重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初14111号原告：周小岚，女，汉族，1967年8月27日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵力，重庆子君律师事务所律师。原告：肖友群，女，汉族，1970年12月3日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵力，重庆子君律师事务所律师。被告：肖婷婷，女，汉族，1981年9月30日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：刘函昊，男，汉族，1980年9月2日出生，住重庆市南川区。原告周小岚、肖友群与被告肖婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员何柳、赖立瑜组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周小岚及其委托诉讼代理人赵力，肖友群委托诉讼代理人赵力到庭参加诉讼。被告肖婷婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周小岚、肖友群向本院提出诉讼请求：1、解除2016年6月15日二原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》；2、被告赔偿原告房屋夹层改造费用205800元；3、被告赔偿原告房屋租金损失249123元；4、被告支付其承租房屋水电公摊费1831.9元、物业管理费42410.28元及违约金19186.2元；5、被告将其承租房屋恢复原状并交还二原告。事实与理由：2016年6月15日，二原告与被告签订了《房屋租赁协议》，将位于重庆广告产业园E3-1-2、E3-1-3两套房屋偿出租给被告，租期5年，被告在签订完协议后3个工作日内支付5万元租赁保证金。签订协议后，被告只支付了2万元保证金。原告按照被告提供的图纸及要求对房屋夹层进行了施工改造，花费205800元。2016年9月16日，二原告将房屋交付被告占有使用，被告对房屋进行了装修。2017年4月，重庆广告产业园管理运营有限公司多次致电二原告，案涉房屋水电公摊费及物业管理费未缴纳。二原告联系被告要求被告及时缴纳，但2017年5月被告仍未缴纳，且人去楼空没有使用房屋了。现原告诉至法院，请求判如所请。被告肖婷婷未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告肖婷婷未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告当庭举示了《房屋租赁协议》、不动产权证、邮件截屏、施工图纸、土建施工合同、照片、改建结算表、收据、公司基本情况、照片、催费通知单，上述证据持有原件，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的物业管理费的违约金计算表系物业服务中心自行计算，是否违约，违约的天数、标准均系物业服务中心自行计算，对该份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周小岚系位于重庆市渝北区回兴街道食品城大道18号重庆广告产业园附90号房屋登记的权利人。肖友群与案外人姜子涵系位于重庆市渝北区回兴街道食品城大道X号XX产业园X幢X单元XX号房屋登记的权利人。2016年6月15日，以周小岚、肖友群为甲方（出租方）、以肖婷婷为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁协议》，主要内容是：甲方将位于重庆广告产业园E3-1-2、E3-1-3的房屋出租给乙方，房屋建筑面积为593.17平方米，乙方承租房屋的用途为艺术空间。第二条租期：租赁期限为5年，从2016年8月1日到2021年7月31日。第三条租金：租金按半年支付，先付后用，每个计租期前30天内支付，租金明细如下：2016年8月1日—2017年7月31日，一年免租；2017年8月1日—2018年7月31日，40元/平米/月（含半年免租期）。甲方于2016年8月1日移交房屋给乙方，如交房时间延迟，租赁计租时间相应后延。乙方需在2016年6月25日前提交夹层施工图纸给甲方，如图纸时间晚于2016年6月25日，造成延期交房，由乙方承担相关损失。第四条物业管理费：物业管理费由承租方支付。第五条能源费：承租房屋的水、电等能源费采取分户计量，乙方自行承担，由物业公司代为收取。第六条保证金：保证金为50000元作为租赁保证金，乙方在签订完合同3个工作日内向甲方支付租金保证金，甲方应于收到租金保证金后的3个工作日向乙方出具租金保证金收据；如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或其他应由乙方支付的费用，合同到期后乙方未按时交还房屋以及有本合同其他违约情形的，甲方有权利立即、单方从保证金中扣除相应金额用于相关款项支付；如乙方所欠款项超出保证金数额的，乙方每日应按超出部分的5‰向甲方支付违约金，直至补足保证金数额并付清相应超出款项；违约金数额超过保证金的2倍或者乙方超过45日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方承担由此造成的全部损失。第八条进场移交：甲乙双方约定于2016年8月1日办理承租房屋移交手续，乙方签署交付确认；甲方应在乙方装修承租房屋前无偿向乙方提供设施或服务并应保证乙方能按约定时间顺利进入承租房屋装修。合同还对其他方面做了约定。2016年7月20日，以周小岚、肖友群为甲方、重庆皇鼎装饰工程有限公司为乙方签订了一份《土建施工合同》，主要内容是：工程内容是室内现浇加层项目，以本合同所附图纸为准，工程地点位于重庆广告产业园14-3-102、103，承包方式为包工包料、据实结算，工期从2016年8月1日开工，2016年9月15日结束。2016年9月29日的一张《广告产业园E3-102、103改建结算表》载明工程金额为205800元。2016年8月5日，重庆皇鼎装饰工程有限公司出具一张收据，载明收到产业园E3-102、103门面夹层预付款40000元；2016年8月19日出具收据，载明收到进度款120000元；2016年出具收据，载明收到尾款45800元。2016年7月26日注册成立的重庆市沧浪居文化传播有限公司，登记的住所地为重庆市渝北区食品城大道18号重庆广告产业园，法定代表人为肖婷婷。2016年8月26日注册成立的重庆市水月舍珠宝有限公司，登记的住所地为重庆市渝北区食品城大道18号重庆广告产业园XX，法定代表人为肖婷婷。2016年6月27日，重庆广告产业园管理运营有限公司广告产业园物业服务中心出具了两张催费通知单，一张主要内容是：E3-1-3(附90号)业户，请于2017年6月30日17时前，到重庆市广告产业园客服中心前台缴纳相关费用，具体费用如下：水电公摊2017年1月为173.1元、2017年2月为200.79元、2017年3月为166.17元、2017年4月为166.17元、2017年5月为176.56元、2017年6月为176.56元；物管费2016年8月—2017年6月合计为24752.64元。另一张主要内容是：E3-1-2(附91号)业户，请于2017年6月30日17时前，到重庆市广告产业园客服中心前台缴纳相关费用，具体费用如下：电费2016年7月为2.55元、8月2.55元、9月5.10元、11月72.25元、12月0.85元、2017年2月5.10元，共计88.40元。水费2016年7月22.75元、2017年5月36.40元，共计59.15元。水电公摊费2017年1月123.48元、2017年2月143.24元、2017年3月118.54元、2017年4月118.54元、2017年5月125.95元、2017年6月125.95元，合计755.70元。物管费2016年8月—2017年6月合计为17657.64元。同时重庆广告产业园管理运营有限公司广告产业园物业服务中心出具了两张违约金计算明细表，E3-1-2(附91号)物管费违约金为7825.55元，水电公摊违约金为195.38元。E3-1-3(附90号)物管费违约金为10969.92元，水电公摊费违约金为195.38元。庭审中，二原告陈述房屋是按清水房进行交付，在2016年9月16日交付给了被告，比合同约定的交付日期晚是因为合同约定的应在2016年6月25日提供施工图纸，被告实际于2016年7月20日才提供，造成了延期交房；二原告是依据被告提供的施工图纸按被告要求对夹层进行改造，夹层改造对原告而言没有经济价值，该房屋应恢复原状以便于房屋今后使用或出租；合同签订后被告未支付过租金，保证金只支付了20000元,保证金同意在本案中进行抵扣；租金损失的计算方式是2016年8月1日至2021年7月31日五年共60个月平均租金24912.3元乘以被告实际承租时间2016年9月16日至2017年7月16日，被告承租房屋不满一年至今未付水电公摊费及物管费等，应根据上述方式计算租金损失；现在请求的水电公摊费、物管费及违约金等原告也未缴纳；第五项诉讼请求要求被告将房屋恢复原状具体指的是将改造的夹层拆除，被告拆的分户墙1面，隔墙4面重新砌起，恢复至夹层改造前的样子。本院认为，原告周小岚、肖友群与被告肖婷婷于2016年6月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1、关于合同是否解除。《房屋租赁协议》中约定了“如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或其他应由乙方支付的费用，合同到期后乙方未按时交还房屋以及有本合同其他违约情形的，甲方有权利立即、单方从保证金中扣除相应金额用于相关款项支付；如乙方所欠款项超出保证金数额的，乙方每日应按超出部分的5‰向甲方支付违约金，直至补足保证金数额并付清相应超出款项；违约金数额超过保证金的2倍或者乙方超过45日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方承担损失。”按约定被告应自行承担物管费、水电费，但被告在承租房屋后至今未付水电费及物管费，所欠金额已经超过支付的保证金数额，之后也未按照约定在45日内补足，按约定二原告有权解除合同。故对二原告请求判令解除2016年6月15日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。2、关于夹层改造费用及租金损失。《中华人民共和国》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁协议》约定是由被告提供夹层改造图纸，从该约定看，夹层改造图纸应由被告提供，即便由二原告组织施工，但施工的依据是被告提供的图纸。现二原告依据被告的夹层施工图纸对案涉房屋进行了改造，免租期内被告就迟延履行债务，租赁期未满因被告的原因造成解除合同，上述损失应由被告承担。二原告为夹层改造支付了205800元，扣除被告已经支付的20000元保证金，故对二原告请求判令被告赔偿原告房屋夹层改造费用185800元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。关于租金损失。《房屋租赁协议》中约定免租期后租金是40元/平米/月，故对二原告请求判令从房屋交付日2016年9月16日至2017年7月16日共计10个月的租金损失：593.15平方米×40元/平米/月×10个月=237260元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。3、关于水电公摊费1831.9元、物业管理费42410.28元及违约金19186.2元。上述费用原告并未缴纳，实际并未产生，故对二原告请求判令被告支付水电公摊费1831.9元、物业管理费42410.28元及违约金19186.2元的诉讼请求，本院不予支持。4、《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应于支持。”本案中，二原告交付的是清水房，是二原告对房屋进行了夹层改造，且《房屋租赁协议》约定“甲方应在乙方装修承租房屋前无偿向乙方提供设施或服务并应保证乙方能按约定时间顺利进入承租房屋装修”，从该约定看在签订合同时二原告就知晓并同意了被告对房屋进行装修。故对二原告请求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告应将房屋交还给二原告，对二原告请求判令被告将承租房屋交还二原告的诉讼请求，本院予以支持。被告肖婷婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由肖婷婷承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周小岚、肖友群与被告肖婷婷于2016年6月15日签订的《房屋租赁协议》；二、被告肖婷婷在本判决生效后十日内赔偿与原告周小岚、肖友群夹层改造费用185800元；三、被告肖婷婷在本判决生效后十日内赔偿与原告周小岚、肖友群租金损失237260元；四、被告肖婷婷在本判决生效后十日内将位于重庆市渝北区回兴街道食品城大道18号重庆广告产业园E3-1-2、E3-1-3的房屋交还原告周小岚、肖友群；五、驳回原告周小岚、肖友群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18250元，保全费3154元，由被告肖婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  田秀荣人民陪审员  何 柳人民陪审员  赖立瑜二〇一七年十一月十三日书 记 员  张春凤