浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第1433号
原告：富阳市轩民物业管理有限公司。
法定代表人：李新民。
委托代理人：李芳杰。
委托代理人：侯六一。
被告：顾海星。
原告富阳市轩民物业管理有限公司（以下简称轩民物业）与被告顾海星物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员陈健椿适用简易程序，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告轩民物业的法定代表人李新民及其委托代理人李芳杰、侯六一，被告顾海星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告轩民物业起诉称：2008年6月6日，原告与中国水稻研究所试验农场、富阳市经济适用住房建设办公室签订《富阳市中水花苑物业服务委托合同》。2011年6月4日，原告与中水花苑业主委员会签订《富阳市中水花苑物业管理委托合同》。合同期限分别为2008年6月6日至2011年6月5日、2011年6月4日至2014年6月3日。2008年6月，被告顾海星与原告签订《中水花苑入伙手续书》，规定物业服务费收费标准为多层0.5元／平方／月、地下车位运行维护费20元／只／月。物业服务费按年在每个收费年度第一个月内预缴，逾期按每日千分之二支付违约金。2009年6月1日至今被告拒绝支付物业服务费，原告多次催讨均未果。现起诉要求判令：1、被告顾海星支付原告2009年6月1日至2014年5月31日止的物业服务费931元；2、被告顾海星支付原告逾期交纳的违约金564.20元；3、被告顾海星支付原告2009年至2013年的车位运行维护费1200元；4、本案诉讼费由被告顾海星承担。
原告轩民物业为证明其主张，向本院提交的如下证据：
1、《富阳市中水花苑物业服务委托合同书》1份（复印件）、《富阳市中水花苑物业管理委托合同书》1份，证明原告为中水花苑小区提供物业管理服务及双方的合同权利义务、违约责任。
2、照片1张，证明原告于2011年9月23日向全体业主公示原富阳银泰物业管理有限公司将小区今后所有代收代缴事项全部移交给原告。
3、中水花苑入伙手续书1份（复印件），证明被告应缴物业服务费及车位运行维护费的收费标准。
4、照片1组，证明原告以公告的方式向被告书面催收物业管理费。
5、信息手册1份，证明中水花苑的绿化符合标准。
被告顾海星庭审答辩称：原告提供的物业服务很不到位。原来的物业公司安排6名50多岁的保安，实行三班制；而原告接手后安排4名60多岁、有视力或残疾的保安，实行二班制；原来的物业公司安排40多岁的妇女搞卫生，很勤快，两三天就搞一次卫生，原告安排搞卫生的都是60多岁的人，十天半个月才搞一次卫生，并且清洁不到位；绿化维护不到位，杂草不清除，去年有多株珍贵树木因未及时浇水而枯死；违规占用业主活动室，用于打牌；小区内公共设施损坏不及时维护，在服务期间原告从未维护过消防设施；关于地下车位，我未与原物业公司签订过协议，也未拿到过地下车库的钥匙。原告从未打扫过地下车位的卫生，也未向我催讨过车位费。同意按标准的50%支付原告物业服务费和按每月5元的标准支付车位运行维护费，不同意支付违约金。
被告顾海星为证明其主张，向本院提交的如下证据：
1、不交物业费的理由1份，证明诸多业主均认为原告的物业服务不到位。
2、照片1组，证明公共区域的门窗等设施损坏，原告未及时进行维修。
当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告轩民物业提交的证据。证据1，被告顾海星无异议。本院审查认为其中1份《富阳市中水花苑物业服务委托合同书》系中国水稻研究所试验农场、富阳市经济适用住房建设办公室与富阳银泰物业管理有限公司签订，原告轩民物业并非合同当事人，其也未在该合同规定的期限为中水花苑小区业主提供物业服务，故不能达到原告的证明目的，对该份《富阳市中水花苑物业服务委托合同书》本院不予认定，对另一份《富阳市中水花苑物业管理委托合同书》本院予以认定。证据2，被告顾海星无异议。本院审查认为该证据仅能证明原告在富阳银泰物业管理有限公司退出小区物业服务后由原告接手，并不能证明富阳银泰物业管理有限公司将其尚未收取的物业服务费的债权转让给原告，故对该证据本院不予认定。证据3、4，被告顾海星无异议，具有证明力，本院予以认定。证据5，被告顾海星无异议。本院审查认为该证据系相关部门对中水花苑经济适用房项目的介绍，并不能真实反映原告提供物业服务后维护绿化方面的情况，故本院不予认定。
被告顾海星提交的证据。证据1，原告轩民物业对其内容有异议，认为业主委员会在此证据上盖章，并不代表全体业主的意见。本院审查认为该证据能证明中水花苑小区数十位业主对原告提供的物业服务不满意，故本院对该证据予以认定。证据2，原告轩民物业提出该组照片是在原告撤出小区后拍摄的，不能真实反映原告服务期间的状况。本院审查认为该组照片能证明小区部分公共区域的门被腐蚀后未得到及时维护，故本院予以认定。
经审理，本院认定如下事实：
2011年6月5日，原告轩民物业与富阳市中水花苑业主委员会签订《富阳市中水花苑物业管理委托合同》1份，约定：原告轩民物业为中水花苑小区提供物业服务，期限为2011年6月5日至2014年6月4日，物业服务费收费标准为多层0.50元／平方／月、地下车位运行维护费20元／只／月。后原告轩民物业为该小区提供物业服务。服务期间，原告轩民物业未及时维修公共区域的部分设施。
被告顾海星是中水花苑小区3-603室的业主，并有一个地下车位的使用权。被告顾海星认为原告轩民物业提供的服务不到位，故拒绝支付2013年6月至2014年5月的物业服务费931元和2011年6月至2014年5月的地下车位运行维护费720元，故原告轩民物业起诉要求处理。
另查明，原告轩民物业已退出中水花苑，并于2014年7月以张贴公告的方式向被告催讨物业服务费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告顾海星作为中水花苑地下车位的使用人，原告轩民物业与富阳市中水花苑业主委员会签订的《富阳市中水花苑物业管理委托合同》，对被告具有约束力，被告应按该《富阳市中水花苑物业管理委托合同》及《入伙手续书》的规定向原告轩民物业交纳相应的地下车位运行维护费。故被告提出的其未与物业公司签订地下车位物业服务协议的意见，本院不予采纳。原告轩民物业要求被告顾海星支付地下车位运行维护费的诉讼请求，部分本院予以支持。
原告轩民物业提供的物业服务部分不符合合同要求，被告顾海星可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告顾海星人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告轩民物业赔偿，但不能作为其拒付物业服务费的理由，故原告轩民物业要求被告顾海星支付物业服务费931元的诉讼请求，本院予以支持。因原告轩民物业与富阳市中水花苑业主委员会签订的《富阳市中水花苑物业管理委托合同》并未约定物业服务费支付的期限，故原告轩民物业要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。
综上，原告轩民物业的部分诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告顾海星支付原告富阳市轩民物业管理有限公司自2013年6月1日起至2014年5月31日止的物业服务费931元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告顾海星支付原告富阳市轩民物业管理有限公司自2011年6月1日起至2014年5月31日止的地下车位运行维护费720元，于本判决生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告富阳市轩民物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告顾海星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 陈健椿
二〇一四年八月十八日
代书记员 沈光翠