陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕07民终524号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨彦忠，男，汉族，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）李平，女，汉族，系杨彦忠之妻。
上诉人共同委托代理人杨冶文，陕西云昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）翟小民，男，汉族，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王惠娥，女，汉族，系翟小民之妻。
被上诉人共同委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。
上诉人杨彦忠、李平与被上诉人翟小民、王惠娥房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨彦忠、李平及其委托代理人杨冶文，被上诉人翟小民、王惠娥及其委托代理人黄勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：1991年，经土地管理部门等审批、规划，杨彦忠、李平修建三间三层471.80平方米砖混结构住宅一栋，于1994年5月办理了集体土地建设用地使用权证，权证号为汉市集建（土）字第024066号。2005年4月9日，杨彦忠、李平与翟小民签订房屋买卖契约一份，该契约约定：杨彦忠、李平（甲方）将其修建的坐北朝南砖混结构三间三层住宅卖给翟小民（乙方），房价380000元整，翟小民于2006年11月底分次付清，并就房产证、土地使用权证过户手续的办理、付款期限等双方义务的履行、违约责任及相关费用的承担进行了约定。2005年7月27日杨彦忠、李平（甲方）与翟小民、王惠娥（乙方）达成房屋买卖契约补充协议，该协议约定：杨彦忠、李平在2005年7月27日将房屋移交翟小民使用管理，即日起房屋产权归翟小民，房屋现住房客10户由翟小民管理，具体收缴房租费、空房的续租等，李彦忠、李平不得干涉；翟小民已支付原告15万元，即日移交房屋后，翟小民再付三万元，下欠20万元在双方完善合法手续后，翟小民三日内一次性付清，以及办理买卖手续及费用进行了约定。之后双方按照契约及补充协议履行各自义务，杨彦忠、李平交付房屋和房屋集体土地建设用地使用权证于翟小民，翟小民分十多次付清原告房款。2006年4月27日，杨彦忠向汉中市房产交易管理所提交房产转让申请，4月28日杨彦忠、李平、翟小民到汉中市城乡建设管理局签订了正式房地产买卖契约，4月27日村民小组在2005年4月9日房屋买卖契约上签字“买卖真实，同意”，5月8日村民委员会在2005年4月9日的房屋买卖契约上签字“同意组意见，按有关政策规定办理”，5月8日，杨彦忠向汉中市房产交易管理所提交房产转让具结书，5月17日，汉中市城乡建设管理局将该房产的所有权证办理至翟小民名下。但至今未办理集体土地使用权变更登记手续，现翟小民仍持有土地使用权人为杨彦忠的汉市集建（土）字第024066号集体土地建设用地使用权证原件，翟小民转户缴纳税费共计7692元。其后，翟小民对房屋进行了装修，对屋顶等进行了修缮处理，并向村组交纳改水配套费5000元。2013年6月杨彦忠向汉中市城市房屋权属监理处提出房屋异议登记，杨彦忠、李平即向法院提起诉讼，要求确认其与翟小民之间签订的买卖协议及补充协议无效，判令翟小民、李平返还占用杨彦忠、李平的房屋。2015年1月15日，法院作出（2014）汉民初字第01667号《民事判决书》，判决：确认杨彦忠、李平与翟小民于2015年4月9日签订的《房屋买卖契约》、2005年4月28日所签订的《房地产买卖契约》无效等。翟小民、王惠娥不服该判决，上诉于汉中市中级人民法院，汉中市中级人民法院于2015年6月14日作出（2015）汉中民一终字第00217号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。翟小民、王惠娥遂诉于法院，本案在审理过程中，委托汉中市中级人民法院技术室转委托有鉴定资质的相关机构对该房屋的现值（含装修部分）予以评估，并对该栋房屋所占土地的土地使用权价值予以评定，汉中市中级人民法院转委托汉中正平房地产评估有限责任公司予以评估，2015年12月4日，汉中正平房地产评估有限责任公司作出汉中正平房估字（2015）第961号《房地产估价报告》，确定：估价对象在估价时点可以实现的市场价值为人民币942225元，土地使用权价值为231768.39元。
原审法院认为：汉台区人民法院（2014）汉民初字第01667号民事判决书已发生法律效力，翟小民与杨彦忠于2005年4月9日签订的《房屋买卖契约》，于2006年4月28日所签订的《房地产买卖契约》无效，但由于转让时间较长，社会经济发生较大变化，现房屋价值和购买价格有较大差异，原告翟小民主张因合同无效给其造成的依赖利益损失符合法律规定，而农村宅基地使用权系本村村民独享的权利，系社会保障体系的组成部分，因此，翟小民的依赖利益损失应为该房屋可实现价值942225元扣除土地使用权价值231718.39元及购房款38万元，实际为330456.61元。原告翟小民、王惠娥主张的改建、装修、修缮费用，以及办理过户所花费用、支付水改配套费用均可导致涉案房屋价值的提升，而估价报告所定义的价值，包括房屋（含装修）及附属设施设备以及房屋所占范围内的土地使用权，因此，估价报告中的价值已经含盖了原告所主张的投资，故对其请求不再予以重复计算；原告翟小民、王惠娥主张购房款的利息损失，反诉原告杨彦忠、李平主张的返还房屋租赁费均缺乏法律依据，法院不予支持；被告杨彦忠辩称按现行商品房价格估算损失系前提错误，本案讼争房屋不能进入市场，系对估价报告理解错误，汉中正平房估字（2015）第961号《房地产估价报告》中已明确，本次估价采用成本法进行估算，即：采取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。故对被告的该辩解理由不予支持。本案中杨彦忠、李平与翟小民、王惠娥自愿签订《房屋买卖契约》及《房地产买卖契约》并已办理过户手续，时隔多年，杨彦忠、李平又该房屋系农村住宅为由主张合同无效，应承担合同无效的主要责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，遂判决：一、由被告杨彦忠、李平在本判决生效后15日内赔偿原告翟小民、王惠娥经济损失330456.61元的80%计264365.29元，其余20%计66091.32元由翟小民、王惠娥自行承担。二、驳回原告翟小民、王惠娥的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨彦忠、李平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费18378元由翟小民、王惠娥负担9189元，由杨彦忠、李平负担9189元；评估费5650元由翟小民、王惠娥负担1130元，由杨彦忠、李平负担4520元；反诉费4250元由杨彦忠、李平负担，财产保全费2020元由杨彦忠、李平负担。
上诉人杨彦忠、李平不服原审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决第一条，判决上诉人只承担占用被上诉人资金期间的利息损失；2、依法撤销一审判决第二条，判决被上诉人返还占有上诉人房屋出租所得利益48万元；3、本案诉讼费、评估费、反诉费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决上诉人承担合同无效的主要责任违背事实和法律规定。二、一审依据评估报告计算被上诉人的损失错误，上诉人只承担占用被上诉人资金的利息损失。三、一审判决驳回上诉人的反诉请求不符合法律规定，被上诉人应当返还出租房屋得到的自然孳息。
被上诉人翟小民、王惠娥答辩称：一、一审认定本案房屋买卖合同无效的主要责任是被答辩人符合本案事实，也符合人民法院处理类似案件的一贯认定。二、一审依据评估报告计算答辩人的损失是正确的。三、一审驳回被答辩人的反诉请求符合法律规定，应予维持。房屋租金并非孳息，并不是房屋交易行为获得的财产，涉案房屋是否能够成功出租也并非必然。经过答辩人2008年4月和2012年9月大规模改造装修后，此房屋使用价值已远远大于交易时的价值。被答辩人提供的证据不能达到其证明目的。综上，一审判决合法正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提交三份汉台区人民法院执行笔录，证明涉案房屋有7套被出租，进而证明在被上诉人占用房屋期间，除自住外，将其余房屋全部出租，并收取共计48万元租金。被上诉人对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为执行笔录不能证明长期以来被上诉人都将所有房屋出租，也不能证明上诉人收取了共计48万元的租金。经合议庭审核，对三份执行笔录的真实性予以认定，被上诉人在2016年2月24日的执行笔录中虽陈述“有7套房已出租，需通知房客后方能腾退房屋”，但无法以此认定出租的具体期限、租金收入，故不能达到上诉人的证明目的。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人杨彦忠、李平与被上诉人翟小民、王惠娥所签订的《房屋买卖契约》、《房地产买卖契约》被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到杨彦忠、李平作为出卖人在出卖时即应明知所出卖的房屋和宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在房屋出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于翟小民、王惠娥作为买受人信赖利益的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地、房屋的升值，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面予以确定。原审据此判决上诉人赔偿被上诉人经济损失264365.29元，并无不当。被上诉人占有使用涉案房屋是基于支付了对等价款，房屋买卖合同被确认无效后，双方各自返还款、物，上诉人主张被上诉人应返还占有、使用、出租房屋所获利益，没有法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，二审不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费收取11243元，由上诉人杨彦忠、李平负担，多预交的11385元予以退还，由上诉人持据到本院领取。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹建祥
代理审判员 王雅泽
代理审判员 李 晓
二〇一六年七月十二日
书 记 员 熊俪雅