安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终619号
上诉人（原审原告）:鲍传芳，女，1973年10月10日出生，汉族，住合肥市。
委托诉讼代理人：滕旭辉，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方婷婷，女，1985年11月6日出生，汉族，住安徽省定远县。
委托诉讼代理人：陈军，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周宗付，男，1969年8月22日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人鲍传芳因与被上诉人方婷婷、周宗付确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲍传芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判方婷婷与周宗付所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无效，本案一、二审诉讼费用由方婷婷、周宗付承担。事实和理由：1、鲍传芳并未主动履行《存量房买卖合同》及《补充协议》中约定的义务，故不应当视为对方婷婷与周宗付之间签订合同的追认。方婷婷虽然支付了定金，但鲍传芳并不知晓，该定金是支付给周宗付的，周宗付收取定金后欺骗鲍传芳要用该房屋办理抵押贷款需要提前偿还银行贷款，提前还贷的具体事宜也是周宗付办理的，鲍传芳对房屋买卖一事并不知晓，不能认定是对合同的事后追认，鲍传芳办理《户籍迁移证明》的目的是为了将户口迁回原户籍地六安市，与房屋买卖无关。2、案涉房屋房产证上登记为鲍传芳单独所有，但合同及补充协议并非鲍传芳所签，鲍传芳在该文书签订时对房屋买卖一事并不知情，合同的甲方为鲍传芳却无本人签字，代理人处虽有周宗付的签名，但周宗付没有鲍传芳的任何授权，故该合同显然因缺乏鲍传芳确认而无效。3、周宗付在合同上是以代理人身份出现，不是买卖合同的当事人也不是合同甲方，即字面理解为仅是鲍传芳的代理人，其能够处理的仅是鲍传芳的房产份额，却没有处理在共同财产中的自身份额。房屋的二个共有人之一的鲍传芳出于出卖行为没有确认及授权，另一个共有人周宗付也不是买卖行为的当事人，因此该房屋买卖合同因缺乏必要的主体而无效，无效或可撤销的合同也不符合表见代理的法律要件。4、合同及补充协议大量内容以及关于房屋买卖合同的法律规定均明确要求房屋出售行为必需要全体共有人签名认可才能生效，本案因鲍传芳没有签字故合同无效。鲍传芳对出卖行为没有确认及授权，周宗付也不是买卖行为的当事人，因此合同因缺乏必要主体而无效。
方婷婷辩称，1、方婷婷是通过正规的中介机构与鲍传芳和周宗付商谈涉案房屋的买卖事宜。2、方婷婷也按照双方签订的书面合同及补充协议的约定支付了购房定金及以偿还银行按揭的方式支付大部分购房款。3、一审中方婷婷也申请涉案中介机构的工作人员出庭，以证实鲍传芳及周宗付对涉案房屋的出售事宜是知情，并且同意的。4、鲍传芳向公安机关申请的系存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明，而并非鲍传芳陈述的简单的户口迁移，另外鲍传芳的户籍也并非在涉案房屋内。综上，请求二审法院依法驳回鲍传芳的上诉请求。
周宗付辩称，签订合同是我个人行为，鲍传芳并不知情。我用欺骗方式想出卖涉案房屋。
鲍传芳向一审法院起诉请求：1、判令确认方婷婷、周宗付之间所签订关于鲍传芳房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》无效；2、诉讼费用由方婷婷、周宗付承担。
一审法院认定事实：方婷婷与周宗付签订一份《存量房买卖合同》，出卖人（甲方）鲍传芳，买受人（乙方）方婷婷，约定：第一条，甲方出卖存量房的具体情况如下：（一）存量房坐落在合肥市新站区颍河路与龙门岭路安粮.双景佳苑12幢1804室，权属证号为：合产110106387，用途成套住宅，结构：钢混。（二）建筑面积127.18平方米。……第二条，甲、乙双方经协议一致，同意上述存量房转让价款为人民币：捌拾伍万捌仟元，人民币计（小写）￥：858000元等。2016年1月3日，方婷婷与周宗付签订一份《补充协议》，出售方（甲方）鲍传芳，买受方（乙方）方婷婷，甲、乙双方协商，就位于合肥市颍河路与龙门岭路交口双景佳苑12#1804房屋交易，达成如下补充协议：1、经甲乙双方确认上述存量房价款为捌拾伍万捌仟元整（大写），￥858000（小写）。2、本协议签订后乙方应向甲方支付定金人民币（大写）壹万元整，定金冲抵房款。……3、乙方二次房款贰拾壹万元整，为乙方贷款为陆拾肆万元整。……6、甲乙双方确定于2016年2月18日共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；……14、需要约定的其他事宜：乙方以21.4万元做首付款，帮甲方还银行贷款，若甲方房屋内货款超过乙方首付款，由甲方垫还，自甲方交接房款后，由甲、乙、丙三方交接房款，甲方返还乙方垫付额。甲方承诺房屋所欠银行贷款不超过叁拾万元，甲方净得房款为捌拾伍万捌仟元。协议签订后，方婷婷支付周宗付定金10000元，周宗付出具定金收条。2016年2月18日，鲍传芳申请合肥市公安局七里塘派出所开具《存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明》，证明：安粮双景佳苑12-1804房屋，户内户口已按照合肥市房地产管理局、合肥市公安局《关于加强房屋所有权登记过程中户籍管理工作的通知》要求迁出，或经查验户内无户口。2016年2月19日，鲍传芳向中国建设银行股份有限公司合肥城南支行申请提前偿还本案争议房屋的尚欠银行按揭贷款，双方签订《中国建设银行储蓄存折（卡）个人贷款转账提前还贷协议书（提前结清）》。2016年2月23日，由方婷婷出资偿还鲍传芳尚欠的房屋按揭贷款本息286599.21元，中国建设银行出具了《结清证明》。
另查，鲍传芳与周宗付系夫妻关系。鲍传芳与周宗付婚后购买了位于合肥市颍河路与龙门岭路交口双景佳苑12#1804室房屋，房地权证合产字第××号，房地产权利人鲍传芳，共有情况单独所有。
一审法院认为，本案所涉位于合肥市颍河路与龙门岭路交口双景佳苑12#1804室房屋（房地权证合产字第××号）系鲍传芳与周宗付在婚姻关系存续期间购买，房屋产权机构登记的房地产所有权人虽表述为鲍传芳单独所有，不能改变该房屋夫妻共有的性质，鲍传芳、周宗付对上述房屋均享有所有权。周宗付未经鲍传芳书面授权，且鲍传芳否认其授权周宗付与方婷婷签订房屋买卖合同及补充协议，故周宗付与方婷婷签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的行为属于周宗付单独处分行为。依据相关司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。周宗付与方婷婷签订《存量房买卖合同》及《补充协议》后，方婷婷已按上述合同约定履行了部分合同义务，支付定金并代为偿还案涉房屋银行按揭贷款。鲍传芳也申请合肥市公安局七里塘派出所开具《存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明》，并向中国建设银行申请提前偿还本案案涉房屋的按揭贷款。鲍传芳的上述行为履行了《存量房买卖合同》及《补充协议》中约定的甲方部分合同义务，也应视为对周宗付与被告方婷婷签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的追认，无权处分人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回鲍传芳的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由鲍传芳负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，现鲍传芳以周宗付在签订合同时没有得到鲍传芳的书面授权系单独处分行为主张合同无效，与上述司法解释的规定相悖，本院不予采信。从本案现已查明的事实来看，在周宗付与方婷婷签订合同后，方婷婷已按上述合同约定支付了定金并代为偿还案涉房屋银行按揭贷款，鲍传芳也申请合肥市公安局七里塘派出所开具《存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明》，并向中国建设银行申请提前偿还本案案涉房屋的按揭贷款。一审法院认为鲍传芳的上述行为履行了《存量房买卖合同》及《补充协议》中约定的甲方部分合同义务，也应视为对周宗付与方婷婷签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的追认，符合本案实际，本院予以确认。在此情况下一审法院认为周宗付与方婷婷签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》有效，并无不妥，本院依法予以维持。
综上所述，鲍传芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由鲍传芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年四月一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。