内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内08民终682号
上诉人（原审被告）：温世福，男，1948年8月1日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：温红梅（温世福之女），1975年5月14日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：王静，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
被上诉人（原审原告）：王海，男，1974年11月18日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
原审被告：巴彦淖尔市恒远房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人：呼会兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：呼哲冉，男，1994年7月10日出生，汉族，该公司员工，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
上诉人温世福因与被上诉人王海、原审被告巴彦淖尔市恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3549号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日开庭进行了审理。上诉人温世福的委托诉讼代理人温红梅、王静，被上诉人王海、原审被告恒远房地产公司的委托诉讼代理人呼哲冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温世福的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王海的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了排除执行的条件，即：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王海既未合法占有涉案商铺，也未向恒远房地产公司实际支付价款，而是以暖气片款抵顶了购房款，且未办理产权证属于王海自身原因，涉案商铺2012年就可以办理网签。因此，王海不是合法的权利人，其无法排除人民法院对涉案商铺的强制执行。
王海辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：我与恒远房地产公司之间有供货协议，我向其提供了暖气片，由于该公司未能给付货款，所以经双方协议用涉案商铺抵顶了货款。我认为，购房合同签订后商铺已归我，当时准备把商铺登记在女儿名下，由于我女儿未成年，所以一直未办理产权登记手续。
原审被告恒远房地产公司述称：恒远房地产公司与王海之间的所有协议、合同均合法有效。当时涉案商铺未办理产权登记是因为手续不全。同意一审判决。
王海一审的诉讼请求：一、确认位于巴彦淖尔市临河区临白路恒远国际批发城食品区C1-0-30号商铺归王海所有；二、判决停止执行上述商铺；三、诉讼费由温世福、恒远房地产公司负担。
一审法院认定的事实：温世福与恒远房地产公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年7月10日作出（2015）临调确字第780、776、779、778、781、777、772、774、775、773号民事裁定书。2015年7月20日温世福向该院提出执行申请。2015年10月16日，该院作出（2015）临执字第2398-1、2391-1、2399-1、2397-1、2396-1、2395-1、2394-1、2393-1、2390-1、2392-1号民事裁定，裁定对被执行人恒远房地产公司所有的位于临河区临白路西侧C1-0-28、C1-0-29、C1-0-30、C1-0-32、C3-0-11、C5-0-07、C5-0-10、C2-0-2、C8-0-01共计九套底商予以查封。并于2015年10月16日、11月20日分别向巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会、恒远房地产公司送达了该执行裁定书。2016年4月7日，王海在温世福的执行案件中对查封的涉案商铺提出了异议，认为上述查封裁定中其中一套房号为C1-0-30号商铺是恒远房地产公司抵顶给其的暖气片款。该院于2016年6月1日作出（2016）内0802执异34号民事裁定书，裁定驳回了王海的异议。王海对执行中驳回其异议的裁定不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，2011年7月14日，王海与恒远房地产公司签订了一份《供货合同》，约定由恒远房地产公司购买王海经销的采暖片，并约定了合同总价、付款及结算方式等内容。2014年3月13日，王海与恒远房地产公司签订了一份《恒远•国际批发城购房协议书》，约定恒远房地产公司用其所有的涉案商铺抵顶王海的暖气片款，总房款664272元。同日，恒远房地产公司向王海出具收款收据一份。2015年4月29日，王海又与内蒙古恒远运营管理有限公司（以下简称恒远运营管理公司）签订了《商铺租赁协议》，约定出租方为王海，承租方为恒远运营管理公司，由王海将涉案商铺出租给恒远运营管理公司，并具体约定了租赁期限、租金标准及收取办法等内容。王海称根据其提供的上述证据，恒远房地产公司已经将涉案商铺抵顶给王海，且王海将商铺租赁给恒远运营管理公司经营至今，其已经取得涉案商铺的所有权，法院查封侵害其合法权益。对此恒远房地产公司予以认可，称商铺已抵顶给王海，属于王海所有。温世福称涉案商铺早已具备过户登记手续条件，但王海至今未过户登记，房屋产权应仍属于恒远房地产公司所有，并提供其与恒远房地产公司于2012年4月10日签订的《商品房买卖合同》予以证明。恒远房地产公司认可商铺已具备网签条件，但称已抵顶给王海所有。王海称抵顶后恒远房地产公司一直未通知其办理过户登记，其于2015年要求恒远房地产公司办理过户登记，但恒远房地产公司答复商铺没有交工无法办理。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案恒远房地产公司拖欠王海暖气片款，因无法偿还双方于2014年3月13日就涉案房屋签订了一份《恒远•国际批发城购房协议书》，且由恒远房地产公司出具收款收据一份，双方所签协议并未违反法律法规，属合法有效。就该案而言，王海在温世福提出申请执行及法院查封之前就与涉案商铺原产权人恒远房地产公司签订了抵顶购房协议书，且对涉案商铺另行出租收取租金至今。温世福称恒远房地产公司于2012年就具备网签条件，但王海至今未办理网签，并提供其与恒远房地产公司签订的《商品房买卖合同》予以证明。恒远房地产公司认可已具备网签条件，但称已抵顶给王海属于王海所有。王海称恒远房地产公司一直未通知其办理过户登记，且其于2015年时找恒远房地产公司要求办理，但恒远房地产公司答复房子没有交工无法办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，王海与恒远房地产公司已签订抵顶的购房协议，王海用暖气片费抵顶了全部购房款，且王海又将房屋出租收取租金，王海称其找过恒远房地产公司办理产权但被告知无法办理，王海对涉案商铺未办理过户登记不存在主观过错。综上，该案涉诉商铺的权利外观与权利实际归属并不一致，原产权人恒远房地产公司对涉案商铺已不享有实体权益，仅是形式上的产权人，而王海应为涉案商铺的实际所有权人，其对涉案商铺所享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。故王海要求确认涉案商铺为其所有并停止强制执行的请求符合法律规定，该院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决：确认位于巴彦淖尔市临河区临白路西侧C1-0-30号商铺归王海所有，停止对该商铺的强制执行。案件受理100元，由温世福负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经二审查明，恒远房地产公司与恒远运营管理公司系关联公司，呼会兵是上述公司的控股人。另查明，涉案商铺（恒远大型综合市场三号地C1-30号）于2011年11月24日取得商品房预售许可证，证号：2011-228-001。上述事实有本院依法调取的《企业机读档案登记资料》、巴彦淖尔市住建委出具的《说明》在案佐证。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为王海对涉案商铺是否享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，首先，涉案商铺被查封前，虽然王海与恒远房地产公司签订了购房协议，且该公司为王海出具了收据，但双方实为以物抵债，即王海用暖气片款抵顶了房款，并未实际支付购房款。其次，二审中王海认可：1.购房协议签订后未领取商铺钥匙，也未交过纳水、电、物业等相关费用。2.购房协议签订后至商铺出租前（2014年3月13日至2015年4月29日）商铺闲置。3.商铺出租后，相关费用均由承租人交纳。由于恒远运营管理公司与恒远房地产公司是关联公司，本案的处理结果与上述公司及王海均存在利害关系。因此，仅凭王海提供的其与恒远运营管理公司签订的商铺租赁协议不足以认定王海已经实际占有涉案商铺。最后，巴彦淖尔市住建委出具的说明证实，涉案商铺已于2011年11月24日取得商品房预售许可证，而王海签订购房协议的时间为2014年3月13日，其对未及时办理网签及过户手续存在主观过错。
综上所述，王海购买涉案商铺的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除人民法院强制执行的情形。温世福的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3549号民事判决；
二、驳回王海的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由王海负担；二审案件受理费100元，由王海负担。
本判决为终审判决。
审判长 边晓飞
审判员 陈宏武
审判员 李 建 刚
二〇一七年八月二十一日
书记员 庞 豆 豆
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。