湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第387号
上诉人（原审被告）岳阳市中豪置业有限公司。
法定代表人叶振凡，该公司董事长。
委托代理人郑杰华，女，岳阳市中豪置业有限公司经理。
委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）任金丽，女，1970年3月27日出生，汉族，湖南省岳阳市人，个体工商户。
岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）与任金丽因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第367号民事判决，于2014年7月22日向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人中豪公司的委托代理人陈紫堂，被上诉人任金丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年11月8日，任金丽与中豪公司签订了一份《商场租赁合同》，合同约定了任金丽租赁中豪公司位于中豪时代购物城1楼LFA43号商铺。租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日；乙方（即任金丽）向甲方（即中豪公司）交纳20000元的履约保证金，租金为每月660元；乙方同意在一切非因甲方原因下致使合同解除，乙方装修部分归甲方所有且甲方无须补偿乙方装修的残值；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，加收违约金200元，逾期十五日仍不缴付的，视为根本违约，乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残渣补偿。乙方营业时间与商场营业时间同步，为早8点至晚21点。合同签订后，中豪公司向任金丽交付了租赁房屋，任金丽向中豪公司指定的物业公司交纳了20000元履约保证金，只交了一个月租金即2013年2月份租金。后由于整个商场生意不太好，经营户要求中豪公司降租未果，任金丽从2013年3月开始未交租金。2013年4月28日，中豪公司授权的物业公司向任金丽下发解除租赁合同通知，要求任金丽从通知之日起搬走商铺内的所有东西，将租赁场地交还中豪公司。另查明，2013年1月商场刚开业时，营业时间为早8点至晚21点，2013年1月28日，中豪公司将营业时间调整为早9点至晚18点，中豪公司为此决定一个季度免一个月租金。2014年2月后，因任金丽上访、中豪公司停电等原因门面一直处于停业状态。
原审法院认为，任金丽、中豪公司签订的《商场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效。任金丽要求撤销该合同没有事实和法律依据，不予支持。在合同履行的过程中，任金丽长期拖欠租金，已构成违约。中豪公司在没有征求任金丽及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改为上午9时至下午18时，另中豪公司以任金丽及各租赁户拖欠租金为由，强行关闭供电设施，导致任金丽无法经营，中豪公司也存在违约行为。现任金丽要求撤销合同，中豪公司要求解除合同，说明双方都已经没有了继续履行该租赁合同的意愿，双方签订的租赁合同应予解除。现合同已因双方均有违约行为而解除，任金丽的履约保证金中豪公司应当退还。任金丽拖欠的租金也应当支付。至于任金丽拖欠的租金数额，由于2014年2月后，因双方的原因门面处于停业状态，原审法院认为2013年3月至2014年1月的租金任金丽应当交纳，其余的租金中豪公司应当减免。由于租赁合同的解除是双方均有违约行为导致的，任金丽要求中豪公司赔偿装修损失30000元不符合合同的约定，不予支持。因任金丽使用了租赁物，应当交纳租金，任金丽要求中豪公司返还已交的租金594元没有法律依据，本院不予支持，另外的物业费2360元、运营费320元、水电押金1000元、装修保证金1000元、水电费137元中豪公司并没有收取，上述费用属于物业公司收取的费用，任金丽要求中豪公司返还没有事实依据，不予支持。任金丽要求中豪公司赔偿货物积压损失30000元、误工费10000元，由于合同对此没有进行约定，任金丽的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、解除任金丽、中豪公司于2012年11月8日签订的关于租赁中豪时代购物城1楼LFA43号商铺的《商场租赁合同》；二、限中豪公司在本判决生效后十日内退还任金丽履约保证金12740元（660元×11个月=7260元，20000元-7260元=12740元）；三、驳回任金丽的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2185元，由任金丽承担1815元，中豪公司岳阳市中豪置业有限公司承担370元。
中豪公司提起上诉称：1、中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司停止向任金丽的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户根本性违约，无权要求退还租金并且应该全额支付这些费用，一审法院酌情免除其部分责任错误，其所缴纳的履约保证金也应不予退还，请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。
任金丽答辩称，中豪公司的上诉请求不能成立，请求驳回。
二审期间，中豪公司向本院提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约。任金丽提供了岳阳楼区公安分局东茅岭派出所于2014年7月14日出具的证明，拟证明中豪公司未经其同意擅自将承租门面的货物拿走，门面清空。
经庭审质证，任金丽对调查表上系其本人签名的真实性无异议。中豪公司对任金丽提供的证明的真实性无异议，但认为清空门面系其按合同行使权利的行为，并无不当。
本院认证意见为：调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，事后中豪公司亦未就营业时间的变更与任金丽签订补充协议，故该证据不能达到中豪公司的证明目的，本院不予采纳。任金丽提供的证明因中豪公司对真实性无异议，该份证据亦与本案有关，故本院予以采纳。
本院查明，2014年4月底，中豪公司未经任金丽同意将任金丽承租门面的货物移走，门面清空。
二审查明的其他的事实与一审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人在履行合同时是否有违约行为及应当如何承担违约责任？
关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。任金丽使用承租商铺期间，从2013年3月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约，中豪公司有权解除合同并不予以退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除合同的主张，予以维持。但因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，故原审法院作出中豪公司退还承租户缴纳的履约保证金并减免部分租金的处理并无不当。
综上，中豪公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由岳阳市中豪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十一月三日
书 记 员 邓 乐