四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1692号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。委托代理人：崔乐，该公司职工。被告：李秀兰，女，汉族，1958年10月12日生，无职业，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告李秀兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良、崔乐，被告李秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告李秀兰于2011年10月22日入住华亿嘉苑小区B18-3-110室。自2015年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费2799元。2、判令被告支付违约金2600元。3、诉讼费用由被告承担。李秀兰辩称：物业公司服务管理不到位，我家房屋下水道堵了，自己通不开，找物业公司，物业公司两天以后才来，造成我家污水满地，没法居住。我进户时交的1000元装修保证金，物业公司一直不给返还，第三年说给返钱，后来物业公司说直接给顶第三年物业费了。我从来没看到过调整物业服务费价格的公告，不知道物业费调整的事情。我家丢东西去调监控，物业公司不给调取监控录像，楼道外失火把我家里自行车也给烧坏了，楼上经常扔垃圾，卫生环境脏、乱、差。物业公司经理去我家收物业费，威胁我说不交物业费就不让我住消停，到现在我也没回家住，有家不敢回，害怕物业公司报复我。因为以上种种原因导致我心理不平衡，所以没有交物业服务费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业管理托管合同，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：该合同末尾处公章是北京乐邦泰合物业管理有限公司，和现在的原告名称、公章不一样。3、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：从来没看到过这个公告，不知道调整物业服务费价格的事情。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：原告把进户时交的1000元装修保证金，一直不给返还，第三年说给返钱，后来原告公司说直接给顶第三年物业费了。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：经理去我家找过我让我交物业费，说不交物业费不让我住消停。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：该证据是造假的，不属实。7、2011年8月30日四平乐邦泰合物业与四平市华亿地产集团开发有限公司签订的前期物业服务合同，证明乐邦泰合物业公司与华亿嘉苑小区存在物业服务关系。被告质证意见：无异议。被告李秀兰没有证据材料向法庭提供。经审理查明：被告李秀兰的房屋位于四平市铁东区华亿嘉苑小区B18-3-110室，建筑面积52.32平方米。2011年8月30日华亿嘉苑小区开发商四平市华亿地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订《前期物业服务合同》，选聘北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司对其开发的华亿嘉苑小区提供前期物业管理服务。2011年10月23日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿嘉苑小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月1.05元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得华亿嘉苑小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；高层物业费由每月1.05元/平方米调整为每月1.20元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以房屋下水道堵了，丢东西物业公司不给调取监控录像，楼道外失火把其自行车烧坏为由，自2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费933元；2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费933元，2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费933元，合计拖欠物业服务费2799元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表、2011年8月30日四平乐邦泰合物业与四平市华亿地产集团开发有限公司签订的前期物业服务合同及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李秀兰支付物业服务费2799元及违约金2600元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李秀兰支付物业服务费2799元合理。被告应支付原告违约金839元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告李秀兰系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告李秀兰一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告李秀兰提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告虽然以房屋下水道堵了，丢东西物业公司不给调取监控录像，楼道外失火把其自行车烧坏为由作为抗辩，但因其未能向法庭提供相关证据来证明原告没有履行应尽的物业服务管理职责，以及原告在物业服务过程中存在瑕疵，其拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，故本院对被告的抗辩不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费2799元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2015年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即839元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李秀兰于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费2799元、违约金839元，合计3638元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李秀兰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李秀兰负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年九月二十五日书记员  周 璐