四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2034号
上诉人（原审被告）成都农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华中路**号。
法定代表人张刚，行长。
委托代理人唐兵兵，四川君合律师事务所律师。
委托代理人李建军，男，1972年2月20日出生，汉族，住四川省新津县。
被上诉人（原审原告）新津县普兴镇建华村一组。住所地：四川省新津县普兴镇建华村*组。
负责人胡义，组长。
委托代理人钟光毅，四川舟达律师事务所律师。
原审被告新津县普兴镇普兴社区居民委员会。住所地：四川省新津县普兴镇万年台街**号。
负责人张明友，主任。
委托代理人杨胜君，男，汉族，1973年3月22日出生，住四川省新津县。
原审第三人毛林贵，男，1965年6月19日出生，汉族，住四川省新津县。
委托代理人梁莉，四川承安律师事务所律师。
上诉人成都农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）因与被上诉人新津县普兴镇建华村一组（以下简称建华村一组）、原审被告新津县普兴镇普兴社区居民委员会（以下简称普兴社区）、原审第三人毛林贵合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2015）新津民初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，新津县普兴镇与新津县金华镇在1992年行政区划合并，统称新津县金华镇，原新津县普兴镇建华村一组更名为“新津县金华镇建华村一社”。1994年新津县普兴镇与新津县金华镇行政区分开，新津县金华镇建华村一社于1994年更名为“新津县普兴镇建华村一组”，2007年撤销新津县普兴镇建华村，设立新津县普兴镇普兴社区。原新津县普兴信用合作社在2009年4月9日前属于成都市农村信用合作社联合社分支机构，2009年4月9日成都市农村信用合作社联合社经改制成为成都市农村信用合作联社股份有限公司，原成都市农村信用合作社联合社权利义务全部由成都市农村信用合作联社股份有限公司承继，2010年1月11日成都市农村信用合作联社股份有限公司改名为“成都农村商业银行股份有限公司”，原成都市农村信用合作联社股份有限公司全部权利义务有由成都农村商业银行股份有限公司承继。原新津县普兴信用合作社在成都市农村信用合作社联合社第一次企业改制时自行终止。2010年，农商行经批准，其分支机构成都农村商业银行股份有限公司普兴支行，在原新津县普兴信用合作社的原址开业。
1993年8月7日，原新津县普兴信用合作社作为甲方，原新津县金华镇建华村村民委员会及原新津县金华镇建华村一社作为乙方，签订了一份《租用协议书》。协议约定：“原建华村自办的育才砖厂早已倒闭，其债务由建华村村委全部承担，截止一九九三年六月二十日，乙方共欠甲方贷款本金人民币121200元，历年积欠资金利息人民币70506.72元，本息合计人民币191706.72元。在乙方无外来资金归还甲方贷款的前提下，乙方自愿用出租普兴信用社后面的土地和地面上附属物租用给甲方，甲方以租金费全部抵扣还贷。约定租用时间50年，从1993年9月1日至2043年8月30日，土地及地面附属物的使用权归甲方全权支配，乙方不得干涉。租用期满，债权、债务关系即全部消除。乙方如有其它资金来源，应首先归还甲方的贷款，所还金额，按年租金比例扣减租用年限”。新津县金华镇法律服务所在协议上盖章予以见证。
2007年5月24日，原新津县普兴信用合作社将该土地及附属物的使用权转让给毛林贵，期限从2007年5月24日至2043年8月30日止。毛林贵一次性支付原新津县普兴信用合作社95000元，原新津县普兴镇建华村村民委员会在协议上盖章，建华村一组未在协议在盖章。
建华村一组原审诉讼请求为：1.解除建华村一组与普兴社区、农商行于1993年8月7日签订的《租用协议书》；2.农商行返还租用的1200平方米土地及地面附属物；3.农商行赔偿律师费35000元。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.案由的确定；2.法律适用问题；3.是否违反一事不再理原则；4.建华村一组是否有权单方解除合同；5.合同解除后的处理。
一、案由的确定。本案立案案由为土地承包经营权出租合同纠纷。土地承包经营权纠纷涉及土地为农村农用地，不包括建设用地，本案所涉土地为农村建设用地，就出租法律关系而言为财产租赁合同法律关系。而合同还包含有用租金抵偿借款本息的法律关系。本案包含多种法律关系，因此案由应确定为合同纠纷。
二、法律适用问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。第二条规定：“合同成立于合法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”。而合同法第四章是合同履行的有关规定。因此就合同的其他问题应当适用当时的法律，即《中华人民共和国经济合同法》。《租用协议书》的签订系原新津县普兴信用合作社作为甲方，原新津县金华镇建华村村民委员会及原新津县金华镇建华村一社的真实意思表示，内容不违反当时适用的法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。
三、本案是否违反一事不再理原则。一事不再理原则是指裁判文生效后，当事人不得就同一事实、同一诉讼标的再行起诉。适用于该原则须同时满足三个条件：即同一当事人、同一诉讼请求、同一法律关系。本案诉讼请求与原审法院已生效判决（2015）新津民初字第136号案件中的诉讼请求不同，不违反一事不再理原则。
四、建华村一组是否有权单方解除合同。依照《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第三款之规定：“承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方使用，但必须事先征得出租方的同意”。第三十九条第一款第3项规定：“擅自将租赁财产转租或进行非法活动，出租方有权解除合同”。就本案而言，1.《租用协议书》明确是将土地及土地上的附属物租用给甲方，甲方以租金费全部扣抵还贷。说明本案所涉土地及附属物的法律关系是租赁法律关系。《租用协议书》第二条第3款约定：“出租用的50年中，土地及地面附属物的使用权归甲方全权支配，乙方不得干涉”。这里的全权支配应当只在合法使用下的全权支配，而非授权可以转租。转租行为是一种处分行为，应当经权利人明确授权。建华村一组并未明确授权。2.农商行辩称该土地转租给毛林贵已超过8年时间，在此期间建华村一组知道或者应当知道房屋转租的情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此建华村一组已丧失解除合同的权利。原审法院认为，原新津县普兴信用合作社与毛林贵之间签订转租协议并未通知建华村一组，建华村一组并不必然知道转租的事实。依照谁主张谁举证的原则，农商行负有举证证明建华村一组知道或者应当知道转租事实的义务，而农商行并未提供充分证据。因此对此抗辩主张，原审法院不予支持。3.原新津县普兴信用合作社未经建华村一组同意擅自将承租的土地及附属物转租给毛林贵违反了《中华人民共和国经济合同法》第三十九条第一款第3项之规定，建华村一组有权单方解除合同。
五、合同解除后的处理。1.原新津县普兴信用合作社属于成都市农村信用合作社联合社分支机构，因改制，农商行全部承继了成都市农村信用合作社联合社的权利义务。原新津县普兴信用合作社在成都市农村信用合作社联合社企业改制时自行终止。因此其合同权利义务应当由农商行享有和承担。建华村一组为原新津县金华镇建华村一社更名而来，因此原新津县金华镇建华村一社的权利义务由建华村一组享有和承担。2.由于《中华人民共和国经济合同法》没有规定合同解除后的处理，因此应当依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，原审法院对建华村一组要求农商行返还租赁物的诉讼请求予以支持。建华村一组主张的律师费损失，不是必要损失，原审法院不予支持。3.农商行辩称，本案还涉及借款法律关系，应当一并处理，但又未在法庭辩论结束前提起反诉，根据不告不理原则，原审法院不作处理。并且农商行虽主张解除合同后应当一并处理借款问题，但又不同意解除合同，其主张本身存在矛盾。借款问题农商行可以另案主张。
综上所述，农商行违法转租构成根本违约，建华村一组有权单方解除合同，原审法院对建华村一组要求解除合同，并要求农商行返还租赁物的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第三款、第三十九条第一款第3项，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决：一、解除原新津县金华镇建华村一社与原新津县普兴信用合作社、原新津县金华镇建华村村民委员会于1993年8月7日签订的《租用协议书》；二、农商行于判决生效后十日内返还建华村一组租用的土地约1200平方米及地上附属物（地理位置和土地面积及附属物详见《租用协议书》）；三、驳回建华村一组的其他诉讼请求。本案案件受理费676元，由建华村一组与农商行各承担一半，建华村一组已预交338元，农商行应承担的338元在判决生效后十日内向原审法院缴纳。
宣判后，原审被告农商行不服，向本院提起上诉，认为：一、原审认定事实错误。1.《租用协议书》不是租赁法律关系，而是归还贷款的还款法律关系，归还贷款的方式不是现金，而是土地及地面附属物的收益，而该收益可以来源于农商行自身使用产生的价值，也可以来源于农商行对外交由他人使用而产生的收益。因此，建华村一组、普兴社区通过约定将收益权全部授予了农商行普兴支行，农商行普兴支行也由此取得了自用或以自己名义对外出租的权利。2.签订协议时，案涉地址农商行也未作为营业网点，三方当事人实际已预见并同意由农商行自行决定由谁使用，农商行交由毛林贵使用并非擅自转租。3.2011年起，建华村一组村民就因毛林贵使用房屋而与毛林贵发生过冲突，普兴社区负责人也当庭确认。原审法院认为农商行未举证证明建华村一组知晓毛林贵实际使用房屋的事实属认定错误。二、原审适用法律错误。1.根据合同法司法解释的规定，本案系履行《租用协议书》中发生的争议应适用《合同法》的规定，而非《经济合同法》，即使系租赁合同纠纷，也应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。2.案涉土地及地上附属物现由毛林贵占有使用，不应判令农商行腾退。三、原审程序错误。农商行不是本案适格的主体，案涉《租用协议书》系原新津县普兴信用合作社签订，经过2009年、2010年改制，原新津县普兴信用合作社的承继主体应为农商行新津普兴支行。请求撤销原判，驳回建华村一组的诉讼请求。
被上诉人建华村一组答辩称，1.《租用协议书》的名称明确为租赁关系，内容也多次出现“租”，农商行将借款关系在本案中混淆，也未提出反诉，故本案不应审理借款关系；2.租赁物使用权全面支配，是指在租赁关系下的权利支配，而不是指转租；3.即使存在建华村一组村民维权的情形，也不能证明建华村一组知晓转租给毛林贵的事实；4.合同法实施以前签订合同的，就适用当时的经济合同法，即使适用合同法，建华村一组也有权解除合同；5.建华村一组系将案涉土地及地上附属物出租给农商行，根据合同的相对性，应由农商行返还给建华村一组；6.对于农商行主体资格，原审判决已作了详细阐述。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告普兴社区述称，没有意见陈述，请求法院依法判决。
原审第三人毛林贵述称，毛林贵系合法从农商行承租案涉土地及地上附属物，根据《租用协议书》约定，农商行有全权处分的权利，当然有权利将案涉土地及地上附属物出租；建华村一组要求解除合同已超过除斥期间。2013年4月建华村一组向政府进行了情况反映，村民也有签字捺印，在当时建华村一组即已知道转租的事实，但未提出异议，因此已丧失解除权；原审未查明案涉土地的权属状况，会极大地损害毛林贵的合法权利。请求法院依法予以改判。
本院对原审查明的事实及所采信的证据予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点有四个，现分别评述如下：
一、关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”。从上述规定可知，对旧合同以不溯及既往为原则，以溯及既往为例外，以适用旧法为原则，以适用新法为例外、补充。案涉《租用协议书》签订于1993年8月7日，即合同法施行（1999年10月1日）前，但《租用协议书》约定的履行期限为1993年9月1日至2043年8月30日，跨越合同法实施之日，且本案系因履行《租用协议书》发生的纠纷，因此本案应以适用《中华人民共和国经济合同法》为原则，在合同履行方面适用《中华人民共和国合同法》第四章的规定。
二、关于《租用协议书》的性质及效力问题。《中华人民共和国经济合同法》第二十三条规定：“财产租赁合同，应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款。出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。……”案涉《租用协议书》的名称明确为租用（赁），内容包括租赁物的名称、数量、租赁期限、租金支付等租赁合同的主要条款，建华村委会、建华村一组也将案涉土地及地上附属物交付农商行使用，《租用协议书》应为租赁合同。且探究各方签订《租用协议书》的本意，建华村委会、建华村一组为偿还其贷款本息，将案涉土地及地上附属物出租给农商行，以租金抵扣贷款，而农商行对此并无异议，各方就此签订《租用协议书》。因此，《租用协议书》主要的法律关系还是租赁合同关系，同时包含借款合同关系。
关于《租用协议书》的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”结合上述第一条的规定，对于合同效力的认定原则为“从旧兼从宽，即《合同法》实施前成立的合同效力认定的法律依据，是选择合同成立当时的法律规定还是选择适用《合同法》的规定，判断标准就是适用哪个规定可以认定该合同有效就选择适用该规定。本案各方当事人签订《租用协议书》时的法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，而《合同法》对租赁期限有限制性规定，因此，本院在认定《租用协议书》的效力时以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。据此，《租用协议书》未违反签订当时的有关禁止性或者强制性规定，应为合法有效。
三、关于建华村一组是否有权要求解除的问题。《租用协议书》约定：“出租用的50年中，土地及地面附属物的使用权归甲方全权支配，乙方不得干涉”。如何理解“全权支配”和“不得干涉”的含义，如前所述，各方当事人签订《租用协议书》的本意为以案涉土地及地上附属物的50年租金抵扣贷款，而这50年期间农商行对案涉土地及地上附属物享有全权支配权，普兴社区、建华村一组不得干涉。普兴社区、建华村一组在签订《租用协议书》之时应当知道，农商行作为金融机构，对案涉土地及附属物自用的可能性不大，其签订《租用协议书》的真实目的不是为了使用案涉土地及地上附属物，而是希望取得租赁物的承租权后转租收取租金，并通过收取租金来抵扣建华村一组应归还的借款本息。《租用协议书》中的“全权支配权”应当是不仅限于自身使用，还包含除转让以外的最大限度地使案涉土地及地面附属物产生收益的行为，如转租他人获取得利益。普兴社区、建华村一组对该含义是明知的，其主张“全权支配”“不得干涉”应理解为普兴社区、建华村一组对农商行使用案涉土地及地上附属物的方式不持异议与双方订立合同时的真实意思不符。因《租用协议书》实际赋予了农商行转租的权利，建华村一组以农商行擅自转租为由要求解除《租用协议书》的理由不成立，本院不予支持。原审认定不当，本院予以纠正。
四、关于农商行是否是本案适格被告的问题。原新津县普兴信用社在成都市农村信用合作社联合社企业改制时已自行终止，其权利义务由农商行承担。虽农商行普兴支行在原新津县普兴信用社原址开业，但农商行普兴支行系农商行的分支机构，并无证据证明农商行普兴支行承继了原新津县普兴信用社的权利义务。因此，农商行系本案的适格被告。农商行的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人农商行的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省新津县人民法院（2015）新津民初字第1100号民事判决；
二、驳回新津县普兴镇建华村一组的诉讼请求。
一审案件受理费676元，二审案件受理费676元，合计1352元，由新津县普兴镇建华村一组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一六年六月三十日
书 记 员 冷 雪