长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0106民初1032号
原告：付虹博，男，1987年10月4日生，汉族，住通化市东昌区。
委托代理人：马燕（系原告付虹博姨），女，1979年10月13日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：耿岩，吉林策业律师事务所律师。
被告：宋子丹，女，1989年2月3日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：张晓巍，吉林万公律师事务所律师。
被告：庞建军，男，1973年6月3日生，汉族，现住长春市绿园区。
原告付虹博诉被告宋子丹、庞建军合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告付虹博的委托代理人马燕、耿岩、被告宋子丹及其委托代理人张晓巍，被告庞建军出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月25日，原告与被告宋子丹签订房屋转让合同，约定原告购买被告宋子丹（实际为被告庞建军所有）的坐落于长春市绿园区五环高尔夫小区7号楼H单元602室的房屋，约定价格为60万元。被告于2014年10月25日将房屋交付原告。其后，原告先后向被告庞建军付款22万元，但其后发现二被告已将该房屋抵押给建设银行吉林省分行，已无法实现合同目的。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十七条的规定，现原告诉至法院，请求解除合同，返还原告购房款22万元。
被告宋子丹辩称，1、原告不具有诉讼主体资格，合同不是原告付虹博签订，钱也不是付虹博给的；2、在此房买卖之前对方已然知晓房屋存在抵押借款；3、由于对方违约，导致余下房款38万元未得到，我方提起反诉，要求对方立即给付房屋购房款余款38万元，并承担合同总价款20%的违约金。
被告庞建军辩称：我不同意解除合同；要求原告支付房屋余款38万元并承担违约金。
本案在开庭审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、授权委托书一份，证明：原告委托马东（系马燕父亲，原告姑姥爷）前往长春办理购房相关事宜。被告宋子丹质证：没有异议。被告庞建军质证：没有异议。证据2、房屋转让合同（宋子丹与原告签订，付虹博的字由马东代为签署），证明：原告与宋子丹签定合同，原告购买被告房屋，价款60万元。被告宋子丹质证：合同第三项约定原告应于2015年元月一日将全部款项支付给宋子丹，也就是本案涉及的余款38万元至今没有给付宋子丹，违约责任在原告一方。被告庞建军质证：同宋子丹意见。证据3、收条一份（今收到马东代马燕付购房款22万元，说明一下马燕处有勾画），证明：22万元已经实际支付房屋实际所有人庞建军。被告庞建军质证：这个条是我出的，王东是我以前用的名字，但这笔22万元钱是还郭子禄的钱。10万元直接打给郭子禄，12万元通过王东转给郭子禄。被告宋子丹质证：同庞建军质证意见。证据4、银行打款记录2份，证明：原告根据被告书写的收条的指示交付购房款通过工商银行转王东12万元，转给郭子禄10万元。证据5、王东身份证两份，证明：被告庞建军与王东系一人。证据6、法院调解笔录一份，在笔录倒数第10行起，可以证明：之前答应借马燕张健分别为21万元，17万元，该两笔款没有打，这种情况下原告要回购房屋时再交给被告22万元，正好是60万元，原告履行完毕所有付款义务；笔录最后一页（王东口述，法院记录）“虽然房屋过户到宋子丹名下，这房子实际是我的”证明：原告付虹博在被告宋子丹处购买的房屋实际所有人为王东，为此付款给被告王东即庞建军支付房款没有问题。证据7、银行调档记录（他项权利存根一份），证明：被告宋子丹已经将房屋抵押给中国建设银行吉林省分行，原、被告房屋买卖合同目的无法实现，故原告请求解除合同。被告宋子丹质证：对证据6笔录质证如下：1）原告属于断章取义，21万元没有给马燕是准备向本案案外人郭子禄借款50万元，尚欠21万元没有提供，实际只提供给马燕张健借款29万元；2）关于22万元，最终的去向是偿还张健、马燕向郭子禄借款的本金和利息；3）原告所举的是调解笔录，根据我国法律规定，当事人在调解过程中所做的对事实的认可不得在其庭后在其他庭审中对其不利的证据使用。对证据7抵押的问题，真实性没有异议，但是并不如原告所说不能实现合同目的，因为物权法关于抵押的法律规定，并不是效力性法律规定，它不具有导致合同无效的效力，也就说虽然没有经过抵押权人同意，但是此房可以买卖，并不导致不能实现合同目的。被告庞建军质证：同宋子丹质证意见。证据8、证人马东出庭作证，证明：王东说我和我老伴拿22万元就可以把房子过户，同时签订的合同，我和我老伴把一生的积蓄拿到长春来后交给了王东（通过银行汇款汇过去的）但是迟迟不给过户，那时候王东才说银行行长没有回来，无法过户，让我再等一个礼拜，再等一个月，一直拖，最后又说房子涨价了，还让我们交钱。在这之前三次找社会人到高尔夫小区把房子撬开，我和我老伴又借了很多钱准备给他汇款，最后发现他根本不可能给我们过户了，所以这个陷井我们才止步。证据9、证人张健出庭作证，证明：拿22万元同意把房子买回来，王东还欠我17万元。被告宋子丹质证：1）证人与本案有严重的利害关系，证言可信度低；2）通过证人张健所说17万元是第一次卖房款，本案房屋是第二次交易，已经扣除了该17万元；关于21万元是张健与马燕共同向郭子禄借款50万元，最终形成29万元，21万元不应重复计算；3）原告方与被告方之间关于买卖合同的钱款是否给付，应经过系统算账才能将本案彻底查清，希望法庭组织双方对账。被告庞建军质证：同宋子丹意见。证据10、电话录音（系王东给马燕父亲打电话的录音，证明：被告王东即庞建军在原告已经交付22万元后单方改变购房合同内容，价款由60万元增加至90万元，且拒绝履行合同义务，不给原告更名。被告宋子丹质证：通过录音内容王东说“现在80万元不能卖了得90万元”能够体现出房屋总价款为80万元，之所以签订60万元是扣除了以前欠宋子丹购买房的尾款16万元多，把该尾款扣除后的价格为60万元。被告庞建军质证：有这个电话，当时她给我咬了，我的意思是把剩余房款给我我就给过户。
经审理查明，2014年10月13日原告付虹博授权其父马东代其办理房屋买卖相关事宜。2014年10月25日原告付虹博（合同乙方）与被告宋子丹（合同甲方）签订房屋转让合同书，约定将宋子丹名下的坐落于长春市绿园区兴阳街五环高尔夫小区7号楼H单元602室（建筑面积134.85平方米、产权证号：5060277388）房产出卖给付虹博，房屋价款人民币600000.00元。合同签订后，原告父亲马东于2014年11月2日交付给被告庞建军人民币220000.00元，被告庞建军以其曾用名王东名义给原告出具收条。现被告至今未向原告交付房屋。
另查明，上述房屋实际所有权人为庞建军，且于2014年9月10日设定了抵押，他项权利证于2014年10月16日下发，他项权利人为中国建设银行股份有限公司吉林省分行。
本院认为：原告付虹博与被告宋子丹签订房屋转让合同书，无论付虹博签字系其本人所签还是其父马东代签，因马东系原告付虹博授权的委托人，故即便系马东代为签字及付款，均不影响原告付虹博的主体资格，原告付虹博在本案中主体适格。
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案所涉标的物已于2014年9月10日设定了抵押，抵押期内被告宋子丹与原告签订买卖合同，将已抵押的房产出卖给原告，且被告未举证证明将标的物已设定抵押的情况已经告知了买受人及出卖时通知抵押权人，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告抗辩主张的原告购买房屋时知晓交易标的物有抵押的情况本院不予采信，且在原告已支付220000.00元购房款的情况下被告没有作出履行合同的任何行为，现原告以不能实现合同目的为由主张解除原告付虹博与被告宋子丹于2014年10月25日签订的《房屋转让合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。
关于原告主张被告宋子丹返还原告已支付的购房款220000.00元并支付利息，被告庞建军承担连带责任一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中原告缴纳的220000.00元购房款系被告庞建军实际收取，且庞建军是本案涉诉房屋的实际所有权人，本院认为应由被告庞建军承担返还责任更为适宜，故被告庞建军应返还原告购房款220000.00元并应支付自2014年11月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，被告宋子丹不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告付虹博与被告宋子丹于2014年10月25日签订的《房屋转让合同书》；
二、被告庞建军于本判决生效后立即返还原告付虹博购房款220000.00元并支付利息损失（自2014年11月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告付虹博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600.00元，由被告宋子丹、庞建军负担（于本判决生效后立即支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马春明
人民陪审员 李凤香
人民陪审员 郭 力
二〇一六年十月十三日
书 记 员 赵 航