湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03421号
上诉人（原审原告、反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路三段59号长沙出版物交易中心506房。
法定代表人李曙，董事长。
委托代理人陈龙，男�汉族。
委托代理人陈琛，上海协力（长沙）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会，住所地长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会三组。
法定代表人陈钢，主任。
上诉人长沙出版物交易中心有限公司（以下简称长沙出版物中心）与上诉人长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会（以下简称大塘社区筹委会）土地租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2013）雨民初字第1762号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，大塘社区筹委会（原系长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会）经长沙市人民政府批准享有生产安置地一宗，面积为64145.79平方米（扣除绿化带面积9418.53平方米、路幅面积16091.69平方米）。2003年11月15日，长沙出版物中心（乙方）与大塘社区筹委会（甲方、原长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定：1、乙方租赁甲方集体生产安置用地，位置为长沙市雨花区圭塘街道大塘村，西靠火星大道，北邻木莲冲路，南含长塘路，东另有1万多平方米已建成框架大开间仓库，大约为100亩，以实际丈量为准（见附图）。租赁期限为25年，起始期限为2003年11月15日至2029年5月15日（2003年11月至2004年5月为期6个月作为乙方建设期，不计算租金）。2、以双方名义共同报建，其报建等费用由乙方负责，名为合作，实为租赁土地。3、甲方提供租赁土地约100亩，其中合同签订后收到乙方首期款后交付首期用地40亩（含路幅、绿化带），2004年3月前交付二期用地60亩（含路幅、绿化带）。其中，首期用地40亩，按除路幅、绿化带、规划退让等公用地外为约30亩净用地（具体实际面积以长沙市勘测设计院测量为准），以此计算租金。每亩第一年基价为3.5万元一亩，以后每五年递增10%。2003年11月15日至2004年5月14日为乙方建设期，建设期内不计算租金。二期用地60亩，按除路幅、绿化带、退让等公用外为净用地，具体亩数按到时所作规划控规图计算；以净用地计算租金，每亩净用地年基价年租金为3.5万元，每五年递增10%，以实际交付土地之日起计算，计算细则依上。4、合同签订五个工作日后，乙方向甲方支付首期和第二期用地定金100万元。甲方交付土地时，乙方先付清第一年租金，以后每年6月一次性付清次年租金，甲方交付土地后定金冲抵第一年租金。合同还约定了双方的权利义务及违约责任。
合同签订后，大塘社区筹委会将土地交付长沙出版物中心使用，长沙出版物中心以长沙市雨花区圭塘�道办事处大塘村民委员会的名义申请在租赁土地上建造“长沙出版物交易中心”大楼一栋。2004年2月5日，长沙市规划管理局向长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会出具《建设用地规划定点（要点）》通知书一份，同意在大塘村定点用地面积约23334平方米，建筑物退让多低，东线大塘村农民生活安置用地边线＞4米、西线退绿化控制线＞8米、南线退道路边线＞8米、北线退道路边线＞18米。“长沙出版物交易中心”大楼于2004年底落成。2006年4月，湖南省建筑设计院对“长沙出版物交易中心”大楼制作了施工总平面图一张，长沙市规划管理局雨花区分局进行了规划建设审批。设计图上载明：总用地面积24670平方米，其中城市道路用地840平方米、建设用地23830平方米，建筑基底面积9196平方米，总建筑面积（不含地下层）47117平方米，地下一层建筑面积12296平方米，容�率1.98，建筑密度38.6%，绿地率33.75%，停车位301辆。规划区位于火星大道以东，木莲冲路以南地段，规划总用地面积24670平方米，约37亩。2007年4月3日，经大塘社区筹委会申请，长沙市国土资源局将大塘社区筹委会的64145.79平方米生产安置用地分割为二宗进行登记，分别颁发了长集用（2007）第031号和032号土地使用权证。其中一宗土地使用面积为45794.91平方米；另一宗土地使用面积为18350.5394平方米，使用权类型均为集体土地使用权。另查明，长沙出版物中心支付大塘社区筹委会土地租赁费如下：2003年11月17日100万元（定金）、2004年8月12日20万元、2004年8月19日32.2678万元、2008年12月31日30万元、2009年1月18日50万元、2009年4月30日50万元、2010年2月11日20万元、2011年1月23日40万元、2012年1月5日40万元、2012年5月15日40万元、2012年7月26日25万元、2013年1月24日100万元、2013年4月1日60万元、2013年9月16日30万元，合计637.2678万元。在审理过程中，长沙出版物中心自行委托长沙市规划勘测设计研究院按长沙市规划管理局建设用地规划定点（要点）通知书制作长沙出版物交易中心有限公司出版物交易中心工程平面图一份，东边线大塘村农民生活安置用地边线向西退让4米、西边线绿化控制边线向东退让8米、南边线规划路边线向北退让8米、北边线规划路边线向南退让18米，根据上述要求所形成的围合区域面积为15821.4平方米。长沙出版物中心一审请求判决：1、大塘社区筹委会返还长沙出版物中心土地租金152.921万元；2、本案诉讼费由大塘社区筹委会承担。本案在审理过程中，长沙出版物中心要求按23.756亩的面积计算土地租金。大塘社区筹委会一审请求判决：1、长沙出版物中心支付大塘社区筹委会土地租金661.31205万元，计租面积按35.78亩计算；2、本案诉讼费用由�沙出版物中心承担。
原审法院认为，本案本诉与反诉争议的焦点为：一、如何确定长沙出版物中心首期租赁大塘社区筹委会集体土地的面积；二、如何计算土地租赁费。评析如下：一、如何确定长沙出版物中心首期租赁大塘社区筹委会集体土地的面积。长沙出版物中心与大塘社区筹委会签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但双方约定的租赁期限超出最长租赁期限二十年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，双方约定租期超过二十年的部分无效。因双方合同履行至今并未超过二十年，故目前双方的租赁合同关系仍属有效。双方在《土地使用权租赁合同》中约定，“甲方提供租赁土地约100亩，其中合同签订后收到乙方首期款后交付首期用地40亩（含路幅、绿化带），2004年3月前交付二期用地60亩（含路幅、绿化带）。其中，首期用地40亩，按除路幅、绿化带、规划退让等公用地外为约30亩净用地（具体实际面积以长沙市勘测设计院测量为准），以此计算租金”。鉴于租赁合同约定了租赁面积要扣除路幅、绿化带、规划退让等公用地，应遵循约定。由于双方在签订租赁合同时对土地租赁面积约定不明确，长沙出版物中心主张按扣除建筑物退让后的面积23.756亩计算土地租赁费，大塘社区筹委会主张按规划设计时的建设用地面积35.78亩计算土地租赁费。原审法院认为，64145.79平方米（96.218亩）是扣除绿化带、路幅后大塘社区筹委会有权使用的集体建设用地面积，在双方签订《土地使用权租赁合同》、“长沙出版物交易中心”大楼落成后，大塘社区筹委会申请长沙市国土资源局将该宗土地分割成两宗，长沙市国土资源局登记一宗为45794.91平方米（68.692亩），一宗为18350.54平方米（27.526亩）。根据“长沙出版物交易中心”大楼的规划设计图及在长沙市国土资源局调取的土地宗地图、土地登记卡等资料，确认涉案土地面积为18350.54平方米（27.526亩），大塘社区筹委会有权使用、租赁。长沙出版物中心主张按建筑物退让后的面积计算土地租赁费不符合合同约定，不予支持；大塘社区筹委会主张按规划设计时的建设用地面积计算土地租赁费，该主张未按合同约定扣除绿化带、路幅等规划退让面积，并且超出了国土部门确定的有权使用面积，亦不予支持。二、如何计算土地租赁费。长沙出版物中心与大塘社区筹委会于2003年11月15日签订的《土地使用权租赁合同》约定，“每亩第一年基价为3.5万元一亩，以后每五年递增10%。2003年11月15日至2004年5月14日为乙方建设期，建设期内不计算租金”。据此，土地租赁费应从2004年5月15日开始计算，大塘社区筹委会反诉主张首期用地租金从2004年5月15日起算至2013年5月14日，予以支持，但租金应按合同约定计算，第一年3.5万元／亩，从第六年开始按递增10%计算至大塘社区筹委会主张的2013年5月14日。大塘社区筹委会主张从第二年至第六年按递增10%计算，第七年至第十年在第二至六年的基础上递增10%计算系对合同约定理解有误，不予采信。综上，原审法院确认土地租金从2004年5月15日起计算至2013年5月14日为905.6054万元，其中第一年至第五年为481.7050万元（27.526亩×3.5万元／亩×5年），第六年至第九年为423.9004万元【3.5万元／亩×（1＋10%）×27.526亩×4年】。因长沙出版物中心已支付大塘社区筹委会土地租金637.2678万元，还应支付268.3376万元。长沙出版物中心主张由大塘社区筹委会返还多支付的土地租金152.921万元无事实依据，不予支持。大塘社区筹委会反诉主张由长沙出版物中心�付至2013年5月14日的未付土地租金661.31205万元，其主张超过部分不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、长沙出版物中心于本判决生效后7日内支付大塘社区筹委会土地租赁费268.3376万元（从2004年5月15日起计算至2013年5月14日）；二、驳回长沙出版物中心的诉讼请求；三、驳回大塘社区筹委会的其他反诉请求。本案本诉受理费18563元，反诉受理费29990元，合计48553元，由长沙出版物中心负担33553元，大塘社区筹委会负担15000元。
上诉人长沙出版物中心不服原审判决，上诉称，1、根据双方签订的《土地使用权租赁合同》第三条之约定，我方租赁面积应扣除路幅、绿化带、规划退让等具体范围，还约定了专业的测量机构。长沙市勘测设计院根据我方的委托对租赁面积进行了测量，扣除建筑物退让后的面积是23.756亩，应当以此计算土地租赁费。原审法院确定租赁面积为27.526亩与合同约定和客观事实不符。2、双方合同约定的租赁期为25年，对此双方在诉讼中从未提出主张，根据民事诉讼不告不理的原则，原审法院应当尊重当事人对租期的约定。请求撤销原判，依约重新确定租赁面积为23.756亩，并由大塘社区筹委会承担本案诉讼费。
上诉人大塘社区筹委会不服原审判决，上诉称，1、根据雨花区规划局批准的长沙出版物中心总平面图，长沙出版物中心工程建设用地面积为35.78亩，已除去万家丽道路用地、绿化带和人行道，因此请求按35.78亩计算土地租金。2、合同约定“第一年租金基价为每亩3.5万元，以后每五年递增10%”应理解为“第一年后，即从第二年起每五年递增10%”。请求依法改判：1、按35.78亩计算土地租金；2、从计租第二年�土地租金递增10%；3、长沙出版物中心支付大塘社区筹委会土地租金631.31205万元（计算至一审判决截止时间）；4、上诉费用由长沙出版物中心承担。
本院二审过程中，大塘社区筹委会提交了一份长沙市国土局的土地红线图作为新证据，拟证明长沙出版物中心租赁的土地面积为36亩。对此，长沙出版物中心质证称应以长沙市勘探设计院的测量结果作为租赁面积的依据。经审查，大塘社区筹委会未提交证据原件予以核对，本院不予采信。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、长沙出版物中心首期实际租赁大塘社区筹委会集体土地的面积如何确定；二、《土地使用权租赁合同》第3.1条“第一年租金基价为每亩3.5万元，以后每五年递增10%”的约定如何理解。
一、关于长沙出版物中心首期实际租赁大塘社区筹委会集体土地的面积�首先，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权及其权利范围的证明。根据长集用（2007）第032号土地权证的记载，大塘社区筹委会对首期出租给长沙出版物中心的土地所享有的权利范围为18350.54平方米（27.526亩），故大塘社区筹委会要求按35.78亩计算长沙出版物中心首期实际租赁面积的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，长沙出版物中心主张应根据长沙市勘测设计院的测量结果，扣除建筑物规划退让地后按23.756亩计算其租赁面积。然，长沙市勘测设计院所出具的测量结论是根据长沙出版物中心单方委托作出的，大塘社区筹委会亦不予认可，故对该测量结论，本院不予采信。而且规划退让地现被长沙出版物中心作为广场和停车场，实际已由长沙出版物中心使用，故对于长沙出版物中心要求扣除规划退让地后按23.756亩计算其首期实际租赁面积的主张，本院不予支持。原审法院根据“长沙出版物交易中心”大楼的规划设计图及在土地宗地图、土地登记卡等资料，确认长沙出版物中心首期实际租赁大塘社区筹委会土地的面积为18350.54平方米（27.526亩）并无不当，本院予以维持。
二、关于对《土地使用权租赁合同》第3.1条“第一年租金基价为每亩3.5万元，以后每五年递增10%”约定的理解。长沙出版物中心主张该条约定应理解为“第一年3.5万元／亩，从第六年开始按递增10%计算”，大塘社区筹委会则认为应理解为“第一年3.5万元／亩，从第二年开始按递增10%计算”。根据对上述约定的通常理解，以及双方在《土地使用权租赁合同》第3.1条最后一段关于二期租金“每亩净用地年基价租金为3.5万元，每五年递增10%”的约定，“第一年租金基价为每亩3.5万元，以后每五年递增10%”应理解为“第一年3.5万元／亩，从第六年开始按递增10%计算”。故，原审法院认定长沙出版物中心欠付大塘社区筹委会2013年5月14日前的土地租赁费268.3376万元，并无不当，本院予以维持。另，原审法院对双方诉争的《土地使用权租赁合同》的合法性进行审查，并不违反不告不理原则。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人长沙出版物交易中心有限公司与上诉人长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费48553元，由上诉人长沙出版物交易中心有限公司与上诉人长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹建委员会各负担24276.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年九月十一日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。