山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1083民初150号
原告：济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司，住所地山东省威海市乳山市滨海新区旅游度假区。
代表人：张淑华，经理。
委托诉讼代理人：刘宝，公司职工。
被告：杜瑞珍，女，1970年1月10日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司诉被告杜瑞珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司的委托诉讼代理人刘宝到庭参加诉讼，被告杜瑞珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付购房款36135元，并承担违约金，违约金按照双方商品房买卖合同第七条约定的逾期付款违约金即日万分之二自2011年6月2日计算至付清之日止。事实与理由：原、被告于2010年10月21日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于乳山市银滩旅游度假区维利亚花园小区1号楼1单元403室房屋一处。被告向原告支付购房款84330元，从中国建设银行股份有限公司乳山市支行按揭贷款139000元，被告的购房款尚欠36135元，即：合同单价4191元／㎡×确权面积61.91㎡-84330元-银行按揭贷款139000元=36135元，原告要求被告偿还该款并支付逾期付款违约金。
被告杜瑞珍在法定期限内未提出答辩意见。
经审理查明，2010年10月21日，原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司与被告杜瑞珍签订了一份《商品房买卖合同》（商品房预售文本），编号为乳Y1002109，约定被告购买原告开发的位于乳山市滨海新区旅游度假区维利亚花园小区1号楼1单元403室房屋一处，建筑面积66.65平方米，每平方米单价4191元，购房款为279330元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款…。2、分期付款…。3、其他方式。当付款人民币140330元于2010年10月日前付清，余款139000元在出卖人通知7日内办理贷款相关事宜，按银行有关规定执行”。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（1）、如买受人不按本合同规定付款的，除按本合同第七条第一款规定外，出卖人有权收回，定金不退。（2）、如因买受人原因不能办理银行按揭的，买受人须于交清首付款之日起30天内付清全部房款。（3）、逾期超过30天，视为买受人自动放弃购买该房，本商品房买卖合同自动解除，出卖人有权另行销售该房。”该合同第11页落款处由乳山市住房保障和房产管理局于2010年10月22日加盖了商品房预售合同登记专用章。
2010年9月25日，原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司与被告杜瑞珍签订了一份协议书，写明：“协议书，出卖人（借款人）：济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司（以下称甲方），买受人（欠款人）：杜瑞珍（以下称乙方）。乙方购买甲方开发的乳山银滩维利亚小区1号楼1单元403室商品房，合同面积约66.65㎡（最终以房产管理部门确定的产权登记面积为准）、单价4191元、总价款279330元（买卖双方同意按产权登记的面积计算房屋价款）。因乙方首付款不足，特向甲方提出借款请求，并达成如下协议：一、乙方以向甲方借款的方式，向甲方支付购房首付款共计人民币伍万陆仟元整（￥56000元）。二、乙方保证于2011年6月1日之前，向甲方偿还上述借款。三、若乙方不能按时向甲方足额偿还上述借款，除乙方按日向甲方支付自逾期之日起至还清借款之日止（或商品房买卖合同解除之日止）应付借款总额之1%的违约金之外，甲方还有权解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（无须甲方向乙方发出解除通知书），并有权将该房屋另行向他人出售。在解除《商品房买卖合同》后，对乙方已交付的购房款，在扣除应支付的违约金及其他款项后，甲方将剩余款项返还给乙方；乙方应主动到甲方公司领取该剩余款项，如乙方不按时领取该剩余款项，由此造成的损失均由乙方自负。四、乙方不及时偿还借款，违反约定而引起的一切法律纠纷及后果均由乙方承担，与甲方无关。五、如双方发生异议，可通过友好协商的途径解决。如协商不成，双方均可向乳山市人民法院依法提起诉讼。六、本协议一式两份，双方各执一份。附件：欠款收据。”
2010年9月25日，被告杜瑞珍为原告出具欠款收据一份，写明：“本人杜瑞珍购买了甲方济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司开发的乳山银滩维利亚小区1号楼1单元403室商品房，因首付款不足，经协商向甲方借款（人民币）伍万陆仟元整元（￥56000元）。本人承诺于2011年6月1日前偿还甲方的全部欠款。”
2010年9月25日，原告为被告杜瑞珍出具收据，证实被告杜瑞珍支付购房款2000元；2010年10月9日，原告为被告杜瑞珍出具收据，证实被告杜瑞珍支付购房款18000元；2010年10月19日，原告为被告杜瑞珍出具收据，证实被告杜瑞珍支付购房款64330元；2010年11月1日，中国建设银行乳山支行的个人贷款支付凭证，证实被告杜瑞珍以银行贷款的方式向原告支付购房款139000元。
涉案房产所属楼房的房产证号为：乳山房权证银滩字第××号。该产权证所附房屋建筑面积分户计算明晰表记载涉案房产实际面积为61.91平方米。
2014年7月17日，原告以邮政特快专递的方式向被告杜瑞珍发出过催收通知函，该邮件被以“电话不接，地址找不到为由”退回。该邮件填写的被告杜瑞珍的住所地为：内蒙古巴彦淖尔市临河区今日花园，电话0478-82××××2，150××××4061。以上地址和电话与原、被告签订的商品房买卖合同中记载的被告杜瑞珍的住所地和电话一致。
上述事实有原告陈述，原告提供的商品房买卖合同、借款协议书及收据、付款收据三份、个人贷款支付凭证、涉案房产所属楼房的产权证、邮件改退批条以及催款通知书等证据复印件在案为证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同亦不存在其他违反法律法规强制性规定的情形，故应认定为有效合同，合同相对人均应按约定履行各自的权利与义务。
被告作为买受人应在约定的期限内足额交付购房款，按合同以及协议书约定，被告杜瑞珍是以向原告借款的方式支付部分购房款56000元，被告承诺于2011年6月1日前偿还该部分欠款，但至今被告未向原告偿还该部分欠款，逾期时间远远超过30日，被告未提出延期交付购房款的合理理由，应按合同约定承担逾期付款的违约责任；被告逾期交付购房款后未提出解除合同视为愿意继续履行合同，而且原告起诉要求被告给付剩余购房款的行为，也表明原告亦同意继续履行合同。对于被告实际尚欠的购房款数额，原告主张以36135元为准，理由是原、被告在商品房买卖合同以及借款协议中约定56000元是根据合同上约定的房屋面积暂时确定，最终欠款数额应以房产管理部门的实际测绘面积为准，而被告所提交的涉案房产所属楼房的产权证载明，涉案房产实际面积为61.91平方米，结合以上事实，被告实际所欠购房款为：合同单价4191元／㎡×确权面积61.91㎡-已付款84330元-银行按揭贷款139000元=36135元，原告要求被告给付该部分款项，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。
被告未能在其承诺的还款时间即2011年6月1日前偿还上述欠款，原告自认双方借款协议中约定的违约金过高，自愿调整为以双方商品房买卖合同第七条约定的违约金计算方式来计算本案的违约金，即原告要求被告支付的违约金按照上述款项的日万分之二自2011年6月1日起计算至付清之日止，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜瑞珍于本判决生效后十日内给付原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司购房款36135元；
二、被告杜瑞珍于本判决生效后十日内给付原告济南航发建设开发有限责任公司乳山分公司逾期付款违约金（违约金按照本判决第一项中的款项的日万分之二自2011年6月1日起计算至付清之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费704元，由被告杜瑞珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯现章
人民陪审员 宋吉波
人民陪审员 张胜夕
二〇一七年四月二十日
书 记 员 宫 芳