广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5029号
原告：陈基扬，男，汉族，1953年8月19日出生，住佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：何焯雄，男，汉族，系佛山市雅洁丽化妆品有限公司法定代表人陈基扬的员工。
委托诉讼代理人：廖健，广东禅都律师事务所律师。
原告：罗瑞，女，汉族，1954年1月17日出生，住佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：陈基扬，系原告罗瑞的配偶。
委托诉讼代理人：廖健，广东禅都律师事务所律师。
被告：李福群，女，汉族，1964年4月20日出生，住佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：卢义新、余映春，均为广东义轩律师事务所律师。
原告陈基扬、罗瑞诉被告李福群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，适用简易程序,于2017年5月4日、2017年6月20日公开开庭进行了审理。两次庭审原告陈基扬及两原告的诉讼代理人、被告李福群及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求:
1.被告支付楼款600000元；
2.被告支付补偿金438000元；
事实和理由：被告于2013年10月24日购买两原告位于广东省恩平碧桂园的别墅两座：恩平碧桂园鳌峰鸣翠苑十街24号(以下简称“24号别墅”）、恩平碧桂园香泉凤舞北十街16号（以下简称“16号别墅”），以及两个铺面：恩平市温泉路28号香泉凤舞苑7号铺（以下简称“7号铺”）、恩平市温泉路28号香泉凤舞苑8号铺（以下简称“8号铺”）,四项物业介2281886元。被告承诺于2015年6月底前付清，并承诺逾期不付清余款则每日补偿人民币600元给原告。但被告至今尚有60万元房款和43.8万元补偿款未付清。原告为维护合法权益，遂起诉。
诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1.被告支付楼款488465.13元；2.被告支付补偿金600700元（补偿金的计算方式为：补偿金分三段计算：以每天500元从2014年6月1日计算至2015年6月30日，共197500元；以每天600元从2015年7月1日至2017年5月4日，共403200元；从2017年5月5日以后以每天600元计算至楼款实际清偿之日止）。
被告辩称，1.原告所诉称的楼款，被告早已在2015年5月31日前全额付清。被告应直接支付给原告的房价款为2018243.13元，从2013年10月24日至2016年12月9日间，被告支付原告的房价款209万元，被告已经超付了房价款。2.原告无权主张购房余款。理由是：承诺书明确记载被告承诺在2015年6月底前办理过户并在递件之日付清余款。直到庭审当天，原告尚未从开发商处取得两个铺位，两个铺位至今没有交付，也没有办理一手房的产权登记，原告还没没有取得该两铺位的产权证。原告并没有付清应当由原告支付的契税、办理收楼手续及房产证所需要的其他费用和税费，由于原告没有取得一手房产权证不具备办理过户手续的前提条件，虽然被告承诺于2015年6月底前办理过户手续，但是由于原告的过错而导致无法办理，责任应当由原告承担。既然因原告的过错而无法办理过户手续，那么付清房价款余款的前提条件就不存在，所以原告无权主张被告支付房价款的余款。
本院经审理认定如下事实：
一、涉案房产购买情况
2009年，两原告以原告一的名义向恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了24号别墅、16号别墅、7号铺、8号铺四处房产。恩平市碧桂园房地产开发有限公司开具给原告的《销售一动产统一发票（电子）发票联》显示原告向该公司支付四处房产购房款的情况如下：
房产
发票日期
发票金额（元）
24号别墅
二〇一〇年六月七日
303765
二〇一〇年七月六日
680000
二〇一一年九月九日
31119.43
16号别墅
2010年6月7日
172906
2010年7月2日
403448
7号铺
2010年10月19日
181342
2010年10月30日
180000
8号铺
2010年10月19日
169310
2010年10月30日
160000
总计
2281890.43
原告陈述：上述7号铺购房款中的18万元以及8号铺购房款中的16万元是原告通过银行按揭贷款方式支付。
二、双方协议及被告承诺情况
2013年10月24日，两原告(共同作为甲方）与被告（作为乙方）签订一份《购买协议》内容为：1.甲方同意将24号别墅，面积216.43平方米，总价为1014880元转卖给乙方；2.甲方同意将16号别墅，面积222.55平方米，总价为576354元转卖给乙方；3.甲方同意将7号铺，面积53平方米，总价为361340元转卖给乙方；4.甲方同意将8号铺，面积48.3平方米，总价为329310元转卖给乙方；5.以上四项房产总价为2281886元,甲方同意转卖给乙方，所有税费由乙方负责；6.付款方式：在签订本协议之月内，乙方同意支付定金60万元给甲方，在20天内再次支付20万元，余下1481886元由乙方在2014年2月付清，以按揭形式向银行贷款支付，若贷款不成由乙方另行组织资金交付；7.由于商铺原由甲方向银行贷款供的，甲、乙方双方同意继续向银行贷款供，即由2013年11月份起由乙方继续供给工商银行，所支付的首期款由乙方退还给甲方；8.双方同意甲方已支付的购房款按发票支付的日期分别按银行的定期利息计算给甲方；9.甲方收取乙方的款项以甲方开出的收款收据或转账票据为准；10.以上的房产物管费由2013年11月起由乙方负责；11.已收到陈基扬房产证，证号为恩字第000059号，国土证，证号为恩府国用（2011）第01879号原件……。
2014年4月23日，被告出具《承诺书》，内容为：被告向两原告购买恩平碧桂园的二套别墅及二间商铺的购房余款，被告承诺在2014年5月底前付清所有款项以及利息，利息按已经支付的首期及房款以发票总额为准，按每年的定期利率计算。若超期，按每天500元计算作补偿金补偿给两原告。
2015年4月12日，被告再次出具《承诺书》，内容为：被告向两原告购买24号别墅、16号别墅、7号铺、8号铺共四套物业总价为2281886元，税费由被告支付，并由被告向两原告支付该四项物业已付银行首期的利息，利息按银行同期的利率计算，计算日期由两原告已付的日期起计算到购买之日止，现被告承诺在2015年6月底前办理过户手续，并在递件之日付清所有余款。如果逾期不付清余款，按余款每日600元补偿陈基扬的资金占用损失。
三、被告的付款情况
2013年10月24日，被告向原告一名下银行账户转入50万元，原告一向被告出具了《收据》，内容为收到被告购房款现金10万元、转账50万元，合计60万元。
2013年12月7日、2013年12月13日、2013年12月17日，被告分别以银行转账方式支付购房款10万元、5万元、4万元，合计19万元。款项转入原告二名下账户。
2014年1月28日、2014年3月10日，被告分别以银行转账方式支付购房款30万元、50万元，合计80万元。
2015年5月31日，被告以银行转账方式支付购房款25万元。
2016年12月9日，被告支付购房款5万元。
以上共计189万元。
另外，被告主张其于2013年12月18日以现金方式向原告支付购房款20万元，并提供一份《收条》证明。《收条》的内容为“今收到李福群购房款定（注：此处“定”字有涂划）金共人民币贰拾万元正（200000元），收款人陈基扬。2013.12.18”。原告经质证确认该《收条》的真实性，但辩称2013年12月18日被告只支付了1万元，《收条》所载明的20万元是对被告2013年的12月7日、12月13日、12月17日、12月18日所支付的10万元、5万元、4万元、1万元共计20万元的确认。
四、涉案房产的现状
双方陈述：16号别墅已经过户至第三人所有；24号别墅由被告使用。被告在2014年向银行贷款并以该房产作贷款抵押物，至本案第一次庭审时贷款尚未清偿完毕；7号铺、8号铺由被告控制使用，至本案第一次庭审时按揭贷款也尚未清偿完毕。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《购房协议》为原、被告双方协议作出，两份《承诺书》虽为被告出具，但两原告接受并作为证据出示，视为两原告认可其中内容。《购房协议》及《承诺书》均为各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实全面地履行合同义务。兹就双方争议的焦点在判断理由评述如下：
一、购房对价问题
依据《购房协议》的约定，被告应付两原告的购房对价包括两部分，一部分是截止该协议书签订当天原告方直接向开发商支付的涉案四项物业的购房款以及原告已经偿还的7号铺、8号铺的按揭贷款；另一部分是协议书第8条约定的原告已支付的购房款按发票支付的日期分别按银行的定期利率计算的利息。
对于第一部分款项，原、被告双方无争议，双方均确认该部分款项为原告所付总购房款减去至购房协议签订当天7号铺、8号铺尚未偿还的按揭贷款本金余额，计2018243.13元。本院对此予以确认。
对于第二部分款项，双方对计算利息的基数存在争议。综合2013年10月24日《购房协议》约定的“8.双方同意甲方已支付的购房款按发票支付的日期分别按银行的定期利息计算给甲方；”、2014年4月23日《承诺书》约定的“利息按已经支付的首期及房款以发票总额为准”、2015年4月12日《承诺书》约定的“并由被告向两原告支付该四项物业已付银行首期的利息”，可见计算利息的基数应为原告所付的16号别墅、24号别墅的购房款以及7号铺、8号铺的首付款，总计1941890.43元（见下表）。原告在第一次庭审中主张计息基数为1941890.43元，第二次庭审又主张为2281890.43元，前后陈述不一且第二次的主张无事实依据，本院不予采纳。被告提出仅以原告所付7号铺、8号铺的首付款为计算利息基数的抗辩意见，是对2015年4月12日《承诺书》断章取义式的曲解，于实无据，本院不予采纳。利息从购房发票所载的付款日期起，按同期中国人民银行三年期人民币定期存款基准利率（年利率4.25%）计算至《购房协议》签订之日2013年10月24日。经核算，利息为272372.74元。
房产
房款金额（元）
发票付款日期
计息截止时间
年利率
利息（元）
24号别墅
303765
2010/6/7
2013/10/24
4.25%
44288.52
680000
2010/7/6
96815.00
31119.43
2011/9/9
2850.89
16号别墅
172906
2010/6/7
25209.45
403448
2010/7/2
57631.43
7号铺
181342
2010/10/19
23570.68
8号铺
169310
2010/10/19
22006.77
总计
1941890.43
利息总计
272372.74
综上，被告应向原告支付的购房对价为2018243.13元+272372.74元＝2290615.87元。
二、被告已付购房对价数额
除2013年12月18日所支付的购房对价之外，被告共计向原告支付购房对价189万元，双方无异议，本院予以确认。
双方的争议在于2013年12月18日被告付款的数额。原告主张当天被告仅支付现金10000元，《收条》所载的20万元是对被告之前付款的确认；被告主张当日支付了现金20万元予原告。对此，综合本案证据及案件，本院分析如下：首先，从证据形式上来看，2013年12月18日《收条》所载明的内容为“今收到李福群购房款定金……”，其中的“定”字经过涂划。根据日常生活经验，对所收到的现金，通常表述为“收到某某现金”而不是“收到某某金”，后者表述既不符合现代日常用语习惯也不符合语法。因此，不排除2013年12月18日《收条》中原记载“定金”后被涂划成“金”字的可能性。其次，被告主张交付了20万现金，并提供《收条》为证。但《收条》未明确记载“现金”字样，如上所述，仅凭《收条》难以判断被告支付了“现金20万元”。根据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，被告应提供款项来源、款项交付的证据佐证款项实际交付，未能提供的，应承担举证不能的不利后果。最后，《购房协议》约定，被告应在协议签订后20日内再支付20万元，但被告未依约履行，而是直至2013年12月7日至同月17日间才陆续支付19万元。对该19万元原告未向被告出具收据，结合日常生活经验，在被告支付差额1万元后由原告出具收据对该阶段总收款予以确认的可能性更大。综上，本院认定2013年12月18日被告向原告支付的购房款金额为1万元。
即，被告总计向原告支付购房对价款189万元+1万元＝190万元。
三、何方违约及违约方责任
原、被告双方于2015年4月12日的《承诺书》约定的付款期限为“被告承诺在2015年6月底前办理过户手续，并在递件之日付清所有余款”。现涉案房产中的24号别墅、7号铺、8号铺仍未依约办理过户登记，双方均主张过错在于对方，但均未能举证证明，应各自承担举证不能的不利后果。由于上述3处房产均办理抵押登记，众所周知，已经设定抵押登记的不动产转移须以涂销抵押登记或者抵押权人同意为前提。本案中，依照双方的约定，被告是上述3处房产的实际抵押债务人，其在2015年6月底前偿还抵押债务、涂销抵押权登记或者征得抵押权人同意办理转贷手续是该3处房产能够办理过户登记的前提条件。现被告无证据证明其已经履行了该义务，对双方无法按照约定办理过户登记存在根本过错，构成违约，应承担违约责任。原告有权要求被告支付剩余购房对价及补偿金。
关于购房对价。如上所述，被告应向两原告支付购房对价2290615.87元，但只支付了190万元，剩余390615.87，被告应当支付。原告主张的购房对价超出390615.87的部分，于实无据，本院不予支持。
关于补偿金。根据两份《承诺书》的约定，被告应支付补偿金分为两段计算。第一段为从2014年6月1日起按每日500元标准计付补偿金至2015年6月30日；第二段为从2015年7月1日起按每日600元标准计算至购房对价清偿之日止。第一段补偿金折合年利率为：500元／天×365天÷（2290615.87元-160万元）×100%＝26.4%；第二段补偿金折合年利率为：600元／天×365天÷（2290615.87元-190万元）×100%＝56.1%。补偿金实为违约金，由于被告逾期付款给原告造成的损失为利息损失，双方所约定的补偿金明显过高，被告提出异议，依法应予调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，民间借贷的利率不得超过年利率24%。对原告主张的补偿金超过年利率24%的部分，本院不予支持。经核算，截止2016年12月9日被告应付补偿金为314984.19元（见下表），并应从2016年12月10日起按年利率24%的标准向原告计付补偿金至购房对价款清偿完毕之日。原告主张的补偿金超出的部分，本院不予支持。
序号
计算本金
计算期间
计算天数
利息（元）
1
2290615.87元-160万元＝690615.87元
从2014年6月1日至2015年6月30日
395天
179370.92
2
2290615.87元-190万元＝390615.87元
从2015年7月1日至2016年12月9日
528天
135613.27
总计
314984.19
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、被告李福群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈基扬、罗瑞支付购房对价款390615.87及补偿金（补偿金的计算方式：暂计至2016年12月9日补偿金为314984.19元,从2016年12月10日起按年利率24%的标准计算至购房对价款清偿完毕之日）；
二、驳回原告陈基扬、罗瑞的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为7071元（原告已预交），由两原告共同负担2490元，被告负担4581元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员羊挺
二〇一七年六月二十六日
书记员冯嘉欣