浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉善民初字第118号
原告：范莉。
委托代理人：袁建勋。
被告：沈琪。
委托代理人：曹晨。
第三人：柯天从。
委托代理人：易炳权。
原告范莉与被告沈琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月11日立案受理后，依法由代理审判员雷婷婷适用简易程序于2013年2月28日公开开庭进行了审理。后根据原告的申请，本院依法追加了柯天从作为第三人，于2013年5月30日组成合议庭再次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。第二次庭审中，原、被告及第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范莉起诉称：2012年7月4日，原告范莉与被告沈琪签署《房地产转让协议》书一份，约定被告将其所有的位于嘉善县西塘镇北栅街朝南埭43号的房屋（建设面积为89.28平方米）转让给原告，房屋转让价格为2900000元。协议签订后，原告付清了全部房款，并于2012年8月31日办理了房屋产权变更登记手续。现因原告多次要求被告办理上述房屋的交付手续未果，为了保护原告的合法权益，特请法院起诉，请求判令：1、被告立即将位于嘉善县西塘镇北栅街朝南埭43号的房屋向原告办理交付手续；2、被告赔偿原告房屋租金损失暂定100000（暂计算至2012年12月31日，其后按市场价计算至实际交房之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈琪答辩称：我方已经按照双方的协议将涉案房屋交付给原告，转让后租金由原告收取，我方认为已履行了义务，请求法庭驳回原告诉请。
第三人柯天从答辩称：被告与第三人于2010年10月7日签订了一份租赁协议，租赁期限六年（从2010年10月7日起至2016年10月7日止）。租赁协议签订后，第三人依协议约定向被告支付了首期的租金13.5万元及租赁保证金3万元。2011年9月30日，第三人向被告支付了第二期的租金13.5万元。2012年9月30日，第三人欲支付第三期租金时，被告告知第三人该房屋已经出售，不再接受第三人支付的租金，并于2012年10月15日出具一份书面声明，要求第三人将租金支付给新的房屋所有人。为此，第三人欲将第三期的租金13.5万元支付给原告，但原告要求重新订立合同并拒收租金，导致第三人无法支付租金。后第三人将该租金提存于嘉善县公证处。被告未在房屋出售时告知第三人，也没有妥善地安排好第三人与原、被告做好相应的交接工作，导致第三人无法支付租金，且其向被告交付的租赁保证金3万元也在被告处，没有交接给原告。第三人认为，被告与第三人之间就房屋出租事宜所订立的租赁协议在先，根据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁协议的效力。故要求请求法院依法维护承租人的合法权益，依法保障租赁协议得到完全、继续履行。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、房地产转让协议书一份，证明原告与被告已经就该房产签订了转让协议书的事实和具体内容，房屋转让价格为2900000元。
2、收条二份、银行个人结算业务申请书一份，证明原告已将上述房产协议书约定的2900000元购房款全部支付给被告。
3、房屋所有权证一份、契证一份，证明诉争房产已于2012年8月13日过户给原告，原来的房屋所有人是被告沈琪。
4、查询记录复印件二份、律师函复印件二份，证明其一原告于2012年11月2日委托浙江民禾律师事务所陆大海、邵慧琴律师向柯天从发出律师函。由于原告不知承租人的地址及信息，根据被告提供的二个姓名及被告提供的上海地址，原告代理人向上海以及诉争房屋所在地发送律师函；其二这二份律师函分别于2012年11月6日由诉争房屋所在地尹晓阳签收，另一份于2012年11月7日由王军（员工代）签收；其三律师函中已明确载明了代理律师的姓名、地址及电话等联系方式。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、房地产转让协议书一份，证明本案原告清楚该房屋在买卖时是处于租赁期间的，该房屋在租赁期间的租金自2012年9月30日起归本案原告所得。
2、场地租赁协议一份，证明本案被告即原房东将该诉争房屋出租给柯天从的事实。在房屋买卖时，本案被告已告知了本案原告，并将租赁协议复印给了本案原告。该租赁协议的租金收取时间与房地产转让协议中的租金时间是一致的，从而证明了本案原告是知道房屋出租事实的。
第三人向本院提供如下证据：
1、场地租赁协议一份，证明房屋在买卖时，我们是承租在先，但没有人通知我们，侵犯了我们优先权。我们前二期交付租金时，沈琪都是出具收据的，但第三期租金交付时沈琪不收。
2、招商银行网上转帐汇款单复印件一份，证明在房屋出售时《场地租赁协议》正在履行。
3、收款收据复印件一份，证明在房屋出售时《场地租赁协议》正在履行。我们在交付租金时，需沈琪出具收据。
4、柯天从致沈琪的电报复印件一份，证明柯天从要求沈琪就房屋的相关租赁事宜做好交接工作。
5、柯天从致范莉的电报复印件一份，证明柯天从要求范莉就房屋的相关租赁事宜做好交接工作。
6、公证书复印件一份，证明因原、被告都不收租金，致使无法支付，柯天从将第三期的租金13.5万元（受益人为范莉）提存于嘉善县公证处。
7、声明复印件一份，证明我方2012年9月30日要交租金时，但沈琪不收，沈琪于2012年10月15日书面通知柯天从，房屋已于2012年9月出售，要求柯天从直接对接房屋所有人。从内容上看沈琪是2012年9月将涉案房屋出卖，但与前的房屋转让协议是有矛盾的，时间不一致。这里面并没有写明新的房屋所有人是谁。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告及第三人对原告提供的证据1、2、3没有异议，本院依法对其予以确认；被告及第三人对原告提供的证据4均有异议，本院认为该证据中挂号记录系公文书证，且第三人也自认确实有收到，故本院依法对该证据予以确认。原告及第三人对被告提供的证据1真实性没有异议，本院依法对该证据的真实性予以确认；第三人对被告提供的证据2真实性没有异议，原告对该证据的真实性无法确认，结合庭审中查明的事实，本院认为该证据系被告与第三人签订的协议，是双方真实意思的表示，故本院依法对该证据的真实性予以确认。原告和被告对第三人提供的证据2、3、6、7的真实性没有异议，本院依法对真实性予以确认；原告和被告对第三人提供的证据1的证明内容有异议，本院结合其他证据，依法对该证据的真实性依法予以确认；原告对第三人提供的证据4、5均有异议，被告对第三人提供的证据4确实收到没有异议，对证据五表示不清楚，本院认为该证据上有电信公司的盖章，系公文书证，故对该证据的真实性依法予以确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年6月13日，原告与被告签订《房地产转让协议书》一份，该协议约定：被告将其所有的座落于嘉善县西塘镇北栅街朝南埭43号，建筑面积为89.28平方米的房屋转让给被告，房屋总价为2900000元；付款方式为：原告于2012年6月13日前支付购房定金250000元，剩余房款2650000元必须于2012年7月13日付清；被告承诺签订本协议时与该房屋的承租方无任何纠纷，协议签订前与承租方的一切法律责任均由被告承担；该房屋的租金至2012年9月30日起归原告收取。原告按照约定支付了全额购房款，被告也为原告办理了房屋过户手续。
另查明，2010年10月7日，被告与第三人柯天从签订了《场地租赁协议》一份。该协议约定：被告将上述涉案房屋承租给第三人，租赁期限为6年，从2010年10月7日至2016年10月7日止；第一年至第三年每年的租赁费用为1350000元，第四年至第五年的年租赁费用为1450000元，第六年的年租赁费用为150000元；同时第三人向被告缴纳保证金30000元，此保证金可冲减第六年租赁费（保证金未冲减租赁等费用的，在合同终止、解除或无效的情况下，被告应当无息返还给第三人）；租赁费用按照一年付一次，每年的9月30日前交付全年的租金，如未及时支付则由被告每日加收第三人应缴当年租赁费用的千分之三滞纳金，如按照协议约定到期30日内仍未支付租赁费用，则第三人违约，被告有权停止第三人的经营权并以第三人财产及保证金抵扣所欠费用；第三人首次支付租金135000元，保证金30000元，共计165000元于2010年10月8日前支付。该协议签订后，第三人按照约定向被告支付了保证金30000元，并按约支付了第一年、第二年的租金。2013年1月8日，第三人将涉案房屋第三年的租金135000元向浙江省嘉善县公证处予以提存。现该房屋由第三人在租赁使用。
现原告起诉至本院要求被告交付房屋并支付相应的租金损失。由于各方分歧较大，本院无法调解。
本院认为：原、被告签订的房地产转让协议合法、有效，被告与第三人签订的场地租赁协议亦合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的房地产转让协议，原告已经按约履行了其支付房款的义务，被告也已经按约履行了其协助办理过户手续的义务。而根据被告与第三人签订的场地租赁协议，涉案房屋在被告出卖给原告前已经由第三人合法承租。在租赁的有效期内，被告将案房屋出卖给原告，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故该租赁协议在原告与第三人之间继续有效。对于原告认为被告未告知其租赁的具体情况，根据原、被告签订的《房地产转让协议》，该协议明确约定了涉案房屋的租金至2012年9月30日由原告收取，该约定与《场地租赁协议》中被告与第三人对与租金的支付时间每年的9月30日前交付全年的租金也是相一致的，且《房地产转让协议》中未写明关于房屋交付时间，表明原告对涉案房屋上存在第三人租赁的相关情况是知情的。至于原告所称的租赁保证金30000元被告未交付给原告，并不影响本案被告已经履行交付房屋的事实。故本院对于原告要求被告交付涉案房屋及赔偿租金损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告范莉的全部诉讼请求。
本案受理费2300元，由原告范莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 范爱民
代理审判员 雷婷婷
人民陪审员 肖海荣
二〇一三年十月八日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。