黑龙江省伊春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑07民终134号
上诉人（原审被告）杨广辉。
委托代理人崔玉梅，黑龙江联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江省山水房地产开发有限公司。
委托代理人孙军，该公司副经理。
委托代理人蒋丽梅，黑龙江泽瑞律师事务所律师。
上诉人杨广辉与被上诉人黑龙江省山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服五营区人民法院（2015）五民初字第119号民事判决，于2016年2月24日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人杨广辉及其委托代理人崔玉梅，被上诉人的委托代理人蒋丽梅、孙军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年10月8日原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告杨广辉签订了《购房合同》，其中约定：杨广辉购买位于五营区水岸明珠小区B5单元南数第16号门市，面积108.88平方米，首付房款为170,078.00元，贷款167,450.00元。2014年4月16日，原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告杨广辉签订了《商品房买卖合同》，被告在该楼房没有经有关部门验收合格，2014年被告自行入住，对该楼房进行使用。现原告以被告怠于办理银行贷款义务，于2015年3月31日，向被告下达书面《通知书》，告知被告应在10日内办结银行贷款手续或一次性支付剩余房款167,450.00元。现已逾期，被告仍拒绝履行贷款义务及支付剩余房款义务。为此，原告起诉至法院，请求判令被告一次性支付剩余房款167,450.00元。
原审判决认为，原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告杨广辉签订的《购房合同》，是合法有效的。原告在该房竣工后，正在办理各项验收手续过程中，被告未收到入户通知就私自装修入住，也未提出没有楼梯，是对楼房现状的默认，现被告已入住并实际使用该房，视为已经交付。因被告购房时就明确是分期付款，需要贷款167,450.00元，现被告办理不了贷款与原告无关。关于“五证”是否齐全，经五营区住房和城乡建设局证实，该楼“五证”齐全，并出具相关证据，被告辩解意见不予支持。故原告的诉讼请求，予以支持。判决：被告杨广辉与本判决生效后十日内给付原告黑龙江省山水房地产开发有限公司购房款人民币167,450.00元。案件受理费3,649.00元由被告负担。
判后，杨广辉向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。2012年10月8日，上诉人与被上诉人签订了《购房合同》，被上诉人口头承诺2013年7月份交工，上诉人等可以进户使用。但至2014年10月，被上诉人施工的工程一直没有验收，被上诉人唯恐上诉人等购房人因其迟延交付解除合同及承担违约责任，便委托被上诉人处的工作人员郑女士转告上诉人等人，可以进户装修使用了。上诉人等购房人便进户、装修、使用。并非是上诉人自行、私自装修入住，且被上诉人如果不允许的话，上诉人怎么可能进户？而且，该商品房系上诉人2012年购买，2014年10月末才进户，显然，被上诉人迟延交付房屋已经构成违约。二、原审法院认定：被告怠于办理银行贷款义务……被告拒绝履行贷款义务及支付剩余房款义务……。该认定是错误的。购房时，被上诉人承诺负责帮助上诉人贷款购买该房屋，但在办理过程中，被上诉人多次指使上诉人弄虚作假，伪造假工资证明，上诉人到银行咨询了银行的领导，银行领导答复：贷款材料弄虚作假，是违法行为，属金融诈骗，造成严重后果的，要承担刑事责任。因此，因被上诉人无法完成其承诺的负责帮助上诉人贷款的事实，导致上诉人无法如期交付剩余购房款，并非上诉人怠于办理银行贷款义务，更不是原审法院认定的被告办理不了贷款与原告无关。三、原审庭审时，被上诉人未举证其具有《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《建设用地许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》及相关的验收手续，且五证是否齐全，应当由被上诉人举证，而不应由五营区住房和城乡建设局证实。这也是上诉人担心将来产权证是否可以办理的原因所在。原审法院在被上诉人手续不全、工程未竣工验收的情况下，判决上诉人缴清剩余购房款于情于理于法都是行不通的，请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
山水公司辩称：上诉人主张系经被上诉人工作人员郑女士转告上诉人，可以进户装修使用了，是被上诉人交付后入住使用房屋，上诉人对此应提供证据证实，但上诉人至今没有提供相应证据，故该主张不应得到法院支持。事实上，被上诉人没有对上诉人下达过任何入户通知。上诉人是使用撬锁手段打开门，装修房屋，经被上诉人发现后，经口头告知上诉人停止非法使用房屋行为，但上诉人置之不理，被上诉人没有采取其他方式维权，致使上诉人使用房屋至今。在《商品房买卖合同》中，并没有约定交房日期，被上诉人也没有口头承诺交房日期，因此，被上诉人不存在逾期交房行为，没有违约。上诉人主张，是被上诉人无法完成承诺的负责帮助上诉人贷款，导致上诉人无法如期支付剩余房款，但没有举证其主张，至今没有证据证实是由于被上诉人一方原因导致上诉人未能订立商品房贷款合同。反而，被上诉人提供了孙合欢的贷款他项权证，能证实被上诉人销售的房屋完全具备贷款条件，并且上诉人也没有证据证实被上诉人存在其他阻却银行贷款成立的行为，因此，上诉人主张是被上诉人的行为导致银行贷款不能，证据不足。本案系商品房买卖合同纠纷案件，在诉讼中，对于被上诉人是否应提供五证，关键是看《商品房买卖合同》中双方的约定及法律规定。本案中，合同中没有约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条，仅规定了出卖方提供商品房预售许可证义务，如在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定售房合同有效。对于其他四证，在商品房买卖合同诉讼纠纷中，法律没有确定为出卖方的法定义务。涉案房屋经五营建设局证实，正在办理验收过程中，验收后可以办理产权证，况且为房屋建设开发单位已经支付各项政府税费一千余万元，也就是说，涉案房屋确定能办理产权证。本案上诉人已经在2014年使用涉案房屋至今两年之久，并用于经营使用，上诉人拒绝办理贷款又拒绝支付剩余房款，于法无据。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人未取得房证的，除当事人有特殊约定外，由出卖人承担违约责任，合同中没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照人民银行规定的贷款利息标准计算。因此，即使由于被上诉人原因，导致未能取得房证，按照以上法律规定，被上诉人应承担的就是按照贷款利息承担违约金。上诉人以未取得房证为由拒绝支付房款，于法无据。综上答辩意见，请求依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
二审庭审中，双方当事人均未向本院提交证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为，杨广辉与山水公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。现山水公司已将合同约定的房屋交付杨广辉使用，杨广辉应履行给付购房款的合同义务。根据双方在合同中的约定，购房款分两次给付，首付款为170,078.00元，剩余房款167,450.00元以贷款方式给付。现杨广辉已将首付款170,078.00元给付山水公司，但剩余房款至今未付，且杨广辉明确表示其不能以银行贷款的方式给付山水公司剩余购房款，已构成违约，故杨广辉应将剩余购房款167,450.00元给付山水公司。杨广辉主张山水公司迟延交付房屋构成违约，因双方签订的《商品房买卖合同》中未约定房屋交付期限，且杨广辉也已实际入住并使用该房屋，故对杨广辉的该项主张不予支持。杨广辉主张无法办理贷款系因山水公司未按承诺帮助其办理贷款，因双方未在合同中约定由山水公司负责帮助杨广辉办理贷款，且杨广辉未提供证据证明山水公司在合同外以其他方式承诺负责帮助其办理贷款，故对杨广辉的该项主张不予支持。杨广辉主张山水公司未举证其具有《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《建设用地许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》及相关的验收手续，将来是否能办理产权证尚不确定，故不应给付剩余购房款。因伊春市五营区住房和城乡建设局已经出具书面说明，证实案涉房屋“五证”齐全，各项验收手续正在办理过程中，待验收备案后可以办理房屋产权证，故对杨广辉的该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3649元，由上诉人杨广辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 利
审 判 员 李 嘉
代理审判员 杨 洋
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 李晨希