杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初5275号
原告（反诉被告）：朱元富，男，1970年12月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市，
委托诉讼代理人：胡琳琳，浙江文勇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙城伟，男，1996年7月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，
委托诉讼代理人：周建、邹鹏鹏，浙江丰原律师事务所律师。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层，实际经营地：浙江省杭州市下城区西湖文化广场19号环球中心21-22楼。
法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：吴苏华、王燕，该公司员工。
原告朱元富与被告孙城伟、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情需要，本案转为适用普通程序进行审理。被告孙城伟提起反诉，本院予以受理。本院于2018年1月29日公开开庭审理了本案，原告朱元富的委托诉讼代理人胡琳琳，被告孙城伟的委托诉讼代理人周建，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人吴苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱元富向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为ZD0104820《购房意向合同》以及补充协议；2.被告孙城伟返还定金150000元；3.被告孙城伟承担原告因本案而支付的相关损失20000元；4.被告我爱我家公司对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2016年10月8日，原告与被告孙城伟签订编号为ZD0104820的《购房意向合同》。合同约定：原告向被告孙城伟购买其所有的坐落在杭州市萧山区房屋一套，房屋转让价1220000元，在签订合同时支付意向金150000元，若被告孙城伟接受原告的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金。合同还约定，原告与被告孙城伟在履行合同中若有争议由被告我爱我家公司所在地法院管辖。因本案所涉房屋为二手房，当天原告与被告孙城伟另行签订补充协议，约定由被告孙城伟自行预约好银行按揭，被告孙城伟承诺在40天内完成银行预约还款手续。合同签订后当天，原告即支付了150000元的定金。之后，原告一直未收到二被告的通知去签订《房屋转让合同》。2016年11月9日，杭州市人民政府对杭州房地产市场进行再度调控，即对不能提供自购房之日前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。原告被被告我爱我家公司告知，原告将无法购买本案所涉房产。原告便数次到杭州要求被告孙城伟返还定金，但被告孙城伟迟迟未退定金。综上，原告认为，被告孙城伟的房屋存在银行按揭还款等相关事宜，被告孙城伟未能及时归还银行按揭款导致房屋未能在杭州市房地产市场调控政策出台前进行转让，双方的合同因不可归责于双方的原因而无法继续履行，被告孙城伟理应退还定金。而被告我爱我家公司在知道这一政策后，仍不退回定金，造成原告为此事数次到杭州处理未果，现产生的相关损失应由被告承担。为此，特提起诉讼，请求判决支持原告之诉请。
被告孙城伟辩称，不能履行《购房意向合同》是因为原告违约，不向被告孙城伟支付应支付的250000元导致被告孙城伟无法提前还清银行贷款，无法在2016年11月10日前与原告完成《房屋转让合同》的签订，因此，被告孙城伟不应返还定金、不应赔偿相应损失，原告还应对被告孙城伟的损失承担违约、缔约过失的相应责任。
被告我爱我家公司辩称，2016年10月8日，原告朱元富和被告孙城伟经我爱我家公司居间服务，就地址为杭州市萧山区房屋签订的《购房意向合同》。合同中明确约定房屋转让总价为1220000元，付款方式为一次性。原告将购房定金150000元通过我爱我家公司的工作人员转付被告孙城伟，且因案涉房屋仍存在抵押，根据萧山区二手房交易的相关规定，如有抵押、按揭的房屋，必须要还清贷款后才可以签订杭州市房屋转让合同，因此原告与被告孙城伟在协议中约定，被告孙城伟承诺在40天内完成银行还款手续。同时因原告作为买方是外地户籍，且未在杭州缴纳社保，在2016年11月9日杭州市楼市调控政策加码后，2016年11月10日起外地户籍需提供购房之日起前两年内在本市连续缴纳一年以上的个人所得税和社会保险的证明。原告从2016年11月10日起，不具备购房资格。2016年11月9日我爱我家公司第一时间联系双方，经我爱我家公司协商，被告孙城伟明确表示不愿意退还150000元购房定金。根据我国法律的相关规定，原告在楼市调控政策出台后，已经失去了购房资格，属于不可抗力，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，双方应该协商处理，协商不成双方无责解约，被告孙城伟应当返还购房定金。其次我爱我家公司与原告及被告孙城伟之间，是居间合同关系并非购房合同，违约方导致《购房意向合同》无法继续履行，违约方并非是我爱我家公司，原告主张由我爱我家公司来对赔偿承担连带清偿责任是没有事实根据和法律依据的。综上我爱我家公司同意解除《购房意向合同》及协议，但请求法院驳回原告对我爱我家公司的诉讼请求。
被告孙城伟向本院提出反诉诉讼请求：1.原告朱元富赔偿被告孙城伟各项损失合计50000元；2.原告朱元富承担本案的诉讼费用。事实理由：2016年10月8日，被告孙城伟与原告朱元富签订《购房意向合同》，合同约定原告朱元富购买被告孙城伟位于萧山区的房屋，转让总价为1220000元。同日，双方签订《协议》一份，明确约定原告朱元富于预约好银行按揭还款当天向被告孙城伟支付250000元。2016年10月9日，被告孙城伟向银行预约了按揭还款，但原告朱元富未按约支付250000元、也未提出与被告孙城伟解除合同。本着对原告朱元富的基本信任，被告孙城伟另与他人签订《房地产买卖合同》，并向该合同相对方支付购房定金50000元。综上所述，原告朱元富的违约行为导致被告孙城伟无法继续履行与他人签订的《房地产买卖合同》，被告孙城伟也因此损失了购房定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，请求法院依法判决支持被告孙城伟的全部反诉请求。
原告朱元富辩称，被告孙城伟反诉的诉请与本诉无实际关系；被告孙城伟提供的证据无法证明其相关损失。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据2POS签购单、收款收据、收条（复印件）各一份，被告孙城伟认为POS签购单并非直接支付给其，故无法确认真实性；收款收据未载明被告孙城伟，故无法确认真实性；收条真实性认可，但是明确载明以实际到账为准，应由相应到账证据予以佐证；被告我爱我家公司对该组证据无异议。本院认为，被告孙城伟确认收到由我爱我家公司转付的150000元，故对该组证据予以确认。2.被告孙城伟提交的证据1《协议》一份，原告朱元富及我爱我家公司对真实性均无异议，对待证事实有异议。本院对该证据的真实性予以确认。3.被告孙城伟提交的证据2浙江萧山农村商业银行股份有限公司城南支行证明1份，原告朱元富对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证明没有银行相关人员签字，且系借款合同专用章而非单位公章；被告我爱我家公司对真实性、合法性、关联性无异议，但认为无法证明被告孙城伟预约了何时还款。本院认为，该证明仅能证明被告孙城伟曾预约还款，但未确认何时可以归还按揭贷款。4.被告孙城伟提交的证据3-4，原告朱元富对真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明其待证事实；被告我爱我家公司对真实性、合法性有异议，认为中介公司无法查询核实，无法证明被告孙城伟有实际损失。本院认为，该两份证据无法证明被告孙城伟损失50000元的事实，故其待证事实不予确认。
综上有效证据，结合各方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2016年10月8日，原告朱元富（甲方、买方）与被告孙城伟（乙方、卖方）、被告我爱我家公司（丙方、居间方）共同签订编号为ZD0104820《购房意向合同》一份，约定：乙方将坐于杭州市萧山区，建筑面积94.51平方米的房屋转让给甲方，转让总价为1220000元；房屋设定有抵押，乙方自行还贷；存在差价20%的个税，总价5.6%的综合税；付款方式为一次性付款，其中首付720000元；交易过程中产生的税费、中介服务费、评估费等相关费用由甲方全部承担；首付款支付时间为签订《杭州市房屋转让合同》后3天内；尾款500000元于签订《杭州市房屋转让合同》3天内和首付一共支付到丙方指定的账户内；交房时间为不动产证制作后3天内；交房时乙方需结清所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视，同时保证所有户口迁出；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金150000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；促成甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，甲乙双方向丙方支付代理服务费24080元；甲、乙双方同意在本意向合同签订后五日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；乙方承诺在2016年10月14日前将土地证、契证交由丙方保管；甲方要求解除合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方；签署本合同后，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；由于不可抗力造成本意向合同无法履行的，各方均不承担违约责任；等等。
当日，原告朱元富（甲方、买方）与被告孙城伟（乙方、卖方）另行签订《协议》一份，双方在平等协商基础上，就位于萧山区房屋交易作以下约定：该房屋出售合同价820000元，装修款另计250000元，合计1220000元，装修款250000元于甲方预约好银行按揭还款当天由甲方自行支付给乙方；乙方承认（诺）在40天内完成银行预约还款手续；在签订《杭州市房屋转让合同》前，乙方还有400000元按揭尾款需要垫资，乙方承诺自行解决好，垫资产生的利息由甲方承担；本协议是编号为ZD0104820《购房意向合同》的补充协议，具有同等法律效益，两份文本有冲突时以补充协议为准；乙方积极主动配合沟通从按揭还进去到拿到他项权证时间。
上述《购房意向合同》及《协议》签订后当日，原告朱元富向被告我爱我家公司POS机刷卡支付150000元，被告我爱我家公司出具收款收据；被告孙城伟已收取被告我爱我家公司转付的150000元并出具收条。
2016年10月9日，被告孙城伟通过电话向浙江萧山农村商业银行股份有限公司城南支行工作人员电话预约归还按揭贷款事宜，但并未确定具体归还日期。2016年11月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步严格实施住房限购的通知》，自2016年11月10日起，进一步严格实施住房限购措施，在市区限购范围内暂停对以下非本市户籍居民家庭出售新建商品房和二手住房：1.已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；2.不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。审理中，各方当事人均确认，上述限购政策实施后原告朱元富不具备在杭州市购房资格。
本院认为，案涉《购房意向合同》及《协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性约定，依法有效，各方均应按约履行。因案涉房屋存在抵押，故应在抵押权注销登记后双方才能签订《杭州市房屋转让合同》。《协议》约定被告孙城伟在40天内完成银行预约还款手续，且原告朱元富应于预约好银行按揭还款当天将装修款250000元支付给被告孙城伟，根据上述约定及被告我爱我家公司陈述，被告孙城伟在2016年11月17日以前完成银行按揭还款即可。现因2016年11月10日起杭州市实施住房限购新政策，原告朱元富自该日起不具备在杭州购房资格，此时被告孙城伟尚未完成银行按揭还款，也无证据证明在此之前被告孙城伟曾通知原告朱元富支付250000元装修款而原告朱元富不予支付，故导致《购房意向合同》不能继续履行的原因系政策变化，属于该合同第十条约定的不可抗力因素，各方均不承担违约责任。案涉《购房意向合同》及《协议》已无法履行，应予解除，原告朱元富主张解除合同及被告孙城伟返还150000元购房定金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告朱元富主张因本案而支出的相关损失20000元缺乏事实依据，本院不予支持。原告朱元富主张居间方被告我爱我家公司承担连带清偿责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告孙城伟反诉要求原告朱元富承担违约责任赔偿损失50000元缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告朱元富（反诉被告）与被告孙城伟（反诉原告）、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2016年10月8日签订的《购房意向合同》及原告朱元富（反诉被告）与被告孙城伟（反诉原告）签订的《协议》；
二、被告孙城伟（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内返还原告朱元富（反诉被告）购房定金150000元；
三、驳回原告朱元富（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回被告孙城伟（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3700元，由原告朱元富负担435元，被告孙城伟负担3265元；反诉案件受理费525元，由被告孙城伟负担。
原告朱元富于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告孙城伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 施丹薇
人民陪审员 顾莉新
人民陪审员 张建明
二〇一八年三月十二日
书 记 员 刘 迎
?PAGE\\\\*ArabicDash?-8-?
?PAGE\\\\*ArabicDash?-9-?