广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初715号
原告：广州市白云东平联合经济发展公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：石桂华。
委托代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：邓博，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告：汪建，身份证住址广州市越秀区金贵东街*号。
委托代理人：赵涛，广东广信君达律师事务所律师。
原告广州市白云东平联合经济发展公司诉被告汪建租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月11日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广州市白云东平联合经济发展公司的委托代理人潘春晓，被告汪建的委托代理人赵涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市白云东平联合经济发展公司诉称：2001年10月18日，我司与被告签订《租赁合同》，约定我司将位于广州市新广从路段东平加油站旁约5000平方米的空地和2层约600平方米的办公室租给被告使用，每月租金12000元，租期15年，还约定每年递增5%计交租金，未经我司同意，不得转租，每月30号之前交纳下月租金，逾期15天不能缴清当月租金，除没收按金外，必须在5天内无条件退地完毕，本合同作废等。合同签订后，我司按期交付场地，但被告未经我司同意擅自转租，同时，多次拖欠租金。2014年8月12日，我司曾向被告发出《租金催缴通知书》，但被告未全部交齐拖欠的租金。2014年12月26日，我司委托律师向被告发出《关于拖欠租金的律师函》，要求被告交纳拖欠租金。被告于2015年1月30日向我司提交《申请免�旧债和延长租赁期的报告》，确认其转租及拖欠租金的事实。综上，被告的上述行为已构成根本违约，严重侵害了我司的合法权益，现请求法院判令：1、解除我司与被告于2001年10月18日签订的《租赁合同》；2、被告在10日内向我司交还位于广州市新广从路段东平加油站旁约5000平方米的场地和2层约600平方米的办公室的经营管理权；3、被告向我司支付拖欠的2015年12月至2016年5月的租金（按23760元/月计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告汪建辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、我与原告签订的租赁合同不具有法律效力，不能作为原告主张民事权利的依据。2、我没有拖欠原告的租金。
经审理查明：2001年10月18日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市新广从路段东平加油站旁约5000平方米的空地和*层600平方米的办公室（下称“涉案场地”）租给乙方使用。每月租金为12000元；租期为15年（从2002年2月1日至2017年2月1日），从本合同签署之日起的3个月内为装修期免计租金，从2002年2月1日起计租，第一年租金144000元，以后每年递增5%计交租金。在合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自将该地块及物业转租他人；本合同签订时，乙方必须向甲方缴纳12000元按金和第一月租金12000元，合共24000元等。
上述合同签订后，原告向被告交付了涉案场地。
庭审中，被告表示其承租涉案场地后将场地用于经营物流，并在场地上进行了部分建设和装修。另被告提交发票、支票存根等证据拟证实已向原告支付完全部租金的事实。原告对上述发票的真实性予以确认，并确认发票中显示的租金实际为被告向其支付的涉案场地的租金，对支票存根�为被告提交的支票并非是其收到的款项，且还存在空头支票或退票的可能，应以其开具的租金发票为准。根据被告提交的发票显示，被告支付租金至2015年10月，但确认曾于2016年1月收到租金25833元，但因2015年10月之后被告一直未支付租金，故该25833元租金应为被告支付的2015年11月的租金。另原告表示被告将涉案场地用于经营汽修，在经营过程中，被告在涉案场地上建设了部分临时性建筑，还有转租行为。对于返还场地问题，原告表示如涉案场地涉及次承租人，其仅要求被告交还涉案场地的经营管理权，自行解决与次承租人之间的关系。
另本院就涉案场地的土地性质及上盖物的权属情况和规划报建情况向广州市白云区国土资源和规划局发函查询。该局复函显示：经核查，该地块部分曾取得《建设用地规划许可证》（穗城规北片地字[1995]第385号），建设单位为�州市国营白云农工商联合公司。该地块现行规控为非建设用地。经查，红线范围内已核发集体土地所有证[穗集有（2012）第10004830号]，土地性质为集体，权属人为广州市白云区永平街*经济联合社。未查到规划报建记录。根据上述查询结果，本院向原被告双方释明，双方就集体土地签订租赁合同用于非农建设，现行为非建设用地，且未在该地块上查到规划报建记录，故双方签订的《租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的规定，应为无效合同。原告表示坚持原诉讼请求，被告表示将在另案中向原告主张其在涉案场地上建设和装修的损失。
以上事实，有租赁合同、发票、支票存根、复函及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：�告与被告就集体所有土地签订租赁合同用以非农建设，并将该土地上未取得合法报建手续的建筑物出租，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应为无效。因上述租赁合同无效，故原告要求解除上述租赁合同于法不合，本院不予支持。合同签订后，原告已经向被告交付了涉案场地，根据合同无效财产相互返还的原则，被告应向原告返还涉案场地。现原告认为涉案场地存在次承租人，其将自行解决与次承租人的关系，仅要求被告交还涉案场地的经营管理权，本院予以支持。
关于原告要求被告支付2015年12月至2016年5月的租金问题。（一）虽然上述租赁合同无效，但因被告至今占用涉案场地，并获得了收益，被告应向原告支付占用场地期间的�有使用费。（二）被告抗辩其已向原告支付占用涉案场地期间的全部占有使用费。被告虽提交了支票存根，但因支票存根均未显示收款人或者收款人为被告，故本院对被告提交的支票存根证明其已向原告支付租金的事实不予认定，结合被告提交原告向被告开具的租金发票和原告确认其于2016年1月收到28533元的事实，现有证据无法显示被告有向原告支付2015年12月之后的租金。故被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2015年12月至2016年5月的场地占有使用费于法有据，本院予以支持。对于占有使用费的计算标准，参照双方签订的租赁合同约定的租金标准计算。据此，2015年12月、2016年1月的占有使用费按22628元计算，2016年2月至5月的占有使用费按23760元计算。经核算，被告应向原告支付2015年12月至2016年5月的占有使用费共计140296元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告汪建向原告广州市白云东平联合经济发展公司返还位于广州市新广从路段东平加油站旁约5000平方米的场地和*层600平方米的办公室的经营管理权；
二、本判决生效之日起十日内，被告汪建向原告广州市白云东平联合经济发展公司支付2015年12月至2016年5月的场地占有使用费共计140296元；
三、驳回原告广州市白云东平联合经济发展公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费3251元，由原告广州市白云东平联合经济发展公司负担50元，由被告汪建负担3201元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 朱 玲
人民陪审员 孙 慧
二〇一六年八月八日
书 记 员 周 沣