上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初30536号
原告：上海书风纸制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：黄小龙，总经理。
委托诉讼代理人：陈基达，上海市荣业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方以矩，上海市荣业律师事务所律师。
被告：陈伟忠，男，1969年2月1日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市，现住上海市闵行区。
原告上海书风纸制品有限公司(以下简称书风公司)与被告陈伟忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄小龙及委托诉讼代理人陈基达、方以矩，被告陈伟忠到庭参加诉讼。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告黄小龙及其委托代理人方以矩到庭参加诉讼。被告陈伟忠经本院伟票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告书风公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告陈伟忠赔偿停产停业损失251,625元(人民币，下�)、装修费损失240,550元、搬迁费77,825元；2、要求被告退还押金30,417元。事实与理由：2013年11月19日，原、被告签订租赁协议，被告将位于上海市闵行区元江路XXX号1,250平方米厂房及125平方米办公用房出租给原告，租期截止至2019年12月19日。2014年3月21日，原、被告又签订一份补充协议，约定，被告另外向原告出租165平方米的厂房，租期截止至2019年12月19日止。原告承租上述房屋后进行了装饰装修，用于书风公司的办公和生产经营。2015年12月3日，闵行区吴泾镇政府相关部门印发《关于限期拆除违法建筑、清理违法用地、违法经营、违法排污、违法群租及消除公共安全隐患行为实施环境综合整治的通告》，要求原告等租户于2016年3月1日前自行搬离。此时，原告方才得知被告出租的房屋系违法建筑，被告无权出租。原告于2017年2月开始陆续搬离，在房屋被拆除前两周左右基�全部搬完。原告承租的房屋于2016年4、5月期间被拆除。被告与当地村委会达成了违法建筑拆除的补偿协议，其中包含了原告应当享有的装修、停产停业、搬迁等损失的补偿。为此，原告多次要求被告赔偿各项损失，但无果。为维护原告的合法权益，故诉诸法院。
被告陈伟忠辩称：政府部门于2015年12月发出了限期搬离的通知，确定于2016年3月拆除房屋。鉴于原告可能无法按时搬离，被告与当地村委会协商后将拆除的期限推迟至2016年4月底5月初。村委会与被告签订的补偿协议，给了被告三方面的补偿，包括：1、建筑物的补偿；2、租赁合同未到期，补偿三个月的经营损失；3、下家(次承租人)的搬迁补偿(按0.90元/天/平方米的标准计算两个月)。原告自2015年12月起未再向被告支付租金和水电费。如果原告主张搬迁费损失，则也应向被告支付2016年1月至4月的房屋使用费。原告承租房屋后确实进行了装修，但未向被告申报，不知道装修的具体情况。关于押金，不应当退还，因为原告应付的房屋使用费远超押金金额。针对原告的诉讼请求，由法院依法判决。
经审理查明，2013年11月19日，被告陈伟忠作为出租方(协议甲方)，与原告法定代表人黄小龙(协议乙方)签订一份《租赁协议》，约定，甲方位于上海市闵行区元江路XXX号1,250平方米厂房及125平方米办公用房出租给乙方，乙方承租该物业作厂房使用；租期为2013年12月20日至2019年12月19日；厂房租金为0.8元/平方米，办公用房租金为1元/平方米，年租金为410,625元，现优惠为年租金365,000元，每两年递增8%，租金中包含物业管理费；该物业为原新建村与甲方签订的集体性质的房屋，无产权证。乙方应付租赁押金30,417元。合同对租金支付方式、违约责任等作了约定。
合同签订后，书风公司承租房屋用于办公、经营。
2014年3月21日，原告黄小龙与被告陈伟忠又签订一份《补充租赁协议》，约定乙方因业务扩大，需要向甲方增加仓库用房165平方米，所有条款按照原租赁协议履行；租金为0.5元/平方米，年租金为30,112元，每两年递增8%；租赁期自2014年3月22日至2019年12月19日。
合同签订后，书风公司接收上述房屋并进行了简单装修后办公、经营，并向被告支付了30,417元租赁押金。
2015年12月3日，闵行区吴泾镇政府相关部门发出《关于限期拆除违法建筑、清理违法用地、违法经营、违法排污、违法群租及消除公共安全隐患行为实施环境综合整治的通告》，由于涉案房屋所在的建筑物系违法建筑，要求各业主及承租人于2016年3月1日前自行搬离，2016年3月31日起所有货物只出不进，2016年4月30日前人员货物全部搬离，2016年5月4日，拆房队进场拆除违法建筑。
2016年1月28日，闵行区吴泾镇新建村民委员会作为甲方、被告陈伟忠作为乙方，双方签订《吴泾镇拆除违法建筑、清理违法用地、实施环境综合整治终止租赁协议书》一份，内容为：一、双方于2006年5月28日签订《土地租赁合同》一份，甲方将位于新建村九组土地约8.05亩出租给乙方，租期为2006年6月1日至2021年5月31日。上述合同未经政府规划、土地管理部门批准，属违法用地。乙方在租赁期间，未经政府规划、土地和房屋管理部门批准自行在土地上搭建建筑物7,708平方米、简易房1,144平方米、大棚64平方米、浇筑水泥场地1,380平方米、砌筑围墙702平方米。上述建筑物为违法建筑，应予拆除；二、自本协议签订之日起，终止履行双方签订的《土地租赁合同》，将违法建筑予以拆除，由乙方将租用的土地交还甲方。乙方承诺于2016年5月30日前主动搬离所有设备和财物，将违法建筑物移交给甲方拆除。乙方承诺若乙方在上述租赁土地上有转租行为，由乙方负责自行清退，清退费用由乙方自行承担，与甲方无涉。三、鉴于乙方主动搬离违法建筑物并将土地交还甲方，甲方同意对乙方自行搭建的建筑物支付一次性拆违处置费4,668,287元(支付面积、标准、金额详见处置费明细)。鉴于乙方主动在限定期限内搬离违法建筑物，甲方给予乙方速迁奖励费511,974元。乙方收到上述处置费后，不得再向甲方主张因搬离或拆除违法建筑而造成的其他任何损失(包括但不限于违法建筑建设成本、装修损失、停产停业损失、搬离损失、员工补偿、无法恢复使用的设备损失等相关费用)。
该协议附了一份拆违整治处置费明细表，内容为：砖混结构7,708平方米，补偿单价450元，计3,468,600元；简易房1,144平方米，补�单价300元，计343,200元；大棚64平方米，补偿单价200元，计12,800元；围墙702平方米，补偿单价62.5元，计43,875元；场地1,380平方米，补偿单价60元，计82800元；租赁合同未到期8,852平方米(砖混结构7,708平方米+简易房1144平方米)，补偿单价0.90元/平方米,计717,012元(计算了90天)；速迁奖励费：9,481平方米(扣除新建厂原有的仓库面积629平方米，实际计算8,852平方米的砖混结构房屋和1144平方米简易房)，补偿单价0.90元/平方米，计511,974元(计算了60天)。上述各项合计5,180,261元。
2016年5月24日，被告陈伟忠与闵行区吴泾镇新建村民委员会签订一份《违法建筑物移交协议书》，陈伟忠将搭建于新建村九组的违法建筑移交给了村委会。此后，村委会对上述违法建筑予以拆除。在房屋被拆除前，原告书风公司搬离了涉案房屋。
另查,原告向被告支付了截止2015年12月19日的房屋使用费。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，原告表示承租涉案房屋后进行了装修，包括1,250平方米厂房内砌筑隔墙、墙面粉刷、卫生间及厨房的墙砖和地砖的铺设、分隔四间宿舍，电路安装，投资了240,550元，但没有装修合同、施工图纸和装修费发票。被告表示原告确实进行了装修，但不知道具体情况。
上述事实，由原告提供的《租赁协议》、《关于限期拆除违法建筑、清理违法用地、违法经营、违法排污、违法群租及消除公共安全隐患行为实施环境综合整治的通告》，本院调取的《吴泾镇拆除违法建筑、清理违法用地、实施环境综合整治终止租赁协议书》(拆违整治处置费明细表)、《违法建筑物移交协议书》，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，本案所涉的房屋系被告自行搭建，无行政规划手续，更无产权登记，系违法建筑物。原、被告针对违法建筑而签订的租赁合同，因标的物的违法性而无效。在签订合同时，原告亦明知涉案房屋无产证，故对于合同的无效，双方均有过错。
由于合同无效，被告向原告收取的押金30,417元应当退还。
涉案的违法建筑已于2016年5月被拆除。原、被告陈述证实原告确实对房屋进行了装修，但由于原告未能向本院提供装修的合同、图纸、和装修费发票，且房屋装修的现场已不存在，无法进行评估，原告现主张240,550万元装修费缺乏依据。但考虑到原告确实对房屋进行了基本的简易装修，必然会支出装修费，在原告无法继续使用房屋情况下，装修费成为原告的实际损失，原告已实际使用房屋多年，装修存在折旧，不能按原告实际的装修投入计算原告的损失金额。由于合同无效，原、被告均有过错，双方应当分担相应损失，如被告不分担这部分损失，对原告亦不公平，故本院酌情确定由被告赔偿4万元装修费损失。
结合被告与新建村民委员会签订的协议和处置费明细表，以及被告在庭审中关于处置费的说明，可以证明，村委会支付被告的补偿款中，除对违法建筑物的补偿外，村委会另支付租赁期未到届满前的三个月补偿即属经营损失的补偿，速迁奖励费即搬迁费补偿。其中经营损失应当属于停产停业的损失补偿。
被告从村委会取得了除建筑物的补偿外,也取得了停产停业和搬迁费的补偿,则被告也应向原告作相应的补偿。原告使用1,250平方米厂房、125平方米办公用房、165平方米仓库，共计1,540平方米，按被告与村委会商定的补偿标准0.9元/天/平方米计算三个月，停产停业损失补偿款为124,740元。
关于搬迁费补偿，被告与村委会是以建筑面积按0.9元每天每平方米计算两个月，则被告亦应按此标准向原告支付搬迁费补偿。本案中，原告承租的总面积1540平方米，搬迁费为1,540平方米*0.9元/天*60天=83,160元。现原告主张的搬迁费为77,825元，对此本院予以准许。综上，被告应赔偿原告装修损失4万元、停产停业损失124,740元、搬迁费补偿77,825元，并退还租赁押金30,417元。关于被告抗辩由于原告未支付2015年12月19日之后的使用费，原告应付的使用费金额远超过搬迁费补偿，故其亦不应支付搬迁费的意见，本院认为，被告在本案中未主张自2015年12月20日起的房屋使用费金额，也未主张债务冲抵，故被告的上述意见本院不予采纳。至于原告自2015年12月20日起的厂房、办公用房及仓库的使用费，被告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海书风纸制品有限公司与被告陈伟忠于2013年11月19日签订的《租赁协议》以及于2014年3月21日签订的《补充租赁协议》无效；
二、被告陈伟忠于本判决生效之日起十日内退还原告上海书风纸制品有限公司押金30,417元；
三、被告陈伟忠于本判决生效之日起十日内支付原告上海书风纸制品有限公司装修费损失4万元、停产停业费损失124,740元、搬迁费补偿77,825元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9,500元，由原告上海书风纸制品有限公司负担5,605元，被告陈伟忠负担3,895元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 尹 萍
二〇一七年六月八日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，�当各自承担相应的责任。