福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第17877号
原告中国电信股份有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区白鹤路25号。
诉讼代表人黎树旺，总经理。
委托代理人黄斌、王子君，职员。
被告厦门市思明区菱桐旅馆，住所地厦门市思明区兴化路*号。
诉讼代表人何民强。
委托代理人郭丰，蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。
原告中国电信股份有限公司厦门分公司（以下简称厦门电信）与被告厦门市思明区菱桐旅馆（以下简称菱桐旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱晨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门电信的委托代理人黄斌与被告菱桐旅馆的委托代理人郭丰、蔡荔男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门电信诉称，2010年8月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将厦门市思明区鼓浪屿兴化路3号一至四层及半地下室房屋（面积519平方米）出租给被告作商业使用，租赁期限为2010年10月1日至2015年9月30日，月租金为6228元，每年递增5%。双方还约定逾期交付房租的，每逾期一日按月租金额的3‰支付违约金。租赁合同签订生效后，原告依约履行了合同项下的各项义务，被告对原告的履约行为也未提出任何异议并依约支付租金。2015年9月25日原告向被告送达房屋返还通知函，明确告知被告租赁合同期满后将回收房屋，但被告未对房屋腾退事宜正面回应。租赁合同到期后，虽经原告多次联系，被告始终以各种理由拒绝归还房屋，同时还单方面提出将租赁合同延长至2016年底的无理要求。2016年3月31日，被告将上述一至四层房屋腾空交还给原告，但仍占用半地下室房屋至今。现诉请判令：1、被告腾退非法占用的厦门市思明区鼓浪屿兴化路3号半地下室房屋；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金22710元（2015年7月1日至2015年9月30日）；3、被告向原告支付非法占用房屋期间的占用费（按7949／月从2015年10月1日起计至2016年3月31日止共计47694元，并按1914元／月从2016年4月1日起计至实际归还之日止）；4.被告对上述拖欠的租金及占用费自逾期支付之日起按每日3‰的标准支付违约金。
被告菱桐旅馆辩称，一、原告提交的《房屋租赁合同》并非原、被告双方实际签订的合同，双方就讼争房屋所签订的房屋租赁合同的租赁期限从2010年10月1日起至2020年9月30日止，租赁期限尚未到期，被告无需腾退讼争房屋，应继续履行至租赁期限届满。被告也从未收到原告发送的任何关于讼争房屋到期及回收的函件。二、被告未向原告支付2015年7月之后的租金，是因为原告于2015年六七月间上门告知被告其欲解除合同，不再将讼争房屋租赁给被告，被告以租赁期限未到期为由表示拒绝，而后原告派人上门阻扰被告经营，讼争房屋无法正常使用，被告无需支付相应租金直至讼争房屋可正常使用为止。三、被告未依约支付租金是因为原告违约在先，被告没有违约，原告主张的违约金没有事实与法律依据。即使被告存在逾期支付租金的情况，违约金也只应以月租金为基数计算，且原告主张的计算标准日3‰过高，应按银行同期同类利率标准计算。
经审理查明，厦门市思明区鼓浪屿兴化路3号地下室、一至三层和四层01单元房屋（建筑面积1095.76平方米）登记在原告厦门电信名下。自2010年10月1日起，原告将上述房屋一至四层及地下室中的部分（建筑面积519平方米）即本案讼争房屋出租给被告菱桐旅馆使用，被告向原告支付租金至2015年6月30日。2015年6月期间，原告向被告提出欲收回讼争房屋。2015年9月至10月期间，原告分三次向被告发出书面函件，主张双方的租赁合同于2015年9月30日到期，要求被告返还讼争房屋。三次发函分别由梁瑞璋、何为、肖芳芳签收。被告否认收到原告的三次发函。2016年3月31日，被告将讼争房屋中的一至四层腾空交还给原告，但仍然占用地下室（建筑面积125平方米）至今。
以上事实，有原告提交的厦门市土地房屋权证、房屋返还通知函、房屋回收通知函、邮寄凭证及签收查询记录等证据以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点在于：
一、原告提交的《房屋租赁合同》是否是双方就讼争房屋签订并实际履行的合同？原告是否有权收回讼争房屋？
原告提交的《房屋租赁合同》载明：签订双方为原、被告，签订时间为2010年8月31日，原告在甲方落款处加盖公章，被告在乙方落款处加盖公章，案外人何为在乙方代表处签名。该合同约定：原告将讼争房屋出租给被告，租赁期限从2010年10月1日起至2015年9月30日止；月租金每年递增5%，2010年10月1日起每月6228元，2011年10月1日起每月6539元，2012年10月1日起每月6866元，2013年10月1日起每月7209元，2014年10月1日起每月7570元；租金按季结算，每季度末月25日之前被告应将下个季度的租金以银行转账的方式支付至原告指定的银行账户；被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的3‰向被告加收违约金。
原告主张，原告提交的《房屋租赁合同》由被告实际经营人何为签字，并由被告加盖公章，是双方就讼争房屋签订并实际履行的合同，除此之外，双方之间没有签订其他合同。双方之间的租赁期限已经届满，原告有权收回讼争房屋。
被告抗辩，无法确认原告提交的《房屋租赁合同》中签字和盖章是何人所为。何为确系被告的实际经营人，但原告称签字系何为所签、盖章系被告所盖，被告不予确认。双方所签订的租赁合同期限从2010年10月1日起至2020年9月30日止，相关合同原件均在原告处，被告没有合同原件，也没有留存合同复印件。双方之间的租赁期限尚未届满，原告无权收回讼争房屋。
审理中，被告向本院申请对原告提交的《房屋租赁合同》中“厦门市思明区菱桐旅馆”的盖章和“何为”的签名进行鉴定。此外，被告还向本院申请对讼争房屋中地下室的装修费用及房屋返还通知函中“何为”的签名进行鉴定。原告认为，被告申请各种鉴定是为了拖延诉讼，应驳回其申请。
本院分析认为，虽然被告对原告提交的《房屋租赁合同》持有异议，但被告亦无法提交其所称的租赁期限至2020年9月30日的合同文本。被告关于相关合同原件均在原告处、被告没有合同原件、也没有留存合同复印件的说法难以令人信服。而从合同履行情况来看，原告按照《房屋租赁合同》的约定将讼争房屋交付给被告使用，被告亦按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付房屋租金，即《房屋租赁合同》已得到双方的实际履行。若《房屋租赁合同》系双方所签订，则租赁期限已于2015年9月30日届满，原告当然有权于2015年10月1日之后收回讼争房屋。若《房屋租赁合同》并非双方所签订，因被告亦无法提交相应的合同文本以证明其主张的租赁期限，故双方之间应视为不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同、收回讼争房屋。不管被告是否收到原告的三次发函，原告已于2015年6月期间通知被告欲于2015年10月1日之后收回讼争房屋，双方之间的不定期租赁合同自2015年10月1日起解除。因此，无论《房屋租赁合同》是否是双方就讼争房屋签订的租赁合同，均已得到实际履行，自2015年10月1日起，双方之间的租赁合同终止，原告有权收回讼争房屋。
至于《房屋租赁合同》中“厦门市思明区菱桐旅馆”公章是否是被告所盖、“何为”姓名是否是何为所签，并不影响原告收回讼争房屋，故被告申请的该项鉴定并无必要。此外，因被告已确认原告于2015年6月期间向其提出欲收回讼争房屋，故被告申请对房屋返还通知函中“何为”的签名进行鉴定亦无必要。又因原告诉求中并未涉及装修问题，被告亦未提出相关权利主张，故被告申请对讼争房屋的装修费用进行鉴定，于本案而言亦无必要。
二、被告拖欠原告各项费用的具体金额？
（一）租金：被告未向原告支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金共计22710元（7570元／月×3个月），双方均无异议，本院予以确认。
（二）占用费：原告主张被告应按7949／月（7570元／月递增5%）的标准支付占用费，因被告于2016年3月31日将讼争房屋中的一至四层腾空交还给原告，故从2015年10月1日起至2016年3月31日止，被告应支付占用费47694元（7949／月×6个月），从2016年4月1日起至实际归还地下室之日止，被告应按1914元／月（125平方米÷519平方米×7949／月）的标准支付占用费。被告确认其未向原告支付2015年10月1日之后的租金，但认为2015年10月1日至2016年3月31日的租金应按每月7570元计算，2016年4月1日之后地下室的租金标准不应按面积比例计算，同时申请对地下室的租金标准进行评估。原告认为其主张的租金标准已是最低标准，被告为拖延诉讼而申请评估，应予驳回。本院分析认为，无论《房屋租赁合同》是否是原、被告所签，自2015年10月1日起双方之间的租赁合同终止，被告应向原告支付占用费。从2015年10月1日起至2016年3月31日止，占用费应参照合同终止前的租金标准即7570元／月计算，共计45420元；考虑到地下室与地上建筑物在功能利用上确有明显不同，故本院酌情将地下室的租金标准参照讼争房屋的平均租金标准下调30%计算，即2016年4月1日之后，占用费按1276元／月（125平方米÷519平方米×7570／月×70%）计算。原告主张递增5%没有合同依据，本院不予支持。被告申请对租金标准进行评估，亦非必需，本院不予准许。
（三）违约金：原告主张按照合同约定，违约金应按日3‰的标准，自每季度末月的25日起算，即以22710元（2015年7月至9月租金）为基数自2015年6月25日起算，以23847元（2015年10月至12月占用费）为基数自2015年9月25日起算，以23847元（2016年1月至3月占用费）为基数自2015年12月25日起算。被告认为被告未依约支付租金是因为原告违约在先，被告没有违约，即使被告存在逾期支付租金的情况，违约金也只应以月租金为基数计算，且原告主张的计算标准过高，应按银行同期同类利率标准计算。本院分析认为，被告逾期支付2015年7月至9月的租金22710元，应自2015年6月25日起向原告支付违约金。关于违约金的计算基数和计算标准，即便按照原告提交的《房屋租赁合同》的约定，违约金也应以月租金即7570元计算，被告抗辩成立，且日3‰的计算标准偏高，本院酌情调整为月2%。因2015年10月1日起双方之间的租赁合同终止，故原告再按照租赁合同的约定主张占用费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原告厦门电信将讼争房屋出租给被告菱桐旅馆，双方之间形成房屋租赁合同关系。无论原告提交的《房屋租赁合同》是否是双方就讼争房屋签订的租赁合同，均已得到实际履行，自2015年10月1日起，双方之间的租赁合同终止，原告有权收回讼争房屋。原告诉请判令被告腾退讼争房屋并支付拖欠的租金、占用费及违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告不存在违约解除租赁合同的情形，被告关于原告违约在先及干扰被告经营的抗辩均缺乏证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门市思明区菱桐旅馆于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区鼓浪屿兴化路3号地下室房屋腾空交还给原告中国电信股份有限公司厦门分公司；
二、被告厦门市思明区菱桐旅馆于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司厦门分公司支付租金22710元及违约金（以7570元为基数，按月2%的标准，自2015年6月25日起计至实际付清上述租金之日止）；
三、被告厦门市思明区菱桐旅馆于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司厦门分公司支付占有使用费（按7570元／月的标准，从2015年10月1日起至2016年3月31日止，共计45420元；并按1276元／月的标准，自2016年4月1日起计至实际交还上述房屋之日止）；
四、驳回原告中国电信股份有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1367元，由原告中国电信股份有限公司厦门分公司负担500元，被告厦门市思明区菱桐旅馆负担867元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一六年五月三十日
代书记员 黄宇星
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。