浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3562号
上诉人（原审被告）：杭州临安山亿水利建设工程有限公司。
法定代表人：黄海琴。
委托代理人：陈建军，浙江浙临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁伟文。
被上诉人（原审原告）：黄雪婷。
梁伟文、黄雪婷共同委托代理人：钱建光，浙江满江红律师事务所律师。
上诉人杭州临安山亿水利建设工程有限公司（以下简称山亿建设公司）因与被上诉人梁伟文、黄雪婷房屋租赁合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2015）杭临民初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月1日，何仁与山亿建设公司签订《房屋租赁合同》一份，约定何仁将位于临安市锦城街道石镜街688号面积为741.6平方米的房地产出租给山亿建设公司使用。租期为2011年3月1日至2021年2月28日，年租金30000元，每三年在上一期的基础上增加10%，合同签订之日支付第一年租金，其后每年3月1日支付当年租金。合同第五条第2项约定，租赁期间，山亿建设公司如欲将营业用房转租、转让、分租给第三方使用，必须征得出租人的书面同意，并按规定重新签订合同和议定房租，否则出租方有权解除合同并收回房屋，并不退还山亿建设公司保证金和已付租金。合同还约定了其他权利义务。2013年10月14日，原审法院作出（2012）杭临民执字第3045、3046-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人何仁名下位于临安锦城街道石镜街688号国有土地使用权一宗［土地证号：临国用（2010）第045**号］及地上房产三幢（其中有房屋产权证一幢，房产证号：锦城201000496、201000497）、附属物。随后，原审法院发布拍卖公告，决定在临安市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖案涉房地产。2014年3月3日，山亿建设公司将30000元租金支付至原审法院账户。2014年4月10日，原审法院作出（2012）杭临民执字第3045、3046-4号执行裁定书，确认梁伟文、黄雪婷共同以390万元的最高价竞得案涉房地产，取得案涉土地使用权及房屋所有权。2014年7月2日，山亿建设公司将3000元租金支付至原审法院账户。2014年7月18日，梁伟文、黄雪婷发现山亿建设公司在未征得梁伟文、黄雪婷同意的情况下将案涉房屋部分转租给他人使用。2015年1月14日，梁伟文、黄雪婷向山亿建设公司邮寄《关于解除房屋租赁合同的函》，内容为通知山亿建设公司解除2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》并要求山亿建设公司在接到通知后十五日内腾空房屋并交还梁伟文、黄雪婷。次日，该函件到达山亿建设公司处。2015年3月10日，山亿建设公司将33000元租金支付至原审法院账户。梁伟文、黄雪婷向原审法院起诉，请求判令：1.解除梁伟文、黄雪婷与山亿建设公司之间的《房屋租赁合同》；2.山亿建设公司立即腾空坐落于临安市锦城街道石镜街688号土地及房屋（土地证号：临国用2010第045**号；房产证号：临房权证锦城字第××、201000497号）并交还梁伟文、黄雪婷；3.山亿建设公司立即支付所欠房租66000元（截止2015年4月底）；4.本案诉讼费由山亿建设公司承担。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，梁伟文、黄雪婷取得案涉房地产产权后，继受了何仁在案涉房屋租赁合同中的权利义务。根据双方合同第五条第2项约定，租赁期间，山亿建设公司如欲将营业用房转租、转让、分租给第三方使用，必须征得出租人的书面同意，并按规定重新签订合同和议定房租，否则出租房有权解除合同并收回房屋，并不退还山亿建设公司保证金和已付租金。现山亿建设公司在未征得梁伟文、黄雪婷同意的情况下，将案涉房屋部分转租给他人使用，违反了合同的约定，应视为双方约定的解除合同的条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，梁伟文、黄雪婷主张解除合同的通知于2015年1月15日到达山亿建设公司，案涉租赁合同关系已于当日解除，梁伟文、黄雪婷再在本案中主张解除合同已无必要，故对梁伟文、黄雪婷的该项诉讼请求，不予支持。合同解除后，山亿建设公司应当将承租房地产腾空并交付梁伟文、黄雪婷，故梁伟文、黄雪婷的该项诉讼请求，予以支持。因山亿建设公司已将2014年2015年房屋支付至原审法院账户，梁伟文、黄雪婷可以到原审法院领取，故梁伟文、黄雪婷请求山亿建设公司支付租金的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年10月14日判决：一、山亿建设公司于判决生效之日起三十日内腾空位于临安市锦城街道石镜街688号土地及房屋（土地证号：临国用2010第045**号；房产证号：临房权证锦城字第××、201000497号），并将该房地产交付梁伟文、黄雪婷；二、驳回梁伟文、黄雪婷的其他诉讼请求。本案受理费1450元，减半收取725元，由山亿建设公司负担。
宣判后，山亿建设公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，证据不足。原审法院仅凭临安市公证处制作的（2014）浙杭临证民字第4037号公证书就认定山亿建设公司将租赁物转租的事实，系错误。本案中，梁伟文、黄雪婷提供的公证书证据只说明在案涉租赁物处有临安融至鼎投资管理咨询有限公司和杭州恒鼎建设集团有限公司临安办事处的广告牌，却没有其他能证明山亿建设公司将租赁物转租给他方使用的证据，仅赁广告牌不能证明转租的事实。二、原审法院对合同条款理解错误，适用法律错误。租赁合同约定，不得将营业用房进行转租。本案中梁伟文、黄雪婷提供的公证书照片中的广告牌只能体现营业房以外的附属用房外部立面，而并不存在将营业房转租给他方的行为。所以，原审法院将该广告牌部位认定为营业房转租的事实，系对合同条款的曲解，导致法律适用错误。该公证书是不具有法律效力，因为该公证书公证事项中陈述的事实于2014年7月18日至山亿建设公司处进行拍照公证，而该公证书出具时间为2013年7月，时间上存在错误，因此该公证书无效。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，查明事实后改判或发回重审；2.梁伟文、黄雪婷承担本案诉讼费。
针对山亿建设公司的上诉，梁伟文、黄雪婷答辩称：一、原审法院认定山亿建设公司未经梁伟文、黄雪婷同意将案涉房屋部分转租他人使用的事实，证据充分。梁伟文、黄雪婷提供的公证文书充分证明了山亿建设公司将案涉房屋转租给临安融至鼎投资管理咨询有限公司及杭州恒鼎建设集团有限公司临安办事处的事实。山亿建设公司以该组照片仅能证明在案涉房屋门口处有上述两公司的广告牌，不能证明转租的事实，与常理不符。在案涉房屋临街的营业房上方不仅有临安融至鼎投资管理咨询有限公司的广告牌，而且营业房玻璃门上均张贴有临安融至鼎投资管理咨询有限公司字样。事实上，现虽将广告牌拆除，但临安融至鼎投资管理咨询有限公司至今仍在该营业房办公。二、山亿建设公司在收到梁伟文、黄雪婷发出的《关于解除房屋租赁合同的函》后，未依法请求法院确认解除合同的效力，双方房屋租赁合同己解除。梁伟文、黄雪婷在2015年1月24日，向山亿建设公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，该函于次日送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。但山亿建设公司在收到函后，并没有依法在法律规定期限内向法院提出确认解除合同效力之诉。故双方房屋租赁合同已经解除。合同解除后，山亿建设公司应及时返还案涉房屋。山亿建设公司关于公证书上日期的错误，系明显笔误。原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，山亿建设公司向本院提交以下证据材料：
临安融至鼎投资管理咨询有限公司营业执照及章程各1份，用以证明临安融至鼎投资管理咨询有限公司注册经营场所并非在涉案租赁房屋所在地址的事实。
二审期间，梁伟文、黄雪婷向本院提交以下证据材料：
1.搜狗地图电子截图1份，用以证明临安融至鼎投资管理咨询有限公司电脑搜索地址位于涉案租赁房屋所在地的事实。
2.视频资料1份，用以证明截至2015年12月23日临安融至鼎投资管理咨询有限公司仍在涉案租赁房屋经营的事实。
山亿建设公司提供的证据，经梁伟文、黄雪婷质证：真实性无异议，但营业执照及章程所载住所地只是注册地，与公司实际经营地不一致，不能达到其证明目的。梁伟文、黄雪婷提供的证据，经山亿建设公司质证：证据1，真实性、合法性及关联性均有异议，不符合证据的形式要件。证据2，真实性及合法性有异议，该视频取得方式不合法，系采取诱导偷录的方式取得；也未能证明转租事实的存在，与本案无关联性。本院经审查后认为，山亿建设公司提供的证据，真实性予以确认，但并不足以反驳梁伟文、黄雪婷的相关主张；梁伟文、黄雪婷提供的证据，本院结合当事人的相关陈述及已确认的有效证据，综合予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为梁伟文、黄雪婷主张山亿建设公司存在转租行为是否成立。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果。其次，本案中，梁伟文、黄雪婷就其主张的山亿建设公司存在转租行为提供了公证文书等证据，而该证据可初步证明梁伟文、黄雪婷所主张的转租事实的存在。而山亿建设公司对此并未提供足以反驳的有效证据，应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院认定梁伟文、黄雪婷主张的山亿建设公司存在擅自转租的事实成立，并无不当。据此，原审法院认定双方租赁合同已解除并判决由山亿建设公司承担返还租赁土地及房屋的义务，亦属合理。综上，山亿建设公司的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杭州临安山亿水利建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年一月八日
书 记 员 王 颖