宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初3571号原告(反诉被告)：何小青，女，1983年10月4日出生，汉族，个体，住陕西省横山县。委托诉讼代理人：茹晓慧，宁夏新中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭越，宁夏新中元律师事务所律师。原告（反诉被告）：王瑜，男，1982年3月13日出生，汉族，个体，住陕西省横山县。委托诉讼代理人：茹晓慧，宁夏新中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小华，原告王瑜姐姐，住宁夏回族自治区贺兰县。被告（反诉原告）：宁夏国芳百货购物广场有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街新华商城。法定代表人：张国芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：温艳，宁夏信援律师事务所律师。原告何小青、王瑜与被告宁夏国芳百货购物广场有限公司（以下简称”国芳百货公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，国芳百货公司依法提起反诉，本院将本诉反诉合并审理，依法适用简易程序于2017年6月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转换普通程序于2017年7月15日公开开庭进行了审理。原告何小青的委托诉讼代理人茹晓慧、郭越，原告王瑜的委托诉讼代理人茹晓慧、胡小华，被告国芳百货公司的委托诉讼代理人温艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何小青、王瑜向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还设备（详见设备清单）及设备内营业款4300元；2.判令被告返还联营保证金10000元、服务质量保证金5000元及逾期返还利息107元（自2017年1月30日起暂计至2017年3月31日，实际应计算至被告全部返还上述款项为止）；3.判令被告支付违约金12700元；4.判令被告赔偿原告代理金120000元、营业利润损失120000元、装修损失51347元；以上共计323454元；5.本案诉讼费由被告承担。后原告又变更诉讼请求，将诉请第一项”判令被告返还设备及设备内营业款4300元”变更为”判令被告返还设备（详见设备清单）及设备内营业款4300元，对灭失、毁损或其他不能返还部分赔偿损失”。事实与理由：原告系宁夏徹思叔叔餐饮管理有限公司（以下简称”徹思叔叔公司”）的股东兼法定代表人。2014年7月1日，被告与徹思叔叔公司签订《甘肃国芳工贸集团租赁合同》约定：被告将位于一楼珠宝区域51.13平方米的经营场地出租给徹思叔叔公司使用，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止；合同期内第一年租金150000元，第二年租金168000元，第三年租金188200元，第四年租金为210800元，第五年租金为236000元；在合同签订时，徹思叔叔公司须向被告缴纳联营保证金10000元，服务质量保证金5000元，上述保证金于合同终止后6个月内退还；一方因特殊原因需提前终止合同的，须于30天前向对方提出书面申请，经对方同意后方可终止合同；如遇商场整体调整，须经双方协商一致后，徹思叔叔公司配合被告调整安排；任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的2%作为违约金。合同签订后，徹思叔叔公司按照合同约定缴纳租金及保证金，并正常营业。但自2016年，被告便告知将不能按合同约定继续向原告提供一楼珠宝区域的场地。到2016年4月份开始，被告便在未能解决原告装修及营业损失等问题的情形下开始装修并要求原告搬至二楼，也拒绝接受原告交纳租金。2016年7月29日夜间，被告竟私自将原告店面及内部装修全部强行拆除，扣押了店内所有营业设备及款项。2016年12月2日，徹思叔叔公司已完成工商注销登记，原告作为公司股东屡次要求被告返还设备并赔偿损失，但被告始终推脱，故诉至法院。国芳百货公司辩称：一、被告同意返还代为保管的设备，但无法返还未代为保管的营业收入。被告曾多次提出将代为保管的设备返还给原告，但均遭到原告的拒绝。原告诉称要求被告返还营业收入4300元无事实与法律依据，2016年7月29日拆除前被告多次告知原告要求其搬离，如逾期搬离的，被告有权代为拆除，在此期间内营业场所不得存放现金。拆除当日，银川市国立公证处的公证人员在现场做了证据保全，确认拆除时现状以及屋内所有的物品，当时现场并未有原告所诉称的现金4300元。被告认为物品应当以公证人员现场记录的物品为准。二、联营保证金及服务质量保证金应当冲抵原告拖欠被告的租金。原告主张的逾期返还利息损失无合同约定也无法律依据，因此该项主张不应予以支持。三、被告不存在违约的行为，对原告的代理金、营业利润损失、装修损失等不应承担任何赔偿责任。原告拖欠被告4月至7月份的租金，被告多次索要无果后，按照双方签订的《租赁合同》的约定，告知原告因其拖欠租金已超过45日，遂解除双方之间的租赁合同，限期搬离。但原告既不交纳租金也不搬离。并不存在原告所述的被告为了调整场地所以才让原告搬离，如果按照原告陈述，被告按照协议第七条第一款约定”如遇经营场地需要整体装修、调整、改造等原因，被告可以提前终止合同，但应提前30天通知乙方，并协助乙方清场，双方均不因此承担违约责任”，提前三十天即可，为何从4月一直等到7月，显然不符合常理，因此，被告不存在违约行为，不应承担任何责任，且原告的证据不足以证明其存在损失。综上所述，原告所述均无事实及法律依据，不能成立。被告并提起反诉请求：1.判令原告向被告支付拖欠的租赁费57680元，违约金17304元，共计74984元；2.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与宁夏徹思叔叔餐饮管理有限公司于2014年7月1日签订《甘肃国芳工贸集团租赁合同》，约定：被告将位于一楼珠宝区域51.13平方米的经营场地出租给徹思叔叔公司使用，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止；合同期内第一年租金150000元，第二年租金168000元，第三年租金188200元，第四年租金为210800元，第五年租金为236000元；拖欠租金累计达到45日，被告有权终止合同。合同签订后，被告按照协议约定将房屋交付给徹思叔叔公司使用，但徹思叔叔公司却未按照约定支付租金，被告多次索要无果，故提起诉讼。何小青、王瑜针对反诉辩称：反诉原告对反诉被告未按约支付租金的陈述完全无事实依据。一、双方通过书面申请以及实际履行的方式，将租金缴纳周期变更为每三个月一交，即反诉被告于2016年6月30日缴纳租金即不构成违约；二、反诉被告根据双方惯有的履行方式于2016年6月30日前要求支付租金换取收据，但反诉原告拒绝收取；三、根据民诉法关于租赁合同中要求支付租金的诉讼时效的规定，反诉原告主张的部分租金已过诉讼时效，综上反诉原告的诉请不应予以支持。何小青、王瑜围绕本反诉向本院提交证据如下：1.注销证明一份，证明何小青、王瑜作为已被注销的徹思叔叔公司的股东，系本案适格原告。被告对该证据真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。因被告对该证据无异议，本院予以采信。2.租赁合同一份，证明2014年7月1日，原、被告签订租赁合同，约定租赁场地为被告公司一楼珠宝区域内51.13平方米的经营场地，租期自2014年7月1日至2019年6月30日共计60个月，合同对租金及支付方式、保证金缴纳、合同解除、合同终止、违约责任等内容进行了约定。被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，租赁合同第4条第2款中约定，乙方存在其他违约行为所发生费用从上述费用中扣除，本案原告未按期缴纳租金已构成违约，原告有权扣款冲抵原告拖欠的租赁费。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。3.保证金收据二份，证明原告按约交纳联运保证金10000元及质保金5000元的事实，该保证金保证内容系原告在经营期间如无产品质量问题，保证金无条件退还。被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，租赁合同第4条第2款中约定，乙方存在其他违约行为所发生费用从上述费用中扣除，本案原告未按期缴纳租金已构成违约，原告有权扣款冲抵原告拖欠的租赁费。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。4.租金收据六份，证明原告已实际交纳2014年7月至2016年3月的租金，交纳方式为每三个月一结，共计交纳七次，并且交纳时间在三个月的交纳周期即可；2016年3月30日被告仍然接受原告支付的三个月租金，即双方以实际履行的方式将租金半年一结变更为每三个月一结。被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，双方约定将租金改为季付的日期为2015年1月至2015年6月，2015年下半年后恢复按照半年期付款。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。5.通话录音一份(原告与被告公司合同部经理张勇之间通话录音），证明原告于2016年6月30日之前多次向被告交纳2016年4月、5月、6月份租金，但遭到被告推诿拒收；2016年4月，被告便告知原告不能按合同约定继续提供一楼场地，即被告自2016年4月已明确表示违约；原被告双方就店铺调整及装修损失的问题未达成一致。被告对该证据不认可，被告认为无法确定对话录音中张总是被告的员工；该录音不能显示被告有推诿拒收的事实。因该录音内容较为具体，被录音人的身份可以确认为被告公司员工，故本院对该证据予以采信。6.授权代理协议书、授权代理补充协议、补充协议、城市代理运营商资格证明、加盟费发票各一份，证明原告租赁被告场地用以经营的”徹思叔叔”系代理运营品牌，原告为此与上海香思食品有限公司（以下简称香思食品公司）签订《授权代理协议》，约定代理期限自2014年4月15日至2019年4月14日共五年，代理金为200000元一个专卖店，代理期间不得变更经营场所，代理期间专卖店关闭已交付的代理金不予返还不予冲抵；香思食品公司每月从营业额中提取4%作为管理费。现原告店面被被告强行拆除造成原告剩余代理期间的代理金损失120000元。被告对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据系原告与香思食品公司签订协议，与被告无关。被告虽对该证据不予认可，但未提交证据予以反驳，该证据具备一定的客观性，与本案有关联性，本院予以采信。7.发票十五张，证明原告向香思食品公司支付每月营业额4%的管理费，据此2014及2015年度原告共计支付管理费18805.96元，证实原告营业期间月利润至少为15000元。被告对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据系原告与香思食品公司签订协议，与被告无关。被告虽对该证据不予认可，但未提交证据予以反驳，该证据具备一定的客观性，与本案有关联性，本院予以采信。8.收据二十四张，证明原告就租赁场地支付装修费51347元，被告未经见证等程序强行拆除。被告对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，装修费应由装修公司出具正规的增值税专用发票，而原告所出具收据被告对其真实性无法核实。因该证据具备一定的客观性，本院予以采信。9.情况说明一份，证明2016年7月30日之前被告将原告店面私自违法拆除并扣留店内物品的事实，该证据由银川市公安局新华街派出所出具。被告对该证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，通过该证据可确定，原告物品存放在被告公司五楼，且被告也多次催促原告搬离物品，但原告一直未采取措施。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。10.照片四张，证明被告在原告营业期间进行店铺装修，严重影响原告正常营业及客流量，证明2016年7月29日夜间，被告在未通知原告情况下擅自拆除原告店面。被告对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，营业期间所拍摄照片无法核实照片拍摄时间，对其真实性无法核实，且作为商场部分店铺装修属正常现象，原告从未向被告提出其他店铺装修影响其营业的事实。因该证据具备一定的客观性，本院予以采信。11.企业信息一份，证明被告所指金凤万达广场二号楼26号商业房所经营的店面与原告无关。被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证实味真商贸有限公司与本案原告不存在关系。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。12.送货价目表六张、送货单九张，证明原告诉请第一项所主张要求被告退还暂扣物品名称、数量、单价的事实。被告称送货单系复印件，对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，且该证据无法显示被告在拆除时上述物品仍在徹思叔叔店内。该证据虽系复印件，但具备一定的客观性，本院予以采信。国芳百货公司围绕本反诉向本院提交证据如下：1.租赁合同一份，证明原、被告约定租期、租金、违约责任；原告逾期交纳房租构成违约，被告有权从联营保证金、服务质量保证金中扣除；原告逾期交纳租金45日，被告有权单方解除合同。原告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同条文本身不能证明原告违约，双方在实际履行中变更了租金的交纳周期，由半年变更为三个月，故原告实际并未违约。因原告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。2.终止合同通知函一份、限期拆除通知书一份，EMS回单一份、EMS拒收凭据一份、告知限期拆除视频一份，证明被告已多次通过书面形式通知原告解除合同限期搬离；原告违约导致租赁合同解除。原告对该组证据中终止通知函、限期通知书其形式上真实性认可，内容不予认可。双方已在实际履行中将缴纳周期进行变更，原告不存在违约情形，被告无权单方解除合同。原告并未收到上述书面通知。EMS快递单不能证明原告实际收到所邮寄文件，被告需提交回执。对视频真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该视频无法证实录像中店面为原告店面，被告员工自认未将通知事宜告知原告本人，且视频是否为原件无法确认。因原告对终止合同通知函、限期拆除通知书真实性认可，故本院对终止合同通知函、限期拆除通知书予以采信，原告对EMS回单、告知限期拆除视频不认可，但该证据具备一定的客观性，本院予以采信。3.公证书一份，证实被告拆除时，原告店铺现状的事实。原告对该证据真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。该公证书所附照片均为被告未通知原告情况下，擅自闯入原告店铺拍摄。根据合同约定，被告提前终止合同需提前三十日书面通知，即使原告因租金存在违约，违约时间为2016年6月30日，被告最早解除合同时间是2016年7月30日，但被告于2017年7月29日拆除原告店面，违反合同约定。因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。4.《申请》一份，证明2015年下半年开始以后的租金仍按租赁合同约定半年一付的事实。该申请上手写加注”厂家本月供货困难，同意2015年上半年一次缴纳租金调整为一季缴纳，2015年下半年开始恢复原合同半年一缴”。原告对除手写部分以外的内容真实性、合法性、关联性予以认可，对手写部分的真实性和被告的证明目的不予认可。该证据表明原告被告双方就租金交付周期达成变更合意，且双方自2015年6月30日之后仍按该申请约定的方式交付租金。因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。5.录音一份，证明原告除在被告处开设店铺以外，在金凤万达开设店铺，不存在代理金受损。原告对该证据真实性不认可，金凤万达的店面与原告没有关系，被告应提交工商登记证证明该主张。原告曾向西湖工商所投诉该金凤万达店盗用原告店面名称一事。因录音中店员的身份情况无法核实，且与本案并无直接关联性，故本院对该证据不予采信。经审理查明，二原告系徹思叔叔公司的股东，原告何小青并兼徹思叔叔公司法定代表人。2016年12月2日，徹思叔叔公司在工商行政管理部门办理注销登记。2014年7月1日，被告与徹思叔叔公司签订《甘肃国芳工贸集团租赁合同》，约定：被告将位于一楼珠宝区域51.13平方米的经营场地出租给徹思叔叔公司使用，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止；合同期内第一年租金150000元，第二年租金168000元，第三年租金188200元，第四年租金为210800元，第五年租金为236000元，租金按照半年结算，每次租金需提前一个月缴纳；在合同签订时，徹思叔叔公司须向被告缴纳联营保证金10000元，服务质量保证金5000元，上述保证金于合同终止后六个月内退还；一方因特殊原因需提前终止合同的，须于三十天前向对方提出书面申请，经对方同意后方可终止合同；如遇商场整体调整，须经双方协商一致后，徹思叔叔配合被告调整安排；任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的2%作为违约金，徹思叔叔逾期未交付租金的，每逾期一日，被告有权按日租金的2%向加收滞纳金。合同并约定，原告拖欠租金累计达45日的，被告可终止合同。合同签订前，徹思叔叔公司已于2014年5月30日向被告缴纳联营保证金10000元、服务质量保证金5000元，被告向徹思叔叔公司出具收条。徹思叔叔公司对场地装修后开始经营蛋糕店。2014年12月17日，徹思叔叔公司向国芳百货公司提交申请，内容为：”租金分为一季度一交。第一次2015年1月1日缴纳清2015年1月1日至2015年3月31日的租金；第二次2015年4月1日缴纳清2015年4月1日至2015年6月30日的租金。”自2015年起，徹思叔叔公司于2015年1月7日缴纳1-3月租金，于2015年3月30日缴纳4-6月租金，于2015年8月31日缴纳7-9月租金，于2015年12月21日缴纳10-12月租金，于2016年3月18日缴纳1-3月租金。被告收取租金并出具了收据，被告未对原告支付租金的方式提出异议。2016年4月，被告与原告协商调整原告的租赁位置，双方未能达成一致意见。2016年6月15日、2016年6月30日，被告分别向原告发出《终止合同通知函》，载明：”因贵司未按照双方合同要求履行按时缴纳租金的义务，已达到原合同中约定的终止合同的条件，特书面通知贵司如下事宜：1.根据原合同第3.1条的约定，自原合约生效之日起算，租金按半年缴纳一次，每次租金需要提前一个月缴纳。至2016年6月14日前，贵司尚欠我司租金共计34358元，根据合同约定贵司应在2015年12月31日前付清2016年1月1日至2016年6月30日之前的租金，经我司多次催缴，但贵司实际于2016年3月仅支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金，依据合同第9.4条之规定，拖欠租金累计达45日的，甲方有权终止合同。贵司的行为已经严重违反相关合同约定，我司决定与贵司解除原合同，自本函发至贵司之日起，原合同自动解除。2.原合同终止后，请贵司将欠我司合同终止日前的租金在收到本函3日内交至我司财务部，否则我司有权依据合同约定追加贵司因延迟缴付租金而产生的滞纳金。3.合同终止后5日内，在我方管理人员的监督下，请贵司将属于贵司所属的所有设施设备进行拆除并撤出我商场，逾期不予拆除的我公司将视为无主物进行处理。4.本函交至贵司人员手中即为送达，原合同自行终止。”2016年7月19日，被告向原告发出《解除合同（限期拆除）通知函》，主要载明：”......我公司于2016年6月16日和2016年6月30日分两次向贵司发函告知解除了双方在2014年7月1日签订的《租赁合同》。并明确告知贵司在3日内自行拆除设备、撤离商场，并向我公司交纳拖欠的租金，否则我公司将收取违约金。上述通知发至贵司已逾20日，但贵司既不交纳租金，也不搬离商场。现我公司为了避免扩大损失，再次向贵公司通知如下：1.请贵公司于收到本通知后于2016年7月25日下午六点前，在我公司管理人员的监督下，将属于贵司所有的设施设备及商品等进行拆除并搬离我商场。如逾期仍不搬离，视为贵公司放弃对自己财产的所有权，我公司将视为无主物进行处理，由此产生的一切后果均由贵公司承担。2.请贵司于收到本通知函之日起三日内将欠我司的租金（按合同约定的标准计算至搬离商场之日）交至我司财务部，否则我司有权依据合同约定追加贵司因延迟缴付租金而产生的违约金。2016年7月29日夜间，被告将原告店面及内部装修全部拆除，将店内所有营业设备搬至被告五楼保管。拆除当日，银川市国立公证处的公证人员在银川市兴庆区新华东街国芳百货购物广场一楼”徹思叔叔蛋糕店”内对物品外观进行了拍照，现场取得照片数据二十四张，于2016年8月10日出具（2016）宁银国立证字第3570号公证书。2016年7月30日8时许，原告发现店铺被拆，向银川市公安局兴庆区分局新华街派出所报警。现原、被告均诉至本院。另查明，香思食品公司与原告何小青签订《授权代理协议书》，约定：”香思食品公司授权何小青为''徹思叔叔（UncleTetsu）''品牌在宁夏回族自治区银川市代理运营商，生产经营系列''徹思叔叔''起司蛋糕及其他烘焙类产品，代理期限为五年，2014年4月15日起至2019年4月14日止。向香思食品公司支付的代理权利金为一次性不可返还的，何小青应向香思食品公司支付三家专卖店代理权利金人民币60万元。专卖店店址的确定必须经双方认可，未经香思食品公司同意，已开设的专卖店不得擅自作任何变更，专卖店的关闭应提前一个月书面知会香思公司并详尽说明理由。何小青设立的每家专卖店均由香思食品公司设计并提供图纸，设计费以一万五千元/店计算；如需增加土建、报建手续，需增加二千五百元。款项在通知香思食品公司进入设计阶段时由何小青一次性付清。何小青应从每月营业额中提取4%，或以每月每店不低于一万两千元作为香思食品公司管理费。”2014年7月20日，香思食品公司与何小青、徹思叔叔公司签订《授权代理补充协议》，香思食品公司同意将与何小青签订的《授权代理补充协议》、《供货合同书》中权利、义务向徹思叔叔公司转移，有效期至2019年4月14日。香思食品公司与徹思叔叔公司于2015年2月9日签订《补充协议》，补充：”鉴于徹思叔叔公司已缴纳权利代理金60万元，截止本合同签署之日实际开设专卖店1家，在本协议签订7日内，香思食品公司向徹思叔叔公司返还权利代理金20万元。”审理过程中，本院于2017年6月7日勘验现场时：徹思叔叔公司在国芳百盛公司一楼蛋糕店内物品存放在国芳百货五楼，经双方清点确认现场设备、道具如下：烤炉一台、后厨冰柜两台、操作台四个、收银系统机器一个、打蛋机（30升）一个、打蛋机（7升）一个、蛋清缸（30升）两个、蛋清缸（7升）两个、外展柜两个（少四个抽屉）、黑色烤盘五个、不锈钢烤盘五个、起司模具二十四个。当场核对后，被告要求原告取回上述物品，原告因物品损坏、不全而拒绝。关于收银系统现金柜，原告称里面有营业款4300元，钥匙在店铺里，一并丢失；被告则称未开启现金柜，亦不承认柜中有4300元现金；经查，现场无现金柜钥匙。后原、被告双方又自行到现场核对，找回以下物品：LED电视一台，验钞机一台，电话一台，操作台四个，二层钢架两个，电热水器一台，电风扇一台，水槽两个（少一个水龙头），电烙铁一个（头部丢失）。勘验现场时黑色烤盘有五个，现仅存两个，共计缺少十个，不锈钢烤盘勘验现场时有五个，现仅存两个，共计缺少十个，收银系统键盘丢失。原告核对后，提交物品清单一份：LED电视一台10**元、收银系统机器、验钞机一台4**元、打码机两台共30元、电话一台4**元、烤炉一台245**元、金城冷藏柜一台200**元、后厨冰柜两台、操作台四个、二层钢架三个共1200元、推车一个200元、水槽两个共2000元、电烙铁四个共600元、黑色烤盘十二个（每个115元）、不锈钢烤盘十二个（每个224元）、打蛋机（30升）、打蛋机一个（7升）、蛋清缸（30升）、蛋清缸（7升）、起司模具六十个（每个35元）；小中帽模具六十四个2240元、打蛋盒十个240元、量杯六个180元、小方桶四个648元、灭蝇灯一个120元、消毒灯一个120元、电热水器一台10**元、电子称两台1**元、电磁炉三台6**元、电风扇一台1**元、雪平锅（大）一台35元、雪平锅（小）两台66元、不锈钢锥形漏斗两套240元、网筛（12寸）一个190元、网筛（8寸）一个65元、铃铛一个33元、锯齿刀一个70元、西点刀长一个150元、西点刀短一个103元、计时器五个140元、橡胶铲刀两把78元、耐热小刮刀两个40元、汤勺（100c）两个50元、汤勺（240c）四个116元、岩谷喷枪一个205元、大垃圾桶一个106元、小垃圾桶九个73元、白色整理箱两个160元、蓝色塑料箱一个40元、长隔热手套一双80元、短隔热手套一双56元、烘焙师制服三件174元、红色围裙三件60元、黑色帽子三顶54元、红色门帘一块68元、高级台牌一个47元、卡牌十五个52元、播牌两个250元、银色标价牌八个80元。原告认为清单中烤炉、后厨冰柜锈迹无法清除已不符合原物返还条件，金城冷藏柜台面断裂，并由他人在使用，要求被告赔偿；水槽少一水龙头，黑色烤盘勘验现场时有五个，现仅存两个，共计缺少十个，不锈钢烤盘勘验现场时有五个，现仅存两个，共计缺少十个，收银系统键盘丢失，打码机丢失，电烙铁头部丢失无法使用，要求被告赔偿；清单中LED电视一台，验钞机一台，电话一台，操作台四个，二层钢架两个，黑色烤盘两个，不锈钢烤盘两个，打蛋机（30升）一个、打蛋机（7升）一个、蛋清缸（30升）两个、蛋清缸（7升）两个，电热水器一台，电风扇一台，同意被告返还；清单中其余物品全部丢失,要求被告按照原告提交的进货单的数量和价格赔偿。被告对原告同意返还的物品无异议，对于冰柜烤炉不能使用有异议，原告并未通电使用，仅从感官加以判断，该判断结果并不真实，金城冰柜台面断裂无法确定是因拆除行为所致，如原告认为是被告造成，应提交证据证实在拆除前该冰柜台面完好，该冰柜现由国芳百货委托第三方代为保管，并不存在原告所述第三方使用的情形，且造成该结果的原因系原告自行扩大损失，其结果应由原告自行承担；针对水槽、黑色烤盘、不锈钢烤盘的数量有异议，该物品自现场勘验后并未有第三人将物品搬离，上述物品均存放在国芳百货五楼，因双方未能将柜体搬离，所以对其里面的物品无法核实。清单中其余物品，存放现场没有发现，清单所列部分物品在现场拆除公证书中并未反映，电烙铁仅在公证书中反映出一个，且在存放现场已找到，电子称、灭蝇灯、消毒灯在照片中无法体现。对其余物品丢失数量予以认可。原告提交食材清单：鸡蛋六盘90元、起司金砖十杯80元、大帽子蛋糕十个390元、小帽子蛋糕十三个130元、塔皮十二个72元、玛德莲蛋糕二百个1100元、芝士一盒180元、调味蛋液十一包1495元、帽子粉十五袋840元、糕点装饰粉一袋165元、金砖二十杯160元、美玫粉一包165元、韩国白糖一包240元、朗姆酒一瓶84元、君度酒一瓶132元、脱模油一瓶65元、蛋白粉一包400元、草莓果蓉一盒60元、柠檬汁一瓶38元、牛奶一箱60元、杏子酱一包25元、香菜梓酱一瓶209元。原告认为上述清单中物品全部过期变质，被告应当承担赔偿责任。被告认为起司金砖与其他杂物放在一起，不认可其为食品；对塔皮、金砖不认可，从公证书中可以看出大帽子蛋糕数量为四个、玛德莲蛋糕三十个，帽子粉八袋；对原告数量清单中其余食材数量予以认可。原告认为装饰道具共计79000元全部毁损。装饰道具包括牌匾、隔断、LOGO、设计字体全部丢失，现场仅有部分柜体，但柜门已损坏，抽屉丢失，台面起皮裂缝，均已不能使用。该部分装饰道具系原告所加盟经营的香思公司专门计费设计，并提供材料定制。被告认为对于原告所述装修损失不予认可，被告在拆除之前多次书面送达等方式告知原告限期自行拆除，但原告未按照通知期限自行拆除，后被告为维护自己利益，遂在公证机构公证下拆除店面，造成损失的责任应归于原告，故损失也应由原告承担。本院认为，徹思叔叔公司与被告签订《甘肃国芳工贸集团租赁合同》，在徹思叔叔公司依法注销后，二原告作为该公司股东，有权以自己的名义就徹思叔叔公司已经存在的债权债务提起诉讼。归纳本案争议焦点为：一、原告未在2016年4月之前交付2016年5-6月租金是否构成违约？被告是否有权提前终止合同？二、被告拆除原告店铺并保管原告设备的行为是否存在过错？是否侵害原告的财产权益？首先，关于违约问题，按照原、被告签订的《甘肃国芳工贸集团租赁合同》，原告承租被告一楼珠宝区域51.13平方米的场地经营蛋糕店，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止，租金按照半年结算，每次租金需提前一个月缴纳。而在2014年12月17日，原告向被告提出书面申请，要求2015年上半年的租金从半年一付改为一季度一付，具体支付时间为每季度第一个月第一天。庭审中，被告提交的该份申请上手写加注”同意2015年上半年一次缴纳租金调整为一季缴纳，2015年下半年开始恢复原合同半年一缴”。因原告对手写加注部分不予认可，且该申请由被告持有，不能确定该加注内容的客观性；另外，原告于2015年1月7日缴纳2015年1-3月租金，于2015年3月30日缴纳4-6月租金，于2015年8月31日缴纳7-9月租金，于2015年12月21日缴纳10-12月租金，于2016年3月18日缴纳1-3月租金；被告均收取租金并出具了收据，未对租金支付时间提出异议，故即使手写加注内容属实，但在2015年上半年以后，对原告实际按每季度最后一个月支付租金的行为，被告未提出异议，可以视为对原告”当季度任何一个月支付租金”这一事实的认可；据此，本院对该手写加注部分所要证明的事实不予采信。对原告提交照片和录音，欲证实被告在原告经营期间装修，影响原告营业，以及原告于2016年6月30日支付租金时被拒收的事实；因照片不能证明原告营业受影响，对原告该项主张本院不予支持；但录音内容较完整，可以证实原告收到被告通知后，于2016年6月30日欲支付租金时，被告推诿的事实，故原告在2016年6月30日之前因被告拒绝收取而不能支付当年第二季度租金符合情理，原告的行为不构成违约。反之，因被告欲调整原告承租场地，双方协商不成，被告于2016年6月15日、2016年6月30日分别向原告发出《终止合同通知函》，以原告违反租金半年一付、欠付租金超过45日为由，终止双方合同的行为违反了合同约定，构成违约。综上，原告主张被告违约的事实成立，被告应当对原告承担违约责任。被告于2016年7月29日将原告店铺拆除，双方合同关系已终止，对原告要求被告返还联营保证金10000元、服务质量保证金5000元，本院予以支持，对逾期返还利息107元（自2017年1月30日起暂计至2017年3月31日，实际应计算至被告全部返还上述款项为止），本院以15000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%自2017年4月1日支持至本判决确定的付款之日。关于违约金，原、被告约定：”任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的2%作为违约金”，原告按未履行年度计算违约金为12700元，符合双方对合同条款的理解，本院予以支持。对于被告提起反诉，要求原告支付欠付的租金57680元，迟延支付租金的违约金17304元。因原告实际使用被告经营场地，应当向被告支付租金；原告辩称租金主张已超过诉讼时效，与事实不符，故对被告要求原告支付租金57680元本院予以支持；原告未迟延支付租金，故对违约金本院不予支持。其次，被告虽向原告告知过限期搬离店铺，否则将拆除原告店铺，但因被告系违约一方，其终止合同的通知无效，故被告擅自拆除原告店铺的行为侵害了原告的财产权益。在拆除原告店铺后，被告将装饰材料丢弃，将店铺内主要物品、食材搬至被告公司五楼保管时，对原告的财产未尽到妥善保管义务，致使部分物品损坏、丢失，食材变质，被告应当赔偿原告相应的经济损失。原告主张的经济损失中，对被告拆除的装修装饰，原告主张装修损失51347元，因有合同及收据等证实，本院扣除40%折旧率后，支持30808.20元。对应当返还的设备中，根据公证书、照片、现场勘验及双方自认：1.完整仍然存在的有：LED电视一台，收银系统机器、验钞机一台，电话一台，操作台四个，二层钢架两个，黑色烤盘两个，不锈钢烤盘两个，打蛋机（30升）一个、打蛋机（7升）一个、蛋清缸（30升）两个、蛋清缸（7升）两个，电热水器一台，电风扇一台，被告应将上述物品返还原告；2.存在但有毁损的设备：烤炉一台245**元、金城冷藏柜一台200**元、后厨冰柜两台400**元，按照原告的进货价格折价40%共计50700元，物品残值归被告所有，水槽丢失一水龙头和收银系统机器缺失键盘一个，酌情各赔偿50元，以上共计51700元；3.其他丢失的物品：打码机两台共30元、二层钢架一个400元、推车一个200元、电烙铁三个450元、黑色烤盘七个共805元、不锈钢烤盘七个共1568元、起司模具三十六个共1260元、小中帽模具六十四个2240元、打蛋盒十个240元、量杯六个180元、小方桶四个648元、灭蝇灯一个120元、消毒灯一个120元、电子称两台1**元、电磁炉三台6**元、雪平锅（大）一台35元、雪平锅（小）两台66元、不锈钢锥形漏斗两套240元、网筛（12寸）一个190元、网筛（8寸）一个65元、铃铛一个33元、锯齿刀一个70元、西点刀长一个150元、西点刀短一个103元、计时器五个140元、橡胶铲刀两把78元、耐热小刮刀两个40元、汤勺（100c）两个50元、汤勺（240c）四个116元、岩谷喷枪一个205元、大垃圾桶一个106元、小垃圾桶一个73元、白色整理箱两个160元、蓝色塑料箱一个40元、长隔热手套一双80元、短隔热手套一双56元、烘焙师制服三件174元、红色围裙三件60元、黑色帽子三顶54元、红色门帘一块68元、高级台牌一个47元、卡牌十五个52元、播牌两个250元、银色标价牌八个80元，共计11854元，本院酌定7000元；4.对于设备中存放的食材、半成品，均已灭失，共计6180元，本院酌定赔偿4000元；5.收银机里的4300元，因无证据予以证实，且原告明知与被告因调整租赁场地产生争议，已收到被告限期拆除通知，仍然在收银机中存放现金，如确有损失，责任由原告自行承担。对上述物品中，被告辩称部分数量与公证照片不符，因被告违约拆除原告店铺，在拆除时仅对物品外观拍摄照片，未逐一清点制作清单，未对易坏的食材和半成品进行估价，故由此造成的不利后果应由被告承担。至于原告主张的代理金120000元、营业利润损失120000元，系原告经营损失。其中代理金来源于原告与香思食品公司的徹思叔叔品牌授权，根据原告与香思食品公司签订的代理合同，该代理金的目的是原告为获得徹思叔叔品牌在银川独家授权代理而支付的费用，并非限定于履行原、被告之间的租赁合同。考虑到徹思叔叔公司登记地址是原告租赁的场地，该公司注销确实受到被告违约终止合同的影响，再结合原告支付的代理金和场地使用时间等因素，本院酌情支持原告代理金损失40000元。关于营业利润损失120000元，因原告在被告拆除店铺之前一直营业，考虑到其经营确实受到一定影响，本院酌情支持原告营业利润损失10000元。综上，针对本诉，被告应返还原告联营保证金10000元、服务质量保证金5000元、逾期返还利息107元（以15000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%自2017年4月1日支持至本判决确定的付款之日），支付违约金12700元；赔偿代理金损失40000元、营业利润损失10000元；赔偿装饰装修损失30808.20元、毁损设备损失51700元（残值归被告）、丢失物品损失7000元、食材及半成品损失4000元；返还物品：LED电视一台，验钞机一台，电话一台，操作台四个，二层钢架两个，黑色烤盘五个，不锈钢烤盘五个，打蛋器两个、蛋清缸两个，起司模具二十四个、电热水器一台，电风扇一台。针对反诉，原告应支付被告的租金57680元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告宁夏国芳百货购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告何小青、王瑜联营保证金10000元、服务质量保证金5000元，支付逾期还款利息107元，并以15000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付自2017年4月1日至本判决确定的付款之日的逾期还款利息。二、被告宁夏国芳百货购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何小青、王瑜违约金12700元；三、被告宁夏国芳百货购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告何小青、王瑜装饰装修损失30808.20元、毁损设备损失51700元、丢失物品损失7000元、食材及半成品损失4000元，共计93508.20元；四、被告宁夏国芳百货购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告何小青、王瑜代理金损失40000元、营业利润损失10000元；五、反诉被告何小青、王瑜于本判决生效之日起七日内支付反诉原告宁夏国芳百货购物广场有限公司租金57680元；以上各项折抵后，被告宁夏国芳百货购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告何小青、王瑜113635.20元，并按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，支付保证金15000元的利息自2017年4月1日至本判决确定的付款之日。六、被告宁夏国芳百货购物广场有限公司于本判决生效之日起七日内返还LED电视一台，验钞机一台，电话一台，操作台四个，二层钢架两个，黑色烤盘五个，不锈钢烤盘五个，打蛋器两个、蛋清缸两个，起司模具二十四个、电热水器一台，电风扇一台返还原告何小青、王瑜；七、驳回原告何小青、王瑜和反诉原告宁夏国芳百货购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6152元，由原告何小青、王瑜负担2426元，被告宁夏国芳百货购物广场有限公司负担3726元；反诉案件受理费1674元，由反诉原告宁夏国芳百货购物广场有限公司负担432元，反诉被告何小青、王瑜负担1242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  赵晓颖人民陪审员  秦玉玲人民陪审员  董 明二〇一七年十月二十三日书 记 员  马聪聪