江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢商初字第287号
原告中国建设银行股份有限公司睢宁支行，住所地睢宁县文学北路10号。
负责人孙远香，该分行行长。
委托代理人赵彦，该行客户经理。
委托代理人张厚忠，江苏清正苑律师事务所律师。
被告程龙。
被告刘敏。与被告程龙系夫妻关系。
原告中国建设银行股份有限公司睢宁支行（以下简称：建行睢宁支行）诉被告程龙、刘敏借款合同纠纷一案，本院2015年6月18日立案受理后，先由审判员陈伟伟适用简易程序独任审判，后依法转为普通程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告建行睢宁支行的委托代理人赵彦、张厚忠到庭参加诉讼，被告程龙、刘敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行睢宁支行诉称，2010年1月11日，被告程龙、刘敏与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向原告借款34万元，被告以位于睢宁县紫金花园1#-1-6B11、1#-1-6B12、1#-1-6B13、1#-1-6B14室抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权；合同签订后，原告按照约定向被告发放了贷款34万元，但被告未按照约定履行还款义务。按照合同约定，原告有权提前收回全部贷款并要求被告支付律师费5960元。被告拖欠贷款的行为给原告造成了较大损失，故诉至法院，请求依法判令：1、被告程龙、刘敏偿还贷款本金193552.16元、利息4146.1元、罚息137.63元（至2015年10月28日）及至实际付清之日止的利息，支付原告律师费5960元；2、原告就抵押物享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。
被告程龙、刘敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面答辩状和相关证据。
经审理查明：2010年1月11日，被告程龙、刘敏因购置住房需要与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定，被告程龙、刘敏向原告借款34万元，借款期限为120个月，即从2010年1月11日至2020年1月11日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮50%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；利率调整日为每年的1月1日调整；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应的调整；如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由借款人承担。同日，被告程龙、刘敏与原告签订了一份《睢宁县房地产抵押合同》。约定，为确保上述合同的履行，被告程龙、刘敏将位于睢宁县紫金花园1#-1-6B11、1#-1-6B12、1#-1-6B13、1#-1-6B14室房产抵押给原告作为其履行债务的担保，并办理了抵押登记【他项权证号为：睢房他证睢镇字第201019**号】，抵押担保的范围为借款合同项下之借款本金、利息、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现债权和抵押权的税费。2010年2月2日，原告按照约定将该笔贷款34万元支付到徐州京诚房地产开发有限公司在睢宁县建设银行开立的账号32×××12中。后因被告未能按照约定及时足额偿还借款本息。截止2015年10月28日，被告尚欠原告借款本金193552.16元、利息4141.61元、罚息137.63元。为实现债权，原告支付律师费5960元。经原告多次催要未果，遂诉至法院，诉请如前。
另查明，被告程龙与被告刘敏系夫妻关系。
上述事实有原告的当庭陈述、原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《睢宁县房地产抵押合同》、被告的身份证、结婚证复印件、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、诉讼代理费发票、现金缴款单等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间订立的《个人住房（商业用房）借款合同》、《睢宁县房地产抵押合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，原被告双方应按照合同的约定履行义务。原告按照合同约定履行贷款发放义务后，被告未按照合同约定履行还本付息义务，依法应向原告承担违约责任。被告程龙、刘敏以位于睢宁县紫金花园1#-1-6B11、1#-1-6B12、1#-1-6B13、1#-1-6B14室房地产抵押给原告作为其履行债务的担保，并就该抵押财产办理了抵押登记手续，在其未按照合同约定偿还借款的情况下，原告有权对被告程龙、刘敏抵押的财产行使优先受偿权。对于原告主张的代理费、诉讼费属于合同约定的为了实现债权而产生的费用，亦应当由被告承担。被告程龙、刘敏经本院合法无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告程龙、刘敏于本判决书生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司睢宁支行借款本金193552.16元、利息4146.1元、罚息137.63元（至2015年10月28日）及自2015年10月29日起至实际履行之日止的利息（按合同约定利率计算）及律师费5960元；
二、被告程龙、刘敏未按上述期间履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司睢宁支行有权对被告程龙、刘敏抵押的房产依法予以折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
义务人如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4588元，由被告负担。鉴于原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 陈伟伟
人民陪审员 陆裕林
人民陪审员 潘 东
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 宋晓伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金