福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3851号
原告吴通，男，汉族，1988年12月23日生，住江西省上饶市余干县。
委托代理苏小龙，福建光榕律师事务所律师。
被告陈林重，男，汉族，1960年3月27日生，住福建省福州市仓山区。
被告黄天中，男，汉族，1964年4月25日生，住福建省福州市鼓楼区。
被告唐麟，男，汉族，1958年10月13日生，住福建省福州市鼓楼区。
被告黄天中、唐麟的委托代理人王兴，福建合立律师事务所律师。
原告吴通诉被告陈林重房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，由审判员黄昌杰适用简易程序公开开庭进行了审理。因原告申请，本院依法追加黄天中、唐麟作为本案被告参加诉讼。在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，于2015年9月12日转为普通程序审理，并依法由审判员黄昌杰、人民陪审员林建勇、人民陪审员李晓玲依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴通的委托代理人苏小龙，被告黄天中、唐麟的委托代理人王兴到庭参加诉讼。被告陈林重经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴通诉称，原、被告双方于2015年3月2日签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于福州市鼓楼区屛西住宅区38座102单元出租予乙方，租期从2015年3月12日至2025年3月12日，租金每月人民币1000元，押金人民币7万元整，因被告尚欠原告人民币10万元整，其中人民币7万元视为押金，人民币3万元视为提前预交30个月租金。合同签订后，被告却拒不履行合同约定义务，且将房屋交予第三人使用，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是原被告双方真实意思表示，符合相关法律规定，是合法有效的。被告滞于履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。现根据《合同法》第八条及相关法律规定，提起诉讼，请求法院判令：1.被告严格按《房屋租赁合同书》的约定履行出租房屋的义务；2.被告承担本案诉讼费用。
被告黄天中、唐麟辩称，原告诉请没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。一、原告与被告陈林重的房屋租赁关系并不真实，原告提供的《房屋租赁合同》内容不符合常理且与《借据》相互矛盾，被告陈林重也未交付讼争房屋，双方并未建立真实的租赁合同关系。本案是原告与被告陈林重串通以便到达答辩人付了钱但是却不能实际使用房屋的目的。1.《房屋租赁合同》第四条约定：“合同签订之日，乙方（原告）应向甲方（被告）交付人民币7万元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。”可见，如果合同为真，则该7万元押金应当在十年后即2025年原告交清全部费用后才能退还给原告。而《房屋租赁合同》备注部分约定：“……因甲方尚欠乙方人民币十万元整，其中七万元视为乙方向甲方缴纳的房屋押金，三万视为乙方提前缴纳30个月租金。”但是，时间在后的《借据》却约定：“兹陈林重……向吴通……借款人民币拾万元整（￥10000）今收到此款，特出此借据：此借款于2015年4月30日前归还借款，如未能及时归还，出借人每日向借款人加收10000元违约金……”可见，如果《借据》为真，那么被告陈林重必须在2015年4月30日前向原告吴通偿还全部的10万元借款。既然签订在先的租赁合同已经约定借款中的3万元冲抵租金，7万元在十年后无息退还。那么，被告陈林重在2015年4月30日就无需还款，更不会因为逾期还款而要被加收违约金。但为何在之后的《借据》中会出现一个月的还款时间和违约金呢？请问原告，被告陈林重是在2025年后退还7万（3万抵租金）还是应该在2015年4月30日还10万元，如果不还算不算违约？3.《房屋租赁合同》显示的签订时间是2015年3月12日，《借据》显示的出具时间是2015年3月30日，在第一次开庭的庭审笔录中审判长问到：“为何借据时间为2015年3月30日，晚于房屋租赁合同的2015年3月12日？”原告回答：“因为在签订租赁合同时，双方就已经谈好，借款的实质就是收条。”当审判长问到：借款何时支付？原告明确回答：“写借据的时候：2015年3月30日”。如果原告真想租房，借款的实质又就是收条，被告陈林重根本不该在出具《借据》的时候约定借款应当在2015年4月30日还清。房子到底租不租？7万元押金到底是2025年退还是2015年4月30日还如果未还算不算违约？如上分析，很显然租房根本不是原告的真实意思表示，如果《借据》为真，则《房屋租赁合同》上的时间必定是倒签的！且倒签时间应该在讼争房屋过户以后，所以才出现了以上难以解释的矛盾。4.《房屋租赁合同》备注部分约定：“出租期内，乙方有权转租给他人……”可以佐证原告根本没有真正租赁讼争房屋的意图。且合同第十五条的水表、电表、煤气表的底数都是空的，也不符合租赁房屋的常规。租赁合同约定的租期是十年，租金一个月才1000元，不符合常理。二、答辩人并不认识被告陈林重，系通过中介活得房源，通过合法程序买卖讼争房屋，并付清了全部的购房款即中介费用，完全是善意买受人。三、退一万步说即便《借据》体现的借款10万元为真，而《房屋租赁合同》作为借款担保，也并不符合我国法律关于担保的规定，以租赁作为借款的担保没有法律依据。综上所述，本案原告诉请的《房屋租赁合同》内容违背常理，且与《借据》自相矛盾，其签订时间存疑，讼争房屋也根本没有交付原告使用，原告没有充分证据证明其和被告陈林重在讼争房屋过户前存在租赁合同关系，依法应当驳回其诉讼请求。
庭审中，原告提交如下证据：A1.房屋租赁合同，证明原告与被告陈林重于2015年3月2日签订租赁合同，约定被告将标的房屋出租予原告，租金每月人民币1000元，租期为十年。A2.借据，证明被告欠原告借款10万元，原告已经履行了《房屋租赁合同》中给付押金和租金的义务。A3.房地产买卖契约，证明被告陈林重于2015年4月30日将已经出租予原告的房屋出售予黄天中、唐麟。
被告黄天中、唐麟对A1的真实性不予认可约定的是7万月押金是在十年后才退还，但借据约定一个月后要还10万，租房根本不是原告的真实意思表示，如果《借据》为真，则《房屋租赁合同》上的时间必定是倒签的。对A2的真实性无法确认，该借款是否发生无证据证明，证明对象有异议。对A3的真实性没有异议是用来申报备案的合同，证明对象有异议，不能证明房屋过户前已被出租。
被告黄天中、唐麟提交如下证据：B1.房屋所有权证书，证明：被告黄天中、唐麟通过买卖合法取得讼争房屋系讼争房屋的所有权人。B2.《合同书》（房屋买卖合同、交易服务合同、居间服务合同），证明：1、被告黄天中、唐麟系通过中介获得讼争房产的房源，被告黄天中、唐麟并不认识被告陈林重（房屋出卖人），被告黄天中、唐麟取得讼争房产完全是善意；2、讼争房屋在出卖给被告黄天中、唐麟时，两被告已经实际看房，讼争房屋不存在任何被出租的迹象；B3.银行卡客户交易查询／打印，B4收款收据两份，证明：1、被告黄天中、唐麟已经支付了全部购房款的事实。2、被告黄天中、唐麟已经支付了全部中介费用的事实。
原告对B1的真实性无异议，证明对象有异议，所有权证书只能证明法律上被告一、二房屋的所有权，出售房屋之前被告二、三都知晓情况。对B2的真实性无异议，证明对象有异议，签协议时就是为了转移标的房屋。对B3的真实性无异议，证明对象有异议，同证据B1.B2质证意见。
本院对上述证据认证如下：原告提交的证据A1.房屋租赁合同、A2.借据，被告提交的证据B1.房屋所有权证书、B2.合同书、B3.银行卡客户交易查询单，均有原件提供核对，本院确认其真实性。
根据上述有效证据和原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：
原告吴通向本院提交的《房屋租赁合同书》落款日期为2015年3月12日，其中出租方（甲方）为陈林重，承租方（乙方）为吴通。该合同约定，甲方将坐落于福州市鼓楼区屏西住宅区38座102单元，建筑面积为60.26平方米的房屋（即本案讼争房屋）出租于乙方作为住房使用，月租金1000元，租期从2015年3月12日至2025年3月12日。该合同第四条约定：合同签订之日，乙方应向甲方交付人民币7万元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。该合同备注载明：出租期内，乙方有权转租给他人，因甲方尚欠乙方人民币十万元整，其中七万元视为乙方向甲方缴纳的房屋押金，三万视为乙方提前缴纳30个月租金。
原告吴通另提交落款日期为2015年3月30日，落款人为陈林重的《借据》载明：陈林重向吴通借款人民币10万元，此借款于2015年4月30日前归还，如未能及时归还，出借人每日向借款人加收1万元违约金；10万元以现金方式收取。
2015年4月23日，被告陈林重与被告唐麟在麦田房产的居间下签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，合同约定被告陈林重将讼争房屋以70万元的价格出售给被告唐麟。2015年4月30日，被告陈林重与被告黄天中、唐麟前往福州市房屋登记中心申请房屋过户，并填写了《房地产买卖契约》。2015年5月16日，讼争房屋登记至被告黄天中、唐麟名下，系按份共有，双方各占50%的份额。2015年5月18日，被告唐麟向被告陈林重转账支付了全额购房款。现讼争房屋归被告黄天中、唐麟占有使用，原告吴通以买卖不破租赁为由要求被告黄天中、唐麟履行出租房屋的义务。
本院认为，被告陈林重经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。本案争议焦点系原告与被告陈林重之间是否存在租赁关系的问题，本院分析如下：
其一，2015年3月12日的《房屋租赁合同》约定陈林重尚欠原告10万元，而《借据》和第一次庭审陈述表明借款现金支付于2015年3月30日，二者存在时间上无法解释的矛盾。
其二，《房屋租赁合同》约定10万元欠款中7万元作为押金3万元视为30个月租金，2025年3月12日期满后无息退还押金。相反，陈林重之后出具的《借据》则承诺10万元于2015年4月30日归还。对于10万元款项的性质，系充抵押金、租金还是仍作为借款，是否予以归还，何时予以归还，原告提交的证据之间亦存在无法解释的矛盾。
其三，原告解释称，借据系为租赁合同做保证，陈林重不交付房屋才让其签订了借据。本院认为，《房屋租赁合同》早已明确约定了欠款冲抵租金，“不交付房屋才签订了借据”与证据体现的事实不符。而且，陈林重之后出具的《借据》亦未对租赁事宜作详细约定。故对于上述重大矛盾，原告的解释与证据相左，本院不予采信。
其四，原告与被告陈林重约定的月租金1000元（租期10年且未约定每年递增金额），对于60.26平方米的讼争房屋来说，明显低于用于居住使用的房屋租赁市场价格。
其五，《房屋租赁合同书》实质上是以借款抵作租金，本质上系以租抵债，故该《房屋租赁合同书》的基础法律关系应为“民间借贷法律关系”。故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，原告可另行向被告陈林重主张权利。
综上，原告未能解释证据之间存在的重大矛盾，且租金价格显失公平，原告提交的《房屋租赁合同书》实质为以租抵债，本案并无充分的证据证明原告存在真实的租赁关系，原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告吴通的诉讼请求。
本案诉讼费2700元，由原告吴通承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄昌杰
人民陪审员 林建勇
人民陪审员 李晓玲
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 施倩莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。