文书内容内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）内民再213号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：严云辉，女，1981年7月28日出生，土家族，无职业，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。申诉人（一审原告、二审上诉人）：王润兵，男，1977年1月6日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。上列二申诉人共同的委托诉讼代理人：胡伟业，锡林浩特市宝力根街道法律服务所法律工作者。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：锡林郭勒盟康盛基业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。法定代表人：左颜玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宗海，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：赵树军，内蒙古合众律师事务所律师。申诉人严云辉、王润兵因与被申诉人锡林郭勒盟康盛基业房地产开发有限责任公司（简称康盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服锡林郭勒盟中级人民法院(2014）锡民一终字第358号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2016]15000000040号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出（2016）内民抗32号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员孙静、乔万岭出庭。严云辉、王润兵及其委托诉讼代理人胡伟业、康盛公司的委托诉讼代理人杨宗海、赵树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，锡林郭勒盟中级人民法院(2014）锡民一终字第358号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。一、本案康盛公司因热源问题未能按时交房虽非主观故意所致，但也不属不可抗力，不能免除其违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案不能提供热源问题不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不属于不可抗力。二、双方签订的合同对康盛公司赔偿损失及违约金都作了免除规定，该条款是康盛公司提供的格式条款，该免除责任款项应为无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定“上述配套设施未按约定日期运行的，甲方零日内采取补救措施，并赔偿乙方损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的百分之零向乙方支付违约金。”该款项对康盛公司赔偿损失及违约金都作了免除约定，根据上述法律规定康盛公司作为提供格式条款的一方，该免除责任款项无效。严云辉、王润兵称，同意检察机关的抗诉意见。双方签订的商品房买卖合同的第五条关于违约责任为零无效，第六条关于违约金的约定无效，第九条的约定全部无效，规避了康盛公司的义务。请求支持严云辉、王润兵的诉讼请求。康盛公司辩称，双方签订的商品房买卖合同为有效合同。不能接入热网属于不可抗力。请求维持原审判决。严云辉、王润兵向锡林浩特市人民法院起诉请求：确认与康盛公司签订的房屋买卖合同合法有效，依法解除与康盛公司签订的商品房买卖合同，康盛公司返还购房款100817元及占用期间的全部债务利息，康盛公司承担全部违约责任。锡林浩特市人民法院一审认定事实：严云辉、王润兵与康盛公司于2012年6月12日订立《商品房认购合同》，合同约定，严云辉、王润兵认购康盛公司所出售的位于锡林浩特市锡林大街东段和泰家园小区8号楼2单元501室，82.56平方米住宅楼一套，总金额为250817元，康盛公司于2012年11月30日前交付房屋，剩余购房款办理银行贷款，自签订网上《商品房买卖合同》之日，此合同自动失效。认购合同订立后，严云辉、王润兵于2012年6月12日交付房款80817元，2013年6月13日交纳20000元购房款。2013年5月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定的交房日期是2013年9月30日。2013年4月18日，康盛公司向锡林郭勒热电有限责任公司书面申请接入供热网，2013年9月10日，该公司书面通知康盛公司，因锡林浩特市热源不足，暂时无法向康盛公司开发建设的该楼房提供热源。2014年4月2日，和泰家园8号商住楼在锡林浩特市住房和城乡建设局备案，房屋具备交付条件。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，锡林浩特市人民法院于2014年4月24日作出（2014）锡民二初字第74号民事判决：驳回严云辉、王润兵对锡林郭勒盟康盛基业房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2316元，减半收取1158元，由严云辉、王润兵负担。严云辉、王润兵不服一审判决，上诉请求：依法改判解除双方签订的《商品房买卖合同》；康盛公司返还严云辉、王润兵购房款100817元及占用期间全部债务利息；康盛公司承担全部违约责任20163.4元（100817.00×20%）。锡林郭勒盟中级人民法院二审认定的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，严云辉、王润兵与康盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，合法有效，予以确认。康盛公司虽未按照合同约定于2013年9月30日前将房屋交付给严云辉、王润兵，但系因本市热源紧张，锡林郭勒热电有限责任公司无法按时为该楼房接入热网，冬季无法供暖从而不能实际交付使用所致。因此康盛公司未能按约交付房屋非其主观故意所致，鉴于本案所涉和泰家园8号商住楼于2014年4月2日起已具备交付条件，也未造成双方之间合同目的不能实现的根本性违约后果，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除要件，双方应按照《商品房买卖合同》的约定各自履行合同义务，共同维护诚信的房地产市场交易秩序。故严云辉、王润兵上诉请求解除与康盛公司签订的《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，锡林郭勒盟中级人民法院于2014年10月30作出(2014）锡民一终字第358号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持，二审案件受理费2316元，由严云辉、王润兵负担。本院再审认定的事实与二审认定的事实一致，予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、康盛公司与严云辉、王润兵签订的商品房买卖合同的效力；二、康盛公司与严云辉、王润兵签订的商品房买卖合同是否应该解除，康盛公司应否返还严云辉、王润兵购房款100817元及占用期间的利息。关于康盛公司与严云辉、王润兵签订的商品房买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十七条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。康盛公司与严云辉、王润兵签订的商品房买卖合同，系康盛公司提供的格式合同，其中第九条中关于康盛公司不承担责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任的情形，故该条款无效。该条款无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。关于康盛公司与严云辉、王润兵签订的商品房买卖合同是否应该解除，康盛公司应否返还严云辉、王润兵购房款100817元及占用期间的利息的问题。康盛公司未按照合同约定于2013年9月30日前将房屋交付给严云辉、王润兵，系因锡林浩特市热源紧张，锡林郭勒热电有限责任公司无法按时为该楼房接入热网，冬季无法供暖从而不能实际交付使用所致，非康盛公司主观故意所致，且本案所涉和泰家园8号商住楼于2014年4月2日起已具备交付条件，未造成严云辉、王润兵与康盛公司之间合同目的不能实现的根本性违约后果，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，故严云辉、王润兵要求解除与康盛公司签订的商品房买卖合同并要求康盛公司返还购房款100817元及占用期间的利息，不符合法律规定，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持锡林郭勒盟中级人民法院(2014）锡民一终字第358号民事判决。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 贾 祯代理审判员 魏 英代理审判员 王文君二〇一六年十月二十八日书 记 员 戴红慧