浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终297号
上诉人（原审被告）：左恩信，男，1982年7月17日出生，布依族，住浙江省兰溪市。
委托诉讼代理人：江源进，浙江南孔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张卿明，男，1957年3月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：蒋利刚，浙江天口律师事务所律师。
原审原告：朱添香，女，1961年1月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人左恩信因与被上诉人张卿明、原审原告朱添香房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初5546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告张卿明与原告朱添香于1983年3月23日登记结婚，婚后生育一子张晓寅，后于2000年10月8日签署离婚协议。双方离婚后对位于衢州市建新路32号1-7幢房产及土地所有权产生争议，经原告朱添香向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，法院于2014年8月20日作出（2013）衢柯民初字第380号民事判决，判决确认原告朱添香对衢州市建新路32号1-7幢房产及土地享有1/3份额，原告张卿明享有2/3份额。双方均不服提出上诉，衢州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）浙衢民终字第445号民事判决维持原判。
2012年5月28日，原告与被告签订了一份《租赁合同书》，约定原告将坐落于建新路32号东侧约4亩场地（场地上建有32-3号房产）出租给被告使用，租赁期限为三年，自2012年6月11日起至2015年6月10日止。合同签订之后被告陆续向原告支付了三个年度租金70000元、75000元和82000元。租赁到期后，被告继续使用该租赁房产，但并未与原告张卿明签订租赁合同，而向朱添香支付了之后的租金共计119500元。另查明，两原告位于建新路32号的房产及土地已被原告张卿明的债权人申请查封，并已进入强制执行程序，法院已在该处房产粘贴拍卖预告。
原审法院审理认为：根据法院查明事实，被告已向原告支付了三年租赁期间的租金，对原告重复主张该租赁期间租金的请求不予支持。被告在房产租赁到期后继续使用租赁物，原告未提异议的应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因案涉房产属于两原告共有，原告朱添香虽同意继续向被告租赁房产，但该租赁意向并未取得共有人张卿明的同意，原告朱添香个人无权作出租赁处分，故法院对原告朱添香要求继续租赁的请求不予支持，原告张卿明要求解除租赁关系并腾退房产的请求于法有据，法院予以支持。共有人在对外关系上享有连带债权，负有连带债务，就被告已支付给朱添香的119500元租金原告张卿明无权再行向被告主张，但剩余租金被告仍应当支付，故法院对于原告张卿明要求支付租金请求的合理部分，予以支持。原告提出沿用82000元/年的租金标准，各方均无异议，法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告左恩信于判决生效之日起三十日内腾退柯城区建新路32号东侧约4亩场地及32-3号房产；二、被告左恩信于判决生效之日起十日内向原告张卿明、朱添香支付租金（2015年6月11日至实际腾退之日按82000元/年据实计算，并扣除已支付的租金119500元；原告张卿明与原告朱添香对前述租金分别享有2/3和1/3份额）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5398元，减半收取2699元，由原告张卿明负担2660元，被告左恩信负担39元（原告张卿明已预缴）。
判决后，左恩信不服，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人张卿明的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人张卿明承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。上诉人租赁的衢州市建新路的房产及土地系被上诉人张卿明与原审原告朱添香的按份共有财产，其中张卿明占三分之二产权份额，朱添香占三分之一产权份额，张卿明和朱添香未对产权进行实物分割。上诉人依约向朱添香缴纳租金，且朱添香也同意上诉人继续租赁房屋，一审认定上诉人租赁为不定期租赁及拖欠租金，认定事实错误。二、原判决适用法律错误。民法属于财产法，鼓励交易，倡导物尽其用，使社会财富发挥最大效用。由于朱添香也是上述财产的所有权人之一，尽管只占三分之一份额，在没有对产权份额进行实物分割的前提下，上诉人所租赁的房屋或土地完全有可能划分给朱添香，而朱添香与上诉人达成租赁协议，同意租赁给上诉人。故原审判决认为朱添香擅自与上诉人签订租赁合同，处分行为无效，适用法律错误。三、上诉人损失应当得到赔偿。涉案房产已被张卿明的债权人申请查封，进入强制执行程序，依据合同法、物权法、担保法及相关司法解释，上诉人由此受到的损失应由张卿明赔偿。上诉人租赁房屋或土地后，投入了相应的人力和物力。现被上诉人要求上诉人腾退房屋，上诉人的损失被上诉人应该赔偿，有充分的法律依据。
张卿明答辩称：一审法院认定事实清楚，对处分行为无效的认定符合法律规定，赔偿损失的问题不应在本案中处理。
朱添香答辩称：答辩人同意将房产继续租赁给上诉人。
二审中，张卿明未向本院提交新的证据材料。上诉人左恩信向本院提交照片两张，证明因被上诉人张卿明的债权人申请，涉案房产于2016年12月20日被查封，导致上诉人左恩信把厂搬迁至其他地方，存在损失的事实。张卿明质证认为，该证据不是二审中新的证据，与本案也无关联。朱添香质证认为，对查封的情况不清楚。本院审查认为，由于上诉人左恩信并未提起损失赔偿之诉，其在二审中提交证据证明损失的情况，与本案处理不存在关联性。朱添香向本院提交浙江省高级人民法院（2017）浙民申字第608号受理通知书一份，证明朱添香与招商银行股份有限公司衢州分行、浙江巨飞化建有限公司、张卿明、姚明红案外人执行异议之诉一案，再审申请已由浙江省高级人民法院立案受理。左恩信质证认为对真实性无异议，房屋产权执行正在处理，本案应在实物分割之后处理。张卿明质证认为，该证据与本案不存在关联性。本院审查认为，该证据与本案处理不具有关联性，不予认定。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张卿明和朱添香对衢州市建新路32号1-7幢房产系按份共有的关系，张卿明占三分之二的份额，朱添香占三分之一的份额，但张卿明和朱添香未对该房产进行实物分割。对衢州市建新路32号1-7幢房产出卖、出租、重大修缮等，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。上诉人与被上诉人签订的书面租赁合同已到期，未再签订租赁合同，上诉人继续使用租赁物，依法律规定，被上诉人未提异议时，租赁期限为不定期。张卿明有权要求解除租赁合同，并要求上诉人返还租赁物。朱添香仅占三分之一的房产份额，其同意继续将房产租赁给上诉人，在其他按份共有人不同意的情况下，不符合法律规定。关于欠付租金数额问题，各方当事人在庭审中均表示无异议。关于损失赔偿的问题，因上诉人未提起诉讼，其在上诉提出损失赔偿，二审不予处理。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3373元，由上诉人左恩信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘小伟
代理审判员 郑一珺
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 黄徐燕