广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0883民初605号
原告：王某，女，1970年5月30日出生，汉族，住广东省吴川市，身份证号码：********。
委托代理人：吴木荣，吴川市公职律师事务所律师。
被告：吴川市xx房产开发有限公司（下简称森茂公司）。
法定代表人：骆泉霖，公司董事长。
委托代理人：冼日生，广东仁乐律师事务所律师。
被告：曾金水，男，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××0016。
第三人：林某，男，2004年7月19日出生，汉族，住广东省吴川市。
法定代理人：林xx，男，××年××月××日出生，汉族，住吴川市。
原告王某诉被告森茂公司、曾金水，第三人林某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人吴木荣，被告森茂公司的委托代理人冼日生、第三人林某的法定代理人林康耀到庭参加诉讼，被告曾金水经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王某诉称，2014年12月28日，被告森茂公司（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋（幼儿园）转让协议书》，被告曾金水作为该协议担保人。原告如约付足了房屋转让价款。协议第九条约定：“甲方应当在2015年6月30日之前出资把幼儿园按海岸·万和城小区其他楼房装修标准，以及幼儿园门前448平方米空地与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付给乙方使用。”协议第六条还约定：“甲方在本协议签订之日起一年内，必须办理幼儿园房屋产权证给乙方。”根据吴川市住房和城乡规划建设局（下简称住建局）批准的规划总平面图，被告森茂公司不仅应把幼儿园门前448平方米空地交付原告使用，而且规划幼儿园门前及西侧共1481.1平方米，都是幼儿园活动场地使用。然而，被告森茂公司在2015年6月30日之前对经质监部门鉴定外墙质量不达标没有整改装修好，没有把住建局批准的规划总平面图规划的幼儿园活动场地约1481.1平方米（含幼儿园门前448平方米空地），以及与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付给原告使用，也没有通过消防验收，更没有在本协议签订之日起一年内办理幼儿园房屋产权证给原告。由于没有经过消防验收，配套设施不完备，幼儿家长不满意，造成原告2015秋季和2016年春季难以招生，本来原告的幼儿园设置12个班可招生人数为480人，仅招收到40个幼儿。更严重的是2016年1月8日由于被告森茂公司交付的幼儿园还未取得符合国家安全标准的消防证，未完善与幼儿园规模相适应的户外活动场所，被吴川市教育局责令停止办学。经原告多次交涉无果，乃至委托律师于2015年12月4日向被告出具律师函，被告森茂公司至今仍无动于衷，没有履行协议的诚意，造成了原告重大经济损失。根据《房屋（幼儿园）转让协议书》第十一条约定，被告森茂公司违反协议书第六条、第九条约定的，应按合同标的额的20％向原告支付1947060元违约金，并应赔偿原告因生源不足少收学费2112000元和2015年秋季经营亏损19万元的经济损失。被告森茂公司违约，被告曾金水应承担担保责任。请求判决：1.被告森茂公司履行《房屋（幼儿园）转让协议书》约定，把幼儿园按海岸·万和城小区其他楼房装修标准（并经消防验收合格）交付给原告使用；2.被告森茂公司把住建局批准的规划总平面图规划的幼儿园门前及西侧活动场地约1481.1平方米，以及按与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付给原告使用；3.被告森茂公司履行办理幼儿园房屋产权证给原告；4.被告森茂公司向原告赔偿因违约造成原告经济损失2302000元，被告曾金水承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费用。
被告森茂公司辩称，一、原告诉称的《房屋（幼儿园）转让协议书》已解除，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告王某与我公司于2014年12月28日订立《房屋（幼儿园）转让协议书》（下称讼争合同），曾金水为保证人。约定将位于吴川市海港大道海岸万和城原物业用房共四层房屋，建筑面积3245.1平方米（以实际测绘的面积为准）转让给原告。该讼争合同签订后，未完全实际履行，原告便向我公司口头提出解除该讼争合同，另行以其未成年的儿子林某为受让人签订转让合同。我公司考虑到原告王某与林某是母子关系，也是林某法定代理人，便同意解除该讼争合同，并以林某为“出让人”于2015年2月1日订立《房屋（幼儿园）转让协议书》（下称非讼争合同），约定将位于吴川市海港大道海岸万和城原物业用房共四层房屋，建筑面积3245.1平方米转让给林某。上述讼争合同与非讼争合同除订立合同当事人和日期两项不同外，其余条款均相同。我公司现在履行的合同为非讼争合同。而讼争合同因我公司已协议解除，从王某明知讼争合同存在仍代理林某与我公司签订非讼争合同这一事实来看，足以证明原告与我公司、曾金水订立的讼争合同己解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”之规定，讼争合同因未履行便协议解除，权利义务已终止。因此，原告以讼争合同为由提起诉讼不合法，依法应驳回其诉讼请求。二、我公司与原告订立的讼争合同权利义务已终止，原告无权要求我司履行讼争合同义务。1.原告请求“判令被告森茂公司履行《房屋（幼儿园）转让协议书》约定，把幼儿园按海岸·万和城小区其他楼房装修标准（并经消防，验收合格）交付给原告使用”与事实不符。我公司与原告代理林某签订的非讼争合同后，我公司己履行了义务，于2015年6月将幼儿园交付给林某使用，至今已达一年多，林某对交付标的物无任何异议。故原告该诉讼请求不合法且无事实依据。2.原告请求“判令被告森茂公司把住建局批准的规划总平面图规划的幼儿园门前及西侧活动场地约1481.1平方米，以及与之相毗小区空地硬底化铺设标准交付给原告使用”不合法且不符合约定。讼争合同和非讼争合同内容均无此约定，即无将“约1481.1平方米”户外活动场所交付承让者使用的约定。空地属于吴川市住建局批准为项目小区公共活动场所，任何人不具专属性。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
根据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，讼争合同和非讼争合同约定将448平方米交给承让者专用，侵害小区内其他人共有权，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定。依《合同法》第五十二条第（四）、（五）项规定，“该房屋门前448平方米空地作为幼儿园附属户外专用活动场所”之约定也属违法无效。3.原告请求“判令被告森茂公司办理幼儿园房屋产权证给原告。”不符合合同约定条件。根据讼争合同第六条规定：“甲方如果无法办理房屋产权证的，则在明确无法办理之日起十日内”，甲方须承担违约责任。但我公司仍可为林某办理房产权证，未明确无法办理。因此，在我公司未明确无法办理房产证的条件下，原告和林某均无权请求法院径行判决我公司“履行办理幼儿园房屋产权证给原告”。4.原告请求“判令被告森茂公司向原告赔偿因违约造成原告经济损失2302000元”的理由不成立。如上所述，我公司不违反讼争合同义务，林某明知房屋未经工程验收，仍同意收房并实际于2015年6月开始使用受让房产办理幼儿园，责任应当自负；我公司无责任向林某交付1481.1平方米户外活动场所；我公司未曾明确无法办理房产证，无须承担违约责任；讼争合同未约定办理幼儿园消防工作责任由出让方承担；林某使用受让的房产办幼儿园，因不符合《幼儿园管理条例》第二十七条之规定，被吴川市教育局责令停止办学，这是原告自身原因所致，与我公司无关。5.原告诉请损失2302000元无相应证据支持。3.原告请求被告曾金水履行保证责任，无事实和法律依据。讼争合同已解除，曾金水作为保证人涉及的担保也随之解除。况且，我公司在讼争合同履行中无违约。综上所述，讼争合同已解除，我公司正在履行的是非讼争合同。原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。
第三人林某述称，一、原告王某的诉讼请求合理合法，第三人无异议。二、被告森茂公司的答辩既无事实和法律依据。1.被告答辩所称的《房屋（幼儿园）转让协议书》已解除没有事实依据。首先，原告保留两份《房屋（幼儿园）转让协议书》中，一份是以第三人林某名义与被告于2014年12月28日签订的，一份是王某与被告、担保人曾金水于2014年12月28日签订的。为什么出现两份日期、内容相同，合同主体有所不同的协议书呢是因为第一份协议以第三人林某名义签订后，王某、林康耀夫妻俩考虑到林某年仅10周岁，没有身份证以后办理相关手续十分麻烦，所以原告要求被告森茂公司签第二份协议把林某改为王某，并且为了保证协议能顺利履行，原告要求曾金水作为担保人在协议上签名。以上可见，被告提供协议书的签订日期（2015年2月1日）在原告两份协议书的签订日期（2014年12月28日）之后，既不符合事实也不符合常理。其次，无论被告提供的2015年2月1日协议书，还是原告提供的2014年12月28日协议书，都没有解除那份合同或以那份合同为准的条款，因而被告所称2014年12月28日签订的协议书已解除无事实和法律依据。2.被告森茂公司未完全履行协议理应承担违约责任。（1）2014年12月28日，被告森茂公司与原告签订了《房屋（幼儿园）转让协议书》，协议第九条约定：“甲方应当在2015年6月30日之前出资把幼儿园按海岸·万和城小区其他楼房装修标准，以及幼儿园门前448平方米空地与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付给乙方使用。”根据住建局批准的“海岸·万和城项目总平面图”的规划，被告森茂公司直到2016年5月10日法庭组织原、被告到现场勘验时，仍未把幼儿园门前及西侧空地1481.1平方米（含448平方米），以及与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付原告使用。因而被告森茂公司的行为属于未完全履行协议，理应承担违约责任。（2）根据教育部颁布的《幼儿园工作规程》第三十五条规定：“幼儿园应当有与其规模相适应的户外活动场地”，以及住建局规划的“海岸·万和城项目总平面图”，幼儿园门前及西侧共1481.1平方米是幼儿园专属活动场地，不是被告所称的“小区公共活动场所”，更不属于业主共有，被告适用《物权法》第七十三条是错误的。况且，被告森茂公司作为建设单位有责任、有义务按时、按规划要求交付1481.1平方米幼儿园活动场地以及与之相毗连小区空地硬底化铺设标准给原告使用，被告没有做到就是违约。（3）《房屋（幼儿园）转让协议书》第六条约定：“甲方在本协议签订之日起一年内，必须办理幼儿园房屋产权证给乙方，办理房屋产权证所发生的一切税费及其他费用按法律规定由甲、乙双方各自承担；甲方如果无法办理房屋产权证的，则在明确无法办理之日起十日之内，甲方可退回房屋转让款30％（即2920590元）给乙方，并且按该款月息2％从乙方房屋转让款到甲方账户之日起至退还之日止计算给乙方，该房屋仍属乙方所有和管理使用。”从该协议条款明显分两层内容，第一层是在协议签订之日起一年内办理幼儿园房屋产权证；第二层是无法办理房产证后退回30％房屋转让款，房屋仍属乙方所有和管理使用。而被告在协议签订之日起至今一年半时间里，仍没有办理幼儿园房屋产权证给原告属于违约；如果明确无法办理房产证，那么被告不仅承担20％违约责任，而且还要退回30％房屋转让款和利息，而原告在本案并未追究被告承担无法办理房产证的违约责任，被告答辩是文不对题。（4）根据《消防法实施细则》第十一条规定：“工程竣工时，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用。”而在2016年5月10日法庭组织原、被告到现场勘验时，幼儿园的楼房仍没有安装好消防设施，这是属于未达到协议第九条约定的“小区其他楼房装修标准”，被告作为建设单位没有对工程的消防设施进行验收，致使幼儿园被吴川市教育局责令停止办学造成经济损失有不可推卸的责任。三、被告违约造成原告经济损失事实清楚，理由充分。如果被告按时把幼儿园门前及西侧空地1481.1平方米（含448平方米），以及与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付原告使用；如果被告作为建设单位对工程进行消防验收，安装好消防设施，那么原告的幼儿园就不会被吴川市教育局责令停止办学，幼儿园配套设施和周边环境就会大为改观，得到幼儿家长满意就不会造成原告2015秋季和2016年春季难以招生。根据《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》（粤教基C2015）21号）第三条第（一）项规定，11000-13500人口以上小区可设置15班幼儿园，而万和城小区约居住人口11768人，原告幼儿园设12个班可招生480人，由于被告以上违约行为，导致原告仅招收40人，造成了原告因生源不足少收学费和经营亏损的重大经济损失。四、被告曾金水身为森茂公司的董事没有尽到担保责任，理应承担被告森茂公司违约的担保责任。综上所述，被告所谓的“讼争合同已解除”没有事实和法律依据，被告违约并造成原告经济损失事实清楚，理由充分，原告的诉讼请求合理合法，请法院予以支持。
原告王某在诉讼中提供如下的证据：
1.王某身份证。
2.房屋（幼儿园）转让协议书，以证明被告应在2015年6月30日前把幼儿园门前空地和相毗连小区空地硬底化交付原告，并且本协议签订之日起一年内办理房产证给原告。
3.收款收据，以证明原告支付给被告森茂公司9335300元。
4.关于幼儿园活动场地的复函，以证明幼儿园必须按照规划总平面图规划留有1481.1平方米面积。
5.市住建局对信件的复函，以证明幼儿园外墙有收缩缝和墙面不够平整的质量问题。
6.责令停止办学通知书，以证明被告交付的幼儿园由于未取得消防证，也未完善户外活动场地，被教育局责令停止办学。
7.照片，以证明被告至今仍没有把幼儿园门前空地和相毗连小区空地硬底化交付原告。
8.律师函，以证明被告没有履行合同的诚意。
9.收据，以证明原告收取每个学生一学期学费、书籍费、伙食费是4800元。
10.幼儿园财务收支表，以证明幼儿园2015年8月至2016年1月（秋季）经营亏本182027.9元。
11-12.关于万和城项目变更物业管理用房使用功能的申请，关于审批吴川市梅录街道长寿南区9号住宅楼建筑设计方案等事项批复，以证明万和城原物业管理用房已依法变更为幼儿园使用。
13.商品房买卖补充协议，以证明商品房买卖补充协议第15条明确幼儿园不属于买受人共有。
14.房屋（幼儿园）转让协议书，以证明林某名下签订的幼儿园转让协议签订的时间是2014年12月28日。
15.照片，以证明2016年5月10日法庭组织原、被告到涉案现场勘验的现状。
被告森茂公司质证认为，证据1无异议。证据2真实性无异议，但是合法性部分有异议，协议约定的第9条有异议，与法律是相抵触的，属于建筑规划内的公用部分，合同实际已经解除，与本案没有关联。证据3真实性无异议，收到款是事实，但是在2015年2月1日，这笔钱转为支付新的合同使用。证据4三性无异议，但是原告要求交付1481.1平方米面积有异议，幼儿园在内活动的范围为1481.1平方米，不是交付1481.1平方米，可以使用，但不是交付给你使用。证据5三性无异议，这份函证明了森茂公司当时处于施工阶段，还没有进行工程验收，但是林某接收后，由王某去办幼儿园，应该责任自负，和森茂公司无关。证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，这个和本案无关，林某接受涉案房产交给王某办园，是否符合办园标准，是办园人的责任，和我方无关。证据7三性均有异议。工程还没有进行验收，不存在违约的问题。证据8真实性无异议，合法性和关联性有异议，这个律师函证明森茂公司是和林某签订合同，提出的种种问题，不是我方的责任，幼儿园不符合标准，未经有关部门批准便招生，是办园人的责任。证据9不真实、不合法，与本案无关，这个是原告单方面提供，没有其他人的证明，造成的后果，和买卖合同没有关联性。证据10，三性均不予以任何，我认为没有关联性。证据11真实性、合法性均无异议，但是申请变更面积，并不代表门前的空地属于林某所有。证据12三性无异议。证据13第15条约定是合法的，公用部分不属于个人所有，属于小区所有用户所有的。证据14签订日期有异议。证据15无异议。
第三人林某对原告提供的证据无异议。
被告森茂公司在诉讼中提供如下的证据：
1.营业执照。
2.房屋（幼儿园）转让协议书，以证明林某作为承让人、被告森茂公司作为出让人于2015年2月1日订立《房屋（幼儿园）转让协议书》，约定将位于吴川市海港大道海岸万和城原物业用房共四层房屋，建筑面积3245.1平方米（以实际测绘的面积为准）转让给林某。而原告王某与被告森茂公司于2014年12月28日订立《房屋（幼儿园）转让协议书》已解除。上述两个合同转让标的物均为物业服务用房，未经业主大会同意，违法无效。
3.收款收据，以证明林某于2015年10月23日向被告森茂公司物业管理部门缴交6-10月份电费，由此证明被告森茂公司已于2015年6月依约交付房屋给林某。
4.《幼儿园租赁合同》、《民事起诉状》，以证明因被告森茂公司与林某于2015年2月1日订立《房屋（幼儿园）转让协议书》转让3245.1平方米给林某，侵害了梅录新东方双语幼儿园承租权，该幼儿园起诉被告森茂公司和林某，请求赔偿。
5.撤诉和解协议书，以证明因梅录新东方双语幼儿园起诉被告森茂公司和林某，案号为（2015）湛吴法民一初字第110号。在诉讼中，双方和解，由被告森茂公司赔偿给该幼儿园30万元换取撤诉。因该30万元是被告森茂公司与林某恶意串通损害该幼儿园的利益导致赔偿，林某也有过错，应当返还给被告森茂公司人民币15万元。
6.（2015）湛吴法民一初字第110号民事裁定书，以证明梅录新东方双语幼儿园以森茂公司和林某为共同被告提起诉讼，由此证明讼争合同已解除，被告森茂公司履行的是非讼争合同。
7.海岸万和城平面图，以证明《房屋（幼儿园）转让协议书》项下的房屋为物业服务用房，且涉及的448平方米空地是建筑区划内的绿地和其他公共场所，均属于业主所有。
8.用地硬底化照片两张。
原告王某方质证认为，证据1无异议。证据2协议书的内容真实性、合法性以及关联性无异议，签订的日期是2014年12月28日。证据3不清楚。证据4、5、6与本案无关。证据7是森茂公司的设计平面图，和规划部门的平面图有抵触，合法性有异议。证据8照片有异议，不能说明是硬底化，工程人员也承认不是硬底化。
第三人林某的质证意见与原告相同。证据2协议书，开始是林某作为承让人签订，由于其年龄小，改为王某签订，签订时间是2014年12月28日。
第三人林某的法定代理人除与原告提交的证据一致外，还提供如下的证据：户口本复印件，结婚证复印件，照片。
原告王某对第三人林某提供的证据无异议。
被告森茂公司对第三人林某与原告提供一致的证据同以上的质证意见，对原告多提供的三份证据无异议。
根据各方当事人的举证、质证及陈述，本院确认如下的法律事实：
森茂公司作为甲方与王某作为乙方于2014年12月28日签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》，该协议约定：一、甲方将其开发建设的吴川海岸·万和城幼儿园（以下简称幼儿园）转让给乙方，该幼儿园位于吴川市海港大道海岸·万和城原物业用房，共四层房屋，建筑面积叁仟贰佰肆拾伍点壹平方米（以实际测绘的面积为准），以及该房屋门前宽56米，深不少于8米（深度不能影响小区及绿化道路），面积不少于448平方米空地作为幼儿园户外专用活动场所。乙方对该房屋和空地享有和使用权的期限，根据使用性质和法律规定而确定。二、甲、乙双方约定上述房屋按建筑面积每平方米人民币3000元计价，该房屋门前448平方米空地作为幼儿园附属户外专用活动场所不作计价，给乙方管理使用。房屋转让总价款为人民币9735300元，暂扣40万元质量保证金后，余款在本协议签订后的当日乙方一次性付清给甲方。三、甲方在转让幼儿园给乙方过程中，需缴交相关的税费，按法律法规和有关政策的规定由出让方或承让方缴交的，则由各自按规定缴交。四、甲方原借乙方人民币500万元，并以该幼儿园房屋优先给乙方认购，由于该500万元尚未清偿给乙方，因而甲方须另以其他资产重新给乙方抵押，并根据《担保法》的规定办理抵押登记手续给乙方，相关费用由甲方承担。五、甲方在签订本协议之后三个月之内，必须解除其于2014年6月9日与吴川市梅录新东方双语幼儿园签订的《幼儿园租赁合同》，否则由乙方取代甲方履行《幼儿园租赁合同》的权利和义务并且由甲方在该三个月期满后30天之内一次性补偿乙方经济损失200万元，但进入司法程序可延迟六个月。六、甲方在本协议签订之日起一年内，必须办理房屋产权证给乙方，办理房屋产权证所发生的一切税费及其他费用按法律规定由甲、乙双方各自承担；甲方如果无法办理房屋产权证的，则在明确无法办理之日起十日之内，甲方可退回房屋转让款30％款项（即2920590元）给乙方，并且按该款月息2％从乙方房屋转让款到甲方账户之日起到退还之日止计算给乙方，该房屋仍属乙方所有和管理使用。七、甲方或甲方成立或委托的物业管理公司，不得收取乙方承让来的幼儿园的物管费，但乙方可接受物业管理公司相关的管理。八、甲方转让海岸·万和城原物业用房的用途为幼儿园，乙方受让后必须保证继续按幼儿园用途经营使用。九、甲方应当在2015年6月30日之前出资把幼儿园按海岸·万和城小区其他楼房装修标准，以及幼儿园门前448平方米空地与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付给乙方使用。十、乙方在正式接收幼儿园楼房后一年内，该楼房如没有质量问题，乙方暂扣40万元的质量保证金，应及时全部退回给甲方；如发生属于甲方建筑质量责任问题，并经甲方或有关部门确认，乙方有权在40万元质量保证金中作修复开支，该质量保证金若不够开支的，甲方应及时无条件追加，如有剩余的保证金乙方应退回给甲方。十一、甲方如果违反本协议第二条、第四条、第五条、第六条、第九条约定的，按合同标的额的20％向乙方支付违约金；乙方如果违反本协议第二条、第八条约定的，按合同标的额的20％向甲方支付违约金。十二、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章且乙方房屋转让款到达甲方账户之日起生效。
上述合同签订后，原告王某交清了价款。经被告森茂公司申请，吴川市人民政府于2015年4月30日批复同意万和城变更物业管理用房使用功能，物业管理用房改建为幼儿园。原告王某占有使用原物业管理用房后，开办新世纪万和幼儿园，万和城的物业管理部门已于2015年10月23日收取幼儿园的电费。由于开办的幼儿园未取得符合国家安全标准的消防证，未完善与办园规模相适应的户外活动场所，招生受到严重的影响，也受到吴川市教育局责令停止办学。
规划总平面图图线内标明幼儿园使用范围1481.1平方米的（包括协议约定不少于448平方米）。被告森茂公司未向原告交付消防合格证，也未向原告交付房屋产权证。原告王某遂于2016年4月20日提起本案的诉讼。
另查明，被告森茂公司提供2015年2月1日其作为甲方与林某作为乙方（法定代理人王某）签订《房屋（幼儿园）转让协议书》，第三人林某也提供了2014年12月28日其与与森茂公司签订《房屋（幼儿园）转让协议书》。两份协议书除签订日期不同外，其他内容均一致。
本院认为，本案的主要争议焦点是：1.原告王某与被告森茂公司于2014年12月28日签订《房屋（幼儿园）转让协议书》是否解除；2.原告请求交付幼儿园户外活动场所范围及硬底化的标准；3.原告是否有权请求被告森茂公司办理幼儿园房屋产权证；4.被告森茂公司是否存在违约，违约金如何计算，应由谁承担。
关于争议焦点一。被告森茂公司主张其与原告王某于2014年12月28日签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》已解除，原告王某予以否认。根据民事诉讼证据规则，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。被告森茂公司为了证明其与王某签订的合同已解除，提交了其与第三人林某（法定代理人王某）于2015年2月1日签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》，第三人林某的法定代理人林康耀在庭审时也提供主体内容相同签订日期却为2014年12月28日的《房屋（幼儿园）转让协议书》。《房屋（幼儿园）转让协议书》第十二条约定“本协议一式二份，甲、乙双方各执一份”。既然协议一式两份，而签订的日期不同，不合常理，该协议的真实签订日期真伪不明。被告森茂公司主张与王某签订的协议已协议解除，未能提供经过约定解除的相关证据；认为转为履行其与第三人林某签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》，原告王某所交的房屋价款也是转为第三人林某所交，第三人林某的法定代理人予以否认。提供《幼儿园租赁合同》、《民事起诉状》，《撤诉和解协议书》、（2015）湛吴法民一初字第110号《民事裁定书》等均不能佐证王某与其签订的协议已解除。故此，被告森茂公司对协议解除的主张应承担举证不能的法律后果。买卖合同在双方产生的是债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，被告森茂公司与原告王某签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》，也与第三人林某签订《房屋（幼儿园）转让协议书》，除非存在《合同法》第五十二条规定的情形，各个买卖合同皆为有效，但标的物的所有权只能归由一个买受人取得，由于第三人林某表示对标的物的取得不参与讼争，本案不需对那一买受人应取得标的物作评判。原告王某已交清价款，并已实际占有使用，其诉请依约全面履行合法有效的合同，依法应予支持。被告森茂公司主张其与原告王某已协议解除，原告王某不能成为诉讼请求的主体，于法无据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。原告请求交付幼儿园户外活动场所范围。原告王某主张被告森茂公司应按住建局批准的规划总平面图规划的幼儿园门前及西侧活动场地约1481.1平方米，以及与之相毗连小区空地硬底化铺设标准交付给原告使用。被告森茂公司抗辩认为不合法且不符合约定，无约定“约1481.1平方米”户外活动场所交付承让者使用；约定将448平方米交给承让者专用，侵害小区内其他共有人权益，违反法律强制性规定，该约定条款无效。本院认为，经住建局批准的平面图，虽标明“幼儿园活动场地S=1481.1平方米”的范围，但原告王某与被告森茂公司签订的协议，对此并不约定。只约定：房屋门前宽56米，深不少于8米（深度不能影响小区及绿化道路），面积不少于448平方米空地作为幼儿园户外专用活动场所，不作计价，给乙方管理使用。该约定明示属于个人（幼儿园），也符合规划，被告森茂公司主张属于业主共有不成立。该约定应属合法有效，并不侵害他人的合法权益和损害社会公共利益。并且约定于2015年6月30日前交付，被告森茂公司未按硬底化标准铺设交付，应构成违约。至于1481.1平方米中超出448平方米的部分不属于幼儿园专用部分，应属于业主共有，原告王某及幼儿园均可利用。至于协议未约定交付给全体业主使用的日期，本案不作处理。
双方对“硬底化”有不同的见解，被告森茂公司主张现状况已属于硬底化，原告主张现状况不属于硬底化。根据《合同法》第六十一条及第六十二条规定，质量要求不明确的，也未能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定，按国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。对于“硬底化”的标准无约定，合同的目的是提供给幼儿活动，按通常的理解应是混凝土结构，非是可脱水硬泥地。且协议第九条约定“幼儿园门前448平方米空地与之相毗连小区空地硬底化铺设标准”。因此，幼儿园门前448平方米空地硬底化铺设标准，必须参照相毗小区空地硬底化铺设标准执行。
关于争议焦点三。《房屋（幼儿园）转让协议书》第六条约定：“甲方在本协议签订之日起一年内，必须办理房屋产权证给乙方，办理房屋产权证所发生的一切税费及其他费用按法律规定由甲、乙双方各自承担。”双方已明确约定甲方在本协议签订之日起一年内办理房屋产权证给乙方，2014年10月28日签订了协议，至今已超过一年的期限，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，原告王某有权请求被告森茂公司继续履行办理房屋产权证，并可请求承担违约责任。被告森茂公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点四。协议第十一条约定：“甲方如果违反本协议第二条、第四条、第五条、第六条、第九条约定的，按合同标的额的20％向乙方支付违约金；乙方如果违反本协议第二条、第八条约定的，按合同标的额的20％向甲方支付违约金。”如前述，被告森茂公司违反协议第六条约定在签订协议之日起一年内办理房屋产权证给原告王某，也违反第九条约定于2015年6月30日前铺设幼儿园门前448平方米的硬底化。原告王某请求按协议约定由被告森茂公司承担合同标的额的20％支付违约金即9735300元×20%=1947060元，应予支持。原告王某请求赔偿因生源不足少收学费2112000元和2015年秋季经营亏损19万元的经济损失，因无相应有力的证据加以证明，本院不予采信，故认定其实际损失未超过违约金，本院只应计算违约金。被告曾金水作为担保人，对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任。被告曾金水不到庭应诉，视为放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。
此外，原告在本案起诉前已对房屋转移占有，应视为交付使用，本案再请求交付无实际意义。至于未按协议第九条约定按万和城其他楼房的装修标准，消防未经过验收合格，被告森茂公司应予整改，以达到符合约定的标准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告森茂公司应于本判决生效后30日内对幼儿园门前宽56米、深不少于8米、面积不少于448平方米空地按相毗连小区空地硬底化标准铺设硬底化，交付给原告作幼儿园使用；
二、被告森茂公司应于本判决生效后30日内为原告王某办理幼儿园房屋的产权证；
三、被告森茂公司应于本判决生效后30日内向原告王某支付违约金1947060元，被告曾金水承担连带保证责任，被告曾金水承担保证责任后，有权向被告森茂公司追偿；
四、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费25216元，由原告王某负担2892元，被告森茂公司负担22324元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 陈土福
审 判 员 麦郁龄
人民陪审员 吴婵娟
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 颜云英