重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初12678号原告：李奇宸，男，汉族，1985年4月18日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。原告：黄薇，女，汉族，1986年4月6日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。被告：萧川，男，汉族，1975年5月27日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。被告：王忠秀，女，汉族，1951年5月30日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：于先仕，男，汉族，1947年11月13日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。原告李奇宸、黄薇与被告萧川、王忠秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李奇宸、黄薇的委托诉讼代理人雷少晶，被告萧川及其委托诉讼代理人幸立、被告王忠秀的委托诉讼代理人于先仕、幸立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李奇宸、黄薇向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿原告违约金161000元；2、请求判令二被告赔偿原告房屋差价损失130000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年5月29日，原、被告签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，与中介方签订了《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》，就房屋价款、支付方式、违约责任等做出了约定。双方交易的房屋位于重庆市渝北区XX大道XX号X幢XX，签订合同后支付了定金30000元，支付了中介费16100元、权证代办费500元。后，被告告知原告由于家里原因，房屋不能出卖。由于被告的违约行为，给原告造成了损失。原告诉至法院，请求判如所请。被告萧川、王忠秀辩称，1、原告诉称部分不属实，双方签订了补充协议2，补充协议2中约定的第一条说明甲方个人原因导致无法过户的双倍返还定金，这条的意思包括是因为甲方个人原因不出售该房屋；2、房屋还有两个共同共有人，分别是萧川的妻子及王忠秀的丈夫，出售时被告没有征得共有人的同意；3、王忠秀的丈夫得知房屋出售时明确表示反对，于2017年5月31日提出要双倍返还定金解除合同，6月1日至6月5日期间，原告否认补充协议2的存在，要求继续履行合同，或解除合同支付10%的违约金，就解除合同事宜未达成一致；6月6日被告方四个共有人同意出售房屋，当时提出两种解决方案，要么继续履行合同，要么双倍返还定金解除合同，6月7日被告明确表示继续履行合同，6月10日被告发函明确继续履行合同；4、本案双方合同并未解除，原告要求赔偿违约金及房差损失不成立；被告同意继续履行合同，不存在违约，现在是原告要求解除合同属于原告违约，就无权要求返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告举示的交易方留存信息表、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》、收据、2017年6月1日的短信，二被告对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的2017年6月7日的短信，被告萧川陈述未收到，但该组短信与2017年6月1日接收短信的手机号是同一个，对该组短信的真实性本院予以确认；举示的房屋出售信息表真实性无法核实，对该份证据的真实性本院不予确认；举示的购买其他房屋的收据及短信，与本案无关，对该组证据的关联性本院不予确认。二被举示的《补充协议2》、房屋产权证、结婚证，二原告对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的情况说明系证人万刘亮出具，与万刘亮庭上的证言一致，对万刘亮的证人证言及出具的情况说明的真实性，本院予以确认；举示的李恩民的证人证言主要内容与万刘亮陈述的一致，对李恩民的证人证言本院予以确认；两份提请继续履行买卖合同及相关补充合同、协议的函，附有邮寄凭证，对该组证据形式上的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：萧川、王忠秀系位于重庆市渝北区天山大道西段45号1幢32-2号房屋登记的权利人。2017年5月29日，以萧川、王忠秀为甲方、李奇宸、黄薇为乙方签订了一份《重庆市存量房屋买卖合同》（合同编号100000429036），主要内容是甲方将位于重庆市渝北区XX大道XX号X幢XX号房屋出售给乙方，成交价格、付款方式详见补充协议。同日，以萧川、王忠秀为甲方、李奇宸、黄薇为乙方、以重庆链家房地产经济有限公司为丙方签订了一份《补充协议》，主要内容是甲乙双方协商房屋成交总价1610000元，乙方在签订本合同当日支付定金30000元，乙方同意支付首付款680000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方；尾款900000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。第三条关于房屋交易具体事宜的约定：甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续，该房屋目前为按揭状态，甲方应在2017年8月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。第四条违约责任：甲方拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。补充协议还对其他方面进行了约定。2017年5月29日，以萧川、王忠秀为甲方、李奇宸、黄薇为乙方还签订了一份《关于合同（编号100000429036）的补充协议2》，主要内容为：双方在平等自愿的基础上作如下补充约定：经甲乙双方协商一致，不管是因为政策原因还是甲方个人原因导致甲方不能将房屋成功过户给乙方都双倍赔偿定金给乙方；同时不管是政策原因还是乙方个人原因导致乙方不能成功购买该房屋甲方都不退还乙方定金；三方解约互不追责。如本协议与《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》约定不一致的，均以本协议为准。2017年5月29日，李奇宸、黄薇支付了30000元定金给萧川、王忠秀，该笔定金托管在中介处。2017年6月1日，萧川向李奇宸、黄薇发送了短信，内容为：不好意思，由于家里的原因，房子不能卖了，很对不起。2017年6月7日21:25，李奇宸、黄薇向萧川发送短信，主要内容为：案涉房屋你方决定不予出卖，且已经得到你方的证实，由于你方已经明确表示不愿意履行合同出卖房屋，我方告知你方从即刻起，解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求你按约定承担违约金161000元。2017年6月9日，萧川、王忠秀向李奇宸、黄薇寄送了一份《关于提请继续及时履行关于龙湖江与城景上时光1幢32层3202号房屋的重庆市存量房屋买卖合同及相关补充合同、协议的函》，主要内容是：合同签订后，双方就履行事宜曾出现分歧，经我方慎重考虑……我方愿积极履行合同，之前已于2017年6月6日中午以电话的形式正式将愿积极履约事宜通知了贵方代理人，并于2017年6月7日中午以电话的形式正式将愿积极履约事宜通知了中介方。按照我双方签订的上述合同的约定，贵方应于2017年6月20日之前赴拟申请贷款银行面签，贵方应及时办理。重庆链家房地产经纪有限公司的经办人员万刘亮出庭陈述：签合同后卖方不愿意卖了，卖方家里也不同意卖了，刚开始卖方提出解除合同时不同意双倍返还定金，但之后卖方同意双倍返还定金了买方又不同意了，要求赔付违约金；2017年6月7日，萧川告知我要么解除合同双倍返还定金，要么继续履行合同，我告知了原告，但原告说被告出尔反尔不敢买被告的房子了；我出具的情况说明的时间点是依据手机上的通话记录来写的。证人李恩民出庭陈述：6月6日萧川给原告代理人打电话，对方说要求赔付超过30000元的违约金，萧川说要么继续履行合同要么解除合同赔偿30000元，对方说与当事人商量；6月7日萧川打电话给中介说要么继续履行合同要么解除合同赔偿30000元，希望中介转告原告。2017年7月10日万刘亮出具了一份《情况说明》，主要内容是：卖方萧川因家里原因不准备出售案涉房屋，表示向买方双倍返还定金，买方不接受要求其承担违约责任。2017年6月7日13:46分左右接到萧川电话，萧川告知愿意继续出售房屋，配合买方办理转让手续，同时萧川提到如果买方接受双倍返还定金，卖方也可以解除合同。我接到电话后于13:49份左右联系李奇宸将卖方愿意继续出售房屋的意思表示转告买方。2017年6月11日21:24分左右，万刘亮接到萧川短信请求协调继续履行买卖合同。庭审中，李奇宸、黄薇陈述：合同已于2017年6月7日解除，因为被告于6月1日明确表示了不出售房屋，原告通过短信告知被告已经达到了解除合同的效力。萧川、王忠秀陈述：现在被告愿意继续履行合同，不存在违约金，且几天的时间房屋波动不超过30000元；应该适用补充协议2的约定，假设使用违约金条款，违约金的约定也过高，请求法院调低。李奇宸、黄薇房屋差价损失未申请司法鉴定。本院认为：李奇宸、黄薇与萧川、王忠秀于2017年5月29日签订关于买卖涉案房屋的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《关于合同（编号100000429036）的补充协议2》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否解除。2017年5月29日签订合同后，在6月1日萧川明确告知原告因家里的原因，房子不卖了。在此之后双方对赔偿数额问题未达成一致，在6月6日、6月7日萧川向原告代理人、中介的经办人万刘亮均表示的是“要么继续履行合同，要么解除合同赔偿30000元”，表达的既可以履行合同也可以解除合同，在此之前因二被告明确告知了二原告不出售房屋，之后表达的是既可以出售也可以不出售，意思表示模糊。二被告已经明确表示了不出售房屋后，二原告通过短信告知二被告解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，具有解除合同的效力。双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《关于合同（编号100000429036）的补充协议2》已于2017年6月7日解除。合同解除的责任在二被告，二被告应承担违约责任。《补充协议》约定了合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。同时《关于合同（编号100000429036）的补充协议2》约定“不管是因为政策原因还是甲方个人原因导致甲方不能将房屋成功过户给乙方都双倍赔偿定金给乙方；同时不管是政策原因还是乙方个人原因导致乙方不能成功购买该房屋甲方都不退还乙方定金；三方解约互不追责。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”《关于合同（编号100000429036）的补充协议2》中是对定金的约定，与《补充协议》中违约金的约定并不重合也不矛盾，二原告可以选择适用违约金或定金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，二原告与二被告在2017年5月29日签订合同，在6月1日二被告就表示不出售房屋，6月7日二原告告知二被告解除合同，距离签订合同的日期仅仅9天。按照常理分析短时间内房价虽可能存在涨跌，但波动的幅度不会太大，二原告在知晓其已经丧失该次交易机会后，可以及时寻觅新的交易机会，以防止其损失扩大。本案中，二原告仅支付了30000元定金，对房屋差价损失未申请司法鉴定，也并未举示其他证据证明其实际损失大小，就其请求的违约金是否合理其应承担举证不能的法律责任。并结合前述分析，就二原告主张的违约金本院酌情调整为30000元，对于超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八条、第六十、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告萧川、王忠秀在本判决生效后五日赔偿原告李奇宸、黄薇违约金30000元；二、驳回原告李奇宸、黄薇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5670元，已减半收取2835元，由被告萧川、王忠秀担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田秀荣二〇一七年八月十五日书记员  张春凤