湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终280号上诉人（原审原告）陈荣社，农民。委托代理人邹泽任，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。委托代理人蔡建华(系上诉人陈荣社叔叔)，农民。被上诉人（原审被告）刘英雄，农民。被上诉人（原审被告）袁六桃，农民。以上二被上诉人的委托代理人何华江，湖南宏法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘某某。法定代理人付冰（系被上诉人刘某某之母），农民。被上诉人（原审被告）付冰，农民。被上诉人（原审第三人）李泽科，农民。委托代理人李健美，湖南福城律师事务所律师。上诉人陈荣社因与被上诉人刘英雄、袁六桃、刘某某、付冰、李泽科房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民一初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈荣社及其委托代理人邹泽任、蔡建华，被上诉人刘英雄及其委托代理人何华江，被上诉人付冰，被上诉人李泽科及其委托代理人李健美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：刘志华，男，1982年8月14日出生，湖南省资兴市人，2013年因交通事故死亡。刘英雄系刘志华的父亲，袁六桃系刘志华的母亲，刘某某系刘志华与付冰的婚生儿子。付冰与刘志华原是夫妻关系，2009年12月11日与刘志华办理了离婚登记。2009年10月26日，陈荣社、蔡德庚（卖方）与刘志华、付冰（买方）签订了《卖房协议书》。《卖房协议书》约定陈荣社、蔡德庚将位于资兴市东江南路邓家冲，湖南省资兴市人民法院与陈荣社、蔡德庚协议拆迁置换的两层房屋作价250800元卖给刘志华与付冰，“房屋为门面两间，一楼一地两层，共计12间，建筑面积为168.31平方米”。合同约定买方刘志华预付108000元，房屋交接时支付50000元，剩余100000元在2010年6月底一次付清。合同第4条约定：“房屋所有权证、契证、土地使用权证均由卖方办理，其所有费用由卖方承担”。合同签订后，刘志华为陈荣社之子蔡知勇代偿了58000元债务抵作购房款，并支付了25000元现金，共计支付了83000元，刘志华及付冰尚有175000元房款未支付。陈荣社在协议签订后将房屋交付给刘志华与付冰，房屋交付后，刘志华、付冰在原来两层房屋的基础上加建了四层楼房。期间，陈荣社多次向刘志华催讨剩余房款均未果。2013年元月，陈荣社以刘志华为被告向湖南省资兴市人民法院提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，因陈荣社追加湖南省资兴市人民法院为第三人，湖南省资兴市人民法院依据湖南省郴州市中级人民法院的指定管辖依法将案件移送至湖南省郴州市苏仙区人民法院审理。2013年9月11日，刘志华与第三人李泽科签订了《卖房协议书》，刘志华将从陈荣社处购买的房屋的二楼一套住房作价185000元出售给第三人李泽科。在湖南省郴州市苏仙区人民法院审理案件的过程中，刘志华因故死亡，陈荣社及刘志华的继承人向该院提出撤诉申请，2014年12月30日，湖南省郴州市苏仙区人民法院做出（2013）郴苏民初字第1144号民事裁定书，裁定准许陈荣社及刘志华的继承人刘英雄、袁六桃、刘某某撤回起诉。陈荣社撤诉后与刘英雄协商处理本案纠纷未果，故向湖南省资兴市人民法院起诉，请求：1、依法解除与刘志华于2009年10月26日签订的《卖房协议书》；2、资兴市人民法院拆迁重建于资兴市东江南路消防队旁陈荣社卖给刘志华的房屋门面两间，一楼一地两层共12间，建筑面积168.31平方米，四至:东以人行道草坪，西以石山，南以人行过道，北以空坪为界的房屋返还陈荣社所有，陈荣社退还刘志华所交的房款83000元，李泽科对第二层房屋承担连带返还责任；3、本案诉讼费由刘英雄、袁六桃、刘某某、李泽科负担。原审法院另查明，蔡德庚系陈荣社之丈夫，现已去世。在本案审理过程中，陈荣社与蔡德庚的子女蔡知春、蔡知花、蔡知勇提交申明书，申明对本案争议房屋由其继承的份额予以放弃，由其继承的份额由陈荣社继承。原审法院认为，陈荣社、蔡德庚与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》有陈荣社、蔡德庚与刘志华、付冰的签字确认，系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该《卖房协议书》合法、有效。本案争议焦点是陈荣社要求解除与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》是否有依据。合同的解除包括协议解除与法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方并未就解除《卖房协议书》进行约定，陈荣社主张与刘英雄在2015年3月30日对刘英雄做了询问笔录，刘英雄在询问笔录中表示同意解除《卖房协议书》，但该询问笔录是由李志华询问，邹泽任记录，该两人与刘英雄协商时并未有证据显示得到了陈荣社的授权，陈荣社与刘英雄并未就解除《卖房协议书》达成协议，刘英雄也只是本案争议房屋的共有权人之一，其行为并不能代表其他共有权人，且刘英雄在庭审中明确表示不同意与陈荣社解除《卖房协议书》，故本案不存在协议解除《卖房协议书》的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。陈荣社主张刘志华及付冰未支付剩余的房款175000元，违反了合同约定，陈荣社有权解除合同，但陈荣社提交的证据并不能证明是刘英雄等人的违约行为导致合同目的不能得以实现，本案中不存在法定解除《卖房协议书》的情形，故对陈荣社要求解除与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》的诉讼请求依法不予支持。陈荣社主张未办理好房屋所有权证、契证、土地使用权证的理由是刘志华、付冰在卖给其的两层房屋的基础上增加了四层楼房导致至今未办理好该三证，且现在办理本案争议房屋的房屋所有权证、契证、土地使用权证需要增加很多费用，导致合同目的无法实现。《卖房协议书》约定由卖方为刘志华、付冰办理好房屋所有权证、契证、土地使用权证，且约定了费用由卖方承担，对于陈荣社主张增加房屋建筑面积导致办证费用增加的问题是在合同履行过程中存在的问题，并非导致合同目的无法实现，故对陈荣社的该项主张依法不予支持。对于陈荣社要求返还房屋的第二项诉讼请求，因陈荣社、蔡德庚与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》并未解除，双方应按《卖房协议书》继续履行合同义务，故对该项诉讼请求依法不予以支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“驳回原告陈荣社的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告陈荣社负担。”上诉人陈荣社不服原审判决，向本院提起上诉称：1、刘志华与付冰的《离婚协议》能够证明付冰对本案房屋没有所有权，争议房屋也没有赠与刘某某，陈荣社向湖南省资兴市人民法院起诉之前，刘某某的监护人是刘英雄,李志华与邹泽任对刘英雄的询问笔录中，刘英雄表示解除《卖房协议书》，刘英雄该行为属于表见代理，双方已经同意解除《卖房协议书》；2、买方刘志华不按约定交纳房款，违反《卖房协议书》的约定，是严重违约，符合法定解除《买房协议书》的情形；3、原审法院认为买方刘志华增加房屋建筑面积导致办证费用增加的问题是在合同履行过程中存在的问题是错误的；4、李泽科明知诉争房屋在法院审理过程中而购买，违反了法律的有关规定。请求撤销原判，改判解除与刘志华签订的《卖房协议书》。被上诉人刘英雄答辩称：1、刘英雄不是刘某某的法定代表人，刘英雄不能代表其他共有人对诉争房屋进行处置，也没有和陈荣社协商解除《卖房协议书》；2、询问笔录不能证明刘英雄同意解除《卖房协议书》；3、陈荣社提交的证据不能证明刘英雄的违约行为导致合同不能实现，不存在法定解除合同的情形；4、陈荣社缴纳罚款费用是办理房屋证件所发生的费用，按约定应该由陈荣社承担；5、付冰是刘某某的法定代理人，同时付冰作为共同购房人，对诉争房屋享有所有权；6、李泽科购买刘志华的房屋是合法有效的，法律没有规定李泽科购房行为无效。请求二审法院依法维持原审判决。被上诉人付冰同意刘英雄的答辩意见。被上诉人李泽科答辩称：《卖房协议书》没有约定解除也不存在法定解除的情形，合同不应当解除，李泽科购买房屋不知道该房屋存在争议。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。本院二审查明：一、诉争房屋至今未办理房屋所有权证、契证、土地使用证。刘志华及付冰已支付购房款83000元，尚有175000元未支付。二、陈荣社于2012年8月29日通过邮寄催款通知向刘志华催款，并告知在接到该通知10内不履行交款义务，陈荣社有权解除双方的卖房协议。三、陈荣社于2015年6月18日向湖南省资兴市人民法院起诉，请求解除与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是双方签订的《卖房协议书》是否应当解除。本案中，陈荣社主张刘英雄在询问笔录中表示解除该《卖房协议书》，但该询问笔录系刘志华询问，邹泽任记录，且笔录中并没有提及二人是受陈荣社委托与刘英雄协商解除陈荣社与刘志华签订的《卖房协议书》，现刘英雄明确表示不同意解除《卖房协议书》，双方没有就解除合同达成一致意见。故陈荣社主张刘英雄并代表刘某某同意解除《卖房协议书》的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。解除权的行使期限应该与异议期间的确定相当，刘志华在购买房屋后没有及时履行交款义务，陈荣社2012年8月29日通过邮寄催款通知向刘志华催款，并告知在接到该通知的10日内不履行交款义务，视为不履行卖房协议，陈荣社有权解除双方的卖房协议。但陈荣社直到2015年6月18日才向人民法院提出解除双方的《卖房协议书》，已经超出了行使合同解除权的合理期限。本案房屋已交付达七年之久，且刘志华已在原房屋上搭建了四层，并且已将部分房屋卖与第三人，解除合同将影响物的整体功能的发挥，为了维护交易安全和稳定经济秩序，不使已经稳定的法律关系遭到破坏，本院认为不解除该《卖房协议书》为宜。至于刘英雄等人未依约履行交纳购房款的义务，陈荣社可另行主张权利。综上，上诉人陈荣社的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人陈荣社负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄ＸＸ审 判 员  李 程代理审判员  夏国争二〇一六年五月二十四日书 记 员  资 威附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。