福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1123号原告：三明市家园物业管理有限公司，住所地福建省三明市梅列区和仁新村1幢522室。法定代表人：梁华，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宏琳，男，1952年7月25日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，该公司职员。被告：丁世文，男，1977年8月30日出生，汉族，个体工商户，住福建省三明市梅列区。被告：三明星宏房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村99幢一层12号。法定代表人：陈晋长，该公司总经理。原告家园物业公司（以下简称为家园物业公司）与被告丁世文、三明星宏房地产开发有限公司（星宏房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理，后因家园物业公司申请追加星宏房地产公司作为本案被告参加诉讼，本院依法予以追加并改为普通程序，于2017年10月12日再次公开开庭进行了审理�原告家园物业公司的委托诉讼代理人蒋宏琳，被告丁世文到庭参加诉讼，被告星宏房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令丁世文支付尚欠物业管理费1858元，违约金836元，共计2694元；2.星宏房地产公司对尚欠物业管理费承担连带责任；3.本案诉讼费由丁世文承担。事实和理由：丁世文系梅列区绿岩新村99B幢8号店租户。根据家园物业公司与丁世文所在小区的开发企业星宏房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，第六章第九条约定：“独立店面物业费按建筑面积1.6元/月·平方米计算，物业管理费每年缴纳一次，在当年的12月31日前交纳；而第十一章第二十四条约定：业主逾期缴纳物业管理费及有关费用是，从逾期�日起按缴费总额每日承担千分之五违约金。如承租人欠缴费用，业主承担连带保证责任。”丁世文承租的店面面积38.7平方米，应缴纳物业费38.7平方米×1.6元/月·平方米×30个月=1858元（自2014年10月1日至2017年3月31日止）。经多次电话催讨，口头及小区张贴公告催缴，丁世文均拒绝缴纳。故丁世文应承担违约责任，应支付违约金836元（自2014年10月1日算至2017年3月31日止，即1858×5‰×900天）。丁世文辩称，其于2013年11月10日承租星宏房地产公司房屋，一直将应当缴纳的费用交给星宏房地产公司，从未拖欠任何费用。根据房屋租赁合同第六条的规定，物业费已经包含在租金里面了。其根据租赁合同的约定履行义务，其他应是星宏房地产公司的责任了，其没有理由承担租赁合同未明确的费用。家园物�公司向星宏房地产公司索要物业费无果才向其催要，但其提供的物业服务合同等证据均指向星宏房地产公司，与其无关。因此，物业管理条例明确了物业费向业主收取，请求法院驳回家园物业公司的诉讼请求。星宏发地产公司未作答辩。本案经审理查明以下事实：一、2012年8月20日，家园物业公司与星宏房地产公司就前期物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：家园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的义务；前期物业管理费按以下标准收取：1.住宅：1元/月·平方米（按建筑面积算），2.住宅改变用途：2元/月·平方米（按建筑面积算），3.独立店面：1.6元/月·平方米（按建筑面积算）…；业主违反本合同，逾期缴纳物业管服务费及有关费用时，从逾期之日起按应缴纳费用总额每日承担千分之五违约金，如承租人欠缴费用业主承担连带保证责任。二、三明市梅列区绿岩新村99幢一层8号店属商业营业用房，产权人为星宏房地产公司。2013年11月10日，丁世文与星宏房地产公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：星宏房地产公司将位于三明市梅列区绿岩新村99幢一层8号店出租给丁世文，出租房屋建筑面积为38.17平方米，租期三年整，房屋租金每月2290元；星宏房地产公司交纳产权税，发生政府部门征收合同未列项目但与房屋有关费用，由其承担；丁世文应按时交纳自行负担的费用，星宏房地产公司不得擅自增加合同未明确由丁世文交�的费用。三、三明市梅列区绿岩新村99幢8号店业主自2014年10月1日至2017年3月31日止欠物业费1858元（38.7平方米×1.6元/月·平方米×30个月）。以上事实，有家园物业公司提供的营业执照、前期物业管理服务合同，丁世文提交的房屋产权证、房屋租赁合同及当事人的庭审陈述等证据予以证明，家园物业公司、丁世文无异议，星宏房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证质证权利，故本院予以确认。本院认为，前期物业服务管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案家园物业公司作为星宏房地产公司选聘的前期物业管理企业，双方签订《前期物业管理服务合同》，且案涉店铺所在小区并未成立业主委员会，故本案系前期物业管理引发的纠纷。该合同明确双方权利义务，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据合同第七条第7项的约定：“星宏房地产公司从交房之日起对未售出的房屋按小区物业收费标准承担物业管理及其公摊费用”，结合丁世文提供的《房屋租赁合同》看，星宏房地产公司并未将案涉店铺出售给他人，店铺实际业主仍是星宏房地产公司，在家园物业公司依约提供了物业管理服务后，作为该店铺业主的星宏房地产公司理应按前期物业管理服务合同约定的物业收费标准支付物业费。故家园物业公司依照其与星宏发地产公司约定的收费标准，要求星宏房地产公司支付自2014年10月1日至2017年3月31日止所欠物业费1858元的诉讼请求，本院予以支持。丁世文�非前期物业服务合同的当事人，《前期物业管理服务合同》对其并无约束力，且其与星宏房地产公司签订的《房屋租赁合同》对物业费缴纳亦无明确约定，本案亦无证据证明家园物业公司向其催缴物业费，其缴纳物业费733元应认定为租户为业主垫交物业费的行为，故家园物业公司要求丁世文支付尚欠物业费的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。丁世文关于星宏房地产公司才是业主，星宏房地产公司与其签订的租赁合同未约定应缴纳物业费，因此物业费与其无关的辩解，本院予以采纳。关于家园物业公司要求星宏房地产公司支付违约金的诉讼请求，经查符合合同约定及法律规定，但前期物业管理服务合同约定每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为逾期违约金的标准过高，本院予以调整，应按所欠物业管理费总额的15%计算逾期违约金。星宏房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、三明星宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付三明市家园物业管理有限公司自2014年10月1日至2017年3月31日止的物业费1858元；二、三明星宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付三明市家园物业管理有限公司逾期违约金278.7元（逾期违约金按欠费总额的15%计算）；三、驳回三明市家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三明星宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄谨铭人民陪审员  张东凯人民陪审员  俞碧芳二〇一七年十月十八日法官 助理  余鲁闽书 记 员  杨 力附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤�无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。