云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终3571号
上诉人（原审被告）：陈建波，女，1965年1月16日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：黄鹤荣，云南荣明律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：廖春，男，1977年2月20日出生，汉族，住昆明市西山区。
委托诉讼代理人：赵鸿伟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：刘海明，男，1977年7月1日出生，汉族，现住昆明市。
委托诉讼代理人：邹卫华，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：邓永帅，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市世纪城S段1—**号。
法定代表人：董文杰，董事长。
上诉人陈建波因与被上诉人廖春、刘海明、原审第三人昆明新亚房�产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈建波上诉请求：撤销一审判决，依法改判由刘海明返还廖春购买车位款79000元，陈建波无须承担返还责任，一、二审案件受理费由廖春、刘海明负担。事实和理由为：一审判决认定“被告陈建波作为刘海明的委托代理人与原告签订《房产买卖经纪合同》”是正确的，在确认陈建波与刘海明之间为委托代理关系的前提下，作为代理人的陈建波所实施的法律行为所产生的后果及责任依法应当由刘海明承担，本案所涉相关款项应当由刘海明承担返还责任。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，请求二审法院依法改判。
廖春辩称，陈建波是本案诉争合同的直接当事人，并非委托代理人，其未按照合同约定履行相应义务，应当承担赔偿责任。
刘海明辩称，刘海明与陈建波之间不存在委托代理关系，也未对陈建波的无权代理行为进行追认，本案应当由陈建波承担责任。
新亚公司未发表意见。
廖春向一审法院起诉请求：一、判令解除原告廖春与被告陈建波、刘海明、第三人新亚公司签订的《房产买卖经纪合同》；二、判令被告陈建波返还原告支付的购车位款79000元（含定金9000元）及按银行同期贷款利率计算的资金占用费；三、判令被告刘海明对上述第二项承担赔偿责任。
一审法院认定事实：被告刘海明系位于的所有权人。2010年6月10日刘海明（卖方）与陈建波（买方）签订《房产买卖经纪合同》，约定陈建波以10万元价格向刘海明购买上述车位，因车位尚未取得所有权登记证书，被告陈建波向刘海明支付6万元定金，剩余款项经双方同意在产权部门出具产权证转让为买方名下的收据时，买方一次性支付。之后刘海明将车位《购销合同登记证》、车位定金发票、车位总房款发票、车位契税维修基金发票、车位税控收款发票、印花税发票、车位门卡交付陈建波持有。2011年6月7日被告陈建波以被告刘海明委托人的身份与原告廖春及新亚公司签订《房产买卖经纪合同》。合同约定：买方向卖方购买昆明市官渡区银海畅园西区17幢4号车库110车位，建筑面积29.77平方米，成交价格为119000元。合同签订之日，乙方支付甲方9000元定金，2011年6月12日之前，乙方支付甲方购买车位款7万元，剩余4万元尾款付原房东刘海明，待产权证下来四个工作日内办理交易手续，代理人需配合丙方办理过户手续。原告廖春向被告陈建波支付7.9万元后，被告陈建波将车位相关手续及车位交付廖春保管使用。上述车位于2011年8月2日取得所有权证，但并未办理变更手续，原告也未向被告陈建波或刘海明支付剩余款项。2012年11月6日被告刘海明将车位抵押给案外人并办理抵押登记手续，2016年10月25日车位被昆明市中级人民法院查封。期间原告一直使用车位至今。现原告诉至一审法院主张上述请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人�有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”第九十三条规定：“合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“合同的法定解除有下列情形之一的，�事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中原告与被告陈建波、第三人新亚公司就买卖被告刘海明位于昆明市签订的《房产买卖经纪合同》依法成立，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。虽被告刘海明并未在该合同上签字，但根据刘海明与陈建波之间签订的《房产买卖经纪合同》可以看出，被告刘海明确有将上述车位出售给陈建波的意思表示，并且已经将车位及相关手续交付给陈建波，但因签订合同时未取得产权证导致�法办理过户手续。之后被告陈建波作为刘海明委托代理人与原告签订《房产买卖经纪合同》，虽被告刘海明与陈建波之间并未就买售车位签订书面委托书，但原告以11.9万元向被告陈建波购买上述车位时，陈建波收取原告7.9万元后将上述车位的相关手续及车位已交付原告。原告有理由相信陈建波系刘海明的委托代理人。但刘海明在取得车位所有权证后，在该车位上设定了抵押权，抵押权人为何政恒、周芯宇，该车位又于2016年10月25日被昆明市中级人民法院限制查封，被告转让该车位受到相应的限制。被告需清偿完其他全部债务，将设定在房屋上的抵押权解除后，办理车位所有权变更登记手续的条件才能成就。现原告起诉要求解除与被告陈建波、刘海明、第三人新亚公司签订的《房产买卖经纪合同》，一审法院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方合同解除后，原告向被告刘海明购买的车位已无法完成交易过户手续，原告已向被告陈建波支付购买车位款项79000元。现因合同目的无法实现，故被告陈建波应返还原告购买车位的款项79000元，对于原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。原告要求被告支付资金占用费，本案中，虽车位并未过户至原告名下，但并未影响原告的使用权，车位一直由原告使用至今。故对原告的该项诉请，不予支持。被告刘海明辩称原告无权使用车位且应向所有权人支付车位占用费。对于被告的辩称，被告并未提交相应证据予以证实，也未在本案中提出反诉请求。故对被告的辩称，一审法院不予并案处理。被告可以另案起诉。原告要求被告刘海明针对上述购买车位的款项承担连带责任，因被告刘海明并未实际收取原告款项，不是实际收款人，也并非系本案合同相对方，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告廖春与被告陈建波、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖经纪合同》；二、被告陈建波于本判决生效之日起十日内返还原告廖春购车款79000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2326元，由被告陈建波承担。
二审中，廖春向本院提交（2017）云0111民初3349号民事裁定书一份及诉讼费发�一张，欲证明其就本案诉讼支出保全费1026元。经质证，陈建波及刘海明对该证据的真实性无异议，新亚公司未发表质证意见。本院认为，廖春提交的证据合法有效，与本案具有关联性，本院予以采信。
二审经审理查明的事实与一审判决确认事实一致且各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：2010年6月10日，陈建波与刘海明签订《房产买卖经纪合同》，约定陈建波以10万元的价格向刘海明购买涉案车位，该合同签订后，陈建波支付了车位款，刘海明也将车位及其购买车位的相关材料交付陈建波。2011年6月7日，陈建波以刘海明委托代理人的身份与廖春在新亚公司签订《房产买卖经纪合同》，将涉案车位以11.9万元的价格出售给廖春。在该合同中，双方明确约定签合同当日廖春支付7.9万元，剩余4万元尾款付原房东刘海明，待产权证下来4个工作�内办理交易手续。廖春和陈建波一致陈述，在签订合同时，陈建波出示了涉案车位的相关发票及刘海明与房地产开发商签订的购销合同。从上述查明的案件事实来看，陈建波虽是以刘海明代理人的身份与廖春签订《房产买卖经纪合同》，但其向廖春出售车位系基于其已经向刘海明购买了车位并支付了相应对价，而非其行为得到刘海明的授权或事后得到刘海明的追认。并且，作为购买方的廖春也陈述签订合同时涉案车位实际是以陈建波的名义出售，因为产权证尚未办理，新亚公司才建议将刘海明的名字添加到合同中。根据查明的案件事实并结合当事人的陈述，陈建波无权代理刘海明与廖春签订合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，陈建波所为行为的后果应当由其本人承担，刘海明在本案中不应承担向廖春返还购车位款的责任。陈建波的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2326元，由上诉人陈建波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 杨 艳
审 判 员 熊金华
二〇一八年七月九日
法官助理 黄 佩
书 记 员 吴自红