甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民一终字第159号
上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区雁宁路399号。
法定代表人：戴道森，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：戴道森。
二上诉人委托代理人：范海燕，甘肃伟业房地产开发有限公司副总经理。
二上诉�委托代理人：张琳玮，甘肃法成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高子堂。
委托代理人：唐正浩，甘肃玉榕律师事务所律师。
委托代理人：李张发，甘肃玉榕律师事务所律师。
高子堂诉甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）、戴道森房屋租赁合同纠纷一案，甘肃省兰州市中级人民法院于2013年4月15日作出（2012）兰民一初字第125号民事判决，宣判后高子堂不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月14日作出（2013）甘民一终字第200号民事裁定，将案件发回重审。甘肃省兰州市中级人民法院于2014年5月13日作出（2014）兰民一初字第6号民事判决，伟业公司、戴道森不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。伟业公司及戴道森的委托代理人范海燕、张琳玮，高子堂的委托代理人唐正浩、李张发，到庭参�了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年3月16日，原告（反诉被告）高子堂与被告戴道森签订《商业用房租赁合同》，约定高子堂租赁伟业公司的南湖大厦商业房2-4层，建筑面积10580.02平方米，总租赁期限自2012年5月1日至2027年4月30日止，但双方须每三年另行签订一次合同。租金单价降至每平方米每月的单位租金63.54元。该房屋第一个三年的总租金为2420万元整。租金以三年租期为一个周期，以后各年的租金在第一个三年租金价格的基础上每年以3%幅度递增，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。免租期自2012年5月1日起至2012年7月31日止（即2012年8月1日起计算租金）。租金支付方式，租金按每三年为一个结算周期，乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金500万元整（其中50万元做为租赁保证金；其余450万元做为房租）；2012年5月1日前租金付至1500万元；6月1日前付至2000万元；8月1日前交清全部租金。交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。因乙方责任终止合同的，乙方有下列情形之一，甲方有权要求终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿并承担相关职能部门的处罚：1、擅自将承租的房屋转租；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或承租房屋用途的；4、拖欠租金累计的3个月的；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意毁坏承租房屋的。提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前四个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度计算须向对方承担年租金总额3%的违约金。合同签订后�高子堂通过转账汇款形式于2012年3月17日向戴道森汇款55万元，3月19日向戴道森汇款95万元，3月26日向戴道森汇款100万元，4月6日向戴道森汇款250万元，2012年7月20日向伟业公司汇款1628497元，伟业公司出具收款收据，金额为6628497元。收款事由注明：合同终止结算，其中房租3月16日至5月15日单价63.54元，共1344509元；5月16日至7月16日单价120元共2581524元，违约金726000元，滞纳金98天共1976464元。高子堂在收据领取人处签名。之后双方发生纠纷。
另查明，涉案房屋2012年9月工程竣工验收，消防验收完毕。2012年5月高子堂委托甘肃源祥建筑装饰有限公司对涉案房屋进行装修，装修方证实遭到伟业公司员工制止。2012年7月20日高子堂找伟业公司谈合同，被告戴道森给伟业公司具体办事人员张某安排“先交钱，马上安排谈合同，否则无法安排”，当天高子堂交钱后伟业公司出具了载明终止合同的收款收据。2012年7月21日，高子堂还在通过手机短信与张某联系洽谈租赁合同有关事宜，张某表示在给高子堂约伟业公司的领导。高子堂将伟业公司与戴道森诉至法院，请求：1、依法解除2012年3月16日原、被告签订的《商业用房租赁合同》，并判令二被告支付原告违约金242011.60元；2、判令二被告返还以各种名目收取原告款项6628497元，并承担同期银行贷款利息至实际付清之日；3、本案诉讼费由二被告承担。伟业公司提起反诉，请求：确认因高子堂违约导致《商业用房租赁台同》已经于2012年7月20日双方协议解除；本案全部诉讼费用由高子堂承担。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同生效后，当事人应当全面履行自己的义务。戴道森与高子堂签订的《商业用房租赁合同》，租赁物属于�业公司，戴道森作为伟业公司的法定代表人，以个人名义签订合同，没有加盖公章，原告高子堂将戴道森列为本案的被告，主体适格。合同签订后伟业公司认可，该合同发生法律效力。在合同履行过程中，原告（反诉被告）高子堂没有按照合同约定的期限交纳租金，构成违约。被告（反诉原告）伟业公司应当于合同生效后10日内将房屋交付给原告，但没有证据证明伟业公司及戴道森按照合同约定将房屋交付给高子堂。高子堂委托的甘肃源祥建筑装饰有限公司证明2012年5月6日装修时遭到伟业公司员工的阻挡，伟业公司也存在违约行为。因此，双方在履行合同过程中均存在违约行为。
原告（反诉被告）高子堂认为涉案房屋2012年9月才竣工验收和消防验收，合同约定的交付使用条件不成熟，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格�，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。以上法律明确了涉案房屋从2012年9月开始才能交付使用，合同约定的交付使用时间不符合法律规定，违反建筑法和消防法的有关规定影响房屋的交付使用，对此，伟业公司应当承担责任。
关于伟业公司辩解高子堂在收款收据上签字，收款事由注明：合同终止结算，其中房租3月16日至5月15日单价63.54元，共1344509元；5月16日至7月16日单价120元共2581524元，违约金726000元，滞纳金98天共1976464元。证明高子堂已经同意按照上述意见处理并同意终止合同的辩解理由，从双方通话的短信内容看，2012年7月21日双方之间还在约谈。合同约定了提前终止合同的条件：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前四个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。伟业公司仅仅以收款收据自己注明收款事由，即高子堂在收据领取人处签字，就认定双方已经终止合同，该辩解理由与事实不符，且违反合同的约定，因此不能单纯以收款收条记载就认定双方同意终止合同，并按照收款收条的结算方法处理。该收据不具有合同的效力，不符合合同的生成要件。本案双方当事人在履行合同过程中均有过错，导致合同不能履行，现双方同意解除合同，应予解除。对造成的损失，双方承担。高子堂给付款项时部分款打入戴道森个人的账户，戴道森对返还的款项承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定�判决：一、解除原告（反诉被告）高子堂与被告（反诉原告）甘肃伟业房地产开发有限公司签订的《商业用房租赁合同》；二、被告（反诉原告）甘肃伟业房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）高子堂已交的合同履行款6628497元，被告戴道森承担连带清偿责任（于判决生效后10日内履行）；三、驳回原告（反诉被告）高子堂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）甘肃伟业房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费59893元，原告（反诉被告）高子堂、被告（反诉原告）甘肃伟业房地产开发有限公司各承担29946.5元。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）甘肃伟业房地产开发有限公司承担。
伟业公司、戴道森均不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回高子堂的诉讼请求并确认因高子堂违约导致《商业用房租赁合同》已经于2012年7月20日解除；2、判令高子堂承担本案全部诉讼费用。理由是：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为双方在履行合同过程中均存在违约行为，认定对造成的损失各自承担错误。双方签订《商业用房租赁合同》后，上诉人将房屋清理完毕。同年3月20日前后，高子堂与其庞经理共同接收了承租房屋，二人及高子堂亲戚及工程技术人员又频繁到现场讨论装修事宜，并从上诉人工程部负责人处电脑上复制了二、三、四层商铺的平面结构图。四月下旬庞经理带人将一部分装修主材卸在了承租房屋内，5月初高子堂亲戚又带人拉走了装修材料。以上事实充分说明上诉人依据合同约定向被上诉人高子堂交付了承租房屋，高子堂未能提供证据证明上诉人未向其交付房屋，甘肃源祥建筑装修有限公司出具的证明依法不应采信，亦不能证明上诉人未向被上诉人高子堂交付房屋，上诉人在履行合同过程中并不存在违约之处，有理由拒绝返还已收取的房租及相关款项。2、一审判决认为《商业用房租赁合同》尚未终止明显与事实不符。根据2012年7月20日上诉人向被上诉人高子堂出具的收款收据记载内容，上诉人将终止合同的意思表示告知了被上诉人高子堂，其在收据上签字确认，并补交了1628497元，以上事实证明《商业用房租赁合同》已于2012年7月20日终止。但一审法院却以《商业用房租赁合同》第十三条的约定，认为双方在收款收据上签字不具有合同效力，不符合合同构成要件为由认为双方合同尚未终止系适用合同条款错误，该条约定是合同双方协议提前终止合同的内容，而本案中上诉人提前解除合同是因为被上诉人高子堂的违约行为，单方提前终止合同，对于该情形，《商业用房租赁合同》第十二条已有约定，因乙方（高子堂）责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿并承担相关职能部门的处罚：……4.拖欠租金累计达3个月的。上诉人依据该条规定提前终止合同符合双方的约定，能产生终止合同的效力。二、一审判决由被上诉人戴道森承担连带清偿责任错误。戴道森与高子堂签订合同的租赁物属于伟业公司，戴道森作为伟业公司的法定代表人在合同上签字属职务行为，伟业公司亦认可合同已发生法律效力，合同履行中出租方的权利义务均由伟业公司享有并行使，因此本案合同的履行与戴道森无关，一审判决由戴道森承担连带责任无事实及法律依据。
高子堂答辩称，一、一审判决认定事实清楚。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。双方于2012年3月16日签订《商业用房租赁合同》及2012年3月26日交房期限届满之日，未办理消防验收入综合验收手续，不具备交房条件，所以上诉人一再拖延交房，并阻碍高子堂委托的装修人员进场施工。直到案件进入第一次二审后，上诉人才出具了验收期限为2012年9月10日的验收文件。双方签约伊始，上诉人就不具备全面履行合同义务的能力，上诉人起初推延交房时间，后来以“先交钱，再谈合同”为名欺骗高子堂继续付款，又单方出具注有合同终止结算内容的收据，侵犯高子堂的合法权益。二、2012年7月20日被告单方出具的格式收款收据不是双方意思表示一致、协商终止合同的书面文件，不具有合同解除的效力。1、该收�收据仅是高子堂已付款的凭证。高子堂数次付款，上诉人均未出具收据，作为支付款项的人高子堂有权在付款后取得证明自己已经付款的凭证，如果高子堂不在收据上签字，就无法取得该收据，收据中收款事由部分系高子堂付款后上诉人单方填写，对高子堂不具有约束力。2、即使上诉人要提前终止合同，也没有按合同约定程序履行。合同第十三条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前四个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。上诉人未依合同程序提出解除合同，亦未与高子堂签订终止合同书。3、收款收据内容不符合合同约定，更不符合常理。合同第十五条约定，任何一方违反合同的规定，按年度计算需向对方承担年度租金总额3%的违约金，即242011.60元，即便高子堂违约，要承担的责任也要依合同约定。收款收据注明的收款事由，不仅把合同�定的免租期计算租金，正常租赁期间的租金翻了一番，而且有关违约金和滞纳金的计算无合同依据。4、上诉人一直拒绝交付房屋，高子堂多次与该公司人员协商解决办法，上诉人以先缴纳租金作为合同继续履行及交房事宜谈判的前提，故高子堂于2012年7月20日前往上诉人处缴纳了1628497元。高子堂与伟业公司工作人员的短信记录可证实上诉人是以继续洽谈合同为目的催促高子堂付款，在高子堂交钱后双方还要进一步洽谈合同事宜。
本院二审查明，本案所涉房屋所有权人为伟业公司，兰州市公安消防支队于2013年4月出具的《建设工程消防验收意见书》显示，南湖大厦商住楼建设工程消防验收合格。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：本案《商业用房租赁合同》是否已于2012年7月20日解除；伟业公司应否全部返还高子堂已交款项6628497元；戴道森对伟业公司返还款项应否承担连带清偿责任。
关于本案《商业用房租赁合同》是否已于2012年7月20日解除的问题。伟业公司认为该公司于2012年7月20日出具的收款收据是双方终止合同结算的依据，本案《商业用房租赁合同》已于2012年7月20日经双方协商解除。上诉人高子堂主张伟业公司单方出具的收款收据不是双方协商终止合同的书面文件。经审查，高子堂虽于2012年7月20日向伟业公司交纳1628497元，并在伟业公司出具的6628497元的收款收据票据领取人处签字。但根据伟业公司提交的高子堂、张某、戴道森的短信记录可证实，双方在2012年7月20日后仍联系商谈合同事宜，故高子堂于2012年7月20日向伟业公司交纳1628497元的目的并非终止合同，伟业公司单方出具的收款收据的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人协商一致，可以解除合同的�定。伟业公司主张《商业用房租赁合同》已于2012年7月20日解除的理由不能成立。本案中，高子堂请求解除合同，伟业公司也未要求继续履行，故双方签订的《商业用房租赁合同》应予解除。
关于伟业公司应否全部返还高子堂已交款项6628497元的问题。经审查，高子堂与伟业公司签订《商业用房租赁合同》时，约定的租赁房屋虽未进行竣工验收及消防验收，但双方签订合同时该房屋并未发生权属纠纷，法律并未禁止房屋建设者取得房屋所有权，从所有权的权能看，租赁房屋的所有人伟业公司可以出租此类房屋。本案中双方当事人签订合同时涉案房屋为毛坯房，签订合同时虽然租赁房屋尚不具备使用条件，合同中亦未约定竣工验收及消防验收的具体时限，但本案中双方签订的《商业用房租赁合同》约定的租赁期限为15年，支付租金的方式为每三年一个周期，双方对因�业公司的原因致高子堂装修后二次消防验收不能正常进行约定了免费期顺延。从合同内容来看高子堂对其承租房屋在签订合同时未进行消防验收是明知的，双方如能积极履行各自的义务，签订合同的目的是能够实现的。在合同履行前期，高子堂未依约交纳合同约定款项，伟业公司延迟交付房屋，均存在未依合同约定期限履行的情形，但伟业公司收取了高子堂所付部分款项，高子堂亦接收了房屋，应视为双方对前期履行行为的认可。高子堂在接收房屋后，经伟业公司多次电话及短信催促，未依约交付合同约定款项，致本案合同无法继续履行，双方签订合同的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中高子堂分五次向伟业公司交付款项6628697元，高子堂认可前四次交付的500万元为定金，双方签订的合同中虽然约定500万元定金中450万元作为租金，50万元作为保证金，但450万元转化为租金的前提是高子堂已经履行合同义务。本院认为，高子堂未依约履行其合同义务，其向伟业公司交�的500万元定金其无权要求返还，现双方所签合同已经解除，伟业公司收取的其他款项1628497元于法无据，应予返还。
关于戴道森对伟业公司返还款项应否承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案《商业用房租赁合同》的房屋所有权人为伟业公司，戴道森为该公司法定代表人，高子堂亦认可戴道森是代表伟业公司与其签订合同的。故戴道森与高子堂签订的合同责任应由伟业公司承担，一审判决戴道森连带清偿责任无法律依据，应予纠正。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第6号民事判决第一、三、四项民事判决；
二、变更甘肃省兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第6号民事判决第二项为：甘肃伟业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还高子堂1628497元。
一审案件受理费59893元，由高子堂负担47925.1元，由甘肃伟业房地产开发有限公司负担17967.9元；反诉案件受理费100元，由甘肃伟业房地产开发有限公司承担。二审案件受理费58299元，由高子堂负担40809.3元，由甘肃伟业房地产开发有限公司负担17489.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文轩
代理审判员 陆 路
代理审判员 周红霞
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 李 静