福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第5156号原告福州融侨物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林文镜，董事长。委托代理人郑淑琼，唐山，福建创元律师事务所律师。被告郭壮辉，男，1975年2月15日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市仓山区。委托代理人陈晓艳，女，1982年12月7日出生，汉族，住福州市仓山区，系被告妻子。原告福州融侨物业管理有限公司与被告郭壮辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告融侨物业管理有限公司委托代理人郑淑琼，被告郭壮辉委托代理人陈晓艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都丽岛2号楼1102单元业主（房屋建筑面积为138平方米）。2006年11月25日，被告同福建融侨集团有限公司签订《江南水都三期（1#-7#）补充协议（商业贷款方式适用）》（以下简称“协议”），确认接受原告所提供的物业服务。协议约定，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，房屋1#-6#（2层-17层）物业服务费按建筑面积每月1.5元／平方米收取（不含公摊水电费）。协议签订后被告按约为原告提供物业管理服务。被告从2013年1月1日起即开始拖欠物业管理费，原告几经催讨，但被告仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务。2013年6月1日起原告将高层单元的物业服务费标准调整为按每月1.75元／平方米。被告拖欠的物业管理费共计8038.5元。依据协议约定，被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金，故被告应向原告支付从2013年1月1日起逾期缴纳物业服务费的滞纳金共计4099.6元（暂计至2015年10月）。另根据协议约定，由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算，被告每月应向原告支付水电公摊60元。综上，原告诉请判令：1.被告立即向原告支付福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都丽岛2号楼1102单元的物业服务费8038.5元（从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年10月）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费违约金4099.6元（按逾期支付物业服务费的日万分之五计算，从2013年1月起至实际还清之日，暂计至2015年10月）；3.被告向原告支付水电公摊费2040元（从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年10月）；4.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1.原告方擅自提高物业服务价格，从未征求被告意见，被告屡次要求原告出示提高物业服务价格的合法程序材料，但原告均无法提供。原告方在证据中提供的《关于江南水都丽岛意境5B项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》，被告系第一次看到，被告认为该程序不合法，也不能证明内容的真实性。至于其中提到的55％业主同意提价要求，没有任何证据佐证；2.原告物业服务态度恶劣，其相关工作人员多次野蛮对待被告及家人，故被告不同意提价要求；3.被告曾多次要求并同意按原物业费标准缴纳物业费，但原告方不同意，被告并非有意拖延缴纳物业费，故不同意缴纳滞纳金；原告所主张的滞纳金计算方法也是有问题的；4.被告房屋的建筑面积为133.89平方米，而不是原告所说的138平方米，故要求原告退还长期以来多收的物业费。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.身份证复印件，证明被告的身份情况；A2.《接楼通知书》、A3.《江南水都·丽岛（业主）基本情况登记表》，证明被告系福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都丽岛2号楼1102单元的业主，单元房产建筑面积为138平方米；A4.《江南水都·丽岛前期物业服务合同》，证明融侨（福建）房地产有限公司将江南水都·丽岛委托原告进行前期物业管理服务；A5.《江南水都三期（1#-7#）补充协议（商业贷款方式适用）》，证明原告为被告提供物业管理服务，协议就物业服务费标准与逾期违约金等作了具体约定；A6.融物函（2013）27号、30号、31号《关于江南水都丽岛／意境5B项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》，证明自2013年6月1日起，原告将高层单元的物业服务费标准调整为按每月1.75元／平方米收取；A7.律师函、A8.EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：1017459508312），证明2014年10月16日原告委托福建创元律师事务所向被告发出律师函，要求被告履行缴费义务；A9.物业服务费催缴通知书、A10.EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：1063304496911）、A11.快递投递情况网络查询结果，证明2015年4月2日，原告向被告发出物业服务费催缴通知书，要求被告履行缴费义务，被告已签收，但未回应。被告质证意见：A1无异议。A2真实性无异议。A3真实性有异议，实际产权面积为133.89平方米，不是原告所说138平方米。A4无异议。A5中违约金条款有异议，我方并不同意涨价，愿意按原先的物业费标准缴纳物业费，但不同意缴纳涨价部分。我方不是不交物业费，故我方不存在违约。A6真实性有异议，从没看到过。A7、A8无异议。A9、A10、A11真实性无异议，但对物业费的计算方法有异议。被告向本院提交如下证据：B.产权证，证明被告是诉争房屋产权人，登记的产权面积为133.89平方米。原告质证意见：真实性无异议，原先物业费收取是以业主自己填写的业主情况登记表为准，现被告有提交产权证，我方也愿意按实际面积收取物业费。对原、被告提交的证据，本院分析、认证如下：一、被告对原告提交的证据A1、A2、A4、A5、A7-A11真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以采信。原告有提交证据A3、A6原件核对，对上述两份证据的真实性本院予以采信。二、原告对被告提交的证据B真实性无异议，对该份证据真实性本院予以采纳。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告郭壮辉系福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都三期（丽岛）2号楼1102单元业主，房产建筑面积为133.89平方米。2006年8月25日原告同融侨（福建）房地产有限公司签订《江南水都·丽岛前期物业服务合同》，约定：原告为江南水都·丽岛小区提供前期物业管理服务，合同期限自2008年2月29日开始至小区首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日止；房屋竣工验收合格交付业主后的物业管理费标准为：按建筑面积每月每平方米1#-6#楼（2-17层）按1.5元／平方米收取，1层按1.05元／平方米收取；7#-20#楼（2-9层）按1.35元／平方米收取，1层按0.95元／平方米收取（均不含水电公摊费）；交费时间为每个月10日前缴纳；若融侨（福建）房地产有限公司或业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务旨的万分之五交纳滞纳金。2006年11月25日，被告郭壮辉与上述房屋的开发商签订了《商品房买卖合同》以及《江南水都三期（1#-7#）补充协议（商业贷款方式适用）》，约定上述《江南水都·丽岛前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。2013年6月1日，原告依程序经小区双过半业主同意（832户业主，占小区业主总户数55.13%，建筑面积96730.17平方米，占小区总建筑面积54.76%），调整了物业收费标准，其中小高层为1.6元／月／平方米，高层为1.75元／月／平方米。因被告自2013年1月1日起未缴纳物业费，原告通过委托律师发函等方式向被告催收欠缴的物业费等。本院认为，原、被告间的物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费，符合合同约定及法律规定。依据《前期物业管理服务协议》、融物函（2013）27号、30号、31号《关于江南水都丽岛／意境5B项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》之约定，本院核定被告应缴纳的物业费用为：2013年1月1日至2013年5月31日期间，以1.5元／月／平方米的标准缴纳为1004.18元（1.5元／月／平方米5月133.89平方米）；2013年6月1日起至起诉日止，以1.75元／月／平方米的标准缴纳为7029.23元（1.75元／月／平方米30月133.89平方米）。被告辩称原告自2013年6月1日起单方面调高物业费标准的行为违反法律规定，对此，本院认为，根据原告提交的融物函（2013）27号、30号、31号《关于江南水都丽岛／意境5B项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》可以确认，原告调整物业费已依程序经小区双过半业主同意（832户业主，占小区业主总户数55.13%，建筑面积96730.17平方米，占小区总建筑面积54.76%），该调整程序符合《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条“……如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准……”的规定，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告未及时缴纳物业费，已构成违约，被告应当向原告支付逾期付款违约金，现原告诉请要求被告按日万分之五逾期支付自2013年1月起违约金的请求，本院予以支持。关于原告诉请的公摊水电费问题，本院认为，根据《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条的规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用……公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取”。原告主张被告应缴纳2013年1月起的水电公摊费用2040元，因双方在合同中未约定水电公摊费的收取标准，且原告未能提供证据证明该项收费经过公示或经被告确认，故本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条，《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条的规定，判决如下：一、被告郭壮辉于本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司缴纳自2013年1月1日起至起诉日止拖欠的物业服务费8033.41元及违约金（按日万分之五标准，自2013年1月1日起，按每月应缴纳的物业费，分别计算至2015年11月30日止）；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用155元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担22元，由被告郭壮辉负担133元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺代理审判员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一六年五月十六日书 记 员  邱仕鹏