成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0114执异39号
案外人（异议人）：张德菊，女，1965年6月10日出生，汉族，住成都市新都区。
案外人（异议人）：周贤福，男，1965年3月3日出生，汉族，住成都市新都区。
委托代理人:张德菊，女，1965年6月10日出生，汉族，住成都市新都区,一般授权代理。
申请执行人：成都红清房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区科华北路153号15楼8号。
法定代表人：彭浩，该公司总经理。
委托代理人：蒋伟，四川金塔律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人：四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号。
法定代表人：周玉翘(已死亡)。
委托代理人：蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，一般授权代理。
本院依据已经发生效力的（2014）新都民初字第203号民事判决书，立案执行成都红清房地产开发有限责任公司（以下简称红清公司）申请执行四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）一案过程中，作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，将昌永公司开发的位于成都市新都区新繁镇滨江路×号“锦绣水岸”×栋×单元×号房屋予以续查封。执行过程中，案外人张德菊、周贤福以其是被查封的房屋的合法买受人和实际所有人为由，向本院提出书面异议，请求中止对查封房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
张德菊、周贤福异议称，第一，经法院审理，（2013）新都民初字第735号、（2014）新都民初字第2529号民事判决书判定红清公司、昌永公司于2012年5月10日所签订《协议书》之第二条约定无效，相应查封也应无效，（2014）新都民初字第203号案中的保全查封应为另案查封，不是续查封；第二，红清公司与昌永公司联合开发“锦绣水岸”项目，应属于合资合股关系，发生内部纠纷不应查封在售房屋；第三，（2014）新都民初字第203号案中的保全查封应另案查封，不应继续2013年3月6日的失效查封；第四，张德菊、周贤福在付清全部购房款369600元予昌永公司后，2013年10月2日，张德菊、周贤福与昌永公司签订《商品房买卖合同》，并于当日缴纳了契税、维修基金、物业服务费等。2014年8月13日，张德菊、周贤福装修并入住涉案房屋。由于涉案房屋被查封无法办理产权证相关手续，直至2014年4月份张德菊、周贤福才得知房屋被查封的情况。故涉案房屋虽登记在昌永公司名下，但张德菊、周贤福是该房屋的合法买受人和实际所有人。本院的查封行为造成张德菊、周贤福的合法权益受到严重损害，为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。
张德菊、周贤福为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.锦绣水岸开发商的宣传资料三份，用以证明涉案房屋证照齐全，是正常销售；
2.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务合同各一份，用以证明张德菊、周贤福与昌永公司于2013年10月2日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以369600元的价格出售给张德菊、周贤福；
3.收据四份、银行转账凭证二份，用以证明张德菊、周贤福向昌永公司支付全部购房款369600元，其中银行转账两笔；
4.收据五份，用以证明张德菊、周贤福支付涉案房屋的前期物管费；
5.天然气卡、电费卡各一份，水费、煤气费收据等，用以证明张德菊、周贤福办理了电费卡和气费卡并缴纳涉案房屋的水费、煤气费等费用；
6.（2014）新都民初字第203号、（2013）新都民初字第735号民事判决书各一份，用以证明红清公司与昌永公司间的案件审理经过；
7.房管局查询信息一份，用以证明张德菊、周贤福2016年10月去房管局查到的信息显示涉案房屋案件状态属于失效状态。
8.锦绣水岸院落管理委员会出具的入住证明一份，用以证明张德菊、周贤福于2014年8月13日就已入住涉案房屋。
昌永公司对张德菊、周贤福提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
红清公司对张德菊、周贤福提交的证据不逐一发表意见，对张德菊、周贤福提交的执行异议申请及大额的现金收据证据不予认可，认为张德菊、周贤福提交的证据不足以证明其符合法定的保护条件。红清公司认为：首先，（2014）新都民初字第203号生效民事判决书确认昌永公司应返还红清公司投资款，红清公司也是基于此判决申请的强制执行，查封昌永公司名下财产于法有据；且红清公司与昌永公司之间并非合作关系，也不是内部纠纷；其次，现在查封是基于（2013）成民保字第79-1号民事裁定书而进行的续查封，本案由成都市中级人民法院指定成都市新都区人民法院管辖，2015年在首次查封到期前红清公司向本院提起续查封申请，本院予以查封，2017年红清公司又向本院再次提出续查封申请，因此本案的查封是基于2012年底红清公司起诉昌永公司的查封而并非张德菊、周贤福所称的另案查封；再次，涉案房屋首次查封时间为2013年2月20日，张德菊、周贤福与昌永公司签订《商品房买卖合同》时间在查封行为之后，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人提出执行异议，应在查封前签订合法有效的购买协议。综上，红清公司认为应当驳回张德菊、周贤福提出的执行异议申请。
本院查明，2013年1月21日，成都市中级人民法院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2013年3月5日，成都市中级人民法院向成都市新都区房产管理部门送达（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。2013年5月20日，成都市中级人民法院作出（2013）成民初字第318号民事裁定书，认为该案与本院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故裁定移送本院管辖。红清公司不服该裁定，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2013年9月5日作出（2013）川民终字第543号民事裁定书，裁定驳回红清公司的上诉，维持了原裁定。2013年9月11日，本院作出（2013）新都民初字第735号民事判决书，昌永公司不服提出上诉，成都市中级人民法院认为该判决违反法定程序，于2014年5月9日作出（2014）成民终字第2577号民事裁定书，撤销本院前述判决，发回重审。2014年6月4日，该案重新立案，于2015年5月21日作出（2014）新都民初字第2529号民事判决书，该判决已发生法律效力。2015年2月28日，本院作出（2015）新都民保字第138号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日。2015年5月21日，作出了（2014）新都民初字第203号民事判决书，判决：“一、昌永公司于判决生效之日起十五日内返还红清公司投资款822万元及逾期利息（以822万元为基数，从2013年1月21日起，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算至判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止）。二、驳回红清公司的其他诉讼请求。”2015年8月6日，本院依据（2014）新都民初字第203号生效民事判决书，立案执行红清公司申请执行昌永公司一案，执行过程中，本院于2017年1月10日作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。
另查明，2013年10月2日，张德菊、周贤福与昌永公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第十九条约定，如因昌永公司责任导致张德菊、周贤福未能在房屋交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，昌永公司应向张德菊、周贤福支付违约金。当日张德菊、周贤福缴纳了契税、维修基金、物业服务费等并签订《前期物业管理服务合同》。2014年1月25日，张德菊、周贤福付清全部购房款369600元予昌永公司。2014年8月13日，张德菊、周贤福装修并入住涉案房屋。由于涉案房屋被查封无法办理产权证相关手续，直至2014年4月份张德菊、周贤福才得知房屋被查封的情况。本院在执行过程中，张德菊、周贤福以其是房屋的合法买受人和实际所有人为由，向本院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。
再查明，张德菊、周贤福提出执行异议所指向涉案房屋位于成都市××（原址××镇××）×栋×单元×号，住宅用途，建筑面积115.5平方米，房屋唯一号981108，该房屋上法院首次限制登记文号为（2013）成民保字第79-1号，后经本院（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书两次续查封，执行异议审查阶段有效限制登记文号为（2015）新都执字第1206号，对应查封期限自2013年3月6日至2020年3月5日止。
以上事实有商品房买卖合同及其补充协议、购房款收据、转款凭证、前期物业管理服务合同、气费发票、水费收据、物业管理收据、入住证明、（2013）新都民初字第735号民事判决书、（2013）成民初字第318号民事裁定书、（2013）川民终字第543号民事裁定书、（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2014）新都民初字第203号民事判决书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，第一，关于本院对涉案房屋予以执行查封是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，本案中，作为执行依据的（2014）新都民初字第203号生效民事判决书判决昌永公司对红清公司负有还款义务，因昌永公司未履行生效判决所确定义务，本院在执行过程中对登记在昌永公司名下的涉案房屋予以查封符合法律规定，故张德菊、周贤福关于涉案房屋据以查封的协议条款已被判令无效且红清公司与昌永公司之间因内部合资合作关系不应查封在售房屋两项异议理由不能成立。
第二，关于本院在审理（2014）新都民初字203号案中对涉案房屋予以保全续查封是否具备事实依据。因成都市中级人民法院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案与本院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故成都市中级人民法院裁定移送本院管辖，应认定二案件具有同一性和连贯性。成都市中级人民法院在审理（2013）成民初字第318号案过程中，作出了（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。查封起始期限为2013年3月6日。2013年10月18日，成都市中级人民法院将（2013）成民初字第318号案全案移送本院审理，本院作出（2015）新都民保字第138号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日。2017年1月10日，本院作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封行为具有连贯性，查封期限应为2013年3月6日起至2020年3月5日止。本院在审理过程中对成都市中级人民法院所作保全查封所指向的标的物予以续查封具备事实基础。故张德菊、周贤福关于本院民事诉讼中对涉案房屋予以保全续查封的行为不当的异议理由不能成立。
第三，关于张德菊、周贤福是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案中，涉案房屋的查封时间自2013年3月5日开始，张德菊、周贤福虽举出商品房买卖合同、购房款收据等证据证明二人与昌永公司已就涉案房屋签订书面买卖合同、支付全部价款并实际占有使用该房屋，但《商品房买卖合同》签订于2013年10月2日，付款行为和房屋交付占有行为均晚于法院查封开始时间。故本院认为张德菊、周贤福对涉案房屋主张权利未能满足司法解释规定的善意不动产买受人物权期待权的保护条件，不能产生排除执行的效果。
综上，案外人张德菊、周贤福所提出执行异议理由不能成立，其异议不能产生排除人民法院强制执行的效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：
驳回案外人张德菊、周贤福的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一七年六月二十日
书记员 许小红