北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第12459号
原告（反诉被告）李方，女，1971年2月14日出生。
委托代理人孙晨（李方之夫），男，1971年3月9日出生。
委托代理人王小瑜，女，1972年9月6日出生。
被告（反诉原告）杨山，女，1986年5月15日出生。
委托代理人朱树明，北京市保利威律师事务所律师。
第三人北京中和恒信房地产顾问有限公司，住所地×××。
法定代表人徐鹏，总经理。
委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。
原告李方（以下简称姓名）与被告杨山（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙铭溪独任审判，并在诉讼中经杨山的申请追加北京中和恒信房地产顾问有限公司（以下简称中和恒信公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。李方的委托代理人孙晨、王小瑜，杨山的委托代理人朱树明，中和恒信公司的委托代理人李顺涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李方诉称：我与杨山于2013年9月11日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我将位于北京市××区××大街×号院××号楼××层×××号房屋（以下简称×××号房屋）出售给杨山，房屋面积183.41平方米，价格1360万元。合同签订后，我积极履行合同，配合杨山办理银行贷款等各项手续。而杨山在申请银行贷款的过程�，两次都没有得到批准，并没有及时采取措施，直到2014年1月，杨山才第三次向另一银行工行西客站支行申请贷款，并于一周后获得批准，我于2014年2月11日收到全部房款。买卖双方于2月14日与中和恒信公司办理了房屋交接事宜并就本合同执行过程中杨山的违约及赔偿问题作了讨论和协商，并未达成一致意见。双方房屋买卖合同第九条第二款约定，自本合同签订之日起买受人未能在60工作日内取得房屋所有权证书的，如因买受人的责任影响办理房屋权属转移登记，进而导致出卖人迟延收取售房款项的，应由买受人按照迟延天数承担全部款项万分之五的赔偿责任。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向出卖人支付，并按照总房款的20%向出卖人支付违约金。因此，由于杨山没有按照合同约定及时履行相关义务，导致我迟延60天收取尾款，受到了巨大损失。杨�应该按照合同进行赔偿。故我诉至法院，要求杨山支付违约金2720000元，赔偿金428400元。
杨山辩称：首先，迟延付款的原因并非在我方，而是由于中和恒信公司办理网签的错误导致延迟了两个月的时间。第二，在履行合同的过程中，李方也有违约的行为。在1月2日贷款通知下来之前，30日就通知李方配合办理房屋贷款，李方不去，导致我们银行面签没有做成。第三，中间耽误两个月的时间是李方一直要求中介赔偿，还有旅游，出差，出国等，导致时间延迟。第四，由于第一次网签错误之后，一直到2013年11月28日重新进行网签，李方都是知道的，也是在三方一致认可的情况下办理了第二次网签，按照六十个工作日来计算的话，应该按照第二次网签作为基准计算。此外，李方主张的违约金过高。
杨山反诉称：双方签订《房屋买卖合同书》，约定李方在收到全部房款以后3个工作日内完成房屋交付工作，但是李方在收到全部房款以后，仅仅在2014年2月14日交接了物业、电视、取暖等部分房屋功能，由于房屋由李方一直出租给他人使用，而且李方已经将房租预收至2014年3月31日，我反复要求交付该部分房租，李方一直予以拒绝。故提起反诉，要去李方返还房屋租金3.75万元。
李方针对反诉辩称：由于杨山未按时付款，我们一直在协商赔偿问题。杨山曾经也说过将应收的租金作为红包支付给我。我确实收取了上述房租，但是由于双方在协商解决中，我曾提出将上述房租在一张银行卡里提存，待纠纷解决后将密码告诉对方，3.75万元的本金和利息都可以给对方。但是纠纷解决过程中，我方不同意支付。
中和恒信公司述称：从程序上说，我公司仅与杨山存在书面居间合同关系，与李方不存在合同关系，所以，双方对于买卖合同产生损失，与我�司无关，我公司不应该在本房屋买卖合同纠纷中承担法律责任。第二，我公司依据居间合同与杨山存在合同关系，应该依据居间合同与杨山有权利义务关系，如杨山认为我公司存在疏漏，应该另案起诉我公司。从实体上，首先，我公司作为杨山的服务方，在居间服务过程中，我公司仅提供的是带杨山看房，促成双方洽谈和合同成立，协助办理网签，协助办理贷款，协助办理过户，我公司在第一次办理网签的过程中确实存在疏漏，业务员是新来的，将贷款签成了没有贷款。在银行面签的过程中，需要双方对网签合同进行确认，确认内容包括贷款数额，是否申请贷款等。但买卖双方疏忽大意，对合同并未提出异议，签字确认，并且作为了申请贷款的依据，最终导致第一次贷款的迟延。所以我公司的网签错误并不是对导致此次申请贷款迟延的原因。第二，在2013年10月29日�银行通知网签存在瑕疵，需要双方撤销网签，重新签订并提交合同。我公司第一时间通知了双方，杨山以要和我公司解除居间合同故意拖延时间。李方以自己存在损失为由要求我公司赔偿，故意拖延时间。在2013年10月29日，若双方能够及时撤销网签，重新办理网签，完全可以在合同约定的时间内完成合同约定的事项。故此，在我公司的极力协调下，双方才于2013年11月11日撤销网签，2013年11月28日重新办理网签，拖延了29天。这期间与我公司没有任何关系。第三，在办理完新的网签合同后，经我公司与双方核实了时间，在2013年12月2日到银行补签网签合同。7个工作日后，2013年12月11日，银行回复，因杨山提供了虚假身份证明，导致贷款没有批下来。因此，从2013年11月28日到2013年12月11日的延迟与我公司无关。第四，在2013年12月11日因为杨山的原因导致贷款没有批下来，我�司也第一时间通知了李方，李方却一直找杨山索要赔偿，否则不予办理新的面签。后经过我公司磋商，双方最终于2014年1月7日重新找到工行西客站支行申请了贷款，并最终批贷成功，在此期间的拖延与我公司无关。第五，双方买卖合同约定过户日期为签约后60个工作日，故杨山最晚应该在2013年12月10日办理房屋过户，而剩余款项的支付时间应该是在此后25日，故剩余房款最晚时间应该在2014年1月4日支付。李方实际收到房款的时间是2014年2月11日，故在不考虑谁违约的情况下，逾期收款时间为38天，应该按照38天计算相应的损失。作为第三方，我们也认为李方主张的损失过高了。
经审理查明：2013年，杨山与中和恒信公司第三分公司签订《佣金确认书》，约定，杨山经中和恒信公司第三分公司居间介绍，带看×××号房屋，如房产交易成功，过户当日向中和恒信第三分公司�付佣金10万元。2013年9月5日，李方与杨山签订《定金收付书》，约定李方向杨山出售×××号房屋，约定房价为1360万元，支付方式为贷款，定金11万元，于2013年9月11日签订正式买卖合同。
2013年9月11日，李方与杨山在中和恒信公司第三分公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定杨山购买李方所有的×××号房屋，成交价格为1360万元。关于付款，双方在附件四约定：“1、当事人双方已在2013年9月5日签署《定金协议》，买受人已向出卖人支付该房屋定金人民币11万元整；2、《定金协议》中约定2013年9月11日当事人双方签署房屋买卖合同当日由买受人向出卖人支付房屋首付款449万元整；3、在买受人通过购房资质审核当日由居间方协助双方办理网签手续，当事人双方约定在办理网签手续后3日内办理资金托管手续，托管银行包含：农业银行，北京银行，光大银行，中信银行，资金托管金额为：270万元整；4、在出卖人办理完结该房屋抵押登记注销手续后3个工作日内，由居间方协助当事人双方办理缴税手续；5、在办理完结缴税手续，由居间方协助当事人双方办理预约过户手续；6、当事人双方约定在办理完结过户手续后买受人积极处理其贷款银行抵押登记手续，并于过户之日起25内，出卖人收取剩余全部房款。7、当事人双方约定在出卖人收到全部房款后3个工作日内共同办理物业更名以及租约转移手续。”关于逾期付款违约责任，双方在第六条约定：“买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在10日之内，自约定应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万�之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起3日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金。”另，双方在第九条约定“权属转移登记”，其中第（二）款约定：“自本合同签订之日起买受人未能在60工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理；1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照中国银行活期存款利率给付利息，并按买受人总房款的20%支付违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。2、如因买受人的责任影响办理房屋所有权属转移登记，进而导致延迟出卖人延迟收取售房款项的，应由买受人按照延迟天数承担全部款项日万分之五的赔偿责任。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向出卖人支付，并按照总房款的20%向出卖人李方支付违约金。”李方主张，杨山在支付11万元定金、449万元首付款、270万元资金监管款项上不存在违约情形。
2013年9月29日，双方签订了《存量房屋买卖合同》（网签版，打印时间2013年9月24日，合同编号C808880，以下简称第一次网签合同），约定房屋价格为900万元。其中，关于贷款的约定，约定为“买受人不申办抵押贷款”。杨山主张，第一次网签合同的文本系中和恒信公司提供，误将付款方式写为不办理贷款。各方当事人均认可，2013年10月10日，买卖双方在交通银行官园支行进行面签，因第一次网签合同错误，中和恒信公司及买卖双方均于2013年10月29日知晓因网签错误无法办理贷款。中和恒信公司认可网签合同文本由其提供，其中关于贷款的记载错误，但是认为买卖双方依然在记载错误的第一次网签合同上签字，买卖双方均有过错。中和恒信公司另主张，在发现第一次网签合同的错误之后，其与李方与杨山都进行了沟通，但由于李方一直提出赔偿，故拖延了撤销网签并重新办理网签的时间。中和恒信公司就此提交了2013年10月29日与柳燚（杨山购买×××号房屋的委托代理人）的电话录音及2013年10月30日与李方丈夫孙晨的电话录音。在与柳燚的录音中，中和恒信公司向柳燚提出配合撤销网签，重新办理网签，柳燚表示不会再和中和恒信公司合作。在与孙晨的电话中，中和恒信公司的职工向孙晨说明应撤销错误的网签继续进�相关手续办理，孙晨提出赔偿，双方就赔偿未达成一致。李方对录音真实性予以认可，但主张第二天孙晨即放弃了要求中和恒信公司赔偿的主张，而因为杨山要和中和恒信公司解除居间合同关系才导致了进一步的拖延。杨山对录音关联性不予认可，主张在第一次网签错误后一个多月，中和恒信公司才通知。另，李方表示，就在网签合同上签字的行为，是其认为买卖双方实际变更了支付价款的方式为不办理贷款，对其利益没有实际影响，故签字确认。
2013年11月28日，李方与杨山再次签订了《存量房屋买卖合同》（网签版，合同编号C829718，以下简称第二次网签合同），约定房屋价款为900万元，其中关于贷款的约定为“买受人向北京交通银行官园支行申办抵押贷款，贷款金额为人民币630万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”
中和恒信公司主张，在发现第一次网签合同错误后，由于买卖双方的拖延，致使2013年11月28日双方进行第二次网签，在第二次网签后向交通银行官园支行提交贷款申请后，又因杨山提交虚假材料导致批贷未成功，杨山只得向其它银行再次申请贷款，导致最终无法按期履行房屋买卖合同。杨山不认可其提供虚假材料的事实，主张2013年12月2日办理银行面签，12月11日通知贷款未批准，杨山立刻找到工商银行申请贷款，2013年12月30日得到面签通知，第一时间就通知了中和恒信公司，在中和恒信公司联系李方进行面签时，李方予以拒绝。李方表示，中和恒信公司于2014年1月1日通知其第二天进行面签，其却因有事没能及时参加面签，但无故意拖延情形。
就杨山申请贷款的情况，本院向交通银行北京官园支行进行核实，交通银行官园支行复函说明：“1、杨山就购买×××号房屋曾向我行申请过两笔贷款，第一次申请时间为2013年10月25日，第二次申请时间为2013年12月12日。2、第一次申请时间为2013年10月25日，发现借款人网签合同被中介撤销，我行无法加注签注，故无法进行后续贷款手续。第二次申请时间为2013年12月12日，交通银行总行通过电话9****对借款人进行贷前风险核查，因借款人提供资料不符合总行风核要求，故对借款人此笔贷款做出了终审拒绝。3、交通银行告知贷款人未获批时间为2013年12月13日。”各方当事人对第一次面签的时间均表示为2013年10月10日，其余真实性认可；杨山表示，贷款未获批并非其本人原因。
2014年1月，买卖双方再次进行银行面签，2014年1月13日，中国工商银行股份有限公司北京西客站支行向杨山发出《个人二手房贷款承诺函》，通知杨山其贷款申请已审批通过，拟向其发放贷款。2014年1月20日，双方办理产权过户手续。2014年2月11日，李方收到剩余房款630万元，2014年2月14日，双方办理了房屋交接。
就逾期付款给李方造成的实际损失，李方表示，因其出卖×××号房屋也是为了购买其他房屋，逾期付款导致房屋价格大幅上涨。就此，李方未提交证据。
另，经本院释明，李方明确表示本案中仅要求杨山承担责任，不要求中和恒信公司承担责任。
上述事实，有佣金确认书、房屋买卖合同、两份网签合同、定金收付书、房屋所有权证、税费票据、交通银行官园支行复函、短信、电子邮件、电话录音及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：就×××号房屋的买卖，李方与杨山签订了2013年9月11日价款为1160万元的房屋买卖合同和两份网签合同，从房屋价款、当事人的实际履行情况及纠纷发生及处理的实际情况，可以证明2013年9月11日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其合法有效，本院予以确认。
按照房屋买卖合同的约定，杨山应该在签订房屋买卖合同的60个工作日内取得房屋所有权证书，并在办理完结房屋过户手续后25日内支付剩余全部房款。故双方应该在2013年12月10日之前办理房屋产权过户，李方应该在2014年1月4日之前获得剩余全部房款，杨山支付剩余房款的时间共逾期38日。按照存量房屋买卖的一般流程，杨山应该在约定的产权过户日期截止之前获得贷款审批，其后可以办理产权过户、抵押及与银行签订借款合同等手续。根据审理查明的情况，杨山存在第一次和第二次贷款未获审批、最终导致未按时获得贷款、未按时支付剩余房款的情形。就逾期付款的原因，当事人产生争议。
就第一次贷款合同未获审批的原因，三方均认可系第一次网签合同中对付款方式约定错误。中和恒信公司将第一次网签合同打印后，买卖双方均签字确认。关于李方认为网签合同是付款方式的变化，且付款方式对其并无影响，故实际视为对房屋买卖合同的变更的主张，本院不能采信。原因在于，第一次网签合同中，不仅付款方式与房屋买卖合同不一致，亦存在其他不一致的情况，尤其是房屋价款为900万元，与房屋买卖合同约定的价款存在重大差异。若实际上网签合对房屋买卖合同进行了变更，在房屋价款、付款方式等诸多重要条款都发生重大变化的情况下，李方不可能就此不存异议，仅就对己方有利的条款主张实际变更、对己方不利的条款不属于变更，显然不符合常理。而买卖双方其后实际的履行情况及争议解决情况，也都是围绕房屋买卖合同进行，可以证明网签合同仅是为行政管理部门备案使用，并非当�人买卖房屋的真实意思表示。故，第一次网签合同并不能视为对房屋买卖合同的变更。买卖双方均在未认真审核的情况对第一次网签合同进行签字确认，导致在2013年10月底银行进行通知的情况下才发现网签错误，双方对此均存在过错。
在发现第一次网签错误后，双方均可以通过撤销网签、重新办理网签、再行申请银行贷款防止损失的扩大，继续积极履行合同。通过查明可知，双方均存在因网签错误而协商赔偿，未及时撤销网签并积极防止损失扩大的情形。但是，考虑到杨山在此阶段需要办理贷款审批、积极履行申请贷款义务，是负有主要义务的一方，且其没有充分证据证明李方存在明显的怠于配合合同履行的情形。此外，在办理第二次网签后，作为承担付款责任一方的杨山，未能及时获得贷款批准导致的逾期付款，故杨山应就未能及时获得贷款审批导致逾期付款承担主要责任。
中和恒信公司认可存在提供及申报第一次网签合同内容错误的情形。但经本院释明，李方明确表示在本案中不要求中和恒信公司承担责任，故杨山若基于其与中和恒信公司的居间服务关系，认为因中和恒信公司的行为导致其向房屋出卖方承担违约责任的，可另行向中和恒信公司主张。
关于李方主张的违约金数额及赔偿金，本院认为，房屋买卖合同中约定的万分之五的赔偿责任及房屋总价款20%的违约金，其实质均为违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现李方就其实际损失并未提交证据，杨山亦对违约金提出抗辩。本院结合杨山的过错程度、逾期付款的天数等因素，对违约金予以酌减。
关于杨山主张的租金，双方不持争议，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨山于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）李方违约金六万元；
二、原告（反诉被告）李方于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）杨山租金三万七千五百元；
三、驳回原告（反诉被告）李方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15994元，由原告（反诉被告）李方负担15000元（已交纳）；由被告（反诉原告）杨山负担994元（李方已交纳，杨山于本判决生效之日�七日内支付给李方）；反诉案件受理费369元，由原告（反诉被告）李方负担（杨山已交纳，李方于本判决生效之日起七日内支付给杨山）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙铭溪
二〇一四年六月六日
书 记 员 陈 扬