安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00054号
上诉人（原审原告）：王善良，男，1967年8月30日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：铜陵市城乡置业集团有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。
法定代表人：刘少敏，该公司董事长。
委托代理人：余国富，安徽宪达律师事务所律师。
上诉人王善良与上诉人铜陵市城乡置业集团有限责任公司（以下简称城乡公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院2015年4月9日作出的（2014）郊民二初字第00272号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭对案件进行了审理，上诉人王善良的委托代理人史万全、上诉人城乡公司委托代理人余国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年6月25日，原告与原铜陵市城乡置业有限责任公司（以下简称城乡置业公司）签订了一份城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：原告将坐落于铜陵市郊区金苑小区的金帝酒店交给城乡置业公司拆迁；金帝酒店建筑面积为449.71平方米；原告选择产权调换安置方式，过渡为自行过渡方式，过渡期限为自2012年6月15日至同年12月25日；被拆迁房屋补偿款总额为273861.15元，其中装潢补偿173015.40元，附属物补偿100845.75元（含6个月停产停业费86348.65元）；停产停业费每月14391.44元，交付商业房时按实计算（实际过渡月数加2个月）；城乡置业公司提供的产权调换房为商业网点房，地点为拆迁所在地，建筑面积约533.01平方米，由原告按回迁证标注的顺序号自选回迁安置房；城乡置业公司提供的安置房，应当符合国家质量安全标准，符合设计规范要求，并经市建设主管部门验收合格；房屋拆迁按拆一还一，不计差价，超面积部分按每平方米3500元计算；原告应在本协议签字时将被拆迁房屋所有证件交给城乡置业公司，并于10日内将被拆迁房屋腾空交给城乡置业公司；城乡置业公司应在规定的18个月内交付安置房，逾期未交付的，从逾期之月起按原标准两倍支付临时过渡补助费。2012年7月4日，原告将被拆迁房屋的钥匙交给了城乡置业公司，并领取了回迁证。2013年5月26日，铜陵市郊区金御华府4号楼竣工。2013年7月1日，城乡置业公司通知原告办理回迁手续，原告在该通知单上注明7月1日不具备回迁条件，等验收合格后再回迁。2013年7月19日，原告选定铜陵市郊区金御华府4栋5号网点房作为安置房，并与城乡置业公司办理了交房手续和回迁结算（其中过渡期12个月，按14个月支付了过渡补偿款），该房建筑面积529.26平方米。
另查，城乡置业公司于2013年9月16日变更为铜陵市城乡置业集团有限责任公司。2013年9月13日，安徽省铜陵市公安消防支队出具了一份建设工程消防验收意见书，认为铜陵市金御华府4号楼及地下工程在消防方面具备使用条件，消防验收合格。2014年10月21日，铜陵市城乡规划局出具了一份建设工程规划核实合格证，认为金御华府4号楼符合规划条件。同日，铜陵市建设工程质量监督站在金御华府4号楼的综合验收为合格的工程竣工验收报告上，签署的监督验收意见为该工程验收组织形式合理，工程实体未见重大缺陷，工程资料基本齐全。
一审法院判决认为：原、被告签订的房屋拆迁安置补偿合同，系双方当事人真实意思的表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。按合同约定，被告提供的安置房应当符合国家质量安全标准，符合设计规范要求，并经市建设主管部门验收合格，而被告于2013年7月19日交付安置房时，该房屋还未有竣工验收合格的报告，不符合合同约定的交付条件，且《中华人民共和国建筑法》也明确规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；合同约定在18个月内交付安置房，被告交付安置房的期限应为2014年1月3日，而被告直至2014年10月21日才取得竣工验收合格的报告，因此被告应承担相应的违约责任直至交付的房屋合格为止。原告主张的经济损失，每月按停产停业损失16937.17元的两倍计算过高，应按合同约定，18个月内每月按停产停业损失14391.44元计算，超过18个月的从逾期之日起至房屋验收合格时止，每月按停产停业损失14391.44元的两倍计算，故被告应赔偿原告经济损失362664.29元（2013年7月4日至2014年1月3日，每月按14391.44元计算；2014年1月4日至2014年10月21日，每月按28782.88元计算）。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告主张的是要求被告承担逾期交房的违约责任，赔偿其经济损失，诉讼时效期间应为二年，故被告提出的原告起诉已过一年诉讼时效的意见，法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告铜陵市城乡置业集团有限责任公司于判决生效后五日内赔偿原告王善良经济损失362664.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8880元，由原告王善良负担2550元，被告铜陵市城乡置业集团有限责任公司负担6330元。
上诉人王善良上诉称：原审法院计算损失时部分错误，按照双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，停产停业损失14391.44元／月，是拆迁范围内的补偿标准，上诉人回迁同时，另出资购买了79.55平方米的房屋，该部分房屋价款上诉人在2013年7月办理结算时已支付，故城乡公司也应对该部分面积承担违约赔偿责任，赔偿标准按回迁安置补偿合同约定的，每月2545.73元，应赔偿73643.23元（2013年7月4日至2014年1月3日共15274.38元，2014年1月4日至2014年10月21日为58368.87元）。请求二审法院加判赔偿款73643.25元。
上诉人城乡公司当庭答辩称：1.城乡置业没有违反合同约定，而完全按照合同约定的时间内，提前了5个月将房屋交给了王善良，因此不存在违反合同约定。2.没有及时办理竣工验收手续的原因与城乡置业无关，因为政府进行规划调整，是不可抗力，因此城乡置业不存在承担赔偿责任，请求法庭依法驳回上诉人王善良的上诉请求。
上诉人城乡公司上诉称：1.一审认定部分事实与客观事实不符。上诉人交付的房屋符合国家质量安全标准，符合设计规范要求。王善良2013年7月19日签收时，没有任何质量问题。竣工验收报告的提交与上诉人无关。上诉人施工建设就是依据规划和施工许可及销售许可进行的。因规划部门后期进行规划调整，这个规划调整对上诉人来说是不可抗力。2.不可抗力作为法定免责条款，是具有强制性执行力的。3.本案中，由于原规划不合理，在有上万居民居住的区域没有菜市场，在建设中发现这一问题，可能影响人民生活这一民生问题，规划部门对此予以调整，是双方订立合同时不可预见、不可避免，也不可克服的。因此，上诉人不应承担责任。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回原告的诉讼请求。
上诉人王善良当庭答辩称：1.城乡公司逾期交付房屋事实清楚。2.城乡公司提出的不可抗力观点是不符合法律规定的，故请求驳回城乡公司的上诉。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：
1.城乡公司是否存在违约逾期交房的情形？2.如果城乡公司构成逾期交房，那么城乡公司认为因规划调整属于不可抗力，该“不可抗力”是否可以成为违约交房的法定免责理由？3.王善良出资购买的79.55平方米是否应纳入赔偿范围？
本院认为：上诉人王善良认为因城乡公司交付的房屋不符合协议要求，即没有办理消防、环保、规划等验收手续，无竣工验收报告，而致其无法办理产权登记手续，房屋无法使用。根据《建筑法》的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。城乡公司在2013年7月19日交付房屋时，该房屋尚未经竣工验收合格，不符合交付使用的条件，城乡公司虽按期交付了房屋，但交付的是不符合交付使用条件的安置房，城乡公司存在违约行为。
城乡公司的违约行为是否因不可抗力导致，是否可以免责？《民法通则》第一百五十三条及《合同法》所称的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。本案中，铜陵市城乡规划局铜规函（2014）284号《关于市党政领导接待日信访交办事项规划意见的函》中有如下内容：“目前金御华府1#、4#楼项目已建成，因该项目在建设过程中存在局部调整规划的情况，且相关程序调整手续正在完善中”。由此可以看出，涉案房屋没有办理竣工验收手续是因为在建设过程中，政府对项目规划进行了局部调整而致，符合“不可抗力”中的因政府行为而致。根据法律规定，因不可抗力不能按约履行合同，城乡公司可以免除责任，且2014年10月21日，涉案房屋经验收合格，不存在质量问题。
综上，上诉人城乡公司的上诉理由成立，应予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市郊区人民法院（2014）郊民二初字第00272号民事判决，即：“被告铜陵市城乡置业集团有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告王善良经济损失362664.29元”。
二、驳回上诉人王善良的诉讼请求。
一审案件受理费8880元，由王善良负担2550元，铜陵市城乡置业集团有限责任公司负担6330元。二审案件受理费10530元，由王善良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 马海平
二〇一五年八月六日
书 记 员 夏 芸
相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……