抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0411民初877号原告李旭宏，男，1979年4月3日出生，汉族，住抚顺市东洲区。原告高菲，女，1980年7月19日出生，汉族，住同原告李旭宏。被告抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地顺城区。法定代表人佟恩祥，该公司总经理。委托代理人李弘熙，该公司职员。委托代理人郭颖，该公司职员。原告李旭宏、高菲诉被告抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何凌翔适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李旭宏、高菲，被告兴隆公司委托代理人李弘熙、郭颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2014年7月29日，我夫妻与被告签订《商品房买卖合同》认购被告开发建设的商铺，双方约定被告应于2015年9月30日前交付；如逾期交房超过90日，我方有权解除合同，并由被告按已付款的0.5%支付违约金。我们一次性付清房款169776元。现被告至今未能交付合同约定的商品房，我多次找被告商议未果。我们认为被告违反了法律规定，已构成违约，给我们带来巨大的经济损失。故诉至法院请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还房款169776元及自2015年10月日至2016年3月1日按年利率5%计算的利息15300元，返还代办费200元，诉讼费被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告与我公司在签订商品房买卖合同时，明确约定我公司反租原告的商铺，期限三年，从合同约定的交房日起算。年租金是总房款的8%，三年的总租金是总房款的24%，其中21%的租金在购买商铺时从总房款中直接扣除，剩余3%是按年度每年支付1%。因此其总房款应是129029.76元，反租租金是40746.24元。我公司已经支付了后三年95%以上的租金，双方已经形成租赁关系。我公司已反租原告商铺，不存在逾期交房的违约情况，从反租之日起应视为我公司已交付房屋。另外，即使按合同第12条，原告主张的利息损失也无事实根据。因为该条明确约定了如我公司未能按期交房，原告选择退铺的，我公司应向原告支付总房款0.5%的违约金，违约金就是赔偿原告的损失。原告所述的产权代办费并非我方收取，我公司不同意返还。经审理查明，二原告于2007年8月2日登记结婚。2013年12月24日，二原告与被告签订《商品房认购协议书》，合同约定：原告向被告认购×铺。当日，二原告向被告支付购房款169776元、产权代办费200元，被告出具了购房款《收款收据》，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2014年7月29日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人为二原告，出让人为被告，本商品房坐落于抚顺市顺城区×铺，建筑面积14.04平方米，单价为每平方米12092.31元，总金额169776元；出卖人应当在2015年9月30日前，将具备经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人于2014年7月29日前一次性付清全部房款。现被告仍未向二原告交付房屋。本案争议房屋现处于停工状态。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还房款169776元及自2015年10月日至2016年3月1日按年利率5%计算的利息15300元，返还代办费200元，诉讼费被告承担。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》、收款收据、结婚证等证据予以佐证，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，符合法律规定，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告全额交纳购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，本院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告增加违约金的主张符合法律规定，被告应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向原告支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于原告主张200元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，且被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此代办费返还原告。关于被告辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，被告的主张并无相关证据予以证明，其次，即便被告主张的事实存在，该行为应视为被告为出售房屋而采取的促销手段，在被告没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、解除原告李旭宏、高菲与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的关于二原告购买被告抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3112铺的《商品房买卖合同》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告李旭宏、高菲购房款169776元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告李旭宏、高菲以169776元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李旭宏、高菲代办费200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，减半收取2009元，被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。代理审判员  何凌翔二〇一六年六月二十四日书 记 员  孔笑月附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。