湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初3777号
原告：刘小华，女，1978年5月25日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。
被告：贺赛军，男，1981年3月2日出生，汉族，居民，住湖南省株洲市芦淞区。
被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。
法定代表人：贺赛军。
委托诉讼代理人程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，住宁乡县，系该公司法律顾问。
原告刘小华与被告贺赛军、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小华、被告恒源公司的委托诉讼代理人程安春到庭参加了诉讼，被告贺赛军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在2017年8月1日前办妥不动产权证；2、判令被告支付原告违约金和补偿金共60000元；3、判令所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘小华在宁乡义乌小商品批发城购买X楼X－XXXX号商铺。2014年开发建设期间，原告与被告恒源公司签订购置商品房合同，并按公司要求办理相关购置付款事宜，但被告一直未履行合同，关于开发商对楼盘规划进行擅自更改，导致原有的物流仓库配套不能齐全，严重影响到商场开发，威胁到业主权益，要求被告对原告60000元赔偿。经宁乡县信访局与湖南省信访局多次协调未果，被告给出产权证、违约金等承诺均未兑现。致使原告合法权益受损并对后期开发失去信心，现特提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。
被告恒源公司辩称，公司没有违约行为。1、原、被告签订了商品房买卖合同是事实，但被告没有违约；2、关于办理房产证的事实，原被告约定是580个工作日未届满，应计算至2017年9月21日，因此被告方没有违约；3、原告的违约金没有依据，被告认为违约金的计算应以原告的实际损失为基础。
被告贺赛军未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《宁乡县商品房买卖合同》、刘小华的身份证复印件、贺赛军身份证复印件，被告提交的预告登记证，本院予以确认并在卷佐证。对双方均提交的商铺委托经营合同，本院对其真实性予以确认。原告提交的承诺书虽系复印件，但能够证实被告恒源公司法定代表人贺赛军出具承诺书的事实，对该事实本院予以认可。原告提交的置业计划，被告恒源公司对其真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告恒源公司提交的竣工验收备案记录，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：位于宁乡县玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的“义乌小商品批发城”系被告恒源公司开发的商品房。2014年12月26日，原告刘小华与被告恒源公司签订了合同编号为：XXXXXX-
XXXX号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定刘小华购买被告恒源公司开发的玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的（义乌小商品批发城）第一幢X层X-
XXXX号房屋。合同有如下约定：一、总房价款为195866元，以银行按揭方式付款，买受人在本合同签订之日交付首付款98866元，剩余房款97000元按揭支付；二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应符合两项条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；三、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预购登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告通过缴付首付款和银行按揭方式向被告恒源公司交纳了全部购房款195866元。后原告（甲方）与被告恒源公司（丙方）以及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。
另查明，1、本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。2、2015年4月8日，被告恒源公司为原告办理了房屋预告登记。3、自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。4、2017年2月27日，众多宁乡义乌小商品城的购房业主聚集一起要求被告恒源公司办理房产权证时，被告恒源公司的法定代表人贺赛军应业主的要求书写了承诺书，承诺书承诺在2017年5月1日前办理完不动产权证，如在2017年5月1日不动产权证未办理完毕，违约金自2015年元20日起按合同的三倍计算。
原告在庭审中陈述，其第二项诉讼请求所要求被告支付违约金60000元系逾期交房违约金（从2015年5月30日起计算至起诉之日）和预告登记违约金之和，根据被告的承诺书，被告承诺给予三倍的违约金，计算出来是132207.588元，只要求被告支付60000元违约金。
本院认为，一、原告刘小华与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强行规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日之后才能发生法律效力。原告办理不动产权证的履行期限亦应根据合同约定的期限履行。而本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限尚未届满，故本院对原告要求被告恒源公司办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。三、被告恒源公司的法定代表人贺赛军出具的承诺书系应对众多业主诉求、平息群体纠纷而作的答复，该份承诺书的效力不足以推翻原、被告之间的具体约定，本院对该份承诺书中加重被告责任的情形不予支持。四、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应该在2014年12月26日后的90日内（即在2015年3月25日前）为原告办理好合同备案和预告登记，被告在2015年4月8日才为原告办理了预告登记，被告恒源公司已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。关于违约金标准的问题，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以原告已付房款195866元为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付逾期办理预告登记的违约金，自2015年3月26日计算至2015年4月8日止。五、根据原、被告合同的约定，被告恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，被告恒源公司虽辩称已通过签订商铺委托经营合同向原告交付房屋，但直至2017年1月12日涉案房屋才竣工验收合格并办理备案手续，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且根据原、被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，故直到2017年1月12日才具备法定及约定交房条件，故被告恒源公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以195866元为基数，按照日万分之九的标准，自2015年5月30日计算至起诉之日，要求被告支付逾期交房违约金，本院根据上述第四点确定违约金标准的原则，酌情支持由被告恒源公司以原告已付款195866元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。六、被告贺赛军在本案中的行为系行使恒源公司法定代表人职权的职务行为，其个人不应当对原告承担法律责任，原告要求贺赛军承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告刘小华逾期交付房屋的违约金（以已付款195866元为基数，从2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；
二、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告刘小华逾期办理预告登记的违约金（以已付款195866元为基数，从2015年3月26日起至2015年4月8日止，按日利率万分之零点六计算）；
三、驳回原告刘小华的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，由原告刘小华负担450元，被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李芝秀
二〇一七年九月十一日
书记员 唐雨清
附相关法律条文：
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。