安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第04781号原告：康玲，女，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：李永光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：甘怀锋，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：合肥万达城投资有限公司，住所地合肥市滨湖新区。法定代表人：齐界，总裁。委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。原告康玲诉被告合肥万达城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康玲的委托代理人李永光、甘怀锋及被告合肥万达城投资有限公司的委托代理人张寅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康玲诉称：2013年12月，原告等买受人分别于被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于合肥市滨湖新区包河大道与环湖大道交口合肥万达文旅新城第10幢、11幢楼的房屋。交房日期为2015年11月30日前。2015年，原告等买受人发现合肥万达文旅新城第10幢、11幢楼与第1幢、2幢楼之间，原宣传作为绿化的地面上，被告正在建设一座商铺。被告签订商品房买卖合同时没有告知原告等买受人规划建设商铺，被告售楼部原楼房沙盘没有该商铺的模型，被告建设商铺与被告销售广告和宣传资料显然不符，已构成违约。2015年8月，原告等买受人联合维权与被告谈判，遭到被告的拒绝。为维护原告等买受人合法利益，现提起诉讼，请求判令：一、被告立即停止建设并拆除合肥万达文旅新城第10幢、第11幢楼与第1幢、第2幢楼之间的商铺，按照原楼房沙盘模型等相关销售广告和宣传资料内容进行绿化；二、本案诉讼费用由被告承担。被告合肥万达城投资有限公司辩称：一、原告诉请并无事实与法律依据，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定广告、宣传资料、沙盘等仅为要约邀请，并非要约或者承诺，均不作为双方确定权利义务的依据，应以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准；二、原告所购房屋已经取得规划许可证正本，目前双方已经办理交付手续，故被告并不存在违约行为；三、被告依据规划部门的审批意见按图施工，涉案房屋及小区各项设施及指标等均与规划相符，且已施工完毕并经验收合格，符合合同约定的交付条件，并不存在任何违约行为。原告康玲为证明自己的主张向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同复印件，证明被告主体身份情况，解决争议方式是依法向人民法院起诉。2013年12月，原告等买受人分别与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于合肥市滨湖新区包河大道与环湖大道交口合肥万达文旅新城第10幢、11幢楼的房屋，交房日期为2015年11月30日前。被告签订商品房买卖合同时没有告知原告等买受人合肥万达文旅新城第10幢、11幢楼与第1幢、2幢之间规划建设商铺；二、万达文化旅游城销售广告及宣传资料，证明被告在推广销售商品房时对其所售房屋及小区规划配套设施均作出了具体说明和允诺，被告售楼部原楼房沙盘合肥万达文旅新城第10幢、11幢与第1幢、2幢楼之间的是绿化地面，没有该商铺的模型；三、照片7张，证明被告原宣传的楼房与绿化的状况，第10幢、11幢与第1幢、2幢楼之间，原告宣传作为绿化的地面上，被告正在建设一座商铺。被告提出质证意见：一、证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该合同及附件均经合肥市房产局备案登记，且合同附件四中明确约定沙盘及广告均属要约邀请，不作为双方权利义务的依据；二、证据二真实性无异议，对证明目的有异议，宣传资料中的封底中明确注明“以上图文、数据仅供参考，不作为合同要约，买卖双方权利义务请以国家相关法律及签订的合同文件为准”，故该宣传资料不是双方权利义务的确定，也不是出卖人对买受人的承诺；三、照片的拍摄时间不确定，即使是在开盘前拍摄的，双方已在合同中明确约定了沙盘及广告属要约邀请，不作为双方权利义务的依据。被告合肥万达城投资有限公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：商品房买卖合同、建设工程规划许可证、竣工验收备案表，规划总平图，证明双方签订的商品房买卖合同中明确约定广告、宣传资料、沙盘等仅为要约邀请，并非要约或者承诺，均不作为双方确定权利义务的依据，应以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准，被告不存在任何违约行为；被告根据规划部门的审批意见按图施工，涉案房屋及小区各项设施及指标等均与规划相符，且已施工完毕并经验收合格，符合合同约定的交付条件，并不存在任何违约行为。原告提出质证意见：一、对双方签订的《商品房买卖合同》中备案的合同即示范文本三性无异议，但对补充协议合法性及证明目的有异议，不能证明广告及宣传资料、沙盘为要约邀请，且对原告的核心利益产生影响的宣传资料、沙盘模型等恰恰能证明为要约，系合同的组成部分；二、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、规划总平图的真实性无异议，但合法性及证明目的有异议，因当时并未告知原告，影响了原告购买涉案房屋的行为及价格，属欺诈行为。本院认证如下：原告证据：一、证据一系《商品房买卖合同》，经被告当庭认可其真实性，系双方真实意思表示，能够证明原、被告于2013年12月17日就涉案房屋签订了买卖合同1份，并对房屋总价、面积、付款方式、违约责任等均作出了具体约定；二、证据二系宣传材料，被告当庭认可其真实性，能够证明被告在销售时以广告、图文的形式进行市场宣传，能否达到原告证明目的，本院将结合其他证据综合认定；三、证据三系原告单方制作的照片，反映沙盘模型以及部分建筑物外观概貌，但该照片具体拍摄时间并未明确，且该沙盘模型是否与诉争房屋所在楼盘一致亦未能反映，故本院不予认定。被告证据：一、被告提供的《商品房买卖合同》、补充协议及、《协议书》，具有真实性，能够证明原、被告于2013年12月17日签订了《商品房买卖合同》，于2013年12月18日签订了合同补充协议及《协议书》，对双方的权利义务均作出了具体约定；二、《建设工程规划许可证》、竣工验收备案表、规划总平图，具有真实性，能够证明合肥市规划局于2015年10月30日，就万达文旅新城一期10号楼建设工程换发建设工程规划许可证正本；竣工验收备案表，能够证明上述涉案楼盘经合肥市建筑管理部门验收合格后备案登记；规划总平面图具有真实性，能够证明合肥市规划局2013年11月18日盖章确认合肥万达文旅新城一期的总体设计方案。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2013年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于合肥市滨湖区包河大道与环湖大道交口合肥万达文旅新城一期10幢1004室房屋，建筑面积117.78平方米，总价款868201元。2013年12月18日，双方就上述房屋签订合同补充协议及《协议书》各1份，其中补充协议第十条第一款约定：“甲（被告）、乙（原告）双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。”双方签订的《协议书》第六条第一款约定：“双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方（被告）无需事先通知乙方（原告）或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。”合同签订后，原告以被告正在其购买房屋所在的第10幢楼与第1、2幢楼之间违约建设商铺，与其购房时参考的沙盘模型及宣传资料不符为由，诉至我院，请求判如所请。另查明：2013年11月18日，合肥市规划局对合肥万达文旅新城一期总平面图审批后同意该总平面及单体方案。2015年10月12日，合肥万达文旅新城一期10#楼经合肥市建筑管理部门验收合格后备案。2015年10月30日、2015年11月30日，合肥市规划局分别就合肥万达文旅新城一期3#楼、10#楼、11#楼与1#楼、2#楼换发建设工程规划许可证正本。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《协议书》，对房屋价款、付款方式、违约责任等均作出明确的约定，该合同系双方真实意思表示，并不存在被告作为提供格式条款方免除自己责任、加重对方责任和排除对方主要权利的内容，其内容不违反法律规定，应属合法有效，双方有义务按照约定履行各自义务。原告主张被告提供的沙盘模型及宣传资料均属于合同要约，系合同的组成部分，但根据双方签订的补充协议约定，被告提供的宣传资料、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是其要约或承诺，不作为本合同的组成部分。另其所举的沙盘照片、宣传资料均未对万达文旅新城一期规划范围的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，被告提供的沙盘模型及宣传资料不应当视为要约，故对于原告诉称被告建设商铺与宣传资料、沙盘模型等不符而构成违约，本院不予采信。另合肥万达文旅新城一期总平图已于2013年11月18日经合肥市规划局审批通过，图纸中明确显示1#楼、3#楼、10#楼、11#楼之间规划有商铺并标注为2#楼，现上述楼盘已经竣工验收，并于2015年10月30日、2015年11月30日经合肥市规划局审核后换发建设工程规划许可证正本，足以证明涉案商铺系经政府主管部门审批的合法合规建筑，原告在庭后提交的代理词中提出被告应按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，被告应在变更之日起10日内，书面通知原告，但涉案商铺经规划许可的时间为2013年11月18日，并非变更后的规划设计，另双方已于《协议书》中明确约定：在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，被告无需事先通知原告或取得同意，原告亦未举证证明该商铺设计规划导致其所购买的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等产生变化或房屋质量、使用功能产生影响。综上，对于原告诉请被告立即停止建设并拆除合肥万达文旅新城第10幢、11幢楼与第1幢、2幢楼之间的商铺，按照原楼房沙盘模型等相关销售广告和宣传资料内容进行绿化，并无法律与合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告康玲对被告合肥万达城投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告康玲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  程大光人民陪审员  胡庆年人民陪审员  汪 毅二〇一六年四月五日书 记 员  阮继贤《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。