河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终281号
上诉人（原审原告、反诉被告）李旭辉，男，1986年10月30日出生，汉族，住焦作市。
上诉人（原审原告、反诉被告）杨飞飞，女，1987年12月15日出生，汉族，住址同上。
二上诉人委托代理人孙艳萍，河南新歌律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）焦作市远华置业有限公司。住所地：焦作市东环路南段新城街道办事处办公楼*楼。
法定代表人黄献，董事长。
委托代理人舒连忠，该单位员工。
上诉人李旭辉、杨飞飞因与上诉人焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人李旭辉、杨飞飞委托代理人孙艳萍、上诉人远华公司委托代理人舒连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李旭辉、杨飞飞上诉请求：1、请求撤销焦作市山阳区人民法院(2016)豫0811民初3068号的民事判决第一、二、三项，依法改判被上诉人继续履行合同约定的交房义务，并立即支付逾期交房违约金38927.2元(暂计算至2016年10月10日，2016年10月10日之后按己交房款的万分之二计算至实际交房之日止)，不服金额为22361.2元。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定“2015年8月24日，远华公司以贴通知的方式通知原告办理面积差结算手续，该通知应视为被告的交房通知”是错误的。本案被上诉人2015年8月24日以在小区内张贴通知的方式通知远华4号楼的业主办理面积差结算手续，并非交房通知。一审法院对上诉人请求的2015年8月24日之后至实际交房之日的逾期交房违约金不予支持是错误的。上诉人至今未收到被上诉人的书面交房通知。根据合同约定，被上诉人应向上诉人支付已交房款万分之二的违约金，且上诉人请求的事实与理由已经生效民事判决认定。2、一审法院判决上诉人支付被上诉人2014年9月25日始至2015年8月24日止计330天逾期接房管理费3300元明显错误。被上诉人反诉请求的管理费是从2015年8月24日起至一审开庭之日期间，并未请求2015年8月24日之前的管理费。根据双方签订的合同约定，被上诉人未按照合同约定向上诉人邮寄书面交房通知书，故其反诉请求的管理费无事实和法律依据。
远华公司答辩称：1、李旭辉、杨飞飞明知已通知交房但拒不履行合同义务接收房屋应当支付管理费。2012年11月20日远华公司公告通知交接房屋，2015年8月24张贴公告通知交接房屋并支付超面积异差房款。李旭辉、杨飞飞于2016年1月18日书面陈述确认收到远华公司二次通知交接房屋，也陈述拒付房款。因此，李旭辉、杨飞飞明知己通知交房但拒不履行义务接收房屋，也拒不履行义务支付房款。合同第11条规定：李旭辉、杨飞飞收到交房通知后10日内未接收房屋的按每日20元向远华公司支付管理费。自第二次通知之日起至本案开庭之日计465日计9300元。2、李旭辉、杨飞飞要求支付逾期交房违约金的上诉请求无事实根据无法律依据应予驳回。前述证实：李旭辉杨飞飞明知己通知交房但拒不履行合同义务接收房屋。拒不履行义务支付房款。因此，应驳回其要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。3、李旭辉、杨飞飞要求支付逾期交房违约金的起诉早已超过诉讼时效期间应判决驳回其上诉请求。合同第八条约定交房期限为2012年7月30日，2012年11月20日远华公司通知交接房屋，即自2012年8月1目起，其就明知没有按期交房，其就知道是“向法院主张权利的诉讼时效期间为二年”的起始计算之日。但是，李旭辉、杨飞飞于2016年10月18日向法院起诉。
远华公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项、改判起诉已超过诉讼时效期间、驳回被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求(不服金额为16566元)并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：合同第八条约定交房期限为2012年7月30日，即自2012年8月1日起，被上诉人就明知没有按期交房而权利被侵害，其就知道是“向法院主张权利的诉讼时效期间为二年”的起始计算之日。诉状显示：截止2016年10月18日被上诉人起诉之日，期间已长达四年零78天。因此，被上诉人的起诉己超过诉讼时效期间。
李旭辉、杨飞飞答辩称：我方起诉未超过时效，根据双方合同约定，上诉人已经向远华公司交纳全额房款512200元，远华公司应于2012年7月30日之前按合同将房屋交付给李旭辉、杨飞飞使用，李旭辉、杨飞飞至今未收到钥匙，远华公司的违约行为一直持续至今，且该事实已经（2016）豫08民终2196号生效判决确认，故未超过时效。
李旭辉、杨飞飞向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告支付2014年9月25日后逾期交房违约金38927.2元（暂计算至2016年10月10日）；3、本案诉讼费由被告承担。
远华公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判令李旭辉、杨飞飞履行合同义务接收房屋并向远华公司支付逾期接房的管理费计9300元（自2015年8月24日通知交纳面积异差房款之日起至本案开庭之日期间465日每日20元）并判付至实际交房之日；2、请求法院驳回李旭辉、杨飞飞要求支付逾期交房违约金的诉讼请求；3、李旭辉、杨飞飞要求支付逾期交房违约金的起诉早已超过诉讼时效期间，应判决驳回其诉讼请求并由其承担反诉与原诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月18日，以李旭辉、杨飞飞为买受人，远华公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于山阳区××号远华府邸4号楼l单元9层904号房，该商品房用途为住宅，建筑面积130平方米，单价为每平方米3940元，总金额512200元，买受人于2012年7月18日前支付首付房款计212200元，其余房款300000元办理银行贷款。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，但如买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面形式将交房通知书寄至本合同所记录买受人地址处，以邮件存根为依据，10日内买受人来办理交房手续，逾期所产生的延期交房的责任由买受人承担，并由买受人支付20元／日的房屋管理费直至实际交房之日止。李旭辉、杨飞飞提交的合同附件四“合同补充协议”第3条约定：付款方式为银行按揭贷款的：买受人在签定本合同时须向出卖人提供办理按揭贷款所需的各项资料，并按出卖人约定的时间到指定地点办理手续，逾期按日支付总房款万分之二的违约金；逾期30日出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款5％的违约金，其余房款无息退还。第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补。买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。后远华公司在报纸上刊登公告，公告远华府邸4号楼定于2012年11月20日开始在远华府邸项目营销中心办理交房手续。远华公司未按照合同约定向李旭辉、杨飞飞邮寄交房通知书。远华公司分别于2012年7月18日、11月29日收取李旭辉、杨飞飞房款212200元、300000元，于2013年6月13日收取李旭辉、杨飞飞热表费、燃气检查费1516元。2015年3月26日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对李旭辉、杨飞飞所购房屋进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示房屋建筑面积为137.43平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸4号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。2014年12月29日远华府邸4号楼取得建设工程竣工验收备案。2016年1月18日，二原告因商品房买卖合同纠纷将被告起诉至山阳区法院，同年7月14日，山阳区法院作出(2016)豫0811民初248号民事判决书，判决被告支付二原告2012年7月30日至2014年9月24日逾期交房违约金40207.7元。后焦作市中级人民法院作出(2016)豫08民终2196号民事判决，驳回上诉，维持原判。此为本案事实。
一审法院认为：远华公司与李旭辉、杨飞飞签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于2014年9月24日前被告(反诉原告)逾期交房的违约金，经焦作市中级人民法院(2016)豫08民终2196号民事判决书判决已解决，不存在争议，且违约金标准被该判决确定为已付房款日万分之二的50％。现原告要求被告履行合同约定的交房义务并支付2014年9月24日后逾期交房的违约金，因一审法院(2016)豫0811民初248号民事判决书中认定：“2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续”。该通知应视为被告的交房通知，原告应按照此通知积极配合被告完成房屋交接手续。导致房屋交接手续至今仍未完成，主要责任在原告。故原告要求被告支付此后逾期交房的违约金，理由不能成立，一审法院不予支持；被告要求原告支付此后逾期接房的管理费，理由成立，一审法院予以支持。远华公司辩称李旭辉、杨飞飞起诉已超过诉讼时效，但其未能举证证明李旭辉、杨飞飞已收到房屋钥匙，李旭辉、杨飞飞于2016年1月18日向一审法院起诉并未超过诉讼时效，故对远华公司该项辩称意见不予采信。
一审法院判决：一、被告焦作市远华置业有限公司于本判决生效后十日内与原告李旭辉、杨飞飞自行完成位于山阳区××街远华府邸4号楼I单元9层904号房交接手续。二、被告焦作市远华置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李旭辉、杨飞飞支付逾期交房违约金16566元(自2014年9月25日始至2015年8月24日止计330天：502000元×0.0002×50%×330天=16566元)。三、原告李旭辉、杨飞飞于本判决生效之日起十日内支付被告焦作市远华置业有限公司逾期接房管理费(自2014年9月25日始至20l5年8月24日止计330天：20元／天×330天×50%=3300元；四、驳回反诉原告焦作市远华置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取386.6元、由原被告各承担193.3元，反诉费25元，由原、被告各承担12.5元。
二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案系一起商品房买卖合同纠纷。围绕双方争议的焦点问题，本院作以下评析：首先，关于远华公司是否逾期交房的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，远华公司应书面通知买受人办理房屋交接手续，由于买受人原因未能按期交付的，远华公司应以书面形式将交房通知书寄至本合同所记录买受人地址处，以邮件存根为依据，10日内买受人来办理交房手续。但远华公司并未履行上述义务，存在违约行为。一审法院认为远华公司张贴通知的方式应视为远华公司已履行通知交房义务，本院认为不妥。故李旭辉、杨飞飞上诉要求支付2014年9月25日至2016年10月10日的违约金，于法有据，但数额应以本院认定的为准。其次，关于远华公司要求李旭辉、杨飞飞支付2015年8月24日起至本案开庭之日期间的逾期管理费的问题，因远华公司未按照合同约定履行交付房屋义务，故其要求李旭辉、杨飞飞支付逾期管理费，于法无据，本院不予支持。最后，关于本案是否超过诉讼时效的问题，因双方签订房屋买卖合同尚未履行完毕，且生效判决已认定李旭辉、杨飞飞的起诉未超诉讼时效，故远华公司上诉主张李旭辉、杨飞飞的起诉已超过诉讼时效期间的理由，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初3068号民事判决第一项；
二、撤销焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初3068号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、焦作市远华置业有限公司于本判决生效后十日内向李旭辉、杨飞飞支付逾期交房违约金37449.2元(自2014年9月25日始计算至2016年10月10日，共计746天：502000元×0.0002×50%×746天=37449.2元)；
四、驳回焦作市远华置业有限公司的反诉请求。
一审诉讼费386.6元，反诉费25元，由焦作市远华置业有限公司负担；二审诉讼费411.6元，由焦作市远华置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 凯
审 判 员 董翠果
代审判员 金 莹
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 曹钟文