广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终433号
上诉人（原审被告）：肇庆市龙翔实业发展有限公司，住所地肇庆市端州区太和北路l2号B1区5幢801办公楼之一，统一社会信用代码441200000064433。
法定代表人：霍月珊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎明、许彬彬，广东余黎张律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社（原称肇庆市端州区睦岗镇卫村股份合作经济社），住所地肇庆市端州区睦岗镇卫村，组织机构代码77691361-6。
法定代表人：卫国坚，该社理事长。
委托诉讼代理人：梁伟星，广东端庆律师事务所律师。
上诉人肇庆市龙翔实业发展有限公司（以下简称“龙翔公司”）因与被上诉人肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社（以下简称“卫村合作经济社”）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
龙翔公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人卫村合作经济社的全部诉讼请求或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人卫村合作经济社承担。
事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误：一、关于合同的效力问题，双方签订的《土地租赁合同》内容违反了我国法律的强制性规定，依法应属无效，对双方不具有法律约束力。一审判决未查清合同的内容已经违反法律法规的强制性规定的事实，导致判决错误。1、卫村合作经济社违反《农村土地承包法》第十二条、第十八条以及《土地管理法》第十五条规定，未经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，将本案涉案土地出租给我公司，不符合法律的强制性规定，该租赁行为依法应属无效。且卫村合作经济社从未向我公司提交该社三分之二以上股东户同意本案租赁行为的书面确认文件，也没有提交任何证据证明其已经举行过村民股东会，就本案的租赁事项征得三分之二以上股东户同意的书面证据，依法应当承担举证不能的不利法律后果。2、我公司与卫村合作经济社签订《土地租赁合同》的目的是假借建立表面合法的土地租赁关系，实际为了让我公司在该土地开发的招拍挂中标，该行为违反法定的招投标程序，属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家及他人权益。根据双方签订的《房地产合作开发合同》第二条第1款约定，鉴于标的土地的开发建设根据法律法规规定必须在土地交易机构公开进行，为确保乙方能够顺利中标，甲乙双方能够切实履行本合作合同（即土地开发合作合同），双方另签一份《土地租赁合同》。可见，双方签订本案《土地租赁合同》的目的是卫村合作经济社为了确保我公司顺利中标获得涉案土地的开发资格，防止、阻碍第三人通过合法程序与我公司进行投标竞争，损害第三人利益。上述行为明显属于《合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的以及恶意串通，损害第三人利益”的规定情形。因此，本案的《土地租赁合同》依法应属无效合同。二、关于租赁物的交付问题，一审判决认定事实部分自相矛盾，导致适用法律错误。1、一审判决认定事实部分载明：合同已经明确双方土地使用权租赁期限的起算时间以及土地使用权的交付方式，即经过双方书面确认。但在关于租赁物的交付问题上，又论述“对于租赁物的交付，合同并无具体约定”。因此，一审判决关于租赁物的交付问题陈述及论述存在自相矛盾之处。2、本案中，卫村合作经济社未按照合同约定向我公司交付符合法律规定及法定程序的土地使用权，也没有提供相关的合法手续配合我公司开展土地开发项目，原定的土地开发合作项目一直搁置至今，租赁期限未开始起算。三、卫村合作经济社在签订本案租赁合同前已经将涉案土地出租给案外人使用至今，且其与我公司签订本案租赁合同后，未经我公司同意，擅自将本案合同所涉地块的土地使用权再次分租给多个案外人。因此，卫村合作经济社从未履行本案合同中约定的交付出租土地使用权给我公司的义务，其行为已经构成先违约，并导致涉案合同根本无法履行。我公司依法享有先履行抗辩权，无须向卫村合作经济社支付任何租金。四、关于诉讼时效问题。《土地租赁合同》的签订日期是2014年1月6日，卫村合作经济社于2016年6月7日才向法院起诉，主张我公司支付2014年及2015年的租金，已经超过一年法定的诉讼时效，依法不应予以支持。且卫村合作经济社未提供任何证据证明其有向我公司追讨租金的证据，不存在诉讼时效中断或中止的事由，依法应当承担举证不能的不利后果。
被上诉人卫村合作经济社答辩认为，双方之间签订的土地租赁合同是经过法定程序签订的，相关村民会议同意的签名记录资料等已经在一审提交。该租赁合同是双方真实意思表示，双方都是有相应民事行为能力的主体，合同的义务和期限是明确的，没有损害国家、集体或者第三人利益。双方签订的合作开发合同与本案无关，但该合同是附条件的合同，是根据租赁合同的效力而待定的。合作开发合同会因为租赁合同的无效而终止。合作开发合同只是合作开发的协议书，并不影响租赁合同的效力和履行。我方已经把土地交付给龙翔公司使用并进行相关房地产开发的前期工作。为了维护我方村民集体的利益，充分发挥土地资源的效益，请二审依法驳回龙翔公司的上诉请求，维持原判。
卫村合作经济社向一审法院起诉请求：一、解除该社与龙翔公司于2014年1月6日签订的《土地租赁合同》；二、龙翔公司支付该社租金80万元；三、龙翔公司从起诉之日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标淮计算，支付该社逾期付款违约金；四、由龙翔公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：卫村合作经济社分别自2009年7月至2010年9月五次取得了端州区大鼎路、太和路龟顶新城25区内面积88亩的自留用地，并领取了国有土地使用权证。
2014年1月6日，卫村合作经济社为甲方与龙翔公司为乙方签订了《土地租赁合同》一份，约定由卫村合作经济社将位于龟顶新城25区内面积88亩(其中红线面积约75亩)的自留用地出租给龙翔公司；租赁期限约定：“从甲方取得该自留用地的土地使用权证并经甲、乙双方书面确认(任何一方接到对方确认的书面通知后三日内不予确认，且没有合理理由的，视为确认)之日起计，租赁期限为十五年”；租金约定：“每年须缴交合作开发标的地建设期间的土地租金40万元，直至全部商铺交付使用次年(依据2013年11月26日肇庆市睦岗镇卫村股份合作经济社全体股东大会议事通过事项所定)”；租金支付方式约定：龙翔公司“应在双方签订本合同之次日起开始计算，每周年以转账方式一次性支付40万元，直至全部商铺交付使用次年（依据2013年11月26日肇庆市睦岗镇卫村股份合作经济社全体股东大会议事通过事项所定)”。合同还对其他事宜进行了约定。
在卫村合作经济社、龙翔公司签订《土地租赁合同》的当日，双方又签订了《房地产合作开发合同》一份，合作开发的位置和面积与《土地租赁合同》约定的位置和范围相同。双方在“合作条件”约定：卫村合作经济社“提供上述88亩土地”，龙翔公司“负责甲、乙双方签订本合同后至开发建设完成上述88亩土地所需的全部资金，并负责具体的立项、规划、设计、报建、施工等全部工作。”双方约定：“双方严格按照国家有关规定进行土地的招、拍、挂程序进行交易”，并约定了中标与不中标的处理事宜。双方在“关于合作项目开发期间的土地出租问题”中约定：“双方自签订《土地租赁合同》后”，龙翔公司“自2014年起每年以转帐方式一次性向甲方（卫村合作经济社）缴交合作开发标的地建设期间的土地租金400000元，直至全部商铺交付使用次年”；“《土地租赁合同》将构成本合作合同的组成部分”，“《土地租赁合同》的条款与本合同的相关规定不一致的，以本合同规定为准”。
上述合同签订后，卫村合作经济社、龙翔公司均依约开展了各自的工作，如卫村合作经济社将合同约定的自留用地空置，将相关权证交由龙翔公司开展前期工作；龙翔公司也开始了前期工作。但在履行合同的过程中，龙翔公司从合同签订之日起至今均没有依约如期向卫村合作经济社交付租金，龙翔公司承担的工作也未见成效。卫村合作经济社向龙翔公司追讨租金无果，遂向该院提起诉讼。
又查明，卫村合作经济社原称肇庆市端州区睦岗镇卫村股份合作经济社，因行政区域调整经有关部门批准变更为现名。
原审法院经审理后认为：本案为租赁合同纠纷。在诉讼中，卫村合作经济社、龙翔公司对双方签订的《土地租赁合同》、《房地产合作开发合同》的效力持不同意见，针对卫村合作经济社、龙翔公司的争议，该院评述如下：（一）关于合同的效力和解除问题。卫村合作经济社、龙翔公司为共同开发龟顶新城25区内面积88亩自留用地，经协商一致签订了《房地产合作开发合同》，而《土地租赁合同》只是《房地产合作开发合同》的从合同，因而本案的处理要考虑两份合同的关联性。两份合同是双方当事人协商一致的意思表示，双方均没有在签订合同时和在履行合同中实施了损害国家、集体和他人利益的行为，而合同的内容和形式亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人各方均有约束力，各方均应依合同的约定履行义务和承担责任。但由于龙翔公司在《土地租赁合同》签订后，并未依约向卫村合作经济社支付租金，其行为已构成违约，同时龙翔公司也认为合同已无法履行，故卫村合作经济社关于解除《土地租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持；龙翔公司关于合同无效的抗辩没有事实和法律依据，该院不予采信。（二）关于租金问题。《土地租赁合同》约定，龙翔公司“每年须缴交合作开发标的地建设期间的土地租金40万元”，并约定“应在双方签订本合同之次日起开始计算，每周年以转账方式一次性支付40万元”；同时，在《房地产合作开发合同》中也约定龙翔公司“自2014年起每年以转帐方式一次性向甲方（卫村合作经济社）缴交合作开发标的地建设期间的土地租金400000元”。从上述两份合同约定的内容来看，龙翔公司应在2014年1月6日签订合同的次日起每年向卫村合作经济社支付《土地租赁合同》项下租金40万元。但龙翔公司并没有向卫村合作经济社支付租金，其行为已构成违约，卫村合作经济社关于要求龙翔公司支付租金80万元和计算从起诉之日起至付清租金之日止违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，该院予以支持。（三）关于租赁物的交付问题。对于租赁物的交付，合同并无具体约定，但从合同的内容看，该租赁物是在走完法定程序后，由卫村合作经济社、龙翔公司共同开发，而合同约定交付的租金，正是此时段的租金，亦明确约定此时段的租金由龙翔公司向卫村合作经济社支付，这也是双方的合意。而实际上，卫村合作经济社为此而将租赁物空置，龙翔公司实际上依约行使了土地的租赁权，亦即无论龙翔公司是否占有使用租赁物，均应依约支付租金给卫村合作经济社。（四）关于诉讼时效问题。龙翔公司在诉讼中认为，租金适用一年的诉讼时效；卫村合作经济社认为，一直有向龙翔公司催收租金，但龙翔公司一直拖欠不付。本案龙翔公司拖欠租金的行为处于连续状态，且卫村合作经济社也一直向龙翔公司追讨租金，龙翔公司认为已超过诉讼时效的抗辩理由依据不充分，该院不予采信。
综上所述，卫村合作经济社的诉讼请求，符合法律的规定，该院予以支持；龙翔公司的抗辩理由没有事实和法律依据，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，判决如下：一、从本判决发生法律效力之日起解除原告肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社与被告肇庆市龙翔实业发展有限公司于2014年1月6日签订的《土地租赁合同》。二、被告肇庆市龙翔实业发展有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社支付2014年至2015年租金800000元。三、被告肇庆市龙翔实业发展有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社支付违约金（违约金计算方法：从2016年6月13日起，按实际欠租额以中国人民银行一至六个月同期贷款利率计至付清租金之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元（已由卫村合作经济社交纳），由龙翔公司负担。
本院二审期间，当事人围绕各自的主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年起至2016年间，为使涉案土地避免闲置，卫村合作经济社与黄志明等自然人及肇庆市端化离子树脂有限公司等企业签订了多份租赁合同，在涉案租赁地范围内对外进行了租赁。有关租赁合同约定“本合同存续期间，如遇国家需征收或三旧改造需要征用租赁方租赁的厂房土地，本合同终止，租赁方必须无条件服从…在接到出租方搬迁通知后，租赁方必须在十五天内搬迁完毕…”。而卫村合作经济社、龙翔公司在签订《土地租赁合同》、《房地产合作开发合同》后，双方对涉案土地并未进行具体的立项、规划、设计、报建、施工等开发工作。双方在二审法庭上均确认：卫村合作经济社并未向龙翔公司发出书面确认通知，涉案土地尚未进行招、拍、挂程序，也未到建设期间。
案经二审调解，各方未能达成一致意见。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、双方签订的涉案《土地租赁合同》是否有效？2、龙翔公司应否支付租金给卫村合作经济社？
关于本案双方当事人签订《土地租赁合同》的效力问题。该合同是双方当事人协商一致的意思表示，合同的内容和形式亦未违反法律法规的效力性强制性规定，原审法院认定该合同为合法有效，并无不当，本院予以支持。龙翔公司上诉认为该合同签订的目的是假借建立表面合法的土地租赁关系，实际为了让其公司在该土地开发的招、拍、挂中标，该行为违反法定的招投标程序，属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家及他人权益。经查，双方签订的涉案《土地租赁合同》，其内容和形式均没有存在双方恶意串通，违反土地招投标规定的情形，反而在签订该租赁合同的当日，双方又签订的《房地产合作开发合同》上明确约定：“双方严格按照国家有关规定进行土地的招、拍、挂程序进行交易”，并约定了中标与不中标的处理事宜。因此，龙翔公司的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于龙翔公司应否支付租金给卫村合作经济社的问题。双方签订的《土地租赁合同》明确约定“租赁期限：从甲方（卫村合作经济社）取得该自留用地的土地使用权证并经甲、乙双方书面确认(任何一方接到对方确认的书面通知后三日内不予确认，且没有合理理由的，视为确认)之日起计，租赁期限为十五年”；租金约定：“每年须缴交合作开发标的地建设期间的土地租金40万元，直至全部商铺交付使用次年(依据2013年11月26日卫村合作经济社全体股东大会议事通过事项所定)”。而双方在二审法庭上确认：卫村合作经济社并未向龙翔公司发出书面确认通知，故至今未有双方书面确认的凭证。涉案土地尚未进行招、拍、挂程序，也未到建设期间。因此，龙翔公司支付租金给卫村合作经济社的前提（甲、乙双方书面确认、龙翔公司每年须缴交合作开发标的地建设期间的土地租金）条件尚未具备。而龙翔公司“应在双方签订本合同之次日起开始计算，每周年以转账方式一次性支付40万元，直至全部商铺交付使用次年（依据2013年11月26日卫村合作经济社全体股东大会议事通过事项所定)”仅仅是双方针对租金支付方式的约定，并非是支付租金的时间。况且，双方对涉案土地至今并未进行具体的立项、规划、设计、报建、施工等开发工作，为使涉案土地避免闲置，卫村合作经济社与黄志明等自然人及肇庆市端化离子树脂有限公司等企业签订了多份租赁合同，在涉案租赁地范围内对外进行了租赁，涉案土地尚未交付龙翔公司实际租赁使用。故此，卫村合作经济社要求龙翔公司支付2014年和2015年的租金，缺乏事实和法律依据，其起诉请求应予驳回。原审法院认定卫村合作经济社将租赁土地空置，龙翔公司实际上依约行使了土地租赁权，理据不足，从而作出龙翔公司支付2014年至2015年租金800000元以及违约金给卫村合作经济社的判决，是错误，本院予以纠正。
综上，龙翔公司的上诉，理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实不清，所作判决错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1428号民事判决。
二、驳回卫村合作经济社的诉讼请求。
本案一审受理费5900元，二审案件受理费5900元，合共11800元，由被上诉人卫村合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年五月八日
法官 助理 覃丽珍
书 记 员 赵崇轩