福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2177号
原告（反诉被告）戴金兰，女，土家族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人夏伙仁、戴金，福建亿阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）被告郑晓铃，女，汉族，住福建省连江县。
委托代理人黄林山、冯宇春，福建大中律师事务所律师。
原告（反诉被告）戴金兰诉被告（反诉原告）郑晓玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托代理人戴金、被告及其委托代理人黄林山、冯宇春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴金兰诉称，原被告于2013年5月16日签订了房地产租赁经纪合同。合同约定：原告将其坐落于福州市鼓楼区五四路华都大厦＊单元（帝豪国际＊单元），建筑面积50平方出租给被告作办公使用。租期2013年5月17日至2016年5月16日。共36个月时间。房租每月16日前支付等条款。
合同签订后，原告依约提供合同房屋给被告使用，但被告在承租期内不但未能妥善使用并保管屋内设施，导致抽油烟机遗失并且未经原告同意于2014年9月擅自对该房屋进行装修导致屋内地板、门窗和房屋结构等多处损坏。2015年2月16日又无故拖欠、拒付房租，经原告多次沟通、催促被告仍未进行实际支付，其行为已严重违反合同约定。承租期间，被告未经原告同意私自将冰箱搬离到其哥哥在平潭仓库中使用并私自拆除屋内红色推拉门、楼梯护栏，增设壁橱。经原告多次沟通协商至今仍拒绝归还或赔偿冰箱和室内装修损失。故诉至法院，请求判令1.依法解除原、被告双方于2013年5月16日签订的房地产租赁经纪合同，并责令被告限期搬离诉争房屋；2.被告支付原告违约赔偿金3300元；3.被告支付2014年10月、11月房租计6600元人民币以及自2015年2月16日起所欠付的房租至实际搬离日为止。暂计至起诉日止计4840元人民币（3300元＋3300元／30天＊14天=4840元）；4.被告支付自2014年10月16日延迟缴纳租金产生的滞纳金至实际支付日止。暂计至起诉日止2722.5元人民币（3300元／月＊5%＊165天=2722.5元）；支付2014年11月16日延迟缴纳租金产生的滞纳金到实际支付日止。暂计至起诉日止2211元人民币（3300元／月＊5%＊134天=2211元）；支付2015年2月16日延迟缴纳租金所产生的滞纳金到实际支付日止。暂计至起诉日止693元人民币（3300元／月＊5%＊42天=693元）；支付2015年3月16日延迟缴纳租金所产生的滞纳金到实际支付日止。暂计至起诉日止231元人民币（3300元／月＊5%＊14天=231元）；5.支付承租期间所欠付的物业（含公摊部分）、水电（含公摊部分）、空调费到实际搬离日止。暂计至起诉日止为799.5元人民币（263.4＋536.1=799.5）；6.赔偿原告诉争房屋设备抽油烟机和地板损失价值人民币10000元；7.本案律师费、诉讼费由被告承担；8.被告归还诉争房屋内所有设备或照价赔偿其损失；9.被告负责修复或赔偿室内装修损坏部分人民币5000元。（以鉴定价格为准）；10.被告归还诉争房屋钥匙（即房卡）两把。
被告郑晓玲辩称，一、原告起诉状所述与事实不符。
1、签订租赁合同前，被告就本案租赁房屋的装修事宜已经征得原告的同意。被告同福州龙城家园房产经纪服务有限公司（以下简称经纪公司）、原告就承租原告位于福州市鼓楼区五四路帝豪国际＊单元用于经营服装工作室需要，就各项事宜（含承租后需要对前述租赁房屋进行必要的装修）进行协商，经原告同意后，于2013年5月16日经经纪公司居间与原告签订了《房地产租赁经纪合同》，合同对各方的权利、义务均做了明确的约定。因此，不存在原告所说的未经其同意。对本案租赁房屋进行适当装修也是符合租赁的交易习惯，出租人试图说明承租人未征得其同意进行装修以拒还押金有违诚信原则。
2、被告向原告依约支付了租房押金及租赁房屋正常使用期间的租金，依约全面履行了合同义务，不存在任何的违约行为。
从银行流水记录单可以看出，合同签订后被告依约向原告支付了租房押金人民币6400元。在被告正常使用租赁房屋期间，被告均按时足额的支付了相应的租金，依约全面履行了合同义务。
3、关于房屋管道的浸水问题。被告于发现后第一时间通知了原告，被告不存在任何过错，原告认为管道漏水是由被告装修所致，应就管道漏水是否与被告的装修行为具有因果关系，举证证明。
被告已于发现漏水之日（2014年9月12日），及时通知原告进行维修，不存在任何过错。原告应对其主张水管漏水造成室内财产损失是由于被告造成的提供相应证据。
4、被告与原告之间形成租赁合同关系，合同中双方对房屋的维修未作约定，原告作为出租方应当履行维修义务。原告未尽到出租人的基本义务，未保持租赁物符合合同约定的用途，且怠于履行对租赁物的维修义务，致使合同项下的房屋无法正常使用超过2个多月，并造成被告服装过季滞销，给被告造成巨大的经济损失，已构成根本违约，依法应当解除合同，赔偿被告的损失。
2014年9月12日（星期五），被告进入本案租赁房屋发现地板多次浸水，导致屋内地板及被告装修的地毯泡水。经初步检查判断系屋内管道自然损耗破裂漏水所致。被告第一时间与原告取得联系，要求其找水电工予以抢救维修，以确保被告服装工作室的正常经营。然而原告却答复说次日系周末，需待下周星期一到场察看。2014年9月15日（星期一），原告于租赁房屋检查完后告知被告会通知水电工对租赁房屋进行维修。2014年9月17日下午18时许，被告会同装修师傅（即本案证人黄某）对房屋进行查看后，被告知不是由他进行维修，要等次日。由于被告当时有孕在身，在家静养，无法时刻过去开门，便跟原告交涉将租赁房屋钥匙交给原告由其带水电工进场维修。地板修好后，原告亦未及时通知被告。2014年9月24日，被告联系本案证人黄某才得知地板已修复。但被告到场却发现场地十分脏乱，尤其是墙壁的石灰脱落严重，门口堆放着许多垃圾。被告通知原告进行处理，并对墙壁进行修复，原告均未回信，造成被告无法正常使用租赁房屋，导致经营的服装过季滞销，造成被告巨大的经济损失。直至2014年10月26日双方才至中介处讨论是否要对墙壁进行修复，却无果而终。
2014年11月15日，被告为防止服装进一步过季滞销，迫于无奈进场正式使用租赁房屋，但是墙壁石灰脱落的问题始终未能得到解决。因墙壁渗水，石灰脱落严重，严重影响到被告服装工作室的正常营业，被告与原告多次交涉无果。基于原告无法提供租赁合同第七条第三款所约定的完备的房屋，迫于无奈，被告于2015年2月16日，通知原告解除合同，搬离本案租赁房屋。原告同意却迟迟不向被告出具出门条，以致被告迟迟未能搬离，给被告造成巨大的经济损失。
基于上述事实，原告主张被告应向其支付2014年10月、11月的租金、滞纳金等于法无据，不应得到支持。此外，因被告已于2015年2月16日通知与原告解除合同，搬离本案租赁房屋，原告表示同意却迟迟不向被告出具出门条，以致被告迟迟无法搬离租赁房屋，因此，原告请求支付2015年2月16日之后的租金、滞纳金等于法无据，亦不应得到支持。
二、原告的行为，给被告造成巨大的经济损失，应当返还被告房屋押金人民币6400元并赔偿被告相应的违约金人民币3300元及剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币5000元。
综上所述，原告所述并非客观事实，签订租赁合同前，被告就本案租赁房屋的装修事宜已经征得被告的同意。原告未尽到出租人的基本义务，未保持租赁物符合约定的用途，且怠于履行对租赁物的维修义务，造成被告无法实现租赁用途，给被告造成巨大的经济损失。原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。对于律师费，我方认为不应得到支持。
反诉原告郑晓玲诉称，一、反诉被告起诉状所述与事实不符。1、签订租赁合同前，反诉原告就本案租赁房屋装修事宜已征得反诉被告的同意。2、反诉原告依约按时向反诉被告支付了相应的租金，依约全面履行了合同义务。反诉被告未尽到出租人的基本义务，未保持租赁物符合约定的用途，怠于履行对租赁物维修的义务，给反诉原告造成巨大的经济损失，应当就反诉原告的损失予以赔偿。
二、合同中双方对房屋的维修未做约定，反诉被告作为出租方应当履行维修义务。反诉被告未尽到出租人的基本义务，未保持租赁物符合合同约定的用途，且怠于履行对租赁物的维修义务，致使合同项下房屋无法正常使用，并造成反诉原告服装过季滞销，给反诉原告造成巨大的经济损失，已构成根本违约。
三、反诉被告的违约行为，给反诉原告造成巨大的经济损失，应当返还反诉原告房屋押金人民币6400元并赔偿反诉原告违约金人民币3300元及剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币5000元。判令1.反诉被告赔偿反诉原告违约金人民币3300元；2.反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金人民币6400元；3.反诉被告赔偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修残值人民币5000元；4.由反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告戴金兰辩称，诉争屋地板是长期受滴水浸泡而受损，而非短时间内积水而致，故反诉原告应承担赔偿责任。反诉原告已构成根本违约，且诉争屋的损失和被告拖欠的费用已远远超过押金6400元，应由反诉原告承担违约及赔偿责任。
经审理查明，2013年5月16日，原、被告双方通过中介方签订《房地产租赁经纪合同》，约定：“原告将坐落于福州市鼓楼区五四路华都大厦＊单元（帝豪国际＊单元）出租给被告作办公使用；租期自2013年5月17日至2016年5月16日止。月租金第一年为3200元／月，第二年为3300元／月，第三年为3400元／月；房租每月16日前支付；逾期支付租金以每日按月租金的千分之五支付滞纳金；任何一方如需提前终止本契约，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。合同签订后，被告向原告交纳了6400元租赁押金并对诉争屋进行了拆除推拉门及楼梯护栏，增设壁橱等简单装修。2014年9月12日左右，被告发现诉争租赁屋出现漏水，遂通知原告前来维修，后原告安排工人于9月27日左右将房屋漏水维修完毕。但地板漏水导致了一些墙壁存在斑驳或墙面脱落的情况。双方以手机短信的形式协商解决未果。后被告以诉争屋墙壁渗水造成墙面石灰脱落，影响其服装经营为由拒绝交纳2014年10月、11月的租金。2015年1月21日，被告以短信方式通知原告下个月被告不再承租诉争屋，租赁期限截止到2015年2月16日止。自2015年2月16日起，被告未向原告交纳房租并搬离诉争屋。但原告不同意解除合同并拒绝返还被告交纳的租赁押金。原被告双方于2015年4月28日办理了房屋设备、钥匙等交接手续，被告交还了房卡，并将拆除的抽油烟机寄放至中介处并通知原告前来领取。另查明，诉争屋2015年2-4月的物业费及电公摊费系原告自行交纳。庭审中，被告自愿撤回要求赔偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修残值人民币5000元的诉请。
另原告申请对诉争屋恢复原状的费用进行鉴定，恢复原状的内容包括楼梯扶手、推拉门、壁橱及安装抽油烟机，但不申请对漏水原因进行鉴定。2015年7月10日，本院委托福建立信资产评估房地产土地评估有限公司对修复费用进行评估，该公司于2015年9月18日作出闽立信（2015）综评字第010号报告：估计对象修复价值为2450元。原告认为鉴定意见存在重大遗漏，要求补充鉴定；被告认为鉴定估价费用偏高，但不要求重新鉴定。本院认为，原告申请补充鉴定无法律依据，本院不予准许。闽立信（2015）综评字第010号报告的鉴定意见本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房地产租赁经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告提前一个月于2015年1月通知原告解除租赁合同，符合双方的合同约定，故被告应向原告支付租金至2015年2月16日止，但应按约另向原告支付一个月的租金3300元作为违约赔偿金。2015年2月16日起，被告即搬离诉争房屋并要求原告办理交接手续，故其不应承担2015年2月16日之后的租金。因诉争屋漏水需要维修，影响了对租赁物的使用，故原告应相应减少维修期间的租金，根据本案的实际情况，本院酌情确定原告应减少收取9月份一半的租金1650元。诉争屋维修完毕后，虽然墙面存在一些瑕疵，但不至于完全影响被告使用，且被告亦未向原告提出解除合同，故被告仍应向原告支付2014年10月、11月的租金共计6600元。综上，被告应向原告支付租金共计4950元（3300元×2-1650元）。因被告并非故意不交纳2014年10月、11月的租金，且在此期间内一直积极与原告协调诉争屋漏水的问题，故对原告要求被告支付逾期交纳租金违约金的诉请，本院不予支持。原告诉请的物业费、水电公摊费及空调费系2015年2月份之后的费用，本院亦不予支持。被告已归还房卡、冰箱等设备并将拆除的抽油烟机放至中介处，原告以被告归还的抽油烟机不是原来品牌拒绝领取，但未提供原品牌的相关凭证，故本院不予采信。被告未提供证据证明其装修经过原告同意，故应赔偿房屋装修的修复费用2450元。租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。从方便经济的角度出发，原告本应采用要求被告恢复原状的方式，但原告坚持要求被告赔偿修复费用，故该鉴定费用应由原告自行承担。原告未申请对漏水原因及损失进行鉴定，其诉请要求赔偿地板损失，本院不予支持。另原告诉请律师费，于法无据，本院不予支持。双方合同解除后，反诉被告应返还反诉原告租赁押金6400元。对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、确认原告戴金兰与被告郑晓玲签订的《房地产租赁经纪合同》已解除；
二、被告郑晓玲于本判决生效之日起十日内向原告戴金兰支付其所承租场所所欠的租金4950元；
三、被告郑晓玲于本判决生效之日起十日内向原告戴金兰支付违约赔偿金3300元；
四、被告郑晓玲于本判决生效之日起十日内向原告戴金兰支付装修修复费用2451元；
五、反诉被告戴金兰于本判决生效之日起十日内返还反诉原告租赁押金6400元；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告的其他反诉请求。
如果履行给付金钱义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费2676元，适用简易程序减半收取1338元，由原告负担638元，被告负担700元；反诉费168元，减半收取84元，由反诉原告负担34元，反诉被告负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 林晓霞
二〇一五年十一月十日
书记员 林伟宝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。