山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终4945号上诉人（原审原告）：马鸿。上诉人（原审原告）：郭小丽。被上诉人（原审被告）：潍坊亨德置业有限责任公司，住所地：潍坊高新区福寿东街以北惠贤路以西办公楼一楼，组织机构代码：78345038-1。法定代表人：王珺，该公司董事长。委托诉讼代理人：宿荣魁，山东英拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪雪，山东英拓律师事务所实习律师。上诉人马鸿、郭小丽因与被上诉人潍坊亨德置业有限责任公司（以下简称亨德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马鸿、郭小丽上诉请求：请求撤销一审判决；改判被上诉人亨德公司向上诉人马鸿、郭小丽支付迟延交房违约金4746.50元；改判被上诉人亨德公司履行办理房屋权属证书的合同义务，并支付迟延办理房屋权属证书违约金直至办理完毕之日，暂主张93811.50元（计算至2016年4月20日）；本案的一切诉讼费用由被上诉人亨德公司承担。事实和理由：一、延期交房违约金所依据的房款数额认定错误。上诉人马鸿、郭小丽与被上诉人亨德公司签订《商品房预售合同》后，向被上诉人亨德公司支付购房款339036元。合同约定2010年8月30日前交付房屋，但被上诉人亨德公司于2010年9月27日向上诉人马鸿、郭小丽交付房屋，延期交房28天。延期交房违约金所依据的房款数额应是339036元，但一审判决所认定的数额为327395元，而327395元是2014年7月22日双方根据房屋实测面积结算差价后，被上诉人亨德公司实收的购房款。但交房时间为2010年9月27日，结算房款时间为2014年7月，被上诉人亨德公司向上诉人马鸿、郭小丽交房时所收的房款是339036元，故计算延期交房违约金应依据339036元，而不是327395元；二、一审判决对于逾期办理权属登记备案违约金的认定适用法律错误。根据双方合同第15条的约定，被上诉人亨德公司应在交房后的365天内向产权登记机关提供备案资料，被上诉人亨德公司在2010年9月27日向上诉人马鸿、郭小丽交房，但直至2014年6月23日上诉人马鸿、郭小丽才拿到房产证，土地使用权证至今未给上诉人马鸿、郭小丽办理；其次，被上诉人亨德公司延迟办理权属登记备案逾期近三年，被上诉人亨德公司的违约行为严重影响了上诉人马鸿、郭小丽的生活，《商品房预售合同》第15条约定的违约金数额过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款之规定，所以上诉人马鸿、郭小丽在一审中主张按照同期银行贷款利率计算被上诉人亨德公司延迟办理权属登记备案违约金是合理的，依法应当得到支持，一审判决按照实付房款327395元的1%计付违约金，没有事实和法律依据。亨德公司未作书面答辩意见。马鸿、郭小丽向一审法院起诉请求：判令亨德公司支付迟延交房违约金4746.50元；判令亨德公司履行办理房屋权属证书的合同义务，并支付迟延办理房屋权属证书违约金直至办理完毕之日，暂主张84364.25元（计算至2015年8月27日）；本案的一切诉讼费用由亨德公司承担。一审法院认定事实：2009年9月18日，马鸿、郭小丽与亨德公司签订《商品房预售合同》一份，约定马鸿、郭小丽购买亨德公司开发的位于潍坊高新区金马路以东创新街以南创新街666号玉苑小区2号楼1单元401号房屋，建筑面积94.6平方米，每平方米单价3583.89元，总金额339036元。出卖人应于2010年8月30日前将经验收合格的房屋交付给马鸿、郭小丽。如逾期支付，不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的按一年期同期银行存款利率向买受人支付违约金，因行政主管部门原因使买受人不能及时取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同签订后，马鸿、郭小丽按约支付了全部房款339036元，后因预测面积与房产证最终确定面积有差距，亨德公司退给马鸿、郭小丽部分房款，最终房款发票载明房款数额为327395元。亨德公司于2010年9月27日向马鸿、郭小丽交付房屋。玉苑小区2号楼大证于2013年11月12日办理完毕，涉案房屋于2014年6月23日办理了房地产权属登记，将房产证交付马鸿、郭小丽。本案双方争议问题为：一、关于诉讼时效问题。亨德公司主张诉讼时效应自交房之日起计算2年，马鸿、郭小丽起诉已超过诉讼时效。马鸿、郭小丽在时效期内多次主张自己的权利，诉讼时效中断并重新计算，不存在超过诉讼时效的问题。二、关于违约金计算问题。马鸿、郭小丽在庭审中主张逾期交房违约金为4746.5元（339036元×万分之五×28天）；逾期办理权属证书违约金，以房款339036元为基数，按照同期银行贷款利率计算；2014年7月22日后的违约金，以发票载明的房款327395元为基数，按照同期银行贷款利率计算至2016年4月20日，违约金为93811.5元。马鸿、郭小丽主张合同约定按照存款利率计算，但存款利率过低，应按贷款利率计算违约金。亨德公司对马鸿、郭小丽的主张不予认可，主张在2013年11月12日已将涉案房屋所在的玉苑小区2号楼房屋所有权证书办理完毕，之后马鸿、郭小丽应当自行提交相关材料向房管局申请办理涉案房屋的房屋所有权证书，自2013年11月13日后不应计算逾期办证违约金，对于马鸿、郭小丽主张的计算时间范围不予认可；马鸿、郭小丽依据银行同期贷款利率计算逾期办证违约金与合同的本身约定不符合，对于这一标准不予认可，合同本身第15条约定的逾期办证违约金标准已经过高，马鸿、郭小丽应当举证证明其因逾期办证所造成的实际损失；根据房屋登记办法、城市房屋权属登记管理办法等法律的规定，房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产所有权证、房地产共有权证、房地产他项权证、土地使用证不在房屋权属的范围之内，亨德公司仅有协助其办理的义务，马鸿、郭小丽无权就此主张逾期办证违约金，因此对于马鸿、郭小丽主张的逾期办证违约金计算标准、计算时间范围以及违约金数额均不予认可。另，马鸿、郭小丽对于实际损失未提交证据证明。一审法院认为，马鸿、郭小丽与亨德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。即马鸿、郭小丽应按约交付房款，亨德公司应按约交付房屋并按约将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。现因亨德公司逾期交付房屋，并逾期办理相应备案手续，已构成违约，应向马鸿、郭小丽支付违约金。亨德公司虽主张其按期办理了备案手续，但未提交证据证明，对亨德公司的该项主张不予支持。一、关于逾期交付房屋违约金问题。合同对该违约金计算标准的约定为按日计算已交房款的万分之五，该计算标准未违反法律规定，且与因逾期交付房屋给马鸿、郭小丽造成的损失相当，故对该约定的违约金计算标准予以支持，逾期交付房屋违约金应为4583.5元（327395元×万分之五×28天）。二、关于逾期办理权属备案手续违约金问题。对该违约金的计算标准，合同约定为按已付房款一年期同期银行存款利率计算，亨德公司主张该标准过高，已超过马鸿、郭小丽的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，亨德公司虽逾期办理权属证书的备案手续，但其已向马鸿、郭小丽交付了通过竣工验收的房屋，马鸿、郭小丽亦未对其实际造成的损失提交相应证据证明，故对亨德公司关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准，结合合同的履行情况、亨德公司的过错程度及买受人的预期利益和实际损失等情况，对违约金的计算标准酌情认定为按已实际交纳房款的1%计算，即3273.95元（327395元×1%），过高部分不予支持。以上二项违约金共计7857.45元（4583.5元+3273.95元），由亨德公司支付给马鸿、郭小丽。三、关于诉讼时效问题。亨德公司迟延交房后，马鸿、郭小丽自2011年起多次通过拨打12345市长热线等方式向亨德公司主张权利，引起诉讼时效中断，故马鸿、郭小丽起诉未超过诉讼时效。判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、亨德公司于判决生效之日起十日内支付马鸿、郭小丽逾期交付房屋违约金4583.5元及逾期办理权属登记备案违约金3273.95元，共计7857.45元；二、驳回马鸿、郭小丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2028元，减半收取1014元，由马鸿、郭小丽负担964元，亨德公司负担50元；诉讼保全费911元，由亨德公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新的证据。对于当事人二审争议的事实，本院与一审法院的认定一致。本院认为，双方当事人签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。双方当事人对原审认定的上诉人马鸿、郭小丽履行了合同义务按约交付房款、被上诉人亨德公司逾期交付房屋并逾期办理相应备案手续已构成违约的事实没有异议，本院直接予以认定。本案中，双方签订的《商品房预售合同》对逾期交房时间不超过90日的违约金计算标准作了明确约定，在合同合法有效的情况下，在确定违约金的计算标准及起止期限时，应当结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定作出认定。在确定本案违约金计算标准时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于逾期交付房屋违约金问题。基于已认定的事实，综合考虑合同约定的违约金计算标准及上述确定的原则，结合合同约定的付款期间，本院确定违约金的计算标准为：以339036元为基数，按照逾期交房日万分之五计算28天，数额为4746.50元。原审关于逾期交房违约金计算标准的认定不当，本院予以纠正。关于逾期办理权属登记备案违约金计算标准问题。被上诉人亨德公司虽存在逾期办理权属证书备案手续的情形，但其已于2010年9月27日向上诉人马鸿、郭小丽交付了房屋，且上诉人马鸿、郭小丽未提供证据证明给其造成的实际损失与逾期办理权属登记备案之间具有关联性，本院在综合考虑被上诉人亨德公司的过错程度、买受人的预期利益等因素，逾期办理权属证书备案违约金计算标准认定为以339036元的1%计算，即3390.36元。原审关于逾期办理权属登记备案违约金计算标准的认定不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1550号民事判决；二、潍坊亨德置业有限责任公司向马鸿、郭小丽支付逾期交付房屋违约金：以339036元为基数，按照逾期交房日万分之五计算28天，共计4746.50元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、潍坊亨德置业有限责任公司向马鸿、郭小丽支付逾期办理权属登记备案违约金3390.36元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回马鸿、郭小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2028元，减半收取1014元，由马鸿、郭小丽负担964元，由潍坊亨德置业有限责任公司负担50元；诉讼保全费911元，由潍坊亨德置业有限责任公司负担。二审案件受理费2028元，由马鸿、郭小丽负担1866元，由潍坊亨德置业有限责任公司负担162元。本判决为终审判决。审 判 长  王 斌代理审判员  高艳丽代理审判员  张锡辉二〇一六年十二月六日书 记 员  郑 伟