山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1781号
上诉人（原审原告）王滨，男，汉族，1946年5月25日出生，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：孙淑华，山东小光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：管延松，男，汉族，1952年7月24日出生，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：冯汝义，山东星河律师事务所律师。
原审第三人：烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区高新产业区盐场村。
法定代表人：孙蒙良，总经理。
委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。
上诉人王滨因与被上诉人管延松、原审第三人烟台市天府房地产开发有限公司（以下简称“天府公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王滨的委托诉讼代理人孙淑华，被上诉人管延松的委托诉讼代理人冯汝义、原审第三人天府公司的委托诉讼代理人谢向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王滨上诉请求：1.撤销烟台市中级人民法院（2015）烟民初字第267号民事判决；2.撤销烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第152号裁定；3.确认烟台市福山区天府街17号富豪新天地29-1-1701号、29-1-1801号两套房产系上诉人所有；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是通过合法购买并全额付清房款取得涉案房产，而且已经进入居住长达7年之久，故上诉人是涉案房屋的合法所有权者。2009年12月其从福利莱置业有限公司（以下简称“福利莱公司”）购买了涉案二套房产，该涉案二套住宅的原产权人系原审第三人天府公司所有。第三人因与福利莱公司有债权债务关系，原审第三人以涉案二套房产抵顶了福利莱公司的欠款，并将涉案二套房产的钥匙交付给了福利莱公司。福利莱公司将取得抵债二套住宅又卖给了上诉人。福利莱公司将取得的抵债二套住宅又卖给了上诉人（有福利莱公司证明为证），上诉人收到钥匙后开始了装修并入住至今，并一直向天府公司交纳涉案房产的物业费，购房后上诉人多次要求办理过户，但均以第三人与福利莱公司的合作没清算为由予以拒绝。这就是上诉人取得涉案房屋的全部客观存在的事实。上诉人认为，上诉人是合情合理的购买涉案房产，理由很简单，即：如果原产权人原审第三人不将涉案房屋的钥匙交给福利莱公司，又怎么能够出卖给上诉人，福利莱公司怎么能将涉案房产的钥匙交付给上诉人。上诉人又居住至今并向第三人交纳了7年之久的物业管理费，这一系列的事实充分证明上诉人是合法购买的涉案房产，是涉案房产发的合法所有者，该房产没办理过户手续的过错不在上诉人。二、上诉人购买涉案房产符合物权法第一百零六条之规定，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，理由如下：1.上诉人购买涉案房产时，福利莱�司告知该涉案房屋是天府公司以房抵债的，天府公司将钥匙交给了福利莱公司，上诉人认为如果福利莱公司没有该涉案房产的处分权，不会有涉案房产的钥匙，上诉人因看到该房屋的钥匙才认为福利莱公司有处分权，故购买了涉案房产，支付全款，领取了涉案房产并进行了装修入住七年之久。2.上诉人向天府公司下属的物业公司交纳了7年物业管理费，证明天府公司认可以房抵债的情况，不然不会让上诉人入住，上诉人取得涉案房产是善意取得，应受法律保护。一审判决依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人在这一规定中占有三项，故上诉人购买涉案房产没有违背国家法律的规定，是善意取得，理应受法律保护。三、一审法院未查清天府公司与福利莱公司以房抵债的事实，侵犯了上诉人的合法权益。�府公司是本案的关键，又是本案的有独立请求权的第三人，一审法院没有查清其与福利莱公司之间关于涉案房产的事实到底存不存在天府公司以涉案房产抵债的问题，从而做出了错误的判决。
管延松辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求依法应予驳回，理由如下：一、上诉人请求确认福山区天府街17号富豪新天地29-1-1701、29-1-1801号两套房产系其所有，没有法律依据。根据物权法第九条的规定，不动产物权变动，必须以登记为必要条件，否则不能发生物权变动的效果。房屋买卖合同的生效能够发生债权法上的效果，但不能发生物权法上的效果。要发生物权法上变动的效果，就必须进行不动产物权的公示即登记。这既是物权法的规定，亦是基本的物权法学理论。根据烟台市福山区房产交易中心制作的不�产登记簿，涉案之房产明确记载为第三人所有，该记载具有无可争辩的权威性和公信力，即涉案之房产无可争辩的为第三人所有。上诉人主张其对上述两套房屋具有所有权没有法律依据，对该上诉请求依法应予驳回。二、上诉人请求撤销烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第152号裁定书，没有法律依据。本案一审过程中，上诉人的在起诉状中并未提出该项诉讼请求，现在二审中又请求撤销烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第152号裁定书，没有法律依据，对该上诉请求依法应予驳回。三、上诉人不是本案适格的原告，对其起诉依法应予驳回完全正确。根据上诉人在上诉状中阐述的事实与理由，第三人因与福利莱公司有债权债务关系而口头将涉案之房屋抵顶给了福利莱公司，福利莱公司又将该房屋转卖给了上诉人。这里就出现了二个合同法律关系。根据合同法的相对性原理，合同之债只在债权人和债务人之间发生法律效力，不能对抗合同之外的抗第三人。因此，上诉人未能得到从福利莱公司购买的房产，只能向福利莱公司主张权利而不能向合同之外的第三人主张权利，这既是合同法的规定，亦是基本的债权法学理论。一审法院在查明案件事实的基础上依法作出判决，完全正确。四、上诉人的诉讼请求不符合法律规定的排除或阻止执行的条件，对其诉讼请求依法应予驳回。（一）案外人以欠款抵顶所得房屋并再行转让不受物权期待权的保护。最高人民法院为了保护弱者，确立了房屋消费者物权期待权保护规则。即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。根据上诉人在上诉状中阐述的事实与理由及一审法院查明的事实，涉案之房屋是因第三人欠付福利莱�司的款项而抵顶给福利莱公司的。福利莱公司又将涉案之房屋转让给了上诉人。因此，福利莱公司为抵债协议的受让人。物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，不能将抵债受让人列入物权期待权保护范围。既然抵债协议受让人不受物权期待权的保护，抵债协议受让人再行对房屋进行转让后的受让人，更不应受物权期待权的保护。（二）上诉人的诉讼请求不符合最高人民法院司法解释中排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中：（一）在法院查封之前，上诉人与第三人并未签订书面买卖合同；（二）上诉人在本案中抵顶的房屋，没有证据证明其是用于居住。上诉人在起诉书中亦自认其另有住处。（三）上诉人未能提供有效证据证明其已支付的购房款超过了合同约定总价款的百分之五十。五、上诉人未取得房屋所有权，系其重大过失造成的，对其上诉请求依法应予驳回。（一）上诉人未按建设部的规定到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续，致使未取得涉案房屋所有权，具有重大过错。《山东省商品房销售管理条例》第42条规定：“买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业�项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。”上诉人在起诉书自认于2009年12月从福利莱公司取得了房屋的钥匙。但上诉人并未按上述规定约定到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。至烟台中院于2011年8月17日查封时，涉案之房屋仍登记在第三人名下，上诉人对其未取得涉案房屋的所有权具有重大过错。（二）上诉人未与第三人、福利莱公司签订书面合同，具有重大过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，上诉人未与第三人、福利莱公司签订书面合同违反法律的强制性规定，具有重大过错。（三）上诉人未尽合理的注意义务，具有重大过失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条规定，受让人知道他人已经依法享有不动产物权，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。根据烟台市福山区房产交易中心制作的不动产登记簿，涉案之房产明确记载为第三人所有。同时，上诉人在一审的起诉状中亦自认涉案之房屋“仍登记在第三人名下”。据此，上诉人对于福利莱公司对涉案房屋没有处分权是知道或者应当知道的。但上诉人仅以福利莱公司对房屋钥匙具有控制权，就得出亦对房屋具有所有权，显系重大过失。
天府公司述称，涉案房产确实是归上诉人王滨所有，上诉人享有排除执行涉案房产的充分事实与理由，请二审法院尊重事实，并以事实为根据，支持上诉人的诉请。2004年，原审第三人与烟台市福山区恒丰建材有限公司（以下简称恒丰建材公司）、福利莱公司三方签订《合作投资开发合同�》，约定三方合作开发位于烟台市福山区“富豪青年国际广场”项目二号楼及北排东边第一幢楼（后命名为六号楼）。三方合作的模式是原审第三人和恒丰建材公司负责办理土地及开发手续，福利莱公司负责投资建房。利益分配为原审第三人和恒丰建材公司收取福利莱公司每平方米500元的楼座款以及销售收入2‰的管理费；福利莱公司则取得所建楼盘的全部售房款。合同签订以后，福利莱公司依约投资建设，将二号、六号楼建成完工，因该项目是以原审第三人的名义开发，因此在销售中也只能以原审第三人的名义销售，购房业主所交的首付款及银行按揭贷款均汇入原审第三人的账户。开始，原审第三人按照约定扣除管理费及税费，将其余售房款转给福利莱公司，后期，因原审第三人经营出现问题，资金紧张，便将福利莱公司的�款拖欠挪用。为此，福利莱公司也多次向原审第三人催要。在这种背景下，原审第三人将本案涉案的二套房产抵顶给福利莱公司，并实际交付了房屋钥匙，办理了交接手续。对以上三方合作及履行的情况，被上诉人管延松事实上是清楚的，管延松本身就是恒丰建材公司的股东，三方合作开发合同上，管延松作为恒丰建材公司的代表人签字，之后也参与了项目的开发，后期发现原审第三人经营出现问题，被上诉人管延松便退出经营。但是，对和福利莱公司的业务以及欠款事实，被上诉人心知肚明。原审第三人将涉案房产抵顶给福利莱公司后，福利莱公司告诉原审第三人其将房屋又出售给上诉人，因该种抵账交易方式在房地产开发中非常普遍，原审第三人对此也无异议，并通知下属物业公司为上诉人开通水、电，办理装修入住手续。之后，上诉人一直正常缴纳物业费�居住使用至今。期间，上诉人及福利莱公司均多次找原审第三人要求办理房产登记过户手续，但因原审第三人与福利莱公司就合作项目未最终清算，以及原审第三人后期经营出现危机，无人负责办理，而且也没有钱缴纳办证费用，导致包括涉案房产在内的多套房产未办理过户手续而被法院查封，未登记的原因和责任确实不应归责于上诉人。综上，原审第三人认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房产虽然登记在原审第三人名下，但大量事实证明，实际上已经抵顶转让给上诉人，上诉人才是涉案房产的真实权利人，对涉案房产享有合法的权利，足以排除被上诉人的执行。原审法院的判决认定事实错误，适用法律不当，对上诉人极不公平，也不利于交易稳定和社会稳定，违背诚实信用原则，故原审第三人请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉请。
王滨向一审法院起诉请求：1.确认坐落于烟台市福山区天府街17号富豪新天地29-1-1701号29-1-1801号二套住宅归王滨所有，停止对财产的执行；2.诉讼费由管延松承担。
一审法院认定事实：管延松诉刘磊、初燕、郭华、烟台市福山区恒丰建材有限公司、天府公司返还投资补偿款纠纷一案，一审法院于2014年12月11日作出(2011)烟商初字第81号民事判决，判决结果如下：一、天府公司于本判决生效后十日内偿付管延松投资补偿款人民币1000万元及利息（自2010年11月1日起至2011年8月31日，按中国人民银行同期贷款利率计付）；烟台市福山区恒丰建材有限公司在人民币500万元及利息范围内承担连带清偿责任。二、驳回管延松对刘磊、初燕、郭华的诉讼请求。三、驳回管延松的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在该案的审理过程中，管延松提出财产保全的申请，一审法院于2011年8月12日作出(2011)烟商初字第81号民事裁定，依法查封了涉案房产。
因天府公司未履行判决确认的付款义务，管延松向一审法院申请强制执行。一审法院以(2015)烟执字第313号立案执行，在该案的执行过程中案外人王滨提出执行异议。一审法院于2015年9月6日做出(2015)烟执异字第152号执行裁定书，认为王滨对一审法院查封的房产主张权利的理由是其与福利莱公司存在业务关系及被执行人天府公司与福利莱公司存在合同关系，但王滨未提�相关证据，故其对一审法院查封的涉案房产主张权利缺乏证据支持。另，王滨提出异议所依据的基础法律关系不属于执行程序审查的事项，故对于王滨的异议，一审法院执行程序中依法不予支持。综上，一审法院裁定驳回王滨的异议。
王滨不服(2015)烟执异字第152号执行裁定结果，诉至一审法院。
庭审中，王滨对其诉讼主张提供如下证据：一、天府公司与福利莱公司、烟台市福山区恒丰建材有限公司签订的合作开发合同一份，合同载明，甲方：天府公司、乙方：烟台市福山区恒丰建材有限公司、丙方：福利莱公司甲、乙、丙三方经友好协商，就共同合作在“富豪青年国际广场”项目投资开发房地产业务达成协议……。该合同证实天府公司与福利莱公司�在合作开发的事实及双方之间存在利益关系。管延松对该证据的真实性及证明内容均无异议。
证据二、天府公司开具给福利莱公司销售明细及付款明细表复印件3张，证明天府公司欠福利莱公司的款项，双方之间有债权债务关系。管延松认为该证据系复印件，依法不予质证。
证据三、收条一张，内容为：“今收到富豪四期六号楼发票2200000元。张某2008.11.11”。王滨称该收条是福利莱公司的副总张某收到天府公司四期六号楼发票，为220万元。福利莱公司拿该发票就可以到天府公司处领取款项。据其了解福利莱公司实际领取了40万元，其他用涉案两套房屋抵顶。管延松对证据三真实性无法确认，对证明内容有异议，认为该证据不能证明王滨的主张。
证�四、中国工商银行个人业务凭证一份，凭证载明时间为2010年4月26日，借方户名为王明雯，贷方户名为邹仁武，转账金额：700000元。该证据能够证实王滨让其女儿王明雯向福利莱公司法定代表人支付涉案房款70万元。管延松认为该凭证标明的转账日期是2010年4月26日，王滨主张的购房日期是2009年12月，相差达5个月之久且凭证中的付款人王明雯与收款人邹仁武不是案件中的一方当事人，该证据与本案无关，对本案没有证明力。
证据五、福利莱公司开具的落款时间为2015年9月29日的证明一份，内容为“我公司于2010年4月26日收到王滨购买位于福山区天府街17号富豪新天地29-1-1701号和29-1-1801号两套住宅的全部房款共计柒拾万元整。（汇入法人代表邹仁武个人账户）。”该证明于2010年4月26日收到王滨购买涉案房产的70万元�王滨已向福利莱公司支付了全部购房款。管延松认为该证据证明不了王滨直接向天府公司购买了涉案房屋。该证明证实购房款汇入了邹仁武的个人账户。将本属于公司的财产汇入个人账户属于违法行为。
证据六、收款收据及销售清单，证明王滨收到涉案房屋的钥匙后，购买装饰材料对涉案房屋进行装修并入住至今。
证据七、烟台富豪物业管理有限公司出具的专用收据两张，证明王滨入住涉案房屋后，按期按月缴纳物业费的情况。管延松认为，该证据形式不合法，根据有关规定，对外发生经营业务支付款项，应当向收款方取得发票，该证据是收据不是发票，该证据因违法而对本案没有证明力。
证据八、烟台富豪物业管理有限公司出具用户缴费信息一份，证明目的同证据七。管延松认为该证据证明了其缴纳过费用，但证明不了王滨对房屋具有所有权，更证明不了其对涉案房屋的占有是合法的。
一审庭审期间王滨另申请证人张某出庭作证，证人张某证实：其曾于2006年至2013年期间在福利莱公司工作，工作内容是负责工程清欠，当时天府公司欠福利莱公司200余万元工程款，其去要钱，当时天府公司给了40万元现金及两套房，剩余的钱至今未付。要了房之后，就把房屋出售给王滨了。其认可证据三中的签名是其本人签名。证人还证实福利莱公司与天府公司没有抵顶协议，福利莱公司与天府公司之间的工程款双方财务对过账并签字认可，应该是结算过，但没有经过评估。管延松认为，证人的身份不明，其不是福利莱公司的员工，对案件基本事实不清，是否签订合同、款项是否经过结算、审计都不清楚。
关于涉案房屋为何至今未办理产权证书，王滨称其曾向福利莱公司要求过办证，但因福利莱公司与天府公司的账至今未结清，因此无法办理。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、王滨是否享有涉案房产的所有权；二、王滨是否享有排除或阻止执行涉案房屋的理由。一、关于涉案房产的所有权是否归王滨所有。一审法院认为，涉案房产权属至今仍登记在天府公司名下，依据物权法第九条之规定，王滨没有取得涉案房产的权属证书，因此其要求确认涉案房产的所有权归其所有没有法律依据，依法应予驳回。二、关于王滨是否享有排除或阻止执行涉案房屋的理由。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房屋王滨既未与被执行人天府公司签订书面买卖合同，亦未向天府公司支付房款。按照王滨的陈述，其与案外人福利莱公司之间形成了口头房屋买卖合同关系，福利莱公司为出卖人，王滨为买受人，天府公司并非该房屋买卖合同的主体，根据合同的相对性，该口头合同仅对福利莱公司与王滨具有法律约束力。管延松依据生效判决对天府公司享有金钱债权且已进入执行程序，一审法院依法对登记在天府公司名下的涉案房产采取了执行措施，依法有据。因此根据上述规定，王滨请求停止对涉案房产的执行，没有法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回王滨的诉讼请求。案件受理费10800元，由王滨负担。
二�中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。二审庭审中，本院针对上诉人上诉请求第2项：“撤销烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第152号裁定书”向上诉人释明：根据民事诉讼法及司法解释的规定，执行异议之诉中，法院对案外人提起的执行异议是否成立进行审查。如判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定自动失效，故对执行程序中的异议裁定申请撤销不在案外人的诉讼请求范围内。上诉人表示认可。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人对涉案房产是否享有所有权；二、上诉人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
对于焦点问题一，上诉人对涉案房产是否享有所有权。上诉人主张其从福利莱公司购买的涉案房产系原审第三人抵顶给福利莱公司用以偿还债务，其从福利莱公司处受让涉案房产系善意取得。原审第三人亦认可上诉人的主张。本院认为，根据我国物权法及司法解释的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产设立、变更、转让和消灭效力的发生须以不动产登记为要件。上诉人主张天福公司将涉案房产抵顶给福利莱公司用以偿还债务，但其与原审第三人均未提交书面合同证明天府公司与福利莱公司之间存在将涉案房产抵顶债务的合意。涉案房产至今现仍登记在天府公司名下，未发生物权变动的效力。上诉人作为房屋买受人，对涉案房产权属登记未尽合理注意之义务，亦未在合理期限内办理产权过户登记，故其关于受让涉案房产系善意取得的主张缺乏事实和法律依据，对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。
对于焦点问题二，上诉人对涉案房�是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形其已符合三项，故其权利应当排除执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形需同时具备，该条第一项明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，上诉人主张从福利莱公司处购买涉案房产，其并未提交涉案房屋买卖合同，于法有悖。一审法院认定并无不当，上诉人该项上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，王滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由王滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔勇
代理审判员 陈浩
代理审判员 任楷
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 康宁