——湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初472号原告何娅莉。委托诉讼代理人桂超，湖北佑应律师事务所律师。被告胡思恒。委托诉讼代理人白三梅。第三人武汉乔悦君合房地产经纪有限公司。法定代表人范杰，执行董事兼总经理。原告何娅莉诉被告胡思恒、第三人武汉乔悦君合房地产经纪有限公司（以下简称乔悦君合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成由审判员贾继祠担任审判长，人民陪审员陈启芳、人民陪审员马爱国参与评议的合议庭审理本案，并公开开庭进行了审理。原告何娅莉的委托诉讼代理人桂超，被告胡思恒的委托诉讼代理人白三梅，第三人乔悦君合公司的法定代表人范杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何娅莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金63,720元（按每日总楼价的1‰即885元，自2017年10月24日起计算至2018年1月3日止，共计72天）；2、判令被告向原告支付逾期付款利息损失5,655元（以650,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年10月24日起计算至2018年1月3日止，共计72天）；3、判令被告按合同约定，承担原告为实现债权支出的律师费用5,000元；4、判令诉讼费等由被告承担。事实与理由：2017年6月24日，原、被告签订存量房居间（买卖）合同，约定原告向被告出售位于武汉市东西湖区金银湖办事处新桥五路5号祥生·君城二期X栋X单元X层X室的房屋（建筑面积81.55平方米，价款885,000元）。被告于2017年6月24日向原告付定金20,000元，于2017年6月25日再付定金10,000元，并于经纪方或银行通知还贷扣款之日前支付首期房款205,000元，余款650,000元由被告申请贷款，在办妥交易过户及抵押登记后向原告支付，若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批贷额与应付房价余款的差额由买方于到房屋登记机关办理产权买卖手续当日支付给卖方。守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了定金30,000元及首期房款205,000元。2017年10月23日，原、被告办理了过户登记手续，现已过户至被告名下，2017年11月3日，该房屋办理了贷款抵押登记手续，但直到2018年1月4日，被告才向原告支付购房尾款650,000元。审理中，原告何娅莉自愿撤回第二项诉讼请求。被告胡思恒辩称：1、在交易过程中，被告一直配合卖方完成银行贷款事情；2、是银行支付贷款延误，属于不可抗力，不是被告的责任。第三人乔悦君合公司述称：存量房居间（买卖）合同约定原告同意被告通过银行贷款支付购房款，贷款批准之后进行过户，银行贷款延期放款是由原告造成的；被告过户当天付了首付款，银行同意放款的审批在过户前办完，余款是由银行放款。原告何娅莉围绕诉讼请求依法提交了证据。经证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据，即原告何娅莉提交的存量房居间（买卖合同）、账户对账单、手机截图、物业交割保证金收条、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市不动产抵押记载信息单、律师函、邮单及投递信息，本院均予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即原告何娅莉提交的委托代理合同、付款收据，本院对其真实性予以确认，至于能否达到原告主张的证明目的，本院将结合本案事实进行综合认定。根据当事人的陈述及上述有效证据，本院查明案件主要事实如下：武汉市东西湖区金银湖办事处新桥五路5号祥生·君城二期X栋X单元X层X室房屋原产权人为原告何娅莉，不动产权证号为鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第000XXXX号。2017年6月24日，原告何娅莉（卖方）与被告胡思恒（买方）、第三人乔悦君合公司（经纪方）就武汉市东西湖区金银湖办事处新桥五路5号祥生·君城二期X栋X单元X层X室房屋签订存量房居间（买卖）合同，主要约定物业地址为东西湖区金银湖办事处新桥五路5号祥生·君城二期X栋X单元X层X室，建筑面积为81.55平方米，以权证记载为准。不动产权证书号为（2017）武汉市东西湖不动产权第000XXXX号。该物业总价为885,000元。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式由买方承担。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方承担。该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天；买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥物业交接确认书，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志。若买卖双方中任何一方不按约定时间收房或交房，违约方向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金。买方应依约按时支付售房款项，依约按时到贷款银行办理按揭贷款手续。违约责任1.因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。2.出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；其中，买方出资提前还贷后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金并全额退还买方提前还贷款项。3.若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担。存量房居间（买卖）合同所附的房地产买卖合同附件（付款方式）主要约定：“一、定金付款1定金：人民币贰万元整（￥20000.00元）买方须在2017年6月24日支付给卖方。2定金余款：人民币壹万元整（10000.00元）买方须在2017年6月25日支付给卖方。二、首期楼款及房价余款的具体支付按照以下所述实际约定执行……三）注销抵押后付款【】（适用于物业有抵押情况）1、首期房款：……【√】买方出资提前还贷买方出资提前还贷的，卖方必须与本合同签署后七个工作日内办理不可撤销的特别授权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷款对应的银行卡，贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料，交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方出资提前还贷的款项一旦划至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，若卖方擅自挪用，将承担违约责任。买方按揭付款的，买方须在合同签订后柒个工作日到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。首期房款：（不含定金）人民币贰拾万元整（￥200000元）。买方应于【√】A.经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取……2房价余款：（1）.【×】一次性付款：……（2）.【√】按揭付款：卖方同意买方通过向银行申请人民币陆拾伍万元整（小写￥650000元）贷款的形式支付房价余款。买方实际房贷额度，以银行审批为准，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批贷额与应付房价余款的差额由买方于到房屋登记机关办理产权买卖手续当日支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。基于经纪方已经促成合同的成立，且合同解除非经纪方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定时间向经纪方支付佣金。（3）.买卖双方须在完成提前还贷手续后柒工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请产权买卖手续。三.交楼保证金买卖双方一致同意从定金或首期款中预留人民币伍仟元整（￥5000元）作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保卖方在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠款，欠费等。该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算……”同日，被告胡思恒向原告何娅莉支付定金10,000元，原告何娅莉向第三人乔悦君合公司支付物业交割保证金5,000元，第三人乔悦君合公司向原告何娅莉出具收据一份。2017年6月25日，被告胡思恒向原告何娅莉支付定金20,000元。2017年9月19日，被告胡思恒向原告何娅莉的邮政银行账户支付购房首付款205,000元。此后，原告何娅莉还清了银行贷款，消除了房屋上的抵押权，2017年10月23日，原告何娅莉将涉案房屋权属转移登记至被告胡思恒名下，被告胡思恒的不动产权证号为鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第004XXXX号。2017年11月3日，被告胡思恒的贷款银行中国光大银行股份有限公司武汉东西湖支行在该房屋上登记抵押权，被担保主债权金额为650,000元。2017年12月22日，湖北佑应律师事务所受原告何娅莉委托，向被告胡思恒邮寄律师函，表示被告胡思恒仅支付购房款235,000元，剩余650,000元至今未付，违反合同约定和法律规定，要求被告胡思恒在该律师函发出之日起七日内向原告何娅莉支付剩余650,000元购房款、利息、违约金等内容。2017年12月23日，该律师函显示妥投。2018年1月4日，被告胡思恒的贷款银行向原告何娅莉支付购房款650,000元。2018年1月5日，原告何娅莉与湖北佑应律师事务所签订委托代理合同，约定原告何娅莉委托该所指派律师代理与被告胡思恒、第三人乔悦君合公司房屋买卖合同纠纷一案的一审程序，合同签订当日向湖北佑应律师事务所支付律师代理费5,000元，律所出具收款收据，并于本案结案后向原告何娅莉开具正式发票。审理中，第三人乔悦君合公司陈述被告胡思恒在中国光大银行股份有限公司武汉东西湖支行的650,000元贷款于2017年7月底审理通过，原告何娅莉陈述其于2017年9月21日还清了银行贷款，消除了房屋上的抵押权。虽然原告何娅莉认可存量房居间（买卖）合同未对650,000元贷款发放时间进行约定，但其当庭先陈述中国光大银行股份有限公司武汉东西湖支行应在房屋转移登记当日放款，后又陈述应在抵押办理后放款，逾期至2018年1月4日放款属被告胡思恒违约。原告何娅莉于2018年1月23日诉至本院，要求如诉称，审理中，原、被告均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告何娅莉与被告胡思恒、第三人乔悦君合公司签订的存量房居间（买卖）合同及合同附件系各方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，各方应严格按照合同约定履行各自的义务。在本案中，原告何娅莉诉称被告胡思恒违约之处为被告的贷款银行未及时向原告发放贷款，逾期至2018年1月4日放款属被告胡思恒违约，但存量房居间（买卖）合同及合同附件中并未对被告胡思恒的贷款银行何时放款进行约定，原告何娅莉设定房屋转移登记当日或抵押办理后为放款时间既无合同约定，又无法律规定，无证据显示被告胡思恒在履行存量房居间（买卖）合同中存在违约之处，故本院对原告要求被告向其支付违约金63,720元并赔偿其律师费5,000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何娅莉全部诉讼请求。案件受理费1,518元，由原告何娅莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  陈启芳人民陪审员  马爱国二〇一八年七月十八日法官 助理  杨希珍书 记 员  俞越鹏