四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初335号
原告：中信银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸东区绿茵路6号“正和.梦想和居”6号楼一层，统一社会信用代码91511500696984174N。
负责人：刘涛。
委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115199410211531。
委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115201311535771。
被告：周厚萍，女，1968年2月22日出生，汉族，住四川省高县人。
委托诉讼代理人：王跃强，四川法光律师事务所律师，执业证号1515200410931444。
被告：宜宾丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码91511500775822392F。
法定代表人：熊泽逊。
委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，宜宾丽雅置地有限责任公司员工，住四川省叙永县人。
委托诉讼代理人：雷正祥，男，1981年2月6日出生，汉族，宜宾丽雅置地有限责任公司员工，住四川省宜宾市翠屏区人。
原告中信银行股份有限公司宜宾分行（以下简称：中信银行宜宾分行）诉被告周厚萍、宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称丽雅置地公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信银行宜宾分行的委托诉讼代理人朱兴梅、被告周厚萍及其委托诉讼代理人王跃强，被告丽雅置地公司委托诉讼代理人胡扬、雷正祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告周厚萍偿还原告借款本金746788.63元，以及相应利息、罚息、复利（以下简称利息，计算方式：从2016年3月1日起按合同约定标准计算至全部本息清偿完毕之日止，截止至2016年12月15日的利息为人民币33355.2元）；2、请求依法判决原告对被告周厚萍位于宜宾市翠屏区航天路中段4号香榭里南段商业用房享有抵押权，并依法判令原告对该房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权；3、请求依法判令被告丝丽雅置地公司对上述第一项诉请承担连带保证担保责任；4、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2011年8月，被告周厚萍拟购买被告丽雅置地公司开发的位于宜宾市翠屏区航天路中段D-5地块宜都.莱茵河畔香榭里大道111号的商业用房，双方于2011年8月12日签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同约定房屋总价款2116408元，其中首期支付购房总价款的50.39%，其余购房款105万元向银行借款支付。2012年6月5日，被告周厚萍为支付被告丽雅置地公司购房款，向原告中信银行宜宾分行申请个人购房借款105万元，并签订了《中信银行个人购房借款合同》，该借款合同约定：贷款金额为人民币105万元，贷款年利率7.755%，贷款利率的调整采取浮动利率，贷款期限120月（即自2012年6月5日至2022年6月5日，按月等额本息还款法（即还款日为每月1日，还款总期数为120期，每期还款本息为12603.87元）；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、为实现债权和担保权而发生的费用等；被告周厚萍以购买的宜宾市翠屏区莱茵河畔阳光半岛香榭里大道111号的商铺为此笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；被告丽雅置地提供阶段性保证担保，且被告丽雅置地对自本合同生效之日起至被告周厚萍就本合同项下所购房屋取得所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告之日止，被告周厚萍的所有应付款承担连带保证责任；发生违约情况时，原告有权采取以下一种或多种措施，即：停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告周厚萍立即偿还全部贷款及相应利息等。《中信银行个人购房借款合同》签订后，原告向周厚萍发放了此笔借款105万元。借款期间，被告周厚萍从2016年3月起开始拖欠银行贷款，经原告多次催收，被告周厚萍仍未履行支付义务。同时，由于被告周厚萍购买的房屋至今未办理房屋所有权证、也未办妥抵押登记和其他相关手续，也未将《房屋他项权证》及其他有关资料交给原告。因此，被告丽雅置地仍在担保期限内，原告曾多次与被告丽雅置地协商还款事宜，被告丽雅置地却对此置若罔闻，至今仍未按照合同约定履行保证义务。原告作为贷款合同的贷款人，已经履行了自己的全部合同义务，然而被告却迟迟不履行还款义务。根据《合同法》相关规定，被告周厚萍应当立即归还原告借款本金746788.63元，支付原告利息、罚息、复利并承担违约责任和原告因实现债权而支出的费用等。同时，根据《担保法》相关规定及合同约定，被告丽雅置地对上述债务承担连带保证责任，被告周厚萍应当以违约翠屏区航天路中段4号香榭里南段的商业用房对上述债务承担抵押担保责任。综上所述，在二被告至今拒不履行合同义务的情况下，原告为维护自身的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告周厚萍辩称:原告诉请的借款本金金额需要核实，利息计算过高，超过相关法律规定。
被告丽雅置地辩称：原告要求我司直接承担连带保证责任不符合法律规定，应先就物的担保实现债权。周厚萍向原告借款105万元用于向我司支付购房款的余款，并将榭里大道111号的商铺为此笔贷款提供抵押担保，同时我司同意为周厚萍在担保阶段内（从中信银行向购房借款人放款之日起到我司办妥借款人所购房屋的分户产权及抵押登记并向中信银行提供他项权利证书之日止）对中信银行应付款项提供连带保证责任。2012年6月19日就该套房屋在房屋产权登记机构办理了抵押权预告登记。2013年8月，我司办妥周厚萍诉购房屋的分户产权登记。根据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，故原告针对周厚萍的个人房屋贷款的债权，在保证期间内同时拥有榭里大道111号商铺的抵押权以及我司连带保证担保，应先就物的担保即房屋抵押权实现自己债权。综上所述，我司认为，请求依法驳回原告的第3、4项诉讼请求。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年8月12日，被告周厚萍（买受人）与被告丽雅置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：周厚萍向丽雅置地公司购买宜宾市翠屏区航天路中段D-5地块上香榭里大道111号商品房，该商品房的用途为商业，预测建筑面积为134.12平方米，其中套内建筑面积131.04平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为16150.85元，总价款为2116408元。买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50.39%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。双方并约定了逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续等。2011年8月15日，周厚萍向丽雅置地公司支付了房款1066408元（其中10万元定金转购房款）。剩余1050000元周厚萍以银行按揭的方式支付。2012年6月5日，原告与二被告签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：中信银行股份有限公司成都分行宜宾支行（贷款人，乙方）与被告周厚萍（借款人，抵押人，甲方）、被告丽雅置地公司（保证人，丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：甲方向乙方申请贷款1050000元，该贷款用于购买上述商铺，甲方应当于本合同约定的：按月等额还息还款法，还款日为每月1日，还款总期数为120期（合同到期日为2022年6月5日），每期还款本息为12603.87元，甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%。对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率及计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。担保范围：本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。出现下列情形之一，乙方可以行使抵押权，并有权以处分抵押物所得价款清偿或提前清偿本合同项下的债务：甲方违反本合同的约定，乙方宣布提前收回贷款，乙方未受清偿或未受完全清偿的。丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。丙方在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对乙方的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。本合同贷款年利率为7.755%，月利率为6.4625‰。本合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率：本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮100%，即月利率为6.4625‰执行。自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率。同日，原告向被告丽雅置地公司支付款项1050000元。
2012年6月19日，上述房屋在宜宾市房地产管理局办理了“预购商品房抵押权预告登记”，权利证书上载明：预告登记权利人：中信银行股份有限公司宜宾支行，预告登记义务人：周厚萍，房屋坐落：翠屏区航天路中段4号香榭里南段，借款金额：1050000元。
合同签订后，被告周厚萍开始按约还款，2015年5月1日起，被告周厚萍未按约还款；原告多次向周厚萍发放贷款催收函，被告仍未按期还款；截止到2017年5月16日止，被告周厚萍尚欠原告借款本金746788.63元，欠息共计52808元。
另查明：上述房产至今未办理房屋所有权证和土地使用权证，也未办理抵押登记。2016年12月21日，“中信银行股份有限公司宜宾支行”经宜宾市工商行政管理局核准变更为“中信银行股份有限公司宜宾分行”。
本院认为：被告丽雅置地公司与周厚萍签订的《商品房买卖合同》、被告丽雅置地公司、周厚萍与原告签订的《中信银行个人购房借款合同》均系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。现原告已按合同约定将贷款1050000元贷款付至丽雅置地公司账户，被告周厚萍也应按约定归还本息。被告周厚萍从2015年5月1日起未再按期归还本息。故原告诉请被告周厚萍偿还贷款本金746788.63元，以及相应利息、罚息、复利（计算方式：按合同约定标准计算至全部本息清偿完毕之日止，2015年5月1日起至2017年5月16日止利息、罚息、复利共计52808元），本院支持为：被告周厚萍向原告偿还借款本金746788.63元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算标准为：2015年5月1日起至2017年5月16日止的利息、罚息、复利共计52808元，2017年5月17日起至本判决确定履行期日止的罚息，以尚欠借款本金746788.63元为基数，复利以尚欠罚息为基数，年利率均按照《中信银行个人购房借款合同》及《借款凭证（借据）》约定标准计算）。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述罚息、复利计算至本金付清之日止。
原告诉请对宜宾市翠屏区航天路中段4号香榭里南段的商业用房享有抵押权，即原告对该房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权，因本案房屋仅办理了抵押预告登记，抵押预告登记不同于抵押登记，不能产生《中华人民共和国物权法》规定的优先权效力，故原告对本案房产不享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被告丽雅置地公司仅对差额部分承担保证责任的前提是债务人周厚萍（本案被告）提供了合法有效的物的担保，而本案中周厚萍提供的房产抵押预告登记并不具有物权担保效力，根据原被告签订的《中信银行个人购房借款合同》约定，被告丽雅置地向原告提供的是阶段性连带责任保证担保，故原告请求被告丽雅置地公司对周厚萍所欠银行贷款本息负连带清偿责任的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告请求被告承担律师费用，因未向本院提供相应证据，也未请求具体金额，故该请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告周厚萍于本判决生效之日起15日内向原告中信银行股份有限公司宜宾分行偿还借款本金746788.63元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算方法为：2015年5月1日至2017年5月16日利息、罚息、复利共计52808元，2017年5月17日至本判决确定的给付之日止的罚息，以尚欠借款本金746788.63元为基数，复利以尚欠罚息为基数，年利率均按《中信银行个人购房借款合同》及《借款凭证（借据）》约定标准计算。若未按本判决确定的给付之日给付借款本金，上述罚息、复利计算至本金付清之日止）。
二、被告宜宾丽雅置地有限责任公司对上述第一项范围内的债务承担连带保证担保责任。
三、驳回原告中信银行股份有限公司宜宾分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11602元，减半收取计5801元，由被告周厚萍、宜宾丽雅置地有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 王 利
二〇一七年六月一日
书记员 杨象婷