河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1023民初624号原告：常春明，男，1980年1月30日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：永清县豪阳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清台湾工业新城。法定代表人：ＸＸ臣，公司执行董事。委托诉讼代理人：李伟，河北恒帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。原告常春明与被告永清县豪阳房地产开发有限公司（以下简称永清豪阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常春明、被告永清豪阳公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春明向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，履行受托人义务，立即为原告办理预告登记备案申请手续及网签手续；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，常春明变更诉讼请求为：1.依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告退还原告已付购房款484214.45元，并按照银行同期商业贷款利率（年息4.9%）四倍的标准支付利息，自2016年9月10日起算至被告实际退款之日为止；3.依法判决被告向原告支付4842.14元违约金；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月10日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永清县台湾工业园东壮村东南侧的银丰花园3座1单元2层201号房产一处。合同第二十五条约定，自合同生效后30日内应向永清县住房保障和房产管理局申请预告登记备案，申请方式为被告接受原告委托代为办理申请手续。合同签订后，原告按照约定履行了全部义务，但时至原告起诉之日，被告仍未能按照合同约定为原告办理预告登记及网签手续，其行为已构成违约，故原告于2017年3月6日向贵院提出诉讼。在立案后，2017年3月21日廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，按照该规定原告购置该房产首付款比例提高至50%（原告购房时首付款比例为20%），且购房时间认定标准以网签购房合同的时间为准。据此，因被告违约行为导致原告已无法按照购房合同的约定，以首付20%的条件购置该房产，原告要求解除合同，退还已付购房款；被告应按照购房合同第八条第1款第（2）项的约定向原告支付违约金；同时因被告支付的违约金不能弥补原告受到的损失，按照合同法第一百一十四条规定，被告还应按照银行同期贷款利率的四倍赔偿原告的利息损失。永清豪阳公司辩称，一、同意解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。二、对原告要求退还购房款484214.45元的请求，被告方不予认可，通过合同可以看出被告仅仅收取了原告方购房款424214.45元，因此被告方同意退还购房款424214.45元。三、原告要求被告支付违约金及支付利息没有事实依据，更没有法律依据：1.通过原告的变更诉讼请求申请书可以看出，原告不能与被告网签《商品房买卖合同》的根本原因是2017年3月21日廊坊市人民政府办公司发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》即原告在被限购，不符合在本地购买房屋的条件造成的。为此，被告并不是违约方，是政策原因导致原告不能购买该房屋。2.在2017年2月25日被告公司工作人员多次发短信通知原告办理网签《商品房买卖合同》，是原告迟迟无故拖延，造成在限购之前未能办理，原告的损失是其自身行为造成的。综上两点，原告的所谓的损失不应由被告公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、向被告缴纳首付款424214.45元的收据及银行刷卡凭条、房屋面积户型图，被告提交的群发短信截屏及发送成功报告、中国电信手机短信查询结果详单、被告工作人员与原告短信聊天截屏、通话录音，双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的签约审核单，没有被告公司盖章，无法确定与本案的关联性，因此本院对该证据的效力不予确认。2.2016年9月4日原告交付团购优惠6万元抵12万元的收据及银行刷卡凭条，本院对该证据的真实性予以认定，可以证实原告向北京伟达泰沅房地产经纪有限公司缴纳团购优惠款6万元。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年9月10日，原告常春明（买受人）与被告永清豪阳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的位于永清县台湾工业园东壮村东南侧的银丰花园第3座1单元2层201号房一套。合同约定该商品房建筑面积共114.26平方米，单价为每平方米18416.02元，总金额2104214.45元。付款方式为首付424214.45元，贷款168万元。合同第二十四条约定，在房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续签订之日起生效。第二十五条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，按下列第3种方式，向永清县住房保障和房产管理局申请登记备案：3.买受人委托出卖人申请。在签订合同之前，原告于2016年8月17日向永清县锦秀房地产开发有限公司付款10万元。原、被告签订合同的当日，原告向被告支付购房首付款324212.45元，被告向原告出具了首付款为424214.45元的收据。原、被告签订《商品房买卖合同》之后，未向永清县住房保障和房产管理局申请登记备案。另查明，原告于2016年8月17日向北京伟达泰沅房地产经纪有限公司付款2万元；2016年9月4日，原告再次向北京伟达泰沅房地产经纪有限公司付款4万元，北京伟达泰沅房地产经纪有限公司于当日为原告出具了6万元的收据。再查明，廊坊市人民政府办公室于2017年3月21日作出转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知。根据该通知意见，实行住房限购的区域包含永清县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；购房时间认定，以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。该意见自2017年3月22日起施行。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，因此原、被告之间依法形成商品房买卖合同关系。根据我国合同法第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限；附生效期限的合同，自期限届至时生效。本案中，双方当事人于该合同第二十四条约定，在房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续签订之日起生效。据此，应当认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》为附期限生效的合同，该合同虽然成立，但只有在房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续签订之日起才能生效。因双方在合同中约定由买受人委托出卖人申请向永清县住房保障和房产管理局申请登记备案，但是作为出卖人的被告在签订该合同并收取了原告购房首付款之后，未按照合同约定时间进行申请登记备案，之后由于政策限购原因导致原告无法履行双方之间的《商品房买卖合同》而请求解除该合同，对此被告负有过错，应当承担双方合同解除的责任。本案中，双方当事人就该合同的解除意见一致，本院予以准许。原告所主张由被告退还已付购房款的诉讼请求，其中424214.45元系被告收取，故被告应当退还；关于其余6万元系原告向北京伟达泰沅房地产经纪有限公司所交付，并非是被告收取，而且原、被告就该款没有明确约定，既不属于购房首付款，也没有计算在总房价款之中，故对被告不同意退还该6万元的答辩意见，本院予以采纳，对原告的该部分请求，本院不予支持。关于原告主张被告按照银行同期商业贷款利率四倍的标准支付利息并向原告支付4842.14元违约金的诉讼请求，因无法律及合同依据，本院不予支持；但是鉴于合同解除的过错方为被告，合同解除确实给原告造成了一定经济损失，对此被告应当予以赔偿，结合原告的诉讼请求，故本院酌定由被告按照中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.35%）的标准向原告支付利息，以424214.45元购房首付款为基数进行计算。综上所述，原告起诉请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告同意解除，本院予以支持；原告主张被告按照银行同期商业贷款利率四倍的标准支付利息并向原告支付4842.14元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对因合同解除给原告造成的经济损失，本院酌定予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告常春明与被告永清县豪阳房地产开发有限公司于2016年9月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告永清县豪阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告常春明退还购房首付款424214.45元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.35%）的标准支付利息（以购房首付款424214.45元为基数，自2016年9月10日计算至本判决指定履行期限内实际给付之日止）；三、驳回原告常春明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7663元，减半收取计3831元，由被告永清县豪阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  袁宏军二〇一七年五月十一日书记员  王思萌