河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终71号
上诉人（原审被告、反诉原告）张东波，男，1980年10月10日出生，汉族。
委托代理人刘建庄，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周其杰，男，1961年6月5日出生，汉族。
委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、参与调解。
原审被告三门峡市大宇电子商贸有限公司。
法定代表人黄红宇，该公司经理。
原审被告三门峡市四和通讯器材有限公司。
法定代表人黄红宇，该公司经理。
上列二原审被告共同委托代理人刘建庄，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解。
上诉人张东波因与被上诉人周其杰、原审被告三门峡市大宇电子商贸有限公司（以下简称大宇公司）、三门峡市四和通讯器材有限公司（以下简称四和公司）租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2015）湖民初字第00960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张东波及其委托代理人刘建庄、被上诉人周其杰及其委托代理人何天枢、原审被告大宇公司、四和公司的共同委托代理人刘建庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年5月5日，周其杰与张东波签订《商位租赁经营合同》，双方约定：周其杰（甲方）将三门峡市湖滨广场东原人民浴池1楼4号位、2楼3号4号位，建筑面积为1楼204.66平方米，2楼393.08平方米的商位出租给张东波（乙方）。租赁期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。商位租金：2014年6月1日至2017年5月31日，每年租金为1100000元；2017年6月1日至2019年5月31日，房屋租金按原租金的10%递增，即每年租金为1210000元。支付时间：按年支付，第一年房租自合同签订之日起五日内一次性支付，之后每年房租于每年5月1日前一次性支付。乙方承诺按本合同约定时间向甲方交纳租金，如未按期交纳，逾期按逾期年度租金的1%按日加收滞纳金，超过10个工作日，甲方有权终止合同，由此造成双方的损失和后果均由乙方承担。乙方承诺于本合同签订之日向甲方缴纳合同履约保证金100000元，如违反合同约定，履约保证金甲方不予退还。合同期满未续签合同，自乙方应缴款项均清算完毕并迁出后，退还履约保证金（无息）。乙方投资改造装修的设施，其费用由乙方承担，投入使用后，所有设施未经甲方同意，乙方不得拆除、转让或挪作他用，其利用率自然归零，合同期满后产权无偿归甲方，但属乙方自带的柜台、可移动货架，乙方可以自行处理。违约责任：乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，按逾期年度租金的5‰向甲方支付违约金。经催告后在10个工作日内仍未交纳的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。乙方无权提前终止合同，如因乙方责任提前终止合同，乙方必须提前三个月书面通知甲方，扣除乙方缴纳的履约保证金不予退还，并且乙方应承担因此造成甲方的损失。合同签订后，周其杰依照合同约定交付了房屋，张东波对房屋进行了装修。之后，张东波按约交付履约保证金100000元，并陆续交纳周其杰租金共计830000元。
2014年10月份，周其杰将本案房屋一二楼之间的楼梯间出租给他人经营。张东波所承租商铺与楼梯间承租商铺因经营类似业务发生纠纷，张东波在与周其杰协商未果后，拒绝交纳房租。
原审另查明，在一审审理过程中，张东波于2015年9月初将其租赁的房屋一楼腾空，并退还给周其杰。随即，周其杰又将该一楼房屋租赁给他人经营。
原审法院认为：周其杰与张东波所签订的《商位租赁经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，该院予以确认。合同签订后，周其杰依照合同约定履行了交付房屋的义务，张东波未按照合同约定足额交纳房租，导致双方纠纷发生，其行为构成违约，应承担违约责任。周其杰主张张东波拖欠房租的请求，有事实和法律依据，应予支持。但周其杰在未与张东波协商的情况下，将张东波承租的一、二楼之间的楼梯间对外出租，造成经营户间产生矛盾，致使张东波的经营受到影响，周其杰应承担一定责任。结合本案查明事实，周其杰主张张东波拖欠房租，该房租应计算至2015年8月31日为宜。周其杰主张的违约金100000元，根据双方违约情况，该院酌定为60000元。因张东波已按合同约定支付了100000元履约保证金，故周其杰应退还张东波40000元，该款项从拖欠房租中扣减。综上，张东波2015年6月1日前拖欠房租270000元，2015年6月1日至2015年8月31日拖欠房租为1100000元÷12×3=275000元，总计拖欠房租为545000元，扣除40000元，下余505000元。张东波应支付周其杰房租共计505000元。大宇公司、四和公司非本案合同相对人，依法不承担责任。张东波要求周其杰赔偿其装修和经营损失共计676440元的请求，因其未能提供充分证据证明其实际装修和经营损失，故其反诉请求，证据不足，不能成立。张东波主张解除与周其杰之间的《商位租赁经营合同》，周其杰也表示同意，且本案租赁房屋一楼部分现已转租他人，合同实际已无法继续履行，故准许双方解除合同。张东波关于对2014年5月29日与周其杰签订的《商位租赁经营合同》的反诉，因不在本案审理范围内，其可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、张东波支付周其杰房租505000元。限本判决生效之日起十五日内付清。二、张东波与周其杰在2014年5月5日签订的《商位租赁经营合同》于2015年9月1日解除。张东波自本判决生效之日起十日内将租赁房屋交还周其杰。三、驳回张东波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13000元，反诉案件受理费5280元，均由张东波负担。
宣判后，张东波不服，向本院提起上诉称：一审已经认定“周其杰在未与张东波协商的情况下，将张东波承租的一、二楼之间的楼梯间对外出租，造成经营户间产生矛盾，致使张东波的经营受到影响，周其杰应承担一定责任。”双方的《商位租赁经营合同》既然已经解除，周其杰就应当根据其违约情况对我的房屋装修及经营损失予以赔偿。原审过程中我已经提交了陕县温塘古川木门店的装修合同及装修费用票据，原审法院也已经调取了我经营停业后的报警记录，这足以证明我实际受到的损失情况，原审没有要求或以职权对我的损失情况进行评估鉴定，以证据不足为由不支持我要求赔偿损失的反诉请求是错误的。请求撤销原审判决第三项，改判周其杰赔偿我装修及经营损失256576元。
被上诉人周其杰辩称：1、一、二楼楼梯间不属于本案租赁范围，如何使用，由周其杰行使权利，张东波无权干涉。张东波与他人之间的纠纷与我无关。2、双方没有约定装修损失由谁承担的问题，本案中张东波提出解除合同并且以拒交租金的形式故意违约，以达到解除合同的不当目的。其要求我承担装修损失的理由不能成立。3、张东波的报警记录不能免除其交纳租金的法定义务。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决客观公正，依法予以维持。
原审被告大宇公司、四和公司的意见同张东波。
本院经审理查明的事实与原审相同。
本院认为，双方在合同中未对中途解除合同时的装修费用如何承担进行约定，且解除合同的主张系张东波提出，其在原审期间提交的用以证明装修费用的证据仅为装修合同和结算清单，装修合同中约定的装修费用与结算清单显示的装修费用不符，且结算清单未经装修合同双方当事人签字确认也未附相关工程量及装修材料用量的相应原始凭证，故原审以证据不足为由不予支持其要求周其杰赔偿装修和经营损失的诉讼请求并无不当。张东波二审期间提交的评估报告，系其诉讼委托代理的律师事务所委托，从法律角度来看系张东波单方委托，且该评估报告载明“由于装修工程工艺的特殊性、隐蔽性、分散性，材料材质的多样性难以确定性，现场察看时由于装修的原貌部分已改变，本次评估对于装修的工程量、工艺、材料等以委托方提供的施工清单为准。”该评估报告的客观真实性无法确定，故该评估报告不能作为有效证据使用。在张东波没有其他证据证明装修损失的情况下，一审对其装修损失不予支持并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。上诉人张东波的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5149元，由上诉人张东波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭旭飞
代理审判员 李 剑
代理审判员 韩 点
二〇一六年三月十一日
书 记 员 郭肖辉