宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初2068号原告：王琳，男，1981年11月17日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司。住所地：浙江省宁波市国家高新技术开发区光华路*号。代表人：姚志坚，该分公司总经理。委托诉讼代理人:杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。第三人：宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场。住所地：浙江省宁波市镇海区庄市聚兴路**号。经营者：管红伟，男，1969年4月4日出生，汉族，户籍所在地为浙江省，现住浙江省。第三人：宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店。住所地：浙江省宁波市镇海区庄市街道聚兴路**号。经营者：杨可勤，男，1988年2月27日出生，汉族，住安徽省颍上县。第三人：潘佩玉，女，1973年1月3日出生，汉族，住浙江省。原告王琳与被告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司（以下简称“移动公司宁波分公司”）及第三人宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场（以下简称“环宇通讯大卖场”）、宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店（以下简称“可勤通讯器材店”）、潘佩玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法由审判员谢国斌适用简易程序独任审判，于2016年8月17日公开开庭进行了审理，原告王琳及其委托诉讼代理人师立俊，被告移动公司宁波分公司委托诉讼代理人杜晶、金晓洁到庭参加诉讼，第三人环宇通讯大卖场、可勤通讯器材店、潘佩玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。于2016年9月29日公开开庭进行了审理，原告王琳及其委托诉讼代理人何璐洁，被告移动公司宁波分公司委托诉讼代理人杜晶、金晓洁到庭参加诉讼，第三人环宇通讯大卖场、可勤通讯器材店、潘佩玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王琳向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路92号的房屋；2.被告赔偿原告自2015年3月1日起暂计算至2016年7月14日的租金损失人民币790000元，以及暂计算至2016年7月14日的利息损失29660.95元、电费损失5176.3元，合计损失824837.25元；3.被告继续承担原告自2016年7月15日起至涉案房屋实际返还之日止以每年390000为标准计算的租金损失，利息损失以实际产生的租金损失为基数按同期贷款利率计算，以及违约赔偿损失200000元。审理过程中，原告自愿减少诉讼请求为：被告赔偿原告租金损失650821元，利息损失7398元、电费损失5176.3元，合计损失663395.3元。事实和理由：原、被告于2012年3月7日签订《房屋租赁协议》，被告向原告承租涉案房屋，租期三年（自2012年3月1日起至2015年2月28日止），协议签订后原告将涉案房屋交付被告使用。《房屋租赁协议》届满前被告表示不再续租，后经被告推荐，原告与第三人刘志峰于2015年1月21日签订《店面租赁合同》，将涉案房屋出租给刘志峰，租期5年（自2015年3月1日起至2020年2月28日止），租金及支付方式为：租金第一年为390000元，一年一付，以后每年付一次，先付后租，第二年起租金为400000元、第三年租金为400000元、第四年租金为420000元、第五年租金为420000元。双方同时约定，合同签字盖章后生效，任何一方违反本合同的规定，另一方有权向违约方要求赔偿违约金200000元。《房屋租赁协议》租期届满后，被告未将涉案房屋返还原告，导致原告无法按约向第三人刘志峰交付涉案房屋，原告不仅发生租金损失，还面临承担200000元违约责任的风险。为此，原告多次催促被告返还涉案房屋，并赔偿原告遭受的各项损失，但被告即不返还涉案房屋，也不理会原告的赔偿损失要求。原告因此向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。在本案审理过程中，被告于2016年10月24日方将涉案房屋返还给原告。2016年10月26日，原告与案外人刘志峰解除了双方于2015年1月21日签订的《店面租赁合同》。被告移动公司宁波分公司辩称，被告曾经向原告租赁过涉案房屋，但是被告已经通过诉讼以及法院的执行，将被告能返还的部分全部返还。后部分房屋之所以未归还是因为本案第三人可勤通讯器材店、潘佩玉故意侵占造成，是不可归责于当事人的原因导致，与被告方无关系。被告对于该第三人的行为以及原告的损失无任何过错，如果将第三人的故意侵权行为适用严格责任而强加于被告，要求被告返还房屋及承担损失，对于被告显然不公平。且第三人可勤通讯器材店已于2016年10月24日将其占有部分房屋返还给了原告。原告主张的790000租金损失，实际上是自2015年3月1日至2017年2月28日两年的租金损失。而原告王琳已经从案外人刘志峰处取得了2015年3月1日至2016年2月28日的租金。因此，被告认为在该段期间相关租金损失和利息损失是不存在的。原告与刘志峰签订合同时间为2015年1月份，在原被告双方租赁合同届满之前，在被告保留有优先续租的情况下，原告与他人签订租赁合同，被告认为原告也应承担一定责任。原告主张的租金损失明显高于市场价格，也明显高于原、被告签订合同约定的租金价格。至于电费损失，被告自2015年2月28日起就一直未占用及使用房屋，故电费应系合同无关联方使用所产生，该费用不应当由被告来承担。综上，请求法院驳回原告的诉请。原告王琳向本院提供了如下证据：1.房屋所有权证书一份，欲证明涉案房屋系原告所有的事实。被告质证认为，对真实性无异议。该房产证载明的面积为151.07平方米，房屋租赁协议载明的建筑面积为150平方米，被告主张租赁面积以合同约定的为准。本院对该证据的真实性予以认定。2.《房屋租赁协议》、补充协议各一份，欲证明被告承租涉案房屋的事实，且租赁协议到期后，涉案房屋没有归还给原告。被告质证认为，对真实性无异议。本案所涉租赁期限是2015年2月28日，被告方有优先承租权，原告与第三人签订租赁协议是在2015年1月份，因此被告认为原告对产生的损失也有责任。本院对该组证据的真实性予以认定。3.《店面房租赁合同》一份，欲证明原告与第三人刘志峰于2015年1月21日签订房屋租赁合同，双方对租期、租金、违约责任等进行约定的事实。被告质证认为，被告并非合同当事方，故对该证据真实性无法确认。合同落款时间为2015年1月21日，即在原、被告租赁合同届满之前，此时被告仍享有优先承租权。因原告已确认其与案外人刘志峰已于2016年10月26日解除双方签订的《店面房租赁合同》，故本院对该证据不作认定。4.电费发票两份，欲证明原告垫付涉案房屋未结电费5176.3元的事实。被告质证认为，对真实性无异议，但对关联性有异议。被告对涉案房屋并没有实际占用和使用。本院对该组证据的真实性予以认定。被告移动公司宁波分公司向本院提供了如下证据：1.（2015）甬镇民初字第523号民事判决书、（2015）甬镇执字第2433号受理案件通知书各一份，欲证明被告因客观原因无法全部腾退涉案房屋，但被告一直在积极努力协助原告实现房屋腾退，并向实际占用人主张损失的事实。原告质证认为，对真实性、合法性、关联性无异议。对证明内容、目的有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。2.现场照片5份，欲证明潘佩玉的新承租人可勤通讯器材店在租赁使用过程中侵占了王琳房屋的部分面积的事实。原告质证认为，对证据三性无异议，但对证明目的有异议。原告是在（2015）甬镇民初字第523号一案中方知晓可勤通讯器材店占用了涉案房屋，但第三人可勤通讯器材店的上述侵占行为系发生在被告返还涉案房屋之前，如果在此期间发生第三人恶意侵占涉案房屋，也应当由被告承担相应责任。本院对该组证据的真实性予以认定。3.说明、公告、协助执行通知书复印件、送达回证复印件、（2015）甬镇执民字第2433-1号执行裁定书各一份，欲证明被告通过诉讼及执行程序已使宁波市镇海区庄市上上客快餐店于2016年4月18日完成腾退，故被告已完成了全部房屋腾退义务，各方均知晓此事，并且在法院的主持下，被告也不断与各方协商处理涉案房屋于租赁期满后被第三人可勤通讯器材店非法侵占的半间房屋的腾退、墙体拆除及平整事宜。原告质证认为，真实性无异议，对关联性有异议，该组证据证明被告与实际侵占人的关系，与原告无关。（2015）甬镇民初字第523号民事判决书仅判令第三人将涉案返还给被告，而非直接返还给原告，因此第三人将涉案房屋返还给被告，并不意味着被告已履行返还涉案房屋的义务。本院对该组证据的真实性予以认定。第三人环宇通讯大卖场、可勤通讯器材店、潘佩玉未到庭应诉，视为放弃对原、被告提供的证据进行质证和对原告诉称进行辩驳的权利。本院经审理认定事实如下：2012年3月7日，原告王琳与被告移动公司宁波分公司签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向原告租赁位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88号的房产，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止，租金为350200元/年，房产税、土地使用费等其他费用由原告承担，因日常经营产生的水电费由被告承担。协议还约定被告移动公司宁波分公司有权根据经营需要直接转租该房屋。2012年3月，被告将涉案房屋转租给第三人被告环宇通讯大卖场，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止。2012年9月18日，第三人环宇通讯大卖场（管红伟）将部分涉案房屋出租给案外人宁波市镇海区庄市上上客快餐店（以下简称“上上客快餐店”），租赁期限为自2012年9月18日起至2015年2月28日止。原告分别于2015年3月3日、2015年3月25日向被告发送书面函及律师函，要求被告返还租赁房屋，并主张被告应赔偿原告因未能返还租赁房屋造成的实际损失。2015年3月26日，被告向原告发送书面通知，表明被告不再续租涉案房屋。另查明，第三人环宇通讯大卖场在房屋租赁期间，用墙体将涉案房屋隔出约半间用于经营餐饮，后该区域转租给案外人上上客快餐店经营。另半间房屋与第三人潘佩玉的房产合并一处用于经营通讯产品。租赁期届满后，该区域由第三人可勤通讯器材店占用。2015年4月7日，移动公司宁波分公司向本院提起诉讼，要求环宇通讯大卖场、上上客快餐店腾退涉案房屋。本院于2015年8月17日出具（2015）甬镇民初字第523号民事判决书，支持了移动公司宁波分公司的该诉请。后该案经执行程序，上上客快餐店于2016年4月18日完成其占用的半间涉案房屋的腾退。后经多方协调，第三人可勤通讯器材店于2016年10月24日退还了其占用的另半间涉案房屋。原告出具收条确认于该日“收到完成全部腾退并符合返还要求的涉案房屋，并已收到涉案房屋钥匙”。还查明，原告垫付了涉案房屋2016年2月份电费4857.53元、2016年3月份电费318.77元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。承租人应妥善保管租赁物，在租赁期届满后应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物性质使用后的状态。被告在租赁期届满后，未能及时返还涉案房屋，直至2016年10月24日方将涉案房屋返还给原告。被告的上述行为已构成违约，原告有权参照双方合同约定的租金标准要求被告支付2015年3月1日至2016年10月24日期间的租金损失。双方合同约定由被告自行承担因日常经营产生的水电费，故被告也理应向原告返还由原告为其垫付的5176.3元电费。原告的诉请，部分于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司赔偿原告王琳租金损失586585元，返还原告王琳垫付的电费5176.3元，合计591761.3元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告王琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费10434元，减半收取5217元，由原告王琳负担563元（已预交），由被告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司负担4654元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 谢国斌二〇一六年十一月十四日代书记员 吴萧煜