安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第00618号
原告：陈昌明，男，住安徽省池州市青阳县。
被告：青阳县城东房地产开发有限责任公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：蒋宜仪，该公司总经理。
委托代理人：张万生，男，安徽省池州市青阳县。
委托代理人：方正君，男，住安徽省池州市青阳县。
原告陈昌明与被告青阳县城东房地产开发有限责任公司（以下简称城东开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员檀丽婷独任审判，于2015年8月6日、2015年10月30日公开开庭进行了审理。2015年8月6日庭审原告陈昌明、被告城东开发公司的委托代理人张万生到庭参加诉讼，2015年10月30日庭审原告陈昌明、被告城东开发公司的委托代理人方正君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈昌明诉称：2014年1月24日，我与城东开发公司签订《房屋预定协议》一份，预定了青阳县某某镇某某新邨（以下简称某某新邨）住宅楼X联排单位X-4号房，面积145㎡，价格5000元／㎡，预售价725000元人民币。先付500000元，房屋封顶付余款225000元，约定2014年12月31日前签订销售合同，签订商品房销售合同之日，一个月交付房屋。双方如有一方违约，应付对方违约金200000元整。协议签订后，我于2014年1月24日交付城东开发公司500000元人民币。但城东开发公司外债连连，却将X楼购房所购房款挪用抵债，致使建房工程迟迟不得开工。在X楼购房户的多次要求下，城东开发公司答应由青阳县某某建筑有限责任公司（以下简称某某公司）为施工单位进场施工建设，并承诺“采取使用购房户应交给城东开发公司的购房款”，实行专款专用的办法，均按工程施工进度将房款直接预付给某某公司使用。”为此，我又交纳部分购（建）房款计116376元，我合计交纳X-4号房购房款人民币616376元，另外，增交了水电、安装、图纸设计等费用计人民币36300元。还因房体改动，增补了底层的五孔板及房顶的水泥浇灌等20000元。我为X-4号房总计交费672676元。由于城东开发公司断供施工单位工程款，又由于城东开发公司与他人的债务纠纷，青阳县人民法院保全了城东开发公司开发的某某新邨二期在建的部分房产，其中我已交购房款的X楼停工至今。致使我预定的X-4号房事实不能交付。综上，为保护我的合法权益不受侵害，特具状于法院，要求城东开发公司继续履行2014年1月24日签订的《商品房预定协议》，尽快签订商品房销售合同并交付房屋（某某新邨住宅楼X联排单元X-4号），另要求城东开发公司根据2014年1月24日所签协议的第七条补充条款第三款之约定，支付违约金200000元整。
陈昌明为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、身份证复印件，证明陈昌明的身份信息；
证据2、商品房预订协议，证明陈昌明与城东开发公司已签商品房预订协议之事实及陈昌明已依约交纳了购房款616376元，另证明城东开发公司违反了商品房预定协议第二条中2014年12月31日应与原告签订销售合同，及签订商品房销售合同之日，一个月交付房屋等责任及城东开发公司应依第七条第三款之约，支付陈昌明20万违约金等事实。
证据3、城东开发公司承诺书等，证明城东开发公司承诺6号连体住宅价格低于5000元／㎡及陈昌明支付首付款500000元后，又在交付房前付了部分购房款等事实；
证据4、交款票据，证明陈昌明已交付购房款616376元另增交了水电、安装、图纸设计等费用36300元、增补底层五孔板及房顶水泥浇灌等费用20000元即陈昌明为X-4号房总计交款672676元等事实；
城东开发公司辩称：陈昌明于2014年元月24日与我公司签订了商品房预定协议一份，预定了我公司开发的某某新邨住宅楼X联排单元X-4号房。但是由于政府在拆迁上未做好安排工作及我公司资金上出现问题，我公司已经与陈昌明友好协商即由陈昌明出资房屋的尾款来承建该工程。为了怕出现违约问题我公司于2015年元月9日召集了6号联排所有的购房户（5户）协商尾款来承建该工程事项，会议一致通过，5户的购房款尾款由某某公司承建该工程。会议后，5户于2015年元月26日与某某公司签订了建房付款合同。工程现已完工至顶层，我公司在2015年6月5日拿到了《商品房预售许可证》后多次通知陈昌明缴清尾款并签订购房合同，但陈昌明一直没有缴清购房尾款。综合上述事实及建房付款合同的约定，我公司不存在违约的事实。
城东开发公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、建房付款合同复印件一份，证明在签订该合同之前，城东开发公司已经与陈昌明及其他购房户协商并达成一致意见，之前的预售协议已经不生效了，我公司不需要支付陈昌明20000元的违约金。
证据2、《商品房预售许可证》，证明城东开发公司已经办理了商品房预售许可证，城东开发公司可以与陈昌明签订《商品房买卖合同》；
证据3、某某新邨X联别付款情况一览表，证明陈昌明尚欠城东开发公司购房款129673元。
经庭审举证、质证，城东开发公司对陈昌明提供的证据质证意见为：对陈昌明提供的证据均无异议。但是认为增补底层五孔板及房顶水泥浇灌等费用20000元与城东开发公司无关，因城东开发公司的房屋设计图纸上没有五孔板设计，陈昌明为了隔热自行增加的工程。
陈昌明对城东开发公司提供的证据质证意见为：对证据1的建房付款合同的真实性无异议，但是该合同是购房户与某某公司签订的，且对城东开发公司的证明目的有异议，认为其并没有放弃要求城东开发公司支付200000元违约金；对证据3认为其现确实尚欠城东开发公司购房款129673元，但因城东开发公司需支付其200000元违约金，相互抵扣城东开发公司还尚欠其70000多元。
对其他证据无异议。
本院认证认为：陈昌明提供的证据对方均没有异议，本院经审查予以认定。
城东开发公司提供的证据1可以证明陈昌明等5户购房户与某某公司签订了建房付款合同，对其真实性本院予以认定，但该份合同无其他证据佐证，不能达到城东开发公司的证明目的，对其证明目的本院不予认定；证据3陈昌明认可其现尚欠城东开发公司购房款129673元，对此本院予以认定；其他证据对方没有异议，本院经审查予以认定。
基于当事人陈述一致的事实，及举证、质证、本院认证情况，本院查明的事实为：2014年1月24日，陈昌明与城东开发公司签订了《房屋预定协议》一份，约定：陈昌明预定城东开发公司开发的某某新邨住宅楼X联排单位X-4号房，面积145㎡，单价5000元／㎡，预售价725000元人民币；陈昌明于协议签订之日支付城东开发公司预付款500000元，2014年12月31日前双方签订销售合同。协议补充条款还约定：房屋封顶付余款225000元（以房管局测量面积支付余额，多退少补）；陈昌明、城东开发公司如有违约，应支付对方违约金贰拾万元整（200000元）。协议签订后，陈昌明于2014年1月24日向城东开发公司支付500000元。后因城东开发公司资金问题其开发的某某新邨没有按期开工建设，2015年元月26日陈昌明等5户购房户作为甲方与某某公司作为乙方签订了建房付款合同，约定：“由于城东开发公司开发的某某新邨二期住宅用房，因企业资金紧缺无法开工建设，现根据实际情况合理解决X楼顺利开工建设，均由城东开发公司与本合同中甲方、乙方协商，采取使用甲方应交给城东开发公司的购房款，实行专款专用的办法，均按工程施工进度将房款直接预付给乙方使用。同时乙方应开工程款发票给城东开发公司，城东开发公司应开预收房款发票给甲方。……本工程工期为五个月：开工日期2015年元月27日，竣工日期2015年6月27日（具体开、竣工日期计算按城东开发公司与某某公司签订的施工合同为准）。”该协议签订后，陈昌明向某某公司支付了建房款116376元，并增交了水电、安装、图纸设计等费用计36300元，城东开发公司同意陈昌明向某某公司支付的建房款及增交的水电、安装、图纸设计等费用折抵购房款。城东开发公司于2015年6月5日办理了某某新邨X楼商品房预售许可证。经陈昌明与城东开发公司结算，现陈昌明尚欠城东开发公司购房款129673元，某某新邨X楼工程现仍未完工。遂此成讼。
另查：陈昌明为某某新邨X-4号房屋增补底层五孔板及房顶水泥浇灌的费用20000元是其与某某公司协商增加的工程，与城东开发公司无关。陈昌明现未与城东开发公司签订商品房销售合同。至起诉时，本案诉争的某某镇某某新邨住X-4号房屋尚未封顶。
本院认为：城东开发公司与陈昌明于2014年1月24日签订的《商品房预定协议》，系双方真实意思表示，合法有效，应予以认定。城东开发公司直至2015年6月5日才取得《商品房预售许可证》，故双方在《商品房预定协议》第二条中约定于2014年12月31日签订商品房销售合同不具有法律效力，但不影响合同其他部分的效力。但城东开发公司在取得《商品房预售许可证》后未与陈昌明签订商品房销售合同，也未交付房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。《商品房预订协议》系预约合同，其目的在于将来合同双方签订商品房买卖合同，陈昌明要求城东房产公司继续履行双方于2014年1月24日签订的《商品房预定协议》并签订商品房买卖合同，交付房屋，因现双方诉争的某某新邨X-4号房屋尚未封顶，陈昌明也未缴纳房屋的尾款，且签订商品房买卖合同系合同双方的合意行为，合同双方均有是否缔结商品房买卖合同的选择权，则是否继续履行双方于2014年1月24日签订的《商品房预定协议》并签订商品房买卖合同，交付房屋，本案不作认定，双方可在某某新邨X-4号房屋建成后，另行主张。陈昌明和城东房产公司在《商品房预订协议》中约定了违约金200000元，该违约金的约定过高，城东开发公司也请求予以减少，但城东开发公司和陈昌明均未举证证明陈昌明因此造成的经济损失，故本院结合本案实际，以城东开发公司自违约之日所占用陈昌明已支付的购房款的利息作为陈昌明的实际损失，参照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍对城东开发公司与陈昌明约定的违约金予以调整。综上，城东房产公司应当和陈昌明签订商品房买卖合同即2015年6月5日的次日起按照陈昌明为购房所用去的房款等费用652676元（包括预付房款500000元、已付建房款116376元、办证费用36300元），参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍向陈昌明支付违约金至实际交房之日止。因城东房产公司和陈昌明签订商品房买卖合同处在不确定状态，即使双方签订商品房买卖合同，何时交房也不确定，故本院依法确定违约金付至本判决生效之日。判决生效后若仍存在违约事实需支付违约金，陈昌明可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告青阳县城东房地产开发有限责任公司自2015年6月6日起以652676元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍向陈昌明支付违约金至本判决生效之日止（如本判决生效前被告青阳县城东房地产开发有限责任公司向原告陈昌明交房，违约金计算至实际交房之日止）；
二、驳回原告陈昌明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费5000元，合计7150元，由青阳县城东房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 檀丽婷
二〇一五年十二月八日
书记员 汪 慧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。