湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂东西湖民商初字第00903号原告古春华。委托代理人童清阶，湖北君涛律师事务所律师。委托代理人郑大钧，湖北君涛律师事务所律师。被告九坤房地产集团有限公司。法定代表人许记坤，总经理。委托代理人汪冶蒙。原告古春华与被告九坤房地产集团有限公司（以下简称九坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李振华担任审判长，与人民陪审员韩顺萍、薛晖组成合议庭公开开庭进行了审理。原告古春华及其委托代理人郑大钧，被告九坤公司的委托代理人汪冶蒙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古春华诉称，2012年12月3日，双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告建设的九坤五环华城二期第13幢1单元1层1号商铺，面积66.57平方米，房款总价1，052，618元，交房期限为2014年4月28日之前，逾期交房的违约责任为约定交房期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按日支付已付房价款万分之三的违约金，同时约定了交房条件及其他条款。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部房价款，但被告拒不按照合同约定的条件和期限交付房屋，被告至今未将其建筑围墙、工棚和厕所拆除，商品房尚处于未竣工状态。现请求判令：1、被告履行交房义务；2、被告自2014年4月29日起，至实际交房之日止，按日315.79元的标准向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告九坤公司辩称，原告主张被告“拒不按合同约定的条件和期限交付房屋”没有事实依据。合同约定应于2014年4月28日前交房，被告在此期限之前多次通知原告接收房屋，但原告拒不办理手续，根据合同约定，应当认定出卖人已将合同项下的房屋交付买受人。合同第九条约定的交房条件成就，并经有关部门竣工验收后，于2014年4月25日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，已经完全符合交房条件。原告主张被告“至今未将其围墙、公棚和厕所拆除，商品房处于未竣工状态”与事实不符。上述地上附着物并不位于本项目占地红线范围以内，属于市政用地范围上的建筑，被告无权也无义务拆除。根据合同约定，被告开发的项目已经完全符合竣工条件并取得了竣工验收备案证，可以交付给原告。原告主张的拆除项目以外的地上附着物不属于合同约定的竣工交付条件。原告诉请被告履行交房义务和支付违约金没有依据。合同约定，原告拒不办理入伙手续的，视为房屋已经交付给买受人。原告经被告多次通知拒不收房，应当视为房屋已经交付，原告无权要求被告再次交付。被告并不存在逾期交房的行为，所以原告主张违约金没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告古春华为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、《武汉市商品房买卖合同》，证明双方存在合同关系，被告应按合同第九条约定条件交房；2、销售不动产统一网络发票，证明原告缴纳了购房款；3、照片一组，证明房屋前的建筑未拆除，不符合交房条件。被告九坤公司为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据材料：1、《武汉市商品房买卖合同》，证明双方的合同关系及对交房时间、条件的约定；2、《工程竣工验收备案证明书》，证明我方符合交房条件；3、《入伙通知书》，证明被告依约通知原告办理收房手续；4、《建设用地规划许可证》及附图，证明原告主张拆除的地面附着物不在项目规划范围内；5、武汉市东西湖区城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用）条件》，证明规划部门下文对建设用地绿化、公共配套设施等项目有明确要求，达到要求后，才能取得竣工备案证，现被告取得了竣工备案证，反过来可以证明达到了备案要求；6、《供电合同》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《单位工程竣工验收单》、《建设工程竣工验收消防备案抽查复查结果告知书》、《供用水合同》、《人民防空工程竣工备案表》，以上证据共同证明已达到交房条件。7、天然气验收材料、供水供电证明，证明已达到交房条件。经庭审质证，被告九坤公司对原告古春华提供的证据1、2、3真实性均无异议，并认为其已经依约履行了交房义务，不应承担违约责任，照片中的建筑物不在项目规划范围内，不属于被告处理范围。原告古春华对被告九坤公司提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，其认为备案证明不符合合同第九条约定，不能证明符合交房条件；对证据3真实性无异议，被告通知了收房，因其未达到收房条件，故未签字收房；对证据4真实性无异议，相关设施是被告施工留下的，应由被告拆除，不能证明符合合同约定的交房条件；对证据5真实性无异议，但不能表明被告达到规定条件；证据6中的《供电合同》系复印件，真实性有异议；对《供用水合同》真实性无异议，但合同不能证明施工和验收的事实；对其他证据无异议；对证据7认为已过举证期，不予质证。本院依职权调取了本院向武汉市住房保障和房屋管理局的调查笔录1份，该局工作人员对《武汉市商品房买卖合同》第九条第一款第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”作出的解释是，办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是行业管理行为，不是行政许可，并非法定的交房条件；不办理该备案证会影响房屋的初始登记。本院还向相关部门进行了调查，武汉市天然气有限公司远城区建设项目组工作人员证实了燃气验收材料的真实性；武汉市东西湖自来水公司工作人员证实了供水证明真实性，小区内部管网已验收合格；国网武汉市供电公司东西湖区分公司工作人员证实涉案房屋购电卡在2014年5月28日至2014年5月29日期间制作完成，通过购电卡插入电表并激活才算验收完成。原告古春华对本院在武汉市住房保障和房屋管理局的调查笔录真实性无异议，其认为合同第九条第4项约定是指商品房项目交付验收备案，而不是工程竣工验收备案。被告九坤公司对该笔录无异议。原告古春华对本院有关燃气、水电的调查笔录无异议，并认为可以证明2014年5月29日之后才达到供电使用条件；供水合同及证明不能表明已经验收合格，也不能证实供水的时间，在交房之前没有达到供水条件。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告古春华提供的证据1、2、3，被告九坤公司对真实性无异议，本院予以采信。被告九坤公司提交的证据1、2、3、4、5及证据6中的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《单位工程竣工验收单》、《建设工程竣工验收消防备案抽查复查结果告知书》、《供用水合同》、《人民防空工程竣工备案表》，原告古春华对真实性无异议，本院予以采信；对于《供电合同》及证据7，经本院调查核实，能够证明本案事实，予以采信。本院的调查笔录，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：被告九坤公司成立于2003年1月27日，原名武汉九坤房地产集团有限公司，经营范围包括房地产开发、商品房销售等。2012年12月3日，原告古春华与被告九坤公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：古春华向九坤公司购买其开发的位于武汉市东西湖区吴家山农场团结大道南、四支沟西的九坤·五环华城（二期）13幢1单元1层1商号商铺一套，建筑面积为66.57平方米，房屋总价款1，052，618元……出卖人应当在2014年4月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：于交房时达到使用条件；6、给水：于交房时达到使用条件；7、；8、；9、宽带、有线电视、电话，于交房时分户预留接口，住户自行缴费开通……出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、因特殊原因，办理竣工备案等手续时间过长（自出卖人申请之日起超过两个月），而造成的逾期交房，出卖人不承担违约责任……商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在出卖人发出入伙通知确定的交房时间之日起15日内或买受人领取入伙通知书确定的交房时间之日起5日内未办理入伙手续的，出卖人将视为本合同项下的房屋已交付给买受人，自交付之日起，本合同项下房屋的毁损、灭失的风险及物业管理费转移给买受人承担。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告古春华依约向被告九坤公司支付了全部房款1，052，618元。涉案商品房项目于2013年10月22日办理消防竣工验收备案，并于2013年11月11日通过东西湖区消防大队抽查复查验收；2013年7月22日完成天然气管网试压及挂表，2013年11月19日完成燃气工程验收；2013年12月19日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；2013年12月28日取得《人民防空工程竣工备案表》；2014年4月18日通过东西湖区环境保护局竣工环保验收；2014年4月25日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。被告九坤公司于2013年4月与武汉市东西湖自来水公司签订了供用水合同及供水管道安装工程协议，管道工程于2013年底完工，武汉市东西湖自来水公司开具供水证明证实涉案商品房项目内部供水管网已验收合格，但具体供水时间未能提供资料确定。被告九坤公司于2013年2月与湖北省电力公司武汉供电公司签订新建住宅供电配套工程合同，国网武汉市东西湖区供电公司吴家山供电所开具说明，证实涉案项目已按供电配套设施设计要求建成，并经供电部门验收合格，符合正常使用条件；同时说明项目所属居民用电购电卡于2014年5月28日至29日制成，房屋正常用电须是通过购电卡插入电表并激活电表才算验收完成。2014年4月25日，被告九坤公司通知原告古春华收房。2014年4月28日，原告古春华在办理收房手续时，认为房屋外没有道路、施工附属物未拆除，其购买的商铺不能满足使用功能，不符合合同第九条约定的交付条件，故拒绝签收房屋。2014年12月12日，原告古春华诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告九坤公司坚持辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告古春华与被告九坤公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告古春华依约付清房款后，被告九坤公司应按时向原告古春华交付符合合同约定交房条件的房屋。本案中，九坤公司于2014年4月25日办理了涉案商品房《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，以及住房和城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条关于“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告……（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的……验收合格的证明文件……（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”的规定，涉案商品房项目于2014年4月25日取得竣工备案证明，表明被告九坤公司具有前述规定中要求应当提交的相关证明文件，其中包括了规划、单位工程质量、消防、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，已达到法定的交付条件，早于约定的交房之日即2014年4月28日。同日，被告九坤公司通知原告古春华收房，但原告古春华认为被告没有《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，房屋外没有道路、施工附属物未拆除，其购买的商铺不能满足使用功能，不符合合同约定的交付条件等为由拒绝收房。对于房屋外的道路及未拆除的建筑物，被告提供了合同约定及规划红线图以证实不属其合同义务范围；原告自认道路属于市政绿化工程，没有提供证据证明整修市政道路系被告九坤公司的合同内义务，也没有提供证据证实未拆除的建筑物系被告所建或在合同约定及建设规划范围内。对于商铺使用功能，原告认为道路等配套设施没有完成以致不能达到使用商铺的目的，但被告的义务是按合同约定交付房屋，原告所主张的经营性使用目的没有合同依据。因此，原告古春华关于房屋外没有道路、施工附属物未拆除，其购买的商铺不能满足使用功能的意见，本院不予采纳。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第一款第四项约定“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，并没有明确表明就是办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，且经本院查明，房管部门发放《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是行业管理行为，不是行政许可，并非交房的法定条件，故原告古春华以没有《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》为由拒绝收房，无法律依据，本院不予采纳。虽然被告九坤公司通知原告古春华收房时已达到法定的交房条件，但双方还约定了其他交房条件，包括水电、燃气等。关于其他交房条件，被告九坤公司辩称均已达到合同约定的要求，该商品房项目也早已交付使用。原告古春华对其主张在交房期限届满时存在不符合合同约定的事实，应首先承担举证证明的责任，但原告古春华自述验房时并没有查看，不确定当时是否符合合同约定，也没有提交相关证据，故其认为不符合合同约定的主张为主观推断，没有证据证实，其应自行承担举证不力的责任。但基于已查明的事实，涉案房屋购电卡系于2014年5月28日开始制作，在此之前不能激活电表也就不能正常使用，不符合合同关于“供电于交房时达到使用条件”的约定，被告虽辩称在此期间业主用电系从一期楼栋牵设临时电缆提供，但没有提供证据证实。故本院认定诉争房屋于2014年5月29日达到合同约定的交房条件，被告九坤公司应对此承担相应的违约责任。同时因涉案房屋已具备交付条件，且被告九坤公司已通知收房并未拒绝交付，原告古春华于2014年5月29日后随时可以办理收房手续，其无证据证明被告九坤公司拒不交付房屋，故本院对原告古春华要求被告继续履行交付义务的诉讼请求不予支持。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定了违约责任，被告九坤公司应于2014年4月28日前交房，但因供电未达到使用条件，不符合合同约定的交房条件，逾期不超过60日，故其应依约按日万分之二的标准支付违约金，违约金应自2014年4月28日起，按已付房款1，052，618元的日万分之二计算至2014年5月29日，合计6，736.8元。原告古春华相应的违约金诉求，本院在该范围内予以支持，超出部分不予支持。2014年5月29日之后延迟收房的责任，应由原告古春华自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告九坤房地产集团有限公司于本判决生效后三日内向原告古春华支付违约金6，736.8元；二、驳回原告古春华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，380元，由原告古春华负担1，050元，被告九坤房地产集团有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，380元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李振华人民陪审员  韩顺萍人民陪审员  薛 晖二〇一六年一月五日书 记 员  张方艳