河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初3127号
原告（案外人）张�。
委托代理人华成先。
被告(申请执行人)时叶。
委托代理人刘文俊。
被告文华。
被告委托代理人孙小帅。
原告张涛与被告时叶、文华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张涛的委托代理人华成先、被告时叶的委托代理人刘文俊均到庭参加诉讼，被告文华及其委托代理人孙小帅经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告张涛诉称，卧龙区人民法院在审理时业诉文华等民间借贷纠纷一案过程中，于2015年8月24日查封了位于宛城区××大道南侧××楼××单元××室××房产××套，法院查封该财产的依据是认为该房产属于文华所有，但实际上文华早在2015年1月12日已将该房屋出卖给了原告，原告也已交付了全部房款并已实际入住。原�以案外人身份提出执行异议后，卧龙区法院于2016年5月24日向原告下发“（2016）豫1303执异21号”《执行裁定书》，认为房屋产权应当以登记薄为准，因此房屋产权归文华，以此为由驳回了原告的执行异议。原告认为卧龙区法院的执行裁定没有法律依据，在认定事实及评理中自相矛盾，该争议房屋产权应归原告张涛所有，法院不得执行。具体理由如下：法院认定房屋产权的表述自相矛盾。如以登记薄为准，法院也不得查封执行该房产。如以房产登记薄为准，本案争议房屋目前尚未办理分证手续，目前登记薄登记的产权人仍为开发商
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南阳市华安房地产开发有限公司。第三人与开发商也仅仅是签订了《买卖协议》并办理了备案手续而已。因此法院以产权只能以登记薄为准并认定房屋归文华所有，这一表述本身就是自相矛盾的。如以登记薄为准，那么因为开发商不是案件�被执行人，法院更不能执行查封该房产。文华、王志菊夫妇于2015年1月12日将房屋出卖给原告的行为合法有效，原告已实际取得房屋产权。本案房屋文华、王志菊向开发商缴纳了全部房款并办理了合同备案手续后，有权处分该房产。原告也实际支付了全部的房款，因此房屋产权应归原告所有。况且原告已实际合法占有了该房产，原告在执行异议听证中，已举出了大量物业费、水电费票据，以证实原告实际占有房屋。本案房屋没有变更过户至原告名下的责任不在原告。因本案争议房产目前登记薄记载的产权人仍为开发商
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南阳市华安房地产开发有限公司，文华、王志菊将房屋出卖给原告依据的是备案的购房合同，但实践操作中，房管部门对备案登记的房屋不进行变更登记，因此原告无法将该房屋变更过户，无法过户的原因是客观条件受限而非原告责任。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，本案应当停止对涉案房屋的执行及查封措施。法院执行局片面的引用该规定25条而忽略28条、29条的特别条款，适用法律不当。综上所述，本案争议房产早在法院查封之前已经出售给了原告，且原告已交付了全部房款并合法占有了房屋，法院查封措施在原告买卖之后，因此应当停止对涉案房产的执行措施，故依法诉至法院。请求判令：1、判令不得执行宛城区XXXX南侧X号楼X单元XXX室房产，并解除对房屋的查封措施。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告时叶辩称，1、原告张涛不具备本案诉讼主体资格。张涛与时叶在执行异议听证程序中，明确陈述该房产已出售给他人。2、本院查封宛城区白河大道房产符合法律规定，该房产已经过南阳市房管局备案登记，市房管局备案合同中名字是文�和王志菊共同所有。3、2015年9月8号，本院在查封该房产时，向文华送达查封和应诉手续时，文华并未陈述该房屋已经出售他人。结合以上，依据物权第6条、9条、14条相关规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭应当依法登记，未经登记不发生法律效力。因此，原告陈述房子已经买售，未经依法登记，是不发生所有权转移的法律后果。故本院对争议房子的查封符合法律规定，对执行异议的驳回符合法律程序，本案应当支持。结合以上事实，法院应当驳回原告诉讼请求。
被告文华经本院依法传唤，无正当理由未到庭，也未提交书面答辩状。
经审理查明，2015年1月12日，案外人王志菊出具收据一份，内容为：“今收到张涛人民币贰佰万整（￥2000000）。”同日，原告张涛与被告文华、案外人王志菊签订《房屋买卖协议》三份，购买包括位于南阳市宛城区××大道南侧××楼××单元××室（建筑面积79平方米、售价270000元、本案涉及的查封房产）、万家园桂花城X号楼X单元X、X层东户（建筑面积220平方米、售价300000元）、鸿德花园X号楼X单元X、X层东户（建筑面积305.29平方米、售价1000000元）房产三处。同日，原告张涛与被告文华另外签订售车协议一份，购买车牌号为豫Ｒ×××××黑色奔驰车一辆（价格为430000元）。同日，河南省南阳市智圣公证处出具（2015）南智证民字第6009号公证书一份，内容为被告文华、案外人王志菊委托案外人李太闯办理本案所涉及的查封房产的所有权证办理、领取、房屋买卖（代签房屋买卖合同、代收房款、代交相关税费）、房屋所有权转移、过户等与委托事项相关的一切事宜。2015年1月13日，原告张涛向案外人王志菊的中国民生银行银行卡转账2000000元。2015年9月8日，因被告时叶与被告文华�案外人河南省艺博房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院依据（2015）宛龙民三初字第00250号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被告文华、案外人王志菊名下共同所有的本案所涉及的房产，该民间借贷纠纷案件经审理后依法作出（2015）宛龙民三初字第00250号民事判决书，该民事判决书生效后进入执行阶段。原告张涛在执行阶段提出执行异议，本院作出（2016）豫1303执异21号执行裁定书，在执行程序中驳回张涛的执行异议申请，并于2016年5月24日将执行裁定书送达原告张涛。2016年7月4日，河南省南阳市宛都公证处出具（2016）宛市证民字第3470号公证书一份，公证的内容为被告文华、案外人王志菊作为转让方、案外人李太闯作为文华、王志菊的委托代理人、案外人刘建豪作为受让人签订的《权利义务转让合同》，案外人刘建豪以330000元的价格购买本案涉及的查封�产。该《权利义务转让合同》中“文华、王志菊”的签名为案外人李太闯代替二人所签，“李太闯、刘建豪”的签名均为本人的签名、指印。另，2015年12月28日，南阳市金保物业服务公司出具的水费和公摊费财务收据中户名仍为“王志菊”。截止2016年9月的电费结算清单中客户名称仍为“王志菊”。
在三份房屋买卖协议、经公证的委托书、售车协议、收据、合同编号为103686XX号商品房买卖合同中“文华、王志菊”的签名，字迹明显不一致，因被告文华经本院依法传唤未到庭，本院无法辨别哪份文件为被告文华、案外人王志菊亲自所签。
上述事实有原告张涛提交的（2016）豫1303执异21号执行裁定书、送达回证、房屋买卖协议三份、售车协议、收据、电子银行业务回单、（2015）南智证民字第6009号公证书、合同编号为10368602号商品房买卖合同、（2016）�市证民字第3470号公证书、南阳市金保物业服务公司财务收据、电费缴纳凭证、电费结算清单、2016年4月21日本院执行局听证笔录及原被告的当庭陈述等证据证实，上述证据经当庭出示，并已记录在卷。
本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定了案外人提起执行异议之诉应当具备的条件，该条件中包含要符合民事诉讼法第一百一十九条规定的起诉条件，而符合起诉条件的第一项条件是“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的�定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”结合本案，原告张涛在庭审中认可本案涉及的查封房产在立案前已经卖给案外人刘建豪，并在立案后、开庭前进行了公证，因此，在本案开庭时，原告张涛对该查封房屋并不享有实体上的权利，不是与本案有直接利害关系的公民，不是该查封房产的权利人。同时，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”本案中，原告张涛提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项条件的全部内容，不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本院认为原告张涛的诉请缺乏事实及法律依据，予以驳回。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告张涛的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告张涛负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 李征宇
审判员 刘 路
�民陪审员张雪峰
二〇一六年十一月二十一日
书记员 杨 晓