浙江省温�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1505号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吕统义。
委托代理人：麻建春，浙江品嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：温州广富林贸易有限公司，住所地浙江省永嘉县东瓯街道东瓯大道林垟大厦。
法定代表人：谢利云，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：陈建柱，浙江高品律师事务所律师。
上诉人吕统义因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2014）温永瓯民初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年12月29日，原告温州广富林贸易有限公司与被告吕统义签订《广富林商业广场合作发展协议书》一份，约定：原告将坐落于永嘉县瓯北镇林垟大厦一楼南北角1-4间门面、建筑面积约280平方米�房屋出租给被告开办中式快餐店；租赁期限从2012年2月1日起至2022年1月31日止，共计十年；房屋第一年、第二年的租金为250000元／年，以后每两年以第一期租金的10%递增，支付方式为一年一次性支付，第一年租金于合同订立之日付租金两万元，剩余二十三万元于2012年2月1日前支付，以后每年于12月1日前支付下一年租金。合同同时约定了双方其他的权利义务及违约责任。签订合同后，原告按约将房屋交付被告使用，被告也按约支付了第一、第二年的租金，但对于第三年的租金，被告一直未予支付。2014年5月26日，被告停止营业。后双方因租金的支付问题发生争议，原告诉至法院。
另查明，2014年11月25日，在未通知被告的情况下，原告与案外人徐燕星签订一份租赁期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止的《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋转租给案外人。原告于签订合同�日将涉案房屋交付案外人使用，并导致被告原来的装潢损毁。
另，涉案房屋系原告从永嘉县东瓯街道林垟村民委员会承租，双方于2011年11月29日签订《房屋租赁合同一份》，虽合同约定的租赁期间从2012年3月16日起至2022年3月15日止，但该房屋在签订合同时实际已交付，对于原告将房屋转租给被告的行为，永嘉县东瓯街道林垟村民委员会均予以认可。
原判认为，本案的主要争议焦点为：1、被告拖欠租金是否存在正当的理由。2、原告是否存在多收租金的情况。3、原告是否需要赔偿被告装潢残值损失。按照合同的约定，对于第三年的租金，被告应在2013年12月1日前向原告支付，但被告一直未予支付，其行为显然已违反了合同的约定，构成违约。被告主张自己拖欠租金存在正当的理由。
其一，被告认为原告在未经被告同意的情况下，于2013年下半年擅自将涉案房屋北首的玻璃墙蒙上，并于2014年2月份将北首的玻璃门封堵，严重影响被告的经营，系原告违约在先。对于被告的主张，经该院审查认为，被告的该种抗辩不能成为其拒不支付租金的合理理由，理由如下：1、双方签订的合同并未明确约定原告必须保证北首安装玻璃墙及玻璃门，被告主张原告违约没有合同上的依据；2、被告经营的餐饮店在沿街一侧已开设两个门，足够顾客出入，而北首一侧为他人经营的手机店，在北首一侧安置透明玻璃墙及玻璃门显然存在影响他人正常经营的情形。虽然之前原告对被告的行为是默许的，但之后因为隔壁商户的要求及消防的需要进行封堵，也属合理；3、如果被告认为原告于2013年下半年擅自将涉案房屋北首的玻璃墙蒙上已构成违约，被告应及时向原告提出或通过其他方式主张原告的违约责任，但被告除了拖欠租金外，并未采取任何方式主张�己的权利，反而是正常的继续经营。同时根据原告提供的金可好与被告本人的通话录音可以反映出被告承诺搬走并保证租金用到什么时候算到什么时候，但并未提到任何有关原告擅自将玻璃门窗封闭存在违约的内容。现原告向法院起诉主张租金时，被告又以此作为抗辩理由，显然不合理。
其二，被告提出原告在2014年5月份时存在通过停水停电的方式迫使被告停业的行为，也是被告拖欠租金的原因之一。但对于原告是否存在该种行为，被告未能提供相应的证据证实自己的主张，退一步而言，即使原告确存在该行为，但该行为发生在被告长期拖欠租金之后，被告以此主张原告违约在先也是不能成立的。
综上，该院认为被告提出的拖欠租金的抗辩理由不能成立，故对于被告要求确认原、被告签订的租赁协议（合作发展协议书）于2014年5月25日被原告单方解除的反诉请求�不予支持。被告未按照合同约定履行支付租金的行为，已构成根本违约，现原告要求解除双方签订的《广富林商业广场合作发展协议书》，符合法律规定，予以支持。由于原告已将房屋转租给他人并由他人使用，故本案不存在被告腾退房屋的问题，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。
关于房屋租金，合同约定第三年的租金在第二年250000元的基础上递增10%即为275000元，故被告仍需支付的租金应按每月22916.7元的标准计算。关于租金的计算期间，该院认为，虽原告与案外人签订的租赁合同约定的租赁期限从2015年1月1日起开始计算，但原告自认该房屋实际交付案外人使用的时间为签订合同之日即2014年11月25日，从原告将房屋另行交付他人使用之日起，被告已不存在擅自占用房屋的情况，从公平原则出发，对于2014年11月25日之后的租金，被告已无需支付。故被告仍需支付�租金期限应从2014年2月1日起算至2014年11月24日止，共计224583.66元（9.8月×22916.7元／每月）。原告主张被告支付逾期支付租金的利息，于法无据，不予支持。关于水电费，被告承认尚拖欠水电费，但无法明确具体数额，根据原告提供的相应证据，该院认为原告主张的数额5035元系合理主张，被告应予支付。
关于原告之前是否存在多收租金的问题，虽然原、被告之间的合同约定的租赁期限早于原告与永嘉县东瓯街道林垟村民委员会的合同约定的期限，但林垟村民委员会已承认房屋系提前交付原告使用，其对原告的转租行为亦予以认可，故不存在原告多收租金的情况。
对于被告要求原告赔偿装潢残值140659元的反诉请求。该院认为，虽然本案是因被告的根本违约行为直接导致了合同的解除，但原告在合同未解除的情况下，擅自将房屋转租给他人，导致被告相应的装潢损毁�其行为侵害了被告对装潢物进行处理的合法权利，亦属于违约行为。根据双方的过错，结合本案的实际情况，对于被告剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由原告承担80%的责任，被告承担20%的责任为宜。故原告应赔偿被告装饰装修残值损失140659×80%=112527.2元。对于移动物品的损失，被告表示保留起诉的权利，其亦未提供证据证实移动物品的具体数目，故在本案中不予处理，被告可另案主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告温州广富�贸易有限公司与被告吕统义于2011年12月29日签订的《广富林商业广场发展协议书》；二、被告吕统义支付原告温州广富林贸易有限公司房屋租金224583.66元；三、被告吕统义支付原告温州广富林贸易有限公司水电费5035元；四、反诉被告温州广富林贸易有限公司赔偿反诉原告吕统义装饰装修损失112527.2元；以上二、三、四项相抵，被告吕统义于本判决生效之日起十日内支付原告温州广富林贸易有限公司117101.46元；五、驳回原告温州广富林贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吕统义的其他反诉请求。如被告吕统义未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5500元，减半收取2750元，由原告温州广富林贸易有限公司负担186.5元，被告吕统义负担2563.5元。反诉受理费3729元，减半收取1864.5元，鉴定费3000元，合计4864.5元，由反诉原告吕统义负担1538.5元，反诉被告温州广富林贸易有限公司负担3326元。
一审宣判后，吕统义不服，向本院提起上诉称，一审法院仅认定上诉人未支付第三年租金，却对本案争议发生的根本原因，即被上诉人在2013年下半年擅自将北首外侧落地透明玻璃用纸蒙上，将北首通道封闭及2014年5月25日擅自停电、停水的违约事实轻描淡写，实属错误。1、光线、门窗对于快餐店的经营非常重要，况且本案上诉人经营的快餐店目的是招揽林垟大厦的过往客人，被上诉人擅自封闭快餐店的玻璃门窗及主要通道，堵截客源通道，肯定会严重影响快餐店的生意，其行为显然已经构成违约。2、被上诉人对于上诉人安装玻璃门窗及开设北侧玻璃门的事实一直知晓并认可。被上诉人认为是应消防需要及隔壁商户的要求，蒙上玻璃门窗及封堵北侧门毫无依据。3、被上诉人对店铺实施停水、停电，导致店铺关门，已经构成根本违约，合同也已经解除。但是一审法院却以证据不足为由未予认定。综上，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人温州广富林贸易有限公司答辩称，被上诉人根本不存在违约行为。1、本案的租赁合同中没有体现关于开设北侧门的约定。上诉人认为北侧门已经开设两年多时间，被上诉人一直没有提出异议，但是这并不代表双方已经对开设北侧门达成合意。店铺本身已经开设两扇门，足以满足经营需要，并不需要开设后门或者侧门。开设北侧门不符合消防规定。2、由于快餐店旁系被上诉人用于存放物品的仓库，所以被上诉人用纸将玻璃蒙上系出于正常需要。3、上诉人没有证据证明被上诉人实施了停水、停电行为，而被上诉人提供的证据说明快餐店在5月27日发生漏水，也证明快餐店并未停水、停电。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中并未对涉案店铺北首开设玻璃门及北首的采光进行约定。涉案店铺北侧均为商场商铺，商场开设初期，由于上诉人承租店铺的北侧处于空置状态，上诉人在北侧安装玻璃门窗并在北侧开设玻璃门，被上诉人未提出异议，但并不意味着被上诉人不能基于整个商场经营状况的变化而改变上诉人承租店铺范围外的商场格局，亦不能视为双方对店铺北侧玻璃采光及北侧门的开设作了约定。何况，上诉人店铺本就已开设两个门，足以满足经营需要。而被上诉人在北侧玻璃被蒙、门被封堵后，并未采取积极方式提出异议，而是仍继续正常经营。上诉人称被上诉人将北侧玻璃蒙上、封堵北侧玻璃门属于先行违约，导致店铺无法经营的理由，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人对租赁店铺实施停水、停电，导致店铺停业，系根本违约，但并未提供充分证据证明其主张，且上诉人所称的停水、停电亦发生在上诉人拖欠租金之后，故本院对该上诉理由不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人吕统义的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4744元，由上诉人吕统义负担。
本�决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年五月十四日
代书 记员 蔡瑞洁