湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第08441号
上诉人（原审被告）熊瑛。
委托代理人刘雄辉，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人傅桂香。
被上诉人（原审原告）长沙众源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路291号大华宾馆办公楼505室。
法定代表人文晋阳，董事长。
委托代理人左堃。
上诉人熊瑛因与被上诉人长沙众源物业管理有限公司（以下简称众源公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02581号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：熊瑛系海华房地产开发有限公司开发的海华嘉园小区4栋606号房（131.61㎡）的业主，涉案房屋存在墙体开裂、漏水等质量问题一直未能解决。长沙人人物业管理公司系开发商开办的为涉案小区提供物业服务的前期物业公司。2003年5月28日，开发商、熊瑛及长沙人人物业管理公司就熊瑛房屋质量问题召开协调会议。2008年3月24日湖南省长沙市中级人民法院就熊瑛和长沙人人物业管理有限公司物业管理纠纷一案作出（2007）长中民二终字第0878号生效判决，认定鉴于长沙人人物业管理有限公司与开发商之间系投资关系，三方在协调会议中确认在房屋质量问题未得到解决前，不需要熊瑛支付物业管理费。众源公司经海华嘉园业主委员会聘请，于2009年1月1日起为涉案小区提供物业服务。2009年6月12日，众源公司与海华嘉园业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2009年1月1日至2011年12月31日，约定：1、涉案小区在2003年颁布的《物业管理条例》之前已入住，业主未缴纳房屋维修基金，专项维修只能采取“谁受益谁分摊”的办法筹集和使用；2、物业费按市物价局核定标准收取，水、电费按市政府指导价做相应调整计算，均于当月24日前支付；3、熊瑛逾期支付物业费、水电费的，应按日千分之三的标准向众源公司支付违约金。2012年1月10日，双方续签了《物业服务合同》，合同有效期为三年，该合同确认了物业费为1.2元/㎡，居住水费为2.6元/吨收取、电费按0.66元/度收取，如遇政府调整水、电及其他价格，众源公司有权做相应调整。熊瑛因其房屋质量问题未得到解决，自2009年1月1日起至2014年12月31日止未予缴纳物业费及水电费。截至2014年12月，熊瑛尚欠众源公司水费1749元、电费9301元。众源公司因熊瑛拒付物业费及水电费，为维护自身利益，诉至原审法院，请求支持其诉讼请求：1、熊瑛支付众源公司物业管理费11664元、电费9301元、水费1749元及滞纳金3000元（以未付物业费为基数，自2009年2月1日起至2014年12月31日止，按日千分之三计算）；2、熊瑛承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：众源公司与海华嘉园业委会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。（1）关于物业管理费。众源公司按《物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，熊瑛系涉案小区的业主，接受了众源公司提供的物业管理服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费，但熊瑛至今未交纳，已构成违约，熊瑛应支付物业管理费。熊瑛抗辩其房屋存在严重的质量问题一直未得到解决，且生效判决已确认其无需支付物业费，原审法院认为熊瑛的房屋存在质量问题应向房屋买卖合同的相对方即开发商主张权利，本院作出的前期物业公司与熊瑛的物业管理纠纷一案的生效判决未支持前期物业公司的请求的原因在于前期物业公司系开发商开办，且三方在协调会上认可在房屋质量问题未解决前熊瑛无需支付物业公司物业费，而本案众源公司系涉案小区业主委员会聘请，根据合同的相对性，开发商、前期物业公司及熊瑛的协议不能对抗本案众源公司，故熊瑛的该抗辩意见原审法院不予采信。熊瑛抗辩两年以前的物业费已过诉讼时效，原审法院认为众源公司为涉案小区提供物业服务的行为一直存在，故本案众源公司的诉请未过诉讼时效。众源公司要求熊瑛支付2009年1月1日至2014年12月31日止的物业费11371元（131.61㎡×1.2元/㎡.月×72月），原审法院予以支持，众源公司诉请超过部分，原审法院不予支持。（2）关于水电费。众源公司按《物业服务合同》的约定代为收缴水电费，熊瑛从2009年1月起一直未支付众源公司水电费，均由众源公司代为支付，故众源公司要求熊瑛支付截至2014年12月31日止的水费1749元、电费9301元，原审法院予以支持。熊瑛抗辩水电费的收费标准不符合合同约定及政府规定，因熊瑛未交证据证明，故原审法院不予采信。（3）关于违约金。众源公司主张违约金3000元，原审法院认为虽熊瑛房屋的质量问题的责任方不在于众源公司，但众源公司作为涉案小区的物业服务提供者，亦未采取积极有效的措施协助熊瑛对其房屋进行维修，另众源公司向熊瑛开具的交费单上大部分均未载明含有物业费，故众源公司要求熊瑛支付违约金3000元，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、熊瑛应于本判决生效后3日内支付长沙众源物业管理有限公司物业管理费11371元、水费1749元、电费9301元；二、驳回长沙众源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取受理费221元，由熊瑛负担。
熊瑛不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定的物业管理费金额错误，试用期间业主无需交纳物业费，且熊瑛收到的交费通知单都是没有物业费的。原审判决认定的水电费金额错误。原审判决认定众源公司的诉讼请求未过诉讼时效错误。原审判决程序违法。综上，请求撤销原判，依法改判。
众源公司答辩称：熊瑛上诉称试用期间业主无需交纳物业费没有证据证明。原审判决认定的水电费金额没有错误。众源公司提交了交费通知单可以证明本案没有超过诉讼时效。综上，原审判决正确，请求维持原判。
在本院二审过程中，熊瑛提交了2016年3月份4406房、4506房、4606房的交费通知单，拟证明众源公司从未向熊瑛主张过物业费，但是邻居的通知均有物业费；众源公司认为不属于新证据，且与本案无关。本院认为，熊瑛提交的上述证据真实、合法、有效，与众源公司在一审中提交的交费通知单上亦没有列明物管费一致，可以达到其证明目的。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院另查明：众源公司向熊瑛发出的交费通知单上仅列明水电费，未列明物管费，物管费一栏为空白。
本院认为：众源公司与海华嘉园业委会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上述《物业服务合同》对熊瑛具有法律约束力。众源公司按《物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，熊瑛系该小区的业主，接受了众源公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定交纳物业管理费。但是，本案中，众源公司向熊瑛发出的所有交费通知单均仅列明水电费，从未列明物管费，物管费一栏为空白；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；原审判决对众源公司要求熊瑛支付物管费的诉讼请求予以支持不当。另外，熊瑛的房屋存在的质量问题一直未得到解决，本院有关生效判决认定鉴于原物业公司与开发商之间系投资关系，三方在协调会议中确认在房屋质量问题未得到解决前，不需要熊瑛支付物业管理费；综合本案有关事实，众源公司在本案中要求熊瑛支付物管费11664元的诉讼请求亦应不予支持为宜。关于水电费。众源公司按《物业服务合同》的约定代为收缴水电费，熊瑛未按约向众源公司支付水电费，应承担相应的责任，故原审判决对众源公司要求熊瑛支付水费1749元、电费9301元的诉讼请求予以支持正确。
综上所述，原审判决程序合法，认定事实基本清楚，但适用法律有误，判处不当，依法应予改判。上诉人熊瑛的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02581号民事判决；
二、限熊瑛在本判决生效之日起三日内支付长沙众源物业管理有限公司水费1749元、电费9301元；
三、驳回长沙众源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费221元，二审案件受理费422元，合计643元，由翟炎山负担321.5元，长沙众源物业管理有限公司负担321.5元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 周卓
二〇一六年三月二十八日
书记员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。