云南省永善县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第182号
原告王玉德（反诉被告）。
被告罗国福（反诉原告）。
被告罗富洪（反诉原告，系罗国福之子）。
被告罗国福（反诉原告）、被告罗富洪（反诉原告）的共同委托代理人鲜昌伦（特别授权），云南震序律师事务所律师。
第三人姚成。
原告王玉德（反诉被告）与被告罗国福（反诉原告）、被告罗富洪（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭。审理中，本院依法延长审理期限6个月。本院两次公开开庭审理了本案。原告王玉德（反诉被告）、被告罗国福（反诉原告）及罗国福与罗富洪共同委托代理人鲜昌伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉德（反诉被告）诉称，2011年11月13日，其与被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）签订《房屋买卖合同》，其以96.88万元的价格将位于永善县ＸＸ镇ＸＸ村街上三社80号的一栋房屋（占地面积200平方米）卖给被告罗国福、罗富洪。2012年2月12日，其将房屋交给被告罗国福、罗富洪管理使用，二被告于当日给付其购房款66.88万元。后被告罗国福、罗富洪以房屋的相关过户手续未办理为由拒绝给付其余款30万元。其曾多次催促被告罗国福、罗富洪办理房屋的相关过户手续，可二被告故意拖延不主动找其协助配合，违反合同约定，使其利益受到损害。请求法院判令被告罗国福、罗富洪给付下欠的购房款30万元，并按合同承担1%的利息7.8万元，法定违约金19.376万元，赔偿其投资未成造成的损失费12万元，共计69.176万元。案件受理费由被告罗国福、罗富洪承担。
被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）辩称及反诉称，其与原告王玉德（反诉被告）所签订的《房屋买卖合同》约定，其在办理完过户手续后，在移民补偿款下发后支付购房款给原告王玉德。同时在合同中约定原告王玉德负责协助将该房屋的土地使用证、房产证等相关权属证件变更到其户头上。原告王玉德在2012年2月12日将房屋交付给其管理使用时，其给付了原告王玉德66.88万元的购房款，但原告王玉德并未协助其办理相关权属证件的过户手续。2012年5月30日，其与原告王玉德签订《合同协议》。后王玉德一直拒绝协助提供其与第三人姚成的相关资料，致其无法办理相关权属证件的过户手续，其才拒绝支付下欠购房款30万元。在案件审理过程中，王玉德提供了相关资料，现已办理完相关过户手续，其己将下欠购房款30万元给付了原告王玉德。其不应给付原告王玉德利息、延期违约金、投资损失共计69.176万元。虽原告王玉德已配合协助办理完相关过户手续，但在这之前因为原告拒绝提供第三人姚成的相关手续，造成被告无法将第三人姚成的120平方米土地使用权过户到其户头上，因此要求王玉德给付其违约金10万元；本案全部诉讼费由原告王玉德承担。
原告王玉德（反诉被告）对被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）的反诉辩称，其已尽了自己的协助义务，是被告罗国福、罗富洪故意拖延不去办理相关过户手续，其不同意被告罗国富、罗富洪的反诉请求。
第三人姚成述称，2012年10月，原告王玉德（反诉被告）与被告罗国福（反诉原告）到他家找过他，但当时只有周某某（姚成之妻）在家，后来罗国福又打过几次电话找他，但都未到他家去拿取相关证件手续。其不参加本案诉讼。
综合各方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：
是原告王玉德（反诉被告）违约，还是被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）违约。被告罗国福、罗富洪是否应该给付原告王玉德延迟给付房款的利息、违约金及投资未成造成的损失共计69.176万元。原告王玉德是否应该给付被告罗国福、罗富洪违约金10万元。
针对以上争议，原告王玉德（反诉被告）向本院提交了以下证据：
1、大关维芳医院增资协议书1份。证明其曾计划投资90万元入股大关维芳医院，因被告罗国福、罗富洪未支付其购房款，造成其投资未果。
2、大关维芳医院增资补偿协议（附维芳医院执业许可证及法人身份证明）。证明其投资入股后的红利不低于15%。
3、房屋买卖合同1份。证明2011年11月13日，其与被告罗国福、罗富洪签订了房屋买卖合同，并对双方的权利义务进行了约定。
4、合同协议1份。证明2012年5月30日，其与被告罗国福签订补充合同，约定办理相关权属证件的过户手续由被告罗国福提供给相关部门，过户费用由被告罗国福承担。
5、建设用地批准书2份。证明其出卖给被告罗国福、罗富洪的房屋建设用地面积为200平方米。
6、收款收据2份。一张因为受到涂某某的干扰，罗国福没在上面签字；另一份证明2012年2月12日，其收到罗国福的购房款66.88万元，并将该房屋交给罗国福管理使用。
7、刘某某证实材料1份。证明刘某某是罗国福请的交房见证人，其看了合同后认为双方签订的合同中约定的付款时间是罗国福、罗富洪移民款兑现时给付，罗国福、罗富洪应该把全款付清，王玉德会及时配合罗国福、罗富洪办理过户手续，但罗国福说因为家里发生了事情，现在没时间办理过户手续，所以只同意付66.88万元，下欠30万元在以后办理完过户手续再给。
8、倪某某证实材料1份。证明王玉德与罗国福、罗富洪签订合同时其是在场人。王玉德在将房屋交付给罗国福、罗富洪时，其被罗国福叫来当见证人，之后王玉德多次叫其给罗国福说希望能把余款30万元付了，以便及时办理过户手续。
9、姚成及周某某（姚成之妻）的证实情况1份。证明王玉德与姚成的土地转让行为合法。2012年10月，王玉德与被告罗国福到姚成家找过姚成，但当时只有周某某在家，后来罗国福又打过几次电话找姚成，但都未到姚成家去拿办理相关权属证件的手续。
10、吴某某证实材料1份。证明王玉德与罗国福、罗富洪发生纠纷后，双方找吴某某调解该纠纷未果。
11、宅基地转让合同、宅基地买卖契约各1份。证明王玉德转让了姚成位于ＸＸ镇ＸＸ村街上三社的80平方米建设用地，同时购买了第三人姚成转让给施某某的紧邻该地块的120平方米建设用地。其已将相关转让合同交给了被告罗国福、罗富洪。
12、民事起诉补充材料1份。证明其将房屋交给被告罗国福、罗富洪后，被告罗国福、罗富洪已经收取了6.3万元的房租。
13、集体土地使用权变更申请需提交材料的清单1份。证明需要被告罗国福、罗富洪将户口从原户籍地迁入ＸＸ村房屋所在地社后，其与第三人姚成才能配合罗国福、罗富洪办理相关过户手续。
14、罗国福、段某某的户口薄复印件各1份。证明被告罗国福、段某某、罗富洪的户口是在2012年5月2日迁入ＸＸ镇ＸＸ村街上三社133号，户主是罗国福。段某某（罗国福之妻）的户口又于2013年7月19日从罗国福的户口中分出另立为一户。
15、宅基地转让协议书2份。证明因每个单独的户口只能办理120平方米的宅基地转让手续，段某某将户口单独迁到ＸＸ镇ＸＸ村房屋所在地社后才能对罗国福、罗富洪从王玉德处购买的200平方米房屋办理过户手续。
16、地籍调查表1份。证明其卖给被告罗国福、罗富洪房屋的基地面积和四至边界。
经质证，被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）认为原告王玉德（反诉被告）提交的第1、2、8、9、10项证据不具有关联性；对第3、6、14、15、16项证据无异议；对第4项证据的真实性无异议，但认为王玉德应协助办理相关手续；对第5项证据的真实性无异议，但认为王玉德一直未将第三人姚成的120平方米建设用地过户到王玉德的户头上；对第11项证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明王玉德对转让标的有处分权，还应该完善相关手续；对第7、12、13项证据不予认可。
被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）针对其答辩理由，向本院提交了以下证据：
1、房屋买卖合同和建设用地批准书各1份。证明反诉被告王玉德对该出卖房屋缺乏处分权。
2、集体土地使用权证2份、收条1份。证明在2013年7月31日，罗国福将购房余款30万元付给了王玉德。2013年11月1日，罗国福及其妻子段某某取得了所购房屋的集体土地使用权证。
经质证，原告王玉德（反诉被告）对被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）提交的第1、2项证据无异议。
在诉讼过程中，本院依职权调取了以下证据：
1、询问刘某某某的笔录1份。刘某某某证实，其是ＸＸ镇国土资源所的工作人员，2011年12月2日，王玉德找其咨询土地使用权变更需要提交的材料。罗国福于2013年上半年也找其咨询土地使用权变更需要提交的材料。其都已经分别告诉王玉德、罗国福土地使用权变更需要提交的材料。
2、询问姚成的笔录1份。姚成证实，建设用地已经转让给王玉德，王玉德与罗国福都曾请其协助办理相关手续。
经质证，原告王玉德（反诉被告），被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）对本院依职权调取的证据均无异议。
本院认为，对原告王玉德（反诉被告）提交的第3、6、14、15、16项证据，被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）无异议，予以采信；对第4、5、11项证据，罗国福、罗富洪对真实性无异议，予以采信；第1、2、10项证据，不具有关联性，不予采信；第7、8、9项证据与本院依照职权调取的证据能相互印证，并能证明本案的事实，与本案有关联，予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
1995年12月8日，原告王玉德（反诉被告）与第三人姚成签订宅基地转让合同，转让第三人姚成位于ＸＸ镇ＸＸ村街上三社的80平方米建设用地。1995年12月13日，该80平方米建设用地使用权人被变更为原告王玉德。1999年9月5日，原告王玉德又与施某某签订宅基地买卖契约，购买第三人姚成转让给施某某的与该80平方米建设用地相连接的120平方米建设用地使用权。该120平方米的建设用地使用权人一直为第三人姚成，未变更为施某某，也未变更为原告王玉德。之后，王玉德在该200平方米的建设用地上修建了房屋。2011年11月13日，原告王玉德与被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）签订房屋买卖合同，将该200平方米的建设用地上修建的房屋卖给被告罗国福、罗富洪，约定房屋价款为96.88万元。买卖合同第二条约定，被告罗国福、罗富洪在移民款兑现时给付。买卖合同第四条约定，原告王玉德的义务为协助将该房屋土地使用证、房产证等相关权属变更到被告罗国福、罗富洪户头上。被告罗国福、罗富洪的义务为在办理完相关过户手续后，在移民补偿款兑现时立即给付原告王玉德购房款，如无故拖延则按1%利息计算。2012年2月12日，被告罗国福给付原告王玉德购房款66.88万元。原告王玉德于当日将该房屋交给被告罗国福、罗富洪管理使用，但该房屋的200平方米建设用地使用权人并未变更为罗国福、罗富洪。2012年5月30日，原告王玉德与被告罗国福签订了合同协议，约定原告王玉德提供相关合同及证件后，由被告罗国福自行办理相关过户手续。2013年7月28日，在本院的督促下，原、被告双方到永善县国土资源局办理完建设用地使用权的过户手续。2013年7月31日，被告罗国福、罗富洪将30万元购房余款给付原告王玉德。2013年11月1日，永善县国土资源局将位于ＸＸ镇ＸＸ村街上三社，原土地使用权人为第三人姚成的120平方米建设用地使用权人变更登记为罗国福，原土地使用权人为王玉德的80平方米建设用地使用权人变更登记为段某某（罗国福之妻）。
另查明，该200平方米建设用地上所建房屋的实际购买者为被告罗国福。该土地权属类别为集体土地使用权。2012年5月2日，被告罗国福、罗富洪的户口从ＸＸ镇金寨村迁入ＸＸ村街上三社133号。被告罗国福、罗富洪的户籍为一户。户主为罗国福。
本院认为，1、对于原告王玉德的诉讼请求是否应当予以支持的问题。原告王玉德（反诉被告）与被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且2012年2月12日，原告王玉德将房屋交付给被告罗国福、罗富洪管理使用，该合同成立，对双方具有约束力。合同第二条约定付款时间为被告罗国福、罗富洪在移民款兑现时给付。同时，合同第四条约定罗国福、罗富洪在办理完过户手续后，在移民补偿款兑现时立即付款给王玉德，不得拖延，如无故拖延按1%支付利息。双方在合同中第二条和第四条中对何时支付款项的约定不一致。对约定1%的利息是按照年或者按月计算也不明确。王玉德提供的证据不能充分证明罗国福、罗富洪存在故意拖延办证和给付款项的行为。因此，原告王玉德要求罗国福、罗富洪支付违约金的理由不成立。但根据本案实际，原告王玉德于2012年2月12日收到了罗国福给付的66.88万元的款项的同时，便将房屋交由罗国福、罗富洪管理、使用。罗国福、罗富洪实际上从交房时起就对房屋享有了使用和收益的权利。土地使用权没有变更过户并未影响罗国福、罗富洪对房屋的使用收益。从2012年2月12日起到2013年7月31日，罗国福、罗富洪实际占有和使用了所购买的房屋和未付给王玉德的30万元人民币。由被告罗国福、罗富洪按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利息计算给付王玉德利息较为公平合理。中国人民银行2012年2月12日至2012年12月31日的同期贷款年利息为6.65%（1－3年期），在该期间的利息为300000×6.65%÷360×319（天）=17677.92元；2012年12月31日至2013年7月31日的同期贷款年利息为6.15%（1-3年期），在该期间的利息为300000×6.15%÷360×210（天）＝10762.50元。由于该下欠的30万元购房款在审理过程中已经给付，该诉讼请求已经得到处理，因该部分请求的标的而产生的案件受理费应由房屋实际购买者即实际利益享有者罗国福承担。同时，王玉德所卖房屋，其中有120平方米的土地使用权还登记在原户主姚成的户头上。要将此120平方米集体土地使用权过户登记在罗国福、罗富洪的户头，离不开王玉德和姚成的积极配合协助。本案中，王玉德与罗国福、罗富洪为合同双方当事人，姚成的配合责任，应由王玉德协助完成。虽然原告王玉德向被告罗富洪提供了合同协议中约定的手续，但这些手续并不能让被告罗国福、罗富洪能独自完成过户手续的办理。原告王玉德与被告罗国福、罗富洪一起去找过姚成，但王玉德未提供充分证据证明自己和姚成已积极履行完毕了协助的义务，也未提供充分证据证明罗国福、罗富洪存在拒不办理过户手续等违约行为。原告王玉德要求被告罗国福、罗富洪支付标的总金额20%的法定违约金的请求于法无据，本院不予支持。原告王玉德要求被告罗国福、罗富洪支付其投资医院的损失，因王玉德并未提供充分证据证明自己损失的大小以及与本案是否直接相关。对王玉德的该项请求，本院也不予支持。
2、对于被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）的反诉请求是否支持的问题。本院认为，王玉德与罗国福、罗富洪签订房屋买卖合同后，双方共同认可的罗国福、罗富洪收到移民补偿款的时间，即2012年2月12日，原告王玉德就已经将该建设用地上所修建的房屋交给被告罗国福、罗富洪管理使用。被告罗国福、罗富洪在此期间的利益并未受到实际损失。因此，被告罗国福、罗富洪以王玉德未提供相关手续为由要求王玉德给付违约金10万元的证据不足，罗国福、罗富洪的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决如下：
一、由被告罗国福（反诉原告）给付原告王玉德（反诉被告）按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利息计算的利息28440.42元（限判决生效之日起十日内给付）；
二、驳回原告王玉德（反诉被告）的其他诉讼请求；
三、驳回被告罗国福（反诉原告）、罗富洪（反诉原告）的反诉诉讼请求。
案件受理费10718元，原告王玉德（反诉被告）负担5629元，由被告罗国福（反诉原告）负担5089元；反诉诉讼费1150元，由被告罗国福（反诉原告）负担。
如果被告罗国福未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
若本判决发生法律效力后，被告罗国福不自动履行本判决确定的给付义务，原告王玉德可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 陈祖宣
审 判 员 孙晨曦
人民陪审员 张兴富
二〇一四年三月十日
书 记 员 任义勇