云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民初字第31号原告凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司。法定代表人陈安云，系公司物业经理。被告吴正勋，男，彝族，生于1980年8月16日，云南省凤庆县人。原告凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司诉被告吴正勋物业服务合同纠纷一案，原告凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司（以下简称爱佳物业公司）于2014年12月26日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员廖淑静独任审判，书记员罗建权担任记录，适用简易程序于2015年1月27日在本院三号法庭公开开庭进行审理，原告凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司法定代表人陈安云、被告吴正勋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告爱佳物业公司诉称：原告自2012年3月20日受昆明懋诚房地产开发有限公司（开发商）委托对该公司开发建设项目凤庆县绿茗花园小区进行物业服务，自原告进驻该小区服务后，原告一直依法对被告居住的小区进行公共秩序的维护、公共区域清洁保洁、绿化养护、公共设施设备的维修养护，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务与职责，并按规定收取建筑面积每平方米每月0.6元的物业管理服务费。在物业服务合同履行过程中，被告吴正勋无正当理由自2012年4月5日-2014年12月20日共拖欠应缴纳的物业管理费人民币1794.98元，逾期缴纳违约金人民币1750.1元，居民生活垃圾处理费240元，截止2014年12月20日，累计费用共达3785.08元。我公司曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。被告曾因摩托车在小区内被盗，在2012年3月20日之前丢失，此次摩托车丢失不在我公司服务期间丢失，但我公司在接管时，连同开发商、当事人及我公司工作人员三方商讨减免被告一年物业费，被告不接受，口头协商不成，一直以该理由拒交物业费，我方认为不在我公司服务期间我公司不应承当该损失，而且我公司已经主动和被告协商，但被告方不接受，至此我公司只能以此方式进行追缴处理。依照开发商昆明懋诚房地产公司签署的《前期物业服务委托合同》第六条、第九条约定，如住户不按照合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，爱佳物业有权要求住户补交并从逾期之日起按应缴费总额日1%的比例承担违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告在无任何正当、合理理由的情况下，无权以未享受物业服务或不需要享受相关服务为由拒交物业费。因此原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告：1、立即支付物业管理费，共计人民币1794.98元；2、支付逾期缴纳物业管理费滞纳金人民币1750.10元；3、支付三年每年80元居民生活垃圾处理费共计240元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告吴正勋辩称：原告所说的为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务与职责不是事实，小区公共区域清洁保洁服务存在问题，原告2014年9月恢复小区物管告示，中断服务，垃圾也是没有人管；公共绿化养护问题，原告也很清楚，绿化自我们入住后，公共绿化带被不断毁坏，我认为所谓公共绿化所有小区业主可以享受的东西，为什么他们能够归为己有，原告认为管了就要提出证据，如果原告默许这么做，我们也可以这么做。我们的想法这件事得不到公正解决，我们就效仿他人；公共设施设备的维修维护养护，我认为路灯属于公共设备，1栋的路灯坏了3、4个月了但是一直没有人修；原告曾多次多种形式催缴管理费属于子虚乌有，从原告接管小区以来我们是第二次见面，我们不知道是什么人来管。形式就是以短信的形式发来，短信内容有一些严重影响心理健康的因素。我的意见：1、该公司收取的物管费超过每平米0.5元的标准且收取80元每年的垃圾处理费，本人所买的摩托车被盗，被盗事实由凤山派出所出具的证明，但原告一直未予赔偿，认为不再服务范围内。2、小区多家商铺私开后门，影响小区安全；3、小区只有临时垃圾桶，经常垃圾成堆、臭气熏天；4、原告没有与我正式沟通，而是把带有威胁的短信发给我，严重影响我的心理健康；5、我与原告协商过，但是原告拒绝，要求一次性交清；6、本人不缴纳物管费是因为摩托车被盗引起，是本人行使抗辩权；7、小区有很多住户没有交过管理费，催费为什么不能一视同仁。我认为原告是滥用诉权，请求法庭驳回原告诉求。综合双方当事人诉辩主张，双方当事人对以下事实无异议：原告系绿茗花园物业管理公司，为绿茗花园住户提供物业管理服务；被告系绿茗花园长期入住业主。根据双方当事人诉辩主张，双方当事人对以下事实存在争议：1、被告拖欠物管费的行为是否构成违约？2、原告诉请要求被告支付物管费、逾期缴费滞纳金、居民生活垃圾处理费是否应当得到支持？3、被告的抗辩是否成立？针对双方争议，原告爱佳物业公司向法庭提交以下十一组证据：一、营业执照复印件一份；二、组织机构代码证复印件一份；三、法定代表人的身份证复印件一份；四、凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司服务企业资质证书一份；以上四组证据用以证明原告经过工商注册，是合法的经营。五、《凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司物业管理服务委托合同》，用以证明我公司受昆明懋诚房地产开发有限公司的委托管理其开发的凤庆县绿茗花园小区，原告服务是合法的；六、《临沧市物业管理暂行办法》一份，用以证明收费是按照政府指导价进行合理收费；七、调查取证申请书一份，用以证明物业公司被委托的合法性；八、相关建设主管部门的稽查限期改正通知书复印件一份，证明物业公司履行公司应尽的义务；九、物业公司停工通知书一份，用以证明物业公司履行公司应尽的义务；十、被告欠费明细表，证明被告欠费天数、日期以及所欠费用项目名称；十一、《凤庆县物业服务收费管理办法》一份，用以证明物业公司的收费合理、合法。经质证，被告对原告提交十一组证据的真实、合法予以认可。承认其与开发商签订过合同，但是认为原告与被告之间没有合同。对第十组证据的天数提出异议，认为欠费天数不合情理，证据说已过三年，但是事实不满三年，应该到2015年4月份才满三年。本院认为，原告提交的十一组证据来源真实合法，与本案有关联，能够证明原告主张，本院予以采信。针对双方争议，被告吴正勋向法庭提交以下证据：凤山镇派出所出具的情况说明一份，用以证明摩托车在小区丢失的事情是真实的。经质证，原告对情况说明没有过多的异议，车子丢失的确不在原告服务期间，物业接收过来后双方口头协商过，但被告不同意，所以原告认为该说明不足以证明安保不到位或服务不满意。本院认为，被告提交情况说明证明被告摩托车被盗事实，对这一事实本院予以认可。根据原告提交书面申请，本院依职权向凤庆县住建局调取了被告吴正勋与开发商昆明懋诚房地产有限责任公司之间的购房合同。经质证，原被告双方对该组证据均无异议，予以认可。综合双方当事人的陈述、答辩、举证、质证及认证，本院确认如下法律事实：原告爱佳物业公司受开发商昆明懋诚房地产开发有限公司（以下简称开发商）委托，根据双方签订的《绿茗花园物业管理服务合同》进驻绿茗花园小区进行物业管理。被告吴正勋与开发商购买了绿茗花园6栋4单元201室房产（面积：92.05平方米），并签订购房合同，该购房合同第四条明确约定，乙方（即被告方）同意：甲方自行管理或委托物业管理公司进行管理。乙方承诺遵守甲方或被委托物业管理公司制定的小区前期物业管理公约及各项物业管理规定，按时缴纳各项物业管理费用包括综合物管费、车位使用费、生活垃圾清运费、代收的其他合理费用等。原告爱佳物业公司进驻绿茗花园后，基本履行合同约定的物业管理服务义务，即在小区安保义务、绿化维护、卫生清洁、垃圾清运，公共基础设施维修养护等方面尽到管理责任。因小区物业管理费未能完全及时收取到位，以及物业公司自身在管理制度、经营策略方面存在瑕疵，原告的物业服务不能令所有住户完全满意。被告吴正勋入住后，因摩托车被盗问题与原告发生物业管理纠纷，拒绝缴纳物业管理费，自2012年4月27日-2014年12月20日（953天）共拖欠应缴纳的物业管理费人民币1794.98元，另有三年未缴纳每年80元的居民生活垃圾处理费共计240元。本院认为：原告受开发商委托进驻绿茗花园进行物业服务管理，其与开发商之间订立有《绿茗花园前期物业管理委托合同》，该合同合法有效，受法律保护，合同订立双方应当根据合同约定履行合同义务享受合同约定权利。原告在庭审时已经提交有效证据证明自己的物业管理资质，对原告签订物业管理合同承担物业管理服务的资格本院予以确认。被告吴正勋系绿茗花园入住业主，其与开发商签订的购房合同中的合同补充协议第四条已经明确约定，前期物业管理由开发商或者开发商委托的物业管理公司负责，乙方即本案被告承诺遵守开发商与物业管理公司制定的前期物业管理公约及各项物业管理规定，按时缴纳各项物业管理费用。因此，原被告之间虽未直接签订有物业管理合同，但双方均应根据各自分别与开发商签订的合同履行各自的合同义务，本案中原告爱佳物业公司已经按照合同约定履行物业管理服务义务，被告吴正勋应当根据其购房合同的补充协议承担支付物业管理费、生活垃圾清运费的责任，并应当缴纳逾期缴纳物业费的滞纳金。该滞纳金的计算原告参照其与开发商签订的物业管理服务合同第九条逾期缴纳物业管理费违约金的计算方式计算，但明显低于该标准，此违约金的诉讼主张有合同依据，其降低标准的计算方法并未违反相关法律法规规定，本院予以支持。被告吴正勋在庭审中提出的八项抗辩理由仅提交一张派出所摩托车被盗的情况说明予以证明，未能提交其他有效证据予以佐证，故其抗辩不能抵消其应当承担的支付物业管理费、缴纳滞纳金的责任，被告应承担举证不能的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第四十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告吴正勋于本判决生效之日起5日内支付原告凤庆县爱佳物业投资管理有限责任公司物业服务费1794.98元、滞纳金1750.10元、垃圾清运费240.00元，合计3785.08元。本案简易程序审理减半收取案件受理费25.00元，由被告吴正勋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人应当自觉履行法律文书确定的给付义务，如不自觉履行，享有权利的一方当事人有权在判决确定履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。审判员  廖淑静二〇一五年三月十一日书记员  罗建权