南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第1409号
原告南京栖霞建设集团物业有限公司，组织机构代码证13549568-8，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路251号。
法定代表人范业铭，该公司董事长。
委托代理人郑宁，男，汉族，1979年9月26日出生。
委托代理人苏飞，男，汉族，1983年1月22日出生。
被告丁雪云，女，汉族，1972年1月16日出生。
委托代理人王海仁（系被告丁雪云丈夫），男，汉族，1969年8月10日出生。
原告南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称栖建物业公司）与被告丁雪云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法由本院审判员程前葆适用简易程序，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告栖建物业公司委托代理人郑宁、苏飞，被告丁雪云的委托代理人王海仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告栖建物业公司诉称，2005年9月28日，原告与南京某某房地产开发有限公司签订某某前期物业服务委托合同，约定由原告对某某南苑提供物业管理服务，被告按时向原告交纳物业管理服务费及其它费用，合同期限自物业公司与小区业主委员会重新签订合同，合同约定小高层公寓住宅的物业管理费标准为每月每平方米1.2元，不按规定时间交纳的，从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告十分勤勉地履行合同约定的物业管理职责，被告作为某某南苑XX幢XXX室（房屋面积为137.08平方米）的业主，自2011年8月至2014年5月无故拖欠物业费5593元（137.08平方米×1.2元／月／㎡×34个月）。
关于被告提出的房屋质量问题。我公司与开发商是两家独立的公司，房屋质量的维修应由开发商承担，我公司对业主提出的房屋质量问题主要是承担与开发商协调通报的责任，我公司已反映给开发商并且督促开发商对房屋进行维修，我公司已尽到应尽的义务，不存在过错。被告提出小区道路照明偏暗与物业公司无关，小区道路照明是由路灯管理所维护负责。对业主在装修期间的管理是物业公司应尽的责任，被告提出的封闭阳台在装修初期不给安装，是本小区在入住时统一业主的意见，采纳大部分业主的需求，决定封闭阳台的外观式样颜色后，要求所有业主按照统一式样安装封闭阳台，是为了小区整体的美观。对被告提出的小区管理混乱问题，我公司不予认可，我公司已按照合同约定的服务等级标准对小区进行物业管理服务。
原告多次催要无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付2011年8月至2014年5月的物业管理服务费5593元及及自逾期之日起至实际付清之日止、按每日万分之五计算的滞纳金；被告承担诉讼费用。
被告丁雪云辩称，我家是因为如下原因不交物业费：1、我家阳台门窗渗水，主卧室飘窗漏水；2、我们小区照明的灯光昏暗环境脏乱差，楼下还有建筑垃圾到现在都没有清除；3、我家装修时物业不让材料进来，但邻居装修却让材料进来；4、我家装修时封闭阳台，物业找我麻烦提出封闭阳台的颜色和我小区不协调不让我装，迫使我家重新加工；5、小区安全有问题，我家门口摆放的鞋子丢失过，小区闲杂人员随便进出，小区的房子有开公司搞家教的。我方意见是物业公司将上述房屋质量和小区的物业管理服务质量问题解决后，我方才会交物业费。
经审理查明，2005年9月28日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和原告栖建物业公司签订某某前期物业服务委托合同（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对某某提供前期物业管理服务，约定的合同期限自2005年10月1日至小区成立业主委员会并重新签订物业服务委托合同止，约定小高层公寓住宅的物业管理费标准为每月每平方米1.2元，按季或按月交纳，如业主未能按时足额交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。后原被告于2010年10月28日签订某某前期物业管理服务协议（以下简称物业服务协议），约定小高层住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.2元，至少每半年交纳一次，分别于当年的4月底和10月底前交清，如被告未能按时交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日万分之五承担滞纳金。2006年12月7日，南京市物价局作出《关于某某住宅小区前期物业管理收费问题的批复》，同意某某小区前期物业管理公共服务费收费为小高层每月每平方米1.2元、多层每月每平方米0.8元予以备案。
被告丁雪云系某某南苑XX幢X单元XXX室的业主，于2011年1月15日办理了入住手续，其房屋建筑面积为137.08平方米。被告的物业服务费已交纳至2011年7月，每月物业服务费为164.5元。
2013年3月20日，原告委托北京市大成（南京）律师事务所，以挂号信方式向被告邮寄送达了律师函，书面向被告催交所欠的物业服务费。原告还在被告的房屋门口张贴了催交物业费通知书。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的某某前期物业服务委托合同、某某北苑前期物业管理服务协议、业主情况登记表、南京市物价局宁价房物字（2006）070号文件、物业费发票、律师函和挂号信信封及加盖邮局邮戳的邮寄清单、张贴催交物业费通知书的照片打印件，以及本院开庭笔录等证据在卷证实，本院予以确认。
庭审中，被告提交4张照片，证明小区垃圾不及时清理、小区脏乱差和其房屋渗水情况；提交2010年3月23日收款收据1份，证明其装潢时因小区物管不同意、导致其对封闭阳台窗户装潢材料改色所增加的费用2600元。经质证，原告表示，被告提交的照片无法反映拍摄地点和时间，故无法认可，不能反映被告的证明目的；对收据的真实性无法认可，即使该收据是真实的，该费用也与被告无关。
本院认为，原告栖建物业公司和某某公司就某某前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业服务协议，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告作为业主负有按约支付物业服务费的义务。
关于被告辩称其房屋阳台门窗渗水、主卧室飘窗漏水，原告作为物业公司至今没有解决，故而没有交纳物业费的意见。本院认为，购房人与开发商签订的商品房预售合同，应当约定了如房屋质量存在问题由开发商承担相应义务，原告作为物业服务企业有义务进行协调，但被告以房屋质量存在问题为由拒交物业服务费缺乏依据。被告可依据证据和相关合同约定，向开发商另行主张，或申请住宅专项维修资金进行维修。
关于被告辩称其装潢时因小区物管不同意，导致其对封闭阳台窗户装潢材料改色所增加的费用2600元的意见。被告仅提供了1份收据，原告对收据的真实性不予认可，并认为该费用与被告无关。本院认为，被告在本案中未举证证明该费用的产生系原告的过错所致，也未主张明确的请求，被告可依据证据和法律规定另行主张。
关于被告辩称原告提供的物业服务管理存在问题，只有在相关问题解决后才交物业费的意见。对被告提供的相关照片，原告认为照片无法反映拍摄地点和时间，故对照片的真实性和证明目的不予认可。本院认为，原告作为物业公司为小区提供的物业管理服务存在不尽人意之处，应当及时改进，但不能成为业主拒交物业费的理由。被告为此以及房屋飘窗渗水、封闭阳台窗户装潢材料改色增加了费用等事由对交纳物业费产生异议，不属于主观故意不交，双方对对方是否构成违约存在争议。因此，原告主张被告未及时交纳物业服务费构成违约并承担滞纳金的意见依据不足，本院不予支持；被告对本案确定的所欠物业服务费可以不承担滞纳金，但被告在本案判决后应及时交纳物业服务费。
综上，原告栖建物业公司主张的物业管理服务费请求，合法有据，本院应予支持。原告所主张的物业管理服务费，应当按照被告房屋建筑面积即137.08平方米、每月每平方米1.2元计算，每月物业服务费为164.5元，2011年8月至2014年5月期间的物业管理服务费为5593元（164.5元／月×34个月），本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告丁雪云于本判决生效之日起五日内支付原告南京栖霞建设集团物业有限公司物业管理服务费5593元（2011年8月至2014年5月）；
二、驳回原告南京栖霞建设集团物业有限公司主张的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁雪云负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一四年九月二十日
见习书记员 韩 荇