江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0203民初1877号
原告：无锡开创经贸有限公司，住所地无锡市太湖西大道288号4、5楼，（统一社会信用代码：91320200760501078A）。
法定代表人：涂家钦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘杨民，该公司员工。
委托诉讼代理人：鹿锡南，江苏梁溪律师事务所律师。
被告：无锡福克斯商务有限公司，住所地无锡市太湖西大道288号，（组织机构代码：78556909-5）。
法定代表人：魏晓军，该公司执行董事及总经理。
委托诉讼代理人：柳向魁、陈芸芸（实习律师），均系江苏金锡律师事务所律师。
第三人：范志刚，男，1981年11月11日生，汉族，住无锡市。
原告无锡开创经贸有限公司(以下简称开创公司)与被告无锡福克斯商务有限公司(以下简称福克斯公司)、第三人范志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开创公司的委托诉讼代理人鹿锡南、刘杨民，被告福克斯公司的委托诉讼代理人柳向魁、陈芸芸，第三人范志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开创公司向本院提出诉讼请求：1、解除开创公司与福克斯公司于2015年2月11日签订的《房屋租赁协议书》，福克斯公司立即将租赁房屋返还给开创公司；2、福克斯公司按照合同约定支付违约金、赔偿金共计47万元；3、福克斯公司立即支付房屋租金22.5万元(截至2016年4月30日)及相应违约金（自2016年2月1日至实际支付之日止，以22.5万元为基数，按每日万分之五计算）；4、福克斯公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金(按年租金94万元计算)；5、本案诉讼费用由福克斯公司承担。事实与理由：2015年2月11日，开创公司与福克斯公司签订《房屋租赁协议书》，约定由福克斯公司租赁开创公司位于无锡市金星路8号金星大厦五楼房屋(以下简称涉案租赁房屋)，面积约为3500平方米，该协议对租赁期限、租金及支付方式等进行了约定。上述合同签订后，开创公司依约向福克斯公司交付了涉案租赁房屋，但截止2016年4月30日，福克斯公司拖欠租金22.5万元未付，且应于2016年4月15日支付2016年5月1日至2016年7月30日的房屋租金也至今未付。开创公司多次催讨无果，故起诉至法院。
被告福克斯公司辩称：首先，福克斯公司不同意解除《房屋租赁协议书》，要求继续履行。因为，福克斯公司在发生严重影响其公司经营的修路事件之后，立即与开创公司协商减少支付部分租金，但遭拒绝，才导致延期支付租金。福克斯公司不存在拒付租金一事，并且一直主动与开创公司协商支付租金的有关事宜。其次，由于福克斯公司在承租涉案房屋后的短短几个月时间，市政部门就对涉案房屋门前的道路进行施工，影响交通，导致福克斯公司在一段时间内被迫停止营业，亏损严重。因此，福克斯公司请求根据合同法上情势变更原则，重新协商减少租金是合情合理的。第三，为了达到案结事了，本案也不宜解除双方的租赁合同，如果法院判令解除租赁合同，福克斯公司投资几百万元将受到损失，必将向开创公司主张。综上，福克斯公司要求开创公司适当考虑修路对福克斯公司经营造成的巨大损失，适当减少租金，福克斯公司愿意支付延期租金并继续履行租赁合同。
第三人范志刚述称：对于开创公司要求与福克斯公司解除《房屋租赁协议书》的请求，由法院依法判决。范志刚会在开创公司与福克斯公司之间的事情解决以后，与各方联系。
本院经审理认定事实如下：2004年8�29日，开创公司与无锡市金星实业公司(以下简称金星公司)签订《房屋租赁协议》，主要约定，金星公司将位于无锡市金星路8号(物美大卖场四、五2层)、物美大卖场东侧店面房17间出租给开创公司；租赁期限为2005年1月1日至2024年12月31日等内容。2015年2月11日，开创公司与福克斯公司签订《房屋租赁协议书》，主要约定：开创公司将其享有使用权的涉案租赁房屋(面积约为3500平方米)出租给福克斯公司；租赁期限自2015年3月1日至2024年12月31日止；2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金为90万元、2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为94万元……；福克斯公司应每年分四次支付租金，每一次应支付的租金数额为当年度3个月的租金总和，按先付后用的原则每一次支付租金的时间应提前15天；若福克斯公司未按约支付租金，则自逾期之日起，以逾期应付租金为基数按每日万分之五支付逾期付款违约金；开创公司应于2015年3月1日前将租赁房屋交付福克斯公司；福克斯公司逾期支付租金超过30天的，开创公司有权解除本协议；因福克斯公司原因致使本协议被提前解除的，福克斯公司所支付的保证金不再退还，并应按年度六个月租金计算给付违约金或赔偿金，且除可移动且不会破坏装饰装修现状的财物外，其余装饰装修均无偿归开创公司处分；本协议期满终止时，福克斯公司在租赁房屋内的装饰装修全部归开创公司所有。嗣后，开创公司按约将涉案房屋交付福克斯公司使用，并收取福克斯公司7.5万元保证金。截止2016年4月30日，福克斯公司结欠开创公司自2016年2月1日至2016年4月30日的房屋租金22.5万元，之后的租金，福克斯公司也未支付。
2016年2月26日，范志刚与李松签订《KTV承包合同》�约定：李松将涉案租赁房屋租给范志刚使用；租赁期限自2016年3月1日至2018年2月29日；租金为月租金13万元，每三个月支付39万元，提前一个月支付下叁月的租金；道路没有修好，房屋按每月7.5万元收取等内容。
审理中，范志刚陈述称：范志刚是在2016年2年月份与福克斯的股东之一李松签订的《KTV承包合同》，并自2016年3月起一直营业至今。范志刚签订《KTV承包合同》时是知道开创公司与福克斯公司之间的关系的，但并没有通知开创公司。范志刚未向开创公司支付过房屋租金，开创公司也未向范志刚讨要过房屋租金。开创公司表示：开创公司是在本案审理期间才发现福克斯公司转租的事情。福克斯公司对此未发表意见及提供证据。
审理中，开创公司与福克斯公司确认：维修的道路位于涉案租赁房�的北面、与太湖大道平行，维修的道路并不是涉案租赁房屋的唯一通道。由何人维修的道路并不清楚，但并未通知开创公司、福克斯公司。福克斯公司述称：维修道路的时间为2015年12月至2016年5月期间。修路施工是半封闭，但实际情况是全封闭施工的。维修的道路虽不是涉案租赁房屋的唯一通道，但其他通道很少有人知道。开创公司则称：维修道路采取的是半封闭路面，行人、汽车是可以通行的。维修的道路并不是涉案租赁房屋的唯一通道，还有其他出入口，并不影响福克斯公司的经营。
审理中，开创公司表示：法院判决解除开创公司与福克斯公司之间的涉案《房屋租赁协议书》后，福克斯公司应立即将涉案租赁房屋返还给开创公司，其中涉案租赁房屋内除可移动且不会破坏装饰装修现状的财物外，其余装饰装修归开创公司所有�开创公司所主张的违约金/赔偿金47万元(第二项诉讼请求)是按照涉案《房屋租赁协议书》中所约定的年租金94万元除以12个月再乘以6个月计算；福克斯公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金按年租金94万元计算；按照涉案《房屋租赁协议书》的约定，开创公司收取福克斯公司的7.5万元保证金不予退还。福克斯公司则表示：若法院判决福克斯公司支付违约金，开创公司要求福克斯公司支付违约金/赔偿金应按年租金90万元来计算。对于开创公司要求以房屋租金22.5万元为基数，按每日万分五计算违约金没有其他意见。
上述事实由《房屋租赁协议书》、《房屋租赁协议》及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：开创公司与福克斯公司签订的《房屋租赁协议书》，系双方的真实意思表示，�不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。开创公司按约已将涉案租赁房屋交付福克斯公司使用，福克斯公司理应支付房屋租金。本案中，双方签订的《房屋租赁协议书》中约定，福克斯公司逾期支付租金超过30天，开创公司有权解除合同，现开创公司根据合同的约定，提出解除合同符合法律规定。本案中，福克斯公司自2015年3月起在未征得开创公司同意的情况下，将涉案租赁房屋转租给第三人范志刚用于经营，并收取相应租金的事实，与福克斯公司辩称的因修路被迫停止经营、亏损严重的理由不符，并且涉案租赁房屋外的道路维修施工与开创公司无关，维修施工的道路亦非涉案租赁房屋的唯一进出通道，本案中的道路维修并不能构成福克斯公司不按约定支付租金的理由。故，福克斯公司抗辩所称的意见，无事实及法律依�，本院不予采纳。开创公司以福克斯公司违反合同约定，主张欠付的租金、房屋占用费、违约金以及福克斯公司所交纳的保证金不予退还的请求，符合法律规定，本院予以支持。因保证金已在开创公司处，故，开创公司未将之作为诉讼请求，亦不影响双方合同解除后的结算。开创公司所主张的违约/赔偿金47万元计算标准有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除开创公司与福克斯公司于2015年2月11日签订的《房屋租赁协议书》；福克斯公司、范志刚于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案租赁房屋按照《房屋租赁协议书》的约定返还给开创公司。
二、福克斯公司自2015年5月1日起至实际返还涉案租赁房屋之日止，按《房屋租赁协议书》中所约定的年租金94万元为标准，向开创公司支付占有使用费。
三、福克斯公司于本判决发生法律效力之日起十日内向开创公司支付导致合同提前解除的违约金45万元。
四、福克斯公司于本判决发生法律效力之日起十日内向开创公司支付截至2016年4月30日止的房屋租金22.5万元及逾期付款违约金（以22.5万元为基数，自2016年2月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算，随本结清）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费10750元、诉讼保全费3770元，合计14520元（已由开创公司预交），由福克斯公司负担。福克斯公司于本判决发生法律效力之日起十日将所负担的诉讼费直接给付开创公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：工行无锡梁溪支行，帐号：a）。
审 判 长 薛耀
人民陪审员 周燕
人民陪审员 徐健
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 邹琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一�数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理�限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。