江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0663号
上诉人（原审被告、反诉原告）许雪峰，男，汉族，1971年1月3日生，无业。
上诉人（原审被告、反诉原告）曹慧颖，女，汉族，1972年1月26日生，无业。
两上诉人共同委托代理人孙志，江苏律轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）淮安市市级机关事务管理局。
法定代表人刘天培，该局局长。
委托代理人朱军，江苏六仁律师事务所律师。
原审第三人许九福，男，汉族，1946年12月25日生，无业。
委托代理人徐正昆、胡国建，江苏群汇律师事务所律师。
上诉人许雪峰、曹慧颖与被上诉人淮安市市级机关事务管理局（下称机关管理局）、原审第三人许九福房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年3月3日作出（2013）河民初字第3070号民事判决。上诉人许雪峰、曹慧颖不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人曹慧颖及两上诉人的委托代理人孙志，被上诉人机关管理局的委托代理人朱军，原审第三人许九福的委托代理人徐正昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原审第三人许九福原系机关管理局干部，系许雪峰父亲，许雪峰、曹慧颖系夫妻关系。2001年6月15日，机关管理局与许雪峰、曹慧颖签订房地产买卖契约一份，约定机关管理局将307房屋（房屋建筑面积60.64平方米）出售给许雪峰、曹慧颖，价格5万元，许雪峰、曹慧颖于2001年7月4日前一次付清给机关管理局，机关管理局同意于2001年7月20日交付房屋。同日，机关管理局与许雪峰、曹慧颖填写了房产转让、转移登记申请表，并分别盖章、签名。合同签订后，许雪峰、曹慧颖未向机关管理局支付购房款，机关管理局亦未向许雪峰、曹慧颖交付该房屋。
2000年12月13日至2001年12月29日，原审第三人许九福先后分五次向开发中心支付购房款共计5万元。
2001年12月30日，开发中心与许九福签订房地产买卖契约，约定开发中心将205房屋（建筑面积为76.52平方米）出售给许九福，价格为5万元，许九福应于2001年12月20日前一次付清给开发中心，开发中心同意于2001年12月30日交付房屋。2002年1月29日，该205房屋登记在许九福及案外人王前英名下。2002年6月27日，第三人许九福将205房屋转让给案外人许学源。
因拆迁，机关管理局将307室房屋安置结案外人张蕾。2002年初，张蕾缴纳了购房款，并缴纳了购房契税，领取了所有权人为许雪峰、曹慧颖名字的房屋所有权证。同时，张蕾一直保存该房屋所有权证，并占有使用该房屋。
2013年9月10日，原机关事务管理局法定代表人杜某等人出具证明一份，证明307房屋与205房屋调换情况，以及机关管理局因拆迁于2001年9月将307房屋安置给张蕾的事实。
原审庭审中，许雪峰、曹慧颖陈述其一直向机关管理局主张交付307房屋，但未举证证明，机关管理局不认可。
原审原告机关管理局诉称，第三人许九福原系我单位工作人员，其为被告许雪峰父亲，两被告系夫妻关系。2001年初，第三人许九福以家中子女多、住房困难为由，请求解决子女住房问题。经研究，我单位同意将淮海北路113号5区112幢307室房屋（下称307房屋）以优惠价5万元出售给第三人许九福的儿子即本案被告许雪峰，该房屋面积约60平方米。2001年6月15日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定被告应当在2001年7月10日前一次性付清房款。该合同尚未履行时，第三人许九福得知大治路9号3号楼205室房屋（下称205房屋）可以出售，该房屋面积约为70平方米，装潢较好。于是，第三人许九福再三恳求我单位领导，要求将307房屋调换为205房屋。经我单位与市级机关房屋开发中心（下称开发中心）协商，第三人许九福顺利购买了205房屋。至此，原、被告之间的房屋买卖关系已经终止，但由于我局未将送至房屋权属登记中心的307房屋产权转让审批手续撤回并停止办理，同时案外人张蕾错误领取了两被告的产权证，故307房屋被错误地登记到了两被告名下。我局认为，原、被告签订房屋买卖合同后不久就已经解除，双方没有实际履行合同义务。十多年来，两被告没有交付房款，也没有向我局提出过任何关于房屋的主张。多年来，我局多次与被告及第三人协商，但两被告均不配合，第三人也称“是孩子的事，管不了”，导致307房屋产权证无法注销或过户，房屋实际居住人张蕾也无法登记房屋权证。现请求判决：1、解除原、被告签订的307房屋房地产买卖契约；2、两被告协助我单位办理产权过户手续；3、两被告承担诉讼费。
原审被告许雪峰、曹慧颖辩称，原告主张解除合同不符合事实和法律依据。到目前为止，合同已经履行完毕，我们没有接到原告要求解除合同的通知，请求法院驳回原告的诉讼请求。当年许雪峰是原告下属单位员工，从未享受过房补政策，至今没有自己的住房。我们购买307房屋，是二手房转让，当时的市场价5万元左右，不是优惠售房，更与第三人无关。第三人许九福购买205房屋，是从开发中心处购买，与开发中心签订的合同，并非是与原告所签。第三人许九福交付的首笔购房款是在2000年12月13日，而原、被告签订的买卖合同是在2001年6月15日。原告诉称先与我们签订买卖合同，后将307房屋调换为205房屋，明显与事实不符。307房屋和205房屋的交易主体和时间均不同，是两个独立的房屋买卖行为，不存在调换事实。十多年来，我们多次要向原告支付房款，但原告一直认为已经交过5万元而拒收。在我们不知情的情况下，原告将房屋卖给他人，由他人实际占有，致使我们无法向原告支付购房款，原告也无法将房屋交付给我们。2001年8月，原告将本案诉争房屋过户到我们名下，我们已经取得房屋所有权，合同已经履行，无任何解除合同理由。根据《合同法》、《物权法》及相关司法解释的规定，不动产买卖合同自合同成立时生效，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自载于不动产登记时发生效力。原告与我们签订的房屋买卖合同真实有效，且依法进行了登记，我们已合法取得了房屋所有权。现我们基于物权请求权，要求原告将诉争房屋交给我们。综上，原告要求解除合同，无事实和法律依据。现请求判决原告机关管理局向我们交付淮安市淮海北路113号5区122幢307室房屋，并由原告承担本案诉讼费。
原审第三人答辩意见同两被告答辩观点。
原审反诉被告机关管理局辩称：1、买卖的房屋是优惠售房，之所以进行买卖，是因为第三人许九福申请，反诉原告不符合优惠售房条件，我单位很多人员都没有购买类似房屋的资格；2、307房屋的买卖合同是在2001年6月15日签订的，而调换房屋在2001年12月30日，所以先后顺利是明确的；3、反诉原告至今也没有要求支付购房款，调房完成后，反诉原告默认房屋买卖合同解除，不存在交款的问题。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。机关管理局与许雪峰、曹慧颖虽然签订房地产买卖契约并办理了房屋登记手续，但许雪峰、曹慧颖未支付购房款，且机关管理局亦未交付房屋。由此表明，许雪峰、曹慧颖取得争议房屋的所有权是基于合同，而合同并未实际履行，故许雪峰、曹慧颖取得房屋所有权的依据不足。2002年，机关管理局将307房屋安置给案外人张蕾，张蕾支付了购房款，并缴纳了购房契税后领取了房屋产权证，并一直居住至今。在合同签订后长达十多年的时间里，许雪峰、曹慧颖不仅没有占有房屋、交付购房款，也未主张过权利，明显不符合常理。庭审中，许雪峰、曹慧颖陈述其十多年来向机关管理局主张交付房屋的事实，但未举证，机关管理局不予认可，反而是案外人张蕾一直在主张权利。据此，对许雪峰、曹慧颖的该项陈述，原审不予采信。结合第三人许九福的身份以及其从2000年就开始缴款的事实，纵观整个案情，机关管理局的陈述调换房屋的事实较为真实可信。虽然该房屋产权登记在许雪峰、曹慧颖名下，但因产权登记缺乏相应的事实基础，故对机关管理局主张解除买卖契约、并由许雪峰、曹慧颖协助办理过户的诉讼请求，予以支持；对许雪峰、曹慧颖主张机关管理局交付307房屋的反诉请求，因其缺乏事实依据，故不予支持。
因机关管理局在307房屋的交易行为中存在过错，致产生本案诉讼，本诉诉讼费应当由其自行承担，故对机关管理局要求许雪峰、曹慧颖承担诉讼费用的主张，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除淮安市市级机关事务管理局与许雪峰、曹慧颖签订的房地产买卖契约；二、许雪峰、曹慧颖协助淮安市市级机关事务管理局办理产权过户手续；三、驳回淮安市市级机关事务管理局其他诉讼请求；四、驳回许雪峰、曹慧颖的反诉请求。案件受理费8800元，反诉受理费4400元，合计13200元，淮安市市级机关事务管理局承担8800元，许雪峰、曹慧颖承担4400元。
上诉人许雪峰、曹慧颖不服原审判决，向本院提起上诉称，不存在调房事实，原审第三人许九福与淮安市市级机关房屋开发中心就205房屋在2010年上半年就达成了购买意向，2000年7月份淮安市市级机关房屋开发中心就将房屋交付给许九福，而本案307房屋买卖合同在2001年6月15日才签订，是在原审第三人许九福实际取得房屋一年后，原审第三人许九福购房在前，上诉人购房在后，不存在调房事实。依据双方签订的房屋买卖合同，双方到房管局办理了房屋变更登记，被上诉人应当及时向上诉人主张5万元购房款的权利，但至今被上诉人不仅一直没有主张，在上诉人主动向被上诉人缴纳5万元购房款及要求交付房屋时，被上诉人一直消极对待，被上诉人怠于行使自己的权利，对造成的损失应当由其自行承担。原审超出法定审理期限，在证人杜某未到庭时而采纳其证言认定换房事实，程序违法。原审适用合同法相关规定认定合同解除，适用法律错误。请求撤销原判，改判支持原审诉讼请求。
被上诉人机关管理局辩称，案外人许九福申请购买307房屋，以上诉人名义与被上诉人签订了房屋买卖合同，后来许九福又得知205房屋价值更高，提出来调房，双方于2001年12月30日签订了关于205房屋的买卖协议，并办理相关手续，至此关于307房屋的买卖合同事实上已经解除，只不过没有向相关部门把过户手续及时撤回才导致307房屋被过户至上诉人名下，上诉人称一直在主张权利，不是事实，上诉人至今未交房款，也未向被上诉人提出要求交付房屋，事实上案外人张蕾一直通过各种手段要求将307房屋过户至其名下。一审审理并未超期，适用法律正确，请求维持。
原审第三人许九福称，第三人购房发生在上诉人买房之前，后来上诉人跟单位谈买房事情，原审第三人并不清楚，而且两个房屋买卖合同双方主体及标的都不相同，不存在调房事实。其他同上诉人的上诉意见。
为支持其上诉主张，两上诉人在二审中提交证据如下：
1、2012年10月17日淮安市住房和城乡建设局“情况说明”一份，证明上诉人一直在主张权利，曾找过淮安市住房和城乡建设局要求解除对房屋的限制措施。
2、2012年9月17日被上诉人向淮安市住房和城乡建设局出具的“关于申请注销许雪峰房屋产权证的报告”。
3、（2013）河民初字第0544号民事判决书（复印件）。该判决为案外人张蕾起诉要求被上诉人协助办理涉案307房屋过户，张蕾与被上诉人就涉案307房屋买卖合同已经被判决解除。
4、被上诉人2013年5月31日向淮安市清河区人民法院出具的“情况说明”一份，证明上诉人没有缴纳过购房款。证据3、4证明上诉人向被上诉人缴纳购房款，被上诉人没有收取购房款。
被上诉人对于证据1的真实性予以认可，认为该证据材料是淮安市住房和城乡建设局与被上诉人的沟通材料，其内容可以反映淮安市住房和城乡建设局是为了防止上诉人转移财产而对涉案307房屋的产权转让进行了限制；对于证据2，被上诉人已经在原审提交，可以证明许九福、许雪峰一家人一共支付房款5万元；对于证据3的真实性予以认可，但该判决尚未生效。对于证据3、4的证明目的不予认可，上诉人已经多次明确没有缴纳过5万元购房款。
原审第三人许九福对于上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性均不表异议，称5万元购房款系许九福直接缴纳。
原审第三人许九福二审向本院提交江苏省广电有限信息网络股份有限公司淮安分公司出具的“证明”一份，证明第三人在2000年7月13日已入住涉案205房屋。对于该份证据材料，上诉人对真实性、关联性、合法性均不表异议，被上诉人对于该证据材料的真实性不予认可，称该证据材料并不影响调换房屋事实的存在。
结合各方当事人质证意见，本院认证如下：对于上诉人所举证据1、2、3、4的真实性予以认可，上述材料可以证实原审第三人许九福就涉案205房屋缴纳了5万元购房款，上诉人并未就本案307房屋缴纳购房款，案外人张蕾就本案307房屋与被上诉人签订房屋买卖协议，缴纳购房款，就307房屋一直主张权利。对于原审第三人许九福所举证据的真实性予以认可，但该证据材料并不能推翻被上诉人调换房屋的陈述。
本院经审理查明事实与原审认定一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：两上诉人与被上诉人签订的关于307房屋买卖协议是否应当解除。
本院认为：本案中，上诉人与被上诉人签订关于307房屋的买卖协议后，上诉人与原审第三人在长达十余年的时间内，未缴纳契税、未支付房款，未占有房屋，也未就房屋向被上诉人主张权利，不合常理，结合被上诉人关于调房事实陈述及被上诉人所提交的“关于申请注销许雪峰房屋产权证的报告”等证据，本院对于被上诉人所陈述的关于房屋调换的事实予以确认。原审第三人许九福以其子许雪峰名义与被上诉人签订关于307房屋的买卖协议后，又要求调换房屋，后签订关于205房屋的买卖合同，并向被上诉人支付205房屋的购房款，缴纳205房屋契税，故双方重新签订关于205房屋的买卖协议并履行的事实，应视为以行为解除了与被上诉人机关管理局于2001年6月15日签订的关于307房屋的买卖协议，故原审认定双方之间的买卖协议解除，并要求许雪峰、曹慧颖协助机关管理局办理过户手续并无不当。上诉人主张原审审理期限超过法定审限，经本院审查，原审于2013年9月3日立案，于2014年3月3日结案，并未超过法定审理期限，故对上诉人关于超过法定审限，程序违法的上诉请求，不予支持。上诉人还主张，原审采纳未到庭被上诉人原法定代表人杜某证言认定调房事实，程序违法。经本院审查，原审中，被上诉人虽出示其原法定代表人杜某所出具的证明，但原审认定调房事实时，并未单纯依据该证据，原审认定该事实同时还依据了被上诉人陈述、被上诉人所举“关于申请注销许雪峰房屋产权证的报告”、307房屋及205房屋买卖协议等证据，作出综合判断，认定调换房屋，故上诉人关于原审采纳未出庭证人证言导致程序违法，错误认定案件事实的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4400元，由上诉人许雪峰、曹慧颖负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 江东新
审 判 员 钱明芳
代理审判员 庞海涛
二〇一四年五月十三日
书 记 员 靖芳芳