安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01052号
原告：合肥明达物业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区。
法定代表人：张正芳，董事长。
委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。
被告：冯玉鸣，女，1974年6月15日出生，汉族，职业不详，住合肥市。
委托代理人：李斌，职业不详，系冯玉鸣丈夫。
原告�肥明达物业管理有限公司（以下简称明达物业公司）诉被告冯玉鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法适用简易程序由审判员张建于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告明达物业公司的委托代理人张升武到庭参加诉讼与被告冯玉鸣的委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明达物业公司诉称：合肥顺昌物业管理公司（以下简称顺昌物业公司）受世纪阳光花园开发商合肥城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，原告与合肥世纪阳光花园业主委员会签订《合肥世纪阳光花园物业服务合同》，合同对物业服务的内容与质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告于2007年2月25日起对该小区提供物业服务且顺昌物业公司撤离该小区。同时，顺昌物业公司将其对�费业主的债权依法转让给原告并进行了相应的告知。被告作为合肥世纪阳光花园紫阳苑B-20幢105、205室的业主，在原告提供物业服务期间，拖欠物业服务费共计3754.88元未能及时支付，依据物业服务合同的约定，被告应承担逾期付款违约金。原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业服务费3754.88元并承担自2010年7月25日起计算至2014年3月24日的逾期付款违约金4731.41元，以后的违约金以3754.88元为基数，按照日万分之五继续计算至款清日止；诉讼费用由被告承担。
被告冯玉鸣辩称：原告起诉收取哪一时间段的物业费不明确，被告已经缴纳2010年的物业费。原告一直没有找原告催要拖欠物业费，已经超过诉讼时效。原告所诉时间段被告的房屋是租赁给别人使用，而且租赁时被告已经告知原告找租赁户收取物业费用。原告诉请不能成立，本院�予支持。
经审理查明：顺昌物业公司受世纪阳光花园开发商合肥城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业委会（甲方）与明达物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对世纪阳光花园提供物业管理服务签订了物业服务合同，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、物业投资及违约责任等事项作了约定。其中，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。其中商业用房的物业服务费用收费标准为1.5元／月／平方米，业主按拥有物业的建筑面积在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。
上述合同签订后，明达物业公司自2007年2月25日起对世纪阳光花园进行物业管理服务，顺昌物业公司撤出该小区。2010年2月24日，明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的物业服务合同期限至2010年2月24日届满后，明达物业公司未与世纪阳光花园小区业主委员会续签物业服务合同。2010年7月24日，明达物业公司撤离世纪阳光花园，终止物业服务。被告的房屋属于商业用房，房屋面积为148.11平方米，服务费用收费标准为1.5元／月／平方米，被告所欠物业费从2008年9月25日起至2008年12月30日；从2009年5月30日起至2010年7月24日。2012年4月20日，原告对物业费未缴纳登记表公示情况和邮寄《催费函》进行了公证。
以上事实，有当事人陈述及房屋登记表、物业服务合同、物价局批复及收费许可证、合肥市中级人民法院民事判决书、公证书等证实。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括冯玉鸣在内的全体业主具有约束力，冯玉鸣应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。冯玉鸣未向明达物业公司交纳2008年9月25日起至2008年12月30日，从2009年5月30日起至2010年7月24日期间的物业费属实。被告未向法庭提供证据证明其拒交物业费的理由合法、正当，按照合同约定的收费标准向明达物业公司交纳物业费3754.88元.
从合肥市中级人民法院民事判决书可以看出，明�物业公司撤离前小区的确存在环境卫生差、绿化损坏、公共设施设备损坏等现象，可以反映出明达物业公司在此期间的服务存在瑕疵。且此事实在安徽省合肥市中级人民法院生效的民事判决中已作认定，故本院酌情对该期间的物业费按原双方合同收费标准酌减20%，即被告应交纳物业费3003.9元。按照合同约定，物业费在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自2010年7月25日起按被告拖欠物业管理费为基数，按照日万分之五计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。由于原告于2012年4月20日在小区内张贴公告要求被告交付物业费并进行了公证，属于诉讼时效中断，诉讼时效应从2012年4月20日起算，原告于2014�4月8日起诉，并未超过法定诉讼时效两年的规定，被告辩称原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。由于原、被告之间签订物业服务合同，根据合同相对性原理，被告应以合同约定向原告交纳物业管理费，被告辩称应由房屋承租人交纳物业费的理由不能成立，且被告未提供任何证据证明应由承租者交纳，故此辩解理由亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯玉鸣于本判决生效之日起十日内支付原告合肥明达物业管理有限公司物业服务费3003.9元，并支付逾期付款违约金（以拖欠的物业费3003.9元为基数，自2010年7月25日起按日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告合肥明达物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，其他诉讼费100元，合计125元，由原告合肥明达物业管理有限公司负担25元，被告冯玉鸣负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 杨天柱
二〇一四年六月二十六日
书记员 郑 亮
附：本案判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。