河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第847号
原告李世明，男，汉族，1947年10月8日出生，住河南省开封市经济技术开发区，（原开封市开发区红宝石大饭店法定代表人）。
委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，特别授权代理。
被告开封市天缘生日餐饮服务发展有限公司。
住所地开封市西大街*号楼*号。
组织机构代码74576277-1。
法定代表人杜中贤，经理。
委托代理人王思民，法律顾问，特别授权代理。
委托代理人张建营，法律顾问，特别授权代理
第三人李永贵，男，汉族，1969年5月27日出生，住河南省开封市金明区。
原告李世明诉被告开封市天缘生日餐饮服务发展有限公司（以下简称“天缘公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理，于2014年11月3日作出（2014）金民初字第831号民事判决书。被告天缘公司不服，提出上诉。开封市中级人民法院经审理于2015年3月16日作出（2015）汴民终字第60号民事裁定书，撤销本院（2014）金民初字第831号民事判决书，发回本院重审。本院于2015年5月18日重新立案，另行组成合议庭进行审理，在审理中被告天缘公司申请追加李永贵作为本案第三人参与诉讼，本院依法追加李永贵作为本案第三人参与诉讼。2015年7月16日本院公开开庭进行审理。原告李世明及其委托代理人潘胜超，被告天缘公司的委托代理人王思民、张建营，第三人李永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世明诉称，2008年4月21日原、被告签订一份联营协议（注：实质上是承包经营协议），其中协议第四条约定：期限为6年，从2008年4月6日—2014年7月6日（含装修期3个月）承包费65万元\\\年。合同签订后，原告按期将房屋交付给被告使用，开始被告还能按时支付房屋租金，但是从2010年7月之后便长期拖欠租金，鉴于双方系朋友关系，被告又对该饭店投入大量资金，原告一直催促被告履行合同，缴纳所欠租金，但考虑面子始终未终止双方承包协议，直至2014年7月6日合同到期。目前被告既不支付所欠租金又不腾房，严重侵犯原告的合法权益。故诉至法院，要求依法终止原、被告间的承包协议；被告迅速搬出所占红宝石大饭店（现新红宝石温泉宾馆）所有房屋；被告支付所欠原告承包费共计260万及逾期还款利息（承包费65万\\\年，自2010年7月6日—2014年7月6日止，利息按照同期人民银行贷款利率计算至还款日）；被告支付从2014年7月7日至腾房之日止的房屋租金（按照1780元\\\天计算）。
被告天缘公司辩称：一、李世明不是适格的原告；二、2008年4月21日红宝石大饭店和被告签订的联营合同以及修改条款，实际履行了三年，三年以后被告退出了经营，由李永贵和杜中贤两个自然人实际履行他们在2011年5月1日签订的新联营协议。这份新联营协议是符合客观事实、合理合法的联营协议；三、前三年的租金，被告一分不欠，不是按时足额而是提前超额交给了原告；四、后三年联营标的物已被李永贵收回，李永贵以此标的物和杜中贤签订了新的联营协议，所以被告一直未占有和使用联营标的物，占有使用联营标的物的是李永贵和杜中贤，所以被告不欠原告租赁费，也不是适格的被告；五、李永贵和杜中贤签订的新联营协议，是合法有效的，该协议已经履行三年，原告对此是明知的，无论是原告还是李永贵均无异议；六、原告指使其子李永贵取走联营企业和严敬国签订的合作经营协议书应当予以返还，其私自收取联营企业才能收取的租金应当返还，杜中贤作为联营企业的主要股东，保留通过法律手段追索的权利。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人李永贵称，认可原告李世明所诉。
经审理查明：2001年1月1日李永贵与南正门村委会大朱屯一组签订了为期15年的租赁原宋城宾馆的租赁合同，期限从2001年4月9日—2016年4月8日止。2001年10月12日原告李世明经开封市工商局经济开发区分局批准在此地（宋城宾馆）成立了开封市开发区红宝石大饭店（法定代表人李世明），企业性质为个人投资，投资人为李世明。2008年4月1日原告李世明经李永贵同意将红宝石大饭店整体承包给被告天缘公司，期限为6年，自2008年4月21日至2014年7月6日止。2008年4月21日原告李世明以开封市开发区红宝石大饭店的名义与被告天缘公司（法定代表人杜中贤）签订一份联营协议书，其中协议第一条约定：甲乙双方联合经营，甲方投入场所，乙方投入资金并经营管理，双方以甲方坐落在宋城××××号的红宝石大饭店（楼房4200平方米、生态大厅1100平方米、后院停车场及房屋，其中楼房包含保险公司、金帝公司承租房屋）为场所，成立新的经济实体，共同经营。经营范围：餐饮、洗浴、宾馆。第四条约定联营时间自2008年4月21日至2014年7月6日。2008年5月1日，李永贵以开封市开发区红宝石大饭店的名义与大朱屯一组签订补充协议，将租赁合同期限又延长20年，并约定了租金数额及租金的递增方式。2008年5月6日原告李世明以开封市开发区红宝石大饭店的名义与被告天缘公司再次签订联营协议修改条款，约定乙方每年按甲方要求提前1个月付给甲方装修、设备折旧费及甲方原承租费共计陆拾伍万元整。2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日联营协议修改条款签订后，被告天缘公司法定代表人杜中贤于2008年5月5日向原告李世明交纳押金5万元，同日又交纳自2008年7月6日—2009年7月5日期间的承包费65万元整，2009年5月5日李永贵代收被告天缘公司法定代表人杜中贤交纳的承包费（2009年7月6日—2010年7月5日）652500元。2010年3月12日李永贵收到杜中贤3万元，2010年5月20日李永贵收到杜中贤36万元，该两笔共39万元，李永贵认可系替原告李世明收取的承包费。
2011年5月1日李永贵与杜中贤个人之间签订联营协议，共同经营新红宝石温泉宾馆，协议约定联营期限从2011年7月6日至2036年4月8日，并约定李永贵把租赁的联营地点新红宝石温泉宾馆租赁权及2008年5月份前所有装修、各类设备、设施共计560万投资入股，杜中贤把2008年5月份至2011年5月份承包期间投入450万的设备、设施、装修及2011年5月至7月再投入130万装修共计580万投资入股，股权比例为李永贵持有49%，杜中贤持有51%，利润和亏损按股权的百分比进行分配，但李永贵所分配利润应先支付杜中贤欠款。自2011年7月份之后，经李永贵和杜中贤共同签字同意新红宝石温泉宾馆陆续向开封市经开发区南正门村民委员会大朱屯第一村民小组缴纳2011年7月9日—2012年3月13日土地房屋承包费146250元（每月／16250元，共9个月）；2012年4月15日—2013年3月1日缴纳202500元（每月／16850元，共12个月）；2013年4月15日—2014年3月15日缴纳210000（每月／17500元，共12个月）；2014年4月15日—2014年7月缴纳72000元（每月／18000元，共4个月），以上合计630750元。另外自2011年7月份起至2014年初，经李永贵和杜中贤共同签字同意新红宝石温泉宾馆陆续对联营的设施、设备进行了维修、及更新，在此期间经李永贵和杜中贤共同签字对联营事宜进行了多次分红。
2014年6月10日和6月28日原告李世明两次以书面形式向杜中贤提出终止协议告知书，杜中贤回复：告知函已收到，但合同不到期，按原定联营协议执行。
另查明：2001年10月12日原告李世明个人投资成立开封市开发区红宝石大饭店，2008年4月23日开封市开发区红宝石大饭店名称变更为开封市红宝石温泉宾馆，法定代表人由李世明变更为杜中贤，2009年10月20日开封市红宝石温泉宾馆变更为开封市新红宝石温泉宾馆。
本院认为：2001年1月1日李永贵与南正门村委会大朱屯一组签订的租赁原宋城宾馆合同及2008年5月1日签订的补充协议；2008年4月21日原告李世明以开封市开发区红宝石大饭店名义与被告天缘公司签订为期六年联营协议及2008年5月6日联营协议修改条款；2011年5月1日李永贵与杜中贤签订的联营协议均是合同、协议双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同、协议双方均应全面履行。
从上述合同、协议所指向的租赁物看，均是在宋城宾馆原址上先后成立的开封市开发区红宝石大饭店、开封市红宝石温泉宾馆、开封市新红宝石温泉宾馆。从上述合同及协议的履行看，先有李永贵从南正门村委会大朱屯一组承租原宋城宾馆，李永贵最先获得承租权，李永贵并因此获得了原宋城宾馆的使用权、收益权。原告李世明经李永贵同意在原宋城宾馆地址成立了开封市开发区红宝石大饭店，并于2008年4月经李永贵同意转租给杜中贤任法定代表人的被告天缘公司。在此前提下2008年4月21日原告李世明以开封市开发区红宝石大饭店名义与杜中贤任法定代表人的天缘公司签订了联营协议书并于2008年5月6日签订联营协议修改条款；本案的纠纷起因于2008年4月21日联营协议和2008年5月6日联营协议修改条款的履行。从2008年4月21日联营协议书和2008年5月6日联营协议修改条款履行看，在2008年4月21日联营协议签订后，2008年4月23日开封市开发区红宝石大饭店名称变更为开封市红宝石温泉宾馆，法定代表人由李世明变更为杜中贤。原告李世明于2008年5月5日收取了杜中贤交纳的押金5万及第一年度房租65万元整，2008年5月6日双方又签订联营协议修改条款。李永贵代收了杜中贤交纳第二年度房租65.25万元整及第三年度房租金39万元。2008年4月21日联营协议书和2008年5月6日联营协议修改条款的双方实际权力及义务的承担是李世明和杜中贤。在履行合同及协议过程中被告天缘公司法定代表人杜中贤有理由相信李永贵代表原告李世明；基于李永贵和李世明的父子关系，杜中贤也有理由相信在履行2008年4月21日联营协议和2008年5月6日联营协议修改条款过程中，李永贵的行为即代表李世明的行为。李永贵和李世明之间构成表见代理。
从合同及协议履行中杜中贤交纳租金的时间看，交纳租金的时间均为每年的5月5日。合同、协议履行至2011年5月1日，李永贵和杜中贤签订了联营协议，并且该协议约定的期间为2011年7月6日至2036年4月8日。结合被告天缘公司法定代表人杜中贤第一次交纳自2008年7月6日—2009年7月5日期间的租金65万元整，第二次李永贵代收被告天缘公司法定代表人杜中贤交纳的租金（2009年7月6日—2010年7月5日）652500元的事实。可以印证在杜中贤于2011年5月5日应当交纳租金（2010年7月6日—2011年7月5日）前，李永贵代表李世明一致同意将2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日联营协议修改条款履行至2011年7月5日，届满三年，终止履行。李永贵和杜中贤自2011年7月6日起履行2011年5月1日签订的联营协议。
从2011年7月6日后杜中贤和李永贵、李世明的行为看，李永贵和杜中贤积极履行了2011年5月1日签订的联营协议至2014年原告李世明提起诉讼。在此期间李永贵和杜中贤按2011年5月1日签订的联营协议约定共同管理经营，并分红。在2011年5月5日应当交纳租金时，杜中贤仅在此前向李永贵交纳39万元，李世明没有提出异议。按2008年4月21日合同约定，在2011年5月5日、2012年5月5日、2013年5月5日、2014年5月5日杜中贤应当交纳租金，但杜中贤没有交纳，李世明本人没有收取，李永贵也没有代收，李世明在长达三年的时间里没有提出异议，也可以印证原告李世明已经认可终止2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日联营协议修改条款。
李永贵从大朱屯一组租赁原宋城宾馆，李永贵因此获得对宋城宾馆的支配权在先。李世明与被告天缘公司建立租赁关系前提是经李永贵同意。2011年5月1日杜中贤与李永贵签订联营协议时，杜中贤也有理由相信李永贵对本案争议的宾馆有支配权。基于李永贵与李世明的父子关系和李永贵在履行2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日修改条款过程中的身份，杜中贤也有理由相信李永贵代表李世明终止了2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日修改条款。
从李永贵和杜中贤签订2011年5月1日的联营协议约定期间自2011年7月6日起，与每年的收取承包费的时间吻合，可以印证杜中贤和李世明签订的2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日修改条款履行至2011年7月5日止。鉴于2011年7月5日李世明和杜中贤之间的2008年4月21日联营协议书及2008年5月6日联营协议修改条款已经终止的事实。李世明请求终止2008年4月21日联营协议及2008年5月6日修改条款的请求本院予以确认。在2008年4月21日联营协议及2008年5月6日修改条款履行期间，杜中贤应当交纳2010年7月6日—2011年7月5日的租赁费65万元，杜中贤仅交纳了39万元，另外2009年多交纳2500元及2008年5月5日杜中贤交纳的押金5万元予以折抵，杜中贤仍应支付207500元租赁费。李世明的过高请求，本院不予支持。
鉴于2008年4月21日联营协议及2008年5月6日修改条款已经实际终止。杜中贤和李永贵在原宋城宾馆（红宝石）地址上自2011年7月6日起开始实际履行2011年5月1日签订的联营协议的事实，李世明请求被告天缘公司搬出（红宝石），本院不予支持。
关于原告诉求的利息，因双方在协议中并未约定，本院不予支持。
虽然被告辩称原、被告双方均不是适格主体，但同时又承认双方承包合同及前三年承包费均提前超额缴纳，前后相互矛盾，因此该理由不能成立。从2008年4月21日联营协议及2008年5月6日修改条款的实际权利及义务的承担看是李世明和杜中贤，李世明亦有诉权。因此被告称原告李世明不适格，没有诉权，理由不能成立，本院不予采信。杜中贤与李永贵个人之间签订联营协议及合作期间企业赢利的分红、个人之间借贷，属于李永贵与杜中贤个人之间的法律关系，与本案不属同一法律关系，不属于本案争议解决的范畴。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条第七款，第一百零七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、终止原告李世明与被告开封市天缘生日餐饮服务发展有限公司于2008年4月21日签订的联营协议书及2008年5月6日签订的联营协议修改条款；
二、被告开封市天缘生日餐饮服务发展有限公司于本判决效后十日内支付原告李世明207500元租赁费。
三、驳回原告李世明的其他诉讼请求。
本案案件受理费27600元、财产保全费5000元，共计32600元，由原告李世明承担22600元，由被告开封市天缘生日餐饮服务发展有限公司承担10000元（被告应承担部分，原告已垫付，待执行时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 秦建强
审 判 员 张丹丹
代审判员 王辰娟
二〇一五年十月九日
书 记 员 张 宾