浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初6606号原告:朱金永，男，1971年3月8日出生，汉族，教师，住义乌市。原告：陈秀俊，女，1971年9月26日出生，汉族，教师，住义乌市。二原告共同委托诉讼代理人：任向明，浙江稠州律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：骆舒洁，浙江稠州律师事务所实习律师。被告：应佳佳，男，1985年12月19日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：金慷君、陈盼晓，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被告：应惠芳，女，1951年4月26日出生，汉族，住义乌市。被告：应惠娟，女，1956年12月25日出生，汉族，住义乌市。被告：应惠玲，女，1962年7月26日出生，汉族，住义乌市。被告：应国勋，男，1965年9月13日出生，汉族，住义乌市。被告：傅春芳，女，1964年3月28日出生，汉族，住义乌市。原告朱金永、陈秀俊与被告应佳佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告朱金永及其委托诉讼代理人任向明（同时为原告陈秀俊的委托诉讼代理人），被告应佳佳的委托诉讼代理人陈盼晓到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭进行审理。本院认为应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳应为必须进行共同诉讼的当事人而通知应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳作为共同被告参加诉讼。本院于2017年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告朱金永及其委托诉讼代理人任向明（同时为原告陈秀俊的委托诉讼代理人），被告应佳佳的委托诉讼代理人金慷君到庭参加诉讼。被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭。根据原告的申请，本院依法裁定查封了登记在被告应佳佳名下的坐落于金城一区27幢2单元802室的房屋【权证号码：浙（2016）义乌市不动产权第0004447号】。本案现已审理终结。原告朱金永、陈秀俊起诉称：2010年5月18日，原告就购买义乌市金城一期27-2-802室及408号车库与被告应佳佳、被告应佳佳的奶奶王银和签订《房屋买卖协议》一份，协议中，甲方除应佳佳、王银和外都是见证人，原告按约支付首期购房款后被告方将房屋交付原告占有使用。2016年该房屋产权办理登记至被告应佳佳名下，此后其一直拒绝办理过户手续。现诉请：1、确认原告、被告应佳佳签署的《房屋买卖协议》合法有效；2、被告应佳佳协助原告办理义乌市金城一期27-2-802室及408号车库不动产产权过户登记手续；3、被告应佳佳赔偿原告违约金416000元。第二次开庭，原告就诉讼请求补充：第二项诉讼请求中，408号车库如果没有产权证的，请求判令408号车库归原告所有。第三项诉讼请求中，违约金数额变更为按房屋总价款108万元的20%计为216000元。被告应佳佳答辩称：讼争的房产系经济适用房，该房产在2016年3月登记于被告应佳佳名下。根据《经济适用住房管理办法》第二十九条的规定，购买的经济住房不满五年不得直接上市交易。目前经济适用住房认购有严格的条件限制，在本案中原、被告签订的房屋买卖协议，客观上损害了社会公共利益，妨害了购买经济适用房认购和交易的正常秩序，该协议系以合法形式掩盖非法目的的行为，应该认定该协议无效。双方签订的房屋买卖合同即使有效，也是附期限生效的合同，其生效的时间应该是办理产权登记后五年之后才生效，因此，被告在2021年3月份之前没有理由需配合原告进行办理过户手续，更没有理由支付原告违约金。而且原告计算违约金的108万元的基数也不对，原告总计交付的款项仅为100万元，综上，原被告双方签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效，双方应当按照各自过错承担相应责任。即使该合同有效，被告目前也没有配合过户和赔偿违约金的义务。针对被告应佳佳的答辩意见，二原告补充陈述：涉案房产是通过义乌市汇通房地产经济服务有限公司居间购买的，涉案的买卖协议也是在该中介公司位于北苑的办公场所签订的，双方都缴纳了中介费用。该房屋买卖之前，双方先前还签过另外一份协议，另外一份协议对价款是分期支付的，当时合同约定，总的房屋价款是108万元，在2010年5月18日，原告当天支付了四五十万元，重新在中介公司签订了该份买卖协议。原先的房屋买卖协议以及收条中介公司撕毁。为了防止被告方反悔，在房屋买卖中将价款写成200万元。所以收款收据中的价款也写成了200万元，涉案房屋在签订该协议之后，就交付给原告使用、收益。由原告方进行装修，一直出租给第三方。被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳均未作答辩。原告朱金永、陈秀俊为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、《房屋买卖协议》及收款收据各一份，证明原告向被告买房以及合同履约情况。证据二、放弃继承权声明书及相应的公证书一份、析产约及其公证书一份，继承权公证一份，义乌不动产登记中心的不动产档案证明一份（均是核对件），证明本案争议房屋由应国勋（被告父亲）通过继承方式取得，并通过分家约的方式给被告，产权登记在被告名下。证据三、协议书、通知书、公证书各一份，证明涉案房产系由被告的奶奶王银和在2008年的时候经过抽签取得。被告应佳佳质证认为：证据一，没有异议，合同实际价款是108万元，也确实只收到100万元。证据二，真实性没有异议，产权确实登记在被告应佳佳名下。证据三，真实性无异议。被告应佳佳、应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳均未提供证据。被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为放弃抗辩和质证的权利。结合被告应佳佳的质证意见及庭审情况，本院对原告提供的上述证据认证如下：对证据一的真实性均予以确认。该房屋买卖协议抬头部分卖方甲方列明为应佳佳、王银和，买方乙方为朱金永、陈秀俊（均为打印）。王银和在合同落款甲方处由被告应佳佳代签名后捺印，被告应佳佳在紧随王银和捺印的那一行的下一行处签名并捺印。王银和和被告应佳佳签名（捺印）后均载明了各自的公民身份号码。合同甲方落款处王银和和被告应佳佳签名（捺印）行下有空白行一行，该行以下被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳分别签字捺印。二原告及被告应佳佳均认为被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳为买卖合同的见证人。根据上述情况，本院确认该合同的出卖方为王银和和被告应佳佳，买受方为二原告，被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳为房屋买卖的见证人。另外，根据原告及被告应佳佳的陈述，本院确认房屋价款实际为108万元，被告应佳佳收到了房屋价款100万元。对证据二、三的真实性均予以确认。经审理，本院认定事实如下：应万春与王银和系夫妻，育有儿子应国勋、长女应惠芳、次女应惠娟、三女应惠玲。应国勋与傅春芳原系夫妻，育有一子即应佳佳。应万春于2008年5月10日因病去世，王银和于2012年4月30日因病去世。2003年，应万春与义乌市后宅街道安居工程建设指挥部签订《协议书》一份，申购成本价房。2008年10月26日，王银和以应万春继承人代表的身份参加了成本价房的定位抽签，确定应万春申购的成本价房为金城高尔夫国际寓所金城一区27幢2单元802室，库号408。后该房屋于2008年底交付。2010年5月18日，王银和、被告应佳佳（卖方甲方）与原告朱金永、陈秀俊（买方乙方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订协议如下，甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有。二、甲方同意将坐落于义乌市金城一期27-2-802的房屋出售给乙方、建筑面积为138平方米，及车库408号，乙方对甲方所出售的房屋已充分的了解，并且自愿购买上述房屋。三、甲乙双方同意上述房产的交易价格为：总价：人民币208万元整。该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。四、乙方应在签订本合同同时支付人民币200万元整。甲方即将房产产权证书及相关资料交给乙方保管。五、剩余8万元房款在产权证过到乙方名下一次性付清。六、甲方收款由应佳佳为代表向乙方收取房款。七、甲方责任：……八、甲方在政策允许的情况下，应积极配合把房屋产权过户到乙方的名下。如不及时配合，按违约处理，应双倍返还乙方已交的房款。同时，甲方向乙方交纳总房款20%的违约金。九、违约责任约定：1、若甲方违约：甲方三日之内双倍返还乙方购房房款，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息支付），并向乙方支付总房款的20%的违约金。2、若乙方违约：甲方没收乙方购房款，同时乙方向甲方交纳总房款百分之二十的违约金。十、……十一、……”被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳作为见证人在该合同上签字捺印。王银和、被告应佳佳与原告朱金永、陈秀俊约定的房屋实际价款为108万元。当日，二原告向被告应佳佳支付了购房款100万元，被告方向原告方交付了涉案房屋钥匙。后原告方占有使用涉案房屋至今。2016年1月21日，被告应惠芳、应惠娟、应惠玲出具《放弃继承权声明书》一份，声明放弃对被继承人应万春、王银和的遗产：位于义乌市车库的继承权。该声明书经义乌市公证处公证。2016年2月2日，经被告应国勋申请，义乌市公证处审查后作出（2016）浙义证民内字第733号《公证书》，证明被继承人应万春、王银和的遗产位于义乌市车库由被告应国勋继承。2016年4月7日，被告应佳佳与被告应国勋签订《析产约》一份，约定：“一、将位于义乌市房屋[《不动产权证书》编号：浙（2016）义乌不动产权第0002578号]全部分给儿子应佳佳个人所有。二、……三、……”该《析产约》经义乌市公证处公证。2016年4月14日，坐落于金城一区27幢2单元802室的房屋登记所有权人登记为被告应佳佳，权证号码：浙（2016）义乌市不动产权第0004447号，该房屋上还设立了抵押权，登记权利人浙江义乌农村商业银行股份有限公司。另向浙江义乌农村商业银行股份有限公司稠江支行核实，被告应佳佳曾于2016年4月25日至2017年4月21日向该银行贷款70万元，以坐落于金城一区27幢2单元802室房屋作抵押担保，该笔贷款已于2017年4月21日清偿，该行已将抵押房屋的不动产证、不动产抵押注销登记也一并交由被告应佳佳。本院认为，涉案的房屋为应万春申购的成本价房，应认定为应万春、王银和的夫妻共同财产。应万春去世后，其对涉案房屋享有的一半份额应作为遗产由其法定继承人继承。故在2010年5月18日王银和、被告应佳佳与原告朱金永、陈秀俊签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋的权利人应为王银和、被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋，被告应佳佳事实上并无对涉案房屋的处分权，但此并不影响被告应佳佳作为房屋买卖合同出卖人的身份。但王银和作为出卖人与二原告签订了合同，房屋的其他权利人也作为见证人在合同上签字，故可以认定此时涉案房屋的权利人均同意将涉案房屋出卖给二原告。涉案的房屋为成本价房，在性质上应认定为经济适用住房，作为具有社会保障性质的住房，经济适用住房上市交易具有一定的限制，但出卖经济适用住房并不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然房屋买卖合同签订时涉案经济适用住房购买未满5年，但现已经超过5年，故涉案的《房屋买卖协议》应认定合法有效。合同当事人双方应按照合同约定履行义务。作为出卖人的应佳佳，现为涉案房屋（除车库）的登记所有权人，应按约定配合将涉案房屋转移登记至二原告名下，但房屋买卖合同中涉及的车库现并没有进行权属登记，故原告方要求被告应佳佳配合办理车库的转移登记，没有依据，原告方请求确认车库归其所有亦依据不足，本院确认408号车库归原告方使用。被告应佳佳拒绝配合办理转移登记手续，应承担违约责任。根据合同的约定，被告应佳佳应双倍返还原告方已交的房款，同时支付原告方总房款20%的违约金，现原告方选择主张总房款20%的违约金，本院予以支持。故被告应佳佳应支付违约金108万元×20%=21.6万元。综上，原告变更后合法有据的诉讼请求，本院予以支持。被告应佳佳的抗辩依据不足，本院不予采纳。另外，因不动产登记属行政行为，是否能够进行变更登记，由不动产登记机关审查处理。被告应惠芳、应惠娟、应惠玲、应国勋、傅春芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认原告朱金永、陈秀俊与被告应佳佳于2010年5月18日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、被告应佳佳于本判决于生效后十日内协助原告朱金永、陈秀俊将坐落于金城一区27幢2单元802室的房屋[权证号码：浙（2016）义乌市不动产权第0004447号]转移登记至原告朱金永、陈秀俊名下。三、确认坐落于金城一区27幢2单元802室所附的408号车库归原告朱金永、陈秀俊使用。四、被告应佳佳于本判决于生效后十日内支付原告朱金永、陈秀俊违约金21.6万元。五、驳回原告朱金永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25168元，保全费5000元，由被告应佳佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴晨播人民陪审员  杨丽青人民陪审员  张品晶二〇一七年十二月二十日代书 记员  王佳丽?????10?