上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3298号
原告邱维福。
委托代理人陈昱，上海朝闻律师事务所律师。
委托代理人华星辰，上海朝闻律师事务所律师。
被告葛王明。
原告邱维福诉被告葛王明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告邱维福的委托代理人陈昱、被告葛王明到庭参加了诉讼。原、被告一致同意本案适用简易程序延长一个月，本案现已审理终结。
原告邱维福诉称，浦东新区川沙新镇西市街XXX弄XXX号、4号房屋产权为其父亲邱仲英所有，其中4号房屋②、③的两侧部分始终由原告家庭居住使用和管理，相应权益也由原告享有。2012年3月10日，原告将自己使用的房屋租赁给被告使用，双方为此订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年4月10日至2017年4月10日，前三年租金为每年19，000元（人民币，以下币种相同），后两年租金为每年20，000元，租金每六个月支付一次，先付后用，每次最少提前10天付清下次房租，超过10天期限视为被告放弃租赁权，作违约处理，原告可直接收回房屋。2013年，原告发现被告擅自将房屋转租给他人使用，原告遂与之交涉，期间原告曾报警，但无果。截至2013年10月10日付款期，被告未付款，经催讨拒付。被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告订立的《房屋租赁合同》，被告立即搬离浦东新区川沙新镇西市街XXX号房屋，2、被告给付自2013年10月11日至实际搬迁日的房租，（暂算至具状日为2，119.44元），并要求被告按实付清水电费用，3、被告给付原告违约金20，000元。审理中，原告撤回要求被告支付水电费的诉讼请求。
被告葛王明辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述被告逾期支付租金与事实不符，2013年10月11日起的半年度租金其已经交给中介，当时因房屋漏水，故委托中介进行调解，但原告答复被告违约并拒收租金；另外，其每次转租都是经过原告同意的，且每次将转租收益的20%给予了原告。原告的真实用意是想涨房租，故不同意解除合同和支付违约金。
经审理查明，上海市浦东新区川沙新镇西市街XXX弄XXX号（原城厢镇110弄4号）房屋的权利人为邱仲英，系原告邱维福之父。2012年3月10日，经上海龙迪房地产经纪事务所北市街店（以下简称龙迪北市街店）居间介绍，原告邱维福作为出租方（以下简称甲方），被告葛王明作为承租方（以下简称乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋为上海市浦东新区川沙新镇西市街XXX弄XXX号，租赁日期自2012年4月10日起至2017年4月10日止。合同第三条约定，乙方先付六个月的房租，以后按每六个月支付一次，乙方须最少提前10天付清下次房租，超过10天期限视乙方放弃租赁权，作违约处理，按以下第七条第一款处理。第五条约定，双方不得随意转租、转让，尤其是乙方未经甲方许可将房屋私下自行转租、转让，将视作违约，甲方可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还；特殊情况，必须征得甲方同意并重新签订合同。6.2条约定，租期内甲方如因出售、拆迁等原因确需收回房屋，其中甲方已收租金期限内不得收回房屋，确需收回房屋，须得征求乙方同意，退还押金及余下租金，并且付给乙方违约金贰万元。7.1条约定，乙方应按期交租付费，如拖欠拒付，甲方可从押金中扣除，且乙方不得以押金充抵房租继续居住，在催缴无效的情况下，甲方可随时收回房屋，更换门锁，并将房内乙方物品移出后概不负责。7.3条约定，租期内乙方因特殊情况中途退房，须支付甲方违约金贰万元，余下的租金甲方应退还给乙方。7.5条约定，乙方不得在出租房内从事任何非法活动，并且不得影响周围邻居的日常生活；如邻里反映投诉，甲方调查属实，或引起居委、物业、公安等机关的查处，则乙方须无条件搬出该房，本合同自行终止。第十条补充约定，前三年年租金为19，000元，后贰年年租金为20，000元，违约金为20，000元。合同签订以后，原告按约向被告交付了房屋，被告则向原告付清了2013年10月11日前的租金，未支付押金。
另查明，2013年5月7日，被告作为出租方与案外人朱某某签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告将西市街XXX弄XXX号房屋出租给朱某某使用，租期从2013年5月15日至2014年5月14日，月租金为1，900元。
2014年1月16日，原告提起诉讼，诉请如前。
审理中，被告称租赁期间，除了第一次租金是以现金方式直接交给原告之外，其余几次租金都是通过中介公司工作人员交给原告的，2013年10月11日起的租金其已于10月15日交至龙迪北市街店，另外，其还通过中介向原告支付了转租收益2，700元；对此，原告表示其从未委托中介代为收取租金，也未收取过被告所说的转租收益，至于2，700元是被告预付2013年10月11日后的租金，当时被告自称经济困难，分几次交给原告的，具体支付时间记不清了，故要求在2013年10月11日起的租金中扣除该2，700元；其于去年三、四月份得知被告擅自转租后，已经明确告知被告不得随意转租，后因朱某某经营赌博机，民警于2013年7月13日联系原告，其才知道被告又转租且在房屋内非法经营，之后其已先后通过中介并报警等方式要求解除与被告之间的合同。被告坚称2，700元为转租收益，为此提供由另一中介公司的工作人员魏连久签字确认的《收条证明》，同时申请龙迪北市街店的柴续日出庭作证。柴续日到庭称，其系该店店长，被告于2013年10月15日至其店里交了房租9，500元，其即电话联系原告要求来取，原告表示人在外地没时间，后于10月17日至其店里表示被告不交房租构成违约要起诉被告，原告拒绝收取9，500元租金；关于租金支付问题，原告确实没有书面委托中介代为收取房租，但一般都是房东和客户商量好，客户将租金交到中介，再由房东到中介来取。原告对于魏连久的身份无异议，但坚持其收取的是被告预交的租金，并非转租收益，另外，龙迪北市街店并没有给其租金，只是要求其修理房屋，故不存在拒收租金的情况。
关于违约金，被告表示，合同约定的违约金过高，要求将违约金金额调整到5，000元；另外，其在租赁期间对房屋进行了两次装修，总计花费30，000元，如原告坚持要求解除合同，则要求原告赔偿其装修费30，000元并支付违约金5，000元。原告则称其租借给被告的是装修过的房屋，且即使被告又进行装修也已两年，存在折旧问题，现愿意补偿被告装修损失3，000元，不同意调整违约金。
上述事实，由原、被告的陈述及《房屋所有权证》、《声明》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、收款收据等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应全面切实履行。支付租金是承租人的主要义务，本案原告并未授权中介公司代为收取租金，故被告将租金付至中介的行为不能视作已经履行了合同约定的付款义务；其次，合同约定，双方不得随意转租、转让，尤其是被告未经原告许可将房屋私下自行转租、转让，将视作违约，原告可随时收回房屋，另外，被告不得在出租房内从事任何非法活动，如引起居委、物业、公安等机关的查处，则被告须无条件搬出该房，合同自行终止，本案并无证据表明被告将房屋转租给案外人朱某某已经事先征得了原告的同意，且在涉案合同履行期间，朱某某在房屋内非法经营赌博机遭到公安机关处理，对此，被告应负责任。综上所述，原告要求解除合同具有合同依据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应及时迁出并将租赁房屋返还给原告，同时仍应履行付款义务。审理中，被告主张其交给原告的2，700元系支付给原告的转租收益，但未能提供证据予以证实，现原告确认该2，700元为被告预交的2013年10月11日起的部分租金，并要求在相应的租金请求中予以扣除，本院可予准许。关于违约金，被告的行为显已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，但被告提出违约金标准过高，请求予以调整。对此，本院认为，合同约定的违约金20，000元显属约定过高，考虑到原告亦未对被告违约造成原告的实际损失提供相应证据，根据被告的请求，本院对本案的违约金结合本案实际情况进行调整。审理中，原告自愿补偿被告装修损失3，000元，经查并无不当，本院可予准许。原告撤回要求被告支付水电费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。被告要求原告支付违约金，因未提起反诉，故本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告邱维福与被告葛王明之间的《房屋租赁合同》；
二、被告葛王明于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区川沙新镇西市街XXX弄XXX号房屋内迁出，并将房屋返还给原告邱维福；
三、被告葛王明于本判决生效之日起三十日内支付原告邱维福自2013年10月11日起至实际返还房屋之日止、按每年人民币19，000元的标准计算的租金和房屋使用费（实际给付时应扣除被告葛王明已向原告邱维福支付的2，700元）；
四、被告葛王明于本判决生效之日起三十日内支付原告邱维福违约金人民币5，000元；
五、原告邱维福于本判决生效之日起三十日内支付被告葛王明装修损失人民币3，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，258元，减半收取计人民币5，629元，由原告邱维福承担人民币1，300元，被告葛王明承担人民币4，329元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。