淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第0713号
原告张建龙。
委托代理人孙风成，江苏大业天平律师事务所律师。
被告陈爱芳。
委托代理人孙卫东，男，汉族，1970年12月2日生，
被告朱明月。
委托代理人孙卫东，男，汉族，1970年12月2日生。
原告张健龙与被告陈爱芳、朱明月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由审判员林以喜适用简易程序，于2014年6月10日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行审理。原告张健龙及其委托代理人孙风成，被告陈爱芳、朱明月的委托代理人孙卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张健龙诉称，两被告系夫妻关系。2011年12月9日，原告与被告陈爱芳就原告所有的淮安区东门大街化机厂宿舍2号楼304室及车库达成《房屋买卖合同》一份，该合同的朱明月签名是由被告陈爱芳所书。后因该合同履行问题，朱明月向法院起诉，经贵院依法受理后主持调解，双方当事人达成调解协议，并作出（2012）淮法民初字第1102号民事调解书。2012年12月17日，原告与被告陈爱芳就该房屋又达成新的协议，约定：以总价70万元转让给原告，原告当日按协议履行付款义务。故诉请法院要求依法确认原告与被告陈爱芳于2012年12月17日所签订的协议为有效协议，房屋所有权为原告所有。
被告陈爱芳辩称，被告与原告于2012年12月17日所签订的协议，被告也未收到原告的70万元房款。该协议因未实际履行，而自动作废。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告朱明月辩称，原告与被告陈爱芳于2012年12月17日所签订的协议，被告也未在该协议上签名，故该协议不成立，对被告也不产生法律效力。原告诉请的要求确认2012年12月17日协议的中的房屋系被告所有，被告已按法院生效的法律文书向法院申请执行。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为主张其诉请的事实，向本庭提供以下证据：
1、《协议》一份，内容：陈爱芳同意将楚城浴室对面原张健龙的住房以原卖价七十万元，转让给原户主张健龙。证明，原告张健龙向被告陈爱芳购买房屋的事实。
2、收条一份，内容：今收到张健龙房款70万元整。陈爱芳2012年12月17日。证明，被告陈爱芳收到原告支付的房款70万元的事实。
3、中国建设银行淮安东门支行活期帐户明细查询表一份，记载：2012年12月17日，户名张健龙、卡号62×××36中转帐至户名陈爱芳，卡号62×××48上25万元的交易记录。
4、中国工商银行股份有限公司淮安楚北支行《理财金帐户历史明细清单》一份，记载：2012年12月17日，从户名张健龙、卡号11×××36以他取14.72万元。
第2、3号证据，证明支付给陈爱芳房款39.72万元交付的事实。
被告陈爱芳对原告所提供的证据第1-4号证据，经质证后认为，对原告提供的《协议》上陈爱芳的签名，不持异议。但对原告证明的目的不予以认可，双方没有真实约定购买协议中约定的房屋，只是我向吴洪喜购买200万元的房屋，用张健龙与吴洪喜的30万元债权，转让给我用于冲抵购买吴洪喜房屋的房款，约定还款的一种保证。对收条的三性不予以认可，收条不是本人出具的，没有收到原告张健龙的70万元房款。对原告提供的银行转帐凭证二份的真实性不持异议，收到原告张健龙的上述二笔39.72万元转帐款的事实。但对原告证明的目的不予以认可，该二笔款是张健龙于2012年5月25日向陈爱芳借款35万元的还本付息款，非协议约定的购房款。被告朱明月对原告所提供的证据，均予以否认，其不同意出卖自己的房屋。
被告陈爱芳为支持其答辩意见，向本庭提供银行交易记录明细对帐单二份。证明，2012年12月17日转帐存入理财卡卡号62×××76，户名陈爱芳的帐户上147200元；2013年3月17日从户名陈爱芳，卡号62×××11上转支30万元至原告张健龙的帐户上。但被告陈爱芳未提供其它证据。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2012年12月17日，原告张健龙与被告陈爱芳签订《协议》一份，约定：陈爱芳同意将楚城浴室对面原张健龙的住房以原卖价七十万元，转让给原户主张健龙。立据张健龙、陈爱芳分别签名。
另查明，卖方张健龙、张悦与买方朱明月于2011年12月9日签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方将其位于淮安区（楚州区）东门大街化机厂宿舍2号304室及地下车库一间，以总价64万元，转让给朱明月等内容。后因买卖双方未能按协议约定办理过户登记。朱明月于2012年10月19日向本院起诉，经本院立案受理后，双方当事人达成调解协议，本院于2012年11月13日，依法作出（2012）淮法民初字第1102号民事调解书，协议内容：一、被告张建龙、张悦于2013年1月20日前协助原告办理过户，如果因被告未履行偿还银行抵押贷款或不履行协助义务的原因办理不了过户，由被告张建龙、张悦承担违约金10万元；二、因房屋买卖及过户所发生的全部费用（包括应当由原告及被告所负担的各种税费），由被告全部垫付，并凭相关部门出具的票据与原告结算，由原告承担上述全部费用的60%，由被告承担上述全部费用的40%；三、原告放弃其他诉讼请求；四、其他无争议；五、本案案件受理费11200元，减半收取，由原、被告各半负担。2014年7月11日，本院依法作出（2012）淮法民初字第1102-2号民事裁定书，裁定：（2012）淮法民初字第1102号民事调解书中的协议主文“一、被告张健龙、张悦于2013年1月20日前协助原告（朱明月）办理过户，”的表述与调解协议的原意不一致。现补正为：“一、被告张健龙、张悦于2013年1月20日前协助原告（朱明月）将本区东门大街135号化机2号综合楼3304室办理过户到原告（朱明月）名下。”
还查明，因张健龙、张悦未履行（2012）淮法民初字第1102号民事调解书中确定的义务，2014年2月26日，朱明月向本院申请执行，经本院审理后决定立案执行。执行过程中，朱明月因张健龙就执行相关的内容提起诉讼，表示同意待相关案件审理结束后，再行主张权利，申请终结本次执行程序。2014年8月18日，本院依法作出（2014）淮法执字第0532号终结（2012）淮法民初字第1102号民事调解书的本次执行程序的裁定。
庭审中，原告未就其《协议》中约定的出卖房屋由房屋所有权人或共同共有人朱明月的追认或同意的证据。原告要求两被告履行《协议》未果，遂诉至本院。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向本庭提供的《协议书》一份、收条一份、银行交易记录二份，被告陈爱芳提供的银行交易记录二份、两被告的结婚证（复印件）一份、（2012）淮法民初字第1102号民事调解书一份（复印件），本院依法收集的（2012）淮法民初字第1102-2号民事裁定书一份、（2014）淮法执字第0532号民事裁定书一份、质证笔录一份等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。原告与被告陈爱芳签订的《协议》是其真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，应当对缔约的双方当事人即原告和被告陈爱芳产生法律效力。其中无论出卖人是否对标的物享有所有权或处分权，均不影响作为原因行为的买卖合同的效力，不影响合同的订立所建立的债的法律关系的成立与有效。
对于被告朱明月而言，因被告朱明月没有实际委托被告陈爱芳出售房屋，也未在事后予以追认，所以原告张健龙与被告陈爱芳所签订的《协议》对被告朱明月不具有法律上的约束力。
本案原告张健龙与被告陈爱芳于2012年12月17日签订《协议》，协议中约定的“楚城浴室对面原张健龙的住房”已经本院生效的（2012）淮法民初字第1102号民事调解书、（2012）淮法民初字第1102-2号民事裁定书确认为所有权人为被告朱明月所有，系被告朱明月、陈爱芳在婚姻关系存续期间所得，属两被告共同共有。就共有物处分的一般规定而言，我国法律规定，在共有人没有特别约定情况下，处分整个共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。故，被告朱明月有权拒绝原告的诉请要求确认《协议》中约定的房屋所有权为原告所有，且可以依法对抗买受人。就共有物处分的特别规定而言，本案房屋属于两被告的夫妻共同共有的不动产，在婚姻法司法解释（三）中亦规定了“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”为买受夫妻共同共有房屋的第三人能够在夫妻一方未同意出售房屋的情况下获得房屋所有权的要件。另外，原告虽然签订了有效的买卖合同，但是对于不动产的买卖而言，因未能办理过户登记手续，而不构成所有权的善意取得，标的物不发生物权变动。对夫妻一方处分共同财产的，不符合家事代理的要件，而且由于夫妻关系的特殊性，也不构成表见代理，配偶一方有权追回被处分的共同财产。如果原告认为与被告陈爱芳所签订的《协议》所约定的内容对其造成损失，当属另一法律关系，原告应当以合同相对方另案主张其权利、义务。故原告要求确认《协议》中约定的房屋所有权为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张健龙与被告陈爱芳于2012年12月17日签订的《协议》有效；
二、驳回原告张健龙与被告陈爱芳于2012年12月17日签订的《协议》中约定的房屋所有权为原告所有的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10800元（原告已预交），由原告张健龙负担10700元，被告陈爱芳负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 林以喜
人民陪审员 叶 波
人民陪审员 顾佳驹
二〇一四年十月十一日
书 记 员 任 蕾
附：裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。