云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昭中民初字第63号
原告昭通昊祥物业管理有限公司。
法定代表人：刘世民，该公司负责人。
委托代理人戚凯，云南大韬律师事务所昭通分所律师，代理权限：特别授权。
被告云南天顺商业连锁有限责任公司。
法定代表人：刘周全，该公司负责人。
委托代理人范超，云南八谦律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人陈腾蛟，云南八谦律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告昭通天顺商贸有限责任公司。
法定代表人：刘周贵，该公司董事长。
委托代理人范超，云南八谦律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人陈腾蛟，云南八谦律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告昭通昊祥物业管理有限公司（以下简称“昊祥公司”）诉被告云南天顺商业连锁有限责任公司（以下简称“云南天顺公司”）、昭通天顺商贸有限责任公司（以下简称“昭通天顺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理。2014年8月21日，公开开庭审理了本案，原告昊祥公司委托代理人戚凯、被告云南天顺公司、昭通天顺公司委托代理人范超、陈腾蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月8日，被告云南天顺公司与昭通天泽佳缘房地产开发有限公司（以下简称“天泽公司”）签订了《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，经双方配合，天泽公司与云南天顺公司在2013年4月30日对合同租赁物进行了移交确认，并将租赁起止时间确定为2013年5月1日至2027年6月24日止，其中出租方给承租方4个月免租期，实际租赁起止时间为2013年9月1日至2027年6月24日止，对第一年租金支付时间确定为2013年12月31日前支付。2013年5月15日，原告、天泽公司与二被告签订了“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”，协议约定，天泽公司与昭通天顺公司于2012年1月8日签订的合同中天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司，云南天顺公司的权利、义务全部转移给昭通天顺公司。被告昭通天顺公司进驻经营后，未在2013年12月31日前支付租金，我方2014年4月12日催促并开具发票要求被告支付租金。被告不仅不付租金，并在2014年4月21日将超市货品下架，并于4月25日关闭超市至今。原告于2014年5月14日委托云南大韬律师事务所昭通分所发函催要租金，被告不交租金，店铺占用但不经营。请求人民法院依法判决：1、要求二被告继续履行云南天顺公司与天泽公司于2012年1月8日签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》及昭通天顺公司、云南天顺公司、天泽公司、昊祥公司四方签订的《关于房屋、场地及设施设备租赁合同书的补充协议书》。2、二被告连带支付第一年租金3600000.00元（2013年9月1日至2014年8月31日止）及滞纳金2494800.00元（2014年1月1日至2014年8月20日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告云南天顺公司、昭通天顺公司辩称：1、原告的房屋没有经过整体验收，原告有违约行为。2、被告没有违约行为，滞纳金不应当支付。3、如果要计算滞纳金，双方约定的滞纳金计算标准过高，应予以调整。
综合诉、辩双方的主张，本案的争议焦点是：1、云南天顺公司与天泽公司2012年1月8日签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，昭通天顺公司、云南天顺公司、天泽公司、昊祥公司2013年5月15日签订的《关于房屋、场地及设施设备租赁合同书的补充协议书》是否应继续履行？2、二被告是否应连带支付第一年租金3600000.00元及滞纳金2494800.00元？
针对本案争议焦点，原告向本院提交了如下证据：
一、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，以证明原告的主体身份情况。
二、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，以证明原被告之间的合同关系。
三、《房屋、场地及设施设备移交确认单》，以证明租赁物移交及部分合同内容的重新确认情况。
四、关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书，以证明合同主体进行了变更。
五、云南大韬律师事务所昭通分所律师函件投递回执单复印件，证明原告对被告进行了催告。
六、昭通天顺商贸有限责任公司外租合同复印件，以证明被告已经将房屋进行经营外租。
被告云南天顺公司、昭通天顺公司质证认为，对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，对关联性不认可，是原告方有违约行为；对证据6真实性无异议，但是我方转租价格多少与我方与原告的租赁价格无关。
针对本案争议焦点，被告云南天顺公司提供如下证据：
一、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，以证明2012年1月8日，云南天顺公司与天泽公司签订合同书，合同约定天泽公司将位于昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场楼盘负一层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司使用，标的房屋须经过相关部门验收合格后于2012年6月30日前移交给云南天顺公司。合同约定若一方未能履行相关条款义务，守约方有权终止合同，违约方应赔偿对方全部损失及支付违约金5000000.00元。
二、《房屋、场地及设施设备移交确认单》，以证明2013年4月30日，天泽公司将标的房屋移交给云南天顺公司，并未提交《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋工程验收合格报告》等法定文件。
三、关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书，以证明协议约定，天泽公司与云南天顺公司于2012年1月8日签订的合同中云南天顺公司的权利、义务全部转移给昭通天顺公司，天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司。
四、《天顺超市昭通房屋、场地及设施设备租赁合同书备忘录》，以证明天泽公司预计标的房屋整体竣工时间为2013年8月1日，但截至本案起诉之日，天泽公司、昊祥公司仍未办理标的房屋的竣工验收备案手续，未向云南天顺公司依约提供标的房屋完成竣工验收及备案的法定文件。
原告昊祥公司质证认为，对证据1、2、3、4真实性无异议，关联性不认可，相反的证明了被告应该缴纳租金。
被告昭通天顺公司质证认为，对证据1、2、3、4无异议。
被告昭通天顺公司针对争议焦点，没有证据提交。
本院认为，原告提供的证据1，二被告无异议，该证据证实可原告的主体身份情况，本院予以采信。原告提供的证据2，二被告无异议，该证据证实了2012年1月8日，云南天顺公司与天泽公司签订租赁合同，合同约定被告天泽公司将位于昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场楼盘负一层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司使用，合同约定租赁期限为15年，云南天顺公司承诺如在租赁地成立子公司的，将合同所有权利义务转让至子公司，但云南天顺公司必须承担连带责任，若承租人逾期交付租金，每逾期一日，支付出租人本期租金的千分之三的逾期付款违约金，本院予以采信。原告提供的证据3，二被告对真实性无异议，该证据证实2013年4月30日，天泽公司将标的房屋移交给云南天顺公司，移交确认单中确定免租期为4个月，实际租赁起止时间变更为2013年9月1日至2027年6月24日，租金为40元／㎡，租赁面积为7500㎡，第一年租金缴纳时间为2013年12月31日前，本院予以采信。原告提供的证据4，二被告对真实性无异议，该证据证实天泽公司、昊祥公司、昭通天顺公司、云南天顺公司签订补充协议，协议约定将2012年1月8日签订的合同中云南天顺公司的权利、义务全部转移给昭通天顺公司，天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司，本院予以采信。原告提供的证据5，二被告对真实性、关联性不认可，该证据证实云南昭通大韬律师事务所向昭通天顺公司发出催告函，要求昭通天顺公司缴纳房租，本院予以采信。原告提供的证据6，二被告对真实性无异议，该证据证实被告将涉诉房屋转租给段波、訾成仙，本院予以采信。
被告云南天顺公司提供的证据1、2、3、4，原告天泽公司、被告昭通天顺公司对真实性均无异议，证据1证实2012年1月8日，云南天顺公司与天泽公司签订合同书，合同对租赁地点、租赁期限、租金缴纳、违约责任等做了明确约定，本院予以采信；证据2证实2013年4月30日，天泽公司将标的房屋移交给云南天顺公司，移交确认单中确定实际租赁起止时间变更为2013年9月1日至2027年6月24日，确定土地使用权证、房屋使用权证、《工程竣工验收报告》报告待整体验收后提交，《建筑工程竣工消防验收合格意见书》等相关消防资料复印件已提交给原告，不能证明原告有拖延交房的违约行为，对真实性本院予以采信，对证明目的本院不予采信；证据3证实天泽公司、昊祥公司、昭通天顺公司、云南天顺公司签订补充协议，协议约定将2012年1月8日签订的合同中云南天顺公司的权利、义务全部转移给昭通天顺公司，天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司，本院予以采信；证据4证实2013年5月27日天泽公司与昭通天顺公司签订备忘录，该备忘录确定租赁房屋免租期为4个月，如因房屋整体验收问题影响到昭通天顺公司不能正常营业的，由天泽公司承担全部责任，同时按照影响的时间，相应顺延昭通天顺公司的免租时间，被告昭通天顺公司未提供证据证实因原告房屋未整体验收影响其正常营业，对证明目的本院不予采信。
根据庭审举证和质证，本院确认如下法律事实：
2012年1月8日，天泽公司与云南天顺公司签订了《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，合同约定天泽公司将位于昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场楼盘负一层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司使用，租赁期限自2012年5月1日至2027年4月30日止，合同约定若承租人逾期交付租金，每逾期一日，支付出租人本期租金的千分之三的逾期付款违约金，云南天顺公司如在租赁地成立子公司的，将合同所有权利义务转让至子公司，但云南天顺公司必须承担连带责任。2013年1月3日，涉诉房屋经施工单位、监理单位、建设单位、监督机构审查，符合设计规范要求，对地基基础分部、主体结构分部、装饰分部、排水分部、电器分部工程进行验收，结论为合格。2013年4月30日，天泽公司与云南天顺公司签订了《房屋、场地及设施设备移交确认单》，确定云南天顺公司享有免租期4个月，实际租赁起止时间变更为2013年9月1日至2027年6月24日，租赁面积为7500㎡，租金为40元／㎡，第一年租金缴纳时间为2013年12月31日前。双方确定土地使用权证、房屋使用权证、《工程竣工验收报告》待整体验收后提交，《建筑工程竣工消防验收合格意见书》等相关消防资料复印件已提交给云南天顺公司。2013年5月15日，昊祥公司、天泽公司、云南天顺公司、昭通天顺公司四方共同签订“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”，协议约定，天泽公司与云南天顺公司于2012年1月8日签订的合同中天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司，云南天顺公司的权利、义务全部转移给昭通天顺公司。协议签订后，昭通天顺公司进场开始经营活动，至今，租赁房屋仍由昭通天顺公司占有使用。
本院认为，1、双方签订的合同是否应继续履行？原、被告双方签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”是双方真实意思的表示，合同合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，出租人的义务是保证承租人正常使用租赁物，本案中，原告按照合同约定，交付租赁房屋给原告使用，租赁房屋地基基础、主体结构、装饰、排水、电器分部工程已经进行竣工验收，房屋交付时原告在移交确认单上确定消防资料已经提交，双方同意租赁房屋的土地使用权证、房屋使用权证、房屋工程验收合格报告待整体验收后提交。二被告认为原告未按合同提交法定文件的违约行为导致合同不能继续履行的辩解理由，本院不予支持。
二、二被告是否应缴纳租金？缴纳多少租金及滞纳金的问题？租赁房屋交付后，昭通天顺公司对其进行装修并开展经营活动，至今租赁房屋仍然由昭通天顺公司使用、收益。原、被告双方在《房屋、场地及设施设备移交确认单》上确定租赁面积为7500㎡，租金为40元／㎡，第一年租金缴纳时间为2013年12月31日前。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，二被告应向原告支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金3600000.00元。二被告未按合同约定支付租金的行为，应按照合同约定承担逾期付款违约金，二被告主张双方约定的逾期付款违约金计算标准过高的辩解理由，因原告方未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，原告的损失应为合同相对方逾期付款造成的损失，被告的辩解理由成立，本院依法予以支持。故本院以原告的实际损失为基础，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本院结合全案实际依法对逾期付款违约金调整为应缴纳租金的20%即720000.00元。原告要求二被告支付租金3600000.00元及滞纳金2494800.00元的诉讼请求，本院部分予以支持。
三、二被告是否应承担连带责任的问题？双方签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》第十六条第五项约定：云南天顺公司如在租赁物所在地成立子公司的，云南天顺公司有权将本合同所有权利和义务转让至其成立的子公司，但云南天顺公司必须对本合同涉及的权利义务在转让其子公司后承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，云南天顺公司将其权利义务转移给了昭通天顺公司后仍应针对合同承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原被告双方继续履行2012年1月8日签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、2013年5月15日签订的“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”；
二、二被告云南天顺商业连锁有限责任公司、昭通天顺商贸有限责任公司承担连带责任，自本判决生效之日起15日内支付原告昭通昊祥物业管理有限公司租金3600000.00元及逾期付款违约金720000.00元；
三、驳回原告昭通昊祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费54473.00元，由原告昭通昊祥物业管理有限公司承担10873.00元，被告云南天顺商业连锁有限责任公司、昭通天顺商贸有限责任公司共同承担43600.00元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，应在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 肖荣蓉
审 判 员 张 霞
人民陪审员 锁才兰
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 马 艳