江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终1239号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨丽华。
上诉人（原审被告、反诉原告）无锡市华天火锅店，住所地无锡市滨湖区青祁路梁清路口,经营者杨丽华。
委托代理人郎克宇（受二上诉人共同授权委托），北京大悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡市华斯企业服务公司，住所地无锡市青祁路梁清路口。
法定代表人邹毓秀，该公司总经理。
委托代理人陆敏菊，江苏倍思特律师事务所律师。
上诉人杨丽华、无锡市华天火锅店（以下简称华天火锅店）因与被上诉人无锡市华斯企业服务公司（以下简称华斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第02060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2008年11月28日，华斯公司作为甲方与乙方华天火锅店、杨丽华签订《租房协议书》一份，约定：甲方将其所有的青祁路梁清路口门面房出租给乙方使用，租期为8年，自2008年12月1日至2016年11月30日，房租每月5000元，先付后租，预付房租3个月15000元，第二次支付房租必须提前一个月，乙方不按时付足房租，甲方有权收回出租的房屋。协议第八条另载明“如我公司需要房屋的归还，必须无条件服从并归还”。
协议签订后，杨丽华入驻涉案房屋并开设个体工商户华天火锅店，后将部分面积改造用于经营家具销售生意。在租赁期间内，涉案房屋纳入拆迁范围，华斯公司于2013年6月13日向华天火锅店、杨丽华发送《关于华斯公司拆迁通知函》一份，告知：“根据锡滨发改许（2013）第28号文件精神，由无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司（以下简称滨湖城投公司）实施住友家园北侧地块征地拆迁安置房项目，华斯公司在拆迁范围内。华天火锅店租赁华斯公司的临街店面房将面临拆迁，下周由滨湖城投公司进行拆迁及资产评估等相关事宜，请予配合”。2013年6月18日无锡市诚和房地产土地评估有限公司受滨湖城投公司委托对杨丽华承租的房屋进行了装饰补偿价评估，评估结果为华天食府部分装饰现值为85951元，华天家具部分装饰现值为89392元。
2014年6月4日，华斯公司又向华天火锅店、杨丽华发送《关于终止租房协议的通知函》一份，告知：“根据锡滨发改许（2013）第28号文件精神，在由滨湖城投公司实施的住友家园北侧地块征地拆迁安置房项目中，贵方向我公司租赁的青祁路梁清路口的门面房在拆迁范围内。拆迁通知函已于2013年6月13日送达贵方，滨湖城投公司也对上述门面房进行了拆迁及资产评估。2014年5月12日，我公司再次与贵方面谈，敦促拆迁事宜。根据我公司与贵方于2008年11月28日签订的《租房协议书》中第八条规定：‘如我公司需要房屋的归还，必须无条件服从并归还。’现因我公司被迫拆迁，不得不终止上述门面房的出租，自6月1日起也不再向贵方收取租金。鉴于此，敬请贵方给予谅解与合作，于2014年6月25日前完成搬迁。”之后杨丽华、华天火锅店仍继续营业。2015年6月10日，因水箱被拆走，杨丽华、华天火锅店停止营业但仍未搬离涉案房屋。2014年6月1日后的租金费用，华斯公司尚未收取。
后，华斯公司诉至法院，请求判令：1、解除其与杨丽华于2008年11月28日签订《租房协议书》；2、杨丽华、华天火锅店迁出并交还承租房屋；3、杨丽华、华天火锅店向其支付自2014年6月1日起至迁出之日止以5000元/月计算的租金；4、诉讼费由杨丽华、华天火锅店承担。
杨丽华、华天火锅店共同辩称：华斯公司所述与事实不符，华斯公司以政府拆迁为由单方解除没有法律依据。在未对其进行告知的情况下，华斯公司与拆迁方签订安置补偿协议，置其合法利益不顾，系明显的侵权行为。故其又提出反诉，请求判令华斯公司赔偿其损失123.1万元（装修费用82.5万元、赔偿员工费用3.6万元、定制设备损失19.8万元、排污设施投资11.2万元、营业损失6万元）。
针对杨丽华、华天火锅店的反诉，华斯公司辩称：杨丽华与华天火锅店的诉请没有事实与法律依据，相关损失也没有证据证明，且合同亦未约定解除合同需要承担损失赔偿。其在收到拆迁通知后，已书面通知杨丽华，但杨丽华拒不搬迁，已违反双方合同第八条规定。拆迁补偿问题与合同违约不属于同一法律关系，且主体也不同，不应混为一谈。
2015年4月27日，华斯公司与无锡市滨湖区房冠拆迁有限公司（以下简称房冠公司）签订《无锡市集土非住宅房屋补偿协议书》一份，约定房冠公司拆迁华斯公司青祁路、梁清路口房屋，建筑面积1301.5㎡，房屋拆迁补偿价为757174元，附属物及装修评估价为383492元，协议签订之日起20个工作日内支付补偿款30%，待主体房屋交付后20个工作日内支付补偿款40%，余款30%待交清全部房产验收合格后20个工作日内付清。协议另注明“本协议第一条房屋评估中的附属物及装修评估（383492元）包含乙方房西华天食府华天家具内的相应补偿（175343元）”。
拆迁单位评估的杨丽华承租房屋内的装修补偿175343元华斯公司并未领取，尚在拆迁单位处。
上述事实，有《房屋所有权证》、《租房协议书》、《关于华斯公司拆迁通知函》、《关于终止租房协议的通知函》、《无锡市集土非住宅房屋补偿协议书》、《装饰补偿价评估表》、情况说明、调查笔录及当事人陈述笔录在卷佐证。
原审法院认为：
依法成立的合同受法律保护。华斯公司与华天火锅店、杨丽华于2008年11月28日签订的《租房协议书》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人双方真实意思的表示，该协议依法有效，对协议双方均具有约束力。根据协议约定，租期至2016年11月30日结束，但协议第八条明确约定了华斯公司提前收回房屋的情形。租赁期间内，涉案房屋被纳入拆迁范围，双方租赁合同签订时的情形已发生变更，房屋即将被拆除，华斯公司作为房屋所有权人的物权权益亦将灭失。双方签订的《租房协议书》，已因客观情况发生变化而不能继续履行。华斯公司因此根据约定解除合同提前收回房屋，具有合理理由。根据合同法关于合同解除的相关规定，华斯公司解除合同的意思已于2014年6月4日到达杨丽华处，故双方于2008年11月28日签订的合同于2014年6月4日已解除。故已不存在请求判令解除双方签订的《租房协议书》的相应事由。合同解除后，杨丽华、华天火锅店应当迁出承租房屋而未迁出，应当支付实际占用房屋的使用费。关于房屋使用费，参照双方约定的租金数额计算较为合理。因杨丽华、华天火锅店于2015年6月10日之后已停止营业，涉案房屋也不具备经营使用功能，故房屋使用费应计算至2015年6月10日截止，即为61667元（取整）。
关于杨丽华、华天火锅店提出的反诉赔偿请求，因双方签订的《租房协议书》并未有相应约定，且其认为的华斯公司签订拆迁安置协议对其造成损失的侵权事实及法律依据也不足，故法院不予支持。对于其装修及停业损失，华斯公司也未获取其装修利益，其可依据相应的拆迁安置政策进行主张，与华斯公司无涉。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、杨丽华、华天火锅店于判决生效之日起三日内迁出并向华斯公司返还位于无锡市滨湖区青祁路梁溪路口门面房。二、杨丽华、华天火锅店于判决生效之日起立即向华斯公司支付房租、房屋使用费61667元。三、驳回华斯公司的其它诉讼请求。四、驳回杨丽华、华天火锅店的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1676元减半收取838元、反诉案件受理费7940元，合计8778元，由华斯公司负担111元，由杨丽华、华天火锅店负担8667元。
杨丽华、华天火锅店不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审对相关协议条款及事实的理解与事实不符，其并非不归还房屋，而是涉案房屋面临拆迁，自身合法权益应予保护。其作为涉案房屋的实际使用经营者，在涉案房屋面临拆迁时应获得相应的企业停产、停业损失、固定设备移装费用、搬迁费用等补偿。2015年4月27日被上诉人在未通知其情况下单方与拆迁方签署安置补偿协议，只是其应该得到的各项补偿未能落实。二、一审判令其支付被上诉人房租、房屋使用费61667元，不能接受。支付租金或房屋使用费前提是租赁合同的标的物房屋符合双方签订合同时的初始状态，不影响其的经营。但自从涉案房屋纳入拆迁范围之后，其的经营基本上就无法进行，租赁房屋的使用状况和拆迁前的状况发生了根本变化，被上诉人2014年6月4日发出的通知函中对该情况也是清楚的。因拆迁提出终止租赁协议，对其不公平。从拆迁安置补偿协议签订2015年4月27日开始，被上诉人即丧失了对涉案房屋的物权，没有权利向其主张租赁或房屋占用费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或改判。
被上诉人华斯公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审法院已查明事实一致。
本院认为：
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，华斯公司于2014年6月4日，向杨丽华、华天火锅店发送了《关于终止租房协议的通知函》，告知杨丽华、华天火锅店于2014年6月25日前完成搬迁，并免除了2014年6月1日以后的租金，杨丽华、华天火锅店对解除合同并未提出异议，双方签订的合同应为解除。但杨丽华、华天火锅店在华斯公司通知的合理期间内并未腾出涉案房屋，而是继续经营使用至2015年6月10日，其逾期腾房应向出租人华斯公司支付占有使用费，一审据此计算房屋使用费并无不当。杨丽华、华天火锅店在得知涉案房屋已纳入拆迁范围且出租人已经明确要求搬迁之后仍继续经营所造成的损失属于自身扩大损失，故对其认为华斯公司没有权利向其主张租赁或房屋占用费上诉意见，不予采纳。
至于杨丽华、华天火锅店主张的涉案房屋的停业损失、固定设备移装费用、搬迁费用等补偿，因本案为房屋租赁关系，双方就拆迁安置补偿问题在《租房协议书》也无约定，杨丽华、华天火锅店主张的拆迁补偿问题可通过其它相关法律途经另行主张权利，原审法院对此不予理涉并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作结果应予维持。但由于对反诉请求中的补偿问题未作理涉，故相应上诉费用多预交部分，予以退回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元，由上诉人杨丽华、华天火锅店负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一六年六月三日
书记员 杨 志