山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第430号
上诉人（原审被告）：山东海纳房地产股份有限公司，住所地日照市绿舟南路66号。
法定代表人：郭苏泉，董事长。
委托代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。
委托代理人：李健，山东锐境律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照观海苑置业有限公司，住所地日照市海滨五路北段路西。
法定代表人：张传山，总经理。
委托代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔国栋，男。
委托代理人：张玉庆，山东玉庆律师事务所律师。
上诉人山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳公司）与被上诉人日照观海苑置业有限公司（以下简称观海苑公司）、崔国栋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海纳公司的委托代理人王伯钊、上诉人观海苑公司的委托代理人王新明、被上诉人崔国栋的委托代理人张玉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：崔国栋在日照市海滨五路西、黄海路北观海苑小区步行街D段3号原有二层营业房屋一处，面积为129.806平方米，阳台面积为6.48平方米，营业房屋未办理房产证。2006年4月1日，崔国栋作为乙方与作为甲方的海纳公司签订房屋拆迁协议，协议主要内容为：一、乙方被拆除二层门面房：位于海滨五路、黄海二路北，观海苑小区步行街D段3号，面积129.806平方米；二、补偿标准，按照国家、省、市拆迁精神，结合拆迁评估价格，在协商一致的基础上制定本标准。三、补偿方式为产权调换；四、补偿费用：1、临时安置费：安置期限18个月，即2006年4月1日至2007年10月1日，补偿额46730.16元。甲方若提前交房，按实际时间计，剩余时间安置费退还甲方；若延期交房，延期部分按20元／平方米×129.806平方米×延期月数计算违约金。2、搬迁补助费：20元×129.806平方米=2596.12元。3、停产停业补助：陆仟捌佰肆拾元。1-3项合计56166.28元。4、装饰装修费：20000元；5、房屋租赁补偿19900元；6、奖励：被拆迁人在我公司规定时间内签订拆迁补偿协议并完成房屋腾空及办理完毕房屋交接手续应40000元奖励。以上合计总额136066元；五、资金支付方式：甲方自签订协议后，1天内完成房屋腾空并办理完房屋交接手续之日起一次性付清房屋拆迁补偿费；六、拆迁人提供的置换房地点位于还建后的观海苑装饰家居城A区西部西朝向的一二层25号房，即南数第3户。拆迁人提供的置换用房必须符合国家安全标准，并提供质量保证书、房屋使用说明书。置换楼房框架结构，水电齐全，涉及建筑面积、附属设施、装修标准不低于被拆迁房屋原设计标准；七、补充条款：1、甲方同意乙方产权调换后的还建房一楼留后门与商场相通，但乙方必须服从商场管理；2、如在拆迁过程中出现拆迁补偿标准高于乙方签订的拆迁补偿协议中补偿标准的情况，甲方应将高出部分补给乙方；3、如二楼不能留后门，甲方同意乙方产权调换后的还建房二楼留窗；4、如在拆迁过程中出现拆迁户一二层与公司商场一二层层高相同的情况下，在同等情况下甲方也应该给予乙方还建房一二层与商场一二层等层高。八、违约责任：本协议订立后，一方反悔或拒不履行本协议，另一方当事人可以申请仲裁或直接向人民法院起诉。该房屋拆迁协议签订后，崔国栋履行了腾空房屋的义务，海纳公司履行了支付补偿费用的义务。
海纳公司和观海苑公司就诉争工程于2006年7月3日达成项目转让合同，海纳公司作为甲方，观海苑公司作为乙方，双方达成项目转让合同主要内容有：一、转让项目基本情况：1、该项目位于日照火车站前，海滨五路以西，黄海二路以北，占地23356.1平方米，土地使用权证号为16-（10）-279-3，用地性质为商住综合，规划容积率为1.5.2、该项目甲方办理了土地使用权证，项目前期规划建设手续已基本完成，项目配套费已由甲方按现行规划建设条件交纳，该项目已达到法定转让条件。二、项目转让方式：该项目所处地理位置及周边环境相对比较独立，甲方以整体项目转让的形式全部转让给乙方，由乙方独立运作。三、付款方式：1、项目转让价为伍仟贰佰万元整。四、双方得权利和义务：3、该项目涉及拆迁事宜和拆迁费用全部由甲方承担，4、项目转让后该项目开发建设和经营及管理工作甲方不干预，也不承担责任；5、乙方在该项目建筑物中为甲方无偿提供建设拆迁还建房2603平米，还建房主体两层，总高度6.6米。
上述协议签订后，崔国栋拆迁房屋被拆除，观海苑公司开始建设观海苑家居城项目工程，该工程主体于2012年4月通过工程质量验收。观海苑家居城一层高度为5.9米，二层高度为4.5米，三层高度为4.5米。各方诉争房屋位于观海苑装饰家居城A区西部西朝向的3号房，商场整体地面高度高于5号房地面高度，诉争3号房与商场一层楼顶水平位置与地面相差6.65米，观海苑公司将与商场一层楼顶等高的房屋隔成两层，一层高3.45米，二层高3.2米。观海苑公司将隔成两层的房屋欲交给崔国栋，并于2012年4月通知崔国栋接房，崔国栋拒绝接收房屋。
观海苑公司按照每月2596.12元支付延期交房费用至2011年1月2日。观海苑公司提供了同期拆迁其他户的房屋交接协议，欲证明自己已经履行了交房义务，不接房的原因在崔国栋。
同一拆迁项目拆迁户主父冠川等三人与海纳公司签订房屋拆迁协议，协议主要内容有：一、乙方被拆除二层门面房：位于海滨五路、黄海二路北，观海苑小区步行街D段5号，面积129.808米；二、补偿标准，按照国家、省、市拆迁精神，结合拆迁评估价格，在协商一致的基础上制定本标准。三、补偿方式为产权调换；四、补偿费用：1、临时安置费：安置期限18个月，即2008年3月25日至2009年9月25日，补偿额46730.88元。甲方若提前交房，按实际时间计，剩余时间安置费退还甲方；若延期交房，延期部分按4000元／套月计。2、搬迁补助费：20元×129.808平方米=2596.16元。3、停产停业补助：陆仟捌佰肆拾元。1-3项合计56167.04元。4、装饰装修费：18000元；5、房屋租赁补偿18000元；6、奖励：被拆迁人在我公司规定时间内签订拆迁补偿协议并完成房屋腾空及办理完毕房屋交接手续应40000元奖励。以上合计总额132167.04元；五、资金支付方式：甲方自签订协议后，4天内完成房屋腾空并办理完房屋交接手续之日起一次性付清房屋拆迁补偿费；六、拆迁人提供的置换房地点位于还建后的观海苑装饰家居城A区西部西朝向的一、二层5号房，即南数第5户。拆迁人提供的置换用房必须符合国家安全标准，并提供质量保证书、房屋使用说明书。置换楼房框架结构，水电齐全，涉及建筑面积、附属设施、装修标准不低于被拆迁房屋原设计标准；七、补充条款：1、乙方原购房时已交费用项目不再重复交纳。2、临时安置时间自乙方完成房屋腾空并交接房屋钥匙之日起起；八、违约责任：本协议订立后，一方反悔或拒不履行本协议，另一方当事人可以申请仲裁或直接向人民法院起诉。海纳公司告知主父冠川等项目转让事宜主父冠川等在海纳公司介绍下与李明于2008年3月27日就主父冠川等三人拆迁房屋签订备忘录，备忘录内容为：1、乙方还建房1、2层与商场1、2层等层高；2、还建房在第一层合适位置预留隔层预埋件；3、卫生间下水孔预留；4、水电按国家标准要求，可考虑乙方的实际使用；5、还建房阳台按全面积计；6、乙方还建房1、2层与商场1、2层连通，但乙方必须股从商场统一化管理且内部商铺必须外部隔开；7、本备忘录乙方不得再提其他额外要求。该备忘录系海纳公司当时该项目负责人介绍与观海苑公司该项目负责人李明签订的。
崔国栋根据与海纳公司签订的房屋拆迁协议第七条补充条款的规定，要求海纳公司和观海苑公司向崔国栋交付与家居城商场一二层等层高的还建安置房。诉讼过程中，崔国栋明确要求交付的还建楼应与现在建成的家具城商场一二层等层等高（由于观海苑公司是将一层隔成两层，导致了崔国栋无法接房）；还建楼房应不低于拆迁前楼房的建筑面积133.04平米，如果小于133.04平米，观海苑公司应按现在房屋的市场价格补足其房屋面积差价；还建楼的一二层应与商场的一二层联通，一楼内部商铺与外部商铺沿房顶中间的梁砌墙断开；合同约定第七条补充条款第一项已交费用项目不再重复交纳，要求海纳公司和观海苑公司给崔国栋办理房产证和土地证相关手续；提供房屋的质量保证书和房屋的使用说明书及验收合格证明。崔国栋要求海纳公司和观海苑公司自2007年10月1日按照每月4000元给付延期交房费用。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述及房屋拆迁协议、备忘录、项目转让合同、验收登记表等。
原审认为：海纳公司于2006年3月25日与崔国栋签订拆迁协议，于2007年7月3日与观海苑公司就签订项目转让合同，项目转让合同约定拆迁事宜和拆迁费用由海纳公司承担，观海苑公司给予海纳公司主体一二层2603平方米还建房，拆迁协议相对方系海纳公司与崔国栋，项目转让合同相对方系海纳公司与观海苑公司，根据合同相对性原则，崔国栋与海纳公司签订的拆迁协议不适用于观海苑公司，观海苑公司根据项目转让合同将还建房交付海纳公司，海纳公司将还建房交付崔国栋，故崔国栋要求观海苑公司直接承担给付还建房等义务无事实和法律依据，不予支持。崔国栋因与海纳公司签订的拆迁协议享有的权利低于海纳公司与主父冠川等拆迁协议的部分应当由海纳公司补足，但不能要求与主父冠川等因与李明签订备忘录而享有的其他权利。
崔国栋要求海纳公司和观海苑公司交付的还建楼应与现在建成的观海苑家居城商场一二层等层等高，根据崔国栋与海纳公司拆迁协议，海纳公司应当向崔国栋交付观海苑家居城西部西朝向的一、二层25号房，即南数第3户。
崔国栋要求海纳公司和观海苑公司交付的还建楼房应不低于拆迁前楼房的建筑面积133.04平米，因崔国栋与海纳公司拆迁协约定的崔国栋被拆除房屋面积为129.806平方米，海纳公司应当向崔国栋交付不低于129.806平方米的还建商品营业房。因海纳公司尚未向崔国栋实际交付，待海纳公司向崔国栋实际交付房屋后，以房产部门测绘的面积为准，少于129.806平方米的情况下，崔国栋可通过另行诉讼的方式向海纳公司行使权利。
崔国栋要求还建楼的一二层应与商场的一二层连通，因崔国栋与海纳公司签订的协议未明确约定，但崔国栋与海纳公司签订的拆迁协议第七条补充条款中约定“甲方同意乙方产权调换后的还建房一楼留后门与商场相通，但乙方必须服从商场管理”，故海纳公司交付的还建房一楼留后门与商场相通，但崔国栋必须服从商场管理。
崔国栋要求海纳公司办理房产证和土地证相关手续，符合双方约定，予以支持，但因崔国栋被拆除房屋尚未办理房屋所有权证书，故办证费用应当由崔国栋负担，崔国栋要求海纳公司承担办证费用的诉讼请求，不予支持。崔国栋要求海纳公司提供房屋的质量保证书和房屋的使用说明书及验收合格证明，符合法律规定，予以支持。
崔国栋要求海纳公司交付延期交房费用自2007年10月1日开始每月按照4000元至实际交房房屋之日至的诉讼请求，观海苑公司虽于2012年4月通知崔国栋接房，但并非被告海纳公司通知崔国栋交付房屋，而且欲交付的房屋不符合约定，崔国栋有权拒绝接收，故崔国栋要求海纳公司交付延期费用至实际交房之日予以支持。但崔国栋从观海苑公司处已经支出延期费用予以扣除，即自2007年10月1日至2011年1月2日海纳公司需每月另行给付崔国栋的延期费用为1403.88元（4000元-2596.12元），2007年10月1日至2011年1月2日海纳公司需另行给付崔国栋延期费54751.32元（1403.88元×39月）。2011年1月3日之后的延期费用按照每月4000元计算至海纳公司向崔国栋交付房屋之日起。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、一百六十一条之规定，原审判决：一、海纳公司于判决生效后一个月内将位于日照市海滨五路西、黄海二路北观海苑家居城A区西部西朝向的一、二层25号房，即南数第3户交付于崔国栋；交付的商品营业房建筑面积不应低于129.806平方米，交付的还建房一楼留后门与商场相通；二、海纳公司交付房屋时向崔国栋提交房屋的质量保证书、房屋的使用说明书及房屋的验收合格证明；三、海纳限公司于判决生效后三个月内协助崔国栋办理还建商品营业房的房产证和土地证；四、海纳公司于判决生效之日起10日内向崔国栋交付2007年10月1日至2011年1月2日延期交房费用54751.32元；五、海纳房公司于判决生效之日起十日内按照每月4000元向崔国栋交付自2011年1月3日起至实际交房之日的延期交房费用；六、驳回崔国栋要求观海苑公司承担责任的诉讼请求。七、驳回崔国栋本案的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由海纳公司负担。
上诉人海纳公司不服原审判决上诉称：海纳公司虽与崔国栋签订房屋拆迁协议，但告知其将项目转让给观海苑公司，崔国栋对还建房屋的履行一直与观海苑公司联系洽谈，崔国栋还与观海苑公司对还建房屋的构造及其他事项达成协议并已履行，观海苑公司一直给付崔国栋延期交房费用，崔国栋也已经受领，故对于本案中的房屋拆迁协议，海纳公司已履行了应尽的义务，对于该协议的后期履行，海纳公司已非履行方，履行方应为崔国栋和观海苑公司，故因该合同履行所引起的结果也不应由海纳公司承担，请求二审法院撤销原审判决，依法改判海纳公司不承担交付房屋、办理房权证及支付延期交房费的责任。
被上诉人崔国栋答辩称：海纳公司和观海苑公司签订项目转让合同时，一没有告知崔国栋，二也不可能通知崔国栋参与，故崔国栋对此并不知情，海纳公司和崔国栋之间有房屋拆迁协议，海纳公司就负有按照协议履行的义务。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人观海苑公司答辩称：观海苑公司并非海纳公司和崔国栋签订房屋拆迁协议的合同当事人，不应承担责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明：观海苑公司提供支付单复印件一份，内容为支付崔国栋延期（2007年10月2日至2008年1月2日）安置费用，时间为2008年3月15日，空白处有“同意郭苏全”字样，观海苑公司主张该复印件复印自观海苑公司的材料夹，用于证明涉案拆迁安置是由海纳公司负责，费用是由海纳公司确定，观海苑公司仅是代为支付。海纳公司对该证据的真实性有异议，同时认为涉案房屋的交付义务应由观海苑公司承担；崔国栋对该证据的真实性有异议，同时认为该支付单不能证明延期安置费用是由海纳公司确定。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：涉案海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同和海纳公司与崔国栋签订的房屋拆迁协议，均系当事人真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应为有效合同，本院予以确认。
上述项目转让合同和房屋拆迁协议签订后，双方均无争议且已部分履行，争议的问题在于应由谁承担还建房的交付义务。从本案的合同约定看，海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同明确约定由观海苑公司为海纳公司无偿提供还建房（2603平米、主体两层、总高度6.6米），后海纳公司与崔国栋签订的房屋拆迁协议中约定由海纳公司提供还建房（家居城A区西部西朝向一二层25号房），虽在涉案还建房等房屋的设计和建设过程中，由观海苑公司实际支付延期交房的租金和其他拆迁户办理接房手续，但海纳公司未举证证明其交付还建房的义务已经转移给了观海苑公司，故原审根据合同相对性原则，认定海纳公司负有交付涉案还建房的义务并无不当，海纳公司上诉关于其不应承担责任的主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人山东海纳房地产股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 叶 迪