江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5151号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州芙兰花艺设计有限公司。
委托诉讼代理人：李达，江苏稼禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州水稻田餐饮有限公司。
委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人苏州芙兰花艺设计有限公司（以下简称芙兰花艺公司）因与被上诉人苏州水稻田餐饮有限公司（以下简称水稻田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4084号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人芙兰花艺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人负担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人强迫上诉人主动退铺，主要手段有停电、擅自拆除小木屋、缩小租赁范围、在上诉人租赁范围内乱堆垃圾等。被上诉人的行为直接影响到租赁合同的履行，经上诉人提出后，被上诉人不但没有改正，还扬言要上诉人搬出所租房屋，租赁合同实际上已无法继续履行。上诉人合法经营，持续盈利，没有任何理由要退铺。因此，本案纠纷是被上诉人意图单方违约造成的。
被上诉人水稻田公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审原告芙兰花艺公司起诉请求：1.判令原审被告赔偿原审原告各项损失522533.45元，包括损失450833.45元、返还押金40000元、员工工资31700元；2.本案诉讼费由原审被告承担。诉讼中，原审原告变更诉讼请求：要求原审被告支付违约金24万元及返还押金4万元。
反诉原告水稻田公司反诉请求：要求反诉被告支付2016年3月1日至2016年9月30日租金14万元；反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实如下：2015年3月13日，水稻田公司与芙兰花艺公司签订店面租赁合同，约定水稻田公司承租位于苏州工业园区九华路中央景城商业街的一层部分及露天全部（见附图区域下段分租区），租赁期限自2015年3月1日至2017年2月28日止；租金为24万元每年，支付时间为月付，每月1日付款，第一次租金应当在5月1日前付清，押金为4万元，合同签订日付清；合同第十条约定违约责任，因甲方（水稻田公司）原因导致本合同提前终止的，甲方应承担违约责任，按年总租金的100%向乙方（芙兰花艺公司）支付违约金。水稻田公司确认收到芙兰花艺公司的押金4万元，双方同意在本案中就押金一并处理。双方确认租金支付至2016年3月31日。
另查明：水稻田公司法定代表人赵维与苏州工业园区建屋发展有限公司签订房屋租赁合同，约定赵维承租苏州工业园区中央景城小区11幢101号下层商铺，赵维系将上述承租房屋的部分转租给芙兰花艺公司。
双方当事人确认2016年4月1日断电的事实以及2016年9月30日双方对涉案房屋进行交接，芙兰花艺公司表示，断电从4月1日至4月10日，4月10日以后其工作人员未再去过，有无来电不清楚，水稻田公司空调仅两个出风口电源与其的电源相连；水稻田公司表示停电未超过10小时，当天下午4点就送电了。双方当事人确认的微信聊天记录显示，水稻田公司“小张你已经两个月未按时缴纳租金，如果不想继续合同，我们应该把接下来的事情了结清楚！”，芙兰花艺公司“以前出再多状况，我可都是按时足额交房租的。四月一号大清早你擅自就把我的电给断了，去找你谈你不是说不租给我了么？那不租的话，我就在等你表态怎么赔偿啊！”水稻田公司“我从来没说过终止合作啊！”；双方当事人确认的2016年4月1日录音资料显示，双方因断电、打人等报警，水稻田公司法人“好，院子给你，把那东西摘下来，都给滚出去。芙兰朵，那个卖花的给我滚出去，那个魔法树给我滚出去”等。
庭审中，芙兰花艺公司陈述，2016年7月14日开庭时表示钥匙在其处，锁是其安装的，厨房是打开的，可以自由出入，从2016年4月1日起不再经营，之后是做善后事情，其搬离是被赶走的，不存在控制房屋，搬离后水稻田公司实际占用的；知道涉案房屋是水稻田公司租赁的；不继续租赁，系因为水稻田公司的违约行为：水稻田公司将原有出租范围内的小木屋擅自拆除，并在对应位置开门，有人出入，会影响其对原有租赁面积的使用，以及将建筑垃圾堆放在租赁范围的露台上，直接导致其解除合同的根本原因在于水稻田公司的断电行为，双方争执中，水稻田公司法人亲口说不再租给其。水稻田公司陈述，2016年4月2日起芙兰花艺公司锁门不再经营；若芙兰花艺公司不愿继续履行，其同意协商解除合同，小木屋未包含在租赁合同内，拆除木屋是因城管，不能导致租赁合同的解除，建筑垃圾堆放不予认可，停电从4月1日早上到当日下午4点，芙兰花艺公司有足够时间转移冰柜内物品，不会导致损失的扩大。
以上事实，由店面租赁合同、商业用房租赁合同、录音资料、微信聊天记录以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，一审法院予以认定。
一审法院认为，芙兰花艺公司与水稻田公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。关于租赁合同的状态，芙兰花艺公司主张系水稻田公司单方断电、拆除小木屋、堆放建筑垃圾等行为导致租赁合同的解除，水稻田公司则认为系芙兰花艺公司不同意继续履行。一审法院认为，首先，芙兰花艺公司虽主张解除合同的根本原因在于水稻田公司单方断电，但双方仅确认2016年4月1日水稻田公司单方断电的行为，双方对断电的期间存在争议，且均未提交充分证据予以证实，芙兰花艺公司并未提供证据证实就2016年4月1日以后断电无法实现租赁合同目的，向水稻田公司主张过权利，故一审法院认定双方确认的水稻田公司2016年4月1日当日断电行为，并不必然导致此后租赁合同的目的无法实现；其次，双方确认的录音中水稻田公司法人虽提出让芙兰花艺公司离开，但芙兰花艺公司并未提供证据证实水稻田公司存在阻碍实现租赁合同目的的违约行为，且芙兰花艺公司已确认自2016年4月1日开始不再经营，并在租赁房屋处加装锁；再次，芙兰花艺公司就其主张的水稻田公司拆除小木屋等违约行为导致租赁合同解除，并未提供充分证据予以证实，且芙兰花艺公司并未明确向水稻田公司，作出因水稻田公司的违约行为解除租赁合同的意思表示；最后，芙兰花艺公司虽主张其并未控制涉案房屋，但确认其加锁的事实，足以表明芙兰花艺公司并未将涉案房屋交还水稻田公司。故一审法院对芙兰花艺公司主张水稻田公司违约导致租赁合同解除的意见不予采信。诉讼中，双方已明确不继续履行租赁合同，且双方已实际于2016年9月30日办理涉案房屋的交接，应视为双方以实际行动解除租赁合同，故一审法院认定双方的租赁合同于2016年9月30日解除。据此，芙兰花艺公司主张的水稻田公司支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
关于水稻田公司主张的2016年4月1日至2016年9月30日租金，首先，承上述分析，芙兰花艺公司在2016年4月1日在涉案房屋上加锁，并未交还房屋，且双方于2016年9月30日办理交接，故一审法院认定芙兰花艺公司应当支付水稻田公司上述期间的租金。其次，水稻田公司作为出租方，理应积极促进租赁合同的履行，但其主动切断承租人芙兰花艺公司的电源，已违反合同义务，考虑芙兰花艺公司因水稻田公司的断电违约行为导致的损失，与应付租金、以及芙兰花艺公司缴纳的保证金予以抵扣，故一审法院酌定芙兰花艺公司支付水稻田公司6万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州芙兰花艺设计有限公司与苏州水稻田餐饮有限公司于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除。二、苏州芙兰花艺设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州水稻田餐饮有限公司6万元。三、驳回苏州芙兰花艺设计有限公司的其他诉讼请求。四、驳回苏州水稻田餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9032元，由苏州芙兰花艺设计有限公司负担，反诉案件受理费1550元，由苏州水稻田餐饮有限公司负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，芙兰花艺公司与水稻田公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，因双方发生矛盾，2016年4月1日水稻田公司曾有过单方断电的行为。对断电区间，水稻田公司称4月1日上午断电，当天下午就恢复了通电，因双方是同一路电；芙兰花艺公司则表示对恢复通电情况不清楚，水稻田公司断电后其就不再经营，将店里食材紧急转移，并在租赁房屋处加锁。本院认为，2016年4月1日水稻田公司的单方断电行为有所不妥，但芙兰花艺公司并无证据证明水稻田公司此后持续断电，导致租赁合同无法继续履行；也无证据证明水稻田公司作出过明确的不再履行租赁合同的意思表示。芙兰花艺公司还主张水稻田公司擅自拆除小木屋、缩小租赁面积、在其租赁范围内乱堆垃圾等，但对此均未能提供充分证据予以证明。故芙兰花艺公司主张租赁合同解除系水稻田公司违约行为所致，缺乏有效依据，本院不予采信。芙兰花艺公司要求水稻田公司赔偿违约金及返还押金，于法无据，本院不予支持。芙兰花艺公司虽然自2016年4月1日起不再经营，但并未将租赁房屋交还给水稻田公司，诉讼中双方于2016年9月30日办理了房屋交接，故芙兰花艺公司仍应支付水稻田公司上述期间的房屋租金。鉴于水稻田公司的断电行为欠妥，会给芙兰花艺公司造成一定的损失，在与应付租金和保证金抵扣后，一审法院酌定芙兰花艺公司支付水稻田公司6万元，属合理裁量，并无不当。综上，芙兰花艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9032元，由上诉人苏州芙兰花艺设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 曾雪蓉
二〇一七年八月二十一日
书记员 王文君