广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清新法民二重字第6号
原告：罗杰辉，男，汉族，住广东省清远市清新区。
委托代理人：欧阳文，广东尹远律师事务所律师。
被告：清新县富美家房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇新农街18号叠翠花园E座首层6号。
法定代表人：雷坚贞。
委托代理人：杨腾造，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：徐文涛，清新县富美家房地产开发有限公司经理。
原告罗杰辉诉被告清新县富美家房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日作出了（2013）清新法民二初字第110号民事判决书，原告不服上述判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2014年9月25日作出了（2014）清中法民二终字第249号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由发回本院重审。本院依法另行成合议庭，分别于2014年11月17日、2015年1月22日、2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳文，被告的委托代理人杨腾造、徐文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月26日，原、被告签订《房屋（预）销售合同》，2010年8月4日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发位于清远市清新区太和镇星光大道6号的富美家KJ幢3梯402房。合同签订后，原告依约履行了自己的各项义务，于2010年2月19日向被告交付定金20000元，于2010年5月26日交付首期房款67332元，维修基金1945元，国土证、房产证、对讲门、门牌、梯灯、鉴证、河沙、大门等费用7965元，于2010年8月1日向广东发展银行清远分行办理了《个人购房借款／担保合同》，自2010年8月1日起贷款203000元。依照《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2011年9月30日前交付房屋；第九条规定，出卖人逾期交房，则按照第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人向买受人交付已交付房款万分之五的违约金，但被告至今仍未向原告交付房屋，被告的行为违反了合同约定，为此，请求判令：1、被告支付违约金44333.388元（147777.95×0.0005×600=44333.388元）、利息13712.56元（147777.95×0.055675／360×600=13712.56元）；2、本案诉讼费由被告承担。
重审中，原告变更违约金金额为84233.43元，利息金额为23627.47元，从2011年9月30日计至2014年10月30日。
原告为证明其主张提供了以下证据：1、原告身份证复印件，证明其诉讼主体资格；2、被告工商登记资料及组织机构代码，证明其诉讼主体资格；3、《房屋（预）销售合同》、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间房屋买卖、被告违约的事实、违约金的计算方法及交楼时间；4、《个人购房借款／担保合同》、银行缴费清单，证明原告贷款的事实；5、购房发票，证明原告已履行合同付款义务；6、2013年4月17日广州日报报道，证明房子存在质量问题，不是因为不可抗力的的原因，证明业主已多次向相关部门反映要求解决。
被告辩称：一、我方已经于2010年10月将房屋实际交付给原告使用。首先，我方于2010年10月通知原告领取对讲门钥匙，并告知其可安装房屋大门。原告接到通知后，已经领取了对讲门钥匙，并进场对房屋进行装修，安装了铁门和防盗网，至此，房屋已实际交付，原告已实际占有、使用房屋。其次，我方交付的房屋符合合同约定。合同约定铁门和防盗门是由原告进场自行装修的。原、被告双方签订的合同约定装修标准不包括大门、防盗网等。现原告实际接收了房屋，并安装好了防盗门，故我方已完成房屋交付义务。最后，原告已实际占有使用房屋，应视为对房屋交付的认可。二、原告主张的违约金及利息过高且不符合相关法律规定。我方不存在违约的情形，依法不应该支付违约金。原告提出违约金和利息的数额明显过高，且违约金和利息只能二选一，不能同时要求。本案中，原告并无任何损失，并一直占有该房屋，原告主张按日万分之五的标准计付显然过高，应予调整。三、我方不存在过错，不应当承担责任。富美家园KJ栋至今未能验收是由于完全无法预料的原因造成，直接责任方不是我方。不能验收的原因是由于领秀瑞城施工，导致地陷，该情况是无法预料的，其后果不应该由我方承担。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张提供了以下证据：1、《房屋（预）销售合同》，证明原、被告双方约定的房屋装修标准；2、记录本、记录纸，证明原告已签名收取房屋对讲门钥匙；3、相片，证明原告已实际入住房屋；4、《富美家KJ栋损害原因鉴定报告》，证明KJ栋地基出现塌陷、沉降和开裂的原因。
原审第一次庭审后，被告补充提供以下证据：5、《证明》，证明富美家KJ栋设计图及报建等均没有出现人防工程及有关设施；6、《建筑工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明富美家KJ栋已进行工程竣工消防备案；7、广东防雷装置合格证，证明富美家KJ栋防雷装置合格。
原审第二次庭审后，被告补充提供以下证据：8、供水公司提供的用水记录表，证明富美家KJ栋从2011年5月开始已经正常供水；9、电费收据，证明富美家KJ栋从2011年5月开始已经正常供电。
原审第三次庭审后，被告补充提供以下证据：10、主体结构分部（子分部）工程验收记录；11、地基与基础分部工程验收记录。证明富美家KJ栋主体结构和地基与基础工程已经验收合格。
对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1、2无意见；对证据3、4、5、6真实性无意见，但与本案无关。
对被告提供的证据，原告质证如下：对证据1真实性、合法性没意见，与本案无关；对证据2予以承认，但拿的是对讲门钥匙，并非房屋大门钥匙；对证据3真实性无意见，与本案无关；对证据4真实性无意见，与本案无关；证据5、6、7与本案无关；对证据8、9的真实性由法庭核实，合法性、关联性不予认可；对证据10、11超出举证期限提供不予质证，该证据虚假且与本案无关。
重审期间，被告提供新的证据如下：1、地基加固分部（子分部）工程验收记录表；2、清新县富美家园KJ栋地基加固工程情况说明。证明清新县富美家园KJ栋加固工程已经有关部门验收通过，施工质量达到合格，不存在安全质量不过关等问题。
对被告提供的新证据，原告质证如下：这些证据的真实性无法确认，且这些证据没有在规定的时间内出示，我方不能确认。
本院根据被告的申请依职权于2015年1月13日向清远市清新区建筑工程质量监督检查站发函，了解清新县富美家园的地基加固工程是否已经清远市擎天砥柱工程有限公司、建材广州地质工程勘察院、清新县中信建设监理有限公司验收合格，KJ栋地基是否存在安全质量问题，上述验收工程是否在该站备案登记。该站于2015年1月15日向我院发出了回复函，内容如下：清新县富美家房地产开发有限公司开发的富美家园KJ栋，由于地基土部分扰动造成基础不均沉降，经广东省建设工程质量安全鉴定监测总站鉴定，由建材广州地质工程勘察院出具地基处理图纸，经专家论证通过后由审图机构清远新厦工程咨询有限公司审查合格，由清新县富美家房地产开发有限公司委托地基处理专业公司清远擎天砥柱工程有限公司实施处理施工，清新县中心建设监理有限公司监理，于2013年3月12日正式施工至2013年5月15日竣工，2013年11月22日由建设单位组织各责任主体对清新县富美家园KJ栋地基处理分部工程进行验收，验收合格，清远市清新区建筑工程质量监督监测站监督验收。
对本院重审期间依职权调取的证据，原告质证如下：复函证明了不能交房的原因是地基下沉，也证明了被告不能交房的事实。
对本院重审期间依职权调取的证据，被告质证如下：对复函没有意见。
原被告提供的证据和本院依职权调取的证据经过庭审质证、辩证，双方无异议的证据以及本院依职权调取的证据本院予以采信，有争议的证据是否采信，将在本院认为部分进行讨论。
重审期间，本院向原告就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定进行了释明，并征询原告是否变更诉讼请求为解除合同和赔偿损失，原告明确表示不予变更诉讼请求。
经本院审理查明：2010年5月26日，原告与被告签订《房屋（预）销售合同》，约定由原告（预）购买坐落于清远市清新区城十八号区星光大道6号的富美家KJ栋3梯四层二号房，房屋建筑面积107.1平方米，房屋一口价房款290332元，房屋交付使用日期原则上定于2010年9月30日前，按照要求和本合同规定将房屋经有关部门验收合格后交付乙方使用，但若因自然灾害或不可抗力的意外因素，影响工程竣工时间，其交付使用日期顺延。
2010年8月4日，原告又与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同主要约定：KJ栋3梯402为预售商品房，预售商品房批准机关为清新县环保和建设局，商品房预售许可证号为2010034；建筑面积共107.1平方米，套内面积为88.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.47平方米，总金额为290332元；买受人于2010年5月26日交付首期购房款87332元，余款20.3万元办理银行按揭贷款支付；出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；全部门口不安装门框，窗只负责铝合金外框、不包窗扇。
合同签订后，原告按照合同约定共向被告交付了首期房款87332元，维修基金1945元，国土证、房产证、对讲门、门牌、梯灯、鉴证、河沙等费用7965元，余款203000元于2010年8月1日向广东发展银行清远分行办理了按揭贷款。
2010年10月，原告领取了涉案房屋的楼梯对讲门的钥匙。之后，原告安装了房屋大门以及窗户和阳台的防盗网，支付过电费和水费。
2010年3月26日，被告组织了施工单位清新县建业建设工程有限公司、勘察单位连州市鹏瑞工程勘察有限公司、设计单位清远市方圆建筑设计有限公司、监理单位清新县中信建设监理有限公司对富美家KJ栋进行了地基与基础的工程验收，验收意见为符合要求同意验收。
2010年8月27日，被告组织了施工单位清新县建业建设工程有限公司、勘察单位连州市鹏瑞工程勘察有限公司、设计单位清远市方圆建筑设计有限公司、监理单位清新县中信建设监理有限公司对富美家KJ栋进行了主体结构的工程验收，验收意见为符合要求同意验收。
2010年11月17日，清远市气象局对涉案房屋所在的富美家KJ栋楼房的防雷装置进行了验收，并于2010年11月18日发出了广东省防雷装置合格证（副本）。2010年12月6日，清远市清新区公安消防大队对富美家KJ栋楼房进行竣工验收消防备案。2013年6月5日，清远市方圆建筑设计有限公司、清新县富美家房地产开发有限公司、清新县中信监理有限公司、清新县建业建设工程有限公司出具证明，证实“富美家KJ栋商住楼，设计图纸及报建等均没有出现人防工程及有关设施。
2010年年底，原告发现房屋出现结构问题，随即向被告反映并要求解决。被告委托广东省建设工程质量安全监督检测总站进行鉴定。广东省建设工程质量安全监督检测总站于2011年6月29日出具了富美家KJ栋损害原因鉴定报告（粤建监站（2011）鉴字22号），该报告鉴定结论如下：（一）二层梁9×A-1／0A安全等级评为cu级，其余各开裂墙体和梁板结构评为bu级。地基基础的安全性等级评为cu级，安全性不符合规范要求，显著影响整体承载。（二）富美家KJ栋场地位于隐伏岩溶发育区，地质条件很复杂。领秀瑞城冲孔桩施工引起富美家KJ栋地基下卧层中的隐伏土洞潜蚀致塌和残积土潜蚀流失，最终导致富美家KJ栋地基出现塌陷、沉降和开裂。领秀瑞成冲孔桩施工是富美家KJ栋变形的诱发因素，是一起工程施工引起的岩溶地面塌陷地质灾害。（三）根据检测数据、地质调查情况及富美家KJ栋房屋损害所呈现的形式综合分析，领秀瑞城桩基础施工是富美家KJ栋房屋损害的主要原因，有直接的因果关系。该报告建议：（一）委托有资质的房屋加固单位对二层9×A-1／0A进行加固处理，其余各开裂墙体和梁板结构应进行封闭处理。（二）委托有资质的房屋加固单位对地基进行加固处理。（三）在地基加固前，不可进行冲孔桩施工，且冲孔桩不宜大量桩机同时施工；桩基施工过程中应认真检测附近建筑和面积的变形情况，以便及时发现问题、减少损失。
经广东省建设工程质量安全监督监测总站鉴定，由建材广州地质工程勘察院出具地基处理图纸，经专家论证通过后由审图机构清远新厦工程咨询有限公司审查合格，被告于2013年3月12日至2013年5月15日期间委托地基处理专业公司清远擎天砥柱工程有限公司对富美家园KJ栋地基实施处理（加固）施工，清新县中心建设监理有限公司进行监理，2013年11月22日由建设单位组织各责任主体对清新县富美家园KJ栋地基处理分部工程进行验收，验收合格，清远市清新区建筑工程质量监督监测站监督验收。
以上事实，有身份证复印件、工商登记资料及组织机构代码、房屋（预）销售合同、商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、银行缴费清单、购房发票、广州日报报道、记录本、记录纸、相片、鉴定报告、证明、建筑工程竣工验收消防备案受理凭证、广东防雷装置合格证、地基与基础、主体结构、地基加固分部（子分部）工程验收记录表、清新县富美家园KJ栋地基加固工程情况说明，本院依职权调取的证据，现场勘验笔录、庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告签订的房屋买卖合同没有违反法律规定，是有效合同，受法律保护。本案争议焦点是：被告有否按照约定交付房屋。
原告提供的证据3、4、5、6与本案有关联，予以采信。被告提供的证据1、3、4、5、6、7与本案有关联，予以采信；证据8、9不能证明与原告有关，不予采信；证据10、11有其他证据佐证，予以采信；被告重审提供的新证据1、2有清远市清新区建筑工程质量监督监测站的回复函佐证，予以采信。重审中原告变更违约金和利息的请求没有违反法律规定，应予支持。涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，办理了防雷装置合格证和竣工验收消防备案，按照《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，涉案房屋具备了交付条件。由于双方签订的合同约定“全部门口不安装门框”，因此，涉案房屋的大门应当由原告自己安装，当被告在2010年10月向原告交付房屋的楼梯对讲门的钥匙后，可以视为被告已向原告交付了房屋大门的钥匙，原告实际上已经占有了房屋，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，可以确认被告此时已将房屋交付给了原告。原告接收了房屋没有提出质量问题，应视为原告依约交付了房屋。因此，原告接收房屋后，依附房屋的权利义务便由原告承担。涉案房屋在2010年年底出现塌陷、沉降和开裂，经广东省建设工程质量安全监督监测总站鉴定，领秀瑞成（相邻建筑小区）冲孔桩施工是诱发因素，是一起工程施工引起的岩溶地面塌陷地质灾害，责任不在原告。对于这种情况，如果原告认为其权利遭到侵害，可以要求被告或侵害方消除侵害并赔偿损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告可以要求同被告解除合同和赔偿损失，但原告在诉讼中明确表示不解除合同要求履行合同。被告在地质灾害发生后，已经采取了相关措施对富美家KJ栋的地基进行了加固，加固工程已于2013年11月22日（在起诉前）经清远市清新区建筑工程质量监督监测站监督验收并验收合格，富美家KJ栋已不存在主体结构质量问题。原告提出涉案房屋没有经过验收合格，涉案房屋存在结构问题，故被告没有按约定交付房屋已违反合同约定的主张，依据不足，不予支持。被告提出的已按照合同约定交付了房屋并不存在违约的主张，依据充分，予以支持。
综上所述，原告要求被告支付违约金和利息的诉讼请求依据不足，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告罗杰辉的诉讼请求。
本案受理费626元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 黄钢军
审判员 凌汉平
审判员 黄育文
二〇一五年六月二十九日
书记员 王莉莉
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。