安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终625号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴红霞。
委托诉讼代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱新进。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：向进。
委托诉讼代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。
上诉人戴红霞因与被上诉人向进房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市义安区人民法院2016年8月22日作出的（2016）皖0706民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴红霞的委托诉讼代理人吴何军、钱新进、被上诉人向进的委托诉讼代理人程贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴红霞上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人租金35540.85元及租房押金10000元，合计45540.85元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决没有事实依据，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方房屋租赁协议明确约定：甲方将位于原向阳书店网点房出租给乙方使用，面积约66平方米，但被上诉人实际只交付了约40平方米，相差巨大，初期上诉人并没有注意到，因此被上诉人未按合同约定履行义务显然违反法律规定，构成违约。2.房屋租赁合同无论是居住还是经营，房屋所处的地理位置、面积大小是合同重要两项，是确定租金的主要依据。本案中，房屋面积没有明确产权记载，无法计算单位面积租金，但面积与租金关系是显而易见的，被上诉人构成根本违约。3.上诉人发现被上诉人违约后，多次与被上诉人协商解决问题，主张自身合法利益，同时由于未能找到合适的店面，于2014年10月本着诚实信用原则交付第二年一半的租金，并于到期后即搬出，上诉人不存在违约。4.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被上诉人没有按约履行合同义务，且拒绝采取相应措施弥补，构成根本违约，上诉人为保护自身合法权益，采取自我保护措施，是合理合法的，对由此产生的扩大损失应由被上诉人承担。
向进辩称：1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的租赁合同，根本性的条款是租金、租期及租金的缴纳时间，签订合同之前上诉人到现场查看，并由上诉人的配偶事先拟好了合同，让被上诉人和上诉人在合同上签字，房屋的位置及房屋的面积，上诉人包括上诉人的配偶是清楚的。至于上诉人的配偶为何要写明房屋面积约66平方米，我们认为这是估计。这条约定不是本合同的根本性条款，在上诉人履行了本合同一年后，嫌房租多了要求解除合同，不按照合同的约定缴纳房租，上诉人严重违约。合同根本性的条款是第一条租期三年，租赁一年多上诉人就要求解除。2.每年约定的租金是一次性缴纳，上诉人只缴纳了35000元，由于上诉人根本性的违约给被上诉人造成了重大的损失，一审法院基于民事案件的公平性，做出了不利于被上诉人的判决，被上诉人仍然接受。上诉人给被上诉人造成的损失是几万元。综上，上诉人的上诉理由不足，请求法庭驳回上诉人的请求。
向进向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告剩余房租35000元整；2.被告立即支付原告擅自解除合同的可得利益损失70000元整；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告为租房事宜找到原告，在实地查看了涉案房屋之后，2014年10月24日，原告向进和被告戴红霞签订一份房屋租赁协议，协议约定：“一、甲方将位于原向阳书店号网点房出租给乙方使用，面积约66平方米；二、该房屋的租赁期间为36个月，自2014年10月24日至2017年10月23日止；三、该房屋年租金为70000元（大写柒万元整），房租一年一付，一次性付清，三年内不得涨价，三年后随行就市，乙方享有优先承租权．．．八、乙方交给甲方房屋押金壹万元整（10000元整）。”租赁协议由被告丈夫拟定，向进、戴红霞分别在协议上签字。被告依约支付第一年租金70000元及押金10000元后，原告即向其交付房屋，被告承租该房屋后用来开设大东鞋店，经营至2015年10月，后因房屋面积差异与原告多次协商未果，遂支付其第二年房屋租金的一半35000元（从2015年10月至2016年4月），余款至今未付。后原告向进多次就剩余租金向被告戴红霞催讨，均未果。2016年4月，双方因房租问题共发生两次纠纷致公安部门出警，2016年4月18日，被告戴红霞从涉案房屋搬走，以致成讼。
另查，2016年6月1日，经法院协调，被告戴红霞将涉案房屋的钥匙归还原告向进。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告戴红霞与原告向进经协商签订的《房屋租赁合同》，是原、被告的真实意思表示，且双方均在协议上签字，该房屋租赁合同为有效合同，应受法律保护。针对本诉及反诉原、被告双方的争议，归纳如下争议焦点：一、原告向进是否具有诉讼主体资格。根据原告方提供的证据可以证明，原告向进与范守莲（原名范晓莲、范小莲）系夫妻关系，在二人夫妻关系存续期间，范守莲取得涉案房屋所在集体土地建设用地使用权，虽使用证上土地使用者仅为范守莲一人，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，该集体土地使用权应为夫妻共同财产，原告向进亦有权单独与被告戴红霞签订涉案房屋的租赁合同，故本院对原告向进的诉讼主体资格予以认可。二、关于谁违约在先的问题。根据双方签订的租房协议，涉案房屋的面积约66平方米，被告个人测量的房屋面积为42.9平方米，因该房无房产权证，且双方均未委托有权单位对涉案房屋的面积进行测量，故法院无法确认涉案房屋的面积。但根据协议约定，租金并非按房屋面积计算，协议中也未约定房屋面积系签订合同的根本条款，因此房屋面积不符并未构成根本违约；被告戴红霞辩称自己开设大东鞋店，厂家发货系按照房屋面积发货，承租的房屋面积与协议记载不符导致其利益受损，因其在承租之前已经现场实地查看过该房屋，承租一年才提出面积不符影响经营的说法，且未提供任何证据证明自己的观点，故法院不予采信。现被告未在规定期限内给付房租且已搬离涉案房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。三、是否需要解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，被告戴红霞迟延履行支付租金的债务，且于2016年4月18日搬离涉案房屋，2016年6月1日，原告将房屋钥匙收回，后又将租赁房屋另行出租，故双方合同已无履行之可能，实际已经解除，法院予以确认。
综上所述，本诉中，原告向进要求被告戴红霞支付其占用涉案房屋期间未交的租金及相应的违约金，于法有据，法院予以支持。结合本案实际情况及被告返还钥匙解除占用状态的时间，戴红霞实际未缴纳房租的时间为2016年5月、6月两个月，故应当向原告向进支付两个月房租共计11666.67元；因被告行为已构成根本违约致合同解除，须承担相应违约责任，其所交纳的押金10000元原告向进应当不予退还；原告诉请要求被告支付剩余租金及可得利益的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。反诉中，反诉原告戴红霞请求判令双方租赁合同解除，因反诉原告违约致使合同目的不能实现，现反诉被告向进已将房屋重新出租，故法院对该项请求予以支持；反诉原告戴红霞要求反诉被告向进返还其多支付的租金35540.85元，因租赁合同中并未约定是根据面积大小计算租金，反诉原告诉请无事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告向进与被告戴红霞签订的房屋租赁协议；二、被告戴红霞应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告向进租金11666.67元；三、驳回原告向进的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告戴红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取计1200元，由原告向进负担1067元，由被告戴红霞负担133元；反诉案件受理费938元，减半收取计469元，由被告戴红霞负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.上诉人要求被上诉人返还租金35540.85元是否有依据？2.上诉人是否违约？1万元押金是否应退还上诉人？3.上诉人认为不应支付未交房期间的租金11666.67元的依据是什么？
双方签订的租赁协议约定：租金为“每年70000元，三年后随行就市”，并没有注明是按面积计算租金，戴红霞主张按实际租赁面积计算租赁的上诉理由没有事实及法律依据，故其要求向进退还多余面积租金35540.85元的上诉理由，本院不予采纳。
戴红霞房屋租赁费交至2016年4月份，因房屋钥匙尚未交付，戴红霞还应支付2016年5月份的房租5833.33元。2016年6月1日戴红霞将房屋钥匙交付向进，故6月份的房租不应再交纳。
租赁协议虽约定了房屋面积为约66平方，但租赁前戴红霞已到现场实地查看过房屋，认可了房屋大小符合自己的要求才与向进签订协议，且是在经营一年后才发现面积误差明显，现戴红霞以面积影响经营为由提前解除合同，构成违约。其已支付的一万元押金冲抵违约金，故对戴红霞要求退还一万元押金的上诉请求不予支持。
综上，上诉人戴红霞的上诉理由部分成立，部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持安徽省铜陵市义安区人民法院（2016）皖0706民初596号民事判决第一、三、四项，即：“一、解除原告向进与被告戴红霞签订的房屋租赁协议；三、驳回原告向进的其他诉讼请求四、驳回反诉原告戴红霞的其他诉讼请”；
变更安徽省铜陵市义安区人民法院（2016）皖0706民初596号民事判决第二项被告戴红霞应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告向进租金11666.67元为：上诉人戴红霞应于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人向进租金5833.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1230元，由上诉人戴红霞负担1105元，被上诉人向进负担125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 吴先霞
二〇一六年十一月七日
书 记 员 王小江
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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