广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1647号
上诉人（原审被告）：广州城西房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：汤小晋，职务董事长。
委托代理人：刘杨红，广东德能律师事务所律师。
委托代理人：罗明霞，广东德能律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：许欣，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：林景华，住广东省湛江市霞山区。
委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州城西房地产开发有限公司（以下简称城西公司）�商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月30日，许欣、林景华（乙方、买方）与城西公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区共和路68号编号为56、58的地块上甲方投资建设的东山领汇广场商业住宅综合楼第59号幢17层1704房，房屋地址为越秀区中山一路59号（B栋）1704房，建筑面积共74.99平方米，其中套内建筑面积59.75平方米，共有分摊面积约15.24平方米，总金额共2077035元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的75.93%，金额1577035万元，除首期款外，剩余房款金额500000元须于2010年9月28日前申�办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方应在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未�知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能在上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。该合同附件七为补充协议，双方约定：如乙方未按照合同及本补充协议约定支付房价款及相关费用，甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且被视为乙方原因未能按期交付；如因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需书面告知乙方。如遇特殊原因，甲方可以延期交楼：1、遭遇不可抗力；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3政府部门对验收及市政配套、安装之延误（须由有关职能部门确认）。双方同意合同及其附件、本协议中的“不可抗力”是指由于人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于下列情形：（1）异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、雪灾、暴风雨、发现文物遗址等；（2）发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或其他传染病等；（3）为遵守、配合法律、法规、技术规范、标准或政策的变化和要求而引致的延误；（4）政府规划变更、征收、征用等行政强制行为、相关主管部门、公用事业企业单位原因导致的延误、误差等非甲方所能预见、控制并可避免的事件；甲方因不可抗力影响义务履行，并在不可抗力情形结束后180天内通知乙方的，甲方有权根据受不可抗力影响的期间相应顺延相应义务履行期限。办理房产证前，乙方有义务主动提供全部购房发票及税务发票，并付清所需的各项费用，若因乙方提供资料不及时或者提供资料不齐全的，责任由乙方承担等。该合同于当日完成网签手续。
合同签订后，许欣、林景华已向城西公司支付了全部购房款，双方均确认许欣、林景华实际支付购房款总额为2060697元。
2013年1月6日，城西公司将涉讼商品房交付给许欣、林景华使用。
2013年7月15日，城西公司向广州市房地产交易登记中心缴交资料，申请办理广州市越秀区中山一路59、61、63号房屋的初始登记（合共325宗）。广州市房地产交易登记中心向城西公司开具《收件收据》，并注明该收据仅为以预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效�等。
2014年1月7日，广州市房地产交易登记中心向城西公司发出《广州市房地产初始登记告知书》，内容为城西公司申请的位于广州市越秀区中山一路59、61号房屋的初始登记，经审核，根据相关规定，已核准登记等。
2014年1月16日，城西公司向许欣、林景华发函通知许欣、林景华办理涉讼房屋的房地产权证。同月26日，城西公司向许欣、林景华发出《收取东山领汇广场业主办证资料回执》，收取许欣、林景华提交的房办理房地产权属证明的相关资料。
2014年2月26日，广州市国土资源和房屋管理局将涉讼房屋的所有权登记在许欣、林景华名下。
2014年3月5日，许欣、林景华向城西公司书面确认其同意城西公司在商品房交付之日起280个工作日内办妥房地产权证交付其本人，许欣、林景华已于2014年3月5日收到城西公司办妥的房地产权证。
此外，就城西公司认为是房管部门的原因导致其迟延办证的问题，原审法院致函广州市房地产交易登记中心予以协助调查。该中心向原审法院复函称：城西公司于2013年7月15日申办初始登记，因属批量案件（共300多宗），我中心出具了《收件收据》，并注明此收据仅为预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力；预处理期间，因项目测绘数据有误，由城西公司向有关部门调整完善测绘数据；7月29日，我中心向城西公司发出登记费《收费明细表》；8月6日，城西公司完成登记费缴费程序；8月8日，我中心以13登记01435123-01435436、01435521-01435534号案立案受理并出具《受理回执》，该批案件的登记申请事项自始正式受理；我中心经审核发现该批案件存在如下问题：一是61号7-20、22-35层03房入户花园斜线部分超出竣工图范围1.3413平方米；二是缺少总平面图和《项目情况对照表》；因此我中心于9月3日向城西公司�具《补正资料通知书》，要求在10个工作日内补充资料。10月11日，城西公司补充相关资料，并以《具结书》说明对上述超出竣工图范围的部分入户花园（建筑面积共18.7782平方米）暂不申请办理产权登记，我中心随即启动该批案件的登记审核程序。鉴于超出竣工图部分面积较少，从对申请人负责、避免产生后续小业主购房合同纠纷的角度考虑，我中心决定发函征询规划部门意见。在此期间，城西公司代理人要求先与市规划局协调后再由我中心发函征询。11月19日，我中心就上述事项再次向城西公司出具《补正资料通知书》，城西公司代理人于11月20日签收。12月27日，市规划局越秀分局通过文件交换方式，以《关于中山一路61号地段商业住宅综合楼规划意见的复函》函复我中心明确，该综合楼“实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米……你中心可按《房屋面积�量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续。”我中心据此再次启动该批案件的审核程序。2014年1月7日，我中心核准该批案件的初始登记。综上，我中心依法办理越秀区中山一路59、61、63号初始登记案，不存在城西公司所指延迟91个工作日的情形等。该复函附件4为广州市规划局越秀分局于2013年12月27日作出的《关于中山一路61号地段商业住宅综合楼规划意见的复函》，主要内容为据广州市房地产测绘院《房屋面积测量成果报告书》，建设单位在规划验收后该工程商业住宅综合楼第7至20层、第22至35层的A栋A3单元原报建审批花池自行调整为入户花园，实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米；鉴于上述自行调整部分与整体外立面相协调，对城市规划没有影响，你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续等。
许欣、林景�于2014年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：城西公司向许欣、林景华支付违约金120550.8元（从2013年11月2日起至2014年2月16日止，每日按2060697元×0.05%计）。
在原审庭审过程中，许欣、林景华认为按合同约定的交付时间为2012年12月31日前，加上210个工作日，故应当办妥并交付房产证的时间为2013年11月1日。对此，城西公司则认为应以实际交付房屋之日起算210个工作日，由于许欣、林景华同意延长办证时间为280个工作日，故办证时间为2014年2月20日。对此，许欣、林景华称由于涉案的《广州市商品房买卖合同（预售）》为格式合同，许欣、林景华与城西公司双方理解不同的，应作出对城西公司不利的解释。
原审法院认为：许欣、林景华与城西公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制�规定，为有效合同，双方均应依约履行。
由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭均须经依法登记始发生法律效力，城西公司作为房地产开发单位，其除应将涉案房屋实际交付许欣、林景华使用外，还应依约为许欣、林景华办理房地产权证手续。根据前述合同的约定，城西公司应当在2012年12月31日前将涉案房屋交付许欣、林景华使用，并应在商品房交付之日起210个工作日内为许欣、林景华办妥产权登记，并将相应的房地产权证交付许欣、林景华。即城西公司应自房屋实际交付使用后的210个工作日内为许欣、林景华办妥涉案房屋的房地产权证。许欣、林景华主张城西公司应自合同约定的交付期限届满之次日起为起算办证期限，不予采信。由于涉案房屋于2013年1月6日交付许欣、林景华使用，故城西公司至迟应在2013年11月8日前办妥涉案房屋的房地产权证并交付予许欣、林景华，城西公司迟至2014年3月5日才将登记权利人为许欣、林景华的《房地产权证》交付许欣、林景华，显已构成违约，应承担相应的违约责任。由于许欣、林景华仅主张要求城西公司支付逾期办证违约金至2014年2月26日，此属许欣、林景华自行处分民事权利，予以准许，故城西公司应按购房款总额2060697元的每日万分之五的违约金标准向许欣、林景华支付自2013年11月9日起至2014年2月26日的逾期办证违约金。至于城西公司辩称按房屋总价的每日万分之五计付的违约金标准过高，由于违约金除具有补偿性质外，还具有对违约方给予惩罚的性质，城西公司亦无证据证明该违约金标准显示过高，故对城西公司该项辩解意见，不予采信。而根据广州市房地产交易登记中心给原审法院的复函，因城西公司在申办初始登记时所提供的资料不全，以及城西公司在规划验收后，将原报建审批的花池自行调整为入户花园，导致相关行政部门的审批时间延迟，此不属于城西公司可免除违约责任的事由，故对城西公司称是由于政府部门逾期确权原因导致办证延误，属不可抗力的范畴，其不应承担责任的辩解意见，不予采信。
至于许欣、林景华于2014年3月5日签写的关于同意城西公司在商品房交付之日起280个工作日内办妥房地产权证并交付许欣、林景华的书面材料。该延长办证期限的条款是对前述《商品房买卖合同》关于办证期限的补充约定。根据已查明的事实，城西公司在2014年1月16日向许欣、林景华发出《办理﹤房地产证﹥通知》，要求许欣、林景华补交资料办量房产证，而涉案房屋的《房地产权证》在2014年2月17日业已办理完成。即城西公司在要求填写同意延长办证期限的书面意见时明知其已逾期办理涉案房屋的房地产权证，故该书面材料显属城西公司为减轻或免除其负担的合同义务而作出。然而城西公司既未在该书面材料中以明显的字体标注等合理方式以示提醒，也未向许欣、林景华充分说明其免除的合同义务。因此该条款为无效条款，城西公司以此要求免除逾期办证的义务，缺乏法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定于2014年11月27日作出判决：一、广州城西房地产开发有限公司应自本判决书生法律效力之日起十日内一次性向许欣、林景华支付自2013年11月9日起至2014年2月26日止的逾期办证违约金（以2060697元的每日万分之五为标准计付）。二、驳回许欣、林景华的其他诉讼请求。案件受理费2730元，由许欣、林景华负担347元，由广州城西房地产开�有限公司负担2383元。
判后，上诉人城西公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、城西公司向广州市房地产交易登记中心申请办理“东山领汇”房屋产权初始登记是2013年7月15日。虽广州市房地产交易登记中心称当日开具的收件收据不产生受理回执的法律效力，广州市房地产登记中心依法应在5日内向城西公司发出受理回执或者补正要求，但登记中心没有在规定期限内告知，根据规定，凡逾期告知的，收到申请登记材料日即为受理日。所以2013年7月15日就是受理日，而不是广州市房地产登记中心认为的2013年8月8日。二、即使按照广州市房地产交易登记中心复函所认的2013年8月8日为受理城西公司产权登记申请的日期，逾期办理产权登记主要也不是城西公司原因所致。房管部门违反规定多次向城西公司发出《补正资料通知》，除首次补正资料属于城西公司原因，其余补正资料所花费的时间不属于城西公司原因。房管部门逾期确权导致办证延误超出城西公司的预料和可控范围，属于不可抗力，所以城西公司应免除承担违约责任。房管部门因担心工作过错而引发行政诉讼，从免除自身责任的角度出发，出具证明将责任推给城西公司，其证明不具客观公正性。三、许欣、林景华同意将办证时间延长到商铺交付之日起280个工作日的书面材料合法有效，其效力应当得到法院确认。四、原审判决计算逾期违约金的标准明显高于许欣、林景华的实际损失，应进行合理调整。上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回许欣、林景华的全部诉讼请求；3、本案诉讼费由许欣、林景华负担。
被上诉人许欣、林景华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意城西公司的上诉理由，应予以驳回。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，从2013年1月6日城西公司将涉案房屋交付给欧某使用之日起算，210个工作日的截止时间为2013年11月8日，280个工作日的截止时间为2014年2月20日。
本院认为，城西公司与许欣、林景华签订的《商品房预售合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确，本院予以支持。
关于房管部门审批延迟期间应否在城西公司迟延办证的期间内扣减的问题。虽然城西公司于2013年7月15日向房地产登记部门递交了办理涉案房屋的初始登记申请，但是根据市房地产交易中心的复函内容来看，相关行政部门“审批时间延迟”的主要原因为：预处理期间因项目测绘数据有误需由城西公司向有关部门调整完善、部分户型入户花园斜线部分超出竣工图范围、缺少总平面图和《项目情况对照表》等，上述导致行政部门审批时间延�的情形并不属于不可抗力，亦不属于合同约定的城西公司可免除违约责任的事由，城西公司上诉主张应扣减房管部门审批延迟的期间依据不足，本院不予支持。
关于许欣、林景华同意在房屋交付之日起280个工作日内办妥房地产权证是否有效的问题。许欣、林景华于2014年3月5日向城西公司领取房地产权证，此时已经超过合同约定的210个工作日的办证时间，即许欣、林景华明知城西公司存在逾期办证的违约行为。城西公司为免除其逾期办证的违约责任，在许欣、林景华领证时提出将办证时间调整为280个工作日，而要求许欣、林景华予以确认。从该条款的文本看，内容清晰，并无歧义，许欣、林景华对此并没有提出异议而签字确认，应视为双方对合同办证时间条款的变更，双方理应遵循诚实信用的原则全面履行合同。原审法院以该条款属于格式条款而认定该条款无效依据不足，本院不予认可。城西公司上诉认为该条款有效，本院予以采纳。从2013年1月6日城西公司将涉案房屋交付给欧某使用之日起算280个工作日的截止时间为2014年2月20日，城西公司直到2014年3月5日才将登记权利人为许欣、林景华的涉案房屋的《房地产权证》交付给许欣、林景华，已构成逾期办证违约。鉴于许欣、林景华原审仅主张城西公司承担至2014年2月26日止的逾期办证违约责任，故城西公司应按购房款总额2060697元的每日万分之五的违约金标准向许欣、林景华支付自2014年2月21日起至2014年2月26日的逾期办证违约金。
关于合同约定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。根据涉案《商品房预售合同》的约定，城西公司应当自逾期之日的次日起至许欣、林景华实际取得《房地产权证》之日止，每日按涉案房屋总价款0.05%的标准向许欣、林景华支付违约金。该合同由城西公司提供，是广州市国土资源和房屋管理局制订的范本，逾期办证违约金并无超出合同约定，城西公司关于违约金标准过高的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人城西公司的上诉主张部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2349号民事判决第二项。
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2349号民事判决第一项为：广州城西房地产开发有限公司应自本判决书送达之日起十日内一次性向许欣、林景华支付自2014年2月21日起至2014年2月26日止的逾期办证违�金（以2060697元的每日万分之五为标准计付）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2711元，由许欣、林景华负担2572元，广州城西房地产开发有限公司负担139元。二审案件受理费2546元，由许欣、林景华负担2406元，广州城西房地产开发有限公司负担140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月二日
书 记 员 刘 纯