贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第2284号原告贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人郝恒乐，职务董事长委托代理人刘明，贵州元朗律师事务所律师。被告石红曼，女，苗族，1969年7月14日生，住所地贵阳市云岩区。第三人招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔。负责人张庆典，职务分行行长。委托代理人金鑫，该行职员。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的地产）诉被告石红曼及第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘明，第三人委托代理人金鑫到庭参加了诉讼，被告石红曼经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告美的地产诉称，2013年5月20日原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X0X0X号），双方约定，原告将位于贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的˙林城时代第E-03,F-01幢11层1X号房屋一套出卖给被告，总价款为1,209,132元，双方还对其他事项作了约定。被告于《商品房买卖合同》签订之日支付首期款609,132元，余款600,000元通过向第三人贷款支付，原告为被告的按揭贷款向第三人提供保证担保。但在合同履行过程中被告没有按照约定偿还第三人借款，截止起诉之日原告为第三人垫付按贷款本息51,341.27元。现原告根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，如被告逾期偿还借款，原告有权解除合同，转售房屋且有权要求被告支付违约金、赔偿损失等。综上，原告诉至人民法院请求判决：一、依法判令解除原、被告于2013年5月20日签订的黔契合字X0X0X号《商品房买卖合同》；二、依法判令被告协助原告办理注销美的˙林城时代第E-03,F-01幢11层1X号房屋的商品房预售合同登记备案；三、依法判令被告支付原告违约金241,826.4元，并赔偿原告损失34,880.16元；四、本案诉讼费由被告承担。被告石红曼经本院合法传唤，未到庭，但其口头向本院表达了因资金紧张，确实无力承担按揭款，同意解除合同，但原告主张的违约金过高，要求调低的意愿。第三人招行贵阳分行诉称，美的地产作为我方与石红曼之间签订的借款合同的合同担保人，已经代石红曼履行了部分按揭款本息的偿还义务。且我行针对石红曼的贷款事宜已向贵院起诉，要求解除合同，返还贷款余额并支付利息、罚息、费用，同时要求美的地产承担担保责任。经审理查明，原告美的地产（出卖人）与被告石红曼（买受人）于2013年5月20日签订《商品房买卖合同》二份（合同编号：黔契合字X0X0X号、黔契合字X0X0X号），合同约定石红曼向美的地产购买其开发的位于贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的˙林城时代第E-03,F-01幢11层1X号、1X号房屋，其中18号房屋建筑面积58.74平方米，套内面积42.84平方米，房屋总价款604,278元。买受人于合同签订之日向出卖人交付首期款304,278元，余款300,000元以银行按揭支付；19号房屋建筑面积120.64平方米，套内面积87.99平方米，房屋总价款1,209,132元。买受人于合同签订之日向出卖人交付首期款609,132元，余款600,000元以银行按揭支付。合同还约定了逾期付款责任、违约责任、房屋的交付等。同日，原、被告双方签订《补充协议》，协议第5.3.5条约定：如出卖人为买受人向银行申请的贷款提供保证，双方就有关保证事宜约定如下：保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人须在该事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议。补充协议第十九条还约定：买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总价款20%计算的违约金）后将余款退还给买受人。另查明，2011年9月24日美的地产与招行贵阳分行签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》，协议约定招行贵阳分行为美的地产销售的美的林城时代的商品楼宇进行个人购房贷款合作。美的地产对招行贵阳分行向购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。2013年5月28日，被告石红曼（借款人、抵押人）与第三人招行贵阳分行（贷款人）、原告美的地产（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》二份（编号：1301741005880XXXX7号、1301741005880XXXX0号），合同约定：被告石红曼（借款人）因购买美的˙林城时代第E-03,F-01幢11层1X号、1X号房屋需要向第三人招行贵阳分行（贷款人）申请贷款各300,000元、600,000元，贷款期限120个月，贷款执行年利率为7.205%，还款采取等额还款法（按月计算还本付息）。合同同时约定保证条款，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还。合同还约定若借款人或保证人出现违约事件，则贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回发放贷款的本息并要求支付费用。招行贵阳分行分别于2013年5月29日、2013年5月31日向美的地产转账支付了300,000元、600,000元按揭贷款，1X号、1X号房屋分别于2013年7月16日、2013年9月27日办理了预购商品房抵押权预告登记。再查明，从2015年3月起，被告石红曼出现连续逾期偿还第三人贷款本息的情况，原告分别于2015年6月29日、2015年10月23日为石红曼代偿贷款14,233.37元（其中18号房代偿4,067.99元；19号房代偿10,165.38元）、37,107.9元（其中18号房代偿12393.12元；19号房代偿24714.78元），合计51,341.27元（其中1X号房合计代偿16,461.11元；1X号房合计代偿34,880.16元）。还查明，第三人因被告石红曼逾期偿还贷款利息，于2015年8月向本院提起诉讼，要求：1、解除与石红曼及美的地产之间签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令石红偿还借款本金；3、判令石红曼支付自2015年6月29日至还清全部借款之日止的利息、罚息、复利；4、判令石红曼支付律师代理费6,000元；5、判令招行贵阳分行对美的林城时代第E-03,F-01幢11层1X号、1X号房屋享有优先受偿权；6、判令美的地产对上述款项承担连带偿还责任；7、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。现原告因代被告向第三人履行了代偿义务，特向本院起诉，提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、《个人购房借款及担保合同》、收款收据、借款分段还款信息、代偿清单、付款凭证等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题有三点：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、原告与第三人之间签订的《个人购房借款/担保合同》是否应予解除；三、合同解除后的法律后果。关于焦点一：本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，以及原、被告与第三人之间签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案被告石红曼逾期偿还银行按揭贷款的事实有招行贵阳分行出具的还款清单及美的地产提供的代偿票据为证，本院予以认定。石红曼从2015年3月连绵出现逾期偿还银行按揭贷款的情况，在美的地产为其代偿后至今未向美的地产归还代偿款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本院对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于焦点二，原、被告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》应否解除的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》因被告石红曼构成根本性违约予以解除，原、被告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》目的已无法实现，且本案第三人也因被告未履行借款合同所约定的还款义务而向本院起诉，提出了解除《个人购房借款及担保合同》的诉请，故本院予以支持。关于焦点三，合同解除后的法律后果，本院认为合同解除后的法律后果包含以下几点：违约金计算问题；被告已支付款项的返还问题；涉案房屋备案登记的注销问题；第三人提供的按揭贷款余额的偿还问题。关于合同解除后的违约金计算标准，原告主张按房屋总价款的20%收取违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本案原告基于为被告向第三人代偿34,880.16元，提出了解除合同和支付违约金241,826.4元之诉请，本院对于被告石红曼提出原告主张的违约金过高，要求予以调整的抗辩意见予以采纳，本院酌情以购房款的3%支持原告的违约金诉请，即被告应当向原告支付违约金36,274元；关于原告主张的经济损失34,880.16元，根据庭审查明的事实，原告作为被告的贷款担保人，基于合同约定的保证责任为被告向第三人偿还了34,880.16元的贷款本息，该款项被告应当向原告返还，本院也予支持；关于合同解除后被告已支付款项的退还问题，因被告并未提出独立的诉讼请求，本案不宜审理，其可与原告协商退还，也可另行主张；关于原告要求办理涉案商品房预售备案注销手续，本院认为原、被告之间签订的商品房买卖合同已依法解除，注销该房屋预售合同备案登记属于合同解除后的附属义务，原告基于买卖合同的解除享有要求石红曼协助办理注销登记的权利，本院依法予以支持。关于原、被告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》解除后的法律后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，第三人招行贵阳分行已针对借款合同另案起诉，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告石红曼于2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X0X0X号）；二、解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司及被告石红曼与第三人招商银行股份有限公司贵阳分行于2013年5月28签订的《个人购房借款及担保合同》（1301741005880XXXX0号）；三、被告石红曼于本判决生之日起十日内协助原告贵阳市美的房地产发展有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路X号美的˙林城时代第E-03,F-01幢11层1X号房屋的商品房预售合同备案登记注销手续；四、被告石红曼于本判决生效之日起十内支付原告贵阳市美的房地产发展有限公司违约金36,274元、代偿金34,880.16元；五、驳回原告贵阳市美的房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,570元，由被告石红曼715元，原告贵阳市美的房地产发展有限公司承担1,855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇一六年五月八日书记员  陈 卓