金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第3077号
原告：上海保集物业管理有限公司金华分公司。
负责人：李建新。
委托代理人：钱磊，浙江天谐律师事务所律师。
被告：李海宝。
被告：刘莉。
原告上海保集物业管理有限公司金华分公司为与被告李海宝、刘莉物业服务合同纠纷一案，于2015年10月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘敬礼独任审判，于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告上海保集物业管理有限公司金华分公司的委托代理人钱磊，被告李海宝、刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海保集物业管理有限公司金华分公司起诉称：两被告系金华市保集半岛住宅小区A6幢1单元801室（面积141.86平方米）现业主，于2011年8月3日购买该房屋。根据《金华市保集半岛住宅小区物业服务合同》约定，业主或物业使用人须按1.10元／平方米／月的标准向原告交纳物业管理服务费；车库按20元／月的标准向原告交纳公共能耗费，逾期交纳者，除应补交之外，还应从逾期之日起按应交物业管理服务费日3‰向原告交纳滞纳金。2013年原告和业委会签订的服务合同写明按1.40元／平方米／月的标准向原告交纳物业管理服务费；车库按20元／月的标准向原告交纳公共能耗费，逾期交纳者，除应补交之外，还应从逾期之日起按应交物业管理服务费日2‰向原告交纳滞纳金。被告自2012年1月1日以来，连续4年拖欠物业管理服务费未交，原告分别于2012年、2013年、2014年、2015年多次以公告、电话、口头、书面通知等形式，催其交纳拖欠物业管理服务费，但被告均未履行其交纳义务。现原告诉至本院，请求依法判令：两被告交纳物业管理服务费、电梯水泵运行费及3-78车库公共能耗费9982.80元，滞纳金10225.50元，合计20208.30元；本案诉讼费由被告承担。
两被告共同答辩称：物业公司应当保证所服务小区干静、安静、安全，在此基础上才能收取物业管理费。从目前情况来看，原告是不作为的，特别是和天下娱乐会所在小区内开了消防安全门，经常有人进进出出小区。同时和天下娱乐会所噪音也扰民。我也会附上小区20几位业主的联合签名，这些业主都受到噪音困扰，有的还丢失了财物。还应小区门口的环境状况也很差，不够整洁卫生。在消防通道开通以后，我们业主就提出有进出门就应当有保安进行管理，后来经业主反映，政府干预了以后，说安装摄像头，后来发现摄像头是和天下娱乐会所装的，不是原告方装的。之后小区业主东西被偷前去查监控的时候，发现监控是摆设的。可见，和天下娱乐会所消防门给小区造成很大的安全隐患。还有我居住的房屋漏水问题，刚开始原告方一直拖着未解决，到后来原告以过了保修期为由拒绝维修。以及原先规定物业用房被原告用于经营会所。根据物业服务合同，原告方没有履行管理义务。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人进行举证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.营业执照、组织机构代码证、负责人身份证、负责人身份证明书、金华市保集半岛物业收费告示复印件各1份，证明原告是适格主体，以及物业收费标准与告示时间；2.李海宝、刘莉身份证复印件各1份，证明被告是适格的主体；3.房地产买卖（居间）合同复印件1份，证明购房人、购房时间、房号和建筑面积；4.房产证复印件1份，证明房屋所有人、建筑面积和登记时间；5.金华保集半岛住宅小区物业服务合同（2012年-2015年）复印件3份，证明物业费的缴费方式、收费标准和物业服务期限；6.关于缴纳物业管理服务费的通知、温馨提示（2012年-2014年）复印件各1份，证明原告已向被告告知并催缴物业费的事实；7.关于催交物业管理服务费通知（2013年-2014年）复印件各1份，证明原告已向被告告知并催缴物业费的事实；8.关于催交物业服务费的函（2013年、2015年）、律师催告函（2014年）复印件各1份，证明原告已向被告告知并催缴物业费的事实；9.邮政挂号清单、发票、EMS快递单复印件各1份，证明原告已向被告告知并催缴物业费的事实。
两被告共同提出质证意见：对证据5：金华保集半岛住宅小区物业服务合同有异议，被告方一直没有看到过，对滞纳金一直不清楚这个标准，这个物业费先前是1.10元／平方米／月，后来变成1.40元／平方米／月，也一直没有通知过我们。本院认为，被告的异议不成立，被告所居住的小区已经成立了业委会，业委会与原告签订的小区物业服务合同的效力应当及于全部业主，故对该组证据的证明力予以确认。对两被告均无异议的证据本院均确认其证明力。
两被告未向本院提交任何证据。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2012年1月1日，原告上海保集物业管理有限公司金华分公司与金华市保集半岛小区业主委员会签订《金华保集半岛住宅小区物业服务合同》，约定高层的物业管理服务费为每月1.10元／平方米，地下车库的管理费为20元／月，费用每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应当在约定交费的时间内按时交费，如未按约定的收费标准和时间交费的，原告有权要求被告补交，并按应付金额每日千分之二支付违约金。物业服务期限为2012年1月1日至2012年12月31日。2013年4月10日，原告与金华市保集半岛小区业主委员会补签了《金华保集半岛住宅小区物业服务合同》，该份合同对高层的物业管理服务费调整为每月1.40元／平方米，服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日，其余内容与2012年的合同基本一致。合同到期后，2014年1月1日，原告方与金华市保集半岛小区业主委员会签订了新的《金华保集半岛住宅小区物业服务合同》，物业服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日，其余约定基本同前述2013年的合同。被告李海宝系金华保集半岛小区A6幢1单元801室业主，该房产面积为141.86平方米。被告李海宝与被告刘莉系夫妻关系。2015年5月份，被告李海宝将房产转移到被告刘莉名下。从2012年起被告以原告物业服务不到位，拒绝交纳物业费。经原告信函催收未果。
本院认为：小区业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。原告按约提供物业服务后，被告作为金华市保集半岛小区业主，应当按照物业服务合同交纳物业管理费、车位管理费等。如业主认为权利受到损害，行使权利的最有效途径，是通过业主大会、业主委员会或者以其他合法方式向物管公司交涉、监督、主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议。否则形成恶性循环，物管服务质量必将下降，最终损害的仍是业主权益。被告对物业费欠缴年限认可，根据物业服务合同的约定，2012年物业管理费、车位管理费的计算方式为（141.86平方米×1.10元／平方米·月×12个月＋20元／月×12个月），2013年至2015年物业管理费、车位管理费的计算方式为（141.86平方米×1.40元／平方米·月×12个月＋20元／月×12个月），原告计算有误，本院据实调整。被告作为业主应按合同约定及时缴纳物业服务费，逾期缴纳的，应依约承担相应的违约金。但合同约定的违约金计算标准过高，本院按中国人民银行规定的同类贷款基准利率予以调整。根据合同约定，逾期交纳物业费的从每年的1月11日开始计算违约金。虽然房产已于2015年5月份转移至被告刘莉名下，但物业服务合同约定的交纳期限为1月中旬，故2015年的物业费仍应当由被告李海宝交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条等规定，判决如下：
一、被告李海宝应于本判决生效之日起7日内支付原告上海保集物业管理有限公司金华分公司2012年度物业管理费、车位管理费2112.50元，并自2012年1月11日起按中国人民银行规定的同类贷款基准利率支付违约金至实际履行之日止。
二、被告李海宝应于本判决生效之日起7日内支付原告上海保集物业管理有限公司金华分公司2013年度物业管理费、车位管理费2623.20元，并自2013年1月11日起按中国人民银行规定的同类贷款基准利率支付违约金至实际履行之日止。
三、被告李海宝应于本判决生效之日起7日内支付原告上海保集物业管理有限公司金华分公司2014年度物业管理费、车位管理费2623.20元，并自2014年1月11日起按中国人民银行规定的同类贷款基准利率支付违约金至实际履行之日止。
四、被告李海宝应于本判决生效之日起7日内支付原告上海保集物业管理有限公司金华分公司2015年度物业管理费、车位管理费2623.20元。
五、驳回原告上海保集物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费153元（已减半收取，原告已预交），由原告上海保集物业管理有限公司金华分公司负担43元，被告李海宝负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘敬礼
二〇一五年十一月二十日
代书 记员 蔡甪月