北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第06203号
原告北京城建二建设工程有限公司，住所地北京市海淀区复兴路81号，组织机构代码101542386。
法定代表人崔树江，董事长。
委托代理人侯彦林，男，1959年2月9日出生，北京城建二建设工程有限公司项目经理。
委托代理人严骄，北京市尚公律师事务所律师。
被告北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷北街29号，组织机构代码80293853-5。
法定代表人王友成，总经理。
委托代理人王成亮，北京平济律师事务所律师。
原告北京城建二建设工程有限公司（以下简称城建二公司）与被告北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常书燕独任审判，公开开庭进行了审理。城建二公司的委托代理人侯彦林、严骄，飞弘日公司的委托代理人王成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城建二公司起诉称：2003年12月10日，城建二公司与飞弘日公司就北京市平谷区“路兴旺达嘉园”工程项目签订建设工程施工合同，飞弘日公司为发包人，城建二公司为承包人。在履行建设工程施工合同期间，因飞弘日公司长期拖欠工程款，城建二公司于2012年6月起诉至法院，要求飞弘日公司支付工程款及利息，并要求就“路兴旺达嘉园”工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2013年8月13日，北京市高级人民法院作出终审判决，判决支持城建二公司的诉讼请求，并认定：由于有部分工程尚未完工，故酌情从应付工程款中扣减500万元用于完成未完工工程的施工费用（该“应付工程款”为城建二公司原起诉前已实际完工工程的施工费用，不含该未完工工程的施工费用，未完工工程的价值为228万元）。同时认定，鉴于本案所涉工程至今仍处于未竣工状态，主张优先受偿权条件未成就，城建二公司可在该工程竣工验收后依法主张优先受偿的权利。现本案所涉工程四层以上已经四方验收，住宅及地下用房钥匙已交于飞弘日公司，故应视为本工程已竣工验收。2013年8月26日，飞弘日公司就2011年11月至2013年6月因飞弘日公司原因造成停工一事，确认同意补偿城建二公司210万元；同日，飞弘日公司就未供暖造成的损失，同意补给城建二公司65万元。现诉至法院，要求飞弘日公司支付剩余工程款728万元，要求飞弘日公司支付补偿款275万元；确认城建二公司就“路兴旺达嘉园”全部工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
飞弘日公司答辩称：不同意城建二公司的诉讼请求。理由如下：对于城建二公司提供的证据真实性需要核实。此外，只是部分工程进行了验收，优先受偿权只能待全部工程完工后才能行使，故不同意城建二公司享有优先受偿权。飞弘日公司不清楚涉案房屋是否出售。城建二公司主张的工程款中应扣除4645000元，该部分工程款是飞弘日公司欠城建二公司的工程款，但城建二公司将该笔债权转移给北京恒泽远道路养护有限公司，但是城建二起诉时候没有核减该部分款项，该笔债权转让已经生效的（2012）平民初字第2012号民事判决书确认。
经审理查明，2003年12月10日，城建二公司与飞弘日公司签订《建设工程施工合同》，约定城建二公司承建飞弘日公司位于平谷区路兴旺达嘉园的建筑面积约65796平方米的商业住宅综合楼工程；工程承包范围：建筑、装饰（地下部分按图纸装修；地上部分只做粗装修）、给排水、采暖、消防、电气、弱电（只做预埋管穿带线）工程施工图所包含的内容；不包括基础降水、护坡、土方挖运回填、基础桩、中央空调、燃气、电梯、扶梯及邻街商业部分外装修工程。工程暂定2004年2月开工，同年12月30日基本完工。合同价款暂定84087288元，单方造价1278／㎡；承包人应在工程竣工验收前，与发包人签订质量保修书，作为本合同附件，质量保修书的主要内容包括：（1）质量保修项目内容及范围；（2）质量保修期；（3）质量保修责任；（4）质量保修金的支付方法；工程竣工验收合格后，甲乙双方在六个月内办理竣工结算，除预留5%的结算尾款做为工程保修抵押金外，其余结算价款在竣工结算完成后10日内向乙方支付等。王友成作为飞弘日公司法定代表人在该建设工程施工合同上签字，并加盖了飞弘日公司印章。后城建二公司依约进行了施工，但因工程款不到位，于2004年11月停工。
2007年1月16日，城建二公司、飞弘日公司与北京农村商业银行平谷支行签订《路兴旺达嘉园工程复工协议》，约定：本工程于2004年2月开工，至2004年11月已完成五层以下公建部分结构工程。因工程款不到位，本工程自2004年11月起停工至今。双方确认，已完工程的正式结算价格为5100万元人民币，其中包括：（1）已完工程量：45723665元；（2）前期洽商及回填土：555500元；（3）停工期间停窝工损失（含欠款利息）：4720835元。已完工程的结算价格在本工程竣工结算时全部直接纳入结算总价。今后该部分已完工程在任何情况下（包括竣工结算、诉讼或仲裁等情况）均不再办理任何重新结算或造价鉴定。如飞弘日公司拖欠应付款项或有其他违约行为，飞弘日公司应按拖欠款项日万分之三标准向城建二公司支付拖欠款项的逾期利息。城建二公司有权根据实际情况采取适当措施追究其违约责任及有权向飞弘日公司追索全部已完工程价款，并有权向飞弘日公司追索已付款项在支付前发生的利息。
2008年3月3日，飞弘日公司作为委托人与监理人北京新森智业工程咨询有限公司就路兴旺达嘉园工程签订《北京市建设工程委托监理合同》。
2010年10月13日，城建二公司与飞弘日公司签订《平谷路兴旺达嘉园工程复工协议》的补充协议，约定城建二公司按约定复工后并已完成85％以上工程量，协议对已完工程价款进行了确认，同时约定《第一次复工协议》签署后至第二次复工时城建二公司所报索赔，飞弘日公司同意补给1000万元等。2011年4月24日，城建二公司与飞弘日公司签订《平谷路兴旺达嘉园工程复工协议》的再次补充协议，双方对已完工程价款的支付进行了约定，并约定飞弘日公司按本协议约定的进度支付至结算金额的100%后，城建二公司配合飞弘日公司按有关规定时间办理竣工备案及交付使用等。2011年9月27日，城建二公司与飞弘日公司签订《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》，约定：确认结构工程、装修工程、水电工程、消防工程、市政工程、其他（索赔及增加费用、四层以上铝合金窗损失）、分包服务费及新增项目总计结算总金额189843689.36元，按本结算书及复工协议结清所有应付款项。城建二公司认可双方在签署结算书时，结算书记载的工程内容尚有部分未完成，该未完成的内容为城建二公司同北京新森智业工程咨询有限公司工程项目经理部于2012年5月9日签署《未完工程量统计确认单》记载：1、土建工程已按图纸和停工前已确认洽商基本施工完毕，现场有部分清理和整修未完成，防火门闭门器未安装，未完价值20万元；2、水电工程已按图纸和停工前已确认洽商基本完工，部分加工定货材料未到现场进行安装，具体内容如下：a）南北楼热计量表未装，未完价值10万元；b）部分管道保温未作，未完价值20万元；c）北楼住宅户箱箱心未安装，未完价值40万元；d）公建部分电缆未安装，未完价值70万元；e）水泵配件及消防箱内水龙带未安装，未完价值15万元；3、消防工程已按图纸和停工前已确认洽商基本施工完毕，防火卷帘门部分装置未安装到位，未完价值25万元；4、外线工程已按图纸和停工前已确认洽商基本施工完毕，围墙由于建设单位分包其他项目未完成，无法施工，未完价值28万元；未完价值合计228万元。北京新森智业工程咨询有限公司工程项目监理部在确认单上签署意见：情况属实。
2013年8月10日，城建二公司承包建设的“北京平谷路兴旺达嘉园工程”竣工，飞弘日公司作为建设单位、北京新森智业工程咨询有限公司作为监理单位、城建二公司作为施工单位、中国建筑技术集团有限公司作为设计单位在单位（子单位）工程质量竣工验收记录上签章确认。上述竣工验收记录综合验收结论一项载明：经对本工程综合验收，本工程全部土建项目及四层以上住宅各分部工程符合设计要求，施工质量满足有关质量验收规范和标准，其中商业部位的通风与空调、配电及消防、电梯与扶梯工程甩项，本工程竣工验收合格。涉案工程商业部位的通风与空调、配电及消防、电梯与扶梯工程等由飞弘日公司自行分包给他人施工，该部分工程尚未竣工。北京平谷路兴旺达嘉园工程未在相关主管部门办理竣工备案手续。
2013年6月15日，城建二公司出具补偿费用确认单，载明：我方从2011年11月至2013年6月由于建设单位原因共计1年7个月处于停工状态，现就停工问题提出索赔，费用总计2685227.9元。确认单后附有费用补偿表明细，包括管理人员工资、安保人员工资、安保加勤费用、周转材料租赁费、彩钢板活动房费用。飞弘日公司法定代表人王友成在上述确认单上签字确认补偿城建二公司210万元。
2013年8月10日，王友成与城建二公司项目经理侯彦林签订房屋建筑工程质量保修书，约定了工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任、保修费用等，但是没有预留质保金以及工程质量保证担保、工程质量保险的相关约定。该房屋建筑工程质量保修书上有王友成的签字。
2013年8月26日，飞弘日公司法定代表人王友成向城建二公司出具损失补偿承诺书，载明：城建二公司所报因没供暖造成的上下水系统、采暖系统、消防系统的管线冻坏、更换，地下室返修等，经核实协商，同意补给城建二公司损失65万元。飞弘日公司对于王友成签署的补偿费用确认单、房屋建筑工程质量保修书、损失补偿承诺书均有异议，认为不能确定是否是王友成本人签字，同时认为即使是王友成签字，但其签署上述两份文件未取得飞弘日公司同意。经本院释明，飞弘日公司明确表示对于补偿费用确认单、房屋建筑工程质量保修书、损失补偿承诺书王友成签字的真实性不申请鉴定。
2012年，城建二公司将飞弘日公司诉至北京市第二中级人民法院，要求：1、飞弘日公司支付工程款71710105.46元及相应利息；2、确认原告就“路兴旺达嘉园”工程折价或者拍卖的价款优先受偿等。后北京市第二中级人民法院于2012年12月20日作出（2012）二中民初字第10223-2号判决，驳回了城建二公司的诉讼请求。城建二公司不服上述判决，上诉至北京市高级人民法院，该院认为：“城建二公司与飞弘日公司签订的《建设工程施工合同》、《平谷路兴旺达嘉园工程复工协议》、《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定应属有效。双方均应按照约定履行各自的义务。城建二公司已按合同约定履行了施工的义务，飞弘日公司由于未按约定支付工程款致使所建工程多次停工，工程从开工至今已达将近十年之久，最终导致了该项工程全面停工的后果，对此，飞弘日公司应当承担相应责任。其有义务按照双方最终签订的《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》约定的数额支付对方工程款。根据双方2011年9月27日签订的《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》最终确认的结算价格，扣除飞弘日公司已付的工程款，尚欠城建二公司71710105.46元应当予以支付。原审法院以工程尚有部分未完成，价值无法确定为由驳回城建二公司要求支付工程款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院予以调整。城建二公司要求飞弘日公司支付剩余工程款的请求符合法律规定，本院予以支持。关于逾期付款利息问题，由于飞弘日公司长期拖欠城建二公司的工程款，给城建二公司造成一定的损失，故城建二公司要求支付利息的部分请求本院予以支持，利息的支付应以双方于2011年9月27日签订的结算书确定的时间为准。由于工程尚有部分未完工程，故城建二公司要求按照日万分之三的标准支付利息不妥，对其该项上诉请求，本院不予支持。关于未完工程部分的价值问题。2012年5月9日，城建二公司同北京新森智业工程咨询有限公司工程项目经理部签署《未完工程量统计确认单》，确认未完价值合计共228万元。飞弘日公司对自己委托的监理公司签署的《未完工程量统计确认单》既不予认可，又拒绝对未完工程进行造价鉴定。在此情况下，为了尽快解决双方已拖延长达十年之久的问题，本院参照《未完工程量统计确认单》确定的数额，从应付款项中，酌情扣减500万元用于完成未完工程的施工费用。同时，城建二公司对未完工程部分负有继续履行施工和安装的义务，该部分工程款，双方可另行协商结算。关于优先受偿权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。鉴于本案所涉工程至今仍处于未竣工状态，城建二公司在目前情况下主张优先受偿权条件未成就。城建二公司可以在该工程办理竣工验收后依法主张优先受偿的权利。北京市高级人民法院于2013年8月13日作出（2013）高民终字第618号民事判决书，判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第10223-2号民事判决；二、飞弘日公司于判决生效后三十日内给付城建二公司剩余工程款66710105.46元（已扣除500万元），并自2011年9月27日起按中国人民银行同期贷款利率支付上述工程款的逾期付款利息；三、驳回北京城建二建设工程有限公司其他上诉请求。
2008年2月至2011年10月期间，飞弘日公司陆续付给城建二公司工程款共计115853583.9元。
另查明一，2010年1月5日，飞弘日公司因路兴旺达嘉园项目尚欠城建二公司工程款，城建二公司尚欠北京恒泽远道路养护有限公司（以下简称恒泽远公司）混凝土款项，经协商三方签订协议约定：一、城建二公司将其对飞弘日公司所享有的路兴旺达项目债权4645000元转让恒泽远公司，作为恒泽远公司购买飞弘日公司开发建设的盈谷中心小区房产的部分购房款。二、本协议签订后，视为恒泽远公司已向飞弘日公司支付了上述房产的部分购房款4645000元，购房款不足部分由恒泽远公司与飞弘日公司自行解决；同时视为飞弘日公司已向城建二公司支付工程款4645000元；视为城建二公司向恒泽远公司支付款项4645000元。三、恒泽远公司有关上述房屋的权利义务关系，以其与飞弘日公司签订的商品房买卖合同为准。由于上述房屋是城建二公司通过抵账而来，并未实际入住，恒泽远公司已事先对上述房屋进行了全面了解，故对上述房屋以后可能发生的购房纠纷与城建二公司无关。四、三方对本协议涉及转让折抵的金额部分不再存在争议；涉及本协议规定转让折抵以外的其他债权、债务部分与本协议无关。五、因城建二公司购买的上述房屋的款项系该房屋的三方通过债权、债务相互折抵而来，为协商三方的债权、债务关系，恒泽远公司不得退房。六、本协议生效后，双方按照正常的财务手续进行账务处理，并出具相应的发票。七、本协议一式六份，三方各执两份，自双方盖章之日起生效。双方确认飞弘日公司开发建设的盈谷中心小区2-1705、1-1801、2-710、1-503、2-509房屋，总价款为5213932.76元，用于折抵飞弘日公司所欠恒泽远公司债务4645000元。2012年11月26日，恒泽远公司提起诉讼，并申请保全上述房屋，本院依法予以查封。2013年3月29日，本院作出（2012）平民初字第06330号民事判决书，判决恒泽远公司与城建二公司、飞弘日公司于2010年1月5日签订的协议书有效。该判决书已生效。
2013年6月13日，恒泽远公司以债务转移合同纠纷为由将飞弘日公司诉至本院，要求：1飞弘日公司向其交付盈谷中心小区房号为2-1705、1-1801、2-710、1-503、2-509号房产；2、飞弘日公司交付盈谷中心小区房号为2-1705、1-1801、2-710、1-503、2-509号房产后九十日内，将2-1705、1-1801、2-710、1-503、2-509号房产的房屋所有权及所占土地的土地使用权变更至恒泽远公司名下。2013年11月7日，本院作出（2013）平民初字第03693号判决书，判决飞弘日公司继续履行与恒泽远公司签订的协议，在路兴旺达嘉园工程经验收合格后十五日内向恒泽远公司交付路兴旺达嘉园二单元一七○八号、一单元一八○一号、一单元五○三号、二单元五○六号房屋；相关费用由恒泽远公司支付。飞弘日公司不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，二审正在审理过程中。本案审理过程中，双方当事人均同意从飞弘日公司应付城建二公司的工程款中扣除双方与恒泽远公司于2010年1月5日签订协议中涉及的4645000元，该笔款项由双方另行处理。
另查明二，城建二公司主张的优先受偿权范围包括北京市高级人民法院（2013）高民终字第618号民事判决书中确定的飞弘日公司应付给城建二公司的工程款66710105.46元。
上述事实，有《建设工程施工合同》、《平谷路兴旺达嘉园工程复工协议》、《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》、《未完工程量统计确认单》、《北京市建设工程委托监理合同》、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、补偿费用确认单、房屋建筑工程质量保修书、损失补偿承诺书、民事判决书、工商登记档案以及双方当事人庭审陈述等证据在案证明。
本院认为：城建二公司与飞弘日公司签订的《建设工程施工合同》、《平谷路兴旺达嘉园工程复工协议》、《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》等均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，应属有效。双方均应按照约定履行各自义务。本案双方当事人争议的焦点问题有三：其一，王友成签字的补偿费用确认单、损失补偿承诺书的效力；二、飞弘日公司尚欠城建二公司的工程款数额；其三、城建二公司是否享有优先受偿权以及范围。
对于双方当事人争议的第一个问题。飞弘日公司对于王友成签署的补偿费用确认单、房屋建筑工程质量保修书、损失补偿承诺书均有异议，认为不能确定是否是王友成本人签字，同时认为即使是王友成签字，但其签署上述文件未取得飞弘日公司同意。经本院释明，飞弘日公司明确表示对于补偿费用确认单、房屋建筑工程质量保修书、损失补偿承诺书上王友成签字的真实性不申请鉴定，同时也不能提供其他相反证据予以反驳，飞弘日公司对此应承担举证不能的法律后果，即上述文件上王友成的签字具有真实性。本案诉争工程以飞弘日公司名义对外发包，王友成作为飞弘日公司法定代表人在补偿费用确认单、房屋建筑工程质量保修书、损失补偿承诺书上签字，应认定为代表飞弘日公司的职务行为，飞弘日公司作为合同的相对方应承担相应的法律后果。
对于双方当事人争议的第二个问题。城建二公司已按合同约定履行了施工义务，飞弘日公司有义务按照双方最终签订的《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》以及补偿费用确认单、损失补偿承诺书约定的数额支付对方工程款。根据双方2011年9月27日签订的《平谷区旧城改造建路兴旺达嘉园工程结算书》最终确认的结算价格189843689.36元，扣除飞弘日公司已付的工程款115853583.9元，尚欠城建二公司73990105.46元应当予以支付，减去北京市高级人民法院（2013）高民终字第618号民事判决书确定飞弘日公司给付城建二公司的工程款66710105.46元，再加上补偿费用确认单、损失补偿承诺书约定的275万元，飞弘日公司应付城建二公司工程款1003万元。
对于双方当事人争议的第三个问题。关于优先受偿权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。城建二公司施工的涉案工程于2013年8月10日竣工，并已通过建设单位飞弘日公司、监理单位北京新森智业工程咨询有限公司、设计单位中国建筑技术集团有限公司的验收，城建二公司在目前情况下主张优先受偿权的条件已成就。本案中，双方当事人均同意从飞弘日公司应付城建二公司的工程款中扣除双方与恒泽远公司于2010年1月5日签订协议中涉及的4645000元，双方另行处理，本院对此予以准许。本案中，飞弘日公司应付城建二公司的债务数额总计为5385000元。同时，依据北京市高级人民法院（2013）高民终字第618号民事判决书，城建二公司主张的优先受偿权的范围还应包括上述判决确定的飞弘日公司应付给城建二公司的工程款66710105.46元。
《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定：本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金；第七条规定：全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金。社会投资项目采用预留保证金方式的，预留保证金的比例可参照执行。飞弘日公司与城建二公司签订的建设工程施工合同中约定预留5%的结算尾款作为工程保修抵押金，但未约定返还期限。双方于2011年4月24日签订的《平谷路兴旺达嘉园工程复工协议》的再次补充协议中却约定了飞弘日公司按本协议约定的进度支付至结算金额的100%后，乙方配合甲方按有关规定时间办理竣工备案及交付使用，该再次补充协议变更了双方签订的建设工程施工合同中有关预留质保金的约定，有违《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定。为规范建设工程质量保证金管理，落实工程在缺陷责任期内的维修责任，本院酌情从飞弘日公司应付城建二公司的工程款中扣减100万元作为工程质量保证金。鉴于双方当事人不能就工程质量保证金的返还时间达成一致，工程质保金的返还，由双方当事人另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，判决如下：
一、被告北京飞弘日房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告北京城建二建设工程有限公司工程款四百三十八万五千元；
二、原告北京城建二建设工程有限公司对其承建的路兴旺达嘉园工程折价或者拍卖的价款在七千一百零九万五千一百零五元四角六分内享有优先受偿权；
三、驳回原告北京城建二建设工程有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十九万八千六百三十八元，由被告北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 常书燕
二〇一四年一月二十六日
书记员 陈胜杰