浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温永瓯民初字第167号
原告：永嘉县江北街道龙桥村民委员会。
法定代表人：余敬飞。
委托代理人（特别授权）：余心耀。
被告：刘志亮。
委托代理人（特别授权）：谢佩信。
原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会为与被告刘志亮房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月17日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月6日第一次公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂，于同年6月30日转为普通程序，依法组成合议庭于同年8月1日第二次公开开庭进行了审理。原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会（以下简称龙桥村委会）的委托代理人余心耀、被告刘志亮的委托代理人谢佩信到庭参加两次庭审活动。本案现已审理终结。
原告龙桥村委会诉称：2012年3月9日，被告在永嘉瓯北行政审批与公共资源交易中心以投标方式取得原告所有的坐落于永嘉县江北街道龙桥新路龙华小区第4幢一层、第5幢一层两处房屋的五年租赁权。据此，双方于2012年3月9日订立《公有产权租赁合同》两份，分别约定以年租金84万元、157万元的价格由被告承租上述两处房屋，租期均为五年即从2012年3月20日起至2017年3月19日止，被告于2012年3月20日前付清第一年度租金，第二年度开始每年租金均在1月20日前一次性付清，先付后用。合同订立后，被告按约定支付了第一年度两处租赁房屋的租金220.9万元（按11个月计算）及两笔合同履约保证金共计45万元。但对于第二年度的两处租赁房屋的租金被告仅支付了100万元，尚欠原告141万元；对第三年度的两处租赁房屋的租金亦至今未付。按照双方租赁合同的约定，从第二年度开始每年租金均在1月20日前一次性付清，先付后用，被告不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，原告有权解除合同，并不予返还合同履约保证金。原告多次催讨被告交付租金，但被告总是推诿。由于被告严重违约行为，致使合同无法继续履行，为防止损失扩大，原告于2014年4月15日发表声明宣布解除双方的租赁合同关系，并于2014年4月18日后陆续收回上述租赁房屋。现原告诉请法院依法判决：一、追索被告从2013年3月20日起算至2014年3月19日止的到期房屋租金141万元，及按月息2%的标准从2014年4月18日起算至租金141万元付清之日止的利息损失；二、被告支付的两笔合同履约保证金共计45万元不予返还；三、解除双方签订的租赁合同；四、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，其在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、法定代表人身份证明书，以证明原告的主体资格；
2、被告的身份证复印件，以证明被告的主体资格；
3、《拍卖成交确认书》及《公有产权租赁合同》，以证明原被告订立租赁合同的事实；
4、房屋产权证复印件，以证明本案所出租的房屋系原告的合法财产；
5、45万元缴款单复印件，以证明被告于2012年3月8日支付竞卖保证金45万元（该款后转为履约保证金）的事实；
6、220.9万元的缴款单复印件，以证明被告按约于2012年3月20日履行支付第一年度（按11个月计）租金的事实；
7、100万元的缴款单、银行转账记录复印件，以证明对于第二年度的租金被告仅支付了100万元的事实；
8、声明复印件及通知，以证明原告以声明、通知形式告知被告解除租赁合同的事实；
9、被告与吴守金、潘改英签订租赁合同，被告与第三人杨建龙、刘晓娟、田德富订立的转租合同复印件，以证明被告使用出租房的事实。
被告刘志亮辩称：一、原、被告签订房屋租赁合同属实，但被告拖欠租金的责任系原告造成，原告应赔偿被告经济损失约50万元作为违约金并直接抵消被告所欠租金。1、坐落于永嘉县江北街道龙桥新街龙华小区第4幢、第5幢一层门面朝向龙桥街，龙桥街非法摊位密布，夜市混乱，几经整治都没有效果，严重影响了被告将店面出租给经营户的商业行为。而原告在招投标的时候就已经承诺，会整治与妥善处理龙桥街商业环境，让龙华小区第4幢、第5幢一层符合经营条件。但从签订合同到现在为止，原告均没有采取有效措施，导致被告无法将部分店面出租或延期出租，损失巨大，直接导致被告无力按时支付原告租金。2、在租赁期间，原告未经被告同意，多次强行将龙华小区第4幢、第5幢一层店面关门，导致经营户无法正常经营，为此经营户也拒不支付租金给被告，导致被告无法正常收取租金。3、原告上述违约行为直接造成被告经济损失约50万元，原告应赔偿被告约50万元作为违约金并直接抵消被告所欠租金。二、原告要求被告没收45万元履约保证金没有法律和事实依据，本案45万元的履约保证金应直接抵消被告所欠租金。1、因原告的违约行为及强制将经营户店面关门的行为，导致被告无法收取租金，也造成被告无租金支付原告，故此系原告违约在先。2、合同第七条第八款仅约定：“乙方不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，甲方有权解除合同，并不予返还合同履约保证金。”，并没有明确约定履约保证金予以没收。结合合同第七条第三款规定，没收履约保证金的六种情况，逾期支付租金的情况并不包括在内。虽然第七条第八款第（6）项约定了“逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用”，但根据合同第六条第一款的约定“租金不含房屋租赁的有关税、费”可知，该各项费用并不包括租金在内，故本案的45万元履约保证金应直接抵消租金。三、如法院认定本案的履约保证金具备定金性质，应适用定金罚则处理，则被告认为本案认定的定金金额应以被告未支付的租金141万元的20%为限，超出该部分的履约保证金不宜认定为定金金额，并应抵消被告拖欠原告的租金；另，被告认为此时原告同时主张的利息损失缺乏法律依据，不应支持。
被告刘志亮未在举证期限内向本院提交证据。
对原告提供的证据，被告经当庭质证发表如下意见：一、对证据1-7均无异议。二、对证据8的合法性、真实性、关联性均有异议，其中通知的对象为“刘志良”并非被告，且被告并未收到原告的“声明”或“通知”。三、证据9中的杨建龙、刘晓娟、田德富的租赁合同系复印件，被告无法核实其真实性；其中的吴守金、潘改英的租赁合同，虽为原件，但因吴守金、潘改英未到庭无法进一步核实其真实性，故被告对该组证据的合法性、真实性、关联性均有异议。
对上述证据，现经本院审查做如下分析：一、证据1-7，被告经质证表示无异议，现本院尚未发现其存在瑕疵和疑点，依法予以认定。二、证据8中“通知”的对象为“刘志良”，对此原告解释为笔误所致，但原告并未证据证明其此处的“刘志良”与被告系同一人，且亦无证据证明证据8中的“声明”、“通知”确已于2014年4月15日发出或以其他形式送达给被告本人，故仅凭该证据不足以证明其待证事实，本院不予认定。三、证据9，从证据形式上看其中杨建龙、刘晓娟、田德富的租赁合同系复印件，本院无法核实其真实性，且被告对其合法性、真实性、关联性均有异议，故本院不予认定；其中吴守金、潘改英的租赁合同虽为原件，但因该合同的当事人除被告外，尚涉及吴守金、潘改英，在吴守金、潘改英未到庭作出说明的情况下，本院无法核实该证据的真实性，且被告对其合法性、真实性、关联性均有异议，故本院不予认定；但该组证据所待证的事实即原、被告租赁合同签订后，被告已实际使用租赁房屋的事实，因被告在庭审中已予以承认，本院予以认定。
综合以上认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2012年3月8日，被告刘志亮向原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会支付竞买保证金45万元。2012年3月9日，被告在永嘉县瓯北城市新区管委会食堂二楼会议室参加拍卖会，经过公开竞价取得，原告所有的坐落于永嘉县江北街道龙桥新路龙华小区店面第4幢共12间一楼一层（以下简称龙华小区第4幢店面）和永嘉县江北街道龙桥新路龙华小区店面第5幢共17间一楼一层（以下简称龙华小区第5幢店面），五年的承租权。后双方约定将竞买保证金转为履约保证金，并于2012年3月12日分别就龙华小区第4幢店面和龙华小区第5幢店面的租赁事宜分别签订以原告为出租人（甲方）、被告为承租人（乙方）的《公有产权租赁合同》各一份。
龙华小区第4幢店面的《公有产权租赁合同》约定：租赁期为五年，从2012年3月20日起至2017年3月19日止；年租金84万元，第一年租金（第一年租期十一个月，租金为77万元）应于2012年3月20日前付清，第二年度开始，每年租金均在1月20日前一次性付清，先付后用；合同履约保证金为20万元。
龙华小区第5幢店面的《公有产权租赁合同》约定：租赁期为五年，从2012年3月20日起至2017年3月19日止；年租金157万元，第一年租金（第一年租期十一个月，租金为143.9万元）应于2012年3月20日前付清，第二年度开始，每年租金均在1月20日前一次性付清，先付后用；合同履约保证金为25万元。
两份《公有产权租赁合同》均约定：甲方若不能按期交付租赁房屋逾期超过一个月的，乙方有权解除合同，甲方给予乙方已交合同履约保证金相等金额的赔偿；乙方不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，甲方有权解除合同，并不予返还合同履约保证金。
合同签订后，原告依约交付租赁房屋给被告使用。被告全额支付原告第一年度租金220.9万元；但对第二年度的租金仅陆续支付了100万元，至今尚欠141万元，对第三年度的租金至今未付。
本院认为：原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会和被告刘志亮之间签订的两份《公有产权租赁合同》内容合法，主体适格，双方意思表示真实。该两份合同自双方签订之日起已成立并生效，应受法律保护。被告作为承租人依法负有按约支付租金的义务。根据双方的合同约定，从2013年3月20日起至2014年3月19日止的租金共计241万元，且被告应于2013年1月20日前付清，但被告仅支付其中的100万元，至今尚欠原告该租赁期间的租金141万元，其行为已构成违约，依法应承担继续支付所欠租金141万元等违约责任。另，根据双方的合同约定，被告不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，原告有权解除合同，现截止2014年4月17日即本案立案受理之日，被告已拖欠第二年度中的租金141万元逾期近一年零三个月，故原告提出要求解除双方合同的诉讼请求，符合双方约定，理由正当，于法有据，本院予以支持。
对被告辩称，原告未按承诺履行整治与妥善处理龙桥街商业环境，致使被告部分承租店面无法进行正常转租，故原告存在违约行为的意见，原告否认其做过类似的承诺，本院认为，原告并非行政执法部门，不具备整治街道或商业环境的职能，被告亦未提交证据予以证明其辩称事实，故该辩称意见本院不予采纳。
对被告辩称，原告未经被告同意，多次强行将龙华小区第4幢、第5幢一层店面关门，导致经营户无法正常经营，被告无法正常收取经营户租金，故原告存在违约行为的意见，原告仅承认其在2014年4月18日后为减少租金损失而陆续收回租赁房屋，而被告并无证据证明原告在2014年4月18日之前存在强行关闭龙华小区第4幢、第5幢一层店面的行为，故对被告辩称意见中关于2014年4月18日之前原告强行关闭龙华小区第4幢、第5幢一层店面的意见，本院不予采信。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，根据双方合同约定，截止2014年4月17日即本案立案受理之日，被告已拖欠原告第二年度租金141万元近一年零三个月，拖欠原告第三年度租金241万元近三个月，且被告并无证据证明双方就延期支付租金的行为已另行达成协议，原告在此情形下有合理理由相信其收取剩余租金的合同目的将落空，故其在本案立案受理后陆续收回租赁房屋的行为，属为减少租金损失而采取防止损失扩大的正当行为，并不构成违约，对被告的该相应辩称意见，缺乏证据证明，理由不足，本院不予采纳。
对被告辩称原告应赔偿其经济损失约50万元作为违约金并直接抵消被告所欠租金的意见，根据上述分析，原告在本案中行为并不构成违约，故该辩称意见缺乏事实及法律依据，理由不足，本院不予采纳。
对被告辩称本案履约保证金45万元予以抵消被告所欠租金并称如法院认定本案的履约保证金具备定金性质，应适用定金罚则处理，则请求法院认定定金金额时，以被告未支付的租金141万元的20%为限，超出该部分的履约保证金予以抵消被告所欠租金的意见，本院认为，合同当事人应按公平原则确立双方的权利和义务，而租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中按约交付租赁物系出租人的主要合同义务，同时按约支付租金系承租人的主要合同义务。现本案中两份《公有产权租赁合同》均约定：甲方若不能按期交付租赁房屋逾期超过一个月的，乙方有权解除合同，甲方给予乙方已交合同履约保证金相等金额的赔偿；乙方不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，甲方有权解除合同，并不予返还合同履约保证金。该约定意思表示真实，且未违反法律的强制性规定，应予认定。但由该约定可见，如原告未能按期交付租赁物，逾期超过一个月，则被告应有权解除合同并要求原告赔偿其与合同履约保证金等金额的损失；同理之下，如被告未能按期支付租金，逾期超过一个月，则原告应有权解除合同并要求被告赔偿其与合同履约保证金等金额的损失。故双方上述约定中，“乙方不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，甲方有权解除合同，并不予返还合同履约保证金”的不予返还的履约保证金应做为甲方即原告的损失由原告直接收取，被告该相应答辩意见，不合情理，理由不足，且缺乏法律依据，本院不予采纳。
对被告辩称原告收取履约保证金后，同时主张利息损失赔偿的诉讼请求无法律依据不予支持的意见，本院认为，原告主张按月息2%从2014年4月18日起向被告收取利息损失的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，且原告亦无证据证明被告拖欠其租金的行为所造成的损失已超出其收取的履约保证金范围，故被告该辩称意见，理由正当，本院予以采纳。
综上，对原告提出解除双方的租赁合同，被告支付其的履约保证金45万元不予返还及要求被告继续支付所欠租金141万元的诉讼请求，符合双方的约定，理由正当，于法有据，本院予以支持；但对其提出要求被告按月利率2%的标准赔偿其从2014年4月18日起算至租金141万元付清之日止的利息损失的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，理由不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会与被告刘志亮于2012年3月12日签订的两份《公有产权租赁合同》；
二、被告刘志亮于本判决生效生后十日内支付原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会租金141万元；
三、被告刘志亮已支付的履约保证金45万元不予返还；
四、驳回原告永嘉县江北街道龙桥村民委员会的其他诉讼请求。
如被告刘志亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费21540元，由被告刘志亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉受理费人民币21540元，现金或汇款至温州市中级人民法院，汇款户名：温州市中级人民法院（浙江省省级财政专户结算户分户），开户银行：温州市农行营业部，账号：31×××51，如不按期交纳，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴孙有
人民陪审员 林ＸＸ
人民陪审员 郑志巧
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 郑植元
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