湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第04470号
原告长沙潜润物业管理有限公司，住所地：长沙县星沙街道开元路58号楚天家园B栋18楼。
法定代表人龚玉文。
委托代理人范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。
被告莫克义。
原告长沙潜润物业管理有限公司（以下简称潜润物业公司）诉被告莫克义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告潜润物业公司请求本院判令：莫克义向潜润物业公司支付2013年1月1日至2015年9月30日间的物业费4253元及违约金1446元。
被告莫克义答辩要点：莫克义与潜润物业公司之间无物业服务合同关系；潜润物业公司未完全履行物业服务义务；物业费定价及违约金支付无法律依据；潜润物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认�下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2009年11月27日，莫克义购买了湖南楚天房地产开发有限公司（以下简称楚天公司）建设的位于长沙县星沙大道与漓湘路交汇处东南角“楚天世纪城”项目7栋605号房，房屋建筑面积为92.07㎡。2010年12月，莫克义收取了房屋，2013年1月1日至今，莫克义未交纳物业费。“楚天世纪城”小区至今未成立业主委员会。
二、双方当事人有争议的事实
（一）潜润物业公司与莫克义之间是否存在物业服务合同。
潜润物业公司认为，该公司已与建设单位签订了物业服务合同，并提供了事实的物业服务，是当然的物业服务合同相对方，潜润物业公司对此提交了《楚天世纪城前期物业服务代管合同》（以下简称《前期物业代管合同》）欲以证明。莫克义认为，其收房时选定的是深圳市开元国际�业管理有限公司（以下简称开元物业公司）作为物业服务提供商，并已向该公司缴纳了首期物业费，而从未与潜润物业签订过物业服务合同，莫克义对此提交了深圳市开元物业公司的《前期物业服务协议》、《客户手册》、《入伙通知书》、物业费缴纳收据以及楚天公司的网上宣传内容欲以证明。本院认为，双方提交的证据均具有真实性、合法性，可以作为认定案件事实的依据，莫克义收房时，的确选定了开元物业公司作为物业服务提供方，但2011年7月，潜润物业公司与楚天公司签订了《前期物业代管合同》，并与开元物业公司办理了交接手续，此后“楚天世纪城”的物业服务提供方已变更为了潜润物业公司，潜润物业公司入场后，也一直为“楚天世纪城”的业主提供了物业服务，在“楚天世纪城”的业主委员会尚未成立的情况下，建设单位楚天公司与物业服务企�潜润物业公司签订的《前期物业代管合同》，对业主具有约束力，本院对莫克义提出非合同当事人的抗辩主张不予支持，应认定潜润物业公司与莫克义之间存在物业服务合同关系。
（二）潜润物业公司是否完全履行了物业服务义务。
潜润物业公司认为，该公司已完全履行了物业服务义务，对此提交了《示范住宅小区》牌匾、奖牌、锦旗等予以证明。莫克义认为，潜润物业公司提供的物业服务达不到相关标准，存在安保措施不到位、垃圾清运不及时等问题，且未经业主同意将负一、二楼对外出租经营，侵害了业主的利益，对此提交了相关照片予以证明。本院认为，业主缴纳物业费，即有权享受相应的物业服务，若物业服务企业提供的服务不符合约定或未达到合理标准，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约�任，但与个体之间的服务合同不同，物业服务企业的受众广泛，表现出公共性、持续性、无形化的特点，个人感受存在差异，服务质量评判主观性强，应此不宜以单个业主的主观感受或某个服务项目的短期瑕疵来认定物业服务企业是否完全履行了服务义务，就本案而言，潜润物业公司的物业服务项目在《前期物业代管合同》中进行了约定，合同第四十七条写明“管理服务水平参照市优小区考评标准规定的管理服务标准执行”，而潜润物业公司所获得的“二0一四年度长沙市物业管理示范住宅小区”的荣誉，已间接证实了潜润物业公司的物业工作达到了合同所约定的标准，莫克义提出的安保措施不到位、垃圾清运不及时等问题，无法确定是属于个别偶发事件还是属于普遍现状，不能以此来否认物业服务的整体水平，而“楚天世纪城”负一、二楼的产权并非业主共有，其对外出租，也无需经得业主同意。因此，本院认为，潜润物业公司所提交的证据在证明力上大于莫克义所提交的证据，根据优势证据原则，本院对潜润物业公司的主张予以支持。
（三）物业费和逾期付款违约金的认定标准。
潜润物业公司认为，莫克义居住房屋的物业费为每月1.4元/㎡，逾期交费应按每月2%的标准加收逾期付款违约金，潜润物业公司对此提交了《前期物业代管合同》和价格登记证予以证明。莫克义认为，潜润物业公司的收费标准未经审批、公示，且潜润物业公司提供物业服务的质量达不到约定的标准，物业费和逾期付款违约金的标准过高。本院认为，《前期物业代管合同》关于物业费标准的约定具有约束力，每月1.4元/㎡的收费标准未违反《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，且已取得价格主管部门的批准，莫克义应当依照约定的标准交纳物业费；莫克义逾期交费，潜润物业公司有权依约计收逾期付款违约金，《前期物业代管合同》约定的逾期付款违约金为每日万分之五，莫克义认为该标准约定过高，本院认为，在潜润物业公司未提交证据证明业主逾期交费给其造成实际损失数额的情况下，按照中国人民银行发布的相应贷款利率标准计算逾期付款违约金符合实际情况，也能补偿潜润物业公司产生的资金占用利息，因此本院酌情将逾期付款违约金的标准调整为年利率6%。
（四）潜润物业公司的诉求是否超过诉讼时效。
潜润物业公司认为，提供物业服务及欠缴物业费均是一个持续的过程，其从2013年开始即多次在莫克义家门上张贴了交费通知单并寄送了律师函以主张权利，本案诉求未超过诉讼时效，潜润物业公司对此提交了交费通知单张贴照片、律师函、快递单�查询单予以证明。莫克义认为，从未看到过潜润物业公司的交费通知单也未收到过律师函，2013年11月之前的物业费主张已过诉讼时效。本院认为，莫克义自述收房后一直在涉案房屋内居住，自2013年1月1日起持续欠缴物业费，潜润物业公司采取上门张贴交费通知单的方式属于合理催缴方式，本院有理由相应莫克义知道或应当知道潜润物业公司对其催缴了物业费，应认定潜润物业公司已经对欠缴的物业费进行了催缴，其诉求未过诉讼时效。
判决的理由与结果
本院认为：潜润物业公司与莫克义之间成立了物业服务合同，莫克义应缴纳物业费，若物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合理的维护自己的权益，而不能以此拒交物业费，拒交物业费既对其他已交纳物业�理费的业主不公平，也不利于物业公司正常运作及小区公共事物的管理，最终会损害全体业主的权益。因此，莫克义应向潜润物业公司缴纳2013年1月1日至2015年9月30日间的物业费4253元，还应承担相应的逾期付款违约金361.56元（1.4元/㎡/月×92.07㎡×6%÷12月×（1+33）×33÷2）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告莫克义于本判决生效后十日内向原告长沙潜润物业管理有限公司支付拖欠的2013年1月1日至2015年9月30日间的物业费4253元及逾期付款违约金361.56元；
二、驳回原告长沙潜润物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告莫克义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黄彪
二〇一六年二月二十五日
代理书记员 周岚
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当�循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物�服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。