成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第3458号
原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司。住所地：成都高新区一环路南三段**号。
法定代表人何锡万，该公司董事。
委托代理人李国鹏，四川禾石律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人刘志凯，四川信言律师事务所律师。特别授权代理人。
被告（反诉原告）李翊华。
委托代理人郑珂，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。
原告（反诉被告，以下仍称原告）成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称“奥克斯公司”）诉被告李翊华（反诉原告，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷本反诉案，本院分别于2013年10月25日、11月18日立案受理。依法由代理审判员曾洁适用简易程序独任审判，于2014年1月8日、2月19日、4月9日公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托代理人李国鹏、刘志凯，被告李翊华的委托代理人郑珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥克斯公司诉称，原告与被告李翊华于2012年8月就租赁位于成都高新区锦城大道西段的奥克斯广场B1F027号商铺签订了租赁合同。该合同约定租金、物管费为先付后用，以每个季度（三个月）为一缴费期，被告应于每个缴费期最后一月的二十五日前向原告一次性足额支付下个缴费期的租金与物管费。原告于2013年4月18日通知被告应于5月25日前缴纳6月至8月的租金和物管费，但被告未按时缴纳。6月5日，原告再次通知被告缴纳费用，被告仍不履行合同义务。2013年7月3日和8月5日，原告通知被告缴纳拖欠的代收水费、广告用电费，被告也未缴纳。根据租赁合同21.4条，被告延迟缴纳该合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应向原告或管理公司支付欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过三十日，原告有权单方解除合同。被告的上述行为已构成违约，原告有权解除合同。合同21.3条约定，双方确认，该合同因被告违约而解除或终止的，则原告有权没收该合同项下之履约保证金。合同21.9条约定，合同双方任何一方擅自解除该合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿，故原告起诉至人民法院请求依法判决：一、自被告收到民事起诉状副本之日起，解除原告与被告签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》；二、被告向原告支付2013年6月至2014年1月的租金109440元、2013年3月至2014年1月的物业管理费37620元，共计147060元，并按每日百分之一的标准支付物业管理费自2013年2月26日起、租金自2013年5月26日起计算至实际付清之日止的延迟履行违约金；三、被告向原告支付代收水费、广告用电费126.18元；四、原告没收被告履约保证金36480元；五、被告向原告支付所在租约年六个月的租金72960元作为违约赔偿。
被告李翊华辩称，1、2013年7月，原告对租赁房屋采取了断水、断电和锁门的措施，被告即丧失了对该房屋的占有，不能行使使用权，故双方租赁合同自此时已经终止，不存在原告诉请解除的前提。2、对于租金，根据双方租赁合同补充协议约定计租日为实际开业日，开业日暂定于2012年10月26日，但实际开业日为2012年11月29日，故原告主张被告从2013年2月26日、5月26日起开始拖欠物业管理费和租金的陈述不属实；原告诉请被告欠付6个月租金的计算错误，由于2013年6月14日原、被告再次就房屋租金达成《补充协议》，约定第一租约年2、3、4季度实际免租变更为2个月，实际需缴纳的租金为每季度18240元，被告的租金已付至2013年5月底，截止2013年7月31日，被告欠付原告的租金不超过18240元。3、对于物业管理费、水费、广告用电费由于原告并未提供其代缴的证据，无法证明其履行了代交义务，故原告无权向被告收取上述费用。4、对于履约保证金，双方合同中并未约定该项费用，实践中也未缴纳，故该项诉讼请求应予驳回。5、原告的第一项诉讼请求已经认同被告并未擅自解除合同，不符合合同约定支付违约金的条件，故被告不应向原告赔偿违约金72960元。6、原告诉请的延迟履行违约金过高，请求法院予以降低。被告同时提出反诉称，在被告与原告洽商房屋租赁合同期间，被告于2012年3月8日和7月5日分两次向原告缴纳了签约保证金共计45525元。2012年8月30日，双方签订了《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》。签约保证金系用以担保签约之用，合同签订后，签约保证金的担保目的已经实现，原告理应返还该笔款项，故被告反诉请求人民法院依法判决：原告返还被告签约保证金45525元。
原告针对被告的反诉辩称，原告收取履约保证金系根据双方租赁合同补充协议第六条的约定，由于被告存在欠付原告租金的情形，故原告有权没收履约保证金。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2012年，原、被告就被告拟租赁原告所有的商铺进行洽谈，被告于同年3月8日、7月5日分别向原告支付了20000元、25525元的签约保证金。2012年8月30日，原、被告签订了《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》，主要约定原告将坐落在成都高新区锦城大道西段路奥克斯广场B1F的027号、房屋套内建筑面积76平方米商铺出租给被告使用。租赁期限为叁个租约年，自计租日2012年11月29日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以此类推租赁期限于2015年11月28日届满。从进场日2012年9月1日至开业日前一日即2012年11月28日为免租装修期，被告无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气能源费等费用。自计租日开始，被告应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：第一个租约年每月每平方米租金为240元，即每月租金为18240元，原告免除被告第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各1个月租金，即被告第一年每季度实际需交纳2个月租金即36480元，第一个租约年实际应交纳租金共145920元；第二个租约年每月每平方米租金为240元，即每月租金为18240元，每季度租金为54720元。租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。在本合同签署当日，被告应当向原告支付36480元作为被告在本合同项下的履约定金，同时被告应向管理公司支付3420元作为物业管理费保证金。被告应当自计租日起向对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业缴纳该房屋的物业管理费，物业管理费按套内建筑面积计算，每平方米每月45元，支付方式为每个季度为一个支付期，被告应当在每个支付期最后一个月的二十五日前向物管公司一次性足额支付下个支付期物业管理费，被告应在开业日到来前向管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。自进场日起，被告应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气、热力等能源费用，本合同项下被告向管理公司缴纳的各项能源费用均为管理公司代相关公用事业部门收取，管理公司收取后向被告开具代收代缴服务行业收据。因被告延迟缴纳物业管理费，导致原告代为支付并承担相关违约责任的，则原告有权向被告追偿该笔费用并要求被告承担原告因此而支付的其他费用。双方确认，本合同因被告违约而解除或终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金。被告延迟缴纳本合同项下租金和其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过三十日，原告有权单方解除合同。被告延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过原告、管理公司书面催告，被告仍不缴纳的，原告或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止，原告或管理公司无需因此而向被告或第三方承担任何责任。双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿。任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担。合同签署当日，被告并未向原告另行支付36480元的履约定金，也未向奥克斯管理公司支付3420元作为物业管理费保证金。诉讼中，原告主张双方租赁合同中约定的“履约定金”即为“履约保证金”，被告交付的签约保证金中25525元实质为履约保证金，另有10955元自动转为履约保证金，3420元自动转为物业管理费保证金，故被告已按合同约定向原告全额支付了履约定金，被告缴纳的其余款项5625元用于抵扣了被告欠付的2013年3月至5月的部分物业管理费。
合同签订后，原告于2012年9月1日向被告交付了案涉铺面，被告进场进行了装修并于2012年11月29日对外营业，被告的经营种类为“仙草宓”餐饮，该商铺所在的物业区域由四川奥克斯商业管理有限公司（以下简称“奥克斯管理公司”）提供物业管理服务。同日，被告向奥克斯管理公司支付10000元的质量保证金，向原告支付了2012年11月29日至2013年2月28日的房屋租金36480元、物业管理费10260元。
2013年6月14日，原告与被告就租赁案涉房屋再次签订了《补充协议》，主要约定原告同意在《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》中约定的“第1个租约年第1、2、3、4季度各免一个月”调整为第1个租约年第1季度免租1个月（已使用），第2季度实际免租2个月，第3季度实际免租期2个月，第4季度实际免租期2个月；第2季度实际需缴纳租金金额为18240元，第3季度实际免租期2个月，实际需缴纳租金18240元，第4季度实际免租期为2个月，实际需缴纳租金18240元整。2013年7月2日，被告向原告支付了2013年3月1日至5月31日的租金17651.6元，原告主张其中588.4元为原告主动减免。此后，被告并未向原告支付2013年6月之后的房屋租金。
另查明，2013年4月18日，奥克斯管理公司向被告发出交费通知，称“根据《成都奥克斯广场租赁合同》与《成都奥克斯广场物业服务协议》约定，被告应于2013年5月25日支付2013年6月1日至8月31日的租金36480元、物管费10260元，其中，租金账户名称：成都奥克斯财富广场投资有限公司，物管费账户：四川奥克斯商业管理有限公司。”被告的工作人员于4月25日签收了上述交费通知。2013年6月5日，奥克斯管理公司再次向被告发出《催费通知》向被告催收上述租金、物管费和相应违约金。2013年7月3日，奥克斯管理公司向被告发出缴费通知单，要求被告支付2013年5月25日至6月20日的代收水费43.73元、2013年5月26日至6月19日的广告用电费13元，共计56.73元，被告工作人员于7月4日签收上述通知。8月5日，奥克斯管理公司再次向被告发出缴费通知单，要求被告支付2013年6月20日至7月20日的代收水费53.45元、2013年6月20日至7月19日的广告用电费16元，共计69.45元。诉讼中，原告并未提供证据证明其代被告向奥克斯管理公司履行了支付物管费、水费、广告用电费的义务。
2013年7月20日，由于被告未按约向原告交纳租金、物管费，原告对被告所在的店铺采取了断电措施并在7月31日左右将店铺门上锁，致使被告无法经营也无法搬离，截至2014年1月底，经被告多次要求原告仍未解除门锁。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的原、被告签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》、《交费通知》、《催费通知》及相应的《签收单》、《工作沟通》网页打印件、编号1212410的《收据》、租金《发票》，被告提供的《补充协议》、《收据》2张，四川求实司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》等证据予以证明。本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。按照合同约定，被告应当在2013年5月25日前向原告支付2013年6月至8月的房屋租金18240元，被告延期超过三十日仍未按约足额向原告缴纳当期租金，已构成违约，原告有权解除双方之间的上述租赁合同，该解除的效力自被告收到本院送达的民事起诉状副本之日即2013年11月18日起生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金，由于租金是使用租赁物的对价，原告在2013年7月31日至2014年1月期间对被告所在商铺采取了断电和锁门的措施，在被告多次要求下原告仍不解锁，致使被告丧失了对租赁房屋的使用权和收益权，故对于原告主张此段期间的房租请求，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付2013年6月至7月的租金12160元。
对于原告诉请的物业管理费及其延迟履行违约金、水费、广告用电费，本院认为，奥克斯管理公司是为案涉房屋提供物业管理服务的相对方，且原、被告合同约定物业管理费由奥克斯管理公司收取，并代相关公用事业部门收取水、电费，奥克斯管理公司以其自身名义向被告发出了相关缴费通知和催费通知，且原告并未提供证据证明其代被告向奥克斯管理公司履行了支付上述费用的义务，故原告不是适格的诉讼主体，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于原告诉请的被告擅自解除合同违约赔偿金72960元，本院认为，解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故解除合同应当是以一种积极的作为形式，本案中，被告并未向原告作出解除合同的意思表示并通知原告，且案涉合同不能继续履行的原因并非被告擅自解除合同，故原告要求被告承担擅自解除合同违约责任的请求，不符合双方合同约定的给付违约赔偿金的情形，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于原告诉请的迟延缴纳租金违约金，被告主张按照每日1%的标准计算过高，并请求法院予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合考虑原告的实际损失，结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度，本院认为被告应向原告支付以12160元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率从2013年5月26日起计算至该款付清为止的违约金。
对于原告诉请没收被告缴纳的履约保证金36480元以及被告反诉要求原告退还45525元的签约保证金的诉讼请求。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告合同中明确约定了被告应于合同签订之日向原告支付36480元作为合同的履约定金，而事实上，被告并未在合同签订之日向原告支付该笔款项，鉴于原告已经按约向被告交付了房屋的实际，根据诚实、信用原则并综合考虑交易习惯和交易便利，原告主张被告在订立合同前交付的签约保证金在签约后自动转为履约定金的抗辩理由具有合理性，本院予以采纳。对于原告主张其余的5625元用于抵扣了被告欠付的2013年3月至5月的部分物业管理费的抗辩理由，本院认为，原告不是案涉物业的管理方，不是收取物业管理费的权利人，也未提供证据证明其代被告履行了支付物业管理费的义务，故其该项抗辩理由不能成立。关于“履约定金”和“履约保证金”的理解，本院认为，定金是一方当事人依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付一定的金额作为债权的担保，其本质是为了保障债权的实现，而履约保证金从字面上亦可理解为债务人交付债权人用于保证履行合同义务的保证金，二者在含义上类似，同时结合原、被告房屋租赁合同的全文，“履约保证金”字样仅在“违约责任”条款中的出现，但合同通篇并无约定“履约保证金”的数额和支付方式等内容的条款，“履约定金”条款则出现在此之前，故合同中“履约保证金”与“履约定金”应属同一概念。根据合同约定，被告逾期未支付租金导致原告解除合同，已构成违约，结合原、被告租赁合同的总标的额、合同的履行情况，考虑原告另行招租将产生的成本和房屋空置损失，本院认为，原告有权没收被告支付的36480元的履约保证金，同时，对于被告缴纳签约保证金在扣除履约保证金后剩余5625元，因被告已按约与原告订立合同，原告收取上述费用没有法律依据，应退还被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告（反诉原告）李翊华之间《房地产租赁契约》、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李翊华成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2013年11月18日解除；
二、被告（反诉原告）李翊华在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司支付2013年6月至7月的租金12160元以及以此款为基数、按照中国人民银行同期贷款利率从2013年5月26日起计算至该款付清为止的违约金；
三、原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司在本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）李翊华退还5625元签约保证金；
四、驳回原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李翊华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取2018元，反诉案件受理费减半收取469元，共计2487元，由被告（反诉原告）李翊华负担。［本诉案件受理费2018元，原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司已预交，被告（反诉原告）李翊华在履行本判决第二项义务时一并支付原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司］
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一四年四月九日
书 记 员 王苗