湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4213号
上诉人(原审被告、反诉原告）:刘源，男，1981年6月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市滨湖区，现住。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。
法定代表人:雷海虹，公司总经理。
委托代理人:陶大军，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
委托代理人:邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
上诉人刘源因与被上诉人广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘源不服一审判决，向本院上诉称，请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初675号民事判决第一项、第三项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、上诉人并无不缴纳物业费的主观意愿，因此不应当缴纳违约金。上诉人曾于一年前即2015年2月6日去物业公司主动缴纳物业费，但物业公司工作人员不予受理。此处上诉人提供了相关视频证据，庭审笔录亦记录，但一审判决未提及。二、上诉人所购买的房屋有过整改记录，以及整改期间上诉人已向被上诉人缴纳了物业费的事实，均为双方所认可，因此不管上诉人与开发商关于交房违约赔偿的二审如何判决，既然房屋存在整改，就应当由开发商来缴纳整改期的物业费，因此被上诉人应当退还此部分物业费给上诉人。三、被上诉人恶意断水侵犯上诉人权利，庭上由被上诉人否认，因此上诉人提交了当时处理人的联系方式并且庭后补充了证据，但一审判决未提及。
被上诉人珠江物业辩称：请求依法维持原判。刘源于2013年8月16日办理了收房手续，因此其后的物业费应当由其本人承担。关于停水事件，在一审过程中我们已充分的举证质证，刘源在一审中提到的给市长的一封信，这属于单方提交的证据，该事件的真实性无法证明，因此该项主张没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
珠江物业向一审法院起诉请求:1、刘源向珠江物业支付自2014年4月1日起至2015年12月31日止拖欠的物业管理服务费5295元；并按照欠缴金额日1‰的标准向刘源支付自欠付之日起至实际付清之日止的违约金（暂算至2015年12月31日止的违约金为3608.37元）以及支付刘源因催缴物业费产生的律师费1000元，以上合计9903元；2、请求判令刘源承担本案全部诉讼费用。
刘源向一审法院反诉请求：1、珠江物业退还2个月的物业费共计504.32元；2、珠江物业对刘源停供生活用水的侵权行为，在小区门口张贴告示向刘源道歉。庭审中，刘源将退还物业费的期间及金额变更为3个月共计756.48元。
一审法院经审理查明：珠江物业为经我市登记备案从事物业管理服务活动的企业。2011年12月20日，珠江物业（乙方）与湖南珠江实业投资有限公司（甲方）（以下简称“珠江实业”）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对珠江花城提供前期物业管理服务。合同约定物业服务的内容主要包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；公用设施设备的运行、维修、养护、管理；公用部位和公共环境卫生的清洁，垃圾的收集、清运、管道疏通；公共绿化、道路交通秩序、车辆停放的管理、公共秩序维护、安全防范；房屋装饰装修管理；资料管理及其他服务。单个业主或物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供特约维修养护等服务，服务内容及费用双方另行商定。物业收费采取包干方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，标准为住宅物业按1.80-2.20元/月.平方米。业主应于自建设单位通知办理房屋交付手续的次月起缴纳物业费，业主在收楼时应提前预交6个月的物业管理费，以后物业管理费每年每季第一个月5号之前预交，甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业费的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。该合同约定合同期限为自2013年7月始，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。
珠江物业与珠江实业签订前期物业服务协议后，在业主买房时，以珠江物业为甲方，业主为乙方另行订立了前期物业管理服务协议，业主在该份物业管理服务协议上签名，但珠江物业未签字盖章。由业主单方签名的协议的主要内容与珠江物业与珠江实业签订的协议内容基本一致。在违约责任方面，与业主的物业服务协议约定欠费时间在6个月内的，从欠费之日起按欠费金额的每千分之一支付违约金；欠费时间超过6个月的，从欠费之日起按欠费金额的每日千分之二支付违约金。逾期一个月仍拒绝缴纳的，珠江物业方可向法院提起诉讼，同时，由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用由该欠费业主或使用人承担。协议签订后，珠江物业对刘源所在小区实施了物业管理，刘源收房后仅支付了部分物业费。庭审中，刘源对欠费期间及金额无异议，即自2014年10月1日起至2015年12月31日期间，刘源欠交物业费2397元。
另查明，刘源于2013年8月16日对所购商品房进行验收并办理房屋接收手续。接收房屋后，刘源认为房屋因质量问题存在三个月的整改期，故2015年12月7日，刘源以湖南珠江实业投资有限公司为被告向该院提起诉讼，要求湖南珠江实业投资有限公司赔偿违约金、延迟入住损失及退还刘源已支付的整改期间的三个月的物业费。该院立案受理后，于2016年3月7日作出（2015）开民一初字第05846号民事判判决，该判决认定湖南珠江实业投资有限公司延期交房45天，并判决湖南珠江实业投资有限公司承担逾期交房的违约金8345元。该判决作出后，湖南珠江实业投资有限公司不服提起上诉，目前，上诉案件尚在审理中。
一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，珠江物业为依法登记备案的企业，具备诉讼的主体资格及在湘从事物业管理服务活动的资质。其与建设单位珠江实业就珠江花城小区的物业服务签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，对物业公司及业主均具有约束力。刘源系珠江花城小区业主，在珠江物业依约对珠江花城小区提供物业管理服务后，应依据前期物业服务协议的约定向珠江物业支付物业服务费用。本案中，刘源经珠江物业多次催缴，仍未支付，构成违约，应承担继续支付及支付逾期付款违约金的责任。对于欠费金额，庭审确认，刘源自2014年4月1日起至2015年12月31日止应支付物业费5295元，对该费用，刘源应予以支付。关于违约金，庭审中，刘源以对整改期间珠江物业收取物业费的合理性存在质疑为由提出抗辩并要求珠江物业退还三个月整改期间的物业费，该院认为，刘源若认为珠江物业收取整改期内物业费不当则可依法主张权利，因双方的合同是继续合同，整改期后，刘源亦已实际享受了珠江物业提供的服务，故刘源不能在享受了珠江物业提供的后续物业服务后，拒交之后的物业费，因此，对刘源的上述抗辩，该院不予采纳，刘源对延期支付后续物业费构成违约，应承担逾期付款的违约责任，但考虑本案的实际情况，该院认为珠江物业主张按照日1‰支付的标准过高，该院酌情调整为按欠款金额的10%确定，即刘源应支付珠江物业违约金530元。关于珠江物业主张的律师费，虽然珠江物业与业主之间的前期物业服务协议约定了律师费，但因该合同珠江物业尚未签章，而珠江实业与物业公司签订的前期物业服务协议中并未约定律师费，故按不利于格式合同提供方的原则，对珠江物业主张的律师费，该院不予支持。关于刘源要求珠江物业退还整改期物业费的问题，因刘源在房屋买卖合同中已向珠江实业主张退还，不能重复主张权利，故对刘源要求退还整改期内三个月物业费的请求，该院不予支持。关于刘源要求珠江物业赔礼道歉的问题，因本案为合同纠纷，赔礼道歉并非法定的责任形式，且刘源并无充足证据证明珠江物业实施了停水等侵权行为，故对刘源的该项请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、刘源于本判决发生法律效力之日起七日内向广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2014年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费5295元及违约金530元；二、驳回广州珠江物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；三、驳回刘源的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元,因适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由刘源承担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：建设单位珠江实业与被上诉人珠江物业签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述协议对刘源及珠江物业具有约束力。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于：(一)关于整改期间的物业费用问题。刘源上诉称，被上诉人珠江物业应当退还整改期间的物业费给上诉人刘源，对此本院认为，房屋质量瑕疵问题属于建设单位保修责任的范畴，业主有权要求建设单位予以整改。刘源收房后，就有义务依约向珠江物业缴纳物业费用。且刘源在房屋买卖合同中已向建设单位珠江实业主张退还整改期间的物业费用。故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。（二）关于违约金的问题。刘源上诉称，其并无不缴纳物业费的主观意愿，因此不应当缴纳违约金。本院认为，上诉人刘源提交的视频证据只能证明其在与被上诉人协商缴纳物业费用,而不能证明其已主动缴纳物业费用。刘源对延期支付后续物业费构成违约，应承担逾期付款的违约责任，一审考虑本案的实际情况，酌情调整将违约金调整为530元并无不妥。故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。此外，上诉人称，被上诉人恶意断水侵犯其权利，但对此未提交相关证据予以证实。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人刘源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十月十一日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。