长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第2577号
原告郭小松，男，现住长春市一汽汽车产业经济开发区。
委托代理人王亮，吉林华盟律师事务所律师。
被告吉林省凯杰房地产经纪有限公司，住所地长春市桦甸街文庭雅苑1B-103室门室。
法定代表人申文杰，总经理。
委托代理人卫志晓，该公司职员。
委托代理人王春涛，该公司职员。
被告白忠恕，男，现住长春市绿园区。
原告郭小松诉被告吉林省凯杰房地产经纪有限公司（以下简称凯杰公司）、被告白忠恕居间合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郭小松委托代理人王亮，被告吉林省凯杰房地产经纪有限公司委托代理人卫志晓、王春涛，被告白忠恕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月31日，原告到被告凯杰公司找房源，凯杰公司提供朝阳区文庭雅苑，面积为184.52平方米的房源信息。原告与凯杰公司签订了《房屋购买意向金协议书》，原告向被告凯杰公司交付了意向金10，000.00元。同年6月5日，原告与丛某某（已故）签订房屋买卖协议书一份，代理人为白忠恕，见证人为凯杰公司，约定将以上房屋以910，000.00元价格出卖给原告。原告向被告白忠恕交付定金10，000.00元，向被告凯杰公司支付各种费用1.82元。合同签订后，原告得知所购买的房屋房主从桂兰已经于2010年死亡，并于2010年2月10日在公安局办理了户口注销登记。被告白忠恕是丛某某的儿子，白忠恕以从桂兰名义出卖房屋属欺诈行为，另外合同一方主体已经死亡，该合同欠缺成立要件，合同不能成立，所以二被告收取的定金和佣金均没有法律依据，因此请求法院判令被告凯杰公司返还中介费18，200.00元，判令白忠恕返还定金10，000.00元，案件受理费由二被告承担。
被告凯杰公司辩称，根据第二被告母亲死亡称该合同缺乏成立要件不能成立，与事实不符，我公司给原告提供服务签订协议时已告知原告房屋所有人于2012年已死亡，原告对该房屋的产权状况非常清楚，签订协议后并要求更名时需要白家四兄弟共同到场办理，故我司认为该协议合法有效应该履行，而该合同未履行的原因是原告在协议履行过程中2014年6月6日将房屋全款交付完毕，第二被告将房屋更名至原告名下，而我司已经履行完自己应履行的服务项目，收取佣金合理合法。
被告白忠恕辩称，所出卖的房屋是我母亲购买的，我母亲去世后，我的三个兄弟都表示放弃对该房屋的继承，所以我有处分权。原告签订合同后，没有如期缴纳购房款，过了很长时间才找到凯杰公司要求返还购房的定金，并且称因我母亲去世，所有权不明，所以要求返还定金。这种理由不成立。原告未按约定履行购房协议已经违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
在庭审过程中，原告向法庭提交了如下证据：
证据（一）、2014年5月31日原告与被告凯杰公司签订的房屋购买意向金协议书一份，证明被告凯杰公司向原告提供了房屋信息，原告交纳了10，000.00元意向金。
证据（二）、2014年6月5日，原告与二被告签订的房屋买卖居间合同一份及票据一枚，证明原告向被告凯杰公司缴纳了18，200.00元中介服务费，并且二被告应于2014年6月6日前为原告办理更名过户手续。
证据（三）、2014年6月5日房屋转让协议书及补充协议各一份，证明当时原告与凯杰公司签订居间协议后又与被告白忠恕签订了转让协议和补充协议，原告认为二被告有义务向原告提供房屋有效的真实信息及房屋所有人有效的真实信息，而二被告恰恰未提供真实信息，故意隐瞒或者是欺诈原告签订协议，在约定时间内被告不能为原告办理更名过户手续，所以被告违约。
证据（四）、内部认购协议书14页（复印件）及7张票据，证明该房屋的所有权人为丛某某而不是被告白忠恕，凯杰公司提供的房屋信息不真实性，被告白忠恕无权处置该房屋，故二被告存在违约责任。
证据（五）、户口登记证明两页，证明2010年2月10日丛某某已经死亡注销。在二被告与原告签订居间合同及房屋买卖合同时，房屋权属人丛某某已死亡，而二被告恰恰隐瞒了该种信息，未提供真实的权属信息，二被告违约在先，被告白忠恕无权代理原房屋产权人丛某某进行房屋买卖。
在庭审过程中，被告凯杰公司向法庭提交如下证据：
证据（一）、告知书一份，证明协议的甲乙双方在接受我司服务后按房屋成交价格2%收取服务费。
证据（二）、意向金转定金声明一份，证明原告缴纳了10，000.00元定金，如在居间合同更名后可以转成房款。
证据（三）、咨询服务费确认书一份，证明原告已确认我司对其提供服务，并同意交纳服务费18，200.00元。
在庭审过程中，白忠恕申请证人白忠元、白忠义、白忠惠到庭出庭作证，证明三位证人已经放弃继承权，白忠恕有权处分本案涉诉的房屋。
经审理查明，2014年5月31日原告与被告凯杰公司签订一份房屋购买意向金协议书，约定凯杰公司代理原告签订购买位于朝阳区文庭雅苑房屋，面积为184平方米的房屋一套，价款为910，000.00元，代理权限为自签订合同之日起至2014年6月7日止，原告向被告支付意向金10，000.00元。在违约责任条款中约定，如代理权限内甲方与产权人未达成购房协议，乙方返还意向金根据事先约定的事宜，扣除相应费用。2014年6月5日，在凯杰公司主持下，签订一份房屋买卖居间合同，出卖方为丛某某，买受方为郭小松，标的物为位于朝阳区文庭雅苑房屋，面积为184.52平方米的房屋一套，价款为910，000.00元。同日被告白忠恕以丛某某的名义与原告又签订一份房屋转让协议和补充协议，约定以上房屋的商品房预售合同买受人在原告交付购房款后转到郭小松的名下，郭小松于2014年6月5日交付定金10，000.00元，于2014年6月6日支付购房款900，000.00元。该合同甲乙双方名称分别为丛某某和原告郭小松。由白忠恕在出卖人处签署“丛某某”的名字，代理人处由白忠恕本人签字。合同签订后，郭小松交付被告白忠恕定金10，000.00元，交付被告凯杰公司中介费18，200.00元。据原告称，合同签订后才知道丛某某已经死亡，故原告认为合同没有成立，所以没有向被告白忠恕交付房款，亦未占有该房屋。经原告向二被告索要定金和中介费未果的情况下起诉来院，提出如上诉讼请求。
另查明，2008年4月16日，丛某某与吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司签订一份内部认购书，购买了本案涉诉的房屋，并缴纳了购房款，但是该房屋一直没有办理产权登记手续，庭审中被告白忠恕表示，正在找开发商办理产权证，开发商告诉他等待。2010年丛某某死亡，其户口于2010年2月10日被长春市公安局绿园区分局注销。
本院认为，一、根据《中华人民共和国民法通则》第九条：“公民从出生时起到死亡是止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”之规定，本案涉诉房屋购买人丛某某已经死亡，丧失了民事权利能力，在这种情况下再以其作为合同一方当事人不妥，该合同欠缺主体要件。二、签订合同的行为，从性质上来讲是一种民事法律行为。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：“民事法律行为应当具备下列条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。”在本案中，丛某某于2010年已经死亡，在这种情况下仍然以其名义签订房屋买卖合同，该合同欠缺主体要件和意思表示要件，应当认定该合同没有成立。在合同没有成立的情况下二被告收取房屋定金和中介费没有法律依据，故对于原告诉讼请求本院应以支持。三、二被告虽然主张已经告知原告丛某某死亡和该房屋在继承方面没有争议的事实，但是没有提供证据证明，因此应当承担举证不能的法律后果。四、如果像被告白忠恕所称，其已取得了该房屋的继承权，那么作为继承人就应当以自己的名义行使该房屋的权利，而不应该再以丛某某的名义出卖该房屋。被告白忠恕对于本案合同未成立存在过错，应当承担返还定金的责任。
综上依据《中华人民共和国民法通则》第九条、第五十五条之规定，判决如下：
一、被告吉林省凯杰房地产经纪有限公司于本判决生效后立即返还原告郭小松中介费18，200.00元。
二、被告白忠恕在本判决生效后立即返还原告郭小松定金10，000.00元。
如果被告吉林省凯杰房地产经纪有限公司、白忠恕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500.00元，由被告吉林省凯杰房地产经纪有限公司负担300.00元，由白忠恕负担200.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 江佰彦
人民陪审员 刘德仁
人民陪审员 石一刚
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 曲 栋