河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终908号
上诉人（原审被告）：刘西胜，男，1968年6月11日出生，汉族，住河南省范县。
委托诉讼代理人：李卫兵，河南君洁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁亢，男，1990年11月6日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：李冠军，男，1963年2月6日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。
原审第三人：濮阳市金桥置业有限公司。住所地：河南省濮阳市黄河路中段***号。
法定代表人：王军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，男，该公司工作人员。
上诉人刘西胜因与被上诉人袁亢及原审第三人濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）濮中法民一初字第00063号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘西胜及委托诉讼代理人李卫兵、被上诉人袁亢的委托诉讼代理人李冠军、原审第三人金桥公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘西胜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁亢对刘西胜的诉讼请求或者发回重审；由袁亢、金桥公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据存在瑕疵。1、袁亢的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的人民法院不得查封、扣押、冻结的条件。按照该规定第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结必须同时具备三个条件：即第三人已经支付全部价款、第三人已经实际占有房屋、第三人没有过错，袁亢的主张不符合该三个条件。2、袁亢的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。袁亢与金桥公司的房屋买卖合同没有在房地产管理部门登记备案，且仅提供交款收据，未提供向金桥公司账户内转款的银行转账凭证和正规发票，不能证明已向金桥公司支付了全部价款，也不能证明将剩余款项交付人民法院执行，而且袁亢对案涉房屋没有实际占有。3、袁亢系金桥公司员工，双方存在利害关系，不排除双方存在恶意串通损害第三人的嫌疑。袁亢主张用金桥公司欠付的工资充抵房款，因未提交金桥公司欠付工资的相关证据，该项主张亦不能成立。4、袁亢未提交其购买商品房系用于居住，且其夫妻及子女名下无其他居住房屋的相关证据，不排除袁亢购买案涉房屋系用于投资。故袁亢对合同约定的房屋只享有普通债权请求权，不具备对抗第三人的效力，不符合上述法律规定的条件，应依法驳回其异议申请。
袁亢辩称，一、袁亢在案涉房屋查封前与金桥公司签订了房屋买卖合同，并按合同约定交付了购房款。二、袁亢与金桥公司签订的房屋买卖合同未在房管部门备案，系金桥公司原因所致，袁亢没有过错。三、刘西胜未提供证据证明袁亢在案涉房屋所在地有其他用于居住的房屋。综上，袁亢对案涉房屋享有排除执行的民事权益。刘西胜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
金桥公司述称，一、袁亢提供金桥公司出具的收款收据，与金桥公司提交的公司账目及原始记账凭证相符，王军强是金桥公司的法定代表人，他的个人账户也是公司的指定结算账户，袁亢交付房款的证据充分。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产实行预售制度。房地产在报建施工中的面积是预测面积，竣工时的实测面积才是办理房屋产权证登记的面积，也是缴纳契税依据，税收征收部门只有实测面积出来后才开具正规的不动产发票。三、袁亢与金桥公司在案涉房屋查封前已签订合法有效的购房合同，并支付了合同约定的购房款，且在执行房屋所在地无其他居住房屋，袁亢对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。刘西胜的上诉理由不成立，应予以驳回。
袁亢向一审法院起诉请求：解除对袁亢在香格里拉花园的B区02号4单元4楼东户房屋的查封，不得执行该房屋。
一审法院认定事实：袁亢系金桥公司的员工。2014年1月25日袁亢与金桥公司签订《香格里拉花园房屋买卖协议书》，约定袁亢购买香格里拉花园房号为B-02-4-07房屋，房款计240，477元，袁亢享受各项优惠73，203元后，应付房款167，244元，2014年1月26日付房款64，554元，其余房款96，000元，按揭支付。合同签订后，袁亢依约于2014年1月25日支付房款64，554元，2014年7月31日袁亢以工资抵付房款15，336元。其余房款，因金桥置业手续不全，上述房屋买卖协议未在房地产管理部门办理备案登记，致袁亢未能办理按揭房贷。该房产由刘西胜申请，一审法院于2015年2月12日以（2014）濮中法执字第00084-2号执行裁定予以查封。查封后，袁亢提出执行异议，一审法院作出（2015）濮中法执异字第00010号执行裁定，驳回袁亢异议。袁亢提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。袁亢作为执行案件的案外人，提供的证据能够证明，袁亢与金桥公司在一审法院查封涉案房屋之前已经订立购房合同，袁亢依照购房合同支付的房款及应当享受的优惠价款的计153，093元，已超过合同约定房屋价款的50%，购房合同合法有效。因金桥公司的原因，致使购房合同未能在房地产管理部门办理登记备案，过错不在袁亢。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，袁亢对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其购买的涉案房屋的查封应予解除，并不得对该房屋执行。刘西胜的辩解意见没有事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得对袁亢购买的位于河南省内黄县后河镇工贸园区香格里拉花园B-02-4-07号房产执行。一审案件受理费100元，由刘西胜负担。
本院二审期间，袁亢提交了内黄县房产管理所、濮阳市房地产管理中心分别出具的内黄县、濮阳市辖区房产信息查询结果，证明袁亢在内黄县、濮阳市辖区无其他住房。刘西胜质证认为：对上述查询证明的真实性有异议，且不能证明袁亢无其他住房。金桥公司质证认为：对袁亢提交的查询证明没有异议，证明袁亢在内黄县、濮阳市辖区没有其他住房。因上述查询结果系内黄县房产管理所、濮阳市房地产管理中心出具，本院对上述证据予以采信。
另查明：2014年1月25日袁亢与金桥公司签订的《香格里拉花园房屋买卖协议书》第三条“付款方式及期限”约定，袁亢选取银行按揭方式部分交款，首付40%可以享受4%的优惠，合款6690元优惠后房价为160554元整。袁亢应在2014年1月26日前付清40%以上房款64554元。剩余房款96000元，袁亢需在接到按揭通知之日起45日内将剩余房款协调办理完毕并打入公司指定账户，否则，1万元定金作废。当日，袁亢向王军强账户内转款16149元、交付现金48405元，金桥公司给袁亢出具收据，显示收到房款64554元。另外，袁亢用金桥公司欠付的工资抵充房款15336元，金桥公司于2014年7月31日给袁亢出具的收据显示：袁亢交款15336元，收款事由欠工资。上述款项共计79890元。
其他事实与原审认定一致。
本院认为，袁亢与金桥公司签订的《香格里拉花园房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该买卖合同签订后，袁亢已按合同约定向金桥公司交付房款64554元，金桥公司给袁亢出具了收据，且与金桥公司的财务账册相互印证。袁亢用金桥公司欠付的工资抵付购房款15336元，金桥公司给其出具了收据，同意抵充房款。刘西胜上诉主张袁亢提供的证据不能证明已向金桥公司实际支付了购房款的理由不能成立，本院不予采纳。二审中袁亢提供了内黄县房产管理所、濮阳市房地产管理中心分别出具的查询房屋登记信息结果，能够证明袁亢除案涉房屋外其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，袁亢对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，一审判决不得对袁亢购买的案涉房屋执行并无不当，本院予以维持。刘西胜的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，刘西胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘西胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高海娟
代理审判员 杨 刚
代理审判员 吕 强
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 马亚亚