吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初8757号
原告：延吉万达广场投资有限公司。住所：延吉市。
法定代表人：齐界，总经理。
委托代理人：李震宇，吉林吉延律师事务所律师。
被告：延边万桦商贸有限公司。住所：延吉市。
法定代表人：赫英伟，经理
原告延吉万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）诉被告延边万桦商贸有限公司（以下简称延边万桦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月18日对本案公开开庭进行了审理，万达公司的委托代理人李震宇到庭参加了诉讼，延边万桦公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万达公司诉称：2015年12月31日，万达公司与佳木斯万桦商贸有限公司（以下简称佳木斯万桦公司）签订《租赁合同》，约定万达公司将延吉万达广场购物中心负一层、负二层部分区域租赁给佳木斯万桦公司用于经营超市使用。2016年7月30日，由于佳木斯万桦公司与延边万桦公司之间达成了转让协议，因此，万达公司与上述两家公司共同签订了《租赁合同主体变更协议》。协议约定，由延边万桦公司接替佳木斯万桦公司作为原租赁合同中的承租方，并概括承接佳木斯万桦公司全部合同项下的权利义务。2016年10月30日，由于延边万桦公司经营不善，导致超市非正常闭店。我公司在通过书面告知延边万桦公司违约并单方解除合同的前提下，限期让延边万桦公司主动搬迁租赁场地，但延边万桦公司迟迟不搬离场地。截至闭店当日，延边万桦公司共计拖欠租赁费等各项费用128.2万元，并给我公司造成巨大损失和不良的社会影响。故诉至法院，要求1.解除与延边万桦公司签订的租赁合同；2.延边万桦公司立即支付履约保证金72.8万元、物业服务费17.2万元（2016年9月9日到2016年12月5日），违约金324万元、租赁费31.5万元，装修保证金2万元，装修管理费20万元，垃圾清运费20万元，水费3万元，共计490.5万元。
延边万桦公司未到庭答辩亦未向本院提交答辩状。
经审理查明：2015年12月31日，万达公司与佳木斯万桦公司签订了《租赁合同》，约定万达公司将位于延吉万达广场购物中心首层、负一层、负二层部分共计10000平方米的区域租赁给佳木斯万桦公司用于经营超市；租赁期限为15年；租赁费按月支付，标准为每平方米27元；第一期租赁费（2016年9月9日至2016年10月31日）应于合同签订之日起10日内支付，金额为46.8万元；第二期开始于每月20日前支付当月租赁费；佳木斯万桦公司应于签订合同之日起10日内向万达公司支付履约保证金81万元，合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由佳木斯万桦公司承担的费用外，剩余部分于交还租赁场所并履行完毕其他义务后7日内无息返还给佳木斯万桦公司；同时，合同约定，一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的，一方有权经书面通知另一方立即解除合同，并支付相当于12个月租赁费的违约金。2016年7月30日，万达公司与佳木斯万桦公司、延边万桦公司签订租赁合同主体变更协议，约定佳木斯万桦公司将其与万达公司签订的《租赁合同》中的权利义务全部转让给延边万桦公司，由延边万桦公司继续租用上述场所经营万桦超市。签订合同后，延边万桦公司向万达公司支付了履约保证金8.2万元。之后，万达公司与延边万桦公司签订物业服务合同，约定万达公司为延边万桦公司提供物业服务，延边万桦公司自开业之日起向万达公司支付物业服务费，标准为每平方米6元，自第三年起进行调增，第一年物业服务费应于签订合同之日起5个工作日内支付。2016年9月9日，万桦超市开业。2016年10月30日，延边万桦公司向万达公司出具申请书，内容为：“由于我部内部在经营上有所调整，需停业整顿，特此申请。”2017年2月，延边万桦公司搬出租赁场所。截至2016年12月5日，延边万桦公司共计拖欠万达公司租赁费31.5万元、物业服务费17.2万元。
认定上述事实的主要证据有：租赁合同及租赁合同补充协议书各一份、租赁合同主体变更协议书一份、申请书一份、解除合同告知书及照片、物业服务合同一份。
本院认为：万达公司与延边万桦公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的，另一方有权经书面通知立即解除合同。2016年10月30日，延边万桦公司停止营业，并于2017年2月搬出租赁场所，双方合同目的已无法实现，依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”之规定，万达公司有权要求解除与延边万桦公司之间的租赁合同。
万达公司将场所租赁给延边万桦公司使用，延边万桦公司应按约定向万达公司支付租赁费。截至2016年12月5日，延边万桦公司共计拖欠万达公司租赁费31.5万元，对万达公司要求延边万桦公司支付租赁费31.5万元的诉讼请求，本院予以支持。
万达公司与延边万桦公司之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。万达公司为延边万桦公司提供物业服务，延边万桦公司应按约定向万达公司支付物业服务费，自2016年9月9日起至2016年12月5日止，按照每平方米6元计算，共计17.2万元，对万达公司要求延边万桦公司支付物业服务费17.2万元的诉讼请求，本院予以支持。
对于万达公司要求延边万桦公司支付履约保证金8.2万元的诉讼请求，本院认为，履约保证金系为了保证延边万桦公司履行合同支付的费用，且依据双方约定，履约保证金除用以冲抵拖欠的费用外，剩余部分应退还给延边万桦公司。现双方合同解除，延边万桦公司无需再向万达公司支付履约保证金，故对万达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于万达公司要求延边万桦公司支付装修保证金2万元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中并无关于装修保证金的约定，且万达公司亦未提交延边万桦公司装修不合格的证据，故万达公司的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
对于万达公司要求延边万桦公司支付装修管理费20万元、垃圾清运费20万元及水费3万元的诉讼请求，因万达公司未提交证据予以证实，本院不予支持。
对于万达公司要求延边万桦公司支付违约金324万元的诉讼请求，本院认为，双方约定违约金按照12个月租赁费计算过高，应予以调整，违约金应按照万达公司的实际损失计算，即延边万桦公司未按时支付租赁费及物业费的利息损失。其中租赁费的利息损失应为自2016年10月21日起，按照本金27万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日；自2016年11月21日起，按照本金4.5万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日。因双方之间签订的物业服务合同无明确签订时间，故物业服务费的利息损失应自起诉之日起计算，即按照本金17.2万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日。
综上，对万达公司提出的要求解除与延边万桦公司之间的租赁合同及要求延边万桦公司支付各项费用40.5万元（租赁费31.5万、物业费17.2万元，从中扣除履约保证金8.2万元）及违约金（自2016年10月21日起，按照本金27万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日；自2016年11月21日起，按照本金4.5万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日；自2016年12月16日起，按照本金17.2万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日）的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告延吉万达广场投资有限公司与被告延边万桦商贸有限公司之间签订的租赁合同；
二、被告延边万桦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告延吉万达广场投资有限公司支付各项费用40.5万元（租赁费31.5万、物业费17.2万元，从中扣除履约保证金8.2万元）及违约金（自2016年10月21日起，按照本金27万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日；自2016年11月21日起，按照本金4.5万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日；自2016年12月16日起，按照本金17.2万元的中国人民银行逾期贷款利率计算至实际给付之日）；
三、驳回原告延吉万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。
如被告延边万桦商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46000元（原告已预交46000元），由被告延边万桦商贸有限公司负担7375元，由原告延吉万达广场投资有限公司负担38625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 刘 瑶
审判员 陈 艳
审判员 尹永杰
二〇一七年五月三日
书记员 张甜甜