辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽07执异63号
案外人：曾键，男，1987年9月7日出生，汉族，住辽宁省义县。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段24甲。
负责人：张国军，该分行行长。
委托诉讼代理人：李建，该分行职员。
委托诉讼代理人：陆迎新，辽宁新阳律师事务所律师。
被执行人：辽宁宜州房地产开发有限公司，住所地辽宁省义县义州镇站前村南关街168号。
法定代表人：孙培夫，该公司董事长。
被执行人：义县宜州大酒店有限公司，住所地辽宁省义县义州镇南关街168号。
法定代表人：赵海超，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：孙培夫，男，1971年1月9日出生，汉族，公司董事长，户籍地浙江省诸暨市。
被执行人：王丽娜，女，1975年9月24日出生，汉族，户籍地辽宁省义县。
在本院执行中国工商银行股份有限公司锦州分行（以下简称工行锦州分行）与辽宁宜州房地产开发有限公司（以下简称宜州房地产公司）、义县宜州大酒店有限公司（以下简称宜州大酒店）、孙培夫、王丽娜借款合同纠纷一案中，案外人曾键于2018年1月7日对执行宜州房地产公司开发的义县义州镇瑞和华庭4-2-1401号、4-2-1402号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人曾键称，2015年6月1日，我在宜州房地产公司售楼部签订商品房买卖合同购买了瑞和华庭4-2-1401号、4-2-1402号房屋，2015年7月13日，一次性交付了两个房屋的全部款项。当时开发商只给我出具了一张收款收据和商品房买卖合同，未开具税务大票，当时我询问，得到的答复是等老板回来再开大票然后办理房照。之后，我把维修基金和物业费等附加款项全部交齐，领到了开发商交付楼房的�匙。其后，我开始对所购楼房进行了装修，并于当年入住至今。在居住期间，我曾多次找开发商要求办理房产证，每一次得到的答复均是各种理由的等待，直到去年听说开发商人去楼空。我作为查封楼房的善意取得人，通过合法途径和合理价格购买了此楼，根本不知开发商就此楼与银行有什么纠纷，现在我已入住多年，在法院公告之前，没有任何人、任何单位就我购买的楼房发生过什么争议，也没有任何人找过我。至今我没有办理房照根本不是我的过错。法院没有理由查封我的住宅楼，我善意取得、合法购买、实际占有使用居住，我是该房的实际所有人，故请求法院解除查封。
申请执行人工行锦州分行称，我们与宜州房地产公司签订的是贷款合同、抵押合同，房子是2013年-2014年在房产监理处进行了抵押登记，抵押合同已经由法�认定有效，我们不同意案外人的执行异议申请。作为本案申请执行人，有优先受偿权。
被执行人宜州房地产公司、宜州大酒店、孙培夫、王丽娜均未提交书面意见。
本院查明，工行锦州分行与宜州房地产公司、宜州大酒店、孙培夫、王丽娜借款合同纠纷一案，工行锦州分行于2017年1月23日向本院申请财产保全，请求对宜州房地产公司位于义县义州镇振兴街瑞和华庭小区（义县迎宾路路南）的60,435.7平方米土地使用权（土地使用权证编号：国有[2010]第0320053号）及地上在建的457户房屋（建筑面积合计58,677.64平方米）进行查封。本院于2017年1月23日作出（2016）辽07民初221号民事裁定，对上述财产予以查封，期限为三年。该裁定书附查封清单，案涉房屋在查封清单之列。本院于2017年8月8日作出（2016）辽07�初221号民事判决：一、被告宜州房地产公司于判决生效后二十日内给付原告工行锦州分行借款本金8450万元及利息2,591,879.69元（截至2016年11月20日）；二、被告宜州房地产公司于判决生效后二十日内按合同约定给付原告工行锦州分行自2016年11月21日起至上述债务付清之日止的相应利息；三、原告工行锦州分行在8450万元借款本金及相应利息和实现债权的费用范围内，对被告宜州房地产公司提供的抵押物经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜对上述债务承担连带保证责任；五、被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜在承担连带清偿责任后，有权在担保责任范围内向被告宜州房地产公司追偿；六、驳回原告工行锦州分行的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477,259元、保全费5000元，公告费300元，合计482,559元，均由被告宜州房地产公司承担。被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜对上述费用承担连带责任。该判决认定，宜州房地产公司分别于2013年11月20日、2014年1月22日、2014年5月14日与原告工行锦州分行签订《抵押合同》2份、《最高额抵押合同》1份，原告以其位于义县义州镇振兴街瑞和华庭小区的609户72,575.77㎡在建房屋及33,073.4㎡分摊土地使用权（国有[2010]第0320053号土地使用权证60,435.7㎡中分摊）为案涉借款提供抵押担保，并分别在义县房产管理处、义县国土资源局办理了在建工程和土地使用权的抵押登记。2016年11月，双方在义县国土资源局办理了不动产登记，将前述抵押的在建工程和土地使用权《他项权证》合并更换为《不动产登记证明》。抵押合同约定：抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。因宜州房地产公司表示不再提取剩余的约定贷款额度，原告应其要求释放、撤销了152户13,898.13㎡在建房屋和相应3,735.17㎡分摊土地使用权的抵押。现上述3份抵押合同项下剩余抵押物为：457户58,677.64㎡在建房屋和29,338.24㎡分摊土地使用权，原告持有不动产登记证明457本。该判决已经发生法律效力。工行锦州分行申请强制执行，本院于2017年10月31日立案执行。在执行过程中，案外人曾键向本院提出异议。
另查明，宜州房地产公司于2015年6月1日与案外人曾键签订二份商品房买卖合同，将该公司开发的义县义州镇瑞和华庭4-2-1401号、4-2-1402号住宅楼出售给曾键。二户住宅楼建筑面积均为105.14平方米，房屋单价每平米2500元，总金额262850元，二户合计525700元。宜州房地产公司分别于2015年6月1日、2015年7月13日向曾键出具了4-2-1402号、4-2-1401号房屋的收款收据。二户房屋均已交付。
又查明，曾键于2018年5月16日向本院提交情况说明，陈述其父母离异多年，一直和母亲孙维一起生活，购买二套住房，其中一套是供母亲居住。义县房产管理处分别于2018年5月15日、2018年5月16日出具义县房屋权属登记信息查询结果证明，证明曾键截止2018年5月15日，孙维截止2018年5月16日，在义县范围内无房屋权属登记信息。
本院认为，本案的焦点是案外人曾键对本案执行标的（宜州房地产公司开发的义县义州镇瑞和华庭4-2-1401号、4-2-1402号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复�案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案外人曾键于2015年6月1日与被执行的房地产开发企业宜州房地产公司签订关于案涉房屋的商品房买卖合同，买卖合同的签订时间在本院查封案涉房屋之前；曾键所购商品房系用于居住，且曾键及其母亲孙维名下在被执行房屋所在地辽宁省义县无其他用于居住的房屋；曾键亦已支付全部价款。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第2条关于已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者应优先保护的规定，对购房消费者的居住权的保护应优于建筑工程价款优先权、抵押权及其他一般债权。故对曾键及其所赡养的人的居住权应优先予以保护，曾键对本案执行标的享有足以排除执行的权利。
综上，曾键的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若�问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：
中止对辽宁宜州房地产开发有限公司开发的义县义州镇瑞和华庭4-2-1401号、4-2-1402号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年六月六日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶