福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6338号
原告厦门大西洋物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路7号。
法定代表人谢亚杵，总经理。
委托代理人谢明海，公司职员。
委托代理人高晓芳，福建明鼎律师事务所律师。
被告厦门鑫舜集团�限公司，住所地厦门市思明区鹭江道96号之一3005室。
法定代表人张佛彬，董事长。
委托代理人林联铨，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人黄丽瑞，福建天衡联合律师事务所律师。
原告厦门大西洋物业管理有限公司与被告厦门鑫舜集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢明海、高晓芳和被告委托代理人黄丽瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门大西洋物业管理有限公司诉称，大西洋海景城业主委员会与原告签订了《厦门大西洋海景城物业管理服务合同》，将位于厦门市湖滨西路XXX号的大型高层楼宇（大西洋海景城）物业委托给原告管理。双方就委托事项、物业管理服务项目内容与标准、物业管理服务费用、双方权利义务、合同管理期�等做出了明确的约定。被告作为大西洋海景城1-3层的业主，于2012年11月将其所有的物业出租于银行等机构使用，并约定由业主（被告）负责缴纳物业费用，由原告提供物业服务。原告遂向被告及其负责人提交了加盖了公章的有关物业合同，但2012年12月10日张佛彬即被思明区检察院以涉嫌“非法拘禁罪”予以批准逮捕，为维护整体物业的服务、租户等的合法权益，原告从2013年1月至今仍按照合同要求全面提供了物业服务，但被告却未支付相应的物业管理费。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2013年1月1日至2014年3月30日的物业服务费106049元（包括物业管理费和公共维修金，其中物业管理费按每月每平方米3元、公共维修金按每月每平方米0.5元计算）；2、被告承担诉讼费用。
被告厦门鑫舜集团有限公司辩称，依照大西洋海景城业主委员会与原告签订的《�门大西洋海景城物业管理服务合同》以及被告此前向原告缴交的物业管理费的纪录，被告承担的物业管理费（含公共维修金）缴交标准为每月每平方米1.5元，且合同目前尚未到期。原告在没有任何理由、任何依据的情况下擅自提高物业管理费收费标准，违反合同约定及《物业管理条例》规定。根据《福建省物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定；物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；业主应当按照合同约定缴纳物业服务费。同时，根据《福建省物业服务收费管理办法》�物业服务企业违反合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。因此，原告诉请依照每月每平方米3.5元向原告收取物业管理费没有任何依据。
经审理查明，2011年7月28日，原告与厦门市大西洋海景城业主委员会签订《厦门大西洋海景城物业管理服务合同》，约定由原告为座落于厦门市湖滨西路XX号、XX号、XX号楼宇提供物业管理服务；委托管理期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止；物业管理服务收费标准为，A幢写字楼物业管理费、公共维修金由原告按建筑面积每月每平方米2.3元、0.6元分别向业主或物业使用人收取，B、C幢物业管理费、公共维修金由原告按建筑面积每月每平方米1.5元、0.4元分别向业主或物业使用人收取，商场物业管理费、公共维修金由原告按建筑面�每月每平方米3元、0.5元分别向业主或物业使用人收取。
另查明，被告系思明区湖滨西路XX号第X至X层业主，亦即厦门大西洋海景城小区业主。2010年起被告将第一层出租给兴业银行股份有限公司厦门厦禾支行，将第二至三层出租给厦门证券有限公司厦门湖滨西路证券营业部，并接受原告提供的相关物业服务，且分别按建筑面积615平方米、1405平方米以每月每平方米1.2元、0.3元的标准由被告向原告缴纳物业管理费和公共维修金。上述讼争小区目前仍由原告提供物业管理服务。后被告自2013年1月起开始拖欠物业管理费和公共维修金，原告催讨未果，遂于2014年4月11日诉至本院。
上述事实，有原告提供的《厦门大西洋海景城物业管理服务合同》、证明、发票及进账单、土地房屋登记审批表及本案庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本案争议焦点主要在于：2013年1月至2014年3月原告向被告收取物业管理费及公共维修金的标准问题。
原告主张，该期间物业管理费的收费标准为每月每平方米3元、公共维修金为每月每平方米0.5元。原告于2013年起与被告多次协商，并就上述收费标准与被告口头上达成一致，后因被告法定代表人被捕，原、被告双方未能签订书面合同。且原告参照与被告同一栋楼的和颐酒店订立的物业管理合同，已按照该标准制作缴费清单并向被告收取。原告并提供收费通知单、物业管理服务协议、思明区人民检察院2012年12月侦查监督科案件、厦门和颐酒店企业基本信息证明其主张。
被告认为，该期间的物业管理费和公共维修金应按原来缴交标准即每月每平方米共1.5元计算。原告主张2012年底至2013年与被告进行多次协商，系其单方陈述，未提供证据；原告主张对大西洋海景城均采用物业管理费和公共维修金每月每平方米共3.5元的收费标准，但仅提供与厦门和颐酒店而非与小区业主委员会签订的存在瑕疵的协议，且未能举证证明厦门和颐酒店自2013年起即实际按该标准缴交，现要求被告按该标准缴交相关费用缺乏依据。且此期间仍处于《厦门大西洋海景城物业管理服务合同》约定的委托期限内，应按合同约定标准缴纳。对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性被告均有异议。
本院分析认为，原告提供的物业服务协议系原告与厦门和颐酒店签订，而非与诉争房产所在小区的业主委员会或与被告签订，该协议对被告并无约束力。原告提供的其他证据均未能证明其与被告已就物业管理费和公共维修金按每月每平方米3.5元的收费标准达成一致协议，故对原告要求被告按上述标准缴纳相关费用的主张，本院不予支持。因此，本院认定2013年1月至2014年3月期间讼争房产物业管理费和公共维修金的收取应按照原、被告2013年前的交易习惯和标准，即物业管理费按每月每平方米1.2元、公共维修金按每月每平方米0.3元计算。
综上，本院认为，原告与讼争小区业主委员会签订的物业管理服务合同约定的服务范围不包括被告所有的湖滨西路15号第一至三层房产，但原告与被告之间存在事实的物业服务合同关系，被告接受了原告提供的物业服务，应按时缴纳物业管理费。被告作为讼争小区的业主，应履行缴交房屋公共维修金的义务，物业服务企业仅是代收代管单位。被告亦同意向原告缴纳。故对原告要求被告缴纳2013年1月至2014年3月的物业管理费和房屋公共维修金的主张，本院予以支持。被告应向原告支付上述期间的物业管理费为36360元［（615＋1405）平方米×1.2元／月／平方米×15个月］、房屋公共维修金为9090元［（615＋1405）平方米×0.3元／月／平方米×15个月�。原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门鑫舜集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告厦门大西洋物业管理有限公司缴交所欠的2013年1月至2014年3月的物业管理服务费36360元、房屋公共维修金9090元；
二、驳回原告厦门大西洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1210元，由原告厦门大西洋物业管理有限公司负担691元，被告厦门鑫舜集团有限公司负担519元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院�纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 李 吟
二〇一四年七月三日
书 记 员 黄洁霖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。