浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1601号
上诉人（原审原告）胡可心。
委托代理人（特别授权）徐巧云。
被上诉人（原审被告）东阳市中汽置业有限公司。
法定代表人沈凌霞。
委托代理人（特别授权）熊砚芳。
上诉人胡可心为与被上诉人东阳市中汽置业有限公司（以下简称中汽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡可心在原审中诉称，2011年4月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将坐落于东阳市白云街道东阳国际汽配城A区11幢1单元101室商品房（建筑面积为37.74平方米，以下简称涉案房屋）预售给原告，单价为每平方米22735.56元，总价款为858040元，原告须于2011年4月22日前一次性付清房款，被告应当在2012年5月1日前将竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明（以下简称竣工验收证明）的商品房交付给原告，合同还对出卖人逾期交房的违�责任进行了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2012年4月20日，被告发通知书通知原告涉案房屋已具备交房条件，被告将在2012年5月1日-2012年6月30日期间办理涉案房屋交付、产权登记手续。2012年6月20日，原告到被告处办理涉案房屋交付、产权登记手续时，发现涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，即没有取得竣工验收证明等文件。原告认为被告的行为不够诚信，遂于第二日发函给被告，要求其在符合合同约定的交房条件下再通知原告交房，并根据合同约定承担违约责任。2013年6月6日，被告电话通知原告交房。2013年6月20日，原告到被告处要求被告按合同约定支付违约金并交付涉案房屋，但因双方就违约金问题发生争议，被告至今没有交付房屋。请求：判令被告将涉案房屋交付给原告，并判决由被告负责将涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证登记在原告�下；判令被告支付原告违约金（从2012年5月2日开始以已交房价款总额858040元为基数按日万分之五计算至实际交付之日止，其中算至2013年6月21日的违约金为178472.32元）。在一审审理过程中，因被告已将涉案房屋交付并将产权证登记在原告名下，原告申请撤回了第一项诉请。
中汽公司在原审中辩称，一、按照合同约定被告应当在2012年5月1日取得竣工验收证明，并将涉案房屋交付给原告，由于各方面的原因，被告是在2012年9月6日才取得竣工验收证明，对此被告确实存在过失。二、2012年4月20日被告曾通知原告办理交房手续，由于被告尚未取得竣工验收证明，原告拒绝办理交房手续。具备交房条件后被告也曾联系原告，但原告要求交房手续和赔偿问题一并解决，由于赔偿问题双方达不成一致意见，才导致交房时间延后，对此原告应承担部分责任。对具备交房条件之后的延�，不应由被告承担违约责任。三、原告购买涉案房屋是让被告代为管理即代为出租房屋，交房虽然存在延期，但被告按照合同约定对涉案房屋进行管理并已代为出租，原告未造成损失，基于合同法规定的填损原则，按照合同约定按日万分之五计算违约金过高，大大超出了原告的损失，请求法院予以减少。
原审法院查明，2011年4月22日，原、被告签订了合同编号为“2011预173231号”的《浙江省商品房买卖合同》，约定：被告将涉案房屋预售给原告，预售单价为每平方米22735.56元，总价款为858040元；付款方式及期限：原告须于2011年4月22日前一次性付清房款；交付期限及条件：被告应当在2012年5月1日前将符合竣工验收合格并取得竣工验收证明等条件的商品房交付原告；出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应�自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。合同签订当日，原告支付了全部购房款。2012年4月20日，被告发交付通知书通知原告涉案房屋已具备交付条件，并对涉案房屋交付时间、交付流程、办理产权登记原告需准备的材料、原告需缴纳的费用等进行了书面通知。2012年6月20日，原告到被告处办理涉案房屋交付、产权登记手续，因被告未取得竣工验收证明等文件，原告拒绝办理交房手续，并于2012年6月25日将交房异议书邮寄给被告公司的副总张永雷。在该交房异议书中原告要求被告在符合合同约定的交房条件下再通知原告交房，并根据合同约定承担违约责任。2012年9月6日，被告取得了涉案房屋竣工验收证明。2013年6月6日，被告电话通知原告交房。2013年6月20日，原告到被告处要求被告按合同约定支付违约金并交付涉案房屋，但因双方就违约金问题发生争议，交房手续未能办妥。2013年7月26日，双方办理了涉案房屋的交房手续。2013年8月，涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证均已登记在原告名下。另查明，2011年4月22日，原告将涉案房屋的使用权交付东阳市中汽市场管理有限公司统一招商经营并管理，双方约定管理期限从2012年5月1日至2020年4月30日止。2012年9月1日，东阳市中汽市场管理有限公司将涉案房屋出租给余海帆，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日止，第一、二年租金减免，第三年租金为34644元。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，�容不违反法律强制性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未依约在2012年5月1日前将符合合同约定条件的涉案房屋交付给原告使用，已构成迟延履行，应承担相应的违约责任。合同中虽对被告逾期交房的违约责任作了约定，但根据涉案房屋已于2012年9月1日出租给他人，比被告准时交房原告用于出租的时间延迟了四个月，而按合同约定标准计算的违约金过分高于延迟四个月出租给原告造成的租金损失，故根据本案客观情况，被告请求减少违约金理由成立，该院酌情确定违约金从2012年5月2日起按日万分之二计算至2013年7月26日止为77396元。综上，原告变更后的诉讼请求，部分成立，该院予以支持，部分不能成立，该院不予支持。被告的部分辩称意见成立，该院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、东阳市中汽置业有限公司应支付胡可心违约金77396元，限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回胡可心的其他诉讼请求。如未按判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3869元，减半收取1935元，由胡可心负担1096元，由东阳市中汽置业有限公司负担839元。
宣判后，胡可心不服，向本院提起上诉称，一、本案约定的出卖人逾期交房违约金标准不高。该违约金比起涉案合同第八条买受人逾期付款违约责任还低。而合同条款均是中汽公司拟定的格式条款，即使存在双方当事人利益的不公平，其也没有选择权。且该违约金标准也没有高出银行贷款基准利率的四倍。二、其是一次性全额支付购房款，如中汽公司如期交房，其可对房产通过设定担保物权等方式去实现房产的价值和效用。故原判仅以租金损失作为中汽公司逾期交房给其造成损失的计算依据显然与法律相悖。三、违约金具有补偿性和惩罚性，逾期交房违约责任不以买受人是否受到损失为前提，只要出卖人逾期交房就应当按约定支付违约金。且该违约金数额的大小与中汽公司的违约时间是关联的，本案中汽公司逾期交房长达449天，其有权依据合同约定要求中汽公司支付违约金192629.98元。综上，请求二审法院依法改判。
中汽公司二审中答辩称，一、其公司确实没有在合同约定的时间内得到竣工验收证明，而到2012年9月6日才取得，其公司确实有一定过错，也愿意作出一定的赔偿。二、胡可心购买的商铺是由东阳市中汽市场管理有限公司代为管理的，尽�其公司没有如期取得竣工验收证明，但实际上在2012年9月就已经代胡可心将该商铺出租出去了。胡可心也实际收到了商铺租金。通过这一点可以看出尽管双方没有履行正式的收房手续，但是除了一纸证明外，双方都已经在互相履行义务。三、我国的违约金制度主要还是基于填损的原则，而本案中胡可心并没有受到任何的损失，该按照合同的约定支付违约金对其公司来说显然是负担过重，也不公平。综上，请求法庭维持原判。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，中汽公司未交付房屋，应承担违约责任。考虑到涉案房屋系返租给市有关场管理公司统一经营、管理，且胡可心与管理公司就租金问题也已在委托经营管理协议中进行约定。据此，中汽公司逾期交房期间并未造成胡可心实质性的损失，故原审法院按房屋实际租赁给他人使用的时间作为租金损失的参考因素对违约金作出调整并无不当。综上，胡可心的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3869元，由上诉人胡可心负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一三年十二月十七日
书记员 周 莉