安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初6962号原告：胡正鑫，男，1997年6月27日出生，汉族，住上海市松江区。委托代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。委托代理人：李鑫，安徽李丰升律师事务所律师。被告：荣士伟，男，1941年12月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告胡正鑫诉被告荣士伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告胡正鑫的委托代理人李丰升、被告荣士伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡正鑫诉称：2015年11月22日，原、被告双方在自愿平等的基础上签订了《存量房买卖合同》，约定原告购买被告名下位于滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室房产及车位，房屋建筑面积143.77㎡，总价款107万元，原告应在2015年11月30日前向被告支付首付款97万元，余款10万元待委托过户手续办理完毕后一次性付清，被告应在2016年1月31日前腾空涉案房屋并通知原告交接验收并无条件配合原告办理产权过户等相关手续，如任何一方提出解除合同，则必须赔偿双倍房款。合同签订当日，原告即向被告支付了购房定金2万元。合同签订后，原告于2015年11月30日通过银行转账向被告支付购房款91万元，2016年1月12通过银行转账向被告付款10万元，合计付款103万元，均由被告出具收条加以确认，同时被告将出卖的房屋交付原告，并将涉案房屋的相关权属证书也一并交付。按合同约定，原告在付至97万房款后，被告即应协助原告办理过户手续。可经多次催促，被告总是以房价上涨为由拒绝办理。被告的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：一、被告继续履行合同，将登记在其名下的位于滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室房产（产权证号：合产字第××号）协助过户至原告名下；二、本案诉讼费用由被告承担。被告荣士伟辩称：一、涉案合同中乙方签名为胡正鑫，但原告胡正鑫于1997年6月27日出生，但被告从未见过原告，且签订合同时签字的系四十岁左右的中年人，故涉案合同中胡正鑫签字系冒名顶替；二、涉案合同第十四条为“本合同自甲乙双方签订之日起生效”，而合同乙方签名不真实，故合同是否有效请法院裁定；三、订立合同当晚，被告作为甲方向乙方提出对合同进行公证，但乙方违反常理表示不需要公证，如需公证则到蚌埠办理，可见乙方明知不能通过公证以逃避法律监督；四、2015年11月30日，买卖双方共同到合肥市滨湖区新区要素大市场，工作人员明确告知办理房产交易必须双方当事人当场才能办理，当天乙方转账了71万元。当晚乙方在合同上增加了一条“甲乙方任何一方提出解除合同，则必须赔偿双倍房款”。可见乙方在转账后主动增加赔偿条款，系蓄意施压，询问增加该条款理由，乙方亦未予以回答。后被告主动提出在元旦或寒假期间办理交易手续，但乙方不愿意；五、2016年1月14日后，被告离开合肥返回蚌埠未再与乙方见面，也未联系。直到七月下旬，才接到乙方电话，告知合同存在问题，待解决问题后才能继续履行。2016年8月3日，乙方带人到蚌埠被告居住地恐吓威胁，故原告在诉状中称多次催促、被告以房价上涨为由拒绝办理过户手续不属实；六、原告缺乏诚信，原告在诉状中列明其住址为涉案房屋所在，但目前涉案房屋的产权仍归被告所有；七、综上，被告特申请法院解除合同，由原告承担此次诉讼费用。经审理查明：2015年11月22日，荣士伟（甲方）与胡正鑫（乙方）签订一份存量房买卖合同，约定甲方将位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室（车库等部位地上196号）、权属证书为合产字第××号房屋作价107万元出卖给乙方；甲方于2016年1月31日前腾空涉案房屋交付给乙方；在2015年11月30日前首付97万元，乙方支付至甲方银行账户，余款10万元待授权委托手续办理完毕后一次性付清；甲乙方任何一方提出解除合同必须赔偿双倍房款。该份合同的乙方由胡正鑫叔叔胡义文代签。当日，荣士伟出具收条一份，载明“今收到胡礼仁购房定金（锦绣淮苑11＃楼1403室及车位）贰万元整”。胡礼仁为胡正鑫爷爷。2016年11月30日，胡正鑫母亲张英通过名下6217751010003980137账号向荣士伟名下6217755010000340125账号转账71万元，张英还通过名下6217231712000374533账号向周华英名下6212261302010081825账号转账20万元。荣士伟、周华英共同出具一份收条，载明收到2015年11月30日从银行转账的91万元。2016年1月12日，张英通过名下6217751010003980137账号向荣士伟6217755010000340125账号转账10万元，荣士伟出具了收到房款10万元的收条。荣士伟于2015年11月30日将涉案房屋的房地产权证书、国有土地使用证书及钥匙一并交付给胡正鑫亲属。但双方并未按合同约定办理相关授权委托手续，因合同履行问题发生争议，胡正鑫诉至法院。胡正鑫起诉后，于2016年8月30日支付了涉案房屋2016年7月31日至2017年7月31日期间的物业费。2016年10月23日，胡正鑫母亲张英通过名下6217751010003980137账号又向荣士伟名下6217751010003980137账号转账4万元。荣士伟陈述收到该笔转账4万元，但认为支付的并非购房款而是房租。2016年11月4日，胡正鑫在本院制作一份谈话笔录，主要内容是对其叔叔胡义文代其与荣士伟签订的存量房买卖合同的行为予以追认，还陈述涉案房屋的购房款分别由其爷爷胡礼仁、母亲张英支付，荣士伟已将涉案房屋交付，但其并未居住，现出租他人使用，但不清楚合同中约定的办理授权委托书的内容。在庭审过程中，胡正鑫的委托代理人陈述合同约定的办理授权委托书指的是由荣士伟出具授权委托书委托胡正鑫方到房产部门办理涉案房屋的过户手续；荣士伟解释称其不清楚，只是约定要将存量房买卖合同在公证处办理公证。以上事实，除有原、被告当庭陈述外，还有存量房买卖合同、收条、银行交易凭证、物业费交款收据、房地产权证、国有土地使用证、谈话笔录等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：关于涉案存量房买卖合同的效力问题。被告荣士伟辩称涉案合同并非原告胡正鑫本人所签，影响合同效力。本院认为，原告胡正鑫对涉案合同中的签名并非其本人所写予以认可，但在本院制作的谈话笔录中，其对叔叔胡义文的代签行为予以了追认，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同合法有效，原、被告双方应受此约束。现原告胡正鑫诉请要求被告荣士伟继续履行涉案合同即协助办理涉案房屋产权转移登记手续，本院认为涉案合同中并未约定办理房屋产权转移登记手续的具体时间且双方亦不能协商一致，按照交易惯例办理房屋产权转移登记手续应当在买受人支付完全部购房款的情况下才进行，现原告在起诉前已付房款103万元，在诉讼过程中又转账给被告4万元，但被告辩称转账的4万元并非房款而是房租，本院认为原告占有使用房屋符合涉案合同中关于房屋交付的约定，被告此节抗辩理由不成立，原告转账的4万元系支付购房款余款。原告已履行了支付全部购房款的义务，虽改变了合同中关于款项支付的约定，即在未办理授权委托手续的情况下支付了余款，但该变更有利于被告且并未加重被告的义务，故被告应协助原告办理涉案房屋产权的转移登记手续，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。被告辩称要求解除涉案合同不同意继续履行，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告荣士伟继续履行与原告胡正鑫签订的《存量房买卖协议》，自本判决生效之日起十日内协助原告胡正鑫办理合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室（合产字第××号）房屋产权转移登记手续。案件受理费11800元减半收取5900元，由被告荣士伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  胡翠二〇一六年十一月十五日书记员  张燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。