上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第361号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2014）普民四（民）初字第361号
原告（反诉被告）余音，女，1982年11月26日出生，汉族。
委托代理人冯瑞中，上海市一平律师事务所律师。
被告（反诉原告）张惠珍，女，1952年12月31日出生，汉族。
委托代理人朱佳琪，男，1980年9月15日出生，汉族。
委托代理人李敏，女，1980年1月20日出生，汉族。
被告上海德佑房地产经纪有限公司，住所上海市西康路434号。
法定代表人邵非，总经理。
委托代理人阮志敏，男，该单位工作。
委托代理人张莉怡，女，该单位工作。
原告余音与被告张惠珍、上海德佑房地产经纪有限公司，反诉原告张惠珍与反诉被告余音房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）余音的委托代理人冯瑞中，被告（反诉原告）张惠珍及其委托代理人朱佳琪、李敏，被告上海德佑房地产经纪有限公司的委托代理人阮志敏、张莉怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余音诉称，原告通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，与张惠珍于2013年8月11日签订上海市房地产买卖合同和补充协议，约定原告向张惠珍出售上海市新村路1717弄7号901室房屋，转让金额为人民币5900000元（以下币种均为人民币），双方在当日签订的补充协议中约定，张惠珍应于买卖双方共同至房地产交易中心办理过户手续之前直接交付原告装修补偿款1050000元，原告出售系争房屋过程中产生的相关税、费、中介服务费均由张惠珍承担。因买卖双方在买卖合同中约定，张惠珍应将尾款50000元支付给居间方代为保管，且由居间方向原告提供尾款的收款证明，待双方签订房屋交接书当日，由居间方将该尾款转付给原告，但截止至2013年9月10日，张惠珍仅支付6900000元，余款50000元至今未付，现要求两被告支付尾款50000元，张惠珍支付逾期付款违约金30000元（该款以6950000元为本金，日万分之五为标准，自2013年11月16日起计算至判决生效之日止）。
被告张惠珍辩称，2013年9月10日，被告将尾款50000元通过转帐方式交付居间方上海德佑房地产经纪有限公司，由居间方出具证明，同时，本被告将上述付款事宜告知原告，故本被告支付房款的义务已履行完毕，不存在延期付款的行为，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告张惠珍反诉称，反诉原被告于2013年8月11日签订上海市房地产买卖合同，截止至同年9月10日，反诉原告已按合同约定履行了所有义务，并于9月28日取得系争房屋产权证，根据合同约定，反诉被告应于2013年11月15日将系争房屋交付反诉原告，但直至同年11月30日，反诉被告也未能交房，为避免损失，反诉原告在各方见证和监督下于12月1日进入系争房屋。另，签订买卖合同时，据反诉被告告知，系争房屋内原有租客居住，月租金10000元，后居间方告知反诉原告，租客于2013年11月2日搬走，而反诉被告未将取得的租金支付反诉原告，现反诉要求反诉被告支付迟延交房违约金44250元（本金为6950000元，自2013年11月15日起至同年12月1日止，按日万分之五的标准计算），及2013年9月10日至同年11月2日期间的租金收益17600元，并赔偿反诉原告两只东方有线机顶盒。
反诉被告余音辩称，根据买卖合同约定，反诉原告应将尾款50000元支付给居间方代保管，且由居间方向反诉被告提供尾款的收款证明，待买卖双方签订房屋交接书当日，由居间方将尾款转付给反诉被告，但反诉被告至今未收到约定的收款证明，故反诉被告不存在逾期交房的行为。系争房屋内原确有租客居住，租赁合同至2013年8月届满，之后未续约，租客也已搬走，不存在反诉被告继续收取租金的事实。另，反诉被告未将机顶盒从系争房屋内拿走，不同意反诉原告的反诉请求。
被告上海德佑房地产经纪有限公司辩称，本被告如期收到张惠珍支付的尾款50000元，但根据本被告与原告签订的佣金确认书约定，原告尚有佣金50000元至今未支付本被告，故本被告将该尾款予以扣除。另，因买卖双方约定系争房屋过户后的租金收益由张惠珍收取，而原告未支付该款，本被告为原告代垫17600元交付张惠珍，本被告保留要求原告支付代垫费用的诉权。
经审理查明，原告原系上海市新村路1717弄7号901室房屋权利人。2013年8月11日，原告（甲方）与张惠珍（乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将上述房屋以5900000元的转让价出售给乙方，双方对房款分期支付的时间予以约定，其中尾款的支付时间为：待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据之前，乙方将尾款50000元支付给居间方代为保管，且由居间方向甲方提供尾款的收款证明，待甲乙双方签订房屋交接书后当日内，由居间方将该笔尾款转付给甲方。双方确认于2013年9月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。随房屋同时转让的设备为橱柜、排风、煤气灶、烤箱、洗手池、淋浴1件、马桶2件、台盆2件，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方，2013年11月15日前且甲方收到第二期房价款后，甲乙双方对房屋及随之转让的上述设备进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书。当日，买卖双方签订补充协议，约定乙方应于双方共同至系争房屋所属房地产交易中心办理过户手续之前直接支付给甲方装修补偿款1050000元，6950000元为甲方出售房屋净到手金额，双方同意以此金额作为计算违约金的基数，甲方出售房屋过程中产生的相关税、费、中介服务费均由乙方承担，鉴于该房屋内尚有租约履行，经双方协商一致，房屋的租金收益于双方办理产权过户手续之前归甲方所有，待甲乙双方办理产权过户手续之后次日起归乙方所有，并由甲方将租金收益转付给乙方。实际履行中，张惠珍按约支付房款，尾款50000元于2013年9月10日支付给系争房屋买卖之居间方，即被告上海德佑房地产经纪有限公司，该被告于当日向其出具收款收据。同年9月25日，张惠珍成为系争房屋权利人，11月26日，张惠珍的委托代理人朱佳琪代该被告在收到合同约定房屋受益租金17600元之收款收据落款处签名。12月1日，在居间方、物业管理单位在场的情况下，被告请锁匠开锁进入系争房屋内，自此，房屋由张惠珍掌控。2014年2月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、张惠珍提请证人吴建刚、朱建才到庭作证。吴建刚称其原是上海德佑房地产经纪有限公司大华店店长，是系争房屋买卖经办人，2014年开始不在该公司工作，系争房屋是上海德佑房地产经纪有限公司独家委托出售的房源，张惠珍支付50000元尾款后，证人将该情况告知了原告，因原告未收取该尾款而不同意签署房屋交接书，也未交付房屋钥匙，交房时证人让店员朱建才前往，本人不在场。
证人朱建才称其是上海德佑房地产经纪有限公司大华店物业顾问，是系争房屋买卖业务员，买卖双方至交易中心办理过户手续时，证人将张惠珍已支付尾款50000元的事实告知原告，并根据原告要求由证人当场出具已收取上述款项之书面证明，之后原告才同意办理过户手续。同时，双方约定于2013年11月10日交房，当天上午十点，买卖双方及证人均到场，发现房屋内租客已搬走，房屋也已打扫干净并清空，未发现机顶盒，因原告不愿意签署交房确认书，导致当日交房未果，12月1日，张惠珍请锁匠开锁进入系争房屋时证人不在场。
2、2014年6月，上海德佑房地产经纪有限公司起诉余音居间合同纠纷一案［（2014）普民四（民）初字第1256号］，该案尚处审理阶段。
反诉查明事实同本诉。
本院认为，原被告签订的关于系争房屋之买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。根据买卖合同及补充协议的约定，买卖双方对系争房屋总房价款为6950000元之事实均不表异议，本院予以确认。关于本诉，张惠珍已按合同约定将尾款50000元交付至上海德佑房地产经纪有限公司，该被告作为居间方亦确认收取上述款项，并表示因该公司与原告之间存有居间合同纠纷而未将款项转付原告，因买卖合同与居间合同属两个不同的法律关系，且居间合同纠纷尚在审理中，基于系争房屋之产权已转移至张惠珍名下且由其实际掌控之事实，上海德佑房地产经纪有限公司应将尾款支付原告。同理，基于张惠珍按约于2013年9月10日将尾款支付至居间方之事实，原告向张惠珍主张逾期付款之违约金无事实依据，对该请求，本院难予支持。关于反诉，根据查明的事实，买卖双方确认于2013年9月10日至上海市普陀区房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续，双方约定在此之前反诉原告应将尾款支付给居间方代为保管，且由居间方向反诉被告提供尾款的收款证明，审理中，反诉被告表示因居间方至今未向其提供收取尾款的证明，反诉原告要求其承担逾期交房责任无依据，对该节事实，证人朱建才表示在交易中心办理产权过户手续前，已将反诉原告已支付尾款的事实告知反诉被告，并根据反诉被告要求由证人当场出具书面证明，虽反诉被告对此不予认可，但结合当天买卖双方已实际办理房屋过户手续之事实，本院可以认定反诉被告对反诉原告已将尾款支付给居间方代保管是明知的，即使存在居间方未向其出具收款证明之瑕疵，也不足以改变买卖双方约定的交房期限，反诉被告未履行按时交房义务的行为构成违约，反诉原告该反诉请求，可获支持。同时，根据上海德佑房地产经纪有限公司提供的证据，该被告已将租金收益向反诉原告垫付，反诉原告对该节事实亦未表异议，故在反诉原告已取得该租金收益的前提下，其再次向反诉被告提出的主张，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还机顶盒之诉请，因买卖合同及补充证据中均未对机顶盒之事宜予以约定，反诉被告对此亦不予认可，反诉原告的要求无事实依据，对该诉请本院同样难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海德佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告余音上海市新村路1717弄7号901室房屋尾款人民币50000元；
二、对原告余音其余的诉讼请求，不予支持；
三、反诉被告余音应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张惠珍逾期交房违约金人民币44250元；
四、对反诉原告张惠珍其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1800元（原告预付），减半收取，共计人民币900元，原告余音负担人民币337元，被告上海德佑房地产经纪有限公司负担人民币563元。
本案反诉受理费人民币693元（反诉原告预付），反诉原告负担人民币197元，反诉被告负担人民币496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一四年七月二十八日
书记员 李 昕
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。