北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第07854号
原告邓×，男，1987年7月29日出生。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被告吴×，男，1961年12月22日出生。
被告张×（曾用名张×1），女，1971年8月29日出生。
第三人杨×，男，1957年11月12日出生。
第三人林×，女，1961年6月28日出生。
被告及第三人共同委托代理人王学棉，北京圣运律师事务所律师。
原告邓×与被告吴×、张×、第三人林×、杨×房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓×之委托代理人陈东坡与被告吴×、张×、第三人林×、杨×之共同委托代理人王学棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓×诉称，我因购买房屋，经朋友介绍与吴×、张×、林×、杨×认识。吴×与张×是夫妻关系，林×与杨×为夫妻关系。林×系北京市海淀区×号房屋的所有权人，该房屋系国家工商管理总局的央产房。2005年7月25日，林×、杨×与吴×签订《北京市二手房买卖合同》，约定林×将其所有的上述房屋出售给吴×，出售价格40万元。2006年3月14日，杨×与吴×签订《补充协议》，约定因国家政策原因，诉争房屋目前无法办理过户，吴×先行将40万元结清，待政策明确后再办理过户手续。2006年3月初，我与吴×协商一致，吴×以35万元的价格向我转让诉争房屋，我先行支付30万元，剩余5万元于房屋办理产权过户时支付。2006年3月8日，我向吴×的妻子张×支付购房款25万元，2006年3月17日我又向张×支付购房款5万元，张×对此均出具了收条。之后，林×及吴×共同将诉争房屋交付我使用，林×将诉争房屋的所有权证交给我，吴×将与林×的房屋买卖合同等原件交付我，林×还与我一起变更了有线电视的账户名。我和家人自2006年3月起一直在诉争房屋居住至今。因北京市的房屋价格不断上涨，2008年初，吴×、张×及杨×、林×不断要求我加钱。2008年8月8日，吴×来到诉争房屋将电线掐断，我无奈拨打110报警，110出警后将吴×带至海淀区八宝庄派出所，吴×在笔录中承认将诉争房屋卖给我，是因觉得卖便宜了要我加钱遭到拒绝才掐断电源。因当时过户条件尚不具备，我无法提起诉讼。2014年初，国家工商总局已经允许诉争房屋上市，过户条件已经具备，但吴×、张×及杨×、林×均明确表示拒绝办理过户手续。现诉至法院，要求：吴×、张×及杨×、林×配合我办理位于北京市海淀区×号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋过户至我名下；2、诉讼费由张×、吴×承担。
吴×、张×辩称，邓×虽然与张×口头协商过房屋买卖事宜，但未达成一致意见。鉴于双方并无书面合同，与吴×、张×更是没有达成书面的房屋买卖合同，故邓×要求我们协助办理过户手续没有法律依据，同时也造成邓×的主体不适格。邓×仅是与张×一个人进行过协商，吴×并不知情。当吴×知道诉争房屋交付给邓×后，就表示反对，要求返还房产，并与邓×发生纠纷，即邓×起诉书所述的掐断电线。报警后，警方认定是民事纠纷，没有再介入，也不存在警察将吴×带到派出所做笔录一说。即使诉争房屋的所有权归我们，由于张×是单方处分，属于无效处分，房屋买卖合同也不成立。诉争房屋的所有权尚在第三人处，我们不享有该房屋的所有权，无法转移所有权给邓×，故邓×所提请求是法律上无法履行的请求。
第三人林×、杨×述称，我们虽然与吴×签订过房屋买卖合同，但由于诉争房屋系央产房，应当按照《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的相关规定进行出售，第六条规定出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于我们对这个规定不熟悉，因而没有按照这个规定执行，导致我们与吴×之间签订的二手房买卖合同无效。因此诉争房屋的所有权仍然归我们。根据合同的相对性原理，我们与邓×不存在任何的合同法律关系，不应将我们列为第三人。
经审理查明，杨×与林×系夫妻关系。吴×与张×系夫妻关系。林×系北京市海淀区×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人。2005年7月25日，林×（甲方、卖方）与吴×（乙方、买方）签订《北京市二手房买卖合同》，约定：“第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在北京市海淀区×室拥有的房产，建筑面积为74.61平方米。（详见土地房屋权证第×号）。第二条、上述房产的交易价格为：总价人民币40万元整……第四条、在房屋产权交割完毕前，甲乙双方不得以任何理由更改房屋交易价格；不得以任何理由取消房屋交易。”2006年3月14日，杨×（甲方）与吴×（乙方）签订《补充协议》，约定：“因国家政策原因，海淀区×室户主林×所持房出售后暂不能过户。经甲乙双方协商先将房款全额四十万元整（400000.00元）全部结清，待政策明确后再办理过户手续。”审理中，吴×、张×与林×、杨×均表示吴×、张×已给付40万元房款。
另查，2006年3月8日，张×出具收条，内容为：“今收到邓×房款贰拾伍万元正。张×32006.3.8”2006年3月17日，张×出具收条，内容为：“今收到邓×房款伍万元正。张×32006.3.17”。同日，张×再次出具收条，内容为：“今收到邓××室购房款叁拾万元整。说明：该房款总额为叁拾伍万元整。收款人：张×3；2006年3月17日。”2006年3月，张×将×号房屋交付邓×居住使用至今，亦将编号为京房权证海私成字第×号房屋所有权证原件交付邓×。审理中，张×认可上述收条均系其签署，亦收到邓×支付的30万元，但表示双方并未签署房屋买卖合同。审理中，邓×表示双方未签订房屋买卖合同，并提交编号为京房权证海私成字第×号房屋所有权证原件。吴×、张×、杨×、林×表示该产权证已经作废，并提交林×2010年通过挂失取得的现×号房屋编号为X京房权证海字第×号的房屋所有权证原件。邓×对此予以认可。关于尚未支付的5万元，邓×表示双方曾口头协商在过户时支付剩余款项，现其表示可以随时支付该笔款项。吴×、张×表示张×并未与邓×约定5万元何时支付及何时过户。
审理中，邓×提交林×书写的收取邓××号房屋2010年至2011年度以及2014年11月至2015年3月供暖费的收条。林×对上述收条的真实性认可。邓×提交落款为林×的收到邓×2006年至2010年度供暖费收条复印件，林×对此不予认可，提出上述期间的供暖费由其交纳，但未提交相应证据。邓×还提交用户名为其的有线电视用户回执、交纳有线电视费的存折、收看维护费发票、用户名为林×的歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户通知单以及电费、燃气费、自来水费、邮政报刊费、卫生费的相关缴费凭证。吴×、张×、林×、杨×对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关。
审理中，张×、吴×表示吴×在张×收取房款后才知晓其将×号房屋出售给邓×，吴×不同意张×出售房屋，且吴×曾向邓×主张过腾退房屋，亦掐断过×号房屋的电线。邓×表示吴×参与了×号房屋的买卖交易过程，2008年8月吴×曾将×号房屋的电线掐断，后其报警，但没有笔录等相关证据。邓×提交2005年9月12日张×代吴×签署的租房合同原件、吴×签署的物品清单原件及吴×的身份证复印件，证明吴×2005年11月至2007年10月租赁了海淀区×号房屋，并实际参与交易×号房屋的全部过程。吴×、张×对上述证据的真实性认可，但提出吴×承租房屋并不代表其参与了卖房。邓×提交人口查询表，证明吴×与张×在海淀区共同经营北京×有限公司，并自2006年9月在恩济庄派出所进行了暂住登记，且2007年10月再次进行登记。吴×、张×对人口查询表的真实性认可，但认为该证据不能证明吴×在海淀区经营公司。审理中，证人李×出庭作证，表示其与邓×、张×系朋友关系，2005年或2006年邓×想在京购买二手房，当时张×是房屋中介人员，其便给张×打电话说明情况，张×亦带其与邓×看了几处房屋，有一次其与邓×去张×位于一层的家中，当时其爱人吴×也在家，其记得张×提出楼上有其一套房屋，并和其爱人吴×说将他们的房屋卖给邓×，吴×当时就说行，后来其与邓×、张×一起上楼看房，其记不清吴×是否跟着上楼看房，当时双方协商房款30万元左右，等房东回来后再支付5万元就可以办手续，后吴×将其与邓×送出，再之后的交费、打条均是在张×位于一层的家中，其印象中吴×也在场，且还有一次其陪同邓×、张×在小区附近的工商银行办理汇款手续，当时邓×带了将近30万元的现金，汇至张×的账户内。吴×、张×、杨×、林×表示证人出庭陈述的情况与其书写的情况说明相矛盾，对证人证言不予认可。邓×表示证人证言证明了吴×对张×出售×号房屋知情并同意。
审理中，邓×与吴×、张×、林×、杨×均表示现×号房屋已经具备上市条件。经询问，邓×表示其非北京户籍，且没有达到连续5年以上的在京缴纳社会保险或个人所得税的记录及北京市工作居住证。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、结婚证、北京市二手房买卖合同、补充协议、收条、存折、缴费凭证、歌华有线受理登记表、客户通知单、有线电视用户回执、租房合同、人口查询表、证人证言等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨×、林×与吴×就买卖×号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，吴×、张×、林×、杨×均表示吴×、张×已付清房款40万元，且双方的房屋交易行为发生在相关房屋限购政策颁布实施之前，现办理产权过户手续的条件已经具备，林×作为×号房屋的所有权人，应协助吴×办理产权过户手续。林×、杨×提出其与吴×的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。2006年3月，吴×之配偶张×将×号房屋出售邓×，邓×于当月向张×给付购房款30万元并持有×号房屋所有权证原件，张×亦向邓×出具了收条并注明总房款金额，且×号房屋由邓×居住使用至今，期间该房屋产生的相关费用亦由邓×承担，故张×与邓×已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。吴×、张×均提出吴×对张×出售房屋一事并不知情，但根据邓×提交的租房合同，吴×于2005年11月1日至2007年10月31日租赁了同一栋的104号房屋，且证人李×出庭作证，证明吴×在协商出售×号房屋时在场，且房屋作为家庭的重大财产，吴×提出的其对出售×号房屋不知情的陈述亦不符合常理，故本院对吴×、张×的抗辩理由不予采信。邓×虽然表示其不具备北京市住房限购政策规定的购房资格，但邓×系2006年3月即与张×进行房屋买卖交易，且邓×于当月支付了大部分购房款并实际占有房屋至今，若解除合同会导致当事人间的利益明显失衡，邓×在庭审中亦表示随时可以支付剩余的5万元房款，为维护市场交易的稳定与安全，本着公平原则，本院认为吴×、张×应及时完成房屋买卖交易行为，在×号房屋过户至吴×的名下后，协助邓×办理×号房屋的产权过户手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：
一、林×、杨×于本判决生效后七日内协助吴×将位于北京市海淀区×号房屋过户至吴×名下；
二、吴×、张×在取得上述房屋产权证后七日内协助邓×将位于北京市海淀区八宝庄×号房屋过户至邓×名下，同时邓×将剩余房款五万元给付吴×、张×。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千五百五十元（原告已预交三十五元），由吴×、张×负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭晶
人民陪审员 岳维
人民陪审员 陈婕
二〇一五年六月十六日
书 记 员 常远