广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第1216号
原告杨雪梅（反诉被告）。
被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司（反诉原告）。
法定代表人蒙立鑫。
委托代理人王木昌。
原告杨雪梅（反诉被告）诉被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称博汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月5日受理后，依法由代理审判员何青夏适用简易程序于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告杨雪梅（反诉被告）、被告博汇公司（反诉原告）的委托代理人王木昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨雪梅（反诉被告）诉称，原告杨雪梅与被告博汇公司于2010年12月19日签订商品房买卖合同。合同约定，被告将位于梧州市工厂一路山地里巷87号2002房（建筑面积为72.18平方米）以人民币315484元价格销售给原告，并约定被告需在2012年6月30日前将上述房屋交付给原告。同时约定作为出卖人的被告逾期交房超过120日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告需按日向原告支付已给付房价款万分之0.6的违约赔偿金。合同签订后，原告按照商品房买卖合同要求给付房款首期人民币95484元，并于2011年1月6日与被告指定的中国银行签订房屋贷款协议。但被告并未能按照合同约定于2012年6月30日将房屋交付给原告，而是在2013年11月30日才正式将房屋交付给原告。被告违约交付房屋已经超过合同约定的518天。经了解，涉案房屋于2012年9月26日才通过商品房验收，但按照“中华人民共和国建设部关于商品房销售管理办法”，第七条第六款供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，才符合商品房现售条件。而被告由于配电房未验收合格，直到2013年7月才向供电部门提出申请。根据《广西壮族自治区供电用电办法》第八条，新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。所以在2013年10月25日供电局部门验收合格后才正式向其供电，这个时候才达到房屋交付的实质条件，所以被告一直拖到2013年11月30日才正式将房屋交付原告使用。整整延期了518天才交付，已经给原告造成重大经济损失。综上所述被告博汇公司违反与原告杨雪梅签订的商品房屋买卖合同约定，导致原告的重大经济损失，事情清楚证据充分。希望法院支持原告的合理请求，判决被告赔偿违约金人民币9805元给原告。
被告博汇公司（反诉原告）辩称，一、原告违约在先，应免除出卖人逾期交房的违约责任。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第六条的约定，原告应在签订本合同之日支付清首期房款95484元，余款220000元应于30日内采取指定的商业贷款方式支付给答辩人即应在2011年1月19日前采取银行按揭贷款的方式付清给答辩人。原告于2010年12月19日支付首期房款95484元给答辩人，再根据2011年3月2日的中行梧州分行借款借据证实，原告是于2011年3月2日才付清余款220000元，明显已构成逾期付款。根据2010年12月19日双方所签订的《梧州市商品房买卖合同》第九条第2项第2点“若买受人逾期付清购房款（包括逾期办妥公积金贷款或银行按揭贷款手续的）或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。”的约定，由于原告已逾期付清购房款，为此答辩人依约可以免除逾期交房违约责任，故即使答辩人存在逾期交房的事实，根据双方的约定和原告已逾期付清购房款的事实，答辩人逾期交房的违约责任也应予以免除，为此对原告主张违约金的请求依法应予以驳回。二、原告主张答辩人逾期交房的事实不能成立。答辩人开发的博汇花园于2010年6月23日取得商品房预售许可证，于2012年8月12日商品房竣工，经相关部门验收于2012年9月26日取得建设工程质量竣工验收意见书，即商品房于2012年9月26日经验收合格。随后答辩人于2012年9月28日向当时己购房的全部业主包括原告杨雪梅通知收房，接到通知后大部分业主均在规定的时间内前来接收房屋装修入住，而原告杨雪梅在接到通知后至2013年11月30日才到答辩人处接收房屋。根据2010年10月10日双方所签讧的《梧州市商品房买卖合同》，第八条交付期限及交付条件的约定。答辩人遇到下列特殊原因可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。2、（1）因政府部门而非出卖人原因导致出卖人无法取得有关验收文件的；（2）因政府工程封路对工程施工造成延期的；（3）气象部门的气象记录有连续三天以上降雨；……（5）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成的。据此，首先答辩人于2012年3月5日向梧州供电局申请供电报装，梧州供电局于2012年3月9日答复答辩人，按新要求配电房需设置于正负0米以上，高程不低于28.7米水位的位置，而原来已经有关部门审批通过的规划和设计图纸的配电房是安装在该商品楼的一楼，高程为22.40米的水位位置，不符合供电新要求。为满足此要求必须更改规划和设计图纸.这样答辩人于2012年3月15日向梧州市住建委申请建筑方案规划变更，梧州市住建委于2012年5月2日才批复建筑方案规划变更，2012年6月30日设计单位梧州市建筑设计院才将设汁图纸变更设计出来，随后答辩人对新选址设计的配电房组织人员施工建造，至2012年8月10日配电房土建部分完工，为此2012年3月9日至2012年8月10日延误了151天，凭此点答辩人可以延期交房151天。其次，从2010年1月2日博汇花园开工至2012年8月12日竣工，经历了3年高考，为此延误了9天，凭此点答辩人可以延期交房9天。再根据2010年12月19日双方所签订的《梧州市商品房买卖合同》第八条交付期限及交付条件的约定，答辩人遇到下列特殊原因可据实予以延期：l、遭遇不可抗力。2、（1）因政府部门而非出卖人原因导致出卖人无法取得有关验收文件的；……（4）买受人没有按合同约定期限付款或银行按揭未到公司账户的；……的约定，由于原告的银行按揭贷款220000元于2011年3月2日才到达答辩人的公司账户，从2011年1月19日至2011年3月2日迟延41天。以上合计一共延误201天，因此答辩人交付房屋的期限可以延期至2013年1月21日。到答辩人于2012年9月28日向当时已购房的全部业主包括原告杨雪梅通知收房时，根本没有逾期，故答辩人不存在逾期交房的事实，原告所诉称答辩人逾期交房天数为518天不能成立。三、原告收房时没有向被告提出任何异议，其诉讼请求不应支持。原告于2013年11月30日接收被告交付的房屋时，并没有向被告提出任何异议，且没有按照2010年10月10日双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第十一条的约定拒绝交接，所有由于双方已经履行合同且已履行完毕，原告也已入住，故即使被告构成逾期交房违约，也视为原告同意履行且放弃向被告主张权利，原告现在又主张此权利，法院不应予以支持。四、关于供电问题。如前由于配电房的安装高程要求都只规划的变更，导致居民生活用电（正常用电）无法接通，于是答辩人和梧州市供电局协商一致由梧州供电局先提供临时用电供博汇花园的住户使用，电费按临时用电的标准收取，由答辩人先向梧州市供电局同意缴纳，再由答辩人向各住户收取。按通常做法，各住户应按居民生活用电（正常用电）支付电费给答辩人，由答辩人承担生活用电与临时用电的差价部分，但答辩人事实上是主动承担了全部的电费，并没有要求各住户承担。因此在答辩人通知各住户收房时，电表已经按一户一表的要求安装好（不然不可能通过房屋验收合格），并提供了梧州市供电局的临时用电，具备供电的条件，唯一差别在电价的不同。而对于电价的不同，答辩人己采取主动承担的方式解决，因此原告所谓房屋不具备实质交房条件的主张不能成立。对此答辩人提醒注意的是，双方约定交房的条件是“该商品房经验收合格”，如前该商品房于2012年9月26日取得建设工程质量竣工验收意见书，即该商品房于2012年9月26日经验收合格，即具备交房的条件。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律根据，请依法驳回其诉讼请求。
被告博汇公司（反诉原告）同时诉称，根据双方所签订的《梧州市商品房买卖合同》第六条的约定，反诉被告应在签订本合同之日支付清首期房款95484元，余款220000元应于30日内采取指定的商业贷款方式支付给反诉原告即应在2011年1月19日前采取银行按揭贷款的方式付清给答辩人。但是被告于2010年12月19日支付首期房款95484元给反诉原告，再根据2011年3月2日的中行梧州分行借款借据证实，反诉被告是于2011年3月2日才付清余款220000元，逾期付款41天，明显构成逾期付款违约。根据2010年12月19日双方所签订的《梧州市商品房买卖合同》第七条第2项的约定，买受人逾期付款的每天按万分之二支付违约金，为此反诉被告应支付反诉原告违约金人民币1804元（220000x41x0·02％=1804元）。
原告杨雪梅（反诉被告）针对被告博汇公司反诉辩称，双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第七条第二款约定“如办理银行（住房公积金）按揭贷款的，买受人不能在合同签订之日起三十日内办理完毕，每逾期一天，买受人向出卖人支付贷款额万分之二的违约金”该条款是要求答辩人必须在合同签订之日起三十日内办理完毕银行按揭贷款手续而不是贷款给付完毕。事实上，答辩人于2010年12月20日开具首付9.5万元购房发票后，已经按照合同约定积极办理房屋贷款。答辩人与反诉原告、中国银行三方已于2011年1月6日签订房屋贷款合同，也就是说答辩人已于2011年1月6日按照合同约定完成贷款行为。而中国银行何时将贷款交付给反诉原告，是否违反了三方签订的房屋贷款合同，与本案无关。另根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第七条第二款，应作出不利于反诉原告的解释。另依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，反诉原告主张的违约责任发生于2011年3月2日，至今已经超过法律规定的诉讼时效。
原告杨雪梅（反诉被告）向法庭提交了以下证据：1、原告与被告签订的房屋销售合同，欲证明双方的合同权利义务关系；2、广西壮族自治区供电用电办法，欲证明配电设施不达标是属于被告的原因；3、城市商品房预售管理办法，欲证明在交付房屋的时候达不到交付的条件；4、2013年11月22日原告与博汇房产售楼部工作人员电话记录（附光盘），欲证明被告工作人员承认供电部门验收合格供电日期；5、《个人住房贷款、抵押、保证合同》，欲证明在反诉中不存在逾期违约的问题。
被告博汇公司（反诉原告）向法庭提交了以下证据：1、博汇公司营业执照，欲证明被告的主体资格；2、商品房预售许可证，欲证明双方签订的商品房买卖合同合法有效；3、建设工程质量竣工验收意见书，欲证明商品房经验收合格的时间为2012年9月26日，符合双当约定的交房条件，被告通知原告收房的时间为2012年9月28日；4、梧州供电局供电方案答复通知书；5、博汇花园规划更改总平面图，以上证据4-5欲证明原规划和设计图纸的配电房不符合供电局新要求，须更改规划和设计图纸，造成不能按约交房给原告属于有关职能部门原因，不属于被告违约的情形；6、陈敏、郭秀琼等4人的收据；7、吕成坤、吴有群、潘广贤3人博汇住宅楼装修申请表、告知书、博汇花园业主临时管理规约，证据6-7欲证明2012年10月开始部分购房业主已收房装修入住的事实，引证被告通知原告收房的时间为2012年9月28日的事实；8、2011年3月2日中行梧州分行借款借据，欲证明原告是于2011年3月2日才付清余款220000元，已构成逾期付款，逾期付款41天；9、告知书、博汇花园业主临时管理规约，欲证明原告杨雪梅于2013年11月30日接收房屋，属于逾期收房；10、2012年10月至2013年10月电费发票、收据，欲证明2012年10月开始部分购房业主已收房装修入住的事实，引证被告通知原告收房的时间为2012年9月28日的事实及供电局提供临时用电供住户使用的事实；11、《梧州市商品房买卖合同》，欲证明双方应付款的时间及逾期付款应付违约金万分之二；12、中国银行借款借据，欲证明反诉被告逾期付款41天。
经过开庭质证，对于原告杨雪梅（反诉被告）提供的证据，被告博汇公司（反诉原告）的质证意见为：对证据1真实性无异议，但对被告违约交房的事实不认可；对证据2关联性与本案无关；对证据3与证据1质证意见一致，按照双方商品房约定的条件，验收合格就已经包括水电验收合格的，所以原告主张的不是事实；对证据4原告提供的电话录音的文字看来，对通话人物的情况不明，故真实性无法确认，从关联性来看，楼盘的验收应以相关部门出具的证明为准，博汇公司已通过电话和书面形式通知了交付房屋，有通话的流水记录，故原告陈述被告没有通知交房、说不知情是不符合客观事实的；对证据5的真实性、合法性无异议，但签订贷款合同不等于已发放贷款。
对于被告博汇公司（反诉原告）提供的证据，原告杨雪梅（反诉被告）的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3关联性存在异议，并不能证明被告于2012年9月28日时通知了原告收房；对证据4、5不认可，该证据反而证明了是被告的原因导致逾期交房；对证6、7，与本案无关的，按照合同协议第七条内容，是需要向原告发出书面通知或刊登公告的，按照楼盘交付的常识，应该在小区内出示通知的，只用电话方式通知存在是否会遗漏的问题；对证据8，原告不存在逾期付款和违约的问题；对证据9真实性无异议，亦证明原告于2013年11月30日接收房屋；对证据10与本案无关，但证明了由于被告的原因导致职能部门不认可；对证据11、12真实性、合法性无异议，但正常情况下银行是在3个月内给付贷款的，而无法在一个月内给付贷款的。
本院认为，对于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）质证均无异议的证据，本院确认其证据效力，作为定案依据。对于各方存在争议的证据，本院结合全案情况予以综合认定和取舍。
根据原、被告的陈述和相关证据，本院确认以下法律事实：2010年12月19日，以杨雪梅为买受人与博汇公司为出卖人签订《梧州市商品房买卖合同》。双方约定：一、博汇公司将位于梧州市工厂一路山地里巷87号2002房出售给杨雪梅，房屋建筑面积为72.18平方米，房屋价格为315484元；二、买受人自签订合同之日起支付清首期房款人民币95484元给出卖人，余下房款人民币220000元买受人应于三十日内采用指定的商业贷款方式支付给出卖人；三、买受人逾期付款的违约责任，“如办理（银行（（住房公积金（按揭贷款的，买受人不能再签订合同之日起三十日内办理完毕，每逾期一天，买受人向出卖人支付贷款额万分之二的违约金。若逾期半年无法办妥按揭手续的，出卖人有权解除合同，出卖人扣除违约金后无息退回剩余房款”；四、交付期限及交付条件为出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，经双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。2、（1）因政府部门而非出卖人原因导致出卖人无法取得有关验收文件的；（2）因政府工程封路对施工造成延期的；（3）气象部门的气象记录有连续三天以上降雨；（4）买受人没有按合同约定期限付款或银行按揭未到公司账户的；（5）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水停电造成的。五、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、若买受人逾期付清购房款（包括逾期办妥公积金或银行按揭贷款手续的）或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交付违约责任。
2011年1月6日，杨雪梅、中国银行股份有限公司梧州分行，博汇公司三方签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》约定杨雪梅向银行贷款220000元用于购买本案涉案房屋。
2011年3月2日，杨雪梅在中国银行贷款的220000元到达博汇公司指定账户。
2012年3月9日，广西电网公司梧州供电局答复博汇公司供电配套设施等问题。
2012年5月2日，梧州市住房和城乡建设委员会对建筑方案规
划变更进行批复。
2012年9月26日，博汇花园通过竣工验收。
2013年11月30日，杨雪梅在博汇公司提交的《博汇花园室内装修管理规定细则﹤告知书﹥》上签字，博汇公司与杨雪梅完成涉案房屋的交付手续。
另查明，博汇公司已取得位于梧州市工厂一路山地里东巷87号博汇花园的商品房预售许可证（梧房售字（2010（第038号）。
本院认为，杨雪梅与博汇公司签订《梧州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
一、关于博汇公司是否构成逾期交付房屋违约的问题。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，博汇公司应于2012年6月30日前将涉案房屋交付给杨雪梅。本案中，根据博汇公司提供的《博汇花园室内装修管理规定细则﹤告知书﹥》，博汇公司交付房屋的时间为2013年11月30日，博汇公司认为其已于2012年9月28日将涉案房屋交付给杨雪梅，因提供的证据不足以证实其主张，本院对此不予采纳。据此，博汇公司交付涉案房屋时已实际迟延518天，应承担逾期交付房屋的违约责任。但对于符合双方约定的出卖人可以延期交付情形的，可予以扣减实际天数。本案中，博汇公司主张以原设计的供电设施不符合供电新要求而重新设计安装须扣除延误交付的151天及扣除2010年1月2日至2012年8月12日止9天高考期，本院认为，此两种情况并不属于双方约定的可延期交付房屋的情形，故对博汇公司的要求扣除上述天数的请求本院不予支持。对于博汇公司以贷款迟延到公司账户为由请求予以扣减迟延交付天数的主张，因该主张符合双方约定可以延期交付房屋的情形，可依法予以扣减。该天数应从杨雪梅最后办理银行贷款期限之次日起（2011年1月18日起）计算至银行贷款到达被告账户之日止（2011年3月2日），经本院核算为44天。扣减后博汇公司实际迟延交付房屋的时间为474天。故博汇公司应承担的违约金额为474天（315484元（0.06‰=8972元。
二、关于杨雪梅是否逾期付清房款构成违约及免除博汇公司逾期交付房屋的问题。本院认为，因双方签订的《梧州市商品房买卖合同》中对于余下购房款的支付有不同的约定，其中第七条第2项关于买受人逾期付款的违约责任约定为“如办理（银行（（住房公积金（按揭贷款的，买受人不能在签订合同之日起三十日内办理完毕……”，第六条第3项对付款方式及期限的约定“余下房款买受人应于三十日内采用指定的商业贷款方式支付给出卖人”，而博汇公司作为合同的拟订者订立了两项条款，应当采用不利于合同订立者一方的条款，本案中应采用第七条第2项。故根据合同约定，杨雪梅应于签订合同之日起（即2010年12月19日起）的30日内即2011年1月17日前与银行办清房屋按揭贷款手续。本案中，杨雪梅已于2011年1月6日与博汇公司、中国银行三方签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，其已按约履行办理按揭贷款之义务，杨雪梅不存在逾期付清购房款造成违约责任及免除博汇公司逾期交付房屋的违约责任的问题，故对博汇公司反诉要求杨雪梅承担逾期交付房款的违约责任的请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西梧州市博汇房地产开发有限公司（反诉原告）应支付原告杨雪梅（反诉被告）逾期交付房屋违约金8972元；
二、驳回反诉原告广西梧州市博汇房地产开发有限公司（本诉被告）要求反诉被告杨雪梅（本诉原告）支付逾期付款违约金的诉讼请求。
本案本诉案件受理费50元，减半收取为25元，反诉案件受理费50元，减半收取为25元，共50元，由原告（反诉被告）杨雪梅负担5元，被告（反诉原告）博汇公司负担45元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：梧州市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 何青夏
二〇一四年十二月二日
书 记 员 冯 菁