广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16492号上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：吴林，职务：董事长。委托代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨灿，身份证住址广东省海丰县。委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人杨灿房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。南大公司上诉请求：依法撤销一审判决主文第一项，依法判决南大公司无需向杨灿支付迟延办证违约金。事实和理由如下：一、依据南大公司与杨灿签订的《商品房预售合同》附件七(见第42页)第三条第一款、第二款以及附件七(见第45页)第七条第一、二规定，杨灿未按《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行完毕其缴税契及主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任，一审认定事实错误；二、南大公司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致迟延办证属于不可抗力，一审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而政府政策的改变，明显是南大公司无法预见且不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。从当事人处理该不可抗力的客观情况来看，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，南大公司于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，南大公司已经尽到最大限度的勤勉义务，南大公司对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）予以扣除，一审法院认定210个工作日以足以完成该事项认定事实错误，纯属臆测，没有任何事实依据和法律依据。综上，一审法院认定事实错误，且南大公司现已将房产证办妥并于2016年1月27日交于杨灿，南大公司已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，杨灿并没有因此遭受任何损失，对于迟延办证杨灿也存在迟延缴纳契税的过错，一审判决南大公司承担违约责任明显不公平，应当予以改判。被上诉人杨灿答辩称：我方不同意南大公司的全部上诉请求，请求二审法院维持一审判决。杨灿已经依据合同以及南大公司的要求提供了相应的资料及缴纳了相应的费用，已经履行了合同义务。南大公司所提出的车位补地价的政策不符合不可抗力的相关规定，不应认定为不可抗力，不足以影响本合同的履行。2016年4月15日，杨灿向一审法院起诉请求：一、南大公司向杨灿支付逾期办证的违约金140782.78元；二、南大公司将契税票据交给杨灿并退还多收的契税6841.52元并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、本案诉讼费由南大公司承担。一审法院经审理查明：2012年11月16日，杨灿（认购方）与南大公司（出售方）签订《骏御华庭认购书》，约定杨灿向南大公司认购广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋607单元，双方约定认购价为1404120元。税和费由南大公司代为收取，须于签署《商品房买卖合同》当日付清；契税按认购价的1.5%即21062元，办证综合费800元/户，预购商品房预告登记费50元/宗，抵押权预告登记费80元/宗；以上费用以政府相关部门或收费单位实际收费为准。2012年12月5日，杨灿（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的XX庭自编A、B栋第自编XX栋幢XX层XX号房（下称该商品房），房屋地址位于XX区XX大道XX号（自编XX栋）XX房。该商品房合同约定建筑面积共61.39平方米，其中套内建筑面积48.44平方米，共有分摊面积约12.95平方米。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28986.79元，总金额（人民币）1404120元。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。杨灿已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款，并于2012年12月5日向南大公司预交了涉案房屋的税和费21992元。本案审理过程中，杨灿、南大公司双方确认涉案房屋交楼时间为2014年9月18日。杨灿提交《税收缴款书》显示，涉案房屋的契税金额为14220.48元。南大公司对该证据的真实性予以确认。南大公司提交《关于XX庭房屋面积差异补款的通知》及EMS快递单，拟证明其于2014年8月4日以邮件的方式通知杨灿支付面积差异补款17928.33元，南大公司未能提供上述快递的投递及签收证明，杨灿否认收到上述通知。杨灿提交房款发票显示其已于2015年8月11日向南大公司交付了面积差异款17928.33元。2015年8月27日，南大公司向杨灿邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求杨灿在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与南大公司工作人员核对上述资料，核对完毕后由南大公司工作人员将资料交至房管部门办理相关手续；上述相关邮件于2015年8月29日被签收。本案审理过程中杨灿主张其按时向南大公司提交了上述资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月27日，《不动产权证书》上登记房屋套内面积为49.06平方米，分摊建筑面积为13.4平方米，建筑面积合计62.46平方米。杨灿与南大公司双方确认南大公司于2016年2月6日将《不动产权证书》交付给杨灿，南大公司主张其在之前已经通知杨灿前来领证，未能提供证据证实通知的具体内容。诉讼中，南大公司提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明杨灿与南大公司双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求南大公司补缴国有建设用地出让价款，南大公司按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致南大公司在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为南大公司测绘错误，导致南大公司办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。杨灿对上述证据真实性均无异议，但认为南大公司提出的上述辩解均不属于不可抗力。南大公司并提交不动产登记申请表等证据，拟证明按揭银行于2016年1月才将按揭资料交于房管中心办理房产证。杨灿对上述申请表的真实性予以确认，但认为申请表中杨灿的代理人陈某是南大公司的员工，即实际是由南大公司负责按揭及到房管局办理相应的手续。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、税费收款收据、物业费收据、不动产权证、契税发票、关于骏御华庭房屋面积差异补款的通知及快递单、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、行政许可受理通知书、关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函及附件、申请、关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请、房屋建筑面积测量成果报告书、不动产登记申请表及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，杨灿与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。杨灿已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为杨灿办妥产权登记并交付房地产权证，南大公司于2014年9月18日向杨灿交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2015年7月23日，南大公司于2016年1月27日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，于2016年2月6日才将《不动产权证书》交付给杨灿已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。现杨灿要求南大公司按合同约定每日按房价款0.05%的标准支付从2015年7月24日起计算至2016年2月6日止的逾期办证违约金符合双方的约定，涉案房屋房价款合计1422048.33元（1404120元+17928.33元），逾期办证违约金计算为140782.78元（1422048.33元×0.05%×198天），杨灿的该项诉讼请求予以支持。对于南大公司抗辩称杨灿未补面积差异款其可以免除迟延办证责任的抗辩意见。涉案房屋实际套内面积49.06平方米比双方在合同中约定的套内面积48.44平方米多出0.62平方米，上述面积差比在3%以内，根据双方《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条的规定，杨灿应当按照约定的价格向南大公司补足房价款，双方在补充协议第五条约定，杨灿应在南大公司通知办理面积补差手续的30天内办理补充手续；补充协议第七条约定，如杨灿未在南大公司通知期限内与杨灿办理面积补差手续，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担，南大公司并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。从上述约定可以看出，南大公司在办证之前系根据测绘结果通知杨灿涉案房屋尚需补交面积差异款，但测绘结果由南大公司持有，自杨灿收到通知之日始负有补交面积差异款的义务，南大公司也才享有对抗杨灿办证请求的权利。南大公司虽提交了《关于XX庭房屋面积差异补款的通知》拟证明其分别于2014年8月4日通知杨灿缴纳面积差异款，但南大公司未能提供《关于XX庭房屋面积差异补款的通知》邮寄及妥投的证明，杨灿否认收到上述通知，对此南大公司应当承担举证不能的责任，现杨灿已于2015年8月11日补缴了面积差异款，无证据证明杨灿系超过南大公司通知要求的期限补缴面积差异款，南大公司要求免除逾期办证责任依据不足，其抗辩意见不予采纳。南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，南大公司所述的政策虽然在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，南大公司多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行承担，南大公司抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，南大公司据此主张免除逾期办证责任依据不足。南大公司抗辩称杨灿迟延提供办证资料影响其办证的问题。对此一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（杨灿）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，杨灿提交办证资料的义务应当是在南大公司向其发出书面通知后，本案中南大公司于2015年8月27日才向杨灿发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求杨灿于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料。现南大公司未能提供办证资料签收表等证据证实杨灿提交办证资料的具体时间，无证据证明杨灿未按照其通知的时间提交办证资料，故南大公司要求免除延期办证的违约责任依据不足，该抗辩意见，亦不采纳。对于南大公司提出由于银行迟延提交办证资料导致其拖延办证的问题，由于申请按揭的银行系南大公司指定的银行，且杨灿委托南大公司办理产权登记手续，而与银行签订有关的办理抵押登记的手续均是由南大公司员工办理的，南大公司亦无证据证明其在此过程中有催促银行及时提供相关资料，故南大公司要求就此免除其迟延办证的违约责任的抗辩意见缺乏依据。在本案审理过程中，南大公司表示同意向杨灿退还多契税6841.52元，故一审法院对于杨灿的该项诉讼请求予以支持。对于契税的利息，杨灿主张南大公司支付按照中国人民银行同期贷款利率，自其起诉之日即2016年4月15日计算至退还之日的利息于法有据，予以支持。对于契税发票，南大公司已经为杨灿办妥了的《不动产权证》，故应当将契税发票交给杨灿，杨灿的该项诉讼请求于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，一审法院于2016年9月7日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，南大公司向杨灿支付逾期办证违约金140782.78元；二、在本判决生效之日起三日内，南大公司将契税发票交给杨灿并退还多收的契税6841.52元及利息（利息以6841.52元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年4月15日计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3252元，由南大公司负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院对杨灿与南大公司签订的《商品房预售合同》及其附件效力及南大公司应承担的责任认定，合法有据，论理清晰。就南大公司提出的杨灿未按约定主动交齐办证资料义务以及国土部门出台“车位补地价”政策属不可抗力的抗辩意见，一审法院已作详细分析论述，说理充分，认定并无不当，本院予以认可。现南大公司二审再次提出上述抗辩意见，未能提供新事实、新证据，本院不予采纳。至于南大公司上诉提出杨灿未依约履行完毕其缴契税的义务一节，经查，杨灿早在2012年12月5日已向南大公司预交了涉案房屋的税和费21992元，南大公司在本案中确认及同意退还多收的契税6841.52元给杨灿，可见，南大公司所述杨灿未依约履行完毕其缴契税义务，显然与事实相悖，对其该项上诉意见亦应予驳回。综上，南大公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3116元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十二月二十三日书记员  张 旭