浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第1364号
原告：浙ＸＸ夏物业管理有限公司。
法定代表人：郭力前。
委托代理人：陈小雁。
被告：温州城市建设开发有限公司。
法定代表人：陈聪武。
委托代理人：江丁库、张志苗。
被告：温州众和房产营销有限公司。
法定代表人：陈慧春。
委托代理人：戴元斌、郑小雄。
第三人：温州市瓯海区新桥街道山水名都小区业主委员会。
原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）与被告温州城市建设开发有限公司（以下简称城开建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理，依法由审判员余立达适用简易程序，于2015年10月23日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈小雁，被告城开建设公司的委托代理人江丁库、张志苗到庭参加诉讼。审理中，本院依原告申请追加温州众和房产营销有限公司（以下简称众和房产公司）为本案共同被告，并依职权追加温州市瓯海区新桥街道山水名都小区业主委员会（以下简称山水名都业委会）为本案第三人参加诉讼，又于2015年11月21日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈小雁，被告城开建设公司的委托代理人江丁库、张志苗，被告众和房产公司的委托代理人戴元斌到庭参加诉讼，第三人山水名都业委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华夏物业公司起诉称�原告与第三人经协商于2014年5月26日签订《山水名都物业服务合同》，约定由原告为山水名都小区提供物业管理服务，服务期限自2014年2月25日至2017年6月31日。其中合同第七条约定：1、物业服务资金由业主按其拥有的物业建筑面积（产权证）预先缴纳，具体标准如下：安置房、商品房多层住宅（没有电梯）0.55元／平方米／月，商品房多层（有电梯）0.8元／平方米／月，高层住宅1元／平方米／月，排房物业1.5元／平方米／月，商业用房1.8元／平方米／月，公摊水电费高层50元／月、排屋20元／月、多层10元／月；2、车位管理：所有车位由原告自行管理，由第三人委托原告收费。第八条约定：业主应当按照半年周期缴纳物业服务费用，每次缴费的具体时间为上半年3月1日开始，下半年为8月1日开始。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。业主空置的服务应按标准足额及时缴纳物业服务费用。第二十四条约定：业主逾期未缴纳物业服务费等费用的，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。
被告城开建设公司系山水名都小区14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、27等幢442个地下室停车位以及48幢101、201室的业主，但被告城开建设公司至今拖欠原告2014年2月25日至2015年12月31日地下室停车位管理费及物业管理服务费等合计1124023元。原告曾多次催讨，但是被告城开建设公司一直拒绝支付，无奈原告起诉请求判令：1、被告城开建设公司立即向原告支付拖欠的地下室停车位管理费（2014年2月25日至2015年12月31日）972400元及违约金（自逾期之日起按日千分之三计算至实际履行完毕之日止）�2、被告城开建设公司立即向原告支付拖欠的物业管理服务费（2014年2月25日至2015年12月31日）151403元及违约金（自逾期之日起按日千分之三计算至实际履行完毕之日止）；3、被告城开建设公司立即向原告支付公摊水电费220元。审理中，鉴于被告城开建设公司已将部分车位转让给被告众和房产公司，故原告将诉讼请求变更为：一、判令被告城开建设公司立即支付原告拖欠的地下室停车位管理费332160元、物业管理服务费151403元（2014年2月25日至2015年12月31日）及违约金（自逾期之日起按日千分之三计算至实际履行完毕之日止）；二、判令被告众和房产公司立即支付原告拖欠的地下室停车位管理费195840元（2014年2月25日至2015年12月31日）及违约金（自逾期之日起按日千分之三计算至实际履行完毕之日止）；三、判令被告城开建设公司立即支付原告公摊水电费220元。
�告城开建设公司答辩称：一、因原告与第三人山水名都业委会签订的《物业服务合同》未经业主大会共同决定，故上述《物业服务合同》无效；二、涉案地下车位已转让给他人，城开建设公司并非适格被告；三、原告并未实际管理地下车库，无权主张车位管理服务费；四、被告城开建设公司所有的净菜超市及其附属用房并未移交给原告管理，不在物业服务范围之内，原告无权主张管理费。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告众和房产公司答辩称：一、被告众和房产公司确实从被告城开建设公司处购买了272个地下停车位；二、被告众和房产公司所持有的车位是自己委托他人进行管理，原告并未实际管理诉争地下停车库，原告无权主张车位管理服务费。
第三人山水名都业委会书面陈述称：一、山水名都小区2009年至2012年12月的物业服务单位为温州市城开物业管理有限公司，2013年1月至2014年2月为温州市百安物业管理有限公司，2014年2月至5月由山水名都业委会托管，2014年5月至今由原告提供物业服务；二、2015年8月27日，山水名都业委会与温州市城开物业管理有限公司完成车库移交手续，从温州市城开物业管理有限公司处取得小区地下室1、2、3号车库管理权。
经审理，本院认定事实如下：坐落于温州市瓯海区新桥街道的山水名都小区系被告城开建设公司开发建设，小区建成后至2012年底的物业服务单位为温州市城开物业管理有限公司（以下简称城开物业公司），2013年1月至2014年2月的物业服务单位为温州市百安物业管理有限公司。2014年5月26日，原告与第三人签订了《山水名都物业服务合同》及附件，约定山水名都小区由原告提供物业服务，期限自2014年2月25日至2017年6月31日；物业服务资金由业主按其拥有�业的建筑面积（产权证）预先缴纳，安置房、商品房多层住宅（没有电梯）为0.55元／平方米／月，商品房多层（有电梯）为0.8元／平方米／月，高层住宅为1.0元／平方米／月，排屋物业为1.5元／平方米／月，商业用房为1.8元／平方米／月，公摊水电费高层为50元／月、排屋为20元／月、多层10元／月；所有车位由原告自行管理，由第三人委托原告收费；业主应当按照半年周期缴纳物业服务费用，每次交费的具体时间为上半年3月1日开始，下半年为8月1日开始，如业主未在约定时间内缴纳物业服务费用，视为业主违约，按每日千分之三的标准支付违约金；开发建设单位的自有物业，原告按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。附件1第一条第一点约定，地下车库由原告统一管理，车位费由第三人委托原告收取，按月交付第三人，剔除开支后的净收入将按绩效评分奖励原告。同日，原告进驻山水名都小区提供物业管理服务。
另查明，第三人与城开物业公司于2015年8月27日签订了《山水名都车库移交协议书》，约定城开物业需于2015年8月28日将其管理服务的山水名都小区地下车库全部移交给第三人管理。
再查明，坐落于山水名都小区48幢101室（建筑面积1941.99㎡）、201室（建筑面积1769.47㎡）的净菜超市及附属用房（建筑面积111.84㎡）产权人为被告城开建设公司。
证明上述事实的证据有：原、被告的陈述及原告提供的房屋权属登记信息查询证明、山水名都物业服务合同、地下室水电费发票，被告城开建设公司提供的商品房买卖合同、收条、山水名都地下车位转让协议、进账单、山水名都车库移交协议及附件、山水名都小区总平图，被告众和房产公司提供的山水名都地下车库费用表及附件、领款凭证、电子回单及第三人的回复函等。上述证据，经庭审出示质证，本院认为证据来源合法，内容真实，本院经审查予以认定。原告提供的收款收据、巡逻签到表、保洁巡查签到表、工程部值班记录等系原告单方形成，没有其他证据予以佐证，且与被告城开建设公司提供的山水名都车库移交协议及附件及第三人的回复内容矛盾，故本院不予认定。
本院认为，根据各方诉辩意见，本案主要争议焦点有以下三点：1、原告与第三人于2014年5月26日签订的物业服务合同的效力问题；2、原告是否有权向两被告收取地下停车位管理费的问题；3、被告城开建设公司是否应当向原告缴纳净菜超市及附属用房的物业服务费。
第一，关于原告与第三人于2014年5月26日签订的物业服务合同的效力问题。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和�聘物业服务企业；……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物业服务企业的权利属业主大会，业主委员会则享有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利，因此在本案中，第三人是具备签订物业服务合同的主体资格。第三人作出的签订物业管理合同的意思表示是否经过业主大会的决议，这是物业服务合同中作为接受服务一方的业主的内部法律关系。现被告城开建设公司未提供证据证明该物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，本院认定该合同合法、有效。城开建设公司认为第三人未经业主大会决议选聘原告，这实际涉及的是第三人是否超越权限，即是否存在未经业主大会的决议而自行决�选聘原告作为山水名都小区的物业管理服务企业的行为，被告城开建设公司如认为第三人所作出的上述决定侵害了业主的合法权益，则可依据《中华人民共和国物权法》的规定另行提起诉讼予以撤销。
第二，关于原告是否有权向两被告收取地下停车位管理费的问题。根据原告与第三人的物业服务合同的约定地下室车位管理费系第三人委托原告收费并由原告按月交付第三人，故地下室车位管理费的收费主体应为第三人，原告并非向两被告主张地下室车位管理费的适格主体，原告相应的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
第三，关于被告城开建设公司是否应当向原告缴纳净菜超市及附属用房的物业管理服务费。被告城开建设公司名下自有的净菜超市及附属用房在山水名都小区之内，属于原告的物业管理服务范畴。依照物业服务合同约定，被告城开�设公司自有物业应当按标准及时足额向原告交纳物业管理服务费。故原告主张被告城开建设公司支付净菜超市及附属用房的物业管理服务费，符合法律及合同约定，本院予以支持。但原告实际提供物业服务的时间起始于2014年5月26日，故原告应从2014年6月份起计收物业管理服务费，被告城开建设公司应支付原告2014年6月份至2015年12月份期间物业管理服务费130756.86元。原告主张的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按月利率1.5%计收违约金。另外，物业服务合同中并未约定商业用房需要交纳公摊水电费，故原告主张被告城开建设公司支付公摊水电费依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件�体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效后十日内就净菜超市及附属用房支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司2014年6月份至2015年12月份期间物业管理服务费130756.86元及违约金（以13763.88元为基数，按月利率1.5%自2014年8月1日起计算至实际履行之日止；以55055.52元为基数，按月利率1.5%自2015年3月1日起计算至实际履行之日止；以41291.64元为基数，按月利率1.5%自2015年8月1日起计算至实际履行之日止）；
二、驳回原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14916元，减半收取7458元，由原告浙ＸＸ夏�业管理有限公司负担6000元，由被告温州城市建设开发有限公司负担1458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 余立达
二〇一六年一月四日
代书记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。