陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终3766号
上诉人（原审被告）高明同，男，1961年5月4日出生，汉族，陕西省旬阳县人，居民，住陕西省安康市旬阳县。
上诉人（原审被告）旬阳县祥瑞工贸有限公司（以下简称：祥瑞公司），住所地:陕西省安康市旬阳县城区。
法定代表人高明同，该公司经理。
二上诉人共同委托代理人周成宽，陕西省智圣律师事务所律师。
委托代理人张兴政，男，1961年6月26日出生，汉族，陕西省旬阳县人，居民，住该县城关镇。
被上诉人（原审原告）惠凤州，男，1959年11月29日出生，汉族，陕西省清涧县店则沟镇。
委托代理人笪祖明，陕西智慧律师事务所律师。
委托代理人高西平，男，1955年9月24日出生，汉族，陕西榆林人。
原审被告陕西科力房地产开发有限公司（以下简称：科力公司），住所地：陕西省安康市旬阳县城关镇。
法定代表人赵济先，该公司经理。
上诉人高明同、祥瑞公司因与被上诉人惠凤州、原审被告科力公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省绥德县人民法院做出的（2016）陕0826民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人高明同、祥瑞公司上诉认为，一审判决要求上诉人高明同给付被上诉人惠凤州购房款950万元，祥瑞公司对该债务承担连带责任完全错误。1、一审判决背离了被上诉人的诉讼请求，公然在被上诉人提出偿还借款之外要求上诉人给付购房款，判非所诉，违背了不告不理的基本诉讼原则。2、被上诉人不能履行办理房产证的义务，已构成根本违约，上诉人拒绝付款是正当理由，祥瑞公司承担连带责任缺乏事实依据。3、本案名为借款协议，实为房地产买卖合同关系，房屋买卖合同纠纷上诉人已另行起诉，向一审法院申请中止审理，但一审法院未采纳，却采用简易程序审理，程序违法，显失公平。为此，请求撤销一审错误判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人惠凤州辩称，1、因上诉人与被上诉人先后签订了《协议》、《补充协议》、《借款协议》三份协议，从权利、义务内容上看，名为借款协议，实为房地产纠纷，故一审法院据实判决不存在判非所诉问题。2、双方所签协议实为房屋买卖合同，其中《借款协议》只是对房屋买卖付款方式约定，与前两个协议是不可分割的。3、协议中也没有约定要求被上诉人给予办理房产证，且被上诉人按照协议约定已将涉案房屋变更预告登记在上诉人高明同名下，已履行了合同义务，高明同也实现了合同目的，理应按照协议约定支付购房款，祥瑞公司按照协议约定承担连带责任。故请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，维护被上诉人合法权益。
原审被告科力公司未作陈述。
惠凤州一审起诉请求，1、依法判令三被告偿还原告借款950万元。2、由被告承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实，2015年11月11日原告惠凤州与被告高明同、科力公司签订了《协议》，原告惠凤州将购买的登记在其名下的旬阳县“锦绣家园”第3幢楼一、二层商业用房转让给被告高明同。协议约定：惠凤州将其购买的旬阳县“锦绣家园”第3幢楼一、二层约4500平方米商业用房作价1500万元，转让过户至高明同名下，惠凤州与科力公司签订的上述房屋买卖合同的所有权利归高明同享有；高明同将所购买的房屋用于抵押贷款，贷款到账之日付给惠凤州1200万元，剩余300万元，高明同在与科力公司合作开发进场之日付给惠凤州；若高明同不能用上述商业用房抵押贷款或贷款后以及上述合作进场后，高明同不能将1500万元支付给惠凤州，应将上述商业用房再过户至惠凤州名下。协议签订后，被告高明同给原告支付了180万元。2016年3月14日原告惠凤州与被告高明同、科力公司签订了《补充协议》，约定：一、高明同支付惠凤州1200万元问题，除已支付180万元外，高明同承诺：1、2016年3月底前支付70万元；5月底前支付200万元；6月底前支付250万元；7月底前支付500万元。二、剩余300万元高明同承诺在2016年底前支付，科力公司为此担保。补充协议签订后，被告高明同支付原告70万元。原告将旬阳县城关镇“锦绣家园”第3幢楼一、二层房屋预告登记在被告高明同名下。2016年7月20日，原告惠凤州与被告高明同、科力公司、祥瑞公司协商签订了《借款协议》，约定：惠凤州将其购买的旬阳县“锦绣家园”第3幢楼一、二层约4500平方米商业用房作价1500万元作为借款，出借给高明同，惠凤州已于2015年11月12日转让过户至高明同名下，原惠凤州与科力公司签订的上述房屋买卖合同的所有权归高明同享有；高明同已支付惠凤州250万元，实借惠凤州1250万元；高明同承诺用上述房产抵押贷款，贷出的款项在7个工作日内偿还甲方950万元，每逾期一天支付甲方1万元违约金，剩余300万元由高明同继续偿还，由科力公司予以担保。如高明同不用上述房屋抵押贷款或不能实现贷款，均要按本协议约定偿还惠凤州借款1250万元；祥瑞公司用其公司全部财产予以担保，承担连带担保责任；此协议如发生争议，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。2016年6月14日因科力公司其他纠纷，该房产被绥德县人民法院查封，被告高明同以该房产贷款不能实现而拒不付款。
一审法院认为，原告惠凤州与被告高明同自愿签订旬阳县“锦绣家园”第3幢楼一、二层商业用房买卖协议，先后对付款方式作出约定，并由被告科力公司、祥瑞公司为被告高明同履行合同提供担保，反映了合同当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，该协议有效，双方当事人均应按协议约定履行合同义务。合同当事人明知“锦绣家园”第3幢楼一、二层商业用房当时不能办理产权证书，仅预告登记在惠凤州名下，直至2016年3月14日双方签订《补充协议》和2016年7月20日签订《借款协议》时，当事人对办理房产权证问题没有提出异议，被告高明同也认为该房屋尚未验收，原告将预告登记在其名下的“锦绣家园”第3幢楼一、二层商业用房变更在高明同名下，实现高明同的合同目的，应当认定原告履行了合同义务，被告高明同应当按合同约定履行付款义务。合同约定：高明同不能用所购买房屋抵押贷款或不能实现贷款，均应支付原告1250万元，现原告请求被告支付950万元，符合法律规定，本院予以支持。被告科力公司和祥瑞公司作为被告高明同的担保人，对所担保的债务应承担连带保证责任，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。被告以2016年7月20日原、被告签订的借款协议，实为房地产纠纷；该协议仅是房屋买卖合同的付款方式的约定，而不是对房屋买卖合同的清算；原、被告不存在借款事实，原告也不存在给被告高明同提供借款行为的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告高明同现不能办理该房屋产权证，是因为科力公司与他人有经济纠纷，并不是原告有违约行为所致。科力公司是“锦绣家园”的开发商，借款协议中约定：原告惠凤州与科力公司签订的上述房屋买卖合同的所有权归高明同享有，且三次协议科力公司均为合同当事人参与协商签订，被告高明同要求办理“锦绣家园”第3幢楼一、二层商业用房房产权证应与科力公司协商办理。被告高明同就原告以借贷关系起诉被告是规避双方签订房屋转让协议，原告未履行交付房屋及办证手续相关义务；原告办理房产证后进行抵押贷款再给原告付款为前提等抗辩理由不符合合同约定，本院不予采纳。被告高明同以原告采用欺骗手段与其签订合同，属于无效合同的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决：1、被告高明同在本判决生效后五日内给付原告惠凤州房款950万元。2、被告陕西科力房地产开发有限公司、旬阳县祥瑞工贸有限公司对上述债务负连带责任。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39150元，由被告高明同负担。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定事实予以确认。
本院认为，上诉人高明同与被上诉人惠凤州双方先后签订的旬阳县“锦绣家园”第3幢楼一、二层商业用房买卖协议、补充协议和借款协议，对该房屋的产权归属、付款方式以及由上诉人祥瑞公司、原审被告科力公司提供担保的事实进行了明确约定，上述协议是合同当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，均属合法有效。
关于一审法院判决是否背离了被上诉人的诉讼请求。虽被上诉人惠凤州一审起诉请求为依法判令偿还借款950万元，但一审法院依据上诉人提供的房屋买卖协议、补充协议等相关证据及抗辩理由，可知被上诉人起诉时所依据的借款协议，是因双方房屋买卖关系支付购房款所形成的借款关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第一款之规定，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。被上诉人起诉时提供的借款协议的基础法律关系实为双方商业房买卖合同关系，故一审法院按照房屋买卖合同纠纷进行审理，并无不当。
关于本案是否存在根本违约的问题。双方签订商业用房转让协议前，被上诉人惠凤州对该房屋也只是将其预告登记在自己名下，而后，按照协议约定将该房屋预告登记变更为上诉人高明同。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。该预告登记变更使上诉人高明同实际已取得被登记房屋具有的物权效力，同时具有排他效力，足以确保预告登记权利人不受损害。现未办理房产证是因开发商尚不具备进行不动产登记条件，而并不是被上诉人惠凤州怠于履行义务所致，故本案不存在根本性违约，合同当事人均应按约履行义务。
上诉人高明同与被上诉人惠凤州之间房屋买卖纠纷，签订多份协议，争议的事实基本一致，并提供了相应的证据，权利义务关系明确，案件责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧，也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定不适用简易程序的法定情形，故一审法院依据简易程序审理并不违反法律规定，审判程序合法。
综上所述，上诉人高明同、祥瑞公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78300元，由上诉人高明同、旬阳县祥瑞工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白东平
审 判 员 崔文静
助理审判员 白东艳
二0一七年元月九日
书 记 员 郑 晔