江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1282民初33号
原告：靖江市市场监督管理局，统一社会信用代码1132128232355362XP,住所地靖江市中洲路9号。
法定代表人：顾灿红，局长。
委托诉讼代理人：刘靖，江苏天地杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李铮，江苏天地杰律师事务所律师。
被告�陈红，女，1973年11月25日生，汉族，住靖江市。
委托诉讼代理人：刘平（系被告之夫），1969年5月5日生，汉族，住靖江市。
原告靖江市市场监督管理局与被告陈红为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘靖、李铮，被告委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租房协议》，被告迁出所租房屋；2、被告立即支付原告所欠租金465000元（计算至2016年12月7日）、违约金51250元及自2016年12月8日起至实际迁出之日止的租金（按年租金20.5万元计算）。事实和理由：2009年12月8日，泰州市靖江质量技术监督局（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议》一份，约定：“甲方将位于靖城北城河沿36号的两幢楼房（以下简称36号房屋）出租给乙方使用，租用期限自2009年12月8日起至2017年12月7日止，租金每年20.5万元，2009年12月8日支付第一年的租金，2010年春节前支付第二年的租金，之后租金一年一付，先付后用。乙方未按本协议规定及时支付租金的，作为乙方提前中止租房，应赔偿甲方三个月租金的违约金，甲方收回房屋使用权，并有权对乙方遗留物品进行处置。”。协议签订后，被告分别于2009年12月8日、2012年12月19日、2014年2月24日支付租金20.5万元、20.5万元、20万元，合计61万元。2014年12月9日，泰州市靖江质量技术监督等机构整合成靖江市市场监督管理局。2016年3月，因被告拖欠租金，原告诉至法院，审理中原告于2016年8月8日支付了租金36万元，后原告撤回起诉。截止2015年12月8日被告应付2016年12月7日前的租金143.5万元，其仅支付了97万元，其余租金至今未付，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。
被告辩称，对原告所述签订《租房协议》、已支付租金97万元的事实无异议。此外，被告还以现金方式支付了一年房租20.5万元，但相关收据已遗失。被告承租36号房屋用于宾馆经营，投入400余万元用于装修，但常年亏损，一直未盈利，被告曾向原告反映该情况，原告的相关领导经内部讨论同意自2010年开始租金降至18万元/年，被告于2016年8月8日支付了36万元租金后，原告的领导鉴于我多年亏损，口头答应租期届满后由我继续承租且房租在18万元/年的基础上继续打折，故我又投入了100多万元对租赁房屋进行全面装修。现原告要求解除《租房协议》虽不合适，但我也同意，原告应对我2016年投入的装修予以适当补偿。所欠的房租应按每年18万元计算，违约金不同意支付。
针对被告辩称，原告补充陈述，被告需提供证据证明�另支付了20.5万元租金。双方未有降低租金、继续续租的相关约定，原告对被告去年装潢也不知情，不同意给予其补偿。
本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。
另查明，本案相关应诉材料于2017年3月7日有效送达被告。现双方争议焦点为：租金标准如何确定；被告的装修补偿要求应否支持。
本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行相关义务。协议签订后，原告按约向被告提供了房屋，被告应按约及时足额给付租金，被告辩称租金标准自2010年始降为每年18万元且另以现金方式支付了20.5万元租金，原告予以否认，被告又未举证证明，对被告辩称不予采信。至2016年12月7日，被告按约应给付租金143.5万元，然被告仅给付了97万元，显属违约。根据协议约定，出租人即原告可以解除合同，现被告亦同意解除合同，予以照准。合同自解除通知到达被告时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还房屋、支付拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按约承担三个月租金的违约金，即20.5万元/年÷12个月×3个月计5.125万元，该约定不违反法律规定，予以支持。原告另要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关规定，亦予以支持。关于被告所述2016年投入的装修，首先，被告并未举证证明租赁期限即将届满时其再次装修获得原告同意；其次，合同提前解除是因被告未按约及时交纳房租这一违约行为所致，现原告又不同意对�告补偿，故被告要求补偿其装潢投入没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于<审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条、第十一条、第十三条的规定，判决如下：
一、原告靖江市市场监督管理局与被告陈红签订的《租房协议》于2017年3月7日解除。
二、被告陈红于本判决发生法律效力之日起三十日内从靖城北城河沿36号两幢楼房内迁出。
三、被告陈红于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告靖江市市场监督管理局房屋租金（按20.5万元/年计算至2017年3月7日，已支付的97万元予以扣除）、房屋使用费（参照20.5万元/年自2017年3月8日起计算至被告实际迁出之日止）、违约金51250元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11013元由被告负担（此款原告已交纳，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 金玲
审 判 员 严欢
人民陪审员 刘露
二〇一七年六月三十日
书 记 员 沈璐
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年�，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于<审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
因双方�约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。