山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第559号
上诉人（原审被告）山东万锦置业发展有限公司。
法定代表人黄健罡，总经理。
委托代理人邓建莉，女，1975年2月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）董雷涛，青岛市黄岛区工商行政管理局干部。
委托代理人孙怀民。
上诉人山东万锦置业发展有限公司（以下简称万锦置业公司）因与被上诉人董雷涛商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城民初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万锦置业公司的委托代理人邓建莉，被上诉人董雷涛及其委托代理人孙怀民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年6月26日，董雷涛与万锦置业公司签订《商品房预售合同》，约定董雷涛购买万锦置业公司开发的五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼3538号商业用房，房产总价款323012元，付款方式为“签订本合同时，买受人已一次性付清房款”，万锦置业公司应当在2011年12月31前将3538号房产交付给董雷涛，如逾期交房超过90日，董雷涛有权解除合同，万锦置业公司应当自董雷涛解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的10%向董雷涛支付违约金。2011年5月25日，董雷涛向万锦置业公司缴纳定金10000元；2011年6月26日，董雷涛向万锦置业公司缴纳房款313012元、公共维修基金2776元、备案登记费550元。
2011年6月26日，董雷涛与潍坊万锦商业经营管理有限公司（以下简称万锦商业公司）签订《万锦国际广场商铺委托管理合同》，约定董雷涛将3538号商铺委托万锦商业公司代经营管理，管理期限为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，委托管理合同签订时万锦商业公司即向董雷涛支付2011年10月1日至2014年9月30日的管理收益102319元。上述委托管理合同的第七条第6款约定，如董雷涛延期办理商铺交房手续，万锦商业公司有权延期支付本合同所述之相应费用。
万锦置业公司依据上述委托管理合同拟证明已于2011年10月1日向董雷涛交房，不存在违约行为，且管理收益款102319元已折抵房款。董雷涛认为委托管理合同与预售合同无关，且不能证明万锦置业公司已向董雷涛交房。
2013年4月16日，董雷涛以邮政快递（邮单号：1047924834001）的形式向万锦置业公司发出《解除合同通知书》，于2013年4月17日妥投，签收人为“于璐”。万锦置业公司辩称，没有收到解除合同通知书。原审法院向万锦置业公司询问“于璐”是否为其单位工作人员，万锦置业公司称不清楚。
另查明，原审中万锦置业公司未申请追加万锦商业公司作为第三人参加诉讼。
以上事实，有商品房预售合同、委托管理合同、收款收据及当事人的陈述等予以认定。
原审法院认为，董雷涛和万锦置业公司签订的预售合同系双方真实意思表示，双方应当按照该合同的约定履行各自义务。董雷涛在向万锦置业公司缴纳全部购房款及相关费用后，万锦置业公司应当向董雷涛履行交房义务。委托管理合同是董雷涛与万锦商业公司签订，该合同仅对有关3538号房产委托管理方面的事项进行了约定，万锦置业公司与万锦商业公司分属不同主体，其中关于3538号房产委托管理的起止时间的约定，仅证明董雷涛与万锦商业公司达成了有关3538号房产就委托管理方面的意向，但万锦置业公司并不能依据董雷涛与第三方签订的合同来证明自已向董雷涛交付了3538号房产。因万锦置业公司未能证明自己履行了通知、验房、交接等交房必要手续，万锦置业公司未能按预售合同的约定向董雷涛交付3538号房产。按照预售合同的约定，对董雷涛要求解除合同并要求万锦置业公司按约支付违约金的要求，予以支持。董雷涛于2013年4月16日向万锦置业公司发出了解除合同通知书，经邮政特快专递送达后显示妥投，视为通知到达万锦置业公司。万锦置业公司应当向董雷涛返还房款323012元，并赔偿董雷涛因购买3538号房产支出的公共维修基金2776元、登记备案费550元，并按预售合同约定向董雷涛支付逾期未能交房违约金32301元（323012元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除董雷涛与万锦置业公司签订的《商品房预售合同书》（合同编号ys00112542）；二、万锦置业公司向董雷涛返还房款323012元；三、万锦置业公司赔偿董雷涛支出的公共维修基金2776元、登记备案费550元，并支付违约金32301元；上述款项共计358639元，万锦置业公司于判决生效之日起七日内向董雷涛付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6195元，万锦置业公司承担。
宣判后，万锦置业公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且在原审诉讼前已经履行完毕，合同双方当事人的合同目的已经实现，不存在法定及约定的解除条件。上诉人按合同约定的期限履行了交付房屋的义务，并且被上诉人已从所购房屋中获得收益，上诉人不存在违约。原审判决解除商品房预售合同，判决上诉人返还房款、赔偿被上诉人支出的公共维修基金、登记备案费并支付违约金，无事实和法律依据。二、原审认定事实错误。1、原审认定上诉人没有按合同约定向被上诉人交付3538号房产，与事实不符。被上诉人与上诉人签订商品房预售合同后，与本案第三方万锦商业公司签订委托管理合同，约定被上诉人自愿将3538号房产委托万锦商业公司代经营管理，管理期限10年，从2011年10月1日起至2021年9月30日止；委托合同签订的同时，受委托方将前三年收益一次性支付给被上诉人。2011年10月1日，上诉人将3538号房产交付万锦商业公司进行装修并试营运。依据有关法律规定，对房屋的转移占有，视为交付使用。故上诉人按合同约定的期限履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。2、原审认为被上诉人与万锦商业公司签订的委托管理合同仅对3538号房产委托管理方面的事项进行了约定，其中关于3538号房产委托管理的起止时间的约定，仅证明被上诉人与万锦商业公司达成了有关3538号房产就委托管理方面的意向，不能据此证明上诉人向被上诉人交付了3538号房产，该认定缺少事实和法律依据。被上诉人已就3538号房产的委托管理而受益，3538号房产已经由万锦商业公司管理而对外营业。原审庭审过程中，上诉人向法院提出申请追加万锦商业公司作为本案第三人参加诉讼，以查明3538号房产现状，但原审法院未予回复，程序严重违法，造成认定事实错误。三、原审适用法律错误。原审认定事实错误，程序违法，导致适用法律错误，从而得到完全错误的判决结果。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人董雷涛辩称：上诉人严重违反合同约定，未按合同约定的时间交房，委托管理合同与本案房屋买卖合同并不属于同一法律关系，且该委托经营涉嫌违法，上诉人说房屋是通过委托经营的方式完成交付，是混淆了法律概念。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院认为，上诉人虽主张被上诉人已将涉案房屋委托给万锦商业公司进行经营管理，且已经收取了三年的管理收益，上诉人向万锦商业公司交付房屋，即履行了商品房预售合同约定的交付房屋义务，但从商品房预售合同的约定来看，上诉人应书面通知被上诉人办理交付手续，并出示相关证明文件，将达到质量标准及没有权利瑕疵的房屋交付被上诉人使用，故交房是上诉人的义务，验收是被上诉人的权利；另从2011年6月26日被上诉人与万锦商业公司所签订的商铺委托管理合同来看，其中未约定由万锦商业公司代为验收，而是约定了被上诉人需办理商铺交房手续，故在上诉人未能提供证据证实被上诉人放弃验收权利的情况下，上诉人向万锦商业公司交付房屋不能视为向被上诉人交房，原审法院对此作出的认定并无不当，对上诉人的上诉主张，本院不予支持。经审查，原审中上诉人未申请追加万锦商业公司作为第三人参加诉讼，故对上诉人所诉的原审程序违法，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6195元，由上诉人山东万锦置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨景达
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 宫 磊
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 王 新