江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2524号
上诉人（原审被告）：徐州久隆集团房地产开发有限公司，住所地徐州铜山新区久隆凤凰城售楼处二楼。
法定代表人：夏一兵，该单位总经理。
委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱宝君，女，1975年10月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。
原审被告：徐州市鼓楼区住房和建设局，住所地徐州市鼓楼区政府办公楼8楼。
法定代表人：平秀剑，该单位局长。
委托诉讼代理人：左振龙，该单位职员。
委托诉讼代理人：丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。
原审被告：徐州市鼓楼区黄楼街道办事处，住所地徐州市鼓楼区夹河街***号。
负责人：蒋蓓，该单位主任。
委托诉讼代理人：邬刚杰，江苏彭隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。
原审被告：徐州市新水国有资产经营有限责任公司，住所地徐州市淮海西路30号。
法定代表人：王智辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张浩，江苏义行律师事务所实习律师。
委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。
上诉人徐州久隆集团房地产开发有限公司（以下简称久隆公司）因与被上诉人朱宝君、原审被告徐州市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）、徐州市鼓楼区黄楼街道办事处（以下简称黄楼街道办）、徐州市新水国有资产经营有限责任公司（以下简称新水公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2017）苏0305民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人久隆公司的委托诉讼代理人夏飞阳，被上诉人朱宝君及委托诉讼代理人魏红，原审被告鼓楼区住建局的委托诉讼代理人左振龙、丁涛，原审被告黄楼街道办的委托诉讼代理人郑天鹏，原审被告新水公司的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
久隆公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同未标明期限，但根据合同内容，应当是附条件及时间节点的合同，即房屋被拆除时，合同终止。一审用20年来计算与合同的约定不符，商用房门面一年1650元也不符合常理及实际情况。2、上诉人所领取的补偿款并不包含被上诉人被拆迁的部分，该补偿款应当是另一产权人领取。
被上诉人朱宝君答辩称：要求驳回上诉，维持原判。
原审被告鼓楼区住建局答辩称：对一审判决予以认可，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法裁判。
原审被告黄楼街道办答辩称：认可一审判决，请求依法判决。
原审被告新水公司答辩称：对一审判决予以认可，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
朱宝君向一审法院提出诉讼请求：1、判令鼓楼区住建局××××街道办、久隆公司及新水公司赔偿各项损失60000元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月6日，久隆公司（甲方、出租方）与朱宝君（乙方、承租方）签订租赁协议一份，约定乙方在对甲方享有该房屋性质明确的基础上，经双方友好协商，就乙方自愿租用物资市场久隆公司建设五金机电三层楼西头一楼南头1#房一间房屋事宜达成如下协议，协议第一条约定，租期自本协议生效之日起至该建筑物规定使用年限时止或至因不可抗力毁坏、拆除时止，如遇拆迁，受益人为乙方，协议第二条约定，租金为人民币叁万叁仟元正，租金在本协议签订前一次性交付给甲方。
同日，久隆公司向朱宝君出具收据，收据载明交款单位朱宝君，收款方式现金，人民币叁万叁仟元正（33000元），收款事由机电城五金机电三层楼西头一楼南头1#房一间。
2014年5月30日，徐州市鼓楼区人民政府发布徐鼓政征字[2014]第6号房屋征收决定，决定对物资市场周边旧城区项目范围内的房屋实施征收，有关部门依法收回国有土地使用权。鼓楼住建局负责组织实施物资市场周边旧城区改造项目房屋征收与补偿工作。
2014年6月3日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告载明，一、房屋征收决定：徐州市鼓楼区人民政府房屋征收决定（徐鼓政征字[2014]6号）；二、征收项目名称：物资市场周边旧城改造项目；三、征收范围：黄河北路以北，中山北路以东，龙商天骄小区以西，王家店、和顺巷以南；四、征收签约期限：2014年6月6日至2014年7月15日；五、征收补偿方案：详见附件二；六、征收部门：鼓楼住建局；七、征收委托实施单位：黄楼街道办。
另查明，久隆公司系徐州市中山北路170号2-3层4884.72平方米房产的房屋所有权人，产权证登记时间为2013年3月25日；江苏徐州物资（集团）总公司系徐州市中山北路170号1层、3层7630.02平方米房产的房屋所有权人，产权证登记时间为2003年5月26日。
后涉案房屋因征收被拆除，久隆公司已领取相应补偿款项。
一审法院认为：根据鼓楼住建局提交的证据，久隆公司与江苏徐州物资（集团）总公司系被拆迁楼房的产权人，久隆公司与朱宝君签订租赁协议出租涉案房屋，并陈述涉案楼房系久隆公司与江苏徐州物资（集团）总公司联合建设，久隆公司与朱宝君签订租赁协议约定将涉案房屋出租给朱宝君，如遇拆迁，受益人为朱宝君，朱宝君亦实际使用该房屋，现涉案房屋被拆迁，朱宝君要求久隆公司承担责任，应当予以支持。关于朱宝君主张的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限最长不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案朱宝君向久隆公司缴纳租金33000元，双方当事人约定租赁期限至该建筑物规定使用年限时止或至因不可抗力毁坏、拆除时止，本案租赁期限按20年计算，每年租金1650元，朱宝君与久隆公司于2009年11月6日签订租赁协议，朱宝君陈述房屋于2016年9月左右被拆除，故久隆公司应给付朱宝君租金损失21725元；关于朱宝君主张的物品损失，没有相应证据证实，不予支持；朱宝君使用涉案房屋用于机电经营，其主张营业损失、搬迁费用合计24000元，符合法律规定，亦不违反江苏省在岗职工平均工资规定，予以支持。以上合计45725元。朱宝君要求其他被告承担责任，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐州久隆集团房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内给付朱宝君45725元；二、驳回朱宝君的其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、上诉人久隆公司是否是适格的被告；2、被上诉人朱宝君的损失应当如何计算。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于上诉人久隆公司是否是适格被告的问题。涉案租赁合同系上诉人与被上诉人签订，上诉人与被上诉人建立了租赁合同关系。现房屋被政府拆迁，被上诉人起诉上诉人要求其承担赔偿责任，有合同依据，符合法律规定的形式要件，上诉人久隆公司构成适格被告。上诉人辩称被上诉人使用的房屋不属于上诉人且拆迁补偿款被他人领取，没有提供证据支持，不予采信。上诉人系被上诉人的合同相对人，且被上诉人缴纳的租金33000元亦系上诉人实际收取，故上诉人应当向被上诉人承担合同责任。
关于被上诉人朱宝君的损失应当如何计算的问题。上诉人与被上诉人在合同中约定，如遇拆迁，受益人为被上诉人。现涉案房屋被政府拆迁，上诉人领取了拆迁补偿款，拒不支付给被上诉人。一审法院酌定按照租期20年计算被上诉人的损失数额，有合理依据，且被上诉人未提出异议，本院予以维持。上诉人对损失数额提出上诉，但拒不提供涉案房屋被拆迁的补偿款数额，本院对其上诉请求不予支持。
综上，徐州久隆集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由徐州久隆集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 伟
审判员 史善军
审判员 李 琳
二〇一八年五月四日
书记员 侯梦池