云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云03民终418号
上诉人（原审原告）刘家波。
上诉人（原审原告）崔桂芬。
二上诉人共同委托代理人尹荣峰，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）刘光贤。
上诉人（原审被告）陈玉娣。
二上诉人共同委托代理人安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人刘家波、崔桂芬因与上诉人刘光贤、陈玉娣房屋买卖合同纠纷一案，不服富源县人民法院作出的（2015）富民初字第1280号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日在富源公开开庭审理了本案，上诉人刘家波、崔桂芬的委托代理人尹荣峰，被上诉人刘光贤、陈玉娣及其委托代理人安波到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：原告刘家波与崔桂芬系夫妻关系，被告刘光贤与陈玉娣系夫妻关系，与刘光玉是同胞兄弟关系。原告刘家波与刘光玉之间存在债务关系。2013年4月19日，被告刘光贤向徐兴陆借款30万元，借款期限一个月，并用被告刘光贤所有的房屋抵押，签订了地产抵押合同书，该借款后被被告刘光贤拿给其弟刘光玉，借款到期后，被告刘光贤未按时偿还，后于2013年9月29日由原告刘家波代为偿还，共计还款38.5万元，并领走被告刘光贤用于抵押的房屋所有权证（房权证富建房字第01X**号）和国有土地使用证（富国用（2012）第XXX号）。2013年9月30日，两原告与两被告和刘光玉三方共同协商用被告刘光贤所有的房屋出卖款抵扣原告刘家波代还的借款和刘光玉欠原告刘家波的借款，并签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：两被告将其所有的位于富源县竹园镇新街村委会的总面积为800.46平方米的房屋一幢[房屋所有权证号：富源县人民政府房权证富建房字第01X**号，房屋土地使用权证号：富源县人民政府富国用（2012）第XXX号]卖给两原告，房屋买卖价款为人民币860000元。两被告负责提供办理产权登记手续所需的各种证件、材料，并承担逾期提供或材料缺、误给原告造成的损害赔偿责任；不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋价款20%的违约金。双方签订的《房屋买卖合同》于合同签订当日经由云南省富源县公证处以（2013）云富源证字第648号公证书予以公证。合同签订和公证后，被告刘光贤向原告出具了收条，后被告拒绝履行向原告交付房屋和配合办理房屋产权过户手续。在原告的催促下，被告刘光贤于2014年1月10日写下《保证书》，承诺于2014年1月30日前配合办理房屋产权过户登记手续，并承诺如果不按此期限办理房屋过户登记手续，从2013年9月30日起至房屋产权过户登记手续完毕之日止按每天2000元向原告支付违约金。该房屋至今未办理房屋产权过户登记手续，为此，原告于2015年2月12日提起诉讼，请求判决两被告立即将《房屋买卖合同》中约定的房屋交付两原告，并办理相应的房屋产权过户手续，将房屋产权变更登记于两原告名下，并支付两原告违约金172000元（860000×20％），由两被告承担本案的诉讼费。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后，原告虽未支付房款，但在合同签订时，被告刘光贤出具的收条，应视为被告刘光贤认可原告代被告刘光贤偿还的借款和抵扣刘光玉的欠款的行为，是作为原告支付被告房款的行为，即认可原告已经支付全部房款，履行了合同约定的义务，而被告并未按约定履行交付房屋、协助办理房屋产权过户手续的义务，违反了合同的约定，故原告请求判决被告将《房屋买卖合同》中约定的房屋交付原告，并协助办理房屋产权过户登记手续的请求，本院予以支持，因被告的违约，并未给原告造成实际损失，故原告要求支付172000.00元的违约金，本院不予支持。对被告主张原告与被告签订的《房屋买卖合同》是两原告与案外人刘光玉恶意串通，并以合法形式掩盖非法目的的情况下所签订的，应属无效合同的请求，因被告作为完全民事行为能力人，其对合同内容有完全的认知能力，该合同是在公证处的见证下签订的，且在合同签订后，在未履行合同义务的情况下，于2014年1月10日被告刘光贤向原告出具保证书，保证配合办理过户手续，是对合同的又一次确认，故该合同应是被告的真实意思表示，应属于有效合同，因被告未提供该合同无效的相应证据，其主张合同无效的请求，本院不予支持。对被告主张该合同是无处分权的人处分他人财产的合同，应予以撤销的请求，因该《房屋买卖合同》是被告刘光贤夫妻与原告刘家波夫妻签订的，而该房屋的所有人是被告刘光贤，其对该房屋享有处分的权利，故被告主张撤销该合同的请求，本院不予支持。同时，被告主张房屋的转让价格不合理，应予以撤销的请求，因民事合同是当事人的意思自治，且被告也未提供相应证据予以证明其转让价格的不合理，故对被告这一请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告刘光贤、陈玉娣在本判决生效后十五日内将位于富源县竹园镇新街村委会被告刘光贤所有的房屋一幢[房屋所有权证号：房权证富建房字第01X**号，国有土地使用证号：富国用（2012）第XXX号]交付给原告刘家波、崔桂芬，并协助原告刘家波、崔桂芬办理该房屋的产权过户登记手续；二、驳回原告刘家波、崔桂芬的其他诉讼请求。案件受理费人民币3740.00元，由原告刘家波、崔桂芬承担。
一审判决宣判后，原审原告刘家波、崔桂芬不服向本院提起上诉称，一审判决中不支持上诉人刘家波、崔桂芬违约金的请求事实认定不清、适用法律不当。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人刘光贤、陈玉娣未按约定履行交付房屋、协助办理房屋产权过户手续的义务，违反了合同约定，导致刘家波、崔桂芬至今无法使用该房屋，给其造成巨大损失，且双方在合同中对违约金的约定并没有违反法律的禁止性规定，其对当事人具有法律效力，刘光贤、陈玉娣违反合同约定，应当承担违约责任。请求撤销原判第二项，改判支持刘光贤、陈玉娣向刘家波、崔桂芬支付违约金172000元（860000×20％）。
原审被告刘光贤、陈玉娣不服向本院提出上诉称，一、原审法院将与本案毫无任何关联的事实错误确认为本案的法律事实，是导致本案事实不清的根源所在。刘家波代刘光贤偿还案外人的债务与本案房屋买卖合同没有关联性，刘家波与刘光玉之间的债权债务关系也与本案系不同的法律关系。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》虽然经公证处进行公证，但明显属于无效，应予撤销。刘光贤公证处签字是被逼迫的，且《房屋买卖合同》约定房屋价款86万元属明显不合理的低价转让。本案中合同约定的房屋变动只能在交付或者登记之后才能生效，未登记的不动产，应当认为其权利的处分受到限制。请求撤销原判，驳回刘家波、崔桂芬的诉讼请求。
在二审中，双方均未向本院提交新证据。
经二审审理查明的本案法律事实与一审认定一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案上诉人之间于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》且该合同经由云南省富源县公证处以（2013）云富源证字第648号公证书予以公证，该合同是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后，上诉人刘家波虽未支付房款，但2013年9月30日上诉人刘光贤出具了收条，载明：“今收到刘家波房屋转让款人民币现金860000，房屋转让款已全部付清。”且上诉人刘光贤于2014年1月10日出具保证书载明：“刘家波已将房屋买卖合同确定的转让价款860000元整一次性现金付清，本人保证在2014年元月30日前配合将2013年9月30日签订后转让房产过户到买受方刘家波名下……”，上诉人刘光贤作为完全民事行为能力人，其对合同内容有完全的认知能力，应视为上诉人刘光贤认可刘家波代刘光贤偿还借款和抵扣刘光玉欠款的行为，即认可上诉人刘家波已经支付全部房款，履行了合同约定的义务，上诉人刘光贤未按约定履行交付房屋、协助办理房屋产权过户手续的义务，违反了合同的约定，故上诉人请求判决刘光贤、陈玉娣将《房屋买卖合同》中约定的房屋交付刘家波，并协助办理房屋产权过户登记手续的请求，应当予以支持。因双方签订《房屋买卖合同》后上诉人刘家波并未实际付款，而是将该购房款冲抵刘家波代刘光贤偿还的借款和抵扣刘光玉的欠款，且上诉人刘光贤的违约，并未给刘家波造成实际损失，故刘家波、崔桂芬要求支付172000.00元违约金的请求应当不予支持。上诉人刘光贤、陈玉娣的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3740元，由上诉人刘家波、崔桂芬承担1870元，由上诉人刘光贤、陈玉娣承担1870元。
本判决为终审判决。
审判长 高体所
审判员 刘滢靖
审判员 赵艳绘
二〇一六年三月二十三日
书记员 何雨洁