浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2031号
上诉人（原审原告）：王意军。
被上诉人（原审被告）：徐爱芳。
上诉人王意军与被上诉人徐爱芳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月20日，王意军从案外人顾某处受让取得福雷德广场负一层B258号商铺的使用权，租赁期限截止至2014年9月7日。2012年8月，王意军、徐爱芳签订《商铺租赁合同》，约定王意军将福雷德广场负一层B258号商铺转租给徐爱芳，租期从2012年9月5日至2013年9月4日止。2013年8月25日，王意军、徐爱芳再次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2013年9月5日至2014年9月4日，承租方如不按物业管理规定经营造成罚款，徐爱芳自行承担，如不按物业管理规定经营，引起三次以上罚款，出租方有权中止合同，如影响到与物业续租的经营情况，出租方有权中止合同。在徐爱芳经营期间，因未按商场规定的营业时间正常营业，被福雷德广场处以警告、罚款处罚五次。2014年3月，因徐爱芳原因，双方的租赁合同终止。
2014年9月，王意军与福雷德广场的租赁合同期限到期，徐爱芳知因涉案商铺存在数次未按规定时间营业的情况，综合考评倒数第一，不享有续租权。王意军为与福雷德广场继续签订租赁合同，经与福雷德广场协商，自愿支付违约金30000元以获得续租权。王意军要求徐爱芳支付该笔违约金，未果，遂起诉至法院，请求判令：1.徐爱芳赔偿王意军损失30000元；2.本案诉讼费用由徐爱芳承担。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王意军主张因徐爱芳在租赁涉案商铺期间，未遵守商场规定，致王意军遭受30000元损失，徐爱芳依法应当赔偿，徐爱芳则辩称王意军向商铺交纳30000元违约金徐爱芳并不知情，王意军是因自身利益申请续租，王意军无权要求徐爱芳赔偿该项损失。该院认为，王意军与福雷德广场签订的租赁合同并未对何种情况下王意军不享有续租权进行约定，王意军、徐爱芳签订的租赁合同中虽约定如影响续租权，王意军有权中止合同，但并对何种情况下会影响王意军的续租权，以及在影响续租权的情况下，徐爱芳应当赔偿损失进行约定，徐爱芳在承租涉案商铺时，虽存在未按商场规定营业的情形，但其在签订合同时并不知道此种行为会影响王意军的续租权，因此王意军向福雷德广场支付30000元违约金不属于徐爱芳预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此王意军要求徐爱芳赔偿其支付给福雷德广场的30000元违约金损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回王意军的诉讼请求。本案案件受理费550元，由王意军负担。
宣判后，王意军不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人与福雷德广场签订的租赁合同并未对何种情况下上诉人不享有续租权进行约定是认定事实错误。一审法院认定“原告与福雷德广场签订的租赁合同并未对何种情况下原告不享有续租权进行约定”。而上诉人认为，首先，上诉人系从案外人顾某受让本案涉案商铺的使用权，上诉人与福雷德广场无需签订新的合同，按照原合同内容履行，这一点上诉人与福雷德广场的负责人员均已证实。其次，原合同附件七“管理规章”中第十一条“奖惩与积分制说明”明确约定：“合约到期前一个月，将根据年度统计结果公布末三位的商户，对应的商户不再享有续约权”。之后，因被上诉人的违约行为，福雷德广场也是据此条规定欲取消上诉人续约权，而致使上诉人损失30000元。最后，一审法院去福雷德广场调查时，福雷德广场负责人员所述也是与上述一致。综上，一审法院的上述认定系认定事实错误。二、一审法院认定上诉人支付的30000元不属于被上诉人预见到或应当预见到的损失而驳回上诉人诉请系适用法律不当。一审法院认定“被告在承租涉案商铺时，虽存在未按商场规定营业的情形，但其在签订合同时并不知道此种行为会影响原告的续租权，因此原告向福雷德广场支付30000元违约金不属于被告预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，依据《合同法》第一百一十三条之规定，驳回原告诉请。上诉人认为，首先，本案涉案商铺位于商业广场之中，系经营所用，处于商场的管理之中，根据其性质被上诉人在使用商铺过程也应遵守商场的有关规定，这是其必然的义务。上诉人将受让商铺转租给被上诉人时已将原合同告知上诉人，否则被上诉人未确定上诉人有转租权是不会承租该商铺的，被上诉人知悉原合同有关规定，上诉人提供的证据也能够证明商场亦告知过被上诉人应当遵守相关规定，被上诉人本人知悉其违反规定对上诉人续约和其它方面将要造成的不利后果，其也承诺会遵守相关规定，但仍然多次严重违反规定，造成上诉人商户档案记录最差，续约权面临丧失。其次，一审法院对于上诉人提交的所有证据的三性均予以认定，也认定被上诉人存在未按商场规定营业的情形，一审法院去福雷德广场调查时，福雷德广场负责人员也述称因被上诉人的违章行为致使上诉人的续租权面临丧失。上诉人为处理被上诉人违章行为的不利后果及维护续约权，所因此遭受到的损失，是由被上诉人直接造成，而且也是已经实际发生的，被上诉人应当据实承担。最后，一审法院以被上诉人与上诉人签订合同时未预见到或不应当预见到会给上诉人造成30000元的损失为由，驳回上诉人诉请。那么，一审法院如何认定30000元不属于被上诉人预见或应当预见的范围？如何认定被上诉人在签订合同时其预见或应当预见将造成上诉人多少损失？1000元？10000元？20000元？还是多少？退一步说，即使一审法院认定被上诉人预见或应当预见的损失低于30000元，那么仅因此而将上诉人的所有损失不予认定，予以驳回，这显然是不合理的。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第71号民事判决；改判被上诉人赔偿上诉人损失30000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人徐爱芳未到庭答辩。
二审期间，上诉人王意军未提交新的证据。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人王意军上诉所主张的损失30000元应否由被上诉人徐爱芳承担的问题。本案中，王意军为了续租福雷德广场负一层B258号商铺的使用权，以向福雷德广场交纳30000元违约金的方式取得续租该商铺的使用权。现王意军主张该30000元违约金损失应由徐爱芳进行赔偿。从王意军与徐爱芳签订的第二份商铺租赁合同第七条违约金和违约责任第四点：承租方如不按物业管理规定经营造成罚款，乙方（指徐爱芳）自行承担。如不按物业管理规定经营，引起三次以上（含三次）罚款，出租方（指王意军）有权中止合同，如有影响到与物业续租的经营情况，出租方有权中止合同。徐爱芳在经营期间有未按商场规定营业的情形，但在合同中双方当事人仅约定影响续租权可以中止合同，未对何情况下会影响续租权及影响续租权应承担的赔偿损失进行约定，故王意军要求徐爱芳赔偿其福雷德广场交纳30000元违约金损失的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人王意军负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一五年九月十一日
书记员 何英杰