广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第125号上诉人（原审被告）：东莞市展鸿物业租赁有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯村厚街大道路段**号。法定代表人：王绍勇，该公司总经理。委托代理人：李志勇，广东拾佰仟律师事务所律师。委托代理人：黎恒鸿，广东拾佰仟律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：李建明，男，汉族，1974年2月18日出生，住湖南省华容县。委托代理人：吕军，广东振能律师事务所律师。原审被告：周表良，男，汉族，1962年12月10日出生，住内蒙古乌兰察布市。原审被告：王东飞，男，汉族，1969年4月27日出生，住河北省沧州市盐山县。原审被告：王绍勇，男，汉族，1981年4月1日出生，住河北省沧州市盐山县。三原审被告共同委托代理人：李志勇，广东拾佰仟律师事务所律师。三原审被告共同委托代理人：黎恒鸿，广东拾佰仟律师事务所辅助人员。上诉人东莞市展鸿物业租赁有限公司（以下简称展鸿公司）与被上诉人李建明、原审被告周表良、王东飞、王绍勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。展鸿公司于2014年5月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认展鸿公司、李建明于2013年5月28日签订的饭堂承包合同已解除；2、展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇共同向李建明返还进场费、保证金、押金共120000元；3、展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇返还李建明为租赁场地举办饭堂所购置的设备和厨具价值23990元；4、展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇赔偿李建明饭堂装修款30000元；5、诉讼费由展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇承担。后李建明当庭撤回了诉请第一项、第三项。原审法院经审理查明：展鸿公司于2013年6月7日经登记成立，股东为周表良、王东飞、王绍勇。李建明于2013年5月28日与展鸿公司签订一份饭堂承包合同，合同发包方甲方为展鸿公司，承包方乙方为李建明，合同约定：一、甲方将东莞市厚街镇宝屯村下屯石角路工业园食堂、小店发包给乙方经营，经营地址为宿舍三楼，由乙方自行安排厨房设备、搭建和经营，承包期限为五年，从2013年6月1日至2018年6月1日，每月租金为10,000元（不含水电费）含一间宿舍。乙方在承包前须向甲方交纳保证金50000元，承包期间乙方不得中途转包及单方面终止承包，否则甲方有权没收全部保证金；…，五、2.合同期满，甲方保留引进两家承包的权利，乙方不得干涉，但乙方享有优先续包的权利。3.乙方承包食堂后，所有水电费均由乙方负担，并按月结算。上述合同的落款处发包方甲方为周表良签名，承包方乙方为李建明签名。上述合同签订后，李建明于2013年6月4日、6月7日分别向账号62×××13转账50000元，共计100000元，展鸿公司于2013年6月8日出具了收款收据确认收到保证金50000元，收款人处为王东飞签字并盖有展鸿公司公章。经原审法院当庭询问，展鸿公司确认收到了上述100000元，但认为除了展鸿公司出具保证金收据确认的50000元外，剩余的50000元系由周表良收取，属于李建明与周表良之间的私人款项往来，与展鸿公司无关。另展鸿公司还于2013年5月28日出具了收款收据确认收到李建明厂房2个月押金及1个月租金共30000元，收款人处为周表良签字。另查，李建明主张系展鸿公司单方解除合同并对李建明的员工进行殴打，并向原审法院提交了一份东莞市公安局厚街分局治安调解协议书，内容为“2014年4月1日14时30分，汤彩玲和李庆良在展鸿物业三楼王总办公室与王总因物业饭堂的承包合同问题发生口角，随后物业保安唐华军与汤彩玲和李庆良夫妇两人发生肢体冲突，导致汤彩玲和李庆良夫妇两人受伤。经派出所调解，由唐华军一次性赔偿6000元给汤彩玲和李庆良，双方不再追究对方法律责任”，展鸿公司对东莞市公安局厚街分局治安调解协议书的真实性确认，但认为系保安的个人行为，与展鸿公司无关，且已经通过调解解决。上述事件发生后，展鸿公司于2014年4月10日向李建明发出追讨租金的通知，通知中注明“根据贵我双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应在每月5号前向我方缴纳当月租金及水电费，现您方已拖欠我方从2013年11月起租金39294.5元…你方须在2014年4月25日前交清拖欠的所有费用并搬走物品”。李建明收到上述通知后，已经于2014年6月9日将涉案建筑物内的个人物品搬走，并当庭撤回了第三项诉求。再查，李建明委托李庆良、吕军于2014年4月11日前往广东省东莞市南华公证处申请对吕军致电138××××5408、138××××3464的过程进行保全，并取得经公证的电话录音一份，李建明当庭称系其委托代理人吕军与王东飞之间的电话录音，经查，录音中存在以下内容“①吕：现在目前进驻的工厂比较少，总共人也就百把来个人，里面又搞了一个饭堂，他说他生意非常难做，你们上次也体谅过他，当时说2月份、3月份免掉这个房租，周总跟他讲过这个东西；②王：就是说，当时这个要求，周总还做不了主，跟我商量，我说可以，说实在的，确实也比较难做，咱也谅解；③吕：也就是说你那个当时比较谅解他的，2、3月份房租给他免掉嘛；④王：对，我们好心没换来好报；…，⑤吕：你也知道，当时他们签这个合同的时候，他说他转账，转了10万块，然后又给了3万块，有押金，有保证金，有入场费，给了13万，对吧？；⑥王：对，这个13万是不假”。展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇对公证书及录音光盘的真实性予以确认，但认为当时王东飞正在与其他客户商谈事情，为了尽快结束电话交谈，王东飞未对李建明的提问进行仔细考虑并敷衍的回答是，还认为展鸿公司并没有认可减免房租，仅仅是股东之间对2、3月的房租减免进行过商量，但没有对李建明作出明确承诺，且王东飞没有掌管财务，其对李建明转账的款项及性质应当是不清楚的。至于李建明诉求的装修费用30000元，李建明向原审法院提交了单方制作的装修清单及部分装修合同的原件为证，其中装修清单显示的装修费为40150元，装修合同显示东莞市厚街冠升厂饭堂的装修合同款为23500元，展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇对李建明提交的装修清单及部分装修合同的真实性均不予确认。经原审法院当庭询问，李建明表示诉求的装修款30000元系装修折旧后的价值，展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇则当庭表示不清楚装修需要多少款项。为查明装修物的价值，原审法院当庭要求李建明在庭后三个工作日内提交书面评估申请，李建明当庭表示清楚并表示若逾期未提交评估申请则视为李建明放弃该项诉讼请求，但李建明未提交书面评估申请。关于展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇之间的责任，李建明称与周表良签订合同时展鸿公司尚未成立，根据合同相对性应由周表良承担责任，且周表良签订合同时系代表合伙人王绍勇、王东飞签订，故周表良、王东飞、王绍勇应承担合同责任，另展鸿公司出具收据确认收到李建明的租金及水电费，应一并承担责任。展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇则表示案涉合同的权利义务应当由展鸿公司承担，展鸿公司控制案涉场地，周表良仅仅作为签约代表履行的是职务行为。经原审法院询问，李建明当庭确认其在签订合同时清楚知悉履约的主体是展鸿公司，并认为三名股东承担责任系基于签约时展鸿公司未成立，应由股东承担连带责任。至于案涉合同的性质，李建明主张是租赁合同，李建明称展鸿公司仅仅提供一个场地给李建明，李建明租赁展鸿公司的场所后进行装修，购买各种设备并聘请工作人员，李建明还认为案涉租赁合同无效并当庭撤回了第一项诉求。展鸿公司主张是承包合同，称案涉合同的核心价值系经营饭堂而非取得几间宿舍。另关于案涉建筑物的合法性，展鸿公司在2014年7月1日的庭前调查中提交了与东莞市厚街信托贸易公司签订的房屋租赁合同原件及集体土地建设用地使用权证复印件，拟证明案涉建筑物的合法性。原审法院当庭向展鸿公司释明要求在庭前调查后七个工作日内提交证据证明案涉建筑物取得建设工程规划许可证或经市一级规划建设部门批准建设，但展鸿公司在2014年7月14日的庭审中仍未提供。原审法院认定上述事实的证据有：李建明提供的食堂承包合同、企业机读档案登记资料、银行查询结果、公证书及光盘、收款收据、收费通知单、催收租金通知、治安调解协议书、厨房设备清单及部分收据、装修费用清单、装修合同，展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇提供的房屋租赁合同、李建明搬走的证明、集体土地建设用地使用权证及一审庭审笔录等。原审法院认为：关于案涉合同的性质，虽然其标题为饭堂承包合同，但其合同中使用的为月租金的字眼，且展鸿公司提供的仅仅为宿舍三楼场地的使用，李建明需自行安排厨房设备、搭建和经营，展鸿公司开具给李建明的收费通知单、收据也写明需交厂房租金××元或收到厂房租金××元，另展鸿公司在2014年4月10日向李建明发出的通知也写明“根据贵我双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应在每月5号前向我方缴纳当月租金及水电费，现您方已拖欠我方从2013年11月起租金39294.5元…”等内容，原审法院依法认定案涉饭堂承包合同实质上为场地租赁合同，故案涉双方的权利义务应适用租赁合同法律关系进行处理。李建明当庭撤回了诉请第一项、第三项，属于李建明自行处分权利，对此原审法院予以确认，另李建明未在原审法院释明的期限内提交书面评估申请，按照李建明的陈述，依法视为其放弃了诉请第四项，综上，原审法院需处理的事项仅为李建明诉请的第二项：“展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇共同向李建明返还进场费、保证金及押金共120000元”。至于合同的相对方及权利义务主体，原审法院认为案涉合同的履约主体及相对方应为展鸿公司，理由为：虽然在签订饭堂承包合同时展鸿公司尚未成立，但合同的甲方明确写明为展鸿公司，且李建明当庭也明确表示在签约时清楚履约主体是展鸿公司，即李建明签订合同时系清楚知悉合同相对方不是周表良，故原审法院依法认定展鸿公司为案涉合同的相对方，并采信展鸿公司、周表良、王东飞、王绍勇的主张即周表良在饭堂承包合同上的签字仅作为职务行为，其法律后果由展鸿公司承担。又因展鸿公司为有限责任公司，李建明诉求股东周表良、王东飞、王绍勇基于发起人身份承担连带责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。至于合同的效力，展鸿公司未能在原审法院释明的期限内提交案涉建筑物取得建设工程规划许可证或经市一级规划建设部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉饭堂承包合同为无效合同。又依照该法第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同无效后，展鸿公司应向李建明返还除场地占用费、水电费等合理费用之外的其他款项。至于需返还的金额，首先，关于2013年5月28日收款收据中的30000元，该款项明确写明系收取两个月押金及一个月租金，即收取的押金为20000元，因合同无效，展鸿公司需向李建明返还20000元押金；其次，关于2013年6月4日、6月7日向账号62×××13转账交付的100000元，展鸿公司确认收到该款，但认为其中的50000元为保证金，另外50000元系李建明与周表良之间的私人往来款项，原审法院认为，虽然饭堂承包合同写明保证金为50000元，但李建明代理人吕军在录音中称转账的100000元及另30000元中既有保证金、入场费还有押金，展鸿公司股东王东飞在录音中也表示认可，现展鸿公司当庭主张王东飞不负责掌管财务，并认为王东飞对公司财务状况不清楚，但2013年6月8日的50000元保证金收款收据的收款人处系王东飞签字，即王东飞事实上对李建明所缴纳的款项性质及数额是清楚的，故原审法院对展鸿公司的主张不予采信，并认定剩余的50000元为进场费，并认定展鸿公司需向李建明返还保证金50000元及进场费50000元。综上，展鸿公司需向李建明返还押金、保证金及进场费共120000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、展鸿公司于判决发生法律效力之日起三日内向、李建明返还押金、保证金及进场费共120000元；二、驳回李建明的其他诉讼请求。如展鸿公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3780元，李建明已预交，由李建明承担580元，展鸿公司负担3200元。上诉人展鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：展鸿公司只收取李建明押金20000元、保证金50000元。据此，请求本院：改判原审判决第一项为展鸿公司于判决发生法律效力之日起三日内向李建明返还押金、保证金共70000元。被上诉人李建明答辩称：案涉厂房没有房产证和东莞市市级规划部门的行政审批，因此案涉合同无效，展鸿公司收取的120000元保证金、押金、入场费理应返还，李建明提供的银行转账记录、展鸿公司收款收据和公证录音能够证明。原审被告周表良、王东飞、王绍勇答辩称：与展鸿公司上诉意见一致。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对展鸿公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，双方对李建明向展鸿公司支付了押金20000元、保证金50000元并无异议，本院予以确认。双方争议的是李建明于2013年6月4日、6月7日支付的100000元中剩余的500000元是进场费还是李建明与周表良之间的私人款项往来。首先，展鸿公司主张该50000元是李建明与周表良之间的私人款项往来，但展鸿公司和周表良均未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。其次，李建明提供的经展鸿公司确认的录音中，展鸿公司的股东王东飞对收取李建明的130000元包含保证金、押金和入场费是表示认可的。故，李建明主张50000元为进场费有充分的证据佐证，原审法院认定展鸿公司应返还李建明进场费50000元正确，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。展鸿公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1050元，由上诉人东莞市展鸿物业租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁振彪代理审判员  杨 浩代理审判员  廖志明二〇一五年三月十三日书 记 员  梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。