河北省迁西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0227民初1096号
原告：中国工商银行股份有限公司迁西支行，组织机构代码证：80513390-0，住所地：迁西县景忠东街4号。
负责人：刘海林，男，该支行行长。
委托代理人（特别授权）：刘玉军，男，该支行市场营销部经理。
被告：迁西县华天房地产开发有限责任公司，住所地迁西县立新街，组织机构代码：79548384-2。
法定代表人：王恩印。
委托代理人（特别授权）：崔广生，公司办公室主任。
委托代理人（一般代理）：曹君英，河北乾伦律师事务所律师。
被告：王新友，男，1962年12月1日出生，汉族，住迁西县。
被告：王书侠，女，1960年1月1日出生，汉族，住迁西县。
原告中国工商银行股份有限公司迁西支行（以下简称工行迁西支行）与被告迁西县华天房地产开发有限责任公司（以下简称华天房地产公司）、王新友、王书侠借款合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告工行迁西支行特别授权委托代理人刘玉军，被告华天房地产公司特别授权委托代理人崔广生、代理人曹君英到庭参加了诉讼，被告王新友、王书侠经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已部分审理完毕。
原告工行迁西支行诉称：我行于2011年7月1日与王新友、王书侠签订了编号为【房】字【唐山】行【迁西】支行（2011）年（0000194）号个人购房借款／担保合同。合同约定：原告向王新友发放商用房贷款660000元（楼房坐落位于迁西县紫玉街南侧农贸市场5栋6号），借款期限为10年即2011年7月1日-2021年7月1日，月利率为7.82%，还款方式为按月等额本息还款，每月1日前还款。2009年11月3日原告与华天房地产公司签订了按揭贷款合作协议，其中第五条规定在《房屋他项权证》未办妥之前，华天房地产开发公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性责任保证。王新友自借款以来经常不按时偿还借款，现已累计33次违约，原告多次催收被告不能按时还款，并发出贷款逾期催收函，但借款人及保证人仍未按期归还借款本息。原告依借款合同规定，宣布借款合同到期，借款人立即全部偿还全部借款本息。原、被告双方签订的借款合同合法有效，被告应按合同约定及时归还借款，被告拖欠借款的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院。要求被告偿还原告所借贷款本金412207.27元及利息；原告对抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权；被告承担诉讼费用。
被告华天房地产公司辩称：1、借款的事实认可，借款人王新友、王书侠，有购买的楼房做抵押提供物的担保，又有我公司提供阶段性保证，据《担保法》第二十八条的规定，我公司仅对被告王新友、王书二被告侠楼房担保以外的债权承担保证责任；根据《物权法》第一百七十六条的规定，原告应当先就王新友、王书侠二被告提供的物的担保实现债权，如果其楼房不足以偿还原告贷款，再要求我公司承担担保责任。2、因借款人未到庭，我公司不清楚其向原告的还款情况，原告应就还款情况提交证据加以证明。另外，因二被告未按时还款，原告由我公司银行账户进行扣款，具体数额待证据核实。
被告王新友、王书侠未提交答辩状。
原告为证实其主张，提交如下证据：1、2011年6月30日个人购房借款合同。2、2011年7月1日借款借据。3、2009年11月3日按揭贷款合同协议。4、借款人还款明细。上述四份证据证明原告与三被告签订了借款合同且原告已向被告华天房地产公司的账上拨款，合同规定了三被告承担连带性责任，被告华天是保证责任。
被告华天房地产公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性没有异议，但我公司仅对楼房担保外的债权进行保证，并且原告应优先就对楼房担保实现债权，不足部分再由我公司承担担保责任。
原告提交的证据1、2、3、4被告华天房地产公司对证据的真实性无异议，本院予以确认，作为本案的定案依据。
经审理查明，2009年11月3日原告与华天房地产公司签订了按揭贷款合作协议，该协议第五条规定：在《房屋他项权证》未办妥之前，华天房地产开发公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2011年6月30日，被告王新友、王书侠用位于迁西县城关紫玉街南侧农贸市场5栋6号楼房（面积201.99平方米）抵押与原告签订了编号为【房】字【唐山】行【迁西】支行（2011）年（0000194）号个人购房借款／担保合同，合同约定：原告向王新友发放商用房贷款660000元，借款期限10年即2011年7月1日-2021年7月1日，月利率为7.82%，被告王新友授权贷款发放给被告华天房地产公司，还款方式为按月等额本息还款，每月1日前还款；被告王书侠为共同借款人，对全部贷款承担连带清偿责任；被告华天房地产公司为借款连带责任保证人，保证期间为贷款到期后两年，保证人不能履行保证责任的，保证人授权原告从保证人在中国工商银行的所有本外币账号扣收相应款项用以清偿至借款人在本合同项下债务全部还清完毕为止。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的属借款人违约。借款合同签订后，被告王新友、王书侠所购的楼房无房屋所有权证、土地使用权证，未到相关部门办理登记手续。2011年7月1日原告向被告王新友授权的华天房地产公司账号发放贷款660000元。被告王新友将借款本息归还至2014年5月，后累计33次不按时归还借款，原告在被告华天房地产公司的预留保证金账号上扣划存款归还借款本息至2016年6月1日，尚有借款本金412207.27元及利息未归还。原告向被告发出贷款逾期催收函，被告仍未归还借款本息，原告按借款合同约定宣布与借款人王新友、王书侠间其它合同项下未偿还的借款立即到期，偿还未偿还借款及所产生的利息、罚息、其他费用，原告起诉来院。
本院认为，原告与被告王新友、王书侠、华天房地产公司签订的揭贷款合作协议、个人购房借款／担保合同合法有效。被告王新友、王书侠未按约定偿还借款本息，被告华天房地产公司作为此笔借款的连带责任保证人亦未履行连带保证责任义务。原告要求被告偿还贷款本息的诉讼请求证据充分，依法有据，本院予以支持。被告王新友、王书侠所购买的楼房未办理房屋所有权证、土地使用权证，未到相关部门办理登记手续，原告要求对被告楼房抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。被告华天房地产公司主张按《中华人民共和国物权法》第176条之规定，要求原告应先就被告王新友、王书侠提供的物的担保实现债权，其楼房不足以偿还原告贷款，再要求我公司承担担保责任，而按此条规定原告有权要求被告王新友、王书侠及被告华天房地产公司对被告王新友、王书侠下欠的全部借款本息承担连带清偿责任，故被告华天房地产公司的主张，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告王新友、王书侠于本判决生效之日起十五日内返还原告中国工商银行股份有限公司迁西支行借款本金人民币412207.27元，并按合同约定利率支付自2016年6月2日起至本判决履行完毕之日止的利息。
二、被告迁西县华天房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带责任。被告迁西县华天房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告王新友、王书侠追偿。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7483元，由被告王新友、王书侠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 赵印来
审 判 员 李荣兴
代理审判员 王欢欢
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 张鹤林
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。