新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1138号
上诉人（原审被告）：匡洪，男，1966年7月3日出生，汉族，兵团机关事务管理局小车队工人，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审原告）：新疆北新方圆物业服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：夏长凤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：晏山，男，1974年12月26日出生，汉族，该公司法务办主任，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：李ＸＸ，男，1974年9月19日出生，汉族，该公司副总经理，住乌鲁木齐市。
上诉人匡洪因与被上诉人新疆北新方圆物业服务有限公司（以下简称北新方圆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人匡洪与被上诉人北新方圆物业公司的委托诉讼代理人晏山、李ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人匡洪的上诉请求：一、撤销一审判决，改判按照乌鲁木齐市相关物价部门核准的物业费交纳物业费；二、撤销一审判决第二项，改判驳回支付滞纳金的请求；三、本案一、二审诉讼费由北新方圆物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，违反证据指导规则。北新方圆物业公司未按政府指导价标准收费，擅自提高收费标准，在一审中未提交有效证据来证明其资质和收费标准。北新方圆物业公司提供的前期服务合同，是其与施工单位签订的，对我并无约束力。一审法院仅凭北新方圆物业公司的口头表述和不具证明力的证据来判决，用所谓的合约和备案条款来混淆视听，存在故意偏袒北新方圆物业公司的情况。二、对于滞纳金的判决适用法律错误。滞纳金属于行政范畴，应有法律法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立，故物业公司的物业服务合同不应涉及滞纳金。一审判决仅凭北新方圆物业公司的一面之词而作出我支付滞纳金的认定，实属不公。
被上诉人北新方圆物业公司辩称，我方为匡洪提供了服务，其应该支付物业费。我方在执行合同的过程中没有违约行为。我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人北新方圆物业公司向一审法院起诉请求：判令匡洪支付物业服务费5,500.98元、逾期滞纳金2,414.93元，合计7,915.91元，并由匡洪承担本次诉讼的费用。
一审法院认定事实：当事人双方对于北新方圆物业公司提供物业服务及匡洪欠交物业费的事实没有争议，一审法院予以确认。双方围绕北新方圆物业公司的收费标准、物业服务质量、北新方圆物业公司是否书面催缴物业费等有争议的事实提交了相应的证据并进行质证。
北新方圆物业公司提交的证据及匡洪质证情况如下：资质证书一份，证实2017年3月13日北新方圆物业公司的物业服务资质等级由贰级提升为壹级，前期物业服务合同2份，一份为2012年7月签订，一份为2017年1月按照物业办每年签订合同的要求重新签订，证实合同约定的物业服务质量为一级服务、物业费为2元/月·㎡、违约金为当次催缴额1.5‰/元·日，米东区物业监督管理办公室出具的证明一份，证实前期物业合同已于2013年1月1日办理合同备案手续，张贴在匡洪门上的催缴费通知单照片1张，证实北新方圆物业公司进行了书面催缴；以上北新方圆物业公司提交的证据，匡洪对于证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为北新方圆物业公司未拿出房地产行政主管部门确定其服务等级为一级、按照2元/月·㎡收费经价格主管部门核定的依据，以上证据不能证实北新方圆物业公司的收费标准符合规定，而且证明仅能证实北新方圆物业公司履行了合同备案手续，不能证实经过备案的合同就是其提交的前期物业合同，由于没有在此居住，所以没有见过催缴通知单。
匡洪提交的证据及北新方圆物业公司质证情况如下：包含准住通知、房屋验收交接表、入住合约、区域放火责任协议书、装修管理协议的手册一本，证实其中没有物业公司明确的收费标准；上述证据北新方圆物业公司无异议。
结合双方举证、质证情况及同小区同时间同类型（另案邢书寒）案件的审理情况，一审法院认定的事实为北新方圆物业公司依照前期物业服务合同的约定提供一级服务，并按照2元/月·㎡的标准收取物业费，入住手册中没有对物业费收费标准的约定，北新方圆物业公司对物业费进行了书面催缴。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此北新方圆物业公司与北新地产公司之间的前期物业服务合同，对于匡洪具有约束力。
匡洪提出“北新方圆物业公司无房地产行政主管部门确定其服务等级为一级、价格主管部门核定2元/月·㎡收费标准的证据，应按照0.8元/月·㎡收取物业费”的辩解意见。一审法院认为，本案属于合同纠纷类案件，合同双方有权在不违反政府指导价的前提下协商服务等级及收费标准。匡洪抗辩意见中所提到确定服务等级、核定收费标准是相关部门对于物业服务的行政管理手段，并不影响合同效力。且本案中前期物业合同已于2013年1月1日在米东区物业监督管理办公室办理了合同备案手续。合同中约定提供的物业服务为一级服务、收费标准为2元/月·㎡，该约定并未超出政府指导价的范围，合同合法有效，北新方圆物业公司依照合同约定主张物业费，具备事实与法律依据，因此对于匡洪要求按照0.8元/月·㎡收取物业费的辩解意见，一审法院不予采信。
关于物业服务质量，匡洪提出北新方圆物业公司物业服务未达到一级服务的质量，但是未提交直接有效的证据证实，因此匡洪对北新方圆物业公司物业服务质量的辩解意见，一审法院不予采信。
关于物业费金额，北新方圆物业公司针对预交物业费的业主提出了相应的优惠政策（优惠后为1.5/月·㎡），本案匡洪并未预交物业费，即未能享受该优惠政策（仍按照2/月·㎡），但并不能以此说明北新方圆物业公司擅自提高了物业费收费标准，故对于北新方圆物业公司要求匡洪交纳2015年3月6日至2017年7月31日期间的物业费5,500.98元（101.87㎡×2元/月·㎡×28.9月）的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于滞纳金，物业费作为小区维系正常运转的经济支柱，业主享受物业服务的同时，应当履行及时交纳物业费的义务，一审法院认为前期物业服务合同中关于业主应于每一自然年的3月底之前履行交纳义务的约定合理，因此超过该期间未缴费即可视为业主构成违约，应当承担相应的违约责任。北新方圆物业公司主张滞纳金的计算标准过高，故一审法院按年利率6%分段计算违约金，自2015年4月1日至2017年10月31日北新方圆物业公司起诉前，匡洪应向北新方圆物业公司支付违约金632.61元（2,444.88元×年利率6%÷12月×31月+2,444.88元×年利率6%÷12月×19月+611.22元×年利率6%÷12月×7月）。北新方圆物业公司主张滞纳金2,414.93元过高，超出的部分一审法院不予支持。
遂判决如下：一、匡洪向新疆北新方圆物业服务有限公司交纳物业费5,500.98元；二、匡洪向新疆北新方圆物业服务有限公司支付违约金632.61元。
本院二审中,上诉人匡洪提交了如下新证据：1、两张收据（一张原件，一张复印件），证明收费标准是1.5元/月·㎡，而不是北新方圆物业公司主张的2元/月·㎡；2、购房协议（复印件），证明合同相对人有误，协议中合同相对人是兵团机关管理局；3、照片一张（复印件），证明建设单位不一致。被上诉人北新方圆物业公司质证意见如下：1、对两张收据的真实性予以认可，但是对关联性不认可；2、因购房协议是复印件，未见合同相对人的签章，北新方圆物业公司对购房协议的真实性不予认可，并认为与本案并无关联；3、对照片的真实性和关联性北新方圆物业公司均不予认可。本院对上述证据认证意见如下：1、对两张收据双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，对有效性与关联性综合全案予以认定；2、因上诉人匡洪未提交购房协议的原件，本院对购房协议的真实性不予确认；3、因照片为复印件，北新方圆物业公司对真实性亦不予认可，故本院对照片的真实性不予确认。
本院认为，一、根据北新方圆物业公司与新疆北新房地产开发有限公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》,双方在前期物业服务合同中约定的物业费收费标准为2元/月·米,该物业费标准并未超过政府指导价的范围,作为小区业主匡洪应当按上述标准缴纳物业费，而北新方圆物业公司亦应按该收费标准提供对应的物业服务。二、匡洪上诉称北新方圆物业公司提供的物业服务未达到服务标准，其应当按0.8元/月·米缴纳物业费，对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，匡洪应当对其主张提供证据加以证实，但匡洪对其主张在庭审中未提供任何证据证实北新方圆物业公司提供的物业服务未达到前期物业合同约定的标准，故本院对匡洪的该上诉主张不予支持。三、关于北新方圆物业公司能否减免物业费的问题。匡洪上诉称北新方圆物业公司违反合同约定，对物业费进行了减免，并提供了收据予以证明。对此本院认为，北新方圆物业公司作为民事主体有权对自己的权利进行处分，北新方圆物业公司以限制自身权利来达到管理目的的行为并不违反法律规定，且对业主的权利也未造成损害，故匡洪的上诉主张不能成立，本院不予支持。四、关于北新方圆物业公司主张的滞纳金如何认定的问题。匡洪上诉称滞纳金属于行政范畴，北新方圆物业公司无权主张。对此本院认为，北新方圆物业公司与新疆北新房地产开发有限公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》属于民事合同，在民事合同中合同当事人不可能约定行政管理方面的内容，虽然在词语上表述为“滞纳金”，但其真实意思还是违约后应当承担的违约责任，在性质上应认定为违约条款，匡洪不能以字面意思来否定其真实含义。一审法院对滞纳金的认定并无不当，本院对此予以维持。五、匡洪上诉称前期物业合同是建设单位与物业服务企业签订的合同，匡洪认为建设单位并不是新疆北新房地产开发有限公司，新疆北新房地产开发有限公司不具备签订前期物业合同的资格，并提供了购房协议予以证明。对此本院认为，匡洪提供的购房协议中的甲方兵团机关集资建房和统建房领导小组办公室并不是独立法人，其不具有房产开发的相应资质，且北新方圆物业公司与新疆北新房地产开发有限公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》已经米东区物业监督管理办公室备案，行政部门已对前期物业合同的主体进行了审查，故匡洪认为前期物业合同主体不适格的上诉主张无事实依据，本院不予支持。
综上，匡洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人匡洪已预交），由上诉人匡洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 敏
审判员 王 宏
审判员 谭建艳
二〇一八年四月十三日
书记员 姚 雷