广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1323号
上诉人（原审被告）：陈鑫，住广州中山。
委托代理人：冯帅，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州维维中介物业管理有限公司，住所地广州海珠区怡乐路17号。
法定代表人：雷海宁，任该司总经理。
委托代理人：黄海鸥，该司职员。
委托代理人：庞锦秀，该司职员。
上诉人陈鑫因与被上诉人广州维维中介物业管理有限公司（以下简称维维公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区（2014）穗越法民三初字第2822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区芳草街36号307房（建筑面积81.47平方米）为登记于陈鑫名下的房产。维维公司为具有三级物业管理资质的物业管理企业。越秀区中山四路芳草街36号业主委员会（甲方）与维维公司（乙方）先后于2007年1月1日、2010年3月14日签订2份《物业管理服务合约》，其中约定：甲方将芳草街36号大楼委托乙方实行物业管理，小区名称芳草街36号大楼，住宅面积12031.62平方米，住宅套数129户；委托管理期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止，物业管理服务费按每平方米建筑面积0.8元标准计收，委托期限自2010年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费按每平方米建筑面积0.8元标准计收；业主或物业使用人逾期交纳当期应缴当期费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金（每单月15-30日为缴费日期）；乙方管理服务事项，1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙、梯间、走廊通道、门厅等共用部分的管理，制止人为造成的损坏；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的、下水管道、排污落水管道、公共照明、高压水泵房、楼内消防设施及防雷设施和电梯等设备状况良好、运行正常；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井，定期进行检查，清理疏通；4、公共环境卫生，包括大楼周边和房屋公用部位的清洁卫生、垃圾清运、以及电梯厢的清洁卫生；5、治安管理，门岗24小时治安值班管理，每天巡查3次；6、管理与物业相关的工程图纸、住、用户档案资料；7、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出要求时，乙方应接收并合理收费等。2013年3月5日，维维公司向芳草街36号业主委员会发出关于上调物业管理费收费标准的申请，申请将物业管理费标准从每月1元／平方米上调至每月1.35元／平方米。同月8日，维维公司向该业委会发出更正函，认为物业管理费收费标准每月1.35元／平方米存在笔误，应为每月1.38元／平方米。广州市越秀区芳草街36号大楼业主委员会于2013年5月23日向维维公司出具复函：经业委会研究同意芳草街36号大楼物业管理费收费标准从每月1元／平方米上调至每月1.38元／平方米，从2013年5月1日起按每月1.38元／平方米标准收取等。维维公司依据上述合同，为芳草街36号大楼提供物业管理服务至今。陈鑫自2009年11月起未向维维公司支付过物业管理费。
原审法院另查明：广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2014年12月12日向陈鑫出具依申请公开政府信息答复书记载：经查档案资料，查无陈鑫要求获取的芳草街36号业主大会会议纪要、会议决定、公告文书的政府信息，芳草街36号大楼业主委员会议事规则、业主大会情况报告、大楼业主公约见附件等。附件中业主大会议事规则记载：第三章业主投票权，一、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过，二、业主投票权是按业主拥有物业每户一票计算，三、投票人必须在投票上填写业主姓名或所代表业主投票权并签名（盖章），已送达业主的投票，业主未投的，视为认同业主大会作出的决定……第四章议事方式，四、业主大会议事采用以下两种方式：（一）全体业主会议形式，物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，进行投票表决，（二）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认，经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定……五、业主大会采用以下三种形式征求、回收业主意见，进行表决，（三）已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见的，视为没有不同意见，认同业主大会议事内容等。附件中芳草街36号业主大会情况报告记载，陈鑫是2004年10月首届业主委员会委员等。
维维公司于2014年11月13日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：陈鑫向维维公司支付从2009年11月至2014年10月的物业管理费（其中从2009年11月至2009年12月，每月按0.8元／平方米计算；从2010年1月至2013年4月，每月按1元／平方米计算；从2013年5月至2014年10月，每月按1.38元／平方米计算）；及支付物业管理费滞纳金（即逾期付款违约金，从2010年1月1日起计至2014年10月31日止，因物业管理费是每两个月作一期缴纳，在单月15-30日前支付该两月的物业管理费，如2009年11月15-30日前缴纳2009年11月-12月的管理费，该违约金以当期所欠管理费本金为基数，按每日千分之三计算，违约金总额以不超过所欠管理费本金为限）。原审诉讼中，维维公司提交如下证据：1、维维公司在2011年5月16日、2013年4月15日、2014年5月16日作出的三份欠费催缴函，向陈鑫追讨2009年11月起的管理费及滞纳金等费用；2、维维公司在2011年5月16日通过顺丰速运向陈鑫名下的广州市芳草街36号307房寄送催缴函的运单（编号107012642533），该编号运单作废证明显示运单因收方非本人，接线小姐不肯提供收方电话，拒收此件而作废；3、维维公司在芳草街36号307房门口张贴2011年5月16日及2013年4月15日的催缴函照片两张；4、维维公司在2014年5月通过顺丰速运向陈鑫名下的广州市芳草街36号307房寄送催缴函的运单（编号1067307646508），该编号运单因陈鑫拒收而退回。陈鑫对上述证据均不予确认，陈鑫在2009年10月起至2014年5月期间没有在该房屋居住，上述催缴函陈鑫均没有收到，陈鑫在2009年10月迁出涉讼房屋，是因维维公司提供的物业服务不到位，双方纠纷太大所致。陈鑫为证明维维公司未尽物业服务义务，提供了照片若干，证明小区保安在履行职责期间不在岗位或在打瞌睡；维维公司对照片不予确认。一审审理期间，维维公司提供了其于2013年3月15日至4月15日期间向芳草街36号大楼业主逐户派发120份征求意见表中收回的96份。该征求意见表有三个选项，选项1为方案1，为提供三级标准的物业服务，收费标准为每月1.85元／平方米，从2013年5月1日起执行；选项2为方案2，为提供四级标准的物业服务，收费标准为每月1.38元／平方米，从2013年5月1日起执行；选项3为同意已表决意见中的多数意见。此外意见表载明在2013年3月31日前交表，逾期未交的，将视为同意已表决的多数意见。经核实：上述全部意见表中选择方案1、方案2的有49份，共50户，选择方案3的有9份，共11户，不同意的有38份，共38户，逾期未交的有21户；选择方案1、2、3及未交表的业主户数占总户数过半，专有部分占总建筑物面积过半。陈鑫对上述意见表相关数额没有异议，但维维公司提出的未交表户数是否实际派发放给相关业户，陈鑫不清楚，不交表的业户应认定是不同意调整物业管理费的业主，且维维公司提高物业管理费没有经物价局批准，也没有经房管部门备案。另外，维维公司表示将陈鑫拖欠物业管理费的滞纳金数额调整为200元，以示警戒，其在诉讼请求中超过200元的滞纳金部分予以放弃。
原审法院认为：维维公司与广州市芳草街36号大楼业主委员会于2007年1月1日、2010年3月14日签订两份《物业管理服务合约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈鑫是广州市越秀区芳草街36号307房的产权人，其作为涉讼小区业主受上述合约约束。维维公司已按合约约定向涉讼小区提供了物业服务，陈鑫作为小区业主，已享受了维维公司提供的物业管理服务，应按时交纳物业管理费，其在2009年11月起未交物业管理费，违反了合同约定，故维维公司要求陈鑫支付2009年11月至2014年10月的物业管理费，原审法院予以支持。陈鑫认为维维公司未尽物业服务义务，但其仅提供照片若干，维维公司对照片亦不予确认，难以证明该抗辩事由成立，原审法院不予接纳。至于物业管理费标准，上述合同约定物业管理费从2007年1月至2009年12月止每月0.8元／平方米，从2010年1月起每月1月／平方米，故维维公司主张2009年11月至12月的物业管理费应按每月0.8元／平方米计算，2010年1月起应按每月1元／平方米计算。就2013年5月之后的物业管理费，维维公司曾在2013年3月向涉讼大楼业主委员会申请调整物业管理费至每月1.38元／平方米，并就此向大楼业主逐户派发征求意见表，符合业主大会议事规则关于“业主大会议事方式可以以书面征求意见方式进行”的规定，本次调整物业管理费是由大楼业主以书面征求意见方式进行决议，陈鑫认为维维公司调整物业管理费未经业主大会决议，原审法院不予接纳。维维公司提交了其收回的征求意见表共96份，经核对，选择方案1即将物业管理费调整为1.85元／平方米的户数为3户，选择方案2即将物业管理费调整为1.38元／平方米的户数为47户，选择方案3即同意已表决中的多数意见户数为11户，另有21户未交表，上述户数总和为82户，已超过大楼总户数一半，且所占专有面积也超过总建筑面积过半。根据业主大会议事规则关于“已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见的，视为没有不同意见，认同业主大会议事内容”的规定，及维维公司派发的征求意见表中写明逾期未交表的视为同意以表决的多数意见，大楼业主在收到上述征求意见表时应当了解其不交表的后果，故维维公司将未交表业主视为同意多数意见的户数予以统计，并无不妥。陈鑫辩称未交表的业主没有收到相关征求意见表，没有依据。大楼业主委员会向维维公司复函同意其从2013年5月1日起按每月1.38元／平方米标准收取物业管理费，确认了维维公司本次调整物业管理费标准的合法性，陈鑫在2013年5月至2014年10月期间的物业管理费应按每月1.38元／平方米标准向维维公司支付。陈鑫辩称维维公司的部分诉讼请求超过诉讼时效，根据维维公司提供的催缴函、照片及投递证据显示，维维公司曾向陈鑫名下的大楼307房寄送催缴函，并在该房屋门口张贴催缴函进行公告，催缴函均因收件方即陈鑫原因未能妥投，可见维维公司已尽可能的方法来催促陈鑫履行义务；陈鑫陈述其在2009年10月至2014年5月没有在该307房居住，没有收到催缴函是其自身原因所致，责任不在维维公司，故陈鑫的上述抗辩，原审法院不予接纳。此外，维维公司自愿要求陈鑫支付200元滞纳金，放弃诉请中超过200元的滞纳金部分，是其自行处分民事权利的真实意思表示，原审法院予以照准。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条及第十二条的规定，于2015年1月7日作出如下判决：陈鑫应于本判决发生法律效力之日10日内，向广州维维中介物业管理有限公司支付拖欠的2009年11月至2014年10月的物业管理费（其中2009年11月至2009年12月期间每月按81.47×0.8元计算；2010年1月至2013年4月期间每月按81.47×1元计算；2013年5月至2014年10月期间每月按81.47×1.38元计算）及支付逾期付款违约金200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35元，由陈鑫负担。
上诉人陈鑫不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2009年10月至2012年9月期间的物业管理费已过诉讼时效。被上诉人提供的顺丰速运编号为107012642533的运单从未寄出，“作废证明”既无承运人的盖章，又无经手人的签名，伪造痕迹明显，不具有证明效力。二、原审法院错误认定被上诉人的提价方案已获得超过总户数过半数，且专有部分占总建筑物面积过半的同意票。芳草街36号大楼总户数为129户，并非120户；被上诉人第一次调价未经过业主大会或上诉人的同意，与不具有授权的业主委员会签订的物业服务合同中的调价条款对上诉人不具有约束力；第二次调价中，被上诉人未举证是否已向全体业主送达《征求意见表》，而且同意方案l的票数不应算入同意方案2的票数，故同意方案2和同意大多数意见的的票数之和未能超过的总户数过半数，因此此次调价对上诉人亦不具有约束力。三、原审法院未能查明被上诉人违约调价在先的事实，请求贵院予以改判上诉人无需承担任何滞纳金。
被上诉人广州维维中介物业管理有限公司答辩称：原审判决查明事实清楚，判决正确，请求法院维持原判。我方按合同的约定为大厦提供物业管理服务，有权向业主收取费用；上诉人已享受我方的物业管理服务，理应缴纳管理费，但上诉人一直拒交管理费，此举已经侵犯了我方的权利，因此请求判决上诉人尽快缴纳未交的管理费用，并按照协议书约定缴纳滞纳金。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明：（一）上诉人庭询中提交了四份证据材料，分别是证据1.顺丰速运查询结果单及证据2.录音材料和光盘，拟证明被上诉人提供的顺丰速运编号为107012642533的运单从未寄出，诉讼时效未中断；证据3.关于广州维维中介物业管理有限公司违法违约收费行为举报信，拟证明涉讼物业众多业主对被上诉人违法提价、不安约定履行物业合同义务的行为严重不满并已经向广州市物价局举报；证据4.涉讼物业图片，拟证明被上诉人存在以下没有履行合同管理义务的不作为情况，具体表现在：（1）某些业主违规在涉讼物业楼顶建隔热层，导致楼顶多处地面凹凸毁坏，被上诉人未阻止；（2）涉讼物业多处消防通道存在随意摆放杂物的现象，被上诉人未加管理；（3）涉讼物业存在某些业主擅自开挖窗口现象，造成楼层承重结构变形的潜在危险，被上诉人却置之不理；（4）被上诉人在原本属于业主共有的区域安装铁门限制业主使用，侵犯业主权利；（5）被上诉人私拉电线，侵犯业主权利，且导致楼层产生防火安全隐患；（6）涉讼物业垃圾经常久未处理，影响楼层卫生，被上诉人未履行合同管理义务。被上诉人对上述证据1-3真实性不予认可，认为其在一审时已经提交了经快递公司盖章确认的快递单原件，投诉信的内容是不真实的，照片中的反映的内容是业主不按提示乱停乱放，或者是被上诉人接管此大厦之前就已经存在的问题。（二）二审庭询中，被上诉人提交了两份证据材料，分别是证据1.顺丰速运单（编号：107012642533），拟证明此单的真实性及已寄出；证据2.图片，拟证明管理处的常态管理，已尽管理服务义务。上诉人认为，证据1是被上诉人填写的，不能证明其真实性，证据2照片中没有显示被上诉人尽到管理服务的义务。
本院认为：本案的争议焦点是物业管理费的计算标准及诉请物业管理费是否超过诉讼时效。
关于物业管理费的计算标准，被上诉人主张按照业主大会及业主委员会的决定提升至按照每月1.38元／平方米计算，上诉人则认为上述提价决定对其不具有约束力。根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。涉案房屋所在小区业主大会议事规则对业主大会形成决议的程序有明确规定，业主委员会已经根据业主大会书面意见作出同意物业管理费从2013年5月起调价至每月1.38元／平方米的回复，依法该调价决定对上诉人具有约束力。上诉人认为提价决定对其不具有约束力，于法无据，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人疏于提供物业管理服务，应与被上诉人协商解决，或向有关物业管理质量监管部门反映相关事实，不能以此作为下调物业管理费计算标准的依据。上诉人自述其在2009年10月至2014年5月期间搬离涉案房屋，但上述期间被上诉人仍持续提供物业管理服务，上诉人的抗辩理由不能成立。上诉人应及时清缴所欠物业管理费并支付欠缴期间所产生未超出200元部分的逾期付款违约金。
关于是否超过诉讼时效的问题，被上诉人已为其向上诉人催缴物业管理服务费的行为进行了充分举证，其提交的顺丰速运单寄件公司存根上有广州顺丰速运有限公司加盖的公章予以确认，上诉人没有足够的相反证据予以反驳，诉讼时效从被上诉人催缴之日起重新起算，原审认定的上诉人所需支付物业管理服务费的起止时间并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈鑫的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由陈鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年五月十三日
书 记 员 阮志雄
彭诗敏