吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第635号
原告：冉宪军，男，汉族，无职业，住珲春市。
委托代理人：刘世成，吉林竞捷律师事务所律师。
委托代理人：关秀云，吉林竞捷律师事务所律师。
被告：珲春市世代实业有限公司。住所：珲春市。
法定代表人：朱开红，董事长。
委托代理人：王军有，该公司法律顾问。
委托代理人：林东树，该公司经理助理。
原告冉宪军与被告珲春市世代实业有限公司（以下简称“世代公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冉宪军及其委托代理人刘世成、关秀云，被告世代公司委托代理人王军有、林东树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉宪军诉称，2010年10月16日，原、被告签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定原告以面积分别为30.85平方米和29.32平方米的小二楼置换15层和22层，面积分别为88.73平方米和87.88平方米的楼房住宅，回迁期限为2012年10月末之前。原告按协议已履行了全部义务，但被告在回迁楼房竣工后，却在协议之外单方附加条件，以每平方米另交加层费30元为由，不按协议履行。被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，原告多次找被告协商未果，无奈诉至法院，请求判令被告给付延迟交付回迁房屋的违约金51572元，诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求1、被告立即交付18栋2单元2204号及18栋2单元1503号房屋；2.要求被告支付从2014年1月至2015年3月每月600元房租补助共计18000元，两个房屋的过冬费合计1600元，共计19600元；3.判令被告给付延迟交付回迁房屋的违约金51572元；诉讼费用由被告承担。后原告又撤回第1项和第2项诉讼请求，仅主张被告延期交付房屋构成违约应支付违约金51572元（自2012年12月至2014年10月20日止，按合同约定的每日万分之一计算），诉讼费用由被告承担。
被告世代公司辩称：一、原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》并未对延期交付回迁房的违约金作出约定，原告主张违约金没有依据。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，从上述法律规定可以确认违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的，而本案中，双方并没有就延期交房的违约金作出相关约定，因此原告的诉讼请求没有依据，不应得到支持。二、本案双方已就房屋交付问题达成补助协议并履行，原告再行主张违约金不应予以支持。2012年7月31日和2013年12月11日，双方在珲春市房屋征收经办中心的主持下，分别就争议的30.85平方米和29.32平方米的两套房屋签订四份《征收安置结算书》，对回迁房屋交付前的“租房补助”和“越冬补助”等达成了协议，由被告自愿补助原告各项补助款40400元，以弥补原告未回迁前的损失。被告认为，从上述《征收安置结算书》的内容明显可以确认其性质就是双方对争议回迁房回迁前，被告补助原告损失的协议，此结算书的达成应认定双方就原告所主张的“延期交房”问题已达成解决争议的一致意见。上述《征收安置结算书》是在政府主持下，双方自愿达成的。因此，在双方签署上述结算书且已全部履行后，应视为就“延期交房”的争议已解决完毕，原告再行提起本案诉讼没有根据。三、根据民事诉讼的证据规则，原告应就其主张的损失数额负举证责任，否则应就此承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，如原告主张存在51572元的违约损失，应就此损失承担举证责任，并应向法庭具体说明损失的项目和计算标准，否则其诉讼请求不应得到法院支持。综上，原告主张违约金没有事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立，应予驳回。
本案争议的焦点：被告延期交付房屋是否构成违约，被告应否支付迟延交房违约金51572元。
原告为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
1．2010年10月16日，原、被告签订的两份房屋拆迁产权调换协议书。证明（1）双方签订协议之后，原告按协议已履行义务；（2）协议约定被告保证在2012年10月末回迁完毕，但至今仍未履行，被告已构成违约；（3）明确约定了违约责任，协议第七条中明确写明了违约责任，如被告未按协议履行责任，按总额的万分之一支付违约金，同理被告延期交付房屋，应当按该标准支付违约金；（4）在协议里的任何条款当中未提到每层每平方米加收30元加层费的字样，而且当时也没有这个约定。
被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为（1）协议本身不能证明原告已履行了合同义务；（2）两份协议中没有明确约定延期交付回迁房的违约金或者计算违约金的方法及标准，在法律上不存在推理，原告主张适用第七条计算违约金无依据；（3）对于协议中原约定的交付期限，双方已经通过2012年及2013年签订的征收安置结算书，对延期交付达成一致意见。（4）虽然协议中没有加层费的约定，但是加层费是由珲春市住建局按照2010年度珲春市棚户区改造相关政策第八条收取的，收取主体是珲春市住建部门，收取依据是政府的相关政策，故此对加层费的约定无需在双方的协议中写明。
本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该证据能够证明被告延期交付房屋已构成违约，对其证明目的本院予以采信。
2．2010年度城市房屋拆迁安置补偿及棚户区改造相关规定。证明相关规定及相关政策里没有一处提到高层楼房搬迁户必须交纳加层费的字样。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该份棚户区改造相关政策并没有关于高层住宅的楼层差价款规定，只是关于多层（六层）的住宅楼的相关规定，从该份材料安置部分第二项也仅规定到六层，也说明此份材料是适用于多层的住宅。
本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院该证据的真实性予以采信。该证据中珲春市棚户区改造相关政策拆迁和安置项下（二）安置部分第2项“…当安置在高层住宅时，可参照此政策执行”故原告的证明目的本院不予采信。
3．2010年8月26日召开的珲春市棚户区改造领导小组会议记要复印件。证明该项目是珲春市委专门开会研究的，确定了珲春世代集团与政府合作的精神，该楼是回迁楼政府给予被告很多优惠及减免政策，而且界定了该楼是高层楼并不是多层楼，被告以高层的标准要求我方支付多层楼房的待遇显失公平，我方认为被告的行为是错误的。有了这个记要之后，原告才与被告签订合同，被告收取加层费显然不合理。被告对该份证据的证明问题提出异议，认为（1）被告方按国家法律及相关政策享受的相关待遇与本案争议无关；（2）原告提出的该份证据内容中也没有关于高层或者多层加层费的相关规定；（3）本案争议的房屋其性质为高层住宅，因此珲春市住建局要求原告按照高层标准交付楼层差价款具有法律依据；（4）原告提交的关于多层的相关政策与本案争议无关。
本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院予以采信，对原告的证明内容不是本案的争议焦点，故本院不予采信。
4．各住户出具的证人证言。证明我们拆迁房屋面积为24000平方米，被告在118200平方米土地上盖了20栋房屋，这里包含了原告的房屋，原告的房屋属于拆迁范围，该栋住宅系高层。原告置换的房屋是高层，但被告未按协议履行义务。经质证，被告认为由于证人未出庭作证，所以对该份证据的真实性请法庭不予以采信，同时认为证言内容与本案没有直接关联。
本院认为，被告对原告系回迁户事实无异议，对该事实本院予以确认。被告对该证言提出异议，且证人未出庭作证，故本院对该证据不予采信。
5.《关于世代集团高层回迁楼回迁户所提问题的处理意见》，内容为“世代高层回迁户：郎志杰、吕敏香等世代集团高层回迁户（国际名苑），针对你们所提不交纳高层楼楼层差价款及要求按照每平方米4050元退还房款事宜答复如下：1.上访人反映交纳楼层差价不合理一事。我们是根据《2010年度珲春市棚户区改造相关政策》中第8条：“回迁楼房以一层为基层，每增加一层每平方米增加30元楼层差价”为依据进行收取的。此政策在拆迁时已进行公告并体现其内容，有影像资料为证。2.针对你们所提每平方米4050元退还房款事宜不予支持。如上访人对此答复有异议，可按照房屋拆迁产权调换协议书约定向有管辖权的人民法院提起诉讼。附件：《2010年度城市房屋拆迁安置补偿及棚户区改造相关规定》（国际名苑）。珲春市住房和城乡建设局（盖公章）2014年9月15日”证明因原告对该答复有异议，所以向法院提起诉讼。被告对该证据的真实性无异议，但认为原告没有按珲春市棚户区改造政策履行交纳加层费用，故被告无法履行交付房屋义务。
本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
被告为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1．营业执照及组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格适格。原告对该证据的真实性及其证明问题无异议，本院予以采信。
2．2010年10月16日原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议书两份。证明（1）协议中对延期交付回迁房并未约定违约金的数额或者计算违约金的方法；（2）根据协议书第四条约定，原告具有向珲春市拆迁安置办公室结算相应费用的先履行义务，但原告至今未结算完毕，故根据合同法的规定，被告具有先履行抗辩权。经质证，原告认为（1）协议书中未写明违约责任是违法的，不可能只拆迁不管安置。协议中明确写明了回迁日期，被告未按约定日期交付房屋，已构成违约，所以按协议书第七条的规定应当按总额的万分之一支付违约金；（2）协议书中没有明确约定加层费30元，如果没有加层费，原告马上结算。
本院认为，原、被告对产权调换协议事实无异议，该事实本院予以确认。对双方在合同履行过程中是否构成违约，结合其他证据予以评判。
3．2012年7月31日征收安置结算书两份及结算票据一份，2013年12月11日征收安置结算书两份及结算票据一份。证明双方对原协议约定的交付房屋期限问题达成了延期协议。双方就被告逾期交房致使原告产生的租房、越冬采暖等损失达成了补偿协议，并已实际履行，原告方再主张违约金没有依据。具体实施的是拆迁办，钱都是住户到拆迁办领取的。其中29.32平方米的是从2011年11月至2013年12月被告共向原告支付租房、越冬采暖等补助20200元。具体项目为租房补助每月600元，违约金问题是政府定的，延期交房每个房屋每个月交付300元补偿款，合计每月900元补助。因为房屋延期交房不只是我方的问题，还有政府的一些问题。2014年度是补助到7月份交房，但原告未去领取。原告对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。这是按拆迁有关规定，超面积的支付款及租房、越冬采暖等补助，是被告应当支付的，并不是违约金。
本院认为，原告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。上述款项并非双方合同约定，故原告主张该款按拆迁有关规定，超面积的支付款及租房、越冬采暖等补助，是被告应当支付的，并不是违约金的主张没有证据证实，该证据的证明目的本院予以采信。。
4．2014年9月15日珲春市住房和城乡建设局出具的《关于世代集团高层回迁楼回迁户所提问题的处理意见》及《2010年度城市房屋拆迁安置补偿及棚户区改造相关规定》（国际名苑），内容为“世代高层回迁户：郎志杰、吕敏香等世代集团高层回迁户（国际名苑），针对你们所提不交纳高层楼楼层差价款及要求按照每平方米4050元退还房款事宜答复如下：1.上访人反映交纳楼层差价不合理一事。我们是根据《2010年度珲春市棚户区改造相关政策》中第8条：“回迁楼房以一层为基层，每增加一层每平方米增加30元楼层差价”为依据进行收取的。此政策在拆迁时已进行公告并体现其内容，有影像资料为证。2.针对你们所提每平方米4050元退还房款事宜不予支持。如上访人对此答复有异议，可按照房屋拆迁产权调换协议书约定向有管辖权的人民法院提起诉讼。附件：《2010年度城市房屋拆迁安置补偿及棚户区改造相关规定》（国际名苑）”证明珲春市住建局收取的争议房屋高层楼层差价款具有合法依据。2010年10月5日房屋进行拆迁的时候，整个房屋规划时都是高层没有多层，后来有些住户提出意见，高层住不了，要求住多层。2010年10月11日，在现场与住户开会讨论，所以才改为多层的。2010年9月底下发高层安置补偿的公告及方案，我方提供的是高层的补助方案。原告对《关于世代集团高层回迁楼回迁户所提问题的处理意见》的真实性无异议，但认为该意见不是国家法律及政策，不能取代国家政策，被告收取加层费无法律依据。对《2010年度城市房屋拆迁安置补偿及棚户区改造相关规定》真实性及证明问题有异议，认为该规定第八条是后改的，相关规定中只有拆迁，并没有安置，与我方提供的不一致，所以该份证据是篡改的。
本院认为，原告对《关于世代集团高层回迁楼回迁户所提问题的处理意见》的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对该证据的证明内容因不是本案的争议焦点，故本院对该证据不予评判。
5.视听资料，内容为2010年9月底珲春市拆迁办工作人员到争议房屋所在区域张贴公告及方案的视频。证明被告根据珲春市拆迁安置办公室的相关政策已经明确规定回迁楼每增加一层需要增加每平方米30元的差价，同时珲春市拆迁安置办公室已将《2010年度城市房屋拆迁安置补偿及棚户区改造相关规定》以张贴公告形式告知广大回迁户，因此原告应当按照珲春市拆迁管理部门的要求办理相应手续。经质证，原告对证据的真实性及证明问题有异议。被告所述每楼层差价款30元已经公告与事实不符。原告及被拆迁户都没有看到这份规定，而我们接到的规定中没有加收加层费。认为这些公告及补偿方案我没看过，当时我是同意高层，但不同意支付加层费，该证据证明不了可以加收加层费的事实。
本院认为，该证据的证明内容不是本案的争议焦点，故本院对该证据不予评判。
经审理查明，2010年10月16日，被告世代公司（甲方）与原告冉宪军（乙方：被拆迁人）签订房屋拆迁产权调换协议书（国际名苑小区），具体内容为“根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《吉林省城市房屋拆迁管理条例》和《珲春市城市房屋拆迁管理办法》，依据省州市棚户区改造的相关政策，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋搬迁补偿安置事宜达成如下协议：第一条根据乙方提供的产权书证材料，结合相关法规规章，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下：房屋坐落于靖和街。《房屋所有权证》编号：12-1-6-201，房屋权属：私所有（共有），建筑面积：29.32平方米。房屋用途属：住宅…；第三条乙方自愿选择产权调换为唯一拆迁补偿安置方式，乙方保证不再变更补偿方式。第四条乙方自愿选择50平方米的住宅作产权调换。选择50平方米（上下浮动面积为4平方米）；选择65平方米（上下浮动面积为4平方米）最终以产权部门确定面积为准。第五条甲方保证在2012年12月末之前回迁完毕，乙方保证在2010年10月18日前搬迁腾空被拆迁房屋…；第七条违约责任（一）因甲方的原因未按期全额向乙方支付货币补偿款的，甲方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之一支付违约金。（二）乙方未按期向甲方缴纳各种款项的，视为乙方自动放弃产权调换，甲方将按货币补偿方式给予乙方拆迁安置补偿。第九条本协议中所有选择条款，协议当事人均应作出明确选择。本协议书自甲、乙双方或授权代表签字盖章之日起生效，双方应共同遵守，如有一方违约造成对方损失者的，必须承担赔偿责任。甲方：珲春市世代实业有限公司（加盖公章）；乙方：冉宪军；珲春市棚户区改造领导小组办公室（加盖公章）”。因原告有两套房屋，同日，原、被告又签订了第二份房屋拆迁产权调换协议书（国际名苑小区），除调换房屋所有权证及建筑面积不一致之外，其他内容与上述合同内容一致。
至2012年12月末，被告未能按约定交付房屋，经相关部门协调，2012年7月31日，被告向原告给付原面积29.32平方米和30.85平方米的租房及越冬补助共计19200元（租房补助款：2011年11月至12月×500元／月=1000元；2012年1月至10月×600元／月=6000元；2010年越冬补助1100元；2011年越冬补助1500元，计9600元，两个房屋的补助共计19200元）。原告在征收安置结算书上签字确认。2013年12月31日，被告向原告给付原面积29.32平方米和30.85平方米的租房及越冬补助共计21200元（2012年11月至2013年12月×600元／月=8400元；2012年至2013年越冬补助1500元；2013年至2014年越冬补助700元，计10600元，两个房屋的补助共计21200元）原告在征收安置结算书上签字确认。
2014年7月，原告在房屋征收经办中心以抓阄形式选择了两套回迁楼房，具体房号分别为18-2-1503和18-2-2204，面积分别为88.73平方米和87.88平方米。现原告主张被告延期交付房屋构成违约要求被告支付违约金51572元（自2012年12月至2014年10月20日止，按合同约定的每日万分之一计算），并承担诉讼费用。
本院认为，原、被告签订的两份房屋拆迁产权调换协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告在合同履行中，因被告未能按期交付房屋，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。双方签订的两份房屋拆迁产权调换协议书第七条约定“违约责任（一）因甲方的原因未按期全额向乙方支付货币补偿款的，甲方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之一支付违约金。”该条款内容系对未按期全额向乙方支付货币补偿款的情形应承担的违约责任，并非系逾期交房的违约责任，故双方对逾期交房未约定违约金条款。双方在诉前因被告逾期交房已在相关部门协调下由被告向原告给付租房及越冬补助款，且原告已在征收安置结算书上签字确认，应视为被告对原告损失的赔偿。综上，原告以被告逾期交付房屋为由要求按照协议第七条约定支付违约金51572元的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告冉宪军的诉讼请求。
案件受理费1089元，其他诉讼费用100元，合计1189元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴锡哲
代理审判员 尹美淑
人民陪审员 崔元吉
二〇一五年五月七日
书 记 员 郎钰姣