浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初3164号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市玉海街道万松路74号。
负责人邓逢春，行长。
委托代理人（特别授权）胡庆前，原告职工。
委托代理人（特别授权）周崇成，浙江万松律师事务所律师。
被告胡雪芳。
被告沈伽佳。
被告温州市九洲房地产开发有限公司，住所地温州市勤奋路广汇商厦1501、1502室。
法定代表人吴玲微。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行与被告胡雪芳、沈伽佳、温州市九洲房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告起诉请求：一、确认原告与被告胡雪芳、沈伽佳签订的编号01203000352012一手贷0002247号《个人购房借款/担保合同》于2016年3月1日提前到期；二、被告胡雪芳、沈伽佳偿还原告借款本金2716929.36元，并支付约定利息（至2016年2月21日的利息为67252.21元，2016年2月22日至2016年3月1日的利息，以本金2716929.36元为基数按年利率4.9％计收利息，此后至清偿完毕之日的逾期利息，以所欠本金2716929.36元为基数按年利率7.35％计收，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利，以上利率遇国家利率调整，则按合同约定而调整）；三、原告对登记在被告胡雪芳、沈伽佳名下坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第6幢1单元701室房屋所有权及土地使用权的拍卖、变卖、作价所得价款有优先受偿权；四、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第二项借款债务承担连带清偿责任；五、各被告承担本案诉讼费。本院于2016年4月1日以简易程序立案受理后，依法由代理审判员陈学滨独任审判，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡庆前、周崇成到庭参加诉讼；被告胡雪芳、沈伽佳、温州市九洲房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
本院经审理认定，2012年3月28日，原告与被告温州市九洲房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：1、经双方协商，同意原告作为被告温州市九洲房地产开发有限公司开发的瑞城公寓项目的按揭贷款办理银行；2、在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收讫之前，被告温州市九洲房地产开发有限公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；3、被告温州市九洲房地产开发有限公司在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金。如借款人在上述阶段性保证期间内未按合同约定履行还款义务，被告温州市九洲房地产开发有限公司保证在接到原告书面催款通知后十日内履行还款义务。如被告温州九洲公司未主动履行还款义务，即表示授权原告从其开立的账户中扣收。2012年6月11日，原告与被告胡雪芳、温州市九洲房地产开发有限公司签订编号01203000352012一手贷0002247号《个人购房借款/担保合同》，约定：1、借款金额298万元，借款期限240个月，从2012年6月11日至2032年6月11日，借款利率执行按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定；2、如遇基准利率调整，则自调整后次年1月1日起按调整后基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；3、贷款实行按月等额本息还款法，借款发放日在每月的对应日为还款日，无对应日的，当月最后一日为还款日；4、未按本合同约定归还借款本金的，贷款人有权对逾期本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；5、贷款利率调整的，罚息利率相应变动，对应付未付利息按逾期罚息利率计收复利；6、借款人连续三个月或累计六次未按期足额偿还借款，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同和借款人与贷款人其他借款合同项下借款立即到期；7、被告胡雪芳提供其购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第6幢1单元701室房产作抵押担保（已于2012年6月11日办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告），抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等；8、保证人温州市九洲房地产开发有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人对上述房产办理正式抵押登记手续，且贷款人收到房屋他项权利证书后到期的债务免除保证责任。借款后，涉案借款本息已偿还至2015年9月11日。
本院认为，被告胡雪芳向原告借款，发生在被告胡雪芳、沈伽佳婚姻关系存续期间，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当按夫妻共同债务处理，由被告胡雪芳、沈伽佳承担共同偿还责任。按编号为01203000352012一手贷0002247号《个人购房借款/担保合同》的约定，被告胡雪芳未按约偿还借款利息，构成违约，原告可宣布贷款提前到期；由于原告没有通过合适的方式向被告胡雪芳送达宣布合同提前到期的通知，故本院确认被告胡雪芳收到本院应诉通知的时间即2016年5月18日为该借款合同的提前到期日。因逾期罚息本身已具备惩罚性质，原告诉请对逾期利息计收复利于法无据，本院不予支持。虽然被告胡雪芳与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现上述抵押房产尚未办理产权登记，被告温州市九洲房地产开发有限公司仍应按合同约定对涉案借款承担阶段性连带保证担保，直至完成对上述房产的开发义务并办理产权初始登记之日止。被告温州市九洲房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡雪芳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡雪芳、沈伽佳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行编号01203000352012一手贷0002247号《个人购房借款/担保合同》项下借款本金2716929.36元、利息101459.95元、罚息（以2716929.36元为基数自2016年5月19日起按《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计算至实际清偿之日止）、复利（以期内欠息101459.95元为基数，自2016年5月19日起按《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计算至实际清偿之日止）；
二、被告胡雪芳、沈伽佳不履行本判决第一项义务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告胡雪芳名下的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第6幢1单元701室房产（证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告胡雪芳、沈伽佳追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29611元，减半收取14806元由被告胡雪芳、沈伽佳、温州市九洲房地产开发有限公司共同负担。（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 陈学滨
二〇一六年六月六日
书 记 员 周敏捷