广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1721民初1809号
原告：叶见弟，女，1981年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，
委托代理人：叶国权，男，1982年10月3日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，
被告：张伙仕，男，1984年12月25日出生，汉族，住广东省阳西县，
委托代理人：曾纪伟，男，1971年8月2日出生，汉族，住广东省阳西县，
原告叶见弟诉被告张伙仕建设用地土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理。依法由审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶见弟及其委托代理人叶国权，被告张伙仕的委托代理人曾纪伟到庭参加诉讼。
原告叶见弟诉称：2014年初，本人婚姻出现问题，在我很无助的时候，被告（我初中同学）告知可以帮到我，被告给我描述了一个很美好的前景，说买他的地盖旅馆，一年起码能赚10万至30万，为了证明他的公信力，被告首先带我看了他名下几栋别墅，然后去自称系属于他的蓝星半岛酒店吃饭，称酒店下面的沙滩也是他的，并用手机向我出示了两张村民的集体签名，证明沙滩权属。又向我表明，河北村电厂对面的林场是他的，林场附近的水库承包了50年，打算效仿广州围绕水库建一个农家乐，已向政府申请修村外面的烂马路等等。当然，经本人事后实地调查了解，除别墅不知真假外，其余全部虚假。其后，被告带了本人去看了卖给本人的两块地块（本案争议标的）即河北新港住宅区209之一河209之二的地块，两块用地面积合计196平方米。被告向我承诺，土地报建、消防都能搞掂，有其照应我可以安心赚钱养家。经双方口头约定，两块地块按1700元/平方成交，合计按整数收取34万元。虽然该价格为同学价，但是亦为当年土地成交的最高单价。2014年7月15日，本人以现金向被告支付定金10万元，有收据为证。基于对同学的信赖，本人想尽快开门营业。为了筹集合同款，本人立马将上海房子挂牌出售，楼盘转让出去不到一个月，上海闸北区和静安区合并，我房子马上亏损了差不多50万。其后本人又陆陆续续及时的把所有土地尾款结清，其中2016年3月1日通过余额宝转账给被告2万元整、2016年4月6日通过支付宝转账给被告2万元整、2016年4月7日通过支付宝转账给被告1万元整、2016年4月19日通过支付宝转账给被告2万元整、2016年5月1日通过支付宝转账给被告2万元整、2016年5月7日通过阳西县农村信用合作联社河北分社柜面向被告提供的银行卡转账13万元整、2016年5月10日通过支付宝分两笔每笔1万向被告转账合计2万元。本人已按双方的约定将34万土地款全额支付给被告。但是作为合同相对人，被告却每次都以今年的用地指标还没下来为由，为推脱不能报建，故意欺瞒本人，导致本人一直未能把旅馆建起来。为此，本人先于2016年2月份上百度贴吧咨询河北村当地人，当地人网上反馈没有存在不能报建的情况。我担心有变故并于今年3月中旬来到河北××跟进土地转让，本人不停催促被告指标什么时候能下来，被告仍然欺瞒本人没有指标，需政府批下来。同时，被告卖地的时候向本人提供了法院的民事裁定书用于证明土地属于被告，被告明确告知其通过法院拍卖获得了包含涉案的两块土地使用权。2016年10月份，本人迫于无奈找到当地承建部门，承建部门告知本人，被告通过法院拍卖所得土地共获得73个指标，每块地块必然对应一个指标，被告要么就是不给指标你，要么就是卖给了别人。本人立即联系被告，被告见不能再从我身上骗到钱，就立马翻脸不认人，开始还是坚持没有指标，再三对证的情况下，被告才承认有指标，就是不给本人，反而讹诈本人要求每块地块增加12万土地款，两块合计24万元。且在被告翻脸后，本人多次受到黑社会威胁恐吓，其中一次被告的属下阳仔开车冲进花园，几乎撞到我姐，还有一次有人进入我停车小院将我的小车后窗玻璃完全砸掉，本人就上述情况报警处理。因被告经常违约，因此请求法院根据事实情况，依法判定新港住宅区209之一和209之二土地归本人所有，并要求被告提供指标证明、尾款收据等配合我办了有关于这两块地的报建等事宜。且因被告违约的事实造成本人重大的损失，包括迟延开办旅馆的营业损失、误工费、差旅费及本人前期履约的费用等。另外，被告于5月11日借口买一辆二手越野车不够钱，向我借款6万元，说等她老婆的车转手出去后立马还我，最多1个多月时间。我处于感激之情，在5月11日先后转账五次共计5万给被告，其后在5月12日转账1万元给被告，共计6万元整。综上所述，为了维护原告的合法利益，特向人民法院起诉，请求判令：1、原告与被告之间的河北新港住宅区209之一和209之二土地买卖合同合法有效；2、要求被告协助原告办理该河北新港住宅区209之一河209之二土地的转让手续到原告名下；3、赔偿原告损失100000元；4、承担本案的全部诉讼费用。
被告张伙仕在庭审中辩称：一、原、被告双方土地转让行为是无效的，因为诉争土地的使用权的权属人是阳江江城金属物资公司，因为当时公司欠了中信宁波公司的欠款，因无钱偿还，所以经过阳江市中级人民法院将该地权属判给了中信宁波公司，这是有原告提供的阳江市中级人民法院裁定书可证实。最终土地是没有办理土地使用权的，权属最终由宁波市鄞州区农村信用合作社转让给被告，同时告知被告是无法办理土地使用权证的，因为第一权属人是阳江江城金属物资公司，该公司已破产清算，所有办理土地权属证的有关手续无法办理。根据物权的有关规定不动产登记是以登记公式为准，即土地要有国有土地使用证，确认该土地给了被告方，双方土地买卖行为无效；二、由于原、被告双方转让土地的行为始终是无效的，所以人民法院应该按照有关法律规定驳回原告的诉请。我方收到的土地转让款34万元可返还给原告方。
经审理查明：2014年间，原、被告双方就转让阳西县××镇河北新港住宅区第209之一和209之二两块土地达成口头协议，双方约定原告向被告购买位于阳西县××镇新港住宅区第209号之一和209之二两块土地，土地转让款共为34万元。但交易时双方没有约定付款期限和土地交付以及办理土地过户登记手续的期限。2014年7月15日，原告依双方达成的口头协议支付10万元给被告，被告出具一份《收据》交原告收执。该收据载明：今收到叶见弟交来河北新港住宅区第209之一、209之二号地块订金10万元。2016年3月至5月间，原告通过银行、支付宝等方式转账共计24万元给被告，其中于2016年3月1日、4月6日、4月19日、5月1日、5月10日分别转账2万元，于2016年4月7日转账1万元以及于2016年5月7日转账13万元。原告支付购买土地的全部款项后，被告未能为其办理两块土地的过户登记及报建手续，双方因此发生纠纷而成诉。
另查明，阳西县××镇河北新港开发区的土地的使用权原属案外人广东阳江市江城区金属物资公司所有。因广东阳江市江城金属物资公司未履行浙江省杭州市中级人民法院作出的生效的民事调解书所确定的义务，经浙江省杭州市中级人民法院委托广东省阳江市中级人民法院执行，广东省阳江市中级人民法院于2000年8月10日作出（1997）阳中法字第26-2号民事裁定书，裁定：被执行人广东阳江市江城金属物资公司所有的坐落在阳西县××镇河北新港开发区土地8059平方米，具体地号及面积为：21号至44号（面积1764平方米）；115号至149号（面积3490平方米）；209至236号（面积2805平方米），作价175.53元平方米，抵偿其欠申请执行人中信宁波公司借款1414596元。上述裁定书已发生法律效力。诉讼中，被告提供《抵债财产权利转让协议》、《浙江省宁波市统一收款收据》、宁波鄞州农村合作银行营业执照、宁波鄞州农村合作银行组织机构代码证、广东省阳江市中级人民法院民事裁定书（上述证据均为复印件），拟证实其出卖给原告的位于阳西县××镇河北新港开发区的209号之一和209号之二两块土地是其向浙江省宁波市鄞州信用合作联社购买，且尚未办理国有土地使用权过户登记手续。但《抵债财产权利转让协议》载明的广东省阳江市阳西县××镇河北新港开发区8059平方米的国有土地使用权的转让人为宁波鄞州农村合作银行，而受让人为冯文峰。同时，原告所持有的（1997）阳中法字第26-2号民事裁定书系被告交由原告持有。
本案审理过程中，本院依法向国土部门去函查询位于阳西县××镇河北新港开发区209号之一和209号之二两块土地的权属登记情况。2016年12月6日，阳西县国土资源局书面回复的内容为：经其电脑查询，暂未发现有位于阳西县××镇河北新港开发区209号之一和209号之二两块土地权属登记情况。
本院认为：本案是建设土地使用权转让合同纠纷。原告与被告口头达成转让位于阳西县××镇河北新港住宅区209之一和209之二的两块土地使用权的合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，上述土地使用权转让行为合法有效。故原告请求确认其与被告达成的转让位于阳西县××镇河北新港住宅区209之一和209之二的两块土地使用权的合同合法有效，本院予以支持。被告辩称其出卖给原告的两块土地尚登记在原出让人即广东阳江市江城金属物资公司，其尚未取得讼争土地的权属，因此其与被告之间的土地转让合同应属无效。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然被告在与原告缔约合同时尚未取得讼争土地的权属，但其不能据此主张其与原告之间达成的转让土地使用权的合同无效，因此本院对辩称意见不予采纳。因阳江市中级人民法院裁定将阳西县××镇河北新港开发区抵偿广东阳江市江城金属物资公司尚欠中信宁波公司债务后，该土地已经多次转让，该土地现时并非登记在被告名下，且被告提供的《抵债财产权利转让协议》载明的受让方为冯文峰，而本案并没有证据显示案外人冯文峰转让讼争土地给被告或者冯文峰是代被告向他人购买讼争土地，因此原告请求将讼争土地登记至其名下涉及案外人的权利义务，本院在本案中不作处理，原告可另寻法律土地向相关人员主张权利。因讼争土地并非登记在被告名下，致使讼争土地的使用权不能转移，故原告请求被告赔偿损失，合法合理，本院予以支持。因原告未能提供证据证实其因被告的行为所造成的具体损失，且双方没有约定相应的违约责任，但被告收取原告支付的全部购地款项后未能履行转移土地使用权的义务确对原告造成一定的损失，因此本院根据原、被告双方实际的履约情况酌定被告应在起诉之日起即2016年10月24日起以34万元为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告。同时，因本案不处理原告请求被告协助办理讼争土地过户的诉讼请求，因此无法确定讼争土地是否能办理过户手续、办理过户手续的期限以及双方之间成立的土地转让合同继后的履行情况，因此本院本次支持原告上述损失是计至本判决确定之日止，其后原告所产生的损失，由原告另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、确认原告叶见弟与被告张伙仕签订的转让位于阳西县上洋镇河北新港住宅区209之一和209之二的两块土地使用权的合同合法有效；
二、被告张伙仕自本判决生效之日起十日内支付利息（利息以34万元为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年10月24日起计至计付本判决确定的给付之日止）给原告叶见弟。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3950元，由原告叶见弟负担852元，被告张伙仕负担3098元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 简晓华
二〇一六年十二月二十九日
书记员 陈 思