四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阆民初字第1469号
原告中国农业银行股份有限公司阆中市支行。
住所地：阆中市保宁街道办事处新村路东段**号。
法定代表人胡敏，行长。
委托代理人苟忠毅，该行干部。
委托代理人杨中书，该行客户经营部客户经理。
被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司。
住所地：阆中市保宁街道办事处白果树街*号。
法定代表人杨明顺，董事长。
委托代理人张小云，四川源正律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司阆中市支行诉四川省阆中顺达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人和被告的法定代表人及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司阆中市支行诉称，2001年12月初，被告申请在原告处借款，经原告审查后，双方于2001年12月17日签订（阆）农银借字（2001）第010075号《借款合同》，约定：被告在原告处借款180万元，期限二年，担保方式为最高额抵押担保，被告以其所有的位于阆中市白果树街2号面积为499.6平方米的办公房屋和位于阆中市校场路用地面积为3720平方米、迎恩街用地面积为7188平方米、毛家巷商住楼建筑面积为10000平方米的物权和期权提供抵押担保，并经阆中市房地产评估其价值为360万元，双方并到房地产管理部门办理了抵押物登记，原告依法取得了房屋他项权证。借款合同签订后，原告依约向被告发放贷款180万元，被告在原告处借款到期后，被告申请延期一年还款，原告同意被告延期一年还款。后因被告经营困难，长期处在停业状态，经原告多次向被告催收，被告未予偿还原告借款本息，截止2015年2月4日，被告共计结欠原告借款本金180万元，利息2，739，103.90元。诉请判令：一、被告偿还原告借款本金180万元及利息；二、若被告不能偿还原告借款本息，则以被告借款时所设定的抵押物以折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；三、本案诉讼费由被告负担。
被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司辩称，在原告处借款180万元未予偿还属实。未偿还原告借款主要原因：1、与原告签订最高额抵押贷款合同约定贷款250万元，原告实际向被告发放贷款180万元，由于原告没有足额向被告发放贷款，致被告资金周转困难又无法用资产融资，系原告违约在先，导致被告经营困难无法偿还贷款；2、由于原告不向被告提供贷款，被告为了支付工程款，被告不得不将原设定的抵押物变卖；3、被告从2003年以来，就处于关闭状态，几乎没有实际经营收入，加之被告公司主要股东先后得重病，致公司无法经营。4、原所设定的抵押物已经不存在了，原告不享有抵押物权的优先受偿权，因行使权利期限已经超过了法律规定的时效期间。
经审理查明，2001年12月17日，原、被告签订最高额抵押合同一份，约定，被告以所用的位于阆中市白果树街2号的办公用房【房屋所有权证号为阆权（2000）字第70334号，面积为499.6平方米；土地使用权证号为（2001）字第02546号，土地性质为划拨住宅用地】，其评估值为874，300元和在建的五元街底层营业用房103.68平方米（其评估值为331，776元）、在建的迎恩街综合楼第二层营业用房面积为548平方米（其评估值为794，600元）、在建的迎恩街综合楼底层营业用房面积为153.76平方米（其评估值为538，160元）、在建的较场路综合楼底层营业用房面积为340.54平方米（其评估值为1，106，755元）作抵押（共计价值3，645，591元）在原告处最高借款180万元，期限从2001年12月17日起至2004年12月17日止。双方在相关部门办理了房屋及在建工程抵押物登记，原告领取了抵押物他项权证。同日，原、被告签订借款合同一份，约定，被告在原告处借款180万元，借款期限为二年，双方还对担保方式、借款利率、违约责任等作了约定。合同签订后，原告于2001年12月29日向被告发放贷款180万元。被告在原告处借款到期后前，于2003年12月10日申请贷款展期一年，原告同意被告贷款展期一年。展期一年到期后，被告公司就处于关闭状态，几乎没有实际经营收入，加之被告公司主要股东先后得重病，致公司无法正常经营。经原告多次向被告催收借款，被告未能偿还原告借款本息，截止2015年2月4日，被告累计结欠原告借款本金180万元，利息2，739，103.90元，原告收款无果，遂诉讼来院，并提出前列诉讼请求。
同时查明，被告在原告处借款所设定的抵押物即在建的五元街底层营业用房103.68平方米（其评估值为331，776元）、在建的迎恩街综合楼第二层营业用房面积为548平方米（其评估值为794，600元）、在建的迎恩街综合楼底层营业用房面积为153.76平方米（其评估值为538，160元）、在建的较场路综合楼底层营业用房面积为340.54平方米（其评估值为1，106，755元），被告为了解决遗留问题，在未经原告同意的情况下，均已全部处置，并转移了产权手续，所得款项全部用于偿债和解决遗留问题。位于阆中市白果树街2号的办公用房【房屋所有权证号为阆权（2000）字第70334号，面积为499.6平方米；土地使用权证号为（2001）字第02546号，土地性质为划拨住宅用地】，在原告不知的情况下被告将其变卖，但至今未办理相关产权变更手续，所得价款用于偿债和被告公司股东治病开支。
上述事实，有最高额抵押合同、价款合同、借据、抵押物清单、评估报告、展期协议、催款通知书、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的最高额抵押合同和借款合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，最高额抵押合同和借款合同均属合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在原告处借款后未按约定履行还款义务是错误的，应当承担逾期还款的民事责任，原告要求被告偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求对借款所设定的抵押物即在建的五元街底层营业用房103.68平方米（其评估值为331，776元）、在建的迎恩街综合楼第二层营业用房面积为548平方米（其评估值为794，600元）、在建的迎恩街综合楼底层营业用房面积为153.76平方米（其评估值为538，160元）、在建的较场路综合楼底层营业用房面积为340.54平方米（其评估值为1，106，755元）行使抵押优先受偿权，因该抵押物已被被告变卖并将产权登记在他人名下，其抵押优先受偿权无法行使，其主张，本院不予支持。被告借款时以位于阆中市白果树街2号的办公用房【房屋所有权证号为阆权（2000）字第70334号，面积为499.6平方米；土地使用权证号为（2001）字第02546号，土地性质为划拨住宅用地，其评估值为874，300元】作抵押，被告在未经抵押权人同意的情况下，擅自将抵押物变卖给他人是错误的，且变卖的款项未清偿原告的借款本息，应为无效。故，若被告不能偿还原告借款本息，则应当以其抵押物以折价、变卖或拍卖所得价款（在原评估值对应贷款金额范围内）优先受偿。被告称，向原告借款时，被告将价值360万元的财产抵押给原告，原告理应按贷款合同的约定给被告贷款250万元，而原告只给被告贷款180万元，由于没有足额的贷款支持，被告资金周转困难，原告又不能足额贷款支持，却又控制被告360万元的资产，给被告造成融资受阻，系原告违约在先，最终导致被告经营困难而造成还款困难。原告则称，已经按双方签订的最高额抵押贷款合同和借款合同足额向被告发放了贷款180万元，并未违约。从原、被告签订的最高额抵押贷款合同和借款合同看，原告已经足额向被告发放了贷款，故，被告之辩解意见不能成立，本院不予采信。被告以2003年以来，由于公司经营困难，基本处于关停状态，加之被告公司股东先后得重病为由拒绝偿还原告借款是没有道理的，本院不予支持。被告在原告处借款虽早已到期，但并未超过诉讼时效期间，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。原告要求对借款时所设定的抵押物即位于阆中市白果树街2号的办公用房【房屋所有权证号为阆权（2000）字第70334号，面积为499.6平方米；土地使用权证号为（2001）字第02546号，土地性质为划拨住宅用地，其评估值为874，300元】行使抵押权并无不当，故，被告主张在原告处借款所设定的抵押物已经不存在，因原告未在主债务诉讼时效期间行使抵押权，至2005年起诉期限届满后，原告不享有抵押物权的优先受偿权的辩解意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十八条和上引法律之规定，判决如下：
一、被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司偿还原告中国农业银行股份有限公司阆中市支行借款本金1，800，000元及利息2，739，103.90元；同时从2015年2月5日起至还款之日止按合同约定的利率计付借款1，800，000元的利息。限本判决发生法律效力后30日内履行完毕。
二、若被告在指定的期间不能偿还原告借款本息，原告则有权以借款时所设定抵押的财产即位于阆中市白果树街2号的办公用房【房屋所有权证号为阆权（2000）字第70334号，面积为499.6平方米；土地使用权证号为（2001）字第02546号，土地性质为划拨住宅用地，其评估值为874，300元】折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款（在原评估值对应贷款金额范围内）优先受偿。
本案诉讼费21，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 卢开军
二〇一五年六月二日
书记员 何海燕