广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第152号
原告：广西诚愉和物业服务有限公司。
法定代表人：陈仁巨，该公司总经理。
委托代理人：黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。
被告：谢晓珍。
第三人：林渊。
原告广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和物业公司”）与被告谢晓珍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月4日第一次公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法追加林渊为本案第三人参加诉讼，于2014年6月16日第二次公开开庭进行了审理。书记员覃云颂担任记录。原告诚愉和物业的委托代理人黄利颖到庭参加诉讼。被告谢晓珍，第三人林渊经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诚愉和物业公司诉称：原告自2009年6月9日开始负责南宁市兴宁区厢竹小区（以下简称厢竹小区）的物业管理服务。被告是厢竹小区的业主。自被告入住该小区以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2012年8月至2013年6月，被告已累计拖欠各项费用，包括水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、物业管理服务费、生活垃圾处理费、公共维修基金、停车服务费等共计2870.40元。就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付2012年8月至2013年6月水费279.30元；2012年8月至2013年6月的水费公摊29元；2012年8月至2013年6月电梯电费公摊119.30元；2012年8月至2013年6月路灯照明电费公摊80元；2012年8月至2013年6月水泵二次加压电费52.50元；2012年10月至2013年6月物业管理服务费1204.20元；2012年10月至2013年6月生活垃圾处理费72元；2012年10月至2013年6月公共维修基金134.10元；2012年10月至2013年6月停车服务费900元；被告向原告支付违约金861元。2、本案的诉讼费由被告承担。在第二次开庭庭审中，原告表示要求第三人与被告承担连带责任。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。证据2、被告身份证（复印件），证明被告的主体资格。证据3、缴费通知单，证明被告欠费的具体数额。证据4、业主（住户）收费汇总表，证明被告拖欠相关费用的具体事实。证据5、物业服务收费准备案表，证明原告收取物业管理服务费的依据。证据6、建筑面积计算结果表（复印件），证明被告房屋的实际建筑面积。证据7、物业服务协议，证明原告与被告存在物业服务合同关系。原告当庭提交的证据有：证据8、发票（票号为094的垃圾处理费发票和2011年12月20日的广西北部湾银行进账单为复印件，其余票据均为原件），证明原告已经代各位业主缴纳了水费、电费、垃圾处理费。原告在庭后向本院提交的证据有：证据9、《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》，证明原告与高峰林场签订有前期物业服务协议，约定了物业管理服务费可以最终按照物价部门核批的标准执行。证据10、垃圾处理费发票（2013年5月6日）、电费发票（2013年5月27日）、2013年1月至6月用户用水清单，证明原告已经为被告代交了2013年1月至6月期间的垃圾处理费、电费、水费。证据11、南宁市龙祥物业服务有限公司出具的证明，证明原告在高峰林场职工住宅小区（南宁市兴东路）物业服务于2013年6月30日终止，在物业服务终止前，原告已结清水费和电费。
被告谢晓珍提交书面意见辩称：被告于2007年7月开始参加广西高峰林场厢竹小区的市场运作方式建房，该房于2009年6月交房入伙，交房时与原告签订了物业服务协议。2011年1月，被告将房租出租给林渊，双方签订了租赁协议，协议中约定被告在房屋出租期间不承担发生的任何费用。2013年11月，被告将房屋卖给了他人，双方约定待租赁到期（2014年1月31日到期）交付，后林渊要求延期到2月28日交房，被告与买房人商量后同意延期1个月交房，房租由买房人收取。2014年2月27日，被告到小区物业处咨询林渊在租赁期间的各项物业费用是否交清，物业处经查询后答复，林渊各项物业费用已交清到2013年12月份，除了公摊水电费2014年1月至3月份的未结清（公摊水电费要到3月底物业才能核算出来），其他费用已全部结清。林渊在2月28日将该房所有私人物品搬走，当天，原告将房屋交付给买房人使用。被告在接到应诉通知书后与林渊联系后得知，自2011年2月1日租赁房屋以来林渊一直都按时缴纳各项物业管理服务费用�但从2012年开始小区物业管理非常混乱，公共卫生没人清洁，公用设施坏了没人管理，并且经常失窃，小区业主曾多次到物业公司反映情况都未得到解决。小区业主在20l2年下半年自行召开业主会议，商议集体投诉物业公司并不再缴纳物业费用。所以，林渊自2012年8月至2013年6月期间一直没有交纳各项物业费用，2013年7月新的物业公司接手管理后才继续缴纳物业费用。被告认为其与林渊的租赁协议中已明确在房屋出租期间不承担发生的任何费用，原告主张的费用应由林渊来承担。
被告谢晓珍为其辩解在举证期限内提供的证据有：房屋租赁合同范本（复印件），证明被告与林渊于2011年2月1日签订了房屋租赁合同。
第三人林渊未作陈述，亦未提交证据。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告谢晓珍、第三人林渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据1、5、7、9-11均为原件，本院对其真实性予以认定。对于原告提交的证据2，虽然为复印件，但该证据可以证实被告的主体资格，本院对该证据予以采信。对于原告提交的证据3，该通知单上列明了收费项目、收费期间和金额，并加盖有原告的公章，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据系原告自行制作的通知单，对于被告是否应当向原告交纳该些费用，将在本院认为部分阐明。对于原告提交的证据4，该表中详细记载了被告的姓名、电话、房号，以及每个月的水表读数、实际用量、公摊度数、电表读数、二次加压、物业管理服务费等数目，记载具有连续性，该表较为真实的记录了被告的水电使用情况，而水电费是每个小区房屋所必定会产生的费用，故本院对该表当中的水费和电费部分予以认可，至于该表中记载的其他费用以及被告是否应当交纳的问题，将在本院认为部分阐明。对于原告提交的证据6，由于原告未能提交该表的原件予以核对，本院无法确认其真实性，原告亦无其他证据证实该表的真实来源，故本院对该表的真实性不予认定。对于原告提交的证据8当中原告提交了原件的票据，本院对其真实性予以认定；对于证据8中未能提交原件的票号为094的垃圾处理费发票和2011年12月20日的广西北部湾银行进账单，本院无法核实其真实性，故不予认定。
综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2009年6月23日，原告诚愉和物业公司（甲方）与被告谢晓珍（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理、本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和�理、本物业区域内公共环境卫生管理、本物业区域内的安全防范、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理、本物业内房屋装饰管理、社区服务；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及各项服务费；乙方须在每月5日前交纳当月费用；住宅按建筑面积0.60元／㎡·月交纳物业管理服务费，电梯使用费按每月每户30元收取（从地面起一层半价）；乙方出租房屋的，应根据本协议约定交纳物业服务费用，业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊；甲方对乙方房屋自用部位、自用设备、毗连部分的维修养护提供有偿服务，服务费用按比方商定收取；甲方向地面停车位的使用人收取车位停放费，用于弥补物业管理服务费的不足，其中小汽车的月票为120元／辆（室外），以上收费标准最终以物价局审核为准；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；本物业设立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金），乙方在房屋交付之日起一年后（以入伙通知书规定时间为准）开始向物业服务中心交纳房屋共用部位和设施设备专项维修资金，每月每平方米0.10元；房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金为代收的专项维修资金，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、单独设立账户转款专用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金；本协议《销售合同》中签字的入伙之日起生效。�外，该协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。该合同后附诚愉和物业公司的盖章确认，案外人谢晓芳代谢晓珍在乙方处签字确认谢晓珍为南宁市高峰林场厢竹小区的业主。合同签订后，原告为高峰林场职工住宅小区提供物业服务至2013年6月30日。在此期间，原告为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费。南宁市环境卫生管理处出具的发票显示：2012年7月至2013年6月期间的生活垃圾处理费单价为8元／月·户。
被告于2012年8月至2013年6月期间欠交水费279.30元、水费公摊29元、电梯电费公摊119.30元、路灯照明电费公摊80元、水泵二次加压电费52.50元，于2012年10月至2013年6月期间欠交物业管理服务费、生活垃圾处理费。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。
另查明，诚愉和物业公司于2003年6月23日成立，其经营范围为�业管理服务贰级；水电维修，房屋维修，家庭服务。南宁市物价局于2011年4月13日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.90元／㎡。2011年5月之后，诚愉和物业公司依据备案核准的三级资质标准向小区业主收取物业管理服务费。
高峰林场职工住宅小区系广西壮族自治区国营高峰林场（以下简称“高峰林场”）开发建设的商住楼。2009年5月3日，原告（乙方）与高峰林场（甲方）针对原告为高峰林场职工住宅小区提供物业服务的相关事项签订了一份《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》，约定：服务管理期限为自双方签订之日起至小区业主大会依法选聘的物业管理公司进驻之日止；住宅小区的管理服务包括住户入住、装修监理、房管事务、设施设备管理、协管事务、交通秩序、保洁、绿化、社区文化活动、费用收缴、物业资料管理、实行有偿性特约服务，其中费用收缴包括向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收物业专项维修基金、代收水电费（含公摊部分）、收取车位停放费、收取电梯电费和电梯维护费；管理服务质量标准按《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准；本物业的管理服务费，由乙方实行包干制，物业管理服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，住宅房屋由乙方按建筑面积，按0.60元／㎡·月收取，商铺按1.50元／㎡·月收取，最终按物价部门核批的标准执行，如南宁市物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行；乙方向住宅物业业主或使用人按7.50元／月／户收取城市生活垃圾清运费用（此费用为乙方代政府部门收取，并按南宁市相关部门的标准进行调整）；乙方代全体业主向业主使用人收取的自用水电费用和公用水电费和损耗的分摊，小区发生的水电费（包括自用、公用及损耗部分）属代收费用，由乙方负责专款专用，并作详细记录，接受甲方和业主监督；空置房屋的物业管理服务费及专项维修基金、公共水电费分摊的收取，不管业主是否办理房屋入住手续或不装修或未入住的房屋，费用由产权人支付，其物业管理服务费按合同标准100%计收，专项维修基金按100%计收，水电公摊按应分摊数100%计收；专项维修基金的管理和使用，在政府未出台相关政策和本小区业主委员会成立前按甲方拟定的标准代收，管理方面由乙方代收，甲乙方双控管理，在使用方面，由乙方书面请示甲方维修的部位、维修的费用，经甲方同意后实施。该合同还就其他事项进行了约定。高峰林场于2009年5月8日在该合同上加盖了公章。
2011年2月1日，案外人谢晓芳代被告谢�珍与第三人林渊签订了一份《房屋租赁合同范本》，约定：由林渊承租谢晓珍位于南宁市高峰林场厢竹小区3栋2单元801房，月租金1500元，按季度结算，先付后用，谢晓珍不承担任何费用。被告谢晓珍在诉讼过程中向本院出具情况说明，认可其与原告签订了物业服务协议，以及其委托他人将涉案房屋出租给林渊使用并与林渊签订租赁协议的事实。经本院向林渊本人询问，林渊认可其与谢晓珍签订的房屋租赁合同范本，并从2011年2月1日起承租涉案房屋至2014年3月止，在此期间，其认为原告提供的物业服务不到位，物业管理服务费应予相应扣减，其愿意支付850元给原告，但不同意支付违约金和停车费。
本院认为：关于原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的效力。该合同虽然系案外人谢晓芳代被告谢晓珍所签，但谢晓珍向本院认可其与原告签订合同的行为效力�故该合同的权利义务由被告承受。该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。
关于原告主张的水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、生活垃圾处理费问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定了公用水、电费按实际发生额由被告按户数从业主入伙之日起分摊，并约定原告提供水费、电费、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目。被告在接收房屋之后，应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费，现原告要求被告交纳2012年8月至2013年6月期间的水费279.30元、水费公摊29元、电梯电费公摊119.30元、路灯照明电费公摊80元、水�二次加压电费52.50元，2012年10月至2013年6月期间的生活垃圾处理费72元（8元／月·户×9个月），符合合同约定，本院予以支持。
关于原告诉请的物业管理服务费问题。本案中，原告依据其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，负有对高峰林场职工住宅小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。本案中，原告于2011年4月13日将物业管理服务费从0.60元／平方米·月调整至0.90元／平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，而被告亦按0.90元／平方米·月的标准向原告交纳物业管理服务费至2012年7月，由此可知，被告已经以实际履行合同的方式同意按新标准交纳物业管理服务费，故被告应支付2012年10月至2013年6月期间的物业管理服务费计算为：0.90元／平方米·月×148.63平方米×9个月=1203.90元。
关于原告主张的公共维修基金，即为合同中约定的“专项维修资金”。按照我国有关规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应对其代管的专项维修资金移交业主委员会或是新的物业服务企业。本案中，原告自认其已于2013年6月退出了高峰林场职工住宅小区，由一家新的物业服务企业对该小区进行管理，因此，原告在退出该小区的时候理应将物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金移交给新的物业服务企业，故原告向被告收取专项维修资金，已不再有合同基础，本院对原告的该项主张不予支持。
关于停车服务费的问题。原告主张被告在小区内停放了车辆，但原告所提交的证据并不足以证实原告主张的事实存在，故由原告�担举证不能的责任，本院对原告的该项主张不予支持。
关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。本案中，被告未依约履行业主按期交纳物业管理各项费用的义务，违反了该协议的约定，应承担支付滞纳金的责任。滞纳金具有损失弥补的补救性质，原告以违约金的形式主张滞纳金损失，符合法律规定，本院予以支持。由于被告和第三人均未到庭，被告亦未提出违约金过高的抗辩，现原告主张按欠费总额的30%要求被告支付违约金，低于合同约定的滞纳金计算方式，本院予以支持。故被告支付给原告的违约金应计算为：（水费279.30元＋水费公摊29元＋电梯电费公摊119.30元＋路灯照明电费公摊80元＋水泵二次加压电费52.50元�生活垃圾处理费72元＋物业管理服务费1203.90元）×30%=550.80元。
关于原告主张第三人与被告承担连带责任的问题。本案中，第三人林渊从2011年2月1日起承租被告的房屋，且被告与林渊约定在租赁期间被告不承担任何费用，林渊亦认可该些费用由其承担。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》当中亦约定了被告出租房屋的，应根据协议约定交纳物业服务费用，业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用�约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，现原告主张第三人林渊与被告承担连带责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢晓珍支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2012年8月至2013年6月期间的水费279.30元、水费公摊29元、电梯电费公摊119.30元、路灯照明电费公摊80元、水泵二次加压电费52.50元；
二、被告谢晓珍支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2012年10月至2013年6月期间的生活垃圾处理费72元；
三�被告谢晓珍支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2012年10月至2013年6月期间的物业管理服务费1203.90元；
四、被告谢晓珍支付原告广西诚愉和物业服务有限公司违约金550.80元；
五、第三人林渊对被告谢晓珍应当承担的上述债务承担连带责任；
六、驳回原告广西诚愉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告谢晓珍、第三人林渊负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 何 贞
二〇一四年七月九日
书 记 员 覃云颂
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约�应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。