广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初1083号
原告吴沛萍，女，汉族，1963年10月5日出生，住广东省茂名市。
委托代理人陈祖礼，广东粤胜律师事务所律师。
被告龚烨，女，汉族，1986年8月8日出生，住广东省茂名市。
委托代理人陈轩，广东鸿基律师事务所律师。
原告吴沛萍诉被告龚烨房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴沛萍的委托代理人陈祖礼及被告龚烨的委托代理人陈轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴沛萍诉称，原被告双方于2012年4月14日签订《认购楼房协议书》，双方约定原告向被告出售帝御景住宅一套，房号为4梯14层1402房，约定房款总价为899728元，后变更为856523元。并约定须由被告承担的配套设施费用包括入户大门3500元、防盗网窗5095元（128元×39.8平方米）、水电表安装费4000元、煤气安装费2575元、房屋维修资金6673元、办证费用约定为协议书房款的6.5%（包干价）58482元，后实际产生办证费用为28531元，多余部分则用于支付购房款；以上共计906897元。截止起诉前，原告共收到被告348295元及贷款500000元共计848295元，被告尚欠原告58602元。双方签订的《认购楼房协议书》第七条第二款第2项约定：“如乙方拖欠款超过30天，则甲方有权处理乙方认购的该套楼房，甲方处理该套楼房后，甲方按乙方已交来的总房款的80%退还乙方，并且一切责任由乙方负责”。按照双方的上述约定，乙方迟延交款超过30天的违约金应为已交来总房款的20%，但这种计算方法使得被告方违约责任极大，原告方现只要求被告方从该商品楼竣工验收之日起（即2012年10月26日起）每月按所欠款项的2%作为违约金计算至起诉之日支付给原告，暂计46881.6元。被告长时间拖欠原告购房款的行为已经严重损害原告的合法利益，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼。1、请求贵院判决被告向原告支付剩余的购房款58602元及违约金46881.6元（违约金从2012年10月26日起每月按所欠款项的2%计算至起诉之日）；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告龚烨辩称，一、本案双方当事人已经定有仲裁约定，本案不属于法院管辖范围，法院应该驳回原告诉求。2013年我方与原告签订房屋购房合同中说明，合同履行过程中如果发生履行异议，应该交给仲裁委员会进行仲裁。二、原被告于2012年4月14日签订的楼房认购协议书依法无效。原告不是房地产经营开发企业，在本案中他是私人建筑商品房，不具备房地产经营资格，所以其不具备资格签订协议。且本案在2013年签订的正式合同说明该房是二手房交易合同，所以该房不存在交易之前的认购协议。《中华人民共和国房产管理法》中明确规定房产交易应出具相关证明。三、双方在2013年3月13日签订的房地产买卖合同，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。该合同认定房地产交易的总金额为438938元，我方当事人已支付了840000元给原告，远远超过合同约定购房款项。且合同并无约定原告陈述其他费用事实（大门户、煤气安装、防盗网安装费等），也没有约定违约责任约定，有关违约责任只提到乙方在合同期间违约不再购买才算违约。且原告所主张数据与客观事实有出入。如：办证费原告主张28531元，但据我方调查本案实际税费是13168.14元。原告诉求也已超过时效，不应受法律保护。
经审理查明，2012年4月14日，原告向被告出具帝御景购房清单一张，原告同意按9.5折的折扣，将14层A8号房，按每平方米单价6080元，建筑面积155.77平方米，折扣后总房价为899728元出售给被告。同日，原告为甲方与被告为乙方签订《认购楼房协议书》，约定：一、甲方在茂名市南香小区内建造框架结构四梯每层八户十六层（商）住宅楼一栋。二、楼房建造及装修标准。1、楼房外墙贴优质方块瓷砖。2、室内砌好所有墙内并用1:2：6水泥浆批挡找平，进户大门由甲方提供样板，统一安装，由乙方购买。3、所有窗按设计安装1.2带纱窗槽铝材，5mm厚白色玻璃，室内房门和推拉门由住户购买安装。4、水安装到公共卫生间，电线从电表接到各户门口并留2米线。水表、电表的开户及其它费用均由乙方支付（每套水、电表费用共人民币肆仟元）；煤气管道安装、报装费每户贰仟伍佰柒拾伍元由乙方支付；房屋维修资金按政府规定每平方米45元由乙方支付；以上几项费用在签订协议书之日起三天内付清。三、认购楼房面积及价格。1、乙方向甲方认购帝御景住宅一套，房号为4梯14层（即A8号房）（梯号、房号按派出所编号为准），建筑面积约为155.77平方米，单价为5776元，总房款约为899728元。2、房屋在办理确权房产证时的办证费用为总房款的6.5%（包干）由被告支付，并在楼房外墙装修贴完成瓷砖之日计起三天内付清，其余费用由甲方支付。四、付款办法。1、第一期款：在甲乙双方签定本协议之日计起三天内，乙方支付房款的30%至40%甲方。2、第二期款：在楼房二层以上外墙贴完瓷砖之日计起三天内，乙方将余下总房款支付给甲方（办理银行按揭除外）。需要办理银行按揭的在7天内交齐资料，20天内办守按揭手续。五、楼房交付期限为签订协议后一年内。六、甲方与乙方签订《广东省房地产买卖合同》和支付清以上全部各项款项后本协议即告终止。七、违约责任。1、如乙方不按时交款，则拖欠款额按银行贷款的最高利息计算滞纳金。2、如乙方拖欠款超过30天，则甲方有权处理乙方认购的该套楼房，甲方处理该套楼房后，甲方按乙方已交来的总房款的80%退还乙方，并且一切责任由乙方负责。
签订协议后，因房屋的实际面积为148.29平方米，原、被告将总房款按实际面积计算变更为856523元。被告共已支付了848295元给原告，具体支付情况为：签订协议当天，被告支付购房款270728元；被告通过按揭贷款方式支付购房款50万元；2012年4月14日，被告支付水表电表开户及其他费用4000元、煤气管道安装报装费每户2575元、房屋维修基金7010元；2012年11月16日，被告支付办证费58482元（按总房款899728元的6.5%计算）、入户大门费3500元；2012年11月16日，被告支付防盗网押金2000元给原告，并在押金收据约定，使用材料为海利进口304材质不锈钢，每平方米单价为128元。2012年10月26日，茂名市南香小区“帝御景”商住楼已通过竣工验收。被告已入住所购买的房屋，该房屋于2013年3月13日办理了房产权证，所交办证税款为13168.14元。
另查明，在办理房产权证过程中，原、被告于2013年2月22日签订《广东省房地产买卖合同》一份，该合同交给房产管理部门备案存档。该合同约定总房款为438938元。
以上查明的事实，有原、被告提交的原、被告身份证复印件、《认购楼房协议书》、及原告提供的收款收据、被告提供的购房清单、《广东省房地产买卖合同》、完税发票等及庭审笔录在案佐证。
本院认为，被告向原告购买房屋，与原告签订《认购楼房协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原、被告签订协议后，原告已履行合同义务，将房屋交付给被告使用，也已办理了房产权证给被告，被告应按协议约定付清房款给原告。涉案房屋的总房款为856523元，除购房款外，原、被告在协议中还约定了入户大门、水电表安装费、煤气安装费、房屋维修资金、办证费用等由被告负担，实际上，被告也已支付了以上各项费用给原告。关于防盗网的费用，原、被告没有在《认购楼房协议书》中约定，但实际上被告已支付押金2000元给原告，并在押金单上约定防盗网的材质及每平方米的单价，原告已为被告安装了防盗网，因此，防盗网费用5095元，本院予以认定。原、被告双方约定房屋维修资金按政府规定每平方米45元计算，房屋维修基金应按房屋实际面积计算为6673元。原、被告协议约定办证费用按总房款6.5%包干收取为58482元，原告请求办证费用按实际支出计算，但原告并没有提供相应证据证明实际支付为28531元，根据被告提供的完税发票，办证税款为13168.14元，办理房产权证的实际费用按13168.14元计算。以上购房款及配套设施等相关费用共计为891534.14元，被告实际已支付了848295元给原告，因此，被告尚需支付给原告购房款为43239.14元，原告请求判决被告支付剩余的购房款58602元，多出部分，本院不予支持。原、被告约定在楼房二层以上外墙贴完瓷砖之日计起三天内，被告要将余下总房款支付完毕，并约定如不按时交款，则拖欠款额按银行贷款的最高利息计算滞纳金。因被告至今仍未付清房款给原告，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告请求被告支付违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准及起算日问题，因原、被告约定违约金按银行贷款的最高利息计算，该约定标准并不明确，因此，违约金按银行同期同类贷款利率计算为宜，原告请求被告按月利率2%计算逾期付款违约金，本院不予支持。原、被告约定在楼房二层以上外墙贴完瓷砖之日计起三天开始计算违约金，但原告请求被告从楼房竣工验收之日起计算，该日期在双方约定的违约期之后，并没有损害被告的利益，因此，原告请求违约金从2012年10月26日起计算，本院予以支持。原、被告签订的《广东省房地产买卖合同》为双方在办理房产权证过程中签订，事实上，双方并没有按该合同履行，原、被告实际履行的是《认购楼房协议书》，该协议因被告未付清房款，至今尚未履行完毕，原、被告在《认购楼房协议书》第六条也约定甲方与乙方签订《广东省房地产买卖合同》和支付清以上全部各项款项后本协议即告终止，因此，被告方抗辩称应按双方签订的《广东省房地产买卖合同》履行及本案已过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告龚烨应于本判决生效之日起十日内支付购房款43239.14元给原告吴沛萍。
二、被告龚烨应于本判决生效之日起十日内支付购房款43239.14元的违约金给原告吴沛萍，违约金从2012年10月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款时止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2410元(原告已预付)，由被告龚烨负担。被告负担的受理费，本院不另行退收，由被告自本判决生效之日起十日内迳行支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 凌志青
人民陪审员 黄海强
人民陪审员 许 峰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吴茵茵