浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1637号
上诉人（原审原告）：毛海斌，男，1972年2月18日出生，汉族，住温岭市。
上诉人（原审原告）：江素芬，女，1973年5月16日出生，汉族，住址同上。
上述两上诉人的委托代理人：毛楚铭，男，1950年12月26日出生，汉族，住温岭市。
上诉人（原审被告）：李永青，男，1970年1月21日出生，汉族，住温岭市。
委托代理人：高操，浙江天复律师事务所律师。
原审第三人：李义昌，男，1964年10月1日出生，汉族，住临海市。
上诉人毛海斌、江素芬因与上诉人李永青、原审第三人李义昌房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2016）浙1081民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年9月13日公开开庭审理了本案，上诉人毛海斌及其上诉人毛海斌、江素芬的委托代理人毛楚铭、上诉人李永青及其委托代理人高操、原审第三人李义昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告毛海斌、江素芬系坐落于温岭市太平街道东辉北路222-7号房屋的所有权人。该房屋的土地使用权证号为温国用（2004）字第G02372号；1-2层的房屋所有权证号为温房权证城区字第××号；3-5层的房屋所有权证号为温房权证城区字第××号。2010年8月25日，原告毛海斌将位于温岭市太平街道东辉北路的南苑亿家商务宾馆转让给被告李永青经营，并签订了《南苑亿家宾馆转让协议》一份，约定由被告经营至2020年8月24日及转让费等相关事项。同日，原告毛海斌与被告李永青签订了一份《房屋租赁合约》，约定原告将涉案的房屋租给被告使用至2020年8月24日及房屋租金等相关事项。2013年11月27日，被告李永青与第三人李义昌签订了一份《转让协议》，约定将南苑亿家商务宾馆转让给第三人经营至2020年8月25日及房屋租金等相关事项。2014年3月27日，原告向该院提起诉讼，要求确认上述房屋租赁合约于2014年2月16日解除。2014年6月19日，该院依法作出（2014）台温民初字第486号民事判决书，判决原、被告于2010年8月25日签订的房屋租赁合约自2014年2月27日起解除；被告李永青及第三人李义昌共同负责腾空房屋并交还给两原告。2014年9月29日，台州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2014年11月17日，第三人将涉案房屋的钥匙交到该院，并已向被告支付至该日的房屋租金。2015年2月6日，被告李永青履行了（2014）台温民初字第486号民事判决书所确定的腾房义务，该案件执行完毕。
原审法院审理认为：原告毛海斌与被告李永青之间签订的房屋租赁合同已经于2014年2月27日解除，第三人与被告负有共同腾房的义务，第三人于2014年11月17日将涉案房屋钥匙交出，应视为其已履行腾房义务，被告李永青于2015年2月6日腾退涉案房屋，原告有权要求被告、第三人支付占有涉案房屋期间的使用费。原告因被告擅自转租行为而解除租赁合同，因此产生的相关损失，原告亦有权要求被告赔偿。现原告起诉要求被告支付自2014年2月26日至2015年2月6日止的租金，应认定为该期间的房屋占有使用费，合理部分为68400元，该院予以支持。另，对于原告要求被告支付2015年2月7日至同年9月底的租金损失及要求被告赔偿逾期支付2015年2月6日前租金给原告造成的损失100000元的诉请。该院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同未就被告擅自转租行为应支付违约金作出约定，原告因被告擅自转租而解除合同产生的损失，原告可以通过将该房屋出租或自行经营的方式获得部分利益，减少损失，考虑原告需要一定的合理期限进行出租或决定自行经营，故该部分的合理损失，该院酌情按原房屋租金计算3个月确定为18000元。关于原告要求第三人负连带赔偿责任的诉请，该院认为，被告与第三人有共同腾房义务，原告可请求次承租人（即第三人）支付房屋占有使用费，故2014年2月26日至2014年11月17日期间的房屋占有使用费52000元，第三人应负连带责任，第三人支付后可向被告追偿。综上，原告的损失合计为86400元（包括房屋占有使用费及其他损失），故对原告诉请的合理部分，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告李永青于本判决生效之日起十日内支付给原告毛海斌、江素芬86400元，第三人李义昌对其中52000元负连带责任；二、驳回原告毛海斌、江素芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元，保全费1570元，合计6092元，由原告毛海斌、江素芬负担3722元，被告李永青负担2370元。
宣判后，毛海斌、江素芬不服，向本院提起上诉称：2010年8月25日的《房屋租赁合约》约定，2010年8月25日至2015年8月24日的租金7.2万元每年。李永青每半年付一次租金即3.6万元。逾期支付租金的，按逾期支付租金数额的日千分之三支付违约金。签订当日，李永青支付首期租金，后支付了2014年2月24日之前租金。根据合同，李永青本应在2014年2月25日支付2014年2月25日至同年8月24日的租金3.6万元；（同年）8月25日支付2014年8月25日至2015年2月24日的租金3.6万元。但是，李永青违反合同约定和法律规定，擅自将房屋转租给原审第三人，并在收取原审第三人的租金后拒绝支付这两期租金7.2万元。按合同约定的逾期支付违约金计算标准，截止起诉之日，被上诉人应付违约金14.01万元。根据合同法第九十八条，本合同中关于逾期付款的违约条款的效力，不受合同法终止的影响。故毛海斌、江素芬根据合同法第九十七条诉请法院判决其支付因逾期支付租金的违约赔偿金10万元，酌情减少4.01万元。另外，需说明的是，解除租赁合同的终审判决，是在2014年9月29日由台州市中级人民法院作出的。在终审判决作出之前的2014年2月25日、8月25日，李永青应当按《房屋租赁合约》约定的时间（即2014年2月25日、8月25日）支付两期租金7.2万元，但拒不支付。而原判决遗漏并错误认定案件事实，作出本案第二项（驳回毛海斌、江素芬的诉讼请求）的判决，这于法律、于合同、于情理不合。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判李永青支付因逾期支付租金的违约赔偿金10万元。
李永青答辩称：对逾期支付违约金的问题，从双方签订的租赁合同看，并未约定违约金，且一审法院解除合同对租金予以补偿，请求二审法院维持一审第二项判决。
李义昌陈述称：李义昌已将钱全部付给李永青了，一审法院判决李义昌承担连带责任不正确，毛海斌、江素芬上诉与李义昌无关。
宣判后，李永青不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。首先，原审租赁合同虽然涉及到执行，但李永青并未影响到毛海斌、江素芬的租赁权益，也并不存在刻意占有该房屋的客观事实。在进入到执行阶段后李永青就即刻将房屋钥匙交至温岭市人民法院执行法官处，之所以一直没有被接收的原因是双方就房屋内所涉及财产无法达成一致意见。其次，房屋租赁合同解除时，该房屋所涉及的南苑宾馆的经营权还在李永青处，简而言之，李永青此时对于宾馆还是存在一定的空间使用权的，且宾馆内所有的财产都归属于李永青所有。即使此时毛海斌、江素芬将房屋进行出租，也不可能得到相应的租金收入。因为此时房屋客观上不可能被他人所使用，所以，不存在给毛海斌、江素芬造成租金损失应当赔偿的情形。最后，李永青依约给付了房屋租金和转让款，完全履行了合同义务，毛海斌、江素芬一直都知晓转租的事实，视为对转租行为的默认。现房屋被收回，毛海斌、江素芬可以继续获利，而李永青的权益已经完全得不到保障。本案中，租赁合同关系和经营权转让合同关系虽系不同的法律关系，但因为在客观上具有不可分割性，法院在处理这个案子时不应将其分开考虑，应当综合双方的权利义务关系、违约责任大小，就毛海斌、江素芬的合理损失做综合考量，毛海斌、江素芬已经就损失赔偿获得了法院23000元的支持，因此，本案毛海斌、江素芬不应当再获得任何赔偿。请求二审法院依法改判，支持李永青不需要承担86400元赔偿的请求；一、二审诉讼费用由毛海斌、江素芬承担。
毛海斌、江素芬答辩称：一、毛海斌与上诉人李永青是签订过宾馆转让协议。二、毛海斌与另案上诉人毛海波及案外人是宾馆场地的所有人，是另外的法律关系，上诉人李永青与这三人都签订了房屋租赁合同。三、房屋租赁的期限在2010年8月25日至2020年8月24日，在租赁期间李永青未经产权人同意把房屋租赁给第三人，第三人向李永青交纳了租金，上诉人收到租金后至今未向毛海斌支付租金。四、2015年2月26日通过温岭市人民法院执行程序，毛海斌收回了出租的房子，2015年9月30日才把房屋租赁出去，耽误了八个月的租金。因此，根据合同法第113条的规定，要求被告赔偿损失八个月，一审判决三个月，虽未足额赔偿，但毕竟判决赔偿了租金，故毛海斌、江素芬对这点没有上诉。李永青称不应当支付86400元赔偿款是没有道理的。
李义昌陈述称：房屋的损失费李义昌已经支付给李永青了，本案与李义昌无关。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，（2014）台温民初字第486号案件，已经本院二审维持，生效的民事判决已确认因上诉人李永青擅自将承租的房屋转租给原审第三人的违约行为，判令上诉人毛海斌与上诉人李永青签订的房屋租赁合同于2014年2月27日解除，据此，上诉人李永青与原审第三人负有共同及时腾退房屋的义务。原审第三人于2014年11月17日将涉案房屋钥匙交出，上诉人李永青于2015年2月6日腾退涉案房屋，说明该段时间的房屋仍被原审第三人及上诉人李永青掌控占有，据此，原审判决由上诉人李永青支付上诉人毛海斌、江素芬2014年2月26日至2015年2月6日的房屋占用费68400元，原审第三人李义昌对其中的52000元负连带责任是正确的。至于上诉人李永青称房屋租赁合同虽解除但在租赁物上设立的南苑宾馆的经营权仍处在上诉人李永青名下，上诉人李永青此时对于宾馆还存在一定的空间使用权，不应支付占用费，对此，本院认为，房屋租赁合同与在租赁房屋内设立的南苑宾馆的经营权系两个不同的法律关系，不能混为一谈，且上诉人李永青就南苑宾馆转让协议纠纷，已经一、二审法院判决作出处理，故上诉人李永青的这一主张不能成立，本院不予支持。引起房屋租赁合同被解除的过错责任在于上诉人李永青的擅自转租行为，因房屋租赁合同未就上诉人李永青擅自转租行为应支付的违约金作出约定，虽然上诉人毛海斌在解除合同后可能存在损失，但鉴于已判决由上诉人李永青支付房屋占用费至腾退之日，上诉人毛海斌、江素芬在收回租赁房屋后可通过将该房屋出租或自行经营方式获得部分利益以减少损失，据此，原审法院考虑上诉人毛海斌、江素芬实施将房屋出租或自行经营需要一定的合理时间，故酌情确定合理时间为三个月，并判决由上诉人李永青按原租赁合同约定的租金标准赔付上诉人毛海斌、江素芬三个月租金计18000元的损失是得当的。至于上诉人毛海斌、江素芬主张要求上诉人李永青支付因逾期支付租金的违约赔偿金100000元，因缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人毛海斌、江素芬、上诉人李永青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4028元，由上诉人毛海斌、江素芬承担2161元；上诉人李永青承担1867元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 柯星霞
二〇一六年十月十九日
书 记 员 马 里