天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民重字第0040号
原告张洪艳（反诉被告）。
被告劳逸佳（反诉原告）。
第三人天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人赖国强，总裁。
委托代理人曹春涛，该公司法务。
原告张洪艳（反诉被告，以下简称原告）与被告劳逸佳（反诉原告，以下简称被告）、第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出了（2014）南民初字第3498号民事判决书。2014年8月29日天津市第一中级人民法院以（2014）一中民四终字第1147号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）南民初字第3498号民事判决书，发回南开区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张洪艳，被告劳逸佳，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托代理人曹春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪艳诉（辩）称，原、被告及第三人于2013年11月16日签订合同编号为TJM2013-0007951房产交易合同。该合同约定，原告将其名下坐落天津市南开区××里××号房屋卖给被告，被告支付原告房款604000元。合同签订后，被告由于个人原因未能按期办理贷款，造成原告无法弥补的损失。2014年4月29日，被告向天津市南开区人民法院起诉，要求原告继续履行该房产交易合同。后被告于2014年5月15日申请撤诉，2014年5月16日南开区人民法院以（2014）南民初字第2834号民事裁定书，裁定准予撤诉。2014年5月19日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求被告自收到本解除通知书之日起三日内与原告联系协商相关事宜，但被告一直未予回应。综上，为维护原告的合法权益，依据双方所签房产交易合同的约定及相关法律规定，请求判令：解除原、被告及第三人签订的编号为TJM2013-0007951房产交易合同；被告支付原告违约金60400元；本案诉讼费由被告承担。同时，针对被告的反诉辩称，被告所述与事实不符。2013年11月份左右，原、被告及第三人一同到房管部门办理相关手续，但由于被告的手续不齐备，所以房管部门无法为原、被告办理过户手续。之后，三方商定了第二次到房管部门办理手续。原告按照第三人通知的时间（下午1点）到了房管部门，但被告没有准时到达，原告和第三人的工作人员一直在房管部门等到3点多被告才来，但因为被告贷不下来款，没有钱，最后双方还是没有过户成功。综上，不同意被告的反诉请求。
原告为支持自己的主张向本院提供如下证据：证据一、房产交易合同复印件一份；证据二、涉诉房屋产权证复印件；证据三、解除合同书一份及特快快递回执一份。
被告劳逸佳辩（诉）称，首先，本人没有违约。本人在天津有缴纳社保的记录及完税证明，具有贷款资格。其次，办理贷款应先到房管局签订房屋买卖协议，但原告并没有与本人到房管局办理房屋买卖协议手续，导致后续手续无法完成。再次，原告诉称本人违约，但2013年12月19日评估公司到涉诉房屋进行了评估，此证明原告同意延迟合同办理时间，故本人并没有违约。第四，合同没有履行系原告违约。2013年12月19日原、被告及第三人到房管局办理签订房屋买卖协议，但原告无故离去，至今没有办理房屋买卖手续。第五，从签订合同到第一次去房管局办理手续前，本人的按揭贷款是由第三人代为办理。第三人通知本人贷款办不了的原因系本人的完税证明非近一年的，但此没有证据证明本人无法支付全款或办理贷款。因为办理贷款必须先到房管局签订房屋买卖协议。综上，不同意原告的诉讼请求。同时，反诉请求：解除原、被告及第三人签订的编号为TJM2013-0007951房产交易合同；原告向被告支付违约金60400元；原告返还被告定金20000元；原告赔偿被告经济损失15500元；本案诉讼费由原告承担。事实和理由如下：原、被告及第三人于2013年11月16日签订了编号为TJM2013-0007951房产交易合同，约定原告将涉诉房屋卖予被告；被告支付原告房款604000元，被告以按揭贷款方式履行合同。合同签订后，被告给付原告购房定金20000元，并给付第三人中介费12000元、贷款代办费600元、房产评估手续费2900元，共计15500元。2013年12月19日，三方共同到房管局签订正式房屋买卖协议，但此时原告拒绝签订房屋买卖协议以及办理其他买卖手续，以致被告无法向银行申请贷款。综上被告认为，目前被告能否办理贷款尚不确定，原告拒不签订房屋买卖协议违约在先，应承担违约赔偿责任，故提出反诉。
被告为支持自己的主张向本院提供如下证据：证据一、房屋交易合同；证据二、贷款委托代办协议；证据三、定金收据；证据四、声明一份；证据五、房屋买卖评估费收据；证据六、录音书面整理材料一份；证据七、评估报告一份；证据八、手机录音光盘一张及录音书面整理材料一份。
第三人天津中原物业顾问有限公司述称，原、被告及本公司于2013年11月16日签订了房屋交易合同。在合同履行期间即2013年11月中旬，本公司工作人员陪同原、被告双方共同到房管部门办理涉诉房屋的过户手续，由于房管部门提出被告的贷款资质可能存在问题，经本公司与贷款银行联系沟通，认为被告需要增加贷款申请人或补充贷款资料，因此涉诉房屋的过户手续没有办理成功。之后，被告提出变更贷款申请人为其爱人，经本公司核实并与相关贷款银行取得联系，确认可以由被告之妻作为贷款申请人之一，同时本公司也将此情况及时通知了原告。2013年12月中旬，原、被告双方再次到房管部门办理过户手续，但双方因腾房问题未能协商一致，因此原、被告没有办理涉诉房屋的过户手续。此后原、被告进行协商，但始终未果。另外，原、被告系房产交易合同纠纷，而原审判决本公司退还被告居间服务费系居间合同纠纷，应另案解决。综上，对于原告的诉讼请求，本公司尊重法院判决。对于被告的反诉请求，因被告在原审中并未提出退还中介费的诉讼请求，故本公司不同意退还中介费。
第三人未向本院提供证据。
经审理查明，2013年11月16日，原、被告在第三人的居间介绍下，三方签订编号为TJM2013-0007951《房产交易合同》一份。该合同约定，原告将其名下所有的坐落天津市南开区××里××室房屋卖予被告；该房屋成交价为604000元，被告于签订本合同之时向原告支付定金20000元，该笔定金在原、被告双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；原、被告双方于2013年11月22日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款584000元，原告同意被告采取银行贷款方式支付。上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金做为首付款。被告需于2013年12月8日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其它首付款存入资金监管中心，原告同时将已收取的定金存入资金监管中心；原告同意被告以银行贷款方式支付房款的，可由第三人协助被告寻找银行办理贷款手续，被告应当支付给第三人贷款咨询费600元整；待被告的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方应亲自到该房屋所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记（若有）手续（简称进件），第三人须陪同办理并收执收件收据；原、被告双方确认于被告领取产权证之日起三日内进行物业交验，同时由原告腾空该房屋交付被告使用；原告、被告应于签署本合同之时各向第三人支付该房屋成交价的1%作为第三人已提供居间服务的报酬；如果因原、被告双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，则第三人所收取的居间服务报酬不予退还。如果守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用；同时，该合同第六条违约责任约定，被告支付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求原告返还定金，原告收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给被告；依照天津市政策及本合同的相关约定，原、被告双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价百分之十作为违约金；被告以贷款方式支付房款的，如因被告资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由被告按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向原告补齐全部房款。否则视为被告违约，适用上述违约责任等相关内容。上述交易合同签订后，被告于当日给付原告定金20000元。
同日，被告出具声明一份，其中载明：除支付本人应向第三人支付的佣金6000元外，同意将原告应向第三人支付的佣金6000元的义务转移到本人名下。本人在此次房地产交易中应向第三人支付佣金共计12000元。随后，被告给付第三人居间服务费12000元。另外，被告与第三人于同日签订《贷款委托代办协议》一份，其中约定，被告自愿委托第三人向银行申请办理贷款；被告必须根据贷款银行的要求向第三人提供本人及其配偶的完整资料，包括个人身份证明、收入证明、婚姻状况证明（如结婚证、离婚证、法院判决书等）、户口簿、购买该房屋的《天津市房产买卖协议》以及贷款银行要求的其他申请文件（如连续缴纳一年以上的个人所得税完税证明或社会保险缴纳证明、非本市人贷款提供其暂住证等），由第三人协助送交贷款项银行办理贷款审批手续；此协议签署时，被告向第三人支付代办服务费600元；第三人接受该委托后将积极配合并引导被告办理该房屋的评估、贷款申请及签署贷款合同等相关手续。此外，被告于2013年11月17日给付第三人房屋买卖评估费2900元。2013年11月21日，在第三人处的工作人员的陪同下，原、被告一同到相关房管部门就上述房屋办理签订《天津市房产买卖协议》等相关手续，但因被告未能提供近一年的社会保险缴费记录，当日原、被告双方没有签订房产买卖协议。后第三人告知被告补办相关社会保险手续，被告以其妻的名义补办了近一年的社会保险缴费手续，并提出以其妻的名义办理贷款。经第三人审核符合贷款条件。2013年12月19日15时30分左右，原、被告及第三人处的工作人员相继来到房管部门，办理签订《天津市房产买卖协议》等相关手续，此时原告由于担心被告的银行贷款贷不下来，提出签订“延长交房时间、一次性付款以及被告无法贷款，将房屋再过户到其名下”等内容的补充协议，被告没有同意，为此双方发生争执，未能签订房产买卖协议。后原、被告曾几次进行协商，但仍未果。2014年4月29日，本案被告向本院提起诉讼，要求本案原告继续履行编号为TJM2013-0007951《房产交易合同》；第三人协助履行本案原告与其签订的上述房产交易合同等请求。2014年5月15日，本案被告向本院提出撤诉申请。同年5月16日本院以（2014）南民初字第2834号民事裁定书，裁定准许撤诉。2014年5月19日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：解除与被告签订的《房产交易合同》，被告应向原告支付违约金60400元并赔偿其他损失，以及接到该通知之日起三日内与原告律师联系协商相关事宜，如逾期……等。被告接到该通知后未予回复。遂成讼。
另查，2013年12月20日，案外人天津同章房地产土地评估有限公司就原告名下所有的天津市南开区××里××室房屋出具津同章估字（2013）S-7858号房地产抵押评估报告，估价总价为人民币600000元，有效期自2013年12月20日至2014年12月19日。
庭审中，原、被告及第三人均表示同意解除三方签订的编号为TJM2013-0007951《房产交易合同》。另外，第三人表示自愿退还被告居间服务费6000元。
以上事实有当事人陈述、双方为支持自己的主张所提供的证据佐证在案。
本院认为，原、被告及第三人签订的编号为TJM2013-0007951《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且也不存在法定无效的情形，故应认定上述合同合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。本案中，按照原、被告签订的房产交易合同的约定，双方应于2013年11月22日前到房管部门签署房产买卖协议（机打合同）。但双方于2013年11月21日到房管部门签订房产买卖协议时，由于被告不具有本市户籍，其没有按照当时国家房地产限购政策的相关规定，提供累计1年以上（含1年）在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明，双方未能签订房产买卖协议。而且被告于2013年11月22日前仍然没能提供上述证明，致使双方未能依约签订房产买卖协议，违反了合同约定，故被告应承当违约责任。另外，按照房屋买卖及办理银行贷款的相关流程，原、被告双方应首先就涉诉房屋签订房管部门制作的房产买卖协议，而后被告持该房产买卖协议向银行申请贷款。但双方于2013年12月19日再次到房管部门签订房产买卖协议时，原告由于担心被告不能取得银行贷款，提出签订“延长交房时间”等内容的补充协议，致使双方再次未能签订房产买卖协议，故原告的做法违反了合同约定，亦应承担违约责任。综上，导致《房产交易合同》未能履行，原、被告均应承担一定的责任。纵观本案在履行中双方的过错以及各自的违约事实，故本院认定原告承担合同不能履行的主要责任，被告承担次要责任。原告退还被告定金14000元，赔偿被告居间服务费损失4200元及房产评估手续费2030元。
另外，庭审中，原、被告及第三人均表示同意解除三方签订的房产交易合同，故本院准许。同时，第三人表示自愿退还被告居间服务费6000元，本院亦准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、解除原告张洪艳与被告劳逸佳、第三人天津中原物业顾问有限公司于2013年11月16日签订的编号为TJM2013-0007951《房产交易合同》；
二、本判决生效后十五日内，原告张洪艳退还被告劳逸佳定金14000元；
三、本判决生效后十五日内，原告张洪艳赔偿被告劳逸佳居间服务费损失4200元、房产评估手续费2030元，合计6230元；
四、本判决生效后十五日内，第三人天津中原物业顾问有限公司退还被告劳逸佳居间服务费6000元；
五、驳回原告张洪艳的其他诉讼请求；
六、驳回被告劳逸佳的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1310元，由原告负担；反诉费1099元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝家琨
人民陪审员 孙慧君
人民陪审员 张权会
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 王莉倩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。