青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1135号
上诉人（原审被告）青藏高原铁道国际旅行社（统一社会信用代码：×××（1-1）），住所地：青海省西宁市城东区祁连路10号11楼。
法定代表人：赵小军，该公司总经理。
委托代理人：张云峰、刘书峰，青海汇元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青海三江雪生物科技集团有限公司（统一社会信用代码：×××（1-1）），住所地：西宁市经济技术开发区昆仑东路21号。
法定代表人：穆华锋，该公司董事长。
委托代理人：穆云峰，副总经理。
委托代理人：张晓东，青海同一律师事务所律师。
上诉人青藏高原铁道国际旅行社（以下简称青藏铁道旅行社）与被上诉人青海三江雪生物科技集团有限公司（以下简称三江雪生物科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，三江雪生物科技公司请求1、依法解除三江雪生物科技公司与青藏铁道旅行社双方签订的XNSY-2015-1F（04）-07西宁站商业零售业租赁合同；2、判令由青藏铁道旅行社退还三江雪生物科技公司房屋租赁费共计501600元；3、判令由青藏铁道旅行社支付三江雪生物科技公司违约金共计150480元。该院于2017年5月24日以（2017）青0102民初1248号作出民事判决，宣判后，青藏铁道旅行社不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理，上诉人青藏铁道旅行社的委托代理人张云峰、刘书峰，被上诉人的委托代理人穆云峰、张晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，三江雪生物科技公司、青藏铁道旅行社因租赁合同的履行发生争议，原审法院于2016年6月23日作出民事调解书。根据调解书第四项确定的内容，青藏铁道旅行社将三江雪生物科技公司、原一楼1F-04号商铺调换至二楼候车厅2F-05号商铺。因2F-05号商铺与青藏铁道旅行社候车厅的办公室和青海源之久商贸有限公司（以下简称源之久公司）的经营场所相连，青藏铁道旅行社办公室与源之久公司均以2F-05号商铺为出口。三江雪生物科技公司在调换时提出，要求青藏铁道旅行社就其办公室和源之久公司另行独立开门，以便于经营。青藏铁道旅行社答应就此向上级部门协调。后青藏铁道旅行社承认其向上级部门的报告未获批准，青藏铁道旅行社办公室与源之久公司不能独立开门。三江雪生物科技公司以青藏铁道旅行社未履行承诺为由再次向法院起诉要求解除2F-05号商铺的租赁合同，青藏铁道旅行社以当时只是答应为三江雪生物科技公司协调，并未承诺三江雪生物科技公司按三江雪生物科技公司要求为两单位独立开门进行了抗辩。
原审法院认为，三江雪生物科技公司、青藏铁道旅行社按526号民事调解书第四项内容，对原租赁合同的租赁物进行了调换，应当视为是对原租赁合同的变更。三江雪生物科技公司认为，青藏铁道旅行社未按约定兑现相邻两单位独立开门的承诺，使调换后的租赁物仍不能满足其经营要求，致使其合同目的不能实现。对此三江雪生物科技公司提出请求，要求与青藏铁道旅行社解除调换后的2F-05号商铺的租赁合同，是属于对变更后合同提出的权利主张，与前诉并非同一事实，不属于”一事不再理”的范畴，故对青藏铁道旅行社关于三江雪生物科技公司起诉违反”一事不再理”原则的抗辩理由，不予采纳。
对于青藏铁道旅行社口头答应为三江雪生物科技公司提出的让相邻两单位独立开门的要求进行协调，其效力如何认定？
原审法院认为，青藏铁道旅行社作为合同标的物的出租方，有义务保证租赁物符合合同约定的要求。三江雪生物科技公司在调换时提出让相邻两单位独立开门，青藏铁道旅行社口头答应协调，应当视为是对三江雪生物科技公司的承诺。青藏铁道旅行社以上级单位不同意其申请为由拒绝三江雪生物科技公司要求，应当视为是拒绝履行其承诺的行为，对此应承担相应的后果。
三江雪生物科技公司认为，其经营的产品系贵重物品，商铺现状不能保证其商品安全，无法经营。青藏铁道旅行社亦承认三江雪生物科技公司自调换至2F-05号商铺后一直没有开展经营。根据法庭人员现场察看，涉案2F-05号商铺在青藏铁道旅行社办公室和源之久公司之间，两单位均以2F-05号商铺为出口。经现场测量，三江雪生物科技公司实际能够使用的经营面积约为50平米左右。因商铺地处二楼候车厅，人流量较大，在三方共用出口的情况下，三江雪生物科技公司担心其经营商品的安全，有其合理性。原审法院认为，在三江雪生物科技公司、青藏铁道旅行社履行变更后租赁合同时，青藏铁道旅行社未能履行其承诺，三江雪生物科技公司因担心其商品安全未开展经营，致使调换后的2F-05号商铺一直未能投入正常使用，三江雪生物科技公司的租赁合同目的无法实现，其提出解除合同的请求合理，应予支持；青藏铁道旅行社未能及时履行承诺，存在违约，应当承担相应的责任。原审法院认为，三江雪生物科技公司要求青藏铁道旅行社退还租金主张成立，其违约金的主张也符合合同约定，应予支持。遂判决，一、青海三江雪生物科技集团有限公司与青藏高原铁道国际旅行社签订的XNSY-2015-1F（04）-07西宁站商业零售业租赁合同（租赁物为2F-05号商铺）依法予以解除；二、青藏高原铁道国际旅行社退还青海三江雪生物科技集团有限公司商铺租金501600元；三、青藏高原铁道国际旅行社赔偿青海三江雪生物科技集团有限公司违约金150480元；上述款项于本判决生效后15日内给付。
宣判后，上诉人青藏铁道旅行社不服向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。其理由为：一审判决认定青藏铁道旅行社口头答应协调应当视为是对三江雪生物科技公司的承诺，青藏铁道旅行社以上级单位不同意其申请为由拒绝三江雪生物科技公司要求应当视为是对拒绝履行其承诺的行为，对此应承担相应的后果。青藏铁道旅行社认为一审判决认定的上述事实有误。且无法推出青藏铁道旅行社作出承诺和拒绝，因履行承诺应当承担民事责任，原审法院民事调解书达成的五项协议内容，不存在青藏铁道旅行社承诺与三江雪生物科技公司另行独立开门的内容，该调解书是当事人协商一致达成的协议具备合同的基本要求，调解书生效后合同即为生效，既然合同中未将另行独立开门作为合同所附条件即表明另行独立开门不是当事人的合同约定，不成立青藏铁道旅行社的一项合同义务未能另行独立开门不是违约，不应承担违约责任，其次当事人达成调解协议时三江雪生物科技公司系明知置换后的商铺的结构状况其同意接受该商铺即表明其对商铺现状的全面认可其后其要求青藏铁道旅行社为其另行开门是一个新的要约，而青藏铁道旅行社答应帮助其协调属于附条件的承诺。如业主同意，可另行开门承诺生效，如业主不同意，即无法另行开门，承诺不生效。事实证明业主单位未同意，条件不成就，新的合同未能成立生效，对青藏铁道旅行社不发生约束力，青藏铁道旅行社未能另行开门的行为不构成违约。商铺未能另行开门，并不影响合同目的实现，该商铺有进出通道，可以正常经营，且三江雪生物科技公司搬入此商铺后相邻的处于同一位置的商铺均正常经营，未独立开门不妨碍青藏铁道旅行社经营。当事人之间是房屋租赁关系，依生效调解书青藏铁道旅行社已经交付了符合当事人约定的商铺，三江雪生物科技公司是否用于经营或任其闲置均不构成拒付租金的合法事由。一审判决，以商铺未能正常使用，三江雪生物科技公司合同目的无法实现，判决返还租金支付违约金无任何法律依据。三江雪生物科技公司调换前的商铺租赁权属竞拍取得，依照拍卖法及拍卖规则当事人举牌竞价即视为其对标的物瑕疵充分知悉，且同意接受，拍卖人及委托人不承担拍卖标的瑕疵担保责任。三江雪生物科技公司第一次起诉，无事实和法律依据，经调解达成新的协议后，无权单方设置合同外条件，要求青藏铁道旅行社承担合同外责任。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人三江雪生物科技公司辩称，青藏铁道旅行社的违约行为使三江雪生物科技公司不能实现合同目的，青藏铁道旅行社应当返还违约金及租金。青藏铁道旅行社违反合同法的相关规定，为保证租赁物符合合同用途、交付义务和租赁物的瑕疵担保责任均能实现。一审判决，对租赁物核实后认为该租赁物交付面积用途等都不能实现合同目的，一审判决并无当。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2014年7月18日，青海三江雪食品饮料公司（以下简称三江雪食品公司）通过西宁公物拍卖中心，在西宁胜利宾馆会议中心举行的西宁站商业网点、经营权拍卖会上拍得的编号为1F-04(企业产品直销店)商铺三年经营权。计租面积为租赁场地的建筑面积95平方米、租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日止，租赁价格为每月每平方米240元，三年租金共计820800元。合同同时约定了双方的权利义务。合同生效后，青藏铁道旅行社按约定将租赁标的物交付三江雪食品公司、三江雪食品公司也按照约定，将三年租金861840元支付给青藏铁道旅行社。双方在履行合同期间，因产生争议三江雪生物科技公司要求撤销双方签订的西宁站商业零售租赁合同，并要求青藏铁道旅行社退还其租金547200元，经原审法院主持调解双方达成协议为，一、青藏铁道旅行社同意，三江雪生物科技公司由原拍得进站口1F-04商铺位置搬迁至候车厅2F-05(原银行位置)；二、三江雪生物科技公司拍得的1F-04商铺的三年场地租赁继续有效,费用不变，中途不再办理任何变更手续，并由青藏铁道旅行社退还三江雪生物科技公司搬至候车厅2F-05的面积差50000元；三、按照合同约定，三江雪生物科技公司应缴纳三项保证金66000元和三年物业管理费1410.6元；四、由于楼上候车厅2F-05商铺为通透房间，现有店铺内面积三江雪生物科技公司需与源之久公司均摊，其中靠南位置为三江雪生物科技公司经营、店铺装修及隔墙事宜由两家商铺自行协商解决；五、搬至候车厅2F-05后，三江雪生物科技公司必须按照合同内容规定规范经营范围，违法规定经营的商铺，按照合同约定扣除相应的保证金。调解协议生效后，三江雪生物科技公司与青海源之久商贸有限公司搬至二楼后，因三江雪生物公司要求青藏铁道旅行社，给其独立开门未果，三江雪生物科技公司以合同目的不能实现为由，要求解除双方的租赁合同，故酿成纠纷。
另查明，2015年12月8日，西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会文件以宁开东管（2015）109号东川工业园区管委会关于同意青海三江雪生物科技集团有限公司变更公司名称的批复，由原来的青海三江雪食品饮料有限公司变更为青海三江雪生物科技集团有限公司。
根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点主要为：
2014年7月18日，双方签订租赁合同的效力。2014年7月18日，三江雪食品饮料公司通过拍卖会，拍得企业产品直销店、商铺3年经营权。随后，该公司与青藏铁道旅行社签订，为期三年的租赁合同，该合同的内容无违法之处，且合同的双方经具有履行合同的权利能力和行为能力，故应认定双方签订的租赁合同有效。
本案当事人是否适格？2014年7月18日，以三江雪食品公司为承租方，以青藏铁道旅行社为出租方双方签订租赁合同，但本案主张权利的主体是三江雪生物科技公司。经查，2015年12月8日，西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会文件以宁开东管（2015）109号东川工业园区管委会关于同意青海三江雪生物科技集团有限公司变更公司名称的批复，由原来的青海三江雪食品饮料有限公司变更为青海三江雪生物科技集团有限公司，故本案主体适格。
三江雪生物科技公司主张的要求青藏铁道旅行社退还租赁费501600元及违约金150480元的诉讼请求，是否应予支持。二审经核实，三江雪生物科技公司主张的退还租赁费501600元的计算依据是在2016年6月23日，双方达成调解协议之后，其认为因租赁合同目的无法实现，所以要求自2016年6月23日至2018年3月31日止计22个月*22800元(240元/平方米)*95平方米=501600元。违约金的计算依据是501600元*30%=150480元。
关于对退还租赁费数额及违约金的认定。本院认为，双方在一、二审均表示同意解除租赁合同，但对退还租赁费用的数额不能达成共识。青藏铁道旅行社认为，2016年6月23日，双方达成调解协议之后，青藏铁道旅行社已经按照协议的内容交付了置换的房屋，三江雪生物科技公司按照协议进行了搬迁。现三江雪生物科技公司以当时搬迁时要求青藏铁道旅行社给其单独设立出入口未果，要求解除双方的租赁合同，并要求退还租赁费501600元并承担违约金150480元。本院认为，违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。三江雪生物科技公司与青藏铁道旅行社签订的租赁合同生效后，青藏铁道旅行社按约定将租赁标的物交付于三江雪生物科技公司，双方在履行租赁合同期间，又于2016年6月23日达成调解协议，三江雪生物科技公司由原拍得进站口1F-04商铺位置搬迁至候车厅2F-05商铺，原审法院以青藏铁道旅行社未实现给三江雪生物科技公司另行独立开门的承诺，认定青藏铁道旅行社构成违约于法无据，二审应予纠正。关于退还租赁费问题的认定。二审经核实，三江雪生物科技公司虽未在搬迁后的2F-05商铺投入正常使用，但其对1F-04的商铺，于2017年4月5日将其商铺的钥匙交付青藏铁道旅行社。二审审理期间，青藏铁道旅行社也同意解除双方的租赁合同，本院认为，本案的租金应以2017年4月5日至2018年3月31日计算共计12个月，费用为273600元。
综上，原审法院认定事实有误，二审应予纠正。上诉人青藏铁道旅行社的上诉理由部分成立二审予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款（第三项）之规定，判决如下：
一、维持西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1248号民事判决第一项；即青海三江雪生物科技集团有限公司与青藏高原铁道国际旅行社签订的XNSY-2015-1F（04）-07西宁站商业零售业租赁合同（租赁物为2F-05号商铺）依法予以解除；
二、撤销西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1248号民事判决第二、三项，即青海高原铁道国际旅行社退还青海三江雪生物科技集团有限公司商铺租金501600元、青藏高原铁道国际旅行社赔偿青海三江雪生物科技集团有限公司违约金150480元；
三、青藏高原铁道国际旅行社与本判决生效后退还青海三江雪生物科技集团有限公司商铺租金273600元；
四、驳回青海三江雪生物科技集团有限公司要求青藏高原铁道国际旅行社赔偿其违约金150480元的诉讼请求。
如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5160元，由上诉人青藏高原铁道国际旅行社负担2064元，青海三江雪生物科技集团有限公司负担3096元；二审案件受理费10320元，上诉人青藏高原铁道国际旅行社负担4128元，被上诉人青海三江雪生物科技集团有限公司负担6192元。
本判决为终审判决。
审判长 左志萍
审判员 王有林
审判员 张 薇
二〇一七年十一月二日
书记员 潘 弘