重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05622号
上诉人（原审被告）：重庆市颜达实业有限公司。
法定代表人：伍开明，该公司董事长。
委托代理人：郭亮，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：孙罡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢培元，男，汉族，1948年2月20日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：朱启兵，重庆市渝北区统景法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市颜达实业有限公司（以下简称颜达公司）与被上诉人谢培元商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月20日作出（2014）沙法民初字第04315号民事判决，颜达公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员罗太平组成合议庭，并于2014年8月11日公开进行了询问。上诉人颜达公司的委托代理人郭亮、孙罡，被上诉人谢培元的委托代理人朱启兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年3月16日，谢培元与颜达公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定颜达公司将位于重庆市沙坪坝区门面房屋出售给谢培元，房屋建筑面积98.19平方米，套内建筑面积94.07平方米，总价款1178280元，一次性付款（未约定付款时间），颜达公司在2010年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付谢培元使用，合同还约定了逾期交房的违约责任、办理房地产权证的时间和逾期办理房地产权证的违约责任等。合同签订后，谢培元于2010年3月19日向颜达公司支付房款1178280元，颜达公司出具收据一份，收款事由为3号楼3-15号门面，未注明收款方式，颜达公司收款后一直未按约定履行交房等义务。现谢培元发现颜达公司故意隐瞒其已将上述房屋安置给他人的事实，遂起诉到法院，要求判如所请。
另查明，2009年5月12日，颜达公司作为甲方与作为乙方的重庆市渝煌建筑工程有限公司、重庆市大中建设工程有限公司、重庆市欣耀工程有限公司（以下简称欣耀公司）以及作为丙方的重庆宝嘉建材有限公司签订《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》，约定甲方、乙方要求丙方放弃在三陵大厦C栋商住楼项目中的还建房屋建筑面积3989.84平方米，甲方在三陵雅园（A区）项目中重新安置丙方还建房屋建筑面积3989.84平方米，其中包含三陵雅园A区3号楼平街一层建筑面积476.61平方米（未明确具体轴线或房号）。同时约定，甲、乙、丙各方共同监管售房款。谢培元作为欣耀公司的代表在合同上签字并加盖了欣耀公司三陵雅园A区3号楼工程项目部的印章。
2009年5月17日，颜达公司（乙方）与重庆宝嘉建材有限公司（甲方）签订《重新安置还建房屋协议》，约定甲方放弃在三陵大厦C栋商住楼项目中已安置的还建房屋建筑面积3989.84平方米，乙方重新在三陵雅园（A区）项目中安置甲方建筑面积2663.08平方米的商业用房，建筑面积1326.76平方米的住宅房屋，其中包含三陵雅园A区3号楼平街一层建筑面积476.61平方米（含公摊面积）的门面，具体位置为平街（名义层）第一层20、21、23号（附图编号2-1号）。
2009年6月19日，重庆宝嘉建材有限公司赵家德、颜达公司的代表伍玲玲主持包括欣耀公司代表谢培元在内的相关人员召开复工会议，并形成会议纪要。复工会议纪要明确，三陵雅园A区3号楼由欣耀公司代表谢培元负责监管销售，售房款按照《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》条款规定分配。
2009年6月19日，颜达公司向沙区拆迁办报送三陵雅园A区项目拆迁安置说明，说明颜达公司将三陵雅园A区3号楼平街一层20、21、23号建筑面积476.61平方米的门面安置给重庆宝嘉建材有限公司，将三陵雅园A区3号楼平街一层13、14、15、17、18、19、22号门面安置给许弟英等7户被拆迁人。
2009年6月23日，沙坪坝区城镇建设拆迁管理办公室在颜达公司报送的三陵雅园A区项目拆迁安置说明上批注：同意备案。
2013年3月14日，颜达公司再次向沙区拆迁办报送三陵雅园A区项目拆迁安置说明，说明颜达公司将三陵雅园A区3号楼平街一层4、8、9、11、12、13、14号建筑面积471.85平方米的门面安置给重庆宝嘉建材有限公司，将三陵雅园A区3号楼平街一层1、2、3、5、6、7、10号门面安置给许弟英等7户被拆迁人。
2013年3月18日，重庆市沙坪坝区房屋管理局房政和房屋征收补偿科在颜达公司报送的三陵雅园A区项目拆迁安置说明上进行批注，同意备案。
再查明，重庆市沙坪坝区新桥正街30号3-15号、重庆市沙坪坝区新桥正街三陵雅园A区3号楼平街1层20号、重庆市沙坪坝区新桥正街三陵雅园A区3号楼平街1层8号、重庆市沙坪坝区新桥正街30号附8号为同一房屋，该房屋已经在谢培元2014年4月28日起诉前即2013年5月15日办理了初始登记，取得了房屋栋证。
审理中，颜达公司陈述，三陵雅园A区3号楼由欣耀公司代表谢培元负责监管销售，是指三陵雅园A区3号楼是欣耀公司申请法院查封了的，销售一套，欣耀公司收一套房屋的部分房款作为工程款，然后欣耀公司申请解除对该套房屋的查封。谢培元对颜达公司的其他经营活动没有进行监管，仅对3号楼的销售进行监管。
庭审中，颜达公司认为，三陵雅园A区项目拆迁安置说明、《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》、2009年6月19日复工会议纪要等证据可以证明谢培元签订商品房买卖合同时应当知道涉案房屋已经被安置给第三人的事实。
颜达公司认为，谢培元没有实际支付购房款，而是以颜达公司拖欠谢培元的工程保证金利息901500元和颜达公司拖欠欣耀公司工程款276780元冲抵的谢培元应当支付的购房款，并举示三陵雅园A区3号楼保证金利息计算清单、3号楼工程结算清单、3号楼财务结算清单、协议、协议书等证据予以证明。
谢培元一审诉称：2010年3月16日，谢培元与颜达公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定颜达公司将位于重庆市沙坪坝区门面房屋出售给谢培元，总价款1178280元，颜达公司在2010年6月30日前交付房屋。合同签订后，谢培元于2010年3月19日向颜达公司支付房款1178280元，但颜达公司一直拒绝按约交房。现谢培元得知颜达公司故意隐瞒已将上述房屋安置给他人的事实，遂起诉到法院，要求：1、判令解除谢培元与颜达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令颜达公司返还购房款1178280元及利息，该利息以1178280元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2010年3月19日起至付清之日止；3、判令颜达公司向谢培元赔偿已付房价款1178280元一倍的损失即1178280元。
颜达公司一审辩称：1、谢培元、颜达公司签订的商品房买卖合同为无效买卖合同，双方买卖合同的标的已在签订合同之前安置给了第三人，且双方都明知合同标的已安置给第三人的事实；2、谢培元、颜达公司双方对签订的无效买卖合同都有过错，不存在以支付利息的方式承担损失的方式，也不存在因欺诈的行为承担双倍赔偿责任。
一审法院认为，谢培元与颜达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，属有效合同。由于谢培元所购买的房屋在谢培元与颜达公司双方签订合同前已经安置给被拆迁人并进行了备案，且在有关涉案房屋的拆迁安置补偿协议未被确认无效或者未被撤销之前，被拆迁人依法享有优先的权利，致使谢培元的合同目的不能实现，因此，一审法院对谢培元要求解除谢培元与颜达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，颜达公司在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，颜达公司应当返还谢培元购房款1178280元及利息并赔偿谢培元已付房价款一倍的损失即1178280元。颜达公司于2010年3月19日出具收据收取谢培元购房款1178280元，其支付的利息应以1178280元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2010年3月19日起至付清之日止。
颜达公司抗辩称，谢培元没有实际支付购房款，而是以颜达公司应付的工程保证金利息和工程款冲抵谢培元应付的购房款。首先，颜达公司出具了收据，即可以证明谢培元已经支付了购房款；其次，即使是以冲抵债务的方式支付购房款，也不能否认谢培元已经支付购房款的事实。因此，颜达公司的此项抗辩，不影响本案事实的认定。
颜达公司抗辩称，谢培元签订商品房买卖合同时应当知道涉案房屋已经被安置给第三人的事实，但是，谢培元作为欣耀公司的代表于2009年5月12日签订的《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》仅明确将三陵雅园A区3号楼平街一层建筑面积476.61平方米门面重新安置给第三人重庆宝嘉建材有限公司，并未明确安置房屋的具体轴线或房号，而且三陵雅园A区3号楼平街一层的门面也不是全部安置给第三人重庆宝嘉建材有限公司。其后有关明确第三人重庆宝嘉建材有限公司安置房屋具体位置的事宜，未通知谢培元参加；谢培元代表欣耀公司对三号楼的销售进行监管，根据颜达公司的陈述，谢培元未监管颜达公司的全部经营活动，仅监管约三陵雅园A区3号楼的销售，具体方式是颜达公司销售一套3号楼的房屋，欣耀公司在收到该套房屋的部分售房款作为工程款后，欣耀公司即申请法院解除对该套房屋的查封，因此，不能证明颜达公司的此项抗辩成立，一审法院对颜达公司的此项抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除谢培元与重庆市颜达实业有限公司于2010年3月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、由重庆市颜达实业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还谢培元购房款1178280元及利息，该利息以1178280元为本金，从2010年3月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。三、由重庆市颜达实业有限公司于本判决发生法律效力后立即赔偿谢培元损失1178280元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25652元（谢培元已预交12826元），减半收取12826元，由重庆市颜达实业有限公司承担，此款限重庆市颜达实业有限公司于本判决发生法律效力后立即给付谢培元。
颜达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三项，改判驳回谢培元的该项诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由谢培元负担。主要事实和理由：1、三陵雅园（A区）商业用房全部是拆迁安置房，未办理预售许可证，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得预售许可证的，买卖合同无效，一审法院认定买卖合同有效并予以解除，系认定事实不清。2、二审调查中，颜达公司提出，颜达公司与欣耀公司于2010年4月15日签订的《协议书》、三陵雅园（A区）3号楼的财务结算及颜达公司出具的购房款收据（未注明收款方式），证明本案购房款实际系颜达公司与欣耀公司之间的工程抵款，并非欣耀公司将颜达公司尚欠的部分工程款代谢培元支付购房款，因此，谢培元实际至今并未支付购房款。因此，谢培元主张返还购房款及利息，无事实基础。3、谢培元签订《重庆市商品房买卖合同》时，知道涉案房屋为拆迁安置房屋的事实。一审判决及重庆市高级人民法院作出的二审判决，均认定2009年5月12日颜达公司与欣耀公司签订的《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》合法有效。该协议载明：（1）除宝嘉公司外，三陵雅园A区应安置的拆迁人84户，应安置的商业用房699.11平方米（若包含宝嘉公司应安置的商业还建房共计3354.19平方米），颜达公司于2009年5月30日前，完成重新清理、核实、确认与三陵雅园A区项目其他被拆迁户签订的拆迁合同内容，并报沙区建委和安置办批准、备案后正式履行。（2）宝嘉公司放弃其在三陵大厦C栋商住楼项目中的还建房屋建筑面积3989.84平方米，甲方在三陵雅园A区项目中重新安置丙方还建房屋建筑面积3989.84平方米，其中平街一层商业用房2663.08平方米，包括1号楼平街一层建筑面积1331.77平方米，2号楼平街一层建筑面积854.7平方米，3号楼平街一层建筑面积476.61平方米。（3）颜达公司与宝嘉公司签订《重新安置还建房屋协议》，经沙区建委和安置办批准备案后，《重新启动并完成三陵雅园A区经济适用房项目的协议》正式履行。2009年5月17日，颜达公司与宝嘉公司签订《重新安置还建房屋协议》，对重新安置房屋的位置及面积进行了约定，确定3号楼平街一层的具体位置为平街一层20、21、23号。2010年3月16日，颜达公司与谢培元签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谢培元所购房屋为重庆市沙坪坝区新桥正街30号3-15号（现门牌号为重庆市沙坪坝区新桥正街30号附8号）。谢培元作为《重庆市商品房买卖合同》的签约人，明知颜达公司为经营困难的房地产开发企业，需要宝嘉公司放弃三陵大厦C栋的安置房屋，并将其出卖的房款用于三陵雅园（A区）项目建设的事实；谢培元明知三陵雅园（A区）有85个拆迁安置户，需要安置的商业用房面积3354.19平方米，谢培元作为《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》的签约代表、欣耀公司承建的三陵雅园（A区）3号楼施工方项目负责人、《复工会议纪要》的签约人、三陵雅园（A区）3号楼的销售监管人，应当明知颜达公司的商业用房安置后，没有98.19平方米的商业用房可对外销售。《重新安置还建房屋协议》的签署、批准与备案是《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》正式履行的前提，谢培元对《重新安置还建房屋协议》的签署与备案应当明知和查阅及核实的必要。因此，谢培元明知涉案房屋系拆迁安置房，不得对外销售，因此，一审法院认定颜达公司故意隐瞒涉案房屋系拆迁安置房屋系认定事实错误，因此，一审法院判决颜达公司赔偿一倍购房款1178280元错误。
谢培元答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、颜达公司主张1178280元系工程款而非购房款，与其一审中的答辩意见相矛盾。颜达公司一审中并未否认已支付的1178280元为购房款，只是对承担责任的方式及双倍赔偿提出了异议，该公司对付款性质并未提出异议。2、2010年4月15日《协议书》，因乙方欣耀公司的名称与加盖的公章不符，对该证据的真实性及证明目的不予认可；对2010年3月20日，颜达公司与欣耀公司签订的三陵雅园（A区）3号楼财务结算，是公司行为，但项目部不能代表公司，也不能代表个人。3、《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》及三陵雅园（A区）销售及重新启动情况，因《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》欣耀公司的签约代表是谢培源，而并非谢培元，因此，谢培元对《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》并不知情，该协议的签订，属于欣耀公司的单方行为，与本案无直接关系，且谢培元对涉案房屋安置给第三人并进行备案并不知情，颜达公司并未对谢培元进行书面或口头告知，因此，颜达公司故意隐瞒已将涉案房屋安置给第三人的事实，将涉案房屋出售给谢培元，谢培元在颜达公司归还现金200万元时，以现金方式一次性支付购房款1178280元。
本院二审查明：颜达公司与宝嘉公司签订《重新安置还建房屋协议》，经沙区建委和安置办批准备案后，《重新启动并完成三陵雅园A区经济适用房项目的协议》正式履行。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，谢培元与颜达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力。其二，颜达公司是否应当返还购房款及支付利息。其三，颜达公司是否故意隐瞒涉案房屋系拆迁安置房屋。本院对此分别评述如下：
一、关于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，双方签订合同时，颜达公司虽未取得涉案房屋的预售许可证，但在谢培元一审起诉前，颜达公司已取得涉案房屋所在楼栋的初始登记，导致涉案房屋买卖合同无效的情形已消除。因此，颜达公司以双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，未取得预售许可证为由，主张《重庆市商品房买卖合同》无效的上诉理由，无事实依据及法律依据，本院不予采纳。
二、关于颜达公司是否应当返还购房款及支付利息问题。颜达公司在法定上诉期内提出的上诉请求为：撤销一审判决第三项，改判驳回谢培元的该项诉讼请求，即颜达公司仅对赔偿损失1178280元提出上诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。颜达公司在本案二审调查中，否认谢培元已支付购房款1178280元，主张该款系颜达公司应付工程保证金利息和工程款与欣耀公司之间的工程抵款，而非谢培元应付的购房款。由于颜达公司就购房款的返还及利息支付的上诉请求，未在法定期间内提起上诉，本院依法不予审查。
三、关于颜达公司是否故意隐瞒涉案房屋系拆迁安置房屋问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。谢培元主张颜达公司故意隐瞒涉案房屋系拆迁安置房屋，应当由谢培元承担举证责任。本案中，颜达公司将涉案房屋安置给宝嘉公司，经沙区拆迁办备案后，虽未明确告知谢培元，但颜达公司并非故意隐瞒。主要理由有以下几点：1、《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》明确约定：将三陵雅园A区3号楼平街一层建筑面积476.61平方米门面重新安置给第三人宝嘉公司；颜达公司与宝嘉公司签订《重新安置还建房屋协议》，经沙区建委和安置办批准备案后，《重新启动并完成三陵雅园A区经济适用房项目的协议》正式履行。谢培元作为前述协议欣耀公司的签约代表，知道3号楼平街一层的部分商业用房已安置给宝嘉公司，同时还知道《重新启动并完成三陵雅园A区经济适用房项目的协议》履行的前提是颜达公司与宝嘉公司签订《重新安置还建房屋协议》经沙区建委和安置办批准备案。2、2009年6月19日，颜达公司向沙区拆迁办报送三陵雅园A区项目拆迁安置说明的同日，谢培元代表欣耀公司与颜达公司、宝嘉公司等单位签订《复工会议纪要》，谢培元被指定负责监管3号楼的销售，证明谢培元知道颜达公司向沙区拆迁办报送三陵雅园A区项目拆迁安置说明，涉案房屋被安置给宝嘉公司。3、涉案房屋被拆迁安置给宝嘉公司的备案时间虽是2009年6月23日，晚于《复工会议纪要》签订时间，但谢培元不是普通买房人，而是作为《重新启动并完成三陵雅园（A区）经济适用房项目的协议》及《复工会议纪要》欣耀公司的签约代表、欣耀公司3号楼销售监管人，已经知道颜达公司将3号楼平街一层部分商业用房安置给宝嘉公司、颜达公司就涉案房屋安置给宝嘉公司向沙区拆迁办递交了安置说明，谢培元在决定购买涉案房屋之前，本应核实前述安置说明是否已经主管部门备案，再决定是否购买涉案房屋，但谢培元未予核实，即与颜达公司签订买卖协议。因此，谢培元未举示充分证据证明颜达公司故意隐瞒涉案房屋系拆迁还房，其请求颜达公司赔偿一倍购房款的诉讼理由依据不足。颜达公司关于不应赔偿一倍购房款的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，颜达公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以相应支持。一审判决认定事实部分有误，适用法律不当，应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第04315号民事判决第一项、第二项；
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第04315号民事判决第三项；
三、驳回谢培元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12826元，由谢培元负担5130元，由重庆市颜达实业有限公司负担7696元；二审案件受理费25652元，由谢培元负担10261元，由重庆市颜达实业有限公司负担15391元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 喻 瑜