广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1043号
上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司。
法定代表人：林榜昭。
委托代理人：徐勇彪，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张鹏飞，男，汉族，1987年2月28日出生。
上诉人惠州大亚湾旺科投资发展有限公司（下称旺科公司）与被上诉人张鹏飞因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年4月4日，原审原告张鹏飞向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原被告签订的商品房买卖合同并撤销备案；二、被告向原告退还购房款92285元，维修基金3000多元及贷款担保费5000元，并赔偿原告损失；三、被告承担本案的诉讼费。
主要事实和理由是：原告于2013年2月4日交付首期款92285元，维修基金3000多元，贷款担保费5000元后，购买被告开发的房屋。剩余房款申请办理银行按揭贷款，因收入证明不符合申请贷款的条件，未办理按揭贷款。原告要求解除双方签订的合同，被告向原告退还所缴纳的房款，被告予以拒绝。为了维护原告的利益，特具状向贵院起诉，恳请人民法院判决支持诉讼请求。
被告旺科公司辩称：原告提及的贷款担保费5000元，我公司不知情。
反诉原告旺科公司诉称：2013年2月4日，反诉原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：反诉被告购买反诉原告开发的盛业豪园第20栋1605号房，总房价为292285元，反诉被告采取按揭方式支付购房款。此外，双方在补充合同中约定，因买受人自身原因致使按揭贷款申请未获批准的，反诉被告应在通知日起30日内付清全部购房款，30日内未付清全部购房款的即构成违约，反诉原告有权解除合同，并将房屋收回另行出售，反诉被告应赔偿对方的损失。合同签订后，反诉被告支付了购房首期款92285元，但由于反诉被告的银行存款流水证明、收入证明等不符合规定，其向银行申请的按揭贷款未获得批准。反诉原告通知反诉被告按补充协议的约定一次性支付房款，但其不同意。为维护自身的合法权益，反诉原告请求法院判决：一、反诉被告在30日内支付购房款200000元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告张鹏飞辩称：反诉状与事实一致，但合同以及合同补充协议是旺科公司单方面的意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年2月4日，张鹏飞作为买受人与作为出卖人的旺科公司签订《盛业豪园房地产认购书》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州市大亚湾区西区上杨地段“盛业豪园”第20幢1605号房，建筑面积为52.01平方米，总价款为292285元；二、付款方式，买受人采用银行按揭贷款的形式向出卖人支付合同价款，即2013年2月4日前支付首期款92285元，余款200000元申请办理银行按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。四、合同附件四的补充协议第二条约定，买受人需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订商品房买卖合同的同时按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，并与银行签订按揭贷款合同。贷款额度与年限以银行最终审批为准。买受人因自身原因，导致银行按揭贷款申请未获批准的，买受人应在出卖人通知即日起30日内付清全部购房款，否则，出卖人有权解除合同并另行出售该房屋，且买受人应当赔偿出卖人的所有损失。合同还约定了双方的其他权利义务。
上述合同签订后，张鹏飞于签约当日向旺科公司支付购房首期款92285元及房屋维修基金3121元，余款200000元向建行大亚湾支行申请办理银行按揭贷款，但因张鹏飞不具备惠州本地户口及在惠州本地缴纳一年以上社保的条件，其按揭贷款申请未获银行审批。
以上事实，根据张鹏飞及旺科公司的庭审陈述，张鹏飞提交的商品刚买卖合同、旺科公司提交的收款收据等，经庭审质证核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，张鹏飞与旺科公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故本院认定该合同有效，对双方均具有法律约束力。
张鹏飞非惠州户籍居民，其与被告签订的合同约定的付款方式是银行按揭付款，但张鹏飞不能提供一年以上在大亚湾区的纳税证明或社会保险缴纳证明，不具备在大亚湾区购买住房的资格，不能办理银行按揭贷款，致使张鹏飞与旺科公司签订的商品房买卖合同不能继续履行，故张鹏飞请求解除与旺科公司签订的上述合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，旺科公司应当将收受的款项返还给张鹏飞，同时应当返还该款的法定孳息即利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告张鹏飞与被告惠州大亚湾旺科投资有限公司于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》，（预告登记依据合同号为HW201302371），同时注销该房屋的预告登记号（预告登记号为3300072286），并共同向大亚湾区房产交易中心申请办理注销商品房买卖合同登记备案手续。
二、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起10日内向原告张鹏飞返还购房款92285元及房屋维修基金3121元，共95406元，并自2013年2月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付利息至上述款项付清日止。
三、驳回反诉原告惠州大亚湾旺科投资有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费1153元，反诉案件受理费2150元，由惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人旺科公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2014）惠湾法民一初字第459号民事判决，依法改判：驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
主要事实和理由：
第一、被上诉人张鹏飞未按合同约定向上诉人支付房款已然构成违约，被上诉人依法应当承担继续履行合同，向上诉人支付购房款的合同义务。
2013年2月4日，上诉人旺科公司与被上诉人张鹏飞签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，购房款采用银行按揭的方式支付。但若因被上诉人张鹏飞之原因导致无法办理银行按揭手续的，被上诉人张鹏飞应当在上诉人通知之日起30天内一次性的支付全部购房款。原审法院认定该商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力（第4页第4行）。既然该商品房买卖合同合法有效，那么被上诉人就应当按照合同约定履行自己的支付义务，亦即在因被上诉人张鹏飞自身原因导致银行按揭无法办理的情形发生后，应当按照合同约定于收到上诉人旺科公司通知之日起30天履行支付全部购房款之义务。但被上诉人却拒不履行支付购房款的合同义务。根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人应当依法继续履行合同，向上诉人支付购房款。
第二、原审法院适用法律错误，导致了错误的判决。
原审法院做出判决的依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下面简称“若干问题的解释”）第23条。该条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受入。
我们认为本条司法解释赋予了当事人解除合同的权利。但该权利是有前提条件的，即未能订立贷款合同且导致合同不能继续履行。就本案而言，上诉人旺科公司与被上诉人张鹏飞既约定了按揭付款方式，也约定了按揭付款方式因被上诉人原因不能实现时，一次性支付全部购房款的替代支付方式。也就是说即便被上诉人张鹏飞无法订立贷款合同，上诉人旺科公司与被上诉人张鹏飞之间的商品房买卖合同仍然是可以继续履行的。就此而言，若干问题的解释第23条并不适用于本案。
退一步而言，即便若干问题的解释第23条适用于本案，被上诉人张鹏飞亦无权解除合同。该条规定：因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。一审查明，银行按揭无法办理是因被上诉人张鹏飞自身原因所导致，而非上诉人之原因。那么，依据若干问题的解释第23条之规定，应当是上诉人旺科公司有法定的解除权，而非导致贷款合同违法签订的被上诉人张鹏飞。原审法院依据该条判定被上诉人有权解除合同是适用法律错误。
综上所述，原审法院适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，特向贵院提起上诉，望依法公正判决。
被上诉人张鹏飞答辩称：一审判决结果和事实都很充分，请求二审予以维持。
本院查明的事实
本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案二审中，被上诉人张鹏飞提交了一份《置业计划表》，证明当初销售人员收取了5000元用于办理按揭贷款。旺科公司称其作为开发商不清楚销售方的行为。
本院再查明，就旺科公司所主张的“若因被上诉人张鹏飞之原因导致无法办理银行按揭手续的，被上诉人张鹏飞应当在上诉人通知之日起30天内一次性的支付全部购房款”的内容，为房屋买卖合同的附件四《补充协议》第二条的内容，并未用特殊字体或者其他方式提醒买房人充分注意。
本案二审中，经本院提议调解未果。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，旺科公司是出卖人、张鹏飞是买受人，双方的权利义务关系依法应当受《中华人民共和国合同法》的调整。对于涉案的合同真实性、张鹏飞已经支付的款项等双方当事人不持异议，本案二审中争议的问题是张鹏飞是否有权解除合同、旺科公司一审中提出的反诉请求即继续履行合同是否应当支持的问题。
从涉案的房屋买卖合同签订的经过来看，张鹏飞对于付款方式的选择是按揭贷款；合同文本中，正文部分约定的付款方式也只有首期款加上按揭贷款一种。而合同附件四中，对付款方式作了重大改变，即是以按揭贷款优先，不能办理按揭的变更为一次性付款。这种付款方式的改变，是对张鹏飞作为买受人支付能力的重大考验，而且其违约后果是巨大的。该付款条件变化的条款，旺科公司并未举证证明是其与张鹏飞进行充分协商后拟定的，应当依照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，认定为供反复使用的格式条款。由于该条款对付款方式作出较大的变动，限制了张鹏飞因无法按揭时应当享有的解除合同的权利，旺科公司没有举证证明已经采取了适当的方法提示张鹏飞注意并进行充分的说明，故而该条款的约定不对张鹏飞发生法律效力。旺科公司援引该条款的约定作为其提起反诉及上诉依据的，没有法律依据。一审法院未采纳该条款的约定，而是按照相关司法解释作出解除涉案商品房买卖合同、退还相应款项及利息的判决，本院予以支持。
综上所述，上诉人旺科公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4300元，由上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 曾 莹
审判员 郑 杰
二〇一四年十一月二十二日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；