广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）深宝法观民初字第1036号
原告深圳澳华酒店投资管理有限公司，组织机构代码×××0-7。
法定代表人陈壮伟，职务总经理。
委托代理人史正文，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人缪小斌，广东世纪华人律师事务所律师。
被告蔡允，男
被告蔡玉兰，女，汉族
二被告委托代理人张曦，广东博商律师事务所律师
二被告委托代理人鲁明，广东博商律师事务所律师。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员朱纯禄、王东敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人史正文，被告委托代理人张曦、鲁明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告的各出资人在原告筹建时与两被告于2011年11月12日签订了一份《澳华综合楼物业租赁框架合同》，合同第九条第3项约定被告负责完成大楼土建一次消防安装工程和通过消防主管部门验收并提供由主管部门出具的消防验收合格证明。然而，在原告的多次要求下，被告至今未向原告提供跟移交时现状一致的综合楼的土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证，致使原告无法向主管部门作合法有效的装修消防申报。合同第十三条约定原告如果改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工。原告为履行该约定，分别于2012年10月16日、2012年10月23日、2012年1O月25日三次向被告提出拆除一楼大堂楼梯的申请，被告提出各种不合理的理由，至今未予同意；原告为履行该约定又分别于2012年1O月25日、2012年11月21日两次向被告提出凿通楼板新增管道井的申请，被告至今也未予回复和同意。原告为这个项目已经投入了14，627，658.83元，为了减少损失，迫于无奈，原告于2012年12月10日通过股东会决议暂停施工，但工程早已于2012年10月16日停滞。因为被告的上述违约行为，原告投入的资金被无效占用、合同目的不能如期实现，原告遭受了巨大损失。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：一、二被告向原告提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证；二、二被告同意原告《关于拆除一楼大堂楼梯的申请》并准许施工；三、二被告同意原告《关于凿通楼板新增管道井的申请》并准许施工；四、二被告免除原告自2012年10月16日起至二被告向原告提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证、同意原告改变房屋的内部结构、装修方案而使原告恢复施工之日止的补充租赁物业的租金（暂计至2013年5月15日为164，698.8元）；五、二被告顺延原告关于综合楼的免租期，顺延的天数为自2012年10月16日起至两被告向原告提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证、同意原告改变房屋的内部结构、装修方案而使原告恢复施工之日止的天数；六、二被告赔偿因其耽误原告工期而致原告不能如期开业的营业损失，现以原告已投入在项目上的资金14，627，658.83元为基数，自2012年10月16日起至二被告向原告提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证、同意原告改变房屋的内部结构、装修方案而使原告恢复施工之日止的同期银行贷款利息（暂计至2013年5月15日为524，767.26元）；七、二被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告明确第四项诉讼请求中的补充物业为宿舍一楼x商铺，x商铺，宿舍x房，一栋四楼x房。
二被告答辩称，一、原告没有与被告签订房屋租赁合同，不是本案的适格主体。二被告作为出租人，与承租人吴腾辉、蔡允、深圳市德富商业管理有限公司、深圳市明示建筑装饰设计有限公司于2011年11月12日签订《澳华综合楼物业租赁框架合同》，约定租赁经营澳华综合楼。承租人各方还于2011年11月签订《深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）合资经营协议书》，约定合资设立深圳澳华酒店投资管理有限公司，以及经营澳华酒店相关事宜。而原告并不是租赁澳华综合楼的承租人，也没有同被告签订过任何租赁合同。与被告之间并无租赁合同关系。二、二被告在履行租赁合同过程中没有违约行为，原告所提出的各项诉讼请求均无事实依据和法律依据。1、被告早已按照租赁合同的约定，将土建竣工图和相应的消防验收合格证交由承租人有关人员签收，并根据约定按租赁房屋现状交付承租人，承租人对租赁的物业现状已熟知且无异议。原告在诉状中所陈述的“被告至今未提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证，致使原告无法向主管部门作合法有效的装修消防申报”，与事实不符。2、原告在租用澳华综合楼期间，先后提出拆除一楼大堂楼梯和凿通楼板新增管道井两项改变房屋主体结构的申请，并认为二被告未同意上述两项申请，即构成违约。二被告认为原告的主张同样没有根据。首先，依据租赁合同的约定，承租人改变房屋内部结构等等，须经出租人书面同意后，方可施工。因此，二被告有权根据实际情况，决定是否同意承租人的申请，而无论二被告同意与否，均不构成违约。其次，原告虽然提出上述两项申请，但未向二被告阐述必须对两项房屋结构改造的理由，而二被告在第一次得知原告准备拆除一楼大堂楼梯和凿通楼板新增管道时，已明确告知，在承租澳华综合楼期间如对房屋主体结构做重大变更，须由澳华公司通过决策程序决定是否通过改造方案，然后向二被告提出申请，经二被告书面同意方可施工。后经原告申请，二被告在对相关改造项目进行审查后，已经同意在原告缴纳押金作为租期结束后承租方恢复房屋原状的保证后，允许其拆除楼梯；但原告并未回复，也没有满足二被告条件。而对于凿通楼板新增管道井的改造方案，并未经过澳华公司内部决策机构通过。并且，在这两项改造项目之前，原告在未征得二被告同意的情况下，已多次擅自改变房屋结构，经二被告发现的重大改动就有多处。因此，原告有过多次违反合同约定改变房屋结构的行为，而被告并无任何违约行为。再次，对于原告提出的两项改变房屋结构的申请，二被告同意与否，并不必然导致澳华酒店的装修工程完全无法施工。澳华酒店的装修工程无法继续，其实际原因是，原告部分股东未按照《合资协议》的约定，及时足额地缴纳出资，导致股东内部发生矛盾，公司无法正常运营，面临解散的僵局，更由于投资不到位，资金严重紧张，以致装修工程无法继续，与二被告是否同意其两项房屋结构改造的方案完全没有关系。3、澳华酒店的装修工程无法继续，导致延误澳华公司的工期使其不能如期开业与二被告无关，因此原告主张的免除相应补充租赁物业的租金，顺延综合楼的免租期，赔偿投资损失的请求，同样是缺乏事实与和法律根据，不能成立。综上所述，原告非本案适格主体，二被告在履行租赁合同过程中无任何违约行为，不应承担任何违约责任，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年11月12日，蔡允和蔡玉兰作为甲方与作为乙方的深圳市德富商业管理有限公司、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、吴腾辉、蔡允签订了一份《澳华综合楼物业租赁框架合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路澳华综合楼出租给乙方作办公、商业、旅业、餐饮等经营使用。综合楼为一栋14层的主体结构，总建筑面积39，007.92平方米，其中地面以上为34，421.7平方米（记租金）、地面以下地下室（4，586.22平方米，不记租金）。合同第一条、第二条约定，合同签订时，乙方支付给甲方诚意金100万元，该诚意金由乙方所含有的四方股东，按照《合资经营协议书》约定出资比例，在上述租赁框架合同签订后三天内支付给甲方，并由甲方按各方实际支付金额开立收据。法定租赁登记手续完成后三天内，甲方与乙方办理综合楼移交手续（以甲方完成合同约定交接条件为前提），将综合楼租赁使用权正式移交乙方，合同约定的租赁免租期从综合楼正式移交乙方接管之日起计算。合同第五条约定，租赁期为减除免租期后20年，免租期自综合楼正式移交乙方接管使用之日起计算，物业使用移交前提条件是（1）综合楼土建一次消防通过消防主管部门验收，并由主管部门出具消防验收合格证明；（2）8台电梯开通使用并取得验收使用合格证。综合楼免租期为18个月，免租期结束后，从第19个月的第一日起计算租金，20年租赁期也从同一天计算。合同第六条约定，综合楼计算租金部分34，421.7平方米每月租金为18元／平方米，共计租金619，590.6元／月；租金前三年租价不变，自第四年起递增租金5％，其后每隔两年递增租金5％，如此类推，具体按合同附件一《澳华综合楼20年租赁期租金计算递增表》执行。物业租赁法定税费甲乙方双方约定各承担50％，免租期内法定租赁税费由乙方承担。合同第八条约定，租赁合同正式签订并办理法定租赁登记后，乙方须在法定租赁登记手续完成后45天内向甲方交付租赁保证金300万元，由甲方向乙方开具保证金收据；该保证金待租赁合同履行完毕，乙方不违约且乙方依约清场并结清各项费用后，甲方不计利息将保证金如数退还乙方；甲方在收取乙方保证金后不按合同约定将综合楼交付乙方使用，乙方有权终止租赁合同，甲方要退还乙方双倍的保证金。合同第九条约定，根据综合楼的初级使用需要，甲方负责完善一下配套工程：1、负责安装配套8台并提供8台电梯的验收使用合格证给乙方；2、负责向供电部门报装2台800**变压器和低压配电柜（收到乙方诚意金之日起1个月内完成）的验收、正常供电，并配线到各层强电井某；3、负责完成大楼土建一次消防安装工程和通过消防主管部门验收，并可以提供由主管部门出具消防验收合格证明；4、负责完善综合楼外地面周边花池绿化种植；5、负责安装好室内给水泵送主系统；6、综合楼室内外土建按现状移交乙方，对室内外的隔墙、改建工程、装修装饰和其他应用配套设备工程由乙方自行设计投资配套完善。合同第十三条约定，乙方如果改变房屋的内部结构。装修或设置对房屋结构影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，并提交有关资料给甲方备存。凡涉及综合楼的主体结构工程乙方不得作任何改动。合同租赁期满终止或因乙方责任倒置终止或因其他任何原因终止的，依附于综合楼的一切装修及固有设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，且甲方有权要求乙方恢复主体原状。合同第十九条约定，乙方有下列之一的，甲方有权解除合同，且全额没收租赁保证金：1、整体转租或转借综合楼给第三方使用；2、拖欠租金超过2个月，或者逾期未按合同约定履行和交纳其他各项费用期限超过两个月的；3、将综合楼物权作任何抵押、质押、担保或出售的。合同第二十条约定，乙方有下列之一的，甲方有权要求乙方立即改正，若乙方在接到甲方整改通知3天后仍未改正的，甲方有权终止租赁协议：1、不按合同约定用途使用综合楼；2、未经甲方书面同意擅自拆改房屋主体结构；3、利用承租房屋存放危险物品；4、未经甲方书面同意，擅自改变主体消防安全设施。合同第二十七条载明特别声明及约定，合同项下综合楼为甲方自建物业，尚未办理相应的规划、报建等手续，未办理相应的产权证，但甲方已按深圳市政府相关规定向有关职能部门按历史遗留建筑申办产权登记，已有回执，乙方对此已清楚且无异议，只要综合楼能够办理法定租赁登记，并按本协议约定履行义务，不影响乙方按本合同约定正常使用及经营综合楼，乙方承诺不因为甲方规划、报建手续不完善而要求甲方承担责任。乙方对该物业现状也已熟知且无异议。合同第二十八条约定，为便于乙方对综合楼进行小区封闭式的管理，甲方同意将综合楼后面的两栋公寓的靠西边的一栋租给乙方，靠东边一栋的一楼也租赁给乙方（合称补充租赁物业）。补充租赁物业租赁终止日与综合楼相同，交付时间为乙方提出要求后三个月内，免租期为补充租赁物业交付给乙方使用后的两个月，起租日为补充租赁物业交付后的第二个月的第一日。补充租赁物业的租赁合同和租赁保证金另签订及收取。合同第三十条约定，为了减少对外招商部门物业在闲置期间的物业租赁登记管理税损失，甲乙双方同意将澳华综合楼10楼以上的部分按本协议约定签订正式的租赁合同并办理法定登记手续，其余部分以托管方式，托管部分物业的租金由乙方按本合同约定租金价格及支付日期支付给甲方，经营使用权及对外招商签订租赁合同的权力归乙方享有。合同第三十三条约定，有关往来文件、通知的送达方式为面交或邮寄，双方的法定注册地址为文件、通知的送达地址，以注册地址交付邮寄的，邮件视为送达，不能送达的，造成的后果由收件方承担。收件地址及收件人如须变更，应以书面形式通知对方，否则，造成的不利后果由变更方承担。
合同附件一《澳华大厦租金计价计算递增表》载明记租面积为34，421.7平方米，列明了详细的租金递增幅度和租金数额，并备注具体起租生效日按甲乙双方将综合楼移交完毕后当日起计。《澳华综合楼物业租赁框架合同》的甲方、乙方亦签订了一份《澳华综合楼租赁补充协议综合楼建筑面积确认书》，载明涉案综合楼建筑总面积为39，241.85平方米，地面以上面积为34，655.63平方米。
2011年11月，深圳市德富商业管理有限公司、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司作为甲方，与作为乙方的吴某、丙方的蔡允签署了《深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）合资经营协议书》，约定各方同意共同出资设立深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（暂定名称，以工商登记为准），公司住所地为深圳市龙华新区大浪街道华荣路澳华工业园，公司性质为有限责任公司，公司设立目的为承租经营位于深圳市龙华新区大浪街道华荣南路的澳华工业园综合楼。协议书约定公司拟定投资总额为5，000万元，其中2，500万元为公司注册资本金，属于硬性投资，股东必须按认缴出资比例及出资额认缴；另2，500万元为备用投资额度，如注册资本金无法满足公司投资经营所承租的澳华酒店物业的需要，则各方按出资比例及出资额及时认缴。出资人均以货币资金投入公司，甲方出资1，750万元，占出资额的70％；乙方出资500万元，占出资额的20％；丙方出资250万元，占出资额的10％。甲方含有的深圳市德富商业管理有限公司及深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司将联组建一家新公司（已核定名称为深圳市华夏星辉创业投资有限公司）作为公司出资股东，替代甲方行使对公司出资及其他相关权利义务。在公司注册设立之前，甲方按澳华酒店物业承租框架协议约定应由本协议各方承担的租赁定金100万元，甲方应承担其中的70万元，由甲方含有的两家公司按其内部约定比例分别承担。协议书约定公司首任董事长由丙方担任，公司法定代表人由甲方委任。
2011年11月14日，深圳市市场监督管理局出具了（2011）第80329679号《名称预先核准通知书》，同意深圳市德富商业管理有限公司和深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司出资1，000万元设立的公司名称为深圳市华夏星辉创业投资有限公司。
2011年11月，深圳市德富商业管理有限公司作为甲方与作为乙方的深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司签订了《华夏星辉创业投资有限公司（筹）合资经营协议书》，载明双方合作出资设立深圳市华夏星辉创业投资有限公司（名称已经核准，最后以工商登记为准），设立初期的主要业务是对深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）进行经营控股。该协议书约定了拟设立公司的名称、住所地、性质、注册资本等。关于出资比例，该协议书约定深圳市德富商业管理有限公司出资550万元，占总出资额的55％，深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司出资450万元，占总出资额的45％。协议书载明该协议与澳华酒店投资管理公司合资经营协议一起签订，经协议双方签字、盖章之日起生效。
2011年11月15日，深圳市市场监督管理局出具了（2011）第80340179号《名称预先核准通知书》，同意深圳市德富商业管理有限公司、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、蔡允、吴某投资2500万元设立的公司名称为深圳澳华酒店投资管理有限公司。
2011年12月2日，澳华国际酒店筹委会第四次会议在澳华邦业会议室早考，会议由叶某主持，参会人员有蔡允、田某、马某、吴某、梁某，并形成《澳华国际酒店筹委会会议纪要》，载明酒店大堂部分定于1月5日前开工，酒店大厦免租期已从12月1日开始。
2011年12月6日，深圳市华夏星辉创业投资有限公司注册成立，股东为深圳市德富商业管理有限公司和深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司，法定代表人为赵某；2012年7月17日，股东变更为深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司和陈壮伟，法定代表人变更为陈壮伟；2014年3月4日，股东变更为深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司和姚某，法定代表人变更为姚某。
2011年12月29日，深圳澳华酒店投资管理有限公司注册成立；认缴注册资本总额为2，500万元，认缴实收资本总额为1，500万元；股东为蔡允、吴某和深圳市华夏星辉创业投资有限公司，出资比例分别占出资总额的10％、20％、70％。2012年7月25日，法定代表人由赵某变更为陈壮伟。
2012年2月24日，蔡允作为甲方与作为乙方的深圳澳华酒店投资管理有限公司签署了一份《租赁合同》，甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路澳华工业园A1宿舍1楼4、5、6号商铺租给乙方使用，用途为深圳澳华酒店投资管理有限公司办公室。
2012年4月1日，蔡允作为甲方与作为乙方的深圳澳华酒店投资管理有限公司签署了一份《租赁合同》，甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路澳华工业园A1宿舍1楼1、2、3号商铺共331.958平方米租给乙方使用，用途为仓库。
2013年7月23日，本院立案受理了蔡允、蔡玉兰起诉深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、吴腾辉、深圳澳华酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2013）深宝法民三初字第755号，该案中，蔡允、蔡玉兰提出判令解除涉案的《澳华综合楼物业租赁框架合同》，深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、吴腾辉、深圳澳华酒店投资管理有限公司返还租赁物业并支付房屋占有使用费，蔡允、蔡玉兰无须退还保证金等诉讼请求，该案审理过程中，蔡允、蔡玉兰明确主张要求作为租赁合同相对人、深圳澳华酒店投资管理有限公司发起人的深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司和吴某承担合同责任。
另查明，涉案综合楼未取得建设工程规划许可证，未办理房地产证。
以上事实，有当事人当庭陈述及原告提供的名称预先核准通知书、《华夏星辉创业投资有限公司（筹）合资经营协议书》、《澳华综合楼物业租赁框架合同》及其附件、工程联系单等证据，被告提供的《澳华综合楼物业租赁框架合同》及其附件、建筑工程消防审核意见书、建设工程消防验收意见书、《澳华国际酒店筹委会会议纪要》、《深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）合资经营协议书》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。即合同相对人享有选择公司发起人或公司作为相对方履行合同义务。本案中，深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、吴某、深圳市徳富商业管理有限公司作为承租人与被告蔡允、蔡玉兰签订涉案租赁合同，被告蔡允、蔡玉兰有权选择深圳澳华酒店投资管理有限公司或发起人深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、吴某、深圳市徳富商业管理有限公司作为合同相对人履行合同义务。现被告蔡允、蔡玉兰在答辩中明确表示深圳澳华酒店投资管理有限公司不是合同相对人，且已另行提起诉讼，选择要求作为发起人的深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司和吴某承担涉案租赁合同责任，因此，原告深圳澳华酒店投资管理有限公司不是被告蔡允、蔡玉兰订立《澳华综合楼物业租赁框架合同》的相对人，无权提起本案诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：
驳回原告深圳澳华酒店投资管理有限公司的起诉。
本案受理费10，695元，予以退还给原告。
如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 王东敏
二〇一四年九月十一日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 刘 婷
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
139、起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。
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