广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1701号
原告章战，男，汉族，1986年2月25日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人欧群楷，广东深法律师事务所律师。
委托代理人郑国森，广东深法律师事务所实习律师。
被告周林祥，男，汉族，1966年2月4日出生，住址广东省梅州市五华县。
委托代理人刘远清，男，汉族，1958年2月13日出生，住址广东省兴宁市。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码：741247182。
法定代表人杜欣。
委托代理人袁斯山，该公司职员。
原告章战与被告周林祥、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧群楷，被告及其委托代理人刘远清，第三人的委托代理人袁斯山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月18日，原告与被告的代理人刘成岗签订编号为2015004660-2的《房产买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告作为卖方将位于深圳市宝安区琼珠花园A栋407的房产出售给原告，房产的转让价格为人民币141万元。2015年4月18日，原告依约向房产中介深圳市中联地产置业顾问股份有限公司支付了购房定金人民币5万元。2015年4月27日，原告依约在中国银行股份有限公司民治支行办理首期购房款（人民币373000元）的资金监管手续。同日，原告向中行民治支行提出按揭贷款申请，并提交相关申请资料。2015年6月11日，中行民治支行向原告出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺愿意就上述购房事宜向原告发放金额为人民币987000�的贷款。由于被告怠于履约，2015年6月15日，原告委托广东深法律师事务所欧群楷律师向被告和房产中介（中联地产）马武军先生寄去粤深法律函字（2015）第04号《履约催告函》，要求被告在收到催告函3天之内与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理房产过户手续。但是，被告以人不在深圳为由拒收快递，而中介则没有任何回复。2015年6月23日，原告再次委托欧群楷律师向房产中介（中联地产）马武军先生寄去粤深法律函字（2015）第09号《履约催告函》，要求转告被告在收到催告函3天之内与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理房产过户手续。但是，马武军先生拒收快递。鉴于被告长时间没有继续履行《房产买卖合同》的意愿，已属恶意的根本性违约，因此，原告于2015年7月21日向被告寄去《解约通知书》，告知其原告决定解除编号为2015004660-2的《房产�卖合同》。鉴于被告的行为已经构成违约，原告向法院提出诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金282000元（按总房价20%计算）；2、被告向原告返还购房定金5万元；3、被告承担本案所有诉讼费和保全费。
被告答辩称，一、本案中实际买房人是冯夏阳，我与其于2014年12月7日签订了《深圳市二手房买卖合同》，该房产在2015年4月底办妥了一切过户手续。后冯夏阳仍欠我购房款尾数未结清，于2015年5月6日又与我签订一份《补充协议》。二、从原告提供证据可知，原告章战、刘成岗等6人彼此之间从未见过面，刘成岗骗称是我的代理人，与原告签订涉案合同并收取原告定金。原告并不能出具我亲笔写给刘成岗的《授权委托书》，原告是刘成岗等人一房二卖的受骗者。三、去年12月7日，我通过深圳市大家业房地产经纪有限公司，介绍认识买房人冯夏阳，并与其签订了《深圳市二手房买卖合同》，次日该公司指派翟利按揭部经理带我去深圳市公证处办理了公证事项，公证员为宋敏，公证时间是2014年12月8日，在翟经理的引导下，我在公证员面前签名按手印，我从未向任何人签署过涉案房产一房二卖的文书。四、原告的购房款最终由谁收取我不知情。原告所称的6月15日、6月18日的《履约催告函》及7月21日的《解约通知书》我从未收到。
第三人称，2015年4月18日，我方居间促成原、被告买卖合同，原告交付4000元、被告交付5000元佣金及交房保证金在我方。刘成岗作为被告代理人签订涉案合同时，出具了全权委托公证书及涉案房产的房产证复印件等材料。我司也进行了查档等程序性事项。在合同存续期间，我司一直积极督促双方依合同约定履行义务，但被告在4月27日原告办理首期款资金监管后要求停止资金监管。6月11日银行放贷，但我方不清楚原因。
经审理查明：2014年12月8日，深圳市公证处出具公证书，写明：被告周林祥拥有涉案房产，现委托王道政、毛凯艺、刘成岗、刘佩、李思红作为代理人，在代理期限2014年12月8日至2015年12月7日，受托人均可单独以被告周林祥的名义办理如下事项：1、向银行办理赎楼及相关手续，提前还款申请、打印欠款清单、复印房地产证、抵押借款合同，并在有关文件上签名，领取房地产证买卖合同、保单、发票及相关资料；……7、办理上述房产有关手续、代为签署房地产买卖合同并收取售房款、银行按揭贷款；签署上述房产的房款资金监管协议、首期款资金监管协议，指定资金监管及按揭贷款收款账户，并将该笔监管资金及按揭贷款放在受托人账户上。……等等。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，我均予承认。�托人有转委托权。
2015年4月18日，原告作为买方，被告周林祥作为卖方，双方签订了编号为2015004660的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方同意将位于深圳市宝安区琼珠花园A栋407的房产转让给买方，成交价为人民币141万元；2、定金人民币5万元，买方在签署合同之日支付；3、买方2015年4月27日前预付首期购房款，金额以实际监管为准；4、如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。案外人刘成岗作为被告周林祥的代理人在涉案合同上签名。
2015年4月18日，原告通过银行转账向第三人支付定金人民币5万元及佣金4000元；被告周林祥的代理人刘成岗开具《收款收据》给原告，确认收到定金。庭审中�第三人确认定金5万元已经支付给刘成岗。
2015年4月20日，原告章战作为甲方与作为乙方的周林祥及作为丙方的中国银行股份有限公司深圳民治支行签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方自愿将涉案房地产买卖合同约定的资金37.3万元委托丙方进行监管。2015年4月27日，原告章战将37.3万元足额转入资金监管账户。
2015年4月21日，中国银行股份有限公司深圳宝安支行发出《个人二手住房按揭贷款承诺书》，载明购楼人为章战、卖楼人为周林祥，承诺向章战发放金额为98.7万元的贷款。该承诺书有效期为三个月，到期后承诺人有权终止履行承诺。
2015年6月15日，原告通过邮政速递向被告周林祥发出《履约催告函》，该函催促被告收函后三日内让被告周林祥签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理房产过户手续。该邮件未妥投，庭审中被告亦称未收到该邮件。
庭审中，被告称其在于2014年12月7日通过深圳市大家业房地产经纪有限公司的居间介绍，与案外人冯夏阳签订《深圳市二手房买卖合同》，约定将涉案房产出售给案外人冯夏阳，并于2015年5月6日与冯夏阳就涉案房产的买卖事项签订《补充协议》，在2015年5月12日收取冯夏阳支付的购房尾款50.36万元。
另查：根据深圳市房地产权登记中心2015年7月31日提供的《产权资料电脑查询结果表》，涉案房产在2015年7月31日之前仍登记在被告周林祥名下，房产证号为50××97。
以上事实，有房地产买卖合同、公证委托书、个人二手住房按揭贷款承诺书、首期款资金委托监管协议书、收款收据、履约催告函、快递回单等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案外人刘成岗持被告周林祥授权的公正委托书，以被告代理人名义与原告签订涉案合同，原告有理由相信刘成岗有相应的代理权限，刘成岗的代理行为有效。原、被告签署的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告以未授权刘成岗签订涉案合同，且已经将涉案房产售予案外人为由拒绝履行合同义务，无事实和法律依据，本院不予确认。根据本院查明的事实，被告未配合原告履行合同义务，亦明确表示已将涉案房产售予案外人，本院认定被告的行为已经构成根本性违约，原告有权选择解除涉案《房地产买卖合同》并主张被告向其支付违约金。
关于违约金的标准�原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，结合本案合同的具体履行阶段及交易前后深圳市房价涨幅，本院对原告此项诉讼请求予以确认，被告应当向原告支付违约金人民币28.2万元（141万×20%）。
关于定金，由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币5万元返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告章战与被告周林祥于2015年4月18日签订的《房地产买卖合同》（编号：2015004660）于2015年9月8日解除；
二、被告周林祥应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告章战返还定金人民币5万元。；
三、被告周�祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告章战支付违约金人民币28.2万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3140元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十月三十日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认�审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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