河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终11585号
上诉人（原审原告）：韩辉,男,汉族,1989年7月1日出生,住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：皇甫成伟、刘燕磊（实习），河南国银律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘荣妮，女，汉族，1930年7月15日出生，住河南省新郑市。
被上诉人（原审被告）：李辉建，男，汉族，1962年3月25日出生，住郑州市金水区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王瑜然、黄建中（实习），北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
原审第三人河南真二房产经纪有限公司，住郑州高新技术开发区翠竹街76号11幢1单元14层1402号。
法定代表人：邓鹏。
委托诉讼代理人郑浩坤，难，汉族，1985年11月27日出生，住河南省巩义市，系该公司员工。
上诉人韩辉因与被上诉人刘荣妮、李辉建、原审第三人河南真二房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初18840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩辉的委托诉讼代理人皇甫成伟，被上诉人刘荣妮的委托诉讼代理人王瑜然、黄建中，被上诉人李辉建及其委托诉讼代理人王瑜然、黄建中，原审第三人河南真二房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑浩坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩辉上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审法院审判程序违法，违反了不诉不理的原则；一审法院认定双方之间房屋买卖合同无效错误，被上诉人李辉建的行为构成表见代理，应属有效；上诉人要求违约金的请求符合法律规定，应当予以支持。
刘荣妮、李辉建辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
河南真二房地产经纪有限公司辩称，按照合同约定不应当返还服务费，定金可以随时返还。
韩辉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付违约金110145元；2本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2016年3月22日，原告与被告李辉建、第三人河南真二房产经纪有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定：买方韩辉（乙方）同卖方（甲方）李辉建、刘荣妮，代理人李辉建，居间方（丙方）河南真二房产经纪有限公司。第一条，房屋坐落于农业路××楼××楼西户，房屋所有权人为刘荣妮，权属性质为商品房，建筑面积147㎡，等。第二条，该房产及其配套设施总价款1049000元，包括该房屋的相关配套设施热水器和房屋整体装修。第三条，（一）甲乙双方自愿自本合同签订时，乙方支付定金2万元，作为履行本合同的担保，甲方同意将该定价在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管，过户时此定金冲抵首付款并转化为物业交割保证金。（二）甲方与本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，或向丙方交纳[售房保证金]，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。（三）其他方式约定，甲乙双方同意自本合同签订时，乙方付定金2万元，甲方1万，丙方1万，作为履行本合同的担保。第四条（二）甲乙双方于签订本合同7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。第十一条，办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税费，经甲乙双方协商由乙方承担。第十四条，（一）甲方违约致使合同不能履行的，按定金双倍赔偿给乙方，并承担乙方由此产生的其他经济损失。（三）本合同签订后甲乙双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。（六）代理人保证其拥有代理甲方或乙方签订本合同的法定代理权，否则代理人按照无权代理向丙方及合同相对方承担赔偿责任。第十七条甲、乙、丙三方约定补充条款，实际面积以房产证面积为主，在签完本合同后2个工作日甲方需将房产证交由丙方代为保管。第十九条，合同自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效，等条款。合同甲方签字处无签字，代理人处有被告李辉建的签字并捺印，乙方处有韩辉的签字并捺印，丙方处有第三人河南真二房产经纪有限公司的签章。
同日，原告与被告李辉建、第三人河南真二房产经纪有限公司签订《委托代办协议书》一份，协议约定:甲方（卖方）李辉建、刘荣妮，乙方（买方）韩辉、丙方河南真二房产经纪有限公司，经甲乙双方同意共同委托丙方代为办理位于农业路××楼××楼西户房产交易相关手续，甲乙双方选择全程服务4500元/d单，甲乙丙三方签订协议时，由乙方向丙方支付4500元，甲乙双方应在协议签订后7日内将办理房产交易手续所需要的相关资料提交丙方，房屋产权过户的相关费用有乙方承担。甲方签章处仅有被告李辉建的签字并捺印，乙方处有韩辉的签字并捺印，丙方处有第三人河南真二房产经纪有限公司的签章。
同日，第三人河南真二房产经纪有限公司向原告出具收据两份，内容分别是:今收到韩辉买受方交来购买出卖方李辉建、刘荣妮位于农业路××楼××楼西户的房地产房屋定金1万元；今收到韩辉买受方交来购买出卖方李辉建、刘荣妮位于农业路××楼××楼西户的房地产房屋服务费4500元，空白处有手写“实收4400”字样。同日，被告李辉建向原告出具收条一份，内容是:今收到韩辉房屋定金1万元，李辉建，2016年3月22日。
位于XX区XXX小区XX组团X楼XXXX号的房屋系登记在被告刘荣妮名下。第三人河南真二房产经纪有限公司证明，经该公司联系通知，被告李辉建没有到贷款银行配合办理相关按揭贷款手续。
一审法院认为：被告李辉建在没有得到刘荣妮授权或追认的情况下以自己及刘荣妮代理人的身份，同原告韩辉、第三人河南真二房产经纪有限公司签订房屋买卖合同的行为系无权处分行为，被告刘荣妮对该售房行为不予认可，故一审法院认为该房屋买卖合同无效。对于该合同无效，被告李辉建负有主要责任，应退还定金10000元，并对原告的损失应承担赔偿责任，根据本案具体情况，一审法院酌定被告李辉建赔偿原告损失10000元。因该合同无效，第三人河南真二房产经纪有限公司应当退还原告定金10000元及所收服务费用4400元。原告要求的违约责任过高，过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告李辉建于本判决生效后十日内返还原告韩辉定金10000元，并赔偿原告韩辉损失10000元；二、第三人河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩辉定金10000元、服务费用4400元；三、驳回原告韩辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2503元，由原告负担1721元，被告李辉建负担782元。
本院在二审期间，上诉人韩辉向法庭提交三组证据。第一组证据被上诉人李辉建、刘荣妮身份信息影印件2页，证明二被上诉人在一起生活；第二组证据来源于房天下官方网站的本案诉争房产附近同类型房屋价格第三方统计数据材料一份，证明房屋价格快速上涨，是被上诉人拒不履行合同的原因。第三组证据各地法院房屋上涨下跌损失认定办法及相关判例，证明房屋差价损失、转售利益损失等属于可预期利益，各地法院均有类似判例。被上诉人李辉建、刘荣妮对证据均提出异议，认为二被上诉人并未共同生活，统计材料系上诉人自行打印，且系个人观点，不具客观性；法院判例与本案无关，不能作为定案依据。原审第三人对证据没有异议。被上诉人李辉建、刘荣妮向法庭提交了二被上诉人身份证明，证明二被上诉人并未共同生活在一起。上诉人韩辉不予认可，认为与其提交的证据相矛盾，不能证明二被上诉人的主张。原审第三人对证据没有异议，但认可在签订合同时没有见过被上诉人刘荣妮的身份证。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的房屋登记在被上诉人刘荣妮名下，被上诉人刘荣妮系本案争议房屋的所有权人。被上诉人李辉建虽与被上诉人刘荣妮系母子关系，但其并不具有本案争议房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，一审法院认定本案房屋买卖合同无效并无不当。故上诉人韩辉上诉称一审法院认定本案房屋买卖合同无效错误的请求不能成立，本院不予支持。上诉人韩辉上诉称被上诉人李辉建的行为构成表见代理的请求，因其明知本案争议房屋的所有权人系被上诉人刘荣妮，又未能提供证据证明被上诉人李辉建对争议房屋具有处分权，仅仅因为二被上诉人系母子关系不足以使上诉人韩辉相信被上诉人李辉建有代理权。故上诉人韩辉的该上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院结合本案情况，判令原审第三人河南真二房产经纪有限公司向上诉人返还定金10000元、服务费用4400元并无不当。故上诉人韩辉上诉称一审法院审判程序违法，违反了不诉不理的原则的请求不能成立，本院不予支持。原审第三人辩称服务费用不应返还的理由亦不能成立，本院不予支持。上诉人韩辉在签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时，已经对本案争议房屋的产权证书进行了审核，在被上诉人李辉建未能取得被上诉人刘荣妮书面授权的情况下，应当知道被上诉人李辉建并不具有处分本案争议房屋的权利。故应当认定上诉人韩辉在本案中存在一定过错。被上诉人李辉建在未取得房屋所有权人授权的情况下，与上诉人韩辉签订房屋买卖合同，对于造成合同无效，存在重大过错。原审第三人河南真二房产经纪有限公司在签订房屋买卖合同时未能审查被上诉人李辉建出售房屋的权限，亦存在一定过错。一审法院结合本案各方当事人的过错情况及本案有关事实，酌定被上诉人李辉建赔偿上诉人韩辉损失10000元并无不当。上诉人韩辉要求被上诉人支付违约金110450元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人韩辉的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2503元，由上诉人韩辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向军
审判员 李润武
审判员 张海霞
二〇一七年一月三日
书记员 黄奕潇