福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初3240号原告：泉州国际海员俱乐部，住所地福建省泉州市工人文化宫内。组织机构代码证48800602-6。法定代表人：陈泰福，负责人。委托诉讼代理人：尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。被告：泉州市佳特佳鞋服有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路南段东侧。统一社会信用代码350500400046519。法定代表人：庄振家，总经理。原告泉州国际海员俱乐部（以下简称海员俱乐部）因与被告泉州市佳特佳鞋服有限公司(以下简称佳特佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告海员俱乐部的委托诉讼代理人尤延辉到庭参加诉讼，被告佳特佳公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海员俱乐部向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的2006年1月6日《承包合同》；2、判令被告立即腾空并交还向原告承包的5549平方米房屋及其配电房、配套用地；3、判令被告立即支付原告承包金人民币821797.35元及滞纳金（自2016年4月1日起至实际付清款项之日止按每日万分之五计）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告佳特佳公司于2006年1月6日向原告海员俱乐部承包位于泉州市祥远路的海员俱乐部大楼，建筑总面积5549平方米房屋及其配电房、配套用地，双方就承包期限等相关权利义务内容签订了一份《承包合同》。该合同签订后，原告依约履行了交付场地义务，但被告未能全面履行支付承包金等义务，至今尚拖欠原告承包金人民币821797.35元未付，已严重违反合同约定。原告经再三交涉无果，遂提起本案诉讼。被告佳特佳公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告佳特佳公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃举证、质证权利。原告提供的证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月6日，海员俱乐部与佳特佳公司签订一份《承包合同》，约定：承包标的物为总面积5549平方米的泉州国际海员俱乐部大楼及其配电房、配套空地；承包期限三十年，自2006年10月1日起至2036年9月30日止；乙方（佳特佳公司,下同）应于合同签订之日起3日内向甲方（海员俱乐部,下同）缴纳人民币十五万元作为承包保证金，该保证金于合同期满后退还；乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，收回房屋及配电房、配套用地并不退还保证金：……4、乙方逾期三个月未交纳承包费；第一、二年的承包费为每年伍拾万元人民币，自第三年起至合同期结束，每年按3%递增承包费；乙方逾期交付承包金的，除应及时如数补交外，还需每日支付5‰的滞纳金，且最长不得逾期三个月，否则视为乙方违约，甲方有权收回所发包的房屋及配电房、配套用地，乙方对房屋装修装潢固定部分无偿提供给甲方使用；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉等。双方在该《承包合同》上签字、盖章。合同签订后，因审批原因，导致佳特佳公司施工工期延误，双方签订《补充协议》将装修期顺延至2007年1月1日，总承包及付款期限顺延。双方在该《补充协议》上签字、盖章。2012年2月2日，因租金问题，海员俱乐部向本院提出诉讼，经本院主持调解，双方达成了继续履行《承包合同》及《补充协议》的调解协议，本院据此制作（2012）丰民初字第925号民事调解书，内容为：一、海员俱乐部与佳特佳公司继续履行双方于2006年1月6日签订的《承包合同》及此后签订的相应《补充协议》；二、海员俱乐部与佳特佳公司共同确认双方签订的上述合同中承包期限超出二十年的部分无效；三、佳特佳公司应于2012年4月30日前向海员俱乐部支付2012年1月至2012年4月的承包费187584元；四、佳特佳公司应于2012年4月30日前向海员俱乐部支付支出的律师代理费36000元；五、佳特佳公司应于2012年4月30日前向海员俱乐部支付支出的诉讼费10059元；六、佳特佳公司如有一项逾期未足额支付，海员俱乐部有权就上述债务（扣除已付款项）向法院申请强制执行；七、佳特佳公司应自2012年5月起于每月28日前按照双方签订的《承包合同》约定标准向海员俱乐部支付承包费；八、佳特佳公司应当协助海员俱乐部办理泉州市丰泽区祥远路泉州国际海员俱乐部综合大楼的房屋产权证；九、双方合同期限届满，在同等条件下，佳特佳公司对泉州市丰泽区祥远路泉州国际海员俱乐部综合大楼有优先承租权。佳特佳公司按调解协议支付承包费至2014年6月.之后便一直拖欠承包费，经海员俱乐部催讨，佳特佳公司于2015年1月份支付承包费10万元、2015年4月份支付承包费5万元、2015年10月份支付承包费10万元。另查明，佳特佳公司在海员俱乐部提起本案诉讼后，于2016年5月13日缴交承包费20万元。本院认为，原、被告所签订的《承包合同》及《补充协议》并于法院主持下再次达成调解，系双方真实意思表示，合同内容除承包期限外未违反法律行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。被告佳特佳公司租赁了原告海员俱乐部的房屋，却未依合同约定按时足额支付承包费，已构成违约，原告诉请被告支付拖欠的承包费及相应的滞纳金，合法有据，予以支持。被告拖欠承包费的违约行为已构成《承包合同》第二条规定的终止合同条件，原告有权终止合同，收回房屋及配电房、配套用地。现，原告要求解除与被告签订的《承包合同》，本院认为，合同解除，是指合同有效成立后，因一方或双方的意思表示，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同终止，是指合同的债权债务关系归于消灭，合同关系客观上不复存在。二者的区别主要体现在：一、效力不同，即合同解除能产生恢复原状的效力，而合同终止不产生该效力。二、适用范围不同，即合同解除仅适用于违约场合，而合同终止不仅适用于违约情形，也适用于非违约的情形，如合同因履行、双方协商一致、抵消、混同等。因此原告要求解除合同的依据不能直接适用于《承包合同》对于终止合同的规定，而应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除事由解除合同，《承包合同》应当自通知到达被告时解除，即本案的诉讼材料于2016年8月7日公告送达被告时解除。合同解除后，被告理应将所租赁的房屋腾退给原告。被告自2014年6月份开始未按时缴纳房租，按照双方合同的约定被告应交纳租金共计1071797.35元（2014年7月-2014年12月，应交纳租金298514.15元；2015年全年，应交纳租金614936.93元；2016年1月-2016年3月，应交纳租金158346.27元），期间被告已交纳租金25万元，尚欠租金821797.35元。起诉后，被告又缴纳租金20万元，原告认为该笔费用应抵扣起诉至开庭审理期间6个月共计316692元的租赁物使用费，原告的上述主张合理、合法，予以采纳。原告诉请的滞纳金，《承包合同》约定日5‰，现原告在诉求中主动调整为日万分之五，系其自行处分权利，应予准许。关于定金问题，保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题，以补偿功能为主，惩罚功能为辅。本案中，虽然被告未按约定时间及数额支付租金的违约行为，是引起本案诉讼的主要原因，但原告已向被告主张了租金逾期支付的滞纳金，且没有提供证据证明原告还有其他的经济损失已经达到或超过履约保证金保证的金额。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”及第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原告不返还合同保证金的诉讼请求，本院不予支持，原告可以就被告拖欠的租金以该15万元的保证金优先受偿，因此，本案中被告尚欠承包费应认定为671797.35元（821797.35元-150000元）。被告佳特佳公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告泉州国际海员俱乐部与被告泉州市佳特佳鞋服有限公司于2006年元月6日签订的《承包合同》；二、被告泉州市佳特佳鞋服有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告泉州国际海员俱乐部返还其租赁的泉州国际海员俱乐部大楼及其配电房、配套用地；三、被告泉州市佳特佳鞋服有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告泉州国际海员俱乐部支付尚欠租金671797.35元及拖欠租金的滞纳金（自2016年4月1日起至实际付清款项之日止，按每日万分之五计）；四、驳回原告泉州国际海员俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100151元，由被告泉州市佳特佳鞋服有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 卢    书    琪代理审判员 庄丹钦人民陪审员卢侨生二〇一六年九月二十一日书 记 员 蔡    洋    洋附注引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：申请执行的期限为二年。有关时效的中止、中断，适用《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼时效的有关规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。