成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第4523号
原告李启根，男。
原告黄维芬，女。
被告四川天府瑞兴实业有限公司，住所地成都市新都区南二路，组织机构代码62170976-8。
法定代表人周光，董事长。
原告李启根、黄维芬与被告四川天府瑞兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告李启根、黄维芬到庭参加诉讼，被告四川天府瑞兴实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李启根、黄维芬诉称，原告与被告双方于2010年11月17日就被告开发的天府·香城印象5幢3单元14楼2号商品房一套（面积：76.43㎡）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了房屋价款369728元，一次性付清房款，2012年12月31日前交房，2013年12月31日取得房屋所有权证，并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约一次性付清了房款，但被告却未按约交房，并于2012年12月30日书面承诺2013年1月30日交房。之后被告也未按承诺履行，而是再次承诺在2013年5月31日交房，但该次承诺的时间届满，被告仍未交房，经协商，双方达成赔偿协议，被告同意支付逾期交房违约金。2013年8月30日被告实际交房，以违约金抵部分税费后，被告尚欠原告逾期交房违约金12841.34元。2013年8月30日原告正式入住所购房屋，并与物业公司签订了物业服务协议，交纳了相关服务费。原告认为被告严重违约的行为，致使原告的权利受到严重的侵害。请求依法判令被告立即为原告办理新都镇工业大道西段555号天府·香城印象5栋3单元14楼02号的备案手续及房产证、国有土地使用证；判令被告向原告支付延期交房违约金12841.34元；判令被告支付延期办证违约金，从2014年1月1日起按万分之六计算至房产证、国有土地证办结之日止。
被告四川天府瑞兴实业有限公司未作答辩。
原告李启根、黄维芬为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，证明原、被告双方之间的法律关系和被告应承担的义务；
2.收据两张，证明原告已按合同约定全额支付了购房款；
3.收据、付款单，证明在扣除契税、维修基金等，证明被告应支付的延期交房违约金；
4.天府·香城印象房产回购协议，证明双方协商一致，原告可以退房；
5.承诺书，证明被告曾多次承诺为原告所购房屋备案；
6.关于《天府·香城印象》逾期交房有关事宜的补充协议；
7.天府·香城印象再次违约金赔偿协议书；
8.补充协议；
9.个人及家庭房屋登记记录信息证明，证明被告至今未将案涉房屋备案登记在原告名下。
经审查，本院认为，原告李启根、黄维芬所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能证明本案的基本事实，本院予以采信。
经审理查明，2010年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市新都区新都镇工业大道西段555号天府·香城印象项目5栋3单元14楼2号商品房，房屋测绘建筑面积91㎡，套内建筑面积76.43㎡，公摊面积14.57㎡，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4837.47元，总价款369728元。原告采取一次性付款方式支付购房款。被告应当在2012年12月31日前向原告交付商品房。合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十九条产权登记约定被告应当在2013年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，原告在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。合同中双方当事人并对其他事项作了详细约定。
在签订《商品房买卖合同》的同时，原、被告并签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定原告采用一次性付款方式支付房款，在2010年11月前支付房价款369728元。该补充协议第8条对合同第十九条产权登记的补充约定：“……（3）、出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人取得该商品房所在楼栋权属证明的期限按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延。（4）、如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付，逾期超过180日买受人有权退房，出卖人应在买受人配合出卖人到新都区房产管理局办理解除所购商品房的备案登记手续15天内，退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率支付买受人违约金。（5）、根据《城市房地产经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人在房屋产权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用证。”
签订上述合同和补充协议的同时，原、被告双方又签订了《天府·香城印象房产回购协议》，约定原告有权向被告提出将所购商品房产权人变更为被告。上述合同和协议签订后，原告按约在2010年11月17日支付了全部购房款369728元（其中2010年11月5日所交的定金20000元转入购房款）。但被告却未按合同履行其义务，2012年12月30日被告向原告出具《承诺书》，承诺在2013年1月30日将原告所购房屋备案于原告名下。2013年1月31日，被告在该《承诺书》上又手写注明：“经协商在2013年3月31日前备案。”该内容处有被告法定代表人周光的签字。
2012年12月31日被告向所有购房业主出具了一份《关于天府·香城印象逾期交房有关事宜的补充协议》，承诺的主要内容为在2013年5月31日前交房，如未在此期限交房其应承担的违约责任。被告承诺的交房期限届满，被告在未履约的情况下，于2013年5月30日再次向天府·香城印象的所有购房业主出具了一份《天府·香城印象再次违约金赔偿协议书》，该协议书中被告围绕交房条件及时间标准；违约金问题（延期交房）；房屋未备案问题；房屋尾款的支付问题进行了相关承诺。其中对房屋未备案问题，被告承诺在11月30日之前给未备案的业主备案，若被告在此时间之前还未备案，未备案业主若不退房，被告应在本次确定的最后备案日之后时限按业主已付房款总额的每日万分之六支付违约金，以月为支付时限。
2013年8月30日被告向原告交付了房屋，原告收房入住，双方在进行房屋交接的同时，就被告延期交房的违约事项签订了一份《补充协议》。被告在扣除应由原告支付的相关税费、维修资金及一年的物业服务费等共计12841.34元后，于2013年9月28日支付原告一年利息1477元时，确认欠原告违约金余额12305元未付。被告在2013年8月30日的《补充协议》中承诺违约金在交房一年后以现金方式支付原告。此后，因被告未按其承诺为原告办理房屋备案登记手续、支付延期交房违约金及未为原告办理房屋权属证书，引起纠纷。
另查明，原告所购天府·香城印象项目5栋3单元14楼2号商品房，原告使用居住至今，但经查询原告所购该商品房在成都市新都区房产管理局未有备案登记记录。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，应受国家法律的保护。合同及补充协议签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务，被告也向原告交付了房屋，但被告却未按其承诺为原告办理房屋的备案登记手续、房产证和国有土地使用权证。
关于原告要求被告办理备案登记手续的诉讼请求。商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力。因案涉房屋原告已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告办理房产证和国有土地使用权证的诉讼请求。本案中，被告实际交付房屋的时间是2013年8月30日，根据双方当事人签订的合同中关于产权转移登记约定在商品房交付之日起365日原告取得房屋所有权证书，结合双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于对被告取得办理商品房所在楼栋的权属证明时间期限是按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延的约定，故原告取得房屋所有权证书的时间应为2014年8月30日，而被告却至今未为原告办理房屋所有权书，因此原告现要求被告办理房屋所有权证书符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。关于办理房屋国有土地使用权证，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定办理国有土地使用证的时间期限是在房屋产权证办理后的两年内，因案涉房屋的产权证尚未办理，故双方约定办理国有土地使用权的时间尚未届满，因此原告现要求被告办理国有土地使用权证不符合合同的约定，本院不予支持。
关于原告要求被告支付延期交房违约金12841.34元的诉讼请求，因本案中双方对延期交房的违约事项达成了明确的协议，被告也确认欠原告违约金余额12305元未付，故原告主张的违约金12305元，本院予以支持。
关于延期办证违约金的问题。本案中，被告逾期办证是客观事实，被告作为违约方应对作为守约方的原告的损失进行补偿。对于逾期办证的违约责任，原告主张从2014年1月1日起按日万分之六计算至房产证办结之日止，该标准是2013年5月30日被告出具的《天府·香城印象再次违约金赔偿协议书》中关于对房屋未备案，被告应承担的违约责任的约定，并不是对逾期办理房屋所有权证应承担的违约责任的约定，而双方当事人关于对逾期办理商品房所权证书的违约责任在《商品房买卖合同补充协议》中相关的约定是：“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款日万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内出卖人支付，……。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据该规定，双方当事人在《商品房买卖合同补充协议》中对违约产生的损失赔偿额的计算方法已作了明确约定，故原告所主张的延期办证违约金标准应按原告已付全部购房款369728元每日万分之一为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告四川天府瑞兴实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告李启根、黄维芬支付延期交房违约金12305元；
二、被告四川天府瑞兴实业有限公司于本判决生效后三十日内为原告李启根、黄维芬办理位于成都市新都区新都镇工业大道西段555号天府·香城印象5栋3单元14楼2号商品房的房屋所有权证；
三、被告四川天府瑞兴实业有限公司于办理完上述商品房的所有权证三十日内向原告李启根、黄维芬支付延期办证违约金（该违约金以369728元为基数，从2014年8月31日起按日万分之一至房屋所有权证办结之日止计算）；
四、驳回原告李启根、黄维芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费970元，由被告四川天府瑞兴实业有限公司负担（此款原告李启根、黄维芬已预交，被告四川天府瑞兴实业有限公司应在履行上述付款义务时一并支付给原告李启根、黄维芬）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一四年十二月十九日
书记员 王 莉