重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第02777号
原告重庆市万州区旭日建筑安装工程有限公司，住所地重庆市万州区五桥百安大道广电大厦1栋4号门面。注册号：5001010000201578-2-2。
法定代表人陈源，该公司总经理。
委托代理人刘其军，重庆渝万律师事务所律师。
原告佘星标，男，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人刘其军，重庆渝万律师事务所律师。
被告重庆市万州区周家坝街道救兵城社区居民委员会，住所地重庆市万州区周家坝。
代表人张丽宾，该居委会主任。
委托代理人张正言，男，汉族，该社区司法助理员。
原告重庆市万州区旭日建筑安装工程有限公司（以下简称旭日建司）、佘星标诉被告重庆市万州区周家坝街道救兵城社区居民委员会（以下简称救兵城居委会）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人刘其军，被告救兵城居委会代表人张丽宾及委托代理人张正言均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭日建司、佘星标诉称，2003年9月28日，二原告签订《挂靠协议》，约定佘星标挂靠旭日建司成立第一项目部，由佘星标个人出资自负盈亏，承包周申路综合楼建筑工程。2004年9月6日，旭日建司第一项目部与救兵城居委会第四居民小组签订《建筑工程承包合同》，约定将位于万州区周家坝申明大道“周申路综合楼”拆迁还房工程发包第一项目部承建。2005年6月26日工程竣工验收合格后，双方于2007年12月29日办理了工程结算，应付原告工程款共计3727041.56元。通过房屋销售折抵工程款2483248.58元，尚欠工程款1243792.98元用剩余门面按3000元／平方米抵付部分工程款625500元。因周申路综合楼（湖滨大厦）土地性质为国有划拨土地，至今未办理房屋产权证书。请求人民法院依法确认双方2007年12月29日签订的《工程结算协议》合法有效；位于万州区周申路湖滨大厦105号、107号、107号附1号、109号四间门面属原告佘星标个人所有。
被告救兵城居委会辩称，原告陈述的事实基本属实，但当时双方签订合同我会并不知情。工程竣工后所有房屋已经进行了处分，我方并未从中获取利益。希望人民法院查清事实后依法裁判。
经审理查明，2003年6月28日，出资人胡剑雄以原万州区龙宝房地产建设有限公司名义（以下简称龙宝房产公司，该司于2008年5月5日更名为重庆泽淦实业有限公司，以下简称泽淦公司）与救兵城居委会第四居民小组（以下简称第四小组）签订《联合出资建房协议》，约定第四小组（甲方）以周家一组所属国有划拨土地876平方米及办理本地相关费用建房资金与龙宝房产公司（乙方）联合建房，乙方出资修建整个工程，土地权及房屋产权属乙方所有，由乙方给付甲方前期费用11000元。同年9月28日，原告佘星标（乙方）与旭日建司（甲方）签订《挂靠协议》，约定甲方同意乙方挂靠甲方成立第一项目部，任项目部负责人，承包周申路综合楼工程，一次性向甲方交纳管理费3000元。乙方自筹资金组织施工自负盈亏，办理工程结算收取工程款，一切债权债务由乙方承担。2003年10月4日，龙宝房产公司与旭日建司第一项目部签订《建筑工程承包合同》，约定将位于万州区周申路“周申路综合楼”建设工程发包旭日建司第一项目部承建。上述合同履行期间，因第四小组无启动资金从事联合建房工程，2004年3月17日，第四小组与重庆升煌科技有限公司（以下简称升煌公司，胡剑雄为该公司注册登记的法定代表人）另行签订《土地及项目转让协议》，约定：第四小组将周申路划拨土地876平方米及该建设工程项目作价11万元转让升煌公司，升煌公司以第四小组名义办理相关的手续。由于该工程项目已经全部转让升煌公司，龙宝房产公司已退出联建工程项目。2004年4月3日，龙宝房产公司和升煌公司联合向旭日建司第一项目部发出变更通知，载明：2003年10月4日订立的建筑工程承包合同发包方变更为升煌公司，升煌公司享有该合同的权利义务。
升煌公司以合同方式转让取得周申路综合楼建设工程后，佘星标向胡剑雄支付工程保证金15万元，而后胡剑雄先后以个人名义和龙宝房产公司及升煌公司名义收取张功兵等7人支付的购房款共计223000元。佘星标在承建周申路综合楼工程期间，因该工程建设手续不齐全，2004年6月27日被有关部门责令停工。胡剑雄以此为由，携款外出下落不明。2004年7月15日和8月18日，第四小组先后两次在我区“三峡都市报”上登载公告，要求胡剑雄尽快返回清偿债务，同时声明解除与胡剑雄签订的项目转让协议。但胡剑雄置之不理，音讯全无。为了维护社会稳定，尽快解决周申路综合楼所涉购房户的遗留问题，2004年9月6日，第四小组与旭日建司第一项目部签订周申路综合楼工程承包合同，将该工程直接发包旭日建司第一项目部。其后原告佘星标个人出资向有关部门支付罚款并补交相关建设费用共计313078.40元，于2005年6月15日补办取得了建设工程施工许可证。该工程完工后，同年7月19日办理了合法的建设工程竣工验收手续。2007年12月29日，第四小组与旭日建司第一项目部办理了工程结算协议：确认周申路综合楼（完工后改名为湖滨大厦）全部垫资总价3727041.56元（含垫付行政罚款、配套费等在内共计313078.40元），通过房屋销售折抵工程款2483248.25元，用105号、107号、107附1号、109号门面按3000元／平方米折抵工程款625500元，尚欠工程款618292.98元，因第四小组无实际支付能力，旭日建司第一项目部不再收取，但保留追偿权。双方办理工程结算后，第四小组将上述房产交原告佘星标实际占有和使用。期间佘星标分别以交付房屋或退还购房款的方式解决了涉及湖滨大厦房屋买受人的遗留问题，保护了买受人的合法权益。由于泽淦公司前期已经提前退出湖滨大厦项目联建工程，与本案争议房产权属并无法律上的利害关系。本案法庭辩论终结后，原告已申请撤回对第三人泽淦公司的起诉。
本院认为，本案基础法律关系虽为建设工程施工合同，但原告提起诉讼的目的是为了解决位于重庆市万州区天城周家坝申明大道“湖滨大厦”105号、107号、107号附1号、109号房产的权属争议，在上述房产尚未取得房屋权属证书的情况下，原告佘星标实际占有上述房产是否合法并享有房屋所有权应为本案争议焦点。追寻本案原、被告订立“湖滨大厦”建筑工程承包合同的源头，原告佘星标以挂靠合同的方式借用建筑施工企业资质从事建筑活动，虽然以旭日建司第一项目部名义与第四小组签订工程承包合同，并实际出资和垫付相关建设开发费用完成了“湖滨大厦”房地产开发建设工程，但因原告佘星标个人并不具备《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条规定的合法从业资格及资质条件，故佘星标借用资质与第四小组2004年9月6日签订的工程承包合同无效。就本案事实而言，上述工程承包合同的订立及权利义务关系的约定有特定的原因和背景，亦是在案外人升煌公司或胡剑雄转让取得“湖滨大厦”建设工程后，因施工建设手续不全工程被责令停工，胡剑雄携款逃逸下落不明，相关部门为维护社会稳定，采取由旭日建司第一项目部出资补办完善相关拆迁工程合法手续，尽快完成“湖滨大厦”建设工程的权宜之计。本案实际施工人佘星标已出资履行了工程承包合同的全部义务，工程竣工验收合格双方已经办理了工程结算，第四小组在无力支付工程款的情况下，自愿以“湖滨大厦”相关房产折抵工程款并不违反法律的强制性规定，该工程结算协议合法有效，受法律保护。“湖滨大厦”105号、107号、107号附1号、109号房产已经实际交付实际施工人佘星标占有和使用，旭日建司和救兵城居委会对佘星标以物抵债取得上述房产权属并不持异议，也无相关证据证明第四小组又将上述房产另行转卖他人。虽未办理房屋产权证书，但并不影响原告佘星标对该房产享有合法的财产权利。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第一条第二项、第二条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，判决如下：
一、原告重庆市万州区旭日建筑安装工程有限公司所属第一项目部与被告重庆市万州区周家坝街道救兵城社区居民委员会所属第四居民小组2007年12月29日签订的《工程结算协议》合法有效；
二、重庆市万州区周申路“湖滨大厦”105号、107号、107号附1号及109号门面房产属原告佘星标个人所有。
案件受理费5028元，由原告佘星标负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张建民
人民陪审员 向安其
人民陪审员 陈崇吉
二〇一五年一月十五日
书 记 员 胡田力