贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第2938号
原告（反诉被告）贵港市巴厘岛房地产开发有限公司。
法定代表人吴开喜，董事长。
委托代理人陈逸洋、吴雨桐，分别系广西诚济律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）陈必城。
被告（反诉原告）林秀祎。
上述两原告的委托代理人唐文静、李彬，均系广西创和律师事务所律师。
原告贵港市巴厘岛房地产开发有限公司诉被告陈必城、林秀祎租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，被告于2015年10月28日提出反诉，本院一并受理依法组成由审判员胡盛赋担任审判长、人民陪审员许国龙、人民陪审员姜赛凤参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理，书记员楼英连担任法庭记录。原告（反诉被告）的委托代理人陈逸洋、吴雨桐，被告（反诉原告）的委托代理人唐文静、李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月18日，原告与被告陈必城签订《铺面租赁合同》一份，约定原告将贵港市唐人街项目3层面积2329.4平方米租赁给被告作量贩式KTV商业经营，租赁期限从2013年12月29日至2023年12月28日，租金前三年不变，每月租金总额为85029元（后按实际面积计算为78050元／月），按月支付，下月租金应提前5日支付；被告须承担物业费，物业费前2年为3元／㎡·月，第3年起为4元／㎡·月；同时被告还需按实际使用量缴纳水电费。此外，双方约定若被告逾期交付租金的，每逾期一日，由原告按月租金总额的1‰向被告收取违约金。2012年10月24日，双方签订《补充协议》，补充协议只修改了原合同的部分内容，但是租金、物业费等计算标准不变。2012年10月31日，双方又签订《补充协议（二）》，约定增加被告林秀祎与被告陈必城共同履行原合同及补充协议的权利义务。签订上述合同后，被告在租赁物内经营“贵港市港北区好声音音乐会所”，前期均依约支付租金、垃圾处理费、物业费、水电费等费用。但是，自2015年1月起至2015年8月25日止的租金，自2015年7月起至2015年8月25日止的物业费，自2014年1月起至2015年8月25日止的生活垃圾处理费；自2015年1月11日起至2015年8月11日止的水电费；俩被告一直拖欠未付。经原告多次催讨，俩被告均以各种理由拒绝支付，为此，原告特提起诉讼，请求法院判决：1、被告陈必城、林秀祎共同向原告支付房屋租金624400元、违约金84294元、物业费93660元、生活垃圾处理费35680元、水电费190904.65元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告未向被告提供合法、有效的商铺产权面积测绘材料，导致被告无法确定应付租金数额，被告不存在故意延付租金行为。被告承租涉案商铺以来，多次要求原告提供涉案产权测绘材料以明确租金数额，但时至今日原告仍未提供合法、有效的测绘报告，双方亦未共同委托有资质的机构对涉案商铺进行测绘，涉案商铺应付租金始终处于无法确定状态。二、原告交付的租赁场地不符合《铺面租赁合同》约定且严重影响涉案商铺的正常使用，租金应当予以调低。《铺面租赁合同》第1条约定该铺面的设备、设施、平面图及铺面状况见租约附件，而合同附件一“租赁铺面示意图”显示唐人街入口毗邻2号楼，中庭、铺面正门均未规划有任何建筑物（构筑物），铺面共配备3部观光梯（2部位于中庭）、1部扶手梯（位于铺面正门），铺面入口及电梯位置明显。但自被告承租商铺后，原告不断增设大面积违建商铺甚至封闭消防通道，导致道路狭小、入口隐蔽，行人及车辆出入困难，加之原告与唐人街其他租户纠纷不断，数次引起大规模群体事件，使被告长期无法正常使用涉案店面，经营收益严重下滑。被告认为《铺面租赁合同》已明确约定商铺及其附属设施应保有的适租状态，原告增设违建商铺、封闭消防通道、私设多处障碍物等行为已严重影响涉案商铺的适租性，租金标准应当予以调低。三、原告不履行维修义务、未交付广告位的行为给被告造成巨大经济损失，被告有权从原告应付赔偿款中抵扣应付租金。被告承租过程中发现铺面部分位置漏水，多次要求原告进行维修以避免损坏铺面装修及其他设施、影响正常经营，但原告至今未履行维修义务，被告只能通过暂停使用、人工接漏的方式应对，遭受经营损失的同时亦严重影响“好声音”音乐会所的形象。合同第10条约定原告免费提供3个广告位（含1号楼顶楼广告位）给被告使用，但原告未依约交付1号楼广告位，甚至于2014年8月直接将其广告牌架设在该广告位上，被告多次要求原告拆除广告牌并交付广告位，但原告均以各种理由拒绝。原告拒不履行维修义务、占用广告位等行为已构成违约，应当向被告赔偿相应损失，而被告亦有权将该赔偿款抵扣相应租金。四、原告无权就物业费、生活垃圾处理费、水电费主张权利。合同第5条约定，铺面的物业费由被告向物业管理部门缴纳、水电费由被告向城市水电部门缴纳。在原告未取得物业管理部门及城市水电等相关部门授权或受让该债权、亦未垫付该费用的情况下无权就物业费、生活垃圾处理费、水电费等提出主张。且原告未提供物业管理费、水电费等各项费用的费用清单，诉请金额亦与被告财务核算的数字有较大出入，被告不予认可。被告提出反诉：《铺面租赁合同》签订后，被告多次要求原告交付广告位给其安装广告牌，但原告拒绝交付1号楼楼顶广告位并用于安装其自己的广告牌。随之，被告发现原告又违反唐人街项目原规划设计建设多处违规建筑物用于出租甚至封闭消防通道，致使通往涉案铺面的通道隐蔽、狭小，而涉案铺面亦多处出现漏水现象，被告数次要求原告拆除违规建筑（阻碍物）保障道路畅通及维修铺面，但原告均不予理会。2015年年初，原告口头要求被告将涉案铺面的一切费用（含租金、物业、水电等）以现金方式交纳至贵港市唐人街物业服务有限公司（以下简称物业公司），被告亦按此要求执行。因原告与唐人街其他租户纠纷不断，唐人街客源日益减少，物业公司不但时常关闭电梯等公共设施，甚至在涉案铺面营业时间内频繁停水停电，导致KTV客源进一步锐减，严重影响该铺面的日常经营。综上，被告认为原告的行为严重损害了其的合法权益，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判决：1、原告拆除唐人街1号楼楼顶广告牌并交付该广告位使用权给被告；2、原告拆除唐人街项目内违规建（构）筑物、恢复原状；3、原告向被告赔偿唐人街1号楼楼顶广告收益损失人民币34万元；4、原告向被告赔偿营业损失人民币104万元；5、本案的诉讼费及相关费用由原告承担。
原告就反诉辨称：1、被告要求拆除一号楼广告位没有事实根据，原告没有占用广告位，该该广告位现在还是空置的，没有任何广告。2、被告主张违规建筑没有事实根据，首先，不存在违规的建筑，如果有，也是由有关部门进行拆除，被告不是行政机关，没有理由主张拆除。3、被告要求赔偿广告收益也没有事实根据，因为一号楼的广告位现在还是留空的，没有立广告牌，原告没有占用被告的广告位，原告的主张没有事实根据，另外计算广告位收益的依据是什么，被告没有提供。4、被告主张利润损失也没有依据，因为被告的营业收入情况与经营的业务范围及地段已经市场环境的变化有很大关系，目前为止，被告没有证据证实其损失有多少，也没有证据证明其损失与原告有关，所以，原告该项请求也没有事实及法律依据。
经审理查明：
2012年10月18日，原告与被告陈必城签订《铺面租赁合同》，约定如下，原告将贵港市唐人街项目3层建筑面积2329.4平方米租赁给被告作量贩式KTV商业经营，租赁期限从2013年12月29日至2023年12月28日，租金前三年不变，每月租金总额为85029元（后按实际面积计算为78050元／月），按月支付，下月租金应提前5日支付；被告须与物业管理部门、商业部门签订相关管理协议，同意向该部门支付相关费用，被告承担的物业费前2年为3元／㎡·月，第3年起为4元／㎡·月，并按实际使用量向城市水电部门缴纳水电费；若被告逾期交付租金的，每逾期一日，按月租金总额的1‰计付违约金。此外，还约定原告免费提供3块广告牌（详见附件二）位置给乙方使用。
2012年10月24日，原告与被告陈必城签订《补充协议》，补充协议只修改了《铺面租赁合同》的部分内容，租金、物业费等计算标准不变。
2012年10月31日，原告与被告陈必城、林秀祎签订《补充协议（二）》，约定增加林秀祎与陈必城共同履行《铺面租赁合同》及《补充协议》的权利义务。
签订上述合同后，被告在租赁物内经营“贵港市港北区好声音音乐会所”，前期均依约支付了租金，自2015年1月1日起至2015年8月25日止的租金，被告一直拖欠未付。2015年1月1日至11月17日，被告陆续向贵港市唐人街物业服务有限公司交纳水电费485500元。
再查明：原告的贵港市唐人街项目3层产权建筑面积为2230平方米。2014年1月，贵港市港北区环境卫生管理所出具授权委托书委托贵港市唐人街物业服务公司代收生活垃圾处理费。
另查明：被告于2015年10月28日向本院申请对唐人街项目3层21间铺面实际使用面积进行测绘，后在庭审中认为不需要申请进行测绘。被告于2015年10月28日向本院申请鉴定唐人街1号楼楼顶广告位2014年7月至2015年10月期间的广告收益、贵港市港北区好声音音乐会所2015年4月至5月期间的营业损失。原告的意见：原告提供给被告广告位的位置现在是留空的，4月至5月期间的营业是淡季，这是有行业性的特点，不同意鉴定。
以上事实，当事人陈述，营业执照，企业信息查询，《铺面租赁合同》、附件一、附件二，《补充协议》，《补充协议（二）》，房产证，南方电网出具的发票，三层商铺电表抄表的数据，北控水务公司出具的发票，征收城市生活垃圾处理授权委托书，授权委托书，工商登记信息，2015年1月至11月缴费明细、收据，投诉广西贵港唐人街房子豆腐渣工程，2014年4-5月及2015年4-5月营业统计表、营业日报表、商户银联卡对账单，照片等证据为证，足以认定。
本院认为：
原、被告签订的《铺面租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。
关于本诉部分。上述合同签订后，原告依约履行了义务，被告从2015年1月1日起至2015年8月25日止8个月没有向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因此，原告请求被告支付所拖欠租金及违约金，理由充分，本院予以支持。关于租金，根据双方约定每月每平方米为35元，从2015年1月1日起至2015年8月25日止的租金为：12元／月×2230平方米×8个月=624400元。关于违约金，根据《铺面租赁合同》约定租金按月支付，下月租金应提前5日支付，逾期交付租金的，每逾期一日按月租金总额的1‰计付违约金，所以，原告主张按日以月租金总额的1‰计付违约金，理由充分，本院予以支持，具体如下：2015年1月份租金的违约金以78050元为基数从2014年12月27日起按日1‰计付至2015年8月25日止为18732元，2015年2月份至8月份租金的违约金依此计算，共计84294元。原告主张物业费93660元、生活垃圾处理费35680元，被告抗辩物业费及生活垃圾处理费由被告向物业管理部门缴纳，根据该租赁合同约定物业费是向物业管理部门缴纳，且生活垃圾处理费亦是卫生管理所委托物业管理部门代收，在本案无法查清物业管理部门是否委托原告主张物业费，也无法查清物业管理部门是否转委托原告主张生活垃圾处理费，因此，本院采信被告的抗辩意见，故，物业费、生活垃圾处理费不宜在本案处理，由物业管理部门主张权利为宜。原告主张水电费190904.65元，被告又抗辩水电费由被告向城市水电部门缴纳，且被告在2015年1月至11月多次向物业管理部门支付了水电费485500元，是否拖欠？拖欠多少？尚未结算，待结算后再主张权利为宜。关于反诉部分。被告反诉主张由原告拆除唐人街1号楼楼顶广告牌并交付该广告位使用权给被告，原告抗辩该广告位原告没有占用，现在还是空置的，租赁合同没有约定具体详细的广告牌位置，且从双方提供的照片看，1号楼楼顶尚有空置的广告牌位置，故，本院采信原告抗辩意见。被告反诉主张由原告拆除唐人街项目内违规建（构）筑物、恢复原状，唐人街项目内是否存在违规建（构）筑物，不属本案的审理范围。被告反诉主张原告向被告赔偿唐人街1号楼楼顶广告收益损失34万元，原告抗辩该广告位现在还是空置的，被告也没有提供证据证实原告占用被告的1号楼楼顶广告牌位置，故，被告的该项反诉请求不成立。被告反诉主张原告向被告赔偿营业损失104万元，但没有提供证据证实其营业损失是原告造成的，所以，被告的该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告申请鉴定唐人街1号楼楼顶广告位2014年7月至2015年10月期间的广告收益、贵港市港北区好声音音乐会所2015年4月至5月期间的营业损失。原告认为，其提供给被告广告位的位置现在是留空的，又被告在2015年4月至5月期间的营业是淡季，是行业性的特点，因此，不同意鉴定。本院认为原告没有占用被告的1号楼楼顶广告位，也不是原告造成被告的营业损失，鉴定结论与本案处理没有因果关系，故被告申请鉴定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈必城、林秀祎支付给原告（反诉被告）贵港市巴厘岛房地产开发有限公司从2015年1月1日起至2015年8月25日止的租金624400元及违约金84294元；
二、驳回原告（反诉被告）贵港市巴厘岛房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈必城、林秀祎的反诉请求。
本案本诉受理费14060元，减半收取为7030元，由原告（反诉被告）贵港市巴厘岛房地产开发有限公司负担1630元，被告（反诉原告）陈必城、林秀祎负担5400元；反诉受理费17220元，减半收取为8610元，由被告（反诉原告）陈必城、林秀祎负担。
上述款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14060元或17220元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡盛赋
人民陪审员 许国龙
人民陪审员 姜赛凤
二〇一六年二月十六日
书 记 员 楼英连