河南省三门峡市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）豫12行终73号
上诉人（原审原告）刘桂花，女，汉族，生于1964年10月15日。
委托代理人王星东，河南刘.田律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）三门峡市住房和城乡建设局，住所地河南省三门峡市。
法定代表人杨青黑，局长。
委托代理人黄文平，该局产权产籍处副处长，代理权限为特别授权。
委托代理人王玉梅，河南天地律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审第三人谢秀云，女，汉族，生于1935年3月3日。
委托代理人顾鹏，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人刘桂花、三门峡市住房和城乡建设局因房屋登记一案，不服陕县人民法院（2015）陕行初字第99号行政判决，于2016年3月17日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人刘桂花委托代理人王星东，上诉人三门峡市住房和城乡建设局委托代理人黄文平、王玉梅，原审第三人谢秀云的委托代理人顾鹏到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院经法庭质证认定，原告刘桂花系原国营会兴棉纺织厂（以下简称会兴棉纺厂）的职工。位于三门峡市湖滨区黄河路北八街坊8号楼1单元一层西的房屋原系该厂的公房。从1993年起，该公房由原告居住。2005年左右，会兴棉纺厂进入破产清算阶段。2008年10月，会兴棉纺厂破产清算组与第三人谢秀云签订“公有住房出售协议书”，将原告所居之房屋以成本价519元／平方米的价格即11094元出售给第三人谢秀云。第三人谢秀云作为三门峡市职工办理了有关购买公有住房的审批。2008年12月，被告市住建局为第三人谢秀云办理了对上述住房具有所有权的房屋所有权证，该所有权证号为第46272号。第三人取得该房屋的所有权证后于2009年3月23日向区法院起诉刘桂花等，要求其将上述房屋腾空并缴纳房租。2013年7月9日，谢秀云撤诉。2013年11月5日，第三人谢秀云作为原告再次起诉要求腾房。此案经区法院、三门峡市中级人民法院两级法院审理，市中院于2015年2月15日作出（2014）三民终字第1538号民事判决书，维持区法院判决刘桂花在判决生效后十日内将本案诉讼房屋腾退给谢秀云。另外，该判决查明，第三人谢秀云在取得该房屋的权属证明后，房屋出售人未将该房产实际交付。目前，由谢秀云申请本案原告刘桂花腾空房屋等的民事执行案正在湖滨区人民法院执行程序中。
一审法院另查明，被告市住建局提供的关于涉诉房产登记的档案材料中，没有登记申请书；“房地产转移登记申请审批表”中“房屋转让情况”一栏中“是否空房转让”填写的内容为“是”；“转让方签章”一栏内有“清算组”的印章，代理人为“周锋伟”；“初审意见”、“复审意见”、“审批意见”三栏内容均为空白，签字人分别为“田桂霞”、“何江”、“胡维”，被告市住建局未提供三人持有相关资格证书。
一审法院认为：我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记发生效力。本案涉诉的三门峡市湖滨区黄河路北八街坊8号楼1单元一层西的房屋，第三人已经被告依法登记取得所有权，关于这一不动产物权的归属，三门峡市中级人民法院（2014）三民终字第1538号判决已发生法律效力。因此，第三人谢秀云对该房产享有有关物权的权利。本案原告自1993年以来因工作关系居住于该房屋，其认为被告的行政登记行为侵犯其合法权益依法起诉，故原被告诉讼主体适格；谢秀云是该房屋的产权所有人，与本案结果有利害关系，第三人资格适当。就原告诉求而言，能否被支持，被告应当就其登记行为的合法性进行举证。首先，我国物权法第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”被告未提供其“就有关登记事项询问申请人”的证据，也未进行实地查看；其次2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第六条规定“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。”被告未提供登记审核工作人员是否具备与其岗位相适应的专业知识、取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书；第三，虽然法律和法规对登记机构只要求“必要时可以实地查看”，客观上第三人谢秀云之维权诉讼至今仍在执行程序中，即说明该房屋并非“空房”，及“实地查看”的必要性，尽管第三人经过购买和有关审批已取得房产权利，但是被告市住建局对三门峡市湖滨区黄河路北八街坊8号楼1单元一层西的房屋登记行为是在相关登记材料不齐备、不完整，几个未取得资格的人员在缺乏对法律法规规章的正确理解的情况下进行的行政登记行为，原告之诉，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十二条、第十五条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，一审法院判决：被告三门峡市住房和城乡建设局对位于三门峡市湖滨区黄河路北八街坊8号楼1单元一层西房屋的登记行为违法。
宣判后，刘桂花不服上诉至本院，认为一审判决认定关键事实不清，被上诉人谢秀云的丈夫并非会兴棉纺厂职工，被上诉人谢秀云伪造虚假身份证明，冒用会兴棉纺厂职工身份申请房屋登记，适用法律错误，三门峡市住房和城乡建设局未尽到审慎的审查义务，其给被上诉人谢秀云进行的房屋登记行为违法并应予撤销，请求二审法院维持确认违法判决、增加撤销判决并撤销被上诉人为第三人谢秀云办理的三房权证字第××号《房屋所有权证》。
上诉人三门峡市住房和城乡建设局上诉称：一审判决查明事实错误，我们登记行为程序合法，请求本院查明事实后改判并驳回上诉人刘桂花上诉请求。
被上诉人谢秀云认为没有侵犯刘桂花其优先购买权，我们申请合法并支付了房屋价款，请求驳回上诉人上诉请求。
一审判决中所列的各方当事人所提交的证据材料均已随案移送本院。
本院另查明，原一审陕县法院证据卷（二）中第005-006页《工人退休退职和招收子女审批表》中，显示谢秀云的丈夫史喜如，1956年10月参加工作，工龄27年，到1983年退休，一直在饮食服务公司，从事浴池服务工作。另外谢秀云一直在三门峡市饮食服务有限责任公司红旗旅社工作，连续工龄21年，于1985年4月1日退休。
本院认为：刘桂花与谢秀云名下房屋所有权证没有法律上的利害关系。刘桂花是以房屋租赁而主张优先购买权，认为三门峡市住房和城乡建设局为谢秀云进行房屋登记的程序违法，而提起本案行政之诉，该优先购买权是基于租赁关系，本质上仍属债权性质。而谢秀云取得的三房权证字第××号《房屋所有权证》，是其对特定物享有的直接支配和排他的经登记所取得的物权。被诉登记行为不影响刘桂花对债权的实现，刘桂花与被诉的三房权证字第××号《房屋所有权证》没有法律上的利害关系。本案中，被上诉人三门峡市住房和城乡建设局登记过程中虽然存在瑕疵，但这种程序瑕疵与刘桂花没有法律上的利害关系。对刘桂花提起的本案之诉，依法应当裁定驳回。一审判决适用法律、法规错误，依法应予撤销。上诉人三门峡市住房和城乡建设局的上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销陕县人民法院（2015）陕行初字第99号行政判决。
二、驳回刘桂花的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 肖爱祥
审 判 员 刘 毅
代理审判员 周 珊
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 黄 飞