甘肃省张掖市甘州区人民法院
民事判决书
（2017）甘0702民初766号
原告：刘某1，汉族，甘肃省张掖市人，住张掖市。
委托诉讼代理人：王某，系甘州区南街街道法律服务所法律工作者。
被告：薛某，汉族，甘肃省张掖市人。
被告：张某，汉族，甘肃省古浪县人，住甘肃省古浪县，现住甘州，系被告薛某之母。
被告：刘某2，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州，系原告刘某1之子。
原告刘某1与被告薛某、张某、刘某2确认合同效力纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某1及其委托诉讼代理人王某、被告薛某、张某、刘某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认2005年10月份被告刘某2与薛某签订的住宅转让协议无效；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2004年3月14日，原告在北关村一社购买一套楼房，房号为一号楼三单元二楼南室（建筑面积113.2平方米，地下室面积17.8平方米）。2005年10月，第三被告私自与第一、二被告签订了《住宅转让协议书》一份，现原告认为被告之间形成的住宅转让协议书无效，系无权处分。且第一、二被告不是北关村一社成员，购房时也没有经过北关村大多数村民同意，无权购买该房屋，至今，被告也没有办理过房屋过户手续。故原告认为双方签订的住宅转让协议书系无效协议，且该房屋没有发生不动产变动。原告于2016年12月7日提起诉讼，后原告以补充证据为由撤诉，甘州区人民法院作出了（2016）甘0702民初10026号民事裁定书，裁决准予撤诉。现原告依法再次提起诉讼。
被告薛某、张某辩称：对原告所诉的事实均有异议，原告虚构案件事实，所称其子刘某2私自与二被告签订住宅转让协议书不属实。原告以协议草稿为依据提起诉讼，而该草稿诉讼主体混乱，形式要素不全，主要条款涂染修改。被告薛某作为被告张某的担保人或代理人，不应是本案的第一被告。本案系原告第四次提起起诉，2015年1月，原告将被告张某起诉至法院，要求被告支付房屋欠款，后申请撤回起诉，2015年-2016年期间，原告又二次提起诉讼，后原告以证据不足为由申请撤回起诉。二被告认为根据原、被告之间签订住宅转让协议，应由被告张某向原告刘某1支付房款，原告给被告张某办理房产证，现被告张某已经向原告支付了部分房款，但未办理房产证，所以下剩的房款就没有给付原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘某2未作书面答辩，在庭审中辩称：原告刘某1是其父亲，刘某1与第一、二被告协议买卖房屋属实，但因房产证没有办理下来，第一、二被告拒付下剩的部分房款，所以原告多次将第一、二被告起诉至法院。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：甘州区新墩镇北关村民委员会出具的证明、收款收据、《住宅转让协议书》、收条、本院（2015）甘民初字第214号民事裁定书、（2015）甘民初字第5009号民事裁定书、（2016）甘0702民初10026号民事裁定书、本院依职权调取的张学斌调查笔录。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。
经本院经审理认定的事实如下：原告刘某1与被告刘某2系父子关系，被告张某、薛某系母子关系。2004年3月14日，甘州区新墩镇北关村一社社长张学斌向原告刘某1出具收款收据一份，将北关村一社小康住宅楼××楼（建筑面积113.2平方米）及10号地下室（建筑面积17.8平方米）以90240元的价格抵顶给原告刘某1。2005年10月，原、被告经初步协商后，草签《住宅转让协议书》一份，被告薛某、刘某2在该份协议书上签字。2005年11月2日，被告张某作为甲方、原告刘某1作为乙方，被告薛某、刘某2作为担保人，双方正式签订《住宅转让协议书》一份，约定原告刘某1将北关村一社小康住宅楼××楼南室（建筑面积113.2平方米，包括全部产权和已配套的地下室及其它设施的全部费用）以86000元的价格转让给被告张某，在签订协议时，被告张某向原告支付定金5万元，交付定金后，原告向被告张某提供房门钥匙，准许对房屋进行入住整修，被告张某于2006年7月向原告支付购房款16000元。双方还约定，原告提供办理产权证和土地使用证的所有资料，待产权证和土地使用证办至被告张某名下并交付之日，被告张某一次性付清剩余房款2万元，原告向被告张某办清所有与房屋使用与管理有关的手续。房屋过户办证手续由原告负责办理，手续费由原告承担。自原告向被告张某提供钥匙之前发生的物业管理及水电暖费用由原告承担。时任小区物业管理人员田杰作为证明人在该份协议上签字。2005年11月5日-2006年3月10日期间，被告张某分三次向原告刘某1共计交付房款66000元，被告张某一直占有、使用该房屋至今。
另查明：本案审理过程中，对本案所涉及的土地的性质及使用权的问题，本院依职权向新墩镇北关村一社长张兴斌进行了调查。张兴斌陈述：本案所涉及的小康住宅楼系2003年为解决被征地农民的住房问题在北关村集体土地上修建的，因社里缺少资金，无力支付材料款，故将本案所涉及的××村抵顶给原告刘某1，因小康住宅楼系在集体土地上修建的”小产权房”，无法办理房屋所有权证和土地使用证。2017年3月6日，新墩镇北关村民委员会出具证明一份，证明原告刘某1在新墩镇北关村北关一社小康楼有住宅一套（201室），楼房面积为113.2平方米，地下室一间面积为17.8平方米，该住宅产权为刘某1自有。
再查明：2005年1月，原告刘某1将被告张某诉至本院，要求被告支付下欠房款，后原告于2015年4月21日以”保留诉权，另行起诉”为由申请撤诉，本院以（2015）甘民初字第214号民事裁定书裁定准许原告刘某1撤回起诉。2015年6月，原告刘某1将被告薛某、张某诉至本院，要求确认双方签订的住宅转让协议无效，后原告刘某1于2015年12月8日以”证据不足”为由申请撤诉，本院以（2015）甘民初字第5009号民事裁定书裁定准许原告刘某1撤回起诉。2016年10月，原告刘某1再次将被告薛某、张某诉至本院，要求确认双方签订的住宅转让协议无效，后原告刘某1于2016年12月7日以”进一步补充证据”为由申请撤诉，本院以（2016）甘0702民初10026号民事裁定书准许原告刘某1撤回起诉。
本院认为：本案的焦点问题是原告刘某1与被告张某签订的《住宅转让协议书》是否有效的问题。庭审中，原告提交2005年10月《住宅转让协议书》一份，拟证明其主张，三被告均认可该份协议书系双方对房屋买卖事宜协商后初步达成的草稿，并非正式协议。对此被告薛某提交2005年11月2日《住宅转让协议书》一份，拟证明双方于2005年11月2日正式签订协议的事实，经质证后，原、被告对该份协议均无异议。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：”农村村民一户只能拥有一处宅基地。”第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发【2007】71号规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或”小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日）第二条规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，原告刘某1与被告张某签订的《住宅转让协议书》，从内容上分析，实际上是转让房屋的合同，根据房地不可分的原则，房屋转让的标的物不仅是房屋，还应包含土地使用权。上述合同内容虽系双方当事人真实意思表示，但本案所涉房屋系在甘州区新墩镇北关村民委员会集体所有的土地上所建，宅基地是集体经济组织的重要财产权利，不具有流转性，村民对宅基地只有使用权，而没有所有权。原告刘某1与被告张某均不是北关村民委员会的集体经济组织成员，双方协议买卖房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》中的关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的有关规定，同时也侵害了集体经济组织及其他组织成员的利益，且被告张某所购买的房屋也无法办理不动产权证，故本院认定原告刘某1与被告张某签订的《住宅转让协议书》无效。
庭审中，本院对本案所涉及的协议如果被确定无效将产生的法律后果向被告进行了释明，征询被告是否在本案中一并解决的意见，被告明确表示：因本案原告的诉讼请求还处于不确定状态，如果本案所涉及的合同被确定无效而产生的后果，暂不在本案中主张权利，待后另行主张相关权利。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：
原告刘某1与被告张某之间签订的《住宅转让协议书》无效。
案件受理费70元，由被告张某负担。原告已交纳，由被告直接给付原告，本院收取的案件受理费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长方建设
审判员孙秀芳
人民陪审员李多福
二〇一七年八月三十一日
书记员张志强