安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第02363号
原告：合肥春天物业管理有限公司。
法定代表人：王阿妹，董事长。
委托代理人：张玉文，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：周全，公司总经理。
被告：王春燕，女，1973年4月8日出生，汉族，无业，住合肥市包河区。
原告合肥春天物业管理有限公司诉被告王春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥春天物业管理有限公司的法定代表人王阿妹及其委托代理人周全、张玉文，被告王春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥春天物业管理有限公司诉称：被告从安徽省恒兴房地产开发有限公司购买了城市华庭小区房屋一套，房号为A区1109号，面积为66.51㎡，系该房屋的业主。2011年10月1日原告与城市华庭业主委员会签订了《城市华庭物业管理服务合同》，城市华庭业主委员会将该小区的物业交予原告进行管理，提供物业服务。
合同第六条约定高层住宅物业管理服务收费标准为：1.2元／平方米／月。该合同第二十五条同时约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日加收3‰的标准向原告支付违约金。
合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2011年10月1日起便无故拖欠物业管理费，原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬，严重侵害了原告的合法权益。
现根据原告依据与城市华庭业主委员会签订的物业管理服务协议的相关规定及民事诉讼法的规定，特请求人民法院依法判令：1、被告立即支付物业管理费共计人民币2873元并从起诉之日按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金；2、被告立即支付逾期付款违约金共计人民币3147元（2014年10月1日之前所产生，按日千分之三计算，未预交第一年度物业服务费，应自第二年度开始时视为逾期计算违约金）；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告王春燕在庭审中辩称：1、原告违规入住。自2011年10月原告违规入驻城市华庭小区，无中标通知书，在第一届业委会7人以欺骗业主手段，未开业主大会的情况下，暗箱操作引进春天物业公司，属于强行服务，强行收费，春天物业公司提供封面为物业管理服务华庭，内容实为物业管理服务委托合同，此委托合同属于非要式合同，其物价局核准的服务收费标准是甲级服务，但违规的委托合同中都未约定，严重侵害了业主的合法权益，实属商业欺诈行为。2、春天物业公司拒绝公示物业服务委托合同，业主对合同内容不知情，多次要求均未果，直至2014年5月19日，第二届业委会成立后从第一届业委会移交的资料中才看到并通过网络公示。3、春天物业公司质价不相符，存在诸多问题，主要有电梯一直处于半瘫痪状态，消防设施一直未通过验收，门禁系统从未被启用等。4、春天物业公司并未书面催缴物业费，其管理的三年中没有书面催缴物业管理费，其提供2012年催缴通知书是2014年10月份临时伪造的，2012年的催费单怎么能在2014年才贴到A1109的门上？
2014年10月17日，春天物业公司致业主信提及因电梯故障给广大业主带来很多不便，要给业主物业费上优惠作为补偿，但这事情至今没有确切方案。故我在没有看到物业合同、没有享受到质价相符服务的情况下，不存在拖欠物业费一事，更无违约金一说，承担诉讼费用也不成立。
经审理查明：2011年10月1日，原告合肥春天物业管理有限公司在前物业公司退出芜湖路347号城市华庭物业小区服务后入驻该小区从事物业管理工作至今。2011年10月1日至7日期间，合肥市包河区城市华庭业主委员会等对该小区物业设施、设备进行了摸底排查，发现存在有消防联动系统瘫痪失效、监控系统损坏严重、电梯故障频频等问题并向相关部门进行了投诉。2011年10月20日，原告合肥春天物业管理有限公司作为乙方和作为甲方的合肥市包河区城市华庭业主委员会经过协商并结合城市华庭物业管理服务招投标文件，正式自愿签订了《城市华庭大厦物业管理服务委托合同》。合同主要约定：由乙方对城市华庭小区进行物业管理服务事宜，委托管理期限为三年，即自2011年10月1日至2014年9月30日；双方对还各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
其中合同第二章第二条对服务内容主要约定为：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理；物业共用部位、共用区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；公共绿地、景观和花草树木的养护管理；车辆停放服务管理；做好安全防范和秩序维护的工作等。
合同第三章对物业费用的收取、支出及账目公示，主要约定有：物业管理服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳（房产证面积），具体收费标准：高层1.20元／㎡、商业办公2.34元／㎡。
合同第七条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，其约定业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业管理服务费用业主可预交一年或按照月、季度、半年进行缴纳，交纳时间为每月15日或每季度、每半年的头一个月的15日之前预缴纳应付物业服务费。空置房屋按照国家规定按其拥有物业的建筑面积全额交纳物业服务费用。
对于违约责任，双方合同第二十五条约定为：甲方应当督促违反本合同逾期不交纳物业管理服务费用的业主限期交纳物业服务费用及相关费用，如经甲方督促后无效的，乙方可以向人民法院提起法律诉讼追缴所欠之款项。同时业主或物业使用人违反本合同第六、七条的约定，未能及时按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日加收3‰的标准向乙方支付违约金。
在原告管理服务期间，2011年11月24日合肥市包河区城市华庭业主委员会向建设单位安徽省恒兴房地产开发有限公司发邀请函，说明因前期物业公司的不管理、不维护，造成小区的消防系统、电梯三方对讲系统、监控系统、门禁及楼宇对讲系统等损毁或损坏，请该单位调派相关工程技术人员给予支持和协助等对相关设备进行原厂级别的检测等维修、报价工作。2012年2月24日，原告向业主以及业委会发出公告，反映消防、电梯等问题，要求召开业主委员会或业主大会，商讨解决方案。2013年10月1日，原告和安徽瑞迅电梯有限公司签订了《电梯维保合同》，对电梯进行了维修。
此前在2012年12月26日，合肥市包河区城市华庭业主委员会对2011至2012年度的物业工作出具了评估报告，内容主要为：首先春天物业公司对城市华庭小区原先薄弱的基础设施设备进行了投入和更新，安装和完善了监控系统，添置了大批卫生用具和辅具，梳理了日益加重的停车系统；使安保工作、卫生面貌发生了巨大的改观，尽心处理了很多历史遗留的繁琐难题；其次，在服务细节上能够以人为本，与广大业主和住户建立了良好的服务关系，物业从业人员服务态度好，工作态度认真积极，按照行业标准和规范为城市华庭进行服务，工作成绩显著，对全体业主及住户交上了一份满意的答卷。2014年10月16日，原告在向合肥市公安局芜湖路派出所征询意见时，该所在10月20日对城市华庭治安治理工作总体评价为：春天物业组织规范，管理严格，巡逻认真负责。保安对小区能够做到全方位巡逻不留死角，今年以来发案率比去年有所降低。2014年9月，合肥春天物业管理有限公司获得质量管理体系认证证书、环境管理体系认证证书。在物业服务期间，原告曾经上门以及以打电话甚至在业主门前张贴通知的方式向被告催要物业服务费用，被告王春燕以要合同原件等未予交付。
另查明：被告王春燕系芜湖路347号城市华庭A1109室业主，该房屋建筑面积66.51平方米，房屋类型为高层住宅。自原告进驻该小区进行物业服务的三年期间即自2011年10月1日至2014年9月30日未交纳物业服务费。
以上事实有《城市华庭大厦物业管理服务委托合同》、服务价格登记证，相关函件以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2011年10月1日，原告合肥春天物业管理有限公司入驻城市华庭从事物业管理服务工作，后在2011年10月20日，原告合肥春天物业管理有限公司和合肥市包河区城市华庭业主委员会经过协商并结合城市华庭物业管理服务招投标文件，签订了《城市华庭大厦物业管理服务委托合同》，合同体现着双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，对包括被告王春燕在内的全体业主均具有约束力，被告王春燕应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。
合同履行期间，合肥春天物业管理有限公司依约为包括被告王春燕在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告王春燕作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告王春燕未向原告合肥春天物业管理有限公司交纳自2011年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费已经违反了合同第六的约定，同时国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定业主的义务就有“按时交纳物业服务费用”，本案中，被告王春燕在原告物业服务的三年期间对物业服务费用分文未付，原告要求其支付物业管理费计2873元，符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。
对于原告主张的逾期付款违约金请求，本院根据合同第七条以及相关内容的约定，因合同对业主缴纳物业服务费的时间已经作出了预收的约定，原告据此主张未预交第一年度物业服务费时，应自第二年度开始时视为逾期，则符合预收约定的最低要求；同时原告作为住宅小区的物业服务企业，其在小区的物业服务具有持续性特点，对包括被告王春燕在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，且被告也自认原告予以上门以及电话方式催要过物业费用，也证明原告履行了催收义务，而被告在长达三年的时间内未交纳物业费，早已超出催告的合理期限，因此应当承担违约责任。但原告按照违约一天以千分之三标准计取损失，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的违约金数额予以核减，可按银行同期同类贷款利率即年利率6%计取。据此原告主张的2014年10月1日之前所产生的逾期付款违约金共计人民币3147元，应当自2012年10月1日和2013年10月1日起，以前一年度物业费用957.74元为基数，分段计取至2014年9月30日止，总计为172.40元。此后对于所欠全部物业费2873元的违约金相应应自2014年10月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付日止。
对于王春燕的相关辩称意见，本院认为：原告作为被告王春燕所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转且业委会也对2011至2012年度的物业工作作出评估认可情况下，以及结合所在公安机关对小区治安、治理工作出具的意见，均能认定原告在持续不断的履行物业服务义务。对于原告从事物业服务工作的质量，因前期物业公司撤离时遗留的相关问题，业委会对此出具的函件中也予以了说明，因此产生的问题并不完全归咎于原告的行为，且被告王春燕也未能提供充分、有力的证据加以证明原告对此存在有质价不相符的行为；另外对于电梯问题，原告与他方签订电梯维保合同，进行了维修，也能证明原告在履行自己的物业服务义务。被告王春燕作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。
另被告王春燕认为原告违规入驻，因原告系依法设立的有限责任公司且取得了物业服务企业三级资质证书，对此有相应的行政主管机关颁发的企业法人营业执照和资质证书在卷佐证，其进驻城市华庭小区进行物业服务也是基于其与合肥市包河区城市华庭业主委员会签订的《城市华庭大厦物业管理服务委托合同》，至于原告是否违规入驻，不是本案审理的范围，被告的该节辩称意见，本院不予采纳。
综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王春燕于本判决生效之日起十日内支付原告合肥春天物业管理有限公司物业服务费计2873元（自2011年10月1日至2014年9月30日期间）以及违约金（违约金计算方式：以2873元为基数，按年利率6%自2014年10月1日起计算至本判决确定给付日止）；
二、被告王春燕于本判决生效之日起十日内支付原告合肥春天物业管理有限公司违约金计172.40元；
三、驳回原告合肥春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告合肥春天物业管理有限公司负担13元，被告王春燕负担12元。
如果被告王春燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 魏斌
二〇一四年十一月十四日
书记员 陈姗
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。