江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4703号
上诉人(原审被告)：江苏新沂农村商业银行股份有限公司,住所地新沂市新安街道钟吾路163号。
法定代表人:王良玉,该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡恒金，江苏宁诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：杨明,男,1963年11月6日出生，汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人：王磊,男,1971年9月15日出生，汉族，住新沂市，系新沂市新安街道办事处新临社区居民委员会推荐。
被上诉人(原审被告)：陈冬，男，1963年10月15日出生，汉族，住新沂市。
被上诉人(原审被告)：张冬玲，女，1969年11月2日出生，汉族，住新沂市。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲍善德，男，1973年4月10日出生，汉族，住新沂市，系新沂市新农合经济信息专业合作联社推荐。
上诉人江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行）因与被上诉人杨明、陈冬、张冬玲执行异议之诉一案不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）（2016）苏0381民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人新沂农商行上诉称，请求:1、撤销原审法院（2016）苏0381民初2844号民事判决;2、确认涉案房屋（位于新沂市新安街道良晨花苑4号楼15室房屋）归陈冬所有，继续对该处房屋执行;3、诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、原审法院判决停止对涉案房屋的执行错误。根据我国《物权法》第八条规定，不动产物权以登记为准，被查封的涉案房屋登记在陈冬、张冬玲名下，应当认定归陈冬、张冬玲所有。2、原审判决认定杨明的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定错误。第二十八条规定的四个要件必须同时具备才能排除执行，而本案杨明的请求并不同时具备法定的四个要件。原审法院对是否付清购房款认定不清，仅以陈冬和杨明之间的自述、收条认定借款存在，而未查明是否存在40万元借款的事实，显属错误。原审法院认定杨明已经按约足额支付给陈冬剩余80万元购房款，陈冬也向杨明出具收条存在瑕疵。杨明向原审法院提供的2013年11月21日、24日中国农业银行的存款回单无法看出该两笔款项为杨明所存的购房款，原审质证中对第三笔业务回单的真实性、关联性提出异议，并向法庭申请向中国农业银行调取陈冬、杨明银行流水以及上述三笔共计80万元的业务办理凭证，但原审法院在未查明该80万元是否为杨明支付给陈冬的购房款、也未前往银行调取相关流水、转账凭证的情况下，就认定剩余80万元购房款已付清是错误的。杨明和陈冬、张冬玲于2013年11月20日签订房屋买卖合同，合同中明确约定陈冬、张冬玲有协助杨明办理过户的义务，如果双方违约，按照法律规定处理。从2013年11月20日房屋买卖合同签订到2015年1月30日上诉人申请查封涉案房屋的这近两年时间内，杨明既未在合理期间内办理过户登记手续，也未采取任何法律途径来维护自己的权益，明显怠于行使权利，其自身存在过错。因此，其请求不能排除执行。
被上诉人杨明答辩称，杨明与陈冬、张冬玲在一审法院查封前签订的涉案房屋买卖合同合法有效，杨明依约付清了全额购房款120万元，依法占有使用该涉案房屋至今，未办理过户是陈冬、张冬玲造成的，杨明并无过错。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及其理由依法不能成立。请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈冬、张冬玲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及其理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨明向一审法院起诉请求为：1.停止对位于新沂市新安街道良晨花苑4号楼15室房屋（产权证号为新沂房权新安镇字第××号）的执行；2.确认涉案房屋属杨明所有。
原审法院查明，新沂农商行与陈冬、张冬玲、刘祥龙、黄佑柏、孙学东、陈士臣、陈学强、朱林金融借款合同纠纷一案，原审法院于2015年2月12日作出（2015）新商初字第00018号民事判决，判令陈冬、张冬玲于判决生效后十日内偿还贷款本金50万元及相应利息；黄佑柏、陈士臣、陈学强承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向陈冬、张冬玲追偿。判决生效后，陈冬、张冬玲未履行判决书确定的义务，新沂农商行遂向原审法院申请强制执行。该上述案件审理过程中，原审法院依新沂农商行申请于2015年1月30日作出（2015）新商初字第00018-3号民事裁定，查封了涉案房屋。2016年4月6日，杨明提出异议，要求撤销（2015）新商初字第00018-3号民事裁定，解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行；确认涉案房屋属杨明所有。原审法院于2016年4月18日作出（2016）苏0381执异43号执行裁定：驳回杨明的异议。杨明不服，于法定期限内提起本案诉讼。
另查明，2013年11月20日，杨明（乙方）与陈冬、张冬玲（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：甲方将涉案房屋及位于新沂市新安街道良晨花苑4号楼4单元202室房屋（产权证号为新沂房权新安镇字第××号）出卖给乙方，房屋总价款为120万元，一周内付清（甲方原欠乙方款项40万元从中抵扣），甲方在乙方交付购房款120万元后，将房屋交付乙方使用，甲方将收取承租人李明珠房租1.5万元退给乙方（2013年11月20日至2014年4月）。双方并于2013年12月12日在新沂市钟吾法律服务所办理了见证。杨明分别于2013年11月21日、24日、25日通过中国农业银行向陈冬支付购房款23万元、40万元、17万元，合计80万元。2014年5月15日，杨明与夏龙龙签订《租房合同》，将涉案房屋及位于新沂市新安街道良晨花苑4号楼4单元202室房屋出租给夏龙龙，租期5年，自2014年5月26日至2019年5月25日，前三年租金为每年4万元，第四、五年租金为每年4.4万元，第一年杨明减让0.5万元用于改造一楼的地面及安装玻璃门。2015年5月19日，夏龙龙通过中国农业银行向杨明支付租金4万元。
再查明，1、目前涉案房屋仍登记在陈冬名下。2、2015年10月15日，原审法院执行局工作人员与承租人夏龙龙谈话，其表示：涉案房屋系从陈冬处租赁取得，在2014年7月左右承租，租期5年，租金第一年3.5万元，第二、三年4万元，每年使用前先支付租金，已支付过前两年租金。3、2017年3月3日，经原审法院询问夏龙龙，其表示：涉案房屋及位于新沂市新安街道良晨花苑4号楼4单元202室房屋系从杨明处承租，当时租房时我要求杨明出示房产证，杨明出示了买卖合同及陈冬名字的房产证，为了怕有风险，我就要求陈冬也在租赁合同上签名。租金第一年为3.5万元，第二年4万元，第一年租金通过现金方式支付给杨明，第二年租金是通过银行转账支付给杨明。4、2017年5月2日，新沂市良晨物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：2013年11月26日，位于新沂市青年路良晨花苑大门西4号楼15室、4号楼4单元202室房产由杨明（男，身份证号：）占有使用。当时承租人李明珠使用，用于开宾馆。2014年5月份杨明将该处房产出租给夏龙，用于摄影。自杨明占有至今，该房产物业等费用均由夏龙缴纳。
原审院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，涉案房屋尚未办理变更登记，买受人依据买卖合同仅享有请求出卖人办理过户登记的请求权，但对涉案房屋并不享有所有权，故对杨明要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断杨明对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件。关于合同效力问题。杨明与陈冬、张冬玲在法院查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同，并在新沂市钟吾法律服务所办理了见证，该合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以认定。关于购房款是否付清问题。涉案购房款中虽包含了部分前期借款，但买卖双方协商以前期借款冲抵部分购房款，系双方之间对彼此金钱债务进行抵销的约定，并不违反法律规定，剩余购房款80万元，杨明也已按约定足额支付给陈冬，陈冬亦向杨明出具收条予以确认，故杨明已经付清了全部购房款。关于是否占有使用问题。承租人夏龙龙的陈述前后矛盾，故对其陈述，不予采信。结合《租赁合同》及新沂市良晨物业管理有限公司出具的《证明》，能够认定杨明在法院查封之前已合法占有使用涉案房屋。综上，结合查明的事实，能够认定杨明与陈冬、张冬玲在原审法院查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同、付清全部购房款并实际占有使用涉案房屋，未办理过户系陈冬、张冬玲不予配合等客观原因造成,杨明对此并没有过错。据此，杨明对涉案房屋享有物权期待权，该权利足以排除强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于新沂市新安街道良晨花苑4号楼15室房屋的执行。二、驳回杨明的其他诉讼请求。
二审期间上诉人向本院提交证据如下：1、新沂房管局调取的涉案的产权证号为1029778房屋办理产权登记时合同及发票（2009年8月4日开具，金额200070元）。2、新沂房管局调取的涉案的产权证号为10××90号房屋办理产权登记时的合同及发票（2005年4月5日开具，金额136780元）。拟证明：涉案两套房屋第一套产权证为1029778号，当时交易价格是200070元，第二套房屋产证为10××90号，当时交易价格为136780元，即两套房屋总交易价格为33万余元。而被上诉人杨明、陈冬和张冬玲的房屋交易价格为120万元，根据当时新沂房屋市场价格，这两套房屋的交易价格不是低于市场价而是远远高于市场价，以此证明一审判决中认定杨明没有完成过户的原因是因为陈冬、张冬玲认定房屋价格卖低了，才没有协助杨明过户的，所谓的客观原因不能成立。
被上诉人杨明质证如下：对两份证据的真实性无异议，但对其证明的目的有异议。因为涉案房屋购买时间是2009年，当时价格与出售时间的价格肯定是有差价的，不可能按照买房时的价格进行出售。且杨明与陈冬、张冬玲对价格是双方协商后所确定的，这个价格是双方都同意的。所以120万元与上诉人是没有任何关系的。
被上诉人陈冬、张冬玲质证如下：对证据真实性无异议，但其不能证明陈冬、张冬玲和杨明之间的案涉购房合同是假的。
本院二审查明的事实与一审查明事实的一致，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋登记在陈冬名下，杨明依据其与陈冬、张冬玲签订的买卖合同主张权利，因涉案房屋尚未办理变更登记，杨明对涉案房屋仅享有物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨明于2013年11月20日与陈冬、张冬玲签订了《房屋买卖合同》购买涉案房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规。杨明从2013年起将涉案房屋出租他人收取租金，占有使用了该房屋。杨明主张其通过40万元借款抵扣及多次打款的方式将共计120万元购房款支付给陈冬、张冬玲，陈冬、张冬玲分别向杨明出具了购房款收条，该房屋由杨明实际占有、使用，上述事实陈冬、张冬玲庭审过程中明确表示认可。上诉人新沂农商行对此提出异议，但其提供的证据不足以证明杨明与陈冬、张冬玲的买卖房屋的事实不存在。杨明主张未办理房屋过户手续是陈冬、张冬玲外出打工的原因造成，陈冬、张冬玲对此也未予否认。故在杨明已经购买涉案房屋、支付全部价款并已实际占有、杨明对未办理过户登记手续并不存在过错的情况下，其权利能够排除执行。因此，原审法院判决解除对涉案房屋的查封正确，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人江苏新沂农村商业银行有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 李 飞
审判员 孙 燕
二〇一七年十月十六日
书记员 孙 健