海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民一初字第287号
原告：张秀敏，女。
委托代理人：岑怡，海南京园律师事务所律师。
被告：海南环瑞置业有限公司。法定代表人：张晋，总经理。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所实习律师。
原告张秀敏诉被告海南环瑞置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由审判员赵炎炎适用简易程序，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告张秀敏的委托代理人岑怡、被告海南环瑞置业有限公司的委托代理人佟国庆、万光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀敏诉称：原告向被告购买海口市滨海大道秀英港中央商城首期首层B1018号铺面。后双方签订了代租协议，租期十年，从2004年7月1日至2014年6月30日止，双方约定：被告按原告实付购铺款的10%充抵原告第一年的租金，被告从第二年起，每年按原告实付购铺款总额682088元的10%付给原告租金。租金以现金方式按半年度支付，具体时间如下：每年的1月份、7月份分别支付总房款的5%。逾期支付返租回报，被告则按应付款万分之三每天向原告支付违约金。但被告拖欠了从2007年7月1日至今的租金，只在2012年7月6日和2013年2月8日分别支付了5000元租金。被告未按约定时间向原告支付租金，原告提起诉讼，要求：一、被告向原告支付自2007年7月1日至2014年6月30日的租金441201元、�约金172922元，并出具租赁期间的所有税票；二、被告在2014年6月30日交还租用商铺；三、被告承担本案诉讼费用。
被告海南环瑞置业有限公司辩称：第一，部分租金已经超过诉讼时效。第二，原告要求的违约金过高，被告请求法院进行调整。第三，解除合同可能会带来社会不稳定因素。第四，被告一直愿意调解，愿意达成还款协议，维护双方的利益。
经审理查明：原告购买被告开发的中央商城A1018a号铺面，之后，原告与被告签订了《OceanStar中央商城代租协议》，约定原告将位于海口市滨海大道秀英港的中央商城一层A1018a号铺面委托被告以被告的名义对外出租，原告根据代租协议的约定向被告收取代租租金。代租期限为10年，即自2004年7月1日起至2014年6月30日止。被告每年按原告实付购铺款682088元的10%向原告支付返租回报，即每年支付原告返租回报68208.8元。租金以现金方式支付，其中实付购铺款的10%充抵原告的第一年的租金，从第二年起按半年度支付原告租金，具体时间为每年的1月份和7月份分别支付总房款的5%，即34104元。如被告逾期支付返租回报，则按应付款日万分之三向原告支付违约金。原、被告按联合经营方式缴纳房屋使用税，由被告办理，每一期租金原告承担5.5%的税率。被告将包括原告购买的中央商城A1018a号在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。
另查明：2012年7月6日、2013年2月8日，被告分别给付原告2007年7月1日至2007年12月30日的部分租金5000元，共计10000元。原告于2014年3月13日向本院提起诉讼，要求被告给付其拖欠的2007年7月1日至2014年6月30日的租金441201元及违约金。被告未提供证据。
上述事实，有《房屋所有权证书》、《OceanStar中央商城代租协议》、《收条》、《返租租金税率约定》、�事人陈述及法庭审理笔录等证据证明，足以认定。
本院认为：原告与被告签订的《OceanStar中央商城代租协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。《OceanStar中央商城代租协议》签订后，原告已履行了协议约定的义务，被告未依约定按时向原告支付租金，已构成违约。因此，被告应按协议的约定向原告支付中央商城一层A1018a号铺面2007年7月1日至2014年6月30日拖欠的租金441201元（68208.8元÷12个月×84个月=477461.6元，477461.6元-477461.6元×5.5%-10000元=441201元），原告起诉要求被告支付租金441201元，并未超过上述数额，本院予以支持。本案中，被告拖欠原告租金的行为属于延续的状态，诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。因此，本案并未超过诉讼时效，被告关于租金和利息已经超过诉讼时效的抗辩�见，于法无据，本院不予采信。关于原告主张的违约金，因协议约定被告每次应支付租金34104元，违约金按照应付款每日万分之三计算，故违约金应扣除被告已给付原告的部分租金，按照应付款每日万分之三分段计算。第一段以34104元为基数，自2007年8月1日至2012年7月5日；第二段以29104元（29104元-5000元）为基数，自2012年7月6日至2013年2月7日；第三段以24104元（29104元-5000元）为基数，自2013年2月8日至2014年6月30日；以下均以34104元为基数，第四段自2008年2月1日至2014年6月30日；第五段自2008年8月1日至2014年6月30日；第六段自2009年2月1日至2014年6月30日；第七段自2009年8月1日至2014年6月30日；第八段自2010年2月1日至2014年6月30日；第九段自2010年8月1日至2014年6月30日；第十段自2011年2月1日至2014年6月30日；第十一段自2011年8月1日至2014年6月30日；第十二段2012年2月1日至2014年6月30日；�十三段2012年8月1日至2014年6月30日；第十四段2013年2月1日至2014年6月30日；第十五段自2013年8月1日至2014年6月30日；第十六段自2014年2月1日至2014年6月30日。关于原告要求被告出具税票的请求，因双方未约定被告为原告出具税票，且与本案不属同一法律关系，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告在2014年6月30日交还铺面的诉讼请求，因双方协议约定的租赁期间未届满，被告是否履行交还铺面的义务尚不确定，故对原告的此项讼请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起十日内向原告张秀敏支付代租租金441201元及违约金（违约金按照应付款每日万分之三分段计算，第一段以34104元为基数，自2007年8月1日至2012年7月5日；第二段以29104元为基数，自2012年7月6日至2013年2月7日；第三段以24104元为基数，自2013年2月8日至2014年6月30日；以下均以34104元为基数，第四段自2008年2月1日至2014年6月30日；第五段自2008年8月1日至2014年6月30日；第六段自2009年2月1日至2014年6月30日；第七段自2009年8月1日至2014年6月30日；第八段自2010年2月1日至2014年6月30日；第九段自2010年8月1日至2014年6月30日；第十段自2011年2月1日至2014年6月30日；第十一段自2011年8月1日至2014年6月30日；第十二段2012年2月1日至2014年6月30日；第十三段2012年8月1日至2014年6月30日；第十四段2013年2月1日至2014年6月30日；第十五段自2013年8月1日至2014年6月30日；第十六段自2014年2月1日至2014年6月30日）；
二、驳回原告张秀敏其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5021元（原告已预交），由被告海南环瑞置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 赵炎炎
二〇一四年五月二十日
书记员 林 忻
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。