天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第8653号
原告李清旺。
委托代理人王茜，天津击水律师事务所律师。
委托代理人刘丹，天津击水律师事务所律师。
被告天津市榕丰置业有限公司，住所地天津自贸区（东疆保税港区）海天物流园办公楼二楼202008室，办公地天津自贸区（东疆保税港区）天津东疆国际A座23层。
法定代表人李伟，董事长。
委托代理人李刚，天津市榕丰置业有限公司经理。
委托代理人贺旭，天津市榕丰置业有限公司职员。
原告李清旺与被告天津市榕丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李清旺的委托代理人王茜、刘丹，被告天津市榕丰置业有限公司的委托代理人李刚、贺旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李清旺诉称，2012年8月24日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于东疆保税区欧洲路与郑州道交口金融贸易中心南区xxx号房屋出售给原告，总房款762590.92元。合同约定被告应于2013年9月30日前将精装修的房屋交付原告。合同签订后，原告已依约支付了房款，但到了合同约定的交房日期，被告未能按约交付房屋，直至2014年8月19日才交房，共计逾期323天。依照原、被告签订的商品房买卖合同第五条的约定，被告应支付乙方已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，被告还应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。综上，被告逾期交房323天，违反了合同约定的义务，导致原告因无法按时居住而受有相应的损失。根据合同约定，被告应当赔偿原告利息损失及违约金，故起诉，要求1、判令被告赔偿原告逾期交房的利息损失40490.44元，逾期交房违约金73895.06元，共计114385.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：
证据一、商品房买卖合同、发票三张、房屋登记证明，证实原、被告存在合同关系，原告已履行了支付房款的义务，房屋归原告所有，合同约定2013年9月30日为交房日期，合同第五条约定迟延交房违约责任支付方式及计算方法；
证据二、验房单，证实实际交房日期为2014年8月19日；
证据三、宣传单、照片一张，证实被告所出售的房屋是精装修的公寓；
证据四、电子邮件截屏，证实原告购买诉争房屋是为了成立公司销售红酒，原告在此之前与案外人进行过沟通和前期的接洽。
被告天津市榕丰置业有限公司辩称，一、被告逾期交房期限为250天，并非原告主张的323天。双方于2013年9月30日签订商品房买卖合同，后又签订了补充合同，并在第四条委托装修条款约定装修标准见附件三即为毛坯，并且由买受人委托出卖人进行装修，因此双方形成的是两个合同关系，实际交付时间应为合同约定的交房日期加上装修时间。二、被告认为合同约定的违约金过高，请求按照同期同地段的租金给付。根据合同法相关规定及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，比照实际损失，如约定过高，一方有权调整。由于原告买房以居住为目的，根据天津市国土资源与房屋管理局公布的2015年房屋租赁市场指导租金，塘沽区住宅指导租金为20元／月／平米，涉诉房屋面积62.82平米，约计41.88元／日，合同约定每日按万分之三的违约金即228元／日，相比之下约定明显过高，并且原告也未提出其他损失，因此请求对违约金予以调整。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，对合同约定的违约金予以调整。
被告为证实其抗辩理由成立，向本院提供如下证据：
证据一、天津市商品房买卖合同，证实合同约定的交房标准为毛坯交房，并且由买受人委托出卖人进行装修，因此双方形成的是两个合同关系；
证据二、装修工程合同书，证实被告委托第三方装修，装修期限是三个月；
证据三、天津市商品房买卖合同两份、案外人王倩的房屋租赁合同（复印件）、案外人李洋的房屋租赁合同，证实东疆国际目前的租金市场价格。
经审理查明，2012年8月24日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市东疆保税港区欧洲路与郑州道交口金融贸易中心南区xxx号房屋一套，设计用途为酒店型公寓，房屋建筑面积为62.82平方米，房屋总价款762590.92元。该合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。被告于2013年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同，按照延期处理。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下述的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按照约定交付了全部购房款，被告2013年4月11日向原告出具了购房款的统一发票。2013年4月2日原告取得《天津市房屋登记证明》。2014年8月19日原告与被告办理了房屋交付手续。
另查，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件三约定了金融贸易中心南区1号楼1门交工标准，该标准分为结构部分、公共部分、外檐部分、室内部分、设备系统、五大部分，其中室内部分卫生间标准为：墙面、地面均为水泥砂浆，顶棚腻子刮平；户内厅室标准为：墙面腻子刮平，地面水泥砂浆，顶棚腻子刮平。此外，双方在签订《天津市商品房买卖合同》的同时，还签订了《补充合同》，补充合同第四条为委托装修条款，该条款写明：1、买受人购买出卖人开发的金融贸易中心南区1-1-812号房屋，该房屋交房标准见《合同》附件三。2、买受人委托出卖人对该房屋进行装修。为保护甲乙双方的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》之规定，甲乙双方共同遵守。3、装修标准。3.1、买受人委托出卖人对该房屋进行装修，双方约定装修标准见下表“装修交房标准”（略）。在该标准中，对客餐厅、卧室、厨房、卫生间、封闭阳台、门窗、橱柜、洁具等均明确了装修标准。2013年6月15日，被告与案外人天津市南洋装饰工程公司签订了《装修工程合同书》，合同约定被告承包了天津港东疆金融贸易中心项目内部装修工程，承包方式为包工包料，工程期限为2013年7月30日至2013年9月30日，工程造价为101319245元。双方还就其他事项进行了约定。
再查，被告当庭提供了两名案外人购买与被告同座楼不同楼层房屋的商品房买卖合同，从两份合同表明两名案外人购买的房屋系与被告同楼的23层，建筑面积与被告所购房屋相同，同时被告还提供了两名案外人对外出租的租赁合同，租期为2014年至2015年跨年度租赁，租金分别为每月1300元和每月1000元。被告用上述证据表明涉诉房屋所在地域人员较少，房屋使用率不高，对外租赁价格较低，原告实际损失较小，违约金过高。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提供的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。双方均应按约履行。原告按约交付了全部购房款，被告未能按约交付房屋，显然违约。本案焦点问题为：被告按约应何时交付房屋、违约金应从何时计算及违约金是否过高应予调整。一、关于交付房屋的时间。根据《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，房屋交付时间为2013年9月30日，对于该日交付房屋的标准合同附件三进行了约定，即为毛坯房。而双方签订的《补充合同》对房屋装修再次进行了约定由原告对被告进行了委托，即原告收房时该房屋应为精装房，这也正符合被告对外宣传的标准和原告购房的初衷，因此被告的交房时间应为房屋装修后交付的时间。然双方除在主合同中约定交房时间外，对装修后的房屋未有约定。参考被告提供的装修合同和装修市场普遍的装修周期，酌定60天为装修期间。综上，被告应交付房屋的时间应为2013年11月30日。二、关于违约金计算的起始时间。《天津市商品房买卖合同》第五条进行了明确的约定，违约90日之上的才会产生违约金，因此计算违约金的时间应扣除90日后起算。三、关于违约金是否过高应予调整。合同约定的违约金为日万分之三，该比率与现有商品房买卖合同中普遍约定为日万分之零点一显然过高，按日万分之三计算，每月的违约金达6000元之多，与该房屋所在区域同样房屋的出租收益1000元至1300元的差距显然过大。根据法律的立法原意，违约金除具有对违约的惩罚性外，最重要的是赔偿性。本案中，原告未能提供有力证据证实其损失数额，根据原告自述其购买诉争房屋的理由中有期待其升值的可能，而违约交房期间并未影响房屋的市场变化，原告期待升值的期望并未受损。综上，原告按照合同约定违约金比率进行主张确有不妥，本院应予调整。比照与诉争房屋同楼同面积不同楼层房屋出租收益为标准，以每月1300元为宜。关于原告主张的利息，符合事实和法律依据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津市榕丰置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告李清旺逾期交房的利息和违约金，利息计算方法：以购房款762590.92元为基数，自2013年12月1日起至2014年8月18日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；违约金计算方法：自2013年12月1日起至2014年8月18日止，按月人民币1300元的标准计算。
二、驳回原告李清旺的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2588元，原告负担1449元（已交纳），被告负担1139元（被告于本判决生效后十五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 李桂华
代理审判员 王艳君
人民陪审员 杨晓梅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 刘 岩