上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1338号
原告管华珍。
委托代理人杨传君，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人王晓卫，上海明伦律师事务所律师。
被告上海美适酒店管理有限公司。
法定代表人冯洁。
委托代理人陈亮，上海市傅玄杰律师事务所律师。
委托代理人胡纯轶，上海市傅玄杰律师事务所律师。
原告管华珍与被告上海美适酒店管理有限公司（以下简称为美适公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月30日组织双方进行了证据交换。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告管华珍的委托代理人王晓卫、杨传君，被告美适公司的委托代理人陈亮、胡纯轶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管华珍诉称，2013年10月10日，原、被告就上海市闸北区汾西路XXX号二层、汾西路XXX弄XXX号二层房屋（以下简称为系争房屋）签订了《房屋租赁合同》，并对租金、租期、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告，被告也进行了相应的装修。被告依约应于2014年1月26日支付第一期租金，但时至今日被告仍未支付，并以多种理由推诿，故为维护原告的合法权益，诉至法院要求判令：1、被告向原告支付截止至2015年8月3日的租金831000元；2、被告向原告支付违约金（自2014年2月1日起至判决生效之日止，按每月98000元的标准计算）；3、诉讼费用由被告承担。
被告美适公司辩称，在合同履行过程中，因原告提供的房屋存在权利瑕疵，原告应负有缔约过失责任，故无权要求被告支付租金及违约金，且被告也另案提起了要求解除租赁合同及赔偿损失的诉讼案件。
经审理查明，系争房屋产权人为上海提洋实业有限公司（以下简称为提洋公司）。
2013年3月15日，原告与经提洋公司授权的代理人李克兰就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告承租系争房屋，租赁用途为住宿或办公。租期自2013年3月15日至2029年3月14日止，年租金350000元，定期上浮等内容。
2013年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋（租赁面积为1000平方米）签订《房屋租赁合同》，约定乙方的租赁用途为办公或住宿，甲方同意乙方在系争房屋内拟设立子公司，房屋租期自2013年10月10日起至2029年3月14日止，装修免租期至2014年1月31日止。月租金为49000元，每三年递增6%，押一付六。关于费用支付方式双方约定：合同签订之日，乙方向甲方交付押金，装修期结束前五个工作日内交付第一期租金，之后在每个起租日的前五个工作日内支付下一期租金，租赁期结束或合同提前终止时，甲方应在五个工作日内将押金无息返还乙方。合同第十条约定的“双方责任”包括：甲方应在约定的时间内将租赁房屋以良好的可租赁状态交付给乙方……乙方应按时支付租金及其他各项应付费用……。第十二条“缔约过失责任”约定：甲方应对出租房屋拥有合法处分权，并保证合同的签订履行不侵犯任何第三方的在先权利，若因租赁房屋权利存在瑕疵、限制或者任何甲方原因导致合同无效或被撤销的，甲方应承担缔约过失责任，并赔偿由此造成乙方所有的经济损失。赔偿项目包括但不限于：……2、乙方因租赁房屋装修事宜产生的一切已支付或应支付费用；3、可得利润损失。第十四条“违约责任”双方约定：……3、乙方因处理本合同相关索赔或诉讼产生的诉讼费、保全费、取证费、律师费均由甲方承担；4、乙方逾期支付租金超过30日的，应以双倍租金的额度标准按实际逾期时间向甲方支付。合同签订后，被告向原告支付了租金51000元、押金49000元，共计100000元的款项，并对系争房屋进行了装修，之后未再支付任何租金。
另查明，在原、被告签订合同前，系争房屋所在地址上先后注册成立过数十家企业，且至今上述企业注册信息尚未被注销。
2014年4月14日，被告委托律师向原告发函称，被告在办理公司注册登记的过程中发现，系争房屋内已注册成立了多家公司，目前仅余30余平方米可用于公司注册，违反了双方租赁合同中的约定，致合同目的无法实现，要求原告于2014年4月18日之前与被告协商赔偿事宜。同年4月23日，原告通过律师回函要求被告及时支付租金。
又查明，提洋公司曾以包括系争房屋在内的房产为案外人上海齐展实业有限公司（以下简称为齐展公司）向中国民生银行股份有限公司上海分行（以下简称为民生银行上海分行）的借款提供最高额抵押担保。后因齐展公司逾期还款，民生银行上海分行遂于2013年5月向上海市浦东新区人民法院起诉了包括提洋公司在内的被告，主张债权及抵押权。同年9月22日，上海市浦东新区人民法院作出一审判决，其中对提洋公司提供担保的房屋判决在相关付款义务人未能履行付款义务的情况下，民生银行上海分行可与提洋公司协议将房产折价或以拍卖、变卖的方式优先受偿。
2014年6月9日，被告美适公司另案向本院起诉原告管华珍，要求解除原、被告签订的租赁合同，并要求管华珍赔偿各项损失。
关于房屋的使用情况，被告称系争房屋自2014年1月底起空关至今，之前也一直在装修，从未进行过经营。原告则表示系争房屋一直由被告占用，据原告所知被告确未营业。
关于被告办理特种行业行政许可审批手续一节，被告称相关的行政许可审批均需待取得营业执照后方得进行，且根据国发（2015）11号文的规定，酒店旅馆业的行政许可审批是后置的。原告则称，原、被告签约时，根据《旅游业治安管理办法》的规定，申请开办旅馆应经主管部门、公安机关审查批准后方可向工商行政管理部门申请登记，而被告并未办妥相关许可手续。
2015年4月13日庭审中，被告表示即便法院最终认定其主张合同解除的理由不成立，亦坚持要求解除合同，并同意向原告返还系争房屋。但经本院释明，原告仍坚持要求继续履行合同，而不同意先行就房屋进行交接。
以上事实，由房屋租赁合同、银行交易明细、授权委托书、上海市房地产权证、档案机读材料、律师函及寄发凭证、照片等证据及各方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：一、合同是否应予解除。对此本院认为，无论系被告所称系争房屋内存在多家未被注销的企业登记注册信息致被告无法申办营业执照，抑或系原告所称被告无法取得经营酒店式公寓项目的特种行业行政许可审批，均表明了目前被告无法利用系争房屋开展正常经营的事实，鉴于合同目的已无法实现，被告要求解除合同，本院可予支持。
争议焦点二：致合同解除的责任归属以及租金的结算标准。结合合同约定及系争房屋装修情况，本院认为，原告在缔约之初对于被告用系争房屋开设、经营酒店业务系明知且认可的。一方面，作为负有办理营业执照义务的被告，在签订租赁合同时理应尽到谨慎的注意义务，需于签订房屋租赁合同前充分了解与办理证照相关的房屋信息，被告显然疏于履行上述义务。且被告欲在系争房屋内从事的酒店、宾馆经营活动属特种行业经营，根据当时的有关规定需在办理特种行业行政许可后方可办理营业执照，现被告未能提供证据证明其已办妥上述审批手续，故其将未能办理出营业执照的责任完全归咎于原告，本院难以支持。另一方面，申请注册公司、取得营业执照是被告实现合法经营的必要条件，系争房屋内存在的多家未被注销的企业工商登记注册信息，必然会在一定程度上对被告以系争房屋申请注册公司、申办营业证照构成障碍。虽原告称被告可以系争房屋内未被注册的部位、面积进行工商注册，但被告以自己实际承租的全部部位、面积进行注册系其应有权利，出于对相关风险的考量，被告有权拒绝对上述权利作出的任何限制。故对于合同解除原、被告均负有责任。因此，对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院难以支持。2015年4月13日庭审时，被告明确表示同意向原告返还系争房屋，而经本院释明，原告仍坚持不同意对房屋进行交接，故由此产生的扩大损失应由原告自行承担，本院亦将以该日作为计算租金的截止日。至于原告应付的租金金额，本院亦将根据原、被告双方的过错大小，并结合本案实际情况酌情确定为425000元，同时应扣除被告已向原告支付的租金金额51000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告上海美适酒店管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告管华珍支付租金374000元；
二、驳回原告管华珍的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10170元（原告管华珍已预缴），由原告管华珍负担3260元、被告上海美适酒店管理有限公司负担6910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 高 倩
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。