陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第02520号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。
法定代表人李磊，董事长。
委托代理人龚健，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告）陈昊。
委托代理人王凯，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人牛红霞，陕西仁和万国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孟丹，系陈昊之妻。
委托代理人王凯，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人牛红霞，陕西仁和万国律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行，住所地西安市碑林区南稍门十字南关正街3号。
负责人苏芳，行长。
委托代理人孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）与被上诉人陈昊、被上诉人孟丹、原审第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中行长安路支行）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第00590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天宝公司之委托代理人龚健，被上诉人陈昊、被上诉人孟丹的共同委托代理人王凯、牛红霞，原审第三人中行长安路支行的委托代理人孙继民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月28日，陈昊、孟丹与天宝公司签订《商品房买卖合同》，登记备案号为Y13123023，由陈昊、孟丹购买天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第11幢3单元7层30701号房，建筑面积105.19平方米，总价款822752元。合同第八条约定，天宝公司应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付陈昊、孟丹使用。合同第九条约定，天宝公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈昊、孟丹使用，逾期超过90日后，陈昊、孟丹有权解除合同。陈昊、孟丹解除合同的，天宝公司应当自陈昊、孟丹解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按陈昊、孟丹累计已付款的2%向陈昊、孟丹支付违约金。合同附件五补充协议约定，《买卖合同》解除，出卖人将在《买卖合同》办理注销登记之日起30日内向买受人无息退还已收房款，并由违约方向守约方按照《买卖合同》相关条款的约定承担违约责任。合同附件七补充协议第十一条约定，因出卖人原因导致买受人有权依约行使合同解除权时，买受人应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向出卖人书面提出解除《买卖合同》，买受人逾期不主张退房的，视同买受人放弃退房权利。2013年10月27日，陈昊、孟丹向天宝公司支付首付款252752元、POS机手续费80元，并与中行长安路支行签订《个人一手住房贷款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，天宝公司为贷款合同的保证人。2013年12月3日，中行长安路支行向天宝公司支付陈昊、孟丹的贷款即剩余购房款570000元。2014年1月3日，陈昊、孟丹开始按时向中行长安路支行偿还贷款。截止2015年3月27日，陈昊、孟丹共偿还15期贷款共53885.55元，其中本金8080.08元、利息45805.47元。2014年8月26日，天宝公司向陈昊、孟丹出具《晶城秀府项目10-11#楼延期交房通知书》，通知因市政地铁、丈八立交建设影响，陈昊、孟丹所购买的房屋延期至2014年11月30日交付。2014年11月15日，天宝公司再次向陈昊、孟丹出具《晶城秀府项目10-11#楼延期交房通知书》，通知陈昊、孟丹因同样原因故原定的交房时间2014年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知。2014年11月20日，天宝公司向陈昊、孟丹出具《致晶城秀府10-11号楼业主的致歉信》，通知陈昊、孟丹其公司将集中投入所有人的人力、物力、财力，保证在2015年5月31日前将10-11号楼交付使用。2014年12月7日，陈昊、孟丹向天宝公司邮寄《退房通知函》，要求退房，要求天宝公司退还已付款、赔偿违约金，同日天宝公司收到该通知函。庭审中，陈昊、孟丹认为商品房买卖合同解除后，其遭受的损失远高于合同约定的违约金，故将其第3、4项诉请明确为主张赔偿实际损失。其主张的实际损失包括：2014年1月3日至2015年3月3日已偿还月供中的利息损失45805元、首付款252752元从2013年10月28日至2015年3月28日的同期人民银行贷款利息23453元、从2014年8月31日至2015年3月28日共7个月的租金损失8400元，以上共计77685元。此外，陈昊、孟丹认为商品房买卖合同解除后，房屋贷款合同仍未解除，故购房款全部款项应返还于其。中行长安路支行向天宝公司在本案中也未提出解除贷款合同的主张。
2015年1月9日，陈昊、孟丹共同诉至西安市雁塔区人民法院称，2013年10月，陈昊、孟丹与天宝公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，陈昊、孟丹购买天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第11幢3单元7层30701号房，总价款822752元。陈昊、孟丹于2013年10月27日向天宝公司支付首付款252832元，于2013年12月3日，陈昊、孟丹也依照合同约定从中行长安路支行处贷款并向天宝公司按期支付了所有余款57万元。合同第八条约定，天宝公司应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付陈昊、孟丹使用。合同第九条约定，天宝公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈昊、孟丹使用，逾期超过90日后，陈昊、孟丹有权解除合同。陈昊、孟丹解除合同的，天宝公司应当自陈昊、孟丹解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按陈昊、孟丹累计已付款的2%向陈昊、孟丹支付违约金。2014年8月31日，天宝公司未能按照合同约定向陈昊、孟丹交付房屋。2014年8月26日，天宝公司发出10-11#楼延期交房通知书。2014年11月15日，天宝公司再次发出延期交房通知书。2014年11月20日，天宝公司发出道歉信。2014年12月7日，陈昊、孟丹向天宝公司发出退房通知函要求解除双方之间的商品房买卖合同。2014年12月中旬，陈昊、孟丹与天宝公司进行了座谈，在座谈中，天宝公司明确承认其已经收到退房通知书。陈昊、孟丹提出要求退房款，但天宝公司拒绝退房。故陈昊、孟丹诉至法院，请求：1、解除陈昊、孟丹与天宝公司之间的合同登记号Y13123023的商品房买卖合同及其所有补充协议；2、请求天宝公司返还陈昊、孟丹已支付总房款822752元；3、请求天宝公司按照合同支付陈昊、孟丹违约金16455元；4、请求天宝公司赔偿陈昊、孟丹因该合同造成的所有实际损失，包括但不限于月供利息46369元，标的房屋延期交付导致陈昊、孟丹额外产生的租金8400元，其他33453元，实际损失共计82222元（暂计算至开庭之日）。
天宝公司辩称，陈昊、孟丹与天宝公司之间签订《商品房买卖合同》及双方与中行长安路支行之间签订有购房按揭贷款合同均属实，且天宝公司已收取陈昊、孟丹定金、首付款及银行按揭贷款共计822752元，天宝公司也曾承诺陈昊、孟丹于2015年5月31日前交房，延期交房的情况也存在。现陈昊、孟丹要求解除合同并支付违约金，符合合同约定。但对于陈昊、孟丹要求赔偿实际损失的诉请，并无合同及法律依据，不应得到支持。根据双方签订的买卖合同约定，在因天宝公司的原因导致合同解除时，天宝公司应无息返还陈昊、孟丹已付购房款，并按照合同约定承担违约金，陈昊、孟丹即无权再要求天宝公司赔偿其他损失。而租房损失是在合同继续履行后，陈昊、孟丹期待的房产延期交付情况下才存在，陈昊、孟丹已经主张解除合同，再主张租房损失并无依据。此外，陈昊、孟丹通过按揭贷款方式购买涉案房产，且已将涉案房产抵押给中行长安路支行。如果陈昊、孟丹要求解除合同，陈昊、孟丹应首先配合解除对该房产的抵押登记，天宝公司才能将全部房款返还给陈昊、孟丹。否则，天宝公司仅向陈昊、孟丹返还首付款，剩余的按揭贷款由天宝公司与中行长安路支行协商后依法向中行长安路支行返还。综上，陈昊、孟丹如继续坚持解除合同，天宝公司仅返还房款，至于按揭贷款的金额要看贷款合同是否解除而定，承担的违约责任也仅限于合同约定。
中行长安路支行述称，2013年10月，陈昊、孟丹与天宝公司及中行长安路支行签订了贷款合同，陈昊、孟丹向其银行贷款并以所购房屋作为抵押，且办理了抵押手续，天宝公司为陈昊、孟丹的借款提供连带责任保证。如陈昊、孟丹与天宝公司之间的商品房买卖合同解除，三方的贷款合同也应一并解除，陈昊、孟丹与天宝公司应当连带偿还所欠借款的本息。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，天宝公司应当将首付款和贷款分别支付给陈昊、孟丹和中行长安路支行，不应当全部支付给陈昊、孟丹。如果全部支付给陈昊、孟丹，既损害了天宝公司的物权，也损害了中行长安路支行的债权。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈昊、孟丹与天宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同约定，天宝公司应在2014年8月31日前将房屋交付陈昊、孟丹使用，如未按合同规定期限将该房屋交付陈昊、孟丹使用，逾期超过90日后，陈昊、孟丹有权解除合同。同时，合同附件还约定，因天宝公司原因导致陈昊、孟丹有权依约行使合同解除权时，陈昊、孟丹应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向天宝公司书面提出解除买卖合同，陈昊、孟丹逾期不主张退房的，视同陈昊、孟丹放弃退房权利。本案中，天宝公司于2014年11月20日通知陈昊、孟丹其将于2015年5月31日前将11号楼交付使用。2014年12月7日，陈昊、孟丹遂向天宝公司邮寄《退房通知函》要求退房。由此可见，陈昊、孟丹在天宝公司已逾期交房超过90日的情况下向天宝公司书面提出退房，符合合同约定，故陈昊、孟丹与天宝公司签订的商品房买卖合同及补充协议已于2014年12月7日予以解除，天宝公司理应按照合同约定向陈昊、孟丹返还购房款822752元，并承担房屋总价款2%即16455元的违约金。但是，现陈昊、孟丹提出因合同解除后其遭受的损失明显高于合同约定的违约金，当庭主张天宝公司应按照其实际损失予以赔偿。法院依据陈昊、孟丹及中行长安路支行提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，在双方合同解除后截止庭审（2015年3月27日）前，陈昊、孟丹遭受的客观损失为陈昊、孟丹从偿还按揭贷款之日起至庭审前期间的按揭利息45805.47元、从付款之日至庭审前期间首付款252752元的同期人民银行贷款利息22916.18元，共计68721.65元。该损失已明显高于合同约定的违约金16455元，并且该损失在天宝公司未及时向陈昊、孟丹返还购房款的情况下还一直持续增加。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，陈昊、孟丹以此为由请求天宝公司赔偿其实际损失68721.65元，于法有据，依法予以支持。而陈昊、孟丹要求天宝公司支付违约金16455元的诉请，依法不予支持。此外，因陈昊、孟丹现仍向中行长安路支行按月偿还按揭贷款，故天宝公司还应承担陈昊、孟丹偿还按揭贷款中自2015年3月28日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息及首付款252752元自2015年3月28日起至其实际返还陈昊、孟丹首付款之日的贷款利息。至于租金损失系合同在未解除继续履行情况下所产生，而陈昊、孟丹在合同解除的情况下请求租金损失，无合同和法律依据，依法不予支持。对于天宝公司与中行长安路支行均提出不应将贷款部分购房款返还陈昊、孟丹的辩称意见，因中行长安路支行在本案中未提出一并解除商品房担保贷款合同的主张，故该辩称并无法律依据，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告陈昊、孟丹与被告陕西天宝物业投资有限公司于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y13123023）已于2014年12月7日解除；二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈昊、孟丹返还购房款822752元；三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈昊、孟丹赔偿合同解除的损失68721.65元，并按同期银行贷款利率向原告支付首付款252752元自2015年3月28日起至被告陕西天宝物业投资有限公司向原告陈昊、孟丹实际返还首付款之日的利息及原告陈昊、孟丹向第三人中行长安路支行所偿还按揭贷款中自2015年3月28日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息。四、驳回原告陈昊、孟丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13984元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担。因原告陈昊、孟丹已预交，故被告陕西天宝物业投资有限公司应在支付上述款项时一并支付原告陈昊、孟丹。
宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、陈昊、孟丹应及时配合天宝公司办理购房合同注销、退还购房发票等相关合同解除手续，待合同解除手续办理完毕后天宝公司再向陈昊、孟丹返还已付款。陈昊、孟丹依据双方涉讼购房合同第九条之约定行使约定解除权解除了双方签订的购房合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十八条之规定，购房合同解除后权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据购房合同附件五补充协议第四条、附件七第十一条第3款关于合同结算清理条款的约定，购房合同解除时陈昊、孟丹应向天宝公司退还已开具的购房发票，并及时配合办理购房合同注销备案等手续，陈昊、孟丹违反约定的，天宝公司有权顺延退还房款时间并要求陈昊、孟丹承担相应违约责任。二、天宝公司向陈昊、孟丹返还的购房款范围仅限于陈昊、孟丹支付的首付款。按揭贷款不应直接返还给陈昊、孟丹，而应待贷款担保合同的债权人即中行长安路支行主张阶段性连带保证责任时，直接由天宝公司向中行长安路支行支付。基于购房合同已经解除的事实，结合购房合同相关约定并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，购房合同解除后，天宝公司与陈昊、孟丹负有相互返还的义务。返还顺序是陈昊、孟丹先配合办理购房合同的注销备案手续，待合同备案注销后，天宝公司将已付购房款返还给陈昊、孟丹。办理购房合同注销备案手续的前提是陈昊、孟丹解除与中行长安路支行之间的按揭贷款合同，从而注销该预售房屋上中行长安路支行有关抵押权的预告登记，使得该预售房屋恢复原状。结合陈昊、孟丹为购买此房屋与中行长安路支行签订了按揭贷款合同、且天宝公司提供了阶段性连带保证责任的事实，在中行长安路支行向天宝公司主张保证责任时，天宝公司应将该按揭贷款直接支付给中行长安路支行。待按揭贷款合同解除、购房合同注销备案手续完成后，天宝公司向陈昊、孟丹返还按揭贷款的债务因抵销等额按揭贷款担保而消灭，故天宝公司最终仅应向陈昊、孟丹返还涉讼首付购房款。三、陈昊、孟丹实际损失即已付购房款利息的计算问题。原审判决根据陈昊、孟丹与中行长安路支行签订《按揭贷款合同》关于贷款计息采用浮动利率之约定，陈昊、孟丹因解除购房合同产生的实际损失即首付款利息、按揭贷款利息也应适用浮动利率进行计算。原审判决天宝公司承担按揭贷款利息至贷款合同实际解除之日有失公允。天宝公司既不是贷款合同的当事人，也无权决定、无法控制贷款合同的实际解除日期，若贷款合同双方当事人怠于解除贷款合同，必然会给天宝公司造成损失。综上，请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第00590号民事判决书第二、第三项；2、判决陈昊、孟丹及时配合天宝公司办理商品房买卖合同注销、退还购房发票等相关合同解除手续；3、判决在陈昊、孟丹配合天宝公司完成以上第二项合同解除相关手续后，由天宝公司向陈昊、孟丹返还购房款，且返还范围仅限于首付款；4、一、二审诉讼费用由陈昊、孟丹承担。
陈昊、孟丹辩称，1、天宝公司第二项上诉请求是一项独立的诉讼请求，天宝公司应该在一审时反诉或另行起诉解除，二审法院就此项请求不应受理；2、天宝公司第三项上诉请求超过了陈昊、孟丹在一审时的诉讼请求及一审判项，二审法院不应就此项进行审理；3、陈昊、孟丹也希望一并解除贷款合同，请求二审法院通过调解或判决的方式将贷款合同一并解除，这样更有利于当事人实际利益；4、涉讼购房合同解除后，天宝公司应无条件向其返还已付购房款，天宝公司上诉主张返还款项的前提必须陈昊、孟丹先办理购房合同注销、退还购房发票，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
中行长安路支行辩称，陈昊、孟丹与天宝公司及中行长安路支行签订了贷款合同，陈昊、孟丹向其银行贷款并以所购房屋作为抵押，且办理了抵押手续，天宝公司为陈昊、孟丹的借款提供连带责任保证。如陈昊、孟丹与天宝公司之间的商品房买卖合同解除，三方的贷款合同也应一并解除，陈昊、孟丹与天宝公司应当连带清偿借款的本息。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，天宝公司应当将首付款和贷款分别支付给陈昊、孟丹和中行长安路支行，不应当全部支付给陈昊、孟丹。涉讼购房合同解除后，天宝公司与陈昊、孟丹负有相互返还的义务。返还顺序是陈昊、孟丹先配合办理购房合同的注销备案手续，待合同备案注销后天宝公司将已付购房款返还给陈昊、孟丹。办理购房合同注销备案手续的前提是陈昊、孟丹解除与中行长安路支行之间的按揭贷款合同，从而注销该预售房屋上中行长安路支行有关抵押权的预告登记，使得该预售房屋恢复原状。天宝公司应将涉讼按揭贷款支付给中行长安路支行。如果购房款全部支付给陈昊、孟丹，既损害了天宝公司的物权，也损害了中行长安路支行的债权。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，合同为双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。同时，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陈昊、孟丹与天宝公司所签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。根据双方合同约定，天宝公司应在2014年8月31日前将房屋交付陈昊、孟丹使用，如未按合同规定期限将该房屋交付陈昊、孟丹使用，逾期超过90日后，陈昊、孟丹有权解除合同。合同解除之后，天宝公司应按照合同约定支付陈昊、孟丹返还购房款本金并赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款明确规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条同时规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原审判决根据陈昊、孟丹提出因合同解除后其遭受的损失明显高于合同约定的违约金，当庭主张天宝公司应按照其实际损失予以赔偿的请求，依据陈昊、孟丹及中行长安路支行提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据，陈昊、孟丹遭受的客观损失，认定陈昊、孟丹从偿还按揭贷款之日起至庭审前期间的按揭利息45805.47元、从付款之日至庭审前期间首付款252752元的同期人民银行贷款利息22916.18元，共计68721.65元；同时，对陈昊、孟丹要求天宝公司支付违约金16455元的诉请，依法不予支持并无不当。原审判决因陈昊、孟丹现仍向中行长安路支行按月偿还按揭贷款，故天宝公司还应承担陈昊、孟丹偿还按揭贷款中自2015年3月28日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息及首付款252752元自2015年3月28日起至其实际返还陈昊、孟丹首付款之日的贷款利息正确。
关于天宝公司与中行长安路支行均提出不应将贷款部分购房款返还陈昊、孟丹的主张，原审判决因中行长安路支行在一审中并未提出一并解除商品房担保贷款合同，且无法律依据禁止将按揭贷款直接支付给陈昊、孟丹，故对该意见未予采纳亦无不当。加之中行长安路支行未提出上诉，对中行长安路支行的主张本院依法不予支持。综上，天宝公司的上诉，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13984元（陕西天宝物业投资有限公司已经预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 张 伟
代理审判员 王学堂
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 陈 歆