福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭民初字第1854号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司上杭县支行，住所地上杭县临江镇北环路269号。组织机构代码：85798185-6。
负责人张志强，行长。
委托代理人李凤光、陈兆华（实习），福建儒佳律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈炳如，男，1964年10月15日出生，个体户，汉族，住上杭县。
被告卢井军，男，1981年9月22日出生，汉族，住上杭县。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司上杭县支行（以下简称农行上杭县支行）与被告（反诉原告）陈炳如、被告卢井军租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由审判员赖小华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李凤光、陈兆华和被告（反诉原告）陈炳如到庭参加诉讼，被告卢井军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）农行上杭县支行诉称，2011年7月29日，原告与被告（反诉原告）陈炳如签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于上杭县南岗琴岗路房屋共二层（原临城镇城南村，建筑面积约625.19平方米，具体以房屋所有权证号：（2009）字第91163号记载的内容为准）出租给被告（反诉原告）陈炳如，租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止，每月租金1876元，每年递增10%；未经原告书面特别同意，被告（反诉原告）陈炳如不得将房屋转租，否则原告有权解除合同；租赁期满或合同解除之日起五日内，被告（反诉原告）陈炳如将该房屋腾迁移交给原告，未按期搬离，应按每月4000元支付房屋侵权占用费；对逾期未搬离的物品或资产视为抛弃的废杂物品，原告有权处置，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告将所出租的房屋交付给被告（反诉原告）陈炳如使用。上述房屋租赁合同到期后，原告得知被告（反诉原告）陈炳如于2012年间将承租的原告房屋擅自转租给被告卢井军，租金比原合同高，期限比原合同长，从中获取租金差价。在原告与被告（反诉原告）陈炳如的租赁合同即将届满之前，原告多次通知被告（反诉原告）陈炳如不再续租，并要求其做好移交工作；合同到期后双方的租赁合同终止，原告又多次要求被告（反诉原告）陈炳如腾迁，被告卢井军也明知，但二被告均以各种借口拒不腾迁，至今一直占用原告房屋。原告认为，二被告签订的租赁合同属无效合同，被告（反诉原告）陈炳如未按约定将房屋腾迁，并擅自出租给被告卢井军，致使原告遭受损失，构成共同侵权，为此应共同承担相应的法律责任。二被告在原告多次要求搬迁情况下，仍不腾迁，二被告应向原告支付相应的占有使用费。原告为维护合法权益，请求法院依法判决：1、确认被告（反诉原告）陈炳如与被告卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告（反诉原告）陈炳如、卢井军在判决生效十五日内将所承租和使用的属原告所有的上杭县南岗琴岗路房屋（房屋所有权证号：（2009）字第91163号，现南岗琴岗路闽康床垫厂）恢复原状，并腾迁交还给原告；3、被告（反诉原告）陈炳如、卢井军支付从2014年8月1日至腾房之日止按每月4000元计算的房屋占有使用费（至起诉时止的占有使用费为42000元）；4、诉讼费用由两被告负担。
被告（反诉原告）陈炳如反诉及答辩称，其与被告卢井军签订的房屋租赁合同是有效的，在签订合同时，被告卢井军知道所租赁的房屋所有权人不是陈炳如而是原告（反诉被告）农行上杭县支行，原告实际收取租金，被告卢井军按合同交租金至2014年8月，该合同已实际履行部分。因被告卢井军未按合同交纳租金，其已向法院起诉要求解除原告陈炳如与被告卢井军于2012年3月签订的房屋租赁合同；被告卢井军实际占用原告的房屋，被告卢井军系实际占有使用人，房屋占有使用费应由被告卢井军支付；被告卢井军私自改建、扩建、搭盖的铁皮房等设施是在南岗琴岗路一栋二层厂房、二栋仓库合计约1000平方米租赁范围之外，系违章建筑，应由被告卢井军自行拆除，恢复原状。被告（反诉原告）陈炳如从1998年8月1日至今，一直租赁上杭县南岗农行水泥纸袋厂，有租赁合同为证，其与原告租赁的建筑面积约600平方米，其在租赁期间因生产需要于1998年口头请示原告领导并同意增设了二栋仓库，2005年因消防安全要求和生产安全需要，其口头请求原告领导并同意，增设大门、值班室及防盗网、围墙。增加的二栋仓库、值班室等设施已多年，原告也已默认，在连续租赁过程中原告对增加的二栋仓库、值班室等多年未提出异议。2013年政府对琴岗路进行改造，把其增设大门、值班室、一个仓库的一半等拆除，政府对其增设的构筑物的价值补偿给原告，该构筑物系其花资金建造，原告没有花一份钱，且政府补偿还在其租赁期间，故102616元的补偿款应归其所有。为此，特提起反诉，请求判决原告（反诉被告）农行上杭县支行立即支付被告（反诉原告）陈炳如102616元。
原告（反诉被告）农行上杭县支行答辩称，被告（反诉原告）陈炳如所称增设的围墙、大门、值班室等与客观事实不符，这些设施在原告出租给被告时已经存在，被告（反诉原告）陈炳如并没有增设这些设施；即使被告（反诉原告）陈炳如有增设这些设施，根据双方合同约定，在合同到期后，被告（反诉原告）陈炳如增设的设施也是归原告所有。反诉所称的围墙、大门、值班室等在2014年5月31日签订的拆迁补偿协议，有四个月的宽限期交付，建筑物是在2014年8、9月份交付的，根据合同规定，这些构筑物的补偿款也是归原告，被告（反诉原告）陈炳如也无权要求补偿。综上，反诉人陈炳如的反诉没有事实及法律依据，应当驳回反诉人的反诉请求。
被告卢井军在本院依法向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书后，既未向本院提出书面答辩，又未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。
原告（反诉被告）农行上杭县支行为证明其主张提供如下证据：
1、原告的所有权证、土地使用权证，证明本案所涉及的出租的房屋所有权人属于原告；
被告（反诉原告）陈炳如质证认为没有异议。
2、2011年7月29日原告与被告（反诉原告）陈炳如签订的房屋租赁合同一份，证明原告将本案所涉的房屋出租给被告（反诉原告）陈炳如，期限是2011年8月1日起至2014年7月31日止；合同约定承租人未经原告书面同意不得将房屋转租。本合同到期或终止后，承租人没有按约定将房屋腾迁应向出租人支付占有使用费每月4000元；未经出租人书面同意，承租人不得对房屋进行改变，如果承租期内出租人有书面同意，改建部分归出租人所有，承租人不得要求赔偿；
被告（反诉原告）陈炳如质证认为其他没有异议，至于转租问题，原告（反诉被告）农行上杭县支行也清楚，也没有出面制止我们。合同到期后一直都是被告卢井军在占有，原告要求的占有费应该由被告卢井军负担。
3、2012年3月两被告签订的房屋租赁合同，证明该合同没有经原告同意及盖章，该合同约定的承租期限超过了原告与被告（反诉原告）陈炳如签订的租赁合同，超过部分是明显无效的；
被告（反诉原告）陈炳如质证认为没有异议，二栋仓库是其自己在1998年建的，土地是原告的。
4、2014年5月28日被告（反诉原告）陈炳如向原告出具的报告、原告的回复函、原告的两份通知书，证明合同即将到期时和到期后，原告都明确告知被告（反诉原告）陈炳如在合同到期后原告不再出租给被告（反诉原告）陈炳如，要求被告（反诉原告）陈炳如作好腾迁的准备；
被告（反诉原告）陈炳如质证认为真实性没有异议，其当时打报告是想续租，因为2005年其做了大门、值班室等设施，有要求原告补偿其损失，如果有补偿其就同意搬走，没有的话就想继续租赁下去；
被告（反诉原告）陈炳如为证明其主张提供如下证据：
1、收款收据及交款凭证共9张，证明被告（反诉原告）陈炳如、卢井军签订的合同履行部分是有效的。
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为没有异议，合同期内的租金已经交清。
2、上杭县住房和城乡规划局出具违法建设证明（无原件），证明被告卢井军私自改建、扩建、搭盖的铁皮房等设施属于违章建筑，依法应自行拆除；
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为其不清楚是谁搭的。
3、原告（反诉被告）农行上杭县支行与上杭县金山城建投资有限公司签订的土地收储协议书及房地产补偿计价书、被征收房屋平面图，证明政府补偿给原告（反诉被告）农行上杭县支行的损失包括其增设的大门、值班室、一个仓库的一半的建筑物的损失补偿款102616元，该补偿款是因反诉原告陈炳如出资建设创造的财富，若陈炳如没有添置大门、值班室、仓库，也没有该补偿款，故该补偿款102616元理应归建造者陈炳如所有；
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为真实性没有异议，但不能证明反诉原告陈炳如的主张，图里没有仓库，围墙、大门、值班室，这些都是原告发房产证后做的。
4、原告（反诉被告）农行上杭县支行（房屋所有权证号：2009字第91163号）房产权证，证明房产证上没有二栋仓库、大门、值班室，系反诉原告陈炳如租赁后建造的；
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为房产证的真实性没有异议，但不能证明反诉原告陈炳如的主张。
5、建值班室、大门、防盗网等部分材料清单，证明其花资金建设政府补偿给原告（反诉被告）农行上杭县支行的大门、值班室、一个仓库的一半，同时证明1998年增设了二栋仓库，2005年增设大门、值班室及围墙，农行领导同意并默认；
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为单据的真实性无法确认，原件要出示。即使有原件，该单据也不能证明反诉原告的主张且该证据不符合证据规则，应当让证人出庭作证。即使单据是真实的，也不能证明反诉原告增设了大门、值班室及围墙，材料单据上的内容与建造的建筑物不相符。
6、1988年至2014年合同，证明反诉原告陈炳如与原告（反诉被告）农行上杭县支行是连续租赁的。
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为真实性无异议，但前面的合同已经到期，已经履行完毕，现只有本案的合同。
本院于2015年7月27日对上杭县泰和房屋征收服务有限公司经理罗四明作询问笔录一份，证明房地产补偿计价书项目中的财产情况。
原告（反诉被告）农行上杭县支行质证认为真实性无异议，和协议书的附图是吻合的，至于里面称的仓库是不是仓库其不清楚。
被告（反诉原告）陈炳如质证认为没有异议。
本院经审查认为，原告（反诉被告）农行上杭县支行提供的证据和被告（反诉原告）陈炳如提供的证据5外的其他证据真实合法，与本案具有关联性，但证明内容应结合本案的事实综合认定。被告（反诉原告）陈炳如提供的证据5系其自书证据，未提供他证据相佐证，证据所证明的内容无法认定。
根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的主要事实认定如下：原告（反诉被告）农行上杭县支行与被告（反诉原告）陈炳如于2011年7月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于上杭县南岗（原南岗纸袋厂），建筑面积625.19平方米租赁给被告（反诉原告）陈炳如使用，租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止；每月租金人民币1876元，每年递增10%，从原告移交房屋之日起开始计算。合同第五条第2款约定，未经原告书面同意，被告（反诉原告）陈炳如不得对该房屋进行改造或扩建，原告书面同意的，合同到期或解除后改造或扩建部分归原告所有，被告（反诉原告）陈炳如不得要求补偿或赔偿。合同第七条约定，鉴于原告的房产为国有资产，未经原告书面特别同意，被告（反诉原告）陈炳如不得将房屋转租，否则原告有权解除本合同，收回房屋；被告（反诉原告）陈炳如应交的履约保证金全部归原告所有。合同第十二条第1款约定，本合同租赁期满或解除后，被告（反诉原告）陈炳如务必在期限届满之日或者自本合同解除之日起五日内将该房屋移交给原告。合同第十三条第3、4款约定，本合同约定的租金数额为正常租赁时被告（反诉原告）陈炳如应支付的租金，因本合同到期、解除等原因终止后，被告（反诉原告）陈炳如未能履行本合同第十二条第1、2款的，应当按每月4000元向原告支付房屋侵权占用费，直至被告（反诉原告）陈炳如履行了上述条款后或者被告（反诉原告）陈炳如能够确凿证明原告实际能够不受干扰地处置、占有相关房产时为止。本合同到期后或因其他原因终止后，被告（反诉原告）陈炳如不得向原告提出装修装饰或其他补偿要求。
合同签订后，原告将承租场地移交被告（反诉原告）陈炳如使用，被告（反诉原告）陈炳如按约交缴租金至2014年7月。2012年3月1日被告（反诉原告）陈炳如与被告卢井军签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（反诉原告）陈炳如将其南岗琴岗路一栋二层厂房、二栋仓库合计约1000平方米出租给被告卢井军；租赁期限自2012年3月1日起至2015年3月1日止，每月租金人民币4500元；租赁期限自2015年3月1日起至2018年7月31日止，每月租金5000元；租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金在5000元的基础上递增10%-20%，若周边房租暴涨，双方协商解决。2014年5月20日原告向被告（反诉原告）陈炳如送达《关于房屋租赁到期收回的通知》，签收人为被告卢井军。2014年5月28日被告（反诉原告）陈炳如向原告（反诉被告）农行上杭县支行提交报告，请求原告续租3年或补偿其承租期间增设大门及值班室等费用。2014年6月12日原告（反诉被告）农行上杭县支行对被告（反诉原告）陈炳如的报告进行答复，答复内容为双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限于2014年7月31日到期，合同终止后，原告将收回自用，不再继续对外出租，请及时做好房屋的移交事宜及相关准备工作，以确保合同终止后的顺利交接。关于增设大门及值班室的补偿问题，根据《房屋租赁合同》第五条第2项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的约定，要求原告补偿被告（反诉原告）陈炳如擅自增设大门及值班室的费用，不符合合同的上述约定和相关法律规定。至于征收补偿款，是对原告的经济赔偿。合同到期后，被告（反诉原告）陈炳如、卢井军在原告多次要求搬迁情况下仍不腾迁，故原告诉至本院。
另查明，2014年5月31日上杭县金山城建投资有限公司与原告（反诉被告）农行上杭县支行签订《土地收储协议书》，对原告所有的位于琴岗路的房地产实施收储并进行补偿，附属物及二次装修价值为102616元。该附属物及二次装修的项目为被告（反诉原告）陈炳如主张的在其租赁期间建造的大门、值班室及一个仓库的一半。
本院认为，原告（反诉被告）农行上杭县支行与被告（反诉原告）陈炳如签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。该合同对双方均有约束力。被告（反诉原告）陈炳如明知涉案房屋所有权人系原告（反诉被告）农行上杭县支行，在未取得原告书面同意的情况下将房屋转租给被告卢井军，属无权处分，且事后原告没有追认被告（反诉原告）陈炳如的行为，故被告（反诉原告）陈炳如与被告卢井军之间签订的《房屋租赁合同》无效。原告与被告（反诉原告）陈炳如的租赁合同于2014年7月31日到期，因租赁合同到期及转租合同无效，被告（反诉原告）陈炳如、卢井军均无权在合同到期后继续占用房屋，故原告要求被告（反诉原告）陈炳如、卢井军将原告所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并腾迁交还给原告及按合同约定支付自2014年8月1日起至腾房之日按每月4000元计算的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）陈炳如辩称原告知悉其转租事宜，其与被告卢井军的租赁合同有效，但对此未提供证据证明，故本院不予采纳。被告（反诉原告）陈炳如反诉请求原告（反诉被告）农行上杭县支行支付其102616元的附属物及二次装修的补偿款，因双方合同明确约定未经原告（反诉被告）农行上杭县支行的书面同意，被告（反诉原告）陈炳如不得对该房屋进行改造或扩建，现被告（反诉原告）陈炳如未提供证据证明其已征得原告的书面同意，故被告（反诉原告）陈炳如反诉请求原告（反诉被告）农行上杭县支行支付102616元的补偿款，理由不当，本院不予支持。被告卢井军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《》第、第、第一百零七条、第、第二百二十三条、第二百二十四条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈炳如与被告卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）陈炳如、卢井军在判决生效后十五日内将所承租和使用的属原告（反诉被告）所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并腾迁交还给原告中国农业银行股份有限公司上杭县支行；
三、被告（反诉原告）陈炳如、被告卢井军支付自2014年8月1日起至腾房之日止按每月4000元计算的房屋占有使用费；
四、驳回被告（反诉原告）陈炳如的诉讼请求。
本案诉讼费223元，由被告（反诉原告）陈炳如、被告卢井军负担。本案反诉费1176元，由被告（反诉原告）陈炳如负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 赖小华
二〇一五年九月八日
代理书记员 李静颖
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。