宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0181民初945号
原告郑永胜，男，汉族，1962年6月13日出生，高中文化，住宁夏回族自治区灵武市。
被告陈继文，男，汉族，1974年4月14日出生，初中文化，住陕西省定边县。
委托代理人朱瑛，男，汉族，1957年8月15日出生住陕西省定边县，系被告舅父。
被告黎占录，男，汉族，1967年10月31日出生，文盲，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人刘玲弟，女，汉族，1973年2月28日出生，住宁夏回族自治区银川市，系被告妻妹。
原告郑永胜诉被告陈继文、黎占录房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理。依法由代理审判员吕海涛适用简易程序于2016年3月30日、4月22日公开开庭进行了审理，原告郑永胜、被告陈继文及其委托代理人朱瑛、被告黎占录的委托代理人刘玲弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑永胜诉称，2013年9月14日，李海霞与被告陈继文签订《房屋租赁合同》1份，约定由李海霞承租被告陈继文所有的位于灵武市宁东镇塞上农民新村1区3号楼128号1-3号营业房用于商铺经营，租赁费每年48000元，合同同时约定，如房屋拆迁，政府赔偿装修费等一切费用归李海霞所有，与被告陈继文无关。签订合同当日李海霞一次性支付了一年租金。双合同履行至2014年6月30日终止，2014年7月1日，经被告陈继文同意，李海霞将商铺以7万元转让给原告，原告出资3万元对房屋进行了装修，后原告与被告陈继文约定由原告继续承租房屋，租赁时间从2014年9月14日至2015年9月14日，年租金仍为48000元，原告于2014年9月14日向被告陈继文支付了租金48000元，被告陈继文出具了收条。2015年5月，承租房屋面临政府拆迁，原告从政府拿到一份被告陈继文将房屋出售给被告黎占录的房屋买卖合同，后原告根据政府要求，于2015年7月搬离房屋，但没有获得任何赔偿。现原告起诉请求：1.判令二被告支付原告剩余租期租金16933元、房屋装饰装修费28073元、停业停产损失费11210元、搬迁安置补助费978元，合计57194元；2.本案诉讼费用由被告承担。
为证实其主张，原告郑永胜向法庭提交了如下证据：
证据1.《房屋租赁合同》1份，证明2013年9月14日李海霞与陈继文签订合同租用涉案房屋，租期一年，约定遇拆迁装修费与陈继文无关，2014年7月1日李海霞将涉案房屋及店铺转让给原告郑永胜的事实；
证据2.收条1份，证明2014年9月14日陈继文收取原告郑永胜2014年至2015年租金48000元及陈继文认可转租的事实；
经原告郑永胜申请，本院从灵武市宁东镇马跑泉村调取了《房屋买卖合同》复印件1份，证明2015年5月17日陈继文将原告租用的房屋出售给黎占录的事实。
原告申请并经法庭许可，证人杨学成出庭作证证明，证人租赁的房屋位于被告陈继文出租房的隔壁，2014年六七月份，经证人介绍，李海霞将房屋转租给原告，被告陈继文知情且表示不必续签合同，为此，在郑永胜、陈继文、李海霞均在场的情况下，由证人在陈继文与李海霞所签合同上注明“如有政府拆迁，政府所赔偿的费用与甲方无关”，原告向被告陈继文支付了48000元房租，遇政府拆迁时才得知被告陈继文将房屋出售给被告黎占录。证人李海霞出庭作证证明，证人从他人手中转租被告陈继文房屋用于经营足浴有三四年时间，合同一年一签，证人进驻房屋前房东陈继文准备好了水电暖等设备，2014年七八月，证人准备将店面转让时，在其隔壁开店的杨某介绍郑永胜承接，证人经电话询问被告陈继文，将包含2个多月的房租在内，总价7万元将店面转让给原告郑永胜，郑永胜提交的合同最下面的手写部分不是证人书写，但是甲方后面的签名“李海霞”是证人书写。
对原告提交的证据，被告陈继文质证后对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同不是陈继文与原告签订的，而是和李海霞签订的，合同中约定房屋不得转租，李海霞已经构成违约，但在2014年9月14日之前陈继文不知道，且没有追究李海霞的违约责任，对证据2无异议，对本院调取的证据不予认可，认为复印件不能作为证据，对证人证言，认为证人杨学成的证言不属实，证人不能证明当时的情形，其对2份备注的陈述有出入，且证人与原告有亲属关系，证人李海霞的证言基本很客观，但他们当时通过电话不可能把事情说的很清楚；被告黎占录质证后认为，买房时证据1中没有下面补充的内容，证据2与其无关，法院调取的合同复印件与原件的时间不一致，原件的时间为2015年7月15日，对证人杨学成的证言认为不属实，证人知道房屋出售的事情，对证人李海霞的证言认为与其无关，不发表质证意见。
被告陈继文辩称，被告与原告以及李海霞是2个独立的房屋租赁关系，其与李海霞的合同中对房屋的装修、修缮有明确约定，同时合同约定李海霞擅自转让房屋的，被告可以解除合同。2014年9月14日，李海霞租期届满后，合同已履行完毕，被告收回房屋且装修设备价值使用完毕。李海霞将房屋转租原告之事，被告不知情，也未追究李海霞的违约责任。2014年9月14日被告将已收回的房屋另行出租给原告，租期一年，并于当日收取了全年租金48000元，原告对该房屋没有进行过装修，2个租赁事实相互独立，原告不具有李海霞依据租赁合同对装修费主张权利的资格。2015年7月15日，被告陈继文将自己所有的房屋以411414元出售给被告黎占录，售房合同约定，房屋拆迁时政府补助的租赁费、装修补助、搬迁费，以及附带后院小房补助等全部支付给黎占录，表明装修补助是房屋整体的装修补助，而不是李海霞装修的单一内容，房屋出租期间，被告陈继文坚持买卖不破租赁的原则，未影响承租人的使用权。2015年7月，房屋按照政府要求拆除，陈继文与买房人黎占录考虑到原告租期尚有2个月和租赁装修的实际情况，本着公平原则从政府装修补偿款中拿出18000元，其中10000元用于补偿承租人的装修，8000元用于退还2个月的房租，与政府的手续均由黎占录以房主名义与政府完成，李海霞、郑永胜没有申请主张，被告陈继文作为出售人，既未参与也未抽取分文，故被告陈继文不承担任何返还义务，请求法院驳回原告超出常理范围的额外诉求。
为支持其抗辩意见，被告陈继文向法庭提交了如下证据：
证据1.《房屋租赁合同》1份，证明陈继文和李海霞签订的租赁合同，备注是陈继文书写，内容和郑永胜无关的事实；
证据2.《房屋买卖合同》1份，证明原告提交的合同复印件的日期可能是笔误，被告提交的证据和政府中的合同一致，应以马跑泉村委留档为准的事实。
对被告陈继文提交的证据，原告郑永胜质证后认为，证据1内容属实，租赁合同是陈继文与李海霞所签，但因为有后来的备注原告才承租房屋，对证据2没有异议。被告黎占录质证后无异议。
被告黎占录辩称，同意退还原告8000元房租，不同意承担其他部分，原告将房屋交付给被告时，屋内的壁挂炉、暖气片、门窗、楼梯门窗都已被拿走。
被告黎占录未向法庭提交证据。
经审查本院认为，原告提交的证据1、证据2，可以证明2013年9月14日李海霞租赁被告陈继文房屋1年，约定遇拆迁装修费与陈继文无关，2014年7月1日李海霞将该房屋及店铺转让给原告郑永胜，原告于2014年9月14日向被告陈继文支付2014年至2015年租金48000元的事实，本院予以采信，本院调取的证据为复印件，且被告所持原件与该复印件落款时间不同，对该证据的证明效力不予认可，证人杨学成对2份合同备注的内容陈述不一，且其系原告亲属，对其证言本院不予采信，证人李海霞的证言经质证认为客观，可以证明涉诉房屋经被告陈继文同意，李海霞以总价7万元将店面转让给原告郑永胜的事实，本院予以采信。被告陈继文提交的证据1，可以证明陈继文和李海霞签订租赁合同，陈继文在合同中书写备注的事实，本院予以采信，证据2可以证明被告陈继文于2015年7月15日将涉诉房屋出售给被告黎占录的事实，本院予以采信。
经审理查明，李海霞租赁被告陈继文所有的位于灵武市宁东镇塞上农民新村1区3号楼128号1-3号营业房用于经营足浴，租赁合同一年一签。2013年9月14日双方续签1份《房屋租赁合同》，合同约定由李海霞承租被告陈继文的房屋，租期至2014年9月14日，租赁费每年48000元，合同同时约定，如房屋拆迁，政府赔偿装修费等一切费用归李海霞所有，与被告陈继文无关。签订合同当日李海霞一次性支付了一年租金。合同履行2014年7月1日时，经被告陈继文同意，李海霞将商铺以及包含2个多月的房租以总价7万元转让给原告郑永胜，原告对房屋进行了装修并继续营业，2014年9月14日原告郑永胜向被告陈继文支付了租金48000元，被告陈继文出具了收条，但双方未签订合同。2015年7月15日，因房屋即将拆迁，被告陈继文将房屋以411414元出售给被告黎占录，双方签订了《房屋买卖合同》1份，合同约定房屋拆迁时政府补助的租赁费、装修补助、搬迁费，包含小房子补助全部支付给黎占录，但同时约定，由黎占录负责付给房客装修费1万元、退还租赁费8000元。该房屋拆迁后，被告黎占录获得装修费28073元、停业停产损失费11210元、搬迁补助费978元。房屋拆迁后，拆迁补偿等全部支付给被告黎占录。
本院认为，李海霞与被告陈继文在平等、自愿基础上签订的租赁合同，合法有效，合同内容对双方均具有约束力。在租赁期间李海霞经被告陈继文同意，将租赁物转租给原告郑永胜，原租赁合同继续有效，原告郑永胜基于其与李海霞之间形成的合同关系以次承租人的身份取得对租赁物的使用权和合同约定的相应权利，租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，而被告陈继文不仅没有提出异议，而且收取了原告一年的租金，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。原告主张的各项拆迁补偿金额，被告均未提出异议，本院予以认定。按照合同约定，租赁期间政府拆迁赔偿的装修费等一切费用归李海霞所有，而李海霞将装修等内容总体转让给原告郑永胜，且郑永胜在接收房屋后也进行了装修，被告陈继文在答辩中有原告装修的表述，在售房合同中亦有支付房客装修费的约定，而且，装修费的归属，在没有明确约定的情形下，应该按照公平原则，谁付出谁收益，故对原告主张装修费28073元的诉请，本院予以支持。停业停产损失费的归属在法律上并无明确的界定，但从生活常识理解，承租人在失去房屋后可另行租赁房屋营业，其营业损失可以另行弥补，但出租人在失去房屋后，依赖房屋收取租金的收入即无法弥补，从公平的角度出发，停业停产损失费应视为对房主租金损失的补偿，故对原告主张被告支付停业停产损失费11210元的诉请，本院不予支持。搬迁补助费顾名思义，应当是给予搬迁者的补贴，原告作为承租人占有使用房屋，故对原告主张被告支付搬迁补助费978元的诉请，本院亦于支持。原告主张被告退还租金16933元的诉请，通过被告陈继文举证和被告黎占录答辩，原告仅剩2个月的租金，故被告应当退还租金8000元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。被告陈继文答辩称其出售房屋时考虑到原告租期尚有2个月和租赁装修的实际情况，与被告黎占录约定从政府装修补偿款中拿出18000元，退还原告租金8000元，补偿装修费1万元，说明被告陈继文意识到应当退还原告租金和装修费，但政府拆迁补偿的装修费实际超过了被告陈继文预料的1万元，在二被告约定范围内，被告黎占录应当向原告承担支付义务，超过该范围的部分，系二被告在签订合同时被告陈继文因过失没有预见，被告陈继文应当承担支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告黎占录于本判决发生法律效力后十日内支付原告郑永胜装修费1万元、退还原告郑永胜租金8000元，二项合计18000元；
二、被告陈继文于本判决发生法律效力后十日内支付原告郑永胜装修费18073元、搬迁补助费978元，二项合计19051元；
三、驳回原告郑永胜的其他诉讼请求。
被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1230元，减半收取615元，由被告陈继文负担300元，被告黎占录负担315元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 吕海涛
二〇一六年六月八日
书 记 员 陈 雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。