鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1332号
上诉人(原审原告)：宋琛智，男，1989年7月15日出生，汉族，现住鄂尔多斯市。
上诉人(原审原告)：马振彪，男，1951年8月7日出生，汉族，现住鄂尔多斯市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：任彦兵，内蒙古品实律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘强，女，1967年9月15日出生，汉族，现住鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：贾建国，男，1966年5月3日出生，准格尔旗煤管局职工，住址同上，系刘强丈夫。
被上诉人(原审被告)：吕宁，女，1969年11月10日出生，汉族，现住鄂尔多斯市。
上诉人宋琛智、马振彪因与被上诉人刘强、吕宁案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初5696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马振彪及其委托诉讼代理人任彦兵，被上诉人刘强的委托诉讼代理人贾建国到庭参加诉讼，被上诉人吕宁经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
宋琛智、马振彪上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人提供了2012年5月1日至今的物业费票据和争议房屋的装修、家具、天然气、网络的接入、供暖费等相关票据以及开发商的证明，用于证明在查封之前，已经合法占有争议房屋。2012年3月20日，上诉人马振彪与被上诉人吕宁等人签订的《自愿还款协议书》一份，主要内容为上诉人马振彪代被上诉人吕宁偿还银行贷款250万元，被上诉人吕宁夫妇将涉案房屋以150万元抵顶给上诉人马振彪，且争议房屋的贷款50万元有上诉人偿还，以及签订该协议时被上诉人吕宁向上诉人交付房屋的相关手续，包括商品房买卖合同等。2012年4月28日，上诉人马振彪代被上诉人吕宁偿还了银行贷款250万元，2012年5月31日，马振彪付清涉案房屋所欠银行50万元的按揭贷款。这些证据都可以证明被上诉人吕宁已经向上诉人交付了涉案房屋的相关手续，包括房屋的钥匙及商品房买卖合同等。鄂尔多斯市大磊房地产开发有限公司出具的证据、退房证明及商品房买卖合同注销备案申请表，结合被上诉人吕宁的陈述，可以证明非因上诉人自身原因未办理过户登记。另外，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第59条：”以房抵债协议的债权人提起案外人执行异议之诉，用于抵债的房屋尚未办理房屋权属变更登记手续，申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且债权人已经合法占有该房屋，债权人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持，但债权人与被执行人恶意串通损害申请执行人利益的除外”的精神，上诉人一审的诉讼请求应当予以支持。
刘强辩称，不同意上诉人的诉讼请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
吕宁未到庭，亦未提供答辩意见。
宋琛智、马振彪向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买的位于东胜区大磊馨视界住宅小区8号楼2单元1004房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告马振彪与原告宋琛智达成的以总价80万元的价格抵顶大磊馨视界住宅小区8号楼2单元1004房屋买卖协议合法有效，并确认该房屋对原告宋琛智所有；3、判令二被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：被告刘强诉被告吕宁民间借贷纠纷一案中，经刘强保全申请，该院于2012年8月17日作出（2012）东法民初字第4882号民事裁定书，将涉案房产予以查封，该院于2012年10月13日作出（2012）东法民初字第4882号民事判决书，判决被告吕宁偿还原告刘强借款100万元，吕宁不服提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2013年3月14日作出（2013）鄂中法民终字第7号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，被执行人吕宁未履行判决书所确定的义务，刘强向该院提出强制执行申请。后案外人马振彪、宋琛智向该院提出执行异议，该院于2016年1月28日作出（2016）内0602执异9号执行裁定书：”本院认为，案外人马振彪、宋琛智的异议请求均不能成立，理由是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条......的规定可知，能够排除执行需满足如上情形。本案中，马振彪称其与被执行人吕宁签订《自愿还款协议书》时，便将异议房产交付给宋琛智所有以抵顶案外人马振彪所欠债务，案外人宋琛智、马振彪均未能举证证明相互之间的抵顶关系，故不能证明二者之间抵顶关系的真实性。综合本院执行人员与被执行人吕宁于2013年9月10日所作的谈话笔录以及案外人在异议申请书中的陈述来看，均与案外人所述居住事实相矛盾，不足以证明案外人宋琛智在本院对异议房屋采取查封措施前已实际占有。案外人在没有证据或者证据不足以证明其主张的事实的情况下，应自行承担不利后果。综上，案外人马振彪、宋琛智的异议请求不符合上述能够排除本院执行的情形，故不能成立，且异议房屋登记在被执行人吕宁名下，依据不动产物权登记生效的原则，本院对该房屋采取执行措施并无不当。依照......裁定如下：驳回案外人马振彪、宋琛智的执行异议”。
另查明，原告马振彪与被告吕宁等人于2012年3月20日签订《自愿还款协议书》一份，主要内容为吕宁、宋秋杰二人在鄂尔多斯银行贷款300万元，由马振彪等五人提供担保，因借款人无力偿还贷款，借款人与担保人签订该合同约定借款人的贷款由担保人共同偿还，其中马振彪承担250万元，借款人宋秋杰与吕宁将其名下的涉案房屋以150万元的价格抵顶给马振彪，该房屋未还银行贷款本息约50万元由马振彪负责偿还，签订该协议时借款人向马振彪交付房屋相关手续，并在担保人代为履行还款责任后10个工作日内办理相关的房屋过户登记手续。2012年4月28日，马振彪偿还了上述贷款及利息。2012年5月18日二原告签订《抵押协议》一份，内容为：”马振彪将吕宁抵顶我的位于鄂尔多斯市东胜区大磊地产8号楼2单元1004号房屋抵顶给宋琛智，抵顶价格为捌拾万元整，双方再无其他任何纠纷”。2013年3月25日大磊房地产公司向原告出具收据两份，其中收取涉案房款163800元、贷款348756．97元，同日，工商银行鄂尔多斯锦秀苑支行出具个人贷款结清证明，证实吕宁于2010年1月20日申请的贷款61万元已于2012年5月31日本息全部结清。
又查明，涉案房产登记所有权人为被告吕宁，已办理网签登记。2016年1月25日，大磊房地产公司出具证明一份，内容为：兹2012年5月31日前，我公司曾收到吕宁的通知，吕宁称已经将其所有的位于东胜区大磊馨视界住宅小区住宅8-2-1004室抵顶给了宋琛智（马振彪）。同时，吕宁要求我公司为宋琛智（马振彪）办理过户手续，并承诺剩余房贷由宋琛智（马振彪）向我公司付清。2012年5月31日，我公司同意贷款行从我公司账户扣款512556．97元代为清偿该房屋剩余贷款。2013年3月25日，马振彪通过个人账户如实的向我公司账户付清了上述代为清偿的剩余房款。此外，从2012年5月开始，宋琛智（马振彪）等人曾多次要求办理过户手续，并与吕宁沟通好，由吕宁办理退房手续，再由我公司直接将房屋商品房买卖合同签订于宋琛智名下，但又因吕宁本人和本房屋手续等原因无法办理过户手续，拖延了过户手续的办理，后又因房屋被查封搁置至今，上述情况属实，特此证明。2013年3月25日，大磊房地产公司向鄂尔多斯市房管局产权处申请退房。
一审法院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人认为执行行为侵害或者影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼，案外人执行异议之诉的原告是认为自己对执行标的物享有足以阻却执行的实体权利而以诉的形式向执行法院主张权利的人，二原告在执行过程中对涉案房产已提出书面异议，该院作出执行裁定书，驳回了二原告的异议，二原告于2016年4月26日领取了裁定书，并在15日内提起了本案诉讼，故二原告的主体适格，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定。案外人执行异议之诉的诉讼目是请求法院判令停止执行机构对标的物的继续执行，解除查封措施不属于本案的审查范围，该院不予处理。关于原告主张的停止对涉案房屋执行的请求，执行异议之诉案件中应当限制当事人自认原则，适当的加重案外人的举证责任，根据被告吕宁与原告马振彪签订的自愿还款协议及二原告之间签订的抵押协议可确定，协议约定在马振彪作为担保人代为履行还贷责任后10个工作日内办理过户手续，但未进行办理，不能证实涉案房屋由吕宁已交付马振彪，也不能证实马振彪对未过户不存在过错，二原告主张马振彪将房屋抵顶给宋琛智，但没有证据显示双方之间存在借贷关系以及宋琛智向马振彪履行了借贷义务，故不能证实二人之间真实的债权债务关系，大磊房地产公司向原告宋琛智出具的收款收据及向房管局申请退房均在涉案房屋查封日期2012年8月17日以后，不能证实查封之前房屋的转移情况。原告提交的关于合法占有房屋的证据大部分发生在房屋查封以后，2012年8月17日前的凭证较随意，无正规合同及票据，不足以证实查封之前房屋的占有情况，对此原告应承担举证不能的不利后果，查封后的房屋占有情况不能对抗法院的查封与执行，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，故该院对原告停止执行的诉讼请求不予支持。
关于原告确认合同有效及确权的请求，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中当事人未主张二原告之间的合同无效，也没有证据显示合同无效，故二原告之间形成的协议为有效协议，但该协议仅形成债权债务关系，并不发生物权变动，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，未经登记不产生物权的效力，故不动产物权在登记之前不发生转移，故该院对原告确权的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、确认原告马振彪与原告宋琛智达成的《抵押协议》有效；二、驳回原告宋琛智、马振彪的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由二原告负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了王俊生、贺明清、孙飞的证人证言，拟证明2012年4月28日马振彪付清250万元贷款及利息。2012年5月31日付清涉案房屋全部贷款的事实。被上诉人吕宁夫妇将涉案房屋交付于马振彪。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人刘强质证称对证人证言的真实性及所陈述的内容不清楚。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证人证言客观真实，与待证事实具有关联性，结合上诉人一审时提供的证据，能够形成证据链条，本院予以采信。对一审查明的案件基本事实当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，上诉人马振彪按照《自愿还款协议书》中的约定，于2012年4月28日，代被上诉人吕宁偿还了250万元的贷款及利息。并交清了涉案房屋剩余的按揭贷款。被上诉人吕宁依约将涉案房屋交付上诉人马振彪。马振彪又将涉案房屋抵顶给了上诉人宋琛智，这一系列过程均发生在涉案房屋查封之前，且能证明上诉人马振彪、宋琛智与被上诉人之间存在真实的借贷关系以及房屋抵顶关系，马振彪与宋琛智签订的《抵押协议》有效，且上诉人马振彪、宋琛智已经实际占有使用涉案房屋。上诉人马振彪、宋琛智与被上诉人吕宁之间并不存在串通损害申请执行人利益的情形。结合《最高人民第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第59条：”以房抵债协议的债权人提起案外人执行异议之诉，用于抵债的房屋尚未办理房屋权属变更登记手续，申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且债权人已经合法占有该房屋，债权人请求排除对该房屋强制执行的，应当予以支持，但债权人与被执行人恶意串通损害申请执行人利益的除外”的会议精神，上诉人宋琛智、马振彪关于停止对执行标的的执行的上诉请求成立，予以支持。对于上诉人主张确认房屋所有权的诉讼请求，一审对此裁判理由正确，本院对该项上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初5696号民事判决中的第二项，即驳回马振彪、宋琛智的其他诉讼请求；
二、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初5696号民事判决中的第一项；
三、停止对位于东胜区大磊馨视界住宅小区8号楼2单元1004房屋的执行。
一审案件受理费11800元，二审案件受理费11800元，由被上诉人刘强负担。
本判决为终审判决。
审判长 边 晓 燕
审判员 哈斯巴雅尔
审判员 苗 繁 盛
二〇一七年十月二十七日
书记员 旗 香 渊