云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2554号
上诉人（原审被告）：昆明财兴盛房地产开发有限公司（以下简称财兴盛公司）。
住所：云南省昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢**楼。
法定代表人：郑宣明，董事长。
委托诉讼代理人：王云毅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审第三人）：人保投资控股有限公司（以下简称人保公司）
住所：北京市西城区武定侯街*号。
法定代表人：傅助，董事长。
委托诉讼代理人：刘顺平，云南恒鑫律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：陈亮，男，1981年11月9日出生，汉族，在人保投资控股有限公司工作，住四川省成都市金牛区。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：陈俊羽，男，1987年6月27日出生，汉族，在云南昌盛建筑工程有限公司工作，住云南省昆明市嵩明县。
委托诉讼代理人：陈宏元，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐义荃，云南天途律师事务所律师，一般授权代理。
上诉人财兴盛公司、人保公司因与被上诉人陈俊羽所有权确认纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。并依法报经本院院长批准延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。
一审情况：
原告陈俊羽起诉称：2009年7月29日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买财兴盛大厦第20层B2001-B2007号房屋（即第20层全部房屋），商品房总价款为2142004元。根据昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2015）109号《裁决书》确认的法律事实，原告已交清了全部房款。2011年12月底，被告通知原告入住，原告于2012年2月2日与被告办理了房屋装修手续，并入住使用至今。《商品房购销合同》签订后，被告一直不将《商品房购销合同》向昆明市房屋交易产权管理处申办合同备案登记，也不为原告申办房屋所有权登记。原告经查询，查明被告在和原告签订《商品房购销合同》后，又将诉争七套房屋出售给第三人人保公司，并于2011年12月19日办理了合同登记备案手续。根据昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2012）362号《裁决书》确认的法律事实，第三人人保公司与被告为财兴盛大厦的合作建房方。因此，请求法院判令：1、财兴盛大厦第20层B2001-B2007号房屋的所有权归原告所有，被告协助原告办理房屋权属登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告财兴盛公司答辩称：原、被告确于2009年7月29日签订了商品房购销合同，但该合同已经于2012年4月24日解除。被告与第三人于2005年11月起就建立了合作建房关系，涉案房屋属于分配给第三人的房屋，并于2011年12月19日登记备案在第三人名下，根据民法关于交付的规定，不动产的交付以登记过户为准。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人人保公司陈述称：原、被告签订的合同在形式上、程序上、实质上都违反了法律规定，存在重大瑕疵，也无法登记备案，因被告与原告签订合同时，诉争房产已由被告出售给他人并登记备案，诉争房产还抵押给了银行，故被告无权再将诉争房产出售给原告。第三人在协助被告解除与他人的抵押合同后，已与被告签订商品房购销合同并办理了合同备案，故第三人与被告的合同签订行为符合法律程序，第三人对诉争房产的权利应受法律保护。
一审判决确认：2009年5月8日，郑柯君与被告就本案诉争的财兴盛大厦第20层B2001-2007号七套房屋签订《商品房购销合同》，并于当日向昆明市产权部门登记备案，七套房屋登记备案表载明的房屋总价为1912980元。该批房屋于2009年5月20日向富滇银行抵押贷款370万元。2011年11月16日，一审法院小额速裁庭就郑柯君起诉被告要求解除上述《商品房购销合同》，并制作了调解书，已经解除郑柯君与被告签订的《商品房购销合同》。2009年7月29日，陈俊羽与昆明财兴盛房地产开发有限公司签订了一份《商品房购销合同》（YJG-2003），约定陈俊羽购买昆明财兴盛房地产开发有限公司开发的财兴盛大厦第20层B2001-2007号房，总价款为人民币2142004元。合同还对房屋交付、产权登记等内容进行了约定。该份合同项下的总价款系原告以充抵工程款的形式结清。2012年2月2日，原告陈俊羽与物管公司签订诉争房屋的装修合同，之后原告一直交纳物管费和停车费，并使用诉争房屋至今。另查明，2011年12月19日，昆明财兴盛房地产开发有限公司与人保投资控股有限公司签订了七份《商品房购销合同》，将本案诉争的七套房屋出售给人保投资控股有限公司，该七份《商品房购销合同》均已办理登记备案，登记备案表上载明的用途均为办公楼。还查明，2005年11月7日，昆明财兴盛房地产开发有限公司与中国人保控股公司云南省分公司签订一份《合作建房协议书》，约定中国人保控股公司云南省分公司提供高新区C2-4地块，昆明财兴盛房地产开发有限公司提供资金合作建房，关于利益分配部分约定：分给中国人保控股公司云南省分公司临昆畹公路一、二楼商铺2000平方米、住宅4000平方米、兴盛苑小区临街商铺406平方米及340万元现金，还约定中国人保控股公司云南省分公司除获得上述房产及现金补偿外，不再参与利润分配，小区在开发建设及今后销售过程中，无论亏损与否，中国人保控股公司云南省分公司均不承担责任。2010年2月8日，人保投资控股有限公司与昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《合作建房补充协议》，约定人保投资控股有限公司承继原中国人保控股公司云南省分公司在《合作建房协议书》中的权利及义务。2012年12月27日，昆明市仲裁委员会就申请人人保投资控股有限公司与被申请人昆明财兴盛房地产开发有限公司一案昆仲裁（2012）362号裁决书中载明：1、经过2012年11月1日和同年12月17日两次开庭审理本案，仲裁庭认为双方签订的《合作建房协议书》和《合作建房补充协议》实为土地使用权转让合同，并且相关合同已经实际履行，合法有效。2、关于合作建房的利益分配部分约定：分给中国人保控股公司云南省分公司临昆畹公路一、二楼商铺2000平方米、住宅4000平方米、兴盛苑小区临街商铺406平方米及340万元现金，还约定中国人保控股公司云南省分公司除获得上述房产及现金补偿外，不再参与利润分配。3、2011年2月16日，被申请人出具《承诺书》，承诺“商铺为临昆畹公路的B座1-3层，商铺建筑面积4865平方米。”，“分配给贵公司的住宅建筑面积4000平方米为临昆畹公路的B座”。4、申请人主张要求被申请人依据《合作建房协议书》交付房屋的仲裁请求，因双方确认：2011年5月，约定房屋已经由申请人向被申请人交付钥匙，并且已于2011年11月23日至2011年12月间办理完毕备案登记，取得了《商品房买卖合同登记备案表》的事实，故对该请求不予支持。2014年7月18日，昆明市中级人民法院作出的（2013）昆民五初字第44号《民事判决书》确认：被告承诺于2011年10月31日前将昆明市财兴盛大厦B座商铺B-01、B-02、B-03、B-5、B-6、B-7、B-19、B-20全部办理登记过户到债权人名下。至今为止上述涉案房屋并未办理房产证，只办理了商品房合同备案登记，且钥匙已经交付给第三人。在商品房买卖合同登记备案表中载明了每一套房产的付款金额，被告与第三人对此表示认可。还查明，被告提交的2009年7月29日原、被告签订《商品房购销合同》，在合同最后一页最上方有被告法定代表人手写的“此合同属无效合同，双方签字作废”。甲方有被告法定代表人签字、加盖公章，并书写有时间2012年4月24日，乙方无签名。对此，庭审中原告向法庭提交原件，并未有上述添加字样，因此不认可添加字样的真实性，同时也不同意解除合同。
根据上述确认事实，一审判决认为：被告及第三人均主张根据《合作建房协议书》及《合作建房补充协议》，涉案的财兴盛大厦第20层B2001-B2007号七套房屋，应当分配给第三人。由于上述协议及昆明市仲裁委员会昆仲裁（2012）362号裁决书，载明第三人应分得的利益为临昆畹公路一、二楼商铺2000平方米、住宅4000平方米、兴盛苑小区临街商铺406平方米及340万元现金，但并未明确约定或确认第三人应获利益包括本案诉争的财兴盛大厦第20层B2001-B2007号七套办公房屋，而2009年5月8日郑柯君就诉争七套房屋登记备案时的房屋总价款为1912980元，2011年12月19日被告将该七套房屋分配给第三人进行登记备案时的总价款为1389408元，在房价上涨的2年后，被告以亏损523572元的价款分配给第三人，这有悖生活常理和日常交易习惯，被告与第三人对此不能做出合理解释，故一审法院对被告及第三人的上述主张不予采纳。被告辩解2012年4月24日已经解除了原、被告于2009年7月29日签订的《商品房购销合同》，原告对此不予认可，而被告提交的仅有其法定代表人手写“此合同属无效合同，双方签字作废”的《商品房购销合同》，系被告单方制作的无原告签章的合同，被告没有提交证据证明该合同已经实际解除，故一审法院对被告辩解合同已经解除的主张不予采纳。原、被告于2009年7月29日所签诉争七套房屋的《商品房购销合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，因原告已向被告支付了相应的对价，且被告亦已将诉争房屋交付给原告使用至今，故该《商品房购销合同》已实际履行。至于未办理该份合同的登记备案手续及七套房屋产权过户手续的问题，作为开发商的被告应履行办理合同登记备案手续及房屋过户手续的合同义务，但被告并未履行该义务，相反，又将诉争房屋分配给其合作方第三人，有违诚实信用原则，故一审法院对原告要求确认财兴盛大厦第20层B2001、B2002、B2003、B2004、B2005、B2006、B2007号房屋归其所有并办理房屋权属登记手续的诉讼请求，均予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、位于昆明市财兴盛大厦第20层B2001、B2002、B2003、B2004、B2005、B2006、B2007号房屋归原告陈俊羽所有；二、被告昆明财兴盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告办理财兴盛大厦第20层B2001、B2002、B2003、B2004、B2005、B2006、B2007号房屋的权属登记手续（登记于原告陈俊羽名下）。
宣判后，财兴盛公司、人保公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人财兴盛公司上诉称：1、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2009年7月29日签订的《商品房购销合同》，已由双方协商一致于2012年4月24日解除，故被上诉人陈俊羽无权占有诉争房屋并主张产权；而上诉人根据《合作建房协议》，已于2011年12月19日将诉争房屋登记备案在第三人人保公司名下，第三人人保公司已根据《三方合作协议》代案外人郑柯君清偿了用该房屋作抵押的全部贷款，故诉争房屋应由第三人人保公司享有。2、一审判决适用法律错误。本案是因《商品房购销合同》纠纷引起的，被上诉人陈俊羽有权按房屋买卖合同纠纷提起诉讼，但其要求确认诉争房屋的所有权不符合诉讼常规，且诉争房屋至今尚未验收合格，亦无法交付，一审判决将诉争房屋确权给被上诉人违反了法律规定。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人陈俊羽的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费由被上诉人陈俊羽承担。
上诉人人保公司上诉称：1、一审判决认定事实与生效裁判文书不符。昆仲裁（2012）362号裁决书认定被上诉人财兴盛公司分配给上诉人的“住宅、商铺，均另行签订了《商品房购销合同》，于2011年11月23日至12月间办理完毕备案登记，取得了《商品房买卖合同登记备案表》”，双方统计确认分配给上诉人“商铺面积为1865.8平方米，住宅面积4018.68平方米”，而该住宅面积4018.68平方米所包含的房屋在该裁决书第5页确认的“被申请人分配给申请人的财兴盛大厦B栋商铺和住宅《商品房买卖合同登记备案表》45份……，分给申请人房屋面积统计表”等证据材料中，都有本案诉争房屋的明确记录；并且，昆明市中级人民法院（2013）昆民五初字第44号民事判决书第5页载明：“财兴盛大厦B栋《商品房购销合同登记备案表》45份。证明：房屋已于2011年12月份登记备案到原告名下”的证据材料，已清楚的表明本案诉争房屋已登记备案在上诉人名下，该判决还认为“至今为止财兴盛公司也未按照《债务履行及担保协议》的约定办理房产证并落户到原告名下，财兴盛公司存在逾期办证的违约责任”。故一审判决认定生效裁判文书“均未约定或确定有本案诉争的财兴盛大厦第20层B2001-B2007号七套办公房屋”明显错误。2、一审判决完全忽视了上诉人与被上诉人财兴盛公司、郑柯君之间《三方合作协议》的效力。《三方合作协议》是因被上诉人财兴盛公司违背《合作建房协议》及补充协议的约定，将本应分配给上诉人的本案诉争房屋出售给郑柯君，上诉人为了追回本案诉争房屋，做出了巨大让步，出资370万元为郑柯君归还了全部银行贷款并消灭了抵押权，被上诉人财兴盛公司才与郑柯君解除诉争房屋的购房合同和登记备案，接着与上诉人签订了本案诉争房屋的七份《商品房购销合同》并进行了登记备案。故七份《商品房购销合同》只是为了履行《三方合作协议》和《合作建房协议》及补充协议，目的就是要将本案诉争房屋的产权回归到上诉人名下，其效力应追溯至2005年，即被上诉人财兴盛公司将本案诉讼争房屋分配给上诉人的时间远早于郑柯君。3、一审判决对本案诉争房屋的价款认识错误。上诉人与被上诉人财兴盛公司签订的《合作建房协议》约定“住宅部分：分给甲方4000㎡，按均价2400元/㎡计算，折合人民币960万元”，即双方早在2005年就已明确约定房价为2400元/㎡，并不因时间而改变，而登记备案表载明的本案诉争7套房屋建筑面积共计578.92平方米，总价1389408元，每平方米单价正好2400元。4、一审判决将被上诉人财兴盛公司违背诚实信用原则的行为转嫁给上诉人是错误的。上诉人与被上诉人财兴盛公司签订的《合作建房协议》实质上是土地转让，上诉人并没有参与该房地产的开发和管理，作为土地出让方的上诉人，因被上诉人财兴盛公司的不诚信行为遭受了重大损失。5、被上诉人财兴盛公司与陈俊羽签订的《商品房购销合同》应为无效。根据我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，我国《物权法》第一百九十条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，由于被上诉人财兴盛公司与陈俊羽签订《商品房购销合同》时，本案诉争房屋已由被上诉人财兴盛公司出卖给郑柯君并抵押给银行，故被上诉人财兴盛公司与陈俊羽签订的《商品房购销合同》应属无效，且被上诉人财兴盛公司无权用公司财产为富民龙腾钛业有限公司抵债，该抵债行为侵害了上诉人的合法权益，亦应根据《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条认定为无效。进而，在本案诉争房屋至今尚未验收合格，且被上诉人陈俊羽既无法律依据又无合同约定占有本案诉争房屋的情况下，被上诉人陈俊羽侵权占有本案诉争房屋的行为不应得到法律保护。6、一审判决越俎代庖，罔顾市场交易习惯及行政机关办理房屋登记的智能肆意为房屋确权，导致错判。被上诉人财兴盛公司与陈俊羽所签《商品房购销合同》不符合商品房买卖政策规定，按照房地产管理部门合同备案和登记要求，应每个房号签订一份合同，但两被上诉人在一份合同中处分了7套房屋，根本无法办理登记备案手续，充分说明两被上诉人的真实意思并不是房屋买卖。并且，本案诉争房屋至今未验收合格，不具备交房条件，行政机关不可能为该楼盘的任何购房者办理产权证，而被上诉人陈俊羽要求法院直接行使行政机关的权利，对该房屋进行确权，超出了法院的审判职权，应驳回其起诉或诉讼请求。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人陈俊羽的全部诉讼请求，以维护上诉人对诉争房屋依法享有的权益；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈俊羽答辩称：二上诉人的上诉请求和理由均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
二审中，人保公司提交了以下新的证据：
一、2011年5月兴盛地产交付给人保公司的案涉房屋钥匙。欲证明：1、2011年5月人保公司就已取得了案涉房屋的钥匙，实际占有使用房屋在先；2、陈俊羽至今未提交财兴盛公司向其交付房屋的证据；3、陈俊羽非法入侵案涉房屋，骗取物管公司并签订装修合同，物管公司无权就房屋权属做出法律意义上的表述；4、陈俊羽并未交付任何物业管理费；5、人保公司多次要求陈俊羽停止其侵权行为，但为社会和谐稳定只能好言相劝，不能成为陈俊羽得到房屋所有权的依据。
二、人保公司代郑柯君清偿债务的还款凭证、对账单、工商登记卡片。欲证明：1、2009年5月8日财兴盛公司将案涉房屋登记备案至郑柯君名下，并由郑柯君将房屋抵押给银行贷款370万元，陈俊羽与财兴盛公司在此前提下签订的以房抵债协议是无效的；2、人保公司与财兴盛公司、郑柯君签订了三方合作协议；3、按照三方合作协议约定，财兴盛公司与郑柯君以调解书的形式解除了购销合同，人保公司通过名下的独资公司代郑柯君清偿了银行债务，消灭了抵押权；4、财兴盛公司与人保公司签订购销合同并办理了备案登记；5、三方协议的真实意思表示是将案涉房屋所有权回归至人保公司名下，房屋价款以2005年的约定为准。
三、财兴盛大厦购房人自救维权委员会的相关文件资料。欲证明：1、案涉房屋至今尚不具备交付条件，不可能办理产权证；2、人保公司与财兴盛公司实际是土地转让，没有合作关系；3、案涉房屋的产权属于人保公司。
经质证，财兴盛公司对人保公司新提交的三组证据均予以认可；陈俊羽对人保公司新提交的三组证据均不予认可。对于人保公司新提交的该三组证据，本院将结合双方当事人在一审中提交的证据加以综合认证。
本院确认如下法律事实：2005年11月7日，中国人保控股公司云南省分公司（甲方）与财兴盛公司（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方提供高新区C2-4地块（使用面积10330.788㎡），乙方提供资金合作建房。其中，第四条“利益分配”约定：“A、小区建成后，分给甲方临昆畹公路一、二楼商铺2000㎡（含产权证照过户至甲方名下所有税费由乙方承担、所有产权过户手续由乙方办理），按均价4500元/㎡，合计：人民币900万元。B、住宅部分：分给甲方4000㎡（产权证照过户至甲方名下所有税费由乙方承担、所有产权过户手续由乙方办理），按均价2400元/㎡计算，折合人民币960万元。C、再分给甲方兴盛苑小区临街商铺406㎡（产权证照过至甲方名下所有税费由乙方承担、所有产权过户手续由乙方办理），按5500元/㎡计算，折合人民币223.3万元。……。此三项房产合计人民币2083.3万元作为对甲方的利益分配，乙方用现金：人民币340万元作为临时建筑的拆迁补偿及租金补偿。”第八条约定：“甲方除获得上述房产及现金补偿外，不再参与利润分配，小区在开发建设及今后销售过程中，无论亏损与否，甲方均不承担责任。”协议签订后，双方将案涉土地使用权证变更到财兴盛公司名下，财兴盛公司在案涉土地上进行了房地产开发。2010年2月8日，人保公司（甲方）与财兴盛公司（乙方）签订《合作建房补充协议》，约定：人保公司承继原中国人保控股公司云南省分公司在《合作建房协议书》中的权利及义务，双方同意原《合作建房协议书》继续履行，财兴盛公司慎重承诺最迟于2010年未向人保公司交付原合作协议所规定的全部商铺及住房并过户到人保公司名下。其中，第三条约定：“鉴于乙方负责其项目建设施工已进入封顶断水阶段，根据《合作建房协议书》之第六条规定，乙方需尽快将‘规划设计方案’补充提交甲方进行确认，并将应分给甲方的2000平方米商铺、4000平方米住宅部份提交双方协商和进行图上标识及现场指认（附图纸及现场指认确认书），以履行自身责任，维护对方利益。”
2009年5月8日，财兴盛公司与案外人郑柯君就案涉的财兴盛大厦第20层B2001-2007号七套房屋签订七份《商品房购销合同》，并于当日向昆明市产权部门登记备案，七套房屋登记备案表载明的房屋总价为1912980元。案外人郑柯君用案涉房屋于2009年5月20日向富滇银行抵押贷款370万元。2011年10月16日，财兴盛公司（甲方）、案外人郑柯君（乙方）及人保公司（丙方）签订《三方合作协议》，载明“甲方为了其融资需要，将应当交付给丙方的本协议标的房产变相出售给乙方作为融资担保，与乙方签订了《商品房购销合同》并至房地产管理机关进行了备案。之后乙方向甲方提供借款或由乙方将标的房产抵押给银行或其他信贷机构获得款项提供甲方”，第四条约定：“甲方归还乙方欠款或代乙方归还银行或其他信贷机构欠款的资金由丙方提供。丙方提供甲方资金的前提为：甲方向丙方另行出售其名下或其实际控制人名下的其他资产并已与丙方签订该等资产的《商品房购销合同》。”2011年11月16日，昆明市五华区人民法院作出七份民事调解书，解除了财兴盛公司与案外人郑柯君所签订的七份《商品房购销合同》。2011年12月19日，财兴盛公司与人保公司签订七份《商品房购销合同》，将案涉七套房屋出售给人保公司，并于当日向昆明市产权部门登记备案，登记备案表上载明的用途均为办公楼，七套房屋登记备案表载明的房屋总价为1389408元。2012年4月25日，财兴盛公司向人保公司出具“承诺书”，载明：案涉房屋产权依法应属人保公司所有，“现因本公司原因，未能完成竣工验收备案工作，暂时无法向人保公司交付使用，因而财兴盛大厦19楼、20楼房屋由本公司临时占有使用”。
2009年7月29日，陈俊羽与财兴盛公司签订了一份《商品房购销合同》，约定陈俊羽购买财兴盛公司开发的财兴盛大厦第20层B2001-2007号房，总价款为2142004元。合同还对房屋交付、产权登记等内容进行了约定。该份合同项下的总价款系陈俊羽以充抵工程款的形式结清。2012年2月2日，陈俊羽与物管公司签订诉争房屋的装修合同，之后陈俊羽一直交纳物管费和停车费，并使用案涉房屋至今。一审庭审中，财兴盛公司提交双方《商品房购销合同》，在合同最后一页最上方有财兴盛公司法定代表人手写的“此合同属无效合同，双方签字作废”，甲方有财兴盛公司法定代表人签字、加盖公章，并书写有时间2012年4月24日，乙方无签名。而陈俊羽提交的合同原件并未有上述添加字样。
2012年12月27日，昆明仲裁委员会就申请人人保公司与被申请人财兴盛公司一案作出昆仲裁（2012）362号裁决书。人保公司提起仲裁的诉求中包含：确认《合作甲方协议书》及《合作建房补充协议》有效，由财兴盛公司将协议约定的临昆畹公路一、二楼商铺2000平方米、住宅4000平方米、兴盛苑小区临街商铺406平方米交付人保公司并办理过户登记手续。在裁决书确认事实中，载明：2011年2月16日，财兴盛公司出具《承诺书》，承诺“……。分配给贵公司的住宅建筑面积4000平方米为临昆畹公路的B座，不足部分在A座补齐。我方承诺于2011年4月31日前确定具体房号，于2011年5月30日前与贵司完成购房合同的签订手续，……。”财兴盛公司分配给人保公司的住宅、商铺，另行签订了《商品房购销合同》，于2011年5月由财兴盛公司向人保公司交付钥匙，并分别于2011年11月23日至12月间办理完毕备案登记，取得了《商品房买卖合同登记备案表》。在裁决书理由评判部分，载明：1、双方订立的《合作建房协议书》及《合作建房补充协议》实为土地使用权转让合同，并且相关合同已经实际履行，合法有效。2、人保公司要求财兴盛公司交付房屋的仲裁请求，因双方确认2011年5月，约定房屋已经由财兴盛公司向人保公司交付钥匙，并已于2011年11月23日至2011年12月间办理完毕备案登记，取得了《商品房买卖合同登记备案表》，故对该请求不予支持。
2014年7月18日，昆明市中级人民法院就人保公司诉财兴盛公司、昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、郑茜、郑宣明保证合同纠纷一案作出（2013）昆民五初字第44号民事判决书，确认：2011年10月17日，人保公司与财兴盛公司、昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、郑茜、郑宣明签订《债务履行及担保协议》，第二条约定，对于昆明市财兴盛大厦A507、A607、A707、A807、A1007、A1107、A1207、A1307、A1407、A1507、A1607、A1704、A2007、A2107、A2301、A2307共16套房产，……。财兴盛公司承诺在2011年10月18日前将上述16套房屋办理过户登记到人保公司名下。第三条约定，2011年10月31日前将昆明市财兴盛大厦B座商铺B-01、B-02、B-03、B-5、B-6、B-7、B-8、B-19、B-20全部办理登记过户到人保公司名下。第七条约定，昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、郑茜、郑宣明对财兴盛公司所负债务承担连带保证责任。至今为止上述涉案房屋并未办理房产证，只办理商品房合同备案登记，且钥匙已经交付给人保公司。在商品房买卖合同登记备案表中载明了每一套房产的付款金额，各方当事人对此表示认可，对于第二条中涉案房产，已付购房款金额共计1283328元，对第三条中的涉案房产，已付购房款金额共计16732428元。该判决遂以财兴盛公司存在逾期办证的违约行为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，确定财兴盛公司应以协议第二、三条所涉房产的已付购房款金额为基数，按同期人民银行贷款利率水平上加收50%向人保公司支付违约金，而昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、郑茜、郑宣明所承担的保证责任的保证期间已届满，保证责任已免除。
2015年3月26日，昆明仲裁委员会就申请人中国有色金属工业第十四冶金建设公司与被申请人富民龙腾钛业有限责任公司一案作出昆仲裁（2015）109号裁决书。该裁决书确认：富民龙腾钛业有限责任公司原是昆明财兴盛商贸（集团）有限公司下属独资子公司。2009年7月29日，在中国有色金属工业第十四冶金建设公司处做工程的个人陈俊羽，通过中国有色金属工业第十四冶金建设公司向财兴盛公司购买其开发的“财兴盛大厦”第20层B2001-2007号房屋，总价款2142004元，并与财兴盛公司签订了《商品房购销合同》，但未进行备案登记。之后，陈俊羽将全部购房款支付给了中国有色金属工业第十四冶金建设公司，陈俊羽于2012年1月份搬进该房一直住到现在。在裁决书理由评判部分，载明：在中国有色金属工业第十四冶金建设公司提交的多个证据中，一直都表明双方就房款抵工程款之事宜已经达成一致并已经记录在已付款数额之内，甚至中国有色金属工业第十四冶金建设公司还向富民龙腾钛业有限责任公司出具了收到2142004元工程款的发票，故2142004元款项已经冲抵了工程款。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、财兴盛公司与陈俊羽所签《商品房购销合同》是否有效、是否已被解除；2、案涉房屋的所有权是否因买卖关系转移给陈俊羽所有。
本院认为：首先，关于财兴盛公司与陈俊羽所签《商品房购销合同》是否有效、是否已被解除的问题。根据本案查明的法律事实，财兴盛公司与陈俊羽于2009年7月29日签订了《商品房购销合同》，约定陈俊羽向财兴盛公司购买财兴盛大厦第20层B2001-2007号房，总价款2142004元。
其一，人保公司提出该合同因案涉房屋在抵押期间转让而未得到抵押权人同意应归于无效。人保公司提出合同无效的法律依据是《担保法》第四十九条和我国《物权法》第一百九十一条，基于新法优于旧法的法律适用原则，就抵押期间抵押财产的转让效力规则应适用我国《物权法》第一百九十一条，而我国《物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，即抵押财产的转让合同并不因未取得抵押权人同意而当然归于无效，且在财兴盛公司与陈俊羽签订《商品房购销合同》时，案涉房屋确因案外人郑柯君的借款行为抵押给了富滇银行，但作为抵押权人的富滇银行并未就财兴盛公司与陈俊羽之间的房屋买卖行为提出异议主张，而富滇银行的抵押权现已消灭，故人保公司以此为由主张该合同无效不成立，本院不予支持。
其二，人保公司主张财兴盛公司无权用其财产为富民龙腾钛业有限责任公司抵偿债务，该行为损害其权益应导致该合同无效。根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于我国法律并不禁止他人用自有财产为债务人归还债务的行为，昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2015）109号裁决书也对该第三人以房抵债的合法性和有效性进行了确认，并据此扣减了债务人应付的工程款项，而人保公司并不能举证证实财兴盛公司用其开发建设的案涉房屋为富民龙腾钛业有限责任公司归还所欠工程款项是财兴盛公司、富民龙腾钛业有限责任公司及陈俊羽恶意串通、损害其利益的行为，且本院注意到，在财兴盛公司与陈俊羽签订该合同时，人保公司并无证据证实其与财兴盛公司已确定将案涉房屋作为《合作建房协议书》的利益分配给人保公司，即财兴盛公司与陈俊羽签订该合同时，人保公司并不是已然确定的案涉房屋的利害关系人，同时，人保公司也未能举证证实该合同存有上述法律规定应归于无效的其他法定事由，故人保公司认为该合同违反我国《合同法》第五十二条规定应属无效的主张不成立，本院不予支持。
其三，财兴盛公司提出该合同已由双方协商一致于2012年4月24日解除。由于财兴盛公司据以主张该合同已解除的是其手中持有的《商品房购销合同》上，加注有其法定代表人签章书写的“此合同属无效合同，双方签字作废”字样，但陈俊羽手中持有的合同原件并无该加注字样，根据我国《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除需双方当事人协商一致解除、或约定的解除条件成就而解除、或因法定事由成就而法定解除，而财兴盛公司在自己持有的合同上单方加注合同解除字样的行为显然不符合我国《合同法》上述规定的合同解除条件，进而，该行为不能产生合同解除的法律效力，故财兴盛公司主张双方合同已经解除的理由不成立，本院不予支持。
因此，财兴盛公司与陈俊羽于2009年7月29日签订的《商品房购销合同》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照该协议的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。
其次，关于案涉房屋的所有权是否因买卖关系转移给被上诉人陈俊羽所有的问题。根据本案查明的法律事实，财兴盛公司将其开发建设的案涉房屋先后出卖给了陈俊羽（于2009年7月29日签订《商品房购销合同》，以下简称陈俊羽合同）及人保公司（于2011年12月19日签订《商品房购销合同》，以下简称人保公司合同），陈俊羽于2012年2月2日实际占有、管理、使用案涉房屋至今。
其一，针对两份合同的购房价款履行情况。根据昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2015）109号裁决书，陈俊羽合同的购房价款支付是以房抵工程款的方式，该事实在裁决书中得到了确认并在债务人应付工程款中予以了实际抵扣，且陈俊羽合同约定的购房款与裁决书中确认的款项亦是一致的即2142004元，故作为购房者的陈俊羽已经支付完毕了合同约定的购房款。根据昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2012）362号裁决书以及财兴盛公司、案外人郑柯君及人保公司于2011年10月16日签订的《三方合作协议》，人保公司合同的购房价款支付是以《合作建房协议书》的利益分配方式，人保公司合同约定的购房款与《合作建房协议书》约定的款项亦是一致的即1389408元，故作为购房者的人保公司也已经支付完毕了合同约定的购房款。
其二，针对合同签订时间的先后顺序。从双方提交的各自所签订《商品房购销合同》的外观看，陈俊羽合同的签订时间在人保公司合同之前。对此，人保公司认为其合同实际是履行《合作建房协议书》、《合作建房补充协议》以及《三方合作协议》，其效力应追溯至2005年。综观本案查明的法律事实，根据昆明仲裁委员会昆仲裁（2012）362号裁决书，人保公司与财兴盛公司所签《合作建房协议书》、《合作建房补充协议》实际为土地使用权转让合同，人保公司可据此享有包括4000平方米住宅在内的利益分配，但在2005年11月7日签订《合作建房协议书》时，双方并未明确人保公司可以具体分得哪些住宅，即4000平方米的可得利益在2005年时尚未明确具体化；在2010年2月8日签订的《合作建房补充协议》中，第三条约定：“鉴于乙方负责其项目建设施工已进入封顶断水阶段，根据《合作建房协议书》之第六条款规定，乙方需尽快将‘规划设计方案’补充提交甲方进行确认，并将应分给甲方的2000平方米商铺、4000平方米住宅部份提交双方协商和进行图上标识及现场指认（附图纸及现场指认确认书），以履行自身责任，维护对方利益”，由此可见，在双方签订《合作建房补充协议》时，人保公司就4000平方米的可得利益仍尚未明确具体化；至财兴盛公司、案外人郑柯君及人保公司于2011年10月16日签订《三方合作协议》时，方才明确了案涉房屋属于应分配给人保公司4000平方米住宅的一部分。上述事实表明，人保公司根据《合作建房协议书》所享有的4000平方米住宅的利益分配，直至2011年10月16日的《三方合作协议》才得以明确指向案涉7套房屋，双方由此于2011年12月19日就案涉7套房屋签订了《商品房购销合同》，故人保公司认为其合同的效力应追溯至2005年的主张不成立，本院不予支持。至于人保公司提出其与财兴盛公司早就在陈俊羽合同前就已经确认案涉房屋应分配给其，但人保公司并未就此主张提交任何确实有效的证据加以证实，也与本案查明的上述法律事实相悖，故人保公司的该项主张不成立，本院不予支持。
其三，针对合同登记备案。根据我国《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，商品房购销合同在房地产主管行政机关登记备案并不能产生物权效力，亦非我国《物权法》第二十条规定的预告登记，故人保公司合同虽经房产地主管机关登记备案，但不能据此就案涉房屋产生物权效力，其与陈俊羽合同之间，仍就是针对财兴盛公司的两个并行的合同债权，进而，人保公司及财兴盛公司认为人保公司合同应优于陈俊羽合同的主张不成立，本院不予支持。至于陈俊羽合同以一份合同出卖案涉7套房屋及未经房产地主管机关登记备案的行为，导致的是房地产行政主管机关依据相应行政法规或规章、制度对行政相对人进行相应行政管理的行政法上的后果，并不导致当事人民事法律行为的成立、效力和履行，故人保公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
第四，针对案涉房屋的占有。人保公司提出陈俊羽是非法侵占案涉房屋，但人保公司并未就此主张提交任何确实有效的证据加以证实，而陈俊羽提交的装修申请等证据、物管费及停车费支付等证据，足以证实现案涉7套房屋已由陈俊羽合法占有并实际使用，故人保公司的该项主张不成立，本院不予支持。至于人保公司提出根据昆明仲裁委员会昆仲裁（2012）362号裁决书和本院（2013）昆民五初字第44号民事判决书确认的事实，以及二审中提交的新证据即案涉房屋钥匙，足以证实财兴盛公司已于2011年5月向其交付了案涉房屋的钥匙，但上述生效裁判文书确认的事实与本案查明的法律事实相悖，也与案涉房屋现确由陈俊羽占有使用的事实相悖，且从财兴盛公司于2012年4月25日向人保公司出具的“承诺书”所载明的内容：“现因本公司原因，未能完成竣工验收备案工作，暂时无法向人保公司交付使用，因而财兴盛大厦19楼、20楼房屋由本公司临时占有使用”，即在财兴盛公司向人保公司出具该“承诺书”时人保公司尚未实际占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条关于已为人民法院或仲裁机构生效裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外的规定，故人保公司的该项主张不成立，本院不予支持。对此，本院需明确的是，案涉房屋作为不动产，钥匙系不动产交付的重要方式，而占有系对不动产管理、控制并使用的事实状态，作为该不动产开发商的财兴盛公司是导致本案中案涉房屋钥匙交付与案涉房屋实际占有使用状态不一致的根本原因。
综上，纵观陈俊羽合同与人保公司合同的履行情况、签订时间、登记备案和案涉房屋的占有状态，在陈俊羽合同与人保公司合同均合法有效，陈俊羽与人保公司均分别向财兴盛公司履行完毕了购房者的合同义务即购房价款的支付，且案涉房屋至今尚未办理所有权变更登记的情况下，现陈俊羽与人保公司均基于其各自合同的履行提起独立的诉讼请求或抗辩意见，就本案目前一房两卖的合同履行问题，本院按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。进而，基于本院上述分析评判理由，由于陈俊羽从2012年2月一直合法占有使用案涉房屋至今，且陈俊羽在先与财兴盛公司签订了《商品房购销合同》，故本院在权利顺位上保护陈俊羽合同，故而，陈俊羽要求因继续履行其合同进而确认案涉房屋归其所有并办理过户登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，一审对此判决结果正确，本院予以维持。对此，本院需明确的是，导致案涉房屋一房两卖的责任在于财兴盛公司，本案解决的是两份房屋买卖合同的履行顺序问题，至于人保公司合同的履行问题，则可因其合同约定的标的物履行不能另案向财兴盛公司主张合同权利。
此外，财兴盛公司及人保公司均提出人民法院不具有确认物权的审判职权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条关于“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”的规定，人民法院对本案民事诉讼显然有权管辖，故财兴盛公司及人保公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，财兴盛公司及人保公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；而一审判决对本案处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23936元，由上诉人昆明财兴盛房地产开发有限公司负担人民币11968元，由上诉人人保投资控股有限公司负担人民币11968元。
上诉人昆明财兴盛房地产开发有限公司已预交二审案件受理费人民币23936元，予以退还人民币11968元；上诉人人保投资控股有限公司已预交二审案件受理费人民币23936元，予以退还人民币11968元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审判长 余 锋
审判员 符圆圆
审判员 邓林春
二〇一六年十二月五日
书记员 寸杨杰