广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初747号
原告：余子光。
委托代理人：农伟，广西万通律师事务所律师。
委托代理人：苏新华，广西万通律师事务所律师。
被告：林桂华，农民。
委托代理人：周雁中，广西君惠律师事务所律师。
第三人：罗熊布。
第三人：黄炳廷，无固定职业。
第三人：谢汝俭，无业。
第三人：韦秀兰，无业。
原告余子光与被告林桂华、第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日作出（2014）兴民一初字第241号民事判决后，被告林桂华不服判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2015年6月8日作出（2015）南市民一终字第118号裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定发回重审。本院立案受理后，已依法另行组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告余子光及委托代理人农伟，被告林桂华的委托代理人周雁中到庭参加诉讼。第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告余子光诉称2012年9月21日，原告余子光通过中间人李秀玉介绍与被告林桂华约定：林桂华把自己拥有的南宁市兴宁区鸡村长岭4队分得的土地以租代卖给韦秀兰、余子光、罗熊布、黄炳廷、谢汝俭五人，每人各一块土地，用做建造铺面住宅一体楼。由于余子光、韦秀兰是亲戚关系，余子光跟韦秀兰在征得中间人李秀玉、被告林桂华的同意下两个人一起付钱。2012年9月21日，余子光付给林桂华定金（只含余子光、韦秀兰两个人份）50000元。2012年11月1日，余子光、韦秀兰把188000元现金交给了中间人李秀玉，李秀玉后通过自己的银行卡于当天转账给被告林桂华150000元。2012年11月24日，原告余子光与罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰一起跟被告签订了《租地协议合同书》，由被告提供《租地协议合同书》空白版，以租代买的五人每人自己根据自己的面积填写（余子光面积79平方米），每份合同书被告都要求五个租地人一同签字，其实每份合同书乙方只需书写五个人之一即可，五人每人手上的合同面积是不一样的，面积签名顺序都不一样。过了几个月之后，与原告类似的在该村土地上建造的房屋纷纷被拆，余子光才发现其与林桂华签订合同所追求的建房目的不能实现了。综上，原告请法院判决：1、确认原、被告及第三人于2012年11月24日签订的《租赁协议合同书》无效；2、被告退还原告租金120203元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。
原告余子光对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、租地协议合同书，证明原告、第三人与被告于2012年11月24日签订了该合同。证据2、李秀玉身份证复印件，证明李秀玉的身份信息。证据3、收条，证明林桂华于2012年9月21日收到余子光所交的定金50000元（其中有20000元为韦秀兰的，3万元是余子光的）。证据4、取款凭条（复印件）、存折、活期存款子账户交易明细（复印件），证明李秀玉于2012年11月1日通过其银行卡转账给被告林桂华150000元（其中有80000元是韦秀兰，70000万元是余子光的）。
被告林桂华辩称：原告所交租金与林桂华无关，林桂华非本案适格被告。原告所交的钱其实不是交给林桂华，而是另有其人，原告应该向其他人主张权利而非向林桂华主张权利。且原告所交的款项中，有3万元是定金，该3万元应适用定金罚则，应不予退还。另外补充3点：1、被告方对有关政府部门的执法行为表示欢迎和支持；2、在原告与被告多次接触过程中，被告没有任何的理由，原告提出合同无效没有理由和法律依据。3、原、被告双方所签订的租赁合同，主体合法，内容合法，原告之所以提出本诉，完全因为其单方行为所导致的损失，因此想向其他人转嫁风险损失。
被告林桂华对其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1、鸡村村委会出具的证明，证明被告对诉争土地拥有使用权。证据2、被告所在鸡村四队队长黄隆基出具的证明，证明诉争土地性质属于农村集体土地，被告有该地的使用权、管理权。
归纳原、被告的诉辩事由及意见，各方当事人的争议焦点是：1、原告及第三人与被告签订的《租地协议合同书》是否有效；2、原告诉请被告返还120203元有何事实及法律依据。
第三人罗熊布未作陈述，亦未提交证据。
第三人黄炳廷未作陈述，亦未提交证据。
第三人谢汝俭未作陈述，亦未提交证据。
第三人韦秀兰未作陈述，亦未提交证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。而第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证、陈述等诉讼权利。
经过开庭举证质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性无异议，对证据2-5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为“落岭冲自留地一块”，不知道是不是诉争土地，没有地图予以佐证。鸡村村委会的负责人也应该在上面签收，可是这里只有一个盖章，所以原告不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为黄隆基没有身份证是谁不清楚，且没在上面捺指印。
本院认为，对于原告提交的证据4，其中存折为原件，取款凭条和活期存款子账户交易明细均为复印件，本院对存折的真实性予以认定，由于取款凭条和活期存款子账户交易明细无原件核对，本院对该两份材料的真实性不予认定；本院认为，被告提交的证据1，该证明系鸡村村民委员会出具的，加盖有该村村委会的公章，本院对该证据的真实性予以认定；对于证据2，该证明系村民小组负责人黄隆基所出具，该证明与村委出具的证明相吻合，本院对该证明予以认定。
经审理查明，2012年9月，余子光、罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰五人与林桂华达成口头约定，由五人以租赁方式长期租用林桂华位于南宁市兴宁区鸡村四组落岭冲的一块荒地（面积约为500平方米），租金单价为1300元／平方米。9月21日，余子光将其与韦秀兰的定金50000元（其中20000元属于韦秀兰）交给林桂华，林桂华向其出具了一张收条，载明：“今收到余子光交来租地定金（伍万元正50000元）总平方149平方，余下现金十月底交清。如果现金不付清，定金作废。”之后，韦秀兰将80000元、余子光将70000元合计150000元交给李秀玉，李秀玉于2012年11月1日通过银行转账的方式将该笔款项交给了林桂华。
被告收到合同款项后，作为甲方，于2012年11月24日，与原告余子光签订了一份《租地协议合同书》，第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰亦在合同上签字捺印。合同约定：“经甲、乙双方在平等互利协商一致，甲方自愿将自己位于南宁市兴宁区鸡村四组落岭冲荒地租给乙方使用。一、租地面积为长米，宽米，共79平方米，折合人民币总租金元。二、租地方式：甲方长期性租赁该地给乙方使用经营，在国家未征用前，甲方不得以任何理由收回该地的使用权。三、租金支付方式：乙方一次性全部支付清租地的租金给甲方，以后乙方使用该块地时不用再支付租金给甲方。四、责任：甲方必须保证乙方在租地使用期间无争议纠纷，必须保证该地权属使用权、经营权归乙方所有。……五、水电与排污责任：甲方负责乙方在租地使用期间的水电接通供应使用，接水电所需要的材料和资金由乙方支付。如果乙方租地使用以后，有须甲方出面才能解决处理的事情，甲方必须有责任出面解决。排污问题甲方有责任开通，乙方只负责排污工程建设材料费及人工费用。六、补偿归属：1、如国家征用该地；2、甲、乙双方人员必须参议；3、该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”林桂华在该合同甲方处签名，第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰均在合同乙方处签名并捺印。余子光、罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰分别在其各自持有的合同上填写了不同的租地面积。合同签订后，第三人黄炳廷、谢汝俭在该地块上建房，后因房屋为违章建筑被行政执法部门拆除。原告遂以合同无效为由将被告诉至本院，诉请如前。黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰三人分别以同一事实理由将被告诉至本院，本院分别立案审理。黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰三人各自提交的《租地协议合同书》合同条款除了租地面积填写的不一致之外，其余内容均与原告在本案中提交的《租地协议合同书》一致。
另查明，涉案土地为农村集体土地，南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村村民委员会于2014年3月11日出具证明，载明：“兹证明我村四队村民林桂华一户（××）在我队‘地名：落岭冲’有自留地一块，该户拥有该地的使用权、管理权”。本院向鸡村村委及鸡村村委四组调查，村委负责人及四组负责人均证实林桂华对涉案地块有使用权、管理权。现土地为空置状态，涉案地块上无围墙或围栏等阻隔物，无水利设施，可随意进出。东向相邻约30米、西向相邻约10米分别建有住房。
诉讼过程中，经本院向林桂华本人询问，林桂华自述其向余子光出具的收条中所写的“总平方149平方”指的是余子光和韦秀兰两人向其租地的总面积，“余下现金”指的是150000元。
本院认为：一、关于合同效力的问题。从合同标的物的性质和合同内容来看，双方签订《租地协议合同书》中没有对合同目的的明确约定。庭审中，经法庭询问，原告主张双方均清楚，双方签订租地协议的目的即为了租地建房；而被告则称出租的土地系为了用于农业生产，包括种殖、养殖等，未明确指出租地的具体目的。根据签订的《租地协议合同书》中的以下约定：“该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”等内容，以及协议中约定的土地面积仅为70余平方米的事实来看，被告称出租土地给原告的目的系为了进行种殖和养殖等农业生产的说法，不符合常理。且被告未能指出双方签订租地协议的具体目的。因此，结合协议的内容来看，本院认定，原告与被告在签订合同时所达成的合意实际上是原告通过该协议书的签订及履行，以给付被告一定数额的租金为对价，取得该土地的无期限限制的使用权，其用途系用于建房。我国实行土地用途管制制度，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，法律明确禁止农村集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用途，原告与被告双方签订的合同违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同为无效合同。
二、关于原告诉请被告返还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原、被告签订的《租地协议合同书》无效，该合同自始不具有法律效力，对双方当事人均无法律约束力，故被告应当返还其收取的100000元租金给原告。原告诉请判令被告支付的租金为120203元，因仅能举证所付金额为100000元，且79平米每平方米单价为1300元，无需支付120203元，故超出100000元部分本院不予支持。
三、关于定金问题。对于定金，因合同无效，与合同相关联的各项约定、各项条款亦无效，被告认为所收取的30000元应适用定金罚则的主张与法律规定不符，本院不予支持。
四、关于被告主体资格问题。被告林桂华答辩其不是本案适格主体。被告是合同当事人一方，用其管理、使用的地块作为合同标的物，与原告签订合同，且收取了原告按合同约定支付的款项，被告林桂华的这一答辩意见与事实和法律规定不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告余子光和第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰与被告林桂华于2012年11月24日签订的《租地协议合同书》为无效合同；
二、被告林桂华返还原告余子光租金100000元。
案件受理费2705元，由原告余子光负担405元，被告林桂华负担2300元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢汉玉
人民陪审员 聂广文
人民陪审员 黄 娟
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 何 静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。