北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00524号
原告（反诉被告）张博硕，男，1987年10月18日出生。
委托代理人张炜，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）三能达置业有限公�，住所地北京市朝阳区慈云寺*号院*号楼负*层。
法定代表人武步峰，总经理。
委托代理人杨月臣，北京市大都律师事务所律师。
原告（反诉被告）张博硕（以下称姓名）与被告（反诉原告）三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张博硕的委托代理人张炜、三能达公司的委托代理人杨月臣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张博硕诉称：我与三能达公司于2008年12月12日签订了合同编号为XXXX号《商品房预售合同》，约定我向三能达公司购买位于北京市朝阳区XXXX二期用地5#住宅楼8层中板楼1单元802号房屋（以下简称涉案房屋），合同签订后，我依约支付了首付款1672341元、车位费120000元，剩余2400000元购房款由我向三能达公司指定的银行申请按揭贷款。协议签订后，我向三能达公司指定的银行提交了贷款所需的全部资料，并在该银行开立贷款还款账户同时预存了500000元按揭还款。但其间由于三能达公司与按揭贷款银行的借款纠纷，银行一直未向我发放贷款，银行与三能达公司均未就贷款后续事宜通知我。至2012年2月，三能达公司向朝阳法院提起诉讼，要求解除与我签订的商品房预售合同并办理合同登记注销手续，朝阳法院做出（2012）朝民初字第8129号民事判决书支持了三能达公司的诉讼请求。我向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院做出（2012）二中民终字第17879号民事判决书，判决认定我与三能达公司“所签《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行”。该案审理同时，我向朝阳法院提起诉讼，要求三能达公司继续履行合同，经朝阳法院及北京市第二中级人民法院两审审判做出（2013）二中民终字第04358号民事判决书，该终审判决中法院认定“张博硕与三能达置业有限公司所签合同系有效合同，在双方履约过程中，三能达置业有限公司曾起诉解约，但生效判决驳回三能达置业有限公司的诉讼请求，则双方之间的合同处于存续状态。关于付款，双方约定余款240万元由张博硕以申请银行按揭贷款的方式支付，但自2008年12月至今，贷款仍未获批准，在此情况下，双方应就付款问题进一步磋商。现双方未就付款问题达成一致，买受人在未付清购房款的情况下迳行要求三能达置业有限公司交付房屋，办理过户手续，依据不足”，在此认定的基础上驳回了原告要求继续履行的诉讼请求。前述判决生效后，我依据合同约定，向三能达公司账户一次性支付了剩余的2400000元购房款，至此我已经根据商品房预售合同的约定履行了全部的付款义务，同时，北京市第二中级人民法院驳回我要求继续履行合同诉讼请求的情形已经变更且不存在，据此我有权要求三能达公司继续履行合同义务，但三能达公司至今没有履行。因此，我诉至法院，请求法院判决继续履行双方签署的商品房预售合同，三能达公司向我交付涉案房屋、车位，并配合我办理涉案房屋的过户手续。
三能达公司辩称：我公司同意给张博硕办理涉案房屋的入住手续，如果张博硕能够付清房屋剩余价款并办齐相关手续，我公司也同意配合办理涉案房屋的过户手续。关于车位问题，张博硕确实交过车款，但双方就车位并未签订协议，也没有确认具体的车位位置，已交付的车款也并非全部的车位价款，因此我公司不同意张博硕关于车位的相关请求。
三能达公司反诉称：根据北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第17879号民事判决书及北京市高级人民法院（2013）高民申字第3198号民事裁定书，我公司同意履行合同并于2014年3月7日通知张博硕到我公司协商合同履行事宜，包括支付剩余购房款及逾期付款违约金等。张博硕的委托代理人张炜于2014年3月10日到我公司就上述合同履行事宜进行商谈，但双方未能达成一致。我公司认为，张博硕的行为已经违反了双方所签的商品房预售合同，构成违约，应当支付相应的违约金。具体理由如下：2008年12月12日，双方签订《北京市商品房预售合同》，其中第十条约定，“买受人逾期付款的，经出卖人同意合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起当日向出卖人支付违约金”。2009年11月6日，我公司按张博硕在合同中提供的通讯地址及电话，以邮政特快专�的方式给张博硕寄送了《通知函》，通知其在收到通知之日起7日内到我公司销售部办理全部贷款手续或补齐未付款，因张博硕拒收，《通知函》被退回。根据我公司在2009年10月19日按同样地址给张博硕寄送《入住通知》，而张博硕予以签收的事实，可以证明，张博硕在合同中约定的通讯地址及电话是双方履行合同的通讯地址及电话，张博硕拒收《通知函》的行为应当认定我公司尽到了通知其办理全部贷款手续或补齐未付款的义务。根据上述合同约定及我公司《通知函》所载期限，张博硕应承担逾期付款的违约责任，即张博硕应当自2009年11月14日起至2014年4月1日止，共计逾期付款1613日，每日违约金480元，张博硕应当向我公司支付违约金774240元。综上，我公司提起反诉，请求法院判决张博硕向我公司支付剩余购房款2400000元及逾期付款违约金774240元，两项合计3174240元。
张博硕针对三能达公司的反诉辩称：我同意支付剩余购房款2400000元。对三能达公司主张的逾期付款责任，我并未收到三能达公司发出的通知函，有关民事判决生效后我立即要求向三能达公司支付剩余房款，并未构成逾期付款，因此不应当承担违约责任。
经审理查明：2008年12月12日，三能达公司作为出卖人与作为买受人的张博硕签订了《商品房预售合同》（合同编号XXXX），约定：张博硕购买三能达公司开发建设的涉案房屋，预测建筑面积215.24平方米，房款总额为4072341元；买受人应于签约之日向出卖人支付不低于总房款20%的首付款即1672341元，买受人在签署认购书时已缴纳的定金转为本期购房价款，余款2400000元由买受人以申请银行按揭贷款的方式支付；买受人应于签订预售合同当日向贷款银行指定律师楼提交申请按揭贷款所需的全部真实合格资料并签署按揭贷款申�文件及缴纳全部按揭费用；如贷款银行在审核买受人按揭贷款资料的过程中，要求买受人补充提交按揭贷款申请材料的，买受人应在出卖人或按揭律师楼通知后的5日内按照贷款银行的要求向出卖人或按揭律师楼补交全部按揭贷款申请材料；如买受人逾期办理上述按揭贷款申请事宜，则视为买受人逾期付款，买受人应按照预售合同第十条之约定承担相应的违约责任；因可归责于买受人的原因致使其银行按揭贷款申请未获批准的，买受人应在贷款银行通知其申请未被批准之日起10日内，与出卖人就变更付款方式进行协商，并按照双方商定的时间和方式补交应付款项；若买受人未在上述期限内与出卖人就变更付款方式达成一致，或未按照双方商定的时间补交应付款项的，视为买受人逾期付款，买受人需按照预售合同第十条之约定承担相应的违约责任；出卖人应在2009年5月31日前向买受人交付房屋。该合同第十条约定：买受人未按约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计逾期应付款的5%支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。张博硕在合同中所留通讯地址为北京市房山区良乡镇北路芳家园3号楼4—301。
合同签订后，张博硕向三能达公司支付了首期房款1672341元及车位款120000元。2008年12月12日，三能达公司向张博硕出具车位款收据，收据上载明“5#楼车位款、壹拾贰万元正”。2009年1月10日，三能达公司向张博硕出具首期房款1672341元的发票。2009年11月12日，三能达公司通过EMS向张博硕邮寄了《通知函》一份（地址为张博硕在合同中所留通讯地址），内容为：我公司就您办理银行按揭手续或补齐未付房款事宜，给您发本通知函如下。依据您与我公�的合同约定，截止至发函之日，您仍未与银行办理完毕按揭贷款手续。为此，我公司再次书面通知您，请您在收到本通知函之日起7日内到东区国际售楼处与银行办理全部按揭贷款手续或补齐未付房款。如您未按本通知函通知的期限，到东区国际售楼处与银行办理全部按揭贷款手续或补齐未付房款，届时，我公司将依据合同及附件相关约定，有权解除双方签订的商品房预售合同，并要求您按合同约定承担相应的违约责任。该邮件上再投、改退批条处载拒收，同时有“13号留条，14号10：00无人”等字样，上面并留有张博硕的手机号码。张博硕表示未收到过《通知函》。张博硕主张在与三能达公司签订《商品房预售合同》后，按照三能达公司的要求向中信银行还贷账户内存入了500000元，后又根据三能达公司的要求更换贷款银行并转存了上述按揭贷款。为证明该主张，张博硕提交了中信银行存款回单和北京农村商业银行存折。三能达公司认为上述证据不能证明张博硕完成了贷款办理手续，实际上由于银行通知不到张博硕导致贷款未能办理成功。
2012年2月，三能达公司起诉至本院，要求：1、解除双方签订的《商品房预售合同》，张博硕配合我公司办理合同登记注销手续；2、支付违约金120000元；3、张博硕已付购房款，我公司同意退还。2012年9月，本院做出（2012）朝民初字第8129号民事判决书，判决：一、解除三能达置业有限公司与张博硕于二〇〇八年十二月十二日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号XXXX），张博硕于判决生效后七日内协助三能达置业有限公司办理上述合同预售登记注销手续；二、张博硕于判决生效后七日内支付三能达置业有限公司解除合同违约金十二万元；三、三能达置业有限公司于判决生效后七日内退还张�硕已经支付的房款一百六十七万二千三百四十一元。判决后，张博硕不服，上诉至北京市第二中级人民法院，请求撤销原审判决，改判驳回三能达公司原审的诉讼请求。2012年12月20日，北京市第二中级人民法院做出（2012）二中民终字第17879号民事判决书，认为“张博硕与三能达公司所签《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在合同中明确约定因可归责于买受人的原因致使其银行按揭贷款申请未获批准的，买受人应在银行通知其申请未被批准之日起10日内，与出卖人就变更付款方式进行协商，并按照双方商定的时间和方式补交应付款项。三能达公司虽主张按揭贷款申请未获批准系由于张博硕的原因，但其并未提供充分证据予以证明。在此情况下，三能达公司请求解除合同、办理合同登记注销手续，并要求张博硕支付违约金的诉请依据不足，本院不予支持”，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第8129号民事判决；二、驳回三能达置业有限公司的全部诉讼请求。
2012年2月，张博硕起诉至本院，请求法院判令三能达公司：1、继续履行合同，向我交付涉案房屋，并配合我办理该房屋的产权登记；2、向我支付违约金100000元。2012年9月，本院做出（2012）朝民初字第10023号民事判决书，认为“原告作为涉案房屋的买受人，按期足额交纳购房款是其主要义务，原告虽申请了贷款，但未获银行批准，且其当庭提供的证据不能证明未获批贷的原因在于被告，故在原告未履行给付房款义务的情况下，其要求被告履行主要义务，并无法律依据，对于原告的诉讼请求，本院不予支持”，判决：驳回原告张博硕的全部诉讼请求。判决后，张博硕不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年5月13日做出（2013）二中民终字第04358号民事判决书，认为“张博硕与三能达置业有限公司所签合同系有效合同，在双方履行过程中，三能达置业有限公司曾起诉解约，但生效判决驳回三能达置业有限公司的诉讼请求，则双方之间的合同处于存续状态。关于付款，双方约定余款240万元由张博硕以申请银行按揭贷款的方式支付，但自2008年12月至今，贷款仍未获批准。在此情况下，双方应就付款问题进一步磋商。现双方未就付款问题达成一致，买受人在未付清房款的情况下迳行要求三能达置业有限公司交付房屋、办理过户手续，依据不足，本院难以支持。张博硕上诉主张三能达置业有限公司与银行存在纠纷导致其贷款未获批准，但就此未提供充分证据予以证明，本院难以采信”，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年2月21日，张博硕向三能达公司汇款2400000元。2013年2月28日，三能达公司将该款项退还给张博硕。2013年3月4日，张博硕再次向三能达公司汇款2400000元。2013年3月11日，三能达公司再次将该款项退还给张博硕。庭审中，双方表示同意继续履行《北京市商品房预售合同》，并确认张博硕尚有2400000元房款未付，房屋目前仍由三能达公司占有，并且尚未办理房屋过户登记手续。
关于车位，张博硕主张已向三能达公司全款支付车位价款，并且收据中写明系张博硕购买的系5#楼车位，因此应当认定双方已就车位问题达成协议，三能达公司应当一并交付车位并协助张博硕办理车位的过户手续。三能达公司第一次庭审中表示5#楼有空车位，签订关于车位的买卖合同后也可以办理产权过户手续，但具体细节双方需要进一步协商；后三能达公司又主张双方并未就车位签订合同，张�硕的主张没有合同依据。
关于三能达公司反诉主张的违约金，张博硕认为自己并未收到三能达公司2009年11月12日发出的《通知函》，此后双方也一直在为解决纠纷而诉讼，三能达公司主张张博硕逾期付款构成违约的主张不能成立，不同意三能达公司关于支付违约金的反诉请求。
另，诉讼中，张博硕已将剩余房款2400000元交至本院。
上述事实，有各方当事人提交的《商品房预售合同》、发票、收据、存款回单、银行存折、民事判决书、《通知函》、汇款凭证等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：张博硕与三能达公司就涉案房屋签署的《商品房预售合同》（合同编号：XXXX）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当认真履行自己的合同义务。现双方当事人均同意继续履行《商品房预售合同》，本院对此不持异议，在张博硕付清全部剩余房款后，三能达公司应当向张博硕交付涉案房屋并配合张博硕办理涉案房屋的过户手续。
本案中双方的争议焦点有二：一是张博硕与三能达公司就车位的买卖是否存在合同关系，张博硕能否要求三能达公司交付车位、办理车位的过户手续；二是张博硕是否存在逾期付款的违约情形，三能达公司能否向张博硕主张违约责任。关于第一个争议焦点，双方虽然未就车位签订书面的买卖合同，但车位款收据已经载明车位的位置是5#楼车位，这与涉案房屋所在楼号一致，且首期房款的发票日期与车位款收据日期相近，因此可以认定车位款收据中所指的车位与涉案房屋有密切联系，故张博硕关于此车位是与涉案房屋一同购买的主张本院予以采信。同时，结合张博硕已经向三能达公司支付了120000元车位款的事实，本院认定双方之间就5#楼车位的买卖合同�系成立，三能达公司应当向张博硕履行5#楼车位的买卖合同义务，将车位交付给张博硕，并配合办理过户手续。至于三能达公司主张的车位款未全部交付的事实，未提供充分证据证明，故本院不予采信。关于第二个争议焦点，三能达公司主张张博硕逾期付款的主要依据是《商品房预售合同》附件五的相关约定及三能达公司于2009年11月12日向张博硕发出《通知函》而被拒收的事实。首先，关于涉案房屋按揭贷款未获批准是否可归责于买受人张博硕的问题，北京市第二中级人民法院做出的（2012）二中民终字第17879号民事判决书中载明，“双方在合同中明确约定因可归责于买受人的原因致使其银行按揭贷款申请未获批准的，买受人应在银行通知其申请未被批准之日起10日内，与出卖人就变更付款方式进行协商，并按照双方商定的时间和方式补交应付款项。三能达公司虽主�按揭贷款申请未获批准系由于张博硕的原因，但其并未提供充分证据予以证明”，本案审理过程中，三能达公司亦未能提供有效证据证明上述事实，故本院对于三能达公司关于房屋按揭贷款未获批准是由于张博硕的原因的主张，不予采信。其次，关于三能达公司是否向张博硕尽到催款通知义务的问题，三能达公司为证明邮寄地址是张博硕的有效地址，提供了2009年10月29日其向张博硕邮寄入住通知函的邮件跟踪查询表及2009年11月12日邮寄《通知函》的邮件跟踪查询表。三能达公司的理由是，两次邮寄通知函的地址一样，先邮寄的入住通知函由牛铁英代张博硕签收了，后邮寄的催款通知函却被拒收，故应当认定三能达公司尽到了催款通知的义务。本院审查后认为，入住通知函的签收人并非张博硕本人，张博硕也当庭表示并未收到过入住通知函，故三能达公司关于自己已�尽到催款通知义务的主张不能成立。综上，三能达公司关于张博硕应当自2009年11月14日起承担逾期付款违约责任的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张博硕与被告（反诉原告）三能达置业有限公司继续履行二○○八年十二月十二日签订的《商品房预售合同》（合同编号XXXX）。
二、原告（反诉被告）张博硕于本判决生效后七日内一次性向被告（反诉原告）三能达置业有限公司给付剩余购房款二百四十万元。
三、被告（反诉原告）三能达置业有限公司在原告（反诉被告）张博硕给付第二条所述房款后七日内向原告（反诉被告）张博硕交付位于北京市朝阳区XXXX二期用地5#住宅楼8层中板楼1单元802号房屋及5#楼车位一个，并配合原告（反诉被告）张博硕办理上述房屋及车位的产权过户手续。
四、驳回被告（反诉原告）三能达置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19689元，由被告（反诉原告）三能达置业有限公司负担（张博硕已垫付，三能达置业有限公司于本判决生效后七日内支付给原告张博硕）。反诉案件受理费16097元，由被告（反诉原告）三能达置业有限公司负担3926元（已交纳），由原告（反诉被告）张博硕负担12171元（三能达置业有限公司已垫付，张博硕于本判决生效后七日内支付给三能达置业有限公司）。
保全费5000元，由原告（反诉被告）张博硕负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 凌 巍
代理审判员 赵 佳
人民陪审员 冯立森
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 郝 卓