广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2116号
上诉人（原审原告）：张映娥，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××0744。
委托代理人：张德全，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。
委托代理人：董玉旦，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。
上诉人（原审被告）：陈尧辉，男，汉族，住广东省东莞市南城区，公民身份号码为×××0710。
上诉人张映娥、陈尧辉因返还原物纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法民一初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月5日，张映娥向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、陈尧辉将其实际占用的东莞市南城区英联村324号房屋所在土地（使用权）返还张映娥。2、陈尧辉及时支付张映娥前述土地自2012年6月9日至判决生效日的使用费60000元及自2009年6月8日拍得房屋以来的土地收益。3、陈尧辉自判决生效之日起三个月内将前述土地清理干净交付张映娥。4、若陈尧辉未完成前述土地地面清理或移交，法院强制执行由此产生的执行费用及包括人工拆除、运输、垃圾倾倒填埋等在内的全部清理费用及评估相关费用由陈尧辉承担。5、本案诉讼费用由陈尧辉全部承担。
原审法院经审理查明，2009年6月8日，陈尧辉通过司法拍卖，以53000元竞得原审法院委托拍卖的位于东莞市南城区英联村324号房屋，由于该房屋的房屋产权证登记的权利人和该房屋所在土地的土地使用权证登记的权利人不一致，原审法院（2009）东一法执字第3696-3702号之二裁定书载明：原登记在张树根名下的位于东莞市南城区英联村324号房屋的所有权及相应的其他权利（不包括该房屋占用的土地使用权）由陈尧辉竞得，该房屋的财产权自裁定送达陈尧辉时起转移。2010年7月26日，张映娥以其系前述房屋所占土地使用权人为由，对陈尧辉提起诉讼，要求其支付2009年6月8日至2010年6月8日止的土地使用费89701元。在该案审理过程，原审法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对案涉土地使用费进行评估，后评估公司出具《价格鉴证报告》认定该土地自2009年6月8日至2010年6月8日的使用费为18929元，原审法院据此作出（2010）东一法民一初字第9163号民事判决书，判令陈尧辉支付张映娥自2009年6月8日至2010年6月8日的土地使用费18929元。陈尧辉对此不服，上诉至东莞市中级人民法院，后东莞市中级人民法院对该案作出终审判决，维持原判。2012年6月6日，张映娥再次对陈尧辉提起诉讼，要求其支付2010年6月9日至2012年6月8日期间的土地使用费。在该案审理过程中，原审法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对案涉土地使用费进行评估，评估公司出具了《价格鉴证报告》（华南本案报告编号：HN13-100094），认定案涉土地自2010年6月8日至2014年6月8日期间使用费为81796元，其中建筑物租金收益为每月3505.5元，按每年4%递增计算，土地使用费按土地使用成本占建筑物总体收益的45%计算。据此，原审法院于2013年5月16日作出（2012）东一法民一初字第5262号民事判决，判令陈尧辉向张映娥支付2010年6月9日至2012年6月8日期间的土地使用费39294.95元。张映娥对该判决不服，提出上诉，东莞市中级人民法院于2013年9月16日作出维持原判的判决。后张映娥对该案申请执行，双方于2014年通过执行案件交付了2010年6月9日至2012年6月8日期间的土地使用费。
张映娥主张，之前两次诉讼的《价格鉴证报告》在计算建筑物收益时未按商铺标准计算租金，且按陈尧辉加建后的面积计算建筑物面积，故在计算土地使用费时明显偏低，且未计算土地收益金，对两份《价格鉴证报告》不予认可，但其明确表示本案中不申请鉴定，并认为陈尧辉加建了房屋，已经导致原房屋灭失，对房屋不再享有所有权，要求陈尧辉拆除房屋返还土地。对此，其提交了案涉房屋在2001年11月30日的评估报告，主张该房屋的评估价格为469350元，陈尧辉进行竞拍是价格明显过低。陈尧辉则认为其取得了案涉房屋的所有权，有权对房屋进行翻修，土地使用费应当按照之前诉讼中的《价格鉴证报告》为准。
原审认定以上事实的证据有：民事判决书、价格鉴证报告、民事裁定书、申请执行案件通知书、报告书、申请表等以及本案庭审笔录。
原审法院认为，陈尧辉享有东莞市南城区英联村324号的房屋的所有权，故其有权对房屋进行翻修和加建，张映娥以陈尧辉对该房屋进行了翻修和加建导致房屋灭失不再享有房屋所有权的主张，并无依据，原审法院对其该主张，不予采纳，故对张映娥要求陈尧辉返还土地的请求，原审法院不予支持。由于陈尧辉对该房屋享有的相关权利并不包括房屋所占土地的土地使用权，而该土地的权利人为张映娥，故其应当向张映娥支付土地使用费。张映娥从2010年开始通过诉讼程序向陈尧辉主张土地使用费，且双方对于2012年6月8日之前的土地使用费直至2014年才通过强制执行程序支付完毕，故，对陈尧辉关于诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于土地使用费的计算，虽然张映娥对之前两次诉讼过程中出具的《价格鉴证报告》均不予认可，但编号为HN13-100094的《价格鉴证报告》系法院在处理双方之间土地使用费纠纷案件中委托鉴定机构评估出具，并依据该报告认定了相关土地使用费的计算，且其上载明了相关土地使用费的计算方式，对租金收益等也进行了预测，而张映娥在本案中明确表示不申请鉴定，故在此情况下，原审法院认为应参照HN13-100094的《价格鉴证报告》对本案相关土地使用费进行计算为宜。《价格鉴证报告》明确了应按土地使用成本在建筑物总体收益中比例计算土地使用费，即已经综合考虑了该土地的相关收益，张映娥主张还需另行计算土地收益金并无依据，故对其诉请要求陈尧辉支付土地收益金，原审法院不予支持。参照该《价格鉴证报告》确定的租金每年4%计算，2012年6月9日至2012年12月31日的租金收益计算为：3505.5×（1＋4%）2×6.73=25517.12元、2013年1月1日至2013年12月31日的租金收益计算为：3505.5×（1＋4%）3×12=47318.53元、2014年1月1日至2014年12月31日的租金收益计算为：3505.5×（1＋4%）4×12=49211.27元、2015年1月1日至2015年12月9日（本案一审辩论终结日）的租金收益计算为3505.5×（1＋4%）5×11.3=48194.24元，即建筑物总体收益为170241.16元，因此，2012年6月9日至2015年12月9日期间的土地使用费应为170241.16×45%=76608.52元。对张映娥超出该数额的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年12月30日作出判决：一、陈尧辉自判决发生法律效力之日起五日内向张映娥支付2012年6月9日至2015年12月9日的土地使用费76608.52元。二、驳回张映娥的其他诉讼请求。（如果未按照判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）本案一审受理费5200元，由张映娥负担3485元，由陈尧辉负担1715元。
张映娥不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决法律适用错误，且改变了张映娥主张。1、陈尧辉对竞得之房屋进行翻修和加建侵犯了张映娥的土地使用权，其原所竞得的房屋已归于灭失，对于新建的房屋应当清除，以返还张映娥该土地使用权。陈尧辉于2009年6月8日参加东莞市第一人民法院的拍卖竞得南城区篁村英联村324号土地上之房屋，实为商铺，房地均为张映娥所有，因办证问题房屋登记为张树根，后法院以张树根欠债而将该房屋拍卖。关于房屋所在之土地问题，原审法院未解决。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条和第一百三十八条第二款规定，利用土地进行建设以及建筑设施所占用的空间均属土地使用权的范畴，陈尧辉在接收该房屋后进行翻修加建的行为侵犯了原本属张映娥的土地使用权。因此，张映娥根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，请求判令陈尧辉返还张映娥土地，理当得到支持。2、原审法院认为陈尧辉享有所竞得房屋的所有权，因而“有权对房屋进行翻建和加建，并称张映娥以陈尧辉对该房屋进行了翻修和加建导致房屋灭失不再享有房屋所有权的主张，并无依据”是错误的。张映娥从未有言陈尧辉“不再享有房屋所有权”，只是强调：其原所竞得的房屋已归于灭失。而新建的房屋再没有附着于该土地的依据，理当返还土地，同时将该土地上的建筑物及建筑垃圾清理干净。此外，张映娥提交案涉房产在2001年11月30日的评估报告，主张该房产评估价格为469350元，陈尧辉进行竞拍是价格明显过低，进而证明张映娥土地的最低价值。（二）土地使用费的评估严重错误。1、张映娥历次关于土地使用费的主张均有据。陈尧辉在竞得房屋后，因该房屋附着于张映娥之土地，理应支付土地使用费；同时，对于房屋出租所得的收益，亦当按照该房屋与土地的价值比例进行分配。2010年，张映娥没有区分土地使用费与收益金，只是笼统要求50元／月平方米计算。当时，张映娥提交的两份《房屋租赁合同》清晰表明该处铺位每平方米为75元／月。根据张映娥原审所提交《土地使用费用的计算问题》中“土地使用成本比”的计算结果应为最宽让、合法之标准。2、原审法院所委托的评估法律依据不足，且标准不一。首先，如前所述，陈尧辉无权在张映娥土地上进行建设、改变所竞得房屋的建筑结构。因此，采用新建房屋的价值计算“土地使用成本比”没有法律依据。其次，恰如张映娥在原审所提交的《土地使用费用的计算问题》第3点已清楚指出：该地块的用地性质为“住宅”。但是，该房屋一直都实际作商铺用并长期出租。法院所委托的评估机构两次的评估均以住宅及租金标准来计算土地收益。另一方面，对于房屋的价值，却又按照新建的房屋计算出一个新的数据，而不是按照原拍卖时的价值计算，损害了张映娥的利益。（三）原审作出的（2010）东一法民一初字第9163号民事判决及（2012）东一法民一初字第5262号民事判决均是两次委托同一机构评估，结论同一，但原审法院仍对此作出认定，但对张映娥提交的2份《房屋租赁合同》及所主张，均不予采信，有错判之嫌。据此，张映娥请求本院：1、撤销原审判决，支持张映娥的全部请求，判令陈尧辉和第一人民法院共同负担上诉费用。2、重新计算陈尧辉自2009年6月8号拍得房屋以来的土地使用费，责令其补清至终审判决生效日的差欠部分。
陈尧辉也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案中原审法院土地使用费计算错误：应该2012年6月9日至2013年6月9日为一期。2013年6月9日至2014年6月9日为二期。2014年6月9日至2015年6月9日为三期。2015年6月9日至2016年6月9日为四期。（二）原审法院认定诉讼时间错误：应该从2013年12月10日至2015年12月9日。（三）张映娥上诉缺乏依据，应依法驳回张映娥的诉讼请求。据此，陈尧辉请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判陈尧辉承担2013年12月10日至2015年12月9日的土地使用费用42600.5元。二、全部诉讼费用由张映娥承担。
陈尧辉、张映娥均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
二审经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为返还原物纠纷。根据张映娥、陈尧辉上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点：（一）陈尧辉是否应向张映娥返还案涉房屋所占的土地使用权。（二）张映娥诉求的土地使用费如何认定。（三）张映娥诉求的土地使用费是否超过诉讼时效。本院分析如下：
关于陈尧辉是否应向张映娥返还土地使用权的问题。东莞市南城区英联村324号的房屋是陈尧辉通过合法拍卖程序取得的，陈尧辉依法享有该房屋的所有权，故其有权依法对房屋进行翻修和加固，张映娥以陈尧辉对该房屋进行了翻修和加建导致原房屋灭失，陈尧辉不再享有房屋所有权的主张，缺乏依据，本院不予采纳，对张映娥要求陈尧辉返还土地使用权的请求，本院不予支持。
关于土地使用费的问题。由于陈尧辉对该房屋享有的相关权利并不包括房屋所占土地的土地使用权，而该土地的权利人为张映娥，故其应当向张映娥支付土地使用费，由于张映娥对其主张的土地使用费在一审时明确不申请评估鉴定，而单方提出的计算方法未经陈尧辉同意。结合张映娥就案涉房屋使用费曾两次通过诉讼程序向陈尧辉主张权利并得到法院支持，在此情况下，原审法院对案涉的土地使用费计算参照已发生法律效力的（2012）东一法民一初字第5262号民事判决物权保护纠纷一案中关于深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出HN13-100094的《价格鉴证报告》计算并无不当。陈尧辉主张土地使用费应以2012年6月9日至2013年6月9日为一期；2013年6月9日至2014年6月9日为二期；2014年6月9日至2015年6月9日为三期；2015年6月9日至2016年6月9日为四期计算缺乏依据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题。本院认为张映娥就陈尧辉使用其土地所产生的占有使用费因双方未达成协议，更无约定支付的时间，陈尧辉通过拍卖房屋而使用了张映娥土地所产生的费用属无约定期限支付的自然之债，而且具备持续性，张映娥可随时主张权利。因此，陈尧辉以张映娥诉求的使用费有部分超过诉讼时效缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计5850元，由张映娥承担5200元，由陈尧辉承担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年六月十七日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。