湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛开法民二初字第289号
原告王成贵，女，汉族，住湛江经济技术开发区，身份证号码：×××2044。
委托代理人陈波，男，住湛江经济技术开发区。
被告湛江市云建投资有限公司，住所地湛江开发区。
法定代表人余海峰。
原告王成贵诉被告湛江市云建投资有限公司（以下简称湛江云建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理，依法组成合议庭。由于无法向被告直接或留置送达，本院于2016年1月9日采取公告送达，并于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告王成贵的委托代理人陈波到庭参加诉讼，被告湛江云建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王成贵诉称，2014年9月4日，原告向被告一次性付清该套房款全部房款150863元购买座落于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1201房。原告按照合同和有关规定向被告支付该房屋契税及维修基金，并敦促其早日去房管局进行备案登记和办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直以各种理由拖延。经原告多次联系被告位于港城星座小区内的开发商办事处工作人员，要求办理房屋产权手续，但自2015年5月中旬起该办公室便无人办公，经手人及全部工作人员去向不明。
被告作为房屋买卖合同的出售方，原告履行了付款义务后交接了房屋，被告应依约应当在房屋交付之日起360日内按约定办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应立即办理房屋产权证并从2015年9月4日至结案日止按实际产生日期支付违约金（购房支付总金额×0.0002×违约天数）。因此，原告特提诉并请求：一、判决被告在判决后一个月内履行合同协助原告办理房屋所有权证；二、判决被告按合同规定支付违约金2112.08元；三、本案诉讼费用，由被告负担。
原告王成贵对其主张在法定举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《商品房买卖合同》（合同编号：201408927），证明原告已购买涉案房屋；证据二、《住宅专项维修资金交存通知书》，证明原告已购买涉案房屋；证据三、“发票”，证明原告已全额支付了购房款；证据四、《居住证明》，证明原告已经实际使用涉案房屋；证据五、《证明》，证明原告缴交物业管理费；证据六、被告组织机构代码证，证明被告登记信息；证据七、被告《企业机读档案登记资料》，证明被告登记信息；证据八、原告、被委托代理人《身份证》，证明原告身份信息、主体资格以原告与被委托代理人关系；证据九、证据九、《税收缴款书》，证明原告依法缴交了税款；证据十、《港城星座房屋验收交接书》，证明原、被告完成交付涉案房屋的事实。
被告湛江云建公司没有向本院提交书面答辩，亦不在法定举证期限内向本院举证。
经审理查明，2014年9月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201408927）。该合同第一条约定：被告以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一国有土地使用权证号为湛开国用（2013）第17号国有土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房名为港城星座住宅楼；第三条约定：原告购买上述港城星座住宅楼1201房（以下简称港城星座1201房），建筑面积为24.98平方米。第四条约定：该商品房属预售，单价为每平方米7772.44元，总金额为150863元。第六条约定：原告签署本合同时，一次性付清该套房的全部房款150863元。第八条约定：被告应于2014年10月1日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按原告已付房价款每逾期一天向原告支付万分之二的违约金。
原告于合同签订当日依约支付全部购房款150863元，于2014年9月24日缴纳契税1508.63元，于2014年9月25日交住宅专项维修资金1698.64元。
2014年9月26日，原告在《港城星座房屋验收交接书》中签名确认被告向原告交付了港城星座1201房。交楼后，原告自2014年10月开始入住该房，但尚未办理登记备案。至今，原告多次要求被告协助办理港城星座1201房产所有权证无果，遂起诉至本院。
另查明，湛江市麻章区农村信用合作联社、徐闻县农村信用合作联社、雷州市农村信用合作联社、湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社以被告拖欠其贷款为由向湛江市中级人民法院申请诉前财产保全，该院作出（2015）湛中法立保字第13-1号《民事裁定书》于2015年5月6日查封了港城星座1201房坐落地块的湛开国用（2013）第17号土地使用权（无抵押记录）以及该地块上部分房产，查封期限为三年。
本案审理过程中，本院依职权向湛江经济技术开发区房产管理局调取了港城星座1201房产登记信息，该房产于2014年11月21日分析已办理房产所有权证书（房产证书号码：145271），该房产没有办理在建工程抵押登记，也无查封记录。
上述事实有原告提供并经庭审质证的证据、本院依职权调取的《房地产档案信息电脑证明》、（2015）湛开法民二初字第242号《民事判决书》以及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201408927）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，故两方签订的合同合法有效，受法律保护，双方应依合同全面履行自己的义务。原告依法支付了全部房款150863元，被告已于2014年9月26日将涉案房产交付原告使用，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在房产交付使用后360日内即2015年9月21日前，协助原告办理房地产权证。至今，被告仍未能依约继续履行协助原告办理房地产权证的义务。
涉案的港城星座1201房产虽未被依法查封，但其占有范围的国有土地使用权被依法查封，根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”的规定，占用范围内国有土地使用权查封效力原则上溯地上房产。然而，《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”作出例外的规定，故原告在全额支付房款并合法占有使用涉案房产，且没有过错的情况下，该涉案房产不因占有范围内国有土地使用权被依法查封的效力所拘束。因此，涉案房产不受占有范围内国有土地使用权被法院查封效力所影响。
本案中，涉案房产通过分析已经取得房产证书且无抵押记录，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，原告作为合法占有涉案房产的业主，在排除行政登记上存在《房屋登记办法》（2008年7月1日实施）第二十二条“（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形”规定不予登记的情形，以及不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定非金钱债务不能继续履行的情况下，请求继续履行合同，要求开发商依约办证的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，本院应予以支持。
被告在履行协助办理房地产权证的宽限期届满后，仍未依约履行该协助义务，根据《商品房买卖合同》第十五条第一款第（三）项的规定，构成违约，原告可依约主张被告以已付房款150863元为基数按每天万分之二支付自2015年9月21日起至其实际向产权登记机关提交办理产权登记所需资料之日止的违约金。因此，原告请求被告按合同约定自逾期之日起到实际办好房屋所有权证之日止所产生天数支付万分之二的违约金共计2112.08元，于法有据，本院予以支持。虽然原告主张违约金2112.08元少于原告依约可主张被告承担的违约金数额，但是其对自己诉讼权利的自由处分且不违反法律规定，本院不予调整。
被告湛江云建公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，是其对自己举证、质证、抗辩等权利的自由处分，对原告诉讼请求视为放弃抗辩权，并不影响本院审理。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湛江市云建投资有限公司于判决生效后60日内依约协助原告王成贵办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1201房产转让登记义务将该房产登记到原告名下。
二、限被告湛江市云建投资有限公司于判决生效后15日内向原告王成贵支付2112.08元违约金。
三、驳回原告王成贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告湛江市云建投资有限公司负担（原告已垫付，被告付款时径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 调
代理审判员 陈俊杰
人民陪审员 金少明
二〇一六年五月十六日
书 记 员 郑 好
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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