河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0322民初2511号
原告费汝善，男，1959年6月10日生，汉族，农民，住昌黎县。
委托代理人张继龙，河北秦海律师事务所律师。
被告王贺亮，男，1982年7月7日生，汉族，农民，住昌黎县。
委托代理人朱雨新，昌黎县阳光法律服务所法律工作者。
原告费汝善与被告王贺亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日作出（2015）昌民初字第1539号民事判决书，判后原告费汝善不服，向秦皇岛市中级人民法院提起上诉。秦皇岛市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）冀03民终1064号民事裁定书，裁定撤销原判决，发还重审。本案重新受理后，依法另行组成合议庭，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告费汝善及其委托代理人张继龙、被告王贺亮的委托代理人朱雨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费汝善原审中诉称，2011年1月20日，昌黎县荒佃庄镇人民政府与原告签订《协议书》一份，明确约定：“镇政府用新建商住楼的门市房抵顶欠原告的工程款，原告出售后，由镇政府负责办理该房产权证。”包括被告所买的昌黎县荒佃庄镇新和社区和韵家园第12至13号门市在内共计26间门市楼房。2012年3月25日被告与原告签订了《荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼销售合同》，被告以120万元的价格，购买荒佃庄镇新和社区和韵家园第12和13号门市楼两间。2012年3月25日前被告给付了我60万元购房款，后被告一直未按约定如期给付我剩余购房款，后经我多次催要，截止到2014年1月份，被告给付我了40万元，尚欠20万元购房款未给付我。故起诉至法院，要求被告给付我剩余购房款20万元，并按约定给付我违约金。
重审中原告变更诉讼请求，要求1、依法解除原被告2012年3月25日签订的合同，被告给付原告违约金30万元；2、依法确认房屋买卖合同无效，被告返还房屋。
被告王贺亮辩称，原告请求解除合同，并不是因为被告违约造成的，因为本身涉案的房屋是新民居住宅，原被告均不是新民居所有权陈青坨村的村民，由此说明原被告均不符合对该房产处分的权利，其行为是不合法的，也说明原被告签订的合同是无效的合同。另外，原被告签订的合同，有关于违约金的约定，也就是在一审当中明确的显示其违约日期是原告单方填写的，说明该约定不是双方的合议；至于违约也是原告违约在先，按照合同的第七条约定办理产权登记，其条款约定由甲方负责办理，但是原告没有履行上述义务。因原告违约在先，被告不应该承担原告请求的违约金。原告要求解除合同返还房屋，对于被告其产生一定的经济损失，被告对该房屋进行了装饰装修，投入人力财力，原告应对被告造成的损失予以赔偿。并且被告也向原告支付购房款100万元，从被告向原告交付上述款项至今，作为原告在房屋返还的情况之下，应该返还上述款项从支付之日起的利息。
原告费汝善为支持其诉讼主张，在原审中向本院提交如下证据：
证据一、荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼销售合同一份，其主要内容为：“甲方（××）：费汝善（捺印）乙方（××）：王贺亮……经甲乙双方自愿协商，乙方购买荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼，达成如下协议：一、乙方购买和韵家园门市楼门西第12号13号，建筑为框架结构。按建筑面积计算，该门市楼（两间）共500平方米……共计（人民币）1200000元。大写：（人民币）计壹佰贰拾万元整……三、付款方式及期限。乙方按下列第（2）种方式付款：……（2）分期付款，乙方于2012年3月25日前向××交该房房款人民币：陆拾万元整，剩余房款人民币：陆拾万元整，在2012年9月30日前交清。四、乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式情况区分处理。（1）按约定付款日逾期在5日之内，自本合同规定之日内至实际全额应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款项的5‰违约金，合同继续履行。（2）按约定付款日逾期在360日后，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的6%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但自本合同规定的应付款之日至实际全额支付款日止，乙方应向甲方支付应付款的5%作为违约金。五、甲方为购房款和预付款一律出具现金收据……七、产权登记：甲方负责按上级关于新民居的政策办理……甲方（××）：费汝善（签字、捺印）2012年3月25日乙方(××)：王贺亮（签字、捺印）2012年3月25日”。
证据二、2011年1月20日荒佃庄镇人民政府与原告费汝善签订的协议书一份，其主要内容为：“协议书甲方：荒佃庄镇人民政府乙方：费汝善（昌黎县泥井建筑公司授权施工）为保证与中冶合作陈青坨片区新民居项目的顺利实施，妥善处理陈青坨村新民居2009年启动项目和2010年与中冶合作新民居项目对接问题，经甲乙双方协商，就乙方2009年在陈青坨村实施的新民居工程相关问题，双方达成如下协议：1、乙方已建成的两橦商业门市，乙方负责对外销售，所得收益归乙方所有；商业门市占地9亩（东西约长202米，南北约宽29.6米），其向陈青坨村支付的占地补偿及地上附着物补偿计51.803万元，由乙方承担。但本协议签署后乙方不得在该范围内自行规划、建设。2、除前款规定外，乙方另占用陈青坨村土地25.74亩为居住用地，其原有规划设计作废，由甲方组织列入到与中冶合作新民居建设红线内；乙方垫付的占地补偿及地上物补偿共148.157万元，由甲方归还乙方……4、对乙方2009年启动陈青坨村新民居项目用地所需办理的用地手续由甲方负责，费用由甲方承担……8、因门市楼质量问题及应当依法承担的规费问题，乙方与业主产生的纠纷与甲方无关……甲方：荒佃庄镇人民政府负责人：张建民（加盖昌黎县荒佃庄镇人民政府公章）乙方：费汝善（签字、捺印）2011年1月20日”。
证据三、秦皇岛市人民政府与中冶集团合作新民居建设指挥部秦指挥部［2010］7号《关于昌黎县范围内与中冶集团合作第一批新民居项目任务书的批复》（复印件）一份，其主要内容为：“昌黎县人民政府：经研究，市政府原则同意你县报来的《关于年内确定与中冶合作新民居项目的请示》。根据市委、市政府《关于与中冶公司合作推进农村新民居建设的指导意见（试行）》（秦字〔2010〕8号）和市政府与中冶秦皇岛城乡发展公司签订的《项目协议书》，现批复如下：一、建设内容：七里庄片区……陈青坨片区（包括刘各庄村、张青坨村、郭青坨村、陈青坨村）……二O一O年五月十日（加盖秦皇岛市人民政府与中冶集团合作新民居建设指挥部公章）”。
证据四、违约金计算清单一份（手写）。
证据五、特快专递寄件人存单一份。
证据六、费汝善发给王贺亮的告知书一份，其主要内容为：
“告知书王贺亮：你于2012年3月25日购买荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼，根据合同约定：一、房屋面积以实际测量为准，折合房款多退少补。现实际测量面积为516平方米，尚有16平方米房款应补齐（2400元×16平方米=38400元）。二、剩余房款应于2012年9月30日前交清。你至今仍未交清剩余房款，拖欠长达2年零6个月有余，根据合同违约责任条款，你应自合同规定交清之日至实际全额付款之日止，按日向卖方支付5‰的违约金。现将以上情况书面告知你，如2015年4月28日前仍不能交清全部房款，拖欠一天加收1000元利息费汝善（捺印）2015年4月24日。”
上述证据用以证明原告销售房屋是通过秦皇岛市政府批准，由荒佃庄镇政府开发的合法房屋，由于镇政府欠原告的工程款，以房屋抵顶的工程款，允许原告销售，并由荒佃庄镇人民政府统一办理产权证，被告是在了解全部上述文件和内容后与原告签订了房屋买卖合同，自房屋交接给被告后，被告装修利用该房屋开设游戏厅从中获利多年，因此被告的违约行为是十分明显的，给原告造成经济损失，因此要求返还房屋。
被告王贺亮经对以上证据质证并发表如下质证意见：证据一，对原告提交的销售合同，对合同第2页中第四项有异议，原告有私自添加的条款，“按约定付款日期360日后”该“360”是添加的，被告的协议中没有该日期。欠20万元房款及给付的房款我方认可。证据二，对镇政府的协议，我们有异议。河北省文件有规定，新民居的取得，基于本集体经济组织的成员，新民居是属于陈青坨村经济组织的，而并不是荒佃庄镇政府的，所以，原告与镇政府鉴定的协议不具有合法性。证据三，对秦皇岛市的批复，其是复印件，生效与否，该文件中没有具体生效的内容，作为证据我方不予认可。证据四，对原告计算违约金有异议。原告诉状中有明确表述，被告累计给付购房款，时间截止到2014年的1月份，由此足以说明，双方在履行合同过程中，原、被告对合同条款中约定的付款期限已经在实际履行对其条款约定进行了修改。原告对于被告分批次的付款方式以及实际分批次付款，已经认可。原告追究违约，没有事实和法律依据。证据五、六，收件人没有被告本人的签字，另外告知书是原告单方的行为，被告也没签收。这两份不能作为本案的证据。
在重新审理过程中，原告为证明其主张向本院提交如下证据：
证据七、河北省国土资源厅冀国土资函（2010）1679号《关于核定昌黎县2010年第三批（荒佃庄镇陈青坨片区、茹荷镇七里庄片区、新集镇马踏店片区）新民居建设周转用地的批复》一份。主要内容为：“昌黎县人民政府：你县关于2010年第三批次新民居建设周转用地指标的请求及有关材料收悉。经审核，现批复如下：一、原则同意你县上报的荒佃庄镇陈青坨、郭青坨、张青坨……共9个村新民居建设项目周转用地使用、归还和规划衔接方案。周转用地面积50.0715公顷，自批准之日起四年内归还。二、同意复垦上述9个村旧址153.9870公顷，新增农用地面积的60.0858公顷用于归还周转用地，节余的93.9012公顷建设用地指标用于土地置换。三、你县要按照《关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发［2017］7号）的要求和省国土资源厅批准的方案，做好新村址、旧村复垦区与新一轮土地利用总体规划的衔接工作，在确保旧址复耕地工作保质保量按承诺期限完成。二0一0年十二月二十五日（盖有河北省国土资源局公章）。
用以证明原告出售的房屋是经国家国土部门批准的合法土地。
证据八、2016年4月27日荒佃庄镇人民政府出具的书面证明一份。主要内容为：我镇政府于2009年在陈青坨村启动新民居工程。项目位于刘蛇公路南侧，西临刘各庄村，占地面积34亩，由泥井建筑公司（费汝善）开发承建。当年我镇动员全镇新申请农宅的农户到新民居购买。该项目对村集体占地补偿已落实到位，项目临街商业楼允许开发商对外销售。2011年该项目经上级批准并入与中冶合作的陈青坨片区新民居项目，享受新民居有关政策规定。新民居产权手续应按相关政策办理。特此证明。2016年4月27日（盖有昌黎县荒佃庄镇人民政府公章）。
用以证明是经过政府允许原告销售的商业楼，又强调原来的荒佃庄镇政府与原告签订的协议书中的第五条乙方费汝善销售的房屋办理产权证时与其他一同办理，明确说明产权办理不是原告违约，是统一办理，证实原告与被告签订的合同，被告对第七条的答辩是错误的，双方没有约定时间。
被告王贺亮经对以上证据质证发表如下质证意见：证据均是复印件，不具有证据效力。关于证据七所涉及的土地使用权国土资源厅对其规范，但不能证实原告与被告之间所签订的房屋买卖协议是合法有效的，说明证据七所涉及的问题与本案无关。对于证据八荒佃庄镇政府出具的书证与原告待证的事实没有关联，说明新民居是陈青坨村本集体经济组织所有，说明只有村民才享有买受的权利。
被告王贺亮为支持其抗辩主张提交如下证据：
证据一、荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼销售合同一份，其主要内容和原告提交的合同内容基本一致，区别为该合同第四条2款“（2）按约定付款日逾期在日后，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的6%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但自本合同规定的应付款之日至实际全额支付款日止，乙方应向甲方支付应付款的5%作为违约金”。
原告费汝善经对被告王贺亮提交的证据质证并发表如下质证意见：
该合同第4条第二款中有差异说明甲方有权按约定付款，合同的内容说明有争议的，没有约定日期，到现在也没有支付拖欠的20万元，就是违约，因此被告提供的证据证明被告应返还房屋，也承担违约金。
经本院审核，本院对以下证据做如下确认：
原告提交的证据：证据一，被告对合同中的第2页中第四项有异议，认为“按约定付款日期360日后”该“360”是添加的，被告的协议中没有该日期，但认可合同的主要内容及所欠房款的金额。该证据与本案具有关联性，本院除对“合同中的第2页中第四项”外予以采纳。证据二，被告虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，且该证据与证据三、七、八相互印证，本院对证据二、三、七、八予以采纳。证据四，被告有异议，且不能证明其合法有效，故本院不予采纳。证据五、六，被告有异议，称其系原告单方行为，对此不予认可，故本院不予采纳。
被告提交的证据：原告对其真实性无异议，但该证据与原告提交的证据一系同一合同，虽有一定出入，但均能证明原、被告双方所签合同具有真实性，本院予以采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：
2009年荒佃庄镇人民政府在陈青坨村启动新民居工程。2011年1月20日荒佃庄镇人民政府与原告费汝善签订的协议书一份，其主要内容为：“协议书甲方：荒佃庄镇人民政府乙方：费汝善（昌黎县泥井建筑公司授权施工。为保证与中冶合作陈青坨片区新民居项目的顺利实施，妥善处理陈青坨村新民居2009年启动项目和2010年与中冶合作新民居项目对接问题，经甲乙双方协商，就乙方2009年在陈青坨村实施的新民居工程相关问题，双方达成如下协议：1、乙方已建成的两橦商业门市，乙方负责对外销售，所得收益归乙方所有；商业门市占地9亩（东西约长202米，南北约宽29.6,米），其向陈青坨村支付的占地补偿及地上附着物补偿计51.803万元，由乙方承担。但本协议签署后乙方不得在该范围内自行规划、建设。2、除前款规定外，乙方另占用陈青坨村土地25.74亩为居住用地，其原有规划设计作废，由甲方组织列入到与中冶合作新民居建设红线内；乙方垫付的占地补偿及地上物补偿共148.157万元，由甲方归还乙方……4、对乙方2009年启动陈青坨村新民居项目用地所需办理的用地手续由甲方负责，费用由甲方承担……8、因门市楼质量问题及应当依法承担的规费问题，乙方与业主产生的纠纷与甲方无关……。原告费汝善依据合同履行了相关的权利义务。
2012年3月25日，原告费汝善与被告王贺亮签订《荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼销售合同》一份，主要内容为：“甲方（××）：费汝善（捺印）乙方（××）：王贺亮……经甲乙双方自愿协商，乙方购买荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼，达成如下协议：一、乙方购买和韵家园门市楼门西第12号13号，建筑为框架结构。按建筑面积计算，该门市楼（两间）共500平方米……共计（人民币）1200000元。大写：（人民币）计壹佰贰拾万元整……三、付款方式及期限。乙方按下列第（2）种方式付款：……（2）分期付款，乙方于2012年3月25日前向××交该房房款人民币：陆拾万元整，剩余房款人民币：陆拾万元整，在2012年9月30日前交清。四、乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式情况区分处理。（1）按约定付款日逾期在5日之内，自本合同规定之日内至实际全额应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款项的5‰违约金。合同继续履行。（2）按约定付款日逾期在（空白）日后，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的6%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但自本合同规定的应付款之日至实际全额支付款日止，乙方应向甲方支付应付款的5%作为违约金。五、甲方为购房款和预付款一律出具现金收据……七、产权登记：甲方负责按上级关于新民居的政策办理……。合同签订后原告将上述该房交付给被告使用，被告予以装修。截止到2014年1月份，被告王贺亮分几次共给付了原告费汝善100万元购房款，余款20万元未予给付。原告费汝善起诉至本院，要求被告王贺亮给付剩余购房款20万元及按约定给付违约金。在重新审理过程中，原告主张房屋买卖合同无效，解除原被告于2012年3月25日签订的合同，被告返还房屋，并由被告给付原告违约金30万元。
另查明，2016年4月27日，荒佃庄镇人民政府出具书面证明。主要内容为：我镇政府于2009年在陈青坨村启动新民居工程。项目位于刘蛇公路南侧，西临刘各庄村，占地面积34亩，由泥井建筑公司（费汝善）开发承建。当年我镇动员全镇新申请农宅的农户到新民居购买。该项目对村集体占地补偿已落实到位，项目临街商业楼允许开发商对外销售。2011年该项目经上级批准并入与中冶合作的陈青坨片区新民居项目，享受新民居有关政策规定。新民居产权手续应按相关政策办理。其中临街商业楼允许开发商对外销售。2011年该项目经上级批准并入与中冶合作的陈青坨片区新民居项目，享受新民居有关政策规定。
原、被告争议的新和社区和韵家园门市楼位于荒佃庄镇陈青坨村，系该证明中所述的“临街商业楼”。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……依据上述规定，原、被告争议的房屋所占用的土地，虽经置换为建设用地，仍系荒佃镇陈青坨村的集体土地。被告并非荒佃镇陈青坨村的村民，原告将房屋出售给被告，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给被告，违反了法律的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，原、被告之间签订的《荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼销售合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告之间签订的销售合同无效，原告主张被告返还荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼门西第12号13号楼房的诉讼请求予以支持。涉案楼房的房款100万元可一并由原告返还给被告。
原告主张的被告给付违约金30万元的诉讼请求，原、被告签订的合同无效双方均存在过错，该合同无效非因被告单方违约所造成，且合同约定不明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
被告主张涉案楼房的装修损失及利息损失问题，因被告未向提交装修损失的相关证据，亦未向本院对该部门损失进行鉴定，本院对此不予处理。被告可另行主张。
综上所述，依据中华人民共和国土地管理法》第八条规定第二款、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告费汝善与被告王贺亮于2012年3月25日签订的《荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼销售合同》无效。二、被告王贺亮于本判决生效之日起三十日内返还原告费汝善荒佃庄镇新和社区和韵家园门市楼门西第12号13号楼房。
三、原告费汝善于本判决生效之日起三十日内返还被告王贺亮购房款100万元。
四、驳回原告费汝善的诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告王贺亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 蒋红梅
审 判 员 齐俊春
人民陪审员 李 琰
二〇一六年十一月十日
书 记 员 田顺玲