北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初21536号
原告张治立，男，1982年11月11日出生，汉族。
委托代理人孟宪宏，北京市凯鹏律师事务所律师。
委托代理人胡剑，北京市凯鹏律师事务所律师。
被告刘侠，女，1975年12月31日出生，汉族。
被告张岩，男，1974年1月7日出生，汉族。
第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区东三环北路霞光里18号。
负责人徐欣，行长。
委托代理人张文璋，北京天驰君泰律师事务所律师。
原告张治立（以下简称张治立）与被告刘侠、张岩（以下简称刘侠、张岩），第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张治立及其委托代理人孟宪宏、胡剑，刘侠的委托代理人赵欣（刘侠已于2016年8月31日撤销了对于赵欣的委托），中国银行的委托代理人张文璋到庭参加诉讼，张岩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张治立向本院提出诉讼请求：1.要求张岩、刘侠继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将北京市朝阳区将府家园北里132号楼6层5单元××号房屋（以下简称涉诉房屋）过户至我名下，并向我交付房屋；2.要求张岩、刘侠连带支付违约金249500元。事实和理由：2015年12月底，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，我与张岩的代理人刘侠签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：张岩将涉诉房屋以4400000元的价格出售给我；张岩应于2016年1月4日在涉诉房屋上为我设立抵押登记，我向其支付定金500000元；张岩应于2016年3月31日前再次配合办理涉诉房屋的抵押登记，我向其支付购房款1000000元；过户当日，我向张岩支付购房款1100000元，剩余房款通过二手房贷款支付；若张岩未能按期履行或配合履行超过两天的，我有权要求其承担违约责任和赔偿责任；刘侠对本次交易过程中应由张岩承担的违约责任和赔偿义务承担连带保证责任。合同签订后，我积极履行自身义务，办理了购房人资质审核手续等，但张岩、刘侠却违反合同约定要求增加房屋交易价格，并拒绝按约定配合履行房屋评估、网签等义务。我认为张岩、刘侠的行为违反了诚实信用原则，给我造成巨大经济损失，故为维护合法权益，我诉至法院。
张岩提交书面答辩状称：同意并愿意配合张治立办理涉诉房屋的过户手续，但不同意支付违约金。合同签订后，我积极履行合同义务，配合办理了房屋抵押登记。在办理第二次抵押登记前，双方就交易发生纠纷，但我一直在积极与张治立进行协商，张治立也同意我随后再办理抵押。经过多次协商，张治立同意在2016年4月13日下午由双方共同办理抵押业务，但由于张治立的原因导致抵押未能成功办理，故是张治立违约在先，其主张违约金没有事实及法律依据。
刘侠辩称：不同意张治立的全部诉讼请求。我没有得到张岩的授权，是无权代理，双方房屋买卖合同及补充协议应属无效，故我无法为张治立办理过户和交房，亦不应承担违约金。
中国银行述称：对于张治立与张岩、刘侠间的纠纷不发表意见。因我行享有涉诉房屋合法有效的抵押权，故法院若判决双方房屋买卖合同继续履行，则要求张治立或张岩向我行一次性清偿全部剩余贷款本息。
本院经审理认定事实如下：2016年1月3日，张治立作为买受方，刘侠作为出卖方张岩的委托代理人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：张岩将涉诉房屋出售给张治立，该房屋是张岩家庭唯一住房，购房时间不满五年；房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押金额为1050000元；房屋未出租；房屋成交价格为4400000元，张治立应于本合同签订当日向张岩支付定金20000元；张治立采取商业贷款方式支付房屋成交总价款，拟贷款金额为1800000元；于房源核验通过当天，张治立自行向张岩支付480000元；于2016年3月31日网签后，张治立自行向张岩支付1000000元；于过户当日，张治立自行向张岩支付1100000元；张岩应当在过户后一个月将该房屋交付张治立；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因张岩原因致使张治立未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，张治立有权单方解除合同，张治立选择继续履行合同的，张岩应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，张岩按全部已付款的万分之五／日向张治立支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向张治立支付；双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，张岩逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五／日向张治立支付逾期违约金，且应于实际交付之日向张治立支付，张岩逾期超过10日，张岩应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向张治立支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。
2016年1月4日，张岩、刘侠（甲方）与张治立（乙方）签订《补充协议》，载明：张岩和刘侠为亲属关系，房产的房本标明产权人为张岩，购房首付款项及房贷实际还款人为刘侠，张岩为房产名义产权人，刘侠为房产实际控制人和实际所有人，张岩和刘侠对该房产形成了实际的共同共有和共同实际控制的关系，本次房产交易获得张岩和刘侠的共同认可和同意；张岩和刘侠共同承诺，刘侠对本次房产交易过程中应由张岩承担的违约责任和赔偿义务承担连带责任，张治立可向张岩和刘侠两人或任一人单独或共同主张违约责任和赔偿义务；2016年1月4日，张岩和刘侠在本房产上为张治立设置个人抵押登记（登记金额为50万元）后，张治立以转账方式向刘侠先行交付500000元，作为本次房屋购买定金；2016年3月31日前，张岩和刘侠再次配合张治立为本房产做个人抵押登记（登记金额为1000000元）后，张治立以转账方式向刘侠支付第一笔购房款1000000元，该款专项用于解除本房产的银行贷款抵押；在此期间任意一方出现未按合同约定执行或按期进行配合过户等相关手续办理，导致无法按期完成过户的情况，双倍退换定金；若本房产过户手续办理期间，未出现甲方违约情形，则乙方需配合甲方办理本条款约定的个人抵押登记手续的解除抵押工作；各方一致明确定金收款人为刘侠，本合同签订前办理委托代理售房公证书（由张岩委托刘侠代理进行房产交易及放款收取等），明确后续款项收款人为刘侠，本房产交易过程中，刘侠对本合同项下权利义务的任何处置、承诺等行为对张岩都发生不可撤销的法律效力，且不以张岩是否知晓为前提；若甲方未能按期履约或配合履约，经本次房产代理中介电话通知仍不按期，按约履行超过2天的，视为甲方单方违约，乙方有权单方解除本合同，并按照合同约定要求甲方承担违约责任和赔偿义务；乙方承担甲方自2015年12月16日至本房产房屋贷款解抵押款项（即上述约定的100万元）前本房产的银行按揭费用，该费用双方约定为8400元／月，如乙方在当月15日（含15日）前向刘侠转账支付了本房产的抵押款项100万元，则乙方不再承担下月起的银行房贷按揭费用，自下月起的银行按揭费用由甲方自行承担；上述应由乙方承担的房屋银行按揭费用待本房产过户完成后由乙方一次性转账给刘侠，本房产过户前仍由甲方按照银行要求按月还贷。此《补充协议》落款处有刘侠代表张岩的签字，并另有刘侠单独的签字。
庭审中，张治立提交了定金收条三份及不动产抵押登记证明，证明其已支付了定金500000元，且张岩亦配合办理了首次抵押登记。刘侠对此不持异议。经询，张治立同意配合注销上述抵押登记，以便双方房屋买卖合同的继续履行。
张治立表示刘侠具有代为出售涉诉房屋、签署合同、收取房款的委托权限，并提交了北京市东方公证处于2016年1月11日出具的（2016）京东方内民证字第00134号《公证书》，载明：张岩于2016年1月4日到北京市东方公证处签署了《委托书》，该《委托书》系张岩就涉诉房屋的出售委托刘侠代办相关事宜，委托事项包括：代为办理提前清偿涉诉房屋贷款的相关手续，代为办理涉诉房屋的抵押注销手续，代为办理涉诉房屋的网签及注销、立契过户、权属登记相关一切手续；代为缴纳转让涉诉房屋过程中的有关税、费，如买方需要办理贷款，则有权协助买方办理贷款手续，代收出售涉诉房屋的房款并签署相关文件，代为办理转让涉诉房屋过程中的其他事项并签署与转让涉诉房屋有关的文件等。刘侠认可此公证书的真实性，但表示《房屋买卖合同》系在《委托书》之前签署，且刘侠没有获得签订买卖合同、确定房屋价格的授权，故刘侠的行为已超过授权，属于无权代理。
张治立提交了刘侠签署的落款时间为2016年3月29日的《签署补充协议通知函》（以下简称《通知函》）复印件，其中载明“为保障双方合法权益，公平交易，防止各种风险可能给甲方张岩和刘侠带来不必要的损失，使交易及合同履行符合相关法律法规规定，现需要双方就该房屋买卖合同签署补充协议，进一步说明双方权利义务，补充协议主要内容为：1、我方不再办理第三方抵押登记手续，您方须在2016年3月31日前配合甲方张岩和刘侠撤销第一次500000元的抵押登记。2、修改第二次抵押登记条款。3、乙方张治立向甲方张岩和刘侠第二次支付人民币1000000元，通过（资金监管）方式划转，办理过户后一个工作日支付到甲方张岩和刘侠指定账号。4、第三次付款于2016年5月3日前，过户前一个工作日，乙方张治立资金通过（资金监管）方式划转，办理过户后一个工作日支付到甲方张岩和刘侠指定账号。全部监管款项于权属转移登记手续，办理完毕过户后一个工作日内支付甲方张岩和刘侠。若双方不能签订补充协议，我方将解除买卖合同。希望您在2016年3月31日前做出回应，否则视为您违约，我方将依法追究您方的法律责任”。
张治立提交了其与刘侠之间的录音、短信、微信往来记录以及刘侠与我爱我家公司经纪人赵×之间的录音、短信、微信往来记录，显示：1、刘侠在2016年3月24日至2016年3月26日与赵×的通话中曾多次提出涨价要求，否则就不再将涉诉房屋出售给张治立，并表示已有其他中介公司与之联系称有其他客户愿意以更高价格购房。2、刘侠在2016年3月30日与张治立、赵×的短信中确定于2016年3月31日早8时30分到北京市朝阳区房屋管理局办理1000000元的抵押登记及网签手续。3、刘侠于2016年3月31日以短信形式向张治立、赵×发送了上述《通知函》，且在短信以及其与张治立、赵×的谈话录音中均表示办理网签等后续手续的前提是先解除500000元的抵押登记并重新签订补充协议。4、2016年4月1日至2016年4月14日期间，刘侠、张治立曾进行过多次沟通，但最终未能协商一致，张治立在2016年4月13日告知刘侠涉诉房屋已被本院采取了诉前财产保全措施。5、2016年4月14日15时51分，刘侠向张治立发送短信称愿意继续履行原合同；当日23时55分，张治立回复刘侠称房屋已经诉前财产保全，要通过法律手段解决纠纷；2016年4月15日，刘侠又向张治立发送短信表示愿意继续出售房屋，且一切按原合同履行；2016年4月16日，张治立回复刘侠称双方缺乏信任，若刘侠可以提供其他担保，其可以考虑解除保全进行和解，否则只能通过诉讼解决；2016年4月17日11时15分，刘侠再次向张治立发送短信，通知张治立第二天办理合同约定的相关手续，包括第二次抵押登记、网签、银行解押；2016年4月17日23时31分，张治立回复刘侠称已向其告知了诉前财产保全事宜，且刘侠已不具备办理抵押登记的权利。刘侠认可其录音以及短信、微信往来记录的真实性。
张治立提交链家网手机网页截屏打印件，证明张岩、刘侠将涉诉房屋另行在其他中介公司出售，一房二卖。刘侠表示并非其将涉诉房屋委托给其他中介公司，其并未一房二卖。
另查，张岩作为借款人，中国银行作为贷款人，双方于2012年7月30日签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定由张岩以涉诉房屋为抵押财产向中国银行贷款1290000元用于购买涉诉房屋，贷款期限自2012年7月31日起至2032年7月31日止，月息5.895%，应还款日为每月15日。2014年4月4日，张岩与中国银行共同办理了抵押登记。2014年4月15日，中国银行取得涉诉房屋他项权证，成为抵押权人。截止至2016年8月22日本案法庭辩论终结时，涉诉房屋剩余的未还贷款本金为1031875.75元。经询，张治立表示愿意且有经济能力一次性清偿全部剩余贷款本息，并支付剩余购房款。
2016年4月7日，张治立向本院提出诉前财产保全申请，要求查封涉诉房屋，案外人王××就此提供其名下的北京市朝阳区广渠门外大街8号4层西座××号房屋（以下简称担保房屋）作为担保。当日，本院出具民事裁定，查封了担保房屋及涉诉房屋。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，《房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行。刘侠以其无权代理为由主张《房屋买卖合同》无效，但根据已经查明的事实，《补充协议》与《委托书》系同日所签，此后张岩亦按《补充协议》的约定配合办理了已付定金的抵押登记，再结合其同意将房屋过户给张治立的答辩意见，能够认定张岩知晓并认可刘侠的售房行为，故刘侠的此项抗辩，本院不予采信。
现张治立同意一次性清偿涉诉房屋剩余贷款本息，支付剩余购房款，并愿意配合注销已付定金的抵押登记，本案《房屋买卖合同》及《补充协议》的继续履行并不存在障碍，故对于张治立要求张岩协助办理过户及交房的诉讼请求，本院予以支持。
《房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的网签及办理首付款抵押登记的期限为2016年3月31日，但根据张治立提供的短信往来记录及录音，刘侠在2016年3月31日明确表示要求解除已付定金的抵押登记、变更后续付款方式，否则就不再继续履行合同，其此种行为明显违背双方约定，构成违约。虽然刘侠在2016年4月14日又提出按照原约定继续履行的要求，但当时刘侠已知晓涉诉房屋被本院采取了诉前保全措施，且在查封状态下，客观上并不具备当事人自行履行的条件，而张治立申请诉前财产保全也是由于刘侠曾多次提出涨价要求并表示要将房屋另售他人，故张治立基于对合同继续履行的期待，申请诉前财产保全，系诉讼权利的正常行使，并不构成违约，亦不存在过错。因双方未能自行履行后续交易手续，确实给张治立造成了一定损失，其作为守约方有权要求出卖人张岩支付违约金，且《补充协议》中约定的由张治立承担的自2015年12月16日起的涉诉房屋银行按揭费用亦应截止至2016年3月。关于违约金的具体金额，本院将以张治立的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。
刘侠作为一方当事人在《补充协议》中签字确认，而其中所载内容显示，刘侠系涉诉房屋的实际控制人，且其同意就涉诉房屋交易过程中张岩应承担的违约责任和赔偿义务承担连带责任，故对于张治立要求刘侠协助交房并连带支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因房屋所有权证登记的产权人为张岩，而《补充协议》仅有刘侠作为张岩的委托代理人签字，并无张岩本人签字，故仅凭《补充协议》所载内容，本案中尚不足以认定刘侠对于涉诉房屋享有物权，故对于张治立要求刘侠协助办理过户的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告张治立、被告张岩于本判决生效之日起七日共同办理北京市朝阳区将府家园北里132号楼6层5单元××号房屋的抵押登记注销手续（债权数额为500000元）；
二、原告张治立于本判决生效之日起七日内向第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行清偿就北京市朝阳区将府家园北里132号楼6层5单元××号房屋产生的全部剩余贷款本息；
三、第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行于原告张治立清偿完毕上述贷款本息之日起七日内配合原告张治立、被告张岩办理北京市朝阳区将府家园北里132号楼6层5单元××号房屋的抵押登记注销手续（债权数额为1290000元）；
四、被告张岩于第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行办理完毕北京市朝阳区将府家园北里132号楼6层5单元××号房屋抵押登记注销手续之日起七日内配合原告张治立办理该房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告张治立名下，并由被告张岩、刘侠向原告张治立交付该房屋，与此同时，原告张治立向被告张岩支付剩余购房款（以3900000元为基数，扣除原告张治立向第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行代为偿还的全部贷款本息）；
五、原告张治立于本判决生效之日起七日内向被告张岩支付2016年1月至2016年3月的银行按揭费用25200元；
六、被告张岩、刘侠于本判决生效之日起七日内连带向原告张治立支付违约金40000元；
七、驳回原告张治立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，由原告张治立负担6400元（已交纳），由被告张岩、刘侠负担14600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告张岩、刘侠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙茜倩
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 张 颖