中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙03行终426号
上诉人（原审被告）温州市住房和城乡建设委员会，住所地浙江省温州市府东路561号。
法定代表人周守权，主任。
委托代理人江悠悠，该单位工作人员。
上诉人（原审第三人）陈明凡，男，1983年2月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人（原审第三人）孔贺双，女，1982年8月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人张仁，北京世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广发银行股份有限公司温州分行，住所地浙江省温州市锦绣路万康商务中心B幢。
负责人宋佳伟，行长。
委托代理人毛毅坚、程杰，浙江光正大律师事务所律师。
原审第三人叶益新，男，1966年9月21日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区。
原审第三人郑要武，女，1970年5月21日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区。
上诉人温州市住房和城乡建设委员会（以下简称温州市住建委）、陈明凡、孔贺双因广发银行股份有限公司温州分行（以下简称广发银行温州分行）诉温州市住建委房屋行政登记一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿行初字第257号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人温州市住建委的委托代理人江悠悠，上诉人陈明凡、孔贺双的委托代理人张仁，被上诉人广发银行温州分行的委托代理人程杰到庭参加诉讼。原审第三人叶益新、郑要武经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2012年6月25日，原温州市房产管理局（以下简称原温州市房管局）将坐落于温州市鹿城区西山南路通泰景苑26幢1403室房屋（建筑面积152.36平方米）所有权登记至陈明凡名下，并向陈明凡颁发了温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证。
原判认定：第三人叶益新与郑要武系夫妻关系。西山南路通泰景苑26幢1403室房屋系拆迁安置房，拆迁人为温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会，拆迁安置权益人为郑要武。2009年5月4日，涉案房屋预告登记至第三人郑要武名下（预告登记证号2100005424，建筑面积150.41平方米）。2011年9月28日，原告广发银行温州分行就其与温州市银星实业有限公司、温州市宝利日用金属制品有限公司、叶益新、郑要武的金融借款合同纠纷向原审法院提起民事诉讼，案号为（2011）温鹿商初字第2466号。在（2011）温鹿商初字第2466号案件审理过程中，原告依据其从原温州市房管局查询所得的房屋权属登记信息查询证明向原审法院提出财产保全申请，要求查封温州市银星实业有限公司、温州市宝利日用金属制品有限公司、叶益新、郑要武名下价值1300万元的财产。2011年10月14日，原审法院作出（2011）温鹿商初字第2466-1号民事裁定书及（2011）温鹿商初字第2466-1号协助执行通知书并送达原温州市房管局，要求原温州市房管局协助查封郑要武购买的坐落温州市鹿城区通泰景苑26幢（葡萄地块7-1幢）1403室房屋（登记种类：其他预告登记；所有权证号：2100005424；建筑面积：150.41平方米），在查封期间，不准办理转让、抵押等手续。2011年12月9日，涉案房屋的拆迁人即温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理了涉案房屋的所有权登记（取得温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证）。2012年5月3日，第三人郑要武及其妻叶益新向原温州市房管局申请办理了涉案房屋的所有权转移登记（取得温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证、温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证）。2012年6月20日，第三人陈明凡及其妻孔贺双与第三人郑要武、叶益新向原温州市房管局申请办理涉案房屋的转移登记，第三人陈明凡与孔贺双约定涉案房屋由第三人陈明凡单方所有。原温州市房管局于2012年6月25日作出被诉房屋登记，将涉案房屋的所有权登记至第三人陈明凡名下。2013年9月16日，原告自原温州市房管局查询取得房屋权属登记信息查询证明显示涉案房屋登记在第三人陈明凡名下。原告不服被诉房屋登记，提起本案诉讼。
另查明，根据温市编[2015]83号关于调整市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制的批复，原温州市房管局于2015年8月11日被撤销，其职责划入温州市住建委。陈明凡曾就涉案房屋办理抵押登记，该抵押登记至今未注销，但有关该抵押登记的债权债务已清偿完毕。
原判认为：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，涉案房屋为拆迁安置房，被拆迁人为第三人郑要武。但第三人郑要武、叶益新在取得涉案房屋后将其转卖给第三人陈明凡，涉案房屋已进入市场流通，根据上述规定，涉案房屋属于可以向社会销售的房屋，符合商品房的定义。被告温州市住建委主张涉案房屋不属于商品房，无事实和法律依据，不予支持。2、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条、第十六条、第十七条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的期限为二年。本案中，原审法院于2011年10月14日已依法作出民事裁定书和协助执行通知书并送达原温州市房管局对涉案房屋进行查封，因涉案房屋未进行房屋所有权登记，仅有预告登记，故法院的查封为预查封，预查封期限自2011年10月14日至2013年10月14日。在预查封期间，涉案房屋的所有权于2012年5月3日登记至第三人郑要武名下，预查封登记应自动转为查封登记，查封期限自2011年10月14日至2013年10月14日。被告主张根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，第三人郑要武、叶益新在涉案房屋可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效，涉案房屋的预查封亦失效，故其作出被诉房屋登记时涉案房屋不处于查封状态，属法律认识错误，不予支持。3、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。本案中，被告在涉案房屋被法院查封期间作出被诉房屋登记，致使涉案房屋的所有权发生转移，违反了上述法律规定。4、结合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条及《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》（[1999]执他字第21号）和《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号），人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度，至于买受人是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。综上，被告作出被诉房屋登记违法，应予确认无效。据此，判决确认被告温州市住房和城乡建设委员会于2012年6月25日将坐落于温州市鹿城区西山南路通泰景苑26幢1403室房屋的所有权转移登记至第三人陈明凡名下的行为无效。
上诉人温州市住建委诉称：一、原判认定“涉案房屋已进入市场流通，根据上述规定，涉案房屋属于可以向社会销售的房屋，符合商品房的定义”与事实不符。涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁人为郑要武，虽然郑要武、叶益新在取得涉案房屋后将其转卖给陈明凡、孔贺双，但广发银行温州分行申请法院查封该房屋时，该房屋性质属于拆迁安置房，尚未进入市场流通。二、原判适用法律错误。在《中华人民共和国物权法》出台以前，我国法律上并不存在预告登记的物权设置。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)将预告登记的客体局限在商品房领域，即“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。当时的法律法规对预告登记的失效条件并没有相应的法律规定，且各地房地产主管部门并没有建立相应的体系和系统来保证针对预告登记的预查封的安全性。从该通知第二十一条的规定可以推定出当时最高人民法院和国土、住建部门考虑到了现实情况，设置了救济途径。《中华人民共和国物权法》2007年施行后，从立法层面创设了预告登记制度，对预告登记的客体进行了扩大化的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”都可以进行相应的预告登记。涉案房屋正是依据《中华人民共和国物权法》的规定进行了预告登记，其性质仍属于拆迁安置房，与普通商品房存在较大的差异，故一审判决在本案中适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知»(法发[2004]5号)第十五条、第十六条、第十七条错误。三、温州市住建委作出涉案具体行政行为时涉案房屋并不处于查封状态。2011年，涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，广发银行温州分行申请鹿城区人民法院查封的仅仅是该房拆迁安置权益的预告登记。2011年12月，温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理了涉案房屋的所有权登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，故涉案房产拆迁安置权益的预告登记自温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理房屋登记其的三个月后已失效，而以该预告登记为基础的原查封效力也随之断裂，且广发银行温州分行也并未申请法院再行查封办理了本登记后的涉案房屋。故温州市住建委办理涉案具体行政行为时，涉案房屋并不处于查封状态，一审判决适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号)第二十一条和《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号)的相关规定错误。四、温州市住建委作出的温房权证鹿城区字第××号房屋登记具体行政行为事实清楚、证据确实充分，程序合法。2012年6月，郑要武、叶益新和陈明凡、孔贺双向温州市住建委下属的房屋登记中心提交了房屋所有权证、身份证、户口本、买卖合同等材料，申请办理涉案房屋的所有权转移登记。温州市住建委在当事人提出申请、提交材料齐全的前提下根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》的相关规定予以核准登记，事实清楚，程序合法，证据确实充分，法律适用正确。综上，原判认定事实不清、适用法律错误，被诉房屋登记行为事实清楚、程序合法、证据确实充分。请求撤销原判，改判驳回广发银行温州分行的诉讼请求。
上诉人陈明凡、孔贺双诉称：一、原判违反了法律高于司法解释的效力原则。温州市住建委根据物权法和不动产登记条例办理被诉不动产登记，原判却根据最高人民法院的司法解释和批复撤销被诉登记，违反了法律效力原则。二、原判违反了对抗制诉讼模式中法官居中裁判的角色。对抗制诉讼中，法官应当居中对开庭时原被告的主张和理由作出支持和不支持的裁决，而不是闭庭后由法官为当事人一方找理由，然后以该理由作为判决根据，作出不利于另一方的判决。综上，请求撤销原判，改判驳回广发银行温州分行的诉讼请求。
被上诉人广发银行温州分行辩称：一、原判适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第十五条、第十六条、第十七条正确。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”被上诉人申请财产保全时，涉案房屋登记在郑要武名下，人民法院可以查封该房屋。2、涉案房屋虽系拆迁安置房，但符合商品房的定义。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条的规定，及郑要武、叶益新将涉案房屋出卖给陈明凡的事实，涉案房屋可以在市场上交易、流通，且没有受到法律法规、规章的限制，属于可向社会销售的房屋，符合商品房的定义。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第十五条、第十六条、第十七条的规定，对未进行房屋所有权登记的涉案房屋，人民法院对其采取预查封措施符合法律规定。在预查封期间，涉案房屋的权属登记在叶益新、郑要武名下，预查封登记自动转为查封登记，查封期间自预查封之日起开始计算二年。3、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第十五条的规定，预查封的对象系房屋。人民法院于2011年10月14日向原温州市房管局出具的协助执行通知书第二项己经明确写明系查封郑要武购买的涉案房屋。同时，根据原温州市房管局出具的陈明凡名下的涉案房屋的权属登记信息查询证明，其房屋限制情况也记载了涉案房屋于2011年10月14日因前述协助执行行为的限制记录，可印证人民法院查封的对象系涉案房屋。二、原判适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第二十一条及《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》(〔1999〕执他字第21号)和《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》(〔1997〕经他字第8号)正确。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。本案系审查涉案房屋在人民法院查封期间转移登记的行政行为，原判决适用的相关规定均系对此种情形的特别规定。原温州市房管局在人民法院查封期间作出被诉房屋登记，致使涉案房屋的所有权发生转移，应当依法确认无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人叶益新、郑要武未作陈述。
各方当事人在一审诉讼中提交的证据均已移送至本院。二审中，各方当事人均没有提供新的证据。原判认定的事实有相应的证据印证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于原温州市房管局作出被诉房屋登记时涉案房屋是否处于查封状态，以及被诉房屋登记的效力。
一、关于原温州市房管局作出被诉房屋登记时涉案房屋是否处于查封状态。首先，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条、第十六条、第十七条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的期限为二年。本案中，涉案房屋于2009年5月4日预告登记至郑要武名下。原审法院于2011年10月14日依法作出民事裁定书和协助执行通知书并送达原温州市房管局，协助执行通知书中明确要求原温州市房管局协助查封郑要武购买的坐落温州市鹿城区通泰景苑26幢（葡萄地块7-1幢）1403室房屋（登记种类：其他预告登记；所有权证号：2100005424；建筑面积：150.41平方米），在查封期间，不准办理转让、抵押等手续。即原审法院对虽未进行房屋所有权登记但已办理了预告登记的涉案房屋进行了预查封。上诉人温州市住建委主张原审法院查封的仅是涉案房屋拆迁安置权益，缺乏事实根据，本院不予支持。其次，原温州市房管局签收上述民事裁定书和协助执行通知书后，办理了涉案房屋的预查封登记。庭审中上诉人温州市住建委亦对上述民事裁定书和协助执行通知书无异议，认为据此办理的预查封登记合法。根据上述规定，预查封期限自2011年10月14日至2013年10月14日。在预查封期间，涉案房屋的所有权于2012年5月3日登记至郑要武名下，预查封登记应自动转为查封登记，查封期限自2011年10月14日至2013年10月14日。原温州市房管局于2012年6月25日作出被诉房屋登记时，涉案房屋处于查封状态。第三，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”能够进行不动产登记的条件应包括客观上具备了办理该不动产登记的条件和预告登记义务人配合预告登记权利人办理该不动产登记。上诉人温州市住建委不能简单地以叶益新、郑要武在温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理涉案房屋所有权登记之日起三个月内未申请登记来推定涉案预告登记失效。退一步讲，即便涉案预告登记失效，也不会导致原审法院的预查封自动解除。故上诉人温州市住建委主张涉案房屋预告登记失效导致预查封失效，其作出被诉房屋登记时，涉案房屋不处于查封状态，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，原温州市房管局于2012年6月25日作出被诉房屋登记时，涉案房屋处于查封状态。
二、关于被诉房屋登记的效力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条的规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第一条第二款、第二十六条第一款、第三款规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，原审法院已向原温州市房管局送达裁定书和协助执行通知书，要求其不得办理涉案房屋的转让、抵押等手续，该局亦已对涉案房屋办理了预查封登记，且该预查封登记于2012年5月3日自动转为查封登记，故原审法院的涉案查封措施已予登记公示，其效力可以对抗善意第三人。因此，涉案房屋在原审法院查封后被转移登记至陈明凡名下，根据上述规定，不管陈明凡是否属于善意第三人，均不能对抗原审法院的查封。故上诉人温州市住建委在涉案房屋被原审法院查封期间作出被诉房屋登记，该行为应予确认无效。
综上，上诉人温州市住建委、陈明凡、孔贺双的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决确认被诉房屋登记行为无效结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人温州市住房和城乡建设委员会负担25元，由上诉人陈明凡、孔贺双负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏子文
审 判 员 来 敏
代理审判员 陈 雕
二〇一七年五月十七日
代书 记员 沈奇峰
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。