湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉民二初字第01177号
原告冯婷婷。
委托代理人丁浩、姚敏，湖北协立律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉市第二十八中学，住所地武汉市江汉区江汉北路**号。
法定代表人刘光义，校长。
委托代理人时瑞，湖北华平律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告周阳。
被告肖珊。
原告冯婷婷与被告武汉市第二十八中学（以下简称二十八中学）、周阳、肖珊转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员喻瑛独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯婷婷的委托代理人姚敏、被告二十八中学的委托代理人时瑞以及被告周阳、肖珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯婷婷诉称，2013年10月30日，原告冯婷婷与被告周阳签订《经营转让协议》一份，约定被告周阳将其经营的坐落于本区江汉北路63号附一号二楼半的棋牌室转让给原告冯婷婷经营，被告周阳确保原告冯婷婷享有其与被告肖珊签订的《房屋租赁合同》中全部权利义务，转让费为146000元。双方还约定被告周阳应在2013年11月1日前将该棋牌室交付原告冯婷婷经营，此前棋牌室的所有费用由被告周阳承担。协议签订后，原告冯婷婷依约向被告周阳支付转让费146000元，并开始经营。同年11月4日，武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室向原告冯婷婷发出立即腾退返还房屋的通知，告知原告冯婷婷该房屋产权人系被告二十八中学，被告二十八中学决定收回已出租的所有门面房。原告冯婷婷停业后与被告二十八中学多次协商未果。2013年12月31日，原告冯婷婷被迫腾退房屋。原告冯婷婷认为，被告周阳在签订《经营转让协议》时隐瞒产权人已决定收回房屋的重要事实，在合同履行期间未能保证原告冯婷婷享有相关权利，并造成原告冯婷婷的合同目的不能实现和遭受重大经济损失，故双方所签合同应予解除，被告周阳应承担返还转让费并赔偿原告冯婷婷其他损失的违约责任。被告二十八中学、肖珊明知本案所涉房屋存在层层转租的情形，而不加阻拦，应与被告周阳共同承担对原告冯婷婷的法律责任。为维护自己的合法权益，原告冯婷婷诉至法院，请求判令：1、解除原告冯婷婷与被告周阳所签订的《经营转让协议》；2、被告二十八中学、周阳、肖姗返还原告冯婷婷转让费146000元；3、被告二十八中学、周阳、肖姗共同赔偿原告经济损失12928元；4、本案诉讼费用由被告二十八中学、周阳、肖姗承担。
被告二十八中学辩称，2013年1月11日，被告二十八中学与张淑萍签订《房屋租赁合同》，将本案所涉房屋出租给张淑萍使用。双方约定未经出租人同意，张淑萍不得转租、转借租赁房屋。被告二十八中学不知晓张淑萍已将房屋转租他人经营，原告冯婷婷诉称被告二十八中学明知所涉房屋层层转租与事实不符。且被告二十八中学与本案当事人均无合同关系，原告冯婷婷要求被告二十八中学承担民事责任没有事实和法律依据，请求驳回原告冯婷婷对被告二十八中学的诉讼请求。
被告周阳辩称，2013年3月1日，被告肖珊将本案所涉房屋转租给被告周阳经营，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止。被告周阳将房屋装修后用于棋牌经营。因被告周阳有其他生意，无法兼顾经营，于2013年10月与原告冯婷婷商议转让棋牌室事宜。2013年10月29日，原告冯婷婷与被告周阳、被告肖珊签订《房屋租赁合同》，约定房屋的承租使用人为原告冯婷婷。同月31日，原告冯婷婷与被告周阳签订《经营转让协议》，约定被告周阳将《房屋租赁合同》的全部权利和义务转让给原告冯婷婷，被告周阳将原经营的棋牌室内全部装修设施、电器设施和家电物品以146000元价格转让给原告冯婷婷。合同签订后，原告冯婷婷依约支付了转让款和押金并接受房屋，双方合同已经履行完毕。故原告冯婷婷要求解除《经营转让协议》及被告周阳返还转让款的诉讼请求不能成立。被告周阳在合同签订过程中不存在隐瞒事实及欺诈行为，不应向原告冯婷婷承担损失赔偿责任。综上，原告冯婷婷所提诉请均无事实和法律依据，请求法院驳回。
被告肖珊辩称，被告肖珊在合同签订过程中不存在欺骗行为，不应向原告冯婷婷承担任何法律责任。
经审理查明，坐落于武汉市江汉北路63号附1号2楼半的门面房（面积约200平方米），其所有权人系被告二十八中学。2012年9月1日，被告二十八中学将该房屋出租张淑萍使用，双方约定：租赁期限一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止；未经出租人同意，承租人不得转租、转借房屋。张淑萍承租房屋后，将房屋转租给被告肖姗。同年3月1日，被告肖姗与被告周阳签订《房屋租赁合同》，将房屋转租给被告周阳使用，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止。被告周阳接受房屋后，将房屋作为棋牌室经营使用。
2013年10月30日，原告冯婷婷与被告周阳签订《经营转让协议》一份，该合同约定：甲方（被告周阳）在确保乙方（原告冯婷婷）能完全合法享有2013年3月1日甲方与被告肖姗签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务前提下，甲方将经营的棋牌室转让给乙方经营，并将《房屋租赁合同》中甲方的全部权利义务转让给乙方；甲方原经营的棋牌室内全部装修设施、电器设施和家电物品（房东二部旧空调除外）、棋牌机物品等等全部归乙方所有；转让费146000元，乙方于协议签订之日支付甲方转让费128000元（含甲方向房东支付的6000元房屋租赁押金），余款于2013年12月31日前支付给甲方；甲方应在2013年11月1日前将该棋牌室交由乙方经营。合同签订当日，原告冯婷婷支付被告周阳转让费128000元，被告周阳向原告冯婷婷交付了棋牌室。同日，原告冯婷婷与被告肖姗、周阳签订《房屋租赁合事》，约定被告肖姗将房屋租赁给原告冯婷婷使用，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止。同年11月29日，原告冯婷婷向被告周阳支付了剩余转让款18000元。
2013年11月，被告二十八中学向所有门面房使用人发出通知，决定收回全部租赁门面房后进行整体租赁经营，并要求使用人立即腾退返还房屋。2014年1月15日，被告二十八中学的门面房承租人武汉仁和昌实业有限公司（以下简称仁和昌公司）向原告冯婷婷发出《限期腾退清空门面房的通知》，要求原告冯婷婷于2014年1月17日前腾退门面房屋。原告冯婷婷接到通知后退出租赁房屋，并要求被告周阳返还转让金并赔偿相关损失，双方协商未果后，原告冯婷婷诉至本院。
以上事实，有原告冯婷婷提供的《经营转让协议》、收条、招商银行户口交易明细表、招标文件、《对诉求书的回复》、《关于依法确认武汉市第28中学门面房整体租赁项目中标供应商的通知》、《限期腾退清空门面房的通知》、被告二十八中学提供的与张淑萍签订的《房屋租赁合同》、缴款通知书、被告周阳提供的《经营转让协议》、《房屋租赁合同》、招商银行户口明细及各方当事人陈述等证据证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告冯婷婷与被告周阳经自愿协商后签订的《经营转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应依照合同约定享有权利和履行义务。该合同约定，被告周阳将棋牌室转让原告冯婷婷经营，其前提条件是被告周阳应确保原告冯婷婷能完全合法享有其与被告肖姗签订的《房屋租赁合同》项下的全部权利，被告周阳应恪守该合同义务。而租赁房屋的所有权人系被告二十八中学，其将房屋出租给张淑萍的租赁期限的截止期为2013年8月31日，张淑萍将房屋转租给被告肖姗以及被告肖姗将房屋再次转租给被告周阳的租赁期限为2013年3月1日起至2016年2月30日止，该期间超出了被告二十八中学与张淑萍所签租赁合同的约定期限，被告二十八中学对张淑萍、被告肖姗的转租行为也未进行追认，故被告周阳与原告冯婷婷签订《经营转让协议》不享有租赁房屋的合法承租权，并导致被告二十八中学实际收回租赁房屋。可见，被告周阳未能履行上述《经营转让协议》的约定义务，其行为构成违约，也导致合同不能继续履行以及原告冯婷婷的合同目的不能实现。因此，原告冯婷婷诉请解除《经营转让协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告周阳违约导致双方合同解除，被告周阳应向原告冯婷婷承担违约赔偿责任。原告冯婷婷主张的主要损失是转让费损失146000元，扣除其中租金押金6000元后，原告冯婷婷已付转让费金额应认定为140000元。结合原告冯婷婷按照双方合同约定可获得三年租赁期限及原告冯婷婷已实际经营2.5个月的实际情况，可酌情由被告周阳返还原告冯婷婷转让费130278元（140000元－140000元÷36月×2.5月），原告冯婷婷主张返还的超出此数额的转让费于法无据，本院不予支持。原告冯婷婷已付146000元款项中有6000元为租金押金，且本案所涉《经营转让协议》签订后，原告冯婷婷与被告肖姗签订了租赁合同，故原告冯婷婷应依据房屋租赁合同关系主张该租赁押金返还责任，本院在本案中不予合并审理。原告冯婷婷主张的其他损失缺乏足够证据证明，本院不予支持。被告二十八中学、肖姗不是《经营转让协议》的当事人，原告冯婷婷主张的损失与被告二十八中学、肖姗也缺乏法律上的直接关联，故原告冯婷婷要求被告二十八中学、肖姗共同承担本案民事责任的诉讼请求，缺乏合同和法律认据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告周阳于本判决生效后十日内向原告冯婷婷返还转让款130278元；
二、驳回原告冯婷婷的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费1739元、其他诉讼费用92元，合计1831元，分别由原告冯婷婷负担331元，被告周阳负担1500元（此款原告冯婷婷已预付，被告周阳应随上述判决款项一并支付原告冯婷婷）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 喻 瑛
二〇一四年十二月十五日
书记员 叶长青