杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第4119号原告：赵乐欢，男，1979年9月18日出生，布依族，住杭州市西湖区。委托代理人：陈大伟，男，1985年7月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：杭州海陆物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区留和路135号UN公社2幢底商2#。法定代表人：葛关新，总经理。委托代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。被告：浙江嘉和科技发展有限公司，住所地杭州市西湖区申花路789号龙申综合发展中心6幢1802室。法定代表人：徐飞跃。原告赵乐欢诉被告杭州海陆物业管理有限公司（以下简称海陆公司）、浙江嘉和科技发展有限公司（以下简称嘉和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法由代理审判员陈琪独任审理，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告以及被告海陆公司的委托代理人金志海到庭参加诉讼，被告嘉和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后本案转为普通程序依法组成合议庭，于2016年4月7日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈大伟以及被告海陆公司的委托代理人金志海到庭参加诉讼，被告嘉和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告嘉和公司于2012年7月28日签订了关于UN公社18幢506室房屋的租赁协议，并于2013年4月29日进行收房。同时，原告被要求与被告嘉和公司的关联企业即被告海陆公司签订物业服务协议，作为房屋交付的前提条件。但协议签署至今，被告海陆公司一直未能依据物业服务协议中附录一的服务要求进行服务，具体事项如下：1、被告海陆公司在UN公社装修管理过程中对违章搭建、圈占绿化的行为未能及时制止，导致违章搭建、圈占公共绿地情况频繁。2、依据《公共区域清洁卫生服务标准》的约定，门厅花岗石、大理石每三个月保养一次。UN公社交付至今2年多，电梯口的大理石破损从未修复。未做到进户门每三天擦一次；电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁等规定，未履行公共区域清洁卫生服务的约定要求。3、被告海陆公司对公共区域秩序维护有悖于服务标准第二条、第三条，对于外来车辆从不登记，只要缴纳停车费即任意放行。对于深夜外来人员进入园区从未与相应物业使用人进行确认后放行。巡逻点采集器无法使用，对巡逻情况无法做到有据可查。导致小区内盗窃事件频发，这与被告海陆公司未能依据协议做好公共区域秩序维护有着很大关系。4、未做到公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务标准，墙面、地砖破损从交付至今两年多来进行修复。5、楼宇对讲系统、电子巡更设备、门禁系统交付至今未曾启用。6、公共景观水系水体长期不更换，水体肮脏。7、协议签订之初，UN公社为人车分流设计，车辆由西门进出，行人由北门进出，而被告海陆公司擅自将北门出入口改为车辆进出通道，仅供沿街商户使用，不让UN公社住户使用，违反了原告人车分流的承诺，并在通行权上区别对待。8、依据原、被告双方签订的《物业服务协议》第15条的约定，物业费应该约定使用，超出范围之外的费用须征得三分之二以上的物业使用人同意，而实际操作过程中，被告未经大多数物业使用人同意，无故停用西门道阐系统，擅自使用物业经费在UN公社西门购置新的车辆道闸系统，并将物业中心前的绿化改造为路面，且被告从未向物业使用人公布物业费收支情况。9、依据《综合管理服务标准》第四条第八项约定：采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯录等多种形式与不低于该物业80%的物业使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时调整，从UN公社交付至今都是物业使用人主动找被告海陆公司进行沟通，被告从不主动调查物业使用人对物业服务的满意情况及改进意见。当物业使用人对物业服务提出服务意见的，被告均拒不接受并且态度十分强硬，甚至以拒收原告缴纳的水费、用铁盒锁住原告的水表阀门、拆除原告水表等行为进行报复。10、被告嘉和公司对UN公社拥有独立、完整的所有权，其委托被告海陆公司对UN公社进行物业管理，但未履行监督物业的职责，导致原告被锁水表、拆除水表。综上所述，被告海陆公司非但没有适当履行作为物业管理公司对小区管理尽到服务职责，而且违背服务合同，被告的行为给原告带来极大精神困扰及生活障碍。故诉请判令：1、被告海陆公司履行物业管理服务职责，在一个月内整改以下服务项目并严格执行双方签订的《物业管理服务协议》中的约定内容，具体为：拆除违章搭建、归还业主被圈占的公共绿地、完善小区公共部位破损修复保养、执行外来车辆人员管理登记制度、依据《UN公社物业服务协议》附件一的要求履行80%的住户满意度调查；启用楼宇门禁、启用楼宇电子巡更系统；开放北门通道供使用人通行；停止并杜绝使用停水、半夜敲门的手段损害使用人权利；2、被告每年第四季度就UN公社小区物业费收支情况进行公布；3、被告海陆公司退还原告2014年至2015年已缴纳物业费的50%，总计1714元；4、被告嘉和公司监督被告海陆公司履行职责，并对被告海陆公司的行为承担连带责任。被告海陆公司答辩称：被告海陆公司在提供物业服务的过程中，收支不平衡，但仍提供物业服务，同时提升物业质量。原告陈述的与事实不符。1、小区确实有部分1楼住户为了达到扩展私人用地的目的而占用绿地，但被告海陆公司用了大量人力进行劝导，配备八位员工，多次联系相关部门进行拆违。2、为了提高保洁质量，被告海陆公司采取保洁外包的服务，使小区保洁得到很大改善，但小区很多房屋现处于装修阶段，一部分住户的不文明装修行为给保洁带来很大压力，保洁人员在定期擦拭保养。2013年至今，部分住户的装修行为导致小区基础设施被破坏，但被告海陆公司进行了处理，并进行统一维护。3、UN公社是一个开放式小区，进出人员较复杂，但被告海陆公司已进行24小时巡逻，发现问题后及时处理，对外来车辆进行24小时监控，搬家的车辆经住户确认后放行，对外来人员进行登记。4、对公共设施日常的保养问题，小区的设施设备每天进行运转，2015年，被告海陆公司投入大量资金和人力对小区垃圾回收，进行地面浇注工作，对楼道内人为破坏的消防玻璃进行更换，对损坏的单元大门、闭门器等设施进行更换。5、因很多住户在进行装修，期间有装修工人进行，并运送装修材料和垃圾，启动门禁系统较为困难。6、为了能够将景观的水变成活水，被告海陆公司投入资金将山泉引入，并加入循环装置。7、小区交付至今，行人一直从北门进出，酒店开张后自行向公安部门申请并获准进入酒店的车辆通行北门的权利，且进出酒店的小流量较小，这并不影响行人行走，一旦用于小区车辆进出，将给住户带来安全隐患，且容易造成道路拥堵。8、被告海陆公司以告示的形式告知全体住户，并在没有住户反对的情况下对道闸进行改造。9、2号楼1楼的排水系统设计不合理，被告海陆公司在征得相关部门同意后改建了排水设施，新修了排水沟，将坡改平，并用人造石进行铺装，彻底解决了雨水倒灌的问题。10、小区95%的住户都是友好和通情达理的，即使存在物业服务问题，大部分住户都可以理解并提出改建建议，被告海陆公司在2015年1月时以公开信的形式将2014年的物业工作及2015年的工作计划发给大部分住户，并与住户代表进行恳谈，告知业主对公开信公开的物业费收支情况有异议可到物业处进行查实。故请求驳回原告的全部诉讼请求。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年7月28日，原告与被告嘉和公司签订《合同书》一份，其中约定：原告向被告嘉和公司承租位于UN公社18幢506室房屋，第一阶段租赁期限自2012年7月28日起至2032年7月27日，并可经两次续租至2056年2月7日止。2013年4月29日，原告与被告海陆公司签订《物业服务协议》一份，其中约定：物业服务期限自2013年5月1日至2017年12月31日；原告承租的房屋按2.3元/月·平方米；被告海陆公司提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据物业租赁合同书约定，由相关物业管理人负责该部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、园区内公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、园区内公共秩序维护以及安全防范等事项，协助公安等相关执法部门的管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账面管理和物业档案资料管理；9、法律法规规定的其他内容。双方就综合管理服务标准，公共区域清洁卫生服务标准，公共区域绿化日常养护服务标准，公共区域秩序维护服务标准，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准进行了约定。上述事实有《合同书》、《物业服务协议》、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告虽与被告海陆公司签订名为《物业服务协议》的合同一份，但合同的性质并不能仅以外观表现的形式来确定，还需要以合同的实质内容确定。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，违约物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第六条规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。综上，物业服务合同是指物业服务企业与业主之间所形成的合同关系，而本案原告仅系物业使用人而非业主，故原告与被告海陆公司签订的“物业服务协议”并非法律法规所规定的物业服务合同，原告亦不享有物业合同法律关系中业主所享有的专有权利，故本院对原告以此种法律关系为基础提出的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第六条之规定，判决如下：驳回赵乐欢的诉讼请求。案件受理费50元，由赵乐欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  陈 琪人民陪审员  王景莉人民陪审员  王亚然二〇一六年八月十八日书 记 员  朱旭莉