新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终445号
上诉人（原审被告）：新疆友通管道科技有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市米东区。
法定代表人：唐菊芳，新疆友通管道科技有限公司董事长。
委托诉讼代理人：赵迎春，新疆赛德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄素菊，女，汉族，1970年9月19日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：王维予，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人新疆友通管道科技有限公司（以下简称友通管道公司）因与被上诉人黄素菊租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人友通管道公司的委托诉讼代理人赵迎春，被上诉人黄素菊的委托诉讼代理人王维予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
友通管道公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，驳回黄素菊的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院审理程序违法，侵害了我申请回避的权利，剥夺了我陈述、辩论的权利；一审法院查明本案事实不清，认定证据不足，对黄素菊未交付我公司的房屋按每月2000元的租金标准计算没有事实及法律依据；一审法院回避其他人员共用变压器的事实，对变压器使用费用的计算没有相应的依据；一审法院无视黄素菊在房屋租赁期间擅自上锁、擅自中断房屋电力供应，客观上导致我公司无法实现合同目的的情形。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回黄素菊的诉讼请求。
黄素菊辩称：一审法院审理程序合法，不存在友通管道公司上诉陈述的事实，一审法院认定的未交付房屋的租金数额我方不予认可，但我方没有上诉。至于变压器的问题，并不存在还有其他人员共用的事实，我方认可原审法院对电费数额的认定，请求二审法院依法驳回友通管道公司的上诉请求。
黄素菊向一审法院起诉请求：1.要求解除与友通管道公司的租赁合同关系；2.友通管道公司支付拖欠的至2016年5月1日租赁物占有使用费205423.63元及自2016年5月1日直至友通管道公司将租赁物返还给我的每月占有使用费40666.60元；3.支付至2016年3月31日由我为其垫付的电费342755.90元；4.承担违约金27404.46元。
一审法院认定，2013年5月，唐菊芳（友通管道公司法定代表人，委托代理人徐振华）与张建、施小军共同出资成立友通管道公司。2013年7月12日，黄素菊（甲方）与友通管道公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将其位于乌鲁木齐市米东区开发区远景东路的整栋质量合格厂房（包含场地、办公楼、不包含地下室）出租与乙方，租赁期限五年自2013年-2018年，租金前两年45万元/年，后三年48.80万元/年，采用先付后使用的方式。并约定：租赁期间乙方生产过程中所发生的水、电等费用由乙方承担；甲方必须于2013年7月20日前为乙方提供乙方所需要的水、电（目前容量400KV，根据企业发展，需扩大容量，有甲乙双方协商解决）、道路、场地、消防、员工宿舍、办公室等交付乙方使用；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议。2013年8月5日，黄素菊、友通管道公司签订《厂房租赁补充协议》，约定：厂房交付日期2013年8月6日前，租赁日期自2013年9月1日-2018年8月31日五年，厂房租金自第二年起提前一个月交付；原协议甲方为乙方提供的400KV变压器现更改为250KV和400KV变压器两台，于2013年9月23日前交付供乙方使用，确保乙方正常用电。2013年12月27日，黄素菊以新疆乌鲁木齐米东区新宏福建材商行名义与国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司签订《高压供电合同》，受电变压器为250KV和400KV各一台。合同履行中，黄素菊迄今保留办公楼两个房间未交付友通管道公司使用。2015年12月1日，友通管道公司向黄素菊出具《承诺书》：本人承诺2015年12月7日之前支付黄素菊欠房租金40万元（包括部分电费），如逾期，可以用设备抵押，余款农历年前支付（2015年1月30日之前），如逾期同上抵押。同日，友通管道公司在该承诺书上备注：黄素菊用电量在100KV以内，但必须保证我公司三条生产线正常用电。合同履行期间，友通管道公司自2013年7月10日-2015年12月7日共付黄素菊方112万元，其中2015年1月29日由徐振华名下汇入黄素菊银行卡中10万元。徐振华与黄素菊无其他任何经济关系。自2015年1月-2016年3月28日，用户新疆乌鲁木齐市米东区新宏福建材商行缴纳电费共计342755.90元，缴费票据原件由黄素菊持有。另查明：黄素菊租与友通管道公司的房屋未申请办理任何规划建设审批手续。诉讼中，经一审法院就案涉租赁合同的无效予以释明，黄素菊意见为由法院确认裁决，友通管道公司无异议。
一审法院认为，关于案涉租赁合同的效力。本案租赁合同所涉出租人即黄素菊将自己未经建设规划许可的房屋出租与他人作企业经营。《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此案涉租赁合同无效。本案争议的焦点是：1.友通管道公司是否应当继续支付黄素菊租赁物占有使用费；2.徐振华支付与黄素菊的10万元是否系友通管道公司支付案涉合同租金的行为；3.友通管道公司是否拖欠黄素菊垫付电费；4.黄素菊的违约金请求是否成立。关于黄素菊主张的租赁物占有使用费。实际履行中除办公楼两个房间黄素菊留作自用未予交付友通管道公司外，其余场地和办公楼房间均已交付，友通管道公司使用迄今未返还，合同无效情况下应当向黄素菊支付同期相应占有使用费。徐振华系友通管道公司方相关人员，其与黄素菊无其他任何法律关系，据此可推定徐振华付与黄素菊的10万元即为代友通管道公司履行租金支付义务，友通管道公司实际支付租金112万元。关于使用费，如黄素菊全部交付，使用费至2016年5月1日应为105333.33元（45万/年×2＋48.80万元/年÷12个月×8个月－112万元）。对于2016年5月1日以后的占有使用费，法院不对尚未实际发生的损失在缺乏事实根据的情况下作出给付裁决。截止本判决作出时友通管道公司仍持续占有租赁物，则此期间占有使用费为182999.70元（2016年5月2日－2016年9月17日，40666.60元/月）。上述合计使用费288333.03元（105333.33元＋182999.70元），其中应当扣除未交付两个房间的租金，数额酌定按2000元/月计76066.66元（2013年7月12日－2016年9月17日），下剩212266.37元由友通管道公司继续支付黄素菊。之后的占用费诉请黄素菊可待占用事实继续发生后另行主张。关于电费，黄素菊持有缴费票据原件的事实足以证实黄素菊实际实施了缴纳电费的行为，友通管道公司主张2015年1月1日－2016年3月28日电费其已缴纳，但未能提供有效证据证实已付27.50万元电费系由其给付供电方或黄素菊，其持有的同期电费查询打印件仅能证明此期间电费数额，不能证实系友通管道公司缴纳，电费查询打印件不足以对抗黄素菊持有的缴费原件的证明力，据此一审法院确认友通管道公司尚欠黄素菊代其垫付电费。对于垫付金额，友通管道公司使用的两台变压器共用一个受电点，两台变压器供电计量无法区分，虽黄素菊用电仅连接其中一台变压器，但黄素菊、友通管道公司均未举证证明各自实际用电数量，则一审法院按承诺书中确定的黄素菊用电电压占总电压比例15.38%（100KV/650KV）确定双方各自用电数量，黄素菊负担15.38%，其余84.62%即290039.90元系黄素菊代友通管道公司垫付，应由友通管道公司给付黄素菊。友通管道公司应当知道其使用的变压器每月电量的发生及应缴电费义务的产生。友通管道公司虽经黄素菊催要迄今不付，其行为已构成不当得利，黄素菊追偿要求其返还电费予以支持。关于违约金诉请。因合同无效，自始不具有可履行性，故违约条款也无效，黄素菊据此约定主张违约金缺乏法律依据，不予支持。综上，本案双方租赁合同无效，双方应各自承担无效的相应法律后果。遂判决如下：一、黄素菊与新疆友通管道科技有限公司之间的《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》无效，驳回黄素菊要求解除上述协议的诉讼请求；二、新疆友通管道科技有限公司向黄素菊支付截止2016年9月17日的租赁物占有使用费212266.67元；三、友通管道科技有限公司向黄素菊返还垫付电费290039.90元；四、驳回黄素菊要求友通管道科技有限公司支付违约金的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实基本一致。
另查，二审期间，友通管道公司提供一份于本案上诉期间用手机拍摄的视频资料，用以证明涉案厂房已被黄素菊采用电焊方式封死，而另一家沙发厂在使用变压器的电等事实。黄素菊质证称，该视频无法证明厂房是我采用电焊方式封死的，厂房实际上是被友通管道公司的其他合伙人封死的。至于沙发厂在使用哪个变压器的电，该视频亦无法证明。因该份证据既非一审庭审结束后新发现的证据，也非当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。故不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新证据”范畴，且该视频证据并不能证明友通管道公司所要证明的问题，故本院不予采信。
本院认为，出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未经相关部门规划许可建造，故不具有合法性，黄素菊与友通管道公司之间签订《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，友通管道公司应当搬离租赁房屋，将房屋交还给黄素菊，因友通管道公司迄今未予返还，故其应当依法承担占用期间的房屋使用费用，结合双方庭审出具的证据及本案所查事实，原审法院判决友通管道公司支付黄素菊截止2016年9月17日期间的占有使用费用并无不当。依据诉辩双方意见，本案双方在二审期间的争议焦点是：
一、关于未交付办公楼两间房屋的占有使用费的计算问题。二审期间，友通管道公司仅对一审法院认定未交付两间办公楼房间的使用费计算标准提出上诉，对此，本院认为，黄素菊未按合同约定向友通管道公司交付办公楼两间房屋的事实清楚，依据双方所签《厂房租赁协议》的约定，友通管道公司订立合同、租赁涉案房屋的目的是为了生产销售管道，而黄素菊依约交付了符合管道生产的厂房，双方所争议的未交付的两间房屋位于办公楼内，友通管道公司称办公楼是为办公生活使用，故是否交付上述两间房屋并未影响到友通管道公司签订合同的目的，原审法院依照未交付房屋的面积及所处地段，结合承租人承租合同的目的，酌情认定每月按每间1000元的标准在友通管道公司欠付黄素菊占有使用费中予以扣除，并无不当，对此本院予以维持。
二、关于友通管道公司是否应当支付黄素菊垫付电费的问题。因电业局核定涉案房屋电费的依据是两台变压器的用电量，在黄素菊、友通管道公司均不能举证证明各自实际用电量的情形下，一审法院结合双方所签《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》中约定黄素菊应向友通管道公司提供650KV变压器及友通管道公司要求“黄素菊用电量在100KV以内，但必须保证我公司三条生产线正常用电”的承诺函件等内容，结合实地查验情况，确定本案双方用电量按具体使用电压的比例划分，亦无不妥，对此本院予以维持。至于友通管道公司上诉提出存在多家单位使用两台变压器的上诉理由，因无相应的事实证据予以佐证，故本院不予采信。
另，一审法院审理程序合法，不存在侵害当事人申请回避的权利和剥夺当事人陈述、辩论权利的情形。友通管道公司上诉称在合同履行期间，黄素菊存在擅自上锁、中断房屋电力供应的情形，但未能举证予以证明，故本院不予采信。综上，上诉人友通管道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8823.07元（友通管道公司已付），由友通管道公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 王 宏
审判员 马述冰
二〇一七年二月二十八日
书记员 田 源