沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02888号
原告：李志彤。
委托代理人：李菲，系辽宁卓政律师事务所律师。
委托代理人：刘晨，系辽宁卓政律师事务所律师。
原告：孙娜。
委托代理人：李菲，系辽宁卓政律师事务所律师。
委托代理人：刘晨，系辽宁卓政律师事务所律师。
被告：沈阳国泰置业有限公司。
法定代表人：姬丽松，系该公司董事长。
委托代理人：谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。
原告李志彤、原告孙娜与被告沈阳国泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂雪独任审判，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告李志彤、原告孙娜的共同委托代理人李菲，被告沈阳国泰置业有限公司委托代理人谭巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志彤、原告孙娜诉称：2012年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于沈阳市和平区三好街Ｘ号A座12层13号房（A#12-13面积141.39平方米，房款总额1，230，093元）。合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。”其中A#12-13房，原告于2012年12月27日支付房款990，093元，还余240，000元与被告签订《借款协议》，约定于2013年12月27日和2014年12月27日分两次还清。《商品房买卖合同》签订后，被告并未按照约定将合同备案登记。2013年12月18日，被告向原告出具《承诺书》一份，就涉案房产未按约定备案登记一事做出承诺：“1、我司于2014年3月1日前，与客户签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续；2、如2014年3月1日前不能正常签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续的，我司根据客户已付房款按年利率7%计算违约金支付给客户；3、如我司不能在2014年12月30日前与客户签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续，我司必须无条件退房给客户。”原告已支付房款共计1，110，093元。根据以上约定，被告已严重侵害了原告合法权益，现原告提出解除《商品房买卖合同》、支付违约金及利息的诉求，以期得到公正判决。希望贵院支持原告的合理请求。诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、请求法院判令被告向原告返还已付购房款1，110，093元，并支付原告已付款的利息损失71，006元（按照中国人民银行同期贷款利率6%标准计算，从实际付款之日至2014年2月28日）；3、请求法院判令被告向原告支付已付购房款违约金暂计116，560元（按照承诺书约定年利率7%标准计算，从2014年3月1日至实际付清全部已付房款之日止）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。
庭审中，原告明确第二项诉讼请求中利息计算方式为：按照人民银行同期贷款利率的标准，自实际付款之日计算至2014年2月28日止，其中5万元是自2012年12月27日起算；140，093元是自2013年1月4日起算；80万元是自2013年1月6日起算；12万元是自2013年12月27日起算；第三项诉讼请求计算方式为：按照双方于2013年12月18日签订的承诺书中第二条约定，已付房款1，110，093元，按照年利率7%为标准，自2014年3月1日至2015年9月16日止。
被告沈阳国泰置业有限公司辩称：不同意解除买卖合同。一、原告未全额支付购房款，答辩人无法与之签订备案合同。双方在合同中约定的付款方式是“一次性付款”，因此，只有原告的购房款全部支付答辩人才能与之签订备案合同，原告未在2014年12月27日按约定付款违约在先，答辩人为了保障自己的利益，当然不会在2014年12月30日与之签订备案合同；二、原告未按照《借款协议》中约定时间还款，应承担违约责任。至开庭日2015年10月16日，原告仍有120，000元逾期未归还，根据借款协议约定，本部分借款原告应该在2014年12月27日归还，现原告已逾期293天。根据《借款协议》约定“乙方如逾期不还借款，则每逾期一天，支付所借款项千分之二的滞纳金，并且向甲方支付所借款项30%的违约金”，所以，原告应支付滞纳金70，320元，违约金36，000元，暂时共计106，320元。出借人与被告并不是同一主体，应由出借人提供书面意见。
经审理查明：二原告系夫妻关系。原告与被告于2012年12月27日签订商品房买卖合同一份（其中附件四为合同补充协议），约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区三好街Ｘ号A座12层13号房（建筑面积141.39平方米）。合同第四条第1项约定的房屋总价款为1，230，093元；第六条约定的付款方式为一次性付款，于签合同当日交全款1，230，093元；第二十四条约定自合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。同日，原告向被告支付房款50，000元。2013年1月4日，原告向被告支付房款140，093元。2013年1月6日，原告向被告支付房款800，000元。
另查明：上述合同签订当日，原告（乙方）与案外人浙江印象房产策划有限公司（甲方）签订借款协议一份，上载“乙方因资金困难向甲方借款，经双方协商，特订立本合同，以便共同遵守。一、借款金额：人民币贰拾肆万元整。二、借款时间为2012年12月27日，还款方式为见第六项。三、保证条款。乙方用向沈阳国泰置业有限公司购买的位于沈阳三好街同方广场A幢12层13号的房产做抵押并承担个人无限连带担保责任，到期不能归还甲方的借款，甲方有权处理抵押物及乙方的其他财产。乙方到期如数归还借款的，抵押权消灭。在乙方还清借款之前，乙方购买的位于沈阳三好街同方广场的该物业的契税证、首付发票、商品房买卖合同以及借款协议原件均由甲方保留。四、违约责任。乙方如逾期不还借款，则每逾期一天，支付所借款项2‰的滞纳金，并且向甲方支付所借款项30%违约金……六、其他。还款地点为甲方财务室，乙方应于2013年12月27日进行第一次还款（￥120，000.00），于2014年12月27日进行第二次还款（￥120，000.00），两次内将款项还清，不计利息。”。
又查明：原告李志彤与被告于2013年12月18日签订承诺书一份，约定“客户李志彤、孙娜于2012年12月27日购买我公司沈阳同方广场写字间A#12-13、A#12-14（A#12-13面积：141.39㎡，房款总额￥1，230，093元，A#12-14面积75.23㎡，房款总额￥662，024元）两套，其中A#12-13房于2012年12月27日支付房款990，093元，还余￥240，000元与我公司协议借款，于2013年12月27日和2014年12月27日分二次还清……现就该2套写字间未签定（订）《商品房买卖合同》以合同备案一事，我公司做如下承诺：1、我司于2014年3月1日前，与客户签定（订）《商品房买卖合同》并办理合同备案手续；2、如2014年3月1日前不能正常签定（订）《商品房买卖合同》并办理合同备案手续的，我司根据客户已付房款按年利息7%计算违约金支付给客户；3、如我司不能在2014年12月30日前与客户签定（订）《商品房买卖合同》并办理合同备案手续，我司必须无条件退房给客户；4、在以上约定时间内客户必须按其签定（订）的《借款协议》中的还款时间按时还款，如逾期还款，我司有权按《借款协议》中的约定追究其违约责任。”。2013年12月27日，原告向被告支付房款120，000元。
再查明：涉诉房屋现存在在建工程抵押，该抵押权的主债务履行期限为自2011年12月27日起至2016年12月31日止。
上述事实，有商品房买卖合同、借款协议、承诺书、收款收据和本院依职权调取的涉诉房屋在建工程抵押登记相关材料及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同和承诺书，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。双方虽在商品房买卖合同中约定被告应自合同生效之日起30天内申请登记备案，但根据原告与案外人浙江印象房产策划有限公司签订的借款协议及原、被告签订的承诺书的内容，能够认定原、被告协议变更了商品房买卖合同约定的备案期限及被告如未能按期备案所产生的后果。因被告未能在2014年12月30日前将商品房买卖合同备案，符合承诺书第3条“如我司不能在2014年12月30日前与客户签定（订）《商品房买卖合同》并办理合同备案手续，我司必须无条件退房给客户”的约定，也即约定的解除条件已经成就，故对原告要求解除涉诉房屋的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告已收取的1，110，093元房款应予返还。
对于原告主张的要求被告赔偿已付房款利息损失的诉讼请求。根据原告与案外人浙江印象房产策划有限公司签订的借款协议及原、被告签订的承诺书的内容，能够认定原、被告不仅协议变更了商品房买卖合同约定的备案期限，也变更了房款的支付方式及支付期限，也即原告应分三次并于2014年12月27日前将房款付清。虽原告尚有120，000元房款未支付，但原告在2013年12月27日按照承诺书及借款协议的内容向被告支付了120，000元后，被告却未按照承诺书的约定在2014年3月1日前办理合同备案，也未按照承诺书的约定向原告支付违约金。因此，原告有合理理由认为被告丧失商业信誉，具有不能为对待履行合同义务的现实危险，同时结合涉诉房屋客观上确实存在在建工程抵押，无法办理合同备案的事实，原告作为先履行债务的一方，有权行使不安抗辩权，也即暂时中止向被告履行付款义务。而被告未在2014年12月30日前办理合同备案，亦未对涉诉房屋的抵押权进行涤除，以使其符合合同备案条件，故合同解除系被告原因所致，被告对此应当承担违约责任，赔偿因合同解除而给原告造成的利息损失，对原告该诉讼请求，本院予以支持，对被告提出的原告应先支付剩余房款的抗辩理由，系原告行使先履行抗辩权的行为，故本院不予采信。被告的赔偿标准为按照中国人民银行规定的同期贷款利率，分别以50，000元、140，093元、800，000元、120，000元为本金，依次从2012年12月27日、2013年1月4日、2013年1月6日、2013年12月27日起均计算至2014年2月28日止。
对于原告主张的要求被告支付合同未备案的违约金的诉讼请求。因承诺书约定了被告若未在2014年3月1日前办理合同备案，则根据客户已付房款按年利息7%计算违约金，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。即以已付房款1，110，093元为本金，按照年利息7%为标准，自2014年3月1日起计算至2015年9月16日，共计119，797.54元。原告主张116，560元，系其对自身权利的合法处分，符合法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告李志彤、原告孙娜与被告沈阳国泰置业有限公司于2012年12月27日就位于沈阳市和平区三好街Ｘ号A座12层13号房屋签订的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳国泰置业有限公司返还原告李志彤、原告孙娜购房款1，110，093元；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳国泰置业有限公司赔偿原告李志彤、原告孙娜利息损失，分别以50，000元、140，093元、800，000元、120，000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，依次自2012年12月27日、2013年1月4日、2013年1月6日、2013年12月27日起均计算至2014年2月28日止；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳国泰置业有限公司支付原告李志彤、原告孙娜自2014年3月1日至2015年9月16日期间的违约金116，560元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16，479元（原告已预交），减半收取8，240元，由被告负担；保全费5，000元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 聂 雪
二〇一五年十一月十六日
书记员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。