吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第1246号原告：程玉梅，住敦化市。委托代理人：王延君，吉林敦诚律师事务所律师。被告：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司，住所敦化市胜利街长城社区四十五组。法定代表人：王朝，经理。委托代理人：张春明。原告程玉梅与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告程玉梅的委托代理人王延君，被告兴旺房地产的委托代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程玉梅诉称：2012年5月25日，原告程玉梅与被告兴旺房地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的天玺阳光城8号楼5单元1楼东侧、面积128.05平方米的房屋。原告已向被告交付了房款，合同约定被告在2012年12月31日前经商品房综合验收合格后交付房屋。如逾期交付房屋超过30日，需按日向原告支付房款万分之三的违约金，被告向原告交付房屋的时间为2013年11月1日，故原告诉至法院，请求被告支付自2013年,1月1日起至2013年11月1日止共计300天的违约金24900元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告兴旺房地产辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约。3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5.房屋外墙变更为干挂大理石材，是房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。本案争议的焦点为：一、原、被告之间履行房屋买卖合同过程中，被告是否存在违约行为；二、原、被告之间合同中约定的违约金是否过高，应否调整。原告程玉梅针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1.商品房买卖合同复印件一份、贷款购房确认书一份。证明：双方约定房屋应该在2012年12月31日前向我方交付房屋。房屋交付的条件是综合验收合格，合同第八条规定该商品房应该经综合验收合格。还能证明我方向被告交付房款的数额。还能证明被告方违约的事实，我方主张违约金符合合同约定，也符合法律规定。被告兴旺房地产质证称：对购房合同要求核对原件，对贷款购房确认书无异议。证据2.收据一份。证明：2012年5月25日原告向被告交纳购房首付款162072元。被告兴旺房地产针对自己的主张，向本院提供设计变更资料一份。证明：2012年6月28日，我公司对天玺阳光城外墙进行设计变更。原告程玉梅质证称：该份设计变更和本案没有关联性，设计变更按照合同约定，应该在设计变更后十日内书面通知买受人，买受人同意的情况下可以进行，该设计变更和本案争议焦点无关，不能证明被告方要证明的问题。经庭审质证及对证据的分析，本院综合认证如下：对原告提供的证据1，被告对证据的真实性有异议，但经本院庭后调查，房屋买卖合同复印件与原件核对无误，故予以采信；对原告提供的证据2，被告质证无异议，予以采信。对被告提供的证据，结合庭审调查能够印证天玺阳光城1-14号楼，在施工过程中外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，该证据证明的内容客观真实，予以采信。根据当事人的陈述和采信的证据，本院综合认定如下事实：2012年5月25日，原告程玉梅与被告兴旺房地产签订商品房买卖合同，合同约定原告程玉梅购买被告开发的位于天玺阳光城8号楼5单元1楼东侧，建筑面积为128.05平方米的房屋，房屋单价为每平方米3999元，房屋总价款512072元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：······2、该商品房经综合验收合格······”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”合同签订当日，原告程玉梅向被告兴旺房地产交纳购房首付款162072元，其余购房款35万元在敦化市农村信用联社办理按揭贷款。2013年9月8日，被告兴旺房地产将涉案房屋钥匙交付给原告程玉梅。另查明：2012年6月，被告兴旺房地产在施工过程中，天玺阳光城1-14号楼外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，由此导致工期延误。本院认为：原告程玉梅与被告兴旺房地产签订了商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺房地产在建筑施工过程中，外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任，但在本院审理的同类型案件中，被告在设计变更后，采取多种方式通知购房户工期顺延，并下发了“致买受人函”，告知了统一交付房屋的日期为2013年3月至6月底之间。由于被告延期交付房屋的情况涉及天玺阳光城众多购房户，原告在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，故认定视为原告亦知晓“致买受人函”的通知，并接受涉案房屋工期顺延至2013年3月至6月底之间的事实。由于原告自认涉案房屋已在2013年9月8日领取房屋钥匙，原告已取得了房屋的使用权，故应认定2013年9月8日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告按合同约定总房款日万分之三主张违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年9月8日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款512072元的利息损失（按当时中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告程玉梅违约金5496.24元（按年利率5.6%计算）；驳回原告程玉梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，其他诉讼费用50元，合计472元，由原告程玉梅负担372元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  朴文姬审 判 员  宋 楠代理审判员  包雨辰二〇一五年十二月二十二日书 记 员  高 铭