上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第3036号
原告（反诉被告）上海奉贤光明彩板活动房营造厂。
法定代表人李宝明，厂长。
委托代理人黄国明，上海晋松律师事务所律师。
被告（反诉原告）耿军昌。
委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海奉贤光明彩板活动房营造厂（以下简称活动房营造厂）诉被告（反诉原告）耿军昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月12日、12月3日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序并于2015年2月28日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄国明及被告委托代理人何先龙三次到庭参加了诉讼；被告参加第一、第二次庭审；被告委托代理人冯亚伟到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）活动房营造厂诉称，原、被告双方于2009年4月1日，订立“租房协议书”一份，由活动房营造厂将合法取得产权的办公楼下门面房1间，出租给耿军昌作经营场所使用。租期为2年到2011年3月31日合同期满，年租金为人民币6，000元（以下币种同）。
2010年9月在双方合同租期内，遇奉贤区土地储备中心征用动迁，耿军昌承租房内的装饰装修及设备经评估确认：装饰装修动迁补偿款为4，309元，设备及实物动迁补偿款为2，310元。但耿军昌认为动迁补偿款过低为由，一直占据在租赁房内。
目前动迁工作即将实施，活动房营造厂作为动迁主体其厂房、办公楼、门面房等必须按期搬离，并负责房屋使用人按期搬离，否则将构成动迁违约。为此活动房营造厂于2014年7月1日书面告知耿军昌；在三个月内领取动迁补偿款并签订搬离协议书，但耿军昌置之不理。2014年9月28日再次通知耿军昌却仍我行我素。故活动房营造厂诉讼来院，要求：1、解除双方租赁合同关系；2、判令耿军昌搬离向活动房营造厂承租的租赁房内所有财产；3、律师代理费1，000元由耿军昌负担。
被告（反诉原告）耿军昌辩称，可以解除双方租赁合同，但需要将所有费用结清，包括拆迁款项。第三项诉讼请求，无法律依据。
被告（反诉原告）耿军昌于2014年11月4日提交反诉状，反诉称，耿军昌承租了活动营造厂位于奉贤区南奉公路五号桥6299号的门面房，自2009年4月1日起至今一直由耿军昌租赁使用至今，且按时支付租金，在租赁期内，系争租赁房屋遇奉贤区土地储备中心征用动迁，活动房营造厂已与拆迁人上海市奉贤区土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议》，然活动房营造厂并未按规定给予耿军昌补偿，双方协调不成，故提起反诉，要求：判令活动房营造厂向耿军昌支付因承租的系争房屋拆迁而享有的拆迁财产性权益补偿70，795元。
原告（反诉被告）活动房营造厂辩称，对于分户报告单中确认的补偿项目及数额予以认可，其余的补偿项目无法律依据。
经审理查明：2009年3月28日，原、被告签订《租房协议书》，约定由耿军昌向活动房营造厂租赁坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋，作经营（劳务咨询办公室）使用。租赁时间：暂定二年。自2009年4月1日至2011年3月31日，合同期满后在同等条件下，乙方（即耿军昌）有优先租赁权。协议书第三条第1点：“年租赁费为6，000元整。”协议书签订后，耿军昌支付500元押金，并入住租赁房屋。
2010年9月25日，案外人上海青诚资产评估有限责任公司出具《上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单》，对耿军昌所拥有的设备及店铺装饰装修动迁补偿价值进行评估。评估结果显示：“经估算，委估对象于2010年1月20日的评估价值为6，619元。其中：装饰装修工程动迁补偿价值为4，309元；设备及实物动迁补偿价值为2，310元。”
2011年5月20日，活动房营造厂与案外人上海市奉贤区土地储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》。协议第二条：“被拆除房屋经评估机构评估，房地产市场总价为12，736，548元。”协议第五条：“根据《实施细则》第四十五条规定，甲方（即上海市奉贤区土地储备中心）补偿乙方（即活动房营造厂）停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计2，781，244元。”协议第六条：“甲方按规定付给乙方设备迁移费2，138，708元。”协议第十二条双方约定的其他事项：“一、土地补偿3，783，500元；二、绿化1，610，000元；三、水、电补偿400，000元；四、隐蔽工程850，000元；五、开道口200，000元。本协议合计补偿24，500，000元。备注：以上补偿款包括承租户在内。”
后活动房营造厂通知耿军昌等承租人领取搬迁补偿款及搬离租赁房屋等事宜，因双方未能就补偿款协商一致。致涉讼。
另查明，耿军昌租金支付至2014年10月30日。
以上事实经《租房协议书》、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单》、《上海市房地产权证》、《关于搬迁补偿款领取及有关事宜告知书》、通知、《送达回证》、《律师费发票》、电信发票、照片、《协议书》及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。
审理中，经双方协商一致，分户报告单的总补偿金额增加5，000元。
本院认为，系争的租赁房屋遇到政府动迁，活动房营造厂据此要求解除合同，耿军昌对此无异议，本院予以认可。合同解除后，耿军昌作为承租人应将系争房屋返还于活动房营造厂，当无异议。本案的争议焦点在于耿军昌作为承租人应得补偿款的确定。活动房营造厂认为，补偿项目应限定在《分户报告单》的设备搬迁补偿及装饰装修补偿；对于停产停业损失补偿，因双方租赁合同已经到期，故耿军昌不应享受停产停业损失补偿。而耿军昌认为，其应享受包括停产停业损失补偿以及《拆迁补偿安置协议》第十二条中列明的土地补偿、绿化、隐蔽工程等补偿项目。本院依次认为，原、被告的租房协议书中虽约定于2011年3月31日到期，但到期后，耿军昌仍继续使用租赁房屋并按合同约定给付租金，活动房营造厂对此亦未提出异议。故本院认为，双方属于不定期租赁，其有权享受停产停业损失补偿。对于耿军昌反诉主张的《拆迁补偿安置协议》第十二条中的补偿项目，耿军昌提供的证据不足以证明耿军昌可享受上述补偿项目，故本院不予认可。综上，耿军昌于本案中可享受设备搬迁补偿、装饰装修补偿及停产停业损失补偿。对于设备搬迁补偿及装饰装修补偿，可依据《分户报告单》进行确定，原、被告于审理中同意在分户报告单确定的补偿金额基础上增加5，000元，本院予以认可。对于停产停业损失补偿，《拆迁补偿安置协议》中明确以每平方米建筑面积400元的标准计算。审理中，耿军昌经测量后的建筑面积为29.10平方米，而活动房营造厂拒绝就耿军昌租赁部分的建筑面积进行测量，应承担相应的法律后果，故本院以耿军昌测量的建筑面积为准。经计算，设备搬迁补偿、装饰装修补偿及停产停业损失补偿合计为23，259元。另活动房营造厂同意退还押金500元，本院予以认可。对于活动房营造厂主张的律师费，无法律依据，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《租房协议书》；
二、被告（反诉原告）耿军昌于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋并将上述房屋返还于原告（反诉被告）上海奉贤光明彩板活动房营造厂；
三、原告（反诉被告）上海奉贤光明彩板活动房营造厂于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）耿军昌动迁补偿款23，259元；
四、原告（反诉被告）上海奉贤光明彩板活动房营造厂于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）耿军昌押金500元；
五、驳回原、被告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，反诉费784.5元，合计834.5元，由原告（反诉被告）上海奉贤光明彩板活动房营造厂负担258元，由被告（反诉原告）耿军昌负担576.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 李 楠
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国人民合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。