重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第06844号
原告伍绍容，女，汉族，1961年10月4日出生，住重庆市九龙坡区。
原告罗上宗（曾用名罗实／罗湿，系伍绍容之子），男，汉族，2000年2月21日出生，住重庆市九龙坡区。
法定代理人伍绍容，女，汉族，1961年10月4日出生，住重庆市九龙坡区。
被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。组织机构代码证号20316845-2。
法定代表人吴霄霞，董事长。
委托代理人阳耀东（特别授权），男，汉族，1990年12月27日出生，该公司员工，住重庆市渝北区
原告伍绍容、罗上宗诉被告重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍绍容及被告之委托代理人阳耀东到庭参加诉讼，原告伍绍容并作为原告罗上宗法定代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍绍容、罗上宗诉称，2013年1月27日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南坪西路2号“智汇国际”Ａ栋07－08号写字楼，面积59.19平方米，总价611104元，交房时间约定在2013年10月31日前。订立合同当天，原告按约定支付了房款611104元。而至约定交房时间届满时被告明确告知不能按时交房。故起诉至法院请求：1、判令被告履行《重庆市商品房买卖合同》，交付涉案房屋并将房屋登记在原告名下；2、判令被告支付租金损失，从2013年11月1日起算至交付房屋止，按每月80元／平方米计算，每月为59.19平方米×80元／平方米。
审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告双方签订的涉案商品房买卖合同有效；2、撤销双方签订的合同附件五即补充协议第七条；3、判令被告从逾期交房之日即2013年11月1日起至交房日止，按已交房款以银行同期贷款逾期利率向原告支付逾期交房违约金。
原告伍绍容、罗上宗为证实其诉称事实，向本院提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》及附件，拟证明原告与被告之间的商品房买卖合同关系及就商品房买卖相关权利义务达成的约定；
2、凯悦房产公司出具的收据，拟证明原告向被告交付购房款的情况。
被告凯悦房产公司辩称，我方认为与原告签订的商品房买卖合同无效，理由是我方出售该房时商品房预售许可证已过期。如认定合同有效，我方同意撤销合同附件五即补充协议第七条，同意调高逾期交房违约金按银行同期贷款基准利率计算，不同意按银行逾期贷款利率计。
被告凯悦公司为证实其辩称事实，向本院提交了下列证据：
1、商品房预售许可证，拟证明涉案商品房出售时已过预售许可期限，且出售房屋时将此情况告知了原告方。
2、商品房买卖合同及附件，拟证明双方于2013年1月27日签订了涉案商品房屋买卖合同。
庭审中，双方对对方所举示的证据的真实性均无异议。
根据原告提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
2013年1月27日，原告与凯悦房产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：伍绍容、罗上宗向凯悦房产公司购买位于重庆市南岸区南坪西路2号Ａ栋7－8号，建筑面积为59.19平方米的办公用房一套，购房总价款为611104元；购房价款支付方式为2013年1月27日向卖方支付首期房款310000元，2013年2月28日前向卖方支付房款余款301104元；出卖人应于2013年10月31日将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买方使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。同日双方签订合同补充协议（附件五），其中第七条约定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的违约金或赔偿金的计算系双方真实意思表示，双方自愿按约定执行，双方自愿放弃向人民法院申请调高或减少违约金或赔偿金的权利等。
合同签订后，原告向被告支付房款611104元，被告凯悦房产公司于2013年3月26日出具收款收据，载明收到罗上宗、伍绍容“智汇国际”7－8号房款611104元。
庭审中，原告提出逾期交房违约金过低，双方补充协议第七条关于双方自愿放弃向人民法院申请调高或减少违约金或赔偿金的权利的约定显失公平，要求撤销该条款。被告同意。据此，原告提出逾期交房违约金应计算比率应调高至银行同期贷款逾期利率，即应按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50％计算违约金。对此被告否认。
另查明，重庆市国土资源和房屋管理局于2009年11月9日核发涉案商品房所涉项目的预售许可证（渝国土房管﹤2000﹥预字第﹤026﹥号附1号）。预售期限为2010年6月30日止。
上述事实有双方当事人陈述及举证为证，并经当庭质证认证。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告凯悦房产公司以涉案商品房出售时预售许可期限已超期为由主张合同无效，无法律依据，故对该辩称意见理由不成立。合同签订后，原告履行了向被告交付房屋价款的义务，但被告作为商品房出卖人未按合同约定的期限向原告履行交付房屋办理产权过户等主要合同义务，其应就此承担违约责任。原告起诉时要求被告立即交付所购涉案商品房屋并办理产权过户、赔偿房屋租金损失。审理中，原告自愿撤回该项诉讼请求，符合法律规定，本院依法准予。因被告原因造成房屋交付逾期，原告就此提出逾期交房违约金的请求合理，原告提出撤销补充协议第七条的规定，被告同意，本院予以确认。因该协议撤销，原告提出调高逾期交房违约金，要求按中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率上浮50％即逾期贷款利息为比率计算。对此，被告同意调高违约金，但认为应按中国人民银行同期贷款基准利率计算。针对此争点，本院明确举证责任由原告承担，而审理中原告未举示充分证据证实其实际损失，亦未说明按银行同期贷款基准利率上浮50％计算违约金的法律依据。而法律规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据谁主张谁举证的原则，原告对其实际损失未举证证明，故应承担举证不能的后果。被告自认增至的违约金比率本院依法予以确认。此外，本院认为当事人约定的违约金过低时，可根据实际损失提高违约金金额，但应以达到补偿守约方损失为目的，而非惩罚为目的，故本院兼顾合同的履行、当事人的主张、举证情况及过错程度等因素，综合考虑确定逾期交房违约金以中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率为比率计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、撤销原告伍绍容、罗上宗与被告重庆凯悦房地产开发有限公司于2013年1月27日就购买重庆市南岸区南坪西路Ａ栋7－8号办公用房所签订的商品房屋买卖合同附件五即补充协议的第七条；
二、被告重庆凯悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告伍绍容、罗上宗支付逾期交房违约金（以611104元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率为比率，自2013年11月1日起计至房屋实际交付之日止）；
驳回原告伍绍容、罗上宗其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费预收9911元，减半收取4956元由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担（此款现暂由原告伍绍容、罗上宗垫付，被告重庆凯悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告），余4955元退予原告伍绍容、罗上宗。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 黄 薇
二〇一四年四月九日
书记员 蒋方微