辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）葫审民终再字第30号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张娜，女，汉族，无职业。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：马志明，男，汉族，干部。
委托代理人：冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。
张娜与马志明因房屋买卖合同纠纷一案，连山区人民法院于2012年3月27日作出（2012）连民三初字第85号民事判决，马志明向本院提起上诉。本院于2012年7月2日作出（2012）葫民一终字00284号民事判决，张娜向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2013）辽沈三民申字第269号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张娜，被申请人马志明及委托代理人冯树仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年11月3日，张娜与马志明签订一份房屋买卖合同。约定马志明自愿将座落在葫芦岛市连山区站前街友谊小区2-8，房屋所有权证号为房字第0191**号房屋卖与张娜；购房款为人民币肆佰万元整，协议签订之日张娜向马志明缴付人民币壹佰万元作为定金；马志明负责办理相关过户手续，保证在二○一一年十二月三十一日之前负责更名在张娜名下。根据实际情况，如可能延期壹个月（此系补充内容）。合同签订后，张娜依约向马志明支付定金100万元。约定房屋过户期限届满后，马志明没有为张娜办理相应的过户手续。张娜多次催问，马志明一直支拖。现张娜起诉至法院，要求解除房屋买卖合同，由马志明承担违约责任，双倍返还定金180万元。
原审法院认为：张娜与马志明签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方约定的买卖房屋虽然有贴建面积尚未取得产权证明，但该部分建造物符合法律规定的建造条件，能够取得产权证明，只是马志明未及时办理，故该买卖合同合法有效。依法成立的合同，双方应当依约定履行相应义务。马志明在约定及补充延长的期限届满后，没有履行办理房屋过户义务，事后较长时间在张娜催问下又没有达成其他补充协议，导致合同没能如约履行，确已构成违约。现张娜要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，马志明应按照法律规定承担双倍返还定金的违约责任，但本案交易的标的为400万元，故定金不能超过总价款的20%，即80万元，超出的20万元部分应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款（三）项、第一百一十五条之规定，判决：（一）、解除马志明与张娜之间于2011年11月3日签订的房屋买卖合同；（二）、马志明于判决生效10日内返还张娜房款本金20万元；三、马志明于判决生效10日内双倍返还张娜定金160万元。案件受理费21000元，财产保全费5000元，由马志明承担。
原审判决后，马志明不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人订立《房屋买卖合同》后，一直找指挥部交贴建款办理房照（注：该贴建房由市政府统一规划建造）。商业步行街改造是市政府工程，有很多遗留问题，贴建款无人收取，直到2012年3月1日上诉人才交上贴建款。上诉人为履行合同一直积极找市政府相关部门，不存在不办理过户的情况。上诉人提交的2012年3月1日的交款收据及葫芦岛市民安路龙潭步行商业街改造指挥部出具的证明，足以证明上诉人一直在积极履行合同。被上诉人2012年2月28日提供的与上诉人的录音资料，是在《房屋买卖合同》超过约定的办理过户时间后，此时被上诉人仍催上诉人办理过户手续，说明被上诉人仍同意继续履行《房屋买卖合同》。一审法院未查清本案事实，请求二审法院查明事实，判决上诉人与被上诉人继续履行合同，并及时办理房屋产权过户手续。
张娜答辩称：答辩人在交付定金后一直等待被答辩人办理过户手续，在合同约定期限内答辩人多次善意提醒被答辩人办理过户手续（有通话证明），但被答辩人总以各种理由推托，迟迟没有办理。为更好的履行合同，答辩人延长了合同期限至2012年1月31日（延长了一个月）。但被答辩人在期限已超过两个月，并经答辩人多次电话催告的情况下仍未办理过户手续。步行街2001年改造，2003年7月交付使用，2005年贴建，贴建部分产权已确认给被答辩人，是被答辩人未及时交纳贴建款并办理房照。被答辩人称其一直在找步行街指挥部交纳贴建款，并提供了“证明”，指挥部的这一“证明”正能说明是指挥部不作为，且被答辩人在双方通话中也从未提及指挥部一事，只是在一审庭审中才提及此事。答辩人的录音资料充分说明答辩人一直在催告被答辩人履行义务。但在合理期限内，被答辩人仍未能履行合同义务，依据合同法，答辩人有权解除合同，并要求被答辩人承担违约责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
二审查明事实与一审一致。
本院二审认为：马志明与张娜在签订房屋买卖合同时，约定了张娜向马志明交付100万元定金作为债务履行的担保。这就意味着，若张娜不履行约定的债务，则无权要求返还定金；马志明若不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在合同中对履行期限有明确约定，即“马志明负责办理相关过户手续，保证在二○一一年十二月三十一日之前负责更名在张娜名下。根据实际情况，如可能延期壹个月。”该约定说明，双方是以办理过户手续为履行合同的义务，马志明应当在约定期限内履行该义务，并对该义务给予高度注意。在合同期限界满后，应积极与张娜协商延展合同履行期限，或变更履行方式等项事宜，以防止不利后果的发生。但合同约定的履行期限届满后，马志明未能将房屋产权更名在张娜名下。且从现有证据看，马志明在合同履行期限界满后，未能与张娜友好协商达成延展或变更合同的协议。马志明称，是因为商业步行街改造是市政府工程，有很多遗留问题，贴建款无人收取，直到2012年3月1日才交上贴建款，其为履行合同一直积极找市政府相关部门，不存在不办理过户的情况。此节马志明应在履行过程中，向张娜予以说明，征得对方谅解，现无马志明在履行合同遇到障碍时向张娜予以说明的事实证据，在已经违约的情况马志明未能很好处理善后事宜，故马志明应对自已的行为承担责任。在马志明已违约，且张娜起诉时仍未完成办理房产更名所需条件的情况下，张娜要求解除合同，并由马志明承担违约责任的主张应予支持。马志明要求继续履行合同，并及时办理房屋产权过户手续的主张，因张娜不同意继续履行合同，故本院无法支持。张娜与马志明订立合同的目的，是希望通过设置定金来保障合同的顺利履行。在张娜起诉后近10日内马志明已交齐贴建款，具备了房产更名条件，双方的合同目的完全可以实现，尚不构成根本违约。而张娜要求解除合同，若此时适用定金罚则，将会对马志明的违约行为惩罚过重，与法律上的公平信用原则相悖。原审判决在未分清定金罚则适用范围的情况下，判令马志明承担双倍返还定金责任不妥，应当予以纠正。上诉人马志明对未完全按合同约定履行，有违约行为表示认可，但双方未能达成赔偿协议，依据公平原则，在马志明已构成违约的情况下，根据本案实际情况，由其承担违约金责任，数额以其收取张娜100万元人民币的15%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）、（三）项之规定，判决：（一）、维持连山区人民法院（2012）连民三初字第85号民事判决第一项及案件受理费、财产保全费承担部分。（二）、撤销连山区人民法院（2012）连民三初字第85号民事判决第二项、第三项。（三）、马志明于判决生效之日起15日内，返还张娜人民币100万元，赔偿张娜违约金人民币15万元。二审案件受理费21000元，由马志明承担15000元，张娜承担6000元。
张娜申请再审称，（一）本案应当严格适用定金罚则，法律有明确规定，二审判决按违约处理，适用法律错误。因为商机问题，以及房屋过户后可以贷款，我们非常重视房屋过户的期限，而马志明的行为直接造成我的巨大商业损失，属于预期违约、迟延履行导致合同目的无法实现，是根本违约，二审判决认定不构成根本违约错误。此外，法律规定应当承担逾期履行判决结果的利息，二审没有判决。诉讼费应由败诉方承担，判我承担6000元诉讼费没有法律依据；（二）二审判决把调解意见作为判决结果；（三）二审判决改变了我的诉讼请求，我没有要求15%的违约金，但给判决了，要求的双倍返还定金却没有支持。马志明辩称，原判决认定的定金，我不服。担保法规定，定金应当订立书面合同或者在合同中单独设立条款予以表示，本案没有定金合同，房屋买卖合同第三条的定金是对方利用我没注意“定”字意义所致，无法理解是担保的定金。双方合同并未将贴建房包括在内，所以能否给张娜及时办理更名过户手续无法约定，对此张娜是明知的。张娜提出解除合同的诉讼，先期没有履行通知的义务，与法相悖。原判适用公平原则确定合同当事人义务并无不当，更改违约金比例是正确的，不构成改变当事人诉讼请求。张娜的请求未获得全部支持，对未得到支持部分承担诉讼费用是合法的。张娜的再审理由不充分，应驳回其再审申请。
本次审理查明，马志明与张娜房屋买卖合同中交易的房屋分两部分，一部分是原有的门市房170.89平方米，该房屋有房屋产权证。另一部分属于贴建房，面积165.03平方米，该门市房当时没有产权证书，所以马志明未能如期将应交易的房屋过户至张娜名下。2012年3月1日，马志明交付最后一笔购房款589994元，2012年3月6日，连山区人民法院将170.89平方米的门市房予以查封。本院二审判决执行完毕后，解除查封，马志明于2012年8月9日取得整体的房屋所有权证书。庭审中张娜讲，在张娜要求解除房屋买卖合同过程中，与马志明的儿子协商过，马志明的儿子当场使用了威胁的语言，马志明说，曾问过其子，未发生过此事。马志明的贴建房款一直未交问题，马志明讲，不知道向什么部门交，部门间相互推诿。一审时提交一份葫芦岛市民安路龙潭步行商业街改造指挥部的证明，内容有马志明在2011年11月始多次到其单位要求办理房照的相关手续。
其它事实与原判决认定的事实相同。
本院认为：张娜与马志明签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方应当依约定履行相应义务。马志明在约定及补充延长的期限届满后，没有履行办理房屋过户义务，事后较长时间在张娜催问下又没有达成其他补充协议，导致合同没能如约履行，确已构成违约。现张娜要求解除合同，法院应予以支持。双方当事人所签的房屋买卖合同中明确约定了定金条款，马志明在诉讼过程中未主张系重大误解，认定为定金的事实具备证据证明。合同解除后，马志明应按照法律规定承担双倍返还定金的违约责任，但本案交易的标的为400万元，故定金不能超过总价款的20%，即80万元，超出的20万元部分应予退还。诉讼请求是当事人意思自治的体现，不属人民法院可以依职权变更的范围。张娜请求双倍返还定金明确具体，本院二审判决未予适用缺乏法律依据，判决给付违约金超出了当事人的诉讼请求范围，故应纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）葫民一终字第00284号民事判决；
二、维持连山区人民法院（2012）连民三初字第85号民事判决。
一、二审诉讼费均由马志明承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐铁刚
审判员 龚雪峰
审判员 冯 新
二〇一三年十二月十九日
书记员 郭伊明
本判决援引的相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当低作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定”。