湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初545号原告株洲湘银物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人龚檐玲，系该公司总经理。委托代理人刘援，湖南一星律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为参与诉讼，承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为上诉，签收法律文书。委托代理人胡薇茜，湖南一星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告肖思源，女，1980年6月11日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人龙招君，男，1972年12月11日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。系原告丈夫，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。原告株洲湘银物业管理有限责任公司（以下简称湘银物业公司）与被告肖思源物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由审判员徐怀艳独任审理，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。由书记员马晶晶担任法庭记录。庭审中，原告的委托代理人刘援、被告的委托代理人龙招君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘银物业公司诉称：被告为株洲市天元区紫竹茗园小区10栋303号业主，房屋面积为161.16平米。2010年7月10日，原告与株洲市天元区紫竹茗园业主委员会签订《株洲市湘银紫竹茗园住宅小区物业管理服务合同》，双方于2012年10月26日续约至今。根据合同约定，原告受全体业主委托提供物业服务，业主按1.18元/平米/月的标准支付物业管理费。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2013年1月1日至2016年3月31日，被告一直未缴纳物业管理费，截止2016年3月31日，被告共欠缴39个月的物管费，共计7410元。依照合同约定，被告自逾期之日起还应按每日千分之三交纳滞纳金，现原告自愿将该笔滞纳金核减为7410元。原告多次催缴，但其拒绝缴纳。现根据物业管理服务合同及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付物业费7410元，滞纳金7410元，合计14820元；2、由被告支付本案诉讼费。被告肖思源辩称：1、答辩人是紫竹茗园10栋303号的业主，房屋面积和收费标准如原告所述；2、2013年答辩人家中卫生间出现漏水情况，答辩人多次找物业公司，但是物业公司一直敷衍拖延，未尽心协调，导致漏水情况维持了一年才处理好，所以答辩人没有缴纳2013年的物业费；3、到14年初，漏水情况修理好之后，答辩人去物业公司协商，要求减免漏水期间的物业费，同意缴纳漏水情况修好之后的物业费，但是物业公司态度恶劣，不予收取，所以答辩人没有交纳2013年1月1日至2016年3月31日的物业费。本院经审理查明：原告湘银物业公司系一家从事物业管理的企业，其于2010年7月10日与株洲市天元区紫竹茗园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为紫竹茗园小区提供物业服务，住宅按建筑面积1.18元/月/平米收取物业管理服务费，合同期限自2010年7月10起至2012年6月30日止。合同到期后，双方续签合同至今。原告一直在该小区提供物业服务。被告肖思源系该小区10栋303号业主，其房屋面积为161.16平米。被告一直按合同约定交纳物业费至2012年12月31日。2013年，被告家卫生间楼顶漏水，要求原告找楼上业主协商处理。通过原告的沟通协调，至2013年底，被告卫生间漏水的问题得以处理。但被告认为原告的协调工作不及时，给其生活造成一年的困扰，拒绝交纳2013年度的物业费。被告2014年开始主动向原告交纳2014年1月1日之后的物业费，原告拒绝接收，要求被告将2013年度的物业一起补交。双方为此产生争议，遂酿成本案诉讼。以上事实有双方当事人的陈述、《物业服务合同》及庭审笔录予以证实，足以认定。本院本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告要求被告交纳物业费及违约金有无事实与法律依据。具体分析如下：原告与株洲市天元区紫竹茗园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告作为紫竹茗园小区的业主，亦受该合同的约束。庭审中被告对欠原告2013年1月1日至2016年3月31日期间物业费的事实没有异议。但被告认为原告在2013年处理漏水问题不及时，导致其生活受到影响，原告应该免收该年度的物业费。本院认为，被告楼上卫生间漏水问题系被告与其楼上业主之间的纠纷，补漏的责任在楼上业主，而非物业公司。但物业公司作为小区物业管理服务者，有义务就被告反映的漏水问题积极找楼上业主协调沟通，并及时将沟通情况反馈给被告。虽然原告陈述其接到被告的反映及时找到楼上业主进行协调，但在本案中并未提供证据予以证实，被告亦表示对原告的协调经过不知情。虽然最终通过原告的协调处理好此事，但前后历时一年之久才将处理情况反馈给被告，造成被告生活产生一定的困扰。故原告在处理被告房屋漏水问题上有失职之处。原告作为紫竹茗园小区的物业服务提供者，其提供的物业服务是多方面的，包括公共设施的维护保养、公共卫生的维护、小区安保、小区道路通行的保障等。被告除对漏水问题的处理效率不满意之外，并未举证证明原告在其他服务方面有何不周。故被告单以不满意漏水问题的处理而拒交全部的物业费，于法无据。物业公司亦应在其服务不到位的情况下，对其收费予以部分减免，考虑到房屋漏水问题对被告生活造成较大困扰，同时考虑到原告最终协调帮助被告解决了漏水问题，本院酌情认定被告向原告支付欠费期间（2013年1月1日—2015年3月31日）物业服务费的90%，即6675元（161.16平方米×1.18元/月/平方米×39个月×90%）。关于原告主张的违约金，本院认为，被告欠交2013年度物业费是因为一直与原告在协商房屋漏水的问题，并非恶意欠交，且被告在2014年主动向原告交纳2014年1月1日之后的物业费，原告拒收。故被告在本案中无需向原告支付滞纳金，本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖思源于本判决生效之日起十日内向原告株洲湘银物业管理有限责任公司支付自2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费6675元；二、驳回原告株洲湘银物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖思源承担12元，由原告株洲湘银物业管理有限责任公司承担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  徐怀艳二〇一六年六月三日书记员  马晶晶附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并未合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。