福建省安溪县人民法院执 行 裁 定 书（2016）闽0524执异5号案外人融信（厦门）房地产开发有限公司，住所地：福建省厦门市海沧区海沧街道新大街29号405。法定代表人朱梦君，任总经理。委托代理人林仕耀（该公司职员），男，1986年4月18日出生，住福建省厦门市思明区。申请执行人林文革，男，1966年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被执行人林国伟，男，汉族，1983年3月29日出生，住福建省安溪县。本院在执行申请执行人林文革申请执行被执行人林国伟民间借贷纠纷一案中，案外人融信（厦门）房地产开发有限公司（以下简称融信公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人融信公司称，案外人开发建设的融信＊幸福海岸A子地块1#楼6层××单元房屋因（2015）安民初字第2595-1号、（2015）安执字第2840号林文革与林国伟的民间借贷纠纷一案被贵院财产保全、查封、拟执行。对此，案外人提出异议，理由如下：一、该房屋的买受人林国伟确于2013年10月27日购买该房屋并与案外人签订《商品房买卖合同》。双方虽办理了合同备案以及房屋预告登记，但并不发生所有权变动之效果。该房屋系案外人作为房产开发商以合法建造房屋的事实行为原始取得了诉争房屋的所有权。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”该条的立法目的在于通过“合同备案”的行政管理手段，将开发商与购房者之间的特定债权债务关系固化，保障交易安全及商品房买卖合同目的的实现，并不涉及物权变动问题。因此，合同备案不发生物权变动的效果。其次，《物权法》第二十条第一款规定的不动产预告登记，不同于“不动产过户登记”，并不发生不动产物权设立、变更的效果。预告登记的目的在于保障将来物权的实现。预告登记后权利人获得的仍是债权，只不过这一债权因公示而具有了对抗第三人的效力，并不导致任何物权的产生。因而被执行人林国伟预登记后，仅获得请求将来发生不动产物权变动的权利，即在条件成熟时有权变更物权、办理过户登记，其并不当然取得房屋所有权。第三，诉争房屋未进行过户登记，不动产物权尚未变动。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”截至目前，该房屋尚未交付并过户登记至被执行人林国伟名下，因此其所有权仍属于案外人。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分价款或者全部价款，并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”林国伟购买的房屋并没有办理交付手续，未实际占有该财产，不符合最高院规定的可以办理（预）查封的条件。综上，根据最高人民法院《关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第十四条“人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的财产。对案外人的财产不得采取保全措施……”，贵院无权对案外人所有的房屋进行财产保全与执行。故案外人申请，请求贵院终止对融信*幸福海岸A子地块1#楼6层××单元房的执行，并解除对该房屋的（预）查封，以维护案外人的合法权益。申请执行人林文革称，一、2013年10月27日，林国伟与案外人所签订的《厦门市商品房买卖合同》已经发生法律效力，林国伟严格依照合同的约定支付了首付款和办理银行按揭贷款手续。林国伟没有违约。尽管该房屋目前尚未办理产权登记手续，但是合同已经送达至厦门市房地产交易权籍登记中心备案。根据我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，林国伟与案外人签订的《厦门市商品房买卖合同》合法有效。融信*幸福海岸A子地块1#楼6层××单元房是属于林国伟合法所有的财产，贵院查封拍卖是正确的，案外人提出异议不成立。二、本案中，林国伟虽然尚未取得预购的商品房的所有权证书，而只是预告登记，但法院能否根据申请执行人的申请对林国伟购买的期房进行查封、拍卖等强制措施？如果不能对林国伟购买的期房进行查封拍卖，则申请执行人的债权无法得到保障，若一定要都等到林国伟对该房屋享有所有权后才可以查封，亦对申请执行人不公平。根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记……”，所以，房屋预告登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。其将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。根据林国伟和案外人签订的《厦门市商品房买卖合同》的约定，预售商品房的原始所有人为案外人，房屋买受人即林国伟应根据合同约定向案外人支付价款。案外人于房屋建成后按约定期间向林国伟交付房屋、转移所有权。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种既安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。所以说，预告登记权人对预告登记的房产享有被物权化的请求权，无特殊情况，预告登记权人即为预告登记房产将来的所有人。根据我国民诉法的规定，“权利”也可以作为被查封的对象。可见，预告登记房产再预告登记权人为被执行人时，也可以进行预查封。根据《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条第（三）项规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。可见，林国伟对房屋虽然尚未取得所有权证书，但已经办理了预告登记，贵院可以对该房屋进行查封。综上，申请执行人认为，林国伟与案外人签订的是房屋预售合同，林国伟从中享有的是债权请求权，在房屋符合过户登记条件时，林国伟有权按预售合同约定的条件来获得房屋所有权。而商品房预售合同的登记备案对申请人而言是一项行政意义上的义务，如果申请人未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。备案的目的在于保护预购方的权益，防止开发商一屋多卖。可见，案外人的执行异议缺乏依据，不能成立，请求贵院依法拍卖林国伟合法购买的融信*幸福海岸A子地块1#楼6层××单元套房，以确保申请执行人的债权能够得到清偿。案外人融信公司提供下列证据支持其异议主张：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明案外人的主体资格。2、商品房买卖合同备案证明、《厦门市商品房买卖合同》（合同编号03109676），证明被执行人林国伟与案外人签订商品房买卖合同，购买址在厦门市融信*幸福海岸A子地块1#楼6层××单元，该合同于2013年10月27日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。本院查明：2015年4月21日，申请执行人林文革因与被执行人林国伟民间借贷纠纷，向本院提起诉讼。林文革于2015年4月23日提出财产保全申请，本院于当日作出（2015）安民初字第2595-1号民事裁定书裁定：“一查封登记在被告林国伟名下的址在厦门市天地阳光广场2梯10层1013单元（合同编号03098447）及址在厦门市融信*幸福海岸A子地块1#6层××单元（合同编号03109676）。查封期间，该房产内财产由被告林国伟自行负责保管。……”经调解，双方自愿达成如下协议：“一、林国伟愿意偿还给林文革借款人民币1100000元。款项限于2015年7月26日前偿还人民币200000元；同年8月31日前偿还人民币500000元；余款人民币400000元于同年9月30日前还清。若逾期偿还，林文革有权以借款人民币1100000元及自2015年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止的利息，扣除林国伟已经偿还的款项一并申请强制执行。……”本院对上述协议予以确认后，于2015年7月20日作出（2015）安民初字第2595号民事调解书。该调解书于2015年7月23日生效。因林国伟未能依照协议还款。林文革于2015年7月29日向本院申请强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百八十六条：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无须重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。被执行人林国伟于2013年10月27日与案外人融信公司签订《厦门市商品房买卖合同》（编号：03109676），约定购买址在厦门市融信*幸福海岸A子地块1#6层××单元房产。厦门市房地产交易权籍登记中心于2013年11月1日出具《商品房买卖合同备案证明》，证明上述《商品房买卖合同》买卖双方已经签字盖章，并于2013年10月27日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十八条“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”之规定，人民法院可以预查封被执行人购买的由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。本案中，被执行人林国伟向融信公司购买了涉讼房产，且该房产已经进行备案登记。本院有权对该房产进行查封。案外人的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人融信（厦门）房地产开发有限公司的执行异议请求。本裁定送达后即发生法律效力。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  陈志生审 判 员  林王敏代理审判员  施路云二〇一六年四月二十九日书 记 员  苏亚东适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分