甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终852号
上诉人（原审原告）赛万银，男，1984年12月5日出生，回族，住兰州市城关区定西路***号。
委托代理人吕红福，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）甘肃普天房地产开发有限公司（以下简称普天公司），住所地：甘肃省兰州市七里河区林家庄420号。
法定代表人李忠鑫，普天公司董事长。
委托代理人李成，甘肃方域西涛律师事务所律师。
上诉人赛万银因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年5月14日，原告有意购买由被告开发的位于兰州市七里河区420号格兰绿都第1号楼2603号房，双方签订了《认购书》。认购书第一条约定：房屋建筑面积90.03平方米，套内面积71.99平方米，折后单价6683.60元，总价款601725元。在其后的空白处注明：“备案价5958元，差价725.6，总价65326元，首付241725元”。原告于当日预交订金30000元。由被告开具了30000元定金的收据1张;2012年6月7日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），该合同约定，原告所购商品房单价为每平方米5958元，总金额536398元。合同签订后，原告又分二次预交了购房款共211724元，被告分别开具了65326元和146398元的收据2张。2012年8月23日，原告又办理了360000元的公积金贷款，被告出具了购房款360000元的收据。2013年3月12日，被告在收取相关费用后将房屋交付给原告使用。2015年6月9日，被告向原告出具了正式的《销售不动产统一发票》，购房款为536398元。据此，原告认为是被告多收了其购房款65326元，被告则认为真实交易价格是《认购书》上的价格而不是备案价，不同意退款，遂引起纷争。以上事实有原告提交的《认购书》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、收据、被告提交的《认购书》、《商品房买卖合同》、当事人的陈述以及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
原审法院认为，民事活动应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则。本案中，原告赛万银与被告普天公司之前签订《认购书》及后来签订的《商品房买卖合同》，均系原、被告真实意思表示，在之后的履约过程中，双方均依据认购书的约定行使权利义务，而非《商品房买卖合同》，对此，原、被告双方均无异议。原告依据《认购书》分四次自愿交纳了购房款601724元，该房屋价款正是《认购书》所确定的价格，而不是《商品房买卖合同》所确定的价格，由此证明原告是明知此商品房总价是601725元并认可接受这种交易方式，且原告在交款后2年之内没有提出任何异议，已超过诉讼时效。故被告辩称理据充分，本院予以采信。原告的诉讼请求，与审理查明的事实相悖，本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告赛万银的全部诉讼请求。案件受理费1433元，由原告赛万银承担。
宣判后，赛万银不服原审判决，向本院提出上诉。赛万银上诉认为：一、原审判决认定事实不清，证据不充分。1、《认购书》第五条约定：本认购书自甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》后自行失效，有关房屋买卖中的其他事项均按照该《合同》的相关规定。被上诉人与上诉人于2012年6月7日正式签订了《商品房买卖合同》，上诉人又预交了购房款人民币211724元，约定该商品房单价为人民币每平方米5958元，总金额人民币536398元。2012年7月23日，上诉人按被上诉人的要求办理了360000元的公积金贷款。2015年6月9曰，被上诉人才给上诉人出具了正式的《销售不动产统一发票》，正式确认购房款为536398元。据此，上诉人计算后才发现多交纳购房款65326元，被上诉人没有退还。事实上是被上诉人利用自己房地产商的资源优势，通过定金、预收房款、公积金贷款等形式分散收取购房款，造成上诉人对多收购房款一事，无法及时察觉。原审判决驳回上诉人的全部诉讼请求明显错误。2、2015年6月9曰，上诉人收到发票后计算才发现多交纳的购房款65326元，原审判决认为上诉人在交款后二年内没有提出任何异议，已超过诉讼时效不当。3、《认购书》所要约定的购房价格只是对房屋价格的预估，房屋的价格应该以双方正式签订的《商品房买卖合同》中约定的价格为准。原审判决以《认购书》的价格作为依据进行判决，违背法律规定。二、原审判决适用法律错误。1、我国的商品房购买及登记相关法律规定，商品房买卖价格应该以在房地产登记部门备案的《商品房买卖合同》中约定的价格为准。而原审判决以双方签订的《认购书》加注的价格认定为商品房的购买价格，与法律规定相违背，并据此驳回上诉人的全部诉讼请求明显错误。2、诉讼时效是自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。本案的诉讼时效应该从2015年6月9日起算，原审判决“已超过诉讼时效”的认定，损害了上诉人的合法权益。赛万银上诉请求撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人多收的购房款65326元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人普天公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人诉请不能成立，应当依法驳回。普天公司没有多收上诉人房款，上诉人购买的房屋总价601725元是双方真实意思表示，并且实际履行。双方签订的《认购书》对房屋面积、单价、总价601725元，备案价5958元差价726元，总价65326元，首付……等做了明确约定，备案商品房买卖价格不是真实的买卖价格，缴纳首付款时普天公司给上诉人单独出具了差价65326元的收据，并由上诉人签字确认，上诉人是明确知道该事实。如果上诉人认为按照商品房买卖合同第六条约定要求普天公司退款，或者申请在其后的按揭贷款中扣除，但是上诉人两年来一直没有要求退款，而是付清了全部购房款，直到起诉前赛万银也没有要求退款，原告诉请超过诉讼时效。该购房行为是双方真实意思表示，赛万银属于恶意诉讼。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的诉请。
经审理查明，原审判决对本案基本事实的认定无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点是上诉人与被上诉人真实意思表示一致，并实际履行的合同是《认购书》还是房屋管理部门备案的《商品房买卖合同》。本院认为，根据订立合同目的的不同，合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划；本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。从本案双方所签订的《认购书》来看，有明确的当事人名称，商品房基本状况、销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等，特别是约定了房屋单价与备案价的差价为每平方米725.6元，总价款和备案总价的差价为65326元。该《认购书》具备本约合同的基本条件，系双方真实意思表示，为有效合同，理应得到双方的自觉履行。《认购书》第五条的约定明显是专门为签订备案《商品房买卖合同》而约定，而非双方要履行《商品房买卖合同》。从实际履行来看，2012年6月7日，上诉人与被告签订《商品房买卖合同》的同一天，普天公司给上诉人单独出具了差价65326元的收据，上诉人办理的360000元公积金贷款是按照其已付款与总价款601725元的差价确定，而非《商品房买卖合同》所确定总价536398元的差价确定，上诉人实际履行的也是《认购书》所约定的内容。上诉人在对《认购书》所约定的合同内容履行后，又以其办理公积金贷款是“按被上诉人的要求办理”而非其真实意思表示，被上诉人给上诉人出具《销售不动产统一发票》时才发现多付65326元为由，请求被上诉人返还明显与《认购书》的约定和其交易行为不符，对其上诉理由本院不予采信。原审判决对其请求未予支持正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1433元，由上诉人赛万银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 林
代理审判员 王锡东
代理审判员 关 涛
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李芬芬