浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0726民初4372号
原告（反诉被告）：陈彪，男，1972年1月9日出生，汉族，住浙江省浦江县。
委托诉讼代理人：叶伟荣，浙江铭瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江创业建设工程有限公司（以下简称创业公司），住所地：浦江县亚太大道633号。
法定代表人：黄佳良，执行董事。
委托诉讼代理人：丁盛（系公司员工），男，1979年5月22日出生，汉族，住安徽省宁国市。
原告陈彪诉被告浙江创业建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月6日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后因案件审理需要又变更为普通程序，于2017年12月15日再次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依据原告的申请，对讼争房屋的装修物品价值进行了鉴定，对被告提出的反诉合并进行了审理；原告委托诉讼代理人与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈彪向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；2、判令被告返还购房款人民币421208元；3、判令被告赔偿上述款项利息损失（从款项支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档次借款基准利率计）；4、判令被告赔偿原告房屋装饰装修损失15441元及鉴定费5000元；5、判令被告赔偿原告就读费损失共计93600元；6、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年，被告推出“创业●檀溪公馆”楼盘（座落于浦江县亚太大道633号创业大厦），以楼书、售楼人员口头宣传等形式向社会公开销售。其中，被告向社会公开宣传的楼书中详细描绘了楼盘的地址、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息。更甚者，被告为促进楼盘销售，以“轻松入读实验小学、实验中学”为口号向社会公开宣传所售楼盘。原告看到被告宣传的楼盘信息后，于2014年3月6日，原、被告签订了由被告提供的格式合同《内部职工房屋使用权转让合同》，该合同约定：被告将座落于浦江县亚太大道633号（创业大厦）6栋503室的房屋使用权转让给原告，原告应一年一付月转让金1.0元／平方米，一次性全额支付保证金621208元。如国家和地方政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，原告可书面要求被告将该房屋产权转移至原告名下，原告的保证金抵付产权转让金，归被告所有。转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止，合同到期后，被告无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直至2058年1月24日止。本合同转让期间，原告有权对该房屋自行进行装修。被告承诺，使用权转让期间，被告不将该房屋进行抵押，如有其他经济和法律纠纷，优先保护原告权益及经济利益。被告保证原告方子女进入本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受至2058年1月24日或政府规定的日期，如有违约，原告可解除合同，被告将全额退还原告已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息。合同还对其它事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了合同约定的房款，被告将房屋交付给了原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修。嗣后，被告未按合同约定安排原告方子女入读实验小学、实验中学，另据原告查询得知，被告违反合同约定，隐瞒原告单方将上述房屋予以抵押。根据相关法律法规的规定，被告的行为严重损害了原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。
被告创业公司答辩并反诉称：1、原告起诉合同无效无法律依据。原、被告双方已经在合同签订之后就学区房问题作出解决；被告将案涉房屋等房地产整体抵押是在原、被告双方签订合同之后，若合同无效，双方均应返还。被告相关的房产证和土地证是整体的，是企业的合理利用，不符合法律规定的合同无效情况。2、根据双方合同签订的形式和内容，原、被告之间是房屋租赁关系。原告在签订合同四年后有解除合同的权利，双方是一种房屋的长期租赁。现原告已从被告处取得的10万元学区房补偿费用，未付居住期间的费用。另外，合同是否有效，由法院审查，如果无效，被告会返还原告各项损失，原告也应该返还被告的各项损失。3、如合同无效，原告应承担主要责任或双方责任不分主次；对返还购房款无异议，借贷利息损失应按过错责任承担；装潢损失应当折旧后，对剩余价值按责任赔偿；赔偿就读费没有法律规定；物业费原告第一年已缴纳，对此可视为双方已有约定，水电费一直是由被告代交；学区补偿款双方签订有补充协议，系《内部职工房屋使用权转让合同》的从合同，按主合同无效从合同亦无效的原则，原告基于合同取得的财产，应全额返还。为此，向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告陈彪支付拖欠的物业费、水电费6652元；2、要求反诉被告陈彪支付房屋使用费55216元（从2014年1月1日起计算至2017年12月31日止，之后按每年13804元标准另行计算至实际返还房屋之日止）；3、返还学区补偿款10万元；4、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告陈彪针对反诉答辩称，1、关于物业费及水电费。被告提供的相关证据均有异议，没有收缴水电费单位的盖章，双方没有签订物业服务合同，创业公司没有提供过物业服务也没有提供垫付水电费的证据，小区处于无序状态；2、关于过错责任。被告应承担主要过错责任；3、关于装潢损失和房屋使用费。均应当按照过错比例承担；4、关于学区补偿费。补偿费是源于创业公司补偿给陈彪不能在约定学区内入学的损失费，与案涉合同无关，其协议为双方当事人的真实意思表示，该条款不能因案涉合同无效而无效，该条款是独立的合同条款，即使返还也应按过错比例返还。要求驳回创业公司不合理的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告（反诉被告）提交的证据及被告（反诉原告）的质证意见如下：
1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。被告无异议。
2、被告工商登记信息，证明被告主体资格。被告无异议。
3、《创业●檀溪公馆》楼书及楼盘宣传单《内部职工房屋使用权转让合同》各一份，证明创业公司向社会公开宣传销售该楼盘；原、被告约定的权利与义务等相关事实。
被告对证据的真实性无异议，认为从整体情况看该合同是租赁合同。
4、创业大厦交款流转单定金收据三份、房款收据三份、物业服务费收据一份，证明陈彪支付给创业公司购房款及利息的事实，创业公司出具了标注为房款的购房收据。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为收据上房款不是购房款，是依据双方合同中约定了的房屋保证金；另物业服务费不能证明双方系买卖关系。
5、国有土地使用权证三页、浦江县建设用地规划设计条件一份、建设用地规划许可证四页、建筑工程施工许可证两页、施工图设计文件审查记录一页、企业投资项目备案投资书一页、规划设计要求一页（均为复印件），证明被告销售楼盘为工业用地，建设用地规划许可证及建筑工程施工许可项目均为年产2万吨钢结构生产线项目；其用地规划许可的房屋性质为厂房，而非办公用房，更不是住宅。因此其销售的房屋系其私自改变用途，违反国家法律规定，因此双方签订的合同无效。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为由于政府产业链调整、环境整治原因导致被告不能开发，所以将土地开发为小区，部分为员工住房，部分房屋对外出租。
6、浦江县不动产登记中心档案证明2页，证明被告将销售后的房屋用以抵押贷款，违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益；被告违法向社会、金额机构进行双重融资，主观恶意明显。
被告对真实性无异议。
7、创业苑小区照片4张，证明被告将工业厂房用地开发成创业苑小区，出售给不同购房者。
被告对真实性无异议。
8、龙峰小学出具的陈彪的儿子学生基本信息一页，学费收款收据两页，证明被告承诺的学区无法解决导致原告购买被告房屋所花费的就读费损失，每学期学费损失7800元，六年共计93600元。
被告对真实性无异议，龙峰国际学校是贵族私立学校，学费过高是由于其性质决定的。借读费合法性存在问题，不能证明原告的证明目的，其主张的93600元实际未发生，其主张没有依据。
9、照片6张（第二次庭审提交），证明被告并未向原告提供物业服务，小区是废品中转站，没有门禁、保安。
被告认为照片反映小区某一时间某一地点的状况，不能反映全部小区的状况，小区目前有门卫、保安、清洁、包括负责绿化的，提供了相关的物业服务。
被告（反诉原告）提交的证据及原告（反诉被告）的质证意见如下：
1、原、被告签订的补充协议、领款凭证（10万元）（复印件）各一份，证明原、被告已就“学区房”问题达成协议且原告已经领取10万元补偿款。
原告陈彪对证据的真实性没有异议，但对证据的合法性及证明目的有异议，认为该组证据证明该合同性质是房屋买卖合同。认可“学区房”补偿款10万元是收到了。
2、最高额抵押借款合同（复印件）一份，证明被告创业公司抵押的时间发生在原被告双方签订使用权转让合同之后，抵押是整块土地和房产证的抵押等。
原告陈彪对证据的真实性无异议，但对证据的合法性有异议，认为被告私自将房屋用于抵押，损害了原告的权益。被告私自改变土地用途，不但向社会不特定对象进行融资，又用该标的物向银行融资，该行为系被告利用政府监管漏洞故意违反法律规定，获取不当利益。
3、（2016）浙0726民初2559号民事判决书（复印件）一份，证明原、被告签订的是租赁合同且认为合同有效。
原告质证对证据的真实性无异议，但对证据的关联性及证明目的有异议。该判决书与本案无关。
4、原告居住期间所欠的水电物业费清单表格（第二次庭审提交）。证明原告欠水电费的事实。
原告陈彪质证对该证据的真实性、来源的合法性有异议，但认为对水电费核对清楚后会及时交纳。对物业管理费，没有物业管理合同，创业公司也没有进行过物业管理，小区存在很多问题。不承认创业公司的物业管理费。
5、双方签字确认房屋使用费《报告》，证明双方确认房屋使用费按每年13804元（621208元÷45年）计算。
原告质证无异议。
6、缴费明细表，证明原告已经缴纳了第一年物业费，双方对物业费缴纳标准作出约定的事实。
原告认为该表格系被告单方制作，形式来源不符合法定形式，无证明力。
经本院申请，本院依法委托金华鸿文价格评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估，结论为：价值154411元，内装修经济寿命参考年限为8年。
原、被告对评估报告无异议。
对上述证据，经举证、质证，对证据内容的真实性，除对原告提交的证据9、被告创业公司提交的证据4、6外，双方质证均无异议，故本院对真实性无异议证据内容予以确认，对证明目的根据其证据内容予以认定。对原告证据9的真实性予以认定，但单一证据不能达到原告的证明目的，故对证明目的不予确认；对被告创业公司提交的证据4、6，原告质证有异议，认为形式、内容均不具有规范性，不具有证明力，本院认为，该证据系反映水电费用，双方未签订水电、物业服务合同，且与本案的房屋买卖合同非同一法律和事实关系，对关联性不予确认。
根据本院确认的上述证据和原、被告的庭审陈述，经审理，本院认定案件事实如下：
2014年3月6日，陈彪（乙方）与创业公司（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，合同约定：第一条转让房屋情况甲方将座落于浙江省金华市浦江县亚太大道633号（创业大厦）6栋503室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币621208元。乙方选择第肆种保证金支付方式。即乙方在签订合同时支付保证金总金额的50%，金额为421208元。余额200000元在2016年12月31日前付清。该房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交付的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条抵押及保证甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直到2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以保证金总额（N/45×房屋保证金总金额）。
陈彪分别于2013年10月15日缴纳购房款40000元（其中20000元购房定金为于娜转给陈彪），2013年10月26日缴纳房款275316元，2014年3月6日缴纳房款105896元，合计房款421208元。创业公司亦按合同约定于2013年12月31日前将房屋交付陈彪使用。陈彪对该房屋进行了装修。经本院依法委托金华鸿文价格评估有限公司鉴定，该公司于2017年11月6日作出鸿文价鉴（2017）0075号价格评估结论书，价格评估基准日为2014年1月1日至2014年7月1日，采用成本法确定创业大厦6栋503室房屋在价格评估基准日的装修重置价格为154411元，内装修的经济寿命参考年限为8年。陈彪预付了鉴定费5000元。
另查明，陈彪非创业公司的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。因创业公司未按合同约定安排陈彪方子女入读指定学校，双方后经协商一致，于2015年1月28日签订了《补充协议》，约定原“房屋使用权转让合同”中“甲方保证乙方……不予赔偿”的学区条款作废且乙方放弃该条款及“关于学区的承诺书”向甲方索赔的权利；双方约定，乙方所持的物业不享受学区待遇，甲方一次性退还乙方10万元作为补偿。合同签订后，被告将10万元补偿款支付给原告陈彪。2015年9月，原告陈彪儿子陈天一变更学籍至浦江县龙峰国际学校学习，2015年7月2日和2016年4月7日分别各缴纳学费7800元。诉讼过程中，原、被告共同签字盖章向本院提出《报告》，对房屋使用费经协商一致按陈彪缴纳的房屋使用权转让保证金13804元作为房屋年使用费标准。
本院认为：原、被告签订的《内部职工房屋使用权转让合同》违反了法律的强制性规定而应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同为双方自愿签订，双方均有过错，创业公司应负担主要的过错责任，原告负担次要过错责任，并确定由创业公司承担70%，原告承担30%。关于原告的其他本诉请求，本院认为：1.创业公司应返还原告购房款及借贷利息并赔偿从原告支付购房款之日起至被告返还购房款之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失的70%；原告应腾空返还创业公司座落于浦江县亚太大道633号（创业大厦）的房屋。2.对原告诉请由创业公司赔偿房屋装饰装修损失154411元及鉴定费的意见。本院认为：鉴定报告确定的内装修的经济寿命参考年限为8年，装修期限为房屋交付之后六个月即2014年7月1日开始计算使用期，折旧期届满日为8年即至2022年6月30日，由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告陈彪按每年154411元÷8年=19301.375元标准计算，自实际腾空之日起至2022年6月30日止的装修损失的70%。原告预交的鉴定费5000元的70%计3500元，由创业公司负担。3、关于原告诉请就读费损失93600元的问题。合同中对学区问题作出约定，如原告因此受到就读费损失应属损失赔偿范围之内。但双方于2015年1月28日签订的《补充协议》对学区重新作出了约定，原告子女至龙峰国际学校就读系发生在学区重新约定之后，不属因合同无效造成的损失。对原告的该项诉请认为不属合同无效应予赔偿的范围，不予支持。关于反诉原告创业公司的反诉请求。1、创业公司反诉要求支付水电、物业费的诉请。本院认为，上述诉请系物业服务合同纠纷与本案房屋买卖合同纠纷非同一事实和法律关系，本案不作审理。被告可另案主张权利。2、关于反诉被告实际占有房屋期间的使用费。反诉被告陈彪应支付反诉原告创业公司占有房屋期间的使用费。该使用费的标准从从2014年1月1日起计算至实际腾空返还房屋日止，按每年13804元标准计算。3、“学区房”补偿款10万元的返还问题。本院认为：《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，2015年1月28日签订的《补充协议》亦属无效，双方应按过错各自承担责任，故反诉被告陈彪应返还该“学区房”补偿款中的3万元。
综上，本院对陈彪、创业公司诉请中的合法合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈彪与被告浙江创业建设工程有限公司签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；
二、由被告浙江创业建设工程有限公司返还原告陈彪购房款421208元；
三、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告陈彪从交付购房款之日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失的70%；其中，购房款40000元自2013年10月15日交付之日起开始计算，购房款275316元自2013年10月26日交付之日开始计算，购房款105896元自2014年3月6日交付之日开始计算，均计算至实际履行之日止；
四、原告陈彪腾空返还被告浙江创业建设工程有限公司坐落于浦江县亚太大道633号（创业大厦）的6栋503室房屋；
五、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告陈彪按每年13804元标准计算，自实际腾空之日起至2022年6月30日止的装修损失的70%及鉴定费3500元；
六、由反诉被告陈彪返还反诉原告浙江创业建设工程有限公司“学区房”补偿款30000元；
七、由反诉被告陈彪支付反诉原告浙江创业建设工程有限公司按年13804元的标准计算自2014年1月1日起至实际腾空返还房屋之日止的占有房屋使用费；
以上二、三、四、五、六、七项，限双方各自于本判决生效后一个月内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
八、驳回原告陈彪的其他诉讼请求；
九、驳回反诉原告浙江创业建设工程有限公司的其他反诉请求。
本诉受理费10542元，由原告陈彪负担1050元，由被告创业公司负担9492元；反诉受理费1769元（已减半收取），由原告陈彪负担539元，被告创业公司负担1230元；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费12311元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 胡红建
代理审判员 张 婷
人民陪审员 洪惠昌
申请执行时效贰年逾期不予执行
二〇一七年十二月二十九日
代书 记员 杨怡果