上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）虹民三(民)初字第719号 原告何丙。 委托代理人刘清萍，北京长安(上海)律师事务所律师。 委托代理人何荣。 被告何龙。 委托代理人虞文星，上海国定律师事务所律师。 第三人上海宏阳物业有限公司。 法定代表人陈澄如。 委托代理人张红海。 原告何丙与被告何龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知第三人上海宏阳有限公司参加诉讼，由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告何丙的委托代理人刘清萍律师、何荣，被告何龙及其委托代理人虞文星律师，第三人上海宏阳物业有限公司的委托代理人张红海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何丙诉称，上海市祥德路XXX号底层前间及二层亭子间(以下简称祥德路房屋)原系原告的祖母张某某承租的公有居住房屋。2013年1月29日，张某某因病去世。原告户口于1989年迁入祥德路房屋，2005年因参军入伍迁入部队，2008年1月28日退伍转业后将户口迁回祥德路房屋内，原告一直以来都是祥德路房屋的共同居住人，并实际居住在祥德路房屋内。2010年，被告何龙通过虚假证明将户口从外省市迁入祥德路房屋内，但从未实际居住。被告户口迁入前，已经有6个户口，原户主及承租人张某某将子女户口迁入祥德路房屋不代表让户口迁入人员实际居住，被告并非祥德路房屋的共同居住人。2014年3月17日，第三人上海宏阳物业有限公司违反相关规定通知指定被告为祥德路房屋的承租人。原告现起诉要求撤销第三人于2014年3月17日指定被告为祥德路房屋承租人的行为，并将祥德路房屋承租人恢复为张某某。 被告何龙辩称，不同意原告的诉讼请求。原告称被告开虚假居住证明迁入户口没有证据。被告户口原在祥德路房屋内，1969年2月21日因知青插队落户迁出。2010年8月6日，依据相关户口迁入政策，并经过相关部门审核，被告将户口从江苏南通迁回祥德路房屋内。被告户口迁回后对祥德路房屋享有居住权，且回沪后一直居住在祥德路房屋内，居住期间，与原告及其父亲何荣多次发生纠纷，有欧阳路派出所报警记录证明，故嗣后被告搬出居住。被告是祥德路房屋的共同居住人。原告的父母曾经享受过福利分房，何荣享受福利分房系因其妻已怀孕，三代居住困难，由此证明原告也享受了福利分房的利益。而被告在祥德路房屋内居住至今从未享受过任何福利分房，故第三人指定被告为承租人的行为合法有效。 第三人上海宏阳物业有限公司述称，不同意原告的诉讼请求。第三人变更租赁户名系依据《上海市房屋租赁条例》第四十一条，本案原、被告都符合共同居住人的条件，原告的父亲虽然享受过福利分房，但面积只有18.1平方米，按现在标准属于居住困难，故其属于共同居住人。被告户口原在祥德路房屋内，2010年回沪后在上海没有其他住房，也符合共同居住人条件。根据规定，对于变更承租户名，协商不一致的情况下，按下列顺序确定：原承租人的配偶、子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)、父母、其他人。被告以前没有享受过福利分房，而原告父亲何荣在1986年享受过福利分房，原告是孙辈，因此第三人认为被告比原告在顺序上优先。 经审理查明，被告与原告之父何荣系兄弟。祥德路房屋为公有居住房屋，面积22.4平方米，原承租人为被告母亲张某某，张某某于2013年1月死亡，张某某死亡后承租人未作变更。张某某死亡时，祥德路房屋内有原告、原告之父何荣、原告之母杨某某、被告、张某某之女何甲、张某某外孙朱某6人户口。原告户口于1989年3月迁入祥德路房屋，2005年12月因参军入伍迁出，2008年1月退伍转业迁回。被告户口于1969年2月从祥德路房屋内迁往吉林延吉朝阳公社。2010年3月18日，张某某作为祥德路房屋户主出具入户同意声明，表示被告系其长子，于1969年作为知青上山乡下到吉林延吉朝阳公社，1998年10月通过人才引进方式到上海工作，居住在祥德路房屋内，现申请引进人才居住证转上海市常住户口，同意被告落户祥德路房屋。2010年8月6日，被告户口迁入祥德路房屋内。因张某某死亡需变更承租户名，户口在册人员对新的承租人未能协商一致。2014年3月17日，第三人根据相关规定书面指定被告为祥德路房屋的承租人。 另查明，1986年，被告之父何乙单位调配上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，调配单记载祥德路房屋原住房人员情况为：租赁户名为何乙，家庭主要成员为妻张某某、岳母张某某、子何荣；新配房人员为何荣；调配原因为儿子何荣已婚，媳杨某某(已怀孕)，三代同居，住房确实困难。后何荣将该房置换为上海市广中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称广中路房屋)。1998年何乙单位调配上海市同心路XXX弄XXX号二层房屋一间(以下简称同心路房屋)，调配单记载祥德路房屋原住房人员情况为：租赁户名为何乙，家庭主要成员为妻张某某、孙子何丙、孙女何丁(被告之女)；新配房人员为何乙、何丁，租赁户名为何乙；调配原因为离休干部、增配。2006年6月起，该房由何丁承租。 审理中，关于祥德路房屋实际居住问题，原告认为祥德路房屋由张某某与原告一家居住，被告未居住，被告居住在由其女儿承租的同心路房屋内。原告并提供了上海市虹口区欧阳路街道建设新村居民委员会出具的情况说明，载明祥德路房屋自2008年至今实际居住人为张某某及原告、杨某某三人共同居住，2010年为方便被告申报上海市外来人口临时居住证办理在祥德路房屋，在家庭其他兄弟姐妹的担保下，居委会曾经为被告开过居住证明，但其并非实际共同居住人。被告认为原告一家一直居住在广中路房屋内，最早实际居住人是张某某，被告在1998年回沪工作后就居住在祥德路房屋，因居住矛盾暂时搬出，后原告一家占据祥德路房屋，把广中路房屋出租，双方为此发生过矛盾，被告并提供2012年6月1日报警记录为证。 上述事实，有原告提供的确定承租人通知单、户口簿、居委会出具的情况说明、被告的居住证复联、同心路房屋住房调配单、落户申请表、被告信函、户籍信息摘录、上海广同物业有限公司租赁户名信息摘抄、入户同意声明，被告提供的户籍信息摘抄、武宁路房屋调配单、报警记录，第三人提供的居委会笔录、租赁户名更名意见书、住房调配单、同心路房屋租赁卡、住房交换签报单、情况说明，以及双方当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《上海市房屋租赁条例》以及《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》的规定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本处有常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：原承租人的配偶、子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)、父母、其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。原、被告作为户口在册人员，均曾居住祥德路房屋，在祥德路房屋居住面积有限，又存在家庭矛盾的情况下，客观上难以共同居住祥德路房屋，即使一方未能实际居住的，在没有证据证明一方表示明确放弃居住的情况下，不影响此处共同居住人资格的认定。现原承租人已死亡，关于新的承租人未能协商一致，被告作为原承租人之子，原告作为原承租人孙子，第三人依照相关规定确定祥德路房屋的承租户名变更为被告，并无不当，原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项以及第二款之规定，判决如下： 对于原告何丙要求撤销第三人上海宏阳物业有限公司指定被告何龙为上海市祥德路XXX号底层前间及二层亭子间承租人的行为，将房屋承租人恢复为张某某的诉讼请求，不予支持。 本案受理费80元，减半收取40元，由原告何丙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员  赖维娜 二〇一四年五月二十三日 书 记 员  戴 燚 附：相关法律条文 《上海市房屋租赁条例》 第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理： …… （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。 …… 前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。 ……