湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初837号
原告：李欣欣，女，1974年10月23日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湖南省湘乡市。
委托诉讼代理人：黄元，湖南××律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢建军，湖南××律师事务所律师。
被告：湖南建福房地产开发有限公司（原湘潭市建福房地产开发有限公司），住所地湘潭市雨湖区昭潭乡新许家铺28号。
法定代表人：杨新，总经理。
委托诉讼代理人：张国强，湘潭市××法律服务所法律工作者。
被告：邓铮，男，1990年1月7日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市。
委托诉讼代理人：唐国强，湖南××律师事务所律师。
原告李欣欣与被告湖南建福房地产开发有限公司（以下简称建福公司）、邓铮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案。经审理，本院于2015年2月27日作出（2014）雨法民一初字第729号民事判决，被告建福公司不服上述判决，向湘潭市中级人民法院提出上诉。经二审审理后，湘潭市中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）潭中民一终字第389号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2014）雨法民一初字第729号民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2016年3月24日重新立案后，依法适用普通程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告李欣欣及其委托诉讼代理人黄元、被告建福公司的委托诉讼代理人张国强、被告邓铮的委托诉讼代理人唐国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李欣欣向本院提出诉讼请求：1、由两被告退还原告购房款548000元；2、由两被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2010年7月22日，原告作为买受人，被告建福公司作为出卖人，签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同约定，被告建福公司将位于湘潭市雨湖区先锋乡桐梓村戴家大山27号某某家园2栋2单元020201号、020202号两套房屋出售给原告，两套房屋的建筑面积均为108.09平方米，房屋的总价为352373.4元（每套176186.7元），合同还对面积确认、面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的的违约责任、交付期限等进行了约定。该两份合同签订后，原告依约向被告建福公司交纳了购房款等全部费用。被告建福公司却没有按约向原告交付房屋、办理相关的产权手续。2012年8月8日，原告与两被告达成了两份退房协议，协议分别约定，两被告于2012年8月8日预付原告10000元诚意金，同年8月25日前付原告房款150000元，余款209000元，业主（即原告）在房管局办理完一切退房手续后30日内退还，共计369000元。即两套房屋共计作价738000元退还给两被告。之后，两被告又将原告的两套房屋出售给了他人，且既没有通知原告到房管局办理退房手续，也没有按约向原告支付退房款，截止到起诉之日，两被告仍拖欠原告548000元未付，故起诉至法院。
被告建福公司辩称，一、原告所诉不实。1、原告关于其全额交纳购房款后，被告拒不履行办证和交房义务的诉称不符合事实，答辩人已将房屋交付给了原告。2、2012年8月27日，原告委托湘潭市和奕房地产经纪有限公司法定代表人邓铮将某某家园的两套住房带车库一并转让，双方并签订两份《退房协议》，邓铮也已分三次共计将23.5万元的购房款退还给了原告。3、原告至今尚未去房产登记管理部门办理房屋电子合同注销手续。二、原告遗漏了本案的诉讼主体。三、被告邓铮已退还了原告部分房屋转让款。原告将涉案的两套房屋及车库转让与答辩人没有任何关系，故请求法院驳回原告对答辩人的起诉。
被告邓铮辩称，一、原告所诉不实，隐瞒了事实真相。其一，2012年8月27日，原告与被告邓铮签订了同一式样的两份《退房协议》，被告邓铮并已将购房款23.5万元退还给了原告。但原告在诉状中隐瞒了已解除《商品房买卖合同》的事实真相，并违反《退房协议》约定，在收到部分退房款后，拒不配合被告邓铮去房管局办理退房手续，过错责任在原告。其二，原告诉请返还54.8万元不当。依据《退房协议》约定是按原房价返回给原告，因此，原告所主张的权益只能是原房价款两套合计为352373.4
元，减去已付购房款23.5万元，原告实际可主张的权益仅为117373.4元。原告所述“两套房屋共计作价73.8万元，退还给两被告”，完全是子虚乌有的事，是瞒着被告邓铮在《退房协议》下方添加内容，是无效的，背离了法律规定“民事合约行为需双方当事人意思表示一致”的原则。其三，依据《退房协议》约定，被告邓铮本应在原告配合办理完一切退房手续后，再将房款在30日返还。但被告邓铮仍将购房款中的23.5万元退给了原告，足见被告邓铮是在真实、诚信地履行退房协议约定的义务。二、原告部分诉请应予以驳回，且应承担“履行通知、协助、保密等义务”。原告与被告邓铮已经达成了退房约定，且原告实际收到了部分退还的购房款，解除原《商品房买卖合同》的事实已成立，由于原告违背《退房协议》约定，未承担“办理一切退房手续”的义务，应承担违约责任。依据合同法的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据《退房协议》约定，被告邓铮仅须将“原房价款”欠付部分的117373.4元返还，原告其他诉讼请求应予以驳回，并应责成原告履行“办理退房手续”的义务。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的，双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：对证据1，两被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。两被告对该证据的证明目的提出异议，认为实际已将涉案房屋交付给了原告，但两被告在本案审理过程中并未向本院提供证据证实其上述辩论意见成立，故本院对原告的证明目的也予以认定。对证据2，能证实原告分别于2009年6月12日支付了5.8万元、2009年7月31日支付了14万元购房款，并由被告建福公司分别出具加盖公司财务专用章的收款收据及原告后又于2010年7月27日通过中国银行账户将剩余购房款249953.4元转账至案外人邓声波名下账户的事实，故本院对该证据予以认定。对证据3，对其中的退房协议，两被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出异议，之后又认为无法确定退房协议中的手写部分是否确系被告邓铮所写，经审查后，本院认为，两被告未在本院规定的时间内就上述退房协议中的手写部分是否是被告邓铮所写的结果以书面形式告知本院，故本院视为退房协议确系原告与被告邓铮个人所达成，本院对该证据予以认定。对证据4，经本院审查，现涉案的两套房屋仍登记在原告的名下，但两被告并未否定其真实性，也就是说，该证据能证实被告建福公司的法定代表人代表被告建福公司认可涉案两套房屋的退房并同意办理网上注销手续，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定，但对证明目的不予认定。对证据5，其中的两份开庭笔录来源合法、内容客观真实，根据该两份开庭笔录中被告建福公司的陈述，能证实在被告建福公司将涉案两套房屋出售给原告时，被告邓铮确系某某项目售楼部销售人员和负责人及之后由被告建福公司以公司名义再次对外出售的事实，故本院予以认定。对其中的答辩状，该答辩状上并未加盖被告建福公司的公章，也没有委托诉讼代理人的签名，无法确定是否确系被告建福公司在之前案件中的答辩意见，故本院不予认定。对于被告建福公司提交的，双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：对证据1，因未提供证据原件，原告对其真实性、合法性及关联性均不予认可，但在庭审后，被告建福公司提供了湘潭市中级人民法院民事审判一庭核实后的复印件，能证实案外人袁富明将购房款支付至被告邓铮名下账户的事实，故本院对证据1予以认定。对证据2，因未提供证据原件，原告对其真实性、合法性及关联性均不予认可，但在庭审后，被告建福公司提供了湘潭市中级人民法院民事审判一庭核实后的复印件，且在证据3中有被告邓铮出具手写收条，能证实案外人姜云珍将部分购房款支付给被告邓铮的事实，故本院对证据2予以认定。对证据3，原告对其真实性无异议，且该证据能证实被告邓铮收到案外人姜云珍支付的部分购房款的事实，故本院予以认定。对证据4，该证据能证实案外人姜云珍将购房款部分尾款支付给被告邓铮，并由被告邓铮以其作为法定代表人的湘潭市和奕房地产经纪有限公司名义出具收据的事实，故本院予以认定。对证据5，证据来源合法、内容客观真实，能证明被告邓铮系湘潭市和奕房地产经纪有限公司的法定代表人的事实，但该证据达不到被告建福公司关于被告建福公司将涉案两套房屋出售给原告时，被告邓铮不是被告建福公司员工的证明目的。对证据6，证据来源不合法，无法确认该证据的真实性，本院不予认定。对被告邓铮提供的，原、被告双方有争议的证据，本院做如下认定：对证据1，原告对该证据真实性予以认定，能证实原告曾于2012年5月28日授权委托被告邓铮将涉案两套房屋予以出售的事实，故本院予以认定。对证据2，三张付款凭证，原告予以认可，被告建福公司也对其真实性无异议，本院经审查后认为，该三张付款凭证能证实被告邓铮转账支付19万元卖房款给原告的事实，本院予以认定。对其中的短信，本院经审查后认为，虽然原告对其真实性、合法性及关联性均不予认定，但根据短信的内容来看，能证实确系原告与被告邓铮之间短信往来记录，故本院对短信本身的真实性予以认定；同时，结合三张付款凭证来看，被告邓铮在2012年10月22日向原告转账支付2万元，在2012年11月16日向原告转账支付15万元，在2013年1月7日向原告转账支付2万元，且根据原告与被告邓铮间的短信内容及原告提供的证据5中的庭审笔录内容来看，能证实被告邓铮实际还在2012年10月22日前已向原告支付了退房款6.5万元，也就是说，能证实被告邓铮共计已向原告支付卖房款25.5万元的事实，故本院对短信内容也予以认定。对证据3，原告对其真实性予以认定，且该证据能证实经原告与被告邓铮协商一致，原告要求将涉案的两套房屋予以退房，被告邓铮同意以每套36.9万元，合计73.8万元向原告支付退房款的事实，故本院予以认定。
本案开庭后，原告又向本院提供了一组证据，对于该组证据，被告建福公司对其中的“工商服务业统一收款收据”，认为没有建福公司的盖章，只能证明是被告邓铮的个人行为；对其中的“湖南省契税纳税申报审批表”的真实性无异议，但对证明目的有异议，案外人袁富明确实在某某家园购买了一套房屋，但并不是涉案的两套房屋；对“收款收据”真实性有异议，没有提供原件，只能证明与被告邓铮之间的关系；对“湖南省湘潭市房地产企业预收购房款专用收款收据”，该票据上有改动，形式不合法，而且只能证明案外人在某某家园项目购买了一套房屋；对2012年5月14日的“湖南省非税收入一般缴款书”，与本案不具有关联性。被告邓铮对上述证据质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但鉴于其中两张“湖南省湘潭市房地产企业预收购房款专用收款收据”上的时间均为2010年，而案外人袁富明又确实于2010年在某某家园项目购买了一套房屋，故无法确定上述收据是否与本案具有关联性。本院经审查后认为，上述证据均系复印件，虽然均来源于湘潭市中级人民法院案卷材料，但均未证实上述证据的原件存于湘潭市中级人民法院案卷，且上述证据无法证实与本案具有关联性，故本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年7月22日，原告与被告建福公司签订两份《商品房买卖合同》，两份合同分别约定，被告建福公司将位于湘潭市雨湖区先锋乡桐梓村戴家大山27号某某家园2栋2单元020201号、020202号两套房屋（面积均为108.09平方米）出售给原告，每套房屋的房价为176186.7元。同时，合同附件四的“合同补充协议”分别约定，被告建福公司将某某家园2栋编号为2-2、2-3杂屋（即车库，面积均约26.55平方米）出售给原告，每个车库的价款为47790元。两套房屋及两个车库的总价款为447953.4元。该两份合同还对其他条款进行了约定。合同签订前，原告已分别于2009年6月12日支付了58000元、2009年7月31日支付了140000元购房款，并由被告建福公司分别出具加盖公司财务专用章的收款收据。合同签订后，原告于2010年7月27日通过中国银行账户将剩余购房款249953.4元转账至邓声波的银行账户。
2012年5月28日，原告李欣欣出具一份委托书，写明“本人李欣欣（委托人）拥有位于某某家园的两套房，带车库共约260m2，现委托邓铮进行房子的销售及销售后的一切过户手续。”在该委托书的下方并写明“委托期：2012.5.28～2012.7.28两个月”。后，原告李欣欣与被告邓铮签订两份退房协议，协议的打印部分分别约定：“今有某某家园二栋020201（注：另一份为某某家园二栋020202）的业主要求退房，今协商按原房价返回给业主，前面所办的相关办证手续一律作废。业主在房管局办理完一切退房手续后，原房价在30日返还。”并有退房人李欣欣、代理人邓铮的签字。协议打印的落款日期为2012年8月27日。在退房协议的打印内容下方，加有手写部分，内容分别为：“注：8月8日预付壹万元诚意金，8月25日前付房款壹拾伍万元整，余款贰拾万零玖仟元整（￥209000.00）待业主在房管局办理完一切退房手续后30日内返还。共计叁拾陆万玖仟元（
￥369000.00）”，其中某某家园二栋020202号房屋的退房协议手写部分写有“双方签字生效，一式两份”。原告李欣欣陈述，退房协议手写部分为其与被告邓铮分别书写，原告书写的两份交给被告邓铮持有，被告邓铮书写的两份交给原告持有。
之后，被告邓铮通过建设银行账户分别于2012年10月22日转账20000元、2012年11月16日转账150000元、2013年1月7日转账20000元给原告李欣欣。另外，根据原告李欣欣与被告邓铮的手机短信往来显示，原告李欣欣在2012年10月22日9时40分左右发给被告邓铮的短信中自认“原来已经打了六万五千元对吧”，被告邓铮回复“嗯”。
另查明:1、位于湘潭市雨湖区先锋乡桐梓村戴家大山27号的某某家园项目系由案外人邓声波（即被告邓铮的父亲）等人挂靠被告建福公司，以被告建福公司的名义开发、销售的。2、涉案的两套房屋的网上登记备案购买人仍为原告李欣欣，至今未办理电子合同注销手续。3、根据被告建福公司在2014年10月17日开庭笔录中的自认，被告邓铮实际系某某家园项目的销售人员和销售负责人。4、根据被告建福公司在2015年1月9日开庭笔录中自认及本案中的陈述来看，案外人袁富明、姜云珍确实在某某项目家园各购买了一套房屋，但涉案的两套房屋及车库已由被告邓铮以被告建福公司的名义给予了案外人袁富明及姜云珍，并已由袁富明及姜云珍分别实际占有、使用涉案的某某家园二栋020202号房和020201号房。5、根据两被告陈述，案外人袁富明、姜云珍均已将购房款付清。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方有以下几个争议焦点：一、应由谁向原告支付卖房款；二、应向原告支付卖房款的金额为多少。
对于上述焦点一，即关于应由谁向原告支付卖房款的问题。本院作如下分析：1、虽然某某家园项目系由案外人邓声波等人挂靠建福公司进行开发，但原告所购房屋的商品房买卖合同系与建福公司签订，购房款收款收据也加盖了建福公司财务专用章，故在第一次房屋买卖的行为中即原告购房时的合同相对方系被告建福公司。2、在原告与被告建福公司签订房屋买卖合同并进行预登记和交付购房款后，原告于2012年5月28日又委托被告邓铮作为代理人代为销售其所购买的涉案的两套房屋，在委托期限过后，原告又与被告邓铮签订退房协议，该退房协议上虽未加盖建福公司公章，但根据原告的陈述来看，其在购买涉案的两套房屋时，被告邓铮系被告建福公司的销售人员，同时，被告建福公司在2014年10月17日开庭笔录中也自认被告邓铮实际系某某家园项目的销售人员和销售负责人，且在退房协议上的打印部分中，原告与被告邓铮也明确约定“今有某某家园项目二栋020201的业主要求退房，今协商按原房价返回给业主。…”及“今有某某家园项目二栋020202的业主要求退房，今协商按原房价返回给业主。…”，故原告有足够理由相信被告邓铮是被告建福公司的工作人员，被告邓铮是在代表被告建福公司与其签订退房协议。3、被告建福公司在2015年1月9日开庭笔录中自认在原告与被告邓铮签订退房协议后，涉案的两套房屋实际又是以建福公司的名义出售给他人的，对于被告建福公司的这种行为，应视为被告建福公司以实际行为对被告邓铮代理退房的行为进行了追认。4、根据被告建福公司原法定代表人杨洪波在网上登记备案注销、修改申请表上加盖其私章来看，也应视为被告建福公司当时追认了被告邓铮代理其与原告签订退房协议的行为。5、在本案审理过程中，原告及被告邓铮均未向本院提供充分、有效的证据证实被告建福公司对原告与被告邓铮约定的超出原购房价的退房价款予以了认可，被告邓铮与原告在退房协议下方又以手写方式对退房价款、付款期限、方式进行了变更，且原告与被告邓铮均承认对方所持有的二份退房协议的手写部分均系本人所写，应视为原告与被告邓铮对手写内容表示认可，且是两人真实意思表示，故被告建福公司只应在原购房价款范围内承担相应的支付责任，超出原购房价款的多余部分系被告邓铮的个人行为，应由被告邓铮负责承担支付。
对于焦点二，本院分析如下：1、根据原告与被告邓铮在退房协议中手写部分的约定来看，原告与被告邓铮约定退房价款为36.9万元/套，即涉案两套房屋共计73.8万元。2、根据焦点一的分析来看，被告建福公司应在原购房价款内承担向原告支付退房款的责任，也就是说应由被告建福公司在原购房款447953.4元的范围内向原告承担支付责任。而超出原购房款金额的部分，应由被告邓铮个人予以承担，即由被告邓铮对超出原购房款金额的增值金额290046.6元向原告承担支付责任。3、根据查明的事实来看，被告邓铮已通过银行转账方式向原告支付了退房款19万元，对此，原告无异议。关于被告邓铮具体向原告支付了多少退房款的问题。本院认为，原告与被告邓铮在2012年10月22日9时40分的手机短信记录中，原告有关于“原来已经打了六万五千元对吧”的自认，并在该短信中要求被告邓铮再转账支付2万元，然后在当日的20时22分，原告又发信息“小邓，两万元已到账”，认可当日晚上又收到了被告邓铮转账的2万元；另外，原告于2012年11月16日11时38分向被告邓铮发短信称“小邓，15万元已经到账，谢谢！”；由以上短信内容来看，被告邓铮实际已在2012年10月22日前向原告支付了6.5万元，在2012年10月22日支付了2万元，在2012年11月16日支付了15万元，也就是说，原告通过短信表示实际已收到被告邓铮共计支付的退房款25.5万元。由此，本院认为被告邓铮实际已向原告支付了退房款25.5万元。因此，在扣减掉已支付的25.5万元后，被告邓铮还应向原告支付退房款35046.6元。
关于被告邓铮提出原告拒绝到房产部门办理退房手续的问题，因退房协议签订后，被告邓铮未按约定付清第二笔共30万元退房款，原告拒绝办理退房手续，并要求被告邓铮支付剩余退房款，属于主张其所享有的先履行抗辩权，并无不妥。现被告邓铮要求责成原告履行“办理退房手续”的义务，因被告邓铮未提起反诉，本院在本案中不作处理。但原告应在两被告支付完剩余退房款后协助办理涉案两套房屋的网上注销等手续。
另外，对于两被告提出的其他辩论意见及其委托诉讼代理人提出的其他代理意见，因两被告未向本院提供充分、有效的证据予以证实，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉
讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告湖南建福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告李欣欣支付退房款447953.4元；
二、由被告邓铮在本判决生效起十日内一次性向原告李欣欣支付退房款290046.6元，扣减掉已支付的25.5万元，实际还应支付35046.6元；
二、驳回原告李欣欣的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8545元，由原告李欣欣负担545元，由被告湖南建福房地产开发有限公司负担5000元，由被告邓铮负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 左 斌
审 判 员 陶华英
人民陪审员 李好辉
二〇一六年十一月十八日
代理书记员 蒋 垚
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交
易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，
依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。