湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第190号
上诉人（原审原告）攸县万丰典当有限公司，住所地攸县城关镇永佳社区永佳路35号。
法定代表人陈光伟，系该公司董事长。
委托代理人聂建福，男，1973年6月19日出生，汉族，湖南省攸县人，系原告公司员工，住湖南省攸县城关镇。代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，增加、变更、放弃诉讼请求，反驳对方诉讼主张，代为进行和解，接受和解，签收法律文书，申请执行。
委托代理人陈亮，湖南华安律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）程泽禾，男，1970年10月26日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
原审第三人李志强，男，1968年2月23日出生，汉族，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县城关镇。
上诉人攸县万丰典当有限公司（以下简称万丰典当公司）因与被上诉人程泽禾、原审第三人李志强案外人执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2013）株天法民一初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人万丰典当公司的委托代理人陈亮、聂建福，被上诉人程泽禾到庭参加了庭审。原审第三人李志强经本院公告送达未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，本案诉争房屋即位于攸县城关镇工业路小区房屋（产权证号为攸房证字00017046号，土地使用权证号为国用攸2006第30／B0764号）的登记所有权人为第三人李志强。2012年12月13日，湖南省株洲市攸县人民法院受理了原告万丰典当公司与第三人李志强的房屋买卖合同纠纷案，攸县人民法院经审理查明：2011年7月21日，万丰典当公司与李志强就本案诉争房屋签订了《买卖合同》，万丰典当公司如约履行了付款义务，而李志强未按约定交付房屋，亦未配合万丰典当公司办理房屋过户手续。该案审理过程中，攸县人民法院作出（2012）攸法民一初字第1620号民事调解书，确认了双方自行达成如下协议：一、双方于2011年7月21日签订的合同继续履行；二、由李志强在2013年1月5日前协助万丰典当公司办好该房屋的产权过户手续。
原审另查明，该院在审理被告程泽禾与第三人李志强民间借贷纠纷案中，依据被告程泽禾提出的财产保全申请，于2012年2月20日下达了（2012）株天法民一初字第83
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1号民事裁定，查封了第三人李志强名下的位于攸县城关镇工业路小区的房屋（房屋产权证号为攸房证字000170**号，土地使用权证号为国用攸2006第30／B0764号）。该案经调解结案，因第三人李志强未按调解协议履行义务，被告程泽禾向该院申请强制执行。在执行过程中，原告万丰典当公司以其对该栋房屋享有所有权为由，提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。该院于2013年4月22日作出（2013）株天法执裁字第5号执行裁定，驳回原告万丰典当公司的异议。原告认为其拥有本案诉争房屋的产权，遂又提起诉讼，请求判令：1、依法确认本案诉争房屋所有权属于原告，同时停止对上述房屋的法律执行措施；2、本案诉讼费由被告承担。
原审认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点为：一、原告确认本案诉争房屋归其所有是否有事实与法律依据；二、原告是否有事实与法律依据阻却对本案诉争房屋的执行。
关于原告是否享有对本案诉争房屋的所有权，该院认为，本案诉争房屋产权登记在第三人李志强名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。由此可见，本案诉争房屋物权归属明确，原告与第三人就诉争房屋办理过户登记的协议，虽经法院生效的民事调解书予以了确认，但原告对诉争房屋所享有的交付请求权仍属债权性质。故对原告要求确认对本案诉争房屋享有所有权的诉求，不予支持。
关于原告要求停止对本案诉争房屋的执行措施是否有事实与法律依据，根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产﹥的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告未提供充足证据证明其与第三人签订房屋买卖合同后对本案诉争房屋实际占有，亦无其他足以阻止诉争房屋转让、交付之实体权利的事实和证据，故该院查封第三人所有的本案诉争房屋以清偿其债务，符合法律规定，原告要求中止对诉争房屋执行措施的主张，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回原告攸县万丰典当有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费26800元，由原告攸县万丰典当有限公司承担。
宣判后，万丰典当公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判确认第三人李志强坐落于攸县城关镇工业路小区的房屋（房屋产权证号为攸房证字000170**号，土地使用权证号为国用攸2006第30／B0764号）所有权属于上诉人，一二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：原审判决查明事实不清。上诉人提交的上诉人与刘文祥的房屋租赁合同及刘文祥的当庭作证的证言足以证实上诉人已实际占有涉案房屋。朱建平、龙文仔、刘曼华和刘卫锋未出庭作证，对其做的调查笔录不能作为定案依据。
被上诉人程泽禾口头答辩：1、上诉人和刘文祥签订的合同是虚假的；2、朱建平、龙文仔、刘曼华和刘卫锋在一审时是出庭了，是实际房屋的占有人。
二审中，双方均未提交新的证据。本院二审确认一审查明的事实，另查明，朱建平、龙文仔、刘曼华系本案诉争房屋的施工人。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。争议的焦点是：上诉人请求确认本案诉争房屋的所有权，并停止对诉争房屋的执行措施能否支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以上规定从立法的角度明确了物权变动时债权关系与物权关系，即原因关系与结果关系是可以分离的，在审判实践中应将物权变动区分为原因与结果两个法律事实和两个法律关系。物权的变动只能在登记时生效，合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。通过买卖方式取得房屋所有权的，签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因，但签订房屋买卖合同的行为本身并不会直接导致买方取得房屋的所有权，买方要取得房屋的所有权，必须通过办理房屋的过户变更登记。具体到本案中，上诉人并不是诉争房屋的产权登记人，攸县法院的民事调解书确认双方继续履行合同，由原审第三人协助上诉人办理房屋过户手续，上诉人享有的是交付请求权和登记请求权，仍属债权，而不是物权。上诉人请求确认对诉争房屋享有所有权无法律依据和事实基础，本院对此不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该条是出于保护善意买受人的需要，对符合特定条件的债权给予优先于强制执行请求权的保护。现上诉人请求对诉争房屋停止执行，依据上述法律规定，需同时满足三个要件：一、已经支付全部价款；二、有占有事实；三、对未办理产权过户无过错。本案中，上诉人在2012年12月13日就与原审第三人的房屋买卖合同提起诉讼时，诉称原审第三人拒绝将房屋交付，也没有配合办理房屋过户手续，之后的法院调解书对此也予以查明确认。而上诉人提交的其与刘文祥的租赁合同是2011年11月20日签订，约定租赁期是自2011年12月1日起至2014年12月1日止。刘文祥出庭作证陈述的房屋租期又是二年。合同约定、证人证言与上诉人起诉时的陈述及调解书中确认的内容存在矛盾。另朱建平、龙文仔、刘曼华、刘卫锋在原审法院调查中证明，因李志强欠付工程款，诉争房屋实际由朱建平、龙文仔、刘曼华占有，三人将其中一空门面借给刘曼华的表弟刘卫锋使用。该两份法院调查笔录经过了当事人当庭质证，朱建平、龙文仔也到庭接受了各方询问，原审法院采信上述证据符合法律规定。综上，上诉人未提供充分证据其对诉争房屋实际占有，其请求对诉争房屋停止执行无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26800元，由上诉人攸县万丰典当有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月十三日
书 记 员 汪 晶
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。