甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第51号
上诉人（原审被告）任超，男，汉族，1970年8月15日出生，个体工商户，陕西省高陵县人，现住庆阳市万盛工贸有限公司。
委托代理人任晓，男，汉族，1968年9月9日出生，农民，宁县春荣乡人，系任杰之兄。
委托代理人戴明刚，甘肃明源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庆阳市万盛工贸有限公司（以下简称万盛公司），住所地：庆阳市西峰区陇东建材市场。
法定代表人：李昌恋，该公司董事长。
委托代理人耿伟力，男，汉族，1960年7月24日出生，庆阳市万盛工贸有限公司职工。
委托代理人郭永生，男，汉族，1968年10月4日出生，庆阳市万盛工贸有限公司职工。
上诉人任超因与被上诉人万盛公司房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2013）庆西民初字第1311号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任超及其委托代理人任晓、戴明刚与被上诉人万盛公司及其委托代理人耿伟力、郭永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：2008年11月5日，万盛公司与任超签订租赁合同，将位于万盛公司二楼E区1号面积为282.72平方米的摊位及库房租赁给任超使用，租赁期限为2008年11月1日至2009年10月30日。合同期限届满后，双方再未续签合同，但摊位费及其他费用一直交至2011年10月30日。2011年9月28日，万盛公司书面通知任超要求续签2012年度租赁合同，并于2011年10月20日前一次性交清该年度租赁费和其他费用，摊位租赁费以万盛公司财务部门出具的票据为准，若在限定时间内未交纳摊位租赁费和其他费用，万盛公司有权收回所租赁摊位和库房，并按租费的两倍收取摊位占用费。任超接到通知后在限定的期限内没有交纳摊位租赁费和其他费用。2012年6月4日，任超与万盛公司董事长李昌恋重新签订了摊位租赁合同，合同期限为2011年11月1日至2013年1月31日，共计15个月，承租人只需交纳12个月租金，另外3个月的租金费免收，摊位租赁费每平方米每月按26元收取，物业费每平方米每月按2元收取，但2012年6月底前必须一次性交清；2013年至2O15年摊位费每平方米每月调整为40元，合同三年不变，租赁费每年元月30日前交清，含一切费用，库房租赁费保持2010年的收费标准不变，每户交押金5000元。但任超至今仍未向万盛公司交纳上述费用，万盛公司提出诉讼。
另查明：任超在租赁万盛公司摊位时向万盛公司交纳保证金1000元。
一审法院经审理认为，万盛公司、任超2008年ll月5日签订的摊位租赁合同2009年l0月30日期满后己终止，之后双方再末续签合同，但任超向万盛公司交纳了2010年度及2011年度摊位、库房租赁费，万盛公司未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。2012年6月4日，万盛公司与任超另行签订了租赁协议，该协议合法、有效，对双方均有约束力，任超应按协议履行交纳摊位及库房租赁费，但任超至今未向万盛公司交纳上述费用，万盛公司诉讼要求解除与任超签订的2012年6月4日协议并由任超交纳所欠租赁费，万盛公司的请求符合法律规定，予以支持。2011年11月1日至2013年1月30日的摊位、库房租赁费及其他费用，按2011年度任超履行的标准计算。2013年2月1日至今的摊位、库房租赁费及其他费用，因任超与万盛公司达成了新的合同即2012年6月4日协议，协议中对租赁费做了相应的调整，任超应按照该协议约定的租赁费标准予以履行。万盛公司要求任超承担违约金及欠款的利息，但万盛公司未提供相关证据，双方之间也无约定，对万盛公司该请求不予支持。任超依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》辩解认为，万盛公司未办理房产证，也末取得消防部门的许可证，应认定2012年6月4日协议无效。经查最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》现已失效，且该函复明确规定“房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而认定合同无效缺少法律依据”，“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营人，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，所以任超依据该函复规定辩解2012年6月4日协议无效不能成立，予以驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十六条规定，判决：1、解除庆阳市万盛工贸有限公司与任超订立的2012年6月4日协议；2、任超返还庆阳市万盛工贸有限公司位于其二楼E区1号摊位（建筑面积为282.72平方米）及库房2间；3、任超给付庆阳市万盛工贸有限公司2011年11月1日至2013年1月30日推位租赁费88208元（摊位占用费每平方米每月按26元记，3个月摊位占用费已扣除），物业费6785元（每平方米每月按2元记），库房占用费7872元（每月每间按328元计，任超租赁2间），采暖费补差5089元；任超给付庆阳市万盛工贸有限公司2013年2月1日至返还之日的摊位租赁费，每月每平方米40元（含其他费用），库房占用费每间每月328元，共2间；4、庆阳市万盛工贸有限公司退付任超保证金1000元；5、驳回庆阳市万盛工贸有限公司的其他诉讼请求。限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3150元，由任超负担。
任超不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，提出上诉称：1、万盛公司租赁的建筑物没有完成土地变性，没有建设工程规划许可证、房产证、消防许可证及租赁许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就末取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“末取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”、中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形”、《甘肃省城市房地产管理条例》第二十四条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的”、《中华人民共和国消防法》第十条：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”、第十二条：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，万可使用开业。”第十五条规定：“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，双方形成的房屋租赁合同无效，但一审判决认定有效明显错误。2、万盛公司自2012年10月对租赁房屋自行停电、停水、停暖，形同自行关闭商场。且自2012年3月6日进行消防整顿，期间的租金不应收取。综上，请求撤销原判，驳回万盛公司的诉讼请求。
万盛公司答辩称：原审判决认定事实清楚，判处适当，请求驳回任杰的上诉，维持原判。
经二审审理查明，双方当事人在一审提交的证据已经庭审举证、质证，二审中双方当事人均未提交新的证据。故对一审法院判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、任超与万盛公司之间租赁协议的效力认定；2、任超是否应当承担租赁费和占用费；3、万盛公司停水、停电后是否给任超造成损失及金额认定。
关于任超与万盛公司之间租赁协议的效力问题。任超上诉认为万盛公司对外出租的摊位未取得规划许可证、房产证，未经消防安全检查，故租赁合同应当无效。首先，经审查，万盛公司出租的房屋虽未得到相关规划许可，但其该行为违反的是管理性法律规范，不违反效力性法律规范，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，万盛公司用于租赁的房屋未办理房屋产权、规划许可证、不符合消防要求并不必然导致合同无效，任超的该上诉理由不能成立。万盛家装商城依属的陇东建材批发市场，系依据原西峰市人民政府市政纪（2000）15号文件建设，征得相关部门批准，万盛公司在有相关部门对该房屋确认违章和拆除之前，对该房屋依法享有占有、使用、收益等权利，其出租该房屋的行为系对以上权利的处分。再者，万盛公司与任超之间每年度一签的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规范，且已实际履行至2011年10月30日，任超占有该摊位和库房并用于实际经营，万盛公司亦收取2011年10月30日之前的房租费。故双方之间的租赁协议应当认定为有效，双方均应按照协议约定履行合同义务。上诉人任超认为合同无效的上诉理由不能成立。
关于任超是否应当承担租赁费和占用费的问题。任超与万盛公司于2008年11月5日签订的租赁期限为一年的房屋租赁合同已履行完毕，双方无异议。双方于2012年6月4日达成的租赁协议，意思表示真实。合同双方应当本着诚实信原则履行，该协议约定承租人必须在2012年6月底前一次性交清该年度租赁费，但上诉人未在合同约定期限内交纳租赁费，违反了合同约定的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，万盛公司有权解除合同。由于任超实际占有使用万盛公司的租赁物，应当向该公司交纳租赁费等费用。
关于万盛公司停水、停电后是否应当赔偿任超损失的问题。任超称万盛公司自2012年10月对租赁房屋自行停电、停水、停暖，形同自行关闭商场。且自2012年3月6日进行消防整顿，期间的租金不应收取。经查，2012年3月6日该商场确停业整顿，但于2012年6月5日商场就开始营业，停业3个月期间租赁费，一审已经扣除，该诉讼请求不予支持。因任超未按照合同约定按时交纳租赁费，违约在先，万盛公司可以通过合法途径催要房租或解除合同，但水电并非万盛公司提供，其无权停电、停水，万盛公司上述行为侵犯了任超的使用权和经营权，因此造成的损失，万盛公司应当赔偿。但对该损失是否存在及金额大小，任超未提供证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，任超应当承担举证不能的责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3150元，由上诉人任超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张责逆
代理审判员 吴容芳
代理审判员 贾九龙
二〇一四年二月十四日
书 记 员 卢小栋