北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第150号
原告邵振军，男，1982年1月28日出生。
被告北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。
法定代表人李世新，总经理。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
原告邵振军诉被告北京硕日新宇投资有限公司（以下简称投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告邵振军，被告北京硕日新宇投资有限公司的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵振军诉称：2013年9月，双方在北京通州台湖东亚怡园售楼处签订东亚怡园商品房预售合同，因被告公司单方面拟定的合同及补充协议存在欺诈、显失公平、在合同中伪造和代签业主姓名等违法行为，以及私自变更规划未尽通知或及时通知义务，有违反合同订立的公平、诚信信用原则，导致合同订立的基础已不存在，并对原告造成严重的损失。依照《中华人民共和国合同法》及有关的法律法规、司法解释等，请求法院撤销合同，并要求被告承担违约责任，并赔偿原告损失。具体如下：1、合同显示该商品房11层层高为3.15米，规划层高为3.25米，合同描述与规划不符，证据有7月份在被告售楼处拍摄的层高公示的照片。2、购买时被告告知为商住两用，有室内卫生间，现我了解说是办公的，没有室内卫生间，与宣传不符，证据有在该售楼处拍摄的商住公寓样板间。3、购买时销售人员告知附近有小火车、剑桥中学等配套设施，现在都没有，与宣传不符。4、合同补充协议多项条款显失公平和不合理，如违约金双方责任悬殊太大显失公平，交房后730天后给房产证不符合相关规定，小区内公共区域的广告费归出卖人所有不符合相关规定，出卖人与买受人在合同签字生效之前所作的宣传资料，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同和补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人不得依据宣传资料向出卖人主张任何权利等霸王条款。证据有预售合同及补充条款。现我起诉至法院，请求法院判令撤销我与被告签订的合同编号为Y1530626的商品房预售合同。
被告投资公司辩称：一、2013年9月15日，我方与原告方就购买涉案房屋签署《北京市商品房预售合同》，原告方在签署该合同前及签署该合同过程中是明确知晓合同内容的。现原告方于2014年12月8日向贵院提起撤销预售合同的行为已超过一年期限，根据合同法第五十五条的规定，原告方的撤销权已消灭，其无权主张撤销其与我方签订的预售合同。二、我方在与原告方签订预售合同时遵循了自愿、公平、诚实信用原则，不存在欺诈情形和显失公平的内容。（一）我方与原告方在签订预售合同时不存在欺诈行为。1、有关原告方购买房屋的土地用途，在签订合同时我方已如实告知原告方，原告方在签订合同时也是完全清楚的。原告方在诉状中称购买时我方告知涉案房屋为商住两用与事实不符，原告方与我方签订的预售合同“特别提示”和第一条中都明确约定原告方购买的商品房规划用途和所占用范围内的土地用途为“办公”，而且原告方在签订预售合同草稿时就已经对有关土地用途为办公非常清楚，并且在每页上签字确认，这都说明其对购买的商品房的办公性质有充分的了解，是其真实意思的表示。2、我方“东亚印象台湖”项目只有京华时报、新京报以及搜狐焦点、房天下等媒体进行过商业宣传，并未委托其他媒体进行广告宣传。原告方当庭所提交的那些所谓“宣传资料”均不是我方委托的媒体所作的广告宣传，并且形式为网上新闻通稿或转载新闻，该类宣传为网站记者以自己的理解或语言演绎的结果，根本不是商业广告形式。就其宣传内容而言，也强调了整个项目用途的多样性即“亦商亦住”，并未说只有办公用途房屋。实际上我方开发的“东亚印象台湖”项目既包括住宅产品，也包括商业、办公和公租房等产品（东亚印象台湖项目地上总建筑面积为28万平方米，其中住宅约10万平方米，办公约8万平方米，公租房约9万平方米，商业约7000平方米，幼儿园学校约3310平方米，其余为公共配套。）3、原告与我方的权利义务应以双方在2013年9月15日签订的预售合同及补充协议为准。补充协议第十条第1项中约定，“出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明其他交易条件，无论是口头或书面形式，只要未明确载入预售合同及补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。”从该项约定可以看出，双方是以合同约定的内容约束双方，现原告方提出的所谓“事实”既不是合同约定的内容，也无法证明是我方存在故意欺诈，其主张没有事实依据，不符合合同约定。4、对于原告在起诉状中提及合同约定的11层层高为3.15米，但规划层高则为3.25米一事，我方认为原告购买的涉案房屋为第9层，与11层的层高无关。原告依据所谓的在我方售楼处拍摄的层高公示照片来说明第11层的层高与规划层高不符的理由无法成立。对于该证据一是无法证实该证据确实在我公司售楼处展示过，真实性无法确认，而根据我方在售楼处公示的层高是3.15米；二是原告提出的所谓“规划层高”，在房地产预售阶段并不是一个法律术语，如果开发商在预售阶段对层高进行公示，其公示的只能是经审查批准（备案）的设计施工图纸，就本案而言，原告所购买的第9层，按照图纸，其层高就是3.15米。因此，对于我方来说，并没有故意进行欺诈。而且原告在签订合同时，合同中已明确约定其层高为3.15米，原告不存在其不知情的问题。5、原告声称其购买时我方告知有室内卫生间，但现没有室内卫生间，与当时的宣传不符。对于原告的该点理由，首先，在双方签署的合同中对室内卫生间没有具体约定，但该项目在每层楼均没有公共卫生间；其次，我方的工作人员从未说过有关办公房屋卫生间的问题。6、原告声称其购买时销售人员告知附近有小火车、剑桥中学等配套设施，但现在都没有。我方的工作人员未向原告作上述宣传，并且涉案房屋的周边配套设施并非原告购买涉案房屋的附加条件。在原告购买涉案房屋时，剑桥中学的地址在台湖镇，与原告所购商品房同处台湖镇。有关小火车的宣传是从公开渠道获知的北京市拟建项目，我方并没有故意欺诈，至于这些项目最终是否能够建成以及何时建成并非我方所能决定。综上，可以看出，在进行商品房销售时，我方并没有故意对自己提供的商品或服务向原告作虚假的欺骗性说明，我方均是如实陈述，并将内容体现在双方签订的合同中，作为原告也不是在不知实情的状态下与我方进行交易，其完全了解交易的实际情况。我方不存在欺诈行为。（二）合同内容不存在显失公平和违法法律规定的内容。1、原告在起诉状中认为双方违约金责任悬殊太大显失公平。该理由是不成立的。这是因为，最高院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》的通知第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”从该条规定中可以看出，要想构成显失公平，必须具备两个条件，一是一方处于优势地位或者对方没有经验，本案中房地产市场是一个竞争充分的市场，并不存在我方垄断市场处于优势的地位，原告也不是一个没有经验的购房者，其签订合同也是经过其慎重选择的结果。另一个是双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，违约金条款并不是合同中最重要的条款，合同中有关标的、价款、交付等内容才是合同中起决定作用的重要条款。而这些条款原告没有提出违反公平、等价有偿原则。如果原告认为违约金条款显失公平，可以在我方要求原告承担违约责任时，请求人民法院予以调整，但不能基于此认为合同显失公平。2、原告认为合同中约定交房后730天给房产证不符合相关规定，该理由是不成立的，因为根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，允许当事人就商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。双方在合同中约定了办理房屋所有权登记的期限，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。3、原告方认为小区内公共区域的广告费归出卖人所有不符合相关规定，其理由不成立。这是因为，我国物权法第六章对建筑物区分所有权的规定中并没有对小区公共区域广告费的归属作出禁止性规定，这意味着双方可以对此作出约定，原告在签订合同中同意该收入归我方所有，是其意思自治的体现。综上，我方请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月15日，邵振军与投资公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定邵振军购买投资公司开发建设的北京市通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租赁住房”）A3-1#办公楼9层X号房屋（以下简称X号房屋）一套，预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为38.31平方米，其中套内建筑面积为26.47平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28702.49元，房款共计759755元。合同第一条项目建设依据内容为：买受人购买的该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日止；该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限自2011年11月7日至2061年11月6日止。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月18日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年10月19日。第二条预售依据载明该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2013）161号。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人邵振军采用商业贷款方式支付房款，于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款51.30%的首付款，即389755元。剩余房款37万元，由买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。该预售合同附件一为房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
同日，双方签订预售合同补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
邵振军于预售合同签订当日向投资公司支付首付款人民币389755元。
关于签约的过程，邵振军称2013年7、8月份，其在新浪乐居网上看到了涉案项目的销售宣传，销售宣传中载明涉案项目的用途是商住两用，邵振军亲自到涉案项目的售楼处咨询，售楼人员告知其涉案项目是商住两用房屋，邵振军提交了网站上的销售宣传、销售宣传彩页及售楼处样板间的照片予以证实涉案项目的房屋系住宅格局，投资公司称该公司并未授权上述网站进行涉案项目的销售宣传，该公司仅授权京华时报、新京报对涉案项目进行销售宣传，为此投资公司提交了京华时报、新京报的销售宣传报道予以证实。
本案审理过程中，邵振军称预售合同中载明涉案商品房的层高为3.15米，但规划层高为3.25米，合同层高与规划层高不符，为此邵振军提交了2014年7月在涉案项目售楼处拍摄的层高公示照片，该公示照片名称为东亚怡园项目公示，其中第十二部分层高内容为：住宅2.9米，办公1-10层3.15米，11层3.25米，商业4.2米。投资公司对该公示照片不予认可，称该公司按照住建委的要求，相关公示置放在售楼处供翻阅的，并未悬挂，且所有楼层的实际层高均为3.15米，与合同第三条约定的层高3.15米相符。
邵振军称投资公司的售楼人员告知涉案商品房系商住两用房屋，有室内卫生间，但实际上涉案房屋并没有室内卫生间；投资公司称涉案项目的房屋用途分为三种：住宅、商业和办公，邵振军购买的涉案商品房的用途为办公，合同中已经明确约定，且合同附件一房屋平面图及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，可以证明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分；邵振军对此不予认可，称附件一仅能证明涉案项目有公共卫生间，但并不能证明涉案商品房没有室内卫生间。
邵振军并称投资公司的售楼人员在进行销售宣传时告知涉案项目附近有小火车、环球影城和剑桥中学等配套设施，但实际上并没有，售楼人员的销售宣传与实际不符；针对邵振军提出的上述问题，投资公司称该项目并未将上述配套项目纳入到销售宣传中，剑桥中学事实上就在涉案项目附近，为此投资公司提交了北京市剑桥中学的照片及网上关于涉案项目交通条件及规划的报道，用以证实上述信息是从相关渠道获得。
邵振军并称预售合同第十四条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定与合同第六条及附件五中买受人逾期付款的违约责任的约定显失公平和不合理，合同第十四条约定的出卖人逾期交房的违约责任约定的违约金标准为逾期90日之内按照已交付房价款万分之一标准计算违约金，逾期超过90日，买受人选择退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%支付违约金，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；而合同第六条及附件五关于买受人逾期付款的违约金约定的违约金标准为日万分之五，逾期超过十日的，买受人应支付的违约金标准为总房款的百分之二十；上述买受人逾期付款的违约金标准，明显高于出卖人逾期交房的违约金标准，属于显失公平。预售合同第二十一条关于产权登记期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，该条约定的产权办理期限明显过长，不符合相关规定；硕日新宇公司称按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，是允许当时人对办理房产证的登记期限作出约定的，双方在预售合同中关于产权证办理期限的约定是双方意思自治的体现，不违反法律行政法规的强制性规定。投资公司称邵振军起诉要求撤销买卖合同的真实目的是因为房价市场价格下降，其投资权益受损。另，邵振军称合同中公共区域广告费归出卖人的约定不符合规定。对此，投资公司称，物权法第6条对于建筑物区分所有权的规定，没有对于公共区域广告费的归属作出禁止性规定，双方的上述约定也是属于意思自治的体现。
上述事实，有北京市商品房预售合同、预售公示文件、剑桥中学的照片及资料、北京市住建委涉案项目的公示信息、首付款发票、涉案项目的销售宣传彩页、京华时报、新京报、北京日报的销售宣传报道、涉案项目的网上销售宣传报道及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。因重大误解订立、显失公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，有关当事人可以请求人民法院予以变更或撤销。本案中邵振军在网上见到涉案项目的销售宣传后，到涉案项目的售楼处进行咨询，在前期咨询和了解的基础上，邵振军与投资公司签订了预售合同，预售合同明确载明涉案项目的土地及房屋用途均为办公，说明邵振军对涉案项目的办公用途在签约之前即是明知的，预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图及所在楼栋的位置，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。邵振军称硕日新宇公司在涉案项目对外宣传的用途为商住两用，有室内卫生间，基于此邵振军才与投资公司签约购买涉案房屋，为此邵振军提供了网上的销售宣传报道及涉案项目销售宣传彩页予以证实，投资公司虽对邵振军提交的宣传彩页不予认可，但综合本案案情考量，本院对邵振军提交的销售宣传彩页予以确认。涉案项目规划的土地及房屋用途分为住宅和办公两种，因此邵振军提交的宣传彩页中载明的宜商、宜办公、宜居住的内容，系投资公司按照涉案项目的用途对涉案项目的销售宣传，并不构成销售欺诈，邵振军称销售人员在销售过程中承诺涉案房屋用途为商住两用的说法，因投资公司对此不予认可，且邵振军并未对此提供相应证据，本院对此不予确认。
涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准，双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分，邵振军称签约前并未阅览合同内容，且合同是在销售人员的欺诈宣传、误导的情况下签订的，但其并未对此提供相应证据，本院对邵振军的该项说法不予确认。因此邵振军以投资公司销售宣传陈述的用途与合同约定用途不符，投资公司构成销售欺诈的说法，不能成立。
因涉案房屋的规划层高与合同约定的层高均为3.15米，而邵振军所称涉案房屋的规划层高为3.25米，但合同中载明的层高为3.15米，合同约定层高与规划层高不符的说法不能成立。
邵振军称投资公司在销售宣传时承诺涉案项目附近有剑桥中学、环球影城及小火车等配套设施，但实际上没有；投资公司称该公司并未将上述配套项目纳入销售宣传中，且上述配套项目中的剑桥中学是实际存在的，环球影城和小火车项目也是有相关公开报道和政府公示的，投资公司为此提交了剑桥中学的报道、照片及相关网站报道予以证实；故此，邵振军以上述配套项目并不存在，投资公司构成销售欺诈的说法不能成立。
关于邵振军所称合同中关于出卖人逾期交房违约责任与买受人逾期付款违约责任显失公平和不合理的说法，双方关于上述违约责任的约定，系双方协商一致后签字或签章确认的，是为了确保合同全面履行的一种约束，在合同全面、顺利履行的情形下，并不发生上述条款的适用问题，因此邵振军以双方违约责任的约定显失公平，要求撤销合同的诉求，缺乏依据，本院不予支持。
关于邵振军所称合同中约定的产权办理期限违反相关规定的说法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，产权证办理期限属于当事人可以特别约定的范畴，本案中双方在合同中约定的产权办理期限，系双方协商一致确定的，并不构成违法，故邵振军的该项说法亦不能成立。
关于邵振军所称合同中关于公共区域广告费归出卖人的约定不符合规定的说法，法律、法规并未对小区公共区域广告费的归属作出禁止性规定，因此该费用的归属允许当事人作出约定，双方在合同中对该费用的归属作出的约定，并不违法，故邵振军的该项说法难以成立。
综上所述，本案的预售合同并不存在可撤销的情形，邵振军要求撤销预售合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告邵振军的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告邵振军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年三月十九日
书记员 贺 娜