湖南省岳阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘06执异11号
异议人（案外人）董捷平，女，1971年1月17日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市云溪区。
申请执行人中国农业发展银行岳阳市分行营业部，住所地湖南省岳阳市金鹗东路88号农业发展银行大楼。
法定代表人汪卫国，该营业部负责人。
被执行人湖南金泰粮油股份有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区沿湖大道。
法定代表人周金泉，该公司经理。
被执行人华容县华威油脂有限责任公司，住所地湖南省华容县胜峰乡石伏村六组。
法定代表人周金泉，该公司经理。
被执行人周金泉，男，1962年6月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被执行人刘友元，女，1966年5月30日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被执行人周丽君，女，1985年3月25日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被执行人洪龙，男，1983年2月3日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住长沙市芙蓉区。
本院在执行申请执行人中国农业发展银行岳阳市分行营业部（以下简称农发行岳阳市分行营业部）与被执行人湖南金泰粮油股份有限公司（以下简称金泰粮油公司）、洪龙、周金泉、刘友元、周丽君、华容县华威油脂有限责任公司金融借款纠纷一案中，案外人董捷平向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人董捷平称，一、被执行人金泰粮油公司已将争议房屋及土地转让给案外人，用于清偿其担保的部分债务。2012年，案外人借给周金泉1400万元，双方签订借款协议，并由金泰粮油公司对债权进行担保，签订了担保协议。借款到期之后，周金泉未能偿还欠款，案外人将周金泉、金泰粮油公司诉至法院。诉讼中三方达成协议，由金泰粮油公司用其名下涉案的土地和房屋清偿一千万的债务，本院（2014）岳民三初字第40号民事调解书对此进行了确认。二、争议房屋及土地已交付异议人，异议人已占有并使用。异议人在获得争议土地及房屋后，在原有基础上加盖了多处建筑用于出租，现土地及房屋已出租给他人使用。虽然争议房屋及土地未办理变更手续，但实际早已转让给异议人，异议人已支付合理的对价，并已占有使用，转让已是既定事实。请求本院撤销（2015）岳中诉前保字第2号裁定书，解除对被执行人金泰粮油名下湖滨园艺场三分厂岳荣公路西侧产权证号为岳市国用2010第NZ016号国有土地使用权及房产证号为岳房权证字第××号、第××号、第275565号、第××号房屋的冻结。
本院查明，2013年8月29日，以金泰粮油公司为抵押人与抵押权人农发行岳阳市分行营业部签订一份编号为43069901-2013年岳营（抵）0009号《最高额抵押合同》，约定金泰粮油公司在农发行岳阳市分行处办理主合同项下约定业务所形成的债权，最高债权金额为241万元。2013年9月11日，金泰粮油公司就该抵押合同项下抵押的位于岳荣公路西侧的国有土地使用权[权证号为：岳市国用（2010）第NZ016号]办理了权利人为农发行岳阳市分行营业部的岳市他项（2013）第N064号他项权证。
2013年8月29日，以金泰粮油公司为抵押人与抵押权人农发行岳阳市分行营业部签订一份编号为43069901-2013年岳营（抵）0010号《最高额抵押合同》，约定金泰粮油公司在农发行岳阳市分行处办理主合同项下约定业务所形成的债权，最高债权金额为315万元。2013年9月10日，金泰粮油公司就该抵押合同项下抵押的位于岳阳市南湖风景区湖滨园艺场三分场的6套房屋[权证号为：岳房权证岳阳楼区字第××号、第××号、第275565号、第××号、第275567号、第××号]办理了权利人为农发行岳阳市分行营业部的岳房他证岳阳楼区字第097854-0978**号他项权证。
农发行岳阳市分行营业部与金泰粮油公司、周金泉等金融借款合同纠纷一案，农发行岳阳市分行营业部于2015年1月16日向本院提起诉前保全的申请。本院于2015年1月16日作出（2015）岳中诉前保字第2号民事裁定，查封、冻结金泰粮油公司、周金泉、刘友元、周丽君、洪龙名下的银行存款3700万元或价值相当的其他财产。查封了金泰粮油公司名下位于岳阳市南湖风景区湖滨园艺场三分场的六处房产[权证号为：岳房权证岳阳楼字第××号；岳房权证岳阳楼字第××号；岳房权证岳阳楼字第××号；岳房权证岳阳楼字第××号；岳房权证岳阳楼字第××号；岳房权证岳阳楼字第××号]及位于岳阳市岳荣公路西侧的一宗土地[权证号为：岳市国用（2010）第NZ016号]。农发行岳阳市分行营业部于2015年2月10日向本院提起诉讼。本院于2015年6月1日作出（2015）岳中民三初字第13号民事判决书，判决如下，一、金泰粮油公司偿还农发行岳阳市分行营业部借款本金3465万元、至2015年2月9日止的利息171.2万元及后段利息。二、金泰粮油公司赔偿原告农发行岳阳市分行营业部律师代理费28万元。四、农发行岳阳市分行营业部就上述第一、二项债权，对金泰粮油公司在编号为43069901-2013年岳营（抵）0009号《最高额抵押合同》项下抵押的权证号为岳市国用（2010）第NZ016号的国有土地使用权在担保的最高债权本金额241万元限额内享有优先受偿的权利。在编号为43069901-2013年岳营（抵）0010号《最高额抵押合同》项下抵押的权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号、第××号、第275565号、第××号、第275567号、第××号的房屋在担保的最高债权本金额315万元的限额内享有优先受偿权。
2012年10月22日，案外人董捷平为贷款人，本案被执行人周金泉为借款人，双方签订《借款合同》，借款金额为1400万元，借款期限自2012年10月22日起至2012年11月21日止，月利率2.5%，金泰粮油公司为保证担保人，以其自身资信及资产提供担保。2013年6月30日，案外人董捷平与金泰粮油公司签订《土地及其房屋买卖合同》，金泰粮油公司将其名下产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号、第××号、第275565号、第××号的房屋及产权证号为岳市国用（2010）第NZ016号的国有土地使用权卖给案外人董捷平，价格为1000万元。买卖合同明确金泰公司出卖的土地及房屋上设有抵押权，抵押权人为农发行岳阳市分行营业部。双方同时约定，由金泰粮油公司自签订合同之日起1年内办结该房产及土地的解除抵押手续。截止目前，涉案土地及房屋仍未办理变更登记手续，农发行岳阳市分行营业部仍是抵押权人。
2014年7月8日，董捷平将金泰粮油公司、周金泉诉至本院，要求金泰粮油公司和周金泉偿还其借款1380万元。本院于2015年3月19日作出（2014）岳中民三初字第40号民事调解书，经审理查明部分写明“在该案诉讼过程中，原、被告均向本院述称，被告用湖南金泰粮油股份有限公司位于岳阳市湖滨岳荣公路西侧土地及房产清偿了借款1000万元，被告周金泉至今尚欠原告借款380万元。”经本院调解，双方自愿达成如下协议，周金泉于2015年9月18日前偿还董捷平借款380万元，此款至还清之日止都不再计算利息。
本院在执行金泰粮油公司抵押给申请执行人农发行岳阳市分行营业部的土地及房产过程中，案外人董捷平于2016年10月13日向本院提出执行异议申请，认为涉案土地及房产已经是董捷平所有并投入使用，本院冻结错误。请求本院解除对金泰粮油公司名下产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号、第××号、第275565号、第××号的房屋及岳市国用（2010）第NZ016号的国有土地使用权的冻结。
本院认为，申请执行人农发行岳阳市分行营业部与被执行人金泰粮油公司、周金泉等金融借款纠纷一案，农发行岳阳市分行营业部对金泰粮油公司名下的产权证号为岳市国用2010第NZ016号国有土地使用权及房产证号为岳房权证字第××号、第××号、第275565号、第××号房屋享有最高额抵押权并办理了他项权证。本院（2015）岳中民三初字第13号民事判决书确认了农发行的上述最高额抵押权。案外人董捷平与金泰粮油公司签订《土地及其房屋买卖合同》，金泰粮油公司将涉案土地及房屋（产权证号为岳市国用2010第NZ016号国有土地使用权及房产证号为岳房权证字第××号、第××号、第275565号、第××号房屋）卖给董捷平，但双方至今未办理土地及房地产变更登记。根据物权法的相关规定，土地及房地产的所有权转移以登记为准，双方至今未办理变更登记，不发生物权效力。且双方当时签订《土地及其房屋买卖合同》时，案外人董捷平已知道农发行岳阳市分行营业部对上述涉案土地及房产享有最高额抵押权。案外人董捷平认为，根据本院（2014）岳中民三初字第40号民事调解书，经审理查明部分写明“在该案诉讼过程中，原、被告均向本院述称，被告用湖南金泰粮油股份有限公司位于岳阳市湖滨岳荣公路西侧土地及房产清偿了借款1000万元，被告周金泉至今尚欠原告借款380万元。”是确认了案外人对涉案土地及房产的所有权。该民事调解书只是在审理查明部分对董捷平与金泰粮油公司的约定这一事实进行了叙述，并没有在调解内容部分进行确认，不能根据物权法的相关规定产生物权变动的效力。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人董捷平的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 曹 波
审 判 员 欧阳迪明
助理审判员 姜 康
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 许 凯
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。