北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第17543号
原告北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。
法定代表人桑春华，总经理。
委托代理人和秀娟，女，1983年4月15日出生，北京盛玺置业有限公司法务。
被告药瑞英（曾用名：楚虹），女，1967年3月13日出生。
第三人孙亚敏，女，1980年3月13日出生。
原告北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺公司）与被告药瑞英、第三人孙亚敏商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛玺公司的委托代理人和秀娟、第三人孙亚敏到庭参加诉讼，被告药瑞英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盛玺公司诉称：盛玺公司与药瑞英于2013年1月6日签订合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同），约定药瑞英以总价款1
219451元的价格购买盛玺公司开发的位于大兴区西红门镇5#办公楼17层1703号商品房，并于2015年7月15日签订《北京市商品房预售合同》补充协议，约定该商品房的总价款调整为1222324元；盛玺公司已经按约将该商品房交付药瑞英使用。药瑞英以按揭贷款付款方式向中国建设银行股份有限公司北京大兴支行贷款600000元，由盛玺公司作为药瑞英贷款的保证人，并约定在盛玺公司承担保证责任期间，药瑞英逾期偿还贷款本息而致使盛玺公司承担代偿项（本息、罚息、追款费用等）担保责任的，药瑞英应自盛玺公司代偿款项之日起5日内归还代偿款项，逾期超过30日或因药瑞英逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，盛玺公司有权解除预售合同。盛玺公司解除合同的，药瑞英应按该商品房总房款的20%向盛玺公司支付违约金。后药瑞英未按约定偿还贷款，截至2015年9月30日药瑞英逾期偿还银行借款本息及罚息共计人民币56468.24元已由盛玺公司代为清偿，药瑞英未按约定向盛玺公司归还代偿款项，经催告后仍未能归还且逾期归还代偿款项已超过30日。故诉至法院，请求法院判令：1、解除盛玺公司与药瑞英签署的合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同》补充协议；2、判令药瑞英协助盛玺公司办理解除合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》备案手续；3、药瑞英将按照合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》所购买的商品房恢复原状后交还给盛玺公司；4、药瑞英返还盛玺公司代为偿还的银行借款本息及罚息56468.24元；5、药瑞英向盛玺公司支付违约金243890.2元；6、药瑞英承担本案诉讼费。
被告药瑞英未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状。
第三人孙亚敏述称：药瑞英于2015年7月5日与孙亚敏签订《北京市存量房屋买卖合同》将涉案房屋以100万元的价格出售给孙亚敏。在房子可以过户到孙亚敏名下的情况下，孙亚敏希望和盛玺公司达成调解，同意承担盛玺公司代交的费用和诉讼费用，但不认可罚金和违约金。同时孙亚敏就本案相关事实已提起了确权诉讼，要求确认本案涉案房屋所有权归孙亚敏所有并由盛玺公司协助孙亚敏办理涉案房屋的所有权转移登记手续。
经审理查明：2013年1月6日，盛玺公司（出卖人）与药瑞英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同，合同编号：Y1428679），约定药瑞英作为买受人向出卖人盛玺公司购买位于北京市大兴区西红门镇5#办公楼17层1703号（以下简称：涉案房屋）的商品房一套，预测建筑面积50.68平方米，其中套内建筑面积33.96平方米；总价款人民币1219451元，买受人采用按揭方式（商业银行贷款）付款，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50%的首付款（最终付款比例以贷款银行的要求为准），即人民币619451元；该商品房其余房款人民币600000元，由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。其中附件八约定，如果出卖人为买受人向贷款银行申请贷款提供了阶段性连带责任保证，买受人在贷款银行发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。同日，盛玺公司与药瑞英办理了商品房预售合同备案手续。
2015年7月15日，盛玺公司（出卖人，甲方）与药瑞英（买受人，乙方）签订《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》（以下简称：补充协议），约定经公安行政管理部门核准，商品房坐落变更为：北京市大兴区宏业路9号院1号楼17层1703；该商品房实测建筑面积50.24平方米，其中套内建筑面积34.04平方米，商品房价款调整为总价款1222324元；本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款2873元。合同签订后，药瑞英向盛玺公司支付了房屋首付款。
2014年6月6日，药瑞英（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：建行大兴支行，贷款人）、盛玺公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。药瑞英向建行大兴支行借款60万元，用于购买涉案房屋；盛玺公司作为保证人在该合同项下提供的保证责任为连带责任保证，合同项下担保方式为阶段性保证加抵押，关于保证期间的约定为：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，建行大兴支行向药瑞英发放了60万元贷款。
因药瑞英未按与建行大兴支行签订合同约定履行还款义务，贷款发生逾期，2015年6月29日，盛玺公司向建行大兴支行承担保证责任，代为偿还罚息、利息、本金总计35382元。2015年8月7日，盛玺公司向药瑞英发函,要求药瑞英在收到该函后三日内，全额归还盛玺公司代偿的借款本息及罚息人民币35382元，并支付违约金人民币3538.2元，如未能如期还款，将解除预售合同并保留通过法律途径追索代偿的借款本息及罚息并就追相关违约责任的全部权利。后药瑞英仍未如期还款，2015年9月30日，盛玺公司承担保证责任，向建行大兴支行代为偿还罚息、利息、本金总计21086.24元。至庭审结束时，药瑞英未向盛玺公司偿还以上款项。
另查明，2015年7月5日，药瑞英（出卖人）与孙亚敏（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定将涉案房屋以100万元的价格出售给孙亚敏，药瑞英在同日将涉案房屋交付给孙亚敏使用。现涉案房屋由孙亚敏使用。2016年6月24日,孙亚敏向本院提起(2016)京0115民初10740号民事诉讼,其诉讼请求为:要求依法确认涉案房屋为孙亚敏所有,要求药瑞英协助孙亚敏办理涉案房屋的房屋所有权转移登记手续。该案现在审理过程中。
在本案审理过程中，根据盛玺公司的申请，本院作出裁定对涉案房屋进行了轮候查封，此前该房屋已被多家法院进行查封。
在本案审理过程中，盛玺公司申请撤回要求判令药瑞英将按照合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》所购买的商品房恢复原状后交还给盛玺公司的诉讼请求，并陈述就该项诉讼请求另案诉讼解决。本院对该项请求予以准许。
上述事实，有预售合同、补充协议、商品房预售合同联机备案表、借款合同、还款凭证、通知、对账单、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）等及当事人陈述在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。药瑞英经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证、答辩的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。盛玺公司与药瑞英签订的预售合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强行性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方于预售合同中约定，逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。根据本案查明的事实，药瑞英未按借款合同的约定向银行履行还款义务，导致盛玺公司承担保证责任，且并未于30日内归还代偿款项，现合同约定的解除条件已成就，解除权人盛玺公司据此要求解除签订的预售合同，同时要求药瑞英协助办理合同登记备案撤销手续并要求其返还代偿金额、支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告北京盛玺置业有限公司与被告药瑞英签署的合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》；
二、被告药瑞英于本判决生效后十日内协助原告北京盛玺置业有限公司办理解除合同编号为Y1428679的《北京市商品房预售合同》备案手续；
三、被告药瑞英于本判决生效后十日内返还原告北京盛玺置业有限公司代为偿还的银行借款本息及罚息五万六千四百六十八元二角四分；
四、药瑞英于本判决生效后十日内向原告北京盛玺置业有限公司支付违约金二十四万三千八百九十元二角。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千四百七十八元、公告费二百六十元、保全费五千元，由被告药瑞英负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 静
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 李生陆
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 乔 婷