黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民特字第15号
原告朴明龙，男，1964年7月16日出生，汉族，住七台河市。
委托代理人崔湧海，黑龙江信诚律师事务所北京分所律师。
被告林春和，男，1965年4月15日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。
委托代理人王鸿钢，黑龙江天也律师事务所律师。
被告哈尔滨新世界房产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区文化街84号。（未出庭）
法定代表人刘忠，职务总经理。
原告朴明龙与被告林春和、哈尔滨新世界房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原告委托代理人崔湧海、被告林春和及其委托代理人王鸿钢到庭参加诉讼，被告哈尔滨新世界房地产开发有限公司经本院依法送达起诉状、应诉举证通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，原告系七台河市“九九嘉园”小区的实际施工人。因该小区的开发商哈尔滨新世界房产开发有限公司拖欠原告工程款，经双方协商同意以建成的部分房屋折价抵付所欠原告部分工程款。2013年2月3日，双方签订了《九九嘉园住宅内部认购协议书》。将“九九嘉园”小区某住宅楼（面积103.04平方米）折价人民币415251元，抵付原告应收工程款。当日，双方即办理了财务结算手续。原告以买受人身份签署了入户手续、缴纳了各项入户费用，占有了该处房产。因开发商一直没有将竣工验收资料提供给房屋产权登记机关，原告同整个小区的其他买受人一样，至今无法办理产权过户登记手续。后被告林春和诉哈尔滨新世界房产开发有限公司借款合同纠纷一案，依据被告林春和的申请，哈尔滨市南岗区人民法院于2013年7月24日以（2013）南民二初字第388号民事裁定书裁定保全查封了七台河市“九九嘉园”小区部分房产，其中包括原告的房产，且已经进入执行程序。2014年1月24日，原告依法向哈尔滨市南岗区人民法院递交了《执行异议书》，对执行标的提出了异议，要求解除对原告该处房产的查封，终止对原告房产的执行。2014年11月18日，哈尔滨市南岗区人民法院以（2014）南执异字第00012号执行裁定书裁定驳回了原告的异议。原告认为，争议房产依法应归原告朴明龙所有，不得作为被告林春和债权的执行标的，法院应当解除对原告房屋的查封，终结对原告被查封房屋的执行。故原告诉至法院，请求一、解除哈尔滨市南岗区人民法院对归原告朴明龙所有的七台河市“九九嘉园”小区某房产的查封，终结对该户房产的执行；二、诉讼费用由被告承担。
被告林春和辩称，一、不应当仅凭原告提供的现有证据认定案件事实。哈尔滨新世界房地产开发有限公司不出庭参加诉讼活动，不能查明本案事实，无法核实原告提供证据的真伪，也不能排除其与原告恶意串通损害林春和的利益。故不应当仅凭原告提供的现有证据认定案件事实。二、原告未就争议房屋办理预告登记或者登记备案手续，原告对此有过错，南岗法院的查封是正确的。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从以上法律规定可见，原告实际占有争议房屋因未经依法登记，不发生效力；即便未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移，不产生物权效力，故不能对抗司法查封。原告应当向哈尔滨新世界房地产开发有限公司主张权利。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告哈尔滨新世界房产开发有限公司未出庭，亦未提交答辩意见。
原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告林春和质证如下：
证据一、原告居民身份证，意在证明原告主体适格。
被告林春和对证据一无异议。
证据二、（2013）南民二初字第388号民事裁定书及协助执行通知书，意在证明原告的“九九嘉园”某房产被查封。
被告林春和对证据二无异议。
证据三、执行异议书，意在证明原告提出执行异议的事实及理由、要求。
被告林春和对证据三无异议。
证据四、（2014）南执异字第00012号执行裁定书，意在证明原告的起诉符合法律程序，应当受理。
被告林春和对证据四无异议。
证据五、《建筑施工合同》补充协议，意在证明哈尔滨新世界房地产开发有限公司与哈尔滨科兴建筑有限公司签订合同，七台河市“九九嘉园”项目系哈尔滨新世界房地产有限公司开发，哈尔滨科兴建筑工程有限公司承建，原告系承建方签约代表。
被告林春和认为哈尔滨新世界房地产开发有限公司与哈尔滨科兴建筑有限公司合同真伪不明，因二者均未到庭。
证据六、哈尔滨科兴建筑工程有限公司与原告签订内部分包协议，意在证明原告2012年5月9日原告分包了“九九嘉园”3号、7号、11号楼的施工，原告对被查封的该处房产享有优先权。
被告林春和认为原告不能向法庭提供哈尔滨科兴建筑工程有限公司授权委托书，在这个分包协议中原告作为承包人，身份混乱，原告不能给出合理解释，对真实性有异议，且补充协议中已经写明不得分包。
证据七、哈尔滨新世界房地产开发有限公司与原告签订“九九嘉园”内部认购协议书，意在证明2013年2月3日开发商将原告所建某房产抵原告工程款，由原告认购。
被告林春和对证据七有异议，原告先是主张其与哈尔滨科兴建筑工程有限公司分包部分工程，但抵工程款应当是哈尔滨新世界房地产开发有限公司抵偿给哈尔滨科兴建筑工程有限公司，而不是直接抵偿给原告，原告与哈尔滨新世界房地产开发有限公司之间在施工方面没有任何合同关系，不可能直接从哈尔滨新世界房地产开发有限公司得到抵偿工程款的房屋，对真实性有异议。
证据八、哈尔滨新世界房地产开发有限公司与原告签署工程款支付审批单、收条、收据2张，意在证明2013年2月3日开发商与原告协商一致，将原告所建房产中的争议房产折价给原告抵付工程款。
被告林春和对证据八有异议，其中审批单只有原告签字，没有新世界公司盖章，不能说明来源；收条内容不明确，说明不了任何问题；收据写的是内部认购订金，没有说明交款方式，证明不了原告所要证明的问题。
证据九、房屋管理协议书、业主公约、承诺书、装修协议书、进户费用明细表、物业费收据、装修保证金收据、预存水费收据、供热费票据、热力销售发票、水表卡、房屋钥匙1个，意在证明2013年2月6日原告正式成为“九九嘉园”小区业主并实际占有争议房产。
被告林春和对证据九真实性及证明问题均有异议，军宇物业是否接收哈尔滨新世界房地产开发有限公司委托需要原告提供证据证实，该份证据不能证明原告主张。因军宇物业是依法纳税企业，原告应当取得正式发票才具有证明力。
证据十、七台河市房产局证明1份，意在证明：1、异议房产未办理产权过户登记手续原告对此无过错；2、本案查封错误，法院应支持原告的诉讼请求。
被告林春和对证据十有异议，这份证据说明小区在2012年取得房屋预售许可证，按照原告主张在取得房屋的时候已经具备办理房屋登记备案手续全部条件，而原告没有办理，原告对其没有办理预案登记或者房屋买卖登记备案手续有过错，所以法院查封是正确的。当时在查封的时候在房产局已经有很多房屋已经登记，不登记属于原告自身原因，房产档案里有很多登记。
证据十一、哈尔滨新世界房地产开发有限公司企业信息，证明被告主体适格。
被告林春和对证据十一真实性及证明问题均无异议。
二被告未向本院提交证据。
综合分析原、被告质证意见以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、二、三、四、十一，被告林春和对以上证据无异议，本院予以采信；原告出示的证据五、六、七、八经法院核实，哈尔滨科兴建筑工程有限公司、哈尔滨新世界房地产开发有限公司信息属实，被告虽有异议，但未提出反证，该四份证据可以相互印证证明原告所要证明内容，故本院对上述予以采信；原告出示的证据九，经法院核实，军宇物业信息属实，被告虽有异议，但未提出反证，故该证据可以证明原告实际居住的事实，本院予以采信。原告出示的证据十真实有效，本院予以采信。
归纳分析原、被告诉辩主张及证据，本院确认如下事实：2012年，朴明龙以哈尔滨科兴建筑工程有限公司的名义承包了哈尔滨市新世界房地产开发有限公司位于七台河市桃山区“九九嘉园”住宅楼的3号、7号、11号楼的施工工程。2013年2月3日，朴明龙、哈尔滨新世界房地产开发有限公司双方签订了《九九嘉园住宅内部认购协议书》，约定将“九九嘉园”小区某房产（面积103.04平方米）折价人民币415251元，抵付其应收工程款。当日，双方办理了相关财务手续。此后，朴明龙签署了入户手续、缴纳了各项入户费用，并取得了争议房产钥匙。
另查明，林春和与哈尔滨新世界房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，经林春和申请，本院于2013年7月24日查封了哈尔滨新世界房地产开发有限公司名下位于黑龙江省七台河市桃山区风华路“九九嘉园”某房产房屋档案。该案现已进入执行程序。执行中，朴明龙向本院提起了执行异议申请，本院于2014年11月18日作出（2014）南执异字第00012号执行裁定书。朴明龙对该裁定不服，故诉至本院，双方形成诉讼。
综合以上事实与证据，本院认为，根据最高人民法院《关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。本案中，原告系实际施工人，通过抹账形式取得诉争房屋系原告与被告哈尔滨市新世纪房地产开发有限公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；原告取得该房屋后实际占有使用至今，虽未办理更名过户手续，但因被告哈尔滨市新世纪房地产开发有限公司原因导致“九九嘉园”小区均未办理产权手续，故原告对未办理更名过户手续并无过错。被告林春和主张原告与哈尔滨新世界房地产开发有限公司恶意串通损害其利益，但未出示相关证据予以证明，故本院对被告林春和的该主张不予采纳；被告林春和主张原告对诉争房屋未办理预告登记，对此有过错，本院认为，法律明确规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。从该条可以看出法律仅对第三人办理过户是否存在过错进行审查，而是否办理预告登记以及有无过错，不属于此类案件的审查范围，故本院对被告林春和的该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：
停止本院对位于黑龙江省七台河市桃山区“九九嘉园”小区某房产的强制执行。
案件受理费100元、邮寄费24元，由二被告负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王兰
代理审判员 哲璐
代理审判员 张萍
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 高虹