山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终6292号
上诉人（原审被告）:中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地，住所地济南市。
负责人：薛儒江，主任。
委托诉讼代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：济南鲁华堂食品商行，住所地济南市。
法定代表人：郭忠彬，经理。
委托诉讼代理人：苏斌，山东龙奥律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地（以下简称济南军区副食品分基地）因与被上诉人济南鲁华堂食品商行（以下简称鲁华堂商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
济南军区副食品分基地上诉请求:1、撤销(2018)鲁0104民初2965号民事判决书第一项，改判鲁华堂商行于判决生效之日起十日内将承租的坐落于原康益有限公司32号、l8号、l9号、20号仓库西半部建筑面积9625平方米房地产【准确四至为：济南市槐荫区张庄办事处经十路28723号济南军区联勤部副食品生产基地分基地内，北至枣庄路、东至淄博路、南至济南军区联勤部副食品生产基地分基地办公楼北墙延长线、西至济南军区联勤部副食品生产基地分基地变电室(位于齐鲁装饰材料批发市场内)东墙延长线】腾退并返还给济南军区副食品分基地；2、本案一、二审诉讼费用由鲁华堂商行承担。事实和理由：一、一审陈述事实错误。济南军区副食品分基地至今未见到22户的现场勘验材料，更遑论被释明需要追加22户业户及不追加的后果。二、一审有法不依。一审没有依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款，却在没有任何法律依据的情况下，借故济南军区副食品分基地不同意追加(依据上述司法解释，本案是否追加第三人是法院的职权，与当事人是否同意无关，更何况，济南军区副食品分基地根本未见到22户的现场勘验材料，更未被释明需要追加22户业户及不追加的后果)，打破合同相对性，将部分房产排除在判决之外，严重背离事实及法律，更背离军队停止有偿服务政策。一审既然认为有22户业户需要追加为本案第三人，其应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”之规定，依职权决定是否追加其为本案第三人。依据司法解释，本案是否追加第三人是法院的职权，与当事人是否同意无关，鲁华堂商行承租了全部房产，就应当全部返还，一审借故济南军区副食品分基地不同意追加，免除鲁华堂商行对部分房产的返还义务，没有法律依据。鲁华堂商行既然从济南军区副食品分基地处承租了房地产，根据合同相对性，合同到期后鲁华堂商行就应当负责腾退并返还，也正是因为无法打破合同相对性，法律才规定法院可以追加第三人，如果一审决定不追加第三人，导致的结果也仅是不判令第三人承担责任，而不是免除鲁华堂商行对部分房产的返还义务。三、一审都已经认定鲁华堂商行没有提供相关证据证明其转租行为，也没有提交书面征得济南军区副食品分基地同意转租的证据，就应当认定鲁华堂商行不存在转租行为，决定不追加第三人。四、本案为停止有偿服务案件，时间紧迫，据鲁华堂商行称共有81家商户，在不了解81户信息资料的前提下(一审判决已经阐述鲁华堂商行未提供转租合同等相关证据)，追加81家商户将严重影响停偿进度，况且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款明确规定法院“可以”追加而非“应当”追加，在此种情况下，一审不应追加第三人，根据合同相对性判令鲁华堂商行腾退并返还房地产。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法支持济南军区副食品分基地的上诉请求。
鲁华堂商行辩称，济南军区副食品分基地主张的未腾退的20余间房屋已于2018年7月20日左右全部腾退，应当依法驳回上诉请求。
济南军区副食品分基地向一审法院起诉请求：一、请求依法判令鲁华堂商行返还坐落于原康益有限公司32号、18号、19号、20号仓库西半部建筑面积9625平方米房地产【准确四至为：济南市槐荫区张庄办事处经十路28723号济南军区联勤部副食品生产基地分基地内，北至枣庄路、东至淄博路、南至济南军区联勤部副食品生产基地分基地办公楼北墙延长线、西至济南军区联勤部副食品生产基地分基地变电室（位于齐鲁装饰材料批发市场内）东墙延长线】；二、请求依法判令鲁华堂商行向济南军区副食品分基地支付自2017年7月1日至2018年3月31日共计9个月，按每月租金10万元计算的占用使用费90万元；三、请求依法判令鲁华堂商行向济南军区副食品分基地支付自2018年4月1日起至实际腾退房地产之日止、按每月10万元计算的占用使用费；四、诉讼费用由鲁华堂商行承担。
一审法院认定事实：2017年1月1日，济南军区副食品分基地（甲方、出租人）与鲁华堂商行（乙方、承租人）签订《房地产租赁合同》，约定：“第一条，甲方自愿将坐落在原康益有限公司32号、18号、19号和20号仓库西半部房屋建筑面积9625平方米，出租给乙方使用，租赁用途为仓库；乙方对甲方所需要出租的房产做了充分的了解，愿意承租该房产。第二条，房产租金人民币陆拾万元整（不含电费），租赁期限自2017年1月1日至2017年6月30日，共半年，乙方于2017年1月1日前一次性交付甲方总租金，先交款后使用。第三条，乙方逾期交付房产租金，每逾期一日，由甲方按年租金金额的5‰向乙方加收违约金，逾期三十日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。第七条，乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损的无偿移交给甲方。第八条，乙方因使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏的，应当由乙方负责赔偿或给予修复，如因不可抗力的原因造成承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。第九条，如果乙方将承租的房产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，不得超过甲乙双方签订的合同期限，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务，如违约，产生的一切责任由乙方负责，甲方不负任何责任。未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途。第十条，乙方在租赁期届满时应当将所承租的房产交还给甲方，如需继续承租上述房产，应当在租赁期届满前二个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。第十一条，合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。第十二条，如西客站需要开通道路或联勤部统一规划等原因，甲方有权随时终止合同，乙方所缴纳租金多退少补，所造成的损失不需要甲方任何赔偿。第十三条，根据上级全军和武警部队全部停止有偿服务指示精神，甲方有权随时终止合同，甲方不赔偿乙方任何经济损失。”。签订合同后，鲁华堂商行向济南军区副食品分基地交纳半年租金，济南军区副食品分基地将上述出租房地产交付给鲁华堂商行承租使用。
2017年6月30日合同到期日，济南军区副食品分基地向鲁华堂商行发出1份《租赁户搬迁告知函》，告知：“济南鲁华堂食品商行：贵我双方签订的房地产（库房、房屋、场地）租赁合同于2017年6月30日到期，根据《全军和武警部队全面停止有偿服务活动》的指示精神，全面落实军委重大战略决策，接上级通知，自本合同到期之日起，终止与您方的租赁合同，不再续签，考虑到大家还要寻找新的租赁场地，我方本着与人为本的原则，腾退时间自2017年7月1日至8月31日2个月的时间，不收管理费，望你们在规定时间内搬迁。为确保空余房地产的安全，9月1日正式停水停电。”2017年7月4日，鲁华堂商行负责人在济南军区副食品分基地出具的“租赁户搬迁告知函签收表”上签名确认收到该告知函。但鲁华堂商行并未按该告知函规定的时间搬迁并将承租的房地产腾退给济南军区副食品分基地。
2017年11月23日，济南军区副食品分基地向鲁华堂商行发出了第二份“搬迁告知函”，告知：“济南鲁华堂食品商行：贵我双方签订的北部大棚9625平方米，租赁合同于2017年6月30日到期，我方于2017年5月12日、6月30日分别下发了《合同终止告知函》和《租赁户搬迁告知函》，期间，分基地曾多次督促你方搬迁，但你方迟迟没有搬迁的迹象，根据《全军和武警部队全面停止有偿服务活动》的指示精神，全面落实军委重大战略决策，接上级通知，限期2017年12月31日前彻底腾出该房地产，并追缴2017年7月1日至2017年12月31日合同的违约使用管理费60万元，如在规定的期限不能搬迁，将诉诸法律程序。”但鲁华堂商行也未按照该搬迁告知函规定的时间腾出承租的房地产，也未向济南军区副食品分基地交纳违约使用管理费。
2017年11月28日，济南军区副食品分基地向鲁华堂商行发出第三份“搬迁告知函”，言明：“济南鲁华堂食品商行：贵我双方签订的北部大棚9625平方米，租赁合同于2017年6月30日到期，我方于2017年5月12日、6月30日分别下发了《合同终止告知函》和《租赁户搬迁告知函》，期间，分基地曾多次督促你方搬迁，但你方迟迟没有搬迁的迹象，根据《全军和武警部队全面停止有偿服务活动》的指示精神，全面落实军委重大战略决策，接上级通知，限期2017年12月31日前彻底腾出该房地产，并追缴2017年7月1日至同2017年12月31日合同的违约使用管理费60万元；严禁在西区搭建任何地上物（包括简易棚），保持原貌；如在规定的期限内不能搬迁，将诉诸法律程序。”但鲁华堂商行仍未按该告知函规定的时间腾出承租的房地产，也未向济南军区副食品分基地交纳违约使用管理费。为此，济南军区副食品分基地诉来一审法院要求处理。
另查明，经一审法院调查并经多次现场勘验，尚有22户承租业户正在占有使用承租房，22户分别为：22﹟北7-8，2间；22﹟北9-12，4间；22﹟南9-12，4间；23﹟北7-9，3间；23﹟南10-12，3间；24﹟北1-4，4间；24﹟北5-6，2间；24﹟北12，1间；24﹟南1-4，4间；24﹟南5-7，3间；25﹟北5-6，2间；25﹟北7-9，3间；25﹟南3-6，4间；25﹟南7-8，2间；25﹟南11，1间；25﹟南12，1间；26﹟12，1间；27﹟北5-7，2间；28﹟北5，1间；28﹟南1-2，2间；29﹟北1-3，1间；29﹟南3，1间。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同受法律保护。”结合本案，2017年1月1日，济南军区副食品分基地、鲁华堂商行签订的《房地产租赁合同》，是双方平等民事主体之间签订的协议，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规规定，应认定为有效合同，予以采信。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2017年6月30日合同到期日，济南军区副食品分基地向鲁华堂商行发出了《租赁户搬迁告知函》，说明不再续签该租赁合同，并特别说明不再续签合同是根据《全军和武警部队全面停止有偿服务活动》的指示精神，全面落实军委重大战略决策。鲁华堂商行应按照合同约定和法律规定，在该告知函规定的腾退时间自2017年7月1日至8月31日内搬迁完毕，将承租的济南军区副食品分基地的房地产腾空交付给济南军区副食品分基地。之后，济南军区副食品分基地又分别于2017年11月23日、同年11月28日两次向鲁华堂商行发出“搬迁告知函”，但鲁华堂商行仍未在2017年12月31日前彻底腾出该房地产，也未支付违约使用管理费，违反了合同约定和法律规定。2017年6月30日合同约定的租赁期限到期后，济南军区副食品分基地多次发函要求解除租赁合同，鲁华堂商行也没有要求继续承租该房地产，应认定双方签订的《房地产租赁合同》已于2017年7月1日终止履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现济南军区副食品分基地要求鲁华堂商行按照双方确认的承租房地产数量及范围“坐落于原康益有限公司32号、18号、19号、20号仓库西半部建筑面积9625平方米房地产【准确四至为：济南市槐荫区张庄办事处经十路28723号济南军区联勤部副食品生产基地分基地内，北至枣庄路、东至淄博路、南至济南军区联勤部副食品生产基地分基地办公楼北墙延长线、西至济南军区联勤部副食品生产基地分基地变电室（位于齐鲁装饰材料批发市场内）东墙延长线】”支持其诉讼请求，因鲁华堂商行辩称，其单位不是承租房地产的实际使用人，实际使用人是山东西诚实业有限公司及81户业户，不应承担腾退房屋责任，但鲁华堂商行没有提供转租81户的租赁合同等相关证据。经一审法院现场勘验情况，尚有22户承租户仍在使用承租房屋，为此，一审法院将需要追加仍在占用使用济南军区副食品分基地房屋的业户为本案第三人、以及不追加第三人的后果向济南军区副食品分基地作了释明，但济南军区副食品分基地坚持不同意追加。一审法院认为，应当将不能及时搬出并腾空房屋的22户业户排除在判决腾房范围之外。因此，根据合同约定和法律规定,鲁华堂商行应将“坐落于原康益有限公司32号、18号、19号、20号仓库西半部建筑面积9625平方米房地产【准确四至为：济南市槐荫区张庄办事处经十路28723号济南军区联勤部副食品生产基地分基地内，北至枣庄路、东至淄博路、南至济南军区联勤部副食品生产基地分基地办公楼北墙延长线、西至济南军区联勤部副食品生产基地分基地变电室（位于齐鲁装饰材料批发市场内）东墙延长线】”返还给济南军区副食品分基地，但应当排除正在使用的上述22户承租户。对于该22户业户的房屋租赁问题，济南军区副食品分基地应另行主张权利。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”2017年6月30日合同到期日，济南军区副食品分基地已即时的告知了鲁华堂商行不再续签租赁合同的意思表示；合同到期后，鲁华堂商行应严格地按照合同约定，即时的将承租的房地产腾退给济南军区副食品分基地。后经济南军区副食品分基地多次向鲁华堂商行发“搬迁告知函”，鲁华堂商行仍然占有使用承租房地产，违反了合同约定，构成严重违约行为，给济南军区副食品分基地造成了严重的经济损失，现济南军区副食品分基地要求鲁华堂商行按照双方签订的《房地产租赁合同》第二条约定，每月租金10万元，要求鲁华堂商行赔偿支付自2017年7月1日至2018年3月31日共计9个月，按每月租金10万元计算的占用使用费90万元，并要求支付自2018年4月1日起至实际腾退房地产之日止、按每月10万元计算的占用使用费，符合双方约定和法律规定，应予支持。
对于鲁华堂商行辩称，“被告也没有向承租业户收取费用，实际的占有使用人并非被告，原告主张占有使用费，应当向实际占有人即81户经营业户主张，被告因没有实际控制、占用原告的房屋，不应支付占用费。”根据双方签订的《房地产租赁合同》第九条约定：“如果乙方将承租的房产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，不得超过甲乙双方签订的合同期限，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务，如违约，产生的一切责任由乙方负责，甲方不负任何责任。”鲁华堂商行没有提供相关证据证明其转租行为，也没有提交书面征得济南军区副食品分基地同意转租的证据。济南军区副食品分基地根据合同相对性要求承租人鲁华堂商行支付合同到期后的占用使用费并无不当，应予支持。鲁华堂商行上述辩称理由不成立。
综上所述，济南军区副食品分基地根据合同相对性，要求鲁华堂商行返还租赁物，并要求鲁华堂商行赔偿违约损失，符合法律规定，应予支持。鲁华堂商行辩称理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、济南鲁华堂食品商行于判决生效之日起十日内，将承租的坐落于原康益有限公司32号、18号、19号、20号仓库西半部建筑面积9625平方米房地产【准确四至为：济南市槐荫区张庄办事处经十路28723号济南军区联勤部副食品生产基地分基地内，北至枣庄路、东至淄博路、南至济南军区联勤部副食品生产基地分基地办公楼北墙延长线、西至济南军区联勤部副食品生产基地分基地变电室（位于齐鲁装饰材料批发市场内）东墙延长线】除22户外（分别为：22﹟北7-8，2间；22﹟北9-12，4间；22﹟南9-12，4间；23﹟北7-9，3间；23﹟南10-12，3间；24﹟北1-4，4间；24﹟北5-6，2间；24﹟北12，1间；24﹟南1-4，4间；24﹟南5-7，3间；25﹟北5-6，2间；25﹟北7-9，3间；25﹟南3-6，4间；25﹟南7-8，2间；25﹟南11，1间；25﹟南12，1间；26﹟12，1间；27﹟北5-7，2间；28﹟北5，1间；28﹟南1-2，2间；29﹟北1-3，1间；29﹟南3，1间。）返还给中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地。二、济南鲁华堂食品商行于判决生效之日起十日内，支付中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地自2017年7月1日至2018年3月31日的占用使用费90万元。三、济南鲁华堂食品商行支付中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地占用使用费（自2018年4月1日起至实际腾退房地产之日止、按每月10万元计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，减半收取6450元，由济南鲁华堂食品商行负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审中，济南军区副食品分基地提交涉案房产照片一宗，拟证明一审判决中的22户占用房屋的事实不存在，涉案房屋已经没有商户占用，本案只是合同双方之间的腾退问题尚未有结论。鲁华堂商行质证称，对上述证据没有异议。对上述证据本院予以确认。
经审理本院认定，原审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间，济南军区副食品分基地提交的证据能够证明，一审法院现场勘验时的22户承租户已经腾退涉案房屋，一审法院将22户业户排除在腾房范围之外的情形已不存在。济南军区副食品分基地根据合同相对性，要求鲁华堂商行返还租赁的涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人济南军区副食品分基地的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2965号民事判决第二项，第三项及案件受理费部分。
二、变更济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2965号民事判决第一项为：济南鲁华堂食品商行于本判决生效之日起十日内，将承租的坐落于原康益有限公司32号、18号、19号、20号仓库西半部建筑面积9625平方米房地产【准确四至为：济南市槐荫区张庄办事处经十路28723号济南军区联勤部副食品生产基地分基地内，北至枣庄路、东至淄博路、南至济南军区联勤部副食品生产基地分基地办公楼北墙延长线、西至济南军区联勤部副食品生产基地分基地变电室（位于齐鲁装饰材料批发市场内）东墙延长线】返还给中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地。
二审案件受理费100元，由中国人民解放军济南军区联勤部副食品生产基地分基地负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 陈 勇
审判员 赵玉兰
二〇一八年八月二十八日
书记员 侯新新