江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1720号
上诉人（原审被告）无锡港龙置业有限公司，住所地无锡市清扬路189号5楼。
法定代表人陈国邦，该公司董事长。
委托代理人林志明、李雪慧，江苏梁溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨潇。
被上诉人（原审原告）王妍敏。
委托代理人徐建荣，江苏天蝶律师事务所律师。
上诉人无锡港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）与被上诉人杨潇、王妍敏商品房销售合同纠纷一案，无锡市南长区人民法院于2015年6月4日作出（2015）南扬民初字第13号民事判决。港龙公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭于8月27日公开开庭审理了本案，港龙公司委托代理人林志明、李雪慧，杨潇、王妍敏的委托代理人徐建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨潇、王妍敏原审诉称：2012年3月××日，杨潇、王妍敏与港龙公司签订《商品房买卖合同》，购买座落于无锡市时代上河苑9幢＊单元××02室房屋，总价款为125××516元。合同中约定的房屋交付期限为2012年4月2日前。杨潇、王妍敏于2012年4月27日付清全部购房款，但港龙公司出售的涉案房屋存在质量问题，渗水现象严重，一直未能交付房屋。自港龙公司逾期交房至今，杨潇、王妍敏曾多次前往验收房屋并及时向港龙公司反映渗水现象，但由于港龙公司怠于处理，渗水现象一直未能得到解决。直到2014年5月11日，杨潇、王妍敏再次验房，发现渗水现象仍然严重，拿出相机拍照取证时，港龙公司才重视起来，派人维修查找漏点。2014年××月1××日，杨潇、王妍敏验收房屋时，发现渗水现象大的方面已经解决，但西面卫生间落水管道顶部仍有渗水，杨潇、王妍敏综合考虑实际情况，同意先办理房屋交付手续，但港龙公司及其物业公司却提出无理要求，要求杨潇、王妍敏支付过往2年多的物业费，否则拒绝办理交付手续。2014年11月3日，杨潇、王妍敏向港龙公司发送律师函，港龙公司最终同意于2014年11月5日办理交付手续。房屋交付以后，杨潇、王妍敏于2014年11月5日聘请专业监理工程师携同物业公司人员一起核查房屋，发现涉案房屋存在大量问题和隐患，遂告知港龙公司，港龙公司表示将在1个月内将房屋修复好，但至今仍未完全修复，也不能进行装修。综上，杨潇、王妍敏基于上述原因，诉至法院，请求判令：1、港龙公司支付违约金233077元（以125××516元为基准，自2012年4月23日起至2014年11月5日止，按每日万分之二计算）；2、港龙公司赔偿杨潇、王妍敏维修期间的损失15102元（以125××516元为基准，自2012年11月6日起，暂计2个月，按每日万分之二计算）；3、本案诉讼费由港龙公司承担。
港龙公司原审辩称：港龙公司不存在逾期交房的行为，故杨潇、王妍敏以逾期交房为由，要求港龙公司支付违约金缺乏事实和法律依据。退一步说，由于杨潇、王妍敏未及时向港龙公司交纳涉案房屋的专项维修费，根据《住宅专项维修基金管理办法》第十三条的规定，在杨潇、王妍敏交纳专项维修资金前，港龙公司有权不交付涉案房屋。因此，杨潇、王妍敏的损失系其拖延收房所致，与港龙公司无关。杨潇、王妍敏所主张的损失，未提供相关证据。另外，根据法律相关规定，违约金和损失赔偿不可以同时主张。杨潇、王妍敏所主张的违约金中属于2年前的部分已经超过诉讼时效。
原审法院查明：
2012年3月××日，杨潇、王妍敏与港龙公司签订《商品房买卖合同》1份，主要约定，杨潇、王妍敏向港龙公司购买时代上河苑＊门牌××层××02号房屋，建筑面积共143.25平方米，总价款为125××516元，出卖人在2012年4月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同对逾期交房的违约责任作了如下约定：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同履行中，杨潇、王妍敏至2012年4月27日付清了全部房款125××516元。
2012年5月，港龙公司向杨潇、王妍敏发出《房屋交付通知书》及《房屋交付指引》，通知杨潇、王妍敏办理房屋交付手续。
2012年7月15日，杨士雄作为杨潇、王妍敏的受托人在《房屋验收单》中载明：“电梯旁飘窗西侧墙体有一处渗水”。
2013年1月，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年1月6日自查发现涉案房屋存在主次卫落水管根部有水印，于2013年1月11日维修完成。
2013年4月，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年4月5日自查发现涉案房屋存在主卫落水管上方渗水，于2013年4月6日维修完成。
2013年7月，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年7月6日自查发现涉案房屋存在东面次卧室、飘窗、西墙1处渗水以及北书房飘窗西侧墙体上方1处渗水，于2013年7月21日维修完成。
2013年7月24日，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年7月19日自查发现涉案房屋存在主卧室、飘窗东墙体1条裂缝，于2013年7月24日维修完成。
2014年2月23日，杨潇、王妍敏向港龙公司交纳了维修基金12××93元。
2014年5月22日的《现场维修接报单》中主要载明：杨潇于2014年5月11日反映涉案房屋：1、主卧、飘窗东墙1处渗水，面积约为0.06平方米；2、东南次卧、飘窗西侧墙体上方1处渗水，面积约为0.1平方米，于2014年5月21日维修完成。杨潇于2014年7月3日在该份《现场维修接报单》上签字。
2014年7月2××日，杨士雄在《现场维修接报单》写明：“14-××02漏水现象，大的方面基本解决。今天察看情况：最西卫生间落水管顶部有渗水，请王超察看核实，并核查原因后修理”。
2014年11月3日，江苏宇颐律师事务所受杨潇、王妍敏的委托，就涉案房屋逾期交付问题向港龙公司发《律师函》。
2014年11月5日，杨士雄作为杨潇、王妍敏的受托人在《房屋验收单》上签名，该《房屋验收单》上载明：“内卫污水管处有水痕怀疑渗水”、“因考虑实际情况，同意按现状办理房屋交接手续。”杨士雄并在2012年5月的《房屋交付通知书》上注明：因该房自2012年5月以来，屋面多处渗水质量问题以及港龙公司客服坚持无理主张，导致延期交付，律师介入以后，2014年11月4日，接到地产客服杨丽电话通知，可以来办理交付手续。房主于11月5日下午1：30到九龙仓物业公司前台办理了交付房屋（14-××02室）的相关手续。
审理中，原审法院查看了涉案房屋现场，涉案房屋内朝南房间有多处明显的维修痕迹。港龙公司表示：涉案房屋是有渗水现象，房屋质量是存在小的瑕疵，但并不是杨潇、王妍敏所称的严重质量问题。
原审法院另查明：2011年10月27日，涉案房屋通过竣工验收。杨潇与王妍敏系夫妻关系。
对于违约金，港龙公司表示：港龙公司不存在逾期交房，所以不需要支付违约金。即使构成逾期交房，需要向杨潇、王妍敏支付违约金，但违约金的计算标准也是过高的，应当予以调整。另外，港龙公司认为本案中并没有给杨潇、王妍敏造成损失，所以应按照杨潇、王妍敏未受损失来调整，违约金数额应该是相当低的。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《现场维修接报单》、《房屋验收单》及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：杨潇、王妍敏与港龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。本案中，涉案房屋虽已通过验收合格，但并不能视为已符合合同约定的交付使用条件。从本案查明的事实来看，涉案房屋确实存在显而易见的质量瑕疵，港龙公司也进行了多次自查及维修，该质量瑕疵直接影响购房人的正常居住使用，故应认定港龙公司违约，杨潇、王妍敏有权拒绝接收涉案房屋，港龙公司抗辩其公司不存在逾期交房的行为，不承担逾期交房违约金以及在杨潇、王妍敏交纳专项维修资金前，港龙公司有权不交付涉案房屋的意见，不予采纳。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金按已交房价款的每日万分之二计算，根据杨潇、王妍敏交付房款的数额、逾期交房的时间以及港龙公司对涉案房屋前后数次的维修记录，认为港龙公司在合同履行中缺乏质量意识和责任心，双方在合同中约定的违约金并不过高，故对于港龙公司要求调整和降低违约金的意见，不予支持。本案中，杨潇、王妍敏于2012年4月27日交清全部房款，港龙公司于2012年5月通知杨潇、王妍敏办理房屋交付手续，杨潇、王妍敏提供的证据仅能证明其在2012年7月15日向港龙公司提出涉案房屋存在质量问题，故逾期交房违约金应从2012年7月16日起计算。杨潇、王妍敏要求港龙公司赔偿其接收房屋后维修期间损失的诉请，因杨潇、王妍敏未提供证据证明港龙公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，也未提供证据证明其实际损失，故对此诉讼请求不予支持。
据此，经审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、无锡港龙置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付杨潇、王妍敏自2012年7月16日起至2014年11月5日止的逾期交房违约金（以125××516元为基数，按每日万分之二计算）。二、驳回杨潇、王妍敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元（已由杨潇、王妍敏预交），由杨潇、王妍敏负担702元，港龙公司负担431××元。港龙公司于本判决发生法律效力之日起5日内将所承担的案件受理费直接支付给杨潇、王妍敏。
上诉人港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定“涉案房屋虽已通过验收合格，但不能视为符合合同约定的交付条件。”的观点错误。1.港龙公司已依照合同约定履行了通知义务，以书面形式通知杨潇、王妍敏交付房屋，杨潇、王妍敏以商品房存在部分质量瑕疵为由，拒绝接收本案所涉商品房的行为，不应被认定为港龙公司逾期交房。2.杨潇、王妍敏所指出的渗水的部分瑕疵并不足以影响房屋的正常使用。首先，涉案房屋已经通过了竣工验收，具备了交付使用的条件。所以房屋已符合合同约定的交付条件。其次，对房屋渗水的保修期为五年，说明房屋渗水的问题是一般房屋的普遍瑕疵。再次，所涉房屋未通过相关权威部门认定或鉴定，仅凭验房书上面的陈述及现场不专业的查看，而得出的房屋存在质量瑕疵，直接影响正常居住使用的结论是不负责任的。3.合同中的补充协议作为主合同的补充同样具有法律效力。其中第五条约定：“在交付过程中，乙方发现质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务。”一审法院无视本约定作出的判断错误。二、一审法院对认定的违约金计算标准过高，计算期间错误。1.杨潇、王妍敏拒绝收房期间不存在任何损失，一审法院判定按每日万分之二的标准计算违约金的结论过于草率，有失公平。2.杨潇、王妍敏至2014年2月23日才交纳专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，违约金的计算起算时间应当自2014年2月23日。3.一审中港龙公司提出诉讼时效抗辩，但在一审判决中并未对此作出认定。本案杨潇、王妍敏所主张的部分违约金已过诉讼时效。4.一审法院所适用的违约金标准错误。违约金可以调整，本案应强调补偿性，按照同类同地段相同品质的房屋租金标准来计算相关损失。三、一审判决未能作出正确的社会引导。现有建筑技术条件下，商品户存在一定的质量瑕疵在所难免。若无论质量瑕疵严重与否，均予以拒收，可能导致很大的道德风险。因此在房屋存在如本案所涉小瑕疵的情况下，应当鼓励开发商以维修修缮为主，而不应鼓励使用拒绝收房的方式获取违约金。
被上诉人杨潇、王妍敏答辩称：一、涉案房屋虽然通过验收合格，但不能视为已符合交付条件，更不能视为港龙公司在2012年4月22日已交付房屋。1.双方合同约定“将具备商品房验收合格条件的并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，表明商品房交付的标准包含法律强制性规定，以及合同约定的两个层面。验收合格只是法定条件，还需要双方现场进行验收交接，并签署房屋交接单确认。2.查验房屋时，业主首先要排除影响房屋装修或装修后可能产生返工的可能性。结合多次的验房单及维修接保单分析，港龙公司均承认房屋存在质量瑕疵，如渗水、裂缝等问题，且反复维修仍未彻底解决，一审法院也进行了现场调查，房屋的确存在许多影响到装修入住的问题，表明房屋虽然通过验收合格，但远未达到一般社会认知程度的可以装修入住的条件。3.涉案房屋在交付前就已经出现质量问题，此时港龙公司首先应当履行的是交付质量合格房屋的义务，而不是房屋交付后出现质量问题的保修责任。4.涉案房屋从2012年至今，发生过十多次的查看维修，但港龙公司并没有将杨潇、王妍敏反映的情况认真处理，存在重大过错。二、一审法院所适用的违约金标准符合法律规定。1.违约金标准是由双方协商一致后在合同中约定，载明违约金条款的商品房买卖合同是由港龙公司提供，经双方签字后确认生效，应当尊重合同双方的意见。2.违约金标准具有合理性。如果违约金过低，就不利于保护买受人的利益，同时对开发商的违约行为起不到惩戒作用。
二审中，对原审法院查明的事实予以确认。
二审还查明：《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“在交付过程中，乙方发现的质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务。”
以上事实有《商品房买卖合同》补充协议及双方当事人陈述在卷佐证。
本案二审主要争议焦点为：涉案房屋是否符合合同约定的交付条件？逾期交房违约金是否过高？
关于争议焦点一，本院认为，商品房开发商应将符合国家规定及合同约定的商品房交付给买受人。
《中华人民共和国建筑法》规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可见，因房屋属于较为永久的建筑工程项目，特别是商品房涉及众多居住人的使用安全，故法律法规就房屋的交付使用条件进行了强制性规定，只有通过验收合格，符合国家强制性标准的建设工程，才可由建设生产环节转入房屋的实际使用环节。本案当事人在《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人于2012年4月22日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可以推断开发商交付商品房的标准包含法律法规强制性规定和合同约定两个层面。“商品房经验收合格”只是房屋交付的法定条件，另根据合同第十一条约定：“双方进行验收交接，签署房屋交接单”，也就是说，即使通过验收合格，双方仍需进行现场验收，对商品房是否符合交付条件进行确认。一审法院认定涉案房屋虽已通过验收合格，但不能视为符合合同约定的交付条件，本院予以支持。
港龙公司表示涉案房屋的渗水瑕疵并不足以影响房屋的正常使用，上述质量问题属于保修范畴。本院认为，交付质量合格的房屋是出卖人应承担的义务，根据商品房“居住使用”这一特性，需要排除显而易见影响日常使用的情形，这也是买受人接受房屋时进行验收的意义所在。本案涉案房屋在双方验收交接时，买受人对房屋存在部分裂缝、渗水现象提出质量异议，并拒绝签署房屋交接单，港龙公司进行多次查看维修，一审法院也进行了现场调查。考虑到涉案房屋渗水问题经较长时间多次反复维修仍未能彻底修复的情况，足以使其居住使用功能受到影响，初步可以判定房屋存在质量问题，如果港龙公司主张在此状况下房屋质量仍符合约定的合格标准，应负举证责任。本案中港龙公司并未进一步提供其他有效证明文件，作为其房屋出现渗水问题仍然质量合格的依据。关于《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定，不应推断为房屋出现任何质量问题也不影响交接手续的办理，否则与商品房买卖合同其他约定内容相互矛盾。本案中，房屋交付前即已出现质量问题，此时，港龙公司首先应履行交付质量合格房屋的义务，而不是房屋交付后出现质量问题的保修责任。杨潇、王妍敏拒绝接收存在质量问题的房屋，要求港龙公司将房屋修复合格后再行交付，符合法律规定，并无不当。关于《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，以涉案房屋符合合同约定的交付条件为前提条件，故一审法院未采纳港龙公司在杨潇、王妍敏交纳专项维修资金前，有权不交付涉案房屋的意见，本院予以支持。
关于争议焦点二，本院认为，杨潇、王妍敏与港龙公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法应予确认。杨潇、王妍敏同意接受港龙公司修复后的房屋，并签署房屋交接单确认之日，超过了合同约定的交付期限，港龙公司已构成逾期交付，理应承担逾期交房的违约责任。因双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房的违约责任已作明确约定，违约金按已交房价款的每日万分之二计算，港龙公司应按照合同的相关约定履行。港龙公司主张约定的违约金过高请求予以调整和降低，一审法院综合考虑杨潇、王妍敏交付房款的数额、逾期交房的时间以及港龙公司对涉案房屋前后数次的维修记录等因素，认为双方在合同中约定的违约金并不过高，不需调整，本院认为并无不当，应予以维持。
综上，无锡港龙置业有限公司的上诉请求及理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5020元，由上诉人无锡港龙置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹霞虹
审判员 缪 星
审判员 梁月明
二〇一五年十月十三日
书记员 谢 洁