浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第314号
上诉人（原审被告）：吴日沪。
委托代理人：许肖辉。
被上诉人（原审原告）：浙江耀江教育投资有限公司。
法定代表人：张翼飞。
委托代理人：杨怀宇。
上诉人吴日沪因与被上诉人浙江耀江教育投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年3月25日作出的（2013）甬鄞民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年6月3日，原告与宁波空间投资咨询有限公司签订《租赁合同》，约定：原告将浙江ＸＸ学院耀江后勤生活区“我的大学生活馆”商铺计1600平方米出租给其经营服装、箱包、鞋帽、饰品类，租期为2009年9月1日至2012年8月31日；租金总计768000元，乙方需交纳保证金50000元；乙方在租赁期间未经甲方书面同意不得擅自将上述房屋转租；乙方擅自终止合同、改变房屋结构、用途，向第三方转租，除甲方（原告）有权单方终止合同外，乙方应向甲方赔偿违约金5000元，给甲方造成的损失包括可得利益损失，如大于上述违约金，按损失额赔偿；租赁期满，乙方向甲方归还租赁的房屋后一个月内，退还乙方保证金余额；租赁期满，乙方如需要续租，应提前一个月向甲方协商，双方另行签订租赁合同；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付商铺原日租金三倍的滞纳金；双方还另行约定了其他事项。同年6月4日，双方签订了《补充协议》，约定乙方在租赁期满后按照设备清单如数交还甲方提供的设施及设备，如有损坏，乙方应按市场价格赔偿给甲方或由甲方在乙方保证金中直接扣除相应数额；在全部核验完毕后，甲方将结余的保证金退还乙方，该补充协议附有设备清单（中央空调1套10台，设备编号＊00464）。签订合同同时，被告还提交了涉案商铺的平面图及装修图，装修图已对整个经营场地进行了分割并标注了明确的经营范围。之后，被告将商铺转租给了三十多家次承租人。2011年开始，被告在涉案商铺开设餐饮。2012年6月8日，在被告与原告公司的工作人员赵茂峰签订其他商铺的租赁合同事宜时，曾询问涉案商铺续租及装修事宜，赵茂峰表示一般惯例�会和被告续租的，并同意其装修。赵茂峰在知道学校与公司签订资产回购协议后，于2012年8月底合同到期前通知了被告不再续签合同事宜，并于2012年9月底在涉案商铺张贴了书面通知。被告在2012年6月得到赵茂峰会续签合同的意思后，在未签订书面合同情况下，即与次承租人续签了至2013年6月的合同，被告在确定无法与学校或原告续签合同后，与次承租人签订了清退协议，解除合同。目前，仍有部分次承租人在继续经营。另，宁波空间投资咨询有限公司法定代表人系被告吴日沪，由吴日沪一人注册成立，已于2011年3月14日注销工商登记。
原审原告浙江耀江教育投资有限公司于2013年1月28日诉至原审法院请求判令：1、原审被告按照租赁合同约定立即向原审原告交还承租的房屋；2、原审被告支付违约金5000元，支付逾期交房的滞纳金191997元，两项合计196997元。
原审法院认�：原告与宁波空间投资咨询有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》均是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，各方均应按约履行。宁波空间投资咨询有限公司注销登记后，原告仍与被告吴日沪继续发生租赁合同关系，故合同的权利义务转移给被告吴日沪承受。根据合同约定，租赁期满，如需要续租，应提前一个月与原告协商，双方另行签订租赁合同。涉案合同租期届满前，被告提供的证人赵茂峰的证言已经证实原告公司的工作人员电话通知了被告不再续签合同，并于2012年9月底在涉案商铺张贴了腾房的通知，不论当时赵茂峰是以何身份告知被告，均明确了双方不能再续签合同的意思，之后也未再签订合同，故原、被告双方并未形成不定期租赁关系，被告应当按约履行腾房义务，未腾退即为违约，应承担违约责任；被告虽然与次承租人签订了清退协议解除合同，但至今仍有商户在继续经营没有腾退，涉案商铺并没有交付给原告，故被告仍应履行腾退义务。关于原告以被告擅自改变房屋用途经营餐饮为由主张的违约金5000元，被告在2011年即开始经营餐饮，原告有专门的管理人员对商铺进行管理，自2011年至今不可能对商铺用途改变的情形不知情，而原告之前对此并未表示异议，应视为其已同意被告改变用途的行为，故对原告该主张不予支持。关于原告主张的2012年9月1日起至2012年11月30日止的逾期交房滞纳金191997元，虽然合同约定了应按日租金三倍标准支付滞纳金，被告抗辩原告主张过高，认为应按违约金5000元的标准予以调整，因合同约定的违约金5000元并非逾期交房违约金，故对被告调整滞纳金的标准不予采信，但约定的标准确实存在过高情形，故调整为按合同约定的租金标准计算逾期交房滞纳金，自2012年9月1日至2012年11月30日三个月共计64000元。至于被告交纳给原告的保证金可按合同约定处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告吴日沪自本判决生效之日起三十日内腾退其向原告浙江耀江教育投资有限公司承租的浙江ＸＸ学院耀江后勤生活区我的大学生活馆商铺；二、被告吴日沪支付原告浙江耀江教育投资有限公司逾期交房滞纳金64000元，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。受理费4240元，减半收取2120元，由原告浙江耀江教育投资有限公司负担1420元，被告吴日沪负担700元。
宣判后，原审被告吴日沪不服，上诉至本院，称：上诉人对宁波空间投资咨询有限公司与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议》中宁波空间投资咨询有限公司的权利义务由其承受没有异议。1、租赁合同到期后，被上诉人并未通知上诉人涉案商铺不能续租，被上诉人对上诉人继续使用涉案商铺的继续经营的行为也未制止，故双方已经形成了不定期租赁关系。被上诉人最早通知上诉人解除合同是在2012年11月底，故原审法院认为双方的租赁关系已自2012年8月31日解除没有事实和法律依据。2、上诉人已经与次承租人签订了清退协议，原审法院判决要求上诉人在30日内腾退商铺没有依据。3、因为双方已经形成不定期租赁，故上诉人应当承担的仅仅是占用期间的使用费，原审法院判决上诉人承担滞纳金没有依据。综上，请求二审法院撤销宁波市鄞州区人民法院的（2013）甬鄞民初字第251号民事判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人浙江耀江教育投资有限公司答辩称：本案争议的租赁合同到期前，被上诉人已经明确告知上诉人租赁合同到期不再续租。至于逾期交房滞纳金，由于合同中约定过高，原审法院已经进行了调整。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在二审审理期间，各方当事人均未向本院提供证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人主张原租赁合同到期后，被上诉人对上诉人继续使用租赁物并未提出异议，故双方已经形成不定期租赁关系。上诉人原审中提供的证人赵茂峰表示在合同到期前已口头告知上诉人租赁合同无法续签，2012年9月底又张贴了书面通知，可见被上诉人已经明确表示双方不再续签合同并且对上诉人继续使用租赁物提出了异议，故原审认为双方并未形成不定期租赁并无不妥。上诉人虽然与次承租人签订了清退协议解除合同，但涉案商铺部分仍在经营，并没有交付给被上诉人，故原审判决由上诉人履行腾退义务并无不妥。《租赁合同》中约定了逾期归还房屋的滞纳金，现上诉人未按约按期归还房屋，显属违约，故原审法院判决上诉人承担逾期交房滞纳金并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1400元，由上诉人吴日沪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
代理审判员 王媛媛
二〇一三年五月二十七日
代书 记员 桂红艳