江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03287号
上诉人（原审原告、反诉被告）汤雯清。
上诉人（原审第三人）汤惠兰。
上诉人汤雯清、汤惠兰委托代理人张中孝，江苏鼎昆律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）黄晓倚。
委托代理人冷少萍，江苏鼎昆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐永良。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
委托代理人邓鹏。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张娟。
上诉人汤雯清、汤惠兰、黄晓倚因房屋迁让纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐永良于2006年1月4日取得昆山市张浦镇新吴街288号29号楼1002室房屋的产权，房屋建筑面积99.11平方米。同日徐永良在中国建设银行办理了250000元的贷款并办理了房屋抵押登记手续。徐永良、张娟于2008年10月30日登记结婚，于2011年11月21日办理了离婚登记手续。
又查明，徐永良向第三人汤惠兰借款，于2011年2月22日出具借条：“今借汤惠兰人民币叁万圆整，借款人徐永良（手印）2011.2.22”，此款徐永良确认收到30000元现金。2011年3月2日出具借条“今借汤惠兰人民币贰拾万圆整（小写200000），借款人徐永良（手印）2011.3.2”，此款徐永良只认可收到转帐的163000元，但已归还了3个月利息共21000元，但第三人诉称借款除了转帐的163000元外还支付了30000元现金，并未收到徐永良归还的利息。次日，汤惠兰为了保证其借款能够收回，安排其下属黄晓倚与徐永良、张娟和吴雪峰一起到昆山市正信公证处，对徐永良、黄晓倚的《委托书》进行了公证，详见（2011）苏昆正信证民内字第996号公证书。委托书事项：“徐永良全权委托黄晓倚办理出售昆山市张浦镇新吴街288号29号楼1002室房屋一套的一切相关事宜，委托事项包括偿还银行贷款、领取他项权证、解除抵押登记、解除房地产证的过户登记、查档、办理水电、电话、有线电视过户、交房、管道煤气、公证、缴纳税款、退保险、调取完税凭证和购房发票以及一切相关手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件和办结的有关事宜，我均予以认可。代理人无转委托权。委托期限自二0一一年三月二日到二0一二年三月二日止。”该公证处在2011年3月1日出具的（2011）苏昆正信证民内字第923号公证书，证明张娟身份证原件与复印件相符，公证书仅用于位于诉争房屋的还贷、出售事宜，用于其他用途的无效。
2011年7月4日，汤惠兰因徐永良未归还借款，在徐永良、张娟不知情，也未告知其售房总价、交房日期的情况下，黄晓倚以徐永良代理人的身份与汤雯清签定了《房地产买卖契约》，约定将以上房产以总价465817出售给汤惠兰女儿汤雯清，约定交房日期2011年7月30日，甲方（卖方）由黄晓倚代徐永良签字，乙方（买方）由汤惠兰代汤雯清签字，汤雯清本人也签了字。汤惠兰为完成房屋过户共支付了如下费用：2011年7月4日偿还了中国建设银行贷款130527.86元，评估费2330元，营业税25619.94元，个人所得税4658.17元，契税13974.51元，过户费674元、权证代理费50元，调档费10元，土地登记费18元，以上全部金额合计177862.48元。该房屋产权证于2011年7月6日、土地使用权证于同年7月18日过户到了汤雯清名下。房屋过户后，黄晓倚未告知徐永良、张娟房屋已过户的事实及房屋成交价格，汤惠兰也未与徐永良进行最终清算，两张欠条至本案起诉时也未归还徐永良。
诉讼中，徐永良向原审法院提出财产保全申请，原审法院于2014年4月30日依法查封了以上诉争房屋。
以上事实有借条、银行转帐凭证、公证书、证人证言、房某、土地使用权证、还贷凭证、庭审笔录在案佐证。
本诉原审原告诉称，徐永良分别于2011年2月22日和2011年3月2日向第三人汤惠兰借款人民币23万元，为了能保证能按期偿还借款，同日双方至公证处办理了房屋委托过户的公证，同年6月间，汤惠兰曾多次催促徐永良偿还借款，但原审被告仍无力偿还，后其同意将张浦新吴街288号29号楼1002室通过买卖的方式过户汤惠兰指定的原审原告汤雯清名下抵偿借款。
嗣后，汤雯清替徐永良偿还了全部的银行贷款，缴纳了契税、营业税等全部过户费用。于2011年7月6日过户至汤雯清名下，过户后考虑两原审被告的近况没有要求立即其搬离，给其3个月准备时间。时至今日原审原告多次催促原审被告搬离，两原审被告不但仍居住在该房产内，而且也不支付相应的房屋使用费。故此诉至原审法院，要求：1、判令徐永良、张娟立即搬离非法侵占的房产；2、支付房屋使用费约30000元（按照每月1500元计算），截止以实际搬离日为准；3、判令徐永良、张娟结清该房产所有水电煤等生活费用。
反诉原审原告诉称，徐永良于2011年3月2日向第三人汤惠兰借款人民币193000元，月息7000元，借款后，徐永良按月息支付利息，累计支付利息14000元，同年7月4日，汤惠兰通过其合伙人黄晓倚利用徐永良借款时欺诈办理的公证文件将徐永良所有的位于昆山市张浦镇新吴街288号29号楼1002号室房屋出卖给反诉原审被告汤雯清，并办理了房屋过户手续，第三人汤惠兰又通过汤雯清起诉徐永良、张娟立即搬离房屋并支付房屋使用费，企图使本案房屋买卖合法化。反诉原审原告认为，第三人汤惠兰上述行为属于通过采取合法形式以掩盖其非法高利贷的目的，为此提起反诉，要求：1、判决确认徐永良、张娟与汤雯清关于以上房屋买卖合同无效；2、判决汤雯清赔偿各项经济损失计人民币50000元。
原审法院认为，本案的争议焦点是黄晓倚与汤雯清签订的《房地产买卖契约》的效力问题。第一，合同法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”徐永良虽然与黄晓倚签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明黄晓倚有权代为徐永良签订系争房屋的买卖合同，并未授权黄晓倚有权决定系争房屋的出售价格、交房时间等房屋买卖的重要事宜，黄晓倚作为委托人，理应维护徐永良的利益，诚信、忠实、全面地履行委托事务，不得损害委托人的利益，在办理委托事项时应对房屋买卖合同中的重要事项向委托人报告，但黄晓倚在未征得徐永良同意的情况下，擅自与汤惠兰、汤雯清约定了房屋售价，签订了买卖合同，直到房屋过户也未将房屋买卖的情况告知徐永良，其行为显已超越了代理权，且事后也未得到徐永良的追认。第二、合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”从本案整个事情经过反映出，汤惠兰为了保证借款可以及时归还，要求徐永良与其下属黄晓倚签定了《委托书》并办理了公证，而诸多委托事项均为诉争房屋的买卖、过户事宜，其实质是具有担保债权实现的目的，在2011年7月4日未通知徐永良的情况下，黄晓倚与汤惠兰的女儿汤雯清签订了房屋买卖协议，汤惠兰代偿了银行贷款、支付了各项费用，办理了房产、土地使用权的过户手续。在整个交易过程中，汤惠兰、黄晓倚既未通知徐永良如果不归还借款将把房屋出卖还债，也未告知房屋出卖的总价以及交房时间、过户后双方也未进行清算，徐永良出具的欠条也未归还徐永良，由此可以看出黄晓倚与汤惠兰存在恶意串通，损害徐永良利益的行为。综上，黄晓倚以徐永良的委托代理人名义与汤雯清签订的房屋买卖合同无效。
《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案基于买卖合同无效，对于第三人汤惠兰代为支付的贷款及其他费用，反诉原审原告徐永良应向第三人归还代为清偿的贷款130527.86元及利息（以130527.86元为本金，自2011年7月4日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算），其余损失由第三人自行承担。反诉原审被告汤雯清、第三人黄晓倚、汤惠兰作为过错方，应协助反诉原审原告徐永良将系争房屋的产权恢复登记至徐永良名下，且过户费用由汤雯清、汤惠兰、黄晓倚承担，如其不履行的，徐永良可自行承担后，再向汤雯清、汤惠兰、黄晓倚另行主张。至于反诉原审被告汤雯清认为反诉原审原告徐永良的反诉请求已过诉讼效的代理意见，原审法院认为，根据我国现行法律的规定，诉讼时效只适用于财产权中债权性请求权，本案中反诉原审原告要求确认房屋买卖合同无效，要求将房产登记恢复登记到反诉原审原告名下，这属于确认物权的请求权，不适用诉讼时效。另外，关于汤惠兰与徐永良之间的借款纠纷应通过另行诉讼解决，本案不予理涉。
综上，依照《民事通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，原审法院判决如下：一、驳回本诉原审原告汤雯清的全部诉讼请求；二、反诉原审被告汤雯清与反诉原审原告徐永良、张娟之间的房屋买卖合同无效，汤雯清、汤惠兰、黄晓倚于判决生效之日起三十日内将昆山市张浦新吴街288号29号楼1002室的房屋所有权、土地使用权权证恢复登记到徐永良名下，过户过程中所发生费用由汤雯清、汤惠兰、黄晓倚承担；三、反诉原审原告徐永良于判决生效之日起十五日内支付汤雯清、汤惠兰、黄晓倚垫付的银行贷款130527.86元及利息（以130527.86元为本金，自2011年7月4日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）；四、驳回反诉原审原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费630元，由本诉原审原告汤雯清承担，反诉案件受理费1130元，保全费520元，合计1650元，由反诉原审原告徐永良、张娟负担1130元，由反诉原审被告汤雯清承担520元，反诉原审被告负担部分反诉原审原告已预交，原审法院不再退还，反诉原审被告在判决生效后十五日内支付给反诉原审原告。
上诉人汤雯清不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
原审法院认定汤雯清、汤惠兰、黄晓倚恶意串通，损害第三人利益，房屋买卖合同无效没有事实依据。徐永良具有完全民事行为能力，公证委托系其真实意思表示，且符合法律规定。公证过程合法，公证书合法有效。黄晓倚处理涉案房屋的行为合法有效，对委托人具有约束力。出售价格经依法设立的第三方机构依法评估确定，具有合理性和权威性。黄晓倚受被上诉人委托以前述评估价格为依据处分房屋，合理合法，不存在恶意串通的动机及目的，也没有损害第三人利益。房屋交易当事人身份，不属法律禁止对象，不影响房屋交易的合法性。
黄晓倚行使代理权处分涉案房屋，无越权行为。汤雯清依法取得房屋所有权，受法律保护。如果徐永良对通过公证委托黄晓倚出售房屋的行为反悔，应通过撤销委托终止委托。否则，受委托人的代理行为当然对其产生法律约束力。如果徐永良认为受委托人在行使代理权过程中存在主观过错而致其利益受损，应向受委托人求偿。即使徐永良对黄晓倚的合法处分行为有异议，但汤雯清依照合理对价取得房屋所有权，属于善意取得，受法律保护。
原审判决第二、三项超出审理范围。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人迁出涉案房屋。
上诉人汤惠兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
原审法院认定汤雯清、汤惠兰、黄晓倚恶意串通，损害第三人利益，房屋买卖合同无效没有事实依据。徐永良具有完全民事行为能力，公证委托系其真实意思表示，且符合法律规定。公证过程合法，公证书合法有效。黄晓倚处理涉案房屋的行为合法有效，对委托人具有约束力。出售价格经依法设立的第三方机构依法评估确定，具有合理性和权威性。黄晓倚受被上诉人委托以前述评估价格为依据处分房屋，合理合法，不存在恶意串通的动机及目的，也没有损害第三人利益。房屋交易当事人身份，不属法律禁止对象，不影响房屋交易的合法性。
汤雯清依法取得房屋所有权，受法律保护。在撤销委托前，委托行为有效，受委托人的代理行为当然产生法律约束力。如果徐永良认为受委托人在行使代理权过程中存在主观过错而致其利益受损，可向受委托人求偿。即使徐永良对黄晓倚的合法处分行为有异议，但汤雯清依照合理对价取得房屋所有权，属于善意取得，受法律保护。
原审判决第二、三项超出审理范围。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
上诉人黄晓倚不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
黄晓倚不存在与他人恶意串通行为损害第三人利益。徐永良具有完全民事行为能力，公证委托系其真实意思表示，且符合法律规定。公证过程合法，公证书合法有效。黄晓倚处理涉案房屋的行为合法有效。黄晓倚不存在恶意串通的动机及目的，也没有损害第三人利益。房屋交易当事人身份，不属法律禁止对象，不影响房屋交易的合法性。原审判决第二、三项超出审理范围。
综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人徐永良二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人张娟二审中未发表意见。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、平等等原则。根据汤雯清的诉称等本案查明的事实，可以认定，涉案委托公证书系为了保证徐永良向汤惠兰按期偿还借款所办理，具有担保债权实现的目的，利用了徐永良借款时的弱势地位，并非徐永良的真实意思表示，有违自愿、平等原则。在债权到期前即准备好以不动产过户来保障到期债权实现的手续，以合法形式掩盖了非法目的，涉案房屋买卖委托行为应属无效。上诉人汤雯清、汤惠兰、黄晓倚未能证实与徐永良达成用涉案房屋抵偿借款的约定，三人亦无证据与徐永良协商过房屋价款事宜，结合债权到期前所办理的房屋买卖委托公证，原审法院认定黄晓倚与汤惠兰存在恶意串通，损害徐永良的行为正确，故涉案房屋买卖合同无效。汤雯清明知涉案委托公证书系为了保证徐永良向汤惠兰按期偿还借款所办理，其购买涉案房屋不具有善意。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。在涉案房屋买卖合同无效的情况下，原审法院对于恢复房屋登记、返还代垫贷款一并处理并无不当。
综上，上诉人汤雯清、汤惠兰、黄晓倚的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1890元，由上诉人汤雯清、汤惠兰、黄晓倚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 黄 婷