重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初4784号原告：重庆市万州加丰实业有限公司。法定代表人：张啸声，总经理。委托诉讼代理人：韩晓洁，重庆恒泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：章荣耀，重庆恒泽律师事务所律师。被告：熊维红，男，汉族。委托诉讼代理人：曾有为，重庆奎龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云会，重庆奎龙律师事务所律师。被告：重庆市金川煤业有限公司。法定代表人：文柱祥，执行董事。被告：重庆市万�区桥沟煤业有限公司。原告重庆市万州加丰实业有限公司（以下简称：加丰公司）与被告熊维红、重庆市金川煤业有限公司（以下简称：金川公司）、重庆市万州区桥沟煤业有限公司（以下简称：桥沟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告加丰公司法定代表人张啸声，委托诉讼代理人韩晓洁、章荣耀，被告熊维红委托诉讼代理人曾有为，被告金川公司法定代表人文柱祥均到庭参加了诉讼。2016年9月21日，被告桥沟公司股东会议决议解散公司，并成立以原法定代表人李文武为组长的清算组。诉讼过程中李文武死亡，未推选新的清算组负责人。被告桥沟公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。加丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付�告2017年3月5日至2018年3月4日租金35万元；2、判令被告支付原告违约金100万元；3、判令被告支付违约补偿金4.1万元（自2017年3月7日至2017年4月16日止）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2013年3月4日签订的《租赁合同》。2、请求判令被告将租赁物的围墙、大门恢复原状，并限期在判决生效后三十日内将租赁物交还原告。变更诉讼请求第一项为：请求判令被告支付原告合同解除前的租金17.5万元（按35万元/年，暂计至2017年9月4日，后顺延计至解除之日止）。变更诉讼请求第三项为：请求判令被告支付原告违约补偿金18万元（1000元/天×180天）。事实及理由：为了使金川煤业桥沟煤矿山水井的开采和经营能得以正常进行，2013年3月4日，被告金川公司委托熊维红与原告签订了《租赁合同》，合同约定：由原告将位于重庆市万�区熊家镇燕子村5组（原山水煤矿的部分土地使用权，面积为5000平方米，及该宗土地上属原告所有的房屋、出水口）出租给被告金川公司，租金为每年35万元；前四年租金在合同签订时一次性支付，此后每年度租金在当年的3月6日支付；乙方应当按时缴纳租金，如延迟缴纳租金，每天加收违约补偿金1000元作为补偿金；原、被告同意违约金为100万元，一方违约不仅赔偿另一方由此而遭受的损失，还需按此承担违约责任。合同签订后，原告如约将土地及房屋交与被告方，被告也如期向原告支付了前四年租金。同时，按合同约定，被告应于2017年3月6日支付2017年3月5日至2018年3月4日租金，但被告至今未履行。根据双方合同的约定“乙方应按时缴纳租金，如迟延缴纳每天加收1000元作为补偿金，三个月内未支付可行使解除权”，现被告违约已逾三个月，原告请求解除合同，请求�院判如所请。熊维红辩称，从程序上讲，熊维红并非本案适格的当事人。原告在诉状中也诉称熊维红系金川公司的委托代理人代为签订合同，即使因合同所产生的纠纷，应当由其委托人承担。同时，双方签订合同后，原告方并未解决所租赁土地、房屋存在的相关问题，导致合同目的没有实现，原告方已违约，我方保留反诉或另行起诉的权利。针对原告的请求，原告要求解除合同无异议，但被告方不构成实质的违约，煤矿的关闭是因政府原因。因此被告方不存在违约，原告主张支付租金17.5万元不成立。因不存在违约，被告不应支付违约金100万元和补偿金，同时原告主张的违约金、补偿金过高,应予调整。双方在合同第五条中对土地的使用方式已进行了约定，对于恢复原状不应支持。金川公司辩称，沁沟、天地煤矿原是文柱祥的，桥沟煤矿是李文武的。根据2007年文件规定，由桥沟煤矿、浸沟煤矿、天地煤矿组建金川公司。桥沟煤矿是购买原明槽煤矿、纯州煤矿接替组建，2009年2号文明确了这个主体。根据2013年43号文件精神，沁沟煤矿、桥沟煤矿、天地煤矿分开，分别成立公司，组建南江煤业集团公司。2014年成立了桥沟公司，山水井属于桥沟公司的。对于原告说租赁他们的土地我们不知情，我们只知道在那里开采煤炭，其他事就不清楚了，熊维红这个人我们也不认识。综上，金川公司是按政策要求成立，看起是一个公司，但实质每个煤矿都各归各、各做各，互不往来。对于桥沟煤矿做什么事情，我们都不清楚。本案与金川公司没有任何关系，请求驳回对金川公司的诉讼请求。桥沟公司未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了原告土地使用证、租赁合同、投资协议、（2013）万法民初字第02668�案卷中的民事起诉状、民事裁定书、撤诉申请、授权委托书，房屋交接清单、照片；被告金川公司举示了《重庆市人民政府关于实施煤矿整合的通知》（渝府发[2007]128号）、《重庆市人民政府关于进一步加快煤矿整合工作的通知》（渝府[2009]2号）、《重庆市人民政府办公厅关于转发重庆市煤矿企业兼并重组总体规划的通知》（渝府办[2013]43号），《重庆市万州区人民政府关于关闭重庆市万州区桥沟煤业有限公司的公告》（万州府公[2016]425号）、《重庆市万州区人民政府关于关闭重庆市万州区桥沟煤矿有限公司的决定》（万州府[2016]248号）；本院依法提取的桥沟公司以及金川公司工商登记档案、桥沟公司在重庆市万州区安全生产管理局的档案材料、重庆市国土资源和房屋管理局档案材料、勘验草图及照片；本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于万州区熊家镇燕子村一组（原二组）、地号014-53、使用权面积5333平方米的土地使用权登记权利人为加丰公司，使用权类型为出让，土地使用证号为万天国用（2004）字第06305号。桥沟公司所有的万州区熊家镇燕子村一组的主井位于原告该地块的围墙内。根据《重庆市人民政府关于实施煤矿整合的通知》（渝府发[2007]128号）、《重庆市人民政府关于进一步加快煤矿整合工作的通知》（渝府[2009]2号）的精神，原浸沟煤矿、椿树槽煤矿资源整合后为浸沟煤矿，明槽煤矿、纯洲煤矿资源整合后为明槽煤矿，后关闭明槽煤矿，拟异地新建万州区桥沟煤矿（接替明槽煤矿），外加凤山煤矿、擦耳岩煤矿、天地煤矿，整合后拟成立金川煤业有限公司。其中，桥沟煤矿属超出本次�合控制指标的拟新建矿井。2010年，凤山煤矿、擦耳岩煤矿相继关闭。2011年1月18日，文柱祥代表浸沟煤矿、张德祥代表天地煤矿、李文武代表桥沟煤矿签订了《重庆市金川煤业有限公司组建协议》，由文柱祥、张德祥、李文武等出资人决定对重庆市万州区浸沟煤矿、重庆市万州区天地煤矿、重庆市万州区桥沟煤矿，联合发起组建重庆市金川煤业有限公司。2011年3月7日，金川公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为文柱祥，经营范围为限于下属浸沟煤矿经营、天地煤矿经营。2011年5月22日，金川公司变更登记，公司类型变更为有限责任公司，股东变更为文柱祥、李文武、张德祥。2011年10月25日，金川公司在重庆市土地和矿业权交易中竞得重庆市万州区桥沟煤矿的采矿权，2012年5月14日与重庆市国土资源和房屋管理局签订了《重庆市采矿权出让合同》�渝采矿出字[2012]第20号），2011年12月27日，颁发了《采矿许可证》（证号C5000002011121130123643），矿山名称为重庆市金川煤业公司桥沟煤矿，有限期限叁年（自2011年12月27日至2014年12月27日）。2012年5月7日，重庆市煤炭工业局向重庆市万州区煤炭工业局作出了《关于桥沟煤炭建设立项的批复》，同意建设项目立项。2013年1月29日取，重庆市万州区煤炭工业管理局向重庆市金川煤业有限公司桥沟煤矿颁发了《煤矿建设项目开工令》（万州煤管建[2013]2号）。2013年3月4日，出租人加丰公司（甲方）代表人张啸声与承租人（乙方）的代表人熊维红签订《租赁合同》，合同约定，乙方为了使金川煤业桥沟煤矿山水井的开采和经营能得以正常和顺利进行，特与甲方在平等自愿、协商一致的基础上，达成了甲方决定对其享有所有权和使用权的位于重庆市万州区熊家镇燕子村五�（原山水煤矿的部分土地和附属的房屋以及进口）租赁给乙方。具体的租赁协议如下：一、甲方决定将位于重庆市万州区熊家镇燕子村五组（原山水煤矿的部分土地）面积为5000平方米（附件1）的土地使用权以及该宗地上属甲方所有的房屋、出水口出租给乙方。二、租赁期限：第一期为十年，第二期如煤炭资源没开采完可租至采完为止。三、租金以及租金的给付：租金为每年35万元，其中前四年的租金在合同签订时一次性支付，此后租金每年度在当年的3月6日支付，对其中有关税费由乙方负责。在租期满十年后，甲乙双方可根据市场情况另行协商租金标准。四、甲方责任和义务。……3、甲方在收到首付的四年租金之日起，为租期开始，必须在叁个月内退场。……五、乙方权利和义务。1、乙方应当按时缴纳租金，如延迟缴纳租金每天加收违约1000元作为补偿金，三个�内未支付可以行使解除权。2、乙方有权在支付前四年租金后在保证甲方正常生产用水的情况下可进厂施工，主要在井下，地面除生活设施改造外，工业广场在三个月后布置。3、乙方有权根据采煤行业的特点和规律并结合自身企业生产经营的需要，合理有效的使用以及正常维护所租赁的土地房屋和井口，如对其功能进行相应的调整，需得到甲方的认可，安保问题由乙方负责。六、违约责任：经甲乙双方协商同意违约金为壹佰万元；一方违约不仅赔偿另一方由此而遭受的损失，还需按此承担违约责任。2013年3月7日，熊维红依约向加丰公司交纳了前四年的租金140万元，并由加丰公司向熊维红出具了140万元的租金收据。根据前述租赁合同的约定和前四年租期交纳时间，本院认定双方的租赁期限从2013年3月7日开始计算，前四年租赁期间为2013年3月7日起至2017年3月6�止。2013年4月2日，熊维红、金川公司因租赁物涉及与当地村民之间的纠纷起诉加丰公司解除租赁合同[（2013）万法民初字第2668号]，后经和解而撤诉。该案的诉状载明：2013年3月4日，金川公司委托熊维红与加丰公司签订了《租赁合同》。2013年5月27日，李文武与张啸声分别代表出租方和承租方签订《房屋交接清单》，该清单载明：本房屋交接清单（后附土地、房屋图片和文字说明一套）作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终止后交还该房屋时的验收依据。租赁期间上述设施、设备如发生正常损耗外的人为损坏，由乙方负责修理或照价赔偿。后附土地、房屋图片和文字说明。大门有照片一张，无文字说明。围墙有照片一张，另附文字说明，位置在土地与公路和道路三方交接处修筑，状态完好。根据前述租赁合同、采矿许可证和开工令、（2013）万法民初字第2668号案的相关材料，结合原告在本案中的陈述，本院认定如下事实：2013年4月2日《租赁合同》的承租主体为金川公司，熊维红系金川公司的委托代理人。2013年，根据《重庆市人民政府办公厅关于转发重庆市煤矿企业兼并重组总体规划的通知》（渝府办[2013]43号），万州区采取组建集团公司推进兼并重组工作。兼并重组后有1个煤矿企业，13个煤矿，总规模57万吨/年。即兼并重组后拟成立重庆南江煤业（集团）公司。有控股子公司3个，关联企业（协作层企业）11个。其中,金川公司原有的三个矿井：重庆市金川煤业有限公司浸沟煤矿、重庆市金川煤业有限公司天地煤矿、重庆市金川煤业有限公司桥沟煤矿（建设性质：新建）。在企业兼并重组后分别成立：重庆市万州区浸沟煤业有限公司（原浸沟煤矿）、重庆市万州区桥沟煤业有限公�（原桥沟煤矿）、重庆市万州区天地煤业有限公司（原天地煤矿）作为重庆南江煤业（集团）公司的关联企业。2014年9月23日，李文武、黄吉祥发起设立重庆市万州区桥沟煤业有限公司。2014年12月5日，桥沟公司申请对采矿权进行变更登记，理由：根据万州区的煤矿企业进行兼并重组后工商行政管理部门核发的营业执照，现申请采矿权人由重庆市金川煤业有限公司变更为重庆市万州区桥沟煤业有限公司，矿山名称重庆市金川煤业有限公司桥沟煤矿变更为重庆市万州区桥沟煤业有限公司。2015年2月9日，重庆市国土资源和房屋管理局对原采矿权人为金川公司的重庆市金川煤业公司桥沟煤矿的采矿许可证（证号C5000002011121130123643）进行了变更，并核发了《采矿许可证》，采矿权人变更登记为桥沟公司，矿山名称变更登记为桥沟公司，有限期限叁年，自2014年12月28日至2017年12月27日。2016年9月2日，重庆市万州区人民政府作出《关于关闭重庆市万州区桥沟煤业有限公司的公告》，公告载明：重庆市万州区桥沟煤矿有限公司位于重庆市万州区熊家镇燕子村1组（主井）、熊家镇石公村5组（风1井）、小周镇马达村3组（风2井），经重庆市万州区桥沟煤矿有限公司自愿申请，区安监局报经区政府批准同意，决定对重庆市万州区桥沟煤矿有限公司实施永久关闭，关闭工作于2016年9月20日结束。对于金川公司与桥沟公司的关系，根据前述查明的事实，本院认定如下：桥沟公司根据万州区煤矿企业兼并重组后成立，并将金川公司原有矿山桥沟煤矿采矿权变更登记到桥沟公司，两公司之间应属公司分立。对于租赁土地、房屋的围墙、大门现状，经勘验，整个租赁场地分为两个区块，中间为村民通道。上区围墙完整，大门完整。下区靠村�通道处有约19米长的缺口，靠近从万州到山水入口处有约8.7米长的缺口一处。根据实地勘验，结合房屋交接清单所附照片及说明以及原告的陈述。围墙、大门确有改变，但由于原交接清单所附文字说明未作定量性描述，本院对原告租赁物的大门和围墙的原状，如：大门有多宽、多高，什么材质、具体位置；围墙如何走向，墙体状况等等，均无法量化。本院认为，原告加丰公司与被告金川公司所签订的《租赁合同》合法有效。根据合同约定，被告金川公司应当在2017年3月6日支付2017年3月7日至2018年3月6日即2018年度的租金35万元。但被告金川公司未按约履行。原告基于“三个月内未支付可行使解除权”的合同约定，要求解除2013年3月4日所签订的《租赁合同》，符合法律的规定和当事人的约定，本院予以支持。对于被告熊维红的责任问题。根据本案查明的事实，在《租赁合同》的签订和履行中，熊维红是被告金川公司的委托代理人，因此，因代理行为所产生的权利义务，均应由委托人金川公司承担。原告主张熊维红承担因《租赁合同》所产生的债务，不符合法律的规定，本院不予支持。对于原告主张被告金川公司、桥沟公司共同承担因《租赁合同》所产生的债务问题。根据前述查明的事实，桥沟公司系金川公司分立成立，其《租赁合同》所指向的标的物系桥沟公司关停主井所在地，桥沟公司系租赁标的物的实际使用者。因此，桥沟公司应当与金川公司对《租赁合同》所产生的债务承担连带责任。对于原告主张被告金川公司、桥沟公司支付从2017年3月7日起至租赁合同解除之日止，按35万元/年的标准支付应付租金，符合双方合同的约定，本院予以支持。对于原告主张被告金�公司、桥沟公司支付原告违约金100万元、支付原告违约补偿金18万元（1000元/天×180天）的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据合同的约定，被告未按约履行合同义务，造成原告依约解除合同，被告应当承担违约责任。被告方当庭抗辩违约金过高，要求调整，根据租赁合同的特点，结合本案发生的客观原因，再结合租赁合同解除后的损失即再次出租空档期的租金损失进行衡量，原告主张的违约金过高，应予调整。根据当地的交易业态，结合合同的约定，对原告主张的违约金及违约补偿金本院依法调整为17.5万元，超过部分，本院不予支持。对于原告主张被告在判决生效后三十日内将租赁物即土地、房屋交还原告，符合法律的规定，本院予以支持。对于原告主张被告将租赁土地及房屋的围墙、大门恢复原状。由于原告所举证据不能证明原状，恢复原状事实上不能履行。对原告该项请求，本院不予支持。对于被告抗辩该案系政策原因造成，不构成违约，也不应再支付租金。从本案查明的事实来看，被告在煤矿关闭之后，怠于处理相关善后事务。被告在解除合同并交还租赁物之前，对租赁物仍处于占有状态，理应支付租金。同时，合同解除并交还租赁物后至再次出租前的实际损失是客观存在的。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百�十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一第、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业法》第一百七十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告重庆市万州加丰实业有限公司与被告重庆市金川煤业有限公司于2013年3月4日所签订的《租赁合同》。二、被告重庆市金川煤业有限公司、重庆市万州区桥沟煤业有限公司限于本判决生效后三十日内从2013年3月4日《租赁合同》所租赁土地及附属房屋内搬离、并交还给原告重庆市万州加丰实业有限公司。三、被告重庆市金川煤业有限公司、重庆市万州区桥沟煤业有限公司限于本判决生效后三十日内连带给付原告重庆市万州加丰实业有限公司从2017年3月7日起至本判决生效之日止的租金；租金计算标准，按350000元/年计算。四、被告重庆市金川煤业有限公司、重庆市万州区桥沟煤业有限公司限于本判决生效后三十日内连带支付原告重庆市万州加丰实业有限公司违约金175000元。五、驳回原告重庆市万州加丰实业有限公司要求被告重庆市金川煤业有限公司、重庆市万州区桥沟煤业有限公司恢复租赁物的大门、围墙原状的诉讼请求；六、驳回原告重庆市万州加丰实业有限公司要求被告熊维红承担责任的诉讼请求；七、驳回原告重庆市万州加丰实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�案件受理费17320元，由原告重庆市万州加丰实业有限公司负担8660元；被告重庆市金川煤业有限公司、重庆市万州区桥沟煤业有限公司负担8660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  杨志诚人民陪审员  涂小英人民陪审员  汪雪莲二〇一八年一月十七日书 记 员  崔鉴林