济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天商初字第262号
原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行，住所地济南市天桥区。
代表人房宪华，行长。
委托代理人潘哲，住济南市市中区。
委托代理人张树军，住济南市天桥区。
被告刘东梅，住山东省陵县。
被告候佃福，住山东省陵县梅镇。
被告山东鼎达房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市。
法定代表人高琴，董事长。
委托代理人李波，住山东省淄博市。
原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行（以下简称齐鲁银行北坦支行）与被告刘东梅、被告候佃福、被告山东鼎达房地产开发有限公司（以下简称鼎达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张树军，被告刘东梅、被告候佃福，被告鼎达房地产公司的委托代理人李波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年2月20日，被告刘东梅向济南市商业银行北坦支行（以下简称济商行北坦支行）申请个人房屋按揭贷款70万元，当日该行与被告刘东梅、被告鼎达房地产公司签订2009年坦个按借字第016号《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》，借款金额70万元，用于购买济南市市中区的房产，借款期限自2009年2月20日至2029年2月20日。被告刘东梅以其所购房产为该笔贷款提供抵押担保，被告鼎达房地产公司为被告刘东梅的上述贷款提供保证担保，并在合同中盖章予以确认。合同就贷款利率、利率调整、双方权利义务、违约责任以及争议解决等事项做了约定。原告依约发放了贷款，但被告刘东梅自2014年12月21日至2015年2月21日，连续三个月未按时还款，而其购买房屋竣工已达8年之久至今未办理房产抵押手续，担保人候佃福、鼎达房地产公司也未履行保证责任，且鼎达房地产公司已失去联系。济商行北坦支行于2009年4月28日经中国银行业监督管理委员会批准更名为齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行即原告。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告刘东梅签订的《个人房屋按揭借款合同》。2、被告刘东梅立即偿还原告借款本金414865.47元，利息1497.66元及自2015年2月21日起至判决生效之日止的新增利息。3、被告候佃福对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任。4、被告鼎达房地产公司对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任。5、原告对抵押房产享有优先受偿权。6、本案诉讼费及因实现债权而产生的费用由三被告承担。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、2009年2月20日被告刘东梅、被告鼎达房地产公司与原告签订的《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》1份，证明被告刘东梅因购买房屋向原告借款70万元，借款期限自2009年2月20日至2029年2月20日止，年息4.158%，按月结息、还款，并以其购买的房产作为担保。
证据2、2009年2月20日被告候佃福出具的共同还承诺书1份，证明被告候佃福知悉被告刘东梅在原告处办理房屋贷款的事实，金额70万元，期限240个月。
证据3、2009年2月20日，被告刘东梅签名的商业银行借款凭证1份，证明原告已将借款70万元发放给被告刘东梅，月利率3.456‰，年利率4.158%。
证据4、2008年12月13日，被告刘东梅与被告鼎达房地产公司签订的《商品房购销合同》1份，证明被告刘东梅向被告鼎达房地产公司购买房屋一套。
证据5、个人贷款业务对账单5页、原告扣划被告鼎达房地产公司保证金的还款凭证3页，证明被告的还款情况。
被告刘东梅、候佃福共同辩称，两被告系夫妻关系，被告候佃福是被告鼎达房地产公司员工的亲戚，两被告均不是借款的实际使用人，对于涉及贷款的整个过程均未参与，只是签字，对所签内容并不知情，其他的过程均不清楚，不同意承担还款责任，应由被告鼎达房地产公司承担全部责任。
被告刘东梅、被告候佃福均未提交证据。
被告鼎达房地产公司辩称，一、涉案贷款系我公司为了获取流动资金，以公司四十余位职工或其亲友的名义在原告处通过订立虚假的《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》而获取资金。涉案贷款是由我公司实际占有和使用，并由我公司支付分期还款，是从我公司的银行存款账户中直接划转到原告的还款账户，归还原告借款，后由我公司财务人员分别到银行柜台向顶名借款人的还款账户内存入现金以归还贷款本息。因此，涉案《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》属于以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，属于无效合同。借款人并没有购买涉案商品房，也没有使用银行贷款，没有实际履行合同，没有获取任何利益，故不应承担还款等任何责任。二、我公司是在淄博注册的房地产公司，经营资质是暂定资质，根据规定不能到济南市进行房地产开发、销售等经营行为。我公司不是涉案商品房的开发销售单位，不具有销售主体资格。我公司也未按规定进行网签备案，不具备商品房、现房销售条件，在这种情况下，原告在审核发放贷款时没有进行必要的审查便通过了审批，并且在事后监管过程中未予及时采取相应的处理措施，只是在我公司因非法吸收公共存款而被公安机关侦查后，无力偿还借款本息时，才以金融借款合同纠纷为由起诉至法院。因此，原告存在明显的、严重的过错，应承担相应责任，我公司仅应承担贷款的本金及按照银行贷款利率计算的利息，不应承担其他利息、罚息、违约金等费用。
被告鼎达房地产公司未提交证据。
经审理查明，2009年2月20日，原告作为贷款人（乙方）与借款人被告刘东梅（甲方）、保证人被告鼎达房地产公司（丙方）签订《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》一份，合同约定，贷款金额70万元，贷款用于借款人购买济南市市中区的房产，并以该房产作为抵押物，借款期限240个月，预计从2009年2月20日起至2029年2月20日止。合同执行期限贷款利率，在基准利率基础上下浮30%，即4.158%，贷款发放后如遇法定利率调整，则在调整后的同档次基准利率基础上同比率浮动。以等额本金方式偿还借款本息，直至还清全部借款本息为止。保证人为本合同项下的借款提供连带责任保证，保证期间为阶段性保证：自贷款发放之日起至本合同项下所抵押的房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付乙方（即原告）收妥为止。关于违约责任及救济措施，甲方未按合同约定用途使用贷款即被视为挪用贷款，乙方将自挪用之日起按本合同载明的贷款利率加收100%的罚息，至违约事件消除之日止；对挪用期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；甲方挪用贷款的，乙方可提前收回贷款本息，并依法处分抵押物。甲方未按合同约定的还款计划清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同载明的贷款利率加收50%的罚息，至违约事件消除之日止，对逾期期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。甲方不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项，未按合同约定用途使用贷款，构成违约，乙方有权宣布全部贷款提前到期，要求甲方立即全部清偿。
同日，被告候佃福向原告出具《共同还款承诺函》，承诺为被告刘东梅在原告处的贷款本息及相关费用承担连带责任。
2009年2月20日，原告向被告候佃福指定账户发放贷款70万元，借款到期日2029年2月20日，借款月利率3.456‰，年利率4.158%。截止到2015年2月21日，该笔借款尚欠原告贷款本金414865.47元，利息1497.66元。
另，原告提交2008年12月13日，被告刘东梅（乙方）与被告鼎达房地产公司（甲方）签订的商品房购销合同一份，约定“被告刘东梅购买被告鼎达房地产公司销售的位于济南市市中区，房屋价款合计1174184.40元，乙方签订合同后，2010年1月26日前，支付购房款474184.4元，剩余房款在甲方协助下，与商行北坦支行办理按揭贷款手续。”
另查明，2014年12月25日，本案案外人李乐夫等人以原鼎达房地产公司员工名义，向中国银监会投诉称，鼎达房地产公司以其名义在齐鲁银行办理假按揭贷款，后因未按期还款，造成其个人征信不良记录。2015年4月13日，中国银监会山东监管局回复，齐鲁银行天桥支行和英雄山支行、中国银行天桥支行、民生银行济南分行营业部在向“美景秀苑”B座楼盘发放多笔贷款的过程中存在贷前调查不尽职、贷后检查流于形式、部分贷款档案资料不完整或虚假等问题，不符合《贷款通则》、《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》或各行内部规章等相关规定。该局已责成相关银行机构依据调查结果追究相关人员的责任，责成相关银行机构主动与投诉人沟通，妥善处理纠纷。
被告鼎达房地产公司自认，其不具备跨区域房地产开发资质，为获取流动资金，而以其公司员工或亲友名义签订购房合同，并与原告签订按揭借款合同，贷款发放后，该公司实际使用贷款，并每月按时以被告刘东梅的名义向原告还款。
关于办理贷款所提交材料，被告刘东梅、候佃福称，除签名为其本人书写，相关内容均不知情；被告鼎达房地产公司在询问笔录中自认所有材料均由其制作，借款人并未参与。
关于贷款的审查，原告称借款人提出申请到我行或者由我行到鼎达房地产公司和借款人签订借款合同，我行审查借款人的身份证原件，核对无误后，收集所有的贷款材料（借款人身份证、户口本、结婚证、收入证明、购房合同、首付款证明），根据收入证明进行核实，符合条件的进行放款，偿还能力主要看其收入证明。被告刘东梅、候佃福称，所有事项均不知情；被告鼎达房地产公司称，原告审核发放贷款时没有进行必要的审查便通过了审批，并且在事后监管过程中未予及时采取相应的处理措施，存在过错。
关于还款情况，根据原告提交的还款清单显示，客户名称为刘文周，被告刘东梅称从未偿还过银行贷款，所有事项均是由被告鼎达房地产公司操作，其非贷款实际使用人；被告鼎达房地产公司自认，原告发放的贷款是打到该公司以借款人名义开办的账户里，由该公司转移至其名下账户，该公司实际使用贷款，还款时以被告刘东梅的名义向原告还款，起初自公司账户打款至指定还款账户，后由公司财务人员存现金至指定账户。原告称对此并不知情，贷款清偿均是自被告刘东梅名下的账户中扣划。
关于涉案房产，被告刘东梅称未实际参与购买房产、办理贷款、偿还贷款等事宜，且其未实际占有涉案房产；被告鼎达房地产公司自认该购房合同系其为取得银行贷款用于流动资金所签订的虚假合同，并未实际履行，因此，借款人不可能占有涉案房产；原告称，涉案房产开发所需的资料已由齐鲁银行英雄山支行审查，上报审批通过，总行批准其经办，也到涉案楼盘进行过实地勘察，但自认尚未取得抵押房产的《房地产权证》及《他项权利证》。
还查明，本院还受理了本案原告诉被告于杰等自然人及被告鼎达房地产公司金融借款合同纠纷等四十六案，该批案件中，到庭自然人的抗辩理由均为涉案《个人房屋按揭借款合同》系“假按揭”而订立的合同，属于以合法形式掩盖非法目的无效合同。被告鼎达房地产公司为了获取流动资金，以个人名义通过订立虚假的按揭借款合同的形式从原告处获取流动资金，是贷款的实际使用人。原告作为商业银行，对外贷款设有专门放贷部门、具有专业放贷人员、健全的信贷管理规程，十分了解和掌握放贷所应当履行的程序和调查。原告在放贷过程及贷后检查中出现重大的疏漏、未尽审慎的审查义务、未能发现其中明显的重大瑕疵，具有重大过错，顶名借款人不应承担还款责任。中国银行业监督管理委员会山东监管局在对李乐夫信访事项进行调查后的回复中，确认原告存在“贷前调查不尽职、贷后检查流于形式、部分贷款档案资料不完整或虚假等问题，不符合《贷款通则》、《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》或各行内部规章等相关规定”。被告鼎达房地产公司自认系为获取流动资金，订立虚假房屋买卖合同，并无房产的实际交付，所得贷款由其使用，并由其偿还贷款本息。本院另受理了原告中国银行股份有限公司济南天桥支行诉被告李海方、李乐夫等自然人及被告鼎达房地产公司、被告济南市房地产开发服务中心金融借款合同纠纷等八案，该批案件中到庭自然人抗辩涉案借款合同仅本人签名真实对内容不知情，未实际购买涉案房产，也未实际使用贷款，均由被告鼎达房地产公司实际操作使用贷款，被告鼎达房地产公司的书面答辩意见亦相同，均自认涉案房产未交付借款人占有使用。
再查明，上述两批案件涉案借款人逾期还款均发生在2015年1月，即被告鼎达房地产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间。济商行北坦支行于2009年4月28日经中国银行业监督管理委员会批准更名为齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行即原告。原告主张的实现债权的费用包括诉讼费、保全费、公告费，但未提交公告费发票予以证明。
以上事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，被告刘东梅认可其在按揭借款合同中的签名是其亲笔书写，原告与被告鼎达房地产公司的盖章亦是真实的，虽然根据中国银监会山东监管局回复，原告在审查发放贷款过程中存在一定过错，但没有证据证明，原告与两被告签订借款合同时，对鼎达房地产公司利用虚假商品房买卖，套取银行贷款知情，故涉案借款合同合法有效。在借款合同签订、履行过程中，被告鼎达房地产公司以使用贷款为目的，假借被告刘东梅的名义贷款，在原告发放贷款后，被告鼎达房地产公司实际收取贷款并使用，被告鼎达房地产公司实为贷款的实际使用人。本院受理的涉案房产项目的借款人逾期还款均发生在2015年1月，被告鼎达房地产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间，进一步证实了被告鼎达房地产公司是该笔借款的实际使用人。被告鼎达房地产公司亦自认以被告刘东梅的名义履行合同义务，即应按时依约偿还贷款本息，但被告鼎达房地产公司未按约及时足额偿还借款，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权解除合同，提前收回贷款本息。根据合同约定未按合同约定使用贷款，原告有权按合同载明的贷款利率加收100%的罚息，因中国银监会山东监管局认定原告在发放贷款过程中确有过错，本院认为应按合同约定计收利息、在执行利率基础上上浮50%计收罚息及复息。被告刘东梅未实际参与合同履行，未获取贷款使用，未实际占有涉案借款购置的房产，未从中获取非法利益，因此，被告刘东梅无须承担向原告还款付息的责任，被告候佃福亦不应承担还款付息的责任，该责任应由借款实际使用人被告鼎达房地产公司承担。
对于抵押房产，因被告并未就抵押房产在房产部门进行抵押登记，因此原告主张就抵押房产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
原告主张被告承担公告费，但未提交证据予以证明，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行与被告刘东梅签订的编号为2009年坦借字第016号《济南市商业银行个人住房按揭贷款借款合同》，于本判决生效之日起解除。
二、被告山东鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行截至2015年2月21日的借款本金4450890元，利息1497.66元。
三、被告山东鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行自2015年2月21日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复息，按编号为2009年坦借字第016号《济南市商业银行个人住房按揭贷款借款合同》的约定计取（罚息即复息按照执行利率基础上上浮50%计收）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7650元，诉讼保全费2620元，共计10270元，由原告负担100元，被告山东鼎达房地产开发有限公司负担10170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 白恩玉
人民陪审员 林常云
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙安修