广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1015号
原告（反诉被告）：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：李建强。
委托代理人：邓慧明，系广东安南律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉祺，系广东安南律师事务所律师。
被告（反诉原告）：欧启周，男，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码×××171X。
委托代理人：魏琳，系广东洊江律师事务所律师。
委托代理人：黄江波。
第三人：许群，女，汉族，住广东省阳春市，公民身份号码×××3222。
第三人：房茂宜，男，汉族，�广东省大浦县，公民身份号码×××2630。
上列原、被告居间合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。该案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于同年8月27日公开开庭进行了第一次审理，原告委托代理人陈嘉祺、被告欧启周及其委托代理人魏琳、黄江波均到庭参加了诉讼。后本院依法追加许群、房茂宜为第三人参加诉讼，并于同年10月10日公开开庭进行了第二次审理，原告委托代理人陈嘉祺、被告委托代理人魏琳、黄江波、第三人许群、房茂宜均到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月，两第三人委托原告出售南海区＊＊房。后被告因需要购买房屋，委托原告服务。原告接受委托后提供居间服务，促成被告与两第三人签订合同。签订合同�天，被告支付定金10000元予两第三人。同时，被告签订《中介代理费支付承诺书》，确认其应付代理费19500元，并承诺于2014年10月31日付清该费，且双方约定如被告逾期支付则按每日1%计付滞纳金至付清之日止。合同签订后，被告不配合提供银行按揭贷款手续，经原告发函敦促却仍未配合，亦未付中介服务费。故诉讼请求：1、被告向原告支付中介服务费9500元及以该款为本金从2014年10月31日起至实际付清之日止按中国人民银行同期“一年期”贷款年利率6%的4倍即年利率24%计算的利息；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告只与房茂宜一人签订合同，收取定金及签订房屋交接书均是房茂宜一人，而非两第三人。直至看到房产证，被告才知道涉讼房屋权属人为许群而非房茂宜，房茂宜仅为该房屋原契证人。根据我国合同法第一百三十二条规定，�卖标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，但房茂宜不是权属人，对该标的物无权处分。被告发觉该事实后，认为上述房屋可能存在一房二卖情况，为避免扩大损失，只能终止合同。原告提供的合同第一条注明卖方是涉讼房屋的权属人，对该房屋享有完整所有权。根据我国合同法第四百二十五条规定，原告作为专业提供中介服务的机构，对被告隐瞒了房茂宜不是权属人的事实，继而误导被告与房茂宜签订买卖合同，无权要求被告支付中介服务费。
两第三人述称，对原告起诉无异议。
被告反诉称，被告因工作需要急需购房居住，于2014年10月初委托原告提供房屋中介服务。同年10月11日，经原告通知，被告与房茂宜就涉讼房屋签订合同。基于签约事实及原告催促下，被告来不及细想，又于当日与原告签订中介代理费承诺书。同月12日，被告�房茂宜与原告代表肖远进签订房屋交接书，但未移交房屋给被告，上述人员分别签名确认。房茂宜作为涉讼房屋合法产权人收取被告购房定金10000元。同月26日，原告以提供中介服务成功为由收取被告服务费10000元，并出示房产证给被告看。此时，被告才发觉该房屋权属人为许静而非房茂宜，房茂宜仅为原契证人，对此，原告却从未向被告提及过，故被告无法接受。作为专业提供中介服务机构的原告对被告隐瞒了房茂宜不是权属人的事实，误导被告与房茂宜签订合同，并收取服务费。被告认为上述房屋可能存在一房二卖及因签订人不是产权人故合同无效的情况，为避免扩大损失，只能终止合同。后被告向佛山市南海区工商行政管理局申请调处，要求原告与房茂宜退还已收取的服务费10000元、定金10000元，但无故终止。原告提供的合同第一条注明卖方是涉讼房屋的权属�，对该房屋享有完整所有权，同时，原告错误、违法提供中介服务，把已转让给他人的房屋再转让给被告，形成卖方不是产权人的错误事实，作为中介服务结果的房地产买卖合同因此无效。原告违反我国合同法第四百二十五条规定，无权要求被告支付中介服务费。故反诉请求：1、原告返还已收取的服务费10000元；2、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告反诉辩称，一、合同未继续履行的原因在于被告，被告签订合同后反悔，未配合办理贷款，使合同无法继续履行。二、房茂宜、许群为夫妻关系，房茂宜已将涉讼房屋过户予许群，已在房管局办理手续，但没有办理房产证，原告已履行审查卖方主体资格的义务，且向被告如实披露有关事实。三、签订合同时被告已查阅涉讼房屋的房产资料，被告在房地产买卖合同签字，表明其明知且同意房茂宜作为房屋共有人的代表与其签订买卖合同。四、许群始终均同意卖房给被告且配合办理相关手续，也愿意在买卖合同上加注其签名，但因被告反悔，不愿继续履行合同，因此也没有将合同拿回加名。
两第三人针对被告反诉述称，一、涉讼合同一式三份，两第三人与原告持有的合同均有各方签名，仅被告持有的原件可能存在漏签。二、针对买卖关系，两第三人保留向被告追索违约金的权利。三、双方已约定，本次交易中介费均由被告承担，与两第三人无关。四、两第三人为夫妻关系，不存在隐瞒事实。综上，不同意被告全部反诉请求。
庭审中，原告举证如下：
1．身份证、企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2．房地产买卖合同原件1份。
3．房地产权证复印件1份。
4．身份证复印件2份。
证据2-4用以证明原告提供了居间义务，促成三方签订合同。
5．中介代理费支付承诺书原件1份，用以证明被告确认代理费为19500元并承诺于2014年10月31日前付清该款。双方约定滞纳金标准。
6．收款证明复印件（加签许群签名、加盖指纹）1份，用以证明被告支付了10000元定金予卖方。
7.敦促履行通知书、快递单原件各1份，用以证明原告书面敦促被告履行买卖合同。
经质证，被告对原告出示的证据1、3、4、7无异议。对证据2的真实性无异议，认为签订合同时仅有房茂宜一人签名，后许群名字为补签。对证据5的真实性无异议，但认为原告基于认为涉讼房屋在出卖人房茂宜名下才签订该承诺书。对证据6的真实性无异议，认为仅房茂宜一人签收该款。
两第三人对原告出示的证据1-7均无异议。
庭审中，被告举证如下：
1．房地产买卖合同原件1份，用以证明被告与房茂宜一人签订买卖合同。
2．中介代理费支付承诺书原件1份，用以证明原告代表被告与出卖人成功促成买卖合同后，被告才同意付款。
3．房屋交接书原件1份，用以证明仅房茂宜、被告、原告员工肖远进对涉讼房屋进行交接，并无许群，涉讼房屋尚未移交。
4．收款证明原件1份，用以证明房茂宜作为涉讼房产合法产权人收取被告支付的定金10000元。
5．收据原件1份，用以证明原告收取被告中介费10000元。
6．房地产权证复印件1份，用以证明涉讼房屋产权人为许群而非房茂宜。
7．调解告知书原件1份，用以证明佛山市南海区工商行政管理局告知被告终止被告提出的调处申请。
经质证，原告对被告出示的证据1的真�性无异议，认为房茂宜为作为房屋共有人代表与被告签订买卖合同，对此被告予以确认，许群事后也加名确认。对证据2的真实性无异议，认为原告已促成双方签订合同，被告也签字确认该中介费。对证据3的真实性无异议，认为房茂宜作为房屋共有人与被告交接房屋。对证据4的真实性无异议，认为房茂宜及许群共同收取被告交付的定金，许群此后也签名确认。对证据5、6的真实性无异议，认为房茂宜为涉讼房屋共有人。对证据7无异议。
两第三人对被告出示的证据1-2、4-7无异议。对证据3的真实性无异议，认为其确实为房茂宜本人签署，许群对此无异议，后到中介公司补签。
庭审中，两第三人举证如下：
1．房地产买卖合同原件1份，用以证明被告违约，对此第三人保留追究其违约责任的权利。
2．中介代理费支付承诺书原件1份�用以证明中介费与第三人无关，按约定应由被告支付。
3．收款证明复印件1份，用以证明第三人收取定金后，合同已生效。
4．房地产权证原件1份。
5．结婚证原件1份。
证据4、5用以证明涉讼交易合法有效。
经质证，原告对两第三人出示的证据1-5均无异议。
被告对两第三人出示的证据1不确认，认为许群签名时被告不在场，故不确认许群与房茂宜共同签名。对证据2无异议。对证据3不确认，因其无原件核对。对证据4无异议，认为其恰好证明房屋权属人为许群而非房茂宜。对证据5的真实性无异议，但认为其显示两人已离婚，证件失效。
本院经审查认为，原告出示的证据1-7、被告出示的证据1-7、两第三人出示的证据2、4-5来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性无异议，故本院均予�信。两第三人出示的证据1为原件，被告虽有异议但无证据推翻，故本院予以采信。两第三人出示的证据3无原件核对，被告不予确认，故本院不予采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年10月11日，房茂宜（卖方）、被告（买方）与原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》（下称涉讼合同一），约定买卖双方均独家委托经纪方就买卖佛山市南海区＊＊房（下称涉讼房屋）提供居间服务；卖方是涉讼房屋权属人，对该房屋享有完整所有权，保证该房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况；在签署本合同前，买方已向卖方清楚了解交易涉讼房屋的状况、产权，自愿购买该房屋；成交价为660000元；经纪方已促成双方签订本合同，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行；买卖任何一方违反合同约定导致无法成交的，违约方应按涉讼房屋成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费；守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另收退；买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费；如确因经纪方过错导致涉讼房屋在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此造成的实际经济损失。该合同由三方签署并各持有一份，其中原告、两第三人持有的合同中，许群在签订合同后于卖方一栏补签自己名字。
2014年10月11日，原、被告签署《中介代理费支付承诺书》（下称涉讼合同二），载明被告委托原告代理购买涉讼房屋；原告在此过程中为被告提供了详尽的房地产咨询业务，并代表被告与出售方进行多次磋商；鉴于原告提供上述服务，原告成功促成买�合同；被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费共19500元（分两部分组成，其中咨询费占90%，签约后续费占10%）；该费将于2014年10月31日前付清，逾期则每日按1%计付滞纳金直至付清之日止。
2014年10月12日，房茂宜出具收款证明，载明其收到被告定金10000元。被告持有该证明原件。另原告持有该证明复印件，许群在该复印件中加签自己名字并加按指印。
2014年10月12日，房茂宜、被告及原告人员签署《房屋交接书》。
2014年10月26日，被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费10000元。
2014年9月18日，行政部门核发粤房地权证佛字第××号房产证，登记涉讼房屋权属人为许群，按析产取得，单独所有；登记时间为2014年9月30日；原契证人为房茂宜。
另查明，两第三人于2003年1月24日登记结婚。该两人持有的结婚证由行政部门加盖“双方已离婚，此证件失效”印章，并加注日期为2015年1月19日。
本院认为，涉讼合同一、二是签署人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故各方均应依其约定全面履行各自义务。虽然签约前，行政部门已登记涉讼房屋权属人为许群，对该房屋单独所有，而被告持有的涉讼合同一无许群签名，但其一，房屋登记信息是公开信息，对此被告在签约前可查核，而涉讼合同一已明确约定“在签署本合同前，买方已向卖方清楚了解交易涉讼房屋的状况、产权”，故被告签署该合同的行为视为知悉该房屋产权情况，并认可按涉讼合同一签订方式交易该房屋；其二，房茂宜为涉讼房屋原契证人，且两第三人曾为夫妻，故签订涉讼合同时房茂宜实质上是代表涉讼房屋全部权属人作为出卖人交易该房屋，且合同相对方及�间人亦有理由相信房茂宜有上述代理权。实质上，许群作为该房屋权属人事后补签了自己名字，且在本案中明确表示其清楚并同意上述交易，同意房茂宜代表两第三人出售涉讼房屋，同意协助被告办理过户手续，因此，房茂宜上述代理为有效代理行为，且被告持有合同中缺少许群签名并不阻碍被告履行合同，不影响被告实现合同目的，综上，被告以缺少许群签名为由主张涉讼合同一没有成立、无效及房茂宜无权处分，并主张原告隐瞒事实、误导签约，均理据不足，本院不予采纳。
涉讼合同一已约定买卖双方同意按涉讼合同二执行，而涉讼合同二约定被告应于2014年10月31日前支付房地产咨询及买卖代理费（下称居间费）19500元予原告，则被告负有履行该约定之义务。涉讼合同二约定上述居间费中除咨询费外其余为“签约后续费”。庭审中，被告确认该“签约后续费”为促成合同成立及签约后代理过户手续的费用，因涉讼合同一已签订、成立及生效，且截至一审辩论结束前涉讼房屋未过户因被告以涉讼合同一没有成立、无效及房茂宜无权处分为由终止履行合同引起，并无证据证明原告怠于履行协助办理过户手续的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。因此，上述居间费在上述约定期限届满后已成就支付条件。因此，被告反诉请求返还已付居间费10000元依据不足，本院不予支持。扣除上述已付款外，被告应向原告支付余款9500元，并以该款为本金从2014年11月1日起至付清该款之日止计付利息。至于利息标准，原告主张按年利率24%的标准计算，在合同约定范围内，故本院予以采纳。原告利息请求在本院核定范围部分，本院予以支�；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条的规定，本案判决如下：
一、被告欧启周应于本判决生效之日起十日内支付9500元予原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司；
二、被告欧启周应于本判决生效之日起十日内支付以上列第一项判决款项为本金从2014年11月1日起至上列第一项判决实际履行之日止按照年利率24%标准计算的利息予原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司；
三、驳回原告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告欧启周的全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，本诉受理费减半收取38.27元（原告已预交183.82元），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费25元（被告已预交），由被告负担。对于原告已多预交的受理费145.55元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年十月十四日
书记员 叶芳晖