浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第2745号
原告骆有河。
委托代理人许贞朋。
委托代理人廖丽华。
被告黄昌浪。
被告陈梅仙。
被告黄大江。
三被告的共同委托代理人陈洵喜。
原告骆有河为与被告黄昌浪、陈梅仙、黄大江农村房屋买卖合同纠纷一案，于2012年9月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2012年10月10日公开开庭进行了审理。原告骆有河的委托代理人许贞朋、廖丽华，被告黄昌浪、陈梅仙、黄大江及三被告的共同委托代理人陈洵喜到庭参加了诉讼。因双方当事人争议大，案情复杂，本院决定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年1月29日公开开庭进行了审理。原告骆有河的委托代理人许贞朋，被告黄昌浪、陈梅仙、黄大江及三被告的共同委托代理人陈洵喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告骆有河诉称，原、被告均系义乌市麻车赵鱼山自然村同集体经济组织成员。在2002年7月26日，原、被告经自愿协商，就土地使用者为黄昌浪，使用面积为75平方米的房产绝卖事宜，达成一致意见，并订立了“房地产买卖契约”一份，该契约约定了双方的权利、义务。合同签订后，原告于2002年7月28日前完全履行了自己的付款义务，被告也已将该房产交由原告使用、出租等。在2009年，麻车赵鱼山自然村拆迁安置工程启动，案涉标的已拆迁，但拆迁后衍生的一些权益，三被告并不配合原告享受相应的权利。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求：一、判令双方于2002年7月26日订立的“房地产买卖契约”有效；二、基于该“房地产买卖契约”产生的权益及衍生的权益归原告所有。庭审中，原告明确：衍生的权益是指：1、麻车村委会按拆迁户经济结算表应付黄昌浪户的43237元归原告所有；2、黄昌浪户建房安置的确权建筑面积75平方米土地使用权归原告享有，并且被告应履行配合义务。后原告变更诉讼请求：一、判令双方于2002年7月26日订立的“房地产买卖契约”有效；二、判令被告协助原告办理讼争房产（没有确切地址、尚未安置，土地性质是集体土地）的过户手续；三、判令被告协助原告向麻车村委会领取拆迁该房屋经济结算款43237元。
被告黄昌浪、陈梅仙、黄大江辩称：1、本案买卖的不是房屋，而是被告的宅基地，是农村集体土地使用权。本案原告也不是买受人，原告的侄儿骆凌锋才是真正的买受人；原告骆有河也不是“缺房户”，他家在麻车村就有2处房屋占地面积为110.22平方米，依照现行管理法规和政策，也是不能购买农村房屋或宅基地的。2、《房地产买卖契约》第二条、第九条，明确涉及非法买卖农村集体土地（宅基地），违法无效；被告收了骆凌锋10万元人民币，骆凌锋当即建好一层二间平房，原告方已经得到十年的收益，原告方的目的已经实现。3、原告方如果有损失，应当由他们自己承担主要的责任；4、《收条》上所写的200万元，完全是虚假的，被告只收取了骆凌峰10万元人民币。原告要求被告协助过户的诉讼请求，不具备合法性，对于违法无效的土地买卖行为，被告没有协助过户的义务。对于原告的第三项诉讼请求，由于该房屋合法的户主只有被告，而且这笔钱并不全部是房屋的补偿款。应当归原告的，被告可以给原告，其中包括“房屋评估费25437元、房屋残值1987元，合计27424元”；其它不是原告的，应当由被告享有。现在这些钱还在村里，也没有发给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告就其诉讼主张举证、被告质证如下：
一、房地产买卖契约及收条各一份，以证明原、被告买卖的事宜及相应权利义务的约定；收条表明原告已经委托骆凌峰将200万元款项支付给被告方的事实。三被告质证意见：房地产买卖契约甲方的签名跟盖章都是被告本人所为的，收条是黄昌浪应骆凌峰的要求出具的，是骆凌峰逼迫黄昌浪写的，怕骆凌峰不给钱。但对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，1、房地产买卖契约的条文中存在许多虚假的情形，被告出卖的是宅基地，而不是房屋，具体时间是2003年7月，该契约的订立时间与事实不符；2、当时买方是骆凌峰，现在契约的买方变成骆有河，该契约的实际买受人与事实不符；3、第二条中的价格与实际不符，实际价格仅为人民币10万元，付款期限也与实际不符；4、第三条中房屋交付时间与实际时间不符，实际时间是2003年夏天，地基及部分空心板等建材在2003年夏天讲好后就交给骆凌峰了；5、第九条的内容当时根本没有谈过，但是从现在的字面上看，是严重违法无效的；6、该契约的乙方骆有河和委托代理人骆凌峰的签名，均系同一人的笔迹所写，均为骆凌峰的笔迹，且骆有河未盖章。因此完全有理由认为本案实际购买人是骆凌峰，他是城市居民，是在规避城镇居民禁止购买农村房屋和土地的法律禁令；7、该契约的手写部分是原告后来加上去的。订立合同的时间、交款时间、交房时间等基本的东西都搞错了，足以证明原告在制假，当时的时间是2003年7月，根本不是2002年7月。对收条，该收条中也存在严重虚假的事实。1、被告当时与骆凌峰谈好的价格仅仅是人民币10万元，骆凌峰分几次才付给被告10万元钱，根本不是200万元；2、被告将房屋卖给骆凌峰的时间是2003年夏天，当时是被告黄大江刚考上大学的时候，根本不是2002年7月；3、该收条中付款人也是骆凌峰，也可以证明本案实际购地基人是骆凌峰。只记得骆凌峰对他说“1万”和“200万”是一样的。当时生产队的房屋去拍卖也只有10万元，根本不存在有200万元买卖的事情。
二、集体土地使用权证复印件及义乌市国土资源局土地登记收件单各一份，以证明黄昌浪户原有的集体土地使用权证已经被国土局收回，被告黄昌浪是出卖前原房产的所有人，对涉案标的物具有处分权。被告的质证意见：对证据的真实性有异议，四靠与1989年批条不一致；对证明对象有异议，原告的证明对象不能成立；该证是在骆凌峰建好二间一层平房后做出的。2003年8月28日，被告仍然是本宅基地的合法使用人。1、政策、法律是不准买卖农村宅基地，是禁止“过户”的。否则当时就做给骆凌锋了。被告对农村集体土地，只有使用权，没有买卖权；2、原告不敢填写真实的四至，怕村民不肯证明，怕举报。证明原告方在做假，真实填写的话，该证就做不出来了。
三、租赁协议书二份，以证明在拆迁前，被告已经将涉案房屋实际交付给原告，原告已实际在使用、出租。被告的质证意见：对证据的真实性有异议，从字面上看，骆有河的签名位置和骆凌锋代的代字，有后来添加的痕迹；对证明对象有异议，1、房屋在拆除前，原告已经得到了收益，每年为4700元，原告买屋基建房的目的已经实现；2、该租赁协议书上的出租方骆有河的名字和骆凌锋代的签名均系同一人笔迹所写，均为骆凌锋的笔迹，且骆有河未盖章。而且骆有河的姓名所处的位置，明显是后来加上去的，而骆凌峰的签名正好与出租方平行，手机138××××7778也是骆凌峰的。因此完全有理由认为本案房屋使用、管理人是骆凌峰，骆凌峰是本案真正的买受人。
四、义乌市人民政府办公室告知单一份，以证明麻车赵鱼山自然村已启动拆迁安置工程，土地性质属于行政划拨。被告的质证意见：对该证据的真实性、证明对象没有异议，原告的房屋已经拆除了。
五、2002年7月26日授权委托书及2003年9月30日经过公证的授权委托书各一份，以证明2002年7月26日这份委托书是原告委托骆凌峰把款项交付给被告方的事实；公证书证明黄昌浪户已经将房产卖给骆有河，以后涉及到报批、签订协议、办理房产证、土地证等项目都委托骆有河去办理。被告的质证意见：对该证据的真实性不清楚，对证明对象有异议，原告的证明对象不能成立。1、授权委托书是原告和实际买屋基人骆凌峰搞的，该证据显然不能证明原告已经付给被告200万元，只能证明骆凌峰想以此书来掩盖自己在购买农村屋基，自己在实际支付买房款的事实；2、委托书证明被告的土地使用权是不允许买卖的，是无法过户给原告的；土地使用权只能以被告的名义行使，证明双方的房地产买卖契约中，关于涉及土地使用权买卖的约定都是违约无效的。
六、土地使用权登记查询证明一份，以证明黄昌浪户原来的登记面积是75平方米的事实。被告的质证意见：对该证据的真实性没有异议。
七、2010年8月8日黄昌浪代表三被告提出安置高层套间的申请书一份，以证明被告方不准备履行房地产买卖契约所约定的义务，骆有河知道后就向村委会提出异议，并且将公证书拿给村委会。被告的质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告的证明目的不能成立，农村的宅基地是不能过户，合法的户主只有黄昌浪。
八、2012年9月16日骆有河提出安置高层套间的申请书一份，村委会也已经受理了，以证明我们坚持要求按照契约以及双方授权的约定进行处理。被告的质证意见：对该证据的真实性不清楚，本案被告没有签过这份东西，申请书上“黄昌浪”三个字也不是黄昌浪本人签的。对证明对象有异议，原告不是合法的产权人，也证明原告明知农村宅基地买卖违法是不能过户的，合法的户主只有黄昌浪。
九、拆迁户经济结算表一份，以证明黄昌浪户能够从村里面取得的房子拆迁后的费用是43237元。被告的质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，原告的证明对象不能成立，农村房屋买卖不能过户，合法的户主只有黄昌浪，因此拆迁的补偿款理应由被告黄昌浪享有。
十、义乌市国土资源局关于龚惠仙等四十七户确认土地使用权的审核意见一份，以证明骆有河仅有一处房产，面积是35.54平方米。被告的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但与本案无关。
十一、2012年12月21日义乌市稠城街道麻车村民委员会出具的证明一份，以证明案涉的标的物已经拆迁，并取得相应的拆迁安置方案。被告对该证据的质证意见：对真实性有异议，来源不清楚；对关联性也有异议，1、该村委会的证明，未经合法的农村集体土地使用权的审批机关，即《土地法》规定的县级以上人民政府批准的用地事项，是违法无效的。该《证明》不能使合法的土地使用权，转移给非法的户主。2、所谓的“受委托人”的“代理”的民事行为，不能违反“委托人”的意志行事。代理人违反委托人的意志所做的民事行为是无效的。应当以“委托人”自己的民事行为为准。这是我国《合同法》明文规定的。3、现在讼争地的合法户主，只有被告。因此原告无权改变合法户主的意志。
被告就其所辩举证、原告质证意见如下：
一、土地使用权登记查询证明二份，以证明原告骆有河户在麻车村已经有2处房屋，占地面积为110.22平方米，不是缺房户，依法不能再买农村房屋。原告对该证据的真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的，这里没有显示出不能买卖的问题；骆有河最终有多少房产以国土局最终出具的依据为准。
二、借款房屋抵押合同一份，以证明三被告只在骆凌峰拿来的《借款房屋抵押合同》和一张《空白纸》上面签过名，根本不是三张纸，更没有那么多的字，也没有手写的字。《房地产买卖契约》的手写部分是原告后来加上去的。原告对该证据的三性均有异议，合同本身没有任何署名，来源是否合法我们有异议；是否是骆凌峰给付被告的也有异议；关联性更加没有了。被告所说的证明对象根本不能达到。
三、农村私人建房用地呈报表一份，以证明被告开始建房时间、卖地时间是2003年6月12日以后；四靠与原告代做的证据二不一致，原告代做证四至都有房屋而不填写，怕村民不肯证明、并举报，这是在做假。原告对该证据的真实性没有异议，当时是为了批集体土地使用权证去查询的，而且被告的房子确实是单独的一幢，房子边上有水沟、坟墓，登记在土地证上就是空基，先买房后做证也是符合逻辑的。
四、毕业证书一份，以证明被告开始建房时间、卖地时间是2003年6月12日以后。原告对该证据的真实性没有异议，对证明目的、关联性均有异议，这份毕业证明怎么能够证明建房时间、卖地时间。
五、2011年11月30日义乌市农村住宅用地审批表一份，以证明政府已经在新址批准被告建房，虽然双方当时签过买卖契约，村委还是将后续权利给被告享有。原告对该证据的真实性没有异议，该份证据表明了案涉买卖标的所延伸的权益恰恰是审批表中所规定的75平方米的住宅用地。
本院出示向骆凌峰所作的调查笔录一份，原告对该证据没有异议；被告质证意见：房屋实际成交价是10万元，根本不是200万元。骆凌锋根本没有代骆有河支付过被告200万元，当时200万元是一笔巨大的数额，根本不会买几间破房子。2002年根本不可能预知会办福田市场，觉得骆凌锋是神仙会算的。如果原告坚持成交价是200万元，那就让原告再支付190万元。原告在签订委托书都有时间，为什么在签订房地产买卖契约时就没有时间，要委托他人，实际上本案的实际买受人就是骆凌锋，而不是骆有河。因为骆凌锋是居民户口，不能购买农村宅基地，才以其叔叔骆有河的名义购买。
本院对证据的认证意见：
被告对原告提供的证据四、六、七、九、十的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告对原告提供的证据一的真实性有异议，但房地产买卖契约甲方的签名及指印均由三被告本人所为，故本院对房地产买卖契约的真实性予以确认；收条系由被告黄昌浪本人出具，黄昌浪并未举证证明该收条系受他人胁迫所写，故本院对其真实性予以确认。被告虽对原告提供的证据二的真实性有异议，但该证据与证据六相印证，其中载明的地号与被告提供的证据五中载明的地号相一致，故本院对该证据的真实性予以确认。被告对原告提供证据三的真实性有异议，因该房屋租赁协议书的承租方并未出庭作证，故本院对其真实性不予确认。被告虽对原告提供证据五的真实性有异议，但第一份授权委托书系由原告本人出具，第二份授权委托书系三被告在义乌市公证处签订，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据八盖有义乌市稠城街道麻车村民委员会的公章，可以证明原告以黄昌浪委托代理人的身份向麻车村民委员会提交《安置高层套间的申请书》。被告虽对原告提供的证据十一的真实性有异议，但该证据盖有义乌市稠城街道麻车村民委员会的公章，且其中载明的事实也与证据八、九相一致，故本院对该证据的真实性予以确认。
原告对被告提供的证据一、三、四、五的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据二即《借款房屋抵押合同》没有原、被告的签名，原告对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予确认。
对调查笔录的认证意见：被告虽对该调查笔录的真实性有异议，但未提供相反证据，故本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：1989年12月2日，黄昌浪作为户主与在册人口黄大江、陈梅仙向有关部门申请建房用地90平方米，后经有关部门审批，于1989年12月底批准建房用地75平方米。
2002年7月26日，原告出具的委托书载明：“因本人骆有河向黄昌浪户购买房产，现全权委托侄儿骆凌峰办理所有相应手续，并委托骆凌峰向黄昌浪付全部购房款计人民币贰佰万元整。”
原告提供的买方、乙方为原告，卖方、甲方为被告黄昌浪的《房地产买卖契约》中约定：甲方自愿将座落在下骆宅麻车赵鱼山村东靠空基，四靠空基，南靠空基，北靠空基的房地产出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币贰佰万元整；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税由乙方承担，交易手续费由乙方承担。该契约还约定：“（1）双方再次明确甲方将位于赵鱼山村的房屋及相应的宅基地约75m2绝卖给乙方。（2）双方明确该标的物若涉及拆迁的，则因该标的而衍生的一切权益（包括但不限于新确权安置的面积）、拆迁的房屋权利、赔偿及安置的建房地块上的一切权利都归乙方所拥有。（3）甲方应无条件积极配合乙方享有本协议所述标的物的一切权益。甲方不得在该标的物上设定任何权利。（4）违约责任：甲方有任何违约或怠于配合乙方享有该标的权益，则乙方除要求继续履行合同外，甲方仍应双倍赔偿给乙方人民币400万元整，并支付给乙方利息，利息按200万元算，利率月息2分，从付款之日起算至实际违约之日止。”三被告在该契约的甲方签章处签名并捺指印，原告骆有河的委托代理人骆凌峰在乙方签章处签上“骆有河”的名字，并在委托代理人处签“骆凌峰”的名字并捺指印，该契约的落款时间是二00二年七月廿六日。黄昌浪出具的收条载明：“今收到骆凌峰购房款计人民币大写贰佰万元正。此据2002、7、28、黄昌浪”。后上述房屋由原告管理使用至被拆除。
2003年8月28日，义乌市国土资源局为涉案房屋制发的义乌集用（2003）字第28-7940号集体土地使用证上载明：“土地使用者黄昌浪，座落稠城下骆宅麻车赵鱼山，地号28-10-0-20022，用途住宅用地，使用权类型批准拨用宅基地，使用权面积75.0平方米”。另该集体土地使用证上的记事中载明：“日期2003.08.7，四至：东本宗地墙外为界靠空基；南本宗地墙外为界靠空基；西本宗地墙外为界靠空基；北本宗地墙外为界靠空基。本宗地实际占地面积为75.2平方米；超出0.2平方米不予确权。”2009年3月31日，因上述房屋需拆迁，原告将上述土地证交回义乌市国土资源局。2011年1月27日的《拆迁户经济结算表》中载明：姓名为黄昌浪，搬迁费1000元、过渡费8640元、房屋评估费25437元、残值1987元、总额5%奖励1853元、过渡费奖励4320元，合计43237元”。三被告至今未领该笔钱。
2003年9月30日，三被告委托原告办理涉案房屋相关事宜，该委托书经义乌市公证处公证，该委托书载明：“我们共同拥有坐落在义乌市稠城街道麻车村赵鱼山落地二间的垂直房屋一处［集体土地使用证：义乌集用（2003）字第287940号］。因长年居住在外，如该房屋遇拆迁或旧村改造，不便于管理，特授权骆有河为我们的合法代理人，全权委托骆有河办理该房屋拆迁或旧村改造的协议签订、面积报批、抽签定位、建设管理、出租、办领房产证和土地证等手续。代理人在授权范围内所签署的一切文件，我们均予以承认和接受。委托书自公证之日起生效至办妥上述手续止失效。受托人无转委托权。”
另查明，黄大江在2003年9月至2006年6月在随州职业技术学院修读英语教育专业。
2011年8月16日，黄昌浪作为申请户主，以本户原有确权旧房面积75平方米（座落28-10-0-20022）为由申请用地面积75平方米；经层层报批；2011年11月30日，义乌市人民政府同意该户住宅用地75平方米。
2010年8月8日，黄昌浪、陈梅仙向麻车村民委员会提交《安置高层套间的申请书》中载明：“根据麻车村旧村改造实施细则规定，经本户家庭成员商量决定，将经稠城街道办事处批准给本户参加旧村改造建房用地其中的75平方米用于建高层套间，并保证遵守麻车村高层建设的有关规定，及时交纳相关费用，否则由此产生的后果本户承担，今特向义乌市国际商贸城建设指挥部、麻车村旧村改造领导小组、麻车村民委员会申请上述平方米给予高层套间安置，敬祈批准为盼！”
2012年9月16日，原告以黄昌浪的委托人的身份向麻车村民委员会提交《安置高层套间的申请书》中载明：“根据义乌市人民政府办公室2009.10.10义办告第116号告知单之精神（不少于总用地面积的40%安置高层），结合2010.04.02村民代表大会有关高层安置决议及麻车村旧村改造领导小组提出的截止日期更改以后报批所增加的面积全部安置于高层的方案，经本户家庭成员商量决定，将经稠城街道办事处批准给本户参加旧村改造建房用地其中的伍拾肆平方米用于建高层套间，其中18平方米3套，并保证遵守麻车村高层建设的有关规定，及时交纳相关费用，否则由此产生的后果本户承担，今特向稠城街道办事处、麻车村民委员会、麻车村旧村改造领导小组申请上述平方米给予高层套间安置，敬祈批准为盼！”
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三被告主张双方买卖的标的是宅基地、真正买家是原告的侄子骆凌锋、买卖的价格是10万元；三被告应当为其主张举证，但三被告并未提供证据证明，故应由其承担举证不能的法律后果。
原、被告签订的房地产买卖契约系双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。三被告辩称合同无效没有事实与法律依据，本院不予采信。
对于原告的第二项诉讼请求，本院认为，原、被告买卖所涉房屋虽已被拆除，但并未实际安置。原告诉请中主张被拆迁后安置的房地产的坐落、面积等事实不清，权利状况不明，也未办理初始登记。故原告要求被告协助过户的诉请属起诉不适时，应予驳回。
对于原告的第三项诉讼请求，本院认为，该诉请中的费用是基于原房屋拆迁而取得的利益。对于该权益的归属，原、被告双方在《房地产买卖契约》中有约定，原、被告双方应按该约定履行。故原告的第三项诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告骆有河与被告黄昌浪、陈梅仙、黄大江于2002年7月26日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、被告黄昌浪、陈梅仙、黄大江于本判决生效之日起十日内协助原告向义乌市稠城街道麻车村委会领取拆迁房屋的经济结算款43237元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费46800元，由原告负担45800元，由三被告负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币46800.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 丁国芳
人民陪审员 冯德泰
人民陪审员 吴旭璐
二〇一三年三月四日
代书 记员 周 胜