广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第733号
原告（反诉被告）佛山市祖庙博物馆，住所。
法定代表人凌建，馆长。
委托代理人吴丁娟、黄芳，广东华法律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市民间艺术文化发展有限公司，住所。
法定代表人杨小燕，董事长。
委托代理人黄锐恒，男，汉族，1974年10月6日出生。
委托代理人胡嘉雯，女，汉族，1991年9月26日出生。
原告佛山市祖庙博物馆诉被告佛山市民间艺术文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，被告向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴丁娟、被告委托代理人黄锐恒、胡嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月5日，原告与被告签订两份《租赁合同书》，约定原告将坐落于佛山市禅城区新文街29号内黄飞鸿纪念馆配套102、108号商铺（下称涉案铺位、102号商铺、108号商铺）。在履行过程中，双方就涉案铺位租金调整达成《租金调整协议》，约定自2013年7月1日起至2013年12月31日止，102号商铺每月租金5026元、每月清洁费71.8元，108号商铺每月租金65053元、每月清洁费2840元。2013年10月14日，双方重新签订《租赁合同书》，约定租期为半年，从2014年1月1日起至2014年6月30日止。自2013年12月起，被告一直未向原告交纳租金、清洁费等。原告多次与被告交涉无果，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告迁出并将涉案铺位交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的2013年12月起至2014年6月的租金532386.8元、清洁费20382.6元，自2014年7月起至被告返还铺位之日止，被告按照每月77051.30元向原告交付租金，以2911.80元向原告交付清洁费至返还涉案铺位之日止；3、被告支付从2013年12月16日至2014年6月10日违约金45536.04元，从2014年6月11日起至被告实际付清之日止的违约金每日按照实欠租金的千分之一的标准另行计算；4、被告向原告支付从2013年11月至2014年5月的水费2019.5元，电费50197.91元；5、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告将诉请明确为：1、被告将企业注册地址迁出涉案铺位；2、被告向原告支付拖欠的2013年12月起至2014年6月的租金532386.8元，清洁费20382.6元；3、被告支付从2013年12月16日至2014年6月11日违约金45536.04元，从2014年6月11日起至被告实际付清之日止的违约金每日按照实欠租金的日千分之一的标准另行计算；4、被告向原告支付从2013年11月至2014年6月的水费2291.5元，电费70518.29元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、被告认同原告主张的拖欠2013年12月至2014年6月拖欠租金等事实，但合同约定计租面积与租赁物实际面积严重不符，应以实际面积计租，被告欠交2013年12月至2014年6月租金应为490137.12元、清洁费应为19257.98元。2014年6月份的租金、清洁费、水电费应当由原告直接向租户收取，而不应当由被告承担。102号商铺的开北门管理费应该要减掉。二、原告违法占用被告的固定资产应退还被告或折价冲抵拖欠费用。三、原告收取的押金应退还被告或冲抵拖欠费用。四、被告拖欠的租金等费用与原告占有被告资产、押金冲抵后，实际拖欠租金、清洁费不足5万元，根本不存在支付违约金的问题。即使计算违约金，合同约定的违约金标准过高，应当按照银行利率计算。
被告反诉称：一、双方合同约定的计租面积与原告实际交付的租赁物面积严重不符，应当按照原告实际交付的租赁物的面积计算租金，被告于2012年1月至2013年11月交付的租金、清洁费远远超出应交的租金、清洁费，原告应退还多收取的租金147343.4元、清洁费3695.18元。二、原告违法收取开北门管理费，该费用163300元原告应退还被告。反诉诉请：1、原告退还被告多交付的租金147334.4元、清洁费3695.18元；2、原告退还违法收取的开北门管理费163300元；3、本案诉讼费由原告承担。
诉讼中，被告增加反诉诉请：原告返还被告涉案铺位内的固定资产（以被告提交的固定资产汇总表为准）。
原告针对被告的反诉辩称：一、原告出租给被告的108号商铺不存在计租面积与事实面积不符的事实。双方于2012年1月至2013年10月先后签订四份《租赁合同书》。原告均将铺位房产证、土地证、房屋分层平面图等提供给被告。双方多次签订《租赁合同》过程中，被告一直未提出计租面积大于实际面积问题，并且被告于2014年5月22日对拖欠租金等款项予以确认。涉案铺位二层面积为900多平方米，原告仅以874平方米计算租金，第一层包括骑楼面积实际为294.08平方米，原告仅以273平方米计算租金。骑楼实际属于商铺的组成部分，因此涉案商铺实际面积大于合同约定计租面积。二、原告不存在违法收取开北门管理费的事实。2012年1月5日，双方租赁合同没有约定租金包括开北门管理费，双方于2013年7月1日签订《租金调整协议》时，在被告提议下增加开北门管理费项目且放在租金条款内，开北门管理费实际为租金的一部分。因此，被告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回。
诉讼中，原告就本、反诉提交以下证据：
1、原告事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告营业执照。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、国有土地使用证、房地产权证、房产登记信息查询结果。拟证明原告对租赁物有合法使用权以及出租权。
3、2012年1月5日签订的102、108号铺位租赁合同书、2013年10月14日签订的102、108号铺位租赁合同书、租金调整协议。拟证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方已经对租金、清洁费的标准、水电费的支付时间、租期以及违约金进行了明确的约定。
4、租金确认函。拟证明截至2014年5月22日被告对拖欠的租金、清洁费、水电费等予以确认。
5、客户抄表结算复核单。拟证明被告从2013年11月至2014年6月拖欠102、108号铺位的电费，原告已向电力部门缴清了上述电费。
6、水费发票及清单。拟证明被告从2013年11月至2014年6月拖欠102、108号铺位的水费情况，原告已经向供水部门缴清了上述水费。
7、催告函、租金还款计划。拟证明原告与被告就涉案铺位是否续租以及拖欠的租金相关事宜进行协商，最后确认被告到期后不再续租涉案商铺，并且确认拖欠原告的租金、清洁费以及水电费。
8、离场通知一份。拟证明原告通知被告将102、108铺属于被告的物品搬离现场，并确认了6月份的租金、清洁费。
9、离场确认书一份。拟证明截止到2014年6月30日，被告的所有物品已经搬离完毕，2014年7月1日起除了法院查封的物品外，其余物品都不属于被告所有。
诉讼中，被告就本、反诉提供以下证据：
1、房产证及房屋分层分户平面图。拟证明原告交付使用的铺位面积小于合同约定的面积。
2、2012年1月至2013年12月租赁合同书、租金调整协议。拟证明原告交付的铺位面积小于合同约定的面积。
3、2014年6月30日被告固定资产汇总表。拟证明被告搬走时汇总表显示的资产留在涉案铺位。
4、被告付原告费用清单。拟证明被告总共向原告实际交付租金、水电费、清洁费的情况，原告交付使用的铺位面积小于合同约定的面积。
5、佛山市民间艺术研究社押金收据。拟证明被告向原告交付了押金。
6、2014年5月29日原、被告向租户发出的直接向原告交租的通知。拟证明双方达成协议约定2014年6月份的租金由原告直接向租户收。
7、押金转让确认函。拟证明被告向原告交付了押金。
经质证，本院对双方证据认证如下：
原告提供的证据1、证据2、证据5，被告均无异议，本院予以采信；证据3、证据4、证据6至证据9，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1、证据2、证据5至证据7，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3、证据4，系被告单方制作，没有其他证据佐证，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将102号商铺出租给乙方，计租面积为35.9平方米，自合同生效之日起至2013年12月31日止，每平方米租金140元，租金5026元／月，每平方米卫生费2元，卫生费71.8元／月，两项共计5097.80元／月……
2012年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将108号商铺出租给乙方，第一层计租面积为273平方米，第二层计租面积为874平方米，第三层计租面积为273平方米；自合同生效之日起至2012年6月30日止，第一层商铺每月每平方米租金95元，租金25935元／月，第二层商铺每月每平方米租金50元，租金43700元／月，第三层商铺每月每平方米租金32元，租金8736元／月，第一二三层商铺租金共计78371元／月，卫生费每平方米2元，每月2840元，两项共计81211元；自2012年7月1日日起至2012年12月31日止，第一层商铺每月每平方米租金122元，租金33306元／月，第二层商铺每月每平方米租金68元，租金59432元／月，第三层商铺每月每平方米租金50元，租金13650元／月，第一二三层商铺租金共计106388元／月，卫生费每平方米2元，每月2840元，两项共计109228元；2013年1月1日起至2013年12月31日期间租金经双方协商再作调整……
上述两协议签订后，原告与被告在履行合同过程中签订《租金调整协议》一份，主要约定：自2013年7月1日至2013年12月31日止，102号商铺租金按每月每平方米140元计算，租金为5026元／月（租金已给9折，含开北门管理费5元／月），清洁费每平方米2元，两项共计5097.80元／月；108号商铺自2013年7月1日起至2013年12月31日止，第一层商铺面积为273平方米，每月每平方米122元，租金33306元／月（租金已给9折，含开北门管理费5元／月），第二层商铺874平方米，每月每平方米33.20元，租金29017元／月（租金已给4折，含开北门管理费5元／月），第三层商铺273平方米，每月每平方米10元，租金2730元／月（租金已给1折，含开北门管理费5元／月），108铺第一二三层租金共计65053元／月，清洁费每平方米2元，每月2840元，两项共计67893元／月；自2013年7月1日至2013年12月31日止102、108号商铺计租面积为1455.9平方米，租金共计70079元／月，清洁费每平方米2元，每月共计2911.8元，两项共计72990.80元／月。
2013年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将102号商铺出租给乙方，计租面积为35.9平方米，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，商铺每月每平方米153.5元，租金5510.7元／月，卫生费每平方米2元，每月71.8元，两项共计5582.5元……
2013年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将108号商铺出租给乙方，商铺第一二三层计租面积共计1420平方米；自2014年1月1日起至2014年6月30日止，第一层商铺面积273平方米，每月每平方米134.2元，租金36636.6元／月（租金已给8.6折，含开北门管理费5元／平方米），第二层商铺874平方米，每月每平方米36.5元，租金31901元／月（租金已给4.5折，含开北门管理费5元／平方米），第三层商铺面积为273平方米，每月每平方米11元，租金3003元／月（租金已给1.2折，含开北门管理费5元／平方米），第一二三层商铺租金共计71540.6元／月，清洁费每平方米2元，清洁费每月2840元，两项共计74380.6元……
上述四份《租赁合同书》共同约定内容如下：乙方应于每月15日前交付租金，甲方收取的租金不包含其他费用，水电费等相关的费用全部由乙方自行缴交，如无故拖欠租金，甲方有权按乙方每日实际拖欠租金的2%计收违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回商铺，乙方已交的押金不予退还，拖欠租金累计达七天以上、未经甲方同意转租、转让或转借给第三人等；租赁期满后，乙方不得对该物业的原状（包括租赁期间乙方对物业的内外装修等）加以损毁；合同期满，乙方交清租金、水电费等相关费用并将铺位清理干净退还，物业状况经验收完好无损后，甲方将押金无息退还……
2014年5月16日，原告向被告发出催告函，主要内容为：被告至迟于2014年5月21日前将书面续租申请提交给原告，否则，原告将按照合同规定对外招租。
2014年5月22日，被告向原告出具拖欠租金确认函，确认拖欠2013年12月1日至2014年5月31日至租金、清洁费等共计508460元，包括2013年11月1日至2014年4月30日止水费1700元、2013年11月1日至2014年4月30日止电费33953.7元、2013年12月1日至2014年4月30日止清洁费17470.8元、2013年12月1日至2014年4月30日止租金455335.5元。
2014年5月23日，被告向原告发出《关于拖欠租金的还款计划》，主要内容：被告已确定于6月30日期满不再续租，并于7月15日前撤离营业场地。由于被告资金周转困难，以致拖欠贵单位租金和水电费。现计划加紧追收货款和工程款，当款项到位后，马上支付该笔租金和水电费。
2014年5月29日，原告与被告联合制作《关于佛山市禅城区新文街29号102铺、108铺6月份租金及各项费用由佛山市祖庙博物馆直接收取的通知》，主要内容为：尊敬的各租户，由于被告未按与原告签订的合同规定缴交租金及各项费用，经原告、被告法定代表人友好协商，被告同意从2014年6月1日至6月30日出租的涉案铺位的租金及各项费用由原告直接向各租户收取，请各租户于2014年6月10日前将6月份租金及各项费用交至原告。
2014年6月24日，原告向被告发出《离场通知》，主要内容为：被告需在2014年6月30日下午5点派人抄表，确认6月份所欠水电费，保证商铺及配套设施完好的情况下，办理相关的离场手续，并于2014年7月15日前办理好涉案铺位相关部门的证照迁出手续。同日，被告总经理招家焯签收《离场通知》。
2014年6月30日，被告总经理招家焯向原告出具《离场确认书》，主要内容为：被告租用原告涉案铺位于本月30日租赁合同到期，截止至2014年6月30日下午5：30分，被告将所属物品全部搬迁完毕，从2014年7月1日起涉案铺位所有物品不属于被告。
另查明，涉案铺位系佛山市禅城区新文街29号内黄飞鸿纪念馆配套店铺，建筑面积为1784.59平方米，权属人为原告，房产证号为粤房地权证佛字第××号，土地证号为佛禅国用（2011）第12067**号。
2010年10月18日，原告向佛山市民间艺术研究社出具涉案铺位租金的押金《收据》四张，金额分别为6462元、3000元、15000元、142542元，共计167004元。2013年9月5日，佛山市民间艺术研究社出具押金转让确认函，确认2010年10月18日交付给原告的押金167004元的所有权转让给被告，由被告与原告直接结算处理。
2014年6月13日，本院根据原告的申请查封了涉案铺位内属于被告的财产，《查封（扣押）财产清单》显示查封物品为：高柜58个、矮柜53个、旋转柜2个、货架4个。
原告当庭陈述：原告确认被法院查封的财产属于被告所有，但不同意冲抵拖欠原告的债务。确认佛山市民间艺术研究社于2010年10月18日交付给原告的押金167004元的所有权转让给被告，如果被告将工商注册地迁出涉案铺位，原告愿意将押金抵扣租金。被告提供给原告的分租户只有三户，原告均不知其他分租户情况，也没有向分租户实际收取租金。
被告当庭陈述：被告认可原告主张的水费、电费的具体金额，2013年11月至2014年5月水费2019.5元，电费50197.91元。2013年11月至2014年6月水费2291.5元，电费70518.29元。被告将涉案铺位部分分租出去，这些分租户都有交保证金。2014年5月原告已经向分租户发通知直接交租给原告，这些分租户没有向被告交租，被告用分租户交的保证金抵扣了租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告在平等自愿的基础上签订的四份《租赁合同书》及《租金调整协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
本案争议焦点一原告主张的租金、清洁费是否应当按照双方约定的标准收取，开北门管理费是否属于租金的一部分。首先，涉案铺位房产证登记面积大于双方合同约定计租面积，以约定面积计租并无损害被告的合法权益，被告亦未举证证明其实际承租面积小于合同约定的计租面积，且在合同履行过程中，被告从未就计租面积提出过异议。其次，虽然双方于2012年签订的两份租赁合同书未明确约定开北门管理费，但之后2013年12月14日签订的两份租赁合同书约定了北门开门费，且明确约定开北门管理费为租金的一部分。最后，2014年5月24日被告向原告出具的租金确认函亦确认了实际拖欠租金的具体数额，经计算，开北门管理费已实际计入欠租金额，说明被告对开北门管理费包含在租金里面的事实是认可的。故原告以合同约定的计租标准诉请租金，本院予以支持。本案争议焦点二，租金是否应当计算至2014年6月。双方在履行合同过程中虽联合制作《关于佛山市禅城区新文街29号102铺、108铺6月份租金及各项费用由佛山市祖庙博物馆直接收取的通知》，约定由实际承租人向原告直接交付2014年6月份租金，即被告将其对实际承租人收租的权利转让给原告，但债权转让应当自通知到达债务人后始发生效力，由于双方并无证据证明该通知已实际送达给各承租人，且原告亦未实际收取到各承租人交纳的租金，加之被告仅将涉案铺位部分分租，其也是涉案铺位的实际承租人之一，故按照双方合同约定，被告仍应为涉案铺位2014年6月租金的交纳义务人。
对本诉诉请，如上所述，原告诉请被告支付2013年12月至2014年6月租金共计532386.8元［（5026＋65053）＋（5510.7＋71540.6）×6］、清洁费共计20382.6元［（35.9＋1420）×2×7］，于法有据，本院予以支持。对原告诉请被告支付2013年11月至2014年6月水费2291.5元、电费70518.29元，被告当庭对上述欠费项目和数额予以确认，且原告亦实际向水电部门垫付了相关费用，本院亦予以支持。对原告以实际拖欠租金为标准从每月16日起按照日千分之一分段诉请被告支付违约金至实际付清租金之日止，由于原告的实际损失仅为利息损失，合同约定的违约金标准明显过高，且被告已对此提出异议，故本院酌定以实际拖欠租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍从每月16日开始分段计付违约金，2013年12月16日起至2014年6月15日止违约金为28769.36元，2014年6月16日起以532386.80元为本金计付至本判决确定的履行之日止。对于原告要求被告将工商营业登记地址迁出涉案铺位的诉请，由于工商营业执照的迁移属于工商行政部门的行政管理行为，不属于民事审理权限范围，故本院不予支持。对被告提出的押金167004元冲抵原告主张的租金的抗辩，原告同意予以冲抵，但以被告将工商营业执照迁移出涉案铺位为前提，由于押金为债务履行的担保，原告主张待被告将相关营业执照迁出涉案铺位之后再退还相应押金，合理合法，故对被告以押金冲抵租金的抗辩，本院不予采纳。
对反诉诉请，被告反诉诉请退还多收取的租金、清洁费、北门开门费，如上所述，于法无据，本院不予支持。对被告诉请原告返还涉案铺位内的固定资产（以被告提交的固定资产汇总表为准），其中高柜58个、矮柜53个、旋转柜2个、货架4个系因原告提起本案诉讼后申请财产保全被依法采取强制措施而封存于涉案铺位，在被告依法清偿债务或向本院提供其他担保物的情况下，本院可依申请解封，解封后被告方可取回，故上述财产原告既未占有，亦不负返还的义务，被告反诉无事实和法律依据，本院不予支持。对被告主张的其他物品，由于原告已经提前通知并给予被告合理时间搬离，被告离场时亦出具确认书明确并无属于被告物品，对此，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市民间艺术文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祖庙博物馆支付佛山市禅城区新文街29号内黄飞鸿纪念馆配套102、108号商铺从2013年12月1日至2014年6月30日的租金532386.80元、清洁费20382.60元；
二、被告佛山市民间艺术文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祖庙博物馆支付佛山市禅城区新文街29号内黄飞鸿纪念馆配套102、108号商铺从2013年11月至2014年6月的水费2291.50元、电费70518.29元；
三、被告佛山市民间艺术文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祖庙博物馆支付佛山市禅城区新文街29号内黄飞鸿纪念馆配套102、108号商铺租金违约金（暂计至2014年6月15日为28769.36元，从2014年6月16日起以532386.80元为本金按照中国人民银行同期贷款利率四倍计付至本判决确定的履行之日止）；
四、驳回原告佛山市祖庙博物馆的其他诉讼请求；
五、驳回被告佛山市民间艺术文化发展有限公司的反诉请求。
如果被告佛山市民间艺术文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取5255元、保全费3773元，反诉受理费1783元，由被告佛山市民间艺术文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。