吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民二初字第398号
原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所：吉林市松江路71-1号。
代表人：韩冬，行长。
委托代理人：滕宇，中国建设银行股份有限公司珲春中街支行行长。
委托代理人：刘红，吉林权维律师事务所律师。
被告：李某某，女，汉族，住吉林省舒兰市。
被告：吉林市隆泰房地产开发有限责任公司，住所：吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦202A-1室。
法定代表人：李万江，董事长。
委托代理人：康英俏，吉林市隆泰房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人：周玉洁，吉林保民律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（下称建行吉林市分行）与被告李某某、被告吉林市隆泰房地产开发有限责任公司（下称隆泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行吉林市分行的委托代理人滕宇、刘红，被告李某某、被告隆泰公司的委托代理人康英俏、周玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行吉林市分行诉称：2012年2月7日，建行吉林市分行与李绍东（已故）签订《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》（合同编号：2012第js297号），约定李绍东向建行吉林市分行借款15万元用于购置隆泰公司开发的吉林市船营区西安路碧水山城小区30号楼2单元4楼层32室的房屋，借款期限为15年（自2012年2月7日起至2027年2月6日止），利息按个人住房公积金贷款日利率标准计算，逾期计算罚息，罚息按上述贷款利率上浮50％计算，并由李绍东以所购置的上述房屋作为抵押担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息以及实现债权发生的费用；同时由隆泰公司对上述借款提供阶段性连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证期限自贷款发放之日起至李绍东所购住房的房屋他项权证交由建行吉林市分行执管之日止，合同各方并就违约责任、合同解除条件等事宜进行了约定。上述合同签订后，建行吉林市分行依合同约定于2012年4月18日按李绍东的委托向隆泰公司账户支付借款15万元，但李绍东严重违反合同约定，逾期还款，截至2015年4月16日已逾期7个月未还款。经查，李绍东已病故，上述借款发生时李某某与李绍东为夫妻关系，该贷款属夫妻共同债务，故李某某应当承担偿还责任。为维护建行吉林市分行的合法权益，请求法院依法判决：l、解除建行吉林市分行与李绍东于2012年2月7日签订的《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》；2、李某某偿还借款本金136835.36元及利息15469．86元（截至2015年4月16日），计152305.22元，自2015年4月17日之后发生的逾期利息按《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》约定的逾期罚息利率标准计算至实际付清日；3、建行吉林市分行有权对座落于吉林市船营区西安路碧水山城小区30号楼2单元4楼层32室的房屋在担保范围内享有优先受偿权；4、隆泰公司对上述本金及利息承担连带担保责任。
李某某辩称：借款的事实存在，但本人现在没有能力还款。
隆泰公司辩称：第一、建行吉林市分行与李绍东签订个人住房公积金贷款借款合同合法有效；第二、根据《中华人民共和国物权法》第176条规定及借款合同第20条约定，建行吉林市分行应先就李某某提供的抵押担保房屋实现其债权，本案抵押房屋足以偿还建行吉林市分行本金、利息及各项费用，如若不足由隆泰承担连带责任。综上，建行吉林市分行只有在抵押房屋不足以清偿其债务的情况下才能承担连带责任。
经审理查明：李某某与李绍东系夫妻关系。2011年10月27日，李绍东与隆泰公司签订商品房买卖合同，约定李绍东向隆泰公司购买吉林市船营区西安路碧水山城小区30号楼2单元4楼层32室房屋（建筑面积：59.61平方米）。2012年2月7日，建行吉林市分行与李绍东、隆泰公司签订《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》（合同编号：2012第js297号），合同约定：李绍东向建行吉林市分行借款15万元用于购置隆泰公司开发的吉林市船营区西安路碧水山城小区30号楼2单元4楼层32室房屋，借款期限为15年（自2012年2月7日起至2027年2月6日止），实际借款起始日以实际放款日为准；借款利率为个人住房公积金贷款月利率，当前利率水平为4.08‰；还款方式为等额本息还款；每月还款额为1178.39元；如遇中国人民银行利率调整，按相应利率档次执行新的利率；借款逾期的罚息利率为本合同借款利率上浮50%；借款人李绍东本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝向建行吉林市分行履行偿还贷款本息义务、借款人李绍东连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，建行吉林市分行有权宣布提前解除借款合同；李绍东以所购置的上述房屋作为抵押担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息以及实现债权发生的费用；建行吉林市分行宣布提前收回借款而未受清偿的，建行吉林市分行有权处分抵押物，处分抵押物所得收益受偿顺序依次为：实现债权的各项费用、所欠公积金贷款本金、利息、罚息，不足部分的有权继续向李绍东、隆泰公司追索；隆泰公司有权收取本合同项下的借款支付的购房款，有义务在规定的时间内提供李绍东办理房屋所有权证和房屋他项权证所需资料并按建行吉林市分行的要求在未办结上述两证之前提供相应的两证保证金，有义务在未办结本合同项下借款所购房屋的上述两证之前为李绍东履行还款义务提供连带保证责任；隆泰公司对上述借款提供阶段性连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证期限自贷款发放之日起至李绍东所购住房的房屋他项权证交由建行吉林市分行执管之日止。合同同时约定了其它条款。建行吉林市分行与李绍东于2012年2月29日办理了预购商品房抵押权预告登记。建行吉林市分行依合同约定于2012年4月18日按李绍东出具的个人贷款支付委托书向隆泰公司支付借款15万元。另查，李绍东已于2013年10月23日病故。截至于2015年4月16日李绍东名下的借款已逾期7个月。建行吉林市分行多次向李某某催要未果，遂于2015年7月1日在本院提起诉讼。
认定上述事实的证据有：李绍东与李某某的结婚证、《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》、个人贷款支付委托书、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、关于李绍东住房公积金贷款情况说明。
本院认为，建行吉林市分行与李绍东、隆泰公司签订的《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同有效。双方当事人均应按借款合同的约定全面履行合同义务。建行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。李绍东未按借款合同约定全面履行归还借款及支付利息的合同义务，其行为属违约行为，应承担相应的违约责任。按合同约定，解除合同的条件已成就，建行吉林市分行有权解除合同。债权人建行吉林市分行就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。李绍东与李某某系夫妻关系，李绍东向建行吉林市分行借款发生在其与李某某夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，李绍东死亡，李某某依法应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任，故建行吉林市分行关于李某某归还借款本金及借款全部清偿前产生的利息的诉请本院本院予以支持。李绍东以其所购房屋为借款抵押担保，所抵押房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记，因此抵押权已设立，建行吉林市分行有权行使抵押权。隆泰公司提供阶段性担保，保证期限自贷款之日起至房屋所有权证、房屋他项权证移交建行吉林市分行之日止，故应由隆泰公司承担阶段性连带保证责任，隆泰公司在承担保证责任后有权向债务人李某某追偿。隆泰公司关于建行吉林市分行应先以抵押担保的房屋实现其债权，不足部分由隆泰公司承担连带责任的抗辩意见，因《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》约定隆泰公司的保证期间为自贷款发放之日起至李绍东所购住房的房屋他项权证交由建行吉林市分行执管之日止，现吉林市船营区西安路899号碧水山城A30号幢2单元2024032室房屋未办妥抵押他项权利证书，尚处在保证期间，故隆泰公司对李某某所欠借款本息之债务应承担连带保证责任，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案债权人建设银行吉林市分行并未与保证人隆泰公司约定承担责任的顺序，而债务人李绍东自己提供了物的担保，故建设银行吉林市分行应当先行使担保物权以受偿债权，而后在不能完全受偿的余额范围内要求隆泰公司承担保证责任，即隆泰公司仅对物的担保以外的债权额承担连带保证责任，据此，本院对隆泰公司的抗辩意见予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》足第一百七十六第、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行与被告李绍东、吉林市隆泰房地产开发有限责任公司于2012年2月7日签订的《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》（合同编号：2012第js297号）；
二、被告李某某于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行截止截至2015年4月16日前发生的借款本金136835.36元及截至2015年4月16日的借款利息15469．86元，计152305.22元；2015年4月17日之后借款本金136835.36元的逾期付款利息按《吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同》约定的利率标准计付至本金付清时止；
三、被告李某某逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告李某某所抵押的坐落于吉林市船营区西安路899号碧水山城A30号幢2单元2024032室房屋（建筑面积：59.61平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、被告李某某逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林市隆泰房地产开发有限责任公司对原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行行使上述第三项所确定的抵押权受偿债权后的不足义务承担连带责任；被告吉林市隆泰房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告李某某追偿；
被告李某某、吉林市隆泰房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3346元由被告李某某负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 付立杰
审 判 员 侯利平
人民陪审员 王秀英
二〇一五年九月二十五日
代理书记员 邹 冬