福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2431号
上诉人（原审原告）：黄振金，男，1963年12月28日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：朱云海，福建坤广律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：邹翠婷，福建坤广律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：黄茶仙，女，1948年11月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：宋建善，福建熙鸿律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：余超，福建熙鸿律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：蔡美菊，女，1963年6月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。
被上诉人（原审被告）：黄则泉，男，1937年6月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人黄振金因与被上诉人黄茶仙、蔡美菊、黄则泉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄振金上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、请求依法改判黄茶仙立即将闽侯县××都村溪壑路边约70平方米店面房屋及菜园土地使用权返还给黄振金，并支付房屋占用费32200元；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、1984年黄振金作为社员以180元的价格从五都生产大队红旗生产队买下了本案讼争的房产和菜园。1987年结婚后，黄则泉是黄振金的亲叔叔，要求将讼争店面给其开店，黄振金出于亲情以象征性价格10元/月租给黄则泉开店。由于黄振金长期在外，家中只有母亲和妻子，黄则泉长期霸占房产，既不给母亲租金也不让出租给外人。2003年姑姑黄茶仙通过欺骗母亲及蔡美菊的手段取得诉争房屋。偶然间黄振金才发现《小店及菜园买卖协议书》，并与母亲、蔡美菊核实，发现黄茶仙没有支付8000元钱的转让价款，其未收到转让价款8000元。于是黄振金要求黄茶仙撕掉合同，把房屋归还。黄茶仙承诺等黄则泉去世后把房子还给黄振金。但在2016年讼争房屋面临拆迁，黄茶仙竟然伪造签名，出具虚假的具结书，骗取拆迁办的拆迁协议，准备侵吞讼争房产。二、黄茶仙不具备买卖该房屋的主体资格，买卖协议应属无效。诉争房屋的买卖协议符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。根据房地一体的原则，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还包括该房屋占用的农村集体土地，该讼争房屋转让时，房屋所在的集体土地也应一并转让。根据《土地管理法》的规定，农村集体所有的土地不得转让给城镇居民，且只能转让给同一集体经济组织的成员，黄茶仙在签订协议之时为城镇居民，并非所涉房屋的集体组织成员，不具备买卖该房屋及土地的主体资格，故该买卖协议违反法律的强制性的规定，应属无效。退一步讲，即使《协议书》有效，黄茶仙也因为欠缺登记手续而没有取得该讼争房屋的所有权及土地使用权，无权占有使用该房屋及土地，应返还本案讼争的房屋和土地。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，黄茶仙应当办理房屋所有权和土地使用权的变更登记。一审法院已经认定讼争两间店面、菜园没有办理土地使用权证的事实，也就是说该房屋所有权和土地使用权没有经过变更登记，黄茶仙没有获得该房屋的所有权及土地的使用权，无权占有使用讼争的房产和土地，自然也物权签订后续的房屋征收补偿协议书。
黄茶仙答辩称，一、黄振金和黄茶仙之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。1.2003年，因黄则泉在租用其嫂子罗英珠（即黄振金的母亲）期间发生矛盾，罗英珠要求黄则泉买下，因黄则泉无力支付，故以黄茶仙的名义向其嫂子以8000元人民币买断，当时黄振金在外地，所以在签订房屋买卖合同时，即由蔡美菊代为签字，罗英珠及蔡美菊均陈述黄振金知道出售房屋的事情，故合同当事人是以黄振金名义，并由其妻子代为签字。签订合同时，其母亲罗英珠在场，并和蔡美菊共同收取出售款8000元。之后黄振金回来，把有关和生产队买卖合同复印给黄茶仙，说明了其知道该房屋买卖的事实。该房屋由黄茶仙接收并交给黄则泉管理。在购买房屋之后，黄茶仙即出资对该房进行添加、改造，拆除厕所改为房屋，才有现在的43.31平方米，又临时搭建了20乘方米的房屋，合计为60平方米。后一直交由黄则泉使用、居住至今，且多次翻修。此间黄振金从来就没有提出任何异议。直到2016年7月间，国家因建设需要，拆除诉争房屋，均由黄茶仙和有关部门签订房屋征收协议，黄振金才提出所谓的房屋买卖无效事宜。2.黄振金自认黄茶仙有找过其母亲，也找过其妻子，黄振金有看过《小店及菜园买卖协议书》。因此，对该买卖协议，黄振金是知道的，并没有要求宣告买卖无效及退还购房款，应视为追认。在一审中，黄振金的妻子蔡美菊承认有收到8000元，但仅说拿到娘家花掉了；同时，黄茶仙还在一审中提供相应的取款凭证，证实已经汇给黄振金的妻子8000元的事实。因此黄振金否认收到8000元明显和相关证据相矛盾，不应采信。3.蔡美菊签订房屋买卖合同行为已经构成表见代理，依法属于有效买卖行为。二、黄茶仙也系该村村民，是黄振金的姑姑;现在国家政策已经放宽对宅基地使用权的控制，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》第一点第（二）点第三款的规定，现在农村房屋已经允许转让。现在实际的占有者系黄则泉，其是当地村民，有权获得房屋买卖的资格且黄茶仙已经将上述房屋转让给有权购买的主体。黄振金以购买主体不符为由，行违反诚实信用行为之实，不应获得法律的保护。不动产登记并非合同效力的依据，其主张因买卖未办理不动产登记为无效的说法无法律依据。黄振金至今也没有办法产权登记。现诉争房屋已经拆迁，已经化为地上物的补偿和安置，因此，并不涉及土地归属问题，黄振金主张的法律障碍已经因为拆迁而消除，其再主张所谓房地一致无法律依据。实际占有房屋和土地的是黄则泉，其完全有权获得补偿。三、黄振金的反悔，已经违反了法律的诚实信用原则，其通过不行为获得利益不应得到法律的支持。1.黄茶仙在购买该房屋时没有过错，认为黄振金的妻子有权代表丈夫出售房产，且长期占有使用，并对房屋进行扩建、修缮。2.黄振金反悔的原因，是因为看到国家对该房屋补偿标准比过去出售的价格高出许多，违反了诚信原则，任何人不得从不诚信或者违法中获得利益。退一万步说，本案买卖无效，作为黄振金及其蔡美菊，应当赔偿黄茶仙的损失。该损失即房屋现在出售时可获得的利益，现国家已经计算该房产的价值，黄振金及其妻子蔡美菊应当共同赔偿上述损失，而该损失刚好由政府给黄茶仙，故也应当驳回黄振金的诉讼请求。
黄振金向一审法院起诉请求：1.确认被告黄茶仙、蔡美菊签订的《小店及菜园买卖协议书》为无效合同；2.判令被告黄茶仙立即将位于闽侯县××都村溪壑路边约70平方米店面房屋及菜园土地使用权返还给原告；3.判令被告黄茶仙向原告支付房屋占用费32400元（从2003年4月15日计至2016年9月14日止，每月200元，共计32200元）；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明事实：1984年6月11日，经五都大队红旗生产队全队社员同意，五都大队红旗生产队将公有车房、厕所各一间及石池以180元的价格卖给本队社员黄振金，转让的房屋四至范围为东至新光队粪池交界，西至路与克柄厝界，南至公路界，北与杨仁才菜园界。1987年1月13日，黄振金与蔡美菊登记结婚。2003年4月14日，蔡美菊与户籍地为闽侯县××弄××号的黄茶仙签订《小店及菜园买卖协议书》一份，由蔡美菊代黄振金将位于南屿镇五都村溪确自然村面积约25平方米的两间小店（原旧车房、厕所）及面积约10平方米的菜园两领以8000元的价格卖给黄茶仙。协议签订后，蔡美菊收到黄茶仙支付的8000元。2003年4月15日，黄茶仙与黄水梨即黄则泉签订《车库（店面）租赁合同》一份，黄茶仙将位于南屿镇五都村溪壑路边面积约70平方米的车库（店面）出租给黄则泉经营使用，承租期限自2003年4月13日起至2018年4月12日，每年租金300元。2005年5月20日，黄茶仙与黄水梨即黄则泉签订《小店及菜园买卖协议书》一份，黄茶仙将位于五都溪壑自然村面积约50平方米的两间店面（原小板车库和厕所）和面积约15平方米的菜园以11000元的价格卖给黄则泉。协议签订后，黄则泉至今未支付转让款11000元。2003年4月14日后，讼争两间店面和菜园由黄则泉居住与使用。讼争两间店面、菜园无办理土地使用权证或房屋所有权证。2016年，黄茶仙就讼争房屋征收与闽侯县新南港房屋征收服务中心签订房屋征收补偿协议书。
一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，黄振金称位于闽侯县××都村溪壑路边两间店面及菜地使用权系其婚前个人财产，蔡美菊处分两间店面及菜地使用权未经其同意，进而主张蔡美菊与黄茶仙签订的《小店及菜园买卖协议书》为无效合同，无相关法律依据，一审法院不予支持。庭审过程中，蔡美菊认可《小店及菜园买卖协议书》中的签字为其本人所签，综合本案情况，未能认定蔡美菊与黄茶仙在签订合同过程中存在恶意串通损害第三人利益的事实，故原告主张蔡美菊与黄茶仙签订的《小店及菜园买卖协议书》无效，不能成立。经一审法院向原告释明，原告不变更诉讼请求，坚持要求确认买卖合同无效。因此，对黄振金基于合同无效而要求黄茶仙返还位于闽侯县××都村溪壑路边约70平方米店面房屋及菜园土地使用权并支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决：驳回黄振金的诉讼请求。案件受理费755元，由黄振金负担。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，在本案一审诉讼过程中，蔡美菊自认本案讼争的《小店及菜园买卖协议书》中的签字为其本人所签，且其已收悉该协议约定的转让价款8000元。因此，黄振金关于其未收到转让价款8000元的上诉理由不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，黄振金自认其2009年即知悉本案讼争房屋转让，但直至2016年本案讼争房屋拆迁后才提起诉讼。鉴于黄振金与蔡美菊系夫妻关系，且黄振金未提交证据证明其在2009年即知悉本案讼争房屋转让后，直至2016年本案讼争房屋拆迁期间，曾就本案讼争房屋交易行为向黄茶仙提出异议，因此，蔡美菊交易本案讼争房屋的行为构成表见代理。
另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，黄振金以蔡美菊在缔约时对标的物没有所有权为由主张合同无效的，本院不予支持。
综上，黄振金关于讼争《小店及菜园买卖协议书》无效的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币755元由上诉人黄振金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年七月二十三日
法官助理 陈 奇
书 记 员 段 薇