湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4854号
上诉人（原审被告）：武汉道森媒体股份有限公司，住所地武汉市东西湖区田园大道祥泰综合楼。
法定代表人：杨皆红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何杰、舒欢，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：武汉锅炉集团有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号。
法定代表人：杨业源，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何庆生、谢璇，湖北扶轮律师事务所律师。
上诉人武汉道森媒体股份有限公司（以下简称武汉道森公司）因与被上诉人武汉锅炉集团有限公司（以下简称武锅集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
武汉道森公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回起诉或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由武锅集团承担。事实和理由：1、一审程序主体不适格，武锅集团作为原告的主体不适格。2、一审认定事实基本不清，对武汉道森公司租用具体面积并未查清，对有争议的实际腾退房屋的时间没有查清。3、一审法院严重违反法定程序，审理期限超过三个月，应发回重审。
武锅集团辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
武锅集团向一审法院提起诉讼请求：1、解除武锅集团与武汉道森公司的租赁关系；2、武汉道森公司腾退涉案房屋；3、武汉道森公司支付欠缴租金251102.16元（自2015年1月6日至2015年11月30日止期间租金）；4、武汉道森公司支付房屋占用费（按照33518元／月为标准向武锅集团支付从2015年12月1日起至实际腾退之日止的）；5、案件诉讼费由武汉道森公司承担。
一审法院认定事实：2001年11月27日，武汉江厦房地产公司（卖方即合同甲方）与武锅集团（买方即合同乙方）签订《房屋售购合同》，约定：乙方所购江天大厦位于武昌武珞路586号，所购楼层为第十二层1211、1212号二套写字间（所购商品房建筑面积158.78平方米），合同并对商品房坐落位置、购房面积价格、付款方式、写字间标准及设备设施、违约责任作出相关约定。2009年3月5日，武汉市武昌区房产管理局对上述房产出具《武汉市商品房权属证明书》。
2010年9月1日，武汉锅炉集团特种锅炉工程有限责任公司（出租方即合同甲方）与武汉道森公司（承租方即合同乙方）签订《江天大厦写字楼租赁合同》，约定：武汉道森公司租用武汉市武昌区武珞路586号江天大厦第十二层全部房（建筑面积1396.58平方米），租用期限自2010年10月16日起至2012年10月15日止，租赁价格及相关费用：租金单价24元／月平方米（不含物业费，自用房电费和中央空调费）；月租金总额33518元。甲方给乙方装修期间自2010年9月1日至2010年10月15日，装修期间不收取租金等费用。乙方每个季度支付一次租金，共分四期付清款项。签订合同后五个工作日内乙方支付第一期租金100554元。合同并对租用写字间地址用途面积、租用期限租赁价格房屋现状、费用及付款方式、甲乙方权利义务等作出相关约定。
2012年5月23日，武汉锅炉集团工程技术有限公司（出租人即合同甲方）与武汉道森公司（承租人即合同乙方）签订《江天大厦写字楼租赁合同》，约定：乙方租用武昌区武珞路586号江天大厦12层（建筑面积1396.58平方米），乙方续租期限为二年，即从2012年10月16日起至2014年10月15日止；租赁价格及相关费用：租金单价24元／月平方米（不含物业费，自用房电费和中央空调费）；乙方每季度支付一次租金，在季首支付。
2012年9月28日，经武汉锅炉集团工程技术有限公司申请，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发房产证，载明：房屋所有权人：武汉锅炉集团工程技术有限公司，房屋坐落：武昌区武珞路586号江天大厦12层1室（建筑面积1195.53平方米）。
武汉锅炉集团工程技术有限公司出具《情况说明》，载明：本公司于2010年9月1日与武汉道森公司签订《江天大厦写字楼租赁合同》，到期后于2012年5月23日续签《江天大厦写字楼租赁合同》，租赁期限为2012年10月16日至2014年10月15日。本公司系武锅集团全资子公司，合同期内因公司管理需要，将名下位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层的房屋及所涉合同全部移交给武锅集团综合管理部进行统一管理，由武锅集团对上述房屋管理、处置、收益。
武汉道森公司出具《承诺书》，载明：“武锅集团：武汉道森公司与贵公司2012年5月23日签订《江天大厦写字楼租赁合同》，双方约定我公司租赁贵公司江天大厦12层的房屋（面积1353.58平方米），合同于2014年10月15日到期。现双方同意在上述租赁合同的基础上续租到2015年4月15日，且按月交房租（月租金33518元，先交房租后使用）。如上述期限到期后，江天大厦仍可继续出租，我公司享有优先租赁权。如在租赁期间内国家政策的需要拆除、改造江天大厦或贵公司上级主管部分统筹规划致使我公司无法使用租赁房屋所造成的损失，双方互不承担赔偿责任。我公司同意在接到贵公司的腾房通知后按规定时间腾退房屋，贵公司保证积极配合我公司的腾房工作且在腾房事宜上给予我公司与江天大厦其他租户同等的待遇。我公司保证在租赁使用期间严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，做好消防工作。”
2015年11月10日、2015年12月1日，武锅集团分别向武汉道森公司送达《催告函》，告知武汉道森公司迟于2015年11月30日止支付截止2015年11月30日租金共计251102.16元。否则将依法收回房屋立即停止房屋的使用、腾退房屋。
2015年11月27日，武汉道森公司向武锅集团综合管理部申请《放行条》：我公司现有一批办公设备、资料及其他物资需带出江天大厦请予以放行，清单涉及电脑、打印机、打包箱、办公家具，并注明：留守部门：工程部43人。
庭审中，武汉道森公司提交汉口银行《综合类回单》，拟证明2015年1月9日向武锅集团支付款项为97487.76元；2015年11月27日向武锅集团支付款项为9万元。武锅集团对上述事实予以认可，并陈述扣减上述款项外，武汉道森公司仍拖欠自2015年1月6日至2015年11月30日止期间租金共计251102.16元。武汉道森公司对自2015年1月6日至2015年11月30日止期间租金共计251102.16元的事实予以确认。
一审法院另查明，庭审中，武锅集团主张武汉道森公司于2015年12月1日收到送达的《催告函》时，即解除双方租赁合同。武汉道森公司辩称自2015年12月8日腾退租赁房屋内部分物品时，即解除双方租赁合同。因武锅集团阻止武汉道森公司全部搬离公司物品并扣留公司物品导致无法将租赁房屋予以全部腾退，现仍有部分办公物品在租赁房屋内。武锅集团对武汉道森公司辩解不予认可，认为2015年11月27日，武汉道森公司向武锅集团综合管理部申请《放行条》中载明仍有留守部门工程部43人及租赁房屋内仍存放有办公设施的事实，要求武汉道森公司支付房屋占用使用费并支付拖欠租金。
一审法院认为，2001年11月27日，武锅集团与武汉江厦房地产公司签订《房屋售购合同》，约定武锅集团购买位于武汉市武昌区武珞路586号第十二层1211、1212二套写字间（建筑面积158.78平方米）。2009年3月5日，武锅集团取得上述商品房权属证明书。2012年9月28日，武锅集团工程技术有限公司取得位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层1室（建筑面积1195.53平方米）《房屋所有权证书》、《国有土地使用权证》。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。第十五条：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，武锅集团取得位于武汉市武昌区武珞路586号第十二层1211、1212二套写字间（建筑面积158.78平方米）享有所有权即对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。武锅集团工程技术有限公司对位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层1室（建筑面积1195.53平方米）房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2010年9月1日、2012年5月23日，武锅集团工程技术有限公司与武汉道森公司签订《江天大厦写字楼租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。诉讼中，武锅集团工程技术有限公司出具情况说明，拟证明自2012年10月16日至2014年10月15日，武锅集团工程技术有限公司将名下位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋及所涉合同全部移交给武锅集团统一管理，由武锅集团对上述房屋管理、处理、收益。武汉道森公司对武锅集团工程技术有限公司出具情况说明予以认可。一审法院对上述事项予以确认，即武锅集团对位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋及所涉与武汉道森公司租赁房屋（建筑面积1353.58平方米）享有管理、处理、收益权。
2014年10月15日，武锅集团与武汉道森公司双方签订《江天大厦写字楼租赁合同》约定租赁期限已到期。同期，武汉道森公司向武锅集团出具《承诺书》，约定双方同意在上述合同基础上续租到2015年4月15日，且按月支付房租33518元／月等事项，武锅集团未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，武锅集团与武汉道森公司租赁期限为不定期。武汉道森公司继续租赁使用武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋。武汉道森公司自2015年1月起至2015年11月30日未按约定支付房屋租金，故武锅集团主张武汉道森公司自2015年1月6日至2015年11月30日止期间房屋租金共计251102.16元的诉请，予以支持。
武锅集团在履行租赁房屋期间，于2015年11月10日向武汉道森公司下达催缴租金通知书告知最迟于2015年11月30日缴清尚欠租金。武汉道森公司未按通知期限内履行支付租金义务。2015年12月1日，武锅集团下达催缴租金及停止使用并腾退租赁房屋的催告函件，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条的规定，武汉道森公司无正当理由未支付或者迟延支付租金的，武锅集团可以要求承租人在合理期限内支付。逾期不支付的，武锅集团可以解除合同。武锅集团主张2015年12月1日解除不定期租赁合同及腾退租赁房屋的诉请，予以支持。
武锅集团主张武汉道森公司自解除合同后继续使用租赁房屋应支付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止的意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，武锅集团应承担举证责任，庭审中武锅集团提交武汉道森公司向武锅集团综合管理部申请《放行条》中载明仍有留守部门工程部43人及陈述租赁房屋内仍存放有办公设施的事实。武汉道森公司辩称租赁房屋内仍存放公司办公设施，但因武锅集团阻止武汉道森公司全部搬离公司物品并扣留公司物品导致无法将租赁房屋予以全部腾退的意见，对此辩解武汉道森公司应承担举证责任，其仅提交本公司工作日志予以证明，该证据效力不足以证明其辩解，故应承担不利的后果。武汉道森公司对房屋租赁合同解除后，继续占有租赁房屋应向武锅集团支付房屋占有使用费（以租金33518元／月为标准，从2015年12月1日起计算至房屋腾退之日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认2015年12月1日武汉锅炉集团有限公司与武汉道森媒体股份有限公司解除租赁位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋（建筑面积1353.58平方米）的不定期合同。二、武汉道森媒体股份有限公司于本判决生效之日起三日内将位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋（建筑面积1353.58平方米）返还给武汉锅炉集团有限公司。三、武汉道森媒体股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付武汉锅炉集团有限公司租金251102.16元（2015年1月6日至2015年11月30日止期间租金）。四、武汉道森媒体股份有限公司于本判决生效之日起三日内向武汉锅炉集团有限公司支付房屋占有使用费（以租金33518元／月为标准，从2015年12月1日起计算至房屋腾退之日止）。五、驳回武汉锅炉集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6072元，减半收取3036元，财产保全费2020元，两项总计5056元，由武汉道森媒体股份有限公司负担。
二审期间，武汉道森公司围绕上诉请求依法提交了三份证据，分别为“离场照片”、“搬家公司证明”、“证人证言”，用以证明武汉道森公司于2015年11月28日业已腾退了武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武锅集团对现场照片真实性无异议，但认为不能显示具体地址和形成时间，达不到证明目的；搬家公司证明只能说明曾搬过东西不能证明已经腾退；证人证言并未出庭质证，且一审未提交，不属于新证据，不予质证。本院经审查认为，武汉道森公司提交的证据不属于二审期间的新证据，且不能达到其举证目的，本院不予采信。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，围绕上诉人武汉道森公司的上诉请求和理由，本院评判如下：
位于武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋根据《房屋售购合同》及房屋权属证书分别属于武锅集团享有建筑面积158.78平方米和武锅集团工程技术有限公司享有建筑面积1195.53平方米的所有权，虽然案涉《江天大厦写字楼租赁合同》系武汉道森公司与武锅集团工程技术有限公司签订，但武锅集团工程技术有限公司已出具说明，证明该公司将其所有的上述房屋移交给武锅集团管理、处理和收益，武汉道森公司对武锅集团工程技术有限公司出具的情况说明也予以认可。且上述合同租赁期限届满后，武汉道森公司为续租事宜向武锅集团出具的《承诺书》及向武锅集团缴纳租金的事实也可证明武锅集团对案涉租赁房屋享有管理、处理和收益权。因此，武锅集团在本案中的诉讼主体适格。上诉人武汉道森公司认为武锅集团主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
案涉《江天大厦写字楼租赁合同》的租赁期限于2014年10月15日届满，双方在该合同中的权利义务终止。嗣后，双方未续签租赁合同，武汉道森公司向武锅集团出具《承诺书》后继续使用租赁房屋，双方之间产生不定期的租赁关系。武汉道森公司出具的《承诺书》中明确载明租赁的房屋面积为1353.58平方米，按月租金33518元每月交房租，先交租后使用。根据《房屋售购合同》及房屋权属证书载明的面积情况，武汉市武昌区武珞路586号江天大厦12层房屋总面积应为1354.31平方米，已超过武汉道森公司在《承诺书》中载明的租赁房屋面积，一审法院根据《承诺书》的内容判令武汉道森公司支付尚欠的租金正确。2015年11月27日，武汉道森公司向武锅集团出具的《放行条》清楚注明有留守部门工程部43人，且租赁房屋仍存放有部分办公设施。武汉道森公司称系武锅集团强行锁门并扣留其办公设施一节，没有充分证据证明，其认为一审法院对房屋的租赁面积及腾退时间没有查清，2015年11月28日腾退房屋后没有占用房屋，不应支付房屋占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
一审法院于2016年1月22日受理本案并适用简易程序进行审理，于2016年5月24日向武汉道森公司宣判，一审法院审理本案虽违反法定程序超过了三个月的审理期限，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十五条的规定，一审法院超过审理期限审结本案不属于严重违反法定程序应予发回重审的情形。上诉人武汉道森公司认为一审判决严重违反法定程序，超过三个月的审理期限，应予发回重审的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，武汉道森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽违反法定程序，超过三个月的审理期限，但判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2020元，由上诉人武汉道森媒体股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年九月十八日
书记员 余泓萱