文书内容贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初3514号原告：毕节市百铭水物业管理有限公司，住所地：毕节市七星关区环城北路234号，统一社会信用代码：522421000116880。法定代表人：郭华平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。委托诉讼代理人：阮履冬（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611596151。被告：周大伟，女，1964年4月5日出生，汉族。原告毕节市百铭水物业管理有限公司（下称百铭水物管公司）与被告周大伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案登记后，依法适用简易程序，于2016年10月8日公开开庭进行了审理，原告百铭水物管公司之委托代理人吴海、阮履冬，被告周大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百铭水物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的物业管理费12,156.60元及违约金36,903.60元，共计49,060.20元（暂计至2016年4月30日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将其第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付从2010年9月30日起至2016年9月30日止期间欠缴的物业管理费共计13,068.77元及违约金，违约金以13,068.77元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年9月30日计算至实际履行完毕之日止。事实及理由：2009年9月30日，原告毕节市百铭水物业管理有限公司根据《关于毕节市百铭水花园一期小高层房屋管理有限公司物业管理服务收费的成本审核结论报告》第七条：“毕节市百铭水花园一期小高层房屋物业管理服务月成本为29,034元/月，年成本为29,034元/月×12月＝348,408.00元，按百铭水花园一期小高层房屋建筑面积25000平方米计算，每月每平方米房屋面积应承担1.161元的物业管理费用成本。”之规定，与被告周大伟签订了《前期物业管理协议》，协议约定：“乙方所购房屋为毕节倒天河11-3-3-1号楼，面积为156.34㎡”；第十一条第四款：“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应交款的千分之三交纳违约金；无正当理由逾期一个月仍拒绝缴纳的，物业管理公司可依法采取各种催缴措施，直至诉诸法律。”根据《关于毕节市百铭水花园一期小高层房屋管理有限公司物业管理服务收费的成本审核结论报告》，被告应为其居住的11-3-3-1号楼建筑面积为156.34㎡的房屋交纳物业管理服务费用181.51元/月（即2,178.13元/年）。合同签订后，原被告双方一直按照合同约定履行义务，但自2010年9月30日起，被告无故拖欠物业费，至2016年9月30日止，被告已拖欠物业费共计13,068.77元未交纳。因双方协商未果，故诉至法院。被告周大伟辩称，我欠缴物业管理费是事实，但是我购买房子的时候，和房开商达成口头协议，我的房子是买给儿子结婚用的，没有入住之前缴纳50%物业费，入住之后全额缴纳，我是2016年10月1日才实际入住的。本院经审理认定事实如下：原告百铭水物管公司委托原毕节市价格认证中心对毕节市百铭水一期小高层房屋物业管理服务收费成本进行核算。经核算，原毕节市价格认证中心于2008年5月7日出具《关于毕节市百铭水花园一期小高层房屋管理有限公司物业管理服务收费的成本审核结论报告》（毕市价认成本审〔2008〕1号），结论为：毕节市百铭水一期小高层房屋每月每平方米的物业管理服务费成本为1.161元。2009年9月30日，原告百铭水物管公司与被告周大伟签订《毕节百铭水前期物业管理协议》，协议就原被告双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量、费用、违约责任等进行约定。其中，物业服务费用的收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米0.50元。小高层电梯房按照政府审批收费价格标准，按建筑面积每月每平方米进行收费。另查明，被告周大伟居住在毕节市七星关区百铭水花园11幢3单元3楼1号房屋（电梯房），建筑面积为156.34平方米，属于原告百铭水物管公司物业管理区域内的业主。从2010年9月30日起至2016年9月30日止，被告周大伟共计欠付原告物业费156.34平方米×1.161元/平方米·月×12月×6年=13,068.77元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原被告双方于2009年9月30日签订的《毕节百铭水前期物业管理协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应受法律保护，本院予以确认。原告百铭水物管公司已经按照合同的约定提供物业服务，被告周大伟应当按照合同约定交纳物业费。从2010年9月30日起至2016年9月30日止，被告周大伟共计欠付原告物业费13,068.77元，故对原告诉请被告支付物业费13,068.77元的请求，本院予以支持。被告周大伟迟延交纳物业费的行为已违反《毕节百铭水前期物业管理协议》第十一条约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于被告周大伟履行的义务是给付金钱义务，其迟延付款给原告造成的损失为资金的法定孳息损失，即以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算的损失。由于原告要求被告支付物业费的截止日期为2016年9月30日，故从2016年10月1日起，以13,068.77元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计收被告周大伟应当支付的逾期付款违约金。故对原告要求从2016年9月30日开始计算逾期付款违约金的请求，本院不予支持，应从2016年10月1日开始计算。对于被告周大伟辩称其在购房时与房开商达成口头协议，没有入住涉案房屋之前缴纳50%物业费，入住之后全额缴纳的理由。因该口头协议系被告周大伟与房开商之间意思表示，不属于本案审查范围，被告周大伟可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告周大伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市百铭水物业管理有限公司从2010年9月30日起至2016年9月30日止期间物业费13,068.77元及违约金，违约金以13,068.77元为基数，从2016年10月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止。二、驳回原告毕节市百铭水物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,027.00元，减半收取513.50元，由被告周大伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一六年十月九日书记员  申开旭