安徽省砀山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）砀民二初字第00006号
原告（反诉被告）：张某甲，男，1953年5月26日出生，汉族，居民。
原告（反诉被告）：张某乙，男，1984年8月9日出生，汉族，居民。
上列两原告的委托代理人：田某，安徽贾东峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李某甲，男，1979年2月15日出生，汉族，居民。
原告（反诉被告）张某甲、张某乙与被告（反诉原告）李某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘善宗适用简易程序，公�开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张某甲、张某乙及其委托代理人田某、被告（反诉原告）李某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某甲、张某乙诉称：张某甲、张某乙因借他人高息贷款急于偿还，于2013年2月9日与李某甲签订房屋转让协议，将其所有的坐落在砀城镇苇子园村的房屋及相应的院落一处作价320000元转让给李某甲。约定合同生效时付款100000元，余款在2013年6月9日一次性付清。合同生效后，张某甲、张某乙将房屋及相关证件如期交付给了李某甲，但李某甲给付100000元定金后，不再履行付款义务。经多次催告，李某甲无任何正当理由没有按约定履行付款义务。由于李某甲的违约行为，致使张某甲、张某乙耗费了大量的精力及财力，因无法及时还清借款而损失利息数万元，造成张某甲、张某乙巨大经济损失。现依法提起诉讼，要求解除合同、不返�定金；由李某甲赔偿损失40000元并承担本案的诉讼费用。
李某甲辩称：2013年2月9日，张某甲、张某乙与李某甲签订房屋转让协议，将其所有的坐落在砀城镇苇子园村的房屋及其院落一处作价320000元转让给李某甲，是双方真实的意思表示，转让协议合法有效。协议鉴定后，李某甲按合同履行了首付款100000元的义务，随后又支付购房款18000元，张某甲、张某乙也按合同约定将涉案房屋及土地使用证交给了李某甲，双方实际履行了合同。李某甲按合同约定于2013年6月9日向张某甲、张某乙履行交付剩余购房款时，张某甲、张某乙无任何原因拒绝接收。李某甲没有违约，也没有给张某甲、张某乙造成经济损失，张某甲、张某乙无权单方解除合同，请求法院驳回张某甲、张某乙的诉讼请求。
李某甲反诉称：2013年2月9日，张某甲、张某乙与李某甲签订房屋转让协议，将其所有的坐落在砀城镇苇子园村的房屋及相应的院落一处作价320000元转让给李某甲。合同生效后，李某甲按合同约定当即支付了购房款100000元，随后又支付购房款18000元。张某甲、张某乙也按合同约定将涉案房屋及相关证件交付给了李某甲，双方实际履行了合同。合同约定的剩余购房款给付期限届满前，李某甲向张某甲、张某乙要求履行付款义务，但张某甲、张某乙明确拒绝接受，并强行在涉案房屋的院落内建造房屋，侵犯了李某甲的合法财产权益，给李某甲造成了一定的经济损失。现依法提起反诉，要求张某甲、张某乙继续履行合同，按照法定程序完成房地产的交付，并赔偿李某甲损失55000元。
张某甲、张某乙的答辩意见同诉称，同时要求法院驳回李某甲的反诉，解除合同同意返还购房款100000及相应的利息损失。
诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质及民事行为的�力与本院查明的案件事实不一致，本院向当事人释明后，张某甲、张某乙将本诉的诉讼请求变更为：要求李某甲返还房屋及院落、证件，赔偿损失40000元；李某甲将反诉请求变更为：要求张某甲、张某乙返还购房款118000元，赔偿损失50000元。
经审理查明：2013年2月9日，张某甲、张某乙与李某甲签订房屋转让协议，将其所有的坐落在砀城镇苇子园村的房屋（480平方米）及院落（东临戚建永、西邻路、南面屋外1.2米处为铁路地界、北临张某乙，南北长31.6米、东西宽29.6米，合计面积936平方米）一处作价320000元转让给李某甲。同时约定：李某甲在合同生效时付100000元，余款在2013年6月9日前一次性付清；合同生效后，一方如不能按规定交付房屋或按规定支付房款、逾期30日未履行约定，无过错方有权解除合同，并由过错方向对方支付违约金10000元；合同生效后，张某甲、张某乙需把相关证件交付李某甲保存，配合李某甲办理相关产权证照转移事务。
合同签订后的当日（2013年2月9日），李某甲给付张某甲、张某乙购房款100000元。之后，张某甲、张某乙将涉案房屋及院落连同集体土地建设用地使用证交与李某甲。2013年3月6日李某甲再次支付给张某甲、张某乙购房款18000元。2013年6月9日，李某甲到张某甲、张某乙家中要求支付下余购房款，张某甲、张某乙拒绝接收，并表示涉案房屋及院落不愿出售了，之后张某甲给李某甲发手机短信明确表示不愿再继续履行合同，要求张某甲收回已付购房款100000元，并自愿支付10000元的补偿。李某甲不同意，为此双方发生争议诉至本院。
另查明，涉案房屋及院落占用范围内的土地性质为集体土地，该集体土地建设用地使用证为：砀集建（97）字第2781号。
上述案件事实，有《房屋转让协议》，《砀集建（97�字第2781号建设用地使用证》，《收款凭证》，银行借记卡历史明细查询单，视听资料，手机短信，照片，李某甲银行卡客户交易查询证明，证人张某丙、王某、李某乙证言以及当事人的陈述，在案佐证，足以认定。
本院认为：涉案房屋及院落占用范围内的土地性质为集体所有，其使用性质应为满足本集体社员使用，不能转让。依照法律规定，涉案房屋转让协议应属无效，当事人依据该协议取得的财产应予返还，过错方应承担相应的缔约过失责任。因此，李某甲应将涉案房屋、院落及建设用地使用证返还给张某甲、张某乙；张某甲、张某乙应将收取李某甲的购房款合计118000元返还给李某甲。张某甲、张某乙的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。张某甲、张某乙明知涉案房屋占用范围内的土地为集体所有仍然对外转让，可以认定其在涉案房屋买卖合�成立前的缔约过程中存在过错，因此给李某甲造成的损失应予赔偿。李某甲的损失应以涉案购房款的利息损失及预期可得利益为限，结合本案实际情况，张某甲、张某乙一次性赔偿李某甲损失20000元为宜。李某甲的其他反诉请求，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、李某甲将购买的张某甲、张某乙所有的位于砀城镇苇子园村的房屋及院落一处（东临戚建永、西邻路、南面屋外1.2米处为铁路地界、北临张某乙），以及该处房屋院落的集体土地使用证（砀集建〈97〉字第2781号）返还给张某甲、张某乙；
二、张某甲、张某乙返还给李某甲购房款118000元，并赔偿李某甲20000元；
三、驳回张某甲、张某乙的其他诉讼请求；
四、驳回李某甲的其他反诉请求。
上述一、二项于本判决生效后三日内一次性履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，反诉费550元，合计1350，因适用简易程序减半收取675元，由张某甲、张某乙负担337.5元，由李某甲负担337.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 刘善宗
二〇一四年二月二十六日
书记员 刘馨丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
…
（五）违反法律、行政法规的�制性规定。
第五十九条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼，可以合并审理。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。