福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第391号
原告高凤香，女，1973年8月8日出生，汉族，住所地福建省平潭县。
委托代理人邹发寿、黄清枝，福建中天成律师事务所律师。
被告福建博美诗邦地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人赵鲁山，董事长。
委托代理人高超，该公司员工。
委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。
原告高凤香与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高凤香的委托代理人黄清枝及被告的委托代理人谢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高凤香诉称，原告与被告于2009年5月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以人民币877287元的价款购买被告开发的座落于台江区义洲街道宁化路3号博奥城X#X单元房。前述合同第十四条约定，被告应当在前述商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理，即原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。前述合同签订后，原告已按约向被告付清了全部购房款，并于2010年8月30日根据被告通知办理交房手续，但由于被告2012年3月17日才将办理房产权属证书需由其提供的资料交付原告，而土地权属证书至今仍不能办理，被告的违约行为已严重损害原告对该商品房的收益和处分权益，为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金（以购房总款人民币877287元为基数，自2012年1月16日起按每日0.01%暂计至2012年3月17日，即被告将办理房产权属证书需由其提供的资料交付原告之日为人民币5351元，实际应计算至原告取得台江区义洲街道宁化路3号博奥城1#1101单元房的土地权属证书之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告博美诗邦地产公司辩称，一、合同所约定的被告办理产权的义务，仅限于办理完成诉争房屋的初始登记。根据商品房买卖合同第十四条的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。该诉争商品房所在建筑工程的初始登记于2012年2月28日办理完成，并于2012年3月17日通知原告前来办理相关手续，至此被告关于办理产权的合同义务就已经全面履行完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，根据逻辑推理，在办理房屋所有权登记的期限内取得的房屋权属证书应为房屋所有权证书，那么，结合立法本意来看，这里的房屋权属证书就应该当然解释为房屋所有权证书，根据《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，原告凭借房屋所有权证就可以充分行使房屋权利。故结合房地一体原则，合同约定的房屋权属证书也就是房屋所有权证书。二、即使存在原告诉称的办证迟延，但办证迟延并未对原告的本案合同房屋产权的行使产生任何不利影响或者损害，原告因此也没有遭受任何损失。根据民法、合同法的相关法理，违约赔偿采取的是填平原则，是对守约方因违约方的违约造成损失的补救。而本案原告并没有因迟延办证受到损失，故被告并不需要对原告承担相应的违约赔偿责任。退一步讲，即使房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用权证书，被告已履行完毕办理房屋所有权初始登记的义务，被告逾期办理土地证属于部分违约，被告仅应承担部分违约责任，即承担部分合同约定的违约金。三、原告要求被告承担违约金的主张已超过了两年诉讼时效。根据答辩双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理”，即被告应当在2010年11月28日前完成合同约定的关于产权登记的义务。2014年1月16日，原告向法院提起诉讼，原告主张被告因逾期办理房屋所有权初始登记，并逾期将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，主张被告应根据约定向原告支付自2014年1月16日起至2012年3月17日期间的违约金。然而，原告自2010年11月29日至起诉之日从未基于被告的违约行为而产生的要求被告履行产权登记义务及支付违约金的请求权向被告提出过任何主张，根据《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条规定和《商品房买卖合同》第十四条的约定，原告自2010年11月29日起就应因被告未履行产权登记义务及支付违约金而知道或应当知道其合同权利被侵害，而原告直至2014年1月16日才向法院主张权利，原告要求被告承担违约责任支付违约金的主张超过了法律规定的两年诉讼时效期间，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月13日，原告高凤香（买受人）与被告博美诗邦地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房预售给原告；该商品房建筑面积为96.51平方米，总价款为877287元；被告应当在2010年8月30日前履行交房义务。该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第十条约定：1、出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。合同订立后，经福州市房地产交易登记中心备案登记。原告依约向被告支付了全部购房款，并于2010年8月30日接收了房产。被告本应于向原告履行交房义务后的60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但被告却于2012年2月28日才通过讼争屋的产权初始登记手续，且讼争屋所在地块的土地使用权证书还未能办理，原告认为被告没有依约办理讼争屋权属登记手续，造成违约，遂于2014年1月16日诉至本院。
本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，于2010年8月30日履行了交房义务。根据该合同第十四条“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金”的约定，被告应于2010年11月30日前（即2010年8月30日交房后90日内）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，以便原告取得房屋权属证书。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定上述《商品房买卖合同》第十四条中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。本案中，被告迟延至2012年2月28日才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，且至今未向原告提供办理讼争屋土地使用权登记所需必要证明文件，协助原告办理土地使用权登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2014年1月16日向本院起诉，诉讼中被告对原告的诉请提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，因此，原告要求被告支付2012年1月16日以后的逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，本院对被告提出的时效抗辩不予支持。现被告应每日按原告已付购房款的0.01%向原告支付自2012年1月16日起至被告向原告提供办理讼争屋土地使用权登记所需必要证明文件之日止的逾期办证违约金。对于被告提出依据合同附件六合同补充协议第十条“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”的约定，其所承担的协助办证的义务，仅限于完成讼争屋所在楼宇的初始登记，而该项合同义务其已于2012年3月17日全面履行完毕，原告无权主张此后逾期办证违约金的辩解，本院认为，上述补充协议第十条系对被告履行协助原告办理讼争屋房屋所有权登记义务的补充约定，不能据此免除被告所应承担的协助原告办理讼争屋土地使用权登记的合同义务以及被告逾期履行该项义务而应承担的违约责任。因此对于被告的上述辩解本院不予采信。此外，被告以房屋产权办理事宜延后并未给原告造成损失为由，其不需要承担违约赔偿责任以及逾期办理土地证属于部分违约，仅应承担部分违约责任的答辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高凤香支付自2012年1月16日起至被告福建博美诗邦地产有限公司向原告高凤香提供办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房土地使用权登记所需必要证明文件之日止的逾期办证违约金。（违约金每日按原告已付购房款877287元的0.01%计算，其中：2012年1月16日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告向原告提供办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房土地使用权登记所需必要证明文件之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由被告福建博美诗邦地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 卢美铤
人民陪审员 郑 冲
人民陪审员 蔡祝明
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 叶 沛
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
三、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。