上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2950号
原告（反诉被告）孙保康。
委托代理人陈茂超，上海汇鑫律师事务所律师。
委托代理人吴竹坤，上海汇鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）楚金娣。
委托代理人楚国兴。
被告楚国华。
原告孙保康与被告楚金娣、被告楚国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告楚金娣于2014年10月10日就本案提起反诉，本院依法予以受理。本案分别于2014年11月25日、2015年1月4日两次公开开庭进行审理。原告孙保康及其委托代理人陈茂超、被告楚金娣的委托代理人楚国兴、被告楚国华两次到庭参加庭审，被告楚金娣到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告孙保康诉称：2012年10月，原告向被告楚金娣购买坐落于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价款50万元并签订房屋买卖合同。原告共支付了45万元购房款，均是支付给被告楚国华，其中20万元是转账至被告楚金娣的银行卡上，但该银行卡的实际控制人是被告楚国华。具体付款情况为：2012年11月14日支付了2万元定金，2012年12月15日通过转账支付20万元，之后的一个月内支付了11.8万元现金给被告楚国华，当时被告楚金娣也在场，之后又分别付过7.2万元、3万元和1万元。2014年3月7日，原、被告协商解除房屋买卖协议，楚国兴代表其母亲被告楚金娣出具了一份《情况说明》，并退还给了原告购房款35万元，尚欠10万元没有退还。被告楚国华是被告楚金娣的女儿，且全部购房款均由被告楚国华收取，因多次协商退款事宜未果，原告故诉至法院请求判令两被告返还购房款10万元。
被告楚金娣辩称：其共收到35万元购房款，已经全部返还给原告。《情况说明》为楚金娣儿子楚国兴所写，其并非房款收取人，该说明中已收房款45万是依据原告和居间方所述而写，对实际收款金额并不清楚。
被告楚国华辩称：首先，其共收到购房款44万元，其中3万元是楚金娣同意给其的，剩余41万元已经转交给了楚金娣。对于被告楚金娣实际退还原告的购房款金额其不清楚。具体收款情况为：2万元定金已收到，转账方式支付的20万元已收到，之后一笔11.8万元、一笔7.2万元和一笔3万元均已经收到。原告所称的最后一笔1万元其并没有收到。故实际收款金额为44万元。其次，买卖合同解除的原因在于原告，原告是违约方，应当承担违约责任，故不同意返还剩余房款。
被告楚金娣同时反诉称：2014年1月原告及中介约其见面，称其不办理产权证涉及违约，其儿子楚国兴代其前往说明其无意违约，产证正在办理中。见无法达到目的，原告遂称因欠高利贷还不出，无能力支付剩余房款，故要求退房并希望被告楚金娣退回已付三十五万元购房款，其未同意。2014年2月，中介又约其来泗泾一谈，原告及中介经理时某某要求其出手相救，退还购房款。其当场声明，共收到35万元购房款，余款至今未收到。原告对此当场确认，并表示退回这35万元即可。但在其退回35万元以后，原告却并未将房屋返还，而是强行违约扣下房卡、钥匙。2014年3月其办完房产手续后，让物业帮忙换锁后才得以回家，后在儿子家过了几日后回家发现门打不开，原告强行换了锁并非法占有居住至今。故反诉要求：1、判令原告返还上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令原告赔偿2014年3月1日起至房屋实际返还之日止的房租损失，以每月2，000元计算；3、原告赔偿交通费700元、2014年12月的水费24.80元、2014年10月至2014年12月的电费145.10元；4、原告赔偿违约金25万元（房屋买卖合同约定的总房款的50%）。案件审理中，被告表示水电费部分由法院核实缴纳情况，如原告确实缴纳后，便撤回水电费的反诉主张。
针对被告楚金娣的反诉请求，原告孙保康辩称：不同意被告楚金娣的反诉请求。首先，其没有返还房屋是因为被告尚未退还其10万元购房款，占有房屋合理合法，在被告退还10万元购房款的前提下，其同意返还房屋。其次，对房租损失及交通费不同意赔偿。其在被告未退还10万元购房款的情况下占有房屋合理合法，原告主张的交通费没有依据。最后，房屋买卖合同的解除是原被告双方协商解除的，合同签订及收取房款是被告楚国华所为，后期合同解除是被告楚金娣儿子楚国兴所为，《情况说明》已经对合同解除的后果作了处理，即被告返还购房款、其返还房屋，其亦同意将装饰装修无偿给被告，故不存在解除合同的违约金。
经审理查明：2012年12月5日，被告楚金娣向被告楚国华出具承诺书一份，载明“本人楚金娣因6个子女不给我生活费，不照顾我的生活起居我每月拿政府的最低生活费保障费伍佰元，因我外面借钱要还决定卖房养老把自己名下动迁分配的唯一一套动迁房（松江）泗泾泗凤公路XXX弄XXX号XXX室的房子卖掉还钱和养老，我的决定与任何人无关”。
2012年11月14日，被告楚国华出具一份《定金收据》，载明收到原告孙保康购买系争房屋的定金人民币2万元。
2012年12月15日，原告孙保康作为买受人、乙方，被告楚金娣作为卖售人、甲方，签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋，系争房屋的转让价款为50万元。合同第四条约定：甲、乙双方经协商房款分3次付清，且全部以人民币现金形式支付。（1）乙方于2012年11月14日前支付甲方人民币2万元作为定金；（2）乙方于2012年12月15日支付甲方人民币43万元给甲方；（3）乙方于过户当日支付甲方人民币5万元给甲方。合同第八条第一款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日0.5%计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日违约金外，甲方有权单方解除合同。若甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的50%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。《房屋买卖合同》另对其他房屋买卖相关事宜作了约定。
2012年12月15日，原告孙保康向被告楚金娣转账20万元。
2013年5月，被告楚国华以被告楚金娣名义向原告出具一份房款收据，载明收到原告购买系争房屋的购房款42万元。该收据落款时间倒签为2012年12月15日。
2014年3月7日，楚国兴出具一份《情况说明》，载明：“孙宝康原购泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房款已付肆拾伍万元。今已退房收到叁拾伍万元，尚有拾万元交给楚国华之手，现须追讨。特此证明尚未收足退房款。”该《情况说明》上的“楚金娣”签名系楚国兴所签。
2014年3月27日，系争房屋登记在被告楚金娣名下，房屋建筑面积51.56平方米。
原告已经缴纳2014年12月的水费24.80元，2014年10月至2014年12月的电费145.10元。
庭审中，被告楚金娣陈述，其收到的35万元购房款并非原告直接支付，而是均经楚国华之手，再由楚国华向其转交。对于签订买卖合同和收取房款是被告楚国华代其所为，后期房屋买卖合同的解除是儿子楚国兴代其所为，其均予以认可。
庭审中，应被告楚金娣申请，证人时某某出庭陈述，其为原被告买卖合同的居间方的经理。原告和被告楚国华住同一小区，定金系原告支付，之后的钱款交易居间方未参与。房款收据系原告和被告楚国华签好后一起到居间方确认。楚国兴出具情况说明时，原告告知楚国兴支付了45万元，楚国兴表示其仅收到35万元，剩余10万元系被告楚国华收取，他不清楚。后双方协商原告将房屋腾空，楚国兴协助原告退还10万元。
庭审中，原告陈述，其诉请要求返还10万元购房款是基于合同解除，对于合同解除的后果，系争房屋的装饰装修其同意无偿给被告，在本案中没有其它合同解除的后果需要一并处理。二被告对合同已解除均无异议。
关于系争房屋的出租价格，被告楚金娣主张为2，000元／月，原告主张陈述系争房屋为精装修，出租的话租金为1，700、1，800元／月，现在2，000元／月也是可以出租掉的。
以上事实，由承诺书、《房屋买卖合同》、定金收据、转账凭证、房款收据、情况说明、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致的，可以解除合同。本案《房屋买卖合同》原、被告均已确认解除，对此本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，楚国兴代表被告楚金娣出具的《情况说明》明确载明“今已退房”，说明双方已经就买卖合同的解除达成一致意思表示，原告也予以认可。据此，被告楚金娣要求原告返还房屋，于法有据，原告以被告楚金娣未全额退还房款作为退房的抗辩，本院不予采纳；然而，鉴于双方就合同解除已经达成一致意见，本案中被告楚金娣依据《买卖合同》中逾期付款的解约条款要求原告赔偿25万元违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本案争议焦点在于原告实际向被告支付的房款金额以及二被告是否应履行向原告返还剩余购房款10万元的义务。对于原告向被告支付的房款金额，被告楚国华作为收款人，其仅认可收到44万元，原告负有已付45万元房款的举证责任。尽管楚国兴出具的《情况说明》载明已收原告房款45万元，但楚国兴并非房款收取人，且其和证人时某某均表明楚国兴对情况说明中的实际房款并不清楚，故无法仅凭该情况说明作为被告楚金娣已收购房款45万元的依据。现原告未充分举证证明其支付了45万元的事实，故本院认定原告实际支付的购房款金额为44万元。
本案房屋买卖合同关系存在于原告与被告楚金娣之间。被告楚金娣对于签订买卖合同和收取房款是被告楚国华代其所为，后期买卖合同的解除是楚国兴代其所为亦认可。被告楚国华、楚国兴分别为被告楚金娣在本案房屋买卖中收取房款和解除合同的代理人，代理行为有效，代理行为的后果归属于被代理人。因此被告楚国华代收房款行为对被告楚金娣发生法律效力，原告以被告楚国华作为实际收款人要求其承担返还房款义务，于法无据，本院不予支持。就被告楚金娣陈述同原告达成的退房后协助原告向被告楚国华催讨的辩称意见，本院认为，楚国华并非返还房款的义务主体，在其未认可的情况下，被告楚金娣房款返还的义务未转移给楚国华，现被告楚金娣未举证证明原告明确放弃向其主张剩余房款，应自行承担不利后果，向原告履行90，000元房款返还义务。另，如被告楚金娣所述，其代理人楚国华未足额向其交付房款，可另案向楚国华主张。
对被告楚金娣要求原告赔偿自2014年3月1日起至实际返还之日止的房租损失的反诉请求，本院认为，双方合同解除的时间为2014年3月7日，自该日起，原告即应将系争房屋返还被告楚金娣，因原告未及时返还给被告楚金娣造成的房租损失，本院予以支持。对于租金标准，被告楚金娣主张按每月2，000元计算，原告亦陈述系争房屋为精装修，每月2，000元也可以出租出去，故对被告楚金娣按照每月2，000元的标准主张租金损失，本院予以支持。
对被告楚金娣反诉要求原告赔偿交通费700元的诉请，因未提供相关证据证明系原告所致，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）楚金娣于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙保康购房款90，000元；
二、原告（反诉被告）孙保康于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室返还给被告（反诉原告）楚金娣；
三、原告（反诉被告）孙保康于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）楚金娣租金损失（以每月2，000元为标准，自2014年3月7日起计算至房屋实际返还之日止）；
四、驳回被告（反诉原告）楚金娣其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由原告（反诉被告）孙保康负担115元（已付），由被告（反诉原告）楚金娣负担1，035元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；反诉案件受理费2，650元，由被告（反诉原告）楚金娣负担2，530元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由原告（反诉被告）孙保康负担120元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。