上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1264号
上诉人（原审被告）杨克强。
委托代理人彭永奎，上海磊天律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海市松江区泗泾房产管理所，。
法定代表人柏宏声。
委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。
委托代理人徐超，上海一凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨克俭。
委托代理人袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨克勤。
被上诉人（原审原告）杨丽明。
被上诉人（原审原告）杨克辉。
上诉人杨克强、上海市松江区泗泾房产管理所（以下简称泗泾房管所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人杨克强及其委托代理人彭永奎，上诉人泗泾房管所的委托代理人李旭、被上诉人杨克俭及其委托代理人袁蓓珺，被上诉人杨克勤、杨丽明、杨克辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉及杨克强系同胞兄弟姊妹关系。系争房屋系公有住房，独用租赁部位房间使用面积为31.10平方米。原承租人为杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉、杨克强之母李彩云，李彩云于2013年4月去世。随后，杨克强向泗泾房管所申请变更系争房屋的承租人，在其提交的书面申请上载明：“原来房长是母亲李彩云，现于2013年4月9日病死，因房子年久老化，住在里面不安全，所以一直空关，没有人居住，所以本人向房管所提出申请变更，因本房户口本上只有杨克强本人一个户口，望房管所领导批准”。
根据杨克强的上述申请，2013年6月25日，泗泾房管所审核后向杨克强颁发了承租人变更为杨克强的上海市租用居住公房凭证。
2013年11月18日，杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉向原审法院提起诉讼，要求依法撤销泗泾房管所指定杨克强为系争房屋承租人的资格。
原审另查明，杨克强在申请变更系争房屋租赁户名时系争房屋内仅有杨克强一人户籍。
原审再查明，2004年4月6日和2006年1月5日，杨克俭（乙方）与泗泾房管所（甲方）分别签订《公有非居住用房租赁合同》一份，约定甲方将街面部分房屋出租给乙方做营业使用，租期各一年。2012年3月31日，杨克俭（乙方）与泗泾房管所（甲方）签订《房屋租借协议书》一份，约定甲方将街面营业用房，暂时租给乙方搞经营，租借期限一年。
对上述两份合同和一份协议，泗泾房管所对其真实性不持异议，但称签约仅是为了帮助杨克俭办理或更新营业执照之用，且系争房屋属于居住公房，不能经商，所以上述三份合同应属无效。
原审审理中，杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉坚称其母亲李彩云去世时杨克强并未在系争房屋内实际居住，对此，杨克强称2000年以后确实不经常居住在系争房屋了，且自述称：2005年底其父去世后，其母李彩云有时去女儿杨丽明家住几天，有时就住在系争房屋内并由其和杨克俭一起照顾。因系争房屋没有卫生间，地板高低不平，冬冷夏热，老人独自居住不安全，故2009年2月杨克强退休后，就把母亲李彩云接到自己的集资房中居住，因母亲怀旧，系争房屋一直保留着，偶尔也回去住住，看看老邻居。
原审审理中，泗泾房管所明确，其将杨克强确定为承租人的依据有二：一是实际居住满一年以上，二是在本处有本市常住户口。
原审法院认为：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条之相关规定，居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。该条例所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件限制。
本案的争议焦点就在于杨克强是否属于系争房屋的共同居住人，根据本案已查明的事实，杨克强虽然在系争房屋处有本市户口，但其和第三人均无证据证明在原房屋承租人李彩云死亡时，其在系争房屋处已实际居住生活一年以上，且根据其自述，2000年以后其就不经常居住在系争房屋内了，故其不具备共同居住人的条件。泗泾房管所在确定系争房屋新承租人的时侯应当是在共同居住人范围内确定，即便系争房屋没有共同居住人，则第三人泗泾房管所也应当按照一定的程序确定新的承租人，而非仅根据户口情况确定承租人。
综上，泗泾房管所根据杨克强的个人申请就确定杨克强为新的承租人的行为有失允当，法院依法予以撤销。上述确定行为被撤销后，若符合涉案房屋承租资格的人无法协商确定新的承租人，再申请由泗泾房管所进行确定。
综上，杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉的诉请于法不悖，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年3月24日作出判决：撤销第三人上海市松江区泗泾房产管理所指定被告杨克强为系争房屋承租人资格的行为。案件受理费80元，减半收取40元，由杨克强负担。
原审判决后，杨克强及泗泾房管所均不服，上诉至本院。
上诉人杨克强诉称，原审认定事实不清、适用法律不当：系争房屋是居住用房，而非商业用房，该房屋原承租人李彩云年迈之时一直与杨克强共同居住，只是后来共同居住在他处，但并未脱离对该房屋的管理支配，故杨克强在该房屋中实际居住足以超过规定的一年时限，原审对此未予认定错误，且作出撤销泗泾房管所指定杨克强为系争房屋承租人亦缺乏充分的依据。因此，杨克强要求撤销原审判决，改判驳回杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉承担。
上诉人泗泾房管所诉称，原审认定事实错误，适用法律不当：杨克强因其母亲高龄，已无法生活在二层梯很陡，又没有卫生间的房屋内，遂将母亲安排在条件较好的集资房同住，全面照顾其生活至其母亲去世，杨克强对李彩云尽了赡养和生活照顾，而李彩云的其他子女没有一人与其同住，在系争房屋中没有户口，只有杨克强的户口在系争房屋中，故泗泾房管所指定杨克强为系争房屋的承租人并无不当，要求撤销原审判决，改判驳回杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉承担。
被上诉人杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉共同辩称，杨克强在系争房屋中仅属空挂户口，不是该房屋的同住人，泗泾房管所指定杨克强为该房屋的承租人无依据，因而不同意杨克强以及泗泾房管所的上诉请求。
杨克强以及泗泾房管所均同意对方的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实中除对系争房屋的地址不够准确外，其余均无误，本院予以确认。
本院另查明，承租人为杨克强的关于系争房屋的《上海市租用居住公房凭证》载明：房屋地址为房屋3室，独用租赁部位为房间（31.1平方米），公用部位为一层灶间。
本院认为，首先鉴于杨克俭与泗泾房管所先后签订的关于松江区泗泾镇开江中路339号建筑面积16.8平方米的街面部分房屋的租赁合同与本案的系争房屋并非同一处房屋，且杨克俭据以占有使用上述街面部分房屋进行经商，系通过缴付租金而存在有偿的租赁合同。而系争房屋为公有居住用房，杨克俭在上述街面部分房屋的占有使用，不能认定为对系争房屋的占有使用。同时，结合系争房屋为老式公房及本案当事人审理中的陈述，系争房屋的原承租人李彩云死亡时及死亡前的相当长时间内未居住在系争房屋中的事实，杨克俭不是系争房屋原承租人的共同居住人。而系争房屋的原承租人李彩云死亡时，该处房屋中仅有杨克强一人的户口，杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉的户口均不在该房屋中，因此根据李彩云与杨克强、杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉系母子关系及杨克强与李彩云曾共同居住过等情况，本院认为，系争房屋系公有住房，因此在变更承租人户名时，应当尊重公有房屋管理人即泗泾房管所的意见，同时泗泾房管所指定户口在系争房屋内的杨克强为系争房屋的承租人尚属合理，并无明显不当。杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉要求撤销泗泾房管所指定杨克强为系争房屋承租人资格的请求，依据并不充分，不应得到支持。上诉人杨克强、泗泾房管所的上诉请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3292号民事判决；
二、驳回杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉要求判令撤销上海市松江区泗泾房产管理所指定杨克强为系争房屋承租人资格的诉讼请求。
一审案件受理费人民币40元，由杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉负担；二审案件受理费人民币80元，由杨克俭、杨克勤、杨丽明、杨克辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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