福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民初字第34号
原告吴克兴，男，汉族，居民，户籍地明溪县，现住明溪县。
委托代理人陶文华，福建闽佑律师事务所律师。
被告明溪县明华房产开发有限公司。住所地明溪县。
法定代表人邱居铿，系该公司总经理。
委托代理人阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
委托代理人任建萍，福建归化律师事务所律师。
原告吴克兴与被告明溪县明华房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴克兴的委托代理人陶文华，被告明溪县明华房产开发有限公司的委托代理人任建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴克兴诉称，2013年4月2日原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：被告将位于明溪县雪峰镇金家路151号的万乘华府第9幢第7单元2—702号房出售给原告，总价款为609279元人民币；出卖人应当在2013年9月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。合同还约定如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人零元违约金，出卖人负责整改直至达到约定的标准。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款609279元人民币，被告于2013年12月2日将不符合约定条件的商品房交付给原告，且因被告的原因，原告至今仍无法取得房屋所有权证书。为此，请求判令：1、要求被告按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2014年8月30日止的逾期取得房屋权属证书违约金23159元及从2014年8月31日起至被告办妥房屋所有权初始登记手续之日止的逾期取得房屋权属证书的违约金；2、要求被告对不符合交房条件的项目立即进行整改。
被告明溪县明华房产开发有限公司辩称，《商品房买卖合同》对逾期办证违约金已作出明确约定为零%，合同双方应按照合同的约定履行义务。原告如果认为《商品房买卖合同》的约定违背其意愿、不是其真实意思表示、存在重大误解、显失公平，应当在法定的期限内行使法律赋予的向人民法院申请撤销或变更该条款的权利，行使撤销权的法定期限是一年且这一年是除斥期间。但是原告在合同签订后长达两年多的时间里均未行使撤销权，现已不再具有行使撤销权的权利。另原告有逾期付款行为，因原告自身的信用问题，直到2014年2月22日才付清购房款，依照《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，原告应当向被告支付逾期付款违约金和滞纳金。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当驳回。
原告吴克兴为证明自己的主张，提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明：2013年4月2日原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：被告将位于明溪县雪峰镇金家路151号的万乘华府第9幢第7单元2—702号房出售给原告，总价款为609279元人民币；出卖人应当在2013年9月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。合同还约定如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人零元违约金，出卖人负责整改直至达到约定的标准的事实；
2、提供《销售不动产统一发票》二张，证明原告分别于2013年4月10日支付189279元、2014年2月22日支付420000元，已付清全部购房款609279元的事实；
3、提供公共维修基金收据一张，证明原告按约交纳了公共维修基金的事实；
4、提供物业费收据一份，证明被告于2013年12月2日交付商品房的事实。
经庭审质证，被告认为：对证据1、2、3、4真实性没有异议。但对证据1《商品房买卖合同》认为该合同第十四条“关于产权登记的约定”明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”这就证明了原、被告双方对逾期办证违约金是有明确约定的，约定的违约金计算方式就是“自逾期之日起每日按买受人已付款的零%”，这是原被告双方真实意思表示，双方均应当遵照该约定行使权利和履行义务；对证据2认为原告于2014年2月22日付清余款420000元系逾期付款；对证据4证明的内容有异议，不能以物业公司的收费票据作为认定交房时间的依据。
被告为证明自己的主张，提供如下证据：
1、“万乘华府”交房单一份，证明交房时间是2013年12月12日；
2、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份（与原告提交的一致），证明《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3款：签订合同当日交付人民币189279元，余款420000元由买受人向银行办理按揭贷款；《合同补充协议》第八条第1款：买受人必须按规定时间付清全部款项，不论买受人以什么原因，未交清任何相关款项的，买受人均为不具备交房交接的条件。第十一条第2款中明确约定：若因银行按揭贷款不能在签订本合同之日起玖拾天内发放并支付给出卖人，买受人必须以按揭贷款额的每日万分之一支付滞纳金给出卖人。本案的双方当事人在2013年4月2日签订《商品房买卖合同》，因为原告自身的信用问题，银行并未在90日内发放贷款，按照该约定，原告必须从2013年7月2日起至2014年2月22日止以按揭贷款额420000元的每日万分之一支付滞纳金给被告。原告直到2014年2月22日才付清购房款，因此，交房日期应为2014年2月22日。
经庭审质证，原告对证据1、2的真实性均没有异议；但对证据2认为因合同未明确约定购房款的支付期限，且被告没有证据证明是因为原告的原因造成银行按揭贷款迟延发放，所以原告没有逾期付款行为。交房单可以证明实际交房时间是2013年12月12日。
本院分析认为，原告提交的1、2、3、4证据及被告提交的证据1、2能够证明原被告间的法律关系，与本案事实有关，具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
本院根据以上有效证据及当事人的质证意见认定以下事实：
2013年4月2日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同及《合同补充协议》。合同约定：被告将位于明溪县雪峰镇金家路151号的万乘华府第9幢第7单元2—702号房出售给原告，总价款为609279元人民币；出卖人应当在2013年9月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。合同还约定如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人零元违约金，出卖人负责整改直至达到约定的标准。合同还约定，买受人如未按合同约定的时间付款，买受人要承担逾期付款的违约责任。合同签订后，原告分别于2013年4月10日支付189279元、2014年2月22日支付420000元（该420000元系银行按揭贷款）购房款，被告于2013年12月12日将不符合约定条件的商品房交付给原告，原告至今仍未取得房屋所有权证书。
另查明：被告销售给原告的商品房至今未完成工程竣工验收，未办理房屋所有权初始登记。
本案双方争议的焦点为：被告是否应支付逾期取得房屋所有权证书违约金
原告认为：1、合同未明确约定购房款的支付期限，且被告没有证据证明是因为原告的原因造成银行按揭贷款迟延发放，所以原告没有逾期付款行为。交房单可以证明实际交房时间是2013年12月12日；2、原告未能在约定的期限内取得房产证系由于被告的原因，因此，被告无论是依照合同约定还是依照法律的规定，都不容置疑地应当承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》第十四条第2项里约定的违约金计算标准为零%，且原告与被告对该条款所出现的零%有各自的理解，但是，根据《中华人民共和国合同法》第41条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，由于被告系提供格式条款的一方，所以在出现两种解释时，应当作出不利于被告的解释，即作出本条约定零%违约金系没有约定违约金的解释。由于原被告没有约定违约金的计算标准，且损失数额难以确定，因此，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，被告应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准向原告支付自逾期之日起至原告取得房屋权属证书之日止的违约金。
被告认为：1、《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3款：签订合同当日交付人民币189279元，款余款420000元由买受人向银行办理按揭贷款；《合同补充协议》第八条第1款：买受人必须按规定时间付清全部款项，不论买受人以什么原因，未交清任何相关款项的，买受人均为不具备交房交接的条件。第十一条第2款约定：若因银行按揭贷款不能在签订本合同之日起玖拾天内发放并支付给出卖人，买受人必须以按揭贷款额的每日万分之一支付滞纳金给出卖人。本案的双方当事人在2013年4月2日签订《商品房买卖合同》，因为原告自身的信用问题，银行并未在90日内发放贷款，按照该约定，原告必须从2013年7月2日起至2014年2月22日止以按揭贷款额420000元的每日万分之一支付滞纳金给被告。原告直到2014年2月22日才付清购房款，因此，交房日期应为2014年2月22日；2、《商品房买卖合同》第十四条第2项“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”，对违约金已明确约定为零%，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。该约定是房屋买卖双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。既然合同对违约金约定为零%，被告应向原告支付的违约金为零，即无需向原告支付违约金。原告如果认为《商品房买卖合同》的约定违背其意愿、不是其真实意思表示、存在重大误解、显失公平，应当在法定的期限内行使法律赋予的向人民法院申请撤销或变更该条款的权利，行使撤销权的法定期限是一年且这一年是除斥期间。但是原告在合同签订后长达两年多的时间里均未行使撤销权，现已不再具有行使撤销权的权利。
本院认为：1、《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3款：签订合同当日交付人民币189279元，余款420000元由买受人向银行办理按揭贷款；《合同补充协议》第八条第1款：买受人必须按规定时间付清全部款项，不论买受人以什么原因，未交清任何相关款项的，买受人均为不具备交房交接的条件。第十一条第2款中明确约定：若因银行按揭贷款不能在签订本合同之日起玖拾天内发放并支付给出卖人，买受人必须以按揭贷款额的每日万分之一支付滞纳金给出卖人。虽然按揭贷款额420000元至2014年2月22日发放，但被告没有证据证明是因为原告的原因造成银行按揭贷款迟延发放，且被告于2013年12月12日向原告实际交房，视为被告放弃先履行抗辩权，交房时间仍应认定为2013年12月12日。被告要求原告支付逾期付款违金可另行主张权利。2、《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”该条款明确约定出卖人“应在商品房交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故该条款后半段表述中的“出卖人的原因”应指出卖人履行初始登记及交付资料等相关义务方面的原因。房屋所有权初始登记后买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，办理房屋权属登记应以买受人能实现这一目的为界定标准。如果出卖人未在约定期限内履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2014年12月12日将房屋交付原告使用，但被告销售给原告的商品房至今未完成工程竣工验收，未办理房屋所有权初始登记，已经构成违约。《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”中零%的“零”非手工书写，系盖“零”字印章。根据生活常理，印章是为了重复使用而预先刻制，被告未提供证据证明在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任、对该条款予以说明。结合本院受理的同为明溪县明华房产开发有限公司为被告的22件商品房销售合同纠纷案件中，《商品房买卖合同》第十四条内容、形式与本案完全一致，应认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，故对《商品房买卖合同》第十四条中的零%应当理解为没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，本案房屋已实际交付买受人原告使用至今，买受人逾期取得房屋权属证书的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据本案实际情况，本院酌情确定本案逾期取得房屋权属证书违约金按原告已付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十计算。
综上所述，本院认为，原告吴克兴与被告明溪县明华房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人意思表示一致的体现，内容于法不悖，属有效合同。被告销售给原告的房屋至今未竣工验收，应按合同约定对不符合交房条件的项目进行整改。被告于2013年12月12日将讼争房屋交付原告，但未按合同约定办理房屋所有权初始登记、将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，已经构成违约，应支付原告自2014年3月12日起至被告办妥房屋所有权初始登记之日止按已付购房款总额609279元，以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告明溪县明华房产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内按原告已付购房款总额609279元以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的标准向原告吴克兴支付逾期取得房屋权属证书违约金21879元（2014年3月12日至2014年8月30日）；
二、被告明溪县明华房产开发有限公司同时还应按原告已付购房款总额609279元以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的标准向原告吴克兴支付自2014年8月31日起至被告办妥房屋所有权初始登记手续之日止的逾期取得房屋权书证书的违约金；
三、被告明溪县明华房产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内按合同约定对不符合交房条件的项目进行整改。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费379元，由原告吴克兴负担21元，被告明溪县明华房产开发有限公司负担358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 游 鸿 程
审 判 员 陈 长 峰
人民陪审员 刘 文 静
二〇一五年三月九日
书 记 员 张桂花（代）
附：（2015）明民初字第34号相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。