陕西省户县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）户民初字第01276号
原告西安恒远文化广告传媒有限公司。
法定代表人刘志强，系该公司经理。
委托代理人刘世峰，男，1945年2月9日生，汉族，该公司员工。
委托代理人杨东峰，陕西迎旭律师事务所律师。
被告西安鑫龙机械铸造有限公司。
法定代表人闫惠来，系该公司经理。
委托代理人同志杰，陕西尧普律师事务所律师。
第三人国营户县第二棉织厂。
法定代表人赵建权，系该厂厂长。
委托代理人杨继荣，男，1958年5月19日生，汉族，系该厂党支部书记。
第三人户县经济贸易局。
法定代表人赵栓虎，系该局局长。
委托代理人张宝珍，陕西勇智律师事务所律师。
原告西安恒远文化广告传媒有限公司（简称恒远公司）与被告西安鑫龙机械铸造有限公司（简称鑫龙公司）、第三人国营户县第二棉织厂（简称二棉厂）、第三人户县经济贸易局（简称经贸局）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒远公司法定代表人刘志强之委托代理人刘世峰，杨东峰，被告鑫龙公司法定代表人闫惠来及其委托代理人同志杰，第三人二棉厂法定代表人赵建权及其委托代理人杨继荣，第三人经贸局法定代表人赵栓虎之委托代理人张宝珍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告恒远公司诉称，2005年3月5日被告鑫龙公司与第三人二棉厂签订租用协议书，约定其租用二棉厂厂内房屋14间、5间2层房屋1栋及场地、变压器1台和辅助配电设施等，期限15年，自2000年4月1日至2015年3月30日，租金共计52万元，2000年4月30日付5万元，2000年11月30日付5万元，之后2001年至2014年期间，每年4月30日付3万元，拖延付款每月罚款1000元，违约方向对方赔偿100万元。
合同签订之后，被告鑫龙公司按照约定将租金交至2014年4月30日。2012年政府决定二棉厂改制，原告经过西安产权交易中心取得二棉厂全部产权，并和经贸局签订了产权转让合同，和二棉厂签订企业兼并合同书，并办理了房屋所有权登记、土地使用权登记手续，二棉厂将其与被告鑫龙公司的承租合同交由原告执行至期满。被告合同期满，既不交租金，也不返还财产，现要求1、判令被告返还租用房屋14间、5间2层房屋1栋及场地、变压器1台和辅助配电设施等，清理自有物，恢复东围墙约60米；2、被告支付租金3万元；3、判令被告按照每日600元标准支付2015年4月1日至实际返还财产之日的财产使用费；4、被告按照每月1000元标准支付自2014年5月1日至给付3万元租金之日的罚款；5、被告支付违约金10万元；6、诉讼费由被告承担。
被告鑫龙公司辩称，第一，原告恒远公司与第三人二棉厂签订的协议恶意串通，侵犯了我公司的优先购买权；第二，从复函中可以看出我公司没有违约行为，故不应承担违约金，原告主体不合法；我们已经另案起诉原告与二棉厂签订的兼并合同无效，我们和原告没有关系，之所以未交租金是因为二棉厂侵犯了我们优先购买权，综上，不同意原告诉讼请求，应驳回原告诉讼请求。
第三人二棉厂述称，我厂与被告鑫龙公司原有租赁关系，期限至2015年3月30日；2011年经过政府批准改制方案，原告通过西安产权交易中心受让我厂房屋、土地等资产，成为新的财产所有人和土地使用权人；原告行使出租人权利，与我厂没有法律上的利害关系。
第三人经贸局述称，原告起诉是行使他的权利，对原告的诉讼请求不持反对意见，对原告陈述的事实和理由没有异议。
经审理查明，2005年3月5日被告鑫龙公司（乙方）与第三人二棉厂（甲方）签订租用协议书，协议约定，一、关于场地、财产：乙方租用甲方厂内房屋14间，变压器1台和辅助配电设施，场地以南墙、东墙、北墙、西边新大门为界，现有厂院墙内均为租用场地。织布车间以北，东围墙以西，锅炉房以南，新建西边围墙以东为厂外北边租用场地。该场地内有甲方一栋楼，乙方保证人员和车辆通行，但应遵守乙方门卫制度。租赁期满后，乙方添置的所有财产权属乙方，乙方并有权拆除、搬迁、处理、转让。二、租赁期限及租金支付方式：协议有效期限15年，自2000年4月1日至2015年3月30日，租金共计52万元。付款方式为2000年4月30日付5万元，2000年11月30日付5万元，之后2001年至2014年期间，每年4月30日付3万元。三、违约责任：乙方拖延付款每月罚款1000元，甲方如要求提前支付租金，同样按每月1000元计息。此协议生效后，废除以前的协议，双方不得违约，否则违约方向对方赔偿人民币100万元。
合同签订后，被告鑫龙公司按照约定将租金交至2014年4月30日，之后未支付租金。2006年12月27日第三人二棉厂（甲方）与被告鑫龙公司（乙方）签订借款协议书，约定甲方向乙方借款叁拾万元整，月息12‰，甲方将土地证抵押给乙方，甲方在企业改制时，在同等条件下出让土地，乙方有优先选择权，并给予一定的地价优惠。之后二棉厂厂内领导王树平等找被告鑫龙公司协商改制事宜，2011年5月8日鑫龙公司向二棉厂出示了“关于户县第二棉织厂计划改制涉及我公司正常生产的相关说明”，主要陈述1、支持改制，希望参与。2、严格遵守租赁协议3、行驶优先选择权并要求按照借款合同的条款给与优惠。2011年11月18日第三人二棉厂向被告鑫龙公司送达通知一份，载明“一、二棉厂实行整体改制，不进行分块处理；二、二棉厂与鑫龙公司的场地房屋租用协议书移交兼并方执行至期满”；鑫龙公司未书面答复。
2012年12月14日西部产权交易所西安分所西安产权交易中心对二棉厂整体产权转让发布公告，“转让方：户县经济贸易局，项目内容：国营户县第二棉织厂整体产权，转让形式：整体转让”。原告恒远公司在公告期内向西安产权交易中心提出申请并办理受让登记。2013年5月31日原告恒远公司（乙方）与第三人经贸局（甲方）签订产权转让合同，合同约定，甲方将所拥有的国营户县第二棉织厂全部产权以人民币2033.33万元转让给乙方，乙方须继续执行甲方所转让的标的企业与两户租赁企业签订的合同（协议）。同日原告恒远公司（甲方）与第三人二棉厂（乙方）签订企业兼并合同书，第八条约定，乙方厂内现有的租赁企业，双方同意交由甲方执行至期满，本合同签订之日至租赁合同到期之日未收取租金由甲方收取。2013年6月19日原告恒远公司交纳了产权转让款。2014年5月21日原告恒远公司办理了房屋所有权证及土地使用权证的过户登记手续。2015年4月30日原告恒远公司诉至本院，要求1、判令被告返还租用房屋14间、5间2层房屋1栋及场地、变压器1台和辅助配电设施等，清理自有物，恢复东围墙约60米；2、被告支付租金3万元；3、判令被告按照每日600元标准支付2015年4月1日至实际返还财产之日的财产使用费；4、被告按照每月1000元标准支付自2014年5月1日至给付3万元租金之日的罚款；5、被告支付违约金10万元；6、诉讼费由被告承担。审理中，双方各执己见，致调解无效。
本院认为，原告恒远公司通过西安产权交易中心以有偿转让的形式取得第三人二棉厂房屋所有权及土地使用权，并对二棉厂进行承债式兼并，原告恒远公司作为善意第三人已取得原租赁合同中二棉厂的相关权利和义务。现被告鑫龙公司的租赁合同已到期，被告鑫龙公司应当在合理期限内返还租赁物，同时清理自有物；因二棉厂在转让财产时侵害被告鑫龙公司优先购买权，被告鑫龙公司拒绝履行相关合同义务并无不当，故对原告要求被告支付租金、财产使用费及罚金、违约金和修复围墙之请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告西安鑫龙机械铸造有限公司于判决生效后30日内将租用第三人二棉厂的房屋14间、5间2层房屋1栋及场地、变压器1台和辅助配电设施返还给原告西安恒远文化广告传媒有限公司；
二、被告西安鑫龙机械铸造有限公司于判决生效后30日内将租赁期间自行添置的财产（详见清单）予以移除；
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，由被告西安鑫龙机械铸造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 金江博
人民陪审员 吴民权
人民陪审员 翟牛娃
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 李普婷