广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0802执异22号
案外人李超芬，男，1963年8月12日出生，汉族，住贵港市港南区。
申请执行人广西北部湾银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市中山北路15号。
代表人姚华兴，该分行副行长。
委托代理人马彬华，广西诚济律师事务所律师。
委托代理人姜建芳，广西诚济律师事务所律师。
申请执行人覃惠杰，男，1970年1月10日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人覃惠英，女，1959年10月10日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人叶海良，男，1956年1月21日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人叶一凡，男，1982年12月24日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人吴波，女，1982年10月10日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
被执行人苏翠丽，女，1976年7月20日出生，汉族，住贵港市港南区。
本院在执行申请执行人广西北部湾银行股份有限公司贵港分行与被执行人覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波、苏翠丽金融借款合同纠纷一案中，案外人李超芬于2016年6月28日对案件标的提出书面异议，本院受理后依法进行审查，在审查过程中，申请执行人覃惠杰与被执行人叶一凡、吴波民间借贷纠纷一案也立案执行，本院两案合并审查，现已审查终结。
案外人李超芬称，贵港市港北区人民法院裁定查封的坐落于贵港市港南区南江二路99号房屋（房屋证号：10192321），其已于2015年12月14日以89.5万元买受，被执行人叶一凡已将房产证和土地证以及房屋都交付给案外人。案外人在房产部门进行了《存量房买卖合同》登记，并开了网签手续，同时在市国土局办理了测绘交易手续。法院的查封损害了案外人的合法权益，请求法院依法中止对坐落于贵港市港南区南江二路99号房屋（房屋证号：10192321）的执行。李超芬向本院提供了《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》（合同编号：100009674）、中国银行客户回单（65万元）、现金收款收条2张（65万元、22.5万元）、房屋买卖收款收据（2万元）、贵港市房地产档案室证明2份、《房地产估价报告》、增值税普通发票、贵港市房屋登记收费项目明细表及发票联、《房屋租赁合同》及水电费发票作为证据以证明自己的主张。
申请执行人广西北部湾银行股份有限公司贵港分行答辩称，一、争议房屋所有人至今依法是叶一凡，李超芬没有争议房屋的所有权。根据《物权法》第六条规定，争议房屋的所有权还是叶一凡。二、叶一凡存在恶意转移财产的行为。叶一凡于2016年2月3日签收港北法院关于申请执行人起诉叶一凡、覃惠英等5人金融借款合同纠纷一案，2016年2月23日就与李超芬签订《存量房买卖合同》。因此，叶一凡明显是逃避债务，恶意转移财产。三、叶一凡与李超芬于2016年2月23日签订的《存量房买卖合同》，李超芬并没有支付相应的房款，该房屋也没有实际交付给李超芬，仅是叶一凡和李超芬恶意串通，以合法形式掩盖叶一凡恶意转移财产。一是双方的买卖违反了二手房交易的常态。双方于2016年2月23日到房屋登记部门签订了《存量房买卖合同》，由李英任于2016年3月18日委托贵港市永信房地产评估有限公司对争议房屋进行评估。而该公司于2016年3月18日作出争议房屋的评估结果报告。报告中称作业时间为2016年3月17日、3月18日。评估报告作出的时间违反评估作业的常态。二是叶一凡和李超芬在还没有进行房地产评估就签订《存量房买卖合同》，合同约定的价格为26万元。约定的价格明显低于评估价格369171元。这若是正常的房屋买卖合同，卖方不可能低于10万元出售。且从李超芬提供的证据，不能证明其已经交付了相应的26万元的房款，亦没有证据证明其已实际占有该房屋，因此李超芬对争议房屋不适用不动产善意取得。四、叶一凡和李超芬于2015年12月13日签订的《房屋买卖合同》中所买卖的房屋并非法院查封的房屋。该合同载明的买卖房屋（房屋证号为043003）显然与法院查封的房屋（房屋证号为10192321）不属同一房屋。该《房屋买卖合同》中约定出售的房屋（房屋证号为043003）价格为89.5万元，也与其双方于2016年2月23日签订《存量房买卖合同》中的价格26万元有巨大的差距。该《房屋买卖合同》中甲方处落款签字捺印的有叶海良、覃惠英、叶一凡、吴波，明显与李超芬所述的是叶一凡自有的房子有差别。综上，该争议房屋的所有人至今依法还是叶一凡，所谓的房屋买卖的行为实质上是叶一凡和李超芬恶意串通，以合法形式掩盖叶一凡恶意转移财产，逃避债务的非法目的行为。李超芬没有支付相应的房款，没有实际占有该房屋，至今没有取得争议房屋的所有权。因此请求法院依法驳回案外人的执行异议。申请执行人覃惠杰答辩称，根据《物权法》第9条、17条规定，被查封房屋仍属于叶一凡所有财产。李超芬属于善意第三人并不成立。李超芬与叶一凡签订的《房屋买卖合同》应视为无效合同。《房屋租赁合同》不是房屋所有权人签的字，应视为无效。李超芬和叶一凡存在恶意转移财产，逃避债务，请求法院依法驳回案外人的执行异议。
经审查，本院在审理原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行与被告覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波、苏翠丽金融借款合同纠纷一案、原告覃惠杰与被告叶一凡、吴波民间借贷纠纷一案中，根据两案原告的申请，本院分别于2016年3月8日、2016年3月30日作出（2016）桂0802民初313民事裁定书、（2016）桂0802民初1317号民事裁定书，先后查封了被告叶一凡名下的坐落于贵港市港南区南江二路99号房屋（房屋证号：10192321）。案件进入执行程序后，自动转为执行中的查封。案外人李超芬以其已于2015年12月14日以89.5万元买受该房屋，该房屋属其为由，向本院提出异议。
另查明，坐落于贵港市港南区南江二路99号房屋，所有权人登记为叶一凡；土地使用证为（2001）2138号。该房屋以前只有一层，房屋证号为043003号。后加高到四层，二层至四层没有办理房产证。2015年7月，案外人因其房屋被征收后有补偿款，经过亲戚介绍，有意购买叶一凡名下的上述房屋。因案外人认为叶一凡名下的上述房屋属于叶一凡全家共有财产，征得叶一凡全家人同意后，双方2015年12月13日签订了《房屋买卖合同》，约定上述房屋价格为89.5万元。案外人于2015年12月14日将65万元汇入叶一凡父亲叶海良的银行账号，由叶海良、叶一凡出具了收条。因该房屋在2015年时作为吴柱汕借款的担保物抵押在新塘信用社，被执行人叶一凡无法将土地证、房产证原件交付给案外人，于是案外人于2015年12月14日从银行取出22.5万元交付给叶海良、叶一凡并收执了收条。吴柱汕偿还新塘信用社的借款后，对上述房屋进行了解押。案外人于2015年12月16日交付最后一笔房款2万元给叶海良、叶一凡。叶一凡将上述房屋的土地证、房产证原件交付李超芬收执。后双方去房产部门办理产权过户手续。因上述房屋加高部分尚未办理产权证，房产部门要求其办理新的房产证之后才能办理过户手续，于是双方办理了上述房屋新的房产证，并于2016年1月18日办得新房产证，新房产证号为10××21。双方于2016年2月23日办理了网签《存量房买卖合同》，为避免交多税费，双方将房屋价格定为26万元。同时，案外人申请了房地产价格评估。贵港市永信房地产评估有限公司于2016年3月17日至2016年3月18日作业，于2016年3月18日作出《房地产估价报告》，评估价格为36.9171万元。得出评估报告后，案外人想将上述房屋登记在其儿子李英任名下，于是要求向评估公司将委托评估人改为李英任，并补签相关材料，签字落款时间为2016年3月18日。再查明，案外人交清房款后，叶一凡已将上述房屋交付给案外人使用。2016年3月4日，案外人以案外人儿媳杨玲名义与第三人覃继静签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋的第一层出租给第三人覃继静开办纤艺美发室。第二层由李超芬居住。
以上事实有《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》（合同编号：100009674）、中国银行客户回单（65万元）、现金收款收条2张（65万元、22.5万元）、房屋买卖收款收据（2万元）、贵港市房地产档案室证明2份、《房地产估价报告》、增值税普通发票、贵港市房屋登记收费项目明细表及发票联、《房屋租赁合同》、水电费发票、执行笔录及本院的调查材料等证据以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，案外人已经与被执行人叶一凡达成房屋买卖合同，且案外人已按合同约定交清款项并完成交付，在案外人办理过户登记手续过程中，因被本院查封致使该房屋的过户手续未能完成，故案外人对此没有过错。案外人的异议理由依法成立，理应支持。申请执行人广西北部湾银行股份有限公司贵港分行、申请执行人覃惠杰称涉案房屋的所有权人至今依法还是叶一凡，李超芬没有支付相应的房款，没有实际占有该房屋，至今没有取得涉案房屋的所有权，主张所谓的房屋买卖的行为实质上是叶一凡和李超芬恶意串通，以合法形式掩盖叶一凡恶意转移财产，逃避债务的非法目的行为，但未向本院举出确凿证据且与本院查明的事实不相符合，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对坐落于贵港市港南区南江二路99号房屋（房屋证号：10192321）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定经送达后立即生效。
审 判 长 廖 黎 明
代理审判员 覃子颜代理审判员谭志婷
二〇一六年八月三日
书 记 员 李 纪 燕