云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第690号
上诉人（原审被告）朱波，女，汉族，1972年11月14日出生。
委托代理人李向阳，男，汉族，1972年10月14日出生，系朱波丈夫，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明新赛联物业管理有限公司。
法定代表人刘勇君，总经理。
委托代理人卢永红，男，汉族，1974年9月12日出生，系公司员工，特别授权代理。
委托代理人赵玉倩，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人朱波因与被上诉人昆明新赛联物业管理有限公司（以下简称新赛联公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：朱波是昆明市博园·上东区18幢201号房屋的所有权人，房屋建筑面积为131.18平方米。2005年11月28日，昆明新赛联房地产开发经营有限公司与新赛联公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由新赛联公司为郦岛家园业主提供物业管理服务。2006年9月18日，新赛联公司、朱波签订了《前期物业管理服务协议》，约定由新赛联公司为郦岛家园业主提供物业管理服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.0元计收，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元计收，二次供水加压费每户每月7.5元，电梯使用、维护费每月每建筑平方米0.4元（其中电梯使用、运行费0.25元，日常维护及检测费0.15元），生活垃圾处理费每月每户5元，水池清洗、消毒费每户每月按1.5元收取；新赛联公司自本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，因业主方原因空置房屋，按物业管理法规的规定全额收取物业管理综合服务费。并约定了代收代缴收费服务项目及缴费时间，为每月15日前向新赛联公司交纳。业主自用部分的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方（新赛联公司）与甲方业主和物业使用人另行约定。朱波违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新赛联公司有权要求朱波补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。同时还约定了双方权利义务。协议签订后，新赛联公司为小区进行物业管理服务，朱波未按协议约定向新赛联公司缴纳自2008年10月1日起至2015年9月30日止的物业管理服务费、二次供水加压费、水池清洗消毒费、生活垃圾清运费及电梯费。因朱波一直以来拖欠的巨额费用，给提供服务的物管公司带来损失，严重危害了新赛联公司的合法权益。据此，新赛联公司诉至原审法院，请求判令：1、朱波立即支付郦岛嘉园小区18栋201室拖欠的物管费17606.72元；2、本案诉讼费由朱波承担。新赛联公司于原审庭审中明确第1项诉讼请求中物管费17606.72元包括2008年10月至2015年12月的物业费11412.66元、二次供水加压费和水池清洗消毒费783元、生活垃圾清运费846元，电梯费4565.06元。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。法律还规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，新赛联公司、朱波双方签订的合同系双方真实意思表示，内容合法，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。新赛联公司管理该小区是基于新赛联公司、朱波双方签订的物业服务合同。合同签订后，新赛联公司按照合同约定履行了其对郦岛家园小区住房的物业管理义务，朱波也接受了新赛联公司的物业管理服务，因此朱波理应向新赛联公司支付物业管理费用。新赛联公司要求朱波按合同约定交纳自2008年10月1日起至2015年9月30日止的物业服务费的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。2015年10月后的物业服务费尚未实际发生，原审法院不予支持。按131.18平方米，每月每平方米1元计算，朱波欠缴的自2008年10月1日至2015年9月30日止的物业服务费应为11019.12元（131.18平方米×1元×84个月）。关于新赛联公司主张朱波支付生活垃圾清运费、二次供水加压费和水池清洗消毒费的诉讼请求，原审法院认为，依据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”之规定，新赛联公司作为上述费用的代收单位，最终责任应由实际使用人朱波承担，故原审法院对新赛联公司要求朱波支付生活垃圾清运费、二次供水加压费和水池清洗消毒费的诉讼请求予以支持。新赛联公司请求生活垃圾清运费按每月10元计算，但未提交证据证明其计算依据，故原审法院按照双方合同的约定计算，自2008年10月1日至2015年9月30日止，朱波欠缴的生活垃圾清运费按每月5元计算，应为420元（5元×84个月），二次供水加压费按每月7.5元计算，应为630元（7.5元×84个月），水池清洗消毒费按每月1.5元计算，应为126元（1.5元×84个月），关于新赛联公司要求朱波承担电梯费的诉讼请求，原审法院认为，新赛联公司、朱波在协议中约定电梯使用、维护费每月每建筑平方米0.4元（其中电梯使用、运行费0.25元，日常维护及检测费0.15元），朱波使用了电梯，理应按合同约定向新赛联公司支付电梯使用、维护费，故自2008年10月1日至2015年9月30日止，朱波欠缴的电梯费按每平方米每月0.4元计算，应为4407.65元（131.18平方米×0.4元×84个月）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、朱波于本判决生效之日起十日内向新赛联公司支付2008年10月1日至2015年9月30日止的物业管理服务费11019.12元，二次供水加压费630元，生活垃圾清运费420元，水池清洗消毒费126元，电梯费4407.65元，共计16602.78元；二、驳回新赛联公司其他诉讼请求。原审案件受理费240元，由朱波承担。
原审判决宣判后，朱波不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，本案一二审诉讼费用由新赛联公司承担。其主要上诉事实和理由是：一、一审法院作出判决依据的合同对朱波没有约束力。新赛联公司作为物业管理公司与昆明新赛联房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》涉及第三方（朱波）的内容，未经上诉人朱波的同意，对朱波不产生效力；新赛联公司与昆明新赛联房地产开发有限公司是关联公司，昆明新赛联房地产开发有限公司制定新赛联公司作为涉案小区的物业管理公司，逼迫朱波与新赛联公司签订《物业服务协议》，剥夺了朱波的选择权，该前期物业服务协议是无效协议；《前期物业服务协议》并未约定协议的时效；新赛联公司从未协助召开业主大会。二、新赛联公司在前期的物业管理服务中，并未按照《前期物管协议》履行服务义务，答辩人有权拒绝支付物管费用。新赛联公司未经业主同意，擅自将公共空间设为车辆停放场所，并擅自收取停车费，损害业主的共同利益；小区公共区域出现大量违章、私搭乱建现象，新赛联公司未尽管理职责；新赛联公司巧立名目，向业主收取二次供水加压费、水池清洗消毒费；小区房屋维修基金的管理使用从未向业主公布；新赛联公司私自同意第三方在楼道、小区出入口等公共空间投放广告；2013年以前新赛联公司从未向朱波催缴物管费，从2008年至今，朱波多次向新赛联公司表达如果不帮其修理水管爆裂的问题，便不再向新赛联公司缴纳物管费。
针对朱波的上诉，被上诉人新赛联公司答辩称：根据《物业管理条例》第二十六条之规定，本案前期物业服务协议有效，不存在未生效的情况；新赛联公司已经按照合同约定履行安保、保洁等义务；新赛联公司提供的是物业服务，朱波反映水管爆裂是房屋质量问题，房屋质量应该是开发商负责的问题。
二审中，上诉人朱波及被上诉人新赛联公司对原审法院已经确认的案件事实均无异议，对此本院二审予以确认。上诉人朱波认为原审法院遗漏认定朱波与新赛联公司签订质保协议，在协议中双方约定物业管理企业新赛联公司从开发商处接手小区提供物业管理服务后，在2年内由新赛联公司负责房屋质量的维修保障。对上诉人朱波认为遗漏认定的事实，因涉及本案争议焦点问题，本院将在下文予以综合评判。
二审中，被上诉人新赛联公司未向法庭提交新证据；上诉人朱波向法庭提交《商品住房质量保证书》一份，欲证明新赛联公司具有维修房屋的义务，本案中因为房屋存在质量问题，朱波向新赛联公司反映之后物管公司并未进行处理，所以朱波才拒绝缴纳相关的物管费用。
经质证，被上诉人新赛联公司对该份证据的真实性及合法性均无异议，但不认可证明目的，该份证据与本案无关，认为小区的住房质量问题应由开发商负责，而新赛联公司只是负责向开发商转达房屋需要修理的意见。
本院认为，被上诉人新赛联公司对上诉人朱波提交证据的真实性、合法性均无异议，对证据真实性本院二审予以确认，对该证据本院二审予以采纳。
经二审审理，本院二审补充确认以下案件事实：昆明新赛联房地产开发经营有限公司针对其开发的“博园.上东区（郦岛嘉园）”项目向朱波出具《商品住房质量保证书》载明“本建筑工程及附属设施发生质量问题时按附表所列范围和期限进行保修，在保修期内，由开发商负责安排相关施工单位完成保修工作。附表所列项目超过保修期限后，开发商将不再承担保修责任，客户可委托物业管理公司进行有偿维修服务，或自行安排处理”。
综合各方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：朱波以居住房屋存在质量问题导致水管爆裂、新赛联公司未进行解决为由拒付相关物管费用有无依据，应否支持？
本院认为，二审中，上诉人朱波对原审法院判决其承担的物管费用金额均无异议，对此本院二审予以确认。针对上诉人朱波提出昆明新赛联房地产开发经营有限公司与新赛联公司签订的《前期物业管理服务合同》对其不产生拘束力的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，上诉人朱波该主张没有相关事实及法律依据，本院二审不予支持。本案中，上诉人朱波拒付相关物管费用的理由在于涉案小区房屋存在质量问题，其所居住的房屋水管爆裂导致家中木地板被淹受损，新赛联公司作为物业管理企业未作处理亦未履行维修义务。对此本院二审认定意见如下：对朱波提出昆明新赛联房地产开发经营有限公司作为涉案小区的开发商出具的《商品住房质量保证书》已明确约定委托新赛联公司对房屋存在的质量问题进行维修，新赛联公司应承担房屋质量合格的合同责任的主张，本院认为，朱波二审中明确其提出的房屋水管爆裂系房屋本身质量问题，昆明新赛联房地产开发经营有限公司作为开发商委托新赛联公司对房屋存在的质量问题进行维修，开发商系委托人，新赛联公司系受托人，开发商与新赛联公司就此形成委托合同关系，按照《中华人民共和国合同法》关于委托合同的规定，受托人不履行义务的，由委托人承担相应的法律后果。据此，对业主朱波而言，房屋质量合格义务的承担者仍应为开发商。朱波现以其购买的房屋存在质量问题为由主张其不应承担相关物管费用无相应依据，本院二审不予支持。
综上所述，上诉人朱波的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，对上诉人朱波的上诉请求，本院二审不予支持。据此，本院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费240元，上诉人朱波已预交，由上诉人朱波自行承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。
审判长 起 俊
审判员 陈 锐
审判员 朱吉文
二〇一六年三月十四日
书记员 罗 冉