福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1487号
原告裕景（厦门）物业服务有限公司。
法定代表人陈永栽，董事长。
委托代理人黄立新、林文玉，公司职员。
被告郑钢钢，男，1958年3月5日出生，汉族。
原告裕景（厦门）物业服务有限公司（以下简称裕景物业公司）与被告郑钢钢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裕景物业公司的委托代理人黄立新，被告郑钢钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕景物业公司诉称，2005年10月18日，原告接受东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司之委托，为“东方高尔夫别墅”全体业主和使用人提供物业管理服务。此后，厦门市物价局亦批准原告在物业管理过程中，依照核定的标准向“东方高尔夫别墅”全体业主和使用人收取物业管理服务费等费用。接受委托后，原告所组派的东方高尔夫别墅物业管理处即向包含被告在内的诸业主及使用人依约提供物业管理服务。但被告作为“东方高尔夫别墅”8单元（16-3）房屋之业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依法履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2013年1月1日起至2013年10月31日止，被告连续拖欠10个月的物业管理服务费和房屋公共维修金等不予缴付。原告曾为此致函被告催缴上述费用，但迄今无果。因此诉至法院，请求判令：一、被告郑钢钢向原告缴付2013年1月至2013年10月份的物业管理服务费12566.00元（人民币，以下币种均同）、公共维修费785.00元，并支付滞纳金1906.50元（滞纳金自2013年1月8日起按每日万分之五计算，应计到人民法院判令被告还款之日止）；二、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告郑钢钢辩称，从被告提交的证据里可以看出被告的别墅处于不能用的状态，虽然看起来是7号别墅装修所造成的，但公共管线理应由物业公司负责保持完整性。每个业主都签的装修协议表明装修保证金每户要交5万元，7号别墅装修违规原告作为物业公司完全有权处理，但没有处理，导致被告损失。原告认为是7号别墅装修造成被告的损失，应该在7号别墅的装修保证金予以扣减以弥补被告损失。请求法院驳回原告的请求。
经审理查明：
被告郑钢钢系厦门市“东方高尔夫社区南一区别墅一期”小区16-3号房屋的业主。原告裕景物业公司在与该小区开发商东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订合同后，受委托作为前期物业管理服务公司进驻小区提供物业管理服务。2012年12月25日，原告裕景物业公司与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司续签《东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》，约定委托服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；物业管理服务费采用酬金制计费方式，按建筑面积每月每平方米3.2元收取，收取的物业服务费属于全体业户所有，由物业管理处代管，年度结余转入下年度继续使用；裕景物业公司负责物业管理服务费用的收缴和追讨；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，按照临时管理规约的规定缴纳滞纳金；房屋公共维修金为每月每平方米0.2元；裕景物业公司应向业主及物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立装饰装修管理协议并负责监督；对业主和物业使用人违反法规、规章和临时管理规约的行为，进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应及时报告有关行政主管部门。此外，合同还约定了物业管理服务的质量等其他内容，其中合同所附的物业服务管理指标载明，排水管，明、暗沟渠完好率应达95%以上，公共区域公共设施供电线路等重要设施设备的完好率应达99%以上等。
被告郑钢钢缴交物业管理服务相关费用至2012年12月份，自2013年1月1日起至2013年10月31日止，被告计拖欠10个月的物业管理服务费和房屋公共维修金未缴付。其中被告未缴付的2013年1月至6月的物业管理服务费7539.60元及该期间的房屋公共维修金471元，未缴付2013年7月至10月的物业管理服务费5026.40元及该期间的房屋公共维修金314元。2014年1月13日，裕景物业公司向郑钢钢发出催告函，催讨2013年1月1日至2013年10月31日期间的物业管理相关费用共计13940元。2014年1月27日，郑钢钢书面函复裕景物业公司，表示裕景物业公司“只收费不管理”，导致“7号别墅的施工队长期侵占……8号别墅花园入口区直到现在（见照片），还破坏了8号别墅的上下水管道和电源线，直接导致我无法入住……2013年10月我又再次向你们提出交涉，……但直到你们2014年退出东方别墅管理处，你们都未负起应负的管理责任”，要求退回2010年以来缴交的物业管理费，以补偿其损失。2014年2月7日，裕景物业公司函复郑钢钢，称2014年1月27日函收悉，并答复：1、所反映的房屋入口区被堆放材料之事，裕景物业公司工作人员巡查后即安排人员现场敦促7号别墅施工单位离开，后者即根据要求办理，该等工作已于2013年10月22日完成。2、有关反映的上下水管道和电源线被破坏之事，已第一时间要求7号别墅施工队进行整改、恢复原状，该等工作已于2013年9月底完成。3、裕景物业公司已于2013年10月31日与新物业公司完成社区的物业管理交接工作，有关反映的施工队占用入口通道之事，系发生在裕景物业公司撤离后，应向新物业公司或者业主委员会进行反馈。后因催告未果，原告于2014年4月15日诉至本院。
另查明：
一、原告裕景物业公司于2012年7月9日与被告郑钢钢签订《东方高尔夫别墅社区前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米3.2元，房屋公共维修金每月每平方米0.2元；物业管理服务费的缴交时间为自首次缴纳物业管理服务费后，每半年的首7日内，房屋公共维修金应在缴交物业管理服务费时一同缴交；业主违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，裕景物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。同日，双方还签订《房屋装饰装修管理协议》，约定：业主装修必须向裕景物业公司办理申请报批手续，并需要缴纳装饰装修保证金，标准为15元／平方米（最高限额5000元）；严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括业户私家花园及道路上）；装修人员进场施工过程中，管理处有权进行检查，纠正违章，对违反规定的，管理处将酌情对施工单位或有关人员进行处罚；装修完毕后，若无证件丢失及违章处罚，装饰装修保证金全额退还，装修期间如有违章处罚，此款从押金中扣减等。裕景物业公司庭审陈述，其亦与“7号别墅”业主签订了装修管理协议，收取了装修保证金5000元。
二、被告郑钢钢庭审确认，其主张原告没有尽管理义务主要表现在两方面：一是7号楼装修的建筑材料占了被告入户花园通道，二是7号楼装修把专用的管道挖断。郑钢钢庭审陈述，通道占用是从2012年底开始陆陆续续发生，延续到新的物业来之后，新的物业打电话；公共管线挖断后，2012年底就反馈了，但原告没有及时处理，而是过了八、九个月到走前才处理；实际上是让施工队想什么时候做就什么时候做。此外，郑钢钢还陈述，该期间没有实际入住案涉房屋，因为没有下水，没有电，本来要安排装修队装视频监控，查了下管道给挖断了，装修队怕产生矛盾，不愿意进场。
就此，原告裕景物业公司庭审陈述，用电没有问题，排水管确实挖断了，网线有挖断，但是是另外一家的，原告都有及时连接起来；关于占用的问题，地下室全部挖好之后才需要钢架材料，并非被告所说2012年底就开始占用，占用不到几天的时间；在挖地下室的时候，有下雨，旁边的围墙有塌陷，把管线给弄坏了；为了把施工赶快做好，才进了大量钢架，才占用了被告的地方；被告说占用了他的通道，当天原告马上有打电话，施工队说安排工人清走，很快就清走了，不超过两天三天。
三、被告郑钢钢庭审还举证电话录音及录像光盘，拟证明其与原告裕景物业公司就下水道被破坏以及减免管理费等事项进行交涉。被告陈述录像时间为2013年7月，录音时间为2014年5月6日。录像内容显示郑钢钢有就管道被挖等向裕景物业公司反映，裕景物业公司人员有到现场。录音中有如下对话：……A（被告，下同）：我的别墅，在你们走前的一年，都搞成这样子，都没有处理，没有交接，你们就走了？B（原告，下同）：不是，交接肯定是有交接的。A：你交接的时候他也没有退场啊，没搞好啊。我的花园也还是乱七八糟的。B：不是，我们退走的时候，7栋他们那边全部都弄好了，之前都搬走了。A：没有啦，花园都没有弄，什么信报箱都倒掉了，然后草坪也没有种，哪有种？水管全部挖掉了。这个我们都有照片，上次我不是和你一起去看过了？B：上一次，你有发律师函到我们公司嘛，然后我们公司也有回复。A：对呀，你回复说搞好了，我们去看没有搞好。哪有搞好？B：有啦。A：哪有？你的图片上就没有恢复原样？哪有恢复原样？……B：我们恢复的那个图片是管道的。A；对呀，只是管道而已，而且管道接的还不对。……B：你是不是有和我一起到场去过？你不是答复我很快？……结果好几个月了，还是没有。B：那一天你有在反映嘛，我们安保主管也有到现场，客服主管也有到现场。A：我何止是那一天有反映，雨季的时候你们告诉我，他们挖会塌。……A：我见你都估计见过两次了吧？B：对，我们有见过两次。A：我说过段时间我再来，结果好几个月了，还是这样子。到你们走了，你们也没有给我一个消息，说搞好了……。原告裕景物业公司质证对上述录音、录像证据均无异议，并表示录像的具体时间不记得。
四、裕景物业公司已于2013年10月31日晚与接手的新物业服务公司完成交接，退出本案小区的物业管理服务。被告郑钢钢庭审确认，对于裕景物业公司所主张的物业管理服务费以及公维金的数额没有异议，但是对滞纳金有异议。
上述事实有原告裕景物业公司提供的《东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《东方高尔夫别墅社区前期物业管理服务合同》、缴费发票、物业交接说明，被告郑钢钢提供的录音录像光盘、照片、《房屋装饰装修管理协议》、双方往来函件以及本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告裕景物业公司与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订的《东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》及与被告郑钢钢签订的《东方高尔夫别墅社区前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。原告裕景物业公司作为物业服务企业应依约履行管理服务职责，被告郑钢钢作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，应依约支付相关费用。本案郑钢钢不支付相关物业费用的理由是邻户装修致其入户通道被建筑材料所占，有关公共管道被挖断，而裕景物业公司不尽管理义务。根据查明的事实，本院认为，物业公司对于小区装修的管理不等同于保证绝对不会出现违规装修，而一旦出现违规装修及相关问题就是物业公司不尽管理义务。物业公司的相应管理只能是对有关行为发生之前进行预防和发生后及时予以处理。从裕景物业公司与业主签订装修管理协议并收取保证金，以及被告录音录像资料、有关复函中体现的原告有采取相应措施、工作人员数次与被告见面，到现场共同处理问题等情况看，不能认定裕景物业公司没有进行相关管理。当然，其中也反映出其在案涉事项的管理及反馈存在不够及时等不足。综合考虑全案情形，本院对于原告裕景物业公司主张的滞纳金不予支持，同时酌定按90%的标准确定物业管理服务费。自2013年1月1日起至2013年10月31日止，被告共欠付物业管理服务费12566元，按90%计算为11309.4元，房屋公共维修金785元，相应费用郑钢钢应予缴付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑钢钢于本判决生效之日起十日内支付原告裕景（厦门）物业服务有限公司物业管理费11309.4元、房屋公共维修金785元；
二、驳回原告裕景（厦门）物业服务有限公司的其余诉讼请求。
若被告郑钢钢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费181元减半收取90.5元，原告裕景（厦门）物业服务有限公司负担10.5元，由被告郑钢钢负担80元。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈基周
二〇一四年五月十九日
书记员 谭婉群
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。