湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第08450号
上诉人（原审原告）长沙嘉悦物业管理有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙大道18号。
法定代表人刘爱群，总经理。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人易茜。
上诉人（原审被告）长沙经济技术开发区香槟酒店管理有限公司，住所地长沙经济技术开发区香槟小镇6号栋第一层及7-18层。
法定代表人宋佑余，总经理。
委托代理人罗庚春，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人王志强，男，1975年10月13日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省桃江县。
被上诉人（原审原告）湖南凯诺置业投资发展有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙大道18号。
法定代表人翁广松，总经理。
委托代理人ＸＸ，男，1973年6月22日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省临澧县。
委托代理人易茜，1979年6月3日出生，汉族，系该公司员工，住长沙市岳麓区。
上诉人长沙嘉悦物业管理有限公司（以下简称嘉悦物业）、上诉人长沙经济技术开发区香槟酒店管理有限公司（以下简称香槟酒店）因与湖南凯诺置业投资发展有限公司（以下简称凯诺置业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第00974号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：双方当事人无争议的事实：1、2011年4月15日，凯诺置业与香槟酒店签订了《商品房买卖协议》，香槟酒店购买凯诺置业开发的香槟花苑商住小区第6栋7至18层及20层共13层，成为该房的业主。该协议中明确约定物业管理费的收费标准为2元/㎡。该房屋的总面积为11437.53平方米，经双方确认第20层物业管理费不由香槟酒店交纳，故香槟酒店交物业管理费的面积为10557.72平方米。2、凯诺置业与嘉悦物业于2008年9月1日签订《物业管理委托合同》约定：“委托管理期限为5年。自2008年9月1日起至2013年8月30日止”；于2013年5月2日签订《物业管理委托合同》约定：“与2013年5月2日委托管理期限为5年。自2013年5月1日起至2018年4月30日止”。3、庭审中，对于香槟酒店因排风口改造垫付的110000元及四个月装修期间的物管费80000元，以上款项共计190000元，嘉悦物业同意在诉请的物业管理费中予以抵扣；另，嘉悦物业、凯诺置业对诉讼请求中的“原告”予以释明，即仅指向香槟酒店提供物业管理服务的长沙嘉悦物业管理有限公司。双方均认可物业管理服务的起算时间为2011年6月1日。二、双方当事人有争议的事实：1、凯诺置业与嘉悦物业之间的物业服务合同是否对香槟酒店有约束力的问题。香槟酒店辩称嘉悦物业没有与香槟酒店签订物业服务合同，原审法院认为，凯诺置业与嘉悦物业于2008年9月1日签订了《物业管理委托合同》，约定由嘉悦物业为坐落于长沙县星沙镇星沙大道18号的香槟小镇提供物业服务。凯诺置业与香槟酒店于2011年4月15日签订了《商品房买卖协议》，约定物业费的收费标准为2元/㎡，由买受人（香槟酒店）与物业公司另签协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故原审法院认为，香槟酒店虽未与嘉悦物业签订协议，但凯诺置业与嘉悦物业之间的物业管理委托合同，依法对香槟酒店有约束力。2、物业管理服务是否达到物业管理费的收费标准,房屋质量问题及物业服务管理不到位是否能够成为不交物业管理费的抗辩理由。嘉悦物业称应按合同约定2元/月/㎡的标准计算，香槟酒店称服务不到位，最多按0.5元/月/㎡的标准计算，因此拒交物业管理费用，具体有以下问题。对香槟酒店主张的房屋存在漏水、渗水的问题，经查，从2012年起至2014年，凯诺置业与株洲大禹防水有限公司签订外墙及屋顶防水施工合同，对房屋存在的漏水、渗水进行了整改。但因房屋瑕疵对香槟酒店造成的财产损失，属另一种法律关系，香槟酒店可另寻合法途径解决。对香槟酒店主张无电源、臭气通风口被堵、消防通道被侵占等问题，嘉悦物业认为，香槟酒店购买的是现房，且签订商品房买卖合同时，香槟酒店的法定代表人陈跃进系凯诺置业所开发的香槟花苑商住小区的承建商负责人，其对所购买香槟花苑第6栋7至18层及20层无电源的事实是知情并认可的。对于香槟酒店垫付的改造排风口的费用等，嘉悦物业同意在诉请的物业管理费中抵扣190000元，另在庭审中，嘉悦物业还同意按2000元/月减免50个月的排风口维护费用，共计100000元。对于消防通道被堵，楼梯间堆满杂物、无应急灯等问题，嘉悦物业亦同意因嘉悦物业未及时解决以上问题，再抵扣部分物业管理费。香槟酒店辩称从2014年3月31日后，嘉悦物业基本未提供过物业服务，但未提交相应证据予以支持，原审法院对此不予认可。原审法院认为，因嘉悦物业在履行物业管理服务中存在一定瑕疵，香槟酒店未享受到相关标准的物业管理服务，根据权利义务一致原则，对于香槟酒店应当支付的物业管理费原审法院酌情予以减免。另，香槟酒店主张汽车地面停车费3000元/月含在物业管理费用当中，香槟酒店还缴纳了装修押金50000元，应予一并抵扣；嘉悦物业认为，该两项费用与本案无关。经查，物业管理服务费与车辆场地使用费及车位管理费，与装修押金等系不同性质的费用。原审法院认为，对香槟酒店交纳的汽车地面停车费与装修押金，属另一种法律关系，对香槟酒店的该项抗辩主张，原审法院不予支持。
原审法院认为：香槟酒店在接受嘉悦物业的物业管理服务后，理应支付相应的物业服务费。现香槟酒店拖欠不付，已侵害了嘉悦物业的合法权利，应承担相应的民事责任。考虑到嘉悦物业存在的服务瑕疵，为促使嘉悦物业提高物业服务质量，结合嘉悦物业自愿抵扣的290000元（190000元+100000元）和因物业服务不到位自愿减免部分物业费的情况，原审法院酌情认定香槟酒店在本案中应当支付的物业管理费为正常标准的80%，即844617.6元（10557.72㎡×2元/㎡/月×50月×0.8），减去嘉悦物业自愿抵扣的290000元，香槟酒店还应支付嘉悦物业物业管理费554617.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限长沙经济技术开发区香槟酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付长沙嘉悦物业管理有限公司的物业管理服务费554617.6元（从2011年6月1日起，算至2015年7月31日止）。二、驳回长沙嘉悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14302元，减半收取7151元，由长沙嘉悦物业管理有限公司司负担3500元，长沙经济技术开发区香槟酒店管理有限公司负担3651元。
嘉悦物业不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。除嘉悦物业承认排气系统存在瑕疵外，原审判决对嘉悦物业物业管理服务还存在其他瑕疵的事实认定，没有证据予以佐证。二、原审判决适用法律错误。原审判决香槟酒店按约定标准的80%支付物业管理费属于适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
香槟酒店亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，嘉悦物业提供的物业管理服务存在诸多缺失和不到位，而不仅仅是瑕疵问题。二、原审判决香槟酒店按八折支付物业管理费，明显有失公平。综上，请求撤销原判第一项，依法改判。
凯诺公司答辩称：与嘉悦物业的意见一致。
在本院二审过程中，香槟酒店提交了照片、聊天记录、物业管理费催缴通知单等；嘉悦物业认为不属于新证据，不予质证。本院认为，香槟酒店向本院提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：凯诺置业与嘉悦物业签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。凯诺置业与香槟酒店签订了《商品房买卖协议》，约定物业费的收费标准为2元/㎡，由香槟酒店与物业公司另签协议。虽然事实上香槟酒店与嘉悦物业并未签订协议，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，凯诺置业与嘉悦物业签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，对香槟酒店具有法律约束力。嘉悦物业为本案诉争所涉小区提供了物业服务，香槟酒店应向嘉悦物业交纳物业管理服务费。现香槟酒店未按约支付物业管理服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。另外，因嘉悦物业向香槟酒店提供的物业管理服务存在瑕疵，原审法院对于香槟酒店应当支付的物业管理费酌情认定为正常标准的80%符合公平合理的原则，并无不当。原审判决认定香槟酒店在本案中应当支付的物业管理费已计算至2015年7月31日止，故2015年8月1日之后的物业管理费双方当事人可协商解决或另行起诉。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人嘉悦物业和香槟酒店的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14302元，由长沙嘉悦物业管理有限公司负担7151元，长沙经济技术开发区香槟酒店管理有限公司负担7151元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 周卓
二〇一六年三月二十四日
书记员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。