河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第792号
上诉人（原审原告）苏金莉，女，1973年11月17日出生，汉族。
委托代理人刘学志，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托代理人曹俊峰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南省枣都蜂产品有限公司。
法定代表人付明亮，公司总经理。
委托代理人乔文芳，河南郑韩大有律师事务所律师。
上诉人苏金莉与被上诉人河南省枣都蜂产品有限公司（以下简称枣都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2014）新民初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏金莉的委托代理人曹俊峰，被上诉人枣都公司的委托代理人乔文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月23日，苏金莉委托时纪伟与枣都公司签订《枣都公寓商品房认购协议书》，约定苏金莉认购位于新郑市薛店镇府前街与薛店大道交叉口枣都公寓2号楼西单元六层东户房产，暂测建筑面积132㎡，房款标准单价2700元／㎡，付款方式1、一次性付款：按优惠后总价计价，以销售部电话通知时间签订《购房合同》并一次性付清剩余房款（含配套款项）；2、分期付款：按优惠后总价计价，以销售部电话通知并支付首期房款时间为准。同时约定买受人按上述之付款方式付款，如逾期出卖人有权单方终止本认购书，出卖人有权处置该房屋；在约定期限内，若出卖人将该房屋另行售出，需双倍退还买受人订金。买受人自行妥善保管本认购书，须持本认购书及定金收据签署正式买卖合同。该协议书备注：房款356400元、车库17000元，共计房款373400元，另车库是5号库。同日，枣都公司向时纪伟出具《收据》，内容显示“今收到苏金莉交来购房款叁拾柒万叁仟肆佰元整（373400.00元）”。时纪伟向枣都公司出具《借据》，内容显示“今借到人民币叁拾柒万叁仟肆佰元整此据。￥373400.00元，借款用途说明：苏金莉房款。借款人时纪伟。”上述协议书、借据、收据的经办人唐西庚（时任枣都公司销售会计）出庭作证证明当时时纪伟未向枣都公司缴纳购房款，在向枣都公司出具《借据》之后，枣都公司给其开具了《收据》，之后经多次向时纪伟、苏金莉催要房款未果。苏金莉提供时纪伟证言一份，证明苏金莉向其交付的购房款373400元已全部向枣都公司支付，时纪伟向枣都公司借款373400元是其和枣都公司之间的借款，与苏金莉无关。该院另查明，苏金莉于2012年12月24日向物业公司吴建安缴纳装修保证金500元、清运费200元，于2013年3月19日向物业公司吴建安缴纳天然气安装费2800元，由吴建安分别出具《收据》。
苏金莉一审诉讼请求为：1.解除其与河南省枣都蜂产品有限公司关于新郑市薛店镇府前街与薛店大道交叉口枣都公寓2号楼西单元六层东户房屋的买卖合同；2.河南省枣都蜂产品有限公司将购房款373400元返还给苏金莉并赔偿苏金莉支付的各项费用3500元。
原审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。苏金莉委托时纪伟向枣都公司购买房屋，时纪伟亦以苏金莉名义与枣都公司签订了认购协议，并出具了《借据》，且在《借据》上明确注明借款用途为苏金莉房款，时纪伟的上述代理行为对苏金莉产生法律上的约束力，苏金莉应当承担相应的民事责任。结合《借据》和《收据》系在同日内出具的事实以及经办人唐西庚的证言，该院认定苏金莉的委托人时纪伟是以出具《借据》的形式获取的《收据》，苏金莉并未实际向枣都公司缴纳购房款。苏金莉提供时纪伟证言以主张该借款是时纪伟个人借款与苏金莉无关，但时纪伟并未出庭作证，且其证言与《借据》上载明的借款用途说明相矛盾，该院不予采信。故此，苏金莉要求枣都公司返还购房款373400元的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。苏金莉主张解除其与枣都公司之间签订的《枣都公寓商品房认购协议书》，枣都公司在庭审中亦明确表示同意解除，该院予以准许。关于苏金莉为此支付的各项费用3500元，系因其代理人时纪伟的代理行为所造成，枣都公司不应对此承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，经该院审判委员会讨论决定，该院判决如下：一、解除苏金莉与河南省枣都蜂产品有限公司于2012年12月23日签订的《枣都公寓商品房认购协议书》。二、驳回苏金莉的其他诉讼请求。案件受理费6954元，由苏金莉负担。
宣判后，上诉人苏金莉不服原审判决，向本院提起上诉称：1.苏金莉委托时纪伟以苏金莉名义与枣都公司签订了房屋认购协议，并支付全部房款373400元，枣都公司向苏金莉出具收据，双方的房屋买卖合同已成立且苏金莉已履行完付款义务，从枣都公司为苏金莉办理装修手续和天然气安装及开通手续的事实中可见枣都公司事实上也履行了交房义务，双方的房屋买卖合同已经成立且实际履行，但原审法院未确认上述事实；2.苏金莉对时纪伟的委托事项及权限仅包括购买新郑薛店镇府前街与薛店大道交叉口枣都公寓2号楼西单元六层东户住房（含车库），苏金莉仅就代理人时纪伟的委托权限即购房的行为承担责任，而时纪伟向枣都公司借款的行为明显不属其委托权限。时纪伟代理苏金莉与枣都公司签订购房合同与时纪伟向枣都公司借款显属不同的法律关系。因没有苏金莉的授权，时纪伟以个人名义向枣都公司签署借据的法律后果不应由苏金莉承担，应由时纪伟负担；3.一审法院以判定苏金莉未支付购房款的证据不足，认为苏金莉通过向枣都公司借款购买该公司房屋不符合交易习惯。苏金莉已经通过委托人时纪伟向枣都公司缴纳了购房款，且由枣都公司出具了收条。枣都公司在没收到房款的情况下，借款给苏金莉用于购买该公司房屋不符交易习惯。综上。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法支持苏金莉一审诉讼请求。
被上诉人枣都公司辩称：1.枣都公司与苏金莉之间不存在房屋买卖关系，双方只存在房屋认购协议关系。2012年12月23日上诉人苏金莉委托时纪伟到答辩人处认购一套住房，双方签订了一份枣都公寓商品房认购协议书一份。由于时纪伟没有向枣都公司缴纳购房款，枣都公司没有与其签订正式的购房合同，所以，双方只存在房屋认购协议关系不存在房屋买卖关系；2.时纪伟作为苏金莉的委托代理人，根据《民法通则》的规定，时纪伟以苏金莉的名义实施的民事法律行为，苏金莉应对时纪伟的代理行为承担民事责任。2012年12月23日，苏金莉委托时纪伟以上诉人苏金莉的名义与枣都公司签订了枣都公寓商品房认购协议书一份。并出具借据一份，且借据上明确注明借款用途为上诉人苏金莉的房款。时纪伟的代理行为对上诉人苏金莉产生法律上的约束力，上诉人苏金莉应承担相应的民事责任。时纪伟没有向枣都公司缴纳购房款，苏金莉要求枣都公司返还购房款没有事实及法律依据；3.苏金莉的代理人时纪伟与枣都公司签订房屋认购协议时，没有缴纳房款。所以其给枣都公司出具借据后，枣都公司才给出其出具收据。两张手续显示的数额分毫不差，时间为同一时间，借款人与缴款人为同一人，且借条上明显的用途与收据的事由都为苏金莉购房款。枣都公司没有收到上诉人的购房款。综上，故原审判决正确，请求依法驳回苏金莉的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点在于苏金莉是否已向枣都公司缴纳购房款。证据显示《借据》和《收据》系在同日内出具，且借款用途由时纪伟备注为苏金莉房款，上述证据能与经办人唐西庚的证言相互印证，所以，原审法院认定苏金莉的委托人时纪伟是以出具《借据》的形式获取的《收据》，苏金莉并未实际向枣都公司缴纳购房款并无不当。苏金莉虽提供时纪伟证言以主张该借款是时纪伟个人借款与苏金莉无关，但时纪伟并未出庭作证，且时纪伟证言与其在《借据》上备注的借款用途相矛盾，故该证据本院亦不予采信。综上，上诉人苏金莉的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费6954元，由上诉人苏金莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘 俊 斌
代理审判员 顾 立 江
二〇一四年七月十七日
书 记 员 赵宁宁（代）