广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第649号
上诉人（原审被告）：李统军，男。
被上诉人（原审原告）：东莞市达鑫江滨新城开发有限公司。住所地：东莞市石碣镇中心涌路*号。
法定代表人：钟火财，系该公司总经理。
委托代理人：吴兵兵，广东臻善律师事务所律师。
委托代理人：江美熔，广东臻善律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：刘冰，女。
上诉人李统军因与被上诉人东莞市达鑫江滨新城开发有限公司（以下简称达鑫公司）、刘冰租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月5日，达鑫公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、李统军、刘冰向达鑫公司支付拖欠的租金，包括2014年2月欠缴3468.89元整，以及从2014年3月起按13470元／月计至李统军、刘冰付清之日止，暂计至2014年9月共94290元整，以上拖欠租金合计97758.89元；2、李统军、刘冰向达鑫公司支付拖欠的物业管理费用，从2014年1月起按889.5元／月计至李统军、刘冰付清之日止，暂计至2014年9月共8005.5元；3、李统军、刘冰向达鑫公司支付拖欠租金及物业管理费的违约金，从2014年1月起按照迟延履行租金及物业管理费的金额为基准，以每日千分之五计至李统军、刘冰付清之日止，暂计至2014年9月共52467元；4、李统军、刘冰承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：2012年11月30日，达鑫公司和李统军、刘冰签订《达鑫·江滨新城（三）白鹭湾12栋105号商铺租赁合同》，该合同约定：达鑫公司向李统军、刘冰出租位于东莞市石碣镇大王洲桥侧达鑫·江滨新城（三）白鹭湾12栋105号铺用于经营建材装饰，李统军、刘冰如要改变本合同约定的经营项目，须征得达鑫公司同意。商铺建筑面积约合计为254.15㎡，租赁期为6年，从2012年12月1日起至2019年5月31日止；免租装修期为6个月，从2012年12月1日起至2013年5月31日止。该合同约定从2013年6月1日起，商铺的租金为￥53元／㎡／月，合计每月￥13470元，租金每两年递增10％，租金采用预付形式，合同起租日交纳当月的租金，次月起每月租金应于当月五日前交纳；物业管理费为￥3.5元／㎡／月，合计每月￥889.5元，合同签订时交纳当月的物业管理费，自次月起，每月五日交纳当月的管理费。合同签订当日，李统军、刘冰须交纳相当于三个月租金的履约保证金40410元、2013年6月份租金13470元、2012年12月至2013年6月份物业管理费6226.67元，以上费用合计60106.67元。合同还对违约责任等其他相关事项进行了约定。
合同签订后，李统军、刘冰依约交纳了上述费用60106.67元，达鑫公司也将商铺交给李统军、刘冰经营，但李统军、刘冰自2014年1月1日开始拖欠管理费，自2014年2月1日起拖欠租金。达鑫公司于2014年8月4日向李统军、刘冰发出律师函要求李统军、刘冰支付拖欠租金，李统军、刘冰于2014年8月18日补缴2014年2月份部分租金10001.11元后，剩余租金及管理费一直没有缴纳。2014年8月22日，李统军、刘冰、物业相互之间发生纠纷，物业报警处理，案涉商铺被李统军、刘冰各上了一把锁。
原审法院认定以上事实的证据有：达鑫公司提交的商铺租赁合同、催租律师函、建设工程规划许可证、东莞市商品房现售备案证书、东莞市房地产管理局公众信息网打印页面（打印件）、东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书、东莞市石碣镇房地产开发公司声明，李统军提交的收据、经营场所产权证明、李冰提供的报警回执以及原审法院庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为：达鑫公司、李统军、刘冰对于主体、合同效力、合同解除、违约责任等均存在争议，下面分别展开分析：
一、主体问题
李统军抗辩称案涉商铺由达鑫公司和东莞市石碣镇房地产开发公司共同开发，因此应追加东莞市石碣镇房地产开发公司为达鑫公司。达鑫公司为此提供了东莞市石碣镇房地产开发公司声明一份，内容为“东莞市达鑫江滨新城开发有限公司与东莞市石碣镇房地产开发公司合作开发经营，达鑫江滨新城商铺实际由东莞市达鑫江滨新城开发有限公司经营管理，因商铺涉及的诉讼案件也应以东莞市达鑫江滨新城开发有限公司名义处理。”李统军、刘冰对此“声明”真实性均予以确认。原审法院认为权利人东莞市石碣镇房地产开发公司已作出案涉诉讼由达鑫公司进行处理的明确意思表示，故本案不需追加东莞市石碣镇房地产开发公司，达鑫公司主体资格适合。
二、合同效力问题
李统军抗辩案涉的租赁合同因为达鑫公司未取得案涉租赁物的房产证，也没有办理消防合格证，应为无效合同。根据达鑫公司提供的建设工程规划许可证、东莞市商品房现售备案证书、东莞市房地产管理局公众信息网打印页面、东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书，案涉商铺已经消防验收合格且已取得预售许可，符合法律的强制性规定，案涉租赁合同是有效的。
三、合同解除问题
庭审中，原审法院已明确询问达鑫公司、李统军、刘冰，如合同有效是否需要解除合同。达鑫公司明确不解除合同，其认为李统军、刘冰还在占用案涉商铺。李统军、刘冰认为合同目的已无法实现，要求解除合同。刘冰则表示可以随时解除合同，案涉商铺里的物品也不要了，希望计算租金至2014年8月16日。原审法院认为，案涉商铺已经于2014年8月22日关门，租赁合同经营建材的合同目的已无法实现。而且案涉合同期限至2019年5月31日，虽然达鑫公司要求继续履行合同，但要求李统军、刘冰继续交纳租金至2019年5月31日也显失公平。至于达鑫公司述称案涉商铺还在李统军、刘冰控制下的问题，因合同第9.2条约定“乙方在未完全履行合同义务之前，甲方对乙方的货物享有自助留置权利，如乙方不能在要求的时间内履行其义务，则甲方有权将留置于商铺内的乙方物品折价抵扣乙方在本商铺内所产生的所有费用。”合同第10.2.3条约定“合同解除后，甲方除有权收回租赁单位并扣押处理该租赁单位内的货品，乙方交纳的履行保证金不予退还；”达鑫公司完全可以依据上述合同条款，收回案涉商铺。
综合以上分析，从合同可继续履行性及公平角度考虑，由于李统军、刘冰明确表示不再履行合同，故合同应解除。李统军、刘冰要求解除合同的主张，原审法院予以采纳。至于合同解除的时间，因李统军、刘冰作为违约方，既未履行合同义务也怠于通知达鑫公司解除合同，应承担对自己不利的后果。李统军、刘冰在庭审中才明确表示解除合同，该时间应视为李统军、刘冰通知达鑫公司解除合同的时间，庭审时间是2014年11月27日，原审法院确认该时间为合同解除的时间。李统军、刘冰应按合同约定标准向达鑫公司支付至2014年11月27日的租金及管理费，租金计算为：13470元／月×10个月-10001.11元=124698.89元，管理费计算为：889.5元／月×11个月=9784.50元。
四、违约责任。
李统军提出用已缴纳的履行保证金40410元抵扣拖欠的租金，达鑫公司则要求李统军、刘冰支付拖欠租金及物业管理费的违约金（以拖欠租金及物业管理费的金额为基数，按照每日千分之五自2014年1月计至付清之日止）。原审法院认为，合同第3.6.1条已明确约定履约保证金不能抵扣租金，对李统军、刘冰的请求，原审法院不予支持。至于违约责任，合同第10.2.3，第10.2.4条都约定了李统军、刘冰违约后应承担的违约责任，达鑫公司诉求依据的应是第10.2.4条。原审法院认为，该两个条款分别规定的是由于李统军、刘冰违约，达鑫公司选择解除合同或继续履行合同后李统军、刘冰应承担的违约责任。首先，原审法院已确认解除达鑫公司、李统军、刘冰签订的商铺租赁合同；其次，第10.2.4条约定也不明确，条款内容“乙方在符合解除合同条件但不解除合同的，乙方除补交拖欠部分的租金、物业管理费和其他有关费用外，另应按照迟延履行租金或其他费用的金额为基准，以每日千分之五计算并支付违约金。”逻辑上存在矛盾，无法适用。综合以上分析应适用解除合同后的违约条款第10.2.3条，没收李统军、刘冰缴纳的履约保证金40410元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除达鑫公司与李统军、刘冰2012年11月30日签订的《达鑫·江滨新城（三）白鹭湾12栋105号商铺租赁合同》。二、李统军、刘冰应于判决发生法律效力之日起七日内向达鑫公司支付拖欠的租金124698.89元、管理费9784.50元，以上合计134483.39元。三、驳回达鑫公司的其他诉讼请求。本案受理费4775.62元（达鑫公司已预交），其中诉讼费3464.62元，保全费1311元，由达鑫公司负担520元，李统军、刘冰负担4255.62元。
上诉人李统军不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李统军没有违约。达鑫公司一直拒绝提供场地证明给李统军，致使李统军无法办理营业执照，达鑫公司构成违约，李统军有权拒付租金。（二）2014年8月16日李统军签收达鑫公司员工刘某送达的缴租计划书时，刘某代表公司表示如果李统军不再承租，哪天不使用即从哪天开始停止计算租金。2014年8月22日，案涉商铺物业保安将商铺上锁，李统军无法使用商铺，2014年8月23日，李统军向达鑫公司发送了退租申请，申明自2014年8月24日正式退租。故原审法院认定合同解除时间错误。（三）请求将商铺内属于刘冰所有的物品抵扣租金或返还李统军，由李统军变卖后缴纳租金。（四）本案诉讼费应由达鑫公司承担。据此，请求本院：1、确认李统军、刘冰不违约。2、确认合同解除时间为2014年8月24日，租金和管理费也缴纳到该天。3、商铺内被扣押的物品抵扣租金或返还李统军以变卖后缴纳租金。4、本案诉讼费由达鑫公司承担。
被上诉人达鑫公司答辩称：（一）李统军从未要求达鑫公司出具场地证明，达鑫公司的商铺均有办理场地证明，不可能不出具给李统军。是否提供场地证明与缴纳租金不存在履行先后问题，李统军应缴纳租金。（二）达鑫公司从未将案涉商铺上锁，是李统军私自搬走商铺内设施转移财产，物业公司发现后通知刘冰，刘冰不同意李统军搬走而相互上锁。（三）不同意解除合同。即使法院判决合同解除，解除后的占有使用费也应由李统军、刘冰支付。（四）达鑫公司没有扣押商铺物品，商铺内物品与本案无关。
被上诉人刘冰答辩称：案涉商铺于2014年8月22日停业，商铺内物品可抵扣租金，也可以搬走，刘冰一直与达鑫公司协商，但协商不成。刘冰曾发函给达鑫公司解除合同。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，李统军二审提交短信及退租申请，拟证明其于2014年8月23日向达鑫公司提出解除合同。达鑫公司主张上述证据超过举证期限，不属于新证据，不予质证，主张没有收到退租申请。刘冰确认上述证据。本院依职权向东莞市公安局石碣分局石碣派出所调查，该所函复本院称2014年8月22日是由租户方的合租两人对商铺上锁。达鑫公司确认上述证据真实性、合法性，不确认关联性。刘冰确认上述证据真实性。李统军主张案涉商铺由物业保安上锁，李统军上的锁在当晚已经解除。二审期间李统军和刘冰均确认他们在案涉商铺上的锁已经解除。
再查明，达鑫公司不同意用商铺内的物品抵扣租金，主张商铺内的物品由李统军、刘冰自行处理。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李统军上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）李统军是否存在违约。（二）李统军上诉请求判令合同于2014年8月24日解除是否依法有据。
关于焦点一。李统军主张达鑫公司未提供场地证明给其办理营业执照，但李统军并未提供证据证明其向达鑫公司要求提供场地证明，而达鑫公司不予协助，故应由李统军承担举证不能的不利后果。达鑫公司已将案涉租赁物交付李统军使用，李统军应按照合同约定支付租金和管理费，但李统军自2014年2月起开始拖欠租金和管理费，已经构成为违约，李统军主张其并未违约没有依据，本院不予支持。
关于焦点二。李统军和刘冰均表示想解除合同，达鑫公司对原审法院认定合同已于2014年11月27日解除并未提出上诉，视为其认可原审法院的该项认定，故原审法院认定合同已经解除，本院予以确认。李统军上诉主张合同解除时间为2014年8月24日。首先，李统军提供的短信和退租申请，仅是其提出解除合同的申请，达鑫公司主张没有收到该退租申请，李统军也未提供其他证据证明达鑫公司同意其解除合同，故现有证据无法证实双方在2014年8月24日已对合同解除达成一致。其次，李统军主张2014年8月22日达鑫公司的物业管理公司将案涉商铺上锁，达鑫公司不予确认，李统军也未提供任何证据证明，李统军主张其于2014年8月22日无法使用案涉租赁物没有依据。故李统军主张合同解除时间为2014年8月24日没有依据，原审法院综合考虑合同剩余租期、违约情形及合同客观不能履行等因素，认定合同于2014年11月27日解除合理，但原审法院在达鑫公司及李统军并未诉请解除合同的情况下，在判决主文部分判决案涉合同解除，超出了当事人诉讼请求的范围，本院依法予以纠正。
至于李统军主张以商铺内物品抵扣租金或返还该物品，因李统军并未在一审中提出该诉请，商铺内物品价值多少也无法确定，故本院对李统军的该主张不予审查，双方可协商解决。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。李统军的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第424号民事判决第二、三项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第424号民事判决第一项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费4775.62元，由东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担520元，由李统军、刘冰负担4255.62元。二审受理费1089元，由上诉人李统军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年七月十三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。