上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初35707号
原告丁颖，女，1975年9月27日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人朱磊，上海海一律师事务所律师。被告上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人赵向伟，董事长。委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨华超，总经理。委托代理人凌军，男。原告丁颖与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠�一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱磊、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人刘奇、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁颖诉称，原、被告于2009年12月5日签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，原告向被告购买位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄(现南祝路2999弄)8号1层1205室商铺(以下简称系争房屋)，建筑面积为27.07平方米，总价暂定人民币(以下币种同)332,961元,定于竣工验收后90日内办理初始登记，并于被告取得大产证后60日内办理房屋交接，再于60日内办理过户手续及申领小产证，双方还约定了违约责任等。原告按约付清了应付的房款，但被告于2016年1月21日才配合原告办理小产证，应承担违约�任，现诉请判令被告：1、支付逾期办证违约金(以房屋总价款554,935元为基数，自2014年5月10日起算至2016年1月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算)；2、承担本案诉讼费。被告上海麦格茂置业有限公司辩称，被告逾期办证的行为至原告起诉之日已经超过了二年诉讼时效，计算违约金应以实际支付的房价款为基数，原告要求利率上浮30%计算没有法律依据，故不同意原告的诉讼请求。第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告的答辩意见。经审理查明，2009年12月5日原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价暂定为332,961元。《预售合同》第十条约定为：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产�始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十一条约定为：甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定为：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》签订当天，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《物业委托经营合同》，该合同约定甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益(除�之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》签订后，原告向被告支付房款332,961元。另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2013年4月25日取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)。2013年10月31日，被告向相关业主发出书面通知，通知相关业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，通知载明办证流程为：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。2016年1月21日，系争房屋登记至原告名下。审理中，原、�告一致确认系争房屋实际交易价格为554,935元。以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《办证通知》、《建设工程竣工验收备案证书》、房地产权证等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，2013年4月25日取得系争房屋大产证，显属违约。原告请求从2014年5月10日起算逾期办证违约金，并请求计算至2016年1月20日止，具有合同及法律依据，且未超过诉讼时效，被告关于原告的诉讼已经超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算方式，《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法应予支持。至于计算违约金的房价款基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格，根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋的收益，该收益应当计入房价，故本院应以系争房屋的真实交易价格即554,935元作为违约金计算基数，被告要求以实际支付的购房款为基数计算违约金的观点本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律�干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁颖逾期办证违约金(以554,935元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2014年5月10日起计算至2016年1月20日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年六月二十九日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。