湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初1100号
原告（反诉被告）：吴远照。
原告（反诉被告）：蔡大猛。
原告（反诉被告）：虞海林。
三原告共同委托代理人：陈志华、李嘉琪，湖北天下律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：张伟。
委托代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林诉被告（反诉原告）张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员崔玉华独任审理，于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告吴远照、蔡大猛及三原告的共同委托代理人陈志华、被告张伟及其委托代理人程琦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林诉称：2014年12月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，双方约定原告承租被告所有的三里坡商铺XX、XX号共108.8平方米门面房用于汽车美容、养护、汽修、钣金等经营；租赁期为五年（2014.12.26-2019.12.30）；租金104，400元／年（80元／平／月）；押金16，000元；同时，该合同还约定了原、被告双方的权利义务等。原告为该合同的履行，先后向被告交纳押金共计人民币4万元整（合同约定为1.6万元，后原告应被告要求多交纳2.4万元），2015年度房屋租金均已按合同要求支付完毕。2015年12月28日，被告单方要求涨租至120元／平／月，计156，672元／年。对此，原告明确表示不能接受，同时原告严格按照《商铺租赁合同》履约，向被告支付了2016年第一季度房屋租金。此情形下，被告多次到该租赁门面处干扰原告的经营活动，2016年2月19日，被告采取停水的方式迫使原告歇业。被告断水的行为是以自己的行为表明不再继续履行合同义务，双方合同目的已无法达成。因被告单方违约给原告方造成了数额巨大的经济损失（含装修损失、经营损失、停业损失等）。根据双方合同约定，被告应当向原告负责赔偿违约金。现原告为维护合法权益，起诉来院请求判令原告与被告签订的《商铺租赁合同》依法解除，被告返还原告交纳的租房押金人民币40，000元，被告承担违约金人民币100，000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）张伟答辩并反诉称：一、被答辩人起诉状所述与事实不符。2014年12月15日，答辩人与武汉龙洲置业有限公签订《房屋租赁合同》，武汉龙洲置业有限公司将三里坡路门面XX、XX号（建筑面积108.8平方米）房屋租赁给答辩人，租金每月60元／平方米。2014年12月26日，答辩人与被答辩人签订了《商铺租赁合同》，将上述门面房转租给被答辩人，合同期限为2014年12月26日至2019年12月30日，双方约定第一年租金为每月80元／平方米，以后四年租金为武汉龙洲置业有限公司涨多少，租金同价上涨，物业费和水电费由被答辩人承担。2015年期间被答辩人按照双方合同约定向答辩人支付了104，400元房屋租金。2015年12月12日武汉龙洲置业有限公司将江欣苑社区商铺招商工作全部委托给武汉中房伟业物业管理有限公司经营管理。同年12月29日，答辩人与武汉中房伟业物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，租金为每月100元／平方米，物业费每月2元／平方米。按照答辩人与被答辩人合同约定2016年期间房屋租金将涨至租金为每月120元／平方米。2015年12月29日起答辩人多次向三名被答辩人催要租金，被答辩人多次予以推脱，但却继续在租赁房屋内从事汽车美容经营。2016年2月16日，被答辩人向答辩人支付了26，100元一季度部分租金。二、答辩人没有违反《商铺租赁合同》约定，不应支付违约金。2016年答辩人继续向被答辩人提供了《商铺租赁合同》约定的租赁房屋，供其继续经营“汽车美容”。答辩人对被答辩人上涨房租符合双方签订合同第三条第二款约定，不构成违约，不应支付违约金。三、被答辩人违反《商铺租赁合同》约定，不支付租金不履行合同。2016年2月19日，被答辩人停止了门面经营，答辩人在无法联系上被答辩人，至今被答辩人仍未按时足额交纳房屋租金，被答辩人不交纳租金的行为致使《商铺租赁合同》已无法实际履行。被答辩人违反合同约定，不支付租金、不履行合同，无权要求装修损失、经营损失、停业损失赔偿。被答辩人拒绝搬离该房屋，导致反诉人无法使用房屋，应向反诉人交纳房屋占用费。故提起反诉请求判令被反诉人向反诉人偿付截止至2016年3月31日拖欠的房屋租金13，068元，被反诉人向反诉人偿付拖欠的房屋租金的滞纳金截止到2016年3月31日为21，156.12元，被反诉人向反诉人偿付房屋占用费自2016年4月1日至被反诉人搬离房屋时止（每月120元／平方米计算），被反诉人向反诉人偿付房屋占用费滞纳金从2016年4月1日至被反诉人搬离房屋时止（每天拖欠租金1%计算），被反诉人向反诉人偿付房屋物业管理费（截止2016年3月31日为652.8元），应计算至被反诉人搬离房屋时止，每月2元／平方米计算，被反诉人向反诉人偿付房屋发生的水电费，诉讼费用全部由被反诉人承担。
原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林对被告（反诉原告）张伟的反诉答辩称：一、双方签订租赁合同时候不知道被告与龙洲物业签订合同，签合同时候被告是以房屋所有权人出现的，原告不知道被告不是所有权人。二、双方签订的租赁合同对租金是有明确约定的，原告将1-3月租金全部缴纳。三、原告对于2月租金是有迟延，是因为被告要涨租金，原告在被告那里有超过反诉请求的押金，所以不应承担滞纳金，被告主张的违约责任滞纳金也是明显过高的。五、被告主张的占用费等也是无依据的，是因为被告要涨租，原告无法经营的，是被告违约，被告主张的占用费滞纳金也是没有法律依据的。六、原告没有交过任何物业管理费的，原告也从来没有享受过物业管理，也不知道怎么交，若是被告提供龙洲物业物业费票据我们就认可。七、水电费我们也是一直在交的，若是被告提供正规票据，我们也认可。我们不同意承担反诉费用。
经审理查明：2014年12月，张伟与武汉龙洲置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁位于武汉市汉阳区江欣苑XX、XX号门面，面积为108.8平方米。租赁期限为一年自2014年12月15日至2015年12月14日止。合同生效后，张伟向武汉龙洲置业有限公司支付押金100，000元。每月租金为6，528元，租金按季度交纳即人民币19，584元。同年12月26日，张伟作为出租方与承租方吴远照、蔡大猛、虞海林签订《商铺租赁合同》一份，将其自武汉龙洲置业有限公司租赁的上述XX、XX号商铺出租吴远照、蔡大猛、虞海林从事汽车美容养护、汽修钣金、油漆经营。租赁期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月30日。第一年租金为人民币104，400元，以后四年在现有租金的基础上，龙洲物业有限公司涨多少，租金同价上涨。租金每年分四期付款。合同经双方签字确认后，承租方即以现金形式支付首期租金。承租方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。承租方同意向出租方交纳押金人民币16，000元。出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，出租方不负责赔偿。物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳。水电费由承租方自行交纳。合同期限内承租方有权转让门面，需提前三个月跟出租方协商，出租方书面同意后方可转让。租赁期间，承租方如欲将此商铺转让给第三方经营，必须征得出租方同意，并由出租方与第三方签署补充协议，继续履行合同直至合同期满。否则视为承租方违约，出租方有权终止合同，收回房屋。若出租方在承租方没有违反本合同的情况，提前解除合同或另租他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金人民币100，000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方赔偿违约金100，000元。合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金100，000元等内容。合同签订后，吴远照、蔡大猛、虞海林依约支付了门面租赁押金人民币16，000元。张伟将诉争商铺交付给吴远照、蔡大猛、虞海林使用。吴远照、蔡大猛、虞海林另租赁了诉争商铺两边的XX、XX号商铺。四个商铺交付时均系毛坯。吴远照、蔡大猛、虞海林将四个商铺装修后经营汽车美容等，装修好后即开始经营。2015年5月18日，张伟要求吴远照、蔡大猛、虞海林再次交纳了诉争商铺的押金人民币24，000元。2015年6月左右，吴远照、蔡大猛、虞海林以虞海林名义办理了营业执照，并向工商部门提供了张伟与武汉龙洲置业有限公司于2014年12月签订的《房屋租赁合同》的复印件。双方依约履行至2015年底。同年12月12日，武汉龙洲置业有限公司出具委托书一份，委托武汉中房伟业物业管理有限公司办理江欣苑Ⅰ期社区商铺招商相关的工作事宜。即包括本案诉争商铺。武汉中房伟业物业管理有限公司接手后将商铺重新编号，诉争商铺原来编号为XX、XX号，现编号为XX、XX号，原XX、XX号商铺现编号为XX、XX号。同年12月29日，张伟作为承租方与招租方武汉中房伟业物业管理有限公司就诉争商铺签订了租赁合同同一份，租赁房屋编号为XX、XX，面积108.8平方米。租赁房屋用途汽车美容。租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止。月租金为单价人民币100元／㎡，每月租金为10，880元，物业管理费为2元／㎡，每月为217.6元，合计租金、物业费月付总金额为11，097.6元等内同。武汉中房伟业物业管理有限公司出具《同意房屋转租函》一份，同意张伟将诉争商铺转租给吴远照、蔡大猛、虞海林用于汽车美容经营。合同签订后，张伟向武汉中房伟业物业管理有限公司支付了诉争商铺的履约保证金人民币11，097.6元、2016年1月1日至2016年12月31日止的租金人民币130，560元、2016年1月1日至2016年12月31日止的物业费人民币2，611.2元。因为张伟承租的诉争商铺月租金由原来的每平方米60元上涨至100元，张伟要求与吴远照、蔡大猛、虞海林之间的月租金每平方米也上涨40元即每平方米由原来的80元上涨至120元。吴远照、蔡大猛、虞海林表示不同意，2016年2月16日，虞海林通过支付宝账户按月租金每平方米80元的租金标准向张伟支付了2016年第一季度的租金人民币26，100元。同年2月19日，因要求吴远照、蔡大猛、虞海林按照新的租金标准支付租金，张伟对诉争商铺进行断水，双方产生争执，同日，吴远照、蔡大猛、虞海林将商铺关门停业。吴远照、蔡大猛、虞海林表示停水之前看过张伟与武汉中房伟业物业管理有限公司的租赁合同。后吴远照、蔡大猛、虞海林委托律师向张伟发律师函一份，表示张伟单方涨租，吴远照、蔡大猛、虞海林明确表示不能接受。张伟干扰吴远照、蔡大猛、虞海林正常经营、断水的行为系以自己的行为表明不履行合同义务，应承担违约责任。要求张伟在收到律师函后恢复供水并承诺不再干扰其正常经营活动。张伟表示次日即恢复供水，吴远照、蔡大猛、虞海林表示2月19日关门后即遣散员工，未再开门营业，未再去商铺看过，不知道是否恢复供水。现吴远照、蔡大猛、虞海林未腾退出诉争商铺，但亦未开门经营。双方因诉争商铺的租赁事宜产生纠纷，吴远照、蔡大猛、虞海林诉至本院请求判令原告与被告签订的《商铺租赁合同》依法解除，被告返还原告交纳的租房押金人民币40，000元，被告承担违约金人民币100，000元，本案诉讼费用由被告承担。张伟表示同意解除《商铺租赁合同》但提出反诉请求判令被反诉人向反诉人偿付截止至2016年3月31日拖欠的房屋租金13，068元，被反诉人向反诉人偿付拖欠的房屋租金的滞纳金截止到2016年3月31日为21，156.12元，被反诉人向反诉人偿付房屋占用费自2016年4月1日至被反诉人搬离房屋时止（每月120元／平方米计算），被反诉人向反诉人偿付房屋占用费滞纳金从2016年4月1日至被反诉人搬离房屋时止（每天拖欠租金1%计算），被反诉人向反诉人偿付房屋物业管理费（截止2016年3月31日为652.8元），应计算至被反诉人搬离房屋时止，每月2元／平方米计算，被反诉人向反诉人偿付房屋发生的水电费，诉讼费用全部由被反诉人承担。
另查明，武汉龙洲物业管理有限公司系武汉龙洲置业有限公司的子公司。
案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
以上事实有原、被告的陈述及原告提交的《商铺租赁合同》、收据、收条、视听资料、律师函、工商信息查询，被告提交的房屋租赁合同两份、商铺租赁合同、委托书、同意转租函、收据、证明、银行流水、照片等证据予以证实，可以认定。
本院认为：张伟通过与武汉龙洲置业有限公司和武汉中房伟业物业管理有限公签订房屋租赁合同获得诉争商铺的承租使用权，并取得出租方同意转租，张伟可以对诉争商铺进行出租。2014年12月26日，张伟与吴远照、蔡大猛、虞海林签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定。因张伟对诉争商铺的租赁期至2016年12月31日止，并提供了商铺吴远照、蔡大猛、虞海林使用，故张伟与吴远照、蔡大猛、虞海林签订的《商铺租赁合同》在2015年1月1日至2016年12月31日的租赁期限内合法有效，应受法律保护，双方均应依约全面履行合同。依双方签订的《商铺租赁合同》第三条约定，第一年的租金为104，400元，以后四年的租金在现有租金的基础上，龙洲物业有限公司涨多少，租金同价上涨。吴远照、蔡大猛、虞海林辩称“龙洲物业公司涨多少，租金同价上涨”应系对物业费的约定，而非租金，因为张伟系与武汉龙洲置业有限公司签订的租赁合同而非龙洲物业有限公司，并且确实存在武汉龙洲物业管理有限公司。张伟表示，合同中的龙洲物业应为龙洲置业，只是合同写的不严谨。本院查明，武汉龙洲物业管理有限公司系武汉龙洲置业有限公司的子公司，张伟系与武汉龙洲置业有限公司签订租赁合同与武汉龙洲物业管理有限公司并无承租合同关系，且在张伟与吴远照、蔡大猛、虞海林签订的《商铺租赁合同》的五条第一款约定了物业管理费由承租人自行向物业管理公司交纳，物业费并未包含在租金中，故合同第三条约定的应系租金的上涨而非物业费的上涨，此处的龙洲物业公司应指与张伟签订合同的武汉龙洲置业有限公司。张伟承租商铺月租金自60元每平方米涨至100元每平方米即每平方米上涨40元，对于张伟所签订的两份租赁合同吴远照、蔡大猛、虞海林均知晓，故张伟要求吴远照、蔡大猛、虞海林的租金每平方米上涨40元符合双方的合同第三条的约定。现双方因为租金标准问题产生纠纷，吴远照、蔡大猛、虞海林请求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，张伟表示同意，本院予以照准。对于吴远照、蔡大猛、虞海林主张的张伟断水行为表明其不再继续履行合同，双方合同目的无法实现的观点，吴远照、蔡大猛、虞海林自2016年1月1日起应按照每月每平方米120元的租金标准向张伟支付租金，但其未依合同约定支付租金，张伟采取停水的方式催要租金，并未表示不再将诉争商铺出租吴远照、蔡大猛、虞海林使用。虽然张伟以停水的方式要求支付租金的方式并不妥当，但吴远照、蔡大猛、虞海林在停水第一天就停业关门，且再未经营，亦未至租赁商铺查看，对于后续是否供水亦并不知情，张伟的停水是否导致双方合同目的不能实现，吴远照、蔡大猛、虞海林并无证据提交。对于吴远照、蔡大猛、虞海林上述观点本院不予采信。故对于吴远照、蔡大猛、虞海林要求被告承担违约金人民币100，000元的诉讼请求本院不予支持。因双方均同意解除合同，对于吴远照、蔡大猛、虞海林交纳的押金人民币40，000元，张伟应予以返还。自2016年1月1日起，吴远照、蔡大猛、虞海林应按照每月每平方米120元的标准支付租金，故对于2016年1月1日至2016年3月31日的租金应按每月每平方米40元的差价补交人民币13，056元。因吴远照、蔡大猛、虞海林使用诉争商铺至今，应支付2016年4月1日起的房屋占用费至其搬离诉争商铺时止，以双方合同约定的月租金每平方米120元的租金标准计算。对于滞纳金，因双方对于租金支付标准有异议，张伟亦采取了停水等不正当的方式催要，故对于张伟主张的欠付租金滞纳金及占用费的滞纳金本院不予支持。对于物业管理费、水电费，依双方合同约定，吴远照、蔡大猛、虞海林应支付其使用期间的物业费及水电费。吴远照、蔡大猛、虞海林应支付自2016年1月1日起至其搬离诉争商铺时止的物业管理费及水电费。因2016年度的物业管理费，张伟已经交纳，吴远照、蔡大猛、虞海林将应支付的物业管理费支付张伟，水电费在搬离诉争商铺时结清。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林与被告（反诉原告）张伟于2014年12月26日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告（反诉原告）张伟于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林支付的押金人民币40，000元；
三、原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张伟自2016年1月1日至3月31日止欠付的租金人民币13，056元；
四、原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张伟自2016年4月1日起至搬离位于武汉市汉阳区江欣苑XX、XX号商铺时止的房屋占用费，以每月每平方米120元为标准；
五、原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张伟自2016年1月1日至3月31日止的物业管理费人民币652.8元，并以每月每平方米2元为标准支付自2016年4月1日起至搬离位于武汉市汉阳区江欣苑XX、XX号商铺时止的物业管理费；
六、原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林在搬离位于武汉市汉阳区江欣苑XX、XX号商铺时应结清其使用期间产生的水电费；
七、驳回原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）张伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币1，550元（吴远照、蔡大猛、虞海林已预交）由原告（反诉被告）吴远照、蔡大猛、虞海林负担，反诉费用336元（张伟已预交）由被告（反诉原告）张伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 崔玉华
二〇一六年六月二十七日
书记员 刘 婷