江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泗民初字第2506号
原告徐荣，女，1965年2月2日生，汉族。
委托代理人倪尔谋、姜亚成，江苏序阳律师事务所律师。
被告江苏广安置业发展有限公司。
法定代表人陈峰，总经理。
委托代理人司新华，女，1952年9月26日生，汉族。
委托代理人高维荣，江苏雅凯律师事务所律师。
原告徐荣诉被告江苏广安置业发展有限公司（以下称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，于2014年1月23日依法由代理审判员刘海军适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件复杂、调取证据需要，本院依法组成合议庭于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告徐荣及其委托代理人倪尔谋、姜亚成、被告广安公司的委托代理人司新华（仅第二次庭审到庭）、高维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐荣诉称，2009年被告单位开发建设豪园、郦湖湾别墅项目，2009年4月26日被告将豪园、郦湖湾L117-1、L117-2两套别墅预售给原告，原告依双方约定，按每套别墅预付购房款50000元，共计付给被告100000元，有被告出具的收据为证。双方约定房屋面积260平米-320平米，单价3500元／平米，房屋竣工验收合格后及时交付，待预售许可证颁发后，由被告及时通知原告签订正式商品房买卖合同等内容。被告2011年4月29日取得该项目房屋预售许可证后，一直没有通知原告签订合同，原告得知后，多次找到被告要求与其签订商品房买卖合同，但被告以别墅涨价为由，拒绝以当时价格或双方约定的价格与原告签订合同。该项目原来的规划设计已经变更，L117-1、L117-2两套别墅变更后建造与其面积、套型相同的其他别墅，房号与预售时不同。被告以收取部分购房款方式，将豪园、郦湖湾L117-1、L117-2两套别墅预售给原告，预约行为对双方具有约束力。在被告取得预售许可证后，签订的商品房买卖合同条件成就，被告应当与原告签订正式的买卖合同。被告的行为现在已经构成违约，应赔偿原告的损失。鉴于被告不同意按照当时约定的3500元／平米签订商品房买卖合同，现诉讼请求如下：一、要求被告返还100000元及利息，利息自2009年4月26日起算至被告还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；二、要求被告赔偿损失2972140元，计算方式为：按照诉讼时别墅价格8136元每平方减去3500元每平方乘以320再乘以2。
被告广安公司辩称，一、被告广安公司与原告徐荣之间不存在合同关系，因双方不存在书面的合同，结合合同法条款不符合合同成立的条件。被告广安公司不可能与原告签订商品房预售合同，因涉案的房屋在2009年4月26日还没有得到相关部门批准，涉案房屋的建设工程规划许可证在2010年9月14日才得到批准，2011年4月29日商品房预售许可证才得到批准，在审批手续没有的情况下，双方无法就合同的主要条款协商一致。二、原告向被告广安公司交付100000元的现金实际过程为：2009年年初被告单位因经营需要贷款，某银行行长来协商事宜，原告与该行长熟悉且一同前来，提出要预订还没有开发的别墅，主动向公司缴纳100000元，说将来购买别墅，但被告单位经理称“别墅开发八字还未见一撇，你交钱干嘛，没法收钱”，原告称“没事，以后买房你给优惠就好”，在原告明知仅是优先选房权的情况下而缴纳100000元。当时公司会计按照四期编号“L”收了款，原告实际当时要的是五期，当时无法编号。后在公司别墅价格定下来之后，多次找原告催促来签订买卖合同，原告因自身原因下落不明，无法联系，自在沭阳立案后也未联系到原告，至今原告从没有与公司联系买房事宜。三、原告为了买到便宜的别墅主动交付的100000元，其法律性质，根据合同法相关规定应定性为立约定金，原告在合理的期限内未与被告广安公司签订买卖合同，根据定金法则，原告无权要求返还定金。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告广安公司于2004年4月2日经沭阳县发展计划局批复同意新建“水木年华”住宅小区工程项目，后该住宅小区于2008年9月25日经沭阳县发展和改革局批准将“水木年华”住宅小区名称更名为“豪园”。在被告广安公司所开发的小区工程项目早期的建设工程规划许可证中的红线图中载明有“L117”建筑图标，后因2010年9月14日规划变更，该建筑图标不复存在。2011年4月29日被告广安公司取得“豪园”小区商品房预售许可证。2009年4月26日原告徐荣因购房事宜向被告广安公司缴纳100000元，被告广安公司当即出具收款收据两张，其中一收款收据中载明“入账日期：2009年4月26日，交款单位：徐荣（L117-1），收款方式：现金，人民币：伍万元正，收款事由：房款。”，另一收款收据中载明内容除“交款单位：徐荣（L117-2）”外，其他内容均与上述收据内容相一致。现原、被告双方因购买房屋事宜协商未果，原告遂诉至本院。
本案的争议焦点为：一、原告徐荣交付的100000元的行为性质应如何认定。二、被告广安公司是否应当返还该100000元和利息及赔偿相关损失。
对于争议焦点一，原告主张双方存在商品房销售预约合同关系，被告广安公司认为原被告之间不存在合同关系，原告向被告交付的十万元系便于将来被告具备销售房屋条件时与之签订商品房买卖合同，根据合同法的相关规定，应定性为立约定金。本院认为合同的有效成立要件包括：合格的合同主体、真实的意思表示、内容合法和形式合法。本案原告向被告单位交付100000元现金的行为，从收款凭据的内容上看载明为房款，从形式上来看存在购房意愿的意思表示，从两张收据内容看仅对房屋的具体位置进行了约定，但对房屋的面积、房价、付款方式、交房时间未进行确定。结合本案实际情况，原告向被告交付100000元其目的是将来订立商品房买卖合同，原告持有的收据符合预约合同的特征，应当认定原被告之间形成了预约合同。
对于争议焦点二、原告认为原被告之间存在预约合同，应当返还100000元及利息以及赔偿原告对本合同的期待利益2972140元。被告广安公司认为原告向被告交付的100000元是立约定金，原告在合理的期限内未与被告签订商品房买卖合同，根据定金法则，原告无权要求返还定金。本案原被告之间存在预约合同，原告提供的收据未对房屋的价格、付款方式、交房时间等进行确定，原告在诉讼中申请的证人出庭作证也不能证明原被告之间已经就房屋的价格、付款方式、交房时间进行了约定，故原被告之间不能构成商品房预售合同。原告在诉讼中主张返还100000元和利息以及按房屋差价款计算损失为2972140元，被告对其主张予以否认，本院认为原被告之间仅存在预约合同，预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务，原告要求按房屋差价款计算损失明显是履行将来要订立的合同中的义务。原被告之间未按预约合同签订商品房买卖合同，实际上是剥夺了原告的机会利益，使其丧失了向他人以类似价格购买类似商品的机会，机会丧失如何赔偿，主要在于签订买卖合同的概率有多大以及买卖合同最后将确定的内容。原告在诉讼中虽未提供当时当地签订买卖合同的概率，但原告实际确有损失，因此本院根据签订预约合同和被告取得预售许可证的时间、综合本地融资成本、房价的涨幅以及原告支付的成本，酌定原告的损失为100000元。因被告广安公司的实际开发区域进行了变更，且收款收据中载明的房屋实际也不存在，而原告预约的行为是要求订立商品房买卖合同，在庭审中被告未能举证证明归责于原告方的原因致使双方未实际达成商品房买卖合同，故对被告的辩解不采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏广安置业发展有限公司于判决生效后十日内返还原告徐荣100000元、损失100000元共计200000元；
二、驳回原告徐荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18152元，由原告负担13000元，被告负担5152元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680）缴纳上诉费18152元。
审 判 长 房宇燕
代理审判员 刘海军
人民陪审员 左学军
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 刘双双