天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4584号
上诉人（原审被告）：天津市亿园置家房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇金石里别墅11-1。
法定代表人：程琨，总经理。
委托诉讼代理人：任坤坤，天津坤威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:关弼盛，男,1994年8月7日出生,汉族,中企动力股份有限公司天津分公司职员,住天津市河西区。
原审被告:杨芝刚，男，1982年8月4日出生，汉族，天津钢管集团有限公司职工,住天津市津南区。
上诉人天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园经纪公司）因与被上诉人关弼盛、原审被告杨芝刚房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初4456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行�理。上诉人亿园经纪公司之委托诉讼代理人任坤坤，被上诉人关弼盛到庭参加诉讼。原审被告杨芝刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
亿园经纪公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判亿园经纪公司向关弼盛返还贷款服务费600元、评估费5850元，共计6450元；2、本案一、二审诉讼费由关弼盛负担。庭审中，亿园经纪公司变更上诉请求第一项为：改判亿园经纪公司向关弼盛返还贷款服务费600元，中介费21060元与评估费5850元均不予返还。事实和理由：1、本案居间服务已经完成，亿园经纪公司已促成关弼盛与杨芝刚签订《房屋买卖居间合同》，居间服务行为的成立不以该合同的实际履行为要件，亿园经纪公司收取中介费合情合理，不应退还；2、亿园经纪公司为评估房屋的需要已对涉诉房屋进行了拍照，履行了评估义务，不应退还评估费；3、一审法院未通知亿园经纪公司参加诉讼，属程序违法。一审认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，请求二审依法改判。
关弼盛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨芝刚未陈述意见。
关弼盛向一审法院起诉请求：1、判令解除关弼盛与杨芝刚、亿园经纪公司之间的《房屋买卖居间合同》；2、判令杨芝刚依照合同约定返还关弼盛定金50000元；3、判令亿园经纪公司返还合同约定的中介费、评估费、贷款服务费共计27510元;4、本案诉讼费由杨芝刚、亿园经纪公司负担。
一审法院认定事实：2017年3月18日，杨芝刚作为卖方、关弼盛作为买方、亿园经纪公司作为居间方，共同签订了《房屋买卖居间合同》，约定由关弼盛以1170000元购买杨芝刚名下坐落天津�津南区咸水沽镇南环路益华里45-3-601房屋。合同签订后，关弼盛将定金50000元交付给杨芝刚，并向亿园经纪公司交纳了中介费21060元、贷款服务费600元、评估费5850元，合计27510元。2017年4月1日起，天津市实施限购政策，因关弼盛无法提供3年内连续两年缴纳社会保险或者个人所得税的证明，故依照政策不具有在天津市范围内购买房屋的资格，无法继续履行合同。一审庭审中，关弼盛与杨芝刚均同意解除《房屋买卖居间合同》，杨芝刚已当庭返还关弼盛定金49000元，且不承担本案诉讼费用。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因本市限购政策的实施，导致关弼盛无法履行合同，不能实�合同目的，故对于关弼盛要求解除《房屋买卖居间合同》的主张，一审法院予以支持。关弼盛无法履行合同并非出于主观故意，而是由于不可抗力所导致，故不属于违约。现关弼盛与杨芝刚已就返还定金事宜达成协议，且在一审当庭履行，一审法院对此予以确认。关于关弼盛要求亿园经纪公司返还中介费、评估费、贷款服务费等27510元的主张，虽然亿园经纪公司提供了居间服务，但该《房屋买卖居间合同》因不可抗力并未实际履行，故亿园经纪公司应退还关弼盛部分中介费，以60%即12636元为宜。因亿园经纪公司未提供贷款服务，亦未对涉案房屋进行评估，故其收取的贷款服务费600元、评估费5850元，合计6450元，应返还关弼盛。判决：“一、解除原告关弼盛与被告杨芝刚、被告天津市亿园置家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告杨芝刚返还原告关弼盛定金49000元（此款已当庭给付）。三、被告天津市亿园置家房地产经纪有限公司于本判决生效后15日内一次性返还原告中介费12636元、贷款服务费600元、评估费5850元，合计19086元。四、驳回原告的其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
对于亿园经纪公司是否完成了评估服务一节，亿园经纪公司提交的建筑物照片，无法证明拍摄的时间，亦不能认定拍照行为与本案房屋买卖交易所需评估工作之间的关联性，且评估工作的完成标准应是出具评估报告，不能仅以拍照认定评估服务的完成。据此，本院对亿园经纪公司提交照片的关联性及证明目的不予认定。
本院经审理查明，2017年3月18日，杨芝刚、关弼盛与亿园经纪公司签订的《委托评估协议》，约定由亿园经纪公司代为寻找评估公司，出具评估报告；亿园经纪公司代评估公司收取评估费5850元，根据评估费的实际发生额多退少补；评估报告出具后，评估费不予退还。另查，关弼盛呈讼一审法院后，一审法院于2017年6月5日向亿园经纪公司送达了起诉状副本、应诉通知书、传票等应诉材料，送的地址为亿园经纪公司的住所地天津市××水××镇金石里别墅××号，亿园经纪公司职员张倩倩签收。庭审中，关弼盛与亿园经纪公司均认可张倩倩是亿园经纪公司在杨芝刚、关弼盛房屋买卖过程中的经办人员。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、对于亿园经纪公司收取的中介费21060元、评估费5850元是否应当退还；2、一审审理中是否存在严重违法法定程序的情形。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，杨芝刚、关弼盛与亿园经纪公司共同签订的《房屋买卖居间合同》，因受限购等房地产调控政策的直接影响，合同无法继续履行，应认定该不能履行属于不可归责于双方当事人的情形。一审法院依当事人主张判令合同解除，符合相关法律规定。居间合同解除后，应视亿园经纪公司的居间服务完成情况，认定是否退还中介费。经查，《房屋买卖居间合同》中未明确约定亿园经纪公司的居间服务内容，本院依照房地产中介机构的行业习惯分析认为，亿园经纪公司除负有接待咨询、沟通了解、匹配户型、促成签订居间合同的居间义务之外，还应承担协助交易双方签署网签合同、协助办理所有权转移变更登记手续以及协助完成房屋交付等诸项义务。鉴于�房屋买卖居间合同》已经解除，后续居间服务内容尚未完成，一审法院结合居间合同的履行情况，酌情判令亿园经纪公司退还关弼盛中介费的60%即12636元，符合案件事实，本院对此予以维持。亿园经纪公司主张促成签订居间合同即已完成全部中介服务内容，并据此主张中介费不予退还，有悖于一般常理，本院对此不予支持。对于评估费，依照《委托评估协议》的约定，系亿园经纪公司代评估公司收取，同时还约定评估报告出具后评估费不予退还。现本案一、二审期间亿园经纪公司未提供证据证明其已将评估费交付评估公司或是评估公司已经出具了评估报告，故不能认定评估工作已经完成。一审法院判令亿园经纪公司退还全部评估费5850元，并无不当，本院对此予以维持。另经审查，一审法院向亿园经纪公司送达相关应诉材料的送达程序合法，亿园经纪公司主张一�审判程序违法的依据不足，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人亿园经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费116元，由上诉人天津市亿园置家房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 张晓彤
代理审判员 孙 静
二〇一七年八月八日
书 记 员 王飞成