上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10866号
上诉人（原审被告）：莱蕴仓储服务（上海）有限公司，注册地上海市浦东新区老港镇老芦公路536号1幢114室，主要营业地上海市松江区新桥镇茜蒲路368号5幢。
法定代表人：孙书琴，总经理。
委托诉讼代理人：李建英，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海昂高门窗有限公司，住所地上海市闵行区江川路1915弄150号6幢301室。
法定代表人：王相贵，总经理。
委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。
上诉人莱蕴仓储服务（上海）有限公司（以下简称莱蕴公司）因与被上诉人上海昂高门窗有限公司（以下简称昂高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莱蕴公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人昂高公司的原审诉请。事实和理由：2016年5月至7月租金不存在迟延支付的情形，已经由中介费抵扣，8月至10月因双方诉讼，而且被上诉人也不同意押金抵扣租金，故未实际交付。本次诉讼后，除去第三层房屋的押金，上诉人已经支付租金至2017年10月31日。被上诉人如果要解除租赁合同应当书面通知上诉人或书面催缴租金，但被上诉人没有书面通知，违反了延期支付租金应当给予上诉人一定宽限期的相关规定，因此被上诉人解除合同不符合约定与法定的条件。关于违约金，如果上诉人逾期支付租金，应当按照合同9-3条计算违约金。被上诉人没有提供物业管理服务，故上诉人不应当支付物业管理费，上诉人租赁房屋开始就没有支付物业费，被上诉人也没有主张。
被上诉人昂高公司辩称，其不同意上诉人莱蕴公司的上诉请求。合同责任是严格责任，租赁合同约定如果上诉人逾期支付租金超过15天，被上诉人可以解除合同并主张三倍租金的违约金。2016年10月前，上诉人未足额支付每一期租金，2016年10月后，上诉人才按照合同约定时间及金额支付租金，故被上诉人提起诉讼前，上诉人未按约支付租金。上诉人在房屋内储存商品，如果被上诉人不提供保安，上诉人不会储藏商品，而且上诉人物品没有丢失，因此被上诉人提供了物业服务。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年11月，昂高公司向一审法院起诉请求：1、解除昂高公司与莱蕴公司于2015年9月20日签署的《租赁合同》；2、莱蕴公司将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层房屋清空、腾退后返还给昂高公司；3、莱蕴公司赔偿昂高公司违约金人民币（币种下同）122,640元；4、莱蕴公司向昂高公司支付至2017年1月31日止的租金或房屋使用费200,880元；5、莱蕴公司按每天1,344元（即2,240平方米X0.60元/平方米）的标准向昂高公司支付自2017年2月1日起至实际搬离日止的租金或房屋使用费；6、莱蕴公司按每天74.67元的标准向昂高公司支付自2015年10月1日起至实际腾退日止的物业管理费。
一审法院认定事实：2015年9月20日，昂高公司（出租方，签约甲方）与莱蕴公司（承租方，签约乙方）签订《租赁合同》，约定1-1甲方出租给乙方的厂房坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号厂房第二、三层房屋，建筑面积4,480平方米。2-1乙方将前述房屋用于从事办公、仓储物流、轻加工及配套用途。3-1租期自2015年10月1日起至2021年10月31日止，其中2015年10月1日起至2015年10月31日止为免租期，自2015年11月1日起开始计算租金，每三年递增7%。4-1前三年租金不变，即2015年10月1日至2018年10月31日租金为每年981,120元，每三月租金245,280元（0.60元/平方米/天X4,480平方米X365天/12月X3月）。5-1支付方式：按期支付，每三个月为一期（简称“当期计租期间”），乙方应在距当期计租期间起算日15个工作日以前向甲方预付当期租金。5-2二、三层押金为两个月租金即163,520元，乙方应于签订本合同之日向甲方支付，前三个月租金和两个月租金的押金即408,800元。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁押金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后如有剩余，应于乙方向甲方提供押金凭条后将剩余部分款项无息归还乙方。5-3租赁期间，使用二、三层所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费每月每平方1元等相关费用均由乙方自行承担。8-2有下列情形时，一方可书面通知另一方单方面解除合同，违约方应向守约方支付当月的三倍租金作为违约金：……（四）乙方逾期支付租金累计超过15天的。该合同还对其他内容作了约定。同时，莱蕴公司向昂高公司出具《承诺书》表示，押金163,520元，先付20,000元，剩余143,520元于9月28日前支付，第一笔三个月的租金245,280元于2015年10月15日支付。
签约当日，莱蕴公司向昂高公司现金支付押金20,000元。2015年9月26日，莱蕴公司又向昂高公司转账支付押金140,000元。2015年9月底，昂高公司向莱蕴公司交付了涉案第二层房屋。对于第三层房屋，昂高公司表示已与第二层房屋一并交付给莱蕴公司，但莱蕴公司表示昂高公司自始未交付该层房屋。
2015年11月3日，莱蕴公司向昂高公司转账支付租金120,000元。2016年1月27日，莱蕴公司向昂高公司转账支付租金90,000元。2016年4月21日，莱蕴公司向昂高公司转账支付租金60,000元。2016年5月23日，莱蕴公司向昂高公司转账支付租金50,000元。2016年11月25日，莱蕴公司向昂高公司转账支付租金174,960元。一审审理中，双方共同确认，莱蕴公司以代昂高公司支付中介费的形式向昂高公司支付了第二、三期（即2016年2月1日起至2016年7月31日期间）的租金40,000元。
因昂高公司认为莱蕴公司存在逾期付款的行为构成违约，遂成讼。一审莱蕴公司的委托诉讼代理人李建英于2016年11月18日向昂高公司寄送《律师函》，表示免租期内，昂高公司提出将第三层房屋隔为两层使用，莱蕴公司考虑到如隔为两层即无法实现租赁目的，遂向昂高公司提出变更合同为只租第二层，三层不再租赁，并且退还已收取的第三层房屋押金。昂高公司不同意该要求，即向法院起诉，要求解除合同并要求莱蕴公司支付第二层和莱蕴公司从未使用的第三层房屋的租金等诉求。后经法院调解，莱蕴公司明确如对变更合同租赁物及第三层房屋押金退还等事宜能达成一致，莱蕴公司将把应付的租金如数支付。然昂高公司撤回该不合理的诉讼后又于2016年11月3日再次向法院起诉，要求解除合同并支付第二层房屋欠付的租金。鉴于莱蕴公司在不承租第三层这一问题上并未有任何违约行为，昂高公司无理由不退还莱蕴公司第三层房屋押金或作冲抵租金处理，故对此次诉讼，莱蕴公司明确表示不同意解除合同并要求昂高公司支付应付的所有费用。
一审审理中，双方共同确认莱蕴公司已付的押金160,000元中，第三层房屋的押金为81,760元，剩余为第二层房屋的押金。
一审法院认为，昂高公司与莱蕴公司签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，莱蕴公司租赁涉案厂房，应按时向昂高公司支付租金。根据合同约定，租金每三个月为一期支付一次，莱蕴公司应在距当期计租期间起算日15个工作日以前向昂高公司预付当期租金。虽然莱蕴公司提出其与昂高公司法定代表人的妻子口头约定在每期租金开始前的该月25日前支付的抗辩意见，但昂高公司对此意见并不认可，而莱蕴公司亦未提供充分有效的证据予以证明，故法院对莱蕴公司的该点抗辩意见不予采纳。因此莱蕴公司仍应当按照合同约定期限支付相应租金。然莱蕴公司在履约过程中多次逾期支付租金，即使如莱蕴公司陈述，第三层房屋租金不计算、第三层房屋的押金抵扣第二层房屋的租金，结合莱蕴公司支付租金的具体时间和金额，对于第二层房屋至2016年10月31日前拖欠的租金及2016年11月1日至2017年1月31日止的租金，莱蕴公司直至2016年11月25日方支付，该时间与双方合同约定的时间相较晚了一个多月，甚至与莱蕴公司自己所述的“每期租金开始前的该月25日前支付”相较也晚了一个月，莱蕴公司的逾期支付租金的行为，显然构成违约。根据合同8-2约定，昂高公司现要求解除双方之间的租赁合同，符合双方约定及法律规定。鉴于昂高公司系通过诉讼要求解除合同，而昂高公司的起诉状及其副本于2016年11月16日送达至莱蕴公司，故法院确认昂高公司、莱蕴公司之间签订的《租赁合同》于2016年11月16日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于涉案厂房中第三层房屋已返还给了昂高公司，现仅第二层房屋仍为莱蕴公司占有使用，故昂高公司诉请要求莱蕴公司将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层房屋清空、腾退后返还给昂高公司，符合法律规定，予以支持。
鉴于涉案合同的解除系由于莱蕴公司违约造成，故昂高公司按照合同约定要求莱蕴公司支付相当于三倍租金的违约金即122,640元，符合双方约定，金额尚属合理，予以支持。
至于合同解除前及合同解除后莱蕴公司仍占有使用租赁物期间的房屋租金和房屋使用费，莱蕴公司应当支付。对于莱蕴公司是否应当支付第三层房屋自2015年11月1日至2016年1月31日止的租金，法院认为，鉴于莱蕴公司不认可昂高公司曾交付过第三层房屋给莱蕴公司，而交付房屋的责任在于昂高公司，昂高公司又无充分有效的证据证明其已将第三层房屋交付给莱蕴公司或者2015年11月1日至2016年1月31日期间莱蕴公司实际使用第三层房屋，再结合莱蕴公司自计租日起就只按一层房屋的租金价格支付租金，故法院认为，昂高公司未曾向莱蕴公司交付过第三层房屋，莱蕴公司不应当向昂高公司支付第三层房屋的租金。至于第二层房屋拖欠的租金，莱蕴公司应当向昂高公司支付。经计算，自2015年11月1日起至2017年1月31日止，第二层房屋租金和房屋使用费共计613,200元，而莱蕴公司实际支付的租金和房屋使用费共计534,960元（含40,000元代付中介费抵扣租金），故至2017年1月31日止，莱蕴公司尚欠租金和房屋使用费78,240元。该租金和房屋使用费，莱蕴公司理应支付。至于2017年2月1日起至莱蕴公司实际返还第二层房屋之日止的房屋使用费，因莱蕴公司占有使用该房屋，昂高公司参照合同约定租金标准要求莱蕴公司按每日1,344元的标准支付房屋使用费，符合法律规定，法院予以支持。
对于昂高公司主张的物业管理费，法院认为，昂高公司在履行了园区的物业管理服务后，有权向莱蕴公司收取物业管理费；莱蕴公司作为园区内房屋的承租人，理应按租赁合同中关于物业管理费的约定向昂高公司缴纳物业管理费。而对于昂高公司应当履行的物业管理服务，虽然双方在合同中未作明确约定，但从一般物业管理服务中，昂高公司应当履行其对园区的保洁、保安、电梯维护、公共设备维护等，但从莱蕴公司提供的照片只能看出，园区内的环境确实存在脏乱的现象，虽然昂高公司认为脏乱系由于拆违导致，但法院认为昂高公司的该点意见，不能完全掩盖其在保洁服务中存在的问题，结合莱蕴公司租赁用途，故法院对昂高公司主张的物业管理费标准予以酌情减扣为1,792元/月。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二○一七年五月八日作出判决：一、上海昂高门窗有限公司与莱蕴仓储服务（上海）有限公司于2015年9月20日签订的《租赁合同》于2016年11月16日解除；二、莱蕴仓储服务（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层房屋清空、腾退后返还给上海昂高门窗有限公司；三、莱蕴仓储服务（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内向上海昂高门窗有限公司赔偿违约金122,640元；四、莱蕴仓储服务（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内向上海昂高门窗有限公司支付至2017年1月31日止的租金和房屋使用费78,240元；五、莱蕴仓储服务（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内按每天1,344元的标准向上海昂高门窗有限公司支付自2017年2月1日起至莱蕴仓储服务（上海）有限公司实际返还上述房屋之日止的租金和房屋使用费；六、莱蕴仓储服务（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内按1,792元/月的标准向上海昂高门窗有限公司支付自2015年10月1日起至莱蕴仓储服务（上海）有限公司实际返还上述房屋之日止的物业管理费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,490.40元，由莱蕴仓储服务（上海）有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均表示同意以已付押金160,000元抵扣相关费用。
本院认为，上诉人莱蕴公司与被上诉人昂高公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人主张将厂房第二、三层房屋交付上诉人，但上诉人否认被上诉人交付房屋第三层，被上诉人未能进一步举证证明将房屋交付上诉人，而且上诉人自计租日起就只按一层房屋的租金价格支付租金，因此原审认定被上诉人未曾向上诉人交付第三层房屋，合法有据，本院予以确认。本案的争议焦点在于上诉人是否存在逾期支付租金的情形，被上诉人是否有权据此解除合同。对此，本院注意到，其一，根据租赁合同约定，上诉人应在距当期计租期间起算日15个工作日以前向被上诉人预付当期租金，而根据查明的事实，从2015年11月1日至2016年10月31日，上诉人支付上述四期租金时，不仅存在时间上逾期的情形，而且在金额上亦属于不足额支付，而且如果将第三层房屋押金81,760元抵扣上诉人欠付租金，上诉人仍存在逾期支付租金的情形；其二，虽双方先前存在诉讼，但这不是上诉人拖欠实际使用的第二层房屋租金的理由；其三，租赁合同约定上诉人逾期支付租金累计超过15天，被上诉人可书面通知上诉人解除合同，鉴于上诉人先前存在多次逾期支付租金的情形，截止2016年10月31日尚拖欠租金，已然超过被上诉人合理的容忍范围，被上诉人通过诉讼方式主张解除合同，并无不可。综上，上诉人明显存在逾期支付租金的情形，被上诉人主张解除合同合法有据，应予支持。至于租赁合同解除的法律后果处理，原审判定上诉人支付租金和房屋使用费、物业管理费，并无不当，本院予以确认。但合同解除的法律后果应当一并处理，原审对上诉人已付的押金160,000元未予处理，而二审中，当事人均同意以上述押金抵扣相关费用，故本院以押金160,000元抵扣上诉人应付的租金和房屋使用费78,240元与违约金122,640元，并认定上诉人尚需向被上诉人赔偿违约金40,880元。原审对押金未予处理系属有误，本院予以更正。上诉人莱蕴公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31321号民事判决第一、二、五、六项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31321号民事判决第三、四项；
三、莱蕴仓储服务（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内向上海昂高门窗有限公司赔偿违约金40,880元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计1,490.40元，由莱蕴仓储服务（上海）有限公司负担；二审案件受理费2,980.80元，由莱蕴仓储服务（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十月十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
三、《中华人民共和国合同法》第九十六条
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
四、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
五、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
六、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……