延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终465号
上诉人（原审原告）：金英华，现住吉林省图们市。
委托代理人：赛庆丰，吉林权哲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：延吉市中富房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市公园街101号。
法定代表人：葛成修，董事长。
委托代理人：张冬梅，现住吉林省延吉市。
委托代理人：李书敏,吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：图们市图们江花园商贸有限公司，住所吉林省图们市明星路1号。
法定代表人：张勇军，董事长。
委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：延边百先达房地产有限公司，住所吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。
法定代表人：周爱花，董事长。
委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人金英华、延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称“中富公司”）因与被上诉人图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称“商贸公司”）、延边百先达房地产有限公司（以下简称“百先达公司”）商品房预售合同纠纷纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2015）图民初字第1311号民事判决，各自向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
金英华在一审中诉称：2005年8月12日金英华与中富公司签订商品房买卖合同，双方约定金英华购买紫阳·江畔明珠小区第4栋北12号车库，总价款41790元（21平方米×1990元）。该小区在2005年12月31日前竣工，中富公司在房屋竣工后六十日内将房屋交付金英华使用。同日，金英华全额缴纳了购房款及各项费用，但合同中约定的车库至今未能交付。该小区是由中富公司联合开发的，故诉至法院，要求中富公司和商贸公司立即交付车库，并给金英华办理车库的所有权手续。
中富公司在一审中辩称：根据最高人民法院（2007）民一终字第138号民事判决书，中富公司与商贸公司的合作开发合同已经解除，地上物全部归属于商贸公司，因此商贸公司应承接后续交付房屋的义务。故金英华应向商贸公司主张权利。另外，根据吉林省高级人民法院（2011）吉民终字第184号民事判决，如果该房屋存在其他真实的买受人，应另诉解决。
商贸公司在一审中辩称：不同意金英华的诉讼请求。一、本案系商品房预售合同纠纷，金英华和中富公司是合同双方当事人，商贸公司不是合同相对人，因此根据合同相对性原则，我公司不应对金英华承担合同义务；二、根据最高人民法院（2007）民一终字第138号民事判决书，中富公司已丧失对诉讼房屋的支配权，商贸公司对此享有处分权利，金英华与中富公司之间的合同也应终止履行，因此应由中富公司向金英华承担履行不能的法律责任；三、本案中富公司与商贸公司发生纠纷之后，中富公司存在伪造售房合同损害商贸公司利益的行为，因此，请求法院对案涉合同的真实性予以审查；四、如判决商贸公司在本案中承担交付房屋的义务，不但与最高人民法院（2007）民一终字第138号民事判决精神相违背，而且会导致商贸公司双重给付的问题。
百先达公司在一审中辩称：不同意金英华的诉讼请求。百先达公司与金英华、中富公司无任何法律关系，法院追加百先达公司为本案被告，没有任何法律依据，且超出原告诉请范围。现百先达公司对诉争房屋享有处分权和开发权，金英华主张要求交付房屋的诉讼请求不能成立。
一审法院经审理查明：（一）2005年8月12日，金英华与中富公司签订商品房买卖合同，双方约定：金英华购买由中富公司与商贸公司联合开发的紫阳·江畔明珠小区第4栋北12号车库，房屋总价款41790元。该房屋于2005年12月31日之前竣工，中富公司将在房屋竣工之后六十日内将购买的房屋交付金英华使用。金英华于当日缴付车库款41790元及各项费用3646元（契税2090元、印花税42元、房维基金1045元、交易费209元、分户费165元、工本费80元、门牌费15元）。（二）1、紫阳·江畔明珠小区是由中富公司与商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，中富公司与商贸公司签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图们江花园小区）。合同约定的主要内容为：商贸公司以位于图们市医院东侧的25600平方米土地作为投资，中富公司投资全部建设资金并负责承建12栋住宅和部分门市房，建筑面积以双方确认的设计图纸为准；双方共同确认土地价款为1300万元（含出让金及一切开发手续）；扣除双方投入所取得的净收益，双方按百分之五十的比例进行分配；双方确认以中富公司的名义进行项目审批和报建，并以其名义开展工作。《联合开发合同书》约定合作开发“12栋住宅和部分门市房”，后变更为8栋，实际开发建设为8栋住宅和部分门市房。2、由于中富公司与商贸公司在合作发期间生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日作出（2007）民一终字第138号终审判决书，判决：㈠商贸公司和中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止;㈡中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；㈢驳回商贸公司的其他诉讼请求。3、中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012年11月20日作出（2011）吉民一终字第184号终审判决，判决：㈠商贸公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还给中富公司投入款34988936.89元，并支付利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款计算，期限自判决生效之日起至实际支付之日止）；㈡驳回商贸公司的其他上诉请求。在该判决中，已确认商贸公司认可的房屋买卖合同中不包括本案的房屋买卖合同。4、商贸公司在(2015)图民初字第184号案件庭审中陈述，在最高人民法院及吉林省高级人民法院判决后，百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，后又由百先达公司负责开发完善房屋，及办理相关手续。
一审法院认为：金英华与中富公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可证，因此该合同是合法有效的商品房买卖合同。金英华已按照约定交纳了所购房屋的全部房款，中富公司应履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；在本案中，最高人民法院判决，中富公司应限期将所建联合开发工程的地上物交付给图们江商贸公司，因此中富公司已无法履行交付房屋并办理产权证的义务。中富公司至今未履行，其行为已构成违约。庭审中本院已向金英华释明相应法律后果，但金英华表示不变更诉讼请求，在本案中不主张中富公司承担违约责任。关于商贸公司、百先达公司是否应承担责任的问题。商贸公司与中富公司在双方签订的“联合开发合同书”中约定，商贸公司用土地作为投资，中富公司承担对地上建筑物的全部建设资金。从以上内容可看出，上述中富公司与商贸公司并未成立合作开发房地产的公司或其他组织，因此双方属独立经营对外应独立承担民事责任。案涉合同的当事人为金英华和中富公司，虽然商贸公司取得地上物的所有权，但不能因此成为合同当事人。根据合同相对性原则，该合同所产生的权利义务应由中富公司承担，且商贸公司不认可案涉合同，因此商贸公司在本案中不应承担责任。百先达公司与金英华未形成法律意义上的权利义务关系，因此其在本案中不应承担责任。综合以上内容，故本院对金英华的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告金英华的诉讼请求。案件受理费936元，减半收取468元，由原告金英华负担。
宣判后，金英华不服上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定金英华所购房屋履行不能，与事实不符。金英华与中富公司签订的房屋买卖合同合法有效，一审法院对此已经予以确认，但却认定房屋无法交付，属于认定事实错误。中富公司与商贸公司属于联合开发合同关系，合作开发合同解除后，商贸公司承接了全部地上物，也必然要承接交付买房人房屋的义务。根据吉林省高级法院（2011）吉民一终字第184号判决，省高院确认：“如确实存在其他真实的买房人，可另诉解决”。该内容已经明确表示，只要存在真实的房屋买受人，商贸公司就应当履行交付房屋的义务。同时，在联合开发期间，中富公司负责对外销售房屋，商贸公司对此分工是明确的，因此，只要是真实的买房人商贸公司必须承担交付房屋的义务。2.一审法院适用法律不当。一审法院割裂了联合开发合同的本质，即双方共同开发、共享利润、共担风险、共同承担相应的义务。在中富公司退出联合开发项目后，后续的义务应当由商贸公司承担。合作期间的纠纷应当由合作双方解决，而不应由金英华承担因合作双方的纠纷产生的不利后果。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
中富公司亦不服上述判决向本院提起上诉称：1.中富公司与商贸公司之间的联合开发合同已经解除，地上物在建工程全部归属于商贸公司，商贸公司理应承担自己接受地上物后的全部权利、义务，其中必然包括交付房屋买受人房屋的义务。现房屋已经竣工具备交付的条件，应当履行交付的义务。根据吉林省高级法院（2011）吉民一终字第184号判决，“如确实存在其他真实的买房人，可另诉解决”。该内容已经明确表示，只要存在真实的房屋买受人，商贸公司就应当履行交付房屋的义务。2.一审法院适用法律不当。一审驳回原告诉讼请求的法律依据是房屋交付履行不能。根据履行不能的法律含义，应当是标的物不存在等，但涉案房屋已经建设完成，达到了交付的条件。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
商贸公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
百先达公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：金英华与中富公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。金英华已按照合同约定交纳了所购房屋的全部房款，中富公司本应履行交付房屋的义务。但鉴于中富公司与商贸公司之间合作开发房地产合同已由生效法律文书判决终止履行，并将地上物判归商贸公司所有，而作为地上物所有人的商贸公司并不认可金英华与中富公司之间的房屋买卖合同，因此金英华要求交付房屋的诉讼请求无法得以实现，其无法实现合同目的，应向合同相对人中富公司主张相关责任。一审判决并无不当，金英华的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计1872元，由上诉人金英华、延吉市中富房地产开发有限公司各负担936元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年五月二十四日
书记员 车世兰