淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第01860号
原告李华军，淮安市清浦区检察院驾驶员。
被告淮安市市政公用事业管理局，住所地淮安市清河区青年路1号。
法定代表人靳德勤，该局局长。
委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。
被告淮安市安居房地产开发有限公司，住所地淮安市新民西路城河南村89号。
法定代表人朱恒，该公司总经理。
委托代理人韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。
原告李华军诉被告淮安市市政公用事业管理局（下称事业管理局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由代理审判员李洪昌适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。案件审理中，被告事业管理局申请追加淮安市安居房地产开发有限公司（下称安居公司）为被告，符合法律规定，本院依法照准。2015年12月15日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李华军，被告事业管理局委托代理人潘东升，被告安居公司委托代理人韩晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李华军诉称：2004年7月21日，原告和被告事业管理局签定了以产权调换为主的《自愿搬迁协议书》。2007年2月，被告事业管理局向原告交付安置房屋1套（位于清浦区南城小区C03幢106室）。原告现已入住八年，仍然未能依法领取房屋所有权证书。拆迁协议只规定了原告的违约责任以及后果，没有对被告事业管理局的违约责任进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现诉至法院，要求被告事业管理局赔偿违约金11.096万元。
被告事业管理局辩称：拆迁补偿安置协议不是商品房买卖协议，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。合同具有相对性，按照拆迁协议书，被告只承担提供安置房的责任。原告与淮安市安居房地产开发有限公司于2014年7月14日签订了商品房买卖合同，合同明确了办证人。假如存在办证不及时的情况，应按合同相对性原则执行，不应向我方主张权利。请求驳回原告对我方的诉讼请求。
被告安居公司辩称：我公司已完成了合同义务，原告已领取房屋产权初始登记证。涉案房屋是安置房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
经审理查明：因韩侯大道建设需要，2004年7月21日，被告事业管理局（甲方）与原告李华军（乙方）、淮安市清浦区拆迁办公室（丙方）签订了《自愿搬迁协议书》1份，约定对原告李华军位于淮安市清浦区城南乡韩城村6组91号的房屋进行拆迁，协议主要内容为：“1、乙方将韩城村六组91号房屋交给甲方拆迁，甲方补偿乙方合计178750.94元，扣除房款115500元，乙方应得63250.94元。2、补偿安置方式为产权调换。3、乙方必须在2004年7月26日前搬迁完毕，将空房交给甲方拆除，甲方在收到钥匙且验收后必须同时以现金方式一次性向乙方支付全部数额的补偿费。乙方如逾期不搬迁，则按法定程序处理。4、甲方将南城小区C03－106室房房与乙方进行产权调换。”后双方均依约履行。
2015年1月27日，淮安市人民政府办公室下发《关于协调市主城区集体土地拆迁安置小区房屋产权证办理有关问题的会议纪要》1份，主要内容为：“1、关于办理房屋产权证免缴契税的问题。根据2007年2月15日市政府印发的《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（淮政发（2007）33号）第二十八条规定，安置房或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，符合省财政部门契税征管有关规定的，被拆迁人可以申请免缴房屋契税。但被拆迁人在办理房屋产权证时，需凭经市房屋拆迁管理部门备案后拆迁补偿安置协议方可免缴等值部分契税。2、关于办理房屋拆迁之前拆迁项目备案的问题。由于历史的原因以及受土地指标的限制，清河、清浦两区部分集体土地上拆迁项目，由两区政府组织实施了拆迁工作，市房屋征收办无法为该部分项目办理拆迁协议备案手续。目前，该部分拆迁项目的安置房已陆续交付，被拆迁户急需办理契税抵扣手续，以便办理房屋产权证。为解决被拆迁户房屋产权证办理问题，切实维护被拆迁户合法权益，缓解信访稳定压力，本着为民办实事的原则，对2007年以来到2011年（《市政府关于印发淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》施行之前）之间实施的集体土地上房屋拆迁项目，由清河、清浦区政府负责对项目拆迁补偿安置协议进行审核并加盖公章后，市房屋征收办负责对审核后的拆迁补偿安置协议进行备案。3、关于部分拆迁项目备案参照执行问题。在2007年《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》执行之前还有一些集体土地上征地拆迁项目（采用非宅基地安置方式），也实行了进安置小区集中安置。对于这些拆迁项目备案问题，参照上述第二条执行。4、关于拆迁项目备案后办理房屋产权证问题。清河区、清浦区、市房屋征收办要通力配合，抓紧对项目拆迁补偿安置协议进行审核备案，市地税局配合做好契税免缴工作，清河区、清浦区要抓紧组织对具备办理房屋产权证条件的安置小区进行梳理，尽快为被拆迁户办理房屋产权证，化解社会稳定压力。因协议备案引发的信访维稳工作由清河、清浦两区政府负责。”
为办理房产证需要，2014年7月14日，原告李华军与被告安居公司签订《商品房买卖合同》1份。当日，原告领取了办理房屋产权证需要的房屋产权初始登记证，现房屋产权证正在办理之中。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的《自愿搬迁协议书》，被告事业管理局提供的《市政府办公室专题会议纪要》、《商品房买卖合同》，被告安居公司提供的土地证、表格等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案在审理过程中进行了调解，因原、被告意见分歧，致调解未果。
本院认为：一、关于协议的效力问题。原告与被告事业管理局签订的《自愿搬迁协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当切实履行协议所约定的义务。
二、关于本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法院解释》）的规定。根据《最高法院解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业，而事业管理局显然不是房地产开发企业，事业管理局与原告所签订的《自愿搬迁协议书》无论从协议主体还是标的物的性质来看，均不符合《最高法院解释》规定的适用范围。本案纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，因此，本案不能直接适用《最高法院解释》。原告关于本案纠纷应适用《最高法院解释》第十八条的主张不能成立，本案纠纷应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条等关于违约责任的相关规定。经审查，事业管理局与原告在协议中并未约定迟延办证的违约责任，原告亦不能提供确凿证据证明迟延办证给其造成的具体损失，对于原告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告李华军的诉讼请求。
案件受理费1959元，由原告李华军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
审 判 长 朱峰敏
代理审判员 李洪昌
人民陪审员 张 琳
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 李思语
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。