襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第00626号
原告襄阳东湖高新投资有限公司（下称东湖高新公司）。住所地：襄阳市。
法定代表人邓胜利，该公司总经理。
委托代理人刘庆，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告襄阳市积香厨酒店管理有限公司（下称积香厨公司）。住所地：襄阳市。
法定代表人赵海啸，该公司董事长。
委托代理人邹继红，湖北元领律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告东湖高新公司诉被告积香厨公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日进行了第一次公开开庭审理，原告东湖高新公司委托代理人刘庆，被告积香厨公司法定代表人赵海啸到庭参加了诉讼。2015年7月21日，本院进行第二次公开开庭审理，原告东湖高新公司委托代理人刘庆到庭参加诉讼，被告积香厨公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东湖高新公司诉称，2011年7月27日，原、被告双方签订房屋租赁协议书一份，双方对租赁房屋的类型、功能、期限、租金支付方式、房屋使用要求和维修责任、消防安全、装修条款、租赁物的转租和归还、违约责任等进行了约定。合同签定后，被告收到租赁房屋，支付部分租金后，投入使用。被告襄阳市积香厨酒店管理有限公司于2013年4月1日开始拖欠租金，原告要求被告支付租金无果。故请求：1、判决被告向原告支付2013年4月1日至2014年10月1日租金203145.84元，2014年10月2日至2015年3月8日房屋占用费59439元及违约金3989.6元。2、被告向原告返还原告所有的租赁房屋（襄阳市房权证樊城区字第001922**号）。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：判决被告向原告支付2013年4月1日至2015年3月8日租金262584.84元及违约金3989.6元。另增加一项诉讼请求为：被告按房屋租赁合同约定恢复原状。
被告积香厨公司辩称，原告陈述属实。公司内部三股东，我个人只占部分股份，对于所欠原告全部租金我个人无法全部承担。
原告东湖高新公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
一、房屋租赁协议书一份。证明：2011年7月27日，原告和被告签定房屋租赁协议书一份，双方对租赁房屋的类型、功能、期限、租金支付方式、房屋使用要求和维修责任、消防安全、装修条款、租赁物的转租和归还、违约责任等进行了约定。在租赁期内，原告同意被告对租赁的房屋进行了装饰装修。被告质证对该组证据的真实性无异议。本院予以确认。
二、襄阳市房权证樊城区字第001922**号一份。证明：被告租赁的房屋7幢一层101室，属于原告所有，产权面积932.19平方米。被告质证无异议。本院予以确认。
三、转账凭证二份、网络发票、欠款明细一份。证明：被告于2015年3月8日将租赁房屋内可移动的物品搬走后即停止营业，但租赁房屋尚未交付给原告，所以原告只主张截止2015年3月8日被告应付的租金为262584.84元及违约金3989.6元。被告质证无异议。本院予以确认。
四、催缴租金函一份，文件签收单一份，情况说明一份。证明：为催收房租，原告多次向被告主张权利。被告质证无异议。本院予以确认。
五、被告营业执照一份。证明：被告在工商局登记，具有合法主体资格。本院予以确认。
原告在第二次开庭中陈述称，被告在签订房屋租赁协议书时未交纳保证金。租赁合同到期后，双方未再续签合同，但由被告继续使用租赁房屋。交纳租金的方式及金额未变，应属不定期租赁合同。由于被告在2015年3月8日将可移动的物品搬走后即停止营业。因此只主张2015年3月8日以前的租金。对于原告上述陈述的内容，被告未到庭质证，本院综合原告在第一次开庭所举证据以及被告的质证意见，本院认为，原告上述陈述的内容与原告所举证据能够相互印证，故本院对原告上述陈述的内容的真实性予以确认。
被告积香厨公司在本次诉讼中未向本院提交证据。
经审理查明：2011年7月27日，原、被告双方签定房屋租赁协议约定。原告出租给被告的房屋坐落在襄阳市高新区邓城大道49号襄阳国际创新产业基地，房号为7-101，租赁建筑面积为940.49㎡，该房屋的功能为员工餐厅。房屋租赁自2012年4月1日起至2014年10月1日止。租赁期2年半。该房屋租金为第一年、第二年每月均为12元／㎡，租金总额均为135430.56元，第三年（半年）每月12元／㎡，租金总额为67715.28元，2年半租金总额为338576.4元。被告应于签订合同时向原告支付前半年租金67715.28元，于2012年10月1号以前向原告支付第二年房租67715.28元。以后租金半年支付。先交费后使用并由被告汇至原告指定账号。租赁期间，被告因使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、煤气、市容卫生、环保费用由被告自行承担。在租赁期内如被告须对租赁物进行装修、改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，同时须向政府有关部门申报同意。租赁期满或合同解除后，被告应返还房屋及其附属设施。原被告双方验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章即生效，此后原告不得以任何理由向被告请求权利（因被告造成的纠纷或争议除外）。被告必须将租赁房屋（或区域）恢复原状，如若不恢复，原告有权从保证金中扣除恢复房屋原状的费用。被告在拆除及取回其所添置的设施、设备时，不得故意损坏或拆除建筑物结构，若有损坏或破坏，原告有权从保证金中扣除相应的费用，被告放弃收回装饰装修的部分归原告所有（包括上、下、水、电、气、消防等设施）。租赁期满后，被告继续租赁该房时，被告享有优先权，如期满后，原告不再与被告续租，被告应在租赁期满后五日内搬迁完毕，否则原告有权自行将被告物品清理出原告房屋，由此造成的一切损失和后果，都由被告承担。被告逾期支付租赁费超过三个工作日，每逾期一日按月租金的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约将租赁房屋交由被告使用。租赁期间，原告同意被告对租赁的房屋进行了装饰装修。2013年3月22日前，被告分两次向原告共交纳了截止2013年4月1日前一年的租金135430.56元。合同到期后，被告未按约交纳合同期内的剩余租金203145.84元，双方未再续签租赁合同，但仍由被告继续使用房屋。2014年12月11，原告向被告送达的催缴租金函载明：您公司租用的由我司开发的位于邓城大道49号的国际创新产业基地7-101的房屋，按你公司与我司所签订的租赁协议的约定，您尚有部分租金未付清。请务必在接到本通知起10天内（2014年12月12日前）补交租金款237003.48元（2013年4月1日至2014年12月31日）。如您逾期不补缴租金款，又未与我公司达成书面解决协议的，我公司将视为您合同违约。我公司将依照租赁协议约定，单方解除合同，收回出租房屋，并按租赁协议第十二条约定，加收逾期支付的违约金，同时保留上诉的权利。同时我公司按合同约定，从您已交购房定金款中，没收购房定金100000元。被告股东陶万民收到此函后未作答复。2014年12月24日，原告委托湖北京佑律师事务所向被告邮寄的律师函载明：贵方与我方当事人于2011年7月27日签订房屋租赁协议，约定：贵方于2012年4月1日至2014年10月1日期间承租位于襄阳市高新区邓城大道49号襄阳国际创新产业基地7-101的房屋用于经营餐厅，租金为每年135430.56元。截止发函日，贵方仍结欠租金及违约金共计244993元，已逾期631天，构成严重违约。自收到本函之日，我方当事人解除前述房屋租赁协议，请贵方自收到本函之日起五日内，腾退前述房屋并向我方当事人支付租金237003元及违约金7990元，共计244993元。被告收到此函后未作答复。2015年2月27日，被告股东陶万民向原告出具情况说明载明：我是名豪酒店股东陶万民，在2014年6月7日承包被告名下名豪酒店，现因被告欠贵公司租金未交，物业已停水停电，导致酒店无法正常经营，现请求贵公司宽限几天，我保证在2015年3月1日前让被告把租金交齐，如到期不交，任贵公司处理，我们不再找贵公司麻烦。2015年3月8日，被告将可移动的物品搬走后即停止营业。截止2015年3月8日，被告尚欠原告租金共计262584.84元未付，所租赁的房屋也未返还，因此引起本案诉讼。
另查明，原告于2015年取得上述租赁房屋的房屋所有权，房产证号为：襄阳市房权证樊城区字第001922**号。
本院认为：原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，属有效协议，应受国家法律保护。2014年10月1日，原、被告双方签订的房屋租赁协议租赁期间届满，被告还在继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁协议继续有效，因双方未再约定租赁期限，该租赁合同应为不定期合同。原告可以随时解除租赁合同，原告于2014年12月24日发函要求解除合同后，被告于2015年3月8日停止营业，双方的房屋租赁协议关系已实际解除。被告未按照合同约定支付租金及返还房屋，属违约行为，应承担违约责任。故原告要求被告支付房屋租金262584.84元、违约金3989.6元及返还租赁房屋的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据房屋租赁协议约定，租赁期满或合同解除后，被告在返还原告房屋的同时，可以拆除及取回其所添置的设施、设备，但须将租赁房屋恢复原状。故原告要求被告恢复所租赁房屋原状的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告法定代表人赵海啸辩称公司内部三股东，我个人只占部分股份，对于所欠原告全部租金我个人无法全部承担的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告积香厨公司应支付原告东湖高新公司支付房屋租金262584.84及违约金3989.6元。
二、被告积香厨公司将位于襄阳市高新区邓城大道49号襄阳国际创新产业基地7-101的房屋恢复原状后返还给原告东湖高新公司。
上述履行期限均为本判决生效之日起十五内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5300元，由被告积香厨公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄樊市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定），预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈爱军
审 判 员 周建军
代理审判员 何 波
二〇一五年十月二十日
书 记 员 蒋雪龙