重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第07871号
原告修已平。
被告向阳。
原告修已平诉被告向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法由代理审判员王家蓉独任审判，适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告修已平，被告向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告修已平诉称，原告于2013年5月1日与被告签订位于房产，租期为5年（2013年5月10日至2018年4月30日止），第一年租金为16万元，以后每年递增1万元。租金每半年支付一次，在已付租金租期届满前30天支付，被告在支付第一个半年房租后就一直拖欠房租，经原告多次催收还欠房租本金17万元。租赁合同约定被告逾期交付租金，每逾期一日按应付款额的千分之五支付滞纳金，逾期超过30日原告有权解除合同，守约方有权要求违约方承担剩余租期内租金总额20%作为违约金。故诉至法院，请求：1.解除原被告于2013年5月1日签订的房屋租赁合同并返还租赁房屋；2.判令被告支付原告租金17万元；3.判令被告支付原告2014年11月10日至2015年5月1日每日400元（8万×5‰×天数）的滞纳金，2015年5月1日至2015年10月31日每日850元（17万×5‰×天数）的滞纳金；4.判令被告向原告支付按合同约定租期扣除已使用时间所剩余租期租金总和的20%的解约违约金。
被告向阳辩称，被告仅支付了原告第一个半年的租金属实，被告仍欠原告租金属实。租赁房屋有个阁楼，原告将房屋租赁给被告时承诺可以交给被告免费使用，但至今没有交给被告，给被告造成了很大影响。被告愿意支付租金，不同意解除合同，不同意支付滞纳金和违约金。
经审理查明，2012年12月27日，蔡秀兰向蔡开文出具委托书，载明“我与修已平通过拍卖竞得重庆农村商业银行万州支行转让的以下房产：……3、重庆市万州区怡风花园68个门面；……因工作原因，无法亲自办理上述房产的相关手续，现委托蔡开文为我的代理人，办理如下事项：1、代为与重庆农村商业银行万州支行签署《国有产权转让合同》及《拍卖成交确认书》；2、代为办理与重庆农村商业银行万州支行签署合同的相关事宜……4、代为出租上述房产。代理期限：从2012年12月27日起至2015年2月27日止。代理人在其权限范围及代理期限内签署的有关文件，我均予以承认。委托人知悉委托的法律意义和法律后果。”同月28日，上述委托书经中国人民共和国广东省深圳市宝安公证处公证。
2012年12月28日，甲方（转让方）重庆农村商业银行股份有限公司万州支行与乙方（受让方）修已平、蔡秀兰签订《资产转让协议》，转让资产具体状况如下：“……3.万州区怡风花园68个门面，无土地证、无房权证，建筑面积3041.53平方米”。协议尾部有甲方签章及乙方修已平、蔡开文的签字捺印。2013年1月11日，修已平和蔡秀兰取得《国有产权交易鉴证书》【渝联交国鉴字（2013）第W00169号】，该鉴证书载明怡风花园68间房产明细表，其中涵盖案涉门面共八个门面。
2013年5月1日，甲方（出租方）修已平、蔡开文与乙方向阳签订《租赁合同》，载明：“一、房屋概况甲方将位于房产，建筑面积345.54平方米租赁给乙方。二、租赁期限、租金计算、租金支付方式及租赁约定1、租赁期限共计五年，自2013年5月1日至2018年4月30日至，租金第一年16万元每年，以后每年递增壹万元整…3、租金每半年支付一次，乙方应在本合同签订后当日内，租赁开始前，将第一期租金付给甲方，此后乙方应在已付租金期届满前30天，将下期租金全额支付给甲方。八、违约责任1.乙方逾期交纳本合同约定应乙方负担的租金等其他应由乙方承担的费用外（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向甲方支付违约金。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回物业，且不退还乙方保证金，并有权要求乙方赔偿：…（4）拖欠租金或其他费用逾期30日以上的。3.乙方逾期缴付租金及物业管理费、水费、电费等费用，每逾期一日按应付款额的5‰向甲方支付滞纳金，由此造成损失由乙方承担；逾期超过30日，则甲方有权解释合同。4.除非本合同约定或者法律另有规定，任何一方均不得单方提前解除合同，否则守约方有权要求继续履行合同或要求违约方承担相当于剩余租赁期内租金总额20%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）。十一、通知根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行…”。
另查明，2013年5月1日至2014年4月30日的租金被告已支付完毕；2014年5月1日至2015年4月30日的租金共计17万，被告仅支付了9万元；2015年5月1日至2015年10月31日的租金被告未支付。
2015年8月18日，案外人蔡秀兰出具承诺书，载明：蔡秀兰自愿放弃与向阳签订合同产生房租纠纷的权利，一切与修已平和向阳达成的结果为准。
上述事实，有原、被告当事人的当庭陈述、抗辩、相互之间的举证、质证和辩论意见在案佐证，本院依法予以确认。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，委托代理按照被代理人的委托行使代理权。案外人蔡秀兰向蔡开文出具委托书，委托蔡开文代为处理房产出租等事宜，则蔡开文签订案涉租赁合同的行为就代表蔡秀兰，蔡秀兰向本院提交书面承诺，表示在本案中自愿放弃案涉房屋租赁相关权利义务，一切以修已平与向阳达成的结果为准，是其对自身权利的主张，本院予以认可。
其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示，且不存在违反法律禁止性规定的情形，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。依约缴纳租金系承租人的主要义务，被告向阳未按照合同约定按时支付租金构成违约。原告请求解除原被告签订的租赁合同及返还租赁房屋的诉求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
再次，在原被告履行合同期间，被告拖欠原告2014年11月10日至2015年4月30日租金8万元、2015年5月1日至2015年10月31日的租金9万元，合计17万元。根据合同约定2014至2015年度租金为17万，原告已付9万元，2015至2016年度租金为18万，据此，原告要求被告支付租金17万的请求，本院予以支持。关于违约责任，合同约定“租金按每半年支付一次，乙方应在已付租金期届满前30天将下期租金全额支付给甲方”，被告未按约支付租金构成违约。原告依照合同约定的“若逾期缴付租金，每逾期一日，按应付款额的5‰支付滞纳金”来主张，被告认为过高，请求人民法院予以调整。因原被告合同约定的违约金过高，本院予以调整，以被告所欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告主张的未完成房屋租金总和（合同约定租期扣除已使用时间，剩余租期租金总和）20%的解约违约金，违约金的基本功能在于补偿性，原告该项请求不符合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告修已平、案外人蔡秀兰与被告向阳于2013年5月1日签订的《租赁合同》，被告向阳于本判决生效之日起五日内将门面返还原告修已平；
二、被告向阳于本判决生效之日起五日内向原告修已平支付租金170000元及违约金（以8万为基数，从2014年11月10日起至2015年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以17万为基数，从2015年5月1日起至2015年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告修已平的其他诉讼请求。
如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告向阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王家蓉
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 熊凤铭