广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10053号原告：何佩甄（HOPUIYAN），女，1985年4月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：匡腊光，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市嘉宏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：刘炯耀，公司经理。委托诉讼代理人：张娜，公司员工。委托诉讼代理人：邓凤娟，公司员工。原告何佩甄诉被告中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何佩甄及其委托诉讼代理人匡腊光、被告嘉宏公司的委托诉讼代理人张娜、邓凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何佩甄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2011年10月9日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告嘉宏公司向原告何佩甄返还购房款本金634500元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，分别以20000元为基数从2011年6月17日起计至清偿之日止，以170500元为基数从2011年7月9日计至清偿之日止，以444000元为基数从2012年7月25日计至清偿之日止）；3.判令被告嘉宏公司向原告何佩甄返还办证费311元、服务费200元、税费10873.74元、公证费4296元。事实和理由：原告何佩甄于2011年10月9日与被告嘉宏公司签订了合同条码1101051197号的中山市商品房买卖合同，约定原告何佩甄以总价款634500元购买位于中山市××镇××世纪××室××商品住宅一间，建筑面积为118.41平方米，套内建筑面积为94.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米。原告何佩甄已按合同履行了付款责任，并根据中山市房地产交易登记管理所开具的中山市商品房销售登记备案表载明的房屋交易面积118.41平方米向中山市地方税务局缴纳了相关契税，并向被告嘉宏公司交付了代办房产证代理费。2015年12月21日，原告何佩甄首次收到被告嘉宏公司以邮递方式寄送的商品房交易登记申请表和中山市××镇××世纪××室的实测面积明细表，上述文件反映了涉案房屋的实际建筑面积为124.62平方米，其中套内建筑99.77平方米。对比合同约定房屋建筑面积多出了6.21平方米，套内建筑面积多出了5.01平方米，分别超出比例5.25%、5.29%。根据合同约定，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）。2015年12月24日、2015年12月31日，原告何佩甄先后两次向被告嘉宏公司发出退房申请书，但被告嘉宏公司对原告何佩甄提出的合理申请一直以多种理由拖延。故为维护原告何佩甄的合法权益，特起诉至法院。被告嘉宏公司辩称，被告嘉宏公司于2012年12月25日取得嘉宏世纪豪庭项目1-8幢住宅的商品房实测面积明细表后，曾多次通知原告何佩甄房屋面积差异及办理楼款补退手续事宜，但其未作理会。2014年11月24日，被告嘉宏公司向原告何佩甄寄发办证通知函，催促其办理房产证及补退楼款差额手续。双方在买卖合同中约定，如实测面积与约定面积存在差异的，原告何佩甄可选择解约，但须在收到出卖人通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利。原告何佩甄在收到被告嘉宏公司上述通知函之日起15日内未提出书面解除合同的申请，应视为其合同解除权消灭。被告嘉宏公司从未在2015年12月21日向原告何佩甄发出任何书面函件，原告何佩甄主张其于2015年12月21日首次收到被告嘉宏公司寄发的实测面积明细表的说法纯属捏造，故请求驳回原告何佩甄的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：顺丰速递详情单，被告嘉宏公司虽不确认由其发出，但有原告何佩甄提供的快递底单邮件查询打印件及顺丰速递底单2张予以佐证，本院予以认定；利息计算明细表及人民银行贷款利率调整表、贷款明细表打印件，为原告何佩甄自行制作，本院不予认定；认购书与本案具有关联性，本院予以认定；微信往来记录打印件，与本案具有关联性，本院予以确认；照片打印件，与本案不具有关联性，本院不予确认；EMS详情单、通知函、邮件跟踪表，原告何佩甄虽不确认，但该组证据能够相互映证，且与本案具有关联性，本院予以认定；中国农业银行单据，被告嘉宏公司虽不确认，但其确认该单据的商户名为其公司且确认被告何佩甄支付了该笔款项，故本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月26日，何佩甄与嘉宏公司签订商品房认购书，并支付定金20000元。2011年10月9日，何佩甄与嘉宏公司签订商品房买卖合同，约定何佩甄向嘉宏公司购买位于中山市××镇××世纪××室预售商品房，商品房总金额为634500元，建筑面积118.41平方米，套内建筑面积94.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；何佩甄以银行按揭付款，其中190500元于2011年10月9日现金支付，444000元于2011年10月9日通过商业贷款支付；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%的，何佩甄可选择退回所购商品房或继续履行合同。何佩甄选择退房的，嘉宏公司应在何佩甄书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。何佩甄同意继续履行合同，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由何佩甄按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由嘉宏公司承担，所有权归何佩甄；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由嘉宏公司返还何佩甄，面积差异值超出3%部分的房价款由嘉宏公司双倍返还何佩甄。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积。嘉宏公司应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将符合合同约定的商品房交付买卖人使用；双方同意选择的交付条件为该商品房经验收合格交付，验收合格是指由嘉宏公司、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收，且何佩甄须付清该商品房的全部房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款），若未付清，双方同意有关该商品房的交付事宜则按附件六补充协议第五条约定执行；商品房达到交付使用条件后，嘉宏公司应当书面通知何佩甄办理交付手续。合同还对其他事项进行了相关的约定。在商品房买卖合同中，何佩甄确认的地址为中山市**幢**房，联系电话为130××××9138、133××××9138。同日，何佩甄与嘉宏公司签订了合同补充协议作为中山市商品房买卖合同的附件，该协议第一条约定：该商品房经嘉宏公司委托有资质的测绘部门进行产权登记实测，若公共部位与共用房屋分摊建筑面积发生差异的，双方同意不调整总房价款，亦不作任何补偿或赔偿。若用于产权登记的实测套内建筑面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，双方同意本合同约定内容变更如下：1、若差异值±0.6%以上至±3%（含本数）时，按套内建筑面积单价由超过±0%以上面积据实多退少补。何佩甄在嘉宏公司通知的期限内签订有关确认文件。若须补回房价款时，何佩甄应按通知期限补足，逾期按应付未付款每天万分之一支付违约金；2、若差异值±3%（不含本数）以上，何佩甄方可选择解约，但须在收到嘉宏公司通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利，双方按上述第1点的约定执行。若何佩甄提出退房，嘉宏公司应在何佩甄提出退房要求30天内退回何佩甄已付房价款，并按同类同期按揭贷款利率付回利息给何佩甄。何佩甄同意对已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失，嘉宏公司不再另外补偿或赔偿。若何佩甄不选择解约，则按上述第1点方法处理。该协议的第二十条约定：何佩甄的通讯地址已记载在本合同内，如何佩甄的通讯地址发生变动，须书面通知嘉宏公司、按揭银行。嘉宏公司根据何佩甄的该通讯地址或经嘉宏公司确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论何佩甄是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给何佩甄。何佩甄于2011年7月9日向嘉宏公司支付购房剩余首期款170500元。2012年7月11日，何佩甄与中山市农村信用合作联社、嘉宏公司签订购房按揭贷款合同，何佩甄向中山市农村信用合作联社申请按揭贷款444000元，贷款利率按照贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率浮动执行。2012年7月25日，中山市农村信用合作联社发放贷款。嘉宏公司于2013年3月4日向何佩甄出具了634500元发票。另外，何佩甄还于2011年10日14日向嘉宏公司支付200元服务费、311元代办房产证费。何佩甄于2012年11月9日向中山市地方税务局**税务分局缴交了上述房屋的契税9517.50元及滞纳金1356.24元。为办理商品房买卖合同及购房按揭贷款合同，何佩甄为此支付公证费4296元。2012年12月25日，中山市**测绘工程有限公司对涉案的商品房进行面积实测，测绘结果为涉案商品房的建筑面积124.62平方米，套内建筑面积99.77平方米。2014年11月24日，嘉宏公司向何佩甄快递了邮件，收件人的地址和电话为何佩甄在商品房买卖合同中确认的地址和联系电话，邮件内容载明为《中山**办证通知函*幢*室》。根据查询内容显示该邮件于2014年11月25日由收件人本人签收。何佩甄主张其于2015年12月21日才首次收到嘉宏公司寄交的材料，并提交微信记录、顺丰速递详情单证明。微信记录内容反映：微信名为“宁宁世纪物业”的用户于2015年12月18日发送《实测面积明细表》及补缴房款明细；顺丰速递详情单显示，收件人梁某某于2015年12月20日收到发件人为“嘉宏”邮寄的《商品房交易登记申请表》。2015年12月24日，何佩甄向嘉宏公司寄送了退房申请书，但双方未能协商一致。何佩甄于2016年8月25日诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，何佩甄与嘉宏公司签订《中山市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，双方之间形成商品房销售合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应予恪守。本案中，双方在合同中约定若何佩甄购买的房屋实际套内建筑面积超过了合同约定面积的±3%（不含本数）以上，何佩甄可在收到嘉宏公司通知15天内书面提出。现何佩甄购买的涉案商品房实际套内建筑面积超过合同约定的差异值约为5.29%【（99.77-94.76）×100%/94.76】，何佩甄有权提出解除涉案的商品房买卖合同。对于何佩甄提出解除合同的期间问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现嘉宏公司提供的证据反映其向何佩甄邮寄的信件仅载明包含《中山世纪豪庭办证通知函》，没有证据证明其已按合同约定将涉案商品房的产权登记的实测面积书面通知何佩甄，嘉宏公司应对此承担举证不能的不利后果。而何佩甄提交的微信记录、顺丰速递详情单、快递底单邮件查询打印件、顺丰速递底单等证据证实何佩甄于2015年12月20日收到嘉宏公司寄交的商品房交易登记申请表，并于收到通知15天内已向嘉宏公司提出了退房申请。故本院对嘉宏公司的辩解不予采信，何佩甄请求解除商品房买卖合同并退回购房款、利息损失及代收的服务费理据充分，本院予以支持。对于契税9517.50元、滞纳金1356.24元及公证费4296元，该费用并非嘉宏公司收取，而是何佩甄自行向中山市地方税务局及公证处因购买涉案商品房缴纳税费和公证费，故何佩甄诉请嘉宏公司退还该费用没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何佩甄（HOPUIYAN）与被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于2011年10月9日签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》；二、被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何佩甄（HOPUIYAN）退回购房款634500元及支付利息损失（其中20000元自2011年6月26日起，170500元自2011年7月9日起，444000元自2012年7月25日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、被告中山市嘉宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何佩甄（HOPUIYAN）支付其收取的服务费200元及代办房产证费311元，合计511元；四、驳回原告何佩甄（HOPUIYAN）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12198元，由被告中山市嘉宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告何佩甄（HOPUIYAN）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市嘉宏房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  区养德人民陪审员  陈 艳二〇一七年一月五日书 记 员  张 静