北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第3004号
原告（反诉被告）张国兴，男，1956年12月31日出生。
委托代理人康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
委托代理人张德贤，女，1984年5月26日出生。
被告（反诉原告）马宁，男，1975年10月24日出生。
委托代理人杨健，北京市北方律师事务所律师。
第三人（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公室1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。
原告（反诉被告）张国兴与被告（反诉原告）马宁、第三人（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国兴及其委托代理人康波，被告（反诉原告）马宁的委托代理人杨健、第三人（反诉被告）链家公司的委托代理人孙凤起均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）张国兴起诉称：2010年4月10日，经链家公司居间，张国兴、马宁、链家公司签订北京市存量房屋买卖合同，约定马宁将北京市石景山区玉泉西里x区x号楼x单元x室房屋出卖给张国兴，房屋价格300万元，定金10万元。签订合同前，马宁、链家公司故意隐瞒诉争房屋产权尚未满5年的事实，均称已满5年而无需缴纳相关税款，链家公司在签订合同时向张国兴出具书面声明。合同签订后�2010年4月10日，张国兴向马宁支付定金10万元，于4月16日向链家公司支付信息服务费、代收费等共计8.16万元。2010年4月17日，马宁及链家公司诱使张国兴签订房屋买卖合同，并已经网签。该合同将诉争房屋的实际价款由300万元故意写为196万元。张国兴向相关部门查询得知，上述行为违反法律规定，损害国家及个人利益。北京市第一中级人民法院已判决确认北京市存量房屋买卖合同无效。诉讼请求：1.判令被告继续履行2010年4月10日与张国兴签订的北京市石景山区玉泉西里x区x号楼x单元x号房屋的北京市房屋买卖合同及补充协议，张国兴在判决书生效之日起5日内将其余购房款210万元支付至原、被告共同协商确定的银行帐户，双方无法协商一致的，可以支付至法院指定的银行帐户；2.张国兴付款后3日内，张国兴、马宁双方共同到房产部门办理北京市石景山区玉泉西里x区x号楼x单元x号房屋的权属转移登记手续，第三人给予必要合理的协助，办理完毕当日，张国兴将210万元房款全部支付给马宁；3.对于因办理房产过户发生的税费，张国兴同意全部支付，但保留向有责任的一方追究的权利；4.马宁于房屋所有权过户办理完毕（即房产部门发放原告名下的产权证）之日起10日内，将房屋交付给张国兴；5.诉讼费由马宁承担。如果法院认定合同解除，则诉讼请求为：1.解除房屋买卖合同及补充协议；2.判令被告返还购房款80万元、定金10万元及利息（以90万元为本金，自2010年4月16日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算）；3.判令被告支付违约金60万元；4.判令被告赔偿房屋溢价款损失150万元；5.判令被告承担案件诉讼费。
被告马宁（反诉原告）答辩称：张国兴原诉讼请求为解除合同，马宁也表示同意，根据合同法规定，解除合同的通知已经通知对方，合同已经解除。后张国兴没有权利变更诉求。张国兴曾经在2010年7月提出撤销合同诉讼请求，2010年7月该案结束后，张国兴与马宁没有任何接触，2011年2月17日，国家开始执行限购政策，在限购政策之前张国兴有足够的时间履约，张国兴提到因限购政策导致无法履约的原因不成立。张国兴接到马宁履约催款函后仍未履约，不久后，张国兴提出本诉，庭审过程中，张国兴多次要求解除合同，没有履约的行为及意思表示。诉争房屋的买卖合同现已经解除。办理网签合同手续是根据北京市的相关政策，由中介机构办理，办理网签不是马宁的义务。网签合同中的部分条款被判决无效，网签合同无法执行。不同意继续履行合同，也不同意房屋过户。原告违约行为导致没有过户，应由原告承担后果，原告还有210万房款没有支付，根据北京高院会议�要不应该支持原告诉求。合同已符合合同法关于解除的条件。因此，不同意张国兴的诉讼请求。就此被告提出反诉。张国兴与马宁签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议约定2010年5月25日前张国兴支付第2笔款项80万元，但张国兴没有支付，应当按照补充协议第2条第6项约定，以相当于房屋总价款的20%向马宁支付违约金，张国兴已经支付的全部款项应折抵违约金，多退少补。（2010）一中民终字第20826号民事判决书已确定2010年4月10日合同及补充协议有效，可继续履行，判决时间为2010年12月16日，该时间均在北京出台限购政策之前，张国兴有足够履约时间而没有履约，应当承担违约责任。因此，马宁有权解除买卖合同及补充协议，故提出反诉。反诉请求：1.判令解除2010年4月10日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，撤销2010年4月17日签订的网签存量房屋买卖合同（编号：x号网签合同），张国兴配合办理网签合同的注销手续；2.判令张国兴向马宁支付违约金70万元，以被反诉人已经支付的房款抵作违约金（其中包括定金10万元不予退还）；3.反诉费由张国兴承担。
反诉被告（本诉原告）张国兴针对反诉答辩称：不同意马宁的反诉请求。合同不能履行的原因是张国兴对2010年4月17日网签合同的效力有异议，并不是因张国兴违约造成。马宁收取90万元的款项没有催告张国兴。案件立案后马宁才向张国兴发送了通知，包括履约及支付违约金。张国兴没有违约行为，也不具备承担支付违约金的前提。马宁的反诉请求超过诉讼时效，按照补充协议约定，如果张国兴有违约行为，应当在违约行为发生起5个工作日即2010年6月1日前支付违约金，从这个时间起开始计算违约金的诉讼时效，马宁20**年6月28日才提出违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效。关于撤销网签的诉求，2010年4月17日，原、被告办理网签手续，基于网签的特殊形式，即便上在网络上没有对方签名，也不能证明网签不存在。即便没有网签签名，也没有撤销的。被告主张的理由与撤销不相符。不同意反诉原告的反诉请求。
第三人（反诉被告）链家公司答辩称：如法院判决继续履行买卖合同，链家公司可以继续提供居间服务。反诉请求与链家公司无关，不发表答辩意见。
经审理查明：位于北京市石景山区玉泉西里x区x号楼x单元x号房屋所有权人为马宁。
2010年4月10日，马宁（出卖人）与张国兴（买受人）签订北京市房屋买卖合同。同日，马宁（甲方、出卖方）与张国兴（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订了补充协议。买卖合同及补充协议中约定：甲方从乙方处购买诉争房屋，总房价款（不�税，即净得房价款）为300万元；乙方首付款为170万元，乙方首付款分二次支付甲方，乙方于2010年4月17日前支付甲方第一笔首付款80万元（不含定金10万元），乙方于2010年5月25日前支付甲方第二笔首付款，第二笔首付款为80万元；在乙方将首付款支付评估报告出来后3个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往银行办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同前往办理权属过户手续。买卖合同第七条违约责任约定：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。补充协议第2条第6项约定：以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付五百元违约金（延期在15日内）；若延期超过15日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行。补充协议第三条税负的承担约定：交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整须缴纳�新增税费）由乙方承担，由承担方直接向主管机关缴纳。补充协议第四条违约责任约定：若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。此外，买卖合同及补充协议对房屋交付、物业交割、户口迁出等进行了约定。双方买卖合同及补充协议中没有书面约定网签及网签时间。
同日，三方签订了居间成交确认书，其中第一条信息审核：乙方确认甲方已应丙方要求提供了下列文件：房屋产权证书、产权人身份证明文件，乙方已审核了上述文件。
2010年4月10日，张国兴向马宁支付定金10万元，2010年4月16日，张国兴向马宁支付房屋首付款80万元。
2010年4月10日，链家公司工作人员于杰出具书面声明载明：本人承诺在张国兴购买诉争房屋如果不满五年，购买人只需支付一万元的费用给于杰负责办理过户时所缴纳的个人所的（得）税及营业税。原告称此为被告与链家公司对于房屋“满五年”的承诺。被告对此不认可，链家公司称此仅为对于税费的承诺，并非承诺房屋“满五年”。
上述合同签订后，马宁和张国兴出具授权委托书，授权链家公司以196万元价格办理网签。2010年4月17日，链家公司办理《存量房屋买卖合同》（合同编号：x号）的网签手续。该合同中第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，第七条违约责任，第九条税、费相关规定，第十条权属转移登记的约定内容与2010年4月10日所签《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致，其中，变更交易价款为196万元，违约金约定亦不相同。
2010年4月18日，马宁向张国兴出具一张93万元的收款证明，但各方当事人均表示该款项并没有实际支付。
2010年8月2日，张国兴将马宁、链家公司诉至本院，以二被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成欺诈，链家公司违反诚实信用的基本原则及国家税收征管的法律、法规，诱使当事人签订“阴阳合同”为由，提出撤销2010年4月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，确认2010年4月17日签订的《存量房屋买卖合同》（网签）无效等诉讼请求。本院于2010年10月18日作出（2010）石民初字第4455号判决书，其中认定：张国兴与马宁于2010年4月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家房地产公司签订的《补充协议》有效并已得到部分适当履行，张国兴要求以欺诈为由撤销该合同的主张证据不足，张国兴与马宁于2010年4月17日网签的x号《存量房屋买卖合同》，对交易价款和违约金等重要条款做出了变更，�的为少交税款，违反了国家的房屋买卖政策及影响交易的合法进行，对该《存量房屋买卖合同》与《北京市存量房屋买卖合同》相抵触的合同条款，确认为无效条款，其余不抵触部分条款认定其合法效力。判决：确认《存量房屋买卖合同》（合同编号：x号）中：“第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式；第七条：违约责任；第九条：税、费相关规定；第十条：权属转移登记”的相关约定无效，该合同其余条款有效，驳回张国兴的其他诉讼请求。该判决作出后，被告不服提出上诉。2010年12月21日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第20826号民事判决书，判决维持原判。
2012年8月26日，张国兴向链家公司发出催告继续履行合同通知书，催促链家公司与马宁联系，协商买卖双方重新签订网签合同，继续履行双方的房屋买卖合同。该函件于2010�9月1日由链家工作人员于杰收取。
2013年6月8日，马宁向张国兴发送履约催告函，催促马宁20**年6月15日之前付清所有购房款及违约金，办理相关权属过户手续，逾期将解除合同。原告称被告发函是在被告收到法院通知之后才发的。
本院作出生效判决书，确认网签合同中的部分主要条款无效后，对于买卖合同未继续履行的原因，张国兴称从二手房买卖交易习惯和买卖合同的实际履行情况看，张国兴、马宁均同意在第一笔80万款项支付之后第二笔购房款80万元支付之前办理网签合同，所以，在重新办理网签合同手续之前，张国兴有拒绝履行支付第2笔购房款的抗辩权。马宁称合同没有对网签时间进行约定，张国兴应按继续支付首付款，网签情况并不影响张国兴继续履行买卖合同。链家公司称网签合同被确认部分无效后曾电话联系张国兴与马宁，双方并没有履行合同的意思表示。
庭审时，各方均认可经过“限购”政策颁布，原告现并无购房资质。
上述事实，有北京市房屋买卖合同、补充协议、居间成交确认书、民事判决书、通知书、催告函、银行存款凭证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：张国兴、马宁、链家公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。
本案争议焦点在于：张国兴起诉要求继续履行诉争合同，马宁反诉要求解除合同，故本案中诉争合同是否具备继续履行的条件及是否符合解除条件系本案的关键事实。应当对此进行认定。
第一方面，房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判令出卖人为买受人办理房屋过户登记。对未办理网上签约的，当事人双方在2011年2月17日相应限购政策出台前订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理过户登记的诉求，可予支持。不符合上述条件的，应当释明当事人变更诉求请求解除合同，否则判决驳回其诉求。
具体至本案中，网签合同主要条款均已经生效判决书认定部分无效，且被认定无效部分为合同核心的成交价格、税费、权属转移登记等内容。现双方对于是否应重新签订网签合同及何时再签订网签合同存在争议，对此已经不适用双方已经签订网签合同的处理原则。原告仅支付90万元房款，且房屋至今并未交付使用，已不符合上述要求。此外，原告在合同履行�间起诉要求撤销合同及认定网签合同无效，从而导致合同未及时履行，且在上述案件判决生效后，仍未在限购政策实施前及时履行合同，现原告仍无购房资格，故合同无法继续履行。
第二方面，原告在此前案件诉讼中，曾主张解除合同，被告对此亦认可，应当视为双方已经合意解除了合同。
合同既已解除，关于违约责任认定问题，本院认定如下：原、被告均未提供有效证据证实在限购政策实施前要求对方继续履行合同，对于是否需要重新办理网签双方均未协商核实，原告第一次诉讼后，双方已经实际中止履行合同，被告未及时通知原告支付首付款，后被告通知原告时原告已经提起本案诉讼，原告此时以存在诉讼为由未支付剩余首付款并不导致违约。原告向发出的函件并未证实送达被告，故对于该函件不能认定被告存在违约行为。原告主张被告�承诺房屋“满五年”，但并未就此提供有效证据予以证实，故对于原告该项主张，本院不予采纳。
综上，房屋买卖合同及补充协议应予以解除。被告应当返还原告房款及定金，并给付自占有之日起的利息。原告主张被告给付违约金，并赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院依法不予支持。合同既已解除，被告请求原告配合办理网签合同注销手续的反诉请求本院予以支持，被告请求原告支付违约金（以房款及定金冲抵）的反诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。此外，各方当事人与链家公司之间居间合同法律关系的权利义务，各方可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除张国兴、马宁签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张国兴、马宁与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、马宁于本判决生效后七日内返还张国兴购房款八十万元、定金十万元（以上共计九十万元），并给付利息（以九十万元为基数，自2010年4月16日开始，计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算）；
三、张国兴于本判决生效后七日内配合马宁至房屋权属登记管理部门办理存量房屋买卖合同网上签约的注销手续；
四、驳回张国兴的其他诉讼请求；
五、驳回马宁的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万零八百七十元，由张国兴负担一万八千元（已交纳六千八百零八元，剩余一万一千一百九十二元于本判决生效后七日内交纳），由马宁负担一万二千八百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五千四百七十元，由马宁负担五千四百元（已交纳），由张国兴负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 孙秀芝
人民陪审员 武文华
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 徐 瑶