宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第2215号
原告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（组织机构代码为76452808-3）。住所地：宁波市北仑区新碶中河路**号海晨大厦***室。
代表人：方敏青，该分公司总经理。
委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。
委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。
被告：宁波森语国际贸易有限公司（统一社会信用代码91330225756291266T）。住所地：象山县工业示范园区蓬莱路***号。
法定代表人：顾学锋，该公司总经理。
委托代理人：甄小峰，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：顾慧融，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（以下简称绿城物业公司）为与被告宁波森语国际贸易有限公司（以下简称森语贸易公司）物业服务合同纠纷一案，于2015年11月25日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审理。本案于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吕仕法、被告委托代理人顾慧融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业公司起诉称：原告系为宁波市高新区研发园小区提供物业服务的物业服务企业，原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，于2011年5月18日核准变更为现名。被告于2010年12月28日办理了领房入住研发园小区3号楼401-404室房屋以及两个车位的相关手续；该房屋属写字楼，建筑面积268.65平方米。此前原、被告签订了《宁波科技研发基地（5#地块）项目前期物业服务协议》一份，约定由原告为业主提供前期物业管理服务。该《协议》第四条就原告物业服务费的收费标准、缴纳周期及时间约定为：写字楼综合服务费每平方米每月3元，房屋共有部位和共有设施设备日常维修费（简称日常维修费）每平方米每年2元，两者均按业主拥有物业的建筑面积计算；上述费用每6个月交纳一次，缴纳时间为第1个月的15日前。《协议》第七条违约责任还约定，乙方（即被告）违反本协议，不按约定交纳物业服务费的，甲方（即原告）有权要求乙方按每逾期一日加收应交纳额千分之三的违约金。上述物业服务协议签订后，原告均按照物业服务协议约定提供了相应的物业服务内容，但被告拖欠2011年7月1日至2011年12月31日以及2013年1月1日至2015年12月31日期间的综合服务费33849.90元、车位管理费2520元，2013年1月1日至2015年12月31日期间的日常维修费1611.90元。经原告多次催讨，被告仍不支付，故被告还应支付每拖延一天应付的3‰的逾期违约金10255元（计算90天），上述欠费合计48236.80元。现要求判令被告支付物业综合服务费33849.90元、日常维修费1611.90元、车位管理费2520元以及逾期付款违约金10255元，合计48236.80元。
被告森语贸易公司答辩称：与原告有关联的开发商宁波高新区研发园绿城建设有限公司，在2011年1月17日交付涉案房屋后，本应按约在2011年3月28日前向被告提供房屋权属初始登记证书，但至今未提供，导致被告在收房后近五年的时间里未取得涉案房屋所有权，给被告的收益权、处分权造成严重障碍。作为开发商选定的前期物业公司，原告没有做好协调工作，被告无奈以拒交物业费的方式表达对开发商和物业公司的不满。对原告主张的综合服务费、日常维修费、车位管理费的金额本身无异议，但有四点意见。一、关于2011年物业费用的诉请已超过诉讼时效。2012年12月，原告向被告催讨2011年下半年和2012年物业费，当时双方达成协议，2011年下半年的物业费不用交了，只要把2012年物业费付清就可以。被告于2012年12月20日把2012年物业费支付给原告。现原告再主张2011年的物业费，既违背当初的约定，也超过诉讼时效；二、被告未实际入住，物业费应按80%比例缴纳。根据《宁波市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定，对空关房从交付第二年开始空关期间的物业费按80%缴纳；三、2011年原告预收的3193.10元公共能耗费并无收费根据，应冲抵物业费；四、违约金过高，应调低至同期银行贷款基准利率的1.3倍。
原告绿城物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.工商变更登记情况一份，拟证明原告2011年5月18日由“浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司”更名为“绿城物业服务集团有限公司宁波分公司”，进而证明原告主体适格；
2.业主基本信息登记表、交付流程书以及房屋交付验收表各一份，拟证明被告主体适格，研发园小区3号楼401-404室房屋以及两个车位已交付被告的事实；
3.前期物业服务协议一份，拟证明原告提供物业服务的内容，收费标准、缴费周期与时间、违约金等约定；
4.EMS快递单底联、律师函及网上追踪记录，拟证明被告拖欠的物业服务费等费用的金额和原告催讨的事实；
5.申请证人吴某出庭作证，吴某当庭陈述：其系原告公司工作人员。2012年12月，其与公司的经理助理吴晓东曾去象山向被告催收物业费，具体地点是象山县的汇金大厦11楼。被告的法定代表人顾总说房产证还没有拿到，然后双方经过协商，顾总说先付2012年的物业费，2011年的物业费等象山大桥建成后公司来装修的时候再付。2013年台风天时，其曾打电话给被告提醒注意，同时也提到了物业费收取的问题。2014年时也催讨过物业费，但之后对方一直没有接听电话。
被告质证后，对上述证据中的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据4的真实性无异议，也认可曾收到律师函，但认为该律师函是2015年10月才发送的，2011年的物业费已过诉讼时效。对证据5有异议，认为证人陈述的内容不完全属实，当时双方协商的结果是由于房产证一直没办出，所以2011年下半年的物业费就不用交了。本院对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5，主要涉及诉讼时效的问题，本院在后文中再作认定。
被告森语贸易公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.2011年上半年物业费发票与2012年物业费发票各一份，拟证明被告已分别付清2011年上半年与2012年全年的物业服务费用；
2.国税统一收款收据一份，拟证明原告在2011年曾被预收公共能耗费3193.10元的事实。
原告质证后，对上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以确认。对证据2原告认为是复印件，真实性无法确认，而且即使真实，由于收据中已写明是公共能耗费，与本案并无关联，本院认为原告的质证意见成立，即使该证据真实，由于公共能耗费与本案争议问题属不同的法律关系，被告主张冲抵并无法律依据，故本院对该组证据不予采信。
根据原、被告的举证、质证以及当事人对事实的陈述，结合法庭调查，本院确认本案事实与原告诉称相一致。
本院认为：业主应当按照合同的约定交纳物业费。在物业公司提供物业服务后，业主未按合同约定交纳物业服务费的，物业公司经书面催交，业主仍无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权主张业主支付物业费。对被告尚欠综合服务费、日常维修费、车位管理费的金额本身，被告无异议，本院按原告主张的金额确认为综合服务费33849.90元（2011年7月1日至2011年12月31日，以及2013年1月1日至2015年12月31日），日常维修费1611.90元（2013年1月1日至2015年12月31日），车位管理费2520元（2011年7月1日至2011年12月31日，以及2013年1月1日至2015年12月31日）。对于2011年下半年的物业服务费用是否已超过诉讼时效的问题，由于不同年份物业服务费用的支付属于同一合同项下约定的定期给付之债，其各期履行的债权实际具有整体性和关联性。当事人为维护合同双方的信任关系与合作关系，不在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，而是在最后履行期限届满之后一并主张权利，符合诉讼时效制度的立法目的，也有利于减少讼累，促进和谐。由于被告最后一期物业服务费用的履行期限为2015年7月15日之前，故原告的起诉未超过诉讼时效。基于前述理由，原告提交的证据5已无认证之必要。被告主张双方曾协商对2011年下半年的物业服务费用予以免除，但未提交证据证明，故本院不予采信。对于物业服务费用是否应按空关房的情况以80%比例缴纳，根据《宁波市物业服务收费管理实施细则》第十三条的规定，业主应向物业服务企业提出空关房起止时间申请，经物业服务企业核实后，才可以按80%缴纳空关期间的物业费，因此，在没有证据证明被告曾向原告提出空关房起止时间的书面申请的情况下，原告按100%的比例主张物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。被告未按期缴纳物业服务费，显然已构成违约，故原告有权向被告主张违约金，但双方约定的每日3‰的违约金计算方式过分高于因被告违约造成的损失，被告也要求调低，故本院采信被告的意见，将违约金调低至按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算90天，计588元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告宁波森语国际贸易有限公司支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司综合服务费33849.90元、日常维修费1611.90元、车位管理费2520元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
二、被告宁波森语国际贸易有限公司支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司逾期付款违约金588元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1006元，减半收取503元，由原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担25元，被告宁波森语国际贸易有限公司负担478元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 郑 燕
二〇一六年二月十七日
代书记员 邵轶男