辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第01299号
上诉人（原审被告、反诉原告）康占友，男，1958年6月1日生，汉族，中铁九局四公司职工，现住锦州市凌河区。
上诉人（原审被告、反诉原告）孙雅慧，女，1959年5月6日生，汉族，退休教师，住址同上诉人康占友。
二上诉人共同委托代理人杨建中，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）锦州市饮食服务公司，住所地锦州市古塔区山西街63号。
法定代表人伊锦，该公司总经理。
委托代理人李敬华，该公司办公室主任。
委托代理人邢进，辽宁锦逸律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）锦州古建房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区山西街63号。
法定代表人张亮，该公司经理。
委托代理人吕连英、赵莹，该公司法律顾问。
上诉人康占友因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康占友及康占友、孙雅慧的委托代理人杨建中，被上诉人锦州市饮食服务公司的委托代理人李敬华、邢进，被上诉人锦州古建房地产开发有限公司的委托代理人吕连英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦州市饮食服务公司（以下简称饮食服务公司）诉称，2008年9月1日，原、被告双方签订租赁合同，将原告位于锦州市古塔区山西街63号一楼大厅西侧临延安路路南雨檐下扩出门市房23.4平方米，租给康占友、孙雅慧经营康通平价超市，租期一年，租金15万元。合同期满后，双方没有形成新的合同，被告曾以借款给原告的方式抵顶房租至2013年4月30日。从2013年5月1日起，双方的租赁关系已经解除，原告曾多次要求被告从租赁处搬出，遭到被告拒绝。故诉至法院，请求判令被告给付从2013年5月1日起至2014年7月31日拖欠租金187500元；诉讼费由被告承担。
被告康占友、孙雅慧辩称，原、被告之间的租赁关系仍存在。被告经投标程序，与原告签订租赁协议，承租了原告位于锦州市古塔区山西街63号一楼大厅西侧营业室的部分房屋。因原告是全民所有制企业，根据上级主管单位要求，租赁合同只能签订一年，期满后顺延，继续适用原合同条款。合同中约定，如遇该楼整体改造、出售、企业体制发生变化，合同终止。现在上述情况均未发生，所以合同并未终止。2010年7月，被告借给原告14万元，用于抵顶下一年的租金，其中包含了提前交付的利息。2010年10月16日，被告再次借给原告25万元，约定抵顶两年的租金。所以被告现在已经给付的租金应当截止至2013年8月31日。而原告于2011年8月，即要求被告腾房，却不肯退还租金并赔偿损失。双方始终在腾房与补偿的问题上无法达成共识，在此期间原告没有要求被告支付房租，被告也没有表示过不交房租。但因原告对超市的停水、断电、停止供暖等严重违约行为，导致该房屋已不再符合经营条件，原告要求支付租金的诉讼请求不能成立。
反诉原告康占友、孙雅慧诉称，反诉被告侵害了反诉原告的权利，依法应当承担损害赔偿责任。签订租赁协议时，反诉被告的法定代表人刘铁汉承诺，在反诉原告经营期间，不允许该公司的其他承租人经营超市。2011年10月，反诉被告与原经营寄卖行的刘弋飞重新签订租赁合同，删除了双方原合同中禁止经营超市的条款，刘弋飞在反诉原告隔壁经营了欣妍超市，从而导致反诉原告的收入剧减。2011年10月，反诉被告停掉超市用水，后又封堵了卫生间与消防通道；2012年冬，反诉被告掐断超市供暖；2013年7月世博园召开期间，反诉被告停止对反诉原告供电。另外，反诉被告于2013年4月，在未经招投标的情况下，将包含反诉原告承租部分的大楼整体出租给案外人古建开发公司，该行为不但违反了国有资产出租必须经招标程序的规定，也侵害了反诉原告的合法权益。由于反诉被告的违法违约行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失，合计1371377.61元。故请求法院判令反诉被告继续履行与反诉原告的租赁合同，并恢复供水、供电、供暖，打开消防通道；反诉被告赔偿因其违约行为给反诉原告造成的经济损失1371377.61元；反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告饮食服务公司辩称，我公司没有违约行为，不应承担赔偿责任。在我国，竞业禁止问题只存在于公司法和劳动法中，以特定的商业秘密和管理秘密为保护对象。反诉原、被告在合同中也没有关于此问题的约定。我公司将大楼整体出租给古建开发公司后，该公司因对大楼整体改造，于2012年6月停止供水，2012年至2013年的取暖季停止供暖，2013年7月停止供电。我公司认为，反诉原告没有向我公司缴纳水费，并且所谓停水停的是公共卫生间的水，不是超市的水，不会影响经营；停电时租赁合同已经到期，反诉原告无由占用期间的损失应自行承担。我公司与古建开发公司之间的租赁关系符合法律规定，虽出租的范围包含了反诉原告的承租部分，但并没有侵犯反诉原告的权利，反诉原告至今仍在经营状态。
第三人锦州古建房地产开发有限公司（以下简称古建公司）辩称，2014年4月，我公司与原告签订房屋整体改造的租赁协议，于2014年10月进行改造，二被告所租赁的房屋在改造范围内，对二被告租赁房屋改造是在租赁合同到期后，二被告不搬迁我公司一直在等。我公司与原告签订合同时，没有明确约定二被告租赁的房屋具体怎么处理，我公司是要求原告交付整体的楼，原告负责腾迁。当时被告的房屋有租金，不是由我公司接收，而是两公司的法定代表人口头约定，租金将来在算账时进行扣除，在租赁期内，由原告收取租金。原告与被告的租赁合同到期后，就应该解除合同，收取租金是因为被告拒绝迁出，也应由原告来处理，我公司与原告签订协议是要没有任何纠纷的房屋。原告没有将此事解决好，给我公司造成了损失，我公司有权向原告主张赔偿。但根据合同的相对性，是原告与被告之间的合同纠纷，在此案件中与我公司没有关系，对产生的占用期间的租金，我公司同意由原告进行主张，给我公司造成的损失，我公司有权再向原告主张赔偿。
一审法院经审理查明，坐落于锦州市古塔区山西街63号楼房系原告饮食服务公司经锦州市计划委员会、锦州市建设委员会批准，由原锦州餐厅翻扩建而成，该楼为原告饮食服务公司所有。2008年9月1日，原告饮食服务公司与被告康占友签订了房屋租赁合同，约定原告饮食服务公司将该楼一楼大厅西侧部分营业室（即临延安路南雨檐下扩出门市房23.4平方米）租给被告康占友经营超市，租期一年，自2008年9月1日至2009年8月31日止，年租金15万元。租赁合同还约定，租期内如遇该楼整体改造、出售、企业改制发生变化，本合同无条件终止，租金按实际履行月份结算；被告康占友的经营项目要经原告饮食服务公司同意，被告康占友不得干预、影响、限制原告饮食服务公司相关的经营活动；承租期间发生的一切税、费由被告康占友承担，水、电等费用由被告康占友自负，每月25日前将水、电费交给原告饮食服务公司财务室。合同期满后，二被告向原告饮食服务公司交纳了2009年9月1日至2010年8月31日租金15万元，双方未续签书面租赁合同。2010年7月13日，时任原告饮食服务公司法定代表人刘铁汉为二被告出具了一份收据，收据载明收人民币14万元，此款用于抵顶2010年9月1日至2011年8月30日超市租金。2010年10月16日，刘铁汉又向二被告出具了一份协议书，协议书记载：“因企业临时需要，向孙雅慧借人民币贰拾伍万元整。此款约定2010年12月15日前还。如未还可以以后年度房租抵顶。借款方：锦州饭店经手人刘铁汉2010年10月16日。”此后，二被告未向原告饮食服务公司交纳租金，并占有和使用该房屋至2014年8月8日。期间，原告饮食服务公司曾于2012年底，通知二被告搬出。
2012年4月1日，原告饮食服务公司与第三人古建公司签订租赁协议，约定将坐落于锦州市古塔区山西街63号大楼主楼1-13层、辅楼1-19层（含地下一层）、偏楼七层租赁给第三人古建公司，租期三年，自2012年4月1日至2015年3月31日。2012年，第三人古建公司对该楼进行整体改造，于6月停止供水，2014年7月停止供电，2012年冬至2013年春采暖期间停止供暖。在上述期间内，原告饮食服务公司未收取二被告水、电及取暖费用。
又查，二被告在锦州市古塔区山西街63号共同经营超市。2008年11月6日，被告康占友以该房屋为经营场所注册了锦州市古塔区康通食品超市。因经营不善，于2010年8月10日注销。同日，被告孙雅慧注册了古塔区顺通食品超市。
在庭审中，二被告与第三人古建公司均承认就从租赁房屋迁出问题，双方已于2014年8月达成协议，第三人古建公司给付二被告25万元补偿款，二被告于2014年8月8日从锦州市古塔区山西街63号一楼搬出。2014年8月14日，第三人古建公司给二被告出具了一份承诺（担保）书。但二被告在庭审中认为，是原告违约和停水、停电、停气所造成损失，与第三人古建公司无关，第三人古建公司给付的补偿款，与实际损失差距较大，仍要求原告饮食服务公司赔偿。
一审法院认为，本案争执焦点的问题为一、原告锦州市饮食服务公司是否有权利向二被告主张租赁期限到期后占用期间的租金；二、房屋租赁合同终止时间及到期后占用期间的损失数额；三、二被告反诉原告饮食服务公司要求继续履行合同，并赔偿因违反合同竞业禁止的约定和停水、停电、停气所造成的经济损失的理由是否成立。
本案原告饮食服务公司与被告康占友于2008年9月1日签订的房屋租赁协议，不违反法律规定，应合法有效。该合同约定的租赁期限到期后，因二被告向原告饮食服务公司交纳了2009年9月1日至2010年8月31日租金，二被告仍继续使用房屋，原告饮食服务公司也未提出异议，故双方仍存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因原、被告之间未续签新的书面租赁协议，双方形成不定期房屋租赁合同关系，故原告饮食服务公司可以随时请求解除合同，但应当在合理期限内通知二被告。因第三人古建公司对原告饮食服务公司向二被告主张占用期间的损失无异议，其损失再向原告饮食服务公司主张；又根据法律规定合同的相对性，该不定期房屋租赁合同关系为原告饮食服务公司与二被告之间形成的，对双方之间发生法律拘束力，第三人古建公司非该合同关系主体，不存在法律关系，不能对该合同关系提出请求。因此，原告饮食服务公司有权利向二被告提出请求或提起诉讼。原告饮食服务公司曾于2012年底通知二被告搬出，明确表示不再租赁，且二被告自2013年9月至2014年8月拒绝迁出，仍占有使用房屋，也未交纳房屋租金，故原告诉请二被告赔偿占用期间的损失，于法有据，理由充分，本院予以支持。
关于房屋租赁合同终止时间及到期后占用期间的损失数额问题，原告饮食服务公司与二被告对2010年7月的借款14万元抵顶2010年9月1日至2011年8月30日的租金均认可，本院予以采纳。对二被告以2010年10月16日的借款25万元抵顶至2013年8月31日的租金，因借款协议书没有写明抵顶租期时间，原告饮食服务公司也不予认可，故此期间的租金应按原合同约定的租金每年150000元标准计算，抵顶到2013年4月30日，此时为房屋租赁合同终止时间。到期后占用期间的损失亦应比照原合同约定的租金标准予以赔偿，自2013年5月开始计算至2014年7月，损失数额为（12500元／月×15个月）187500元。
关于二被告反诉原告饮食服务公司继续履行合同问题，原告饮食服务公司与二被告房屋租赁合同已终止，原告饮食服务公司也明确表示不再租赁，又原告饮食服务公司已将坐落于锦州市山西街63号楼整体，包括二被告租赁的房屋租赁给第三人古建开发公司改造使用，且二被告已经搬出，故二被告的该项诉请没有事实及法律依据，故本院不予调整。对于二被告要求原告饮食服务公司赔偿因违反合同竞业禁止的约定和停水、停电、停气所造成的经济损失的问题，因双方在房屋租赁合同中只规定了二被告的经营项目要经原告饮食服务公司同意，二被告不得干预、影响、限制原告饮食服务公司的经营活动，而未约定竞业禁止的相关内容，不能认定原告饮食服务公司违约；在庭审中，二被告认为停水、停电、停止供暖是由原告饮食服务公司的行为所造成，与第三人古建开发公司无关，原告饮食服务公司对此也未予否认。根据常理判断，停水、停止供暖并不会影响超市的正常经营，二被告提供经营收入的证据仅是其单方面记账凭证，其真实性无法确认，不能依此计算损失。而停电发生在2013年7月，是双方合同履行期满后，原告饮食服务公司已明确不再续租，二被告理应立即搬出，造成损失二被告亦负有责任。况且二被告与第三人古建公司为解决问题达成协议，第三人古建公司给付二被告25万元补偿款，对二被告的损失进行了赔偿。故二被告要求原告赔偿因违反合同竞业禁止的约定和停水、停电、停止供暖所造成的经济损失的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告康占友、孙雅慧于本判决生效后10日内赔偿原告锦州市饮食服务公司占用期间的损失187500元；二、驳回反诉原告康占友、孙雅慧反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6310元，反诉费8679元，由被告康占友、孙雅慧负担。
康占友不服辽宁省锦州市古塔区人民法院上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00008号判决，依法对驳回康占友、孙雅慧的反诉请求予以改判，支持二上诉人的反诉请求；锦州古建房地产开发有限公司承担187500元的给付责任。事实和理由：锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第0008号判决结果无视事实和法律，判决只保护被上诉人饮服公司房屋被占用期间的损失，而没有保护在合法租赁期间由于被上诉人饮食服务公司的违约行为给上诉人造成的巨大损失属错误判决；租期到期后上诉人之所以没有搬出完全是针对被上诉人饮食服务公司违约给上诉人造成损失后，经与被上诉人饮食服务公司多次协商维权未获解决的情况下才发生的，占用事实的发生责任在被上诉人饮食服务公司，不在上诉人，如果因被上诉人饮食服务公司违约给上诉人造成的损失获得妥善解决，就不可能发生占用问题，被上诉人饮食服务公司违约事实清楚证据充分，对于损失不予认定和赔偿的理由是不成立的，依法不予保护当然错误。二、关于上诉人对饮服公司承担的赔偿责任应由第三人古建公司承担的问题。2014年8月14日，古建公司向上诉人出具承诺（担保）书，按此承诺（担保）书，若在今后诉讼中上诉人向被上诉人饮服公司承担任何给付责任，皆由古建公司承担，该承诺（担保）书是一重要法律事实，该法律事实导致法律关系的确立，由于该法律关系的确立，就可导致新的义务主体，本案这个新的义务主体明确指向第三人锦州古建房地产开发有限公司。当然第三人虽不是租赁合同主体，上诉人也承认合同相对性原理，但突破合同相对性在法律规定中也存在，合同相对性突破也并不被法律禁止。故一审法院无视此一重要法律事实，不判决第三人承担义务，是违反法律的错误判决。综上，望二审查明事实，正确适用法律，依法改判。
被上诉人锦州市饮食服务公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。1、饮食服务公司没有违约行为，因此也不应该承担违约责任。上诉人从未提出过饮食服务公司有违约行为的证据，同时上诉人所主张的所谓约定事项在双方的租赁协议中没有任何体现。关于上诉人主张的损失问题，也没有证据证明损失的存在，并且上诉人就相关损失曾于2014年8月从锦州古建房地产开发有限公司获得了25万元的补偿款。2、饮食服务公司认为锦州古建房地产开发有限公司不应承担给付赔偿187500元的责任。作为锦州古建房地产开发有限公司是合同之外的第三方，不是合同的相对方，锦州古建房地产开发有限公司和上诉人之间签订的承诺，饮食服务公司并不同意。该承诺的性质应当是一种债务转移的行为，根据合同法相关规定，债务转移应当经债权人同意方成立。作为饮食服务公司不同意这种债务转移，合同相对性就不应该突破。因此上诉人要求锦州古建房地产开发有限公司承担给付责任没有法律依据。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
锦州古建房地产开发有限公司辩称：1、上诉人和被上诉人饮服公司之间是租赁合同关系，基于合同的相对性原理，锦州古建房地产开发有限公司在本案中不应该承担任何责任。2、锦州古建房地产开发有限公司与饮食服务公司领导之间协商过超期的租赁费用应归锦州古建房地产开发有限公司所有，基于这个前提锦州古建房地产开发有限公司同意锦州饮食服务有限公司主张权利并且将来两公司在帐目结算时扣除。
经审理查明，一审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人康占友与被上诉人锦州市饮食服务公司于2008年9月1日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，本院确认该合同效力。二上诉人主张饮服公司的违约行为之一是在承租的楼内有其他经营者经营超市，违反了当初其与饮服公司法定代表人的约定。本院认为，二上诉人主张的该事实饮服公司予以否认，且在租赁合同中对此亦无约定，因此，二上诉人以此主张饮服公司违约本院不予采纳。二上诉人主张饮服公司的违约行为之二是2012年冬季对租赁物停止了供暖，影响客流量以及部分商品被冻坏。二上诉人此项主张意在诉求因饮服公司的违约行为而导致的损失。本院认为，虽然饮服公司存在停水及停止供暖行为，但二上诉人经营的是超市，人员流动而非常驻，该行为并不必然影响超市的经营活动；二上诉人主张饮服公司违约行为之三是2013年饮服公司停止了对超市的供电。停电发生于2013年7月，而双方之间的租赁合同期满于2013年4月30日，因此，就停电问题饮服公司对二上诉人不存在违约行为。
关于二上诉人上诉主张损失问题，二上诉人主张因饮服公司的违约行为而造成1371377元损失，二上诉人对其主张的饮服公司的违约行为导致上述数额的损失应当提供有效的证据佐证损失事实的成立。市场经济条件下，经营者经营活动本身即有一定的风险性，二上诉人所提供的销售明细表等不能客观真实的反映损失的具体数额，亦不能据此判断饮服公司停止供水、供暖导致了经营利润的减少。因此，本院对二上诉人诉求损失1371377元不予支持。
关于二上诉人上诉主张一审法院判决其赔偿饮服公司占用期间的损失187500元应由古建公司承担，其依据是2014年8月10日古建公司给二上诉人出具的承诺（担保）书中载明的“若康占友、孙雅慧与锦州市饮服公司间租赁纠纷案最终诉讼结果出现由其向锦州饮食服务公司给付金钱之情形，其全部责任由承诺人承担…”。本院认为，本案的法律关系是饮服公司与二上诉人之间的租赁合同纠纷，双方是该合同法律关系的主体，根据合同相对性原则，二上诉人依法向饮服公司履行义务符合法律规定。至于二上诉人主张的其与古建公司之间就承担给付金钱义务的合意，与本案并非同一法律关系，二上诉人可以向古建公司另行主张权利，本案不予一并调整。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8679元，由二上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 田笑非
审判员 王争妍
审判员 张楠楠
二〇一五年十二月十六日
书记员 李 响