辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终975号
上诉人（原审被告）苗洪斌，男，1956年3月5日出生，汉族，退休干部，现住辽宁省锦州市凌河区。
上诉人（原审被告）李桂娟(系上诉人苗洪斌之妻)，1964年4月16日出生，汉族，建设银行锦州分行职员，现住辽宁省锦州市凌河区。
被上诉人（原审原告）锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区。
法定代表人赵宝库，该公司经理。
委托代理人马卓，该公司职员。
委托代理人秦岩，该公司法律顾问。
上诉人苗洪斌、李桂娟与被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苗洪斌、李桂娟，被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司的委托代理人马卓、秦岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司原审诉称，被告系原告物业公司的业主，其居住锦州市凌河区巴黎豪苑2-53号，面积为128.14平方米，按照《锦州市物业管理办法》及《巴黎豪苑物业管理服务协议》的有关规定，被告应按期如数缴纳物业费及电梯费，逾期3个月仍不交纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，未按约如期缴费，从2004年7月至2015年9月已累计拖欠物业费13837元，从2006年7月至2015年6月已累计拖欠电梯费4338元，以上两项合计18175元。现要求判令：二被告给付拖欠的物业费13837元及电梯费4338元；两被告承担本案的诉讼费用。
上诉人苗洪斌、李桂娟原审辩称，原告说我们拖欠物业费、电梯费，情况属实，我们承认，数额我们没有核实，但是这几年确实没有交，原告陈述的物业费起止时间属实，电梯费时间说不准。物业费没交的原因是因为房屋质量存在问题，我现在的房子卧室和大厅之间的间壁墙有裂痕，应该不是承重墙，裂痕很严重，涉及到生命危险，越裂越严重，刚开始是一面有裂痕，但现在很严重，原来是一面裂痕，现在是两面裂痕，裂的很大，买这个房子时说巴黎豪苑的房子可以抗七级地震，现在不是这样的，我原来的床头冲着这个墙体，现在我把床都移动了，怕墙体倒下，墙体如果倒了后果不堪设想，我敢肯定的说，如果天不动地不摇没什么问题，但有轻微的晃动，墙体肯定就倒了，这不是小事情，宝地公司推托责任，对业主提出的问题不管。另外原告起诉已过诉讼时效，且原告从2005年开始拒绝为我进行物业服务，所以我们不同意给付物业费。
原审查明，被告苗洪斌、李桂娟系夫妻关系，为锦州市凌河区菊花里巴黎豪苑2-53号房屋的业主，该房屋建筑面积为128.14平方米。原告锦州宝地物业服务有限责任公司原名称为锦州宝地物业管理有限责任公司。2002年8月锦州宝地建设集团有限公司与原告签订锦州市住宅小区移交管理协议书，将巴黎豪苑小区交由原告管理。2004年4月起，原告与锦州市巴黎豪苑业主管理委员会多次签订物业管理委托合同，其中物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……合同约定电梯费按季度向业主收取，电梯费包括电梯电费（电费以电业局发票为准）、保养费、年检费等，每户电梯费按电梯分摊系数分摊。电梯大修费从维修基金中列支。按锦州市物价局文件，2002年7月1日至2012年3月31日按每月每平方米建筑面积0.8元收取物业管理费，之后变更为按每月每平方米建筑面积1元收取物业管理费。被告2004年7月至2015年9月期间未缴纳物业服务费13837元，2006年7月至2015年6月期间累计拖欠电梯费3992元，此电梯费包括电梯电费、维保费、年检费、维修费。又查明，2001年6月11日被告办理房屋入住手续，即发现屋内墙面存在起泡现象，二被告向开发单位及原告反映此问题。2004年6月19日被告苗洪斌作为甲方与巴黎豪苑施工队作为乙方签订了“关于对巴黎豪苑2-53#房屋维修暂缓及赔偿损失协议”，载明由于施工当中造成甲方房屋墙面出现起泡现象，甲方提出乙方给以修补，但考虑以后是否出现此现象，经甲乙双方协商暂缓维修至2005年6月进行。由于施工中乙方给甲方造成的损失予以赔偿，赔偿费先付3000元，2005年6月再付1500元。苗洪斌及乙方负责人孙成林签字确认。被告苗洪斌实际收到赔偿费3000元。2012年9月29日宝地集团售后服务中心作为甲方与被告李桂娟作为乙方签订了协议一份，载明对于宝地集团所开发的巴黎豪苑2-53号住宅室内多个墙面出现严重起泡现象，经甲乙双方协商后达成如下协议：一、乙方自行对室内墙面进行维修、恢复处理，甲方与施工单位不再承担任何损失与责任。二、甲方于2012年11月15日前一次性支付给乙方综合补偿费用人民币贰万柒仟元整（￥27000元）。三、甲乙双方在互相理解的基础上达成此协议，对上述事宜均无其他异议，以上问题一次性解决完毕。四、此协议一式二份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。甲方负责人尤洋、周洪月及乙方李桂娟签字确认。被告李桂娟实际收到27000元补偿费。二被告于2014年6、7月份对该房屋墙体进行了维修，2015年春东卧室与大厅之间的墙面出现裂缝。
原审认为，原告与锦州宝地建设集团有限公司签订了移交管理协议书、与锦州市巴黎豪苑业主管理委员会签订了物业管理委托合同，即有为巴黎豪苑小区提供物业服务、收取物业费、电梯费的主体资格，该委托合同对全体业主均有法律约束力。二被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应及时交纳物业管理费。因物业管理委托合同中明确约定业主交纳电梯费的具体构成及计算方式，此约定应对被告具有约束力，原告主张的电梯费符合委托合同的规定，因原告提供的电梯费收费收据显示二被告自2006年7月至2015年6月期间拖欠的电梯费为3992元，对原告主张的超过该数额的部分不予支持。关于二被告辩称因房屋墙体存在质量问题拒绝给付物业费一节，因二被告因此问题与开发单位及原告进行过协商，且分别于2004年、2012年得到补偿款合计30000元，协议中明确载明就房屋墙体的质量问题一次性解决，原告已尽到了组织协调的义务，现二被告又以墙体存在质量问题作为抗辩理由，不符合法律规定，对其该项辩解理由不予支持。关于二被告辩称原告的主张已超过诉讼时效一节，从原告提交的照片可得知，原告自2006年7月份起连续多次向被告主张权利未超过诉讼时效，故对被告此项辩解理由不予支持。关于被告辩称自2005年起原告已拒绝为其提供物业服务一节，被告提供的原告于2005年10月31日出具的“巴黎豪苑2-53墙体裂纹的答复”中载明“物业公司对此项报修的服务在没有结果的情况下已经结束”，并未显示原告拒绝为二被告提供物业服务，故对二被告的此项辩解理由不予支持。综上，对原告诉讼请求中的合理部分依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《国务院物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告苗洪斌、李桂娟于本判决生效后三日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2004年7月1日至2015年9月30日期间物业管理费13837元及2006年7月1日至2015年6月30日期间电梯费3992元；二、驳回原告锦州宝地物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，由被告苗洪斌、李桂娟负担。
宣判后，上诉人苗洪斌、李桂娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、要求二审法院对(2015)凌河民二初字第00374号民事判决予以改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误。1、上诉人现住室内墙面出现了裂缝，被上诉人在解决主体墙裂缝问题过程中没有履行应尽的职责和义务，在没有维修好之前物业费应予免除，原审判上诉人全额给付物业费是不公正的。2、上诉人主张物业费已超过诉讼时效。物业公司在我们发生争议后从没有给我们下达过缴费通知，我们在2015年之前也从没有接到缴纳物业费的通知。3、被上诉人曾承诺由于施工中乙方给甲方(上诉人)造成的损失予以赔偿，先付3000元，2005年6月再付1500元，虽然上诉人在过去10多年要求解决房屋墙面破损问题中一直催要，但这1500元至今未给付，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条，被上诉人应继续履行赔偿贵任，将此款给付上诉人。4、物业费、电梯费金额计算错误。
被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司辩称，关于房屋质量问题，上诉人现住宅主体有裂缝是房屋的质量的问题，根据保修办法的规定，主体工程的保修期是设计工程的合理年限，责任主体是开发公司。上诉人说超过诉讼时效的事实不存在，物业公司每天向业主收缴物业费，在业主不交的情况，派人主动催交，我们还会张贴催缴函，我们提供了催缴函照片，上诉人认为是假的应提供证据。关于上诉人说先付3000元，通过我们的证据可以看出，3000元是施工单位给付，不是物业公司，剩余的1500元与我们没有关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定事实基本属实。
二审查明，上诉人与锦州宝地物业管理有限责任公司于2001年6月11日签订物业管理服务协议；巴黎豪苑业主管理委员会与被上诉人分别于2004年4月10日至2007年4月9日、2008年7月10日至2009年12月31日、2010年4月11日至巴黎豪苑业主委员会第二届业委会到期止、2012年4月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年12月31日签订物业管理服务委托合同。上诉人与被上诉人对协议与物业服务委托合同、对欠费时间从2004年7月至现在双方均予以认可。2001年6月11日物业管理服务协议第四条第二款每次缴纳费用时间：第一次办理入户时按12个月交纳，以后每季度第一周按3个月交纳；2008年7月10日巴黎豪苑小区物业管理委托合同第七条物业服务费标准约定，物业管理费实行预收，每半年收取一次，于每半年第一个月内由业主自行交纳，甲方有义务协助乙方向业主收费。电梯费按季度向业主收取。2010年4月11日巴黎豪苑小区物业管理委托合同第七条约定，物业管理费实行预收，每半年收取一次，于每半年第一个月内由业主自行交纳，甲方有义务协助乙方向业主收费。电梯费按季度向业主收取。2012年4月1日巴黎豪苑物业服务委托合同第七条约定，物业服务费实行预收，每季度收取一次，于每季度或每半年的第一周内由业主自行交纳，甲方有义务协助乙方向业主收费。电梯费按季度向业主收取。2015年1月1日巴黎豪苑物业服务委托合同第七条约定，物业服务费实行预收，每季度收取一次，于每季度或每半年的第一周内由业主自行交纳，甲方有义务协助乙方向业主收费。电梯费按季度向业主收取。
另查明，上诉人苗洪斌、李桂娟所在巴黎豪苑小区物业收费标准为2002年到2007年是每平方米0.6元，2008年到2012年3月是每平方米0.8元。2012年4月至2015年每平方米1元。上诉人没有缴纳物业费13837元与被上诉人主张所欠的物业费数额相同，双方无争议。但累计拖欠电梯费总额应是3987元，比原审确认的数额少5元，被上诉人认可。
再查明，2015年8月9日，锦州市宝地物业管理有限责任公司巴黎豪苑服务中心向上诉人家门上张贴物业费催缴函，上诉人确认收到该催缴函。
以上事实有上诉人提供的催缴函、《物业管理服务协议》、《巴黎豪苑物业管理委托合同》及双方当事人当庭陈述予以证实，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，上诉人与被上诉人是物业服务法律关系，上诉人居住的房屋在被上诉人的物业服务范围内。上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》及被上诉人与巴黎豪苑业主委员会签订的《巴黎豪苑物业管理委托合同》合法有效。关于上诉人拖欠物业费是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年。上诉人与被上诉人按阶段分期签订了物业服务合同，并在合同条款内明确约定了缴费方法和缴费期限。因此，诉讼时效期间应当从合同约定的缴费期限届满之日起计算。在业主不按期限缴纳时，物业公司应当以确认知悉的方式进行及时催缴。上诉人在合同约定的期限内没有按时缴纳物业费、电梯费，其与被上诉人之间形成了合同之债，该债权适用诉讼时效。因此上诉人所欠缴的物业费、电梯费在约定的给付期限届满时便开始计算诉讼时效，被上诉人应当及时主张自己的权利，积极行使催缴义务。上诉人在原审时提供了收费催缴函照片，用以证明其在法定期间内主张了权利。该证据由被上诉人提供，其对证据的真实性、合法性与关联性负说明义务。上诉人对该份证据不予认可，从证据产生的时间上、真实性上都提出异议，且上诉人否认收到过这些催缴函。经本院审查，这些照片资料，并非催缴函原件，且被上诉人陈述是由其工作人员张贴在上诉人家的室内门外，仅此不能证明被上诉人在此期间内采取了确认知悉的方式向上诉人进行了催费通知，故本院对该份证据不予采纳。除此份证据外，被上诉人再无证据证明其在此期间向上诉人主张过权利，又无证据证明该时效存在中止、中断、延长的事由。上诉人自己承认收到2015年8月9日被上诉人发出的催缴函，故其应当承担自2013年7月1日至2015年8月9日催缴函上确定的截止日期既2015年6月30日期间的物业费及电梯费。（电梯费：2013年7-9月142元；10-12月118元；2014年1-3月84元；4-6月84元；7-9月81元；10-12月72元；2015年1-3月85元；4-6月91元；合计757元。物业费：2013年7月1日至2015年6月30日每月1元共计3075.36元。）
关于上诉人提出家中墙体出现裂缝，被上诉人没尽到修缮义务，在没有维修好之前物业费应当免除的问题。上诉人应当根据房屋买卖合同的约定对房屋质量问题进行合理的解决。上诉人在入住该房屋时已经交纳了住房维修基金，其应当按照合同的约定，在区分公用部分和专有部分的基础上，按合同约定确定承担责任主体，其以被上诉人没有给其维修而不缴纳物业费的抗辩，本院不予支持。
关于上诉人提出1500元损失赔偿未给付的问题。这是基于上诉人与施工单位之间的赔偿约定，其与缴纳物业费并非同一法律关系，本院不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河
民二初字第00374号民事判决；
二、上诉人苗洪斌、李桂娟于本判决生效后十日内给付被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司2013年7月1日至2015年6月30日之间欠缴的物业费及电梯费合计3832.36元；
驳回上诉人的其他上诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费127元由锦州宝地物业服务有限责任公司负担100元，由苗洪斌、李桂娟负担27元；二审案件受理费127元，由被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司负担100元，由上诉人苗洪斌、李桂娟负担27元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕会杰
审 判 员 邸新立
代理审判员 王 波
二〇一六年六月二十日
书 记 员 隋佳利