河北省行唐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0125民初274××号
原告张永丰，男，，汉族，住行唐县，
委托代理人薛东成，河北龙洲律师事务所律师。
被告石博，男，，汉族，住行唐县，
委托代理人石文杰，男，生，汉族，行唐县人，系被告石博父亲。
委托代理人柳会卿，河北峥嵘律师事务所律师。
被告杨彦军，男，，汉族，行唐县人，
原告张永丰与被告石博、杨彦军案外人执行异议之诉一案，本院2016年11月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告张永丰及其委托代理人薛东成、被告石博及其委托代理人石文杰、柳会卿、被告杨彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告杨彦军经与原告协商，原告以20万元的价格购买被告杨彦军位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产（房产证号：行房权证口头镇字第××号），双方于2015年10月13日签订《房屋买卖合同》。根据合同约定，被告杨彦军指定王昆收取了原告的购房款，并依约将权利证书交付原告，原告随即对该房屋进行实际占有和收益至今。现因两被告债权债务纠纷，被告石博申请查封了原告已购买的上述房产，原告提出执行异议，行唐县人民法院口头法庭作出了(2016)冀0125民初1011号民事裁定书，驳回了原告的异议。为维护原告的合法财产权益，现依法起诉，请求依法确认位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产归原告所有。2016年12月7日，原告在举证期限内增加诉讼请求为“依法判令不得执行位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产（房产证号：行房权证口头镇字第××号）用于清偿被告杨彦军欠被告石博的债务”。将原诉讼请求变更为“依法确认位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产归原告所有，并判令被告杨彦军协助原告办理登记变更手续”。
原告在举证期限内提交了下列证据：
1、本院（2016）冀0125民初1011号民事裁定书一份，查封被告杨彦军位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产（房产证号：行房权证口头镇字第××号），查封期限2年。
2、本院（2016）冀0125民初1011号执行裁定书一份，驳回了原告张永丰的异议请求。
3、房屋买卖合同一份，内容为“甲方杨彦军，乙方张永丰。甲方在行唐县××镇新市场内自有房屋一套（房产证号：行房权证口头镇字第××号），经甲乙双方充分协商，就买卖该房事宜，订立合同如下，以资备忘，以昭信守：
一、房屋价款总计20万元，合同签订后3日内付清。二、在乙方交清房款后，甲方按照现有状况将房屋交给乙方管理。（房产证及钥匙等全部交给乙方）。三、甲方保证房屋没有抵押等权利瑕疵以及其他纠纷（拖欠水电费等）或者遗留问题（拖欠房款等）。四、甲方指定王昆作为其房款的代收人，王昆所出具的收款收据对甲乙双方均具有法律上的效力。五、乙方办理过户手续，甲方必须提供一切配合，过户费用由乙方负担。六、其他未尽事宜，双方协商解决。七、合同自双方签字后生效。时间2015年10月13日。双方签字及手印。
4、收条一份，内容为今代杨彦军收到张永丰交来房款20万元，收款人王昆，2015年10月13日。
5、中国邮政储蓄银行行唐县××镇支行王昆的交易明细，证明2015年10月16日汇出到60×××23账号上20万元。
6、杨彦军的房产证一份，证明房屋坐落口头村新阜路东红枣市场中区3排××号，建筑面积152.7平方米，房产证号：行房权证口头镇字第××号。
7、租赁协议一份，内容为甲方张永丰，乙方王某。一、今有乙方王某租张永丰位于口头镇红枣市场××门面房××套。二租赁期从2015年11月1号至2020年11月1日，租期五年，租金每年6000元，共计叁万元，租金一次性付清。三、在租赁期间，房屋所有修理费用由乙方负责。时间2015年11月1日。双方签字及手印。
8、收到条一份，内容为今收到王某租房款3万元，张永丰，2015年11月1日。
9、王某的出庭证言，以前房子是杨彦军的，我在里面放着瓷砖，杨彦军说将房子卖给原告了，因为放着货，不好挪，我就接着租房子。我与张永丰签订过合同，合同内容比较简单，每年给他6000元，我一共给了原告18000元，租赁了3年，从2015年至2018年。
被告石博辩称，争议的房产系被告杨彦军所有，应驳回原告诉讼请求，房产登记在杨彦军名下，虽然原告与杨彦军签订有房屋买卖合同，但该合同是虚假的，合同内容不符合买卖房屋的交易习惯和规则，原告无充份证据证明其支付了全部购房款，并且没有办理过户手续，没有入住，因此不能认定原告与被告杨彦军签订的房屋买卖合同成立，请求驳回原告诉讼请求。
被告石博的代理人当庭提交了2016年9月29日在行唐县人民法院口头法庭的听证会笔录一份。
被告杨彦军辩称，我急用钱，我将房屋卖给原告了，跟人家签订了合同。
被告杨彦军在本院指定的期限内提交了中国邮政储蓄银行活期存折一个，账号为60×××23，户名为杨彦军，2015年10月16日汇入20万元。
经庭审质证，被告石博对原告提供的证据1、2、6的真实性没有异议。对证据3、4被告石博提出异议，对房屋买卖合同有异议，按合同表面看，签订合同当日杨彦军在现场，并且根据王昆2015年10月13日当日收到张永丰的房款来看，杨彦军完全没有必要让王昆代收，因为款是当下支付，杨彦军完全可以自己收取。对证据5中国邮政储蓄银行的交易明细，被告石博的代理人认为，王昆于2015年10月16日汇出20万元真实性无异议，该汇款只证明王昆向尾号为8623的账户汇出20万元，但不能证明是王昆代杨彦军收取了房款，该交易明细与本案没有关联性。对证据7、8、9被告石博方提出异议，认为租赁协议是虚假的，从租赁协议上看出租日期是2015年11月1日，但2016年9月29日行唐县人民法院在审理案外人张永丰提出的执行异议开听证会的时候，原告张永丰并没有提出该房屋已经租赁，只是称自己居住，因此该租赁协议是事后伪造的，收到条也是伪造的，我方不认可。证人王某当庭作证内容与原告向法庭提交的租赁协议和收款条均有矛盾，王某当庭作证称其租赁涉案房屋三年，租赁费缴纳了18000元，而原告提交的租赁协议，租赁期限5年，租赁费30000元，一次性缴纳，很明显王某的证言与租赁协议、租赁费均有矛盾，完全能证实该租赁协议系事后双方捏造。
对被告杨彦军提供的存折，被告石博方认为，存折中虽有20万元的汇入款，但不能证明是原告张永丰的买房款。原告对被告杨彦军提供的证据没有异议。被告杨彦军对原告提供的证据没有异议。
对被告石博提供的听证笔录，原告及被告杨彦军没有异议。
上述证据已在法庭出示，并经庭审质证，可以作为定案的依据。
本院依据上述有效证据可以确认以下事实：
2015年10月13日，原告张永丰与被告杨彦军签订房屋买卖合同，内容为：“甲方杨彦军，乙方张永丰。甲方在行唐县××镇新市场内自有房屋一套（房产证号：行房权证口头镇字第××号），经甲乙双方充分协商，就买卖该房事宜，订立合同如下，以资备忘，以昭信守：
一、房屋价款总计20万元，合同签订后3日内付清。二、在乙方交清房款后，甲方按照现有状况将房屋交给乙方管理。（房产证及钥匙等全部交给乙方）。三、甲方保证房屋没有抵押等权利瑕疵以及其他纠纷（拖欠水电费等）或者遗留问题（拖欠房款等）。四、甲方指定王昆作为其房款的代收人，王昆所出具的收款收据对甲乙双方均具有法律上的效力。五、乙方办理过户手续，甲方必须提供一切配合，过户费用由乙方负担。六、其他未尽事宜，双方协商解决。七、合同自双方签字后生效。合同签订后，原告将20万元房款给付了房款代收人王昆，王昆又将20万元房款于2015年10月16日汇入被告杨彦军的账号为60×××23存折上。原告购买该房屋后租赁给了王某，每年租金6000元。房屋产权证书现在原告手中，尚未办理房产过户手续。石博与杨彦军为民间借贷纠纷一案，石博于2016年4月10日向本院提出申请，本院查封了杨彦军位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产（房产证号：行房权证口头镇字第××号），2016年5月30日，原告张永丰作为案外人对本院查封的房产权属提出书面异议，本院裁定驳回了张永丰的异议请求。张永丰不服，于2016年11月15日诉至我院，要求确认争议的房产的所有权归其所有，并对该房屋依法判令不得执行。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2015年10月13日原告与被告杨彦军签订的购房买卖合同，原告依约支付了全部房款，被告杨彦军依约交付了原告房产证书及钥匙，双方意思表示真实，该房屋买卖合同已生效。在原告与被告杨彦军签订合同时，被告石博与被告杨彦军之间的民间借贷尚未形成诉讼，被告石博方认为该合同系虚假合同，未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。被告杨彦军将房屋所有权证交给原告，原告已对该门面房屋进行管理，将房屋租赁给了王某，虽然王某出庭作证时与原告举证租赁的事实有不一致的地方，但租赁房屋的基本事实能予确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告已支付全部价款，并已占有使用出租该房屋，因被告杨彦军长期不在家，原告未及时办理过户手续，原告对此没有过错。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定的三项要件，法院对涉案房屋不得执行，原告的执行异议成立。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定登记才能发生物权变动的法律效力，原告请求依法确认位于行唐县口头镇口头村××东红枣市场××房产归原告所有，原告可依交易基础合同的约定，向不动产登记部门办理相关登记，以实现物权变更的法律效果。因本案系执行异议之诉而非确认之诉，故本院对原告的该项请求不议。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
停止对位于行唐县口头镇口头村新阜路东红枣市场中区3排××号房产（房产证号：行房权证口头镇字第××号）的执行。
案件受理费80元，由被告杨彦军负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 刘振平
审 判 员 王趁心
人民陪审员 姚永志
二〇一七年四月六日
书 记 员 马文娟