贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终2919号
上诉人（原审被告）遵义广信房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区民主路2号。
法定代表人陈志强，总经理。
委托代理人任昕，与之律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张永辉，男，汉族，1967年7月23日生，住红花岗区。
委托代理人黄永平，贵州山一律师事务所律师。
上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司因与被上诉人张永辉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司的上诉请求是：撤销原判，依法改判；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一是被上诉人的起诉已超过诉讼时效，按双方的约定，上诉人应在2013年10月30日前取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，从2013年10月30日起，被上诉人在其权利受到侵害的情况下，其应当在诉讼时效内起诉，但本案被上诉人是在2016年11月9日才起诉，已超过诉讼时效，一审法院反推两年，支持违约金显然违反法律的规定。二是未能办证的原因不在上诉人，是因所建房屋相邻的消防通道涉及的一些被拆迁户始终未能搬迁，导致该建设项目在竣工后未能通过消防验收，而拆迁的主体是政府，上诉人自已并不能实施拆迁，上诉人不存在拖延办证的情况。三是一审判决违约金支付至办证之日显失公平。上诉人无权对消防通道涉及的被拆迁户开展征收工作，只能等待政府处理，上诉人为此也多次向有关部门反映情况，希望政府有关部门尽快协调处理。
被上诉人在二审中未提出书面答辩意见。
张永辉向一审法院提出的诉讼请求是：1、判令被告履行合同，立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属转移证书的违约金人民币155043元，本案提起诉讼之后，被告继续逾期办证的违约金，按照合同约定顺延计算。事实和理由：2011年8月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于中华××“××”小区××单元××、××号品房两套，总价款2123878元。原告按约支付了购房款，缴纳了房屋维修基金，2014年下半年入住了所购住房。但是至今被告未能为原告办理房屋产权证。关于产权办理，合同第二十二条第三项约定如下：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书（房产证）交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：。。买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，根据上述约定，被告应当按照原告购房款2123878元，从2014年7月1日起，按日计算向买受人支付违约金。被告延期办证持续违约，但原告没有及时提起诉讼，导致2016年11月9日提起诉讼之日超出两年之外的违约金，很难得到法律支持，因此，原告诉请人民法院判令被告支付诉讼之日倒推两年内受诉讼时效保护的被告逾期办证违约金。具体计算为：2123878元×365天×2×.0001=155043元。
一审法院认定的事实是：2011年8月17日，原告张永辉与被告遵义广信房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司将其开发的位于遵义市红花岗区中华北路“世贸华庭”小区B栋4单元4-25-3、4-25-4号商品房两套预售给原告，两套房屋建筑面积均为148.26平方米，总价款2123878元，一次性付清全部房款。关于房屋交付时间，合同约定被告应当在2013年3月30日前将商品房验收合格后交付原告使用，逾期交房违约责任以全部购房款按日万分之三计算。关于房屋转移登记，被告承诺于2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关资料交付给原告，逾期被告则承担自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，便被告却逾期一年多才向原告交付了房屋，故已向原告支付了逾期交房违约金299930元。原告要求被告为原告办理房屋产权证，但被告因本楼盘预留消防通道不符合消防验收标准等原因而迟迟不能办理。经请求相关部门协调处理，遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要《遵府专议(2016)113号》，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》区府房征【2016】16号，涉及项目消防通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。另查明，被告提供证据证明其于2014年12月15日取得了该栋楼盘的建设工程竣工规划认可证，于2016年6月6日取得了该楼盘的人防工程使用证。上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，《建设工程竣工规划认可证》、《人防工程使用证》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等互利基础上签订的合同，合同不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，原告按照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告亦应当按约定在向原告交付房屋后并将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助原告办理房产权，但被告未按合同约定在2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现原告要求继续履行合同，及时完善办理房屋所有权登记手续的备案资料，并承担相应的违约责任符合法律规定，依法予以认可。被告对原告要求办理房屋产权证的请求予以认可，但对于原告要求其支付逾期办证的违约金的主张，其以诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩。由于双方约定违约金的计算方式为按日计算，属继续性债权，虽然从合同约定的期限届满时即2013年12月30日止，被告就应当向原告支付逾期办证违约金，至原告向法院提起诉讼之日即2016年11月9日，被告违约已超过两年，但原告要求保护从2016年11月9日反推两年的期间以及至能办理房产证时止的违约金，其主张符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被告以前述理由主张对逾期办证违约金的计算标准予以调整，法院结合被告已承担了较重的逾期交房的违约责任，并给合本地社会经济、生活水平及企业的生存状态，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日以万分之零点五计算为宜。原告购房款总额为2123878元，故其于2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为2123878元×365天×2×0.00005元/日=77521元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告遵义广信房地产开发有限责任公司将原告张永辉办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助原告张永辉办理房屋所有权证。二、由被告遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付原告张永辉从2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为77521元；2016年11月10日以后的违约金以购房款总额2123878元的日万分之零点五计算至被告将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。案件受理费1700元，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司承担。
本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案双方约定出卖人取得房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间是2013年10月30日前，从即日起，如果出卖人未按约履行义务，买受人应在两年内通过法律途径依法主张其权利，但本案的被上诉人在2016年11月9日才起诉，明显已超过诉讼时效，一审法院认为本案上诉人的起诉未超时效并进行判决不当，本案依法予以纠正，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初7374号民事判决；
二、驳回张永辉的诉讼请求。
一审案件受理费1700元、二审案件受理费3400元，共计5100元全部由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 邓雪梅
审 判 员 蔡一雷
审 判 员 刘娟娟
代理审判员 何 容
二〇一七年四月二十八日
法官 助理 许杨垠
书 记 员 吴明英