上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38375号
原告上海万星房地产集团有限公司。
法定代表人董大根。
委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人高然翔，上海市光大律师事务所律师。
被告张传华。
原告上海万星房地产集团有限公司（以下简称万星公司）诉被告张传华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，�开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴燕华、高然翔，被告张传华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万星公司诉称，2010年8月12日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定由原告出租位于上海市浦东新区双桥路XXX号的房屋，租赁期限自2010年8月15日起至2015年8月14日止，租金第一年为每月人民币（以下币种同）19，000元，第二年每月19，950元，第三年每月20，948元……。另约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电等费用由乙方承担。合同签订后，原告按约办理交接，被告用以经营“可丰茶楼”，但未按期支付租金。2012年8月，因被告欠付租金，原告提起诉讼，被告承诺并偿还了拖欠的租金。但自2013年4月始又拖欠租金，至2013年9月拖欠租金5个月。原告多次催款，被告再三推脱。原告认为根据合同约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任，故诉请来院�要求：1、判令解除原、被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告搬离房屋，恢复原状，交还房屋；3、判令被告支付租金105，787元（暂计算至2013年9月14日，要求算至被告交付房屋之日止）；4、判令被告支付免租期内的租金38，000元；5、判令被告支付违约金62，844元；6、判令被告支付物业管理费（按每日493.95元计算，自2013年1月1日起算，要求算至被告交付房屋之日止）。审理中，原告自愿撤回要求被告恢复房屋原状的诉请。
被告张传华辩称，不同意原告诉请。理由是：租赁期间生意不好，原告也进行过诉讼并经调解，调解之后其也履行了调解内容；签合同的时候门前没有石墩，后来石墩堵住门口，车子也不好开，还做了栏杆，影响被告生意；当时原告承诺被告可以竖广告牌的，后来也没竖成；不同意解除租赁合同，也不同意搬离房屋，租金是同意付的，前提是原告�上述事项解决，其他诉请均不同意。
经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区双桥路XXX号，房屋类型为店铺，系原告所有。2010年8月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方（原告）将系争房屋出租给乙方（被告）作为茶坊、酒类专卖使用，建筑面积197.58平方米。甲方应于2010年8月15日前将该房屋交付乙方，租赁期限自2010年8月15日起至2015年8月14日止。租金第一年每月19，000元，第二年每月19，950元，第三年每月20，948元……。付款方式为付三押二，先付后租。甲方同意租期内给予乙方自双方租赁合同签订之日起60天的免租期：即自2010年8月15日至2010年10月14日。在免租期内乙方无须支付租金，若乙方原因实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的全部租金。乙方租金支付时间为租金到期前10日，�期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。逾期支付租金超过7天或累计二次以上的（包括二次）逾期，甲方有权终止合同，并没收保证金。签订合同时，乙方应付清押金38，000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用，物业管理费（2.50元／平方米／月）、房屋和设备日常维修由乙方承担。合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的。合同另对其他事项作了约定。
2012年10月29日，万星公司以张传华未按约支付租金为由诉至本院，要求解除双方合同并支付租金�。本院以（2012）浦民一（民）初字第35457号案件予以受理。2012年11月12日，双方在本院主持下，就该案达成调解协议如下：1、张传华应支付万星公司租金16万元；2、若张传华未按该调解协议第1条履行付款义务，则应另行补付万星公司租金8万元及加付违约金4万元，同时《商铺租赁合同》立即解除，张传华无条件搬离租赁房屋，支付的押金抵作违约金等。
2013年10月31日，万星公司向本院提起本案诉讼，诉请如前。
庭审中，原告表示：（2012）浦民一（民）初字第35457号所涉的租金系截至2012年10月14日止的，被告已经付清；此后，被告又按照每月19，000元的标准向原告支付了截至2013年4月14日止的租金；原告诉请第3项的租金105，787元为自2013年4月15日至2013年9月14日的租金，其中2013年4月15日至2013年8月14日按每月租金20，948元计算，2013年8月15日至2013年9月14日按每月21，995元计算，之后按照每月21，995元，要求计算到被告返还房屋之日止；上述租金是按照原合同约定计算得出，之所以未按每月19，000元的标准计算，是因为前案调解中约定，如果被告逾期支付租金的，原告要按合同约定计收的，因为被告没有按约支付，所以其要求按照合同计算；同时，原告表示，如果合同解除，押金38，000元折抵所欠租金。被告对之前曾以每月19，000元标准支付租金予以认可，但对租金支付情况不予确认，经庭审释明后亦未提供证据。
审理中，原告提供了诉前调解笔录两份，第一份笔录时间为2012年9月27日，其中记载，被告对原告的诉请表示，“原告在店面前作（做）了水泥石墩，影响被告客流进出，原告方的王经理之前曾答应在我门前，靠近马路的地方作（做）广告牌，但始终没有兑现。”第二份笔录时间为2012年11月12日，其中对于双方的调解意见记载如下：原告说，“被告应支付2012年10月14日之前的租金共计24万元。……若被告于2012年11月12日支付租金10万元，2013年3月底之前支付6万元，则免收余款8万元。但若被告不能……。被告应正常支付2012年10月15日起的租金，本月的租金在本月底支付即可，以此类推”。被告对此表示，“同意。另外，在协商时，原告同意按照19，000元／月计算之后的租金。”原告又说，“同意，但该租金标准是在被告不转租情况下执行的，若被告转租或逾期支付租金，则原告要按合同约定计收租金。2012年的物业管理费由原告承担，2013年起的物业管理费仍由被告承担”。被告又表示，“同意，但原告应当允许我转租，若我转租全部或部分，则我也同意按合同标准支付租金。”之后，法庭询问双方有无其他争议，双方均回答没有。当日双方自愿达成上述民事调解协议，并当庭签字生效。
以�事实，由商铺租赁合同、民事调解书、诉前调解笔录及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方合同约定，逾期支付租金超过7天或累计二次以上逾期支付的，原告即有权解除合同，经查被告现仅支付至2013年4月14日止的租金，故原告诉请解除合同，符合合同约定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告搬离并返还房屋，于法有据，予以支持。合同解除前被告作为承租人应按约支付租金，合同解除后被告实际占用房屋，理应承担相应使用费，现原告诉请要求按照合同约定计算自2013年4月15日起至实际返还房屋之日止的租金�使用费，于法不悖，予以支持。同理，原告要求被告支付自2013年1月1日起的物业管理费，亦于法有据，予以支持。被告认为应按每月19，000元的标准计付租金，经查双方在前案诉讼中曾约定若被告逾期支付租金，则原告有权按原合同约定计收租金，故该辩称并无法律依据，不予采信。被告还提出门前石墩和广告牌等问题，但不能证明上述问题系原告责任并已经实际影响其经营，且皆在前案中已经提及，即便理由成立，亦已由前案调解协议一并处理在内，故均不予采信。原告还诉请要求被告支付免租期内的租金38，000元和违约金62，844元，均具有合同依据，予以支持。最后，被告已收取的押金38，000元，原告同意折抵所欠费用，于法不悖，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条判决如下：
一、解除原告上海万星房地产集�有限公司与被告张传华之间的《商铺租赁合同》；
二、被告张传华应于本判决生效之日起一个月内自位于上海市浦东新区双桥路XXX号的承租房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海万星房地产集团有限公司；
三、被告张传华应于本判决生效之日起一个月内向原告上海万星房地产集团有限公司支付租金及房屋使用费（计算方法：自2013年4月15日至2013年9月14日止为105，787元，自2013年9月15日起至返还房屋之日止，按每月21，995元按实计算）；
四、被告张传华应于本判决生效之日起一个月内向原告上海万星房地产集团有限公司支付免租期内租金38，000元；
五、被告张传华应于本判决生效之日起一个月内向原告上海万星房地产集团有限公司支付违约金62，844元；
六、被告张传华应于本判决生效之日起一个月内向原告上海万星房地产集团有限公司支付物业管理费（自2013年1�1日起算至实际返还房屋之日止，按每月493.95元的标准按实计算）；
七、原告上海万星房地产集团有限公司应于本判决生效之日起一个月内向被告张传华返还押金38，000元，该款可在上述第三至六项判决被告张传华应付费用中扣除。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，304元（原告上海万星房地产集团有限公司已预付），减半收取2，152元，由被告张传华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。