广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终116号
上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：姚永洪，该公司总经理。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓝洪源，男，汉族，1987年6月24日出生，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：黄李梅，女，汉族，1992年5月13日出生，住罗定市。
上列两被上诉人的共同委托代理人：郑国森，广东安国律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人：李志鹏，广东安国律师事务所律师。
上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称天恒公司）因与被上诉人蓝洪源、黄李梅商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天恒公司上诉请求：一、撤销（2016）粤5381民初1736号民事判决，予以改判；二、驳回蓝洪源、黄李梅的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由蓝洪源、黄李梅承担。事实和理由：
一审判决认定天恒公司没有书面通知蓝洪源、黄李梅收楼，据此认定天恒公司没有通知蓝洪源、黄李梅收楼。对此，一审判决认定事实有误。
一、关于合同约定的交付期限和交付主义务的认定问题。
天恒公司与蓝洪源、黄李梅双方签订的《商品房买卖合同》，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的约定。在该条约定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同约定的日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。
业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是按期交付房屋。商品房交付有法律上的交付条件。如果商品房不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其他业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明天恒公司在合同约定的交付期限（即2015年3月28日）前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。
二、天恒公司没有向蓝洪源、黄李梅发出书面收楼通知，是否构成违约问题。
首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条款约定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条约定中，可以看出以下2点：
（1）双方合同第十一条约定了应当书面通知买受人收楼，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的约定。所谓没有明确约定，是指既没有约定可以，也没有约定不可以。
（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确约定，即未约定未履行书面通知义务而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同约定不清的问题。
其次，根据合同法第61条、第62条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确约定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条约定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。
按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知义务，买受人自身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即使没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，天恒公司通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。
第三，合同第十一条约定的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附辅性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后者常见交楼通知书、交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，对这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定的房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待，这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大。
就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况，即使的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，天恒公司没有向蓝洪源、黄李梅发出书面收楼通知，不存在逾期交楼违约行为。
综上所述，天恒公司已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给蓝洪源、黄李梅，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向蓝洪源、黄李梅发出书面的收楼通知，但并不影响蓝洪源、黄李梅按约定时间行使收楼的权利。蓝洪源、黄李梅以没有收到书面通知为由而不收楼，与天恒公司是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且天恒公司没有书面通知是否需要承担什么责任，合同没有约定，法律也没有规定。天恒公司没有书面通知与蓝洪源、黄李梅能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定天恒公司没有书面通知蓝洪源、黄李梅收楼，从而认为天恒公司逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，支持天恒公司的上诉请求。
蓝洪源、黄李梅辩称：1、针对消防法以及建设项目环境管理条例等规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的问题，业主认为有关强制性规定属于效力性强制性规定。住宅小区属于群体房地产开发项目，未通过环保、消防等验收，则存在环境污染、消防等隐患，危害社会公共利益，给住户以及周边人群带来生命安全隐患，若此类强制性规定未能落实执行，则消防法的立法目的无法实现。而且有关规定的调整对象为一般主体的行为内容，而并非单纯限制主体的行为资格，因此，上述规定属于效力性强制性规定。广东省高级人民法院粤高法（2012）240号文件也作出规范，房屋买卖合同交付标准的约定违反建筑法、消防法等法律、行政法规强制性规定的，应认定该条款无效。2、对于收钥匙是否收楼的问题，部分业主签收钥匙，甚至入场装修，都是在开发商明确表示当前未能交楼但可先行进场装修的情况下才签收钥匙的，而且钥匙签收表右侧就是收楼的签名栏目，业主并未在上面签名，说明当时双方的意思表示为签收钥匙不等同于收楼，任何认定事实收楼的行为均应以涉案商品房达到法定交付使用条件为前提。
蓝洪源、黄李梅向一审法院起诉请求：一、判令天恒公司向蓝洪源、黄李梅支付从2015年3月29日起暂计至2016年7月31日（491天）止的违约金51282.94元，从2016年8月1日起至实际交付房屋之日的违约金按照合同约定的每日支付“合同总价款348153元×3÷10000”计算；二、本案诉讼费用由天恒公司负担。
一审法院认定事实：天恒公司是具有房地产开发、销售资格的企业，座落于罗定市罗城街道迎宾二路89号的东晟花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第11号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第20130XX号《商品房预售许可证》后，天恒公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年6月11日，蓝洪源、黄李梅作为买受方与天恒公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、蓝洪源、黄李梅向天恒公司购买座落于罗定市罗城街道XXX路XX号东晟花园商住小区的X座X梯XXXX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：88.14㎡（套内建筑面积73.44㎡）；四、总价款：348153元（4740.65元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日交清首期款108153元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币240000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为8002000000595XXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，蓝洪源、黄李梅已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。天恒公司至今没有通知蓝洪源、黄李梅进行涉案房屋交接，也没有向蓝洪源、黄李梅出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，蓝洪源、黄李梅以天恒公司违约为由诉至一审法院，要求处理。
又查明，天恒公司开发的东晟花园（一、二期）于2016年8月12日取得罗定市城乡建设局的房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。
以上事实，有一审法院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。蓝洪源、黄李梅与天恒公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房在合同约定的交付期限届满时，有无达到交付使用条件？2、天恒公司应否向蓝洪源、黄李梅支付迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时，有无达到交付使用条件的问题。根据蓝洪源、黄李梅与天恒公司签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人存在较大争议：蓝洪源、黄李梅认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而天恒公司认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。一审法院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。蓝洪源、黄李梅的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。因天恒公司的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故蓝洪源、黄李梅认为涉案商品房在合同约定的交付期限届满时未符合交付使用条件的主张，理据不足，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点天恒公司应否向蓝洪源、黄李梅支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，天恒公司本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付蓝洪源、黄李梅使用，并应当书面通知蓝洪源、黄李梅办理交付手续。但实际上天恒公司在合同约定的交付期限届满后至今仍没有书面通知蓝洪源、黄李梅收楼。天恒公司的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故天恒公司认为逾期交楼是蓝洪源、黄李梅所导致的，其不应向蓝洪源、黄李梅支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，一审法院认为，由于天恒公司至今没有将该房屋交付给蓝洪源、黄李梅使用，故天恒公司逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至蓝洪源、黄李梅主张之日。蓝洪源、黄李梅已支付购房款348153元，故天恒公司应支付从2015年3月29日起计至蓝洪源、黄李梅主张的2016年7月31日止共490天的违约金51178.49元（348153元×3/10000×490天）给蓝洪源、黄李梅。综上，蓝洪源、黄李梅的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，一审法院予以支持；蓝洪源、黄李梅的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，作出判决如下：一、限天恒公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2016年7月31日止的违约金51178.49元给蓝洪源、黄李梅；二、驳回蓝洪源、黄李梅的其他诉讼请求。本案受理费541元，由蓝洪源、黄李梅承担25元，由天恒公司承担516元。
本院二审期间，天恒公司围绕上诉请求提交了以下证据：一、《合同补充协议》复印件，拟证明双方对房屋交付标准明确约定为验收合格，验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即达到交付标准，买受人以其他理由拒绝或拖延办理交付手续的，交楼期限届满即为商品房的交付时间。买受人收到收楼通知之日起15日内没有提出异议的视为同意接收该商品房。买受人将房价款全部支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。二、国内小包详情单复印件；三、《收楼须知》；四、《收楼须知》制作费发票、现金收款单；五、快递《收楼须知》所需的邮寄费发票，拟证明天恒公司于2015年5月24日批量订做涉案楼盘的收楼须知并于2015年5月27日根据蓝洪源、黄李梅所留的地址向蓝洪源、黄李梅寄出收楼须知的事实，蓝洪源、黄李梅一直怠于履行收楼义务，根据《合同》第十一条的约定，应当推定以收楼须知寄出之日起的十五日即2015年6月11日为商品房的交付时间。
蓝洪源、黄李梅提交了以下证据：一、环境保护预验收结果公告表一份，拟证明东晟花园于2016年9月7日才通过环保预验收，环保预验收的行为发生在天恒公司取得竣工验收备案表（2016年8月12日）之后，因此该验收备案表不具备合法性；二、《借款借据》复印件，拟证明蓝洪源、黄李梅贷款部分的购房款已于2014年9月5日支付至开发商账户。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点问题为：1、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；2、天恒公司应支付多少逾期交楼违约金给蓝洪源、黄李梅。
关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题，双方签订的合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。天恒公司认为其已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给蓝洪源、黄李梅，不存在逾期未能交付的违约行为，虽然天恒公司未向蓝洪源、黄李梅发出书面的收楼通知，但并不影响蓝洪源、黄李梅按约定时间行使收楼的权利，故其不存在逾期交楼的违约行为。因双方签订的合同约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据合同的约定，天恒公司应当书面通知蓝洪源、黄李梅办理交付手续，天恒公司上述抗辩理由与双方签订的合同约定不符，本院不予采纳。现天恒公司未能提供证据证明其在2015年3月28日前将房屋交付给蓝洪源、黄李梅，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。
关于天恒公司应支付多少逾期交楼违约金给蓝洪源、黄李梅的问题。天恒公司上诉认为，其于2015年5月27日向蓝洪源、黄李梅以邮寄的方式送达《收楼须知》，故应认定天恒公司于2015年6月11日交付房屋给蓝洪源、黄李梅。因天恒公司提供的收楼须知未能反映天恒公司通知业主收取房屋的地址、时间，且天恒公司提供的证据也未证实其邮寄了《收楼须知》，也未能证实蓝洪源、黄李梅收到了该材料，故天恒公司该上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令天恒公司从2015年3月29日起至2016年7月31日止，按合同约定支付逾期交楼违约金51178.49元给蓝洪源、黄李梅，蓝洪源、黄李梅在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1079元，由上诉人罗定天恒贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 徐俊贤