苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江盛民初字第0195号
原告张勤。
委托代理人钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告吴江市众业房产开发有限公司。
法定代表人陆坤连，总经理。
委托代理人吴培林，江苏剑桥人律师事务所律师。
原告张勤与被告吴江市众业房产开发有限公司（以下简称为众业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告张勤的委托代理人钱华，被告众业公司的委托代理人吴培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张勤诉称，原告与被告于2010年4月30日签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的锦程家园西区5幢3单元405室房屋出售于原告方，价格为499648元。另双方约定，被告应当在商品房交付使用后180天内完成产权登记手续，如被告未按期办证的，由被告承担违约责任。后原告方依合同支付了全部购房款，但被告到2013年7月9日才为原告方完成产权登记。原告方认为被告未按约定时间为原告方办理产权证的行为已严重损害了原告方的合法权利。现诉至法院请求判令被告支付违约金71857元（自2011年3月底至2013年7月9日止，按本金499648元，银�贷款利率6.15%计算），本案诉讼费由被告承担。
被告众业公司辩称，被告已在2011年3月29日完成了原告所购房屋及车库的初始登记，并在2011年5月24日向房地产管理部门代为递交了相应的办证资料。商品房买卖合同第十五条约定的“商品房交付使用后180天”应为约束被告履行相关备案义务的时间而非原告最终取得权属证书的时间，被告有关“权属登记”义务应为备案义务。从房地产办证流程而言，被告负有的仅为“协助办证”义务，并非被告的法定义务。同时被告认为由于原告在已婚情况下，拒绝提供结婚证书，直至2013年6月24日才与配偶达成协议，确认房屋归原告一方所有，故导致房地产权属证书办理逾期。即使有逾期情形，原告也没有实际损失，且合同对违约责任已有约定，故应按约定处理。
经审理查明，2010年4月30日，张勤与众业公司签订《商品房买卖合同》�份，约定张勤购买众业公司开发的位于平望镇平东路北侧西区5幢3单元405室，商品房总价款500749元。同时约定众业公司应当在2010年8月31日前将商品房交付给张勤使用，众业公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由众业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因众业公司的责任，张勤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意张勤不退房，众业公司按已付购房款总额的0.36％支付违约金。
合同签订后，张勤按合同约定的付款方式支付了全部购房款。经双方决算，张勤共计支付购房款499648元。众业公司于2011年3月29日完成涉案房屋的初始登记，于2011年5月24日向房地产管理部门代为递交相应的办证资料，于2013年6月24日向房地产管理部门补充递交办证资料。众业公司于2013年7月9日为张勤办理了国有土地使用权证，号码为吴国用（2013）第1040139号，于2013年7月2日为张勤办理了房屋所有权证，号码为苏房权证吴江字第××号，登记信息上房屋坐落于平望镇平东路76号“锦程家园”5幢405。上述两证已交付给张勤。
张勤认为众业公司逾期办理房地产权属证书，已构成违约，要求众业公司按约承担逾期办证违约金，致本案诉讼。
以上事实，由原告提交的商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告众业公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告全额支付了购房款499648元，被告众业公司应按期将房屋交付给原告使用，并为原告所购房屋办理房地产权属登记。本案中，原告认可被告已于2010年9月1日将涉案房屋交付给原告方居住�用，故涉案房屋交付时间应认定为2010年9月1日，因而按合同约定被告应于2011年3月底前为原告方办理房地产权属登记。本院注意到被告直至2011年3月29日才完成初始登记，于2011年5月24日向房地产管理部门代为递交相应的办证资料，于2013年6月24日向房地产管理部门补充递交办证资料，至2013年7月2日办理了房屋所有权证，至2013年7月9日办理了国有土地使用权证，应属构成违约，理应承担逾期办证的违约责任。
关于逾期办证违约金的标准。原告主张合同约定的标准过低，请求予以调整，并按照中国人民银行规定的同期贷款利息支付违约金。被告认为应当按合同约定的标准计算。本院认为，虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定合同没有约定或损失数额难以确定的前提下，逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参�银行贷款利息的标准计算。但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条同时规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，原告方并未提供实际损失的证据，结合双方合同履行过程中被告按期交付了房屋，并未对原告方占有使用房屋造成根本上影响，本院也难以确定原告方的损失数额。另外，比较逾期办证和逾期交房的违约责任，一般应认为逾期交房的违约程度严重�逾期办证的违约程度，应承担的违约责任更大，而逾期交房的违约责任一般以争议房产的同地段同类房屋租金损失为标准，而合同约定的违约金标准低于受诉法院所在地的房屋租金，应酌情予以调整。本院考虑到目前被告已为原告方办理房地产权属登记，违约行为已终止，虽然原告方未举证证明其实际损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合原告占有使用房屋至今的房价整体涨幅的情形，酌情确认被告应赔偿原告逾期办证违约金，按已付购房款的2%计算，即9992.96元（499648元＊2%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告吴江市众业房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张勤逾期办证违约金9992.96元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取1596元，由原告张勤负担638元，由被告众业公司负担958元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行园区支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号32×××99）。
审 判 长 周 斌
审 判 员 王 惠
人民陪审员 钱建初
二〇一四年七月三日
书 记 员 徐秋兰