江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2459号
上诉人（原审被告）於如桂，男，1964年7月26日生，汉族。
委托代理人赵云龙，江苏紫金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张秋利，男，1977年8月14日生，汉族。
委托代理人季一刚，南京市玄武区正浩法律服务所法律工作者。
原审第三人南京钰舵机械有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村300号。
法定代表人李文斌，该公司董事长。
上诉人於如桂因与被上诉人张秋利、原审第三人南京钰舵机械有限公司（以下简称钰舵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月5日对本案公开开庭进行了审理。上诉人於如桂及其委托代理人赵云龙、被上诉人张秋利的委托代理人季一刚到庭参加诉讼。原审第三人钰舵公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张秋利原审诉称，其与案外人赵春鸟、刘承伟、李庆升分别系南京市玄武区中央路258-27号新立基大厦1905室与南京市玄武区中央路258-27号1906室、1907室、1908室房屋（以下分别简称1905室、1906室、1907室、1908室）所有权人。
2013年11月1日，张秋利、赵春鸟、刘承伟、李庆升共同将1905室、1906室、1907室、1908室房屋（以下简称1905室—1908室）出租给於如桂，约定：租期一年；租金每年32万元，按年结算，先交后用；合同终止或双方协商一致解除合同后，於如桂应在终止或解除合同后三天内将房屋返还；於如桂不按约定返还房屋的，每迟延一日，按上年平均日租金额双倍支付违约金；等等。
租期届满后，於如桂未将1905室返还张秋利。后张秋利去收房时发现，於如桂将房屋转租给第三人使用，第三人拒绝腾让房屋。於如桂未经张秋利同意将房屋转租，其转租行为应属无效。三方因此产生争议而协商未果，张秋利遂诉至原审法院请求判令：於如桂与第三人立即腾空1905室房屋并将其返还张秋利；於如桂按上年度租金标准赔偿张秋利自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止的租金损失；於如桂按上年度日均租金双倍的标准自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止支付违约金。
於如桂原审辩称，对张秋利主张的租金标准持有异议，32万元系13个月的租金，并非一年的租金，租赁期限系自2013年11月1日至2014年11月30日。张秋利与於如桂之间的租赁合同已于2014年11月7日解除，并且约定由第三人直接承租，张秋利、於如桂及第三人已经办理过交接手续，於如桂已将房屋返还张秋利。此外，双方约定的违约金计算标准过高。请求驳回张秋利的诉讼请求。
第三人钰舵公司原审述称，於如桂原系涉案房屋的所有权人，后将涉案房屋转让给张秋利等四人。第三人自2011年起即承租使用涉案房屋，2013年11月27日，第三人与於如桂重新签订租赁合同，於如桂将涉案房屋出租给第三人使用，租期自2013年12月1日至2018年11月30日。第三人使用涉案房屋系基于该租赁合同，且第三人已经向於如桂支付了3年以上的租金。张秋利要求第三人搬离涉案房屋没有事实和法律依据，请求驳回张秋利的诉讼请求。
原审法院经审理查明：於如桂原系1905室—1908室房屋所有权人，后於如桂分别将前述房屋售予张秋利、赵春鸟、刘承伟、李梦月。2013年10月30日，张秋利取得1905室房屋所有权。同年10月16日，赵春鸟取得1906室房屋所有权。同日，刘承伟、李梦月共同取得1907室、1908室房屋所有权，后刘承伟于2014年1月26日取得1907室房屋全部所有权。1905室、1906室房屋建筑面积分别为132.14平方米、102.73平方米。1907室、1908室房屋建筑面积合计237.73平方米，其中1907室房屋建筑面积为103.98平方米。1905室—1908室建筑面积合计472.6平方米。
2013年11月1日，张秋利等四人（甲方）共同将1905室—1908室出租给於如桂使用（乙方），双方签订的《房屋租赁协议书》约定：甲方将1905室、1906室、1907室、1908室出租给乙方，该房屋产权证面积总计472平方米；租赁时间为一年，即从2013年11月1日至“2014年11月30日”止；租金每年为32万元整，乙方租满一年后如有意向续租，则需在合同到期一个月之前向甲方书面申请，届时双方另行商定；租金按年结算，先交后用，一次性付清；在签订合同时，乙方需向甲方交纳押金3万元整，该押金在乙方租赁期满无违约行为后退还；合同生效后，甲方于2013年11月1日将房屋交付给乙方使用；非经甲方同意不得转让、转租房屋；合同终止或双方协商一致解除合同后，乙方应在终止或解除合同后三天内将房屋返还，并交清水电气费、物业费、卫生清理费等费用；合同终止或依法解除，乙方不按约定返还房屋的，每迟延一日，乙方按上年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方；等等。后於如桂向张秋利等四人支付了一年租金32万元、押金3万元，张秋利按照约定向於如桂交付了房屋。
2013年11月27日，於如桂与第三人钰舵公司签订《房屋租赁协议》，约定：於如桂将1905室—1908室出租给第三人使用；房屋建筑面积472平方米；租赁期限为5年，即从2013年12月1日起至2018年11月30日止；年租金30万元整，以后每年按3%的比例递增，支付方式为一次性支付，在每年租赁期满前一个月支付；等等。文青松在承租人处署名后，第三人钰舵公司加盖了印章。
原审审理中，第三人钰舵公司于2015年10月31日将1905室房屋返还张秋利。另外，张秋利、於如桂一致同意3万元押金另行处理。
以上事实有《房屋租赁协议书》、《房屋租赁协议》、房屋所有权证以及原审当事人陈述等证据证实。
此外，为证明张秋利、於如桂已解除租赁合同并约定1907室房屋由第三人直接承租，且三方已经办理完毕交接手续，於如桂举证了《租赁解除协议》、录音资料、交通银行个人转账回单与收条。
《租赁解除协议》内容为：2014年11月20日，於如桂与文青松协议解除就1905室—1908室房屋签订的租赁合同，於如桂补偿文青松35万元，文青松无条件十日内搬出或按2014年11月7日“三方”约定的直接与1905室—1908室房屋所有权人签订协议，后期一切关于前述房屋租赁等相关事宜与於如桂无关。录音资料於如桂称系其与出租人之间的谈话，该录音资料反映了租期届满后就租房事宜的磋商情况，未能反映租赁双方就合同解除、房屋返还等事宜达成一致意见。交通银行个人转账回单显示，於如桂曾于2015年2月8日向文青松汇款35万元。收条系文青松于2015年1月8日出具，内容为收到於如桂支付的1905室-1908室房屋解除合同补偿金35万元。
张秋利对於如桂所举证据的关联性均持有异议，对於如桂的证明目的不予认可。第三人起初对於如桂举证的证明目的不予认可，述称於如桂承租期满后第三人与张秋利就直接承租涉案房屋并未达成一致意见，并认为文青松无权代表其与於如桂签订《租赁解除协议》；后又于2015年10月19日出具材料称三方完成了房屋交接手续，后张秋利与第三人于2014年11月7日商定了直接承租涉案房屋的事宜，自2014年11月1日起租金由第三人承担，租金数额为每年32万元，并称文青松接收35万元系代表第三人钰舵公司收款。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
张秋利、於如桂之间的租赁合同合法有效，租赁期限届满后，於如桂应当按约定将1905室房屋返还张秋利。第三人系1905室房屋的实际占有使用人，未经张秋利同意，於如桂将1905室房屋转租给第三人，於如桂与第三人之间的租赁合同应属无效，第三人无权占有使用该房屋。因第三人已于诉讼中将1905室房屋返还张秋利，张秋利要求返还房屋的诉讼请求已无实际意义。
於如桂辩称32万元系1905室—1908室自2013年11月1日至2014年11月30日13个月的租金。根据双方约定的“租年每年为32万元整”、“租赁时间为一年”，合同条款“从2013年11月1日至2014年11月30日止”的“2014年11月30日”应系笔误，应为“2014年10月31日”，故於如桂该抗辩意见原审法院不予采信。
於如桂辩称双方已解除合同并约定由第三人直接承租1905室、三方办理了房屋交接手续。原审法院认为，於如桂举证能够证明在租期届满於如桂逾期未返还房屋的情况下，三方曾就第三人直接承租涉案房屋进行过磋商，於如桂与第三人就“解除”双方之间的租赁合同达成一致意见，但综合第三人述称意见的变化、租赁解除协议的内容及签订时间、於如桂向第三人支付35万元的时间、於如桂举证录音资料的内容等来看，三方并未就第三人直接承租涉案房屋的事宜达成一致意见，张秋利亦未曾表示三方完成了房屋交接事宜，故不能视为於如桂已向张秋利履行了房屋返还义务，於如桂该抗辩意见原审法院不予采信。
按照租金总额及1905室—1908室建筑面积之和换算出每平方米的租金标准，经原审法院核算，1905室房屋的年租金标准为89473元。张秋利要求於如桂按租赁合同约定的标准赔偿租金损失，具有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。经原审法院核算，於如桂应当赔偿张秋利租金损失89473元。张秋利要求於如桂支付违约金，其主张过分高于於如桂违约给其造成的损失，原审法院酌定於如桂以89473元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍自2014年11月1日起向张秋利计付违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、对一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、於如桂于判决生效之日起十日内赔偿张秋利租金损失89473元，并以该款为基数自2014年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍向张秋利计付违约金。二、驳回张秋利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2223元，由张秋利负担150元，於如桂负担1993元，钰舵公司负担80元。
上诉人於如桂不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人在一审中对上诉人的上诉请求，并判决由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。其上诉理由为：１、一审判决认定事实不清。一审认定三方之间未完成房屋交接，存在错误。一审中，上诉人提交租赁解除协议、由该协议形成的35万元收条和交通银行个人（转账）回单，特别是2014年11月26日上诉人与姜军杰（赵春鸟爱人）的电话录音，足以证明2014年11月26日前上诉人与被上诉人租赁合同到期前已经解除该租赁合同，并将房屋还给了被上诉人。2、一审基于错误的事实认定，判决由上诉人赔偿被上诉人的房屋租金损失，明显不当。如上所述，上诉人已将房屋返还给被上诉人，钰舵公司亦认可其于2014年11月1日后向被上诉人承租房屋，且在2015年10月19日以书面形式确认自2014年11月1日起租金由其承担，涉案房屋也是一直由本案钰舵公司承租使用。因此，一审判决由上诉人承担租金损失，明显不当。综上，上诉人已与被上诉人完成交房手续，双方之间租赁关系已经终止，上诉人无义务再承担被上诉人的房租或租金损失。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张秋利二审辩称：1、其与上诉人签订的《房屋租赁协议书》租赁时间为一年，上诉人擅自将其承租的房屋转租给钰舵公司使用，且在到期后未及时腾空并返还承租房屋，已构成违约。2、上诉人提供的电话录音、《租赁解释协议》、转账回单、收条等证据不能证明双方之间的租赁合同在到期前已经解除。首先，上诉人未提供证据证明录音形成时间，2014年11月20日的《租赁解除协议》在2014年11月7日“三方”约定时间之后，说明“三方”协议未果，否则上诉人无需与钰舵公司解除租赁协议。其次，上诉人提供录音文字时存在断章取义。钰舵公司与上诉人签订了为期5年的租赁合同，并且已支付3年以上租金，而钰舵公司才使用涉案房屋一年时间，其不可能重复支付租金；而没有人支付租金，出租方也不可能同意所谓的“三方协议”。再次，在被上诉人起诉后，钰舵公司与上诉人故意拖延，恶意占有被上诉人房屋近一年；上诉人支付的所谓35万元赔偿金，实质上是退还钰舵公司剩余租金。最后，上诉人与钰舵公司签订的《房屋租赁协议》第二条约定“如出租方要求提前解除租赁，承租方无条件的在10天之内搬出”，说明上诉人有约定解除权，其却自愿赔偿钰舵公司35万元，明显不合事实。钰舵公司在一审中一直辩称文青松并非公司法定代表人，不能代表钰舵公司，且钰舵公司已支付3年以上租金给上诉人，有权占有涉案房屋，不应当承担腾房付租责任；而在上诉人支付35万元“补偿金”之后，钰舵公司突然变为自愿承担责任，明显是想损害被上诉人利益。3、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》明确约定，有意向续租需在合同到期一个月之前书面申请，合同终止或双方协商一致解除合同后，乙方应当在终止或解除合同后三天将房屋返还甲方，并缴清所有相关费用。合同终止或依法解除，乙方不按约定返还房屋的，每延迟一日，乙方按上年平均日租金双倍交纳违约金给甲方。而上诉人并未依约书面申请续租，合同到期后还恶意拖延交房一年之久，被上诉人却因上诉人的违约行为受损。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人钰舵公司未到庭亦未答辩。
各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
上诉人於如桂在二审中提交了其与钰舵公司于2011年签订的《房屋租赁合同》以及其与刘承伟签订的《南京市存量房买卖合同》，被上诉人张秋利对《房屋租赁合同》的真实性、关联性均持异议，对《南京市存量房买卖合同》的真实性不持异议，对关联性持异议。因《房屋租赁合同》为原件，张秋利虽认为无法确认其真实性，但未提供相反证据予以证明；《南京市存量房买卖合同》亦与本案事实存在关联，故本院对上述证据的真实性、关联性依法予以确认。
本院二审另查明：
於如桂与文青松于2011年签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同约定的租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日之间。
以上事实，有《房屋租赁合同》在案佐证。
本院认为，张秋利与於如桂之间签订的《房屋租赁协议书》不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行其合同义务。於如桂与钰舵公司于2013年11月27日签订《房屋租赁协议》，因其转租涉案房屋并未经过张秋利同意，故该转租行为无效。据此，在《房屋租赁协议书》约定的租赁期限届满后，於如桂应当按约定将1907室房屋返还给张秋利，如其未能按期返还，则应承担相应的责任。
於如桂上诉认为，其提交的租赁解除协议、由该协议形成的35万元收条和交通银行个人（转账）回单、2014年11月26日电话录音等，已可证明三方就解除租赁协议、返还房屋达成协议，但综合上述证据的内容，并不足以证明三方就钰舵公司直接承租涉案房屋达成一致意见。於如桂还提交了其与文青松于2011年签订《房屋租赁合同》，以证明钰舵公司于2011年10月1日至2016年9月30日之间租赁涉案房屋。本院认为，该合同签字方为文青松而非钰舵公司；即使文青松签署该合同行为为职务行为，钰舵公司亦通过其于2013年11月27日与於如桂签署《房屋租赁协议》的行为，将租赁关系的相对方确认为於如桂，而非房屋现所有权人张秋利。故此，於如桂认为租赁关系实际发生于张秋利与钰舵公司之间，并无事实与法律依据。原审法院判决於如桂承担相应的租金损失并酌定违约金，并无不当，本院对於如桂的上诉请求，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2223元，由上诉人於如桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
代理审判员 马 帅
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月十三日
书 记 员 汪海燕