河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民一终字第1382号
上诉人（原审被告，反诉原告）杨国伟，男，1985年1月25日出生，汉族。
委托代理人闻刚，河南中涵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）王建东，男，1973年10月24日出生，汉族。
委托代理人王德华，河南路德律师事务所律师。
上诉人杨国伟因与被上诉人王建东房屋买卖合同纠纷二案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨国伟及其委托代理人闻刚，被上诉人王建东的委托代理人王德华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王建东于2013年8月7日诉至河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，请求依法确认原、被告2012年5月11日签订的房屋转让协议为有效合同；被告承担本案的诉讼费用。被告杨国伟反诉请求依法解除原、被告双方签订的房屋转让协议；判令原告承担违约责任，支付违约金20万元；承担反诉费用。
原审法院审理查明：2012年5月11日，原、被告签订房屋转让协议一份，该协议主要内容为，被告将其单位河南航天建筑工程公司分配给员工的位于郑州市金水东路与聚源路交叉口东南角豫航佳苑小区316商品房转卖给原告，暂定建筑面积71.24平方米（具体面积以政府有关主管部门的确认为准），该房屋在建设中，被告保证房屋产权性质为商品房，能办理房产证，若不能直接办至原告或原告指定人名下，先办至被告名下，后被告协助原告办理过户，费用由原告承担。房屋最终转让成交价498680元，不随市场价格的波动及面积的增减调整。原告在签署合约时一次性支付被告165000元作为购房转让费用；2012年5月31日前原告支付被告185000元，如原告逾期支付，将按合同约定违约责任执行；2012年12月31日前原告支付被告48680元，被告在收款后向原告出具收据；余款100000元分两次支付，第一次50000元按照公司通知的统一交款时间由原告支付，被告负责协助办理相关交款手续，交款收据交由原告保存，第二次50000元如不需过户则在交房时由原告支付被告，如需过户则在被告通知原告办理过户手续之日起，双方于三十日内完成过户资料并结清，被告向原告出具收据。完成上述支付后，该房屋产权归原告所有。原告承担因购买房屋办理产权、过户手续所有的税费。交房时间以被告单位通知交房时间为准，自该时间起被告将房屋钥匙及使用权一并交付原告。违约责任：如被告未能履行本合约条款致合同不能顺利完成，则被告须返还原告房屋转让成交价的两倍以弥补原告的损失；如原告未能履行本合约条款致合同不能顺利完成，则已付转让费用及房款将由被告无偿取得，且原告额外支付违约金20万元，被告有权再将房屋转让给任何人，原告无权干涉。合同之外双方在谈判中的声称理解、承诺及协议之内容，如有与本合约不相符的，以本合约为准。合同签订后，原告按时履行交纳了第一期、第二期房款共计350000元。第三期房款48680元未按约履行，被告多次催要后，至2013年7月20日，原告通过银行转账支付被告第三笔房款48680元。2013年7月22日，被告将该笔房款退回原告。庭审中，经法院释明，原告认为约定违约金过高，若认定原告违约，原告请求减少违约金数额。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年5月11日，原、被告签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。被告辩称该合同无效，理由不能成立。原告已按约支付前两笔房款共计350000元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”之规定，原告已支付房款占应付房款的87.79%，故原告请求对2012年5月11日原、被告签订的房屋转让协议予以确认，合法有据，予以支持。被告反诉请求解除该协议不予支持。被告反诉请求原告支付违约金20万元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，协议约定2012年12月31日前支付第三笔款项48680元，原告至2013年7月20日支付，原告的行为确已构成违约，应当承担违约责任。但原告2013年7月20日支付后被被告退回，被告反诉请求违约金20万元，过分高于原告该违约行为所造成的损失，且原告请求减少，综合考虑原告的逾期付款时间、过错大小及被告的实际损失，酌情予以支持被告38000元，被告反诉请求超出部分不予支持。房屋转让协议中明确约定合同之外双方在谈判中的声称理解、承诺及协议之内容，如有与本合约不相符的，以合约为准，故原告辩称变更第三笔房款的支付时间未构成违约理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告王建东与被告杨国伟于二○一二年五月十一日签订的房屋转让协议合法有效。二、反诉被告王建东支付反诉原告杨国伟违约金三万八千元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回反诉原告杨国伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百元，由被告杨国伟负担。反诉案件受理费二千一百五十元，由反诉原告杨国伟负担一千二百元，反诉被告王建东负担九百五十元。
宣判后，杨国伟不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人对涉案房屋没有产权和处分权，故上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效。即使该合同有效，因被上诉人延期付款上诉人也有权解除合同。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判认定该房屋买卖合同无效。
被上诉人王建东辩称，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且一审中上诉人对该合同是认可的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：1、上诉人与被上诉人于2012年5月11日签订了房屋转让协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且被上诉人实际支付的房款占应付房款的87.79%，已履行了协议的主要债务，且符合双方的可期待利益。故原审法院认定该协议不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的协议，该认定并无不当，应予维持。对上诉人称其就涉案房屋没有产权和处分权，所以该房屋买卖协议无效的理由，本院认为因上诉人与被上诉人签订协议时均明知该房屋尚在建设中，且明确约定由上诉人配合被上诉人将该房的产权过户至被上诉人名下，故在被上诉人实际履行了协议主要债务的情形下，上诉人又主张协议无效的理由不能成立，本院不予采纳。2、对上诉人称被上诉人延期付款其有权解除合同的理由，本院认为因被上诉人已履行了协议的主要债务，其延期付款部分并非迟延履行协议主要债务，且原审法院已判决被上诉人承担违约责任，被上诉人的延期付款行为不构成合同解除的法定条件，故上诉人要求解除合同的理由不能成立，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨国伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟晓奇
代理审判员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一四年十二月四日
书 记 员 王梦娇