金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第1815号
原告：金炜。
委托代理人：金风，浙江厚望律师事务所律师。
被告：余建伟。
被告：冯瑞芳。
两被告共同委托代理人：安朝林，浙江勇往律师事务所律师。
原告金炜为与被告余建伟、冯瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月16日向本院起诉，本院于同日受理后依法由代理审判员刘敬礼独任审判，于同年7月11日公开开庭进行了审理。原告金炜的委托代理人金风、被告余建伟与冯瑞芳的共同委托代理人安朝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金炜起诉称：两被告系夫妻关系。经金华市城开房地产经营管理有限公司居间，2014年3月11日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，约定被告将自己座落于金华市解放东路407号（后街明月苑FY105\\\205建筑面积136.41平米）店面房转让给原告，总价355万元，2014年4月11日前过户，过户当天支付175万元，余款在银行贷款发放后支付。协议签订当日原告支付定金5万元，并约定如被告方违约须支付原告定金数额的违约金。协议签订、原告支付定金后，被告毁约不卖，金华市城开房地产经营管理有限公司多次催告被告过户，被告明确表示房子不卖了。2014年4月11日，原告等待被告前来过户最终未果。现请求法院判令：1.解除原、被告所签订的《房屋买卖协议》；2.被告支付违约金5万元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告余建伟、冯瑞芳共同答辩称：1.被告不属于擅自毁约，起诉状称“被告擅自毁约不卖房”与事实不符。事实是买卖双方在签订房屋转让协议时都明知出卖的房屋已经出租，且租期要到2019年8月9日。为此，为了规避交易不成的风险，双方在协议第十四条双方约定的其他事项中，对此作了特别约定：该房产现租赁期较长，乙方要求甲方在2016年8月9日前要收回该房产交由乙方自己使用，如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回，该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退回乙方。之后，被告余建伟与承租人唐莲玉协商，要求变更《房屋租赁合同》期限，由于承租户于2013年8月12日刚签订租房协议，刚装修完毕，不同意变更租赁期限。因此，本案双方交易不成，非被告所愿，是协议所附条件客观上无法成就所致。2.本案《房屋买卖协议》依法并未成立。被告认为根据协议的约定，本案的《房屋买卖协议》是附生效条件的合同，所附条件为甲方与承租人协调将原租赁期限变更到2016年8月9日。经被告与承租人协调，承租人明确表示不同意变更租赁期限。本案协议所附条件并未成就，协议依法不成立。因此，被告认为本案原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求没有意义。3.被告无需承担违约责任。根据协议第十四条双方的特别约定“如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回，该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退回乙方”。综上，被告认为原告要求被告支付违约金5万元的诉请没有合同依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
在审理过程中，本院依法对原告提交的证据进行审核：
对原告金炜提交的证据：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告主体资格；2.两被告身份证明及婚姻关系证明各1份，用以证明两被告主体资格及两被告是夫妻关系，第二被告代第一被告签字是合法有效的事实；3.房产证复印件、房屋买卖协议、收条各1份，用以证明如果被告方和承租人不能把期限提前，原告要买，被告不卖的话，被告方需承担违约责任和5万元定金已收取的事实；4.原告与被告冯瑞芳的通话记录及通话详单各1份，用以证明冯瑞芳与原告的通话内容、通话时间和通话时长；5.房屋租赁合同、原告与唐莲玉的通话录音及通话详单各1份，用以证明冯瑞芳代余建伟签订房屋租赁合同、承租人名字叫唐莲玉及其电话为133××××2725，2014年4月28日联系唐莲玉，唐莲玉表示不知情，也没有表示要买，2014年6月3日联系唐莲玉，仍然没有表示要买的事实；6.录音光盘1份，用以证明被告不卖房的原因是承租人唐莲玉要买的事实不成立；7.房产中介公司出具的证明1份，用以证明被告的违约责任；8.房产信息查询单1份，用以证明房子仍在被告余建伟名下；9.证人张金哲的证言，证明事情经过。
被告余建伟、冯瑞芳共同提出质证意见：对证据1、2：无异议。本院均确认其证明力。对证据3：定金是交到中介的，收条也打过的。对该证据的证明力本院予以确认。对证据4：双方房屋买卖不成是由于承租户不同意改变租期、不放弃优先购买权所造成的。是合同所附条件未成就所致，并非被告单方毁约所致。本院认为，被告的异议不成立，承租方在知晓涉案房产准备出售后，一直未积极采取要购买该房产的行动，故被告以承租人具有优先购买权进行抗辩本院不予支持，对该证据的证明力本院予以确认。对证据5：房屋租赁合同无异议，电话号码不清楚，通话录音明确唐莲玉不同意变更租期，也未放弃优先购买权。本院认为，被告的异议不成立，承租方在知晓涉案房产准备出售后，一直未积极采取要购买该房产的行动，故被告以承租人具有优先购买权进行抗辩本院不予支持，对该证据的证明力本院予以确认。对证据6：同证据4、5的质证意见。本院认为，被告的异议不成立，承租方在知晓涉案房产准备出售后，一直未积极采取要购买该房产的行动，故被告以承租人具有优先购买权进行抗辩本院不予支持，对该证据的证明力本院予以确认。对证据7：这份证明所陈述的不是事实，是虚假的，是为了原告诉讼编造出来的。事实是合同写到最后，冯瑞芳看到合同第三条有“如甲方不能将租期谈到2016年8月9日前，按合同到2019年8月9日，乙方如果要买该房产，甲方不买的情况，甲方需承担违约责任赔偿定金金额的违约”。认为租房户是否同意改租期，是否能谈得下来是个不确定的事，不由我方能够决定的，所以在《房屋转让协议》的最后双方约定的其他事项中作了特别约定：“如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退回乙方”。根本不存在所谓“协议其他条款全部完成，双方签字之后又经双方再次协商，最后加到协议第三条末尾”的情况。在过户日之前余建伟确实去过去中介公司，是去告知他们，联系承租人唐莲玉协商变更房屋租期的事，她说因刚对房屋进行过装修，不同意变更租房合同租赁期限，所以房屋卖不成了，而不是我方违约不卖了。本院认为，根据证人证言及房屋买卖协议，可认定协议第三条后半部分系合同文本完成后添加的，故对该证据的证明力本院予以确认。对证据8：与本案没有直接的关系。本院认为，被告的异议不成立，对该证据的证明力本院予以确认。对证据9：证言和合同所记载的内容不相符。本院认为，被告并无证据证明证人的证言系虚假的，对该证据的证明力本院予以确认。
对被告余建伟、冯瑞芳提交的证据：1.房屋租赁合同1份，用以证明被告将房屋出租给唐莲玉，租期从2013年8月10日-2019年8月9日的事实；2.说明1份，用以证明被告与承租户商量变更店铺租期，承租户不同意变更的事实。
原告金炜提出质证意见：对证据1：无异议。对该证据的证明力本院予以确认。对证据2：证人应当出庭作证，证据形式不合法。本院认为，综合本案证据，可以确认承租人唐莲玉知晓涉案房屋正进行买卖，且不同意变更租期。
根据上述确认有证明力的证据及到庭当事人及其代理人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
两被告系夫妻关系。经金华市城开房地产经营管理有限公司居间，2014年3月11日，原告与被告冯瑞芳签订了《房屋转让协议》，约定被告余建伟将座落于后街明月苑FY105\\\205（房产证号00××63）的店面房转让给原告。协议约定：……二、签订此协议后，由乙方（金炜）付给甲方（余建伟）人民币（大写）伍万元作为购房定金，如双方均按约履行，该款项即用来抵充房款……三、房价：该房屋总价为人民币（大写）叁佰伍拾伍万元整（小写）3550000.00元。付款方式：该房产于2014年4月11日进行过户，过户前甲方确认租期到2016年8月9日前，过户当天支付￥1750000.00（壹佰柒拾伍万元整），余款￥1750000.00（壹佰柒拾伍万元整）在双证齐后一个月内支付（以银行贷款放贷之日为准）。房款全部付清之日后的租金由甲方退回乙方。如甲方不能将租期谈到2016年8月9日前，按合同到2019年8月9日，乙方如果要买该房产，甲方不卖的情况，甲方需承担违约责任，赔偿定金金额的违约金。……十四、双方约定的其他事项：1.所有过户及租贷税由乙方支付，甲方净拿房价；2.该房产现租贷期比较长，乙方要求甲方在2016年8月9日前要收回该房产交由乙方自己使用，如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回，该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退还乙方……。协议签订后，被告同意原告将5万元定金交到金华市城开房地产经营管理有限公司代管，并出具了收条。金华市城开房地产经营管理有限公司的经营者张金哲出庭作证证明协议第三条后半部分（如甲方不能将租期谈到2016年8月9日前，按合同到2019年8月9日，乙方如果要买该房产，甲方不卖的情况，甲方需承担违约责任，赔偿定金金额的违约金。）系合同签订后双方进一步协商后所补充的。
纠纷发生后，原告方通过中介仍表示愿意购买，被告方不愿进行过户。五月份，原告金炜曾将定金取回，后来又交回到金华市城开房地产经营管理有限公司代管。另查明，讼争房产的租赁期间为2013年8月10日到2019年8月9日，唐莲玉为承租人。目前，该房产仍在被告余建伟名下。
本院认为：被告余建伟与冯瑞芳系夫妻关系，被告冯瑞芳代余建伟签订合同属表见代理。原、被告系具有完全民事行为能力人，合同的签订系双方的真实意思表示，原告金炜与被告签订的合同合法有效，本院予以确认。协议的第三条后半部分与第十四条第二款内容相矛盾，故争议的焦点在于两条款签订的时间先后问题。从逻辑上来说，应该先有第十四条的第二款，才会有后来的第三款后半部分，即使租赁期无法调整，原告也愿意购买的情况，且该部分系最后协商有中介的证明及中介经营者的证言加以佐证。在被告无法与承租人调整租期的情况下，原告方仍表示愿意购买，而被告拒绝出售房产，构成违约。对于两被告称的原告与中介串通的说法，因无证据予以证明，本院不予采信。对于承租人的优先购买权问题，承租人知晓房产在出售后一直未积极表示愿意购买，且法律规定了优先购买权的行使期限，故被告以此来抗辩原告的诉请，本院不予支持。原告在纠纷发生后从中介拿回定金并不代表其放弃了向被告主张违约责任的权利。定金5万元，原告可自行向中介取回。综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：
一、解除原告金炜与被告余建伟间于2014年3月11日签订的《房屋转让协议》。
二、被告余建伟于本判决生效之日起10日内支付原告金炜违约金5万元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元（原告已预交，已减半收取），由被告余建伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。在递交上诉状时按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内未预交的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘敬礼
二〇一四年七月三十日
代书 记员 蔡甪月