惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初990号
原告：吴群芳，女，汉族，1975年10月14日出生，住湖南省郴州市苏仙区，
被告：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。
法人代表：沈沛勇
委托代理人：刘邦柠，男，该公司工作人员。
委托代理人：曾文涛，男，该公司工作人员。
原告吴群芳与被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴群芳及被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司的委托代理人刘邦柠、曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴群芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告自起诉之日起30日内完成土地使用权证的办理并发放给原告；2、判令被告支付土地使用权证逾期办理违约金21197.4元；3、判令被告支付自2014年5月28日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；4、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告于2012年9月28日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的龙光天悦龙庭10栋1单元2802号商品房，总价款为423949元。原告支付购房款后，被告于2013年5月30日将房屋交付原告使用。根据合同约定，被告应当在交房后240日之内为原告办理包括土地使用权证在内的房地产证书，否则，被告应当按总房价款的5%支付违约金。但是原告在交付房屋后至今都未给原告办理土地使用权证。被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司辩称，一、被告未为原告办理土地使用权证不构成违约。原、被告订立的商品房买卖合同只是约定办理房地产权证，而没有约定要被告为原告办理土地使用权证。被告已经按约为原告办理出了房地产权证。二、被告无需为原告办理土地使用权证。根据惠州市国土资源局大亚湾分局和惠州市大亚湾区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，自2016年6月30日起，统一办理发放《不动产权证书》，停发原各类不动产权属证书，原已经发放的房地产权证继续有效，权利变动时，可以换发新的《不动产权证书》。据此，原告取得房地产权证书，已经无需也不能再单独办理土地使用权证书了。三、就算被告需要承担违约责任，违约金也应当减去被告已付原告的12274.22元。四，原告已经签署承诺书放弃了要求被告继续办理房地产权证的相关权利。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
原告吴群芳为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、购房合同复印件；2、购房发票复印件；3、房产权证书复印件；4、代收代缴办证费用委托书复印件；5、购房事项明确单复印件。
被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1惠州市不动产登记局关于换发不动产证书有关问题的公告；2、关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告；3、承诺书复印件。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查证了本案的案件事实。
经审理查明，2012年9月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：由原告购买被告开发的龙光天悦龙庭10栋1单元2802号商品房，总价款423249元；被告应当于2013年5月30日前将房屋交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告依约于2013年5月30日将房屋交付原告使用。2015年1月29日，惠州市房产管理部门根据原、被告提供的登记资料，为原告登记发放了房产证。同年8月21日，被告向原告承诺，愿意代为原告承担其所购房屋自2015年9月15日起的物业管理费12274.22元。原告于同日向被告出具承诺书，主要内容为：1、确认被告的交房行为符合合同约定；2、原告放弃有关房地产权证延期办理事宜向被告主张赔偿、违约责任的权利，且由原告积极主动办理，被告协助。
此后，被告依约履行承诺，自2015年9月15日起开始代为原告承担了其所购房屋的物业管理费。2016年6月30日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需要更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》、《不动产登记证明》。2017年5月24日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。庭审中，原、被告认可在当事人向登记机关提交不动产登记所需资料后，正常情况下，登记机关会在60日内完成登记并发放相关不动产权属证书。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及双方就此作出的相互承诺，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。
关于被告未为原告办理土地使用权证的行为是否构成对双方签订的商品房买卖合同的违约的问题。
在不动产统一登记制度实施前，根据当时的法律规定和交易习惯，原告向被告购买房屋，被告应当为原告办理相应的房产证和土地使用权证。因此，原、被告在商品房买卖合同中约定的房地产权属证书，当然包含房产证和土地使用权证。被告有义务在为原告办理房产证的同时，为被告办理土地使用权证。
根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。按照原、被告在庭审中认可的说法，在原、被告向登记机关提交不动产登记所需资料备案后，正常情况下，原告最迟应当在60日内可以取得房地产权属证书。即在被告于2013年5月30日交房后的第300日，也就是2014年4月1日前，原告可以取得该房屋的房产证及相应的土地使用权证。原告迟于2014年4月1日，一直到2015年1月29日才取得该房屋的房产证，并且没有取得土地使用权证。如果被告对此负有责任，即是由于被告迟延向产权登记机关提交办理权属登记需由出卖人提供的资料的原因所致，则被告的行为构成违约，应当按约承担违约责任。如果不是由于被告的原因而导致原告取得房地产权证书超过预期和没有取得土地使用权证，则被告的行为并不构成违约，不应向原告承担违约责任。
被告负有在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。在原告取得房产证的时间超出合同预期和超出合同预期后没有取得土地使用权证的情况下，被告应当就自己已经按约履行了上述合同义务承担举证责任。本案中，被告没有就此提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果，即应当推定被告违约，认定被告没有在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
关于原告要求被告继续办理土地使用权证的诉讼请求有无可行性的问题。
根据惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，自2016年6月30日起，本地区实施不动产统一登记制度，按照“不变不换”的原则，不再发放原各类不动产权属证书。被告已经无法再行为原告办理土地使用权证，但原告已经取得上述房屋的房产证，依法享有该房屋项下的土地使用权，原告的房屋产权和相应的土地使用权并不受到影响。原告在依法办理不动产转移、变更等登记时，可以依照上述规定，持房产证换领新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》。因此，在原告已经取得上述房屋的房产证的情况下，在原告起诉时，原告已经没有了再行要求被告办理相应土地使用权证的必要性。因而，原告要求被告自起诉之日起30日内完成土地使用权证的办理并发放给原告的诉讼请求，本院不予支持。
关于对承诺书中有关原告放弃权利条款的理解问题。
承诺书条款“原告放弃有关房地产权证延期办理事宜向被告主张赔偿、违约责任的权利，且由原告积极主动办理，被告协助”中的“房地产权证”字眼，按照狭义理解仅代表房产证，广义和词意上理解不仅包含房产证，还包含土地使用权证。根据该条款全条文理解，在原告放弃对被告逾期办理房地产权证的权利主张后，应当由原告主动办理，被告提供协助。这说明，在原告出具该承诺书时，其房地产权证尚未办理完毕，还有需要继续办理的相关证件。然而，在该承诺书出具之前的同年1月29日，原告早已经取得了该案房屋的房产证，只是没有办理取得土地使用权证。由此可见，上述条款中的“房地产权证”字眼，应当按照其词意作广义理解，理解为既包含房产证，还包含土地使用权证。据此，上述条款全文应当理解为：“原告放弃有关房地产权证（包含房产证、土地使用权证）延期办理事宜向被告主张赔偿、违约责任的权利，且由原告积极主动办理，被告协助”。
那么，在被告为原告办理土地使用权证缺乏可行性，而原告的不动产权利并不因此受到影响的情况下，原告已经承诺放弃了对被告逾期办理土地使用权证违约责任的追究。根据民事活动应当遵循的诚实信用原则，原告无权再行主张要求被告就其逾期办理土地使用权证行为承担违约责任。因此，本案原告要求被告承担逾期办理土地使用权证违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：
驳回原告吴群芳的诉讼请求。
案件受理费329.93元，由原告吴群芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一七年八月八日
书记员 张晓婷