辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6992号
上诉人(原审被告)：大连长麒国际商贸发展有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号309室。
法定代表人：杨桂娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈思远，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田小宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连西岗建设投资有限公司，住所地大连市西岗区长江路539号1607室。
法定代表人：阎崇飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜珂萱，辽宁仕鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴冬杰，女，1960年10月5日生，汉族，退休，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：宋慧芳，辽宁海星律师事务所律师。
上诉人大连长麒国际商贸发展有限公司（简称”长麒国际”）因与被上诉人大连西岗建设投资有限公司（简称”西岗建投”）、吴冬杰房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
长麒国际上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判由被上诉人西岗建投赔偿加盟损失1.98万元，或发回重审；2.依法撤销原审判决第四项，驳回被上诉人吴冬杰的违约金诉求或改判由西岗建投承担违约金4.5万元，或发回重审；3.一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与吴冬杰间合同无法履行原因系因案涉大厦物业等相关配套设施及产权存在问题，该问题是因西岗建投导致，因此应判决西岗建投承担相关违约赔偿责任。原审判决中已查明，上诉人与吴冬杰之间合同无法履行系因大厦物业等相关配套设施存在重大问题、案涉房屋没有产权证书无法办理营业执照等原因，导致吴冬杰无法正常营业；而按照上诉人与西岗建投签订的合作协议，上诉人与西岗建投对案涉房屋的出租使用系合作关系，上诉人负责对外招商，西岗建投负责提供可用于商业经营的房屋。即西岗建投提供的房屋应具备合格的物业配套设施，消防验收合格、水电正常供应、拥有产权及使用权等条件。现由于西岗建投提供的房屋不满足上述使用条件、导致吴冬杰无法正常经营产生损失，那么应由西岗建投承担相应赔偿责任，赔偿吴冬杰加盟损失1.98万元等所有因案涉房屋不满足经营使用条件而造成的全部损失。2.原审判决第一项已判决上诉人支付利息，不应再判决支付违约金，即使支付违约金也应由西岗建投承担。原审判决第一项已判决上诉人支付利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。即违约金与损失赔偿额是二选一的关系，守约方可以举证证明实际损失要求违约方赔偿，也可以按照合同约定的违约赔偿条款要求赔偿，但不能同时主张违约金与利息。因此，原审法院已判决利息情况下不应再判决违约金。
其次，吴冬杰发生损失系由于西岗建投提供的房屋不满足经营使用条件，那么即使法院判决支持吴冬杰的违约金诉求，也应由实际违约方，即西岗建投承担违约赔偿责任。
西岗建投辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决，吴冬杰和西岗建投之间没有签订过任何书面协议，因此上诉人不能以其与他人的合同权利义务约定来约束西岗建投，西岗建投在履行与上诉人的合同关系时是否存在过错，不属于本案的审理范围，且上诉人已经另案起诉，正在进行审理，因此西岗建投对于上诉人与吴冬杰的租赁合同不应承担连带责任。
吴冬杰辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审已查明事实，吴冬杰承租案涉房屋用于经营水吧，因上诉人与西岗建投违约，合同目的不能实现，上诉人出具的告知函以及签订的补充协议，均证实，上诉人自愿承担违约责任以及赔偿损失，由于上诉人与西岗建投系合作关系，二公司为一体性关系，系共同出租房屋的主体，西岗建投作为房屋出租方，无房证、无消防、水电等，不具备房屋出租条件，具有主观过错，二公司应共同承担违约责任。原审判决第二项，判决上诉人返还租金12万元，保证金1.2万元以及利息与第四项判决上诉人给付违约金不矛盾，吴冬杰交付给上诉人房屋租金12万元、保证金1.2万元，至今未予返还，上诉人应承担资金占用期间的逾期利息，上诉人承担违约金系基于违约事实，利息和违约金性质不同，原审判决上诉人支付利息以及违约金，有事实和法律依据，吴冬杰认为，西岗建投也应该共同承担责任，上诉人补充协议中承诺，若届时无法开业，上诉人除赔偿损失外，另承担总合同款30%的违约金，如果按照此约定，应给付违约金11.7万元，一审判决4.5万元的违约金，不足以弥补给吴冬杰造成的实际损失。
吴冬杰向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告长麒国际、被告西岗建投间的房屋租赁合同；2、被告长麒国际返还原告房屋租金人民币12万元、保证金1.2万元及利息（自2014年3月16日时至实际付清时止）；3、被告长麒国际、被告西岗建投赔偿原告加盟”鲜饮空间”店损失1.98万元；4、被告长麒国际、被告西岗建投赔偿原告总合同款39万元30%违约金11.7万元。
一审法院认定事实：2013年10月25日，原告作为乙方与被告长麒国际作为甲方签订租赁合同，约定乙方承租台湾城国际商品贸易中心四层档口017号商铺，租赁面积为22平方米。租期为3年，即2013年10月25日起至2016年10月24日止。乙方应于2013年12月24日前开业。乙方向甲方支付该商铺的租金以每日每平方米16元，租赁期内租金总额为39万元，乙方应于合同签订之日交纳履约保证金1.2万元，采取押10％付12个月方式，每12个月缴纳一次；乙方应于每个缴费月份每个缴费季度首月的5日前交付租费，交付明细：第一租年每次交付12个月的租金12万元，第二租年每次交付12个月的租金13万元，第三租年每次交付12个月的租金14万元。2013年10月29日，原告向被告长麒国际交纳12万元租金，1.2万元押金。
2014年1月6日，原告作为乙方与被告长麒国际作为甲方签订补充协议，鉴于，甲乙双方于2013年10月25日签订《租赁合同》，现因甲方无法提供大厦物业配套设施及产权问题导致乙方无法如期开业，经双方友好协商，将原合同第二变更如下：”甲方开业日期为2014年3月15日。”相应原合同第二条”租赁期限”变更如下：”租赁期限为2014年5月15日至2017年5月14日。”双方一致认可，甲方延期开业原因是大厦物业等相关配套设施存在重大问题，出于安全考虑，大厦开业延期至2014年3月15日，乙方对此表示理解与认可，同意对合同进行变更，并愿意继续履行原合同。如届时仍无法开业，甲方将承担约定的违约责任，即退还租金及装修成本同时承担总合同款30％的违约金。甲方给予乙方的免租期为2个月，自大厦物业等相关配套设施全配备之日即商场整体正式开业之日起开始计算。
2016年8月15日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3433号民事判决书，一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第一项、第二项（即解除大连长麒国际商贸发展有限公司与大连西岗建设投资有限公司于2011年4月18日签订的《合作协议书》；大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日三十日内腾退租赁大连西岗建设投资有限公司的大连市西岗凯旋广场C区商用房屋）；二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第三项（即驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求）；三、驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求。
2016年8月29日，被告长麒国际函告原告，房屋的实际所有人为被告西岗建投，现因被告西岗建投一直未能履行被告长麒国际与其签订的《合作协议》，被告长麒国际与被告西岗建投二审诉讼于2016年8月15日已判决，请将各种损失3日内以书面的形式上报，如3日内不上报视为放弃赔偿，被告长麒国际将与被告西岗建投谈赔偿事宜。
原告申请对其2013年12月24日至2016年12月13日经营可得利益损失进行司法鉴定，2017年3月25日，大连永通会计师事务所有限公司作出退鉴函，因原告未正常经营，没有会计资料，也未提供其他相关资料，我们无法合理确认申请人的经营收入以及成本费用，我们无法对其经营可得利益损失进行司法鉴定。
被告长麒国际认可原告儿子姜胜南代原告签订了加盟合同、缴纳了加盟费1.98万元的事实，加盟合同约定”为了维护公司正常运作，费用缴纳后不予退还”。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案原告未与被告西岗建投签订相关的租赁合同，亦未在原告与被告长麒国际签订的租赁合同上约定其相关权利义务和签字盖章，原告与被告长麒国际签订的租赁合同和被告长麒国际与被告西岗建投签订的合作协议是两份不同的合同，合同当事人可以依据各自的合同分别主张权利，故原告主张被告西岗建投赔偿原告加盟损失1.98万元及违约金11．7万元，于法无据，一审法院不予支持。原告与被告西岗建投之间并未直接签订合同，原告主张解除与被告西岗建投之间的合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案原告与被告长麒国际签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。
关于原告主张解除与被告长麒国际的租赁合同一节，在履行期限届满之前，当事人以自己的行为表明不履行合同主要义务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。（2016）辽02民中3433号民事判决书已经解除了被告长麒国际与被告西岗建投的合作协议书，案涉房屋的所有权人为被告西岗建投，被告长麒国际与原告之间的租赁合同已无法继续履行，无法实现合同目的，故原告主张解除与被告长麒国际的租赁合同符合法律规定，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于原告要求被告长麒国际返还租金12万元、保证金1.2万元及利息（自2014年3月16日至实际付清时止）一节，被告长麒国际收到了原告交纳的租金12万元、保证金1.2万元，原告承租商铺所在的台湾城国际商品贸易中心至今未能开业，被告长麒国际并未按照合同约定将商铺交付给原告正常经营使用，原告主张返还租金12万元、保证金1.2万元符合法律规定，一审法院予以支持。原告与被告长麒国际签订的补充协议约定大厦开业延期至2014年3月15日，但被告长麒国际未能实现大厦如期开业，原告主张自2014年3月16日起至付清之日止的利息损失符合法律规定，一审法院予以支持。
关于原告要求被告长麒国际赔偿加盟损失1.98万元一节，被告长麒国际认可原告儿子姜胜南代原告签订了加盟合同、缴纳了加盟费1.98万元的事实，加盟合同约定”为了维护公司正常运作，费用缴纳后不予退还”，被告长麒国际至今未将商铺交付原告经营使用，给原告造成的实际损失，依法应当赔偿，原告的此项诉请，一审法院予以支持。
关于原告要求被告长麒国际赔偿总合同款39万元30％违约金11.7万元一节，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法予以适当减少。被告长麒国际认为原告主张11.7万元的违约金过高，请求法院依法予以调整，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将被告长麒国际赔偿原告的违约金调整为4.5万元，超出部分一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第十五条第一款第六项、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除吴冬杰与大连长麒国际商贸发展有限公司于2013年10月25日签订的租赁合同。二、大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日起十日内返还吴冬杰租金12万元、保证金1.2万元及利息（自2014年3月16日至付清之日止）；三、大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿吴冬杰加盟损失1.98万元。四、大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日起十日内给付吴冬杰违约金4.5万元。五、驳回吴冬杰的其他诉讼请求。案件受理费6932元由大连长麒国际商贸发展有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩意见，双方对一审判令解除长麒国际与吴冬杰之间的租赁合同、返还租金及保证金、赔偿加盟费损失均无异议，本案争议焦点为：第一、赔偿责任主体认定；第二、利息和违约金是否可以同时支持。本院针对上述争议焦点分别认定如下：
第一、本案中的租赁合同系长麒国际和吴冬杰签订，双方形成合同关系，长麒国际作为合同违约方应承担违约责任，至于其所称的违约原因应归因于西岗建投先行违约一节，并不构成本案中的有效抗辩，长麒国际与西岗建投之间的权利义务关系，应另案解决，故一审法院判令由长麒国际承担违约责任，并无不当，本院予以支持。
第二、违约金系按照合同约定，出现违约时，违约方向非违约方支付的金钱，具有担保债务履行的功能，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果。本案中，长麒国际不能履行合同约定，构成违约，应支付违约金。12万元租金、1.2万元保证金均系吴冬杰已经支付给长麒国际的款项，长麒国际收取款项，但未能履行合同义务，应当支付款项占用期间的利息并无不当，违约金和租金、保证金占用利息的产生基础、性质、功能均不相同，上诉人主张不能同时适用，缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院判令长麒国际支付占用租金和保证金期间的利息，并无不当，但未明确利息的计算方式，本院予以纠正。根据已查明事实，吴冬杰系2013年10月29日向长麒国际交纳12万元租金和1.2万元押金，吴冬杰请求自2014年3月16日起至实际付清时止计算利息，本院予以支持，利率应以银行同期贷款利率计算。
综上，大连长麒国际商贸发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项中利息计算方式应予明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3269号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3269号民事判决第二项为：大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日起十日内返还吴冬杰租金12万元、保证金1.2万元及利息（利息计算方式：以13.2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年3月16日计算至付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6932元（吴冬杰已预交），由大连长麒国际商贸发展有限公司负担；二审案件受理费6932元，（大连长麒国际商贸发展有限公司已预交），由大连长麒国际商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长侯学枝
审判员刘冬艳
代理审判员王鹏程
二○一七年十一月十七日
书记员董芳