湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民二初字第353号
原告毛薇，女，1986年11月11日出生，汉族，益阳市人，住本市赫山区。
被告益阳中禾置业有限公司，住所地，益阳市资阳区临江路。
法定代表人陈雅辉，公司董事长。
委托代理人文兰萍，湖南求剑律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告毛薇与被告益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由审判员蔡立田于2015年10月15日、11月24日公开开庭进行了审理。原告毛薇、被告的委托代理人文兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月26日、10月10日，原告与被告签订两份《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：201002113005、201002113001），由原告购买被告名下开发的资江明珠小区第2幢3005号、3001号房屋。合同约定：被告于2012年12月31日交付房屋，在交房后90日内办理初始登记，以取得产权证书，并在初始登记后180日内办妥房屋所有权证。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告直至起诉之日止仍未办妥房屋相关产权证书，被告已违反合同约定，严重侵害原告合法权益；其次，被告所交付房屋的三个卫生间、二个房间、一个厨房未按约定的设计标准完成建造，3005号房未安装水表、电表。为此，原告为维护自身的合法权益，依法请求判令：1、被告向原告支付违约金56125元(算至起诉之日止)，之后按已付房款797233元的日万分之一的比例支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋权属证书之日止；2、被告向原告支付符合房屋设计标准所需的工程造价款10800元；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求，撤回第二项诉讼请求，本院已裁定准许原告的该部分撤诉申请。
被告辩称：一、《益阳市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记日期的约定不是答辩人真实意思的表示，也不符合答辩人与被答辩人交付房屋后实际办证的情况，对答辩人没有约束力；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第18条及合同第十九条的约定，逾期办证原因，一是由于政府规划的变电设施不到位以及供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因答辩人的原因或责任，答辩人不应承担违约责任；三、被答辩人直到起诉都没有向答辩人递交办证的相关资料，答辩人的办证义务为协助办证义务。在被答辩人没有向答辩人递交相关办证资料的情况下，答辩人是不可能为被答辩人办理房屋产权证的，且依据合同十九条约定，如因被答辩人原因，致使答辩人不能在规定期限内为被答辩人办理权属证书的，不是答辩人支付被答辩人违约金，而是自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，被答辩人按日向答辩人支付已付房款万分之一的违约金；四、答辩人交付的房屋都是经建设单位依法验收合格的房屋，不存在变更建筑设计方案，如房屋有变更，那是原告自己的原因造成，与答辩人无关；为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告与被告签订的《益阳市商品房买卖合同》，欲证明原被告签订合同的时间以及房屋面积、房款总价、房屋相关权属证书的办理时间、及违约责任的详细情况。同时证明已经房管局登记备案，对原被告双方都具有约束力，被告违反合同第十九条之约定，应承担日万分之一的违约金。
证据2、原告的购房交款凭证，欲证明原告已按合同的约定全额交纳了购房款。
证据3照片四张，欲证明被告在施工时变更了房屋设计，3005号房屋没有安装水表、电表。
被告质证认为：证据1的真实性和合法性无异议，但对其证明目的有异议，按照房屋买卖合同第十九条的约定，出卖人不应当承担的责任，只有在出卖人有责任的情况下，才承担责任，不是无过错责任，出卖人的逾期办证责任为过错责任；证据2不持异议；证据3达不到原告的证明目的。
被告为支持自己的抗辩理由向本院提交了以下五组证据予以证实：
第一组证据:证据1、中禾公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件；证据2、编号为201002113005、201002113001《益阳市商品房买卖合同》及毛薇3005号房售房款发票、契税缴款书，3001号房契税纳税申报表，欲证明产权登记的约定，是出卖人的责任才承担责任，出卖人是过错责任，而不是无过错责任，只有在出卖人自身存在过错，才承担责任；3001号房是原告自身的原因无法办证，因为还要补交契税。
第二组证据：证据1、湖南省电力公司益阳电业局《小河口电排等配电工程设计审查会议纪要》（益电便客服[2010]38号）；证据2、湖南省电力公司益阳客户服务中心《供电方案答复单》；证据3、中禾公司等用电业扩例会会议纪要（益电阅[2012]102号）；证据4、中禾公司（资江明珠小区一、二期）10KV配电与“一户一表”工程施工合同；证据5、益阳电网高压用户供电调度协议；证据6、资江明珠后段施工工期安排；证据7、关于资江明珠住宅小区供电工程滞后的情况说明，欲证明被告逾期办证是由于政府规划的电力设施不到位以及供电改造工程审批滞后所导致的。外线完工投入使用已经到了2013年9月份，之前不能完成消防验收。
第三组证据：证据1、中禾公司资江明珠项目部致湖南盛世太平物业服务有限公司《工作联系单》；证据2、中禾公司发给湖南盛世太平物业服务有限公司《律师函》；证据3、湖南盛世太平物业服务有限公司发给中禾公司《律师回复函》及附件《关于资江明珠业主入户花园违章整改的报告》、《关于公摊面积封闭的禁止通知》、《装修违约通知书（存根）》；证据4、部分业主损坏消防设施的照片原件；证据5、中禾公司致益阳市公安消防支队《关于资江明珠B栋住户投诉问题的函》；证据6、业主《关于强烈要求终止资江明珠A、B栋1-4号户型入户庭院南北窗户拆除整改的申诉》及中禾公司《回复函》；证据7、中禾公司资江明珠项目部给益阳市公安消防支队及上级消防主管部门《关于资江明珠消防验收事项的情况》的报告；证据8、益阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书（益公消验字[2014]第0003号）；证据9、益阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书（益公消验字[2014]第0037号），欲证明被告逾期办证是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后所致，直至2014年9月份才消防验收合格。
第四组证据：证据1、中禾公司资江明珠B栋《益阳市房地产综合（初始登记）预受理资料收件单》；证据2、中禾公司资江明珠B栋3005、3001号大产权证，欲证明虽然消防验收滞后，但在消防验收合格之后，被告及时向房管部门提交材料办理产权证，所以被告及时履行了合同约定的办证义务，原告的3005号房屋权证已办下来了，3001号房屋权证待原告补交相关契税后才能办妥；
第五组证据：益阳中禾置业有限公司资江明珠B栋及地下室建设工程竣工验收备案表，欲证明被告交付的房屋是验收合格的。
原告质证认为：被告所提供的证据与本案没有关联，不予质证。
本院调取证据：湖南盛世太平物业服务有限公司资江明珠物业服务中心《证明》一份，欲证明原告的B-3001、B-3005号两套房屋于2013年1月1日起欠交物业费。
原告质证认为：没有异议。
被告中和公司质证认为：没有异议。
本院认证如下：原告提交的证据1、证据2，内容真实，来源合法，与本案有关联，能证明原告向被告购房、交款、收房的事实，本院依法确认其证明力；证据3，涉及施工中的房屋变更内容的原因不明，且原告已撤回该变更责任的维权请求，故本院对其证明力不予确认。被告提交的第一组证据能证明中禾公司的主体资格、原告向中禾公司购房及双方权利义务的约定，具备合法性、真实性和关联性，本院依法确认其证明力；第三组证据的证据8、证据9能证明资江明珠A、B栋建设工程直至2014年9月18日才消防验收合格，其原因不是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后而导致办证滞后，本院确认其证明力。第二组证据、第四组证据和第三组证据的证据1-7不具备证据的关联性，不能达到被告主张自己公司非根本违约或有法定免责情形而不应承担逾期违约责任的证明目的，本院对其证明力不予确认。第五组证据能证明资江明珠A、B栋建设工程已验收合格，本院确认其证明力。对本院调取证据，双方均不持异议，本院确认其证明力。
经审理查明，2011年7月26日、10月10日，原告毛薇与被告中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》两份，合同约定：原告毛薇向被告中和公司购买资江明珠项目中的房屋两套，第一套为第2幢30层3005号预售商品房，第二套为第2幢30层3001号预售商品房。其购房价款与付款时间约定：3005号房价款按建筑面积计算为455035元，首付款155035元于合同签订之日支付，余款30万元用市公积金贷款支付；3001号房价款按建筑面积计算为342198元，合同签订之日一次性支付。还约定了双方的其他权利与义务，如被告应于2012年12月31日交付房屋，在交房后90日内办理初始登记，以取得产权证书，并在初始登记后180日内办妥房屋所有权证，被告若违约则按日向原告支付已付房款万分之一的违约金等。合同签订后，原告于2011年7月27日向被告支付了3005号房首付款155035元，于2011年11月15日又向被告支付了3005号房的其剩余房款30万元；2011年10月10日原告又一次性向被告支付3001号全额房款342198元，已付购房款共计797233元。被告选聘的益阳盛世太平物业管理管理有限公司已于2013年1月1日开始收取原告两房屋物业管理费。因被告至今未能向原告交付该两套房屋的产权证书，原告以被告违约应当承担违约责任为由于今年九月诉来本院。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。原告在合同签订后，如期如数向被告给付了购房款。被告选聘的益阳盛世太平物业管理管理有限公司于2013年1月1日起向原告收取物业管理费，根据权利义务对等原则，应视为被告已于2013年1月1日向原告交付了房屋，被告应当依照合同约定在房屋交付后270日内为房屋买受人即原告办理产权登记，但被告没有在约定期限内为原告办理并交付有关权证，构成合同违约，应当依法承担违约责任，其违约责任承担方式，应当自2013年1月1日起顺延270天后开始，按原告已付房价款的日万分之一计算违约金至权证交付给原告日止，原告诉请判令被告向其支付合同约定标准的违约金之请求，本院应予支持。被告的举证证据能证明被告逾期不能办证有客观原因所致，但合同约定的违约责任是严格责任，被告的违约行为即便是客观原因或第三人因素造成，不能因此免除其应当承担的责任。其次，原、被告双方签订的合同是双方的真实意思表示，被告关于“该合同第十九条关于产权登记日期的约定不是被告的真实意思表示，也不符合被告与原告交付房屋后实际办证的情况，对被告没有约束力”之抗辩意见依法不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
被告益阳中禾置业有限公司于本判决生效后5日内向原告毛薇支付违约金（730×0.0001×797233＝58198.01）58198.01元（自2013年1月1日起算至2015年9月1日，共计1000日，扣除270日，逾期730日），之后按已付房价款的日万分之一支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋所有权证之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为627元，由原告负担127元，被告负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人未自觉履行义务，权利人可在两年内向本院申请强制执行。
审 判 员 蔡立田
二〇一五年十一月二十五日
代理书记员 宁文明
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。