浙江省开化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0824民初1448号
原告：徐汉升，男，1956年9月18日出生汉族，浙江省安吉县人，住浙江省湖州市安吉县。
委托诉讼代理人：单立平，浙江五联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，浙江五联律师事务所律师。
被告：余丁军，男，1971年10月18日出生汉族，浙江省开化县人，住浙江省衢州市开化县。
委托诉讼代理人：林志军，浙江浙源律师事务所律师。
原告徐汉升为与被告余丁军不当得利纠纷一案，于2016年5月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吴清树适用简易程序进行了审理。后因双方当事人争议较大，本案依法转为普通程序继续审理，由审判员吴清树担任审判长，与代理审判员余雪富、人民陪审员江金美组成合议庭，于2017年1月12日第一次公开开庭进行了审理，于2017年12月25日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人单立平、被告余丁军及其委托代理人林志军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐汉升起诉称：2004年，中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）根据《中国建设银行重组分立协议》约定，继受了包括位于开化县城关镇解放街59号诉争房屋在内的资产，并委托中国建设银行股份有限公司开化支行（以下简称建行开化支行）经营管理。2008年9月，建行开化支行与被告签订了《房屋租赁协议》，将诉争房屋出租给被告，双方约定租金为每年35000元，租赁期限为2008年9月20日至2010年9月19日。2010年1月25日，在房屋租赁尚未到期前，建银投资公司与浙江信达资产管理有限公司签订《资产转让协议书》，将诉争房屋在内若干资产涉及的全部权益（包括但不限于所有权、租赁权、请求权、经营权及其他权利、权益）转让给浙江信达资产管理有限公司，包括尚未到期的《房屋租赁协议》项下的权益。然2010年9月19日租赁合同到期后，被告既未与浙江信达资产管理有限公司重新续签租赁合同，也未支付任何对价，显然已处于违法使用状态，浙江信达资产管理有限公司即享有要求被告返还诉争房屋的返还请求权。2011年1月5日，浙江信达资产管理有限公司与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订《协议书》，约定将包括诉争房屋在内的若干资产的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。2013年11月21日，原告通过拍卖方式（被告作为竞拍人也参与了本次拍卖）购得包括诉争房屋在内的19户资产包相关权益，并与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订了《买卖合同》。2013年12月4日，原告将购买款人民币336万元支付给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。至此，原告依约取得了诉争房屋使用、经营权，当然也继受了包括要求被告返还诉争房屋的返还请求权。此后，原告要求仍在实际使用诉争房屋的使用人支付相应的房屋租赁使用费用，然仅仅是诉争房屋饮食店租赁户吴土田与原告签订了《房屋租赁合同》，并支付了租金。被告至今仍占有诉争房屋四间临街店面房，既不支付租赁使用费，也不归还诉争房屋，双方遂发生纠纷。原告认为，被告在租赁合同到期后，通过违法占有使用、出租租赁诉争房屋，取得了巨大的违法利益，损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令（变更后）：一、被告返还原告在被告侵害原告享有的位于开化县城关镇解放街59号房屋财产权益期间所获得的租金、使用收益405433元（自2013年12月4日至2016年2月25日为405433元，其余租金、使用收益至返还房屋停止侵权之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告余丁军答辩称：一、原告在本次诉讼前曾向开化法院起诉过两次，案由从返还财产纠纷变更为房屋租赁合同纠纷，再变更到本次不当得利纠纷，虽然案由变更，但事实和理由是一致的，属于民事诉讼法规定应当禁止的重复诉讼，法院应裁定驳回原告起诉。二、本案原告所主张的房产仍登记在别人名下，原告至今未依法取得诉争房屋的物权，无权主张相关权益，原告没有合法依据作为本案诉讼主体。三、本案诉争房屋所涉及的买卖合同和拍卖合同都是无效的，违背了法律和法规的禁止强制性规定。诉争房产和土地，没有土地使用权证，其所有权证已被开化县房地产管理处予以注销，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”之规定。而诉争房产的土地使用性质为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”之规定，诉争房屋虽层层转让，但没有政府审批手续，违反了法律强制性规定，该转让行为均无效，原告没有取得合法诉讼主体资格。四、本案被告余丁军对诉争房屋的占有使用，是基于与建行开化支行的房屋租赁合同而产生，虽租赁合同到期，但按照合同法规定，到期后当事人继续使用房屋的视为原租赁合同继续履行，被告占有使用有合法依据。本案原告诉讼请求和理由没有事实和法律依据，故请求驳回原告诉讼请求。
原告徐汉升为支持其诉称的主张，向本院提供如下证据并经被告余丁军当庭质证：
1、《房屋租赁协议》复印件一份，用以证明被告余丁军于2008年9月15日与建行开化支行签订房屋租赁协议，双方约定建行开化支行将原位于开化县房屋租赁给被告，租赁期间为2008年9月20日至2010年9月19日以及房屋租金为每年35000元，现租赁合同已到期终止，被告无权再占有使用该房产等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，被告认为该租赁合同虽然到期，但到期后当事人继续租赁该房屋，租赁合同继续有效，双方口头协议由被告负责房屋修缮折抵租金。本院认为，被告虽提出异议，但未能提供相关证据予以佐证，该组证据能与原告提供的证据4相互印证，符合证据三性原则，故本院对于被告提出的异议不予采纳，确认其作为认定本案相关事实的依据。
2、《资产转让协议》复印件一份，用以证明建银投资公司于2010年1月25日与浙江信达资产管理有限公司签订《资产转让协议书》，将股份制改造后的诉争房屋在内若干资产全部权益（包括但不限于所有权、租赁权、请求权、经营权及其他权利、权益）转让给浙江信达资产管理有限公司，至此浙江信达资产管理有限公司同时继受了包括尚未到期的《房屋租赁协议》项下的权益和合同到期后的租赁物返还请求权等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但被告对其证明对象提出了异议，被告认为房屋出租人为建行开化支行，但《资产转让协议》的转让人为建银投资公司，建银投资公司能否代表建行开化支行进行转让存疑，该转让协议实质为房屋买卖合同，应符合我国合同法和房地产管理法相关规定，必须有土地证和房产证，也应报开化县人民政府审批，该协议应为无效。本院认为，该组证据与原告提供的证据8能相互印证，能证明建银投资公司于2010年1月25日将诉争房屋转让给浙江信达资产管理有限公司的事实，故对被告提出的异议不予采纳。
3、《协议书》复印件一份，用以证明浙江信达资产管理有限公司于2011年1月5日与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订《协议书》，双方约定将包括诉争房屋在内的若干资产的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，对其证明对象提出了异议，被告认为该协议书实质为房屋转让，应符合相关法律规定，划拨土地应办理审批手续，也必须办理过户登记手续和通知承租人，现相关手续均没有，对被告不发生法律效力。本院认为，该组证据能证明浙江信达资产管理有限公司于2011年1月5日将诉争房屋转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，故对被告提出的异议不予采纳。
4、《关于解放街59号房屋租赁情况的说明》一份，用以证明建行开化支行已将该资产权益移交给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司以及在与被告余丁军签订的租赁协议到期后已告知被告终止租赁，被告现占有、使用、出租诉争房屋没有合法依据等事实。被告对该组证据的合法性提出了异议，被告认为“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”，而该份证据没有经办人员或者单位负责人签字，不符合证据的形式要件；该证明出具时间为2015年3月10日，正是原告以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告诉讼中，建行开化支行之前并未向被告发出相关解除租赁合同通知，凭此说明并不能达到其证明目的，且该说明中陈述“将诉争房产相关资产权益移交给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司”，与原告提供第二组证据“将诉争房产相关资产权益移交给浙江信达资产管理有限公司”相互矛盾。本院认为，该组证据与原告提供的证据3相互印证，能证明诉争房产相关权益已由中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司受让以及建行开化支行在到期后终止与被告余丁军的租赁合同的事实，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
5、拍卖成交确认书、买卖合同、说明函以及收款收据一份，用以证明原告于2013年11月21日通过拍卖方式购得包括诉争房屋在内的19户资产包相关权益，并与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订了买卖合同，并于2013年12月4日已支付全部价款336万元，至此原告合法享有诉争房屋相关的包括使用、经营以及租赁物返还请求权在内的全部权益等事实。被告对该组证据提出了异议，被告认为对拍卖行为系房屋买卖合同，应符合我国合同法和房地产管理法相关规定，该买卖行为无效；拍卖成交以后的买卖合同实际是捆绑式的，合同项下有几十项资产，买卖合同第四条第二项就约定了拍卖标的可能败诉、涉及资产转让协议可能存在无效、未生效或被撤销等等瑕疵，原告为此应当承担相应的法律不利后果。本院认为，该组证据符合证据三性原则，虽诉争房产产权尚未过户，但并不影响买卖合同的效力，故确认其作为认定本案相关事实的依据。
6、竞买人申请书、竞买人记录以及被告身份证复印件各一份，用以证明被告作为竞拍人也参与了诉争房屋在内的资产包拍卖等事实。被告对该组证据的真实性和关联性均提出了异议，即使被告参与了拍卖也与本案并无关联性。本院认为，该组证据与本案并无关联，故对被告提出的异议予以采纳。
7、房屋租赁合同一份，用以证明原告与原租户吴土田就诉争房屋饮食店一层重新签订了《房屋租赁合同》，吴土田也按约支付了租金，原告作为买受人享有相关权益等事实。被告对该组证据的关联性以及证明对象均提出了异议，被告认为该组证据与本案并无关联，案外人与原告发生债权债务与被告无关，该组证据并不能证明原告就此享有诉争房屋相关权益。本院认为，该组证据与本案并无关联，故对被告提出的异议予以采纳。
8、房屋所有权证、售房契约、建行开化支行《关于要求补办原开化县饮食服务公司出售房产权证的请示》复印件各一份以及税收转账专用完税证复印件二份，用以证明建行开化支行、原开化县饮食服务公司于1995年10月31日签订售房契约一份，购买诉争房屋并实际取得和使用，建行开化支行为办理房产权证于2014年8月7日曾向开化县国资委进行请示等事实。被告对售房契约、完税凭证的真实性提出了异议，被告认为该证据系复印件，不符合证据的形式要件；房屋所有权证已注销，不能作为证据使用；对于建行开化支行的请示，只能印证诉争房屋买卖行为应根据法律规定向政府进行报批，且该请示是滞后提出，没有得到批复。本院认为，未办理物权登记的，不影响合同效力，该组证据能与原开化县饮食服务公司法定代表人姜光齐证人证言相互印证，故确认其作为认定本案相关事实的依据。
9、保险单及税务发票原件六份，用以证明原告作为业主于2014年至今向财产保险公司进行投保等事实。被告对该组证据的关联性提出了异议，原告投保与原告是否对诉争房屋享有相关权益并无关联。本院认为，该组证据与本案并无关联，故对被告提出的异议予以采纳。
被告余丁军为支持其诉称的主张，向本院提供如下证据并经原告徐汉升当庭质证：本院（2015）衢开民初字第70号民事判决书、衢州市中级人民法院（2015）浙衢民终字第254号民事判决书以及本院（2016）浙0824民初550号民事裁定书一份，用以证明原告曾以占有物返还纠纷为由曾起诉被告，后被开化县人民法院判决驳回诉讼请求并被衢州市中级人民法院维持原判决，原告后以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告，却自行撤回诉讼，原告本案的起诉属于重复诉讼，应予以驳回起诉等事实。原告对该组证据没有异议，但原告认为本案诉讼的法律关系基础与之前诉讼主张并不一样，不属于重复诉讼。本院认为，原告以不当得利为由起诉被告，其法律关系基础与之前诉讼不同，不属于重复诉讼，故本院对原告提出的异议予以采纳。
本案在审理过程中，本院依原告申请对原开化县饮食服务公司法定代表人姜光齐进行调查询问，并制作调查笔录一份，该调查笔录当庭出示并经原、被告质证。姜光齐陈述“我是原开化县饮食服务公司法定代表人，公司于1999年改制，后成立开化县盛达旅游开发公司。原坐落于开化县饮食服务公司所有。1995年10月31日，我代表公司与建行开化支行签订了售房契约，将上述房产卖给建行开化支行,售房协议原件应该找不到了。当时房子尚在出租，期满后就腾空交付给建行开化支行了。土地性质为划拨，交付后没有办理过户手续。”原告对该调查笔录没有异议。被告对该调查笔录的真实性没有异议，但被告认为原开化饮食服务公司在将诉争房屋转让给建行开化支行时就应报政府有关部门审批，该买卖合同应为无效。本院认为，姜光齐的证人证言客观真实，能与售房契约相互印证，故确认其作为认定本案相关事实的依据。
为查明本案事实，本院依原告鉴定评估申请，委托龙游正信资产评估事务所对诉争房产自2013年12月4日至2016年5月26日的租金收入进行了评估鉴定。2017年11月5日，龙游正信资产评估事务所作出正信司鉴评字〔2017〕第067号资产评估报告书一份，其评估范围为：开化县城关镇解放街59号，建筑面积224.04㎡，1-2层营业用房自2013年12月4日至2016年5月26日的租金收入，其评估的价值为405433元。原告对该鉴定评估报告未提出异议。被告对该评估报告提出了异议，被告认为评估方法现行市价法是违背市场规律的，且与本案没有关联性，本案租金的受益人不是本案原告，不应作为定案依据。本院认为，该鉴定评估报告内容真实，鉴定程序合法，符合证据三性原则，故本院对于被告提出的异议不予采纳，确认其作为认定本案相关事实的依据。
本院根据原、被告双方陈述及本院确认的有效证据，可以查明如下事实：
1995年10月31日，原开化县饮食服务公司与建行开化支行签订了售房契约，双方约定将坐落于开化县城关镇解放街59号（原为72号）、土地性质为划拨土地的房屋作价300000元转让给建行开化支行，后原开化县饮食服务公司依约将该房产腾空交付给建行开化支行，双方未办理产权过户手续。1999年10月22日，建行开化支行曾到开化县房地产管理处办理诉争房屋过户手续。2001年1月1日，诉争房屋所有权证（开字第01663号）被开化县房地产管理处予以注销。2008年9月15日，建行开化支行与被告余丁军签订了房屋租赁协议，双方约定建行开化支行将坐落于开化县城关镇解放街59号房屋（即诉争房屋）出租给被告，租赁期间为2008年9月20至2010年9月19日，租金为每年35000元，并约定无故拖欠房屋租金达30天的出租人可以终止合同、收回房屋使用权。但租赁期满后至今，被告余丁军未进行续租，未将诉争房屋腾空返还，也未支付期间的租赁费用。因中国建设银行股份有限公司股份制改造，建行开化支行将诉争房屋剥离上交给建银投资公司。2010年1月25日，建银投资公司与浙江信达资产管理有限公司签订资产转让协议，将包括诉争房屋在内的47项资产以1050万元的价格转让给浙江信达资产管理有限公司，包括但不限于所有权、担保权利、租赁权利、请求权、经营权及其他权利、权益。2011年1月5日，浙江信达资产管理有限公司与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订协议书，双方约定将包括诉争房屋在内的若干资产转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。2013年11月21日，原告参与浙ＸＸ通拍卖有限公司的拍卖，并竞买成功。同日，原告与浙ＸＸ通拍卖有限公司、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订《拍卖成交确认书》，约定原告徐汉升受让包括诉争房屋在内的19户资产，成交价格为336万元以及拍卖佣金为168000元。2013年11月25日，原告向浙ＸＸ通拍卖有限公司支付拍卖佣金168000元。2013年12月3日，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与原告签订了《买卖合同》并将诉争房屋的资料（包括房产证、售房契约、房屋租赁协议、完税凭证）交付给原告。2013年12月4日，原告支付中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司拍卖款336万元。2014年8月7日，建行开化支行作出《关于要求补办原开化县饮食服务公司出售房产权证的请示》，向开化县国资委请示审批诉争房产的过户手续。2015年3月10日，建行开化支行出具《关于解放街59号房屋租赁情况的说明》，表示在诉争房产租赁合同到期后已明确告知被告余丁军终止租赁合同。
本案在审理过程中，应原告申请，本院委托龙游正信资产评估事务所对诉争房产自2013年12月4日至2016年5月26日的租金收入进行了评估鉴定，其评估价值为405433元。为此，原告先行垫付评估费用2800元。
本院认为，原开化县饮食服务公司与建行开化支行签订的《售房契约》，其基础法律关系为房屋买卖合同，现双方已依约履行合同义务，且该合同未损害国家利益和集体利益，应认定合法有效。被告根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”之规定，认为诉争房屋转让行为无效，本院认为，报批或能否过户属于合同履行中的问题，该规定并未将政府批准作为合同生效要件，不影响房屋买卖合同的效力，诉争房屋土地使用权虽然性质为划拨，但双方合同目的仅是取得诉争房屋，而非土地使用权，建行开化支行在接收该房屋后成为合法占有人，故对被告提出的异议不予采纳。此后，诉争房产因银行股份制改造，建行开化支行将其剥离上交给建银投资公司、建银投资公司与浙江信达资产管理有限公司签订《资产转让协议》、浙江信达资产管理有限公司与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订的《协议书》，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与原告签订《买卖合同》并最终由原告通过拍卖竞得诉争房屋，其一系列民事行为均主体适格，为当事人真实意思表示，内容也未违反相关法律、行政法规，受法律保护，此时原告在支付相应对价后即成为诉争房屋的合法占有人。诉争房屋所有权证于2001年被注销，被告根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”之规定，认为上述转让行为无效。本院认为，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响上述转让合同的效力，况且建行开化支行仍积极协助原告在办理房屋产权证并向相关部门请示，原告虽不能享有房屋所有权，但在支付购房款后系诉争房屋的合法占有人，理应享有诉争房屋相关利益。原告自竞买成功至今，未取得诉争房屋的收益，已造成了一定的经济损失。
被告根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，被告在租赁期满后继续使用诉争房屋，视为租赁期限为不定期，且被告与建行开化支行达成负责诉争房屋修缮折抵日后房屋租金的口头协议，认为对诉争房屋属于有权占有。本院认为，被告辩称的口头协议无相关证据佐证，故对其不予采信。被告自租赁期满后至今未支付相应租赁费用，不符合原租赁合同继续履行的常理，结合出租人建行开化支行明确表示在2010年9月19日租赁期满后已通知被告解除合同，故该租赁合同于租赁期满后即为终止，被告此后对诉争房屋的占有无合法依据，被告在此期间享受到的租赁利益应为不当利益，与原告在此期间的经济利益损失存在因果关系，故本院对于被告的异议不予采纳。经本院委托鉴定评估，诉争房屋自2013年12月4日至2016年5月26日期间的租金收入价值为405433元，该评估能客观反应被告在此期间所得到的利益，故本院对于原告要求被告返还405433元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付2016年5月27日起至停止侵权之日止的利益损失，因该诉讼请求不明确，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百四十一条以及《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告余丁军于本判决生效之日起十日内支付原告徐汉升405433元；
二、驳回原告徐汉升其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7381元，鉴定费2800元，合计10181元，由被告余丁军负担，限于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 吴清树
代理审判员 余雪富
人民陪审员 江金美
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 周 晖
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