河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终976号
上诉人（原审被告）余大贵，男，汉族，1958年8月7日生，住信阳市浉河区。
委托代理人舒战峰，河南天宾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈星辉（曾用名陈留钦），男，汉族，1958年10月20日生，住河南省长葛市。现羁押于信阳市第一看守所。
被上诉人（原审原告）王永，男，汉族，1973年1月12日生，住信阳市浉河区，系原信阳鹏盛矿业有限公司业主。
委托代理人李胜霞，河南竞远律师事务所律师。
上诉人余大贵与被上诉人陈星辉、王永因侵权责任纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初3688号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人余大贵及其委托代理人舒战峰，被上诉人王永的委托代理人李胜霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，原信阳市鹏盛矿业有限公司（已于2015年5月26日被核准注销）业主王永在依法征购了位于董家河乡“绿之风”居民小区西侧面积约为2700平方米的土地后，于2008年9月26日与被告陈星辉签订了一份《茶都茗人苑3＃楼建设承包合同》，合同约定原告（甲方）将开发的茶都茗人苑3＃楼工程以包工包料的方式发包给被告陈星辉（乙方）承包施工。工程造价730元/㎡，总工程价款按实际建筑面积计算。付款方式A、工程施工至正负零，甲方陆续付款50万元；B、主体封顶甲方陆续付款50万元；C、附属工程进展中甲方陆续付款20万元；D、工程验收合格交钥匙，甲乙双方结算，甲乙双方同意以甲方为该工程组织提供的材料，人工抵部分工程款90万元左右，住房抵工程款100万元左右，两项抵款合计200万元左右，其它款项按规定扣除工程维修外，余款至结算之日起保证三个月内陆续付清。合同还对双方的其他权利义务作了具体约定。在合同履行过程中，被告陈星辉以借支等名义先后从原告处领取了大部分工程款。2010年12月11日双方结算后，陈星辉出具了书面承诺书，内容为：“本人陈留钦承包建设王永开发的董家河茶都茗人苑3号楼（包工包料整体建设），总工程款叁佰万元，王永已付工程款贰佰捌拾万元，余欠贰拾万元。以上承诺真实，如有误愿承担一切后果及法律责任”。按照《茶都茗人苑3＃楼建设承包合同》的约定，2010年12月16日，王永与陈星辉又签订了一份《售房合同书》，双方约定，王永将茶都茗人苑3＃楼401＃、402＃房屋作价26万元抵付给陈星辉，其中多出的6万元作为扫尾工程支付的增补款，陈星辉为原告出具了收条和证明。
原审另查明，2009年9月29日，被告陈星辉与被告余大贵签订了一份《购房协议书》，陈星辉将茶都茗人苑3＃楼坐北朝南9＃、10＃门面房两间以10万元的价格出卖给被告余大贵。
原审认为，侵害民事权益，应当承担侵权责任。被告陈星辉将其承建的原告王永开发的茶都茗人苑3＃楼9＃、10＃两间门面房出售给被告余大贵的事实，有两被告签订的《购房协议书》为凭，两被告对该事实无异议，本院予以确认。《茶都茗人苑3＃楼建设承包合同》约定的原告可以以房抵付工程款，是指在原告无资金支付工程款的情况下，可以对陈星辉承建的房屋价格经双方协商后抵付工程款，而不是授权陈星辉可以随意出售其所承建原告的房屋抵付工程款。只有原告以房抵款后，陈星辉才能取得抵款房屋的处分权。陈星辉只对原告抵款的茶都茗人苑3＃楼401＃、402＃房屋有处分权。本案所涉房屋并未抵付给陈星辉，故陈星辉无权出售该房屋。被告余大贵明知该房系原告开发，其他人无权处分，仍与陈星辉签订购房协议书，不符合善意取得的构成要件。两被告的辩解意见，没有证据证明，本院不予采纳。陈星辉和余大贵签订的购房协议书，损害了原告王永的利益，故该购房协议书无效。原告要求确认两被告签订的房屋买卖合同，判令被告余大贵返还购买房屋的理由成立，本院予以采纳，对原告的合理诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项和第五十八条的规定，判决：一、被告陈星辉与被告余大贵20**年9月29日签订的购房协议书无效。二、被告余大贵于本判决生效后十日内，将占有的茶都茗人苑3＃楼9号、10号两间门面房返还给原告王永。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2400元，由被告共同负担。
宣判后，上诉人余大贵不服提起上诉称，一、陈星辉、王永未做过结算，王永未支付工程款。余大贵等购房者向陈星辉支付的购房款均用以付材料款或者工人工资，该事实有证据证明。陈星辉出具的承诺书和事实不符，王永已付工程款280万没有支付凭证，无法证明案件事实。该承诺书是王永为了在银行贷款而欺骗陈星辉所做。二、原审判决买卖合同无效错误。余大贵、陈星辉不构成恶意串通，房屋买卖价格是按当时市场价格确定，余大贵已全额支付售房款。有证据证明，陈星辉出售房屋时，王永在场，且陈星辉卖房经过王永同意。
被上诉人王永答辩称，余大贵的上诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回余大贵的上诉请求。余大贵没有证据证明其向陈星辉支付的购房款被用于购买施工材料。余大贵没有证据证明王永和陈星辉未结算工程款。陈星辉从王永手中借支款，有王永向法庭提交的陈星辉签字认可的单据予以证实。陈星辉出具的承诺书是其真实意思表示。陈星辉没有经王永同意，擅自将房屋卖给余大贵，构成对王永侵权，故王永与陈星辉签订的协议无效。
被上诉人陈星辉答辩称，陈星辉所写的和王永的结算条是假的，是被王永欺骗所写。王永欠陈星辉工程款，陈星辉有权利卖房。且王永授权陈星辉卖房。
二审上诉人余大贵提交，1、《调解协议草稿》，证明本案在董家河乡政府进行过调解，证明当事人买卖房屋的事实。王永质证称，认可草稿的真实性。但是调解协议的前提是王永要求余大贵返还房屋，其不同意。后为了减少余大贵等人损失，王永同意和余大贵重新签订购房协议，并要求余大贵向陈星辉提起刑事附带民事诉讼以弥补王永的损失。2、郭元成证言，证明余大贵购房经过王永同意，陈星辉出售房屋是基于王永授权，余大贵购买房屋的价格和其他购房者一致。王永质证称郭元成是购房者之一，与本案有利害关系，证言有倾向性。3、陈文芝证言，证明余大贵购房经王永同意，陈星辉出售房屋经过王永授权。王永质证称，陈文芝证言真实性不确定，从文字表述看王永是不在现场的，也没有标明王永得知卖方一事。
被上诉人王永提供《公告》，证明王永得知陈星辉将房屋卖给当地居民后，发出公告告知村民在2010年1月1日前没有办理房产证手续的购房无效。余大贵质证称，对公告真实性有异议，购房者没有见到该公告，不能证明购房者知晓这件事。
二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，当事人对其主张的事实应提出有力证据予以证实，否则将承担不利后果。余大贵上诉称王永、陈星辉间工程款未结算，陈星辉出具的承诺书与事实不符的理由。关于余大贵与陈星辉是否结算的事实，有陈星辉出具的结算条及陈星辉出具的关于工程款结算的承诺书为证。余大贵称其二人未结算，未提出有力证据对此予以证明。陈星辉认可该承诺书系其本人书写，但称是被王永欺骗所写。陈星辉本人书写的承诺书有较高证明力，陈星辉称系被欺骗所写，并未提出有力证据对该事实予以证明，本院对其辩解理由不予采信。故余大贵此项上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人余大贵称陈星辉出售房屋时王永在场，且陈星辉卖房经过王永同意。但余大贵对该事实，亦未提出有力证据予以证明。上诉人余大贵称原审适用法律错误，合同应有效的理由。因王永系建设方，陈星辉系承包方，陈星辉在未经授权情况下，出售其承建的房屋给上诉人余大贵，系无权处分他人财产，且该行为未经王永追认，陈星辉订立合同后也未取得诉争房屋处分权，故陈星辉、余大贵签订的房屋买卖合同无效。余大贵应将其占有的房屋返还给王永。上诉人称原审适用法律错误，应认定合同有效的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人余大贵的各项上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人余大贵承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑鹏飞
审 判 员 李 虎
代理审判员 李 青
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 汪玉娇