宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民初字第2195号
原告董甲乐，男，汉族，1981年12月17日出生，身份证号码6401221981********，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县立岗镇银东村二社**号。
委托代理人桂娟，宁夏综义律师事务所律师。
被告全伟，男，汉族，1982年3月12日出生，身份证号码6401021982********，宁夏回族自治区银川市人，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县居安苑********室。
被告宁夏土木基业房地产开发有限公司，地址宁夏回族自治区银川德胜工业园区永胜西路2号，营业执照注册号640122200001469，组织机构代码证76320364-X。
法定代表人何刚，该公司总经理。
委托代理人浮伟，女，汉族，1969年7月1日出生，身份证号码6402031969********，大专文化，河南省新乡市人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区颐园小区5-1-302室，系该公司办公室主任。
被告吴泽高，男，汉族，1962年10月17日出生，身份证号码5125271962********，四川省宜宾县人，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利小区*******室。
原告董甲乐与被告全伟、被告宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业房地产公司）、被告吴泽高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告董甲乐的委托代理人桂娟、被告土木基业房地产公司的委托代理人浮伟到庭参加了诉讼，被告全伟、被告吴泽高未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董甲乐诉称，原告董甲乐与被告全伟系朋友关系，2010年9月25日，被告全伟因工程施工缺少资金，向原告借款74000元，原告董甲乐多次向全伟索要欠款，2012年被告全伟说被告吴泽高欠被告全伟部分工程款未付，被告土木基业房地产公司欠付吴泽高部分工程款，被告土木基业房地产公司要求对未付工程款抵顶住房，被告全伟找到原告董甲乐协商后，原告董甲乐同意购买房屋，原告董甲乐与被告吴泽高、土木基业公司三方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定土木基业公司将位于检测线1号公寓楼4单元802室，面积66.67平米，以单价3300元／平米，总房价220011元的价格出售给原告，抵顶公司欠付被告吴泽高工程款。合同签订后，原告董甲乐相继给被告全伟支付购房款共计151011元，并且约定待房屋交付给原告董甲乐后支付剩余房款。后原告一直催促被告要求交付房屋，但被告土木基业房地产公司称房屋无法办理房产手续，待公司将问题解决后办房产手续。2014年10月，原告董甲乐调取涉案房屋信息，该房产已登记备案在宁夏兴泰隆实业有限公司名下。原告才知道检测线1号楼4单元802室房屋无法出售给原告，致使合同目的不能实现。现原告依法起诉，请求人民法院依法解除《商品房买卖合同补充协议》，判决被告全伟退还原告支付的购房款151011元，承担利息30054元，以上合计181065元；请求被告土木基业房地产公司及吴泽高对上述欠款及利息承担连带还款责任；本案诉讼费由被告承担。
被告全伟、被告吴泽高经本院依法传唤，未到庭应诉，未提交书面答辩意见及证据。
被告土木基业房地产公司辩称，被告土木基业房地产公司与原告董甲乐之间没有房屋买卖关系，被告土木基业房地产公司是将此房屋抵顶给吴泽高的，原告董甲乐是跟被告全伟买的房屋，钱也没有直接付给被告土木基业房地产公司，被告土木基业房地产公司与吴泽高之间的账务没有算清，所以这份商品房买卖合同补充协议就没有履行，被告土木基业房地产公司同意解除《商品房买卖合同补充协议》，不承担退款义务。
原告董甲乐为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：
证据一、商品房买卖合同补充协议一份，证明原告董甲乐与被告吴泽高、被告土木基业房地产公司签订商品房买卖合同补充协议，协议约定将检测线1号楼4单元802室出售给原告董甲乐。
经质证，被告土木基业房地产公司对证据没有异议，但对证明目的有异议，被告土木基业房地产公司是将房屋抵顶给被告吴泽高的，这份协议也明确表明顶账关系，被告土木基业房地产公司只对被告吴泽高承担责任，不对原告承担责任。
证据二，收据四份，证明被告全伟自2012年至2013年共收到原告房款151011元的事实。
经质证，被告土木基业房地产公司认为该证据是被告全伟给原告打的收条，对该证据的真实性不太清楚。
证据三，贺兰县房屋产权产籍管理所出具的档案查阅单一份，证明涉案房屋登记备案在宁夏兴泰隆实业集团有限公司名下，导致买卖合同不能实现的事实。
经质证，被告土木基业房地产公司对该组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告土木基业房地产公司是将该房屋抵顶给被告吴泽高的，因被告吴泽高的工程一直没有决算，此商品房买卖合同补充协议不能实际履行，被告土木基业房地产公司将房屋备案于宁夏兴泰隆实业集团有限公司名下。
被告土木基业房地产公司未向法庭提交证据。
经当庭举证、质证，本院认为，原告董甲乐提交的证据一商品房买卖合同补充协议一份，被告土木基业房地产公司对证据真实性没有异议，该证据真实性本院予以采信。原告董甲乐提交的证据二收据四张，证据均为原件，证据真实性本院予以采信。原告董甲乐提交的证据三贺兰县房屋产权产籍管理所档案查阅单一份，加盖有房管所档案印章，证据客观、真实，本院予以采信。
经审理查明，2010年9月25日，被告全伟因工程施工缺少资金，向原告董甲乐借款74000元，后被告全伟未能偿还欠款。2012年，被告吴泽高欠被告全伟部分工程款未付，被告土木基业房地产公司欠付被告吴泽高部分工程款，被告土木基业房地产公司以住房抵顶欠付被告吴泽高工程款，被告全伟找到原告董甲乐协商将该住房抵顶给原告董甲乐。2012年1月11日，原告董甲乐与被告吴泽高、被告土木基业公司三方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定被告土木基业公司将位于贺兰县德胜工业园区检测线1号公寓楼4单元802室住房一套以220011元的价格抵顶给原告董甲乐，房屋抵顶后，被告土木基业房地产公司欠付被告吴泽高工程款消灭，由于被告吴泽高与被告土木基业房地产公司账务或其他相关问题未处理而涉及原告董甲乐时造成的损失及违约责任由被告吴泽高承担。合同签订时，被告全伟向原告董甲乐出具了115011元收条一张，其中包含72000元借款，后于2012年1月21日分三次给付被告全伟现金28000元，2012年1月22日给付被告全伟现金5000元，2013年2月8日给付被告全伟购房款3000元，共计给被告全伟支付购房款151011元。被告土木基业房地产公司将房屋办理在原告董甲乐名下，现原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2011年10月31日，涉案房屋安车检测线综合服务区1号公寓楼4单元802室住房备案登记在宁夏兴泰隆实业集团有限公司名下。
本院认为，2010年9月25日，被告全伟向原告董甲乐借款72000元，原告董甲乐与被告全伟形成民间借贷法律关系，2012年1月11日，被告全伟将安车检测线综合服务区1号公寓楼4单元802室住房抵顶给原告董甲乐，原告董甲乐将借款72000元冲抵购房款，并交纳给被告全伟购房款，原告董甲乐与被告全伟之间由民间借贷法律关系转成房屋买卖合同法律关系，涉案房屋安车检测线综合服务区1号公寓楼4单元802室住房备案登记在宁夏兴泰隆实业集团有限公司名下，被告全伟未取得安车检测线综合服务区1号公寓楼4单元802室住房的房屋所有权，对该房屋没有处分权，故被告全伟与原告董甲乐口头协商将涉案房屋抵顶给原告董甲乐的行为属于无效行为。原告董甲乐要求解除《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，因原告董甲乐与被告全伟房屋买卖合同无效，其诉讼请求本院不予支持。该合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告董甲乐要求被告全伟退还购房款151011元的诉讼请求，本院予以支持。原告董甲乐主张由被告全伟承担利息30054元的诉讼请求，因原告董甲乐与被告全伟房屋买卖合同无效，双方在协商合同过程中均有过错，应当各自承当相应责任，故原告董甲乐主张利息的诉讼请求，本院不予支持。原告董甲乐与被告土木基业房地产公司、被告吴泽高签订了商品房买卖合同补充协议，没有签订商品房买卖合同，该补充协议是一份顶账协议，并不是一份商品房买卖合同，原告董甲乐将购房款交付给被告全伟，没有交付给被告土木基业房地产公司，原告董甲乐与被告土木基业房地产公司并没有建立房屋买卖合同法律关系，原告董甲乐要求被告土木基业房地产公司、被告吴泽高承担连带还款责任的诉讼请求，本院不予支持。被告全伟、被告吴泽高经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃其相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告全伟退还原告董甲乐购房款151011元，于判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告董甲乐的其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3921元，由原告董甲乐负担651元，被告全伟负担3270元，保全费1425元、公告费600元由被告全伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张保生
人民陪审员 王维新
人民陪审员 张 贵
二〇一五年四月二十日
书 记 员 高秀荣
附本案相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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