广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终192号上诉人（原审被告）：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地：清远市。法定代表人：李文基。委托代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄捷聪，男，住清远市清城区。委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司因与被上诉人黄捷聪房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人双方签订的合同时双方真实意思表示，依法有效，一审判决以中国人民银行规定的金融机构一年期贷款基准利率计算违约金错误。被上诉人黄捷聪辩称：上诉人认为应当按照合同的约定进行计算没有依据，该涉案的房屋买卖合同是上诉人所提供的格式条款，其逾期交楼的行为导致被上诉人不能按照约定的期限搬入涉案的房屋居住，也从而失去了利用涉案房屋派生的权利和其他收益。其约定的金额明显低于实际损失，且排除了上诉人的主要义务，是无效条款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人黄捷聪向原审法院起诉请求：1、清远市狮子湖房地产开发有限公司支付给违约金至起诉之日为239382元，之后的违约金按照前述计算方式支付至涉案的房屋交付日止；2、清远市狮子湖房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。在诉讼中增加一项诉讼请求，为“判决黄捷聪与清远市狮子湖房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第九条关于违约金为已交房价款万分之一的约定无效”。一审法院认定事实：2012年6月19日，黄捷聪（买受人）与清远市狮子湖房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012061937329964）及合同补充协议，该合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市狮子湖大道X号狮子湖英伦X区X层XXX号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共289.23平方米，其中，套内建筑面积278.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.33平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8174.97元，总金额2280000元。第六条，付款方式及期限。付款方式为在签署本合同时，支付全部房价的30.70%，计700000元；房价款的35.09%，计800000元，买受人须于2012年7月4日前付清；剩余房价款的34.21%，计780000元，通过银行按揭的方式付款。第八条，交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”双方在合同中还就商品房买卖的其他相关事宜作了详细的约定。合同签订前，黄捷聪于2012年6月17日向清远市狮子湖房地产开发有限公司支付购房定金200000元，分别于2012年6月19日、7月4日向清远市狮子湖房地产开发有限公司支付了购房款500000元、800000元，余款780000元在中国工商银行办理了按揭贷款。因涉案房屋未能如期办理商品房工程竣工验收备案，未向黄捷聪交付房屋，黄捷聪遂向一审法院提起诉讼。在诉讼中，清远市狮子湖房地产开发有限公司提供《竣工验收备案表》，拟证实涉案房屋于2014年12月26日经验收备案。黄捷聪提供一张清远市狮子湖房地产开发有限公司出具的收款收据，拟证实其支出代收代缴契税68400元、物业维修基金7231元、预告登记费80元、代办房产证费719元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黄捷聪与清远市狮子湖房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。本案中，双方确认黄捷聪已按约定向清远市狮子湖房地产开发有限公司付清购房款，按合同约定清远市狮子湖房地产开发有限公司应于2013年12月31日前将经建设局验收备案的商品房交付给黄捷聪，但涉案房屋至2014年12月26日才具备合同约定的交付条件，因此，清远市狮子湖房地产开发有限公司已构成违约。关于违约金问题，虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金按照逾期的天数按总房价的日万分之一计算，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，黄捷聪认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，清远市狮子湖房地产开发有限公司迟延交楼的违约行为导致黄捷聪不能预期搬入涉案房屋居住使用，从而失去利用涉案房屋派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于清远市狮子湖房地产开发有限公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对于黄捷聪的损失原审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构短期-1年期贷款基准利率的标准予以调整。违约金应从2014年1月1日起以购房总价款2280000元为基数按中国人民银行规定的金融机构短期-1年期贷款基准利率的标准计付至2014年12月26日。判决：限清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向黄捷聪支付逾期交楼的违约金（该违约金从2014年1月1日起以总购房款2280000元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算至2014年12月26日止）。案件受理费2445元，由黄捷聪负担1025元，清远市狮子湖房地产开发有限公司负担1420元。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是逾期交房违约金应如何确定。上诉人与被上诉人自愿约定逾期交房的违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案违约金系以上诉人逾期交楼超过120日为支付条件，并非以被上诉人造成的损失为支付依据，上诉人以违约金过分高于被上诉人的损失为由请求调整违约金，缺乏依据。另外，被上诉人亦未举证证明合同约定的违约金计算标准低于造成的实际损失，且结合本地区的经济发展现状，合同约定的逾期交房违约金标准为日万分之一并未明显过低。综上二点，原审法院适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定调整逾期办证违约金，缺乏合同及事实依据，本院予以纠正。因此，逾期交房违约金应从2014年1月1日起以总购房款2280000元为基数每日万分之一计算至2014年12月26日止为82080元（2280000元×0.01%/天×360天）。综上所述，上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第984号民事判决；二、限清远市狮子湖房地产开发有限公司于接到本民事判决书之日起十日内向黄捷聪支付逾期交楼违约金82080元；三、驳回黄捷聪的其他诉讼请求。一审案件受理费2445元，由黄捷聪负担1620元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担825元；二审案件受理费4890元，由黄捷聪负担2890元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  郑家驹审判员  何 燕二〇一七年四月二十日书记员  李慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。