北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初15612号原告（反诉被告）汪德润，男，1938年9月14日出生。被告（反诉原告）高琦，女，1938年6月18日出生。委托代理人赵喆，男，1961年1月28日出生，户籍地北京市西城区。原告（反诉被告）汪德润与被告（反诉原告）高琦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员郑宇昕独任审判，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告汪德润、被告高琦的委托代理人赵喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪德润起诉称：本人于2015年3月初由我爱我家天桥店中介租赁了赵喆母亲高琦在炭儿胡同六号院内的一间小平房，月租1500元，押一付三，由于房子太小，冬冷夏热，住了三个月不想住，还有一个月的押金，春节回武汉过年，计划节后搬家，当时房东赵喆说必须提前三个月告诉他退房，一定要再交三个月的房租费，否则把东西扔出去，没有办法只有给他汇了三个月的房租费。节后来京，看到热水器冻坏了漏水，给赵喆打电话，赵喆说要我修热水器，修好后把收据留下，我换了�新热水器，花了400元。此后我重新租了一间大房，到了三月初我要搬家，要他退还押金，他说要把房子租出去再说。我只有把房门锁上，每次中介公司带人来看房，我都去开门让他们看房，后来他们嫌不方便要我把钥匙给中介公司，我说退了押金再交钥匙。直到现在他还不想退，经大栅栏派出所调停无果，故诉请法院判令被告退还押金1500元及修理热水器费400元。被告高琦答辩称：不同意原告诉讼请求。本案原告所起诉的事实和理由与事实不符，起诉中提到房屋太小，冬冷夏热，后来不想租了，当时租的时候房屋就是这么大小。原告是2015年5月租的，原告起诉书中所述需提前三个月提出不租，可是事实我说的是提前30天，根据规定原告也签字认可了。热水器漏水，我说尽量修，修不好就换一个新的可是原告给我换了一个二手的热水器。原告说不租后把房屋�锁给换了，严重影响中介带着租户看房，我找原告让他把门打开，原告不肯，我打电话报警，经劝说原告才肯把门打开。反诉原告高琦诉称：汪德润在2015年5月5日至2016年5月4日租住我房屋期间损坏各项物品如下，暴力开关房门，致使房屋门玻璃破损一块，需赔偿维修费及人工费100元；明知天气寒冷可能冻坏装于厨房的电热水器，没有采取任何防范措施致使电热水器被冻坏损毁不能正常使用，需赔偿电热水器原价1399元；损坏电灯一只，需赔偿购买及安装费200元；损坏燃气灶一台，需赔偿维修及人工费100元；电热水器喷头被摔坏，需赔偿购买及安装人工费150元。汪德润在租赁到期后，恶意阻碍反诉人的住房继续出租，恶意阻碍房屋中介带其他租户看房，向其他有意租住的租户恶意歪曲房屋状况，甚至在房屋租期已过，还经常让他人居住在房屋内，自己换了房门的锁具，不给反诉人和房屋中介房门钥匙，严重影响了我的房屋出租权益和经济收益，需赔偿一个月房屋租金1620元。故提出反诉，反诉请求如下：1.判令被反诉人赔偿上述损失合计3569元；2.判令被反诉人承担本案诉讼费用。反诉被告汪德润辩称：不同意高琦的反诉请求，其所述都是虚假的没有根据，关于热水器问题，确实是冻坏了，这个是被告为了不想给我退房租而编造的。春节前我把热水器电源拔掉了，北京天气很冷确实是冻坏了。春节后我回来发现热水器冻坏了漏水，我第一时间给被告打电话然后找炭儿胡同40号的维修家电的人维修，人家说修不好已经坏了。这个应该由被告去维修更换。关于屋里灯坏了的问题，这个是自然的问题，不是我有意损坏。我在这儿住了大半年了，灯泡寿命到期了。关于房门玻璃，我住进来之前玻璃就已经破裂开了，只是用透明胶布粘贴着，一次风把门吹开玻璃掉下了一块。煤气灶当时入住时就是锈的，只能用一个灶点火。电热水器喷头问题是被告瞎说，我已经把热水器修好了，我就没有再用过。被告所述我影响他出租，是因为被告不给我退押金，我把房门锁了，后来几次有人过来看房，我还跑过去开门。被告让我把钥匙给他我不愿意给，是因为被告没有退还我押金。经审理查明：2015年5月，高琦、汪德润与居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定高琦将其所有的坐落于北京市西城区炭儿胡同6号出租予汪德润使用；房屋租赁期自2015年5月5日至2016年5月4日；租赁期满或合同解除后，高琦有权收回房屋，汪德润应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为1500元/月，支付方式为押一付三，押金为1500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由汪德润承担的费用、租金，以及汪德润应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给汪德润；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，汪德润应及时通知高琦修复，高琦应在接到汪德润通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，汪德润可代为维修，费用由高琦承担；因汪德润保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，汪德润应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，汪德润给付高琦房屋租赁押金1500元，租赁期间，房屋内热水器于冬季被冻坏无法继续使用，屋门玻璃、电灯、燃气灶、热水器喷头存在损坏事实，现我爱我家公司已对屋门玻璃、电灯、热水器喷头进行维修，并自愿承担维修费。汪德润于2016年2月23日在炭儿胡同40号家电制冷维修店花费400元购置一台二手热水器将原热水器替换，并已自行处置原热水器。证人魏玉风及余美君均表示原热水器系旧热水器，高琦称系其于2014年12月新购置的。庭审中，双方确认租赁期间房租已经结清，2016年5月3日前汪德润全部搬离租赁房屋，5月4日双方对房屋进行了交接，当日高琦未退还汪德润押金，双方未交接房屋钥匙。双方就钥匙交接时间各执己见。高琦称其在5月15日就涉案房屋与我爱我家公司签订新的房屋出租委托代理人合同，约定出租价格为1620元/月，6月15日左右汪德润交付钥匙，6月底将房屋租出去。汪德润称5月15日之后将钥匙交给高琦，具体日期记不清楚了。上述事实，有双方当事人陈述意见、原告（反诉被告）汪德润提交的《北京市房屋租赁合同》、收据、被告（反诉原告）高琦提交的微信聊天记录、发票、�北京市房屋出租委托代理人合同》、证人证言及本院到涉案房屋现场拍摄的照片、调查笔录等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高琦与汪德润、我爱我家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系三方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，各方均应按约履行合同。合同签订后，高琦履行了向汪德润交付房屋的义务，汪德润向高琦履行了支付房屋租赁押金及租金的合同义务，且在租赁期内合理使用租赁房屋，合同到期终止后，高琦应按约定返还汪德润押金，故汪德润主张返还押金的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。涉案房屋系独立房屋，且厨房内无取暖设施，厨房门朝室外，本院认为厨房内热水器被冻坏系房屋自身结构及天气导致，并非汪德润不合理�用造成，故高琦应给付汪德润购置热水器费用，鉴于原热水器已由汪德润处置，本院将原热水器残值在高琦应予给付的购置费中予以扣除。对高琦的抗辩理由，本院不予采纳。屋门玻璃、电灯、热水器喷头已由我爱我家公司维修，并自愿承担维修费。根据现场调查，燃气灶已经多年使用，存在一些损耗系自然损耗，高琦亦未证明损坏系汪德润不合理使用造成，故高琦主张上述物品损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。合同到期终止前汪德润全部搬离房屋，双方当事人对房屋进行了交接，虽然交接时未交接房屋钥匙，但是并不影响高琦对房屋的实际占有、使用、收益和处分的权利。汪德润拒绝交还钥匙的行为系其对抗高琦不予退还押金的行为，且高琦于2016年6月底再次将房屋出租的事实系多方原因导致，现有证据无法充分证明系汪德润造成，故高琦�张赔偿租金损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、高琦于本判决生效后七日内返还汪德润押金一千五百元；二、高琦于本判决生效后七日内给付汪德润热水器购置费三百元；三、驳回高琦的反诉请求。如果高琦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由高琦负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由高琦负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一六年八月二十六日书记员  李晓丛