广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民一终字第262号
上诉人（原审被告）李某某，男。
委托代理人赵某某，XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）XX公司。
法定代表人林某某，该司总经理。
委托代理人曹某某，该司法律顾问。
委托代理人钟某某，该司职员。
上诉人李某某为与被上诉人XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年3月6日，被告李某某在深圳市土地房产交易中心依法竞得龙岗区某花园X号、XX号两套房产。土地交易中心拍卖时，明示涉案房产之前的相关费用（包括物业管理费用）由买受人承担。李某某付清房款后，深圳市福田区人民法院于2007年3月15日作出（2007）深福法执恢字第51-2号、第52-2号民事裁定，裁定上述拍卖物归李某某所有。
2007年3月21日，福田区人民法院作出（2007）深福法执恢字第51-52号通知书，要求XX公司为李某某办理入伙手续。XX公司以李某某拖欠管理费为由，拒绝为其办理入伙。李某某于2008年3月28日诉至龙岗区人民法院，请求XX公司停止侵权，为其办理入住手续，并赔偿租金损失。2008年6月20日，龙岗区人民法院作出（2008）深龙法民初字第2893号民事判决，驳回李某某的诉讼请求。李某某不服该判决，上诉至本院。本院于2009年1月19日作出（2008）深中法民一终字第1675号民事判决，判令XX公司停止侵害、排除妨碍，为李某某开通涉案房屋的水电设施，并判令XX公司赔偿李某某2007年3月23日至停止侵权之日止的租金损失。
某花园X号房屋建筑面积109.32平方米，李某某于2009年5月6日转让给郝某某；某花园XX号房屋建筑面积177.91平方米，李某某于2009年5月5日转让给刘某。XX公司主张X号房屋拖欠物业管理费（含本体维修金）的期间为2005年2月至2009年5月；XX号房屋拖欠物业管理费（含本体维修金）的期间为2005年1月至2009年5月。为证明上述主张，XX公司向法院提交了欠费清单。被告李某某以欠费清单系原告单方制作为由，不予确认。被告李某某主张两套房产原业主一直未办理入伙手续，拍卖后被告亦一直未入住，无须支付物业管理费。原告XX公司主张涉案房屋物业管理（含本体维修金）收费标准为1.9元／平方米／月，被告不予确认。经原审法院前往该小区调查，涉案房屋物业管理收费标准自2002年始，一直为1.9元／平方米／月。经原审法院向龙岗区建设局核实，XX公司确系某花园的物业管理公司。
原审认为，业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理入住手续的，视为入住。被告李某某主张原业主并未入住。根据相关规定，原业主购买涉案房产后，经过合理期限，即使未办理入住手续，也应视为入住，应交纳物业管理费用。李某某竞得涉案两套房屋时，明确得知之前的费用（包括物业管理费用）由买受人承担。经核实，XX公司已提供物业管理服务，原业主是否办理入伙手续，并非缴纳物业管理费的必要条件，被告李某某应承担两套房产的物业管理费用。（2008）深中法民一终字第1675号判决认定，李某某曾于2007年3月22日要求XX公司为其办理入住手续，XX公司以李某某未交清费用为由拒绝办理。由此可视为XX公司已就物业管理费向被告李某某主张了权利，被告李某某应交纳两套房产自2005年3月22日起至房产被转让之日止拖欠的物业管理费。XX公司主张2005年3月22日之前的物业管理费，已过诉讼时效，不予支持。经核实，物业管理费的收费标准为1.9元／平方米／月。因此，X号房产物业管理费为10177.69元（109.32平方米×1.9元×49个月），XX号房产物业管理费为16563.42元（177.91平方米×1.9元×49个月）。XX公司诉请滞纳金，因双方一直对是否拖欠物业管理费及具体金额存有争议，故对此不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决：一、被告李某某于判决生效之日起十日内支付原告XX公司物业管理费（含本体维修金）26741.11元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2431元、财产保全费620元，合计3051元，由原告XX公司承担1965.86元，被告李某某承担1085.14元。
一审宣判后，上诉人李某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定物业管理费收费标准出现严重错误。上诉人所购两套房产分别在一楼和顶楼。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十三条规定，住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费。因此，一楼住户不承担电梯运行费，其物业管理费肯定比其他楼层便宜。一审中，被上诉人提交的证据也显示一楼物业管理费应是1.5元／平方米。一审法院认定两套房物业管理费均是1.9元／平方米，与法律相违背。二、一审判决超出了当事人的诉讼请求。被上诉人对XX房仅主张2005年5月份以后的管理费，证据材料也显示2005年2月21日已预收同年3月、4月的管理费。一审法院判决上诉人承担2005年3月22日起的管理费，违反法律规定。三、被上诉人伪造证据，竞被一审法院采用。两张入住登记表均系伪造，高某某签订买卖合同的时间是2003年11月26日，入住登记表日期却是2003年9月16日。XX公司收费收据也是伪造，业主与房号不相符，收费主体也自相矛盾。其他诸如业主公约等材料均是伪造，高某某笔迹与买卖合同中其签名完全不同，日期也自相矛盾。被上诉人开出李某某的收费通知单打印件，李某某2007年3月才拍得两套房产，但被上诉人却于2006年就做出了李某某的两套房收费通知。一审中，上诉人强烈要求法院追究被上诉人伪造证据的法律责任，一审法院置之不理。上诉人请求二审法院予以严肃追究。四、一审判决不顾被上诉人侵权事实，认定侵权期间的物业管理费由上诉人承担，毫无道理。五、除上述伪造的证据外，被上诉人未能提供任何证据证明原业主已经入伙，或开发商通知原业主入伙。综上，被上诉人未提交原业主拖欠管理费的有效证据，诉求也已过诉讼时效，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人XX公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实基本无误，本院予以确认。
另查，上诉人李某某竞得涉案两套房屋后，被上诉人以上诉人未付清物业管理费为由，拒绝为上诉人办理水电等入住手续。双方当事人经诉讼，本院于2009年1月19日作出（2008）深中法民一终字第1675号终审判决，判令被上诉人为上诉人开通水电设施，办理入住手续。2009年3月底，被上诉人为上诉人办理了入住手续。
再查，被上诉人XX公司一审时提交了一系列向上诉人李某某发出的《收费通知单》。其中，有两份分别是2006年7月份和12月份的收费通知单。由于上诉人李某某2007年3月才竞得涉案房屋，故被上诉人提交的上述两份收费通知单显系伪造。
二审时，被上诉人称福田区人民法院拍卖涉案房产时，被上诉人曾向法院申报了物业管理费债权，并提交了欠费的有关证据。本院据此责令被上诉人于2011年3月2日前，向本院提交曾经申报债权的有关材料，并告知被上诉人逾期不提交的，应承担相应的法律后果。但被上诉人至今未按本院要求提交有关材料。
本院认为：上诉人李某某通过拍卖程序竞得涉案两套房产，拍卖公告及成交确认书均注明所欠物业管理费用由买受人承担。由此，若该两套房屋的原业主拖欠物业管理费，上诉人应当承担。本案争议问题之一，涉案房屋原业主是否拖欠被上诉人XX公司物业管理费，拖欠物业管理费的金额是多少。由于此项问题涉及上诉人为原债务人承担债务，上诉人并不掌握任何有关债权债务的材料，故被上诉人应对此项争议事实承担举证责任。综合本案情况及证据，本院认为被上诉人主张涉案房屋原业主拖欠物业管理费，证据不足，理由是：一、被上诉人一审时提交了涉案房屋原业主欠费统计单。但该统计单系被上诉人自行制作，原业主未予确认，上诉人对其真实性也不予认可，故该份材料实质上是被上诉人的单方陈述，证明力弱。而且，被上诉人主张原业主2005年1月份即欠费，至2007年3月上诉人竞得涉案房屋，在长达两年多的时间内，竟无证据材料显示被上诉人曾向原业主主张权利，与常理不符。二、被上诉人称福田区人民法院拍卖涉案房产时，其曾向法院申报物业管理费债权，并提交了欠费依据。若果真如此，即可作为原业主欠交物业管理费的有力佐证。但是，在本院指定的期限内，被上诉人拒不提交曾经申报债权的有关材料，故被上诉人应承担相应的不利法律后果。三、被上诉人一审时提交两份向上诉人李某某发出的收费通知单，欠费时间竟在拍卖之前的2006年7月和12月，明显系伪造的证据。被上诉人伪造证据的行为，也使其陈述和提交的欠费统计单的真实性大打折扣。因此，被上诉人提交的材料不足以证实涉案房屋原业主欠交物业管理费，其请求上诉人承担该部分物业管理费用，没有事实依据，本院不予支持。
本案另一争议问题是，上诉人取得涉案房屋所有权后，是否欠缴物业管理费。根据本案查明的事实，上诉人2007年3月竞得涉案两套房屋后，被上诉人即以上诉人未交清之前的物业管理费为由，拒绝为上诉人办理开通水电等入住手续。双方当事人为此发生诉讼，直至本院2009年1月19日作出（2008）深中法民一终字第1675号终审判决，判令被上诉人为上诉人开通水电设施，办理入住手续。2009年3月底，被上诉人才为上诉人办理了入住手续。上诉人取得涉案房屋后，被上诉人拒绝为上诉人开通水电，拒绝为上诉人办理入住手续，导致上诉人无法入住。故可认定，上诉人取得涉案房屋至2009年3月底办理入住手续期间，被上诉人没有为上诉人提供物业管理服务，其请求上诉人支付物业管理费，亦无事实依据，本院不予支持。2009年3月底办理入住手续后，上诉人于2009年5月初将两套房屋分别出卖给案外人。在此期间一个月的物业管理费，应由上诉人负担。原审法院经现场调查核实，被上诉人管理的小区物业管理费用（含本体维修金）为1.9元／平方米／月。上诉人之前所有的X号房产欠交的物业管理费应为208元（109.32平方米×1.9元×1个月）；XX号房产欠交的物业管理费为338元（177.91平方米×1.9元×1个月），两项共计546元。
综上所述，上诉人李某某的上诉理由大部分是成立的，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律有误。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第188号民事判决第二项。
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第188号民事判决第一项为：上诉人李某某于本判决生效之日起十日内支付被上诉人XX公司物业管理费（含本体维修金）人民币546元。
三、驳回被上诉人XX公司的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人李某某的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2431元、财产保全费620元，合计3051元，由上诉人李某某负担51元，被上诉人XX公司负担3000元；二审案件受理费2431元，由上诉人李某某负担31元，被上诉人XX公司负担2400元。
本判决为终审判决。
审判长 石 磊
审判员 张辉辉
审判员 廖 平
二〇一一年三月九日
书记员 ＸＸ峰