湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第593号
上诉人（原审被告）沅江市粮食局。
法定代表人曹立，该局局长。
委托代理人殷绍怀，沅江市琼瑚法律服务所法律工作者。
委托代理人彭仙安，男，该局副局长。
被上诉人（原审原告）沅江市洞庭同辉米业有限公司。
法定代表人曹辉，该公司董事长。
委托代理人卜志明，沅江市和谐法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）郭金牛。
委托代理人陈志明，沅江市南大法律服务所法律工作者。
上诉人沅江市粮食局（以下简称粮食局）与被上诉人沅江市洞庭同辉米业有限公司（以下简称同辉米业公司）、被上诉人郭金牛房屋租赁合同纠纷一案，粮食局不服湖南省沅江市人民法院（2014）沅民一初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人粮食局的委托代理人殷绍怀、彭仙安，被上诉人同辉米业公司的法定代表人曹辉、委托代理人卜志明，被上诉人郭金牛及其委托代理人陈志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月16日，同辉米业公司（乙方）与粮食局（甲方）签订了《泗湖山粮站东波仓库租赁合同》，双方约定，甲方提供东波仓库100号，仓库面积810平方米，仓容1800吨，方仓96平方米，二层住宿一栋，平房食堂杂屋二栋；从2008年7月16日起至2013年7月15日止，合同期限5年；租金及付款方式，每年应缴租金14400元，第一年度租金自合同签订之日由乙方全额缴纳给甲方，乙方凭租金收据与市局办理仓库移接交等条款约定。同时同辉米业公司与粮食局又签订了租赁在泗湖山粮站的本仓、东安仓库等仓库（另案判决）。签订合同之后，同辉米业公司按约当日支付了当年租金14460元，粮食局向同辉米业公司交付仓库更换了新锁。同年8月，粮食局下属泗湖山粮站的职工周一军、尹光以及郭金牛等人，强行占用该仓库从事粮食收购，致使同辉米业公司无法生产经营，所租赁合同落空。同年8月21日，在同辉米业公司不知情的情况下，粮食局暂收郭金牛东波仓库现金13800元。2008年8月28日，同辉米业公司被迫以占有物返还纠纷分别向原审法院起诉周一军、尹光及郭金牛，法院受理以后，在审理期间，同辉米业公司多次请示粮食局协调关系，解决争端，粮食局于2009年7月16日指派其代表彭立平与同辉米业公司的龚可珍办理了该仓库移接交手续，但遭到周一军、尹光以及郭金牛等人的拒绝，事后郭金牛又强行占用该仓库。致使同辉米业公司第一年的租赁合同无法履行，使同辉米业公司蒙受重大的经济损失。2009年8月20日，粮食局召集相关人员协调，强调妥善处理同辉米业公司与郭金牛等人问题未果。至2010年9月17日，因粮食局与郭金牛的行为，改变了同辉米业公司起诉的案件性质，同辉米业公司被迫撤回诉讼，以及多种原因，原审法院以同辉米业公司未及时交清诉讼费裁定，按自动撤诉处理。
2011年，同辉米业公司以租赁合同纠纷向原审法院起诉粮食局，法院受理以后，于2012年4月19日原审法院作出（2011）沅民一初字第346号民事判决书，认定粮食局交付的租赁房屋存在权利瑕疵，构成违约，理应承担相应责任。因此，对于同辉米业公司交纳给粮食局两座仓库的第一年租金33600元（湖泗湖山粮仓24800元／年、东安粮仓8800元／年），应予退还。依据相关法律和司法解释，原审法院作出了如下判决：一、解除沅江市洞庭同辉米业有限公司与沅江市粮食局签订的《泗湖山粮站泗湖山仓库租赁合同》和《泗湖山粮站东安仓库租赁合同》；二、沅江市粮食局于判决生效后十日内返还沅江市洞庭同辉米业有限公司已支付的租金33600元；三、驳回沅江市洞庭同辉米业有限公司的其他诉讼请求。2013年1月，粮食局已返还同辉米业公司仓库租金33600元，同辉米业公司以粮食局未履行《泗湖山粮站东波仓库租赁合同》为由，要求粮食局退还租金14460元，遭到粮食局拒绝，故酿成纠纷。
另查明，同辉米业公司于2008年取得了国家粮食储备的资格，国家储备库中央储备量益阳直属库2008年制定的仓容摸底表，载明了同辉米业公司申报的仓容的资格。2008年7月9日，湖南省物价局等12部门联合下达湘价商（2008）101号文件《关于印发2008年早籼稻最低收购价执行预案的通知》和国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家粮食局、中国农业发展银行、中国储备粮食管理总公司联合下达：发改经贸（2008）1771号文件《关于印发2009年早籼稻最低收购价执行预案的通知》，以及2008年早籼稻最低收购价执行预案的第15条规定：“委托收储库点的保管费用补贴标准为每市斤粮食每年3.5分／年（折合每年每吨粮食70元的保管费用补贴）”。根据国家粮食收购行业政策性规定，委托收储库点的保管费用补贴标准为每年收购粮食保管费用补贴70元／吨，应乘以同辉米业公司租赁仓库的仓容1800吨，等于年可获收入12.6万元；应当减去支付的费用5.4万元（包括人工工资1人2000元／月×12个月＝2.4万元，药剂费2元／吨×1800吨＝0.36万元，通风费用2元／吨×1800吨＝0.36万元，其它费用6元／吨×1800吨＝1.08万元，工商、税费交纳1.2万元）等于年可获利润7.2万元，即是可得利益损失。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”所谓租赁房屋交付，是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房，对租赁物实际占有或控制。在租赁物使用权取得中，交付具有重要意义。因此，在承租人对出租人交付的房屋无法使用要求出租人对房屋存在的问题进行解决时，出租人未能积极的消除存在的问题。同时，由于出租人与他人之间的纠纷也影响承租人及时对房屋进行使用，出租人也未能在合理的时间内进行消除。上述因素致使承租人支付租金后无法实现签订合同的目的即对承租的房屋进行使用，出租人的行为已经构成违约。对此，粮食局与同辉米业公司交付租赁仓库时虽然换了同辉米业公司的门锁，并非同辉米业公司已经取得了该租赁仓库的使用权，是因粮食局暂收郭金牛东波仓库现金13800元，导致同辉米业公司签订的五年租赁合同的目的无法实现，虽然粮食局做了大量工作协调，但未能在合理的时间内消除存在的问题，致使承租人无法对承租的房屋进行使用，从根本上存在违约。对同辉米业公司请求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予以支持。对同辉米业公司请求判令粮食局按国家粮食保管补贴标准赔偿可得利益72000元损失的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因此，出租人应退还承租人已经支付的租金，并按照合同约定向承租人支付违约金；当事人没有约定违约金的，出租人给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是同辉米业公司提出的违约损失（可得利益）72000元的诉讼请求，明显过高，显失公正，应予以调整。粮食局提出收取同辉米业公司东波仓库租金14460元，已在原审法院作出的（2011）沅民一初字第346号民事判决书中已经载明，粮食局按判决已退还了同辉米业公司租金14460元等抗辩理由，无事实依据，应不予支持。同辉米业公司要求郭金牛承担连带赔偿责任，无法律依据，因诉讼主体不是租赁合同的相对人，应不予支持。
综上，粮食局无法交付租赁仓库给同辉米业使用，应承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沅江市洞庭同辉米业有限公司与沅江市粮食局签订的《泗湖山粮站东波仓库租赁合同》终止履行；二、沅江市粮食局退还沅江市洞庭同辉米业有限公司东波仓库租金14460元，限判决生效后三日内付清；三、沅江市粮食局赔偿沅江市洞庭同辉米业有限公司可得利益损失14000元，限判决生效后三日内付清；四、驳回沅江市洞庭同辉米业有限公司要求郭金牛承担连带赔偿责任的诉讼请求。本案受理费1961.50元，减半收取981元，由沅江市粮食局负担。
宣判后，粮食局不服，向本院提起上诉称：1、同辉米业公司的起诉已超过诉讼时效，丧失了法律上的胜诉权。2、补贴系政府的一种宏观调控手段，非一方的可得利益，原审法院认定同辉米业可得利益损失于法无据。3、粮食局没有违约行为，其已完成了租赁物的交付义务，同辉米业公司无法经营是因为郭金牛的侵权行为，同辉米业公司在起诉郭金牛后又自动撤诉，放弃主张权利，责任应由同辉米业自行承担。请求二审法院撤销原审判决并依法改判。
同辉米业公司答辩称，上诉人的上诉理由及事实理由均不能成立。1、上诉人称已过诉讼时效没有法律依据。就本案同辉米业公司先起诉了郭金牛，但在审理中郭金牛出示了上诉人的租金收条，使郭金牛的行为合法化，同辉米业公司迫于无奈才以未交诉讼费为由而撤诉。诉讼时效应当中断了，而不能说超过诉讼时效。2、原审计算可得利益的方式正确，同辉米业公司为了满足国家粮食储备的要求，已支付了40万元的费用。3、同辉米业公司原审时仅提出了一年的可得利益损失，但原审都没有全部支持，原审没有充分保护同辉米业公司的权利。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
郭金牛答辩称，其向粮食局缴纳了仓库租金，事实上已与粮食局构成了房屋租赁关系，其使用是合法使用，不构成侵权。请求二审法院维持原判。
二审期间，同辉米业公司向本院提交了两份民事裁定书及送达回证，欲证明本案没有超过诉讼时效。粮食局质证认为，该组证据与本案没有关联性，所证实的为另一起案件因未缴诉讼费被裁定撤诉。郭金牛没有发表质证意见。本院经审查认为，该组证据为同辉米业公司起诉郭金牛占有物保护纠纷案的两份裁定书，虽未将粮食局列为当事人，但所诉争的事实就是本案诉争的事实，可以证明同辉米业就本案诉争的仓库一直在主张权利，本院予以采信。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方争议的焦点问题是：本案是否已过诉讼时效；粮食局是否存在违约行为；原审认定同辉米业公司的可得利益是否正确。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。2008年7月16日，同辉米业公司与粮食局签订租赁合同后，租赁仓库被粮食局下属泗湖山粮站的职工郭金牛强行占用，同辉米业公司多次请求粮食局协商关系解决争端未果，2009年9月9日，同辉米业公司以占有物保护纠纷向原审法院起诉郭金牛，因在审理过程中郭金牛出示了粮食局的租金收据，该案追加沅江粮食局为被告。2012年9月2日，原审法院作出（2009）沅民一初字863-3号民事裁定书，以同辉米业公司在规定期限内未预交诉讼费为由裁定按撤诉处理。2013年1月9日，同辉米业公司以租赁合同纠纷起诉郭金牛、粮食局。综上事实，同辉米业公司就本案诉争的东波仓库一直在主张权利，本案没有超过诉讼时效。对粮食局的该项上诉理由，本院不予支持。
关于粮食局是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。虽粮食局与同辉米业公司交付租赁仓库时换了门锁，但同辉米业公司并未取得该仓库的使用权。粮食局在得知该仓库被郭金牛强占后，没有采取措施协调争议，反而收取了郭金牛13800元／年的租金，导致同辉米业公司无法对承租的仓库进行使用，粮食局的行为从根本上存在违约。故对粮食局提出其不存在违约行为的上诉理由，本院不予支持。
关于原审认定同辉米业公司的可得利益是否正确的问题。可得利益为一种根据客观规律能够获得的利益，因粮食局没有履行合同义务，导致同辉米业公司的合同权利不能实现，粮食局应承担相应的补偿责任。原审法院根据本案的实际情况酌情认定粮食局赔偿同辉米业公司的可得利益损失14000元并无不当，本院予以维持。
综上，粮食局的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1961元，由上诉人沅江市粮食局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谌丽霞
审 判 员 黎 娜
代理审判员 刘觅琼
二〇一五年三月三日
书 记 员 石 玉