四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第455号
上诉人（原审原告）郑雅洁。
委托代理人李智鹏。
委托代理人�珊珊。
上诉人（原审被告）乐山中盛房地产开发有限公司。
法定代表人徐易。
委托代理人徐卫东。
委托代理人樊新屏。
上诉人郑雅洁因与上诉人乐山中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第3243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郑雅洁及其委托代理人李智鹏、胡珊珊、上诉人中盛公司的委托代理人徐卫东、樊新屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，郑雅洁与中盛公司于2010年8月18日签订《商品房买卖合同》，同时还签订《南充公馆补充协议》。双方约定，郑雅洁购买中盛公司位于顺庆区市政府新区南充公馆7幢4单元6层4－601号房屋，并支付购房总价款30%的首期款149，830元，其余价款330，000元借款支付；�盛公司应在2012年8月18日前向原告交付该商品房；商品房达到交付条件后，中盛公司应当书面通知郑雅洁办理交付手续；合同十三条约定了中盛公司如不在约定时限内交付房屋的逾期交房责任：1.逾期在60日内，出卖人从约定的交付期限届满之次日至交付之日，按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金；2.逾期超过60日后，买受人有权要求退房。买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定的交付期限届满之次日至交付之日，按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。同时补充协议第六条约定非出卖人能够控制原因，包括但不限于城市配套的水、电、气等设施，不能按期到达小区，交付使用时间相应顺延，出卖人不承担违约责任；“装饰和设备标准”条款约定中盛公司应该安装芬兰巨人通力电梯，以及在单元入口和电梯轿箱内安装电视监控系统。协议签订后，郑雅洁按期向中盛公司支付了购买款项。中盛公司在2012年10月18日交房期限之前以电话、寄挂号信的形式向郑雅洁发放《交房通知书》，通知郑雅洁于2012年9月18日办理收房手续。2013年9月18日，郑雅洁以中盛公司未按期交房为由向本院提起诉讼，要求中盛公司承担逾期交房违约责任和租房损失及安装芬兰巨人通电梯和安防监控设备。诉讼中，郑雅洁称未接房的原因是因该房屋存在质量问题，不符合交房条件，中盛公司逾期交付房屋的行为构成违约。中盛公司认为郑雅洁提出的房屋质量问题与其主张的事实和理由无关，不属于本案审理的范畴，郑雅洁未按时接房构成违约。另查明，中盛公司已按《补充协议》约定的装饰和设备标准，安装了巨人通力电梯，并且在小区、单元入口及电梯轿厢内设置了电视监控系统。
原审法院审理认为，郑雅洁与中盛公司之间�订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，合法有效，对双方均具有约束力。双方对未交房的事实没有异议，诉争的焦点在于未交房的原因是郑雅洁自身未按时接房的违约，还是中盛公司所交房屋因质量问题未达到交房条件构成违约。郑雅洁因房屋存在质量问题是否是未交接房屋的抗辩理由，合同约定的交付条件有“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书”的表述，由此说明房屋竣工，且已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案是房屋交付的前提条件，从中盛公司所出示的证据证明交付的房屋已达到合同约定的质量标准，中盛公司交房时已经具备了交�的实质要件。除此以外，中盛公司还应按合同第十五条约定“该商品房达到交付条件后，中盛公司应当在交付日的7日前，书面通知郑雅洁办理交付手续”之规定，书面通知郑雅洁才具备房屋的交付条件。诉讼中，中盛公司提交的证据证明已通过公告、电话、寄挂号信的方式向郑雅洁发放了《交房通知书》，且郑雅洁在庭审时自认其领取了接房的相关资料，因此，说明中盛公司尽到了通知义务，中盛公司交房时已经具备了合同约定的交房形式条件。中盛公司已按合同约定履行了应尽的交房义务。郑雅洁提出中盛公司所交房屋不符合质量要求的问题，诉讼中，郑雅洁并未提供相应的证据，仅能说明该房屋存在质量瑕疵，可通过修复等方式解决处理，其以此为由而拒接房屋的理由不能成立，不予支持。对于安装电梯及电视监控系统的问题，中盛公司已按约安装并使用，故郑雅洁的该项诉求，亦不予支持。判决：一、乐山中盛房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内一次性向郑雅洁给付违约金4，462.41元（违约金按已交购房款479，830元为基数，按合同约定的万分之三计算，从2012年8月18日至2012年9月18日止）；二、驳回郑雅洁诉乐山中盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费842元，由郑雅洁负担400元，中盛公司负担442元。
宣判后，上诉人郑雅洁不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人中盛公司承担逾期交房违约金54，556.67元，并支付一审起诉时至交房之日的违约金；支付上诉人从2012年10月至2013年8月租房费用20，833元及起诉之日到交房之日的租房费用，并按协议约定安装电视监控系统和负担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一是被上诉人应因其未按照双方订立的《商品房买卖合同》和《南充公馆补�协议》第十一条的约定，在2012年8月18日前履行交付商品房及交付时应提供的《住宅质量保证书》及《住房工程质量分户验收表》等义务，且一审庭审中，被上诉人中盛公司提供的《住宅质量保证书》内容空白，故上诉人有权拒收房屋，被上诉人中盛公司应承担违约责任；二是房屋存在墙壁开裂、地板被打穿、层高误差达6公分等严重质量问题。根据《合同法》第一百四十八条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，不能实现合同目的，上诉人有权拒收房屋或解除合同，原审认定案涉房屋仅是质量瑕疵，能通过修复方式处理系事实认定错误；三是由于被上诉人未按期交房，被上诉人应赔偿上诉人从2012年8月起至交房之日止的租房损失。四是原审认定被上诉人已经安装电视系统无证据证明，系事实认定错误。
上诉人中盛公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回上诉人郑雅洁的全部诉讼请求并负担一、二审案件受理费，事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定了因不可抗力导致的顺延交房，出卖人不担责，尤其是《补充协议》第六条进一步约定了“一、非甲方能够控制的原因，包括但不限于城市配套的水、电、气等设施，不能按期到达本商品房所在小区，交付使用时间相应顺延，甲方不承担违约责任”。在案涉房屋修建过程中，因当年降水过多等气象原因，导致水电施工企业施工安装迟延。对此，南充市气象局专业气象台和南充新康源供排水工程有限责任公司、四川南充水电安装施工企业出具的天气资料和延期完工通知书均能证实，故郑雅洁所购房屋迟延一个月交房，属《补充协议》约定的免责事由，故原审判决中盛公司向郑雅洁支付违约金4，462.41元错误。
经审理查�，2010年8月18日，上诉人郑雅洁与上诉人中盛公司订立《商品房买卖合同》，约定郑雅洁购买中盛公司开发的南充公馆第二期7幢4单元6层4－601号住房。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2012年8月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书”。该合同第十三条约定的逾期交房责任是“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1…….（1）逾期在60日内（……），自第十一条约定的交付期限届满之次日至交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金（……）……合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权要求退房……”。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。”同日，双方签订的补充协议第六条约定“非出卖人能够控制原因，包括但不限于城市配套的水、电、气等设施，不能按期到达小区，交付使用时间相应顺延，出卖人不承担违约责任。补充协议第八条对合同第十五条的补充约定“一、甲方所售商品房在符合约定的交付条件后，甲方应向乙方发出交房通知。二、乙方接到通�后应与甲方或甲方委托的物业服务公司办理房屋交接手续，并签署房屋验收交接清单。乙方符合收房条件，自交接之日起或在甲方通知交接房屋的15日届满后，如果乙方仍未办理交接，则视为甲方已向乙方交付房屋……”。补充协议第十一条关于通知和送达的补充约定是“乙方同意甲方通过发函、电话、短信、电子邮件、传真、邮递或在南充本地报纸、电视媒体发布公告等任何一种方式向其发出交房……等通知，如果甲方采用在南充本地报纸、电视媒体发布公告的方式通知乙方，通知一旦公布，则视为甲方履行了通知义务”。“南充公馆装饰和设备标准”条款约定中盛公司应该安装芬兰巨人通力电梯，以及在单元入口和电梯轿箱内安装电视监控系统。
商品房买卖合同和补充协议签订后，上诉人郑雅洁于2010年9月1日支付购房款149，830元，后以银行按揭贷款方式支付�余购房款330，000元。
2012年5月26日，上诉人郑雅洁购买的房屋通过了住宅工程质量分户验收。上诉人中盛公司在2012年8月15日的南充晚报上刊载了南充公馆2栋、3栋、5栋、8栋部分、6栋、7栋部分的交房公告，公告交房时间为2012年9月17、18日。2012年9月25日、27日，上诉人中盛公司就南充公馆2幢、4幢、5幢BC号、5栋A号、6栋、7栋、8栋申请竣工验收备案；9月27日，南充市住房和城乡建设局同意前述范围工程备案。2012年12月17日，南充市住房和城乡建设局根据中盛公司的申报，又分别作出备12098号、备12099号竣工验收备案书，同意含前述工程在内的和新增1幢、3幢备案。2012年9月10日，南充市房地产测绘所出具南房测验字（2012）86号规划验收房屋建筑面积测绘报告，就南充公馆商品房出具了分户测绘报告书。上诉人郑雅洁和上诉人中盛公司均认可中盛公司提供的《商品住宅使用�明书》和《商品住宅质量保证书》只加盖有公司印章，绝大部分需填充的栏目为空白。
上诉人中盛公司在一审审理中，提供了南充市气象局专业气象台20**年1月—7月20日的天气实况资料和南充新康源供排水工程有限责任公司、四川南充恒通电力有限公司于2012年7月中下旬出具给上诉人中盛公司出具的因恶劣天气所致水电设备安装施工延误的《延期完工通知书》，以证明其延期一个月交房系《补充协议》第六条约定的不承担违约责任的情形。
2013年7月5日，四川省建筑科学研究院对南充公馆7栋出具了技术鉴定报告，鉴定结论为“地基基础及上部主体结构的承载能力满足原设计正常使用下安全性要求，即该房屋主体结构安全。对填充墙（或后砌隔墙）裂缝应采取措施进行整改处理。”
2013年7月15日，上诉人中盛公司针对部分买受人反映的房屋质量问题，成立了包括维修机构在内的专门机构并发出通知。
2013年9月1日，郑雅洁起诉中盛公司，以中盛公司未按照《商品房买卖合同》第十一条所约定的交房期限内履行交房义务和未按照补充协议的约定安装芬兰巨人通力电梯以及在单元入口和电梯轿箱内安装电视监控系统，请求判令中盛公司支付违约金和其租房费用，并安装前述电梯和监控系统。
另查明，在一审诉讼过程中，上诉人中盛公司安装了芬兰巨人通力电梯和电视监控系统。在二审开庭审理中，上诉人郑雅洁表示鉴于此不再对此项请求进行辩论。上诉人郑雅洁至今未接收房屋。
本院认为，上诉人郑雅洁与上诉人中盛公司之间签订的《商品房买卖合同》和《南充公馆补充协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。
本案诉争的焦点问题有二，一是上诉人中盛公司�合同约定交房时间前是否实现了合同第十一条约定的交付条件。从查明事实看，上诉人中盛公司在合同约定的向上诉人郑雅洁交付房屋的时间即2012年8月18日前，水电设施尚未完成施工安装；但由于《商品房买卖合同》仅约定了水电等设施应在2012年8月18日完成安装，并未约定未如期完成安装的违约责任，加之《南充公馆补充协议》第六条对合同第十二条、第十三条的补充约定了“一、非甲方能够控制的原因，包括但不限于城市配套的水、电、气等设施，不能按期到达本商品房所在小区，交付使用时间相应顺延，甲方不承担违约责任”，即将非上诉人中盛公司原因所致的水电安装迟延造成的逾期交房作为免责事由，故上诉人中盛公司不应对此承担违约责任。从上诉人中盛公司在南充晚报上公告的上诉人郑雅洁所购买商品房的交房时间2012年9月18日和该房所在的7幢建筑�得建筑工程竣工验收备案书的时间2012年9月27日来看，上诉人中盛公司在公告通知上诉人郑雅洁于2012年9月18日接房时尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不符合双方订立的《商品房买卖合同》第十一条交付条件关于“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”的约定，故上诉人中盛公司应对通知交房的时间2012年9月18日至2012年9月27日期间因交房不符合约定条件，应视为逾期交房的时间，按照《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任约定的计算方法承担相应的违约责任。按上诉人郑雅洁已交购房款479，830元为基数，按日万之三的标准计算，上诉人中盛公司应向上诉人郑雅洁支付逾期交房违约金1，439.49元。
鉴于合同法规定的违约金制度主要是补偿功能，和按照《商品房买卖合同》约定的“逾期在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的计算方法所得出的违约金数额，已能实际弥补相同时间段的上诉人郑雅洁的租房支出损失，故对上诉人郑雅洁提出的租房支出损失不予支持。
关于本案的第二个焦点问题是案涉房屋是否存在严重质量问题和上诉人郑雅洁能否以此作为拒收房屋的理由，并向上诉人中盛公司为主张逾期交房的违约责任。综合本案该问题所涉的相关证据看，上诉人中盛公司开发的南充公馆的部分房屋确实存在着部分填充墙（或后砌隔墙）有裂缝等情形，但由于建筑工程质量验收主体出具的工程竣工验收报告、工程质量监督报告均认定工程质量合格，以及上诉人中盛公司已组织施工单位、监理单位对包括案涉房屋在内的商品房进行了住宅工程质量分户验收并认定合格，且如前述上诉人郑雅洁所购买的房屋所在的楼栋已经取得南充市住房和城乡建设局出具的�工验收备案书，以及在四川省建筑科学研究院作出了“该房屋主体结构安全。对填充墙（或后砌隔墙）裂缝应采取措施进行整改处理”结论情况下，只能认定墙体裂缝等问题系房屋存在的质量瑕疵。从现实情况看，即便是一些商品房已经竣工验收合格，符合交付条件的情况下，仍有可能并现实地存在着质量瑕疵，房地产开发企业应对此承担维修之责。由于上诉人郑雅洁与上诉人中盛公司订立的商品房买卖合同和补充协议均未将房屋质量瑕疵问题作为买受人可以拒收房屋，并主张逾期交房责任的约定；加之上诉人郑雅洁在起诉时也未就其认为的房屋存在严重质量问题向上诉人中盛公司主张违约责任，仅是将该问题作为其拒收房屋的理由之一，且未在原审确定的举证期限内提供证明该问题的充分证据，故不应将房屋的质量瑕疵问题和上诉人中盛公司应承担的责任纳入本案的审理范围，上诉人郑雅洁可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第3243号民事判决第二项；
二、变更南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第3243号民事判决第一项为“乐山中盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付郑雅洁逾期交房违约金1，439.49元”。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费842元、二审案件受理费1，734元，共计2，576元，由郑雅洁负担1，803元，乐山中盛房地产开发有限公司负担773元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
代理审判员 石 炜
代理审判员 田 娟
二〇一四年三月十七日
书 记 员 蒲文博