广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第362号
上诉人（原审原告）李达华，男，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人刘必飞，广东尚律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李海彬，男，汉族，住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）深圳市尚华投资管理有限公司，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人李彤。
两被上诉人共同委托代理人杨正华，广东广和律师事务所律师。
上诉人李达华因与被上诉人李海彬、深圳市尚华投资管理有限公司（以下简称尚华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月28日，李达华（作为买受人）与李海彬（作为出卖人）签署《商铺买卖合同》，约定：李达华向李海彬购买位于深圳市龙岗区中心城x号商铺，建筑面积为39.53平方米，总价款为880000元（人民币，下同）；买受人于2013年1月29日前支付房款的30%即264000元，于2013年3月30日前支付房款的30%即264000元，于2013年4月至2014年1月期间每月的30日前各支付房款的4%即35200元；出卖人（或其委托代理人）应当于2013年9月30日前通知买受人办理交付手续，并按本合同约定的装修标准（见附件三）将商铺交付给买受人使用；出卖人逾期交付不超过45日，自本合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的1‰的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交付超过45日，自本合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的1.5‰的违约金，合同继续履行；出卖人交付使用的商铺装饰、设备标准应符合双方约定（附件三），达不到该标准的，买受人有权要求出卖人以装饰、设备差价为标准双倍赔偿；买受人同意将涉案商铺所在的屋面、楼顶、外墙委托商场经营管理公司进行经营管理，所得收益归商场经营管理公司所有；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。合同附件三约定装修标准：商铺地面毛坯、独立电表及配电箱、轻钢龙骨石膏板间隔、门面为豪华卷闸。尚华公司以委托代理人及保证人身份在上述合同上盖章确认。合同签订后，李达华按约定支付商铺的房款。2013年8月30日，尚华公司向李达华发出《交楼通知书》，通知李达华于2013年9月1日至2013年9月3日期间前往办理收楼手续。李达华按约定时间前往收楼时，认为商铺没有安装任何排污设施、没有按约定安装卷闸门，根本达不到交付条件，拒绝收楼，遂诉至原审法院并提出上列诉讼请求。
经查，涉案商铺系从深房地字第××号房地产证上的房产分割而来，该房产证登记的权利人为李海彬，房地产名称为x，建筑面积为2630.78平方米，用途为商业金融业。2012年8月6日，尚华公司向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请对该房产产权进行分割。2012年9月3日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函表示同意商铺分割。2013年3月7日，涉案商铺取得深房地字第××号房地产证，权利人为李海彬，房地产名称为x，建筑面积为39.53平方米，用途为商业。2013年6月6日，涉案商铺过户至李达华名下，房地产证号为深房地字第××号。
另查，李达华认为涉案商铺的实际面积与合同约定的面积不符，经原审法院释明，李达华明确表示不需要对涉案商铺的面积进行测绘。
上列事实，有《商铺买卖合同》、交楼通知书、收楼须知、申请、复函、审查意见书、平面图、建设工程规划许可证、房地产证、照片、付款收据、报价单及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。
李达华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、尚华公司、李海彬支付李达华逾期交房违约金13200元（从2013年10月1日起算，暂计至2013年10月16日）；2、尚华公司、李海彬对涉案房屋进行整改，重新安装排污设施；3、尚华公司、李海彬拆除涉案房屋外围的彩色装饰广告牌，以解决涉案商铺的采光问题；4、尚华公司、李海彬依照《商铺买卖合同》附件三的约定为涉案商铺安装卷闸门；5、尚华公司、李海彬向李达华交付《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工测量报告》、《建筑面积测绘报告》、《建设工程规划验收合格证》；6、由尚华公司、李海彬承担本案诉讼费。
原审法院认为，李达华、李海彬签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。李达华已按约定支付了购房款，尚华公司、李海彬也在约定的日期前通知李达华接收房产，并已将涉案房屋过户至李达华名下，而李达华认为尚华公司、李海彬所交付的房产达不到交付条件，导致其拒绝收楼，尚华公司、李海彬应支付逾期交付房产的违约金。因此，本案双方争议的焦点应为：李达华拒绝收楼的理由是否成立，并且是否导致尚华公司、李海彬需要支付逾期交楼违约金？涉案买卖合同明确约定商铺按合同附件三的装修标准交付，尚华公司、李海彬未按约定安装卷闸门而安装钢化玻璃门，其辩称是出于商场整体美观与使用效果考虑，且玻璃门的造价远高于卷闸门，已高于合同标准履约，原审法院认为，当事人变更合同内容须经双方一致同意，尚华公司、李海彬在没有通知李达华及获得李达华同意的情况下，擅自将涉案商铺门面安装为玻璃门，违反合同约定，李达华请求李海彬为涉案商铺安装卷闸门，原审法院予以支持。关于安装排污设施的问题，李达华认为涉案商铺的用途为餐饮，尚华公司、李海彬有义务安装排污设施，但根据房地产证载明涉案商铺的用途为“商业”，且双方在买卖合同中并未约定涉案商铺用于餐饮，也没有约定李海彬交付的房屋须安装排污设施，李达华请求两安装排污设施，没有依据，原审法院不予支持。关于涉案商铺实际面积的问题，原审法院认为房地产证上明确载明涉案商铺的建筑面积为39.14平方米，与合同约定的一致，李达华主张实际面积与合同约定的不符，但明确表示不需要测绘，亦未提交证据予以证明，由其自行承担举证不能的法律后果，李达华据此请求尚华公司、李海彬交付《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工测量报告》、《建筑面积测绘报告》、《建设工程规划验收合格证》，理由不足，原审法院不予支持。关于涉案商铺的采光问题，李达华认为尚华公司、李海彬在涉案商铺外墙安装广告牌违反合同约定，但没有提交证据证明该广告牌系尚华公司、李海彬安装，其请求尚华公司、李海彬拆除广告牌，原审法院不予支持，李达华作为涉案商铺的所有权人可另循法律途径解决。因此，李达华以上述理由认为涉案商铺达不到交付条件构成延期交房，既无合同约定依据，也无证据显示涉案商铺存在严重影响正常使用的问题，李达华要求尚华公司、李海彬承担延期交房违约责任，没有法律和合同依据，本院不予支持。
关于尚华公司是否承担连带责任，其在涉案买卖合同作为委托代理人及保证人盖章确认，且合同约定尚华公司承担一般保证责任，根据我国担保法的规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债务人可以拒绝承担保证责任，因此李达华要求尚华公司承担连带责任的诉讼请求本院不予支持，如李达华在依法申请强制执行后李海彬仍不能履行债务时，尚华公司应承担担保责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国担保法》第十七条、》第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李海彬须于本判决生效之日起十日内向李达华位于深圳市龙岗区中心城盛龙花园二期1号楼商场3011商铺安装卷闸门；二、驳回李达华的其他诉讼请求。本案受理费130元，因适用简易程序，减半收取65元（李达华已预交），由李达华承担。
上诉人李达华不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判支持李达华一审的全部诉讼请求：（1）尚华公司、李海彬因逾期交房支付李达华违约金人民币13200元（违约金从2013年10月1日起算，暂计至2013年10月16日）；（2）尚华公司、李海彬对涉案房屋进行整改，重新安装排污设施，以解决涉案房屋的排污问题；（3）请尚华公司、李海彬拆除涉案房屋外围的彩色装饰广告牌，以解决涉案房屋的采光问题；（4）尚华公司、李海彬依照《商铺买卖合同》“附件三”的约定为涉案房屋安装“卷闸门”；（5）尚华公司、李海彬向李达华交付《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工测量报告》、《建筑面积测绘报告》、《建设工程规划验收合格证》；2、一、二审诉讼费用由尚华公司、李海彬承担。
上诉事实和理由：一、本案中，无论买卖合同中有无交楼标准的明确约定，李海彬、尚华公司均须为李达华安装排污设施，理由如下：1、李海彬、尚华公司在出卖商铺时作出了大幅的宣传广告，宣传出售的房产是用作餐饮行业的餐饮商铺，销售广告和宣传资料所作的说明和允诺具体确定，因此，该商铺销售广告和宣传资料的内容也应视为合同内容，既然该商铺是用作餐饮使用，理应安装完善的排污设施，以符合有关的行业要求。2、在本案中，商铺设有排烟管，天花板门外有给水管，二楼的天花板有排水排污管道，足以说明被李达华当时想将包括涉案房屋在内的相关房屋打造成具有明火餐饮标准的商铺，但是却没有把相关设施完善好，导致有些商铺有管道，有些商铺没有。3、尚华公司在申请房产分割时，相关单位出具的审查意见书明确表明：“该设计修改后的总建设面积指标和使用功能没有变化”，原大房产证显示的是餐厅餐饮的用途，与现在房产证是显示的是商业并不矛盾，商业用途也包括餐饮商铺。
二、“房产证上的载明的面积”与“合同约定的面积”一致并不代表“实际面积”与“合同约定的面积一致”，且李达华并未提出“实际面积与合同约定面积的不符”的诉求，并未要求测绘，而是要求李海彬、尚华公司交付《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工测量报告》、《建筑面积测绘报告》、《建设工程规划验收合格证》供李达华查阅，李达华作为业主，有权利了解自己所购买的房屋的真实情况，无须提交证据证明，原审法院称李达华应自行承担举证不能的责任，据此拒绝李达华的诉求，无理无据。
三、因该广告牌的安装发生在房屋的交付前，我国《合同法》规定交付前标的物的毁损、灭失风险均由出卖人承担，本案系违约之诉，也即李海彬在涉案商铺外围安装广告牌违反合同约定，其应对李达华承担违约责任。本案非侵权之诉，无须李达华提交证据证明该广告牌系尚华公司、李海彬（侵权行为人）安装，无论谁安装的广告牌，李海彬均应承担违约责任。
四、首先，李海彬未按合同约定安装卷闸门，李达华有权拒收，并要求李海彬支付违约金。涉案商铺由于未安装防盗门不具有防盗功能导致的财产安全问题已经影响到了李达华的正常使用。其次，涉案房产并未交付，李达华亦未签订所谓的相关协议，但李海彬却擅自委托商场经营管理公司经营商铺的外墙，因此，李海彬应对于该私自委托经营公司经营涉案房屋外墙的行为承担违约责任。李达华拒绝收楼的理由合法合理，足以导致尚华公司、李海彬支付逾期交楼的违约金。
五、涉案房产是由尚华公司向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请产权分割而来，尚华公司为商场分割的建设单位，而李海彬并不具有相关资质，理应由尚华公司对本案承担连带保证责任。
被上诉人李海彬、尚华公司当庭答辩称，一、原审法院判决查明的事实清楚，适用法律正确。二、涉案房产已经登记在李达华名下，李海彬、尚华公司早已履行完义务，不存在违约事项。请求依法驳回李达华的请求。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）李达华原审中明确，其请求李海彬、尚华公司出示建设工程相关文件的依据是：涉案商铺面积与签订合同的面积不符，分割建设商铺时，应当依法通过相关部门的规划验收和竣工测量。
（二）李达华认为其在李海彬交楼前，从未见过涉案商铺，当时是在分割建设中。李海彬、尚华公司主张李达华看过涉案商铺，后期经过装修与李达华当时看到的房产不一样。
（三）尚华公司二审确认，涉案商铺的外墙广告牌拆除后无玻璃阻挡，内有一层硅钙板一并拆除可使商铺四至清晰界定。
（四）李达华提交的两份涉案商铺的宣传广告中，分别有“买顶级叠拼餐饮街区产权铺王”、“24小时叠拼餐饮街铺”的宣传字样。李海彬、尚华公司对该证据真实性不予认可。
（五）国土部门存档的《盛龙花园二期1号楼商场分割三层平面布置图》中，涉案商铺与李达华购买的相邻x层x商铺外墙一致。三层010商铺的外墙为玻璃窗户。
本院认为，本案二审争议的焦点为李海彬交付的商铺是否符合交付条件。
首先，关于涉案商铺是否应符合餐饮用途。双方就涉案商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》中均未约定涉案商铺用于餐饮用途，《商铺买卖合同》中的装修标准中也未约定涉案商铺须具备排污设施的条件，因此双方的各项约定均不能体现涉案商铺需用于餐饮用途。李达华提出宣传广告及商铺分割前的大房产证可证明涉案商铺的餐饮用途，从宣传广告来看，即使其为真实，但其中的宣传语表述为“24小时叠拼餐饮街铺”，而李达华购买的涉案商铺位于三楼，并不符合“街铺”的特征；涉案商铺分割前的大房产证仅名称中含有“餐饮”字样，但用途仍为“商业金融业”，房地产名称对于商铺的用途并无法定意义上的限制，因此上述宣传广告、房地产名称均不足以导致一般正常人误认涉案商铺的用途，李达华认为涉案商铺需具备餐饮用途的主张依据不足，原审判决未予支持其提出的安装排污设施的请求具有事实和法律依据，本院予以维持。
其次，关于涉案商铺的采光问题。《商铺买卖合同》中虽然约定，李达华同意将外墙委托商场经营管理公司进行管理，但根据李海彬、尚华公司二审确认的内容，涉案商铺外墙除去广告牌后仅有一层硅钙板，不符合正常商铺外墙的要求；李达华与李海彬签订《商铺买卖合同》时，涉案商铺尚处于分割建设中，因此结合《x号楼商场分割三层平面布置图》及参照相邻商铺的情况，涉案商铺的外墙应为玻璃窗户，并非一般外墙，因此李海彬交付商铺时所带有的广告牌影响了涉案商铺的采光，对于商铺的使用产生了实质性的影响，因此，李海彬交付的涉案商铺尚未达到交付条件，李达华有权拒绝接收。李达华请求李海彬拆除涉案商铺外围的广告牌、恢复采光具有事实依据，本院予以支持。
李海彬交付的房产不符合交付条件，应承担延期交付商铺的违约责任。《商铺买卖合同》第七条约定，李海彬交付商铺逾期超过45日后，应自2013年10月1日起按已付房价款日千分之一点五的标准支付。李海彬主张其没有违约已包含调低违约金的意思表示，因《商铺买卖合同》中约定的违约金较高，李达华也未举证证明其实际损失，因此，本院酌定违约金的标准为每日万分之五，即李海彬自2013年10月1日起以880000元为基数按日万分之五标准向李达华支付延期交付商铺的违约金。
对于李达华有关李海彬、尚华公司交付《建设工程竣工验收报告》等资料的请求，本院认为，涉案商铺已经取得房地产证，表明涉案商铺的分割等已经获得审批，并且涉案商铺登记的面积与双方约定的面积一致，不存在李达华主张的实际面积与约定面积不一致的情况。此外，涉案商铺的出卖人为李海彬，而其并非涉案商铺的发展商，交付《建设工程竣工验收报告》等资料不是其出售商铺的法定条件；《商铺买卖合同》中也未约定李海彬负有交付《建设工程竣工验收报告》等资料的义务，因此李达华的该项请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
对于李达华要求尚华公司对李海彬的合同义务承担连带责任的请求，本院认为，民事主体承担连带责任必须有法律明确的规定或当事人有约定，本案中，《商铺买卖合同》中已明确约定尚华公司承担的是一般保证责任，李达华要求尚华公司对于李海彬的责任承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，李达华上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第756号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第756号民事判决第二项；
三、李海彬于本判决生效之日起十日内为李达华位于深圳市龙岗区中心城盛龙花园二期1号楼商场3011商铺拆除外围广告牌、恢复涉案商铺与相邻商铺一致的采光；
四、李海彬于本判决生效之日起十日内向李达华支付延期交房违约金，以880000元为基数按日万分之五标准自2013年10月1日起支付至本判决确定的交付商铺之日止；
五、驳回李达华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费195元，由李海彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈晓莹（兼）