江苏省大丰市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大商特字第00003号
申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司，住所地大丰市金丰南大街10号。
法定代表人卞玉叶，该公司董事长。
委托代理人钱永明、陈新（特别授权），该公司资产保全部职员。
被申请人江苏家好家居用品有限公司，住所地大丰市大中工业园区南环路12号。
法定代表人顾平，该公司董事长。
委托代理人施碧忠（特别授权），该公司总经理。
委托代理人宗辉进（特别授权），该公司人力资源部部长。
申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）与被申请人江苏家好家居用品有限公司（以下简称家好家居公司）申请实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人大丰农商行申请称，2014年11月21日，我行与被申请人签订企业最高额循环借款合同1份及最高额抵押合同2份，约定我行在2014年11月21日至2019年11月15日期间内，向被申请人发放不超过2000万元贷款，贷款金额、期限、还款方式、贷款用途等以借款借据为准，结息方式为按月结息。被申请人以其拥有的房地产向我行提供了抵押担保，抵押担保范围为借款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、可得利息损失、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）等。2014年11月21日双方就抵押事宜办理了抵押登记。我行于2014年11月24日向被申请人发放了贷款2000万元，约定到期日为2019年11月15日，年利率为8.32%。后我行发现被申请人已将其生产所用机器设备变卖，公司已经关门。故请求判令拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的大丰房他证大中字第201458**、20145817、20145818号所载房屋及大土他项（2014）第1194号所载土地使用权，拍卖或变卖所得价款优先偿还我行贷款本金2000万元、利息及实现债权的费用；诉讼费用由被申请人承担。
被申请人家好家居公司辩称，我公司向申请人借款2000万元并以公司厂房、土地提供抵押担保是事实。我公司处理了部分机器设备并已于2015年2月4日停产歇业也是事实，利息已经支付至2015年2月20日，之后的利息确实未能支付。我公司目前之所以停产歇业是由于我公司股东南通居梦莱家用纺织品有限公司（以下简称居梦莱公司）已经申请破产，我公司受其影响致资金链断裂。另外，申请人与被申请人在商定借款事宜之初，申请人同意向我公司出借4000万元，因此我公司将其他银行未到期的债务提前还清。但最终申请人仅向我公司出借2000万元，也是导致我公司资金周转出现问题的原因之一。现申请人要求拍卖我公司的土地和厂房，我公司认为拍卖可以，但要先解决职工工资、保险、经济补偿金等250万元，以及应付款700万元。
经审查查明，2014年11月21日，申请人大丰农商行（贷款人暨抵押权人）与被申请人家好家居公司（借款人暨抵押人）签订企业最高额循环借款合同1份、最高额抵押合同2份。借款合同约定贷款人自2014年11月21日起至2019年11月15日止向借款人发放最高限额不超过2000万元的贷款；在此期间和贷款最高额内，借款人可循环使用借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余额不得超过该借款额度；贷款利率以借款借据记载为准，借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定，贷款人不再另行通知借款人和担保人；若借款人到期不偿还合同项下的本金及利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为约定的借款利率水平上加收50%；担保方式为保证＋抵押，担保合同另行签订，抵押人同意以其房产、土地作为抵押物提供担保；借款人未按约定履行对贷款人的支付和清偿义务或发生终止营业或者发生解散、撤销或破产事件的，构成违约，贷款人可宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款／贸易融资款项和其他应付款项全部或部分立即到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，行使或提前行使担保物权，要求保证人承担连带保证责任等。抵押合同约定，抵押人自愿为债务人自2014年11月21日起至2019年11月15日止，在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币2000万元（1850万元＋150万元）提供担保；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权等。
同日，被申请人家好家居公司将其所有的位于大丰市大中镇大中工业园区南环路12号1幢、6幢、8幢房屋（所有权证号为大中-201413783、大中-201410195、大中-201410197）办理最高额抵押权登记，形成大丰房他证大中字第201458**、20145817、20145816号房屋他项权证3份，载明房屋他项权利人为申请人大丰农商行，债权数额计为1850万元（1820万＋25万＋5万）；同时，被申请人家好家居公司将位于大丰市大中镇南环路南侧、水盛路东侧22883㎡土地使用权［大土国用（2014）第7029号］办理抵押登记，形成大土他项（2014）第1194号土地他项权证，载明抵押贷款金额为150万元，抵押期限自2014年11月21日起至2019年11月15日止。
2014年11月24日，被申请人家好家居公司向申请人大丰农商行出具借款借据一份，载明借款日期为2014年11月24日，到期日期为2019年11月15日，借款金额为2000万元，借款年利率为8.32%，结息方式为每月21日结息。后申请人与被申请人签订还款协议一份，载明上述借款2000万元还款方式为2015年5月15日偿还借款本金100万元，2015年11月15日偿还借款本金100万元，2016年5月15日偿还借款本金200万元，2016年11月15日偿还借款本金200万元，2017年5月15日偿还借款本金200万元，2017年11月15日偿还借款本金200万元，2018年5月15日偿还借款本金200万元，2018年11月15日偿还借款本金200万元，2019年5月15日偿还借款本金300万元，2019年11月15日偿还借款本金300万元。此还款协议作为借款借据的补充说明，与借款借据具有同等法律效力。
上述借款发放后，被申请人家好家居公司按约结息至2015年2月20日，此后未能按约支付月利息，且将大部分生产机器设备处置给南通某小额贷款公司，并于2015年2月停产歇业。
上述事实，有申请人、被申请人陈述，企业最高额循环借款合同、借款借据、还款协议各1份，最高额抵押合同2份，他项权证4份等证据在卷予以证实。
本院认为，申请人大丰农商行与被申请人家好家居公司签订的企业最高额循环借款合同、最高额抵押合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。被申请人家好家居公司以其所有的房产、土地为上述借款提供抵押担保并依法进行了抵押登记，办理了他项权证，该抵押权成立并有效。上述合同签订后，申请人大丰农商行依约向被申请人家好家居公司发放了贷款，被申请人家好家居公司自2015年2月21日起即不能按约及时结息，且已于2015年2月停产歇业。根据双方合同约定，被申请人未按合同约定履行对申请人的支付和清偿义务或发生终止营业或者发生解散、撤销或破产事件的，申请人可宣布合同项下尚未偿还的贷款全部立即到期，并要求申请人赔偿因其违约而给被申请人造成的损失，提前行使担保物权。故申请人大丰农商行按照借款合同及抵押合同的约定，要求实现担保物权，就抵押标的物的拍卖、变卖价款在上述债权范围内优先受偿，本院应予准许。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、被申请人江苏家好家居用品有限公司结欠申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司借款本金2000万元及该款自2015年2月21日起至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息（扣减已于2015年3月21日支付的利息6342.45元）。
二、准予对被申请人江苏家好家居用品有限公司所有的位于大丰市大中镇大中工业园区南环路12号1幢、6幢、8幢（所有权证号为大中-201413783、大中-201410195、大中-201410197）房产、位于大丰市大中镇南环路南侧、水盛路东侧［使用权证号为大土国用（2014）第7029号］土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司在抵押登记范围内对上述债权及本案受理费享有优先受偿权。
本裁定送达后立即执行。
审 判 长 陆 文 义
审 判 员 周 泉
代理审判员 许 雁
二〇一五年四月十日
书 记 员 管益新（代）
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。