内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终2183号
上诉人（原审被告）：李新，男，1974年11月19日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古通辽市开鲁县。
委托诉讼代理人：张立涛，内蒙古典鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王金莲，女，36岁，汉族，个体经营者，现住内蒙古通辽市。
委托诉讼代理人：李宝进，内蒙古通辽市经济技术开发区天平法律服务所法律工作者。
原审被告：张丽红，女，40岁，汉族，个体经营者，现住内蒙古通辽市开鲁县。
上诉人李新与被上诉人王金莲、原审被告张丽红房屋买卖合同纠纷一案,上诉人李新不服内蒙古通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初4246号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李新不服一审判决，向本院提出上诉。其主要上诉请求及理由为：上诉人与被上诉人之间并不存在真正的土地使用权转让合同，虽双方签订该合同，但不能实际履行，因上诉人在被上诉人处借款10万元，签订该合同的目的仅是作为一种担保，实为抵押。真实的土地转让协议，不可能约定由出售人承担土地出让金，协议中约定款项，明显违背常理。本案中当事人未对合同效力提出异议，原审超出诉讼请求判决合同无效违反法律规定，应予撤销。请求改判上诉人不承担返还义务。
被上诉人王金莲答辩认为：原审认定事实清楚、证据确凿。双方当事人签订转让协议，合同中明确约定已经一次性付清该房屋转让款，无需另行出具其他收据。上诉人明确承认该转让协议没有履行，原审根据土地转让协议以及相关法律规定判决上诉人返还收到的转让款100万元事实清楚、判决并无不当。上诉人上诉理由没有证据能够证明所述是事实，请求维持原判。
原审被告张丽红未作答辩。
原审原告王金莲一审起诉请求：2014年1月28日，被告李新和张丽红（二被告系夫妻关系）与原告王金莲签订《土地使用权转让协议》一份，约定被告将自有的位于开鲁县某某的4975.21平方米的办公用地及地上建筑物转让给原告，并约定被告在协议订立后二个月内将约定的土地使用权及地上建筑物交付原告并负责办理相关的过户手续，协议订立时原告已一次性支付价款100万元，现约定的期限已过，经原告多次要求二被告按照转让协议约定，将土地使用权及办公用房的所有权过户到原告名下，并承担因过户所发生的相关税费。被告以种种理由推脱，不予办理。原告于2016年1月将二被告诉至科尔沁区人民法院，要求二被告将位于开鲁县某某的开国用XXX号土地使用权（面积为4975.21平方米）及办公用房过户到原告名下。法院在审理期间查明，被告将转让给原告的上述土地使用权及办公用房已抵押给了某某信用合作联社，开鲁县人民法院已于2015年10月5日作出（2015）开民初字第2778号民事判决。因土地使用权转让协议无效，原告与被告签订的转让协议目的无法实现，请求判令被告返还土地转让及地上房屋价款计100万元整。
一审法院经审理查明：被告李新与被告张丽红系夫妻关系。2014年1月28日，被告李新、张丽红未经有批准权的人民政府批准，与原告王金莲签订《土地使用权转让协议》一份，约定李新、张丽红将划拨取得位于某某的4975.21平方米办公用地（登记土地使用者李新，土地权属性质为国有土地）及地上建筑物（登记所有权人为李新，建筑面积分别为217.77平方米、400.37平方米的两套砖木结构平房，房权证号为房权证开房字第XX**号）转让给王金莲，在合同订立时，王金莲一次性给付李新、张丽红转让价款100万元，本合同订立时王金莲已经一次性付款，无需另行出具收据，李新、张丽红应当在本合同订立后二个月内将本合同项下的土地使用权和地上建筑物交付王金莲，并负责办理相关土地使用权及地上建筑物过户手续，过户所需的手续费、相关税费以及补交的土地出让金应由李新、张丽红在王金莲给付的价款中支付，合同未尽事宜，双方协商解决，如协商不成，双方可向王金莲住所地人民法院提起诉讼。上述协议签订后，原告已向二被告支付合同价款100万元，李新、张丽红至今未将涉案土地和房屋交付王金莲，未将涉案土地使用权和房屋所有权转移登记至王金莲名下。2016年1月，王金莲起诉至法院要求李新、张丽红将位于某某的某国用XXX号土地使用权（面积4975.21平方米）及办公用房过户至王金莲名下，本院于2016年4月11日作出（2016）内0502民初710号民事裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，驳回了王金莲的起诉。另查明，因李新于2013年3月21日在某某合作联社借款80万元，李新、张丽红用自有的位于某某的房产（房屋所有权证号2XXXX，0004）提供抵押担保，借款到期后未清偿，某某信用合作联社于2015年9月14日向开鲁县人民法院提起诉讼，要求李新、张丽红偿还借款本息，并以抵押的财产承担抵押担保责任。开鲁县人民法院于2015年10月15日作出（2015）开民初字第2778号民事判决书，判决李新、张丽红偿还某某信用合作联社借款本金77万元及计算至2015年4月2日的利息31.970875万元，并自2015年4月3日始按月利率17.57‰支付利息至本金偿还完毕为止；李新、张丽红应以抵押的财产承担抵押担保责任；案件受理费1.461万元由李新、张丽红负担。
一审法院认为：与受让方订立合同转让划拨土地使用权，至起诉前未经有批准权的人民政府批准的，应当认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二被告未能证明至原告起诉前已经有批准权的人民政府批准，其与原告订立转让划拨土地使用权的合同依法应认定无效，根据房随地走的原则，对地上物的买卖合同亦没有法律效力，且位于该土地上的房屋已作为李新、张丽红债务的抵押财产被开鲁县人民法院判令承担抵押担保责任，原告要求二被告返还购买涉案土地使用权及地上房屋所有权价款的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：被告李新、张丽红返还原告王金莲土地使用权转让及地上房屋所有权价款100万元，于本判决发生法律效力后立即执行。案件受理费减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由被告李新、张丽红负担。
二审查明的事实和采信的证据与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的划拔土地使用权转让合同，未经有批准权的人民政府批准，依照法律规定应为无效。且该土地上的房屋已由开鲁县人民法院于2015年10月5日作出（2015）开民初字第2778号民事判决判令李新、张丽红以该抵押的财产承担担保债务的责任，已实际不能履行。故被上诉人请求上诉人返还合同转让价款的诉讼请求应予以支持。上诉人提出”上诉人与被上诉人之间并不存在真正的土地使用权转让合同，上诉人在被上诉人处借款10万元，签订该合同的目的仅是作为一种担保，实为抵押”的上诉理由，因上诉人未能提交证据证明，应承担举证不能的责任，其此项上诉理由不能成立。上诉人提出”原审超出诉讼请求判决合同无效违反法律规定”的上诉理由，因被上诉人在庭审时提出该诉请，其此项上诉理由亦不能成立。故原审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元由上诉人李新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包永春
审 判 员 蒋鹏哲
代理审判员 韦青青
二〇一七年二月二十日
书 记 员 道日娜