北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第20108号
原告北京东兴联永同昌投资管理有限公司，住所地北京市丰台区丰管路16号9号楼。
法定代表人张宗真，经理。
委托代理人李学齐，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人王松山，男，1977年5月19日出生。
被告北京金色凯旋文化发展有限公司，住所地北京市丰台区丰管路16号2号楼2001-2008室。
法定代表人赵玉秋，经理。
委托代理人吴至凡，北京市邦恒律师事务所律师。
原告北京东兴联永同昌投资管理有限公司（以下简称东兴联公司）与被告北京金色凯旋文化发展有限公司（以下简称金色凯旋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东兴联公司委托代理人李学齐、王松山，被告金色凯旋公司法定代表人赵玉秋及委托代理人吴至凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东兴联公司诉称：原被告双方于2009年8月19日签订了关于北京市丰台区丰管路16号A2号楼2001-02-03-05-06-07-08，A2-2041-42-43-45-46-47，A2-3001-02-03-05-06-07-08-09，A2-3041-42-43-45-46的《租赁合同书》,合同约定承租期为九年，自2009年12月30日到2018年12月29日，九年租金共计七百二十万元。租金采用每半年预付40万元的方式缴纳。合同第十八条约定：“乙方逾期交纳租金及相关费用的，乙方须支付违约金，该违约金的数额为应缴纳费用的千分之三每日，乙方逾期交纳租金10日，甲方有权单方终止合同”。为全面履行租赁合同，原被告双方还签订了《附加协议》、《保证书》等。至今为止，被告仅支付了2014年6月30日之前的房屋租金。2009年11月25日，双方约定2009年8月19日合同所涉房屋的供暖费7万元每年，电费1元每度收取。2009年8月19日合同所涉房屋的电费付至2013年11月9日，水费付至2012年10月16日，2013年度到2015年度供暖费仅支付了3万元。前述欠款经原告多次催告，被告拒绝缴纳。为维护当事人合法权益，依法提起诉讼，请求：1、判令解除原被告双方于2009年8月19日签订的关于北京市丰台区丰管路16号A2号楼2001-02-03-05-06-07-08，A2-2041-42-43-45-46-47，A2-3001-02-03-05-06-07-08-09，A2-3041-42-43-45-46的《租赁合同》；2、判令被告按照2009年8月19日《租赁合同》约定向原告支付2014年7月1日至合同解除之日止的房屋租金；3、判令被告向原告支付2013年11月10日到2015年9月6日电费253184元；4、判令被告向原告支付2012年10月17日到2015年9月6日水费41177.5元；5、判令被告向原告支付2013年至2015年度供暖费110000元；6、判令被告按2422.22元每天的标准向原告支付自合同解除之日起到房屋腾退之日止的房屋占有费；7、判令被告以40万元为基数，按照日千分之三的标准向原告支付自2014年7月1日起到2014年12月31日止的违约金21.6万元；以80万元为基数，按照日千分之三的标准向原告支付自2015年1月1日起到2015年6月30日止的违约金43.2万元。以120万元为基数，按照日千分之三的标准向原告支付自2015年7月1日起到实际给付之日止的违约金；8、判令被告向原告腾退并返还租赁场地，具体为北京市丰台区丰管路16号A2号楼2001-02-03-05-06-07-08，A2-2041-42-43-45-46-47，A2-3001-02-03-05-06-07-08-09，A2-3041-42-43-45-46；9、本案诉讼费由被告承担。
被告金色凯旋公司辩称：原告所述的房租和水电费，被告没有按期支付是有原因的。2014年下半年的房租没交是双方因另外一个楼的租赁没有协商好。原告在2015年春节后，擅自给我方断水断电，导致我方无法正常经营，因此我方没有再交纳房租。直至目前，我方租赁的房屋仍处于断水断电。2014年下半年有一起火灾，原告提供的消防设备没有水压，基于这种情况和原告协商，原告让我们把这个事情处理好，为了消除社会影响，我方投入大量人力物力，消除后原告也未就此事宜和我方协商过，因此导致2014年下半年的房费没有支付。
关于电费和水费，在合同中并无约定。原告电费的收取没有法律依据，原告擅自增加电费的收费额度与政策相违背，因此电费的收取没有法律依据，不符合国家收取的标准，超出国家标准部分的，我方没有义务交付。供暖费我方主张按照国家标准收取，不同意按照原告规定的数额交付。水费不论在合同还是附加协议上都没有约定，我方使用的水是农村自备井的水。关于违约金，本案我方不存在违约行为，是原告违约导致我方无法经营。原告主张的违约金我方不接受，双方协商无果情况下我方才没有交付房租和其他费用。关于解除合同、腾退房屋的请求，如果原告想单方解除，需要有合理理由，如果是以违约形式解除我方不同意。2013年我方投入大量财力进行装修，但是原告行为导致我方无法使用，无法经营，我方不同意解除合同和腾房。
经审理查明：东兴联公司（甲方）与北京乐巢文化发展有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，由乙方承租甲方位于北京市丰台区丰管路16号第A2号楼2001-02-03-05-06-07-08、A2-20141-42-43-45-46-47、A2-3001-02-03-05-06-07-08-09、A2-3041-42-43-45-46号的场地，租赁期限为玖年，自2009年12月30日至2018年12月29日，玖年租金共计人民币7200000元。合同中未载明具体签订日期，原告主张2009年8月19日，被告主张2009年12月。关于付款方式，合同第七条约定“1、乙方应于本合同签定之日即向甲方支付本合同总租金的首期款，人民币￥500000元（大写：伍拾万元整）；2、乙方须于2009年12月30日的前7日向甲方支付二期款，人民币￥300000元（大写：叁拾万元整）；3、此后本合同租金付款方式为每半年付款，人民币￥400000元（大写：肆拾万元整）……”。关于违约金，合同第十八条约定“在本合同履约过程中，对乙方逾期交纳租金及相关费用的，乙方亦须支付违约金。该违约金的金额为应交纳费用的千分之三/日，乙方逾期缴纳租金超过10日，甲方有权单方面终止本合同。”关于合同解除，合同第二十条约定“乙方出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同，并视为乙方违约，由乙方承担赔偿责任：1、出现合同第十八条规定的情形，经甲方书面催告之日起七日内，乙方仍不履行相应义务的……”。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告交纳了2009年12月30日至2014年6月31日的租金。双方共同确认2014年7月1日至今的租金，被告未再交纳。2009年8月19日，被告向原告交纳房屋保证金50000元整。
2009年11月25日，东兴联公司（甲方）与北京乐巢文化发展有限公司签订《附加协议》，约定：“1、乙方租用甲方A2西侧直段二、三层，整体取暖费用为每年柒万元收取。（70000元/年）。2、电费按每度人民币壹元每度收取。（1元/度）。3、此协议在甲乙双方签定合同期内有效（2009年12月30日至2018年12月29日）。”
2015年6月12日，东兴联公司向金色凯旋公司出具《A2金色凯旋KTV调整合同意见》，载明：“我公司于2015年6月8日与你会所领导洽谈‘双方合作终止事宜’，你会所于6月10日提供了歌厅使用权及装修工程支出情况说明。根据你会所提供情况说明，我汽配基地与你会所12日进行调整合同协调会，你会所希望我公司有明确的合同终止后的补偿金额。根据你会所的意见，现将我公司测算方法及金额明确如下……我公司给予你会所补偿为三年利润￥4441082.6元。特回复！请你商会于2015年6月18日给予回复，如6月18日未回复请贵会所继续经营，我公司将继续履行合同约定的双方责任和义务。”关于该调整合同意见，原告自述双方曾就腾退事宜进行协商，我公司没有同意，最后没有履行。被告自述：1、该意见证明在被告违约的情况下，我公司提出解除合同的事实存在。2、该意见是原告为避免双方损失进一步扩大，以给予被告适当补偿的方式终止合同关系。3、该意见是协商性文件，并非承诺或协议内容，不能作为认定任何一方法律责任的依据。该意见已经过一年多的时间，情况发生了变化，我公司不再认可意见内容，不同意按照意见履行。
另查，北京乐巢文化发展有限公司后更名为金色凯旋公司。2006年3月22日，东兴联公司取得北京市丰台区丰管路16号2号楼01-03层房屋所有权证。
关于租赁房屋的位置，庭审中，双方共同确认位于北京市丰台区丰管路16号2号楼西段南北向二层和三层全部，房屋的至高点在阳光棚。
关于租赁房屋的现状，庭审中，经本院询问，被告自述由其占用房屋，但是因为原告断水断电，所以已经无法营业。关于断电时间，被告自述2015年春节后断了两次电，我们自己合上电闸继续使用。到2015年4月初开始全面断电。原告自述自己实施的是限电，与断电不同，是在被告拖欠房租一年多的情况下，通过限电的方式督促被告与我公司协商，是根据法律规定，在被告违约情况下的抗辩行为。至于具体时间，原告提供2015年6月4日《通知》一份，主张2015年6月4日，书面通知被告2015年6月8日之前就欠费事宜进行协商，如未按时前来协商处理将进行限电处理，但被告始终未找原告解决问题，因此2015年6月8日采取限电处理，持续至今。该通知上未显示签收信息。
关于电费部分，庭审中，经本院询问，被告自述电费交到2014年2月19日。原告也当庭同意将主张电费的期间变更为2014年3月4日至2016年5月22日开庭止。经双方共同确认，上述期间涉案房屋五块电表产生的度数分别为：1696×50、3752、403×60、1167×60、0。
关于水费部分，原告提交2012年11月8日收据一张，证明被告向原告交纳了2009-2012.10.17水费74890元。被告不认可该收据，称不认识收据上的交款人陈海贵、刘宝林。就2012年10月18日以后的水费，原告主张每吨按6.5元计算，被告主张原告无自行制定水费的依据，我公司使用的是机井水，不是市政用水。
关于供暖费部分，庭审中，经本院询问，双方共同确认，被告2013-2014年度的供暖费交纳了30000元，还剩40000元，2014-2015年度的供暖费没有交纳。
关于装饰装修部分，2016年3月22日金色凯旋公司向本院递交反诉状，但是在规定期限内未交纳反诉案件受理费，本院已告知其可另行起诉。
上述事实，有租赁合同书、附加协议、调整合同意见、房屋所有权证、收据、通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点一是合同是否符合解除条件，二是断电行为的认定。关于合同解除，《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。被告未能按期交纳房屋租金，构成违约，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称中提到的拖欠租金的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。合同解除后，被告应将诉争房屋腾退给原告。
关于断电行为，首先是断电时间，因原告未提供充分证据，本院将依据被告当庭陈述的情况确定为2015年4月1日。其次是断电行为是否适当，虽然原告主张不是断电是限电，且是在被告违约情况下的抗辩行为，但是从现有的证据判断，原告采取断电措施确有不当之处，且导致被告无法营业的状态，故本院将对断电期间的租金予以酌减。具体比例，本院综合被告欠付租金的数额、被告在断电期间仍然占用房屋以及原被告实际损失等情况确定为50%。
对于原告的诉讼请求，本院确定的明细如下：
1、房屋租金：2014年7月1日至2015年3月31日的房屋租金600000元，2015年4月1日至2016年6月30日的房屋租金500000元。扣除被告已经交纳的50000元保证金，总计1050000元。
2、房屋占有使用费：参照租赁合同中约定的租金标准，从2016年7月1日至实际腾退房屋之日止，按照2191元/天的标准支付。
3、违约金：按照租赁合同约定的违约金标准，从2014年7月1日至2014年12月31日的违约金，1200元/日，总计220800元。从2015年1月1日至2015年3月31日的违约金，1800元/日，总计162000元。2015年4月1日之后的违约金，因原告采取断电措施，与违约金惩罚性质相一致，故本院不予支持。
4、电费：按照附加协议约定的标准，从2014年3月4日至2016年5月22日止，1元/度，总计182752元。
5、水费：因双方在租赁合同和附加协议中对水费交纳标准均无明确约定，原告提供的证据不足以证明其诉讼主张，故本院不予支持。
6、供暖费：按照附加协议约定的标准，70000元/年，2013-2014年度的供暖费尚欠40000元，2014-2015年度的供暖费70000元，总计110000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除北京东兴联永同昌投资管理有限公司与北京金色凯旋文化发展有限公司签订的上述《租赁合同书》；
二、北京金色凯旋文化发展有限公司于本判决书生效后十五日内将位于北京市丰台区丰管路16号2号楼西段南北向二层和三层全部房屋腾退给北京东兴联永同昌投资管理有限公司。
三、北京金色凯旋文化发展有限公司于本判决书生效后十日内给付北京东兴联永同昌投资管理有限公司从二Ο一四年七月一日至二Ο一六年六月三十日止的房屋租金一百零五万元。
四、北京金色凯旋文化发展有限公司于本判决书生效后十日内给付北京东兴联永同昌投资管理有限公司房屋占有使用费，以每日二千一百九十一元为标准，自二Ο一六年七月一日起至实际腾退房屋之日止。
五、北京金色凯旋文化发展有限公司于本判决书生效后十日内给付北京东兴联永同昌投资管理有限公司违约金三十八万二千八百元、电费十八万二千七百五十二元、供暖费十一万元。
六、驳回北京东兴联永同昌投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17628元，由北京东兴联永同昌投资管理有限公司负担8814元（已交纳），由北京金色凯旋文化发展有限公司负担8814元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈靖文
人民陪审员 易献平
人民陪审员 黄 禾
二〇一六年六月三十日
书 记 员 赵 云
张颖洁