云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大中民终字第211号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨健旭，男，汉族，1974年10月1日生，住广东省深圳市。
上诉人（原审原告、反诉被告）曹小芳，女，汉族，1981年1月13日生，住广东省深圳市。系杨健旭之妻。
二上诉人共同委托代理人郝武甲、何黎，云南法阳律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）滕秀平，女，汉族，1972年6月4日生，住云南省大理市。
委托代理人李本涛，云南云岭律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人杨健旭、曹小芳因与被上诉人腾秀平委托合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2015）大民二初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日接待双方当事人的特别授权代理人核实了案件事实。本案现已审理终结。
原审经审理查明：杨健旭、曹小芳系夫妻关系。腾秀平系大理市新一世纪房屋信息咨询服务部业主，腾秀平在从事房屋租售信息咨询服务过程中使用“大理市新世纪房产”的印章。2014年8月5日，杨健旭与腾秀平签订一份《新世纪房产房屋购房委托合同》，合同主要内容：1、甲方（杨健旭）自愿将购买山水间蓝翠A1-2号房屋委托权交给乙方（腾秀平）；房东姓名：付雪艳。2、甲方委托此房的房款总价为人民币2080000元。3、此款包含房款、过户所产生的税收、中介费及所有一切相关的费用。4、签订本合同时，甲方交付乙方诚意金10000元，此款等2014年8月6日之前房东来签订购房合同时自动转为定金付给房东。5、乙方负责办理此房的过户手续。同日，付雪艳与杨健旭签订《新世纪房产房屋买卖合同》一份，约定：付雪艳将其大理山水间蓝翠A1-2号房屋出售给杨健旭，房屋总价款为1886000元，2014年8月20日前支付1000000元（含定金100000元），办理完房产证过户登记当日支付886000元，过户所产生的税费不包含在房款内，由中介（腾秀平）承担；2014年8月20日前交房；过户手续由腾秀平代办，杨健旭在过户之前支付给腾秀平194000元作为过户产生的税费、中介费及一切相关费用；双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。当日，杨健旭向腾秀平支付了合同保证金10000元，腾秀平向杨健旭出具收条一份。后杨健旭、曹小芳向付雪艳支付了购房款1886000元，11月5日又向腾秀平支付了170000元（加保证金10000元，共计向腾秀平支付180000元）。腾秀平代杨健旭、曹小芳办理了房屋所有权证的过户手续，代付了过户产生的税费，并将房屋所有权证交付给杨健旭、曹小芳。上述房屋已交付杨健旭、曹小芳。上述房屋的土地使用权证过户手续尚未办理。后杨健旭、曹小芳与腾秀平双方发生争议，杨健旭、曹小芳逐诉至原审法院，腾秀平提起反诉。诉讼中，经释明，杨健旭夫妇坚持不申请付雪艳参加诉讼，仅要求腾秀平代办土地使用权证。
原审法院经审理认为，原审原、被告之间的委托合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同，合同对双方当事人均具有约束力。腾秀平已按约为杨健旭、曹小芳完成了购买大理山水间蓝翠A1-2号房屋的委托工作，杨健旭、曹小芳也应当在约定期限内将194000元的款项支付给腾秀平，杨健旭、曹小芳未全额支付费用的行为属违约，依法应承担违约责任，腾秀平要求杨健旭、曹小芳支付14000元余款的反诉请求合法有据，应予支持。杨健旭、曹小芳主张腾秀平应退还52202元款项的主张其事实和理由不成立，不予支持。杨健旭、曹小芳付清款项后，腾秀平也应当代杨健旭、曹小芳办理土地使用权过户手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由原告（反诉被告）杨健旭、曹小芳在本判决书生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)滕秀平人民币14000元；二、由被告（反诉原告）滕秀平在收到上述款项之日代原告(反诉被告)杨健旭、曹小芳办理大理山水间二期三组团蓝翠1-2号房屋的土地使用权证；三、驳回原告（反诉被告）杨健旭、曹小芳的其他诉讼请求。案件受理费1104元，减半收取552元，由原告（反诉被告）杨健旭、曹小芳承担。反诉费150元，减半收取75元，由原告（反诉被告）杨健旭、曹小芳承担。
一审宣判后，杨健旭、曹小芳不服向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原审判决的第一项，依法改判腾秀平返回杨健旭、曹小芳多收取的52202元，并驳回腾秀平反诉请求。事实和理由为：1、首先，双方签订委托合同时，房屋买卖双方还未签订房屋买卖合同，因此房屋价款尚未确定；其次，根据我国税收征收管理的相关法律规定，税收金额、缴纳方式均由法律强制规定，不允许由个人约定排除，本案中双方不能实现约定税收金额，而只能根据最终税收实际金额予以计算；最后，买卖标的房屋的实际价格、税收金额尚未确定，中介费用也不能确定，其他实际产生费用项目的金额也不能确定。故双方委托合同约定的房款总价2080000元属于委托指示的最高价格，一审将其认定为最终确定的房款总价属于事实认定错误。2、房屋买卖合同约定房屋总价款为1886000元。故买卖标的房屋价款应为1886000元，按照委托合同腾秀平代缴税款后，房屋买卖事宜产生的税款才得以确定，最终缴纳的税款为118368元。3、按照合同法的规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行支付定价或者政府指导价的，按照规定履行。委托合同对中介费约定不明确，而双方又未达成补充协议，因此依法应当按照交易习惯、政府定价履行。按照云南省物价局《云南省建设厅关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。”双方间的中介服务费应当根据房屋实际交易价格与政府指导的区间比例乘积计算，并择低适用费用比例，腾秀平依法应当收取的中介服务费为总房价1886000元×0.5%=9430元。在2080000元的房款最高指示价款中，腾秀平实际支付了1886000元房屋买卖价款，剩余预付款194000元中实际预付了180000元，而腾秀平实际代缴的税收为118368元，故其实际多收取了52202元。其多收取的费用应当返还上诉人。一审判决支持其超额收取中介费用，属于事实认定错误、适用法律错误。
腾秀平辩称认为,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。其理由为：1、双方订立的委托合同是双方真实意思表示，合同的形式内容合法，主体合法，故合同合法有效，应受法律保护。2、上诉人要求腾秀平返还多收的52202元款项无事实及法律依据，也不符合合同约定。双方签订的合同不仅是一个包含了中介内容的委托合同，还包含了对房屋价格进行谈判、过户手续代办、税费代缴及可能产生与此有关的一切事项。双方在合同中明确约定了委托款项包含房款、过户所产生的税费、中介费及所有一切相关费用合计2080000元。这个委托费用是一个打包的价格，在这个总价款里腾秀平要负责把上诉人委托的事项全部办理结束，故该合同包含了劳务承包的内容，所以合同中约定支付给腾秀平的费用并不是上诉人理解的单一中介费，还包括其他的劳务费。3、上诉人与房屋出售人订立的房屋买卖合同第9条明确约定上诉人应当支付给腾秀平194000元的费用，该价款的约定是双方的真实意思表示，支付约定的价款是上诉人应履行的合同义务。4、腾秀平严格按照合同约定及税务机构的办理流程代缴了税款，并办理了各项手续，单据齐全，符合合同的约定也符合法律的规定。5、按照合同的约定，上诉人应该向腾秀平支付194000元，但直到现在实际支付了180000元，还欠14000元未支付，该款项应尽快付清。
经征询双方当事人对一审认定事实的意见，杨健旭、曹小芳对一审认定事实有两项异议：1、对一审认定2080000元包括房款、过户所产生的税费、中介费及所有一切相关费有异议，认为实际上房款、税费、中介费等在双方签委托合同时不能确定。2、认为一审认定过户所产生的税费不包含在房款内，由中介方（腾秀平）承担不正确，认为纳税主体是杨健旭、曹小芳，腾秀平仅仅代表二人缴纳税费。对于上述异议，本院认为一审认定的上述事实均是双方当事人委托合同中的约定事项，是双方当事人真实意思表示，故异议不成立。腾秀平对一审认定的案件事实无异议。对于一审认定的案件事实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人在二审中的争议焦点问题是：腾秀平是否多收了52202元的费用？
本院认为，杨健旭与腾秀平签订的《新世纪房产房屋购房委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，且合同形式合法、签订合同主体资格合法，是合法有效的合同，应受法律保护。双方当事人应严格按照合同的约定履行合同义务。该委托合同明确约定杨健旭委托腾秀平购买山水间蓝翠A1-2号房屋，并约定委托此房的房款总价2080000元，此款包含房款、过户产生的税费、中介费及所有一切相关费用。杨健旭与山水间蓝翠A1-2号房屋房主付雪艳签订的房屋买卖合同第9条再一次明确，在房屋过户之前，杨健旭应支付给腾秀平194000元作为过户产生的税费、中介费及一切相关费用。按照合同约定，在扣除房屋的实际价款1886000元后，上诉人应支付给腾秀平194000元过户产生的税费、中介费及相关费用。现上诉人仅只支付给腾秀平180000元，尚欠14000元未支付，该款项应由上诉人按照合同约定支付给腾秀平。一审认定腾秀平未多收取上诉人费用，其反诉请求成立，并无不妥，应予维持。上诉人上诉称腾秀平的中介费应按照房屋的实际成交价款1886000元的0.5%计收只应为9430元，故腾秀平多收取了52202元费用的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1104元由上诉人杨健旭、曹小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨其云
审 判 员 张 瑞
代理审判员 王润芬
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 杨 春