济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第2219号
原告齐鑫，男，1988年11月16日出生，汉族，银座集团股份有限公司员工，住济南市，
委托代理人陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。
委托代理人丁莎莎，山东鲁泉律师事务所律师。
被告赵雪梅，女，1981年1月7日出生，汉族，自由职业，住济南市
委托代理人程文伟（系赵雪梅之夫），男，1976年10月15日出生，汉族，山东远洋电子技术有限公司员工，住济南市
被告济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人于涛，董事长。
委托代理人连智磊，男，1981年2月8日出生，汉族，该公司员工，住济南市
委托代理人公茂强，男，1986年1月15日出生，汉族，该公司员工，住济南市
原告齐鑫与被告赵雪梅、济南中合房地产经纪有限公司（简称中合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐鑫的委托代理人陈旭峰、丁莎莎，被告赵雪梅及其委托代理人程文伟，被告中合公司的委托代理人连智磊、公茂强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐鑫诉称，2014年8月25日，原告齐鑫与被告赵雪梅、中合公司三方签订的编号为：ZH0000370房屋买卖居间合同。该合同约定被告赵雪梅将坐落于历下区文化东路78号的商品房以总价款58万元的价格转让给原告齐鑫，明确保证该房屋无住房抵押贷款。原告齐鑫及时履行了支付定金1万元及佣金1.9万元的合同义务，正欲按照合同约定进行网签时被居间方告知该房屋因存在抵押无法网签。后经到济南市住房保障和房产管理局查询，该房屋的确存在抵押。被告赵雪梅恶意隐瞒房屋存在抵押的事实，欺诈原告齐鑫与之签订房屋买卖居间合同，致使房屋无法网签、过户，合同目的无法实现，构成根本违约。被告中合公司未如实报告有关订立合同的事项，未到房管�门查询、核实房屋的产权情况，未履行尽职调查的居间合同义务，致使原告齐鑫遭受损失。原告齐鑫按照三方签订的房屋买卖居间合同关于违约责任的约定，要求二被告支付违约金并解除合同；要求被告中合公司返还佣金。原告齐鑫已于2014年9月22日以EMS的方式向二被告分别送达了解除《房屋买卖居间合同》通知书。两被告一再推诿、拒绝承担违约责任。现原告齐鑫诉至法院请求判令：1.依法解除齐鑫与赵雪梅、中合公司签订的编号为：ZH0000370房屋买卖居间合同；2.二被告按合同约定向原告支付违约金174000元；3.中合公司返还佣金19000元（包括：信息服务费11600元、金融贷款费4500元、房屋评估费2900元）；4.两被告承担本案律师费8700元；5.两被告承担本案全部诉讼费用。
原告齐鑫为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、房屋买卖居间�同一份，证明该合同第一条第四项约定该房屋为无住房抵押贷款，第四条第三项规定，赵雪梅与齐鑫在5个工作日内办理房屋所有权转移手续，第六条B项约定齐鑫在签订合同当日向赵雪梅支付定金一万元，第八条关于违约责任的第一项、第二项，如果该房屋存在抵押视为出售方违约，齐鑫有权解除合同，第二项解除合同按照总价款的30%支付违约金，同时第二项约定赔偿经济损失（律师费、诉讼费用）；
证据2、定金收款证明一份，证明齐鑫按照合同约定向赵雪梅支付定金一万元；
证据3、收据一张，证明中合公司收取齐鑫信息服务费11600元，金融贷款费4500元，房屋评估费2900元；
证据4、解除《房屋买卖居间合同》通知书一份，证明齐鑫曾向二被告发出过解除合同通知书；
证据5、快递查询3张及回单3张，证明通过快递方式发�解除房屋买卖居间合同；
证据6、委托代理合同及发票一份，证明原告为主张权利委托律师诉讼而支出的律师代理费8700元。
被告赵雪梅辩称，原告齐鑫在签订合同时对于被告赵雪梅房屋有抵押的事实是知晓的，因为原告齐鑫没有按照合同规定履行义务才导致违约，被告赵雪梅一致在按照合同规定履行义务，房屋一直为原告齐鑫保留，被告赵雪梅不认可原告齐鑫单方解除合同，要求继续履行合同。
被告赵雪梅为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、个人信贷业务要素变更申请表一份及还款凭证一份，证明2014年9月4日被告赵雪梅向银行提出的提前还款申请的证明，被告在按合同约定履行；
证据2、收款收据一份，证明2014年8月24日被告赵雪梅向在房管局现场向农业银行济南和平支行交纳的房屋抵押登记费80元收据，说明原告对房屋贷款一事知晓，而原告合同签订的日期为8月25日，原告是在知晓这一事实的情况下签订的合同；
证据3、电话通话记录二张，证明2014年9月22日被告赵雪梅接到原告发送的解除房屋买卖居间通知书后立即与原告进行联系，但原告拒接电话，赵雪梅并未一再推托。
被告中合公司辩称，原告齐鑫对于房屋存在抵押事实知情，被告中合公司已履行了相关义务，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中合公司未提交任何证据。
经庭审质证，对原告齐鑫及被告赵雪梅提交的证据均确认为有效证据。
经审理本院认定，2014年8月25日，原告齐鑫与被告赵雪梅、中合公司三方签订一份《房屋买卖居间合同》。合同约定：出售方赵雪梅（甲方）将坐落于历下区文化东路78号的商品房以总价款58万元的价格�让给买受方齐鑫（乙方），中合公司（丙方）为居间方。房屋抵押贷款情况为无住房抵押贷款。甲乙双方应在本合同签订之日起45日内，委托并协助中合房地产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳。甲乙双方承诺在贷款批贷后5个工作日内到相应的房地产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方任何一方迟延，按照本合同第八条规定追究违约方责任。
乙方在签订合同的当日，向甲方支付定金人民币一万元，于网签后3个工作日内，支付乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款）。甲方在收到购房首付款后5个工作日内，应当积极配合乙方做银行面签。拟定贷款金额为45万元。
对于违约责任，双方约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷�债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同立总房价30%的违约金，具体承担哪种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）……5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之二）；若甲乙协商解除本合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。
合同签订当日�原告齐鑫向被告赵雪梅交纳定金10000元。支付被告中合公司信息服务费11600元、金融贷款费4500元、房屋评估费2900元，共计19000元。
根据2014年9月12日的房屋权属状况信息，涉案房产存在抵押贷款情况，抵押金额22万元，期限自2013年4月2日至2033年4月2日。被告赵雪梅于2014年9月4日提出提前还贷申请，并于2014年12月2日，还清贷款，解除了抵押手续。
2014年9月22日，原告齐鑫以EMS的方式向二被告分别邮寄了解除《房屋买卖居间合同》通知书，以涉案房屋有抵押，被告赵雪梅违约为由，通知解除合同。9月24日被告赵雪梅收到该通知。
原告齐鑫为本案聘请律师支付律师费8700元。
本院认为，原、被告三方签订房屋买卖居间合同时，被告赵雪梅明确确认房屋无住房抵押贷款。这与房屋的实际状态不符。原告齐鑫依照合同约定有权解除合同，�被告虽辩称原告齐鑫在签订房屋买卖居间合同前已知道房屋抵押的事实，但未提交足够证据证实，对该主张本院不予采信。两被告收到解除合同通知书时（即2014年9月24日）合同已解除。因被告赵雪梅隐瞒所售房屋已抵押的事实，造成合同被解除，其应承担违约责任。原告齐鑫实际仅支付的房款为10000元，其主张按照总房价款的30%支付违约金，明显高于因解除合同给其造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十�条第二款规定的过分高于造成的损失”，本院酌情降低被告应赔偿的违约金为原告已付房款贷款利率的1.3倍。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中合公司作为居间人，承认在签订合同前与被告赵雪梅查询过房屋抵押登记状况，但没有尽到如实报告的义务，故其应当退还原告齐鑫佣金。对于原告齐鑫的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告齐鑫诉讼中产生的律师费用应作为其损失，依照合同约定由两被告共同负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第四百二十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告齐鑫与被告赵雪梅、济南中合房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同于2014年9月24日解除；
一、被告赵雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告齐鑫违约金，按10000元，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2014年8月26日计算至本判决生效之日止；
二、被告济南中合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐鑫佣金19000元（包括：信息服务费11600元、金融贷款费4500元、房屋评估费2900元）；
三、被告赵雪梅、被告济南中合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐鑫律师费损失8700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4430元，由原告齐鑫负担2382元，由被告赵雪梅负担1535元，由被告济南中合房地产经纪有限公司负担513元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹诺诺
人民陪审员 李 军
人民陪审员 锜 榕
二〇一五年九月二十日
书 记 员 李 雪