湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江夏民二初字第00924号原告武汉远洋基业物业管理有限公司，住所地武汉市江夏区阳光大道特1号宜家汤臣小区。法定代表人武文勇，董事长。委托代理人周佑元，系公司员工。委托代理人刘思涛，系公司员工。被告刘开培。原告武汉远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）诉被告刘开培物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由审判员郑保民适用简易程序，于2015年11月24日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行审理。原告远洋物业公司的委托代理人刘思涛，被告刘开培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远洋物业公司诉称，被告系江夏区远洋庄园小区C区302号业主，该房屋产权面积为199.98平米，物业费单价1.8元每平方米。2004年1月2日，被告与武汉弘福置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，2010年12月30日武汉弘福置业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，原告提供了物业服务，被告自2013年开始至今欠交物业费。关于小区私搭乱建情况，我们是物业公司，没有执法权，我们只能将相关情况上报城管部门和房管部门三联单和业主签名的违章通知书，物业部门的职责已经履行，也及时告知相关部门。关于小区改名的问题，这个不是物业公司的权利，是开发商的行为，我们服务了这么多年，被告应当交纳物业费。现诉至法院，请求：1、要求被告支付截至2015年12月31日的物业服务费14055元，滞纳金3162元（一年的滞纳金，按照千分之一收取）。2、本案诉讼费由被告承担。被告刘开培辩称，1、本人依法取得的房产地址为“江夏区经济开发区阳光大道宜家汤臣C302”，原告诉状中所称的“武汉市江夏区远洋庄园C区302号”本人并无房产，且本人持有的产权证书表明的房产面积与起诉状不符。2、本人于2012年7月26日一次性交纳了2012年的物业管理费。3、原告在物业服务过程中严重失职，不符合相关条例规定及合同约定，被告不需要交纳物业费及滞纳金。4、原告方违反了国务院颁布的《地名管理条例》，未经审批擅自将小区名称由“宜家汤臣”更改为“远洋庄园”，请求法院判令原告恢复地名，并且在恢复到法定名称之前本人暂缓交纳物业费，并不需要承担滞纳金，并且由于更名对被告的生活造成困扰，被告的物业合法性遭到威胁，请求判令原告停止侵权，并赔偿被告精神损失十万元。5、原告在进入小区之后，小区存在私搭乱建行为，但原告没有依据相关规定予以制止、小区公共绿地和人行道存在非法占用的现象、最近三年本人住宅花园围栏屡遭破坏丢失，原告对以上行为负有管理责任，由于小区环境的破坏，致使小区物业整体贬值，被告的权益遭到损害，请求原告停止侵权，并赔偿被告房产贬值和精神损失五十万元人民币。经审理查明，2004年1月2日，被告刘开培与武汉弘福置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市江夏区宜家汤臣小区C区302号联排别墅，其房屋建筑面积为216.9平方米。2010年12月30日，原告远洋物业公司（乙方）与武汉弘福置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容有：甲方选聘乙方对宜家汤臣（远洋庄园）提供前期物业管理服务事宜……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；5、车辆停泊服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、甲方委托的其他物业服务事项。2、其他特约服务。第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条物业管理综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：叠拼别墅住宅：2.2元／月／平方米，联排、独栋别墅住宅3.5元／月／平方米……第七条业主应于物业买卖双方约定的交付日期（双方约定交付日期有变更的从其变更约定）之日起缴纳物业服务费用……第八条物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季度的物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金。第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第三十条……乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和服务质量，应按物业管理行政主管部门或司法机关对违约事实进行确定后的行政处理或司法判定标准向甲方或业主支付总额不高于乙方在本小区月物业管理综合服务收入10%的违约金。第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。被告刘开培于2008年3月24日签约入伙声明，并对房屋进行了装修。被告刘开培的房屋产权证书登记的房屋坐落位于“江夏区经济开发区阳光大道宜家汤臣C302栋1-3层”。2010年间，原告远洋物业公司接受该小区物业服务后，该小区即更名为“远洋庄园”。被告刘开培未与原告远洋物业公司签订《物业服务合同》。原告远洋物业公司对被告刘开培的联排别墅按每平方米1.8元收取物业费，被告刘开培除2012年7月26日交纳了2012年度的物业服务费4685元后，自2013年起再未交纳物业费。2013年1月1日至2015年12月31日，被告刘开培欠缴物业服务费共计14055元。原告远洋物业公司先后以张贴物业费用催缴单的方式向被告刘开培进行催告，但被告刘开培仍未交纳物业服务费，原告远洋物业公司遂起诉至本院。另查明，原告远洋物业公司在履行××××（远洋庄园）小区的物业管理服务期间，有部分业主自行对其房屋的阳台、窗户等进行改搭建等违建情形，虽经制止但仍未解决。同时对公共绿化等方面亦存在管理瑕疵等。以上事实，有原、被告方的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《物业催收函》张贴照片、《武汉市商品房买卖合同》、业户收房表、房屋产权证书、物业费发票、小区现状照片等证据，并经质证属实，足以认定。本院认为，原告远洋物业公司接受武汉弘福置业有限公司的选聘，并与武汉弘福置业有限公司订立了《前期物业服务合同》后，原告远洋物业公司合法取得远洋庄园（原宜家汤臣）小区物业服务主体资格。原告远洋物业公司为宜家汤臣（远洋庄园）小区提供物业服务，与小区各业主之间形成了物业管理服务合同关系。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，被告刘开培系小区业主之一，其接受了原告远洋物业公司的物业服务，应当向原告远洋物业公司交纳费用。被告刘开培经催告后仍未交纳物业服务费用，违反诚实信用原则，应当及时交纳。现原、被告对欠交物业费金额14055元均予以认可，故对原告远洋物业公司主张的被告刘开培支付截至2015年12月31日的物业服务费14055元的请求，本院予以支持。根据被告刘开培提供的小区照片，原告远洋物业公司提供的服务确实存在一定瑕疵，因此对原告远洋物业公司要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。对被告刘开培辩称原告远洋物业公司的服务不到位，不予支付物业费的意见，因物业公司的职责是对小区的维护、管理，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，业主可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。故对被告刘开培不支付物业费的意见本院不予采信。对被告刘开培辩称小区名称与其房产证登记地址不一致，因此不予交纳物业费的辩解意见，因其实际接受了原告远洋物业公司的服务，且在其于2012年7月26日交纳2012年度的物业服务费时即知道该小区名称变更，而改变小区名称并非原告远洋物业公司的行为所致，其以名称不符为由拒交物业费无事实依据，本院对此意见亦不予采信。关于被告刘开培辩称原告远洋物业公司更名不合法、其更改名称对本人生活造成影响，要求赔偿损失、原告远洋物业公司管理不善，要求赔偿损失的意见，因与本案不属于同一法律关系，其亦未提出反诉，被告刘开培可以通过其他途径另行解决，本案不予处理。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告刘开培于本判决生效之日起十日内向原告武汉远洋基业物业管理有限公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日物业费共计14055元。二、驳回原告武汉远洋基业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，减半收取115元，由被告刘开培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 晓审 判 员  郑保民人民陪审员  熊群英二〇一六年四月七日书 记 员  许 念