辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第242号
上诉人（原审被告）：王强，男，1975年8月22日出生，汉族，农民，住址新民市。
被上诉人（原审原告）：新民市柳河沟镇潘屯村民委员会，住所地潘屯村本街。
法定代表人：耿士良，男，该村主任。
委托代理人：徐廷刚，男，1962年6月20日出生，汉族，该村支部书记。
原审被告：郑玉岭，�，1980年2月11日出生，汉族，农民，住址新民市柳河沟镇。
委托代理人：陈红，女，1982年3月11日出生，汉族，农民。
上诉人王强与被上诉人新民市柳河沟镇潘屯村民委员会（以下简称潘屯村委会）、原审被告郑玉岭宅基地使用权纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2015）新民民三初字第2483号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年7月28日开庭公开审理了本案，上诉人王强，被上诉人潘屯村委会的委托代理人徐廷刚、原审被告郑玉岭的委托代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告潘屯村委会诉称：被告于2010年11月8日，在我村购买砖平房一座，该宅基地面积为2.9亩，按照村委会规定，不是本村村民在我村购买房屋后，其宅基地使用面积按0.5亩计算，被�不是本村村民，实际多占1.6亩，对被告多占的土地按规定，从2015年起每年每亩收费500元，特向贵院起诉，请求支持原告的诉讼请求。
一审被告王强辩称：被告买房时，买卖协议签字后即具有房屋及附属物的所有权和四至菜地的合法使用权。买卖协议是通过原告领导徐廷刚执笔完成，协议完成后村里领导没有提出四至菜地买方没有使用权，同时卖方郑玉玲也没有提出四至内菜地买方使用权，而且在2010年潘屯村号召村民栽寒富苹果树，买方在地上栽树，潘屯村领导也没有向买方提出四至菜地买方不能栽树，现在村里被告退地是一种无理的要求，是对王强合法权利的侵犯，请求法院依法判决。
一审被告郑玉岭辩称：当时我卖给王强房子属实，宅基地面积为2.9亩，其中包括0.8亩承包地。本案与我无关。
一审法院经审理查明：2010年11月8日，被告郑玉岭与被告王强签订买卖房屋协议书，协议约定被告郑玉岭将砖石结构瓦房四间卖给被告王强，房屋总价格为52，000元，一次性付清。另外买方王强按村里规定给郑玉岭0.8亩地款。协议签订后，被告王强即将购房款全部给付了被告郑玉岭，郑玉岭即将房屋交付给被告王强，此后王强一直居住至今。另查明被告郑玉岭所卖房屋宅基地总面积为2.9亩，其中0.8亩为自己的承包地。
一审法院认为：依据《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十一条及新民市政府的相关规定，新民市柳河沟镇潘屯村宅基地面积标准为每户0.5亩。本案被告王强购买郑玉岭房屋后现在使用的宅基地面积为2.9亩，被告郑玉岭与被告王强签订买卖房屋协议书被告郑玉岭将自己的0.8亩地包给被告王强，另扣除新民市柳河沟镇潘屯村宅基地面积标准为每户0.5亩后，被告王强现多占用村里土地1.6亩。对于被告王强超占此1.6亩土地部分被告王强应当向原告支付有偿使用费。对于有偿使用费标准，本院综合本案案情及当地实际情况认定为每年每亩500元。
综上，依据《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十一条之规定，一审法院判决如下：一、被告王强每年给付原告土地使用费800元，2015年土地使用费800元于本判决生效之日起三日内一次性给付原告，以后每年土地使用费800元于当年的1月31日前一次性给付；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王强负担。
宣判后，王强不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销原判，将此案发回重审或依法改判，裁定驳回原审原告起诉；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、2010年ll月8日上诉人与原审被告郑玉岭签订房屋买卖协议一份，上诉人按协议约定，笔下交足房款52，000元�上诉人（买方）按村里规定给卖方（原审被告）郑玉岭0.8亩土地款。上诉人居住使用该房屋至今。签订房屋买卖合同时，被上诉人潘屯村民委员会主任徐廷刚在场同意。并亲笔代书。2015年5月26日，被上诉入潘屯村民委员会，以上诉人多占1.6亩土地为由，起诉至新民市人民法院，要求法院判决上诉人每年给付村委会土地使用费800元。二、此案原审法院判决认定事实不清，适用法律错误、此案不宜按土地承包经营权纠纷审理，本案并非单纯的承包地。是农村居民的宅基地。系土地使用权纠纷。土地使用权纠纷应由行政机关处理，不属人民法院民事案件受理范围，应驳回原审原告起诉。2、上诉人与被上诉人潘屯村民委员会，签订房屋买卖合同时，该村委会同意，且该协议的代笔人是村主任徐廷刚。协议中明确载明：上诉人买卖房屋后，只需按村委会规定，付给原审被告�郑玉岭0.8亩地土地承包款。上诉人按约定一直履行至今。无需履行其他义务。如村委会认为上诉人需要履行新的义务，应当向原审被告人郑玉岭主张。3、被上诉人潘屯村委会如需抵顶承包土地，应向被上诉人郑玉岭主张索要承包地。不应向上诉人主张权利。4、一审判决适用法律错误。一审法院判决民事案件，仅适用《辽宁省土地法条例》第31条，该条款规定：农村规划应当根据县级政府批准的城乡规划实施。该条款和本案无关。该条款核心是城乡规划。上诉人的房屋没有违反该规划。故适用法律错误。
被上诉人潘屯村委会答辩称：潘屯村委会到现在有外来人口在此买房的42户，有41户已经按村委会规定交房屋多占地承包费款，唯独上诉人不执行村委会规定，村镇领导做工作，后经法院判决，他不执行，对我村原交宅基地户起到了非常不好的影响。一、房屋买卖协议虽然是徐廷刚本人代笔，当时徐廷刚任村委会主任，是受买卖双方委托代写文书，没有什么义务告诉买卖双方如何去做，只是代写房屋买卖协议，不是宅基地买卖协议。二、在签订房屋协议时，宅基地还没有被确权，村委会还没有召开下一届村民代表大会，对本村一户多房、外来人口在本村买房多占宅基地情况没有处理意见，所以本人也不能对买卖双方乱讲什么。三、我村于2015年3月15日召开村民代表大会，会议决定对一户多房、外来人员到本村买房多占宅基地户，除按政策给予300平方米以外的，要收取多占宅基地承包费，即每亩地500元，四年共计2000元。
原审被告郑玉岭答辩称：同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
另查明：上诉人王强系城市户口。本案各方均确认按照规定，每户宅基地使用面积应为300平方米。上诉人�强对于其超过宅基地面积1.6亩没有异议。
在本院庭审中，被上诉人潘屯村委会陈述村里共有外来户42户，除了上诉人外，其他41户均交纳了超面积宅基地费用。
2015年3月12日，潘屯村召开村民代表大会，确认调地时间为4年气象，外来户房基地收钱每亩收500元。上诉人王强对于2015年3月12日形成的村民代表大会记录无异议。
上述事实，有房屋买卖协议书、房产证、村民代表大会记录等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人潘屯村委会是否有权向上诉人王强收取超过宅基地使用面积的土地使用费的问题。本院认为，按照《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十一条及新民市政府的相关规定，潘屯村宅基地面积标准为每户300平米，现在上诉人作为实际使用人王强实际多使用了潘屯村的宅基地1.6亩，因此对于超过标准的1.6亩地，被上诉人潘屯村委会有权代表全体村民向其收取有偿使用费，且2015年3月15日，潘屯村召开村民代表大会确认了对于超过标准的外来户，每亩地收取500元，可见被上诉人潘屯村委会已经履行了内部民主议定程序。因此一审法院依据村民代表大会决议确定的交费标准判令上诉人向被上诉人支付土地使用费并无不当，本院予以确认。
关于上诉人所提应由原审被告郑玉岭向被上诉人支付土地使用费之主张，本院认为，2010年11月8日，上诉人与原审被告签署房屋买卖协议一份，上诉人购买了案涉房屋使用至今，上诉人一直占用案涉宅基地使用，但村民代表大会的召开时间为2015年3月12日，被上诉人通过代表大会履行了民事议定程序，确定了对于超过宅基地使用面积外土地收取相应费用，该决议对于案涉土地的实际使用�的王强也具有相应效力，因此该笔土地使用费应由上诉人王强交纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 郑竹玉
审判员 相 蒙
二〇一五年八月五日
书记员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；