陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕1002民初682号原告：龙小涛，男，汉族。被告：陕西君诚置业有限公司，住所地商洛市商州区北新街117号1幢2层9号房。法定代表人：赵宏均，执行董事。委托诉讼代理人：刘涛，男，陕西君诚置业有限公司职员。第三人：中国银行股份有限公司商洛分行，住所地商洛市商州区北新街117号。负责人：李航，行长。委托诉讼代理人：徐超，男，中国银行股份有限公司商洛分行员工。原告龙小涛与被告陕西君诚置业有限公司（以下简称君诚公司）、第三人中国银行股份有限公司商洛分行（以下简称中行商洛分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案。2016年5月25日原告变更诉讼请求，2016年5月26日本院追加中行商洛分行为第三人后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙小涛、被告君诚公司的法定代表人赵宏均及委托诉讼代理人刘涛、第三人中行商洛分行的委托诉讼代理人徐超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙小涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告按总房价475,010元的日万分之1.5支付逾期交房违约金（从约定交房日期2013年6月30日的次日起计至实际交付房屋之日），暂计至2016年4月13日违约金为70,466.25元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告于2016年5月25日向本院提交变更诉讼请求申请书，称在本案诉讼过程中，发现该楼一楼商场违规装修，破坏大楼承重梁，导致楼上业主家里地面及墙体裂缝，形成不安全隐患。经原告再三考虑，根据双方所签《商品房买卖合同》第九条•1（2）款约定，被告逾期交房近2年时间，已超过90日，属严重违约，故原告将诉讼请求变更为：1.解除原被告于2012年8月2日签订的编号为WYB-21004《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房首付款175,010元并自交款之日起按年利率6%承担利息直至付清之日；3.被告返还已由原告偿还的按揭贷款本金44,779.49元，利息58,485.15元；剩余按揭贷款255,220.51元及利息由被告负责归还；4.被告承担违约金4750.10元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2012年8月2日与被告签订合同，购买被告开发的位于商洛市工农路117号的卫苑大厦楼盘21004号房，购房金额为475,010元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据合同法以及双方签订的合同，维护原告合法权益。庭审中，原告结合其购房合同，进一步说明其第一次的诉讼请求就没有退房，之后是因为一楼装修出现问题，其才依照合同约定的超过90日后其有权要求退房，才变更诉讼请求的。对被告说的分户验收及办理相关手续实际是交房，被告2014年6月1日通知各住户后，原告就去了，被告说要按70%赔偿逾期交房违约金，引起住户集体上访，之后城建局通知被告停止交房，可以看出被告是让住户去交房，不是分户验收，被告不给原告按100%赔偿，所以两年原告都没有接房。被告君诚公司辩称：一、2012年8月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的卫苑大厦项目21004号房屋。合同约定商品房交付的条件为该商品房经验收合格（合同第八条）而非综合验收合格且无需取得商品住宅交付使用批准文件。根据《竣工报告》及《工程竣工验收证明书》认定2014年5月30日卫苑大厦已由各方责任主体完成竣工验收，工程质量符合设计及国家现行有关规范和标准的要求。因此被告2014年6月1日电话通知原告于2014年6月3日开始分户验收，并于2014年6月6日登报通知卫苑大厦全体业主请于2014年7月3日之前前来办理分户验收及相关手续。二、根据相关文件规定，分户验收是综合验收的前置条件，业主需积极配合建设部门进行房屋分户验收，房屋建设部门以此办理房屋竣工验收后相关手续。而原告自被告通知分户验收开始，一直消极对待，并以违约金赔付问题拒绝验收，被告认为原告此行为完全是恶意套取违约赔偿金。原告的行为本已造成被告利益的损失，对卫苑大厦项目后期手续和房屋产权证办理造成极大的不利影响，严重拖延了被告后期工作的顺利进行。三、卫苑大厦现已交付使用两年有余，大部分业主已装修完毕且已入住。现原告以卫苑大厦一层商场违规装修问题要求退房，被告认为原告此行为与事实不符。卫苑大厦一层商铺非被告所有，一层商铺业主有自行装修的权利，管理、监督单位也并非被告。被告作为卫苑大厦的建设单位，只在主体结构未被人为破坏的前提下对该建筑结构承担责任。卫苑大厦一层装修问题并非被告原因造成，原告此项诉求与事实不符。四、《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同，现原告在卫苑大厦交付使用两年后要求解除合同，原告此行为已严重拖延自身权利要求。原告未在被告通知验收交房时提出解除合同，而是在卫苑大厦交付使用两年后提出，同时要求被告赔付解除合同违约金。原告拖延交房行为已对被告造成了损失，现又因非被告原因，提出解除合同，被告认为此行为与事实不符。五、合同附件四合同补充协议约定双方当事人同意电话通知、报纸等公告通知也是通知的方式，被告电话、登报通知原告前来办理分户验收相关手续完全符合要求。六、因天气、市政施工等原因造成卫苑大厦无法按期交付对业主造成了损失，被告绝不推卸违约交付的责任。被告已合理对几乎所有业主进行了补偿，但剩余几户业主仍故意拖延验收交付，套取大额违约赔偿，此种行为严重损害被告形象及利益，也造成卫苑大厦其他业主人心不稳，请法院依法维护被告的合法权益。庭审中，被告提出原告这套房子如果在通知交房之日已超过90天，原告提出退房，那么之后两年的损失是可以避免的，所以之后的其他损失被告也不承担。买房的时候是否贷款是买房人决定的，被告只是承担保证责任，让被告承担利息不合适，若原告不要求解除合同，被告愿承担合理的违约责任。关于一楼装修的问题，这是一楼业主的事情，据了解一楼是部分改造，设计院没有给出东西，到目前该楼是什么情况，权威部门的鉴定结果还没有出来。第三人中行商洛分行述称，原告在第三人处贷款300,000元属实，截止目前原告正常还款，如果法庭判令原被告解除购房合同，按照贷款合同第十五条约定可以按照提前还款处理，由借款人承担6个月利息的补偿金，6个月利息按照具体办理还款当天下欠的本金余额计算利息，按照最新的银行同档次基准利率计算。被告作为开发商在原告和第三人的贷款合同中承担阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证是指他项权证未办理之前由开发商承担连带还款的责任，如果不解除购房合同，第三人意见是只要原被告之间的纠纷不影响按时归还贷款就行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告龙小涛提交的证据有商品房买卖合同、购房款交款收据、银行按揭贷款合同及还款凭证、代办商品房按揭手续费用收款收据、商洛市住房和城乡建设局处理决定及会议纪要、商洛市卫生监督所商卫监字[2016]4号报告、商洛市室内装饰行业管理办公室商室装办字[2016]20号报告、华商网华商论坛网页截图打印件、贷款结清凭证及还款、付费回单、已还贷款明细。被告君诚公司提交的证据有气象证明、工农路、北新街修路证明（公告及照片）、通话记录、商洛日报公告、2015年1月26日工程验收证明书、竣工报告、已在物业登记接收的人员名单和日期、入住通知单、“五证”、“两书”、购房合同。第三人中行商洛分行提交的证据有第三人的证据有借款申请审批表、借款凭证、借款人及配偶身份证复印件、结婚证复印件、购房首付款证明书、交款的收款收据、预购商品房抵押登记证明、个人一手住房贷款合同、贷款用款凭证、截止2016年6月14日的贷款余额（未到期的本金和当时产生的利息）及已还款明细证明。各方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2012年8月2日，原告龙小涛（买受人）与被告君诚公司（出卖人）签订商品房买卖合同[合同编号：WYB-21004]，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续[合同登记号：（2012）1347]。原被告双方在合同中约定，原告购买被告开发建设的卫苑大厦B单元10层21004号房屋一套，建筑面积143.92平方米，其中套内面积121平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.92平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；按建筑面积计算，该商品房的单价为3301元/平方米，总金额475010元。第六条付款方式及期限中约定，买受人于2012年8月2日支付首付款175010元，余款300,000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付，买受人接到通知三日内办理按揭手续，逾期按合同第七条处理。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人承诺签署商品房买卖合同的通信地址、邮编、联系方式有效无误。由于买受人联系方式错误或变更未通知出卖人导致不能及时通知到买受人，责任由买受人承担。出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划、设计变更、装饰、设备标准承诺的违约责任、基础设施、公共配套建筑正常运行、产权登记、保修责任等有详细约定。原告分别于2010年10月16日向被告交购房款20,000元，2010年10月21日交购房款125,010元，2012年8月3日交购房款30,000元，2013年1月6日交购房款300,000元（该300,000元为银行按揭贷款）。另查明，2012年10月31日，原告与第三人中行商洛分行签订2012年商分零借字第069号个人一手住房贷款合同，被告作为保证人，为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。原告与第三人在贷款合同中约定，由第三人向原告提供300,000元个人住房贷款；贷款期限为15年（自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算）；利率执行浮动利率，第一个浮动周期内，年利率为6.55%，按月结息，每月6日为结息日和付息日；还款方式为等额本息方式，每期还本息2621.58元；借款人正常还款满12期，可申请提前还款；提前还款时，借款人应提前15个工作日向贷款人提出书面申请，经双方协商同意后予以办理；对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按6个月利息标准计收补偿金；原告将其在被告处购买的期房向第三人提供抵押担保，并于2012年12月14日在商洛市商州区房屋产权登记发证办公室办理了预购商品房抵押预告登记证。原告与第三人还约定有其他条款。2013年1月6日，第三人向原告发放了该笔贷款。原告从2013年2月6日开始按约定向第三人归还贷款。2016年7月7日，原告提前向第三人还清了该笔贷款，第三人向原告出具了贷款还款已结清凭证。原告向第三人归还贷款本金300,000元，支付利息60,598.29元，以及提前还款违约金（即补偿金）206.22元。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按约履行。因被告君诚公司未在合同约定的期限内向原告龙小涛交付房屋，原告有权按合同约定条件要求被告承担逾期交房违约责任。本案中，原被告双方约定的交房时间为2013年6月30日前，但被告直到次年6月1日通知原告交房，原告按通知时间去被告处后，双方因被告逾期交房违约赔偿事宜未能达成一致意见，原被告至今未实际办理交房手续。被告认为因天气、市政施工等原因造成被告无法正常施工，属不可抗力或被告无法克服因素，应免除被告相应天数的延期交房责任之抗辩理由，因其提出的上述延期交房情形发生的部分时间未在原被告合同履行期间（即合同签订日之前），其他在合同履行期间内的天气或市政施工时间，因被告未按双方合同第八条的约定向原告履行告知义务，且原告对此亦不认可，故被告提出的免除其相应延期交房天数的理由，本院不予采纳。被告认为原告未在通知验收交房时提出解除合同，而是在卫苑大厦交付使用两年后提出，其损失被告不应承担；另外，买房时是否贷款是由买房人决定的，被告只是承担保证责任，让被告承担利息不合适，且一楼装修问题，与被告无关，故被告不同意解除合同。对此，本院认为，原告要求解除合同与卫苑大厦一楼装修确有一定联系，但其解除合同的主要理由是基于双方约定的被告逾期交房已超过90日，所以原告享有合同解除权；原被告之间未能实际办理交接房屋的手续，是因被告逾期交房违约在先，双方一直未能解决逾期交房违约赔偿问题，导致原告所购房屋未能实际交付使用。综上，原告于2016年5月25日向被告提出解除合同，被告应按合同约定在30日内退还原告全部已付款，并按原告已付款的1%支付违约金，但被告至今未退还，故被告除返还原告全部已付款、支付原告已付房款的违约金4750.10元外，还应赔偿原告的实际损失。原告实际损失：其一，原告要求的首付款利息，该首付款利息应从被告收到原告解除合同的诉求后，经过30日即2016年6月26日起计算，利率参照原告在第三人处的贷款年利率6.55%，综合考虑本案实际情况，可按原告主张的年利率6%计息；其二，原告在第三人处的贷款是为了支付在被告处的购房款，现购房因被告违约导致商品房买卖合同解除，该合同解除后，致使原告在第三人处的贷款合同的目的无法实现，原告为避免产生更多的贷款利息，在本案诉讼中提前结清借款本息，是为了防止损失的进一步扩大，且原告在购房时，与第三人签订贷款合同，被告对此是明知的，原告为此而遭受的损失即实际支出的利息60,598.29元，以及提前还款而支付的违约金（即补偿金）206.22元，被告亦应赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙小涛与被告陕西君诚置业有限公司2012年8月2日签订的编号为WYB-21004商品房买卖合同；二、被告陕西君诚置业有限公司返还原告龙小涛购房款47,5010元；三、被告陕西君诚置业有限公司支付原告龙小涛违约金4750.10元；四、被告陕西君诚置业有限公司赔偿原告龙小涛损失60,804.51元，并从2016年6月25日起按年利率6%支付原告龙小涛首付款175,010元的利息至付清之日止。上述二、三、四项给付内容，限被告陕西君诚置业有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，由原告龙小涛负担100元，被告陕西君诚置业有限公司负担1462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明人民陪审员  田万民人民陪审员  李淑珍二〇一六年九月十八日书 记 员  李 倩