内蒙古自治区额尔古纳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）额民初字第395号
原告胡明生，男，1960年9月11日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
原告石林花，女，1966年6月14日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
二原告委托代理人王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。
被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。
法定代表人张广学，经理。
被告张耀琴，女，1947年9月1日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托代理人陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
被告乔立军，男，1987年4月16日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
原告胡明生、石林花诉被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司（以下简称驰誉置业）、张耀琴、乔立军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员侯乐坤担任审判长并主审本案，审判员郭本强、人民陪审员屈乐波参加评议，于2015年10月12日公开开庭进�了审理。原告胡明生、石林花及其共同委托代理人王殿毅，被告张耀琴的委托代理人陈国新、被告乔立军到庭参加诉讼，被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告胡明生、石林花诉称，2014年5月12日，原告与被告签订房屋产权调换协议书，原告位于拉镇三居68号房屋交给被告拆迁，被告回迁给原告一、二层及地下室各90平方米门市房一套，90平方米四楼住宅一套，20平方米车库两个。门市房和住宅的交付时间为2014年12月末，车库交付时间为2015年12月末，如果被告不能按期交付门市房按每月3000元给付延期回迁费，住宅按每月1000元给付。时至今日，被告没有交付住宅，未建车库，并且将合同中约定回迁给原告的门市楼和住宅出售。因被告张耀琴是实际开发人，乔立军为其提供担保，故将其二人作为共同被告，诉至�院，要求1、被告给付门市房8900元／平方米×180平方米=160.2万元，地下室1000元／平方米×90平方米=9万元，住宅2500元／平方米×90平方米=22.5万元，合计191.7万元；2、给付70%赔偿，191.7万元×70%＝134.19万元；两项合计325.89万元。
被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司未作答辩。
被告张耀琴庭审答辩称，房屋产权调换协议书是无效的，1、拆迁协议中拆迁人为张耀琴，落款处甲方也是张耀琴，但是两处签字并非是张耀琴本人书写，张耀琴对协议书的内容不清楚，事后也没有追认；2、协议书右下角有项目部公章，但是项目部不能代表呼伦贝尔市驰誉置业有限公司签署房屋产权调换协议书，协议书中拆迁人没有呼伦贝尔市驰誉置业有限公司，该公章所盖的位置不能确定呼伦贝尔市驰誉置业有限公司是甲方还是乙方，也不能推定驰誉公司或张耀琴同意签署�议书；3、协议书能够体现出拆迁面积、回迁的面积，但两者相差巨大，并且该协议签订时张耀琴不知情，事后也不能同意。
被告乔立军没有答辩意见。
经审理查明，2014年5月12日原告胡明生、石林花与被告驰誉置业、张耀琴签订了房屋产权调换协议书，驰誉置业、张耀琴是甲方拆迁人，被拆迁人乙方是胡明生、石林花，双方约定：一、被拆迁人房屋坐落于拉镇三居68号，主房建筑面积48.75平方米，无产权50平方米附属共计调换新建楼面积240平方米。二、被拆迁人回迁4号楼6单元4层401楼房，面积90平方米。三、甲乙双方自行约定：1、地下室1个90平方米、24号门市一至二层各90平方米，南角第一家，对门古纳宾馆；2、车库两个（南北）各20平方米，于2015年12月末交工，如果没有交工每年3000元；3、如果面积不足，甲方给乙方补足，如果甲方超出乙方不�差价，如果低于面积双倍补偿（市场价）。四、根据额尔古纳市房屋拆迁办法，被拆迁人回迁房屋时没有过度补助费。如果到期没有回迁，门市每月补3000元，住宅每月1000元。五、新建楼交付日期2014年12月末。呼伦贝尔市驰誉置业有限公司明珠小区项目部在此协议书上加盖了公章，乔立军作为甲方的担保人签字确认。
原告为证明其主张提供了如下证据：
证据一，房屋产权调换协议书，证明拆迁人是张耀琴，其挂靠于呼伦贝尔市驰誉置业有限公司；回迁的门市楼、住宅和车库补偿交付时间；张耀琴呼伦贝尔市驰誉置业有限公司、乔立军为此协议书的甲方，乙方是本案原告。被告张耀琴的质证意见为拆迁人处的签字并非张耀琴本人书写，本人事后也没有追认；对明珠项目部的公章真实性无异议，但该公章只用于工程内部资料使用，不能对外签署合同；项目部的章盖的位置，即不是拆迁人处也不是被拆迁人处，也不能看出是担保人或见证人。盖公章的性质和目的不能推论。此处盖公章不能代表驰誉置业公司和张耀琴对协议书的确认；该项目所有楼房都没有上下90平方米的户型，同时标注的位置不统一；不认可该证据的证明目的，张耀琴和驰誉公司是联合开发，并不是挂靠。被告乔立军对该证据无意见，签协议书的时候我在场，确实是张玉杰代签的，但是有没有授权我不清楚。本院认为，被告张耀琴在庭审后确认其不场时通常都由张玉杰代其签订拆迁协议，且当庭认可与被告驰誉置业为联合开发的关系，故对该证据予以采信。
证据二，录音资料，证明张耀琴委托张某某签的字、盖的章。被告张耀琴的质证意见为对该证据的真实性不认可，该证据应证人证言类，证人应出庭作证。如果张某某说是受张耀琴的委托，不能推论出是张耀琴的授权。被告乔立军质证意见为其不清楚此事。本院认为该证据与对张耀琴庭后询问确认的内容相吻合，故对该证据予以采信。
证据三，录像资料，证明4号6单元401室卖了。被告张耀琴的质证意见为对该证据的真实性无异议。房屋是否外卖，或给回迁户了，代理人不清楚。被告乔立军的质证意见为其不清楚此事，房子到底卖没卖不清楚。本院认为，该证据与被告张耀琴庭后确认的内容相吻合，故本院对该证据予以采信。
本院认为，原告胡明生、石林花与被告驰誉置业之间房屋拆迁安置补偿合同系双方的真实意思表示，成立并生效。被告驰誉置业应履行拆迁协议中的产权调换义务。被告张耀琴庭审中认可其与被告驰誉置业为联合开发关系，故其应与被告驰誉置业承担连带责任。被告乔立军作为担保人，未在协议中约定�保形式，故应承担连带担保责任。
因产权调换房屋的已售出无法履行，应按市场价折价给付金钱。关于房屋价格问题，原告在庭审中提供的价格分别为门市8900元/平方米、住宅2700元/平方米、地下室1000元/平方米。被告张耀琴当庭表示如七日内提供不出证据证明以上房屋价格，则认可原告提供的价格。被告乔立军除对门市价格不清楚外，认可其余两项价格。本院调取了一份被告驰誉置业与李秀娟签订的明珠小区门市商品房买卖合同，合同载明的价格亦为8900元/平方米。另外，关于住宅的价格，虽原告提供的价格为2700元/平方米，但其诉讼请求为2500/平方米，故按此价格支持原告的主张。被告应给付原告的房屋折价款为8900元/平方米×180平方米+1000元/平方米×90平方米+2500元/平方米×90平方米＝191.7万元。
关于原告胡明生、石林花主张的因被告不�履行交付产权调换房屋要求按房款70%赔偿损失问题，因原、被告双方的产权调换情况较为合理及被告的违约程度较轻，按房款的20%赔偿损失较为适宜。故被告应付赔偿损失款为191.7万元×20%＝38.34万元。房屋折价款与赔偿损失款合计为191.7万元+38.34万元＝230.04万元。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十一条的规定，判决如下：
一、被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告胡明生、石林花房屋折价款及赔偿损失款230.04万元；
二、被告张耀琴、乔立军对以上款项承担连带给付责任；
三、驳回原告胡明生�石林花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32871.2元（缓交），由被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司、张耀琴、乔立军负担25203.2元，由原告胡明生、石林花负担7668元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 侯乐坤
审 判 员 郭本强
人民陪审员 屈乐波
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 张婷婷
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国担保法》当事人保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”；
第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责�的当事人承担不利的后果”；
第二百四十一条“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当近期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。”