新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新28民终369号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘宏华，男，汉族，1975年4月4日出生，住69225部队。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘智会，男，汉族，1975年10月3日出生，住库尔勒市。
委托代理人王剑华，新疆天雪律师事务所律师。
上诉人刘宏华与上诉人刘智会因房屋租赁合同纠纷一案，不服和静县人民法院（2015）和民初字第539号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘宏华，上诉人刘智会的委托代理人王剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告经协商于2014年4月27日订立了一份《租房合同》。合同约定：“出租方刘宏华（甲方），承租方刘智会（乙方）。1、房租费每年45000元，付款时间及方式为每一年预交20000元，剩余款半年内付清，第二年起每年5月份前一次性付清。2、期限三年，自2014年6月1日至2017年6月1日。（第3、4条略）。5、合同到期。乙方如不愿续签，应在合同期满前一个月通知甲方，中途退房者房租不退。（第6、7条略）。8、房屋除地板砖和壁挂炉以外的装修费用均由乙方负责，属于甲方修缮、建设的事项甲方同意后可由乙方先行垫付后在房租中扣除，但乙方装修必须符合室内装饰装修管理规定等。9、不足之外双方可另行签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。10、本合同为甲乙双方租房最终和正式合同，本合同一式两份，双方各执一份，双方签字即可生效。如有违约赔偿对方违约金五万元。”合同签订后，原告于当日将房屋钥匙交付被告使用进行装修。被告于当日预交房款20000元，被告领取钥匙后对承租房屋进行了水、电改造，又于2014年5月12日支付原告房租费10000元。2014年7月18日被告（反诉原告）购买艾普诺壁挂炉未安装。2015年5月向原告提出解除合同，并交付钥匙，原告拒绝接收，双方协商未成，原告诉至本院。
原审认为，原、被告之间订立的《租房合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性规定，应当认定合法有效。本案被告租赁原告位于和静县江格尔小区高层90平米底商门面房，目的在于从事经营活动，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可以确定，租赁合同以交付标的物为合同成立的基本要件，本案原、被告签订合同后，原告将出租房屋的钥匙交付于被告，而被告依约向原告支付了20000元租金，双方的行为均属于履行合同的正当行为。被告反诉称原告至今未交付租赁房屋没有事实依据和法律依据。本案争议主要问题在于铺设地板砖和安装壁挂炉义务由谁履行，从《租房合同》第八条约定的内容来看，该条着重针对房屋的装修费用问题进行了约定，对地板砖和壁挂炉应当由谁铺设和安装虽然没有明确约定，但从该条中“属于甲方修缮、建设的事项甲方同意后可由乙方先行垫付，后在房租中扣除”部分的内容约定来看，原告在交付房屋后只负责出租房地板砖及铺设费用和壁挂炉及其安装的费用，排除了由原告实施铺设地板砖和安装壁挂炉的义务。从双方履行合同的过程来看，被告接收原告出租房屋的钥匙后，对房屋状况是明知的，也是显而易见的，但被告时至提出终止履行合同时，对地板砖和壁挂炉的铺设、安装未提出异议，仅在庭审中以其于2014年5月12日支付现金10000元，2015年7月18日购买壁挂炉的行为证明原告不履行铺设地板砖和安装壁挂炉的事实，证据不足。因此，被告方反诉原告方违约在先理由不成立。本院不予支持。2015年5月起被告要求解除合同与原告协商未成，被告以其实际行为明确表示不予交付下年度的租赁费，其行为构成违约。导致双方之间订立的《租房合同》的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第九十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十六条之规定，符合法定解除情形，该合同应予以解除。原合同约定由被告方履行交付下一年度租金的义务终止履行，被告已经交付的30000元租金，连同剩余应当履行而拖欠的15000元租金，根据本案实际和合同性质，可作为原告方损失进行补救。故对原告要求被告继续履行合同并支付下一年度45000元租金的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张支付2014年至2015年剩余租金15000元的诉讼请求，因被告未依约支付，应属于被告违约造成原告方的经济损失，被告负有赔偿责任。本案合同解除起因于被告单方终止合同的行为所致，据此，被告方还应当承担相应的违约责任，鉴于被告方履行合同期限刚满一年，便提出解除合同，原告主张被告支付50000元违约金的请求，违约金比例过高，应当依法予以调整为年租金的百分之三十为宜，对原告主张违约金请求，本院支持违约损失13500元。被告方在履行合同期间，已履行了购买壁挂炉义务，被告方支出的壁挂炉费用7800元，依照原合同约定应当由原告承担。对被告反诉原告返还租金30000元，支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、原告（反诉被告）刘宏华与被告（反诉原告）刘智会于2014年4月27日订立的《租房合同》予以解除。被告（反诉原告）刘智会返还原告（反诉被告）位于和静县江格尔小区高层90平米底商门面房，并于本判决生效后十日内交付原告（反诉被告）刘宏华。二、被告（反诉原告）刘智会赔偿原告刘宏华（反诉原告）损失15000元，并支付违约金损失13500元。三、原告刘宏华（反诉被告）支付被告（反诉原告）刘智会艾普诺壁挂炉款7800元。艾普诺壁挂炉归原告刘宏华（反诉被告）所有。四、以上二、三项应付款相抵，被告（反诉原告）刘智会应当给付原告刘宏华（反诉被告）20700元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回被告（反诉原告）刘智会第二、三、四项诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，反诉费550元减半收取275元，由被告（反诉原告）刘智会负担。
宣判后，刘宏华不服判决，向本院提起上诉称：原审判决书第二条后半部分中有关支付违约金13500元按照合同约定明显偏低不合理，应撤销改判上诉人刘智会支付上诉人刘宏华违约金27000元。原审判决书第三条，上诉人刘宏华认为，由于该壁挂炉并没有实际安装到租赁房屋中，不存在应从房租中扣除壁挂炉费用的客观事实，况且上诉人刘智会未提供购买壁挂炉正规发票，所以对原审判决书第三条应撤销。上诉人刘智会向上诉人刘宏华支付从2015年6月至法院判决合同解除生效后，上诉人刘智会将房屋退还给上诉人刘宏华之日止，这期间实际产生的房租费。请求二审法院依法撤销原审判决书中第二条后半部分中有关违约金内容和第三条、第四条内容，改判并支持上诉人的上诉请求。
宣判后，刘智会不服判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的《租房合同》第八条约定，上诉人刘宏华未按照合同约定为房屋贴地板砖及壁挂炉，该行为严重违反了双方签订的《租房合同》的约定，因此给上诉人刘智会造成了巨大的经济损失。请求二审法院依法撤销原审判决书中第二、四、五项判决内容，改判并支持上诉人的原审反诉请求。
二审查明事实及证据与原审相同。
本院认为：2014年4月27日上诉人刘宏华与上诉人刘智会签订的《租房合同》是其真实意思表示，合同合法有效。双方应当履行各自的合同义务。上诉人刘宏华与上诉人刘智会签订合同后，上诉人刘宏华将出租房屋的钥匙交付于上诉人刘智会，而上诉人刘智会依约向上诉人刘宏华支付了20000元租金，双方的行为均属于履行合同的行为。上诉人刘宏华上诉称原审判决判令上诉人刘智会支付违约金13500元按照合同约定明显偏低，应支付27000元的上诉理由，本院认为双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的违约金50000元，违约金比例过高，原审法院根据本案的实际情况，依法予以调整为年租金的百分之三十符合法律规定，故上诉人刘宏华的上诉请求不能成立，本院不予支持。对于上诉人刘宏华主张的由于壁挂炉并没有实际安装到租赁房屋中，不存在应从房租中扣除壁挂炉费用的上诉请求，根据双方签订的合同约定，上诉人刘智会已履行了购买壁挂炉义务，按照合同约定应从房租中扣除壁挂炉费用，符合双方签订的合同约定，故上诉人刘宏华的上诉请求不能成立，本院不予支持。对于上诉人刘宏华主张上诉人刘智会支付从2015年6月至法院判决合同解除生效后，上诉人刘智会将房屋退还给上诉人刘宏华之日止的房租费的上诉理由，上诉人刘宏华在一审时并没有提出，故在二审提出新的诉讼请求，本院不予采纳。对于上诉人刘智会主张的根据双方签订的《租房合同》第八条约定，上诉人刘宏华未按照合同约定为房屋贴地板砖及安装壁挂炉，未履行义务，存在违约的的辩解，缺乏依据，在二审中，上诉人也未提供有效证据证实其主张，故上诉人刘智会的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计4300元，由上诉人刘宏华负担2500元，由上诉人刘智会负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 木 贞
审 判 员 东格日甫
代理审判员 付 晟
二〇一六年五月九日
书 记 员 朱 青