安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00906号
上诉人（原审被告）：安徽大雄华东投资发展有限公司。
法定代表人：潘美多，该公司董事长。
委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹永琴，女，1964年1月25日出生，汉族，退休职工。
上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司（以下简称大雄公司）为与被上诉人曹永琴商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年5月8日作出的（2013）南民一初字第01579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人大雄公司的委托代理人邱程、被上诉人曹永琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月8日，曹永琴与大雄公司签订两份《滁州市商品房预售合同》，由曹永琴从大雄公司处购买位于滁州市南谯工业开发区乌衣路999号大雄华东农贸食品城C区24幢商铺107室和C区24幢住宅107-201室，房屋总价为172002元，此后，曹永琴分两次将上述房款172002元全部付齐。双方在合同中约定：大雄公司应于2011年9月30日前将诉争房屋交付给曹永琴；大雄公司如未在合同约定期间内将房屋交付曹永琴，应当向曹永琴支付违约金，违约金按曹永琴已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，曹永琴有权选择下列第贰种方案追究大雄公司责任：壹、曹永琴有权单方面解除合同；贰、大雄公司按曹永琴累计已付款的2.00%向曹永琴支付违约金，买受人继续履行合同至交房。双方至今未办理交接房手续。
原审法院认为：曹永琴与大雄公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，曹永琴支付了全部购房款，但大雄公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，大雄公司应当承担违约责任。双方签订的合同第十二条约定，大雄公司逾期交房的逾期天数超过90天的，违约金应以曹永琴累计已付房款的2%计赔，该约定没有考虑大雄公司实际逾期天数，对曹永琴显然不公，也难以弥补曹永琴的损失。曹永琴要求大雄公司以日万分之二计赔违约金，考虑到大雄公司逾期交房对曹永琴造成的损失，逾期交房超过90日的，酌定以中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%来计算大雄公司应支付的违约金数额。大雄公司至今未交房，大雄公司逾期交房的天数从合同约定交房期限之第二天起算至实际交房之日止，即从2011年10月1日起算至实际交房之日止。曹永琴要求大雄公司支付自2011年10月1日计算至2013年10月1日的违约金并继续承担逾期交房违约金直至实际交房之日止予以支持。大雄公司应支付曹永琴自2011年10月1日至2011年12月29日（共90日）的违约金按日万分之2计算、自2011年12月30日至实际交房之日的违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%计算，大雄公司应支付曹永琴自2011年10月1日至2013年10月1日违约金为23462.27元［（172002元×90日×日万分之2）＋（172002元×641日×6.65%÷360日）］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、被告安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告曹永琴违约金人民币23462.27元；二、被告安徽大雄华东投资发展有限公司于实际交房时继续承担支付原告曹永琴自2013年10月1日起至实际交房之日时止的违约金（按中国人民银行公布的2011年7月份同期贷款利率6.65%计算）；三、驳回原告曹永琴的其他诉讼请求。案件受理费430元，由原告曹永琴负担30元，被告安徽大雄华东投资发展有限公司负担400元。
大雄公司上诉称：1、曹永琴早已超过以合同显失公平为由行使合同撤销权的期限，即曹永琴已无权主张合同不公而要求变更合同内容，原审判决以合同显失公平为由改变合同内容，程序违法；2、《商品房预售合同》中对于购房人拖欠购房款的违约责任的约定与第十二条的约定一致，即合同约定的开发商与购房人承担同样标准的违约责任，合同内容并无显失公平之处；3、本案涉及的《商品房预售合同》由双方签字盖章确认，并经主管部门备案登记，是合法有效的合同，合同中约定的权利义务受法律保护，原审法院不以合法生效的合同作为判决依据，违反法律规定。请求撤销原判，改判逾期交房超过90天的按已交房款的2%向曹永琴支付迟延交房违约金，诉讼费由曹永琴承担。
曹永琴在庭审中辩称：双方签订的商品房买卖合同合法有效，但大雄公司曲解了合同第十二条所应有的本意，作为开发商违约时间越久，违约责任越轻，开发商的理解显与该条款约定不符。请求驳回上诉，维持原判。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：超过90天的违约金标准如何确定。
本案中，曹永琴与大雄公司于2010年11月8日所签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照约定履行自己的义务。根据双方所签合同第十一条的约定，大雄公司应于2011年9月30日前将涉案房屋交付给曹永琴，而大雄公司至今未向曹永琴发出交房通知，故大雄公司逾期交房的事实客观存在。根据双方签订的《滁州市商品房预售合同》中的相关约定，曹永琴已经按期支付全额购房款，但大雄公司却未能按期履行交房的义务，显属违约，应向曹永琴承担逾期交房的违约责任。根据合同第十二条的约定，从该合同的文字含义反映，是以逾期交房90日作为承担不同违约责任的分界点。根据该条约定，逾期交房超过90天，应按总房款2%支付违约金，即按此约定，不论逾期时间长短，均按此标准支付违约金。而根据法律规定，违约赔偿责任以损害填补为主，即一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于本案大雄公司逾期交房时间较长，此约定的违约金明显不足以弥补曹永琴的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。曹永琴因大雄公司逾期交房的违约行为造成损失存在，但其未提供逾期交房导致自身损失的相关证据，在对其实际损失难以确定的情况下，鉴于逾期交房超过90天，大雄公司仅承担总房款的2%的违约金明显过低，考虑曹永琴已交购房款被实际占用的利息损失客观存在，该实际损失能够确定，故可以参照中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%确定违约损失，原审据此认定曹永琴的违约损失并无不当，本院予以维持。大雄公司称原审调整违约金系程序违法的上诉理由，因原审调整的违约金系依据合同法关于违约金约定过高或过低进行相应调整，符合相关法律规定，并不存在程序违法的情形，大雄公司的此项上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人大雄公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费387元，由上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年八月十八日
代理书记员 张 倩
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。