山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第1740号
原告王建军.
委托代理人邢信暖，山东平都律师事务所律师。
被告平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会。
法定代表人张玉堂，村主任。
委托代理人王萍。
第三人平度市实验中学，住所地：平度市人民路东段。
法定代表人高福生，校长。
委托代理人田志成。
原告王建军与被告平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会（以下简称丰山洼村委）、第三人平度市实验中学土地租赁纠纷一案，原告王建军及其委托代理人邢信暖、被告平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会的法定代表人及其委托代理人王萍、第三人平度市实验中学的委托代理人田志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建军诉称，2004年8月原告通过承租人平度市实验中学租赁了被告的土地，并进行了大量的投入，期间原告向被告缴纳了租赁费，但2013年4月3日被告单方无理解除合同，采取给原告断电的方式，使原告的经营造成了损失。请求判令被告停止侵害，继续履行合同，并赔偿造成的损失。诉讼中，原告撤回要求被告停止侵害、赔偿损失的诉讼请求。
被告平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会辩称，原告从未与被告签订过土地租赁合同，原告是否与第三人签订协议，被告并不知情，原告是收取第三人的租赁费。原告辩称被告采取断电行为，纯属无稽之谈。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人平度市实验中学辩称，原告与第三人已经形成合同转让，本案与实验中学无关。请求依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，2000年8月18日被告丰山洼村委经村党员大会和村民代表大会通过，将位于丰山洼村东农用平地9.25亩、河沟地5.54亩，共计14.79亩土地租赁给平度市少年武术学校。平度市少年武术学校于2003年9月1日划归平度市实验中学。平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会与平度市少年武术学校签订的土地租赁协议书约定：租赁期限为30年，自2000年8月18日至2030年8月18日；平地租赁费每年一亩按800斤小麦、800斤玉米当年市场价格折价，河沟租赁费每年一亩按500斤小麦、500斤玉米当年市场价格折价；租赁费在合同签订后，由平度市少年武术学校在一月内向丰山洼村委付第一年租赁费10170元，从第二年起平度市少年武术学校每年在8月18日前付给丰山洼村委当年租赁费，以此类推。付款到期后，如每拖延一天租赁费加付2%折款，如拖期超出6个月，丰山洼村委有权收回土地。土地租赁协议书第六条约定平度市少年武术学校可充分利用租赁的土地搞项目经营，可盖房、打井等基础建设，开发上项目，无偿开采使用地下水，河沟可填平或开发利用，一切费用由平度市少年武术学校负担；在租赁期间平度市少年武术学校有对外出租、转让的权利，丰山洼村委应给以支持。第七条约定租赁期满，地面所有附着物归平度市少年武术学校，双方协商或经有关单位评估折价优先卖给丰山洼村委；如协商不成，半年内由平度市少年武术学校自行处理。第八条约定如国家征用土地，按国家有关政策处理。土地租赁协议书签订后，平度市少年武术学校在其租赁丰山洼村委的土地上建水厂、栽培绿化树苗。2003年前后，因国家储备用地，平度市少年武术学校将租赁土地上所建的水厂拆除，平度市国土资源局对租赁土地上的树苗、水井进行了清点，并于2007年9月14日将补偿款发放到平度市实验中学。平度市少年武术学校在履行土地租赁协议书的过程中，2000年8月18日至2004年8月18日期间，租赁费每年按照10170元向被告缴纳，未按照协议的约定按照当年小麦、玉米市场价格折价给付。对于按照当年小麦、玉米市场价格差额缺少的部分，被告未向第三人平度市实验中学追要。
2004年8月18日原告王建军与第三人平度市实验中学签订租赁协议书1份，协议约定租赁土地的范围与上述丰山洼村委与平度市少年武术学校签订的租赁协议一致，租赁期限变更为26年，自2004年8月18日至2030年8月18日，租金为每年10170元，付款方式约定合同签订后，由王建军在1个月内向平度市实验中学付齐第1年租赁费，从第二年起，王建军每年在8月18日前付给平度市实验中学当年租赁费，依此类推。租赁协议书第6条约定第三人可充分利用租赁的土地搞项目经营，可盖房、打井等基础建设，开发上项目，无偿开采使用地下水，河沟可填平或开发利用。协议第7条约定租赁期满，地面所有附着物归原告，双方协商或经有关单位评估折价优先卖给平度市实验中学，协议不成，半年内王建军可自行处理。第8条约定如果租赁期内土地被征用而造成合同终止，地上附着物补偿费归王建军，如果有其他补偿全归王建军，与平度市实验中学无关。租赁协议签订后，丰山洼村委用大桶水由王建军提供，王建军在租赁土地上盖板房、打井建起水厂，植树、挖平塘、硬化地面。在承包费缴纳方式上，由王建军直接到被告丰山洼村委缴纳承包费，王建军不向被告平度市实验中学缴纳承包费，被告给原告出具的收据载明实验中学王建军或少年武校王建军或王建军，并载明年度承包费，如2008年4月10日收据载明单位王建军、水厂承包费，2007年度，10170元；2009年2月25日收据载明单位武校水厂王建军交2008年承包费4000元、2009年4月16日收据单据载明单位王建军，交08年承包费6170元。2010年至2012年收费单据中均标明水厂王建军。王建军已经付清2011年的承包费，尚欠2012年租赁费未缴纳。2004年至2011年王建军所交承包费的实际时间一般为第二年初缴纳上一年的租赁费。2013年2月25日左右王建军到被告处缴纳2012年租赁费，被告负责人以王建军超过承包费缴纳期限为由，拒绝收取租赁费，要求解除与第三人之间签订的土地租赁协议书。2013年4月被告以拖欠租赁费1年零7个月，违反被告与平度市少年武术学校签订的协议第四条之规定，向第三人平度市实验中学送达收回土地、补缴租赁费通知，第三人平度市实验中学即将该通知告知王建军。
同时查明，2012年10月21日平度市市长办公会议原则同意建立全市第一所独立民办小学-
平度东方小学，该小学用地包括原告租赁被告的土地。2012年12月31日山东省人民政府批准了平度市2012年第11次建设用地呈报申请书，同意将包括讼争的丰山洼租赁土地在内的农用地转为建设用地并征收。2013年5月9日平度市国土资源局对平度东方小学项目用地提出预审意见，2013年7月3日平度市人民政府向平度东方小学颁发《国有土地使用证》，证号平国用（2013）第00129号，该《国有土地使用证》包括本案讼争的租赁土地。
另查明，原告王建军起诉被告和第三人后，被告也随后提起诉讼，要求解除与第三人签订的租赁合同及原告和第三人签订的土地租赁合同，并清除地上的附属物，缴纳所欠租赁费。审理中，原被告、第三人均要求按照有效合同处理双方土地租赁纠纷。本院询问原被告、第三人是否同意对租赁土地上的附着物进行价值鉴定，在本案中，原被告、第三人在本院指定的期限内均未申请鉴定。
上述事实，有原告与平度市少年武术学校签订的土地租赁协议书，被告平度市实验中学与王建军签订的租赁协议，附着物明细表、清点清单及补偿有关文件、发票，平度市2012年第11次建设用地呈报申请书，（2012）第16次市长办公会议纪要、平国土规字（2013）26号平度市国土资源局文件，原告收回土地通知、租赁费单据、《国有土地使用证》，原告村委工作人员到第三人处拉水收条及当事人的陈述在案为凭，经原被告及第三人质证，足以认可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条明确规定，租赁期限不得超过20年。被告与第三人签订的土地租赁协议书及原告与第三人签订的租赁协议书已经实际履行，合法有效，但租赁期限超过20年的部分无效。原被告、第三人均应依约履行协议确定的义务。被告以欠交租赁费为由向第三人送达收回土地通知书，应通知承租方在合理的期限内交纳。在本案中，被告拒收租赁费，并以欠交租赁费为由，要求解除合同，理由虽然不成立，但三方的两份租赁协议书均约定了因土地征用租赁合同终止的条款。被告提交的土地审批有关手续，证明了2012年12月31日山东省人民政府批准了包括租赁土地在内的农用地转为建设用地并征收，2013年7月3日平度市人民政府向平度东方小学颁发《国有土地使用证》，土地已经国家征用，原告要求继续履行租赁合同，不符合租赁协议书的约定，本院不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求的意见，理由正当，本院应予支持。第三人要求驳回原告对其诉讼请求的意见，本院应予支持。原告撤回要求被告停止侵害和赔偿损失的诉讼请求，本院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：
驳回原告王建军要求被告平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会、第三人平度市实验中学继续履行租赁合同的诉讼请求。
案件受理费100元，邮寄费120元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，并交纳上诉案件诉讼费100元，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳案件上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判长 车延新
审判员 刘月纯
审判员 张钧涛
二〇一三年七月三十日
书记员 马世清