江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6541号
上诉人（原审被告）：王金发。
被上诉人（原审原告）:苏州市吴中区东山古尚锦酒楼。
负责人：费东福，经营者。
委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
上诉人王金发因与被上诉人苏州市吴中区东山古尚锦酒楼房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人王金发上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。事实和理由：1、根据苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第488号民事判决书，被上诉人无权要求上诉人直接履行与承租人之间的约定。2、根据合同法第224条规定，在经出租人同意转租的情况下，次承租人与出租人之间不存在合同关系，若因次承租人的行为造成租赁物损坏，出租人只能向承租人索赔。3、出租人就涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人提供的房屋建设许可证是苏州东山古尚锦茶坊的，与被上诉人苏州东山古尚锦酒楼无关。4、涉案房屋实际面积为1278.03平米，不是789.03平米。5、涉案房屋发生火灾后，作为出租方应当将房屋整修后交付我使用，被上诉人要求我支付租金不合法。
被上诉人苏州市吴中区东山古尚锦酒楼辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。
苏州市吴中区东山古尚锦酒楼向一审法院起诉请求：要求王金发立即腾退位于苏州市吴中区东山镇尚锦周湾的古尚锦酒楼建筑面积为789.03平方米房屋并支付自2016年1月1日起按年租金20万元计算至房屋实际交还之日止的实际使用费，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年7月30日，徐建忠代表腾达公司与苏州市吴中区东山古尚锦酒楼签订《东山古尚锦酒楼租赁协议》，约定腾达公司租赁苏州市吴中区东山古尚锦酒楼的酒楼大厅、包厢、客房、竹楼全部及钓鱼水面，租赁期限为2010年8月1日至2015年12月31日，年租金为25万元，每半年一付，先付后租。后，因政府整治太湖水面拆除围网，双方商定将年租金降为每年20万元。期间，腾达公司将上述房屋转租给了他人，并最终由王金发实际承租。王金发实际承租房屋后按年租金20万元的标准向苏州市吴中区东山古尚锦酒楼支付租金至2014年5月22日。2014年5月22日，该房屋内发生火灾。经消防部门调查，该起火灾排除由电气线路原因引发的可能，不排除外来火源引发的可能。后，王金发向公安机关提出该起火灾系被放火的控告。公安机关经审查认为没有犯罪事实，并于2014年10月决定不予立案。
2015年12月5日，苏州市吴中区东山古尚锦酒楼因租期行将届满而致信给王金发，要求与王金发协商交接事宜。但因王金发提出赔偿要求而致涉案房屋至今未能交接给苏州市吴中区东山古尚锦酒楼。
另查明，涉案房屋系苏州市东山古尚锦茶坊投资兴建并委托苏州市吴中区东山古尚锦酒楼对外招租经营的。原审原、被告一致确认，实际租赁面积为789.03平方米。
审理中，双方一致确认，双方均未在火灾发生后对房屋进行修复。苏州市吴中区东山古尚锦酒楼称，其曾提出过修复，但王金发以一旦进行修复，公安机关就不会再就火灾情况进行调查为由拒绝其对房屋进行修复。王金发则称，火灾事故与其无关，故其不可能进行修复；苏州市吴中区东山古尚锦酒楼也确在事故发生后就修复事宜与其进行过沟通，并要求订立补充协议，但其对协议并不认可，故双方最终未就此签订补充协议。
以上事实，有苏州市吴中区东山古尚锦酒楼提供的村镇房屋建筑许可证、房产质量报告、租赁协议、（2015）吴开民初字第488号民事判决书、信件、苏州市东山古尚锦茶坊的企业法人营业执照及组织机构代码证、村委会证明、苏州市东山古尚锦茶坊证明以及一审法院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
原审法院认为，承租人将租赁房屋转租给实际承租人的，转租期限不得超过承租人的剩余租赁期限。本案中，苏州市吴中区东山古尚锦酒楼与腾达公司的约定租期至2015年12月31日止，故苏州市吴中区东山古尚锦酒楼在租赁期限届满后要求作为实际承租人的被告腾退涉案租赁房屋，合法有据，应予以支持。至于王金发以2014年5月22日的火灾事故尚未解决为由拒绝腾退房屋的抗辩，于法无据，不予采纳。另，关于涉案租赁房屋的实际使用费，虽然是王金发以火灾事故尚未解决为由拒绝腾退涉案租赁房屋缺乏依据，但是该租赁房屋因火灾事故而受损并始终未进行修复，致无法正常经营亦属实，故综合涉案租赁房屋的实际情况及与原审原、被告的陈述意见，一审法院酌情确定由王金发按约定租金的一半即年租金10万元的标准向苏州市吴中区东山古尚锦酒楼支付自2016年1月1日起至实际腾退并返还租赁房屋之日止的实际使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、王金发于本判决生效之日起十日内腾退并返还苏州市吴中区东山古尚锦酒楼位于苏州市吴中区东山镇尚锦周湾的古尚锦酒楼内的面积为789.03平方米房屋。
二、王金发于本判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区东山古尚锦酒楼自2016年1月1日起按年租金10万元的标准计算至被告实际腾退并返还上述房屋之日止的实际使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币40元，由王金发负担。
二审中，双方没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人苏州市吴中区东山古尚锦酒楼与腾达公司约定租赁期限为2010年8月1日至2015年12月31日，被上诉人苏州市吴中区东山古尚锦酒楼以租赁期限届满要求实际承租人王金发腾房，于法有据，一审判定并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。一审结合租赁房屋因火灾事故受损无法正常经营及双方意见等因素，酌情确定以年租金10万元标准确定上诉人在占有期间的实际使用费并无不妥。
上诉人以生效判决（2015）吴中开民初字第488号判决书为由要求驳回被上诉人一审诉请，本院认为，在（2015）吴中开民初字第488号案件中，苏州市吴中区东山古尚锦酒楼作为出租人无权直接要求次承租人王金发直接履行其与承租人之间的协议，支付租期内的租金，但该判决并没有否定被上诉人作为权利人在租赁期限届满后要求上诉人返还租赁物的权利，故上诉人主张本院不予采纳。
上诉人主张次承租人的行为造成租赁物损坏，出租人只能向承租人索赔，但是一审中被上诉人并没有提出索赔的诉讼请求，故上诉人请求本院不予理涉。
上诉人主张出租人就涉案房屋未取得建设工程许可证而应认定租赁合同无效，但一审中被上诉人提供江苏省村镇工程建设许可证，该证据经过双方质证，且即便租赁合同无效，出租人作为权利人，也可以在租赁期限届满后向次承租人主张返还租赁物，故上诉人主张本院不予认可。
上诉人认为一审核查租赁面积少了500多平方米，本院认为实际租赁面积多于约定面积，上诉人实际为受益人，被上诉人并没有就多出的面积主张权利，本院对上诉人的主张不予认可。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王金发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十一月七日
书 记 员 孟桢