北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11872号
原告冯X，女。
委托代理人舒X（原告冯X母亲），女。
被告某某置业有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人陆某，董事长。
委托代理人薛军福，北京市金德律师事务所律师。
委托代理人杨霞，北京市金德律师事务所律师。
原告冯X（以下简称原告）与被告某某置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人舒丹阳，被告之委托代理人薛军福、杨霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年1月30日与被告签订了合同编号为Y966386《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买由被告开发建设的位于朝阳区号，共支付购房款3148232元（其中贷款2180000元）。《预售合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房”，但当原告于2012年4月28日到现场收房时却发现，该房在精装修方面存在很多问题，根本不具备入住条件，当即拒绝收房，被告却告知不收房就无法进行维修。为了能维修后早日入住，双方约定由原告收房后将钥匙交给被告，由被告在3日内将修复后的交房时间确定为收房时间。由于被告工作懈怠等原因，维修期竟达到102天之久，使原告无法出租获取收益，损失房租31666元（该房屋若出租，月租金在9500元／月），承担着沉重的银行还贷压力。为维护原告的合法权益，现诉至法院要求：判决被告支付原告赔偿金31666元，计算公式为9500元／月÷30日×102日。
被告辩称：一、被告已在合同约定日期前向原告履行了交房义务，不存在逾期交付房屋的情形，不应承担逾期交房的违约责任。1、《预售合同》第十一条约定，出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。已生效的（2013）朝民初字第20776号民事判决书已查明原告于2012年4月28日办理了入住手续，领取了房屋钥匙，被告按照《预售合同》约定提供了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，判决认定被告交付的房屋符合《预售合同》约定的交付条件。2、被告已按《补充协议》约定提前向原告交付了改动方案和精装修标准的改动装修后的房屋。根据原、被告签署的《补充协议》第一条第1款约定：双方根据本补充协议的约定对该房屋进行改动装修后，预售合同中约定的装饰装修标准不再执行，同时视为出卖人已经按照预售合同约定的交付条件完成了交付义务。房屋按照改动装修后的届时状态进行交付。《补充协议》第三条第1、2款约定了对房屋进行必要的结构改动方案。《补充协议》第四条第1款约定，出卖人应自主合同第十一条约定的房屋交付日期起一个月内将完成改动装修后的该房屋交付给买受人。按照该约定，被告应于2012年5月30日前向原告支付符合改动方案和装修标准的房屋。事实上，被告提前于2012年4月28日就交付了符合改动装修方案及标准的房屋，原告办理了入住手续。3、2012年4月28日，原告签署的《户内防护栏安装承诺书》亦证明原告已办理了入住。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。转移占有即交钥匙，被告已将房屋钥匙交给原告，应认定为履行了房屋交付使用的义务。综上，被告不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。二、被告将改动装修后的房屋提前交付原告后，对于原告提出的维修要求，积极履行了保修义务，原告要求被告支付所谓赔偿金没有任何法律和合同依据。1、2012年4月28日，原告在入住改动装修后的房屋时提出了维修要求，被告按照原告的维修要求在合理的期限内积极履行了维修义务，后原告于2012年6月5日、7月11日、7月21日又三次提出新的维修项目，被告均在合理期限内履行了维修义务，且原告提出的维修项目多为精装修细部划痕补漆、打磨等，均属于房屋装修工程的保修范畴，不属于房屋精装修不符合《补充协议》附件2约定的精装修标准问题，更不属于房屋质量问题，不影响房屋的使用。2、依据《预售合同》约定承担保修义务，但不因房屋维修承担违约责任。《预售合同》第十五条第（二）项约定：查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准根据存在问题的类型在商品房交付之日起的合理期限内负责修复，出卖人承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，出卖人也不因房屋修复而承担违约责任。《预售合同》附件十《﹤商品房预售合同﹥补充协议》第三条第4款约定：双方办理该商品房交接时，如有维修事项，应由出卖人承担保修义务，按预售合同约定进行维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋的理由，维修期间不视为出卖人延期交房，买受人也不得以此拒收房屋。因此，退一步讲，即便原告在入住后提出的维修项目属于房屋质量或者其他问题（实际上不属于房屋质量问题），根据上述合同约定，被告也只需承担合理时间内修复或者维修的义务，但维修期间不视为延期交房，被告也不因此承担违约责任。3、《补充协议》第五条第1款约定，出卖人在约定的时间内将改动装修后的房屋交付给买受人时，如果买受人提出改动装修后的房屋与本协议约定的方案及标准不符的，双方同意共同对方案及标准不符的情况予以确认，如属实且实际存在，出卖人应在双方约定的期限内按照本补充协议约定的方案及标准予以整改，但整改期间不视为出卖人逾期交付，出卖人不承担任何违约责任。依照该约定，即使被告交付的房屋不符合《补充协议》约定的房屋精装修标准（事实上符合该标准）要求，被告应按照原告的要求对房屋进行维修，但依约定不视为被告逾期交付改动装修的房屋，不承担违约责任。4、根据《补充协议》第五条第2款约定，被告应在收到原告交付改动装修的房屋后15日内以书面形式一次性提出整改维修要求，如逾期没有以书面形式提出，视为原告认可被告交付的房屋改动装修质量标准符合补充协议的约定。从上述维修过程可以看出，原告在入住后四次提出维修要求，但被告本着服务客户的理念仍积极完成了维修工作。依照《补充协议》约定，被告交付的精装修房屋已经达到双方约定的质量标准，被告进行的四次维修属于原告入住后的保修维修工作，并非延期交付房屋。5、2012年4月28日被告将精装修房屋交付给原告之日起完全具备居住条件，原告提出的四次维修项目均不影响原告自己居住或者出租，原告将房屋出租与否与被告无关，原告要求被告承担所谓房租损失没有任何合同依据和法律依据。综上，被告没有违反维修《预售合同》和《补充协议》约定，履行了保修义务，被告没有造成原告任何损失，不承担任何违约责任和损失赔偿责任。故，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：原告（买受人）于2010年1月30日与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买被告开发建设的位于北京市朝阳区太阳宫XX房，共支付购房款3148232元。《预售合同》第十一条约定：出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。《预售合同》第十五条约定，查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准根据存在问题的类型在商品房交付之日起的合理期限内负责修复，出卖人承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，出卖人也不因房屋修复而承担违约责任。《预售合同》第十六条约定，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在该商品房交付之日起30日内，由出卖人补齐或修复到符合双方约定的标准，逾期出卖人赔偿双倍未补齐部分或未修复部分的装饰、设备差价。《预售合同》附件十为补充协议，补充协议第三条约定，双方办理该商品房交接手续时，如有维修事项，应由出卖人承担保修义务，按预售合同约定进行维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋的理由，维修期间不视为出卖人延期交房，买受人也不得以此拒收房屋。当天，原、被告另签订一份单独的《补充协议》。《补充协议》第一条“不可撤销之承诺”第1款规定，双方不可撤销地同意并确认：在出卖人对该房屋依照本补充协议附件1进行结构改动及依照附件2进行精装修后，将该房屋交付给买受人，就结构改动及装修出卖人不再向买受人另行收取任何费用，费用包含在主合同约定的房价款中，买受人全面配合出卖人为完成上述改动装修所需进行的全部工作；除本补充协议约定事项外，出卖人将不再接受买受人提出的其他要求。需要特别说明的是：双方根据本补充协议约定对该房屋进行改动装修后，预售合同中约定的装饰装修标准不再执行，同时视为出卖人已经按照预售合同约定的交付条件完成了交付义务。房屋按照改动装修后的届时状态进行交付。第四条“改动装修交付日期”第3款规定，双方确认：为确保本改动装修的切实可行，买受人与出卖人同意不再按主合同的约定对房屋进行验收并视为出卖人已经按照主合同第十一条约定的时间和条件交付了该房屋。如果出卖人未能在本补充协议约定的期限内完成改动装修工作，则自改动装修期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人承担改动装修交付逾期的责任，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，主合同继续履行。第4款规定，本补充协议所指的改动装修交付日期与主合同约定的交付日期及相关法律责任无任何直接、间接或连带关系，不构成出卖人承担包括但不限于逾期交付责任等的任何原因或理由，也不因主合同约定的交付逾期而承担任何改动装修交付逾期的法律后果。第五条“改动装修的整改与质保”第1款规定，出卖人在约定的时间内将改动装修后的房屋交付给买受人时，如果买受人提出改动装修后的房屋与本补充协议约定的方案及标准不符的，双方同意共同对方案及标准不符的情况予以确认，如属实且实际存在，出卖人应在双方约定的期限内按照本补充协议约定的方案及标准予以整改，但整改期间不视为出卖人逾期交付，出卖人不承担任何违约责任。第2款规定，在出卖人将改动装修后的房屋交付与买受人，如果买受人对房屋质量有异议，应在出卖人交付房屋后的15日内向出卖人以书面形式一次性提出，如逾期没有以书面形式提出，视为买受人认可出卖人交付的房屋改动装修质量标准符合本补充协议的约定。
原告曾以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院，主张被告逾期交房，请求判令被告支付逾期交房违约金96335.90元。本院于2013年11月5日作出（2013）朝民初字第20776号判决（以下简称第20776号判决），驳回了原告的全部诉讼请求。该判决已生效。第20776号判决审理查明部分载有：“双方签订合同后，原告交纳了房款。被告于2011年11月3日取得北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；于2011年12月23日取得房屋面积测算技术报告书；于2011年9月5日取得住宅工程质量分户验收表。2012年4月，被告向原告发出《入住通知书》，通知其于2012年4月28日办理入住手续。2012年4月28日，原告办理了入住手续、补缴了房屋面积差额，领取了房屋钥匙。被告按合同约定提供了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。2012年4月28日，原告对房屋装修提出存在问题，并在入住房屋验收单上注明了相关问题。当天，原告把钥匙托管给北京高力国际物业服务有限公司。被告进行了相应整修。2012年6月5日、2012年7月11日、2012年7月21日，原告三次就房屋装修提出存在的问题。2012年8月10日，原告签字同意结束第四次维修，对维修结果表示满意。当天，原告从物业公司处取回钥匙。”
第20776号判决本院认为部分载有：“原、被告签订的《预售合同》及相关补充协议均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法律效力性强制性规范，均为合法有效协议。原、被告应当按照双方约定履行义务、承担责任。《预售合同》第十三条关于逾期交房违约责任适用的前提是被告违反《预售合同》第十一条关于交付条件的约定。根据本案查明事实，被告在2012年4月向原告发出《入住通知书》，通知于2012年4月28日交付房屋。原告办理了相关入住手续。被告在本案中提交了其符合《预售合同》第十一条关于交付条件约定的相关证据。因此，原告以装修整改问题要求被告承担逾期交房违约责任，无合同依据。就房屋的装修整改问题，应当根据原、被告双方之间的合同约定另行确定双方的权利义务。”
庭审中，原告认为被告对房屋装修进行整改时存在懈怠情况，维修时间长达102天，期间使其无法出租房屋获取收益，要求被告赔偿该期间的房租损失，其提交了2012年4月28日的《入住房屋验收单》、2012年6月5日的《二次保修》、2012年7月11日的《312三次查房》、2012年7月21日《312四次查房》、2012年8月10日原告出具的对维修满意的书面确认、2012年7月31日原告与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》。被告对上述证据中的维修单的真实性认可，但不认可证明目的，称维修问题不影响居住使用，且维修项目都是小问题，如果存在问题，原告也不可能将房屋出租；被告称对租赁合同的真实性无法确认，且与本案无关，不认可证明目的，因为租赁合同日期是2012年7月31日，与原告所述的于2012年8月10日出租也不符。
上述事实，有双方当庭陈述、《预售合同》、《补充协议》、装修问题清单等证据在案证明。
本院认为：原、被告签订的《预售合同》及相关补充协议均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效协议。原、被告应当按照双方约定履行义务、承担责任。根据本案查明事实，被告在2012年4月向原告发出《入住通知书》，通知于2012年4月28日交付房屋。2012年4月28日原告办理了相关入住手续。
就房屋的装修整改质量问题，《补充协议》第五条“改动装修的整改与质保”约定原告应自收房后15日内以书面形式一次性提出，原告自收房之日起先后四次提出书面异议；同时，虽然该条并未约定维修期限，但被告亦应在合理期限内予以维修。综合考虑原告多次提出质量问题，被告亦存在部分维修项目如“一层卫生间地砖更换”经原告多次提出后才予以解决的情况，本院认定维修期过长双方均存在过错。鉴于此，就原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，本院参考原告提出的租金标准，酌情予以判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：
一、被告某某置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告冯X租金损失九千五百元。
二、驳回原告冯X的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百九十六元，由原告冯X负担一百四十八元（已交纳），由被告某某置业有限公司负担一百四十八元（原告冯X已预交，被告某某置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告冯X）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 钳 磊
代理审判员 姜 波
代理审判员 张永强
二〇一四年十一月三日
书 记 员 陈 洁