山西省临汾市尧都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临尧民初字第2820号
原告谢振龙，男，汉族，某某年某月某日出生，现住临汾市某某县某某街。
原告程清雨，女，汉族，某某年某月某日出生，现住临汾市某某县某某街。
委托代理人袁鹏，山西金贝（临汾）律师事务所律师。
被告辛江波，男，汉族，某某年某月某日出生，现住临汾市尧都区某某花苑。
被告刘惠惠，女，汉族，某某年某月某日出生，现住临汾市尧都区某某花苑。
第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行，住所地临汾市尧都区某某路。
法定代表人温雁红，职务，行长。
委托代理人王李勤，女，汉族，某某年某月某日出生，现住临汾市尧都区某某路。
原告谢振龙、程清雨与被告辛江波、刘惠惠、第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告谢振龙、程清雨的委托代理人袁鹏，第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行的委托代理人王李勤均到庭参加诉讼。被告辛江波、刘惠惠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢振龙、程清雨诉称，2015年1月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，签订合同之日，二被告将房屋钥匙交付于我，但我入住该房屋后，多次要求被告协助我办理房屋过户手续，被告拒不配合，无奈诉至法院，后得知该房屋在中国工商银行股份有限公司临汾城建支行有按揭还未支付完毕。现请求法院依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；在判决生效之日起三十日内原告谢振龙、程清雨直接向第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本金及相关提前还贷费用；原告谢振龙、程清雨清偿上述贷款本金和费用后的三十日内，中国工商银行股份有限公司临汾城建支行和被告辛江波、刘惠惠协助原告谢振龙、程清雨办理涉案房屋的抵押涂销手续；在涉案房屋抵押登记涂销手续办妥后三十日内，被告辛江波、刘惠惠协助原告谢振龙、程清雨办理房屋过户手续。
原告谢振龙、程清雨提供以下证据：
一、原告谢振龙、程清雨身份证复印件、结婚证复印件各一份，证明二原告的身份及关系情况。
二、被告辛江波、刘惠惠身份证复印件、结婚证复印件各一份，证明二被告的身份及关系情况。
三、房屋买卖合同复印件、收据复印件各一份，证明房屋买卖的事实。
四、2015年11月6日程拾雨出具的证明复印件以及程拾雨身份证复印件各一份，证明原告谢振龙、程清雨购买房屋时向其借款50万元的事实。
五、中国建设银行股份有限公司临汾开发区支行银行卡客户交易查询单复印件一份、襄汾县信用社客户交易明细对账单复印件一份，中国建设银行转账凭条复印件一份，证明原告在襄汾县信用社支取现金30万元，原告通过建设银行向被告刘惠惠转款30万元的事实。
六、发票复印件一份、收款收据复印件四张，证明原告交纳物业费、电费、水费、暖气费的事实。
被告辛江波、刘惠惠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行辩称，是被告辛江波、刘惠惠到我行办理的贷款手续，原、被告之间案件的纠纷我行不清楚。二被告在我行共贷款76万元分240期，现在贷款本金余额为680833.25元，按月还本付息，现在年利率为6.15%，明年年利率为4.9%，对于原告方提供的证据与我行无关，我行只负责收取贷款。
经审理查明，原告谢振龙与原告程清雨于2010年9月19日登记结婚，现为夫妻关系，被告辛江波与被告刘惠惠于2013年8月26日登记结婚，现为夫妻关系。2015年元月15日，被告辛江波、刘惠惠作为甲方（出卖人）与原告谢振龙、程清雨作为乙方（买受人）签订一份房屋买卖合同，该合同载明：“一、房屋坐落位置：临汾市尧都区滨河南路以东郭村南侧恒大华府3号楼2单元1502号房屋，面积215平米。二、房屋价款：1530000元。三、房屋交付时间：2015年元月15日。四、办理房产手续所产生的有关税费由甲方承担，甲方随时给乙方办理房产过户手续，否则，对乙方造成的一切损失由甲方负责。五、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，自双方签字起生效。”被告辛江波、刘惠惠在该合同甲方处签字并捺印，原告谢振龙、程清雨在该合同乙方处签字并捺印。2015年元月15日被告辛江波、刘惠惠出具收据一份，该收据载明：“今收到谢振龙、程清雨现金购买临汾市尧都区滨河南路以东郭村南侧恒大华府3号楼2单元1502室房款壹佰伍拾叁万元（小写153万元）”被告辛江波、刘惠惠在收款人处签字并捺印。现该房屋由二原告居住，但二被告至今未协助二原告办理上述房屋的过户手续。
另查明，被告刘惠惠作为贷款人、二被告作为抵押人与第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行作为贷款人签订《个人购房借款／担保合同》一份，该合同约定：“第一条贷款种类与金额，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下个人购置住房贷款，金额为人民币760000元（大写柒拾陆万元整）。第二条贷款用途与担保方式，本合同项下贷款用于购买临汾市滨河南路恒大华府3号楼2单元1502室，建筑面积209.13平方米的房屋。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权通过账户分析、凭证查验或现场调查等各种方式监督核查贷款的使用。本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第壹套住房。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。第三条贷款期限，本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第五条放款，贷款发放或继续发放的前提条件是以见临汾市房地产管理局备案合同放款。现本案诉争房屋已经进行备案登记。第六条还款，经协商一致，借款人按月等额本金还款法（按月息计息）；借款人自愿选择每月20日为还款日；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。
庭审中，二原告主动要求代替二被告偿还其在第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行的房屋抵押贷款680833.25元，第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行表示无论谁还款，其都会接收，也会协助办理相关解除抵押权手续。因被告辛江波、刘惠惠未到庭参加诉讼，致法庭调解无法进行，以上为本案查明事实。
本院认为，原、被告所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，现原告按约将房款153万元交付被告，履行了合同的义务，有原告提供的证据佐证，二被告因在第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行办理房屋抵押手续，而未按照约定协助原告办理房屋过户手续，构成违约责任。因《中华人民共和国担保法》第四十九条明确规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”由此可见，《中华人民共和国担保法》虽然对抵押人行使处分权有一定的限制，但从根本上说，是允许抵押人在设定抵押后，将抵押物所有权让与第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”这就说明抵押权具有追及效力，同时规定受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条明确规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转移财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可以看到，上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发，充分发挥物上代位制度的优点，并通过追及效力来弥补其局限性，从而实现了制度的最优组合，以转让价金物上代位主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，从而贯彻“物尽其用”之原则，又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。根据《物权法》第一百九十一条抵押权房屋的转让是有条件是，在抵押权人不同意的情况下，抵押物实现转让的前提条件是应当为受让人代位清偿债务。故二原告要求二被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告谢振龙、程清雨与被告辛江波、刘惠惠于2015年1月15日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、在本判决生效后十日内，原告谢振龙、程清雨向第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本金680833.25元（暂计至2015年11月20日）及相关提前还贷的费用。
三、在原告谢振龙、程清雨清偿上述第二项的费用后的五日内，第三人中国工商银行股份有限公司临汾城建支行与被告辛江波、刘惠惠协助二原告办理临汾市滨河南路恒大华府3号楼2单元1502室的抵押登记涂销手续。
四、在办理完临汾市滨河南路恒大华府3号楼2单元1502室的抵押登记涂销手续后五日内，被告辛江波、刘惠惠协助原告谢振龙、程清雨办理房屋过户手续。
案件受理费200元，保全费2020元，由被告辛江波、刘惠惠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审 判 长 徐 翔
人民陪审员 李 婷
人民陪审员 张 晶
二〇一五年十二月八日
书 记 员 牛健华