广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1570号
原告王天晞。
原告梁海洁。
上述两原告的共同委托代理人梁乃章。
被告广西长江天成投资集团有限公司。
法定代表人罗长兰。
委托代理人阮子文，广西思贝律师事务所律师。
委托代理人满文勇，广西思贝律师事务所律师。
原告王天晞、梁海洁与被告广西长江天成投资集团有限公司（以下简称“长江天成集团”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告王天晞、梁海洁及其委托代理人梁乃章，被告长江天成集团的委托代理人阮子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王天晞、梁海洁诉称：我们在对政府住房限购政策不够了解的情况下，于今年6月10日与广西长江天成投资集团有限公司签订了一套商品房认购协议书，并交付2万元定金。签约后，根据公司售楼部工作人员的要求，我们于6月l3日（因10-l2日为节假日）到市房产局查阅有关个人住房信息，并进行了政策咨询，才知道我们的购房条件均不符合南宁市政府住房限购措施的规定，我们的住房情况是：王天晞与丈夫共有一套单位集资房，与兄弟共三人继承父母遗留下的回迁安置房一套；梁海洁有一套单位集资房，一套小户型商品房（由于开发商问题，只办了合同登记备案，未能办房产证）。因此，我们两人名下在南宁市已各拥有二套住房，按照南宁市人民政府办公厅关于（2012）XX号文精神，目前我们不具备购买住房的资格。我们于6月13日上午在市房产局就用电话与售楼部工作人员联系反映情况，并于下午将有关资料交到售楼部。14日上午又将梁海洁的住房材料交给售楼部相关的人员确认。鉴于认购协议书中确定的买、卖关系已无法执行，同时离签约时间很短，未对开发商在经济方面造成实质影响，我们向公司售楼部提出撤销认购协议书，退还定金2万元的请求，但遭到售楼部的拒绝，理由是协议书一签定就具有法律效力，一般不退房不退定金。公司售楼部建议用开办公司或换姓名的办法进行购买，考虑到我们的年龄、财力、能力条件及政府限购政策精神，我们不同意这样的建议。在我们的坚持下，公司售楼部同意作为特殊问题处理，14日上午给予我们填写特殊事项申请表，在表中我们申述了撤销认购协议书的理由和退还2万元定金要求。售楼部表示按程序上报，由公司上级领导审批决定。在此后的20多天里，我们曾多次用电话或亲自到公司售楼部过问申请表审批情况，售楼部一直未能给予答复。直到7月6日上午由售楼部置业顾问屈子婷电话通知我们：公司领导已批示，不同意我们的请求，仍希望我们用其他办法买房。当时我们提出了要与公司领导面谈和看领导批示的要求。7月12日下午在售楼部由梁经理拿申请表批复的复印件给我们看。批为：以认购协议书签订条款为准，退房理由不充分。批复日期为：6月20日。梁经理强调：公司有公司的规矩，领导批示的意见是经过我们几个领导研究决定的，你们有意见，不用再找我们了。至此公司方己完全拒绝我们的诉求。以上就是我们与被告方签约纠纷的发生和协商过程。由于购房条件不符合市政府住房限购措施规定，协议书确定的买卖关系前提不成立，认购协议书不具有法律效力，无法执行，应予撤销，退回定金2万元。为了维护原告的正当权益和财产免遭损失，特提起诉讼，请法院判令：1、撤销原告与被告签订的商品房认购协议书；2、被告退回原告物业签约定金20000元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、天成一品购房认购协议书，证明原告、被告间购房协议。证据2、房款专用收款收据，证明原告已交定金2万元。证据3、电脑咨询单，证明被告工商登记信息；证据4、提供组织机构代码数据登记表，证明被告的机构代码数据。证据5、证明，证明原告王天晞房屋登记情况。证据6、选房确认书及收款收据，证明原告梁海洁集资房情况。证据7、商品房买卖合同登记备案证明，证明原告梁海洁所购商品房已经备案。证据8、南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知，证明住房限购措施。证据9、催告函，证明被告向原告发出了催告，告知原告如果不履行认购协议书，则原告交给被告的2万元定金不予退回。
被告长江天长集团辩称：一、被答辩人梁海洁主张不符合南宁市政府住房限购措施的规定，证据不足，应当驳回其诉讼请求。
1、根据南府办（2012）XX号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》第一项通知：“对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为非本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房），……。”本案中，根据南宁市房产档案服务部出具的《证明》显示，被答辩人王天晞名下登记了与他人共有一套回迁安置住房，与另一人梁乃章共有一套房。而被答辩人梁海洁没有提供任何南宁市房产档案服务部出具关于其房产情况的证明材料，只提供了《选房确认书及收款收据》、《南宁市买卖合同登记备案证明》两份证据。首先，根据南房（2011）XXX号《南宁市住房保障和房产管理局关于执行住房限购措施有关问题的通知》第十二项通知：“购房家庭或个人原已拥有住房的情况，以南宁市房产档案馆出具的房屋登记信息查询证明为准，……。”被答辩人梁海洁提供的两份证据并非由法定的南宁市房产档案馆部门出具，证据来源不符合法定形式，不能采信。其次，这两份证据与房屋产权的归属并没有必然的一对一因果关系，即该证据并不能直接证明其所指房屋产权在将来必然是登记在被答辩人梁海洁名下。有基于此，被答辩人梁海洁符合购房条件，其主张没有证据支持，应驳回其诉请。
二、两被答辩人主张《天成一品商品房认购协议书》因限购政策致（不可抗力）使合同目的不能实现因而诉请撤销，没有法律依据。
1、根据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”及《民法通则》第一百零七条之规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第一百五十三条之规定：“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可以看出，“不可抗力”是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。“不可抗力”具有如下特性：（1）、不可预见性，（2）、不可避免性，（3）、不可克服性，（4）、履行期间性。上述特性必须同时具备，缺一不可。
2、本案中，A、关于不可预见性，两被答辩人作为一个具有完全民事行为能力且具备一定知识素养的成年人，在签订协议书时已充分了解《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》的内容及要求，自然应当预见到在不符合购房条件的情况下仍然签订认购协议的风险，不符合不可预见性。B、关于不可克服性，两被答辩人是基于限购令政策即政府行为不可克服而提出即使签订《商品房买卖合同》也无法实现合同目的，而实际上限购令只是政府调控房价的一种短期临时性措施，并非永久期限的限购，随时都有可能解除限购令。签订购房合同后，限购措施解除即可办理权属登记，不符合不可克服性。C、关于履行期间性，该特性要求不可抗力的原由是发生在合同签订后，合同双方当事人履行合同过程中，但本案的限购令是在两被答辩人签订协议之前已经发布，不符合履行期间性。因此，本案不应适用相关法规关于“不可抗力”的规定。
三、即使两被答辩人不符合购房条件，但两被答辩人已充分了解商品房情况及限购政策且预见到购房风险后，并未如实告知答辩人其属于限购对象，而与答辩人签订《天成一品商品房认购协议书》，应承担不利后果，其主张要求返还定金的主张没有法律依据。
1、根据双方签订的《天成一品商品房认购协议书》显示，被答辩人在2013年6月10日向答辩人缴纳2万元签约定金后，应于2013年6月20日前答辩人与签订《商品房买卖合同》，若被答辩人逾期签订合同的，定金归答辩人。而且，两被答辩人在签订协议书时已充分了解南府办（2012）XX号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》中对限购对象及条件的要求，应对签订协议后的风险有充分认识，但仍然坚持与答辩人签订《天成一品商品房认购协议书》。因此，《天成一品商品房认购协议书》是两被答辩人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行义务。
2、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《最高人民法院关于贯彻执行<；；中华人民共和国担保法>；；若干问题的解释》第115条之规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。”本案中，两被答辩人在充分了解风险的前提下坚持与答辩人签订《天成一品商品房认购协议书》后，又拒绝签订主合同《商品房买卖合同》，已构成违约，即使合同无法履行，过错也在于被答辩人。则根据定金法则，没收被答辩人具有担保性质的定金于法有据。
3、从常识与逻辑上来看，房产限购政策具有公共政策的性质，在发布时已经过充分公示，其效力是针对不特定的多数人群，具有确定性，不因被答辩人是否了解而有所改变。在销售房产的过程中答辩人已充分告知了被答辩人相关房产限购政策，被答辩人对限购政策产生的风险有了充分的认知。退一步来说，即使被答辩人不熟悉房产的限购政策，但根据通常逻辑与常识来说，在花费大额款项购买房屋这样的不动产时，必然会谨慎而全面了解相关物业或政策，被答辩人没有充分证据或理由证明自己不知道南宁市的限购政策，该政策从中央到地方已实施两年，报纸电视等多种媒体充分宣传或报道。因此，被答辩人主张其不了解限购政策，既不符合逻辑，也不符合常识，更没证据支持。
四、因答辩人一直为被答辩人保留《协议书》约定的商品房，为此导致答辩人多次丧失商业机会，经济损失巨大。
自2013年5月25日签订《协议书》至今，被答辩人一直未到答辩人处办理购房手续，也未与答辩人解除《协议书》，第三方曾多次有意向答辩人购买该《协议书》约定的商品房，但答辩人根据认购协议约定，一直为被答辩人保留约定的商品房，为此多次丧失商业机会，导致资金无法及时回笼，银行利息增加，经济损失巨大。
综上所述，答辩人认为，两被答辩人均符合房屋购买条件，应当善意履行合同义务。退一步来说，即使不符房屋合购买条件，但两被答辩人作为一个具有完全民事行为能力且具备一定知识素养的成年人，在充分了解商品房情况、限购政策后，应当能判断自己不符合购房条件，在此前提下，仍然坚持与答辩人签订《天成一品商品房认购协议书》并支付签约定金，足以说明其已充分预见签订协议后可能产生的风险并有概况承担该风险的意思表示，若最终《天成一品商品房认购协议书》无法履行，也是因被答辩人的过错导致。因此，被答辩人要求返还定金的主张，没有法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1、天成一品商品房认购协议书，证明原、被告双方权利义务，被告按协议第一、三、四条约定，向原告提供了《商品房预售许可证》、《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施有关问题的通知》、《居民家庭购买商品房申报表》、《商品房买卖合同》等范本文件，原告在详细阅读相关材料后签字确认。证据2、南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知，证明被告已经向原告提供限购政策相关文件，已尽告知与审核义务。证据3、商品房预售许可证，证据4、南宁市商品房买卖合同，证据5、居民家庭购买商品住房申报表，证据3-5证明被告向原告提供的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》第三条、《居民家庭购买商品住房申报表》等材料均明确注明商品房性质为“住宅”，被告并未对其进行误导宣传。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1-5的真实性无异议，被告对原告提供的证据1-9的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年6月10日，原告王天晞、梁海洁（乙方）与被告长江天成集团（甲方）签订了一份《天成一品商品房认购协议书》，载明：一、认购物业。乙方自愿认购甲方预售位于广西南宁市XX路XX号的天成一品商品房一套，房屋坐落于南宁市XX路XX号天成一品X区XXXX号房，预售建筑面积34.18平方米；该商品房单价为11222.79元／㎡，总价383595元，实际成交单价为10998.34元／㎡，实际成交总价为375923元。二、认购条件。1、乙方应在签订本协议时，向甲方交纳以上物业签约定金贰万元整，甲方开具《收款收据》。2、乙方若选定银行按揭付款方式，乙方在签订本认购协议时已充分了解个人办理银行贷款具备的条件，乙方须在2013年6月20日前付清首期房款（最少占总房款60%，即225923元），并签订《商品房买卖合同》，剩余房款的支付数额最终由按揭银行根据乙方提交的按揭申请资料及乙方的个人征信审批结果确定，按揭年限和贷款额度也以银行最终批复为准，当由于乙方原因无法办理银行贷款手续的，须在甲方通知之日起十日内到甲方处补足购房款，逾期视为乙方放弃本套房屋的认购权，甲方有权单方解除本认购协议，乙方所交定金不予退还，甲方有权将本套房屋重新出售。三、乙方在签订本协议时已详细阅读了甲方提供的《居民家庭购买商品住房申报表》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》范本内容，甲方对《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》中对限购对象及条件的要求已充分向乙方告知，乙方完全清楚《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及合同内容并予以接受。四、乙方应如实填报《居民家庭购买商品住房申报表》。五、甲方承诺不变更本认购协议书所定的乙方认购的房屋单价，并保证在双方约定的认购期内此物业仅售予乙方，否则双倍返还定金。六、若乙方违反本协议书第二条中第2款或第3款，未及时签订《商品房买卖合同》并支付应付房款或未及时支付足额贷款银行审批确定的应交首期房款时，视为乙方违约不履行本合同，自动放弃该套物业的认购权，甲方有权对乙方所购的物业另行处理，定金不予返还。该协议还就其他事项作了约定。协议签订后，原告当日依约向被告交纳了定金20000元。
另查明，原告王天晞系西乡塘区西乡塘X路XX号北XX栋X单元X层X号房以及兴宁区人民东路XXX号XX大厦回迁安置楼1层X-X#和X-X#摊位、X栋X单元XXXX号房的共有权人。原告梁海洁于2006年1月3日向其单位广西工业职业技术学院选购了该学院西校园教工宿舍集资房一套，又于2007年4月19日购买了位于秀灵路X号鼎盛国际X座单元XXXX号房并办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，上述两套房屋均未办理房屋产权证。2013年7月26日，被告向原告发出催告函，告知其须于2013年8月2日前到其公司交纳首付款并签订《商品房买卖合同》，若逾期未办理的，其公司将对XXXXX号房另行销售，且原告交纳的定金不予返还。
本院认为：关于认购协议书的效力问题。原、被告双方签订的《天成一品商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。至于原告主张撤销该协议书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，撤销合同必须具有下列事由：1、因重大误解订立合同的；2、在订立合同时显失公平的；3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的。本案中，原告方要求撤销其与被告签订的上述协议书，但其未能举证证实其在与被告签订协议时存在上述可撤销合同的情形。且本市的住房限购政策，南宁市政府早已于2012年2月以网络、报刊、电视媒体等各种形式对外发布，两原告作为具有完全民事行为能力的社会人，理应了解到该政策的具体内容及实施情况。原告方在认购房屋之前怠于了解相关政策亦不属于上述法律规定的重大误解的情形。现原告方以其在签订协议前未了解本市的相关住房限购措施为由要求撤销协议，不符合法律规定，本院不予支持。
至于原告方主张被告返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规定处理”，本案中，原告与被告签订认购协议书并交纳定金2万元，系作为签订《商品房买卖合同》的担保，从双方签订认购协议书的内容来看，该协议书中已对房屋的地理位置、面积、价格、认购定金、房款给付方式、认购人对南宁市人民政府关于住房限购措施等政策规定的了解情况等作了明确的约定，能够推定出原告方当时是在对商品房买卖合同的主要内容和南宁市的住房限购措施有了充分了解之后，才与被告协商签订了上述协议书的。原告方主张其认购的房屋属于第三套房屋，不符合政策规定从而导致认购协议无法继续履行，从原告的这一主张可以看出，原告方未能与被告签订《商品房买卖合同》的主要原因实际为其未事先了解本市的住房限购政策，也就是说导致原告不能与被告签订《商品房买卖合同》这一结果产生的原因在于原告方，且原告在本案中亦举不出协议无法履行是被告单方原因所造成的充分证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。”现原告作为给付定金的一方，其要求被告返还定金20000元，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
驳回原告王天晞、梁海洁的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告王天晞、梁海洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘孙丽
二〇一三年九月十日
书记员 吴腾睿
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国担保〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。