湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初606号
原告:姜霞珍，女，1965年11月12日出生。
委托诉讼代理人：江ＸＸ，湖南中楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋良勇，湖南中楚律师事务所律师。
被告：鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园-201房。
法定代表人：邓小明，董事长。
委托代理人：王海军，湖南通程律师事务所律师。
原告姜霞珍诉被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员刘上堤、人民陪审员李丹及人民陪审员毛爱珍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江ＸＸ、蒋良勇及鸿基公司委托代理人王海军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月29日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告作为买受人购买鸿基公司开发的位于天心区城南西路228号海富大厦项目的商品房第一幢6层某房，总金额618750元。合同第十条约定：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定：由于出卖人的原因，未在约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。鸿基公司作为出卖人没有全面履行义务，至今没有办妥原告购买的商品房的房屋产权手续，应当承担违约责任。现诉讼请求：1、判令鸿基公司限期办妥原告购买商品房的房屋产权手续；2、判令鸿基公司给付原告逾期交房和没有办妥房屋产权手续的违约金共计34027.5元；3、判令鸿基公司承担本案的全部诉讼费用。
鸿基公司辩称：1、本案已超过诉讼时效。鸿基公司于2011年12月8日在湖南潇湘晨报上发布交房公告(12月21日至24日)通知业主收房，同时公司人员也以适当方式进行了告知，业主未能在合适的期间内前来办理收房手续，相应责任和损失应自行承担；2、合同文本中规定的出卖人违约情形不存在，未在约定期间办理是由于涉及公共利益、不可抗力、合同情势变更的情形。鸿基公司一直积极办理产权，大的产权已到位，待拆迁完成后即可办理入户产权。因强制拆迁的权限收归行政机关，企业不能拆迁，加大了动迁的难度，一定程度上伴随国家利益、公共利益的因素，合同相关方产生一定程度的容忍义务；3、鸿基公司对业主的经济损失有止损行为，原告没有产生损失且房产出租产生了长期受益。在延期办证期间，鸿基公司关联公司长沙讯昕投资管理咨询有限公司将房屋进行了承租，应视为原告从行为上认可鸿基公司违约责任转换为租房合同的承担方式。4、原告对违约金的计算有误，鸿基公司无过错行为，双方合同约定并无违约金的产生。如按公平原则，应按不超过房价金额1%的30%来表达诉求比较合理。由于原告选择了返租行为，暗含对违约条款的放弃，故违约金没有产生的基础。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
证据1、《长沙市商品房买卖合同》及附件，拟证明原、被告之间存在买卖合同的权利义务关系；
证据2、物业维修基金凭证、不动产发票联，拟证明原告履行了合同约定的全部义务；
证据3、2015年12月8日长沙市政府电子信箱信息回复，拟证明鸿基公司一直没有进行房屋产权登记手续的办理；
证据4、长沙市住建委回复，拟证明鸿基公司尚未办理房屋产权初始登记手续；
证据5、2016年1月5日长沙市城乡规划局回复，拟证明海富大厦（鸿基综合楼）项目存在擅自变更规划的行为；
证据6、律师函、鸿基公司法定代表人出具的说明、承诺，拟证明鸿基公司法定代表人承诺半年内完成办证手续，一年内下发产权证。
鸿基公司对姜霞珍提交的证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为鸿基公司没有违约的行为和事实；证据3合法性、客观性有异议，该证据中所称侵犯了消费者的知情权，要求鸿基公司积极履行办证义务的问题，政府相关职能部门在回复中陈述的很清楚，该地块在拆迁过程中存在拆迁户之间的矛盾，开发商一直在协调之间的矛盾，现在该矛盾已经处理完毕，故姜霞珍举证陈述鸿基公司所谓违约的事实现在已经消灭；证据4认为我们已将相关的手续提交到住建委的窗口，一年之内绝对可以办好；证据5、6，合法性、客观性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明对姜霞珍造成了损失。鸿基公司一直要求进驻的商户是有资质的公司，在实际的过程中，有部分的承租方自行擅自变更装修的格局，城管局已经介入，而且所谓擅自变更的行为已经消灭了。如果今后再次发现该现象，鸿基公司将积极的进行处理。
鸿基公司为支持其答辩意见，提交了以下证据：
第一组证据：拟共同证明鸿基公司在达到合同约定的交房条件时，如期发布了交房公告并为业主办理了交房及入伙手续，并与业主签订了租赁合同，不存在逾期交房的行为。
证据1-1、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明鸿基公司在合同中约定于2011年12月30日交付房屋，并于交付使用后365个工作日内完成初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。依据民事诉讼法的规定，原告要求鸿基公司承担延期交房和延期办证的请求均已过诉讼时效。同时，合同中约定交房条件为“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”；
证据1-2、鸿基公司交房公告，拟证明鸿基公司于2011年12月8日公告，通知业主2011年12月21日至12月24日收房；
证据1-3、《房屋租赁合同》，拟证明鸿基公司出于为业主利益的考虑，在合同约定的办理产权证期间内，于2015年9月29日与原告签订租赁合同，对房屋进行返租，及时进行止损，原告无受损的事实；
证据1-4、《建设工程竣工验收备案表》，拟证明鸿基公司在2011年10月16日已经通过勘察、设计、施工、监理、工程质量监督方面的验收，符合合同约定的交房条件；
第二组证据：拟共同证明鸿基公司在办理产权证过程中一直积极努力与政府部门沟通，多次向市政府、区政府提申请、打报告，以求尽快通过综合验收，及时为业主办理产权证。逾期办理产权证原因在于涉及公共利益和不可抗力，鸿基公司自身没有拆迁权限，跨红线拆迁房屋一直未拆造成综合验收延期系多种因素导致的结果，鸿基公司在主观和行为上不存在任何过错。
证据2-1、房屋拆迁许可证，拟证明鸿基公司的房屋拆迁许可证有效期限为2007年11月23日至2008年5月23日，在“海富大厦”项目办理验收期间不具备拆迁权限的事实；
证据2-2、《关于请支持办理鸿基（湖南）公司相关工程竣工验收的函》，拟证明鸿基公司于2012年4月19日发函请求政府部门尽快为“海富大厦”项目办理综合验收的事实；
证据2-3、《关于请求政府组织实施及承诺大古道巷有机棚改项目南主入口拆迁工作的请示》，拟证明鸿基公司向政府发函请求解决因拆迁问题不能办理海富大厦竣工验收的事实。同时，鸿基公司承诺一定严格按区政府政策性预算全额承担拆迁费用；
证据2-4、《长沙市天心区人民政府办公室请示性公文处理单》，拟证明鸿基公司于2012年5月18日去函请求天心区政府组织实施棚改拆迁工作的事实；
证据2-5、长沙市城乡规划局局务会议纪要，拟证明会议纪要明确鸿基公司的拆迁问题需区政府出具承诺的事实；
证据2-6、长沙市人民政府外事侨务办公室会议纪要，拟证明会议就海富大厦遗留问题展开协调并明确两处房屋尚未拆迁，市政府各部门统一意见支持鸿基公司推进后续工作，同时建议鸿基公司尽快将相关材料报到天心区政府，争取区发改委立项，若区政府不能立项，则由区政府进一步报市发改委立项，待重新规划调查红线和定点蓝线后，再找国土、规划部门进一步协调推进，以尽快促成遗留的两户依法完成拆迁的宗旨；
证据2-7、《关于海富大厦旁3栋房屋征收问题的情况说明》，拟证明鸿基公司与棚改公司达成共识，由鸿基公司承担征收补偿费150万元，由区政府承担并负责具体征收实施事宜的事实；
证据2-8、收据，拟证明鸿基公司支付给棚改公司150万元征收补偿费的事实；
证据2-9、现场照片，拟证明截止目前，“海富大厦”项目现场仍有三户跨红线棚户未能拆迁；
第三组证据：拟共同证明鸿基公司在交房前已通过勘察、设计、施工、监理、工程质量监督方面的验收，符合合同约定的交房条件，不存在违约行为。鸿基公司通过支付给区政府150万元拆迁安置补偿费并经过积极协商，最终于2016年2月1日通过综合验收。
证据3-1、长国用（2007）第012157号及长国用（2007）第051045号土地使用权证及宗地图，拟证明鸿基公司于2007年4月11日及2007年10月30日取得“海富大厦”项目土地使用权证的事实及路幅概况；
证据3-2、湖南省建设工程规划许可证及审批单，拟证明鸿基公司于2009年8月14日取得建设工程规划许可证的事实；
证据3-3、建设项目联合验收意见（长公交建验2016-002号），拟证明“富华大厦”项目于2016年1月13日通过长沙市公安局交警支队验收的事实；
证据3-4、鸿基综合楼（海富大厦）建设项目竣工验收意见书，拟证明“海富大厦”项目于2016年1月14日通过国土资源局竣工验收的事实；
证据3-5、长沙市环境保护局建设项目（联合）验收意见书，拟证明“海富大厦”项目于2016年1月14日通过环保验收的事实；
证据3-6、长沙市气象局防雷装置竣工验收意见书（长雷验字2016第05号），拟证明“海富大厦”项目于2015年1月15日通过气象局验收的事实；
证据3-7、长沙市城乡规划局建设工程竣工规划验收意见书，拟证明“海富大厦”项目于2016年1月18日通过长沙市城乡规划局验收的事实；
证据3-8、卫生监督意见书，拟证明“海富大厦”项目于2016年1月19日通过卫生行政执法部门验收的事实；
证据3-9、长沙市建筑工程竣工联合验收意见书，拟证明“海富大厦”项目于2016年2月1日通过市规划局、国土局、环保局、卫生间、气象局、公安局交警支队、水务局、园林局联合竣工验收的事实。
原告对鸿基公司提交的证据1-1至1-4的真实性、合法性、关系性均予以认可；对证据2-1至3-9真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的存在异议，其中证据2-2可以证明直到2012年4月19日都没有办验收，明显违反合同约定。
本院对原告提交的证据1-6及鸿基公司提交的三组证据的三性予以确认，可以作为本案事实认定依据。
根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
长沙市天心区城南西路228号“海富大厦”项目系鸿基公司开发建设。2010年12月29日，姜霞珍（买受人）与鸿基公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，其中约定买受人购买海富大厦项目中的第1幢6层某号房，建筑面积为48.3平方米；价款按建筑面积计算，每平方米12810.56元，总金额618750元。首付款258750元于2010年12月29日支付，剩余房款360000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人的原因，未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。违约金累计不超过总房价的1%；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90该工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知送达之日起30日内就买受人已付房款（含同期银行利息）退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。
上述合同签订后，原告履行了交付购房款及相关费用的义务。2011年10月16日，本案所涉房屋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意验收，但未办理综合竣工验收备案登记。2011年12月8日，鸿基公司在潇湘晨报刊登交房公告，载明交房时间定为2011年12月21日至12月24日。原告在交房过程中，以鸿基公司交付的房屋没有通过竣工验收的证明材料拒绝收房。2015年9月29日，原告与长沙讯昕投资管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给长沙讯昕投资管理咨询有限公司使用，租赁期限从2015年10月1日至2025年3月15日。2015年12月11日长沙市住房和城乡建设委员会出具回复：“经查实，海富大厦项目开发商尚未到长沙市房屋产权登记管理中心申请初始登记”。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同约定的经验收合格的交房条件对双方均具有约束力，虽鸿基公司在合同约定的交房期限前通知原告收房，但涉案房屋未办理综合验收备案，不具备合同约定的交房条件，应认定鸿基公司构成违约。原告在2015年9月29日将涉案房屋进行出租，已实际使用涉案房屋，从2015年9月29日起应视同鸿基公司已交付房屋，故鸿基公司逾期交房的期间应认定为自2011年12月31日起至2015年9月29日止，其逾期交房违约金按合同约定应按房价款的日万分之一标准计算,但此数额已超过了合同约定的逾期交房违约金上限（不超过总房价的1%）即6187.5元（618750元×1%）,故鸿基公司逾期交房违约金应认定为6187.5元。鸿基公司至今未办理房产权证的行为亦构成违约，对原告要求鸿基公司办理产权证的诉求，本院予以支持。关于原告要求鸿基公司承担逾期办证违约责任的请求，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对因鸿基公司原因引起的逾期办证的违约责任选择在解除合同情况下鸿基公司应支付违约金，但双方实际在继续履行合同，该情形没有约定违约责任，原告的该项诉求没有事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效，因原、被告双方对被告逾期办证及逾期交房违约责任一直在协商，诉讼时效中断，故未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、限被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内，将位于长沙市天心区城南西路228号海富大厦1幢6层某号房屋产权办理登记在原告姜霞珍名下；
二、限被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告姜霞珍支付逾期交房违约6187.5元；
三、驳回原告姜霞珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费650元，由原告姜霞珍承担50元，被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司承担600元。（此600元已由原告预交，由被告在履行判决内容确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘上堤
人民陪审员 李 丹
人民陪审员 毛爱珍
二〇一六年九月十三日
代理书记员 曹吉琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《商品房销售管理办法》
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。