天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终586号上诉人（原审被告、反诉原告）：全海燕，女，1983年4月10日出生，朝鲜族，个体工商户（原天津市和平区一花一叶餐厅经营者），住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：赵欣媛，天津晟曌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。法定代表人：胡时俊，总经理。委托诉讼代理人：王鹏叶，女，该公司办公室主任。上诉人全海燕因与被上诉人天津新滨江机电广场有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人全海燕的委托诉讼代理人赵欣媛，被上诉人天津新滨江机电广场有限公司的委托诉讼代理人王鹏叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全海燕上诉请求:1.撤销一审判决或改判被上诉人返还押金等各项费用133198元，即比一审判决增加50000元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已向被上诉人交纳保证金及押金133198元。一审法院未认定其中的50000元。天津新滨江机电广场有限公司辩称，不同意上诉请求，同意一审法院，请求维持一审判决，驳回上诉。天津新滨江机电广场有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告全海燕2014年6月5日签订的场地使用合同及2015年5月19日签订的补充协议；2.被告支付2015年5月1日至2016年2月29日场地使用费253763元及违约金7599.22元（以中国人民银行同期贷款利息的1.5倍为标准，自2015年5月1日至2016年2月29日）；3.被告将场地恢复原状交还原告，并承担逾期交还场地的占用使用费（按照约定建筑面积每平方米每日8.8元计算，自2016年3月25日起至场地实际交还止）；4.本案诉讼费用由被告承担。全海燕向一审法院反诉请求：1.返还由原告扣押的涉诉场地内的冰柜、灶台、桌椅等物品设备（详见被扣押物品设备清单），总价值181050元；2.反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：2014年6月5日原告与被告全海燕签订了《场地使用合同》。约定，原告将其位于天津市××马路××（××商场）××区面积为215平方米（建筑面积372.81平方米）的场地（以下简称涉诉场地）出租给被告，经营餐饮（新概念湘菜）使用，营业时间为按商场统一规定的时间，每周营业七天。租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日。场地使用费包括物业管理费、商业管理费和场地管理费，其中第一年和第二年的场地使用费（2014年10月1日至2016年9月30日）均为每年313900元，核算月场地使用费为26158.33元。场地使用费支付方式为被告按照“交一押一”的方式，采取先付费原则按月支付。具体为：被告在本合同签订后10日内向原告交付一个月的场地使用费，同时向原告交付相当于一个月场地使用费的押金；其后的场地使用费，被告应于下个缴费周期前个月的28日前交付下一个月的场地使用费。同时约定被告在本合同签订后10日内向原告支付50000元场地保证金，用于抵扣被告在租赁期间应付的款项，该保证金在本合同终止后10日内被告办妥以涉诉场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，由原告在被告交还涉诉场地后30个工作日内一次性无息退还被告。原告应于2014年7月15日前将涉诉场地交付被告。同时，原告给予被告45天（2014年7月16日至2014年8月29日）的装修期，该期间原告只收取被告管理费用6772.5元。此外，双方还约定，被告未按本合同的约定如期向原告支付其应当缴纳的任何一项费用，每逾期一日，则按应交费用的0.5%承担违约金，逾期达30日的，原告有权解除合同，并追偿此前发生的各项费用及违约金。被告应于场地使用期届满之日或本合同终止之日后的10日内，将该使用场地以清洁状态交还原告。被告逾期不交还，应按场地建筑面积每日每平方米8.8元的标准支付占用使用费，且原告有权自行处置其场地内的所有物品，由此发生的费用及后果由被告承担。双方在签订上述《场地使用合同》的同日，又签订了被告租赁原告二楼A区302平方米的《场地使用合同》，被告利用该场地经营美容、美发、美甲业务，即“时尚妆苑”的场地使用合同。合同签订后，原告按约交付被告租赁的场地。2014年7月10日被告通过银行转账的方式支付原告租赁涉诉场地和租赁“时尚妆苑”场地的租赁保证金各50000元。2014年7月16日起被告对涉诉场地进行了装修，并于7月30日交付原告装修保证金3000元。由于原告的麦购时代广场不具备开业条件，原告免收了被告2014年8月30日至2015年1月3日期间的场地使用费。2015年1月4日被告在涉诉场地注册的天津市和平区一花一叶餐厅（以下简称一花一叶餐厅）开业经营。2015年5月19日双方签订补充协议。约定，2015年1月4日作为场地使用费的起算时间；2015年1月4日（商场开业）至2015年4月1日期间原告只收取被告物业管理费；费用标准均按原合同执行。同时，双方签订关于“时尚妆苑”《场地使用合同》的解除协议。该协议中约定双方均同意被告所交纳的该场地租赁保证金50000元用于冲抵“一花一叶餐厅”的场地使用费。为此，原告用该笔保证金冲抵被告经营“一花一叶餐厅”所欠付的押金26158元、装修期管理费6773元、2015年1月4日至4月1日期间的物业费13094元及2015年4月的场地使用费3975元。合同履行期间，被告交付原告水、电表押金4040元。2015年9月30日被告交付原告30000元，原告用该款项冲抵被告欠付的2015年4月份场地使用费22183元和5月份部分场地使用费7817元（经折算，该款为2015年5月1日至9日的场地使用费）。至此，被告交付原告共计137040元，其中原告用于支付被告应交保证金和押金合计83198元，尚欠原告2015年5月10日至2016年2月29日期间场地使用费253763元未付（不包括保证金和押金的部分83198元）。2015年12月18日被告在未征得原告同意的情况下，因“一花一叶餐厅”经营困难而停业并撤场。2015年12月21日被告委托的天津泽惠律师事务所以邮寄和在涉诉场地的半透明卷帘门上张贴的方式向原告送达“解除合同律师函”，要求解除与原告的场地租赁合同，并将租赁场地腾交原告。对于双方的纠纷原告于2016年2月14日起诉被告至一审法院，在其诉状中明确要求与被告解除《场地使用合同》及补充协议，被告于2016年2月23日派员领取了起诉书副本、应诉通知书等诉讼文书。2016年5月30日一审法院对涉诉房屋进行现场勘查，经原、被告确认，结果为：被告经营的“一花一叶餐厅”位于天津市××马路××时代广场××楼，为已装修的封闭状态，有2个门可进入该餐厅，一个是正面的半透明卷帘门，另一个是可进入厨房的防盗门（门锁完好无损），该门未锁，处于开启状态；涉诉场地内现有被告的经营物品为木质方桌19个、圆桌2个、固定收银台1个、方虹牌消毒柜3个、沙发型餐椅48个、固定半圆形沙发餐椅2个、快厨商用冷柜2个，不锈钢货架5个、操作台3个、洗碗池4个、东海神鹰牌消毒柜1个、华杰厨业海鲜蒸柜1个、华杰厨业灶具2个、低汤灶1个、4眼煲仔炉1个、调料架1个、调料车2个、4孔抽油烟机1个（全套）、下水道过滤器2个、中央空调1个以及地面和屋顶等形成附合的装修物。庭审中，被告同意用其交付原告用于保证金和押金的83198元款项冲抵其欠付的场地使用费，且多次向原告要求将涉诉场地内的物品搬出，以便将涉诉场地腾交原告，原告均表示不同意。经一审法院向原告释明，如不同意被告将涉诉场地内的物品搬离，原告要求被告腾交涉诉场地的诉讼请求难以实现。对此，原告仍明确表示在被告没有付清欠付的相关费用的情况下，不同意被告搬离涉诉场地内的物品。庭审后，一审法院依据原告的申请向工商管理部门调查“一花一叶餐厅”的工商登记情况。经查，2014年12月22日被告在工商管理部门注册成立“一花一叶餐厅”，性质为个体工商户，经营地址为涉诉场地。2016年3月9日被告在工商管理部门注销了“一花一叶餐厅”工商登记。一审法院认为，原、被告所签订的场地使用合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属于有效合同。被告作为涉诉场地的承租人应当按照合同约定履行支付场地使用费的义务。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告虽然在2015年12月21日向原告发出了解除合同通知，按照合同约定，该通知可以视为被告提前60日向原告提出了解除合同的书面申请，但不属于合同履行中的不可抗力的情形，且原告也未予认可，而此时被告已拖欠原告场地使用费，构成合同违约。被告作为违约方不享有本合同的解除权，其发出的解除合同通知虽已到达原告，但并不发生解除合同的法律效力。被告答辩中提出的其欠付的场地使用费应当计算至2015年12月21日的抗辩意见，一审法院不予采纳。双方在场地使用合同中明确约定：被告未按本合同的约定如期向原告支付其应当缴纳的任何一项费用，逾期达30日的，原告有权解除合同，并追偿此前发生的各项费用及违约金。基于原告根据被告拖欠场地使用费已达30日以上，且于2016年2月14日以起诉的方式通知被告解除合同，以及被告于2016年2月23日签收起诉书副本的事实，应当确认双方的场地使用合同及补充协议已于2016年2月23日解除。关于原告主张被告支付2015年5月至2016年2月29日期间的场地使用费问题。因双方签订的场地使用合同及补充协议已于2016年2月23日解除，原告对于被告所交付的款项中用作保证金和押金部分的83198元应当返还被告。根据双方在合同中约定的保证金性质及法律规定，被告虽同意用该款项抵偿其欠付的场地使用费，但原告不予认可。故被告应当给付原告2015年5月10日至2016年2月23日的场地使用费248531.4元（计算方式：253763-26158.33÷30×6）。关于原告主张被告应当按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍为标准给付逾期付款违约金问题。庭审中，原告表示根据合同约定的“每逾期一日，按照欠付金额的0.5%”计算违约金过高，主动调整降低标准，要求按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍作为计算标准，不违反法律规定，一审法院应予支持。2015年4月15日中国人民银行一年以内（含一年）的年贷款利率为5.35%，现原告按照中国人民银行2016年下调以后的一年以内（含一年）的年贷款利率4.35%作为基准利率分段计算，一审法院予以照准。按照双方合同约定，被告应于2015年4月28日支付2015年5月份场地使用费，5月28日支付6月份场地使用费，以此类推。而被告在2015年4月28日仅支付5月份部分场地使用费，尚欠18341元未付，并每月欠付2015年6月至2016年1月期间场地使用费26158元和2016年2月1日至2月23日场地使用费20927元。因此，被告应当给付原告2015年4月28日至2016年2月23日期间逾期付款的违约金6083.9元（按照每月欠付金额分段计算）。关于原告主张被告将场地恢复原状后交还原告，以及被告反诉原告返还涉诉场地内的物品问题。因原告在将涉诉场地交付被告时，双方没有确定场地交接时的状态，从而无法确定涉诉场地的原状是何状态。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。基于双方的场地使用合同已经解除，被告对于已形成附合的装饰装修物不主张返还，原告也不同意利用，故被告应予拆除。现被告同意拆除场地内除墙面、地面以外的附属性装饰装修物及设备后交还涉诉场地，对此，原告表示认可。被告提供的证据虽然不足以证明原告实施了在涉诉场地内扣押其物品的行为，但庭审中原告明确表示在被告欠付场地使用费的情况下，不同意被告搬离涉诉场地内物品的意见，显然侵犯了被告对涉诉场地内物品所有权的行使，原告应当将涉诉场地内的物品返还被告。因此，被告的反诉请求，一审法院予以支持。鉴于合同解除后，被告应当将涉诉场地内的物品予以搬离并按照约定以清洁状态返还原告场地。因此，被告的反诉请求，一审法院不再另行判定。关于原告主张被告按照建筑面积每平方米每日8.8元的标准，给付2016年3月25日至场地实际交还之日的逾期交还场地的占用使用费问题。根据民法的诚实信用原则，原告作为出租人在明知被告不履行合同后，有义务采取适当措施防止损失的扩大，而同意及时解除租赁合同并由被告履行腾房义务，正是防止损失扩大的最有力措施。合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。基于被告在2015年12月21日书面通知原告要求腾房的事实，以及庭审中原告明确表示在被告欠付场地使用费的情况下而不同意被告搬离涉诉场地内物品的意思表示，说明原告在明知被告违约的情况下，不仅不同意被告搬离涉诉场地内物品，反而向被告主张场地占用使用费，其行为显然不属于采取了适当措施防止损失扩大，因此，原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》,《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原、被告签订的场地使用合同及补充协议于2016年2月23日解除；二、本判决生效之日起十日内被告将天津市和平区南马路11号（麦购时代广场）4楼B区“一花一叶餐厅”经营场地内的物品搬离，并拆除场地内除墙面、地面以外的附属性装饰装修物及设备后以清洁状态交原告收回；三、本判决生效之日起十日内被告给付原告2015年5月10日至2016年2月23日期间的场地使用费248531.4元及逾期付款违约金6083.9元；四、本判决生效之日起十日内原告返还被告保证金及押金共计83198元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，减半收取2610元及反诉费1960.50元，由原告负担2665.5元，由被告负担1905元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，上诉人提交了2015年8月28日的记账凭证，显示被上诉人退还上诉人“时尚妆苑”50000元保证金与上诉人应向被上诉人支付的三笔款项相抵，分别为26158元、3975元、19867元。上述三笔款项收据及发票开具时间均在2015年8月。本院对上诉人提交的记账凭证的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人退还上诉人“时尚妆苑”场地租赁保证金50000元是否应予相抵。上诉人主张其是另行向上诉人交纳了“一花一叶餐厅”所欠付的押金26158元、装修期管理费6773元、2015年1月4日至4月1日期间的物业费13094元及2015年4月的场地使用费3975元。被上诉人提交的2015年8月28日记账凭证显示，上诉人应向被上诉人交纳的上述款项与被上诉人应向上诉人退还的50000元“时尚妆苑”场地租赁保证金已相抵。故对上诉人提出已另行缴纳50000元的上诉理由，无事实依据，本院不予采信。综上所述，全海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由全海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱菊玲代理审判员  尹 来代理审判员  刘 艳二○二○一七年二月二十四日书 记 员  刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；