重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2146号
上诉人（原审被告）李国星。
被上诉人（原审原告）保利物业管理有限公司。
法定代表人胡在新，该公司董事长。
委托代理人彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人左梅。
上诉人李国星与被上诉人保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月28日作出（2015）江法民初字第12093号民事判决，上诉人李国星对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年4月18日进行了询问。上诉人李国星，被上诉人保利公司的委托代理人彭仕明、左梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年经国家工商行政管理总局核准由保利广州物业管理有限公司变更为保利物业管理有限公司，其系保利香雪花园小区物业管理企业，其资质等级为壹级。李国星系小区业主，房屋具体坐落于重庆市江北区××路××号××幢××号，房屋建筑面积85.45平方米。
2010年10月12日保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与李国星（乙方）签订《保�香雪前期物业服务合同》，合同约定由乙方为保利香雪花园小区提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤（前款约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域采用包干制度管理的经营方�，管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：……2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：标准如下：高层按：1.8元/㎡/月收取（含电梯费）……”合同第七条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。”合同第八条约定：“业主应于合约接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。”合同第十九条约定：“本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同第二十条约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”合同第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。该合同已报备案。小区未成立业主委员会。
李国星欠交物业服务费时间段为2013年7月—2013年10月（其中10月交纳部分费用，欠费76.90元）、2014年3月—2014年7月、2014年9月—2015年9月，金额共计3306.91元（85.45×1.80×（3+5+13）+76.90=3306.91）。
保利公司在一审中诉称：2010年10月12日保利公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利香雪前期物业服务合同》，约定由保利公司对保利香雪项目进行前期物业管理，合同对�业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费的按照日千分之三收取违约金。2012年12月31日保利公司与李国星签订《保利香雪花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务标准、收费依据及违约责任等进行了约定。保利公司按照合同和协议提供了物业服务，李国星却未依约交纳物业服务费，截止2015年9月30日，李国星未交纳物业服务费共计3302.50元。为维护自身合法权益，保利公司诉至法院，要求：判令李国星支付拖欠物业服务费3302.50元；判令李国星支付违约金3677.40元（计算至2015年9月30日）。
李国星在一审中辩称：认可保利公司所称的欠交物业服务费的时间段，认可双方签订的《保利香雪花园前期物业管理服务协议》；但不认可物业服务费的交纳标准，不认可保利公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《保利香雪前期物业服�合同》。保利公司与李国星签订的物业协议约定最终服务费标准以物价局核定价格为准，而保利公司未提供物价局核定价格的文件，涉嫌乱收费，李国星有权拒交物业服务费。同时保利公司没有按照合同履行义务，小区未做到人车分流，应降低收费标准。综上，请法院依法裁判。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合物业服务合同自身之公共性、集体性，在建设单位与物业服务企业签订之合同和业主个人与物业服务企业签订的合同并存情况下，应以建设单位与物�服务企业签订的合同来确定业主与物业服务企业的权利义务。具体到本案，以《保利香雪前期物业服务合同》确定双方的权利义务，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。《保利香雪前期物业服务合同》的履行期限为2010年10月12日至2013年10月12日，合同期限届满后，保利香雪小区业主未与其他物业服务企业签订物业服务合同，保利公司自愿按照原合同约定继续提供服务，前述合同自动延续。
关于保利公司主张的物业服务费请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案物业服务合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，保利公司举示的证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，李国星应按约支付物业服务费。李国星以物价局未核定物业服务费标准、小区未实现人车分流作为不交纳物业服务费的抗辩理由�一审法院评述如下：1、物价局核准物业服务费标准并非物业服务合同生效要件，且已确定本案物业服务纠纷以前述《保利香雪前期物业服务合同》为判定双方权利义务的依据，李国星以此抗辩，不予采信。2、《保利香雪花园前期物业管理服务协议》约定实行人车分流系出于维护小区交通秩序的目的，这与《保利香雪前期物业服务合同》约定保利公司负责交通与车辆停放秩序的管理是一致的，而李国星举示的证据无法证明小区的交通秩序存在异常状况（车辆存在乱停乱放或存在影响业主出行等情况），并且该异常状况系保利公司不履行其管理义务所致，李国星以此抗辩，不予采信。3、李国星举示的照片仅能证明保利公司存在车库垃圾未及时清运问题，而垃圾未及时清运的服务瑕疵并未达到李国星不交纳物业服务费的程度，对李国星的此项抗辩，不予支持。因此李国星应向保利公司支付物业服务费3306.91元，故对保利公司要求李国星支付物业服务费3302.50元的诉讼请求，予以支持；
关于保利公司主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但保利公司是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，同时根据李国星之陈述，保利公司亦须加强小区交通秩序方面的管理并及时清运车库垃圾。因此，对于保利公司要求李国星支付违约金的诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告李国星于本判决生效之日起五日内支付保利公司保利物业管理有限公司物业服务费3302.50元。二、驳回保利公司保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由李国星负担。
宣判后，李国星不服一审判决，向本院提起上诉称：1、李国星未缴纳物业费的原因在于保利公司未履行双方签订的《前期物业服务协议》中的约定条款（即出示物价局批文），一审法院根据《物业管理条例》判定双方签订的《前期物业服务协议》中物价局核准物业服务费标准并非物业服务合同生效要件是错误的；2、双方签订的《前期物业服务协议》第四条第四项明确约定小区实行人车分流，但事实上本小区根本没有实行人车分流，本小区5号门一直处于人车混流状态，而小区1、2栋业主必须在2号门车行道中穿行。综上，请求撤销一审判决，并判令保利公司按照重庆市最低工资标准赔偿李国星出庭的误工费，并由保利公司承担本案诉讼费用。
保利公司答辩称：本案属于物业服务合同纠纷，双方签订的协议中虽然约定物业服务收费以物价局核定为准，但该约定仅仅是选择性条款，只适用于按政府指导价收费的小区。人车分流是保利公司对小区秩序进行管理的方式，并非对业主的承诺，本小区除5号通道以外均实行了人车分流。李国星的第二项上诉请求超出了本案的审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故保利公司有权按照《保利香雪前期物业服务合同》的约定要求李国星支付该合同履行期限内的物业服务费。虽然保利香雪小区建设单位与保利公司签订的《保利香雪前期物业服务合同》的履行期限至2013年10月12日结束，因保利香雪小区业委会未与其他物业服务企业签订合同，保利公司仍继续为保利香雪小区提供物业服务，李国星也接受了保利公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，李国星有义务支付相应的物业服务费。因双方未对物业服务的收费标准进行重新约定，保利公司要求李国星参照《保利香雪前期物业服务合同》约定的标准支付物业服务费适当，本院予以支持。小区是否能实行完全的人车分流，不仅仅是物业管理问题，还需依据小区规划、建设的实际情况来确定，李国星并未举示证据证实系因保利公司的原因导致小区未实行完全的人车分流，其以此抗辩不交纳物业服务费的理由不成立，�院不予支持。李国星要求保利公司给付误工费的请求与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李国星承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一六年五月十六日
书 记 员 程 容