广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第183号
上诉人（一审被告）桂平市龙腾贸易有限公司，住所地桂平市xx镇xx街xx号。
法定代表人梁光坚。
委托代理人廖文英。
委托代理人罗强。
被上诉人（一审原告）陈维任。
被上诉人（一审原告）陈彦芝。
被上诉人（一审原告）甘凤贞。
上诉人桂平市龙腾贸易有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人陈维任、陈彦芝、甘凤贞商品房预售合同纠纷一案，不服广西桂平市人民法院（2014）浔民初字第739号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄和代理审判员叶星球参加的合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年9月27日，原告陈维任、陈彦芝与桂平市龙腾房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告陈维任、陈彦芝向桂平市龙腾房地产开发有限公司购买该公司开发的位于桂平市xx镇xx区xx号的“郁江明珠”xx单元xx号房，建筑面积共117.51平方米，每平方米1380元，房屋总售价162164元。合同签订后，因房屋改变设计，被告口头告知原告房屋面积已变更为89.95平方米，原告陈维任、陈彦芝按原、被告的口头约定交付了89.95平方米的购房款124128元给被告。2013年4月，原告陈维任、陈彦芝、甘凤贞取得上述房屋的房屋所有权证，三原告对上述商品房为共同共有，该证登记上述房屋的建筑面积是80.90平方米。另查明，桂平市龙腾房地产开发有限公司于2011年4月14日变更登记为桂平市龙腾贸易有限公司。因双方对房屋面积误差处理方式协商不成，三原告遂诉至法院，请求判决被告返还24978元购房款，本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认为，原告陈维任、陈彦芝与桂平市龙腾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，各方均应恪守合同约定之条款。桂平市龙腾房地产开发有限公司在该合同的权利义务由变更后的桂平市龙腾贸易有限公司承担。原、被告虽约定房屋的建筑面积为117.51平方米，现原告仅交付了建筑面积为89.95平方米的购房款，且已办理房屋所有权证，而被告至今未提出异议，视为原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积的变更无异议。根据上述合同第五条第2款第（2）项约定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，故原告诉请被告双倍返还9.05平方米的购房款12489元，不符合法律法规的规定和合同的约定，不能完全支持。现原告已交付建筑面积为89.95平方米的房屋购房款124128元给被告，但房屋所有权证登记的房屋建筑面积仅为80.90平方米，根据上述合同约定，原告多交的面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的购房款3724元（89.95平方米×3%×1380元／平方米），被告应返还给原告；原告多交的面积误差比绝对值超出3%部分的购房款8765元［（89.95平方米－80.90平方米－89.95平方米×3%）×1380元／平方米］，被告应双倍返还给原告。因上述房屋所有权证登记在原告陈维任、陈彦芝、甘凤贞名下，故被告应返还21254元购房款（3724元＋8765元×2）给原告陈维任、陈彦芝、甘凤贞。综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告桂平市龙腾贸易有限公司应返还21254元购房款给原告陈维任、陈彦芝、甘凤贞；二、驳回原告陈维任、陈彦芝、甘凤贞的其他诉讼请求。本案受理费212元，由原告陈维任、陈彦芝、甘凤贞共同负担32元，由被告桂平市龙腾贸易有限公司负担180元。
上诉人龙腾公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决违反法定程序，且认定事实错误，适用法律错误，判决上诉人返还被上诉人21254元购房款没有事实依据及法律依据。一、一审判决认定甘凤贞具有本案起诉主体资格属于认定事实错误，受理其起诉属程序违法。对于起诉条件，我国《民事诉讼法》第一百零八条有明确规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；……”而在本案中，甘凤贞不是本案适格原告，其起诉应当被驳回。理由如下：本案为商品房买卖合同纠纷，与上诉人签订该合同的是被上诉人陈维任与陈彦芝，房屋的销售不动产统一发票上付款方也是陈维任与陈彦芝，甘凤贞并不是合同当事人。尽管甘凤贞是涉案房屋的共有权人，但其只是对涉案房屋具有利害关系，而与涉案房屋买卖没有利害关系，与上诉人之间更无任何法律关系，故被上诉人甘凤贞作为本案原告的主体资格不适格。二、原审判决认定事实错误。原审法院判决认定的“产权登记面积与合同约定面积发生差异时上诉人、被上诉人双方采用《商品房买卖合同》第五条第（2）项的约定来解决”是错误的，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理条款中约定发生差异时，双方同意按本条第1种方式处理，即“双方自行约定（1）以桂平市房屋管理部门测算的面积为准”。此条约定的意思是，当面积存在差异，则以桂平市房屋管理部门测算的面积为最终确定面积，据实结算房款。这是双方真实意思表示，双方均应恪守合同约定之条款。但是原审法院直接采用本条第（2）种方式处理，这是违背双方意思表示的表现，原审法院判决存在明显错误。三、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”原审法院并没有遵照当事人意思自治去判决，而是断章取义地适用该司法解释第十四条“合同没有约定情形的处理方式”去判决，这明显是适用法律错误，应予纠正。综上所述，原审判决存在程序违法，且认定事实错误、适用法律错误，导致了判决的不公正，损害了上诉人的利益。因此，请求二审法院依法撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或将本案发回重审，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陈维任辩称，买房的时候甘凤贞虽没有在合同上签名，但其是涉案房屋的共同所有人，主体资格适格。《商品房买卖合同》第五条第2点约定很清楚，对于面积误差，以房产管理部门测算的为准，因误差面积多收的房款按照该合同第2点的处理意见还给被上诉人。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈彦芝、甘凤贞未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本相同，本院予以确认。另查明，陈维任与甘凤贞是夫妻关系，陈彦芝是陈维任与甘凤贞的婚生子。涉案《商品房买卖合同》第五条第三款约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）以桂平市房屋管理部门测算的面积为准。”
本院认为，关于甘凤贞是否具有诉讼主体资格的问题。甘凤贞与陈维任是夫妻关系，且甘凤贞是涉案商品房的共同所有权人，其作为原告参加诉讼并无不当。关于涉案商品房产权登记面积与双方约定面积发生的差异应如何处理的问题。由于产权登记面积实际上即是房产管理部门测算的面积，因此，双方在涉案《商品房买卖合同》第五条第三款与第四款中实际上仅是就面积确认问题进行了重复约定，而对因面积差异引起的房价款的具体处理方式并无约定。涉案商品房产权登记面积（80.90㎡）小于双方约定面积（89.95㎡），绝对值（10%）已超出3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定：“……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，故被上诉人陈维任、陈彦芝多交的面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的购房款3724元（89.95平方米×3%×1380元／平方米），上诉人应予返还，被上诉人陈维任、陈彦芝多交的面积误差比绝对值超出3%部分的购房款8765元［（89.95平方米－80.90平方米－89.95平方米×3%）×1380元／平方米］，上诉人应双倍予以返还，即上诉人共应返还21254元（3724元＋8765元×2）购房款给被上诉人陈维任、陈彦芝。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费331元（上诉人桂平市龙腾贸易有限公司已预交424元），由上诉人桂平市龙腾贸易有限公司负担。桂平市龙腾贸易有限公司多预交的93元受理费，由本院退还给该公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 叶星球
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 陆海美