湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第507号
上诉人（原审原告）黄淼。
委托代理人刘阳，湖南潭州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李铁清。
委托代理人刘永茂，湖南谛议律师事务所律师。
上诉人张维与上�人李铁清因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法响民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员韩小平担任审判长，审判员罗亮、代理审判员ＸＸ参加评议，代理书记员严冰彬担任记录，于2015年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人黄淼及其委托代理人刘阳，上诉人李铁清及其委托代理人刘永茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2009年4月8日，原被告双方签订《关于房屋转让合同协议书》，被告将标准安置房屋一套、标准安置门面一间转让给原告，转让价格为16万元，并约定“工业园房子建成分配由原告自己抓阄，原告有权永久使用、转让、继承”。原告于2009年4月19日、2011年3月19日分别向被告交付11万元、5万元。被告已向原告交付吉利社区B区34栋1单�401号房屋，但因湘潭市九华经开区门面交付推迟，被告并未将门面一并交付给原告。在2013年底，湘潭市九华经开区交付门面时，被告接受了门面，但却没有将门面交付给原告。
原判认为：本案争议焦点有四：第一，原告的选择性诉讼请求是否符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉条件。《民事诉讼法》第119条规定原告起诉应“有具体的诉讼请求”。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原告认为被告没有按照双方签订的《关于房屋转让合同协议书》的约定，履行交付门面的义务，因此诉请本院判令被告承担违约责任，既然《合同法》对违约责任的承担方式是可以选择，原告自然可以依据《合同法》的规定，请求被告继续履行房屋转让协议即交付门面给原告，或请求赔偿损失24万元。因此，被告认为原告起诉没有明确具体的诉讼请求的答辩意见，应不予支持。第二，原被告签订的转让协议有效还是无效。原被告双方签订《关于房屋转让合同协议书》，是对安置房屋和安置门面的买卖。该安置房屋和安置门面系被告依据湘潭市九华地区的拆迁补偿政策取得，并非被告在集体土地或者宅基地上建立的房屋，因买卖此类拆迁安置房屋而订立的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，并不属于《合同法》第44条、第52条规定的无效情形。另外，我国《物权法》第15和也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另人规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原被告双方签订的《关于房屋转让合同协议书》有效。第三，被�是否已经向原告交付了“门面”。《关于房屋转让合同协议书》约定的转让对象是“标准安置房屋一套，标准安置门面一间”，由于“门面”一词并非严谨的法律术语且原被告双方没有在转让协议中对“门面”进行解释，现在原被告双方对“门面”是否已经交付各执一词，原告认为被告只是交付了安置住房，但是没有交付安置门面；而被告认为交付给原告的安置住房楼下的架空层即为门面，被告已经全部履行转让协议。法院认为，《关于房屋转让合同协议书》约定的转让对象是“标准安置房屋一套，标准安置门面一间”，安置门面和安置房屋是并列的，按照交易习惯和通俗语义理解，安置门面是独立于安置住房之外的实物，被告将“门面”理解为安置住房楼下的架空层是不符合转让协议的原意的。另外，原告出示的证据也证明，“吉利社区‘两型’安置区南区的架空层属于九华国有资产管理有限公司所有，在资产没有转让、购买等手续的情况下，任何个人和单位不得占有”，被告是无权交付架空层的，这也就说明“门面”并非指的是架空层。故被告并没有依据《关于房屋转让合同协议书》的约定向原告交付一间标准安置门面，被告应向原告承担违约责任。第四，被告赔偿损失的数额。原告起诉诉请被告继续履行房屋转让协议，或赔偿损失24万元，原告在开庭审理过程中也一直没有做出选择，结合案件实际以及原告没有向本院提供证据证实被告应当交付的门面的具体位置、面积等情况，本院认为以被告向原告承担赔偿损失的方式为宜。至于赔偿损失的数额，原告仅向法院提交“湘潭九华经济技术开发区安置领导小组纪要”，原告据此诉请被告赔偿损失24万元的依据不足：一是，该份会议纪要系复印件，被告对其真实性、合法性提出异议；二是，该份会议纪要上虽有九华经开区草定的回购价格，但是原告没有向本院提供门面的面积的证据；再者，九华经开区草定的回购价格并非市场真实交易价格，如果依据该价格计算损失数额，则超过了《合同法》第113条规定的“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原被告双方签订《关于房屋转让合同协议书》时，安置房屋、安置门面没有建成，也就没有具体的位置和实物，双方也没有在转让协议中约定安置房屋、安置门面各自的面积和价格，只是约定安置房屋、安置门面的转让总价为16万元，法院结合九华经开区范围内拆迁安置的实际情况，认定转让协议所指的标准安置门面在2009年4月的价值为8万元，由于湘潭市在最近六年时间内，门面、铺面等房屋价格成倍增长，因此，法院认定转让协议所指的标准安置�面现值16万元。故被告不向原告交付门面，由此应当向原告承担赔偿损失16万元的违约责任，法院对原告的诉讼请求，予以部分支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款之规定，判决：被告李铁清在判决生效后十日内向原告黄淼赔偿经济损失16万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，由被告李铁清负担2847元，由原告黄淼负担1423元。
宣判后，黄淼、李铁清均不服上述判决，向本院提起上诉。
黄淼上诉的主要事实和理由是：一、购房合同是双方本着平等自愿原则签订，依法是有效的。二、上诉人黄淼在一审提出了李铁清接收取应交给上诉人黄淼的九华工业园（湘潭经开区）安置门面为九华吉利社区C区17栋67号，被上诉人李铁清具有合同约定的履行能力。三、一审应当按照上诉人黄淼提交的九华工业园2013年关于回购门面价格为24万元的文件认定上诉人黄淼的损失为24万元，如认为损失数额有疑义，依法应当判决继续履行合同。综上所述，本案被上诉人李铁清具有合同履行能力，依法应当判决被上诉人李铁清继续履行合同，交付九华工业园（湘潭经开区）标准门面一个给上诉人黄淼。
上诉人李铁清答辩称：第一，答辩人已经按照与上诉人黄淼之间签订协议的约定履行了交付义务。第二，上诉人黄淼所称要求交付的门面，并不是属答辩人所有，而是答辩人母亲的财产，该财产答辩人母亲生前已作处置。
李铁清上诉的主要事实和理由是：第�，一审判决对以下事实认定不清。一、本案涉及的房屋系湘潭市九华经济技术开发区在集体土地上所建的安置房，属于国家法律、政策禁止交易的，故上诉人李铁清与黄淼之间的房屋买卖合同属于无效合同。二、一审判决对于合同的履行方面认定事实不清。首先，上诉人黄淼按合同条款约定全部支付了房款，上诉人李铁清也按合同约定交付了房产，足以证实双方都已经按合同约定履行了各自的义务，合同已经履行完毕。其次，合同是否还要履行，是否还能履行认定不清。一审既然认定房屋买卖合同有效，上诉人黄淼也要求继续履行，但一审并未明确合同是否应当继续履行，而只判决上诉人李铁清承担赔偿义务。另外，本案房产是湘潭市九华经济技术开发区在集体土地上所建的安置房，依据国家法律和政策是不能交易的，故本案的房屋买卖是无法实际履行的。三、一审判决对于本案房产的价值认定事实不清。第二，一审判决违法认定当事人双方提供的证据。一、上诉人黄淼提供的证据4、6，其既无法提供证据来源情况，也没有证据文件作出单位的证明，明显不具有合法性、真实性，依法应不予采信。二、上诉人李铁清提供的证据3，系官方统计数据，完全能够反映房屋买卖时湘潭市的房屋价格，从侧面证实上诉人已履行了交付义务，应当采信。
上诉人黄淼答辩称：一、购房合同合法有效，被答辩人黄铁清应当承担违约责任。二、一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，应当判决继续履行合同。1、答辩人在一审起诉诉请被答辩人继续履行房屋转让协议或赔偿损失24万元，针对该选择性诉讼，一审法院未在庭审中向答辩人释明，此后也未经答辩人选择而直接判决由被答辩人向答辩人承担赔偿损失的违约责任违背了�国民事诉讼法的处分原则。被答辩人李铁清已经接收了九华经开区交付的门面，具有合同约定的履行能力，故法院应当优先认定被答辩人承担继续履行合同的违约责任。2、一审法院认定答辩人损失为16万元无依据。安置领导小组会议纪要及响水乡雅爱村村民委员会证实，任何人只要将安置门面指标放弃安置，根据九华管委会的相关政策，就可得到24万元作为补偿。
二审期间，上诉人黄淼向本院提交了如下新的证据。证据一，李铁清户籍所在地雅爱村村民委员会证明一份、证据二，安置房屋及门面所在地社区的证明一份，两份证据均拟证明：1、上诉人李铁清在吉利社区有门面一间，出售给上诉人黄淼；2、该门面的回购价值为24万元。
上诉人李铁清质证认为，对这两份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。协议签订的时间是2009年，房�及门面是由双方约定的，第三人并不清楚。
上诉人李铁清在二审期间向本院提交了如下新的证据：证据三，行政事业单位来往收据一张、门面确认表一张、房屋拆迁补偿发放表一张，拟证明上诉人黄淼要求交付的门面系李铁清母亲的，上诉人李铁清无权处置。证据四，吉利南片区“两型”安置房34栋1层门面经营照片，拟证明34栋一层可用作各种经营的商铺，符合通常所理解的门面范畴。证据五，火化证明，证明目的与证据三一致。
上诉人黄淼质证认为，对证据三的合法性没有异议，但该收据是上诉人李铁清母亲的名字，门面确认表也没有门面的具体位置，补偿发放表发放的对象是李铁清的母亲，与本案均没有关联性。证据四无法确定照片中门面的具体位置，与本案也没有关联性。证据五与本案没有关联性，上诉人李铁清有自己的门面，而他提�的证据都是他母亲的。
经当庭举证质证，本院认证认为，对于上诉人黄淼提交的证据一、二，无论是湘潭市雨湖区街道吉利社区居民委员会还是湘潭市雨湖区响水乡雅爱村村民委员会，都没有参与双方的买卖交易，也不是安置门面的分配和回购单位，无法证明双方交易的具体情况及门面的价值，故对于这两份证据，本院不予采信。上诉人李铁清提交的证据三是关于其母安置房屋情况，与本案没有关联性，本院不予采信。证据四，从照片上看不出房屋座落位置，也不能达到上诉人李铁清的证明目的，故对于该份证据本院亦不予采信。证据五与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明：原审判决查明的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点如下：第一、上诉人黄淼与上诉人李铁清签订的房屋买卖合同是否有效。两上诉人签订的《关于房屋转让合同协议书》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人李铁清关于交易房产系安置房，属于国家法律、政策禁止交易的，两上诉人之间的房屋买卖合同无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
第二、上诉人李铁清是否已经履行了交付合同约定门面的义务。两上诉人在房屋转让协议书中约定交付的为标准安置门面一间，从上诉人黄淼一审提交的湘潭经济技术开发区管理委员会办公室关于吉利社区“两型”安置区南区架空层处置的会议纪要、湘潭九华经济区社会事业局的证明来看，上诉人李铁清对于安置区的架空层完全不具有所有权和处分权，架空层也不是湘潭九华经济开发区安置给被拆迁对象的安置门面。故上诉人李铁清关于已经履行了交付安置门面义务的主张不�成立，本院不予支持。上诉人李铁清认为合同约定的门面为其母亲所有，一是没有证据证实，二是安置门面是否为其母所有并不影响上诉人黄淼依据合同相对性原则要求上诉人李铁清承担违约责任。
第三、一审法院判决上诉人李铁清赔偿上诉人黄淼经济损失16万元是否正确。上诉人黄淼在一审时的诉讼请求为“继续履行房屋转让协议，交付门面给原告，或赔偿损失24万元”。该请求是并列选择性的，且上诉人黄淼没有提交证据证实上诉人李铁清仍然具备交付安置门面的能力，一审法院结合本案的证据及调查的事实，判决由上诉人李铁清赔偿上诉人黄淼经济损失并无不当，上诉人黄淼关于一审法院应当判决由上诉人李铁清继续履行合同的主张不能成立，本院不予采纳。双方在一、二审中均未提交充分的证据证实安置门面的价值，一审法院根据双方合同约定的价款，结合九华经开区范围内拆迁安置的实际情况，本地区房屋价格增长等因素，认定上诉人黄淼的经济损失为16万元并不无当。故双方关于一审法院认定黄淼的经济损失为16万元错误的主张均不能成立，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7117元，由上诉人黄淼承担4270，上诉人李铁清承担2847。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 韩小平
审 判 员 罗 亮
代理审判员 王 芳
二〇一五年八月二十一日
代理书记员 严冰彬
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。