广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1741号
原告胡春青，女，汉族，1985年9月22日出生，住址广西滕县。
委托代理人曹俊浪，广东法广律师事务所律师。
被告叶庆鸿，男，汉族，1965年7月29日出生，住址广东省高州市。
委托代理人黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人黄燕芳，广东千里行律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码683790450。
法定代表人杜艳花。
原告胡春青诉被告叶庆鸿及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡春青及其委托代理人曹俊浪，被告的委托代理人黄烈到庭参加诉讼，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡春青诉称，经第三人居间介绍，原、被告及第三人于2015年6月20日签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定由被告将其拥有的位于深圳市宝安区松岗镇中海西岸华府北区10栋A单元30B房转让给原告，同时约定了三方的其他权利义务及违约责任。合同签订后，原告即向第三人支付了20%的佣金费用共13120元，同时支付了20万元的购房定金，上述购房定金由被告出具收据，并由第三人代为收取及监管。但被告却违反合同约定，拒不履行合同中约定的各项义务，如不按约定办理委托赎楼公证，不按合同约定配合原告、第三人去银行办理资金监管手续，后经第三人工作人员联系，原、被告及第三人于2015年7月10日在第三人中海西岸华府南区店当面协商沟通，在此过程中，被告明确表示房子不卖了，即终止三方签订的上述合同。而在此后，被告也确实不再按上述合同的约定履行任何义务。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原告、被告及第三人之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告向原告支付违约金人民币656000元；3、被告向原告赔偿佣金损失13120元；4、被告、第三人共同向原告返还购房定金人民币200000元；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告叶庆鸿答辩称，第一、我方认为导致本案合同无法履行的原因在于第三人即家家顺公司，被告曾经将当时还没有房产证的事实告知了家家顺公司，但家家顺公司称可以先签订合同，并且称可以用被告原来的购房合同进行买卖贷款公证，称暂时没有房产证也可以办理正常的交易手续，由此骗取了被告签订合同。所以合同无法履行的责任在于第三人家家顺公司。第二、原告明知当时被告是没有房产证的，但是听信了家家顺公司的说法签订了涉案的合同，因此对合同的无法履行也应当承担相应的责任。第三、原告诉求中主张的违约金明显过高，虽然合同法有违约金的相关规定，但是合同法及最高人民法院的司法解释也都明确规定违约金不能过分高于其所受到的损失。而在本案中，原告的损失显然是不高的，如果原告认为其损失巨大，那么原告应该进一步举证说明。而在原告的损失不高的情况下主张高额的违约金是没有法律依据的。第四、原告支付的定金及佣金都是由家家顺公司收取，应该由家家顺公司返还给原告。被告在本案中还没有收取任何的款项，不存在向原告返还款项的问题。综上所述，我方请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求，其所受到的损失应该向家家顺公司进行主张。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司未到庭应诉，但提交书面情况说明，内容如下：一、2015年6月20日，原告和被告基于真实的意思表示签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实、有效、合法。合同约定被告将位于深圳市宝安区松岗镇中海西岸华府北区10栋A单元30B的房产以328万元价格出售给原告。根据合同，原告向被告支付定金20万元并且双方将其中1万元作为交房保证金监管在第三人处。二、被告因未交契税未能取得房产证，经第三人撮合双方协商后，原告表示愿意等一个月的时间由被告交齐契税、拿出房产证后再继续交易，但被告拒绝按该方案处理及办理赎楼委托公证，经原告和第三人多次催告仍无结果，交易进度停滞不前。三、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现阻碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务。
经审理查明，2015年6月20日，原告胡春青作为买方，被告叶庆鸿作为卖方，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司作为居间方，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333028013）。合同约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区松岗镇中海西岸华府北区10栋A单元30B房，建筑面积为159平方米，转让成交价为人民币3,280,000元。交易定金共计人民币200,000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币200,000元。双方约定付款方式为按揭付款，买方须于2015年7月10日之前支付除定金之外的楼款人民币1，200,000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起5日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买方应向第三人支付佣金人民币65，600元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清。买方须在签订合同时支付必要费用人民币13，120元，此必要费用抵扣佣金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还买方已支付的定金或支付总价款20%的违约金；如因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按合同约定向居间方支付全额佣金。
同日，原告通过pos机刷卡方式分四次共向第三人家家顺公司账户支付定金人民币200,000元，被告开具收据确认收到原告购房定金200，000元。庭审中被告称尚未收到上述定金。原告同时向第三人支付了佣金人民币13120元。
2015年7月10日，原、被告双方在第三人公司协商涉案合同履行事宜时，被告明确告知原告涉案房屋不再出售。
另查，1、原告主张被告未按约定履行赎楼义务并配合原告办理首期款资金监管，并于2015年7月10日明确表示不再出售涉案房产；2、被告主张其并非故意违约，称涉案房产未办理房产证，被告是受第三人家家顺公司的误导与原告签约，且原告对涉案房产未办理房产证的事实是明知的，故原告对于合同未能继续履行亦应承担责任，原告提出的违约金数额过高。3、截至庭审时至涉案房产尚未办理房地产证。
上述事实，有原告、被告的当庭陈述及第三人的情况说明，深圳市二手房买卖及居间服务合同、代交款确认书、深圳市家家顺房产交易有限公司收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告胡春青与被告叶庆鸿、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333028013）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已按照合同约定支付了四笔共计人民币200，000元的定金，被告亦应履行其作为卖方的合同义务。现被告在涉案房屋未取得房地产证的情况下将其出售，在原告不存在任何违约行为的情形下，又提出不再出售涉案房屋，并以受第三人家家顺公司业务员误导为由要求不予承担违约责任，显然缺乏理据，被告的行为已构成违约。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之日2015年9月4日解除。综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币328000元。
由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币200000元返还原告，现该200000元定金仍托管于第三人处，应由第三人负责返还原告。
原告同时诉请被告赔偿中介费损失人民币13120元，由于原、被告在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第3款明确约定“如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”，故本案所涉佣金应由被告承担。在原告已先行向第三人支付了佣金的情况下，被告应向原告赔偿该部分中介费损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告胡春青与被告叶庆鸿于2015年6月20日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50333028013）于2015年9月4日解除；
二、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡春青返还定金人民币200,000元；
三、被告叶庆鸿于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡春青支付违约金人民币328,000元；
四、被告叶庆鸿于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡春青赔偿佣金损失13,120元；
五、驳回原告胡春青的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6246元，由原告负担人民币2358元，由被告负担人民币3888元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一六年二月三日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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