河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1392号
原告：徐广成，丰润区政法委退休干部。
委托代理人：耿万海、陈思，河北正一律师事务所律师。
被告：于桂兰。
委托代理人：郭志宇，河北秉信律师事务所律师。
第三人：毕金柱。
委托代理人：吴素利，河北东明律师事务所律师。
原告徐广成与被告于桂兰、第三人毕金柱租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、二被告及代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告徐广成诉称，2007年7月9日，原告将自建的商业用房一栋（座落于高新区龙富南道103号）出租给被告用于经营饭店，双方签订了《房屋租赁合同》，合同除约定了租金、租期、违约责任等之外，其中合同第五条第1项还特别明确约定“乙方（被告）保证所租房屋用于合法经营，不得转让第三方。”合同签订后，原告交付了房产，被告用于经营凤凰园饭店，双方一直按合同约定履行。但是，2013年12月中旬，原告发现出租房屋悬挂涧河海鲜坊的名称，经了解得知，被告将租赁房屋转租给了第三人毕金柱，双方签订了《店铺转兑协议》。第三人利用租赁房屋开办了独资企业唐山市丰南区涧河海鲜坊高新区分店。原告认为被告违反合同约定，擅自转租行为破坏了原被告之间的信任关系，违反了合同第五条第1项的约定，依据该条约及《合同法》第224条第2款的规定，原告有权利解除合同。为了维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求法院判令解除原被告双方于2007年7月9日签订的《房屋租赁合同》；确认被告与第三人于2013年7月27日签订的转租合同《店铺转兑协议》无效；判令被告和第三人返还原告租赁房屋，诉讼费用由被告承担。
被告于桂兰辩称，一、双方没有约定不得转租。原告在签订合同时，是同意答辩人转租的，由于所租房屋当时没有房地产证书，原告怕答辩人将该房用于非法用途或答辩人违法将该房出售给他人，所以才形成了《房屋租赁合同》第五条第1项的内容；二、答辩人没有损害原告的利益。众所周知，2013年中等以上的饭店生意普遍萧条，答辩人经营饭店的所得收益还不够支付租金，但2013年8月20日，答辩人还是积极向原告交纳了下一年度租金39万元，答辩人一直在积极想办法确保2017年10月1日前的所有租金均能给付。答辩人要求原告的合同解除前不得干扰饭店经营，否则承担赔偿责任；三、双方对原告在合同期内单方终止合同有特殊约定。双方特别约定，原告方单方终止合同，应当赔偿答辩人装修费用、停业损失等其他相应损失，并退还剩余租金；四、未经其他共有人刘彩云、房屋所有权人徐广海一致同意，原告无权解除《房屋租赁合同》。2007年7月9日签订《房屋租赁合同》时，原告向答辩人保证是房屋所有权人，保证此房屋没有其他纠纷，不被第三人主张权利。但是2013年4月2日该房屋所有权人变为徐广海，原告和刘彩云只是共同共有人。既然2013年4月2日该房由三人共有，收回共同共有的租赁房屋，即行使该房屋的处分权应当由全体共同共有人同意，并由全体共同共有人承担相应的法律后果。在刘彩云、徐广海未同意原告收回租赁房屋且未共同起诉的情况下，本案不是遗漏原告的问题，而是原告徐广成无权解除《房屋租赁合同》、无权收回共同共有的租赁房屋的问题；五、原告无权请求宣告《店铺转兑协议》无效，该协议中转租合同部分属于效力待定，其他内容均是有效的。《店铺转兑协议》包含了多种合同关系，不是仅为房屋租赁合同关系。除了转租合同正在履行过程中，其他合同关系已经履行完毕；六、原告拒不向答辩人提供收取的租赁费发票，涉嫌逃税。原告除收取了答辩人6万元房屋押金外，还收取了2007年10月1日至2014年10月1日期间的租金273万元，但原告以种种借口拖延至今未给答辩人发票，不仅给答辩人造成了损失，而且原告涉嫌逃税，根据最高人民法院法释（1998）7号《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”的规定，建议贵院将原告逃税的线索、材料移送公安机关或税务机关处理。因此请求贵院依法驳回原告徐广成的全部诉讼请求。
第三人毕金柱述称，一、第三人在转兑饭店时是善意的，支付了相应的对价，包括转让费和房屋租赁费。第三人接手房屋后还对房屋进行了重新装饰装修。转兑时被告和第三人承诺，由被告负责协调与原告房东的关系，不仅保证原房东同意将饭店转兑给第三人，所产生的费用也由被告承担。此事在第三人与被告签订的协议第四条有明确约定，第三人在转租时是善意的；二、第三人支付了140万元的兑店费用，包括店内外的装修，设备设施等，此外第三人于2013年8月份对租赁房屋进行了重新装修，如果涉及到返还房屋，这些装饰装修、设备设施的受益人为原告，原告应当按照剩余租赁期限内装饰装修物的价值补偿给第三人，返还房屋后给第三人造成的损失应当由被告赔偿；三、原被告的合同签订时间是2007年，按当时房屋的地理位置及周边环境，出租房屋的实际状况，39万元的房屋租金一租十年，对原告来讲未来十年可预期收益是相对稳定的，租金价格并不低。被告承租后一直经营饭店，转兑给第三人同样也是经营饭店，且房租也按时交纳，对原告并没有实质影响。原告称转租破坏了原被告的信任关系，最大的信任危机无非就是对每年的租金是否按期交纳有所担心，这一点第三人可以向原告做出承诺，保证按期支付或一次性支付全部租金。第三人接手饭店到原告起诉之日已经有七个月了之久，建议人民法院从维护交易稳定性出发，保护善意第三人的租赁关系。
经审理查明，原告徐广成与被告于桂兰在2007年7月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将自建的位于唐山市开发区龙富南道加油站东侧商业楼一栋（建筑面积为2000平米，地上3层，地下1层）出租给被告于桂兰使用，租赁期限自2007年10月1日至2017年10月1日，租期共十年，年租金39万元，押金6万元。合同签订后，原被告一直如约履行着各自的义务。2013年7月27日，在未经过原告徐广成同意的情况下，被告于桂兰与第三人毕金柱签订了《店铺转兑协议》，被告于桂兰将承租的龙富道103号凤凰园饭店以140万元的价格整体转让给第三人毕金柱，毕金柱向被告于桂兰交纳了2013年9月30日至2014年10月1日的房租39万元，于桂兰向原告交了房租39万元。现本案诉争租赁房产唐山市高新区龙富道103房屋由第三人毕金柱掌控。诉讼过程中，第三人毕金柱申请对装修部分的价格进行鉴定，2014年9月10日，唐山市价格认证中心出具鉴定结论：龙富南道103号商业用房1至3层装修价格为：478682元，第三人毕金柱支付鉴定费1万元。原告徐广成以被告于桂兰未经自己同意擅自转租，违反了《房屋租赁合同》第五条第1款的约定为由诉至本院，要求：解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；确认被告于桂兰与第三人毕金柱签订的《店铺转兑协议》无效；被告于桂兰和第三人毕金柱返还房屋。被告于桂兰主张，原被告在合同中没有约定不得转租，如果原告单方要求终止合同，应当赔偿答辩人装修费用、停业损失等其他相应损失，并退还剩余租金；被告还主张，未经其他共有人刘彩云、房屋所有权人徐广海一致同意，原告无权解除《房屋租赁合同》，主张被告于桂兰与第三人毕金柱签订的《店铺转兑协议》是效力待定的合同，而非无效合同。第三人毕金柱认为自己转兑饭店时是善意的，且支付了对价，从维护交易稳定出发，应保护善意第三人的租赁关系。
另查明，2013年4月2日，原告徐广成出租的房产办理了产权证书，确认出租房屋座落地址为：唐山市高新技术开发区龙富南道103号，房屋所有权人及国有土地使用权人为徐广海、徐广成、刘彩云三人。庭审过程中，原告徐广成提交了《补充协议书》一份，证实在徐广海与徐广成的父亲徐浩恩之间对现在座落于高新区龙富道103号、105、107号产权归属及处置有内部约定，即广海游泳池、服务楼伸缩缝以东（房产证号为龙富道1**号）为徐浩恩（即徐广成父亲）所有，即指本案诉争的租赁房屋，主楼伸缩缝以西（房产证号为龙富道105、107号）为徐广海所有。徐广成父母（徐浩恩、林淑珍）去世后，其继承人一致同意由徐广成继承该房产。因原被告双方对本案的事实及争议房产的处置各持己见，未能协议。
本院认为，原告出租的房产虽然产权登记在徐广成、刘彩云、徐广海三人名下，但徐广海与原告父亲（徐浩恩）另有约定，由徐浩恩享有对本案诉争出租房产的所有权，徐浩恩及林淑珍（徐广成母亲）去世后，该房产由原告继承，产权归原告所有。故原告徐广成作为所有权人享有对唐山市高新区龙富道103号即本案诉争房产出租的权利，故被告主张须经其他共有人同意才能解除合同的主张，本院不予支持。被告于桂兰作为承租人未经过原告徐广成的同意将本案诉争房产以《店铺转兑协议》的方式转租给第三人毕金柱承租使用，违反双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第224条第2款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，现原告徐广成作为该房产的出租方，要求解除与被告于桂兰之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告于桂兰及第三人毕金柱在未取得出租人同意的情况下签订《店铺转兑协议》，侵犯了本案原告即房屋所有权人的合法权益，故该《店铺转兑协议》无效合同。因第三人毕金柱转兑后对房屋整体进行了装修，支付了装修费478682元，故原告收回该房产后应对第三人毕金柱支付的装修费用应予适当补偿，综合装修状况，给付补偿金额20万元为宜。现本案诉争房产在第三人毕金柱的掌控之下，故第三人毕金柱应向原告返还该房产。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告徐广成与被告于桂兰签订的《房屋租赁合同》；
二、被告于桂兰与第三人毕金柱签订的《店铺转兑协议》合同无效；
三、原告徐广成于本判决生效后十日向第三人毕金柱支付装修补偿款20万元，第三人毕金柱于本判决生效后十日将唐山市高新区龙富道103号房产返还原告徐广成；
四、鉴定费1万元，由被告与桂兰负担5000元，第三人毕金柱负担5000元。
案件受理费7150元，由被告于桂兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 路新华
代理审判员 韩莉娟
代理审判员 王继辉
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 杨 娜