江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟民初字第00660号
原告常熟世茂新发展置业有限公司，住所地常熟市枫林路27号B座408室。
法定代表人许世坛，执行董事。
委托代理人周蓬。
委托代理人赵舒卿。
被告沈志敏。
被告徐燕萍。
被告沈佳俊。
被告沈君宝。
被告钱月珍。
原告常熟世茂新发展置业有限公司诉被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。后依法组成合议庭，并分别于同年9月24日和11月11日公开开庭进行了审理。原告常熟世茂新发展置业有限公司委托代理人周蓬，被告沈志敏、沈君宝到庭参加诉讼。被告徐燕萍、沈佳俊、钱月珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告常熟世茂新发展置业有限公司诉称：2010年11月5日，原告与被告沈志敏、案外人沈志强签订商品房买卖合同一份，约定被告沈志敏和案外人沈志强向原告购买位于常熟世茂-
商务中心广场A幢1单元2803室房屋一套，总购房款为3163619元，首期房款1583619元于合同签订之日支付，余款158万元通过银行按揭贷款方式支付。在合同补充协议中还明确约定，因买受方未按时还贷致使出卖方被要求承担担保责任或代为偿还的，买受方在收到出卖方还贷通知后15日内仍未偿还的，出卖方有权单方面解除合同，买受方须向出卖方支付总房款10%的违约金及出卖方代为偿还的款项和因此产生的费用。合同签订后，原告、被告沈志敏和案外人沈志强与上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告沈志敏和案外人沈志强向浦发银行贷款158万元，原告为上述贷款提供阶段性保证担保。贷款发放后，因被告沈志敏和案外人沈志强未按约还贷，浦发银行分别于2014年4月21日和7月11日发函要求原告承担连带保证责任。2014年8月15日，原告代偿贷款本息、罚息等共计1353724.15元。因案外人沈志强已去世，被告徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍分别系其妻子、儿子和父母。故请求法院判令：1、解除编号为Y2010977783的商品房买卖合同，被告协助原告办理商品房买卖合同网签备案注销手续；2、被告支付原告违约金316361.90元，归还原告代偿的贷款本息等合计1353724.15元，并支付上述款项自2014年8月16日起至判决生效之日止按年利率6%标准计算的利息，上述款项均在被告已付款项中扣除；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿变更利息部分的诉讼请求为，要求被告支付自2014年8月16日起至判决之日止以1353724.15元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算的利息。
被告沈志敏辩称：对原告主张不持异议，根据其和沈志强的内部约定，其对本案所涉房屋享有65%的产权份额，沈志强享有35%的产权份额，故法院应判决在其已交付的房款中扣除原告代偿的贷款本息、罚息、违约金和应给付原告的利息后，由原告向其支付余款的65%，向其余被告支付余款的35%。
被告沈君宝辩称：对原告主张不持异议。
被告徐燕萍、沈佳俊、钱月珍未作答辩，亦未提供相应证据。
经审理查明：2010年11月5日，原告（出卖方）和被告沈志敏、案外人沈志强（买受方）签订编号为Y2010977783的《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告沈志敏和案外人沈志强向原告购买常熟世茂-
商务中心广场A幢1单元2803室房屋，总价款为3163619元；合同签订之日支付首期房款1583619元，余款158万元在合同签订当日办理银行按揭贷款方式支付。上述合同的合同补充协议（附件六）第5条中另约定，因买受方未按时还贷致使出卖方被要求承担担保责任或代为偿还的，买受方在收到银行或出卖方还贷通知后15日内仍未偿还的，出卖方有权单方面解除合同，买受方须向出卖方支付总房款的10%的违约金及出卖方代为偿还的款项和因此产生的费用。在履行完毕合同注销手续并将有关的款项偿清贷款、违约金及出卖方其他损失后，出卖方将剩余房款无息退还买受方。第27条还约定：本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达，送达地址为本合同约定的地址，以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达。合同签订当日，被告沈志敏和案外人沈志强支付了首期房款1583619元。
2011年7月8日，案外人沈志强（借款人、抵押人）、被告沈志敏（保证人、抵押物共有人、共同还款人）、被告徐燕萍（抵押物共有人）、案外人瞿晓华（保证人的财产共有人、共同还款人）、原告（保证人）和上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定沈志强为向常熟世茂新发展置业有限公司购买常熟世茂-
商务中心广场A幢1单元2803室房屋向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行借款158万元。同时双方对利率、还款方式、借款期限、违约责任等进行了约定。合同约定的担保方式为“阶段性连带保证责任保证”，即保证人的保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起的两年止，如借款人已按合同约定办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证的，保证人的保证责任自收到该他项权证之日解除，但对于在该解除日前已到期的债务以及已发生的违约责任，保证人仍应承担保证责任。上述合同签订后，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行依约为沈志强支付了约定借款。
沈志强取得借款后，按约归还了部分借款本息，但至2014年4月间，即出现逾期还款情况。为此上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行于2014年4月21日和7月11日连续两次向原告送达《履行担保责任催收函》，要求原告承担担保责任。2014年7月11日，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行向沈志强和徐燕萍出具《宣布提前到期通知书》，宣布全部贷款提前到期，告知其立即还本付息并承担违约责任。2014年8月15日，原告为沈志敏和沈志强向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行代偿贷款本息、罚息等合计1353724.15元。
2014年8月20日，原告通过挂号信向沈志强和沈志敏邮寄《通知函》一份，告知二人其已按合同约定承担担保责任代偿贷款本息1353724.15元，要求二人尽快偿还。2014年9月9日原告通过挂号信向沈志强和沈志敏邮寄《解除﹤常熟市商品房买卖合同﹥通知函》一份，告知二人因未能按时偿还其已代偿款项，其根据合同约定解除双方签订的本案所涉常熟市商品房买卖合同。上述信件均系按沈志强和沈志敏预留的通讯地址“常熟市虞山镇颜港四弄113号”邮寄，但均被退回，其中《解除﹤常熟市商品房买卖合同﹥通知函》的退回时间为2014年9月12日。
另查明：沈志强于2015年2月22日因病去世，其父母分别为被告沈君宝和钱月珍，其生前与被告徐燕萍系夫妻关系，二人共生育一子即被告沈佳俊。
再查明：合同签订后，沈志强和沈志敏并未至原告处办理交房手续。本案所涉常熟世茂-商务中心广场A幢1单元2803室房屋已经被本院预查封。
审理中，被告沈志敏提供落款日期为2010年11月5日的《协议》、销售不动产统一发票和印花税票销售凭证各一份并解释称，2010年11月5日，其和沈志强就双方共同出资购买的包括本案所涉房屋在内的三套房屋达成协议，约定在本案所涉房屋上其享有65%的产权份额，沈志强享有35%的产权份额，其余两套房屋二人各享其一。法院应判决在其已交付的房款中扣除原告代偿的贷款本息、罚息、违约金和应给付原告的利息后，由原告向其支付余款的65%，向其余被告支付余款的35%。
经质证，被告徐燕萍和沈君宝对被告沈志敏提供的上述证据的真实性均不持异议，同意将剩余款项的65%返还被告沈志敏，并将剩余款项的35%各返还其余被告四分之一。原告对销售不动产统一发票和印花税票销售凭证的真实性不持异议，但因对《协议》上沈志强的名字是否系其本人所签这一事实无法核实，故对《协议》的真实性不予认可，其愿意在被告方已付房款中扣除各项费用后将余款共同返还五被告，不要求法院明确五被告各自享有的权利份额。
上述事实，由原告提供的编号为Y2010977783《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《履行担保责任催收函》、《代偿证明》、《解除﹤常熟市商品房买卖合同﹥通知函》，被告提供的《协议》，以及本院的《调查笔录》和庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案中，包括原告和沈志强、沈志敏签订的《商品房买卖合同》以及原告、沈志强、沈志敏等与上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照合同约定，沈志强向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行贷款158万元用于购买常熟世茂-
商务中心广场A幢1单元2803室房屋，并由被告沈志敏和原告常熟世茂新发展置业有限公司为沈志强进行了担保。后因被告沈志强、沈志敏未能按时还贷，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行按照《个人购房担保借款合同》的约定提前收回全部余欠借款，并要求原告常熟世茂新发展置业有限公司承担担保责任。后原告常熟世茂新发展置业有限公司按上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行的要求代偿借款本息、罚息等合计1353724.15元。按照《商品房买卖合同》的合同补充协议（附件六）第5条的约定，常熟世茂新发展置业有限公司有权解除合同，要求被告协助办理买卖合同网签备案注销手续，被告应按约定支付总房款的10%即316361.90元的违约金。原告于2014年9月9日向沈志强和沈志敏邮寄《解除﹤常熟市商品房买卖合同﹥通知函》，根据约定，解除通知函在投邮后一周即视为送达，故原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因原告已于2014年8月15日为沈志强、沈志敏代偿了银行贷款本息、罚息等合计1353724.15元，被告理应向原告支付上述代偿款及相应的利息。原告要求被告支付自2014年8月16日起至本院判决之日止以1353724.15元为基数按照银行同期贷款基准利率标准计算的利息，被告不持异议，本院予以支持。经本院核算，上述期间的利息应为94897.94元。因原告常熟世茂新发展置业有限公司收取被告沈志强、沈志敏的首期房款1583619元、贷款1580000元，合计3163619元，该款应予返还。被告徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍均系沈志强的第一顺序继承人，均享有取得返还款项的权利。被告沈志敏根据其和沈志强之间的内部约定要求将剩余款项按份返还各被告，因原告对协议的真实性不予认可，各被告之间各自享有的份额问题在本案中不予理涉。被告徐燕萍、沈佳俊、钱月珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告和被告沈志敏、案外人沈志强于2010年11月5日签订的编号为Y2010977783的《商品房买卖合同》已解除，被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍于本判决生效之日起三十日内协助原告常熟世茂新发展置业有限公司办理网签备案注销手续。
二、被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍给付原告常熟世茂新发展置业有限公司贷款本息、违约金合计1670086.05元。
三、被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍支付原告常熟世茂新发展置业有限公司代偿款项的利息94897.94元。
四、原告常熟世茂新发展置业有限公司返还被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍3163619元。
上述二、三、四款相抵后，原告常熟世茂新发展置业有限公司给付被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍1398635.01元。该款由原告常熟世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍（如采用转账方式支付，请汇入被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍指定的账户；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32109元，由被告沈志敏、徐燕萍、沈佳俊、沈君宝、钱月珍负担（原告同意其预交的案件受理费32109元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）。
审 判 长 姜壮志
人民陪审员 金林恺
人民陪审员 王永良
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 邱文娟