四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第672号
上诉人（原审被告）南充市金天置业有限公司。
法定代表人邓传喜。
委托代理人李兴波。
被上诉人（原审原告）冯碧英。
委托代理人马勇。
被上诉人（原审被告）张永胜。
委托代理人蒙艳阳。
委托代理人王波。
上诉人南充市金天置业有限公司（以下简称金天公司）因与被上诉人冯碧英、张永胜商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人金天公司的委托代理人李兴波，被上诉人冯碧英的委托代理人马勇及被上诉人张永胜的委托代理人蒙艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年1月17日，张永胜与金天公司签订《合伙投资开发合同》，约定合伙投资开发邻湖居房产项目，项目的开发建设及销售由金天公司全权委托张永胜代理。2007年10月3日，冯碧英与金天公司签订《商品房买卖合同》，约定冯碧英在金天公司处购买西充县邻湖居二单元x层x号房屋，建筑面积141㎡，单价820元／㎡，房款总价115，620元，交房时间为2008年10月30日前。冯碧英已向张永胜支付房款115，620元。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_％向买受人支付违约金。3、产权登记的办理，从房屋竣工验收之日起计算。”该合同于2008年9月16日经西充县公证处公证。冯碧英提交的公证合同原件未就办证期限及逾期办证违约责任作出约定，金天公司提交的合同复印件显示办证期限为180日，逾期办证违约责任选择的是第1项，即买受人退房。此后，经冯碧英多次催告，金天公司一直未为冯碧英办理房屋的产权证书，冯碧英遂于2014年10月20日向一审法院起诉，请求判令：1.金天公司及张永胜立即为其办理并给付土地使用证、房产证；2.赔偿因违约给冯碧英造成的各种损失70，239元（算至2014年10月1日），并继续承担至两证交付之日的损失；3.诉讼费用由金天公司及张永胜负担。
金天公司辩称：我公司和张永胜之间实际是挂靠关系，具体合同内容以冯碧英与张永胜签订的为准，我公司可以督促张永胜为冯碧英办证。冯碧英要求赔偿损失的诉讼请求已过诉讼时效。
张永胜辩称：1.冯碧英的起诉已过诉讼时效。2、房屋不能办证的原因系开发建设过程中规划调整及有顶层住户私自改变了房屋结构。3、张永胜与金天公司签订的《合伙投资开发合同》系内部管理关系，对外责任主体仍应为金天公司。同时，金天公司具有开发房地产的经营资质，才能办理房屋产权登记的相关手续，对外承担各项责任。张永胜在本案中不应承担责任。综上，请求法院依法驳回冯碧英的诉讼请求。
一审法院认为，冯碧英与金天公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并经西充县公证处公证，该合同合法有效，双方均应按合同的约定切实履行各自的义务；商品房买卖合同的出卖人在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，该义务系出卖人一方的主合同义务，而该义务通常从开发商交接后开始起算，在约定的办证期限内开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记，其次要通知业主在合理期限内递交办证资料、费用，在收齐资料后及时递交房管部门，等房管部门办妥登记后领取房产证，通知购房人领回。而本案中，金天公司未能提供任何证据证明已完成房屋测绘、权属登记、通知买受人办证应提交资料等，冯碧英时至今日未能办证的原因系金天公司违约所致，故金天公司辩称时效已过的观点，一审法院不予采信；2006年1月，张永胜与金天公司签订《合伙投资开发合同》，该合同约定项目的开发建设及销售由金天公司全权委托张永胜代理，代理人的民事行为后果应当由被代理人承担，且商品房开发的主体系金天公司，故办证的义务应由金天公司承担；冯碧英已履行了交付房款的义务，金天公司应当协助冯碧英按期办理房产过户手续，但金天公司至今未履行该义务，故对冯碧英起诉要求金天公司协助办理房屋所有权证及国有土地使用证的诉讼请求，一审法院予以支持；金天公司未按照合同约定及时为冯碧英办理权属登记，应当赔偿因其违约而给冯碧英造成的损失。冯碧英提交的合同原件显示未就办证期限及违约责任作出具体约定，依照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”之规定，金天公司应在2008年12月29日前将办理房屋权属登记的资料报送主管部门备案。因双方未就逾期办证在买受人不退房的情况下如何计算赔偿金作出具体约定，根据公平原则，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，金天公司应从2008年12月30日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款之规定，判决：一、限南充市金天置业有限公司于本判决生效后二十日内为冯碧英办理西充县晋城镇邻湖居二单元x层x号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证；二、限南充市金天置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿冯碧英损失，损失按已付购房款总额115，620元作为基数从2008年12月30日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本院确定的付款之日止；三、驳回冯碧英的其他诉讼请求。案件受理费4，015元，减半收取2，075元，由南充市金天置业有限公司负担。
金天公司不服一审判决，向本院上诉称，1、冯碧英的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审认定本案不适用诉讼时效的观点是错误的，且一审判决的违约金远远超过了购房款的30%，所判决的违约金过高。2、《商品房买卖合同》对办证时间的约定是明确的，即从房屋竣工验收之日起计算，案涉房屋至今未办理竣工验收，因此，金天公司并不构成违约。3、金天公司与张永胜之间不是委托代理关系，而是土地使用权转让关系。虽然金天公司与张永胜于2006年签订了《合伙投资开发合同》，但是双方签订该份合同是为了规避税费，且税务部门已经责令其补缴了少交的税费。张永胜与金天公司之间还存在挂靠关系，该项目属于张永胜个人，金天公司在该项目中没有投入任何资金，也没有分享任何利润，金天公司不应承担支付违约金的责任，我方愿意就提供办证资料承担协助义务。故上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回冯碧英的诉讼请求。
张永胜答辩称，1、冯碧英的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、开发商对于办证只是承担提供相关资料的义务，张永胜个人无法提供相关资料，只是起配合的作用。3、《商品房买卖合同》约定办证期限从房屋竣工验收之日开始计算，但案涉房屋至今未办理竣工验收，张永胜无法配合办证。4、张永胜与金天公司之间是委托代理关系。冯碧英是与金天公司签订的合同，根据合同相对性原则，应由金天公司承担责任。综上，请求撤销一审判决，改判驳回冯碧英的诉讼请求。
冯碧英答辩称，1、本案不应该适用诉讼时效的规定。因为本案是物权还未完全实现而产生的纠纷，是物权的延伸。即使适用诉讼时效的规定，我方也提供了社区的证明，证明冯碧英一直在主张权利，产生诉讼时效中断的法律效果。2、一审判决的违约金不存在过高的问题，因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的违约金本身具有一定的惩罚性。3、金天公司及张永胜主张产权证的办理时间从工程竣工验收之日开始计算是错误的。对于未经过竣工验收的房屋的交付时间，相关法律有明确规定，应当将转移占有之日视为竣工验收之日，不可能任由金天公司无限期不进行竣工验收。一审关于违约金的计算时间点的认定是正确的。4、关于承担责任的主体问题。《商品房买卖合同》约定的出卖人是金天公司，应当由金天公司承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：1、冯碧英主张案涉房屋的交付时间为2008年10月30日，但未提供证据予以证明；金天公司及张永胜亦未提供证据证明案涉房屋的交付时间。
2、金天公司及张永胜均认可案涉房屋至今未进行竣工验收并备案。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，冯碧英与金天公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。
关于承担责任的主体问题。本院认为，本案系冯碧英起诉金天公司及张永胜，请求其协助办理案涉房屋的产权手续并赔偿迟延办证所造成的损失而引发的，《商品房买卖合同》载明的出卖人系金天公司，根据合同“相对性”原则，应当由金天公司对外承担责任，至于金天公司与张永胜之间的内部关系，本案不作认定和处理。
关于迟延办证的责任问题。由于购房者在装修过程中擅自改变规划，导致无法办证。冯碧英则认为，案涉房屋至今未办证的原因在于案涉房屋至今未进行综合验收并备案，开发商亦未向相关部门提供办证资料。本院认为，金天公司及张永胜均未提供证据证明，案涉房屋至今未办理产权手续系购房户的原因导致的，现双方均认可案涉房屋至今未进行竣工验收并备案，而房屋竣工验收合格系办理产权手续的前提条件之一，且房屋建成后进行竣工验收系开发商的义务。因此，金天公司作为出卖人应当承担迟延办证的违约责任。
关于办证期限问题。现金天公司提供的合同与冯碧英提供的合同关于办证期限的约定不一致。本院认为，金天公司提供的合同系复印件，冯碧英提供的系经过公证的合同原件，因此，关于办证期限的约定应当以冯碧英提供的合同为准。因冯碧英提供的合同未对办证期限作出明确的约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，金天公司应当从案涉房屋交付使用之日起90日内协助冯碧英办理所购房屋的权属证书。关于案涉房屋的交付时间，冯碧英主张交付时间为2008年10月30日，金天公司及张永胜未提供证据证明房屋的具体交付时间，因此，对冯碧英主张的交付时间，本院予以确认。金天公司应当在2009年1月29日前将办理权属证书登记的资料报送行政主管部门备案，并向冯碧英提供证明文件。金天公司至今未提供证据证明其完成了上述协助义务，因此，金天公司的行为构成违约，应承担违约责任。关于金天公司提出的产权登记的办理应从房屋竣工验收之日起计算，因案涉房屋至今未进行竣工验收，因此，金天公司不构成违约，不应承担违约责任的问题。本院认为，合同关于“产权登记的办理，从房屋竣工验收之日起计算”的约定本身并不明确，如前所述，进行竣工验收系开发商的义务，金天公司不能以自己未履行竣工验收的义务为由来免除其应当承担的办证义务。并且，如果任由金天公司无限期地不对案涉房屋进行竣工验收，那购房户将始终无法取得房屋产权证书，亦有违法律的公平原则。因此，金天公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于违约金的计算问题。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。在计算违约金时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，从冯碧英2014年10月20日提起诉讼倒推二年，对冯碧英主张该二年期间内的违约金应予以保护。因金天公司的违约行为仍在持续，对于2014年10月21日之后的违约金，冯碧英可另行主张。因此，对2012年10月21日起至2014年10月20日止的违约金请求权，本院予以支持；对超过该二年期间即2009年1月30日起至2012年10月20日止的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，一审法院判决支持不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3084号民事判决第一项、第三项；
二、变更四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3084号民事判决第二项，即“南充市金天置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿冯碧英损失，损失按已付购房款总额115，620元作为基数从2008年12月30日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本院判决的付款之日止”为“南充市金天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向冯碧英支付从2012年10月21日起至2014年10月20日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金按照冯碧英已付购房款115，620元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2，075元，由南充市金天置业有限公司负担1，245元，冯碧英负担830元；二审案件受理费4，015元，由南充市金天置业有限公司负担2，409元，冯碧英负担1，606元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 锐
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年六月十六日
书 记 员 蒲文博