广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第589号原告北流市白马镇根垌村贡界组。法定代表人邓某光，男，该组组长。委托代理人李华成，北流市白马镇法律服务所法律服务工作者。被告邓某祥，男，1967年1月4日出生。被告卢某英，女，1966年5月12日出生。被告共同委托代理人彭世泉，广西鸿州律师事务所律师。第三人蔡某桂，女，1937年11月7日出生，汉族。第三人黄某飞，男，1993年8月20日出生，汉族。第三人黄某云，男，1994年12月28日出生，汉族。第三人共同委托代理人蓝焕波，广西千剑律师事务所律师。原告北流市白马镇长根垌村贡界组与被告邓某祥、卢某英，第三人蔡某桂、黄某飞、黄某云确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法由审判员陈福光适用简易程序于2014年4月25日公开开庭进行了审理，书记员罗镇担任法庭记录。原告北流市白马镇长根垌村贡界组及其委托代理人李华成，被告的委托代理人彭世泉，第三人的委托代理人蓝焕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，谢业琼是的五保户，1990年去世后，房屋宅基地由本组成员蔡某桂管理经营。2011年10月18日，第三人黄某飞、黄某云、蔡某桂与被告邓某祥、卢某英签订房屋宅基地转让合同，买卖了谢业琼的房屋宅基地。原告认为谢业琼是五保户，去世后房屋、宅基地归原告所有，任何人无权转让卖买，被告邓某祥、卢某英不是本组成员，更无权对原告集体组织土地的占有，其与第三人蔡某桂、黄某飞、黄某云签订《房屋宅基地转让合同》无效，《房屋宅基地转让合同》违反了我国法律、法规，侵害了原告权益。根据《继承法》和《土地法》的相关规定，请求法院判决：1、邓某祥、卢某英与蔡某桂、黄某飞、黄某云签订的“房屋宅基地转让合同”无效；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张在举证期限内提供的证据有：1、司法所调查笔录，证明诉争土地权属；2、房屋宅基地转让合同，证明被告与第三人签订房屋宅基地转让合同；3、身份证及北流市白马镇根垌村委会证明，证明法定代表人身份；4、照片，证明被告诉争土地非法建房屋及道路的事实。被告辩称，黄发芳是五保户谢业琼的供养人，黄发芳与谢业琼签订了《供养五保户合同书》，根据该合同规定，谢业琼死后的房屋、责任田、自留山、责任山的所有权和使用权归黄发芳继承、行使权利。黄发芳去世后，其妻蔡某桂及两个孙子黄某飞、黄某云将他们的房屋所有权、宅基地使用权、竹木林地使用权转让给被告，已征得原告贡界组长邓泽光、村委会、村干部邓举光等同意。从2012年起，被告已将自家的责任田与从蔡某桂、黄某飞、黄某云手取得的房屋及土地使用权连片复垦，被告取得土地使用权的行为，政府土地管理部门也已认可，原告从没有提出异议。同时被告与第三人签订的房屋宅基地转让合同，事实上是国家法律、政策允许的土地承包经营权的流转。在签订合同过程中，原告法定代表人在合同上签字同意，被告对取得使用权的土地进行复垦，不改变土地用途，土地仍为原告集体所有。被告取得使用权后，长达二年多的复垦工作，原告都不提反对意见。根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，原告在被告使用土地两个月内不提出优先权的主张，现提出合同无效显然没有法律依据，被告与第三人签订的《房屋宅基地转让合同》在法律规范前提下可以完善，况且，被告的复垦行为及结果已得到了政府的确认、肯定，并发给了复垦土地补贴。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供证据有：1、供养五保户合同书，证明黄发芳与谢业琼于1986年11月20日签订该合同书并经村委会、白马镇政府盖章确认；2、五保户普查登记表，证明五保户谢业琼与黄发芳存在代养关系；3、宗地图，证明谢业琼去世后，谢业琼名下的房屋（宅基地）均已登记在黄发芳名下；4、房屋权属证明，黄发芳及蔡某桂、黄某飞、黄某云、黄家英、黄家惠、黄家芳、黄家珍签字同意将全部房屋及土地使用权给邓某祥使用，贡界组组长邓泽光、中间组组长邓勇德、垌根村委会签字盖章确认；5、房屋宅基地转让合同，证明2011年10月18日蔡某桂、黄某飞、黄某云与邓某祥、卢某英签订《房屋宅基地转让合同》贡界组组长邓泽光、村干部邓举光、村支书邓全光、村委会在合同上签字盖章确认；6、区国土厅关于北流市新丰、沙垌、平政镇等6个乡镇城乡建设用地增减挂钩试点（一期）实地抽查情况通知桂国土资办（2014）12号，证明被告邓某祥把蔡某桂、黄某飞、黄某云手取得权属的房屋、晒地、竹根地、宅基地复垦，并与自家的坡地连片复垦耕作，已经获得北流市人民政府批准，复垦面积共0.1459公顷（约2.188亩）。第三人述称，同意被告的答辩意见，本案诉争的转让合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。第三人为其陈述在举证期限内没有向本院提供证据。经过开庭质证，各方到庭当事人的质证意见如下：被告对原告提供的证据1真实性、合法性有异议，认为调查笔录没有调查人签名也没有书记员签名，不符合调查笔录的要件，而且被调查人并不知情调查内容；对证据2、3无异议；对证据4，认为超过了举证期限，不予质证。第三人对原告提供的证据质证意见与被告的一致。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为被告没有提供原件且上面没有供养人和黄发芳的签字，即使是真实的，该合同也没有将宅基地分给供养人的内容，且对供养人的后事也没有尽心尽责去履行相关义务；对证据2有异议，认为只是形式合同，但黄发芳夫妇都没有履行对谢业琼的供养义务；对证据3无异议；对证据4的真实性及内容有异议，该证据是黄发芳在2003年9月去世后才由其他人以他名义伪造，不真实；对证据5真实性无异议，对合法性有异议，认为合同违反国家规定，且蔡某桂并没有在该合同上签名；对证据6的关联性有异议，认为与本案无关，且与被告主张已经全部复垦不相符的。第三人对被告提供的证据1、2、3、4、5、6无异议，对证据5还特别认为是双方真实的意思表示，是合法有效的，签订转让合同之后黄发芳才去世的。本院认为，对原告提供的证据2、3及被告提供的证据3，到庭各方当事人均没异议，且来源合法，客观真实，与本案待证事实有关联性，本院确认其证明效力，对其他证据，本院综合确认其证据效力及证明力大小。综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下谢业琼是原告北流市白马镇根垌村贡界组的五保户，1990年去世后，房屋宅基地由该组成员蔡某桂管理使用。当时黄发芳户共有家庭成员黄发芳夫妇及其6个子女黄家文、黄家进、黄家惠、黄家芳、黄家珍、黄家英，1990年9月2日，黄发芳将谢业琼的房屋登记于自己名下，领取了北集用（1990）字第181814039号集体建设用地使用证，该证登记用地及建筑面积均是231.43㎡。2011年10月18日，以第三人黄某飞、黄某云、蔡某桂作为甲方与根垌村中间屋组的被告邓裕样、卢某英作为乙方签订《房屋宅基地转让合同》，合同约定主要内容：一、甲方自愿将座落在北流市白马镇根垌村新屋组河边村的房屋（建筑面积231.43㎡，和宅基地约48米，晒地约87㎡、竹根地约300㎡）出售给乙方；二、甲乙双方议定在上述房厘和宅基地成交总价格为人民币81000元。乙方于2011年10月22日前一次性付清给甲方；三、双方同意于2011年10月30日由甲方将上述房屋和宅基地所有权正式交付给乙方。该合同签订后，被告及第三人均履行了合同义务。签订该合同时，黄家惠、黄家芳、黄家珍、黄家英均已出嫁，黄家文、黄家进、黄发芳亦已死亡。2004年黄家进死亡后，其妻不知去向，该户仅有蔡某桂、黄某飞、黄某云在原告组共同生活。2012年起，被告将从蔡某桂、黄某飞、黄某云买得的房屋拆掉、竹木砍伐，并将拆掉房屋的宅基地、竹根地、荒地全部复垦。2014年1月广西壮族自治区国土资源厅以桂国土资办（2014）12号《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于北流市新丰镇、沙垌镇和平政镇等6个乡镇建设用地增减挂钩试点项目（一期）买地抽查情况的通知》），确认被告在根垌村新屋组复垦有耕地0.1459公顷（约2.1885亩，包含被告人在中间屋组自已承包的责任田），并发给了被告土地复垦补贴。2013年3月，原、被告就土地归属及《房屋宅基地转让合同》的效力问题，双方发生纠纷，但经镇政府、司法部门多次调解处理未果，原告遂起诉至本院。本院认为，被告与第三人签订的《房屋宅基地转让合同》，合同中约定买卖的宅基地、晒地、竹根地均是集体经济组织的土地，其土地所有权属于原告集体经济组织所有，第三人只具有使用权没有所有权，第三人与被告约定对土地所有权进行买卖无效；合同中涉及的房屋及地上附着物，是基于第三人作为原告的成员无偿从集体经济组织取得，与宅基地、晒地、竹根地一样具有人身依附性和福利性质，不是原告经济组织成员不能享受，本案被告并不是原告经济组织的成员，所以其与第三人就土地使用权、房屋所有权转让亦违反现行法律法规的规定，侵害了原告的集体利益，亦为无效，因此被告及第三人的辩驳无理，原告诉讼请求依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：被告邓某祥、卢某英于2011年10月18日与第三人黄某飞、黄某云、蔡某桂签订的《房屋宅基地转让合同》无效。本案案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由被告邓某祥、卢某英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-4052010********，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  陈福光二〇一四年五月九日书记员  罗 镇