广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11766号上诉人（原审原告）：广州盛隆商业管理有限公司，住所地广州市。法定代表人：马国祥，执行董事。委托代理人：莫敏燕，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈建云，住湖南省邵阳县。上诉人广州盛隆商业管理有限公司（以下简称盛隆公司）因与被上诉人陈建云房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院(2016)粤0184民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年5月16日，盛隆公司（甲方）与陈建云（乙方）签订《商铺租赁合同》[编号：XRH(SMC)-招商-2014-035]，合同中与本案有关的内容主要包括：1、甲方将座落在广州从化市江埔街从化大道南欣荣宏商业街53号（自编号：A区B栋负一层002号）的商铺租赁给乙方按本合同约定使用。2、该商铺建筑面积为130.66平方米（以政府国土部门测绘数据为准）。3、乙方确认，其在签订本合同前已经现场勘察过该商铺，对该商铺现有装修及附属设施、设备状况、周边环境等基本情况已充分了解，确认符合使用条件，同意以该商铺现状作为交付标准。4、该商铺经营范围（含业态、业种、品类等）为餐饮。5、该商铺的租赁期限自2014年5月20日起至2019年5月19日止；2014年5月20日起至2014年8月19日止，为该商铺的免租装修期；租赁期限内，租金如下：其中，2014年8月20日至2016年5月19日，按建筑面积94元/平方米/月计算，每月租金为12282元。上述租金并不包括乙方需交付之推广费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）。6、本合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期，每次（期）支付一个月租金。除首月租金于2014年5月20日前支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天。首月租金为乙方在该月实际租赁的天数（自起租日起至该月月底）乘以日租金额所计算出的得数，首月日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。最后一个月的租金以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日租金额所计算出的得数，最后一个月的日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。7、乙方应在本合同签订同时，向甲方支付24564元租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证。8、甲方有权从租赁保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、补偿金等，不足部分，乙方须在接到甲方通知后五日内予以补足。租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺时发生的费用后，则甲方应在乙方办理完成上述手续后的七日内将租赁保证金（无息）归还给乙方。9、本合同租赁期限届满或因故提前终止的，乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并交还该商铺；乙方须经甲方对该商铺验收认可后，方可办理退租手续。10、乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费（当时的租金和物业服务费标准）作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失。11、如乙方未按照本合同的约定及时撤空该商铺的，或退出后该商铺内仍有乙方未搬走的任何家具、设备、设施或其他任何物品的，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，并向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。12、若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止。13、乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。14、甲方根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止，乙方收到该通知后应立即将该商铺交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项；甲方在发出上述通知后，有权进入该商铺并要求乙方人员即刻无条件迁出该商铺。2015年8月5日，盛隆公司（甲方）与陈建云（乙方）签订《补充协议》，约定为支持乙方经营，甲方给予乙方扶持优惠方案。一、扶持优惠方案：1、前提：乙方已于本补充协议签订之日前，交清了原合同约定的全部费用（包括但不限于租金、违约金、能源费、物业费等），并严格按照原合同的约定履行了相应义务。2、期限：自本补充协议签订之日起至超市（即位于广州市从化江埔街欣荣宏国际商贸城B区之大型国内知名超市）开业当月。3、方案：优惠期限内应缴租金按原合同约定的租金金额的80%缴纳，缴纳时间及缴纳方式等不变。即自2014年8月1日起至超市（即位于广州市从化江埔街欣荣宏国际商贸城B区之大型国内知名超市）开业当月的租金金额，按原合同约定的租金金额的80%计算。二、乙方在原合同约定的租赁期限内，应严格按照原合同、本补充协议以及乙方与甲方签订的其他有效的协议、备忘录等的约定履行相应义务，且不得有其他违约行为，否则，本补充协议自始无效，乙方应将按照本补充协议约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还甲方，若乙方拒绝返还，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金中扣除，并要求乙方按原合同的约定补足租赁保证金。合同履行过程中，陈建云交纳了租赁保证金24564元。之后，陈建云进场装修营业。根据《补充协议》约定，2014年9、10、11、12月陈建云每月交纳租金9825.60元。因陈建云逾期交纳租金，盛隆公司于2015年2月6日向陈建云邮寄《请尽快补齐应缴租金等费用的通知》和《关于返还优惠租金的通知》，要求陈建云交纳租金。后来，陈建云交纳部分租金后，从2015年5月起未按约定交纳租金，2015年5月仅交纳租金9092.20元（尚欠租金3189.80元），同年12月28日盛隆公司向陈建云邮寄《合同解除通知书》，通知陈建云同年12月29日合同解除、没收租赁保证金等，且要求陈建云于2016年1月4日前交还商铺。2015年12月23日，陈建云向盛隆公司发出《告知书》，提出要求解除租约，从2016年元月1日开始将商铺退回盛隆公司。庭审中，陈建云提出2015年12月30日已撤离，盛隆公司承认2015年12月底涉案商铺已锁门。盛隆公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈建云支付拖欠的租金98197.01元及其违约金26013.65元，共计124210.66元（违约金暂计至2016年4月29日，终计至陈建云付清租金之日）；2、陈建云支付占用费74266.48元（暂计至2016年4月29日，终计至陈建云实际将商铺返还盛隆公司之日止）；3、本案诉讼费由陈建云承担。陈建云原审辩称：一、认可拖欠租金及违约金的事实，但是主张盛隆公司应承担部分责任，要求盛隆公司酌情扣除部分租金和违约金。原因是盛隆公司并未尽职履行合同，未做好整个商贸城的商业推广、商业培育工作，导致商贸城及步行街人流稀少，以致于答辩人的商业经营无法持续且亏损严重。二、盛隆公司未尽合理告知义务，客观上导致答辩人不知商铺租赁合同解除一事，盛隆公司应对此承担全部责任。三、租赁合同对占用费事宜并未约定，盛隆公司在诉状中要求支付占用费，属于单方面恶意增加答辩人的义务和责任，不符合法律规定。原审另查明，欣荣宏国际商贸城A区已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书等文件。原审再查明，欣荣宏国际商贸城的开发商为广州市宏都房地产有限公司，该公司将涉案商铺及其它相关物业租赁给盛隆公司经营管理，并授权盛隆公司与租赁商铺的承租人签订租赁合同、履行合同，并作为唯一盛隆公司参与诉讼，按租赁合同的约定向承租人追索租金、违约金、占用费等相关费用。原审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，权利人广州市宏都房地产有限公司将涉案商铺租赁给盛隆公司经营管理，并授权盛隆公司以盛隆公司名义与租赁商铺的承租人签订租赁合同、履行合同，并作为唯一原告参与诉讼，故盛隆公司有权对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。盛隆公司与陈建云签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则，逾期交纳租金后，盛隆公司已向陈建云发出催缴租金通知，陈建云仍未按约定交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除问题。原审法院认为，商铺租赁合同约定，甲方（盛隆公司）根据上款“乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同”的约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止。陈建云从2015年5月起未按约定支付租金已多月，盛隆公司已于2015年12月28日按合同约定的送达地址向陈建云邮寄《合同解除通知书》（签署日期为2015年12月24日），注明2015年12月29日合同解除，该解除合同的邮件已由他人签收。然而，2015年12月23日，陈建云向某隆公司发出《告知书》，提出要求解除租约，并从2016年1月1日开始将商铺退回盛隆公司，该《告知书》由盛隆公司相关工作人员收阅。庭审中，陈建云提出2015年12月30日已撤离，盛隆公司亦承认2015年12月底涉案商铺已锁门。故盛隆公司主张合同于2015年12月29日解除，原审法院予以确认。关于支付租金问题。根据租赁合同约定的计算方式（2014年8月20日至2016年5月19日期间每月租金为12282元），以及《补充协议》关于租金优惠方案的约定，盛隆公司主张陈建云从2015年5月起未按约定支付租金，要求陈建云支付拖欠的租金和优惠租金，陈建云对拖欠租金的事实无异议，原审法院予以确认。陈建云从2015年5月1日起至12月29日（合同解除日）拖欠租金共计为88371.41元（12282元×6个月+3189.80元+12282元÷31天×29天）。另外，根据《补充协议》的约定，陈建云还应付清2014年9月至12月期间的优惠租金9825.60元[（12282元-9825.60元）×4]。即陈建云合计应支付租金为98197.01元。关于陈建云提出要求酌情扣除部分租金的问题，原审法院认为，陈建云与盛隆公司签订租赁合同承租商铺经营餐饮，属于商业行为，有关免租期、租金的金额以及其他优惠方案等，应由合同双方当事人根据实际情况协商决定。陈建云以盛隆公司未尽职履行合同，未做好整个商贸城的商业推广、商业培育工作，要求扣除部分租金的抗辩意见缺乏依据，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院不予采纳。关于支付租金的违约金问题。租赁合同约定，若陈建云未按合同约定日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。诉讼中，盛隆公司主张按千分之一计算违约金。原审法院认为，由于盛隆公司未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算。租赁合同约定，陈建云每月25日向盛隆公司支付下月租金，故盛隆公司主张从上一个月的26日起计算违约金，原审法院予以支持。因陈建云20**年9、10、11、12月按补充协议约定全额支付了优惠后的租金，2015年5月才未按约定支付租金，而盛隆公司于2015年12月才主张合同解除，所以2014年9、10、11、12月的租金不应从前一个月的26日起计算违约金，上述因优惠方案而少缴纳的租金9825.60元与陈建云拖欠的最后一个月租金一起计算违约金。即租金违约金从2015年4月26日起以3189.80元为基数，从2015年5月26日起以15471.80元为基数，从2015年6月26日起以27753.80元为基数，从2015年7月26日起以40035.80元为基数，从2015年8月26日起以52317.80元为基数，从2015年9月26日起以64599.80元为基数，从2015年10月26日起以76881.80元为基数，从2015年11月26日起以98197.01元为基数，计至陈建云付清租金之日止。关于支付解除合同后的房屋占用费问题。盛隆公司认为，根据合同约定：“在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，则甲方有权按日向乙方收取150%的租金作为占用费”，故要求陈建云支付占用费。本案中，盛隆公司向陈建云发出合同解除通知书，明确双方签订的租赁合同于2015年12月29日解除，并且要求陈建云于2016年1月4日前交还涉案商铺。而陈建云于2015年12月23日向某隆公司送达了告知书，提出解除租约，并且明确于2016年1月1日交还商铺。原审法院认为，从本案实际情况来看，陈建云已于2015年12月23日提出解除合同，并明确2016年1月1日交还商铺。而盛隆公司亦明确2015年12月29日解除合同，且要求陈建云于2016年1月4日前交还商铺。庭审中，盛隆公司亦确认涉案商铺在2015年12月底锁门空置至今，且之后陈建云并未妨碍盛隆公司对该商铺另行招租。故原审法院认定2016年1月1日视为盛隆公司已收回商铺，即陈建云已按盛隆公司的要求于2016年1月4日前履行交还商铺的义务。因此，盛隆公司要求陈建云支付占用费没有事实依据，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院不予支持。关于租赁保证金问题。盛隆公司主张根据合同约定租赁保证金不予退还，陈建云则认为租赁保证金应予退还。原审法院认为，根据租赁合同约定，未按合同约定交纳租金超过30日的，盛隆公司有权解除合同，收回该商铺，并有权没收交付的租赁保证金、已预付的租金。本案中，陈建云未按约定支付租金已多月，故盛隆公司主张租赁保证金不予退还的主张，符合双方约定，陈建云主张租赁保证金应予退还，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、陈建云在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金98197.01元给盛隆公司。二、陈建云在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金违约金（从2015年4月26日起至2015年5月25日止以3189.80元为基数，从2015年5月26日起至2015年6月25日止以15471.80元为基数，从2015年6月26日起至2015年7月25日止以27753.80元为基数，从2015年7月26日起至2015年8月25日止以40035.80元为基数，从2015年8月26日起至2015年9月25日止以52317.80元为基数，从2015年9月26日起至2015年10月25日止以64599.80元为基数，从2015年10月26日起至2015年11月25日止以76881.80元为基数，从2015年11月26日起计至付清租金之日止以98197.01元为基数，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给盛隆公司。三、驳回盛隆公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2135元（盛隆公司已预交），由盛隆公司负担1055元，由陈建云负担1080元。判后，上诉人盛隆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为2016年1月1日盛隆公司已经收回商铺的事实认定错误。1.陈建云于2015年12月30日撤离商铺是陈建云自主经营的选择，盛隆公司的陈述是对该事实的认可，并无于2016年1月1日接收商铺的意思表示。2.盛隆公司签收陈建云发出的《告知书》，不代表认可该文件内容。根据双方租赁合同约定，租赁期限届满或因故提前终止的，陈建云应在届满或收到盛隆公司关于提前终止合同的书面通知规定的日期届满时，提前撤空并交还商铺。陈建云未获得盛隆公司同意而继续占用的，包括但不限于人员占用、物品占用或者以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，陈建云有权按日向陈建云收取150%的租金作为占用费，截止2016年7月21日的占用费为127250.81元。案涉商铺现仍处于陈建云的控制下且由陈建云实际占用，至今仍摆放着陈建云用于经营的物品，陈建云亦未将门锁钥匙交还盛隆公司，盛隆公司实际无法进入商铺，无法将商铺另行出租，陈建云的行为严重侵犯了盛隆公司的合法权益。综上，请求二审判令：1.改判陈建云向盛隆公司支付占用费127250.81元（暂计至2016年7月21日，终计至陈建云实际返还商铺之日）；2.本案一、二审诉讼费由陈建云承担。被上诉人陈建云答辩称案涉商铺已经交付，双方的合同中亦没有约定占用费。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对盛隆公司的上诉请求，分析如下：盛隆公司、陈建云对原审法院认定双方之间的租赁合同在2015年12月29日解除均无提出异议，本院对此予以确认。在双方合同已解除的情况下，盛隆公司可自行收回涉案商铺。另，陈建云于2015年12月23日向某隆公司发出了《告知书》中已写明其从2016年1月1日开始将商铺退还给盛隆公司，陈建云事实上也在2015年12月底撤离了涉案商铺，盛隆公司对此也确认知情。目前没有证据显示盛隆公司在2015年12月29日后收回涉案商铺存在障碍，故原审认定2016年1月1日视为盛隆公司已经收铺并无不当，本院予以维持。盛隆公司要求陈建云支付房屋占有使用费，缺乏理据支持，本院不予支持。综上所述，上诉人盛隆公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2845元，由上诉人广州盛隆商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年九月二十三日书 记 员  杨 旦林飘云