广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第1355号
原告海南新成海物业综合管理有限公司。
法定代表人林奇勇，该公司董事长。
委托代理人朱宁，广西众维律师事务所律师。
委托代理人李俊，广西众维律师事务所律师。
被告房后玲。
委托代理人周益军。
原告海南新成海物业综合管理有限公司（以下简称新成海物业公司）诉被告房后玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告新成海物业公司的委托代理人李俊、被告房后玲的委托代理人周益军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新成海物业公司诉称，被告是柳州市桂中大道X号上东龙城世家小区X栋X单元XX号房屋的业主（建筑面积134.66平米），2010年7月10日该小区的房开商广西旺业房地产开发有限公司（以下简称旺业房开）与原告签订了《柳州上东龙城世家小区前期物业服务合同》，约定由原告进行该小区的前期物业管理服务；2010年7月17日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定了授权物业费的标准、收取时间及违约责任。合同签订后，原告一直向被告提供物业管理服务，但2013年7月1日至2015年3月31日期间，被告已累计拖欠物业管理费3676.2元及其滞纳金3319.6元，原告多次催缴，但被告均以各种理由拒绝缴纳。原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，侵害原告合法利益，故请求判令：1.被告向原告支付物业管理费3676.2元及其滞纳金3319.6元；2.被告承担原告支付的律师服务费513元；3.被告承担本案的诉讼费。
被告房后玲辩称，从接受小区房产、进行办理房屋装修之日起，就与原告产生纠纷，房屋交收的时候质量不过关，被告也向房开反映了，但是原告及旺业房开一直没有修复。被告2013年4月份之后才拒绝缴纳物业费的，出租人也拒绝缴纳本人的房屋租费和物业费，因原告不能适当履行物业服务义务，给被告造成了很大的经济损失，滞纳金被告无权收取。根据合同法的相关规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费，因此请求法院驳回原告的诉请，并取消违规收取滞纳金，由原告承担诉讼的相关费用。
原告海南新成海物业综合管理有限公司对其陈述事实在举证期限内提交了以下证据：
1.柳州上东.龙城世家小区前期物业服务合同，拟证明2009年11月18日原告与房开签订前期物业服务协议，由原告对被告所在小区进行物业管理服务；
2.柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，拟证明原告在龙城世家小区的收费是经过物价局、市建委备案属于合法收费；
3.声明书、前期物业服务合同，拟证明被告是龙城世家的业主，与原告签订了前期物业管理协议，双方对物业费缴纳、权利义务、违约责任都进行了明确的约定；
4.收费通知书、催款通知及送达照片，拟证明被告欠物业费、电费、垃圾费等，原告已经书面通知被告及时缴费；
5.律师函及送达照片，拟证明被告没有及时缴纳上述费用，原告委托广西众维律师所发出律师函，要求被告进行缴费义务；
6.委托代理合同、收费收据、增值税发票，拟证明原告委托律师向被告催缴物业费产生的相关费用。
7.入伙手续办理流程签收表、入伙手续书、房屋交接验收钥匙交接表、业主收房需知，拟证明被告于2010年7月17日已经收房并且开始使用该房屋。
被告房后玲对其陈述事实在举证期限内提交了以下证据：1.手机拍摄打印出来的墙面裂缝和墙面渗水的照片，拟证明房屋存在质量问题，至今还是没有得到修复。2.龙城世家、物业公司与业主签订的公约，在该证据中有份加盖有旺业房开公章的《住宅质量保证书》第七条第1-3点约定，原告有责任为被告所有的房屋质量问题进行维修，如何维修是原告和旺业房开的关系。根据《前期物业服务合同》第11条第1款，原告未达到服务质量约定，业主可以追究其相应责任。
经过开庭质证，被告房后玲对原告新成海物业公司提交证据的质证意见为：对证据1、4的真实性、证明目的均没有异议。对证据2的真实性及证明目的没有异议，但是原告所提供的物业服务未达到备案表上的标准。对证据3的真实性没有异议，证明目的也没有异议，但是原告没有达到约定的服务标准。对证据5-7的真实性、证明目的均没有异议，虽然是被告签订的物业协议，但是因为原告没有依据合同、协议达到服务标准，所以造成了此次纠纷。原告新成海物业公司对被告房后玲提交证据的的质证意见为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为是复印件。对证据2的真实性没有异议，但是不能证明原告没有履行物业管理服务的义务，而且在原告与房开签订的《前期物业服务合同》31条有约定，甲方违法本合同第2条第4点的约定拒绝拖延保修义务，可以自行修复、也可以委托物业公司修复，修复费用可以由房开承担。所以业主没有委托物业公司修复，而且最终的承担是房开不是物业公司。物业管理条例第三十一条法律规定，保修期保修范围的责任应当是建设单位承担。因此不认可被告的证明目的。本院对双方无异议的原告提交的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予以确认。对被告提交的证据1因与本案无关联，本院不予认定；对证据2的证明目的不认可，其不能证明应由原告承担房屋的维修责任。
经审理查明，本院确认以下法律事实，被告为柳州市桂中大道X号上东龙城世家小区X栋X单元XX号房屋的业主，该房屋的建筑面积为134.58平米。2010年7月10日旺业房开与原告签订《柳州上东龙城世家小区前期物业服务合同》，约定由原告进行该小区的前期物业管理服务，2010年7月17日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定其住宅物业服务费用按建筑面积每月每平米1.3元收取，每月30日前缴纳，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，多次催缴不缴纳，原告有权提起诉讼并要求业主承担相应的诉讼费、律师费、误工费等费用。合同签订后，原告一直向被告提供物业管理服务，但2013年7月1日至2015年3月31日期间，原告多次催缴包括书面催缴，被告以房屋质量有问题，物业未帮修复为由拒绝缴纳物业费。
本院认为，在本案中物业服务协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。1.关于被告是否应向原告缴纳物业费，原告2013年7月1日至2015年3月31日为被告进行物业服务，被告认可该段时间并未向原告支付物业费，认可原告通过书面等多种形式向其催缴。被告称根据《公约及协议》第12页，即加盖有旺业房开公章的《住宅质量保证书》第七条，原告对其房屋质量问题有维修的责任，该条规定：1.住户发现住宅质量问题，可向开发单位委托的物业管理部门统一报修…3.若属于漏水、开裂等较大的维修，本公司将在调查核实后五个工作日内给予答复，十五个工作日维修完毕，遇不可抗力因素，工期可适当顺延。根据该条的规定，物业公司只是接受业主的报修，对房屋维修的义务在于旺业房开不在物业公司，故被告以原告未对自己的房屋尽到维修的责任为由拒缴物业费无事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告2013年7月1日至2015年3月31日未缴纳物业费共计21个月，则被告应向原告支付物业费3674.03元（134.58平米×1.3元／月×21月）。2.根据《前期物业服务合同》第十一条第三点的规定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金，经多次催缴仍不缴纳的，原告向人民法院起诉追缴相关费用由此产生的律师费由被告承担。被告应向原告支付物业滞纳金及由此产生的律师费513元，但原告请求的滞纳金为3319.6元，数额接近其主张的物业费数额，原被告之间签订的前期物业合同中对滞纳金的约定为格式条款，其计算物业费滞纳金标准过高，不符合交易习惯，显失公平，且被告也不认可原告滞纳金的主张，故本院参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，支持原告关于滞纳金的请求金额为1102.21元（3674.03元×30%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告房后玲向原告海南新成海物业综合管理有限公司支付物业服务费3674.03元、滞纳金1102.21元（原告自行认可上述两项费用均从2013年7月1日至2015年3月31日）、律师费513元；
二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元（原告已预交），由原告海南新成海物业综合管理有限公司负担20元，由被告房后玲负担30元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 旭
人民陪审员 金 露
人民陪审员 骆玉萍
二〇一五年十一月二十六日
代书 记员 汤 静