湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉民初字第1585号
原告熊才化，男。
委托代理人吴文化，湖南辰龙律师事务所律师。
被告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部，住所地湖南省汉寿县龙阳镇南郊社区振兴路银水湖公园对面。
代表人戴军华，湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部经理。
委托代理人黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
委托代理人曾建喜，湖南龙阳律师事务所律师。
原告熊才化与被告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部（以下简称“银谷项目部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊才化的委托代理人吴文化，被告银谷项目部的委托代理人黄少华、曾建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊才化诉称，2013年2月28日，熊才化与银谷项目部签订《汉寿县银谷国际街区租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定熊才化租赁银谷项目部所有的、位于汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋三层，编号为303至314号，建筑面积为1512.29平方米的商铺，从事足浴、洗浴中心和台球俱乐部经营活动；租赁期限为8年，即自2013年6月1日起至2021年5月31日止。第一、第二年租金为每平方米19元，第三年租金为每平方米22元，第四年租金为每平方米24元，第五年租金为每平方米26元，第六年租金为每平方米28元，第七年租金为每平方米30元，第八年租金为每平方米33元；2013年6月1日前办理租赁场地交接。从场地交接之日起，银谷项目部给熊才化270天的免租期以便熊才化进行房屋装修、设备调试和试营业；熊才化向银谷项目部支付57000元押金。租赁合同签订后，熊才化花费近120000元进行装饰设计，要求银谷项目部在2013年6月1日前交付租赁场地，银谷项目部却以租赁房屋不具备防漏条件、房屋结构存在安全问题为由否决了熊才化提交的装修设计方案，要求熊才化改变设计方案和经营项目，并迟迟不予交付。由于不能实现自己经营目的，熊才化便要求银谷项目部解除租赁合同，退还押金并赔偿经济损失。银谷项目部承诺将酌情考虑熊才化的损失，以租金抵扣熊才化改变设计方案和经营项目所致损失，要求熊才化继续履行租赁合同。此后，熊才化改变经营项目，重新设计装修方案，再次督促银谷项目部尽快交付租赁房屋，但银谷项目部迟至2014年3月才将租赁房屋交付给熊才化。由于银谷项目部的出租房屋近期才完成综合竣工验收，且未办理房屋所有权登记，致使出租房屋的面积无法确定，熊才化交付的租金也无法确定。加之熊才化与银谷项目部协商处理免租期及以租金抵扣损失未果，熊才化才未向银谷项目部支付租金。2015年10月19日，银谷项目部以熊才化拖欠租金和滞纳金为由，给熊才化发出《租赁合同解除通知书》。故熊才化诉至本院，请求判决确认银谷项目部解除合同的行为无效。
原告熊才化为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《租赁合同》1份，证明2013年2月28日，熊才化与银谷项目部签订《租赁合同》，约定银谷项目部将位于汉寿县振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋三层、编号为303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314号、建筑面积为1512.29平方米（最终以房屋产权证确定的面积为准）的铺位出租给熊才化用于足浴、洗浴中心和台球俱乐部经营活动。租赁期限为8年，即从2013年6月1日起至2021年5月31日止。2013年6月1日办理场地交接，自交接之日起，银谷项目部给熊才化270天的免租期供熊才化进行房屋装修、设备调试和试营业，租金从2014年3月1日开始计算。其中第一年（2014年3月1日至2014年12月31日）和第二年（2015年1月1日至2015年12月31日）的租金为每平方米19元，第三年（2016年1月1日至2016年12月31日）为每平方米22元，每半年为一个租金支付周期，熊才化须在每个付费周期的起始日前15天支付。熊才化进场装修前30天须向银谷项目部支付首期租金172398元。如熊才化在交付场地前未支付上述款项，则银谷项目部有权解除合同，将房屋另行出租，且熊才化所交押金亦不予退还。如熊才化逾期支付租金或合同项下的费用，则每日加收1%滞纳金，逾期支付租金达15日，银谷项目部有权解除租赁合同，但须提前7天书面通知熊才化，熊才化应在5日内结清租金，迁离房屋，所交押金不退；如熊才化逾期迁离房屋，不仅应按当期租金的2倍支付房屋占用费，还应承担相应的违约责任。签订本合同前，熊才化向银谷项目部交付押金57000元，租赁期满，银谷项目部在熊才化结清所有费用并办理移交手续之日起7日内一次性全额无息退还给熊才化。银谷项目部保证拥有出租房屋的所有权和土地使用权，提供消防验收合格手续。如熊才化不缴纳租赁费、水电费或其他应付费用，银谷项目部有权采取停电、停水、收回房屋并留置熊才化在房屋内的财物等措施。熊才化装修设计方案及预算必须经银谷项目部审核通过后才可施工，装修完毕后由银谷项目部验收合格方可开业。
2、《租赁合同解除通知书》1份，证明2015年10月19日，因熊才化拖欠银谷项目部自2014年3月11日起至2015年9月30日止的租金545927元，滞纳金2049086.46元，银谷项目部给熊才化发出《租赁合同解除通知书》，解除双方所签订的《租赁合同》。
3、《消防验收合格告知函》，证明2014年8月26日，银谷项目部告知业主：该商业小区一期工程消防于2014年7月21日验收通过，各经营业主如需要扩建、改建及室内装修，应当依法申报消防审核备案。属于公众聚集场所的，投入使用或营业前凭所附备案凭证进行二次消防安全检查。
4、《消防备案凭证》1份，证明2014年7月21日，银谷项目部一期工程通过了汉寿县公安局消防大队的消防验收备案。
5、《有关商铺遗留问题的回复函》1份，证明2014年7月23日，银谷项目部给满朝歌商务酒店回复，称2014年8月30日前保证消防验收合格；2014年10月30日前交付地下停车场；2014年9月30日前处理商铺遗留问题；2014年12月30日前办理交房手续、确定租赁房屋面积。
被告银谷项目部辩称，《租赁合同》第九条第四项约定熊才化逾期支付租金15天以上，银谷项目部有权终止合同，要求熊才化方赔偿损失。由于熊才化从接受租赁房屋至今两年多的时间没有支付分文租金。根据2013年11月8日交付房屋的实际情况，按合同约定的270天免租期计算，2014年8月9日为租金起算日，至2015年10月31日止，熊才化应支付租金423580.01元。依据合同第四条第四款约定的熊才化进场装修前30日须向银谷项目部支付首期租金172398元，如未支付上述款项，银谷项目部有权解除《房屋租赁合同》，熊才化所交押金不予退还，熊才化在进场装修前没有支付首期租金，无正当理由主张不安抗辩权。基于熊才化长期拒付租金的事实，银谷项目部认为合同约定的解除合同的条件已成就，可以解除合同。因此，银谷项目部解除与熊才化签订的《租赁合同》既有事实根据，亦有法律依据。此外，银谷项目部多次上门口头和书面催收租金，并于2015年9月29日，给熊才化送达催缴租金通知，告知如果拒交租金，银谷项目部将解除《租赁合同》。但熊才化仍继续拒付租金，银谷项目部才于2015年10月19日向熊才化送达解除合同的通知，所以，银谷项目部解除与熊才化签订的租赁合同程序合法。此外，熊才化以建筑面积不能确定因而无法确定租金数额为由，主张迟延支付租金属于不安抗辩权，理由不足，因为双方在合同中明确约定了租金的缴纳期限和数额，而不是从开始就无需支付租金。即使出租房屋没有办理产权证，亦不是承租人拒付租金无偿使用房屋的理由。
虽然熊才化与银谷项目部签订租赁合同时表明租赁房屋是为了经营洗浴项目，但未明确指出是什么规模的洗浴项目，其经营活动被否决也不是商铺的相关手续不完善而被行政部门处罚等，是由于熊才化提供的洗浴中心的最初设计方案设计的承重能力超过了租赁房屋的正常承载能力，妨害了公共安全，因而未得到行政部门的许可，与银谷项目部没有关系。这也不能成为熊才化正常经营后拒付租金的理由，无论怎么说熊才化的行为均构成了根本违约。
被告银谷项目部就其辩称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《国有建设用地使用权出让合同》、《补充合同》各1本，证明银谷项目部取得了出租房屋所涉土地的使用权。
2、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》各1份，证明湖南立中置业有限公司依法获得了汉寿县龙阳镇振兴中路南、龙阳大道以东、银水路以西区域银谷国际商住小区用地开发行政许可和建设工程行政许可。
3、《建设工程消防设计备案检查结果报告书》1份，证明2013年9月12日，汉寿县公安局消防大队认定银谷项目部开发建设的银谷国际2号楼、3号楼、4号楼、5号楼工程消防设计合格。
4、《商品房预售许可证》1本，证明2012年10月19日，银谷项目部取得了银谷国际2、3、4、5栋房屋的预售许可。
5、《建设工程竣工档案初验收认可证》1本，证明2015年9月26日，汉寿县档案管理部门对汉寿县银谷国际1至5栋房屋的竣工档案进行了初验，认定该5栋房屋于2012年2月10日开工，2014年12月19日竣工。
6、《房屋交付验收表》1份，证明2013年11月8日，银谷项目部与熊才化进行了租赁房屋的交接。
7、《租金计算明细》1份，证明自2014年8月9日起至2015年10月31日止，熊才化应付租金423580.01元。
8、《逾期未付租金催缴和停止重新装修通知书》及送达回证各1份，证明2015年9月29日，银谷项目部向熊才化发出了催缴逾期租金及停止重新装修的通知书。
9、《租赁合同解除通知书》1份，证明银谷项目部于2015年10月19日给熊才化送达了《租赁合同解除通知书》。
经审查，本院认为，熊才化所举证据1、2、3、4均系书证原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。证据5即银谷项目部给案外人满朝歌商务酒店的回复函，因与本案没有关联，本院不予采信。银谷项目部提交的证据1、2、3、4、5、9均系书证原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。证据6即《房屋交付验收表》，虽然熊才化对其签名的真实性提出异议，但未提交相关证据予以反驳，亦未申请司法鉴定，且在庭审中自认先于案外人满朝歌商务酒店进场装修，经查实，满朝歌商务酒店于2013年11月即已进场装修，故应当认定熊才化已于2013年11月接收了租赁房屋，故对该份证据本院予以采信。证据7即《租金计算表》，只是熊才化应交租金的明细表，不是证明案件客观事实的材料，不属于证据，本院不予采信。证据8即《催收租金和终止装修通知》，虽系案外人蔡以祥签收，但蔡以祥系熊才化的合伙人蔡夏之父，且蔡以祥在现场帮工，故应当视为熊才化已知道银谷项目部的催收通知，因此对该份证据，本院予以采信。
综上，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实；
2013年2月28日，银谷项目部与熊才化签订《租赁合同》，约定：银谷项目部将位于汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋三层，编号为301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314号商铺出租给熊才化，用于经营足浴、洗浴中心和台球俱乐部活动。租赁期限为8年，即自2013年6月1日起至2021年5月31日止。2013年6月1日前办理场地交接，房屋交接后银谷项目部给予熊才化270天的免租期供其进行房屋装修、设备安装调试和试营业。免租期期满后开始计算租金。租金支付方式为每半年为一个租金支付周期，熊才化应于每个周期的起始日前15天支付租金。逾期未支付，每日加收1%的滞纳金。如熊才化逾期交纳租金达15日，则银谷项目部有权单方面解除本合同，熊才化还得另行承担相应的违约责任。逾期不缴纳租金、水电费或其他费用，银谷项目部有权对熊才化采取停电、停水或收回房屋并留置熊才化的设施等来追缴其所欠的费用和违约金。签订合同时，熊才化应交付押金57000元，进场装修前30天交付首期租金172398元。签订合同之日，熊才化交付押金57000元。此后，熊才化将洗浴设计方案呈报给银谷项目部，由于熊才化提交的洗浴中心的设计方案设计的承载负荷超过了该房屋的承载能力，银谷项目部对该设计方案予以了否定，熊才化便改变原设计方案和经营项目。2013年11月8日，熊才化进场装修先后进行商务会所、麒峰平价海鲜城经营活动至今，亦未交付租金。其间，熊才化因更改设计方案与经营项目的费用负担与银谷项目部交涉未果。2015年9月29日，银谷项目部给熊才化发出《逾期未付租金通知和停止重新装修通知书》，熊才化未予理会。2015年10月19日，银谷项目部给熊才化发出《租赁合同解除通知书》。
另查明，2014年7月21日，银谷项目部一期工程通过了汉寿县公安局消防大队的消防验收备案。2015年9月26日，汉寿县档案管理部门对汉寿县银谷国际1至5栋房屋的竣工档案进行了初验，认定该5栋房屋于2012年2月10日开工，2014年12月19日竣工。
本院认为，双方当事人争议的焦点在于：银谷项目部解除与熊才化达成的《租赁合同》是否符合法律规定？依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。银谷项目部与熊才化签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。熊才化作为承租人，应当按照约定支付租金。虽然银谷项目部未按合同约定于2013年6月1日前将出租房屋交付给熊才化，直到2013年11月8日才予以交付，其行为构成违约，但熊才化接受出租房屋，更改设计方案和经营项目的行为，表明双方对出租房屋的交付时间已达成新的共识，在270天的免租期不变的情况下，熊才化只需从2014年8月9日开始交纳房屋租金。熊才化以银谷项目部未办理出租房屋的房产证、出租房屋的面积未能确定、不知道租金交纳数额为由迟延交付租金，没有事实依据，因为双方当事人在租赁合同中不仅明确约定了出租房屋的面积，还约定了租金的计算标准及租金的支付时间，这些足以证明熊才化同意按照合同签订时的估算面积计算和支付租金，并同意待租赁房屋的面积确定后再行结算，多退少补。所以，熊才化迟延交付租金的行为没有依据，其行为已构成违约，主张其迟延交付租金系行使不安抗辩权没有法律依据，本院不予采纳。此外，双方在合同中约定熊才化的装修设计方案须经银谷项目部批准方可施工，并未规定熊才化的装修设计方案未得到银谷项目部同意后，银谷项目部需承担熊才化更改设计方案和经营项目的费用。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。熊才化与银谷项目部在租赁合同中约定，熊才化在进场装修时应提前30天支付首期租金172398元，否则银谷项目部有权在熊才化逾期支付租金15天后，提前终止租赁合同。因熊才化至今未缴纳租金，导致双方约定的解除合同的条件成立。故银谷项目部因不能实现合同目的而解除与熊才化的租赁合同的行为符合当事人的约定和法律规定。所以，熊才化要求判决银谷项目部单方解除租赁合同行为无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告熊才化的诉讼请求。
本案受理费5000元，由原告熊才化负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 胡雪桃
审 判 员 郭橙程
人民陪审员 徐电祥
二〇一六年一月十八日
书 记 员 满美华
附：本判决书所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。