沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈和民二初字第01576号原告陈茹。委托代理人张勇，系辽宁华恩律师事务所律师。被告辽宁容川房地产发展有限公司。法定代表人栗维军，系董事长。委托代理人王洪。委托代理人朱竟。原告陈茹诉被告辽宁容川房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由本院审判员张峰主审并担任审判长，与人民陪审员董秀坤、韩皓宇组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理，原告陈茹及其委托代理人张勇、被告辽宁容川房地产发展有限公司委托代理人朱竟、王洪到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原告与被告在2011年6月24日签订一份团体购房意向书，合同编号分别为HII20010191号，该份合同约定原告以单价每平方米7000元从被告处购买位于和平区文体西路小桥巷“丽阳快乐E家”50平方米商品房一处，该份意向书第四条约定甲方应当于本意向书签订满18个月之日向乙方交付其所购意向商品房，第六条约定“1、如甲方不能按期交付商品房，则本意向书终止。甲方无条件一次性退还乙方已交付意向房款，并按乙方已缴纳意向房款的年25%向乙方支付违约金；2、由于甲方原因未按期退还乙方房款及支付违约金的，甲方应按乙方缴纳意向房款的年25%计算继续支付违约金，直至付清为止。”原告按照意向书的约定在签订合同当日支付被告购房款合计35万元。可是被告并没有按照预定交付商品房也没有返还购房款本金。双方于2013年1月16日签订两份补充协议，补充协议约定“1、甲方于2013年1月16日支付乙方2011年6月24日至2012年12月24日的违约金人民币131250元。2、甲方于本协议签订之日起3至6个月返还乙方团购房款本金及按《团体购房意向书》约定继续按年25%支付自2012年12月25日起至实际返还团购房款本金之日止的违约金。”被告依据补充协议第一条约定支付违约金131250元，可是并没有按第二条约定3-6月支付购房款本金及支付违约金。原告曾经多次找到被告要求按照补充协议的约定履行协议，可是被告以各种理由拖延，原告在万般无奈的情况下为了维护自己的合法权益，只好向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉求。诉讼请求：1、请求贵院判决被告支付购房款本金35万元；2、请求贵院判决被告支付违约金116667元及直至付清本金时止的违约金；3、请求贵院判决被告承担诉讼费及相关费用。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告给付购房款35万元及利息，将第二项诉讼请求变更为请求被告给付违约金138542元。被告辩称，原告所述签订合同的事实客观存在，由于我公司共同开发该项目的合作伙伴承诺的资金至今仍未到位，致使给原告的房屋至今未能建成，我公司同意与原告解除合同，退还预购房款，并适当承担违约责任。由于原合同违约金约定过高，依据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二第二十九条之规定，请求法院适当减少违约金，我公司已于2013年1月16日向原告支付了131250元违约金，已符合法律支付违约金的范围和要求。因此除返还原告购房款外，被告不应再支付违约金。原告主张利息无事实和法律依据，请求法院驳回此项诉讼请求。经审理查明，2011年6月24日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订团体购房意向书一份，约定乙方意向购买由甲方拟开发的位于和平区文体西路小桥巷“丽阳·快乐E家”商品住宅房，甲方以7000元／㎡的意向单价向乙方出售商品房，乙方购买50㎡的户型一套，一次性缴纳预交意向房款叁拾伍万元人民币。甲方应于本意向书签订满18个月之日向乙方交付其所购意向商品房，如甲方不能按期交付商品房，则本意向书终止。甲方无条件一次性退还乙方已交付意向房款，并按乙方已缴纳预交意向房款的年25%向乙方支付违约金。由于甲方原因未按期退还乙方房款及支付违约金的，甲方应按乙方缴纳预交意向房款的年25%计算继续支付违约金，直到付清为止。同日，原告一次性给付被告房款350000元，同时被告向原告出具了收款收据。之后，被告未按上述意向书约定向原告交付房屋，双方于2013年1月16日签订补充协议一份，约定“鉴于甲、乙双方于2011年6月24日签订的合同号为HⅡ20010191的《团体购房意向书》在约定期限届满18个月，乙方依该《团体购房意向书》提出退房，要求甲方返还房款本金及支付相对应的违约金时，甲方就此不能全部履行，双方特作出补充协议如下：一、甲方于2013年1月16日支付乙方2011年6月24日至2012年12月24日的违约金人民币131250元。二、甲方于本协议签订之日起3至6个月内返还乙方团购房款本金及按《团体购房意向书》约定继续按年25%支付自2012年12月25日起至实际返还团购房款本金之日止的违约金。……”。该补充协议签订后，被告向原告支付了上述补充协议约定的2011年6月24日至2012年12月24日的违约金131250元。之后，被告没有按照补充协议约定的时间返还购房款本金和自2012年12月25日起的违约金。上述事实，有团体购房意向书、收款收据、银行付款凭证、补充协议以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的团体购房意向书系属预约合同，与之后签订的补充协议均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因补充合同中已经标明原告依据团体购房意向书提出退房，故原、被告所签订的意向书已经解除，而该预约合同解除后，被告应依补充合同约定向原告返还购房款350000元，因此，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按照补充协议第二条约定给付违约金138542元的诉讼请求，因双方约定了“按乙方缴纳预交意向房款的年25%计算继续支付违约金”的计算标准，故被告应按照该约定继续承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告辽宁容川房地产发展有限公司返还原告陈茹购房款350000元；二、本判决生效之日起十日内，被告辽宁容川房地产发展有限公司给付原告陈茹上述款项的违约金，以350000元为本金，从2012年12月25日起至本判决确定给付之日止，按照年利率25%标准计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈茹的其他诉讼请求。案件受理费9852元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 峰人民陪审员  韩皓宇人民陪审员  董秀坤二〇一四年十月十日书 记 员  凌白羽本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。