辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12063号
上诉人（一审被告）：孙郡遥，女，1987年5月13日生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：冯艳，女，1958年8月3号，汉族。
被上诉人（一审原告）：沈阳豪麒物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区齐贤南街162号。
法定代表人：杨军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：高淑华，女，1963年2月14日出生，汉族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：佟波，女，1988年8月31日出生，汉族，该公�工作人员。
上诉人孙郡遥因与被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司（以下简称“豪麒物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初5784号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长，审判员孙卓（主审）、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙郡遥上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判为前期物业服务合同，即物业服务协议无效；3、上诉费由被上诉人承担；4、赔偿上诉人误工费2500元。事实及理由：1、被上诉人并非是通过招标被选聘为小区物业服务合同企业。合同时间与与招标通知书时间、面积均自相矛盾，可见招标是被上诉人伪造。因未经招标签署合同违反法律规定，所以“前期物业服务合同”无效。2、沈阳豪麒物业管理有限公司服务资质不达标，没有二级资质。沈阳豪麒物业管理有限公司的资质等级为三级，所以没有资格签订我小区物业服务合同。
被上诉人豪麒物业二审答辩称：维持原判。
豪麒物业一审起诉称：要求被告给付2010年9月2日至2014年1月20日期间物业服务费5966元，支付滞纳金596.5元，承担本案诉讼费。
孙郡遥一审答辩称：一、豪麒物业在小区经营物业服务使用人企业名称和企业印章全部是（沈阳市铁西区欧尚一品小区物业管理服务中心），经工商局电脑查询根本没有登记，也未发给“营业执照”，实属没有许可的无证经营。二、豪麒物业持有的两个中标通知书是伪造的，违反了法律、行政法规的强制性规定，应处没收违法所得。三、豪麒物业超资质承接项目，小区总建筑面积22万平方米，必须由具有二级资质等级的企业承接，而豪麒物�是三级资质，违反了行政法规的强制性规定。四、《前期物业服务合同》是违法的欺诈合同，没有通过招投标私自签订的，业主并不知情，应是无效合同。五、《前期物业管理服务协议》是无效协议，甲方是沈阳市豪麒物业管理有限公司，印章是（沈阳市铁西区欧尚一品小区物业管理服务中心），不明确甲乙是谁，协议就应当无效，而且该印章是私自伪造的，用仿造的印章签订协议当然是无效的协议。业主是在不知道没有通过公开招投标违法的情况下签字的。业主不在协议上签字就不给住房钥匙，是在房产遭胁迫的情况下签字的，购房时承诺是花园小区，实际情况是小区四面无门，院内无路，到处挖沟，经常停水停电，根本就没有公共部位和公共设施需要打扫。直到2012年5月园区勉强有点模样。六、豪麒物业没有办理收费许可，因违法收费被沈阳市物价局2010年和2011年分别罚款5万和10万元的处罚。通过弄虚作假取得《收费许可证》，一周后被撤销。
一审法院查明：被告系沈阳市铁西区北三东路26号“欧尚一品”住宅小区的业主，其房屋为铁西区北三东路26-4号4-3-1室，建筑面积124.34平方米。原告原系为“欧尚一品”小区提供前期物业服务的企业，于2009年5月22日与小区建设单位辽宁信大房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2009年5月22日起至2013年12月31日期间为小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅和商业物业1.2元/月/平方米，电梯12元/月/人，业主于办理入住手续之日起交纳。被告于2009年9月2日办理房屋入住手续时与原告签订了《业主规约》及《前期物业管理协议》，交纳了一年的物业服务费，其后未再交费，2014年1月20日原告与园区业主委员会交接后离开园区终止服务。原告向被告催要2010年9月2日�2014年1月20日期间物业服务费无果后来一审法院提起民事诉讼。本案在庭审过程中原告表示放弃要求被告给付滞纳金的诉求。
另查，原告于2009年8月4日通过招投标形式中得“欧尚一品”住宅小区建筑面积为66840平方米的前期物业服务项目，被聘为小区物业服务企业。2013年1月9日在小区建筑面积为168,734.43平方米的前期物业服务项目公开招投标中再次中标。
一审法院认为：我国民事诉讼法规定当事人对自己的诉讼主张负有举证的责任和义务，根据原告提供的《中标通知书》、与小区建设单位、被告签订的《前期物业服务合同》，《业主规约》等证据，可认定被告房屋所在的“欧尚一品”住宅小区2009年5月22日至2014年1月20日期间物业服务企业为原告。
原告通过公开招投标被选聘为小区物业服务企业，与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》、与被告入住时签订的《前期物业服务协议》等均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有法律约束力，被告作为小区业主接受了原告提供的各项物业服务即应当按照合同约定的收费标准履行交纳物业服务费的义务，原告要求其给付相关物业费用的诉求于法有据，一审法院予以支持。
关于被告主张原告被撤销收费许可、持有的《中标通知书》系伪造以及使用仿造印章违法经营一节，被撤销收费许可问题属行政管理范畴，另外，沈阳市于2012年11月22日起即推行市场化收费机制，取消了政府核定和收费许可制。而伪造中标通知书和印章被告未提供相应证据，即便属实如触犯刑律应另案处理，均不能因此否认原告已为包括被告在内的园区业主提供各项物业服务的事实，不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故不能成为被告拒交物业服务费的理由。
关于被告主张原告超资质承接物业服务项目违法经营一节，企业资质代表的是企业规模以及承接项目的能力，而物业收费是与服务标准等级挂钩的，因此物业资质和其提供的服务并无必然联系，双方应以签订的合同条款为交费和收费依据，被告享受了原告的各项物业服务，却拒交物业服务费理由不当，一审法院不予支持。
关于被告主张购房时承诺是花园小区，实际上是四面无门，院内无路、到处挖沟、建筑垃圾，经常停水停电等一节，原告向被告收费系因其对小区物业提供了服务，小区尚未具备入住条件即交付房屋是建设单位行为，两者是不同的主体和法律关系，被告拒交物业服务费的理由应为原告违反物业合同，如房屋、园区不符合约定，被告可基于《房屋买卖合同》向建设单位主张违约责任。我国《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第四条第四项约定业主应于物业交付使用之日起承担物业服务费用，故原告向被告收取物业服务费并不违反合同约定，被告以此为由拒交物业服务费一审法院不予支持。
原告表示放弃要求被告给付滞纳金的诉求，系其处分自己诉讼权利行为，不违反相关法律规定，一审法院予以确认并准予。
一审法院判决：被告孙郡遥于本判决生效后三日内给付原告沈阳豪麒物业管理服务有限公司2010年9月2日至2014年1月20日期间物业服务费5966元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。
本院院查�的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：被上诉人与“欧尚一品”小区建设单位签订的《前期物业服务合同》、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》均系各方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对上诉人提出前述合同无效的主张，本院均不予以支持。现上诉人作为小区业主接受了被上诉人提供的物业服务，被上诉人有权收取上诉人的物业费。
关于物业费的收费标准，从上诉人提供的照片等证据可认定被上诉人所提供的物业服务确实存在严重瑕疵，涉案小区卫生差，楼道玻璃、墙体存在严重破损，足以说明被上诉人未尽到公共部分的维护、保养义务，故原审法院以1.2元每月每平方米的收费标准作为上诉人应给付被上诉人物业费数额的计算依据不当，本院酌定应以0.8元每月每平方米为标准计�涉案物业费，即上诉人应给付被上诉人物业费3977元（5966元÷1.2×0.8）。
关于上诉人提出被上诉人超越资质承接物业园区、招投标违法、被政府机关处罚的上诉主张，因均为行政机关管理范畴，本院对此不予处理。关于上诉人上诉请求要求被上诉人赔偿其误工损失的上诉主张，因非本案审理范围，本院对此不予处理。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初字第5784号民事判决：“被告孙郡遥于本判决生效后三日内给付原告沈阳豪麒物业管理服务有限公司2010年9月2日至2014年1月20日期间物业服务费5966元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为“孙郡遥于本判决生效后三日内给付沈阳豪麒物业管理服务有限公司2010年9月2日至2014年1月20日期间物业服务费3977元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”；
二、驳回当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人孙郡遥负担；二审案件受理费50元，由上诉人孙郡遥负担34元，由被上诉人沈阳豪麒物业管理服务有限公司负担16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 孙 卓
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。