陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终959号
上诉人（原审被告）：榆林市福鼎泰房地产开发有限公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区西沙新三路南侧。
法定代表人：魏强，该公司经理。
委托诉讼代理人：张照普，陕西驼城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李培录，陕西格道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：榆林市榆阳区长城路街道办事处。住所地：陕西省榆林市榆阳区长城南路***号。
法定代表人：张旭辉，该办事处主任。
委托诉讼代理人：曹云禄，男。
委托诉讼代理人：张利，陕西富能律师事务所律师。
上诉人榆林市福鼎泰房地产开发有限公司（以下简称福鼎泰公司）因与被上诉人榆林市榆阳区长城路街道办事处（以下简称长城路街道办事处）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院(2017)陕08民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福鼎泰公司委托诉讼代理人张照普、李培录，被上诉人长城路街道办事处委托诉讼代理人曹云禄、张利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福鼎泰公司上诉请求：1.撤销榆林市中级人民法院（2017）陕08民初67号民事判决书；2.驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、被上诉人不具备原告的诉讼主体资格，其诉讼行为依法不能成立。1.被上诉人并非本案标的物即转让土地的实际出资人。被上诉人前身为榆阳区榆阳镇人民政府，管辖榆林市区范围内29个村民委员会。本案标的物即转让土地的原所有人为被上诉人下辖的一个村民委员会沙河口村委会。2005年，被上诉人利用手中的公权力迫使沙河口村委会以极其低廉的价格将该村所辖的30亩土地出卖给被上诉人，被上诉人则以一级基层政府之名，行非法为本政府工作人员集体谋私之实，购买土地的实际出资人为被上诉人本政府具备资格的全体工作人员以及部分离任的政府领导和部分有关系的社会人员，而被上诉人并未实际出资分文。2.被上诉人并非本案标的土地的实际使用权人。根据榆林市国土资源局（2006）13号国有土地使用权出让合同，受让方虽为被上诉人榆阳区榆阳镇人民政府，但括弧里注明“附有职工名单”。故受让方的实际使用权人为张燕等90人，而非被上诉人。3.本案诉讼标的物与被上诉人没有直接利害关系。被上诉人所提起的诉讼请求与其自身没有直接利害关系，其实质是为了保护本单位在职人员和其他社会人员的利益。在拥有实际土地使用权的90人当中，35%以上并非被上诉人本政府工作人员，本次诉讼所产生的相关费用也并非被上诉人实际支出，而是由原集资购地人员再次集资。二、如被上诉人原告主体资格适格，则涉嫌非法转让土地，其转让行为无效，不受法律保护。被上诉人以其政府名义在与该土地原始所有人沙河口村购买时，仅为25亩土地，支付购地款仅10余万元。同时，被上诉人利用其自身的公权力占有沙河口5亩土地后，逐步使该30亩土地转换为国有土地，在其与榆林市国土局的出让合同中注明的所缴纳的土地出让金仅260余万元。且在国有土地出让合同第13条、第33条对开工日期及未如期动工的责任有明确约定，然而被上诉人违反出让合同约定，在非法屯集该土地长达6年后，竟然以合同价20700万非法转让给上诉人。其中90套房产以合同价计为10800万，被上诉人非法获取上诉人现金4500万，合计高达15300万元。当沙河口村委会获知被上诉人获得暴利后，要求分享利益，被上诉人利用公权力要求上诉人在给被上诉人90套房（包括90个车位）的基础上再给沙河口村委会无偿分配45套房（包括45个停车位），按合同计价5400万。可见被上诉人的行为已经构成犯罪。三、双方签订的建设用地使用转让合同价格显失公平，致上诉人无法履行。根据陕西诚悦会计师事务所审计报告，如果按双方合同约定给被上诉人无偿返还90套住宅及90个车位，再加上沙河口村45套住宅及45个车位，上诉人将净亏损高达72607703元，且上诉人因开发该项目已负债累累。四、建设用地使用权转让合同部分条款涉嫌违法，违法条款不受法律保护。1.合同第三条第5、6项违法，且被上诉人涉嫌重大偷税犯罪嫌疑。2.合同第三条第7项系其被迫签订。五、本合同不能完全履行主要是因被上诉人造成的。上诉人早在2011年11月7日就一次性向被上诉人支付4500万元购地款，平均每人私分50万元，但被上诉人因自身原因迟迟不办理土地转让手续，致使上诉人不能及时申报土地、建设用地事宜，延误16个月，致上诉人错过了黄金开发时间。直到2014年初办妥各项审批手续于2015年后半年完成修建时，本地房地产价格已暴跌40—50%，正是由于被上诉人的主要过错，才导致上诉人根本不可能实现预期经营目标，也导致本协议无法履行。六、一审判决未查实被上诉人的主要过错，便以合同约定判处，显失公平。判决上诉人支付2000万元违约金有违立法原则。
长城路街道办事处辩称，一、答辩人主体适格，对本案诉讼标的具有直接利害关系。答辩人以职工住宅用地为由出让取得涉案国有土地使用权并办理了土地使用权证和相关修建手续，在进行部分前期建设后于2012年9月21日同上诉人签订《土地使用权转让协议》并经公证。涉及土地出让金的实际出资、土地的实际使用、转让协议权益及诉讼结果实际关联主体是答辩人对内关系，对外答辩人就是本案所涉建设用地使用权人，亦是《土地使用权转让协议》合同当事人。二、答辩人同上诉人签订并经公证的《土地使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。上诉人认为协议涉嫌违法犯罪，协议部分条款无效，协议的签订受胁迫及显失公平等，均不能成立。合同在订立时未胁迫，条款内容不涉嫌违法犯罪，上诉人在签订后从未提出异议，更未请求变更、撤销合同，反而在2015年4月10日还向答辩人明确返还的房屋为福鼎泰花园小区1号楼，除一楼、顶楼、已售楼之外的面积为150平方米左右的90套房屋及地下停车位。可见，上诉人观点自相矛盾，且无任何事实和法律依据。三、上诉人应按照约定，遵循诚实信用原则全面履行义务。《土地使用权转让协议》约定土地转让上诉人并由上诉人开发建设，上诉人返还答辩人前期投资款4500万元，并在建设后返还答辩人90套面积为145平方米的单元房及90个地下停车位作为土地使用权转让对价。该协议对上诉人交房时间、房产选择、税费缴纳、房产证办理、土地变更以及迟延交房的违约责任均作出明确约定，其中约定90套单元房非一楼和顶楼，且大修基金、开口费、税费均由上诉人承担，上诉人必须于2014年12月8日前交房，迟延交房的，90套房产以价值10800万元从2014年12月8日起以月利率1.5%计算利息支付答辩人，截止起诉即2016年12月28日已产生利息为3996万元，但答辩人基于现实情况，在一审仅主张2000万元违约金。至今，上诉人在具备交房条件后拒不交房，且经答辩人查询，上诉人已将上述1号楼中应返还的房屋违背诚信又对外销售，致使答辩人在事实上和法律上对前述部分房屋无法获得权属。现上诉人在一审判决后不积极履行，反而为拖延时间提出上诉。一审认定事实清楚，证据充分，合同依据、法律规定明确，上诉人所持上诉理由无事实和法律依据，应依法驳回。
原告长城路街道办事处向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年9月21日签订的《土地使用权转让协议》有效，并继续履行，被告向原告返还90套面积为145平方米的单元房及90个地下停车位，若不能按时交房以每套房120万元、月利率1.5%给付利息支付原告;2.判令被告向原告支付迟延履行违约金2000万元;3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2006年5月,榆阳区榆阳镇人民政府以职工集资的形式向榆林市国土资源局【国有土地使用权出让合同的编号（2006）13】取得位于榆林市建榆路西面积21228平方米国有出让土地使用权，土地使用年限70年，支付土地出让金262.2万元及其他费用，并已办理国用2011第38242号国有土地使用权证（使用权面积20004.68平方米）。原告在上述土地进行了部分前期建设后，于2012年9月21日与被告福鼎泰公司签订《土地使用权转让协议》并经公证，协议约定：上述土地转让被告，由被告开发建设，被告返还原告前期投资款4500万元，并在建设后返还原告90套面积为145平方米的单元房及90个地下停车位；每套房145平方米上下差不得超过5平方米，低于145平方米所差面积由被告按市场出售价给付原告，超出145平方米所超面积原告按成本价给付被告。此外，协议约定90套单元房必须是板式楼、朝向南、非一楼和顶楼，且大修基金、开口费、税费均由被告承担，被告必须于2014年12月8日前交房，迟延交房的，90套房产以价值10800万元从2014年12月8日起以月利率1.5%计算利息支付原告。协议签订后，原告依约履行义务，提供前期立项、修建资料并配合被告办理土地变更手续、交付土地，被告亦先行交付原告前期投资款4500万元。现被告具备交房条件，拒不交房，且将返还的房屋对外出售。2015年，榆阳区榆阳镇人民政府被撤销，设立为榆林市榆阳区长城路街道办事处。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一是原告的主体是否适格；二是合同的效力；三是合同是否应当继续履行。本案涉案的《土地使用权转让协议》的签订当事人为本案的原、被告，现原告作为合同相对人主张权利符合法律规定。关于合同的效力。虽然原告就涉案的土地并未出资，实际的出资人为原告的职工，但涉案土地在原始取得和转让中均以原告的名义发生法律关系，故被告认为原告不具有主体资格的抗辩理由不能成立。2012年9月21日，原告长城路街道办事处与被告福鼎泰公司签订的《土地使用权转让协议》，系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。被告未能按照合同约定履行交房义务，构成违约，应按照合同约定承担继续履行交房的合同义务。由于被告未能按时交房，根据合同约定被告应承担从2014年12月8日起以月利率1.5%计算合同价值10800万元的利息，因原告诉请的2000万元小于可以计算的利息，对原告的该请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，遂判决：一、原告榆林市榆阳区长城路街道办事处与被告榆林市福鼎泰房地产开发有限公司于2012年9月21日签订的《土地使用权转让协议》有效，并继续履行；二、在本判决生效后十日内，由被告榆林市福鼎泰房地产开发有限公司向原告榆林市榆阳区长城路街道办事处返还90套面积为145平方米的单元房（所差面积按合同约定找补）及90个地下停车位，若不能交付的房产以每套房120万元给付原告榆林市榆阳区长城路街道办事处；三、在本判决生效后十日内，由被告榆林市福鼎泰房地产开发有限公司向原告榆林市榆阳区长城路街道办事处支付迟延履行违约金2000万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，保全费5000元，均由被告榆林市福鼎泰房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人福鼎泰公司提交了五组证据：第一组：（1）土地转让协议两份；（2）证明一份。证明目的：被上诉人购买土地的资金为财政支出，不得用于为职工住宅建房谋求私利，涉案房产土地使用权来源不合法；第二组：（1）榆林市城区地价表两份；（2）国有建设用地使用权转让协议一份；（3）土地使用权转让协议一份；（4）《榆林市人民政府关于公布榆林中心城区及周边区域基准地价的通知》。证明目的：1.被上诉人隐瞒当时地价真实情况，以明显高于榆林市人民政府公布的价格出让土地使用权，为自己单位职工谋取住房利益所签订的《土地使用权转让协议》属于《合同法》第五十二条第（一）项，即损害国家利益之情形，为无效协议；2.上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议》，违反国务院部委联合下发的《关于制止违规集资合作建房的通知》，属《合同法》第五十二条第（五）项之情形，即违反法律、法规的强制性规定，为无效协议；第三组：收款收据两支。证明目的：1.上诉人返还的前期投资款4500万元的实际受益人为原始投资人张燕、陈培林等90人，每人分得50万元，而非被上诉人；2.榆阳镇住宅区基建领导小组系未经登记的组织，不具有诉讼主体资格，张燕、陈培林等90人为本案适格当事人；第四组：国有土地使用权出让合同一份。证明目的：1.涉案房产的土地使用权名为榆阳区榆阳镇人民政府，实际主体为张燕等90人，且土地出让金亦由张燕等90人实际支付；2.张燕等90人为涉案房产的实际享有人，对涉案房产具有诉权，被上诉人不具有诉权；第五组：（1）土地使用权证书两份；（2）建设工程施工许可证一份；（3）建设工程施工合同书一份；（4）关于逾期履行合同要求赔偿的申请报告一份；（5）收款收据一支。证明目的：1.涉案房产土地使用权截止至2013年2月21日才变更至上诉人名下，土地主管部门拖延办证时间，其中最重要的工程开工许可证于2014年3月27日方才办理完毕，客观上限制项目开工日期；2.因上述客观原因严重限制开工日期，导致合同约定的2014年12月8日的交房时间已客观上无法履行，该情形90位实际投资人均明知且未提出异议，上诉人不构成违约。
长城路街道办事处质证认为，对于第一组（1）的真实性有异议，未提供原件。对于证据（2）真实性无异议，对第一组证据证明目的有异议，不能证明土地来源不合法；对于第二组（1）真实性有异议，来源不明。对于（2）、（3）真实性没有异议。对于第二组证据证明目的均有异议，其中第四份证据仅为部门通知，并非合同法第52条所规定的法律和行政法规。合同效力问题是法律问题，并非证据证明的事实问题；对于第三组证据真实性没有异议，证明目的有异议。合同的实际履行人、交款单位及收款人并非本案当事人，交款单位并非福鼎泰公司，收款人也不是街道办，4500万元其确实收到，但收到以后是否支付给土地出资人还是被上诉人持有，都不影响本案法律关系的认定，不影响被上诉人的诉讼主体资格；对于第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，理由同上；对于第五组证据真实性无异议，证明目的有异议。合同不能如约履行的责任并不在于被上诉人，无论是基于客观情况，还是第三人或者上诉人的原因导致合同不能履行，不影响上诉人违约事实的认定和违约责任的承担。
本院认证意见，对于第一组证据，与涉案事实不具有关联性；对于第二组证据，《榆林市城区地价表》来源不明，对方也不予认可，本院不予确认。国有建设用地使用权转让协议、土地使用权转让协议及《榆林市人民政府关于公布榆林中心城区及周边区域基准地价的通知》并不能证实其所主张的涉案协议之效力，证明目的本院不予采信；对于第三、四组证据，因与待证目的不具有关联性，本院不予采信；对于第五组证据，并不能有效证明其迟延交付系被上诉人所导致，本院亦不予采信。
被上诉人长城街道办事处没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决查明一致，予以确认。另查明，《土地使用权转让协议》三.2中约定：“交房时间，乙方必须于2014年12月8日前给甲方交房，若不能按时交房，乙方给甲方的90套房，每套以120万元计息，每元月息1.5分人民币，按季付息。若不能按时交房也不能按时付利息，甲方有权收回30亩土地，乙方所付现金不予退还，作为甲方损失。”上述协议签订后，榆林市人民政府于2013年2月21日向福鼎泰公司颁发榆市国用（2013）第41432号国有土地使用权证。因逾期履行合同，榆林市土地储备中心向福鼎泰公司赔偿违约金1986379元。
本院认为，本案争议焦点为：1.长城路街道办事处的诉讼主体资格是否适格；2.本案所涉土地使用权转让协议是否有效，是否存在显失公平或者胁迫情形；3.合同未按照约定履行的责任如何确定。
关于长城路街道办事处的诉讼主体资格是否适格的问题。经查，2012年9月21日，被上诉人榆林市榆阳区榆阳镇人民政府作为甲方与乙方福鼎泰公司签订了《土地使用权转让协议》，其系合同的一方当事人，现因合同履行发生纠纷，长城路街道办事处作为原榆阳镇人民政府权利义务继任者，其有权提起本案民事诉讼。
关于本案所涉土地使用权转让协议是否有效，是否存在显失公平或者胁迫情形的问题。经查，当事人所签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，合同签订前，长城路街道办事处已取得国有土地使用权证，双方土地使用权转让协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应予确认。福鼎泰公司作为市场主体，其对合同指涉的房地产项目的成本与收益关系及市场前景应具有相当的认知能力，合同中亦明确约定系双方自愿达成，且该《土地使用权转让协议》在2012年10月23日已经榆林市榆阳区公证处公证。福鼎泰公司二审期间提交建设部、监察部、国土资源部联合颁行的建住房〔2006〕196号《关于制止违规集资合作建房的通知》，以证明双方签订的《土地使用权转让协议》无效，但上述通知并未指涉合同无效，也并非认定合同无效的法律规范。另上诉人也没有提交其签订上述协议系受胁迫下所为的证据，其所提交的证据也不足以证明上述交易存在显失公平。故上诉人的此节上诉理由不能成立。
关于合同未按照约定履行的责任如何确定问题。经查，涉案房产的土地使用权于2013年2月21日办理在上诉人名下，但土地使用权证显示的颁发日期并不能指向长城路街道办事处违约。因该土地证办理迟延，榆林市土地储备中心已向福鼎泰公司赔偿违约金1986379元。榆林市城乡建设规划局于2014年3月27日颁发了建筑工程施工许可证，但该证据仅仅表明施工许可证的颁发日期，并不能证实逾期交房的原因在于长城路街道办事处。而且，一审时，长城路街道办事处按照合同约定计算迟延履行金3996万元，起诉请求2000万元，已考虑到逾期交房的其他因素。故上诉人的此节上诉理由不能成立。
综上，上诉人福鼎泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费681800元，由上诉人榆林市福鼎泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱玉红
审 判 员 马党库
代理审判员 刘育伟
二〇一七年九月十一日
书 记 员 刘 敏