上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初7894号
原告上海圆社体育策划有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人孔纬，经理。委托代理人陈玮薇，女。委托代理人张如玉，安徽繁星律师事务所律师。被告一兆韦德健身管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人金宇晴，董事长。委托代理人陶涛，男。委托代理人朱燕萍，女。原告上海圆社体育策划有限公司(以下简称圆社公司)诉被告一兆韦德健身管理有限公司(以下简称一兆韦德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年3月28日、2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告圆社公司的法定代表人孔纬、委托代理人陈玮薇、张如玉，被告一兆韦德公司的委托代理人陶涛、朱燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆社公司诉称，原告系体育赛事组织、策划企业。2010年12月16日，原告与被告签订场地租赁合同，约定被告将上海市浦东新区浦城路XXX号菊园会所二楼室外平台场地作为足球场租赁给原告使用，合同期限为2010年12月16日至2012年12月15日。2011年8月25日，双方续签合同，合同期限为2012年12月16日至2015年12月15日。双方约定租赁时间按照约定的时间段使用，租赁费用按照实际使用时间每小时人民币(币种下同)120元在预付费中扣除。2012年10月25日，被告将同一会所三楼网球场交原告改造成足球场后租赁给原告使用，合同期限为2012年11月1日至2017年10月31日，使用方式和费用支付方式与二楼足球场基本一致，同时还约定足球场改造费用75,000元折算成租赁费用返还原告。原告实际投入了20万元对网球场进行了改造。2015年3月15日，被告在未与原告协商的情况下，以会所需要装修为由，通知原告停止使用租赁场所。至2015年8月15日，被告恢复营业后�仍未通知原告继续使用场所。原告多次与被告交涉，双方发生争执。2015年10月，被告借口原告拖欠费用、违反合同为由，解除租赁协议。原告认为，被告解除合同的理由不存在，故起诉要求：1、继续履行双方2012年10月25日签订的场地租赁合作协议(三楼)；2、被告赔偿原告损失228,650元(包括二楼及三楼)。审理中，原告认为，鉴于被告的行为严重侵犯原告的合法权益，三楼场地租赁合作协议继续履行已经不可能，故同意解除合同，但要求被告赔偿损失；而二楼场地合作协议已经到期，故不再要求解除，但被告也应赔偿损失。故于2016年5月6日变更诉讼请求为：1、解除双方2012年10月25日签订的场地租赁合作协议(三楼)；2、被告赔偿原告单方违约解除合同给原告造成的损失450,500元(每小时利润320元，二楼平均每月48.58小时，三楼平均每月34小时，均自2015年3月15日计算至合同到�)；3、被告返还原告场地改造费用75,000元；4、被告返还预存款余额116,440元及占用期间的利息(按同期银行贷款利率，自2015年3月15日起至返还之日止)。被告一兆韦德公司辩称，原告四次强闯场地，不服从被告管理，被告已经依据合同约定，通知原告解除合同，故不同意原告继续履行的诉请。而且，涉案房屋已由房东收回，交他人管理，合同也实际无法继续履行。对原告变更后的请求，因合同已经解除，应以被告的解除通知为准。原告除向被告承租涉案的两块场地外，还向被告承租了其它四块场地，除此之外，原告还向他人承租了其它场地，在不能使用涉案场地的情况下，原告可以安排使用其它场地，故不存在原告所谓的预期利益损失。原告的场地改造费用，经过多年后应进行折旧，现违约方是原告，原告无权主张折旧后的费用。而且，场地改造费用75,000元已经充值在原告的账户内，并由原告消费掉，不应再返还。预存款同意返还，但应扣除原告四次使用场地的费用。经审理查明，2011年8月25日，原、被告签署《场地租赁合作协议书》(以下简称二楼协议)，约定乙方(原告)承租甲方(被告)坚石菊园会所室外场地，作为足球场地使用。租用期限为2012年12月16日至2015年12月15日。租赁足球场地费用120元/小时，支付总额为100,000元；乙方将固定使用(星期二18：00-22：00，星期三……)，如时间变动则由乙方根据甲方规定，提前七日预约；付款日期为合同签署后三个工作日，付款方式刷卡。协议还约定了双方的权利义务，其中包括：甲方应按约为乙方提供场地、保障乙方正常使用、对场地进行物业管理及设备维护、为乙方活动期间提供仓库存放商品等；乙方应按期支付租用场地费用、爱护并合理使用场地、遵守甲方指定的规章制度、不得使用�它场地等；还约定，甲方有权因节假日、场地维修、大型活动等原因关闭或占用场地，甲方须于关闭或占用前至少一日以书面或邮件形式通知乙方。另约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同……4、未提前支付场地费用或本协议约定的其他费用的，5、乙方使用人员违反甲方的管理规章制度，情节严重或次数累计达两次或拒不服从甲方管理的。2012年10月25日，原、被告签署《场地租赁合作协议书》(以下简称三楼协议)，约定乙方(原告)承租甲方(被告)一兆韦德健身陆家嘴会所室外三楼网球场(经改造后)，作为足球场地使用。租用期限为2012年11月1日至2017年10月31日。租用场地费用标准为150元/小时(实际按乙方使用时长扣费，30分钟以内按30分钟计费，30分钟以上按1小时计费)。乙方一次性支付总额150,000元，以预付储值方式存入甲方账户。由乙方负责完成甲方网球场整改为足球场的工程，包括铺设草皮、灯光工程、加设顶网等，并自行负责合同期内的设备维护工作，此整改工程项目成本费用预估金额75,000元，由乙方承担，甲方于乙方付款后将此整改费用折算为场地租赁费用返还乙方在甲方登记的储值账户内，网改足工程在合同期间如有乙方其他用途和设备变更，需获得甲方许可，合同结束后产权归属甲方，乙方不得拆除。乙方固定使用时间为星期一至星期五16：00-22：00，星期六11：15-22：00，星期日10：00-22：00，非乙方固定使用时间之外由甲方使用，权益归甲方。付款日期2012年10月31日前。双方的权利义务与二楼协议基本一致。还约定，甲方有权因重要节假日等原因关闭场地，甲方须于关闭前七日以书面或邮件形式通知乙方；乙方应按期支付租用场地费用，用完即时续费。该协议另约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除�同……4、违反甲方依法制订的规章制度情节严重或次数累计达两次或拒不服从甲方管理的。该协议“其它违约责任”特别约定，乙方如单方面解除合同，则甲方折算给乙方的整改费用(储值75,000元)将不退还乙方，另乙方须赔付甲方实际损失，并不得损坏或拆除承租场地整改后的任何设备设施；如甲方单方面提出解除合同，经双方确认的场地改造折旧费由甲方返还乙方。上述协议签订后，原告将网球场改造为足球场，被告在原告所属员工的储值卡内充值75,000元。2015年3月中下旬，被告以装修为由通知原告停用场地。2015年9月25日、10月10日、10月19日、10月20日，原告四次组织人员前往涉案场地举行足球活动，双方发生争议，其中9月25日、10月20日，被告报警。2015年10月21日，被告向原告发送了《解除场地租赁通知书》，认为原告并未按照协议约定的固定使用时间按时支付费用(二楼场地)，至今拖欠费用125,200元，菊园会所装修尚未开放场地，原告四次强闯会所，带领大量非会所会员进入会所，导致会所经营混乱，故通知2015年10月22日起解除双方二楼、三楼场地租赁协议，原告支付截至2015年10月22日止的欠缴租金。审理中，被告提供了其与上海韦德健身管理有限公司(以下简称上海韦德公司)、上海百特健身有限公司(以下简称百特公司)2015年12月30日签订的《三方协议》1份，内容为：涉案会所的二楼、三楼室外球场不列入原租赁合同范围，由上海韦德公司委托百特公司经营，百特公司支付上海韦德公司相应的比例租金、支付一兆韦德公司能耗费。被告以此《三方协议》证明涉案场地已由房屋产权人收回。对此，原告认为上述三家公司系关联企业，不认可场地被收回，但考虑到被告恶意解除合同，合同继续履行已经没有意义，故同意解除合同�并变更诉请。双方确认，履行过程中，双方以原告方人员孔纬、陈立浩名义设立储值卡两张，原告每次使用场地后，按实际使用时间扣费，二楼每小时120元，三楼每小时150元；合同约定的原告固定使用时间段内，如原告未使用则不扣费；目前两张储值卡的余额为116,440元，2015年9月至10月原告四次使用场地，应在上述余额内扣除960元。双方还存在如下争议：1、原告在固定使用时段使用球场是否需要预约，原告表示不需要预约，被告表示仍需要预约；2、普通客户使用球场的单价，原告表示普通客户的价格为每小时300元至400元，被告表示会所只对会员开放，普通会员的价格与原告的价格一致。原告还称，2015年8月被告已经装修完毕，2015年9月1日被告员工通知原告可以使用场地，但原告组织人员前往后，遭被告拒绝，为此双方产生争执。被告表示，会所室内部分确实在2015�9月装修完毕后试营业，但当时室外场地尚未试营业，原告不服从管理，强行使用场地。另查，除涉案场地外，原、被告就其他四块场地签署有与被告类似的场地租赁合作协议。原告为证明其损失，还提供了其与案外人签订的《足球活动合同》两份和发票若干以及部分原、被告员工之间的短信往来，证明其对外组织活动收取的费用为每小时440元，原告使用二楼场地平均每月48.58小时，三楼平均每月34小时；上述每小时440元的单价与双方合作协议约定的单价之差为原告的利润，按照月平均使用时间计算得出其主张的损失数额。被告除对上述原告计算损失的方法、时间段等不予认可外，对原告主张的月平均使用时间亦不予认可。为此，本院曾要求被告提供2014年起原告方的储值卡扣款明细，但被告材料丢失为由未提供。就三楼场地合作协议约定的场地整改费用，原告认为其实际投入20余万元，为此，其提供了2012年12月的草皮发票两张(复印件加盖开票单位印章)，证明不计算灯光等设备的投入，仅草皮原告就投入了12万余元。被告认为原告的实际投入就是75,000元，且原告提供的发票不能与涉案场地的关联性。本院认为，原、被告签署的两份《场地租赁合作协议书》系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。一般的租赁合同中，出租人应当将租赁物交付承租人，交付之后除非存在出租方造成的租赁物瑕疵等原因，承租人无论实际使用租赁物与否均应支付租金。结合本案双方的协议条款及实际履行情况可知，涉案场地始终在被告掌控之下，不存在交付原告的事实，而原告在进入场地实际使用后按使用时长支付费用。因此，双方协议性质并非租赁合同，而是场地使用服务合同。合同法未对此类合同作出特别规定，故应适用合同法总则的规定处理本案。合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告按约向原告提供场地，保障原告使用场地是双方协议约定的被告的主要义务。虽然，二楼协议约定被告有权因节假日、场地维修等原因关闭或占用场地，三楼协议也约定可因重要节假日等原因关闭场地，但被告自2015年3月以装修为由停止向原告提供场地后，在长达半年有余的时间后仍未通知原告恢复使用场地，甚至在原告得知其恢复营业后前往使用场地时，仍加以阻扰。被告的行为显然超过了合理的限度，有违诚实信用原则，应认定为违约。原告在此情况下，于2015年9月、10月前往使用场地，从而双方发生争执，不属于双方协议约定的违反规章制度、不服从管理。而现有证据也不�以说明原告当时欠付费用。因此，被告2015年10月21日以原告欠付费用、违反规章制度、不服从管理为由而解除合同，无法律依据，不发生法律效力。现被告表示由于涉案场地已由他人经营而无法根据三楼协议向原告提供场地，该情况如果属实，也系被告原因导致合同不能继续履行，应认定为被告违约。原告根据本案实际情况，要求解除三楼协议，本院予以支持。二楼协议因被告原因导致原告在协议后期无法正常使用场地，三楼协议因被告原因导致提前解除，被告应当承担相应的违约责任，双方还应当结算储值费用。现原告以其活动单价与原、被告合同单价的差额，并结合场地平均使用时间计算其预期利益损失，本院难以认同。理由有：1、守约方有义务采取适当措施防止损失扩大。原告在不能使用涉案场地的情况下，完全可以使用其它场地组织活动，以防止损失扩�。2、原告仅举证了两份与他人的足球活动合同，其单价不具有普遍性。而且，原告组织活动，除了支付使用被告场地的费用外，势必会产生其它经营成本，不能简单以两者之差计算其可得利益。3、被告2015年3月因装修而停用场地，原告当时是予以认可的，现原告自2015年3月15日起计算损失，也没有依据。4、原告提供了部分短信证明其实际使用场地的时间，但短信中消费情况并不完整、全面，瑕疵明显。虽然，本案储值卡消费记录保存于被告处，但原告仍可以通过提供充值记录等方式举证证明其实际使用场地的时间，但原告未提供。因此，其主张的月平均使用场地时间，本院也不能认定。综上，原告主张的预期利益损失的计算方式和数额，本院难以认同。但是，考虑到原告是守约方，故仍有必要探讨原告的损失问题。合同当事人通过履行合同达到互利互惠是订立合同的基本目的，现在双方对原告在使用场地是否需要预约、使用场地的价格是否优惠等方面各执一词，但从双方的合同条款和实际履行情况来分析双方的签约目的，原告是按实际使用时间付费，如果在场地使用的便利、价格优惠等方面与普通用户无异，则原告签署协议并须支付巨额的预付款(二楼10万元，三楼15万元)、垫付三楼场地改造费用，完全不符合互利互惠的目的和双方权利义务平等的原则。鉴于被告未按约提供场地，使原告丧失在使用场地上相对于普通客户的优势，势必会造成一定损失，故本院酌定被告赔偿原告损失20,000元。关于三楼球场的整改费用，双方的争议在于，原告认为虽然被告已经将75,000元充值至储值卡，但原告的实际整改费用高于75,000元，且双方约定了被告违约解除合同时应将整改费用返还原告，违约金具有惩罚性，故应由被告返还整改费用；被�则认为，被告已经将整改费用75,000元充值至储值卡，并同意返还储值余额，故即使被告违约，也不应再返还整改费用。就此争议，本院认为：一、双方协议约定整改成本预估为75,000元，虽然原告实际投入的金额可能高于75,000元，但根据合同中并无当整改费用高于75,000元的情形下如何处理的约定，可以认定双方当时对整改费用已确认为75,000元。二、双方约定，“如甲方单方面提出解除合同，经双方确认的场地改造折旧费由甲方返还乙方”，上述约定没有明确系在储值卡余额中返还改造折旧费，还是在储值卡余额结算之外另行返还改造折旧费。因此，应当按照合同使用的词句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。1、如果双方协议正常履行，则原告可以就已经充值的75,000元用于消费或在合同到期时进行余额结算。其实质是�改费用由原告先行投入，被告以充值金额消费或到期结算的方式逐步返还，最终整改工程的剩余价值归被告所有。该情形符合双方意思自治和等价有偿的原则。2、双方协议约定，在原告违约致合同解除的情况下，“甲方折算给乙方的整改费用(储值75,000元)将不退还乙方”。可见，在原告违约的情形下，被告在无需返还整改费用的情况下直接获得整改工程的剩余价值，此情形符合违约金兼具补偿性和惩罚性的特点。3、由此，根据公平的原则，可以认定在被告违约致合同解除的情形下，由于原告无法取回整改工程，被告仍须正常返还原告投入的整改费用，还应支付“改造折旧费”作为应承担的违约赔偿。否则，无论是将75,000元作为储值金额结算给原告后不再另行给予原告“改造折旧费”，或者在储值金额中扣除75,000元后给予原告“改造折旧费”，均对原告不公平。4、关于“改造折旧费”的具体数额，本院根据双方合同的期限、履行情况、被告的违约程度等情况，酌定为45,000元。关于储值卡余额的返还，双方并无争议，但双方对原告主张的利息有争议。本院认为，双方并未对合同履行期间储值金额的利息作出约定，应按交易惯例认定为不计利息，故原告该请求应予驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告上海圆社体育策划有限公司与被告一兆韦德健身管理有限公司2012年10月31日签订的《场地租赁合作协议》；二、被告一兆韦德健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海圆社体育策划有限公司损失20,000元；三、被告一兆韦德健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆社体育策划有限公�改造折旧费45,000元；四、被告一兆韦德健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海圆社体育策划有限公司储值费用115,480元；五、驳回原告上海圆社体育策划有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,729元，由原告上海圆社体育策划有限公司负担819元、被告一兆韦德健身管理有限公司负担3,910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 陈丽华
人民陪审员 陆秋方
二〇一六年六月十三日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。