上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1776号
原告吴银余。
原告吴鲲。
原告许翠英。
原告刘桂红。
原告刘佳君。
上述五原告共同委托代理人马丽君，上海丰兆律师事务所律师。
上述五原告共同委托代理人张超，上海丰兆律师事务所律师。
被告倪圣芳。
委托代理人夏善晨，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人黄海晨，北京大成（上海）律师事务所律师。
第三人上海松江茸城动拆迁有限公司。
法定代表人孙一平。
委托代理人周顺昌。
原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君诉被告倪圣芳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。后经被告申请，本院依法追加上海松江茸城动拆迁有限公司（以下简称“茸城公司”）作为第三人参加诉讼，并于2013年11月15日公开开庭进行了审理。被告委托代理人黄海晨两次均到庭参加庭审；五原告共同委托代理人张超到庭参加了第一次庭审，五原告共同委托代理人马丽君、第三人茸城公司委托代理人周顺昌到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君诉称：1986年秋，原告吴银余、吴鲲、许翠英经佘山镇政府佘府（86）第114号文件批准，在佘山镇将军村吴家桥队宅基地上新建造二上二下四间楼房二间小屋及其他杂用间近300平方米房屋，1987年春节原告吴鲲与原告刘桂红结婚后生育原告刘佳君。1991年10月5日松江县土地管理局对上述房屋颁发农村宅基地使用证，使用权人为上述五人，户口簿记载入住该房屋的亦是上述五人。
1996年11月28日，被告利用原告吴银余不懂政策和法律，将上述五人共同共有房屋以24，000元擅自与原告吴银余签订所谓买房“协议书”。而原告吴鲲当时于1996年10月刚对该房屋围墙南大门新焊制好二扇铁栅大门，11月初到浙江诸暨搞收割机收稻，12月底回来获知此况后非常气愤坚决不同意卖房。因原告吴鲲当时虽和原告刘桂红、刘佳君三人在陈坊桥购一小套农民集资房居住，但承包田自留地菜地和养鸡鸭搞副业收入都在乡下，农忙时回来种田收割，包括逢年过节祭祖等都要回来住，并在外获得信息该区域已列入佘山度假区规划内，若干年后将要被拆迁，因而和原告吴银余大吵一架让把钱还给被告把房子要回来。但原告吴银余因农村人老实厚道觉得自己不好意思去讲，让原告吴鲲直接找被告协商。1997年1月上旬原告吴鲲找到被告协商退钱退房之事，被告当时很爽快地表示：“我是一个人到乡下养养老，透透新鲜空气，房子这么大，你们什么时候回来住都可以，万一以后拆迁，大头你们的，我得一点小头，反正一共才花24，000元钱，比这个多一点就是，到乡下住人家养老院还得付钱呢”。被告如此一说，原告吴鲲当时也只能先让其住着。但2002年上半年佘山度假区对在原告所在村南面的凤凰村进行拆迁，原告吴鲲即又找到被告协商愿加倍把房子要回来，但被告仍是此前的表示，故几次交涉均未果。一直拖至2011年下半年原告所在区域列为市属大型居住社区需要动拆迁，在动迁办墙壁上公布的上海市大型居住社区佘山21丘基地分组名单显示：第十一组454号被拆迁人为被告和原告吴鲲。被告当时口头上仍多次公开表示所得拆迁补偿款由原告得大头，其只得小头，但却背着原告违法单方与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，将补偿款745，000元和280.73平方米的安置房分配权全部违法占为己有。事后仅给原告吴银余6，000元“烟酒费”。原告吴鲲经与被告多次交涉未果，2012年3月14日专递向被告书面提出四项要求。被告的同居人杨小根签收后转交被告无任何答复。据此，原告请求法院判令：1、被告偿付五原告宅基地补偿及各项地方性政策补贴包括奖励等合计431598元；2、被告支付上述款项自2011年8月15日起按银行同期贷款利率计息偿付五原告至本判决生效之日止；3、被告将农民安置房分配购买权280.73平米中的234平米归五原告所有（增加诉请）。
被告倪圣芳辩称：不同意原告的诉请。原告如果认为合同无效，应该起诉确认合同的效力。被告与拆迁公司的合同，是处分自己的财产，没有损害原告的权利。如果是损害原告的权利，原告应该把拆迁公司一起告进来。
第三人茸城公司述称：第三人当时签订协议认定的被拆迁人是基于原、被告的转让协议，该协议记载和表明了标的物的所在位置、金额，到拆迁时，现状是他们已于1996年签订协议后交割完成，即本案被告付了钱，原告已经把房子交付，而且被告居住至2011年8月14日拆迁、签订协议为止。原告当时完成交付后还设宴招待了乡亲，该行为明示了房屋的买卖已经完成。再一点，当时的村委会在该协议上签章确认，即确认了原、被告的买卖关系，该块宅基地使用权的转移得到了集体经济组织的认可。基于这些原因，第三人确认在该地块上被拆迁人应当是被告。
经审理查明：1996年11月28日，原告吴银余与被告签订协议书一份，约定：由将军村吴家桥生产队吴银余出卖房屋给上海市秀山路XXX弄XXX号倪圣芳，经双方协商定价计人民币24，000元正，具体房屋基本情况：屋十公尺四十厘米楼房一幢、平房小屋二间，另有其他实用间，房屋四周包括围墙，南面集体空地、北面陈伯华屋、东面陈伯华屋，西面河边（以下简称“系争房屋”）。具体付款第一次已付11，000元，另有立据付清于本月28日全部付清13，000元。另有交给房屋证一本。立据以后以上房屋情况所有权归倪圣芳所有，出卖人无权。特此立据即日起有效。原告吴银余与被告倪圣芳均在该协议上签字，原松江县佘山镇将军村村民委员会在该协议上盖章予以确认。协议签订后被告即支付原告吴银余房款24，000元，原告吴银余将房屋交付给被告。被告接收房屋后使用至2011年系争房屋被动迁。
2011年8月14日，被告与上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区及其代理人暨本案第三人茸城公司就上海市松江区佘山镇高家村将军宅XXX号房屋拆迁签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据该协议，被告因房屋拆迁补偿货币745，000元，并享受安置房面积280.73平方米。庭审中，原、被告及第三人一致确认系争房屋与该协议中记载的被拆迁的上海市松江区佘山镇高家村将军宅XXX号房屋是同一房屋。由于系争房屋被列为拆迁范围，房屋被拆迁可获得的赔偿款与当时的购房款将存在较大的差异，利益产生冲突，纠纷由此产生。
庭审中，第三人明确动迁办墙壁上公示的名单并不代表是被拆迁人，被拆迁人具体应当以拆迁补偿安置协议上记载的被拆迁人为准。
另查明，系争房屋宅基地使用证号为084891，土地使用者为吴银余，立基日期为1986年9月，立基人口为吴银余、许翠英、吴小弟、刘桂红、刘佳君（又名吴闻军）。
再查明，被告户籍所在地为上海市徐汇区秀山路XXX弄XXX号XXX室。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中原告吴银余与被告在1996年11月28日签订了房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，该协议系在原松江县佘山镇将军村村民委员会的见证下签订完成，双方对协议条款均无异议。原告已取得了房屋的价款，被告已取得了系争房屋，故双方当事人按照该协议的约定已实际履行完毕。被告自1996年购入系争房屋后已使用至2011年系争房屋被动迁，前后达15年之久，系争房屋的权利人在被告使用期间从未向被告提出过书面异议。现由于系争房屋被列为拆迁范围，房屋被拆迁可获得的赔偿款与当时的购房款存在较大的差异，原告因此提起诉讼，有违诚实信用原则。
至于原告称协议中并未包括宅基地，本院认为，宅基地本身与宅基地使用权是两个不同的概念。首先，根据协议约定系争房屋的所有权归被告所有，同时根据地随房走的原则，原告吴银余在出卖系争房屋的同时，已将该房屋宅基地的使用权随房屋一起转移给被告。其次，根据协议书约定，原告吴银余将房屋证一本交付被告，庭审中被告及第三人表示该房屋证即宅基地使用权证，而原告未能提供证据证实该房屋证代表其他证件，根据农村房屋买卖的交易习惯，本院可以认定该房屋证即宅基地使用权证。由此可知，原告将宅基地使用权一并转让亦是明确的。再次，原松江县佘山镇将军村村民委员会在原告吴银余与被告签订转让协议上予以盖章确认，可以认定该集体组织同意了被告享有系争房屋的宅基地使用权。虽然被告未办理系争房屋宅基地使用权登记手续，但不足以否定被告作为系争房屋及宅基地的正当权利人。现被告基于系争房屋的所有权人及宅基地的使用权人与拆迁单位签订协议取得动拆迁利益，并未侵害到原告的合法权益。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君的全部诉讼请求。
案件受理费7，774元，减半收取3，887元，由原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金 贤
二〇一三年十一月二十二日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。