上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初66754号
原告：朱某1，男，1950年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：洪某，女，1961年12月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：朱某2，男，1993年4月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三原告的共同委托诉讼代理人：孟文文，上海江怀律师事务所律师。
上列三原告的共同委托诉讼代理人：许涛涛，上海江怀律师事务所律师。
被告：刘某，男，1984年7月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。
原告朱某1、洪某、朱某2与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告朱某1、洪某、朱某2的共同委托诉讼代理人孟文文、许涛涛，被告刘某及其委托诉讼代理人董锦锦、赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某1、洪某、朱某2诉称，原、被告于2017年5月20日通过上海太平洋房屋服务有限公司居间签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告将位于浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出售给被告，房屋价款为人民币(以下币种相同)420万元，付款方式为：被告于签约当日支付原告房款2,000元，于2017年5月30日前支付房款29.8万元，于2017年6月10日前支付房款20万元，于2017年7月20日前支付150万元，于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日支付140万元，被告另贷款80万元。合同签订后，被告仅支付原告房款45.2万元，未能按约支付第3、4笔房款，且未能在原告催告后的合理期限内补足，已构成根本违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告承担合同总价20%的赔偿金。故提起诉讼，要求：1、判令确认原、被告签订的买卖合同于2017年8月5日解除；2、被告支付解约赔偿金840,000元(按合同总价的20%计算)，扣除被告已付房款452,000元，被告尚需支付原告388,000元。
被告刘某辩称，一、买卖合同签订后，被告一直在筹集资金支付房款，但由于被告也是卖房置换，因房屋没有售出，故导致付款延期，期间，被告一直在与原告沟通协商，也找了多家中介售房，未果。2017年7月23日，双方在中介处协商，原告同意将7月20日的付款日期延期至7月30日，但原告在7月24日发出催告函要求被告在10日内支付剩余房款154.8万元，并于8月4日向被告发出解约告知书，申明解除合同。根据合同约定在被告逾期付款超过15日后原告才享有解除合同的权利，但原告发出解除函时，该条件并未满足，故该解除函不产生解除合同的效力。因被告的房屋至今仍未出售，故被告无能力支付剩余房款，同意解除买卖合同。二、目前系争房屋所在小区的售房单价高于原、被告签订买卖合同的单价，故买卖合同未能继续履行并未造成原告损失，因此，买卖合同约定的总房价20%的违约金明显过高，要求法院依法调整。
经审理查明，三原告是系争房屋的权利登记人。2017年5月20日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订买卖合同，合同约定：乙方以420万元的价格向甲方购买系争房屋；乙方于签约当日支付房款2,000元，于2017年5月30日前支付房款29.8万元，于2017年6月10日前支付房款20万元，于2017年7月20日前支付房款150万元，于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日支付房款140万元，另，乙方以贷款形式支付房款80万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户；乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过15日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部份的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；等等。当天，被告支付原告2,000元，同年5月28日，被告支付原告25万元，6月1日，被告又支付原告20万元。之后，被告未能按约支付第四笔房款。
2017年7月23日，原、被告在中介处就被告付款进行协商。7月24日，原告向被告发送《催款通知函》，该函称，因被告方未能按合同约定时间付款，构成违约并给原告造成了损失，故双方于2017年7月23日于博兴路我爱我家当面协商约定，原告给予被告适当宽限期，在2017年7月30日之前及时付款。现特此发函通知被告，请务必于收到本催告函后10日内，按合同约定补足154.8万元，以便继续履行合同。2017年8月4日，原告向被告发送《解约告知函》，该函称，因被告过期未支付第三笔房款剩余部分及第四笔房款价共计154.8万元已构成违约，经催告后仍未支付，原告有权单方解除买卖合同，并保留追究被告逾期滞纳金部分及按合同价20%的违约责任。现发函告知：(一)原告与被告解除已签订的系争房屋的买卖合同；(二)原告有权处置该房屋；(三)原告已收到的房价款作为部分违约金，不予退还。被告于同年8月5日收到该函。
以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、买卖合同、支付宝账单详情单、建设银行活期个人账户交易明细、原告致被告的《催款通知函》和《解约告知函》及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，如果法院认为原告于2017年8月4日发送的解除函不产生解除合同的效力，鉴于被告目前仍无付款能力，故原告要求解除买卖合同，并由被告支付违约金84万元。虽然被告逾期付款没有造成原告直接损失，但是，原告是卖房置换，由于被告付款违约，导致原告购房付款违约，原告为了防止损失扩大，只能将系争房屋抵押给银行贷款180万元用于支付房款，由此产生了办理代款的相关手续费5.6万元及利息损失，共计约三十万元，另外，也不排除上家向原告主张违约金。原告另表示，如果法院调整的违约金金额低于被告已付房款，同意被告的已付房款在扣除违约金后剩余部分返还给被告。
被告提供委托上海太平洋房屋服务有限公司出售系争房屋的《限时出售定金收付书》及委托上海我爱我家房地产经纪有限公司出售系争房屋的《房地产限时速递委托出售合同》，证明被告为了履行付款义务，找了多家房产中介，并降价出售自己的房屋，但未果。被告另提供从链家网、中原地产及安居客下载的系争房屋所在小区的房源信息，证明系争房屋的房价是上涨的。原告对该房源信息的真实性不予确认，且表示，挂牌价并不等同于售价。被告另表示，如果法院调整的违约金金额低于被告已付房款，被告已付房款在扣除违约金后由原告返还给被告。
本院认为，涉案的买卖合同系原、被告自愿签订，内容于法不悖，合法有效，对双方均有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，买卖合同签订后，被告未能按约支付原告房款，虽经双方协商一致，同意将154.8万元的付款日期延期至2017年7月30日，但被告仍未能在该期限内支付，构成违约。买卖合同约定，被告逾期付款超过15天的，原告有权解除合同，但原告于2017年8月4日向被告发送解除函时，该解约条件并未成就，故该解除函不产生解除合同的效力，为此，原告要求确认买卖合同于2017年8月5日解除，本院不予支持。因被告仍无能力支付房款，故原告主张解除买卖合同，对此，被告表示同意，本院予以确认。至于违约金，本院认为，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的损失等因素考虑，合同约定的总房价20％的违约金，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照被告违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为总房价的5%即21万元。原、被告均同意被告已付房款在扣除违约金后剩余部分返还给被告，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告朱某1、洪某、朱某2与被告刘某就上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室房屋于2017年5月20日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告刘某应支付原告朱某1、洪某、朱某2违约金21万元；
三、原告朱某1、洪某、朱某2应返还被告刘某房款45.2万元；
四、上述第二、三项相抵后，原告朱某1、洪某、朱某2应于本判决生效之日起十五日内返还被告刘某房款24.2万元；
五、驳回原告朱某1、洪某、朱某2的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,200元，减半收取计6,100元，由原告朱某1、洪某、朱某2负担4,575元，被告刘某负担1,525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一七年九月二十六日
书记员 杨燮敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。