河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1828号
原告段某某。
原告刘某甲。
原告刘某乙。
三原告委托代理人徐秉德，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303200110666386。
被告姚某某。
委托代理人赵丹丹，河北王来升律师事务所律师，执业证号：11303201411953199。
第三人陈某某
委托代理人伊某某
原告段某某、刘某甲、刘某乙与被告姚某某、第三人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘长利独任审判，公开开庭进行了审理。原告段某某、刘某甲、刘某乙及其委托代理人徐秉德，被告姚某某及其委托代理人赵丹丹，第三人陈某某及其委托代理人伊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，2014年5月22日被告将其在某某大学东校区内的“初吻奶茶店”以63000元的价格出兑给三原告，当日签订了《兑店协议》。原告向被告一次性付清了兑店转让款，被告将“初吻奶茶店”交付给原告。但在次日原告开始经营时，遭到一个叫陈某某的人阻挠。原告方知，被告出兑给原告的“初吻奶茶店”的房屋是第三人陈某某从某某大学租赁后转租给被告的。被告在出兑该房屋时未得到陈某某和某某大学的同意，并且该房屋在2014年7、8月份要拆迁，被告出兑转租该房屋的期限超出了被告与陈某某的租赁期限。原告认为被告姚某某在签订《兑店协议》过程中没有如实告知房屋信息情况，存在欺诈行为，故提起诉讼，请求法院撤销原告、被告签订的《兑店协议》；判令被告返还兑店费63000元，并赔偿原告经济损失（自2014年5月23日起至判决给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告姚某某辩称，一、原告与被告签订《兑店协议》是双方真实意思表示，合法有效，原告要求返还兑店费及赔偿损失没有法律依据，不应支持。1、被告转租征得了第三人陈某某的同意，被告在签订《兑店协议》之前，给第三人打电话征取了陈某某的同意，并在签订《兑店协议》的第二天上午又给陈某某发短信进行确认，陈某某的答复是“好的”。陈某某没有明确表示反对即视为同意，转租行为合法有效。2、被告与第三人陈某某签订的租赁协议约定的租赁期限从2014年1月1日到2014年12月31日。被告转租的截止日期也是到2014年12月31日，并未超出原始租赁期限。原告被第三人赶出租赁房屋与被告没有关系，不是原告所能预料和控制的。被告不应承担任何责任。二、《兑店协议》第三条明确约定“基于甲方多年经营所投入的装修、设备，以及积累的稳定客源，乙方一次性给予甲方兑店费63000元”。63000元的绝大多数价值是转让款，是经双方充分协商并认可的装修、设备、稳定客源的价值。房屋及设备已经交付原告使用。原告如何经营与被告无关，被告不应承担任何责任，请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人陈某某辩称，1、被告出兑“初吻奶茶店”没有征得第三人的同意，根据《住房和城乡建设部商品房房屋租赁管理办法》的规定，承租人转租房屋应当经出租人书面同意。被告转租房屋没有经第三人同意。2、第三人没有将原告赶出房屋，事实是被告将奶茶门店兑给原告的次日，原告从他人处称得知该门店是被告从第三人手中承租的，还听说某某大学对该房屋在七、八月份要拆迁，原告感觉被欺骗了，遂找到第三人问明原委，并向陈某某索要姚某某的身份信息。我没有给他们，他们到白塔岭派出所报案。某某大学当时确实要对涉案房屋进行拆迁，姚某某也知道这个情况。直到2014年7月下旬某某大学才确定暂时不拆迁了。时至今日原告的物品依然存放在门店内，门店的钥匙仍在原告手中，不存在第三人将原告赶出房屋的事实。3、关于短信问题，第三人接到被告姚某某的短信内容为“感谢您这几年对我的照顾！我因怀孕，把奶茶店转给别人经营！跟您说一下！”第三人理解为姚某某已经于2014年5月23日不在继续承租此房屋了，要与我解除房屋租赁合同，故回复“好的。”第三人不同意被告将房屋转租给他人。
经审理查明，某某大学东校区小红楼西侧自南向北数第四间房屋系某某大学产权，自2010年开始第三人陈某某（系某某大学职工）承租了该房屋，承租后将该房屋转租给被告姚某某，姚某某利用该房屋经营“初吻奶茶店”。租赁合同按年分期签订。第三人陈某某和被告姚某某2014年签订的《租房合同》主要约定为：租期2014年1月1日至2014年12月31日止；租金12000元，协议履行期间，乙方不得私自转租、转让。如遇国家及学校有关政策调整，则按照新政策调整费用标准及使用期限；水电费乙方自己负担；出现消防、卫生、食品（饮料）及人身安全等事故由乙方负责处理，并承担由此带来的法律纠纷及经济赔偿。协议签订后双方如约履行，无争议。
2014年5月22日被告姚某某（甲方）与原告段某某、刘某甲、刘某乙（合为乙方）签订了《兑店协议》。约定：经甲乙双方依据合同法的规定，在平等、自愿的基础上，经双方协商，就某某大学东校区初吻奶茶店和收益权及2014年12月31日前房屋租赁合同转让，订立本协议，以便双方共同遵守。一、自2014年5月22日起，甲方把某某大学东校区初吻奶茶店经营权和收益权转让给乙方，该店以后一切经营和发展与甲方无关。由于不可抗拒原因（地震、火灾、国家或校方政策变化）所造成的一起后果与甲方无关。二、甲方结清房屋水电费，所欠供货商货款，及雇佣人员工资。三、基于甲方多年经营投入的装修、设备、以及积累的稳定客源，乙方一次性给予甲方兑店费63000元。四、乙方需要遵守某某大学的规定，不得经营与用餐有关的项目，不得经营与医疗及药品项目，不得经营娱乐项目，不得超范围经营，不得动用明火及电炉子等存在消防隐患的用电器具。五、甲方需协助乙方以原房租价格（一万二千元整）续约下一年（2015年1月至12月）。涨幅可在5000元以内，如有违约，违约方赔偿对方相应损失。本协议具有同等法律效力，协议一式两份，甲乙各持一份，协议自签字，画押之日起生效。协议签订后，三原告付清63000元兑店费。当天晚上三原告发微信给被告，要求被告将其的租房合同给复印一份，或者让被告引荐房主，遭到被告拒绝。2014年5月23日原告段某某和其母亲到某某大学找第三人陈某某问房屋的使用情况并要姚某某的身份信息。同日上午被告姚某某短信通知第三人陈某某“感谢您这几年对我的照顾！我因怀孕，报奶茶店转给别人经营！跟您说一下！”“还有，希望你多租间房子，记得留一个给我哦，谢谢您”。第三人陈某某回复“好的。”大约在2014年5月28日或29日第三人陈某某到三原告经营的奶茶门店告知三原告不要再经营了，把门店的电闸拉下。三原告自此后一直没有经营。
关于被告姚某某在兑店前是否征得第三人陈某某的同意，被告姚某某称已经电话与陈某某协商过。姚某某提交了2014年5月20日19时20分、22分的两次通话记录，但是不能提供通话的内容。第三人陈某某认可与被告姚某某通过电话，但是姚某某没有提及出兑房屋之事。
上述事实有当事人的陈述，原告与被告的微信资料、被告与第三人的微信资料和短信材料。原告与被告签订的兑店协议、被告与原告签订的租房协议等证据予以证实。
本院认为，被告姚某某与第三人陈某某签订的《租房合同》是当事人的真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行义务。根据合同第四条的约定，被告姚某某不得私自转让、转租房屋。在被告有意将奶茶门店出兑给他人时，应当征得出租人的同意，现原告不能证明事先争得了出租人的同意，事后也未得到出租人的认可，被告私自转租房屋属于违约行为。
被告姚某某将奶茶门店出兑给三原告时，应当明确告知奶茶门店房屋的基本使用状况及是否要拆迁的重要事实。在签订《兑店协议》后，原告要求复印原始的《租房合同》及想要见房屋出租人时，被告应当积极配合。本院认为被告姚某某转租房屋时隐瞒房屋将被拆迁的事实，为了掩盖该事实拒绝承兑方与出租方见面的行为，已经构成欺诈。同时，在未征得出租人同意的情况下，被告姚某某承诺为原告续签下一年房屋租赁合同，也存在欺诈性。事实也能证明被告姚某某无法为三被告续签下一年的房屋租赁合同。被告姚某某与三原告签订的《兑店协议》应当予以撤销。三原告在签订《兑店协议》过程中没有尽到基本的注意义务，亦应承担相应的责任，本院酌定被告姚某某退还三原告兑店费54000元。三原告将奶茶门店交还被告姚某某。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销2014年5月22日原告段某某、刘某甲、刘某乙与被告姚某某签订的《兑店协议》；
二、被告姚某某于本判决生效后十日内退还原告段某某、刘某甲、刘某乙兑店费54000元；原告段某某、刘某甲、刘某乙将某某大学东校区小红楼西侧自南向北数第四间初吻奶茶店交还被告姚某某。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1375元，由被告姚某某负担1200元，于本判决生效后十日内交纳，其余部分由三原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 刘长利
二〇一四年七月三十日
书记员 周 悦