上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2354号
原告上海虹民实业总公司。
法定代表人汪永生。
委托代理人陈荣，上海市理诚律师事务所律师。
被告上海虹通物资利用有限公司。
法定代表人白金钢。
委托代理人龚清华，上海市中浩律师事务所律师。
第三人陈荣华。
委托代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。
第三人石浩。
原告上海虹民实业总公司（以下简称虹民公司）与被告上海虹通物资利用有限公司（以下简称虹通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知陈荣华、石浩作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告虹民公司的法定代表人汪永生及委托代理人陈荣、被告虹通公司的法定代表人白金钢及委托代理人龚清华、第三人陈荣华及其委托代理人凌宏、第三人石浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虹民公司诉称：2011年8月原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将本市公安街XXX号约280平方米厂房（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租期自2011年8月1日起至2014年7月31日，每年租金10万元，每半年一付。现合同租期已满，且虹口区国有资产监督管理委员会书面通知原告需要对系争房屋在内的资产进行清理，要求原告清退承租户，故原告于2014年5月28日书面告知被告合同到期后不再续签合同，要求被告于合同到期后5个工作日内返还系争房屋。但被告收到通知后至今未返还房屋，且被告在租赁期间未经原告同意，擅自将系争房屋转租给第三人陈荣华、石浩。现原告起诉要求：1、第三人陈荣华、石浩迁出上海市公安街XXX号厂房，由被告将该房屋返还给原告；2、被告支付2014年8月1日起至被告返还房屋之日止的房屋占用费（按年租金10万元即每月8，333.34元计算）。审理中，原告称其实际交付被告的房屋面积有480平方米左右，其中约60平方米房屋于2014年5月被相关执法部门封闭。鉴于被告也在系争房屋办公，故要求被告一并迁出系争房屋。
被告虹通公司辩称：被告自2009年起向原告承租系争房屋，起初经营南北货生意，后转为经营餐饮，因生意不好，被告经原告同意对外转租。双方租赁合同确于2014年7月31日到期，但合同履行过程中，原告负责人曾口头承诺被告延长租期至2016年8月31日。原告交付被告的房屋实际建筑面积有400平方米左右，房屋门牌号原是公安街XXX号，后为经营方便，新增了公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号。2014年5月系争房屋中约60平方米房屋被相关执法部门用砖墙封闭。目前被告将系争房屋的大部分面积转租给石浩和陈荣华，分别经营蔬菜和超市，租期分别于2015年12月30日、2016年8月31日到期。石浩承租的是公安街XXX号，陈荣华承租的是公安街XXX号的部分房屋和公安街XXX号。公安街XXX号一楼是本案的租赁范围，目前由被告作为办公室使用，公安街XXX号二楼非本案租赁范围。不同意返还原告系争房屋。如果原告收回系争房屋，则要求原告补偿系争房屋装修损失70万元。被告支付原告租金至2014年7月31日，不同意支付原告2014年8月1日之后的房屋占用费。
第三人陈荣华述称：在陈荣华与被告签订租赁合同时，被告曾向陈荣华出示一份原告委托被告负责安置租赁公安街XXX号门面经营一切事务的委托书，陈荣华基于合理信赖才与被告签订了租赁合同，该租赁合同合法有效。原告向被告发出的告知书也明确被告对于系争房屋的实际使用情况是明知的。目前陈荣华使用公安街XXX号的部分房屋和公安街XXX号用于经营超市。不同意原告的诉讼请求。
第三人石浩述称：被告陈述的石浩与被告之间的租赁情况属实，目前石浩使用的是公安街XXX号。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告为本市公安街XXX号房屋产权人，该房屋建筑面积为1，342平方米。2011年8月8日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将公安街XXX号厂房约280平方米租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日至2014年7月31日止（2010年7月8日所订立的三年合同同时作废）；该物业每年租金10万元，每半年付清；乙方未经甲方同意，不得将所承租的物业擅自出租，更不得用作抵押物或抵偿物；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。
合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。期间，系争房屋新增公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号，目前系争房屋的门牌号包括公安街XXX号、×××号、×××号、×××号。
租赁期间，被告将系争房屋对外转租。2013年6月24日，被告与陈荣华签订一份《房屋租赁合同》，约定，被告将公安街XXX号底层出租给陈荣华使用，建筑面积约400平方米，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日（3年），租金每年20万元。2013年6月27日，被告与石浩签订一份《租赁经营制约合同》，约定，被告将公安街XXX号出租给石浩使用，期限为2年半，自2013年7月1日至2015年12月30日止，租金每月4，200元。
2014年5月22日，上海市虹口区国有资产监督管理委员会发函给虹口区民政局称，虹口区民政局下属虹民公司所有的本市保宁路XXX号、公安街XXX-
XXX号房屋已列入统一配置管理范围，要求虹口区民政局于2014年6月30日前做好相关资产梳理，以便变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作。2014年5月28日，原告向被告发出《关于房屋租赁合同到期终止相关事宜的告知书》称，原、被告签订的关于公安街XXX号厂房的《房屋租赁合同》于2014年7月31日到期后不再续租，要求被告做好搬迁准备，妥善处理好转租户的清退工作，并在合同到期后的5个工作日内完成包括结清房租等相关费用，返还承租房屋，注销工商营业执照等相关手续。被告收函后未予回复。
原、被告租赁合同期满后，未再续签合同。被告支付原告租金至2014年7月31日，之后，被告未再向原告支付房屋使用费。目前，系争房屋中约60平方米房屋于2014年5月被相关执法部门用砖墙封闭，陈荣华使用公安街XXX号的部分房屋和公安街XXX号用于经营超市，石浩使用公安街XXX号用于经营蔬菜，公安街XXX号一楼由被告作为办公室使用。
审理中，应陈荣华申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对陈荣华承租房屋的装修造价及装修残值进行鉴定，鉴定结论为房屋装修工程造价为265，398元，其中装饰部分造价为189，213元，安装部分造价为76，185元。该项目的折旧率，建议按照剩余租赁期限占整个租赁期（2011年9月1日-2016年8月31日）的比例计算。经质证，各方当事人对该鉴定结论均无异议。陈荣华称对于其在系争房屋内的装修损失，其另行解决，不要求在本案中处理。
上述事实，由房地产权证、《房屋租赁合同》2份、上海市虹口区国有资产监督管理委员会的发函、《关于房屋租赁合同到期终止相关事宜的告知书》、《租赁经营制约合同》、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日到期，之后，双方未再续签合同，被告也未向原告支付房屋租金，故原、被告租赁合同已于2014年7月31日终止。关于被告辩称原告负责人曾口头承诺被告延长租期至2016年8月31日的意见，因被告未能举证证明，本院不予采信。根据原告发给被告的告知书内容，原告对于被告转租系争房屋应当是明知的，但被告与第三人陈荣华、石浩约定的租赁期限超出2014年7月31日的部分应为无效。故对原告要求被告及第三人陈荣华、石浩迁出系争房屋并返还该房屋的请求，依法应予支持。
关于房屋占用费，被告支付原告租金至2014年7月31日，合同期满后，系争房屋仍由被告对外转租，被告理应向原告支付房屋占用费。鉴于系争房屋中约60平方米房屋已于2014年5月被相关执法部门用砖墙封闭，故本院对原告主张的房屋占用费酌情予以调整。
关于被告所提房屋装修损失一节，原、被告租赁合同已于2014年7月31日终止，故被告要求原告补偿房屋装修损失，缺乏依据。第三人陈荣华、石浩与被告之间如存在租赁纠纷，可另行解决，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起15日内，被告上海虹通物资利用有限公司、第三人陈荣华、第三人石浩迁出上海市公安街XXX号厂房（包括公安街XXX号、×××号、×××号，公安街XXX号一楼），并由被告上海虹通物资利用有限公司将该房屋返还给原告上海虹民实业总公司；
二、自本判决生效之日起15日内，被告上海虹通物资利用有限公司支付原告上海虹民实业总公司2014年8月1日起至被告返还房屋之日止的房屋占用费（按每年8.5万元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年六月十日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。