辽宁省黑山县人民法院
刑 事 判 决 书
（2016）辽0726刑初42号
公诉机关辽宁省黑山县人民检察院。
被告单位锦州某某房地产开发有限公司，单位地址黑山县某某镇某某路，法定代表人张某某。
诉讼代表人马某某，女，1970年12月8日出生，系锦州某某房地产开发有限公司股东。
被告人张某某，男，1968年7月26日出生，满族，大学本科，锦州某某房地产开发有限公司法定代表人，户籍所在地辽宁省沈阳市皇姑区，现住皇姑区。因本案于2015年5月4日被黑山县公安局刑事拘留，2015年6月9日经黑山县人民检察院批准，于次日被黑山县公安局依法执行逮捕。现羁押于黑山县看守所。
辩护人彭云川，北京市京师律师事务所律师。
辨护人陈士忠，北京市京师律师事务所律师。
辽宁省黑山县人民检察院以黑检公诉刑诉（2016）1号起诉书指控被告单位锦州某某房地产开发有限公司（以下简称锦州某某公司）、被告人张某某犯合同诈骗罪，于2016年3月14日向本院提起公诉。本院经审查后受理，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭审理了本案。辽宁省黑山县人民检察院代理检察员赵子宽，王博，张馨洋出庭支持公诉，被告单位锦州某某公司诉讼代表人马某某、被告人张某某及其辩护人彭云川、陈士忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽宁省黑山县人民检察院指控，被告人张某某系锦州某某公司法定代表人，2012年7月，该公司对黑山县某某街南侧西外环东侧某某小区进行开发。
2015年2月28日，锦州某某公司在未取得土地使用权，并未办理土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证的情况下，将某某小区某号楼（教育局原址，土地使用权人黑山某某资产经营有限公司）的2单元301室以人民币22.4万元的价格卖给刘某某，将13号楼的2单位元302室以人民币25.6万元的价格卖给曹某某，共收取购楼款48万元。
2013年9月14日，锦州某某公司将规划的某某小区5号楼（规划9层）1单元10层1002室以35.3万元的价格卖给金某某。2014年11月15日，将5号楼3单元的10层1001室、1002室及2单元1001室以96万元的价格卖给刘某某，合计131.3万元。
2014年10月至2015年4月期间，锦州某某公司先后将卖给张某的某某小区4号楼南侧东数第四个车库再次卖给王某某，将卖给秦某的2号楼1单元702室再次卖给张某3，将卖给张某1的1号楼3单元701室再次卖给张某2，诈骗数额金额共计人民币332,054元。
综上，锦州某某公司合同诈骗共计人民币2125,054元。
针对上述事实，公诉机关提供了相应的证据，并认为被告单位锦州某某公司、被告人张某某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。
被告单位锦州大强公司诉讼代表人马某某对公诉机关指控的犯罪事实无辩解意见。被告人张某某辩称自己不懂法，不懂经营，认罪。
被告人张子强的辩护人陈士忠认为，1、针对起诉书第一项指控，起诉书已经确认某某小区开发区主体为某某公司，其中包含13号楼，虽然在缺乏五证的情况下某某公司售卖了2单元301室、302室两户房屋，应属于民事或者行政违规行为，并不构成犯罪。2、针对起诉书第二项指控，认定事实是错误的，卷宗中2013年1月15日黑山县城镇建设规划管理处审批图明确显示，某某小区5号楼规划11层，并非指控的9层，因此，某某公司售卖10层4户房屋合法合规，并不涉及刑事犯罪。3、针对起诉书第三项指控，将大强公司可能涉及一房二卖的民事行为指控为涉嫌犯罪显属错误，显失公平正义，不应构成犯罪。
辨护人彭云川认为，应认定张某某自动投案并构成自首，应对张某某减轻处罚。因报案人报案的内容并未公诉，是公安机关对张某某的询问中张某某主动供述公安机关尚未掌握某某公司未建楼房预售涉嫌犯罪的事实。
经审理查明，被告人张某某系锦州某某公司法定代表人，2012年7月，该公司对黑山县某某街南侧西外环东侧某某小区进行开发。
（一）2015年2月28日，被告单位锦州某某公司法定代表人本案被告人张某某隐瞒13号楼（黑山县教育局原址，土地使用权人黑山通和资产经营有限公司）没有办理土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证的事实，将某某小区13号楼的2单元301室以人民币22.4万元的价格卖给刘某某，将13号楼的2单元302室以人民币25.6万元的价格卖给曹某某，与对方签订了房屋认购合同，共骗取二人购楼款人民币48万元。
（二）2013年9月14日，锦州某某公司将规划的某某小区5号楼（规划9层）1单元10层1002室以35.3万元的价格卖给金某某。2014年11月15日，将5号楼3单元的10层1001室、1002室及2单元1001室以96万元的价格卖给刘某某，骗取二人购楼款合计人民币131.3万元。
综上，锦州某某公司合同诈骗共计人民币179.3万元。
2015年5月4日，黑山县公安局经济案件侦查大队将被锦州市中级人民法院司法拘留的张某某押解回黑山县看守所。
在本案审理期间，张某某家属代为张某某和本案部分被害人签订了调解书，部分被害人表示对张某某的行为表示谅解。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据证明，本院予以确认：
1、案件来源和抓捕经过，证实本案系黑山县动迁办主任张强在工作中发现，张某某将回迁户的19户房屋卖给张某，并发现张某在房产备案后到经侦大队报案。张某某系黑山县经侦大队在锦州市中级人民法院对张某某司法拘留后被押解回黑山。
2、企业法人营业执照，证实锦州某某公司的企业性质，注册资本的信息情况。
3、企业法人证明书，证实张某某为锦州某某公司董事长职务，为企业法人。
4、土地登记表，证实2009年11月5日锦州某某公司通过竞标取得于黑山镇某某街南侧西外环东侧22000平米土地的使用权。
5、地籍调查表，证实锦州某某公司的土地属国有。
6、成交确认书，证实2008年2月29日锦州大强公司取得在黑山镇光荣街南侧22000平米的竞标。
7、黑山县土地局2015年6月1日出具的情况说明及土地使用证，证实黑山县教育委员会原址于2009年8月经县政府统一划拨到黑山县通和资产经营有限公司名下，土地面积1392.10平米，土地证号为黑国用2009第**号。
8、中华人民共和国建设用地规划许可证，证实在2008年3月5日锦州某某公司取得位于黑山镇光荣街南侧22000平米建设用地规划许可。
9、中华人民共和国建设工程规划许可证，证实2013年6月6日锦州大强公司取得文博苑小区1#-4#楼及服务用房的建筑许可，建设规模为27528.86平方米。
10、中华人民共和国建筑工程施工许可证，证实在2013年12月锦州大强公司取得文博苑小区住宅门市楼一期项目1#-4#楼的施工许可，建设规模为27528.86平方米。
11、商品房预售许可证，证实锦州大强公司于2013年11月28日取得文博苑小区1#、4#及1#西侧、4#东侧连接体、2014年10月11日取得文博苑2#楼的预售许可。
12、规划图二份，证实黑山县城镇建设规划管理处出具两份规划图，第一份规划图将5#楼规划为9层，第二份规划图容积率作了相应提高，将5#楼规划为11层，并将13#楼纳入规划范围。
13、关于“文博苑”小区相关问题的说明，证实调整容积率的程序和规划图说明，将原教委纳入文博苑小区一同建设作的规划设计方案是应开发单位急需申请办理施工用电。不能代替法定的规划许可证。
14、“文博苑”小区规划情况说明，证实依据县政府相关文件及县城总体规划，2007年12月12日为文博苑出具了规划条件，规划用地面积22000平米，规划建筑面积43000平方米，2008年2月29日被张子强竞得，于2009年11月5日取得国有土地使用证。依据修建性详细规划，2013年办理了1#-4#楼规划许可等相关手续，并于落位前分别缴纳了行政事业性收费，四栋楼分别于2013年5月30日、2014年4月25日、2014年9月5日进行了落位放线。现在1#、2#、4#已建成，3#基础部分完成。
15、关于黑山县黑山镇“文博苑”规划及出图签字的情况说明，证实5#楼容积率改变和增加楼层必须有规划处的审批文件，即两证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证），未取得规划许可改变容积率增加楼层是不存在的。开发单位只有在取得土地使用权后，规划部门才能出具正式规划图，张子强所说的一张规划图是依据2012年8月1日县政府下发的《关于我县房地产开发有关问题的县长办公会议纪要》将原教委纳入文博苑小区一同建设作的规划设计方案，是为了办理施工用电需要出具的，办电时如果不签字，电业部门不予办理，因此为了办电需要才出具了此签字盖章图，此设计方案并不是规划行政许可。
16、关于“文博苑”第二次出图及规划审核意见的说明，证实文博苑小区第二次出图及规划审核意见只是应开发单位要求专门用于办电使用的方案图，不能作为建设审批依据。
17、黑山县人民政府办公室文件，证实2012年8月1日，黑山县人民政府经过县长办公会议允许文博苑小区根据新的规划建设方案，容积率允许相应提高。
18、文博苑小区的认购协议书及收据，证实刘艳军、曹东永、金立君自锦州大强公司交纳购楼款和签订认购协议书的事实。
19、被害人刘艳军的陈述，证实在2015年2月28日她从张子强手购买13号楼2单元301室，购楼款给了张子强，收据是张志敏开具的。在她购买时，张子强没有和她说该楼的所有手续都没有办。2014年11月15日她在文博苑小区购买了5号楼3单元1002室，面积98.25平米，楼款32万元。以及5号楼2单元1001室，面积100.26平米，楼款32万元。手续都是在文博苑售楼处办的，经手人是张志敏。在2015年7月份她用自己的富贵家园房子借给张子强做抵押，张子强贷款150万说是用于交3号楼的基础设施费。另外她自王立荣手购买文博苑小区5号楼3单元1001室，面积99.25平米，花了32万，钱是她交的，名字是王立荣的名字。
20、被害人曹东永的陈述，证实在2015年2月28日他通过他家亲戚在文博苑售楼办购买了13号楼2单元302号楼，花了25.6万元，买楼时没有人和他说过这栋楼坐落在哪，以及是否购买地皮的事。
21、被害人金立君证言，证实在2013年9月14日他自文博苑小区购买了5号楼1单元1002号楼，面积91.54平米，经手人好像是张子强的姐姐，收据盖的是锦州大强房地产开发公司的公章，楼款是35.3万元，交的是全款。认购书上写的是2014年12月31日，至今为止他没得到房子。
22、证人曹玉英证言，证实2015年2月28日她替曹东永购买过文博苑13号楼三层80平米的一套楼，因为她认识售楼经理张志敏，张志敏说建完的楼没有了，没建的13号楼有，但没开始卖，她和张志敏说要买一套，不着急，她让张志敏问一下张子强能卖不，张志敏给张子强打了个电话说可以卖，这样她就交了购楼款25.6万元，张志敏给她开的发票。
23、证人韩顺证言，证实他任黑山县规划处副处长，在2007年他给张子强出过规划图，1#—4#楼有《建设工程规划许可证》。2013年他也给张子强出过设计图，但只告诉张子强用这图办理临时用电手续，不允许施工，2013年的设计图没有在他们那里办理《建设用地工程规划许可证》，是不允许施工建楼的，没有预售许可证，更不允许销售。
24、证人张荣斌证言，他是黑山县教育局办公室主任，证实张子强准备购买原教育局的办公楼欲并入文博苑小区一起开发，但是张子强没有筹够买楼的钱，教育局原来的办公楼还在财政局的所有权下。老教育局搬空后，有一段时间归张子强雇人看护来的，工钱是张子强付的。
25、证人张强的证言，证实他任黑山县政府动迁办主任，在工作中发现张子强将19户动迁户的回迁楼卖给阜新的张宇，而且张宇已经在黑山县城建局房产处备案。
26、证人张志敏证言，证实她在文博苑小区做销售工作，13号楼没建但卖出去两户，一户卖给曹东永，一户卖给刘艳军，是张子强卖的，钱交给了张子强，收据是张子强让开的。13号楼她知道没建，没办手续她不清楚，没有销售许可证她知道。她只知道1号楼、2号楼、4号楼有售楼许可证，售楼处的宣传材料上包括13号楼，但张子强告诉她谁要买13号楼需先登记，不许卖。
27、被告人张子强的供述与辩解，证实文博苑小区共规划13栋楼，都经过规划处审批了，2007年申报的时候是10栋，2012年启动的时候重新申报13栋，而且容积率已做调整，13栋坐落在教育局的原址，11#楼、12#楼没有动迁完，所有权归他，13#楼地皮所有权归黑山县教育局。13#楼经他手卖出去两户，交了定金，这栋楼没有销售许可证，因为规划处做了规划，不然他也不能卖。他不认为他的行为是犯罪，他于2012年向规划处申请5#楼的容积率和增加楼层，后来规划处给他出了一张规划图，上边有负责人签字，楼层由原来的9层增加到11层。5#楼最先规划的是9层，他有卖到10层的现象，因为是和11#、12#、13#的重新申报一起批下来的。
28、户籍证明，证实张子强的身份情况，同时证实张子强系完全刑事责任能力人。
29、调解书，证实被告人张子强家属代张子强和本案部分被害人签订了调解书，被害人均表示不追究张子强的刑事责任。
（三）2014年10月至2015年4月期间，张子刚给锦州大强公司施工，公司拖欠张子刚工程款，张子强将4号楼部分车库抵工程款给张子刚，张子刚欠张勇借款10万元，张勇经张子刚妻子陈东华联系，将抵给张子刚文博苑小区4号楼南侧东数第四个车库以10.2284万元抵债给张勇，2014年3月3日张勇在房产进行了备案。锦州大强公司欠王宝生材料款，2014年10月3日，张子强再次将上述车库抵账给王宝生；因张子刚欠李付建工程款13万元，2014年10月11日，张子刚用2号楼1单元702室抵李付建工程款，签订了购房合同。秦鹏得知后，因其与李付建是好友，便从李付建手购买了2号楼1单元702室，付给李付建14万元楼款。锦州大强公司因从张亚莲借款，2014年11月12日将2#楼7层14个住宅，8个车库卖给张亚莲，其中包括秦鹏购买的2号楼1单元702室，该房屋作价8.793万元；2015年2月3日，张子刚将抵工程款的文博苑开发1号楼3单元701室作价10.274万元抵债给张志敏，张志敏到黑山县房产将701室备案。因锦州大强公司拖欠张宝金工程款，2015年4月15日，该公司再次将抵债给张志敏的文博苑小区1号楼3单元701室作价13.1284万元卖给张宝金。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据证明，本院予以确认：
1、文博苑小区认购协议书及收据，证实张亚莲、秦鹏、张志敏、张勇等人与锦州大强公司签订的认购合同、买卖合同及收据，王宝生、张宝金购买车库收款收据。
2、被害人秦鹏的陈述，证实因李付建给张子刚做防水，张子刚欠李付建工程款13万多，他在2015年1月初用14万元从李付建处购买2号楼1单元702号楼，经文博苑张志敏手将李付建的手续改成他妻子刘丽名下，并签订了认购协议书，合同日期签订李付建的签订的日期2014年10月11日。
3、被害人张亚莲的陈述，证实在2014年11月12日他自文博苑小区售楼处购买了2号楼1单元702室楼房一座，价值8.7930万元的事实。
4、被害人张宝金的陈述，证实张子强因欠他的工程款，张子强于2015年4月15日将文博苑小区1号楼3单元701抵账13.1284万元给他。张子强没有和他说过以后给他调整楼。
5、被害人张勇的证言，证实大约在2013年10月份左右，他朋友陈东华从他借10万钱，陈东华是张子刚的妻子，张子刚在文博苑施工。他就和陈冬华说在文博苑给他留个车库，抵借款，多退少补。到2014年3月份陈东华告诉他给他留车库了，是文博苑小区4号楼南侧东数第四个车库，按3500元一平米算的，21.7平米，合计7.595万元。他没有委托过开发商代卖该车库。
6、被害人王宝生证言，证实他给文博苑小区做塑钢，他给张子强文博苑小区做塑钢,张子强欠他材料款，2014年10月3日张子强将4#楼南侧4#车库顶账给他，并签订了购买协议。在2015年5月19日他发现这个车库已经在2014年3月3日被张勇在房产处备案了。他抵账的车库没有委托开发商代买，抵给他时也没有人和他说这个车库已经卖给他人。
7、证人张子刚证言，证实他和张子强是兄弟关系。他负责1号楼和2号楼的施工，施工开始时他交纳了施工保证金40万，并将两个门市、一个住宅抵押给了张子强，张子强用他的门市抵押在黑山县信用联社贷款120万元，住宅150平米，张子强抵给谁了不清楚。他施工的1、2号楼约14600平米左右，总投入大约1600万元，张子强拨付的工程款和抵给他的楼一共值950万元，剩下的650万元左右，他都是拖欠施工队的。其中李付建做防水的，张宝金做电活的。秦鹏在2015年1月份从李付建手买的楼，是2号楼1单元702室。他将楼抵给这些人没有告诉张子强，只是抵完后他去找张志敏开收据，张志敏找张子强，经张子强同意后张志敏开具收据。
8、证人李付建证言，证实他经过张子钢介绍给文博苑做防水工程，文博苑因欠他工程款，将2号楼1单元702号楼抵给他，他将该楼卖给刘丽。
9、证人陈冬华证言，证实她和张子刚是夫妻关系，2014年11月19日签订的2号楼抵工程款的协议，她卖给秦鹏的楼也含在此。她曾帮助张勇在2013年10月份在文博苑小区购买过4号楼面向南侧东数第四个车库，她不知道这个车库卖个第二个人。
10、证人张志敏的证言，证实她是张子强的姐姐，在锦州大强公司任销售经理工作。张子强欠张子刚的工程款，张子刚因为盖这个楼交抵押金时从她手借了10万元钱，2014年5月份，张子刚又从她手借10万元，今年因为替张子强还欠款，就从张子刚要钱还贷款，2015年2月3日，张子刚用文博苑开发1号楼3单元701室抵给她，抵了10.274万元，剩下的钱到现在还没有还她，然后她就到房产将701室备案。购楼合同是2015年2月3日，购楼收据是2014年2月3日，收据写错了，也应该是2015年2月3日。因为大强公司的公章和张子强的名章都在她手里。她负责销售，但降价销售必须和张子强说，张子强同意她就卖。出现一户卖给两家的情况，一小部分是工作失误，大多数都是张子强同意的。比如，施工方给张子刚干活，张子强给张子刚的工程款不够，就答应张子刚用2#楼的楼房抵给施工方做人工费和材料费。张子刚将这个701室抵给她，张子强知道也同意了，抵给她的701室她没有卖给别人，这次知道张子强又将这个701室抵给张宝金了，张子刚抵给张宝金的1号楼3单元701室的收据不是她开具的。1号、2号、4号楼有预售许可证，其他的楼房没有预售许可证也预售了，是为了促进动迁户早日回迁，是张子强安排她销售的，规划设计10栋楼，楼号是1号到9号，还有12号楼。张子强将售出去的和没售出去的楼又抵押给别人她不清楚，张子强又把这些楼抵押给别人她不清楚。
11、证人张新证言，证实张志敏和陈冬华签订用楼抵工程款协议时她在场，签订的时间是2014年10月份，当时在场人有陈冬华、张志敏和她。
12、证人刘颖的证言，证实她在黑山县城建局房产管理处工作。2014年10月份张宇将文博苑19户回迁楼在内的共计78户住宅、车库、门市楼都在黑山县房管处办理了备案登记。
13、被告人张子强的供述与辩解证实，他经手卖给张志敏的又卖给张宝金，卖给秦鹏的楼又卖给张亚莲，卖给张勇的车库又卖给王宝生这都是事实，就是当时事太多，搞错了。这些户都没有交纳购楼款，这几户都是顶账，卖给张宝金的他多次打电话和张宝金解释，并答应以后给他调换。
此外，公诉机关还向法庭出示了下列证据，经庭审质证，本院予以确认。
1、辽宁博宇麒司法鉴定所司法鉴定报告，证实文博苑资金往来及逾期收益情况等事实。
2、黑山县农村信用合作联社抵押贷款档案，贷款合同证实锦州子强学校、张子刚、张志敏的贷款情况；
3、民事起诉状，民事裁定书、民事判决书，协助执行通知书、人民法院执行决定书证实锦州大强公司及张子强外债诉讼的情况。
4、证人许洪臣证言，证实自2013年5月1日张子强欠他200万元工程保障违约金。
5、证人高文田证言，证实他承建文博苑小区的3号楼和4号楼，工程开始时他向开发商交纳了100万元违约保证金。目前4号楼主体完工了，3号楼地基装完了，工程款为732万，张子强已经给他330万，至今尚欠他400万元，2015年春节又从他借20万元说是开工资，至今为止这些钱都没有偿还给他。
6、证人黄艳君证言，证实在2015年春节前，张子强找到她，让她帮忙融资，在2015年5月份听张子强妻子说张子强被锦州法院拘留了，她就不想给她融资了。
7、证人陈守文证言，证实他在文博苑小区工作，自2014年6月至2015年4月文博苑小区共拖欠他工资2.7万元，说没钱，过几天给。
8、证人李焕杰证言，证实她在文博苑小区做饭，文博苑小区自2014年7月至现在共计拖欠他工资1.3万元，总是说没钱，说过几天给。
9、证人冯建华证言，证实他自2015年2月至5月在文博苑小区做清洁工，公司欠他工资3500元。
10、证人姚东祥证言，证实他自2013年5月左右到现在任文博苑保安，2014年7月至现在欠他三个半月工资，合计6300元。
11、证人刘楠楠证言，证实她自2013年10月1日至14年8月25日在文博苑小区做售楼员，共卖过两套房屋，她卖的楼房中不含13号楼，沙盘上也没有13号楼。文博苑小区当时没有拖欠她工资。
12、证人邢笑英证言，证实她自2006年8月至今任锦州大强公司会计工作，文博苑小区完工3栋楼，即1号楼、2号楼、4号楼，2号楼完工了但没有交工。自2012年2月开工2014年12月31日共计投入成本为5295万元。自2014年7月至现在，因小区没有钱，共计拖欠她工资9个月合计1.35万元。
13、被告人张子强的供述与辩解，证实他是锦州大强公司的法人代表，公司是2002年3月份成立，属私营企业，注册资本834万元人民币。公司的会计是邢笑英，销售经理是张志敏。锦州黑山县的文博苑是他公司于2012年7月份开发的，文博苑的规划设计是城建局规划处审批的。他知道作为开发楼的五证，即土地使用证，建设用地规划证，建设工程规划证，施工许可证，预售许可证，前2个证只差12、13号楼的，其余都有。12、13号楼的土地没动迁完呢，所以没有办，建设工程规划证办了1、2、3、4号楼的，其余没有，也是因为没动迁完没有办。施工许可证和建设工程规划证一样，预售许可证只办了1、2、4号楼的，别的没有，原因是程序没到。已建成的1号楼、2号楼、4号楼与未建的3号楼、5号楼、7号楼、8号楼、9号楼、12号楼，销售总收入3382万元。他开发文博苑的启动资金为2000万元，其中1000万是用子强学校的房产和土地抵押办理的，剩下的1000万是2012年在阜新的小额贷公司以月利3分拆借的。文博苑开发工程中投入的项目和花费如下，交土地局土地款262.9064万元，交财政局1484.926万元，动迁费943.5万元，基础设施配套费498.3703万元，测绘预售许可费6.778万元，缴纳锦州大强公司税款122.9589万元，为阜新宏远建设工程公司缴纳税金45.9万元，已拨工程款1409万元，公司管理费用支出692.2436万元，以上总计支出5466.583万元。对外借款情况，2014年5月份左右从阜新张宇手以1角利息借1000万元，这笔钱连本带息应该有3000万，2014年10月份再想从张宇处拆借1000万，用文博苑1号楼、2号楼的住宅、门市和车库抵押，后来这1000万没有到账，如果融资不能到位，他销售出去的一房二卖，回迁户和购楼房的利益不能得到保证。他将这些房屋抵押给张宇时没和回迁户和购楼户说。抵押给张宇的住宅、车库、门市价值一共1000万元左右。从张宇拆借的1000万元投到阜新的项目上了，他下步资金的获得需要第二次向张宇拆借1000万，还有向其他人高利息拆借500至1000万元，月利5分，现在手中没有任何启动资金。如果张宇不能再借钱给他，许洪臣主动能借他500至1000万元，还有锦州的黄艳君以他厂子为主体，用他阜新厂子做抵押，能向一家锦州的投资公司贷款2000万至3000万元。目前欠张宇3456万元，欠姜彬7459万元，这些都是利息倒贷的，实际从张宇借1000万，从姜彬借2100万，姜彬的1000万投入到文博苑小区了，其余的都投到阜新的其他项目上了。2014年将4个门市、19个车库、抵押给张宇，在2014年12月21日将55个住宅抵押给张宇，张宇都到黑山县房产处备案。5#楼到13#楼的商业门市以及子强学校的教学楼、公寓楼、临街门市抵押给了姜彬。2014年10月份他公司从张亚莲借款70万，把1#楼的14个阁楼，也就是7楼作价92.4万元，1#楼的8个车库，作价80.345万元，总计172.745万元抵给张亚莲，后来这70万元投入哪里记不清了。另外在2013年5月到7月份还从阜新的国红小额贷公司借款850万，用途也是黑山文博苑小区开发，但投入到阜新鼎宴液压制造厂，现在剩下利息200万没有还，这是用子强学校的总资产做抵押的。文博苑小区开发楼张子刚负责承建1#、2#楼，高文田承建3#、4#楼，许洪辰承建5#、6#、12#、13#楼，张卫军承建7#、8#、9#、10#、11#楼，许洪辰和张卫军各缴纳200万保证金，高文田缴纳100万，张子刚缴纳40万，一共收540万。他将张子刚等人缴纳的保证金540万元用于黑山和阜新的公司，现在他没有资金启动文博苑小区工程，但可以从个人拆借或从银行抵押，因为子强学校的价值作了评估，比原来多一千多万。2013年7月以张子刚2个门市做抵押，以张子刚的名义在黑山县信用联社贷款120万元。2013年5月份他用子强学校门前6个门市，以张志敏的名义在黑山县信用联社贷款150万，2014年10月份，张志敏用自己房子做抵押在黑山村镇银行贷款35万，2014年7月份，他让刘艳军用自己浴池做抵押在村镇银行贷款150万元，另外从刘艳军手拆借490万，用一部分楼房抵给她了，后来就相当于她团购了这些房子，这笔钱他都用于阜新的项目。他还从一个做白钢的于占波手里借了50万，答应给他56万，从一个叫蔺雪的手里借了15万，答应给他18万，从一个叫陈莉的手里借了10万，答应给她12万，这些钱都用于日常办公了。售楼这块都经过他同意才能售出，他有定价权，具体销售哪些楼，由售楼处掌握。因为工程没有验收，拖欠施工方工程款，答应用2#楼的部分楼房抵给张子刚做工程款，大约200万左右，张子刚将他抵的楼房抵给拖欠的材料费和人工费他当时都知道。他抵给张宇、张亚莲、姜彬的住宅和门市是他定的，就是做的抵押手续，如果他不出手续，不能办产权证。这些楼房中有回迁和售出的情况，也有将这其中的楼房抵抵作材料款和人工费给施工方的情况，这就相当于卖给他们了。等文博苑小区全部完工后，用钱把抵押给张宇、张亚莲、姜彬的楼房抽回来，如果没有钱再用其他的没有售出去的楼房给他们调换。正常销售的楼房或回迁户的楼房再次销售的情况也有，这是他的责任。他认为现在还能保证继续施工，还有几套融资方案，第一个是许洪辰、第二个是黄艳君、第三个是北京的张玉秋，就算他们不给我融资，他也能施工，只要300-500万元就能启动，他需要再找别人融资。这些楼如果都能卖出去，能卖1.3亿到1.5亿左右，他对司法鉴定出的61.586.410.00元不认同。
本院针对被告人及辩护人提出的辩解和辩护意见，根据本案的事实和证据，综合评判意见如下：
辩护人针对第一项指控认为，起诉书已经确认文博苑小区开发区主体为锦州大强公司，且包含13号楼，虽然在缺乏五证的情况下大强公司售卖了2单元301室、302室两户房屋，应属于民事或者行政违规行为，不构成犯罪的辩护意见。经查，依照《中华人民共和国城乡建设规划法》第四十条规定，在城市、镇进行建设应当提交土地的有关证明文件，建设工程设计方案等材料，向县政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，被告单位锦州大强公司及被告人张子强隐瞒事实真相，将未取得土地使用权等五证的13#楼房卖给刘艳军、曹东永，并未告知二人上述楼房没有任何手续，使二人陷入错误认识，签订认购协议，骗取二人的全部购楼款48万元。
辩护人对起诉书第二项指控辩称，应认定事实错误，卷宗中2013年1月15日黑山县城镇建设规划管理处审批图明确显示，文博苑小区5号楼规划11层，并非指控的9层，因此，大强公司售卖10层4户房屋合法合规，并不涉及刑事犯罪的辩护意见。经查，锦州大强公司实际未取得5#楼的建设工程规划许可证。2012年8月1日黑山县政府作出（2012）58号《关于我县房地产开发有关问题的县长办公会议纪要》以及后期黑山县城镇建设规划管理处2013年1月15日出具的规划图不能代替法定的行政许可证，张子强明知5#楼未取得建设工程规划许可证，擅自销售至10层。弄虚作假，蒙骗被害人签订预购楼房协议书，骗取被害人购楼款131.3万元。
通过庭审证据及被告人供述可以认定，被告单位及被告人张子强当时已欠巨额借款，拖欠工程款及工人工资，根本不具备履行工程建筑施工及交付楼房的实际能力，仍然签订购房合同，骗取他人财物。被告单位及被告人的上述行为足以证明其具有非法占有的主观故意，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。综上，骗取金额共计为人民币179.3万元，属数额特别巨大。故张子强辩护人对公诉机关的第一项、第二项指控的辩护观点本院不予采信。
关于辩护人认为起诉书第三项指控，将锦州大强公司可能涉及一房二卖的民事行为指控为涉嫌犯罪显属错误，显失公平正义，不应构成犯罪的辩护意见，经查，关于公诉机关对被告单位及被告人第三项指控，被告单位法定代表人张子强将已经抵给张勇的车库、抵债给秦鹏、张志敏的住宅楼又再次抵债给王宝生、张亚莲及张宝金，形式上属于一房二卖的行为，但认定大强公司及张子强具有非法占有他人财物的目的，证据不足。首先，大强公司及张子强在上述买卖房屋行为中并未收到现金，卖给王宝生、张亚莲及张宝金均是为了抵消债务，不具有非法占有财物的目的。其次，上述三处车库及楼房均是从张子刚处抵债而来，现有证据不能证明张子强将哪些具体房屋抵工程款给张某某1，故张某某1将上述房屋抵债给他人没有证据证明张某某知晓。张某某1及张某4称上述房屋抵债张某某知情，但未说明是事先知情还是事后知情，故不能证明大强公司及张某某具有非法占有财物的主观故意。再次，张某某1取得上述房屋卖给王某某和张某4的均是张某5经手，其中卖给张某4的2号楼1单元702室只是14户中其中一户，不排除疏忽大意所致。张某4笔录显示其未报案，当时她确实也没有得到这户钥匙，但张某4和她解释说以后给她解决。卖给张某3的房屋虽不是张某4经手，但先期抵债给张某4并由张某4办理产权备案，是张志敏亲自办理，公司公章及张子强名章都在张志敏手中，张某4具有办理各种手续的便利条件。故公诉机关起诉被告单位及被告人诈骗332,054元，证据不足，不予支持，对辩护人的相关辩护意见予以采纳。
本院认为，被告单位锦州某某公司，被告人张某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，根本没有履行合同的实际能力，隐瞒13#楼和5#楼分别没有取得土地使用权证和建设工程规划许可证的事实，骗取他人财物合计人民币179.3万元，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。黑山县人民检察院指控的被告单位锦州某某公司及被告人张某某犯合同诈骗罪的部分事实清楚，证据确实、充分，指控罪名成立，本院予以确认。被告人张子强虽在司法拘留后被带至公安机关接受询问，但在2015年4月29日、5月4日、5月5日三次笔录中均未供述公诉机关对其指控的第一项、第二项犯罪事实。公安机关在2015年5月5日、5月7日对被害人金某某、刘某某询问掌握其犯罪事实后，再次对其讯问是否将13#楼销售出去，其仍旧辩解13#楼经过县规划处审批，预定两户，只是收了定金，与该楼实际未经审批，骗取全额楼款的犯罪事实不符，应认定其未如实供述犯罪事实，故不应认定张某某构成自首。辩护人的辩护观点本院不予采纳。鉴于被告人张某某家属替代张某某与部分被害人进行了调解，取得了部分被害人的谅解，可对其从轻处罚。辩护人的相关辩护意见本院予以采纳。综上，经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条、第三十条、三十一条、第五十二条、第五十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国刑事诉讼法>的解释》二百四十一条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告单位锦州某某房地产开发有限公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币50万元。（此款于判决生效后三日内缴至我院）
二、被告人张某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年。
（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年5月4日起至2025年5月3日止。）
三、责令被告单位锦州某某房地产开发有限公司于判决生效后三日内返还被害人刘某某购楼款人民币118.4万元，返还被害人曹某某购楼款人民币25.6万元，返还被害人金某某购楼款人民币35.3万元。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向辽宁省锦州市中级人民法院提出上诉，书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。
审 判 长 李 伟
代理审判员 郭 剑
人民陪审员 代 华
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 杨飞龙