湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂秭归民初字第01338号
原告李江。
原告余清和（系原告李江之妻）。
被告荆州市隆信建设开发有限公司，住所地湖北省荆州市沙市区园林路9号，组织机构代码17897433-9。
法定代表人曹向斌，系该公司总经理。
委托代理人杜成蓉，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告李江、余清和与被告荆州市隆信建设开发有限公司（以下简称隆信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员赵有名担任审判长，与审判员张国、人民陪审员王光玉组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告李江、余清和、被告隆信公司的委托代理人杜成蓉到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李江、余清和诉称：2009年12月23日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的位于秭归县茅坪镇丹阳路32号的新城华府小区住房一套（房号为4-102，面积138.84㎡，单价2218.38元／㎡，总价款308000元），签订合同时二原告支付首付款98000元，另向银行按揭贷款210000元。2010年4月，二原告向被告交纳住房公共部位维修基金13329元。2010年5月24日，被告将房屋交付给二原告，二原告开始装修入住。根据双方签订的合同第16条关于产权登记的约定，被告应从2010年4月30日之后的60日内将办理房屋产权的资料交给产权登记部门办理房屋产权证书，但被告并没有按约定履行义务，二原告多次找被告，同时也多次向政府相关部门反映，但因被告的原因一直未能办理房屋产权证书。二原告认为，二原告按照合同约定交清了购房款、契税、维修基金及办证费用，但从2010年4月30日至今已长达4年多，由于被告的原因未能办理房屋产权证书，给二原告造成了经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条及国家相关法律法规的规定，双方约定的违约金低于二原告的实际损失，而二原告的实际损失数额又难以确定，因此请求法院参照中国人民银行确定的计收逾期贷款利率标准计算违约金，故请求判令：一、被告立即为二原告办理《房屋所有权证》、《土地使用证》；二、被告自2010年4月30日起至2010年10月30日止，按已交购房款308000元、维修基金13329元及契税6160元的总额327489元的0.05%支付违约金163.70元；自2010年10月30日起至2014年10月30日止，按总额327489元和年利率9%支付违约金117896元；三、被告承担本案诉讼费用。庭审中，二原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告自2010年10月30日起至办理《房屋所有权证》、《土地使用证》之日止，按已付购房款330325元的年利率9%支付违约金。
原告李江、余清和为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
第一组证据：《宜昌市商品房买卖合同》一份。拟证明：原、被告于2009年12月23日签订的合同中明确约定了价款、房屋面积、房屋坐落、交房时间、付款方式、违约责任等内容，被告应在交付房屋后60日内将符合办证要求的资料交付登记部门。
第二组证据：销售不动产统一发票一张。拟证明：二原告按照合同约定交付了购房款308000元，包括首付款98000元、银行按揭贷款210000元。
第三组证据：被告出具的代收维修基金和办证费的收据各一张，新城华府住宅清退费用明细表一份。拟证明：被告代收了二原告所交的维修基金13329元、契税及办证费用8996元，但并没有及时上缴给相关部门。
第四组证据：2013年12月12日被告出具的《关于新城华府小区交房延期、办证延期等问题的回复》一份、2014年7月15日秭归县房地产管理局等六个部门出具的《关于新城华府项目中存在相关问题的答复》一份。拟证明：二原告就延迟交房、办证多次找过被告，并向政府职能部门进行了反映。
第五组证据：房屋入住验收交接表一份。拟证明：被告在2010年5月24日将房屋交付给二原告。
被告隆信公司辩称：一、双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后被告于2010年5月24日将房屋交付给二原告属实，但二原告诉称的相关费用的具体数额有误，经主管部门核实房屋面积后，二原告实际交付的购房款为304894元、维修基金为13194元、契税为6098元。二、二原告主张支付违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。根据双方签订的合同第十六条的约定，被告实际交房时间为2010年5月24日（合同约定时间为2010年4月30日前），即被告协助办理产权证时间应为2010年11月24日前（按合同约定时间计算应为2010年10月30日前），二原告于2014年10月15日才向法院起诉，依法应判决驳回二原告的该项诉讼请求。三、假设二原告主张支付违约金没有超过诉讼时效，根据双方签订的合同第十六条的约定，只有被告在商品房交付后180日内不能协助办理产权证，且二原告不退房的前提下，才存在支付违约金，二原告实际支付的购房款为304894元，维修基金和契税不属于购房款，根据双方的约定，违约金应计算为152.45元（304894元×0.05%），二原告主张的违约金是对双方签订的合同第十六条的误读，也是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的错误理解。另未能给二原告办理房屋权属证书是因相关职能部门的原因造成的，根据双方签订的合同第十六条第3项的约定，被告不应承担违约责任。综上，被告认为，被告应当协助相关职能部门给二原告办理房屋产权证书，但二原告主张支付违约金不应得到支持，请求法院依法裁判。
被告隆信公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
第一组证据：《宜昌市商品房买卖合同》一份。拟证明：双方对逾期办证的处理已经明确约定，违约金的数额是具体的，即买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.05%向买受人支付违约金，该0.05%是手写的，不是打印的，不存在重大误解、显失公平的情形，是双方真实意思表示，同时该条也不是格式条款；合同第十六第第3项已明确约定因相关部门的原因造成延期的被告不承担责任。
第二组证据：新城华府住宅销售明细表一份。拟证明：经双方结算，二原告应交的购房款为304894元、维修基金为13194元、契税为6098元，多收的部分已经全部退还给二原告。
第三组证据：秭归县住建局颁发的新城华府3号楼和4号楼的备案证一份，县规划局、县国土局于2015年1月14日出具的《关于新城华府小区容积率的核查意见》一份。拟证明：2011年11月17日秭归县住建局对新城华府的3号楼和4号楼才办理竣工验收备案证；县政府2013年才出台关于秭归县房地产开发管理办法的通知，在2015年1月14日才对新城华府的容积率进行核定，按照土管局的要求，在容积率核定后要进行评估，评估后才能分户办理土地使用证，因此目前未办证不是被告的原因造成的，而是相关职能部门的原因，被告不应当承担逾期办证的违约责任。
第四组证据：二原告的房权证。拟证明：县房地产管理局于2014年1月27日为二原告办理了房产证。
本院根据被告的申请，向秭归县国土资源局、房地产管理局进行了调查，秭归县国土资源局于2015年1月28日出具《“新城华府”商品房分户土地使用证办理说明》，证实在该局的多次督促下，被告已完成新城华府商品房小区现状宗地测绘、容积率核实等工作，但还需要进行房屋建筑面积情况统计、土地利用条件核查、土地出让金补缴、分户资料收集整理等工作，致使该局无法对该小区土地使用权分摊情况进行审核和办理；秭归县房地产管理局于2015年1月29日出具《函》，证实二原告购买的新城华府4－102号房屋于2009年9月在该局办理了商品房预告登记和银行按揭贷款预抵押登记，2013年6月14日被告向该局提交了办理新城华府总证的要件资料，该局于同日给新城华府办理了商品房总登记，因新城华府业主集体上访，按县政府批示（新城华府业主房产证先行办理，税收和维修基金后期补交）于2014年1月14日给二原告办理了房产证（房产证号1002＊**），因二原告有按揭抵押贷款，房产证留存于该局房屋抵押档案中，待二原告银行按揭贷款还清后领取房产证，另证实测绘图时间为2014年1月8日、税票时间为2014年8月15日、维修基金缴交时间为2014年9月1日。
经庭审质证，原、被告双方对对方提交的证据分别发表了如下质证意见：
被告对二原告提交的第一组证据的真实性无异议，对第一个证明目的予以认可，但对第二个证明目的不予认可，认为违约是因为政府相关职能部门的原因造成的；对第二组证据的真实性无异议，但是认为经过双方结算后实际购房款为304894元；对第三组证据无异议，但是经过双方核算后实缴的维修基金为13194元、契税为6098元，多收的维修基金及办证费用已经退还给二原告；对第四组证据无异议，但认为二原告起诉已超过了诉讼时效；对第五组证据无异议。
二原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，但认为是被告提供的格式合同，关于违约金的约定当时已经向被告项目负责人陈光华提出异议，逾期办证的违约责任约定明显显失公平，违约金约定过低；对第二组证据无异议，多收的费用虽已退还，但是没有支付利息；对第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，因为2013年12月12日被告答复的四条意见就是不能办证的四个原因，二原告认为这些原因是由被告造成的，应由被告承担责任，二原告交款的时间是2009年12月，被告代收后交到税务机关是2014年8月15日，房屋维修基金是2014年9月1日才交到有关部门，因此，职能部门未办理房屋权属证书的主要原因是被告未按时交纳有关税费、迟延申请住建局对房屋进行验收、迟延交付土地出让金导致的；对第四组证据无异议，但表示原件未给二原告，且更能证明被告为二原告迟延办理房产证的违约事实。
被告对本院根据其申请调查收集的二份证据的真实性无异议，但认为国土资源局出具的《“新城华府”商品房分户土地使用证办理说明》中有容积率核定等相关内容，而容积率直到2015年1月14日才核定，只有容积率核定后经过评估才能办理土地使用证，该证据进一步说明了目前没有办证的原因不是被告造成的；县房管局出具的《函》中已说明迟延办证的原因即“根据县政府批示2014年1月13日才办理房产证”，表明不是被告造成的。二原告对本院根据被告的申请调查收集的二份证据的真实性无异议，但认为《函》表面看起来是县房管局于2014年1月14日才为二原告办理产权证，但原因是被告于2013年6月14日才向房管局提交办理新城华府总证的要件资料，是被告延迟向房管局提交办证资料造成不能为二原告按照约定办理产权证，通过《函》中的内容也能证明二原告多次为办证向政府及职能部门反映的事实；县国土资源局出具的办证说明能证明系被告没有按照国土资源局的要求进行土地利用条件核查、土地出让金补缴、分户资料收集整理等工作导致至今未办理土地使用证，延迟办证的责任应由被告承担。
对双方无争议的证据即原告提交的第二、三、四、五组证据以及被告提交的第二、四组证据予以认定。对双方有争议的证据评判如下：1、对于原、被告分别提交的第一组证据及被告提交的第三组证据，双方对证据的真实性无异议，只是互不认可对方的证明目的，上述证据具有合法性，且与本案具有关联性，因此，上述证据可以认定；2、对于本院根据被告的申请调查收集的证据，原、被告均对真实性无异议，且证据合法、与本案具有关联性，因此可以认定。
经审理查明：2009年12月23日，二原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发新建的位于秭归县茅坪镇丹阳路32号的新城华府商品房第4幢1层02号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积138.84平方米，单价2218.38元／㎡，总金额308000元；2009年12月23日首付98000元，余款210000元以银行按揭方式结算；被告应当在2010年4月30日前将商品房交付二原告使用。同时，双方就被告代收产权办理费用、违约责任等相关问题进行了约定，其中合同第十六条关于产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因被告的责任造成二原告在商品房交付后180日内不能办理房地产权属证书的，按下列条款第1、2、3项（1、二原告退房，被告在二原告提出退房要求之日起30日内将已付房价款退还，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失；2、二原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向二原告支付违约金；3、因产权部门或者其他相关部门的原因造成延期的被告不承担责任。）处理。合同签订后，二原告按合同约定交付首付款98000元，其余购房款办理了银行按揭贷款，交付办证费用8996元、维修基金13329元。2010年5月24日，被告将出卖的该商品房交付二原告使用。2011年11月17日，秭归县住房和城乡建设局为被告所建的秭归县新城华府3号、4号楼、会所、幼儿园、地下车库颁发了《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。二原告接收房屋后，因未能取得房屋所有权证和该房屋占用范围内的国有土地使用证，遂与其他业主找被告交涉，2013年12月12日，被告秭归项目部作出了《关于新城华府小区交房延期、办证延期等问题的回复》：小区办证因之前会所公摊问题及商铺二楼餐馆问题耽误了时间，但这些问题都不是被告单方面能解决的，被告并没有故意拖延办证程序。同时，二原告及其他业主因购房后的相关问题多次集体到县政府及相关部门信访，秭归县工商行政管理局、物价局、房地产管理局、地方税务局、国土资源局、公安局消防大队于2014年7月15日联合作出了《关于反映新城华府项目中存在相关问题的答复》，其中对逾期办理产权证书的违约金问题告知应根据合同约定依法向人民法院起诉解决。
同时查明：2013年6月14日，被告向秭归县房地产管理局提交了办理新城华府产权总证的要件资料，该局于当日给被告办理了新城华府商品房总登记。2014年1月10日，被告向秭归县房地产管理局提交了二原告购买房屋的测绘图，该局根据县政府关于新城华府业主房产证先行办理、税收和维修基金后期补交的批示，于2014年1月27日为二原告购买的房屋办理了房屋产权登记，产权证号为秭归县房权证茅坪镇字第1002＊＊＊、1002＊＊＊-＊号，登记的房屋建筑面积为137.44㎡。嗣后，被告就二原告购买的房屋于2014年8月15日向相关部门提交了税票，2014年9月1日缴纳了维修基金。因二原告购买该房屋时办理了银行按揭贷款，办理了预抵押登记，房产证原件现留存秭归县房地产管理局档案中。另被告已完成新城华府商品房小区现状宗地测绘、容积率核实等工作，但还未完成房屋建筑面积情况统计、土地利用条件核查、土地出让金补缴、分户资料收集整理等工作，导致秭归县国土资源局无法对该小区土地使用权分摊情况进行审核和办理，二原告购买的房屋至今未能取得国有土地使用证。2014年1月，原、被告根据测绘后的房屋实际面积，对二原告交付的购房款及被告代收的税费等进行了结算，二原告应交的购房款为304894元、契税为6098元、维修基金为13194元，被告将二原告多交付的部分退还。2015年1月14日，秭归县规划管理局、国土资源局作出《关于“新城华府小区”容积率的核查意见》，被告对超容积率0.043部分应按有关规定补交土地出让金。
本院认为：原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》依法成立，且合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。现双方对二原告按合同约定支付了购房款和办证税费并已结算清结、被告交付了房屋的事实等均无争议，争议的焦点是：一、被告是否应承担违约责任；二、二原告请求判令被告支付违约金是否超过诉讼时效；三、如何认定违约金数额。
一、关于违约责任问题：被告交付房屋时间为2010年5月24日（合同约定时间为2010年4月30日前），按照双方签订的合同第十条、第十六条的约定，被告协助办理产权证时间应为2010年11月24日前（按合同约定时间计算应为2010年10月30日前），但被告于2011年11月17日才取得二原告购买房屋所在的秭归县新城华府4号楼的《竣工验收备案证明书》，2013年6月14日才向秭归县房地产管理局提交办理产权总证的要件资料，进行初始登记，2014年1月8日才取得二原告购买房屋的测绘图，且被告向二原告代收契税及维修基金后，长期未缴纳给相关部门，是导致二原告购买的房屋2014年1月27日才办理房屋所有权证的原因；因被告未完成房屋建筑面积情况统计、土地利用条件核查、土地出让金补缴、分户资料收集整理，导致二原告购买的房屋至今未能办理土地使用证，由此可以认定逾期办证的责任在于被告而不在原告及产权登记部门或其他相关部门，被告构成逾期协助办理产权登记的违约行为，应承担违约责任。
二、关于诉讼时效问题：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案中，被告的违约行为一直持续至今，且二原告购买房屋后为办理产权证等相关问题长期在向被告或通过政府相关部门主张权利，因此，被告关于二原告主张违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
三、关于违约金的认定问题：虽然2014年1月在房屋面积核实后被告退还了多收的购房款，但合同签订后双方结算前，二原告即按合同约定向被告实际交付购房款308000元，因此应以308000元为基数计算违约金，被告向二原告代收的契税等办证费用及维修基金不属于购房款范畴，不应作为计算违约金的基数；双方签订的合同第十六条第2项对被告逾期办证的违约责任已明确约定即按已付房价款的0.05%支付违约金，该项约定不能认定显失公平和属格式条款，二原告也未能提供证据证实被告违约给其造成的损失数额，因此二原告以被告逾期办证给其造成了经济损失且实际损失数额又难以确定、合同约定的违约金标准过低为由请求判令被告参照中国人民银行规定的逾期贷款年利率9%支付违约金的理由不能成立，本院难以支持，被告应支付的违约金为154元（308000元×0.05%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项的规定，判决如下：
一、限荆州市隆信建设开发有限公司于本判决生效后十五日内将李江、余清和购买的房屋（产权证号为秭归县房权证茅坪镇字第1002＊＊＊、1002＊＊＊-＊号）办理《国有土地使用证》所需的资料提交给秭归县国土资源局，并协助李江、余清和办理该房屋占有土地的《国有土地使用证》。
二、限荆州市隆信建设开发有限公司于本判决生效后三日内向李江、余清和支付违约金154元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2741元，由荆州市隆信建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 赵有名
审 判 员 张 国
人民陪审员 王光玉
二〇一五年六月三十日
书 记 员 周 波