中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40669号
原告CAOMEI（曹梅），女，1972年5月28日生，加拿大籍，住上海市浦东新区东绣路***弄***号***室。
委托代理人赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被告上海绿顺房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人黄书平，董事长。
委托代理人朱海龙，男。
委托代理人刘从武，女。
原告CAOMEI（曹梅）与被告上海绿顺房地产开发有限公司（以下简称绿顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月9日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告CAOMEI（曹梅）及其委托代理人赵志东，被告绿顺公司的委托代理人朱海龙、刘从武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告CAOMEI（曹梅）诉称，被告通过多种途径向消费者宣传由其开发的位于浦东新区齐爱路99弄的楼盘《绿城玉兰花园》，声称ＸＸＸ国际幼儿园（以下简称宋幼）将入驻该区域，距离不超过100米，该楼盘业主均有对口名额，并依此确定房产销售价格。原告为谋求子女优质教育，同时基于对被告及其宣传的信任，于2012年6月30日与被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），以高价购买了该楼盘32号402室房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，原告依约办理了相关购房手续。然而截至目前，被告宣传的区域并无被告所称的宋幼建设项目。被告的行为属于虚构事实的虚假宣传，给原告所购房屋造成价格虚高。原告多次与被告沟通要求赔偿损失，被告均不予答复。双方在预售合同中约定原告若未按合同约定付款超过60日的，被告有权单方面解除合同，原告赔偿总房价款的10%，即人民币（以下币种相同）61万元。为此，结合合同法中的公平、对等原则，根据消费者权益保护法及相关法律规定，诉请判令被告依据对等原则赔偿原告损失61万元。
被告绿顺公司辩称，被告关于宋幼的宣传没有欺诈故意，不构成消法上的赔偿责任。宋幼不属于被告在本案商品房项目开发规划范围内，系红线外的政府规划调整，也不属于合同法上的违约责任。被告在历次宣传中均注明宣传内容仅供参考，最终以政府规划为准。政府原拟引进的宋幼后变更为东方幼儿园，后者属于上海市示范性幼儿园，同样属于优质的教育资源。系争房屋所属小区在签订房屋买卖合同后的二年内，房价已增值40%左右。原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，系争房屋所属的“绿城御园”（后更名为绿城玉兰花园）项目系被告开发的商品房。2010年11月取得建设工程规划许可证，2013年6月取得工程竣工验收备案证书，2014年3月18日，取得了大产证。
2011年4月21日，新民晚报新民楼市版刊登了内容为“深度聚焦：下一个高端住区叫唐镇”的文章，文章中载明了采访上海浦东唐城投资发展有限公司有关领导，反映轨道交通二号线、ＸＸＸ基金会幼儿园等重要城市级配套将成为唐镇的重要拼图。2012年间，浦东新区规划管理部门推出土地推介会，其中就唐镇的区域规划中记载有ＸＸＸ国际幼儿园。同年间，被告制作项目及配套示意图并对外发布，其中绿城玉兰花园旁注有“ＸＸＸ幼儿园，距离100米”字样，示意图左上角注有“配套示意图仅供参考，实际以政府规划为准”字样。被告制作绿城玉兰花园宣传楼书，楼书中包括“ＸＸＸ幼儿园比邻而居，ＸＸＸ幼儿园是世界优质儿童早期教育机构，被国内外同行称誉为世界上最好的学校，是浦东唯一一家，为配套国际化定位而特设的教育资源，绿城玉兰花园具有学区房优势，能够直接享受国际顶尖的教育资源”的描述。宣传楼书尾部注明：本资料仅作为要约邀请，所示内容仅供参考，不作为销售承诺和合同附件，买卖双方的权利义务以政府最后的批文及签约文件为准，开发商保留最终解释权。
2012年6月30日，原、被告签订预售合同，约定原告向被告购买“绿城御园”32号4层402室商品房，房屋暂测建筑面积187.33平方米，每平方米房屋建筑面积单价32，562.86元，总房价款610万元；乙方（本案原告）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（本案被告）支付违约金，逾期超过60天后，甲方有权选择单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同补充条款一（九）中载明：甲方制作的楼书、户型图、精装修示意图、沙盘模型等销售文件和道具对建筑区划外的环境、规划条件及土地利用等情况所作的描述，……均不视为甲方向乙方发出的要约。双方特别约定，如交房后前述情况发生变化的，乙方不要求甲方向其承担责任。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付了购房款，被告交付了系争房屋，双方各自履行了合同约定的内容。
另查明，争议的宋幼项目非被告开发的绿城玉兰花园规划区域内。原宋幼项目的规划后更改为东方幼儿园，后者为上海市示范幼儿园。另据被告提供的百度查询资料反映，2011年-2012年间，位于浦东新区唐镇区域的“保利御尊苑项目”、“毕加索园墅”等商品房开发项目中均将宋幼作为配套项目列入宣传内容；绿城玉兰花园2014年6-11月的评估均价每平方米约42，000元。
审理中，原告称其家有学龄前儿童，基于被告对宋幼的宣传才选择系争房屋并接受预售合同的价格条款，2013年9月原告的小孩无奈入学东方幼儿园，入学一年后感觉与宋幼的教学存在差距，故于2014年9月入读于其他私立幼儿园。对于诉请金额，原告称其系按照合同的对等原则，被告存在违约行为，应当承担按照合同对一方违约时承担的赔偿责任即房价款10%的约定。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的宣传楼书、预售合同、照片、网页资料、规划许可证、大产证、规划图、百度宣传资料等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》的保护。原、被告的预售合同签订于2012年，依照修正前的《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。而在本案中，被告在涉案商品房项目所作的售楼宣传资料中有关对宋幼的描述，是基于浦东新区相关行政单位发布的城镇区域规划以及媒体公开报导信息，该信息内容并非被告故意提供的虚假信息。而且被告在电子楼书以及宣传册中均注明了配套示意图仅供参考，实际以政府规划为准的提示字样。因此，被告没有利用广告进行虚假宣传的故意。况且，原配套规划中的宋幼，实际取而代之的东方幼儿园亦系市级示范性幼儿园，同样属于优质教育资源。原告没有其他证据反映其所购的系争房屋因争议的配套教育设施而致使其合法权益受到损害。故原告以被告存在利用虚假广告的宣传方式致使其合法权益受损主张消费者权益保护法上的赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。
此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，有关宋幼的配套区划并非被告开发的商品房规划范围区域，故被告在楼书等广告宣传中均提示了该内容为要约邀请，不作为销售承诺和合同附件，需以政府最后批复为准。同时，原、被告在预售合同的补充条款中约定对甲方制作楼书等销售文件中对建筑区划外的环境、规划等情况所作的描述，均不视为要约内容，如发生情况变化的，乙方不要求甲方向其承担责任。故被告也不存在违反合同约定的违约行为，原告请求参照合同约定一方违约的情形下承担赔偿房价款10%即61万元的主张，同样不符合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告CAOMEI（曹梅）的诉讼请求。
案件受理费9，900元，由原告CAOMEI（曹梅）负担。
如不服本判决，原告CAOMEI（曹梅）可在判决书送达之日起三十日内，被告上海绿顺房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 高天明
二〇一五年七月二日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国消费者权益保护法》
第四十五条??消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。
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