重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终513号上诉人（一审原告）：廖中荣，男，1963年11月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：程光国，重庆市长寿区江南法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：沈瑜东，男，1984年6月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。上诉人廖中荣因与被上诉人沈瑜东房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月27日开庭进行了询问。上诉人廖中荣及其委托诉讼代理人程光国，被上诉人沈瑜东及其委托诉讼代理人郑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖中荣上诉请求：1.撤销原判，并依法改判沈瑜东支付房屋占用费125，000元，赔偿财产损失42，945元，共计167，945元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序违法，明知租赁合同有财物交接清单，一审法院并未要求被上诉人举证，以致重庆乐至置业发展有限公司损失上百万元房屋租金，一审判决忽视了和谐稳定的社会效益。2.沈瑜东拖欠廖中荣125，000元租金是铁的事实，一审法院判决沈瑜东不交此款毫无根据，毫无道理。被上诉人从2014年6月1日开始至2016年2月26日一直占用案涉房屋而未交租金，一审法院却以上诉人无权继续使用转租案涉房屋为由判驳上诉人关于此期间的租金125，000元。3.廖中荣与重庆乐至置业发展有限公司的关系是另一个法律关系。上诉人与重庆乐至置业发展有限公司签订租赁合同，该公司收取了上诉人保证金至今未退，按照租赁合同案涉房屋都不能转租，但事实上大家都在转租，重庆乐至置业发展有限公司、政府也默认了大家转租的事实。后来重庆乐至置业发展有限公司发文要将案涉房屋收回未果，上诉人也未再缴纳租金给重庆乐至置业发展有限公司，继续使用、转租至今。重庆乐至置业发展有限公司与上诉人之间如何处理上诉人转租、拖欠租金的事，属于另一法律关系。4.沈瑜东损坏廖中荣财物达42，945元，一审法院武断只判赔1，750元，太不公平。案涉房屋内除了一台已经损坏的冰箱外，其他物品荡然无存，室内地面、橱柜、灶台、烟道等设施均已损坏，房屋也被熏黑，整个现场一篇狼藉，对此有长寿区江南派出所出警、牌照为证，被上诉人的所作所为给上诉人造成巨大经济损失。沈瑜东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。廖中荣向一审法院起诉请求：1.请求判令沈瑜东支付房屋占用费125，000元（从2014年6月2日计算至2016年2月26日）、赔偿财产损失42，945元，共计167，945元；2.本案诉讼费、保全费由沈瑜东承担。一审法院认定事实：1.2010年8月27日，重庆乐至置业发展有限公司（甲方）与廖中荣（乙方）签订《商业用房续租合同》，约定甲方将其位于重庆市长寿区江南一期定向销售住房D区3幢5号商业用房续租给乙方使用，合同期限为2010年4月10日至2010年12月31日，租金共计4，118元；续租期间，乙方不得将商业用房转租给第三方，如私自转租的，经查实后甲方有权收回所租该商业用房，不退还商业用房所余租金和续租保证金。2011年6月27日，重庆乐至置业发展有限公司（甲方）与廖中荣（乙方）再次签订《商业用房续租合同》，约定廖中荣继续租赁上述门面，合同期限为2011年1月1日至2011年8月31日，租金共计4，118元；续租期间，乙方不得将商业用房转租给第三方，如私自转租的，经查实后甲方有权（解除合同并）收回所租该商业用房，不退还商业用房所余租金和续租保证金；续租期满后，乙方必须自行撤出并恢复商业用房原貌，甲方特延长四个月给予乙方自行销售底货和退回商业用房的时间（2011年9月1日至2011年12月31日）。上述租赁期限届满后，廖中荣未与重庆乐至置业发展有限公司继续签订租赁合同。2.2012年6月1日，廖中荣之妻余晓林与沈瑜东签订《门面出租协议》，约定将上述商业用房租赁给沈瑜东用于经营餐馆，租期从2012年5月至2013年4月，租金每年2万元，并约定“室内的空调一个、冰箱一台、抽油烟机一个等设施不能损坏，如有损坏，完好归还”。该协议签订后，廖中荣即将上述商业用房交付沈瑜东使用。租赁期限届满后，廖中荣、沈瑜东于2013年6月19日签订《门面出租》合同，约定沈瑜东继续租赁上述商业用房，租期从2013年5月至2014年6月1日，租金每年2万元，并约定“室内清单有冰箱、抽油烟机，如坏了，修好归还”。该合同签订后，沈瑜东继续使用上述商业用房。租赁期限届满后，梁治银、沈瑜东未续签书面合同，沈瑜东继续使用租赁商业用房，2015年9月30日，沈瑜东搬离租赁商业用房，2016年2月26日其将房屋钥匙、水电卡交还廖中荣。沈瑜东搬离时，未搬走房屋内合同约定的冰箱和抽油烟机。3.2011年6月10日，重庆乐至置业发展有限公司公司发布《通知》，明确表示江南国有商业门面原续租合同已于2010年12月31日期满，期满后立即收回门面不再续租，从2011年1月1日至2011年12月31日为特许延长续租时间，其中2011年9月1日至2011年12月31日为自行销售底货和退回门面的时间。此次延长续租时间为最终租赁期限，期满后各租赁户不得以任何理由拒绝交还门面。关于租赁房屋现状以及屋内冰箱和抽油烟机的损坏情况，经一审法院于2016年6月21日实地勘验，房屋厨房灶台、墙面和抽油烟机有油污，灶台面瓷砖有破损，顶部被烟熏黑，房屋外间墙砖、地砖有少量破损，冰箱外观损坏且已经无法正常使用，抽油烟机的外观完整但风机无法正常使用。2016年10月18日，一审法院到两家出售美的电器的专卖店（苏宁电器长寿店、长寿旭达美的专卖店）以及两家出售厨房抽油烟机的门店（付道洪白铁店、傅铁皮加工店）调查冰箱以及抽油烟机的相关情况，调查结果显示：租赁房屋内的冰箱两家店面均已经未出售，两家店面出售的和租赁房屋内容积类似的冰箱的价格为1，100元左右和1，300-1，400元，两家店面出售的与租赁房屋抽油烟机风机类似的助力风机的价格为400元和500元，傅铁皮加工店店主陈述抽油烟机除风机以外的部分使用寿命一般较长，风机的使用寿命较短，助力风机的使用寿命一般为半年左右。付道洪白铁店店主陈述其向廖中荣出具造价说明书时并未实地查看，烟道是否堵塞其并不清楚，助力风机的使用寿命一般是几个月至一年左右。2016年10月26日，沈瑜东向一审法院出具说明1份，其愿意就冰箱和抽油烟机的损失赔偿梁治银1，750元。另，一审法院确定沈瑜东承租时屋内物品有冰箱和抽油烟机，抽油烟机除风机以外的部分不需要修理或者更换。一审法院认为，本案中，重庆乐至置业发展有限公司与廖中荣签订的《商业用房续租合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。2011年6月27签订的《商业用房续租合同》，明确约定合同期限为2011年1月1日至2011年8月31日，且续租期满后，廖中荣必须自行撤出并恢复商业用房原貌，重庆乐至置业发展有限公司特延长四个月给予原告自行销售底货和退回商业用房的时间（2011年9月1日至2011年12月31日）。故2011年12月31日期满后，廖中荣无权再使用租赁商业用房，更无权将该房屋出租给他人使用并收取租金或占有使用费，故廖中荣要求沈瑜东支付房屋占用费125，000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于廖中荣诉称的财物损失，廖中荣诉称沈瑜东应当承担租赁房屋的重新装修费用，但沈瑜东使用租赁房屋后的状况符合租赁物的性质使用后的状态，廖中荣请求沈瑜东赔偿该费用的证据不充分，一审法院不予支持，同时，综合上述一审法院对证据的认定情况，廖中荣并未提交充分证据证明其诉讼请求的全部财物损失，一审法院确定其财物损失范围仅包括冰箱和抽油烟机。虽然从2012年1月1日起，廖中荣无权将租赁房屋租赁给他人使用，但沈瑜东是租赁房屋以及房屋内设施设备的实际使用人，廖中荣可以参照合同中双方关于廖中荣提供的设施设备损坏的处理方式的相关条款，要求沈瑜东承担相应责任。鉴于本案的实际情况，且租赁房屋沈瑜东已经交还廖中荣，现在不处于沈瑜东的掌控之中，沈瑜东要完成修理义务较为困难，法院认为由沈瑜东进行赔偿更为适宜。根据一审法院的调查情况，确定购买同等品质的冰箱的价格为1，300元，购买同等品质的抽油烟机风机的价格为450元。虽然合同约定“室内清单有冰箱、抽油烟机，如坏了，修好归还”，但沈瑜东承担赔偿责任时，还应考虑电器的自然损耗和折旧，现沈瑜东自愿按照购买新的冰箱和风机的价格进行赔偿，系对其权利的处分，一审法院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、沈瑜东于本判决生效后三日内赔偿廖中荣1，750元；二、驳回廖中荣的其余诉讼请求。案件受理费3，418元，由沈瑜东负担50元，诉讼保全费162元，由沈瑜东负担30元，其余由廖中荣负担（廖中荣已预交，沈瑜东在履行生效判决时迳付廖中荣）。本院二审审理期间，上诉人向本院提交了程光国咨询重庆乐至置业发展有限公司的书面记录一份、公民建信访初字﹝2016﹞41号重庆市长寿区公共民生工程建设有限公司给程光国的信访事项处理意见书一份、多人联名请求书一份，拟证明重庆乐至置业发展有限公司几年没有收房租，关于收租事宜正在请示区政府、市政府。本院组织当事人进行了证据交换及质证，沈瑜东质证认为对咨询书面记录及信访意见书真实性无异议，但不认可关联性，该两份证据均以程光国名义出现，非本案上诉人廖中荣，且仅仅是咨询性质，并非正式答复，也未正式行文，不具有约束力。对联名请求书的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述三份证据均不属于新证据。本院认为前述三份证据涉及重庆乐至置业发展有限公司修建的江南安置房门面出租、国有资产处理以及相关租赁户的利益问题，但与办案租赁合同争议不具有关联性。二审中，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案涉及两个租赁合同关系以及两个租赁合同项下两种利益的平衡保护问题，政策性与法律性交织。现根据审理查明的案件事实，结合双方当事人在审理中的诉辩情况，对本案作如下评述。首先，根据合同相对性原则从法律适用角度分析。廖中荣与重庆乐至置业发展有限公司签订《商业用房续租合同》约定，位于重庆市长寿区江南一期定向销售住房D区3幢5号商业用房出租、续租并延长租赁期限的起讫时间为2010年4月10日至2011年12月31日。期满后，廖中荣与重庆乐至置业发展有限公司没有再行续租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定除外。本案中廖中荣之妻余晓林与沈瑜东于2012年6月1日签订《门面出租协议》出租案涉房屋时，廖中荣的承租期限已经结束，故廖中荣已无权处分案涉房屋。该司法解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中案外人重庆乐至置业发展有限公司作为出租人有权主张案涉房屋的占有、使用费。结合廖中荣与重庆乐至置业发展有限公司签订的《商业用房续租合同》关于续租期间廖中荣不得将商业用房转租给第三方，如私自转租经查实后，重庆乐至置业发展有限公司不退还商业用房所余租金和续租保证金的约定可见，廖中荣在前述续租合同期满后已无权转租案涉房屋。其次，因案涉房屋涉及江南安置房门面出租、国有资产妥善处理以及相关租赁户的切身利益问题，故须案涉《商业用房续租合同》双方廖中荣与重庆乐至置业发展有限公司就案涉房屋的租赁权问题另行协商并妥善处理。综上所述，廖中荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，658元，由廖中荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良代理审判员  伏虹瑾二〇一七年三月一日书 记 员  曾 静