北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第23399号
原告（反诉被告）北京赛科物业管理有限公司，住所地北京市通州区九棵树中路1020号，组织机构代码：78998XXXX。
法定代表人何国珍，董事长。
委托代理人董汝云。
委托代理人焦维静。
被告（反诉原告）赵媛媛，住北京市通州区。
原告（反诉被告）北京赛科物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与被告（反诉原告）赵媛媛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托代理人董汝云、焦维静，被告（反诉原告）赵媛媛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）物业公司诉称：被告系群芳四园小区的业主，群芳四园由我公司管理，并按规定收取物业管理费。被告自2009年至2015年没有按照管理制度及相关规定交纳物业管理费用，合计人民币6902元，根据赛科前期物业管理服务协议第四章第十三条：乙方应当按时缴纳物业费，如延迟支付，每延迟一日，应按3‰比例向甲方支付违约金，据此赵媛媛应缴纳违约金22672.9元，现物业费及违约金共计29574.9元。在此期间原告多次催缴，并在小区公告栏和相关公告告示处张贴了物业费催缴通知书，但被告一直找理由拒不支付物业管理费用。物业管理费取之于民，用之于民。被告的行为严重影响了小区的正常管理，侵犯了原告及其他业主的合法利益。现诉至法院，要求法院判令被告支付原告2009年1月1日至2015年12月31日的物业管理费6902元及违约金22672.9元。
被告（反诉原告）赵媛媛辩称：本人不认可物业公司所说无故屡次拖欠物业费的行为，本人积极主张与物业公司负责人见面，对方故意回避。物业公司恶意串通xxx业主，侵害我的合法权益。1、物业出具的证据前期物业管理服务协议为格式合同，签订条件为顺利拿到新房钥匙，如不签该协议就不予交房，本人存在受胁迫的情况。物业公司以不予交房胁迫的手段乘人之危，使我在违背真实意思的情况下订立了该协议，事实上造成了本人合法权益受到侵害的结果，本人认为该协议无效；2、本小区各种私搭乱建违章建筑比比皆是，公共绿地更是被人为破坏种植蔬菜，公共秩序受到极大破坏。2011年开始，本人楼下的业主逐渐开始侵占公共绿地，并于2012年开始搭建违法建筑，期间本人一直极力反对阻止，并向物业公司投诉，然而未能阻止。一楼业主表示此侵占绿地和搭建建筑的行为是经过物业公司同意的。本人就此事与物业公司交涉，但公司负责人一直避而不见，我认为这是物业负责人的故意回避，另一方面佐证了其存在恶意串通的主观意识。在物业公司率先推翻该协议的前提下，本人决定暂不执行该协议，直到重新订立。2014年我打算出售此房屋，但所有有购买意向的买家都因为楼下的违建放弃，认为房屋的居住条件不良，导致房屋“瑕疵”。各买主均表示如果我的房屋想出售需要比同等条件楼下没有违建的房屋降价10万元方有成交可能，结果目前此房屋也没有成功售出。我认为是物业公司与一楼恶意串通损害我的权益，造成我的财产损失。3、物业公司首先推翻了前期物业管理服务协议，其工作存在重大瑕疵。2008年，因本单元楼道地井盖损坏，导致我踏空扭伤脚，我电话告知物业公司进行维修，工作人员态度冷漠、放任不管，导致我二次受伤，期间我一直督促物业修理，物业放任不管，之后采取了偷拉电闸等恶劣手段并导致我冰箱内冷藏保存的药品失效。2011年新年期间，本单元电闸损坏、物业公司没有及时修理，导致本单元住户停电数天，物业工作人员现场破口大骂说我们家没交物业费就不给修。既然物业公司在这个期间以我不交费为由不给我提供服务，现在也没有理由追讨当年费用。物业公司以一份被自己的实际行为推翻的协议作为证据，有效性不足。4、前期物业管理服务协议中约定每六个月一次向乙方公布物业管理费用收支账目，物业公司从未向被告出示过，或者向其他人公开或公开查询方式。5、物业公司主张2009至2013年的物业费用，已经超出了诉讼时效，不属于合理期限。基于以上理由，本人提起反诉，请求：1、物业公司承担串通或放任3-111业主侵占小区公共部分进行私搭乱建导致本人的损失10432.2元，包括本人2014年9月为保障基本安全安装护栏的费用2423.2元及因私搭乱建导致房屋出现瑕疵出售中降价损失8000元；2、判令物业公司之前呈送的前期物业管理服务协议属在胁迫情况下签署，须在平等协商修改后重新签署，合同重新确立前暂先退还本人之前支付的2007年与2008年的物业服务费用1972元（或与本诉费用抵消）。3、赛科物业公司须对小区公共权益被侵占的行为负责。请法庭判令物业公司新的物业管理服务协议需明确物业职责中应有牵头拆除违建恢复公共环境的责任，核减我作为二层住户的物业费，物业公司必须定期向城管投诉，要求拆除一层违建，每月都在小区内督促办理进度。4、鉴于此小区公共环境被破坏，要求物业公司恢复本小区绿化，恢复到规划时的绿地面积，补种补栽。5、本人要求加入针对本小区情况的格式条款：第一，鉴于本人房屋现实处境，居住利益遭到破坏，在物业公司无具体措施恢复居住条件，整改公共环境前，只能按照其要求物业费的一半交纳，物业公司未能证明其实施催缴行为期间，本人有权依照法律有关诉讼时效的认定不予支付；2、物业公司应将其日常具体服务项目逐项列示，并以季度或半年为完成期限，完成期限届满由本人划勾签字认定其完成程度和满意程度，并以此作为支付当期物业服务费用的依据，每年度本人要求物业公司负责人与本人面谈，接受本人对物业服务的质询以及意见，如存在未尽职事项，本人有权依据物业尽职程度按比例支付物业费；第三，物业公司应向本人出示支付的物业费的去向，同时接受本人或本人委托的第三方审计机构查账；第四，鉴于小区公共环境被破坏以致面目全非，物业承诺修复时间，不在承诺时间内完成，视为违约，业主有权不支付此期间物业要求的物业费或视服务质量酌情支付；第五，鉴于私搭乱建对于本人居住安全的妨害，在违建拆除前本人要求物业公司安装摄像头等安防措施，具体安放位置由本人与其共同确定，赛科物业公司需保证此类安防设施能正常工作，时限为本案结案后三个月内，如在此期间违建拆除，可以不予安装，如超过此限，本人有权不支付本年度任何物业费用；6、请法庭判令物业公司在小区内醒目部位张贴物业费用支出明细并接受业主审计查证，同时每年委托第三方机构在小区内发放调查问卷，业主满意度低于60%视为当年服务不到位，被调查样本群应包括各楼层业主同时有业主房号签名，如果物业公司不履行上述职责，业主有权不支付物业费；7、已超过诉讼时效的相关费用，本人有权不支付给赛科物业公司；8、物业公司负担本次诉讼费用。
对于赵媛媛的反诉请求，物业公司辩称：被告提出的扩建小院的问题得找城管来处理，我们已经上报城管了，让我们赔偿她8000元，我们不同意，这是赵媛媛自己装的护栏。赵媛媛主张前期物业管理服务协议是在胁迫的情况下签署的，我们不可能强迫要求业主签，而且其也没有证据。现在我们也在对小区进行整改，消防通道都没有乱停乱放的了，我们和城管、消防一起进行的整改。物业费支出明细，我们在小区公示栏进行了公示。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明：赵媛媛系北京市通州区群芳四园小区（以下简称“涉诉小区”）x号楼x单元xx室房屋的业主，该房屋建筑面积为xx平方米。物业公司自2006年9月14日起与北京市欣达园房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，受涉诉小区开发商北京市欣达园房地产开发有限公司委托为涉诉小区提供物业服务至今。后赵媛媛与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利、义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用和其它费用、违约责任等进行了约定，根据协议约定，赵媛媛所有房屋的物业费标准为0.98元每建筑平方米每月。经核实，被告赵媛媛尚欠物业公司2009年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共计6900.89元未交纳。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、业主档案等证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业公司依据涉诉小区开发商的委托及与赵媛媛签订的前期物业管理服务协议，履行了对赵媛媛所在小区的物业管理服务义务，赵媛媛亦实际享受了物业公司为其提供的物业服务，理应支付相应的物业费用。现物业公司要求被告赵媛媛给付物业费的请求合理，本院予以支持，物业费的数额物业公司计算有误，具体数额以本院计算为准。对于物业公司要求违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于赵媛媛的答辩意见，关于诉讼时效问题，因物业公司的服务具有连续性，故对于赵媛媛主张物业公司诉讼请求超出诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳，对于赵媛媛提出的物业公司其他服务瑕疵，从其提供的证据看，亦不足以达到减免物业费的程度，对其辩解意见本院不予采纳。
对于赵媛媛的反诉请求，第一项要求物业公司赔偿安装护栏费用及房屋降价损失10423.2元，其一、从赵媛媛提供的证据看，不能证明物业公司存在与一楼业主串通或放任的行为，其二，安装护栏的发生与物业公司无直接因果关系，其三，房屋降价损失不能实际确定，故对其该项诉讼请求本院不予支持。对于赵媛媛的第二项反诉请求，其未提供证据证明双方签订的前期物业管理服务协议存在胁迫的情况，故其要求重新签订协议，退还2007、2008年物业费用的反诉请求，依据不足，本院不予支持。对于赵媛媛的第三项反诉请求，小区虽存在一层私搭乱建及侵占公共绿地的情况，但物业公司作为物业服务企业，并无强制性的行政执法权限，故其要求本院判令物业公司须对小区公共权益被侵占的行为负责无法律依据，其要求核减作为二层住户的物业费，物业管理委托合同及前期物业管理服务协议均未因楼层不同而对物业费的标准有所区别，且物业公司的服务与业主所在楼层并无相关性，故对其第三项反诉请求本院不予支持；对于赵媛媛的第四项反诉请求，根据双方签订的前期物业管理服务协议第二章第五条的约定，对于绿化、园艺及环境卫生的物业管理服务内容为本物业内公用绿地、花木、园林小品等的养护和管理，公共区域内的灭鼠、灭虫、灭蚊等方面消杀工作，赵媛媛并未提供充分证据证明物业公司对此存在不作为行为，且未提供证据证明规划时的绿地面积，故对其该项诉讼请求本院不予支持；对于赵媛媛要求重新与物业公司签订物业协议、加入其所列明的非格式条款的第五项反诉请求，其一，赵媛媛并未提供证据证明其原与物业公司签订的前期物业管理服务协议存在应被认定无效的情形，其二，重新签订物业协议应是双方当事人平等协商、意思自治的结果，要求法院强制判决于法无据。对于赵媛媛的第六项反诉请求，根据双方提供的证据，并不能认定物业公司未进行物业费用支出明细的公示，要求物业公司委托第三方机构进行满意度调查的反诉请求，无法律依据。对于赵媛媛的第七项反诉请求，应属于其答辩意见，本院不予采纳。综上所述，对于赵媛媛的反诉请求，本院不予支持。
同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵媛媛给付原告（反诉被告）北京赛科物业管理有限公司二〇〇九年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业费共计人民币六千九百元八角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告（反诉被告）北京赛科物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉）原告赵媛媛的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）赵媛媛负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）赵媛媛负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 秦 玲
二〇一六年一月十二日
书 记 员 张世伟