沈阳市东陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第500号
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司，所在地沈阳市东陵区。
法定代表人魏增禄，经理。
委托代理人姜红，女，汉族，住吉林省大安市安广镇光明街。
被告庞琨，女，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人王晓革，男，汉族住沈阳市和平区。（被告丈夫）
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司与被告庞琨物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法由代理审判员李岩峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜红，被告庞琨及委托代理人王晓革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为沈阳奥林匹克花园X-
XXX号房屋业主，该房屋物业管理由原告负责。自2005年10月至2013年12月，被告欠交物业费16，082元。其间原告曾多次催缴，但被告拒绝交付。故诉请法院判令被告支付拖欠原告的物业费16，082元，并支付滞纳金；由被告承担本案诉讼费。
被告庞琨辩称，1、所欠物业费16，082元，我方有异议。我方承认欠原告物业费，从该公司接管小区物业到现在，此前的物业费应由奥林匹克物业有限公司及其所属物业公司承担或者视为对我房屋问题的补偿。2004年9月28日我从前期物业公司领取所述房产的钥匙，入住以后发现房屋与合同样板间不符以及其后出现的房屋墙体渗透、结露长毛及门窗质量问题，此问题已多次报给前期物业公司。2010年前期物业公司答应用前期物业费折抵方式支付。对原告起诉标准计算金额有异议，从竣工验收之后开始起算物业费。原告称继承了全部的债权债务，是否包括前述房屋问题的处理。2、原告曾多次催缴，我方有异议。我方和奥林匹克置业有限公司及其所属的物业公司围绕房屋质量问题有纠纷，在处理问题过程中，依照物业管理条例、消费者权益保护法，奥园置业有限公司及所属物业公司应承担责任。3我方认为原告在接手物业公司的时候并没有对标的物进行详细的了解。同时也没有依照物业管理条例与业主进行沟通，原告对此也应该承担相应的责任。
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司提交如下证据：
证据一，业主资料、商品房买卖合同各一份，可证明被告所购买房屋，系奥林匹克花园X-XXX号房屋业主。被告对此项证据无异议。
证据二，物业管理临时公约一份，可证明2004年9月12日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告签订此公约，其中对业主交纳物业费的价格及时间进行了约定，当时的物业公司为沈阳奥林匹克花园物业管理公司，以季度的第一个月前5号交费，约定每平米为1.3元。被告对此项证据有异议，认为没有见到收费许可，服务期限没有明确约定。小区当时没有通过竣工验收，这份合约法律有效性我方提出异议，同时我方认为前期物业没有完全遵守公约，没有按照公约履行物业职责。
证据三、缴费通知公告照片六张以及物业费催缴函一份，可证明物业公司向被告追缴物业费的情况，但业主仍未交费。被告对此项证据有异议，对原告所提的绿建服务公司缴费通知没有异议，对前期催缴通知有异议，前期物业通知并没有送达到我方，前期物业费已经过了诉讼期，并且此缴费通知不能证明其向我房屋催缴物业费，同时前期物业也多次提及以物业费作为房屋问题补偿。
证据四、债权转让协议书、物业移交书各两份、公告通知照片一份，可证明前期物业管理经过两次转移，相关管理业务均以转移到原告名下，我公司有权对前期物业费进行催交。被告对此项证据有异议。因为此协议书甲方、乙方为同一出资人，其目的是为了掩盖房屋问题，只转移债权不转移债务，同时没有业主或业主代表以及行业管理单位等第三方公证。根据物业管理相关条例，物业公司移交时应将房屋问题上报行业主管部门，以及进行公示，同时纠纷不得转让。
证据五、中标通知书、物业服务管理合同各一份，证明我公司依法获得奥林匹克花园物业管理资格。被告对此证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，对中标通知书及招标过程有异议，棋盘山国际风景旅游开发区房产局招标过程中没有通知业主，网上也没有公示，物业管理服务参照前期物业合同执行，侵犯了我们业主的利益，同时小区内建设并没有按原规划执行。
证据六、（2012）东陵民二初字第388号民事判决书、（2013）沈中民二终字第202号民事判决书各一份，证明同类案件已经过两级法院的处理，并确认我公司债权转让合法，我公司具有催缴物业费的资格。被告对此项证据有异议，该两份判决书与被告案件没有必然联系。
证据七、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书一份，证明该房屋当时已经验收合格，具备交房条件。被告对此项证据真实性、合法性有异议，虽然盖的公章齐全，但是我的房屋存在质量问题，入住时已经提出。备案部门没有负责人、经办人签字，不符合行政审批法。
证据八、住宅质量保证书第三页交付验收单一份，证明该页应由建设（开发）单位保存，并不是返还给被告的。被告对此项证据真实性没有异议，关联性有异议，字确实是我签的，但是这份验收单是开发商强迫我签的字，不签字不给我房屋的钥匙，同时这份验收单也说明了开发商及物业公司对我方的欺骗行为，这份验收单应该详细记录房屋质量问题。
被告庞琨提交如下证据：
证据一，2004年9月16日沈阳奥林匹克置业投资有限公司出具的入伙通知书一份，通知书称已经通过了房屋质量验收。2004年9月28日奥林匹克花园物业公司交验房屋时代开发单位沈阳奥林匹克置业有限公司出具的住宅质量保证书一份。证明交房过程中存在欺骗。2004年9月28日给我方的住宅保证书中第三页应该由建筑工程监督管理单位出具的验收证明没有加盖公章，说事后给补，可是到现在一直没有消息。没有验收之前，物业费应由开发商承担。我方接受房产是被动的，开发商此举是为了逃避交房的违约金。原告对入伙通知书、住宅保证书、真实性没有异议，关联性有异议。
证据二、2004年9月28日沈阳奥林匹克花园楼宇验收情况反馈表、商品房买卖合同各一份，证明交房当天我方既对开发商未按合同标准及样板间标准交房，提交了情况反馈表，证明房屋存在质量问题，开发商有违约行为。原告对此项证据真实性无异议，关联性有异议。
经审理查明，被告系沈阳市东陵区奥园街沈阳奥林匹克花园X-
XXX号房屋业主，房屋面积为124.96平方米，2004年9月12日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告庞琨签订的物业管理临时公约，其中约定物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.3元，以季度交费的方式，每季度前五日交费。被告所在奥林匹克花园小区（一、二期）2006年6月30日之前由沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司进行前期物业管理，2006年6月30日合同期满，沈阳奥体物业管理有限公司中标接管该小区前期物业管理，同时业主所欠缴的物业费也一并转让给沈阳奥体物业管理有限公司，2010年7月25日合同期满，原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司获得中标资格，接手该小区前期物业管理及业主所欠物业费债权。被告庞琨从2005年10月至2013年12月共欠交99个月的物业费16，082元。原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司多次催要未果后，诉至本院，要求被告支付物业费及滞纳金。
本院认为，根据原告提供的证据，可以认定原告与被告庞琨存在物业管理合同关系，且原告接收了前任物业公司的债权，原告要求被告支付所拖欠的从2005年10月至2013年12月期间的物业费有法律和事实依据，原告要求被告庞琨给付物业费16，082元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金，但未提出准确数额及计算依据，因该项请求不明确，本院不予支持。被告以房屋与合同样板间不符以及其后出现的房屋墙体渗透、结露长毛及门窗质量问题作为拒交物业费的抗辩，因房屋质量问题并不属于物业公司的服务范围，故对被告的此项抗辩理由本院不予采信。关于被告辩称原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，因被告拖欠2005年10月至2013年12月的物业费是连续的，且原告提供了自2007年以来逐年张贴于园区内的缴费通知证明曾经予以催缴，故对被告的此项抗辩理由本院不予支持。被告关于2010年前期物业公司答应用前期物业费作为房屋问题补偿的抗辩，因其未提供证据予以证明，对被告的此项抗辩理由本院不予支持。被告关于自己购买的房屋没有竣工验收手续，物业费应从房屋竣工验收之后开始起算的抗辩，因原告提供的证据证明该房屋已于2004年9月20日前已通过验收，且原告要求被告支付物业费的起算时间为2005年10月，故对被告的此项抗辩理由本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告庞琨于本判决生效之日起七日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司2005年10月至2013年12月期间的物业费16，082元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费202元，由被告庞琨承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费202元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李岩峰
二〇一四年五月九日
书 记 员 关 月
本判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。