广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3131号
上诉人（原审原告）：广州市牛奶公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：朱益华，职务：董事长。
委托代理人：沈宏伟，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：官春嫦，广东经纶律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市阳明餐饮服务有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄毓沅，职务：董事长。
委托代理人：易民胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市阳明餐饮服务有限公司（以下简称阳明餐饮公司）、广州市牛奶公司（以下简称牛奶公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区环市西路155号之三109房，建筑面积106.22平方米，规划用途商业，权属人为广州市牛奶公司。
2012年2月13日，牛奶公司（出租人）和阳明餐饮公司（承租人）签订《经营场地租赁合同》，约定牛奶公司将其拥有产权的、位于广州市荔湾区环市西路155号之三109房续租给阳明餐饮公司作经营场地使用，该场地的使用面积为106平方米，租赁期限两年，自2012年5月1日至2014年4月30日止，月租金为30098.30元。租赁期届满且甲方要求收回或解除合同之日，乙方应交回原承租该场地及其附属设备给甲方，乙方固定嵌入墙、地面的装修不得拆除，如需继续承租房屋，应提前3个月以上与甲方协商，双方另订合同。租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金。租赁期满前三个月，如双方续约，应重新签订租赁合同，在同等条件下，阳明餐饮公司享有优先权，牛奶公司不得另租他人。
上述合同签订后，阳明餐饮公司在涉案场地承租经营至合同期限届满。之后，牛奶公司、阳明餐饮公司没有续签新的租赁合同。
2014年5月16日，牛奶公司委托广东经纶律师事务所向某明餐饮公司发出《律师函》，主要内容为双方签订的合同期限已届满，阳明餐饮公司也没有在该场地的招投标里中标，要求阳明餐饮公司在2014年6月10日前向牛奶公司交回所占用的经营场所。阳明餐饮公司于2014年5月17日收到牛奶公司的《律师函》。
牛奶公司于2014年6月26日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1.阳明餐饮公司返还承租的经营场地；2.阳明餐饮公司支付经营场地使用费及违约金（使用费按每日1500元计，自2014年8月1日起至迁出之日止，违约金按占用期内所欠租总额的5%计，从2014年6月11日起至迁出之日止）。
阳明餐饮公司原审答辩称：不同意牛奶公司的全部诉讼请求，事实和理由如下：1.我方已租赁讼争房10年，也是火车站附近唯一出售盒饭，而新的承租者的方案是经营食品、水果。如果没有我方经营盒饭，对火车站中下层人士影响很大。新的承租人已控制了火车站大部分商铺，如果讼争房也被其承租，会对火车站这块市场进行垄断；2.牛奶公司进行的招标活动不公平，其目的是排挤我方的经营。在招投标中我方的价格分数与他人一样，但牛奶公司创设一个商务评分，占总分数的50%，对资金雄厚的新承租人十分有利。招投标书中没有明示愿意经营风行牛奶可以加分。评分过程中，牛奶公司刻意将我方的分数评低。对此我方提起优先承租权的诉讼，一审判决已作出，没有支持我方的诉讼请求，但我方提起上诉。一审判决尚未生效，本案应中止审理；3.根据合同约定，牛奶公司应提前3个月告知我方不续租，但牛奶公司提出招投标时间为3月28日，离合同期限届满不够3个月，故此招投标无效；4.牛奶公司要求我方按每日1500元缴纳租金没有合同依据，如果要求我方按此标准支付租金，视为我方与牛奶公司履行新的租赁合同。我方缴纳租金至2014年8月，其中5月份开始按每日1500元的标准缴纳租金，由此推断牛奶公司有与我方续租的意图。
一审诉讼中，阳明餐饮公司以牛奶公司关于涉案租赁场地的招投标不客观公正，在设置商务评审得分中，主观随意地和偏袒地打分，明显排挤阳明餐饮公司为由，向原审法院提起诉讼，要求确认阳明餐饮公司对上述场地享有优先承租权。2014年8月5日，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第1103号判决，认为根据竞标人的投标文件同时结合《评标报告》可知，阳明餐饮公司在租金支付方式、租赁用途、承租人经济实力等附加条件方面，均不具备与其他竞标人同等的条件，遂驳回了阳明餐饮公司对广州市越秀区环市西路155号之三109号房享有优先承租权的诉讼请求。宣判后，阳明餐饮公司不服，向本院提出上诉。本院经审理，作出（2014）穗中法民五终字第3691号民事判决驳回上诉，维持原判。
一审中牛奶公司、阳明餐饮公司双方均确认，阳明餐饮公司原来按约定的月租金标准30098.03元交租，自涉案租赁场地招投标后的2014年5月起，阳明餐饮公司每月向牛奶公司支付租金45000元，交租至2015年3月。阳明餐饮公司陈述多付租金是想以此积极的态度来表示其想续租，若不能续租，则要求牛奶公司按双方原约定的租金标准，退回多付的租金。
原审法院认为：关于牛奶公司是否有权向某明餐饮公司主张收回涉案承租场地的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。牛奶公司与阳明餐饮公司于2012年2月13日签订的《经营场地租赁合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，且从双方履行的情况看，亦是双方当事人的真实意思表示，为合法有效，双方均应恪守履行。现租赁期限届满后，生效的法律文书已确认阳明餐饮公司不拥有优先承租权，故牛奶公司关于要求阳明餐饮公司返还承租的经营场地的主张予以支持，但应给予阳明餐饮公司30日时间准备搬迁。
关于阳明餐饮公司应以什么标准支付租金的问题。在双方约定的承租期限届满后，阳明餐饮公司仍继续使用租赁物，双方没有就变更租金标准问题形成新的合意。虽然阳明餐饮公司从涉案场地实行招投标的2014年5月开始，自行向牛奶公司支付月租金45000元，但阳明餐饮公司解释，这是为了以积极的态度表示以同等条件继续承租涉案场地，如果无法续租，要求仍按原标准计算租金，而牛奶公司一直表示不同意阳明餐饮公司续签租约，也未通知过阳明餐饮公司以招投标的标准交租。有鉴于此，阳明餐饮公司要求按原合同约定标准30098.03元向牛奶公司支付租金至交还涉案承租房屋之日，予以照准，牛奶公司应退还从2014年5月至2015年3月，每月的租金差额14901.97元，合计163921.67元。
关于阳明餐饮公司应否承担逾期不交出涉案承租场地违约责任的问题。阳明餐饮公司在合同期满后，牛奶公司提出收回场地，并发出《律师函》催告，按约阳明餐饮公司需要交回涉案承租场地。但是，在此期间，阳明餐饮公司与牛奶公司就是否享有优先承租权续租的问题产生纠纷，并经诉讼。在未经判决前，牛奶公司、阳明餐饮公司双方责任尚未明确。故阳明餐饮公司应在本判决确定的时间内，交还涉案承租房屋，若仍拒不履行义务，则属违约，占用期内应按约定的租金总额的5%向牛奶公司支付违约金。双方虽未约定占用期内的租金总额是月租金标准，还是占用期的租金总数，但按照《经营场地租赁合同》的文某，具体应为每日违约金按月租金标准30098.03元的5%计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2015年3月20日作出如下判决：一、在判决发生法律效力之日起，广州市牛奶公司与广州市阳明餐饮服务有限公司关于广州市环市西路155号之三109房的租赁关系解除；二、在判决发生法律效力之日起30日内，广州市阳明餐饮服务有限公司将广州市环市西路155号之三109房交还广州市牛奶公司；三、广州市阳明餐饮服务有限公司若未按时履行上述判决主文第二项，则从在判决发生法律效力之日30日后之次日起，至交还广州市荔湾区环市西路155号之三109房之日止，向广州市牛奶公司支付违约金（每日按30098.03元的5%计算）；四、在判决发生法律效力之日起7日内，广州市阳明餐饮服务有限公司向广州市牛奶公司支付从2015年4月起至交还房屋之日止的房屋使用费（每月按30098.03元的标准计算，判决生效之日前的一次性支付，之后的按月支付）；五、在判决发生法律效力之日起7日内，广州市牛奶公司向广州市阳明餐饮服务有限公司退还租金差额163921.67元。本案受理费1391元，由广州市阳明餐饮服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人牛奶公司、上诉人阳明餐饮公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。其中牛奶公司上诉称：（一）一审法院认定按原合同约定标准30098.03元支付租金及退还租金差额无事实上和法律依据。经营场地经过招投标最终的中标价格为月租金45000元，牛奶公司要求阳明餐饮公司必须于2014年6月11日搬离以便于中标人顺利进场，现因为阳明餐饮公司的违约行为导致中标人无法进场，原本45000元租金牛奶公司也无法正常收取，即45000元是牛奶公司的既得利益，应受到保护。若按照一审法院判决的原租金标准支付租金，那么在45000元与30098.03元的差额就是牛奶公司的损失。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条规定“承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任”，阳明餐饮公司应向牛奶公司承担此笔费用。（二）一审法院对违约金的计算不符合法律及合同约定。牛奶公司与阳明餐饮公司签订的《经营场地租赁合同》约定租赁期限为2012年5月1日至2014年4月30日止，2014年3月，牛奶公司通过招投标方式对涉案场地进行招租，阳明餐饮公司参加了招投标但是未中标，2014年5月16日，牛奶公司委托律师向某明餐饮公司发出《律师函》要求阳明餐饮公司在2014年6月10日前交回涉案的经营场所。而阳明餐饮公司一直占用场地至今。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，租赁期限届满，双方的租赁关系解除，承租人应当返还租赁物。牛奶公司与阳明餐饮公司的租赁关系于2014年4月30日已经解除，阳明餐饮公司未按照约定返还租赁物，已经构成违约。即从2014年6月11日起，阳明餐饮公司的行为属于非法占用牛奶公司经营场地。另外，根据《经营场地租赁合同》约定“租赁期限届满，牛奶公司与阳明餐饮公司未续签合同且甲方要求收回房屋，阳明餐饮公司逾期不交出承租房屋，牛奶公司除限期乙方迁出和补交占用期租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金。”此处明确约定的是“占用期内”“租金总额”，2014年6月11日至阳明餐饮公司实际迁出之日期间为占用期间，租金总额应为2014年6月11日至牛奶公司迁出之日应支付的租金总额。综上，上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判为阳明餐饮公司向牛奶公司支付违约金（违约金按照占用期间总租金5%计算，从2014年6月11日起计至迁出之日止）；2.撤销原审判决第四项，改判阳明餐饮公司向牛奶公司支付占用期间房屋使用费（使用费按每日1500元计，自2014年8月1日起至迁出之日止）；3.撤销原审判决第五项；4、阳明餐饮公司承担一、二审诉讼费。
阳明餐饮公司上诉称：（一）牛奶公司一审时并没有提出解除租赁关系的诉讼请求，一审法院超出诉讼请求作出判决，违反不告不理原则，原审判决第一项应予撤销。实际上阳明餐饮公司在牛奶公司进行招标后，即按照45000元交租，牛奶公司也接受租金，形成事实上新的租赁关系，如果牛奶公司不接受该租赁关系，应当退还多出原合同价格部分款项；（二）合同约定的是若拒不迁出，牛奶公司有权按占用期内租金总额的5%收取违金，违约金应按欠租总额的5%计算，而不是按每天5%计，一审判决却将违约金判为每日按月租金30098.03元的5%支付违约金，认定有误；（三）牛奶公司招标程序违反合同约定，招标结果对阳明餐饮公司没有约束力，阳明餐饮公司有优先承租权；（四）牛奶公司在招投标的设计和评分上设定了50%的商务评分，而商务评分缺乏客观标准；（五）该场地阳明餐饮公司己承租了十三年，继续由阳明餐饮公司承租，对国家、社会、牛奶公司以及对阳明餐饮公司本身都是有利的。上诉请求：撤销原审判决，改判驳回牛奶公司的全部诉讼请求。
针对牛奶公司的上诉，阳明餐饮公司答辩称：双方事实上租赁关系已存在，牛奶公司并没有提起解除之诉，我方认为合同关系应继续存在，在合同关系未解除前提下，要求我方搬出不符合法律；如果判令返还场地，则要求对方退回租金差额。
针对阳明餐饮公司的上诉，牛奶公司答辩称：租赁期限届满之前我方已要求对方搬出，到期之后要求对方搬出，阳明餐饮公司主动缴纳使用费用，而我方被动收取租金就视为事实租赁关系存在是没有依据的，不同意其上诉主张。
牛奶公司与阳明餐饮公司对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，双方当事人一致认为案涉合同第六条第三款约定的“占用期内租金总额”应按照月租金标准乘以实际占用时间计算，而不是原审法院认定的每日按30098.03元计算，一审判项第三项对于违约金的计算方式有误，不符合合同约定；双方争议部分在于月“租金标准”应为30098.03元还是45000元。2015年6月9日二审庭询时，双方确认阳明餐饮公司按照45000元标准支付费用到6月。2015年11月11日再次庭询时，阳明餐饮公司又提供了2015年11月6日中国银行的《国内汇款付款通知单》，证明其司已向牛奶公司入账158015元，称是按照每月30098.03元已支付2015年7月至11月的租金，其司不存在占用房屋，因此不需要支付违约金，只有在欠租的情况下才支付违约金。牛奶公司确认阳明餐饮公司付费入账事实，但称场地已由他人中标，阳明餐饮公司合同到期一直占用房屋，应按照合同约定支付占用期的违约金，不同意继续出租给阳明餐饮公司使用。牛奶公司上诉要求占用期间房屋使用费按每日1500元计，将与原租金之间的差额作为赔偿损失请求，但承认一审时没有提出赔偿损失的诉求。一、二审期间双方均确认：同意按照一审确认的每月30098.03元标准计算房屋使用费，对于此标准与合同约定的差额部分，同意本案不予追究。
本院认为：双方签订的《经营场地租赁合同》租赁期限在2014年4月30日已经届满，牛奶公司于2014年5月16日向某明餐饮公司发出《律师函》，要求阳明餐饮公司在2014年6月10日前向牛奶公司交回所占用的经营场所，实质上即要求解除租赁关系，收回房屋不再出租给阳明餐饮公司。阳明餐饮公司在租赁期限届满后不同意迁出租赁场地，仍然继续使用至今，并通过入账方式向牛奶公司支付费用，但双方未能就继续使用原租赁场地达成一致意见。阳明餐饮公司认为双方产生新的租赁关系，不同意交还场地，实际上是双方对原租赁合同到期后租赁关系的清结产生纠纷。故在牛奶公司坚持要求收回场地、生效的法律文书已确认阳明餐饮公司对涉案场地不拥有优先承租权的情况下，原审判决解除双方的租赁关系，对牛奶公司要求阳明餐饮公司返还承租的经营场地的主张予以支持，并无不当。阳明餐饮公司在牛奶公司发出《律师函》，明确要求阳明餐饮公司限期交还租赁房屋，并为此提起诉讼后，仍以入账方式支付合同到期后的场地使用费，上诉坚持认为牛奶公司没有要求解除租赁关系、原审超出诉讼请求范围，不同意交还租赁房屋，而上诉要求撤销原审判决第一项，依法无据，不予支持。原审判决第一项、第二项，并无不当，予以维持。
对于超出原租金标准所付费用应否退回的问题。一审查明，虽然阳明餐饮公司在原合同期满后自2014年5月开始，每月自行按照45000元的标准给付使用费至2015年3月，但其明确表示如案涉场地无法续租，要求按原标准计算租金。故原审法院在牛奶公司表示不同意续租，也未通知按45000元标准交租的情况下，鉴于双方当事人对继续使用场地应缴费用未能协商一致，仍应按照双方认可的每月按照30098.03元计算房屋使用费，原审判项第五项，并无不当，本院予以维持。牛奶公司没有证据证明双方同意以差额作为其损失，原审也未对此提出诉请，其上诉主张应按照每日1500元标准支付使用费，以上述费用差额作为赔偿损失，理据不充分，不予支持。
对于违约金的计算及其标准问题。根据双方《经营场地租赁合同》第八条“租赁期届满，双方未续订合同且牛奶公司要求收回房屋，阳明餐饮公司逾期不交出承租房屋，牛奶公司除限期阳明餐饮公司迁出和补交占用期租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金”之约定，阳明餐饮公司拒绝交还案涉场地的情况下，牛奶公司有权按照阳明餐饮公司占用期内租金总额的5%收取违约金。双方的合同在2014年4月30日租期届满，牛奶公司于2014年5月16日向某明餐饮公司发出《律师函》，要求阳明餐饮公司在2014年6月10日前向牛奶公司交回所占用的经营场所，限期迁出。阳明餐饮公司在2014年5月17日收到律师函，但不同意搬迁。牛奶公司于同年6月26日向原审法院提起本案诉讼。此后双方又因涉诉房屋优先承租权发生诉讼，经过原审法院2014年8月5日作出（2014）穗越法民三初字第1103号一审判决，驳回了阳明餐饮公司对涉诉房屋享有优先承租权的诉讼请求。2014年12月18日本院作出（2014）穗中法民五终字第3691号终审判决：驳回上诉，维持原判。该案期间双方一直处于诉讼之中，但在本院作出终审判决后，牛奶公司对本案收回房屋、不再续租的诉讼主张并未改变，只是因为阳明餐饮公司不同意搬迁交还涉诉房屋，自行付费入牛奶公司收租账号，造成牛奶公司至今无法收回房屋。从上述合同约定内容分析，阳明餐饮公司逾期不交房屋，除了要限期迁出和补交占用期租金，牛奶公司并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金。阳明餐饮公司逾期不交房屋，即使支付了占用期租金，牛奶公司仍然有权要求阳明餐饮公司支付违约金。牛奶公司上诉请求阳明餐饮公司支付违约金，符合合同约定。阳明餐饮公司认为已支付租金，则无需支付违约金，与双方合同约定不符，亦没有依据，不予采信。至于违约金标准认定问题，签约双方当事人均认为应为按照月租金标准计算，一、二审双方均认可每月按30098.03元计算月租金，审查原审判决第三项“每日按30098.03元的5%计算”与双方约定的“按占用期内租金总额的5%”不符，应予纠正。但鉴于双方的优先承租权纠纷，在2014年12月18日本院作出（2014）穗中法民五终字第3691号终审判决前，双方一直处于诉讼之中，在终审判决后对阳明餐饮公司能否优先继续承租涉诉房屋才有定论。故违约金的计算时间，可从该判决之次日起算，计至实际搬迁之日，违约金以该期间租金总额（每月30098.03元计）的5%计算。牛奶公司上诉请求违约金从2014年6月11日起计至阳明餐饮公司迁出之日止，理由不充分，本院不予采纳。牛奶公司同意按照每月30098.03元的标准计算房屋使用费，若阳明餐饮公司不履行判决按时交还房屋，每月应按30098.03元的5%计付违约金给牛奶公司。故对原审判决第三项，本院予以纠正。
原审判决后，阳明餐饮公司自行按每月45000元支付了费用入牛奶公司收租账号，由此产生从2015年4月至6月的差额，属一审判后新增费用，本院不做处理。鉴于阳明餐饮公司一直未迁出涉诉房屋，且在二审期间已按每月30098.03元的标准，向牛奶公司支付了从2015年7月至2015年11月涉诉场地使用费，双方亦同意按照每月30098.03元的标准计算房屋使用费，故从2015年12月起至阳明餐饮公司实际迁出并交还案涉房屋之日止，阳明餐饮公司每月应按30098.03元的标准，按月向牛奶公司支付房屋使用费。故原审判决第四项，本院予以变更。
阳明餐饮公司上诉请求驳回牛奶公司的全部诉讼请求，依法无据，本院予以驳回。综上所述，审查原审法院查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1553号民事判决第一、二、五项及案件受理费的负担决定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1553号民事判决第三项为：广州市阳明餐饮服务有限公司自本判决发生法律效力之日起7日内，将2014年12月19日起至本判决发生法律效力之日止的违约金一次性支付给广州市牛奶公司（违约金以上述期间的租金总额的5%计，租金按每月30098.03元计）；本判决发生法律效力之次日起，至交还广州市荔湾区环市西路155号之三109房之日止，每月按30098.03元的5%向广州市牛奶公司支付违约金；
三、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1553号民事判决第四项为：从2015年12月起至广州市阳明餐饮服务有限公司向广州市牛奶公司交还房屋之日止的房屋使用费，每月按30098.03元的标准计算，由广州市阳明餐饮服务有限公司按月向广州市牛奶公司支付；
四、驳回广州市阳明餐饮服务有限公司的上诉请求；
五、驳回广州市牛奶公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1391元，由广州市阳明餐饮服务有限公司负担。二审案件受理费5333.5元，由广州市牛奶公司负担3651.5元，由广州市阳明餐饮服务有限公司负担1682元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张永亮