福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异123号
异议人（案外人）：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地：三明市沙县洋坊沙尤公路东侧A区。统一社会信用代码：913504276628402794。
法定代表人：郭朋娟，董事长。
委托代理人：包水英、张慧敏，福建明经律师事务所律师。
申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路320号怡森滑冰馆一至三层。
负责人郑明亮，行长。
委托代理人：陈学辉，该行职员。
被执行人：三明旭兴工贸有限公司，住所地福建省三明市梅列区丁香新村87幢304室1号。
法定代表人钱彬，总经理。
被执行人：三明东方拍卖有限责任公司，住所地三明市梅列区江滨新村12幢二层店面37、38号及夹层店面1、2号。
法定代表人黄震，总经理。
被执行人：钱彬，男，汉族，1975年7月26日出生，住福建省建宁县。
被执行人：黄珍，女，汉族，1977年11月1日出生，住福建省建宁县。
被执行人：黄震，男，汉族，1959年10月14日出生，住福建省三明市三元区。
被执行人：林素莺，女，汉族，1963年5月6日出生，住福建省三明市三元区。
被执行人：陈泉俤，男，汉族，1958年4月18日出生，住福建省福清市。
本院在执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行诉被执行人三明旭兴工贸有限公司、三明东方拍卖有限责任公司、钱彬、黄珍、黄震、林素莺、陈泉俤借款合同纠纷一案【案号为（2017）闽0102执3609号】，异议人三明市中驰房地产开发有限公司对本院拟拍卖位于福建省沙县洋坊沙尤公路东侧房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人三明市中驰房地产开发有限公司的异议请求：撤销2017年9月12日福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102执3609号公告中关于申请人腾空沙县洋坊沙尤公路房产的内容。
事实与理由如下：2013年8月25日，申请人与房屋所有人陈泉俤签订《租赁协议》，双方约定：陈泉俤将洋坊沙尤公路东侧办公场（乒乓球室）建筑面积623平方米（沙房权证：沙县字第××）出租给申请人；租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2028年8月份31日止。2013年9月1日起至2018年8月份31日止租期内按48万元；2018年9月1日起至2023年8月份31日止租期内按60万元；2023年9月1日起至2028年8月份31日止租期内按96万元。合计204万元，优惠4万元，实收200万元。并约定将2013年8月8日的借款200万元直接转为应付租金。并确认甲方已收取15年租赁期内的全部租金。
申请人已按《商场租赁协议》的约定完全履行了付款义务，合法取得承租权。
贵院于2017年9月12日发出福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102执3609号公告中，作出：责令陈泉俤将上述房产腾空，交由贵院依法拍卖。显然损害了申请人的合法权益。（2014）鼓民初字第5297号判决书认定的事实明确：浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行与陈泉俤签订抵押合同时间是2014年9月2日，显然是远远迟于申请人与陈泉俤签订《商场租赁协议》的时间（2013年2月5日），且申请人的付款时间也是在2013年的2月和5月份。两份协议签订时间之间相差1年半之久。基于申请人与陈泉俤签订租赁协议在前，而浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行与陈泉俤签订抵押合同在后，根据我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的买卖不破租赁原则，即使贵院要对该房屋进行拍卖，申请人与陈泉俤租赁合同仍合法有效，应受法律保护。故贵院作出要求房产腾空的公告已侵犯申请人的合法权益，特此请求贵院根据事实等依法撤销贵院作出的（2016）闽0102执3609号公告中关于腾空沙县洋坊沙尤公路东乒乓球室房产内容。
申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：（一）根据异议人提供的租赁协议显示，抵押人陈泉俤向异议人三明市中驰房地产开发有限公司借款人民币200万元，经抵押人陈泉俤及异议人同意，将该笔借款抵付15年的租金，很显然，2013年8月8日三明市中驰房地产开发有限公司向抵押人陈泉俤转账的200万元实际为双方之间的借款，实为借款关系；
（二）根据异议人提供的租赁协议，2013年8月8日抵押人陈泉俤向异议人三明市中驰房地产开发有限公司借款人民币200万元，仅隔17天，异议人即与抵押人陈泉俤之间达成协议将上述200万元借款于2013年8月25日转为抵付15年租金，按照常理来说，除非借款已到期，而借款人又无偿还能力时，才会同意将借款抵付租金，以减少自身损失，故抵押人陈泉俤向异议人借款200万元，仅17天后即转为租金，有违常理。
（三）本案抵押物在答辩人办理抵押登记时，抵押人陈泉俤向答辩人出具承诺书，确认该抵押物不存在任何租赁关系，本房地产的流通、变现不存在法律或合同上的障碍。
异议人三明市中驰房地产开发有限公司为了证明其主张，向本院提交如下证据：证据A1、《租赁协议》；证据A2、《银行转账凭证》。
申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行向本院提交如下证据：证据B1、《承诺书》；证据B2、《房地产抵押估价报告》。
本院查明：申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行诉被执行人三明旭兴工贸有限公司、三明东方拍卖有限责任公司、钱彬、黄珍、黄震、林素莺、陈泉俤借款合同纠纷执行异议一案，本院于2016年12月1日立案执行，执行依据为（2015）鼓民初字第5279号民事判决：“一、被告三明旭兴工贸有限公司于本判决书生效之日起十日内偿还原告浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行借款本金本金490万元及利息386463.26元（利息暂计至2015年6月28日，此后利息按照合同约定计算至被告还清全部欠款之日止）……五、若被告三明旭兴工贸有限公司在期限届满后不履行本判决第一项还款义务，原告浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行有权对被告陈泉俤名下位于三明市沙县洋坊沙尤公路东侧室房产在本金限额为人民币150万元内申请折价、拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿……”
因判决生效后，被执行人未按照生效判决履行义务，本院作出（2016）闽0102执3609号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人陈泉俤名下位于三明市沙县洋坊沙尤公路东侧室房产。
异议人提交的《租赁协议》载明：被执行人陈泉俤自愿将名下位于三明市沙县洋坊沙尤公路东侧室房产出租给异议人使用，租赁期限自2013年9月1日至2028年8月31日，2013年9月1日起至2018年8月份31日止租期内按48万元；2018年9月1日起至2023年8月份31日止租期内按60万元；2023年9月1日起至2028年8月份31日止租期内按96万元。合计204万元，优惠4万元，实收200万元。并约定将2013年8月8日的借款200万元直接转为应付租金。
本院认为，虽然案外人提交的《租赁合同》载明合同签订时间在房产查封之前，但是租赁合同中约定15年的租金200万元一次性支付的条款，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。被执行人陈泉俤为涉案房产在申请执行人处办理抵押登记时，曾向申请执行人出具《承诺书》，确认涉案房产不存在任何租赁关系，涉案房产的流通、变现不存在法律或合同上的障碍，且异议人提交的《转账凭证》中的转账200万元系借款，没有写明用途是租金，虽然在《租赁合同》中有写明将200万元借款转为租金，但综合异议人提交的证据，不能排除双方串通倒签租赁合同妨碍执行的可能。除此之外，异议人也未提交证据证明涉案房产已被其真实占有、使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人三明市中驰房地产开发有限公司提出的异议请求，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人三明市中驰房地产开发有限公司提出的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 王 平
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年十二月二十一日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。