广东省潮州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤51民终376号
上诉人（原审原告）：潮州市潮安区农村信用合作联社，住所地潮州市潮安区城区兴利商业城B幢甲向乙向7-11号
法定代表人：欧俊彬，该社理事长。
委托诉讼代理人：陈炯生，广东粤威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪曼，广东粤威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林锐鑫，男，1973年11月3日出生，汉族，住潮州市潮安区。
上诉人潮州市潮安区农村信用合作联社因与被上诉人林锐鑫排除妨害纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2016）粤5103民初672号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人潮州市潮安区农村信用合作联社的委托诉讼代理人陈炯生、洪曼及被上诉人林锐鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潮州市潮安区农村信用合作联社上诉请求：1.依法撤销一审裁定；2.指令一审法院对本案继续审理；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审裁定认定事实严重错误。2003年，潮安县沙溪长城包装印刷厂（以下简称“长城厂”）因到期不能偿还其向上诉人属下分支机构潮州市潮安区农村信用合作联社沙溪信用社（原“潮安县农村信用合作联社沙溪信用社”，以下简称“沙溪信用社”）的贷款本息，自愿将其自有的位于潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”的5.78亩国有土地使用权及地上北畔三层商住铺面共22间由沙溪信用社进行接收，用于抵偿其所欠债务款项。为此，2003年11月25日，双方签订了《协议书》一份并办理了国有土地使用权过户手续，长城厂亦将地上房屋交付沙溪信用社使用。2011年10月25日，沙溪信用社对上述22间的其中11间商住铺面（自北畔第2间起至第l2间止）进行评估，并委托拍卖公司进行公开拍卖．后由被上诉人拍得该标的物。拍卖成交后，沙溪信用杜将该11间商住铺面交付被上诉人使用。上诉人在近期发现被上诉人存在侵占上诉人土地使用权及房屋的行为，故向一审法院提起诉讼。涉案土地非集体土地性质，亦不存在通过补办征用手续转为国有土地的情形；涉案商住铺面也非上诉人所基建。二、一审判决适用法律错误。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》并非法律，只是地方司法指导性文件。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第（三）款的规定是：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”也就是说，一审法院据以驳回上诉人的起诉是认为本案符合民事诉讼法第一百二十四条规定情形。就算一审法院认为本案系应当由其他机关处理的争议，也必须拿出法律依据，而不能用一个地方司法指导性文件代替法律，而轻易剥夺上诉人的合法诉讼权利。更何况本案所涉土地系国有土地，土地用途为综合，并非集体土地、亦不存在起诉前经行政主管部门依法批准补办了征地手续转为国有土地的情形。另，《指导意见》是调整因履行合同而发生的财产纠纷，并不调整物权纠纷。本案系排除妨害纠纷，法律关系为物权法律关系，上诉人诉请被上诉人要求其停止侵占行为、排除妨害、恢复原状，应当适用《民法通则》、《物权法》等法律规范，而不应受到上述《指导意见》的调整。第三，本案属于人民法院直接受理的范围。《物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。在本案中，上诉人通过接收抵债资产依法取得涉案商铺的财产权，被上诉人非法侵占上诉人第1间商铺用于经营事实清楚，已经妨害上诉人物权的行使。上诉人有权向人民法院请求排除妨害。本案明显属于人民法院直接受理的范围。
被上诉人林锐鑫辩称，一、根据一审法院查明的事实，被答辩人在委托拍卖标的中存在重大的隐瞒欺诈问题，违反法律规定，误导答辩人，导致答辩人的合法权益受到侵害。根据一审法院查明的事实可知，被答辩人委托拍卖公司进行拍卖的标的物即本案涉及的11间商业房地产没有办理规划许可、建设施工等有关的报建手续，导致拍卖标的物的合法性和归属权有问题。也就是说，被答辩人还不能主张位于安国用（2004）字第特1356号《国有土地使用权证》上的房屋建筑物系其合法所有，对该土地上的房屋建筑物不具有《物权法》规定的各项权益。但是，2011年12月，被答辩人委托拍卖时，评估报告说明是商业房地产，拍卖公告资料注明标的物是商业房地产。答辩人正因为拍卖的标的物是商铺性质，才参加竞买的，并以商业地产的价格竞买到11间商铺的。被答辩人在拍卖公告中没有依法注明拍卖标的物的详尽资料及有关证明，更没有说明拍卖标的的来源和没有办理报建手续等瑕疵，答辩人认为被答辩人在委托拍卖中，故意隐瞒重要事实，有明显的欺诈行为，误导了答辩人，也导致答辩人的合法权益受到侵害。二、被答辩人必须对其欺诈隐瞒行为承担相应的责任，采取有效措施，保证拍卖标的物能办理过户手续，确保答辩人的合法权益。按照《拍卖法实施细则》第十七条的规定，被答辩人作为拍卖委托人，拍卖标的物成交后，必须依法办理潮安县沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”的l1间商业房地产的过户手续。自答辩人于2011年12月竞买到标的物后，至今已有4年多，标的物的产权转移登记不能落实。根据一审法院查明的事实，主要问题还是被答辩人没有依法办理拍卖标的物的报建手续导致的。因为被答辩人还不能主张位于安国用（2004）字第特1356号《国有土地使用权证》上的房屋建筑物系其合法所有，有合法的权属证明，所以被答辩人才不能为答辩人办理拍卖标的物的过户手续。《拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。被答辩人作为委托人，必须保证标的物可以依法处分。答辩人认为在本案中，被答辩人必须采取措施，弥补其在委托拍卖标的物中的过错，办理标的物的报建手续，以保证拍卖标的物能依法办理产权变更登记。综上所述，答辩人认为一审法院适用法律正确、判决无误，请二审驳回其上诉要求，同时责令被答辩人履行拍卖委托人的义务，依法办理拍卖标的物的报建手续，保证拍卖标的物能符合依法可依处分的法定条件，并积极协助答辩人办理拍卖标的物的产权变更登记手续，维护答辩人的合法权益。
潮州市潮安区农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵占权属于原告的位于潮州市潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺，并恢复原状；2.判令被告停止侵占权属于原告的位于潮州市潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第二间至第十二间商铺后面的土地使用权，恢复原状，具体为拆除其建设的电梯设施、掩埋其修建的化粪池、封闭商铺后门、清除其堆放的装修垃圾及营业垃圾；3.诉讼费用依法处理。
一审法院认定事实：2011年11月28日，沙溪信用社委托广东汶丰拍卖有限公司对位于潮安县沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”的11间商住房地产进行公开拍卖。广东汶丰拍卖有限公司在2011年12月15日公开拍卖，且在《竞买须知》第九条列明：“拍卖资料所列的土地、房产面积是由委托方提供或确认，本公司依照标的物的现有状况进行拍卖，拍卖资料、土地证、房地产权证的登记面积不等于拍卖标的面积，买受人应以实地调查为准，拍卖成交面积以转名过户时当地房地产管理部门重新测量面积为准，如拍卖标的成交后不能办理过户或资料面积和重测面积不符，拍卖价款不退不补。”，竞买人均签名认可并进行拍卖程序，最终林锐鑫以448.4万元价格拍得该标的。广东汶丰拍卖有限公司于2011年12月15日将拍卖标的移交被告。被告在一审时承认如下事实：被告在铺面后方即原告的土地上安装了电梯一部，在原告的土地上修建了二个化粪池，并在其竞买的铺面第5间的后方开通了后门（即可通向原告的土地），同时堆放了装修垃圾和营业垃圾在原告的土地上，并占用自东向西第一间商铺进行使用。另查明，涉案11间铺面所占用地在证号列安国用（2004）字第特1356号《国有土地使用权证》范围内，该《国有土地使用权证》项下土地用途为“综合”。原告在上述土地上基建商铺未经规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。一审法院认为，原告虽在其取得《国有土地使用权证》项下的土地上基建商铺，但其基建的商铺位于集镇规划区，而基建该商铺未经规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”的规定，原告主张被告占用自东向西第一间铺面和开通第五间后门，要求被告返还第一间铺面并恢复原状封闭第五间铺面后门，应先行向行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，原告方可向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第（三）款的规定，裁定：驳回原告请求判令被告林锐鑫停止侵占属于原告的位于潮州市潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺，并恢复至白坯原状交还原告和封闭商铺后门的起诉。
二审中，上诉人提供长城厂于2002年3月6日与潮安县沙溪镇人民政府签订的“土地使用权有偿转让协议书”、该厂出具的“关于资产低债的请示报告”、该厂于2003年11月25日与沙溪信用社签订的“协议书”及相关委托代理合同、见证书，证明2003年长城厂因不能偿还到期贷款本息，自愿将其自有的位于潮州市潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”的5.78亩国有土地使用权及地上商住铺面22间（包括涉案铺面）交付给沙溪信用社，用于抵还所欠债务。被上诉人对上述证据没有异议。
本院审理查明，一审认定讼争房屋为上诉人所建，依据不足，其余查明事实可予确认。另查明，上诉人委托拍卖并由被上诉人竞买取得的11间商铺的东侧有不规则的三层铺面一间，建造于上诉人拥有使用权的土地上，该铺面现由被上诉人使用；被上诉人在一审庭前证据交换及二审中，均承认其占用上诉人第一间铺面的事实。
本院认为，本案为排除妨害纠纷，双方当事人争议的焦点是：上诉人请求判令被上诉人停止侵占上诉人位于潮州市潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺并恢复原状、判令被上诉人封闭商铺后门以停止对上诉人商铺后面土地使用权的侵权行为，一审对上述请求裁定驳回起诉是否正确。
上诉人虽至今仍尚未取得涉案房屋的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但根据其与长城厂签订的“协议书”及随后取得的《国有土地使用权证》，应确认其已取得涉案的国有土地使用权，且以合同的形式取得涉案房屋的占有权。上诉人以其土地使用权及房屋占用权被侵害为由提起停止侵权、恢复原状的诉讼，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项“……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；”规定的情形，应属人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，认定上诉人上述请求不属于人民法院处理范围，裁定驳回上诉人的起诉，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销潮州市潮安区人民法院（2016）粤5103民初672号之一民事裁定；
二、本案指令潮州市潮安区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李 照 雄
代理审判员 陈 俊 强
二〇一六年十一月七日
书 记 员 张晓霞（代）
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