福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2625号
上诉人（原审被告）翁秀莲，女，1960年6月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人董是富，男，1957年9月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系上诉人翁秀莲的丈夫。
被上诉人（原审原告）福建海纳物业服务有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人陈敬章，董事长。
委托代理人李伟征、王巧玲，福建合立律师事务所律师。
上诉人翁秀莲因与被上诉人福建海纳物业服务有限公司（以下简称海纳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：福州市台江区由海润房产公司开发建成后，委托原告海纳物业公司进行物业管理。2009年6月30日，海润房产公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《福州市前期物业服务合同》，甲方以协议方式选聘乙方对海润滨江花园B区提供前期物业服务，合同约定本合同期限自2009年7月1日起至2010年6月30日止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙方双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后贰个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期限依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，11层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费为1.0元／月.平方米……；物业服务费用按月交纳，业主应在每月五日前交纳当月的物业服务费。业主或物业使用人未按本合同约定向乙方缴纳物业服务费或公共水电费，每逾期一日，应按欠款金额的千分之三向乙方支付违约金；等等。上述合同签订后，原告对海润滨江花园实施前期物业管理。被告翁秀莲系海润滨江花园49#楼102单元住宅业主，住宅面积108.55平方米，每月应支付的物业管理服务费为108.6元（每月每平方米1.0元×108.55平方米）。被告自2013年10月起未向原告支付物业管理服务费和公摊费及变频费，至2014年12月止共15个月被告未付的物业管理服务费共计为1629元。原告遂诉至原审法院。
原审另查，原告海纳物业公司于2003年8月25日取得物业服务企业的一级资质等级。海润滨江花园小区至今仍由原告实施物业管理服务。
一审诉讼中，原告撤回要求被告支付2013年1月至2014年12月公摊费及变频费506.2元的诉请，原审法院已口头裁定予以准许。
另原告申请将物业费欠款逾期违约金从每日按欠款金额的千分之三的计算标准，变更为每日按欠款金额万分之六的计算标准，从2013年10月6日暂计至2014年12月31日止，共计257元。
原审法院认为，原告海纳物业公司接受海润滨江花园的开发建设单位的委托，签订前期物业服务合同后，对该小区进行前期物业管理服务，该合同在前期物业管理中，对业主具有约束力。被告翁秀莲作为该小区的业主，接受了原告的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。2010年6月30日之后，原告海纳物业公司继续对海润滨江花园小区提供物业服务，而被告也接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。在原告履行了物业服务义务后，被告作为物业服务的实际受益人理应及时向原告交纳物业服务费用。原告根据其资质等级，按照福州市物价局榕价房（2005）28号文件规定，按每平方米建筑面积1元／月收取物业服务费，是合理的。原告请求被告支付拖欠的自2013年10月至2014年12月的物业服务费1629元（每月108.6元×15个月），符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。
此外，原告自愿调整被告按照每日万分之六支付逾期付款的违约金，亦符合合同约定和法律规定，原审法院亦予以支持。被告以原告违约在先、未履行义务，导致小区管理混乱，以及无权向业主收取物业管理费，但被告没有提供充足的证据予以佐证，以此抗辩，没有理由，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告翁秀莲应于判决生效之日起七日内向原告海纳（福州）物业服务有限公司支付自2013年10月起至2014年12月止的物业服务费人民币1629元，并向原告支付迟延支付上述物业服务费的违约金（以每月物业服务费108.55元为基数，每日按万分之六标准，自2013年10月6日起逐月分段计算至2014年12月31日止）。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告翁秀莲负担。
上诉人翁秀莲上诉称：一、物业管理区域内相关配套设施设备不完备。二、被上诉人违约在先，并未提供合同约定的物业服务，其服务未达到一级服务标准，不应当按照一级标准收取费用。三、被上诉人并未提供小区水电公摊的计算方式，且一直采取水电公摊与物业费捆绑交付，不让业主单独交付物业管理费。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人海纳物业公司答辩称：一、物业服务合同第七条第三款的约定不适用于本案。二、上诉人主张被上诉人服务达不到约定标准而拒不缴纳物业费，无合同和法律依据。上诉人所指服务瑕疵及纰漏，多系小区业主不文明行为导致，且不属于物业服务企业不履行物业服务或者履行有重大瑕疵的情形，不能作为上诉人拒付物业费的正当理由。三、上诉人无正当理由欠缴物业费构成违约，应当依据合同约定支付违约金，被上诉人在约定范围内主张权利，符合法律及合同规定。综上，被上诉人请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人向本院提交下列证据：证据一、照片十张，证明被上诉人服务达不到约定标准，小区管理混乱；证据二、2015年3月28日19时37分左右拍摄的录像带一份，证明被上诉人要求业主交付物业费时一定要与来路不明的水电公摊捆绑交付，导致业主无法单独交物业费，被上诉人不能要求业主缴纳滞纳金。被上诉人质证认为，对证据一真实性、关联性有异议。该证据所示内容均为业主不文明行为，且单个时间的孤立照片无法说明物业服务的整体水平；对证据二真实性无异议，因拍摄当时上诉人与被上诉人间纠纷未达成调解，被上诉人工作人员在未收到指令情况下暂不接受上诉人缴费系完全正当的。本院认为，证据一真实性无法确认，本院不予采信；证据二拍摄于2015年3月28日，不能证明在被上诉人诉请的时间范围内也存在被上诉人拒绝单独收取物业管理费情形。
根据现有证据，除被上诉人取得物业服务企业一级资质等级的时间为2010年5月21日外，本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院另查明，被上诉人的企业名称于2015年5月11日由“海纳（福州）物业服务有限公司”变更为“福建海纳物业服务有限公司”。
本院认为，被上诉人作为讼争小区的前期物业服务合同的相对方，在前期物业服务合同到期后仍为讼争小区提供物业服务，上诉人也实际接受了被上诉人提供的物业服务，现被上诉人根据其资质等级，按照福州市物价局榕价方（2005）28号文件规定，按每平方米建筑面积1元／月收取物业服务费，符合法律规定，应予支持。上诉人主张被上诉人物业服务不到位，不应当按照一级标准收取费用。但根据上诉人提供的证据，小区中出现的很多不文明现象系部分业主所为，即便当中存在被上诉人管理不到位的原因，上诉人亦应当通过法律赋予的更换物业企业的权利来保障自身权益，而非拒付物业服务费对其他按约缴费的业主造成不公。上诉人主张小区相关配套设施不完备且被上诉人拒绝单独收取物业管理费，但其提供的证据不足以证明上述事实，本院依法不予支持。
关于逾期缴纳物业服务费的违约金问题。本院认为，物业建设单位与被上诉人签订的《福州市前期物业服务合同》已经于2010年6月30日到期并失去效力，此后，被上诉人系根据事实物业服务关系向上诉人主张物业服务费的本金，但其根据《福州市前期物业服务合同》的约定主张逾期缴纳物业服务费的违约金不能成立。一审法院根据《福州市前期物业服务合同》判决被上诉人承担逾期缴纳物业服务费的违约金系认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福州市台江区人民法院（2015）台民初字第363号民事判决；
二、上诉人翁秀莲应于判决生效之日起七日内向被上诉人海纳（福州）物业服务有限公司支付自2013年10月起至2014年12月止的物业服务费人民币1629元；
三、驳回上诉人翁秀莲的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人海纳（福州）物业服务有限公司的其他原审诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人翁秀莲负担；二审案件受理费50元，由上诉人翁秀莲负担30元，被上诉人海纳（福州）物业服务有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 陈雁兰
代理审判员 缪 羽
二〇一五年六月十八日
书 记 员 方玉林