黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二民初字第1234号
原告母立萍，女，1972年4月19日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人孙榕，黑龙江学院律师事务所律师。
被告哈尔滨工业大学，住所地哈尔滨市南岗区西大直街**号。
法定代表人周玉，职务校长。
委托代理人曲维明，男，1962年9月13日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵振文，男，1973年4月1日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告母立萍与被告哈尔滨工业大学合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告母立萍及其委托代理人孙榕、被告哈尔滨工业大学委托代理人曲维明、赵振文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系母某某的女儿。2008年12月12日，母某某与被告下设的哈工大护军街住宅置换办公室签订《房屋置换协议书》。协议约定：“乙方（母某某）被置换住宅哈尔滨市南岗区XXX室，产权证号XXX，土地证号X**，建筑面积53平方米，使用面积36.55平方米；置换方式选择：原地等面积产权置换，置换后房屋用途住宅，因设计原因超出面积按学校规定价格购买；乙方移交给甲方（哈工大护军街住宅置换办公室）的相关材料：房屋所有权证原件、土地使用权证原件。”在该协议签订前，母某某已经实际迁出被置换房屋，并将房屋所有权证原件、土地使用权证原件交给被告。2011年8月，母某某因病死亡。2013年1月，被告通知原告可以办理进户手续。2013年1月8日，经母某某的全部继承人同意，原告以母某某的名义办理了贵新小区XXX室的进户手续，并交纳了相关费用。2013年9月6日，原告向被告递交了变更房屋所有人的相关手续，并递交了全部继承人（母亲张某某和妹妹母某甲、母某乙）放弃继承的声明。被告的相关人员在申请上批示，在查清母某某继承人的情况下，应当予以办理相关手续。因此，原告应为置换房屋的合法所有人。2013年1月8日，原告办理进户手续后，多次要求被告办理房屋所有权和土地使用权登记手续，但被告一直以各种理由推拖。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均规定，房屋出卖人应当在房屋交付之日起90日内协助买受人办理房屋所有权和土地使用权登记手续。原告认为，本案所涉及的房屋置换是房屋买卖的一种特殊形式，应当适用上述规定。被告没有协助原告办理房屋所有权和土地使用权登记手续，违反了法定义务。故原告诉至法院，请求：1、被告协助原告办理位于哈尔滨市南岗区XXX室的房屋所有权和土地使用权登记手续，并提供必要的证明文件；2、被告赔偿原告的损失（自2013年4月11日起至办理房屋所有权登记之日止，按照房屋价款每平方米5200元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截至起诉之日为69607.83元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、本案所涉及的项目不是房地产开发项目。1、该项目的建设单位是哈尔滨工业大学，哈工大是国家的事业单位，不是房地产开发企业；2、哈尔滨市房地产住宅局给我校该建设项目下达了《哈尔滨市单位自建职工住房任务书》，单位自建职工住房不属于商品房的性质，不适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告依据起诉的法律适用错误。二、原告与被告所签协议不是“商品房买卖合同”。被告为了改善学校教职工的居住条件，在贵新小区自建职工住房。由于原告有房产位于被告该项目建设用地之上，故原告与被告于2008年9月签订了《房屋置换协议书》，主要内容：原地等面积产权置换，超面积款、楼层差价款、进户费、装修费、产权登记费等均由原告负担。由此可见，该协议的内容没有商品房买卖合同的内容，该置换协议书不是“商品房买卖合同”，该协议中明确了“产权登记费”的负担，但并没有约定办理产权登记的期限。被告也一直努力在做办理产权登记的前期工作。三、该项目现在不能办理产权登记的原因不在被告。1.哈尔滨市城乡规划局南岗分局批准的该项目“规划图”中明确规定了“为政府提供1410平方米绿地面积”，而在该项目的《建设用地批准书》中可以看到，该项目的建设用地不包括为政府提供的1410恩平方米绿地，该地面上盖满了违章建筑。由于我校无权对该地面上的建筑物进行拆迁，故规划的绿地无法实施，我校先后向哈尔滨市南岗区综合执法局和哈尔滨市政府提交了《关于对哈工大贵新街住宅小区周边环境综合治理的函》、《哈尔滨工业大学关于对贵新街教师住宅小区周边私建违法建筑进行综合整治的函》，哈尔滨市政府还给予的批复。但时至今日该地面上的非法建筑物仍未拆除，规划的绿地无法提供，导致该项目不能通过规划验收，无法申办竣工备案。这是该项目现在不能办理产权登记的主要原因。2.哈尔滨市城乡规划局南岗分局批准的该项目“规划图”中明确规定了“150平方米的垃圾转运间”，但是大量该小区居民反对建垃圾转运间；学校委托建设单位多次建设该垃圾转运间，但时至今日仍然是建了就被破坏。这是导致项目不能通过规划验收，不能办理产权登记的原因之一。目前我校仍然在想方设法的请求政府尽快清理该项目规划绿地上的违章建筑，以满足绿地规划的验收；同时做好该小区所有居民的工作，尽快使垃圾转运间满足规划验收。上述工作完成后，就可以启动办理产权登记的相关工作。综上所述，哈工大不是房地产开发企业，与原告所签订协议不是“商品房买卖合同”，原告依据起诉的法律适用错误；该项目现在不能办理产权登记的原因不在被告，哈工大仍在履行与原告签署的协议，不存在违约。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供证据及被告质证意见如下：
证据一、原告父亲母某某与被告签订房屋置换协议书一份。证明2008年12月12日，原告父亲母某某与被告签订了《房屋置换协议书》，母某某将其所有的位于哈市南岗区XXX的房屋及该房的房屋所有权证原件、土地使用权证原件一并交于被告。鉴于原告原有的房屋具有房屋所有权证及土地使用权证，那么置换后的房屋亦应当具有房屋所有权证及土地使用权证。
经质证，被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，该证据不能证明原告的诉讼请求。
证据二、房屋交费单一份及票据三份。证明1、2013年1月8日原告入住贵新小区D1-802号房，并缴纳了物业费、电梯费等费用；2、根据“房屋情况表”显示，原告置换后的房屋面积为37.76平方米，应交补交购房款10413.26元及楼层差价1874.78元，共计12288.04元。原告以应发补偿款交纳该笔费用。因此，原告支付购房款、被告交付房屋所签订的合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对商品房买卖合同的规定。因此，被告未能交付房屋所有权证的行为符合该司法解释对违约的规定，被告应当承担相应的违约责任。
经质证，被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该证据无法证明原告的主张。
证据三、申请一份及证言二份（复印件）。证明原告父亲母某某于2011年8月去世，2013年9月6日母某某的三个女儿协商同意涉案房屋由原告继承，母某甲与母某乙放弃对涉案房屋的继承权，并向被告提交《申请》，被告在该份申请上签字确认“应予以办理相关手续”。
经质证，被告对证据三真实性无异议，原告将该证据确实交到被告基建处了。
证据四、住房证一份。证明位于哈尔滨市南岗区XXX室房屋可以办理房产证，但只能办工大内部的房产证。
经质证，被告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明原告是该争议之房的房主，证明不了办理了住房证就能办理房屋所有权证。
被告为证明其抗辩主张事实成立，向本院提供证据及原告质证意见如下：
证据一、《哈尔滨市单位自建职工住房任务书》一份。证明1.建设单位为哈尔滨工业大学，哈工大是国家的事业单位，不是房地产开发企业；2.单位自建职工住房不属于商品房的性质，不适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
经质证，原告对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议。根据《哈尔滨市经济适用住房管理办法》的规定，单位集资合作建房只能用单位自有土地进行建房，不得新征用或新购买土地组织集资合作建房。原告的父亲与被告签订的《房屋置换协议书》明确写明，原告的父亲将其所有的原房屋的房屋产权证、土地使用权证一并交给了被告。由此可见，原告原房产的土地使用权人并不是被告，被告对涉案房产的土地并没有使用权，不能以单位自建房的名义对该片土地进行开发建设。原告的父亲系黑龙江省商业厅的职工，与被告没有任何关系，并非被告职工，而《哈尔滨市经济适用住房管理办法》中明确规定，集资合作建房的销售对象只能是本单位、具有经济适用住房购买资格的低收入住房困难家庭，若按此规定，原告是没有权利购买被告“单位自建房”的。
证据二、《房屋置换协议书》一份。证明1.该置换协议书不是“商品房买卖合同”；2.该协议书明确规定“楼层差价款”由乙方（原告）负担。
经质证，原告证据二真实性无异议，对证明的问题有异议。1.原告在签订房屋置换协议时，已经将原有的房屋所有权证及土地使用权证原件交给了被告，被告有义务为原告办理房屋产权证和土地使用权证，现在由于被告的原因导致房产证一直不能办理，被告应当承担相应的责任。
证据三、哈尔滨市城乡规划局南岗分局批准的项目规划图及《建设用地批准书》各一份。该证据明确规定了为政府提供1410平方米绿地面积和150平方米的垃圾转运间。《建设用地批准书》证明该项目的建设用地不包含为政府提供的1410平方米绿地，被告无权对该地面上的建筑物进行拆迁。
经质证，原告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。建设用地批准书上批准建设范围从工建街与贵新街交口，而原告的房产在护军街与工建街交口，就是图纸上的D栋其不在批准书范围内。
证据四、《关于对哈工大贵新街住宅小区周边环境综合治理的函》、《哈尔滨工业大学关于对贵新街教师住宅小区周边私建违法建筑进行综合整治的函》各一份。该两份函分别向哈尔滨市南岗区综合执法局和哈尔滨市政府提交的，哈尔滨市政府还给予批复。被告的目的就是要解决该项目绿地的提供，但时至今日该地面上的非法建筑物仍未拆除，是导致项目无法验收，无法办证的主要原因。
经质证，原告对证据四真实性无异议，证明内容与本案无关不予质证。被告称因绿地的原因未验收，未验收的房产不可以入户，而原告现在已经入户。
证据五、《会议纪要》、《关于哈工大贵新街教师住宅C、D栋附属垃圾转运间工程的情况说明》各一份及垃圾转运间现状照片八张。证明1.大量该小区居民反对建设垃圾转运间，被告也采取了相应解决措施；2.被告委托建设单位多次建设垃圾运转间，但时至今日仍然是建了就被破坏。
经质证，原告对证据五有异议，认为该证据与本案无关，不予质证，原告并未接到任何通知，不知道被告开会的事。
原告提供的证据一至证据四及被告提供的证据一至证据三客观真实，能够证明相应的案件事实，本院予以采信。被告提供的证据四、证据五无法证明被告预证明问题，本院不予采信。
分析原、被告的诉辩主张及提供的证据，本院确认如下事实：
涉案房产系被告哈尔滨工业大学自建的职工住房。原告之父母某某原有位于哈尔滨市南岗区XXX室的房产在被告自建职工住房规划范围内。2008年12月12日，原告之父母某某与被告哈尔滨工业大学签订《房屋置换协议书》一份，约定乙方（母某某）同意将其被置换住宅的所有权及其土地使用权一并转给甲方（被告），甲方负责在原地学校自建房中为乙方等使用面积置换私产房屋一处（超面积款、楼层差价款、进户费、装修费、产权登记费等均由原告负担）；乙方被置换住宅：哈尔滨市南岗区XXX室，产权证号XXX，土地证号X**，建筑面积53.00㎡，使用面积36.55㎡；因设计原因超出面积按学校规定价格购买。协议书签订后，母某某将其被置换的房屋所有权证及土地使用权证交给被告并从该房搬出。2011年8月10日，母某某因病去世。2013年1月8日，经母某某的全部继承人同意，原告以母某某的名义到被告处置换了位于南岗区XXX室，使用面积37.76㎡。并于2013年1月入住了置换后房产。2013年9月5日，母某某之次女母某甲、三女母某乙向被告提出书面申请自愿放弃母某某位于南岗区XXX室房屋的继承权。2013年9月6日，原告及其母张某某向被告提出书面申请，将母某某位于南岗区XXX室房屋申请由原告母立萍继承。2015年10月9日，被告为原告办理了该争议房屋的住房证。经查明，因哈尔滨工业大学贵新街职工住宅项目未经总体验收，故在房地产登记部门没有登记备案。位于南岗区XXX室房产在房地产部门亦没有登记备案。现因涉案房产未办理房屋所有权证，原告诉至法院，形成诉讼。
基于上述事实，本院认为，原告之父母某某与被告签订的《房屋置换协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被告负有协助原告办理房屋所有权证及土地证的义务。现位于南岗区XXX室房产在房地产登记部门没有登记备案，不符合办理房屋所有权证及土地证的条件，需待条件符合后，被告才能协助原告办理。涉案房屋系自建的职工住房，不属于商品房，故因涉案房产发生的争议不适用商品房买卖的相关法律。原告的其他诉讼请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告母立萍的诉讼请求。
案件受理费1540元，由原告母立萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孙迎梅
人民陪审员 李 敏
人民陪审员 陈淑华
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李欣欣