福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1568号
上诉人（原审原告、反诉被告）肖基昌（福州台江区润海麦田房产中介所个体经营者），男，1980年3月25日出生，汉族。
委托代理人欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。
委托代理人陈凡，福建创元律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈玉官，男，1955年3月15日出生，汉族。
委托代理人陈淑艳，福建熹龙律师事务所律师。
委托代理人王初坚，福建熹龙律师事务所实习律师。
上诉人肖基昌与上诉人陈玉官居间合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月19日，以被告陈玉官为乙方（买方），黄世宗为甲方（卖方），福州台江区海润麦田房产中介所为丙方（居间方），三方签订了一份《居间服务合同》，合同约定：经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖位于福州市台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园3#楼202单元的房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定如下：第一条：甲乙丙三方确认经丙方独家提供居间服务，甲乙双方就买卖该房屋进行磋商并签订了《房屋买卖合同》，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。第二条：丙方已提供如下居间服务：（一）房屋交易市场行情咨询；（二）房源推介；（三）协助乙方实地查看该房屋以及周围环境；（四）沟通甲乙双方的成交意向；（五）协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》。第四条：甲乙双方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付如下居间服务费：……（二）乙方应向丙方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的1%。第五条：甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》且甲乙双方任何一方在该合同解除当日仍未按本合同第四条的约定支付居间服务费的，每迟延一日，丙方有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金。丙方因主张居间服务费以及前述违约金所产生的律师代理费由相应的违约方承担。（二）在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任。同日，被告陈玉官和黄世宗以及福州台江区润海麦田房产中介所签订了一份《房屋买卖合同》，约定台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园3#楼202单元房产成交价格为2060000元整。同日，以被告陈玉官为乙方，黄世宗为甲方，福建金诚丰担保有限公司为丙方签订了一份《交易服务合同》，合同第三条第二项约定：乙方违反《房屋买卖合同》导致甲方解除该合同的，乙方无权要求丙方退还购房保证金；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁判并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金；若甲乙双方无法协商一致且甲方也不向人民法院提起相关诉讼的，乙方在甲方解除《房屋买卖合同》半年后有权要求丙方退还购房保证金。上述合同签订后，被告陈玉官向福建金诚丰担保有限公司缴纳了购房保证金5000元。福建金诚丰担保有限公司分别于2013年8月26日和2013年9月1日向被告陈玉官发出《告知函》及《履约通知函》，要求其补齐剩余购房保证金。2013年8月31日，被告陈玉官向黄世宗发出《解除合同通知书》，认为中介未告知福州房屋限购政策内容，其本人在福州已有两套房屋，讼争屋无法过户至其名下，合同目的无法实现，故向黄世宗提出解除房屋买卖合同。2013年9月12日，黄世宗向被告陈玉官发出《解除合同函》，认为其未按照约定支付剩余购房保证金，故通知陈玉官解除与其签订的《房屋买卖合同》。原告肖基昌系福州台江区润海麦田中介所的个体经营者，其认为被告陈玉官未向其缴纳居间佣金，故诉至原审法院。而被告陈玉官以原告未告知其关于第三套房限购的事实导致其损失提起反诉。
诉讼中，福建金诚丰担保有限公司作为被调查人，确认依据《交易服务合同》的约定，若买卖双方无法协商一致且卖方也不向人民法院提起诉讼的，买方在卖方解除《房屋买卖合同》半年后有权要求其退回购房保证金，现被告陈玉官缴纳的5000元购房保证金仍在其公司保管。
原审法院认为，被告陈玉官、黄世宗以及福州台江区海润麦田房产中介所三方签订的《居间服务合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因被告陈玉官在福州已拥有两套住房，其与黄世宗签订合同购买的第三套住房属于限购政策的范围，导致了其与黄世宗签订的《房屋买卖合同》因无法办理过户手续而无法履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方应根据公平原则确定各自的权利和义务，被告陈玉官在福州市限购政策颁布后，未了解自身已拥有两套住房，已属于不能购买人员的事实，却与黄世宗签订《房屋买卖合同》，故被告陈玉官存在过错，福州台江区海润麦田房产中介所作为中介方在促成被告陈玉官与黄世宗房屋买卖合同签订过程中未将相关政策告知买卖双方，亦存在过错。而根据《居间服务合同》第四条的约定，被告陈玉官应向福州台江区海润麦田房产中介所支付居间服务费为房屋成交价的1%，即20600元（2060000×1%）。原告作为被告与黄世宗买卖房屋的居间人，为被告与黄世宗提供订立房屋买卖合同的中介服务，促成了合同成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”综上，因原被告双方均存在过错，故原审法院根据过错原则酌定被告陈玉官按合同约定的居间服务费20600元的50%向福州台江区海润麦田房产中介所的个体经营者即原告肖基昌支付居间服务费10300元。对于原告要求被告赔偿律师代理费2400元的诉讼请求，因该费用不属于原告必要支出的费用，故该诉讼请求原审法院不予支持。
对于反诉原告陈玉官要求解除与反诉被告签订的《居间服务合同》的诉讼请求，原审法院认为，2013年8月19日，反诉原告陈玉官和黄世宗以及福州台江区海润麦田房产中介所签订的《居间服务合同》的第一条约定：“甲乙丙三方确认经丙方独家提供居间服务，甲乙双方就买卖该房屋进行磋商并签订了《房屋买卖合同》，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。”同日，三方签订了《房屋买卖合同》，故《居间服务合同》已经履行完毕，不存在解除的问题。因此对于反诉原告的上述诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。对于反诉原告认为其交由福建金诚丰担保有限公司代为保管的5000元购房保证金被黄世宗没收，故要求反诉被告肖基昌赔偿损失5000元的诉讼请求，因诉讼中福建金诚丰担保有限公司确认该笔款项还在其公司保管，故反诉原告陈玉官要求反诉被告肖基昌赔偿损失5000元的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陈玉官应于判决生效之日起十日内向原告肖基昌支付居间服务费人民币10300元。二、驳回原告肖基昌的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈玉官的反诉诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，由原告肖基昌负担50元，被告陈玉官负担325元。反诉案件受理费150元，由反诉原告陈玉官负担。
宣判后，原审原告肖基昌、原审被告陈玉官皆不服，向本院提起上诉。
上诉人肖基昌上诉称：本案中，上诉人已促成被上诉人与黄世宗签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效，故被上诉人应当依约支付居间佣金。被上诉人从未告知上诉人已拥有两套房屋的事实，第三套房屋不能过户的相关政策在2011年已经公布，众所周知，不存在隐瞒事实的情况，且被上诉人可以指定第三人作为房屋的新产权人，故该买卖合同可以履行。原审认定《居间服务合同》合法有效，双方就应当依约履行，法院不应调整佣金数额。根据《居间服务合同》约定，本案律师费应当由被上诉人支付。综上，请求：一、撤销原判第一、二项，支持上诉人一审全部诉请；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人陈玉官上诉称：上诉人与黄世宗无法履行《房屋买卖合同》系因被上诉人肖基昌未将相关政策告知买卖双方，存在过错，居间行为并未达到合同法规定的标准。居间合同因无法实现合同目的，可以解除。一审法院依照公平责任和过错责任酌定各方当事人分担50%的居间服务费是错误的。被上诉人未告知买卖双方福州购买二手房的政策，据偶过错，不得要求上诉人支付报酬。被上诉人提供的服务质量不符合居间合同目的，不得收取佣金。上诉人至今无法收回交付给第三方的保证金，所造成的损失，被上诉人应予以赔偿。
被上诉人肖基昌答辩称：1、上诉人陈玉官没有撤销一审判决第三项，说明其对驳回陈玉官的反诉是予以认可的。2、本案房屋买卖过程中，第一个法律是居间服务，第二个是房屋买卖合同关系，第三个是交易服务合同关系。本案居间合同已经履行完毕，根据居间合同约定及法律规定，上诉人应当支付被上诉人相应的居间服务费用，而不是像刚才上诉人说的居间服务不合格，或未完成居间服务。居间合同中约定居间方承担的责任是故意隐瞒或提供虚假信息，而被上诉人不存在上述请情况。国家及福州市的限购政策是众所周知的事实，不存在上诉人不知道该项情形，其次上诉人自己拥有两套房，并未如实告知真实情况，中介机构不可能干涉上诉人的隐私情况。佣金的不予给付情形是故意隐瞒或提供虚假信息，但是本案被上诉人肖基昌没有这种情况。3、5000元履约保证金是交在第三方金诚丰担保公司，至今也还在金诚丰担保公司，金诚丰公司只是监管而已。综上，请求驳回上诉人陈玉官的上诉请求。
被上诉人陈玉官答辩称：1、上诉人肖基昌并未提供合格的居间服务，在其居间下签订的房屋买卖合同的成立，并不意味着上诉人提供的居间服务截止，也不能证明上诉人已经提供了合格的居间服务。虽然双方签订的居间服务合同第一条约定，“居间服务自房屋买卖合同成立时结束”，但该条约定仅能说明上诉人提供服务的期限自买卖合同成立截止，而不能证明上诉人提供合格的居间服务。被上诉人认为居间服务合同订立的目的应为促成双方可履行的房屋买卖合同，那本案所居间的买卖合同根本无法履行，因此上诉人认为其完成居间服务不符合客观事实。2、上诉人作为提供专业居间服务的一方，其有义务知道福州市的房产限购政策以及其有义务了解委托双方是否达到合格的买卖主体，还必须将交易中的风险及政策告知双方委托人，上诉人认为其不知道被上诉人已拥有两套房的事实，显然是一种失职行为，与其提供的专业服务应达到的能力不符。那么被上诉人通过钻居间服务合同第一条约定的空子，认为签订一个买卖合同就能达到其收受服务费的目的，显然是违反诚实信用原则。3、被上诉人买房的目的是自住，其与配偶双方名下共有两套房，无法再登记第三套，而房屋对其来说又是非常大的财产，因此其不想指定任何第三方作为产权的登记人，上诉人认为买卖合同第二条约定被上诉人可以指定新产权人，认为被上诉人是反悔行为显然没有任何道理可言。上诉人的律师费用不属于上诉人必要的支出费用，故原审法院不予支持是正确的。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院依法确认一审认定主要事实清楚。
本院认为，本案争议的焦点：陈玉官是否应当按照《居间服务合同》的约定向肖基昌支付居间服务费？本案双方当事人及案外人黄世宗签订的《居间服务合同》系三方真实意思表示，各方都应当依约履行。尽管通过肖基昌提供的居间服务，陈玉官与案外人签订了《房屋买卖合同》，居间方完成了居间工作，但并不意味着居间方按照《居间服务合同》的约定，并秉持严格履行与诚实信用原则完整地提供了居间服务。上诉人肖基昌作为专业的房产中介机构，理应知晓相关限购政策并作出是否可以交易的合理判断，同时应对客户如实告知相关信息。本案中，上诉人肖基昌理应询问买方（即陈玉官）所拥有的房屋套数，并判断是否属于限购范围，至少也应当向买方告知福州市的限购政策。上诉人肖基昌未履行以上义务，居间活动存在瑕疵，故其要求支付全部的居间费用，不能予以支持。但考虑到居间人在促成买卖双方合同成立所做的工作及买卖双方签订了买卖合同的实际情况，有权获得适当的居间服务费用。而上诉人陈玉官作为一名理性购房人，也应对自身的购房条件及购房政策有一个较为清晰的认识，谨慎为之，若将因购房人规避限购政策而产生的交易风险全部转嫁给居间人，亦会造成事实上的不公。原审法院综合考虑《居间服务合同》的履行情况及各方的过错程度，酌情判决陈玉官按照合同约定的50%支付肖基昌居间服务费10300元，已臻合理。
至于上诉人肖基昌提出被上诉人陈玉官若指定第三人作为该房屋的新产权人即可办理过户登记手续，但何人作为产权人应当尊重买方的意愿，在买方不愿意变更产权人的情况下，不能为了促成合同履行而强行要求买方更换购房后的产权人。另外，对于上诉人肖基昌主张被上诉人陈玉官支付律师代理费诉请，因上诉人肖基昌在提供居间服务中存在瑕疵，且律师代理费并非主张权利的必要与合理的支出，故对该费用，原审法院不予支持，并无不当。而对于陈玉官要求肖基昌赔偿5000元保证金，因福建金诚丰担保有限公司在原审诉讼中确认该笔款项还在其公司保管，故陈玉官要求肖基昌赔偿损失5000元的诉讼请求于法无据，不予支持。
综上，上诉人肖基昌与上诉人陈玉官的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审本诉、反诉案件受理费皆按照一审判决执行；二审案件受理费525元，由上诉人肖基昌负担375元，上诉人陈玉官负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 李文颖
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈秀瑜