吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民再20号二审上诉人（一审原告）：姜泰均，男，1935年8月24日生，朝鲜族，敦化市农业银行退休职员，现住延吉市。委托诉讼代理人：朴东汉，男，1946年3月10日生，朝鲜族，延边大学退休教师，现住延吉市。委托诉讼代理人：姜善子，女,1946年10月10日生，朝鲜族，延边大学退休教师，现住延吉市。二审被上诉人（一审被告）：吉林省强华房地产开发有限公司，所在地长春市。法定代表人：宋迎华，董事长。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。二审上诉人姜泰均与二审被上诉人吉林省强华房地产开发有限公司（以下简称强华公司）之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月8日作出（2011）延中民四终字第64号判决,已经发生法律效力。吉林省高级人民法院于2016年3月3日作出（2016）吉民监1号裁定书，指令本院再审。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。姜泰均再审中称，购买的商品房到现在给了划拨土地证，要求换成出让土地使用证或者返还上缴的土地出让金。不能以诉讼时效为由限制我们的权力。其他的再审请求和原审诉讼请求相同。强华公司辩称，姜泰均的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。姜泰均向一审法院起诉请求：强华公司支付逾期办理房地产权证的违约金18471元（2004年1月1日起至2006年5月31日止，按房款98883元计算利息，利息标准参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息），案件受理费由强华公司承担。2003年4月29日，我与强华公司签订购买房屋合同，我按约定交付98883元房款后，于2003年9月30日入住至今，但强华公司的原因未能按期办理房地产权证，损害了我的合法利益，应当承担相应的民事赔偿责任。一审法院认定如下事实：2003年4月29日，姜泰均与吉林省强华房地产开发有限公司延吉分公司（简称延吉分公司）签订《购买房屋合同书》，其内容为：延吉分公司将位于延吉市民航小区1号楼4单元201室，面积为66.32平方米房屋出售给姜泰均，房屋总价款93793元，于2003年9月30日竣工合格后交付使用，买方必须在接到卖方《住房通知书》后入住。姜泰均按约定于同年4月29日交付房款93793元后，于同年9月30日入住至今。2004年1月5日，因延吉分公司交付的房屋面积和合同面积不符，姜泰均补交增加面积房款5090元。后延吉分公司于2005年10月10日，给他今天办理了房屋所有权证，产权来源为商品房购入，于2006年5月31日，给姜泰均办理了土地使用权证，使用类型为划拨。另查，延吉分公司系非独立核算单位，资金由强华公司投资，延吉分公司的营业执照于2006年10月被吊销，延吉分公司在没有办理土地出让手续和商品房预售许可证的情况下向姜泰均出售房屋。2005年4月28日，强华公司办理了单位房产所有权登记审批表。一审法院判决：驳回原告姜泰均的诉讼请求。案件受理费262元，其他费用100元（原告已预交362元），由原告姜泰均负担。姜泰均不服一审判决，上诉请求：重新认定事实，依法改判；判令强华公司承担本案案件受理费和其他费用；请求二审法院依法合并审理，并判令强华公司将给姜泰均发放的“划拨土地使用权证”换发成“出让土地使用权证”。本院二审认定如下事实：2003年4月29日，姜泰均与延吉分公司签订《购买房屋合同书》，其内容为：延吉分公司将位于延吉市民航小区1号楼4单元201室，面积为66.32平方米房屋出售给姜泰均，房屋总价款93793元，于2003年9月30日竣工合格后交付使用，买方必须在接到卖方《住房通知书》后入住。姜泰均按约定于同年4月29日交付房款93793元后，于同年9月30日入住。2004年1月5日，因延吉分公司交付的房屋面积和合同面积不符，姜泰均补交增加面积房款5090元。后延吉分公司于2005年10月10日，给姜泰均办理了房屋所有权证，产权来源为商品房购入；2006年5月31日，给姜泰均办理了土地使用权证，使用类型为划拨。姜泰均领取两证的时间为2010年3月26日。由于未能按时取得房屋权属证书，包括姜泰均在内的延吉民航公寓1、2、14号楼部分业主推举李奎铉（2007年去世）、鱼允洪、朴东汉、许元俊、姜泰均、吴捀默等人组成小组从2005年开始向政法委、人大、法院、检察院等国家机关控告并反映情况。但姜泰均除了2008年7月24日，即诉讼时效届满之后向延吉市人民法院院长递交的材料中主张过迟延办理房屋权属证书的违约责任之外，其余向有关国家机关信访的材料中并没有主张该项诉求。而向强华公司正式主张本案诉求的时间亦为诉讼时效届满之后的2010年3月28日。庭审中姜泰均要求强华公司给付应当办理房屋权属证书的日期至实际办理证书的日期为止，以交付房款总额按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算的违约金18471元。另外，延吉分公司系非独立核算单位，资金由强华公司投资，延吉分公司的营业执照于2006年10月被吊销，延吉分公司在没有办理土地出让手续和商品房预售许可证的情况下向姜泰均出售房屋。2005年4月28日，强华公司办理了单位房产所有权登记审批表。本院二审评判如下：1.关于本案诉讼时效期间的起算点。根据《民法通则》第一百三十七条的规定，我国的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在本案中由于强华公司没有约定给姜泰均办理房屋权属证书的时间，根据相关法律规定，强华公司应当自交付房屋之日起90日内办理房屋权属证书。而强华公司直到2005年10月10日和2006年5月31日才办理完房屋所有权证和土地使用权证，可以说其违约行为一直延续到该时间点。强华公司违约之日乃至该违约行为停止之时即为姜泰均的相关权利被侵害之时，也是姜泰均知道或应当知道自己的权利遭受侵害的时间。因此，根据《民法通则》第一百三十五条普通诉讼时效期间为二年的法律规定，以强华公司给姜泰均办理土地使用权证的2006年5月31日的次日为诉讼时效期间起算点，本案诉讼时效期间届满日期为2008年5月31日。姜泰均提出的本案诉讼时效应从鱼允洪案件胜诉后，强华公司明确拒绝给付违约金之日，即从2010年4月20日开始计算的主张不能成立。又，姜泰均虽然以强华公司至今没有将划拨土地使用权证换发为出让土地使用权证、其侵权行为至今没有停止、购房人的利益仍然受到侵害为由主张原审法院认定诉讼时效起算点错误，但此主张又与其按照实际办理房屋权属证书的时间为违约行为的停止点要求给付违约金的请求相矛盾，故本院不予支持；2.关于本案诉讼时效的中断问题。姜泰均作为延吉民航公寓1、2、14号楼部分业主之一，通过其推举的部分业主代表向政法委、人大、法院、检察院等国家机关控告，陈请事实、反映情况，但并没有就迟延办理房屋权属证书的违约金问题主张权利（即使主张权利亦超过诉讼时效届满之后），故本案不存在诉讼时效中断的事由。姜泰均提出的本案诉讼时效期间尚未届满或存在多次中断事由的主张不能成立。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律得当，姜泰均的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。本院再审对原审判决认定的事实予以确认。本院再审认为，姜泰均的起诉超过诉讼时效期限。姜泰均虽然提出通过业主代表向有关部门控告，诉讼时效应该中断，但业主代表向有关部门主张权利时并没有就本案诉讼请求主张权利，即使主张也是在诉讼时效届满之后主张的权利，因此，诉讼时效中断的理由不成立。至于姜泰均提出换发出让土地使用证或者返还土地出让金的请求，属于再审中提出的新的诉讼请求，超出原审诉讼请求，再审不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款规定，判决如下：维持本院（2011）延中民四终字第64号判决。本判决为终审判决。审判长  李京鹤审判员  李彩莲审判员  俞顺花二〇一七年五月四日书记员  李思思