北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03788号
上诉人（原审被告）赵群，男，1957年3月17日出生。
委托代理人王泓泽，北京格理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩丽娜，女，1980年4月26日出生。
委托代理人杨婧，北京公元博景泓律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人赵群因与被上诉人韩丽娜、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第39232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵群及其委托代理人王泓泽，被上诉人韩丽娜及其委托代理人杨靖，原审第三人我爱我家公司之委托代理人徐俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月，韩丽娜诉至原审法院称，2012年10月21日、11月22日，我与赵群在我爱我家公司的居间服务下，先后签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》等，约定由我向赵群购买位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），总房价130万元。《补充协议》中明确约定，自合同签订之日起六个月内完成相关过户手续。之后，我多次要求赵群尽快履行合同义务，办理房屋过户手续，但赵群一直以房产继承手续未办理完毕为由，拒绝履行合同义务。2013年8月25日，我与赵群协商解除合同、返还定金及违约赔偿等事宜，赵群同意解除合同，但拒绝支付违约金及赔偿金。我认为，赵群在合同签订后长达十个月的时间内也未将房产继承手续办理完毕，导致我一直无法办理房屋过户手续，无法取得房屋所有权。因此，在合同的签订及履行过程中，赵群存在故意或重大过错，构成了根本违约。因赵群的违约行为，导致我无法实现合同目的，不仅损失了3.3万元的居间费，而且还面临着巨额的房屋差价损失。故我诉至法院，要求：第一，确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》已解除；第二，赵群返还购房定金5万元；第三，赵群给付违约金5万元；第四，赵群赔偿因违约造成的房屋差价损失赔偿金30万元（房屋现价值为195万）；第五，要求赵群支付因其违约给我造成的3.3万元居间费损失。
赵群辩称，同意韩丽娜第一项及第二项诉讼请求。对于第三项诉讼请求，并不是我有意违约，不同意承担。涉案房屋是我父亲单位的福利分房，办理房改房的时候，我父亲出钱把房屋购买下来，购房款已经支付了。在办理房产证的时候，我父亲去世了。朝阳区房管局交易大厅说房屋不能办到死人名下，所以让我们去办理继承手续。等我们把继承手续办理完毕之后，房管局说手续已经过期了，需重新办理，并且房管局说不接待个人，只接待单位，让我们找单位解决。涉案房屋现在由阜贞物业公司管理，我找了该公司，该公司向房屋交易大厅出具手续后，交易大厅工作人员说解决不了，需要重新出具各种手续，但是阜贞物业公司说房屋已经卖给个人了，属于个人所有，有些手续已经无法补办了。无法办理房产证不是基于我的主观故意，是因为国家政策的变化，所以我不同意韩丽娜的第三项诉讼请求。对于韩丽娜的第四项诉讼请求，我也不同意，因为我没有从中得到任何利益。对于第五项诉讼请求，我也不同意，不应该由我负担。国家政策变化后，三方都应当免责。
我爱我家公司述称，韩丽娜、赵群双方经我公司居间签订合同，合同合法有效。韩丽娜起诉解除合同，赵群予以同意，我公司不持异议。对于第二项诉请，我方无异议。对于第三、四项诉讼请求，由法院依法裁判。对于第五项诉讼请求，具体谁承担由法院裁判。签署合同时，赵群持有涉案房屋的卖房协议及遗产继承公证书，经我公司居间服务，韩丽娜与赵群签订买卖合同。因为办理过户必须有房本，所以在《补充协议》中约定，赵群在签订合同之日起六个月内完成涉案房屋过户手续，将房屋办理到赵群名下，再过户至韩丽娜名下。合同签订后，我公司曾催促赵群办理房产证，但赵群说办不了。韩丽娜、赵群双方就房产证能否办理下来进行过协商，但是赵群主张办不下来，韩丽娜才诉至法院。至于房产证能否办理下来，什么时候能办理下来，我公司不清楚。
原审法院认为，本案当事人自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故三方均应当按照各自签订的相应合同约定履行各自的义务。
现韩丽娜要求解除上述合同并要求赵群返还定金，赵群及我爱我家公司均表示同意，法院对此不持异议。赵群未能在合同约定时间内取得涉案房屋的房屋所有权证书并配合韩丽娜完成房屋所有权转移登记手续，导致双方合同未能继续履行，赵群应当就此向韩丽娜承担违约责任。现没有证据证明赵群存在拒绝向韩丽娜出售涉案房屋或者提高房屋交易价格的违约情形，故韩丽娜依据合同约定向赵群主张违约金，依据不足，法院难以支持。依据涉案房屋价格上涨导致产生房屋差价以及韩丽娜已经向我爱我家公司实际支付了代理费等费用的事实可以认定，赵群的违约行为确实给韩丽娜造成了经济损失，因此，赵群理应做出相应赔偿。但是，韩丽娜在签订合同时对于赵群尚未取得涉案房屋的房屋所有权证书这一事实是明知的，其对于由此在合同履行过程中可能存在的风险应当尽到一定的注意义务。并且，在赵群违约后，韩丽娜并未采取适当措施防止损失扩大，其就扩大的损失应当自行承担责任。因此，对于韩丽娜所主张的两项经济损失，法院综合双方合同履行的具体情况、各自的过错程度、三方对于房屋价格变动的意见等相关因素酌情一并予以判处。需要指出的是，由于合同解除，故我爱我家公司已经收取的过户代理费理应予以退还。鉴于涉案房屋买卖双方均未在本案中就此向我爱我家公司主张权利，故法院在本案中不予处理。综上，原审法院于2013年11月判决：一、确认韩丽娜与赵群签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）以及韩丽娜、赵群与第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》于判决生效之日解除；二、赵群于判决生效之日起七日内返还韩丽娜定金五万元；三、赵群于判决生效之日起七日内赔偿韩丽娜经济损失十五万元；四、驳回韩丽娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，赵群不服，上诉至本院称，我方已尽所能，在合同履行过程中并无过错，不能取得涉案房屋产权证的原因是由于办证机关的政策变化；韩丽娜存在办理公积金贷款或者混合贷款的义务，但其并不具备申请条件，存在明显过错；原审将我爱我家公司的代理费认定为韩丽娜的经济损失，认定过错偏重，现请求撤销原审判决第三项。韩丽娜、我爱我家公司同意原判。
经审理查明：2012年10月21日，韩丽娜（作为买受人）与赵群（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号M12060158），约定韩丽娜向赵群购买位于北京市朝阳区××号房屋（即涉案房屋），房屋成交价格为130万，定金5万元。另，韩丽娜、赵群及我爱我家公司签订《居间服务合同》，约定我爱我家公司作为交易居间人提供居间服务，韩丽娜向我爱我家公司支付居间代理费2.86万元。
2012年11月22日，韩丽娜、赵群及我爱我家公司签订《补充协议》，约定赵群需向我爱我家公司支付交易的居间报酬、过户代理费等共计3.3万元。《补充协议》中还约定：赵群因房产继承手续导致过户延迟，韩丽娜同意赵群自合同签订之日起六个月内完成相关的过户手续，同时，赵群同意韩丽娜在2013年8月采用住房公积金或组合贷款的方式进行贷款；赵群若拒绝将房屋出售给韩丽娜或者提高房屋交易价格，则视为赵群违约，赵群应在违约行为发生之日起五个工作日内，除返还乙方5万元定金外，额外赔付5万元违约金。
上述合同签订后，韩丽娜向赵群支付定金5万元，向我爱我家公司支付服务佣金共计3.3万元。
原审庭审中，韩丽娜提交《房屋买卖合同》及《公证书》复印件各一份。上述《房屋买卖合同》载明，案外人赵文新于2000年7月25日与北京富亿通控股有限公司签订合同购买涉案房屋，房价款为0.565万元。上述《公证书》载明，北京市方圆公证处于2012年8月31日做出该公证，主要内容为“经查，被继承人赵文新、肖艳萍分别于1994年12月6日、2000年8月1日在北京市因病死亡。二人死亡后，在赵文新名下遗有座落于北京市朝阳区新源西里东街3号楼103号房产一套。赵文新、肖艳萍生前无遗嘱，未曾与他人订立遗赠扶养协议，也未订立有关夫妻财产协议……被继承人赵文新名下的上述房产是其与妻子肖艳萍的共同财产，各占一半产权份额。赵文新死亡后，其遗产份额应由其配偶、子女、父母共同继承。肖艳萍死亡后，其遗产份额及其应继承赵文新遗产的份额应由其子女、父母共同继承。赵文新、肖艳萍的父母均先于其死亡。赵文新、肖艳萍共有子女五人，其女儿赵薇薇于1985年1月2日先于赵文新、肖艳萍死亡，赵薇薇只有子女一人……现赵文新、肖艳萍的女儿赵锦枫、赵晓飞、儿子赵全、外孙女刘扬均表示自愿放弃继承权，故赵文新、肖艳萍的上述遗产由其儿子赵群继承。”赵群及我爱我家公司对于上述证据的真实性予以认可，并均认可在赵群在签订《北京市存量房屋买卖合同》时出示了上述《房屋买卖合同》及《公证书》的原件。
另查，针对截止到2013年5月22日涉案房屋的价值，韩丽娜主张为185万元，赵群主张为135万元到140万元之间，我爱我家公司主张为170万元左右。
针对赵群对韩丽娜贷款资格提出的异议，韩丽娜在二审中向本院提交了北京住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图，该截图显示2012年11月30日内部转移88146.9元，2012年8月后每月汇缴344元。赵群对该截图的真实性不予认可，称形式不合法，属于无效证据。
赵群为证明未能取得涉案房屋所有权证是由于政策变化，在二审中其向本院提交了北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的《证明》如下：我公司负责管理坐落于北京市朝阳区××，该楼103号房主赵文新，92年购买该房在办理房屋产权证过程中去世。因此，朝阳区房管局权属部门未给发证，要求通过公证处确定家庭其他成员作为该房所有权人后，方可继续办理房屋所有权证。现该房家庭成员已共同进行了公证，确定赵文新之子赵群为该房的所有权。由于该套房屋办理搁置时间过久，以往旧档已无法使用，朝阳区房管局权属部门要求对该房重新履行购房手续。由于房改售房办理手续及政策已经变更，现该套房屋购房手续正在办理中，特此证明。该证明下方加盖有北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的印章，但没有日期。韩丽娜称，该证明没有取得时间，公章只是内部公章，其内容应当是房管部门出具证明才有效力，关联性亦不予认可。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》、《公证书》等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，各方当事人自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同成立且有效，对各方均有约束力，各方均应依约履行义务。因赵群未取得涉案房屋的所有权证并配合韩丽娜完成房屋所有权转移登记手续导致合同不能履行，韩丽娜要求解除上述合同并要求赵群返还定金，赵群及我爱我家公司均表示同意，本院对此不持异议。
本案的争议焦点有二，其一，赵群未能依约取得房屋所有权证是否构成违约；其二，韩丽娜是否具有贷款资格以及其是否有过错。对此，本院分述如下：
关于赵群未能取得涉案房屋所有权证是构成违约的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。赵群虽上诉称自己已尽所能，未能依约办理所有权证的原因在于办证机关的政策变化，对未能取得房屋所有权证并无过错，并提交了北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部出具的《证明》以佐证，但经本院审查，该《证明》未标注形成日期，在证据形式上存在瑕疵虽在内容上支持了赵群的上诉意见，但该证明非办证机构出具的证明，且未附有其所称的变化了的政策依据，故本院对该《证明》的证明目的不予采信。现赵群未依约定时间办理涉案房屋的所有权证并协助韩丽娜办理过户登记手续，致韩丽娜无法实现合同目的，已构成根本违约。原判据此判决解除涉案的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）《补充协议》、《居间服务合同》、判令赵群返还韩丽娜定金，并在综合合同履行的具体情况、各自的过错程度、三方对于房屋价格变动的意见等相关因素酌情判令赵群赔偿韩丽娜经济损失等处理均无不妥，本院予以维持。赵群所持相应上诉理由，本院不予采信。
关于韩丽娜是否具有贷款资格以及其是否有过错的问题。赵群上诉称韩丽娜不具备办理公积金贷款或混合贷款的条件，其过错明显、过错程度高、性质严重，对该上诉意见，本院不予采纳。其一，涉案合同中已明确韩丽娜采用公积金或组合贷款的方式支付部分房款，作为出售人在签订涉案合同时出于对自身交易安全的考虑，应对韩丽娜的该履约能力进行审查，如在签约时未进行审查，赵群自身则负有失查之责，却由此引发合同不能履行，赵群自身亦存在过错；其二，韩丽娜在二审中向法院提供了北京住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图以证明其具有贷款资格，虽在该证据的固定形式方面存在欠缺，赵群对该证据不予认可，但赵群未提出相反证据推翻该证据所体现的内容；其三，从本案实际履约过程来看，双方因赵群未依约办理涉案房屋所有权证致合同解除，而从合同约定来看，韩丽娜办理贷款手续应在赵群办理所有权证之后进行，而在实际履约过程中，赵群从未以韩丽娜不具备后履约能力面而主张不安抗辩权，现在诉讼中提出其不具备贷款资格并进而主张韩丽娜过错明显、性质严重等，本院实难采纳。
应当指出，关于韩丽娜在原审中主张的过户代理费问题，在原审未予处理，韩丽娜亦未提出上诉，本院不持异议，本院在二审亦不作处理，各方可依合同相关约定确定责任，另行解决。过户代理费如何处理涉及另案，本案中不宜预设意见，原判关于过户代理费的处理意见不妥，本院予以撤销。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3148元，由韩丽娜负担998元（已交纳），由赵群负担2150元（韩丽娜已预交，赵群于收到本判决后七日内给付韩丽娜）。二审案件受理费4300元，由赵群负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 成
代理审判员 曾 彥
代理审判员 宋少源
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘 栋