白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终703号
上诉人（原审被告）：刘洪祥，住吉林省抚松县。
被上诉人（原审原告）：孙家录，住山东省日照市。
委托诉讼代理人：孙溧(孙家录之女)，住山东省日照市。
被上诉人（原审被告）：常淑玲，住吉林省抚松县。
上诉人刘洪祥因与被上诉人孙家录、常淑玲确认合同无效纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘洪祥上诉请求：原审判决认定事实不清，应予以撤销，重新审理；诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、常淑玲代孙家录出售房屋的行为构成表见代理。常淑玲与孙家录为儿媳和公公的亲属关系，诉争房屋在1996年时孙家录就交与常淑玲一家居住，且常淑玲在2015年1月11日出售时，持有该诉争房屋产权证书等手续，虽然没有书面委托，不影响表见代理的成立，民间亲属之间口头委托，将房屋产权证照交与代理人，是符合人情常理的。2、出卖人常淑玲于2015年1月11日和刘洪祥签订卖房协议至孙家录在2017年4月起诉已达两年多，加之常淑玲、代理人孙溧和孙家录之间的近亲属关系，能够确认在常淑玲出售诉争房屋之时孙家录是知晓的。现泉阳镇地区进行棚户区改造，房屋行情上升，故本案是一起违反诚实信用原则的案件，应当驳回孙家录的诉讼请求�3、刘洪祥在购买诉争房屋后，投入了大量的人力物力，在常淑玲无力赔偿刘洪祥巨大的经济损失情况下，刘洪祥的利益无法得到补偿。
孙家录辩称，将房子交给常淑玲居住没有异议，当时约定常淑玲只能居住，但不能买卖。2015年1月11日，常淑玲与上诉人之间买卖房屋我不能确定。对于刘洪祥与常淑玲之间房屋买卖的事情和时间，都不知道。2011年11月3日，常淑玲丈夫突发心梗，回来办理丧事，常淑玲还在争议房屋居住。在2017年常淑玲到山东过春节，常淑玲拿出卖房协议，卖房协议上没有时间，才知道这个事情。所以自始至终，买卖房屋的事情，我们不知道，也不存在不讲诚信的问题。
常淑玲辩称，在2015年上半年，我为了交养老保险卖的房子，刘洪祥给我3万元，我就把房子卖了，2015年1月11日�对，应该是阴历三月初三。
孙家录向一审法院起诉请求：1、请求判决确认常淑玲、刘洪祥签订的《卖房协议》无效；2、请求判决刘洪祥腾退抚松县泉阳镇向阳街一委六组房屋。事实和理由：抚松县泉阳镇向阳街一委6组房屋产权人是孙家录，孙家录长期在外地居住，该房屋由儿媳常淑玲居住。期间常淑玲与刘洪祥于2015年在孙家录不知情的情况下签订了《卖房协议》，以3万元的低价格卖给刘洪祥，刘洪祥已入住。常淑玲为无权处分，刘洪祥明知无权处分而购买，二人所签订卖房协议无效，近期孙家录得知此事后向二人主张退房返还购房款，但未能解决，故起诉请求依法裁决。
一审法院认定事实：坐落于抚松县泉阳镇向阳街一委六组，建筑面积95.15平方米房屋(以下简称诉争房屋)产权登记在孙家�名下。常淑玲系孙家录的儿媳，因孙家录搬迁外地后，诉争房屋由孙家录三子孙立君居住。1996年诉争房屋又交由孙家录的长子孙立志及儿媳常淑玲居住。2010年11月份，常淑玲丈夫孙立志去逝，常淑玲搬到其姐家居住，诉争房屋闲置并由常淑玲管理。2015年1月11日，常淑玲与刘洪祥签订《卖房协议》一份，将诉争房屋以3万元对价出售给刘洪祥。协议第一条约定，“甲方孙家禄委托常淑玲卖房，房屋坐落泉阳镇向阳街一委六组，栋号10/224，结构砖木2层，建筑面积95.15平方米”。协议签订当日，刘洪祥向常淑玲支付了全部房款，常淑玲为刘洪祥出具了房款收条一张。后刘洪祥即接收诉争房屋并实际占有、使用至今，但未办理产权变更登记。
另查明，2016年4月份，孙家录之女孙溧(本案孙家录诉讼代理人)回到泉阳�知诉争房屋出售一事，便与常淑玲一起去找刘洪祥查看房屋交易的手续，常淑玲向刘洪祥提出将相关手续拍下来，回去告知孙家录，并告诉刘洪祥要及时过户。2016年5月份，孙溧回到山东。庭审中，孙溧称因孙家录岁数大，回到山东后就一直没敢告诉孙家录卖房一事。2016年12月31日，刘洪祥通过手短信多次联系孙溧，要求来人协助办理诉争房屋过户，直至2017年3月25日孙溧回复称卖房的事家里人不知道。
一审法院认为，常淑玲与刘洪祥签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案常淑玲是否有处分权，不影响合同的效力，故原告要求确认常淑玲与刘洪祥签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。本案诉争房屋产权登记在孙家录名下，房屋产权登记证书具有产权公示的效力，常玉玲与刘洪祥交易诉争房屋时，刘洪祥明知诉争房屋产权登记在孙家录名下，而在无孙家录书面委托授权的情况下，与常淑玲签订诉争房屋买卖协议，对诉争房屋的处分权未尽到合理审查、注意义务，存在过失，故不能构成表见代理。刘洪祥辩解称诉争房屋交易后得到了孙家录的追认，该辩解意见证据不足，本院不予支持。本院诉争房屋交易后，未取得诉争房屋产权所有人孙家录的追认，常淑玲系无权处分，房屋交易后，未办理产权过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的条件，故孙家录要求腾退诉争房屋的请求，予以支持。因诉争房屋所有人拒绝追认，常淑玲与刘洪祥之间的房屋买卖协议导致法律上、事实上不能履行，当事人可另行解除合同。一审法院判决：“一、被告刘洪祥于本判决生效后30日将坐落于泉阳镇向阳街一委六组，栋号10/224的涉案房屋腾退给原告孙家录；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告刘洪祥、常淑玲各负担25.00元。”
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，诉争房屋所有权证系1990年11月8日由抚松县人民政府颁发，所有人姓名为“孙家禄”。孙家录身份证由抚松公安局1992年9月1日签发的姓名为“孙家禄”。2014年12月18日由日照市公安局东港分局签发的身份证姓名为“孙家录”。其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案常淑玲与刘洪祥签订《卖房协议》，将诉争房屋以3万元对价出售给刘洪祥。虽然刘洪祥取得了房屋所有权证和土地使用权证并已入住诉争房屋，但未办理产权过户登记，刘洪祥并未取得所有权，诉争房屋的所有权人仍为孙家录。依照上述法律规定，诉争房屋的所有权人孙家录有权向刘洪祥追回诉争房屋。上诉人刘洪祥主张常淑玲出售房屋的行为构成表见代理，因常淑玲与刘洪祥签订《卖房协议》时，在常淑玲无书面委托授权的情况下，刘洪祥明知产权所有人是孙家录，对诉争房屋的处分权并未尽到合理审查、注意义务，存在过失，不符合构成表见代理的善意且无过失。故上诉人刘洪祥主张常淑玲出售房屋的行为构成表见代理不能成立。刘洪祥主张常淑玲、代理人孙溧和孙家录之间系近亲属关系，常淑玲出售诉争房屋之时孙家录是知道的，孙家录违反了诚实信用原则。本案中刘洪祥签订了《卖房协议》后，应与房屋产权人孙家录办理房屋产权过户登记手续而未办理，故刘洪祥主张孙家录知道常淑玲出售诉争房屋的证据不充分，本院不予支持。常淑玲与刘洪祥签订的《卖房协议》，房屋所有权人孙家录未予以追认，刘洪祥可依法另行主张解除合同并赔偿损失。
综上所述，上诉人刘洪祥的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人刘洪祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 苏义君
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 宋延良