北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14104号
上诉人（原审被告、反诉原告）迟大强，男，1979年3月22日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）迟少静，女，1976年2月5日出生。
二上诉人之委托代理人徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘长秦，男，1972年4月19日出生。
委托代理人段爱东，北京市蓝筹律师事务所律师。
第三人张世锐，女，1946年11月21日出生。
委托代理人武杰，北京市蓝筹律师事务所律师。
上诉人迟大强、上诉人迟少静因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11658号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年2月，刘长秦诉至原审法院称：2009年5月25日，我与迟大强经周×介绍及见证，签订《房屋买卖协议》，约定，我将位于北京市朝阳区×A房屋及附属车位出售给迟大强，总成交金额270万元。此后，迟少静也作为购买方补签了协议。协议签订当日，迟大强向我支付了30万元首期款，我也按照协议约定向其交付了房屋和车位。但迟大强、迟少静以单位不同意购房为由拖延，2009年7月22日才支付了130万元，剩余房屋再未支付。此外，我出售的房屋是我和张世锐按份共有，张世锐不同意售房，协议已经无法履行，故我起诉至法院，请求法院判决：1.我与迟大强、迟少静于2009年5月25日签订的《房屋买卖协议》自判决生效之日解除；2.迟大强、迟少静腾退位于北京市朝阳区×A及车位。
迟大强、迟少静共同辩称：不同意刘长秦的诉讼请求。房屋共有人是刘长秦和张世锐，其中99%产权是张世锐的，张世锐出具了声明，声明关于涉案房屋买卖事宜都授权给刘长秦处理。在签订协议之后我们如期履约，但刘长秦的行为给我方造成了很大的损失，2009年签订合同之后，刘长秦以生病为由去台湾治病，只在2009年12月27日签订一份补充协议，补充协议中解释了我们没有付款是因为张世锐暂时无法从美国回国办理过户手续，约定我所有手续在2010年6月30日前办理，所以是刘长秦存在违约，我方没有违约。
张世锐述称：我认为刘长秦与迟大强、迟少静协议无效，理由是：第一，合同侵犯了我的合法权益，我享有优先购买权；第二，合同自使履行不能，我认为是无效合同。
迟大强、迟少静反诉称：2009年5月25日，我们与刘长秦签订《房屋买卖协议》，刘长秦出售位于北京市朝阳区×A房屋，面积238.33平方米，价格270万元。合同签订后，我们支付了160万元，且房屋已经交付。余款按照双方约定，过户时支付给刘长秦。2009年12月27日，双方达成补充协议，约定“因甲方房屋共有人张世锐暂时无法从美国到北京办理过户手续（发传真委托刘长秦全权办理，于2009年12月28日发传真给迟少静），本人刘长秦保证所有手续必须于2010年6月30日之前办理，如果因甲方原因推迟，本人刘长秦将承担所有责任，房屋买卖价格以房屋买卖协议为准（不随市场价格波动），由此造成的损失全部由刘长秦本人承担”。2009年12月28日，刘长秦之母张世锐给迟少静发出声明，“本人张世锐和刘长秦共有房屋一套（北京市朝阳区×A，及所属车位地下一层×号）现卖于乙方迟大强、迟少静（已于2009年5月25日签署买卖协议），所有事宜全权交由刘长秦处理”。但补充协议签订后，北京市房价飞涨，刘长秦不想再履行合同，我们多次找其办理房屋过户事宜，但根本找不到刘长秦。我们认为刘长秦已经构成违约，故提起反诉，请求法院判决：1.依法判决确认我们与刘长秦于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.刘长秦依法履行合同，在我们支付完剩余房款后配合办理过户手续。
刘长秦对反诉辩称：不同意反诉请求。我认为房屋买卖协议由于迟大强、迟少静的原因应当解除。房屋属于共有，不同意支付20万违约金，我们认为是迟大强和迟少静违约。
原审法院经审理查明：2009年5月25日，刘长秦（甲方）与迟大强、迟少静（乙方）签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定，甲方同意将北京市朝阳区×A房屋（以下简称×A号房屋）及附属车位（地下一层×号，以下简称×号车位）出售给乙方，总交易金额270万元；在此协议签订时乙方支付甲方30万元作为订金，甲方在收取订金后3个工作日内将×A号房屋及×号车位交付乙方使用；在甲乙双方约定的时间（具体时间另定，但不得晚过2009年6月30日），甲乙双方及见证人共同前往×A号房屋的贷款银行办理还款及解压手续，所需款项由乙方在剩余应付款中扣除。还款及解押手续完成后甲乙双方及见证人立即前往房管局办理产权变更，产权变更完成后（同时）乙方将剩余房款一次性交付给甲方；上述内容除经甲方双方共同同意修改外，必须在2009年7月10日前完成所有手续。协议签订当日，迟大强、迟少静向刘长秦交纳了30万元，2009年7月22日转账支付130万元。刘长秦已向迟大强、迟少静交付×A号房屋和×号车位。2009年12月27日，刘长秦与迟少静签订《房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议），载“本人刘长秦……已于八月份收到乙方（打入行为建行）人民币壹佰陆拾万圆整，余款壹佰壹拾万元整将于双方过户时支付，因甲方房屋共有人张世锐暂时无法从美国到北京办理过户手续（发传真委托刘长秦全权办理，于2009年12月29日发传真给迟少静），本人刘长秦保证所有手续必须于2010年6月30日之前办理，如果因甲方原因推迟，本人刘长秦将承担所有责任，房屋买卖价格以房屋买卖协议为准（不随市场价格波动），由此造成的损失全部由刘长秦本人承担”。该补充协议至今未履行。
另查，×A号房屋系刘长秦与张世锐按份共有，刘长秦占1%份额，张世锐占99%份额，刘长秦与张世锐系母子。张世锐称刘长秦从未告知其出售×A号房屋及×号车位的情况，本人也不同意出售。刘长秦亦当庭自认售房未经张世锐同意，故协议已经无法履行。迟大强、迟少静对此不予认可并出具声明佐证张世锐已经委托刘长秦出售房屋事宜，该声明载“本人张世锐和刘长秦共有房屋一套（北京市朝阳区×A，及所属车位地下一层×号）现卖于乙方迟大强、迟少静（已于2009年5月25日签署买卖协议），所有事宜全权交由刘长秦处理”。迟大强、迟少静称该声明系2009年12月28日由张世锐从美国发送传真至迟少静处，故无原件。刘长秦和张世锐对声明真实性均不予认可。另，迟大强、迟少静反诉要求刘长秦继续履行合同协助过户，并要求刘长秦赔偿违约金20万元。经原审法院释明，迟大强、迟少静坚持要求继续履行，并称案件中所主张的违约金以继续履行为前提。
原审法院认为：协议及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强行性禁止性规定，合法有效。但根据审理查明的情况，×A号房屋系共有房屋，迟大强、迟少静未能提供充分证据证明刘长秦售房行为已经张世锐同意，故在张世锐表示不同意追认的情况，协议与补充协议均客观上无法履行，故刘长秦请求解除上述协议，并要求迟大强、迟少静腾退房屋和车位的诉讼请求具有事实基础，法院予以支持。迟大强、迟少静要求刘长秦继续履行协议反诉请求法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、确认刘长秦与迟大强、迟少静于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》有效；二、刘长秦与迟大强、迟少静于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》及2009年12月27日签订的《房屋买卖补充协议》自判决生效之日解除；三、迟大强、迟少静腾退位于北京市朝阳区×A号房屋及地下一层×号车位。四、驳回迟大强、迟少静的其他反诉请求。
判决后，迟大强、迟少静均不服，均上诉至本院。迟大强、迟少静的上诉理由及要求为：张世锐知晓并同意出卖涉案房屋；刘长秦代理张世锐签订涉案合同，构成表见代理，故涉案合同应继续履行。刘长秦、张世锐均同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、房屋所有权证、对帐单等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。履行合同应遵循诚实信用原则。
本案中，《房屋买卖协议》系刘长秦与迟大强、迟少静的真实意思表示，合法有效。该协议涉及的标的物涉案房屋及附属车位的所有权人为刘长秦与张世锐。其中张世锐拥有99%的产权。刘长秦未经张世锐同意而出卖涉案房屋及附属车位，侵害了张世锐的权利。刘长秦现以此作为起诉解除《房屋买卖协议》的理由，鉴于张世锐在本案中坚持不同意出卖涉案房屋，故原审法院认为《房屋买卖协议》的合同目的无法达到，合同无法继续履行，继而判决解除该协议的处理，并无不当。上诉人迟大强、迟少静主张张世锐知晓并同意出卖涉案房屋及附属车位，因其提供的证据不足以证明其陈述的情况，故对其该上诉意见，本院难以采纳。关于迟大强、迟少静主张刘长秦签订涉案合同构成表见代理一节，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因涉案合同系以刘长秦的名义签订，并未以张世锐的名义签订，故刘长秦的行为不构成表见代理。迟大强、迟少静该项上诉意见，本院亦难以采纳。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。上诉人迟大强、迟少静要求继续履行《房屋买卖协议》的上诉请求，本院难以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由迟大强、迟少静负担（于本判决生效后7日内交纳），反诉费50元，由迟大强、迟少静负担（已交纳）；二审案件受理费100元，由迟大强、迟少静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 衡珊珊