山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0213民初1820号
原告：青岛新纪元置业有限公司。
法定代表人：刘辉武。
委托诉讼代理人：张军涛。
委托诉讼代理人：于淑君。
被告：方帅。
原告青岛新纪元置业有限公司与被告方帅商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张军涛、于淑君，被告方帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的关于青岛市李沧区唐山路58号8号楼1单元401户房屋的商品房预售合同。2、判令被告立即腾退坐落于青岛市李沧区唐山路58号《北城*唐街映象（东小庄旧村改造工程）》8号楼1单元401户房屋。3、判令被告按照总房款的5%向原告承担赔偿责任，金额为28074.6元。4、本案案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：2016年1月27日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告方帅出资购买原告开发建设的坐落于青岛市李沧区唐山路58号《北城*唐街映象（东小庄旧村改造工程）》8号楼1单元4层401户房屋，同时该合同对上述房屋的总房款、付款方式、付款时间、解除时间以及违约条款等进行了详细约定。合同签订后，原告依约向被告交付了上述涉案房屋，且被告已经在上述房屋内居住至今，但被告仅向原告支付了部分购房款，剩余购房款经原告多次催要未果。被告拒绝支付剩余购房款的行为已经严重违反了双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条、第三十四条相关约定，现原告依法向法院起诉，请求法院判如所请。
被告辩称，被告不同意解除合同，违约金也不应支付。2010年被告就缴纳了购房款，2011年6月23日原告才将房屋交付给被告，还让被告缴纳了1万元的押金，2011年至2015年期间一直不能办理网签手续，直至2016年原告才通知被告去网签，现原告要求被告交4万元违约金才给被告办理贷款。因不能办理房产证，现导致孩子无法在涉案房屋周围的幼儿园上学，被告妻子现在带着孩子在外租房上学。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：
2016年1月27日，原、被告签订商品房预售合同一份,且网签备案。合同约定被告购买原告位于青岛市李沧区唐山路58号《北城*唐街映象（东小庄旧村改造工程）》8号楼1单元401户房屋一处，每平方米单价6480元，房屋暂测建筑面积86.65平方米，总房价款暂定为561492元。房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市房地产管理机构认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致，按照该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。付款方式为被告于2016年1月27日前支付173492元（含定金10000元），余款388000元被告以银行按揭贷款方式支付，被告于2016年1月29日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年2月29日前将贷款存入合同指定账户。被告逾期付款，应当自应付款期限第二天起按照未付款额的日万分之二十计算违约金，逾期超过30日，原告有权单方解除合同，被告并应按照总房价的5%支付原告违约金，原告有权从已付款中直接扣除违约金，余款退还被告。如原告行使解除合同权，应当书面通知被告。原告于2017年6月30日前将该房屋交付给被告，房屋交付条件为商品房经单体验收合格。原告若未按约定期限将房屋交付被告，应当自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日按照已付房价款的日万分之一向被告支付违约金，逾期超过30天，被告有权单方面解除合同。
另查明，原、被告于2010年就涉案房屋签定了一份定位协议，约定房屋的位置、面积和价格。被告于2010年4月7日、6月3日共向原告交纳购房款173000元，2011年6月23日，原告应被告要求，在要求被告向其支付10000元保证金的前提下将涉案房屋交付被告使用。涉案房屋于2015年3月21日取得预售许可证，双方于2016年1月27日签订商品房预售合同，被告于同日交纳购房款492元。涉案房屋所在工程于2016年12月21日取得建设工程竣工验收备案证。2017年4月份原告通过中国邮政EMS向被告送达解除购房合同通知书，但被告未签收，退回原告处。被告至今未支付剩余购房款388000元。
上述事实，有原告提交的商品房预售合同1份、收款收据2份、预售许可证1份、国有土地使用权证1份、建设工程规划许可证1份、建设用地规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份、建设工程竣工规划核实合格证2份、青岛市建设工程竣工验收备案证1份、中国邮政EMS快递及原被告陈述一致的笔录在案证明。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告称，在得知可以办理房产证后，被告等业主于2017年3月份到原告公司积极要求办理贷款及房产证，但原告处工作人员要求业主缴纳罚款并签署因自身原因不能办理贷款也不能办理房产证的协议才给办理，所以至今未办理。为证明其主张，被告提交原告工作人员与业主代表对话的录音录像光盘及文字整理三段、情况说明一份予以证明。业主代表与原告工作人员王海华对话的主要内容为，业主代表要求办理贷款手续及房产证，原告工作人员表示办理贷款和房产证需满足公司的条件。原告质证称，（1）原告认可业主代表与原告员工对话的录音录像的真实性，但称该业主非本案被告；对标明街道办事处省房邹总的两份录音证据，认为不完整，有剪切；（2）被告应当制作完整的书面录音整理材料；（3）录音、录像也证实了区政府、街道办多次出面协调，并且涉案小区的多位购房者也多次参与相关协调事宜，证实了被告知悉应当及时支付剩余购房款的事实。（4）被告提交的书面情况说明材料中多处均载明了“原告多次通知”、“出于对房产证最终不能办理这样的担心有几十户业主不网签”或者“网签了不贷款”，证明了各被告不办理贷款的原因在于其本人。
被告提交的录音录像证据，原告认可是业主与其员工对话，且被告可当庭播放录音录像的原始载体，因此，虽被告非录音录像中的业主，但本院对被告主张的2017年3月份，包含被告在内的业主积极要求办理贷款而原告要求附条件的事实予以认定。
2、原告称，涉案房屋可以办理银行贷款手续。提交2015年4月29日原告与中国工商银行青岛李沧第一支行签订的按揭贷款业务合作协议书1份、2011年9月原告与兴业银行股份有限公司青岛分行签订的按揭贷款协议书1份予以证明。被告对上述按揭贷款协议书的真实性有异议，称房屋交付时原告并未告知其可以办理贷款手续，网签后其曾按照合同约定办理贷款，但因个人原因银行未予办理，得知可以办理房产证后要求办理贷款，但原告附加条件。
3、原告称，其曾多次向被告等业主催缴购房款，但被告等均声称需要原告办理涉案房屋的房产证才缴纳剩余购房款，提交原告工作人员与被告林江流、被告王秀丽的电话录音光盘及书面整理材料（时间为2016年1月20日）予以证明。被告认可电话录音的真实性，但称其本人未接到过要求办理贷款手续的电话。
本院认为，原、被告双方于2010年4月就涉案房屋签定的定位协议，约定了房屋的位置、面积和价格，包含了合同的主要条款，但本案没有证据证明双方在该协议中对房屋的交付、剩余购房款的支付、违约责任等内容进行约定。原告取得预售许可证后，双方于2016年1月27日签订了正式的商品房预售合同，并网签备案，该合同应视为双方当事人对双方之间协议的完善和补充，该合同是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。
本案争议的焦点为：一、商品房预售合同应否解除；二、被告应否向原告支付违约金。
关于合同解除问题。本案中，被告未按合同约定于2016年2月29日办理完毕按揭贷款，向原告支付剩余购房款388000元，根据合同约定，逾期付款超过30日，原告有权解除合同，因此，2016年4月1日，本案原告行使合同解除权的条件成就。但根据有关法律规定，在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，因双方对解除权的行使期限没有约定，且被告没有催告，原告解除权最迟应于2017年3月31日行使，原告于2017年5月11日起诉，解除权已消灭。因此，原告要求解除原、被告双方就涉案房屋签订的商品房预售合同，并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，双方应当继续履行合同。
关于违约金问题。本院认为，虽然本案房屋在不具备交付条件的情况下，原告应被告要求在被告缴纳10000元保证金的情况下于2011年6月23日交付使用，但根据法律规定，开发商房屋交付义务的履行包含两层含义，一是将商品房交付使用，二是交付的商品房符合交付条件，也即房屋经验收合格，具体到本案来说，2011年6月23日的交付因房屋未经验收合格并非有效交付。本案中，双方商品房预售合同约定原告于2017年6月30日交付房屋，该条限定了原告交付经验收合格房屋的履行期限。交付验收合格房屋的义务和付款义务分别是本案原、被告的主要义务，付款义务履行在前，交付验收合格房屋的义务履行在后，而合同虽未约定，但法律规定房产证的办理时间在交付后的一定时间，因此，被告以担心原告无法办理房产证作为拒绝支付剩余购房款和办理贷款手续的抗辩，没有法律依据，本院不予支持。被告逾期付款，违反合同约定，给原告造成了损失，应承担逾期付款责任。但自2017年3月份被告要求办理贷款手续而原告要求附条件起，逾期付款的损失应当由原告承担。原告主张被告支付违约金28074.6元过高于被告逾期付款给其造成的损失，应予调整，根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本院参照逾期付款额的同期贷款利息损失，认为违约金数额以21941.4元（388000元×4.35%×1×130%）为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告方帅于本判决生效之日起10日内给付原告青岛新纪元置业有限公司违约金21941.4元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9415元（原告已预交），减半收取4707.5元，由原告青岛新纪元置业有限公司负担4359.5元，被告方帅负担348元，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 温洪梅
二〇一七年六月二十八日
书记员 刘亚君