山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终6443号
上诉人(原审原告)：张娜。
被上诉人（原审被告）：青岛泰盛源置业有限公司。
法定代表人：孟凡亮，经理。
委托代理人：高飞燕，系该公司会计。
委托代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。
上诉人张娜因与被上诉人青岛泰盛源置业有限公司（以下简称“泰盛源公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张娜，被上诉人泰盛源公司的委托代理人高飞燕、周桂斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张娜上诉请求：撤销原判，并依法改判或者将本案发回重审。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，明显偏袒被上诉人。1、原审认定上诉人张娜并未出具证据证明涉案欠条系胁迫签署是错误的，因上诉人提供的证人当庭作证明确指出该欠条系胁迫签署的。2、原审认定上诉人尚欠被上诉人购房款是错误的，因上诉人提供的证据可以证明其已经交齐全部购房款，被上诉人对此也是认可的。3、被上诉人当庭承认欠条中的欠款实为地暖铺设费用，因该费用不属于商品房的配套收费范畴，被上诉人强制收取并引诱上诉人签署不实欠条，不合法理。因此，请求二审查明事实后依法纠正原审错误判决。
泰盛源公司答辩称：原审判决正确，请求维持。
张娜向一审法院起诉请求：一、要求泰盛源公司立即交付房屋，逾期交房期间，泰盛源公司赔偿张娜房屋租赁费8250元；二、要求泰盛源公司赔偿张娜2014年6月30日至今按照合同约定的总房款的日万分之一计算的逾期交房违约金15633元；三、要求泰盛源公司赔偿张娜精神损失费5000元；四、要求泰盛源公司赔偿张娜物业恶意破坏门锁损失费260元；五、诉讼费由泰盛源公司承担。
一审法院认定事实如下：2013年9月25日，张娜与泰盛源公司签订《青岛市商品房预售合同》（编号201300157448），合同甲方为泰盛源公司，乙方为张娜。合同约定，乙方购买胶州市洋河镇府前路3号《董城御园住宅小区》1号楼3单元3层301户，建筑面积84.7平方米，单价3368元/平方米，总价款285269.6元。
合同第七条，关于付款方式双方约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之三计算。
合同第十一条，关于交房时间的约定：甲方定于2014年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力。
合同第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算。
合同附件一约定的付款方式和付款期限为：乙方于2013年9月25日与甲方签约并付首付款86269.6元，乙方于2013年10月25日前应支付房款199000元。
合同补充条款第五条第1款约定，交付条件为“该商品房验收合格”，时至甲方组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收。
合同补充条款第五条第4款约定，房屋交付前，乙方需缴纳完毕剩余房款和由甲方代收的费用，否则甲方不予办理入住，且不承担延期交房的责任，乙方自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任，并承担该房屋的物业费、水电费等相关费用。
2013年10月12日，泰盛源公司为张娜出具“预收购房款”86269.6元的收据。2013年10月16日，张娜缴纳房产抵押登记费、预告登记费160元。2013年10月30日，张娜缴纳住宅专项维修资金4319元。庭审中，双方均认可张娜已经通过贷款方式交纳房款199000元。
2013年9月25日，张娜与泰盛源公司签订协议书，内容为：“因董城御园住宅小区位于董城镇，有线电视费、管道天然气、供热方式等相关配套设施开发初难以确定，相关费用未计入房价中，经广泛征集业户的意见，本小区供热方式地暖热源采用天然气供热，现甲方向乙方收取位于胶州市洋河镇府前路3号的董城御园1号楼3单元301室的有线电视接口费450元/户、管道天然气开通费2600元/户；燃气供热配套费150元/平方米，计12705元。张娜自愿缴纳上述费用共计15755元”。
2013年9月25日同日，张娜向泰盛源公司出具承诺书，内容为：“张娜于2013年9月25日购买了青岛泰盛源置业有限公司开发的位于胶州市洋河镇府前路3号董城御园小区1号楼3单元301户商品房，开发商青岛泰盛源置业有限公司已对该项目相关情况进行了详细的介绍，本人对于购房合同（含补充条款）有了全面清晰的了解，接受开发商收取的有线电视费、管道然气费、燃气供热配套费共计12705元。”
2013年9月25日同日，泰盛源公司向张娜出具收款收据，收到张娜代收配套费15755元。
2013年9月25日同日，张娜向泰盛源公司出具欠条一份，内容为：“本人因购买泰盛源公司开发的位于胶州市洋河镇府前路3号董城御园小区1-3-301，现欠房款14835.24元，此款项将于2013年12月27日前付清，欠款人：张娜，2013年9月25日”。张娜至今尚未付清欠条所载房款14835.24元。
涉案房屋已经经过综合竣工验收，符合交付条件。庭审中，泰盛源公司认可没有向张娜交付房屋，双方均认可张娜已经将涉案房屋自行换锁。
本案中，张娜提交的证据为：证据一、《商品房预售合同》复印件一份，以证明双方签订商品房预售合同，房子已经属于张娜，交房日期为2014年6月30日，合同第十二条约定了违约金。证据二、收款收据3张，以证明已经交齐首付款86269.6元及维修基金。证据三、《预告登记证》复印件一份，证明房屋已经登记在张娜名下，房屋属于张娜。证据四、银行流水打印件，以证明在2013年3月份已经交齐首付款，而泰盛源公司欠条在2013年10月份写的。证据五、认购明细，以证明一百多个业主在2013年1月份至5月份已经交齐首付款。证据六、《协议书》一份，以证明泰盛源公司向张娜征收地暖铺设钱，不合法。证据七、证人张娜娜出庭作证，以证明泰盛源公司收取地暖铺设等费用不合法。证据八、租赁协议复印件两份，以证明在2015年11月1日至2016年11月1日在洋河活力康城小区3号楼6单元402室租赁时间为1年，租金是5500元。2014年11月至2015年10月份在胶州市李哥庄镇聚福园小区租赁×号×单元×室，租金每年为5600元。证据九、开锁换锁收据，以证明换锁花了260元。
泰盛源公司对上述证据的质证意见为：对证据一至六的真实性均无异议，证据一合同第七条明确约定：未在本合同约定的期间内付款应当承担未付款部分万分之三的违约金；补充条款五条第四款也约定张娜交清购房款及泰盛源公司代收的费用，否则泰盛源公司不办理入住且不承担违约责任，约定应由业主承担物业费等费用。证据二牵扯到按揭贷款不能交付现金，泰盛源公司承诺的配套费用从贷款中扣除，所以欠房款，因为张娜欠交费用所以无法交房，况且张娜已经破锁入住。对于证据七证人张娜娜与张娜有利害关系，庭审中证人称从张娜处购买房屋。对于证据八真实性有异议，承租方是张建忠不是张娜本人，且租赁方未到庭，确认不了租赁房屋的真实性，退一步讲出租人到庭证明其租赁事实也与本案无关，因为该案房屋与他人无任何关系，且造成逾期交房的原因是由于张娜尚欠购房款14835.24元。根据合同补充条款的约定及相关法律规定，泰盛源公司有权拒绝交房，并不承担逾期交房的违约金。张娜强行撬锁占据房屋，应当承担相应的法律责任。同时，根据双方合同及张娜承诺的付清房款的时间，泰盛源公司将提出反诉，要求张娜立即支付泰盛源公司的购房款的剩余款14835.24元及利息4134.05元，共计18969.29元。对证据九不予认可，因为张娜强行撬锁是张娜违约并且物业公司也证明张娜是强行入住，与公司没有关系，张娜应承担相应的法律责任。
本案中，泰盛源公司提交的证据为：证据一、《商品房预售合同》及补充条款，以证明签署时间是2013年9月25日的合同第7条约定如乙方若未按本合同约定的时间付款，应付甲方违约金，违约金按未付款额的日万分之三计算，其补充条款第五条关于房屋交付的约定，其中第四款载明：“房屋交付前，乙方需缴纳完毕剩余房款和由甲方代收的费用，否则甲方不予办理入住，且不承担延期交房的责任，乙方自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任，并承担该房屋的物业费、水电费等相关费用”，可以证明双方一致同意，只有在张娜交齐房款及代收费用的情况下，泰盛源公司才能为期办理入住手续，如张娜未交齐房款，泰盛源公司即可不予办理入住，同时也不能承担延期交房的责任。证据二、承诺书及代收配套费收据，以证明张娜在购买董城御园住宅小区1号楼3单元301户商品房的同时，同意自愿交纳给泰盛源公司代收费用合计15755元，泰盛源公司并已经给张娜开具了收据，张娜的起诉自认为欠交地暖费的理由是不成立的。证据三、张娜为泰盛源公司出具的欠条一份，以证明张娜在9月25日购买的董城御园住宅的小区1号楼3单元301户商品房时，尚欠房款14835.24元，张娜承诺于2013年12月27日前付清。证据四催款函及快递单，以证明张娜违背了于2013年12月27日付清房款14835.24元的承诺，泰盛源公司向其发出了催款通知，并告知张娜如不在2013年12月31日前还清房款，泰盛源公司将从欠款到期之日按银行同期贷款利率的3倍计算利息。证据五、物业公司证明一份，以证明2015年11月16日，张娜在没有交齐房款及其他费用的情况下，不听物业公司的阻拦，强行换锁，张娜请求的恶意破坏门锁要求赔偿的事实不存在。证据六、竣工验收备案证复印件，以证明涉案房屋已经经过竣工验收，可以交付使用。
张娜对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性及证明事项无异议。对证据二真实性无异议，承诺书签字无异议，但内容不属实。对证据三真实性无异议，但是胁迫签署的，没有法律效力。因为泰盛源公司对张娜所提交的首付款收据以及银行房贷没有任何争议，开发商把银行贷款用于其他，张娜不同意，没有法律效力。证据四的催款通知是打电话说过，但是邮寄是寄到老家，张娜没有回老家拿。对证据五的真实性无异议，张娜确实换锁，当时物业公司人员在场，已经通知了物业公司和开发商，因为长时间没有交房，且其父母没地方住所以换锁了，没有实际入住。对证据六真实性无异议，只能证明房屋验收合格，但是泰盛源公司开庭时已经认可系因张娜拖欠房款不予交房，也就是说泰盛源公司已经认可没有交房事实，虽然验收合格但是没有交付给张娜。泰盛源公司是拒绝交付房屋的，所以泰盛源公司应承担违约金。泰盛源公司及其财务人员已经证实首付款和银行贷款都已经到账，证明张娜房款已经交齐。
一审法院认为，张娜与泰盛源公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。张娜应当按照合同约定足额支付购房款，泰盛源公司应当将符合交付条件的房屋按约交付张娜。合同签订后，张娜向泰盛源公司支付首付款86269.6元，并缴纳了预告登记费、维修基金等费用，且庭审中泰盛源公司亦认可收到张娜贷款199000元。但庭审中，泰盛源公司提交张娜出具的欠条一份，欠条内容为“本人因购买泰盛源公司开发的位于胶州市洋河镇府前路3号董城御园小区1-3-301，现欠房款14835.24元，此款项将于2013年12月27日前付清，欠款人：张娜，2013年9月25日。”张娜称当时交地暖铺设费时，拿不出来这个钱，因张娜当时在泰盛源公司工作，不好不交地暖铺设费，所以出具了这个欠条，欠交房款是在泰盛源公司引导下写的，系胁迫签署，但欠条不是欠付房款。庭审中，泰盛源公司提交张娜出具的承诺书及收款收据，主张张娜承诺支付有线电视费、管道燃气费、燃气供热配套费共计15755元，并出具给张娜收款收据。张娜称上述费用的收取不合法，不应当支付。
原审认为，张娜作为买受人最主要的义务和应支付的对价是向泰盛源公司交付房款；泰盛源公司作为出卖人最主要的义务是向张娜交付房屋。按照法律规定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房义务同时履行的，买受人逾期支付全部或者部分购房款时，出卖人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，其交房的期限可予相应顺延。本案中，张娜并未出具证据证明该欠条系胁迫签署，因张娜尚欠泰盛源公司购房款事实清楚，在张娜未足额支付购房款的情况下，泰盛源公司未交付房屋并不构成违约，因此，对于张娜主张的逾期交房违约金，原审不予支持。
张娜庭审中自认已经将涉案房屋更换门锁，且经审理查明张娜尚欠泰盛源公司购房款，故原审对张娜要求交付房屋的诉讼请求不予支持。
关于张娜主张的因未交付房屋导致的房屋租赁费、精神损失费、换锁费用，均因其主张泰盛源公司逾期交房而产生，在张娜未交齐购房款的情况下，其花费的房屋租赁费等与泰盛源公司无关，故原审对其该项诉讼请求不予支持。
本案庭审中泰盛源公司提起反诉，在原审未受理时泰盛源公司自愿口头撤回，故原审对泰盛源公司的反诉申请不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：驳回张娜的诉讼请求。案件受理费529元，由张娜负担。
二审期间，双方均未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，张娜与泰盛源公司于2013年9月25日签订的商品房预售合同意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，系当事人行使权利、履行义务的依据。综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是泰盛源公司应否向张娜交付涉案房屋并承担逾期交房的违约责任。从合同约定看，双方合同第十条、第十一条约定泰盛源公司应于2014年6月30日前将经单体验收合格的房屋交付张娜，该合同补充条款第五条第4款同时约定：“房屋交付前，乙方（张娜）需缴纳完毕剩余房款和由甲方（泰盛源公司）代收的费用，否则甲方不予办理入住，且不承担延期交房的责任”。而从合同履行情况看，虽然张娜于2013年9月25日向泰盛源公司出具欠条并承诺：“现欠房款14835.24元，此款项将于2013年12月27日前付清”，但其至今未支付该项欠付房款，故泰盛源公司未向张娜交付涉案房屋符合双方合同补充条款第五条第4款的约定。因此，原审对张娜要求判令泰盛源公司向其交付房屋、承担违约责任并赔偿其相关损失的诉讼请求不予支持，并无不当。尽管张娜在一审期间提供证人证言欲证明其系在受到胁迫的情况下向泰盛源公司出具欠条的，但因该证言无其他证据相佐证，原审不予采纳也无不当。张娜上诉称泰盛源公司强制收取相关费用并引诱其签署不实欠条，因无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，张娜的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费529元，由上诉人张娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年十月十日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 于国英