河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民三终字第2848号
上诉人（原审原告）王英杰。
上诉人（原审原告）武贵合。
二上诉人共同委托代理人ＸＸ宇，河南新大地律师事务所（安阳市）律师。
被上诉人（原审被告）冉丁。
被上诉人（原审被告）王晓琦。
二被上诉人共同委托代理人秦永民，河南国厚律师事务所（安阳市）律师。
上诉人王英杰、武贵合因与被上诉人冉丁、王晓琦租赁合同纠纷一案，不服河南省内黄县人民法院（2015）内民三初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人王英杰、武贵合及其委托代理人ＸＸ宇，被上诉人冉丁、王晓琦的委托代理人秦永民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年8月6日，原告王英杰、武贵合作为甲方与作为乙方的被告冉丁、王晓琦之间订立了一份《租赁门市房合同》，该合同约定被告租赁原告的位于内黄县帝喾路与朝阳路交叉口西北角门面房，该门面房共5层，面积3000余平方米，租赁期间为2012年1月1日至2018年12月31日，租金每年壹拾玖万元（税后），合同签订后，被告须将2012年的租金壹拾玖万元交付于原告，2012年11月1日之前须将2013年的租金壹拾玖万元交付给原告，以后每年11月1日交下一年的租金。如被告拖延交付或拒付租金，原告有权收回所租赁房屋，并解除合同。由此产生的一切损失由乙方承担。三年后（即2015年1月1日）房租在原来的基础上每年递增10％。同时该合同还约定被告自租赁原告的门市房起，具有门市房使用权，乙方可以装修装饰房屋，装修费由被告承担。合同期满后，被告应将房子交给原告，房子内外部装修不得拆除，无偿移交给原告。本合同生效后，双方应积极履行合同，不得违反，一方违反，应向对方支付违约金叁拾万元，如果给对方造成损失，还应赔偿对方损失的同时，原告有解除合同权。2011年8月28日，原、被告双方又签订了一份外墙粉刷与楼梯拆除补充协议，约定被告方可拆除最北边一楼楼梯，但租赁合同到期或终止日被告方须恢复门面房楼梯原状；双方任何一方违反此合同，支付违约金三万元。合同生效后，原告将房屋交付给被告租赁，被告于2011年8月6日缴纳了2012年的房屋租金190000元，于2013年1月9日缴纳了2013年的房屋租金190000元，2014年的租赁费没有支付给原告。2015年3月12日，原被告双方对拖欠租赁费进行了调解，并达成调解协议，原告给被告支付租金的期限，但在双方约定的期限内，原告在收取了被告10400元后，剩余租金被告仍没有履行交付的义务。目前被告租赁的门市房已经关闭，没有经营。
以上事实有原告提供的租赁门市房合同、补充协议、调解协议、租赁费收据、可移动物质盘存清单和明细、照片和当事人陈述及庭审笔录为证，上述证据经庭审举证、质证、认证，可以作为认定本案的事实依据。
原审法院认为，本案的争议焦点为：第一是原、被告之间是否存在租赁合同关系；第二是原、被告之间的租赁合同是否具备解除条件；第三是原告诉请数额的依据。针对第一个争议焦点原、被告之间是否存在租赁合同关系，因原、被告之间签订的租赁门市房合同及外墙粉刷与楼梯拆除补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。被告对双方之间存在租赁门市房合同不持异议，对原、被告之间存在租赁合同关系予以确认。针对第二个争议焦点原、被告之间的租赁合同是否具备解除条件，因双方在租赁合同中明确约定租金的支付数额和时间，如违约，原告有权解除租赁合同，合同签订后，原告按约将房屋交给被告，在合同的履行过程被告支付了2012年和2013年的租金，之后没有支付，且在原告再次给出宽限期后只支付10400元后，直至目前仍没有支付给原告剩余的租赁费，被告的行为明显违反了双方签订的租赁合同，因此根据合同的约定原告有权解除合同，故原告按照合同的约定解除合同于法有据，予以支持。针对第三个争议焦点原告诉请数额的依据，根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，租赁期间为2012年1月1日至2018年12月31日，租金每年壹拾玖万元（税后），合同签订后，原告将房屋交付给被告租赁，被告于2011年8月6日缴纳了2012年的房屋租金190000元，于2013年1月9日缴纳了2013年的房屋租金190000元，之后至今被告未再交纳房屋租金，原告诉请被告支付2014年1月1日至2015年4月的租金共计247260.27元和利息67743.81元，并按合同和协议的约定支付违约金330000元，原审法院认为，双方在租赁合同和协议中约定违约金共330000元，庭审中被告辩称违约金的计算应按照租赁费的20-30％范围内进行计算，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，结合被告履行合同的情况，且原告诉请被告支付2014年1月1日至2015年4月的租金，原告主张的违约金应按照双方约定的违约金330000元的30％计算即99000元的违约金较为合理。对于原告关于利息的诉请，根据合同法规定违约金性质属于赔偿性为主，主要为弥补守约方因对方违约造成的损失，原告再要求被告支付利息损失属于重复计算损失，不符合法律规定，不予支持。关于原告诉请被告应按双方签订的房屋租赁费调解协议履行义务，虽然双方达成了租赁费调解协议，但调解协议并没有实际履行，致使酿成本案之纠纷，且原告已经要求被告支付租赁费和违约金，再要求被告按双方签订的房屋租赁费调解协议履行有失公平，故对原告关于被告应按双方签订的房屋租赁费调解协议履行义务诉请不予支持。综上所述，原、被告在签订租赁合同后，均应按照合同约定全面履行义务，在原告按约履行了合同约定的交房义务后，被告未能全面履行合同约定的义务，对酿成本案纠纷被告应负全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定判决：一、解除原告王英杰、武贵合与被告冉丁、王晓琦之间的租赁门市房合同；二、被告冉丁、王晓琦应在判决生效后十日内支付给原告王英杰、武贵合租赁费人民币236860.27元；三、被告冉丁、王晓琦应在判决生效后十日内支付原告给王英杰、武贵合违约金人民币99000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10300元，原告王英杰、武贵合承担3962元，被告冉丁、王晓琦承担6338元。
宣判后，王英杰、武贵和不服上诉称，2011年8月6日上诉人与被上诉人之间订立的《租赁门市房合同》中有明确约定，违法合同的违约金为33万元，原审法院在审理过程中，没有查清案件事实，违法计算违约金，将违约金的数额判决为9.9万元，没有事实根据，按照合同以及上诉人的损失，被上诉人应该支付上诉人违约金33万元。在上诉人向原审法院起诉时，诉请是责令被上诉人将房屋归还给上诉人，同时，上诉人要求被上诉人给付租赁费至被上诉人将房屋交还给上诉人为止，但是，原审法院对上诉人的该项诉请没有做出判决，属于程序违法。综上，请求二审法院依法撤销原判第二、三、四项，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人冉丁、王晓琦答辩称，现在争议的租赁房屋已经不再由二被上诉人控制，实际由上诉人占有，不存在责令交付问题，事实上房屋占有交付已经完成。原审根据本案情况和违约情况及导致合同不能履行的责任原因，调整双方约定的违约金标准符合法律规定，我方认为9.9万元违约金过高，上诉人要求二审改判不能成立。
经二审审理查明，上诉人在二审审理时陈述争议的租赁房屋被上诉人在2015年4月15、16日锁的门，其是2015年4月18、19日锁的门，被上诉人陈述争议的租赁房屋2015年3月双方达成调解协议后是双方控制宾馆。其他二审查明的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，上诉人王英杰、武贵和与被上诉人冉丁、王晓琦签订的租赁合同中明确约定租金的支付数额和时间，由于被上诉人未能全面履行合同约定的义务，其行为明显违反了双方签订的租赁合同，故上诉人主张违约金理由成立。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此，对数额过高的违约金条款，人民法院可以调整。原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及合同的预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整双方约定的违约金标准符合法律规定，上诉人主张被上诉人应该支付上诉人违约金33万元，本院依法不予支持；上诉人原审诉请明确要求被上诉人支付2014年1月1日至2015年4月的租金共计247260.27元，因被上诉人已支付10400元，原审判决被上诉人支付上诉人剩余的租赁费236860.27元正确，现上诉人又要求被上诉人支付至被上诉人将房屋交还给上诉人为止的租赁费，本院不予支持。《租赁门市房合同》解除后，涉案房屋应归还给上诉人，原审法院对上诉人的该项诉请未予支持不当，对上诉人的该项上诉主张，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持河南省内黄县人民法院（2014）内民三初字第129号民事判决即：一、解除王英杰、武贵合与冉丁、王晓琦之间的租赁门市房合同；二、冉丁、王晓琦应在判决生效后十日内支付给王英杰、武贵合租赁费人民币236860.27元；三、冉丁、王晓琦应在判决生效后十日内支付给王英杰、武贵合违约金人民币99000元；四、驳回王英杰、武贵合的其他诉讼请求；
二、冉丁、王晓琦在本判决生效后十日内将位于内黄县帝喾路与朝阳路交叉口西北角门面房（共5层）腾清，并交付给王英杰、武贵合。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1050元，由上诉人王英杰、武贵合负担1000元，由被上诉人冉丁、王晓琦负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫学海
审 判 员 毛晓燕
代理审判员 秦现华
二〇一六年一月十八日
书 记 员 张文科