上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2623号
原告王水红，女，1968年11月3日出生，汉族。
委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。
被告上海建德企业（集团）有限公司。
法定代表人周志成，职务董事长。
委托代理人邹华恩、曾明德，上海通孚律师事务所律师。
被告包虎平，男，1962年5月14日出生，汉族。
被告包呈舟，男，1994年2月15日出生，汉族。
委托代理人包虎平，基本情况见上。
被告陈莉萍，女，1970年10月12日出生，汉族。
委托代理人包虎平，基本情况见上。
第三人上海敏慎贸易有限公司。
法定代表人葛克申，职务总经理。
第三人上海建玮物业管理有限公司。
法定代表人葛克申，职务总经理。
第三人共同委托代理人马志樑，公司工作人员。
原告王水红与被告上海建德企业（集团）有限公司（以下称“建德公司”），被告包虎平、包呈舟、陈莉萍，第三人上海敏慎贸易有限公司（以下称“敏慎公司”），第三人上海建玮物业管理有限公司（以下称“建玮物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王水红的委托代理人吴金鑫，被告建德公司的委托代理人曾明德，被告包虎平暨被告包呈舟、陈莉萍的委托代理人，第三人敏慎公司、建玮物业的共同委托代理人马志樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王水红诉称，2012年6月26日，原告与敏慎公司签订了租赁合同，就上海市普陀区铜川路底层65平方米的房屋及相连的裙房建立了租赁关系，租期自2012年7月1日至2014年6月30日止，合同签订时敏慎公司称其系房屋的委托管理方。至2012年年底，敏慎公司突然告知原告因系争房屋已被出售故不再履行租赁合同。2013年年初，包虎平主张其为系争房屋产权人，要求原告与其订立租赁合同，原告向其主张房屋的优先购买权，但包虎平置之不理且将房屋向他人出租，导致原告权利丧失。经查，系争房屋原属建德公司，2003年4月30日该公司实施了转制方案后，房屋由建德公司授权他人出租经营，后经改制又由敏慎公司出租经营该房屋及与之相连的其他房屋。原告认为，敏慎公司及被告的买卖行为侵犯了原告作为承租人在同等条件下的优先购买权，同时，包虎平、包呈舟、陈莉萍在购置系争房屋时明知该房屋有他人居住且实际承租人为原告，却未向原告及时披露信息，故被告之间的房屋交易系恶意串通。现诉至法院，请求依法判决：一、建德公司与包虎平、包呈舟、陈莉萍签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告在同等条件下可行使优先购买权，即原告与建德公司以同等条件购买系争房屋；三、本案受理费由被告负担。
被告建德公司辩称，一、建德公司系自“上海市建设系统职工住宅合作社”转制而来，转制过程中部分资产交接情况不明。2011年，在相关物业公司催讨物业费的过程中，建德公司发现系争房屋应属公司名下财产，遂办理了产权登记手续。之后通过资产清理，建德公司作为合法产权人，将系争房屋向包虎平、包呈舟、陈莉萍出售并全额收取了房款，故房屋买卖合同应为合法有效；二、建玮物业系建德公司与案外公司共同投资设立。在企业改制时，为扶持建玮物业发展，建德公司确实将部分资产包括房产及车辆等向建玮物业作了无偿转让，但其中并不包括系争房屋。根据企业转制过程中所形成的部分文件，再结合2003年建德公司、建玮物业等企业联合签署的“转制实施方案”可证明，本案所涉的房屋并不属于建德公司应交建玮物业管理的“暂管空置房”之列，而建玮物业对建德公司其他楼盘管理的性质亦属于物业管理而不涉及资产管理权的移交，故建玮物业及敏慎公司对系争房屋不享有管理或处置权；三、因建德公司与建玮物业存在矛盾，故建玮物业怂恿原告提起了本次诉讼。建德公司作为系争房屋的产权人，从未授权任何单位或个人对房屋进行出租，因此敏慎公司的出租行为系对房屋的无权处分，而原告在未查明房屋产权归属的情形下即与敏慎公司签订了租赁合同，故租赁双方有恶意串通损害建德公司利益的嫌疑；四、优先购买权的设立系为保护公房承租人的合法利益，而系争房屋属建德公司之私产，且公司与原告之间并无直接法律关系，即使原告对房屋享有优先购买权，根据合同相对性原则，亦应当向房屋的出租方，即敏慎公司提起主张而非建德公司；五、从本案所涉的证人证言分析，在争议发生时，原告曾与包虎平就系争房屋内的房租分配问题进行了协商，且在长达一年多的时间内并未提出异议，可见原告对包虎平等购置房屋表示了认可。综上所述，对原告的诉请不能同意。
被告包虎平、包呈舟、陈莉萍辩称，三被告系通过合法途径出资购得房屋并全额付清了房款。在实地查看房屋时，被告曾表明购房意愿，当时并无人表示反对。房屋购置后，原告向被告表示，此前其曾有意购买该房屋，但房价上涨后其已无能力购买，要求被告向其赔偿损失。被告本欲接收该房屋，但遭房屋内实际经营的案外人汤国敏拒绝，因系争房屋面积占汤国敏向原告承租的全部房屋的一半，经共同协商，原被告每月各向汤国敏收取租金5000元，原告当时对此方案并无异议。综上所述，对原告的诉请不能同意。
第三人敏慎公司、建玮公司述称，一、根据建德公司与建玮物业等企业于2003年签署的“转制实施方案”，系争房屋及其相连接裙房，作为原先由建德公司管理的“暂管空置房”与其他已开发楼盘均应交建玮物业管理，而根据建玮物业于2004年向建德公司递交的房屋产证办理报告以及敏慎公司与建德公司的设立出资方“上海市建设系统职工住宅合作社”签订的买卖合同可证实，上述与系争房屋相连接裙房均已按约定移交建玮物业，由此可证实，建玮物业有权对系争房屋进行经营管理；二、建玮物业与敏慎公司系同一出资方设立，敏慎公司的设立系为协助建玮物业处理物业管理以外的业务，现敏慎公司基于建玮物业的隐名委托将系争房屋向原告出租并收取租金，该租赁行为合法有效。建德公司长期以来对敏慎公司的房屋管理行为并未提出异议，但却于2012年突然将房屋出售的行为与法不合，因此原告对优先购买权的主张具有法律依据，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，一、自2010年6月28日起，原告与敏慎公司建立了租赁关系并签订合同，约定敏慎公司将系争房屋及“商场连接体”共115平方米向原告出租用作经营，租期自2010年7月1日起至2014年6月30日止；二、2012年9月7日，建德公司作为出售方与包虎平、包呈舟、陈莉萍签订编号为《上海市房地产买卖合同》一份，将房地产权证号为普XXX**号、类型为办公楼、建筑面积为65.6平方米的系争房屋以1115200元转让，2012年11月7日，房屋产权过户至包虎平、包呈舟、陈莉萍名下。2013年12月13日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。
另查明，一、2003年4月，建德公司、建玮物业及其他公司签署了“上海建玮物业管理有限公司转制实施方案”，对建玮物业转制后的股东、注册资本、空置房、物业管理用房、楼盘物业管理等事项作了约定；二、据建玮物业、敏慎公司提供的证据，建玮物业曾于2004年向建德公司递交“关于建德花园七套住宅、商铺小产证办理到敏慎贸易有限公司资产上的报告”要求根据“转制实施方案”的有关内容，将“真光铜川路临街连体裙房等共七套房产给予建玮物业并登记至敏慎公司名下；敏慎公司曾与“上海市建设系统职工住宅合作社”签订上海市房地产买卖合同，将产权证号为沪房地普字XXXXX号、类型为“商场”的“上海市普陀区铜川路等底层连接体”进行交易；三、据证人汤国敏陈述，系争房屋与本市万镇路房屋相连通，其于2102年向原告承租上述房屋用于经营餐饮，系争房屋被包虎平等购得后，原告与包虎平于2013年初发生争执，经协商后，原告与包虎平要求证人每月各支付租金5000元，此后证人又与包虎平就系争房屋单独签订了租赁合同；四、原告自认，其向敏慎公司承租系争房屋时，未对产权信息进行核实，因敏慎公司系周边房屋的产权人，故原告认为系争房屋同样应属敏慎公司所有。
本院认为，当事人的房产权益受法律保护。根据本案查明的事实与证据，原告要求判令系争房屋买卖合同无效及主张优先购买权的诉请法律依据不足，主要理由如下：一、经查实，建德公司与包虎平、包呈舟、陈莉萍之间签订的房地产买卖合同内容形式符合法律规定，且已通过正当手续完成过户，无证据表明整个交易过程中有足以使合同无效的违法行为发生；二、在租赁关系缔结的过程中，敏慎公司与建玮物业均非系争房屋产权人，则本着“谁主张谁举证”的原则，应由其自证其对房屋具有合法合理的处置权，否则其将不符合出租人的身份。经查，敏慎公司与建玮物业并未就系争房屋的转让或委托管理经营与建德公司之间有过书面约定，其提供的相关转制材料中虽有包括空置房在内的资产管理权的转让事宜，但并未明确指向系争房屋，即使双方就其他房产有过交付转让的事实，并不能证明系争房屋必然属于应交付转让的资产之列。因此，在本案诉讼过程中，敏慎公司与建玮物业认为其对房屋享有经营管理权的依据不足，在无证据表明其获得产权人建德公司授权的情形下，其将房屋向原告出租的行为显然具有瑕疵；三、如上所述，在建德公司、建玮物业、敏慎公司对系争房屋的管理、收益、出租事宜存在分歧与争议，建德公司作为房屋产权人对原告与敏慎公司之间的租赁关系持否定态度的情形下，原告作为房屋的租赁方，如欲行使优先购买权的，则首先应该证明其为房屋合法、善意的承租人，这表现为租赁关系缔结之时，原告理应对房屋权属、性状、功用以及出租方资格的审核尽谨慎义务，以避免因房屋瑕疵可能对其造成的权益损害，现原告自认并未对此进行核查，则由此产生的风险应由其自行承担；四、通过作为房屋实际经营方的证人陈述可知，当事人之间在争议发生后曾进行了协商，原告作为原承租人，同意由被告包虎平等收取系争房屋的租金并与证人签订租赁合同，此行为可视为原告对房屋买卖关系及房屋现状的认同。综上所述，原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条之规定，判决如下：
对原告王水红的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币15060元，由原告王水红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 王璧瑛
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。