青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初553号原告（反诉被告）：西宁宏利物业管理有限公司，地址：西宁市城中区五一路12号。法定代表人：李玉平，系该公司总经理。委托代理人：周肖杰，青海辉煌律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦真强，男，汉族，1982年10月10日生。原告（反诉被告）西宁宏立物业管理有限公司（以下简称“宏立物业公司”）与被告（反诉原告）秦真强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人周肖杰、被告（反诉原告）秦真强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏立物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》并腾退房屋，被告支付原告房屋租赁费61431元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月3日，原告接受西宁市昆仑路西山二巷商铺业主西宁市公路管理运输管理处代为租赁委托授权，委托期限为2012年5月3日至2018年5月2日。随后，原告方将该房屋租赁给被告并签署《房屋租赁合同》，约定租赁到期日为2015年4月30日。合同到期后，双方未就续租达成书面协议，但被告一直占用该商铺且未交付租金，期间，房屋业主与原告均要求与被告解除事实租赁合同并腾退房屋，但被告方拒绝，被告方拒不缴纳租金并拒不腾退房屋的行为侵害了原告的权益，故诉至法院。秦真强辩称，宏立物业公司起诉事实不属实，租赁房屋到期后秦真强去缴纳房租，但宏立物业公司拒收；租赁房屋漏水等问题宏立物业公司一直未予解决，秦真强自行修缮，由此产生的费用应由宏立物业公司承担。秦真强向本院提出诉讼请求：1判令宏立物业公司向秦真强赔偿因宏立物业公司未履行房屋修缮义务给秦真强造成的损失合计65850元；2.判令宏立物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月1日，宏立物业公司与秦真强签订了《租赁合同书》，约定宏立物业公司将位于西宁市城西区西山二巷1号面积为50平方米的临街铺面出租给秦真强作为超市使用，并对相关权利义务进行约定，合同履行过程中，租赁房屋出现暖气管爆裂、卫生间便池反水等问题，致使秦真强存放于租赁房屋内的物品严重受损，经确认受损酒数量为111瓶，为此秦真强多次与宏立物业公司协商要求修复并赔偿损失，未果后秦真强另出资4800元代宏立物业公司履行房屋修缮义务，故为了维护秦真强的合法权益，特提起反诉。宏立物业公司辩称，在房屋租赁关系存续期间，秦真强未通知宏立物业公司关于暖气漏水、下水道反水的问题，其自行修缮的行为未经宏立物业公司认可，且实际中物业有自己的维修工，遇到此类情况都是公司自己修缮，不需要请别人来修理；秦真强没有证据证明其所称受损的酒与暖气漏水、下水道反水确有因果关系；2013年发生的酒受损的事件至今已过诉讼时效；本院经审理认定事实如下：2003年7月8日，西宁市公路运输管理处（以下简称“运管处”）与青海金陵房地产开发有限公司（以下简称“金陵公司”）签订协议，委托该公司建设交通运政指挥中心综合楼、办公用房。该房屋建成后，金陵公司向运管处出具的发票显示该房屋为“西山二巷一号”。2012年5月3日，运管处与宏立物业公司签订协议，委托该公司向外租赁西山二巷1号“金陵小区”商铺并代为签订合同、进行管理，以抵扣“西宁运政指挥中心”拖欠宏立物业公司的物业费等。2012年9月16日，宏立物业公司（甲方）与秦真强（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于西宁市城西区昆仑路西山二巷1号建筑面积为50㎡的临街铺面出租给乙方，用于经营超市，租期自2012年5月1日至2014年4月30日，年租金33000元。2014年4月25日，宏立物业公司（甲方）与秦真强（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于西宁市城西区昆仑路西山二巷1号建筑面积为50㎡的临街铺面出租给乙方，用于经营超市，租期自2014年5月1日至2015年4月30日，年租金33000元。2017年1月16日，运管处向秦真强发出宁交运函［2017］2号函，载明该处将收回金陵公寓小三楼临街商铺，要求租户于2017年2月28日前腾退房屋，秦真强在该函送达回执签收人处签字。另查明，2015年4月30日之后，本案双方未重新签订书面租赁合同，秦真强继续使用案涉房屋，未向宏立物业公司支付房屋租赁费。本院认为，宏立物业公司与秦真强之间的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。第一，对于本诉部分。2015年4月30日书面房屋租赁合同到期之后，秦真强继续使用该房屋，原《房屋租赁协议书》继续有效，租赁期限变更为不定期，双方均可随时解除租赁合同。房屋所有者运管处已向秦真强发函要求腾退房屋，宏立物业公司亦向本院提起诉讼，应当视为宏立物业公司作为出租人已在合理期限之前通知承租人解除合同，故对宏立物业公司要求解除原被告之间的《房屋租赁协议书》并腾退房屋的诉求，本院予以支持。至开庭之日，秦真强仍在使用该房屋，故宏立物业公司有权要求秦真强支付2015年5月1日至2017年3月13日间的房屋租赁费，经本院核算，上述日期共682天的租赁费具体金额为33000元÷365×682天＝61660元。第二，对于反诉部分。当事人对其诉讼主张应当提供充分的证据予以证实。秦真强提供了现场照片用于证明案涉房屋暖气漏水、卫生间反水造成其货物受损，但该份证据不足以证明受损货物的确切数量，照片所显示的数量与秦真强所述不符；秦真强称一部分酒受损是2012年底、2013年初因暖气漏水所致，一部分酒受损是双方书面房屋租赁合同到期后卫生间下水道反水所致，其关于两次受损酒的数量、销售情况的表述前后矛盾，且第一次酒受损至今已至少四年，已过诉讼时效，其所提交的证据亦不足以证明第二次受损酒的实际数量；以上证据亦不足以证明全部的货物损失均系由于宏立物业公司未履行房屋修缮行为之间造成；秦真强提交的酒水销售发票为2017年4月1日“04年泸州头曲53度”的销售发票，并不能证明受损酒的价值的实际亏损；对于修理下水道反水的费用，秦真强未提供正式票据证明实际发生的费用。综上所述，对于宏立物业公司要求秦真强支付房屋租赁费61431的诉讼请求，本院予以支持；对于秦真强要求宏立物业公司赔偿损失65850元的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西宁宏立物业管理有限公司与被告（反诉原告）秦真强于2013年5月5日签订的《房屋租赁协议书》依法解除；二、被告（反诉原告）秦真强于本判决生效后二十日内腾退位于西宁市城西区昆仑路西山二巷1号建筑面积为50平方米的临街铺面；三、被告（反诉原告）秦真强于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西宁宏立物业管理有限公司支付房屋租赁费61431元；四、驳回被告（反诉原告）秦真强要求原告（反诉被告）西宁宏立物业管理有限公司赔付损失65850元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1336元，减半收取668元，反诉诉讼费723元，减半收取361.5元，由被告（反诉原告）秦真强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员  强亚茹二〇一七年六月九日书记员  杨敏琴附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。