山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1119号
上诉人（原审被告、反诉原告）王兆兰。
委托代理人郑海永（系王兆兰之子）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）潍坊中建地产有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街以南东方路以东（投资大厦808室）。
法定代表人杨彤，总经理。
委托代理人张兴维，山东通德律师事务所律师。
上诉人王兆兰因与被上诉人潍坊中建地产有限公司（以下简称中建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定，2012年9月22日，中建公司和王兆兰签订《商品房预售合同》及补充协议，约定王兆兰购买中建公司开发的中建大观天下5号楼1单元1-1101号房屋，预测建筑面积共140.91平方米，套内建筑面积106.41平方米，公摊面积34.5平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5364.76元，总金额为755949元；王兆兰应于中建公司规定的期限内向中建公司支付定金5000元，于支付定金后15个工作日内向中建公司支付首付房款305949元（定金自动转入首付款）；王兆兰承诺在签订《商品房买卖合同》时已充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求；王兆兰应在签订买卖合同并生效之日起3日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续；如因王兆兰个人原因使贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准或未能获得足额贷款，王兆兰应在签订买卖合同之日起30日内补足相应购房款，否则视为王兆兰逾期付款，中建公司有权解除合同；中建公司解除合同的，王兆兰按总房款的10%向中建公司支付违约金；经中建公司同意，合同继续履行的，王兆兰自逾期之日起至补足相应房款之日止，按日向中建公司支付总房款万分之二的违约金及由于王兆兰违约导致中建公司产生的相关费用；中建公司应于2014年7月31日前向王兆兰交付房屋。合同签订后，王兆兰按约定向中建公司支付了首付款305949元，余款45万元申请银行贷款，但因王兆兰年龄问题未获批准。王兆兰至今尚欠中建公司房款45万元。现中建公司要求王兆兰继续履行合同，支付剩余房款45万元，并支付违约金58964元及律师费3000元，共计61964元。王兆兰对违约金及律师费不予认可，主张《商品房预售合同》不是其本人所签，且对补偿协议不知情，应为无效，中建公司应返还王兆兰支付的首付款并支付利息。中建公司认可合同中的签字不是王兆兰本人所签，是中建公司业务人员代签，但是在王兆兰本人在场并授权的情况下代签，王兆兰对合同及补充协议的内容知悉且已部分履行。另中建公司提供商品房预售备案申请表、房地产权属登记受理通知单等证据证明王兆兰已以该合同在相关部门作了房地产权属登记及商品房预售备案，王兆兰对商品房预售备案申请表、房地产权属登记受理通知单等证据中的签字予以认可。
以上事实，有中建公司提供的商品房预售合同及补充协议、委托代理合同、律师费发票、商品房预售备案申请表、房地产权属登记受理通知单及当事人的陈述等予以认定。
原审法院认为，中建公司和王兆兰之间的《商品房预售合同》及补充协议中王兆兰的签字虽非其本人所签，但王兆兰如实向中建公司提供其个人信息（合同中已明确记载），依约定交付了首付款，并向相关部门进行房地产权属登记及商品房预售备案等，足以认定王兆兰对《商品房预售合同》及补充协议是认可并明知的，应认定是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，故王兆兰反诉理由不成立，双方签订的《商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应遵守。根据合同约定，王兆兰在不能办理银行贷款的情况下，应自签订买卖合同之日起30日内补足相应购房款，否则视为王兆兰逾期付款；王兆兰应自逾期之日起至补足相应房款之日止，按日向中建公司支付总房款万分之二的违约金及由于王兆兰违约导致中建公司产生的相关费用，现王兆兰因个人原因不能办理银行贷款，应及时补足余款45万元。关于违约金，王兆兰认为约定过高，应予减少。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王兆兰所购房屋尚未交付，但其已付房款305949元，虽尚欠房款45万元，但系因银行贷款未获批，而非王兆兰主观故意拖欠，且未给中建公司造成实际损失，结合王兆兰的履行能力等因素，对王兆兰关于减少违约金的辩解意见予以采信，故违约金以尚欠房款45万元的同期银行贷款利率自逾期之日（2012年10月23日）起计付为宜。关于律师费3000元，因不是中建公司实现权利的必然损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、王兆兰继续履行与中建公司签订的《商品房预售合同》；二、王兆兰向中建公司支付剩余房款45万元，并按中国人民同期银行贷款利率计付违约金（自2012年10月23日起至本判决确定之日止），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回中建公司其他诉讼请求；四、驳回王兆兰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元，由王兆兰负担；反诉费2945元，由王兆兰负担。
宣判后，王兆兰不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。诉争房产实际是上诉人之子郑海永购买，被上诉人工作人员采取欺诈的销售手段，让其以家庭成员中名下没有房产的成年家属的名义购买，这样可以少交首付款。上诉人根本没有到过被上诉人的办公地点，没有见过被上诉人的工作人员，上诉人没有和被上诉人签定购房协议和补充协议，不知道违约责任。上诉人之子郑海永在被上诉人的指示下交付了首付款305949元，总的房款是755949元。为了到银行办理贷款，被上诉人通知郑海永再通知上诉人到房管局办理了备案，但银行没有给上诉人办理贷款，之后上诉人之子郑海永多次找到被上诉人要求其更名，将购房人变更为郑海永，均遭到被上诉人拒绝。原审依据不是上诉人签名的协议，推算上诉人知道协议的内容及协议约定的违约责任是错误的。在原审中，被上诉人也承认上诉人没有在购房协议和补充协议上签名，但辩称上诉人授权被上诉人工作人员签名，但未提供任何证据证实。二、原审程序错误。原审法院超期审理，因为原审法院组织上诉人与被上诉人调解，双方多次形成调解意见，但被上诉人出尔反尔，又多次推翻意见，导致法院超期审理，加重了上诉人的违约责任。原审判决上诉人继续履行合同，但上诉人根本没有能力履行。综上，原审认定错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人中建公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明，王兆兰与郑海永系母子关系，郑海永与刘秀丽系夫妻关系。2012年9月15日，刘秀丽（买方）与中建公司（卖方）就涉案房屋签订《［中建·大观天下一期］认购协议书》，其中第1条约定：买方向卖方交纳认购金伍仟元整，并签署本《认购书》，作为买方订购［中建·大观天下］物业之依据，在买方不发生本《认购书》中相关条款的情况下，卖方不得单方面将房屋转予第三方。第2条约定：买方同意签订本《认购书》之日起7日内付清按揭首期款或全部房款并携带身份证、本《认购书》及其他证明文件到卖方销售办公室签署《商品房买卖合同》，逾期则不能享受卖方公开发售前承诺的相关优惠，所购物业之价款按照签订《商品房买卖合同》之当日价格收取；若买方签订本《认购书》之日七日内未征得卖方同意，未按照本《认购书》第2款约定支付房款、签订或签署《商品房买卖合同》的，视为买方自动放弃购买，卖方有权将该房屋另行出售，对买方所交的定金不予退还，并不再另行通知买方。第3条约定：买卖双方将采取网上签约的形式，《商品房买卖合同》的范本在当地政府行政主管部门公示，并且卖方已将《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件的范本展示给买方，买方承诺知悉并同意以上合同文本的全部条款及内容，并同意以上范本为双方签订正式《商品房买卖合同》的文本。买方应按照本《认购书》第二款之规定，在规定时间内到卖方指定地点签署《商品房买卖合同》。上述认购协议书签订后，王兆兰之子郑海永支付了5000元认购金。同年9月22日，涉案《商品房预售合同》及补充协议签订。同月25日支付购房款234170元，同年11月22日支付购房款70000元，在上述购房款支付时，或注明刘秀丽、王兆兰，或注明郑海永、王兆兰。同月，王兆兰本人到房管部门办理了商品房预售备案及房屋权属登记申请，其中房屋权属登记受理通知单载明，王兆兰提交的材料中有商品房预售合同。原审庭审中，王兆兰答辩称双方签订预售合同后，其根据合同约定到中建公司指定的银行办理贷款手续，也按照相关规定交付了贷款材料，由于银行原因一直没有放贷。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，根据本院查明的事实，可以看出上诉人及其家人共同参与了购买涉案商品房过程，即先以上诉人的儿媳刘秀丽的名义签订认购书，上诉人之子郑海永交纳认购金，后以上诉人名义签订正式的商品房预售合同及补充协议，上诉人之子按照合同约定支付首付款，上诉人本人到房管部门办理了相关预售备案及确权手续，后到被上诉人指定银行办理银行按揭贷款手续。而在上述商品房买卖过程中，如果上诉人（包括郑海永、刘秀丽）一方未与被上诉人签订商品房预售合同，上诉人无支付首付款的合同依据，也无法办理预售备案手续等，因此可依法认定上诉人一方与被上诉人签订过商品房预售合同。上诉人在诉讼中虽否认被上诉人提交的涉案商品房预售合同及补充协议上的签名，但在上诉人拒绝向法院提交商品房预售合同予以反驳的情况下，原审对被上诉人提交的商品房预售合同及补充协议予以采纳，并无不当，本院予以确认。上诉人关于对该商品房预售合同及补充协议上的签名是否为上诉人本人书写进行鉴定的申请，本院不予支持。即使根据上诉人的陈述（同时也是上诉人之子郑海永的陈述），涉案商品房系上诉人之子郑海永购买，只是以上诉人的名义购买，根据合同相对性原则，被上诉人向上诉人主张权利符合法律规定，至于上诉人与其子郑海永之间的法律关系，不属于本案审查范围。根据上诉人的上诉意见，原审法院未能在法定期限审结案件的原因系双方当事人多次调解造成的，上诉人据此主张原审法院违反程序并要求发回重审，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8920元，由上诉人王兆兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾桂秀
审 判 员 杨景达
代理审判员 刘 鹏
二〇一四年十一月七日
书 记 员 王 新