浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1627号
上诉人（原审被告）浙江新华基置业有限公司，住所地金华市八一南街永盛楼五楼。
法定代表人陆旭宾，经理。
委托代理人（特别授权）陆金才，浙江泽鉴律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）姜丽珍，浙江泽鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）翁天丰。
被上诉人（原审原告）林钰钰。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权）许耀钟，浙江金元律师事务所律师。
上诉人浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基置业公司）为与被上诉人翁天丰、林钰钰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第1854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人新华基置业公司的委托代理人陆金才、姜丽珍，被上诉人翁天丰、林钰钰的委托代理人许耀钟到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告翁天丰、林钰钰共同起诉称：2012年9月15日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（备案合同编号：20120900474），合同项下房屋位于金华市北二环西路2999号御园3-1幢4-1002室，房款为1943187元。该合同第十六条约定了产权登记事项，出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。签订上述合同后，两被告共支付了购房款1943187元，被告出具了收据。此后，两原告于2015年2月8日取得房屋所有权证，登记事项载明为共同共有，所有权人为翁天丰、林钰钰，即本案两原告。该涉案房屋所有权证书虽经办理和交付，但亦构成逾期。按照已付房款1943187元的日0.02%违约金标准，自2014年10月1日起计算至2015年6月23日止，逾期天数为266天，其违约金数额为1943187元×0.02%×266天=103377.55元。鉴于被告持续性违约，该违约金数额应按上述标准继续计算至土地使用权证实际交付日止。现原告诉至原审法院，要求：1.判令被告交付金华市北二环西路2999号御园3-1幢4-1002室土地使用权证；2.判令被告支付两原告逾期交付土地使用权证违约金103377.55元（按照已付房款1943187元的日0.02%违约金标准，自2014年10月1日起计算至2015年6月23日止，此后按此标准继续计算至该证书实际交付日止）；2.由被告承担本案诉讼费用。
被告新华基置业公司辩称：房屋所有权证及土地使用权证是原告自行委托金华绿城物业服务集团有限公司金华分公司和金华市华之家公司共同办理的，不应将新华基公司作为被告。原告错误的理解了原告与被告签订的房屋买卖协议第16条的产权登记事项，合同约定的是初始登记时间，被告不存在代办土地使用权证和房屋所有权的义务。原告所取得土地使用权证和房屋所有权证迟延是原告迟延缴纳费用所造成的，与被告与其他代办机构均无关系，请求法庭驳回原告的诉请。
原判认定：2012年9月15日原告翁天丰、林钰钰与被告新华基置业公司签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的金华市北二环西路2999号御园3-1幢4-1002室房屋出售给原告。房屋总价款1943187元，原告已分三次付清。合同约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的2%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。2014年6月17日，被告以寄送入伙通知书的方式通知原告于2014年6月29日办理交房手续，若未在约定时间办理的，该商品房自交付期满第二日起即视为交付。另查，被告于2010年12月29日取得该二环北路以南，迎宾大道以西地块的土地使用权证。本案房屋的土地使用权转移登记于2015年6月11日办理完毕。现因土地使用权证已交付给两原告，故原告自愿撤回其第一项诉讼请求。
原审法院认为：双方对签订该商品房买卖合同的事实及内容无异议，争议焦点在于对商品房买卖合同第十六条条款理解问题。原告认为被告应于约定日期即2014年9月30日前交付其购买房屋的土地使用权证，被告辩称该条款约定的是开发商取得初始登记，即登记在被告名下土地使用权证的时间。根据合同条款，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于约定时间前应取得的土地使用权证书为登记在开发商名下的土地使用权初始登记证书。且双方约定买受人委托出卖人办理涉案商品房转移登记，故被告完成初始登记后无需将权属证书交付给买受人。被告称原告委托第三方办理土地使用权证无依据，不予认可。在取得土地初始登记证后，被告应在合理期限内办理并交付本案房屋的土地使用权证。双方未对委托办理转移登记约定具体期限的，被告应在自房屋交付之日起90日内交付房屋权属证书，否则出卖人应承担相应的违约责任。被告辩称因原告迟延缴纳费用才导致制作交付土地使用权证迟延，但未提交证据证明，故不予认可。违约金的计算，对合同没有约定或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，原告诉请不超过法律规定及双方合同约定部分，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告浙江新华基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告翁天丰、林钰钰逾期交付土地使用权证违约金98325.26元（从2014年10月1日起按已付房款1943187元的日0.02%计算至2015年6月11日止）。二、驳回原告翁天丰、林钰钰的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1184元（已减半收取，原告已预交），由被告浙江新华基置业有限公司负担（在履行时加付此款给原告）。
宣判后，新华基置业公司不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人的土地使用权证并非委托上诉人办理。一审证据金华御园交付物品清单、被上诉人委托绿城物业服务集团有限公司金华分公司办证而缴纳300元服务费的发票、有被上诉人签字确认的金华市华之家房地产咨询代理有限公司房产证移交表等能够证明土地使用权证等系被上诉人自行委托案外人绿城物业服务集团有限公司金华分公司和金华市华之家房地产咨询代理有限公司共同办理。二、被上诉人迟延取得土地使用权证系其迟延缴纳税费所致。被上诉人存在迟延交房、迟延缴纳办证税费的事实，并应对何时缴纳办证税费承担举证责任，原审法院举证责任分配错误。三、一审适用法律错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提是买受人委托出卖人办证，且买受人不存在任何违约行为。本案买受人并非委托出卖人办证，且买受人存在迟延交房、迟延缴纳办证税费的事实，不符合该条适用前提。一审判决既认定“违约金的计算……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，又判决违约金按已付房款的日0.02%计算，前后矛盾。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
翁天丰、林钰钰二审辩称，一、关于办证义务主体，《商品房买卖合同》第十六条明确约定办理有关土地、房屋权属证书的义务主体是上诉人，且该条对交付期限和逾期责任等内容均作了明确约定。事实上涉案土地使用权证也是由上诉人批量递交，统一集中办理的。被上诉人从未委托案外人办理土地使用权证，有关证书交接均发生在御园小区服务大厅，被上诉人对上诉人所称案外两家公司在办证过程中的地位和作用不知情。二、关于迟延办理土地使用权证的原因，《商品房买卖合同》第十三条明确宗地存在抵押情形，经查询，该地块抵押注销时间是2015年5月22日，2015年6月10日国土局受理了该宗地土地分割业务，2015年6月11日审批完结，2015年6月12日作了土地登记结果公告。由此可见，在抵押注销之前，该宗地是无法进行分割的。在涉案合同约定的土地使用权证交付时间（2014年9月30日）之前，上诉人事实上不具备办证条件。契税早在宗地抵押注销之前就已经缴纳了，故不存在上诉人主张的迟延缴纳办证税费导致迟延办证的情况。综上，请求维持原判，驳回上诉。
二审中，新华基置业公司向本院提供以下证据：1、金华市华之家房地产咨询代理有限公司工商营业执照复印件、工商登记信息复印件、房产三证代办合作协议复印件各一份，证明本案房屋三证系由业主委托绿城物业服务集团有限公司金华分公司办理，绿城物业服务集团有限公司金华分公司整体委托给金华市华之家房地产咨询代理有限公司代办，上诉人没有义务为被上诉人办理相关证件。2、服务费发票复印件一份，证明被上诉人委托绿城物业服务集团有限公司金华分公司办理相关产权证书的事实。翁天丰、林钰钰质证认为，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。该协议并无被上诉人的签字，根本不能体现被上诉人委托该协议任何一方当事人办理涉案权属证书的意思表示。上诉人擅自将办证事项进行转委托，被上诉人是不知情的。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议。该发票只能反映费用发生的事实，不能反映被上诉人委托案外人办理权属证书的意思表示。针对新华基置业公司提供的证据，本院认为，证据1、2均无法达到上诉人的证明目的，对其证明力本院不予认定。
二审中，翁天丰、林钰钰向本院提供以下证据：土地登记结果公告（20150612）复印件一份，证明土地使用权证的大证于2015年6月10日由上诉人集中统一申报，经分割为被上诉人等229户土地使用权证小证的事实。新华基置业公司质证认为，2015年6月10日并不是集中统一申报的时间，由于绿城物业服务集团有限公司金华分公司接受多个业主的委托，各个业主诉求不同，也存在行政部门因电脑系统升级换代导致未能及时将申报材料录入系统的原因。针对翁天丰、林钰钰提供的证据，本院认为，150610-09914系受理编号，并不能证明2015年6月10日由上诉人集中统一申报，对其证明力本院不予认定。
二审中，针对新华基置业公司提出的翁天丰、林钰钰存在迟延缴纳契税的问题，本院向金华市地方税务局直属分局调取了翁天丰、林钰钰缴纳契税情况证明，该证明载明“契证领证日期为2015年2月6日，契证领证日期与税款缴纳日期为同一天”。新华基置业公司质证认为，对该证据三性均无异议，办理土地使用权证的前提之一是办理契证，办契证要缴纳契税。我方于2014年6月29日通知被上诉人交房并缴纳契税，被上诉人选择自行缴纳契税并直至2015年2月6日才完税，其迟延交纳契税的后果不应由上诉人承担。翁天丰、林钰钰质证认为，对合法性、真实性无异议，契税确由被上诉人自行缴纳，但本案审理的是土地使用权证的问题，宗地抵押注销时间是2015年5月，契税有无缴纳和缴纳时间与本案无必然联系。结合质证意见，本院认为，双方对翁天丰、林钰钰于2015年2月6日缴纳契税并领取了契证的事实均无异议，本院予以确认。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明：2014年6月17日，新华基置业公司以寄送入伙通知书、入伙须知的方式通知翁天丰、林钰钰于2014年6月29日办理交房手续，并通知缴纳契税。涉案房屋于2015年1月28日实际交付。翁天丰、林钰钰于2015年2月6日自行向税务机关缴纳契税并领取了契证。
本院认为，翁天丰、林钰钰与新华基置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人新华基置业公司应于2014年9月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，因双方约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，故新华基置业公司依约完成初始登记后无需将权属证书交付给买受人翁天丰、林钰钰。关于办理土地使用权证转移登记，因双方对办理期限并无约定，考虑土地使用权证转移登记的办理以缴纳相关税费为前提，在新华基置业公司作出通知后翁天丰、林钰钰并未及时缴纳契税，本院认为，翁天丰、林钰钰依据《商品房买卖合同》第十六条约定主张新华基置业公司因逾期交付土地使用权证而应承担违约金的意见依据不足，不能成立。新华基置业公司要求驳回翁天丰、林钰钰诉讼请求的上诉意见，本院予以支持。原判认定基本事实清楚，适用法律和实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第1854号民事判决；
二、驳回翁天丰、林钰钰的诉讼请求。
一审案件受理费1184元，二审案件受理费2259元，均由翁天丰、林钰钰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一五年十二月二十一日
代书记员 徐艳锦