安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民一初字第00303号
原告：李保英，男，1955年3月24日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
委托代理人：阚乃同，明光市柳巷镇法律服务所法律工作者。
被告：范迪强，男，1973年6月29日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
委托代理人：李芳，明光市明光法律服务所法律工作者。
原告李保英诉被告范迪强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员管震于2014年1月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李保英及其委托代理人阚乃同，被告范迪强及其委托代理人李芳均到庭参加了诉讼。证人郑广送出庭作证，本案现已审理终结。
原告李保英诉称：2013年3月，原、被告经过自愿协商，由原告将位于潘村街道张庄路坐西向东的两间门面房以及院落、厨房、原小仓库、卫生间租赁给被告使用，约定此房出租后仅限于被告经营饮食服务。口头协议达成后，因被告资金短缺，未能当时支付房屋租赁费，于2013年3月11日向原告出具5000元欠条一张，约定此欠款于同年6月30日前付清，担保人郑某在欠条上签字。2013年3月15日双方补签一份《房屋租赁协议》，协议约定，租赁期为五年（从2013年3月15日起至2018年3月15日止），租赁费为每年5000元，乙方必须在每年阳历十一月前主动交清下一年的租金，否同甲方有权收回房屋，终止合同。可是被告，对所欠的2013年5000元租金未按约定给付，对2014年应交的租金未按协议约定在2013年11月30日前交付原告，经原告多次索要租赁费用未果，同时，被告不仅改变了房屋租赁用途，还将房屋的门窗撬毁。综上，被告未按协议约定履行，已构成违约，故原告提起诉讼，请求依法判决解除原、被告签订的房屋租赁协议；被告给付所欠房屋租赁费5000元。
原告李保英为证明其诉讼主张，提交了下列证据：
1.欠条一张，拟证明被告应该在2013年6月30日前给付原告房租费5000元；
2.房屋租赁协议一份，拟证明双方约定在上一年的11月份交清下一年的租金，否则原告有权收回房屋；
3.录音资料一份，拟证明起诉的5000元是房租费不是货款，房屋的用途仅限于餐饮经营。
被告范迪强在庭审中辩称：1.欠条是被告本人署名，但所欠的5000元不是租赁费而是原告的货款；2.双方签订的协议没有约定仅限于餐饮经营，不存在改变房屋用途；3.关于《房屋出租协议》第三条，不存在每年阳历11月前交清下一年度租金的问题，实际为双方口头约定于每年期满前提前一个月交清下一年房租；4.被告没有毁损原告的房屋，即使有也由被告负责维修，这不是解除协议的理由；5.双方签订的房屋出租协议，属于附条件的民事法律行为，因为原告出租房屋的同时，将经营的货物和流动饭店的设施一并转让给被告，若协议解除，被告的损失达万元之多。综上，被告没有拖欠租金，不构成根本违约，不应当解除合同，应当驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩称主张，提供了以下证据：
1.货单两本，拟证明原、被告签订房屋出租协议时一并转让店面里近四万元的货物，因此，房屋出租协议是属于附条件的协议；
2.证人郑某、赵某的书面证言各一份，拟证明双方口头约定每年期满前一个月交付租金；被告不欠原告租金5000元；房屋出租协议是附条件的协议；
3.证人郑某出庭作证，拟证明被告不欠原告的房租费也没有毁损原告的房屋，且出租房屋必须带上货物。
本案经公开开庭审理，对当事人的陈述及提供的证据，经过举证、质证和辩论，其质证情况如下：被告对原告提交的证据质证认为：证据1，欠条是被告署名，但欠的是货款，不是房屋租金；证据2，对该协议中的第三条有异议，因为关于下一年交房租问题是双方口头约定提前一个月交清，即2月15日前交清，因此，被告不构成违约；证据3，不能够证明原告的证明目的。
原告对被告提供的证据质证认为：证据1，认可是其本人所写，但认为不能够证明房屋租赁协议是附条件的；证据2，不属实；证据3，证人证言相互矛盾，只有流动饭店的东西一并转让给原告属实，其它均不属实。
根据原、被告双方当事人的举证，结合当事人的陈述，按照证据的合法性、真实性及关联性原则，对原、被告双方当事人的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2，原、被告及证人郑某对其真实性不持异议，故本院予以采信；关于被告对证据2中第三条的质证意见，认为关于交清房屋租金期限双方另有口头约定，其提供的证人证言相互矛盾，原告亦不予认可，不能推翻原告提供的书面证据，故对被告该质证意见，本院不予采信；对证据3，系原告和证人郑某的手机通话录音，没有其它证据加以印证，因郑某已经出庭作证，其当庭陈述与录音内容不一致，且被告亦不认可，故本院不予采信。对被告提交的证据1，原告认可是其本人所写，故本院予以采信；对证据2，关于赵某的书面证言，因其本人没有出庭作证，无法核实其内容的真实性，关于郑某的书面证言，因本人已经出庭作证，但对该证据前后回答自相矛盾，无法认定，原告亦不认可，故本院不予采信；对证据3，对于其证言自相矛盾部分不予认可。
经审理查明：2013年3月份，李保英与范迪强达成口头协议，李保英将其经营的流动饭店所剩货物转让给范迪强，且进行了交付。2013年3月15日，李保英作为甲方与范迪强作为乙方签订了一份《房屋出租协议》，其内容为：一、甲方将门面房坐西向东两间以及院落、厨房，原小仓库、卫生间、一并出租给乙方使用。二、出租期限为五年，二零一三年三月十五日至二零一八年三月十五日止，每年租金为伍仟元整。三、乙方必须在每年阳历十一月前主动交清下一年的租金，否则甲方有权收回房屋，终止合同。双方还约定了其他权利和义务。该协议由李保英、范迪强以及证明人郑某签名并捺印。李保英已按约定将出租房屋交付范迪强。在《房屋出租协议》签订前，2013年3月11日，范迪强向李保英出具欠条一张，其内容为：今欠到李保英现金伍仟元整（此款在2013年6月30日付清）。郑某作为担保人在欠条上签字。
对5000元欠款，李保英认为欠的是房屋租赁费，货物转让款被告已经付清；而范迪强则认为欠的是转让的货款，而不是租赁费。
范迪强认为对《房屋出租协议》中约定的租金交纳期限，双方已口头约定变更为下一年的租金在上一年租期到时提前一个月交清，但李保英对此不予认可。
对范迪强与李保英是否口头协议变更下一年的租金在上一年租期到时提前一个月付清问题，范迪强申请的证人郑某表示不清楚。证人郑某的书面证言与庭审证某
李保英没有提供范迪强改变房屋用途和毁损房屋的证据。
上述事实，有当事人陈述、欠条、房屋出租协议、证人证言、庭审笔录在卷佐证，足以认定，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反有关法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定履行。被告认为双方签订的《房屋出租协议》约定的租金交纳期限，经双方协商另有口头约定进行了变更，即下一年的租金在上一年租期到时提前一个月付清（于每年2月15日前给付），但被告仅有其陈述，所申请的证人证言也不能证明原、被告口头约定进行了变更，且原告对此也不予认可。故被告此辩称本院不予采信。而原告提供的《房屋出租协议》明确约定承租方必须在每年阳历十一月前主动交清下一年的租金，否则出租方有权收回房屋，终止合同。按协议约定，被告应在2013年11月前交清下一年的租金，即第二年的租金，而被告未在2013年11月前交清下一年的租金，显属违约，理应承担违约责任。原告要求解除双方签订的《房屋出租协议》的诉讼请求，本院予以支持。
被告欠原告5000元事实存在，被告理应给付。至于被告所欠原告5000元是租金还是货款，并不能否认被告未按协议约定交纳下一年的租金的事实。
当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用的原则。而被告不仅未按约定在2013年6月30日给付所欠原告5000元，又未按约定给付下一年的租金，显然被告不诚实信用。对租赁合同而言主要是租赁物的交付和租金的给付，而被告未按照协议约定给付租金，显然是构成根本性违约，故被告辩称其不构成根本违约，不同意解除合同，理由不能成立。被告未能继续承租原告房屋纯属其不诚实信用造成，在其违约的情况下，若让被告继续承租对原告不公平。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李保英与被告范迪强于2013年3月15日签订的《房屋出租协议》于判决生效之日起解除；
二、被告范迪强于本判决生效之日起三十日内将协议约定的租赁物交付给原告李保英；
三、被告范迪强于本判决生效之日起十日内给付原告李保英欠款5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告范迪强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 管 震
二〇一四年三月六日
书记员 王经伟
附本案适用相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。