广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第628号
上诉人（原审被告）：邹琳。
委托代理人：陈荣华，广东盛唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张永法。
委托代理人：单冬，广东巨通律师事务所律师。
上诉人邹琳与被上诉人张永法因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第400号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案租赁房屋为深圳市宝安区某某小区，已办理房产证，权利人为邹琳。2012年3月3日，张永法、邹琳通过中介签订《房地产租赁合同》，约定张永法承租涉案房屋，主要内容包括：一、租赁期限自2012年3月5日起至2013年3月4日止，月租1700元，每月20日前交租；二、租赁期间的管理费、水电费等由承租方承担；三、承租方需缴纳押金3400元，合同期满不续租，承租方结清相关费用后，退还押金；四、承租方需妥善使用房屋及其设施，如故意或过失损毁则由承租方负责维修和赔偿，如属正常使用造成损坏则由出租方及时维修；五、租赁期未届满，出租方单方提前终止合同的，则押金自动转化为定金，由出租方向承租方双倍返还定金。合同签订后，张永法依约缴纳了押金3400元，邹琳交付租赁房屋，双方核签了“家私家电清单”，包含电视机一台。后因电视发生故障、无法使用，张永法要求邹琳修理未果，擅自从2012年7月至9月间转账支付的房租中扣除100元（共计300元），遂酿纠纷，邹琳停水停电（具体时间不详）。10月4日，邹琳擅自换锁，留字条要求张永法与其联系，并通知物业管理人员不得让租客擅自打开房门或叫人开锁，不得让租客搬走任何东西。10月6日，双方矛盾激化，协商未果，物业人员进行协调，邹琳要求张永法补足租金、修好电视、限期搬离，张永法要求恢复通电、退押金、宽限一个星期搬离。邹琳不予接受，张永法遂诉至法院。庭审中，张永法主张于2012年10月4日由邹琳实际终止租赁合同，邹琳则主张租赁合同至今未解除，要求张永法缴纳2012年10月、11月租金及相关费用，张永法仅同意在双倍返还定金中抵扣2012年10月4日前的未结付的租金及相关费用。
另查明，根据张永法提供的收据和收费单，张永法已缴纳2012年9月份（9月5日至10月4日）租金、9月份物业管理费和本体基金及垃圾费、8月份水电费和排污费。根据邹琳提供的收费单，2012年9月份水电费和排污费148.69元、10月份物业管理费和本体基金101.38元及垃圾费5.31元、10月份电费15.06元（本月水费和排污费为0元）。
以上事实，有《房地产租赁合同》、换锁通知、物业人员书面证词、收据、收费单等证据以及双方部分陈述予以证实，原审法院予以确认。
张永法的诉讼请求为：邹琳依合同约定双倍返还定金合计6800元、赔偿损失3000元，由邹琳承担诉讼费用。
原审法院认为，张永法、邹琳签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应循合同约定履行义务。根据换锁通知、物业人员书面证词，结合2012年10月份水费为0元之事实，原审法院确认如下事实：邹琳于2012年10月4日实施了停电、换锁等行为，致使张永法无法使用租赁房屋，双方至此实际解除租赁合同。虽然张永法连续3个月擅自扣减租金确有不妥，但当时双方确对房屋设施故障维修产生纠纷而张永法扣减租金数额较少，张永法行为并未构成根本违约，而邹琳实施之行为足以阻断张永法依约使用租赁房屋，属于单方终止合同，应当按合同约定双倍返还定金合计6800元。至于损害赔偿请求，张永法已就邹琳的违约行为选择双倍返还定金的违约责任，除非邹琳的违约行为所造成经济损失明显超过定金数额，否则张永法不得重复主张其它违约责任，故原审法院对该项请求不予支持。庭审中，为减少诉累，并征得张永法同意，原审法院核准邹琳可在双倍返还定金中扣减如下款项：一、2012年10月1日至4日的物业管理费和本体基金13.08元（101.38元÷31天×4天）；二、2012年9月份水电费和排污费148.69元、10月份电费15.06元、10月份垃圾费5.31元；三、邹琳未及时维修电视机，导致租赁房屋使用价值降低，张永法在第一个月扣减租金100元并无不妥，但根据法律规定，出租方未及时履行维修义务的，张永法可自行维修并从给付款项中扣减维修费用，故张永法怠于行使该权利所导致租赁房屋使用价值持续降低属于扩大经济损失，应自负不利后果，第二、三个月不宜继续扣减租金，因此，原审法院确认张永法应补付2012年8月份和9月份租金差额合计200元。扣减上述费用，邹琳应支付张永法余额6417.86元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、邹琳应于本判决生效之日支付张永法双倍定金余额6417.86元。二、驳回张永法其他诉讼请求。债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由邹琳承担。
邹琳不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、撤销（2012）深宝法龙民初字第400号民事判决；2、本案的诉讼费用由张永法承担。事实与理由为：一、原审法院认定由邹琳履行电视机维修义务与事实不符。《房地产租赁合同》第四条第一款约定，房屋及附属设施，如系正常使用损坏，由邹琳负责维修；如系故意或过失损坏，由张永法负责维修。张永法以电视机损坏为由，单方面扣减租金，但张永法没有提供任何证据证明电视机究竟是正常使用损坏抑或故意、过失损坏。退一万步讲，即使电视机系正常使用损坏，由邹琳承担维修费用，正如原审判决所言，张永法第一个月扣减租金作为维修赞用并无不妥。经邹琳多次催讨，第二个月、第三月依旧继续扣减租金，实属不适当履行合同的违约行为，有违诚实信用原则。邹琳多次催讨无果，张永法依然每个月单方面扣减租金，万般无奈之下，邹琳只能采取停电措施迫使张永法依约履行合同。二、邹琳停电行为属于正确行使抗辩权，并不属于违约行为，更谈不上根本违约。张永法从2012年7月份开始即单方面每月扣减租金100元，己连续扣减三个月，邹琳如不采取停电措施，张永法将持续扣减租金，为避免损失进一步扩大，邹琳采取上述措施合理合法，并不屈于违约行为，更谈不上根本违约。同时，依据《房地产租赁合同》第四条第三款约定，张永法未及时足额缴纳租金超过30天的，邹琳有权立即解除合同，并有权将押金予以没收。三、原审法院认定“张永法连续扣减租金的行为未构成根本违约，而邹琳停电行为构成根本违约”，于法无据。在本起纠纷中，双方均有过错，且张永法违约行为在先，但原审法院对此视而不见，判令邹琳双倍返还定金。据此判决，张永法不仅无须对自己的违约行为承担任何责任，反而能够获取不正当利益。该等判决不仅于法无据，更是有悖常理、超出正常人能够接受的范围。综上所述，原审法院适用法律错误、认定事实有误，判决结果明显有失公平。故此，为切实维护自身合法权益，邹琳特依法向贵院提出上诉。
张永法答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，邹琳与张永法签订的《房地产租赁合同》是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
本案争议的焦点是涉案的租赁合同不能履行是由于哪一方当事人的违约造成的。本案中，涉案的租赁合同第四条是对房屋及附属设施的损坏区分不同原因而各自应承担的责任的约定。如邹琳主张是张永法故意损坏房屋设施，其应当负有举证责任，但其并未提交证据证明张永法有故意损坏房屋设施的事实，邹琳应当承担举证不能的不利法律后果。邹琳对于房屋设施的损坏应当具有维修的义务，但其怠于履行该义务。由于租赁房屋使用价值的降低，张永法由此而自行采取扣减租金的方式，其于第二、三个月的扣减行为虽不妥当，但并未构成根本违约。邹琳擅自实施停止水电供应及更换门锁的行为，使张永法无法使用涉案租赁房产，其行为是单方终止合同，构成根本违约。依照合同的约定邹琳应当双倍返还定金予张永法。原审法院征得张永法的同意，对于承租期间的其他费用予以抵扣后，余额由邹琳向张永法支付，处理妥当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邹琳的上诉理由均不成立，其上诉请求不应予以支持，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 邹俊辉
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；