新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2015）富民初字第34号原告（反诉被告）：石新彦，男，汉族，1969年8月出生，住富蕴县。委托代理人：欧卫东，新疆蕴发律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司。住所地，富蕴县。法定代表人：王德发，该公司负责人。被告（反诉原告）：ＸＸＸ，男，汉族，1972年4月出生，住富蕴县。二被告共同委托代理人：蔡安，新疆鼎华律师事务所律师。原告（反诉被告）石新彦与被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司（下文简称金驼公司）、ＸＸＸ房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员罗家均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石新彦及其委托代理人欧卫东，被告金驼公司、ＸＸＸ共同委托代理人蔡安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石新彦诉称，2010年10月17日，原告与被告签订房屋拆迁安置补偿协议，协议约定由原告的被拆迁房屋（建筑结构砖木结构建筑面积共计286平米）与被告进行产权调换，被告以金蕴花园住宅西区一楼一套建筑面积80平米、一套六楼建筑面积70平米、一套5号楼2单元102室建筑面积90平米交付给原告，同时约定被告于2012年12月30日将产权调换房屋交付给原告，如果违约被告按日支付逾期应付款的千分之一的违约金。合同履行期间，原告依照约定将房屋搬迁腾空，但截止到2014年7月，被告才向原告交付房屋，并强行扣除差额部分。被告ＸＸＸ挂靠于被告金驼公司。故请求判令二被告连带赔偿原告迟延交付房屋的违约金181888.44元并承担本案的全部诉讼费用。被告金驼公司、ＸＸＸ辩称，第一，原告在诉状中的陈述与事实不符。二被告已经与原告签订补充协议、原告给被告ＸＸＸ出具委托书代为销售置换房，二被告已将三套楼房交付，二被告不存在实质性的违约；第二，原告已经接受房款及房屋，证明原告已接受原合同对交付房屋的约定，二被告在2014年7月交付房屋属于对原合同的实质性的改变；第三，根据拆迁赔偿协议约定，交付给原告的109.48平米的房屋应当支付房款差额。综上请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告金驼公司、ＸＸＸ诉称，2010年10月17日，金驼公司与石新彦签订城市房屋拆迁安置补偿协议，协议约定石新彦腾房的时间为2010年12月30日，而石新彦实际腾房的时间为2012年5月24日，比协议约定晚了509天，依协议约定石新彦应当承担每日千分之一的违约金即207590.56元，另查，反诉原告已按双方约定将两套楼房房款231800元交付给石新彦，现反诉被告取得的2单元102室建筑面积为109.48平米，按协议约定石新彦应当补差价38100元。故请求判令反诉被告支付违约金207590.56元，房屋差价38100元并承担本案的全部诉讼费用。反诉被告石新彦辩称，第一，关于反诉人要求被反诉人继续履行协议，并按协议约定补交楼房差价，被反诉人认为自己一直在履行合同协议，反诉人却一再违约，反诉人截止到2014年7月才将房屋交付给原告。对于差价ＸＸＸ已于2014年7月9日亲自签字确认已经补足差价，被反诉人不存在违约行为；第二，反诉请求中的违约金没有事实及法律依据，反诉人与被反诉人签订拆迁赔偿协议后，反诉人依照合同约定搬离原住所，并没有违约的客观事实，2011年8月1日反诉人才开始支付拆迁补助。综上，反诉人在合同签订后一直不履行合同构成违约，请求驳回反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）石新彦向本院提供如下证据：一、城市房屋拆迁安置补偿协议一份、房屋拆迁补充协议一份。用以证明被拆房屋补偿方式、搬迁时间、违约责任以及补偿协议的事实。被告对该组证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为产权调换时间已被补充协议予以变更，补充协议划掉的部分系原告自行修改。本院认证意见为对于城市房屋拆迁安置补偿协议，被告对其真实性无异议故本庭予以确认。对于房屋拆迁补充协议，原告对其进行了部分涂改且与被告出示的补充协议不一致，故本庭对该组证据中包括修改部分的内容的真实性均予以确认。二、证人王玉宝、石成彦、时辉的证人证言。用以证明原告在2010年12月30日前将原住房搬迁腾空。被告对三名证人的证言均不予采信，认为三名证人均与被告存在利害关系应不予采信。鉴于原告系王玉宝的房东，石成彦的弟弟，且时辉与二被告的诉讼正在本院审理过程中，原告也未提供其他证据证实按期腾空房屋，故对三名证人的证言不予采信。被告（反诉原告）金驼公司、ＸＸＸ向本院提供如下证据：一、城市房屋拆迁安置补偿协议。用以证明石新彦应当在2010年12月30日前腾空房屋，原告腾房延期将承担每日千分之一的违约金，双方应当据交付房的实际面积互补差价。被告对该组证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为原告按期腾房且房屋差价已经全部结清。本院认证意见为对于城市房屋拆迁安置补偿协议，原告对其真实性无异议故本庭予以确认。二、房屋拆迁补充协议。用以证明原告同意二被告在2013年12月30日前交付两套一楼，补充协议与原协议具有同等效力，原告已同意改变交房时间故二被告没有违约。原告对该组证据中机打的内容真实性予以确认，手写部分不真实且侵犯了原告的合法权益。本院认证意见为被告出示的房屋拆迁补充协议与原告出具的内容基本一致且没有涂改，原、被告也签字确认，故对其真实性予以采信。三、石新彦出具的委托书一份。用以证明原告已委托二被告代为销售一楼的80平方米及六楼的70平方米各一套房屋，该两套房已被原告通过委托销售的方式而改变了原协议约定，现委托销售的房款已交付给原告，证明二被告没有违约。原告对该组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为委托书签订的日期是2012年8月3日，委托书中没有房屋延迟交付的内容，委托书和延迟交付是两种不同的法律关系。本院认证意见为原告对于委托书真实性无异议，故本庭予以确认。四、石新彦出具的委托书一份。用以证明原告已委托二被告代为销售一楼的80平方米房屋，该两套房已被原告通过委托销售的方式而改变了原协议约定，反诉原告对石新彦不存在交房，只交付售完房后的房款问题，二被告没有违约行为。原告对该组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为委托书中没有房屋延迟交付的内容，委托书和延迟交付是两种不同的法律关系。本院认证意见为原告对于委托书真实性无异议，故本庭予以确认。五、申请调房报告。用以证明因原告的调房要求改变了原90平方米一楼的交房时间，交房时间比原协议交房时间延迟了一年多，二被告不存在违约行为。原告对该组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为申请调房是内部协调的结果，与被告是否违约不存在关联性。本院认证意见为原告对于申请调房报告真实性无异议，故本庭予以确认。六、金蕴花园小区拆迁房搬迁交付旧房登记表一份。用以证明原告本人签字确认在2012年5月24日交房，比实际交房时间约定晚了509天，石新彦应当按协议约定给付违约金。被告对该组证据的签字真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为2012年5月24日交的的房产证和土地证。本院认证意见为原告对于拆迁房搬迁交付旧房登记表签字的真实性无异议，故本庭予以确认。七、富发改价格（2013）23号文件一份。用以证明各楼层的价格以及要求原告补交房款差价的依据。原告对该组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为该文件也是原告提出要求被告给付违约金的依据。本院认证意见为原告对于该组证据真实性无异议，故本庭予以确认。八、收条两份。用以证明原告分别于2013年1月16号和2014年7月9号，原告收到委托被告方出售的两套楼房的价款。原告对该组证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为9号楼5单元102室的委托销售行为，与被告的违约行为是两个法律关系。本院认证意见为原告对于该组证据真实性无异议，故本庭予以确认。经审理查明，2010年10月17日，乙方即原告与甲方金驼分公司签订了房屋拆迁安置补偿协议；双方约定补偿方式为产权调换，甲方以富蕴县金蕴花园小区西区新建住宅楼1楼一套建筑面积90平米，6楼一套建筑面积70平米置换给原告；按安置房的实际面积双方补偿差额；乙方应当在2010年12月30日前腾房；甲方在2012年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方；乙方应在拆迁日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续；甲方如未按本协议规定的时间交房，自本协议规定的交房期之日第二天起至实际交房之日止，甲方按日支付逾期应付款的千分之一的违约金；乙方如未按本协议规定的时间交付被拆迁房屋，自本协议规定的交付期之日起实际全部交付被拆迁房屋之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金；本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，协议附件与本协议具有同等法律效力。2010年10月17日，原、被告双方签订补充协议，补充协议约定，甲方拟增加金蕴花园小区西区新建住宅楼1楼一套建筑面积80平米补偿给乙方，按安置房的实际面积双方补偿差额。甲方保证每套住宅有一间地下室，甲方同意平房由乙方执行拆迁，乙方同意从2011年8月1日起开始拆迁并领取拆迁补助。两套一楼的交付时间为2013年12月30日。2012年5月24日，原告向被告缴纳被拆迁房屋的房产证及土地证。2012年8月3日，原告委托被告ＸＸＸ将其拆迁安置房1楼80平方米、6楼70平方米的拆迁补偿房屋按核准价对外销售。2013年1月6日，原告出具收条证明收到6楼70平方米的拆迁补偿房屋的现金75320元。2013年4月9日，原告递交申请调房报告，申请在金蕴花园9#5单元102室调到9#2单元101室。2013年11月8日，富蕴县发展和改革委员会对被告金驼分公司开发的金蕴花园西区的指导价为，各楼层价格为一层1956元每平方米，二层2016元每平方米、三层是2056元每平方米、四层是1956元每平方米、五层是1556元每平方米、六层是1236元每平方米。2013年11月20日，原告委托被告ＸＸＸ将其拆迁安置房9#1楼80平方米拆迁补偿房屋按核准价对外销售。2014年7月9日，ＸＸＸ书写证明，证明上书写5#2单元102室的差额两万元已补清并签字确认。原告出具收条证明收到金蕴西区9号楼5单元102房一套以及80平方米的销售款156480元。本院认为，2010年10月17日，原告与被告金驼分公司签订的房屋拆迁安置补偿协议不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同。2010年10月17日，原、被告签订的房屋拆迁补充协议，属对原协议的补充、变更，合法有效。根据双方协议的约定及证据，可以确定两套一楼的交付的时间变更为2013年12月30日，原告出具委托书由被告代为销售置换的房屋，也可以视为对房屋交付时间的变更，原告出具收条证实收到置换房以及销售款视为同意拆迁赔偿房屋的履行，故二被告不存在违约行为，对于原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告要求原告支付违约金，因被告没有证据证实原告没有按期腾房，且金蕴花园小区拆迁房搬迁交付旧房登记表只是交付土地证及房产证，故对被告诉请支付违约金不予支持。对于被告要求原告支付差价38100元，因ＸＸＸ于2014年7月9日书写5号楼2单元102室的差额两万元已补清并签字确认，故对支付差价38100元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）石新彦的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司、ＸＸＸ的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3936元，减半收取即1968元（原告已预交），由原告（反诉被告）石新彦负担；反诉案件受理费4986元，减半收取即2493元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司、ＸＸＸ负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员  罗家均二〇一五年二月十五日书记员  韩小莉