福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第3408号
原告郑金由（反诉被告），男，1958年11月9日出生，汉族，住福建省仙游县。
委托代理人蔡瑜，福建自立律师事务所律师。
委托代理人李怀乔，福建自立律师事务所实习律师。
被告吴金良（反诉原告），男，1952年12月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人雷文福，福建闽旭律师事务所律师。
委托代理人蔡春晓，福建闽旭律师事务所实习律师。
原告（反诉被告，下均称原告）郑金由与被告（反诉原告，下均称被告）吴金良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，被告吴金良在答辩期内提出反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员古汉民适用简易程序，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡瑜，被告及其委托代理人雷文福、蔡春晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年原告向被告承租塘边83号一楼店面，2002年起每月租金1000元，现在租金每月2200元，双方约定租金每年腊月25日（农历）左右交明年壹整年房租，但双方未签订书面租赁合同。原告于2014年2月份向被告交齐2014年度房租共计26400元。2014年2月15日原告去莆田，5月14日回厦门，发现店面门锁打不开，当时原告立即报警，被告自已承认换锁。经过派出所及居委会均调解未果。由于原告承租店面系被告自已搭建的无产权无合法手续的建筑，无法作为店面出租，依法应认定双方的租赁关系无效。被告未经原告同意擅自将店面门锁换掉，致使原告无法进入，原告店内存货及物品，被告应返还原告，若无法返还的还应赔偿原告损失。原告已付2014年租金应返还原告。请求：1、确认原告向被告承租的塘边83号一楼店面的租赁关系无效；2、判令被告返还原告2014年度租金26400元；3、判令被告向原告返还店内存货及物品（详见清单）或赔偿原告167200元；4、判令被告向原告补偿装修损失26000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，经本院对合同效力进行释明，原告变更诉讼请求为：要求继续履行合同；要求被告返还店内存货及物品，或赔偿原告损失167200元。
被告辩称，1、福建省厦门市湖里区塘边村83号一楼店面（即原告承租店面，以下简称涉诉标的）是属于被告个人所有的房屋，被告拥有完全处分权。2、自2002年起，被告与原告口头商定向被告出租涉诉标的，虽然双方未签订书面租赁合同，但是双方一直保持租赁关系十余年，已经形成事实租赁关系。被告与原告之间的房屋租赁关系合法有效。自2014年2月14日起，原告锁上店门开始玩失踪，无故拒不支付下一季度租金，导致自2014年2月14日起至2014年4月22日共拖欠67天租金。租金拖欠期间被告向原告多次催促索要无果。原告是以拖欠租金的行为来终止与被告之间的房屋租赁关系，原告称已经支付了2014年度房租共计26400元没有证据可以证明，根据民事诉讼举证规则，原告应承担举证不能的后果。由于原告恶意拖欠租金长达67天之久，为了物尽其用，被告于2014年4月22日向厦门市公安局湖里分局湖里派出所申请工作人员到涉诉房屋清点房内物品，以便于再次出租。被告乃是在法律范围内行使自己的权利。原告店内的物品，被告均已依法封存，在原告支付完毕拖欠租金之后，予以归还。原告诉求中的赔偿损失167200元更是毫无事实与法律依据，且原告无法举证店内物品价值167200元。原告要求被告补偿装修损失26000元整与事实不符，于法无据。原告恶意拖欠租金，违约在先，如若有装修损失也是由原告自行承担，与被告无关。原告也未能举证证明装修花销了26000元的事实，且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告无权要求被告承担装修费用。鉴于原告无故拖欠租金，违约在先，房屋承租无法继续的客观事实，应判令解除被告与原告的房屋租赁关系。
被告反诉称，讼争房产福建省厦门市湖里区塘边村83号一楼店面（以下简称涉诉标的）是属于被告个人所有的房屋，拥有完全处分权。自2002年起，被告与原告口头商定向原告出租涉诉标的，未约定租期，约定租金每三个月交纳一次，支付方式为预付下一季度租金，现在租金为每月2200元。双方口头合意达成后，被告依约交付涉诉标的。然而自2014年2月14日起，原告锁上店门开始无故拒不支付下一季度租金，导致自2014年2月14日起至2014年4月22日共拖欠67天租金。租金拖欠期间被告向原告多次催促索要无果，故原告是以拖欠租金的行为来终止与被告之间的房屋租赁合同关系。为了物尽其用，被告于2014年4月22日向厦门市公安局湖里分局湖里派出所申请工作人员到涉诉房屋清点房内物品，以便于再次出租。被告乃是在法律范围内行使自己的权利。请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2、判令原告支付拖欠租金4913元（从2014年2月14日至2014年4月22日，计算公式：67天＊2200元／30天=4913元）；3、判令原告承担本案的全部诉讼费用。
原告辩称，关于解除租赁合同，原被告租赁合同无效，不需要解除。口头协议的内容与被告陈述的不一致。原告在2014年年初已经缴纳了全年的租金。原告方从2月份到5月份从未收到被告方要求支付租金的通知，原告在没有接到被告认可通知的情况下，被告将店面换锁并腾空。庭审中，经本院释明，原告认为合同有效，应当继续履行。
经审理查明，讼争房产福建省厦门市湖里区塘边村83号一楼店面系被告个人所有的房产，于1993年领取《福建省建设用地许可证》并建设。自2002年起，被告与原告口头约定，被告向原告出租讼争房产，双方未约定租期，2012年起租金为每月2200元。口头协议达成后，被告依约交付了讼争房产。原告亦依照双方的约定交纳了至2014年2月14日前的租金。自2014年2月14日起，原告开始没有支付租金。2014年4月22日被告在塘边居委会外口协管员王某某、陈某某的见证下将讼争房产中原告的物品清点后另存，将讼争房产腾空收回。2014年5月15日，原告以其店面被砸向厦门市公安局湖里派出所报案。
认定上述事实，有原告提交的报警回执、谈话录音；被告提交的《福建省建设用地许可证》、《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》、《协议书》、《物品清单》、证人王志勇、陈明德的证言等证据证实，并有当事人的当庭陈述佐证。
原告提交的装饰工程结算单，不符合证据的形式要件，本院不予采纳；原告提交的货物进货单，真实性无法确认，不能证明案件的情况，本院不予采纳。
本院认为，原告与被告订立的讼争房屋的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，亦实际履行，是合法有效的合同。经本院释明后，双方当事人均确认合同合法有效。双方均应依约定和法律的规定履行自己的义务。因双方没有采用书面形式，亦未约定租赁期限，视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但应履行合理期限内通知义务。本案中，原告没有提交证据证明其已按期支付了租金，即应当视为原告没有支付2014年2月14日后的租金。2014年5月15日原告报警后，双方进行了协商，原告已知道被告要求解除租赁合同，至原告起诉之日，可以视为被告履行了通知义务，原告亦未支付租金，被告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持；原告要求继续履行合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还店面内货物或赔偿损失的诉讼请求，属另一个法律关系，本案中不予审理。原告自2014年2月14日即未支付租金，被告要求原告支付2014年2月14日至4月22日的租金的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）郑金由的诉讼请求。
二、解除原告（反诉被告）郑金由与被告（反诉原告）吴金良的房屋租赁合同。
三、原告（反诉被告）郑金由在本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）吴金良租金4913元。
如果原告（反诉被告）郑金由未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2297元、反诉案件受理费50元，均由原告（反诉被告）郑金由负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 古汉民
二〇一四年九月十一日
书记员 张占甫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。