浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终706号
上诉人（原审原告）：温岭市太平晨阳小学，住所地：温岭市太平街道山下金村，组织机构代码：06691910-8。
法定代表人：洪兵。
委托代理人：张灵花，浙江飞呈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：台州威达电器有限公司，住所地：温岭市太平街道山下金，组织机构代码：71254638-6。
法定代表人：金仁春。
委托代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。
委托代理人：梁建斌，浙江明权律师事务所律师。
上诉人温岭市太平晨阳小学（以下简称晨阳小学）与台州威达电器有限公司（以下简称威达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2015）台温民初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人晨阳小学的法定代表人洪兵及其委托代理人张灵花、上诉人威达公司的法定代表人金仁春及其委托代理人梁建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告晨阳小学在筹备阶段于2012年12月19日与被告威达公司签订了厂房租赁合同，约定被告将坐落于温岭市太平街道南泉二期工业区的、建筑面积为2900平方米、土地使用面积为5557.9平方米的厂房出租给原告；被告于2012年12月19日签订合同之日向原告交付厂房，租赁日起自2013年3月1日起至2025年2月28日止，租赁期为12年；租金为每年75万，以后每三年递增5%；合同签订后原告向被告支付一年的租金、保证金及押金；原告于每年2月1日前向被告支付一年租金。保证金为200000元，租金期满，被告收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息退还；如原告单方面提前终止合同，保证金归被告所有；如果甲方当方面提前终止合同，保证金双倍退还给乙方；如政府统一组织拆迁、临近厂房统一开发等，被告只需无息退还保证金。如遇到不可抗力事件而终止合同的，双方协商解决。被告收原告租赁水电费押金3万元，待合同期满结清费用后无息归还。双方还在合同中明确了该厂房土地为国有工业用地，房屋为原温岭县抽纱绣品厂，根据其当时的需要而设计建造，如原告需改变使用功能，须经被告同意，因改变功能所需办理的全部手续由原告按政府的有关规定申报，因改变适用功能所应缴纳的全部费用由原告自行承担；租赁期内，原告必须对租赁屋内生活、工作、学习的人员上保险（如人身意外保险等），若原告未购买保险，由此所产生的所有赔偿及责任由原告承担。若原告未征得被告书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线等装修工程，改变技术工艺或产生设施的，被告有权要求原告恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。合同签订后，原告支付了租金、保证金及押金，并对租赁厂房、场地进行了一定的改建和装修。后原告取得《民办非企业单位登记证书》、《民办学校办学许可证》等，开始在上述租赁场地内办学。原告已支付前期租金，支付了保证金200000元及水电保证金30000元，并已支付2015年3月至2016年2月租金750000元。2013年11月，温岭市有关职能部门在涉氨执法检查时发现案外人台州爱德食品有限公司涉氨机房与原告办学场所存在重大安全隐患。2015年9月，由于涉氨安全问题，经市有关部门要求，原告停止在上述租赁厂区内办学。同月，原、被告曾协商解除厂房租赁合同事宜，但并未达成一致意见。原告尚有相当数量的教学设施留在租赁场地内。
原审法院审理认为，本案中不管是原告抑或是被告均无单方提前解除合同的动机及目的，从合同签订至今发生纠纷前，双方均追求合同的继续履行。但原告办学场所属人员密集场所，合同履行过程中发现涉案租赁物与相邻厂房涉氨机房的安全距离不够，故经政府有关职能部门要求，原告不得在上述租赁场所办学，这是双方当事人在订立合同时难以预见的。虽然合同并未直接约定系用于办学，但原告法定代表人以“太平晨阳小学（筹）”与被告签订租赁合同，合同内容也有“租赁屋内生活、工作、学习的人员”的表述，且从合同签订后原告改建装修时被告股东亦有时在场等实际过程看，被告主张其不清楚原告租赁为何用、原告租赁也可不用于教学的理由难以成立。原告从客观上已难以利用租赁物，原告租赁房屋的目的已无法实现。若强行令原告继续履行合同，而一直不得解除合同，势必物不能得到最大利用，也有违公平原则，且本案中被告亦已对该厂房发布了招租信息，并在二次开庭时表示接收租赁物。故综合本案实际，该院对于原告要求解除合同的诉请，予以支持。由于相邻厂房的涉氨机房已在合同签订前已存在，对此原、被告均难以预见。原告已经审批获得了开办学校的资格，也未有证据证明被告出租的场所本身有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。本案租赁合同的解除不能归责于原、被告双方，故不能认定系原告单方违约解除合同，也不能认定系被告过错导致合同解除。因此，本案合同的解除并不符合双方在合同中约定的“单方面提前终止合同”的约定，200000元保证金应退还原告。至于预付租金的问题，原告认为被告接管了租赁物，更换门卫、挂牌出租，因此被告已收回租赁物，原告无法取回设施、设备，故被告应返还已预付的2015年9月至2016年2月的租金。被告则认为是原告停止办学后，每个教学房屋内都带电，还有大量教学设备存放，整个厂房处于无人看管的状态，其是迫于无奈才找了一个门卫，之后原告还陆陆续续搬了部分教学设施、开走了停在租赁场地内的汽车，不存在原告主张的无法搬离的事项；至于悬挂横幅出租，原告撤离现场已经是事实，被告为了减少因原告违约造成的损失而作出的救济措施，这是符合合同法的规定，并不能因此认为原告已经将房屋交还给了被告，双方关于解除合同根本未达成一致意见，且原告在与第三人台州爱德食品有限公司诉讼时也表示二年后将搬回至租赁场所，故合同一直未解除，不应返还租金。该院认为，租赁合同第7.1约定，无论因合同履行期限届满、被告收回房屋或者原告违约被告解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，原告仍应负担实际占用期间的房租、公共设施管理以及合同载明的其他费用。原、被告虽曾协商过解除合同的事项，但双方无法达成一致意见，原告虽搬离了部分物品，但双方并未办理任何交接手续，相反原告仍有相当数量的教学设施遗留在租赁场地内，直至2016年2月25日第二次开庭，原告才明确表示不再取回剩余物品。原告关于因被告接管而无法拿回物品的主张与其关于当时协商时已表示不再取回剩余物品的主张相矛盾，也与其认可的之后搬回部分物品的陈述相矛盾，且未提供任何证据；在被告未允诺的情况下，原告亦未尽腾退义务，亦未采取其他积极措施，故该院认为不能认定租赁合同在双方协商时已解除。结合被告清理场地所需、租赁物至今仍未出租并综合全案考虑，原告要求返还2015年9月至2016年2月租金的诉请，该院不予支持。至于水电押金，被告应予返还。被告提供了4个月的电费发票，金额为1990.73元，结合工业用电损耗等事实，被告主张4个月的电费基本合理，应在水电押金30000元中抵扣，故被告应返还水电押金28009.27元。至于原告要求被告赔偿原告被限制办学及装修损失500000元的诉请，未提供任何证据，该院不予支持。被告辩称要求原告拆除房屋内的隔墙，因隔墙已与租赁物形成附合，也未有证据显示隔墙未经过被告同意，被告也未提起反诉，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告温岭市太平晨阳小学与被告台州威达电器有限公司于2012年12月19日签订的厂房租赁合同；二、被告台州威达电器有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告温岭市太平晨阳小学保证金200000元；三、被告台州威达电器有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告温岭市太平晨阳小学水电保证金28009.27元；四、驳回原告温岭市太平晨阳小学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告温岭市太平晨阳小学负担6200元，被告台州威达电器有限公司负担4600元。
宣判后，晨阳小学不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清。晨阳小学因政府的要求搬迁到其他地方办学，此事在搬迁前就与威达公司协商过，且威达公司表示同意。在2015年8月28日前搬迁时，威达公司仅是不同意退还保证金及解除合同后的租金，也不愿意赔偿损失。因此，事实上租赁合同2015年8月份已经解除。晨阳小学在2015年9月1日前搬离了威达公司的厂房安排学生到新校址读书，威达公司接管了租赁物，更换了门卫和钥匙并挂牌出租，租赁物已完全处于威达公司掌控的状态，租赁物从事实上和法律上已经交接完毕。本案中晨阳小学未存在违约被解除合同的情形，解除合同后的租金威达公司应予以返还。晨阳小学办学仅五个学期，装修损失一百多万元，剩余租赁期内的装修残值损失，应该由双方按照公平原则分担，晨阳小学提出要求威达公司赔偿500000元合法合理。综上请求：1、依法维持（2015）台温民初字第1560号第一、二、三项民事判决，2、判决威达公司返还晨阳小学2015年9月1日至2016年2月28日的租金375000元，并赔偿上诉人办学及装修损失500000元；3、一、二审诉讼费用由威达公司承担。
威达公司答辩称：原审法院认定晨阳小学在威达公司未允诺的情况下，未尽腾退义务，租赁合同未在双方协商时解除，符合客观事实。晨阳小学称2015年8月28日前搬离厂房是片面之词，到目前为止，晨阳小学尚有部分物品留在租赁厂房内。原审原告单方违约在先，威达公司没有过错，不应当赔偿。请求驳回晨阳小学的上诉。
威达公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的租赁合同合法有效，后来出现政府干预，这完全是由于被上诉人当初申办学校时选址存在重大错误造成的，晨阳小学在有救济途径要求台州市爱德食品有限公司整改氨机房的情况下，自行放弃权利，要求解除双方的《厂房租赁合同》属单方毁约的行为，200000元的履约保证金不应当退还。威达公司作为出租方要求晨阳小学对厂房恢复原状是基于法律的规定及双方合同的约定。在双方合同中没有特别约定的情况下，解除租赁合同时对租赁物恢复原状是承租方应尽的法定义务，威达公司在原审中要求晨阳小学拆除厂房内的隔墙恢复至原状是符合法律的规定及双方合同的约定。综上所述，原审法院认定事实错误，请求撤销（2015）台温民初字第1560号民事判决，发回重审或依法改判；本案受理费由晨阳小学承担。
晨阳小学答辩称：一审法院认定合同的解除不能归责于双方，不属于晨阳小学单方提前解除合同完全正确，威达公司要求晨阳小学恢复原状拆除隔墙应当提起反诉，请求驳回威达公司的上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是解除《厂房租赁合同》的责任承担和解除合同的时间确定问题。威达公司与晨阳小学签订租赁合同时，晨阳小学就以“太平晨阳小学（筹）”名义与威达公司签订《厂房租赁合同》，合同内容也有“租赁屋内生活、工作、学习的人员”表述，威达公司应当知道晨阳小学租赁厂房用于办学，只是后来因涉氨安全问题被政府相关部门要求搬离，在现有证据之下，均无法认定双方当事人知晓存在该情形。晨阳小学在合同目的不能实现的情况下，请求予以解除合同于法有据。基于以上原因，合同的解除不能归责于任何一方当事人。据此，讼争的二十万元保证金应当予以退还给晨阳小学。晨阳小学虽然在2015年9月前搬离了租赁厂房，但没有与威达公司办理交接手续，且仍有相当数量的物品留在租赁房屋内，之后晨阳小学在租赁房屋内陆续搬了部分教学设施，并在2015年10月开走停在租赁场地内的汽车。威达公司在晨阳小学搬离租赁房屋后，更换门卫和挂横幅出租，是对本合同无法继续履行的救济措施，结合威达公司租赁物在诉讼期间仍未出租及在一审期间晨阳小学明确表示不再取回剩余物品的陈述，综合全案考虑，晨阳小学要求返还2015年9月至2016年2月租金的诉请，本院不予支持。至于晨阳小学要求威达公司赔偿装修损失500000元的诉请，晨阳小学在一、二审期间均未提供相应证据，本院不予支持。威达公司要求晨阳小学拆除隔墙的诉请，因隔墙已与租赁物形成附合，威达公司没有提起反诉，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人温岭市太平晨阳小学和台州威达电器有限公司各负担5400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 徐继来
审 判 员 汤坚强
二〇一六年六月十五日
代书记员 严 凌