湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1321民初417号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行。住所地：双峰县永丰镇城北和森大道与ＸＸ路交汇处。
法定代表人邹焕宇，该行行长。
委托代理人胡永红，湖南国藩律师事务所律师。
被告朱旭文，居民。
委托代理人朱新辉，农民。
委托代理人宁省，湖南国藩律师事务所律师。
被告宋彩霞，农民。
被告朱育梅，居民。
被告宋彩云，农民。
被告彭美任，农民。
委托代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行与被告朱旭文、朱育梅、宋彩霞、宋彩云、彭美任金融借款合同纠纷一案，2016年2月3日本院受理后，本院依法适用普通程序，由审判员刘军求担任审判长与人民陪审员熊存根、贺素平组成合议庭，代理书记员龚露芳担任记录，2016年4月8日公开开庭进行审理，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的委托代理人胡永红、被告朱旭文的委托代理人朱新辉、宁省，被告彭美任、委托代理人陈伟到庭参加诉讼，被告宋彩霞、宋彩云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行诉称，2013年3月29日，被告朱旭文、宋彩霞在原告处立据借款447万元，用于华海商务酒店装修（现更名为和荘商务会所），借款期限60个月，从2013年3月29日至2018年3月29日止，年利率7.872%，还款方式：等额本息还款法，每个月还款90361.9元。同时订立了个人额度借款合同，约定授信额度金额为447万元，额度期限10年，从2013年3月29日起至2023年3月29日止,同时约定了终止合同、提前收回贷款本息和违约责任等条款。同日，被告朱旭文、朱育梅将其共同共有的座落在双峰县永丰镇一心村十竹组的原华海商务酒店设定抵押，签订了最高额度抵押合同。2013年12月10日，被告朱旭文、宋彩云以个人额度借款支用单的形式在原告处立据借款49万，期限60个月，同时约定了借款用途、还款方式及金额。2014年2月，被告朱旭文因涉嫌诈骗罪被深圳市公安机关羁押在福田区看守所。被告彭美任继续租赁被告朱旭文、朱育梅的房屋经营。2015年5月27日，被告宋彩霞、彭美任与原告订立金融借款和解协议，被告彭美任作为保证人承担还款责任。从2015年5月29日开始，被告没有偿还借款本息，前笔贷款下欠本金2743697.77元，利息94471.26元没有还，累计拖欠罚息12849.9元，第二笔贷款从2015年6月10日开始欠下本金362270.14元，利息10670.4元，罚息1228.2元。综上，请求人民法院判决：一、被告朱旭文、宋彩霞迅速偿还原告借款本金2743697.77元，至2015年11月30日的利息94471.26元，罚息12849.9元，后段利息按照年利率7.872%计算至执行完毕之日止；二、被告朱旭文、宋彩云迅速偿还原告借款本金362270.14元，至2015年11月30日止的利息10670.4元，罚息1228.2元，后段利息按照年利率贷款基准利率上浮23%的标准计算至执行完毕之日止；三、确认原告对登记在被告朱旭文、朱育梅名下的房地产用于抵押贷款的房屋享有优先受偿权；四、被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云按照本合同金额的5%支付违约金248000元；五、被告朱育梅、彭美任对上述两笔贷款承担连带偿还责任；六、判令被告承担原告因实现债权而发生的各项合理费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、执行费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费等）。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内，向本院提交如下证据：
1、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的营业执照、法定代表人居民身份证、被告朱旭文、朱育梅、宋彩霞、宋彩云、彭美任的居民身份证，用以证明本案原、被告的合法主体资格的事实；
2、被告朱旭文的个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、税务登记证、特种行业许可证等，用以证明被告朱旭文是原华海商务酒店业主，需要贷款的事实；
3、被告朱旭文与被告宋彩霞的结婚证，用以证明被告朱旭文与被告宋彩霞是夫妻的事实；
4、借款申请表，用以证明2012年11月20日，被告朱旭文与被告宋彩霞向原告申请借款的事实；
5、个人额度借款合同、借据、还款计划表、贷款放款单、受托支付清单，用以证明2013年3月29日原告与被告朱旭文、宋彩霞订立个人额度借款合同，被告立有借据的事实，原告已经将资金汇入借款人指定的账户的事实；
6、个人最高额抵押合同，用以证明2013年3月29日被告朱旭文、朱育梅将坐落在双峰县××心村石竹组的原华海商务酒店现和荘商务会所一至七层抵押给原告，并订立最高额抵押合同，原告享有优先受偿权的事实；
7、个人额度借款支用单、个人贷款借据、还款明细表、贷款放款单，用以证明2013年12月10日被告朱旭文、宋彩云向原告立据借款49万元，并约定借款期限、借款利率、借款用途、还款方式等，及原告将资金汇入被告朱旭文个人账户的事实；
8、金融借贷和解协议，用以证明2015年5月27日，原告与被告宋彩霞、被告彭美任订立还款和解协议，还款每月最低不少于4万元，被告彭美任自愿承担保证责任的事实；
9、承诺书一份，用以证明被告朱育梅同意以彭美任的房屋租金作为贷款的还款来源，暂时放弃个人既得利益的事实；
10、授权委托书，用以证明被告朱旭文特别授权委托朱育梅处理与原告的个人商务抵押贷款，进行重组并订立相关协议的事实；
11、逾期还款记录台账，用以证明被告从2015年5月29日出现违约，未按月偿还等额本息，第一笔贷款下欠本金2743697.77元，利息94471.26元，罚息12849.9元，第二笔贷款下欠本金362270.14元，利息10670.4元，罚息1228、2元的事实；
被告朱旭文辩称，2013年3月29日借款447万元属实，另一笔49万元的贷款被告朱旭文并没有收到，对于被告朱旭文的婚姻状况，原告并没有履行审查义务；被告朱旭文提供的抵押物，登记的是国有土地，使用权人是朱旭文、朱育梅，但在同宗土地上同一批准文号上又有截然不同的土地性质和使用权人（集体土地，使用权人是朱新辉、朱旭文、朱育梅），从集体土地变为国有土地有其法定程序，而本案的涉案土地明显没有经过这些程序，请求人民法院依法查证事实，确认土地的性质，原告用朱新辉的房子抵押不合法也不合理。
被告朱旭文为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内，向本院提供如下证据：
12、集体土地建设用地使用证等材料，用以证明和荘商务会所的土地性质为集体土地，总面积472.8㎡由原双集建（2004）字第041627001号集体土地建设用地使用证确认的土地面积259㎡和依法审批占用旱土面积213.8㎡共同组成；在和荘商务会所兴建过程中，被相关职能部门处罚的相关材料及该宗集体土地兴建房屋的户主为朱新辉的事实；
13、双峰县人民政府村民建房用地批准书等材料，用以证明朱新辉、朱育梅、朱旭文兴建房屋的土地的性质是集体土地，批准文号是双峰县人民政府双土永字2009第116号村民建房用地批准书；朱新辉兴建房屋时占用集体土地面积259㎡，后经朱新辉出具报告逐级审批又占用集体旱土213.8㎡，合计面积为472.8㎡，其土地性质为集体土地的事实；
14、土地登记申请书等材料，用以证明相关职能部门出具的同一文号的村民建房用地批准书一份土地性质为集体，一份注明为国有，是相关部门弄虚作假，擅自改变土地的性质的事实；
被告朱育梅辩称，确实是用房屋抵押向原告借款，但并不知道土地的性质，原告要求朱育梅承担责任没有道理。
被告朱育梅没有向本院提交证据。
被告宋彩霞、宋彩云未作书面答辩，也没有向本院提交证据。
被告彭美任辩称，原告计算利息和罚息、违约金都违反现行法律规定，被告彭美任不予认可；原告和被告宋彩霞、被告彭美任订立了一份金融和解协议属实，但借款人本案被告朱旭文及其授权的代理人都没有签署意见，事后也没有得到被告朱旭文的追认，该协议可能损害了被告朱旭文的利益，故该协议是无效的，无效的民事行为自始无效，被告彭美任不应当承担连带偿还借款的民事责任。
被告彭美任没有向本院提供证据。
对于本案中原、被告提供的证据，本院分析认定如下：
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行提供的证据，被告朱旭文对证据3提出质疑，认为结婚证的真实性存疑，本院将结合其他证据予以认定，证据7中的借款49万元，被告朱旭文认为钱并没有进入被告朱旭文的账户，没有交付49万元，否认该借款合同的效力，本院分析认为，从证据7的内容来看，该款进入了被告朱旭文指定的在中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的个人结算账户，故被告朱旭文质证的理由不能成立；被告彭美任认为，证据都是复印件，请求予以核对，同时对证据8的合法性质疑，本院分析认为，证据8能够证明本案的事实，证据的内容真实，本院予以采信；对于其余证据，原、被告都不持异议，本院都予以采信；
综合本院采信的证据，结合本案当事人的陈述，本院认定如下事实：
经审理查明，被告朱旭文与被告宋彩霞2006年10月11日登记结婚，2006年12月19日登记离婚，2010年3月29日登记复婚，2012年5月18日登记离婚。2012年11月20日，被告朱旭文、被告宋彩霞以夫妻名义向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行提出借款请求，同时以登记在被告朱旭文、朱育梅名下的位于双峰县永丰镇一心村石竹组的房屋一幢向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行提供担保。2013年3月29日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行与被告朱旭文、被告宋彩霞订立编号为43014616113031886396的个人额度借款合同，合同约定：借款人（甲方）朱旭文，贷款人（乙方）中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行,第一条授信额度本合同项下授信额度金额为人民币（大写）肆佰肆拾柒万元整，小写4470000.00元，（大小写不一致时，以大写为准，下同）在额度支用期内，甲方可以循环使用上述额度，额度支用期内未使用的授信额度在额度支用期届满后自动失效。第三条额度期限，额度存续期最长为10年，自2013年3月29日至2023年3月29日。额度存续期内的前5年为额度支用期，借款人可以申请支用借款，额度内单笔支用借款最长期限为5年，额度项下借款的到期日不得超过额度存续期到期日。第四条甲方每次提款的借款期限自乙方将贷款发放至甲方放款账户起至约定还款日止，以借据记载为准。第九条支付方式本额度借款合同项下的借款支付采用以下两种支付方式：（一）贷款人受托支付。（二）借款人自主支付。甲方应在单笔支用时就具体贷款用途、金额、对象等予以说明，乙方有权决定该笔贷款的支付方式。对于金额超过50万元，且甲方交易对象具备有效使用非现金结算方式条件的，甲方须委托乙方采取贷款受托支付方式支付贷款资金；第十条甲方授权乙方将贷款划入其在乙方开立的放款账户。放款账户应为甲方以本合同项下的甲方姓名、证件名称及证件号码在乙方开立并凭密码支用的个人结算账户。如甲方变更本账户，须经过乙方同意，变更后的账户应当在乙方开立。放款账户名、账号、开户行以中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单的约定为准。第十一条（一）贷款利率本合同项下单笔贷款利率为年利率，贷款利率以中国人民银行公布的同档次贷款利率为基准利率，最低上浮23%，贷款发放后，遇基准利率调整的，若贷款期限在一年（含）以下，执行中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单中约定的利率，不分段计息；若贷款期限在一年以上，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。（二）罚息利率对于甲方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款本金，乙方有权自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率和本合同约定的结息方式计收复利。罚息利率按在本条第（一）款约定的利率基础上加收50%确定；（还款方式）按月等额本息还款法，指甲方按月以相等的金额偿还贷款本息的还款方式。该还款法计息方式为按月计息。每一个月为一个还款期，当期本息当期清偿。对于每一期的本金和利息，甲方最迟应在该期结息日清偿。采用该还款法，每月还款额计算公式为：
月利率×（1+月利率）贷款期间月数
每月还款额=贷款本金×
（1+月利率）贷款期间月数-1
第十六条甲方通过以下第二种（抵押）担保方式为乙方债权本息、违约金及相关费用提供担保。第二十条额度的终止额度有效期满，额度自行终止。若在额度有效期内，甲方发生下列情况之一，乙方有权终止对甲方的授信额度；对已经发放的额度项下的贷款，乙方有权提前收回贷款：额度内任意一笔借款的最长逾期超过90天或累计逾期次数超过6次；第二十八条甲方应按照本合同、额度借款支用单、借据以及相关协议文件的约定，按期归还相关合同及支用单项下的贷款本金及利息。甲方未如期归还本息的，应当承担因此而产生的罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用。第四十二条发生以下情形之一的，甲方即构成违约：（一）甲方未按期支付与乙方有关的到期未清偿债务，包括但不限于本合同以及相关协议、文件、支用单约定的本金、利息及其他费用；第四十七条甲方发生本合同约定的违约情形的，乙方有权根据情节轻重调整、减少、暂停或者终止本合同项下授信额度金额及额度支用期，并有权采取以下部分或全部措施：（五）如甲方未按期还款且又未就展期事宜与乙方达成协议即构成贷款逾期，乙方有权按照本合同约定的罚息利率计收罚息；（七）要求甲方支付本合同金额5%的违约金，违约金不足以赔偿贷款人损失的，甲方应当继续承担赔偿责任；第四十九条费用的承担（二）乙方为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由甲方承担。第六十一条本合同项下业务办理过程中使用的中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单、借据、放款单、提前还款申请书等单据、文件或材料，均未本合同的有效组成部分，构成一个合同整体。合同尾部甲方朱旭文、宋彩霞签名确认，乙方中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行盖章确认，负责人签名确认。同日，被告朱旭文、宋彩霞向原告出具借据，内容是“日期：2013年3月29日，借据编号4301461611303188639601，放款账号户名朱旭文，放款账号60×××35，借款金额人民币（大写）肆佰肆拾柒万元整，借款期限60个月（从2013年3月29日至2018年3月29日），年利率7.872%，借款用途酒店装修，还款方式等额本息，借款人签名朱旭文、宋彩霞，贷款人的经办人、信贷业务主管、记账都签名确认，中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行盖章确认。”中国邮政银行股份有限公司双峰县支行的个人贷款放款单显示：“流水号18922112，放款日期20130329，合同编号43014616113031886396，借据编号4301461611303188639601，放款账户名称朱旭文，放款金额4470000.00元，贷款起期20130329，贷款止期20180329，贷款指定还款日29，受托支付标志：受托支付，借款利率%7.872，逾期利率%11.808，还款方式等额本息，只还利息期数0，放款账户60×××35，放款户名朱旭文，放款机构号43014073，放款机构名称：双峰县支行，操作员工号20111003380，操作员姓名周艳芳。”被告朱旭文向原告出具了委托支付承诺书，内容是：“中国邮政储蓄银行双峰县支行：本人委托贵行支付到孙志雄名下，金额447万元，账号62×××08，所产生的后果由本人承担。”2013年3月29日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行与被告朱旭文订立个人最高额抵押合同，相关内容如下：甲方（××）朱旭文，乙方（××）中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行；为确保朱旭文（以下简称债务人）与乙方（××）于2013年3月29日签订的编号为4301461613031886396的个人额度借款合同及其项下各单项业务合同（上述全部合同以下简称主合同）的履行，根据国家有关法律法规，甲方与乙方双方经协商一致，甲方愿意提供金额为人民币（大写）肆佰肆拾柒万元整，小写4470000.00元（大小写不一致时，以大写为准）的最高额抵押担保。抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。本合同项下担保债权确定的期间为2013年3月29日至2025年3月29日。第一条××以抵押物全部价值担保××如下债权：（一）本最高额抵押的担保范围为债务人在主合同额度存续期内，在主合同项下发生的各项信贷业务的本金；（二）因上述信贷业务发生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利发生的费用。第四条甲方以本合同附件1抵押财产清单所列财产设定抵押。本合同项下抵押财产清单见附件1；第二十四条债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定的，乙方有权处分抵押财产；尾部××朱旭文签名并纳印，共有人朱育梅签名并纳印，原告盖章确认。附件1：抵押财产清单抵押财产名称朱旭文、朱育梅房产，权属证书编号永2012-2491、2××2、2××3、2××4、2××5、2××6、2××7，处所双峰县××心村石竹组，总面积为3501.06㎡，抵押财产价值计894.32万元。2013年4月3日，双峰县房屋登记发证办公室向原告出具了双房他证永2013字第04-**号他项权利证书，记载的内容是：“房屋他项权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行，房屋所有权人朱旭文，房屋所有权证号2012-2491至2××7号，房屋坐落永丰镇一心村石竹组，他项权利种类抵押权，债权数额肆佰肆拾柒万元整，附记评估价值894.34万，约定期限2013.3-2023.3，双国2012-2097至2103号土地使用证，债务人朱旭文。”2013年3月29日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行按照约定将贷款本金4470000.00元汇入被告朱旭文指定的账户。被告朱旭文按照合同约定偿还借款本息。2013年12月10日，被告朱旭文、宋彩云与原告订立个人额度借款支用单，“一、借款人填写借款人姓名朱旭文，证件名称身份证，证件号码××，申请支用借款金额人民币（大写）肆拾玖万（小写）490000元，借款期限60个月，借款用途补充流动资金，申请拟按以下第二种（等额本息还款法）方式归还贷款本息，借款如获批准，根据相关要求拟申请采用如下支付方式（最终以贷款行批准为准）委托支付方式：还款账户户名孙志雄，账号62×××08，委托银行将资金先发放到上述账户（资金发放到上述账户日为贷款起息日），并授权银行直接将资金划转至贷款受托支付清单所列账户，且承诺如在划转过程中需要本人配合，本人自愿履行配合义务。借款人朱旭文、宋彩云签名纳印，2013年12月10日；二、贷款银行填写经审核，借款人的个人额度借款合同（合同编号43014616113124545316）总额度为4470000.00元，当前可用额度为490000元，额度支用期截止到2023年3月30日，符合借款支用条件。同意借款人申请借款490000元，期限60个月，还款方式为等额本息，实际放款日与到期日以借款借据为准。贷款银行经办人、业务主管签署同意并签名，加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行个人信贷业务合同专用章。2013年12月10日。三、借款人确认签名，借款人同意贷款银行以上关于贷款条件的填写内容，并承诺按照以上约定及已签订的合同履行义务。借款人朱旭文、宋彩云签名并纳印，2013年12月10日。”随后被告朱旭文、宋彩云向原告出具借据，内容是：“日期2013年12月10日，借据编号4301461611312454531601，借款人姓名朱旭文，放款账户名朱旭文，放款账号60×××35，借款金额人民币（大写）肆拾玖万元整，借款期限60个月（从2013年12月10日至2018年12月10日，年利率7.872%,还款方式等额本息，借款人朱旭文、宋彩云签名并纳印，原告的经办人、信贷业务主管、记账员签名确认，并加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行信贷业务部公章予以确认。中国邮政银行股份有限公司双峰县支行的个人贷款放款单显示：“流水号23241941，放款日期20131210，合同编号43014616113124545316，借据编号4301461611312454531601，放款账户名称朱旭文，放款金额490000.00元，贷款起期20131210，贷款止期20181210，贷款指定还款日10，受托支付标志：受托支付，借款利率%7.872，逾期利率%11.808，还款方式等额本息，只还利息期数0，放款账户60×××35，放款户名朱旭文，放款机构号43014073，放款机构名称：双峰县支行，操作员工号20111003380，操作员姓名周艳芳。”随后原告将借款本金汇入被告朱旭文另行指定的受托支付账户。2015年5月27日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行与被告宋彩霞、彭美任订立金融借贷和解协议，内容如下：“甲方中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行，乙方宋彩霞,乙方保证人彭美任，应乙方当事人宋彩霞的申请，甲乙双方秉承诚意、公平公正、互惠互利的原则，愿意就乙方2013年3月份在甲方办理的一笔个人商务抵押贷款的还款达成和解，具体内容如下：一、乙方诚意承担还款责任，提供当前抵押资产租金收入作为还款来源，并提供承租人作为贷款担保，初期最低每个月到期还款日偿还本金不少于肆万元（小写40000），乙方并提供详细还款计划。二、乙方保证每月按期偿还最低还款，未还或者少还均视为违约，按差额金额的5%缴纳滞纳金，并承担由此可能产生的催收费、律师费等所有合理、必要的费用；乙方可以每月在最低还款基础上多偿还贷款本金，直至偿清所有借款本息。三、乙方提供的还款保证人完全认可甲乙双方达成的协议内容，并自愿承担乙方所有责任。2014年2月，被告朱旭文因涉嫌诈骗被羁押在深圳市福田区看守所，从2015年5月29日起，被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云、彭美任都拒绝按照约定的还款方式偿还贷款本息。至2015年11月30日止，借据编号4301461611303188639601项下拖欠本金2743697.77元，利息94471.26元，罚息12849.9元；借据编号为4301461611312454531601项下拖欠本金362270.14元，利息10670.4元，罚息1228.2元。
另查明，被告朱旭文、朱育梅提供的抵押财产，位于双峰县××心村石竹组，登记的土地使用权证号是双国用（2012）第2097、2098、2099、2100、2101、2102、2103，土地使用权人是被告朱旭文、朱育梅，土地性质国有土地划拨，房屋所有权证号（2012）双房权证永字第××、2××2、2××3、2××4、2××5、2××6、2××7，房屋所有权人朱旭文、朱育梅；但被告朱旭文、朱育梅与其父朱新辉在2009年6月兴建该房屋时，双峰县人民政府向朱新辉、朱旭文、朱育梅发放的双土永字2009第116号村民建房用地批准书显示，用地人姓名是朱新辉、朱旭文、朱育梅，住址双峰县××心村石竹组，土地性质是集体，面积为472.8平方米；但在登记档案中同一文号的村民建房用地批准书的土地性质变为了国有。
本案争议的焦点是：1、被告朱旭文、宋彩霞是否应当偿还余欠原告借款本金2743697.77元，至2015年11月30日的利息94471.26元，罚息12849.9元及按照年利率7.872%计算至执行完毕之日止的后段利息；2、被告朱旭文、宋彩云是否应当偿还余欠原告借款本金362270.14元，至2015年11月30日止的利息10670.4元，罚息1228.2元及按照年利率贷款基准利率上浮23%的标准计算至执行完毕之日止的后段利息；3、原告对登记在被告朱旭文、朱育梅名下的房地产用于抵押贷款的房屋是否享有优先受偿权；4、被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云是否应当按照借款合同金额的5%支付违约金248000元；5、被告朱育梅、彭美任对上述两笔贷款是否应当承担连带偿还责任；6、被告是否应当承担原告因实现债权而发生的各项合理费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、执行费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费等）。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第一百九十七条规定：“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率期限和还款方式等条款。”原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行分别与被告朱旭文、宋彩霞与被告朱旭文、宋彩云订立的借款合同，并就借款合同的内容进行详细约定，约定的借款利率、逾期利率、罚息利率，符合《中华人民共和国合同法》第二百零四条的规定：“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。”因而借款合同是有效的；被告彭美任称原告计算的利息、罚息、违约金都违反法律规定的主张不能成立；《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中的两笔借款都是采取等额还本付息法，约定了借款利率、逾期利率、罚息利率，也约定了提前收回贷款本息，收取罚息、计收违约金等违约责任，故被告朱旭文、宋彩霞所欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的本金2743697.77元应当偿还，同时应当偿付至2015年11月30日的利息94471.26元，罚息12849.9元，从2015年12月1日起至本案履行期限届满之日止按照年利率7.872%计算的利息的违约责任；被告朱旭文、宋彩云所欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的本金362270.4元应当偿还，同时应当偿付至2015年11月30日的利息10670.4元，罚息1228.2元，从2015年12月1日起按照年利率7.872%计算的利息的违约责任；在借款合同中约定若借款人出现约定的违约情形，贷款人可以要求借款人支付本合同金额5%的违约金，前后借款的本金总计4960000元，5%的违约金是248000元，该项约定不违反法律规定，本院对于原告的该项主张予以采信；原告要求被告朱育梅承担连带清偿责任，但没有约定，也没有法定事由，故对原告的该项主张本院不予采信；原告要求被告承担原告因实现债权而发生的各项合理费用，现在实际发生的只有诉讼费用，其余都没有提供证据，本院不予采信；原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行要求对登记在被告朱旭文、朱育梅名下的抵押物享有优先受偿权，借贷双方签署了借款合同，同时签署了最高额抵押合同，进行了有效的抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满××未受清偿的，可以与××协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，××可以向人民法院提起诉讼。”《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”当被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云没有履行债务时，××即本案的原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行可以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿，被告朱旭文辩称抵押物土地使用权人不清，抵押物的土地性质不清，但未经法定程序确认被告朱旭文的主张，故本院对被告朱旭文的该项主张不予采信；被告彭美任、被告宋彩霞与原告订立的金融借贷和解协议，约定了保证范围、保证责任等，是有效的担保，《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”故被告彭美仁应当对抵押物的担保被告宋彩霞所欠原告的借款的本息外的债权承担连带清偿责任；据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱旭文、宋彩霞在本判决发生法律效力之日起10日内偿付所欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的本金2743697.77元，偿付至2015年11月30日的利息94471.26元，罚息12849.9元，从2015年12月1日起至本案履行期限届满之日止按照年利率7.872%计算的利息；
二、被告朱旭文、宋彩云在本判决书发生法律效力之日起10日内偿付所欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的本金362270.4元，偿付至2015年11月30日的利息10670.4元，罚息1228.2元，从2015年12月1日起至本案履行期限届满之日止按照年利率7.872%计算的利息；
三、被告朱旭文、宋彩霞在本判决书发生法律效力之日起10日内偿付原告合同金额的5%的违约金223500元；
四、被告朱旭文、宋彩云在本判决书发生法律效力之日起10日内偿付原告合同金额5%的违约金24500元；
五、当被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云没有在本院指定的履行期限内履行债务时原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行可以在拍卖、变卖抵押物（位于双峰县永丰镇一心村石竹组登记在被告朱旭文、朱育梅名下的权属证书编号永2012-2491、2××2、2××3、2××4、2××5、2××6、2××7，总面积为3501.06㎡的房屋）的价款中优先受偿；
六、如处置上述抵押物不足以偿还被告宋彩霞所欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行的债务本息，由被告彭美任对不足部分承担连带清偿责任；
七、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行其他的诉讼请求。
如被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云、彭美任未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34600元，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双峰县支行负担600元，被告朱旭文、宋彩霞、宋彩云、彭美任负担34000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 刘军求
人民陪审员 熊存根
人民陪审员 贺素平
二〇一六年五月二十七日
代理书记员 龚露芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第五十三条债务履行期届满××未受清偿的，可以与××协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，××可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归××所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。