广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法商终字第2654号
上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：王林霞，广东闻仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓燕腾。
委托代理人：田胜超，广东广和律师事务所律师。
上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因与被上诉人邓燕腾居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法西民初字第844号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月23日，在中原地产公司的居间下，邓燕腾与案外人刘某某（以下简称买方）就位于深圳市南山区××大道××园4栋3-6F之物业的买卖事宜签署了《二手房买卖合同》。同日，邓燕腾在中原地产公司提供的《佣金支付承诺书（卖方）》上签字，该承诺书载明：基于中原地产公司在促成邓燕腾与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，邓燕腾自愿就涉案物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金30000元（以下币种均为人民币）。如因邓燕腾过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，邓燕腾仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。如与买方自行解除《二手房买卖合同》或相关协议后再与买方另行成交办理过户，邓燕腾仍须按本承诺书之约定向中原地产公司支付佣金。同时，买方亦在中原地产公司提供的《佣金支付承诺书（买方）》上签字，该承诺书除佣金数额为30600元外，其它内容与邓燕腾签署的《佣金承诺书（卖方）》一致。签约当天，买方向邓燕腾支付了定金10万元，并与中原地产公司签署了三方《资金托管协议》并约定，邓燕腾与买方同意将定金10万元交中原地产公司进行托管。
中原地产公司称，买方在取得银行贷款承诺函后，邓燕腾拒绝配合办理过户递件手续，为此，中原地产公司于2015年4月24日向邓燕腾发出了一份《履约催告函》，催促邓燕腾积极履行合同义务。中原地产公司在查询涉案房产状况、促成买卖双方签订《二手房买卖合同》、提供资金托管、协助买方办理首期款监管和申请银行按揭贷款过程中，有跟单业务员、负责管理的经理、按揭部同事等多名工作人员参与。因时值深圳房价上涨，邓燕腾遂以各种理由拒绝按照合同约定办理递件过户手续。
诉讼中，邓燕腾为证明其抗辩主张向该院提交了如下证据：1、《﹤二手房买卖合同﹥解除协议书》（2015年5月13日），显示，双方协商自愿解除涉案物业的《二手房买卖合同》，邓燕腾向买方支付违约金30万元并退还其已支付的定金10万元，上述费用包含买方的一切实际损失、预期利益和有权获得的一切赔偿。中原地产公司表示，其对买卖双方解除协议的意向予以确认，但对协议的内容无法确认也不予接受。该协议恰好表明，是邓燕腾的原因导致中原地产公司不能促成交易完成并收取佣金。2、短信截屏（发出号码为158××××），用以证明在邓燕腾与买方协商解除的过程中，中原地产公司的工作人员也有参与。因无法与原信息核对，中原地产公司对该证据的真实性不予认可。庭审中，经该院询问，中原地产公司明确表示，其要求邓燕腾支付的系因邓燕腾违反邓燕腾与买方之间《二手房买卖合同》约定而应承担的违约金，而非佣金。
中原地产公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、邓燕腾向中原地产公司支付违约金60600元及利息100元（暂计至2015年7月31日，逾期则按中国人民银行同期贷款利率计至付款之日止）；2、邓燕腾承担本案全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用。
原审法院认为：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，中产地产公司、邓燕腾虽未签订书面的居间合同，但从邓燕腾出具的《佣金承诺书（卖方）》可以认定双方之间存在事实上的居间合同关系。邓燕腾在中原地产公司提供的居间服务下，与买方签订了《二手房买卖合同》。此外，中原地产公司在为邓燕腾提供资金托管、协助买方办理首期款监管、申请银行按揭贷款、促成双方完成交易的过程中提供了积极的服务。后邓燕腾与买方达成协议，最终解除了《二手房买卖合同》。现中原地产公司依据《佣金承诺书（卖方）》中的内容要求邓燕腾支付相当于买卖合同履行完毕后买卖双方应支付的全部佣金数额的违约金，对此，该院分析如下：首先，中原地产公司与邓燕腾之间系居间合同关系，中原地产公司依据邓燕腾与买方之间买卖合同未能最终达成，认为邓燕腾构成违约而要求邓燕腾对中原地产公司承担违约责任，违反了合同的相对性原则，混淆了买卖合同之约与居间合同之约两个不同的法律关系；其次，《佣金承诺书》虽系以买卖各方单方向中原地产公司承诺的方式出具，但其系由中原地产公司提供的格式文本，按照中原地产公司对文本的解释，该承诺书的内容实际上意味着，一旦中原地产公司促成邓燕腾与买方达成买卖意向（交易过程的第一步）并出具该承诺书，不论买卖双方自愿解除合同还是任何一方在任何阶段违约，中原地产公司均有权收取与中原地产公司在整个交易过程中为买卖双方提供全部居间服务后能够取得的全部款项。该内容违反了权利与义务对等的公平原则，加重了居间合同中对方的责任，该内容无效。综上，中原地产公司主张邓燕腾违约并依据承诺书要求邓燕腾支付违约金及利息，缺乏事实、法律及合同依据。考虑到，虽中原地产公司未促成邓燕腾与买方之间《深圳市二手房买卖合同》的最终签订，但中原地产公司对此并无过错，且其确在居间活动过程中付出了一定的人力和物力成本，且邓燕腾亦同意向中原地产公司支付必要的费用。结合邓燕腾与买方协议解除合同的阶段及中原地产公司所提供的服务内容，该院酌定邓燕腾应向中原地产公司支付费用12000元。中原地产公司诉讼请求中超过该数额的部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓燕腾应于判决生效之日起十日内向中原地产公司支付款项12000元；二、驳回中原地产公司的其他诉讼请求。如果邓燕腾未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元，由中原地产公司负担529元，邓燕腾负担130元。
上诉人中原地产公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判邓燕腾向中原地产公司支付违约金60600元及相应利息（以60600元为本金，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基本利率计算至实际履行之日止）；二、邓燕腾承担一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定中原地产公司违反合同相对性原则，存在严重逻辑错误。原审判决认为：“中原地产公司与邓燕腾之间系居间合同关系，中原地产公司依据邓燕腾与买方之间买卖合同未能最终达成，认为邓燕腾构成违约而要求邓燕腾对中原地产公司承担违约责任，违反了合同的相对性原则，混淆了买卖合同之约与居间合同之约两个不同的法律关系。”上述认定存在严重逻辑错误。首先，中原地产公司在原审所主张是“邓燕腾与买方之间买卖合同未能继续履行”，而非“未能最终达成”，中原地产公司自始至终认为买卖合同在邓燕腾与买方签字之日起已生效，并不存在“未能最终达成”的情形；其次，中原地产公司、邓燕腾之间的居间合同是买卖合同的附属合同，居间合同依附于买卖合同而存在，邓燕腾与买方之间的买卖合同未能继续履行，将直接导致居间合同不能继续履行，所以邓燕腾对于买卖合同的违约势必会构成对居间合同的违约；再次，中原地产公司在原审中从未混淆合同的相对性原则，中原地产公司向邓燕腾主张承担违约责任的合同依据一直都是居间合同关系，即《佣金承诺书（卖方）》“如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金的违约金”。综上所述，原审法院认定中原地产公司“违反了合同相对性原则，混淆了买卖合同之约与居间合同之约两个不同的法律关系”，完全属于原审法院主观臆断，其逻辑存在严重错误。二、原审判决对《佣金承诺书》中关于违约金的约定存在严重误解。原审判决认为：“《佣金承诺书》中‘如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金’，该内容违反了权利与义务对等的公平原则，加重了居间合同中对方的责任，该内容无效。”根据《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和53条情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”首先，《佣金承诺书》中关于违约金的约定并不属于《合同法》第52条、53条规定的无效情形；其次，《佣金承诺书》中明确约定中原地产公司收取佣金是基于“提供积极服务”，违约金条款并非免除其责任的约定，中原地产公司收取违约金是基于“因本人过错或违约”，亦不属于加重对方责任的约定；再次，邓燕腾作为中原地产公司的客户，只要其有意履行买卖合同和居间合同项下的义务，其享受中原地产公司提供积极居间服务的权利从未被排除，反之，邓燕腾享受了中原地产公司提供之积极居间服务，也有义务向中原地产公司支付佣金，完全不存在原审判决所谓“违反了权利和义务对等的公平原则”；最后，如设想该交易过程中邓燕腾不存在违约情形，合同顺利履行完毕，中原地产公司应获得的报酬为买卖双方总佣金，邓燕腾在签订该承诺书时也可预见或应当预见因其违反合同可能造成的损失，然后由于邓燕腾违约，中原地产公司失去了可提供居间服务的机会和可期待获得的利益。综上所述，《佣金承诺书》关于违约金的约定并不符合《合同法》第40条规定的无效格式条款的构成要件，且“相当于买卖双方总佣金金额的违约金”完全符合《合同法》第113条关于“期待利益”的规定，原审判决的上述认定严重违背了《合同法》中诚实信用和公平原则，导致在适用法律时产生重大误解。
被上诉人邓燕腾答辩称：一、依据合同法第427条之规定，结合本案通过中原地产公司提交的佣金支付承诺书的文义，可以看出双方是以是否签订深圳市二手房买卖合同为标准来判断合同是否成立，而该合同恰恰未签订，即居间合同未促成合同成立，则中原地产公司不应要求支付报酬，仅可要求支付必要费用，中原地产公司原审时并未提出要求支付必要费用，而是要求支付违约金，而违约金是没有法律依据的。二、中原地产公司所述的佣金包括了完整的房产交易的费用，因买卖双方协商解除合同，故中原地产公司的中介服务仅仅完成了二手房合同的签订，后续的资金监管按揭等均未办理。三、佣金支付承诺书是由中原地产公司自己制定的格式范本，客户没有选择修改的余地，从买卖双方签订的佣金支付承诺书可以看出是一式几联的，里面没有对过错责任、违约条款等进行加粗，即中原地产公司未尽到提示义务，且减轻了自己的责任，加重了客户的责任。违约条款与法律相冲突，故应认定无效。四、邓燕腾支付给房屋买方的30万元，解除合同款项包含了一切费用，包括卖方应付的中介费用，因此邓燕腾不应该再重复支付这笔费用。五、中原地产公司提出的违约金远远高出实际损失，如法院支持该违约金，请法院结合实际情况予以降低。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点在于：1、邓燕腾是否构成对《佣金承诺书（卖方）》的违约。邓燕腾与中原地产公司签订的《佣金承诺书（卖方）》系双方真实意思表示，双方形成居间合同法律关系。双方在《佣金承诺书（卖方）》中约定，“如因邓燕腾过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，邓燕腾仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”由于邓燕腾拒绝按照合同约定办理递件过户手续，涉案物业的《二手房买卖合同》被解除，邓燕腾向买方支付违约金30万元并退还其已支付的定金10万元。邓燕腾拒绝履行《二手房买卖合同》导致合同解除的行为，符合双方在《佣金承诺书（卖方）》中约定的“如因邓燕腾过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》”的情形，邓燕腾的行为构成违约。2、邓燕腾违反《佣金承诺书（卖方）》的约定是否应承担违约责任。原审法院认为中原地产公司因邓燕腾对《二手房买卖合同》的违约而要求邓燕腾对中原地产公司承担违约责任，违反了合同的相对性原则，并且《佣金承诺书（卖方）》的违约条款因加重了居间合同中对方的责任而内容无效，进而判定中原地产公司要求邓燕腾支付违约金及利息缺乏事实、法律及合同依据。此处涉及两个问题。第一个问题是《佣金承诺书（卖方）》违约条款是否违反了合同的相对性原则。本院认为，中原地产公司、邓燕腾之间的居间合同是房屋买卖合同的附属合同，居间合同依附于房屋买卖合同而存在，邓燕腾与买方之间的房屋买卖合同未能继续履行，将直接导致居间合同不能继续履行，所以邓燕腾对于买卖合同的违约势必会构成对居间合同的违约，原审法院割裂了房屋买卖合同与居间合同的联系，认为《佣金承诺书（卖方）》违约条款违反了合同的相对性原则，属于适用法律错误。第二个问题是《佣金承诺书（卖方）》违约条款是否加重了居间合同中对方的责任。本院认为，邓燕腾接受了中原地产公司提供之积极居间服务，也有义务向中原地产公司支付佣金，如果邓燕腾在交易过程中不存在违约情形，《二手房买卖合同》顺利履行完毕，中原地产公司应获得的报酬为买卖双方总佣金，邓燕腾在签订该承诺书时也可预见或应当预见因其违反合同可能造成的损失，《佣金承诺书（卖方）》中“相当于买卖双方总佣金金额的违约金”的约定符合《合同法》第113条关于“期待利益”的规定，因此，《佣金承诺书（卖方）》的违约条款并未违反权利与义务对等的公平原则，并无加重居间合同中邓燕腾的责任。由上可知，邓燕腾违反《佣金承诺书（卖方）》的约定，而《佣金承诺书（卖方）》有关卖方违约条款的约定并无违反法律规定，邓燕腾应承担相应违约责任。3、邓燕腾应承担的违约责任大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于中原地产公司在居间合同中已提供查询涉案房产状况、促成买卖双方签订《二手房买卖合同》、提供资金托管、协助买方办理首期款监管和申请银行按揭贷款等服务，只是由于邓燕腾拒绝按照合同约定办理递件过户手续而使双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》和办理房屋过户，导致可期待利益（买卖双方总佣金金额）的损失，中原地产公司请求邓燕腾按约定向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金60600元，符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，本院予以支持，但中原地产公司请求支付相应利息的请求，本院予以驳回。
综上，上诉人中原地产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法西民初字第844号民事判决第二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法西民初字第844号民事判决第一项为：被上诉人邓燕腾于判决生效之日起五日内向上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金60600元；
三、驳回上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费659元、二审案件受理费1318元，均由邓燕腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 利 萍
审 判 员 范 志 勇
代理审判员 李 兴 旺
二〇一五年十二月九日
书 记 员 刘芳原（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。