湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第08248号原告马建，原告马钟两原告共同委托代理人谭国军，长沙市平安法律服务所法律工作者。两原告共同委托代理人谭欢，长沙市平安法律服务所法律工作者。被告湖南春雷锦源房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区麓云路120号锦和园小区17栋2楼。法定代表人李德成，董事长。委托代理人王戈，原告马钟、马建诉被告湖南春雷锦源房地产开发有限公司（以下简称“春雷锦源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由代理审判员汪样适用简易程序进行了审理。后因本案案情复杂，本院转为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，人民陪审员杨云、人民陪审员朱彦琴参加的合议庭，于2016年5月3日对本案进行了公开开庭审理。书记员邱萌担任记录。原告的共同委托代理人谭国军，被告春雷锦源公司的委托代理人王戈均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马钟、马建共同诉称，原告马建与杨春桃（已故）于2010年9月25日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于长沙市高新区麓云路120号锦和园12栋。房商品房套房壹套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中合同第19条关于产权登记的约定有：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后365天内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365天内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不解除合同，自本合同约定的完成登记或手续期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款212350元。被告于2010年8月26日向原告交付商品房，并向原告收取办理房屋所有权证、土地使用证的相关税费，受托办理原告“两证”。但由于被告建设的商品房住宅原因，没有按规定要求提交办理产权证所需的资料，迟迟无法办理“两证”。原告认为，被告未在合同约定的期限内提供办理产权证所需的资料，无法按期办理“两证”，显属违约，根据《商品房买卖合同》第19条第2项的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为：已付房价款×万分之一×逾期天数（暂计算至起诉之日为1212天），即人民币25736.8元。原告要求被告支付违约金一事，原告等小区业主曾多次与被告协商，但协商不成。故原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决：（一）被告支付原告未如期办理好房屋所有权证期间的违约金（暂计算至起诉之日为人民币25736.8元）；（二）被告立即为原告办理房屋所有权证；（三）被告承担本案的诉讼费用。被告春雷锦源公司辩称：第一、原告所主张的事实与实际事实部分不符，原告购买的房屋产权证早已经办理好。第二、房屋产权证未按合同约定期限办理完毕主要是因为项目相邻政府规划道路未能按照规划要求如期开工建设，至今也没有实际实施，致使被告所开发的项目在2010年下半年即已经竣工验收并交付使用，但是原项目规划审批的小区4号栋因规划路未修建导致无法开发建设，并于2015年7月10日由政府相关主管部门将该4号栋廉租房计划调整至全市统筹的公共租赁住房中进行补建。由此导致被告早已开发完毕的经济适用房和廉租房小区在办理联合验收、规划验收、面积实测、产权登记进窗等各个环节均受到严重影响。被告认为延期办证是不可抗力所致，不应该由被告承担合同约定的迟延办证违约责任。第三、被告为尽快取得春雷锦源小区全部产权证已经遭受沉重代价并付出严重损失，被告在2014年已经将全部产权证办理完毕，在交付产权证办理过程中7号栋业主与被告就产权增加面积按照合同约定增付部分房价款问题发生争议，但该争议被告没有责任。第四、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。且迟延办证并没有给原告造成损失，即使被告违约，双方约定的违约金过高，请求法院依法予以调低。综上，请求法院根据本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的买卖合同关系。证据二、销售不动产统一发票，拟证明原告已经向被告支付了购房款。证据三、前期物业管理服务协议，拟证明被告已经向原告交付了房屋。证据四、死亡医学证明书，拟证明马钟、马建的主体资格。为支持其答辩理由，被告春雷锦源公司向本院提交了如下证据：证据一、麓谷·锦和小区建筑工程联合竣工验收两份；证据二、麓谷·锦和小区建设工程许可证三份；证据三、麓谷·锦和小区建设工程规划竣工验收合格证三份；证据四、长沙市房屋所有权初始登记申请书；证据五、关于麓谷·锦和小区关于4号栋廉租房未建情况说明和调整的报告；证据六、关于申请麓谷·锦和小区4号栋廉租房的回复；证据七、桐宁路规划设计招标文件的公示（网页截图）；证据八、2009年9月麓谷·锦和小区的总平面图；以上八份证据拟共同证明：被告开发的经济适用房和廉租房小区在已按合同约定的期限竣工验收交付使用后，因规划审批要建设的市政规划路桐宁路因政府方面原因，迟迟没有开工建设，直接导致被告按照规划审批总图和建设计划4号栋一直无法建设，由此导致整个小区的产权证办理无法进行，直到被告多次协商后才由政府部门分各个环节协调办理相关手续，逾期办证是不可抗力导致的。证据九、原告所购房屋的产权证，拟证明原告的产权证在2015年9月23日办理完毕。证据十、麓云路120号锦和园栋证，拟证明涉案房屋初始登记的完成时间。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、二、三、四，被告质证对该四份证据真实性均无异议，本院认为该四份来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采纳。对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、二、三、四，原告质证对该四份证据均无异议，本院认为该四份证据来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采纳。对证据五、六、七、八，原告质证对该四份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对被告的证明目的有异议，原告对被告所陈述的事实完全不知情，被告没有在合理期限内告知原告上述延迟办证的原因，因此，原告是没有任何过错的；本院认为该四份证据真实合法，对于其是否能够达到被告的举证目的，本院在本院认为部分再行阐述。对证据九、十，原告质证对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据予以采纳。根据本院确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2010年9月25日，杨春桃、原告马建与被告春雷锦源公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD0905。)及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市高新区麓云路12号锦和园项目第12幢1单元2层。房。双方在合同中约定房屋总价款为212350元，交房时间为2010年9月25日前。合同第十九条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房产证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：“……2、买受人不解除合同，自本合同约定的完成登记或者手续期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告亦按合同约定在2010年9月25日将原告所购买的房屋交付给了原告。2014年5月19日，涉案房屋完成初始登记。2015年9月23日，涉案房屋登记到原告名下。因被告延期为原告所购房屋办理房屋产权证，故原告于2015年12月25日诉至本院。2015年6月1日，被告向长沙市住房保障局提出《关于麓谷·锦和经济适用房小区4#栋廉租房未建情况说明及申请调整的报告》，汇报内容包括：“麓谷·锦和经济适用房小区项目自批准建设后，因项目所临市政道路桐宁路一直未能按市政规划计划修建，如4#栋廉租房按计划建设，将造成项目用地临边居民无出行道路，因此直接导致4#栋廉租房一直不能按照原核准的规划计划完成建设，2007年度建设计划至今未完成。现我司即将开发建设金溪湾二期廉租房项目，特申请将麓谷·锦和经济适用房小区4#栋廉租房（20套）建设任务调整至金溪湾二期廉租房建设计划中。”2015年7月10日，长沙市住房保障局向被告出具《关于的回复》，内容包括：“麓谷·锦和廉租房项目是列入我市2008年保障性安居工程计划任务的保障性住房项目，计划建设7栋539套25031平方米。由于边临该项目的市政道路桐城路未修建，其中4#栋20套廉租房未能如期开发建设。经研究，我局同意麓谷·锦和项目4#栋20套廉租房调整至全市统筹的公共租赁住房项目中补建。”另查明，马超、杨春桃系夫妻关系，马钟系马超与杨春桃之女。2012年2月1日，杨春桃去世，其继承人为马超与马建。本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于被告是否违约的问题。原告与被告春雷锦源公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张未及时办理房屋产权证，系因市政道路桐宁路施工建设所导致，属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中现有证据不足以证实因桐宁路的延期施工对被告为原告办理房屋产权证书造成了影响，故被告主张因不可抗力而完全免除其违约责任的抗辩理由，依据不足,本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理原告所购房屋的初始登记和房屋所有权证，存在违约行为，应当承担违约责任。在本案立案受理前，被告已为原告办理好房屋所有权证，故对原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证的主张，本院已无需再进行处理。二、关于违约时间及违约金的计算问题。1、关于计算违约金期间如何确定的问题。2010年9月25日，被告向原告交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365日内，完成该幢商品房的初始登记,初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证。据此，被告完成涉案房屋初始登记的时间应为2011年9月25日之前。而被告实际于2014年5月19日才办妥涉案房屋的初始登记，存在逾期行为。初始登记办妥后被告应于2015年5月19日前办妥涉案房屋的所有权证，而被告实际于2015年9月23日才办妥涉案房屋的所有权证，存在逾期行为。被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制，而本案中原告亦没有提供证据证实有诉讼时效中断或者中止的情形存在，故自原告向法院提起诉讼之日往前两年以前即2013年12月25日以前的违约金请求已超过了诉讼时效，本院不予支持。2、关于双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理房屋所有权证的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。综上，本院综合考虑原告所购房屋的性质，被告的过错程度以及原告因被告的违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告违约金2898元(总购房款×诉讼时效内的逾期天数×万分之零点五)。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告湖南春雷锦源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告马钟、马建一次性支付违约金2898元；二、驳回原告马钟、马建的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费443元，由被告湖南春雷锦源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 周 赞人民陪审员 杨 云人民陪审员 朱彦琴二〇一六年六月二十七日书 记 员 邱 萌附适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。