辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01885号
上诉人（原审原告）：张芳。
被上诉人（原审被告）：大连鲲达房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇前盐村。
法定代表人：孙照贵，总经理。
委托代理人：于美欣，职员。
委托代理人：肖平，辽宁律桥律师事务所律师。
原审原告张芳与原审被告大连鲲达房地产开发有限公司（以下简称鲲达公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年9月8日作出（2014）甘民初字第5816号民事判决，张芳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人张芳，被上诉人鲲达公司的委托代理人肖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张芳一审诉称，2011年8月21日，原告与被告在被告盐岛湖售楼处签订商品房买卖合同，建筑面积77.05平方米，单价每平方米9000元，总房款人民币693，450元。被告于2011年8月21日交付房屋。原告将全部房款交付给被告。双方约定办理房屋所有权登记期限为房屋交付后一年时间，由于被告违约导致原告未能在约定期限内办理房屋所有权登记。故原告诉至本院，请求判令被告给付原告违约金3377元（自2011年8月21日至2013年12月20日，按日十万分之一计算，1／100000×693，450元×487天=3377元）。
被告鲲达公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告诉讼请求没有合同依据。2、不能办理产权的原因系大连染化集团没有按时搬迁，环评不能通过，而大连染化集团搬迁，涉及政府及其他多方因素，是被告所不能预测、避免和克服的，属于不可抗力。3、在大连染化集团搬迁，环评通过后，被告积极办理各项审批验收手续，没有耽误时间。所以对于没有按时办理产权证，被告没有过错，应当免责。4、房屋交付时间为2011年8月10日。
一审法院经审理查明，2011年8月21日原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告坐落在甘井子区房屋，建筑面积77.05平方米，单价每平方米9000元，总房款人民币693，450元。买卖合同第十五条第3项约定：“双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算由买受人负责办理，确因出卖人原因，买受人无法办理产权，则买受人有权解除合同，出卖人按日支付已付房款十万分之一的违约金；不包含不可抗力的因素（如：相关国家政策调整等）”。原告已经将全部房款给付被告。被告于2011年8月10日向原告交付房屋。
另查，上述房屋所属小区在建设立项时，环评部门评估对项目的影响主要是大连染化集团，依据大连市政府办公厅的会议纪要，大连染化集团将实施搬迁，项目周边环境影响将随着大连染化集团的搬迁而消失。2010年11月10日大连市环境保护局对案涉小区的环境影响报告书进行了批复。
因为种种原因，大连染化集团没有及时搬迁，导致案涉小区环保验收没有通过，影响竣工验收及备案工作，小区房屋无法办理产权。大连湾街道前盐村民委员会曾经就此事去函与大连染化集团协商，大连染化集团于2012年5月进行了回复。2012年底大连染化集团搬迁。2013年2月4日大连市环保局甘井子分局出具环保验收预审意见。2013年3月26日大连市环保局出具环保验收的复函。
环保验收后，被告做了大量工作，陆续完成了十余项审批验收手续。被告通过大连湾街道办事处分别于2013年4月19日和5月21日两次向甘井子区政府汇报，请求协调有关部门尽快办理相关验收手续。2013年5月13日被告取得了邮政局的邮件妥投协议书，5月14日取得民政局的还建社区办公和服务用房交接书，5月16日取得邮政局的信报箱工程验收合格证，5月27日与教育局签订小区配套幼儿园交接协议书，5月24日取得大连燃气集团的供气单位接收意见表，5月31日取得通信管理局的接收备案通知，5月至11月完成了大连市城市建设档案馆接收建设工程竣工档案存档的工作。6月甘井子区政府开会研究盐岛湖小区竣工验收备案手续办理事宜。7月29日被告取得施工图设计文件审查报告，9月3日取得物业移交确认表，10月9日取得大连市工程建设标准造价管理处的竣工结算书备案函，10月20日取得市政工程竣工验收备案证，10月24日取得市政管理处的城市道路连接验收单，11月15日取得建筑工程竣工验收备案表。12月15日被告通过群发短信通知原告可以办理产权。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同系有效合同，对原、被告具有约束力，原、被告应依据该合同约定享有权利并履行义务。该合同第十五条第3项的约定系原、被告关于逾期办证违约责任的特别约定，被告是否承担向原告支付违约金的违约责任应当按照该条款的约定处理。该条款明确约定了确因出卖人的原因致使买受人不能在约定期限内办理权属证书，则买受人有权解除合同，出卖人应当承担相应的违约责任。本案中被告提供的大连市环境技术开发中心《盐岛湖小区环境影响报告书》、大连信达环境工程评估中心《关于〈盐岛湖小区（泉水新区前盐村经济适用住房项目）环境影响报告书〉的技术评估报告文件》、大连市环境保护局《关于对盐岛湖小区（泉水新区前盐村经济适用住房项目）环境影响报告书的批复》、大连市人民政府办公厅《关于解决大化渣场经济适用住房项目有关问题的会议纪要》等证据，可以证明在案涉小区立项之初，环评部门评测大连染化集团是影响本案所涉建设项目的主要周边环境因素，市政府会议纪要明确对大连染化集团实施搬迁，并确定受大连染化集团搬迁问题影响的“大化渣场经济适用房项目”入住时间为2010年10月份。依据此会议纪要，环评部门认为，在上述大化渣场项目入住时大连染化集团的环境影响问题应已经解决，案涉建设项目计划2011年10月全部完工，项目竣工后周边的环境影响随着大连染化集团的搬迁而消失，本项目可行。该环境影响报告书通过了市环保局的审批。但因为种种原因，大连染化集团搬迁工作拖延，于2012年底才停产搬迁。2013年3月案涉小区通过环评。大连湾街道办事处2013年4月19日的《关于协调区质监站办理盐岛湖项目竣工验收备案等相关手续的请示》证明，案涉小区东侧为大连染化集团原厂址，因该厂区搬迁改造工作拖延，使得该项目的环评验收于近日才得以完成。大连市甘井子区人民政府《关于研究鲲达盐岛湖小区项目竣工验收备案手续办理事宜的办公会议纪要》证明，由于紧邻的大连染化集团有限公司2012年底才正式停产搬迁等原因，案涉建设项目的市政设施质量监督验收、红线内道路验收、物业用房验收、幼儿园道路验收等手续无法办理或延后办理，影响了该项目竣工验收及备案工作。由此可见，立项时环评部门认为案涉小区竣工前大连染化集团早已搬迁，不会造成影响，但因为大连染化集团延迟搬迁，导致环保验收及其他验收没有及时通过，致使被告延迟办理竣工备案手续。大连染化集团的回复函证明，期间被告曾做过努力，通过村委会等协调此事，但大连染化集团搬迁的问题并非被告所能克服和解决。在大连染化集团停产搬迁后，环保通过验收，被告积极办理余下的十多项审批验收手续。因此，原告不能在约定期限内办理权属证书，不能归责于被告，被告不应承担逾期办证的责任。关于交房日期，因原告自认被告的辩解，故采纳被告的答辩意见。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：驳回原告张芳的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预交），由原告负担。
张芳上诉请求是，撤销一审法院判决，改判支持张芳的诉讼请求。其上诉理由是，1、一审法院认定事实不清。大连染化集团的搬迁不属于不可抗因素，鲲达公司以此为由没有按时办理房屋产权证，应承担违约责任。2、一审法院认定事实证据不足。鲲达公司提出的证明文件，都是鲲达公司在2013年取得的各项验收合格证明，这些文件只能证明鲲达公司在约定时间内没有给予张芳办理房屋产权证，更加证明了鲲达公司逾期办理的原因。3、鲲达公司与大连染化集团的纠纷与本案无关。
鲲达公司二审答辩称：不同意张芳的上诉请求。1、买受人要求支付违约金的前提条件是因出卖人的原因导致买受人无法办理产权这种情况。在一审审理过程中鲲达公司向法庭出具了大量的证据用来证明该房屋没有及时办理产权系大连染化集团没有及时搬迁导致的，并不是鲲达公司的原因导致的，鲲达公司在大连染化集团搬迁后积极协调政府的相关部门按时履行自己后续义务，尽最大努力及时使房屋具备办理产权的条件，所以无法办理产权，鲲达公司没有过错，这个原因也不是鲲达公司导致，所以鲲达公司不应该支付张芳违约金。2、本案不是鲲达公司原因导致房屋未及时办理产权，其真实原因是大连染化集团未及时搬迁导致的，这个原因对于鲲达公司来说是不可预见不可避免和不可克服的。鲲达公司在整个事件中是完全没有过错的，因此也不需要向张芳支付违约金。张芳在上诉状中提到鲲达公司所提交的证据都是在约定的时间之后办理产权相关手续，这其实是证明了在大连染化集团搬迁之后鲲达公司并没有怠于行使自己的权利和义务，而是积极的尽最大努力尽快完成产权办理的相关手续，从而证明鲲达公司是没有错误的。
本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是鲲达公司对逾期办理房屋产权是否免责的问题。应该说，大连染化集团的搬迁和政府及相关部门在此过程中的协调处理，致使环保验收迟延进而影响案涉小区的后续验收工作导致案涉房屋办理房屋产权期限延后事实是存在的，这些并非鲲达公司的原因，也并非鲲达公司签订商品房买卖合同时完全能够预见到的，不属于商业风险，在阻滞办理房屋产权原因消除后，鲲达公司也积极推进验收等后续工作，一审法院未将逾期办理房屋产权归责于鲲达公司，具有事实基础和法律根据，一审法院据此驳回张芳要求鲲达公司支付违约金的诉请，本院予以维持。张芳称大连染化集团搬迁不属于不可抗因素一节，本院认为，至少大连染化集团搬迁对案涉小区的环保验收及后续验收工作存在影响，至少不是鲲达公司所能完全预见的原因，一审法院未将此归责于鲲达公司，并无不妥，一审法院依据双方合同约定，判决鲲达公司不承担逾期办理房屋产权证的责任，也是适当的，张芳上诉要求鲲达公司承担违约责任，支付违约金，缺乏充分的事实依据，本院对其上诉理由不予采纳，对其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（张芳已预交），由张芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年二月十六日
书 记 员 宋 敏