四川省中江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中江民初字第1601号
原告：德阳万禾物业管理有限公司。
法定代表人：方邦义。
委托代理人：廖冬梅。
委托代理人：卿敏。
被告：彭竞。
委托代理人：严登泽。
原告德阳万禾物业管理有限公司（以下简称“万禾物业公司”）诉被告彭竞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由代理审判员谢红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万禾物业公司的委托代理人廖冬梅、卿敏、被告彭竞及其委托代理人严登泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万禾物业公司诉称：2009年4月25日，原告与被告签订前期物业管理服务协议，约定了双方权利义务及服务费用标准。自2013年1月以来，被告陆续拒绝向原告支付物管费等相关费用。迄今已欠相关费用和滞纳金共计915.40元。原告多次催收，被告拒绝给付所欠费用。为此，原告特提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告物管服务费及滞纳金共计915.40元；二、本案诉讼费由被告负担。
被告彭竞辩称：2013年1月至同年12月，被告彭竞未交纳物管费、能源公摊费属实。但前期物业合同已于2010年12月30日到期，被告彭竞未与原告续签物管合同，原、被告之间已无物业服务关系。被告房屋墙面渗水，被告多次找原告叫人维修一直未修复好，原告没有给被告提供优质服务。同时，原告自2012年1月1日上调物业费被告不清楚，被告也没有在原告公告名册上签名。故被告不应向原告交纳物管费，也不应承担滞纳金。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告万禾物业公司是中江县“北郡春天”商住小区开发商选聘的该小区前期物业服务企业。原告将《前期物业服务协议》交与开发商，由开发商在销售房屋时将该《前期物业服务协议》提供给买受人签订。《前期物业服务协议》均以业主为甲方，原告万禾物业公司为乙方。被告彭竞于2009年4月25日购买了“北郡春天”2号楼3单元602室，面积为121.12㎡的房屋，并于同日签订“北郡春天”《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》主要约定：服务费用：第十八条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.33元／月／平方米；营业用房：0.50元／月／平方米；公共水电费分摊：5元／户；第十九条业主应全额交纳物业服务费、公共水电费，业主交费起始时间为开发商通知交房之日起，前期物业管理阶段在房屋交付时预交6个月服务费，以后缴纳时间为每月25日前按月缴纳。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取；违约责任：第二十八条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按延迟交纳金额每日0.3％的标准向乙方支付滞纳金；第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；其它事项：第三十一条本合同期限自开发商通知交房之日起至2010年12月30日（与开发商签署的前期物业服务合同约定期限），但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。协议还对服务内容与质量、服务事项、双方权利义务等作了约定。自开发商向被告交付房屋至《前期物业服务协议》到期日，被告均按合同约定向原告交纳了相应的物业管理费等相关费用。《前期物业服务协议》到期后，双方未重新签订合同。2012年1月1日，原告将物业管理费用由原来的0.33／月／平方米调整为0.38元／月／平方米。《前期物业服务协议》期限届满次日至2012年12月，被告仍向原告交纳了物业管理费等相关费用。2013年1月至同年12月，被告未再交纳物业管理费等相关费用。被告彭竞尚欠原告德阳万禾物业管理有限公司2013年1月至今的物业管理费用612.31元。原告多次催付未果，遂于2014年4月15日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述，原告的营业执照、被告的身份证复印件、《前期物业服务协议》复印件、欠费及滞纳金清单、公告、客户诉求信息登记表、物业工作衔接表、来访人员登记表、护卫员巡视签到表、物业服务收费台帐、情况说明、民事调解申请书、致上级部门的一封信复印件、照片等证据在卷佐证。
本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告自2013年1月至同年12月未再交纳物业管理费等相关费用系双方无异议的事实。本案争议的焦点：一、被告是否应当向原告交纳相应的物业管理费；二、被告应否承担给付相应滞纳金的违约责任。关于争议焦点一，原告诉称，被告自2013年1月始欠交物业管理费等相关费用，违反《前期物业服务协议》的约定，应向原告交纳尚欠的物业管理费等相关费用。被告辩称，前期物业合同已经到期，原告没有按合同约定给被告提供优质服务，因为原告连业主的名字都写错，被告的房屋墙面渗水，被告多次叫原告请人维修一直没维修好。同时，原告自2012年1月1日上调物业费被告不清楚，被告也没有在原告公告名册上签名。因此，被告不应向原告交纳物管费。本院认为，原、被告签订《前期物业服务协议》的方式是：原告将该合同提供给开发商，由开发商在销售房屋时提供给被告（购房人）签订。依照国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条“建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法、有效。双方在合同约定的有效期限范围内，均按该协议履行了相关义务。合同有效期限届满后，虽原、被告未重新签订合同，但自2010年12月30日至2013年12月30日，中江县“北郡春天”商住小区的物业管理企业仍为原告万禾物业公司系双方自认的客观事实，且被告在2010年12月30日之后至2011年12月仍继续向原告交纳物业管理费。2012年1月，原告调整物业管理费用单价后，被告按调整后的单价继续向原告交纳物业管理费至2012年12月。因此，被告抗辩原告调整物业服务费被告不清楚，也没有在公告名册上签名不实，对该抗辩理由不予采纳。依据上述事实，应认定双方存在事实上的物业服务关系。自2013年1月，被告未再向原告交纳物业管理费等相关费用，主要是被告认为房屋墙面渗水而原告物业管理公司未尽服务义务。本院认为，被告房屋及房屋内设施均属被告专有，而原告作为物业管理企业，其提供物业服务的主要范围为物业管理区域内的共有部分及公共区域，且原、被告《前期物业服务协议》第四条约定：“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。”被告未提供证据证明“房屋墙面渗水”应属原告服务范畴，其辩解理由不能成立。原告未被被告所在物业小区的业主大会或业主委员会解聘，而双方存在事实上的物业服务关系。故被告应向原告交纳相应的物业管理费用。关于争议焦点二，原告主张，由于被告自2013年1月起至同年12月止欠交物业管理费等相关费用，故依据《前期物业服务协议》的约定，应按所欠费用612.31元，从欠交之日起至同年12月止按日0.3％计付滞纳金303.09元。本院认为，原、被告《前期物业服务协议》约定“本合同期限自开发商通知交房之日起至2010年12月30日（与开发商签署的前期物业服务合同约定期限），但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”故该协议要么在期限届至时终止，要么在条件成就时终止。合同法第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。……附终止期限的合同，自期限届满时失效。”虽原、被告约定的终止条件未能成就，但2010年12月30日约定的期限届满，故原、被告所签订的《前期物业服务协议》至该时终止并失效。由于原、被告所签订的《前期物业服务协议》于2010年12月30日终止，协议条款对双方已不再具有约束力。此后双方未再重新签订书面合同，也未对履行期限、违约责任作明确约定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”故被告欠交物业管理费后，原告不仅应书面催交，且应给被告合理期限。原告主张2014年3月18日向所属居委会申请了调解，用于证明向被告进行了催交。被告辩称所属居委会未通知被告去调解，被告也不清楚有这回事。本院认为，原告向本庭提交的民事调解申请书上虽注明经调解无效，但该民事调解申请书上只有原告单位签章和所属居委会签章，并无被告彭竞签名捺印，调解申请书上只记载了电话号码，也没有具体的调解事项，不能证实所属居委会就该事实组织双方进行了调解。因此，原告的该主张不能成立。故原告依据已终止、失效的合同要求被告承担违约责任即给付滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告所签订的《前期物业服务协议》期限届满后，原告未被被告所在的物业管理区域业主大会或业主委员会解聘而继续提供物业管理服务，被告应向原告交纳相应的物业管理费等费用。滞纳金的性质实为违约损害赔偿。当事人在订立合同时可以约定具体的损害赔偿数额，也可以约定某种计算方法。本案中，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定了违约损害赔偿计算方法，但该约定已于2010年12月30日终止、失效，对双方不再具有约束力。故原告请求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告彭竞给付原告德阳万禾物业管理有限公司物业管理费用612.31元。限于本判决生效后10日内履行。
二、驳回原告德阳万禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50.00元，由被告彭竞负担（原告已垫付，待本判决生效执行时，由被告一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 谢红梅
二〇一四年五月十九日
书 记 员 刘 琪