广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终646号
上诉人（原审原告）：伍丽匀，女，1976年8月27日出生，汉族，住广东省台山市。
委托诉讼代理人：许兆基，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肇庆华盈物业服务有限公司，住所地：广东省肇庆高新区迎宾大道西、广佛肇城际轨道南面阳光未来城A2幢A2-01房下（物业用房）。
法定代表人：梁鸿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗文敏，该公司职员。
委托诉讼代理人：王菲，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：肇庆恒隆置业发展有限公司，住所地：广东省肇庆市高新区迎宾大道阳光未来城A1B1栋101号商铺。
法定代表人：邓应尧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严文敏，该公司职员。
上诉人伍丽匀因与被上诉人肇庆华盈物业服务有限公司（以下简称华盈公司）、肇庆恒隆置业发展有限公司（以下简称恒隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2017）粤1284民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
伍丽匀上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令华盈公司、恒隆公司连带向伍丽匀赔偿159472元；3.判令华盈公司、恒隆公司连带向伍丽匀支付评估费2000元；4.判令本案的一、二审的诉讼费用全部由华盈公司、恒隆公司承担。事实和理由：一、一审判决认定遭污水粪水污染的位置仅为案涉房屋的房间及走廊错误。2017年3月10日，涉案房屋交付后，伍丽匀一直未在该房居住，涉案房屋的厕所污水粪水大量反流到屋内，因华盈公司未能履行监督管理职责，及时修复污水管道，导致污水粪水在屋内浸泡长达数天的时间。如在一审中提交的房屋被污水粪水浸泡现场照片所示，污水粪水从厕所倒灌漫入走廊的情况严重，污水粪水反流数天，进而漫入卧室、客厅及厨房乃是必然趋势。因此一审判决没有查明遭污水粪水已漫入卧室、客厅及厨房的事实，错误认定污水粪水仅漫至房间及走廊的位置，作出了不利于伍丽匀的判决。二、一审法院认定案涉房屋遭浸染的位置可采取翻新、填缝等方式进行修复有误。一审法院到现场勘查之时，案涉房屋已经华盈公司人员清洁及消毒，地板及房间整洁，房屋未闻及明显异味，因而认定案涉房屋遭浸染的位置可采取翻新、填缝等方式进行修复有误。首先，一审法院到现场勘查之时距离污水粪水严重反流及华盈公司清理已有半年之久，气味具有极易挥发的性质，经清理数月后房屋表面未闻及异味乃是自然规律。其次，未闻及异味并不意味着污水粪水未波及墙缝、墙角内。污水粪水在漫入走廊、卧室、客厅、厨房的过程中，必然导致污水粪水通过墙缝、瓷片缝等缝隙渗入，从而产生细菌残留，造成的损害并不能通过简单的翻新、填缝即可修复，必须通过整体重置的方式，才能修复粪水渗入问题。最后，一审判决没有考虑到本案的事实情况，本案中倒灌的不是一般的下水道的污水，而是厕所管道的粪水，污水粪水造成的不仅是物质上的损失，更给伍丽匀留下难以磨灭的心理阴影，必须整体重置才能去除。因此，一审法院认定案涉房屋遭浸染的位置可采取翻新、填缝等方式进行修复有误。三、一审法院认定房门、1.5米床、1.8米床、小实木凳、白色床头柜、白色大衣柜、桃色橡木台、桃色大衣柜及床垫按重置价格10%确定上述物品的损失有误。房门、1.5米床、1.8米床、小实木凳、白色床头柜、白色大衣柜、桃色橡木台、桃色大衣柜由于木质，粪水会通过着地部分渗入木质家具内，产生细菌残留、异味等常人难以忍受之问题，经粪水浸泡过的床垫亦如是。上述物品必须通过重置，而不是通过简单的清洗就能解决木质家具损坏，细菌残留等问题。因而一审法院按重置价格10%确定上述物品的损失有误。四、案涉房屋的厕所、洗手盘、地漏、门坎石、地角线、墙体瓷片亦必须重新装修。虽案涉房屋的厕所、洗手盘、地漏、门坎石、地角线、墙体瓷片均为瓷砖质地，但粪水长时间浸泡，会通过地缝、墙缝、瓷砖缝等多处缝隙渗入地表，必须全部重置才能达到清洁缝内污水、异味的效果。五、一审判决没有对评估报告作出正确认定。在一审过程中，一审法院委托肇庆市中联资产评估有限公司对伍丽匀房屋受损价值作出认定。根据肇中联评报字【2017】第252号资产评估报告书，认定涉案房屋装修、家具重置价值为159472元。伍丽匀认为该鉴定报告应当作为定案的依据，一审法院主观臆断，没有遵守以事实为依据的原则，作出了不当的判决。综上所述，一审判决查明事实不清，判决不公，请求撤销原判，支持伍丽匀的上诉请求。
华盈公司辩称，一、一审法院综合案涉房屋物品的性质、损坏可能性、双方的举证及资产评估报告书的评估，对伍丽匀遭受的损失进行认定，事实清楚，应予以维持。二、伍丽匀对其所有的房屋负有不可推却的管理责任，伍丽匀未能及时发现涉案房屋发生倒灌导致房屋被长期浸泡使损失进一步扩大，因此产生的责任应由伍丽匀自行承担。三、华盈公司在事故发生后积极采取有效措施防止损失扩大并承担了相关费用，法院应充分考虑华盈公司已承担的费用，并相应减轻华盈公司的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
恒隆公司辩称，法院已经将本案案由调整为物业服务合同纠纷，恒隆公司不是适格的主体，案涉房屋已经经过合格验收，恒隆公司在此过程不存在过错。
伍丽匀向一审法院起诉请求判令：1.华盈公司、恒隆公司连带向伍丽匀赔偿财产损失245000元（包括地板材料费与人工费7万元、墙身材料费与人工费5万元、家具费用5万元、误工费与房屋贬损价值6万元、电路检查费用1000元、去除房间异味费用4000元以及因房屋无法居住导致伍丽匀支出的租金1万元）；2.本案的诉讼费用、鉴定费等全部由华盈公司、恒隆公司负担。
一审法院认定事实：伍丽匀为肇庆高新区迎宾大道阳光未来城V1V2幢V2-302号房（以下简称“案涉房屋”）的权属人，其于2015年6月6日与恒隆公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，购买案涉房屋，为预售商品房，房屋总价665000元，由伍丽匀分四期在2015年10月31日前付清，恒隆公司在2016年8月30日前交付。同日，伍丽匀与恒隆公司签订《广东省临时管理规约》，与华盈公司签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定：华盈公司有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务；物业服务的内容包括：……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、公共场地等；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修：1.24小时内到达现场处理完毕；2.每天巡检小区公共区域、发现问题及时处理；急修：1.60分钟内到达现场处理……。
2016年7月27日，恒隆公司会同监理单位、施工单位就案涉房屋办理住宅工程质量分户验收，其中给排水系统安装均显示符合要求。2016年8月26日，恒隆公司承建的阳光未来城V1V2栋办理竣工验收备案，工程验收结论综合评定为合格，其中建筑给水、排水全部评定合格。2016年8月15日，恒隆公司向伍丽匀发出《收楼通知书》。2016年8月30日，伍丽匀办理收楼手续。2016年9月30日，伍丽匀向华盈公司提出装修申请，并填写《装修申请表》。根据该《装修申请表》记载，装修期限为2016年10月10日至2017年1月1日，华盈公司已收取装修保证金1000元、装修垃圾清运费300元。装修完成后，华盈公司已将装修保证金1000元退还伍丽匀，伍丽匀一直未入住案涉房屋。
2017年3月10日，伍丽匀回到案涉房屋，发现厕所污水粪水大量反流到屋内。同日，伍丽匀向华盈公司及恒隆公司发出《投诉书》，提出索赔地板材料与人工费、墙身材料与人工费、家具费用、误工费与精神损失赔偿共计20万元。2017年3月11日，恒隆公司组织案涉房屋的施工单位、监理单位、设计单位对现场进行勘查，并召开现场会议，各方在会议中一致确定：该工程已竣工验收，按分户验收要求试水试验，并无管道堵塞现场，房屋已交付业主使用，现房屋排水立管堵塞是由于V2幢相关业主后期装修时，有装修废料或水泥砂浆掉落排水立管造成的。2017年4月4日，华盈公司与恒隆公司商讨后向伍丽匀发出《关于V2-302管道堵塞倒灌业主提出诉求的回复》，回复同意作出以下补偿方案：1.认为地面是仿木抛光瓷砖，本次事故不会导致瓷砖的实质性变异或变形，同意对所有的地砖表面进行深度清洁，确保没有异味；2.由物业管理公司安排清洁人员对房屋地面进行清洁（用湿水地拖加消毒水拖抹每天2次连续1周并进行通风）；3.对所有变色的地砖缝全部进行翻新，采用专业的地砖缝填缝剂重新进行填缝处理；4.对变形的门套进行更换；5.对被渗水的床架重新购买或赠送物业费；6.业主家属入住酒店的房费、餐费在协调期由开发商支付；7.赠送2年的管理费。2017年4月12日，华盈公司再次回复伍丽匀，认为案涉事故是由于人为地将装修残余物料倒入管道，导致管道部分堵塞引起的，伍丽匀应向实际侵权人主张，基于人道主义，华盈公司可提供以下方案：方案1.清洁消毒、翻新地砖缝、更换变形门套（以3500元为限，可替换为赠送1年物业费3547.2元）、承担伍丽匀及其亲属入住酒店的住宿费、赠送2年物业服务费共7094元；方案2.一次性支付15000元作为慰问金，业主承担所有的修复和维修责任。伍丽匀不同意上述方案，并于2017年6月7日向该院提起本案诉讼。
事故发生后，华盈公司对案涉房屋进行了数次清洁及消毒，并安排伍丽匀于2017年3月11日至2017年4月20日期间入住肇庆华腾商务酒店有限公司，产生住宿费4726元，由华盈公司支付。
本案审理过程中，伍丽匀申请对因浸泡造成伍丽匀的房屋装修、家具损失进行鉴定。该院依法委托肇庆市中联资产评估有限公司进行评估。肇庆市中联资产评估有限公司结合本案情况，确定对房屋装修、家具采用重置成本法进行评估价值，并于2017年9月13日作出肇中联评报字[2017]第252号《资产评估报告书》（以下简称《资产评估报告书》），结论为案涉房屋装修、家具重置价值为159472元，评估明细清单共36项，包括：1.装厕所、洗手盆5套共3340元；2.装地漏7个共420元；3.贴门坎石10条共600元；4.墙面刷防霉固剂360平方共9000元；5.扇灰360平方共5400元；6.扇灰油ICI360平方共10800元；7.房门4套共6400元；8.厨房推拉门1套2800元；9.开地角线槽、线槽150平方共5250元；10.批荡20平方共800元；11.装排水管30米共2100元；12.装供水管80米共4800元；13.地面找平（厨、厕、阳台）45平方共2025元；14.厨、厕防水98平方共5880元；15.贴瓷片83平方共12393元；16.贴地砖155平方共33424元；17.贴地角线120平方共4620元；18.门窗、墙角、修补、填缝40平方共2400元；19.1.5米床1张1900元；20.1.8米大床1张共2600元；21.小实木凳1张180元；22.白色四脚树叶1张480元；23.白色床头柜2张共660元；24.玻璃电视柜1件3600元；25.酒柜3件共3300元；26.玻璃茶几台1张1900元；27.白色大衣柜1件4700元；28.桃色橡木台1件2100元；29.铁黑椅子10张800元；30.1.8米大床1张2800元；31.1.8米大床1张2160元；32.1.8米海马床垫2张5360元；33.薄椰棕床垫1张1800元；34.桃色大衣柜1件3980元；35.鞋柜1件1900元；36.布艺沙发1套6800元。伍丽匀为上述鉴定支付评估费2000元。对上述《资产评估报告书》，华盈公司、恒隆公司认为缺乏客观、真实性，不得作为定案依据，评估结果应视物品损毁程度认定，不应统一以整体重新购置价格进行认定，其中1-6、8-14、17-18、22、24-26、29、32-33项不应列入评估范围，第15、16项贴瓷片、贴地砖，评估价格应为房屋整体瓷片、地砖价格，而本次事件只有部分地面的瓷片、地砖受损，因此不应以全部瓷片、地砖价格认定损失；剩余7、19-21、23、27、28、30、31、34、35、36项系木制品，在本次事件中的确有所损失，但损失程度未达到整体使用功能丧失，故以重置价格认定损失，明显过高，应综合考虑损失程度、折旧等因素综合认定。恒隆公司对上述《资产评估报告书》合法性、真实性、关联性无异议，但认为不得作为定案依据。
2017年11月14日，该院对案涉房屋进行现场勘察。勘察所见，经华盈公司人员清洁及消毒后，地板及房间整洁，房屋未闻及明显异味；厕所、洗手盆、地漏、贴门坎石、地脚线为瓷砖质地，未见损坏;厨房推拉门使用正常;瓷砖墙体分布在厕所、厨房，未见瓷砖或瓷砖缝有明显污迹;客厅墙体未见浸泡污迹扩散;客厅摆放有玻璃电视柜、酒柜、玻璃茶几台、铁黑椅子、布艺沙发（脚部为木质）;阳台摆放有鞋柜;其中家具中的白色四脚树叶、玻璃电视柜、酒柜、玻璃茶几台、铁黑椅子的脚部为铁质；家具中的1.5米床1张、1.8床3张、小实木凳1张、白色床头柜2张、白色大衣柜1件、桃色橡木台1件、桃色大衣柜1件、鞋柜1件的脚部为木质且均存放在房间；1.8米海马床垫、薄椰棕床垫位于房间的床架上；房间地砖未见变形；案涉房屋主要损坏体现为：房间墙体（靠近厕所部分的墙体）有约1米高度的浸泡污迹扩散，房间地砖缝有明显污迹。勘察过程中，伍丽匀陈述污水浸泡房间、走廊以及客厅大部分，未浸泡阳台及厨房；华盈公司的工程主管则陈述其为第一时间到达现场的人员之一，污水仅浸泡房间及走廊，未浸泡客厅、阳台、厨房及入户平台。该院对比伍丽匀起诉时作为证据提供的现场照片，伍丽匀提供的图片为厕所、房间及走廊的污水图片，并未提供客厅遭污水浸泡的图片。各方均确认案涉房屋的下层为架空层，案涉排污管道下部位暴露在架空层内。华盈公司为证明其已履行巡查义务，提供V2栋《巡查检查表》一份，该表显示2017年1月1日、2017年1月2日、2017年2月1日粪水管巡查结果为无异物，正常；2017年3月2日巡查结果为“巡查发现粪水管有异物不流通，已上报维修”；2017年4月2日后巡查结果为正常。华盈公司工作人员陈述，在2017年3月2日发现粪水管异常后，已安排人员进行了管道疏通，伍丽匀房屋内的污水有可能是3月2日的堵塞后倒灌进屋内造成的，也有可能是伍丽匀自身装修垃圾堵塞造成的。
本案立案时案由为财产损害赔偿纠纷，经该院庭审询问，伍丽匀明确表示按物业服务合同纠纷主张权利，华盈公司、恒隆公司表示无异议。伍丽匀并未就误工费、房屋贬值损失、电路检查费用、去除房间异味费用、租金等提供证据予以证明。
一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中恒隆公司在交付案涉房屋前，对房屋进行了竣工验收，工程验收结论综合评定为合格，其中建筑给水、排水全部评定合格，且案涉房屋自交付后至事发时已正常使用多时，这表明房屋交付时排污管道内堵塞的可能性很小，伍丽匀未能提供其他证据证明恒隆公司在本案中具有过错，故恒隆公司在本案中不应承担赔偿责任。
关于伍丽匀主张华盈公司承担赔偿责任。本案中，伍丽匀提起的物业服务合同纠纷之诉，故华盈公司应否承担责任，应考察华盈公司在物业管理服务过程中是否存在违约行为。伍丽匀与华盈公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。按照伍丽匀与华盈公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，污水管道系业主共用设施设备，属于华盈公司的物业管理范围。案涉污水管道系肇庆高新区迎宾大道阳光未来城V2栋2号房的业主所共用，应纳入物业服务合同所规定的公用设施设备范围。华盈公司对于公用设施设备负有日常维护管理之责，并且案涉排污管道下部位暴露在架空层内，华盈公司是可以通过日常巡查及时发现问题。华盈公司辩称案涉事故有可能是伍丽匀自身装修行为导致，但本案伍丽匀在2017年1月1日已完成装修，而根据华盈公司提供的《巡查检查表》，案涉排污管道在2017年2月1日前的巡查检查结果均为正常，而若因伍丽匀自身装修行为导致堵塞，则不可能在2017年1月1日至2017年2月1日期间巡查均未发现异物，故该院对华盈公司的上述辩称，不予采纳。根据华盈公司提供的《巡查检查表》，案涉排污管道在2017年3月2日出现异常，而伍丽匀的污水倒灌情况于2017年3月10日被发现，结合本案的实际情况，该院认为案涉事故因2017年3月2日的粪水管异常造成倒灌或2017年3月2日至3月10日期间粪水管异常造成倒灌具有高度可能性。虽然《前期物业管理服务协议》并未明确约定排污管道的巡查次数及间隔，但华盈公司巡查排污管道的次数及间隔应当合理，根据华盈公司提供的《巡查检查表》，案涉排污管道在2017年3月2日出现异常，出现异常前的巡查日期为2月1日，相差一个月，该巡查间隔时间过长，并不符合《前期物业管理服务协议》约定的及时发现问题及时处理的要求，此外，华盈公司自述在发现异常后，已经安排人员进行疏通，但届时华盈公司应能预见堵塞后发生倒灌的可能性，其在疏通的同时，未及时了解上层住户的使用情况及通知相关业主，亦未加强巡查、关注此后数天管道的流通情况，其处理措施欠缺妥当，存在违约行为，对伍丽匀的损失具有过错。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，伍丽匀主张华盈公司就其违约行为向伍丽匀承担违约责任，依法有据，该院予以支持。
华盈公司辩称案涉房屋的排污管道堵塞倒灌有可能是业主装修期间倾倒装修废料所致。即便案涉事故是由于业主不当装修行为导致，根据《物业管理条例》第四十六条规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”华盈公司对业主装修应履行监督管理职责，对于业主不当装修行为应及时制止。华盈公司因未能履行监督管理职责导致管道堵塞，也具有过错。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，华盈公司因第三人的原因造成违约的，仍应当向伍丽匀承担违约责任。
伍丽匀作为房屋的所有权人，应当对房屋内的水、电、气等设备尽到谨慎的管理义务，以免出现意外。本案中，在污水倒灌流入伍丽匀的房屋后，由于当时房屋内无人居住，其没有采取堵住空洞、及时清理房间污水等措施，来防止损失进一步扩大，伍丽匀未能及时发现或得知生活污水在不断流入，导致污水在屋内浸泡长达数天的时间，损失有所扩大，伍丽匀不得就扩大的损失要求赔偿。
综合考量本案具体情形，该院酌定华盈公司在本案中承担80%的赔偿责任，伍丽匀应自负20%的民事责任。
伍丽匀因侵权遭受家具、家电及装修损失，应参考肇庆市中联资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》进行确定。虽然该《资产评估报告书》为物品重新置换的价格，但在浸泡并未造成物品明显损坏的情况下，该公司采用该评估方式并无不妥，该院综合物品的性质、损坏可能性、双方的举证及《资产评估报告书》的评估，对伍丽匀遭受的损失进行认定。
首先，华盈公司的工程主管陈述污水仅浸泡房间及走廊，未浸泡客厅、阳台、厨房及入户平台。经该院勘察，客厅墙体未发现浸染痕迹，受浸染的墙体主要为走廊及房间，且伍丽匀并未提供客厅遭污水浸泡的图片。该院对华盈公司的陈述予以采纳，认定遭污水污染的位置为案涉房屋的房间及走廊。
其次，结合当事人的陈述及该院勘察，案涉房屋的房间墙体多处有约1米高度的浸泡污迹扩散，房间地砖缝有明显污迹，伍丽匀修复墙体及地砖缝必然产生修复费用。《资产评估报告书》中列载，墙面刷防霉固剂费用为9000元、扇灰费用为5400元、扇灰油ICI为10800元、贴地砖为33424元，上述费用为全屋处理所产生的费用，因案涉房屋遭浸染的位置在房间及走廊，仅占房屋约一半面积，且墙体及瓷砖可采取翻新、填缝等方式进行修复，该院酌定上述墙体、瓷砖的修复费用为（9000元+5400元+10800元+33424元）×50%×50%=14656元。
再次，房门、1.5米床、1.8米床、小实木凳、白色床头柜、白色大衣柜、桃色橡木台、桃色大衣柜由于为木质，着地部位经过浸泡确实会对家具的使用寿命及使用性能等有一定的影响，而床垫虽然可以进行清洗，但由于放置在污水浸泡最严重的房间内，考虑到污水具有一定的挥发性，难免产生细菌残留，清洗要求较高，也会产生一定的费用，故该院结合实际情况，酌定按重置价格10%确定上述物品的损失，即上述物品的重置价格合共34640元×10%=3464元。
再次，案涉房屋的厕所、洗手盆、地漏、门坎石、地角线、墙体瓷片由于均为瓷砖质地，亦未见损坏，对上述物品的重置费用，该院不予采纳；而开地角线槽、批荡、装排水供水管、厕厨防水、门窗、墙角、修补、填缝等属于原装修产生的费用，且属内层的装修，遭污水影响的可能性较小，对上述重置费用，该院不予采纳；玻璃电视柜、酒柜、玻璃茶几台、鞋柜、布艺沙发、厨房推拉门因放置在客厅、阳台、厨房等地方，不在浸泡范围内，对上述重置费用，该院不予采纳；白色四脚树叶、铁黑椅子因着地位置为铁质，污水影响的可能性较小，对上述重置费用，该院亦不予采纳。
综上，该院认定伍丽匀的家具、装修损失为18120元（14656元+3464元）。
伍丽匀因鉴定本次事故损失支出评估费2000元，属合理费用，该院予以支持。伍丽匀并未就误工费、房屋贬值损失、电路检查费用、去除房间异味费用、租金的主张提供证据予以证明。考虑到华盈公司已对案涉房屋进行过清洁以及消毒，在处理事故期间亦安排伍丽匀及其亲属入住酒店34天，并承担了住宿费用，从该院勘察的情况来看，案涉房屋也不存在严重影响居住的情形。现伍丽匀未就其其他损失进行举证，应承担举证不能的不利后果，该院对伍丽匀主张的误工费、房屋贬值损失、电路检查费用、去除房间异味费用、租金不予支持。
伍丽匀的上述损失合共20120元。结合华盈公司及伍丽匀在本案中承担的赔偿责任比例，华盈公司应赔偿伍丽匀20120元×80%=16096元，伍丽匀应自负损失20120元×20%=4024元。
综上所述，该院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十一条，《物业管理条例》第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、华盈公司应当在该判决生效之日起十日内向伍丽匀赔偿损失16096元；二、驳回伍丽匀的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2488元，由华盈公司负担164元，由伍丽匀负担2324元。
二审期间，当事人均无向本院提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是本案赔偿责任的承担主体及伍丽匀在本案中的损失如何认定。
关于本案赔偿责任的承担主体问题。第一，关于恒隆公司的责任。恒隆公司在交付案涉房屋前，对房屋进行了竣工验收，工程验收结论综合评定为合格，其中建筑给水、排水全部评定合格，且案涉房屋自交付后至事发时已正常使用多时，表明房屋交付时排污管道内堵塞的可能性很小，伍丽匀未能提供其他证据证明恒隆公司在本案中具有过错，故恒隆公司在本案中不应承担赔偿责任。伍丽匀上诉要求恒隆公司在本案中承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于华盈公司的责任。伍丽匀与华盈公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。按照《前期物业管理服务协议》的约定，污水管道系业主共用设施设备，属于华盈公司的物业管理范围。华盈公司对于公用设施设备负有日常维护管理之责，并且案涉排污管道下部位暴露在架空层内，华盈公司是可以通过日常巡查及时发现问题，但华盈公司存在巡查间隔时间过长、处理措施欠妥等违约行为，一审法院根据本案事实认定华盈公司对伍丽匀的损失具有过错，并判令对伍丽匀的损失承担80%的赔偿责任，华盈公司对此无提起上诉，二审答辩中亦要求维持原判。故伍丽匀主张华盈公司承担相应的违约责任，理据充分，本院予以支持。第三，关于伍丽匀的责任。伍丽匀作为房屋的所有权人，应当对房屋内的水、电、气等设备尽到谨慎的管理义务，以免出现意外。本案中，在污水倒灌流入伍丽匀的房屋后，由于当时房屋内无人居住，伍丽匀未能及时发现或得知生活污水在不断流入，从而采取措施防止损失的扩大，导致污水在屋内浸泡长达数天的时间，损失有所扩大，伍丽匀不得就扩大的损失要求赔偿。综上，一审法院综合考量本案具体情形，酌定华盈公司在本案中承担80%的赔偿责任、伍丽匀自负20%的民事责任的处理，并无不当，本院予以维持。
关于伍丽匀在本案中的损失如何认定的问题。伍丽匀的损失应根据物品的性质、损坏可能性、双方的举证及参考肇庆市中联资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》予以认定。第一，关于遭污水污染的位置。华盈公司的工程主管陈述污水仅浸泡房间及走廊，未浸泡客厅、阳台、厨房及入户平台。经一审法院勘察，客厅墙体未发现浸染痕迹，受浸染的墙体主要为走廊及房间，且伍丽匀并未提供客厅遭污水浸泡的图片。一审法院认定遭污水污染的位置为案涉房屋的房间及走廊，并无不当，应予确认。第二，关于墙体、瓷砖的修复费用。结合当事人的陈述及一审法院勘察，案涉房屋的房间墙体多处有约1米高度的浸泡污迹扩散，房间地砖缝有明显污迹，伍丽匀修复墙体及地砖缝必然产生修复费用。《资产评估报告书》中列载，墙面刷防霉固剂费用为9000元、扇灰费用为5400元、扇灰油ICI为10800元、贴地砖为33424元，合共58624元。上述费用为全屋处理所产生的费用，因案涉房屋遭浸染的位置在房间及走廊，仅占房屋约一半面积，且墙体及瓷砖可采取翻新、填缝等方式进行修复，一审法院酌定墙体、瓷砖的修复费用受为14656元（58624×50%×50%）并无不当。第三，关于房门、床等木制品装饰及家具的损失。由于房门、1.5米床、1.8米床、小实木凳、白色床头柜、白色大衣柜、桃色橡木台、桃色大衣柜为木质，着地部位经过浸泡确实会对家具的使用寿命及使用性能等有一定的影响，而床垫虽然可以进行清洗，但由于放置在污水浸泡最严重的房间内，难免产生细菌残留，难以清洗，应按重置价格确定上述物品的损失，即上述物品的损失合共34640元。一审法院酌定按重置价格10%确定上述物品的损失，明显过低，本院予以纠正。第四，关于其他物品损失。案涉房屋的厕所、洗手盆、地漏、门坎石、地角线、墙体瓷片由于均为瓷砖质地，亦未见损坏；开地角线槽、批荡、装排水供水管、厕厨防水、门窗、墙角、修补、填缝等属于原装修产生的费用，且属内层的装修，遭污水影响的可能性较小；玻璃电视柜、酒柜、玻璃茶几台、鞋柜、布艺沙发、厨房推拉门因放置在客厅、阳台、厨房等地方，不在浸泡范围内；白色四脚树叶、铁黑椅子因着地位置为铁质，污水影响的可能性较小。上述物品及位置受污水影响较小，且华盈公司已对案涉房屋进行过清洁以及消毒，一审法院对伍丽匀主张的上述重置费用不予支持的处理，并无不当。第五，伍丽匀因鉴定本次事故损失支出评估费2000元，属合理费用，一审判决已认定并予以支持，华盈公司二审对此没有异议，本院予以确认。综上，伍丽匀的家具、装修损失及评估费支出共计51296元（14656元+34640元+2000元）。根据华盈公司及伍丽匀在本案中承担的赔偿责任比例，华盈公司应赔偿伍丽匀51296元×80%=41036.8元，伍丽匀应自负损失51296元×20%=10259.2元。
综上所述，伍丽匀上诉请求理据充足部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四会市人民法院（2017）粤1284民初1248号民事判决第二项；
二、变更四会市人民法院（2017）粤1284民初1248号民事判决第一项为：肇庆华盈物业服务有限公司应在本判决生效之日起十日内向伍丽匀赔偿损失41036.8元；
三、驳回伍丽匀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2488元，由肇庆华盈物业服务有限公司负担413元，伍丽匀负担2075元；二审案件受理费3208元，由肇庆华盈物业服务有限公司负担424元，伍丽匀负担2784元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 强
审 判 员 任喜跃
审 判 员 张秀丽
二〇一八年六月十一日
法官助理 李结琼
书 记 员 陈唐玲