上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第777号
原告范青，女。
委托代理人徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。
被告厦门松霖科技有限公司，住所地福建省厦门市。
法定代表人周华松，董事长。
委托代理人卓水坤。
原告范青诉被告厦门松霖科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年4月28日、2015年7月10日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告范青的委托代理人徐松婷、被告厦门松霖科技有限公司的委托代理人卓水坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范青诉称，2014年7月，原被告双方就上海市徐汇区虹桥路XXX弄XXX号XXX室商铺签订了租赁合同，由被告向原告承租该商铺。合同约定租赁期8年，并约定了相应的违约责任。原告于2014年7月17日将房屋交付给被告，被告将原先的装修全部拆除但并未重新进行装修。同年11月5日，被告以公司战略调整为由提出终止合同，并愿意承担违约责任。故原告诉至本院，要求判令：1、解除原被告所签《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付自2014年12月20日至2015年4月2日的房屋租金及使用费人民币（下同）24万元；3、被告向原告支付房屋恢复原状费用15万元（审理中变更为12万元）；4、被告向原告支付违约金14万元、5、被告向原告支付律师费1万元。
被告厦门松霖科技有限公司辩称，双方租赁合同关系已经在2014年11月15日解除，经原告授意，房屋钥匙也已交给物业，故不存在租金、使用费及律师费。违约金过高要求予以调整。恢复原状的费用只愿意承担12万元。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月17日，原被告签订《商铺租赁合同》，原告（甲方）将其所有的上海市徐汇区虹桥路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给被告（乙方），租赁期限为8年，自2014年7月20日至2022年7月19日止。合同约定：第一年、第二年，每月租金为7万元。房屋租金的支付方式为付三押一，每一期租金应在前一期租赁期届满前30天内支付，乙方逾期支付租金，每逾期一日，滞纳金应当按每日未付款的0.5%向甲方支付。房屋保证金为152，980元。除甲方同意乙方续租外，本合同的租期届满或提前终止本合同的履行，则A、乙方应在本合同的租期届满或非乙方原因致本合同提前终止后的十日内撤空该房屋；因乙方原因致本合同提前终止的，乙方应在本合同提前终止日前撤空返还该房屋。B、撤空返还该房屋的定义：Ba、将该房屋所有的钥匙交还，自行拆除增添的装修、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复原状……否则乙方须承担相应的费用。乙方向甲方返还该房屋时，该房屋应处于可正常使用的状态。乙方须经甲方对该房屋验收认可后，方可办理退租手续。乙方同意，甲方因向乙方催讨租金等需乙方支付的其他费用而引起的所有费用、开支（包括但不限定于律师费诉讼费、交通费等），均由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方无正当理由中途擅自退租的或提前终止合同的，乙方应按提前退租时月租金标准的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。同日，原被告双方签订房屋交接书，原告向被告交付了系争房屋。被告接收房屋后即拆除了系争房屋的原装修及部分墙体着手装修，但此后因故未继续装修。
2014年7月24日，被告向原告支付保证金152，980元。同月28日，被告向原告支付了2014年9月20日至12月19日的房屋租金21万元。
2014年10月27日，被告向原告发出“合约终止申请”称：因我公司战略调整，我司无法继续履行租赁合约，特此向您提出终止申请。希望你们能尽快将此房源转租给其他租户，以最大减少损失。
申请发出后，被告即授权其员工宋某某办理与原告商谈合同终止事宜，并办理交接手续。2014年10月31日，宋某某将房屋钥匙交至系争房屋物业处，便于招租时看房使用。
原被告在商谈终止合同事宜时，对系争房屋恢复原状的费用无法达成一致。双方即协商如找到能接受房屋现状的承租人，则被告无需赔偿恢复原状的费用，否则仍需商定赔偿金额。为此，原告于2014年11月5日回函称，因贵司租赁房屋后，将房屋内原有的装修全部拆除，该装修价值近80万元，鉴于贵司明确该过错是由贵司造成的，为了减少损失，故待有下家租赁户后再具体商谈解决方案。
审理中，被告原员工宋某某出庭作证，称被告提出退租后，原告要求被告恢复原状，由被告来转租，如果转租出去算顺利退出，转不出去再看怎么赔偿。其负责转租房子，带领客户看房等事宜，系争房屋外幕布上的招租电话之一留的也是其本人的。招租过程中，选择什么客户则需要原告同意。
2015年1月23日，原告与上海徐松婷律师事务所签订《聘请律师合同》，后者指派徐松婷律师为原被告房屋租赁合同案的代理人，双方约定律师费1万元。此后，原告按约支付了律师费1万元。
2015年1月26日，原告诉至法院，要求被告继续履行合同。后因被告在审理中明确表示不再履行合同，原告遂撤回起诉。
2015年4月2日，原告为减少损失，在公证机关的陪同下至系争房屋，对系争房屋的外观及室内现状拍摄照片后，将系争房屋收回。
审理中，原被告协商一致，确认系争房屋恢复原状的费用为12万元，双方并同意将房屋保证金折抵相应的款项。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有《商铺租赁合同》、房屋交接书、“合约终止申请”、回函、证人宋某某的证人证言、《聘请律师合同》及付款凭证、公证书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告所签《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守，被告应当按照合同约定的期限履行租赁合同。被告因自身经营战略调整提出解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，并按照合同的约定承担相应的律师费。
本案的争议焦点在于被告向原告发出解除通知后，双方的租赁合同关系是否当然解除。本院认为，当事人行使合同的解除权，必须符合合同约定或法律规定，被告解除合同并非依照合同约定或法律规定，而是出于自身经营战略调整，且被告在提出解除合同时，已经将系争房屋内的装修及墙体进行了拆除。双方所签合同约定，返还该房屋时，该房屋应处于可正常使用的状态，被告须经原告对该房屋验收认可后，方可办理退租手续。故被告在未能将承租房屋恢复原状或就此与原告达成一致前，无权单方解除合同。
被告辩称，其向原告发出解除通知后，原告已经接受其解除请求，并授意其将钥匙交给物业，故双方合同实际已经解除。本院认为，被告违反合同单方解除合同时，并未将房屋恢复原状，双方对于赔偿的费用亦未达成一致，原告在此情况下同意解除合同明显不符常理。解除通知发出后，双方对于系争房屋并未办理交接手续，原告在给被告的回函中也明确表示，待有下家租赁户后再具体商谈解决方案，被告同时确认其将钥匙交给物业是为了便于招租时看房使用，招租广告上留存的联系电话，也是被告员工的。上述事实表明，原被告双方协商一致，被告通过寻找新承租人的方式减少赔偿损失的金额，原告并未收回系争房屋。故被告的上述辩解，本院难以采信。2015年4月2日，原告为减少损失收回房屋，双方合同就此解除，被告应向原告支付合同解除前的房屋租金。审理中，原被告对系争房屋恢复原状的费用达成一致，于法无悖，本院予以支持。
被告辩称，合同约定的2个月的违约金约定过高，要求予以调整。本院认为，被告解除合同时，应当按约将房屋恢复至可正常使用的状态。被告未能按照合同的约定履行恢复原状的义务，导致本案讼争。原告在审理中虽为减少损失，与被告就恢复原状的费用达成一致，但仍将独自应对装修及重新招租期间的房屋空置损失。故原告主张2个月租金的违约金并未明显过高，本院不予调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原被告签订的《商铺租赁合同》于2015年4月2日解除；
二、被告厦门松霖科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告范青支付自2014年12月20日起算至2015年4月2日止的房屋租金87，020元（已扣除房屋保证金152，980元）；
三、被告厦门松霖科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告范青支付房屋恢复原状费用12万元；
四、被告厦门松霖科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告范青支付违约金14万元；
五、被告厦门松霖科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告范青支付律师费1万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，900元，由被告厦门松霖科技有限公司负担。
如不服本判决，原告范青可在判决书送达之日起三十日内，被告厦门松霖科技有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴裕华
审 判 员 李成栋
人民陪审员 赵倩玲
二〇一五年十二月九日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。