福建省莆田市秀屿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0305民初638号
原告：李秀云，女，1972年6月4日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。公民身份号码：。
委托诉讼代理人刘飞进，福建众益律师事务所律师。特别代理。
被告：莆田市金港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区。
法定代表人徐卫民，董事长。
委托诉讼代理人陈希，福建融成律师事务所律师。特别代理。
原告李秀云与被告莆田市金港房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，分别于同年5月24日、7月19日公开开庭进行了审理。李秀云的委托诉讼代理人刘飞进，莆田市金港房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秀云向本院提出诉讼请求：1、判令莆田市金港房地产开发有限公司偿还李秀云借款320万元及自2015年11月7日起按月利率2%至还款之日止的利息；2、拍卖或变卖莆田市金港房地产开发有限公司提供给李秀云作为担保的位于秀屿区7#101、7#102、7#103、7#104及7#105号的房屋，并以拍卖或变卖价款由李秀云在上述债权范围内优先受偿；3、本案诉讼费、保全费由莆田市金港房地产开发有限公司承担。事实与理由：莆田市金港房地产开发有限公司向李秀云借款320万元，口头约定借款利率为月利率4%，借款于2015年7月6日支付给莆田市金港房地产开发有限公司。借款过程中，由莆田市金港房地产开发有限公司提供秀屿区7#101、7#102、7#103、7#104及7#105号的五幢房屋作为抵押物担保，同时承诺房屋买卖合同进行房屋预售登记，借款后莆田市金港房地产开发有限公司没有依约偿还本息或对房屋进行预售登记。莆田市金港房地产开发有限公司于2015年8月12日、2015年11月7日及2016年1月30支付了部份利息。根据规定莆田市金港房地产开发有限公司已还利息按照月利率3%计算可以折抵4个月的利息，李秀云要求自2015年11月7日起计算利息。
莆田市金港房地产开发有限公司辩称，鉴于本案商品房买卖系为民间借贷提供担保，并未双方真实意思表示，依法认定双方签订胡5份商品房预售合同无效。本案借款日期是2015年7月6日，借款本金为320万元，约定借款月利率为4%，莆田市金港房地产开发有限公司已经于2015年8月12日、2015年11月7日及2016年1月30日偿还给李秀平款项各12.8万元，共计38.4万元，超出月利率3%的部分应予以抵扣本金。且根据物权法、担保法的规定，未经依法登记抵押权不设定，故本案债权应按普通债权处理，李秀云没有享受优先权。
李秀云在本院指定的举证期限内向本院提供如下证据：1、身份证一份，证明其诉讼主体适格；2、中国建设银行汇款凭证、中国农业银行个人结算业务申请书、收款收据各一份，商品房买卖合同（预售）五份及承诺书一份，证明李秀云已向莆田市金港房地产开发有限公司支付借款320万元，口头约定月利率4%，并以秀屿区5幢房屋作为担保的事实。经质证，莆田市金港房地产开发有限公司对证据1没有异议；对证据2认为借款是事实，但房屋没有办理抵押登记，抵押权不生效。
莆田市金港房地产开发有限公司在本院指定胡举证期限内向本院提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明一份，证明其诉讼主体适格；2、录音及书面整理材料各一份、银行汇款凭证三份，证明本案诉争房屋买卖合同系为民间借贷提供担保，基础法律关系应为民间借贷，莆田市金港房地产开发有限公司已依约归还部份本息的事实。经质证，李秀云对证据1没有异议；对证据2认为还款是事实，但是归还利息，并不是归还本金。
本院经审查后认为，对李秀云提供的证据1及莆田市金港房地产开发有限公司提供的证据1均予以确认；对李秀云于2015年7月6日借款给莆田市金港房地产开发有限公司本金320万元的事实予以确认；对莆田市金港房地产开发有限公司于2015年8月12日、2015年11月7日及2016年1月30日支付给李秀云共计38.4万元的事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月3日，莆田市金港房地产开发有限公司与李秀云签订商品房买卖（预售）合同5份，为莆田市金港房地产开发有限公司向李秀云借款320万元提供担保，李秀云于2015年7月6日向莆田市金港房地产开发有限公司汇款320万元的借款，双方口头约定借款月利率为4%。后莆田市金港房地产开发有限公司分别于2015年8月12日、2015年11月7日及2016年1月30日支付给李秀云款项各12.8万元，三次合计38.4万元。另查明，莆田市金港房地产开发有限公司与李秀云签订的合同未办理抵押登记手续。现莆田市金港房地产开发有限公司未能足额偿还李秀云借款本金及利息，李秀云遂诉至本院要求莆田市金港房地产开发有限公司偿还借款及支付利息。案经审理，因李秀云、莆田市金港房地产开发有限公司双方各持己见，致本院调解无效。
本院认为，债务应当清偿。莆田市金港房地产开发有限公司向李秀云借款本金320万元，有李秀云提供的中国建设银行汇款凭证、中国农业银行个人结算业务申请书、收款收据等证据在案为凭，及李秀云与莆田市金港房地产开发有限公司双方的庭审陈述，事实清楚，应予认定。但本案中莆田市金港房地产开发有限公司主张其分别于2015年8月12日、2015年11月7日及2016年1月30日按月利率4%支付给李秀云款项各12.8万元，共计38.4万元，超出月利率3%的部分应予以抵扣本金，李秀云则认为不足以支付利息，不应在本金中抵扣。因借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，应予以支持，故莆田市金港房地产开发有限公司于2015年8月12日通过银行转账偿还给李秀云的12.8万元，其中12.16万元用于支付利息（以320万元为基数自2015年7月6日起至2015年8月12日止按月利率3%计息），其中0.64万元用于抵扣本金，故截至2015年8月12日，莆田市金港房地产开发有限公司尚欠李秀云本金应为319.36万元（320万元-0.64万元=319.36万元）。同理，莆田市金港房地产开发有限公司于2015年11月7支付的12.8万元不足以支付以319.36万元为基数按月利率3%支付自2015年8月13日至2015年11月7日的利息，仅能支付至2015年9月21日的利息（12.8万元÷（319.36万元×0.1%）=40天），故截至2015年9月21日，莆田市金港房地产开发有限公司尚欠李秀云本金仍为319.36万元。同理，莆田市金港房地产开发有限公司于2016年1月30日支付的12.8万元，也不足以支付2015年9月22日至2016年1月30日的利息，仅能支付至2015年10月31日的利息（12.8万元÷（319.36万元×0.1%）=40天），故截至2015年10月31日，莆田市金港房地产开发有限公司尚欠李秀云本金仍应为319.36万元。故李秀云可主张以319.36万元为基数自2015年11月1日起按月利率2%计付利息，超过此部分的利息，本院不予支持。另外李秀云与莆田市金港房地产开发有限公司签订的商品房买卖（预售）合同系为双方借贷而提供担保的合同，因双方未对抵押物进行办理抵押登记，抵押权不生效，故李秀云要求拍卖担保物享有对担保物优先受偿权的主张不成立，本院不予支持。据此，为了保护公民间合法的借贷关系，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：
莆田市金港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内偿还给李秀云借款319.36万元，并自二○一五年十一月一日起至还款之日止按月利率2%计算的利息；
驳回李秀云对莆田市金港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费36400元，诉讼保全费5000元，由李秀云负担2575元，莆田市金港房地产开发有限公司负担38825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈 燊
人民陪审员 黄 山
人民陪审员 蔡冬发
二〇一六年八月十五日
书 记 员 高庆莲
附一：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附二：法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。