重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第03728号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，组织机构代码90359943-X。
负责人：陈克，行长。
委托代理人：廖绍光，系原告员工，一般代理。
被告：杜娟，女，汉族，1986年2月4日出生，住重庆市南岸区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称农行江津支行）与被告杜娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员冯俊独任审判，适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告农行江津支行的委托代理人廖绍光，被告杜娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农行江津支行诉称：2009年8月26日，原告与被告杜娟签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告杜娟发放贷款21万元，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，对逾期贷款在所执行贷款利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息按合同约定计收复利，被告未按约定按期足额偿还借款超过90天的，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。同时，被告以其所有的位于江津区房产为该笔借款提供抵押，并办理了抵押登记。根据合同约定，原告于2009年8月28日向被告杜娟发放了贷款21万元。此后，被告杜娟未按约定履行还款义务，截止2015年4月1日，逾期未还贷款本金17118.8元、利息20279.56元（其中：正常息17695.22元，罚息1240.58元，复利1343.76元）。原告认为，被告杜娟逾期未偿还贷款本息的行为已构成违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。同时，原告对被告的上述房产享有抵押权，有权就该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。故起诉来院，请求判决：1、被告偿还截止2015年4月1日的贷款本金186048.97元、利息20279.56元（其中：正常息17695.22元，罚息1240.58元，复利1343.76元），共计206328.53元；2、被告支付自2015年4月2日起至贷款本息结清日止的罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，在合同贷款执行利率基础上上浮50%，复利以所欠正常息与罚息为基数，在合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3.原告对被告位于江津区抵押房产享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告杜娟辩称：原告所述属实。借款应当归还，但被告现在资金周转困难，希望与原告协调处理。
经审理查明：2009年8月11日，被告杜娟因购房向原告农行江津支行提出个人信贷业务申请。2009年8月26日，原告农行江津支行（贷款人、抵押权人）与被告杜娟（借款人、抵押人）、重庆星河房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：1、借款金额为人民币贰拾壹万元整；2、借款人购买的房产位于江津区；3、借款期限自2009年8月27日起至2029年8月26日止，共计240个月；4、借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上，下浮30%，执行年利率4.158%。遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；5、对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；6、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期贷款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7、本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；8、抵押人同意以江津区房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；9、借款人未按约定按期足额偿还借款超过90天的，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；10、保证人提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。同日，原告农行江津支行（甲方，抵押权人）与被告杜娟（乙方，抵押人）、重庆星河房地产开发有限公司（丙方，担保方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要约定：甲方以江津区房产设定抵押作为杜娟向乙方履行债务的担保。2010年4月21日，被告杜娟取得抵押房产房屋产权证。2010年6月10日，该房产办理了抵押登记，取得抵押权证书。
2009年8月28日，原告农行江津支行向被告杜娟发放贷款21万元，其个人借款凭证记载：借款期限自2009年8月28日起至2029年8月27日，还款方式等额本息还款，执行利率4.158%，逾期利率6.237%。
嗣后被告杜娟从2013年1月28日起未能按约还款，截至2015年4月1日，被告杜娟拖欠原告本金186048.97元、利息20279.56元（其中：正常息17695.22元，罚息1240.58元，复利1343.76元）。原告催收未果，遂诉至本院，提出上述诉请。
上述事实，有当事人的陈述、原告提交的个人房地产贷款申请表、个人购房担保借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、中国农业银行个人借款凭证、被告所欠贷款本息清单、房地证、他项权证等证据，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告及重庆星河房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告杜娟发放了贷款，已履行合同约定的义务。根据《个人购房担保借款合同》，借款人未按约定按期足额偿还借款超过90天的，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。因本案被告杜娟作为借款人从2013年1月28日起未按时足额偿还借款本息，已构成违约。故原告要求被告杜娟偿还原告贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。因抵押房屋已于2010年4月21日取得房地产权属证书并于2010年6月10日办理抵押登记，保证人重庆星河房地产开发有限公司的阶段性保证责任已完成。被告杜娟以其所有的位于江津区房屋为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权依法设立，原告作为抵押权人，有权对该抵押物优先受偿。被告杜娟未按合同约定归还借款本息，原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告杜娟于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行截至2015年4月1日的借款本金186048.97元并支付利息20279.56元；
二、被告杜娟在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行从2015年4月2日起至借款本息还清之日止的罚息、复利（罚息以所欠借款本金为基数，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在合同借款执行利率基础上上浮50%计算）；
三、被告杜娟如逾期不能偿还上述借款本金、利息、罚息、复利，原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行有权在上述款项范围内对被告提供抵押的位于江津区房屋折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。
如果被告杜娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4395元，减半收取2197.50元，由被告杜娟负担，此款原告已预交本院，经原告同意，由被告在履行前述付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 冯俊
二〇一五年七月十七日
书记员 夏雪