湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0112民初1082号
原告（反诉被告）：武汉市东西湖7号厨坊。
经营者ＸＸＸ。
原告：武汉市东西湖7号汽车俱乐部。
经营者ＸＸＸ。
两原告共同委托诉讼代理人陶然，湖北精图治律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军95174部队。
负责人代明。
委托诉讼代理人许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人唐健翔。
原告（反诉被告）武汉市东西湖7号厨坊（以下简称7号厨坊）、原告武汉市东西湖7号汽车俱乐部（以下简称7号汽车俱乐部）诉被告（反诉原告）中国人民解放军95174部队（以下简称95174部队）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）7号厨坊、原告7号汽车俱乐部共同的经营者ＸＸＸ，共同的委托诉讼代理人陶然，被告（反诉原告）95174部队的委托诉讼代理人许俊、唐健翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）7号厨坊和原告7号汽车俱乐部本诉诉称，2010年7月28日，原告经营者ＸＸＸ借用武汉帝豪商贸有限公司名义与被告（反诉原告）95174部队签订《空余营房租赁合同》，合同约定将坐落在湖北省武汉市东西湖区金山大道特***号的场地（建筑面积3099.23平方米，场地面积3064.03平方米）出租给武汉**商贸有限公司使用，租期十年，自2010年11月1日至2020年10月31日止。合同签订后，由经营者ＸＸＸ实际履行该租赁合同承租人的全部权利义务，并进场经营使用租赁房屋场地，后续又开办了“武汉市东西湖7号汽车俱乐部”和“武汉市东西湖7号厨坊”等营业实体。原告（反诉被告）7号厨坊和原告7号汽车俱乐部在租赁期间对租赁房屋场地进行了装修和购置附属设施，并在被告（反诉原告）95174部队知情且同意的情况下投资新建了部分构筑物。2015年11月，被告（反诉原告）95174部队向原告（反诉被告）7号厨坊下达了《停业通知》，要求于2015年年底前停止经营清退租赁场所。原告（反诉被告）7号厨坊接到通知后，逐步开始清退租赁房屋场地。双方于2017年12月21日签订了《解除租赁合同协议书》，并约定解除合同的补充事宜由人民法院依法判决。2018年3月，被告（反诉原告）95174部队、武汉**商贸有限公司、原告（反诉被告）7号厨坊三方达成一份《协议书》，明确有关解除本案租赁合同的后续补偿事宜以及承租方的全部合同权利义务均由原告（反诉被告）7号厨坊承继。综上，原告（反诉被告）7号厨坊、原告7号汽车俱乐部认为被告（反诉原告）95174部队提前解除合同属于严重违约行为，导致原告（反诉被告）7号厨坊和原告7号汽车俱乐部不能正常开展经营活动，造成了巨大经济损失，特诉至法院。请求判令：1、被告（反诉原告）95174部队赔偿解除合同产生的经济损失1,200,000元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）95174部队承担。
被告（反诉原告）95174部队辩称，一、原告（反诉被告）7号厨坊和原告7号汽车俱乐部所称损失没有事实和法律依据，合同的解除并非我部队单方违约造成，而是由于国家政策进行调整导致本合同无法继续履行，同时，对于该种情况，在双方签订的合同中进行了明确约定，我部队不应当承担责任；二、原告（反诉被告）7号厨坊在租赁期间存在迟交租金和逾期缴纳租金、擅自分租、擅自对房屋进行改造扩建的情况，该行为明显违反双方所签订的租赁合同，我部队有权解除合同；三、根据双方协商后所形成的评估范围以及原告7号汽车俱乐部的固定设施评估结果，即使有损失，该金额也以评估结果为准。要求驳回原告（反诉被告）7号厨坊和原告7号汽车俱乐部的诉讼请求。
被告（反诉原告）95174部队反诉称，被反诉人的经营人ＸＸＸ以合同乙方武汉**商贸有限公司名义与我部队于2010年7月28日签订《空余营房租赁合同》，协议履行至2014年4月17日双方再次签订《军队房地产租赁协议》，根据协议内容双方明确约定了租金、租金支付方式、逾期支付违约责任和合同解除条款。2017年9月13日和2017年11月13日反诉人下发通知，告知武汉**商贸有限公司因政策变化和承租过程中的违约行为双方解除租赁合同，双方在2017年12月21日签订解除《军队房地产租赁合同》协议书。2017年12月12日，**商贸公司出具评估公司选定认可书，同意根据军委文件选定评估公司。2017年12月30日，我部队根据军委文件选定北京中企华资产评估有限责任公司湖北分公司对被反诉人项目进行资产评估，整个评估过程被反诉人均参加并签字认可评估内容。之后，反诉人与**商贸公司、被反诉人签订三方协议，原武汉**商贸有限公司关于本项目的全部权利义务均由被反诉人承继。故此，我部队追索租金、逾期支付租金的违约金、水、电费等相关权益直接向被反诉人提起。为维护我部队合法权益，故起诉至贵院，望支持反诉请求，请求判令：1、原告（反诉被告）7号厨坊支付拖欠的房屋租金497,150.99元；2、原告（反诉被告）7号厨坊支付逾期支付房屋租金的违约金（以日万分之6.575为标准，计算至实际付清之日止，暂计至2018年5月7日为143,506.37元）；3、原告（反诉被告）7号厨坊支付拖欠的水电费61,724.7元；4、原告（反诉被告）7号厨坊拆除其擅自修建的建筑物、构筑物，恢复房屋原状；5、原告（反诉被告）7号厨坊承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）7号厨坊就反诉辩称，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。具体为：一、我方不存在拖欠租金的情况；二、拖欠水、电费没有证据支持，我方不予认可；三、所有经营行为均取得部队同意，购置物的修建也是双方同意的，部队也从来没有提出反对意见；四、租金计算方法应按合同约定的时间起算，而不是签订的时间，即使年租金需要上浮，但也应该是从2016年11月1日开始；五、部队同意我方转让给第三方使用，不存在违约转租行为。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院将作为认定案件事实的依据予以采信。对于双方当事人有异议的证据及待证事实，本院认定如下：
2010年7月28日，ＸＸＸ借用武汉**商贸有限公司（承租方、乙方）名义与95174部队（出租方、甲方）签订《空余营房租赁合同》，合同约定甲方自愿将坐落在湖北省武汉市东西湖区金山大道特**号的场地（建筑面积3099.23平方米，场地面积3064.03平方米）出租乙方使用，租期十年，自2010年11月1日至2020年10月31日止。房地产年租金（不含水、电费用）为200,000元，租金按年结算。租赁期内的水、电等费用按有关规定的价格另行计量计价，由乙方承担。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；若合同期内甲方提出终止合同，必须经双方协调，并按照乙方总装修费用进行合理折旧补偿给乙方，并赔偿乙方相应的经济损失。
合同签订后，由经营者ＸＸＸ实际履行该租赁合同承租人的全部权利义务，并进场经营使用租赁房屋场地，后续又开办了“武汉市东西湖7号汽车俱乐部”和“武汉市东西湖7号厨坊”。在租赁期间对租赁房屋场地进行了装修和购置附属设施。
2014年4月17日，ＸＸＸ再次以武汉**商贸有限公司（乙方、承租方）的名义与95174部队（甲方、出租方）签订了《军队房地产租赁合同》及附件，约定甲方自愿将位于湖北省武汉市东西湖区金山大道特**号的场地（建筑面积3099.23平方米，场地面积3064.03平方米）出租给乙方使用。租赁用途为餐饮、汽车维修美容、仓库等。租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月31日止。租金约定见附加条款。租赁期内的水、电等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。合同还约定了其他权利义务。双方同时还签订了附件，约定因合同租期超过3年，在第一个3年即2014年4月18日至2017年4月17日租金约定为，每年租金200,000元，自2016年11月1日起，租金按每年5%递增，每年元月10日前交部队财务部门。租赁期满后，乙方在同等条件下有优先租赁权。
因为政策变化，2015年11月19日，95174部队向武汉**商贸有限公司下达了《停业通知》，要求于2015年12月25日前停止经营清退租赁场所。ＸＸＸ接到通知后，逐步开始清退部分租赁房屋场地，后向95174部队返还了一半的经营场地，但仍在剩余场地上继续经营。2017年12月21日，95174部队与武汉市**商贸有限公司（7号厨坊）签订了解除《军队房地产租赁合同》协议书，并约定解除合同的补偿事宜由人民法院依法判决。2018年3月，95174部队、武汉**商贸有限公司、7号厨坊三方达成一份《协议书》，明确有关解除租赁合同的后续补偿事宜以及承租方的全部合同权利义务均由7号厨坊承继，与武汉**商贸有限公司无关。
另查明，7号厨坊、7号汽车俱乐部仍实际占用租赁场地至2017年12月31日腾退，期间产生了水、电费共计61,724.7元。经营期间，产生的租金总额为1,226,083.03元（2015年11月19日下达通知后，7号厨坊、7号汽车俱乐部交还了一半的经营场地，之后的租金按50%计取，其中2016年11月1日至2017年12月31日，按租金递增5%计算），7号厨坊、7号汽车俱乐部共计支付租金1,000,000元，尚欠租金226,083.03元。
还查明，2017年12月30日，95174部队委托北京中企华资产评估有限责任公司湖北分公司，对涉案的位于湖北省武汉市东西湖区吴北路**号的7号厨坊投资建设的租赁土地红线内的房屋建（构）筑物及装修等，因停止租赁所产生的损失的市场价值进行评估。2018年1月15日，鉴定单位出具了资产评估报告，载明以2017年12月31日为评估基准日，纳入评估范围内的资产评估价值为535,300元。该评估明细中包含7号汽车俱乐部的内场（车间区域、其他、措施项目、汽车洗车车间）、招牌广告，但未包括设备即洗车机的价值。7号汽车俱乐部提供的设备购买合同及相关票据和转账凭证表明，洗车设备购买及安装共计花费328,600元。
场地腾退后，7号厨坊、7号汽车俱乐部和95174部队未能就补偿事宜达成一致。2018年4月2日，7号厨坊、7号汽车俱乐部诉至本院，在审理中变更请求如诉称。举证期限内，95174部队提出反诉，请求如反诉称。7号厨坊、7号汽车俱乐部、95174部队坚持各自诉、辩称意见，本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为：一、7号厨坊、7号汽车俱乐部是否因提前解除《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁合同补充协议》而产生了经济损失以及95174部队是否应当对损失承担补偿责任的问题？二、7号厨坊、7号汽车俱乐部差欠95174部队的租金是否应当计算违约金的问题？
7号厨坊、7号汽车俱乐部的实际经营人ＸＸＸ以武汉**商贸有限公司的名义与95174部队签订的《空余营房租赁合同》、《军队房地产租赁合同》和解除《军队房地产租赁合同》协议书等均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应严格按协议约定履行各自义务。
关于第一个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方虽然已经通过协商的方式，签订了解除《军队房地产租赁合同》协议书，但因为合同提前解除给7号厨坊、7号汽车俱乐部造成的损失，仍应由95174部队据实补偿。理由如下：首先，7号厨坊、7号汽车俱乐部确实依照与95174部队的租赁合同及补充协议对租赁场地进行了投入。虽然95174部队辩称，建筑物和构筑物未办理相关审批手续，为擅自扩建，并且反诉要求拆除建筑物和构筑物。但95174部队从该租赁场所规划到施工并对外经营时间长达七年的时间内，从未提出异议。其次，双方租赁合同约定的意向期为十年，在四年后签订的补充协议中约定的意向期为六年。双方之间的多份协议中反复确认长期租赁和同等条件下的优先承租权。基于对租赁合同中关于能够长期租赁的信任，7号厨坊、7号汽车俱乐部对租赁土地进行较大金额的投入，虽然双方对合同解除均无过错，但确实因为95174部队需提前收回所出租的场地导致合同无法继续履行，7号厨坊、7号汽车俱乐部无法收回其投入的成本，故95174部队应当对7号厨坊、7号汽车俱乐部进行适当补偿。
7号厨坊、7号汽车俱乐部共同要求95174部队补偿因提前解除合同所造成的经济损失1,200,000元的诉讼请求，因为双方对于投入部分评估资产进行过评估，在评估范围内的资产价值应以评估结论为准，即535,298元。在评估范围之外，因为案设洗车机存在地下部分预埋管线轨道，若搬迁需另行支付相应的安装费用，并且造成设备价值贬损，现双方均同意按照原评估意见的折旧率即41%来对设备原值进行折价，故在评估范围外的洗车机的残值，应认定为134,726元（328,600元×41%）。故95174部队需向7号厨坊、7号汽车俱乐部补偿的金额为670,024元。在95174部队履行完补偿义务后，该部分资产应全部移交给95174部队。7号厨坊诉称的因与工作人员解除劳动合同支付了42,510元的经济补偿费，但是7号厨坊提供的支付凭证和《解除劳动合同协议书》中约定的补偿费并不一致，不能证明7号厨坊支付的费用为经济补偿费。且在95174部队向7号厨坊下达《停业通知》后，其应当知道继续经营可能会扩大其损失，故对7号厨坊的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，对于7号厨坊、7号汽车俱乐部共同要求95174部队补偿因提前解除合同所造成的经济损失1,200,000元的诉讼请求，本院在670,024元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。
关于第二个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在95174部队向7号厨坊下达《停业通知》后，95174部队应当按照通知内容，收回经营场地，并不再继续租赁。而7号厨坊、7号汽车俱乐部仅向95174部队交还了一半的经营场地，仍就剩余部分继续经营。故95174部队对扩大其损失的部分即因为继续租赁所产生的欠付租金和违约金的损失亦存在过错，对于95174部队的该部分反诉请求，本院仅在7号厨坊、7号汽车俱乐部确认差欠95174部队的租金226,083.03元范围内予以支持，违约金部分不予支持。7号厨坊、7号汽车俱乐部确认经营所欠水、电费61,724.7元，对于95174部队的该部分反诉请求，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中国人民解放军95174部队于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）武汉市东西湖7号厨坊、原告武汉市东西湖7号汽车俱乐部支付补偿款670,026元；
二、原告（反诉被告）武汉市东西湖7号厨坊于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）中国人民解放军95174部队支付房屋租金226,083.03元，水、电费61,724.7元，合计287,807.73元；
上述第一、第二项金钱给付义务相互抵扣，被告（反诉原告）中国人民解放军95174部队还应当于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）武汉市东西湖7号厨坊、原告武汉市东西湖7号汽车俱乐部补偿款382,218.27元；
三、驳回原告（反诉被告）武汉市东西湖7号厨坊、原告武汉市东西湖7号汽车俱乐部的其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军95174部队的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,500元(已减半收取），反诉案件受理费4,694元，共计15,194元，由原告（反诉被告）武汉市东西湖7号厨坊、原告武汉市东西湖7号汽车俱乐部共同负担8,058元，由被告（反诉原告）中国人民解放军95174部队负担7,136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 敏
二〇一八年七月二十七日
书记员 涂宇萌