广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民三终字第24号
上诉人（一审原告）张向阳，男。
委托代理人张延文（系张向阳父亲），男。
委托代理人覃彪，广西东中律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）邓思源，男。
被上诉人（一审被告）黄秀宽，女。
以上两被上诉人共同的委托代理人莫运贞，贺州市妇女联合会法律顾问。
上诉人张向阳因委托合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2012）长民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭审理了本案。上诉人张向阳的委托代理人张延文、覃彪；被上诉人邓思源、黄秀宽共同的委托代理人莫运贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年1月，原告张向阳与被告邓思源、黄秀宽口头协商，原告委托两被告购买位于梧州市新兴一路125号原梧州市检察院办公楼，并委托代办有关过户手续。同年1月5日，被告以原告张向阳名义，通过公开竞价成交拍卖取得位于梧州市新兴一路125号第一幢三层8号培训室房产一套（建筑面积99.12平方米），成交价120435元，佣金额1000元，共121435元。原告为此于2008年1月9日支付两被告1000元委托服务费。原告应被告要求分别于2008年1月9日预付50000元（黄秀宽收取），2月1日预付100000元（存入黄秀宽在工商银行账户），3月10日预付45000元（存入黄秀宽在工商银行账户），以上共预付了195000元购房款给两被告。2008年3月5日，原告张向阳（甲方）与被告邓思源（乙方）补签一份《委托购买房产协议》。该协议主要约定：1、甲方根据拍卖的公告，委托乙方竞拍购买位于梧州市新兴一路125号第一幢三层8号房产一套（建筑面积约104平方）；2、委托事项，上述款项包括房产实际交易价格以及支付给乙方的代理佣金，由乙方代本人交付拍卖行，代领取拍卖行出具的拍卖成交确认书及收据；3、委托期限自2008年1月5日起至委托事务办理完毕时为止；4、在合同签订当天甲方向乙方支付履约保证金10万元整；5、乙方应及时履行委托义务，并确保甲方取得真实、合法、有效的房产权属证明；6、实际委托的房款以每平方米人民币1950元乘以房地产交易部门核准的面积为准，剩下部分委托购房款在2008年3月6日前一次性付清给乙方等内容。2009年5月8日，被告为原告所购房屋办理了《房屋所有权证》。2012年5月，原告以被告未能为原告办理所购房屋的国有土地使用权证为由，要求与两被告解除委托关系并要求两被告返还剩余的预付购房款人民币共73565元，被告认为原告没有配合提供相关资料而没法办理所购房屋的国有土地使用权证，庭审中，被告表示只要原告配合提供相关资料可以继续办理所购房屋的国有土地使用权证。双方协商未果而成讼。
一审法院经审理认为，原告张向阳与被告邓思源、黄秀宽在平等基础上、自愿签订《委托购买房产协议》，该协议是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。各方应当按照合同的约定履行合同义务。根据双方签订的协议约定“委托期限自2008年1月5日起至委托事务办理完毕时为止”，被告自2008年1月开始接受原告的委托，以原告张向阳名义，通过公开竞价成交取得房屋，并为原告所购房屋办理了《房屋所有权证》。对于在办理所购房屋的国有土地使用权证方面，双方有不同的意见，被告在庭审中表示只要原告配合提供相关资料可以继续办理所购房屋的国有土地使用权证。因此，原告提出要求解除双方的委托合同关系的诉请，理据不足，解除委托合同的条件不成就，该院不予支持。同时，根据双方签订的协议约定“实际委托的房款以每平方米人民币1950元乘以房地产交易部门核准的面积为准”，依照上述房屋所有权证证实被告为原告所购房建筑面积99.12平方米，购房款应为193284元（1950×99.12）。原告已预付195000元购房款，根据诚实信用原则，被告应当向原告退回1716元购房款。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百零四条的规定，判决：一、被告邓思源、黄秀宽应向原告张向阳返还1716元购房款。二、驳回原告张向阳的其他诉讼请求。案件受理费1640元，减半收取820元，由原告张向阳负担795元，被告邓思源、黄秀宽负担25元。
上诉人张向阳不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院仅依据上诉人与被上诉人签订的《委托购买房产协议》中“实际委托的房款以每平方米人民币1950元乘以房地产交易部门核准的面积为准”即认定实际购房款为193284元是明显错误的。上诉人的真实意思是愿意以每平方米人民币1950元以下的价格竞拍该房产。因此该房产的成本应是120435元拍卖成交价加上1000元的拍卖佣金。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，判决解除上诉人与被上诉人之间的委托合同，判决两被上诉人连带返还预付房款余款人民币73565元。
被上诉人邓思源、黄秀宽答辩称：一、根据上诉人与被上诉人签订的购房协议第二条，该合同已经履行完毕。在本案中不存在解除合同关系。二、被上诉人没有必要返还上诉人买房余款73565元。三、本案已超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人张向阳与被上诉人邓思源、黄秀宽在平等、自愿的基础上签订《委托购买房产协议》，该协议是合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。合同双方应当按照合同的约定履行合同义务。根据《委托购买房产协议》中的约定：“实际委托的房款以每平方米人民币1950元乘以房地产交易部门核准的面积为准”，可以明确得出合同双方约定的委托购买房屋价格是每平方米人民币1950元，上诉人张向阳上诉认为合同中约定的购房单价是每平方米人民币1950元以下与双方签订的《委托购买房产协议》中约定的不符，本院不予采纳。同时，由于拍卖成交确认书签订的时间在前（签订于2008年1月5日），《委托购买房产协议》签订的时间在后（签订于2008年3月5日），故对上诉人张向阳上诉认为购房单价应以拍卖成交书为准而不以委托协议为准的上诉主张，本院不予采纳。一审法院的认定是正确的，本院予以维持。被上诉人邓思源、黄秀宽根据《委托购买房产协议》的约定，以张向阳的名义通过公开竞价成交取得了房屋，并为上诉人张向阳所购房屋办理了《房屋所有权证》，上诉人张向阳也向被上诉人邓思源、黄秀宽支付完《委托购买房产协议》中约定的房款，此时，上诉人张向阳再主张解除合同理据不足，且本案并不符合合同解除的条件，故对上诉人张向阳要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定合同不应当解除是正确的，本院予以维持。关于上诉人张向阳上诉主张被上诉人邓思源、黄秀宽应退回73565元购房余款的问题，由于上诉人张向阳已支付了195000元购房款，而合同中约定的购房款为193284元（1950元∕平方米×99.12平方米），故被上诉人邓思源、黄秀宽仅应当向上诉人张向阳退回1716元购房款，对上诉人张向阳主张的其余部分购房款，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1640元（上诉人已预交），由上诉人张向阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晖萍
审 判 员 覃 祥
代理审判员 朱卓慧
二〇一三年二月一日
书 记 员 梁金玲
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。