浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第310号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某某。
委托代理人（特别授权）宋某某。
委托代理人（特别授权）汪某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某某。
委托代理人（特别授权）朱某某。
上诉人陈某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2012）绍嵊民初字第1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月11日立案受理并依法组成合议庭，于2013年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人陈某某及委托代理人宋某某、汪某某，被上诉人张某某及委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年6月4日，原、被告签订房地产买卖契约一份（原告为乙方、被告为甲方），约定：甲方将其座落在嵊州市原城关镇东南村下厂的私建房（即现在的嵊州市鹿山街道东南横路6幢5号）四楼房屋一套（地号为0-Ke-1-140、建筑面积为123平方米）及车库一间（客厅下面架空层、面积为22平方米）作价110000元出售给乙方，付款方式为1999年6月4日前付100000元（含已付定金30000元），余款10000元于1999年6月25日前付清；甲方于1999年6月25日前将上述房地产交付给乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方应保证上述房地产权属清楚，办理房产证及土地证时，应无偿代办乙方的两证，所需缴纳的费用由乙方承担。双方还在该契约中对各方违约所应承担的责任作了明确的约定，并特别约定因买卖房屋系私建房，房产证未到户，甲方中途不得违约收回房屋，如违约，甲方应在购房日起，每天付房款数额百分之一的损失违约金，另付房产涨价调节系数，如拆迁，甲方应赔偿乙方相同面积房屋及车库。上述房屋买卖契约签订后，原、被告均向对方履行了支付房款及交付房屋的义务。
另查明，嵊州市鹿山街道东南横路6幢5号房屋系被告于1996年经所在的东南村村委会、嵊州市城关镇土地管理所、嵊州市城关镇人民政府及嵊州市城西新区建设办公室审查批准后由老屋翻建而成，审批时审批单位的意见为同意使用宅基地100平方米，同意翻建三层。被告在建房过程中少批多建。在房屋的面积及层数上均超过了审批范围。房屋建成后，被告于1998年申请办理了嵊集用（98）字第1640号集体土地使用证，明确土地使用者为被告，土地所有者为城关镇东某村，土地座落在东南村下厂（地号为0-Ke-1-140），使用权类型为批准拨用。1998年因城市化改造，上述房屋所在的东某村被划入城市建制范围，所有成员实行农转非，村委会改设为居民委员会。1999年2月，嵊州市人民政府以嵊政（1999）12号文件决定将包某东某在内的六个居民委员会的现有宅基地及零星土地全部依法收回国家所有。但被告对上述整幢房屋的土地使用权证（包某本案双方讼争房屋在内）未到有关主管部门办理变更登记手续。
再查明，2010年1月29日，被告诉至该院要求确认双方于1999年6月4日签订的房屋买卖契约无效，并判令原告腾退涉案房屋及车库。该案经该院作出的（2010）××民初字第××号民事判决书、浙江省绍兴市中级人民法院作出的（2011）××民终字第××号民事判决书、浙江省高级人民法院作出的（2012）××民申字第××号民事裁定书等生效法律文书确认后，上述房屋买卖契约被确认无效，同时原告应在一审判决发生法律效力后六个月内腾退涉案房屋及车库。原告得悉此情后，认为房屋买卖契约被确认无效损害了其合法权益，于是在2012年5月31日也诉至该院，并要求判令被告实现前述诉称中的诉讼请求。同时原告对其另诉的（2010）××民初字第××号案件予以撤诉，并将该案的诉讼请求在本案诉请中予以增加。被告收到起诉状及相关证据后，在举证期限内对原告提起反诉，要求原告支付自1999年至2012年的房屋使用费100000元。
又查明，现涉案房屋及车库处置市场价格为548557.39元；原住房室内装饰费用（1999年标准）为128505元，包某室内配套的水电卫生等以及装饰的固定财产设施为含大理石、木地板、卫生、厨房等设施的装饰、吊天棚、阳台、灯具及门窗等中档装饰的材料费项目。涉案房屋及车库自1999年7月4日起至2012年11月30日止的租金可得收益为99233元。
以上事实，由房地产买卖契约、嵊县私人建房用地呈报表、集体土地使用证、关于将城关镇东圃等居委会现有集体土地收回国有的批复、关于将城关镇东圃等居委会现有集体土地收回国有的通知、（2010）××民初字第××号民事判决书、（2011）××民终字第××号民事判决书、（2012）××民申字第××号民事裁定书、嵊州市信元资产评估有限公司出具的资产评估报告、嵊州市价格认证中心出具的价格鉴定结论书，以及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
原审法院认为，本案双方当事人签订的房地产买卖契约业经生效法律文书确认为无效合同，已是不争的事实。因此从本案双方当事人本诉及反诉各自所持的诉讼请求分析，本案实为合同被确认无效后所产生的因合同取得的财产以及因合同无效给订约双方所造成损失的后续处理问题，即按照缔约过失原则处理合同无效的后续问题。由此结合双方当事人对本诉与反诉的诉辩意见，该院认为本案可归纳争议焦点如下：一、原告是否享有要求被告返还房屋购买款110000元的诉权，以及其主张要求被告承担该款项以银行四倍利率计算的利息损失是否成立的问题？合同无效，原告可否向被告请求支付合同约定的违约金？二、因合同无效，原告势必面临着履行返还并腾退房屋的义务，由此原告能否向被告主张按涉案房屋同地段商品房价格折算的房产涨价调整费用，同时原告主张要求被告支付房屋装修费用以及家具（包某可移动和不可移动的）损失款和原告三年来不能居住涉案房屋而在外租房产生的租金损失等是否成立的问题？三、合同无效，反诉原告有无要求反诉被告支付自1999年-2012年房屋使用费的诉权的问题？
对上述争议焦点，该院逐次分项进行法理分析。该院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如何解析以上争议焦点，首先应明确导致合同无效是哪一方当事人之过错还是双方当事人兼有过错的问题。这就要从本案房地产买卖契约订立之初时合同标的物的情况以及双方当事人订立合同时的主观意识状态和对合同内容的认知程度等方面加以分析。本案房地产买卖契约被上述生效法律文书以违反法律的强制性规定而宣告无效。从双方缔约过程来看，可以想见实际双方当事人对交易标的物的情况均为有所了解，涉案房屋及车库在订约时的实情为：其土地使用权性质为农村集体土地，按照土地管理法的有关规定，农村集体土地实行一户一宅的原则，即不允许村集体经济组织成员对宅基地向集体经济组织成员之外的自然人进行转让。即双方当事人对涉案房屋及车库不能在彼此之间进行转让的情况应为明知。据此，该院认为导致本案房地产买卖契约无效双方当事人均有过错，双方当事人应当各自承担与其过错程度相应的民事责任。但对双方造成合同无效的过错责任大小，该院认为仍应有所区分。纵观双方发生纠纷的历史进程，可以看出酿成纠纷的始作俑者系被告，由此该院认定被告对导致本案合同无效相较于原告而言负有更大过错。据此，该院对双方过错责任的分担，酌定由原告负担40%的过错责任，被告负担60%的过错责任。
对争议焦点一，该院认为，被告因合同收取了原告支付的购房款110000元为既成事实，按照上述合同无效后续问题处理的法律原理，显然可以确定原告主张要求被告返还购房款110000元，理由正当，应予支持。至于原告主张要求被告承担银行同期同类贷款利率四倍计算的利息损失一节，虽原告有利息损失存在无可争议，但原告主张利息损失利率过高，该院酌情确定为以购房款付清日中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算。同时根据合同无效双方的过错比例，从过失相抵原则以及衡平各方权益的角度考虑，该项损失应由原、被告进行分担，据此该院确定由被告承担该项损失60%的民事责任。而对原告主张的利息起算时间，属合理范围，该院予以照准。当然，被告提出对上述款项履行的同时，其有权要求原告腾退涉案房屋的抗辩意见，符合法律规定，该院予以准许。故虽则已生效的（2010）××民初字第××号民事判决书已在主文某对原告腾退房屋的履行期限有所表述，但该判决作出后，案件一直处于上诉、申诉等状态，致使该判决的内容至今悬而未决。从有利于当事人案结事了的司法宗旨出发，可在本案再行确定原告腾退房屋的履行期限，即与被告返还购房款同时履行。另既然合同被宣告无效，则违约行为的法律前提已不存在，因此原告主张被告承担违约金的请求也无从谈起，对该项诉请，于法无据，该院予以驳回。
对争议焦点二，该院认为，原告因合同而占有被告的房屋及车库，随着合同的无效，必然涉及到原告返还并腾退所占有的房屋及车库。由于原告订立合同始的初衷是为获得涉案房屋的所有权，即为投资物业用以居家生活，且原告也不能料及被告会通过确认合同无效的法律途经收回涉案房屋及车库，因此该院认为从公平原则考虑，原告主张要求被告承担房产涨价费用的请求符合客观实情，可予适当考虑。至于房屋涨价数额的计算，可参照嵊州市价格认证中心作出的价格鉴定结论书确定涉案房屋及车库现市场处置价格进行核定。即以548557.39元－110000元＝438557.39元进行确定涉案房屋及车库的实际涨价数额。据此，根据双方对造成合同无效的过错比例分担，应由被告承担上述涨价数额的60%即263134.43元。对原告主张的装修费用，由于其所投入的装修设施均已物化于甲案房屋室内，从客观现状看，装修设施随房屋返还被告不至于对涉案房屋造成不必要的损坏，因此可将原告投入的装修设施随房屋返还给被告，由被告给付原告一定的经济补偿。至于补偿数额可参照嵊州市价格认证中心作出的价格鉴定结论书的内容加以确定，该价格鉴定结论书确定原住房内装饰费用（1999年标准）为128505元。当然这还应排除原告在居住涉案房屋期间对装修设施人为使用年限所耗去的折旧率，据此该院酌情确定应扣除折旧率50%，并确定被告应支付原告物化于甲案房屋室内的装修设施（包某原告诉称的不可移动的家具在内）补偿款为64252.50元。对原告主张的可移动的家具损失，虽原告未提供证据证实其所列的家具是否实际存放于甲案房屋室内，但根据日常经验法则思量，原告所列的家具系居家生活的日用品，该院推定原告上述家具存放于甲案房屋室内，同时确定原告诉称的可移动家具随房屋归被告所有，同时由被告支付原告相应的经济补偿。当然对原告主张的家具价值，该院认为偏高，应予酌减，该院确定为8000元。对原告主张因三年来不能居住于甲案房屋而向外租房居住由此产生的租金损失45000元，该院认为，因双方自被告提出确认合同无效之诉后，矛盾就日趋尖锐，出于个人情绪双方对涉案房屋的居住设施进行人为破坏也极有可能，因此原告主张因涉案房屋无法居住而在外租住而有租金损失的诉请，可予适当考虑，但原告主张的数额过高，该院酌定为25000元。同时该院认为，原告主张的租金损失也系双方发生纠纷后衍生的间接损失，即该损失与双方当事人造成合同无效的情形息息相关，因此该损失也应考虑由双方当事人按过错程度进行分担，即由被告承担原告租金损失25000元的60%计15000元。
对争议焦点三，该院认为，由于合同无效导致实际上涉案房屋的所有权并没有变更，反诉原告作为所有权人享有对涉案房屋使用、收益、处分的权利，故反诉原告提起反诉要求反诉被告支付房屋使用费的请求，于法有据，应予支持。至于房屋使用费数额可参照本院委托嵊州信元资产评估有限公司作出的评估报告书中确定的金额加以确定。该评估报告书确定的数额依据涉案房屋所处地段、经济状况、环境条件、房价涨幅等因素加以作出，因此该评估报告书反映的数额99233元符某某观真实，该院予以照准。但该损失也属双方当事人造成合同无效而产生，故应按双方当事人的过错程度进行分担，即由反诉被告承担反诉原告房屋使用费损失99233元的40%计39693.20元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈某某返还张某某购房款110000元并支付该款自1999年6月26日起至判决确定的履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率2倍的60%即1.2倍计算的利息损失；二、陈某某支付张某某房产涨价补偿款263134.43元；三、陈某某支付张某某装修设施（含不可移动的家具）、可移动家具补偿款以及租金损失合计87252.50元；四、张某某支付陈某某房屋使用费39693.20元；五、张某某于判决发生法律效力后二十日内腾退座落于嵊州市鹿山街道东南横路6幢5号的四楼房屋及车库一间（客厅下面架空层）；五、驳回张某某的其余本诉诉讼请求；六、驳回陈某某的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费16785元，减半收取8392.50元，由张某某负担3357元，陈某某负担5035.50元（款由张叶某某行垫付，限陈某某于判决发生法律效力后二十日内归还张某某）。反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈某某负担690元，张某某负担460元（款由陈某某先行垫付，限张某某于判决生效后二十日内归还陈某某）。
上诉人陈某某上诉称，一、原审判决认定事实错误。1.上诉人只有11万元转让款的返还义务，无其他任何赔偿、补偿责任。但原审法院认定上诉人需承担60%的过错责任，上诉人认为系认定错误，上诉人在本案中并无过错，不应承担任何过错责任。2.转让款11万元只能在被上诉人腾退房屋后才有诉权，未退之前被上诉人无权要求返还，但到目前为止被上诉人没有腾退房屋，故被上诉人无权要求退还转让款。3.原审判决认为上诉人应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍赔偿被上诉人的利息损失，上诉人不予认可。原审法院在判决中认定被上诉人与上诉人订立合同的初衷是获得涉案房屋的所有权，即为投资物业，那既然原审法院已经将被上诉人的行为认定为投资行为，并且在判决中也支持了被上诉人要求上诉人承担房产涨价费的诉请，事实上已经把购房款11万元作为投资房产的投资款，那么这笔购房款就不应该再计算利息，如果计算利息，那就是重复计算，因为房产涨价费中已经包含了购房款的收益，不应当重复计算利息收益。从实际生活的角度而言，购买房屋几年后出售，赚取的是房屋的涨价收益，而不会再多得一笔银行利息的收入。上诉人认为，要计算利息，前提是这笔款不是投资款，不交付给上诉人的话，被上诉人是可以存银行的，那么是应当赔偿利息损失的，但作为投资款来说，投资的钱本身就不可能再有利息收益的，因为投资款的收益是产生在投资中，而本案也正是如此，既然原审法院已经认定被上诉人是投资行为，并且已经支持其房屋涨价费的诉请，那么作为该笔11万元购房款来说，已经得到了其投资收益，不应当再重复计算利息损失。另外，且不说该利息损失不能成立，即使成立，原审法院认定上诉人应当按照同期银行贷款利率的2倍赔偿被上诉人利息损失更是错误的，原审法院认为被上诉人要求上诉人按照同期银行贷款利率的4倍赔偿利息损失的要求过高，酌定以同期银行贷款利率的2倍赔偿，该认定没有任何事实基础及法律依据，是不能成立的。上诉人认为原审法院酌情减少利息计算标准应当是建立在上诉人与被上诉人同期银行贷款利率的4倍成立的前提之下，现上诉人与被上诉人并无任何某某，也无相关法律依据能够说明上诉人应当按照同期银行贷款利率的四倍承担利息，被上诉人的该项诉请不应得到支持。4.原审法院认定房屋涨价费依据的价格鉴定结论书有误，认定涉案房屋价值错误。原审法院依据嵊州市价格认证中心作出的价格鉴定结论书认定涉案房屋及车库处置价格为人民币548557.39元，上诉人认为，原审法院要求鉴定机构按照商品房价格评估本身犯了原则性错误，本案涉案房屋系违章建筑，被上诉人在购房时已经知晓，不应按照商品房的市场价值来进行评估。在提交鉴定申请时，上诉人也是申请按照涉案房屋的实际价值进行评估，即按照建筑成本进行评估的，但鉴定报告却按照商品房的价值进行评估。5.原审法院认定被上诉人房屋装饰费用依据的价格鉴定结论书有误，认定涉案房屋装饰价值错误。原审法院依据嵊州市价格认证中心作出的价格鉴定结论书认定涉案房屋内的装饰费用为人民币128505元，上诉人认为该鉴定是错误的，其鉴定依据的是被上诉人提供的装修项目清单，但部分内容是上诉人出卖房屋时就已经装修，本身不是被上诉人所装修。上诉人认为该鉴定依据被上诉人提供的资料鉴定被上诉人自己的装修费用，不符合程序，该鉴定结论是不可靠、不真实的。另外，该鉴定采用的是重置成某某，即还原原来装修需要的费用，这显然也是错误的，对于装修来说，其价值在于装修的使用价值，被上诉人的装修经过多年使用，其使用价值已经消耗殆尽，要评估也应当是对不可移除部分家具的残值进行评估，不应当是按照成本重置来评估，该评估报告显然是不可采纳作为定案依据的，故原审法院认定房屋装饰费用依据的鉴定报告错误，显然得出的结论也是不对的。6.原审法院认定被上诉人主张的可移动家具损失以及三年不能居住涉案房屋而有租金损失的诉请成立，上诉人认为该认定错误。被上诉人没有任何证据证明其有上述诉请中家具及租金的损失。被上诉人无证据证明其家具的损失系上诉人造成，也无证据证明其损失的家具的价值。关于被上诉人的租金，由于甲案房屋一直处于被上诉人支配下，直至今日尚未腾退房屋，无需在外租房居住，假设的确租房居住，也应当提供相应证据予以证明。被上诉人未提供任何证据证明其诉讼请求中所称的损失，故其请求不能成立，原审法院认定错误。二、原审法院适用法律错误。原审法院在判决中适用了补偿原则，缺乏法律依据。被上诉人在起诉中并未要求返还原物，根据法律规定，只有在不能返还原物的前提下，才能适用补偿，故原审法院存在适用法律错误的情况。三、原审法院的判决错误，违反一案不两判原则。上诉人与被上诉人的腾退房屋纠纷，已由（2010）××民初字第××号和（2011）××民终字第××号判决生效，据此，被上诉人应在判决生效后6个月内腾退房屋，现原审法院在上诉人及被上诉人均未诉请改变该内容的情况下，改判原生效判决的内容，动摇或混淆了生效判决，导致一案出现两个判决，是典型的一案两判。综上，请求：1.撤销嵊州市人民法院作出的（2012）××民初字第××号民事判决，并依法改判驳回原告的诉请；2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人张某某答辩称，双方当事人于1999年6月签订房屋买卖合同，后因上诉人单方违约起诉至嵊州法院，经过一审、二审、再审，法院判决解除该合同。正是由于上诉人签约卖房又违约收回房屋的行为，给被上诉人造成了包某房屋、房款、利息、律师费、时间经济等方面的损失，还造成了巨大的精神压力。针对上诉人的上诉理由，被上诉人认为：一、上诉人称其仅有11万元的返还义务，被上诉人认为，在本案中，被上诉人完全是受害人，在买房时未从上诉人处得到关于房屋产权及土地性质的完整信息，过分相信上诉人，在居住十几年后又遭到单方违约，致使被上诉人钱财两空，上诉人对合同的解除负有更大的过错，应当由上诉人承担100%的责任。二、上诉人称只有被上诉人腾退房屋后才享有对11万元转让款的诉权，被上诉人认为这是错误的。首先，根据我国《合同法》第58条、第66条规定，对腾退房屋及赔偿损失，双方当事人应负有同时履行的义务，应该得到一并解决。三、关于上诉人应赔偿被上诉人二倍利息损失，首先，上诉人存在片面摘取一审判决部分言辞的行为，一审判决第十七页明确说明原告订立合同的初衷是为了得到房屋所有权、投资物业用于乙生活，上诉人只摘取了其中的“投资物业”，被上诉人需要说明的是，投资物业用于居住不同于投资谋取利益，被上诉人在嵊州仅有这一套房屋，被上诉人购买该房用于结婚，进行了档次较高的装修，并准备在该房屋长期居住。因此，被上诉人支付的11万元卖房款并非投资款，而是消费款，一审判决上诉人按照银行同期利率的二倍承担利息，并按照过错程度承担60%的责任，也就是按照1.2倍计算利息，被上诉人认为也是偏少的。四、关于房屋价格的鉴定意见，被上诉人认为，1.价格鉴定单位具有丰富的专业经验，其权威性应当予以维持；2.被上诉人是按照商品房价格购买的涉案房屋，且用于自住生活，上诉人曾某某可以办出房产证、土地证，双方在签订合同时是按照商品房成交的；3.按照1999年的价格，11万元购买相应面积的商品房绰绰有余，由于上诉人的过错造成合同解除、房屋收回，根据合同中约定的上诉人自愿承担房产涨价系数，被上诉人认为应由上诉人承担房屋涨价费用。五、关于装饰的价值，被上诉人认为，鉴定机构对装饰费用的评定是符合客观实际的，这些装饰内容目前都客观存在，鉴定机构也进入房屋进行了察看拍照，上诉人交付房屋时仅是毛坯房。被上诉人完成房屋装修后不久，上诉人自2003年开始就擅自在五层阁楼凿破被上诉人卫生间上方的地面，导致被上诉人卫生间长期漏水和粪便，整套房屋粪水横流，无法居住。被上诉人根据无法享有装修价值，上诉人理应承担完全的赔偿责任。六、关于租金和可移动家具损失，被上诉人认为，这些可移动家具，目前仍存放在讼争房屋内，由于前述上诉人原因，造成被上诉人无法在该房屋内居住，房屋内粪水横流，家具长期浸泡，完全无法使用，可移动家具的损失应当得到相应的赔偿。在此情况下，被上诉人外出租房居住，自然会产生租金损失，这是完全符合情理的。七、关于原审判决是否违反一案不两判的原则，被上诉人认为，虽原判决书已经生效，但该判决作出后，案件一直处于上诉、申诉阶段，从有利于案结事了的宗旨出发，应同时履行，这就不违反一案一判的原则，反而解决了本案的纷争。综上，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审庭审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于造成讼争房屋买卖合同无效的主要过错责任在于上诉人陈某某，故一审法院确定由上诉人陈某某承担60%的过错责任并无不当，本院予以确认。缔约过失责任造成的损失包某直接损失和间接损失。一审法院按照合同无效后续问题处理的法律原理，确定由上诉人陈某某向被上诉人张某某返还购房款110000元，根据过错程度酌情确定由上诉人陈某某承担1.2倍利息损失、8000元的可移动家具损失和15000元租金损失，并无不妥，本院依法予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人陈某某虽主张价格鉴定结论书有误，但未提供证据予以证明，本院对其上诉请求依法不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16875元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
代理审判员 冯娇雯
代理审判员 张亚彬
二〇一三年五月八日
书 记 员 陆琪瑜