湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3633号原告:廖美娥，女，1978年8月9日出生，汉族。委托诉讼代理人:吴树平(特别授权),怀化市鹤城区长城法律服务所法律服务工作者。被告:怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人:李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告廖美娥与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖美娥及委托诉讼代理人吴树平、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖美娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，并向原告支付迟延交房的违约金101162.45元、逾期办理产权登记证书违约金72695.80元（逾期办证违约金已计算至2016年12月1日，请求计算至被告为原告办理好产权登记证的当天为止）；2、判令被告立即为原告所购大汉龙城兴隆府18栋2404房办理不动产权属登记证书，立即为该房屋安装“品牌防盗入户门”、“客卫品牌蹲便器”、“户内设置可视对讲机”；3、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年4月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（格式合同），合同标的为大汉龙城兴龙府18栋2404室，单价为3335.39元/平方米，合同载明建筑面积为141.07平方米，总价款为470523元，合同约定交房时间为2013年6月30日,逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》（被告提供的格式合同），该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三支付违约金”。合同签订当天，原告除向被告支付部分购房款外，于当年7月26日在中国银行股份有限公司怀化分行贷款329000元，将全部购房款向被告支付结清。但被告未能如约，直至2016年6月14日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，至今《商品房买卖合同》附页载明的交房标准5“采用品牌防盗入户门”、8“客卫品牌蹲便器”、10“户内设置可视对讲机”以及开盘时资料上的“小区游泳池”等等均未实现，依然继续违约。逾期至今，没有为原告办理产权登记证书，基本的交房条件也才刚刚取得。本案原告对该房屋进行完整的投入后，由于被告迟迟未能交房和办证（逾期分别为1075天、515天），导致原告既未能凭借这一资产进行再投资，又未能通过转让这一资产实现成本回收后的投放利用；该笔购房投入资金，仅按照民间借贷利息收入进行计算，从约定的交房日起到其《竣工验收备案表》止利息达374159.89元（按2.24%计算），给原告造成较大损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”据此，回头看本案格式合同，被告私自设定的“办证期730天”超越法定办证期限800%,为此，本案应当依照法律规定由被告承担逾期办证的违约金。1、迟延交房违约期1075天：从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月14日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，期间共计2年11个月15天，共计1075天。2、逾期办证违约期435天：从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年12月1日，目前阶段共515天。一、被告公司应当承担逾期交房违约责任（双方约定的违约金标准为已付房款日万分之二）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已如期付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月14日被告才取得在当地建设主管部门备案的综合《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。二、被告应当承担逾期办证的违约责任（双方约定违约金标准为已付房款日万分之三）。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款每日万分之三支付违约金”。三、根据合同约定，合理确定计算违约金的起止时间，严格执行约定的违约金标准和计算方式。1、逾期交房违约金101162.45元。已构成违约1075天时间。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日起算至2016年6月14日被告在取得综合《竣工验收备案表》为止，共1075天。1075天×价款470523元×2/10000＝101162.45元。2、逾期办证违约金72695.80元，已构成违约515天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年12月1日共515天。阶段性逾期办证违约金=515天×470523元×3/10000＝72695.80元。在本案庭审过程中，原告明确：逾期交房违约金计算的时间从2013年7月1日（主合同约定的交房时间）计算至2016年6月14日（取得竣工验收备案表），金额是101162.45元；逾期办证违约金从2015年7月1日计算至起诉之日（即2016年12月1日），金额是72695.80元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2013年12月31日，被告开发建设的大汉·龙城兴龙府住宅小区18号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。原告购买的房屋，正是18栋的房屋。2015年1月26日，被告所售的房屋消防验收合格。至此，被告所售的房屋完全符合法定交房条件。之后不应当承担逾期交房责任。二、原告计算办证逾期时间没有事实依据。双方在《补充协议》第九条中约定的办证时间届满之日为交房之后730日。现双方尚未办理房屋交接手续，因此，办证时间尚未届满,原告计算办证逾期时间没有事实依据。三、原告未按期将契税、维修基金、办证费等费用交清的，被告不应当承担逾期办证责任。原告向被告提出申请并承诺，其未在18栋房屋封顶之前将契税、维修基金、办证费交清的，则不追究被告的逾期办证责任。原告未按期将上述费用交清，因此被告不应承担逾期办证责任。四、即使认定被告交房违约，原告的部分逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效。即使认定被告交房逾期，但原告请求被告向其支付的违约金，部分已经超过诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第九条约定违约金按日计算并产生。原告于2016年12月1日向贵院起诉，那么2014年12月1日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效。因此请求法院驳回其请求的2014年12月1日之前产生的违约金。五、原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。被告逾期交房并非主观故意。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消了名称为“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目。因此不需要且政府部门也不会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收；《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发[1999]154号）中对江西省环保局复函称“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任”。在被告办理《工程竣工验收备案表》之前，涉诉房地产项目绝大多数业主尚未收房和入住，因此不能对环境保护设施的适用性和是否符合环境保护要求进行检测和验收。进而导致办证拖延。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告(乙方)与被告(甲方)于2012年4月25日签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的最后交房时间(2013年6月30日之前)之后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730内为原告办理好《不动产权证书》。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》；2、原告在《大汉龙城延期申请表》“申请事项及理由”一栏写明“本人申请在18栋封顶时付除房款外其他费用，如未按时付，本人不追究大汉龙城开发商办证违约责任”，原告认为这只是原告的要约，而该《大汉龙城延期申请表》中并没有被告给予承诺的内容记载，因此，该《大汉龙城延期申请表》因双方没有达成合意而不能成立合同内容，被告认为这是原告放弃追究被告办证违约责任的意思表示，是合法有效的。本院认为，原告在《大汉龙城延期申请表》中的书面内容，是一种有相对人的附条件(未在18栋封顶时付清除购房款外的其他费用)放弃权利的单方法律行为，该单方法律行为自意思表示到达相对人(被告)时成立，自所附条件成就时发生法律效力，现被告提交该《大汉龙城延期申请表》，本院确认该《大汉龙城延期申请表》中原告的单方法律行为生效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉.龙城兴龙府”第壹拾捌幢贰拾肆层2404号商品房，总购房款470523元；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；原告不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意“以补充协议为准”。《商品房买卖合同》附件《大汉龙城.兴龙府毛坯房交房标准》约定：入户门采用品牌防盗入户门,户内设置可视对讲机,客卫品牌蹲便器。2012年4月25日，原、被告签订《补充协议》约定：原告委托被告办理房地产权证，原告在15栋封顶前向被告交纳办证费用，房产证代办费按总价款的0.6%缴纳，土地使用证代办费每户1500元；双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告依约交清了购房款470523元，但至今尚未交纳房产证代办费及土地使用证代办费；原告在《大汉龙城延期申请表》“申请事项及理由”一栏写明“本人申请在18栋封顶时付除房款外其他费用，如未按时付，本人不追究大汉龙城开发商办证违约责任”。被告为原告所购之房安装了“王力”牌入户门，但没有安装“户内可视对讲机”及“客卫品牌蹲便器”。2013年12月24日，被告在《边城晚报》发布“交房公告”,要求原告等业主收房，原告未收房。2015年1月26日，本案涉及的“大汉.龙城兴龙府”第18栋取得《建设工程消防验收意见书》，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，被告至今未交房给原告,也没有给原告办理好《不动产权证书》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。虽然被告于2013年12月24日发布“交房公告”，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房；被告的房屋于2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，但至今仍未交房给原告，已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任；被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金；《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债系以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2016年12月2日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求中的2014年12月2日之前的违约金因超过了二年的诉讼时效，被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持，而原告诉讼请求计算逾期交房违约金至2016年6月14日止，因此，被告应支付原告逾期交房违约金26349元(470523元×0.0001×560天)(2014年12月2日至2016年6月14日相差560天)。被告应按合同约定履行合同义务，原告要求被告给原告所购房屋安装好“户内可视对讲机”及“客卫品牌蹲便器”的诉讼请求，本院予以支持。被告已给原告所购房屋安装了“王力”牌入户门，已履行了合同约定义务，故原告再要求被告安装“品牌防盗入户门”诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于被告逾期办证的违约责任，原告至今尚未交付被告房产证代办费及土地使用证代办费，被告享有先履行抗辩权，同时，按照《大汉龙城延期申请表》中原告的书面表示内容，原告己丧失了主张被告逾期办证违约责任的权利，故原告要求被告履行办证义务及承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告廖美娥逾期交房违约金26349元，限本判决生效之日起十日内付清;二、被告怀化市大汉置业有限公司在交房给原告廖美娥之前，为原告廖美娥所购“大汉.龙城兴龙府”第壹拾捌幢贰拾肆层2404号商品房安装好“户内可视对讲机”及“客卫品牌蹲便器”；三、驳回原告廖美娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3777元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担777元,原告廖美娥承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  舒友德人民陪审员  陈珊英二〇一六年十二月二十一日代理书记员  肖圣岚附法条：中华人民共和国民法通则第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权;(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。