中有诸多不实陈述，但形式上符合约定的交房程序和内容，原告同意以2013年12月25日作为被告交房的时点。被告应支付原告2012年6月1日至2012年6月30日期间共计30天的逾期交房违约金727.80元（485103元×万分之0.5×30天）；2012年7月1日至2013年12月31日期间共计549天的逾期交房违约金44307.10元（1614103元×万分之0.5×549天），共计45034.90元。原告因主张被告逾期交房违约金起诉来院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金45034.90�；2、诉讼费由被告承担。
被告鲁商公司公司辩称，1、双方于2012年5月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。2、双方签订合同所约定的房屋在签订合同时已经建好，该商品房所坐落的位置是清楚、明确的。合同虽约定了交房时间为2012年5月3日前，但合同附件四补充条款第5条第6款也约定了买受人在未付清全部房款前，出卖人可以拒绝交房并不视为违约。原告于2012年7月16日才交清房款，故被告认为合同约定的交房期限应顺延至2012年7月16日。3、被告于2012年12月27日以特快专递方式书面通知原告于2012年12月31日上午到××住宅小区物管公司办理接房手续。原告于通知当日也到了物管公司，物管公司的工作人员带原告到39-3（现门牌号40-3）商品房查验了房屋，并要求原告办理该套房屋的接房手续，但原告认为被告在接房通知中所载明的39-3（现门牌号39-4）商品房与合同约定的商品房不符，认为接房通知存在瑕疵而拒绝接房。被告销售部经理向原告解释到合同约定的39-3商品房的现门牌号就是40-3，接房通知中载明的39-3商品房的现门牌号39-4是工作人员的书写笔误并向原告致歉。被告认为，接房通知载明的39-3商品房现门牌号错误只是瑕疵问题，不影响房屋的实质交付，原告纠结于接房通知的瑕疵问题不接房才是涉案房屋未交付的根本原因。被告已于2012年12月31日明确告知原告按39-3（现门牌号40-3）商品房办理接房手续，原告没有其他正当理由拒绝接房，根据合同第8条第2款第（1）项约定，被告已于2012年12月31日视为将39-3商品房交付给原告。4、2013年8月16日双方签订的《协议》也说明了合同约定的39-3商品房与现门牌号40-3商品房是同一套房屋。5、被告向原告发出的《告知函》有两个意思，第一再次对接房通知中工作人员的笔误向原�致歉，第二虽然被告于2012年12月31日已视同将39-3（现门牌号40-3）商品房交付了原告，但还是希望原告到物管公司当面办理接房手续。综上，被告同意支付原告2012年7月17日至2012年12月31日期间共计168天逾期交房违约金13558.47元（1614103×168天×万分之0.5）。
经审理查明，2012年5月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了乙方购买甲方开发的××项目中座落于重庆市北碚区×××街道××大道××号39幢1-3、建筑面积308.67㎡房屋；房屋总成交金额1614103元，乙方于2011年8月25日付首付房款485103元，余款1129000元办理7成16年银行按揭。合同第七条第（一）款第2项，属预售商品房的，甲方应当在2012年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条第1款，甲方应于交房日的七日前书�通知乙方做好办理交付手续的准备。合同第九条第1款，（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方签订了《补充条款》（附件四）。《补充条款》第五条第6款，在办理交割手续之前，买卖双方须按房产测绘部门的实测面积结清房款，如买受人未付清房款，在买受人交清全部房款之前，出卖人有权拒绝交房而不视为违约。第十六条第1款，补充协议与《商品房预售合同》正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
原告于2010年12月18日支付被告首付款485103元，并于2012年7月16日通过银行贷款方式向被告支付房款余额1129000元。
2012年12月27日，被告向原告发出《通知》，内容为：“首先感谢您对重庆鲁商地产有限公司的支持与信赖。您于2012年5月25日购买了本公司××住宅小区39-3号（现派出所门牌编号为39-4）商品房。请您接到本通知后，于2012年12月31日上午前来××住宅小区物管公司办理收房手续。在此期间，本公司、�安物业管理有限公司等有关部门将到现场办公，为您提供方便快捷的服务，一次办完手续。……”
2012年12月28日，被告取得了涉案房屋在内的项目建设工程竣工验收备案登记证。
2013年8月16日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《协议》，内容为：“李晓惠为我司开发的××项目业主，甲乙双方所签订的合同房屋座落为：‘重庆市北碚区××大道××号39幢1-3。’现房屋座落位置不变，房号由‘39幢1-3’调整为‘40幢1-3’。经双方沟通协商，乙方同意按现房屋座落：‘重庆市北碚区××大道××号40幢1-3’接房，并按新房号办理房产证等相关手续。
2013年12月25日，被告向原告发出了《告知函》，内容为：“鉴于您买了本公司开发的××住宅小区39-3号商品房（现派出所门牌编号为40-3）。我司于2012年12月27日发出通知，请您于2012年12月31日上午前来××住宅小区物管公司办理接房手续。由于本公司工作人员笔误，在通知函上将您购买的××住宅小区39-3号商品房的现派出所门牌编号写成了39-4，在您收到通知后，于通知函约定当日到了××住宅小区物管办公室办理接房手续时，我司工作人员当面向您解释清楚并致歉，且及时协调小区物管公司，请您按您购买的39-3号商品房（派出所门牌编号40-3）办理接房手续，但当天您却未办理接房手续。现本公司再次函件告知您，请您接到本通知后，尽快到本公司销售中心二楼重庆颐安物业管理有限公司办理××住宅小区39-3号商品房（派出所门牌编号40-3）接房手续。”
另查明，原告与左毅于1981年结婚。
庭审中，被告举示了《重庆××业主验、收房交接书》，拟证明被告按合同约定该原告办理涉案房屋交接手续，但原告因交房通知书上面的门牌号书写错误而拒绝接房。原告表示《重庆××业主验、收房交接书》中“业主姓名”中的“李晓惠”，“栋号”中的“原39-3、现40-3”，“验收日期”中的“2012年12月31日”，“联系电话”中的“1388338××××”，“整改内容”中的“1、房号有疑议，房号调整为带4的号不接受，要求给予调整；2、本人对房屋未收验接房，房屋问题本次未体现，等待回复”，“业主签字”中的“李晓惠”均系原告之夫左毅所书写，同时陈述原告未授权左毅办理接房手续。原告还表示《重庆××业主验、收房交接书》只能证明被告未对40-3房屋办理交付手续，原告当日向被告要求重新出具交房通知，明确房屋为40-3，但被告拒绝出具。被告对《重庆××业主验、收房交接书》中除了“龚光彬”的签字系龚光彬本人所书写外，对其他内容表示不清楚是否系原告本人书写，同时表示即使是原告之夫左毅所为，也符合表见代理。
被告还举示了由重庆颐安物业管理有限公司于2014年4月3日作出的《证明》，内容为：“业主李晓惠于2012年12月31日上午11：00到××住宅小区本公司办理交房手续。本公司工作人员龚光彬带领李晓惠到39-3（现门牌号40-3）房屋进行了验房。业主李晓惠认为重庆鲁商地产有限公司于2012年12月27日发出的接房通知书中载明的39-3（现派出所门牌号39-4）房屋与本公司工作人员带其所验房屋不符，并对现派出所门牌号有异议。当时，重庆鲁商地产有限公司营销部经理苏成松就现派出所门牌号向业主李晓惠做了相应解释，并告知业主39-3房现派出所门牌号应为40-3，与合同所签订的房屋一致。还就其公司工作人员因笔误将39-3房的现派出所门牌编号写成了39-4事宜向业主表示歉意，并当即协调本公司准予与业主李晓惠办理39-3（现派出所门牌号40-3）房屋，但业主李晓惠纠结于重庆鲁商地产有限公司交房通知书的笔误问题而未办理接房手续。”被告举示该证据拟证明被告委托重庆颐安物业管理有限公司带原告对39-3（现派出所门牌号40-3）房屋进行了验房，但原告因交房通知书上门牌号的笔误而拒绝接房。
原告对该《证明》的真实性、合法性、关联性均不认可。
庭审中，原被告双方均陈述的39-3房屋就是合同约定的39幢1-3房屋，40-3房屋就是40幢1-3房屋。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、重庆市商品房买卖合同、通知、协议、告知函、重庆××业主验、收房交接书、证明等载卷为据，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，不违反法律、强制性规定，合法有效。综合本案审理情况，争议的焦点为：一、被告应于何时向原告交付房屋；二、被告在2012年12月31日是否就合同约定的房屋要求原告接房；三、2012年12月31日是�视为被告将合同约定的房屋交付原告使用的时间。对此，作如下评判：
一、关于被告应于何时向原告交付房屋问题。
双方签订的《重庆市商品房买卖合同》虽约定了被告应于2012年5月31日将房屋交付原告，但双方签订的《补充条款》约定买受人未付清房款之前，出卖人有权拒绝交房而不视为违约。《补充条款》关于交房时间在《重庆市商品房买卖合同》基础上进行了补充约定。原告于2012年7月16日将房款付清，被告在2012年7月16日前未交付房屋并不违约，对于被告主张交付时间应顺延至2012年7月16日，符合合同及补充条款的约定，予以支持。故被告应于2012年7月16日将房屋交付原告。
二、关于被告在2012年12月31日是否就合同约定的房屋要求原告接房问题。
庭审中，原告表示《重庆××业主验、收房交接书》中除“龚光彬”的签字外其他内容系原告丈夫左毅书写的，但�告未授权左毅办理接房手续。本院认为，原告与左毅系夫妻关系，对于日常生活需要处理共同财产，夫妻双方均有权处理。故本院认为即使如原告陈述《重庆××业主验、收房交接书》中除“龚光彬”的签字外其他内容系原告丈夫左毅书写，左毅的行为对原告仍产生效力。根据《重庆××业主验、收房交接书》的内容，可以确定被告就合同约定的原39-3（现40-3）房屋有向原告要求接房的意思表示。
三、关于2012年12月31日是否视为被告将合同约定的房
屋交付原告使用的时间。
原告表示未在2012年12月31日接房的理由为被告于2012年12月27日发出的接房通知不符合合同约定，要求被告重新出具接房通知，但被告拒绝出具。本院认为合同虽约定了被告要在交房日的七日前通知原告，但未约定被告如违反该条款，原告可拒绝接房。房屋达到交付条件并非以履行书面通知交房作为前提，而是以是否取得建设工程竣工验收备案登记证作为条件。涉案房屋所在项目于2012年12月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，故涉案房屋在2012年12月31日已达到了交付使用的条件。被告虽于2012年12月27日向原告发出的接房通知在通知时间及房屋具体座落上有一定瑕疵，但被告于2012年12月31日明确要求原告对已达到交付条件的房屋进行接房，原告以被告未重新发出书面接房通知为由拒绝接房，不予支持。同时，原告未举示证据证明不能接房的事由，故本院认定该时间视为被告已向原告交付房屋时间。
根据合同约定，被告逾期交房天数超过60日，原告要求继续履行合同，被告应从应交付房屋之次日至实际交付之日，以已付房款万分之0.5支付原告违约金。本案，被告逾期交房达168天即2012年7月17日至2012年12月31日，被告应支付原告逾期交房违约金13558.47元（1614103元×168天×万分之0.5／天）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李晓惠逾期交房违约金13558.47元。
二、驳回原告李晓惠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费926元，原告李晓惠负担648元，被告重庆鲁商地产有限公司负担278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 杨 敏
代理审判员 闫平平
人民陪审员 韩念超
二〇一四年九月十九日
书 记 员 张 楠