湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1170号上诉人（原审被告）：湖北良品铺子食品有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭革新大道8号。法定代表人：杨红春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁明忠，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王杰，男，1968年11月5日出生，汉族，湖北省蕲春县人，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：文军，湖北法辉律师事务所律师。原审第三人:中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行，住所地武汉市武昌区杨园纺机路33号。负责人：代士玉，该行行长。委托诉讼代理人：黄金爱，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人湖北良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）因与被上诉人王杰、原审第三人中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行（以下简称建行钢城支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2016）鄂0107民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良品铺子公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付6个月赔偿金86820元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定2016年2月26日上诉人单方解除与被上诉人的租赁合同错误。一审中，上诉人向法庭主张上诉人做出单方解约行为的日期是2016年4月20日。二、一审法院认定上诉人于2016年2月26日单方解约是为判令上诉人支付被上诉人6个月租金作为赔偿金找事实依据。由于上诉人与被上诉人的有效租赁期限至2016年3月31日，2016年3月31日之后，双方的租赁合同无效，上诉人即使提出了解约退租，也不需要支付赔偿金。一审在没有事实依据的情况下认定上诉人于2016年2月26日单方解约，旨在让上诉人赔偿被上诉人6个月租金作为赔偿金。三、一审法院认定“被告可将租赁房屋及钥匙交付给第三人”错误。王杰辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。建行钢城支行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王杰向一审法院起诉请求：1.判令解除合同，赔偿王杰直到其实际退房交付房屋钥匙当日的全部租金和实际损失；2.判令良品铺子公司支付2016年3月至2016年8月共5个月租金72350元；3.判令良品铺子公司支付157天迟延交付租金的违约金56794.75元；4.判令良品铺子公司单方违约终止合同支付六个月赔偿金86820元；5.本案诉讼费由良品铺子公司承担。一审法院认定事实:2011年1月11日，第三人建行钢城支行（甲方）与该行职工ＸＸ（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同第一条约定：甲方同意将其坐落在武汉市青山区建设七路空闲房屋共计75.92平方米及其设施租赁给乙方使用。第二条租赁期限约定：租赁期限共60个月，甲方从2011年3月31日起将出租房屋交付给乙方使用，期限至2016年3月31日止。乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的，需承担一切责任和后果，甲方可以终止合同、收回房屋。第三条租金和租金交纳期限、税费交纳方式及其他费用约定：甲乙双方议定月租金8000元（年租金96000元），全年分4次支付（每次24000元）每季度末的后七天甲方交纳本季度租金。同时该租赁合同对租赁期间的房屋修缮的装饰、违约责任、免责条件、争议解决的方式等分别进行了约定。房屋租赁合同签订后，第三人建行钢城支行将租赁房屋交付给ＸＸ使用，第三人建行钢城支行认可ＸＸ按照租赁合同的约定交纳了2011年3月31日至2016年3月31日的全部租金，租赁期满后第三人建行钢城支行未与ＸＸ续签房屋租赁合同。2012年2月18日，王杰（乙方）与ＸＸ、王俊（ＸＸ之子）（甲方）签订门面转让与租赁合同，合同约定：一、门面地址：该门面位于武汉市青山区红钢城建设七路22号，房产证号为武房权证青字第××号，产权人为建行钢城支行。二、租期与租金：本合同租赁期限为4年，自2012年5月1日起至2016年4月30日止。每月租金为7000元整，按季度支付。本合同期内，甲方不得涨乙方租金。三、权利和义务：甲方保证与门面产权人有合法承租合同（合同到期时间为2016年3月30日）。甲方自愿将该门面的承租经营权转让给乙方全权经营牛肉面馆，但继续由甲方与门面产权人保持承租关系，甲方再与乙方签订租赁合同（即本合同），本合同和甲方与门面产权人的承租合同到期后，再由甲方负责与该门面产权人继续签订承租合同，并无条件与乙方续签该门面的租赁合同（即该合同到期后，乙方无条件享有续租权）。转让费用共计80000元整，该转让费包含该门面现有的空调柜机一台和甲方在本合同期内和后期续签合同期内应尽的义务和乙方在本合同期内和后续合同期内应享的权利，此转让费用由甲方向乙方一次性收取，以后（包括甲方与产权人续签合同和后期甲、乙双方续签合同时）甲方不得再向乙方索取任何其他费用。乙方只享有该门面的承租经营权，无权自行将门面转让给第三方。本合同到期后，甲方无权将门面转让给第三方或收回自己经营。该门面如遇政府规划拆迁，甲方可于正式拆迁时不再履行与乙方后期续签合同的义务。该份门面转让与租赁合同对装修、支付方法及门面交付时间和装修期、债权与债务等分别进行了约定。该门面转让与租赁合同签订后，王俊收取了王杰的门面转让费。2012年9月4日，王杰、良品铺子公司签订良品铺子租赁合同，合同约定，出租方（王杰）将湖北省武汉市青山区红钢城建设七路22号物业租赁给承租方（良品铺子公司）经营。建筑面积约30平方米。租赁期限为5年，从2012年9月10日起至2017年9月9日止。月租金为12500元/月，年度租金合计150000元/年。具体租金按年度分解明细如下：第一年（2012年9月10日至2013年9月9日）月度租金12500元，年度租金150000元，支付频率6个月，每期租金额75000元；第二年（2013年9月10日至2014年9月9日）月度租金13125元，年度租金157500元，支付频率6个月，每期租金额78750元；第三年（2014年9月10日至2015年9月9日）月度租金13781元，年度租金165372元，支付频率6个月，每期租金额82686元；第四年（2015年9月10日至2016年9月9日）月度租金14470元，年度租金173640元，支付频率6个月，每期租金86820元；第五年（2016年9月10日至2017年9月9日）月度租金15500元，年度租金186000元，支付频率6个月，每期租金额93000元。其中，首笔租金为75000元，费用期间为2012年9月10日至2013年3月9日。租金采用先付后用的原则支付，良品铺子公司应每期提前15日一次性支付下期租金给王杰，如逾期支付，良品铺子公司从逾期之日起每日支付王杰未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。本合同签订之日，良品铺子公司需支付保证金20000元。保证金由王杰在整个租赁期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，王杰将此保证金无息退还给良品铺子公司。合同的变更和解除约定，合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如一方要求提前解除合同的，应提前2个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于6个月租金的赔偿金。如果遇到政府拆迁或商业开发，造成良品铺子公司无法继续经营与王杰无关。该份合同还对产权及租赁期保证、出租方的义务、装饰装修、销售和物业管理等分别进行了约定。王杰、良品铺子公司签订租赁合同后，良品铺子公司向王杰交纳20000元的保证金，并向王杰支付了2012年9月10日至2016年3月9日期间的全部租金。2016年2月26日，良品铺子公司电话通知王杰单方解除合同。2016年4月13日，王杰向良品铺子公司发出通知，认为良品铺子公司欠王杰租金已1月有余，并且多次向其催缴，要求良品铺子公司两天内支付所欠租金。2016年4月20日，良品铺子公司以通知的形式向王杰回函：“该门店已经于2015年11月3日闭店退场，店内物品和门头店招都已经撤除，我公司的工作人员已经通知了您，有相关的联系记录可查，我公司闭店退场后还有剩余租金和押金在您那里，所以我公司认为不存在霸占房屋又不支付租金的情况。我公司希望与您就资金结算事宜再做商议”。2016年4月27日，王杰回复良品铺子公司称：良品铺子公司所说的2015年11月3日闭店的事，王杰不知情，也没有接到良品铺子公司的书面退场通知，一直没有任何人员与王杰联系。2016年6月16日，良品铺子公司向王杰发出沟通函并将租赁房屋钥匙邮寄给王杰，因双方就租赁房屋的补偿和赔偿未达成一致，王杰对良品铺子公司邮寄的沟通函及钥匙予以拒收。现王杰诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，2012年2月18日，王杰又与胡菲（ＸＸ儿媳）签订门面转让与租赁合同，该合同除约定的租赁期限为6年，从2012年5月1日起至2018年4月30日止外，其余内容与王杰与ＸＸ、王俊签订的门面转让与租赁合同一致。王杰向ＸＸ、王俊、胡菲支付租金至2016年10月30日止。一审法院认为，本案争议的焦点：一、关于王杰、良品铺子公司签订的房屋租赁合同是否有效的问题。从本案查明的事实可以看出，第三人建行钢城支行与其职工ＸＸ签订房屋租赁合同时，虽然明确不允许ＸＸ擅自将房屋转租、分租及转让，但ＸＸ租赁房屋后，在2012年2月18日与王杰签订了门面转让与租赁合同，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，第三人与ＸＸ的租赁合同至2016年3月31日已到期届满，在此间长达数年的时间中，第三人并未向ＸＸ提出任何异议，要求终止合同并收回租赁房屋，故ＸＸ、王俊与王杰签订的门面转让与租赁合同有效。同时王杰依与ＸＸ、王俊签订的门面转让与租赁合同，又与良品铺子公司签订的租赁合同亦为有效。但第三人与ＸＸ签订的租赁合同期限为2011年3月31日至2016年3月31日，而王杰与ＸＸ、王俊签订的门面转让与租赁合同期限为2012年5月1日至2016年4月30日，依照《解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，租赁期限从2012年5月1日起至2016年3月31日止为约定有效期限，从2016年4月1日起至2016年4月30日止为约定无效期限。在王杰与良品铺子公司签订的租赁合同中，约定的租赁期限从2012年9月10日起至2017年9月9日止，租赁期限从2012年9月10日起至2016年3月31日止为约定有效期限，从2016年4月1日起至2017年9月9日止为约定无效期限。二、关于王杰与胡菲签订的门面转让与租赁合同是否有效的问题。第三人与ＸＸ签订的房屋租赁合同中，胡菲不是该合同的承租人，胡菲无权代表ＸＸ与王杰签订门面转让与租赁合同，故双方签订的合同为无效合同。三、关于王杰要求解除合同的问题。一审庭审中，良品铺子公司自认双方的租赁合同已于2016年2月26日通知王杰单方解除，依据双方签订的租赁合同中对合同变更和解除的约定，如一方要求提前解除合同的，应提前2个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于6个月租金的赔偿金，王杰、良品铺子公司签订的租赁合同已于2016年2月26日由良品铺子公司单方解除，合同现已解除，无需法院判决解除。四、关于王杰要求良品铺子公司支付从2016年3月至实际退房交付租赁房屋钥匙的当日全部租金、实际损失及迟延交付租金的违约金和赔偿金的问题。良品铺子公司已向王杰支付至2016年3月9日前的全部租金，事实上双方的租赁合同已于2016年2月26日由良品铺子公司单方解除，因租赁合同已经解除，良品铺子公司无需再向王杰支付2016年3月10日后的租金及迟延交付租金的违约金并赔偿损失，但应按照解除合同的约定，向王杰支付6个月的租金作为赔偿金，即赔偿王杰86820元（14470元/月*6个月）。同时王杰也应退还保证金（押金）20000元给良品铺子公司，因双方互负债务，一审庭审中，良品铺子公司要求王杰返还此押金，可以相互冲抵，冲抵后良品铺子公司还应支付王杰赔偿金66820元。由于王杰已对租赁房屋不再享有合法的占有、使用和收益权，因此无合法依据要求良品铺子公司腾退房屋并交付租赁房屋钥匙。现租赁房屋钥匙在良品铺子公司处，良品铺子公司可将租赁房屋及钥匙交付给第三人。综上，王杰的部分诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北良品铺子食品有限公司于一审判决生效后十日内向王杰支付赔偿金66820元；二、驳回王杰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费2270元，由王杰负担1568元，由湖北良品铺子食品有限公司负担702元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，诉争房屋系由房屋所有权人建行钢城支行租赁给ＸＸ，ＸＸ又将该房屋转租给王杰，后王杰又转租给良品铺子公司，所以虽然王杰、良品铺子公司于2012年9月4日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但因为建行钢城支行与ＸＸ签订的租赁合同期限为2011年3月31日至2016年3月31日，而王杰与ＸＸ、王俊签订的门面转让与租赁合同期限为2012年5月1日至2016年4月30日，故王杰、良品铺子公司所签订租赁合同的租赁期限超过2016年3月31日的约定应为无效。良品铺子公司上诉认为一审法院认定2016年2月26日上诉人单方解除与被上诉人的租赁合同错误，上诉人在一审中向法庭主张上诉人做出单方解约行为的日期是2016年4月20日。但一审庭审中，良品铺子公司在发表其辩称意见时陈述：“我公司已于2016年2月电话通知原告解除合同，2016年2月26日我公司员工两次打电话告知原告称因经营不善，与原告单方解约。……根据法律规定，解除合同不一定要通过书面形式，认为双方租赁合同已于2016年2月解除。”二审中，良品铺子公司推翻其在一审中的上述辩称意见。本院责令良品铺子公司说明理由，良品铺子公司的理由为根据赵诗琪的证言以及法院不同意赵诗琪出庭作证，所以将答辩陈述做了调整。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”的规定，良品铺子公司推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为，但其说明的理由并不成立，本院不予支持。良品铺子公司的该项上诉理由，本院不予采纳。双方当事人的租赁合同已于2016年2月26日由良品铺子公司单方解除，一审依照合同约定认定良品铺子公司应向王杰支付6个月租金86820元作为赔偿金，并将该款项与王杰应返还良品铺子公司的押金20000元相互冲抵并无不当，本院予以维持。综上所述，良品铺子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4539元，由湖北良品铺子食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王薇审判员  黄更审判员  李瑜二〇一七年五月十七日书记员  黄劼