陕西省延川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0622民初178号
原告张芳，女，生于1978年10月1日，汉族，大专文化。
委托代理人刘菱，陕西铮正律师事务所律师。
被告苗振阳，男，生于1972年1月10日，汉族，初中文化。
委托代理人李思龙，陕西铮正律师事务所律师。
原告张芳与被告苗振阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，向被告送达了相关法律文书，并依法适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。审理期间，因本案案情复杂，裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年6月20日第二次开庭进行了审理。原告张芳及其委托代理人刘菱、被告苗振阳的委托代理人李思龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张芳诉称，原被告双方就河东农贸市场二层超市租用一事于2014年8月10日签订了《租房协议》，协议约定租期为13年,前三年的房租被告已经付清即签订租房协议之前的三年的房租已付清，后六年每年30万元。鉴于原告向银行贷款200万元，故双方同时还约定由被告在2014年12月内偿还原告在信用社七套房子抵押的200万元贷款和利息，作为被告付给原告的租赁费。协议同时还约定，若乙方不能按约定履行协议内容，则支付违约金40万元。然而，被告租赁原告的房屋至今未向原告支付过租赁费，也没有按照约定替原告向信用社偿还200万元贷款和利息。据此原告请求法院判令：一、依法解除原、被告双方于2014年8月10日签订的《租房协议》，被告承担违约金40万元；二、依法判令被告支付2014年8月10日至实际返还房屋之日止的租赁费；三、依法判令被告返还其租赁的房屋；四、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向法院提供以下二组证据：证据一、房屋租赁协议复印件。证明租赁协议的合同双方为张芳和苗振阳，原告将河东二层超市房子租赁给被告使用，双方约定租赁期限为13年，前3年已经履行，约定违约金为40万元，租赁费以被告偿还原告信用社200万元贷款及利息相抵；证据二、房屋他项权证二份、户口本复印件一份，证明张芳是适格的诉讼主体。
被告辩称，2012年4月10日，我跟原告的丈夫张亚宁签订合同，把我在河东原来开办新月超市的房子即本案租赁的房屋，以735万元的价格卖给了张亚宁。合同签订后，张亚宁付清了前两笔款。第三批款165万元到期后，张亚宁给我支付不了，我就一直没有把房子交给他。2014年4月15日，张亚宁因为付不了款，就跟我协商，以他们在商业大厦的房子折款80万元，同时约定，张亚宁在三个月内把房产过户，如果过户不了，我的房子还不给他交付。商量好以后，我跟张亚宁又签订了一份买卖合同。但是张亚宁至今都没有把房产给我。后来得知，这套房子被张亚宁抵押在银行借了贷款，到现在贷款都没有偿还。后张芳又跟我协商，把她在西安的一家贷款公司以50万元的价格转让给我，让我经营3年，我跟张芳签了一份合同，合同约定法定代表人需变更到我名下，否则无法经营。合同签订后，直到现在法定代表人都没有变更成我，导致我无法经营，所以这50万元等于没有支付。后来张亚宁又陆续支付给我15万元。到了2014年8月10日，我跟张芳协商，签订了这份租赁合同。当时为了逃避法律责任，就把租赁期限写成13年，并且把起始日期写到2011年8月8日，还写了前三年租金已经付清。真实的租赁期限是十年，从2014年8月8日开始计算，租金每年30万元，合计300万元。由于担保公司至今没有过户到我名下，导致我无法融资、经营，所以没有办法给张亚宁还贷款。据此被告认为，被告与张亚宁签订房屋买卖合同，并随后一系列的补充签订相关的房屋买卖、租赁合同，都是买卖房屋延伸出来的合同关系，应当按照买卖合同纠纷并案审理。原告的丈夫张亚宁才是合同的相对人，权利义务由张亚宁所有。法院应当驳回起诉或者追加张亚宁为第三人参加诉讼。
被告向法庭提供以下两组证据：证据一、房屋买卖协议。证明被告苗振阳将河东农贸二层市场超市房屋卖给原告张芳丈夫张亚宁，并约定分三期付款，协议的主体是被告和张亚宁；证据二、房屋买卖合同。被告苗振阳与张亚宁住宅房屋的买卖合同，证明张亚宁将四方大厦向北14层2室卖给被告苗振阳，并约定张亚宁到了约定期限不能交付房屋的产权证，被告将不交付河东农贸市场二层超市房子给张亚宁使用，该合同与超市租赁合同、房屋买卖有直接的关系。
通过庭审举证、质证，对本案的证据认证如下：对于原告提供的两组证据，被告对其真实性没有异议，只是对证明目的有异议，且该两组证据真实、客观，与本案具有关联性，本院予以确认，作为本案定案依据。对于被告提供的两组证据，原告对其真实性没有异议，只是对证明目的提出异议，该两组证据真实客观，本院予以采信。
经审理查明，2012年4月10日，原告的丈夫张亚宁与被告苗振阳签订房屋买卖合同，将被告所有的河东原来开办新月超市的房子即本案租赁的房屋，以735万元的价格卖给了张亚宁。后张亚宁将该房屋房产证办理在原告和其名下。2014年8月10日，原、被告双方就河东农贸市场二层超市租用一事于签订了《租房协议》，协议约定租期为10年,每年租金30万元。双方同意将租期向前写三年即13年且写明签订租房协议之前的三年的房租已付清。鉴于原告向银行贷款200万元，故双方同时还约定由被告在2014年12月内偿还原告在信用社七套房子抵押的200万元贷款和利息，作为被告付给原告的租赁费。协议同时还约定，若乙方不能按约定履行协议内容，则支付违约金40万元。协议签订后，被告至今未向原告支付过租赁费，也没有按照约定替原告向信用社偿还200万元贷款和利息。另查明，该房屋自租房协议签订后一直归被告占有。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告将其和丈夫名下的房屋出租给被告，并签订了租房协议，该协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。被告应当按照协议约定履行自己的义务，但被告作为承租人自协议签订后至今未支付租金，作为出租人的原告可以解除合同。合同解除后，被告应当向原告返还所租赁的房屋。被告以原告的丈夫未履行与其签订的其他房屋买卖合同确定的义务以及该案应按买卖合同审理的抗辩理由，因房屋买卖合同系另一法律关系，被告可以另行主张自己的权利，但不能据此作为拒绝履行本案租赁协议确定的义务，故该抗辩理由不能成立。被告以原告张芳不具有原告主体资格，原告的丈夫张亚宁才是合同的相对人，法院应当追加张亚宁为第三人参加诉讼的辩解。经查，原告提供的房产他项权证以及张芳一家人的户口本证明原告的丈夫张亚宁从苗振阳处将房屋买来后即将房产证办理在张亚宁和张芳夫妻名下。且房屋租赁协议又系张芳与苗振阳签订的，故张芳具有适格的原告资格，故被告的上述辩解意见不能成立。原、被告双方租房协议签订后，被告即占有使用协议中的房屋，依法应当向原告支付占有期间的租赁费用。原、被告双方在协议中约定了一方违约时应当向对方支付违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张芳与被告苗振阳2014年8月10日签订的房屋租赁协议。
二、由被告苗振阳于判决生效后十日内向原告张芳返还租赁的房屋（延川县城河东农贸市场二层原新月超市）。
三、由被告苗振阳向原告张芳支付自2014年8月10起至返还房屋之日的房屋租赁费，租赁费每年30万元。
四、由被告苗振阳于判决生效后十日内支付原告张芳违约金40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，由被告苗振阳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 李新军
审 判 员 贺军宁
人民陪审员 马新闻
二〇一六年六月二十日
书 记 员 杨 慧