广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1466号
原告：珠海市住房保障服务中心。住所地珠海市香洲区
九洲大道2002号2栋3楼。
法定代表人：林永泉，主任。
委托代理人：何灿，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：郑晓明，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告：谢国锦，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××0417。
委托代理人：张颖敏，广东华信达律师事务所律师。
原告珠海市住房保障服务中心诉被告谢国锦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨擎轩独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何灿、郑晓明、被告谢国锦委托代理人张颖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月13日，被告与原告签订珠公房租合字（2009）香xxx号《珠海市公产房租赁合同》（以下简称“《公房租赁合同》”），约定由原告继续将珠海市香洲区南香里二街x号xxx房（以下简称“租赁物业”）出租给被告使用。《公房租赁合同》中约定，被告承租租赁物业的月租金为401元，且被告应于每月的5日前向原告支付当月租金，如被告在当月20日时仍未向原告缴付租金的，视为拖欠当月租金。
《公房租赁合同》签订后，原告依约履行合同并将租赁物业交由被告使用，但被告却屡屡拖欠租金。期间，原告曾多次通知、催促被告支付租金等费用，但被告仍然继续拖欠对应的租金。经计算，截至2014年12月15日时，被告仍未向原告支付2009年1月至2014年11月的租金。鉴于前述情况，原告根据《公共租赁住房管理办法》、《珠海市公共租赁住房管理办法》的规定和《公房租赁合同》第十一条第（三）项的约定，决定与被告解除《公房租赁合同》。2014年12月18日，原告向被告送达了对应的《律师函》，告知被告《公房租赁合同》将在其收到前述函件之日起即告解除，同时要求被告依约向原告支付已拖欠的租金、滞纳金等费用，并依法在30日内将租赁物业腾空、退还给原告。
然而，被告自收到相关函件至今，虽原告已多次催促，但被告仍然未向原告支付租赁物业的2009年1月至2015年1月17日应付租金、未向原告支付过去因迟延支付租金而产生的滞纳金、未向原告腾退租赁物业、未向原告支付任何占用原告方租赁物业的使用费费。原告认为，被告拖欠租金及水某、电费等其他相关费用的行为已严重违反《公房租赁合同》的约定。根据《公共租赁住房管理办法》、《珠海市公共租赁住房管理办法》的规定和《公房租赁合同》第十一条第（三）项的约定，原告有权解除合同、追究被告的违约责任并收回租赁物业。诉讼请求：1、判决被告向原告支付广东省珠海市香洲区南香里2街x号xxx房的2009年1月至2015年1月17日间应付租金，共计为人民币29092元。2、判决被告向原告支付其因拖延支付上述29092元租金所产生的滞纳金（以被告累积拖欠租金数额为基数，在拖欠租金的期间内每日计收千分之五），请求一直计至被告向原告全部偿还上述租金之日为止。3、判决被告立即向原告腾退、归还坐落于广东省珠海市香洲区南香里2街x号xxx房的房屋。4、判决被告自2015年1月18日起，按照同区域同类型住房市场租金（暂定为1800元／月）的2倍的标准，向原告支付广东省珠海市香洲区香洲南香里2街x号xxx房的使用费，请求一直支付至被告实际向原告腾退归还前述物业之日止。5、判决由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，答辩人自1987年起居住在涉案的房屋，1987年，当时的珠海市政府财贸办公室直属的工农业产品展销中心安排答辩人住在涉案的房屋，后来珠海市政府财贸办公室将答辩人合并到珠海经济特区海富贸易公司、珠海经济特区海鹏贸易公司（后变更名称为“珠海经济特区海洋贸易公司”），房改期间并没有给符合房改条件的答辩人，直至1996年，答辩人下岗，答辩人没有享受房改的福利，也没有拿到房改和失业的任何补偿，答辩人一直住在涉案的房屋及没有享受房改的福利，是历史遗留问题，答辩人多次上访，相关部门仍未给予解决。2009年被答辩人强迫答辩人签订《珠海市公产房租赁合同》，并称不签合同，涉案的房产不能给答辩人住，无奈之下，答辩人于2009年4月13日与被答辩人签订了《珠海市公产房租赁合同》。
一、被答辩人要求答辩人支付2009年1月至2015年1月17日租金人民币29029元及滞纳金人民币186791.71元，无事实和法律依据。
1、根据《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”，即本案拖欠租金的诉讼时效为一年。被答辩人于2014年12月17日向答辩人发出《律师函》催告租金，答辩人于2014年12月18日收到该《律师函》，诉讼时效中断，答辩人需要支付2013年12月19日之后的租金，2013年12月19日之前的租金已经超过了诉讼时效，答辩人无需支付，也无能力支付。答辩人已经向被答辩人支付2015年的租金（证据一可证明），即答辩人需向被答辩人支付2013年12月19日至2014年12月30日的租金人民币4959元。
2、被答辩人起诉的2013年12月19日之前的租金已经超过了诉讼时效，答辩人以2009年1月至2015年1月17日租金人民币29029元为基数计算滞纳金，计算错误，应当予以驳回。
二、被答辩人要求答辩人腾退、归还涉案的房屋及支付自2015年1月18日起的使用费，暂计至2015年7月20日人民币20090元，缺乏事实与法律依据。
1、尽管2014年12月17日被答辩人向答辩人发出《律师函》，要求解除《珠海市公产房租赁合同》及要求收到《律师函》之日起30日内腾退租赁物业，但自2015年1月份起，答辩人向被答辩人交付了涉案房屋的租金，被答辩人也收取了该租金，应当视为答辩人按照原《珠海市公产房租赁合同》的内容向被答辩人发出邀约，被答辩人承诺，即答辩人与被答辩人自2015年1月份起，建立了新的租赁合同关系，答辩人与被答辩人的租赁合同仍然存在，被答辩人不应当要求答辩人腾退、归还涉案的房屋，如果现在要求答辩人腾退、归还房屋，也将导致作为××人、低保户的答辩人无家可归。
2、涉案的房产作为公房产，作为供给本所特困户、低保户、××人员等人员使用的保障性住房，答辩人作为低保户、××人，被答辩人要求答辩人按照同区域同类型住房市场租金的2倍的标准支付使用费，缺乏事实和法律依据，且答辩人已经向被答辩人交付了2015年之后的租金，被答辩人要求答辩人支付自2015年1月18日起的使用费，也无事实和法律依据。
综上所述，被答辩人要求答辩人支付租金支付2009年1月至2015年1月17日租金人民币29029元、滞纳金人民币186791.71元及腾退、归还房屋，缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月16日，被告与原告签订珠公房租合字（2009）香130号《珠海市公产房租赁合同》，约定由原告将珠海市香洲区南香里二街x号xxx房（以下简称“租赁物业”）出租给被告使用。《公房租赁合同》中约定租用期限为一年，即自2009年4月1日至2010年4月1日，租赁期满，原告收回该房屋。若被告需继续承租，应提前30日书面向原告提出续租申请，征得原告同意后双方重新签订房屋租赁合同。被告承租租赁物业租金按建筑面积每平方米每月3.5元，月租金为401元，且被告应于每月的5日前向原告支付当月租金，如被告在当月20日时仍未向原告缴付租金的，视为拖欠当月租金。原告收取被告相当于2个月租金额的租赁保证金。违约责任条款中约定，被告拖欠租金及其他费用的，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的5‰。合同约定，承租方拖欠房租2个月以上的，出租方有权解除合同，收回出租房，并保留追究违约责任的权利。
《公房租赁合同》签订后，原告依约履行合同并将租赁物业交由被告使用，但被告却屡屡拖欠租金。期间，原告曾多次通知、催促被告支付租金等费用，但被告仍然继续拖欠对应的租金。截至2014年12月15日，被告仍未向原告支付2009年1月至2014年11月的租金。2014年12月18日，原告向被告送达《律师函》，告知被告《公房租赁合同》将在其收到前述函件之日起即告解除，同时要求被告依约向原告支付已拖欠的租金、滞纳金等费用，并依法在30日内将租赁物业腾空、退还给原告。然而，被告自收到相关函件后，于2015年1月27日至7月24日，以现金缴款的方式通过银行向原告的银行帐户支付了当月租金。后原告以被告没有支付2009年1月至2015年1月17日应付租金、滞纳金，未向原告腾退租赁物业、未向原告支付任何占用原告方租赁物业的使用费为由，于2015年8月起诉来院。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效，缔约双方均应予恪守。
被告没有按时支付租金，自2009年1月起拖欠租金，已构成违约。且上述合同约定的租赁期限为一年，至2010年4月1日终止。租赁期间届满后，承租人继续使用，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告于2014年12月18日向被告送达解除租赁合同通知，原、被告的房屋租赁关系于被告收到该通知时予以解除。本院对原告行使合同解除权的效力予以认定。租赁合同解除后，被告应将租赁房屋交还原告并清偿所欠租金。根据《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”，即本案拖欠租金的诉讼时效为一年。原告于2014年12月17日向被告发出《律师函》催告租金，被告于2014年12月18日收到该《律师函》，诉讼时效中断，被告需要支付2013年12月19日之后的租金，2013年12月19日之前的租金已经超过了诉讼时效，被告无需支付。即被告需向原告支付2013年12月19日至2014年12月30日的租金人民币4959元。
合同解除后，被告继续占有使用该租赁房屋，原告要求按同区域同类型住房市场租金1000元的2倍计算占有使用费，没有合同约定与法律依据，本院不予采纳，应参照原租赁合同约定的租金标准计算为宜。即自2014年12月23日至被告实际归还租赁房屋之日，按每月410元计算被告的房屋占有使用费。
合同对违约责任作出明确约定，即告拖欠租金及其他费用的，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的5‰。因此，被告应按实际拖欠租金的金额，按每日5‰计算滞纳金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告谢国锦于本判决生效之日起十日内支付原告珠海市住房保障服务中心房屋租赁租金4959元；
二、被告谢国锦于本判决生效之日起十日内支付原告珠海市住房保障服务中心房屋租赁租金滞纳金（以4959元为基数，按每日5‰计算，从2015年1月1日起至付清日止）；
三、被告谢国锦于本判决生效之日起十日内支付原告珠海市住房保障服务中心房屋占有使用费（按月租金410元，从2015年8月1日计至被告实际归还租赁房屋之日）；
四、被告谢国锦于本判决生效之日将租赁房屋（珠海市香洲区南香里二街x号xxx房交还原告珠海市住房保障服务中心。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2857元，由原告珠海市住房保障服务中心负担2500元，被告张永进负担357元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨擎轩
二〇一五年十一月十五日
书记员 阳伟萍