南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第4386号
原告蔡茹，女，1975年12月15日生，汉族，无业。
委托代理人杨歌，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告吴琳，女，1962年11月28日生，汉族。
被告申凌越，男，1987年3月30日生，汉族。
原告蔡茹与被告吴琳、申凌越民间借贷纠纷一案，原告蔡茹于2014年9月3日向本院提起诉讼，本院于同年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审理。本案审理期间，本院应原告的申请，依法对两被告名下的财产采取了保全措施。由于两被告下落不明，本院依法对之进行了公告送达。本院于2015年1月29日公开开庭审理了本案。原告蔡茹及其委托代理人杨歌到庭参加诉�，被告吴琳、申凌越经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蔡茹诉称，2014年7月3日，原告与两被告签订抵押借款合同一份，约定：两被告向原告借款500000元；借款期限为六个月；借款月利率为1.5%；两被告按照付息清单按月付息；若两被告逾期支付利息的，每日承担应付利息的3‰作为违约金；若两被告逾期归还本金的，每日承担应归还本金的2‰作为违约金；两被告以其名下位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号9幢2-22房产作为该借款的抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等实现债权的费用。合同签订后，原告依约将500000元款项给付两被告，但两被告却未按约还款付息。现原告诉至法院，请求判令：1、两被告返还原告借款本金500000元，支付后五个月的借期内利息37500元，并支付自2014年8月2日起至实际给付日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2、原告对两被告名下位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号9幢2-22房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
被告吴琳、申凌越未答辩。
原告蔡茹为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、2014年7月3日抵押借款合同、还本付息清单各一份，借款收据两份，银行业务回单八份，用以证明两被告向原告借款500000元，原告已经实际出借了款项及双方对有关权利义务进行约定的事实。
2、南京市房地产抵押合同、房屋他项权证各一份，用以证明原告与两被告于2014年7月3日签订南京市房地产抵押合同，两被告以名下位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号9幢2-22房屋作为上述借款的抵押担保，双方办理了抵押登记手续，原告取得了宁房他证浦字第3016**号房屋他项权证�事实。
被告吴琳、申凌越未质证，亦未提供证据。
原告蔡茹提供的上述证据，均系原件，无明显瑕疵，两被告至今也未提出异议，故本院均予以认定。原告在审理中陈述两被告支付第一笔利息7500元的时间为2014年7月30日，但未提供证据证明，结合双方对利息的约定，本院认定两被告系在2014年7月7日支付原告第一笔利息7500元。
综上，根据本院确认的有效证据以及当事人对事实的陈述，本院确认本案事实如下：
2014年7月3日，蔡茹与吴琳、申凌越签订抵押借款合同一份，约定：吴琳、申凌越以资金周转为由向蔡茹借款500000元；借款期限为六个月，即自2014年7月3日起至2015年1月2日止；借款月利率为1.5%，自出借资金实际到吴琳、申凌越指定的银行账户之日起计算，每月付息一次；第一次放款时间为双方签署好抵押借款协议等手续，房产部门受理抵押登记申请并出具收件收据，蔡茹给付吴琳、申凌越150000元；第二次放款时间为抵押权证发放日，蔡茹给付吴琳、申凌越余款350000元；吴琳、申凌越将位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号9幢2-22房产抵押给蔡茹，抵押担保的范围包括借款本金及利息、违约金、诉讼费等实现债权的所有费用；吴琳、申凌越未按约定归还本金的，则按应还本金的日2‰支付违约金至本金清偿日止；吴琳、申凌越逾期支付利息的，则按应付利息3‰支付违约金至利息清偿日止等。同时，双方还签署了还本付息清单，约定第一次支付利息时间为收到全部借款之日，第二次至第六次利息支付时间分别为2014年8月2日、9月2日、10月2日、11月2日、12月2日，每次支付利息金额为7500元，归还本金时间为2015年1月2日。
上述合同签订当日，蔡茹与吴琳、申凌越还签订房地产抵押合同一份，约定吴琳、申凌越以名下位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号9幢2-22房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围为主债权及其利息、违约金、赔偿金及蔡茹实现抵押权的费用等。之后双方到房管部门办理了抵押登记手续，蔡茹取得了宁房他证浦字第3016**号房屋他项权证（登记时间为2014年7月7日）。
2014年7月3日，蔡茹汇到吴琳农业银行尾号02XX账户150000元；2014年7月7日，蔡茹汇到吴琳农业银行尾号02XX账户计七笔款项，每笔50000元，计350000元。吴琳、申凌越在此期间出具借款收据两份，确认收到蔡茹给付的150000元、350000元，且该二笔借款已进入吴琳、申凌越指定的吴琳农业银行尾号为02XX账户内。同时，在2014年7月7日，吴琳、申凌越支付给蔡茹第一笔利息7500元。
审理中，蔡茹确认放弃对双方约定的第一个月借期内利息、违约金的主张。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告吴琳、申凌越向原�借款的事实清楚，证据确实充分，故应予认定。被告吴琳、申凌越向原告借款后，应按约履行还款付息义务，现其逾期未适当履行义务构成违约，应承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百条规定，“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。本案中，两被告支付第一笔利息7500元时，原告交付150000元款项仅4日，交付350000元款项尚不足1日，而按照双方约定的月利率1.5%计算，4日实际产生的利息仅为300元。如果准许这种预付利息的行为，无异于变相违反上述法律规定，故两被告多支付的7200元应依法充抵借款本金。由此，本院认定两被告尚欠原告借款本金492800元。即自2014年7月8日起，两被告应以本金492800元，按月利率1.5%支付原告借期内利息。因原告未主张双方约定的第一期利息的剩余部分，而这系当事人自己处分民事权利的结果，故本院不予干涉。自第二期开始，两被告按约应每月支付原告利息7392元（本金492800元×月利率1.5%）。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”；第七条规定，“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护”。本案中，根据合同约定，原告所主张的借期内的违约金，实际上是对于利息的违约金，在本质上等于对利息计算复利，故利息与违约金合计不应超出中国人民银行同期同类贷款基准利率的四�（以下简称四倍利率）。现双方约定的借期内利率虽不超出四倍利率的限制，但与利息违约金合并计算显然已经超出，故本院依法按四倍利率予以调整。经查询，双方借贷发生时的四倍年利率为22.4%。由此，两被告应支付原告借期内利息、利息违约金为44187.73元［第二期利息7392元＋本金492800元×年利率22.4%÷12月×4月（按原告主张，利息违约金实际应自第三期付息时起计算，故仅应计算四个月，第二期则仅支付借期内利息］。借款到期后，原告要求两被告按四倍利率支付违约金低于双方约定，且不高于法律规定，本院予以准许。
原告与两被告签订了抵押借款合同、房地产抵押合同，之后又办理了抵押登记手续，原告取得了房屋他项权证，故抵押权已依法设定。现原告在两被告逾期不履行还款付息义务时，要求两被告以其名下的抵押物承担抵押担保责任符合法律规定�本院予以支持。
两被告未到庭应诉，应视为放弃举证、质证等诉讼权利，并承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴琳、申凌越应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡茹支付借款本金492800元，支付借期内利息、利息违约金44187.73元，并支付自2015年1月3日起至实际给付日止的逾期付款违约金（以本金492800元为基数，按年利率22.4%计算）。
二、若被告吴琳、申凌越未按约履行上述第一项确定的义务，原告蔡茹有权依法处置被告吴琳、申凌越名下位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号9幢2-22的抵押物（宁房他证浦字第3016**号房屋他项权证载明的房地产），并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款按抵押权登记顺位优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9265元，财产保全费3263元，合计诉讼费12528元，由原告蔡茹负担73元，被告吴琳、申凌越负担12455元（被告吴琳、申凌越应负担的诉讼费12455元已由原告蔡茹向本院预交，被告吴琳、申凌越应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡茹支付；原告蔡茹预交诉讼费剩余27元，由本院退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳�法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 长 高宏伟
人民陪审员 尚加杭
人民陪审员 王龙芹
二〇一五年一月三十日
见习书记员 何 燕