北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第13313号
原告（反诉被告）王宗智，男，1960年1月20日出生。
被告（反诉原告）赵红梅，女，1973年12月6日出生。
原告（反诉被告）王宗智与被告（反诉原告）赵红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宗智、被告（反诉原告）赵红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宗智诉称：2011年12月11日，原被告签订了一份房屋租赁协议。被告将北京市昌平区北七家镇西沙各庄商业楼一层西半部，二层整层及西侧小房屋一处租给原告使用，使用面积约计3000平方米，年租金1220000元，租赁期限9.5年，付款方式按季支付。在此协议中被告承诺租给原告的房屋是合法有效�，并为原告提供一切合法的房屋手续，以保证原告办理相关经营手续，以便顺利经营。被告还保证在2011年12月31日前将房屋上下水电入户，包括一层二层及上二层楼梯口改造完毕，并满足原告正常使用，整体房屋结实可靠无漏雨。双方签订合同后，原告向被告支付租金30万元。转眼过去了3个月，被告所承诺的合同条款无一款兑现。原告又给被告发了告知书，内容为，被告未按合同执行向原告提供合法有效的房屋手续及承诺在规定时间内完成上下水电入户及楼梯口改造。为此被告已经严重违约，返还原告30万元租金及合同违约金122000元。此告知书被告已经认可并签字，但又未能执行。直至2012年5月7日，原被告又再次签订了一份协议，内容为，被告返还原告租金30万元，赔偿原告各项损失12万元，合计42万元。由于被告资金紧张，双方定于2012年6月30日前一次性支付原告。双方同时还约定，未按约定日期支付原告所有款项或支付部分，剩余的部分每超过约定日期一天，每天按千分之一计算滞纳金支付原告。协议签订后，被告也仍无按约定日期支付原告款项，陆续向原告支付30万元，其他12万元及滞纳金至今未能支付原告。在这两年中原告不计其数催促被告，但被告却毫无理由推脱，毫无诚意。为此起诉至法院，要求判决：一、被告支付原告欠款12万元整；二、被告支付原告欠款滞纳金87600元及已还三十万滞纳金余额917元，滞纳金合计88517元。（以上滞纳金计算到2014年6月30日），以上共计208517元。三、被告向原告支付滞纳金计算日期应以实际执行（被告支付原告全部款项当日）日期为准；四、被告承担本案诉讼费。
被告赵红梅答辩称：第一、2011年12月11曰被告与原告签订了一份房屋租赁合同。合同的标的物是被告从该房屋的所有权人（�京市欧亚德商贸有限公司）处所租。合同中约定的事项也是房屋所有权人给被告的约定。合同签订后，原告向被告交纳了30万元房屋租金。原告也没有进场施工。期间被告数次找房屋所有权人，要求其提供合法的产权证明、通水通电及维修房屋事宜。但直到原告提出解除合同时，房屋的所有权人也未提供出合法有效房屋手续。最终被告从房屋所有权人处得知，涉案标的物没有规划许可证属违法建设。最终导致了被告无法履行同原告的合同义务。第二、中华人民共和国合同法关于租赁合同以及一般合同的生效要求，标的物合法是所有合同生效的首要条件，也是合同得以履行的基础。违法建筑正是由于缺少合法建筑所必需的规划许可或土地使用许可而不符合一般房屋租赁合同的标的要求。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”对照此规定，本案涉及的标的物，并未取得规划许可，属于违法建筑，显然不符合房屋租赁的标的要求。因此，原、被告之间所订立的房屋租赁合同应属无效合同。按照解释原告还应支付房屋的占有使用费，按照租金标准为30万元。第三、民法通则第111条、《合同法》第107条对违约责任均做了概括性规定。违约责任的承担有一个根本性的要求，即合同应当是合法、有效。无效合同自始无效也就无履行的必要与可能，更无违约责任存在。被告在经济非常困难的情况下，积极借钱退还了原告的30万元租金。因此，本案中被告同原告租赁合同中的标的物属于违法建设，所以双方签订的租赁合同无效，双方也就不存在违约责任。第四、被告也是受害人之一，因为被告同房屋所有权人（北京市欧亚德商贸有限公司）签订的租赁合同无效（被告同北京市欧亚德商贸有限公司的诉讼一审法院已按无效合同判决，虽然被告无实际使用房屋，但依然判决被告向原告交纳房屋使用费即房屋租金），导致被告因此产生了大量的经济损失。出于公平公正和国法统一的原则，原被告的租赁合同应按无效合同判决，被告不应承担任何违约责任，不应该支付任何违约金。
反诉原告赵红梅诉称：2011年12月11日反诉人与被反诉人签订了一份房屋租赁合同。合同的标的物是被告从该房屋的所有权人北京市欧亚德商贸有限公司处所租。合同中约定的事项也是房屋所有权人给反诉人的约定。合同签订后，被反诉人向反诉人交纳了30万元房屋租金。反诉人将房屋交给被反诉人使用。之后被反诉人开始在手递手和房屋窗户上张�招商广告进行招商。期间被反诉人也曾看房商谈租赁事宜。在反诉人与被反诉人的合同还在履行期间，房屋的使用权人是被反诉人，反诉人不能对房屋占有、使用及招商等，已形成实际占有使用。而反诉人在此期间却依然要给房屋的产权人房屋租金。在反诉人与北京市欧亚德商贸有限公司的诉讼中，法院判决涉案房屋为违法建设，以违法建设为标的所签订的合同为无效合同。无效合同后双方应各自返还。法院判令反诉人交纳房屋的租金。本案中，反诉人在没有诉讼前就已将被反诉人交纳的30万元租金退回。被反诉人也应交纳这部分的房屋租金。如果再让反诉人承担这部分租金，显然与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定相悖。虽然原被告双方签订的租赁合同无效，但按照解释原告还应支付房屋的占有使用费，按照租金标准为31万元。反诉人也是受害人之一，因为反诉人同房屋所有权人签订的租赁合同无效，被告同北京市欧亚德商贸有限公司的诉讼一审法院已按无效合同判决，虽然被告无实际使用房屋，但依然判决被告向原告交纳房屋使用费即房屋租金。这导致被告因此产生了大量的经济损失。现因涉案标的物，反诉人同其他人签订的房屋租赁合同，租户已分别将反诉人诉至法院，要求反诉人退回房屋租金。如果法院判决被反诉人不需承担房屋租金，那么就造成所有的经济损失都由反诉人承担了。判决将失去公平公正原则。
反诉被告王宗智辩称：我不同意反诉原告的反诉请求。12月11日我们双方签订的合同第六条约定要求对方给我完成若干改造水电、入户手续，整体房屋结实无漏雨等，保证我方顺利经营。第十条约定反诉原告应当在2011年12月31日前将房屋交给我方。但是这两条反诉原告都没有做到，导致我无法进驻，也无法使用，因为前提条件都没有满足我，造成合同无法执行。12月31日之前房屋没有交付，到了3月份房屋还是不能用。我就写了一份告知书，要求解除合同，对方也认可了。所以说我没有实际占用房屋，应该支付租金不成立。
经审理查明：2011年8月12日，赵红梅与案外人北京市欧亚德商贸有限公司（以下简称欧亚德公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定欧亚德公司将自建的位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄东一处上下两层共3620平方米的房屋租赁给赵红梅。赵红梅租赁上述房屋后，将部分区域转租经营。2011年12月11日，王宗智（乙方）与赵红梅（甲方）签订《租赁合同》。合同第一条约定：“现甲方将位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄（腾达庆红汽修厂东侧路北），商业楼一层西半部二层整层及西侧小房屋一处�给乙方使用，使用面积约计3000平方米。”第二条约定：“租金每年1220000元。”第三条约定：“付款方式每年按季度支付，即每季度305000元。每季度支付租金应提前十五天支付。”第四条约定：“租赁期限9.5年，自2012年4月10日至2021年10月9日止。”第十条约定：“甲方应在2011年12月31日前，应将租赁房屋交给乙方，上下水、电入户（包括一层二层及上二层楼梯口改造完毕），并可满足乙方正常经营使用，整体房屋结实可靠无漏雨。（2012年1月1日至2012年4月9日为乙方装修免租期）。”第十六条约定：“执行合同中双方不得违反本合同任意条款，双方不得中途解除合同。否则承担违约责任及对方的经济损失。由于甲方原因造成乙方无法正常经营，除承担违约责任外，还应承担乙方全部经济损失。乙方违约也应承担对等的责任。”第十七条约定：“本合同违约责任的违约金为年租金的10%。”
上述合同签订前后，王宗智先后于2011年12月10日和12月11日向赵红梅支付租金共计30万元。但赵红梅却没有为王宗智租赁的房屋提供符合条件的水、电，楼梯改造也没有进行。2012年3月11日，王宗智向赵红梅送达《告知书》，主要内容为因赵红梅没有提供房屋的上下水，没有按国家标准将电入户到位，也没有改造一层、二层及上二层楼梯口，故王宗智提出解除双方所签《租赁合同》，并要求赵红梅返还王宗智已经交纳的租金30万元及支付违约金122000元。
2012年5月7日，王宗智与赵红梅签订《协议书》，内容为：“一、甲方（赵红梅）返还乙方（王宗智）所交纳的租金300000元。二、赔偿乙方各项经济损失120000元。三、以上合计返还乙方王宗智420000元。四、此笔款项由于甲方赵红梅资金紧张，定于2012年6月30日前一次性返还乙方。五、如未能按约定日期返还乙方，此笔款项每超一日应按日千分之一作为滞纳金支付乙方（或部分已返还，剩余部分也应按日千分之一作为滞纳金支付乙方），直至所有款项全部结清。”
《协议书》签订后，赵红梅于2012年8月20日向王宗智还款5万元，于8月26日还款5万元，于8月27日还款51183元，于9月30日还款15万元。其后，赵红梅再无向王宗智支付过其他款项。另查明，2012年3月8日，赵红梅委托律师向欧亚德公司发函，函中称其与欧亚德公司签订的《房屋租赁合同》依据最高人民法院法释（2009）11号司法解释第二条的规定应认定为无效合同。2012年4月27日，王宗智与案外人梁太文签订房屋转租合同，将从赵红梅处租赁的房屋转租给梁太文，并收取了5万元定金。后来因为赵红梅无法提供经营手续，王宗智与梁太文解除了租赁合同，王宗智自述将5万元定金退还梁太文。再查明，原被告所租赁的房屋�在土地性质为集体土地，该房屋没有房屋所有权证，也没有合法的建设工程规划许可证。
上述事实，有《租赁合同》、《告知书》、房租收据、《协议书》、滞纳金明细表、律师函及原被告庭审陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原被告租赁的房屋没有合法产权证明，且无任何行政机关的规划审批手续，双方签订的对该房屋的租赁合同依法无效。虽然如此，原被告双方于2012年5月7日签订的《协议书》为双方为解决租赁合同终止后的后续问题所做的约定，为双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。赵红梅辩称签约当时是误以为合同有效的前提下签订的，此辩解与其举证的律师函的内容相互矛盾，本院不予�信。因此，王宗智要求赵红梅支付剩余12万元经济赔偿的请求本院予以支持。王宗智要求赵红梅支付滞纳金的请求，有合同依据，本院予以支持，但合同约定的滞纳金标准过高，本院予以调整为同期银行贷款利息。王宗智要求滞纳金计算至欠款实际执行之日止的请求，合理有据，本院亦予支持。赵红梅反诉要求王宗智支付占有使用费的期间为原合同约定的装修免租期，本不应支付租赁费，现虽租赁合同无效，赵红梅亦无法律依据要求支付占有使用费。故赵红梅的反诉请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵红梅于本判决生效之日起三十日内支付原告王宗智经济损失款十二万元，�时按中国人民银行同期贷款利率向原告王宗智支付利息（自二○一二年七月一日起至实际支付之日止）；
二、被告赵红梅于本判决生效之日起三十日内向原告王宗智支付已经支付的三十万元剩余滞纳金九百一十七元；
三、驳回原告王宗智的其他本诉请求；
四、驳回反诉原告赵红梅的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千二百一十四元，由原告王宗智负担五百六十四元（已交纳），由被告赵红梅负担一千六百五十元（已交纳），反诉案件受理费二千九百七十五元由反诉原告赵红梅负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢志成
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 赵齐跃