福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3649号
原告厦门银之座物业管理有限公司。
法定代表人林建忠，总经理。
委托代理人林建才，公司员工。
被告郑行亮，男，1970年5月20日出生，汉族。
原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称“银之座物业公司”）与被告郑行亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈基周独任审判，适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托代理人林建才以及被告郑行亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银之座物业公司诉称，其于2000年11月成立，于2010年4月正式接管“置信花园”小区至今。原告与“置信花园”小区业主委员会签定了管理服务合同，原告已按合同约定履行了相应的责任和义务，并获得了广大业主的认可。被告从2013年7月1日至2014年12月31日期间未交物业服务费，经原告工作人员采取了多种形式和发放《缴费通知书》催缴未果，故诉至法院，请求判令被告支付所欠的物业管理相关费用共计3427.58元（其中物业管理费1355.58元、公维金531.6元、电梯公摊147.6元，以及前述费用按每日3‰计算的违约金1392.8元，合计3427.58元）。
被告郑行亮辩称，一、2014年12月16日的《厦门日报》登载2014年物业服务企业资质检查第一批结果，原告银之座物业公司被厦门市建设局列入企业资质黄色名单（全市共4家），原因是专业技术人员不达标，或业主投诉较多，未达到业主要求，未能达到业委会与原告签合同时原告承诺的一系列服务。二、原告不能提供电梯公摊费的计算过程清单。根据《置信花园物业管理合同》的第十六条款“乙方公布公维金项目收支的同时应公示各水电费总票据”。为此业主大会多次提出，强烈要求物业公司提供计算过程公式，一直无法满足。三、公维金没有履行“梯代表签字后进行维修”的程序。根据《置信花园物业管理合同》的约定，公共设施的小修及急修的维修费用，由报修业主和梯代表签字后进行维修。但2011年11月至2014年12月期间的公维金开支，实际没有履行程序，小区各梯代表集体不予承认。四、原告没有履行其基本职责。具体表现在：1、起保护功能的水泥柱损坏。为了保护小区的外围道路和化粪池不被重型货车压坏，同时为安全缓速，在小区的前后门端口，第五届业委会于2013年11月16日委托原告建设的外围水泥柱5根，造价5200元，目前仅剩水泥柱2根。2、夜景灯全部损坏。中庭10来盏夜景灯，短时间全部损坏。3、报箱少部分遭受破坏。中庭其中有10来个报箱遭受破坏。4、乱砍伐绿化。在没有征求业主意见的情况下，原告把遮挡幼儿园违章搭盖的铁皮屋上的树枝（60梯北侧的绿化大榕树）私自截枝，而被告的楼层低，成了最大的受害者，没有遮挡的雨水撞击铁皮产生的噪音极大，影响被告夜间休息。5、乱拉光纤施工。在没有征求业主的意见的情况下，随意让联通公司入场牵拉光纤线、箱，影响环境美观。6、电梯管理不达标。2015年08月06日《厦门日报》登载，厦门市质量技术监督局公布2015年上半年电梯检验情况，原告银之座物业公司管理案涉小区的电梯一次检验合格率低于75%。小区经常发生电梯安全事故。2014年10月9日，被告妻子周桂莲在60梯被关20多分钟，原告未及时发现和解救，是邻居发现后通知原告安保作解救。7、没有尽到安保职责，小区曾一度成了闲杂传销人员聚集地；推销人员随意进出，在休息时间随意敲打业主家门，在楼道电梯乱张贴贷款广告、电器维修广告；消防通道成了无序停车场；小区中庭成了分拣快件包裹、垃圾的作业场所。8、原告没有尽到保洁职责：土头堆不及时清理，为应付文明城市检查，经常被动被北附小社区责令清理。楼顶露台肮脏杂乱，原告从不清洁管理。楼道时常尿骚味臭，地板不按时拖擦。蜘蛛网时常困扰业主通行。五、业主对原告的不满意率达99%。2013年9月26日做了业主访问，受调查98户，其中97户对物业服务表示失望，被调查业主均实名制签名，汇总表各梯业主代表签名确认。六、《置信花园物业管理合同》约定“合同有效期2012年4月1日至2014年3月31日止”，故自2014年4月1日起的费用，不能列入欠费清单。综合上述，被告欠费不是不交，而是原告没有起到应有的作用，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告郑行亮系厦门市海沧区嵩屿南二里60号401室（海沧区“置信花园”60号401室，建筑面积88.6平方米）业主。原告银之座物业公司于2012年6月27日与厦门市海沧区置信花园业主委员会签订一份《置信花园物业管理合同》，约定由原告对置信花园小区进行物业管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境、公共秩序的管理、维护及车辆停放；原告提供三级物业服务，服务标准按《厦门市住宅物业服务等级标准》（2008年）执行；物业管理收费标准：多层住宅每月每平方米0.65元，小高层住宅每月每平方米0.85元，公共设施维护费每月每平方米0.2元；公共设施维护费由原告代收代管，原告不收手续费，业主委员会不计利息，每个季度原告提供一份详细清单上报业委会；公共设施的小修及急修的维修费用，由保修业主和梯代表签字后进行维修，每月汇总报业委会审议、备案，经业委会确认后从公共设施维护费中支出；合同正常期限为二年，自2012年4月1日起至2014年3月31日止，期间乙方若达不到管理等级水平且小区业主代表大会业主表决权2／3不满意，则此合同自动终止，双方立即交接；物业管理费每季度收一次，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金。因主张被告欠缴物业管理相关费用，故原告于2015年10月29日诉至本院。
另查明：
一、原告庭审举证《欠费清单》，拟证明被告的欠费情况。《欠费清单》载明被告物业面积为88.6平方米，欠缴2013年7月1日至2014年12月31日期间的管理费1355.58元、2012年7月1日至2014年12月31日期间的公维金531.6元、2012年1月1日至2013年12月31日期间的电梯公摊147.6元；以及按每日3‰标准计算的违约金1392.8元，合计3427.58元。就此，被告质证认为，欠费时间点没有问题，但具体数字因为不知道计算公式无法认可。
二、原告庭审还举证照片、保安工作交接表、会客登记表，拟证明其为案涉小区提供物业服务的事实。被告质证认为：对照片没有异议；关于保安工作交接表，现在小区基本人员配置不合理，人员少，不专业；包括小区电工都是不固定的，有停电才去其他小区叫电工维修；会客登记表，如同虚设，只是为了应付检查，小区经常门户洞开。
三、被告庭审举证厦门日报照片二份，拟证明原告物业服务资质不好，服务水平很低。其中2014年12月16日的报道内容是“市建设局通报2014年物业服务企业资质检查第一批结果”，报道称原告银之座物业公司被厦门市建设局列入企业资质“黄色名单”，需要整改；另一份报道内容是部分小区和楼盘的电梯检验合格率低。就此，原告质证认为“厦门日报这个报道跟我们没关系，报纸是15年的，起诉他的时间段和报纸没有交集。时间不一致”。
四、被告还举证照片一组，拟证明原告未经同意砍树，造成小区树的损坏和噪音；路障损坏，原告没有追究肇事者责任，管理混乱；小区信箱被破坏，原告没有保护业主财产；原告没有进行清洁工作，小区存在乱张贴现象；小区路灯基本不能用；联通机房乱停车，还有拾荒者把小区当成储藏厂，收件存放；快递人员在小区分拣邮件快件。就此，原告质证认为：“照片不能代表什么，主要是业主恶意欠费，导致我们后续服务跟不上。前面两张照片砍树是为了修剪，因为业主反映遮住阳光，所以修剪。路障损坏是牵涉到欠费的问题，公维金都没有，没法维修。整理邮件是快递临时来弄，不是长期这么弄。停车的问题每个小区都有，没有空间来停放。路灯损坏这涉及到恶意欠费，没有公维金来维护维修。卫生是偶尔做一点不好，不会每天都那么完整”。
五、被告庭审还举证“业主满意调查表”（照片打印）二份，拟证明大部分业主对原告服务不满意。就此，原告质证对真实性不予认可。
六、原、被告双方庭审陈述，上一届置信花园业主委员会任期届满后，未能成立新一届业主委员会，案涉小区目前没有业主委员会。
上述事实有原告提交的《置信花园物业管理合同》、《欠费清单》、照片、保安工作交接表、会客登记表，被告提交的照片（含厦门日报照片、“业主满意调查表”照片），以及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告银之座物业公司与置信花园业主委员会于2012年6月27日签订的《置信花园物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。2014年4月1日之后，虽然合同到期，但在新的业主委员会成立之前，原告继续为置信花园小区提供物业服务，被告郑行亮也客观上因此获得了服务的利益，双方事实上形成了不定期的服务合同关系，双方的权利义务可以按照前述的《置信花园物业管理合同》确定。根据查明的事实，可以认定原告在小区物业管理服务中存在不足和瑕疵，但是不能认定其未按照合同履行其基本和主要的管理服务义务。小区物业管理服务是否到位，关系到业主的切身利益和感受，原告应当虚心听取业主的意见，努力在实际工作中不断改进、提升自己的物业服务质量和水平。另一方面，物业管理也关系到作为物业服务公司的原告的权益，从常理角度，让业主不满而拒缴费用显然也非原告所乐见。从宏观角度言，案涉小区的区位、规划、周边生存经营的业态、物业服务的成本变化及收费标准，以及小区业主的共识及业委会是否有效运作等等因素，都与物业管理服务相关，需要业主与物业公司双方共同努力予以改进或解决。业主对于物业服务的不足和瑕疵，可以要求改进，但不能直接拒交物业管理费用。被告拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据，另一方面，从长远和全面的角度看，恐也不利于全体业主的利益。斟酌本案情形，对于原告主张被告支付违约金，本院不予支持。对于原告主张的物业管理费1355.58元、公共维修金531.6元，被告对于欠费时段无异议，经本院核算，原告主张的相应数额符合合同的约定，本院予以认定并支持。至于原告主张的电梯公摊，因未提供费用发生及分摊计算的相关证据，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告郑行亮于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司所欠的2013年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1355.58元、2012年7月1日至2014年12月31日期间的公维金531.6元；
二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元减半收取25元，由原告厦门银之座物业管理有限公司负担5元，由被告郑行亮负担20元。被告负担部分并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈基周
二〇一五年十二月八日
书记员 许 晔
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……