吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0211民初497号原告：赵绍义，男，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托代理人：张福生，吉林远耀律师事务所律师。被告：吉林市苏宁环球有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区。法定代表人：张桂平，该公司执行董事。委托代理人：谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。原告赵绍义诉被告吉林市苏宁环球有限公司（以下简称苏宁公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵绍义及其委托代理人张福生、被告苏宁公司的委托代理人谢书磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵绍义诉称：赵绍义与苏宁公司于2009年11月12日签订了《苏宁·天润城置业协议》（以下简称置业协议），该协议内容主要为三项：一、双方在置业协议中明确约定：乙方（赵绍义）自愿购买甲方（苏宁公司）苏宁·天润城楼宇一期四街A13栋0305027号房，预测建筑面积88.17平方米；乙方认购该房单价为每平方米4335元，总价为人民币叁拾捌万贰仟贰佰壹拾陆元整（382216元）；乙方认购该房屋，付款方式采取银行按揭付款；乙方签订本置业协议，第一次房贷补足不少于20%的总房款，小写为人民币82216元整（含已付的定金贰万元）。二、关于违约责任，双方约定：在双方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议之前，如甲方（吉林市苏宁环球有限公司）无故取消本置业协议，应以书面形式通知乙方，同时向乙方双倍返还定金作为违约赔偿，并退还已付房款本金；其他非甲方原因，乙方单方面解除置业协议，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。三、还特别说明：“签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以甲方媒体公告或电话通知为准，在通知发出后一周内乙方必须办理商品房买卖合同签约手续，超过规定时间甲方有权将乙方所认购房源重新销售，并收取乙方所认购房源总价10%违约金。”（详见“置业协议”具体内容）。甲乙双方在对上述内容协商一致后，甲方苏宁公司在编号0000656“置业协议”出卖人处加盖公章，乙方委托代理人赵某在买受人处签名字。因“置业协议”的乙方当事人赵绍义及其委托代理人赵某，都在协商和签订该协议的现场，并且在协议签订之后赵绍义当即交付协议约定的购房款人民币82216元整，可确认委托代理人赵某在协议上签名字的代理行为是有效的。苏宁公司收取买受人赵绍义的82216元款项，并出具了收款凭证，在收款凭证上加盖其财务专用章。双方是在苏宁公司的“售楼中心”商谈和签订协议的，当时的苏宁·天润城楼宇一期四街A13栋楼房并没有开始建筑施工，双方是面对着“沙盘模型”商谈和签订协议的。协议所确定的房屋是一期四街A13栋的3单元5层27号房屋。赵绍义认购的房屋第5层为该楼顶的顶层。关于赵绍义认购房屋的交付时间，苏宁公司当时口头说2010年，后来又说2011年，都没能够兑现。2013年的夏天，苏宁公司打电话约赵绍义协商，向其说明原来的设计方案都推翻了，现在该楼房是按照新的设计方案施工建造的，“置业协议”确定的赵绍义认购的房屋面积增加了几十平方米，房屋的单价也增加了。对于苏宁公司设计方案的改变和赵绍义认购房单价的增加，双方协商没有达成一致的意见。苏宁公司开发的苏宁·天润城楼宇一期四街A13栋楼房于2015年期间竣工，可以看到购买该楼房的一些住户都早已经入住了。而赵绍义认购该栋楼房的一些问题一直搁置到如今没有解决。赵绍义签订“置业协议”时交付给苏宁公司的购房款也一直由苏宁公司占有使用。赵绍义认为，苏宁公司的行为不仅违约，而且具有欺诈性，其行为使赵绍义受到很大的经济损失。故赵绍义根据相关法律规定，起诉至本院，要求判令：1、解除赵绍义与苏宁公司于2009年11月12日签订的《苏宁·天润城置业协议》；2、苏宁公司返还赵绍义已付购房款及利息并赔偿损失，共计186400元。苏宁公司辩称：第一，关于赵绍义要求解除合同的诉讼请求，苏宁公司表示同意。第二，关于赵绍义要求返还已付房款并赔偿损失承担违约责任的诉讼请求，苏宁公司不予认可。首先，双方签订的《苏宁·天润城置业协议》属于预约合同的性质，目的在于保证双方后续签订正式的商品房销售合同，因为该置业协议欠缺《商品房销售管理办法》中销售合同的主要内容，不构成正式的商品房预售合同。其次，关于赵绍义主张苏宁公司存在欺诈的事情没有事实根据，赵绍义在诉求中也明确认可签约时整栋楼房都没有开始建设，双方面对沙盘约定了协议，同时合同中也明确了将来再行签订正式的商品房买卖合同。并且关于房屋面积双方也解释仅仅为预测面积，苏宁公司不存在隐瞒楼盘没有预售许可证的欺诈行为。再次，关于赵绍义要求赔偿损失的问题，双方协议中明确约定定金为2万元。因此，即使苏宁公司违约，也应当仅按照合同的约定双倍返还该2万元，并将剩余款62216元退还给赵绍义，赵绍义目前要求的赔偿范围显然超出了苏宁公司在协议签订时对损失数额的合理预见。法院不应当支持其全部赔偿请求。经审理查明：2009年11月12日，赵绍义与苏宁公司签订《苏宁·天润城置业协议》一份，约定赵绍义购买苏宁公司苏宁·天润城楼宇一期四街A13栋0305027号房屋，该房屋预测建筑面积为88.17平方米（房号及建筑面积最终以产权登记为准），该房屋单价为每平方米4335元，总价款为382216元。付款方式为银行按揭贷款，首付款为82216元（包括已付的定金2万元）。该置业协议同时约定“在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议之前，如甲方无故取消本置业协议，应以书面形式通知乙方，同时向乙方双倍返还定金作为违约赔偿，并退还已付房款本金”。该置业协议签订后，赵绍义依据该协议约定，向苏宁公司支付了包括定金2万元在内的房屋首付款共计82216元。后苏宁公司就预售给赵绍义的房屋在设计上进行了变更，房屋面积变更为约120平方米。双方就继续履行置业协议未达成一致意见。另查明，苏宁公司于2014年12月25日，取得了小白山一期四街区苏宁绿谷庄园A13花园洋房《商品房预售许可证》。认定上述事实的主要证据有：苏宁·天润城置业协议、收款凭证等。本案争议的焦点问题是：1、赵绍义与苏宁公司订立的置业协议性质如何，是否为商品房买卖合同；2、苏宁公司是否存在违约行为，是否应赔偿赵绍义损失，如需赔偿，损失数额如何确定。本院认为：一、赵绍义与苏宁公司签订置业协议性质应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的置业协议中对房屋的位置、面积、单价、总价款及付款方式等商品房买卖合同的主要内容均进行了约定，并且赵绍义已按照约定支付了部分购房款，苏宁公司也已接受，故该置业协议应认定为商品房买卖合同。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然苏宁公司与赵绍义订立商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证明，但在赵绍义起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故应当认定赵绍义与苏宁公司间的商品房买卖合同有效。但苏宁公司在与赵绍义订立商品房买卖合同后擅自变更了约定房屋的设计，导致房屋的面积及格局发生变化，其行为已构成根本违约。现赵绍义要求解除合同，苏宁公司亦表示同意。但苏宁公司因存在违约行为导致合同解除，应承担相应违约责任。三、就苏宁公司应赔偿赵绍义损失的数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，因苏宁公司在赵绍义起诉之前已经取得了商品房预售许可证明，故双方签订的商品房买卖合同并不存在因苏宁公司未取得商品房预售许可证明而导致合同无效的情形。也并非因该释法解释中规定的其他情形而被撤销或解除。因此，本案赔偿不适用该解释中关于双倍返还已付购房款的规定。双方在置业协议中约定了定金条款，现苏宁公司违反置业协议约定，擅自变更房屋设计，属根本违约，应双倍向赵绍义返还已付定金。另《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方均表示同意解除合同，苏宁公司因履行合同所取得的赵绍义交付的购房款因合同解除应予返还。另因苏宁公司违约导致合同解除，苏宁公司除返还购房款外，还应赔偿占有赵绍义购房款期间给其造成的利息损失。该利息损失可比照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告吉林市苏宁环球有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵绍义购房款共计102216元，并从2009年11月12日起按中国人民银行同期贷款利率支付本金为82216元的利息损失至实际给付之日止；二、驳回原告赵绍义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4028元，由被告吉林市苏宁环球有限公司负担3023元，由赵绍义负担1005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  汤 丹人民陪审员  韩松涛人民陪审员  付传波二〇一六年十二月九日书 记 员  孙昕彤