河北省邢台市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第163号
原告王丽霞。
委托代理人吕秋芬。
委托代理人牛善矗。
被告耿月增。
委托代理人张娟。
被告张华玲。
委托代理人米京涛。
原告王丽霞与被告耿月增、张华玲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丽霞委托代理人吕秋芬、牛善矗，被告耿月增委托代理人张娟，被告张华玲委托代理人米京涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王丽霞诉称，2002年4月25日被告耿月增将坐落于邢台市桥东区东太平街20号1-1的房产（曾用地址为西仓巷运输公司家属院平房一排九号）卖给原告，有双方的《买房协议》为证。原告交房款45000元后，被告将该房产及邢市房权证桥东字第号房产证及其有关手续交给原告，原告管理、增建并出租该房至今已有12年半。期间原告要求被告依法办理过户，被告予以拒绝，只有起诉。但被告于2012年4月7日登报又挂失房产证，补办了新证邢房权桥东字第号，一房二卖，卖给了和被告女儿耿冰同在邢台市第三医院上班的被告张华玲，在本房诉讼期间，于2014年6月17日将该房过户到张华玲名下，房产证号变为邢房权证字第号。上述事实有桥东法院（2014）东民初字第790号民事判决书经审理查明并认定，致使原告诉求的被告耿月增配合过户的目的无法实现。原告询问张华玲，张华玲不知详情，只吱应是家人办的，没有见过买的什么房。充分说明被告耿月增是与他人恶意串通，一房二卖。请求法院确认二被告签订《房屋买卖协议》无效，并责令二被告限期变更房产登记，恢复原状，责令被告耿月增继续履行与原告之间的买卖协议。
被告耿月增辩称，诉争房产的产权人为答辩人，答辩人夫妇对该房产享有全部产权，答辩人夫妇共同与张华玲签订了《房屋买卖协议》，将其所有的房产进行转让，并已办理了过户手续，答辩人已经对张华玲实际履行了合同义务，因此答辩人与张华玲签订的协议真实、合法、有效，是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行；答辩人与张华玲根据房管局的要求缴纳了相关材料和税费，办理过户的行为是合法的；由于二被告签订的房屋买卖协议合法有效，且已实际向张华玲履行了交房办理变更登记的合同义务，诉争房屋的产权已经变更为张华玲所有，耿月增已经无法实际向原告履行交房义务，因此双方无法继续履行合同约定的交房义务。
被告张华玲辩称，邢台市桥东区太平街20号房1-1层已经于2014年6月18日登记到答辩人名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，该房产已经归答辩人所有，其他人在该房产上已经无任何权利；耿月增夫妇卖给答辩人房产时，有房产手续及其登记，有完全的处分权，答辩人与耿月增夫妇签署了房屋买卖合同，并且支付了对价，缴纳契税费用后将房产合法转移登记到答辩人名下，买卖过程合法有效，《房屋买卖协议》合法有效；答辩人已经取得了该房产的物权，原告却要答辩人与耿月增已经履行完毕的债权债务关系无效，这样会破坏物权转移登记制度，否定物权优先于债权的原则，应当确认原告与耿月增的房屋买卖无效，不应要求双方继续履行其买房协议，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年4月25日，被告耿月增与原告王丽霞签订了《买房协议》约定：今有耿月增将西仓巷运输公司家属院平房一排九号房卖给王丽霞，双方达成买卖协议后，卖方将房产证及其有关证书、文件交与王丽霞，买方交款后有关手续费用等均由买方自己办理，今后有关房屋事宜不再有任何联系，互不相干；卖方负责电表、水表安装，房屋的家具、暖气等不用的可给买方用，如卖方有用，买方不得阻拦卖方使用；王丽霞交款45000元整。卖主耿月增，买主王丽霞，中间人牛景荣、吕秋芬均在协议上签字。2002年4月25日，耿冰给原告出具“今收电扇、暖气片500元，水井800元收500元，共计1000元整”收条。原告将房款交与被告耿月增后，被告将邢市房权证桥东字第号房屋登记证书交与原告。邢市房权证桥东字第号房屋登记证书注明房屋所有权人耿月增，坐落桥东区太平街20号1-1，此房系1998年12月17日颁证，附记注明五年后方可进入市场买卖。
庭审中原告举证一组照片，显示2014年12月5日被告耿月增催促住房人离开，注明房屋一直由原告管理使用。被告耿月增对照片真实性无异议，至于该房产何时向张华玲交付不影响二被告之间合同履行情况；被告张华玲不知道房产存在争议。原告还提交了1998年5月16日被告耿月增与河北省邢台运输总公司的《房改售房协议书》：河北省邢台运输总公司同意将桥东区太平街20号1-1房，按房改规定一次性以4242元出售给耿月增，产权比例个人100%，自交房之日五年后方可出售，出售时须经单位同意。
被告张华玲举证2014年3月29日与耿月增签订的《房屋买卖合同》约定：耿月增、郝巧玲自愿将桥东区太平街20号1-1房1层（房产证号邢房权证字第号）房产出卖给张华玲，并将与所出卖房产的相关土地使用权同时出卖给张华玲，价款124300元，当日交付，2014年6月17日张华玲缴纳了契税、印花税、手续费等，发票登记金额89098元，2014年6月18日，被告耿月增将房产过户到张华玲名下，房权证号为邢房权证桥东字第号。
又查明，被告耿月增于2012年5月8日补办了诉争房产的房产证，证号变为邢房权证字第号。2014年5月16日原告王丽霞将被告耿月增诉至我院，要求法院判令耿月增配合将诉争房产过户到原告名下。起诉后被告耿月增于2014年8月25日领取了开庭传票。我院以（2014）东民初字第790号《民事判决书》认定房产已经过户给张华玲，合同目的无法实现，原告也没有变更诉讼请求，判决驳回了原告的诉讼请求。
庭审中原、被告对于房产价格及交易价格有异议，我院依法委托河北泽丰房地产评估有限公司对于诉争房产、土地使用权的价值进行评估，2016年9月29日河北泽丰房地产评估有限公司出具冀泽估（2015）字第Ⅲ-09002号《邢台房地产估价报告》认定诉争房产面积35.35平方米及占地面积35.35平方米价值125100元，院落土地面积123.33平方米价值171900元。
上述事实由原告提交的《买房协议》、照片、《民事判决书》、收条、《房改售房协议书》，被告张华玲提交的《买房协议》、耿月增收据、契税、银行转账凭证，《邢台房地产估价报告》等在卷为证。
本院认为，原告王丽霞与耿月增签订的《买房协议》，中间人牛景荣予以见证，原告已经付清被告耿月增购房款，被告耿月增也交付房屋及房产证、《房改售房协议书》，原告王丽霞与被告耿月增双方已经履行了房屋买卖的主要合同义务，《买房协议》合法有效，被告应当按合同约定履行配合过户的合同附随义务。原告接收、使用诉争房产多年，房产已经不属于被告耿月增所有，虽然耿月增补办了房产证，将房产卖过户给被告张华玲，仍然属于无权处分行为，并不属于一房二卖；被告张华玲购买诉争房产时包括了房产及土地使用权，支付的价款与房产、土地的实际价格相差甚远，不能认定为支付了对价，不能确定为《物权法》第106条规定善意取得的情形，因此原告要求确认二被告之间的《房屋买卖合同》确定无效符合法律规定，本院予以支持。原告使用房产、拥有被告交付的房产证等手续，与合同约定内容相吻合，被告庭审中辩称没有交清房款与事实不符，本院不予采信。二被告之间的合同确认无效后，房产登记变更不属于本案审判范围，应当另行诉讼。被告耿月增挂失房产证，造成原告房产不能及时办理过户，形成诉讼、评估费等损失，该损失应当由被告耿月增承担。被告张华玲购买诉争房产时房产没有在被告耿月增控制之下，也没有查看租赁合同等，其辩称耿月增夫妇卖给答辩人房产时，有房产手续及其登记，有完全的处分权，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告耿月增与张华玲签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告王丽霞的其他诉讼请求。
案件受理费100元，评估费5267元，由被告耿月增负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
当事人上诉的，在提交上诉状七日内向本院交纳上诉费100元，逾期不交视为放弃上诉。
审 判 长 赵双志
审 判 员 杨志刚
人民陪审员 王晓晓
二〇一五六年四月七日
书 记 员 谷贝贝