北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）通民初字第08096号
原告王德增（反诉被告），男，1960年3月27日出生。
委托代理人王立勇，北京市通州区马驹桥镇法律服务所法律工作者。
被告张立祥（反诉原告），男，1977年7月8日出生。
委托代理人宋岩，女，1983年4月17日出生。
被告北京莲香苑食品有限公司（反诉原告），住所地北京市通州区马驹桥镇姚辛庄村东。
法定代表人张立祥，总经理。
委托代理人宋岩，女，1983年4月17日出生。
原告王德增与被告张立祥、北京莲香苑食品有限公司（以下简称莲香苑公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德增及其委托代理人王立勇，被告张立祥，被告张立祥、莲香苑公司共同的委托代理人宋岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德增诉称：我经人介绍于2008年5月与被告张立祥认识，当月20日起我与张立祥在北京市通州区姚辛庄村南口小白楼月饼厂立下君子协议，约定支付我每年70000元租金，将月饼厂租下。2012年5月起，我在院内建房1000多平米。2012年6月20日起，张立祥将新建房屋用做库房及车间使用至今，我多次要求腾出新建房屋或支付租金，但张立祥总是推托。现要求解除我与张立祥口头约定的租赁合同；张立祥支付2011年5月至2013年6月的租金共计151600元；支付2011年6月至2013年6月我新建房屋1000平米的使用费共计216000元，共计367600元，并承担本案诉讼费用。
被告张立祥辩称：原告王德增起诉我主体错误，房屋的实际承租人及使用人均是被告莲香苑公司。王德增主张租赁的时间应当是2004年年初，而不是2008年。双方约定的租金也不是每年70000元，从2004年的七八千元，每年递增到2011年的50000元。王德增新建的房屋至今未完工，且质量不合格，导致莲香苑公司无法实际使用，至今也未实际使用。因王德增在施工期间造成公司无法正常经营生产，故王德增曾经口头承诺在我支付了14000元租金后至2012年4月将不再支付租金。2012年的租金至2012年4月后双方另行协商，故应裁定驳回王德增的起诉。现提出反诉，要求王德增赔偿我装修、添建损失共计150000元，经营损失200000元，并承担本案诉讼费用。
被告莲香苑公司辩称：租赁的房屋在起诉前由被告张立祥使用，其他答辩意见及反诉诉请求同张立祥。
针对被告张立祥、莲香苑公司的反诉请求，原告王德增辩称：不同意其反诉请求，经营损失因为双方没有文字协议，早已不在此生产了。关于装修、添建部分的损失因装修把我的也改了，应双方抵消，故不同意赔偿。
经审理查明：2004年，原告王德增与被告张立祥经口头约定，王德增将其从北京市通州区马驹桥镇姚辛庄（以下简称姚辛庄）村委会租赁的位于姚辛庄村362号院的两栋房屋由张立祥使用。
庭审中，王德增诉称双方口头约定自2011年5月起双方每年租金为70000元。张立祥对此不予认可，辩称2011年后双方约定的租金为每年50000元。王德增诉称张立祥未支付2011年5月至2013年6月的租金，张立祥对此不予认可，辩称已于2012年3月30日预付2012年5月后的租金14000元，后因王德增施工妨碍莲香苑公司经营，经王德增口头承诺免除施工期间的租金，2012年5月后重新约定租金。王德增认可2012年3月30日张立祥支付租金14000元，但主张该租金系支付2012年5月20日之前的租金，且双方并未约定无需张立祥支付以后的租金。
王德增诉称其在姚辛庄新建1000平米房屋，虽未就上述房屋的租赁事宜与张立祥达成协议，但张立祥使用上述房屋，张立祥应支付2011年6月至2013年6月上述房屋的使用费。张立祥对此不予认可，辩称上述房屋未完工，因此并未使用，故不同意交纳使用费。
张立祥主张在租赁院内添建了房屋，后为新建1000平米的房屋被拆除。为证明其主张，张立祥提供证人证言予以证明.证人王×到庭作证，证明去莲香苑采购月饼时看见张立祥在施工盖200平米的房子。莲香苑公司员工薛红飞亦作为证人出庭作证，证明张立祥为新建200平米的房子购买原材料并砌墙。王德增认为上述证人与张立祥及莲香苑公司有利益关系，故对上述证言均不认可。张立祥、莲香苑公司又提供2008年账册以证明对房屋有出资，账册中的支出凭证中有显示莲香苑购买沙、水泥、防盗门等情况。王德增对此亦不认可，认为账册中购买的上述物品不能证明被使用在房子上。
张立祥、莲香苑公司主张对原有两栋房屋进行了装修，并对新建的1000平米的房屋有出资。为证明其对新建1000平米的房屋有投资，张立祥提供两张收条予以证明。收条显示代王德增付水泥款及砖填款共计13000元。王德增对此不予认可，辩称系2009年的收条，建房为2011年，与新建房屋无关，并主张张立祥未出资建任何房屋，亦未装修房屋。张立祥及莲香苑公司要求对其装修、添建部分进行评估。2013年7月5日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具造价鉴定报告，确定张立祥及莲香苑公司主张的装修现值为71870元。王德增主张上述评估结果过高，且因装修改变原有房屋，故不同意赔偿。
王德增亦主张房屋使用中有损坏，故要求对房屋的损坏进行评估。2013年7月5日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具造价鉴定报告，确定无争议部分的房屋损坏工程造价为6585元。
另查，张立祥与王德增订立口头租赁协议系为莲香苑公司选址，现由莲香苑实际使用。双方对口头约定的租赁协议的期限说法不一，但都未能提供证据予以证明。王德增主张张立祥未支付2011年5月后的租金，且双方未就新建的约1000平米的房屋租赁问题达成一致协议，故要求解除双方的口头协议。2012年11月1日，本院组织双方到双方诉争的房屋现场进行勘验，双方诉争的新建的1000平米房屋被空置，无人使用，该房屋主体结构已完工，但未装修。
上述事实，有《土地租赁合同》、企事业法人营业执照、证明、收条、账册、照片、造价鉴定报告及当事人陈述在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告张立祥与被告王德增订立的口头约定系双方真实的意思表示，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王德增与张立祥口头约定的租赁协议中，未能明确约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且张立祥自2011年5月至今未交纳租金。因此，王德增要求解除与张立祥的口头约定的租赁合同关系的诉讼请求合理，本院予以支持。
王德增虽主张2011年5月至2011年4月的租金为70000元，但未能提供证据予以证明，故本院不予采信。同理，张立祥虽主张2011年3月30日交纳的14000元租金系2011年3月30日之后的租金且双方口头约定无需再交纳之后的租金，因2011年3月30日的收条中并未注明交纳的14000元租金系2011年5月后的租金而张立祥又未能提供证据证明其主张，故本院亦不予采信。现莲香苑公司仍占用王德增的房屋未向王德增交纳钥匙，但未支付2011年5日之后的租金实为不妥。现房屋由被告莲香苑公司实际使用，而张立祥与王德增签订租赁协议系代表公司行为。故王德增要求莲香苑公司支付2011年5月至2013年6月租金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持，而要求张立祥支付租金的诉讼请求，本院不予支持。王德增并未就新建的1000平米房屋与张立祥或莲香苑公司达成租赁合同协议，且经本院现场勘验，该房屋并未被使用。因此王德增要求张立祥及莲香苑公司支付新建1000平米房屋的使用费的诉讼请求无合同及事实依据，本案不予支持。
张立祥、莲香苑公司主张在姚辛庄村362号院新建房屋并要求赔偿的反诉请求，因未能提供有效证据证明上述房屋系其所建，又未能提供证据证明房屋的损失情况，故本院不予支持。关于张立祥及莲香苑公司要求赔偿经营损失的主张无事实及法律依据，本院亦不予支持。关于张立祥、莲香苑公司要求王德增赔偿装修损失的诉讼请求，我国最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释第十二条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，双方口头约定的租赁协议未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁。本院依据当事人可以随时解除不定期租赁合同为依据解除双方口头约定的租赁关系，应视为双方约定的租赁期间已届满。故张立祥、莲香苑公司要求王德增赔偿装修损失的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除被告张立祥与原告王德增于二零零四年口头约定的租赁关系；
二、被告北京莲香苑食品有限公司支付原告王德增租金十万四千一百六十七元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告王德增的其他诉讼请求；
四、驳回被告张立祥的反诉请求；
五、驳回被告北京莲香苑食品有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费五千元，由原告王德增负担（已交纳）；
鉴定费五千元，由被告张立祥、北京莲香苑食品有限公司负担（已交纳）。
案件受理费七千九百一十四元，由原告王德增负担五千五百三十一元（已交纳），由被告北京莲香苑食品有限公司负担二千三百八十三元，于本判决生效之日起七日内交纳；
反诉费六千五百五十元，由被告张立祥、北京莲香苑食品有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
代理审判员 谭云进
人民陪审员 朱瑞林
二〇一三年八月十四日
书 记 员 于文娟