湖北省郧西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂郧西民初字第00034号
原告胡大成，男，生于1955年4月18日，汉族，湖北省郧西县人，村民。
被告十堰鑫辉置业有限公司，住所地：十堰市澳门街1号A栋309号。
法定代表人耿照辉，任该公司总经理。
委托代理人艾芳，湖北豪然律师事务所律师。代理权限：收集、提供证据、出庭应诉等一般代理。
原告胡大成诉被告十堰鑫辉置业有限公司（以下简称“鑫辉公司”）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成由审判员常峻溟担任审判长、审判员安妮娜、人民陪审员李国富参加的合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告胡大成、被告鑫辉公司的法定代表人耿照辉及其委托代理人艾芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡大成诉称：2011年鑫辉公司在郧西县洪台村从事房地产开发，因其开发的项目与我审批的地块相连，同年6月18日鑫辉公司总经理耿照辉与我签订合资建房协议，约定将我审批的宅基地交给其开发，其于签合同之日起16个月内给我两套面积115-120㎡框架结构毛坯住房及一间20㎡储物间，并负责办理新房土地使用证及房产证，承担审批建房手续费，赔偿损失、支付违约金3万元及相关费用。2013年10月鑫辉公司开发房屋完工，但其空闲房屋却拒不履行协议，经村、镇领导多次调解鑫辉公司拒不到场。故依法提起诉讼，请求依法判令鑫辉公司向我交付115-120㎡框架结构毛坯住房两套及20㎡小房屋一间且负责办理房屋房产证及土地使用证，由鑫辉公司报装一套房屋水电并负担费用，返还我水电报装费用，赔偿我支付他人的违约金及鑫辉公司协议约定的违约金（以协议为准），并由鑫辉公司负担案件受理费。
原告胡大成为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：西国出字（2009）第179号国有土地出让合同书及土地出让金收据复印件各1份、土地估价报告复印件1份、征用土地协议书及征地补偿费收据复印件各1份，拟证明胡大成已合法取得了位于郧西县城关镇洪台村1组100㎡土地使用权；
证据二：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及规划设计说明书复印件各1份，拟证明胡大成获得土地使用权的宗地位置，且取得了建设部门的施工许可；
证据三：2011年6月18日胡大成与鑫辉公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书复印件1份，拟证明胡大成与鑫辉公司协议部分内容。
被告鑫辉公司辩称：我公司与胡大成2011年6月18日签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定向胡大成交房的前提是胡大成向我公司交付其属于拆迁户的全部手续，但胡大成至今未履行，我公司依据合同履行抗辩权是符合法律规定的。
被告鑫辉公司为支持其抗辩观点，向本院提交了如下证据：
证据一：鑫辉公司组织机构代码证、企业法人营业执照复印件各1份，拟证明其主体资格；
证据二：郧西县城关镇洪台村村民委员会证明复印件（原件存卷（2013）鄂郧西民初字第00706号中）1份，拟证明原、被告发生纠纷的原因是胡大成违约未取得拆迁手续；
证据三：2011年6月18日胡大成与鑫辉公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书复印件1份，拟证明原、被告签订了协议，应按协议履行各自义务。
经原告胡大成申请，本院对彭明弟、柯尊喜、丁祥珍、孟修成、孟新华等人进行了调查询问。①彭明弟陈述其系郧西县城关镇洪台村原村委会主任，因鑫辉公司欲开发的“北方鑫城”项目需占用胡大成已审批的宅基地，2011年6月18日双方在郧西县城关镇洪台村1组杨全龙家协商补偿时其在现场。双方约定补偿标准和拆迁户相同，但因格式合同（房屋拆迁安置补偿合同）系鑫辉公司事先已准备好，胡大成遂与鑫辉公司签订了与拆迁户相同的房屋拆迁安置补偿合同，且双方口头约定鑫辉公司赔偿胡大成与他人毁约违约金并支付胡大成宅基地审批手续费。②柯尊喜陈述，其原系郧西县城关镇洪台村村干部，现任洪台村治调主任，胡大成审批的宅基地确在现鑫辉公司开发的“北方鑫城”小区内，胡大成与鑫辉公司签合同时其在现场，对双方签合同具体内容不详。③丁祥珍陈述，其系杨全龙妻子，属于拆迁户，现已按拆迁补偿合同约定补偿到位入住“北方鑫城”小区，胡大成与鑫辉公司签合同时其在现场，胡大成不属于拆迁户，双方约定的补偿标准与拆迁户一致。④孟修成陈述，其子孟道波、孟道兵系拆迁户，现已按拆迁补偿合同约定补偿到位入住“北方鑫城”小区，胡大成与鑫辉公司签合同时其本人未在现场，对双方约定的具体内容不详。⑤孟新华陈述，其系拆迁户，现已按拆迁补偿合同约定补偿到位入住“北方鑫城”小区，对双方约定的具体内容不详。
经庭审质证，原告胡大成对被告鑫辉公司提交的证据一及本院调查的彭明弟证言无异议；原告胡大成、被告鑫辉公司均对本院调查的丁祥珍、孟修成、孟新华证言无异议；对以上双方均无异议的被告鑫辉公司提交的证据一、丁祥珍、孟修成、孟新华证言，本院予以采信。
原告胡大成对被告鑫辉公司提交的证据二、证据三有异议，对本院调查的柯尊喜证言有异议，认为被告鑫辉公司提交的证据二中村委会证明内容有误，其已合法取得土地使用权，不属于拆迁户；认为被告鑫辉公司提交的证据三双方签订的拆迁安置补偿协议是为了方便鑫辉公司取得政府优惠政策而签订，实际双方系口头约定的合资建房协议；认为本院调查的柯尊喜证言中柯尊喜陈述与事实不符；被告鑫辉公司对原告胡大成提交的证据一、证据二、证据三、本院调查的彭明弟证言有异议，认为原告胡大成提交的证据一、证据二虽然真实，但与本案不具有关联性；对证据三未发表质证意见；认为彭明弟证言系单方面陈述，应当以双方签订的书面协议为准。
以上有异议的证据，本院认为：对原告胡大成提交的证据一，系胡大成合法取得土地使用权的有效证明文件，与本院调查的彭明弟、柯尊喜的证言相互印证，可以证实鑫辉公司开发的“北方鑫城”小区确已占用胡大成已取得使用权的土地，对该证据本院依法予以采信；对原告胡大成提交的证据二，系建设部门审批的建房许可手续，来源合法，对该证据本院依法予以采信；对原告胡大成提交的证据三，与被告鑫辉公司提交的证据三相同，结合本院对彭明弟、柯尊喜、丁祥珍等人的调查材料，证实双方的协议名称虽为“房屋拆迁安置补偿”，但可以证实双方协议的补偿标准等内容，对该证据本院依法予以采信，其证明内容依据有关事实认定；对被告鑫辉公司提交的证据二，客观反映了胡大成与鑫辉公司争议发生的原因，对该证据本院依法予以采信。对本院调查的彭明弟调查材料，因无证据佐证其陈述的胡大成与鑫辉公司关于除“拆迁安置补偿协议”约定以外的赔偿事宜，对该证据本院依法采信其陈述的鑫辉公司占用胡大成已取得使用权的土地、双方协商按拆迁户相同标准补偿的事实。
经审理查明：2009年12月11日胡大成分别与郧西县国土资源局、郧西县城关镇洪台村村民委员会签订了“国有土地使用权出让合同”和“征用土地协议书”，并缴纳了土地出让金和征地补偿款，取得了位于郧西县城关镇洪台村1组100㎡的土地使用权。相关建设管理部门于2010年先后向胡大成颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建房手续。2011年鑫辉公司欲在郧西县城关镇洪台村开发建设“北方鑫城”住宅小区，因胡大成已受让的土地与鑫辉公司选址相邻，鑫辉公司遂与胡大成协商占用胡大成已受让的土地，在郧西县城关镇洪台村村委会干部的召集下初步协商鑫辉公司按拆迁户的补偿标准给予胡大成两套120㎡住房及一间20㎡储藏室。2011年6月18日郧西县城关镇洪台村村委会干部彭明弟等召集包括众拆迁户及胡大成与鑫辉公司签订正式合同。鑫辉公司（甲方）总经理耿照辉与胡大成（乙方）签订了与拆迁户相同的“房屋拆迁安置补偿协议书”，胡大成遂将建房的“三证”交予耿照辉，协议约定甲方补偿乙方新建115-120㎡框架结构毛坯住房两套，甲方负责办理房产证、土地使用证并承担费用，甲方为乙方报装一套房屋水电并承担费用，安置房建成后提供一个建筑面积为20㎡的地方供乙方使用。协议另约定房屋建设有效工期为16个月，乙方负责取得县政府拆迁安置地基点，并向甲方提供拆迁相关证明（内容详见合同）。2012年9月鑫辉公司开始建设“北方鑫城”小区项目，2013年9月全部竣工。后双方在履行合同中发生争议，鑫辉公司要求胡大成提供拆迁安置相关证明，胡大成未能提供，鑫辉公司拒不向其交付房屋。经村、镇调解无果后胡大成遂诉诸法院，诉求判令鑫辉公司向其交付新建115-120㎡框架结构毛坯住房两套，负责办理房产证、土地使用证并承担费用，提供一个建筑面积为20㎡的地方供其使用，报装一套房屋水电并承担费用，赔偿损失及支付违约金。
诉讼中，本院依据原告胡大成的申请以（2015）鄂郧西民保字第00070-1号民事裁定对被告鑫辉公司开发的位于郧西县城关镇洪台村“北方鑫城”小区两套房屋予以了保全。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同是平等主体间关于设立、变更民事权利义务关系的协议，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，遵循诚实信用原则按约行使权利和履行义务。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条之规定，胡大成与鑫辉公司的协议，名称虽为“房屋拆迁安置补偿协议书”，实质为胡大成提供土地使用权，鑫辉公司出资建设进行房地产开发，并在建成房屋后给付胡大成一定数量的房屋等作为补偿，因此二者间的“合同”性质应为土地使用权转让合同，不属于以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同。胡大成已按约履行提供了合法取得的土地使用权义务，鑫辉公司亦应按约履行交付房屋等义务，胡大成诉请合理部分依法应予支持。关于胡大成主张的建筑面积为20㎡的小房屋办理房产证及土地使用证，因双方签订的协议中约定为提供给胡大成20㎡土地使用，并未有所有权的约定，对此主张本院依法不予支持。关于胡大成主张的返还其水电报装费用及支付他人的违约金，因其未提交证据，且胡大成与他人的协议违约与本案查明的事实无关，对此主张本院依法不予支持。鑫辉公司应按约为胡大成报装一套房屋水电，并负担费用。关于胡大成主张的鑫辉公司应支付协议约定的违约金，因胡大成认为双方之间的协议实质为口头协议，但其未提交证据证明双方关于违约金的约定，对此主张本院依法不予支持。关于鑫辉公司主张的胡大成未向其提交属于拆迁户的证明而未履行合同的抗辩理由，本院认为双方之间的合同实质为土地使用权转让合同，胡大成已履行了交付土地使用权的义务，鑫辉公司应按约履行交付房屋义务，且胡大成向鑫辉公司总经理耿照辉提交了“三证”等建房手续，其后鑫辉公司审批建设“北方鑫城”小区亦应取得了国土等部门的规划，应当知晓胡大成不属于拆迁户的事实，据此鑫辉公司的辩称主张本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告十堰鑫辉置业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡大成交付两套位于郧西县城关镇洪台村“北方鑫城”小区内的建筑面积为115-120㎡的框架结构毛坯住房，负责办理房产证及土地使用证，并为其中一套房屋报装水电，办证及报装费用由十堰鑫辉置业有限公司负担。
被告十堰鑫辉置业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡大成交付一个位于郧西县城关镇洪台村“北方鑫城”小区内建筑面积为20㎡的地方归原告胡大成使用。
驳回原告胡大成的其他诉讼请求。
案件受理费7710元，由被告十堰鑫辉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北十堰市中级人民法院；账户号：1701；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 常峻溟
审 判 员 安妮娜
人民陪审员 李国富
二〇一五年十月二十日
书 记 员 胡 岚