甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终596号上诉人（原审被告、反诉原告）于吉明，男，1964年12月12日出生，回族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：张铮，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鸿成，甘肃金城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃华润万家生活超市有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：李毅，该公司总�理。委托诉讼代理人：王远，女，1980年6月1日出生，汉族，甘肃华润万家生活超市有限公司职工，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：惠娟，女，1987年10月9日出生，汉族，甘肃华润万家生活超市有限公司职工，住陕西省西安市。上诉人于吉明因与被上诉人甘肃华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于吉明上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3180号民事判决，依法改判确认《场地租赁合同》无效或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由华润万家负担。事实和理由：消防验收和投入使用前的消防安全�查是完全两个不同的概念，两者的法律依据不同，一审法院却将投入使用前的消防安全检查等同于建设工程本身的消防验收，从而得出《场地租赁合同》内容不违反法律法规的错误结论。认定租赁合同是否有效取决于涉案房屋是否需要进行消防验收以及是否进行了消防验收，华润万家辩称，合同是否有效与应否支付租金等费用属于两个法律关系，且没有直接因果关系。建筑物的消防验收是否符合相关法律的规定，属于行政部门监管范畴，与本案没有任何关系。恳请驳回于吉明的上诉，维持原判。华润万家向一审法院起诉请求：1、判令于吉明支付拖欠的租金、营业员管理费共184177.5元（暂计算至2016年3月31日止）；2、判令于吉明支付违约金55253.25元（应计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由于吉明承担。于吉明向一审法院反诉请求：1、确认于吉明与华润万家签订的《场地租赁合同》无效；2本案诉讼费用由华润万家承担。一审法院认定事实：位于兰州市城关区临夏路375号公交枢纽商住楼5层的营业面积系华润万家开办华润万家生活超市临夏路店时整体承租而来。2014年7月18日，华润万家与于吉明签订《场地租赁合同》及相关附件，由于吉明从华润万家处承租位于兰州市城关区临夏路375号兰州临夏路店5层招商区，位置编号5003，计租面积为398平方米的场地用于经营餐饮。双方在合同中约定：于吉明承租场地的期限自2014年9月12日至2019年12月31日；场地租赁费标准为每月29850元（需折算每天的场地租赁费标准时应按照每月30天折算），租赁期内，场地租赁费自2016年1月1日起每一年调整一次，每次在上年基础上递增5%；于吉明为了推销商品，可派遣具有专业知识的营业员不少于两名，代表于吉明进行销售管理和联络工作，于吉明应就其所指派的每一名营业员向华润万家支付管理费，每月50元/人；于吉明场地租赁费以人民币结算，每三个公历月结算一次，第一次场地租赁费的结算时间为2014年8月20日，以后于吉明应在每个结算公历月的前25天结算场地租赁费；于吉明场地租赁费以外其他费用均以人民币结算，结算周期为月结；于吉明逾期交付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%向华润万家支付违约金。合同签订后，华润万家将场地交付于吉明进行装修。因5层整体招商等环节出现问题，华润万家招商的5层大型餐饮区未能按照华润万家预定的时间于2014年9月中旬开业。直至2014年12月5日，临夏路375号5层大型餐饮区开始试营业。于吉明也开始在承租场地内经营“刘一锅火锅”，并按合同约定向华润万家支付租金及营业员管理费。庭审中，于吉明认可自2015年10月起，因华润万家迟延开业给其造成损失、商场客流量小、排烟系统存在故障等原因，其再未向华润万家支付租金及营业员管理费。后华润万家多次向于吉明催要租金等费用，于吉明均未交纳，华润万家遂诉至本院，在诉讼过程中，于吉明经营的“刘一锅火锅”停业。另查明，华润万家于2014年12月10日为兰州市城关区临夏路375号商住楼第5层办理了城公消安检字[2014]第0147号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案华润万家与于吉明签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。关于于吉明反诉称华润万家出租的场地系公共聚集场所，其未经过消防设计审核和消防验收，故《场地租赁合同》应确认无效的反诉请求。首先，我国消防法第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。涉案的临夏路375号5层系华润万家用于开办大型餐饮的场所，属于公众聚集场所，依法应当在投入使用、营业前申请消防安全检查，现华润万家提供的城公消安检字[2014]第0147号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》已经证明华润万家在投入使用前对临夏路375号5层进行了消防安全检查。其次，依据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，涉案的临夏路375号5层场地需要进行消防设计审核和消防验收。但临夏路375号5层场地系华润万家承租后出租给于吉明等经营户的，其室内装修也由各经营户进行�故场地相应的消防设计审核和消防验收应当由装修单位负责，而非华润万家负责。且于吉明作为场地承租人，在签订合同时，对场地是否经过前期消防验收等情况应当尽到审慎审查的义务。现于吉明仅以兰州市公安局消防支队城关区大队未对临夏路375号5层场地消防设计审核和消防验收信息公开、其已提起行政诉讼来证明该场地未经消防设计审核及消防验收，证据不足。最后，虽然《最高人民法院答复云南省高级人民法院》规定，出租《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。但该复函同时规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。故于吉明以临夏路375号5层场地未经消防设计审核和消防验收主张确认双方《场地租赁合同》无效的反诉请求依据不足，本院对此不予支持。关于华润万家诉请要求于吉明支付拖欠的租金、营业员管理费并支付违约金的诉讼请求。华润万家与于吉明签订的《场地租赁合同》合法有效，双方就应当按照合同约定履行各自的义务。于吉明占有使用承租的场地，却拖延拒付场地租金及营业员管理费，华润万家作为出租人，有权要求于吉明支付拖欠的租金及营业员管理费，故对华润万家要求于吉明支付2015年10月1日至2016年3月31日租金183577.5元（29850×3+29850×105%×3=183577.5）及营业员管理费600元（50×2×6=600）的诉讼请求予以支持。对于华润万家主张的违约金，虽然于吉�拖欠租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金，但根据我国合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，于吉明以华润万家主张的违约金明显高于造成的损失为由，要求予以调整。根据双方《场地租赁合同》的约定，于吉明属于先交租金后用场地，租金每三个月一交的情形，考虑华润万家的实际损失、于吉明违约的原因、合同的履行情况以及预期利益等综合因素，对双方约定的违约金标准予以调整，判令于吉明以拖欠的租金及营业员管理费数额为标准，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%的1.3倍向华润万家支付违约金，即于吉明应当向华润万家支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的违约金为4230.3元[（29850+100）×3×4.75%÷12×6×1.3+（29850×1.05+100）×3×4.75%÷12×3×1.3≈4230.3]；同时于吉明还应当以拖欠的租金及营业员管理费共计184177.5元为标准，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%的1.3倍向华润万家支付违约金上诉租金及营业员管理费付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、于吉明于本判决生效后十五日内向甘肃华润万家生活超市有限公司支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的场地租金183577.5元及营业员管理费600元；二、于吉明于本判决生效后十五日内向甘肃华润万家生活超市有限公司支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的违约金4230.3元，同时于吉明应以拖欠的租金及营业员管理费184177.5元为标准，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%的1.3倍向甘肃华润万家生活超市有限公司支付违约金至租金及营业员管理费实际付清之日；三、驳回于吉明的反诉请求。本诉案件受理费4891元，由甘肃华润万家生活超市有限公司承担1043元，于吉明承担3848元，反诉案件受理费50元，由于吉明承担。二审中,当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，于吉明与华润万家在协商一致的基础上达成一致意见，自愿签订了《场地租赁合同》，属双方意思真实表示，应予确认。关于于吉明上诉认为其与华润万家签订的场地租赁合同无效的理由，结合已查明本案事实，华润万家作为商场的经营者，其在涉案场地投入使用已经前进行了消防安全检查，完成了相关消防手续的报批审核，该事实也符合消防管理的相关规定，并不违反法律强制性规定，故一审法院结合本案事实确认双方签订的场地租赁合同并非无效适用法律正确，于吉明的该上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，于吉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由上诉人于吉明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海军代理审判员  邵云和代理审判员  刘宝成二〇一七年八月一日书 记 员  吕品月