上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6857号
上诉人(原审被告)上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人沈宇豪，执行董事兼总经理。委托代理人赵俊，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人(原审被告)陈庆连，女，1955年3月12日出生，汉族，户籍所在地贵州省凯里市。委托代理人陈明枝，男，1952年3月20日出生，住福建省。被上诉人(原审原告)上海铃兰美发美容院，住所地上海市黄浦区。法定代表人徐敏，总经理。委托代理人刘博，上海市世基律师事务所律师。委托代理人陈鹏凤，上海市世基律师事务所律师。上诉人上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司(以下简称“小肥羊公司”)、陈庆连因相邻关系纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民一(民)重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：陈庆连系本市陆家浜路XXX号101、104室、二层，本市制造局路1、5号二层的产权人，小肥羊公司向陈庆连租赁上述房屋，经装修后开设饭店。上海铃兰美发美容院(以下简称“铃兰美容院”)的法定代表人徐敏系本市制造局路XXX号XXX室(建筑面积126.88平方米)的产权人，由徐敏装修后开设美容院。2010年12月以来，铃兰美容院的经营场所多次发生渗漏水现象，造成铃兰美容院经营场所的墙面和平顶渗漏水、墙纸受潮霉变、木地板踢脚线变形、玻璃隔墙木框架受潮变形，空调、插座、灯进水等损坏。铃兰美容院分别于2010年12月、2011年7月、2013年2月向物业公司反映，并在物业公司工作人员陪同下与小肥羊公司交涉未果。2015年8月23日至2015年9月11日期间，小肥羊公司委托上海居云建筑装潢工程有限公司对陆家浜路店厨房进行维修，于2015年9月12日通过竣工验收。现铃兰美容院诉至原审法院，要求小肥羊公司、陈庆连赔偿房屋修复费人民币(以下币种均为人民币)134,426元、房屋租金损失1,134,032元，并承担鉴定费、评估费23,900元，诉讼费用由小肥羊公司、陈庆连承担。原审法院另查明：从2014年1月到2015年10月期间，根据物业出具的铃兰美容院有关水电费的情况说明显示：水费方面，2014年6月水费的抄见数为2,554，之后每个月水费的抄见数均为2,554；电费方面，2014年6月之前，每个月电费抄见数增加数多达几千，少也有近千，而2014年7月较2014年6月增加数锐减为444，之后增加数不断下降，直到2014年9月抄见数为228,812，之后无变动。据此，原审法院认定，铃兰美容院自2014年7月开始停止营业。原审审理中，法院根据铃兰美容院的申请，委托上海房屋质量检测站对上述渗漏水原因进行鉴定。2014年5月22日，该站出具了司法鉴定意见书，结论为：被鉴定房屋底层和夹层(制造局路XXX号)目前主要存在墙面和平顶渗漏水、墙纸受潮霉变、木地板踢脚线变形、玻璃隔墙木框架受潮变形，空调、插座、灯进水等损坏现象，主要与二层(陆家浜路XXX号)厨房地面防水层存在缺陷等因素有关。2014年8月1日，该站又出具了司法鉴定补充意见书，结论为：被鉴定房屋夹层{1－3，B-C}轴区域主要存在石膏板吊顶和墙纸受潮霉变等损坏现象，主要与二层(陆家浜路XXX号)厨房地面防水层存在缺陷等因素有关。为此，铃兰美容院支付了鉴定费20,000元。原审审理中，法院根据铃兰美容院的申请，委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对铃兰美容院房屋渗漏水修复工程造价进行鉴定。2014年10月21日，该公司出具司法鉴定意见书，结论为：上海市制造局路XXX号一楼(上海铃兰美发美容院)房屋渗漏水修复工程费为134,426元。为此，铃兰美容院支付了鉴定费3,900元。原审审理中，关于租金损失的诉请，铃兰美容院先以铃兰美容院与其法定代表人徐敏间签订的一份租赁合同中约定的租金为计算依据，后又以铃兰美容院在外租房的租赁合同约定的租金为计算依据。该落款日期为2011年2月9日的铃兰美容院与案外人叶某某签订的房屋租赁合同约定，铃兰美容院向叶某某租赁本市徐家汇路XXX弄XXX号XXX层房屋(建筑面积184.93平方米)作为商铺使用，月租金23,800元，租赁期自2011年3月18日起至2016年3月17日止。铃兰美容院诉请中租金损失的计算方式为：前36个月(自2011年7月到2014年6月)，受损面积108.02平方米/受损房屋总面积126.88平方米×另租房屋租金23,800元＝20,262元/月，共计20,262元*36个月＝729,432元；后17个月，23,800元/月×17个月＝404,600元。租金损失合计729,432元+404,600元＝1,134,032元。原审法院审理后认为：根据上海房屋质量检测站的鉴定结论，由于小肥羊公司使用的厨房地面防水层存在缺陷，致使铃兰美容院经营场所渗漏水，造成铃兰美容院经济损失，对此，小肥羊公司应当承担民事责任。陈庆连作为房屋产权人，对其出租的房屋具有管理职能，因其未履行该职能，导致铃兰美容院受到侵害，应与小肥羊公司共同承担民事责任。铃兰美容院要求小肥羊公司、陈庆连赔偿房屋修复费并承担鉴定费、评估费的诉讼请求，经审查并无不当，法院依法予以支持。铃兰美容院提供与案外人的租赁合同以证明己方的租金损失，对此，法院认为，铃兰美容院尚无法证明该租赁合同的实际履行状况以及该租赁合同与本案所涉漏水的因果关系，故不宜按此租赁合同计算租金损失。然而，铃兰美容院经营的系美容服务行业，小肥羊公司使用的厨房地面防水层存在缺陷造成铃兰美容院经营场所的墙面和平顶渗漏水、墙纸受潮霉变、木地板踢脚线变形、玻璃隔墙木框架受潮变形，空调、插座、灯进水等损坏，这些情况必然会给铃兰美容院正常经营造成困扰。尽管铃兰美容院无法提供准确的损失依据，为防止讼累，根据漏水情况、铃兰美容院实际经营情况，法院酌情评定铃兰美容院因漏水产生的房屋租金损失为200,000元。据此，原审法院判决：一、小肥羊公司、陈庆连应于判决生效之日起十日内赔偿铃兰美容院房屋修复费134,426元、鉴定费23,900元；二、小肥羊公司、陈庆连应于判决生效之日起十日内赔偿铃兰美容院房屋租金损失200,000元。三、铃兰美容院的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，小肥羊公司不服，上诉认为：1、小肥羊公司愿意在法院确定的范围内承担赔偿责任。2、对原审法院确定的房屋修复费、鉴定费没有异议。3、对原审法院确定的房屋租金损失有异议，铃兰美容院在本案中主张的是房屋租金损失，而铃兰美容院因漏水遭受的应为营业损失，铃兰美容院就其因漏水存有营业损失并未提供任何证据予以证明，铃兰美容院就其存有租金损失也未提供证据证明，故不同意向铃兰美容院赔偿房屋租金损失。综上，要求二审法院撤销原审判决主文第二项，发回原审法院重审或依法改判。陈庆连亦不服原审判决，上诉认为：1、本案系小肥羊公司承租房屋后装修导致漏水，陈庆连在本案中不存有过错，不应由陈庆连承担赔偿责任。2、对原审法院确定的鉴定费没有异议。3、铃兰美容院实际并未对受损房屋进行修复，房屋修复费实际并未发生，故不应将房屋修复费列入赔偿范围。4、铃兰美容院并未提供证据证明其存有租金损失，故对房屋租金损失不予认可。综上，要求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人铃兰美容院辩称：铃兰美容院的房屋因漏水导致无法正常使用，由此铃兰美容院另行租房进行营业，由此产生了房屋租金损失。现同意原审法院的判决，要求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。二审审理中，铃兰美容院向本院书面表示考虑到陈庆连在漏水过程中无过错，故申请撤销在本案中对陈庆连提出的诉讼请求。本院认为，各方当事人对小肥羊公司承租使用的房屋厨房地面防水层存有缺陷致铃兰美容院漏水受损的事实均无异议，本院予以确认。小肥羊公司上诉表示愿意在法院确定的范围内承担赔偿责任，但认为铃兰美容院在本案中主张的是房屋租金损失，而铃兰美容院因漏水遭受的应为营业损失，本院对此认为，铃兰美容院就本案的损害后果主张其因漏水导致原使用房屋无法用于正常经营而另行租房用于经营产生的房屋租金损失，根据物业部门出具的铃兰美容院有关水电费的情况说明，铃兰美容院在2014年7月开始电表抄电数锐减，可见铃兰美容院在系争房屋内的经营活动因漏水受限，铃兰美容院另提供了其与案外人签订的房屋租赁合同亦能印证其为继续经营另行租房的事实，故房屋租金损失可列入本案的损失范围。小肥羊公司不同意赔偿铃兰美容院房屋租金损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院综合考虑房屋漏水情况、铃兰美容院的实际经营状况等因素酌情确定房屋租金损失200,000元，该数额尚属合理，本院予以维持。铃兰美容院在二审审理中申请撤销在本案中对陈庆连提起的诉讼主张，此系铃兰美容院处分自己民事权利的行为，与法不悖，本院予以准许。小肥羊公司上诉对原审法院确定的房屋修复费、鉴定费数额均无异议，本院对该两项费用数额予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民一(民)重字第5号民事判决主文第三项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民一(民)重字第5号民事判决主文第一项、第二项；三、上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海铃兰美发美容院房屋修复费人民币134,426元、鉴定费人民币23,900元；四、上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海铃兰美发美容院房屋租金损失人民币200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币14,700元，由上海铃兰美发美容院负担人民币5,700元、上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司负担人民币9,000元。二审案件受理费人民币4,300元，由上海陆佳浜小肥羊餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郑 璐
代理审判员 汤佳岭
代理审判员 李 乾
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 周丽云
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。