云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第1548号原告：曾美玲，女，1976年9月22日生，满族，住昆明市官渡区。委托代理人：俞荣荣、吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明晓安拆迁经营有限责任公司。住所：昆明市点晴苑小区*幢***号。法定代表人：李留存。原告曾美玲诉被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理本案。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参�诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月3日，原被告双方协议签订《内部协议认购书》。该协议约定原告认购被告位于昆明市官渡区关上街道日新社区苜蓿村“别样幸福城”4-8栋1402号房。该房屋预测建筑面积为85.51平方米，单价为每平方米7255元，总价为人民币620375元。原告支付认购金5万元，在支付房款时转为房屋购房款。原告采用按揭的付款方式，首付款190375元，即房价的30.69%，原告在签署认购书后3天内付清；余款为银行贷款，由原告携带本认购书、认购金收据及银行案件所需全部资料在接到被告通知后七个工作日内与被告签订《商品房购销合同》、并与银行签订《按揭贷款合同》以及办理相关按揭贷款手续。2014年10月31日，原告向被告支付认购金人民币6万元。2014年11月3日，原、被告双方签署《内部协议认购书》。原告在签订协议书当天支付房屋首付款人民币130375元，加上之前已支付的认购金6万元，共计人民币190375元。据此原告已履行该协议约定的首付付清房价的30.69%的义务。之后原告要求被告与原告签订《商品房购销合同》，以便原告到银行与其签订《按揭贷款合同》，但被告无正当理由拒不与原告签订《商品房购销合同》，致使原告不能与银行签订《按揭贷款合同》以及办理相关的按揭贷款手续。2015年8月6日，原告到昆明市官渡区工商局（消费者协会）投诉，诉请解除合同并退还房款，但被告仍拒不履行。时至今日，原告房屋首付款已经付清，但至今并没有签订正式的《商品房购销合同》。根据我国《合同法》第九十四条第4款的规定，当事人一方迟延履行债务或其它违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告的行为已经致使合同目的不能实现，严重侵害到了原告的合法权益，已经达到解除合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，原、被告双方签订的认购协议中关于认购金的约定应当视为定金条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同……”的规定，原告实际支付的认购金为6万元，应视为双方对定金数额的变更，�原告按约履行了定金交付义务。综上所述，本案中，被告通过认购的行为向原告实际收取认购金6万元，并与原告签订认购协议书，要求原告在签订协议书后向其支付首付款。在原告全额支付首付款后，被告迟迟不与原告签订商品房买卖合同，其行为不仅构成单方恶意违约，违背诚实信用原则，还严重违反了国家关于商品房买卖的相关法律规定。据此，原告诉至法院要求判令：1、解除原被告之间的《内部协议认购书》；2、被告偿还原告房款人民币130375元，以及按银行同期贷款利息支付资金占用费人民币8281元（计算方式：2014年11月3日至起诉之日共一年整，即130375×4.35%=5671元），以上共计人民币136046元；3、被告返还认购款6万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告未到庭应诉，未向法庭提交书面质证意见，也未提交任何证据材料。原告对其诉请向本院提供了如下证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、工商登记卡，证明被告的主体资格；3、内部认购协议书，证明2014年11月3日，原被告签订《内部认购协议书》，约定原告认购别样幸福城4-8栋1402号房，首付190375元人民币后接被告通知七个工作日内与银行签订《按揭贷款合同》以及办理相关按揭贷款手续；4、别样幸福城房价计算单二份、收据二份，证明原告于2014年10月31日向被告支付了60000元的认购金，原告于2014年11月3日向被告支付了130375元人民币的房屋首付款，即原告已经履行了协议约定的支付首付款的义务；5、官渡区工商局（消费者协会）投诉受理登记表、委托证明，证明由于被告不与原告签订《商品房购销合同》导致原告不能与银行签订《按揭贷款合同》以及办理相关按揭贷款手续，原告投诉至官渡区工商局，要求被告偿还�款190375元，但被告消极解决，侵害了原告的合法权益。本院认为，原、被告提交的上述证据材料内容真实，来源、形式合法，本院依法对其真实性予以确认。综上所述，本院确认下列案件事实：2014年11月3日，原告与被告签订《内部认购协议书》，双方约定，原告认购“别样幸福城”4-8栋1402号房，预测建筑面积85.51平方米，总价为620375元，原告在签订认购书时支付认购金5万元整（实际在2014年10月31日前，原告支付了6万元的认购金），该认购金在原告支付房款时转为房屋购房款，原告采取按揭付款方式支付房款，首付款为190375元，余款为银行贷款，被告通知后七个工作日之内与银行签订《按揭贷款合同》及办理相关按揭贷款手续。2014年11月3日，原告支付了130375元的预付款。合同同时约定原告在接到被告通知后七个工作日之内与签订《商品房购销�同》。因被告未通知原告签订《商品房购销合同》，2015年8月6日原告到昆明市官渡区工商局投诉。本院认为：原、被告签订的《内部认购协议书》，双方约定经被告告知后在七个工作日内签订《商品房购销合同》，继而原告向银行贷款支付购房余款，被告迟延履行主要义务，导致双方无法签订《商品房购销合同》，原告已向行政机关投诉未能解决问题，根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；…”被告迟延履行且经催告在合理期限内仍未履行的行为，致使合同目的不能实现，原告要求解除《内部认购协议书》的诉请，本院予以支持。《合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已经支付了首付款190375元，且被告迟延履行合同义务的行为，使其占用资金的行为给原告造成利息损失，故原告要求被告返还购房款及赔偿利息损失的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾美玲和被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司于2014年11月3日签订的《内部认购协议书》；二、被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告购房款人民币190375元及该款项的资金占用费人民币8281元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。本案诉讼费5141元，由被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长 张 黎人民陪审员 曾 熙人民陪审员 汤治洲二〇一六年五月四日书 记 员 马梓喻