上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初24266号原告：蔡伯荣，男，1966年1月30日出生，汉族，住上海市。原告：罗莉萍，女，1971年5月29日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托诉讼代理人：蔡玉辉，男，1995年8月9日出生，汉族，住上海市。被告：巩小红，男，1974年6月21日出生，汉族，户籍地新疆博湖县乌兰再格森乡乌兰再格森村*组***号，现住上海市。被告：徐天勋，男，1973年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省明光市，现住上海市。原告蔡伯荣、罗莉萍与被告巩小红、徐天勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告蔡伯荣、罗莉萍及两原告共同委托诉讼代理人蔡玉辉，被告巩小红、徐天勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡伯荣、罗莉萍向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告巩小红签订的房屋租赁合同于2017年3月7日解除；2、两被告搬离并返还其占用的本市南张家弄48弄5号房屋后门一隔二房间中的小间一间(下称涉案房间)；3、两被告共同支付自2016年5月5日起至合同解除日的租金(按每年1万元计)和自合同解除次日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按每月1,400元计)。后变更第3项诉请中租金和房屋使用费的分割时间为2017年4月10日。事实与理�：2016年1月，原告蔡伯荣与被告巩小红签订房屋租赁合同，约定被告巩小红承租涉案房间，租赁期自该合同签订之日起至动迁为止，年租金1万元，于同年5月5日交付房租。被告巩小红自2016年5月5日至今未续付房租，且其未经原告同意，擅自将涉案房间转租给被告徐天勋。被告徐天勋擅自拆改、变动涉案房间内部结构。原告蔡伯荣在2016年5月5日后曾多次与被告巩小红联系，但被告巩小红以各种理由拒绝沟通，态度粗鲁。因被告巩小红超过了约定的支付租金的日期及原告给予的至2016年5月14日的宽限期，同年6月1日，两被告至涉案房间，但并未支付租金，原告报警。两原告认为，被告巩小红未按约支付合同租金、擅自转租，并按被告徐天勋要求搭建阁楼、拆改内部结构，已严重侵犯两原告的合法权益，遂起诉。被告巩小红辩称：不同意两原告的全部诉请。合同�定租期至动迁为止，故被告巩小红不同意搬离还房，要求继续履行合同，现租金为每年6,800元，被告巩小红同意按此标准支付原告。后变更陈述，确认从2010年4月起的租金为每年8,000元，同意按此标准支付原告。自2016年5月5日起的租金未支付给原告，并非被告巩小红不付，而是原告多次拒收其欲支付的租金8,000元。因涉案房间太小，故于2016年1月搭一木板，类似高低铺的形式，上层用于存放衣物等。2016年1月13日的协议上被告巩小红的签名并非本人所签。被告徐天勋辩称：对原告第1项诉请不发表意见，不同意第2、3项诉请。被告徐天勋自2016年1月13日起租，每月租金1,400元，未欠付租金，至2017年11月13日庭审时已支付被告巩小红至2017年11月12日的租金。2016年1月，被告徐天勋出资，被告巩小红搭建阁楼，原告应知晓此事，且因此上涨100元租金。涉案房间现由被告�天勋交其亲属居住。经审理查明，涉案房屋系原告蔡伯荣之父蔡凤林(2000年2月28日报死亡)私有。2009年5月11日，原告蔡伯荣与被告巩小红签订《房屋租赁协议》，约定：原告蔡伯荣将涉案房间出租给被告巩小红，租期自2009年5月12日至2010年5月11日为期壹年(动迁为止)，租金每年6,800元，一年一付，无押金，被告巩小红应于2009年5月11日将年租金一次性支付给原告蔡伯荣。2010年4月22日，原告蔡伯荣与被告巩小红签订《房屋租赁协议》，约定：原告将涉案房间出租给被告巩小红，每年租金为8,000元，全年一付，提前10天；租期自2010年5月11日起至动迁止；五、租房内常住人员为“自定”，被告巩小红可以将房屋转让他人。对该协议第五条中的“转让”，原告蔡伯荣与被告巩小红确认为转租。2016年1月，被告巩小红应被告徐天勋要求，在涉案房间内搭一阁楼。2016年1月13日，两原告与被告巩小红签订《协议》，约定：“兹有南张家弄48弄5号后门一间房屋租给房客巩小红调整为，每年5月5日支付，从今起房价为壹年，直到动迁为止，决不涨价。房东：蔡伯荣、罗莉萍。从2016年5月5号从订合同按协议上租房价算。房客：巩小红。”同日，两被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告巩小红将涉案房间出租给被告徐天勋，租期自2016年1月13日至2017年1月12日止，月租金为1,400元，3个月一付，押金1,400元。再查明，同年5月5日，被告巩小红未按约支付原告租金。5月13日，原告蔡伯荣短信通知被告巩小红“房租早已到期，您讲好一星期已到，……希望你明天把房�付给我，否则我就把房客赶走了。……希望您明天中午到我这里。”5月15日，被告巩小红回复原告：“……明天上班，下午你打我电话，过来拿钱。”6月1日，两原告之子蔡玉辉就涉案房间租房纠纷报警。7月16日，被告巩小红发原告蔡伯荣短信：“你跟你儿子商量的怎么样了？房钱我什么时侯给你？你稍微抓紧一点，我大概过几天回新疆。”审理中，被告巩小红数次陈述愿支付原告租金，标准为每年6,800元，后变更为8,000元；原告均拒收，称因被告巩小红超过了约定的支付租金的日期及原告给予的至2016年5月14日的宽限期，租金标准亦不符约定，要求本院判决。审理中，原告和被告巩小红确认双方签署的租赁协议中约定的租期到动迁为止是指租期到涉案房间被拆除为止。被告巩小红申请对2016年1月13日《协议》上其签名是否本人所签进行鉴定，后其拒付鉴定�，鉴定委托被退回。2017年11月13日庭审时，被告巩小红确认被告徐天勋已支付其租金至2017年11月12日(1,400元/月)。被告徐天勋确认涉案房间现由其亲属居住。原告于2016年8月5日起诉本案，但两被告数次拒收诉状副本等，被告巩小红于2017年3月7日收讫上述材料。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、户籍证明、《协议》、照片、短信记录、上海市公安局案(事)件接报回执单，被告巩小红提供的《房屋租赁协议》，被告徐天勋提供的《房屋租赁合同》、收条以及当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为，两原告和被告巩小红于2016年1月13日签订的《协议》变更了2010年4月22日《房屋租赁协议》中的租金及支付时间，原租金8,000元/年变更为1万元/年，支付时间变更为每年5月5日支付，该变更对双方具有法律约束力。被告巩小红不认可《协议》�本人所签，虽申请鉴定，但拒不缴纳鉴定费，致鉴定委托被退回，根据证据规则，本院认可该协议的真实性。被告巩小红未按约于2016年5月5日支付租金，至原告催告宽限的同年5月14日仍未履行，构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告巩小红辩称其愿支付租金但遭原告拒收，本院认为，被告巩小红在2016年5月15日、7月16日的短信和2017年4月10日和11月13日的庭审中确有表示愿支付租金的意愿，但其在两次庭审中所称愿支付租金的标准为6,800元、8,000元，而非双方约定的1万元/年，且其意愿并非履行行为，亦发生于约定履行期、催告宽限期之后，故本院对其辩称不予采信。被告巩小红逾期支付租金，在原告要求的合理期限内仍未支付，故对原告起诉要求确认2017年3月7日解除租赁合同的诉请，本院予以支持。租赁合同解除后，被告巩小红根据《房屋租赁�议》获得的转租权利基础于同日丧失，故两被告间的转租合同随之同时解除，被告徐天勋亦无权将涉案房间交由他人使用。因此，原告要求两被告搬离还房的诉请，本院予以支持。原告要求两被告共同支付自2016年5月5日至实际搬离之日止的租金和房屋使用费，因合同解除日前的租金应由合同承租人即被告巩小红支付，上一期租金截止于2016年5月10日，故被告巩小红应支付原告自2016年5月11日至2017年3月7日的租金8,246.58元[按每年1万元计,1万元×(301天÷365天)]；因合同解除后，两被告均无权处分涉案房间，被告巩小红收取被告徐天勋租金无法律依据，故自2017年3月8日至实际搬离之日止的房屋使用费应由两被告共同支付(自2017年3月8日至同年4月10日按每年1万元计，自同年4月11日至实际搬离之日按每月1,400元计)。两被告之间的转租合同纠纷由其另行解决。依照《中华�民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、确认原告蔡伯荣与被告巩小红于2010年4月22日签订的《房屋租赁协议》和原告蔡伯荣、罗莉萍与被告巩小红于2016年1月13日签订的《协议》于2017年3月7日解除；二、被告巩小红、徐天勋应于本判决生效之日起十日内搬离本市南张家弄48弄5号房屋后门一隔二房间中的小间一间，将该房间返还原告蔡伯荣、罗莉萍；三、被告巩小红应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡伯荣、罗莉萍自2016年5月11日至2017年3月7日的租金8,246.58元；四、被告巩小红、徐天勋应于本判决生效之日起十日内共同支付原告蔡伯荣、罗莉萍�2017年3月8日至实际搬离之日止的房屋使用费(自2017年3月8日至同年4月10日按每年1万元计，自同年4月11日至实际搬离之日按每月1,400元计)；五、驳回原告蔡伯荣、罗莉萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告巩小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 宁审 判 员  焦明静人民陪审员  时 美二〇一八年一月十一日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。