山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第241号
上诉人（一审原告）：李玉珍。
委托代理人：强永梅，山东德衡律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：青岛海泰水产贸易有限公司。
法定代表人：刘焜炜，董事长。
委托代理人：刘文戈，山东博论律师事务所律师。
委托代理人：唐国臣，山东汇融律师事务所律师。
上诉人李玉珍与上诉人青岛海泰水产贸易有限公司（以下简称海泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，山东省胶州市人民法院于2013年8月13日作出（2012）胶民初字第4427号民事判决，已经发生法律效力。山东省胶州市人民法院于2013年12月18日作出（2014）胶民监字第1号民事裁定，决定再审本案，并于2014年9月19日作出（2014）胶民再初字第5号民事判决，李玉珍、海泰公司均不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理，依法组成合议庭，于2014年11月24日前向各方当事人送达开庭传票，并于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人李玉珍及委托代理人强永梅，上诉人海泰公司的委托代理人刘文戈、唐国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告李玉珍起诉称，2009年9月份，原告续租了被告位于胶州市广州南路的三层楼门头房一处，面积410平方米，用于服装经营。2010年9月份，被告提前解除合同给原告造成损失。请求被告赔偿房屋租赁损失费676479元及利息76000元，共计752479元。
一审被告海泰公司辩称，第一，原告所称的提前解除合同是不存在的。根据合同，原告在2006年就开始租赁被告的房屋，2009年9月20日又与被告续签了一年的租赁合同。在合同履行期间，遇政府拆迁，双方合同期满后，不再续签合同，实际双方已经履行完毕租赁合同。第二，根据拆迁管理条例等规定，拆迁人只和被拆迁人签订拆迁协议，与他人无关。同时，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。根据上述规定，被告无需对原告予以补偿。双方租赁合同第五条、第六条约定，合同到期后，乙方（原告）装修不得拆除和破坏，无偿交给甲方（被告）使用，如遇政府拆迁，甲方不违约，对乙方不补偿不赔偿。双方没有约定，甲方对乙方的装修有补偿的义务。因此，原告的补偿要求是没有法律依据的，应予驳回。
李玉珍对此解释称，2009年9月20日原、被告续签了租赁合同至2010年9月25日到期，在租赁期间，遇到胶州市的三河治理工程，原告所租赁的被告的门头房也在拆迁范围之内，在合同未到期的情况下，门头房被拆迁，根据胶州市三河整治建设拆迁安置补偿方案，拆迁主管部门对原告租赁的门头房的装修价值进行了评估，装修价值总计为422279元；同时，根据补偿方案，支付给原告的搬家补助是16400元（410平米×40元）；还应补偿给原告的经营性补助费205000元（410平米×50元×10月）；还有搬迁奖励32800元（410平米×80元），以上总计676479元。以上损失以及相关费用是拆迁部门补助给原告的，已由被告领取，因此要求被告返还上述费用。
原一审查明，原、被告之间就本案中房屋的租赁关系始于十几年前并于2009年9月20日续签房屋租赁合同。合同约定乙方李玉珍租赁甲方海泰公司位于广州南路面积约410平方米的门头房一处，租赁时间2009年9月20日至2010年9月25日。第五条约定，乙方装修的地面、门窗、墙壁、天棚等，合同到期或非甲方违约解除合同不得拆除或破坏，并且无偿交给甲方使用。第六条约定，因不抗拒的自然灾害或政府行为拆迁停止合同执行，甲方不违约，房租按实际使用日期结算，甲方不对乙方赔偿或补偿。第七条约定合同到期，同等条件，乙方有优先租赁权。
李玉珍为个体工商户胶州市冠旺时装店经营者，其租赁被告的房屋从事服装经营。
2010年8月10日，海泰公司与胶州市中云街道办事处城市化建设办公室及青岛金正大拆迁服务有限公司签定了房屋拆迁货币补偿协议书，约定对海泰公司坐落于中云广州南路的合法建筑面积为746.69平方米（包括原告租赁部分410平方米在内）的房屋予以拆迁。搬迁腾房期限为2010年8月15日前。被拆迁房屋的补偿款总额为9298044元。其中与原告诉求有关的部分为：搬迁补助费按746.69平方米每平40元计29867.6元；经营性补助费分两部分，一是466.68平方米每平500元计233340元，二是280.01平方米每平250元计70002.5元；拆迁奖励按746.69平方米每平80元计59735.2元；特殊装修731238元；设备、设施（电话、空调、太阳能等）74328元。房屋拆迁的相关款项已全部由海泰公司领取。
另查明，一审中李玉珍提交评估部门以及拆迁主管部门对其经营的冠旺时装店的装修价值评估表复印件一份，证实李玉珍经营的冠旺时装店拆迁时的装修价值为422279元，但海泰公司质证称证据系复印件，对真实性和证明事项不予认可。
原一审认为，本案的焦点之一是拆迁补偿当中的搬迁补助费、经营性补助费以及拆迁奖励，原告作为被拆迁房屋的实际使用者即房屋承租人是否有权享有。
关于搬迁补助费，是指在拆迁过渡期限内，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。被拆迁的房屋无承租人时向被拆迁人支付搬迁补助费，有承租人时，向承租人支付。原告作为房屋的承租人应享有其承租房屋范围内的搬迁补助费，即410平米×40元，计16400元。
关于经营性补助费，拆迁非住宅房屋造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业损失的,拆迁人应当支付经营性补助费。根据这一规定，经营性补助费应当支付给使用被拆迁非住宅房屋从事生产经营并且因拆迁造成停产停业损失的实际经营者，本案中，房屋拆迁既对经营胶州市冠旺时装店的原告造成营业损失，亦对房屋所有者青岛海泰水产贸易有限公司造成了租赁费的损失，故经营性补助费原、被告皆有权享有。原告应分得的部分为410平米×500元×50%，计102500元。
关于拆迁奖励，是指拆迁人为了促使房屋实际使用人积极配合拆迁，对按拆迁人的要求主动腾房的使用人而给予的奖励。原告作为房屋实际使用人有权获得租赁范围内的拆迁奖励，即410平米×80元，计32800元。
原一审认为，本案的焦点之二是原告所投入的装修应否得到补偿。首先是装修价值的确定。原告与被告之间关于本案所涉被拆迁的房屋的租赁关系已存续了十几年，原告为在该房内经营胶州市冠旺时装店而持续投入了装修是基本事实。关于装修的价值，原告提交了装修价值结算表，证明拆迁人对胶州市冠旺时装店部分的装修价值认定为422279元。被告虽对该证据来源及真实性有异议，但未有证据证明，且对拆迁补偿协议书补偿款结算表中的特殊装修731238元及设备、设施（电话、空调、太阳能等）74328元具体涉及那些装修未作出合理说明，只称装修价值表自己没有。根据证据规则，原告已完成了对装修价值进行证明的举证责任，被告未有效反驳，故原告主张其在被拆迁房屋中投入的装修价值为422279元，本院予以认可。
其次，是原告装修价值归属的确定。其一，装修价值结算表中已标明了“冠旺”字样，而原告所经营的个体工商户即为胶州市冠旺时装店。其二，原、被告之间关于本案中房屋的租赁关系已持续了十多年，原告因在该租赁的房屋中经营服装而对房屋进行了大量装修，这从装修价值结算表中“木造型服装展示墙、形象墙、展台、挂衣架”等项目可看出此是原告所做出的与服装经营有关的装修。其三，该房屋被告原非用于经营服装，原告承租后改变用途用于服装经营，至拆迁之时原告承租该房屋已有十多年之久，在如此长的经营时间内，原告对所租赁的房屋进行适合服装经营的装修是合情合理的。故综合来看，本案涉及的装修应为原告所投入。
被告主张，原、被告在租赁合同第五条中约定，原告的装修在合同到期或非甲方违约而解除合同时不得拆除或破坏，并无偿交给被告方使用。根据该约定，被告认为原告的装修在拆迁时应归被告所有。一审法院认为，拆迁时租赁合同尚未到期，合同亦未解除，此时装修应属原告所有。且即使合同到期，按照合同约定装修亦是无偿交给被告方使用，而非归被告所有，装修部分的所有权仍属原告。故拆迁补偿中基于该装修的补偿款422279元应由原告所有。
因以上四项补偿已全部由被告领取，故对原告要求被告返还承租房屋所对应的搬迁补助费、经营性补助费以及拆迁奖励、装修价值补偿的主张，法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款之规定，山东省胶州市人民法院作出（2012）胶民初字第4427号民事判决：一、被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原告李玉珍搬迁补助费16400元。二、被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原告李玉珍经营性补助费102500元。三、被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原告李玉珍拆迁奖励32800元。四、被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原告李玉珍房屋装修补偿款422279元。上述一至四项共计款573979元，被告青岛海泰水产贸易有限公司于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告李玉珍的其他诉讼请求。案件受理费11325元，由原告李玉珍负担1785元，被告青岛海泰水产贸易有限公司负担9540元。诉讼保全费4282元由被告青岛海泰水产贸易有限公司负担。
一审法院再审查明，原审原告与原审被告之间有关房屋租赁关系的事实以及房屋拆迁货币补偿协议书的签订和补偿款项与原一审查明的事实一致。
另查明，2004年5月13日，胶州市水产贸易公司的企业名称变更为青岛海泰水产贸易有限公司。
原审原告李玉珍租赁的门头房共三层，第一层的房屋产权归海泰公司所有，拆迁补偿款共计9298044元已由海泰公司领取。第二、三层房屋产权归胶州市海洋与渔业局（原名：胶州市水产局）所有。庭审中，海泰公司提交了胶州市海洋与渔业局出具的证明一份，内容为：“我局（原水产局）广州南路房屋，此前由青岛海泰水产贸易有限公司维护、管理、使用。2010年因“三河”治理，被中云办事处拆迁，我局决定拿出补偿给我局（房屋所有人）的部分补偿款（565267元）给青岛海泰水产贸易有限公司，用于安置企业部分下岗职工和军转干部。”从该证据及海泰公司提交的其他证据可以看出，胶州市海洋与渔业局将1341.11平方米的拆迁补偿款（即该局所有房屋补偿款）给了海泰公司，即涉案房屋的二、三层的拆迁补偿的款项亦在海泰公司处。
本案原一审庭审过程中，合议庭成员未能全程参加庭审。
原审原告李玉珍提交以下证据：
证据一，《房屋租赁合同》一份，证实原审原告租赁青岛海泰水产贸易有限公司的门头房一处，面积410平方米，租赁时间为2009年9月26日-2010年9月25日。
证据二，个体工商户营业执照一份，证实原审原告租赁原审被告的门头房用于经营服装，拆迁时仍在经营中。
证据三，《三河整治建设工程拆迁安置补偿方案》一份，证实本案所涉房屋拆迁补偿的相关费用标准，其中搬家补助费，非住宅房屋按合法建筑面积每平方米40元计算；经营性补助费，非住宅房屋按合法建筑面积每平方米每月按50元标准计发10个月；搬迁奖励费，商业网点按被拆迁房屋合法建筑面积80元/平方米计算奖励。
证据四，《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》一份，证实本案所涉房屋于2010年8月10日由原审被告与胶州市中云街道办事处，以及青岛金正大拆迁公司已经签订了拆迁协议，相关拆迁补助标准已经确定，本案所涉及的房屋已经被拆迁。
证据五，《装修价值结算表》一份，证实本案所涉房屋的装修总价值为422279元。
对于李玉珍提供的证据，海泰公司质证后提出异议：1、对证据二证明拆迁时仍在经营有异议。2、补偿方案是针对拆迁人与被拆迁人之间的协议，李玉珍并非被拆迁人。搬迁奖励并非搬家奖励，双方的房屋租赁合同中并无涉及。3、虽然签订《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》日期是8月10日，但该房李玉珍使用并经营到2010年12月5日。如果按照李玉珍所说，涉案房屋8月10日已经拆迁，那么起诉时已经超出了诉讼时效，应当依法驳回。4、《装修价值结算表》系原审法官利用职权非法取得，在原审中曾经质证，当时海泰公司不知道此证据系非法取证，事后才知道。5、所谓装修价值实际是海泰公司的装修价值，里面可能包括冠旺的房屋装修数额。6、青岛金正大拆迁服务公司仅仅是拆迁承办人，无评估资质，出具的评估没有法律效力，不能作为证据使用。
原审被告海泰公司提交以下证据：
证据一，《房屋租赁合同》一份，证明：合同的第五条、第六条明确规定了双方的权利义务，证明我方不存在违约，而且是政府拆迁行为，这种行为不存在给原告补偿的任何说法。合同第五条约定乙方装修的地面、门窗、墙壁、天棚等，合同到期或非甲方违约解除合同不得拆除或破坏，并且无偿交给甲方使用。合同第六条约定因不可抗拒的自然灾害或政府行为拆迁停止合同执行，甲方不违约，房租按实际使用日期结算，甲方不对乙方赔偿或补偿。
证据二，房屋验收合格证一份，证明李玉珍使用该房屋直至2010年12月3日，此时已超过双方签订的房屋租赁合同期限。
证据三，电话录音的光盘，证明李玉珍提交的证据五青岛金正大拆迁服务公司盖章的证据系非法取得。原审第三次开庭时进行质证，李玉珍称是该证据自己取得的，事隔三个月后，原审法官到青岛金正大公司逼迫青岛金正大公司的孙经理在证据上加盖公章。
证据四，私营企业登记信息查询结果一份，证明金正大公司没有评估资质。
证据五，《房屋租赁合同》四份。证明1994年4月26日的合同与王新明签订，租赁房屋经营服装；1996年3月26日开始租赁给李玉珍使用；1999年9月12日房屋租赁合同中写明甲方（海泰公司）负责给乙方（李玉珍）安装暖气，乙方按使用市价交给甲方供暖费用；1998年6月29日合同，与鲁燕签订的协议，到期后此间房屋也租给李玉珍使用。
证据六，提交盖有胶州市房产管理局档案管的胶房自字第933号房屋所有权证、胶房自字第931号房屋所有权证各一份。证明房屋产权归海泰公司与水产局的相关情况。
证据七，胶州市海洋与渔业局出具的证明，证实2010年因“三河”治理，位于广州南路的胶州市海洋与渔业局的房屋被拆，胶州市海洋与渔业局决定拿出补偿给该局的部分补偿款565267元给海泰公司，用于安置企业部分下岗职工和军转干部。
对于海泰公司提交的证据，李玉珍质证后提出异议：1、在2010年8月10日，海泰公司与胶州市中云街道办事处签订拆迁补偿协议前，李玉珍已经给被告腾出空房，并不是租赁至到期。即使到期，装修部分也只是归海泰公司无偿使用，并不是归海泰公司所有，装修部分的所有权仍归李玉珍。2、对于房屋验收合格证，海泰公司应当提交原件，而非加盖公章的复印件，对该证据不认可。3、对于电话录音的真实性不予认可。4、对于私营企业登记信息查询结果的真实性无异议。但房屋拆迁补偿协议书中附有拆迁非住宅房屋补偿款结算表（海泰水产）一份，海泰公司在拆迁协议书中盖章确认，说明对金正大公司的拆迁补偿是没有异议的。5、对于王新明、鲁燕的租赁合同真实性有异议，无法确认与本案争议的房屋是同一处房屋，更不能证实房屋装修的情况。6、对于胶州市海洋与渔业局出具的证明，认为房屋租赁合同系由李玉珍、海泰公司双方签订，租赁费由海泰公司收取，海泰公司也并没有说明有水产局的房屋，证明上的补偿款565267元是用于安置企业部分下岗职工和军转干部的费用，无法确认与本案有关联。
庭后，海泰公司的诉讼代理人提交书面代理词，提出如下意见：一、本案立案案由为“房屋租赁合同”纠纷，但原审和再审的庭审仍然按“房屋拆迁补偿纠纷”来审理，就该案由来说，应当依法驳回起诉。二、原告提供的《装修价值结算表》不能作为本案认定事实的证据。1、证据来源不合法。2、工商查询情况证明青岛金正大拆迁服务有限公司没有评估资质，无权出具《装修价值结算表》。3、李玉珍主张结算表形成时间为2010年8月，海泰公司提交了金正大负责人的谈话录音证明结算表形成时间并非2010年8月，而是2013年6月以后，并申请对结算表中青岛金正大拆迁服务有限公司印章的形成时间进行司法鉴定，以此来确定该证据是伪证。4、《装修价值结算表》面积与事实不符，涉嫌造假。三、若按照房屋租赁合同纠纷，海泰公司亦没有违约行为，且李玉珍违约并已超诉讼时效，法院应依法判决驳回起诉。1、海泰公司不存在违约，无需对李玉珍赔偿或补偿、返还补偿款。2、涉案房屋二、三层是海泰公司从胶州市海洋与渔业局承租后转租给李玉珍的，二、三层的拆迁补偿款已全部补偿给胶州市海洋与渔业局，与海泰公司无关，李玉珍不应向海泰公司主张。3、本案作为房屋租赁合同纠纷，李玉珍称海泰公司与中云办事处签订拆迁协议前（2010年8月10日）就搬走了，称海泰公司于2010年8月10日前已经违约，而李玉珍起诉时间为2012年9月19日，超过了法定的诉讼时效，应当驳回起诉。4、被告没有同意其装修，双方没有书面装修协议，没有赔偿其装修款的义务。5、双方的房屋租赁合同已履行完毕，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。同时，李玉珍既无法提供与海泰公司签订的装修合同也无法提供装修时间、装修预决算、装修款发票等，更不能提供装修评估报告，因此，无权向海泰公司主张要求赔偿。6、2009年9月26日至2010年9月25日的房屋租赁费李玉珍分文未交，其应承担违约责任，补交房租。
一审法院再审认为，首先，对本案的证据进行分析。一、《装修价值结算表》是否具有证据效力。二、涉案房屋的面积如何确定。
关于李玉珍提交的青岛金正大拆迁服务有限公司出具的《装修价值结算表》是否具有证据效力的问题。海泰公司在庭审中提出该《装修价值结算表》是在原审的第三次开庭时出示的，且海泰公司经了解青岛金正大拆迁服务有限公司法定代表人孙某，其在电话中讲明是法院人员逼迫其在《装修价值结算表》上盖章，因此，海泰公司对该证据的真实性有异议，为此，海泰公司提交了青岛金正大拆迁服务有限公司的法定代表人孙某的电话录音，申请证人孙某出庭作证，并申请对该证据加盖印章的时间进行鉴定。经依法传唤孙某，其未到庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的相关规定，该录音证据不能单独作为认定案件事实的依据，海泰公司未能提供其他证据予以印证，该证据不能证实其主张。对于海泰公司的鉴定申请，因其对加盖的公章无异议，且该证据在原审第一次开庭时，李玉珍提交了证据的复印件，后又自行调取证据的原件在原审第三次开庭中提交法庭，尽管海泰公司对该证据的盖章时间有异议，并不能影响该证据的效力，故对其鉴定申请不予同意。
从《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》来看，拆迁人胶州市中云街道办事处城市化建设办公室、被拆迁人海泰公司、拆迁承办人青岛金正大拆迁服务有限公司均盖有公章，法定代表人均加盖个人印章或签名，且该协议约定的补偿款已经由被拆迁人海泰公司领取。至此，海泰公司对青岛金正大拆迁服务有限公司的相关评估及拆迁补偿款项是认可的。李玉珍提交的《装修价值结算表》是青岛金正大拆迁服务有限公司对海泰公司、胶州市水产局楼（冠旺）的部分装修进行评估，而海泰公司在再审过程中不认可该证据，这与其签订合同的行为相悖，因此，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条（一）项之规定“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”，在海泰公司没有充分证据推翻该证据的情况下，该《装修价值结算表》具有证明力。
关于涉案房屋的面积如何确定的问题。庭审中，海泰公司不认可租赁合同中房屋的面积约为410平方米，并提交租赁房屋的房产证证实房屋的权属问题。从海泰公司提交的房屋所有权证来看，该证没有单独记载李玉珍租赁的海泰公司的一楼及胶州市水产局的二楼、三楼房屋的面积，但从李玉珍提交《装修价值结算表》中地面装修的情况可以看出，一楼的面积为146.56平方米，二楼面积为101.5平方米，三楼面积为155.8平方米，共计403.86平方米，结合双方签订的房屋租赁合同中的面积数，该面积应认定为租赁房屋的面积。
其次，本案争议的焦点是：一、海泰公司是否应向李玉珍支付补偿款；二、涉案补偿款的种类及数额问题；三、装修补偿款的归属问题。
关于焦点一，海泰公司与李玉珍签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应依约履行。在合同履行期间，因政府拆迁，海泰公司就涉案房屋的全部拆迁补偿利益与拆迁人（胶州市中云街道办事处城市化建设办公室）及拆迁承办人（青岛金正大拆迁服务有限公司）签订了《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》，该协议书真实有效，相关的补偿款已由海泰公司领取。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第四十二条规定，拆迁非住宅房屋造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。因涉案拆迁房屋由李玉珍使用并经营，李玉珍对海泰公司与拆迁人签订的房屋拆迁货币补偿协议约定的相关拆迁补偿款均无异议。本案房屋在租赁关系存续期间遇到拆迁，双方并未在房屋租赁合同中对因拆迁产生的补偿款进行约定，李玉珍李玉珍要求海泰公司支付的补偿款，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余的期限、造成停业的实际情况，按照相关规定给予适当补偿。
关于胶州市海洋与渔业局出具的情况说明，证明已将部分补偿款（565267元）给海泰公司。从海泰公司提交的房屋所有权证来看，胶州市海洋与渔业局所有的房屋面积为1341.11平方米，而海泰公司提交的拆迁非住宅房屋补偿款结算表（水产局部分）中记载，搬迁补助费、经营性补助费、拆迁奖励均按面积1341.11平方米计算，也就是说，胶州市海洋与渔业局将搬迁补助费、经营性补助费、拆迁奖励全部补偿款给了海泰公司，其中亦包括属于李玉珍的部分补偿款，该款现由海泰公司领取，因此，应由海泰公司将属于李玉珍的部分返还李玉珍。
关于焦点二，根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁公告规定的期限内搬迁腾房的，拆迁人应当按照有关规定支付搬迁补助费。该费用是对征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，应当归承租人（实际搬迁人）所有。本案中，李玉珍（房屋承租人）应享有租赁房屋范围内的搬迁补助费，即16154.40元（403.86平米×40元）。
根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。经营性补助费是对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案双方当事人对该问题未作约定，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。本案租赁合同期限自2009年9月26日起至2010年9月25日止，拆迁补偿协议书约定的搬迁腾房的期限为2010年8月15日前。在庭审中，李玉珍没有举证证明其何时腾房，海泰公司提交的房屋验收合格证，只能证明涉案房屋于2010年12月5日经胶州市三河整治建设指挥部验收，不能证明李玉珍何时将房屋交给海泰公司。从本案海泰公司已领到拆迁奖励的情况来看，李玉珍于2010年8月15日前已腾房。对于海泰公司提出李玉珍使用涉案房屋至2010年12月5日，已超过双方签订的房屋租赁合同期限的主张，因未提交有效证据证明，法院不予采纳。在双方均不能提供有效证据证明的情况下，根据拆迁补偿协议书，认定李玉珍停止营业的时间为2010年8月15日。李玉珍享有租赁合同未到期（40天）的租赁房屋范围内的经营性补助费，即26924元（403.86平米×50元×10个月÷300天×40天）。
拆迁奖励，是拆迁人为了促使被拆迁人或者承租人积极配合拆迁，对按拆迁人的要求主动腾房而给予的奖励。在搬迁过程中，海泰公司履行了及时通知承租人的义务，并给出必要的搬迁时间，李玉珍作为承租人配合搬迁，因此得到拆迁奖励。根据公平原则，结合本案实际情况，对于该奖励双方各享有50%的权利，即16154.40元（403.86平米×80元×50%）。
关于焦点三，海泰公司主张，租赁合同第五条中约定：“乙方（李玉珍）装修的地面、门窗、墙壁、天棚等，到期或非甲方违约解除合同不得拆除或破坏，并且无偿交给甲方（海泰公司）使用。”合同第六条约定：“双方签订合同要共同遵守，因不可抗拒自然灾害或政府行为拆迁停止合同执行，甲方不违约，房租按实际使用日期结算，甲方不对乙方赔偿或补偿，乙方按甲方要求腾房。”根据该约定，海泰公司认为政府行为拆迁，不存在违约，也不存在给李玉珍补偿的任何说法，也就是装修的价值应归海泰公司所有。法院认为，双方因遇拆迁致使租赁合同不能继续履行，此时合同尚未到期，合同亦未解除，因此不符合租赁合同第五条约定情形，故装修部分所有权仍属于李玉珍，拆迁发放的装修补偿款应属于李玉珍所有。现该款已被海泰公司领取，海泰公司应当将其返还李玉珍。该款的返还并非是海泰公司对李玉珍的赔偿或补偿，而是将拆迁人发放的装修补偿款予以返还的行为。
对于海泰公司提出租赁房屋中的暖气是由该公司负责安装的主张，经查，本案双方当事人之间的房屋租赁关系已持续了十几年，李玉珍在租赁房屋中一直从事服装经营，从《装修价值结算表》中有关“木造型服装展示墙、品牌装饰形象墙、固定挂衣架”等项目的装修，可以看出该装修是李玉珍在该房内做出与服装经营有关的装修，在海泰公司未能提交证据证明暖气是其安装的情况下，其主张的暖气价值，本院不予支持，应认定包含暖气在内的装修是李玉珍所为。因此，拆迁补偿中基于装修的补偿款422279元应归李玉珍所有。
综上，李玉珍李玉珍主张海泰公司支付搬迁补助费、经营性补助费、拆迁奖励的请求应予支持，起诉数额过高部分不予支持；请求海泰公司支付装修补偿的主张，法院予以支持；请求支付拆迁补偿款利息的主张，没有事实根据，不予支持。关于海泰公司提出本案实际为房屋拆迁纠纷，应根据最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》驳回诉讼请求的主张，法院认为，本案是因房屋在租赁期间拆迁发生的拆迁补偿款归属问题提起的诉讼，拆迁当事人就拆迁补偿安置已达成协议，并领取了相关的补偿款项，并不符合批复的情形，因此，海泰公司的该项意见，不予采纳。关于海泰公司主张李玉珍未缴纳房屋租赁费，应承担违约责任，并补交所欠房租的意见，因不属于本案审理的范围，海泰公司可另行主张。原审判决认定部分事实不清，程序违法，依法应当予以撤销。
经一审法院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》六十九条之规定，判决：一、撤销山东省胶州市人民法院（2012）胶民初字第4427号民事判决书；二、原审被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原审原告李玉珍搬迁补助费人民币16154.40元；三、原审被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原审原告李玉珍经营性补助费人民币26924.00元；四、原审被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原审原告李玉珍拆迁奖励人民币16154.40元；五、原审被告青岛海泰水产贸易有限公司返还原审原告李玉珍房屋装修补偿款422279元；六、驳回原审原告李玉珍的其他诉讼请求。上述款项共计人民币481511.80元，原审被告青岛海泰水产贸易有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
案件受理费11325元，由原审原告李玉珍负担4077元，原审被告青岛海泰水产贸易有限公司负担7248元。诉讼保全费4282元，由原审被告青岛海泰水产贸易有限公司负担。
海泰公司上诉称，1、一审法院审判程序错误。本案一审法官与再审法官在同一办公室共事，再审法官应当自行回避而没回避。本案实际应为房屋拆迁补偿纠纷，本案应当先驳回李玉珍的诉讼，由李玉珍另行起诉。依据最高法院《关于当事人达不成拆迁协议就补偿安置协议提起民事诉讼人民法院应是否受理问题的批复》，本案不属于人民法院受理范围。2、一审法院认定事实不清，证据不足。根据双方签订的合同第5、6条的约定，海泰公司不存在违约行为，何况，根据海泰公司提交的验房证明，李玉珍是在2010年12月12日才将租赁房屋交出，海泰公司与拆迁人签订的拆迁补偿协议与李玉珍无关，海泰公司无需对李玉珍进行任何补偿。本案中法院调取的装修价值结算表是有关单位迫于压力在该表上盖的章，盖章单位青岛金正大拆迁服务有限公司仅是负责拆迁的单位，没有资质进行鉴定和评估，因此，装修价值结算表不应作为证据使用。3、适用法律错误。本案已经超过诉讼时效，应当驳回李玉珍的诉讼请求。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，由于双方合同已经履行完毕，对李玉珍没有任何补偿。同时第11条第4项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。据此规定，本案也应当对残值进行依法评估。本案中李玉珍不是被拆迁人，因此本案不适用《山东省城市房屋拆迁管理条例》。请求撤销一审判决，驳回李玉珍的诉讼请求。
李玉珍答辩称，1、原审法院再审程序合法。第一，再审法院法官不符合法定的应当回避情形。第二，本案系房屋租赁合同纠纷，而非房屋拆迁补偿纠纷，不属于最高人民法院《关于当事人达不成拆迁协议就补偿安置协议提起民事诉讼人民法院应是否受理问题的批复》的情形，法院立案正确。2、一审法院再审判令上诉人海泰公司向李玉珍支付补偿款正确。3、再审适用法律正确。第一，本案未过诉讼时效，李玉珍多次向海泰公司主张权利，并且在2年内提起诉讼，符合法律规定。第二，李玉珍关于装修价值的举证合法有效，青岛金正大拆迁服务有限公司作为项目的拆迁承办人，其对该部分的装修价值认定符合客观事实，证据有效。第三，一审法院适用《山东省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规正确。
李玉珍上诉称，1、根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第42条规定：经营性补助费应当支付给使用被拆迁非住宅房屋从事生产经营并且因拆迁造成停产停业损失的实际经营者。本案中，李玉珍作为房屋承租人，从事个体经营，因拆迁造成停产停业损失，因此该经营性补助费应当全部归李玉珍。一审法院只判决40天的经营性补助费归李玉珍没有法律依据。2、李玉珍按照拆迁人的要求及时腾房，按照拆迁安置补偿方案，拆迁奖励应归李玉珍所有，一审判决李玉珍享受50%的奖励没有法律依据。3、海泰公司于2010年8月10日签订了拆迁补偿协议并领取了补偿款，没有立即偿付给李玉珍，应当按照银行同期贷款利率支付利息。请求：1、撤销一审判决第三项，判令海泰公司返还李玉珍经营性补助费201930元；2、撤销一审判决第四项，判令海泰公司返还李玉珍搬迁奖励费32308.8元；3、判令海泰公司自2010年9月1日起按银行同期贷款利率支付利息。
海泰公司答辩称，李玉珍的上诉请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。本案的案由是房屋租赁纠纷，那么原审就应该围绕租赁合同来确定双方的权利义务关系，租赁合同第6条双方约定政府拆迁过程中甲方对乙方不予任何补偿，李玉珍诉请的全都是拆迁补偿，双方当事人签订的租赁合同合法有效，法院应该按照租赁合同进行审理本案。
本院二审查明的事实与原一审再审查明的事实一致。本案经调解未成。
本院认为，本案争议的焦点是：一、一审程序是否违法，本案是否属于人民法院受理范围；二、上诉人海泰公司是否应当向上诉人李玉珍支付补偿款及补偿款种类和数额如何确定。
关于焦点一，本院认为，海泰公司主张本案一审法官与再审法官在同一办公室共事，再审法官应当自行回避，该主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于应当回避的事由，本院不予支持。关于本案是否属于人民法院的受理范围，本院认为，本案是因租赁合同履行期间而产生的补偿分配纠纷，不是因拆迁就拆迁补偿安置协议提起的诉讼，因此不属于最高法院《关于当事人达不成拆迁协议就补偿安置协议提起民事诉讼人民法院应是否受理问题的批复》规定的关于不予受理的情形，本案应当属于人民法院民事案件的受理范围。
关于焦点二，本院认为，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第39条、第40条、第42条的规定，拆迁人应当向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费及经营性补助费。在本案中，上诉人李玉珍承租了海泰公司的部分房屋，拆迁时双方的租赁合同不到期，也不存在临时安置问题，因此，涉案房屋的搬迁补助费、经营性补助费应归李玉珍享有。虽然海泰公司与拆迁人签订了包括本案租赁房屋在内的《胶州市房屋拆迁案货币补偿协议》，并领取了相关费用，应当返还给上诉人李玉珍。
但一审法院关于经营性补助费计算有误，因为，根据“胶州市房屋拆迁补偿协议补偿款结算表”的记载，经营性补助费，其中466.68平方米为每平方米500元，280.01平方米为每平方米250元。再根据青岛海泰公司提交的房产证记载，466.68平方米为一楼面积，从李玉珍提交的《装修价值结算表》中地面装修的情况可以看出，一楼的面积为146.56平方米，二楼面积为101.5平方米，三楼面积为155.8平方米，共计403.86平方米，也就是一楼的面积146.56平方米应当按照每平方米500元计算经营性补助费，二楼和三楼面积按照每平方米250元计算经营性补助费，而一审法院全部按照每平方米500元计算经营性补助费不当，应予改判。即一楼的经营性补助费为9770.7元（146.56平方米×50元×10个月÷300天×40天），二楼和三楼经营性补助费为8576.7元(面积共计257.3×25元×10个月÷300天×40天)，两项合计18347.4元。
关于拆迁奖励，一审法院根据搬迁、房屋租赁合同履行等情况判令双方当事人各享有50%的权利正确。
关于装修补偿款。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第四项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，虽双方租赁合同第五条约定：“乙方（李玉珍）装修的地面、门窗、墙壁、天棚等，到期或非甲方违约解除合同不得拆除或破坏，并且无偿交给甲方（海泰公司）使用。”但属约定不明。因此，应当由双方按照公平原则分担装修补助费。上诉人海泰公司应当返还李玉珍房屋装修款211139.5元（422279元÷2）。
综上，原判认定事实部分有误，应予改判。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持山东省胶州市人民法院（2014）胶民再初字第5号民事判决第一、二、四项；
二、撤销山东省胶州市人民法院（2014）胶民再初字第5号民事判决第三、五、六项；
三、上诉人青岛海泰水产贸易有限公司返还上诉人李玉珍经营性补助费人民币18347.4元；
四、上诉人青岛海泰水产贸易有限公司返还上诉人李玉珍房屋装修款211139.5元；
五、驳回上诉人青岛海泰水产贸易有限公司及上诉人李玉珍的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费共计11325元，由上诉人李玉珍负担7550元，上诉人青岛海泰水产品贸易有限公司负担3775元。诉讼保全费4282元由上诉人青岛海泰水产品贸易有限公司负担。二审案件受理费11325元，由上诉人李玉珍负担7550元，上诉人青岛海泰水产品贸易有限公司负担3775元，由于上诉人青岛海泰水产品贸易有限公司上诉时预交7248元，上诉人李玉珍预交4077元，由上诉人李玉珍直接交付上诉人青岛海泰水产品贸易有限公司3473元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
代理审判员 陈召坤
代理审判员 赵 雷
二〇一五年九月十一日
书 记 员 钟新海
书 记 员 司文雯