呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终2763号
上诉人（原审被告）：宋海，男，1959年7月24日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古呼和浩特市。
委托诉讼代理人：宋瑞轩，男，1984年3月12日出生，汉族，公务员，现住呼和浩特市，系宋海之子。
被上诉人（原审原告）：呼和浩特市锦钰物业服务有限公司。住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区呼伦南路仕奇公寓3-23-17。
法定代表人：周光国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：武建利，女，1988年7月1日出生，汉族，该公司员工，住内蒙古呼和浩特市新城区公路局小区2号楼3单元1楼西户。
上诉人宋海因与被上诉人呼和浩特市锦钰物业服务有限公司（以下简称锦钰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋海及其委托诉讼代理人宋瑞轩，被上诉人锦钰物业公司的委托诉讼代理人武建利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋海的上诉请求：一、撤销原判；二、确认《物业服务合同》终止时间为2014年3月1日；三、将本案发回重审或依法改判锦钰物业公司减收宋海物业服务费50%；四、锦钰物业公司负担诉讼费用。事实及理由：一、2014年1月23日，内蒙古华资房地产开发有限公司（以下简称华资公司）贴出通知，告知锦钰物业公司合同终止期为2014年2月28日，但一审判决支持锦钰物业公司2014年3月1日至2014年7月17日的物业费属于认定事实错误；二、根据华资公司与锦钰物业公司签订的前期《物业服务合同》第二章第五条，因工程遗留问题未解决导致业主拒交物业费的，华资公司应承担相应物业费。但时至2012年5月1日，诸如房屋漏雨、窗户玻璃漏气、自来水二次加压、下水井盖缺失等问题始终未得到解决，故2012年及以后的物业费，锦钰物业公司应向华资公司索要；三、2012年3月，涉案小区基本全部入住，锦钰物业公司却以入住率不高为由，在未召开业主大会，未征得三分之二以上业主同意的情况下，将物业费提高至1元/月/平米，损害了业主合法权利；四、锦钰物业公司未对业主公示物业服务资金的收支情况，损害了业主的知情权；五、锦钰物业公司离开时，未向业主筹备委员会及开发商联系并移交相关资料，将业主登记信息等材料全部带走，违反了《呼和浩特市物业管理实施办法》的规定；六、锦钰物业公司的安全防范工作形同虚设，使得小区多次发生失窃案件，造成小区业主的财产损失；七、锦钰物业公司没有完全履行维修、养护、管理等义务，致使相关设备毁损严重；八、锦钰物业公司还存在以下问题：未开展物业管理服务满意率调查、未落实24小时值班制度、卫生清扫未按要求进行、公共设施维护缺失、宋海家中玻璃漏气、窗户闭合不严、入户门锁故障、门禁系统无法正常使用，但锦钰物业公司不予维修解决。
锦钰物业公司辩称，一审认定事实清楚，垃圾处置费都是锦钰物业公司提前垫付的，请求二审法院维持一审判决。
锦钰物业公司向一审法院的起诉请求：1、宋海向锦钰物业公司支付2011年1月1日至2014年7月17日欠缴的物业费4465元、垃圾处置费213元、违约金2000元，以上合计6678元。2、宋海负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：华资公司与锦钰物业公司分别于2008年12月22日、2010年1月26日、2011年3月7日、2012年3月17日签订四份《物业服务合同》，委托锦钰物业公司对景观花园住宅小区提供物业服务，合同期限分别为2009年1月1日至2009年12月31日，2010年1月1日至2010年12月31日，2011年3月1日至2012年3月1日，2012年3月1日至2014年3月1日；物业服务费收费标准为每月0.7元/平方米,自2012年3月1日起物业费变更为住宅每月1元/平方米。合同签订后，锦钰物业公司对金桥开发区景观花园住宅小区及商铺提供了物业服务，并于2014年7月17日停止向景观花园住宅小区及商铺提供物业服务。宋海办理了金桥开发区景观花园22号楼2单元5楼东户的入住登记手续，该住宅房屋面积为116.25平方米。2010年4月8日，华资公司向宋海出具收据载明：”该业主购房日为2009年10月28日，已过开始取暖期，公司按30%收取采暖费，该费不退，抵顶2010.10.1-2011.10.1全年物业费。今收到宋海交来金桥·景观花园物业费22-2-5东柒佰捌拾伍元整”。依据《物业服务合同》约定，宋海应交纳2011年10月1日至2012年2月29日（共计5个月）的物业费407元（116.25平方米×0.7元/月·平方米×5个月），2012年3月1日至2014年7月17日（共计28.6个月）的物业费3325元（116.25平方米×1元/月·平方米×28.6个月），两项共计3732元，垃圾处置费213元（5元/月×42.6个月）。一审法院认为，华资公司与锦钰物业公司签订的四份《物业服务合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同为有效合同。根据法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期《物业服务合同》，对业主具有约束力。本案中，宋海作为景观花园小区的业主，锦钰物业公司与华资公司签订的前期《物业服务合同》对宋海具有约束力，锦钰物业公司与宋海形成物业服务合同关系，宋海应履行交纳物业费的义务。对于宋海提出已交纳2010年10月1日至2011年10月1日物业费的抗辩理由予以采纳。因此，锦钰物业公司计算物业费有误，故调整为物业费3732元。鉴于锦钰物业公司提供的物业服务存在公共设施维修不及时等瑕疵，故锦钰物业公司要求宋海支付物业费的诉讼请求，酌情按80%予以支持，即宋海应向锦钰物业公司交纳物业费2986元、垃圾处置费213元，合计应交纳费用3199元。因《物业服务合同》中未明确约定违约金数额，故锦钰物业公司要求宋海支付违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。关于宋海的其他抗辩理由，其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋海于本判决生效之日起十五日内支付锦钰物业公司物业服务费2986元及垃圾处置费213元，两项合计3199元；二、驳回锦钰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由宋海负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华资公司与锦钰物业公司于2012年3月17日签订的《物业服务合同》第二章第五条规定：”甲方（华资公司）委派一名管理人员，从根本上彻底解决工程遗留问题。并要求甲方在2012年5月1日之前将工程遗留问题彻底解决，如不能按期修复，甲方应付因工程遗留问题未解决所导致业主拒缴物业费的全部金额（当年物业费）。双方应根据《物业管理条例》，结合当时的实际情况，是否存在工程遗留问题并经业主亲自签字认可，物业公司列出名单经甲方代表确认后签字上报甲方审核方可生效。”
另查明，华资公司于2014年1月23日公告全体业主：《物业服务合同》于2014年3月1日终止，之后的物业费及相关费用由中标物业公司收取，同时确保业主委员会成立之前、《物业服务合同》到期之后，小区物业正常有序，华资公司届时将向社会以公开招聘方式选聘物业公司管理本小区。2014年2月12日，涉案小区业主筹备委员会向华资公司发出《函告》，称开发商无权干涉小区有关问题，还称业主委员会的选举工作因特殊原因而暂停，鉴于2014年3月1日前业主委员会不能成立，故业主筹备委员会于2014年2月12日召开业主筹备委员会和各楼长会议，决议在业主委员会没有成立之前，物业工作暂由锦钰物业公司代管，直至业主委员会正式成立，......。该《函告》后附有该小区21栋楼楼长及10名业主筹备委员会候选人的签字捺印。2014年2月18日，涉案小区业主筹备委员会就上述内容向锦钰物业公司发出《函告》。2014年2月19日，锦钰物业公司就继续提供物业服务问题《函告》华资公司。
本院认为，对于锦钰物业公司提供物业服务的截止期限问题，锦钰物业公司提供了数份《函告》及《业主来访登记表》证明其从2014年3月1日至2014年7月17日一直为涉案小区提供物业服务，已经完成了初步举证责任。宋海称2014年3月1日至2014年7月17日由华资公司为其提供物业服务，其应当提供证据予以佐证，亦或举出相反证据对锦钰物业公司的主张进行反驳。但其提供的《物业服务合同》及华资公司的公告不能证明从2014年3月1日至2014年7月17日为小区提供物业服务主体是谁，华资公司亦没有在公告中确认其为涉案小区提供物业服务，故对宋海的陈述不予采信。
对宋海提出的因华资公司工程遗留问题未解决而产生的物业费应由华资公司负担的主张，因其提供的照片不能显示拍摄时间，且其已入住涉案小区多年，不能据此认定窗户玻璃漏气、自来水二次加压、小区井盖缺失等问题属华资公司工程遗留问题。华资公司在2014年7月22日张贴于小区的《温馨提示》中，认为上述问题产生的原因应归结于锦钰物业公司管理不善，并非其公司工程遗留问题。同时，根据华资公司与锦钰物业公司于2012年3月17日签订的《物业服务合同》第二章第五条，确认是否为华资公司工程遗留问题的程序是：先经业主亲自签字认可、物业公司列出名单，再经华资公司代表确认签字，最后由华资公司审核，才能确认相关问题属华资公司的工程遗留问题。因此，仅依双方当事人提供的现有证据，不能确认华资公司在工程上确实存在遗留问题及存在哪些遗留问题，故对宋海的该项上诉请求不予支持。
依据《中华人民共和国物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会是业主的自治组织，成立的主体是业主。当物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，由区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，做好首次业主大会的筹备工作。可见，召开业主大会并非锦钰物业公司的法定义务。华资公司与锦钰物业公司于2012年3月17日签订的《物业服务合同》对物业费重新进行了约定，该约定系华资公司与锦钰物业公司的真实意思表示，不违反法律规定，对业主具有普遍约束力。故对宋海所称锦钰物业公司未召开业主大会而私自涨价的上诉理由不予采信。一审法院在认定锦钰物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵的基础上，对锦钰物业公司主张的物业费数额进行核减，于法于理不悖。
综上所述，上诉人宋海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人宋海负担。
本判决为终审判决。
审判长 李永刚
审判员 张 喆
审判员 张雪杨
二〇一六年十一月二十五日
书记员 闫 勇