重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1325号
上诉人（原审原告）：重庆富寰房地产信息咨询有限公司,住所地重庆市江津区几江大同路115号，统一社会信用代码915001165789724716。
法定代表人：王怀明，总经理。
委托代理人：陈永明。
被上诉人（原审被告）：李豪杰。
上诉人重庆富寰房地产信息咨询有限公司（以下简称富寰公司）与被上诉人李豪杰居间合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院于2016年1月19日作出的（2015）津法民初字第11162号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，罗思玉系李豪杰之母亲。2014年7月8日，富寰公司与李豪杰签订《看房协议》，约定由富寰公司带领李豪杰现场了解推荐的房源，在签订《房屋买卖协议》时一次性支付房屋成交总价1%的中介费。若李豪杰及其直系亲属私下与房东达成买卖交易，需按中介费的3倍向富寰公司支付违约金。2014年7月8日、20日，富寰公司员工带领李豪杰方查看了解了麻纱市3-3房屋（61平方米，二室一厅），房价343800.00元。2014年7月20日，卖方刘征远与富寰公司签订《卖方包干费用确认书（卖方委托书）》，约定刘征远委托富寰公司为江津区竹器街35号3-3#住房交易事项代理人，刘征远净收房价为340000.00元，特别备注：该房屋成交价343800.00元。2014年7月20日，房东刘征远、李豪杰之母亲罗思玉与重庆三科房地产经纪有限公司签订《房地产居间买卖协议》，江津几江街道竹器街22号1幢3-3号住房（60.52平方米）成交价为340000.00元，李豪杰之母亲罗思玉支付的中介费为3400.00元。2014年8月13日，李豪杰之母亲在报警时述称其分别通过富寰房屋中介和三科房屋中介看了位于麻纱市天然气公司背后的3-3住房，最后通过三科房屋中介购买了该房并入住。
富寰公司一审诉称，2014年7月8日，富寰公司与李豪杰签订《看房协议》，该协议约定由富寰公司带领李豪杰现场了解推荐的房源，在签订《房屋买卖协议》时一次性支付房屋成交总价1%的中介费。若李豪杰及其直系亲属私下与房东达成买卖交易，需按中介费的3倍向富寰公司支付违约金。2014年7月8日、20日，富寰公司员工先后两次带领李豪杰及其家属到麻纱市（即江津区几江街道竹器街22号1幢3-3号）现场了解，李豪杰同意按343800.00元成交，约定于2014年7月21日在富寰公司办公室签订《房屋买卖合同》、交付购房定金，但李豪杰未按承诺到场签约。2014年8月13日，富寰公司到麻纱市（即江津区几江街道竹器街22号1幢3-3号）住房核实，该房确系刘征远出售给李豪杰之母亲罗思玉，并已实际入住。2014年8月19日，李豪杰之母亲罗思玉与房东刘征远签订《重庆市房屋买卖合同》，并办理了过户登记手续。因李豪杰之母亲私下与房东刘征远签订《重庆市房屋买卖合同》，违反了《看房协议》约定，按约应承担违约责任，故诉请人民法院判令李豪杰支付富寰公司违约金10200.00元，并承担本案受理费。
李豪杰一审辩称：麻纱市3-3房屋与李豪杰母亲购买的江津几江街道竹器街22号1幢3-3号住房不是一条街，不是同一套房子。富寰公司没有推荐、带领查看诉称的江津区麻纱市3-3房屋，其在《看房协议》上所写的李豪杰对“麻纱市3-3”有意向系富寰公司员工事后添加，且没有经过李豪杰签字确认，李豪杰也没有购买麻纱市3-3房屋。2014年7月20日，房东刘征远、李豪杰之母亲罗思玉与重庆三科房地产经纪有限公司签订《房地产居间买卖协议》，江津几江街道竹器街22号1幢3-3号住房成交价340000.00元，李豪杰之母亲罗思玉支付中介费3400.00元。
一审法院认为，本案中《看房协议》系双方在平等自愿、协商一致基础上签订的，意思表示真实，未违法法律、行政法规的规定，合法有效。双方的争议焦点在于，一是《看房协议》上的麻纱市3-3号61平方米住房与江津区几江竹器街22号1幢3-3号住房是否为同一套住房，富寰公司是否带领李豪杰方查看江津几江街道竹器街22号1幢3-3号住房；二是李豪杰是否违反《看房协议》约定。关于第一个问题，《看房协议》虽未明确记载麻纱市3-3房屋具体位置，表格相应栏目后也无李豪杰之签字，但根据已经查明的事实，足以充分认定《看房协议》上的麻纱市3-3号61平方米住房与江津区几江竹器街22号1幢3-3号住房系同一套住房。关于第二个问题，从房地产中介市场行业习惯看，卖方就同一套房屋普遍委托多个中介公司提供居间服务，买方也普遍通过多个中介公司了解房源，查看、洽谈同一套意向性房屋，最终选择房价、中介费、按揭服务费等更低、服务更优质的中介公司达成房屋买卖交易，该行业习惯有利于促进市场充分竞争，符合市场经济规律。在本案中，《看房协议》约定李豪杰及其直系亲属不得私下与房东达成买卖交易，认为该约定仅能针对看房者违反诚信原则，避开中介公司直接与卖房者实现房屋买卖交易，以逃避中介费、按揭服务费等情形，即所谓的“跳单”行为，不能限制看房人选择其他“价廉物美”的中介公司对同一房屋实现交易，否则不利于房屋中介市场的健康发展。本案中，李豪杰之母亲虽在富寰公司的推荐带领下查看了涉案房屋，但并没有私下与原房主刘征远实现买卖房屋交易，而是通过三科房屋中介购买了涉案房屋，房屋成交价、中介费更低，李豪杰及其直系亲属有理由选择三科房屋中介实现购房需求。综上，李豪杰并未实质违反《看房协议》约定，富寰公司诉请支付违约金10200.00元，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第四百二十四条之规定，判决：驳回富寰公司的诉讼请求。一审案件受理费56.00元，减半收取为28.00元，由富寰公司负担。
富寰公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求依法改判李豪杰支付违约金10200元。其提出的主要事实和理由为：一审查明2014年7月20日房东刘征远与和重庆三科房地产经纪有限公司、罗思玉签订《房地产居间买卖协议》不属实。李豪杰母罗思玉私下与原房主刘征远实现买卖房屋交易是客观事实，一审法院以李豪杰并未实质违反《看房协议》约定，用中介行业习惯驳回富寰公司的诉讼错误。
李豪杰答辩称，我并没有去看富寰公司起诉的江津区麻纱市街3楼3号的住房，也没有购买麻纱市街的住房，当时和母亲并没有在看房协议上签字确认，富寰公司的工作人员也没有带我们去看此套房屋。《看房协议》上李豪杰的名字是富寰公司的工作人员事后自己加的。麻纱市街的住房与我母亲购买的江津几江街道竹器街22号一幢3—3号的住房完全不是一条街。我母亲与房东也不存在私下交易，是通过重庆三科房地产经纪有限公司购买的。富寰公司没有向李豪杰提供中介服务，李豪杰不存在违约，请求人民法院驳回富寰公司对李豪杰的起诉。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的主要焦点是李豪杰是否违反《看房协议》需向富寰公司承担违约责任。本案是房地产中介服务纠纷，从房地产中介市场行业习惯看，卖方为增大房屋出售的几率，大多就同一套房屋委托多个中介公司提供居间服务，买方为节省购房成本，也普遍通过多个中介公司了解房源，查看、洽谈同一套意向性房屋，最终选择房价、中介费、按揭服务费等更低、服务更优质的中介公司达成房屋买卖交易。该行业习惯有利于促进市场充分竞争，符合市场经济规律。在本案中，《看房协议》约定李豪杰及其直系亲属不得私下与房东达成买卖交易，本院认为该约定仅能针对看房者违反诚信原则，避开中介公司直接与卖房者实现房屋买卖交易，以逃避中介费、按揭服务费等情形，不能限制他人选择其他服务更优、费用更低的中介公司对同一房屋实现交易，否则不利于房屋中介市场的健康发展。本案中，即使李豪杰母亲所购房屋与富寰公司向李豪杰所推荐的为同一套房屋，且李豪杰母亲在富寰公司的推荐带领下查看了涉案房屋，但李豪杰母亲并没有私下与原房主刘征远实现买卖房屋交易，而是通过三科房屋中介购买了涉案房屋，房屋成交价、中介费更低，李豪杰及其直系亲属有理由选择三科房屋中介实现购房需求。
综上，李豪杰并未违反《看房协议》约定，不构成违约。富寰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费56元，由重庆富寰房地产信息咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉妹
审 判 员 章若微
代理审判员 吴贵平
二〇一六年五月六日
书 记 员 母雪桥