河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民二终字第874号
上诉人（原审被告）中石房地产开发有限公司。住所地廊坊开发区东方大学城毕升路**号。
法定代表人林伟，董事长。
委托代理人林志国，河北天枢律师事务所律师。
委托代理人王茜茜，河北天枢律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）杨弘。
委托代理人李侠，河北若石律师事务所律师。
原审被告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司。住所地廊坊开发区东方大学城毕升路**号。
委托代理人吕成，河北吕振明律师事务所律师。
上诉人中石房地产开发有限公司（以下简称中石公司）与被上诉人杨弘合同纠纷一案，河北省廊坊经济技术开发区人民法院（以下简称廊坊开发区法院）于2015年8月29日作出（2015）廊开民初字第130号民事判决，中石公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，杨弘于2012年以3072460元购得中石公司开发的廊坊东方之珠住宅小区（旭辉十九城邦三期）121-3号房屋，永升物业系该小区的物业服务公司。杨弘于2012年12月22日接收房屋钥匙，收取房屋，并于同日将钥匙托管于永升物业。杨弘与中石公司在购房合同中约定供冷、供热系统和设备保修期限为2个采暖期。2014年5月20日，杨弘开始装修房屋，装修前经检查房屋地暖管线无渗漏。2014年12月20日，杨弘与家人回家后发现三楼衣帽间地暖工程分水器处上水管道水管连接处脱扣导致暖气跑水，因暖气跑水致使杨弘房屋装修及物品受损。经杨弘申请，廊坊开发区法院委托廊坊市益华资产评估事务所有限公司对地暖管道跑水造成屋内物品及装修损失进行评估鉴定，该评估事务所有限公司于2015年6月12日出具评估报告书，杨弘的财产损失价值为429756元。对此评估报告，杨弘予以认可，中石公司认为仅能证明相关损失，但损失与己方无关；永升物业认为该损失与己方无关。2012年12月26日，涉案房屋一层玄关处分水器同样出现大量泄水情况。涉案房屋自跑水事件发生后，杨弘一直未在该房屋居住。
另查明，庭审中，杨弘主张己方装修从未改动地暖工程，只在发生跑水的分水器外部打造了一木制隔断。中石公司及永升物业均认为杨弘在装修时对地暖进行了改动。对于跑水原因，中石公司认为是由于原告装修封包预留空间不足，外力改变管线自然弧度，使管线受到压力及外力双重原因积累导致。
一审法院认为，公民合法的财产权利应受到法律保护。本案中，杨弘购买中石公司开发的房屋，中石公司应对所售房屋的质量负有保证责任。本案涉案房屋跑水发生的原因系房屋分水器管件脱落，该处管件是中石公司交付给杨弘房屋的配套设施，且杨弘收房日期为2012年12月22日，该管件亦未过杨弘与中石公司购房时约定的两个采暖期的保修期限。虽然中石公司向本院提交了涉案房屋及各分项工程、材料业已通过验收合格的证据，但对于分水器管件脱落未能举证证明杨弘擅自改动、更换部件。其虽主张由于杨弘装修封包预留空间不足，外力改变管线自然弧度，使管线受到压力及外力双重原因积累导致，但对此主张并未提交相应证据予以证实。即便在房屋竣工验收时该设施管件合格也并不能免却在实际使用后出现事故的责任，因此中石公司应对出售给杨弘的房屋取暖设施分水器管件脱落导致的财产损失承担责任。关于杨弘诉请永升物业承担赔偿责任问题。永升物业确系该房屋的物业服务公司，但本案损失的发生并不在物业服务范围之内，杨弘诉请其承担责任无法律根据，对其要求永升物业承担责任的主张本院不予支持。关于杨弘主张的损失范围，本院委托廊坊市益华资产评估事务所有限公司所做的鉴定意见具备法律效力，对杨弘主张的财产损失数额429756元本院予以支持。关于杨弘主张的不能正常使用房屋的损失计算方式为房款同期人民银行贷款利率的1.3倍，以及杨弘收视费、供暖费、宽带费损失8000元、因诉讼及装修房屋所引起的所有误工费、往来北京的交通费等费用共计15000元，该部分主张缺乏相应法律依据及证据支持。但综合全案，杨弘花费3072460元购买房屋，跑水事件发生后，杨弘一直不能在该房屋中居住，确实给杨弘的生活及工作带来很大不便，为处理事故确有实际支出费用，本院酌情支持8万元。关于杨弘诉请的对涉案房屋水、暖管道及供电线路、系统等隐敝工程，全部进行重新检修，保证排除因泡水导致的一切事故隐患的主张。跑水事故发生后，涉案房屋的水暖管道系统确实受到损害，存在安全隐患，中石公司应该承担安全检测义务；关于供电线路等隐蔽工程，无法进行安全检测，对此部分主张本院不予支持，待实际损失发生后另行解决。
综上，杨弘的部分诉讼主张成立，一审法院相应予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，作出（2015）廊开民初字第130号民事判决：1.中石公司自本判决生效后三日内给付杨弘各项财产损失429756元及其他损失80000元；2.中石公司于本判决生效后三日内对涉案房屋水、暖管道进行检修，排除隐患；3.永升物业不承担责任；4.驳回杨弘其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8898元、鉴定费15000元，共计23898元，由中石公司承担。
中石公司对一审判决不服，向本院上诉，请求：1.请求依法撤销廊坊经济技术开发区人民法院（2015）廊开民初字第130号民事判决，依法改判或发还重审；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由如下：
第一，一审认定事实与判决内容自相矛盾，判决认定事实错误，且无法律依据，中石公司不应承担任何赔偿责任。一是涉案房屋己于2012年11月9日验收合格。中石公司通知杨弘办理交付房屋的日期为2012年12月8日。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于杨弘的原因，没有按期接收房屋，中石公司通知杨弘办理交房的期限届满之日，视为中石公司己将商品房交付给了杨弘，保修期限自视为交付之日起计算。无论依据法律规定的竣工验收合格之日（2012年11月9日）起计算，还是依据商品房交付使用之日（2012年12月8日）起计算，涉案房屋的供热系统均己超过2个采暖期的保修期。二是即使在保修期内，本案房屋供热系统不存在质量问题，中石公司也不应承担赔偿责任。依据《商品房销售管理办法》的规定，只有“属于保修范围的质量问题”的，房地产开发企业才承担赔偿责任。杨弘没有任何证据证实本案房屋供热系统存在质量问题。三是，中石公司已经提供充分证据证实涉案房屋在竣工和装修前的供热系统无任何质量问题，杨弘也是认可的，中石公司依法不应承担赔偿责任。杨弘认为在使用过程中房屋供热系统存在质量问题而跑水，应提供证据证明！而其在举证期限内，既不申请鉴定，也未提供证据证明存在质量问题，应当承担举证不能的不利后果。
第二，本案有证据证实杨弘严重违反国家建筑标准进行房屋装修。杨弘装修房屋时封包预留空间不足，外力改变管线自然弧度，使管线受到压力及外力双重原因积累导致管线脱节。杨弘对采暖管跑水存在重大过错，其所受损失与中石公司无关。且杨弘举不出任何证据证实自己装修房屋没有违反国家规定标准，亦没有其所谓损失不是由自身或装修公司等第三方原因所致的证据，即本案根本无法排除杨弘所受损失是由其自身造成的合理怀疑。
第三，杨弘没有证据证明中石公司与其所受损害结果之间存在因果关系。仅凭财产损失的鉴定，即使是壹仟万元，也与中石公司无关，中石公司当然不应承担赔偿责任。
第四，一审判决一方面认定杨弘主张的不能正常使用房屋的损失、误工费、往来北京的交通费等无法律依据、无证据，另一方面却判决支持80000元，这样无理无据的判决无法接受。
第五，一审判决不只是于法无据，于理亦不通。本案一审以杨弘购买房屋的总价款3072460元，在没有确定漏水原因、没有确定存在因果关系的前提下就判令中石公司赔偿高达五十余万元，理据不足。本案必须在确定漏水原因、是否存在质量问题、有无因果关系的前提条件下才能确定责任由谁承担，或者责任承担的比例。同时杨弘对自己的房屋有看管及防止损毁的法定义务的，但其发现漏水没有立即采取相应措施，防止损失，任其毁损房屋内财物。法律规定和合同约定都非常明确，房屋自交付之日起毁损、灭失的风险已经转移给被上诉人。
综上所述，杨弘的诉求无事实与法律依据，请求二审法院驳回其无理无据的诉讼请求，维护中石公司的合法权益。
杨弘答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，鉴于涉案房屋因跑水至今无法正常使用，请求二审法院依法维持原判。
永升物业陈述称，同意中石公司的上诉意见。
本院二审经审理查明，中石公司与杨弘对一审判决认定的双方之间就涉案房屋的买卖合同关系、本案所涉房屋跑水发生的时间地点、原因及造成的财物损失数额均不持异议；对涉案房屋竣工验收、供暖系统等单项验收合格、供暖系统保修期为两个采暖期也无异议。即二审查明的事实与一审一致。二审中中石公司和杨弘仍然对涉案房屋供暖系统跑水是否在约定的两个采暖期内、供暖系统分水管脱扣致跑水是谁造成的持不同意见。中石公司认为一审法院酌定其赔偿杨弘涉案房屋因跑水不能正常使用及其他损失80000元无法律与事实依据。二审中中石公司、杨弘和永升物业均未提出新的事实，也未提供新的证据。
本院认为，中石公司和杨弘二审期间争议的主要问题是：1.对涉案房屋供暖系统跑水是否在约定的两个采暖期内；2.供暖系统分水管脱扣致跑水是谁造成的；3.一审法院酌定中石公司赔偿杨弘涉案房屋因跑水不能正常使用的其他损失80000元是否妥当。
（一）关于涉案房屋供暖系统跑水是否在约定的两个采暖期内问题
本院认为，判断涉案房屋跑水是否在中石公司与杨弘约定的两个采暖期内，首先应确定两个采暖期的起算时间。因为新建房屋供暖保修期规定的意义在于，只有经过业主一定时间的正常使用才能实际检测出供暖系统的质量是否存在问题，新建房屋的采暖保修期应从购房人实际接收控制房屋之日起计算。该案中中石公司虽主张涉案房屋是2012年12月8日交付杨弘，但一审中对杨弘提供的2012年12月22接收楼房的《收楼物品确认单》又予以认可，所以涉案楼房的接收日期应为2012年12月22日，两方约定的两个采暖期也应以此为起算点。因此2014年12月20日发生的涉案房屋跑水事件应在约定的两个在采暖期内，对此间发生供暖系统跑水造成的损失中石公司理应承担责任。即使在房屋竣工或交付时都验收合格，也不能排除房屋在约定的保修期内正常使用发生质量问题，如果竣工、交付验收合格就认为保修期内正常使用也会合格，那么约定两个采暖期的保修就失去了意义。因此中石公司对自己提供的房屋、供暖等各分项工程及配套的管件在正常期间、正常状态下使用发生损害就应承担赔偿责任。
（二）关于涉案房屋供暖系统分水管脱扣致跑水是谁造成的问题
本院认为，中石公司对自己主张杨弘严重违反国家建筑标准进行房屋装修，封包供暖分水管预留空间不足，外力改变管线自然弧度，使管线受到压力及外力双重原因积累导致管线脱节造成跑水，应负有举证责任，但其在一、二审中均未提供证据证明。同时中石公司要求杨弘自证装修房屋没有违反国家规定标准也违背了谁主张谁举证的基本诉讼原则。因此中石公司作为涉案房屋及配套设施的提供者，对杨弘所受损害凭其认可的财产损失鉴定就应承担赔偿责任。
（三）关于一审法院酌定中石公司赔偿杨弘涉案房屋因跑水不能正常使用的其他损失80000元是否妥当的问题
本院认为，杨弘以3072460元购买房屋，在房屋所在地属于高额投资，这么大的投资购买的房屋，因跑水事件导致自2014年12月20日至今不能正常使用，已支出的收视费、宽带费、取暖费不能享受相关服务，为处理跑水事件造成往来交通费用支出符合常理，一审法院综合全案酌定中石公司赔偿杨弘其他损失80000元并无不当。中石公司主张杨弘对自己的房屋发现漏水没有立即采取相应措施，防止损失，任其毁损房屋内财物，没有提供相关证据，其主张不能成立。同时中石公司主张房屋自交付之日起毁损、灭失的风险已经转移给杨弘，是指房屋的毁损灭失，与本案房屋及配套设施质量问题造成的损失是两个问题，所以其主张不能成立。
综上，中石公司的上诉理由不能成立，各项上诉请求本院均不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、鉴定费按照一审判决执行，二审案件受理费8898元，由中石房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 李绍辉
审判员 刘建刚
二〇一五年十一月十日
书记员 王 强