成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0113民初2636号
原告刘琼英，女，1971年12月26日出生，汉族，住四川省中江县。
委托代理人王明远，四川智派律师事务所律师。
委托代理人詹国文，四川智派律师事务所律师。
被告成都盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区。
法定代表人陈学建，经理。
委托代理人钟伟，四川名声律师事务所律师。
原告刘琼英与被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司(以下简称“盛鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24案受理，依法由代理审判员向煜暄适用简易程序，于2016年11月22日、同年12月27日公开开庭进行了审理。原告刘琼英及其委托代理人王明远、詹国文，被告盛鑫公司的委托代理人钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘琼英诉称，2011年8月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“凤凰湖国际社区”10栋2单元101号商品房一套。合同签订后，原告已约支付了全部房款381575元（其中首付款121575元，余款原告通过向交通银行成都股份有限公司成都青白江支行申请商业贷款的方式予以支付）。依照《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年5月30日向原告交付房屋，但被告未按约定履行交付义务，并一再推脱。同时，被告在没有取得相关行政主管部门批准，也未征得所有业主同意的情况下，对涉及工程规划许可证中规定的条件擅自做出了变更，使得原告购买的原本应该高出地面一米的一楼商品房，实际却低于地面，给原告造成了重大经济损失。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付2013年5月30日至2016年10月24日因逾期交房导致的违约金94783.23元；2、被告赔偿原告因规划变更造成的经济损失50000元；3、本案案件受理费由被告承担。
被告盛鑫公司辩称，关于逾期交房问题，被告逾期交房时间是从2013年5月30日合同约定的交付房屋之日到2013年10月23日被告取得建设工程规划合格证之日共计146天，但被告认为在扣除芦山大地震造成停工42天、暴雨停工25天后，实际逾期交房时间仅为79天。而逾期交房90天以内，依照商品房买卖合同约定是按照万分之一的违约金计算的。2013年8月19日，我方以特快专递的方式向原告送达了收楼通知书，约定交房时间是2013年8月27日，当时原告没有来，随后原告于2014年5月26日到法院起诉解除双方商品房买卖合同，2014年5月26日前原告也找到被告要求退房。关于规划变更，根据合同第8条约定，根据《补充协议》第3条约定，细微调整是不可退房的，也不得主张被告违约。因此原告主张的经济损失不能得到支持。原告主张逾期交房的诉求已经超过诉讼时效。
经审理查明：2011年8月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定由原告购买被告开发的位于成都市青白江区大同凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”10幢2单元1层101号商品房一套，建筑面积为85.89平方米，房屋总价款为381575元。关于房屋交付时间，合同第十条第（一）项约定被告应当在2013年5月30日前向原告交付房屋。关于房屋交付条件，合同第十条第（二）项约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6、该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格；……”同时，《补充协议》第四条约定，原告办理房屋交付手续时，若被告交付的房屋已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，则原告不得以该商品房存在某些瑕疵而拒绝接房，否则视为房屋已经交付。关于交接手续，合同第十四条约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”同时，《补充协议》第六条第6项约定被告在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知原告办理房屋的交付手续。关于逾期交房责任，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1….（1）、逾期在90日之内自第十条约定的交付期限届满之次日其）之实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。关于规划变更，合同第七条规定“……出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”
同时查明，合同签订后，原告已约向被告支付了全部购房款。2013年4月20日，成都市青白江区建设工程质量监督站向被告下发了《紧急通知》，载明：在区各建设、监理、施工单位，2013年4月20日上午雅安市庐山县发生地震，我区震感强烈。为确保在建工地质量、施工安全，对工程结构质量、施工安全进行排查，合格后形成书面报告报质、安监站，质、安监站复查后方可恢复施工。2013年5月29日，被告于向青白江区建设工程质量监督站申请复工，并于2013年6月1日复工。后因受暴雨影响，被告在2013年6月8日至2013年8月9日期间共停工25天。2013年5月30日，被告向业主下发了通知，告知房屋交付时间延期至2013年7月14日。2013年7月5日，被告再次向业主发出延期交房通知，载明因受雨季影响施工，将交付时间延期至2013年8月25日。2013年8月19日，被告向原告邮寄了交房通知书，通知办理交付时间为2013年8月25日至8月28日，但原告至今未办理房屋交接手续。同时，在未征得原告书面同意的情况下，被告在施工过程中变更了建设工程规划，降低了原告所购“凤凰湖国际社区”商品房所在10栋楼房的标高。
另查明，2013年6月14日，成都怡城房产测绘有限公司出具了《房产面积测绘成果报告书》。2013年8月19日，被告所建的凤凰湖国际社区一期工程17#楼已取得建设、勘察、设计、施工、监理单位出具的《竣工验收报告》。2013年10月23日，成都市规划管理局出具了《建设工程规划合格证》。
再查明，2014年5月28日，原告将被告诉至成都市青白江区人民法院，诉请解除双方的商品房买卖合同，退还购房款并支付利息，支付逾期交房而解除合同的违约金等。2014年10月28日，成都市青白江区人民法院做出（2014）青白民初字第1230号民事裁定书，裁定准许原告刘琼英撤回起诉。
上述事实有原、被告双方当事人的身份信息、企业信息、支付房款收据、《商品房买卖合同》及《补充协议》、按揭贷款合同、质监站通知、复工申请、降水资料、施工监理日志、《竣工验收报告》、《建设工程规划合格证》、延期交房通知、收楼通知书、快递单、图片、庭审笔录、民事判决书以及当事人的当庭陈述在案予以佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应共同遵守。依据合同第十条约定，被告应在2013年5月30日前向原告交付房屋，且交付的商品房应取得规划验收合格证，但被告在2013年10月23日方才取得成都市规划管理局出具的《建设工程规划合格证》，因此2013年5月30日至2013年10月23日期间被告均构成逾期交房。在2013年10月23日后，因被告已取得交付房屋的条件，原告就应自行前往办理房屋交接手续，但原告依然以该商品房存在质量问题为由拒绝接房至今，因此2013年10月23日后应视为房屋已实际交付，被告不应承担逾期交房责任。同时，2013年4月20日至2013年5月31日被告因发生雅安芦山地震的原因按相关部门要求停工检查42天，2013年6月8日至2013年8月9日又因遭受雨季影响停工25天，由于地震、暴雨属于合同第十二条约定的被告不能预见和非可控制的不可抗力，且均造成了本案诉争房屋非被告自身原因的逾期交付，不应由被告承担违约责任，故由此产生的停工42天和25天应在计算被告延期交房的违约天数中予以扣减。因此，被告逾期交房的违约天数为80天（2013年5月30日至2013年10月23日共147天减去地震42天，再减去暴雨25天），被告应依照合同第十二条第（一）款的规定向原告支付逾期交房的违约金共计3052.6元（总房款381575元乘以80天乘以万分之一）。关于原告主张的因规划变更造成的经济损失的诉请，因合同第七条规定被告变更建设工程规划前应当书面征得受影响的买受人同意，但被告降低原告所购楼栋标高的行为却未书面征得原告同意，且降低标高在实际上也对原告的日常生活及房屋价值造成了不利影响，故被告应向原告赔偿变更建设工程规划造成的经济损失。根据本案的基本情况，结合本地区同类楼盘所售房屋的价格水平，本院酌定依照500元每平方米的标准计算经济损失，由被告向原告支付经济损失共计42945元（500元每平方米乘以85.89平方米）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都盛鑫房地产开发有限责任公司赔偿原告刘琼英逾期交房违约金、规划变更造成的经济损失共计45997.6元；
二、驳回原告刘琼英的其他诉讼请求。
以上给付义务，限于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3944元，由原告刘琼英负担3531元，由被告成都盛鑫房地产开发有限责任公司负担413元。（此款已由原告刘琼英垫付，被告成都盛鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付给原告刘琼英）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 向煜暄
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 赵先辉