文书内容内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2223民初2954号原告：刘英，男，1989年3月27日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区扎赉特旗。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古有初律师事务所律师。被告：乌兰浩特市丰泽房地产开发有限公司。法定代表人：纪金柱，经理。委托诉讼代理人：战勇，内蒙古奥斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴杰，丰泽花园项目部经理。原告刘英与被告乌兰浩特市丰泽房地产开发有限公司（以下简称丰泽房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理。依法组成合议庭于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托诉讼代理人张斌、被告丰泽房地产公司的委托诉讼代理人战勇、刘兴杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘英向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付延期交付房屋的损失，其中第一项为20个月的房租费2万元；第二项为自2014年12月31日起至2016年7月1日止以购房款总金额273226.50元为本金按月利率1.2%计算的利息65574.36元。事实和理由：2014年2月，原告从被告处购买了101.27平方米的楼房，每平方米2698.00元，总价款273226.50元。原告共向被告交付了购房款113226.50元，其余房款在银行办理了贷款。房屋买卖合同约定了甲方即被告应于2014年12月30日前将房屋交付给乙方即原告使用。但被告逾期20个月才将房屋交付给原告。逾期交付20个月期间，原告一直租房居住，支付了租房费用2万元。现向法院起诉，请求判如诉请。被告丰泽房地产公司庭审答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告方的房屋没有按约定时间交付的事实存在，但原因是扎赉特旗规划局按照旗政府的规划把我们建设项目的部分设计变更了，要求我们公司更改方案，导致整个工期延后，所以工程才晚交工。2、按照购房合同约定，原告应在2014年5月20日之前给付购房首付款，但是原告没有按照约定日期给付完毕，导致被告建设工程上因为材料短缺、工程劳务费等不能按时给付以致工程延缓。3、关于利息，购房合同第五条有约定，逾期交房超过90天的话，应该原、被告双方协商解决。4、关于租房费用，因为我们的工程发生变化是政府的原因，所以不是我们的原因，我们不应该承担。5、从收据来看，原告尚欠购房款13000.00元未给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告提交的房屋租赁协议2份及租房费用收据2枚，将在本院认为争议焦点部分阐述。对于双方没有争议的商品房买卖合同的签订、原告向被告交付楼房首付款10万元、原告按期偿还购房贷款16万元、涉案房屋逾期尚未交付等事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告方未按约定时间交付房屋是否是因不可抗力的因素造成的；2、原告方请求给付延期交付房屋的损失是否有事实和法律依据。对于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。不可抗力，一般是指自然灾害如洪水、地震等、社会异常现象如战争、罢工等、某些政府行为。其中的某些政府行为是指当事人订立合同后，政府颁发新政策、法律和采取行政措施等抽象行政行为而导致合同不能履行的行为。本案被告丰泽房地产公司抗辩称其延期交付房屋是由于政府规划部门行政命令变更了项目部分设计方案，属于不可抗力。但被告丰泽房地产公司并未向本院出示政府规划部门的文件或通知等，且即便是行政行为导致设计方案变更，该行政行为针对的建设工程属于被告丰泽房地产公司工程，系具体行政行为，并不能构成不可抗力事由。被告丰泽房地产公司是从事经营商品房开发、销售、以赢利为目的的企业，应当预见到建设工程施工过程中的各种风险，即便存在政府行政行为给施工造成影响，也应当加大施工力度以求尽早完成施工。即便是存在不可抗力事由，也应按照合同法的相关规定，及时通知商品房买卖合同的对方以减轻可能给对方造成的损失。第三条约定了“甲方即本案被告于2014年12月30日前，将符合验收条件的房屋交付乙方即本案原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方变更合同”。而本案被告丰泽房地产公司在明知工期延误会造成延期交付房屋后果的情况下，并未及时通知本案原告，放任可能给原告造成的损失，且原、被告并未对该《商品房买卖合同》进行变更，应按照合同约定进行履行。被告丰泽房地产公司以存在不可抗力事由进行抗辩，本院不予支持。另被告以原告逾期交付且未全部给付首付房款导致工期延误为由进行抗辩，本院不予支持，被告可另行主张权利。被告丰泽房地产公司应承担逾期交房的违约责任。对于争议焦点2，原告诉请的逾期交房损失包含租房费用以及利息给付两部分。对于利息给付问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第五条约定了“甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲乙双方协商解决”。本案中，原、被告约定的商品房交付日期为2014年12月30日，至今尚未交付且双方未进行协商解决。因此原告要求被告给付至2016年7月1日已付款利息的主张，本院予以支持。但原告要求按照月利率1.2%计算利息并未提交充分证据予以支持，本院不予支持。被告应给付原告刘英按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。对于租房费用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算办法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告的《商品房买卖合同》已经约定了逾期交付房屋的损失赔偿额计算办法，对原告要求被告给付租房费用的主张，本院不予支持。综上，原告已经向被告交付了购房款26万元，被告丰泽房地产公司应给付原告刘英以26万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乌兰浩特市丰泽房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘英以26万元为本金自2014年12月31日起至2016年7月1日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、驳回原告刘英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1939.00元，由原告刘英负担1039.00元、被告乌兰浩特市丰泽房地产开发有限公司负担900.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长 佟 长 海审 判 员 初 文 倩人民陪审员 代 德 福二〇一六年十一月十四日书 记 员 白朝力格日附1：本案证据目录原告刘英提交的证据如下：1、商品房买卖合同一份；2、收据三枚；3、贷款还款明细一份；4、房屋租赁协议2份及租房费用收据2枚；被告丰泽房地产公司未提举证据。