江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）通中行终字第0183号
上诉人（原审原告）施正红。
委托代理人黄建元，江苏东疆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）启东市人民政府，住所地启东市汇龙镇江海中路579号。
法定代表人黄卫锋，市长。
委托代理人陆施思，江苏东晋律师事务所律师。
委托代理人郑荣辉。
被上诉人（原审第三人）唐建东。
被上诉人（原审第三人）江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行，住所地启东市南阳镇少直人民街135号。
负责人黄正杰，行长。
上诉人施正红因房屋行政登记一案，不服海门市人民法院（2014）门行初字第0009号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭于7月23日公开开庭审理了本案。上诉人施正红的委托代理人黄建元、被上诉人启东市人民政府的委托代理人陆施思、郑荣辉，被上诉人江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行（以下简称少直支行）负责人黄正杰到庭参加诉讼。被上诉人唐建东经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，施正红与唐建东原系夫妻，启东市汇龙镇团结新村39幢501室房屋（以下简称501室房屋）属双方共有财产。2005年7月18日，施正红与唐建东在启东市民政局登记离婚，离婚协议约定将501室房屋归女儿唐天时所有，但未办理转移登记。
2006年9月30日，唐建东持伪造的离婚协议书，将已经约定归女儿唐天时所有的501室房屋篡改为归自己所有，并加盖了伪造的“启东市民政局婚姻登记专用章”，向启东市人民政府申请转移登记，请求将501室房屋变更为唐建东个人所有。启东市人民政府受理后，审核认为符合发证条件，遂在当日将501室房屋及附属车库转移登记为唐建东个人所有。
另查明，2010年9月27日，少直支行与唐建东签订最高额个人担保借款合同一份，期限自2010年9月27日起至2013年3月26日止，唐建东将501室房屋作为抵押物，并于次日办理了抵押权登记。唐建东因结欠少直支行借款40万元及利息53529.96元，启东市人民法院（2013）启商初字第0123号民事判决及南通市中级人民法院（2013）通中商终字第0261号民事判决，判令唐建东归还上述借款及利息，并确认少直支行对唐建东用于抵押的501室房屋有权优先受偿。
原审法院认为，启东市人民政府负有对所在地城镇房屋进行登记的法定职责。施正红在知道被诉房屋转移登记行为后，至起诉未超过2年起诉期限，符合起诉条件。本案的争议焦点主要有：一、启东市人民政府在办理501室房屋转移登记过程中有无依法履行审查职责。二、施正红要求撤销501室房屋转移登记是否存在法定阻却事由。
关于争议焦点一，启东市人民政府在办理501室房屋转移登记过程中有无依法履行审查职责的问题。根据当时生效的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……。”第三十六条第一款规定，“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。”基于上述规定，登记机关负有对申请人提交材料真实性进行审查的法定职责，如发现申请材料存在虚假，可以不予登记。唐建东持伪造的离婚协议书，将已经约定归女儿唐天时所有的案涉争议房产篡改为归自己所有，并加盖了伪造的启东市民政局婚姻登记专用章，启东市人民政府未能发现申请材料虚假，应认定启东市人民政府在办理转移登记过程中未尽到合理审慎的审查职责。
关于争议焦点二，施正红要求撤销501室房屋转移登记是否存在法定阻却事由的问题。《房屋登记办法》第八十一条规定，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”唐建东持伪造申请材料非法取得所有权证，被诉房屋转移登记行为的合法性基础不存在，依据《房屋登记办法》第八十一条的规定，本应予以撤销。但唐建东基于房屋所有权设定有抵押物登记，如撤销房屋所有权登记可能危及少直支行的抵押权，本案须考量是否存在阻却撤销登记的法定事由，也即是否存在《房屋登记办法》第八十一条规定“房屋权利被他人善意取得”的除外情形。因此，判断少直支行是否善意取得抵押权是决定被诉房屋登记是否应当被撤销的关键所在。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定，不仅不动产所有权适用善意取得，作为其他物权的抵押权也适用善意取得。虽然唐建东持伪造申请材料骗取所有权转移登记，但少直支行在与唐建东签订抵押贷款合同时，对其欺骗行为并不知情，基于对房屋登记公信力的依赖，相信唐建东对涉案房屋享有所有权，故认定少直支行所取得的抵押权属于善意取得，且生效的民事判决对此也予以确认。
501室房屋转移登记行为违法，但少直支行善意取得其上设定的抵押权，根据《房屋登记办法》第八十一条的除外规定，构成阻却撤销登记的法定事由。施正红要求撤销房屋所有权转移登记，不符法律规定，本院不予支持。如施正红由此造成损害，可根据启东市人民政府的过错程度及其在损害发生中所起作用要求其承担相应赔偿责任。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：一、确认启东市人民政府2006年9月30日将位于启东市汇龙镇团结新村39号楼501室的房屋产权人变更为唐建东的登记行为违法。二、驳回施正红要求撤销启东市人民政府2006年9月30日将位于启东市汇龙镇团结新村39号楼501室的房屋产权人变更为唐建东的登记行为的诉讼请求。
施正红不服提起上诉称，少直支行的抵押权并非善意取得，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人启东市人民政府辩称，在房屋所有权转移登记过程中，启东市人民政府尽到了审慎审查义务，并没有违法之处。
被上诉人少直支行述称，本行是抵押权的善意取得人，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
施正红提起上诉后，原审法院已将各方当事人提供的证据材料随案移送本院。
本院对原审判决认定的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，针对当事人的诉辩主张及原审判决，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的转移登记是否具有事实和法律依据；2.案涉501室房屋上存在的抵押权是否成为撤销该转移登记的阻却事由。
关于第一个争议焦点。案涉转移登记行为发生在2006年，当时的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。该办法第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，根据生效裁判文书的认定，唐建东在申请转移登记时，提交了伪造的离婚协议书，协议书中将501室房屋篡改为归自己所有，同时加盖了伪造的“启东市民政局婚姻登记专用章”。其所提交的虚假材料，导致转移登记行为赖以成立的事实基础丧失，被诉具体行政行为明显缺乏事实依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项规定，具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1.主要证据不足的；2.适用法律、法规错误的；3.违反法定程序的；4.超越职权的；5.滥用职权的。故案涉房屋转移登记行为的主要证据不足，依法应当予以撤销。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，参照善意取得的所有权的规定。抵押权作为其他物权适用善意取得的规定和制度。虽然案涉房屋系因唐建东使用欺骗手段骗取的所有权转移登记，但少直支行对其欺骗行为并不知情，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。启东市人民法院（2013）启商初字第0123号民事判决及南通市中级人民法院（2013）通中商终字第0261号民事判决，也确认少直支行对唐建东用于抵押的501室房屋有权优先受偿。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。本案中，少直支行的债权并未得到清偿，其抵押权并未灭失，其对501室房屋仍然依法享有抵押权。即使案涉转移登记行为撤销后，导致房屋所有权人发生变更，也不影响少直支行实现501室房屋的抵押权。即转移登记行为的撤销不会带来否认抵押登记效力的后果，不会损害少直支行作为抵押权人的合法权益。因此案涉501室房屋上存在的抵押权不成为撤销该转移登记的阻却事由。
需要指出的是，《中华人民共和国物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因此，申请人申请登记资料的真实性及其法律后果，应当由其本人负责。房屋登记机关依法负有对申请人申请资料的审查职责，在资料齐全，权属清楚的情况下，颁发房屋权属证书。这种审查应当是审慎审查的义务，也就是说，如果登记机关在合理范围内履行了审慎审查义务，对于因申请人原因导致的登记错误不承担赔偿责任。本案中，对于错误转移登记所造成的损失，施正红可以依法向唐建东追偿。
综上，启东市人民政府办理房屋转移登记的具体行政行为证据不足，应当予以撤销。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、第六十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海门市人民法院（2014）门行初字第0009号行政判决。
二、撤销启东市人民政府2006年9月30日将位于启东市汇龙镇团结新村39号楼501室的房屋产权人变更为唐建东的房屋转移登记行为。
一、二审案件受理费50元，均由被上诉人启东市人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 陈
代理审判员 鲍 蕊
代理审判员 张祺炜
二〇一四年九月五日
书 记 员 陈文捷
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；