北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第7260号
原告陈×，男，1963年9月7日出生，公民身份号码：×××。
委托代理人赵林，北京市兆君律师事务所律师。
被告齐××，男，1959年6月24日出生，公民身份号码：×××。
委托代理人林东，北京市天正律师事务所律师。
第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层，注册号：110000410095832。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人张羽，女，北京中原房地产经纪有限公司职员。
原告陈×与被告齐××、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈×之委托代理人赵林与被告齐××之委托代理人林东、第三人中原公司之委托代理人张羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈×诉称，2013年9月15日，我与齐××通过中原公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：我购买齐××所有的座落于北京市海淀区畅茜园碧森里1号楼4单元×号房屋一套，该房屋建筑面积为131.38平方米，成交价格565万元，并双方签订补充条款约定：若齐××拒绝将房屋出售给我或者擅自提高房屋交易价格，则其构成根本违约，应向我支付房屋总价款的20%的违约金，并约定�原公司已收取的所有费用由齐××赔偿我。签订合同后，我支付齐××定金10万元，并向中原公司支付各项费用合计152550元。2014年1月9日，齐××明确表示该房屋不予出售给我，依据双方合同、补充协议及居间合同，齐××应支付我违约金和中原公司收取的各项费用，齐××明确表示拒绝支付以上费用，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除我与齐××于2013年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令齐××向我支付违约金113万元；3、请求判令齐××赔偿我中介各项费用152550元；4、请求判令齐××返还我定金10万元；5、本案诉讼费由被告承担。
齐××辩称，我为了达成卖房的目的，签署了一系列的合同和协议，清理了房屋，有足够的诚意履行合同。但是双方签订买卖合同后，我等着陈×付款，但是等了三个多月其仍未付款。因为陈×办理的是商业贷款，根据流程，三个多月应该是可以办完的。中介说如果齐××不能等了，可以不卖了。后中介起草了一份取消卖房的告知书，当时陈×并不在场，齐××照抄下来。结合陈×的证据，陈×应该是在签订合同之后的2014年2月才具有购房资格，购房资格初步核准的时间是2014年2月20日。同时我方取消卖房的时候，陈×应该仍然没有资格。我方取消卖房的之后，陈×马上就起诉了，这说明陈×的根本目的并非继续履行合同。现在我们希望就陈×本人在购房时有无购房资格进行审查，如果没有，那么我们保留追究陈×和中介公司的法律责任的权利。关于违约金，我认为陈×显然主张过高，也没有事实的依据，根据法律规定，违约金应该是补偿性质的。中介费用问题，如果中和陈×本身就有欺诈之嫌，那么合同和其他协议应该被认定为无效或者被撤销，陈×的主张也就不能成立。关于陈×的第一项�讼请求，我们不同意解除合同，可以继续履行合同，如果不继续履行合同，我方也要求撤销合同，因为对方有欺诈行为。
中原公司述称，陈×的诉讼请求与我公司的实际利益无关，故我公司对此不发表意见。
经审理查明，齐××系北京市海淀区畅茜园碧森里1号楼4-×房屋的所有权人，建筑面积131.38平方米。2013年9月15日，齐××（出卖人）与陈×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“出卖人所售房屋坐落为海淀区1号楼4单元×号，建筑面积131.38平方米，该房屋所有权证证号为：京房权证海私移字第00710**号；成交价格565万元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币10万元；出卖人应当在办理过户手续或委托公证手续前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”同日，齐××（甲方）与陈×（乙方）、中原公司（丙方）签订补充协议，内容为：“鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于北京市海淀区畅茜园碧林里1号楼4-×的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出如下补充约定：乙方于2013年9月15日向甲方支付定金人民币壹拾万元整；甲乙双方同意，应于2014年2月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续或委托公证手续，办理何种手续由乙方决定甲方配合丙方监督；甲乙双方应在办理过户手续或委托公证手续之前自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲方出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的情形的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；其他约定：1、乙方先行支付给甲方定金人民币壹拾万元整，剩余房款除贷款外的首付款乙方在办理过户手续或委托公证手续当日以银行托管的方式支付给甲方；2、由于此房现在出租，腾房事宜由甲方负责与租户解决；3、乙方实际贷款金额以银行批贷金额为准；4、由于甲方未出示租赁合同，为了保证交易安全，甲方承诺在签完买卖合同的35日内将租户全部清走，并将钥匙交于丙方保管，如未履行则构成根本违约。”陈×于签订上述合同当日向齐××支付定金10万元。同时，陈×、齐××与中原公司签订房屋买卖居间合同，约定陈×向中原公司支付居间服务费124300元。陈×、齐××与北京汇瀚誉萃担保有限公司签订房屋交易保障服务合同，约定陈×向北京汇瀚誉萃担保有限公司支付保障服务费28250元。2013年9月23日，陈×支付15万元中介服务费用。2014年4月15日，中原公司出具中介服务费发票，金额为124300元。2014年4月15日，北京汇瀚誉萃担保有限公司出具中介服务费发票，金额为25700元。
2014年1月9日，齐××书写如下书面材料：“陈先生：你好，我是碧森里1-4-×业主齐××，因奥洲新政出台，我女儿无法移民奥洲了，所以此房不能出售给您了，您支付的定金我会原数返还，并给予适当补偿，望谅解。”2014年2月22日，中原公司为齐××与陈×买卖海淀区畅茜园碧林里1号楼9层4-×房屋办理网签事宜。
就双方未能继续履行合同的原因，陈×主张因齐××拒绝再出售房屋，且其就此已自行书写说明，故双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。齐××对此不予认可，主张因陈×迟迟未支付房款，中介说如果齐××不能等了，可以不卖房了，并由中介起草不卖房的说明，由齐××照抄下来。中原公司对齐××的说法不�认可，主张说明系齐××本人所书写。齐××另主张，双方未能继续履行合同的真正原因在于陈×在签订房屋买卖合同及齐××取消卖房的时候并不具备购房资格，陈×直至2014年2月20日才通过购房资格的核验，齐××就此提交陈×的购房资格核准单对其主张予以佐证。陈×就该购房资格核准单的真实性与证明目的均不予认可，中原公司亦不认可齐××的证明目的，主张该购房资格核准单只能证明陈×当时是具备购房资格的，但不并不能说明陈×是直到那个时间才具备购房资格的。
就陈×的损失问题，陈×主张其实际损失包括已支付给中原公司的中介服务费用、涉案房屋的差价损失以及陈×父母为筹集购买涉案房屋的房款而以低价出卖房屋的差价损失。齐××主张涉案房屋应该是涨了钱，大概10万、8万的，但多了不太可能，陈×父母出卖房屋与本案无关。陈×就其主张向本院提交�父亲陈令出卖房屋的相关房产证、结婚证、户口簿、税票、承诺书、收条、收据、定金协议、服务合同、公证书、售房发票等证据予以佐证，齐××主张上述证据均与本案无关，且税票反映的交易额并非真实的交易价格。就涉案房屋的现值，双方均表示不能确认，陈×就此坚持不申请进行房屋现值评估。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间合同、交易服务保障合同、网签合同、中介服务费发票、购房资格核准单、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，齐××本人于2014年1月9日书�说明，表示因澳洲新政出台，其女儿无法移民，故不能出售房屋，且同意原数返还定金并给予适当补偿，齐××主张该说明是在陈×迟迟不能支付房款的情况下无奈作出的，其解释有悖于常理，本院不予采信。关于陈×的购房资格，根据中原公司的表述，一般情况下在当事人准备办理网签前才提交购房资格的核验，故本院认为通过购房资格核验的时间仅能证明陈×当时是具有购房资格的，但不能推定陈×在此日期之前不具有购房资格，齐××主张陈×在合同履行过程中不具备购房资格，依据不足，本院不予采信。综上，齐××作为完全民事行为能力人，其自行书写因其女儿无法移民而不能售房的说明，应为其本人的真实意思表示，故齐××拒绝出售房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。据此，陈×要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的请求与要求齐××返还定金10万元的请求，本院予以支持。
就陈×的实际损失，陈×已向中原公司及北京汇瀚誉萃担保有限公司支付中介服务费15万元，对于此项损失本院予以认定。对于涉案房屋的差价损失，虽双方都认可涉案房屋存在涨价的情况，但对于涨价的具体数额双方均无法确认，陈×亦不申请对于涉案房屋的现值进行评估，故本院无法确认涉案房屋的差价损失的准确数额。陈×的父亲陈令以何种价格出售房屋系其自愿行为，即使存在差价损失亦非齐××的违约行为造成的，故陈×主张陈令以低价出售房屋的损失与本案无关。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，齐××主张陈×要求的违约金过高，本院根据陈×的实际损失情况，酌定齐××向陈×支付违约金30万元。因违约金的数额已足以弥补陈×的中介服务费的损失，故本院对于陈×要求齐××另行赔偿中介费152550元的请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除齐××与陈×于二Ｏ一三年九月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、齐××于本判决生效后十日内返还陈×定金十万元；
三、齐××于本判决生效后十日内支付陈×违约金三十万元；
四、驳回陈×的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千二百四十三元，由陈×负担一万二千二百五十四元，已交纳八千一百七十一元，余款于本判决生效后七日内交纳；由齐××负担四千九百八十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常晓明
人民陪审员 郭 焕
人民陪审员 李金凤
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 李雪静