重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第07895号
原告谢容（反诉被告），女，1973年9月28日出生，汉族，住重庆市江津市。
委托代理人尹xx（特别授权），重庆百事得律师事务所律师。
被告重庆美每家置业开发有限公司（反诉原告），住所地重庆市九龙坡区九龙园区华福大道北段70号（美每家研发中心及标准厂房G栋6楼），组织机构代码证：55406235-0。
法定代表人黄亚豹，董事长。
委托代理人李x（特别授权），重庆丽达律师事务所律师。
委托代理人李xx（特别授权），重庆丽达律师事务所实习律师。
原告谢容（反诉被告）与被告重庆美每家置业开发有限公司（反诉原告，以下简称美每家公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗远西担任审判长，与代理审判员羊芳程、人民陪审员董泽芬组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢容及其委托代理人尹雪松，被告美每家公司的委托代理人李鄂、李奕霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢容诉称，2013年10月12日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南滨西路16号5幢1-1-4房屋，合同对交房时间、违约责任及有关房屋的各项登记均做出了明确的约定。原告在合同签订当天就向被告支付了首期房款627724元及各项税费，并且积极地与被告指定的按揭银行办理按揭贷款，但被告并未按约给原告办理合同备案登记及交房，原告曾多次与被告协商，但至今未解决，故原告起诉来院，要求：1、判令解除原被告之间的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款627724元，并支付以627724元为基数，从2013年10月12起至付清之日止的利息，利随本清；3、判令被告返还原告支付的税费84619元；4、判令被告支付按购房款627724元百分之0.5计算的违约金3550元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告美每家公司辩称，按照合同及补充协议的约定，原告负有先付款义务，原告未付清房款，被告有权不办理相关登记及履行交房义务。
反诉原告美每家公司诉称，反诉原告已经按照双方《商品房买卖合同》履行了合同义务，相反是反诉被告违反合同约定，未按照银行要求办理按揭贷款手续，才导致合同未继续履行。根据合同约定，商品房总价为2077724元，首付款为627724元，余款1450000元由反诉被告向银行申请按揭，合同约定反诉被告应于合同签订当天办理银行按揭贷款，但反诉被告经反诉原告多次催告后仍未按照银行要求办理按揭贷款手续，导致反诉原告至今未收到银行贷款，故反诉原告向本院提起反诉，要求：1、判令反诉被告继续履行房屋买卖合同，办理银行按揭手续，即签订3份现房抵押合同、签署办理产权证的委托书、填写申办产权证的申请表；2、若反诉被告未按上述要求签署相关文件，则要求反诉被告立即支付1450000元购房尾款；3、判令反诉原告以未付款1450000元为基数，从2013年10月13日起至实际付清之日起止，按日万分之0.5为标准支付违约金。
审理中，反诉原告变更诉讼请求为：要求反诉被告立即支付1450000元购房尾款，并支付以未付款1450000元为基数，从2013年10月13日起至实际付清之日起止，按日万分之0.5为标准支付违约金。
反诉被告辩称，贷款未发放并非反诉被告责任，是反诉原告的责任，另若因反诉被告的原因不能获得贷款，应从接到银行书面通知10日内承担违约责任，但反诉被告未收到任何书面通知。
原告为证实其本诉诉称及反诉辩称，向本院举示了以下证据：
1、重庆市商品房买卖合同及补充协议，拟证被告未按约履行合同义务；
2、发票及收据，拟证原告已按约履行合同义务；
3、房屋登记信息查询证明，拟证明被告未按约办理合同备案；
4、致歉信（复印件）、邀请函、接房通知书、整改意见收集方案、房屋漏水图片集，拟证明被告延期交房，且房屋存在严重漏水、渗水问题。
5、谢容与兴业银行工作人员的电话录音、兴业银行客户回单、回单联及理财卡，拟证原告按照银行要求完善了贷款资料，是被告未及时跟进才延误了贷款；
被告为证实其本诉辩称及反诉诉称，向本院举示了以下证据：
1、重庆市商品房买卖合同，拟证合同关于房屋交付及逾期申请办理银行按揭的约定；
2、竣工验收备案登记证（复印件）、质量保证书、使用说明书，拟证涉案房屋在交房前已达交付使用条件；
3、邮政快递回执单及快递单号查询，拟证被告在2014年5月30日通知原告迟延交房；
4、中通快递回执及快递单号查询，拟证被告在2014年7月26日通知原告于2014年7月28日接房；
5、重庆市契税缴纳证明及物业专项维修资金专用收据，拟证被告已代原告缴纳相关税费；
6、函告，拟证被告于2013年12月27日通知原告办理按揭贷款相关事宜；
7、两份催告函及快递回执、一份律师函及快递回执，拟证被告于2014年10月28日、2014年11月10日及2014年11月24日催促原告办理按照银行要求办理按揭贷款手续；
8、情况说明，拟证原告未完成贷款手续，导致被告至今未获付款；
9、兴业银行办理房屋按揭贷款所需资料（复印件），拟证办理按揭所需材料；
10、兴业银行业务审批通知书（复印件），拟证原告办理按揭需办理抵押登记手续；
11、办理产权证所需资料（复印件），拟证原告办理产权证需提供权属登记申请表及授权委托书。
被告对原告举示的证据1、2、3及4中的致歉信（复印件）、邀请函、接房通知书的真实性均无异议，但对证据4中的整改意见收集方案、房屋漏水图片集真实性有异议，主张已对相关问题完善并取得竣工验收备案登记；对证据5中的银行客户回单、回单联及理财卡真实性无异议，但对电话录音不予认可，主张无法核实通话人员身份。
原告对被告举示的证据1无异议，对证据2中的竣工验收备案登记证为复印件不予质证，对证据2中的质量保证书、使用说明书及证据3、4、5、6及7中的两份催告函真实性均无异议，但对律师函主张无原件，真实性有异议，对证据8、9、10、11真实性不清楚。
另，经被告申请，本院前往兴业银行重庆分行对涉案房屋按揭贷款相关问题进行了调查，并形成了调查笔录，原被告双方对本院的调查笔录均无异议。
对原被告提交的证据，本院结合案件情况，综合进行评定。
经审理查明，2013年10月12日，原告谢容与被告重庆美每家置业开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同（合同编号：CQ-5575570），合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南滨西路16号5幢1-1-4号房屋，房屋建筑面积275.61平方米，建筑面积单价为7538.64平方米，总成交金额2077724元。其中首付房款为627724元，余款向银行申请按揭贷款；合同第五条第3款第（三）项对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因出卖方的原因，导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，买方也可单方解除合同的，出卖人应于买方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买方，并按照买方已付房价款0.5%赔偿买方；因买方原因，导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定责任；如买方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于双方的事由导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，买方或卖方也可单方解除本合同，出卖方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买方。合同第七条约定，属预售商品房的，出卖方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买方使用；合同第八条约定，买方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款），付清政府部门规定的费用（包括契税、印花税、大修基金）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定；合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定；合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。并注明本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；合同第十二条对办理合同登记备案进行了约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由买卖双方向房屋所在地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。买卖双方应相互配合办理本商品房合同登记备案，由买方委托卖方办理的，买方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由买方提供资料提供给卖方。如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过60日后，买方有权解除合同。买方要求解除合同的，买方要求解除合同的，卖方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按买方已付房价款百分之0.5向买方支付违约金。合同第十四条对办理预告登记进行例如约定，买方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。若卖方未按照双方约定申请办理预购商品房预告登记，应在双方约定期限届满后60日内向买方支付已付房价款0.01%的违约金。双方买卖合同补充协议第三条对前述合同第五条进行了补充约定，买方应向卖方指定的银行申请按揭贷款。买受人应提前查询其是否符合贷款条件以及授信额度等情况。买方应于签订合同当日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件，交纳按揭费用。买受人向银行申请贷款的额度、利率及年限、房款日期等均以银行按揭最新的信贷政策审批为准。如买方提出的贷款申请经银行审查未能通过或者未达到申请额度的，买方应补交资料或采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。如由于买方原因导致最终未能如期付清房款的，卖方有权解除合同并向买方收取约定总房款2%的违约金。补充协议第四条约定，不论买方采取何种方式向卖方支付款项，均以款项到账或卖方实收款项之日为准。补充协议第五条对合同第十二条、第十三条、第十四条补充约定，在约定的各项登记之日，买受人有应付未付（含出卖人待付款、面积误码差补款等）或其他违约事项未纠正的，则出卖人可延期配合买受人办理各项登记。
合同签订当天，原告谢容向被告美每家公司支付了涉案房屋的首付款627724元，并支付了代收大修基金及相关税费84619元。
2013年11月26日，被告美每家公司代原告谢容向重庆市南岸区地方税务局缴纳了涉案房屋契税62331.72元。
2013年11月29日，被告美每家公司代原告谢容向重庆市南岸区房屋管理局缴纳了涉案房屋物业专项维修资金22048.80元。
2013年12月27日，被告美每家公司向原告谢容发出函告，通知原告谢容与按揭银行兴业银行联系，办妥按揭贷款事宜或向被告付清剩余房款，否则将依约追究违约责任。
2014年5月28日，被告美每家公司向原告谢容发出通知，涉案房屋将延期交房。
2014年7月18日，兴业银行重庆分行对涉案房屋的按揭贷款下达了信用业务审批通知书。
2014年7月21日，涉案房屋所属项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
2014年7月26日，被告美每家公司向原告谢容发出接房通知，通知原告谢容于2014年7月28日前往被告“美每家.南滨上院现场交付中心”办理涉案房屋接房手续。
2014年10月28日及2014年11月11日被告两次向原告发函，载明由于原告未按照银行要求提交办理按揭贷款所需的办理房产证资料和抵押合同，导致被告未能收到全部房款，也无法为原告办理交房手续，故通知原告于收到函告之日起5日内与银行联系，按照银行要求提交办理按揭贷款所需资料，或付清剩余房款，否则将依约追究违约责任。
2014年11月26日，被告委托重庆丽达律师事务所向原告发律师函，要求原告积极处理按揭贷款事宜，否则将依法追究违约责任。
另经本院前往涉案房屋按揭贷款银行兴业银行重庆分行调查，兴业银行重庆分行经办客户经理陈述，卡号为622908346971171013（开卡时间为2013年10月11日）的兴业银行理财卡是谢容为办理涉案房屋的按揭贷款而开户的，按照操作惯例，通常开户时，客户已与银行沟通贷款事宜，提交相关资料，面签相关文件，形式审查合格后就开户，但相关资料落款时间均为空白，根据需要事后补填。待开发商提交商品房买卖合同后，银行开始报件查征信系统，根据档案显示针对该贷款申请，银行于2013年10月25日查询谢容的征信，发现征信存在问题，随后就通知谢容补交逾期还款的说明，谢容于2014年1月9日补交了相关材料。2013年11月18日，银行先行对该申请报件，但发现谢容的还款能力不够，审查后要求谢容追加担保人，补交存款证明。后谢容陆续补交相关材料，2014年4月，担保人也前往银行完善了相关担保手续。2014年7月，该贷款申请审批通过，银行将借款合同返给开发商去办理抵押，但开发商反馈涉案房屋已变为现房，需与业主补签现房抵押合同，但银行一直未收到该份抵押合同。若非涉案房屋变为现房，应不需补充提供材料。另现银行只需开发商提交抵押权预告登记证明便可发放贷款。
2015年2月12日，谢容以前述请求起诉来院。
上述事实有双方当事人当庭陈述及举证并本院调查的证据在卷为凭，足以认定。
审理中，双方当事人争议的焦点为：
针对涉案合同补充协议第五条的约定，原告主张该条约定违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的强制性规定，规避了被告的义务，加重了原告的义务，且受众统一、无明示，属于格式条款，应当无效。被告主张该条为双方协商约定，合法有效，收取房款是被告主要的合同权利，依照约定，买受人未付清房款前，被告可延迟办理各项登记。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约自觉履行义务。
针对原告主张补充协议第五条，违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的强制性规定，属无效条款的主张。首先从内容来看，该条约定并不违反《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，内容不存在冲突，其次《重庆市城镇房地产交易管理条例》本身为管理性规范，并非效力性规定。另该条补充协议仅是双方针对办理合同备案登记、办理产权登记、办理预告登记事宜进行的特别约定，并不具有格式合同的性质，因此，本院对原告的该项主张不予采纳。
现本诉原告以被告逾期办理合同备案登记及逾期交房为由，要求解除涉案合同，并以此要求被告承担违约责任。反诉原告以反诉被告未按照银行要求办理按揭手续为由，要求反诉被告继续履行合同并承担违约责任。现本院对本诉原告的解除理由是否成立以及反诉原告要求继续履行是否成立一一进行评述。
首先，针对原告主张被告逾期交房的解除理由。双方合同第七条虽明确卖方应当在2014年5月30日前，将通过建设工程竣工验收备案登记的房屋交付买方使用，合同第九条约定，卖方逾期交房超过60日，买方有权解除合同。从本案查明事实来看，2014年7月21日，涉案房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年7月26日，被告向原告发出接房通知，通知原告于2014年7月28日前往被告“美每家.南滨上院现场交付中心”办理涉案房屋接房手续，被告逾期交房并未超过60日。另结合双方合同第八条的约定，买方付清全部房款且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接，卖方至今未收到房屋尾款，被告据此可以不办理接房手续且不承担相应逾期交房的违约责任。因此，原告的该项解除理由不能成立。
其次，针对原告主张被告逾期办理合同备案登记的解除理由。双方合同第十二条对办理合同登记备案进行了约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由买卖双方向房屋所在地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因卖方的原因，逾期备案超过60日的，买方有权解除合同。但是双方补充协议第五条针对该条约定进行了补充，约定的各项登记之日，买受人有应付未付（含出卖人待付款、面积误码差补款等）或其他违约事项未纠正的，则出卖人可延期配合买受人办理各项登记。双方补充第三条的约定，买方应于签订合同当日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件，交纳按揭费用。从本案查明的事实来看，原告虽于合同签订的前一天便提交了相应贷款手续，但因原告自身的征信及还款能力问题，提交申请后，便一直在完善相关贷款手续，直到2014年4月份，相关手续才完善，2014年7月通过审批。但于此同时，涉案房屋通过建设工程竣工验收备案登记，由预售房变为现房，相应贷款手续发生变更，被告通知原告完善相关手续，但原告一直未完善。故结合本院查明的事实及合同约定，被告有理由延期办理相应的合同备案登记手续，因此，原告的该项解除理由亦不能成立。
通过上述评议，原告的解除理由均不能成立，本院不予支持。谢容作为买受人，负有支付房款的义务。在双方的合同中约定，“首付房款为627724元，余款向银行申请按揭贷款”。2014年7月18日，兴业银行重庆分行对涉案房屋的按揭贷款下达了信用业务审批通知书。谢容办理按揭贷款的条件已成就。按揭贷款合同签订后，谢容即达到了支付剩余房款的条件。随后，美每家公司也多次通知谢容完善贷款手续或付清剩余房款，但谢容一直未按被告通知完善相关手续，因谢容的原因阻止了按揭贷款合同的签订。因此，在谢容拒绝补充贷款资料、完善相关手续的的情况下，美每家要求其支付剩余房款的理由并无不当，本院予以支持。
对于美每家公司要求谢容支付违约金的诉讼请求，首先，双方的合同对逾期提交贷款资料的违约责任并没有约定，其次，根据双方合同第五条第3款第（三）项的约定因买方原因，导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定责任；如买方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。但美每家公司并未举证证明按揭银行书面通知谢容未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，据此，本院对美每家公司的该项请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、谢容于本判决生效后90日内支付重庆美每家置业开发有限公司购房款1450000元；
二、驳回本诉原告谢容全部诉讼请求；
三、驳回反诉原告重庆美每家置业开发有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费10814元，反诉案件受理费8925元，均由本诉原告谢容承担，本诉案件受理费10814元谢容已缴纳，反诉案件受理费8925元重庆美每家置业开发有限公司已垫付，谢容在支付重庆美每家置业开发有限公司前述款项时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
羊芳程
人民陪审员 董泽芬
二〇一五年十一月四日
书 记 员 唐 爽