苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字1766号
原告宗山林。
原告高敏。
两原告共同委托代理人陈磊、严伟霞，江苏姑苏律师事务所律师。
被告边鹰。
被告曹菲。
两被告共同委托代理人李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。
原告宗山林、高敏诉被告边鹰、曹菲返还原物纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理，依法由审判员何亚平独任审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宗山林、高敏的委托代理人陈磊，被告边鹰、曹菲的委托代理人李国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宗山林、高敏共同诉称，两被告于2013年12月13日共同委托案外人金某转委托他人将位于苏州吴中经济开发区玫瑰久久花园XX幢XXXX室房屋出售给两原告，两原告依约支付了房款并缴纳了相应税费，并于2013年12月20日办理了产权转让手续，将房产证及土地使用权证办理至两原告名下。上述房屋买卖行为已经法院生效判决确认有效，但至今两被告及其家人拒不搬离房屋，交付房屋，致使两原告无法入住，故诉请判令两被告停止侵害，立即搬离涉案房屋并将房屋交付给两原告；两被告应按每月2500元的标准向原告支付自2013年12月20日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费。
被告边鹰、曹菲辩称，双方签订的存量房买卖合同的标的是房屋的主房且为毛坯，纳税发票仅载明主房的面积，未记载阁楼面积，说明原告只购买涉案房屋的主房，不包括阁楼及装修，被告对阁楼及装修有居住使用的权利。原告和房产中介恶意串通，以低于市场交易价格取得房屋，以隐瞒事实等欺诈手段骗取了产权登记，损害了被告的合法权益，导致双方发生纠纷期间，原告要求被告支付房屋使用费的主张不能成立。
经审理查明，被告边鹰、曹菲系夫妻，原系苏州吴中经济开发区玫瑰久久花园XX幢XXXX室房屋的共同所有权人，该房屋位于11楼，带有阁楼，产权证登记主房建筑面积为78.90平方米，阁楼建筑面积为55.80平方米。2012年7月5日，两被告共同全权委托案外人金某出售涉讼房屋，金某有转委托权。2013年12月12日，金某转委托案外人吴某出售涉讼房屋。次日，吴某代理两被告将涉讼房屋出售给两原告，签订了《存量房买卖合同》，合同约定产权登记建筑面积为134.70平方米，房屋价款为720000元，税费及费用均由两原告承担，房屋买卖居间代理佣金由买受方承担。该合同约定买受方付清房款之日起5日内交付房屋。合同签订后，两原告依约交付了购房款720000元，并缴纳相应税费,办证发票的相应内容载明建筑面积为78.90平方米，单价为9125.48元每平方米，房款金额为720000元。后分别于2013年12月20日、28日将涉讼房屋所有权证及国有土地使用权证办理变更至宗山林、高敏名下，房屋所有权证载明建筑面积为78.90平方米，阁楼面积为55.80平方米。
另查明，两被告于2014年3月3日向本院起诉，认为金某转委托给吴某，在被告不知情的情况下，吴某自行安排由他担任法定代表人的苏东房产服务公司作为居间代理人，与两原告签订存量房买卖合同，以720000元的低价出售给两原告，未将阁楼计入房屋价款。两原告以明显低价购买涉讼房屋，属恶意取得，严重损害原告的合法权益，故诉请判令金某、吴某、苏东房产服务公司以及本案两原告共同赔偿其涉讼房屋及装修损失1500000元。本院受理后，经审理认为，两被告委托金某卖房是因为需出售涉讼房屋用于归还案外人李某某、邵某某的借款。针对涉讼房屋的价值，采信评估机构中博公司认定的评估总价1110873元（包含室内固定装饰装修价值81781元），主房单价为每平方米10251元、阁楼单价为每平方米5125元，晒台封窗天棚、围窗及玻璃隔断、楼梯价值为16095元。考虑到涉讼房屋为顶楼、在银行有按揭贷款未还清以及当时本地的房产及贷款政策，出售价应不低于评估价值的80%即888698.4元，金某在并未得到两被告的指示价格的情形下转委托吴某以720000元出售涉讼房屋，明显低于房屋的实际价值，损害了两被告的权益，酌定差价损失为168698.4元，该损失由金某赔偿。出售的房款中扣除欠付邵某某的借款188000元、偿还涉讼房屋在出售时的银行贷款本金及利息315852.61元，余款应由金某返还两被告36147.39元。因此，金某应支付两被告房屋差价损失及返还房款共计203131.39元。两原告在交易过程中，支付了房款720000元，并负担了全部税费，无证据证明其存在串通损害两被告合法权益的行为，不应承担赔偿责任。据此，本院于2015年2月11日作出民事判决，金某于本判决发生法律效力之日起十日内给付两被告204845.79元；驳回两被告的其他诉讼请求。
金某不服本院判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院经审理认为，金某接受边鹰、曹菲委托后，又转委托具有资质的吴某及苏东房产服务公司出售案涉房屋，并无过错；金某对第三人的指示方面不存在明显的过错，在双方未对房屋出售价格约定的情形下，可以金某是否将案涉房屋以合理价格出售来评判金某是否具有过错的一个标准。边鹰、曹菲与李某某签订的借款抵押合同中约定房产作价600000元用于抵押，边鹰出具给苏州福鑫源投资有限公司的承诺书中同意将房产折价600000元出售，虽然上述价款并非系针对金某作出的指示，但反映了边鹰、曹菲对案涉房屋出售的意愿及对价格的期待，在一定程度上可以作为评判价格是否合理的佐证；对于案涉房屋的价值，经原审法院委托，中冠公司认定评估总价为906200元。中博公司认定评估总价为1110873元（包含室内固定装饰装修价值81781元），房屋的实际成交价可能会有10%-30%的幅度。而金某委托吴某及苏东房产服务公司将房屋以72万元的价格出售给宗山林、高敏，即使按照中冠公司的评估价格及10%-30%的幅度，未有明显的价格偏差。评估价值亦非评判金某是否将案涉房屋以合理价格出售的唯一标准，如需评判，则需在法律和查明事实的框架内，即选任及对第三人指示方面综合进行审查和判断，边鹰、曹菲与金某确认委托为无偿委托，从目前查明的事实来看，没有证据可以证明金某故意或者重大过失给委托人造成损失。综上，原审法院以金某在并未得到边鹰、曹菲的指示价格的情形下转委托吴某成以720000元出售涉讼房屋，明显低于房屋的实际价值，认定金某损害了边鹰、曹菲的权益，应赔偿房屋差价损失168698.4元缺乏事实和法律依据，应予纠正。但出售房屋所得房款扣除银行贷款本金及利息和归还案外人借款之外部分36147.39元，金某应当返还边鹰、曹菲。后该院于2015年10月13日作出终审判决，撤销苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0248号民事判决；金某于本判决生效之日起十日内给付边鹰、曹菲人民币36147.39元；驳回边鹰、曹菲其他诉讼请求。此后，两被告不服判决，向江苏省高级人民法院申诉，省高院经审查裁定驳回了两被告的再审申请。
审理中，本院征询原、被告是否能就涉案房屋的占有使用费计算标准协商价格，被告不同意议价，后本院根据两原告的申请委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对涉案房屋市场租金价值进行评估，该所于2016年4月28日作出评估报告认为，2013年12月20日至2014年4月28日、2014年4月29日至2015年4月28日、2015年4月29日至2016年4月28日期间的每月租金分别为2545元、2804元、2941元。为此，原告预付鉴定费用为6600元。经质证，被告认为涉案房屋的阁楼及装修不应纳入租金评估范围。租金起算点不应在2013年12月20日，应当根据本案双方纠纷情况及中级法院审理的情况确定租金起点，最早也应当以中院判决生效之日起算。该评估报告未对租金市场可能存在的市场浮动予以考量，如采信该鉴定作出判决的话，应先扣除阁楼、装修部分对应的租金价格，再下浮10%-30%作为计算使用费的标准。原告认为，对评估报告无异议，其与被告就涉案房屋买卖合同中包含主房、阁楼及装修，而且在之前的纠纷中一审法院及中级法院判决中均认定涉案房屋的评估价值中均包含了整套房屋及装修的价值，而且其权证中也记载了包含主房及阁楼的面积。
庭审时，被告陈述，其已为涉案房屋交纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，如法院最终判决被告返还房屋，应将物业服务费返还被告。对此，原告陈述，物业服务费是被告占用涉案房屋应当交纳的费用，不应当在本案中抵扣。
另，被告陈述，其已向住建部门申请撤销两原告对涉案房屋的产权登记，但尚未结果，认为本案应中止审理。为此，提供撤销房屋登记、所有权证申请书及邮寄凭据。原告认为，本案不应中止审理，被告存在恶意拖延诉讼的错误想法。
审理中，原告将房屋使用费起算点变更为2014年1月1日，并撤回了要求被告停止侵害的诉讼请求。
以上事实，由原告提供的房权证及土地使用权证、（2014）吴民初字第0248号民事判决书、（2015）苏中民终字第03568号民事判决书，当事人的陈述，房屋租金评估报告及鉴定费用票据，庭审笔录予以佐证。
本院认为，本案系原、被告双方基于涉案房屋买卖合同而产生的纠纷，故原立案案由返还原物纠纷应变更为房屋买卖合同纠纷。本案中，两原告与两被告订立涉案房屋的买卖合同，并支付了对价，基于该合同，涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证均登记至两原告名下，两原告取得涉案房屋的所有权。虽原、被告曾对涉案房屋交易产生过争议诉至法院，但经法院生效判决认定涉案房屋的买卖合同有效，两原告合法取得涉案房屋权属，本院予以确认。关于被告抗辩其出售的房屋不包括阁楼及房屋的装修，虽双方签订的房屋买卖合同记载房屋状态为毛坯，两原告缴纳税费票据中仅载明主房面积，但根据房屋买卖合同的约定建筑面积为134.70平方米应系涉案房屋主房及阁楼的面积之和，税费票据记载的购房款为720000元与合同约定的总价款相符，两原告取得的房屋所有权证中亦分别明确记载主房及阁楼的建筑面积，在原、被告之间的纠纷中，法院委托评估机构对涉案房屋的主房、阁楼以及相应装修均进行价格评估作为案件裁判依据，故被告认为仅出售主房而不包括阁楼、装修，无事实依据，本院不予采信。
本案中，原、被告在房屋买卖合同中约定付清房款之日起5日内交付房屋，两原告已依约付清了房款，两被告应依约将涉案房屋交付原告而拒不交付房屋，其继续占有两原告所有的房屋，无法律依据，故两被告应当搬离涉案房屋并将房屋交付两原告。两被告未按约定交付房屋，原告主张其支付占有使用费，于法有据，现原告将原主张以取得涉案房屋的所有权证之日（2013年12月20日）作为占有使用费的起算点变更起算点为2014年1月1日，本院予以支持。两被告抗辩因双方存在纠纷而不应以该日作为起算点，其委托他人出售涉案房屋并代理签订房屋买卖合同，合同约定了交付房屋的时间，对其具有法律效力，现原告主张的起算点晚于被告应交付房屋的时间，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。关于占有使用费的标准问题，评估机构对涉案房屋所作的市场租金价格的评估意见，程序合法，评估方法及依据充分，能够反映涉案房屋的租金市场行情，被告无证据推翻该意见，本院予以采信作为本案参照依据，现原告主张按每月2500元计算，在合理范围，且低于评估意见的租金标准，应予支持；被告主张在评估租金的基础下浮10%-30%，无相应依据支持，本院不予采信。被告抗辩不应将阁楼及装修作为租金评估的参照因素，本院亦不予采信。原告为此支付的鉴定费用6600元，应由两被告承担。本案中不存在应中止审理的情形，两被告主张应中止审理于法无据，不予采信。被告主张物业服务费返还问题，不属本案处理范围，且原告不同意在本案中结算抵扣，故本院不予理涉。原告撤回关于停止侵害的诉请，本院尊其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告边鹰、曹菲于本判决生效之日起十日内搬离位于苏州吴中经济开发区玫瑰久久花园XX幢XXXX室房屋（包括主房、阁楼），并将该房屋交付原告宗山林、高敏。
二、被告边鹰、曹菲于本判决生效之日起十日内支付原告宗山林、高敏房屋占有使用费，按每月2500元计算自2014年1月1日起至交付房屋之日止。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当本条规定支付迟延履行金。
案件受理费1192元、鉴定费用6600元，合计人民币7792元，由被告边鹰、曹菲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 何亚平
人民陪审员 于 丹
人民陪审员 程永双
二〇一六年七月十八日
法官 助理 张 望
书 记 员 周亚雅