江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第00986号
原告陈刚。
委托代理人王余龙，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。
被告李玉霞。
委托代理人李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。
被告刘长霞。
原告陈刚诉被告李玉霞、刘长霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托代理人王余龙，被告李玉霞及其委托代理人李华成到庭参加诉讼。被告刘长霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈刚诉称：2010年9月26日，原告与被告刘长霞在平等自愿、等价有偿的基础上签订《房地产买卖契约》，明确约定被告刘长霞将其个人所有的，位于灌云县伊山镇云海花园4幢104号建筑面积105.92平方米的门面房屋卖归原告所有，产权证号为A00002433，房屋总价款为人民币120万元整，付款方式为原告于2010年9月26日之前支付被告房款538840元，房屋按揭贷款余款651157元由原告负责归还。《房地产买卖契约》生效后，被告刘长霞已经按照约定将其房屋交付给原告所有，一直由原告占有使用、经营管理至今。原告按照契约约定向被告刘长霞交付房款538840元，结清中国银行股份有限公司灌云支行的房屋按揭贷款余款651157元。原告已取得该房屋的所有权，被告刘长霞应当配合原告办理房屋过户手续。被告李玉霞系（2014）灌执字第467号执行案件的申请人，被告刘长霞系被申请人。在执行程序中，被告李玉霞作为申请人向灌云县人民法院对原告通过买卖方式取得的位于灌云县伊山镇云海花园4幢104号建筑面积105.92平方米的门面房申请执行，并采取查封保全措施。原告对灌云县人民法院的执行提出案外人异议，法院于2014年6月15日作出（2014）灌执异字第00019号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知原告提起异议之诉的期限。现原告诉至法院，请求判令位于灌云县伊山镇云海花园4幢104号建筑面积105.92平方米的门面房屋归原告所有，停止对该房屋的执行，并解除查封措施，本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告陈刚撤回要求解除查封措施的诉讼请求，在本案中不要求处理。
被告李玉霞辩称：1、原告与被告刘长霞之间签订所谓的买卖合同，被告李玉霞不知情。2、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生物权效力。虽然原告与被告刘长霞签订了房屋买卖合同，但并未办理产权变更登记手续，该房屋所有权人仍为刘长霞，原告陈刚并未取得该房屋所有权。且在原告与被告刘长霞签订买卖合同时，该房屋仍有按揭贷款，存在抵押权时不允许进行买卖，原告与被告刘长霞之间的买卖行为无效。3、即使被告刘长霞与原告之间的合同有效，但只属于债权的范畴，在未办理产权登记变更情况下，房屋所有权并没有产生转移，按照法律规定，原告并未取得房屋所有权。在合同不能履行的情况下，原告可以向刘长霞主张债权，但不能对抗被告李玉霞申请查封刘长霞所有的房屋的请求。4、原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘长霞未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：
一、李玉霞与刘长霞民间借贷纠纷一案中，本院于2013年8月19日作出（2013）灌商初字第0439号民事判决书，判决内容如下“刘长霞于本判决生效后十日内向李玉霞返还借款人民币114000元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2580元、保全费1070元，公告费600元，均由被告负担。”
本院在审理该案过程中，依据李玉霞的申请，于2013年4月13日作出（2013）灌商初字第0439号民事裁定书，查封了刘长霞所有的位于灌云县伊山镇云海花园4幢104号房屋（产权证号为A000024**）等。
二、因被执行人刘长霞未履行生效法律文书确定的义务，依李玉霞的申请，本院于2014年4月3日立案执行，在执行过程中，刘长霞仍未履行义务，本院于2014年4月8日作出（2014）灌执字第467号民事裁定书，裁定查封刘长霞所有的位于灌云县伊山镇云海花园4幢104号房屋（产权证号为A000024**）等。
原告陈刚以本院查封的刘长霞名下的涉案房屋已出卖给原告为由，向本院提出执行异议。2014年6月15日，本院作出（2014）灌执异字第00019号民事裁定书，驳回陈刚的异议。
三、本案所涉灌云县伊山镇云海花园4幢104号房屋登记所有权人为刘长霞。2010年9月26日刘长霞（甲方）与陈刚（乙方）签订《房地产买卖契约》，双方在合同中约定房屋价款为人民币1200000元，乙方于2010年9月26日之前支付现金人民币538840元，余款由该房产生的抵押贷款及利息共计651157元由乙方偿还，购房定金10000元在最后一次付款时予以冲抵（不含银行还贷期限）；双方还约定于2010年12月10日由刘长霞将上述房地产正式交付给陈刚。
2010年9月23日，陈刚向刘长霞支付定金10000元，2010年9月26日陈刚分别向刘长霞支付280000元、258840元，共计向刘长霞支付购房款548840元，刘长霞向陈刚出具收条。后刘长霞将涉案房屋交付给陈刚，陈刚将涉案房屋用于经营灌云县伊山镇大华电工器材经营部。涉案房屋尚欠中国银行股份有限公司灌云支行的抵押贷款由陈刚偿还，陈刚于2014年7月15日将涉案房屋的贷款全部结清。
以上事实，有原、被告双方庭审部分陈述；原告陈刚举证的原告身份复印件，房地产买卖契约，银行交易明细清单，银行出具的结清证明，民事裁定书，营业执照，银行回执单、还款凭证；被告李玉霞举证的民事判决书等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，在法院查封涉案房屋之前，原告陈刚与被告刘长霞于2010年9月26日签订了房屋买卖合同，购买刘长霞所有的涉案房屋，陈刚向刘长霞支付购房款548840元。刘长霞将涉案房屋交付给陈刚，房屋尚欠银行贷款由陈刚偿还，但涉案房屋未办理过户登记。在本案提起诉讼前，原告陈刚已经将涉案房屋的贷款结清，设立在涉案房屋的抵押权消除。在交易过程中，因涉案房屋尚有银行贷款未清偿，致陈刚无法及时办理过户登记手续，陈刚对此并无过错。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故本院对陈刚与刘长霞之间房屋买卖合同的效力予以确认，对原告陈刚请求判决涉案房屋为其所有，及停止对涉案房屋执行的诉讼请求本院予以支持。原告撤回要求解除查封措施的诉讼请求，不要求在本案中处理，系原告对其民事权利和诉讼权利的处分，本院予以照准。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、灌云县伊山镇云海花园4幢104号房屋（产权证号为A000024**）的所有权人为原告陈刚；
二、停止对灌云县伊山镇云海花园4幢104号房屋的执行。
本案案件受理费15600元，由被告刘长霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘玉新
代理审判员 梁承君
人民陪审员 程永梅
二〇一五年六月三十日
书 记 员 周岚岚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
（三）《最高人民法院关于适用﹤中人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
（四）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。