浙江省文成县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温文商初字第52号
原告：中国农业银行股份有限公司文成县支行。
负责人：张叶潮。
委托代理人：李进平。
被告：杨春桃。
被告：朱昌尧。
被告：文成县东风房地产开发公司。
法定代表人：吴信满。
原告中国农业银行股份有限公司文成县支行为与被告杨春桃、朱昌尧、文成县东风房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托代理人李进平到庭参加诉讼，被告杨春桃、朱昌尧、文成县东风房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。
原告起诉称：被告杨春桃、朱昌尧系夫妻关系，于2007年6月5日登记结婚。2009年5月7日购买文成县东风房地产开发公司开发的楼盘项目文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产，2009年10月19日向原告申请住房一手楼贷款，2009年10月21日以被告杨春桃为借款人，被告杨春桃、朱昌尧为抵押人，被告文成县东风房地产开发公司为保证人，与原告签订编号为33105200900035821个人购房担保借款合同。约定借款期限自2009年10月21日起至2019年10月20日止；借款金额23万元，用途购买文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产，借款利率采用浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%计算，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整则按调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款年利率；还款方式为等额本息还款法；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息依据中国人民银行规定计收复利；担保方式为抵押＋保证，由被告文成县东风房地产开发公司提供连带责任保证，由杨春桃、朱昌尧共有的位于文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产作抵押担保。担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、实现债权费用等。2009年10月30日，各方在文成县房产管理局办理了抵押预告登记，原告取得（温房预文字第2096001008号）房屋预告登记证明。2009年10月30日原告向被告杨春桃发放了贷款23万元，期限自2009年10月30日起至2019年10月29日。贷款发放后，被告已分期还到2014年5月20日止的本金及利息，尚欠借款本金144459.70元及2014年5月21日起的利息。两被告婚姻关系存续期间所负债务系共同债务，且朱昌尧在个人购房贷款申请表中声明：本人是借款申请人的配偶，同意借款人向贵行申请个人购房贷款，并承担共同还款责任。故朱昌尧对杨春桃的借款承担共同还款责任。贷款逾期后，经原告多次催讨均无果，故请求判令：1、被告杨春桃、朱昌尧共同偿还原告借款本金144459.70元及利息（从2014年5月20日起至2015年1月13日止的利息、罚息及复利合计6810.41元，从2015年1月14日起至本金还清之日止的利息、罚息、复利，按借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利）；2、判令原告对被告杨春桃、朱昌尧共有的位于文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房屋（建筑面积133.48平方米）的房屋拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权。3、判令被告文成县东风房地产开发公司承担连带责任保证；4、本案的诉讼费由三被告共同承担。
为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提交证据如下：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，以证明原告的身份情况；
2、被告杨春桃、朱昌尧身份证、结婚证、户口本复印件各1份，被告文成县东风房地产开发公司营业执照、组织机构代码证复印件各1份，以证明三被告的身份情况及被告杨春桃、朱昌尧婚姻情况；
3、个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、贷款及保证承诺书、商品房买卖合同、房屋预告登记证明复印件各1份、收款收据3份，以证明被告杨春桃向原告借款的事实及被告杨春桃、朱昌尧以文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产作抵押、被告文成县东风房地产开发公司提供连带责任保证的事实；
4、银行系统贷款利息余额查询表，以证明截止至2015年1月13日，被告尚欠借款本金144459.7元及利息6810.41元的事实。
被告杨春桃、朱昌尧、文成县东风房地产开发公司未作答辩，也未提供证据材料。
被告杨春桃、朱昌尧、文成县东风房地产开发公司拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权。对原告提供的证据，经本院审核无异，其来源合法，内容真实，与本案有直接关联性，其证明效力应予认定。
经审理，本院认定事实如下：被告杨春桃、朱昌尧系夫妻关系，两被告于2007年6月5日办理结婚登记手续。2009年5月7日被告杨春桃与被告文成县东风房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，约定被告杨春桃向被告文成县东风房地产开发公司购买文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室商品房。2009年10月21日，被告杨春桃作为借款人，被告杨春桃、朱昌尧作为抵押人，与原告作为贷款人与抵押权人、被告文成县东风房地产开发公司为保证人共同签订编号为33105200900035821个人购房担保借款合同一份，约定：被告杨春桃因购买文成县珊溪镇滨江公寓第1幢第四层第三单元403号房产需要，向原告借款23万元，贷款期限自2009年10月21日至2019年10月20日，借款利率采用浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率为6.534%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整则按调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款年利率；借款金额、借款期限、放款日、利率以借款凭证记载为准。还款方式为按月等额本息还款。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息依据中国人民银行规定计收复利。被告杨春桃、朱昌尧以借款所购文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产作为抵押物为借款提供担保，担保范围为合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金及原告为实现债权产生的诉讼费、公证费、律师费等全部费用。”2009年10月30日原告就上述抵押房产取得预购商品房抵押权预告登记证书（温房预文字第2096001008）。合同第十条10.3款约定，被告文成县东风房地产开发公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金及原告为实现债权产生的诉讼费、公证费、律师费等全部费用。合同第十二条12.2款约定：“本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权…….（2）借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息；（3）任何一期本金或利息逾期超过六个月。”合同约定借款人授权贷款人将全部借款直接划入售房人文成县东风房地产开发公司在原告开立的按揭专户。2010年10月30日，原告依约向被告杨春桃发放贷款23万元，被告杨春桃向原告出具个人借款凭证一份，凭证上注明借款日期为2009年10月30日至2019年10月29日，执行利率6.534%。被告杨春桃已清偿截止2014年5月20日止的借款本息。之后未偿还借款本息。截止2015年1月13日，案涉贷款合同项下被告杨春桃尚欠原告借款本金144459.70元、利息6810.41元。
本院认为，原告与被告杨春桃、朱昌尧、文成县东风房地产开发公司之间签订的个人购房担保借款合同系合同各方真实意思表示，内容亦未违反有关禁止性法律规定，应认定为合法有效，对合同各方均有法律约束力。原告已依约向被告杨春桃发放了合同项下贷款，被告杨春桃亦应依约履行合同项下的还款义务。现被告杨春桃未按合同约定履行还款义务，已构成违约，其违约责任应按照合同约定的违约责任承担，原告有权宣布合同项下贷款提前到期，要求被告立即偿还借款本息。因本案债务发生于被告杨春桃、朱昌尧夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，被告朱昌尧未向本院提供证据证明涉案债务为被告杨春桃的个人债务，应按夫妻共同债务处理，且被告朱昌尧在个人购房贷款申请表中声明：本人是借款申请人的配偶，同意借款人向贵行申请个人购房贷款，并承担共同还款责任。故由被告杨春桃、朱昌尧共同偿还。原告与被告杨春桃、朱昌尧在借款合同中明确约定了以被告杨春桃贷款所购的文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产作为被告杨春桃偿还合同项下贷款的抵押物，且原告就该房产亦办理了抵押权预告登记手续，因此，如被告杨春桃未能按本判决确定的履行期限履行前述付款义务，原告对该抵押房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。原告与被告文成县东风房地产开发公司在借款合同中明确约定了被告文成县东风房地产开发公司对被告杨春桃就本案所涉借款合同项下的还款义务承担阶段性连带责任保证，在借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执完成后，保证责任解除，以房屋抵押作为贷款的担保。现被告文成县东风房地产开发公司在一审庭审终结前未能提交证据证明其已完成上述义务，被告文成县东风房地产开发公司应依约承担相应的法律责任。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。三被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告杨春桃、朱昌尧于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司文成县支行借款本金人民币144459.7元及利息（截止至2015年1月13日，利息计6810.41元；从2015年1月14日起按个人购房担保借款合同的约定计收利息至本金还清之日止）；
二、如被告杨春桃、朱昌尧到期未履行上述债务的，原告中国农业银行股份有限公司文成县支行有权以折价或拍卖、变卖被告杨春桃、朱昌尧所抵押的文成县珊溪镇滨江公寓1幢403室房产（备案编号：200900005191）所得的价款享有优先受偿权；
三、被告文成县东风房地产开发公司对上述借款本息承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3326元，由被告杨春桃、朱昌尧、文成县东风房地产开发公司负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 刘志文
人民陪审员 沈伍祥
人民陪审员 李绍云
二〇一五年五月七日
代书 记员 赵秀秀