福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书(2015)长民初字第207号原告（反诉被告）肖乾，男，1979年12月8日出生，汉族，住长乐市。委托代理人阮煜、谢宇翔，福建三通律师事务所律师。被告（反诉原告）林昂，男，1974年6月6日出生，汉族，住长乐市。委托代理人陈本鹤，福建宇开律师事务所律师。委托代理人谢锦鹏，福建宇开律师事务所实习律师。原告肖乾与被告林昂租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告肖乾及其委托代理人阮煜、谢宇翔，被告林昂的委托代理人陈本鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖乾诉称，2014年8月12日，原告肖乾与被告林昂签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告将座落于长乐市吴航街道南山路南侧南华公寓商住楼1-7号店铺出租给被告做餐馆使用；租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止；从2014年10月1日起至2015年9月30日止每月租金为55000元，从2015年10月1日起租金每年递增7%至租期届满，租金每月支付一次，每次必须提前三天支付，如被告无故拖欠，原告有权按实欠租金的1%向被告每天加收滞纳金；在合同履行期间，有关店铺的事宜包括房屋质量损坏维修、卫生、消防等相关手续及一切法律法规问题均由被告承担。合同第三条明确约定，若被告拖欠租金累计达三天，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将租赁店铺交付被告使用，被告向原告缴纳第一个月租金55000元，之后，被告对店铺进行装修。被告在装修过程中，对租赁店铺主体结构进行破坏（包括对房屋标高梁及二层多处打孔，截断纵筋等）。此外，按合同约定被告应于2014年10月29日前向原告缴纳第二个月的租金，但被告未依约向原告履行支付租金义务，至2015年1月13日起诉前拖欠租金77天，已超过允许拖欠3天的约定时间。被告的上述行为已经构成严重违约，根据合同约定及相关法律的规定，原告有权解除合同，收回租赁的商铺，被告应承担违约责任和法律规定的相应责任。故起诉请求判令：1、解除原、被告之间于2014年8月12日签订的《商铺租赁合同》；2、被告应将其承租的商铺返还原告；3、被告向原告支付拖欠的租金至合同解除之日止（从2014年11月1日起暂计至2015年8月31日止计10个月，共欠租金为550000元），并向原告支付逾期付款违约金（按实欠租金每日1%的标准计算，暂计至2015年8月28日，共计违约金为926200元，详见计算清单）；4、被告在合同解除后向原告支付逾期腾房给原告造成的损失（按合同约定支付租金及违约金，支付至实际返还商铺之日止）。5、由被告承担诉讼费。被告（反诉原告）林昂辩称，对双方签订合同的时间及租赁合同的内容没有异议，但因原告提供的店铺存在重大缺陷，致使被告无法履行合同。1、租赁房屋存在瑕疵，合同约定店铺可以做两层使用，但实际使用中楼上其它住户及消防不同意作为两层使用。2、被告在对店铺装修过程中，楼上其它住户把店铺内的水电给关闭，致使被告无法装修。3、因被告没有实际使用租赁的店铺，原告应退还被告给付的租金、转让费及押金。此外被告林昂认为店铺内地下六根基础梁是其在接收前就已经被剪断。故同意解除合同，并驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）林昂反诉称，1、本案商铺租赁合同明确约定，被告林昂承租的商铺建筑面积为336平方米和夹层，用作餐馆使用，但在开始装修后，遭到消防部门的制止时，被告才知道商铺中的夹层不符合消防安全规定，应予以拆除。被告租店经营餐馆看中的就是商铺中的夹层可以装修，否则就失去合同签订的目的。由于原告为了获取高额租金，违法增加夹层，欺骗被告的行为已经构成违约。2、商铺装修过程中，楼上住户业主出面阻止被告装修，指出店内地下底排6条基础梁被截断、剪切，继续装修将危害整栋楼房的安全。但从剪切痕迹可以断定是被告接收店铺之前就已经被截断，且消防部门检查后也制止继续装修，可证明原告出租的商铺存在重大瑕疵，致使合同无法履行，原告应当将店铺恢复到符合消防安全标准，确保夹层能装修使用，被告才能全面履行合同，否则，原告已构成违约，应承担违约责任。由于原告提供的租赁物存在重大瑕疵，致使被告无法履行合同，并给被告造成巨大经济损失。故请求判令：1、解除原、被告于2014年8月12日签订的《商铺租赁合同》；2、原告应向被告返还租金55000元、商铺转让费200000元、押金55000元，共计310000元，3、原告还应赔偿被告商铺装修费498000元及消防工程支出款50000元；4、本案的诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）肖乾针对反诉辩称，1、被告林昂主张原、被告间的租赁合同无法履行的责任在于原告的理由不能成立，原告所交付的7间店铺的本身结构就有夹层，是经过合法设计、施工和验收的建筑，且都具有合法产权，该7间店铺的产权证上不但明确记载店铺面积为396.22平方米，且还注明有夹层及夹层的使用面积，被告因违法装修被楼上其他住户业主发现和消防设计验收不合格等原因，被城市建设执法局和消防部门责令停工，其应承担全部责任，与原告无关。2、合同签订后，店铺在双方依约交付时是完好无损的，被告林昂在接收店铺时也已经检查无异议，根本不存店铺瑕疵的问题，因被告在装修过程中，违法破坏店铺主体结构（房梁上钻孔数个、开挖地面并剪断纵筋）和消防设计验收不合格被告有关部门制止施工，被告应承担一切责任，其不但不能以此作为拒付租金的理由，且还应赔偿原告由此所造成的损失。故被告反诉要求原告退还租金55000元、店铺转让费200000元及押金55000元的主张，无事实和法律依据，应予以驳回。原告肖乾向本院提供下列证据材料：1、店铺产权证（航房权证Ｈ字第××号、06××20号、0602321号、06××23号和0602324号每本各1间，第0602322号一本中有2间）复印件6本，以此证明原告出租的7间店铺具有合法产权，店面面积计396.22平方米及夹层和夹层面积情况。2、房屋代管协议书复印件5份及原告身份证复印件1份，以此证明涉讼店铺中的其他5位产权人将店铺委托原告肖乾管理，原告有权出租，并有权提起本案诉讼。3、《商铺租赁合同》复印件1份，以此证明原、被告就本案涉讼的7间店铺租赁情况，及双方就租赁内容、相关事项和各自的权利、义务作出约定。4、长乐市南华公寓结构检测报告复印件1份，以此证明被告接收租赁店铺后，在装修过程中违法施工，对租赁店铺及大楼的主体结构进行破坏情况，处理建议及措施。5、律师函及快递单复印件各1份，以此证明2014年12月27日原告肖乾向被告林昂发函要求解除合同，返还店铺并赔偿原告的相关损失。被告林昂向本院提供下列证据材料：6、身份证复印件1份，以此证明被告（反诉原告）的主体资格。7、《商铺租赁合同》（同原告的证据2）1份，以此证明被告向原告承租位于长乐市吴航街道南山路南侧南华公寓商住楼1-7号七间店铺做餐馆使用，双方间约定的租赁事项和内容。8、收条复印件1份，以此证明原告肖乾收取被告林昂店铺转让费200000元、押金55000元和2014年10月份租金55000元的事实。9、照片复印件4页（7张），以此证明涉讼店铺外观及店内地下基础梁被剪断的事实。10、装修合同复印件1份、114便民服务单据复印件6张及收据1张，以此证明被告装修涉讼店铺支出装修费用498000元和消防工程预付款50000元的事实。11、建设工程消防设计备案检查不合格通知书复印件1份，以此证明涉讼店铺因消防不合格不能进行装修。本院依原告肖乾申请调取的证据有：12、长乐市城乡规划局“责令停止违法行为通知书”及送达回证各1份，证明被告接收租赁店铺后违法施工。13、长乐市城建监察大队询问调查笔录及被询问调查人（蒋某某）身份证复印件各1份，证明被告违规对租赁店铺进行装修，并对店铺内部结构进行破坏。14、照片复印件13张，证明租赁店铺外观及破坏情况。经庭审质证，本院认为，被告林昂对原告肖乾提供的证据1、2、3无异议，上述证据客观，并能证明本案原告及原告所代管的位于位于长乐市吴航街道南山路南侧南华公寓商住楼（1-7号）七间店铺出租给被告，及双方间约定的相关情况，予以采用。被告认为证据4的真实性无法确认，检测报告不是原、被告双方委托或法院指定，不能证明被告对店铺进行破坏；本院认为，检测事宜虽不是依诉讼程序委托，但其内容中关于涉讼店铺结构破坏情况与租赁物店铺现状相符，且与本案关联，故对该部分内容予以确认。被告认为其没有收到证据5的律师函；本院认为，律师函已由快递送达给被告，能证明在租赁期间原告依照合同约定向被告主张有关权利，予以采用。原告对被告提交的6、7、8无异议，该证据与本案关联，予以采用。原告对证据9的真实性和关联性均有异议，认为照片拍摄地点、时间不明确；本院认为，对照片与租赁物现场相符的情况可予确认，对被告欲待证的事实应结合本案其他有效证据进行认定。原告对证据10的真实性和关联性均有异议，认为装修施工合同的面积与租赁合同不相符，施工时间是在租赁物交付之前，施工费用票据大部分发生在施工合同之前，服务单位与施工不符，且没有付款凭证；本院认为，施工合同能证明被告对租赁店铺进行装修，可予采用，服务单据收款人与施工人不一致，并缺乏工程进度表和付款凭据所佐证，收据体现消防工程预付款，且缺乏已施工的证据，该二组证据无法证实被告欲待证事实，不予采用。原告对证据11的真实性无异议，并认为能证明被告消防设计不合格，不是店铺有问题；本院认为，该证据证明被告对租赁店铺装修成海鲜吧，所提交的工程消防设计备案不合格，应停止施工，进行修改的事实，可予采用。原告对本院调取的证据12、13、14无异议，被告对真实性无异议，该证据能证明因被告违规装修租赁店铺过程中，被城乡规划局责令停工的事实，予以采用。根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：本案涉讼的租赁店铺位于长乐市吴航街道南山路南侧南华公寓商住楼1-7号店铺，共七间且并排相邻，其中：1、2号二间店（产权证：航房权证Ｈ字第××号）为原告肖乾所有，3号店（产权证：航房权证Ｈ字第××号）为肖伟所有，4号店（产权证：航房权证Ｈ字第××号）为黄锦星所有，5号店（产权证：航房权证Ｈ字第××号）为郑明慈所有，6号店（产权证：航房权证Ｈ字第××号）为郑明绥所有，7号店（产权证：航房权证Ｈ字第××号）为叶剑云所有。2014年8月1日，上述3-7号5间店铺的所有人分别与原告肖乾签订《房屋代管协议书》5份，约定该5间店铺交由原告肖乾代管，并有权出租等。2014年8月12日，被告林昂与原告肖乾就上述七间店铺签订一份《商铺租赁合同》，合同主要约定，租期5年，自2014年10月1日至2019年9月30日止；租金：从2014年10月1日起至2015年9月30日止每月为55000元，第二年起每年递增7%，即从2015年10月1日起至2016年9月30日止每月租金为58850元，2016年10月1日起至2017年9月30日止每月租金为62970元，2017年10月1日起至2018年9月30日止每月租金为67378元，2018年10月1日起至2019年9月30日止每月租金为72094元；租金以转帐方式每月给付一次，须提前三天给付，被告林昂必须按照约定时间向原告肖乾缴纳租金，如无故拖欠，原告有权向被告每天按实欠租金的1%加收滞纳金；同时约定转让费为200000元及押金为55000元；合同第三条第一款约定，“承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，2、承租方拖欠租金累计达三天的”；第八条违约金和违约责任约定，“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金100000元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金100000元，承租方已付租金及押金不予退还，且承租方不得拆除店面一切固定装修”；合同还就其他事项作了约定。合同签订后，被告林昂向原告肖乾支付2014年10月份租金55000元、转让费200000元、押金55000元，计310000元，原告肖乾将上述7间店铺交付给被告。被告林昂在对该租赁店铺装修过程中，因对房屋结构进行破坏被长乐市城乡规划局责令停止施工。2014年9月29日，因该装修工程的消防设计备案检查不合格，长乐市公安消防大队向被告发出责令停工修改通知书。之后，被告未再向原告支付租金，2014年12月17日，原告律师向被告发律师函，要求被告支付拖欠的租金，解除合同，并由被告承担一切违约责任。原告起诉后于2015年1月23日申请对店铺损坏部分的修复价格进行鉴定，本院依法委托鉴定后，原告于2015年6月29日申请撤回鉴定。审理中，检测报告所记载：轴16-C-E处基础梁中部被开凿；梁顶主筋截断、破坏，轴14-16-C处基础梁被开凿，梁顶主筋截断、破坏；3.080M标高处及三层梁有多处钻孔；3.080M标高处轴11-12-B处梁端部打孔。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同，主体适格，双方意思表示真实，且内容、形式均不违法，应属合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定履行自已的义务。原告将店铺交付被告使用，被告也按约定向原告支付转让费、押金及第一个月租金，但被告在店铺装修过程中，系因违法施工和消防设计备案检查不合格等原由被告相关部门责令停工后，且被告无法举证证明该店铺在其接收前存在瑕疵的事实，故被告林昂自2014年11月起不再向原告交纳租金，系单方终止履行合同行为，已构成违约。该合同第三条约定，被告林昂拖欠租金累计达三天的，原告肖乾有权中止合同，收回房屋。因此，原告要求解除双方于2014年8月12日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告将租赁店铺返还给原告，但未明确具体时间，根据本案实际情况，被告林昂应于判决生效后十日内将店铺交还给原告肖乾。原告要求被告支付从2014年11月份起至交还店铺之日止的租金，符合法律规定，也应予以支持。此外，被告还应承担支付违约金的责任，由于双方约定按所欠租金日1%支付违约金过高，被告对此亦提出抗辩，故可调整为按同期同类银行贷款利率的四倍计算违约金。被告反诉请求解除双方间的《商铺租赁合同》与原告该项主张一致，予以照准。由于本案不但系被告违规装修被有关部门责令停止施工，且因被告违约致合同解除，故被告反诉要求原告退还2014年10月份租金55000元及赔偿装修损失498000元和消防工程支出50000元的主张缺乏依据，不予支持。原、被告自行约定的店铺转让费200000元，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，被告要求退还亦不予支持。押金55000元系履行合同的担保性质，可在被告支付的违约金总额中予以扣除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告肖乾与被告林昂于2014年8月12日签订的《商铺租赁合同》；被告林昂应于本判决生效之日起十日内将租赁店铺交还原告肖乾。二、被告林昂应于本判决生效之日起十日给付原告肖乾自2014年11月起至交还店铺止的租金（暂计至2015年8月份为550000元，之后继续按约定租金给付）；并以实际所欠租金按银行同期贷款利率的四倍向原告肖乾支付违约金至被告林昂付清租金为止（押金55000元可在违约金中扣除）。三、驳回原告肖乾的其他诉讼请求。四、驳回被告林昂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。主诉案件受理费11400元，由被告林昂负担7400元，原告肖乾负担4000元；反诉案件受理费6190元，由被告林昂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  吴国忠二〇一五年九月十日书记员  李立部附：本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。