湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终935号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋文兵，男，1973年2月2日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：龚承军，湖北省正平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓秀丽，女，1978年10月7日出生，汉族，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：蒋艳超，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈德东，男，1973年10月18日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：蒋艳超，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人宋文兵因与被上诉人邓秀丽、陈德东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋文兵上诉请求：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1555号民事判决第一项、第二项及第四项；二、改判宋文兵与邓秀丽、陈德东所签订的《厂房买卖合同》有效，支持宋文兵的原一审诉讼请求；二、由邓秀丽、陈德东承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，没有查明本案全部事实。本案诉争房屋为开发商开发的工业厂房，建筑面积944．48平方米部分，最初由邓秀丽、陈德东从开发商处购买，后出售给宋文兵。该房屋办理了权属登记，邓秀丽取得该房屋的所有权证书，证明该944．48m2房屋属于合法的房产。宋文兵从邓秀丽、陈德东处购买上述房屋，属于商品房二手交易，双方签订了《厂房买卖合同》，宋文兵支付了部分购房款且办理了公证，该买卖行为没有违反法律的禁止性规定，应予以保护。至于办理土地使用权证，属于开发商在开发房地产项目时应尽的义务，与二手房的买方即宋文兵无关。关系到宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》法律效力的该重要事实，即宋文兵与邓秀丽、陈德东间从事的是商品房二手交易的事实，原审法院没有查明。二、原审判决认定的诉争房屋有关土地使用权证书观点，适用法律错误。本案属于民事案件，双方买卖厂房的行为属于民事法律行为，理应由民事法律进行调整。原审判决根据《城市房地产管理法》有关规定，以没有取得土地使用权证书的房产不得转让为由，认定上诉人与被上诉人间买卖诉争房屋行为无效，从而判决双方间的《厂房买卖合同》无效属于适用法律错误。我国《城市房地产管理法》第二条明确规定，该法适用范围在“取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理。”本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。该法第十七条规定，“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。以上规定充分表明《城市房地产法》主要规范调整开发商的房地产开发及转让行为等，即在本案中只适用于开发商与邓秀丽、陈德东间的房屋转让，不能适用于宋文兵与邓秀丽、陈德东之间的二手房交易。我国《城市房地产管理法》属于经济法范畴，不应作为调整民事法律行为的法律适用依据。三、原审判决没有判决邓秀丽、陈德东返还宋文兵所交的伍万元定金，且判决宋文兵负担25200元诉讼费，明显不公，应予以纠正。宋文兵在签订《厂房买卖合同》时，前后共支付l25万元款项，但原审判决少判了5万元，仅判决邓秀丽、陈德东返还l20万元属于判决错误，没有事实根据和法律依据。即使认定双方所签的两份合同均无效，根据双方过错程度，也不应认定由宋文兵负担25200元的诉讼费。
邓秀丽、陈德东辩称，本案经历了一审、二审发回及一审法院重审，耗时已超过二年，本案事实已非常清楚。上诉人与被上诉人签订的涉案《厂房买卖合同》和《厂房买卖合同补充协议》是同时同地签订的，诉争房屋包括厂房部分（建筑面积为944.84平方米、价款189万元）和加盖部分（建筑面积约为900平方米、价款86万元）。至目前为止，加盖部分未取得房屋所有权证和土地使用权证，厂房部分亦未取得全部权属证书。依《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，本案所涉《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》违反我国法律、行政法规强制性规定，合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》的适用范围包括房屋转让、抵押、租赁，本案应当争议适用该法。宋文兵使用涉案房产已近七年却未向被上诉人支付费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋文兵上诉、维持原判。
宋文兵一审法院起诉请求：1、邓秀丽、陈德东履行《厂房买卖合同》义务，将坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房的所有权过户到宋文兵名下；2、邓秀丽、陈德东承担本案诉讼费用。
邓秀丽、陈德东反诉请求：1、确认双方签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》无效；2、宋文兵返还厂房；3、宋文兵支付厂房使用费1320000元（按14元/m2/月、厂房总面积1844m2、从2010年6月计算至2014年10月）；4、宋文兵承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年9月22日，邓秀丽与武汉佳海房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城K28栋1-3层房屋。2010年7月6日，该房屋取得权属登记，其房屋所有权证证号为：武房权证黄字第××号。该权证载明，房屋所有权人邓秀丽，房屋总层数3层、建筑面积944.84㎡，规划用途工业，土地使用权取得方式：出让。
2010年6月13日，陈德东向宋文兵出具收条。收条载明，收到宋文兵购买佳海工业城K区28号厂房定金50000元（该厂房成交总价2750000元）。2010年6月27日，邓秀丽、陈德东（甲方）与宋文兵（乙方）签订《厂房买卖合同》。合同约定：1.1乙方购买甲方坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房，目前为合同房，贷款已全部还清，合同建筑面积944.84㎡；2.1厂房整体总价1890000元；2.2甲方负责办理该厂房甲方的房产证和土地证，所有费用由甲方承担；2.3甲方协助乙方办理过户手续，在办理过户手续中发生的所有费用由乙方承担；3.1房价分二次付清，双方签订此合同之日，乙方向甲方支付房款1200000元，甲方即先把厂房交付乙方使用；3.2在甲方办理好“二证”后40日内，乙方必须过户并付清余款，如乙方不过户，甲方终止合同，除甲方原因不能过户之外，过户当天乙方拿到房产局乙方名下的收件单后即付清房款690000元；4.1乙方违约不买该厂房，乙方已付房款甲方无须退还；4.2以上付款以转账或现金方式支付均可，逾期付款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期付款超过30天，视同乙方违约，甲方有权终止合同；4.3如因甲方原因不能过户或甲方不卖和其他原因所产生的违约，甲方须无条件退还乙方已付款项，并且免费让乙方使用该厂五年，另赔偿违约金及所造成经济损失共计已付款的二倍，计2400000元；5本合同未尽事宜经双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。邓秀丽、陈德东在合同甲方栏签名捺印，宋文兵在合同乙方栏签名捺印。
同日，邓秀丽、陈德东（甲方）与宋文兵（乙方）签订《厂房买卖合同补充协议》。补充协议约定，1.1乙方购买甲方坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房，目前为合同房，贷款已全部还清，合同建筑面积944.84㎡；1.2现甲方另出资扩建的建筑面积约为900㎡，全部框架结构（此扩建面积无任何手续，不能办理产权），经双方协商，甲方定价860000元，与厂房有证主体厂房共同卖给乙方。K区28号厂房见公证合同；2甲方扩建部分约900㎡，不同意卖给乙方，视同违约，见厂房买卖公证合同执行。乙方必须在过户当天付清余款，见厂房买卖公证合同执行。3本合同未尽事宜双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。邓秀丽、陈德东在合同甲方栏签名捺印，宋文兵在合同乙方栏签名捺印。
上述合同签订后，宋文兵支付购房款1200000元，邓秀丽向宋文兵出具收条，并将厂房与补充协议项下的房产钥匙一起交付给宋文兵。2010年6月28日，双方申请办理合同公证，2010年6月29日，湖北省武汉市黄陂公证处出具了（2010）鄂黄陂证字第801号公证书。
因《厂房买卖合同》项下的房产仅办理了房屋所有权初始登记，土地使用权尚未办理初始登记，《厂房买卖合同补充协议》项下的房产及土地使用权不能办理权属登记，相关的房屋亦不能办理过户登记，双方发生本案诉讼。
一审法院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以出让方式取得土地使用权的房地产，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，才能转让，否则不得转让。宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》的标的物为武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城K28栋1-3层房屋，土地使用权取得方式为出让，目前只办理了房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证书，未办理土地使用权初始登记，未取得土地使用权证书，依法不得转让。《厂房买卖合同补充协议》的标的物为邓秀丽、陈德东自建的房屋，邓秀丽、陈德东自建房屋未经相关行政部门审批，按照有关行政法规的规定属于违章建筑，依法不得转让。故，宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》均无效。无效的合同自始没有法律约束力，对宋文兵的诉讼请求，一审法院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，从《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》的内容中可以看出，双方当事人在签订该合同或协议时，均明知案涉房屋的现状，故，双方当事人对本案的发生均存在过错。同时，邓秀丽、陈德东要求宋文兵支付其厂房使用费132万元的反诉请求，因无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
因讼争房屋在双方签订合同时未经相关行政部门审批已进行了改扩建，且仅扩建部分与原来部分建筑面积大致相当，致扩建部分与原来部分的现状及对案涉合同效力有影响，故应当将两部分合同内容一并审理。对宋文兵的相关辩论意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》无效。
二、宋文兵于本判决生效后十日内向邓秀丽、陈德东返还案涉房屋。三、邓秀丽、陈德东于本判决生效后十日内向宋文兵返还人民币120万元。四、驳回宋文兵的诉讼请求。五、驳回邓秀丽、陈德东的其他反诉请求。案件受理费10200元，保全费5000元，反诉费20000元，合计35200元，由宋文兵负担25200元，邓秀丽、陈德东负担10000元。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人争议焦点为案涉《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》是否有效;邓秀丽、陈德东应否返还宋文兵50000元定金。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，宋文兵与邓秀丽、陈德东签订《厂房买卖合同》所交易的武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城K28栋1-3层房屋，目前只取得房屋所有权证书，尚未取得土地使用权证书。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；…….”及第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……。”的规定,《厂房买卖合同》项下的房产因未取得土地使用权而不得转让。宋文兵与邓秀丽、陈德东签订《厂房买卖合同补充协议》所交易的邓秀丽、陈德东自建的房屋部分，因该自建房屋未依法经相关行政部门审批而建，既未取得房屋所有权证，又未取得土地使用权证，依照前述《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,亦不得转让。因此，宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》均属无效。一审判决对宋文兵关于由邓秀丽、陈德东履行《厂房买卖合同》义务，将坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房的所有权过户至其名下的诉讼请求予以驳回,具有事实和法律依据。对其该上诉请求，本院不予支持。
无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，宋文兵与邓秀丽、陈德东在签订《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》时，均已明知案涉房屋的现状，双方当事人对本案的发生均存在过错,应各自返还涉案房屋和购房款、定金。宋文兵上诉主张邓秀丽、陈德东还应向其返还已支付的定金5万元，具有事实和法律依据。对其该上诉请求，本院予以支持。
综上所述，宋文兵的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1555号民事判决第一项、第二项、第四项和第五项；
二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1555号民事判决第三项为：邓秀丽、陈德东于本判决生效后十日内向宋文兵返还购房款、定金共计125万元。
一审案件受理费10200元，保全费5000元，反诉费20000元，合计35200元，由宋文兵负担25200元，邓秀丽、陈德东负担10000元。二审案件受理费35200元，由宋文兵负担34000元、邓秀丽、陈德东负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 陈继红
审判员 张立新
二〇一七年四月十七日
书记员 陈喜兰