北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初9681号
原告（反诉被告）：黄旭彤，男，1968年4月20日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：肖芳涌，北京市高朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金文昭，北京市高朋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王巧玉，女，1978年9月9日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：周凯（王巧玉之夫），1984年2月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县，现住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：卢杰，北京市康德律师事务所律师。
第三人：刘杰，1974年3月14日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄地区行唐县，公民身份号码×××。
原告（反诉被告）黄旭彤与被告（反诉原告）王巧玉以及第三人刘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄旭彤及其委托诉讼代理人肖芳涌，被告王巧玉之委托诉讼代理人周凯、卢杰到庭参加诉讼。第三人刘杰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告黄旭彤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照房屋的实际面积180.1平方米收取房租；2.判令被告返还原告多支付的租金6117.4元；3.判令被告继续履行《房屋租赁合同》的义务，提供符合约定的租赁条件；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于顺义区×××院内编号为12的厂房222平方米（以下简称涉诉房屋）租赁给原告作为艺术家工作室使用，租赁期限为8年，从2016年10月15日至2024年10月14日止。租赁合同第1.1条约定：“租赁费为0.8元每天/平米，租金每两年在上年度的基础上递增10%”。第2.1条约定：“甲方对厂房进行公共区域隔墙改造、消防设施建设，提供上下水、电表、集体供暖主管道入户，租赁合同期间，甲方提供正常的水电供应、负责主体房屋修缮及公共设施维护”。2016年8月5日，原告按照222平方米的面积先行向被告支付了定金，并于2016年9月10日支付了半年的租金，此时房东还没有对房屋进行隔墙改造，建设出一个可以出租的房屋。直到2016年10月15日，被告向原告交付了房屋。但原告在房屋交付后发现租赁房屋实际面积与约定不符，房屋的实际面积为180.1平方米，与《房屋租赁合同》约定的222平方米相差41.9平方米。原告认为，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条，“租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持”，本案系依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，因此，在约定面积与实际面积不符的情况下，被告按照实际面积收取租金，并退还原告多支付的租金6117.4元。原告发现上述问题后与被告交涉，但被告在交涉中常常以不接电话、不回微信的方式拖延，在交涉无果的过程中原告根本找不到被告。最后终于在4月13日在园区与被告见面，但被告毫无解决问题的诚意，并坚持按照《房屋租赁合同》约定的房屋面积222平方米收取租金，造成原告无法继续交付房租。涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，王巧玉与刘杰签订的《房屋、场地及地上物租赁合同》应认定为无效合同，王巧玉并非涉诉房屋的合法承租人，更不具有涉诉房屋的合法转租权，其无权将涉诉房屋进行转租，故两份合同均应无效。本案审理过程中，原告最终将其诉讼请求变更为：1.请求确认被告王巧玉与原告黄旭彤签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告装修损失150417元；3.判令被告返还原告交纳的全部租金及押金合计36451元；4.本案诉讼费用由被告负担。
被告王巧玉就黄旭彤变更后的诉讼请求辩称：1.原告引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款和第二条规定，主张房屋租赁合同无效，无事实和法律依据。涉诉房屋场地为建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，且该土地为集体建设用地并非耕地，不存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形。2.就原告主张的装修损失，评估报告出具的结论只是原告装修的投入，对于一些实际上无法使用的部分比如地暖，应该在房屋的添附价值中扣除。评估报告中有争议的部分，有一部分超过了合同约定的装修范围，有一部分并没有形成实际的添附，有的已经损坏、有的可以拆除，故有争议的装修部分被告不同意赔偿。
被告王巧玉向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告于2016年9月10日签订的租赁合同；2.判令原告向被告支付自2016年10月15日起至实际交还房屋日期间的拖欠租金，如果双方之间的租赁合同无效的话，则要求原告按照合同约定的租金标准向被告交纳自2016年9月15日至2018年1月4日期间的房屋占用使用费；3.判令原告向被告支付自2017年4月20日起至实际交还房屋日期间的违约金；4.判令原告向被告支付自2016年9月15日起至实际交还房屋日期内的物业费、水费（截至2017年6月30日所欠物业费1000元、水费150元）；5.要求原告赔偿被告燃气壁挂炉的损失13500元；6.反诉诉讼费用由原告负担。事实与理由：2016年8月19日，就北京市顺义区×××的租赁事实，被告作为承租人与出租人刘杰签订《房屋、场地及地上物之租赁合同》，该合同约定被告依法拥有转租权利。2016年9月10日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同对于房屋租赁期限、租赁费用、费用支付方式、违约责任及双方其他权利义务等均进行了明确约定，其中该合同第1.2条约定，乙方应按时交纳租金，逾期五日每日按日千分之五交纳滞纳金，逾期三十日，出租人有权解除合同，并不赔偿装修。现原告欠付租金及其他费用已经逾期三十日以上，经被告多次催告一直拒绝支付，此行为严重违反双方合同约定，亦违反《合同法》的有关规定，侵害了被告的合法权益，故提起反诉。
原告黄旭彤就反诉辩称：被告与刘杰签订的《房屋、场地及地上物之租赁合同》以及被告与原告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同，被告无权依据合同约定要求原告支付房租、违约金、物业费及水费。关于房屋占用费的起算时间应该从2016年10月15日计算，这是合同约定的起租时间，截止时间应该到政府第一次查封的时间，在2017年6月15日之前。燃气壁挂炉是否损坏并没有第三方的确认，不能够确认燃气壁挂炉已经损坏，对于损坏的程度也不能够确定，如果能够维修，损失应该是维修的费用，而不是购买价值；若燃气壁挂炉损坏，过错在被告，因为政府在8月份被查封了园区，查封的原因是园区消防不合格，政府查封后原告就搬走了，搬走的时候还没有供暖。故不同意赔偿被告主张的燃气壁挂炉的损失。
第三人刘杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：
2005年12月18日，刘杰与北京市顺义区×××经济合作社（以下简称“×××合作社”）签订《土地承包合同》，约定×××合作社将×××土地有偿承包给刘杰作为加工企业，承包期限为50年，自2006年1月1日至2055年12月31日。刘杰承包上述土地后，将土地上原有房屋拆除，陆续建起多处房屋。2016年8月19日，刘杰与被告签订《房屋、场地及地上物之租赁合同》，约定刘杰将其从×××合作社承包土地院落上的房屋、场地及地上物全部租赁给被告使用，含南院厂区（1号区域）、北院厂区（2号区域）、南北院厂区以外的二层宿舍和空地及院外的公用场地（3号区域），1号区域和3号区域统称为前院，2号区域统称为后院，租赁用途为文化、艺术、商业、教育、传媒、部分办公住宿食堂。租期为15年，后院自2016年9月1日起至2031年8月31日止，前院自实际交付日2017年1月1日起至2031年12月31日止。该合同6.6条约定：租赁期内，王巧玉有转租权，但甲方允许乙方转租的范围为：从事文化、艺术、教育、商业、传媒等相关行业的经营、租赁、展览等相关活动；转租超出上述范围，必须征得刘杰或刘杰授权委托人的同意。
2016年9月10日，原告黄旭彤（合同乙方）作为承租人与被告王巧玉（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于×××内编号为12的厂房（222平方米）租赁给原告使用，用途为文化、艺术、传媒，租期为八年，自2016年10月15日至2024年10月14日止，租赁费为0.8元每天/平米，租金按每半年预付，每半年需提前7天支付，先付租金后使用房屋，押金为一个月房租。首次租金32412元（半年租金），在2016年9月10日前支付，房屋租金每年64824元，物业管理费每年1000元，供暖燃气费4元/立平米，电费标准1.5元/度，水费标准7元/吨。关于双方的权利义务，双方约定：甲方对厂房进行公共区域隔墙改造、消防设施建设，提供上下水、电表、集体供暖主管道入户。租赁合同期间，甲方提供正常的水电供应、负责主体房屋修缮及公共设施维护。乙方对房屋装修、改造方案必须得到甲方认可，按照国家安全规定施工，电线不得采用穿管形式铺设，装修改造完毕，甲方安全验收后并签字，方可入住使用，并将装修收据复印件交甲方留存一份，本合同到期时，乙方装修保持原状返还给甲方。
原告承租的上述房屋位于刘杰与被告签署合同的北院厂区（2号区域），房屋建设于2006-2008年间，至今未取得建设工程规划许可证。
上述《房屋租赁合同》签订后，原告共付被告押金及租金合计36451元，被告后将涉诉房屋交付原告使用。原告对房屋进行了装修改造。本案审理过程中，原告申请就其装修改造部分的价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京京评价格评估有限公司对此进行鉴定。原告预交鉴定费6000元。经评估，双方无争议装修部分包括东侧二层搭建12隔墙、乳胶漆墙面、断桥铝窗、入户防盗门、上下水管、开关及插座、乳胶漆顶面的评估价值为30876元，被告同意赔偿无争议部分装修损失，但认为评估报告中乳胶漆墙、顶面及入户防盗门的计价过高。双方有争议部分包括东侧二层搭建钢结构、12踏步楼梯、一层木地板地面、西侧二层搭建钢结构、13踏步楼梯、一层木地板地面、二层木地板地面、卫生间瓷砖地面、卫生间铝扣板吊顶、卫生间瓷砖墙面、卫生间12隔墙、卫生间玻璃隔断、塑钢窗、开洞费、卫生间12隔墙外贴砖、大厅地面、地暖、木门5樘、推拉木门、4平方电线，上述评估价值合计119541元。原告要求被告赔偿争议部分的装修损失，被告则认为有争议部分的装修有一部分超过了合同约定的装修范围、有一部分并没有形成实际的添附，有的已经损坏如地暖、有的可以拆除，故不同意赔偿有争议部分的装修损失。
顺义区公安消防支队于2017年8月24日将涉诉房屋所在园区查封。2017年8月份，原告从涉诉房屋中搬出，但双方未办理房屋交接手续。2018年1月4日，评估机构现场查勘后，本院组织双方办理了房屋交接手续，原告将涉诉房屋交还被告。
庭审中，被告要求原告赔偿其安装在涉诉房屋中的燃气壁挂炉损坏的损失，被告称原告搬走后并没有将房屋交付被告，2016年冬季时其多次通知原告对壁挂炉和地暖进行保养，要求原告将地暖里的水放出来，原告对此不重视，导致壁挂炉被冻坏，无法维修。原告则认为，壁挂炉是否损坏并没有第三方的确认，现不能认定壁挂炉已经损坏，即使损坏，对于损坏的程度也无法确认，如果能够维修，则损失应该是维修的费用，而不是购买的价值；如果壁挂炉损坏，过错也在被告，因涉诉房屋的消防不合格，房屋被查封，原告后搬走，搬走的时候还没有供暖，壁挂炉损坏的责任不在原告。对于壁挂炉是否损坏，双方均不申请鉴定。
被告主张于2017年9月15日向原告交付房屋，并主张自该日起计算房屋占用使用费，原告则主张按照合同约定的起租日确定交付时间，并自2017年10月15日起计算房屋占用使用费。
关于原告承租房屋的计租面积，双方有争议，被告主张按照222平方米计租，包括公摊面积和过道面积，原告主张按照实际使用面积计算，其自行测量实际面积为180.1平方米。根据双方一致认可的设计图纸，涉诉房屋的建筑面积为187.5平方米。
上述事实，有《土地承包合同》、《房屋、场地及地上物之租赁合同》、《房屋租赁合同》、评估报告等在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人王巧玉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉诉房屋系刘杰建设，建设时未取得建设工程规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故本案原、被告双方就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》应为无效。被告要求解除双方的租赁合同并要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告基于该合同收取原告的租金及押金合计36451元应该返还。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效后，被告要求原告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费具有法律依据，本院予以支持。关于计算占有使用费的面积标准，根据双方举证及原告实际使用情况，本院确认按照双方一致认可的房屋建筑面积即187.5平方米计算。关于占有使用费的计算时间，双方合同约定自2017年10月15日起租，故占有使用费的期间本院确认从2017年10月15日起算。2017年8月24日，涉诉房屋所在园区被消防部门查封，原告实际上已无法使用房屋，故本院确定原告向被告支付房屋占有使用费的日期截至2017年8月24日。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告在涉诉房屋内进行装修改造，已与房屋整体形成附合，该部分损失应按照上述规定由双方分担。原告承租房屋后为合理使用房屋对房屋进行装修改造，且在装修过程中被告未提出异议，被告应对原告装修损失进行赔偿。被告对装修争议部分不同意赔偿的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。被告作为出租人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，对合同无效具有主要过错，原告作为承租人未能审慎审查出租房屋的合法性，对合同无效亦应承担一部分过错。综上，本院确定被告赔偿原告装修损失90250元，原告主张过高部分，本院不予支持。
关于被告要求原告赔偿燃气壁挂炉损失的请求，本院认为原告不认可壁挂炉损坏，被告亦不申请相关鉴定，本院无法确认壁挂炉已损坏，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告若有充分证据证明燃气壁挂炉确已损坏，可另行解决。因双方签订的房屋租赁合同无效，被告要求原告按照合同约定支付物业费，本院不予支持。关于水费，原告同意按照实际用水量向被告交纳水费，本院酌定原告向被告交纳水费150元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄旭彤与被告（反诉原告）王巧玉于二〇一六年九月十日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）王巧玉于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）黄旭彤三万六千四百五十一元；
三、被告（反诉原告）王巧玉于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）黄旭彤装修损失九万零二百五十元；
四、原告（反诉被告）黄旭彤于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王巧玉房屋占有使用费合计四万七千一百元；
五、原告（反诉被告）黄旭彤于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王巧玉水费一百五十元；
六、驳回原告（反诉被告）黄旭彤其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）王巧玉其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五十元，由被告（反诉原告）王巧玉负担，于本判决书生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二百七十八元，由原告（反诉被告）黄旭彤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费六千元，由原告（反诉被告）黄旭彤负担二千四百元（已预交），由被告（反诉原告）王巧玉负担三千六百元，于本判决生效之日起七日内直接给付给原告（反诉被告）黄旭彤。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 宗 明
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 郭文攀