宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海西民初字第132号
原告（反诉被告）：宁波市海曙区段塘股份经济合作社。
法定代表人：汪仲龙。
委托代理人：郑学瑜。
被告（反诉原告）：吴益军。
委托代理人：毛旭波。
原告宁波市海曙区段塘股份经济合作社（以下简称段塘合作社）诉被告吴益军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理。本案先适用简易程序，由审判员张频波独任审判，于2014年7月17日、8月28日公�开庭进行了审理。被告吴益军于2014年7月30日提出反诉，本院于次日受理，因案情复杂后转换普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月13日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告段塘合作社的委托代理人郑学瑜，被告吴益军及其委托代理人毛旭波均到庭参加了诉讼。
原告段塘合作社起诉称：2013年3月18日，双方签署租赁合同。约定原告将位于海曙区段塘街道集资房2幢第9间，面积37.14平方米的房屋出租给被告使用，期间自2013年1月1日起至2013年6月30日止，半年租金7814元，先付后用。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告支付了相应的租金，原告也将房屋交付给被告使用。房屋租赁期满后，原、被告并未继续签订租赁合同，但被告至今既没有搬出房屋，也没有支付后面的租金。因房屋列入拆迁范围，原告要求被告腾退，被告拒绝腾退，至今继续租占原告�屋，被告的侵占行为给原告及拆迁工作带来很大的影响。原告认为，被告租赁到期后理应退还给原告房屋，但被告至今仍违法占用。为维护自身利益，原告遂诉至法院，请求判令：被告立即腾退租赁房屋并赔偿原告租金损失11721元（自2013年7月1日计算至2014年3月31日，按合同租金标准计算）。
被告吴益军答辩称：被告没有腾退房屋是因为原告补偿给被告的金额太少。被告要求原告给被告的补偿金额稍微多一点，也就是拆迁部门给了原告多少，原告都要给被告而已。原告只同意按照每平方米500元补偿给被告，但是拆迁办补偿给原告的金额多，所以被告不同意仅按每平方米500元的标准补偿。关于租金，当时原告对被告说只要支付到2013年6月30日就可以了，所以现在原告要求被告继续支付租金，或赔偿租金损失被告是不同意的。要求被告拆迁补偿不低于250000元。
原告段塘合作社为证明自己的本诉主张，向法院提交证据材料如下：
1.房屋租赁合同一份，证明2013年3月18日原告与被告签订租赁合同的事实。经质证，被告无异议。经审核，本院予以认定。
2.房权证甬海段自字第××号、房权证甬海段自字第××号房产证各一份，证明涉案房产系原告所有的事实。经质证，被告无异议。经审核，本院予以认定。
3.通知一份，证明在2013年6月25日原告段塘合作社通知各承租户，租赁房屋要拆迁，要求各承租户在2013年7月31日前腾退房屋并交付的事实；经质证，被告对真实性无异议，承认当时是收到过这份通知。经审核，本院对该证据的真实性，合法性，关联性及相应证明效力均予以认定。
被告未向本院提供本诉证据。
反诉原告吴益军反诉称：第一、自接到反诉被告拆迁通知后，反诉原告就立即在段塘东路133号租店面房一间，导致反诉原告在这�年时间里另外所租房屋都是空着，直接经济损失60000元；第二、2013年8月1日反诉被告把电切断，导致反诉原告店里大米、面粉变质，直接经济损失45000元；第三、2013年10月8日，遭受特大洪涝灾害中，反诉原告米库损失惨重，全部浸水，直接经济损失116000元；第四、反诉原告是合法经营，但反诉被告在对待经营户的拆迁政策上有显失公正做法。反诉原告认为给经营户的补偿要全部一次性补偿和赔偿，包括：搬迁费、过渡费、装修费、停产停业费、安置费等。反诉请求为：要求反诉被告立即一次性赔偿反诉原告损失费221000元，补偿反诉原告拆迁费，包括装修费、搬迁费、过渡费、停产停业费等计150000元，共计371000元。
反诉被告段塘合作社答辩称：根据反诉原告的反诉请求以及事实理由，对于反诉原告要求反诉被告补偿其搬迁费、停产停业费、过渡费等费用，既没有事�依据，也没有相应的法律依据。双方是属于租赁关系，而且租赁合同已经到期，根据合同，反诉被告无需补偿给反诉原告任何补贴，所有拆迁补偿权益均由反诉被告享受，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
反诉原告吴益军为证明自己的反诉主张，向本院提供证据材料如下：
1.照片12张，证明涉案房屋漏水很严重的事实；经质证，反诉被告对于该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法证明房屋是因为反诉被告的原因产生质量问题，也不能证实反诉原告因此遭受了经济损失。经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。
2.地税发票2张，证明反诉原告支付了地税，要求按照经营户享受国家的拆迁补偿的事实。反诉被告对于该证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，认为只能证明反诉原告在经营期间交税的事实，不能证明反诉原告应该�有国家拆迁补偿的事实。经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。
3.海曙区麻纺厂拆迁补偿办法中的二页，证明其中有对经营户的补偿是按照房价的3%补偿，另计算提早搬迁奖励，但是原告没有奖励的事实；经质证，反诉被告对于该证据的真实性无法核实，认为即使该证据真实，对于一次性经济补偿等，根据原、被告的合同，拆迁的补偿与承租户是没有关系的，被告也无权向原告要求补偿。经审核，因该文件无落款和公章，本院不予认定。
4.通知一份，证明在2013年8月1日以后就停电停水的事实；经质证，反诉被告对该证据无异议。但认为这份通知是基于租期到了以后反诉原告拒绝搬迁，反诉被告才发的通知和停电停水的。本院对该证据的真实性，合法性，关联性及相应证明效力均予以认定。
本院归纳庭审中原、被告的陈述及举证、认证情况，认定�实如下：
本诉原告段塘合作社系宁波市海曙区段塘东路95弄1-6号房屋的所有权人，该房屋总面积为930.64平方米（其中甬海段自字第××号和第98××20号房产证分别面积为465.32平方米），层高七层，用途为商业用房。2013年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将集资房2幢第9间（该店面房的卷帘门面朝粮丰街开启），计面积为37.14平方米的房屋，出租给被告使用，（该房屋经本院实地勘验，系原告上述房产名下的坐落于段塘东路95弄4-6号自北向南第9间）。合同还约定：租赁期间为6个月，自2013年1月1日起至2013年6月30日止，租金为7814元，先付后用，在合同签订当日支付。租赁期间，被告对承租的房屋需要装饰的，应在装饰前将装饰方案告知原告，并征得原告同意；被告不得随意损坏房屋设施、改变房屋的内部结构。租赁期限届满后，或因被告违约，原告提前解除合同的，房屋装饰无偿归原告所有，被告不得擅自拆除。双方另约定：租赁期间如遇国家、集体或村建设需要而被征拆，本协议自行终止。被告在接原告通知一个月内应无条件搬迁，租赁费等按实结算。所有拆迁赔偿、补贴费包括但不限于一次性经济补贴费由原告享受。被告所遭受的经济损失由被告承担，与原告无涉。租赁期满，原告收回租赁房屋，被告须如期迁离出屋。屋内设备和物品必须在租赁到期日迁离出屋，于次日交还房屋钥匙给原告，如到期次日被告未交还租赁房屋钥匙或未经原告同意仍将设备或物品存放在屋内，则视为被告已放弃遗留在租赁房屋内的所有财物的所有权，原告有权任意处置该财物。被告迟延支付租金或其他费用，按应付租金的每日万分之三支付迟延履行违约金。迟延十天以上的，原告有权解除合同，同时原告可以任意处置被告�租赁房屋内的任何财产，以抵偿被告拖欠原告的租金等费用。为便于双方联系及重要通知的送达，双方应如实填写联系地址（指承租房屋以外的真实地址，下同），如填写不实或地址变更后没有及时告知对方的，由此产生的一切后果由责任方承担，通知因此被退回的，视为送达。若被告拒绝填写联系地址，则原告可视租赁房屋所在地为被告的联系地址，届时如果通知因无人接收而被退回，视为送达。合同还约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的有权向原告所在地人民法院起诉。本合同自签订之日起生效，合同期满自行终止。还特别约定：1.如被告在租赁时间内不按时支付水、电费、房租费等费用，原告可以采取包括但不限于停电、停水等一切措施，并无须承担法律责任。2.在租赁期内，如原告对该房屋需另作他用时，被告必须无�件服从搬迁、解除合同，原告对被告不作任何经济补偿；但原告需提前一个月通知被告准备搬迁。合同签订后，被告已支付2013年7月1日前的房租费。2013年6月25日原告因拆迁通知了被告，要求被告在一个月内搬离租赁的房屋，因被告要求补偿未得满足，至今仍占用原租赁房屋，原告经自行交涉未果，遂于2014年6月诉至本院，请求依法解决。审理中，虽经本院调解，因原、被告各执意见，致调解不成。
本院认为：本诉原、被告双方于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，其内容且没有违反国家规定及强制性规定，合法有效。双方对租期作了约定，该合同已于2013年6月30日到期。租期届满后，鉴于2013年7月1日以后被告未再支付给原告租赁房屋的有关费用，原告也不同意将房屋继续租赁给被告。即原告已无再要求与被告建立租赁关系的意思表示，而是有证据证明原告已于2013年6月25日向包括被告在内的各承租户送达了要求解除租赁合同、搬离租赁的房屋、支付拖欠房屋占用费等的通知。被告在租赁期届满后，亦未有证据证明与原告建立新的租赁关系，故双方的租赁关系在合同期届满后原告解除合同的通知到达各承租户的2013年6月30日终止。租赁期届满后，本诉被告应向原告返还租赁的房屋，但被告未予以返还且继续对该租赁房屋占有使用，也未支付2013年7月1日以后至今的房屋占有使用费，故被告仍需履行支付占用使用费的义务。现原告要求被告赔偿自2013年7月1日至2014年3月31日的租金损失，实际上就是要求被告支付自2013年7月1日至2014年3月31日的占有使用费。此诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按15628元／年赔偿租赁房屋的经济损失，此系原告参照原合同租金的约定酌情提出，并无不妥，符合�律规定，本院亦予以支持。原告要求在合同届满后被告腾退租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。另，原、被告双方对涉案房屋的租赁关系，始于2007年1月，被告开始租赁时，并无设备租赁内容，此后，被告一直续租，直至2013年3月18日签订租赁合同时，原告为避税（少付租赁房屋税）而在合同上将房屋租金分为设备租赁费和房租费两项，但其实质就是房屋租赁费，故对被告在本诉中要求原告提供设备的辩称意见，本院不予采纳。
对反诉原告后反诉主张：即要求反诉被告立即一次性赔偿反诉原告损失费221000元，补偿反诉原告拆迁费，包括，装修费，搬迁费，过渡费，停产停业费等计150000元，共计371000元。本院认为，对反诉原告上述反诉请求，原、被告双方在2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》有：租赁期间如遇国家、集体或村建设需要而被征拆，本协议自行�止。反诉原告在接反诉被告通知一个月内应无条件搬迁，租赁费等按实结算。所有拆迁赔偿、补贴费包括但不限于一次性经济补贴费由反诉被告享受。反诉原告所遭受的经济损失由被告承担，与反诉被告无涉。根据“有约定，从约定，无约定，从法定”的契约原则，上述因拆迁所产生的一次性经济补贴费等补偿均由反诉被告享受，反诉原告无权取得。且审理中，反诉原告未向本院提供装修清单或费用凭证。也未提供财物详细损失的清单或发票凭证。综上，反诉原告的上述反诉请求，没有事实根据和法律依据，故本院均不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴益军应赔偿给原告（�诉被告）宁波市海曙区段塘股份经济合作社租金损失11721元（即按年租金15628元的标准支付自2013年7月1日起至2014年3月31日止的租赁房屋占有使用费），该款在判决生效之日起十五日内一次性付清；
二、被告（反诉原告）吴益军应在判决生效之日起三十日内腾退位于宁波市海曙区段塘东路95弄4-6号自北向南第九间租赁的房屋（建筑面积为37.14平方米），并交付给原告（反诉被告）宁波市海曙区段塘股份经济合作社；
三、驳回反诉原告（本诉被告）吴益军的全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费93元，由被告（反诉原告）吴益军负担，反诉案件受理费3432元，由被告（反诉原告）吴益军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 张频波
审 判 员 陈秀娟
人民陪审员 俞美仕
二〇一四年十一月十三日
代书 记员 裘莹莹