杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第465号
原告（反诉被告）徐敏。
委托代理人（特别授权）谷延飞。
被告（反诉原告）董荣娣。
委托代理人（特别授权）罗龙江。
原告徐敏诉被告董荣娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由代理审判员倪晓花独任审理。审理过程中，被告董荣娣提出反诉，本院决定合并审理。本案于2014年5月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐敏的委托代理人谷延飞，被告（反诉原告）董荣娣的委托代理人罗龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐敏诉称，原、被告双方于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市滨江区安业路251号江锦国际一楼商铺2间租赁给原告使用，原告承租的用途为经营餐饮业开办餐厅，合同中对双方之间的权利义务进行约定，第二十五条约定：甲方应积极配合乙方完成厨房排烟问题，如不能解决该问题，甲方无条件退还乙方押金与租金。第二十条约定：变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方，应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除因不可抗力的因素外，应由另一方负责赔偿。合同签订后原告即向被告交付了履约保证金、租金375950元，原告在接受房屋后即进行装修并试营业，因被告故意隐瞒房屋的使用性质，向原告作出虚假承诺，导致合同项下的商铺无法办理消防许可证，2014年1月20日杭州市公安消防支队滨江大队对原告进行了行政处罚，原告已经无法在此经营餐饮业，致使原告签订该房屋租赁合同的目的不能实现。同时，被告的故意隐瞒行为造成原告损失601440元。原告于2014年3月29日致函被告，要求解除房屋租赁合同并退还租金、押金并赔偿损失等。请求判令：1、自被告收到解除租赁合同通知之日解除原告与被告于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租金、履约保证金并赔偿原告损失共计人民币744238元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）董荣娣辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。被告已经将房屋性质告诉了原告，原告对于房屋性质是知情的。根据双方签订的合同，双方也没有明确约定房屋是用于开办餐厅的。根据合同约定，被告已经完全履行了自己的合同义务，将房屋交付给原告。
被告（反诉原告）董荣娣反诉诉称，反诉原告将案涉房屋转租给反诉被告使用，将房屋的全套资料都给了反诉被告。因此反诉被告对房屋的性质本身就有了充分的了解。且当时反诉被告也并未向反诉原告说明是开中餐厅，根据合同要求，反诉原告不存在任何隐瞒。而反诉原告也根据反诉被告的要求配合反诉被告完成“厨排烟”问题，反诉被告因自身原因没有办理消防竣工备案，被行政处罚与反诉被告是否能实现合同目的没有任何关系。反诉被告开业数月，并持续经营至3月底，因自身经营不善，以无法办理消防备案为由中途退租，直接违反了不得中途退租的约定，应当承担合同约定的违约责任。反诉诉请判令：一、反诉被告支付反诉原告中途退租的违约金125316.667元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）徐敏反诉辩称，第一，反诉被告不存在违约情况。因为在租赁过程中发现签订租赁合同的目的因无法办理消防许可证而无法实现，所以才不得不停止租赁。反诉被告是2014年3月29日致函反诉原告要求解除合同，反诉原告也收到了并且通知反诉被告于2014年4月15日收回房屋，所以这不是反诉被告中途退出。第二，反诉原告在双方签订租赁合同之前没有明确告知其房屋无法办理消防许可证；第三，反诉原告没有将全套资料交给反诉被告，也没有向法庭提交资料，反诉原告隐瞒租赁标的物不能开办餐厅的事实。在这个合同中反诉原告是明确知道租赁标的物是用于餐饮用途，我们合同中也明确了厨房排烟问题，可见合同已经明确了租赁标的物是用于开办餐厅的。因此，是因为反诉原告故意隐瞒房屋性质导致了本案合同必须解除，不是反诉被告退租。请法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。
原告（反诉被告）徐敏为支持其本诉主张及反诉抗辩，向本院提交如下证据（本诉证据为证据1-9，反诉证据为证据1-10）：
证据1、《房屋租赁合同》1份，证明2013年10月15日被告将涉案房产出租给原告方，合同约定的用途是经营餐饮业。
证据2、收条2页，证明租赁合同签订前后，被告收取定金、保证金、租金共计375950元的事实。
证据3、《房屋装修合同》1份，证明原告基于与被告签订的租赁合同委托汤仁学进行商铺装修的事实。
证据4、收条1页，证明原告委托汤仁学进行商铺装修花费310000元的事实。
证据5、购置设备清单1份及收据一组，证明原告基于与被告签订的租赁合同经营餐饮业而购置设备的事实。
证据6、行政处罚决定书1份，证明原告基于与被告签订的租赁合同经营餐饮业被杭州市公安消防支队滨江区大队处罚的事实。
证据7、建设工程消防验收意见书1份，证明被告故意隐瞒本案房屋精品商店的使用性质，向原告作出虚假承诺，导致本合同项下的商铺无法办理消防许可证，无法在此经营餐饮业，致使原告签订该房屋租赁合同的目的不能实现。
证据8、建筑物相关情况说明1份，证明本案房屋的使用性质无法改变，无法办理消防许可证，致使原告签订该房屋租赁合同目的不能实现。
证据9、退租通知、快递详情单及回执各1份，证明因为被告的不诚信导致原告无法办理消防许可证，不能实现合同的经营目的，原告提出解除合同，并要求被告退还租金、押金并赔偿损失等。
证据10、短信1条，董荣娣于2014年4月有5日发送给徐敏，内容为“4月15号我方将收回房屋！请你方尽快将屋内物品搬离！如不处理我们将自行处理”，证明被告（反诉原告）是同意退租的。
被告（反诉原告）董荣娣为支持其本诉抗辩及反诉主张，向本院提交如下证据（本诉证据与反诉证据一致）：
证据11、工商企业注销证明1份，证明原告经营至2014年4月份，并且也办理了相关的营业执照。
证据12、照片4份，证明被告已经为原告的厨房排烟安装了相关设备。
证据13、董荣娣与案外人沈锦鹏、丘静的房屋租赁合同1份，证明董荣娣有权出租涉案房屋。
经庭审质证，对原告（反诉被告）徐敏提交的证据，董荣娣对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同没有明确约定该房屋是用来经营餐饮的，董荣娣已经依合同履约，不存在违约行为；对证据2的三性无异议；对证据3的三性均有异议，没有经过董荣娣的确认，对装修不予确认；对证据4的三性均有异议；对证据5的三性均有异议，不能证明徐敏有该损失。其中安装空调费明显是虚假的；对证据6的真实性无异议，关联性有异议，该行政处罚决定书是在2014年1月20日向徐敏作出，徐敏餐厅是在2014年2月份开张的，该处罚决定书不能证明案涉房屋不能办理消防许可证的事实，处罚决定书证明徐敏没有被责令停业，只是因为徐敏在装修时没有进行相关备案而导致行政处罚，该证据证明案涉房屋是可以实现徐敏的合同目的的；对证据7的真实性无异议，上面盖着徐敏公司的章，文书落款时间是2011年10月13日，证明徐敏在申请办理工商营业执照时已经知道房屋的性质，案涉房屋属于精品商店，经了解是可以用作餐饮经营的；对证据8的真实性、关联性均有异议，该证明不能证明案涉房屋不能用于餐饮经营，另外公章并非办理消防许可证的主体加盖，证明可能是徐敏方单方面添加的字迹；对证据9的真实性无异议，董荣娣的确是收到了，但该证据不能达成徐敏的证明目的，反而证明了徐敏单方面退租的事实；证据10，短信是真实的，但发送背景是徐敏拒绝支付租金，而且徐敏在当时就已经把房子里的物品搬走停止经营，并不代表董荣娣方同意退租。对被告（反诉原告）董荣娣提交的证据，徐敏对证据11的真实性无异议，因为徐敏没办法办理消防许可证，所以无法实现经营餐厅的目的，那么在董荣娣收回房屋之后，徐敏只能办理注销；对证据12的三性均有异议，无法确认是否案涉的房屋；对董荣娣庭后递交的证据13，徐敏表示由法庭核实。本院认为，证据1、2，能够证明双方签订房屋租赁合同及交付相关款项的事实，结合证据13，董荣娣从案外人处租赁涉案房屋，在未有案外人异议情况下，可认定其有权向徐敏出租涉案房屋，故对证据1、2、13，本院予以采纳并确认其证明效力；证据3、4、5，徐敏用于证明其装修支出进而主张损失赔偿，对该证据，本院将结合全案事实综合予以认定；证据6、7、8，本院对真实性予以确认，该证据体现涉案餐厅无法办理消防备案的事实，可否就此向出租方主张违约责任，是本案争议焦点之一，将在本判决论证部分予以阐述；证据9、10，证明双方沟通退租事实，本院予以采纳并确认其证明效力；证据11，能够证明本案有关事实，本院予以采纳并确认其证明效力；证据12，经本院核实，结合徐敏的确认，本院予以采纳并确认其证明效力。
根据上述有效证据和各方当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：
2013年10月15日，徐敏与董荣娣签订房屋租赁合同，约定徐敏向董荣娣租赁位于杭州市滨江区长河街道通江路251号江锦国际大厦101室、102室的房屋（系董荣娣向案外人沈锦鹏、丘静承租，租赁期间自2013年10月1日至2020年12月31日），约定租赁期自2013年10月15日至2017年10月14日，作为“非住宅使用”，每月租金62658.3333元，总计租金为3388145元（4年递增后总租金）。租金支付时间及方式为：第一年总租金751900，……付陆押二，在签订合同3日内，支付首期租金375950……。合同同时约定，出租方收取承租方租房保证金为125316.667元，……承租方未经出租方同意中途退租，承租方按月租金的贰倍向出租方支付违约金。合同另外约定，出租方应积极配合承租方完成厨房排烟问题，如不能解决该问题，出租方无条件退还承租方押金与租金。双方确认董荣娣收到徐敏相当于四个月的租金、押金共计375950元。
另查明，徐敏租赁房屋后，为筹备开设焱旭餐厅，对涉案房屋进行装修并购买设备，董荣娣配合徐敏完成排烟管道的架设安装。2014年1月20日，因焱旭餐厅未进行竣工消防备案，杭州市公安消防支队滨江区大队对徐敏作出罚款的行政处罚。后徐敏向董荣娣邮寄退租通知，声明“……因此房无法办理消防许可证，所以我们也无法经营下去。故我们要求到2014年4月15日前把你所租房子退回给你。……”，该通知于2014年4月2日到达董荣娣；董荣娣于2014年4月5日短信回复徐敏“4月15号我方将收回房屋！请你方尽快将屋内物品搬离！如不处理我们将自行处理”。徐敏于4月15日前搬走所购设备撤场，只剩下固定装修。庭审中，双方确认该租赁合同于2014年4月15日解除。
再查明，涉案房屋的使用功能为精品商店，工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。
本院认为，本案的争议焦点为：合同无法继续履行的过错在谁；徐敏支付的租金及投入的装修价款是否可以要求董荣娣返还。一、因徐敏已撤场，租赁合同不再履行，双方均确认租赁合同于2014年4月15日解除，但均认为对方应对合同的解除承担违约责任。徐敏主张餐厅无法经营系无法办理消防备案所致，引出的问题有：合同约定的出租方配合承租方“完成厨房排烟问题”，仅指完成排烟管道的布设，还是包括配合办理完成消防备案等行政手续。本院认为，合同虽对房屋用途约定为“非住宅”，但是根据合同关于厨房排烟问题的特别约定，及民事活动中租赁行为的惯例，董荣娣首先对徐敏租赁涉案房屋用于餐饮经营是知情的。其次，双方合同条款对“厨房排烟问题”的约定是模糊的，并未明确界定出租方的配合义务到何程度。徐敏作为使用租赁物的承租方，应对租赁物的使用性能及限制尽充分了解，包括开设餐馆应办理的特定流程；至于董荣娣有无为促成租赁向徐敏作出相关的承诺或隐瞒有关事实，则不得而知。故本院认定徐敏退租的违约责任在其一方。二、徐敏向董荣娣交付的375950元款项中，包括相当于2个月租金数额的押金、及4个月租金数额的租金，关于上述款项的性质，双方存在争议，徐敏认为双方约定有2个月的装修免租期，租金已支付至2014年4月15日，董荣娣认为租金方支付了4个月，至2014年4月15日的租金应用2个月的押金抵扣。本院认为，根据租赁合同“付6押2”的租金支付方式，及租赁合同尤其是涉装修的非住宅租赁合同的交易惯例，该4个月租金数额，对应的应是6个月的租金，故本院确认徐敏支付租金至2014年4月15日。但结合前述意见，退租的责任在徐敏，该租金不应退还。三、徐敏撤场后，已搬走采购的设备，设备如何后续使用、是否产生损贬等，因退租责任在徐敏，本处不作论述，相应后果由徐敏自行承担；未能拆除的固定装修，于董荣娣无益，董荣娣也未要求恢复原状，结合徐敏的过失，其主张的设备折旧损失和固定装修损失，本院不予支持。四、董荣娣反诉主张的违约金125316.667元，结合徐敏中途退租的过错，本院予以支持。因董荣娣同意用押金抵扣，故该款徐敏不需再行支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认徐敏与董荣娣就位于杭州市滨江区长河街道通江路251号江锦国际大厦101室、102室房屋签订的房屋租赁合同于2014年4月15日解除；
二、徐敏支付董荣娣中途退租违约金125316.667元（以徐敏支付的押金抵扣，徐敏不需另行支付）。
案件受理费11242元，减半收取5621元，由徐敏负担；反诉案件受理费1403元，由徐敏负担。董荣娣于本判决书生效之日起十日内来本院退费；徐敏于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 倪晓花
二〇一四年六月三日
书 记 员 陈欧飞