河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第604号
上诉人（原审被告）商丘建业住宅建设有限公司。
法定代表人胡文勤，该公司总经理。
委托代理人赵风军，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李军，男，1975年6月15日出生。
被上诉人（原审原告）李立，男，1970年1月9日出生。
二被上诉人共同委托代理人秦博，河南君盟律师事务所律师。
上诉人商丘建业住宅建设有限公司与被上诉人李军、李立租赁合同纠纷一案，李军、李立于2012年5月7日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令商丘建业住宅建设有限公司给付第二年的租金并终止租赁合同。该院于2014年3月26日作出（2012）商梁民初字第1186号民事判决，商丘建业住宅建设有限公司对此判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人商丘建业住宅建设有限公司之委托代理人赵风军与被上诉人李军、李立之共同委托代理人秦博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年3月20日，李军、李立与商丘建业住宅建设有限公司签订了一份《租赁协议》，协议约定：商丘建业住宅建设有限公司租赁李军、李立所有的位于建业桂圆商业街108号房屋共二层，建筑面积692.56平方米，租金为每平方米每月30元，年租金共计249336元，同时合同约定协议期满后商丘建业住宅建设有限公司是续约的第一优先人，如商丘建业住宅建设有限公司不续租，应在合同期满前30天向李军、李立提交书面申请通知李军、李立，李军、李立收到乙方不续租的书面通知后方可租给第三方。如商丘建业住宅建设有限公司继续租赁该房屋，将以月每平方米30元的租金价格一次性付清年租金；另合同还约定：商丘建业住宅建设有限公司不租赁房屋时，需保留吊顶、地板、墙壁、楼梯、卫生间、门窗、水电的装修部分，不能拆除以上的装修。合同生效后，李军、李立与商丘建业住宅建设有限公司按合同约定进行了交付，商丘建业住宅建设有限公司也依约支付了第一年的租金，租赁期限届满时，李军、李立与商丘建业住宅建设有限公司关于是否续约问题没有达成一致意见，经双方协商未果，形成纠纷。
原审法院认为，双方签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法应受到法律的保护。李军、李立与商丘建业住宅建设有限公司按合同约定进行了交付，商丘建业住宅建设有限公司也依约支付了第一年的租金，租金为每月每平方米30元，全年租金为249336元。但租赁期限届满时，商丘建业住宅建设有限公司没有按合同约定通知李军、李立是否续约，也未向李军、李立交纳第二年的租金。根据双方签订的合同约定，商丘建业住宅建设有限公司未按合同约定提前30天告知李军、李立不再续约，虽然双方也没有续签租赁合同，但合同到期后商丘建业住宅建设有限公司仍在继续使用该房屋，应视为租赁合同的自然延续，商丘建业住宅建设有限公司应按照2010年的合同约定向李军、李立一次性支付2011年全年的租金。商丘建业住宅建设有限公司没有按合同约定履行义务，其行为违反了合同的公平性，应视为违约，李军、李立要求终止该租赁合同并支付租金的诉讼请求依法应予支持；商丘建业住宅建设有限公司的抗辩理由没有依据，不予采纳；李军、李立要求支付利息的诉讼请求没有法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告李军、李立与被告商丘建业住宅建设有限公司之间的租赁合同；二、被告商丘建业住宅建设有限公司支付原告李军、李立2011年3月21日至2012年3月20日期间的房屋租金249336元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告李军、李立的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5040元，由被告商丘建业住宅建设有限公司负担。
上诉人商丘建业住宅建设有限公司不服原审判决，上诉称，1、2011年4月26日，上诉人与被上诉人就另一案件矛盾激化，被上诉人拒绝上诉人继续租赁房屋。在此情况下，上诉人也同意不再继续租赁房屋，遂将房屋腾空，并于2011年4月30日向上诉人发出告知函，告知上诉人自2011年5月20日起不再使用、管理租赁房屋，要求其在2011年5月11月至5月19日期间办理交接手续。被上诉人接到顺丰速递却拒绝签收。2011年5月1日，上诉人副总经理冯亮通过电话通知被上诉人李军接收房屋，并将告知函内容向其宣读。2011年5月10日，上诉人再次向被上诉人发出告知函，被上诉人仍然拒绝签收，致使房屋空置无法办理交接。为尽快解决纠纷，上诉人于2011年7月29日向被上诉人发出告知函，要求双方办理交接和结算手续。2011年8月12日，上诉人与被上诉人在商丘市梁园区人民法院就另一案件开庭时，上诉人当庭当面向被上诉人送达告知函，要求被上诉人办理房屋交接手续，办理结算，上诉人对此进行了录音、录像。因此，上诉人实际租赁房屋的期限为2011年3月20日至2011年5月20日，应向被上诉人支付的租金为41556元，而非被上诉人要求的全年租金。2、由于租赁协议期满后双方没有达成新的租赁协议，仅就租金标准达成了一致，未就租赁期限达成一致，根据合同法的规定，应为不定期租赁。因此，2011年5月20日以后双方已解除合同，双方不再存在租赁关系，按照上诉人发出的告知函，上诉人给予被上诉人近1个月的补偿期充分照顾到了被上诉人的利益。因此，请求撤销原审判决，依法改判上诉人向被上诉人支付租金41556元，或发回重审。
被上诉人李军、李立未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩要求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：双方的租赁合同何时解除，上诉人应如何给付被上诉人租金。
双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，关于本案是否成立不定期租赁合同关系的问题。商丘建业住宅建设有限公司与李军、李立签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据双方租赁合同约定，租赁期限为2010年3月20日至2011年3月20日，如果商丘建业住宅建设有限公司不续租，应当在合同期满前30日向李军、李立提出书面申请。本案租赁合同到期后，商丘建业住宅建设有限公司未按照合同约定提前30日向李军、李立提出书面申请，而是继续使用涉案房屋，且李军、李立亦未提出异议，应当认定双方以实际行为表示同意按照租赁协议第三条的约定进行续租，租赁期限为一年，即2011年3月21日至2012年3月20日，其他合同条款不变。因此，上诉人商丘建业住宅建设有限公司所称双方为不定期租赁的理由不能成立，本院不予支持。
关于双方的租赁合同何时解除，上诉人应如何给付被上诉人租金的问题。商丘建业住宅建设有限公司称其已经向李军、李立发出解除租赁合同的告知函，但本案并不存在法定的合同解除情形，双方亦未约定解除合同的条件，而且，该解除合同告知函系通过邮寄的方式进行送达，李军、李立拒绝接收。因此，李军、李立对邮寄的具体内容并不知情。商丘建业住宅建设有限公司提交的电话录音因不能证明其录制的时间，不能实现上诉人商丘建业住宅建设有限公司的证明目的，原审不予采信并无不当。因双方一直未办理房屋交接手续，且上诉人商丘建业住宅建设有限公司未向被上诉人李军、李立支付相应的租金。因此，被上诉人李军、李立诉请上诉人商丘建业住宅建设有限公司按照合同约定支付2011年3月21日至2012年3月20日的租金249336元理由正当，应予支持。上诉人商丘建业住宅建设有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处适当。上诉人商丘建业住宅建设有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5040元，由上诉人商丘建业住宅建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王保中
审 判 员 高纪平
代理审判员 刘瑞英
二〇一四年八月六日
书 记 员 田英杰