福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0623民初2517号
原告：林惠成，男，1991年8月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人：严兰珠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被告：蔡育明，男，1959年2月8日出生，汉族，住福建省漳浦县。
被告：蔡旺金，男，1981年11月4朱出生，汉族，住福建省漳浦县。
上列两被告共同委托诉讼代理人：吴穆明，漳浦县大南坂法律服务所法律服务工作者。
原告林惠成与被告蔡育明、蔡旺金房屋买卖纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林惠成及委托诉讼代理人严兰珠、李海燕，被告蔡旺金及两被告共同委托诉讼代理人吴穆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林惠成向本院提出诉讼请求：1.确认林惠成与蔡育明、蔡旺金之间的房屋买卖合同无效；2.蔡育明、蔡旺金退还林惠成购买房屋支付的购房款人民币34万元并支付占用资金期间利息（利息计算方法：以实际支付金额为基数，自2014年2月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率�至还清购房款之日止）。事实和理由：2014年初，蔡育明联系林惠成称其在漳浦县绥安镇辕门村辕门小学附近（大亭北路西）投资开发了房产，可对外出售。房价按3400元／平方米计算，购房款支付方式为：购买时先支付5万元，后每建完一层支付5万元购房款，一个月可建完一层即每月需支付购房款5万元直至付清时止。约定房屋交付时间为：2014年年底至2015年年初。产权办理时间：房屋交付后一年内。另购买房屋即可配置车库。2014年2月24日（农历），林惠成向蔡育明、蔡旺金购买了位于漳浦县绥安镇辕门村辕门小学附近（大亭北路西）一套建筑面积为106平方米的房屋，并于购房当日向蔡旺金支付了5万元。后林惠成因自身资金不足无力按蔡旺金要求的方式支付购房款，便与蔡育明、蔡旺金协商按每月2万元标准支付购房款，蔡育明、蔡旺金同意了林惠成的付款方式，但�求将房价由原来的3400元／平方米提升至3800元／平方米，林惠成经考虑同意了此种付款方式。并将应付购房款均汇入蔡旺金银行账户，蔡旺金收款后出具收款收据。2015年初，因涉诉房产在约定的交房期限内尚未完工无法交付，且蔡育明、蔡旺金要求必须购买车库，购买车库的款项需另行支付。林惠成便自2015年3月（农历）起未按月向蔡育明支付应付的购房款。后经协商，林惠成于2015年7月7日又再支付了购房款3万元，共计支付购房款34万元。款项支付后，林惠成得知所购卖的房屋系小产权房，根本无法办理产权证，要求退房，蔡育明、蔡旺金拒不理睬。综上，双方之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中林惠成并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，故蔡育明、蔡旺金需返还林惠成已支付的购房款34万元并支付占用资金期间利息。
蔡育明辩称，双方系合资建房，不存在买卖关系。2013年底，蔡育明经朋友介绍，并经当地村委会同意前提下，拟将原向当地村民受让的一座址在漳浦县绥安镇辕门村的旧平房采用合资形式进行改建、扩建。包括林惠成在内的几位朋友知情后，找到蔡育明协商，经过多次商谈后。一致同意以一人为主导的合资形式进行改建、扩建。各方根据自己的经济能力、所需的居住需要，就建筑物的结构、当前材料价格、工资、施工方案、资金支付等细节问题进行协商。一致同意：1.统一由蔡育明进行组织施工（包括原材料购买、工程施工、相关手续的办理等）；2.参与合资方根据建造进展程度，大套的先行出资7万元，小套的先行出资5万元，其余部分在每建一层，以同样数额支付一次，待竣工后统一结算，其余部分先由蔡育明垫付。林惠成依约于2014年2月24日缴交第一期款5万元后，无法按约定数额继续缴交。通过协商后，双方同意按当时共同测算价格每平米3400元的基础上另加400元计算，且每月支付2万元，资金由蔡育明代林惠成组织。事后，双方依约履行，直至2015年下半年，因房地产市场波动，价格出现下滑，林惠成将合作关系说成买卖关系，以改建的楼房不符合商品房买卖条件为由，主张退回已投资的款项，显然违背客观事实。林惠成必须在认缴份额范围内承担责任。双方采用合资方式建房，至今改建、扩建已基本完成，按林惠成原所认定位置，还应支付给蔡育明建房款15.7万元。另外，日后相关部门就办证所需要补缴、补办的手续中，因土地的性质、规划要求、配套设施等需要补缴相关费用及罚款的，仍应当与其他合资方共同承担。综上所述，林惠成的诉讼主张没有任何事实依据，应予以驳回。
蔡旺金辩称，林惠成仅仅和蔡育明发生过资金往来，与蔡旺金无关，蔡育明系蔡旺金的父亲，蔡旺金只是提供一张银行卡给蔡育明而已，并未参与双方建房之事，请求依法驳回林惠成对蔡旺金诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于林惠成提供收款收据中注明的是“定金”还是“宅金”，本院认为从交易的习惯可以认�该收款收据中注明的是“定金”而非“宅金”。对于蔡育明提供的合资建房协议书，证明讼争的房屋是双方与其他人合资建成的事实，林惠成对该份协议的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该份证据是蔡育明与第三方签订的协议，不能推定蔡育明与林惠成之间合资建房的事实，证明的内容不予采信。
本院经审理认定事实如下：
2014年初，蔡育明向漳浦县绥安镇辕门村村民转承址在漳浦县绥安镇辕门村辕门小学附近（大亭北路西）一座旧平房。随后，蔡育明与林惠成达成口头协议，在该旧平房的基础上基建一座四层住宅楼房，房屋按3400元／平方米计算，付款方式为：基建时林惠成先支付5万元，后每建完一层支付5万元房款，一个月可建完一层即每月需支付房款5万元直至付清时止。约定房屋交付时间为：2014年年底至2015年年初。2014年2月24日（农历），林惠成向蔡育明约定一套建筑面积为106平方米的房屋，并于当日向蔡旺金支付了5万元。后林惠成因自身资金不足无力按蔡旺金要求的方式支付房款，便与蔡育明协商按每月2万元标准支付房款。蔡育明同意了林惠成的付款方式，但重新约定房款按3800元／平方米计算，之后，林惠成将款项按每月2万元汇入蔡育明指定的其儿子蔡旺金银行账户，蔡育明收款后出具收款收据。2015年初，因双方约定是否包括车库不明确，发生纠纷。林惠成共计支付蔡育明房款34万元。
本案的争议焦点：1.林惠成与蔡育明之间是合作建房还是房屋买卖关系；2.双方之间口头协议是否有效。
关于林惠成与蔡育明之间是合作建房还�房屋买卖关系。林惠成认为其与蔡育明口头达成是房屋买卖协议；蔡育明认为双方当时约定的是合作建房，由其先出资建房，林惠成按房屋基建进度支付房款。本院认为合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。也可概括为：共同出资、策划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。案涉房产的宅基地是蔡育明向漳浦县绥安镇辕门村村民转承旧房而来，蔡育明与林惠成约定将旧平房推倒重新基建，由蔡育明提供土地使用权，林惠成按建房进度分期支付建房款，表面形式符合合作建房，而根据蔡育明向林惠成出具的收款收据中注明“定金”字样，以及林惠成在无法按约定支付每期五万元房款的情况下，蔡育明将房价由3400元／每平方米升至3800元／每平方米的约定，更符合房屋买卖�系，根据证据优势原则，林惠成提供的证据证明双方之间系房屋买卖关系应予以确认，故应认定双方之间非合作建房关系，而是房屋买卖关系。
2.双方之间口头协议是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第二十五条“承诺生效时合同成立。”林惠成与蔡育明虽是口头达成协议，未采取签订书面的形式，但林惠成已就合同的主要条款付款义务基本履行，双方口头达成房屋买卖协议已成立。但案涉房屋尚未取得相关权属依据，且双方均不具备所在地村集体组织成员资格，无权使用该村集体土地建房，存在法律禁止买卖的情形，双方口头约定的房屋买卖关系自合�成立时起自始没有法律约束力即不受法律保护，属无效合同。故双方之间口头协议应认定是无效的。
综上所述，本院认为，林惠成与蔡育明双方口头达成的房屋买卖协议是无效的，依据无效合同处理原则，蔡育明因该合同取得的房屋买卖款34万元应归还给林惠成，林惠成主张合同无效，还返支付的购房款34万元，理由成立，予以支持；由于双方均应当知道约定的内容违反法律禁止性规定，均存在过错，对各自因此造成的损失，应各自承担，故林惠成请求蔡育明支付购房款的占用期间的利息有悖无效合同处理原则，理由不能成立，不予支持；蔡育明辩解双方系合作建房，请求驳回林惠成诉讼请求，理由亦不能成立，不予采纳。蔡旺金仅向蔡育明提供银行卡作为林惠成支付房款的账号，并非本案讼争房屋买卖关系的当事人，林惠成主张蔡�金共同退还购房款，理由不能成立，不予支持；蔡旺金辩解理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：
一、确认林惠成与蔡育明双方房屋买卖合同无效。
二、蔡育明应予本判决生效后10日内返还林惠成购房款34万元。
三、驳回林惠成其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7342元，由林惠成负担3671元，蔡育明负担3671元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈添红
人民陪审员 张文龙
人民陪审员 陈贵珍
二〇一六年十一月九日
书 记 员 蔡玉华