北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4088号
上诉人（原审原告）：王思思，女，1985年8月29日出生。
委托诉讼代理人：李岩（王思思之夫）。
委托诉讼代理人：张玉良，北京市金洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郝璐，女，1983年12月21日出生。
委托诉讼代理人：王均霞，北京市金友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏进水，北京市金友律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：裴向锋（郝璐之夫），1980年8月26日出生。
委托诉讼代理人：王均霞，北京市金友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏进水，北京市金友律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司法务专员。
上诉人王思思、上诉人郝璐因与被上诉人裴向锋、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王思思及其委托诉讼代理人张玉良、上诉人郝璐及其与被上诉人裴向锋之委托诉讼代理人王均霞、苏进水、原审第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王思思上诉请求：撤销一审判决第五项、第七项，改判郝璐向王思思支付房屋差价损失105万元，郝璐向王思思支付自2016年12月24日起至实际返还日按应返还未返还的33万元每日万分之五的违约金、居间服务费3.66万元、律师费4万元。事实和理由：一、一审法院认定房屋差价损失的确认节点和数额有错误，应依据合同解除时间确定差价损失，不能让违约方因违约行为而获益；二、郝璐收到解除通知后五个工作日就应返还33万元，但其实际没有返还，所以其应支付相应的违约金，该部分合同有约定；三、合同约定了因甲方违约而乙方行使解除权的，交易过程中产生的费用及其他损失应由甲方负担，所以对因此发生的居间服务费、律师费，郝璐均应向王思思支付。
郝璐辩称，不同意王思思的上诉请求。差价损失过高，不应该支付，这与违约金是有冲突的；33万元的违约金与20%的违约金是冲突的，不应重复支付；居间服务费应是王思思支付，有居间服务合同，与郝璐无关；不同意支付律师费，王思思有过错。
裴向锋辩称，同意郝璐的意见。
我爱我家公司述称，服从一审判决。
郝璐上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判同意由郝璐向王思思支付违约金266000元。事实和理由：一、一审法院没有查清事实，郝璐是没有任何恶意的，王思思解押过程中不配合办理垫资手续，对此是有错的；二、一审法院适用法律错误，违约金过高，且违约金与损失不应当同时适用。
王思思辩称，不同意郝璐上诉请求。王思思要是配合办理垫资手续，需要出具承诺，必然会因此产生法律后果，这是不合理的，王思思不签字，是没有过错的；违约金并没有过高，根据差价损失，违约金本身不足以弥补损失，所以再额外增加损失，并不违反规定。
裴向锋辩称，同意郝璐的意见。
我爱我家公司述称，服从一审判决。
王思思向一审法院起诉请求：1．确认王思思与郝璐于2016年6月29日签订的编号为E1606029387的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》、《补充协议》于2016年12月17日解除；2．判令郝璐和裴向锋返还王思思定金3万元；3．判令郝璐和裴向锋返还王思思首付款30万元，并按照年利率6%向王思思支付自2016年7月26日起至2016年12月23日的资金占用费0.91万元；4．判令郝璐和裴向锋自2016年12月24日起至实际返还之日止以应返还而未返还款项为基数按每日万分之五的标准向王思思支付违约金；5．判令郝璐和裴向锋向王思思支付违约金36.6万元；6．判令郝璐和裴向锋赔偿王思思房屋差价损失105万元；7．判令郝璐和裴向锋赔偿王思思已支付的居间服务费3.66万元；8．判令郝璐和裴向锋赔偿王思思为本案而支付的律师费4万元；9．判令郝璐在指定期限内配合王思思办理撤销网签手续。
一审法院认定事实：2016年6月29日，王思思（买受方、乙方）与郝璐（出售方、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1606029387）约定：郝璐将其位于北京市丰台区×××401号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给王思思，建筑面积为46.55平方米，该房屋成交总价为183万元；王思思应于合同签订当日向郝璐支付定金人民币3万元，定金通过自行交接方式划转。关于该房屋的抵押情况约定为，该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为83万元。该房屋的抵押，郝璐应2016年9月20日办理抵押注销手续。关于付款方式、付款时间约定为，王思思选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为120万元。双方一致同意，王思思分2次向郝璐支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后2016年7月30日前，王思思向郝璐支付30万元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，王思思向郝璐支付30万元，资金通过资金监管方式划转。关于房屋的交付约定为，郝璐应当在收到所有房款后2日内将该房屋交付给王思思。上述合同第九条权属转移登记约定为，因郝璐原因致使王思思未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，王思思有权单方解除合同。如王思思选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。上述合同第十一条第二款约定，如王思思依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自王思思向郝璐发出的书面通知到达郝璐之日起自动解除。郝璐应于5个工作日内将其已经收取的王思思的全部付款返还给王思思，并按照房屋成交总价的20%向王思思支付违约金。如郝璐逾期将王思思已经支付的款项返还给王思思，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向王思思支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由郝璐承担，另解除合同后须配合王思思办理注销网签手续等，如未办理王思思可单独追究郝璐违约责任。上述合同签订后，王思思于2016年6月29日向郝璐支付定金3万元；于2016年7月26日通过银行转账向郝璐支付首付款30万元。2016年7月26日双方办理网签手续。王思思于2016年6月30日向我爱我家公司支付服务佣金3.66万元。因郝璐未依约办理解除抵押登记手续，双方产生争议以致形成本诉。
庭审中，王思思提交北京伟嘉安捷投资管理有限公司于2016年10月17日向郝璐邮寄的《告知函》、其于2016年11月13日向郝璐邮寄的《催告函》及于2016年12月16日向郝璐邮寄的《解除合同通知书》、裴向锋与我爱我家公司工作人员王某的短信记录、其与裴向锋于2016年11月8日的通话录音以证明郝璐及裴向锋未依约办理解除抵押登记手续构成违约导致合同无法继续履行。其中，我爱我家公司工作人员王某与裴向锋的短信记录显示：王某于2016年10月12日发短信称“哥，您房子解押的事儿办理的怎么样了？要不，这周您或者嫂子，抽个时间，我也约一下客户。我们三方面谈一下关于房子的事情吧！”，裴向锋于2016年10月19日回复称“月底我到北京”；王某于2016年10月29日发短信称“哥，今天客户来找我了，说时间不能再拖下去了，因合同期限已经到期，您已经构成合同违约。而且客户强烈要求，您爱人郝璐必须于2016年10月30日或2016年10月31日，与中介公司我爱我家或者购买人客户王思思取得联系！现在我们联系你们都联系不上，也不知道你这边什么情况，客户意思就想跟你见面把这事沟通一下，从目前市场来看，您的房子市场价大概是260万元左右，除去违约赔偿，您也能剩一笔钱。如果，您坚持即不出售房子或者赔付金额为10多万左右，客户是肯定不会同意的。到时候，客户说了，如果想买您的房子，通过法院是还可以继续买您的房子的！你的房子打了官司也会查封，也卖不了，拖到最后也是您的损失，对你也不好，您赶紧考虑一下，请您尽快联系我们，如果你们这样一直拖着，也不联系我们，不跟客户见面聊这事，那就只能走法律程序了”；裴向锋回复称“那也要等我回去。这事我来谈”。2016年11月8日，王思思与裴向锋的通话录音显示：王思思称“您当时跟我卖的时候说的很清楚，您有能力解押，而且我也不知道您有这么大的资金缺口，如果您坦诚相告的话，我可以很负责地跟您说，我不会买您这房子的”；裴向锋称“我这个，我这个资金缺口当时就有的”；王思思称“咱们当时网签完了之后，给了我郝姐30万以后，您都没说您会还不上贷款，解押，对不对？确实我们都不知情”；裴向锋称“嗯，对！但是后来我也说了，手续费我出，对吧？我让我爱我家垫一下钱，这个也没有问题。但是你们两口子就是不同意做”。另，我爱我家公司工作人员王某作为证人出庭作证，王某称合同约定由郝璐自行筹款解除抵押登记，但网签后不久，郝璐称其无力自行解除抵押，希望王思思配合办理我公司的垫资手续。王思思与我公司负责垫资的工作人员沟通后不同意办理垫资手续，要求郝璐尽快依约自行解除抵押。双方就解押事宜产生争议，2016年年底协商过返还购房款及赔偿违约金相关事宜，但双方未达成一致意见。郝璐及裴向锋认可上述证据的真实性，但不认可王思思的证明目的，其认为因王思思不配合办理垫资手续导致合同无法履行。第三人我爱我家公司对于王某证人证言的真实性予以认可。
在案件审理过程中，王思思申请对涉诉房屋在2016年12月17日的市场价值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构为杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司。王思思支付评估费9700元。2017年8月4日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具评估报告书载明，“确定估价对象房地产在2016年12月17日的市场价值估价结果为人民币288万元，折合单位建筑面积价值约为人民币61869元/平方米”。后因郝璐、裴向锋对王思思申请评估鉴定的时间节点不予认可，申请对涉诉房屋在2016年7月30日的市场价值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构为北京北方房地产咨询评估有限责任公司。2017年12月5日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具房地产估价报告载明，“确定估价对象房地产在价值时点2016年7月30日的市场价值为：平均单价46000元/平方米，总价2141300元”。王思思、郝璐、裴向锋及我爱我家公司对于上述两份评估报告的真实性予以认可。但王思思、郝璐均认为应以自己申请的时间节点计算房屋差价损失。
另查，2015年6月2日，郝璐以涉诉房屋为中国工商银行股份有限公司北京方庄支行办理了债权数额为1550400元的最高额抵押权设立登记手续。截止2017年3月6日，上述抵押尚未解除。在案件审理过程中，王思思向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年3月7日作出（2017）京0106民初4518号民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。
再查，郝璐与裴向锋于2008年7月1日登记结婚，2015年5月26日郝璐取得涉诉房屋的房屋所有权证。
一审法院认为，王思思与郝璐签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，王思思已依约履行了支付郝璐定金3万元及首付款30万元的义务，但郝璐未按合同约定于2016年9月20日前办理抵押注销手续。郝璐未能依约解除涉案房屋的抵押，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约，应承担违约责任。现双方均同意确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》、《补充协议》于2016年12月17日解除，且郝璐同意返还定金3万元及首付款30万元，并同意配合办理网签注销手续，法院对此不持异议。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。本案中，郝璐未依约解除抵押登记手续导致合同无法继续履行，王思思要求郝璐赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对于王思思主张的违约金及房屋差价损失数额，法院结合本案的实际履行情况、郝璐的过错程度、王思思的实际损失及其预期利益、房屋市场价格变化等因素，根据公平原则，酌情确定郝璐应向王思思支付违约金及房屋差价损失的具体数额。王思思要求郝璐支付已付购房款的资金占用费及律师费损失，缺乏依据，法院难以支持。因王思思已要求郝璐支付违约金，故王思思要求郝璐支付逾期返还款项违约金及居间服务费损失的诉讼请求，法院不再重复支持。另，签订合同并收取定金及首付款时，郝璐与裴向锋系夫妻关系，故郝璐与裴向锋对返还定金及首付款、承担违约责任应当承担共同的偿还责任。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条之规定，判决：一、确认王思思与郝璐于二〇一六年六月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》及《补充协议》于二〇一六年十二月十七日解除。二、郝璐、裴向锋于判决生效后十日内返还王思思定金三万元。三、郝璐、裴向锋于判决生效后十日内返还王思思购房款三十万元。四、郝璐、裴向锋于判决生效后十日内向王思思支付违约金三十六万六千元。五、郝璐、裴向锋于判决生效后十日内向王思思支付房屋差价损失二十万元。六、郝璐于判决生效后十日内协助王思思撤销关于北京市丰台区×××401号房屋的存量房网签记录。七、驳回王思思的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。
本院审理中，王思思陈述：主张解除的理由有两个，一个是依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条之规定，还有另一个是第十条第五款，即“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款的规定。”郝璐认可于2016年12月17日收到王思思发送的解除通知。
本院认为，一审法院判决裴向锋承担责任，裴向锋未提出上诉，本院不持异议，也不将此作为二审的审理重点。结合王思思、郝璐的上诉请求及庭审情况，王思思、郝璐对于合同解除的时间点以及郝璐构成违约没有异议，双方的争议焦点在于郝璐应如何向王思思承担违约责任。
首先，郝璐应按照合同约定支付违约金。双方合同约定，合同解除时违约方按房屋成交总价的20%向守约方支付违约金。一审法院据此判决郝璐、裴向锋向王思思支付违约金36.6万元，有合同依据。郝璐上诉认为违约金过高，但考虑到彼时房屋价格上涨的情况，该事实有评估报告佐证，所以一审法院处理并无不当，本案不存在违约金酌减的条件。
其次，郝璐应向王思思赔偿可得利益损失。王思思与郝璐的合同在2016年12月17日实际解除，所以计算可得利益损失数额时应参照2016年12月17日评估结论确定。合同解除之后，房屋价格上涨或者下跌均与王思思无关，但合同解除时房屋价格与购买价格的差价部分，这属于守约方的可得利益损失部分，应由守约方所享有。
再次，为了准确计算王思思可获得的可得利益损失，还需要考虑本案中是否存在应予扣除的部分。
一方面，需要审查本案是否存在必要的交易成本。王思思上诉主张的居间服务费属于王思思为了获取可得利益需要支付的必要交易成本，不能重复计算。在计算可得利益损失时，这部分可不予扣减，但也不应再额外将这部分居间服务费用判决郝璐向王思思支付。王思思向郝璐实际支付33万元，法院也判决郝璐、裴向锋应向王思思返还。判决确定应予返还时间之前的利息损失，计算可得利益损失时予以考虑，王思思额外要求法院单独判决支付，不应予以支持。法院判决应支付到实际支付之间的损失问题，应按迟延履行的规定处理，王思思上诉坚持索要，缺乏依据。
另一方面，需要审查本案是否存在王思思不当扩大自己的损失。因郝璐原因导致未能在合同签订之日起120日内（即2016年10月27日前）取得产权证书，王思思有权提出解除合同。合同履行过程中，王思思作为守约方向郝璐一方发送告知函、催告函，并在2016年12月16日邮寄解除通知，从具备解除权到实际行使解除权期间，王思思不存在恶意扩大己方的损失，本院也没有理由在王思思积极催告郝璐履行合同义务时，苛责王思思采取本案之外的措施避免自己的损失。相比较王思思，郝璐作为负有解抵押登记手续义务的一方，在出卖房屋时对筹措资金办理解抵押手续应有预见，解抵押登记的资金存在问题时应积极自我筹措，而非妄图依赖王思思配合，郝璐更有理由、更有责任避免王思思的损失扩大。所以王思思具备解除权后，于2016年12月16日行使解除权，不存在未采取合理措施导致损失扩大的情形，从郝璐违约到合同解除期间，王思思该期间产生的损失，责任应归咎于郝璐。在计算可得利益损失时，对该部分不予扣除。
综上，一审法院判决郝璐、裴向锋向王思思支付违约金36.6万元、房屋差价损失20万元，不足以弥补王思思可得利益损失。基于上述分析，本院酌情确定，郝璐再行赔偿王思思48万元。一审判决第四项、第五项确定裴向锋承担赔偿责任，裴向锋没有上诉，本院不持异议；本院确定郝璐应再行赔偿王思思的48万元，裴向锋并非合同当事人，所以裴向锋不应一并承担。
综上所述，王思思的上诉请求部分成立，郝璐的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初4518号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初4518号民事判决第七项；
三、郝璐于本判决生效后十日内向王思思赔偿四十八万元；
四、驳回王思思的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元、评估费15983元，由郝璐负担（于本判决生效后十日内交纳）。
一审案件受理费21270元，由王思思负担2672元（已交纳），郝璐负担18598元（于本判决生效后十日内交纳）。
二审案件受理费19660元，由王思思负担7251元（已交纳），郝璐负担12409元（已交纳5800元，余款于本判决生效后十日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年五月二十二日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹