新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第00444号原告：高立娟，女，汉族，1961年7月12日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：袁长军，住址沈阳市东陵区。原告高立娟诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人袁长军商品房销售合同纠纷一案，原告高立娟于2015年1月5日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长（主审）与代理审判员唐晓丽、人民陪审员陈红岩组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告高立娟及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）的委托代理人符太岩、宋娜到庭参加了诉讼。第三人袁长军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理，现已审理终结。原告高立娟诉称，2010年7月30日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计385056元，被告将1号楼3单元3层3号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，按照刘红玉确认，新民市政府调查小组核实，原告为真实购房人，我们与暂书刚有债权债务关系，后与暂书刚改为房款，并与暂书刚妻子高立娟签订了购房协议书。经专案小组确认，原告高立娟为真实购房者，所以，我们也同意高立娟的诉讼请求，公司已将房屋交付给了原告使用，虽然合同备案于袁长军名下，但公司与袁长军之间是基于借款产生的抵押关系，和袁长军之间不是真实的房屋买卖关系。我们已将该房屋交付给原告使用，所以，同意原告的诉讼请求。第三人袁长军经本院依法传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。经审理查明，2010年7月30日，原告高立娟与被告金晟公司签订《华丽英典商品房认购协议书》一份，协议约定高立娟“自愿认购华丽英典项目商品房1号楼3单元3号”住宅一套，该房建筑面积106.96平方米（最终面积以房产局测定为准），实际成交价为3600元/平方米，总房款为385056元，付款方式为一次性付款，当日交齐。认购书还约定：“六、本协议代为收款收据，一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字或盖章并乙方交付定金后生效，签定《商品房买卖合同》后，本协议自动生效。七、此楼与暂书刚顶账。”原告高立娟与暂书刚系夫妻关系。原告高立娟于2014年向被告金晟公司补交差价款11592元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》一张。另，原告高立娟还持有被告金晟公司出具的《收款收据》一张，收款事由写的是“华丽英典1#11.03,106.96㎡楼款”，与案涉房屋的房号不相符。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告高立娟出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼3单元3层3号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告高立娟交付本案诉争房屋。原告高立娟交纳物业费、电费等费用，领取钥匙占有至今。另查明，案涉房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，但至今尚未竣工验收合格。再查明，新民市房产管理处出具《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》中说明，原告高立娟的房屋为1#1-3-3，备案人为袁长军，备案时间为2011年9月14日，钥匙持有人为高立娟。新民市房产管理处另出具《说明》一份，说明其出具的《华丽英典房产认证证明》存在笔误，“高丽娟”应为“高立娟”，“华丽英典1号楼3单元3层3号房产”应为“华丽英典1号楼1单元3层3号房产”。经询问，原、被告均表示向原告交付的房屋为华丽英典1号楼1-3-3，且原告表示其诉请的标的物也应是此房。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……2.与杨志有关的合同诈骗事实……（2）……2010年7月30日，金晟公司与高立娟签订《华丽英典商品房认购协议书》，以385,056元的价格将新民市民族街67号1#1-3-3住宅顶账给高立娟。2011年9月14日，金晟公司将上述五处住宅在新民市房产处为受杨志委托的袁长军办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……2、证人郭晓玲、王桂杰、高立娟、方志森等人的证言，结合商品房买卖合同、认购协议书、以房抵债协议、收款收据、房屋抵押权登记申请书、房屋抵押权注销登记申请书，房产证、契证、土地使用权证等证据，证实因金晟公司欠其借款或工程款，金晟公司将开发的房产通过签订商品房买卖合同或认购协议书等形式作价顶账，涉及金额700余万元，顶账的房产被金晟公司抵押给他人的事实……5、证人杨志的证言，结合袁长军的证言，借款合同、商品房买卖合同、收款收据等证据，证实2011年7月份，刘红玉通过唐晓敏找到杨志给金晟公司借钱，经过考察，杨志决定买金晟公司开发的华丽英典三套门市楼，与金晟公司签订了三套门市的商品房买卖合同，2011年8月1日金晟公司给杨志出具三张收款收据，总金额为499,9663万元。2011年10月25日，金晟公司刘红玉通过唐晓敏介绍向杨志借款350万元，金晟公司用华丽英典楼盘的二十一套住宅抵押，签订了商品房买卖合同，并到房产部门做了备案，唐晓敏担保。金晟公司仍有本金利息合计380万元未还杨志的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实有原告起诉状、《华丽英典商品房认购协议书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《说明》、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权对对方当事人提交的证据进行质证和答辩的权利，但本案第三人袁长军经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据出庭当事人提供的证据及陈述，对本案的事实予以认定。原、被告之间系基于借款产生的以房抵债关系，以房抵债协议为实践性合同，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力。且本案原告与被告金晟公司均未提供付款凭证、借款合同等相关证据，本院对原、被告之间实际借款金额、借款利息、还款期限等均无法确认，故对于原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院无法支持。同时，因涉案房屋不具备办理房证的条件，原告至今未取得房证，履行以物抵债过程中存在障碍，以物抵债尚未履行完毕，故对于原告要求确认产权和办理房证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高立娟的诉讼请求。案件受理费100元，公告费690元，由原告高立娟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  陈红岩二〇一六年五月十九日书 记 员  王海滨本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。