北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第26160号
原告孙剑，男，1975年3月12日生。
委托代理人钱学志，北京市铭滔律师事务所律师。
委托代理人张玉华，女，1947年12月8日生。
被告李丽，女，1977年7月15日生。
被告李林，男，1973年3月31日生。
委托代理人宋学锋，北京市泽文律师事务所律师。
原告孙剑与被告李丽、被告李林确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙剑及委托代理人钱学志、张玉华，李丽，李林委托代理人宋学锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙剑诉称：我与李丽于2004年1月15日登记结婚，于2009年初购买北京市×区×家园×园×号楼×层1805号房屋（以下简称1805号房屋），登记于李丽名下。1805号房屋于双方婚姻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。我与李丽于2010年初出现矛盾，并于2010年5月分居至今。我曾于2012年12月起诉离婚，经法院判决驳回了我的诉讼请求。离婚诉讼中，我才得知李丽将1805号房屋私自转移至其亲哥哥李林名下。李丽从未向我提及此事，据网签合同显示成交价格为52万元，明显低于市价，且并未支付价款。我认为，李丽无权擅自处分夫妻共同财产，李丽与李林恶意串通，严重侵害了我的合法权益。故诉至法院：1、要求确认李丽与李林于2010年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：CW1××××9）无效。2、要求确认李丽与李林于2010年9月7日签订的房屋买卖合同无效。3、要求李林协助将1805号房屋恢复登记至李丽名下。
李丽辩称：购买1805号房屋时，我和孙剑手头都很紧。应孙剑父母要求，我们打算要个孩子，为了照顾孩子方便才购买的1805号房屋。出资时，我俩向我大姨王秋菊借款40万元，向我哥哥李林借款22万元，孙剑刷卡支付33万元，其余钱款都是我出的。2009年春天，孙剑将另一套房产×区×园×号楼2502号房屋免费过户到其母亲名下。孙剑母亲原打算将1805号房屋登记在我和父亲名下，但因已经签署了合同无法进行变更。2010年3月交付1805号房屋时，我跟孙剑说要装修房屋找些钱，孙剑说你爱怎么办就怎么办，跟他没关系。当时我的生活非常艰难，我向哥哥李林求助，将1805号房屋以114万元价格出售给李林，李林也同意了。双方于2010年9月7日签署房屋买卖合同，约定22万元债权直接折抵，李林替我归还王秀菊40万元借款，李林再支付我52万元现金。为了避税作低了网签价格。签署买卖合同时，我和孙剑当面谈过，孙剑说爱怎么办就怎么办，他不管。我说把1805号房屋卖给李林，写了个书面材料，孙剑在上面签了字。不同意孙剑的诉讼请求。
李林辩称：不同意孙剑的诉讼请求，我与李丽之间的房屋买卖合同是合法有效的。首先，处分1805号房屋时，孙剑知情并同意。其次，我按市场价格支付了全款，是正常交易并且进行了登记，房屋归我所有。2010年9月7日，孙剑对此知情，自此起算诉讼时效，故孙剑的诉讼请求已经超过了诉讼时效。
经审理查明：李林与李丽系兄妹关系。李丽与孙剑于2004年1月15日登记结婚。2009年4月3日，李丽与北京城建兴华地产有限公司签署《商品房预售合同》购买1805号房屋，建筑面积96.59平方米。购房款系1016046元，于2010年1月付清。1805号房屋登记于李丽名下。
关于1805号房屋出资情况，孙剑表示双方向其父母借款65万元，剩余款项由李丽筹集。其中包括孙剑父亲孙承贵转账支付30万元；孙承贵偿还李丽父亲李荣文向李林的借款22万元，就此提交帐户明细单、刷卡记录及转账凭证复印件为证。李丽表示双方向李林借款22万元，向大姨王秋菊借款40万元，孙剑刷卡支付33万元，剩余钱款由李丽出资，就此提交向王秋菊借款欠条、向李林借款欠条为证。
2010年9月8日，李丽与李林签署《北京市存量房买卖合同》（编号：CW1××××9），李丽将1805号房屋出售给李林，成交价格系52万元。同日，李丽与李林办理了房屋所有权转移登记手续，李林于当日取得1805号房屋所有权。现1805号房屋由李丽携孩子与父母一同居住。
庭审中，李丽提交2010年9月7日签署的《房屋买卖合同》。内容显示：甲方系李丽（卖方），乙方系李林（买方），一、甲方自愿将1805号房屋处出售给乙方所有。二、甲乙双方商定成交价格为114万元，付款方式：本合同签订前甲方尚欠乙方的人民币22万元作为首付款，在本合同签订之日从购房款中折抵；甲方将该房屋产权过户给乙方后六个月内，甲方负责替乙方归还拖欠王秋菊的欠款40万元，该笔款项自王秋菊收到之日从购房款中折抵；甲方将该房屋产权过户给乙方后一年内，甲方以现金方式向乙方支付剩余52万元整。三、甲方在房产过户至乙方名下当日将上述房屋交付乙方。四、鉴于甲方目前生活困难，卖房后无处居住，甲方同意乙方售后返租该房，继续住在该房内，第一年免房租，第二年起每月租金3000元，按年支付，甲方承诺五年内不涨房租。五、本合同是双方真实意思表示，双方权利义务均以此合同为准，房产过户所需网签合同及房管局备案合同双方另行签订。六、本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。七、本合同一式两份，甲、乙方各一份。
庭审中，李丽提交文字说明一张，内容为：“本人孙剑，同意将×区×家园×园×号楼1805房产出售李林，具体过户事宜由李丽办理，售房款由李丽收取。签字：孙剑2010年9月7日”。其中，“签字”字迹有描写痕迹。该文字说明载于A4纸张下半页，页底中部标注页码“2”，纸张上方有裁剪印迹。
李丽表示2010年9月7日，孙剑下班后来到家里。李丽和孙剑说1805号房屋欠了很多钱，要把房子卖出去。孙剑说爱怎么卖就怎么卖，他不管，李丽说将1805号房屋出售给李林。当时家里很少找到A4纸，随便就找了一张条，由李丽书写了内容和日期，孙剑签名。当日，李丽与李林签署了《房屋买卖合同》，约定1805号房屋价格系114万元，就李林借款22万元直接折抵房款，李林于2011年1月31日以现金和转账方式代为清偿向王秋菊的借款40万元，李林自2010年9月8日至2011年4月19日期间陆续以现金方式支付剩余款项52万元。关于李丽与李林间款项交接，李丽表示由于李林在日本，李林与父亲李荣文汇款通道比较通畅，且因汇率不断变化，需有人时刻关注汇率，故由李林将款项汇至李荣文，再由李荣文在汇率高时兑换人民币交付李丽。但李丽就此未能提交证据证明。关于李林偿还王秋菊款项，李丽提交王秋菊银行帐户流水明细单，显示2010年11月9日续存2万元，2010年12月7日续存5万元；李丽提交王秋菊爱人张汝海银行帐户流水明细单，显示2010年10月16日续存59000元，2011年1月31日续存20万元。李丽称上述存款均系李荣文携带现金去柜台存入两个账户内，剩余7万元分两次给付现金。李丽提交王秋菊、张汝海收条为证。
李林对于李丽所述予以认可。
孙剑表示对李丽售房并不知情，其于2013年10月去家里给孩子送道具时，李丽拿出一份幼儿园作业，两张A4纸，第一页是加减法作业，第二页上半部也是作业，下半部分有“签字”两个字，“签字”字迹描写过。当时孙剑签名。李丽骗取孙剑签字后，裁剪了空白部分，后填写的内容。事实上，2010年9月孙剑母亲张玉华生病。孙剑于9月7日下班后陪同张玉华前往北京天坛医院就医，不可能与李丽签署材料。孙剑就此提交张玉华医疗处方及门诊收费收据为证。至于李丽与李林之间的款项交易并不真实，也不存在。在离婚案件审理中，李丽曾向法院出示向李林和王秋菊的欠条用以证明夫妻共同债务。而在本案中李丽称62万元借款折抵了购房款。李丽于两个案件中的陈述是矛盾的，应作出对其不利的认定。
诉讼阶段，孙剑向本院申请对文字说明上的孙剑签名和上两行字迹书写先后顺序进行鉴定；对纸条上所有字迹的形成时间进行鉴定。因形成时间类鉴定暂不属于高院入围机构鉴定范围，司法鉴定未能启动。
另查，李丽曾于2012年12月起诉离婚，经法院判决驳回李丽的诉讼请求，维持双方婚姻关系。2013年7月，李丽再次向法院提起离婚诉讼，现案件正在审理当中。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、结婚证、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、产权证、房屋权属转移登记申请书、《商品房预售合同》、银行帐户流水明细单、民事判决书等在案为证。
本院认为，法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并以证据能够证明之事实作为裁判依据。结合双方所述及在案证据可知，1805号房屋于孙剑与李丽婚姻关系存续期间出资购置并取得所有权，属夫妻共同财产。李丽将1805号房屋出售给李林而签署之《房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同》效力与否，应自买受人是否善意取得及合同法定无效事由方面进行审查。
依据法律规定，善意取得须同时满足受让不动产时主观善意，以合理对价转让及办理完毕产权转移登记三个条件。本案中，李林系李丽的亲哥哥，对于李丽与孙剑的夫妻关系及1805号房屋购置情况应予知悉，在购买房产重大行为时应尽到必要的审查与注意义务。李丽提交的有孙剑签名的文字材料，作为处分房产知情书于房产交易中意义重大，而此不仅不具备应有之格式、标注权利义务及主体等事项，而且载于并不完整的A4纸张之上，有违常理，亦与房产交易惯例不符。结合纸张上沿经过裁剪，纸张居中标注页码、文字书写方式等情况，与孙剑所述签字情形更为相符。故此，本院采信孙剑所述，对于文字材料不予采信。李林未征得孙剑同意，擅自与李丽就1805号房屋进行买卖，未尽到合理审慎义务，不具备主观善意。李林与李丽表述就1805号房屋达成真实合意的价款系114万元。偿还王秋菊借款40万元及支付李丽52万元全部以现金方式存入或直接给付，且经由李丽父亲办理。考虑到李丽与李林的身份关系，结合房屋交易习惯，在案证据不足以认定李林向李丽实际支付了合理对价。综上，李林不属善意第三人，不构成依法善意取得1805号房屋所有权。自李丽与李林签署的《房屋买卖合同》内容可知，双方并未约定办理过户具体时间；付款日期除借款即时折抵外，其余款项约定于过户后六个月或一年支付，且明确现金方式付款。次日，李丽与李林便进行了网签并办理完毕过户手续。二人所签合同及交易流程与正常交易明显不符。孙剑以李丽与李林恶意串通，损害其利益为由要求确认合同无效于法有据，本院予以支持。孙剑要求李林协助将1805号房屋产权恢复登记至李丽名下理由正当，本院亦予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告李丽与被告李林于二○一○年九月七日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告李丽与被告李林于二○一○年九月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：CW1××××9）无效。
三、被告李林于本判决生效之日起十五日内协助将北京市×区×家园×园×号楼×层1805号房屋恢复登记至被告李丽名下。
案件受理费七十元，由被告李丽负担（孙剑已交纳，李丽于本判决生效之日起十五日内给付孙剑）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 郭培忠
人民陪审员 王 新
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 袁书亮