广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0308民初305号
原告：深圳市群利物业管理有限公司。
法定代表人：叶祥基。
委托代理人：邵娟，系公司员工。
委托代理人：刘育恭，系公司员工。
被告：深圳市兴雅涛休闲会所。
投资人：何江保。
被告：何江保。
被告：孙瑞川。
第三人：深圳市沙头角群利股份有限公司。
法定代表人：李胜春，系公司董事长。
委托代理人：邵娟，系公司员工。
委托代理人：刘育恭，系公司员工。
原告深圳市群利物业管理有限公司诉被告深圳市兴雅涛休闲会所（以下简称兴雅涛会所）、何江保、孙瑞川、第三人深圳市沙头角群利股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2016年5月13日公开开庭进行了审理；后因追加第三人参加诉讼，本院于2016年6月21日再次公开开庭进行了审理，原告及第三人委托代理人邵娟、被告兴雅涛会所投资人何江保、被告孙瑞川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年12月11日孙瑞川与第三人签订了一份《房屋租赁合同》及其补充协议，约定由孙瑞川承租深圳市盐田区沙深路106号碧桐湾大厦X楼物业，孙瑞川负责支付该物业的水电费、物业管理费、本体维修资金等费用，同时，何江保在《房屋租赁合同》中代表兴雅涛会所认可是本合同实际租赁方，与孙瑞川连带承担合同之全部义务。同时，兴雅涛会所变更前的深圳市龙之泉休闲会所（以下简称龙之泉会所）也因严重拖欠原告的物业管理费、水电费、本体维修资金等费用，原告于2014年3月向盐田区人民法院提起诉讼，最终原告胜诉，在执行过程中通过协商与兴雅涛会所变更前的龙之泉会所签定了《执行和解协议书》，何江保代表兴雅涛会所同意龙之泉会所的合同权利及义务由变更后的兴雅涛会所享有和承担。兴雅涛会所及何江保在未缴清《执行和解协议书》中各项费用的情况下，自2015年4月又开始拖欠物业管理费、本体维修资金、水电费、排污费等相关费用。兴雅涛会所系个人独资企业，投资人为何江保、租赁合同签订人为孙瑞川，根据相关法律法规并结合合同约定，原告可同时向兴雅涛会所、何江保、孙瑞川要求支付拖欠的费用。三被告这种恶意拖欠费用的行为已属单方面严重违约，为维护合法权益，请求法院判令：1、三被告向原告支付2015年4月至2016年4月期间的物业管理费140818.34元，本体维修资金8382.01元，小计149200.35元；2、三被告向原告支付2015年4月至2016年3月共拖欠水费、排污费、垃圾处理费82488.12元；3、三被告向原告支付拖欠水费、排污费、垃圾处理费滞纳金2860.27元，以及物业管理费滞纳金5867.44元，本体维修资金滞纳金349.25元；4、三被告对原告的上述请求承担连带责任；5、本案一、二审全部诉讼费用由三被告承担。
原告为其诉称事实提供的证据如下：
1、执行和解协议书，证明第三人与三被告没有约定免装修期；
2、龙之泉会所租赁协议书，证明内容与证据1一致；
3、深圳市房屋租赁合同书、房屋租赁凭证，证明双方约定委托原告管理本合同房屋，被告应向原告缴纳该承租屋的管理费，本体维修基金及其他相关费用。同时，兴雅涛会所、何江保在该租赁合同书中有签署本合同实际承租方愿与乙方（孙瑞川）连带承担合同全部义务；
4、律师函，证明原告在2015年12月21日委托律师事务所向三被告发出应缴清所欠管理费、本体维修基金及水费的律师函；
5、电梯维修保养记录单，证明从2015年至2016年1月止电梯的维修记录；
6、欠费情况表（2份），证明三被告所欠费用详细记录；
7、缴费通知书，证明管理处每月向租户发放缴费通知；
庭后补充提交：
8、装修申请表，证明原告并未在被告申请装修时同意免除2个月物业管理费；
9、变更（备案）通知书，证明兴雅涛会所更名前为深圳市龙之泉休闲会所。
对于上述证据，兴雅涛会所及何江保除对证据2、5、8真实性不予认可外，其余证据均予以认可；孙瑞川则表示对于其与原告签订协议之前的所有证据均无法确认，对证据5真实性不予认可。
兴雅涛会所及何江保辩称：当时我方与原告一个刘姓经理有约定，装修期间免掉2个月管理费，但缴费时原告称刘经理不在公司工作了不予认可，然后就一直拖延到现在。原告有不作为行为，公司的漏水、电梯维修都没有及时处理。有两次杀毒，药物飘散到会所里，有客人有中毒现象，严重影响我们营业。电梯经常出现故障，有一次客人被卡到电梯中，导致客人被送往医院。公司的漏水一直存在，但是原告一直没有处理。我方有10个停车位，但是被原告占了6个，导致我方无法使用。原告有怠于履行物业管理职责的行为，所以管理费一直拖延至现在。
兴雅涛会所及何江保为其辩称事实提供的证据如下：
1、相片，证明会所内的漏水情况及车位被占用的情况。
2、装修申请表，证明当时申请装修时提交的材料。
原告对上述证据真实性予以认可，但认为不能证明其证明目的；孙瑞川对上述证据予以认可。
孙瑞川辩称：合同是我与原告签的，在签合同时已经谈过装修期间免交2个月物业管理费。在装修过程中有一个排水的问题，也向原告书面申请过，但是由于2楼的公司与第三人有其他纠纷，2楼拒绝与我们协调排水方面的问题，这点对公司的影响非常大。因为这件事情导致了装修期延了2-3个月，费用损失达20多万。原告没有进行任何物业管理服务，楼道的卫生都是自己公司员工去做的，公司漏水问题原告也一直没有去处理。电梯也是公司自己去找人维修。关于水费问题，公司确实有拖欠，公司可以支付。关于物业管理费，如果原告没有对我方物业进行管理的情况下，我方认为物业管理费需要取消。本体维修基金、水费、排污费等费用我方可以认可。
孙瑞川未提交证据。
第三人对原告诉称事实予以认可，除对兴雅涛会所及何江保提交的部分相片不认可外，对原告提交的全部证据、兴雅涛会所及何江保提交的其他证据均予以认可。
以上证据各方当事人认可的，本院予以采信。对于其他证据，本院认为，原告提供的证据均为原件，在被告无其他相反证据的情况下，本院予以采信。兴雅涛会所及何江保提交的《装修申请表》与原告提交的《装修申请表》并不矛盾，但因物业装修除使用人、业主提交申请意见外，应由物业完成审批符合常理，亦符合《装修申请表》的填写目的，故本院采信原告提交的《装修申请表》。
本院经审理查明：2014年9月26日，原告及第三人与龙之泉会所、何江保签订《执行和解协议书》，就龙之泉会所拖欠的2014年10月1日前的费用如何支付进行了约定。2015年5月15日，龙之泉会所变更为兴雅涛会所。2015年5月27日，何江保在上述《执行和解协议书》写明：同意龙之泉会所的合同权利及义务由变更后的本公司享有和承担。何江保本人签名并加盖兴雅涛会所公章。2014年12月11日，第三人与孙瑞川签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定由原告将兴雅涛会所登记注册地所在房产租赁于孙瑞川使用，租赁期限自2014年12月1日至2020年12月31日。双方签订补充条款约定：第三人委托原告管理本合同房屋，孙瑞川须向原告缴纳该承租物的管理费、本体维修基金每月每平方米4.45元；需按水务集团特种行业相关规定缴纳水费。2015年5月27日，何江保在上述《深圳市房屋租赁合同书》上写明：本公司确认为本合同实际租赁方，愿与孙瑞川连带承担合同之全部义务并享有合同相关权利。何江保本人签名并加盖兴雅涛会所公章。何江保称对于该租赁合同的补充条款亦知情，并一直在执行。2015年3月13日，龙之泉会所向第三人递交《装修申请表》，写明主要装修项目为翻新整改和防水补漏维修，同日，第三人负责人叶祥基在“业主意见”处签名写明：“同意翻新整改装修及做好补漏维修”，并加盖第三人公章。2015年3月18日、19日、24日，原告之涉案物业管理处工程部、负责人及主管经理分别签署审批意见并加盖原告公章，均未见给予三被告免除物业管理费的相关意见。自2015年4月起至2016年2月，三被告均未缴纳物业管理费、专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费等。庭审中第三人表示，若需在兴雅涛会所与孙瑞川之间择一作为承租人，第三人选择由兴雅涛会所作为承租人，向其主张出租人的权利。对于原告主张三被告承担连带责任，孙瑞川表示涉案债务是基于兴雅涛会所的经营行为与其本人无关，不应承担连带责任；何江保则明确表示“对承担连带责任没有意见”。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。争议焦点为谁为承担交纳物业服务费义务的适格主体，双方是否有关于免交物业管理费的约定，以及原告是否存在怠于履行物业管理义务，致使被告可拒缴物业服务费的情形。根据《物业管理条例》相关规定，物业服务费用应由业主根据物业服务合同的约定交纳，但是业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案中第三人与孙瑞川于2014年12月签订的租赁合同经兴雅涛会所披露，确定兴雅涛会所为实际承租人，即孙瑞川签订租赁合同的行为系隐名代理行为，在兴雅涛会所披露后，第三人有权选择向孙瑞川或者兴雅涛会所主张权利，第三人明确表示由兴雅涛会所承担承租人的义务，则原告依据第三人与兴雅涛会所的约定要求其交纳2015年4月后的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。双方虽无关于逾期交纳物业服务费及其他费用的明确规定，但兴雅涛会所逾期交纳各项费用违反合同约定，致使原告产生损失，应当承担违约责任。原告按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率主张滞纳金符合法律规定，本院予以支持。被告拖欠2015年4月至2016年4月期间的物业管理费及专项维修资金149200.35元，产生滞纳金6216.69元，合计155417.04元；拖欠2015年4月至2016年3月的水费、排污费、垃圾处理费82488.12元，产生滞纳金2860.27元，合计85348.39元，应当向原告支付。
何江保作为个人独资企业的投资主体，依法应当对兴雅涛会所的债务承担补充清偿责任，但何江保明确表示对承担连带责任并无异议，本院对原告主张其承担连带责任予以支持。兴雅涛会所及何江保既已承担该合同义务，原告再向孙瑞川主张权利缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于三被告所称原告存在怠于履行物业管理职责义务的情形，因兴雅涛会所一直在正常营业，三被告并未能证明原告有怠于履行物业管理职责的行为致其产生损失，亦未能证明双方有关于车位的明确约定，故其主张可因此不交物业管理费依据不足，本院不予支持。根据双方提交的证据，均不能证明双方有免交两个月物业服务费的约定，故三被告此项抗辩亦无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市兴雅涛休闲会所于本判决生效之日起十日内向原告深圳市群利物业管理有限公司支付2015年4月至2016年4月期间的物业管理费、专项维修资金及滞纳金人民币155417.04元，被告何江保对前述债务承担连带责任；
二、被告深圳市兴雅涛休闲会所于本判决生效之日起十日内向原告深圳市群利物业管理有限公司支付2015年4月至2016年3月的水费、排污费、垃圾处理费及滞纳金人民币85348.39元，被告何江保对前述债务承担连带责任；
三、驳回原告深圳市群利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币2447.51元，由被告深圳市兴雅涛休闲会所负担，被告何江保承担连带责任。原告深圳市群利物业管理有限公司已预交案件受理费，被告深圳市兴雅涛休闲会所应负担的部分于本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市群利物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 黄 晶 晶
书记员 曾森（兼）
书记员曾森（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应于支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。