成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第4666号原告成都华敏物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人严莹秋，该公司财务总监。委托代理人王艺，男，汉族，1990年6月23日出生，住四川省隆昌县。该公司员工。特别授权代理人。被告王正辉，男，汉族，1973年7月5日出生，住四川省遂宁市船山区。原告成都华敏物业管理有限公司诉被告王正辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何建适用简易程序公开进行了审理，因被告王正辉下落不明，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都华敏物业管理有限公司的委托代理人王艺到庭参加诉讼，被告王正辉经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都华敏物业管理有限公司诉称，原告与成都华敏置业有限公司就其开发的华敏·世家花园的物业服务于2007年10月27日签订了至2010年12月31日止的《前期物业服务合同》，合同约定：成都华敏置业有限公司依法选聘原告对华敏·世家花园提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用选择酬金制，物业服务紫金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为高层住宅4.5元／月／平方米；甲方（成都华敏置业有限公司）、业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按起应缴纳费用万分之五／日标准向乙方（成都华敏物业管理有限公司）支付违约金。后双方分别于2010年12月31日、2012年12月31日续签《前期物业服务合同》，该合同有效期延续至今，2012年12月31日续签《前期物业服务合同》时将违约金标准调为按应缴纳费用万分之二／日的标准。被告与成都华敏置业有限公司于2009年9月22日就被告购买华敏·世家花园265-2-1302室签订了《商品房买卖合同》，合同中约定被告所购房屋建筑面积为344.63平方米，前期物业服务由出卖人依法选聘的成都华敏物业管理有限公司负责；前期物业管理期间，物业服务收取价格为4.5元／月／平方米；物业服务费按季收取，买受人应当分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前缴纳；买受人已详细阅读合同附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务。《前期物业服务合同》签订后，原告为华敏·世家花园全面提供了物业管理服务，履行了合同义务，被告作为华敏·世家花园的业主应当按照《商品房买卖合同》、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》的约定按时、足额支付物业管理费，但是被告自应缴纳之日起（2009年12月1日），从未按照有关合同约定向原告支付任何一笔物业管理费用。为此，原告向被告采取了发催缴通知单、快递邮寄催缴函等各种方式多次通知被告到物业服务中心缴纳所欠物业管理费用，但被告至今仍未前来缴纳所欠费用。被告的行为已构成违约，其不仅应补缴所欠的物业管理费，还应按照《临时管理规约》、《前期物业服务合同》的约定，向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：1、判决被告自2009年12月1日起按每月1550.83元标准向原告支付物业服务费至付清日止，截止2014年7月5日，被告应支付物业服务费85295.65元；2、判决被告向原告支付未按时足额缴纳物业服务费用（标准：2013年1月1日前拖欠的物业服务费以日万分之五计，2013年以后拖欠的物业服务费以日万分之二计）的违约金至实际付清之日止，截止上一季度应付物业服务费用之日（2014年7月5日）共计30147.82元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王正辉未作答辩。经审理查明，成都市高新区天泰路265号、287号华敏·世家花园系成都华敏置业有限公司开发建设。2007年10月27日，成都华敏置业有限公司与成都华敏物业管理有限公司签订合同期限至2010年12月31日止的《前期物业服务合同》，约定成都华敏置业有限公司选聘成都华敏物业管理有限公司对华敏·世家花园项目提供前期物业管理服务；服务费用采用酬金制，由业主在开发商第一次约定交房之日起每月5日前按拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅标准为4.6元／月.平方米，若业主等未按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，按应缴纳费用每日万分之五标准支付违约金。2009年9月8日，华敏·世家花园项目工程通过工程竣工验收。2009年9月22日，王正辉与成都华敏置业有限公司签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记，约定王正辉购买成都华敏置业有限公司开发的位于高新区天泰路265号、287号华敏·世家花园1幢1单元13层1302号住宅房屋一套，建筑面积344.63平方米（套内面积291.36平方米，公摊面积53.27平方米）；成都华敏置业有限公司与成都华敏物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》及《临时管理规约》作为附件列入《商品房买卖合同》中，王正辉在《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中均签字确认。2010年12月31日、2012年12月31日，成都华敏置业有限公司与成都华敏物业管理有限公司两次续签了双方之间的《前期物业服务合同》；在2012年12月31日双方所续签的《前期物业服务合同》中，约定高层住宅的物业服务费用标准为4.5元／月.平方米，物业管理费按季交纳，业主应在每年的1、4、7、10月的五日前交纳并约定将违约金标准变更为每日万分之二。因王正辉未交纳物业服务费用，成都华敏物业管理有限公司分别于2011年10月8日、2012年7月9日、2013年1月10日、2013年4月3日、2013年10月10日、2014年4月8日、2014年10月10日通过邮政挂号信函向王正辉发出《催款通知单》，要求王正辉向成都华敏物业管理有限公司交纳物业服务费用，在7份《催款通知单》中，载明从2009年12月1日起至2014年3月31日止物业服务单价为4.5元／月／平方米，按面积344.63平方米计算，合计为80643.51元；同时，在7份《催款通知单》中关于违约金的计算中，均载明滞纳金按日以应缴款项0.2%的标准计收。2014年1月5日、2014年7月3日、2014年10月14日，成都华敏物业管理有限公司还通过中国邮政EMS快递送达《欠费催缴函》，要求王正辉交纳物业服务费。庭审中，原告成都华敏物业管理有限公司明确主张收取物业管理费按月1550.83元计算从2009年12月起至2014年12月止；并明确违约金逐月、逐季按日万分之二计算；并提交成都华敏置业有限公司出具的《证明》，成都华敏置业有限公司已于2009年10月1日通知王正辉交付其购买的房屋。以上事实，有营业执照、身份证、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《竣工验收报告》、《证明》、《催款通EMS知单》、EMS快递单及当事人当庭陈述等在案佐证，足以证实。本院认为，依法成立并生效的合同，双方均应积极履行各自义务。本案中，被告王正辉与成都华敏置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并将成都华敏置业有限公司与成都华敏物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》作为合同附件列入《商品房买卖合同》中，按照合同约定，在成都华敏置业有限公司将其所购房屋交付后，王正辉应积极履行合同中明确约定的物业管理费交纳义务，但经原告成都华敏物业管理有限公司催收，被告王正辉迄今未交纳物业管理费，故对于原告成都华敏物业管理有限公司主张的自2009年12月1日起按每月1550.83元标准向原告支付物业服务费至庭审中明确的至2014年12月止此期间物业服务费的主张，本院予以支持；对于原告成都华敏物业管理有限公司主张的违约金，按原告成都华敏物业管理有限公司向被告王正辉发出的《催款通知单》记载内容，已明确按日万分之二标准计算，且庭审中明确按此标准计算，其主张不违反法律规定，故本院予以支持；但是在计算违约金中，因2007年10月27日、2010年12月31日签订的《前期物业服务合同》明确约定为按月支付物业服务费，而2012年12月31日签订的《前期物业服务合同》明确约定为按季度支付物业服务费，故违约金计算时，应按不同约定计算，2009年12月1日起至2012年12月31日止此期间的违约金按每月应交纳物业费1550.83元为基数从次月6日起计算至付清时止；2013年1月1日起至2014年12月31日止此期间的违约金按每季度应交纳物业费4652.49元为基数从每季度次月6日起计算至付清时止；被告王正辉经本院公告传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王正辉于本判决生效后十日内支付原告成都华敏物业管理有限公司2009年12月1日起至2014年12月31日止此期间的物业服务费94600.63元并支付此期间的违约金（其中2009年12月1日起至2012年12月31日止此期间的违约金按每月应交纳物业费1550.83元为基数从次月6日起计算至付清时止；2013年1月1日起至2014年12月31日止此期间的违约金按每季度应交纳物业费4652.49元为基数从每季度次月6日起计算至付清时止）；二、驳回原告成都华敏物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取2608元，由被告王正辉负担（该款原告成都华敏物业管理有限公司已预交，被告王正辉于本判决生效后十日内支付于原告成都华敏物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 何 建人民陪审员 武 灏人民陪审员 刘思言二〇一五年三月十六日书 记 员 陈 岚