北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第07121号
原告（反诉被告）北京大盛魁北农农产品市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇京昌公路朱辛庄村东南。
法定代表人杜新民，总经理。
委托代理人韩志刚，男，1973年7月15日出生，北京大盛魁北农农产品市场有限公司人事部经理，住北京市海淀区。
委托代理人曾宪厚，男，1973年1月13日出生，北京大盛魁北农农产品市场有限公司经理，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）北京尚品精良爱心超市有限责任公司，住所地北京市丰台区嘉园三里3号楼3-1二层117室--2F-2003。
法定代表人谢万山，男，北京尚品精良爱心超市有限责任公司董事长。
委托代理人张文利，男，1966年10月26日出生，北京尚品精良爱心超市有限责任公司职员，住北京市昌平区。
委托代理人王欢，女，1988年3月5日出生，北京尚品精良爱心超市有限责任公司职员，住北京市昌平区。
原告北京大盛魁北农农产品市场有限公司(以下简称大盛魁北农公司)与被告北京尚品精良爱心超市有限责任公司(以下简称尚品精良公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、冯秀琴组成合议庭。本案审理过程中，被告尚品精良公司提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告大盛魁北农公司的委托代理人韩志刚、曾宪厚，被告尚品精良公司的法定代表人谢万山、委托代理人张文利、王欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大盛魁北农公司诉称：2013年1月21日，原告与被告签订“商业用房租赁合同”。协议约定：被告租赁原告位于北京市昌平区回龙观镇北农路7号北农农产品展销中心的二号馆，建筑面积6700平方米。协议双方对租赁期限、房屋用途、经营范围、租金及租赁保证金、付款方式、双方的承诺、安全及环保、装修和改建的约定、违约、生效等进行了约定。根据签订合同，被告应于2015年3月1日前缴纳2015年度租金，但被告不但没有依约缴纳租金，而且隐瞒原告将租赁房屋内原告的物品运走，被原告发现后及时制止。根据签订合同，被告应于2015年3月1日前缴纳2015年度租金，但被告不但没有依约缴纳租金，而且隐瞒原告将租赁房屋内原告的物品运走，被告原告发现后及时制止。原、被告签订的“商业用房租赁合同”约定：租赁期限至2023年，被告因经营不善不再履行合同并没有提前告知原告，而是采取偷跑、偷运原告租赁房屋内附属设施的行为已经构成严重违约。我公司现已经与被告解除签订的商业用房租赁合同，并要求被告赔偿由此给原告带来的损失。原告于2015年3月11日向被告发出通知函，被告没有任何的回应。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告缴纳房屋租金95890元；2、被告支付原告违约金105000元；3、被告支付原告2014年4月至2015年2月28日拖欠的垃圾清运费11000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告尚品精良公司辩称：一、原告所说的房屋10天租金不存在，其理由是：1、我们所承租中绿北展2号馆租金一直是由我们合作方北京红菜篮四季大通交纳，有2年打款单。2013年3月21日签订承租协议，同时交纳了20万元抵押金。2、北京大盛魁北农农产品公司把2号馆租给池全，现池全与被告方合作公司也就是交款单位私下达成转租协议，转租2号馆，现在他们还在经营。3、现四季大通与爱心超市双方没有解除合作协议，那么四季大通所交的租金款就视同爱心超市所交的款，因我们没有解除合同，不存在违约事实。4、以上事实说明原告诉讼的1、2条不成立。二、原告诉讼所讲被告将原告物品运走与事实不符，被告所拉走的是超市内自己的产品，请原告出示被告拉走的物品清单。原告没有理由清走被告，四季大通所交纳的承租费，被告有权使用。三、经营不善与原告没有关系，经营期间被告没有拖欠原告一分钱，而是原告与四季大通暗地勾结私下达成转租赁协议，这种行为是不道德的行为，被告身为残疾人，公司员工也以残疾人为主，他们这样做应受到良心与道德的谴责。四、按合同规定交纳承租款3天之内应给开具发票，被告2014年所交纳的承租费至今没有给开发票，事实证明原告早已违约。五、2015年3月1日上午10点原告强行把我们赶出展馆，扣留我们所有的贵重物品，2015年3月17日原告未曾通知我们，强行撬开爱心超市门锁抢走我们所扣押在2号馆内价值540多万元的贵重物品，我们要求原告按价赔偿。六、原告抢走被告物品时，被告已报警110，报案时间为2015年3月17日14点22分，可去110查询，依据中华人民共和国残疾人保障法第五十九条：残疾人的合法权益受到侵害的，可以向残疾人组织投诉，残疾人组织应当维护残疾人的合法权益，有权要求有关部门或者单位查处。有关部门或者单位应当依法查处，并予以答复。残疾人组织对侵害特定残疾人群体利益的行为，有权要求有关部门依法查处。2015年4月2日由北京市残疾人联合会维权部发函给昌平公安局。七、请审判长能公平、公正的裁判此案件，为残疾人讨回公道。
反诉原告尚品精良公司诉称：2013年1月21日，反诉人与被反诉人签订《商业用房租赁合同》。合同约定：由反诉人承租被反诉人位于昌平区回龙观镇北农路7号北农农产品展销中心的二号馆，建筑面积6700平方米，租赁期间为10年。反诉人已向被反诉人交纳2013年3月1日至2015年2月28日的房租，每年350万，共计700万元整。被反诉人亦向反诉人交付该租赁的房屋使用。至2015年3月1日，被反诉人与北京四季大通农业发展有限公司恶意串通，欲将反诉人赶出农产品展销中心二号馆，反诉人被迫将属于自己所有的物品搬离，却遭遇被反诉人的扣押，至今反诉人仍有价值五百四十多万元的物品被扣押在被反诉人处，拒不返还。后经反诉人了解，被反诉人出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未经消防验收，我国法律明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上所述，被反诉人违反双方权利义务的约定，严重侵犯了反诉人的合法权益，依据《合同法》第588条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、确认反诉人与被反诉人2013年1月21日签订的《商业用房租赁合同》无效；2、被反诉人返还反诉人房屋租金700万元；3、被反诉人返还反诉人押金20万元；4、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告大盛魁北农公司辩称：不同意反诉请求第1、2、3、5项。双方签订的合同中被告构成违约，而被告所述的我们未取得建设工程规划许可证，未经过消防验收与事实不相符，虽然我们的消防没有没有验收，但已经在进行验收，而且我们已经取得了工商局颁发的营业执照，允许我们有市场销售，所以我们的房屋是允许出租的，而且反诉人已经将房屋实际使用到期满，因此我们不同意反诉人的反诉请求。
经审理查明：2008年12月20日,北京北农企业管理有限公司（甲方）与北京大盛魁北农农产品市场有限公司（乙方）签订《校企合作协议》，约定甲方提供北京农学院东大地土地70亩作为展销中心用地，乙方负责建设、经营展销中心。2013年1月21日，大盛魁北农公司与尚品精良公司签订《商业用房租赁合同》，约定出租房屋坐落于北京市昌平区回龙观镇北农路7号北农农产品展销中心的二号馆，建筑面积6700平方米，租赁期限为10年；自2013年3月1日至2016年2月29日，租金为350万元/年，自2016年3月1日至2019年2月29日，租金为400万元/年，自2019年3月1日至2023年2月29日，租金为450万元/年，房屋租赁保证金为20万元。2013年11月11日，大盛魁北农公司（甲方）与尚品精良公司（乙方）签订《装修、改造协议》，约定乙方在其承包的市场二号馆西区进行装修改造。
合同签订后，尚品精良公司向大盛魁北农公司支付保证金20万元，并支付至2015年3月1日的房屋租金。2013年5月23日，案外人北京四季大通农业发展有限公司（甲方）与尚品精良公司（乙方）签订《北京尚品精良爱心超市有限责任公司股权转让协议书》，约定乙方向甲方转让51%股权，甲方有权使用“尚品精良”品牌资源，有权将持有的“红菜篮”品牌混合为“红菜篮尚品爱心超市”打造共同终端使用。签订协议后，四季大通公司占用了部分涉案房屋。大盛魁北农公司对于四季大通公司与尚品精良公司合作事宜以及四季大通公司占用部分涉案房屋一事知情。大盛魁北农公司与尚品精良公司达成一致，由尚品精良公司向大盛魁北农公司支付垃圾清运费。尚品精良公司尚未支付2014年至2015年一年的垃圾清运费2750元。
因尚品精良公司与大盛魁北农公司产生矛盾，2015年3月1日，尚品精良公司经大盛魁北农公司同意后从涉案房屋内搬离，在搬运物品的过程中，大盛魁北农公司认为尚品精良公司搬动了其物品，故将房屋的门上锁。2015年3月11日，尚品精良公司向大盛魁北农公司发送通知，要求解除房屋租赁合同，并支付租金、修复费用及违约金等费用。2015年3月17日，大盛魁北农公司将涉案房屋内尚品精良公司的物品搬离并存放到仓库中。
另查，北农产品展销中心未依法取得建设工程规划许可证、房屋所有权证书等相关审批手续。
上述事实，有《校企合作协议》、《商业用房租赁合同》、《装修、改造协议》、《北京尚品精良爱心超市有限责任公司股权转让协议书》、通知、退函及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，大盛魁北农公司与尚品精良公司达成的房屋租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但大盛魁北农公司无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，因此尚品精良公司要求确认双方所签租赁合同无效的反诉请求本院予以支持。合同虽属无效，但尚品精良公司实际使用了承租房屋，故应支付其实际使用期间的使用费，故尚品精良公司要求返还房屋租金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。2015年3月1日，尚品精良公司从涉案房屋搬离的时候，大盛魁北农公司将涉案房屋上锁，尚品精良公司无法再进入涉案房屋，因此尚品精良公司实际使用涉案房屋的期限应至2015年3月1日止。尚品精良公司已支付租金至2015年3月1日,故大盛魁北农公司要求尚品精良公司再支付租金的诉求，依据不足，本院不予支持。合同无效后，大盛魁北农公司应返还尚品精良公司向其交纳的押金20万元，故尚品精良公司要求大盛魁北农公司返还押金的反诉请求，有事实与法律依据，本院予以支持。因双方就垃圾清运费达成一致，且该费用系使用房屋过程中产生的，故尚品精良公司应支付2014至2015年一年的垃圾清运费2750元。大盛魁北农公司主张尚品精良公司应支付其实际支出的垃圾清运费11000元，但未提供相应证据予以证明，故超出合理部分的诉求，本院不予支持。因租赁合同无效，故大盛魁北农公司要求尚品精良公司支付违约金的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、北京大盛魁北农农产品市场有限公司与北京尚品精良爱心超市有限责任公司于二○一三年一月二十一日签订的《商业用房租赁合同》无效；
二、北京尚品精良爱心超市有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京大盛魁北农农产品市场有限公司垃圾清运费二千七百五十元；
三、北京大盛魁北农农产品市场有限公司于本判决生效后十五日内退还北京尚品精良爱心超市有限责任公司押金二十万元；
四、驳回原告北京大盛魁北农农产品市场有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告北京尚品精良爱心超市有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千四百七十八元，由原告北京大盛魁北农农产品市场有限公司负担四千四百二十元（已交纳），由被告北京尚品精良爱心超市有限责任公司负担五十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三万一千一百元由反诉原告北京尚品精良爱心超市有限责任公司负担三万零二百三十六元（已交纳），由反诉被告北京大盛魁北农农产品市场有限公司负担八百六十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 冯秀琴
二〇一六年七月六日
书 记 员 姚 倩