甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0503民初423号原告：天水恒顺房地产开发有限公司。法定代表人：马某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某、纪某，甘肃天秦律师事务所律师。被告：窦某，天水市人，住天水市。委托诉讼代理人：巩某，甘肃康台律师事务所律师。第三人：霍某，天水市人，住天水市。委托诉讼代理人：巩某，甘肃康台律师事务所律师。原告天水恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）与被告窦某、第三人霍某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒顺房地产公司的委托诉讼代理人纪某，被告窦某，第三人霍某，被告窦某及第三人霍某的共同委托诉讼代理人巩某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒顺房地产公司诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告支付逾期缴纳房款的违约金269715.6元；3.请求判令被告支付原告支出的律师代理费8000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月7日，被告认购原告恒顺.紫御润园第T13幢1单元301号房屋，并与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋面积为191.25㎡，房屋总价款为2697156元，同时合同补充协议第一条约定被告至迟应于2017年5月26日交清全部购房款，逾期缴纳房款的，按照合同第八条承担违约责任。但被告仅于2016年4月7日支付了1万元定金，尚余2687156元购房款未付。在此期间，原告多次催促被告按照合同约定履行义务，但被告至今也未支付剩余购房款。被告的行为已构成严重违约，并给原告造成巨大经济损失。根据双方《补充协议》第三条约定，原告有权解除合同，被告承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用。被告的违约行为已导致双方的合同无法继续履行，并已给原告造成了经济损失，原告提起诉讼，请判如所请。被告窦某、第三人霍某辩称，本案被告并非适格的诉讼主体，被告行为系受霍某委托，涉案房屋的实际出资人是霍某而不是被告；双方签订的商品房买卖合同显失公平，加重被告的违约责任而排出了原告的违约责任，对逾期付款违约金过重；原告对被告已经支付30万元定金是虚假陈述，被告只缴纳了1万元定金也未交清首付款的情况下原告就与被告签订商品房买卖合同并申请备案，不符合原告商品房预售的程序，原告在本案中有重大过失，其诉讼请求不能得到支持。原告恒顺公司为证明自己的主张，提交了如下证据材料：1.商品房预售许可证一份，拟证明原告具备商品房预售资质；2.《商品房认购书》一份，拟证明原被告系商品房买卖合同关系，合同约定被告违约原告可以解除合同，并由被告赔偿原告损失。3.收款收据一份，拟证明被告于2017年4月17日支付1万元定金，尚余2687156元购房款未付，被告至今违约；4.民事委托代理合同票据各一份，拟证明原告为本次诉讼支出代理费8000元；5.2017年12月22日原告发给被告窦某的通知函一份，拟证明合同相对方是被告窦某，本案民事责任应当由被告窦某承担。被告、第三人质证后，对证据1、3真实性无异议。对证据2《商品房买卖合同》的真实性无异议但认为存在虚假事实：合同第七条内容显示被告已缴纳了定金30万元不真实；根据补充协议原告并未谨慎审核被告的相关购房资料，合同显失公平，加重被告的违约责任。证据4委托代理合同首页无公章，第二页对代理费以外的费用未填写，真实性无法核实。对代理费票据的无异议。证据5为复印件不符合证据的形式要件，不能显示收件人是被告窦某，证据系原告单方制作，且违约金过高，损害被告的权益。被告、第三人未提交证据材料。经审核，原告提交的商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、收款收据、代理费票据的真实性被告无异议，予以认定。委托代理合同约定的代理费数额与代理费票据互相印证，予以认定。对通知函在当庭陈述时被告及第三人认可收到无异议，真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于天水市麦积区恒顺·紫御润园项目中的第T13幢1单元301号住宅。合同第七条记载签订本合同前被告支付定金30万元。合同第八条约定：”逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）......。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同的，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除通知书送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”合同第十二条约定：”逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照第（2）种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）......。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同的，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起，按照3.25%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”被告于签订合同当日给原告支付定金1万元后再未支付款项。原告多次催告被告交纳房款，被告因未能办理银行贷款而未付。2017年12月，原告曾书面通知被告交纳房款无果，便诉至本院。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一、本案民事责任的承担；二、原告各项诉讼请求能否支持。关于本案的民事责任承担问题。被告辩称是第三人霍某委托其与原告签订商品房买卖合同，第三人霍某亦认可是其委托被告窦某签订合同，本案民事责任应当由霍某承担。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：”受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告窦某及第三人霍某并未提供证据证明与原告签订合同时，原告知道被告窦某及第三人霍某存在代理关系，且根据合同的相对性，合同的权利义务仅限于签订合同的当事人之间，所交定金收款收据交款人也是被告窦某，故本案民事责任应当由被告窦某承担，第三人霍某不承担责任。关于原告的各项诉讼请求能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。””第九十四条之规定，”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。......”本案中，原、被告在签订商品房买卖合同后，被告未能按照合同约定办理银行按揭贷款或以其他方式支付剩余房款，在原告书面通知后在合理期限内仍未履行义务，原告要求解除双方之间的商品房买卖合同与法有据，应予支持。被告在签订商品房买卖合同时应对自身的履约能力、信用资质及贷款能否完成的风险应具备充分的认知，由于被告称因其征信问题未能办理贷款，其责任应由被告自负。未能办理按揭贷款不属于法律规定的可以免责的事由，故对被告所持原告对合同签订存在重大过失,被告不承担违约责任的辩解意见不予采纳。关于原告主张的违约金269715.6元，在合同的履行过程中，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，原告依照合同约定按照合同总价款2697156元的10%计算，被告认为双方签订的商品房买卖合同显失公平，加重被告的违约责任而排除原告的违约责任，对于违约金的计算标准，对双方当事人的约定应当适用相同标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告在被告并未履行在签订合同前支付定金30万元及首付款1087156元而仅支付了定金1万元的情况下，对被告的履约能力未尽到审慎审查义务，与被告签订商品房买卖合同，不排除原告营销人员为促成合同的签订存在过失行为。且在同一份合同中，对双方当事人承担违约责任的标准约定不同有失公平原则，故对被告承担违约责任的标准应当与原告承担违约责任标准相同，综上，由被告按照全部房价款2697156的1%向原告支付违约金为宜。关于原告请求判令被告支付原告支出的律师代理费8000元，合同并无约定且于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除天水恒顺房地产开发有限公司与窦某于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》；二、由窦某支付天水恒顺房地产开发有限公司违约金26972元，于判决生效后10内履行；三、驳回天水恒顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已按简易程序减半收取14221元，由窦某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 李惠芳二〇一八年五月十日法官助理 宋 晶书 记 员 蔡中梅