福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
福建省闽侯县人民法院
民事判决书
（2016）闽0121民初2942号
原告：张庆辉，男，1976年12月14日出生，汉族，住福建省闽侯县。
被告：福建轩辉房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇金屿村316国道北侧（余盛批发市场大楼2-100室），组织机构代码78216075-3。
法定代表人:方文忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人:陈吴祥，该公司法务专员。
委托诉讼代理人:陈能武，福建大中律师事务所执业律师。
原告张庆辉与被告福建轩辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆辉、被告福建轩辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈能武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张庆辉向本院提出诉讼请求：1.判令福建轩辉房地产开发有限公司赔偿张庆辉逾期办证违约金11065元（每日按已付房款398046元的万分之二计算，支付自2014年8月1日即从交房之日第366天起至具备办理土地证书条件之日即2014年12月17日止，共139天）；2.本案诉讼费用由福建轩辉房地产开发有限公司承担。事实和理由：2012年6月28日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，张庆辉购买福建轩辉房地产开发有限公司开发的位于闽侯县上街镇金屿村永辉城市生活广场第5#楼5层502单元房，房屋价款为398046元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，张庆辉依约支付了全部购房款398046元。福建轩辉房地产开发有限公司于2013年7月31日向张庆辉交付商品房，之后以种种理由拖延办理土地总证，而根据闽侯国土局业务流程，业主需要在办理土地使用权分户总登记手续后才能办理各户业主的土地使用权证。小区众多业主多次向政府主管部门、媒体反映，福建轩辉房地产开发有限公司才于2014年12月18日在小区公告通知办理土地使用权证。根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第17个问题的解答，“《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。”因此福建轩辉房地产开发有限公司于2014年8月1日起已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条定。应当承担继续履行，采取补救措施、赔偿损失等违约责任。
福建轩辉房地产开发有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》中的“房屋权属证书”不包括“国有土地使用权证书”，其内涵仅仅指的是“房屋所有权证书”。具体理由如下：其一、从《商品房买卖合同》第14条约定中看，至始至终都无“国有土地使用权证书”等字眼。相反，在《商品房买卖合同》第14条明确约定“……出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记……”，仅仅体现“房屋所有权”，没有一个字眼体现的是“国有土地使用权”。因此，从该第14条的整个条款约定来看，综合分析，按照上下文统一理解的原则，该第14条约定中“房屋权属证书”仅仅指的是“房屋所有权证书”，而不包括“国有土地使用权证书”。其二、我国不是判例法国家，即便某些法院对类似的案件作出“房屋权属证书包括了“房屋所有权证书”与“国有土地使用权证书”认定，本案也可以作出不同的认定。人民法院审理案件应当以法律、最高人民法院的司法解释为法律依据。福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》不是法律，也不是司法解释。福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》中第17个问题的解答在学界都存有诸多的异议；而且，最高人民法院至今对“房屋权属证书”是否包括“国有土地使用权证书”都未作出确切的答复，也未出台正式的司法解释。其三、从学理及字义上理解来看，“房屋权属证书”如果包括“国有土地使用权证书”，那么在《商品房买卖合同》第14条中应当将“房屋权属证书”表述为“不动产权属证书”。这样表述，才能不仅包括“房屋所有权证书”，而且也包括了“国有土地使用权证书”。既然《商品房买卖合同》第14条表述的是“房屋权属证书”，结合上下文文义理解，该“房屋权属证书”就仅仅指的是“房屋所有权证书”，不能做扩大解释。二、答辩人认为，分期开发建设是可以构成“逾期办理土地使用证”的免责事由。“永辉城市生活广场”一期、二期是同一地块（地号G16-50002）只有一本“国有土地使用权证”（侯国用（2005）第175077号），通常情况下，根据规定，在“永辉城市生活广场”一期、二期全部开发完成并通过竣工验收后才能办理“国有土地使用权证”分户总登手续，因此，答辩人在销售商品房时，在售楼部已对建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证件材料予以了公示，明示“永辉城市生活广场”是分期开发建设的。对此，业主购买讼争房产时对上述事宜应当都是明知的。因此，在存在办理“国有土地使用权证”政策规定、实务操作等限制性（禁止性）规定的前提下，即便假设《商品房买卖合同》第14条约定“房屋权属证书”包含了“国有土地使用权”，那么“永辉城市生活广场”分期开发的客观事实便可以构成“逾期办理土地使用证的免责事由”。三、退一步讲，假设即使人民法院最终认定《商品房买卖合同》中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”。那么，《商品房买卖合同》第14条约定的违约条款“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”则应当在“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”两证都没有办理的情形下才能适用。具体到本案，在“房屋所有权证书”已按约办理的前提下，上述违约条款就不应当适用。有鉴于此，答辩人认为，《商品房买卖合同》对“土地使用权证书逾期办理的违约责任问题”并没有约定或者约定不明。《合同法》中规定的违约金性质主要是补偿性的，有限度的，应当以当事人的实际损失为基础，为参照。本案被答辩人就“土地证办理事宜”并未实际发生损失且被答辩人举证不能，因此，即使假设答辩人违约，被答辩人也无事实及法律依据主张违约金，且证据不足。四、再退一步讲，假设即使人民法院认为商品房买卖合同中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”，答辩人对此应当承担相应的违约责任。那么，根据《合同法》第114条第2款规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，答辩人认为，在“房屋所有权证书”已按约办理的大前提下，被答辩人所主张的违约金标准过高，人民法院也应当予以适当减少，每日违约金标准也不应当超过已付购房款的日万分之一标准。永辉生活城市广场分期开发建设的事实是可以构成逾期办理土地证的免责事由。延迟办理土地证等事宜并不影响被答辩人实现商品房的现实功能，也未给被答辩人造成经济上的损失，答辩人要求免除或者减免、降低违约金数额。按照合同约定在两证都没有办理的前提下，违约金标准是按照日万分之二标准；本案在房屋所有权证已经按约办理的前提下，即使答辩人要承担相应违约责任，违约金也不应该超过日万分之一标准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年6月28日，双方签订《商品房买卖合同》，张庆辉购买福建轩辉房地产开发有限公司开发的位于闽侯县上街镇金屿村永辉城市生活广场第5#楼5层502单元，房屋价款为398046元。合同约定，出卖人应当在商品房交房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。福建轩辉房地产开发有限公司于2013年7月31日向张庆辉交付商品房，于2014年12月18日在小区公告通知办理土地使用权证，逾期办证天数139天。
本院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行自己的义务。商品房买卖合同中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”，福建轩辉房地产开发有限公司未在约定的期限内办理土地使用权证，应当承担违约责任。福建轩辉房地产开发有限公司在履行合同第14条约定过程中对房屋所有权证书已按约办理，延迟办理土地证对于买受人实现商品房的现实功能以及造成经济损失影响较小，由于违约金系以补偿性为主要属性，本院综合衡量实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，予以适当调整，故对福建轩辉房地产开发有限公司请求降低违约金按已付款的每日0.01%计算的抗辩意见，本院予以采纳。综上所述，本院酌定福建轩辉房地产开发有限公司应向张庆辉支付逾期办理土地使用权证的违约金5533元（398046元×0.01%×139天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、福建轩辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张庆辉支付逾期办理土地使用权证的违约金5533元。
二、驳回张庆辉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77元，由张庆辉负担38.5元，由福建轩辉房地产开发有限公司负担38.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林建新
人民陪审员 林金水
人民陪审员 杨 华
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张守良
附件：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。