成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2052号
原告王兴。
委托代理人程积焱，四川蜀辉律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人熊百祥，四川蜀辉律师事务所律师。一般授权代理人。
被告刘林。
原告王兴诉被告刘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员严鹏担任审判长，与人民陪审员张小岚、常璟璞共同组成合议庭，于2014年8月18日、2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告王兴及其委托代理人程积焱庭到庭参加诉讼，被告刘林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。
原告王兴诉称，2012年8月25日，被告因商业需要与原告签订《房产租赁合同》和《补充协议》，约定原告将位于高新区天府大道中段1号**号房产，总面积463.82平方米房屋出租给被告。租赁期限为5年，从2012年9月1日起至2017年8月31日止，并对租金标准、租金支付方式和违约责任进行了约定。合同签订后，被告本该在2013年12月1日前交纳2013年12月15日至2014年6月15日租金210384元，经原告多次催收，被告拒不履行付款义务，且拒不腾退房屋。到2014年3月15日，被告拖欠租金105192元，抵扣保证金32467元后仍欠租金72725元。同时被告还拖欠2013年11月至2014年3月的物业服务费11595.1元。故原告诉至法院，请求判决：一、解除原、被告之间签订的《房产租赁合同》以及《补充协议》；二、被告腾退租用房屋，并将租赁的房屋返还给原告；三、被告向原告支付腾退房屋前所欠全部租金及腾房之日止房屋占有使用费（暂计算至2014年3月15日为72725元，实际计算至被告腾退房屋之日）；四、被告向原告支付违约金35064元；五、被告支付所欠水、电费、物业服务费（暂计算至2014年3月28日为11595.1元，实际计算至被告腾退房屋之日止）；六、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告以实际于2014年5月15日收回了案涉房屋为由，变更诉讼请求为判决：一、解除原、被告之间签订的《房产租赁合同》以及《补充协议》；二、被告向原告支付截止至2014年5月15日的房屋租金142853元；三、被告向原告支付违约金35064元；四、被告支付截止至2014年5月15日所欠水电费225.89元、物业服务费15073.83元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。
经审理查明，2012年8月25日，原告与被告及成都麦地不动产经纪有限责任公司（以下简称麦地公司）签订了《房产租赁合同》，约定被告向原告租赁位于高新区天府大道中段1号**号房屋，建筑面积463.82平方米，租赁期限5年，自2012年9月1日至2017年8月31日，租金标准为32467元／月，合同签订时，被告应支付首次租金194802元及本合同约定房屋租赁保证金，之后的租金被告应每次提前15天支付给原告。被告应向原告支付房屋租赁保证金32467元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由被告承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，剩余部分原告无息返还被告。租赁期间使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、通讯、设备、物业管理费用由被告承担。原告应于2012年8月26日前将房屋按约定条件交付给被告。被告不支付或者不按照约定支付租金达15日和／或欠缴各项费用达32467元，原告有权单方解除合同收回该房屋，被告应按月租金100%向原告支付违约金。同日，原告与被告及麦地公司签订了《补充协议》，三方就《房产租赁合同》中未约定或未明确约定事项达成补充协议，约定案涉房产建筑面积463.82平方米，租赁期限从2012年9月1日起至2017年8月31日止，租金标准为：第一年为32467元／月，第二年为35064元／月，第三年为37870元／月，第四年为40899元／月，第五年为44171元／月。租金支付方式为半年一付，租金和保证金在签订合同后当日支付，并提前15天支付下一次租金。上述合同签订后，被告于2012年8月28日向原告支付了194802元，于2013年7月4日向原告支付了119849.9元。2014年1月28日，原告通过EMS向被告发出《律师函》，该函载明，因被告未按约支付租金，已经违约，原告要求在收到通知函7日内支付2013年12月15日至2014年6月15日租金210384元，如有异议于收到律师函后5日内以书面形式告知，逾期不付款也不提出异议，原告将解除租赁合同。该EMS回单查询结果显示，该函件于2014年2月15日投递并签收，投递结果为同事代收。2014年3月9日，原告再次通过宜宾天天快递服务有限公司向被告发出《解除合同通知书》，要求立即解除与被告签订的租赁合同关系，该函件被退回。宜宾天天快递服务有限公司出具了《快件退回说明》载明“……由于收件人拒收（原因：收件人在国外，地址已搬迁）此快件被退回）。”
另查明，原告支付了涉案房屋2013年11月至2014年5月止的物业服务费16233.70元，截止2014年5月10日水、电费225.89元。
庭审中，原告自认案涉房屋实际于2012年12月交与被告，双方协商给予以三个月的装修免租期，从2013年3月15日起计算租金；已收取了截至2013年12月14日房租及保证金32467元，并同意将保证金用于抵扣租金；因一直无法联系被告，于2014年5月15日自行收回了案涉房屋。
以上事实有原告在庭审中的当庭陈述，2012年8月25日原告与被告及麦地公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》，原告银行卡交易明细，2014年1月28日原告向被告发出《律师函》及EMS邮寄单及邮件查询单，2014年3月9日向被告发出《解除合同通知书》及邮寄单，宜宾天天快递服务有限公司出具的《快件退回说明》，电费及物业费收据等证据材料在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的《房产租赁合同》及《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，原、被告双方当事人均应严格按照《房产租赁合同》及《补充协议》的约定履行义务。
对于原告要求确认《房产租赁合同》及《补充协议》已解除的请求。本院认为，《房产租赁合同》及《补充协议》的约定，案涉房屋支付租金方式为半年一付，租金应每次提前15天支付给原告，若被告不支付或者不按约定支付租金达15日，原告就有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，因被告一直未支付自2013年12月15日以后的租金，合同中约定的解除合同条件已经成就，原告按约享有单方解除权。对于原告要求解除原告与被告签订的《房产租赁合同》及《补充协议》的请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付房屋租金及水、电、气及物管费的诉讼请求。本院认为，原告向被告交付案涉房屋后，被告应按约定支付租金并承担租赁期间产生的水、电、气及物管费。被告应向原告支付从2013年12月15日至2014年5月15日的租金为：35064＊5=175320元，扣除被告缴纳的保证金32467元后，尚欠租金175320-32467=142853元，对于原告要求被告支付租金142853元的请求，本院予以支持。根据《房产租赁合同》及《补充协议》的约定，被告应承担至实际腾退房屋时止该房屋所发生水、电、气及物管费，在本案中，原告举示的证据能证明原告已垫付2013年11月起至2014年5月止的物业服务费16233.70元及截止2014年5月10日水、电费225.89元，本案中原告仅要求被告支付物业服务费15073.83元及水电费225.89元，对此，本院予以支持。
对于原告要求被告支付违约金35064元的诉讼请求。本院认为，根据《房产租赁合同》约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达15日，被告应按月租金100%向原告支付违约金。被告违约时的月租金为35064元，原告有权要求被告按约支付违约金35064元，对于原告要求被告支付违约金35064元的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条、第七十八条、九十三条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王兴与被告刘林于2012年8月25日签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于本判决生效之日起予以解除；
二、被告刘林应于本判决生效之日起十日内向原告王兴支付租金142853元、违约金35064元；
三、被告刘林应于本判决生效之日起十日内向原告王兴支付原告王兴已垫付的物业服务费15073.83元及水电费225.89元；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2688元，由被告刘林负担（此款原告王兴已预交，被告刘林在履行上述支付义务时一并给付给原告王兴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 严 鹏
人民陪审员 常璟璞
人民陪审员 张小岚
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 陈玫岚