广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第407号
上诉人（一审被告）：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司，住所地：贺州市八步区八达西路1号。
法定代表人：黄稳，该公司董事长。
委托代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：唐桂新，男，汉族。
被上诉人（一审原告）：周莉萍，女，瑶族。
共同委托代理人：卢文德，广西桂东律师事务所律师。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司（以下简称“日月恒公司”）因与被上诉人唐桂新、周莉萍商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第596号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员苏少勋担任审判长，代理审判员蒙晓华、张依传参加的合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。书记员李红担任法庭记录。上诉人日月恒公司委托代理人陈垚锜，被上诉人唐桂新、周莉萍的委托代理人卢文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告唐桂新、周莉萍与被告日月恒公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贺州市八达西路的日月恒·八达广场第D座13层01号房出卖给原告，房屋总价款231530元。合同第八条约定：交房时间为2012年7月30日前；如下可延期：一是不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制等。逾期交房违约责任：最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；昼夜降雨量超过50mm，停水、停电、交通管制等造成无法正常施工扣除延期的原因、合同还对继续履行、规划变更等作了规定。商品房买卖合同签订后，原告支付完全部购房款231530元。2012年5月23日，被告将约定的商品房交付给原告。2014年3月11日，日月恒·八达广场的业主代表向被告日月恒公司主张逾期交房违约金，原来的负责人胡义华向代表承诺公司将依据实际情况予以回复。原告认为被告未能在约定时间内办理房屋产权登记备案。也未按合同的约定将房屋刮好腻子，遂将被告诉至法院。
一审法院审理认为：一、本案是否超过诉讼时效的问题，从2012年5月23日双方实际交房之日起算，日月恒·八达广场的业主代表于2014年4月29日向被告主张权利之日止，未超过法律规定的两年诉讼时效期间；二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。被告辩称是政府相关部门原因，导致被告原来与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可与土地使用权不一致，产权登记部门无法为原告办理产权登记的主张，是被告与案外人之间的法律关系问题，被告应当按照合同关于产权登记的约定：在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告请求被告为其办理权属登记手续的主张，该院予以支持。逾期不办理的，根据《（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至今被告没有为原告办理权属登记手续，已超过了合同约定的期限。鉴于被告实际上已经超过合同约定的办理备案截止期限，该院给予被告90日的办理期限；三、原告以被告未按合同约定刮天花板腻子，要求被告支付天花装饰违约金的主张，没有充分证据予以证实，由负有举证责任的当事人承担不利后果，该院对原告的此项请求不予支持；综上，该院依照相关法律规定判决：一、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为原告办理房屋权属登记备案；同时应向原告支付逾期办理违约金（以231530元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年5月23日起计至判决生效之日止）；二、驳回原告唐桂新、周莉萍的其他诉讼请求；本案本诉受理费50元，由被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司不服一审判决上诉称：一、上诉人是由于政府相关部门原因，导致原来与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可与土地使用权不一致，产权登记部门无法为被上诉人办理产权登记。且上诉人与第三人的置换行为取得国土部门、建设行政主管部门的同意，上诉人也按照合同约定履行了向相关部门递交了土地登记申请书、国有土地使用权证申请表等备案所需材料，导致逾期办理房屋权属登记备案的结果不属于上诉人故意行为造成的后果。上诉人不应对逾期办理房屋产权登记备案承担违约责任。
二、被上诉人依合同向法院主张按照房款的万分之一支付违约金，一审法院判决却以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，明显超出被上诉人唐桂新、周莉萍主张的违约金，一审判决既违反了民事诉讼法的不告不理原则，也违反了合同法的意思自治原则。
综上，请求二审法院撤销贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第596号民事判决主文第一项，依法改判驳回被上诉人该项诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人唐桂新、周莉萍辩称：上诉人日月恒公司的上诉请求没有任何事实和法律依据。一、关于逾期办理产权登记违约金的问题，上诉人认为是与恒业公司原因扣除逾期天数，这是不成立的，根据合同相对性及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷年检法律问题的解释》第18条规定，本案逾期与恒业公司的问题，与被上诉人方无关，延期后果应由上诉人承担，不应扣除。二、逾期办证违约金问题，一审判决至判决生效之日起90内是不正确，应计算到办理产权登记之日起；三、一审判决程序合法。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，双方的商品房买卖合同附件四第六条对于逾期办理备案登记约定为由出卖人按房款的日万分之一向买受人支付违约金。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已经超过诉讼时效。二、一审判决以房款总数的为基数，按银行逾期贷款利息标准支付逾期办理房屋权属登记备案违约金是否错误。
双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效合同。对双方当事人均具有法律约束力。
关于一审判决按银行逾期贷款利息标准支付逾期办理房屋权属登记备案违约金是否错误的问题。根据商品房买卖合同以及合同附件第六条：“出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，一审法院判决按银行逾期贷款利息标准支付逾期办理房屋权属登记备案违约金违反当事人意思自治以及不告不理的原则。上诉人的此上诉意见有理，本院予以支持。但对违约金支付时限问题，在上诉人日月恒公司未办理房屋权属登记备案之前，违约行为就一直在持续，故应持续支付违约金至办理房屋权属登记备案之日止。一审法院支持至判决生效之日止有误，本院予以纠正。一审法院给予被告90日的办理权属登记期限不违反法律规定，本院予以维持。
合同的效力仅及于合同当事人，在一方当事人因第三人原因违约时，因该第三人并非合同当事人，非违约方不能要求该第三人承担违约责任，而只能追究违约方的责任。本案中，逾期无法办理产权登记是否属于由于政府相关部门的原因的问题。导致逾期无法办理产权登记的原因在于日月恒公司与案外人置换土地用于建设商品房，而案外人用于置换的土地处于抵押状态，造成建设规划许可与土地使用权不一致，无法办理产权登记。此系由于日月恒公司与案外人之间的法律关系引起，不属于政府相关部门的原因。上诉人日月恒公司的此上诉主张无理，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实属实，适用法律不当，实体处理欠妥，上诉人的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第596号民事判决第二项；
二、变更贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第596号民事判决第一项为上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为被上诉人唐桂新、周莉萍办理房屋权属登记备案；同时应向被上诉人唐桂新、周莉萍支付逾期办理违约金（以231530元为基数，按日万分之一的标准，从2013年5月23日起计至判决生效之日止）；
一审案件本诉受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担50元，被上诉人唐桂新、周莉萍负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 蒙晓华
代理审判员 张依传
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 李 红