常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第828号
原告马xx。
原告薛x。
两原告委托代理人卢x，常州市中直法律服务所法律工作者。
被告常州xx房地产开发有限公司，住所地本市xx大厦5楼。
法定代表人李xx，该公司董事长。
被告常州xx物业服务有限公司，住所地本市xx大厦5楼。
法定代表人李xx，该公司董事长。
两被告委托代理人丁x，江苏派腾律师事务所律师。
原告马xx、薛x与被告常州xx物业服务有限公司（以下简称xx物业公司）、常州xx房地产开发有限公司（以下简称xx房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢x、被告xx物业公司、xx房产公司委托代理人丁x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马xx、薛x诉称，原告系本市xxxxx幢乙单元402室业主，xx房产公司系该小区开发商。2000年底，xx房产公司发出要约，称xxx小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用。”xx房产公司还对相关费用预算进行了比较。原告入住后，与xx物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：原告支付中央空调开户费后，不承担30年内中央空调机组及管道线路的维修、大修、更新改造的费用；原告在使用中央空调的计价方法为0.28元／kw?H（IC卡智能计费）。2002年3月20日，xx房产公司通过xx物业公司收取热水开户费1000元，同年8月2日，xx房产公司通过xx物业公司收取中央空调开户费10000元。2003年1月18日，因计量表问题，原告与xx物业公司签订《xxx中央空调客户使用协议（包天）》，约定原告按照2002年度6-9月份表读数9折收取，空调使用费为5元／天，今后如果涨价，xx物业公司愿以原告开户时的费用退还原告（包括设备费用）。2012年9月26日，xx物业公司通知：决定将于2012年10月11日凌晨起停止供应热水，理由是热水每天漏水10余吨，93%的小区居民不愿意出钱改造，热水管网渗漏严重无法使用。后经协调，xx房产公司称中央空调和热水均已经计入建房成本，产权属于全体业主，修复费用应由业主承担；xx物业公司称中央空调和热水的开办费实际上均由xx房产公司收取，无力承担修复费用。之后在钟楼区政府的协调下临时恢复热水供应。2013年11月18日起，xx物业公司单方面停止特水供应。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、两被告恢复中央空调和热水的供应，并以不超过分体空调能耗指标60%的电费标准计入中央空调和热水成本进行收费。2、xx物业公司返还中央空调开户费10000元，热水开户费1000元，并赔偿自付款之日起至判决之日止的利息损失7000元（暂定），xx房产公司承担连带责任。3、本案诉讼费由两被告承担。本案在审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1、要求解除与xx物业公司签订的中央空调室内风机盘管安装协议及空调客户使用协议；2、xx物业公司、xx房产公司共同返还开户费10000元、热水开户费1000元，并赔偿损失7000元（暂定）；3、xx物业公司、xx房产公司赔偿损失14680元（计算依据为风机盘管费用为7200元，承诺使用30年，但仅使用10.5年，折旧为4680元；装潢补偿款为10000元）；4、本案诉讼费由两被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：
1、宣传彩页一份，证明xx房产公司承诺xxx小区的中央空调及热水系统的能耗不超过分体空调的60%。2、安装协议一份、证明xx物业公司应承担空调及热水系统的维修、改造等费用。3、收据，证明原告向两被告支付了中央空调开户费10000元、热水开户费1000元。4、常州日报一份，证明被告xx房产公司通过xx物业公司向原告收取了开户费用。5、中央空调使用协议，证明中央空调费用收取标准。6、通知复印件一份，证明被告xx物业公司于2012年10月11日停止供应。7、符合公共配套设施明细表复印件一份，证明中央空调及热水系统已计入建房成本。8、收据3张，证明原告在2013年8月、11月已经交清所有费用，但未享受应有的服务。9、收据2张、照片6张，证明xx物业公司收取了风机盘管费及自动温控器费用，拆除风机口产生装潢损失。
被告xx房产公司辩称，其与原告之间系商品房买卖合同关系，中央空调与热水系统已经计入房价，所有权属于业主，xx房产公司没有义务恢复供应；xx房产公司未收取任何开户费用，原告要求xx房产公司承担连带责任无事实和法律依据，且已经超过2年的诉讼时效。
被告xx物业公司辩称，其长期无法及时完整收取空调系统的费用，且电费涨价，物业公司长期亏损，且2013年7月份之后，xx物业公司已经撤离，不再负责该小区的物业服务，故无法恢复空调及热水系统。xx物业公司收取的中央空调开户费及热水开户费，包含材料费及安装、维护、检测费用，收取该费用并无不当，且已经超过2年的诉讼时效。
为支持其答辩意见，xx物业公司向本院提交：1、会议纪要复印件一份，证明物业公司未收到小区相应比例的费用，最终导致物业公司未能与小区业主委员会续签小区的管理。2、风机盘管安装协议，证明应收安装总费用为19300元。3、费用清单及支付凭证，证明xx物业公司收取的开户费用于xxx小区的中央空调开户使用。
经审理查明，原告购买xx房产公司开发的xxx小区13幢乙单元402室房屋，在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理。2001年7月22日，原告与xx物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定原告须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元，原告安装风机盘管6只，xx物业公司在原告支付中央空调开户费后，原告不承担三十年内中央空调机组及管道线路的维修、大修、更新改造的费用，xx物业公司承诺原告使用中央空调的计价为0.28元／kw.h，并保证风机盘管及管道保温不滴水、不漏水。之后原告向xx物业公司交纳了空调开户费10000元、热水开户费1000元、风机盘管费7200元。2003年1月18日，xx物业公司与原告签订《xxx中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元／天，若该费用上涨，xx物业公司愿以原告当时开户时的全部费用退还原告。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、xx房产公司及物业公司，xxx业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求xx物业公司在xxx小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，xx物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，xx开发公司、xx物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。原告起诉时，xx物业公司已于2013年7月份从xxx小区撤场，中央空调及热水供应未恢复。
本案在审理过程中，原告向本院提交书面申请，变更其诉讼请求，2015年4月10日，本院将该书面变更诉讼请求申请送达两被告。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。xx物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水系统的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了安装及开户费用，物业公司理应承担相关的合同义务，若未能履行合同义务则应承担相应的违约责任。钟楼区房管局的会议纪要中载明两被告应承担修复中央空调及热水系统的义务，xx房产公司的参会人员在会议纪要上签字确认，可视为xx房产公司的债务加入行为，现中央空调及热水无法供应，xx房产公司亦应承担相应的责任。另外，xx房产公司作为房屋销售者，其销售房屋时在宣传彩页上承诺提供中央空调及热水的物业服务，xx物业公司是其先期聘请的物业管理主体，该客观事实亦是xx房产公司承担修复中央空调及热水系统责任的合理基础。因xx物业公司长期停止中央空调及热水的供应，存在严重违约行为，合同目的已然无法实现，故原告有权解除《室内风机盘管安装协议》、《xxx中央空调客户使用协议（包天）》，加之xx物业公司已经撤离该小区，不再为该小区提供物业服务，继续履行上述协议也无可能。关于被告认为原告的诉讼请求已经超过2年诉讼时效的抗辩意见，本院认为，被告xx物业公司未能恢复中央空调及热水的供应，存在违约行为，原告有权根据合同法的相关规定解除合同，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立，该意见本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因xx物业公司存在违约行为，原告主张返还中央空调及热水开户费用的诉讼请求，应予以支持。关于原告主张利息损失7000元，其主张自支付中央空调及热水开户费用之日起计算，本院认为，签订安装协议及开户协议系原、被告真实意思表示，支付开户费用原告也并无异议，故原告主张自交纳开户费用之日起计算利息损失，没有事实与法律依据，本院不予支持，该损失应自原告向被告明确解除合同之日起计算，计算标准本院按照同期中国人民银行贷款利率予以支持。关于原告主张的经济损失，风机盘管费用为7200元，原告根据已经使用的年限与合同中约定的使用年限30年主张折旧损失为4680元，因风机盘管已经使用，解除合同后也无法继续使用，按照合同约定风机盘管可使用30年，结合原告实际使用时间本院酌定支持折旧损失4680元。原告主张的装潢损失，因其未提交相关证据予以证明，且被告不予认可，本院不予支持。关于xx物业公司认为原告交纳的开户费用已经用于中央空调的意见，本院认为，原告已经履行交纳费用的义务，xx物业公司应按约履行供应中央空调及热水的义务，原告基于其违约行为主张返还费用，于法有据，本院予以支持，原告交纳费用的支出情况，并不影响被告因合同解除应承担的违约责任。
综上所述，xx物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，xx房产公司、xx物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告马xx、薛x与被告常州xx物业服务有限公司签订的《xxx中央空调客户使用协议（包天）》、《室内风机盘管安装协议》。
二、被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马xx、薛x开户费11000元，并支付自2015年4月10日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。
三、被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马xx、薛x其他损失4680元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费617元（原告已预交），由原告负担320元，由被告被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司负担297元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 王海岸
人民陪审员 李仲成
人民陪审员 金仁兴
二〇一五年五月八日
书 记 员 张益彬