辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盘中民终字第00159号上诉人（原审被告）：辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：宁湘灼，该公司总经理。委托代理人：岳松宵，男，住辽宁省大洼县。委托代理人：郭秀岩，辽宁泰来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张学华，男，住辽宁省大洼县。委托代理人：孙洪猛，辽宁双兴律师事务所律师。上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2015）大洼民二初字第00364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司的委托代理人岳松宵、郭秀岩，被上诉人张学华及委托代理人孙洪猛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告张学华一审诉称：2010年11月12日原、被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议确认原告原房屋面积125.3平方米（实际面积128平方米），产权调换至被告开发的商品房，面积163.2平方米，对于面积差，合同约定“超出的面积，在10平方米内的按成本价每平方米1750元计算，超出10平方米以外的部分，按暂定价每平方米2300元计算补给被告，交房时间为2011年11月30日前”。协议签订后，被告未按约定期限交付房屋，直至2013年8月中旬，被告才通知原告办理入住手续，且要求原告对超出10平方米以外的面积按每平方米2857元的价格计算补偿给被告。被告逾期交房，已构成违约，被告不应按2013年的售楼价格计算补偿款，因此原告要求对超出房屋置换面积10平方米以外的面积按当时约定的每平方米2300元的暂定价格进行结算补偿给被告，并要求被告承担逾期交房的房租费22554元。原审被告辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司一审辩称：《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定超出房屋置换面积10平方米以外的面积按暂定价每平方米2300元结算补偿给我公司，暂定价随实际销售价多退少补，我公司的实际销售价为每平方米2857元，因此原告应按此价格进行结算，而不是按每平方米2300元的价格进行结算。按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的交房日期，我公司确实没有按约定交房，原因是在实际房屋拆迁过程中发生延误，政府没有及时将土地交付给我公司，致使工程开工延误，最终导致工程完工延误，对于延误交房，我公司已对原告进行了补偿，补偿期限至通知原告领房时止，但因置换价格发生争议，原告未按我公司提出的实际销售价格补偿差价，我公司才拒绝交付房屋，原告自己应负未办理房屋交接的责任，因此对通知原告领房后所发生的房屋租赁费，我公司不同意承担。原审法院审理查明：2010年被告在大洼县田庄台镇马莲社区开发商业及住宅小区，故被告需对马莲社区相关地块进行拆迁，原告的房屋坐落在拆迁的地块内，为此，原、被告于2010年11月22日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议的第六条约定：乙方（张学华）保证在2010年11月26日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方（辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司）保证在2011年11月30日将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付乙方。合同的第九条第三项约定：甲方提供办理房照所需相关资料，乙方自行办理房照，各自承担彼此的费用。原房屋房照面积为125.3平方米，实际面积128平方米，产权调换面积163.2平方米（最终面积以房屋测绘面积为准），房屋调换位置：5号楼4单元3楼东（79.7平方米）、西户（83.5平方米）2户，面积差为163.2平方米-128平方米=35.2平方米，其中10平方米按成本价每平方米1750元计算补差价给甲方，即10平方米×1750元／平方米=17500元，其余25.2平方米按暂定销售价2300元／平方米补差价给甲方，即25.2平方米×2300元／平方米=57960元，差价金额随面积变化多退少补，暂定销售价随实际销售价多退少补。合同签订后，原告按照协议履行了搬离的义务，但被告未能按约定的期限交付房屋，为此，原、被告于2011年11月29日、2012年6月29日、2013年1月7日、2013年8月30日签订了4份回迁房屋延期交付安置补偿协议，以上四份协议对被告未能按期交房进行补偿，补偿至2013年10月31日。2013年8月27日被告通知原告，于8月28日办理房屋入住手续，但因对超出置换面积10平方米以外的面积价差计算双方发生争议，因原告未接受被告提出的按每平方米2857元的销售价格，故被告拒绝交付房屋。2014年3月13日张学华向盘锦仲裁委员会提出申请，要求：1、超出置换面积10平方米以外的面积价差按2300元／平方米计算；2、辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司承担逾期交房的房租费人民币5012元。盘锦仲裁委员会受理后，于2014年9月9日作出盘仲裁字（2014）第3号裁决书，裁决：一、辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司给张学华调换的房屋面积超出138平方米以外的房屋面积，按2300元／平方米价格向辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司结算价款。二、驳回申请人的其他仲裁请求。对该裁决书，辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司不服，遂向盘锦市中级人民法院提起诉讼，盘锦市中级人民法院做出（2015）盘中仲立字第00003号民事裁决书，认为仲裁程序违法，裁定撤销盘锦仲裁委员会盘仲裁字（2014）第3号裁决书。另查明，因被告逾期交付房屋，原、被告之间于2011年11月29日、2012年6月29日、2013年1月7日、2013年8月30日4次达成回迁房延期交付的临时安置补偿协议。2011年11月29日所签协议为：补偿标准，每平方米每月5元，补偿至2012年6月30日，共4385.5元；2012年6月29日、2013年1月7日、2013年8月30日所签协议为：补偿标准每平方米每月5元，并附加100%的临时安置补偿费，补偿至2013年10月31日。原审法院审理认为：原、被告之间所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，双方应履行协议约定的义务。协议中第九条第三项约定超过置换面积10平方米以外的面积25.2平方米，按暂定销售价2300元／平方米补差价给被告，即25.2平方米×2300元／平方米=57960元，差价金额随面积变化多退少补，暂定销售价随实际销售价多退少补。同时协议中第六条双方约定了交付房屋的时间为2011年11月30日前，但被告在2011年11月30日前未建成房屋，也未实际销售，此期间在田庄台镇也无同类可比性房屋的销售，被告提交的沈阳诚艺置业有限公司的市场调查报告，不能证明田庄台地区2011年房产销售价格。因此2011年的实际销售价无法确认。在约定中，双方所确认的房屋成本价为1750元／平方米，暂定销售价为2300元／平方米，其价差为合理的增值，真实的反映被告销售该房屋的预期价格。该价格应视为开发商对该房地产的预估价格。在不能确认该房屋实际销售价格的情形下，应按该暂定价2300元／平方米计算原告应补给被告的价差。房产销售价格受多种因素影响，被告提交的鲁恩江等人的兴隆家园购房定购书及销售不动产发票证明了2013年该房屋的销售价格，但不能以2013年的房产销售价格确定2011年的房产销售价格，故被告提出以2013年的销售价格计算补差，不予支持。《城市房屋拆迁补偿安置协议》是被告为城市商业开发而与原告签订的房屋产权置换协议，该协议所主要履行的内容为：原告搬迁出房屋，被告及时交付置换的房屋。原告为履行协议义务而搬迁出原有住宅，并一直租房屋居住，被告亦应及时（2013年8月28日）将符合交付标准的房屋交付给原告。现双方在履行协议时所产生的争议，应在不影响交付房屋的情况下进行解决，以避免因原告继续租住房屋而导致损失扩大。因不同意原告所补价差，被告拒绝交付房屋，所导致的原告继续租住房屋的损失，应由被告承担。标准应结合原被告所达成的临时安置补偿协议所确认的每平方米每月5元，补偿至被告实际交付房屋之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十四、二十五条的规定，作出如下判决：一、被告辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司置换给原告张学华的房屋超过138平方米的面积，按2300元／平方米的价格计算，由原告补偿给被告差价款。二、由被告辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司从2013年11月份开始至被告实际交房之日止，按房屋面积125.3平方米、每月每平方米5元的标准计算，由被告辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司支付原告张学华房屋租金。案件受理费364元（已预交），减半收取182元，由被告承担。一审宣判后，原审被告辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：双方在签订的《拆迁补偿协议》中明确约定超出的面积在10平方米以内按照每平方米1750元计算，超出10平方米以外的面积按照暂定销售价每平方米2300元计算，暂定销售价随实际销售价多退少补。原审判决认定超出10平方米以外的面积按照每平方米2300元价格计算不当，应按照每平方米2857元计算；双方已经就延期交房的补偿问题达成协议，上诉人不应当再行支付房租费用。请求二审法院依法改判。被上诉人张学华服从一审判决。本案争议的焦点：双方对超出10平方米以外的25.2平方米房屋面积的价格按照什么价格进行结算；上诉人应否从2013年11月起支付被上诉人房租费。围绕本案争议的问题，上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司认为，上诉人提供的葫芦岛鸿翔司法鉴定所分别出具的田景轩、李树林、姚福仁、王子华四份位于兴隆家园楼房市场单价咨询项目司法鉴定意见书，能够说明与本案争议的同一楼盘、同一楼层的房屋市场销售价格，四份鉴定意见中均反映每平方米的单价在2700元以上。另认为，双方签订的《拆迁安置补偿协议》第九条明确约定，超平部分的结算价格，暂定价随实际销售价多退少补，本案争议房屋的实际销售价为2857元，双方应该依据合同的约定以该价格进行结算。针对该价格的争议，上诉人在一审时已经提交鉴定申请，而且当庭上诉人又提交了同一园区、同一楼层相近房屋的市场单价的鉴定意见书，可以作为认定本案房屋销售价格的参考依据；该《拆迁安置补偿协议》具有行政合同的性质，依据《城市拆迁管理办法》的相关规定，逾期交房的应当双倍支付房屋的租金，上诉人逾期交房，是因为政府供地时间晚导致无法施工，双方针对逾期已经达成协议，上诉人已经依据法律规定超额支付了被上诉人租房的费用，且在协议中明确约定，就逾期问题一次性处理完毕，不再争议，因此被上诉人主张的房屋租金依法不能成立。双方争议的房屋是2011年施工，2012年确定的销售价格，与被上诉人类似的房屋销售价格为2857元，与被上诉人签订的补充协议均是在2012年确定房屋销售价格之后，因此被上诉人应当对该房屋的实际销售价格知情。在2012年确定房屋销售价格之后，已经大约有四十户回迁户依据实际销售价格2857元进行了交易，在2013年8月28日上诉人通知所有回迁户进行收房后，有65户回迁户按照实际市场销售价格收房。围绕本案争议的问题，被上诉人张学华认为，上诉人提供的葫芦岛鸿翔司法鉴定所出具的司法鉴定意见书与本案不具有关联性，因鉴定意见中并不涉及本案的被上诉人，该鉴定意见书并非在本案的诉讼中做出的；上述证据也不具有合法性，因为鉴定意见中是按照市场法进行的鉴定，但根据市场鉴定法的要求应当选取同地区的其他商品房的交易实例作为计算基准，上述报告中并未选取。另认为，上诉人强调的超平价格，暂定价随实际销售价多退少补的条款不适用于本案，双方签订《拆迁补偿协议》在2010年，交房的时间是在2011年11月30日前，所以被上诉人认为，协议中约定的实际销售价应当是2011年的销售价格，而2011年该房屋并未建成，并未对外进行销售，不存在实际销售价，所以应按照合同约定的暂定价格确定房屋价格；司法鉴定意见书不能证明2011年房屋的实际销售价格；房租费依法成立，被上诉人在与上诉人签订拆迁补充协议时，并不知道上诉人要求被上诉人按照每平方米2857元补交超出面积的费用，被上诉人所要求的租金是基于不能接受该价格而产生的，所以补充协议不能代表被上诉人主张的房屋租金。65户收房的回迁户是因为平方米数相符或相差不多，所以就予以了认可。审理查明：2010年11月22日，作为甲方的上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与作为乙方的被上诉人张学华签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议》，内容为“第一条甲方在马莲社区与南大社区规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。……第六条乙方搬迁及产权调换房屋交付时间乙方保证在2010年11月26日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2011年11月30日将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付乙方。……第九条补充条款1、乙方在腾空被拆迁房屋同时，不得违反第六条之规定，结清水、电费，由主管部门出示结算手续。2、签协议过程中，实行一房、一照（房照）、一证（土地使用证），如有重复视为无效，后果自负。3、甲方提供办理房照所需相关资料，乙方自行办理房照，各自承担彼此的费用。有照面积：125.3平方米，产权调换面积：163.2平方米（最终面积以房屋测绘面积为准），房屋调换位置：5号楼4单元3楼东户（79.7平方米）、西户（83.5平方米），此房屋实际面积为128平方米，面积差为163.2平方米-128平方米=35.2平方米，其中10平方米按成本价每平方米1750元补差价给甲方，即10平方米×1750元=17500元，其余25.2平方米按暂定销售价每平方米2300元差价给甲方，即25.2平方米×2300元=57960元，差价金额随面积变化多退少补，暂定销售价随实际销售价多退少补”。合同签订后，被上诉人张学华按照协议履行了搬迁的义务，但上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司未能按约定的期限交付房屋。2011年11月29日，作为甲方的上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与作为乙方的被上诉人张学华签订了一份《回迁房屋延期交付的临时安置补偿协议》，内容为“由于多种原因，甲方无法在约定的2011年11月30日为乙方交付回迁房屋。本着公平合理，协商一致的原则，甲乙双方经过充分磋商后，共同制定以下补偿方案：1、按照各户原有有照房屋面积计算；2、按照每平方米、每月5元钱计算；3、考虑当地租金较高的情况，以500元钱为最低限；4、一次性补偿七个月，即自2011年12月1日至2012年6月30日；5、如甲方在2012年6月30日未能交付回迁房屋，将按照以上补偿方案继续补偿；6、乙方原有照房屋面积125.3平方米，补偿金额4385.50元”。2012年6月29日，作为甲方的上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与作为乙方的被上诉人张学华签订了一份《回迁房屋延期交付的临时安置补偿协议》，内容为“由于多种原因，甲方无法在约定的2012年6月30日为乙方交付回迁房屋。本着公平合理，协商一致的原则，甲乙双方经过充分磋商后，共同制定以下补偿方案：1、按照各户原有有照房屋面积计算；2、按照每平方米、每月5元钱计算；3、考虑当地租金较高的情况，以500元钱为最低限；4、一次性补偿六个月，即自2012年7月1日至2012年12月31日；5、按照国家相关法律法规规定，除正常支付临时安置补助费外，每月附加100%的临时安置补助费，即甲方所付补助费为：临时安置补助费×2；6、乙方原有照房屋面积125.3平方米，补偿金额7518元”。2013年1月7日，作为甲方的上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与作为乙方的被上诉人张学华签订了一份《回迁房屋延期交付的临时安置补偿协议》，内容为“由于多种原因，甲方无法在约定的2012年12月30日为乙方交付回迁房屋。本着公平合理，协商一致的原则，甲乙双方经过充分磋商后，共同制定以下补偿方案：1、按照各户原有有照房屋面积计算；2、按照每平方米、每月5元钱计算；3、考虑当地租金较高的情况，以500元钱为最低限；4、一次性补偿六个月，即自2013年1月1日至2013年6月30日；5、按照国家相关法律法规规定，除正常支付临时安置补助费外，每月附加100%的临时安置补助费，即甲方所付补助费为：临时安置补助费×2；6、乙方原有照房屋面积125.3平方米，补偿金额7518元”。2013年8月30日，作为甲方的上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与作为乙方的被上诉人张学华签订了一份《田庄台兴隆家园回迁业户补偿协议》，内容为“田庄台兴隆家园回迁业户在回迁过程中，未能按期入住。对此，甲乙双方本着公平、公开、公正的原则，经过友好协商一致，共同达成以下协议：1、关于回迁房入住标准，甲方已按盘政发（2007）16号《关于调整盘锦市城市住宅房屋拆迁补偿标准和安置政策的意见》文件规定的回迁房入住标准要求，同乙方进行了协商，乙方同意甲方不进行屋内基本设施施工，甲方以现金形式给予一次性补助给乙方。补助面积以各回迁户原有房屋有照房屋面积为准，补助标准为每平方米130元。2、关于临时安置补偿费事宜，因甲方已对乙方于2013年8月30日进行了回迁，但考虑到乙方在支付临时安置费困难的实际情况，按照《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》及《盘锦市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，经甲乙双方协商同意，补助期限由原已约定到2013年8月31日延长到2013年10月31日截止，采取一次性补助。3、结款方式：一次性支付（1）、房屋基本设施补助金额为：125.3平方米×130元=16289元；（2）、2013年7月1日—2013年10月31日临时安置补助费为：4个月×1253元=5012元；4、在甲方一次性支付给乙方上述费用后，乙方同意以后不再向甲方索要临时安置补助费（租房费包括延期费用）和房屋基本设施补助等费用”。2013年8月27日上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司通知被上诉人张学华，于2013年8月28日办理房屋入住手续，但双方因对超出置换面积10平方米以外的面积价差计算，产生争议，双方未能办理房屋交接。2014年3月13日被上诉人张学华向盘锦仲裁委员会提出申请，请求裁决：1、申请人与被申请人的楼房差价款应该按照每平方米2300元价格结算，被申请人制定的价格导致申请人经济损失14036元。2、要求被申请人承担逾期交房的房租费5012元。2014年9月9日盘锦仲裁委员会作出盘仲裁字（2014）第3号裁决书，裁决：一、对于被申请人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司给申请人张学华调换面积中超出138平方米以外的房屋面积，按每平方米2300元价格由申请人张学华向被申请人向辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司结算价款。二、驳回申请人的其他仲裁请求。辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司不服该仲裁裁决，向盘锦市中级人民法院提起诉讼。2015年2月26日，盘锦市中级人民法院作出（2015）盘中仲立裁字第00003号民事裁定书，裁定撤销了盘锦仲裁委盘仲裁字（2014）第3号裁决书。本院认为，关于双方对超出10平方米以外的25.2平方米房屋面积的价格按照什么价格进行结算的问题。上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与被上诉人张学华在所签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议》中约定的“暂定销售价”应是指双方在签订协议时尚未确定的和不可预见的价格，其应理解为“暂时或临时约定的价格”，而不应理解为“预期价格或预估价格”。本案中，双方在协议中已明确约定“此房屋实际面积为128平方米，面积差为163.2平方米-128平方米=35.2平方米，其中10平方米按成本价每平方米1750元补差价给甲方，即10平方米×1750元=17500元，其余25.2平方米按暂定销售价每平方米2300元差价给甲方，即25.2平方米×2300元=57960元，差价金额随面积变化多退少补，暂定销售价随实际销售价多退少补”，故被上诉人张学华回迁房屋所超出的25.2平方米的面积，应当按双方约定的“暂定销售价随实际销售价多退少补”予以履行，而不应按暂定销售价每平方米2300元履行。关于上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司应否支付被上诉人张学华房租费的问题。上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司与被上诉人张学华在所签订《田庄台兴隆家园回迁业户补偿协议》中已明确约定“因甲方已对乙方于2013年8月30日进行了回迁，补助期限由原已约定到2013年8月31日延长到2013年10月31日截止，采取一次性补助。一次性支付房屋基本设施补助金额为125.3平方米×130元=16289元；2013年7月1日—2013年10月31日临时安置补助费为4个月×1253元=5012元；在甲方一次性支付给乙方上述费用后，乙方同意以后不再向甲方索要临时安置补助费（租房费包括延期费用）和房屋基本设施补助等费用”，依据上述协议，双方已约定了一次性补助，且该补助款已履行完毕，上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司已于2013年8月27日通知了被上诉人张学华于2013年8月28日办理房屋入住手续，在办理过程中，双方对被上诉人张学华的房屋超出置换面积10平方米以外的面积价差计算，产生争议，才导致未能办理房屋交接，其责任并不在于上诉人辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司一方，现被上诉人张学华再行要求给予其房租费显系不当。综上，原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大洼县人民法院（2015）大洼民二初字第00364号民事判决。二、驳回原审原告张学华的诉讼请求。一审案件受理费364元，减半收取182元，二审案件受理费364元，由被上诉人张学华承担。本判决为终审判决。审 判 长  张彦东审 判 员  李宝明代理审判员  王 丹二〇一五年九月二十五日书 记 员  孙一平