安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终658号
上诉人（原审原告）：浙江创恒国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市开发区新碶中河路26号203室。
法定代表人：李民，董事长。
委托诉讼代理人：章强，浙江汉博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道龙井78号。
法定代表人：祝义财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高振强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汤振军，该公司销售总监。
上诉人浙江创恒国际贸易有�公司（以下简称创恒贸易公司）因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年8月26日作出的（2016）皖1002民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人创恒贸易公司的委托诉讼代理人章强，被上诉人雨润地华置业公司的委托诉讼代理人汤振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创恒贸易公司上诉请求：依法改判雨润地华置业公司支付其违约金1235400元（暂时计算至2016年3月10日，实际计算至土地使用权证办理完毕之日）。
事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的，逾期在三十日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万�之三的违约金，合同继续履行；逾期在三十日以上的，出卖人即有权单方解除合同，违约金仍是每日万分之三计算。而上述合同第十五条约定：出卖人违约的，出卖人应向买受人按总价的千分之一支付违约金。可见，上述合同中关于双方违约责任的约定存在明显不公平。（二）一审法院认定创恒贸易公司已经取得房屋和房屋产权证，其未取得土地使用证不影响其正常房屋出售、出租、抵押等交易，该认定显属错误。土地证未能办理直接影响了创恒贸易公司商品房买卖合同目的的实现。二、一审适用法律错误。（一）一审错误适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。我国法律明确规定商品房产权的确定必须包括相应土地使用权的确定，当购房者还未取得所购房产的土地使用权证时，购房者并不具备对所购房产的所有权。此外，违约金并不以损失为依据，法律也并未规定必须提交损失的证据来证明其违约金的主张。（二）一审法院错误适用了公平原则和诚实信用原则，并将雨润地华置业公司自愿补偿物业费88683.66元作为判决依据。首先，物业管理费用与本案商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系，不能参照适用。其次，本案雨润地华置业公司违约时间长达六年，而一审采纳雨润地华置业公司提出的三年物业费标准支付违约金显失公平。综上，请求二审法院支持其一审主张的违约金诉讼请求。
雨润地华置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
创恒贸易公司向一审法院起诉，请求判令：1.雨润地华置业公司立即配合办理涉案房产的土地使用权证；2.雨润地华置业公司向创恒贸易公司支付违约金1235400�（暂时计算至2016年3月10日，实际计算至土地使用权证办理完毕之日）；3.雨润地华置业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年12月29日，创恒贸易公司与雨润地华置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买位于屯溪区奕棋镇御墅天筑34幢房屋一套，建筑面积631.65平方米，总价480万元；买受人于2010年1月20日前一次性支付房款478万元（不含定金2万元）；出卖人于2010年1月10日前向买受人交付经验收合格的涉案房产；出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：……3.出卖人应当在收到买受人交与的办理房产证全部相关资料的90天内，办理出该套房屋的《房地产所有权证》。如出卖人在收到买受人交与的办理《房地产所有权证》全部相关资料后90天内未办理出该套房屋的《房地产所有权证》，则视作出卖人违约。出卖人向买受人按总价的万分之一支付违约金，直至办理出该套房屋的《房地产所有权证》止。……等条款。合同上，雨润地华置业公司及委托代理人在出卖人栏上盖章、签字，创恒贸易公司及法定代表人在买受人栏上盖章、签字。合同签订后，雨润地华置业公司按合同约定交付了房屋，创恒贸易公司一次性支付了全部房款，并按期办理了所购房的房屋产权证。由于雨润地华置业公司建设地块的土地使用证没有办理，导致分割出售的房屋土地使用证也一直没有办理。为此，创恒贸易公司起诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、关于创恒贸易公司诉请雨润地华置业公司承担逾期办证的违约责任是否已过诉讼时效的问题；二、雨润地华置业公司、创恒贸易公司签订《商品房买卖合同》中约定的违约金效力及金额问题。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，根据雨润地华置业公司、创恒贸易公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项的约定：……支付违约金，直至办理出该套房屋的《房地产所有权证》止。因此，根据合同约定，雨润地华置业公司承担违约责任直至创恒贸易公司取得房地产权证书时止，也就是雨润地华置业公司的侵权行为直到创恒贸易公司取得房地产权证时才终止，此前一直处于延续违约侵权状态，故创恒贸易公司请求雨润地华置业公司承担违约责�的诉讼时效起算时间应为创恒贸易公司取得房地产权证之时，现创恒贸易公司尚未取得房屋土地使用权证，故创恒贸易公司提起诉讼并未超过诉讼时效。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成损失确定违约金数额。本案中，雨润地华置业公司与创恒贸易公司签订的《商品房买卖合同》，系雨润地华置业公司提供的格式文本合同�是基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，约定条款对当事人具有法律约束力。创恒贸易公司按照合同约定支付房款后，取得了房屋产权证，但在约定期内没有取得土地使用权证，雨润地华置业公司应当按照合同约定在收到买受人交与的办理房产证所有权证全部相关资料的90天内，办理该房屋的房地产所有权证，雨润地华置业公司逾期没有办理，构成违约，应承担相应的违约责任。该违约条款体现在《商品房买卖合同》的第十五条第一款第三项，从文书字面上看，该项是双方对原文本合同经协商后添加的部分内容，约定：……出卖人违约，出卖人应当向买受人按总价的万分之一支付违约金，直至办理出该套房屋的《房地产所有权证》止。根据该合同约定计算，违约金即：480万元×0.0001＝480元，所订违约金额明显过低�由于创恒贸易公司已经取得了房屋和房屋产权证，其未取得土地使用权证并不影响其正常房屋出售、出租、抵押等交易，故创恒贸易公司诉请的1235400元又明显过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金过高或违约金过低，均可根据造成损失来确定违约金数额，而庭审中，创恒贸易公司并没有提交其未取得土地使用证所造成实际损失数额的证据，故综合考虑本地物价水平、雨润地华置业公司逾期办证时间、创恒贸易公司实际损失程度等各方面因素，对雨润地华置业公司逾期办证的违约金予以调整。庭后经法院对双方分别进行调解，雨润地华置业公司同意承担创恒贸易公司从2013年7月1日至2016年9月30日止的物业管理费用计88683.66元作为违约补偿。根据公平原则和诚实信用原则，对雨润地华置业公司的调�意见予以采纳。
综上，对创恒贸易公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决：一、被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告浙江创恒国际贸易有限公司办理涉案房屋的土地使用权证；二、被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后十日内，一次性支付原告浙江创恒国际贸易有限公司逾期办证的违约金88683.66元，若逾期支付则承担相应利息（以88683.66元为基数，从本判决生效后第十一日起，按照年利率6%计算至本款实际付清之日止）；三、驳回原告浙江创恒国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15919元，减半后收取7959.5元（原告浙江创恒国际贸易有限公司已预缴），由原告浙江创恒国际贸易有限公司负担5000元，被告黄山雨润地华置业有限公司负担2959.5元（该款在履行上述第二款时一并给付）。
二审中，双方所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审。本院认证意见同一审。
二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审�主要争议焦点为：雨润地华置业公司承担的违约金数额应如何确定。
本案中，创恒贸易公司和雨润地华置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同法第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定：雨润地华置业公司不能在规定�限内取得房地产权属证书的，由其向创恒贸易公司按已付房款万分之一支付违约金，根据上述约定，雨润地华置业公司只需支付违约金480元。创恒贸易公司上诉认为《商品房买卖合同》中关于双方违约责任条款的约定显失公平，但其并未在规定期限内向人民法院申请变更或者撤销。创恒贸易公司主张以购房款480万元按银行贷款利率4.34%从2010年4月11日起计算违约金没有事实依据。鉴于创恒贸易公司未举证证明其具体损失数额，雨润地华置业公司亦同意支付88683.66元作为违约赔偿，故一审法院判令雨润地华置业公司向创恒贸易公司支付违约金88683.66元，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15919元，由上诉人浙江创恒国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹有春
审 判 员 宋浩之
代理审判员 余陶然
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 汪 浩