浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第142号
上诉人（原审原告）：王香仙。
上诉人（原审原告）：王德伟。
法定代理人：王香仙。
二上诉人共同委托代理人：祝文诗。
二上诉人共同委托代理人：朱伟忠。
被上诉人（原审被告）：王小明。
被上诉人（原审被告）：柴元龙。
委托代理人：柴元德。
被上诉人（原审被告）：江山市佳苑房产中介服务部。
上诉人王香仙、王德伟为与被上诉人王小明、柴元龙、江山市佳苑房产中介服务部确认合同无效纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2012）衢江民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：王香仙与王德伟系母子关系，王香仙与王小明原系夫妻关系。夫妻关系存续期间，王香仙与王小明于2003年5月31日以王香仙名义共同购买了位于江山市市区虎山路80幢（即80-1号2号楼）3单元605室房屋一套（包括储藏室和阁楼）。2007年5月15日，王香仙与王小明协议离婚，约定王德伟由王小明抚养成人，婚姻存续期间购买的江山市市区虎山路80幢3单元605室（包括阁楼）产权归王德伟所有，该房屋暂时由王小明代管，待王德伟长大成人后，由王小明、王香仙共同负责过户给王德伟，代管期间任何人不得变卖房屋，按揭贷款所欠部分购房款由王小明负责付清，购房所有凭证全部交由王小明保管。因未归还银行按揭贷款，原审法院于2008年8月19日判决王香仙归还中国银行股份有限公司江山支行借款本息，由王香仙、王小明用位于江山市市区虎山路80幢605室房屋及36号储藏室承担抵押偿还责任。之后，该605室房屋及储藏室被依法拍卖清偿债务，阁楼因无房产权证未进行抵押贷款而予以保留。2012年4月26日，王小明和柴元龙签订阁楼买卖合同一份，约定王小明将位于江山市虎山路80-1号（即80幢）3单元605室顶层的阁楼（无产权）出售给柴元龙，总价为51800元；阁楼水电由柴元龙负责申请安装，费用由柴元龙承担；柴元龙在签订合同后一次性付清房款，王小明在收到房款后即将该房产交付给柴元龙。当天，柴元龙全额付清房款51800元，王小明向柴元龙交付了阁楼钥匙，柴元龙即开始对阁楼进行装修。2012年5月，王香仙得知该阁楼已被王小明出卖给他人并正在装修，即与柴元龙交涉主张该阁楼系王德伟所有，王小明无权处分。后王香仙向原审法院提起诉讼，请求变更王德伟的抚养权，2012年8月13日，王香仙与王小明在原审法院主持下自愿达成调解协议：自2012年8月13日起，王德伟随王香仙共同生活，由王香仙抚养成人。
原审法院认为：本案争议焦点一，诉争阁楼是否可进行买卖。王香仙与王小明于2003年共同购买位于江山市市区虎山路80-1号（即80幢）3单元605室房屋一套（包括储藏室和阁楼），其中阁楼计15000元，虽各方当事人均承认阁楼无法办理房产证，但该阁楼系附属于605室房屋的房产，系合法建造，王香仙和王小明已因买卖行为取得该阁楼所有权，产权证书不是房屋买卖合同的生效要件，故不能认定其未依法登记权属证书而买卖行为无效，即该阁楼可进行买卖。本案争议焦点二，王小明是否有权出卖该阁楼。虽江山市市区虎山路80-1号（即80幢）3单元605室房屋一套（包括储藏室和阁楼）系王香仙与王小明共同购买，但王香仙与王小明签订的离婚协议书明确约定婚姻存续期间购买的江山市市区虎山路80幢3单元605室（包括阁楼）产权归王德伟所有，该房屋暂由王小明代管，待王德伟长大成人后，由王小明、王香仙共同负责过户给王德伟，代管期间任何人不得变卖该房屋。该协议系当事人真实意思表示，王小明无权处分该阁楼。本案争议焦点三，王小明与柴元龙间是否存在恶意串通行为。王香仙、王德伟主张柴元龙和王小明及房产中介人员一起去婚姻登记处调取离婚协议书，应当知道该房屋已归王德伟所有，他们之间存在恶意串通行为。柴元龙主张婚姻登记处工作人员只复印了一份离婚协议书加盖四方章交由王小明，当时大家没看就由王小明拿去复印，结果王小明提供的离婚协议书复印件明确载明该房屋（包括阁楼）归王小明所有，不存在恶意串通行为。王小明承认其提供的离婚协议书是为了出售阁楼而自行制作，柴元龙并不知情。法院认为，当事人陈述与证人赖某证言可相互印证，且购房相关凭证均在王小明处，柴元龙有理由相信王小明有权处分阁楼，其解释属合理，王香仙是在2012年5月对柴元龙告知王小明无权处分阁楼，并未提供充分证据证明柴元龙在签订阁楼买卖合同当时或之前就明确知道王小明无权处分该阁楼，故可认定柴元龙在签订阁楼买卖合同时并不知情，不能认定王小明和柴元龙间存在恶意串通行为。本案争议焦点四，柴元龙是否善意取得该阁楼。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案因阁楼无法办理产权登记，现柴元龙在付清房款后，王小明已将阁楼钥匙交付给柴元龙，柴元龙已开始进行装修，故可以认定该阁楼已交付给受让人。法院已认定王小明和柴元龙间不存在恶意串通行为，故可以认定柴元龙在签订阁楼买卖合同当时是善意的。柴元龙支付购房款51800元是否合理，法院认为，王香仙、王德伟主张阁楼价值10万元左右，但未提供证据证明，经法院释明后仍未申请价格评估，应承担举证不能的不利后果，即可认定该阁楼是以合理价格转让的。综上，柴元龙受让诉争阁楼的行为符合善意取得的法定构成要件，可以善意取得诉争阁楼的所有权。王小明擅自处分阁楼的行为对王香仙、王德伟造成经济损失，王香仙、王德伟可另行主张。本案争议焦点五，江山市佳苑房产中介服务部主体是否适格。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第四十一条规定：起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。经查，江山市佳苑房产中介服务部为个体工商户，经营者系陈爱珠，故王香仙、王德伟应以陈爱珠为被告提起诉讼，其将江山市佳苑房产中介服务部作为被告主体不适格。综上，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现王香仙、王德伟无充分证据证明王小明与柴元龙间就阁楼买卖存在恶意串通行为，故其要求确认阁楼买卖合同无效、由被告返还阁楼的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回王香仙、王德伟的诉讼请求。案件受理费减半收取600元，由王香仙、王德伟负担。
判决后，王香仙、王德伟不服，向本院提起上诉称：一、王小明、柴元龙、陈爱珠到江山市婚姻登记处调取离婚协议书时已知道王小明对阁楼没有处分权，在此情况下仍签订阁楼买卖合同，是恶意串通，赖某没有出庭作证，且没有参与调取离婚协议书，其出具的书面证明不具有证明效力。二、诉争阁楼为商品房，应当登记，且该阁楼为605房屋产权证的一部分，被上诉人主张的无法登记不能代替法律规定的不需登记。请求查明事实后依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王小明答辩称：原审判决认定王小明与柴元龙间没有恶意串通行为及柴元龙善意取得该阁楼，事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
被上诉人柴元龙答辩称：柴元龙没有与王小明恶意串通买卖阁楼，该阁楼合法建造可以买卖，价格合理，且已交付给柴元龙，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人江山市佳苑房产中介服务部答辩称：陈爱珠不是王小明阁楼出让方的中介，没有同王小明串通买卖阁楼的可能及事实，也未参与调取离婚协议书。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审查，本院查明：2012年4月12日，王小明、柴元龙夫妇及案外人赖某一同前往江山市民政局婚姻登记处调取王小明和王香仙的离婚协议书，王小明取得盖有江山市民政局婚姻登记处与存档件一致印章的离婚协议书复印件后，在复印该离婚协议书复印件时将“婚姻存续期间购买的江山市市区虎山路80幢3单元605室（包括阁楼）产权归王德伟所有”更改为“婚姻存续期间购买的江山市市区虎山路80幢3单元605室（包括阁楼）产权归王小明所有”。本院查明的其他案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：被上诉人王小明以自己名义将王德伟所有的诉争阁楼转让于被上诉人柴元龙，该处分系无权处分并无疑问。本案二审的争议焦点有二，一是两上诉人请求确认阁楼买卖合同无效应否支持，二是被上诉人柴元龙能否善意取得诉争阁楼。
一、两上诉人请求确认阁楼买卖合同无效应否支持。
本院认为，王小明对诉争阁楼无处分权并不必然导致阁楼买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条在立法上采用债权合同和处分行为相区分的原则，即债权合同生效的条件、时间与处分行为生效的条件、时间相互区分，不能以处分行为未生效而当然否定债权合同的效力，所以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王小明对诉争阁楼无处分权并不影响阁楼买卖合同在王小明和柴元龙间发生法律效力，两上诉人未提供充分证据证明王小明和柴元龙在买卖阁楼过程中存在恶意串通行为，故其请求确认阁楼买卖合同无效，本院不予支持。
二、被上诉人柴元龙能否善意取得诉争阁楼。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定让与人无权处分情形下受让人取得财产所有权的条件为：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争阁楼于王小明、王香仙婚姻存续期间取得，未经登记，也无房屋产权证书，阁楼原所附属的605室房屋已被法院拍卖，存档于江山市民政局婚姻登记处的王小明与王香仙离婚协议书是证明诉争阁楼产权归属最直观的证据。被上诉人柴元龙、王小明及案外人赖某一起前往江山市民政局婚姻登记处调取王小明与王香仙离婚协议书，但柴元龙未查看离婚协议书原件，也未查看盖有江山市民政局婚姻登记处与存档件一致章的离婚协议书复印件，轻信王小明伪造的离婚协议书复印件而签订阁楼买卖合同，违反了一般人应尽的注意义务，存在重大过失，不能善意取得诉争阁楼，诉争阁楼应当返还上诉人王德伟。
综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省江山市人民法院（2012）衢江民初字第1177号民事判决；
二、被上诉人柴元龙于本判决生效之日起二十日内将位于江山市市区虎山路80幢3单元605室顶层的阁楼返还上诉人王德伟；
三、、驳回上诉人王香仙、王德伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费1200元，减半收取600元，由上诉人王香仙、王德伟负担；二审案件受理费1200元，由被上诉人柴元龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
代理审判员 潘 婷
代理审判员 郑一珺
二〇一三年六月十八日
书 记 员 王其星