上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1111号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1111号
原告上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区某某公路3690号。
法定代表人官健明，董事长。
委托代理人章嘉艺，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托代理人马铭蔚，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告上海图祺贸易有限公司，住所地上海市闵行区古美西路420弄4-6号105室。
法定代表人金志勇，董事长。
委托代理人石富根，该公司员工。
原告上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司与被告上海图祺贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人章嘉艺、被告法定代表人金志勇、委托代理人石富根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月2日，原告与上海潮粤贸易有限公司（下称潮粤公司）签订《租赁经营合同》，约定：原告将位于某某公路3690号中鸿建材家居广场营业楼一层A区A27、28展厅号191平方米的经营场地出租给潮粤公司；租赁期限为2011年5月1日至2012年10月31日；经营场地租金为每天每平方米1.8元人民币（以下币种均为人民币），租金6个月支付一次每次62743.5元，先付后用。合同签订后，原告依约向潮粤公司交付了房屋。2012年5月16日，在原告的见证下，潮粤公司与被告签订了《租赁经营合同变更说明》，约定：承租方潮粤公司，由于公司种种原因，承租方变为被告。由此，被告成为系争租赁合同的承租方。2012年11月1日至2013年5月16日，共6个月16天，被告共应向原告支付租金共计68244.30元，被告除了以16000元销售款抵偿应付租金外，并未支付剩余租金52244.30元。因被告在2012年10月31日后未全额支付租金，原告多次联系被告未果，故原告起诉要求：1、判令被告支付截止2013年5月16日的剩余租金52244.30元；2、判令被告以52244.30元为本金，按同期银行贷款利率向原告支付自2012年11月1日至实际付款之日的逾期付款违约金；3、判令解除双方租赁合同。
被告辩称，原告与潮粤公司之间的租赁合同已于2012年10月31日到期，被告与原告的负责人康经理就续租问题进行协商未果，被告于合同到期前搬离租赁房屋，对于被告遗留在租赁房屋内的物品原告可以按照合同约定自行处理。对于租金的计算标准没有异议，但10月31日前的租金已经付清，11月1日起未使用房屋，不存在拖欠租金。原告以1.6万元销售款抵扣租金未经被告同意，该款及1万元保证金原告应予返还。
经审理查明，2011年5月2日，原告（甲方）与潮粤公司（乙方）签订租赁经营合同一份，主要约定，甲方将位于某某公路3690号中鸿建材家具广场营业楼一层A区A-27、28展厅号191平方米的经营场地（以下简称系争房屋）出租给乙方经营瓷砖；租赁期限18个月，自2011年5月1日至2012年10月31日；租金为每月每平方米1.8元，年租金合计125487元，租金6个月支付一次，每次支付62743.50元，先付后用；乙方在合同签订时一次性支付质量保证金1万元；乙方未按约支付租金的，甲方有权单方面解除合同，乙方支付的合同保证金（定金）不予退还，并由乙方支付未交款项逾期期间每日1%的违约金；自合同履行期满之日起，乙方向甲方所交纳的合同保证金（定金）自动转为质量保证金，质量保证金期限为一年，从合同终止之日起一年内如有售后服务等问题，须乙方支付的费用，甲方有权在该保证金中相应扣除，乙方必须在6天内将该费用支付给甲方，以补足质量保证金，如无乙方需支付的费用，该保证金一年期满全额退还乙方，但不计息；在合同期内乙方原支付的质量保证金，合同履行期满之日起三十天后，如无乙方需支付的费用，该保证金全额退还乙方，但不计息。合同订立后，原告将系争房屋交由潮粤公司使用，潮粤公司支付质量保证金1万元。2012年5月16日，潮粤公司与被告签订《租赁经营合同变更说明》，约定：承租方潮粤公司，由于公司种种原因，承租方变更为被告。嗣后，系争房屋由被告经营使用，被告向原告支付2012年5至10月的租金62743.50元，其中部分款项以原告代收的销售款折抵。因原告认为被告未按时支付2012年11月1日以后的租金，遂涉讼。
另查，原、被告于2012年10月31日前就系争房屋的续租问题进行协商，但未果。后被告停止营业，但未将物品搬离系争房屋，被告称其口头通知原告其搬走，但未与原告办理房屋交接手续。2012年11月4日，被告工作人员确认将原告代收的销售款1.6万元折抵租金，原告于同年12月2日开具了相应的发票。原告称被告并未明确告知其到期搬走，且一直占用系争房屋，被告于2013年5月14日才明确告知原告不再使用房屋，原告遂对系争房屋进行了清理，于2013年5月16日收回房屋。
再查，至今尚未发生因售后服务问题需要被告支付费用的事宜。原告表示质量保证金1万元同意在合同终止一年后（从2013年5月16日起算）返还。
上述事实，有租赁经营合同、租赁经营合同变更说明、代收销售明细表、租金发票及庭审笔录等证据，经当事人质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告间虽未直接签订租赁经营合同，但潮粤公司已将租赁经营合同的权利义务转让给被告，故原、被告间的租赁经营合同关系明确，双方均应依约全面履行合同义务。合同到期后，被告并未将租赁房屋返还原告，原告对此并无异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故原告要求解除合同，应予支持。被告称其已明确告知原告原租赁合同到期后不再使用房屋，但未就此提供证据，也未与原告办理房屋交接手续；被告陈述搬走时尚有物品遗留在系争房屋内，且被告工作人员在11月4日确认将原告代收的销售款1.6万元折抵租金，综上，本院对于被告主张其在10月31日以后未继续使用房屋，不应支付租金的抗辩意见不予采信，双方于2013年5月16日交接房屋，故应认定该日为合同解除日。原告要求被告支付2012年11月1日至2013年5月16日租金的诉讼请求合法有据，且其主张的金额未超过合同约定的租金标准，故本院予以照准。原告主张逾期付款违约金按照银行同期贷款利率为标准，在合同约定的范围内，应予准许；但合同约定租金为6个月支付一次，先付后用，故对违约金的起算日期及基数本院酌情予以调整。对于质量保证金1万元，根据合同约定，该保证金系质量保证金而非合同保证金，故应在合同履行期满之日起三十天后，在无被告方需支付的费用的情况下全额退还。原告已确认目前并无被告方需支付的费用，且合同已于2013年5月16日终止履行，故该款按照合同约定理应退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司与被告上海图祺贸易有限公司签订的租赁经营合同于2013年5月16日解除；
二、被告上海图祺贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司自2012年11月1日至2013年5月16日期间拖欠的租金人民币52244.30元；
三、被告上海图祺贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司逾期付款违约金（自2012年11月1日起以本金46743.50元为基数、自2013年5月1日起以本金5500.80元为基数，均计算至本判决生效之日，按银行同期贷款利率计算）；
四、原告上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海图祺贸易有限公司质量保证金人民币10000元。
当事人若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1158.49元，减半收取579.24元，由被告负担（应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 居晓雯
代理审判员 刘燕枫
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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