云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第441号 上诉人（原审被告、反诉原告）周云，男，汉族，1964年3月7日出生，现住昆明市盘龙区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）邱红，女，1976年12月18日出生，汉族，现住昆明市盘龙区，系昆明市盘龙区红越山庄户主。 委托代理人吕忠、惠君琦，云南亚龙律师事务所律师，一般授权代理。 上诉人周云因与被上诉人邱红房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭于2014年7月3日对本案公开开庭进行了审理，上诉人周云、被上诉人邱红的委托代理人吕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2005年2月20日，邱红以昆明市盘龙区红越山庄的名义与昆明静宅物业服务有限公司签订《房屋及场地合作协议》，约定邱红对昆明北郊龙头街司家营村静宅休闲园的房屋及场地进行投资改造装修，并由邱红进行经营，合作期限为三十六年零六个月，自2005年3月1日起至2036年8月31日止，由邱红投资改造装修房屋，并由邱红经营，邱红有权使用场地和附属物。2006年4月24日，邱红向昆明市盘龙区工商行政管理局申请注册了昆明市盘龙区红越山庄，组成形式为个人经营。2008年9月20日，邱红以昆明市盘龙区红越山庄的名义与周云签订《租房合同》，约定邱红将北郊龙头街司家营红越山庄内钢结构大棚（约400平方米）租给周云使用，租期六年，自2008年10月16日起至2014年10月15日止。合同签订当日交纳首年（即2008年10月16日至2009年10月15日）的房租40000元，以后每年租金于到期前一个月支付下一年度租金，即每年9月15日前交下一年度租金。周云同时还需交纳5000元房屋及水电保证金，此保证金在租赁期满后，邱红在对所租物业验收无损，水电结清后三日内退还周云。还约定，周云应按时交纳房租，逾期每日按年租金的6%收取滞纳金，租金拖欠超过10日，邱红有权单方全部终止本合同，并不承担任何经济损失及赔偿，且周云必须立即退出。租赁期间所产生的水费、电费、税收等一切费用由周云支付，井水费按3元/T收取，电费按1元/度收取。合同签订后，周云按约定交纳了2008年10月16日至2013年10月15日的房租及水电费。2013年9月15日前周云未按约定向邱红支付下一年度的房租，双方发生纠纷，邱红于2013年11月6日切断了周云所租场地的水电。现邱红起诉至一审法院，请求：一、判令解除双方于2008年9月20日所签订的租赁合同；二、判令周云立即支付尚欠的租赁费4315元（从2013年10月16日计算至2013年11月20日，以后按每天123.29元计算到搬离之日止）；三、判令周云按约支付违约金17550元（从2013年9月16日计算至2013年11月20日，以后按每天270元计算到合同解除之日止）；四、判令周云承担尚欠水电费两个月共计1200元（以后按每月600元计算）；五、判令周云承担本案的一切诉讼费用。周云在举证期限内提起反诉，请求：一、由邱红继续履行双方于2008年9月20日签订的《租房合同》；二、判令邱红按每天1118元赔偿反诉人的停业损失至邱红停止堵门、断水、断电等违约行为止；三、由邱红承担本诉和反诉的诉讼费。 一审法院认为：本案争议焦点为：一、邱红是否有权要求解除合同；二、周云是否存在违约行为；三、双方约定的违约金是否符合法律规定；四、邱红是否应向周云赔偿经济损失。针对上述争议焦点，一审法院认为，本案中，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，邱红享有合法的出租权，故该合同合法有效，受法律保护，对双方均具有约束力。按照双方在合同中的约定，周云应于每年的9月16日之前交纳下一年度的房屋租金，但周云未如期向邱红交纳租金，故周云的行为违反了合同的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，周云应向邱红承担违约责任。但周云当庭表示合同约定的违约金过高，应该予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，故一审法院结合周云的违约行为、当事人的过错程度、邱红的损失大小等因素综合考虑，因邱红未能有效证明自己的损失情况，若适用合同约定的“逾期交租，每日按年租金的6%收取滞纳金”条款，明显高于邱红的实际损失。故一审法院酌情判令周云向邱红赔偿违约金1000元。关于双方于2008年9月20日签订的租赁合同是否应该解除的争议焦点，一审法院认为，对此周云虽然辩称系邱红拒绝收取房租，制造了周云逾期交租的现象，并反诉要求继续履行租赁合同。但依据一审法院已查明事实，周云至今仍未向邱红交纳2013年10月16日至2014年10月15日的租金，周云也无有效证据证明其有积极履行交租义务的行为，周云确实存在逾期交租的违约事实。依据双方在合同第五条的约定，周云拖欠租金超过10日，邱红有权单方全部终止本合同。且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，一审法院认为，双方约定解除合同的条件成就，邱红有权要求解除合同；关于邱红要求周云支付所欠租金的诉讼请求，一审法院认为，根据一审法院已查明事实，周云的租金交付至2013年10月15日，但至今仍占用诉争场地，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。”之规定，本案中，双方的租赁合同已经解除，邱红有权要求周云支付逾期腾房期间的房屋占有使用费，故一审法院参照双方租赁合同中约定的租金计算，自2013年10月16日起至周云腾还房屋之日止的房屋占用费，周云每逾期占用房屋一天应向邱红支付房屋占用费123.29元；关于邱红要求周云承担欠缴两个月水电费的诉讼请求，一审法院认为，邱红未有效证明自己代缴水电的情况及金额，亦未举证证明被告欠缴水电费的情况，仅有市政规定的计算依据，无法得出被告欠缴水电费的具体数额，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由邱红承担举证不能的不利后果，因此对邱红的该项诉讼请求一审法院不予支持；关于周云反诉要求邱红按每天1118元赔偿被告损失的请求，一审法院认为，依据双方合同的约定，周云逾期交租10天，邱红有权单方终止合同。周云至今占用房屋的行为，属于无权占有。虽然周云辩称邱红采取了断水、断电、堵门等方式对抗周云，扩大了其损失，但仅依据周云自己制作的证据，不能有效证明其存在的损失情况及邱红的过激的行为，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，周云应承担举证不能的不利后果，因此一审法院对周云的反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原、被告于2008年9月20日签订的《租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内将北郊龙头街司家营红越上庄内钢结构大棚（约400平方米）腾还给原告；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付自2013年10月16日起至腾还房屋之日止的房屋占用费，按每天123.29元计算；四、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金1000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的反诉请求。”案件受理费人民币1502元，由邱红承担502元，由周云承担1000元。反诉案件受理费655元，由周云承担。 一审判决宣判后，周云不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第47号民事判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求，并支持上诉人的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、与上诉人签订租房合同的是李其越，并非邱红，故邱红不是本案适格原告。二、一审法院认定事实不清。首先，上诉人申请一审法院调取处警记录等材料，但一审法院未予准许，亦未说明原因。其次，通过上诉人与被上诉人配偶李其越的手机短信，可以证实被上诉人拒收租金的事实。再次，一审法院错误认定应于每年9月15日前交下一年度租金，但双方所签合同中并无此约定。此外，一审法院还遗漏认定被上诉人对诉争的溜冰场打砸、封堵大门并断水断电，导致溜冰场被迫停业。三、一审法院适用法律不当，既然已经认定被上诉人于2013年11月6日对溜冰场断水断电，上诉人就不应当支付房租。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院查明案件事实后依法判决。 被上诉人邱红答辩称：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人向法庭提交照片三张，欲证实被上诉人于2013年11月开始围堵诉争溜冰场的大门，并养恶性犬，导致上诉人不能正常经营。经质证，被上诉人对于上诉人提交照片的关联性及证明目的均不予认可。本院认为，上诉人所提交证据无法证实其证明目的，故对上述证据不作为认定本案事实的证据予以认定。被上诉人二审中无新证据向法庭提交。 经审理，上诉人对于一审法院确认的“2008年9月20日，邱红以昆明市盘龙区红越山庄的名义与周云签订《租房合同》”有异议，认为上诉人系与李其越签订合同，故邱红不是本案适格原告。对此，本院认为，根据昆明市盘龙区红越山庄与周云于2008年9月20日订立的《租房合同》，代表昆明市盘龙区红越山庄签订合同的是邱红配偶李其越，一审法院对此认定有误，本院依法予以更正。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第四十一条“起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主”之规定，邱红系昆明市盘龙区红越山庄户主，涉案租房合同主体系昆明市盘龙区红越山庄与周云，故邱红具有原告主体资格。此外，上诉人对于“每年9月15日前交下一年度租金”有异议，同时认为一审法院遗漏认定被上诉人对于溜冰场进行了打砸。对上诉人的上述异议及补充，本院将在其后作为争议焦点进行评述。此外，一审法院认定昆明市红越山庄与昆明静宅物业服务有限公司的合作期限为三十六年零六个月有误，应为三十一年零六个月，本院依法予以更正。被上诉人对于一审法院认定事实无异议及补充。 综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人在合同履行过程中是否违约？ 本院认为：昆明市盘龙区红越山庄与周云于2008年9月20日订立的《租房合同》第三条第四项约定：“以后每年租金到期前一个月支付下一年度租金”，双方对于此约定理解不一致。上诉人认为交租时间应为每年10月15日前，而被上诉人认为交租时间应为每年9月15日前，该约定的语义有歧义，属约定不明。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，结合双方履行合同的实际情况，上诉人均未在每年9月15日前支付房租，被上诉人对此亦未提出异议，故双方真实意思应为每年10月15日前交付房租。一审法院对此认定有误，本院依法予以更正。现被上诉人主张上诉人至今未交付2013年10月16日起至2014年10月15日止的房屋租金，上诉人的行为构成违约。对此，上诉人认为系被上诉人拒收所致，并向法庭提交其手机短信及相应中国移动通信客户短彩信详单予以证实。尽管被上诉人对于该短信内容及短彩信详单的真实性均不予认可，但根据二审中法庭当庭核实的情况，可认定上述证据的真实性。据此，上诉人于2013年10月2日明确向被上诉人表示愿意支付租金，但被上诉人已明确表示不愿意收取，故上诉人在履行合同过程中并未违约，本案纠纷系因被上诉人拒收租金所致。但鉴于涉案合同客观上已无法履行，故对于被上诉人解除合同的诉讼请求予以支持，并由上诉人腾还涉案租赁物。因诉争租赁物至今未返还被上诉人，故上诉人仍应当支付相应占用费。鉴于被上诉人的违约行为导致上诉人无法正常经营，故本院酌情判令由上诉人参照合同约定标准的一半，即按每日61.6元的标准，支付自2013年10月16日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费。 如前述分析，因被上诉人违约，故上诉人不应再向其支付相应违约金。此外，本院根据合同实际履行情况、上诉人的实际经营情况等因素，酌情判令由被上诉人向上诉人赔偿停业损失2万元。 至于上诉人称被上诉人对诉争租赁物有打砸行为，并申请法院向公安机关调取相应证据的申请，本院认为，该打砸行为属于侵权法律关系，与本案不属同一法律关系，在本案中不做处理，故对于上诉人要求补充确认的案件事实不予认定，对于上诉人的调取证据申请不予准许。 综上所述，一审法院认定事实有误，导致处理结果不当，上诉人的部分上诉请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第47号民事判决第一、二、五项，即：“一、解除原、被告于2008年9月20日签订的《租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内将北郊龙头街司家营红越上庄内钢结构大棚（约400平方米）腾还给原告；五、驳回原告的其他诉讼请求”。 二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第47号民事判决第三、四、六项，即：“三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付自2013年10月16日起至腾还房屋之日止的房屋占用费，按每天123.29元计算；四、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金1000元；六、驳回被告的反诉请求”。 三、由上诉人周云于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人邱红支付自2013年10月16日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，按每天61.6元的标准计算。 四、由被上诉人邱红于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人周云支付停业损失20000元。 五、驳回上诉人周云一审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1502元，反诉案件受理费655元，二审案件受理费2157元，共计4314元，由上诉人周云承担2157元，由被上诉人邱红承担2157元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  汤名哲 代理审判员  蔡 芸 代理审判员  符圆圆 二〇一四年七月十四日 书 记 员  马 娜