广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初1657号
原告：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作社大厦旁边），统一社会信用代码：91445381661524733T。
法定代表人：陈灿光，总经理。
委托诉讼代理人:阮永成，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈秋月，该公司员工。
被告：蓝殿，男，1983年11月5日出生，汉族，住罗定市。
被告：李秋临，女，1985年9月20日出生，汉族，住罗定市。
上列被告共同委托诉讼代理人：沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。
原告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）与被告蓝殿、李秋临商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙宇公司的委托诉讼代理人阮永成、陈秋月，被告蓝殿、李秋临的共同委托诉讼代理人沈小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙宇公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告补缴购房款8761元于原告。二、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：我公司于2013年10月6日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买我公司位于罗定市附城街道阳光美域小区x号房，计价方式按套内建筑面积计算，合同套内建筑面积92.96平方米，单价为每平方米5093.72元，总金额473512元。在面积确认与面积差异处理方面，双方约定合同计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%以上的，买方可选择多退少补或退回所购商品房。
2017年1月22日，我公司办理了涉案房屋的不动产权登记证书，不动产权登记证书上载明案涉房屋所登记套内建筑面积为94.68平方米，较合同套内建筑面积多出1.72平方米，以每平方米5093.72元的单价计算，被告须补缴我公司购房款8761元。
被告蓝殿、李秋临辩称：一、原告与被告所签订《商品房买卖合同》约定涉案商品房按套出售，总房价为473512元，合同套内建筑面积92.96平方米，单价为每平方米5093.72元。在面积确认及面积差异处理方面，约定当事人选择按套计价的，不适用合同第五条约定，故涉案商品房存在面积差异，原告也无权要求被告追补房款。二、在原告所递交的不动产权证书上所载涉案商品房的建筑面积确与合同约定面积存在差异，但在该证附记上所登记的契价与合同约定的总房价数额一致，并不存在需要补缴房款的问题。三、原告在向被告出售涉案商品房时，承诺了入户花园一半的面积、户内花园一半的面积、客厅、主人房、客房窗台面积均为赠送，且原告法定代表人在协调会上也承认此赠送面积的承诺。所以，原告更无权要求被告补偿面积差异。四、双方签订《商品房买卖合同》时明确约定房屋层高为3米，被告在收楼进行装修时，测量原告交付的商品房层高大部分只有2.85米，比约定减少了5%，导致空间的减少，被告要求按高度差异比例，按房价款总额进行减少，用以抵扣需要支付面积增大需补缴款项，超出部分，保留另行要求返还的权利。五、合同第五条对于多退少补没有完全约定清楚，根据合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条的规定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（包含3%）的，面积误差在0.6%以内的部分，双方不作补偿，所以，若法院支持原告的请求，面积差异在0.6%以上至3%以内的，应扣减0.6%的面积差异款。
本院经审理认定事实如下：原告龙宇公司是位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2013年10月6日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区x号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共118.23平方米，其中，套内建筑面积92.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.27平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米5093.72元，总金额为473512元。第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。
涉案房屋于2017年1月22日办理了产权登记，不动产权证书证号为粤（2017）罗定市不动产权第2000101号，据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积121.24平方米，房屋专有建筑面积为94.68平方米，分摊建筑面积为26.56平方米。此后，双方因不动产权证书登记的房屋的专有面积与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。
另查明：2016年12月16日，原告龙宇公司与被告蓝殿、李秋临签订《补充协议》，双方约定：1.原合同房屋建筑面积118.23平方米，套内面积92.96平方米。经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为121.24平方米，套内面积为94.68平方米。2.现经双方协商一致，同意对合同中的面积差异、合同金额等不实行多退少补，也不作任何补偿，双方同意按照测量成果报告书的实测面积办理不动产权证书，并以合同总价473512元作为该房完税金额。3.该协议未尽事宜，双方自行协商解决。由此产生的一切经济责任及法律责任由买卖双方自行承担。原告提出，在签订该份协议书前，原告与业主代表沈小杰就迟延交楼，迟延办证达成初步和解协议，并约定于2016年11月26日在原告售楼部签订和解协议书以及补充协议，但实际过程中，本案业主签订了补充协议后没有签订和解协议书，这是业主单方面失信，所以原告认为这份协议理应没有法律效力，仅作为办理不动产权证书专用。
以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、商品房买卖合同、不动产权证书，本院调取的补充协议以及开庭笔录等材料证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年10月6日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、案涉商品房是否按套计价出售？二、对于案涉商品房产权登记的专有建筑面积与合同约定套内建筑面积发生差异时，被告是否需要补缴房款，补缴金额如何计算？
关于案涉商品房是否按套计价出售问题。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5093.72元，总金额为473512元”，首先，条款中仅载有“按套出售”，而并没有被告所称的按套计价的约定，根据《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”之规定，商品房理应按套销售；其次，条款中已明确约定案涉商品房按套内建筑面积计价出售，非按套计价出售。综上，被告认为该商品房按套计价出售的主张，没有事实依据，本院不予采纳。
关于案涉商品房产权登记的专有建筑面积与合同约定套内建筑面积发生差异时，被告是否需要补缴房款，补缴金额如何计算的问题。庭审中，原、被告均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积与产权登记的房屋专有建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积为92.96平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为94.68平方米，相差1.72平方米，差异值为1.85%。《广东省商品房买卖合同》中第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。因此，按照上述约定，被告应补缴房款给原告，但由于双方在2016年12月16日签订了《补充协议》，明确约定双方同意对合同中的面积差异、合同金额等不实行多退少补，也不作任何补偿，双方同意按照测量成果报告书的实测面积办理不动产权证书，并以合同总价473512元作为该房完税金额。即原、被告双方已对《商品房买卖合同》的面积差异处理约定进行了变更，被告无须就涉案房屋的面积差异问题向原告补缴房款。原告认为《补充协议》应属无效，但其并未能提供证据证实其抗辩主张，故本院不予采纳。原告要求被告履行补缴房款的义务，与双方合同约定不符，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告罗定市龙宇置业发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费25元（原告已预交），由原告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 欧惠庆
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈丽华