大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第1422号原告姜逢超。委托代理人孙宝岩，系辽宁冠雄律师事务所律师。被告刘彩华。委托代理人王洪岩，系辽宁众义律师事务所律师。委托代理人孙熠，系辽宁众义律师事务所实习律师。被告大连得乐实业总公司。法定代表人王殿禄，系经理。委托代理人王淑芹，系该公司职员。委托代理人程默，系北京市盈科律师事务所大连分所律师。原告姜逢超诉被告刘彩华、被告大连得乐实业总公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜逢超的委托代理人孙宝岩、被告刘彩华的委托代理人王洪岩、被告大连得乐实业总公司（以下简称“被告得乐”）的委托代理人王淑芹、程默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜逢超诉称，2008年5月13日，被告向原告出售以大连得乐实业总公司名义开发建设的房屋，并以该公司的名义与原告签订商品房销售合同一份，以单价4,200元/㎡的价格出售给原告1-2-303号、建筑面积68.41㎡的房屋一套，收取原告订金250,000元。合同约定了定金条款。合同为被告提供的格式合同，并且没有向原告释明加重原告责任、免除被告责任的条款。虽然房屋已经建成，但被告表示不能履行合同，故被告构成违约。签订合同至今，该地区的房价上涨，原告现重新购买住房将要付出超出原价格一倍的价钱，原告的损失被告应予赔偿，并且根据合同约定，被告应将定金加倍返还给原告。该房屋虽然是以被告大连得乐实业总公司的名义开发建设并签订合同，但是根据二被告签订的合同，其经营权属被告刘彩华所有，根据大连市中级人民法院（2013）大民二初字第23号民事判决书确认的事实，原告购买的房屋属于被告刘彩华所有，拆迁补偿费也判归被告刘彩华，所以二被告应共同承担返还原告欠款、赔偿原告损失的责任。现原告诉至法院，请求法院判令被告返还原告购房订金250,000元、支付利息81,250元、并赔偿原告损失或加倍返还订金250,000元，被告刘彩华和被告大连得乐实业总公司承担连带返还和赔偿责任。原告姜逢超为其诉讼请求提供下列证据：证据1、原告与被告得乐签订的商品房销售合同书。证明原告与被告得乐签订商品房买卖合同，合同中有定金条款。证据2、收款收据。证明被告收取了原告定金，也就是购房款，收款收据是以被告得乐名义出具的，原告已经履行交纳购房款和定金的义务。证据3、补充合同及旧厂区、旧厂房使用权出让合同。证明案涉房屋是由被告刘彩华开发建设，以被告得乐名义对外销售，开发经营权归被告刘彩华所有，责任承担的主体应是被告刘彩华，被告得乐把自己的企业名称转让给被告刘彩华让其对外经营，应共同承担责任。证据4、中院和高院判决书。证明原告与被告得乐签订购销合同所购买的房屋所有权、经营权属于被告刘彩华，原告起诉二被告有事实依据的，二被告内部关系与原告无关。被告刘彩华辩称，不同意原告的诉讼请求。因被告刘彩华没有与原告签订商品房销售合同，也没有收取原告的房款，原告主张要求被告刘彩华承担责任没有事实及法律依据。被告刘彩华为其辩称提供下列证据：证据1、被告得乐出具的收条以及从被告得乐处领取的收据一本。证明被告刘彩华从被告得乐处领取的收据并未使用，被告刘彩华并没有实际销售案涉房屋。被告大连得乐实业总公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据中院判决书确认的事实，被告得乐通过签订协议、补充协议将本案案涉房屋开发建设经营权转让给被告刘彩华，案涉房屋的所有权为被告刘彩华，应由被告刘彩华承担相应的责任，与被告得乐无关。被告大连得乐实业总公司为其辩称提供下列证据：证据1、收据一份。证明被告刘彩华从被告得乐处取走收据一本用于销售房屋，同意被告得乐销售案涉房屋。证据2、工商档案（复印件）。证明被告刘彩华是大连天祥建筑工程有限公司的投资人和实际控制人。证据3、收款收据3张。证明被告刘彩华从被告得乐收取的房款中拿走了900,000元，分别是2007年10月18日拿走500,000元，2007年11月2日和6日各200,000元。证据4、合同书7份、工程预算表4份（其中关于变电亭的预算表系复印件）、发票12份、行政处罚通知书2份（复印件）。证明被告得乐在案涉房屋项目中投入800余万元，二被告系合作关系，如果没有被告得乐的投资，五栋楼不可能评估到2,500万，被告刘彩华的投资也就是1,000余万。以上证据经过庭审质证，被告刘彩华对原告提供证据的质证意见如下：对证据1、证据2有异议，合同是与被告得乐签订的，收款收据也是被告得乐出具的，出纳是王淑芹，收款事项也是订金，而非原告陈述的担保法规定的定金，不存在双倍返还的问题。对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，该合同是二被告签订，与原告无关。虽然合同约定案涉房屋经营权归被告刘彩华所有，但原告并没有与被告刘彩华签订房屋销售合同，而是与被告得乐签订合同，而被告得乐无权出售上述房屋，无法证明是被告刘彩华收取房款，该证据与本案原告所提供的商品房销售合同及专用收款收据所证明的事实是不一致的，事实上是被告得乐以自己的名义背着被告刘彩华销售了被告刘彩华的房屋，被告得乐自己收取了款项，不存在被告刘彩华以被告得乐名义销售房屋收取款项的事实。对证据4的真实性没有异议，中院判决第6页载明的事实证明现在这些房屋已经被政府职能部门挂牌并摘牌，不再属于被告刘彩华所有。虽然中院判决书中确认该项目的开发经营权归被告刘彩华所有，但只有在被告刘彩华行使相关权利的时候才应承担相应的责任，通过原告证据可以看出被告刘彩华没有对外签订合同及收取款项。中院判决中最终确认的事实只是补偿费用归被告刘彩华所有，并不涉及到房屋的处置，所以与本案不具有关联性，也证明不了原告的主张。被告得乐对原告提供证据的质证意见如下：对证据1-证据3真实性没有异议，原告的收据是被告得乐出具的，当时收到的是现金，如果没有收到钱是不会出具收据的。证据3中明确约定以甲方的名义办理手续，被告刘彩华委托我方来销售房屋，被告刘彩华在我处拿了一本收据专门用于卖房，房款被告刘彩华也收走了，所以这个责任应由被告刘彩华来承担。对证据4没有异议，摘牌之前，政府评估后补偿了3,883万元是被告刘彩华所得，故被告刘彩华应承担责任。原告对被告刘彩华提供证据的质证意见如下：对证据1有异议，此证据与原告无关，可以证明被告刘彩华确实以被告得乐名义对外开具收据，原告作为购房者并不知情，只知道买房子是和被告得乐签订合同。案涉房屋补偿款全部归被告刘彩华所有，只有被告刘彩华有偿还能力。被告得乐对被告刘彩华提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，被告刘彩华没有相关资质。案涉房屋是2007年11月签订的合同，当时是地产房，后来变为国有，被告刘彩华委托被告得乐出售，合同在被起诉前已经复印给了被告刘彩华，当时有录音，可以提供，整体的补偿款都给了被告刘彩华。原告对被告得乐提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，可以证明被告刘彩华是以被告得乐名义对外销售房屋，开具的票据也是被告得乐提供的，与原告获得的交款收据是一样的，二被告应共同承担责任。原告知道这个房子是被告刘彩华开发的，至于原告给付的款项由谁使用与原告无关，原告买的是被告刘彩华开发建设的以被告得乐名义对外销售的房屋。对证据2没有异议。对证据3没有异议，可以证明原告交给被告得乐的部分购房款被被告刘彩华占有和使用，二被告间存在合伙联营关系，被告刘彩华应承担向原告给付购房款及双倍定金的主债，被告得乐应对此承担连带责任。对证据4没有异议，可以证明二被告间存在合伙联营关系，应当承担连带清偿责任，虽然在之前的诉讼中案涉房屋拆迁补偿款判归被告刘彩华所有，但是案涉房屋是特定的，被告刘彩华应当向原告赔偿，被告得乐为被告刘彩华提供了合同、发票、公章等，应当承担连带责任。被告刘彩华对被告得乐提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，该证据可以证明只有被告刘彩华有权来销售房屋，从收条的内容看不出来是委托被告得乐销售。对证据2-证据4有异议，该三份证据已超过举证期限，且并非新证据，在二被告之前进行的诉讼中被告得乐也提交过该组证据，但未被采信，该三份证据与本案没有关联性，且部分证据没有原件。原告依据该三份证据发表的质证意见是矛盾的，原告既主张二被告是合伙联营关系，又主张是被告得乐为被告刘彩华提供公章、发票，这是两种不同的法律关系。本案中，被告得乐并不是提供公章给被告刘彩华使用，而是以自己的名义与原告签订合同，该三份证据与本案无关。本院对原告提供的证据认证如下：证据1-证据4内容真实，来源合法，与案件内容有关联，可以证明原告与被告得乐签订有商品房销售合同，被告得乐收取了原告给付的购房款以及二被告之间关于案涉项目的合同约定及进行诉讼的经过。本院对被告刘彩华提供的证据认证如下：证据1内容真实，来源合法，与案件内容有关联，可以证明被告刘彩华从被告得乐处领取的收据并未使用。本院对被告得乐提供的证据认证如下：证据1内容真实，来源合法，与案件内容有关联，可以证明被告刘彩华从被告得乐处领取了收据。证据2为复印件，被告得乐未能证明该复印件与原件核对无异，本院不予采信。证据3为专用收款收据三张，其上载明的收款单位为大连北城天祥建筑工程有限公司，非本案当事人，收款事由为“往来款”，无法体现与本案的关联性，本院不予评价。证据4为被告得乐与案外人签订的合同及对应的预算表、票据，无法反应与本案的关联性，本院不予评价。经审理查明：2008年5月13日，原告与被告得乐签订商品房销售合同，约定被告得乐将1号楼2门洞3-3号、建筑面积68.41平方米的房屋以4,200元/㎡的价格出售给原告，总房款287,322元，原告应于合同当日将购房订金250,000元付给被告得乐，交付使用时，原告一次性付清全款，但必须扣除购房订金。合同同时约定，原告中途不能履行本合同，被告得乐不予退还订金，被告得乐中途不能履行本合同，应将订金加一倍返还原告。合同签订后，原告给付被告得乐订金250,000元，被告得乐为原告出具了专用收款收据。另查明，二被告于2005年5月30日签订《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》、于2007年3月20日签订《补充合同》，约定被告得乐将坐落于大连市甘井子区革镇堡镇中革村的旧厂区以现状一并出让给被告刘彩华，被告刘彩华在受让的旧厂区内作房屋开发建设项目，仍以被告得乐名义进行，开发项目的经营权归被告刘彩华所有。被告刘彩华在此土地上以被告得乐名义建成五栋楼房。原告购买的房屋位于被告刘彩华在该项目建成的五栋楼内。案涉房屋已被有关部门收回并挂牌出让，并由案外人成功摘牌。再查明，被告刘彩华从被告得乐处领取收据一本，收据编号为0039601-0039620，用于售房收款使用。被告刘彩华并未使用该组收据，该组收据现仍为空白收据。上述事实，有商品房销售合同书、收款收据、补充合同及旧厂区、旧厂房使用权出让合同、民事判决书、收据、收条及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案为买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，即合同的约束力是针对合同当事人的，对于合同当事人以外的人并不产生约束力。本案中，与原告签订商品房销售合同的系被告得乐，原告实际支付的款项也由被告得乐收取，被告得乐对此均无异议，故双方签订的合同仅对原告和被告得乐有约束力，并不能约束被告刘彩华。原告和被告得乐均称案涉房屋所在的项目实际由被告刘彩华开发建设，土地被征收后的回收补偿款也归被告刘彩华所有，故被告刘彩华应承担责任。本院认为，案涉房屋实际由谁开发建设，被告得乐收取的款项最后归谁所有，系二被告之间的内部关系，应依据二被告之间的约定和相关法律规定来处理，同样依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，并不能对抗二被告之外的第三人。二被告签订的《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》明确约定是转让旧厂区、旧厂房，系土地使用权和房屋所有权转让合同，并非共同经营，即二被告之间的关系并不适用《中华人民共和国民法通则》第五十二条和《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第九条关于合伙型联营的规定。此外，原告依据《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用的若干问题的解答》之规定，要求二被告承担连带责任，因该司法解释已经失效，故原告的此项主张，本院亦无法支持。二被告签订的《补充合同》约定案涉房屋所在开发项目的经营权归被告刘彩华所有，而被告刘彩华提供的空白收据表明其从被告得乐处领取的用于销售房屋的收据并未实际使用，本案现有证据无法证明被告刘彩华有销售房屋或者委托被告得乐销售房屋的行为。综上，原告要求二被告承担连带责任没有事实和法律依据，本院无法支持，应由被告得乐依据合同约定和法律规定对原告承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告与被告得乐合同约定虽然采用的是“订金”字样，但是从合同的具体内容看，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条关于定金的规定，现因被告得乐原因致使双方合同无法继续履行，故被告得乐应当双倍返还收取的订金。又依据《中华人民共和国担保法》第九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定，当事人约定的定金数额不应超过主合同标的额的20%，超过部分，人民法院不予支持。因双方合同约定的房屋总价款为287,322元，故定金数额超过57,464.4元的部分无效，被告得乐向原告收取的购房订金250,000元应全额返还，双倍返还的部分应为57,464.4元。原告与被告得乐签订商品房买卖合同的时间是2007年，11月，距今已七年有余，在此期间房价已多次上涨，因被告得乐未履行合同义务给原告造成损失是显而易见的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，原告有权要求被告得乐支付占有订金期间的利息。原告2008年5月13日交付订金，要求计算利息至2013年12月15日，共计67个月，按照中国人民银行2007年12月21日公布的五年以上长期贷款利率7.83/年计算，被告得乐应向原告支付利息109,294元（7.83%/年÷12×67×250,000元），现原告要求被告支付利息81,250元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告大连得乐实业总公司在本判决生效之日起十日内返还原告姜逢超订金250,000元，加倍返还原告姜逢超订金57,464.4元，向原告姜逢超支付利息81,250元，合计388,714.4元。二、驳回原告姜逢超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,613元，其他诉讼费50元，合计人民币9,663元，（原告姜逢超已预付），由原告姜逢超负担2,482元，被告大连得乐实业总公司负担7,181元。被告大连得乐实业总公司负担部分于本判决生效之日起十日内给付给原告姜逢超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  周凤春人民陪审员  谭丽娟二〇一五年六月三十日书 记 员  陈 鑫