青海省西宁市城东区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青0102民初308号
原告：王彦坤，女，汉族，1970年7月26日出生，住西宁市。
委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。
被告：青海泰阳房地产开发有限公司（统一社会信用代码证号：×××），住所地：西宁经济开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
原告王彦坤与被告青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）商品房预售合同纠纷一案于2016年10月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，做出了2016青01**民初2416号民事判决书，宣判后，原被告均提出上诉，西宁市中级人民法院经审理后，发回我院重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马丽娟、被告委托诉讼代理人李建福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王彦坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，向原告交付城东区互助西路1号1-2391号商铺，并协助办理产权登记手续；2.判令被告承担逾期交房违约金151404.28元（自2011年8月31日起至2018年7月3日止，共计2498天，以已交房款303051元为基数，按日万分之二计算）；3.被告承担自2018年7月4日至实际交房之日的违约金（以已交房款303051为基数，按日万分之二计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月11日，原被告签订了《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的泰阳国际商贸中心1栋1-2391号商铺一间，面积44.39平米，每平米单价6827.01元，总价款303051元，付款方式为一次性付清。在双方签订《商品房预售合同》之前，双方签订有《订购书》，在签订《订购书》时，原告已经如约于2011年1月15日向被告一次性付清购房总款303051元，被告出具了《泰阳房地产收据》一张。合同约定，被告应于2011年8月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。但合同签订至今，被告始终没有向原告交付房屋的意愿，且被告开发建设的泰阳国际商贸中心整个商铺已于2014年正式营业，据此，被告的行为已构成违约，请求法院判如所请。
被告泰阳公司辩称，1.被告多次通知原告选房交房，原告并未来办理交房手续。2、被告因政府规划调整而导致逾期交房，按照合同约定，被告没有违约。3、由于政府政策调整，涉案商铺的土地规划证和建设工程规划许可证正在核发中，按照相关法律规定，经过竣工验收合格的房屋才能交付使用，涉案商铺不符合交付条件，因此，被告并无过错，原告的诉求不成立，请求法院依法驳回。
原告提交了以下证据：
证据一：身份证复印件一份，证明原告主体适格；
证据二：商品房预售合同一份，证明2011年6月11日，原被告签订了《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的泰阳国际商贸中心1栋1-2391号商铺一间，还约定了违约金的承担方式；
证据三：收据一份，证明原告于2011年1月15日向被告一次性付清购房总款303051元；
证据四：商品房买卖合同登记备案证明一份，证明原告购买的被告开发建设的泰阳国际商贸中心1栋1-2391号商铺一间已在西宁市房屋权属登记中心做了登记备案；
证据五：民事裁定书一份，证明青海省高院做出了明确的指导性的意见，否定了被告所称的不可抗力的事实，被告辩解的免责事由不成立。被告将房屋出租的行为应认定为涉案房屋符合交付的条件，被告构成违约，应当支付违约金。违约金的计算时间以合同约定的交房时间的次日为起始时间；
证据六：泰阳国际商铺租赁合同一份，证明被告不给业主交付商铺，而将业主购买的商铺出租获益，证明被告对整个商铺业主违约的事实；
证据七：照片六张；证明商场已经正常经营，涉案房屋符合交付条件。
被告对原告提交证据的质证意见为：对一、二、三、四、五号证据的真实性均予以认可。对原告主张的证据二的证明方向不予认可，被告认为，双方合同约定，因政府规划的调整，被告可以延期交房。对原告主张的证据五的证明方向不予认可，被告认为，省高院的裁定书只解决了程序性的问题，对案件的实体部分未做处理，该裁定不应当作为审理本案的依据。对证据六的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是，该合同系复印件，签订合同的双方均不是本案原被告，对本案无约束力，不能作为本案的有效证据使用。对证据七的质证意见为，该组照片无具体的拍摄时间，不代表照片上的房屋就是涉案房屋，不能证明原告的主张。
被告泰阳公司提交了以下证据：
证据一：短信记录两份；证明被告公司两次通知原告进行选房；
证据二：商品房预售合同一份；证明合同第八条第二款约定，因政策规划的调整变更，出卖人可以延期交房；
证据三：交铺通知单、快递流程单各一份，证明被告于2012年11月21日通知原告交房，原告签收；
证据四：城乡规划局通知一份，证明政府在2011年7月19日撤消了被告的用地许可证和规划许可证；
证据五：变更通知一份，证明被告于2014年7月10日给原告邮寄了项目规划变更通知，告知原告因政府撤销许可证，交房时间延迟；
证据六：请示报告及复函，证明被告在原许可证被撤消后，向政府申请办理新的许可证，规划局同意被告的申请，要求被告报送新的方案，予以批复；
证据七：征收协议一份，证明经政府协调，被告和政府于2014年8月4日签订征收协议，用地范围最终确定；
证据八：民事判决书一份，证明涉案房屋不具备交付条件，被告承担违约责任的起算点为2014年12月4日；
证据九：西宁市人民政府于2017年10月9日下发的政府工作专题会议纪要，证明截止到目前，涉案房屋的土地规划证、建设工程规划许可证还在政府协调核发过程中，涉案房屋未竣工验收，交付的条件尚未成就。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性持有异议，认为该短信与本案并无关联。对证据二的真实性予以认可，对被告所持的证明方向不认可。对证据三的真实性予以认可，对被告的证明方向持有异议，理由是，快递物流单和行程单，不能证明具体内容和详细事宜，也没有显示签收状态，且当时被告的房屋均不具备交付条件。对证据四的证明方向持有异议，理由是合同中涉案的规划许可证一直未被撤销。对证据五的真实性不予认可，理由是原告未收到变更通知。对证据六、证据七的证明方向持有异议，理由是该证据与本案无关。对证据八的真实性予以认可，但提出该判决已被撤销。对证据九的证明方向不予认可，理由是涉案房屋未进行竣工验收的原因并非政府规划的调整，而是原告未主动提出竣工验收的申请，导致涉案商铺至今未进行竣工验收的结果。
本院对双方均认可的证据的真实性予以确认。
经审理查明，2011年6月11日，原被告签订了《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的位于本市城东区互助西路1号1号楼1-2391号商铺一间，面积44.39平米，单价每平米6827.01元，总价款303051元，付款方式为一次性付清。在双方签订《商品房预售合同》之前，双方签订有《订购书》，在签订《订购书》时，原告已经如约于2011年1月15日向被告一次性付清购房总款303051元，被告出具了《泰阳房地产收据》一张。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，被告应于2011年8月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定，出卖人逾期交房30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之贰的违约金。但合同签订至今，被告始终没有向原告交付房屋。另查，被告开发建设的泰阳国际商贸中心已经开业经营。
本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，未履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案原告履行了支付房款的义务，被告未按合同约定履行交付房屋的义务，应当承担迟延交付房屋的违约责任。涉案商铺所在的泰阳国际商贸中心已经开业经营，说明涉案商铺已经具备基本的使用功能，因此，原告要求被告交付商铺的诉求成立，本院应予支持。对于原告要求被告协助办理产权登记手续的请求，因涉案商铺尚未竣工验收，待竣工验收后，由被告协助办理。依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因。因此，泰阳公司应按合同约定承担迟延交付房屋的违约责任，违约金应从合同约定交付期限届满的第二日起计算，计算到实际交付房屋之日，截止到庭审之日，被告迟延交付的天数为2498天，原告已缴纳的购房款为303051元，按合同约定的日万分之二计算，被告应承担的违约金为151404.28元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2391号商铺交付给原告王彦坤，并在商铺竣工验收后协助原告办理产权登记手续；
二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王彦坤逾期交房违约金151404.28元。
三、被告青海泰阳房地产开发有限公司向原告王彦坤承担自2018年7月4日至实际交房之日的违约金（以已交房款303051为基数，按日万分之二计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7692元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判长王媛
人民陪审员马芳
人民陪审员刘海琴
二〇一八年七月五日
书记员李文琴