四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初5037号
原告：四川佳明物业管理有限公司，住所地:宜宾市翠屏区南岸西区组团B-30地块爱尔楠岸2幢第6-7层4-6-2号，统一社会信用代码：91511502083353679Q。
法定代表人：刘黔，董事长。
委托诉讼代理人：郭佳，四川仁勇律师事务所律师，执业证号：15115201511587220。
委托诉讼代理人：苏泓舟，男，1992年10月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系该公司董事长助理。
被告：谈文，男，1968年7月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：蒋及军，四川景上律师事务所律师，执业证号：15115201010274254。
原告四川佳明物业管理有限公司（以下简称佳明公司）与被告谈文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳明公司的委托诉讼代理人郭佳、被告谈文及其委托诉讼代理人蒋及军庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
佳明公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告在判决生效后十日内支付原告物业管理服务费人民币4287.08元，并从2015年1月1日起，以4287.08元为基数按每天3‰的标准支付违约金至付清物业管理费之日止（其中截止到2017年7月31日的违约金为8411.7元）。二、诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2013年11月，宜宾恒成物业管理有限公司与被告住宅房屋所在的宜宾市翠屏区爱尔楠岸小区业主委员会达成《临时物业管理协议》载明：原告向被告坐落在宜宾南岸西区的爱尔楠岸小区1楼1号，面积141.69平方米的住宅房提供物业管理服务；被告按住宅建筑面积每月每平方米0.75元向原告支付物业管理服务费；并约定了双方的违约责任：如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。宜宾恒成物业管理有限公司已于2017年2月16日经宜宾市翠屏区工商行政管理局名称变更登记为四川佳明物业管理有限公司。原告按协议约定全面履行了合同义务。但被告却迟迟不支付物业管理服务费，截止到2016年12月31日，被告已累计欠原告物业管理费用4287.08元；应按每逾期一天3‰的标准向原告支付违约金至付清费用之日止。其中，一、2015年1月1日至2015年12月31日共计365天×1858.47元×3‰=2035元；二、2016年1月1日至2016年12月31日共计365天×3345.25元×3‰=3663元；三、2017年1月1日至2017年7月31日共计211天×4287.08元×3‰=2713.7元；共计：8411.7元。经原告多次催收无果，诉至法院，请依法判决。
谈文辩称：1、本小区业主委员会已于2013年11月3日集体辞职，故，《临时物业管理协议》并非小区业主委员会签订，而协议上之所以出现了本小区业主委员会的印章，事实上是因为业主委员会筹备小组的人员冒用了业主委员会的名义。且《临时物业管理协议》的签订未经本小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故《临时物业管理协议》违反了我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条、《合同法》第52条之规定，系无效协议。既然协议无效，则相应的滞纳金条款无效，原告要求被告支付滞纳金无法律依据，并且约定的滞纳金过高，原告未举证证明其遭受了损失，故被告不应支付滞纳金。2、既然《临时物业管理协议》的签订未经本小区专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，协议对被告当然不具有法律约束力，原告诉请被告按照合同约定的0.75元的标准收取物业管理费无任何依据。3、原告的起诉时间是2017年7月31日，而《临时物业管理协议》签订后，原告早已知道其权利受到了侵害，那么，对于2015年7月31日前的物业管理费，原告起诉超过2年诉讼时效期间。故，即便原告要主张物业管理费，也只能主张2015年8月1日起未支付的物业管理费，而被告在本案中起诉的物业管理费只是计算至2016年12月31日，故原告在本案中只能主张2015年8月1日至2016年12月31日期间的物业管理费，共计17个月。4、原告从2016年9月2日起便暂停了物业服务，故原告未提供服务的这段时间不应收取物业管理费。5、原告未严格履行《临时物业管理协议》中的义务，如（凉亭、体育设施、小区围墙栏杆长期腐蚀损坏，未进行维修，本小区一、三期地下停车场严重积水，未进行维修处理，小区楼道墙壁上乱张贴小广告，未进行有效管理，单元门外堆放垃圾杂物，未进行清洁管理，公共道路地砖破损，未维修，底楼业主擅自占用公共绿地违建，绿化植物枯死，单元门损坏，不进行维修处理等等），既然原告未完全履行其义务，且《临时物业管理协议》对被告不具有约束力，故涉案的物业管理费应当根据被告实际履行合同的情况酌定。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。而原告并未履行书面催缴物业管理费的前置程序，应驳回其起诉。7、《临时物业管理协议》签订时使用的是业主委员会的新公章，而新公章的启用时间是2013年11月21日，故《临时物业管理协议》签订时间是2013年11月21日后，被告提供物业服务的时间当然是2013年11月21日后。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院审查认定如下：1.原告提交的《临时物业管理协议》，被告认为不合法,对自己没有约束力。该协议有效，但效力不及于全体业主，对被告无约束力。2.原告提交的管理费用催缴通知单，证明多次催促被告缴纳费用，被告对真实性有异议，称从未收到过该通知，本院认为该证据不能达到证明目的，不予采信。3.原告提交营业执照和物业管理企业资质证书，证明原告于2013年11月12日成立，于2014年5月取得物业管理企业资质，被告对真实性无异议，本院认为原告依法成立，有物业管理企业资质，予以采信。4.被告出示的图片，原告认为不能完全达到证明目的，不能证明原告的物业管理存在瑕疵。对该组证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告佳明公司曾用名称宜宾恒成物业管理有限公司，系2013年11月12日依法成立从事物业管理服务的有限责任公司，于2014年5月取得物业管理企业资质证书。被告谈文系翠屏区道爱尔楠岸小区1层1号住宅房屋业主，房屋建筑面积为141.69平方米。2013年，爱尔楠岸小区业主委员会13名委员集体向业主大会辞职，赵场街道办事处民政办公室组织召开了业主代表大会后于2013年11月3日同意辞职。2013年11月5日成立了爱尔楠岸小区临时工作组，2013年11月10日成立了爱尔楠岸小区业主委员会换届选举筹备工作组（以下简称筹备组）。2013年11月19日，宜宾金佳会物业管理有限责任公司宣布撤出爱尔楠岸小区。2013年11月，筹备组成员与赵场街道办事处民政办公室工作人员以爱尔楠岸小区业主的名义与原告佳明公司签订《临时物业管理协议》，约定原告（甲方）根据物业管理协议向爱尔楠岸小区业主（乙方）提供服务，本物业前期物业管理服务内容按四川省住宅物业管理服务标准，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.75、0.85、0.95元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。该协议对物业管理服务的起止时间没有约定，对物业管理服务费用交纳的时间没有约定，没有落款时间。协议加盖了爱尔楠岸小区业主委员会的公章。之后，原告入驻爱尔楠岸小区提供物业服务。2014年8月15日，原告向爱尔楠岸小区业主公告：再一次郑重提示，未交费的业主在2014年8月底前到物业办公室交费，如若逾期未交费，我们将依法进行追缴。同时对未交物业服务费的业主停止服务，对小区未交费业主的安全、卫生以及财产所造成的损失和后果，我公司概不责任。2016年9月2日，原告向爱尔楠岸小区业主公告:因无法进行物业管理并收费困难，无力发放员工工资，支付公共区域水电费、电梯维护费，从2016年9月2日起暂停对小区提供物业服务，同时保留对未交费业主的追诉权。赵场街道办事处五香社区居委会于2016年9月3日向爱尔楠岸小区业主通告：拟于2016年9月4日至9月20日组织人员对小区卫生进行临时性清扫。经房地产行政主管部门、街道办事处、社区及原告座谈，原告于2016年9月4日恢复对爱尔楠岸小区进行物业服务至今。原告要求被告交纳物业服务费未果，遂向本院起诉。
原告在为爱尔楠岸小区小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、安全管理不到位、保洁绿化不到位、小区楼栋小广告清理不到位、公共设施维护不到位等管理服务瑕疵，且在物业服务费收取问题与部分业主发生分歧时，确有处理不当激化矛盾的行为。
被告自原告入驻爱尔楠岸小区至今，一直居住在爱尔楠岸小区，没有向原告交纳过物业服务费。
本院认为，一、爱尔楠岸小区筹备组成员以爱尔楠岸小区业主的名义与原告佳明公司签订《临时物业管理协议》有效。但效力不及于全体小区业主，对本案被告无约束力。1、当时爱尔楠岸小区业委会全部成员集体辞职，尚未产生新的业委会，且之前的物业管理公司宣布撤出，筹备组成员作为小区业主与物业管理企业签订《临时物业管理协议》，不属于法律规定的合同无效的情形，该《临时物业管理协议》有效。2、《临时物业管理协议》并非爱尔楠岸小区业委会执行业主大会的决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订，故效力不及于爱尔楠岸小区全体业主，对被告无约束力。二、原告为爱尔楠岸小区提供了物业服务，被告作为小区业主实际接受了物业服务，应向原告交纳物业服务费。物业服务费结合原告提供的物业服务质量和当地物业服务费收费标准，按质价相符的原则，酌情确定为被告按住宅建筑面积以0.75元/平方米/月×70%＝0.525元向原告支付物业服务费。三、鉴于被告提出诉讼时效的抗辩，本院认为原告虽提供了催收通知书，但该通知书并未经被告签收，且被告否认收到过物业服务费催收通知书，故本院对原告的物业服务费催收事实不予采信。原告诉请的物业服务费应依法计算三年诉讼时效,原告于2017年8月2日起诉,即2014年8月以后产生的物业费均在诉讼时效以内。原告诉请的2014年8月2日至2016年12月31日的物业服务费，未超过诉讼时效，本院认定被告应向原告支付2014年8月2日至2016年12月31日期间的物业服务费,经计算为141.69平方米×0.75元/平方米/月×70%×29个月＝2157元。原告诉请的2014年8月之前的物业服务费，已超过诉讼时效，本院不予支持。四、原告诉请的违约金无双方约定，且请求金额过高，被告亦不认可，本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《物业管理条例》第七条、第十一条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谈文于本判决生效之日起五日内向原告四川佳明物业管理有限公司支付2014年8月2日至2016年12月31日期间的物业服务费2157元。
二、驳回原告四川佳明物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费118元，减半收取计59元，由被告谈文负担25元，由原告四川佳明物业管理有限公司负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。
审判员 杨冰涛
二〇一七年十一月二十九日
书记员 周 敏