河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初（重）字第2064号
原告唐山四季美盛物业服务有限公司（以下简称四季美盛公司），住所地唐山市路南区。
法定代表人张泓，职务董事长。
委托代理人白岸平，河北卓远律师事务所律师。
被告唐山市路南金煜盛服装商场有限公司（以下简称金煜盛公司），住所地唐山市路南区。
法定代表人吴玲玲，职务总经理。
被告唐山市路南金盛服饰有限公司（以下简称金盛公司），住所地唐山市路南区。
法定代表人孙征，职务总经理。
被告孙征。
三被告共同委托代理人王海超，河北鸿翔律师事务所律师。
原告唐山四季美盛物业服务有限公司诉被告唐山市路南金煜盛服装商场有限公司、唐山市路南金盛服饰有限公司、孙征服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人白岸平，三被告共同委托代理人王海超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，我公司于2008年7月12日与第二被告签订了物业服务合同，同年9月23日签订了新增面积物业服务合同，2008年8月5日、8月20日、2009年3月27日，签订了补充协议，2012年12月17日，签订了变更合同主体协议书，将第二被告名称变更为第一被告名称，合同其他条款未变，以上协议约定了双方权利义务、租赁面积、租金物业费交纳时间、交纳办法，违约责任等条款。其中2012年12月17日，变更合同主体协议约定，被告金盛公司及被告孙征对被告金煜盛公司承担连带责任。协议签订后双方一直按照协议履行，但2012年9月30日，被告开始以双方有纠纷为由拖欠物业费、制冷费、取暖费等费用550915.16元，拖欠的时间段为2012年7月31日至2013年2月28日，我公司多次催要，被告拒不给付。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求：1.依法判决第一被告支付物业费205996.57元、制冷费97637.38元、取暖费247281.21元，并承担滞纳金235273.58元（2012年7月31日至2013年2月28日），合计786188.74元；2.要求第二被告和第三被告承担连带责任。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据材料：证据一、2008年9月23日签订物业管理服务合同1份，证明双方权利义务关系，物业费交纳办法，物业服务内容及物业违约责任的事项。证据二、2008年9月23日、2009年3月17日签订补充协议各1份，证明新增物业面积及协议延长至2014年4月30日。证据三、2012年12月17日签订变更合同主体协议书，证明合同主体变更为金煜盛公司。第二被告、第三被告承担连带保证责任。证据四、2012年12月7日、2012年12月11日、2012年12月15日催缴函各1份及2012年12月31日工作联系函1份（均系复印件），证明原告向被告催缴过物业费以及物业费的具体数额。证据五、（2014）南民初字第116号民事判决书一份，本判决可以作为定案依据直接使用。
三被告共同辩称，一、原告所诉自2012年7月31日欠付物业费与事实不符，且无权主张滞纳金。服务合同履行过程中，原告虽已严重违约，给被告方造成巨大的经济损失，但基于双方多年的合作关系，被告方在保留权利的情况已支付2012年度物业费404205.5元，按双方约定0.27元／天缴费标准，物业费已交至2013年1月4日，原告诉请与事实严重不符。另外，由于原告存在严重违约行为，被告依法有权拒付物业费，原告主张的滞纳金的请求不能成立（违约行为详见意见三）。二、原告主张孙征承担连带责任，没有事实和法律依据。根据双方于2012年6月签订的变更主体协议书，协议主体三方当事人，被告孙征非本协议主体，关于要求“法人”承担连带责任的内容并未征得被告孙征同意，被告孙征在本协议文本上也没有签字确认，被告孙征没有义务与被告金盛公司、金煜盛公司向原告承担连带责任。三、原告违约在先，未依据合同约定向被告方提供物业服务，给被告造成了巨大的经济损失，在原告未履行赔偿义务的情况下，被告有权拒付物业费；另，鉴于原告未提供合同约定物业服务内容，被告要求免除2012年8月1日始至合同终止日的全部物业服务费用。由于原告未按照合同第三条“日常维修、养护、运行、管理”履行义务，造成被告商场内自2011年5月至2013年1月期间发生6次大面积漏水事故，且每次发生漏水事故后均未能及时进行修复，履行赔偿义务，商场内人员和财产均没有安全保障；另，原告于2012年1月25日私自在被告商场内张贴公告，编造虚假事实，煽动商户退租，并于次日违法向商场中断供电，商场被迫中断经营；鉴于上述情况，各商户纷纷解除了与被告签订的租赁合同，商场无法继续经营。截止2013年5月，未退租商户考虑到原告要解除合同，亦纷纷拒交租金。四、原告方收取被告方的广告“押金”等共计10000元，被告方主张予以退还或在本案中在应缴物业费内予以抵消。三被告为证明其主张，向法庭提交如下证据材料：证据一、2008年7月12日，原告与被告孙征签订的服务合同，证明物业服务范围及物业费缴费标准、交付方式。证据二、金盛公司与世博大厦公司、金煜盛公司签订变更主体协议书，证明孙征与大厦物业公司签订租赁协议，所有权利和义务由金盛公司承继；金煜盛公司承继权利义务的情况。证据三、金盛公司与世博大厦物业公司签订补充协议，证明新增缴费面积及变更交付方式。证据四、四季美盛物业13客字第JS-02号工作联系函，证明自2012年度始，双方一致同意物业费等支付方式变更为季交，且原告未主张滞纳金、罚息请求。证据五、农业银行现金缴款单，证明金盛公司于2012年2月6日支付物业费75940.85元。证据六、发票、收据，证明金盛公司分别于2012年5月5日、5月15日支付物业费等61094.25元、137035.1元。2012年5月15日支付制冷费5440.18元。证据七、金盛公司与世博大厦公司下属物业公司签订赔偿协议，证明物业公司服务不到位，2011年6月18日发生漏水事故，商场经营受到严重影响。证据八、四季美盛物业客字2011第JS-32号工作联系函，证明2011年5月21日物业公司服务不到位，商场发生漏水事故，商场经营受到严重影响。证据九、2013年1月25日唐山世博大厦公司起诉人保唐山市分公司民事诉状1份，证明金盛商场内两次发生大规模漏水事故，经济损失严重，损失巨大。原告物业服务行为不到位，商场有正当理由拒付物业费。证据十、常树文起诉唐山世博大厦公司、金盛公司的变更诉讼请求申请书，证明2012年7月21日商场主体设施问题造成漏水，仅常树文一家商户损失为2716153元，要求金盛公司承担赔偿责任。原告存在违约行为，商场有正当理由拒付物业费。证据十一、唐山市路南伟秀服饰商店于2013年1月13日给被告金煜盛公司的工作联系函，证明由于物业服务不到位，2012年12月4日、2013年1月4、5日商场两次发生大面积漏水事故，商户拒绝交纳应付租金。证据十二、记录商场历次漏水事故情况的光盘1张（当庭播放），证明严重影响商场经营，经济损失严重。原告存在违约行为，商场有正当理由拒付物业费。证据十三、唐山世博大厦有限公司张贴在金盛商场内的停电通知，证明原告与唐山世博大厦有限公司共同侵权，终止向商场供电，存在根本违约行为。证据十四、金盛公司向原告及其关联公司发送的工作联系函7份，证明金盛公司向世博大厦关联公司物业公司送达函件，金盛公司多次督促世博公司解决尽快解决漏水修缮、赔偿问题，但世博公司怠于履行相应义务。证据十五、金盛公司与各商户签订租赁合同，证明历次漏水受害商户的租赁合同情况（租期、租金、位置等）及退租情况。
经法庭质证，三被告对原告所举证据的质证意见是：对证据一、真实性无异议，恰恰说明原告没有按照合同第三条完全履行合同义务。对证据二，真实性无异议。对证据三，真实性无异议，对证明目的有异议，对变更合同主体协议书内容来讲，并没有孙征向原告承担连带责任的意思表示，双方对此也没有进行约定，并且协议书上也没有孙征本人的签字。对证据四，2012年12月7日缴费通知与本案没有关系性，内容是四季美盛公司发的；2012年12月11日、2012年12月15日、2012年12月31日三份通知，内容是四季美盛公司发的，均与本案没有关联性。真实性有异议，我们没有收到过。对证据五，该判决属我方至今未收到，不能作为生效判决证据使用。
原告对三被告所举证据的质证意见是：对各证据质证意见同（2013）南民初字第379号庭审笔录中质证意见。（对证据一，真实性无异议，证明目的有异议，被告主张我方无权主张滞纳金没有依据。2008年7月12日原、被告又签订协议，有对滞纳金的约定。对证据二，真实性、客观性无异议。对证据三，无异议。对证据四，无异议，但是佐证被告金盛公司认可向原告承担连带责任。此份合同上金盛公司没有签章。对证据五，真实性无异议，由原告、四季美盛公司联合向被告发送的工作函，表述的观点为愿意和被告方主动调解，在调解基础上免收滞纳金。但并不能代表诉讼期间原告不主张滞纳金。对证据六，交纳期限为2012年2、3、4月三个月租金，与原告请求的2012年8月1日之后的租金没有关系。对证据七，交纳期限为2012年5、6、7月三个月，2012年8月1日后的租金被告并未交纳。对证据八，解决的为2011年6月17日之前的漏水问题，不能因此次解决漏水事故不交纳租金和物业费。5次漏水事故中的2次发生在2012年之前，双方对此没有遗留问题，不能作为拒付租金的理由。对证据九，四季美盛公司对漏水事故提出的建议，发生在2011年，关于这次事故也早已解决完毕。对证据十，法院还未开庭审理，此种损失属于尚未最终确定的损失数额。被告办公区域的损失与经营的商户没有关系。此案正在诉讼过程中，原告曾与被告多次协商，进行调解，均为被告不同意调解造成的诉讼。在损失不确定的情况下，原告无法对被告进行赔偿。这只是一次事故，不能作为拒付租金的理由。对证据十一，质证意见同证据十。对证据十二，发生在2012年12月4日、2013年1月4日，原告与商户，保险公司也与商户联系过，但均未达成调解协议，如果法院确定具体的数额，原告方会依判决数额对该部分损失予以赔偿。对证据十三，只是证明严重程度，作为光盘录制时间不能确定，我方对其录制范围和方法也有一定的疑问。不能因有几次漏水事故，说明损失严重，不能作为拒付租金的理由。对于漏水造成的损失，被告应另行起诉，不能因漏水事故拒付租金和物业费。对证据十四，通知确实存在，是在被告拒付租金、物业费达到183万元时张贴的通知，双方签订的协议有明确约定。停电时间极短，是由于被告不交纳物业费造成的，造成这种损失应由被告自己承担。对证据十五，质证意见同证据十。对证据十六，现商铺因被告金煜盛公司仍在租赁过程中，2012年漏水事故解决之后被告仍在使用商铺，如果被告方认为漏水造成其不能进行经营，应当及时与原告解除租赁合同，不应当不交纳租金和物业费，继续使用租赁场地。现被告仍在收取商户租金。被告要求免除相应租金证据不足）。另，原告方与被告金盛公司、金煜盛公司签订的变更合同主体协议将2008年7月12日签订的物业合同、9月23日签订的新增面积物业合同、8月20日、2009年3月27日签订的补充协议，做了一个总结，体现合同主体的变更；由金盛公司与原告签订的合同基本条款不变，由变更后的主体金煜盛公司继续与原告履行合同的权利义务；乙方与丙方的法人为夫妻关系，乙方以及法人向原告方承担连带责任。签订时间为2012年12月17日，被告方提出的漏水时间为2012年7月21日，漏水之后，即2012年12月17日被告认可交纳租金和物业费，对原签订的合同条款没有提出过异议。原告不认可，提出免交租金和物业非法，应当在此份合同中体现。
经审理查明，2008年5月1日开始，被告孙征、唐山市路南金盛服饰有限公司、唐山市路南金煜盛服装商场有限公司陆续与原告签订租赁合同。同时三被告又陆续分别与唐山市世博大厦物业管理有限公司签订《唐山世博大厦物业管理服务合同》。2008年7月12日，唐山市世博大厦物业管理有限公司（甲方）与孙征（乙方）签订《唐山世博大厦物业管理服务合同》，该合同约定：第二条“乙方使用的房屋座落于唐山世博大厦地下二层，出租面积即缴费面积4312平米，乙方租用场地仅限经营办公”、第五条“合同期限三年，本合同有效期限自2008年5月1日至2011年4月30日”、第六条“物业费收费标准按0.27元／平米／天收取。每年物业费424947.6元，不含冬季取暖费用，冬季取暖费用依据供暖单位标准另行收取费用，在供暖开始前30日，即每年10月15日前缴纳取暖费”。2008年9月23日，唐山市世博大厦物业管理有限公司（甲方）与唐山市路南金盛服饰有限公司（乙方）签订《唐山世博大厦物业管理服务合同》，该合同约定：第二条“乙方使用的房屋座落于唐山世博大厦负二层东北部位置（具体位置见附图阴影部分），出租面积即缴费面积1027.09平米，乙方租用场地仅限经营办公”、第五条“本合同有效期限自2008年9月23日至2011年4月30日”、第六条“物业费收费标准按0.27元／平米／天收取，不含冬季取暖费用，冬季取暖费用依据供暖单位标准另行收取费用，在供暖开始前30日，即每年10月15日前缴纳取暖费”。2009年3月17日，唐山市世博大厦物业管理有限公司（甲方）与唐山市路南金盛服饰有限公司（乙方）签订《补充协议》，该协议约定“鉴于（1）2008年7月12日签订的物业合同，（2）2008年8月5日签订的补充协议，（3）2008年8月20日签订的补充协议，（4）2008年9月23日签订的新增面积的物业合同的相关内容为依据，现双方经过友好协商，双方同意将租赁期限延长，决定在原合同及协议基础上达成如下协议：一、所签物业合同及补充协议中终止期限由2011年4月30日延长至2014年4月30日。二、1.甲方在原合同租赁面积基础上新增唐山世博大厦负二层与车库连接过渡厅处（将具体位置见附图），出租面积即缴费面积496.82平米。2.此新增面积合同期限自2009年3月14日至2014年4月30日，物业费标准按0.15元／平米／天收取，物业费不含夏季制冷费用，现行制冷费按0.12元／平米／天（按全年365天测算）另行收取费用（发票开制冷电费），制冷费与物业费同时交纳；物业费不含冬季取暖费，冬季取暖费用依据供暖单位标准另行收取费用，在供暖开始前30日，即每年10月15日前缴纳取暖费。三、1.自2011年5月1日开始，乙方按原合同、协议的缴费面积共计5548.19平方米交纳物业费，物业费标准按0.15元／平米／天收取，物业费不含夏季制冷费用，现行制冷费按0.12元／平米／天（按全年365天测算）另行收取费用（发票开制冷电费），制冷费与物业费同时交纳；物业费不含冬季取暖费，冬季取暖费用依据供暖单位标准另行收取费用，在供暖开始前30日，即每年10月15日前缴纳取暖费（注：负二层2号强电井位置142.68平米无取暖、制冷设施，此位置不领教取暖费和制冷费）。年物业费共计546774.12元”。2012年12月17日，唐山四季美盛物业服务有限公司（甲方）、唐山市路南金盛服饰有限公司（乙方）、唐山市路南金煜盛服装商场有限公司（丙方）签订《变更合同主体》协议书，约定“甲、乙双方于2008年7月12日签订物业合同，9月23日签订新增面积物业服务合同，2008年8月5日、8月20日、2009年3月27日签订补充协议，现因乙方经营需要，需将合同主体变更为唐山市路南金煜盛服装商场有限公司，法人吴玲玲，经三方协商一致，达成以下协议：1.将甲乙双方签订的物业服务合同中乙方的合同主体唐山市路南金盛服饰有限公司变更为唐山市路南金煜盛服装商场有限公司，法人孙征变更为法人吴玲玲，甲方在上述合同协议事项下的任何权利和利益不受影响。由丙方唐山市路南金煜盛服装商场有限公司继续与甲方履行该合同的权利义务，原合同其他条款不变。2.乙方与丙方的法人为夫妻关系，乙方及其法人向甲方承担连带责任。3.本协议签字盖章生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份。2012年1月份，经双方协商，将租金及物业费交纳方式变更为季度交纳，后又商定在原费用基础之上收取10%的资金占用费。租赁期间，租赁区域多次发生漏水事故。本案中双方一致认可的有：1.2012年7月21日，钢梯间区域496.8平米发生漏水，涉及商户受损，至庭审时仍停业（已经另案起诉）；金煜盛办公区域，仍未解决。2.2012年8月8日，发生严重漏水事故。3.2012年12月4日，承租区域内（奥林服装商场）大面积漏水，近2000平米受损；2013年1月4日，（奥林服装商场）近2000平米再次发生漏水事故。双方因漏水事故的善后处理事宜未能协商一致，导致租金及物业费、制冷费的交纳存在拖延。双方一致认可2012年7月7日工作联系函中涉及的赔偿款一笔是130135.30元，另外一笔是26667.5元，还有一笔退回取暖费用47829.22元。以上款项共计204632.02元。原告认可转入2012年8月1日至10月31日的物业费137035.1元，转入2012年6月1日至2012年7月31日调价物业费12537.35元，2012年8月1日至10月31日制冷费55059.57元。双方一致认可2012年8月1日前的租金及物业费已全部交清。2012年8月1日至10月31日物业费共137035.1元，已经全部交清；制冷费是66192.86元，已经交了55059.57元，尚欠11133.29元；租金456506.28元，已经交了251874.26，尚欠204632.02元。之后三被告未交纳租金、物业费、制冷费。至2013年2月28日，拖欠物业费205996.57元、制冷费97637.38元、取暖费247281.21元，合计550519.16元。
本院认为，合法的服务合同关系应受到法律保护，原告与被告唐山市路南金煜盛服装商场有限公司存在物业服务合同关系，原告按照合同约定履行了相关义务，故其主张被告唐山市路南金煜盛服装商场有限公司支付物业费、制冷费、取暖费于法有据，本院予以支持。因原告在进行物业服务过程中，存在过失及违约行为，导致区域内多次发生大面积漏水事故，影响了商场的正常使用并给被告造成损失，且原告对被告所举漏水事实无异议，故原告主张支付滞纳金，明显不妥，本院对其该项主张，不予支持。
被告抗辩称因原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，在原告未履行赔偿义务的情况下，被告有权拒付物业费，因被告未提交证据予以证实，故本院对其抗辩，不予采纳。被告孙征抗辩称其未在变更主体合同上签字，不应承担连带责任的抗辩，因其未提交证据予以证实，本院对其抗辩，不予采纳。被告关于原告方收取其广告“押金”等共计10000元，其主张予以退还或在本案中在应缴物业费内予以抵消，因其未提交证据予以证实，本院对其抗辩，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告唐山市路南金煜盛服装商场有限公司于本判决生效后十日内日支付原告唐山四季美盛物业服务有限公司物业费、取暖费、制冷费共计人民币550519.16万元；被告唐山市路南金盛服饰有限公司、被告孙征对上述费用承担连带给付责任。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11662元，保全费4450元，由原告唐山四季美盛物业服务有限公司负担10000元，三被告负担6112元。
如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王 健
代理审判员 李杭泽
人民陪审员 於焕新
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 曹晨轩