宁夏回族自治区中宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0521民初15号
原告：何占军，男，1961年11月22日出生，汉族，小学文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。
被告：方学慧，女，1969年6月29日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。
原告何占军与被告方学慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何占军、被告方学慧均到庭参加诉讼。双方申请一个月的庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告位于中宁县石空镇农业银行营业所家属院的房屋三间（东面两大间和西面一小间，面积大约有七、八十平方米），并给原告支付房屋租金6000元（2000元/年×3年，自2013年1月1日至2016年12月30日止）；2.判令被告支付原告垫付的水费、电费（2014年1月1日至被告搬出之日止）；现在至2016年8月底共计1291元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系被告姐夫。2007年，被告从宁夏正通达拍卖有限公司竞买了位于中宁县石空镇家属院的房屋一套，共四间。后因被告与邻居多次发生冲突，故被告于2010年10月11日以55000元的价格将位于中宁县石空镇农业银行后院内的四间房屋及院子出售给原告。双方签订了买卖协议，当日原告支付被告房款15000元，原告把15000元都放在了桌子上，被告都拿走了，其中的5000元被告拿去还账。原告就剩余房款给被告出具了一份40000元的欠条，被告弟弟方学银是证明人。2012年2月23日前，原告把购房款55000元全部支付给被告，双方账都算清了，被告又说没有见原告支付的10000元。原告对被告说不买房子了，要求被告把钱退还，但双方没有协商成功。因为已经将全部房款付清，原告决定在空地上盖房子。房子盖好后，原告想起给被告出具的欠款40000元的欠条没有撤回来，原告就找到被告要欠条，被告说欠条找不到了，原告就让被告出具了一张收到40000元的收条。原告把彩钢房盖好后，被告给原告交付了位于西面的两大间房屋，东面的两大间被告一直在居住。被告承诺只居住两年，但是两年后被告不仅没有搬出去，还把东面的两间房屋于2014年1月1日起租出去了，租金为2000元/年。西面的一套房屋共分了四小间，其中三小间由原告出租，另外的一小间由被告出租，被告出租的一小间房屋租金也由被告收取了。现原告要求被告返还东面的两大间和西面一小间房屋，并要求被告支付东面两间房屋的租金和水、电费。因为被告说住两年就搬走，两年一过不管被告是住还是租都要给原告支付租金，所以原告自2013年1月1日开始计算租金，三年的租金共计6000元。2014年1月1日被告将东面两间房屋出租，承租人说房子不是原告的，就不给原告水、电费。被告开始说给原告支付水、电费，原告说谁租房就谁给，所以原告没有要。
被告辩称，原告系被告姐夫。被告不可能将房屋卖给原告，原告想利用被告房屋的空地开煤厂被告不同意。因被告与邻居吵架，原告建议被告把家属院北面的空地利用起来盖成房子。2010年10月，原告与被告签订了买卖协议，内容为：连地带房子卖给原告，价格是55000元，原告向被告支付了5000元房款，又给被告出具了40000元欠条一张，下剩10000元由被告丈夫年底拿去还账。因为原告与被告说写买卖协议是为了哄被告的姐姐同意出钱盖房子，所以当天被告就把原告给被告出具的40000元欠条撕毁。被告为了害怕手续丢失就把从拍卖行买房子的手续交给原告的妻子保管。2011年春节，被告姐姐过生日，双方就顺便算了一下账，原告说被告拿走了15000元，被告问了丈夫说没有拿那10000元，双方就发生了争执，原告就说路要不来房子也不盖了。2012年2月中旬，被告和原告做清账手续，因2010年11月被告给原告还了3000元，2012年2月份被告又给原告3340元，其中2000元是还的5000元的房款，另外1340元是给孩子在被告姐姐家吃住的生活费。后来路要上了，原告又要盖房子，并于2012年3月份盖的房子。为了圆前面的谎，被告又给原告出具了一张40000元的收条。原告盖的彩钢房由原告出租并收取租金。买卖协议是假的，被告并没有向原告交付房屋。东面的一套（两大间）房屋由被告居住，自2014年9月至2016年9月出租，租金是2000元/年，租金由被告收取。西边的房子自2012年3月一直在租，其中有一小间是2016年后半年开始空闲，由被告女儿居住，其余的现在还在租，一小间一个月100元，是由被告出租，原告从2013年3到6月开始替被告代收房租。买卖协议和欠条都是假的，原告通过银行转账给被告转了20000元，被告用租金来抵顶这20000元。东面的两间房子出租时间是2014年9月，在这之前的电费被告都给原告结清了。2014年9月之后的水、电费双方协商和租金一起抵顶原告转给被告的20000元。原告并没有向被告收过水费，因为水井是被告打的，水费一个月是10元，被告把出租两年的水费收起来给原告，原告不要，电费是每个月用多少就给多少。买卖房屋是被告不想再和邻居闹矛盾，原告蛊惑被告做了假手续，夫妻共同财产被告不可能一个人做主卖掉房子，且划拨土地也不能买卖。被告没有把房子卖给原告，不同意返还房屋，不同意支付租金和水、电费，原告自己盖的彩钢房由原告自己经营，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1、原告提交2010年10月11日证明一份、拍卖行手续一套（共9页，其中只有拍卖成交确认书为原件，其余为复印件），拟证实被告将房子卖给了原告。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为证明是为了哄被告姐姐出钱盖房子做的假手续，拍卖行手续是因为被告害怕遗失交由被告姐姐保管。经审核，原、被告对证据的真实性均无异议，证据内容真实、合法，与本案具有关联性，被告亦无证据证实证明系假手续，对该组证据的证明效力予以认定；2、原告提交收据一份，拟证实被告收到原告支付的40000元房款，被告对真实性无异议，被告收到银行转账的房款20000元，也收到了20000元存单，后于2012年8月初又退还给了被告姐姐。经审核，原、被告对证据的真实性均无异议，证据内容真实、合法，与本案具有关联性，被告亦无证据证实后将款项退回，对该组证据的证明效力予以认定；3、原告提交证人方学银当庭证言一份，拟证实被告已将拍卖所得的房屋和土地卖给了原告，拍卖行手续也给了原告，原告已将房款付清。被告认为证人所述属实，但是被告并没有把真实情况告诉证人。经审核，原、被告对证人证言的真实性均无异议，对证人陈述的被告将自拍卖行处买的房子，包括空地使用权和四间房屋（两小套）以55000元全部卖给了原告，并把拍卖行的手续全部给了原告，原告给被告支付了部分房款，剩余房款给被告出具了欠条，证人作为证明人在协议书签字的证言予以确认；4、被告提交借条复印件一份，拟证实双方于2010年10月11日书写的房屋买卖协议是假的。原告对证据的真实性有异议，认为借条不是原告书写的，如果是原告书写原告愿意承担法律责任。经审核，该证据系复印件，借条内容亦与本案买卖房屋无关，不能证实被告的证明目的，对其证明效力不予认定。
本院经审理认定事实如下：原告系被告姐夫。2007年5月，宁夏正通达拍卖有限公司受中国农业银行中宁县支行的委托对石空镇营业所后面房屋进行拍卖。2007年12月8日，被告自宁夏正通达拍卖有限公司处成功竞买中宁县农行石空镇营业所家属院西两套，总成交价为36750元。被告竞买的中宁县农行石空镇营业所家属院（西两套）房产，长35.3米，宽11.5米，加空地该标的长和宽都是40米，总面积为1600平方米，平均分割后被告竞买成功的房产的长和宽都为20米。被告竞买的房产面积为800平方米，背面小道属共有。2010年10月11日，原、被告通过协商书写证明一份，内容为：”通过协商同意，方学慧竞买正通达拍卖有限公司拍卖房屋及面积（800平方米）确认书转卖何占军，卖价为伍万伍仟元整（55000元）。物件：房屋成交确认书一份、面积证明一份、平面图（方位面积）一份、农行授权拍卖行委托书两份。卖方人：方学慧。买方人：何占军。证明人：方学银。2010年10月11日生效”。原告给被告支付房款15000元，剩余40000元给被告出具欠条一张。后原告将40000元房款付清，被告给原告出具收据一份，内容为：”今收到何占军房款贰万元，一张贰万元存单，共计四万元。2012年3月22日。收款人：方学慧。以前的欠条肆万元整作废”。房屋两套中东面一套分为两大间，西面一套分为四小间。东面两间房屋由被告居住，后于2014年9月至2016年9月期间出租，租金为2000元/年，租金由被告收取。西面四间房屋中的三间由原告出租，一间由被告出租。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议合法、有效。协议签订后，原告按约给被告支付了全部房款，被告应按约交付房屋。被告未按照合同约定交付东面两间房屋、西面一间房屋的行为属于违约，故对原告要求被告交付房屋三间的诉讼请求予以支持。被告将不属自己所有的房屋擅自出租，并收取租金的行为侵害了原告的合法权益，被告应将收取的租金返还原告，故对原告要求被告支付东面两间房屋租金的诉讼请求予以支持4000元。原告要求被告支付原告垫付的水、电费的诉讼请求，无证据证实，不予支持。被告辩解房屋买卖协议及收据不真实的意见无证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、方学慧于本判决生效后十日内将位于中宁县农行石空镇营业所家属院（西两套）房产中的东面房屋两间、西面房屋一间交付何占军；
二、方学慧于本判决生效后十日内返还何占军租金4000元；
三、驳回何占军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由方学慧负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。
审 判 长 李振华
审 判 员 贺 芳
人民陪审员 周桂琴
二〇一七年六月二十日
书 记 员 万晶晶