四川省绵阳市涪城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0703执异65号案外人：彭丽娟，女，生于1979年9月3日，汉族，住四川省梓潼县。案外人：赵莉华，女，生于1977年5月2日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。案外人：文自茹，女，生于1964年3月21日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。三案外人共同委托诉讼代理人：王正胜，绵阳市涪城区丰谷法律服务所法律工作者。申请执行人：杨虎林，男，生于1973年4月28日，汉族，住四川省绵阳市经开区。申请执行人：唐帮清，男，生于1965年9月16日，汉族，住四川省绵阳市经开区。二申请执行人共同委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。被执行人：绵阳市宏丰房地产开发有限公司。住所地，绵阳市涪城区丰谷镇工农村２社。法定代表人：徐红兵，公司经理。委托诉讼代理人：张宇，公司办公室主任。在本院执行杨虎林、唐帮清与绵阳市宏丰房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案中，案外人�丽娟、赵莉华、文自茹于2017年9月5日对本院查封被执行人绵阳市宏丰房地产开发有限公司位于绵阳市涪城区丰谷镇广场北路12号“宏丰时代名典”1栋1层2号、3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年9月12日举行了听证。案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹(未出庭)及三人共同委托诉讼代理人王正胜、申请执行人杨虎林、唐帮清及委托诉讼代理人刘永康、被执行人绵阳市宏丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张宇参加了听证。现已审查终结。案外人彭丽娟称，彭丽娟于2012年8月31日购买绵阳市宏丰房地产开发有限公司开发的位于绵阳市××城区××广场北路××号“宏丰时代名典”1栋1层2号附1号门面房，交清购房款303831元、维修基金3488元、契税及工本�15255元、每年物管费630元。并于2013年11月9日将房屋交付购买人彭丽娟使用，彭丽娟将房屋出租他人使用快4年时间，水、电、气费用都由彭丽娟支付，原告明知彭丽娟已购买此房而故意申请查封是错误的。出售方绵阳市宏丰房地产开发有限公司因资金周转困难，出现很多问题，至今无法办理产权证。该门面房属彭丽娟所有，请法院解除查封。案外人赵莉华称，赵莉华于2012年9月2日购买绵阳市宏丰房地产开发有限公司开发的位于绵阳市××城区××广场北路××号“宏丰时代名典”1栋1层2号附2号门面房，交清购房款267675元、维修基金3113元、契税及工本费13509元、每年物管费570元。并于2013年11月9日将房屋交付购买人赵莉华使用，赵莉华将房屋出租他人使用快4年时间，水、电、气费用都由赵莉华支付，原告明知赵莉华已购买此房而故意申请查封是错误的。出售方绵阳市宏丰房地产开发有限公司因资金周转困难，出现很多问题，至今无法办理产权证。该门面房属赵莉华所有，请法院解除查封。案外人文自茹称，文自茹于2013年3月4日购买绵阳市宏丰房地产开发有限公司开发的位于绵阳市××城区××广场北路××号“宏丰时代名典”1栋1层3号门面房，交清购房款63万元、维修基金7328元、契税及工本费30910元、每年物管费1244元。并于2013年11月将房屋交付购买人文自茹使用，文自茹将房屋出租他人使用快4年时间，水、电、气费用都由文自茹支付，原告明知文自茹已购买此房而故意申请查封是错误的。出售方绵阳市宏丰房地产开发有限公司因资金周转困难，出现很多问题，至今无法办理产权证。该门面房属文自茹所有，请法�解除查封。杨虎林、唐帮清称，案外人提供的购房合同和我们所签的购房合同不一样，还很新也没到房管局备案，我们付房款都是转给公司，他们却是转给个人，案外人提供的社区和物管证明明显做假，提供的购房款收据编号有问题，不排除和房产公司串通的可能。查封的门面现在房管局登记的是可售状态，门面仍登记在房产公司名下，法院的查封正确，请依法驳回案外人的异议请求。绵阳市宏丰房地产开发有限公司称，案外人陈述的都是事实，三处门面案外人确实已购买，购房合同、购房发票、物管费发票都是真实的，案外人他们已实际占有使用了近５年时间。请法院解除查封。本院查明，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹分别于2012年8月31日、2012年9月2日�2013年3月4日与绵阳市宏丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：彭丽娟购买位于绵阳市××城区××广场北路××号“宏丰时代名典”1栋1层2号附1号门面房，建筑面积46.5㎡，单价每㎡／6534元，总价303831元；赵莉华购买位于绵阳市××城区××广场北路××号“宏丰时代名典”1栋1层2号附2号门面房，建筑面积41.5㎡，单价每㎡／6450元，总价267675元；文自茹购买位于绵阳市××城区××广场北路××号“宏丰时代名典”1栋1层3号门面房，建筑面积97.7㎡，单价每㎡／6448.31元，总价630000元。绵阳市宏丰房地产开发有限公司于2012年8月31日向彭丽娟出具303831元购房款收据、3488元维修基金收据、15255元契税及工本费收据，2013年11月9日四川省西部华宇物业服务有限公司向彭丽娟出具630元物业服务费收据；绵阳市宏丰房地产开发有限公司于2012年9月2日向赵莉华出具267675元购房款收据、3113元维修基金收据、13509元契税及工本费收据，2013年11月9日四川省西部华宇物业服务有限公司向向赵莉华出具570元物业服务费收据；绵阳市宏丰房地产开发有限公司于2013年3月4日向文自茹出具630000元购房款收据、7328元维修基金收据、30910元契税及工本费收据，2013年11月6日四川省西部华宇物业服务有限公司向文自茹出具1244元物业服务费收据。讼争房屋现已由案外人出租交由他人使用。“宏丰时代名典”所有房屋××绵阳市宏丰房地产开发有限公司资金问题均未办理房产证照。另查明，杨虎林、唐帮清诉绵阳市宏丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，杨虎林、唐帮清诉讼请求为交付商品房、支付违约金，同时申请�讼财产保全，本院据此将讼争房屋查封；该案在审理过程中，绵阳市宏丰房地产开发有限公司将杨虎林、唐帮清购买的房屋交付。本院于2016年11月3日作出（2016）川0703民初932号民事判决书，该案现已进入执行程序。本院认为，本案的争议焦点在于案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹在被查封财产上的物权期待权是否足已产生排除执行的效力。首先，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹在被查封财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合以下要件：①和被执行人即登记名义人签订以变动查封标的物所有权为目的的合同；②已经履行合同的全部价款支付义务；③对查封标的物的物权期待权已经以－定的方式对外公示；④物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹在本院查封措施采取前已与被执行人绵阳市宏丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，虽未办理登记备案手续，但责任不在案外人。案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹履行了支付购房款的义务，同时办理了房产移交手续，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹因此已实际占有使用讼争房产，案外人将讼争房出租，此行为符合物权法规定的“占有”事实状态，未办理房产过户登记手续皆因被执行人绵阳市宏丰房地产开发有限公司资金出现问题，对此申请执行人杨虎林、唐帮清与绵阳市宏丰房地产开发有限公司的诉讼表明申请执行人杨虎林、唐帮清应知讼争房屋出卖给案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹的事实及绵阳市宏丰房地产开发有限公司不能办理房产过户登记手续的原因；不能办理房产过户登记手续非因案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹的自身原因造成，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹对此并无过错。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若于规定》第六十六条的规定，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹与被执行人绵阳市宏丰房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其确定的内容在双方间产生拘束力，虽未完成过户手续，但并不影响其效力。本院同时认为，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹异议所称已购买争议房产的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，该证据链条证明的购买房产事实与陈述的事实基本吻合。综上，案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹所提证据及事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问�的规定》第二十八条的情形，足以产生排除对争议房产执行的效力，其享有足以排除强制执行的权益。申请执行人杨虎林、唐帮清对案外人彭丽娟、赵莉华、文自茹与被执行人绵阳市宏丰房地产开发有限公司之间房屋买卖及付款行为的合理怀疑，因无证据支持，其理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对绵阳市涪城区丰谷镇广场北路12号“宏丰时代名典”1栋1层2号（12-7、12-6）、3号（12-5）房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼。审 判 长  唐 俊人民陪审员  蒲长胜人民陪审员  赵 志二〇一七年九月十五日书 记 员  贾莎莎