上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第975号
原告（反诉被告）郭绿芬，女。
原告（反诉被告）李强，男。
被告（反诉原告）徐达明。
被告（反诉原告）徐菁蕾。
上列被告（反诉原告）共同委托代理人朱强强，上海市江南律师事务所律师。
原告（反诉被告）郭绿芬、李强与被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭绿芬、李强，被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾及其共同委托代理人朱强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭绿芬、李强诉称，原告与被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾将位于上海市xx区xx村x号xxx室的房屋（以下简称“系争房屋”）达成买卖协议，并于2014年3月15日与徐达明、徐菁蕾签订《上海市房地产买卖合同》，约定郭绿芬、李强以1，235，000元购买上海市xx区xx村x号xxx室房屋（以下简称“系争房屋”），并实际向徐达明、徐菁蕾支付385，000元。合同约定第二期房款83万元申请银行贷款，但在郭绿芬、李强申请贷款时，银行告知由于系争房屋房龄已达32年，不符合多家银行关于二手房的贷款基本要求，因此贷款未获批准，合同无法继续履行。郭绿芬、李强认为，系争房屋本身存在致使合同不能继续履行的瑕疵，徐达明、徐菁蕾构成违约，故请求解除《上海市房地产买卖合同》，徐达明、徐菁蕾返还房款385，000元，并支付房屋总价20%的赔偿金247，000元、利息损失1，417.50元。
被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾反诉并辩称，同意解除合同，也同意返还房款，但不同意支付违约金及利息，因为徐达明、徐菁蕾未违约，反而是郭绿芬、李强违约。郭绿芬、李强在支付了385，000元房款后，未能继续履行付款义务，其行为已经构成违约。还导致徐达明、徐菁蕾购买其他房屋成为二套房，造成契税增加28，400元，贷款税率上浮造成利息损失27，000元，故反诉要求郭绿芬、李强支付赔偿金人民币247，000元、违约金2，905元，并赔偿损失55，400元。
原告（反诉被告）郭绿芬、李强针对反诉辩称，本方并没有违约行为，不同意徐达明、徐菁蕾的反诉诉请。约定的违约金过高，要求法院调整。
经审理查明，2014年3月15日，徐达明、徐菁蕾（甲方）与郭绿芬、李强（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，通过上海某某房地产经纪有限公司（以下简称“某某房产”）居间介绍，甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积66.89平方米，转让价1，235，000元；2014年4月30日前，双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方逾期付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起至实际支付之日止；逾期超过七日后，甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三约定，乙方于合同签订当天支付首期房价款385，000元；通过向银行申请83万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于合同签订后七日内向银行申请贷款，办理一切手续；若乙方贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，乙方应于送件当日补足并支付给甲方；乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付给甲方后十日内，甲方向乙方交房，乙方支付尾款2万元。
另查明，2014年3月1日，郭绿芬、李强向徐达明、徐菁蕾支付定金2万元。2014年3月15日，郭绿芬、李强向徐达明、徐菁蕾支付365，000元。综上，郭绿芬、李强共计向徐达明、徐菁蕾支付房款385，000元。之后，因郭绿芬、李强申请银行贷款未成功，买卖双方未在2014年4月30日前办理过户手续。2014年5月6日，买卖双方到中介处进行协商，徐达明、徐菁蕾要求郭绿芬、李强承担因购买二套房增加的税费等，郭绿芬、李强不同意，故双方未协商成功。
还查明，徐达明、徐菁蕾为系争房屋的权利人。根据房地产权证的记载，系争房屋类型为公寓，竣工日期为1982年。
审理中，郭绿芬、李强表示，合同签订时与中介说好，由中介办理贷款；2014年3月26日、27日左右，中介带郭绿芬、李强到零陵路的工商银行办理申请贷款手续，银行表示可以在一个月的时间内批下贷款；4月20日，银行电话表示没有通过审批，理由是资信问题；中介信贷员表示找其他银行试一下，后来郭绿芬、李强去光大银行申请贷款，光大银行表示资信没有问题，但是房龄有问题，不予发放贷款；之后郭绿芬、李强咨询了建设银行、上海银行、邮政银行等银行，对方看了之后直接回绝。徐达明、徐菁蕾表示，对郭绿芬、李强申请贷款的事情不清楚。
审理中，徐达明、徐菁蕾向本院提供证人张某的证言，张某陈述，其为中介公司某某房产祥腾分行的员工，系本次交易的经办人；签订居间协议时，郭绿芬、李强也注意到了房龄，并询问房龄过大是否影响贷款发放，张某咨询了某某房产在工商银行的信贷员，其表示可以贷款，后来签订了买卖合同；2014年3月25日，买卖双方一起去了零陵路某某房产公司总部，当天工商银行的信贷员也在场，办理了贷款手续，工行表示贷款办理时间是一个月；但过了两个星期之后，郭绿芬、李强被告知工行上海总行审批未通过，原因是客户资信问题，曾有22次逾期还款，最长连续7个月有逾期；郭绿芬、李强将所有的贷款资料拿回来以后，询问中介有没有别的办法，中介向其他银行了解，比如建设银行说资信没有问题，但房龄有问题；后来中介向郭绿芬、李强表示不能商业贷款了，只能纯公积金贷款，不足部分用现金补足，郭绿芬、李强表示钱不够；5月6日，买卖双方来某某房产处协商，中介知道徐达明、徐菁蕾在他处购房，存在增加税费的问题。徐达明、徐菁蕾表示证人证言属实。郭绿芬、李强表示证人证言属实，资信并无问题，否则信用卡不可能成功注销，因此造成贷款无法发放的原因就是房龄问题。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、收款收据、中国建设银行转账凭条、尾款欠条、证人证言及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，郭绿芬、李强为证明自己的主张，向本院提供《中国光大银行上海分行二手房屋贷款贷款细则》，其中第十条规定房龄超过25年的房产原则上不予受理，特殊情况按政策例外办理。徐达明、徐菁蕾表示，真实性无法确认，且规定原则上不予受理，并不是一定不受理。郭绿芬、李强还向本院提供郭绿芬的建设银行账户明细，2014年5月5日郭绿芬账户存入298，850元，证明在贷款不成的情况下郭绿芬、李强积极筹钱，想要继续履行合同。徐达明、徐菁蕾表示，真实性无法确认，即使是真的，也不代表郭绿芬、李强履行了合同。
审理中，徐达明、徐菁蕾为证明自己的主张，向本院提供2014年3月16日徐达明、徐菁蕾与案外人房某某、张某某签订的《上海市房地产买卖合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、税收缴款书、借条及汇款凭证等证据，证明徐达明、徐菁蕾的实际损失，购买其他房屋为第二套房，契税从1%增加到3%，多交了28，400元，贷款利率从4.5%增加到4.95%，多承担利息27，000元，共计直接损失55，400元；另外徐达明、徐菁蕾向亲朋好友借钱的损失过没有计算在内。郭绿芬、李强表示，上述证据的真实性不清楚，徐达明、徐菁蕾购买其他房屋与本案无关，相关损失与郭绿芬、李强无关。
本院认为，徐达明、徐菁蕾与郭绿芬、李强签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；郭绿芬、李强提出解除合同，徐达明、徐菁蕾予以同意，故双方协商一致，郭绿芬、李强要求解除《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；徐达明、徐菁蕾收取的房款385，000元，应退还给郭绿芬、李强。
本案的争议焦点在于买卖双方哪一方构成了违约。郭绿芬、李强认为，因房龄大造成贷款申请未能批准，系争房屋本身存在瑕疵，卖方构成违约。徐达明、徐菁蕾认为，买方未按约履行付款义务而存在违约。本院认为，合同约定过户期限为2014年4月30日前，还约定乙方贷款申请未经银行审核通过则应于送件当日补足并支付给甲方；按照上述约定，乙方需在2014年4月30日前办妥银行贷款审批手续，或在申请贷款有困难的情况下准备现金补足第二期房款，但根据查明的事实，合同约定的过户期限届满时，郭绿芬、李强的贷款申请并未获得审批，郭绿芬、李强于2014年5月5日筹集的298，850元，与第二期房款83万元也相差甚远，故依据合同的严格责任原则，郭绿芬、李强已经构成了逾期付款违约。根据查明的事实，郭绿芬、李强在签订合同时已注意到系争房屋的房龄问题，徐达明、徐菁蕾对此并没有刻意隐瞒；因此，郭绿芬、李强申请贷款未成功的原因不论是房龄还是资信问题，均与徐达明、徐菁蕾无关。综上，徐达明、徐菁蕾不存在违约行为，郭绿芬、李强主张赔偿金及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。郭绿芬、李强未以向银行贷款的方式支付第二期房款，也未以其他方式补足，造成合同无法继续履行，构成违约；徐达明、徐菁蕾要求郭绿芬、李强承担违约责任的反诉请求，符合合同第九条的约定，本院予以支持。合同第九条约定的违约金和赔偿金都属于违约金的性质，其中总价款20%的标准明显过高，本院考虑到郭绿芬、李强的过错程序，结合案件事实以及徐达明、徐菁蕾的实际损失情况，兼顾公平原则，酌情将郭绿芬、李强承担的违约金调整至6万元。徐达明、徐菁蕾的实际损失在收取上述违约金时得以补偿，其关于赔偿损失55，400元的请求，属于重复主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郭绿芬、李强与被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾就上海市xx区xx村x号xxx室签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）郭绿芬、李强返还购房款385，000元；
三、原告（反诉被告）郭绿芬、李强于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾支付违约金6万元；
四、原告（反诉被告）郭绿芬、李强的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）徐达明、徐菁蕾的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5，067元、反诉案件受理费减半收取2，940元，均由原告（反诉被告）郭绿芬、李强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一四年八月二十二日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。