江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第0228号
原告方志辰。
委托代理人（特别授权）孙宁，江苏国安泰律师事务所律师。
被告盖菲。
委托代理人（特别授权）易敬红，江苏弘泰律师事务所律师。
被告汪顺宏。
被告胡伟东（曾用名朱伟东）。
被告蒋照梅。
委托代理人（特别授权）胡伟东。
第三人中国工商银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区青年北路188号。
负责人蔡万周，该行行长。
委托代理人（特别授权）王国强，系该行行长。
委托代理人朱伟，江苏碧泓律师事务所律师。
原告方志辰与被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅、第三人中国工商银行股份有限公司泰州分行（以下简称工商银行泰州分行）所有权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方志辰及其委托代理人孙宁、被告盖菲之委托代理人易敬红，被告胡伟东（亦系被告蒋照梅的委托代理人），第三人工商银行泰州分行的委托代理人王国强、朱伟到庭参加诉讼；被告汪顺宏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告方志辰诉称，位于泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋系由被告盖菲以其兄盖明名义购买，2001年底被告盖菲以88000元的价格将该房屋出售给原告，2002年原告对房屋进行装修，此后原告及家人在房屋中居住至今。2004年4月12日盖明出具证明一份，2004年4月20日被告盖菲将该证明交原告。同日原告与盖菲签订买卖协议，确定将泰州市莲花2号小区2幢501室住宅及车库转让给原告，总售价88000元；被告盖菲负责办理好载明原告身份姓名的房屋产权证、土地使用证及相关证件，并承担办理上述证件的一切费用，自协议签订之日起房屋使用权、所有权即归原告；付款方式为原告向被告盖菲支付15000元为购房定金，另支付43000元为购房首付款，剩余房款30000元于产权交割完毕当日付给被告盖菲；签订协议后，任何一方违约都必须另支付对方违约金50000元。协议签订当日，被告盖菲出具收条确认收到原告购房定金15000元、购房款43000元，并于2006年1月27日收到原告购房款3000元。2009年2月6日上述房屋办理了房屋所有权证，所有权人为盖明。2009年5月8日盖明及其配偶与被告盖菲、汪顺宏签订房屋产权转移、变更契约，被告盖菲于2009年7月29日取得上述房屋的所有权证。后被告盖菲、汪顺宏与被告胡伟东、蒋照梅签订房产买卖协议，并于2009年8月20日办理房屋过户手续。2009年8月26日被告胡伟东以上述房屋向第三人工商银行泰州分行贷款280000元。被告盖菲、汪顺宏与被告胡伟东、蒋照梅之间的房产买卖协议被确认无效，原告与被告盖菲之间的房屋买卖合同认定为有效。现原告诉至法院请求确认泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋归原告所有，被告胡伟东、蒋照梅设立在该房屋上的抵押无效；被告盖菲、汪顺宏承担违约金50000元，被告承担诉讼费用。
被告盖菲辩称，原告诉讼存在多个诉，各个诉之间不具有同一性，应驳回其诉讼请求；原告应举证证明其已经支付房屋款项，按合同约定原告应在2004年4月20日支付购房款58000元，但原告未完全履行付款义务；合同约定余款30000元于产权交割完毕当日支付，该约定不确定，应归于无效；被告盖菲之所以一房二卖，是因为第一次卖房非出于其真实意思表示，且在多次索要房款无望的情况下发生的，原告也存在一定的过错；即使被告盖菲构成违约，所约定的违约金明显过高，应予减少。
被告胡伟东、蒋照梅共同辩称，被告胡伟东、蒋照梅已经向盖菲支付了相应的房款，且按法律规定办理了房屋产权证，涉案房屋应是被告胡伟东所有。
第三人工商银行泰州分行陈述称，被告胡伟东、蒋照梅将登记在其名下的房屋向第三人办理抵押贷款，第三人属于善意第三人，应当取得该房屋的抵押权，若今后第三人行使抵押权造成原告损失，原告可另行向被告胡伟东、蒋照梅主张权利，请求驳回原告要求确认抵押无效的诉讼请求。
被告汪顺宏未进行答辩，亦未提供证据。
经审理查明，泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋系被告盖菲以其兄盖明的名义购买。2001年年底，盖菲将房屋以88000元价格出售给原告方志辰，方志辰先后付定金15000元、房款43000元，2002年初原告对房屋进行装修，此后原告及家人在房屋中居住。2004年4月12日，盖明出具证明一份，内容为“兹有泰州市莲花小区二号区二幢楼501室，系盖菲同志委托我购置，相关事宜均由盖菲办理，特此证明”，另注明“此证明仅由盖菲个人保存”。2004年4月20日，盖菲将证明交原告方志辰。同日，盖菲（甲方）、方志辰（乙方）签订协议，约定盖菲将其哥哥盖明拥有的房屋及车库（毛坯房）转让给方志辰，总价88000元；盖菲负责办理好载明方志辰身份证姓名的房屋所有权证、土地使用权证及相关证件，并承担办理上述证件的一切费用；协议签订之日房屋所有权、使用权归方志辰；协议签字后方志辰向盖菲支付15000元作为定金，另付43000元作为购房首付款，剩余房款30000元于产权交割完毕当日给付；协议签订后任何一方违约，必须支付对方违约金50000元。盖菲另于同日出具收条确认收到定金15000元、购房款43000元。2006年1月27日，盖菲出具收条确认收到方志辰房款3000元。
另查明，位于泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋于2009年2月6日办理房屋所有权证，房屋所有权人为盖明，领证人系盖菲。2009年5月8日，盖明、朱冬梅与盖菲、汪顺宏签订房屋产权转移、变更契约，将房屋转移至盖菲、汪顺宏名下，该房屋的所有权证于2009年7月29日登记至盖菲、汪顺宏名下。2009年被告胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏夫妇签订泰州市房产买卖协议一份，约定胡伟东、蒋照梅购买盖菲、汪顺宏名下位于泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房产；房屋建筑面积为113.41平方米、车库16.53平方米；房屋总价为350000元；付款方式为首付50000元（其余付款数额、期限未注明）、房产于2009年9月1日前交付；双方共同到泰州市房地产交易中心办理产权过户手续并缴纳相应税费。该协议违约金条款、落款时间均为空白。买房时胡伟东、蒋照梅未现场看房。2009年8月20日，上述房屋过户至被告胡伟东及蒋照梅名下。2009年8月26日，被告胡伟东以该房屋向工商银行泰州分行办理抵押贷款280000元。被告胡伟东、蒋照梅于2000年11月22日登记结婚，2013年7月15日协议离婚，离婚时约定诉争房屋归被告胡伟东所有。
本院还查明，方志辰于2010年11月17日起诉盖菲，要求被告盖菲协助办理房屋过户手续，后申请撤诉。2010年12月21日，方志辰起诉盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅，诉讼请求包括确认四被告所签房产协议无效，胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下，盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下等内容。本院以该案可能涉嫌刑事犯罪将案件移送公安机关处理。公安机关审查后认为方志辰与盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅房屋买卖合同纠纷不构成刑事犯罪。胡伟东于2013年8月13日提起诉讼，要求方志辰搬离诉争房屋，本院经审理作出（2013）泰海民初字第2911号民事判决，判决驳回胡伟东的诉讼请求。胡伟东不服向泰州市中级人民法院提起上诉，泰州市中级人民法院作出（2014）泰中民终字第0623号民事判决，驳回上诉，维持原判。方志辰于2013年9月13日再次向本院提起诉讼，要求判决确认四被告所签房产买卖协议无效；判令被告胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；判令被告盖菲、汪顺宏继续履行2004年4月20日与原告签订的协议，将房屋过户登记至方志辰名下。本院作出（2013）泰海民初字第3144号民事判决，判决确认四被告之间的房产买卖协议无效。对于原告方志辰主张要求被告胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下的诉讼请求，本院认为因房屋已由被告胡伟东抵押给工商银行，现被告并不能协助办理过户，房屋一直由原告居住使用，今后若工商银行行使抵押物的优先受偿权，造成原告的其他损失，原告可另行主张权利，故驳回了原告的该项诉讼请求。被告胡伟东不服上述判决，向泰州市中级人民提起上诉，泰州市中级人民法院经审理作出（2014）泰中民终字第0624号民事判决，驳回上诉，维持原判。现原告再次涉讼，要求确认所涉房屋归其所有，被告胡伟东、蒋照梅在该房屋上设立的抵押无效，并要求被告盖菲、汪顺宏承担违约责任。
上述事实有（2014）泰中民终字第0623号民事判决、（2014）泰中民终字第0624号民事判决以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，方志辰与盖菲之间的房屋买卖合同已经生效法律文书确认为有效，原告基于合法有效的房屋买卖合同，有权对涉案房屋主张所有权，其要求确认涉案房屋归其所有，本院予以支持。本案争议焦点在于：一、第三人工商银行泰州分行在案涉房屋中享有的抵押权是否有效。胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏之间的房产买卖协议的效力已经生效法律文书确认无效，则胡伟东、蒋照梅无权获得涉案房屋的所有权，胡伟东、蒋照梅以涉案房屋向第三人工商银行泰州分行进行抵押贷款，属于无权处分。第三人工商银行泰州分行依据产权登记部门的产权登记手续与被告胡伟东、蒋照梅签订借款担保合同，且实际将款项出借给被告胡伟东、蒋照梅，并办理了抵押登记手续，其主观不存在恶意，应当认为第三人工商银行泰州分行取得涉案房屋的抵押权是善意的，其在涉案房屋上的抵押权应当受到法律保护。原告主张该房屋上设定的抵押无效，本院不予支持。今后若第三人工商银行泰州分行对抵押物行使优先受偿权，造成原告损失的，原告可另行主张权利。二、盖菲、汪顺宏是否应承担违约责任以及约定的违约金是否偏高。盖菲与方志辰签订房屋买卖合同时即约定负责将涉案房屋的产权手续办理至原告方志辰名下。虽双方对办理产权手续的期限未约定，但根据交易习惯，被告盖菲、汪顺宏应当在产权手续登记至其名下后的合理期限内协助办理产权过户手续。然，盖菲、汪顺宏在产权手续登记至其名下后又与胡伟东、蒋照梅签订房屋买卖合同，并协助胡伟东、蒋照梅办理了产权过户手续，盖菲、汪顺宏的行为主观存在恶意，显然构成违约，现原告要求盖菲、汪顺宏承担违约责任，本院予以支持。关于违约责任的承担，盖菲与原告签订合同时进行了约定，即由违约方承担违约金人民币50000元，该约定的违约金与原、被告约定的房屋总价相比明显偏高，原告未能提供证据证实由于被告盖菲、汪顺宏的违约行为造成其实际损失，故本院对约定的违约金予以调整，按双方购房款20%确定违约金，即人民币17600元。因原告与被告盖菲约定剩余房款在产权交割时支付，则被告盖菲、汪顺宏应承担的违约金在支付剩余购房款时一并结算。被告汪顺宏经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃相应的民事诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋归原告方志辰所有。
二、被告盖菲、汪顺宏共同支付原告方志辰违约金人民币17600元（该款在原告支付被告盖菲剩余购房款时一并结算）。
三、驳回原告方志辰的其它诉讼请求。
本案受理费人民币7897元，由被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅共同负担（此款原告方志辰已预交，被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7897元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 徐文君
人民陪审员 王光祯
人民陪审员 陈 雯
二〇一五年六月十五日
书 记 员 沈 桁