安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第00105号
原告：马玲，女，1986年2月12日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
委托代理人：马明星，太湖县弥陀镇法律服务所法律工作者。
被告：汪德盛，男，1972年8月5日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
委托代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。
第三人：余文俊，男，1971年4月20日出生，汉族，职工，住安徽省太湖县。
原告马玲诉被告汪德盛、第三人余文俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年3月10日裁定本案适用普通程序，并组成合议庭于2015年3月26日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人马明星、被告汪德盛及其委托代理人唐功彬、第三人余文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马玲诉称：被告在太湖县弥陀高中旁边承租第三人余文俊的门面房经营服装店。2014年10月，原告打算在弥陀高中旁边经营小吃店，准备租赁房屋，恰好此时被告有转租意愿，因此双方就房屋转租达成协议，租期自2014年10月19日至农历2016年4月26日，租金35000元，剩余服装作价4000元，合计39000元。在协议过程中，被告明确说明该房屋所有权人即第三人余文俊同意转租。协议签订后原告分二次将39000元支付给被告，并购买了经营小吃店各种设备，花去17845元。待原告筹备工作完毕准备开业时，第三人认为原告侵犯其合法权益，将原告所有设备搬出门外，并锁住房屋，不许原告租赁。故原告起诉要求解除与被告签订的租赁合同，由被告返还租金35000元，并赔偿原告损失17845元。
马玲针对其起诉的事实与理由提交了下列证据：1、身份证，证明原告主体适格；2、原、被告签订的转让合同，证明原、被告房屋租赁的事实；3、被告与第三人的房屋租赁协议，证明被告与第三人房屋租赁的事实；4、原告代理人对被告的问话笔录，证明原告租赁被告的房租为35000元，店内服装作价4000元，原告共给付被告39000元的事实；5、照片，证明原告被第三人从所租房屋内清出的事实；6、发货单与物品清单，证明被告造成原告损失为17845元的事实；7、证人陈某证言，证明原告租赁被告的房租为35000元，店内服装作价4000元的事实。
汪德盛在庭审中辩称：一、房屋转租和原告付给被告39000元属实。二、房屋转租到期时间是公历2016年4月26日，协议上“农历”系笔误。三、转租总价款39000元，包括服装、店面装潢和租金，没有明确划分租金和服装的价款，房屋剩余租期实际租金7500元，服装实际价值约两万元，其余部分是店面装潢的价值。四、房屋转租前已明确向第三人说明转租用途，取得其同意，转租合同合法有效。因第三人要求原告增加房租8000元，原告仅同意给2000元，双方未达成一致意见，遂发生了第三人不许原告租赁的纠纷，故本案系侵权纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。五、原告诉求的是解除合同，即原告认为这个合同合法有效，有效合同无正当理由不能解除，即使解除，解除时间应是原告起诉时间或者法院判决时间。合同已部分实际履行，原告已经享受房屋收益。六、原告明知被告是转租，在未征得第三人同意就接租，存在过错。原告所购买设备与本案无关，请求驳回原告的诉讼请求。
汪德盛针对其陈述的事实及抗辩的理由提交了下列证据：1、原、被告签订的转让合同，证明原、被告房屋租赁的事实；2、被告与第三人的房屋租赁协议，证明原告在租房时知道被告系转租的事实；3、证人汪某证言，证明被告在转租房屋前征得第三人的同意，且转租协议是在第三人家中所签的事实。
余文俊在庭审中述称：原、被告达成转租协议时，第三人向被告明确表示了不同意转租。被告未经本人同意擅自转租，第三人有权收回出租房屋。
余文俊未提交证据。
经庭审举证、质证，汪德盛对原告方提交的证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，但认为租期应为公历时间，并非农历时间，系笔误所致；对证据4笔录部分内容有异议，达不到其证明目的；对证据5被告不清楚情况，不发表意见；对证据6、7三性均有异议。余文俊对原告提交的第1、3、5份证据效力不持异议；对证据2、7不清楚情况，不予认可；证据4笔录内容与事实不符，被告转租并未取得第三人同意；证据6无关联性。马玲对被告方提交证据1、2、3无异议.余文俊对被告提交的证据2无异议；对证据1认为与第三人无关，证据3与事实不符，第三人未同意被告转租。
经庭审举证、质证，本院对当事人提供证据的分析认定如下：原告提交的第1、3、份证据及被告提交的第2份证据，相对方均不持异议，且能证明本案相关的事实，故本院对上述证据的证据效力予以认定。原告提交的证据2系原、被告签订的转租合同，被告对该证据的真实性无异议，仅认为合同内容中关于租期的约定写成“农历”系笔误所致，被告的抗辩意见与证据3中约定的合同期限相吻合，本院予以采纳。证据4系原告委托代理人对被告做的问话笔录，该笔录有被告亲笔签名认可，故对其证据效力予以认定。证据5系第三人将原告物品清出租赁房屋后所拍照片，客观真实，本院对其证据效力予以认定。证据6系原告购买物品的销货单和物品清单，能够证明原告在签订房屋转租合同后，为开办小吃店购置经营用具的事实，对该证据的真实性予以认定。证据7系证人陈某证言，其陈述内容与证据4相吻合，本院依法予以认定。被告提交的证据1、与原告提交的证据2系同一证据，对其证据效力予以认定；证据3系证人汪某证言，其内容与被告表述不一致，达不到被告的证明目的，故对该证据的证据效力不予认定。
经审理查明：2011年4月26日，被告租赁第三人位于太湖县弥陀镇弥北街两间门面房并签订房屋租赁协议，协议约定租期自2011年4月26日至2016年4月26日，租金每年5000元。2014年10月19日，原告与被告签订“转让合同”，约定被告将其从第三人处租赁的店面转租给原告，期限自2014年10月19日至2016年4月26日止。该合同签订之时，被告向原告出示了其与第三人签订的租赁协议，并表示第三人同意该房屋转租。双方口头约定租金35000元（含被告支付的该房屋装潢费用），店内服装作价4000元。此后，原告将39000元价款支付给被告，将店内服装处理完毕，并购买厨具设备及相关物品，筹备开办早餐小吃店。2014年11月20日，第三人以其未同意转租为由，将原告所有设备和物品搬出其房屋，并锁住房屋不准原告租赁，导致原告无法继续经营。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告将其向第三人承租经营的门面房转租与原告，与原告形成房屋转租合同的民事法律关系。被告为转租人，原告为次承租人。虽然未有证据证明被告的转租行为得到第三人的同意，但其与原告的“转让合同”，是在其并不脱离与第三人关系的情况下订立的，是双方的真实意思表示，因而被告转租房屋未注第三人同意的行为，并不影响其与原告订立转租合同的效力。本案中，被告将门面房转租给原告，未能提供有力证据证明第三人口头同意其转租，第三人事后以收回房屋的行为明确表示不同意被告转租，致使原、被告之间的转租合同目的无法实现。故原告要求解除其与被告的转租合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。转租合同解除后，原告有权要求返还其支付的租金，但鉴于原告对该租赁房屋已自2014年10月19日至2014年11月19日实际使用，可酌情扣除原告在此期间使用该房屋的租金及费用2059元（35000÷约17个月×1个月）。被告应返还原告剩余租期房租及费用32941元。原告虽然为开办小吃店购置了部分经营用具，但其所购用具能够继续使用，故对原告要求赔偿损失的诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告马玲与被告汪德盛于2014年10月19日签订的转让合同。
二、被告汪德盛于本判决生效后十日内返还原告马玲房屋租金及装潢费用32941元。
三、驳回原告马玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1121元，由被告汪德盛负担639元，由原告马玲负担482元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 马光胜
审 判 员 项朝光
代理审判员 赵柏武
二〇一五年五月六日
书 记 员 陈 君
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。