四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川34民终62号上诉人（原审被告）：石金岗，男，1985年5月出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。上诉人（原审被告）：高洪香（系石金岗之妻），女，1987年9月出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。二上诉人的委托诉讼代理人（一般代理）：胡得云（系二上诉人的亲戚），男，住四川省会东县。二上诉人的委托诉讼代理人（特别授权）：刘洁，四川鼎仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：会东县明阳开发建设有限公司。住所地：四川省会东县鯵鱼河镇金沙街北段。法定代表人：汪成先，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈杲，四川明炬（凉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李佳峻，四川明炬（凉山）律师事务所律师。上诉人石金岗、高洪香因与被上诉人会东县明阳开发建设有限公司(以下简称会东明阳公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院（2017）川3426民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石金岗、高洪香上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全�诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，影响了案件的公正判决。上诉人已按照合同履行交款义务，没有欠缴购房款。上诉人与被上诉人的工作人员签订的选房协议书已明确约定房屋价格是2800元/㎡，并告知上诉人对于合同约定的首付款为103624元，上诉人只需支付33624元的首付款，剩余70000元由被上诉人自行承担。上诉人出具了《贷款信息》表，双方一致认可上诉人分两次支付了房屋首付款103624元并通过银行审查，办理贷款220000元，全都划入了被上诉人指定的账号。《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》第二条规定，购买首套住房首付款不得低于合同总额的20%，上诉人只有在缴清首付款之后，银行才会为上诉人办理按揭贷款。2.被上诉人的主张违背客观事实，违反诚实信用原则，属于虚假诉讼。若上诉人还存在70000元的购房款未缴纳，被上诉人怎么会向银行出具上诉人首付30%的房款103624元的证据，且协助办理公证及办理贷款。上诉人已接收房屋并入住一年半的时间，期间被上诉人从未找过上诉人主张权利。3.一审未要求被上诉人举证证明上诉人还有70000元房款未缴清，仅就合同和转款凭证认定上诉人没有缴清房款，该认定过于简单，一审也未进一步审理上述不符合交易规则和习惯的反常行为。会东明阳公司辩称，1.一审判决认定案涉房屋的成交价格为：323642元的事实清楚，证据充分。并且税务机关是按照323642元的总价征收税款。2.一审判决根据查明事实,依据《中华人民共和国合同法》的相关规定判决上诉人向被上诉人支付剩余购房款及违约金适用法律正确。3.上诉人向银行申请贷款的行为是上诉人与银行之间的关系，与会东明阳公司无关。《贷款信息》系高洪香单方填写交于银行，并无会东明阳公司的盖章或法定代表人签字。贷款银行在审批贷款过程中也未向会东明阳公司核实上诉人交付了多少首付款，只是作了形式审查。《通知》只是政策性文件，效力远低于《中华人民共和国合同法》。会东明阳公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令石金岗、高洪香支付购房款70000元；2.判令石金岗、高洪香支付违约金，违约金计算期间为自2015年10月15日起至购房款付清之日为止，违约金计算标准为逾期应付款的万分之三每日；3.本案诉讼费由石金岗、高洪香承担。一审法院查明，石金岗、高洪香向会东明阳公司购买其开发的“会东县鯵鱼人家”房屋。2015年1月20日，高洪香向会东明阳公司交付现金33624元，作为购买“鯵鱼人家”6—3—1403号房屋的部分购房款。2015年10月15日，会东明阳公司与石金岗、高洪香签订《四川省商品房买卖合同（预售）》1份，约定会东明阳公司将其开发的“会东县鯵鱼人家”6幢3单元1303号商品房出售给石金岗、高洪香。合同第八条第一款约定：房屋按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米4307.12元，总价款为人民币323624元。合同第九条内容为：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币33624元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2015年10月15日前支付首期房价款人民币103624元，占全部房价款30%；余款220000元向工商银行申请贷款支付。合同第十条内容为：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖�支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人…….出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……“合同签订后，会东明阳公司将双方签订的合同提交会东县房管局备案，备案号为201000571。2016年1月12日，中国工商银行依照的石金岗、高洪香申请，向石金岗、高洪香发放贷款220000元。2017年8月8日，会东明阳公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为：当事人应当按照合同全面履行自己的义务。双方当事人自愿签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，石金岗、高洪香购买房屋，应当按照合同约定交付房款。本案争议焦点为石金岗、高洪香认为其购买案涉房屋的实际价款为2800元/平方米，但石金岗、高洪香就其辩解理由并未提供充分的证据予以证明�认定本案案涉房屋购买价格应当以双方签订的书面合同为准。合同中约定房屋按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米4307.12元，总价款为人民币323624元。石金岗、高洪香已支付现金33624元，向中国工商银行贷款220000元，仍余70000元未支付。同时，根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的内容，石金岗、高洪香未按照合同约定的时间支付首期房价款，存在违约行为，石金岗、高洪香应当按照合同约定支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、石金岗、高洪香于本判决生效后30日内一次性支付会东县明阳开发建设有限公司剩余购房款70000元。二、石金岗、高洪香按日以70000�的万分之三，自2015年10月15日起向会东县明阳开发建设有限公司支付违约金，直至剩余购房款70000元付清为止。本案案件受理费人民币1550元，减半收取775元，由石金岗、高洪香承担（此款由会东县明阳开发建设有限公司垫交，石金岗、高洪香履行上述义务时，径直给付会东县明阳开发建设有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对上诉人提交的录音资料，因无法核实与高洪香通话的是会东明阳公司的工作人员，且通话内容并不具有证明力，不符合证据三性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：石金岗、高洪香系夫妻关系。会东明阳公司是委托第三方在销售案涉房屋，石金岗、高洪香提供的2013年4月15日的《明阳文苑�房协议书》中代表会东明阳公司签字的置业顾问倪铭、销售经理李立韦，会东明阳公司称不是其公司工作人员，而是第三方的工作人员。协议内容并不涉及房屋买卖的主要条款如房屋的价格、支付方式等。2016年2月26日，石金岗、高洪香按照总房款323624元向会东明阳公司交纳了案涉房屋的相关税费11916.70元。之后，会东明阳公司陈述其在2016年8月左右向石金岗、高洪香交付了房屋的钥匙。石金岗、高洪香现已入住房屋一年多。在此期间，会东明阳公司并未向石金岗、高洪香主张支付房款。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人石金岗、高洪香是否履行了合同义务即是否缴清了购房款；2.上诉人石金岗、高洪香是否应承担违约责任。关于争议焦点一：上诉人石金岗、高洪香作为买受人主张其已向出卖人会东明阳公司支付了案涉房屋的全部购房款。�上诉理由是其在被上诉人会东明阳公司的销售人员倪铭、李立韦处签署了《明阳文苑选房协议书》，双方约定了房屋单价为2800元/㎡,关于首付款103624元中的70000元是被上诉人会东明阳公司支付并通过银行审查发放贷款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,上诉人石金岗、高洪香并未举出充分证据证明其与被上诉人会东明阳公司实际约定的购房单价是2800元/平方米，70000元的首付款属于会东明阳公司支付。实际上诉人石金岗、高洪香却是以总房价323624元为基�向被上诉人会东明阳公司缴纳的购房相关税费。可推定双方当事人是按双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的总价款323624元在实际履行合同。上诉人石金岗、高洪香仅支付了253624元的购房款（其中含33624元的首付款和220000元的银行贷款），并未付清合同约定的房款，故上诉人石金岗、高洪香主张其并不欠付被上诉人会东明阳公司购房款的上诉理由不能成立，其主张不应再支付70000元房款的上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二：由于上诉人石金岗、高洪香并未按合同约定付清全部房款，但被上诉人会东明阳公司却在买受人未履行完付款义务的情况下即向上诉人石金岗、高洪香交付了房屋钥匙，并在买受人石金岗、高洪香入住房屋超过一年的时间中，出卖人会东明阳公司均未向买受人石金岗、高洪香主张支付剩余房款，应视为双方对约定交房条件和付款时间的变更，在双方未达成新的协议之前，会东明阳公司主张逾期付款的违约事实不成立。故一审自双方签订合同之日开始计算违约金不当，应予以纠正。本案中不应认定上诉人石金岗、高洪香逾期付款的违约责任。综上所述，上诉人石金岗、高洪香的上诉请求部分不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但有关违约责任的判决不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持四川省会东县人民法院（2017）川3426民初1194号民事判决第一项即：“上诉人石金岗、高洪香于本判决生效后30日内一次性支付被上诉人会东县明阳开发建设有限公司剩余购房款70000元；”二、撤销四川省会东县人民法院（2017）川3426民初1194号民事判决第二项即：“上诉人石金岗、高洪香按日以70000元的万分之三，自2015年10月15日起向被上诉人会东县明阳开发建设有限公司支付违约金，直至剩余购房款70000元付清为止。”三、驳回被上诉人会东县明阳开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元由上诉人石金岗、高洪香负担600元，由被上诉人会东县明阳开发建设有限公司负担175元；二审案件受理费1550元由上诉人石金岗、高洪香负担1000元，由被上诉人会东县明阳开发建设有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  叶庆华审判员  马 俊审判员  陈慧玲二〇一八年二月二十�日书记员  孙 耘附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审�