上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初26847号
原告房辉，男，1985年9月16日生，汉族，户籍地江苏省，住上海市嘉定区。原告刘桂芝，女，1989年7月1日生，汉族，户籍地山东省，住上海市嘉定区。被告李传伦，男，1975年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告袁方梅，女，1975年5月7日生，汉族，住上海市浦东新区。以上二被告共同委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。原告房辉、刘桂芝诉被告李传伦、袁方梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年5月23日、2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告房辉、刘桂芝，被告李传伦、袁方梅的共同委托代理人杜黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房辉、刘桂芝诉称，两原告系夫妻。2016年3月24日晚上，原、被告签订了居间协议及房屋买卖合同，约定原告向被告购买上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告当日即向被告支付定金人民币(以下币种同)1万元，次日又向被告转账支付了13万元。2016年3月25日中午，上海市出台了新的限购政策，原告被限购。原告立即与中介、被告沟通，但被告不同意退还定金。原告认为自己并未违约，而是因为新政策导致自己无法购房，原告也不存在延迟履行行为。原、被告约定在2016年3月24日签订居间协议后15天内付清首付，而原告在次日得知新政后立即与被告协商解决，但至今未果。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还定金14万元；3、被告承担本案诉讼费。被告李传伦、袁方梅辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告要求解除买卖合同无法律依据。买卖合同并未约定原告若被限购，则可解除合同，且原告对此亦无法定解除权。当时原告确认其符合购房政策，故双方未就限购问题进行约定。根据实际情况，合同是可以履行的。原告若愿意继续履行的话，被告现在还是愿意将系争房屋出售给原告。2016年3月24日晚上，原、被告签订了买卖合同，当时提到次日可能会出新政，双方一直谈到23时以后。协商过程中，有四五家下家说要买系争房屋，但被告都予以拒绝了。该晚，双方谈了很久，未网签。2016年4月13日，被告通知原告继续履行合同，但原告仍不继续履行，反而要求被告退还定金。被告认为合同不能履行系原告违约所致，故被告可没收定金。经审理查明，2016年3月24日，原、被告就原告向被告购买系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第二条约定，该房地产的转让价格共计198万元。第三条约定，为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。第四条约定，原告应于签订示范合同并办理公证手续(如需)后当日内向被告支付首期房价款，计46万元……第八条约定，原告所支付的定金系为担保本次交易的履行。若被告违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不购买该房地产，则已支付的定金由被告没收……。上述合同签订当日，原告即向被告支付定金1万元。次日，原告又向被告支付定金13万元，定金合计14万元。2016年4月13日，被告委托律师向中介寄送了《律师函》，要求原告在三日内与被告签订示范文本合同并支付首付款，否则将解除《房屋买卖合同》并没收定金；2016年4月19日，被告委托律师向中介寄送了《解除合同之律师函》，表示原告经催告仍拒绝签订示范文本合同，已构成违约，被告将没收原告支付的定金。原告称中介未转交过上述两份律师函。另查，被告房辉未正常缴纳2012年2～7月的社保。审理中，被告申请证人翁某某出庭作证，证人称其系被告朋友。签约当晚21时30分左右，证人陪同被告到了拱极路的“房天下”(中介)。中介人员称原告下午看了系争房屋后，经考虑，决定购买。22时左右，原告从嘉定或青浦赶过来，称考虑到政策可能调整，今晚就要购买系争房屋；被告方当时问原告是否符合条件，原告说符合条件的，并表了决心，一是担心房价、二是担心政策调整，并坚持自己是符合政策的。期间，有四五个电话打进来，要向被告购买系争房屋。原、被告签订合同后，已23时多了。2016年4月初，被告李传伦打电话给证人，称原告不符合购房条件，问证人定金怎么办？证人询问了公司法务，被告知要在2016年4月10日之后才可以发通知。2016年4月13日，证人公司法务拟了律师函，被告方将律师函交给中介，但中介不肯收。证人向中介提出：一要将律师函转交给原告、二要拿回房产证。中介始终不肯收律师函，并拨打了110，警方建议快递寄送律师函，再约时间拿房产证，故被告方当天就将律师函快递给中介了。次日，中介称收到了律师函。2016年4月14日下午，被告拿回了房产证，中介让被告写了承诺书。2016年4月中旬，被告再次发了解约律师函给中介。另，原告称，原告是想购买系争房屋的，但现因政策问题无法购买。2016年3月24日晚，原告不了解新政内容，若了解的话就不会支付定金了。当时中介称政策出台后不会马上落实，还要出细则。得知被限购后，原告于2016年3月31日通过中介向被告发送了关于解除合同的短信。系争房屋并未降价，即使降价也不是原告造成的。另，原告房辉在2016年3月断缴社保是为缓解购房还贷压力而更换工作；原告刘桂芝刚来上海，缴纳社保至今未满一年。被告称，原告社保缴纳期限不满足购房条件系其自身原因所致，且不能免责，应严格适用定金罚则。目前房价下跌了，被告有损失。2016年3月24日晚上，大家都知道新政要出台，签约时就应充分预见该风险。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、社保缴纳记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。2016年3月25日，上海市政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上(细则规定签合同日期往前推63个月里累计应缴满60个月)。根据原告提供的社保缴纳记录，其目前确实不具备购房资格，涉案买卖合同客观上无继续履行之可能，故原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。涉案买卖合同无法继续履行系因购房政策调整所致，不可归责于买卖双方，被告主张适用定金罚则，依据不足。原告要求被告返还定金14万元的诉讼请求，本院亦予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告房辉、刘桂芝与被告李传伦、袁方梅就上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告李传伦、袁方梅于本判决生效之日起十日内返还原告房辉、刘桂芝购房定金14万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,100元,减半收取1,550元，由被告李传伦、袁方梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄政
二〇一六年六月十七日
书记员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。