广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第67号
原告陈莹（反诉被告），女，汉族
委托代理人陈秋芬，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人杨敏，广东晟典律师事务所律师。
被告ＸＸ（反诉原告），男，汉族
被告汤美琴（反诉原告），女，汉族
委托代理人潘桉，广东深田律师事务所律师。
被告深圳市盛联行投资发展有限公司，住所地，组织机构代码×××318。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人罗俊国，徐双兰。
原告陈莹诉被告ＸＸ、汤美琴、深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）返还原物纠纷及反诉原告ＸＸ、汤美琴诉反诉被告陈莹房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判，并公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈秋芬、杨敏，被告ＸＸ，被告汤美琴的委托代理人潘桉，被告盛联行公司的委托代理人罗俊国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为宝安区X号商铺业主。2014年8月6日，因原告正在广西阳朔旅游，该商铺原租户退租，致电原告，称其将商铺钥匙交存相邻的被告深圳市盛联行投资发展有限公司的陈某甲。8月8日，被告盛联行公司工作人员莫某结与原告联系，称有人愿以6，800元的价格承租该商铺，一次性支付3个月押金和1个月房租，每年租金在原基础上递增8％。原告提出，该商铺每月租金最低7，000元，且需一次性支付4个月押金和1个月房租，每年租金在原基础上递增10％。期间因有人愿意以每月8，000元的价格进行承租，原告于8月11日通知被告深圳市盛联行投资发展有限公司，意向租户若承租该商铺，需一次性支付押金28，000元。然被告汤美琴当天仅将押金10，000元汇入原告名下账号，并向管理处支付水电费2，812.82元，但其并未按原告要求一次性支付押金28，000元，且未与原告签订房屋租赁合同，双方的租赁关系并未成立。其后，原告与陈某乙约定每月租金8，000元，并签订房屋租赁合同。原告随后立即将此事告知被告盛联行公司，8月12日上午，原告在阳朔就将被告汤美琴支付的款项共计12，812.82元予以返还。8月12日下午，陈某乙致电原告，称该商铺大门被锁，无法进入，商铺内放置了物品。8月16日，原告就此事向民新派出所报警，并通知三被告，要求被告ＸＸ、被告汤美琴将物品立即从该商铺予以搬离，但被告ＸＸ、汤美琴对此并不理会。原告为保护自身利益，不得不将被告ＸＸ、被告汤美琴擅自搬入的物品予以搬出。8月18日，原告将该商铺移交陈某乙。此后，被告ＸＸ、汤美琴多次对该商铺门锁进行毁坏，原告因此多次报警。2014年9月8日，被告ＸＸ、汤美琴将其物品强行搬入该商铺，并予以上锁，强行侵占该商铺至今，原告因无法交付商铺，不得不与陈某乙解除租赁关系，支付违约金。被告ＸＸ、被告汤美琴强占商铺的行为，给原告造成严重的经济损失。原告委托律师向被告ＸＸ、汤美琴发函，但被拒收。事件发生后，原告多次找被告盛联行公司，要求处理该事件，但被告盛联行限公司一直拖延，未采取有效措施解决。原告也委托律师发函，但被告盛联行公司至今没有任何答复。原告认为，被告ＸＸ、汤美琴的行为严重损害了原告的合法权益。被告盛联行公司在其介绍的客户即被告ＸＸ、汤美琴未足额支付押金，又未与原告签订合同，更未经原告同意的情况下，将商铺钥匙交付给未签约的被告ＸＸ、汤美琴，是造成被告ＸＸ、汤美琴反复强占商铺的直接原因，其行为对原告已构成侵权，故应对被告ＸＸ、汤美琴给原告构成的损失承担连带赔偿责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告ＸＸ、汤美琴停止侵权行为，将所侵占的宝安区X苑X栋X号商铺交还原告；二、被告ＸＸ、汤美琴赔偿原告因此所减少的租金损失，从2014年9月8日计至房屋交还时止，现暂从2014年9月8日计至2014年12月30日为30，160元（3.77个月×8，000元／月）；三、被告ＸＸ、被告汤美琴赔偿原告因侵权导致无法交付商铺给租户陈某乙而解约所退还的租金8，000元和违约金24，000元；四、被告深圳市盛联行投资发展有限公司对上述赔偿承担连带责任；五、诉讼费用由三被告共同承担。
庭审中，原告增加一项诉讼请求为请求判令三被告共同承担水电费、物业管理费、排水费共计959.52元。
被告ＸＸ、汤美琴答辩称，一、陈莹与汤美琴之间的房屋租赁合同依法成立并生效。汤美琴在2014年8月8日通过盛联行公司工作人员莫世结的手机短信向陈莹发出租赁陈莹所属的X区X苑X栋X号商铺要约，愿意每月租金6，800元，押3付1，递增8%。陈莹坚持每月租金7，000元，期间经过莫某结的沟通，陈莹同意租金7，000元，并在2014年8月10日17：33：16表达同意向汤美琴出租意向，并于2014年8月10日18时18，以2条短信和电子邮件等电子数据形式向某结发出要约，要求汤美琴认可。2014年8月10日22：57：26莫某结转发汤美琴对租金履行方式变更的新要约，陈莹未予承诺，而是基于其发送的电子邮件附件合同的基础上提出“押金28，000为准”和“已收到押金时间为准，我就拒绝其他的”的新要约，此要约对合同生效条件和生效期限做了实质性的变更。汤美琴作出承诺是应按照陈莹要求作出转账行为才能使承诺成立从而产生合同生效的法律效果，但从陈莹的要约意思表示看，陈莹主张一次性要转28，000元的押金不属实。汤美琴在2014年8月11日上午代交物业费用2，812.82元，13时24分成功转账10，000元押金。2014年8月11日14：06：52接到莫某结手机电话，说陈莹通知不要转钱了，晚上6点一定给汤美琴答复。汤美琴不明白陈莹的真实意图，只能等候消息，但整晚未得到任何消息。汤美琴第二天才得到通知知道陈莹与第三方签订了合同。陈莹为了自己的利益不正当的阻止汤美琴继续转账，根据《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十六条、第四十五条、第四十六条的规定，汤美琴的承诺自汤美琴2014年8月11日13：34：48成功转账给陈莹时成立，合同自汤美琴2014年8月11日14：06：52接到盛联行公司工作人员关于陈莹不再转钱的通知时生效。二、汤美琴合法取得陈莹的房屋钥匙并依法实质占有商铺，陈莹与汤美琴合法有效的房屋租赁合同之履行依法优先于陈莹与陈某乙签订的房屋租赁合同，汤美琴不应承担陈莹对陈某乙的违约损失。三、汤美琴为促使陈莹履约继续占有商铺属于善意占有，陈莹安装监控无法保障汤美琴对承租商铺的使用安全，陈莹只为恶意谋取更多的占有商铺的租金损失，对汤美琴交租通告怠于履约回应，妨碍汤美琴行使合法的房屋承租权，责任在于陈莹，汤美琴不应承担2014年9月8日以后的租金赔偿。综上，汤美琴应陈莹的要约要求作出承诺，陈莹为与陈某乙达成协议不正当的阻止合同生效，依据合同法的有关规定，陈莹与汤美琴的合同依法成立并生效。汤美琴事前善意占有钥匙在合同生效后实质占有该商铺，陈莹一房二租除与汤美琴的合同外与陈某乙达成了合同，根据司法解释的有关规定，陈莹与汤美琴的合同应优先顺序履行。陈莹为履行与陈某乙的合同，违约使汤美琴丧失商铺的合法占有权，汤美琴为促使陈莹履约，采取继续锁住商铺的保障措施，但是在汤美琴邮寄快递要求确认账户以转账租金的情况下，陈莹怠于履约依然不同意拆除视频监控，无法保证汤美琴使用安全。以上违约责任均在于陈莹，汤美琴和ＸＸ合法占有商铺，但已无法达到合同目的，汤美琴和ＸＸ已经通知退还钥匙返还商铺，依法不负有承担租金损失和对陈某乙的违约损失，所有损失均应由陈莹承担，依法应驳回陈莹的全部诉求。
被告盛联行公司答辩称，一、陈莹与汤美琴之间的房屋租赁合同依法成立并成效。2014年8月初，原告委托盛联行公司代理招租，2014年8月7日被告表示愿意以租金6，800元／月押三付一租金年递增8%的条件租赁涉案商铺；盛联行公司员工莫某结将租赁事项告知原告后经反复协商，原告于2014年8月10日18时18通过短信及邮箱的方式告知莫某结表示愿意以7，000元租金年递增10%的条件向汤美琴发出要约，请汤美琴认可；后莫某结以邮箱方式将此要约发给汤美琴，汤美琴表示其他无异议，只是对交付方式进行了变更；原告于2014年8月10日21时51分对此不置可否，并将原告的身份证复印件及银行卡号发给莫某结，由此可知，原告对汤美琴的变更租金交付方式的要约予以认可，原告与汤美琴的房屋租赁合同依法成立并生效。合同生效后汤美琴即前往物业管理处替原告交纳拖欠的物业管理费2，182元，后原告又提出押金28，000元为准，并说明以收到押金为准。莫某结将此情况反馈给汤美琴后，汤美琴于2014年8月11日13时24通过手机转帐的方式向原告支付押金10，000元。2014年8月11日13时59分，原告又告知莫某结要求汤美琴不要转钱，晚上6点一定给最后答复。2014年8月12日1时06分，原告告知莫某结原告已与他人签订租赁合同，并表示愿意补偿莫某结的损失。以上事实有莫某结与原告的记录为准，因此原告与汤美琴之间的合同通过邮件的方式要约成立，且汤美琴已转押金到原告账户，表明合同已实际履行。原告后将商铺租赁给他人的行为违反合同约定，理应承担相应的违约责任及不利后果。二、盛联行公司在原告与汤美琴的房屋租赁合同成立并生效后，将此物业的钥匙交给汤美琴，且在后期汤美琴与原告发生纠纷后，积极配合解决，多次促成双方协商，后协商无果，但仍配合双方到派出所进行调解，在短信记录中有记录为证。因此，盛联行公司在此过程中不存在过错，无需对原告赔偿金的诉求承担连带责任。三、原告为获取更高租金而毁约，将商铺租赁给陈某乙是造成本案的直接原因，原告知晓该行为所带来的后果，因此原告应承担租赁损失及陈某乙的违约损失，而不应由三被告承担。四、因原告于2014年8月18日将商铺交付给案外人陈某乙，并更换商铺钥匙，之后原告与汤美琴就该商铺归属问题的处置，盛联行公司并不知情，对汤美琴2014年9月8日将物品搬进原告商铺的行为也不清楚。综上，盛联行公司积极促成双方交易并在交易产生纠纷时促成双方多次协商，原告的损失与盛联行公司并无直接的关联，请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告ＸＸ、汤美琴反诉称，ＸＸ与汤美琴是夫妻关系。反诉原告为经营一家农产品商店，需要租赁商铺。2014年8月7日，ＸＸ看到深圳市盛联行投资发展有限公司汇龙苑行的招租广告，表示愿意租赁行旁边的即陈莹所属龙华新区汇龙苑X栋X号商铺。盛联行工作人员莫某结联系上了外出旅游的业主陈莹，得到回应是月租低的话是不同意出租的。反诉原告在2014年8月8日通过莫某结的手机短信向陈莹发出租赁陈莹所有商铺的要约，愿意每月租金6，800元，押3付1，年递增8%，租三年。陈莹坚持每月租金最低7，000元，期间经过莫某结的沟通，陈莹同意租金7，000元，并在2014年8月10日17：33：16表达同意向反诉原告出租意见，并于2014年8月10日18：18，以2条短信和电子邮件等电子数据形式向某结发出要约，每月租金7，000元，年递增10%，租三年，要求反诉原告认可电子合同。反诉原告在原租户向冬泉2014年8月10日下午搬东西清场后当场取得由莫某结转交的该商铺钥匙。2014年8月10日22：57：26转发反诉原告对租金履行方式变更的新要约，陈莹未予承诺，而是在8月11日11时基于其发送的电子邮件附件合同的基础上，提出“押金28000为准”和“已收到押金时间为准，我就拒绝其他的”的新要约，此要约对合同生效条件和生效期限做了实质性的变更。反诉原告在2014年8月11日上午代交物业费用2812.82元，13时34成功转账10，000元押金。2014年8月11日14：06：52接到莫某结手机电话，说陈莹通知不要转钱了，晚上6点一定给反诉原告答复。反诉原告不明白陈莹的真实意图，只能等候消息，但一晚未得到任何消息。反诉原告第二天才得到通知道陈莹与第三方陈某乙签订了合同。反诉原告为装修该商铺已与装修公司签订了装修合同，并交纳押金30，950元。与陈莹签订合同的第三人陈某乙来商铺查看发现反诉原告上锁无法进去，与莫某结沟通，莫某结认为陈莹反悔要求反诉原告暂停装修，反诉原告要求履约，但是陈莹不同意于2014年8月16日报警，龙华新区民新派出所制作了笔录但调解未成功。2014年8月17日陈莹撬锁搬出反诉原告装修物品，造成反诉原告装修押金及装修物品采购发票等被丢失、空调等被拆坏，反诉原告报警，警方制作了笔录，损坏空调、货架和丢失财物及订货押金收条、空调安装费收条价值共27，560元（详见清单）。2014年8月18日，陈莹再次撬锁叫第三人陈某乙进场占有商铺，反诉原告向第三人主张合同有效应优先履行。反诉原告与陈莹期间反复撬掉对方上的锁。2014年9月8日，陈莹搬出反诉原告装修物品后在该商铺里安装视频监控设施，反诉原告发现后加上一把新锁。陈莹安装监控影响反诉原告装修进出及以后的经营，无法保证使用安全，要求陈莹拆除并依据合同让装修公司进去装修，但陈莹不同意仍认为反诉原告没有合同。反诉原告邮寄快递方式要求陈莹确认账户以转账租金，陈莹签收但不予答复，为保障履行，反诉原告只能继续锁住商铺，但陈莹依然不拆除监控设备，装修无法进行，免租期只能无限延期，造成反诉原告对装修公司违约，装修合同约定的押金不能返还。至今，陈莹未能拆除视频监控，也不再同意履约，起诉反诉原告所谓侵占商铺并诉求相关损失，反诉原告只能解除合同，诉求陈莹支付因违约给反诉原告造成的装修押金损失、损坏财物损失和应承担的双倍押金（具有定金性质）返还责任。反诉原告认为，承租权纠纷已经造成陈莹无法履约，反诉原告经营农产品商店的目的也无法实现，依法解除合同，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、解除陈莹与ＸＸ、汤美琴达成的房屋租赁合同；二、陈莹赔偿ＸＸ、汤美琴因陈莹违约应承担的双倍返还押金10，000元（已经返还10，000元）；三、陈莹赔偿ＸＸ、汤美琴因陈莹违约造成装修合同不能继续履行的押金损失30，950元；四、陈莹违约强制搬出反诉原告装修物品致ＸＸ、汤美琴遭受的财产损失27，560元；五、陈莹承担本案的诉讼费用。
反诉被告陈莹答辩称，一、陈莹与汤美琴、ＸＸ之间根本没有租赁合同，因此其要求解除合同及返还押金的诉讼请求均不能成立，应予驳回；二、汤美琴、ＸＸ要求的财产损失没有合同依据，亦没有证据证明，应予以驳回。
经审理查明：2006年11月29日，深圳市国土资源和房产管理局宝安局向陈莹颁发了深房地字第××号《房地产证》，陈莹系深圳市龙华新区龙华街道梅龙南路西侧汇龙苑5栋109号房产的权利人，该房产建筑面积72.47平方米，用途为商业金融业。
2014年，陈莹委托盛联行公司招租，盛联行公司指派员工莫某结具体负责招租事宜。
2014年8月2日，汤美琴向某结表示愿意以6，800元／月、租期一年、租赁押金为2个月租金的条件承租涉案物业；汤美琴向盛联行公司支付了诚意金1，000元。2014年8月2日13：45：44，莫某结向陈莹发出短信，告知有客户以上述条件承租涉案物业，陈莹回复短信并未同意出租，并称租金7，000元／月是最低的，递增10％，押4付1；陈莹要求莫某结将合同电子版到其指定的邮箱。
2014年8月9日12：39：16，莫某结向陈莹发出短信，内容为“陈姐，你接个电话可以吗？终于客户答应了，你这边什么时候可以回来签约呀？”；陈莹回复称看完合同后会回复莫某结，莫某结回复称“那我把客户这边签好，下午发给你，你把房产证复印件，身份证，发个图片过来可以吗？”；陈莹回复称“身份证可以，房产证在家里”；并回复短信给莫某结“你可以请你们经理让小向搬东西走，人家好进去”。2014年8月9日15：36：17，莫某结向陈莹发出短信称客户想签双方合同，莫某结重新给陈莹发了一个合同，请陈莹确认，并要求陈莹将房产证、身份证、银行开好发过来给莫某结，以便于客户交付押金；陈莹回复称晚上看完合同后回复莫某结。之后陈莹和莫某结关于合同的修改进行了多次短信沟通，之后莫某结将修改好的合同发送给陈莹，并于2014年8月10日17：43：08向陈莹发出短信“好了，发过去了”，陈莹回复短信“下午6点后版本没有问题”、“请租户认可，谢谢”；莫某结回复短信“好的，收到了，没问题了下一步怎么样？”，陈莹回复“合同如果只有1号或者5号付租金的区别可以协商”。2014年8月10日19：00左右，莫某结将涉案物业钥匙交付给汤美琴。2014年8月10日21：48，陈莹通过手机彩信的方式向某结发送了陈莹的身份证和银行卡照片。根据盛联行公司提交的邮件截图及邮件附件《租赁合同》，莫某结在2014年8月10日17：43：08发送给陈莹的短信中所提及的合同主要条款约定租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金逐年递增10％，每月1号支付租金，合同于签字后即行生效。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2014年8月10日22：54：15，莫某结向陈莹发出短信“我发了客户修改过的合同给你，你看下，她就在交租上改了下”；2014年8月11日11：05：54，陈莹回复莫某结“押金28，000为准”、“以收到押金时间为准，我就拒绝其他的”，莫某结回复“好的”。根据陈莹提交的邮件截图及邮件附件《租赁合同》，莫某结在2014年8月10日22：54：15发送给陈莹的短信中所提及的合同的条款与之前发送给陈莹的合同基本一致，但将租金的支付时间更改为“每月5号交付租金”，合同于签字后即行生效。
2014年8月11日11：10：25，陈莹向某结发出短信称“请理解我的为难”、“别人也是追着，原因我不在深圳”、“对方同意8，000起”，莫某结回复“客户帮你交管理费了差不多3，000元”，陈莹回复“算你帮忙交的”、“不好意思，你能让她8，000元起吗？我好为难”；莫某结回复“哇，不是吧陈姐，你说已经租出去了，客户在搞电了”，陈莹回复“我今天下午6点给你电话”。2014年8月11日13：44：00，莫某结向陈莹发出短信“我卡号上午给她了，不知道她有没有给你转钱呢”；陈莹回复“麻烦，她刚转了1万元”、“我需要一点时间”、“请告知租户，现在不要转钱，我晚上6点一定给她最后答复”。
2014年8月10日17：20，陈莹添加陈某乙为微信好友，并协商租赁涉案物业事宜。2014年8月11日10：11，陈莹将租赁合同发送给陈某乙，并催促陈某乙尽快回复。2014年8月11日11：20左右，双方协商一致，陈某乙支付租赁押金32，000元、租金每月8，000元。2014年8月12日凌晨，陈莹与陈某乙就租赁涉案物业签订了《租赁合同》，约定陈莹将涉案物业出租给陈某乙，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金每月8，000元，每年递增10％，陈某乙应于每月15日交清下个月的租金；合同签订时，陈某乙支付租赁押金24，000元。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2014年8月12日01：02：52，陈莹向某结发出短信“必须告诉你，我的合同已签”、“你的劳动我会补偿你的”、“第一时间告知你”、“望你会从大局出发，一起做点工作，让她理解和接受”。2014年8月12日10：29：23，陈莹向某结发出短信“已退回汤小姐10，000元”、“已退水电费2，812.82元”。
陈莹为证明其损失，向本院提供了（2014）深宝法龙民初字第2300号民事调解书、转账记录及《汇龙苑客户收费通知单》。上述证据显示，陈莹于2014年11月12日起诉陈某乙，陈莹在起诉状中称其于2014年8月18日将商铺交付陈某乙，依据合同约定，陈某乙应于2014年9月15日支付10月份房租，但陈某乙未依约履行支付义务，故请求判令解除其与陈某乙之间签订的《租赁合同》，陈某乙支付10月份租金8，000元、违约金3，000元，并承担诉讼费。2014年12月10日，本院作出（2014）深宝法龙民初字第2300号民事调解书，载明陈莹与陈某乙自愿达成调解协议如下：一、双方协商一致解除签订的《租赁合同》；二、陈莹于2014年12月19日前退还陈某乙租金8，000元、押金24，000元，并支付因无法交付租赁物业的违约金24，000元。2014年12月18日，陈莹通过银行转账方式向陈某乙银行账户支付退还租金8，000元、退还押金24，000元、违约金24，000元。《汇龙苑客户收费通知单》载明涉案物业2014年12月份电费1.13元、管理费144.94元、本体维修金10.87元；往月欠水电费、管理费等合计966.89元。汤美琴认可民事调解书、转账记录的真实性，但对关联性不认可；不认可《汇龙苑客户收费通知单》的真实性。
汤美琴为证明其损失，向本院提供了其和深圳市鹏利装饰设计工程有限公司于2014年8月11日签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、《收款收据》和《关于押金不予退还的函》原件。上述证据显示汤美琴将涉案物业的装饰装修工程发包给深圳市鹏利装饰设计工程有限公司施工，开工日期为2014年8月11日，预付款30，950元；2014年8月11日，深圳市鹏利装饰设计工程有限公司出具的《收款收据》载明收到汤美琴支付的涉案物业装修工程第一次预付款30，950元；2015年1月20日，深圳市鹏利装饰设计工程有限公司向汤美琴、ＸＸ发出《关于押金不予退还的函》，载明该公司已安排人员进场施工，因不能继续施工的原因不在该公司，根据合同约定，该公司不予退还押金。陈莹对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可。
在本案审理过程中，汤美琴申请证人莫某结出庭作证，证人莫某结作证称其根据盛联行公司的指派为涉案物业招租，并在招租过程中将汤美琴、陈莹的基本情况及订立租赁合同的有关情况告知汤美琴和陈莹，所有沟通情况均与陈莹提交的短信记录一致，陈莹与汤美琴已经就涉案物业的租金、租赁期限等达成一致；莫某结称其于2014年8月10日下午收到向冬泉交付的涉案物业的钥匙，并于当天19：00左右将钥匙交付给汤美琴，因所有租赁条件都谈好了，汤美琴须支付押金给陈莹，所以陈莹将其银行卡和身份信息通过短信方式发送给莫某结。
另查明，2014年8月11日，汤美琴向陈莹银行账户转账支付10，000元，并支付了涉案物业的管理费、电费等2，812.82元。2014年8与12日，陈莹向汤美琴银行账户转账支付10，000元、2，812.82元。2015年1月25日，汤美琴、ＸＸ已经搬离涉案物业。
庭审中，陈莹称其与盛联行公司为居间合同关系，其委托盛联行公司招租，但没有授权盛联行公司可以自行确定涉案物业的承租人，也没有授权盛联行公司将钥匙交付给汤美琴。汤美琴、盛联行公司称陈莹与盛联行公司为委托关系。汤美琴同时称其于2015年1月22日通过快递方式将涉案物业的钥匙连同《关于解除房屋租赁合同、退交商铺钥匙、赔偿违约损失的函》一起邮寄给陈莹，但陈莹不予接收。庭审时，汤美琴将涉案物业钥匙交付给原告。
上述事实有当事人当庭陈述，原告陈莹提交的短信记录、转账记录、租赁合同、律师函、民事调解书、收费通知书、照片、电子邮件截图及附件等证据，被告汤美琴、ＸＸ提交的短信记录、诚意金收条、转账记录、证人证言、快递单、装饰装修合同、照片、租赁合同等证据，被告盛联行公司提交的短信记录、电子邮箱截图及租赁合同、收款收据及转账记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告陈莹与被告汤美琴为租赁涉案物业经盛联行公司沟通协调，陈莹与汤美琴就租赁合同的主要条款达成一致，并一致认可最终确定的电子版租赁合同。陈莹所负主要合同义务系向汤美琴交付涉案租赁物业。根据陈莹发送给莫某结的短信“你可以请你们经理让小向搬东西走，人家好进去”及陈莹将银行卡账号和身份证以照片的形式发送给莫某结，并由莫某结转发给汤美琴的事实，可知在陈莹与汤美琴就租赁合同主要条款达成一致的情况下，陈莹实际上已经同意盛联行公司将涉案物业交付给汤美琴；汤美琴于2014年8月10日收到了盛联行公司交付的涉案物业钥匙，并实际占有使用了涉案物业。因此，陈莹与汤美琴之间的《租赁合同》已经成立。但根据《租赁合同》记载，合同自签字后生效，因陈莹和汤美琴未签字，故《租赁合同》并未生效。
关于合同未生效的原因及责任。本院认为，陈莹在与汤美琴磋商订立合同的过程中，亦与案外人陈某乙磋商订立租赁涉案物业的合同，而案外人陈某乙承租涉案物业的租金明显高于汤美琴的租金，因此，作为出租人的陈莹选择与案外人陈某乙签订租赁合同，以获得更高的租金收益。在涉案租赁合同已经成立的情况下，陈莹的该行为属于一房两租，有悖诚实信用原则，其对涉案租赁合同未生效存在过错。因其过错而导致的对案外人陈某乙所承担的违约责任，应由其自行承担；其要求被告ＸＸ、汤美琴、盛联行公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。汤美琴在合同未生效、亦未征得陈莹同意的情形下，即委托他人对涉案物业进行装修施工，汤美琴对此存在过错，其应自行承担因擅自委托他人装修涉案物业而遭受的损失；ＸＸ、汤美琴要求陈莹赔偿装修押金损失的反诉诉讼请求，没有法律依据，本院均不予支持。因涉案租赁合同未生效，ＸＸ、汤美琴要求陈莹双倍返还押金的反诉诉讼请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。
关于涉案物业的返还。因ＸＸ、汤美琴已经将涉案物业清空并搬离，且已于庭审时将涉案物业的钥匙交付给陈莹，因此，陈莹关于返还涉案物业的诉讼请求，已没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告陈莹的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告ＸＸ、汤美琴的全部反诉诉讼请求。
本案受理费677元，由原告陈莹负担，该费用原告陈莹已预交；反诉受理费378元，由被告ＸＸ、汤美琴负担，该费用被告ＸＸ、汤美琴已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一五年三月二日
书记员 罗乐瑜
书记员 刘 婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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