上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第738号
原告上海市青浦区土地储备中心。
法定代表人陈栋辉，主任。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行。
法定代表人王连军，行长。
委托代理人张引忠，男，在中国农业银行股份有限公司上海市分行委托资产处置中心工作。
委托代理人张岳山，男，在中国农业银行股份有限公司上海市分行委托资产处置中心工作。
被告上海市青浦工业供销合作公司。
法定代表人梁建平，总经理。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
被告上海青浦渔具网具有限公司。
第三人上海淀山湖新城发展有限公司。
法定代表人鲁千林，董事长。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海市青浦区土地储备中心（以下简称储备中心）诉被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行（以下简称青浦农行）、上海市青浦工业供销合作公司（以下简称供销公司）、上海青浦渔具网具有限公司（以下简称渔具公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员王美芳独任审判。因上海淀山湖新城发展有限公司（以下简称新城公司）与本案的处理结果具有法律上的利害关系，本院于2015年2月10日依法追加其为第三人参加诉讼。本院于2015年2月26日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年3月12日第一次公开开庭进行了审理，原告储备中心及第三人新城公司的共同委托代理人李辉、被告青浦农行的委托代理人张引忠、张岳山、被告供销公司的法定代表人梁建平及委托代理人蔡新到庭参加诉讼。因承办人员变动，本案该由徐冬梅、王瑜、顾凤华组成合议庭进行审理。本案于2015年6月15日第二次公开开庭进行了审理，原告储备中心及第三人新城公司的共同委托代理人李辉、被告供销公司的法定代表人梁建平及委托代理人蔡新到庭参加诉讼。被告青浦农行、被告渔具公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经分管院长批准延长审限三个月审理。本案现已审理终结。
原告储备中心诉称：据青浦区人民法院（2008）青民二（商）初字第1606号之民事判决被告青浦农行依法向青浦区人民法院申请执行要求被告供销公司、被告渔具公司履行上述法院判决，据此青浦区人民法院依法查封了青浦区青松路2号及青浦区老朱青路57号房屋，并已进入评估拍卖程序。对此原告储备中心向青浦区人民法院提起了执行异议申请，要求停止对上述房屋的强制拍卖。2015年1月19日，青浦区人民法院对原告储备中心申请依法作出裁定，驳回原告储备中心的异议。对此原告储备中心认为，该房产的实际权属人为原告储备中心。事实为：2006年5月18日，原告储备中心与被告供销公司签订两份收购协议，由原告储备中心收购被告供销公司位于青浦区青松路2号房产以及老朱青路57号房屋，收购总价为人民币（以下币种均为人民币）13，458，719元（已实际支付）；2006年5月30日，被告供销公司将上述房屋实际交付原告储备中心并由原告储备中心委托上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司（该公司后被第三人新城公司吸收合并）经营管理并进行收益。上述事实有双方签订的收购协议书、被告供销公司和承租户（光大银行）的三方说明书、支付价款的票据凭证等为证。为此，原告储备中心诉至法院请求：1、请求法院依法停止对青浦区青松路2号及青浦区老朱青路57号房屋进行强制执行，并依法撤销对上述房屋的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告青浦农行辩称：原告储备中心提供的所谓“拆迁协议”是违反法律法规的无效协议，应该予以驳回。原因如下：一、有关主体资格问题：1、按照《土地储备管理办法》第三条之规定，土地储备中心的宗旨是为人民政府土地一级市场提供服务，没有拆迁业务，不能成为拆迁人，无拆迁资格。2、拆迁协议中拆迁实施单位上海青浦区房地资产投资担保中心提供的“房屋拆迁资格证书”有效期2002年6月28日-2004年2月26日，而签订协议的时间为2006年5月18日，拆迁资格证书已过期，资质存在问题。二、土地收购储备的质疑：2006年5月18日的拆迁协议称，甲方（上海市青浦区土地发展中心）取得非居住用房的房地产拆迁许可证（土地收购储备）。而《土地储备实施办法》中规定土地收购工作程序包括：收购申请、权属核查、规划情况、收购审批、签订合同、注销登记、交付土地、地价支付等。2004年11月5日颁发的《上海市土地储备办法实施细则》第八条规定：土地储备机构拟储备原划拨国有建设土地，应持有原土地使用人达成收购协议向市房地资源局备案，列入土地储备年度计划，方可按规定实施储备。现原告储备中心无证据证明土地收购储备符合行政规定。第十一条规定：土地储备机构收购原划拨给企事业单位使用的国有土地，应当持收购储备协议，列入计划的证明和原土地使用者的房产权证有关材料，向土地管理部门申请收回原土地使用权，经批准后注销原房地产权证。原告储备中心不符合国家规定收购储备。三、拆迁协议的质疑：拆迁人应当是指取得房屋拆迁许可证的单位；但本案拆迁协议中的拆迁人是上海市青浦区土地发展中心，而取得房屋拆迁许可资格证书是青浦区房地产投资担保中心，二者不一致。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十一条规定：拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按《上海市房地产抵押办法》的规定，就抵押权及其担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人方可取得补偿款或者安置房屋。被告青浦农行是抵押权人，没有协商和书面协议。何况房地产权利应以登记为准，目前房地产仍登记于被告供销公司名下。四、关于房屋拆迁及收购的区别。拆迁是政府行为，收购是商业行为。第三人新城公司借用拆迁名义行收购内容，带有胁迫性质，具有一定欺骗行为，是一件不公平的交易行为。若认定为拆迁行为，则拆迁方没有取得相关文件及证书，如认定为收购行为，则是一桩不公平的买卖侵害了包括青浦农行在内的所有债权人的合法权益。原告储备中心提出执行异议依据的是“房屋拆迁补偿安置协议”，但其又认为是虽以拆迁补偿的名义签订，实际上是收购合同。但从协议内容可见均是房屋动迁，被告供销公司亦否认是收购，显然是原告储备中心以行政手段诱迫被告供销公司签订房屋动迁协议。故被告供销公司与原告储备中心关于系争两处房屋的拆迁行为不合法，请求法院驳回原告诉讼，归还债务。
被告供销公司辩称：2005年5月18日被告供销公司与原告储备中心签订的两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》无效，且也没有实际履行的可能。理由如下：一、两份安置协议存在以合法形式掩盖非法目的情形。原告储备中心以土地储备为名，与被告供销公司签订两份安置协议，后被告供销公司已依约将所涉房产及权利证明交由原告储备中心，原告储备中心亦支付了补偿款。但距今十年后，被告供销公司方才通过诉讼得知自己仍是所涉房产的登记权利人，可见所涉房产不具备储备条件，无法实际履行达到拆迁安置的目的。二、两份安置协议存在违规操作情形。拆迁实施单位上海市青浦区资产投资担保中心与评估机构上海房地产估价事务所有限公司（青浦分公司）是两块牌子一套班子。三、两份安置协议存在欺诈情形。拆迁人虚构储备用途外，还表示将青松路2号房屋一、二楼进行拆迁，但从未听说过对三、四楼进行拆迁，显然拆迁是无稽之谈。而事实上拆迁人至今未前往有关部门办理所涉房产的权利注销手续，也不可能办理所涉房产的权利注销手续。根据物权公示原则，被告供销公司仍是系争房产的权利人。四、原告储备中心以实现土地储备目的签订拆迁安置补偿协议不符合相关规定，原告储备中心所谓的储备行为也是不合法的。五、原告储备中心与被告供销公司签订两份拆迁补偿安置协议的目的是为对被告供销公司的房屋实施拆迁，但原告储备中心至今未能触及所谓的房屋拆迁许可证，且时隔十年房屋产权证仍未被注销。可见，两份拆迁安置补偿协议是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，从法律层面及实际情况出发，均无实际履行达到拆迁目的的可能性。
被告渔具公司未作辩称。
第三人新城公司述称：同意原告储备中心的诉讼请求。
经开庭审理查明：青浦区青松路2号房屋（即青浦区青松路22号1-2层，建筑面积838平方米）以及青浦区老朱青路57号房屋（建筑面积902平方米）登记权利人为被告供销公司。
2006年1月12日，甲方拆迁人即上海青浦区新城区建设发展（集团）有限公司（以下简称新城集团公司，2011年10月被第三人上海淀山湖新城发展有限公司吸收合并）与乙方被拆迁人即被告供销公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议约定：因建设需要，甲方取得拆迁乙方非居住用房的房屋拆迁许可证，为明确双方权利义务，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，经双方商定，订立本协议，以供双方遵守执行；乙方所有非居住房屋坐落于青浦区青松路2号和青浦区老朱青路57号，建筑面积分别为838平方米和902平方米，房屋用途分别为商业办公用房和仓储用房；被拆除房屋经协商，房地产市场总价暂定999.44万元；协议第十二条其他事项约定：（1）甲方补偿乙方总额暂定999.44万元；（2）甲方先支付乙方638万元；（3）若甲方收购乙方成功，光大银行由甲方续约；（4）甲方补偿乙方总额999.44万元中要扣除200万元租金；（5）如收购不成功，以本金638万元银行同期利率乙方支付甲方利息；（6）如收购不成功，由乙方支付评估费；（7）春节过后，评估公司正式进场评估。协议另对其他内容进行了约定。
2006年5月16日，被告供销公司向新城集团公司出具《关于本公司房产出租的情况说明》：青浦区青松路22号大楼1-2层产权房目前分别出租于中国光大银行上海市分行、上海新青浦置业有限公司二单位；由于该房屋地块属青浦区旧城改造范围，现由新城集团公司实施收购储备，并于2006年6月份起权属转移至收购方，故本公司与以上二单位的租赁关系将同时转移。预收中国光大银行的房屋租金1，627，500元由收购方新城集团公司在收购总价中予以扣除，预收上海新青浦置业有限公司的租金126，667元由收购方新城集团公司在收购总价中予以扣除（总计预收租金1，754，167元在收购总价中扣除）。
同时，被告供销公司、新城集团公司以及中国光大银行上海分行签订了《三方协议》，明确了租赁关系、租金支付、租金抵扣等事项。
2006年5月18日，甲方拆迁人即上海市青浦区土地发展中心（2009年8月上海市青浦区土地发展中心被撤销建制，建立上海市青浦区土地储备中心）、甲方代理人房屋拆迁实施单位上海市青浦区房地资产投资担保中心［房屋拆迁资格证书号为沪房地字拆（青）资字第05号］、乙方被拆迁人即被告供销公司、新城集团公司作为鉴证单位就位于青浦区青松路2号和青浦区老朱青路57号房屋拆迁分别签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》各一份，两份协议约定：因建设需要，甲方取得乙方非居住用房的房地产拆迁许可证（土地收购储备），为明确甲、乙双方的权利和义务，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，经双方商定，订立协议以供双方遵守执行；（一）就乙方所有的位于青浦区青松路2号房地产经上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司评估，房地产市场评估总价格为9，975，548元，另补偿乙方停产停业损失、附属物、搬迁费等，拆迁补偿金额合计人民币10，536，557元；乙方应在2006年5月30日前搬离原址并将房地产权证交由甲方，由甲方到有关部门办理注销手续。协议第十条其他事项约定：1、本协议补偿款总计10，536，557元，经乙方与收购方协商，下列款项应从补偿款总额中扣除：（1）依据乙方2006年5月16日出具的“关于本公司房产出租的情况说明”认定，乙方已预收租金1，754，167元应从补偿款总额中扣除；（2）依据2006年1月12日乙方和收购方签署的“动迁协议”，收购方已预付动迁款6，380，000元应从补偿款总额中扣除；2、经双方办理好交接手续后7天内，甲方付清补偿款余额2，402，390元。（二）就乙方所有的位于青浦区老朱青路57号房地产经上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司评估，房地产市场评估总价格为2，068，855元，另补偿乙方停产停业损失、附属物、搬迁费等，拆迁补偿金额合计人民币2，922，162元；乙方应在2006年6月30日前搬离原址并将房地产权证交由甲方，由甲方到有关部门办理注销手续。协议第十条其他事项约定：1、自本协议签订之日起7天内，甲方支付乙方动迁补偿款占总额的10%计300，000元；2、甲方于2006年5月30日前支付乙方第二期动迁补偿款计1，000，000元；3、待乙方搬迁全部结束后、办理相关交接手续后7天内，甲方支付余额计1，622，162元。
上述两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》签订后，被告供销公司收到了协议约定的全部拆迁补偿款，并搬离了上述房屋，房屋之后由第三人新城公司管理。
另查明，根据2009年8月25日由上海市青浦区机构编制委员会发布、名为“关于对区规划和土地管理局成立土地储备中心请示的批复”的青编（2009）43号文件明确：“撤销上海市青浦区土地发展中心事业建制…建立上海市青浦区土地储备中心，为相当于副处级全额拨款的全民所有制事业单位…”。
2011年10月，新城集团公司即上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司被第三人即上海淀山湖新城发展有限公司吸收合并。
又查明，2006年6月27日，被告供销公司与被告青浦农行签订借款合同，由被告供销公司向被告青浦农行借款540万元，并由被告渔具公司与被告青浦农行签订了保证合同，为被告供销公司上述借款提供连带责任保证。因被告供销公司未能按约归还借款，被告青浦农行诉至本院，本院经审理后依法于2008年11月12日作出（2008）青民二（商）初字第1606号民事判决，判令：供销公司应于判决生效之日起十日内支付青浦农行借款525万元及利息，渔具公司对供销公司的上述债务承担连带清偿责任。
因供销公司、渔具公司届期未履行付款义务，权利人青浦农行于2010年2月4日向本院申请执行，本院以（2010）青执字第864号立案受理。执行期间，本院于2012年11月28日查封了目前登记于被告供销公司名下的、坐落于青浦区青松路2号及老朱青路57号房产。
2013年12月第三人新城公司就此提起了案外人执行异议之诉，又于2014年7月撤回起诉。
后，原告储备中心就上述两处房屋的查封执行提出书面异议，本院于2015年1月19日以（2015）青执异字第5号民事裁定驳回了原告储备中心的异议。原告储备中心遂于2015年2月4日诉至本院作如上诉请。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述、拆迁安置协议、房产出租的情况说明、三方协议、房地产权证、民事判决书、协助执行通知书、房地产登记信息、执行裁定书、批复、工商变更材料等证据予以佐证，并经庭审出证和质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照所在地市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。签订收购储备协议、拆除地块上的建筑物后，可以注销原产证并向土地登记部门领取土地储备的房地产权证。
本案中，原告储备中心与被告供销公司于2006年5月18日签署了两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，从协议本身内容中关于“土地收购储备”等字样的记载、2006年1月12日、2006年5月18日三份协议中款项扣计的连续性、被告供销公司向第三人新城公司出具的《情况说明》、《三方协议》均可见：2006年5月18日时原告土储中心、第三人新城公司与被告供销公司签订的两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》是为名为拆迁安置补偿、实为收购储备补偿协议。该两份协议并未违反国家法律或行政法规的强制性规定，属于双方当事人真实意思的表示，应属合法有效。
针对该两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，原告储备中心已向被告供销公司全额支付了约定的补偿款，被告供销公司在收取全部补偿款后亦按约向原告储备中心交付了房地产，由原告储备中心实际处置至今九年之久，被告供销公司已经就协议约定的义务全部履行完毕，且被告供销公司已对系争房屋不享有任何实体上的权利。按照土地储备的规定及双方协议的约定，目前原告储备中心仅是尚未进一步实施拆除建筑物、注销原产证办理新产证的步骤。而事实上，青浦区老朱青路57号房屋已经年久失修自行坍塌，青浦区青松路2号房屋（即青浦区青松路22号1-2层）因整栋房屋尚未达成一致补偿意见，客观上不具备拆除的条件。但这并不影响原告储备中心已基于土地收购储备及补偿之行为对系争房屋享有足以排除强制执行的实体权利的事实，故本院对于原告储备中心之异议请求予以支持。被告渔具公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加庭审，放弃了自己的抗辩权，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
不得执行上海市青浦区青松路2号及上海市青浦区老朱青路57号房屋。
本案受理费人民币80元，由被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行及被告上海市青浦工业供销合作公司各半负担人民币40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 王 瑜
人民陪审员 顾凤华
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。