浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初14404号
原告（执行案外人）：杨才华，男，1982年3月1日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：张国华，浙江凌凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈炜，浙江凌凯律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司义乌分行，住所地：浙江省义乌市篁园路128号。
主要负责人：沈初阳，系行长。
委托诉讼代理人：童晟，男，1986年9月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。系该行员工。
委托诉讼代理人：陆婷，女，1985年6月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。系该行员工。
被告（被执行人）：义乌市俊道饰品有限公司，住所地：浙江省义乌市城西特色工业园区。
法定代表人：李敏正。
原告杨才华与被告中国工商银行股份有限公司义乌分行（以下简称工行义乌分行）、被告义乌市俊道饰品有限公司（以下简称俊道公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告杨才华的委托诉讼代理人陈炜、被告工行义乌分行的委托诉讼代理人陆婷到庭参加诉讼。被告俊道公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨才华向本院提出诉讼请求：判令原告与义乌市俊道饰品有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，确认原告享有自起诉之日起至2019年2月30日止的租赁权。事实和理由：2016年3月1日，其与俊道公司签订租赁合同，约定由其承租俊道公司所有的坐落于城西特色工业区的房屋，期限从2016年3月1日起至2019年2月30日止。其除已付153000元租金外，投入大量的人力物力财力。2016年6月27日贵院根据（2016）浙0782执1349号执行裁定，发出腾空公告，要求其将所承租的房屋腾空。2016年7月11日，其提出执行异议，要求保护租赁权，法院以该租赁合同不得对抗已登记的抵押权为由，驳回其的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，即使产权变动，其仍有权承租涉案房屋。为此，诉请法院依法判决。
被告工行义乌分行辩称，俊道公司以其所有的坐落于城西特色工业区的房产为义乌市雄华饰品有限公司向本行融资提供抵押担保，双方于2014年1月21日签订编号为2014年押字第0103号《最高额抵押合同》，并于当月23日办理抵押登记，该抵押登记一直未注销。而原告与俊道公司签订的租赁协议时间为2016年3月1日，租赁权产生于抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告俊道公司未作答辩。
原告杨才华为证明其主张举证如下：
1、租房协议原件一份，证明原告租赁厂房的事实。
2、（2016）浙0782执异75号执行裁定书原件一份，证明其向法院提出过执行异议。
被告工行义乌分行质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性，本行无法判断，请法院依法审查，恰可证明原告租赁在本行抵押登记后。对证据2的三性均无异议，可证明本行的抵押合法有效。
被告工行义乌分行举证如下：
最高额抵押合同、他项权证、（2015）金义商初字第4874号民事判决书原件各一份，证明本行的抵押设立在前，租赁在后，租赁不得对抗已登记的抵押权。
原告杨才华质证对真实性、合法性均无异议，根据最高人民法院规定，即使产权变动，原告仍有权承租涉案厂房。
被告俊道公司未提供证据。
本院出示勘查现场时拍摄的现场照片打印件12张。原告杨才华、被告工行义乌分行质证均无异议。
本院对原告杨才华及被告工行义乌分行提供的证据的真实性均予以认定。对本院出示的证据予以认定。
经审理查明，2015年7月29日，本院受理工行义乌分行与义乌市雄华饰品有限公司、浙江名媛工艺饰品有限公司、俊道公司、刘秀红、金肖君、虞卫东、王雪萍金融借款合同纠纷一案，同年10月15日本院作出（2015）金义商初字第4874号民事判决。该判决认定俊道公司以其所有的坐落于义乌市城西特色工业园区的房地产为义乌市雄华饰品有限公司向工行义乌分行融资提供抵押担保，于2014年1月21日与工行义乌分行签订《最高额抵押合同》，同年1月23日办理抵押登记手续。该判决判令：一、义乌市雄华饰品有限公司于本判决生效后十五日内归还工行义乌分行借款本金人民币15669422.5元及利、罚息（自2014年12月21日起按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、工行义乌分行在上述款项及诉讼费用范围内对俊道公司所有的坐落于义乌市城西特色工业园区的房地产[房产证号：义乌房权证城西字第c000300**号、c000553**号，土地证号：义乌国用（2009）第103-11294号]在最高额53**万元内享有优先受偿权。三、浙江名媛工艺饰品有限公司、刘秀红、金肖君、虞卫东、王雪萍对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，工行义乌分行于2016年1月28日向本院申请强制执行，同日本院以(2016)浙0782执1349号立案执行。同年4月28日，本院作出(2016)浙0782执1349号执行裁定，查封了俊道公司所有的坐落于义乌市城西特色工业园区的房地产[权证号码：义乌房权证城西字第c000300**号、c000553**号；土地证号：义乌国用（2009）第103-112**号]。同年5月3日，本院作出(2016)浙0782执1349号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。同年6月27日，本院发出腾空公告，责令俊道公司于2016年7月12日前将上述房产内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2016年7月11日，杨才华以案外人名义向本院提出书面执行异议，本院于同年8月2日作出（2016）浙0782执异75号执行裁定，驳回杨才华的异议。杨才华不服，提起本案之诉。
另查明，2016年3月1日，杨才华与俊道公司签订《租房协议》一份，约定俊道公司将其坐落于城西开发区的房屋出租给杨才华，面积共计1210.8平方米，期限自2016年3月1日至2019年2月30日止（润年2月有29日，非润年2月只有28日），本租期为一年，租金153000元等内容。目前涉案房屋由杨才华使用。
本院认为，抵押登记具有公示公信效力。俊道公司于2014年1月21日与工行义乌分行签订《最高额抵押合同》，将其所有的坐落于义乌市城西特色工业园区的房地产抵押给工行义乌分行，并办理了抵押登记。而杨才华与俊道公司于2016年3月1日签订涉案房屋的租赁合同，即租赁合同形成于工行义乌分行享有的抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，杨才华对涉案房屋的租赁权不能对抗工行义乌分行享有的已登记的抵押权。因杨才华对涉案房屋的租赁权不能阻却本院对涉案房屋的执行，确认其与俊道公司签订的房屋租赁合同合法有效已无实际意义。杨才华要求确认其享有自起诉之日起至2019年2月30日止的租赁权的诉请，与法不符,本院不予支持。被告俊道公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃所有享有的诉讼权利，依法可缺席判决。
综上所述，对杨才华的诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告杨才华的诉讼请求。
案件受理费3360元，由原告杨才华负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 叶迪龙
人民陪审员 吴廷生
人民陪审员 陈鹏程
二〇一六年十月十三日
书 记 员 杨巧珍