辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）铁民一终字第00511号
上诉人（原审被告）：关晓梅，女，1961年生，汉族，无职业，住大连市。
委托代理人：杨瑞华，开原市148法律服务中心所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：董付民，男，1952年生，汉族，无职业，住开原市。
委托代理人：崔波（系被上诉人董付民女婿），男，1975年生，汉族，无职业，住铁岭市银州区。
被上诉人（原审原告）：王凤霞，女，1953年生，汉族，无职业，住开原市。
上诉人关晓梅与被上诉人董付民、王凤霞房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省西丰县人民法院于2014年7月3日作出（2014）西民一初字第00037号民事判决，关晓梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人关晓梅及其委托代理人杨瑞华，被上诉人王凤霞，被上诉人董付民的委托代理人崔波到庭参加了诉讼。
2012年12月26日，原告董付民、王凤霞诉称：二原告自有一处门市，出租给被告，年租金约定为6.5万元。后经原告同意，由被告于2012年4月份转租给刘永彪经营果真水果批发商场，年租金20万元，被告承诺将转租款的一半给付原告，该款给付后，被告并没有支付当年的租金。经多次索要无果起诉至法院，请求判令被告给付2012年9月1日至2013年9月1日的租金6.5万元。案件受理费由被告负担。
被告关晓梅辩称：1、被告不同意原告的请求，请依法驳回。理由是：1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，因房屋租赁产生的纠纷诉讼时效期间为一年，原告的起诉已经超过了诉讼时效期间。2、原告要求给付2012年9月至2013年9月的6.5万元租金没有依据。3、被告于2012年4月30日将租金给付王凤霞，她收到78333元租金后，向被告出具了收款收条，说明转租房屋租金10万元已扣除预先支付的原租金。原告在开原市人民法院起诉时，原告书写的诉状也证明了原告收取的10万元租金包括原租金。综上，原告的起诉已超过诉讼时效期间，且原告收到了房屋租赁的款项的基础上起诉要求被告给付租金，是错误的，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2000年9月1日，原告董付民（与原告王凤霞原系夫妻关系）及其子董磊与被告关晓梅签订租房协议书一份，约定：原告将花园小区107号门市楼（一至二层），建筑面积245平方米，租给被告，租期预定十年，租金每年4万元。此租房协议在履行过程中，2002年12月25日，原告董付民及其子董磊与被告又签订租房协议书一份，约定：原告将花园小区107号门市楼（一至二层），建筑面积245平方米租给被告，租期预定十五年，租金每年4万元，即2010年9月1日至2025年9月1日止。2011年9月15日，被告与马立军及原告董付民、王凤霞、董丽（董付民和王凤霞的女儿）、董磊签订委托协议书一份，其主要内容为：董付民及其家人在被告使用原告房屋经营麦肯基期间，不发生任何对麦肯基经营及家庭、人身造成危害和不利因素时，被告自愿将2.5万元补贴交予马立军（一年一交），马立军有责任暂时保管。如不发生上述情况，马立军将此款交给董付民，该协议自2011年9月1日至2021年9月1日。反之无效，被告无条件收回马立军保管的2.5万元。上述租金及2.5万元，被告已给付至2012年9月1日。2011年9月15日，甲方关晓梅与乙方王凤霞、董付民、董丽、董磊签订一份补充协议，其主要内容为：乙方允许麦肯基在承租期间有权对外转租，转租收益甲乙双方各得50%。甲方在乙方允许转租的情况下自愿减少承租年限，即2021年9月1日终止合同。2012年3月29日，被告与刘永彪签订房屋租赁协议，其主要内容为：刘永彪自愿承租被告麦肯基店，租期为2012年5月1日至2021年9月1日。2012年5月1日至2015年4月30日，年租金20万元。2015年5月1日至2018年4月31日为年租金25万元。2018年5月1日至2021年9月1日的租金另行商议。该协议由甲方关晓梅、产权人代表王凤霞、乙方刘永彪签字。另注明：每年4月1日前乙方支付甲方房租，产权房款各一半。该协议已按约定履行。现原告请求被告给付2012年9月1日至2013年9月1日的租金4万元及另外约定的2.5万元，共计6.5万元，被告不同意给付。另查明，本案所涉纠纷原告曾于2013年3月29日向辽宁省开原市人民法院起诉，要求被告给付房租32500元，后于2013年7月19日撤诉。
一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。合同在履行过程中，被告经原告同意，将租赁物转租他人，是租赁物的转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。根据此规定，被告还应按约定给付原告2012年9月1日至2013年9月1日的4万元租金。关于原告诉请的另外2.5万元，是根据原告董付民及其家人在被告使用原告房屋经营麦肯基期间，不发生任何对麦肯基经营及家庭、人身造成危害和不利因素时，被告每年给付原告2.5万元，该款具有保证金的性质。现被告已不再继续经营麦肯基，已丧失了继续给付保证金的条件，因此，被告不应继续给付原告此款。对于原告该请求，本院不予支持。被告提供的2012年4月1日原告王凤霞收到租金78333元，证明转租房屋租金10万元已扣除原租金，是被告单方的意思表示，原告并不认可，故对被告认为原房屋租金不应继续给付的抗辩，本院不予支持。被告认为本案已超过诉讼时效期间，原告提供的证据可以证明存在诉讼时效中断的法定事由，本案并未超过诉讼时效期间，对于被告该抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，原审判决如下：一、被告关晓梅于本判决生效后十日内给付原告董付民、王凤霞2012年9月1日至2013年9月1日的房屋租金4万元；二、驳回原告董付民、王凤霞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由原告负担675元，由被告负担750元。
关晓梅的上诉理由及请求：在2011年9月15日上诉人与被上诉人签订补充协议后，双方已经约定将转租收益平均分取，上诉人收取转租收益作为自己先前投入的补偿，在被上诉人收取的转租收益中包含了上诉人应当给付的租金，因此上诉人不必再另行给付租金，但原审判决对此事实未予认定，应当予以调整。被上诉人在2012年4月1日，为上诉人出具收条时，已经按照约定将上诉人先前缴纳的65000元租金按比例返还给上诉人，用实际行动证明了上诉人的主张，被上诉人不应再向上诉人主张65000元房租。综上，请求撤销原判并予以改判。
被上诉人董付民、王凤霞辩称：转租合同与上诉人、被上诉人之间的租赁合同是两份合同，是两个法律关系，上诉人应当按照其与被上诉人签订的租赁合同，每年再向被上诉人缴纳65000元租金。但一审仅判决上诉人给付40000元租金，侵害了被上诉人的权益，应当予以改判。
本院审理查明：原审认定事实属实。
本院认为：根据双方当事人的陈述及其提交的证据，可以归纳上诉人关晓梅与被上诉人董付民、王凤霞在租赁本案房屋过程中，双方当事人前后主要签订以下四份合同：1、2002年12月25日，签订租房协议书约定上诉人向被上诉人给付租金40000元（租期约定为2010年9月1日至2025年9月1日，租金提前5天付清）；2、2011年9月15日签订委托协议书，约定上诉人每年向被上诉人给付补贴25000元；3、2011年9月15日签订的补充协议，约定允许上诉人可以对外转租房屋，转租收益双方当事人各得50%；4、2012年3月29日签订房屋租赁协议，约定转租房屋的案外人刘永彪给付租金200000元（租期约定为2012年5月1日至2021年9月1日，每年4月1日预付租金）。双方当事人对上述四份合同及其内容的真实性没有异议。双方在案件审理过程中的主要分歧在于：被上诉人认为在房屋转租案外人刘永彪后，双方当事人在2002年12月25日、2011年9月15日签订协议中关于租金的部分仍然有效，上诉人应当按照约定给付被上诉人租金65000元。上诉人认为在转租之后，由于房屋已由案外人刘永彪实际租赁并使用，经双方协商一致上诉人无需再另行给付65000租金。此分歧如果被上诉人的主张成立，即被上诉人在收取100000元转租收益的同时，上诉人仍然应当按照约定给付65000元租金，那么在2012年4月1日，上诉人向其缴纳首次转租收益时，被上诉人应向其缴纳转租款100000元，但在该天被上诉人实际收取78333元并出具收条。上诉人对款项的差额解释为：由于原租赁合同与转租合同的租赁期限存在4个月交叉、被上诉人同意不必再给付原租金，因此在先前已经缴纳的年租金65000元中，扣除4个月租金21667元（65000÷12=5416.7元，5416.7×4=21667元），实际给付被上诉人78333元。被上诉人认可78333元的计算方法，但对扣除原因没有合理解释，认为78333元是转租收益，原租金65000仍然应当缴纳。综上所述，双方当事人对自己的主张均有部分证据予以支持，原审法院应在进一步查明上诉人与被上诉人王凤霞及案外人刘永彪签订的房屋租赁协议的真实意思，是转租还是新签订的租赁协议的基础上，进行合理判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省西丰县人民法院（2014）西民一初字第00037号民事判决；
二、发回西丰县人民法院重审。
二审案件受理费1425元，退还上诉人关晓梅。
审 判 长 陈 晶
代理审判员 董瑞华
代理审判员 田 宇
二〇一四年十月十五日
书 记 员 高 彤