河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫09民终630号
上诉人（原审被告）：濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司。
诉讼负责人：陶相涛，该公司经理。
委托代理人：薛峰，河南心力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏志勇。
委托代理人：郭占稳，河南豫石律师事务所律师。
委托代理人：郭乐丹，河南豫石律师事务所实习律师。
上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司因与被上诉人魏志勇商品房销售合同一案，不服河南省南乐县人民法院（2015）南民初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司的委托代理人薛峰，被上诉人魏志勇的委托代理人郭占稳、郭乐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年2月1日，原告魏志勇作为买受人与被告万瑞公司南乐分公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定主要内容如下：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买出卖人开发的泰和新城第33幢2单元11层22号房产一处，建筑面积为129.62平方米。第四条、计价方式与房款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3158.67元，总金额409427元。第五条、面积确认及面积差异处理：合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条、付款方式及期限：付款方式为总房款人民币409427元，首付房款129427元于合同签订之日付清，余款280000元在本合同签订后一个月内由公积金贷款全额付清。第七条、买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日超30日内告知买受人的。2.遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：（1）……（2）被告逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四补充协议第一条约定，地下室：33号楼2单元15号，面积14.01平方米，单价1100元，总价15411元在合同签订当日一次性付清。第十条第二项约定，因买受人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，买受人在出现上述情形后30日内将剩余房款一次性自行付清。2013年1月19日原告向被告支付定金20000元，合同签订当日，原告支付首付款129427元，5月8日支付地下室款15411元，2013年8月23日原告向濮阳市住房公积金管理中心南乐县管理部申请住房公积金贷款240000元，2013年12月18日贷款申请获得批准，2014年1月16日被告收到房款240000元，6月15日被告收到房款20000元，余款20001元于2014年7月14日交清，为此被告向原告出具收款收据7支。另经南乐县房管所测量，本案原告所购房屋实测面积为127.67平方米，比合同约定的建筑面积129.62平方米减少1.95平方米，合同约定每平方米单价为3158.67元，被告应退还原告房款6159元（1.95×3158.67元）。地下室实测面积为14.29平方米，比合同约定面积14.01平方米增加0.28平方米，原告应向被告补交地下室款308元（0.28×1100元）。另被告主张原告直至2014年7月14日才交清全部房款，违背合同约定在本合同签订后一个月内由公积金贷款全额付清的交房款期限，已构成违约。2015年7月24日原告以被告未按约定交付房屋为由起诉至本院，本院于2015年7月31日通知被告应诉，被告于2015年8月1日将原告所购房屋钥匙交于法院，但至今未将房屋交付原告。故原告请求被告履行交房义务，退还原告房款6159元，并支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。被告反诉原告补交地下室款308元，并支付逾期交房款违约金28506元。审理中，被告同意应退还原告房款6013元，原告同意补交被告地下室款308元。
原审法院认为，原告魏志勇与被告万瑞公司南乐分公司签订的商品房买卖合同合法、真实、有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据本案合同第八条、第十一条约定，被告应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的涉案房屋交付原告，并书面通知原告办理交付手续。原告已按合同约定将首付款129427元及地下室款15411元付清，但余款280000元未能在合同签订后一个月内（2013年2月1日至2月28日）由公积金贷款全额付清，同时合同附件四补充协议第十条第二项约定，因买受人一方原因（包括但不限于买受人未按时提供办理贷款所需资料的、买受人未按照办理贷款签字和抵押登记手续等原因）未能订立商品房担保贷款合同，买受人在出现上述情形后30日内将剩余房款一次性自行付清。原告在该约定期限内未向濮阳市住房公积金管理中心南乐县管理部申请住房公积金贷款，直至2013年8月23日才向住房公积金处申请办理住房公积金贷款，而直到2014年7月14日才将全部房款向被告付清，在此期间违约行为一直处于持续状态，因本案所诉逾期交款违约金是基于持续的逾期付款违约行为而产生的按日计算的违约金之和，随着合同约定的付款期限届满后，逾期付款的违约金开始按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，故被告可主张自其提出反诉之日起向前推两年期间内原告逾期交款所产生的违约金。被告请求原告支付280000元房款逾期支付违约金，本院认为自2013年8月23日原告向住房公积金处申请办理住房公积金贷款时，已按照合同要求提供其办理贷款所需相关材料，至于何时获得批准、何时得到所申请贷款非原告所能控制，故被告至2014年1月16日才收到240000元房款的违约责任不全部在原告，并且被告请求的自2013年2月28日起至2013年8月18日止期间形成的违约金已超诉讼时效保护，所以原告应向被告支付逾期付款240000元自2013年8月18日起至2013年8月22日止的违约金360元（240000×0.0003×5天）、20000元自2013年8月18日起至2014年6月14日止的违约金1794元（20000×0.0003×299天）、20001元自2013年8月18日起至2014年7月14日止的违约金1974元（20001×0.0003×329天），以上违约金合计4128元。因合同第八条第二款第三项约定，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。原告逾期向被告交付房款的期限为380天，故被告交房日期应予以顺延380天，即交房日期顺延为2016年1月15日，故因至今尚未达到交房期限，对原告要求被告现在履行交房义务，并承担逾期交房违约金的请求，本院依法不予以支持。因本案所涉房屋实测面积比合同约定面积减少1.95平方米，依照合同第五条约定以产权登记面积为准，被告应退还原告房款6159元（1.95×3158.67元）。地下室实测面积比合同约定面积增加0.28平方米，原告应向被告补交地下室款308元（0.28×1100元），且原、被告均同意支付。故对原告要求被告退还房款6159元及被告反诉原告补交地下室款308元的请求，本院予以支持，两处款项折抵后被告应退还原告房款5851元。当事人对自己的主张有责任提供证据，合同第八条第二款第二项约定遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，被告可据实予以延期。被告辩称延期交房是政府行为造成，但其并未按合同约定告知原告，也向本院提交相关证据，本院不予采信。被告于2015年8月1日将本案所涉房屋钥匙交于法院，不能认定原告实际占有该房屋，也不能证明被告按合同约定书面通知原告办理交付手续及双方签署房屋交接单的事实。故被告主张将本案所涉房屋钥匙交于法院即为交付房屋的理由不能成立。经本院审查，双方签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房按日向原告支付已交付房房款万分之三的违约金，不属违约金过高情形，故被告主张逾期交房违约金数额应当参照同地段、同时期的房屋租赁费来核定，违背合同约定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司将其开发的泰和新城第33幢2单元11层22号房产一处于2016年1月15日前交付魏志勇，并于本判决书生效后十日内退还魏志勇房款5851元。二、魏志勇于本判决书生效后十日内支付濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司逾期交房款违约金4128元。三、驳回魏志勇及濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司的其它诉讼请求。案件受理费623元，反诉费520元，合计1143元，由魏志勇负担623元，由濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担520元。
濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误，商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房违约金的确定应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第十七条规定商品房买卖合同中逾期交房损失或者违约金的标准应当参照同地段同类房屋租金标准确定，但原审法院没有查清同地段同类房屋租金标准。上诉人申请原审法院调查，原审法院对此申请未做任何回应，实属不当。请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。
魏志勇答辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用于没有约定违约金或赔偿金的情况。本案中双方约定了逾期交房违约金，不应参照同地段同类房屋租金标准确定。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故该条规定是针对商品房买卖合同中双方没有约定违约金数额的情况下参照确定的标准，而本案中双方签订的商品房买卖合同中第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，也不属于约定过高情形，故依法应适用双方的合同约定。原审法院判决上诉人按照合同约定承担逾期交房的违约责任并无不当，本院依法予以支持。上诉人请求逾期交房的违约金数额参照同地段同类房屋租金标准确定的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈忠生
代理审判员 徐春宁
代理审判员 刘慧敏
二〇一六年五月十三日
书 记 员 李 雪