河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终4886号上诉人（原审原告）：高淑云，女，1984年8月15日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：田学炜，河北正澄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路46-6号。统一社会信用代码911310237006034511。法定代表人：闫博，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。上诉人高淑云因与被上诉人永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2016）冀1023民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托�讼代理人田学炜、被上诉人委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高淑云上诉请求：1、请求依法撤销（2016）冀1023民初1778号民事判决，并依法改判或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人对与其行业密切相关且影响施工进度的各种因素应当有起码的认知，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的估计并合理扣除。因雾霾天气等原因被政府部门下发文件停止施工，应当在设定工期时预先扣除。2、被上诉人提交的气象局证明，只能证实2015年9月至11月下雨10天，并且未提交施工日志、监理日志等证据证明该雨水天气达到阻碍施工的程度，一审法院认定延误工期30天，无事实和法律依据。3、被上诉人提交永清北方供水有限公司出具的证明，不符合法律规定的证据形式，一审法院仅凭该证据认定冬季不能施工120天，无任何法律依据。4、被上诉人提交了建设工程竣工验收备案证明书，不能因此认定涉案房屋符合交付条件，双方签订的合同约定了符合3种条件才可交付房屋，被上诉人并未全部提供。被上诉人星宸公司辩称，因国家重大政治活动及雾霾天气，政府通知停工系被上诉方无法预见，施工期限应予合理扣除；被上诉人提交的证据表明涉案工程施工期间出现四次强降雨过程，持续长达十余日，降雨期间及雨后合理期间不能施工应予扣除；永清北方供水有限公司出具的证明符合证据要求，结合被上诉人与该公司的施工协议能够证明冬季不具备施工条件，应予顺延；根据规定商品房经验收合格即可交付，涉案房屋具备交付条件。上诉人高淑云向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告支付因延期交房产生的违约金31775元（暂计至2016年7月14日），后期违约金按合同约定标准计算至房屋实际交付之日止；2、因本案发生的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月26日，原告高淑云（买受人）与被告星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的位于永清县北侧星宸新天地第15幢1单元602号房一套。合同约定该房屋建筑面积共91.67平方米，单价为每平方米4969元，总价款466598元。付款方式为首付145508元，贷款310000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日�，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并在中国建设银行股份有限公司廊坊分行办理了贷款。永清县星宸新天地小区的项目建设工程（含涉本案房屋），系由本案的被告发包给廊坊市燕京建筑安装有限公司（以下简称廊坊燕京公司）进行施工。廊坊燕京公司在项目工程施工期间因接到永清县有关部门通知后，按照相关要求停止施工系事实，其中自本案的原、被告签订商品房买卖合同之日至该工程竣工之日的期间内，停止施工共计67天。2015年9月至11月期间，永清县域内发生多次大到暴雨的强降雨天气过程，致使该工程施工因气候原因多次停工。冬季不能施工的期间为2015年11月15日至2016年3月15日。案涉工程已于2016年6月8日组织竣工验收合格，并于2016年6月27日备案。一审法院认为，原、被告在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效。双方当事人一经签订即应按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，原告依合同约定交付了房款，被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，违反了双方之间合同第八条的规定，因此被告应按合同第九条的规定向原告承担违约责任。然而，在建设工程施工过程中，由于国家重大政治活动以及大气污染防控等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工，其行为虽然不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求，但是该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利�而所为。考虑到建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应永清县政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工，对于工程施工进程确有较大影响，故对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。同时由于建设工程的施工具有季节性并且对于施工工序有着严格要求，因政府及相关部门要求停工以及强降雨天气原因导致工期顺延至冬季，但是在冬季时该工程的供水、消防安装工程又不具备施工条件，只能顺延至第二年春季。因此，涉本案标的房屋的建设工程未能如期竣工并非是被告故意违约所致，故对于被告提出的工程施工停工期间（含强降雨天气）以及工期顺延期间应当予以扣除的答辩主张，予以采纳，在上述期间的违约责任应予以免除。本案中，涉案房屋应当于2015年11月30日前交付。施工单位因政府及相关部门要求停工的期间为55天（计算至2015年11月12日），强降雨天气原因导致停工的期间为30天，冬季不具备施工条件的期间为120天，累计为205天。在考虑扣除上述时间之后，被告应于2016年6月22日前向原告交付涉案房屋。实际该建设工程是在2016年6月8日竣工验收合格，并于2016年6月27日予以备案，故本案被告延期交房的日期应自2016年6月23日开始计算。根据双方签订的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。庭审时，被告主张自2015年底至2016年3月期间，曾先后多次以书面和电话方式通知原告办理收房手续；原告方承认在2016年3月左右收到过收房通知，但由于被告方当时所交付的房屋不符合法定及约定的条件，没有提供相应的验收合格等法定文件，因此原告方拒收房屋，后未在收到过任何收房�知。本案中，被告在取得了建设工程竣工验收备案证明书后应及时向原告发出书面交房通知，由于被告未履行该通知义务，直至本案开庭审理时被告才提出涉案房屋已经具备了交房条件并且向法庭出示了建设工程竣工验收备案证明书。结合本案的实际情况，涉案房屋在取得建设工程竣工验收备案证明书后，应当认定为符合房屋交付条件。虽然被告庭审辩解不完全符合双方合同约定的通知方式，但是可以视为被告向原告发出了收房通知，因此被告向原告承担延期交房的违约责任应当计算到本案开庭之日即2016年9月18日止。综上所述，原告起诉请求依法判决被告按合同约定标准支付因延期交房产生的违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持；原告关于应自合同约定的交付房屋时间届满后开始计算违约金至房屋实际交付之日止的主张，因与实际不符，本院不予支持。被告�于逾期交房系因施工单位因国家重大国事活动、雾霾天气等原因，接到永清县人民政府以及相关部门停工通知后停工；因工程施工期间发生多次强降雨天气原因多次停工，导致工程工期应相应顺延；后续工程因进入冬季不具备施工条件，只能顺延到来年春季的答辩意见，理由正当，予以采纳。被告关于其不存在延期交房的违约行为，对于违约金的计算因原告系贷款购房，应以购房首付款为基数来计算的主张，因与实际不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告高淑云支付逾期交房违约金12318元；二、驳回原告高淑云的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交照片四张，拟证明被上诉人在冬季进行了涉案工程的施工。被上诉人质证认为，上诉人不能证明照片与涉案工程的关联性，不能证明照片显示的时间与真实拍照时间一致，亦不能证明被上诉人冬季均在施工的证明目的。被上诉人提交分层房屋面积测绘表一份，拟证明涉案房屋具备交房条件。上诉人对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可。本院经审查认为双方提交的证据，均不能达成证明目的，本院不予采信。一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉工程施工过程中，因雾霾天气、国家重大政治活动等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，虽不属于约定和法定的不可抗力范畴，但确实为星宸公司合理顺延工期的情形，星宸公司不应承担此期间的违约�任。强降雨亦属影响建筑工程施工的客观因素，应据以顺延工期，星宸公司在一审中提供的证据证实涉案工程施工期间强降雨天数为10天，故工期应顺延10天，一审法院酌情确定涉案工程停工30天不当。由于政府及相关部门的指令停止施工的事实客观造成案涉工程工期顺延，使得工程在原定工期外增加了冬季施工阶段，而冬季施工存在施工难度大、费用高等问题，基于公平原则，本院酌情增加冬季施工时间60天，一审认定冬季不具备施工条件予以扣除120天不当。星宸公司未按照合同约定书面通知上诉人交房，应向上诉人承担违约责任，但在本案一审开庭审理时，星宸公司当庭提出涉案房屋已具备交房条件并出示了建设工程竣工验收备案证明书，应当视为通知购房人交房。故违约金应计算至一审开庭时（2016年9月18日）止。即被上诉人星宸公司应向上诉人高淑云支付逾期交房违约金466598元×0.3‰×168天=23516.54元。综上，上诉人高淑云上诉请求部分成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河北省永清县人民法院（2016）冀1023民初1778号民事判决；二、永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向高淑云支付逾期交房违约金23516.54元；三、驳回高淑云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费297元、二审案件受理费286元，均由永清县星宸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  张海潮审 判 员  任 浩代理审判员  丁德松代理审判员  郑培明二〇一六年十二月六日书 记 员  张 曦周雪