河南省汤阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汤城民初字第85号
原告（反诉被告）谢文贤，女，1959年11月28日出生。
委托代理人谢文丽（系谢文贤妹妹），女安街35号院4号楼4号。
委托代理人元国平，河南精忠律师事务所律师。
被告（反诉原告）张树田（又名张庆），男，1950年11月12日出生。
委托代理人祝卫青，河南大创律师事务所律师。
委托代理人张珂，河南大创律师事务所律师。
原告谢文贤诉被告张树田房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢文贤及其委托代理人谢文丽、元国平，被告张树田及其委托代理人祝卫青、张珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢文贤诉称，2012年10月份，我通过中间人杜金花、谷玉香介绍购买被告张树田位于汤阴县城关镇南元村的五间平房及东西各两间陪房。当时被告承诺，其出卖的房屋有房产证，买卖协议达成后保证能在汤阴县房管局办理过户登记。我就和被告达成了口头房屋买卖协议，双方协议房屋价款19万元。协议达成后，我先付给被告9万元，但当我到汤阴县房管局办理过户登记时，被告知该房屋是小产权房，土地性质属集体所有，依法不能办理房屋过户登记。得知该情况后，我多次找被告要求返还购房款，被告拒绝。被告明知其出卖的房屋是小产权房，依法不能转让，却采取欺骗手段，让我和其达成口头房屋买卖协议，因此起诉，请求：一、撤销2012年我和被告达成的口头房屋买卖协议；二、判令被告返还我购房款9万元及利息（按银行贷款利率计算，自2012年12月22日起至付清本金之日止）。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求确认2012年原、被告达成的口头房屋买卖协议无效。
被告张树田辩称，第一、因为张树田卖给原告的房屋是其与妻子石梅英的夫妻共有财产，因此本案原告起诉缺少了一个主体，即张树田的妻子石梅英；第二、在签订买卖协议时，原告对被告的房屋进行了充分了解，并没有谈到过户问题，而只是谈了房价和何时交款的问题；第三、原、被告双方房屋买卖的约定是当事人真实意思表示，且已经进行了房屋交接，因此是有效的。
被告张树田反诉称，2012年原、被告达成口头房屋买卖合同的标的为被告所有的位于汤阴县城关镇南元村的五间平房及东西各两间陪房，房价为19万元，原告把全部房款付清之日为交房日期。协议达成后，2012年11月20日原告交给被告4万元定金，同年12月18日原告着急入住，又给付被告5万元，并表示先搬过来，此5万元作为房租，等全额付清房款后交房时，多余的作为房款。被告答应后，于当天搬离该房屋，原告搬入该房。现因原告拒不履行合同，不付下欠房款，也不搬出被告的房屋，被告一直租房在外，故反诉，请求判令原告承担违约责任及赔偿被告各项损失共计2万元（房租等损失待鉴定后再做变更）。庭审中被告明确其反诉请求为：要求原告承担违约责任即被告不应退还原告4万元定金，要求原告赔偿损失为原告使用被告房屋的租赁费和搬家费用，其中租赁费以鉴定结果为准，搬家费用为500元。
针对被告的反诉，原告答辩称，一、被告在反诉状中的陈述不是事实。实际情况是，原、被告协商买卖房屋时，原告最关心的是房屋有没有房产证，能不能过户，当时被告向原告保证房屋有房产证，并且能办理过户，原告才和被告协商房价款，并达成口头房屋买卖协议。2012年11月20日原告交付给被告的4万元不是定金，而是房价款。原告交付被告9万元买房款后，被告主动把主房西头一间腾出让原告居住，原告让被告一起去办理过户手续，被告将房产证交给原告让原告自己去办，原告去办过户手续时，被告知该房屋使用的是集体土地，系小产权房，根本不能办理过户登记。此时，原告才知道被告隐瞒了房子不能过户的真相。二、被告出卖的房屋使用的是集体土地，法律禁止买卖。因此原、被告达成的口头房屋买卖协议无效，而无效的合同自始没有法律约束力，因此不存在原告违约。三、原、被告达成口头房屋买卖协议过程中，原告无过错，被告隐瞒其房屋系小产权房的事实，其有明显过错，依法应赔偿原告损失。因此被告除应返还原告买房款9万元外，还应赔偿原告损失即利息。四、原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告现在所住被告的一间房屋是被告主动让原告住的，被告要求原告赔偿其房屋租金损失没有事实根据和法律依据。
经审理查明，2012年10月份，原、被告通过中间人杜金花、谷玉香介绍，双方协商由原告谢文贤购买被告张树田位于汤阴县城关镇南元村的五间平房及东西各两间陪房，房屋总价款为19万元。被告负责给原告办理过户手续，费用由原告负担。2012年11月20日原告给付被告房价款4万元，被告给原告出具了收据。同年12月22日，原告给付被告5万元房价款，被告将原来给原告出具的4万元收据收回后给原告出具了总收款条。内容为：“今收到买房款玖万元整，房总价壹拾玖万元，剩余拾万元整4月30号左右交房时款一次给清。”2012年12月25日，原告搬至被告家北屋主房西头一间和东西两陪房居住。另外四间主房由被告之子张勇居住，张勇搬走后，该四间房屋由被告使用放置物品。后原告要求被告办理房产过户手续，被告将房产证交给原告，原告持被告的房产证到汤阴县房地产产权产籍监理所要求办理过户登记时，被告知该房屋使用的是集体土地，不能办理房屋过户登记。之后原告要求被告返还购房款，被告拒绝，为此形成本案纠纷。
另查明，被告张树田系汤阴县城关镇南元村农民，原告谢文贤非该村村民，其户口本登记为非农业户口。原、被告双方口头房屋买卖协议约定的房屋房产证号为汤房证字第119**号，该房产证记载所有权人为张树田，该处房屋占用的是农村宅基地，该宅基地属集体土地。
又查明，被告主张原告2012年11月20日支付给其的4万元是定金，为此其于2013年5月7日申请本院调取付款当日精忠路邮政储蓄营业厅监控录像。但该营业厅工作人员称其监控录像保存期限为3个月，2012年11月20日的录像已不存在。原告对被告的该项主张不予认可，并申请证人杜金花、谷玉香出庭作证，证人杜金花系被告张树田表嫂，证人谷玉香系张树田表妹，该两位证人均出庭作证证明她们俩是原、被告房屋买卖的介绍人，当时原、被告双方没有说过定金的事，被告张树田说他有房产证，他负责办理过户手续，让原告支付费用。
还查明，被告反诉要求原告赔偿其租房损失，并申请对该项损失进行鉴定，但鉴定机构通知被告交纳鉴定费时，被告却拒不交纳。为此鉴定机构将本鉴定委托退回本院。之后庭审时被告要求原告按每月1000元赔偿其租房损失，但其未提供任何证据。原告对被告的该项反诉主张不予认可。庭审中，被告要求原告赔偿其搬家损失500元，并提供安阳市青鹏出租中心的租车发票50张，金额共计500元。原告对被告的该项主张不予认可。原告质证认为，被告家在汤阴，其提供安阳市出租车发票与其搬家没有关联性。况且原告入住被告家前，被告就已不在该院居住；原告入住被告家后，被告家还有四间主房可以住，故被告要求原告赔偿该两项费用无事实根据和法律依据，不应支持。
上述事实有当事人陈述、原告提供的户口本、被告张树田为其出具的收卖房款收据、张树田的房产证及相关档案材料、汤阴县城关镇南元村委会出具、汤阴县城关国土资源所核实的书面证明，鉴定机构出具的退回案件说明及证人杜金花、谷玉香的当庭证言足以证实。上述证据均经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民购买宅基地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，……。建设部《房屋登记管理办法》规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。本案原、被告所达成的口头房屋买卖协议的标的物为被告张树田位于汤阴县城关镇南元村的宅基地上的房屋，该房屋所占用的是农村集体所有的土地，依照上述规定，宅基地使用权人必须具有本集体经济组织成员身份，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。原告非该村村民且为非农业户口，被告作为该村村民，在处分其房屋的同时也处分了宅基地，其处分该宅基地的行为是法律法规明确禁止的，也损害了该集体经济组织的权益。因此，原、被告之间的口头房屋买卖协议应为无效协议。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应该知道自己所卖的是其宅基地上的房屋，依法不允许买卖。原告在购买该房屋时，未尽到认真审查义务以致造成双方所达成的房屋买卖协议无效，对此原、被告双方均有过错，应各自承担相应责任。原告要求被告返还其购房款9万元，证据充分，理由正当，本院予以支持。但因原对造成该买卖协议无效有过错，故对其要求被告赔偿其利息损失之主张，本院不予支持。被告应该知道自己的房屋依法不允许买卖，却仍将房屋卖给原告，对造成该买卖协议无效有过错，故对其反诉要求原告支付其租房及搬家费用之主张，本院不予支持。被告辩称原告给付其9万元买房款中，其中第一次支付的4万元是定金，不应返还给原告，但其未提供任何证据证实其该项主张，原告对被告的该项主张也不予认可，被告的该项主张无事实和法律依据，本院不予采纳。因本案房屋买卖协议的双方为本案原、被告两人，合同标的即房屋的房产证登记的所有权人为被告张树田一人，故对被告辩称本案缺少其妻子为诉讼主体的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、原告谢文贤与被告张树田于2012年11月所达成的口头房屋买卖协议无效；
二、被告张树田于本判决生效之日起10日内返还原告谢文贤购房款人民币9万元；
三、驳回原告谢文贤的其他诉讼请求；
四、驳回被告张树田的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，反诉费150元，共计2200元，由被告张树田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 石秀芬
代理审判员 郝红吉
人民陪审员 蔡云飞
二〇一三年九月十一日
书 记 员 李 超