广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第598号
原告：邱颂英，女，汉族，住广东省广州市芳村区，公民身份号码×××0682。
委托代理人：黎晓琴，系广东邦南律师事务所律师。
被告：谢炳文，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3677。
委托代理人：向左林，系广东中信致诚律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，分别于同年6月17日、同年7月8日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告黎晓琴均到庭参加了庭审。被告谢炳文到庭参加了第一次庭审。被告委托代理人向左林到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租涉讼租赁物，租期6年（2010年8月1日起至2016年8月1日）。租期内，被告一直隐瞒涉讼租赁物未办理报建、规划手续的事实，导致涉讼合同无效，其对此明显存在过错，致原告损失巨大。2014年南海里水拆迁办对涉讼租赁物进行部分征收，征收面积为1700平方米，剩余空地600平方米由于上述拆迁原因而形成废墟状态，且被告至今未作任何平整清理，导致原告根本无法按原租赁合同约定正常使用，并闲置至今。在南海里水拆迁办对涉讼租赁物部分征收后，被告已收取征地补偿款，但被告对原告诉讼请求的停工停产损失、搬迁费、设备安装费、临时安装补助费、建筑物、装修补偿、停工停产期间工人工资、过渡期厂房租金、税费、设备安装等费用均未作任何补偿，至今亦未返还原告保证金40000元。在租赁合同中，被告一直隐瞒租赁物的实际面积，谎称租赁物的建筑面积为2500平方米、空地为1300平方米，合计3800平方米。在（2015）佛南法民三初字第124号案中，原告才从里水镇河村月池村委得知租赁物的实际面积为3400平方米，比约定面积少了约400平方米。原告自2005年开始签订第一份合同租赁涉讼土地，当时双方约定每月租金14000元，平均每平方米租金3.68元。前五年被告累计多收租金88320元。第一份租赁合同于2010年7月31日到期后，双方续签租赁合同。第二份租赁合同约定租金提高至每月16200元，平均每平方米租金4.26元。截至2014年9月止，被告累计多收原告租金85200元。两份租赁合同中被告累计多收原告租金173520元。综上，由于被告过错导致原租赁合同无效，故被告应对原告全部损失承担赔偿责任。诉讼请求：1、被告立即向原告支付搬迁费、设备安装费141714元、建筑物装修补偿288320元、工人工资150000元、留守门卫工资99000元、临时安置补助费476925.12元、设备安装费100000元，共计拆迁补偿款1255959.12元及以该款为本金从2015年4月28日起至实际清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、被告立即向原告返还保证金40000元及以该款为本金从2015年4月28日起至实际清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、被告返还原告多收的租金173520元及以该款为本金从2015年4月28日起至实际清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。一、双方的租赁合同关系已于2014年10月1日终止，原因在于里水镇一河三岸整治工程要征拆被告自建的位于里水镇河月池村的厂房，导致合同不能继续履行，且原告已答应整体搬迁并全部收回相关补偿费用，但原告收取了所有补偿费后却耍赖，拒不返还厂房及空地共2100平方米给被告。因此，被告起诉原告，要求其返还厂房及空地，并支付相应占有使用费。对此（2015）佛南法民三初字第124号案已查清。二、关于原告第一项诉讼请求，原告已实际收取了所搭建的棚架及喷漆房等补偿费用116000元，里水拆迁办也已按照整体搬迁的标准支付给原告搬迁补偿费503760元。原告已收所有补偿费用。此事实已在上述124号案查清。三、关于原告第二项诉讼请求，截至目前为止，原告仍强占被告厂房拒不搬走，且没有支付任何占有使用费，亦未结清水电费，仅按照上述124号案判决的标准计算，截至2015年6月，原告已拖欠占有使用费80573.67元，故原告支付的保证金40000元应予以扣抵。四、关于原告第三项诉讼请求，被告在上述124号案中就解释清楚，村民小组字条所写3403平方米是被告所租赁村里的土地面积，与原、被告合同中建筑面积2500平方米、空地面积1300平方米并不矛盾，因为在厂房有一部分是两层的，所有在另外2100平方米土地上的厂房建筑面积是2500平方米，故被告并未多收原告租金。
庭审中，原告举证如下：
1．身份证复印件1份、营业执照复印件1份，用以证明原告租赁涉讼厂房经营事实。
2.身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3.2005年6月29日租赁厂房合同原件1份。
4.2010年6月8日租赁厂房合同复印件1份。
证据3、4用以证明原告租赁涉讼厂房进行生产经营。
5.2014年6月工薪单原件7份，用以证明因被告租赁物拆迁导致原告50名工人一月的停产停工工资损失。
6．工薪单原件5份，用以证明因被告一直不与原告协商拆迁赔偿，导致原告迟迟不能了结剩余厂房生产经营，并留守三人看守剩余厂房。
7.收据原件3份，用以证明因被告前案起诉原告，强迫原告搬离厂房，因此导致原告搬离的部分支出。
8.厂房场地租赁合同原件1份。
9.百活木品公司收据原件6份。
证据8、9用以证明原告因被迫搬迁而另行租赁厂房生产经营，形成六个月过渡期租金。
10.协议书原件1份，用以证明原、被告曾于2013年8月1日协商确定就原告建设的建筑物如遇拆迁的补偿款分配比例。
11.2010年10月10日收据原件1份，用以证明原告已履行租赁合同中义务，支付保证金40000元，但被告至今未退还。
12.2012年5月18日收据原件1份，用以证明原告为生产经营而支出的相关设备费用。
13.收据原件1份、收款收据原件2份，用以证明原告支出的各项人工材料费用。
14.2014年10月28日收款收据原件1份，用以证明原告因拆迁支出的拆迁费。
15.村民小组字条复印件1份，用以证明涉讼租赁物实际面积为3403平方米，故合同约定面积有误，被告对此存在欺诈。
16．照片原件13份，用以证明原告在剩余厂房中存货及机械设备、半成品现状、三名留守工人。
17.（2015）佛南法民三初字第124号民事判决书原件1份，用以证明被告前案起诉原告要求确认涉讼租赁合同无效，被告在诉讼中也承认收取里水拆迁办支付的征地补偿款。
18.解除租赁合同协议书原件2份，用以证明原告与其丈夫霍耀源分别与里水月池经济社签订两份租赁协议，租赁两地块厂房，与本案租赁物合并三地块用于生产经营。前案中503760元补偿款是基于该两合同中租赁物的拆迁补偿，与本案无关。
19.评估报告原件2份，用以证明原告及其丈夫取得里水拆迁办支付的征地补偿款在评估报告中明确不包含本案原告诉讼请求中的费用，且该征地补偿款仅为原告及丈夫与里水村委另行签订的两份租赁协议而产生的征地补偿问题，与本案无关。
经质证，被告对原告出示的证据1-4无异议。对证据5-10、12-14、16、18不予确认，认为就原、被告之间拆迁补偿已经全部处理完毕，原告已收到搭建棚架等补偿款116000元及里水拆迁办支付的整体搬迁款503760元。对证据11的真实性无异议，认为原告从2014年10月1日起拒不搬迁且没有支付任何厂房占有使用费及水电费，故该保证金应予扣减。对证据15的真实性无异议，认为该字条中3403平方米为被告租赁村的土地面积，也是村收取被告租金的依据，与租赁厂房合同中建筑面积2500平方米、空地面积1300平方米不矛盾，因被告所建厂房部分为两层建筑，其中2100平方米土地上建筑物面积为2500平方米，被告并未多收取原告租金。对证据17无异议，认为其已证明原告收取补偿款，且原告占用被告厂房及空地。对证据19的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为其均反映里水拆迁办对原告从被告处厂房搬迁的补偿，被告当时已全权委托里水拆迁办处理涉讼厂房搬迁补偿事宜。
庭审中，被告没有举证。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示如下从（2015）佛南法民三初字第124号案中调取的材料：
1.委托书复印件1份。
2.收条复印件1份。
3.交易回单复印件2份。
4.说明复印件1份。
5.2015年4月8日调查笔录复印件1份。
6.拆迁补偿协议书复印件1份。
7.委托书复印件1份。
8.2015年3月9日开庭笔录复印件1份。
9.2015年4月9日开庭笔录复印件1份。
10.2015年4月14日开庭笔录复印件1份。
经质证，原告对本院出示的材料1不予确认，认为其是被告单方委托拆迁办形成材料。对材料2的真实性无异议，认为可证明被告向原告支付的补偿款为喷漆房棚架费用，不涉及双方协议书约定的砖房、铁皮屋及原告加建的装修、水电工程。对材料3无异议。对证据4的真实性无异议，认为其可证明就涉讼租赁物并未办理使用证明及报建手续，因被告过错导致该协议无效。对证据5中邓柱天陈述内容有异议，认为原告出示的评估报告已表明其为对原告另向里水村委租赁的部分租赁物的评估，与本案无关；邓柱天陈述与报告不符；里水拆迁办与原告存在利益冲突。对证据6的真实性无异议，认为结合评估报告可证明协议书中征地补偿与本案无关。对证据7的真实性无异议，认为其仅可证明原告委托丈夫商谈征地补偿，不代表原告达成任何协议或承认本案相关事实。对证据8-10，认为被告在前案中明确以租赁物未报建为理由主张涉讼协议无效，证明被告对此明显存有过错，导致原告产生损失。
被告对本院出示的材料1-10均无异议，认为其充分证明原告已收所有搬迁补偿费用，被告并未多收原告租金；关于承租面积，被告在前案中已作出解释；原告搭建铁皮棚架、喷漆房，并未搭建砖房两间；被告已就铁皮棚架、喷漆房支付原告补偿款116000元。
本院经审查认为，原告出示的证据1-4、11、15、17、19，本院出示的材料2-4、6-10来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据5-7、12-14无双方签名或盖章，且其并不唯一指向涉讼租赁物，被告不予确认，故本院不予采信。原告出示的证据8-10、16、18为原件，被告虽有异议，但无证据推翻，故本院确认其真实性。本院出示的材料1、5为本院依法调取的材料，原告虽有异议，但无证据推翻，故本院确认其真实性。
综合采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：
2005年6月29日，原、被告签订《租赁厂房合同》（下称涉讼合同一），约定原告向被告承租里水镇河村月池村现成厂房一间，建筑面积约2500平方米，空地约1300平方米（下称涉讼租赁物）；每月租金14000元；租期从2005年8月1日起至2010年7月31日止。
2010年6月8日，原、被告签订《租赁厂房合同》（下称涉讼合同二），约定原告向被告承租涉讼租赁物；租期从2010年8月1日起至2016年8月1日止；每月租金16200元；原告先交40000元作保证金；原告在空地搭建的厂房，在合同期内如遇国家或集体征用，征用赔偿归被告，被告应补偿原告基本投入费88000元，超出合同期则不属原告补偿范围，归被告所有；如因国家征用或政策需要，造成双方不能继续履行合同，则合同自动终止，双方不属违约，国家如有补偿，被告必须补偿原告搬迁费用，但原告无故中途终止合同，则算原告违约，被告没收保证金，原告必须交清所有费用（包括工人工资，水电费用、税费、工商管理费等原告必须承担的费用），厂内机械才可搬走；如被告无故中途终止合同，则被告赔偿原告保证金80000元（包括原告40000元保证金在内）。
2010年10月10日，被告收取原告保证金40000元。
2013年8月1日，原、被告签订《协议书》（下称涉讼合同三），约定原告经被告同意，于2013年8月在被告租给原告厂房的空地新建铁棚屋一间、喷漆房两间、砖房两间，大概160平方米左右，如遇国家征用、拆迁，补偿款原告占七成，被告占三成。
原告持有一份被告确认的字条，所载文字包括“谢炳文2014年10月16日起原面积3403平方米减已征面积1231.38平方米，实租面积2171.62平方米”。
被告向佛山市南海区里水镇拆迁办公室（下称拆迁办）出具委托书，委托该办将搬迁补偿款直接补偿给租户，被告不代收搬迁补偿款。拆迁办工作人员邓柱天加注“于2014年6月10日收到”并签名。
原、被告均确认原告与案外人霍耀源为夫妻。
2014年6月20日，佛山市南海区里水镇河村村月池股份合作经济社（下称月池经济社，甲方）分别与邱颂英（乙方）、霍耀源（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，内容均为解除原期限自2013年3月1日至2016年2月28日的租赁合同；乙方已与政府相关征地部门就补偿事项达成一致意见，并同意在政府相关征地部门规定的期限内搬迁。
原告（委托人）、霍耀源（受托人）向拆迁办出具《委托书》，确认原告因里水镇一河三岸整治工程需对原告租用被告位于河村月池的一厂房进行征收拆迁，现原告委托霍耀源代为处理一切征收补偿等事宜，包括补偿合同签订、领取补偿款、搬迁等。
2014年9月9日，拆迁办（甲方）与霍耀源（乙方）签订拆迁补偿协议，约定甲方向乙方支付拆迁及物品搬迁补偿共503760元；甲方在签订协议后30个工作日内将该款支付给乙方；乙方收到甲方支付的补偿款后，应于2014年9月30日前完成搬迁，并协助甲方做好清场工作。
2014年10月26日，霍耀源出具收据，确认收到原告合同棚架补偿款88000元、喷漆房棚架款28000元、退回的10月租金4000元，合计120000元。次日，原告向霍耀源转账支付120000元。该款属霍耀源代原告收取的款项。
原告按约定标准向被告支付租金至2014年9月30日。
2015年1月12日，谢炳文起诉邱颂英，请求邱颂英腾空涉讼合同二项下租赁物1500平方米厂房及600平方米空地，并返还给谢炳文、支付自2014年10月1日起至实际返还厂房及土地之日止的2100平方米厂房及空地占有使用费。本院以（2015）佛南法民三初字第124号（下称涉讼124号案）立案审理，并依法追加霍耀源为第三人参加诉讼。
2015年3月13日，月池经济社出具《说明》，载明：经济社于1999年开始将涉讼124号案所涉及的土地租赁给谢炳文，地上厂房由谢炳文兴建。因历史原因，该地块并未办理集体土地使用证，谢炳文所兴建的厂房也未办理报建手续。该土地为工业用地。
2015年4月8日，本院依法向拆迁办调查取证，该办工作人员邓柱天确认拆迁实际涉及1741平方米厂房（两层建筑），但考虑到租户不会继续承租，故实际就整个厂房（约2500平方米）进行搬迁补偿；拆迁具体范围包括1264平方米土地及其范围内的地上建筑物，包括上述1741平方米厂房及谢炳文、邱颂英合同项下的部分空地；拆迁办与邱颂英的受托人霍耀源签订拆迁补偿协议，并支付了503760元搬迁补偿予霍耀源，该搬迁补偿是针对涉讼租赁物的整体补偿（包括厂房2500平方米、空地1300平方米）。
本院就涉讼124号案作出一审判决，认定针对涉讼租赁物中的厂房未办理规划、报建手续、空地未办妥建设用地审批手续，故涉讼合同二无效；谢炳文在该案中确认邱颂英已于2014年10月返还涉讼租赁物中1000平方米厂房及700平方米空地。该判决判令邱颂英应将涉讼合同二项下剩余未返还租赁物腾空并返还予谢炳文，并按每月8952.63元的标准支付2014年10月1日起至上述判决实际履行之日止剩余未返还租赁物的占有使用费予谢炳文，驳回谢炳文其他诉讼请求。
另查明，拆迁部门于2014年下半年将部分涉讼租赁物拆除。
本院认为，涉讼124号案件已查清，针对涉讼租赁物未办妥规划、报建、审批手续，故涉讼合同一、二均违反法律强制性规定而无效。因这些合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于原告第1项诉讼请求，本院论析如下：一、原、被告之间仅就涉讼租赁物形成租赁合同关系。拆迁办分别收到被告及原告、霍耀源出具的委托书，其内容均涉及要求拆迁办支付原告涉讼租赁物补偿款。霍耀源已向拆迁办收取拆迁及物品搬迁补偿款共503760元，另亦代原告收取棚架补偿款88000元、喷漆房棚架款28000元，合共116000元。拆迁办工作人员邓柱天明确表示上述补偿款的对价范围包括原、被告合同项下的租赁物，是“针对涉讼租赁物的整体补偿（包括厂房2500平方米、空地1300平方米）”，同时亦明确表示上述补偿不仅涉及实际拆迁的租赁物，而且“考虑到租户不会继续承租，故实际就整个厂房进行搬迁补偿”。上述事实可以相互印证，无论委托书内容，还是补偿对象的面积、范围等，均明确显示上述补偿款包含对涉讼租赁物整体补偿。原告主张上述补偿款503760元仅为其他租赁物补偿款，与涉讼租赁物无关，与上述事实不符，本院不予采纳。在原告已分别向被告、拆迁办收取涉讼租赁物整体补偿款的情况下，视为该三方已就拆迁补偿款结算完毕，故原告再向被告主张拆迁补偿款依据不足。二、原告针对较大面积的涉讼租赁物未审慎核查，应知其不适租，却仍与被告形成租赁关系并作大规模投入，对设立无效合同及形成大规模投入的损失均有过错，故原告对设备安装、搬迁、装修、看管设备支出等费用损失应自行承担相应责任。三、原告针对第1项诉讼请求中各项数额缺乏足够证据印证，相关单据均无原、被告签名或盖章确认，并不唯一指向涉讼租赁物，被告亦不确认，故不可采信。同时，原告无足够证据证明其损失超过上述整体补偿款数额。综上，原告第1项诉讼请求依据不足，本院均不支持。
有关保证金及其利息问题。因涉讼合同一、二无效，原告持有保证金40000元无据，故本院对原告请求被告退还该款予以支持。至于原告有无履行前案判决或结清其他款项，被告可另行主张，但其据此拒还保证金，本院不予采纳。至于保证金利息，因保证金属处理无效合同所涉返还的款项，前案一审判决虽认定合同无效，但截至本案一审辩论结束前该判决尚未生效，且原告对设立无效合同存有过错，另外，双方在前案中确实就租赁关系（包括使用费等）尚未结算完毕，为此双方就使用费是否计付、保证金是否没收及这些费用能否抵扣等存在争议，应归责于双方。换言之，在前案生效或本案处理前，被告尚未退还保证金不可归责于被告单方，并由其承担利息，故本院对原告利息请求不予支持。
有关多收租金及其利息问题。一、原告以其持有的有关“谢炳文……原面积3403平方米……”的字条为据，认为其实际占用面积少于约定面积。对此，被告庭审中解释称上述字条所涉3403平方米属其向村集体租赁的土地面积，而涉讼租赁物中厂房部分为两层建筑，共2500平方米，加上空地面积1300平方米，与合同约定面积一致。对照拆迁办工作人员有关拆迁厂房为两层建筑等陈述，被告上述解释合理。二、涉讼124号案起诉时，拆迁部门已拆除部分涉讼租赁物，故本案不能现场确定原告实际占用面积。双方在交付租赁物时并无丈量面积，亦无办理书面交接手续，而原告确认其在涉讼124号案前没有向被告提出过面积差异的异议，视为原告在接收涉讼租赁物时确认其与约定一致，事实上原告亦无足够证据证明其一直占用的面积与约定不符。综上，原告该项诉讼请求理据不足，本院亦不支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告谢炳文应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金40000元予原告邱颂英；
二、驳回原告邱颂英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，受理费减半收取9012.66元（原告已预交），由原告负担8612.66元，被告负担400元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。对原告已多预交的受理费400元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年七月十五日
书记员 叶芳晖