江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4381号
上诉人（原审被告）：宿迁市希望房地产开发有限公司,住所地江苏省宿迁市威海路88号。
法定代表人:吕静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋义伟，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈亮，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：杨由梅，女，汉族，1974年8月28日出生，住江苏省宿迁市宿城区。
上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望房产公司）因与被上诉人杨由梅商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人希望房产公司的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回杨由梅的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定希望房产公司存在违约行为有误。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，希望房产公司仅承担在商品房交付60日内将办理产权登记的资料报登记机关备案义务，而希望房产公司已按照规定时间将备案材料报产权登记机关，至于杨由梅是否办理了房屋产权证、何时办理产权证及何时领取产权证均与希望房产公司无关。二、希望房产公司基于杨由梅的委托为其办理产权证，双方之间系无偿的委托合同关系，并非商品房买卖合同关系，且双方也未约定办理完成的时间，故并不存在逾期违约责任。三、即使按照商品房买卖合同关系，希望房产公司存在违约行为，但双方已约定杨由梅退房、希望房产公司支付违约金的处理方法，而该约定合法有效，并不违反法律的强制性规定，双方均应严格遵守，故一审法院判令希望房产公司支付违约金无事实及法律依据。
被上诉人杨由梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨由梅向一审法院起诉请求：请求判令希望房产公司支付逾期取得房产证违约金22302元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月3日，杨由梅、希望房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨由梅以482748元的价格购买希望房产公司开发的希望城H7幢203号房屋，面积为107.79平方米。合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金……”。
一审法院另查明：2012年6月8日，杨由梅缴纳房屋契税。2012年4月28日、2012年7月28日，希望房产公司共向杨由梅出具房屋购房发票两张，金额分别为193748元、289000元。2015年4月2日，杨由梅缴纳房屋维修资金。2015年4月2日，希望房产公司向杨由梅交付房屋。
一审法院再查明：2015年7月13日，希望房产公司到宿迁市房地产管理处申请了包括涉案房屋在内的希望城H区1-3、5-12幢及西商铺、北商铺1-5幢、F区1-3、5幢的初始登记。次日，房管处予以受理，受理意见为：“经审查，申请人提交的申请材料，满足房屋登记的条件，产权清晰，材料齐全，建议给予房屋登记，报请复审。”杨由梅、希望房产公司分别在委托书上签名和盖章，委托事项：委托希望房产公司办理和领取涉案房屋的房屋产权证。2015年7月29日，涉案房屋产权证被希望房产公司领取。
一审法院认为，杨由梅、希望房产公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，但同时杨由梅委托希望房产公司申请办理房屋产权证书及领取证书，因而本案存在商品房买卖合同及委托合同两个法律关系。经过一审法院释明后，杨由梅并未变更诉讼请求，坚持主张按照房屋买卖合同追究希望房产公司的违约责任，故本案只处理双方之间的商品房买卖合同关系，对于委托合同关系，本案中不予理涉。
关于商品房买卖合同中第十四条如何认定的问题。因该项约定并不能排除杨由梅选择继续履行合同以及在继续履行的情况下要求希望房产公司承担违约责任的情形，而现希望房产公司已向杨由梅交付了涉案房屋和房产证，双方合同已经实际继续履行，在希望房产公司违约的情况下，杨由梅有权要求其承担违约责任。
关于希望房产公司是否违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日……”。本案中，商品房买卖合同约定的标的物也是尚未建成的房屋，希望房产公司于2015年4月2日将房屋交付杨由梅，故应在2015年7月1日前协助杨由梅取得房屋权属证书。2015年7月29日，希望房产公司作为杨由梅的受托人领取了房产证，应视为杨由梅领取了房产证。而杨由梅未按期取得房屋权属证书，能否归责于希望房产公司。因希望房产公司于2015年7月13日才将申请房屋初始登记的资料报产权登记机关备案，显然应归责于希望房产公司，故从2015年7月2日至2015年7月29日期间，杨由梅未按期取得房屋权属证书所产生的违约金应该由希望房产公司承担。
关于违约金应如何计算的问题。因双方没有约定，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按照年利率6%的标准，以已付购房款为基数进行计算，故希望房产公司应该支付的违约金为2253元【482748元×年利率6%×28天，四舍五入后取整】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、希望房产公司于判决生效之日起十日内向杨由梅支付违约金2253元；二、驳回杨由梅的其他诉讼请求。案件受理费356元，减半收取178元，由杨由梅负担153元，由希望房产公司负担25元。
本院二审期间，上诉人希望房产公司围绕其上诉主张向本院提交如下证据：
1.《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份，旨在证明希望房产公司于2015年3月29日完成了涉案工程的竣工验收备案工作，而工程竣工验收是办理房屋产权登记的前置工作，故希望房产公司已完成了合同约定的义务，并不存在违约行为；
2.宿房权证开发字第××号房产证复印件一份，载明房屋所有权人为徐成咸，房屋坐落为希望城H3幢902室，登记时间为2015年7月14日，旨在证明徐成咸系涉案小区第一户完成房产证办理手续的业主，而按照宿迁市房产管理部门办理产权登记审批手续的时间，在所有材料齐全的情况下办理房产证最快也需要一个月的时间，故据此可以推定希望房产公司在2015年7月1日之前已完成了备案工作。
被上诉人杨由梅对该证据质证认为：因上述两份证据均系复印件，无法确认其真实性，且与本案无关。
本院对上述证据认证如下：对于证据1，因《建筑工程竣工验收备案表》系建设行政主管部门出具的验收备案证明，仅能表明该建设工程已经竣工，而办理权属登记不仅需要希望房产公司提供房屋已竣工的证明，还需提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告等材料，故希望房产公司主张以其取得《建筑工程竣工验收备案表》的时间证明其已完成了约定的产权登记义务的理由不能成立；对于证据2，根据《房屋登记办法》的规定，国有土地范围内房屋所有权登记，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应于30个工作日之内，将申请登记事项记载于房屋登记薄或者做出不予登记的决定，故房屋登记机构审核房屋所有权登记申请的最长期限为30个工作日，而希望房产公司已于2015年7月14日完成房屋初始登记，即使案外人徐成咸所有的房屋于同日完成了登记，也不能据此推定希望房产公司已于2015年7月1日之前完成了提交产权登记材料的备案工作。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：希望房产公司是否存在违约行为，如存在，则其应否支付逾期办证违约金，且数额如何确定。
关于希望房产公司是否存在违反涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的问题。希望房产公司上诉称其已按照涉案《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，故该公司不存在违约行为。本院认为，因涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并结合涉案房屋已于2015年4月2日交付使用的事实，希望房产公司应于2015年6月1日之前将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，但根据一审法院调取的涉案房屋所在小区的《房屋登记审核表单》显示，希望房产公司直至2015年7月13日才向产权登记机关申请房屋所有权初始登记，显然已违反了上述《商品房买卖合同》第十四条的约定。希望房产公司虽主张其已按合同约定将办理权属登记的相关材料交至房产管理部门备案，但未能提供产权登记机关所出具的相应收件凭证以证明其主张的事实，故其应承担举证不能的不利法律后果，对于希望房产公司的该项上诉主张，本院不予支持。
关于在杨由梅要求继续履行合同的情况下，希望房产公司应否支付逾期办证违约金的问题。希望房产公司上诉称因涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，如出卖人违约，买受人退房的，出卖人应退还已付购房款，并支付违约金，但杨由梅在本案中并未要求退房，故希望房产公司不应向其支付违约金。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条对于逾期办证违约责任承担方式的约定，其中仅列明了两种方式可供选择，双方当事人虽未选择按照第2项内容处理，但这仅表明双方未对该处理方式达成一致意见，即双方并未就出卖人违约，买受人不退房的情况下，逾期办证违约责任的承担方式作出实质性的、有效的约定，并不能据此认定该项约定已排除了买受人选择继续履行合同以及在继续履行合同的情况下要求出卖人承担违约责任的情形，故对于希望房产公司的该项上诉主张，本院不予支持。因希望房产公司未能按照合同约定于2015年6月1日之前将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，且直至2015年7月13日才向产权登记机关申请房屋所有权初始登记，致使杨由梅未能在2015年7月1日之前取得该房屋的权属证书，故在双方已实际继续履行涉案《商品房买卖合同》的情况下，希望房产公司应向杨由梅支付逾期办证违约金。希望房产公司另上诉称因杨由梅委托该公司为其办理产权证，双方之间系无偿的委托合同关系，且双方也未约定办理完成的时间，故希望房产公司不应承担违约责任。本院认为，希望房产公司与杨由梅之间虽订立委托合同，由杨由梅委托希望房产公司为其办理房屋产权证及领证手续，但杨由梅在本案中坚持以商品房买卖合同关系向希望房产公司主张违约责任，其并非是基于委托合同关系追究希望房产公司的损害赔偿责任，故对于希望房产公司该项上诉主张，本院亦不予支持。
关于涉案逾期办证违约金数额如何确定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，因双方当事人对于合同继续履行时，逾期办证违约金的计算标准未作出约定，故一审法院按照年利率6%的标准，并结合杨由梅已付购房款数额及迟延取得房屋权属证书的天数，判令希望房产公司向杨由梅支付逾期办证违约金2253元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人希望房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一八年一月十六日
法官助理 孙 笑
书 记 员 冯 邻
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