天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中保民终字第236号
上诉人（原审原告）孙春华，女，1966年12月17日出生，汉族。
委托代理人武坚，天津源海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区广场东路20号滨海金融街E3-C-304室。
法定代表人贾学红，总经理。
委托代理人姚文艳，该公司员工。
上诉人孙春华与被上诉人天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2014年9月15日作出的（2014）滨功民初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理，依法组成合议庭，并于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人孙春华及其委托代理人武坚，被上诉人天津开发区万业源房地产经纪有限公司的委托代理人姚文艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月19日，原告孙春华（甲方）与案外人李欣荣（乙方）及被告天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）（丙方）签订编号为1105857的房屋买卖（置换）合同，约定甲方自愿将位于天津经济技术开发区宏达街3号C栋X门XXX室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，同意购买；房屋所有权人孙春华，建筑面积187.19平方米，权属证书编号房地证津字第114020750XXX号、贷款余额37万元由甲方自行还贷；双方协商后的实际成交价为370万元，过户费用由乙方承担；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方需向丙方交纳房屋信息服务费37000元，乙方需向丙方交纳房屋信息服务费37000元；甲、乙双方友好协商于2013年12月19日乙方付给甲方定金款人民币伍万元整，订于甲方还清贷款产权证注销完毕后三个工作日内办理过户手续，付款方式为一次性付款；丙方为甲乙双方提供交易机会，就相关政策法规进行咨询，如任何一方不能正常履行本合同规定的权利和义务，甲乙双方所交纳的信息服务费丙方概不退还。
上述合同签订当日，原告向被告交纳37000元。被告出具财务收据，注明“今收到孙春华芳林园C-X-XXX室中介服务费叁万柒仟元整”。
另查，涉案房屋位于开发区宏达街3号C栋X门XXX室（房地证津字第114020750XXX号），登记在原告孙春华名下，另有共有权人张志伟。
案外人李欣荣证实被告曾向其口头询问家庭名下房屋情况，至与原告办理房屋过户手续时发现李欣荣家庭名下已有两套房屋，不符合天津现行“限购政策”下的买房条件，故，与原告之间的交易未能成功。
再，涉案房屋在被告处挂牌出售，经被告介绍原告与案外人李欣荣相识，后在被告处三方订立房屋买卖（置换）合同。
涉及买、卖双方资格审查一节，被告陈述作为房屋中介机构，其审查出卖人资格时以权属证书登记为准，相关信息可至房地产主管部门进一步核实，对买受人的购房资质问题，其仅能询问无权查实。
原告诉讼请求：1、被告返还原告信息服务费37000元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，其已尽到法定义务，介绍原告与案外人李欣荣磋商房屋买卖事宜，并向李欣荣询问其家庭名下房屋的信息。因李欣荣个人缘故导致房屋买卖无法进行，被告并无过错，原告相应诉讼请求，应予驳回。
原审法院认为，《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案系媒介居间合同，被告作为居间人，应当向房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，如实披露涉及房屋买卖的交易信息，促成双方交易达成。鉴于房地产交易复杂性，房地产信息的不对称性，以及房地产市场现行宏观调控政策的导向性，存量房屋的买卖过程中，作为具有专业知识提供专业服务的房屋中介机构，在居间服务过程中，应对买、卖双方的权属状况进行核查，以规范交易行为、保障交易安全。具体而言，应核查待售房屋现状、有无抵押、有无权利限制，房屋出卖人有无处分资格、是否存在共有人等情况，以上调查内容应以房地产交易中心出具的信息为准；涉及买受人，同样需要审核该买受人及家庭名下房屋的状况，是否符合现行“房屋限购”宏观调控政策下的购买要求等。在此基础上促成双方交易达成。
本案中，原告与案外人李欣荣经被告服务签订房屋买卖（置换）合同，至房管部门办理手续时因李欣荣家庭已有两套房屋不符合“限购”政策下的买房条件而交易受阻，未能完成房屋买卖。被告作为专业机构，在涉及李欣荣家庭房屋情况时，仅进行口头询问而未详实告知李欣荣“房屋限购”政策的具体内容及影响交易的市场风险，最终原告与案外人李欣荣未能成交。原告基于对被告专业服务的信赖，选择与案外人李欣荣进行交易，并实际向被告支付了居间报酬37000元。虽然房屋买卖受阻系基于案外人李欣荣2013年的购房资格，但被告的居间行为与此亦具有关联性。考虑到，被告在提供居间服务过程中，实际支出了必要费用，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌情确定被告应向原告返还报酬款18500元，原告超出部分诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第四百二十四条、四百二十六条、四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告天津开发区万业源房地产经纪有限公司返还原告孙春华报酬款18500元；二、驳回原告孙春华的其他诉讼请求。上述给付义务，应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由原告负担362.5元，被告负担362.5元。被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告已预交的费用，本院不再退还。”
一审判决后，孙春华不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，即由被上诉人返还上诉人信息服务费37000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审法院认定被上诉人在提供居间服务过程中，实际支出了必要的费用没有事实依据。2、原审法院以“当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则”作出的判决是错误的。其一、在房屋买卖的过程中，上诉人没有任何过错，造成交易失败的责任完全在被上诉人。其二、被上诉人没有按照合同约定就有关购房政策对购房人进行提示，导致买房人对“限购政策”不清楚。其三、因交易失败，上诉人错过了最佳购房时机，损失数十万元和中介费用。3、房屋买卖合同没有实际履行，被上诉人无权按照合同约定（实际成交价的1%）收取中介服务费用。
被上诉人的答辩意见，原审法院所作判决，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查，合同签订后，上诉人向购房人李欣荣收取定金5万元。二审庭审中，上诉人认可购房交易失败后，未向李欣荣退还上述定金。再查，李欣荣在原审法院对其的询问笔录中称：“在房管部门办理过户手续时才知道20年前卖的房子，现在还没有过户”，证明自己不是有意隐瞒房屋情况。二审庭审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为，上诉人、被上诉人及案外人李欣荣（购房人）签订的《房屋买卖（置换）合同》是复合合同，三方当事人之间各自存在相应的法律关系，既包括上诉人与案外人李欣荣的房屋买卖关系，又包括上诉人与被上诉人之间的居间关系，还包括案外人李欣荣与被上诉人之间的居间关系。现上诉人与被上诉人因居间报酬发生纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》关于居间合同的有关规定来处理。《合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。因本案被上诉人促成了房屋买卖（置换）合同的成立，故按照上述法律规定被上诉人有权向上诉人依约收取居间服务费。上诉人主张因涉案房屋没有实际履行，被上诉人无权收取中介费的上诉理由，不能成立。
另，造成买卖双方交易失败的原因是李欣荣20年前曾出卖的房屋因没有办理过户手续，不符合“房屋限购”政策下的买房人条件，而被上诉人在李欣荣购房之初即向其询问了家庭名下房屋的情况，由于李欣荣没有如实陈述事实，误认为其20年前出卖的房屋已办理过户手续，不会影响本次购房，故买卖双方未能完成过户手续的责任方在购房人李欣荣。现上诉人要求被上诉人全额返还其居间服务费的上诉请求，无事实和法律根据，本院不予支持。
由于房地产居间合同是一种特殊的居间合同，房屋中介机构的居间义务不仅包括促成合同的订立，还包括帮助双方办理过户手续，交房手续、付款手续等。本案被上诉人为上诉人提供了与购房人进行订立契约之机会，在居间合同签订后，又与买卖双方到房屋交易部门，办理相关手续，虽然最终买卖双方交易失败，但被上诉人履行了居间人的义务。原审法院考虑合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被上诉人返还上诉人居间服务费18500元，并无不当。
综上，原审法院所做判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费263元，由上诉人孙春华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁津翠
审 判 员 韩 萍
代理审判员 卢 伟
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 滕光鑫
速 录 员 卢 山