陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终66号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）王清，西安市长安区姐弟俩土豆凉粉店个体经营者。
委托代理人杨成文，陕西简能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）张铭。
委托代理人张林，陕西群鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）李华。
委托代理人张林，陕西群鑫律师事务所律师。
原审第三人中国邮政集团公司西安市分公司，住所地西安市高新区科技路36号邮政商厦内。
代表人张琳，该公司总经理。
委托代理人吴刚，该公司管理员。
上诉人王清因与被上诉人张铭、李华及原审第三人中国邮政集团公司西安市分公司（以下简称邮政西安分公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2014）长安民初字第05019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王清委托代理人杨成文，被上诉人张铭与被上诉人张铭、李华共同委托代理人张林，原审第三人邮政西安分公司委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张铭、李华向原审法院起诉称，其与王清签订《租赁协议》，将其承租的西安市长安区太阳新城步行街5号两层十间门面房转租给王清用于餐饮经营。王清已实际使用房屋，但仍下欠其房屋租金与门面房转让费，经其多次催要未果。请求判令王清支付其房屋租金12万元（2012年12月1日至2014年5月9日累计拖欠的房屋租金）与门面房转让费40万元，诉讼费由王清负担。
王清辩称，张铭、李华主张其下欠房屋租金12万元不属实，《租赁协议》约定的一次性转让费为无效约定。其不同意给付张铭、李华转让费，张铭、李华应返还其保障金3万元。
同时，王清提起反诉称，因张铭、李华与邮政西安分公司签订的《租赁合同》约定房屋不得转租，故其与张铭、李华所签《租赁协议》无效。鉴于其已实际使用承租房屋，故其只同意承担应向邮政西安分公司支付的房屋租金，其向张铭、李华多支付的房屋租金及保障金应予返还。请求确认其与张铭、李华签订的《租赁协议》无效；张铭、李华返还其多支付的房屋租金205268元及保障金3万元；反诉费用由张铭、李华负担。
张铭、李华辩称，其与王清签订的《租赁协议》有效，不应退还已收取的房屋租金，合同约定的保障金3万元应为保证金，王清未按《租赁协议》约定给付房屋租金及转让费，构成违约。王清并未实际支付其保障金3万元，不存在返还问题。
邮政西安分公司述称，其不清楚张铭、李华与王清签订《租赁协议》事宜，但张铭、李华无权转租其房屋，其对张铭、李华与王清所签《租赁协议》不予认可，应为无效。2014年7月，其重新与王清签订《房屋租赁合同》。张铭、李华与王清之间的纠纷与其无关。
原审法院经审理查明，邮政西安分公司原下设长安区鸿雁通信有限责任公司（以下简称鸿雁公司）。2012年5月9日，鸿雁公司将涉案门面房出租给张铭、李华用于餐饮经营，即原卧贤庄，租赁期限2012年5月10日至2013年5月9日，房屋租金每月24390元。后张铭、李华按约定数额支付邮政西安分公司租金。2012年12月1日，张铭、李华（甲方）与王清（乙方）签订《租赁协议》，约定，张铭、李华将其承租鸿雁公司所有的西安市长安区太阳新城步行街5号门面房及扩建部分上下两层十间（面积约250平方米，二楼面积不计算费用）转租给王清用于餐饮经营；租期2012年12月1日-2014年5月9日；租金及交付方式：第一阶段2012年12月1日-2013年5月9日，每月租金41250元，应于2012年12月1日前给付，第二阶段2013年5月9日-2014年5月9日每月租金42500元，应于2013年5月9日前给付（其中含保障金3万元）；王清在承租一年半内一次性支付张铭、李华转让费40万元取得门面房使用权，以后直接由王清与房屋所有人雁通公司签订合同，双方间的合作关系在王清与鸿雁公司签订合同之日终止；如果张铭、李华不能协助王清获得鸿雁公司房屋的承租权，张铭、李华按违约赔偿王清10万元；如果王清放弃鸿雁公司门面房使用权，也同样补偿张铭、李华10万元；张铭、李华承诺王清在经营期间不受鸿雁公司无故干涉，如需张铭、李华协调时，张铭、李华应无条件配合协调，否则造成王清的一切经济损失由张铭、李华承担。《租赁协议》签订后，王清于2012年12月8日支付张铭、李华房屋租金232500元（含保障金3万元）；2013年6月17日,王清支付张铭、李华房屋租金40万元。后张铭、李华向王清催要下欠房屋租金与门面房转让费未果。2014年9月4日，张铭、李华诉至法院，请求如前所述。审理中，王清提出反诉，请求亦如前所述。按照《租赁协议》约定，第一阶段房屋租金计算为217250元（王清于2012年12月8日支付232500元，含保障金3万元）；第二阶段房屋租金计算为51万元（王清于2013年6月17日支付40万元），房屋租金总计727250元。王清实际支付张铭、李华房屋租金632500元（含保障金3万元）。2013年5月9日，邮政西安分公司与张铭、李华所签《租赁合同》到期，邮政西安分公司未明确提出解除该合同，并于2013年6月6日收取张铭、李华给鸿雁公司交纳的2013年5月9日-2014年5月9日房屋租金292680元，张铭、李华与王清所签《租赁协议》继续履行。《租赁协议》到期后，2014年7月9日,王清与房屋所有人邮政西安分公司重新签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2014年5月10日至2015年5月9日。
原审庭审中，张铭、李华提供其于2012年12月1日与王清签订的《租赁协议》及其向邮政西安分公司支付房屋租金的交款凭证，证明其已向邮政西安分公司清付全部房屋租金，其与王清间的租赁关系合法有效，王清应支付下欠其的房屋租金及转让费。经质证，王清对证据的真实性无异议，但不同意证明目的；邮政西安分公司对证据的真实性无异议，认可收取张铭、李华房屋租金事实。王清提供：一、邮政西安分公司原下属鸿雁公司与张铭、李华签订的《租赁合同》，证明张铭、李华与邮政西安分公司的租赁期间及房屋出租人明确禁止转租；二、张铭、李华与王清所签《租赁协议》及收条2张，证明《租赁协议》无效，张铭、李华应返还王清房屋租金205268元及保障金3万元。经质证，张铭、李华对证据的真实性无异议，对收条亦无异议，但认为邮政西安分公司对其与王清间的转租关系是明知的，《租赁协议》有效，但所收房屋租金不应包含保障金3万元。经庭审调解，张铭、李华坚持诉讼请求；王清认为转让费40万元无事实根据，不同意给付，并坚持其反诉请求与理由；因双方分歧过大，调解不立。
原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。本案邮政西安分公司将其所有的门面房出租给张铭、李华，虽然《租赁合同》约定承租人不得转租，但张铭、李华在租赁期间将所承租门面房转租给王清经营，王清对承租门面房重新装修装饰，对此，邮政西安分公司不可能不知晓，而邮政西安分公司并未对张铭、李华的转租行为提出质疑或明确提出解除合同，且在其与张铭、李华的《租赁合同》期满后继续收取下年度租金292680元。说明邮政西安分公司对张铭、李华与王清间的转租行为是默示认可的，邮政西安分公司以其收租金行为表明其与张铭、李华续租合同。张铭、李华与王清间签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。张铭、李华请求王清给付下欠房屋租金12万元，按照双方《租赁协议》约定，第一阶段2012年12月1日-2013年5月9日房屋租金为217250元，但张铭、李华于2012年12月8日向王清出具232500元房屋租金收条的行为表明收取了该阶段房屋租金及保障金3万元，故王清已结清第一阶段房屋租金。现张铭、李华认为王清仍下欠第一阶段房屋租金14750元，因王清表明该阶段房屋租金已全部结清，故张铭、李华出具该收条的行为应视为其对14750元的自愿放弃。第二阶段2013年5月9日-2014年5月9日房屋租金为51万元，因王清已于2013年6月17日支付张铭、李华40万元，实际下欠张铭、李华11万元，故王清应支付张铭、李华下欠款项。张铭、李华主张王清支付转让费40万元，因转让费约定属双方当事人意思自治，符合商事交易习惯，且不违反法律强制性规定，故应认定为合法有效，依法予以支持。王清反诉要求张铭、李华返还保障金3万元，因双方《租赁协议》除租金核算外已履行完毕，故张铭、李华应返还王清此款。王清以张铭、李华与邮政西安分公司所签《租赁合同》约定房屋不得转租为由，认为张铭、李华与其签订的《租赁协议》无效，要求张铭、李华返还多支付房屋租金205268元，并拒付转让费，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条之规定，判决：一、被告王清在本判决生效后十日内支付原告张铭、李华下欠的房屋租赁费110000元；二、被告王清在本判决生效后十日内支付原告张铭、李华房屋转让费400000元；三、反诉被告张铭、李华在判决生效后十日内返还反诉原告王清房屋保障金30000元；如被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回本诉原告张铭、李华其余诉讼请求；五、驳回反诉原告王清其余诉讼请求。本案本诉诉讼费9000元，由王清负担8000元，张铭、李华负担1000元；反诉诉讼费2414元，由张铭、李华负担414元，王清负担2000元。
宣判后，王清不服，向本院提起上诉称，《租赁协议》约定，其支付转让费40万元取得门面房使用权，原审对转让费的性质未予认定。原审庭审中，张铭、李华认为该转让费是转让店内桌椅、空调等设施费用，但未提供店内设施移交清单予以佐证，故其拒绝支付该转让费。原审仅凭其对门面房装饰装修行为认为邮政西安分公司知晓其与张铭、李华之间的转租行为，缺乏事实依据。原审认为邮政西安分公司与张铭、李华的《租赁合同》期满后，继续向张铭、李华收取下年度租金292680元，故邮政西安分公司有理由认为涉案房屋实际承租人仍是张铭、李华，认定事实不清，缺乏客观公正。请求撤销原判决，发回重审，或依法改判为驳回张铭、李华的诉讼请求，判令张铭、李华返还其多支付的房屋租金205268元及保障金3万元。
张铭、李华辩称，原审认为涉案转让费属于双方当事人意思自治，符合商事交易习惯等，并判决王清支付其转让费40万元，于法有据。其已按《租赁协议》约定将房屋交付给王清使用，王清应向其支付房屋租金。王清的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
邮政西安分公司述称，其与张铭、李华所签《租赁合同》明确约定不能转租，其不知晓张铭、李华与王清之间的转租事宜，其对张铭、李华未经许可的转租行为保留起诉的权利。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案邮政西安分公司与张铭、李华签订《租赁合同》，约定邮政西安分公司将其所有门面房出租给张铭、李华用于餐饮经营使用；张铭、李华于租赁期间与王清签订《租赁协议》，将其承租门面房又转租给王清用于餐饮经营使用。经查，邮政西安分公司在《租赁合同》期满后仍收取张铭、李华下年度租金，并未对张铭、李华的转租行为提出质疑或明确提出解除《租赁合同》，故原审认为虽然《租赁合同》约定承租人不得转租，但邮政西安分公司对张铭、李华与王清之间的转租行为是默示认可的，并无不妥。本案中，张铭、李华主张王清支付其房屋租金12万元与门面房转让费40万元，王清上诉认为，原审对转让费性质未予认定，张铭、李华未提供转让桌椅、空调等店内设施的移交清单等，故其拒绝支付转让费，请求撤销原判决，发回重审，或判决驳回张铭、李华的诉讼请求并判决张铭、李华返还其多支付的房屋租金205268元及保障金3万元。因涉案《租赁协议》系张铭、李华与王清自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且《租赁协议》签订后张铭、李华已将门面房及房内物品等交付王清使用，王清亦支付张铭、李华部分房屋租金，目前《租赁协议》履行期限已届满，故原审认为《租赁协议》有效，转让费约定属双方当事人意思自治，符合商事交易习惯，并判决王清支付张铭、李华房屋转让费40万元，并无不当。经核，王清仍下欠张铭、李华房屋租金11万元，张铭、李华主张王清支付该款，依法应予以支持。因张铭、李华与王清之间的租赁合同关系已终结，故原审对王清要求张铭、李华退还房屋保障金3万元的诉讼请求予以支持正确。综上，王清的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13828元，王清已预交，由王清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年三月十四日
书 记 员 张欢欢