广西壮族自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）桂民申字第66号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王诗虎，男，1955年3月11日生，汉族。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：兰耐何，女，1963年2月19日生，壮族，系王诗虎之妻。
申请再审人（一审第三人、二审第三人）：王峰，男，1985年6月26日生，壮族，系王诗虎、兰耐何之子。
三位申请再审人的委托代理人：陆善标，河池市法律事务中心法律工作者。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯学刚，男，1960年1月4日生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄建英，女，1961年6月29日生，汉族，系冯学刚之妻。
二位被申请人的委托代理人：张军，北京中银律师事务所广西分所律师。
申请再审人王诗虎、兰耐何、王峰因与被申请人冯学刚、黄建英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河池市中级人民法院（2013）河市民一终字第87号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，并调阅一审、二审案卷，对本案进行了审查，被申请人提交书面答辩，本案现已审查终结。
申请再审人王诗虎、兰耐何、王峰申请再审称：
一、原判决认定的事实错误，证据不足，适用法律错误。申请人主张双方所签订的《协议书》无效有以下事实：1、申请人与被申请人所签订的《协议书》，其转让的标的物是不动产。根据我国《合同法》的规定，不动产的转让以登记为原则，只有登记才能生效。而且《合同法司法解释一》第九条第一款规定：“在一审法庭辩论终结前……未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。可是，申请人至今要求再审之日，仍未获得《国有土地使用权证书》的登记手续，登记才能生效是合同的特殊生效条件，所以，申请人与被申请人所签订的《协议书》是无效的。2、申请人与河池市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，是附条件的合同。申请人与河池市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》中的第二十条第（一）项规定，受让人首次出让的按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。但是，本案双方所签订的《协议书》在前，申请人与河池市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》在后，更谈不上投资总额的百分之二十五以上这个附条件的规定，因条件未成就，所以，被申请人要求办理转让时，被国土部门拒绝是有据可依的。3、申请人与河池市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》是主合同，申请人与被申请人所签订的《协议书》和《宅基地使用权转让协议书》属从合同，主合同规定不得转让的实质性要件而从合同违反的，则从合同是无效的。4、申请人与被申请人所签订的《协议书》和《宅基地使用权转让协议书》，是违反法律法规的强制性规定的协议。我国《合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案双方所签订的《协议书》和《宅基地使用权转让协议书》，违反了我国《城市房地产管理法》规定的，因为，申请人所获得的该宗地是以国有出让方式取得土地使用权的，以国有出让方式取得土地使用权，在转让时，应当符合法定的条件。这些条件是（一）按照出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，这是强制性规定。而双方在签订协议时，被申请人既没有支付全部土地出让金，转让的房屋建设也不存在完成开发投资总额的百分之二十五以上，该协议违反了该法的规定。可见，原判决认定《协议书》有效的事实缺乏证据证明，申请人与被申请人所签订的《协议书》应属无效协议。
二、（2013）河市民一终字第87号民事判决书判决时，适用公平原则来处理实体是错误的。本案不是损害赔偿责任问题，是不动产买卖纠纷，与损害赔偿纠纷适用的公平原则在性质上是不同的。
三、《协议书》应属无效协议的法律依据：1、《合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。2、《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。3、《合同法司法解释一》第九条第一款规定：“在一审法庭辩论终结前……未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。4、我国《民法通则》规定了附条件的民事法律行为制度。《合同法》也规定了附条件的合同制度。可以说，原判决以公平原则来处理本案，是适用法律错误。
四、原判决超出诉讼请求范围。（2013）河市民一终字第87号民事判决书第（二）项末尾“过户手续所支付的税费由上诉人和被上诉人共同平均分担”的判决是超出被申请人诉讼请求范围的，被申请人起诉时，其诉讼请求是没有要求申请人支付过户手续所支付的税费的，所以，人民法院应当再审。
综上所述，请求依法撤销（2012）金民初字第1553号和（2013）河市民一终字第87号民事判决书，将本案发回重审或依法改判。
被申请人冯学刚、黄建英提交书面意见认为：申请人与被申请人签订《协议书》将自己获得的建设用地转让给被申请人，后由于土地价格升值，申请人违反合同的基本诚实信用原则，以各种理由拒不履行合同义务。申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六款的规定：
1、申请人将债权行为与物权行为混为一谈，被申请人与申请人签订《协议书》是合同双方的真实意思表示，没有违反任何法律的强制性规定，是债权行为。就本案而言，没有法律规定被申请人与申请人签订的土地使用权转让《协议书》应当办理批准、登记手续生效，《协议书》当然是有效的。申请人对1999年12月发布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款的规定的适用条件的理解完全是错误的。根据2012年7月发布的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”此条款旨在依据《物权法》第15条关于物权变动原因与结果区分原则之规定，理顺《合同法》第51条与第132条之间的关系。在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。就本案而言，讼争土地使用权无疑是属于申请人的，《协议书》当然是有效的。
2、申请人的民事再审申请书对取得《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》的法律程序以及法律性质的陈述是完全错误的，其对上述法律证件的法律性质以及办理程序完全无知，我国对建设项目的工程建设程序是有非常明确的法律规定的，首先必须取得《建设用地批准书》，然后以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》（法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条）。就本案而言，上述程序已经完成。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，要取得《建设工程规划许可证》必须先取得《国有土地使用权证书》，就本案而言，《建设工程规划许可证》已经取得，《国有土地使用权证书》应当是当然的取得了，至于为什么申请人还没有取得《国有土地使用权证书》，我们认为是申请人故意不行使其与河池市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》所规定的权利。土地出让金于2007年就已经全部支付完毕。申请人依据《国有土地使用权出让合同》领取《国有土地使用证》，没有任何障碍。
3、申请人将《国有土地使用权出让合同》和《协议书》列为主从合同关系，这是对主、从合同法理的理解错误，这两个合同根本不存在主从合同关系，法律关系也完全不一样，完全独立存在，没有任何依附的关系。
4、申请人认为其与答辩人签订的《协议书》违反《城市房地产管理法》第三十八条的规定，因此无效，这是对法律理解错误。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于《中华人民共和国物权法》条文理解与适用P85至P92是这样规定的：“本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果。该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否过户到受让方名下这一结果，也不取决于转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，而取决于是否当事人签订合同的行为本身是否有效。因此，如果没有办理土地使用权过户登记，或者转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同本身的效力。”因此，双方签订的《协议书》是合法有效的。
5、申请人认为原审生效判决适用公平原则错误，实际上申请人对生效判决采用公平原则处理什么问题都没有理解清楚，按照《协议书》的约定，土地过户所需税费应当由申请人全部承担，原审生效判决采用公平原则判决答辩人承担一半税费，若申请人认为判决有错误，就由申请人全部承担土地过户所需税费。
6、申请人认为原审生效判决超出诉讼请求范围，这是错误的，我们认为原审判决符合法律规定。
综上所述，依据法律规定，被申请人认为，申请人再审申请主张没有事实和法律依据，请求驳回其再审申请请求。
本院认为：本案讼争的土地属于政府征收农村集体土地之后，为被征收土地的农民安排的生活安置用地，申请人王诗虎、兰耐何属于其中的安置户。生活安置用地与一般商业开发用地具有一定的区别，即由于农村集体土地已经征收，政府给予安置户安置土地使用权具有必然性、确定性和一定程度的不可逆转性，即使未办理土地使用权证书的情况下，土地使用权人实际上也是确定的，即属于政府确定的安置户。从一审、二审查明的事实看，申请人王诗虎、兰耐何已经实质上取得位于河池市城区第五桥西面南岸用地编号为193号，面积为139.23平方米的土地使用权：1、2006年12月31日，河池市土地储备中心与申请人王诗虎、兰耐何签订《土地供应协议书》，约定以193号土地作为生活安置土地。2、2007年8月3日，河池市人民政府以河政函（2007）187号《河池市人民政府关于兰文杰等七十三户申请受让国有土地使用权的批复》决定将位于河池市城区第五桥西面南岸国有储备土地中的用地编号为193号，面积为139.23平方米的土地出让给申请人王诗虎、兰耐何作城镇混合住宅建设用地。3、河池市国土资源局签发了河池市（2007）私建字第245号《建设用地批准书》。4、2007年10月17日，申请人王诗虎、兰耐何与河池市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（河池市国让［合］字（2007）第246号），合同约定将位于河池市城区第五桥西头南岸宗地编号为193号、宗地总面积为139.23平方米的土地使用权出让给申请人王诗虎、兰耐何，宗地用途为城镇混合住宅，出让年期为七十年，申请人王诗虎、兰耐何依约交纳出让金。综上，申请人王诗虎、兰耐何已经具备取得土地使用权的全部实质性要件，本案讼争期间也无任何证据显示申请人王诗虎、兰耐何欠缺办理土地使用权证的要件。因此，河池市国土资源局已经将该土地的使用权转让给申请人王诗虎、兰耐何，虽然申请人王诗虎、兰耐何未领取土地使用权证，缺乏形式要件，但其已实质上取得土地使用权。
本案双方签订的转让土地使用权的《协议书》，不属于法律或行政法规规定的必须经批准、登记的合同，是否登记影响物权变动，但不影响合同效力。《国有土地使用权出让合同》和《协议书》为相互独立的合同，并非主合同关系。至于申请人所主张的《国有土地使用权出让合同》所附条件及《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的问题，该规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，未达到百分之二十五以上的投资，属合同标的物的瑕疵，不影响合同效力。最高人民法院审理终结的（2004）民一终字第46号土地使用权转让合同纠纷一案对此问题已有明确的判决。因此，一审、二审认定《协议书》合法有效，有充分的事实和法律依据。
关于申请人认为原审生效判决超出诉讼请求范围的问题。被申请人起诉书中要求申请人王诗虎、兰耐何“依约为原告办理国有土地使用证过户手续”，即要求申请人继续履行合同，则支付过户费用属于其中的附随义务。由于国家对于房地产税费的调整，《协议书》的当事人税费负担也超出了合同订立时的预期，而当事人对于超出预期的税费分担不能形成新的约定，因此，二审法院认为由双方平均分担较为公平，并非适用损害赔偿意义上的公平原则。在税费出现国家政策性调整的情况下，二审判决对当事人负担予以明确，是为了避免诉累。在诉讼程序上虽然有瑕疵，但既不损害申请人利益，程序上也不违法，更不构成对本案进行再审的事由。
综上，王诗虎、兰耐何、王峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回王诗虎、兰耐何、王峰的再审申请。
审 判 长 梁 瑜
代理审判员 王一君
代理审判员 柏树义
二〇一四年三月二十日
书 记 员 黄秋燕