北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第3061号
原告北京亚通房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇郎府工业开发区。
法定代表人武绍忠，总经理。
委托代理人蒋中飞，男，1991年2月17日出生。
被告马志亮，男，1963年2月28日出生。
委托代理人刘建邦，男，1952年9月1日出生。
原告北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通公司）诉被告马志亮商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亚通公司的委托代理人蒋中飞，被告马志亮的委托代理人刘建邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚通公司诉称：原被告于2010年4月12日签订了合同编号为Y946543的《商品房预售合同》，由被告购买原告开发的通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园X区X住宅楼X层X单元X。该商品房预测建筑面积193平方米，其中套内建筑面积167.81平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24587.27元，总价款为4125990元。被告应于2010年9月7日前向原告支付1245990元作为该商品房首付款，其余房款2880000元由被告采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。被告与中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京市分行）于2010年9月30日签订了《个人住房借款合同》，借款2880000元，借款期限180个月，原告作为保证人提供阶段性保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2010年10月8日中国建设银行股份有限公司北京市分行向被告借款2880000元。因被告逾期偿还借款本息，北京市海淀区人民法院依法作出（2014）海民初字第00024号民事判决书：判决解除《个人住房借款合同》；马志亮偿还建行北京市分行贷款本金2440507.98并支付利息、罚息，亚通公司承担连带保证责任；案件受理费27442元、公告费260元及财产保全费5000元由马志亮及亚通负担。该判决已经生效并由海淀区人民法院向原告强制执行。依据我国现行相关法律规定及《商品房预售合同》附件十一补充协议第1条第6项约定：“买受人应当按时向商业贷款银行偿还贷款本息。如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应自出卖人代偿款项之日起5内归还代偿款项；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。”为维护自己的权利，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的合同编号为Y946543的《商品房预售合同》；2、被告于《商品房预售合同》解除之日起5日内协助原告到房地产行政主管部门办理备案解除注销手续；3、被告于《商品房预售合同》解除之日起5日内将合同编号为Y946543的《商品房预售合同》项下的商品房恢复原状后交付原告；4、被告支付原告违约金825198元；5、被告支付原告诉讼费、公告费、保全费等共计33022元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告马志亮辩称：原告起诉的案由不对，原被告双方关于买卖房屋是真实的，关于合同关系到2011年已经终结，双方已不存在合同关系，解除合同需在合同履行期间。双方签订合同以后，被告如数支付房款，作为买房一方，已全额支付，买房义务已完成，被告向银行贷款后，向银行还款，担保人已经替被告还付，担保人成了债权人，追究还款义务，原告有追偿的权利所以案件的性质原告没有明确，替马志亮还贷款是客观存在的，而不是商品房纠纷。原告在起诉过程中，依据商品房补充合同，但合同已经履行完，该约定超越法律规定。预售合同第一条中，超越法律规定范围。故原告有追偿的权利，没有解除合同的权利，不同意原告诉讼请求。
经审理查明：2010年4月12日，亚通公司（出卖人）与马志亮（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：Y946543），约定：马志亮购买坐落于北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园X区X住宅楼X层X单元X室房屋一套，房屋总价4125990元，买受人应于2010年9月7日前向出卖人支付人民币1245990元，该商品房其余房款人民币2880000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，买受人应按时向商业贷款银行偿还本息，如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应当自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项；若买受人逾期归还代偿代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按商品房总房款的20%向出卖人支付违约金等。2010年4月12日，亚通公司与马志亮办理商品房预售合同联机备案手续。2010年9月30日，马志亮与建设银行北京市分行、亚通公司签订《个人住房借款合同》，约定：借款人借款本金二百八十八万元，贷款期限一百八十个月，担保方式为阶段性保证加抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。2011年6月27日，双方签订补充协议，约定马志亮补交房款41307元。同日，亚通公司将房屋交付马志亮。因马志亮未按期还款，建设银行北京市分行于2014年以借款合同为由将马志亮、亚通公司诉至北京市海淀区人民法院，北京市海淀区人民法院经审理判决：一、解除建设银行北京市分行与马志亮、亚通公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、马志亮偿还建设银行北京市分行贷款本金二百四十四万零五百零七原九角八分，并支付利息、罚息（截止二〇一三年十一月十三日的利息、罚息为十三万九千七百六十五元五角四分，自二〇一三年十一月十四日起至所欠贷款本金二百四十四万零五百零七原九角八分付清时止的利息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；三、亚通公司对马志亮的偿还借款义务承担连带保证责任；四、亚通公司承担连带保证责任后，有权向马志亮追偿。该判决生效后，建设银行北京市分行申请强制执行。亚通公司承担保证责任，代偿本金2440507.98元、利息282478.47元、违约金66432.14元，并支付案件受理费、公告费、保全费等共计33002元。另查，马志亮所购买诉争房屋现登记于亚通公司名下，未办理房屋过户手续。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》，《协议书》、支付凭证、《个人住房借款合同》、民事判决书、案款收据等证据在案予以佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。马志亮与亚通公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方应全面履行合同义务。在合同履行过程中，马志亮未按时偿还银行贷款，造成亚通公司承担担保责任，根据双方合同约定，亚通公司有权行使解除权，故亚通公司要求解除合同和联机备案手续、支付诉讼费用和违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但违约金计算标准过高，本院根据合同约定调整为亚通公司已垫付逾期还款本金的10%。对于亚通公司要求将房屋恢复原状后予以交还的请求，本案不予一并处理。马志亮辩称亚通公司无权解除合同和双方对解除权约定无效的辩解意见，因与双方的合同约定相矛盾，且亚通公司作为守约方有权选择合同权利的行使方式，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告北京亚通房地产开发有限责任公司与被告马志亮于二〇一〇年四月十二日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y946543）；
二、被告马志亮协助原告北京亚通房地产开发有限责任公司办理《商品房预售合同》（合同编号：Y946543）的解除联机备案手续，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告马志亮支付原告北京亚通房地产开发有限责任公司已支付的案件受理费、公告费、保全费共计人民币三万三千零二元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告马志亮支付原告北京亚通房地产开发有限责任公司违约金人民币二十四万四千零五十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回原告北京亚通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费一万二千四百元，由原告北京亚通房地产开发有限责任公司负担七千一百元（已交纳）；由被告马志亮负担五千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 原海涛
人民陪审员 杨殿祥
人民陪审员 杨柏山
二〇一五年六月十七日
书 记 员 凤双双