上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1155号
原告鲍育华。
委托代理人郑舜卿，上海钱翊梁律师事务所律师。
被告上海轩成物流有限公司。
法定代表人周明昌。
被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司。
法定代表人魏仁礼。
上列两被告共同委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人赵轶凡，上海市捷华律师事务所律师。
原告鲍育华与被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告鲍育华及其委托代理人郑舜卿、被告上海轩成物流有限公司（以下简称轩成公司）、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称江阳公司）的共同委托代理人蒋尉菁、赵轶凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍育华诉称，2012年7月，被告前往原告经商的市场处进行招租宣传，称其受该处业主的委托，拟建设市场，根据规划将设置670个铺位，并对外招租。当时该市场尚未动工建设，原被告于同年7月31日签订租赁合同一份，约定，被告将位于宝山区泰和路XXX号M3-145、147号铺位租赁给原告，租期从2013年4月28日起至2015年10月27日止。合同第九条约定，若截止2012年8月31日，所有签约商户不足本次招商签约总席位的80%的，则出租方应在一个月内将收取的租金、管理费和保证金全额退还。同时，市场定于2013年4月28日开张，以出租方的书面通知或者公告为准。合同签订后，原告向被告支付了全部租金98，112元、管理费4，000元及保证金2万元。2013年4月底，原告未能收到任何书面进场通知，原告至市场查看发现相关铺位尚未建设完毕，无法开展经营。原告找到被告公司的工作人员，被告知回家等消息。直至2014年6月11日，原告再次至市场，市场内依然一片混乱，铺位虽标上标签，但原告承租的铺位建设的质量极差，面积也远未达到约定的28平方米，同时，商铺周边遍布建筑垃圾，原定为停车场的区域仍未开工，整个市场环境极差，根本无法开展正常的经营活动。据此，被告违反了合同第九条的约定，招商未达到80%的比例，同时，被告未能如期将市场建设完工，至今未交付使用，显然构成根本违约，无法实现原告的合同目的。故原告起诉要求解除与被告就系争商铺签订的租赁合同，并要求返还全部租金98，112元、管理费4，000元及保证金2万元。
被告轩成公司、被告江阳公司共同辩称，轩成公司系泰和路XXX号房屋的房地产权利人，并取得了合法的经营资质，江阳公司在该处负责具体的的经营管理业务。两被告与原告就系争摊位签订的租赁合同合法有效，关于收取原告支付的租金、管理费和保证金的事实予以确认。但被告不存在违约的情况，被告实现了合同约定的签约率达到80%的条件；所有的商铺于2013年7月前全部竣工，被告在市场内张贴了公告，并用打电话、发短信的方式通知原告入场经营，系原告拒绝受领。综上，系争租赁合同合法有效，被告也完成交付义务，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年7月31日，轩成公司和江阳公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，其中明确，江阳公司受市场业主的委托，全权经营管理上海江阳水产品批发市场（干货经营区），第一条为市场营业用房租赁席位面积、价格和用途，甲方将泰和路XXX号上海江阳水产品批发市场内两间席位，建筑面积56平方米，出租给乙方进场经营。席位编号为M3-145、147，2年租金为98，112元，1年管理费4，000元。每间席位约28平方米，实际建筑面积以建成后为准，租金多退少补。席位用途限于食品等批发零售。租赁期限自2013年4月28日起至2015年10月27日止，两年六个月（包括六个月的免租期）。租金总额为98，112元，管理费总计4，000元。乙方应于2012年7月31日前，向甲方一次性付清所有应付的租金和管理费共计102，112元。乙方在签订本合同时须一次性交付保证金2万元。双方商定发生下列情形，甲方有权从保证金中直接扣除相应的款额，包括乙方未能全面履行合同以及提前终止合同等违约情形。租赁期间，上述席位内所发生的水、电等费用由乙方承担。甲方根据有关部门颁布的收费标准，结合市场实际使用差额，制定合理的收费标准，按乙方实际使用量按月计收。燃气、通讯等费用由乙方向有关部门自行申请、缴纳。甲方的权利义务包括，督促乙方遵纪守法、执行市场的规章制度，文明经商；具有租赁营业用房（席位）的经营范围，为乙方提供经营场所，核验乙方的营业执照、税务登记证和各类经营、许可证等。乙方的权利义务包括，依法在工商行政管理部门核准的经营范围内自主经营；按合同约定使用租赁的席位，因甲方违反合同约定造成乙方损失的，有权要求甲方承担违约责任；应当在进场三十天内向行政管理部门申请办理工商营业执照、税务登记及其他经营许可，在承租席位的显著位置亮证经营；未经甲方同意，乙方不得擅自转让或者转租席位等。其他约定事项包括，乙方若以公司名义经营的，应自行办妥工商登记等相关证照，并在七日内凭核准的工商营业执照变更本合同的乙方名称；甲方根据抄表数按月向乙方计收水费、电费等，甲方于每月规定的日期内完成上期水、电的抄表工作，乙方应自觉于每月规定的日期内向甲方缴纳水、电费，逾期不付的，甲方有权切断水电供应；甲方作为房屋出租人，不负有市场兴市与否的任何责任，乙方应独立承担一切经营风险。第九条为违约责任，其中约定，甲、乙双方约定，截止2012年8月31日，若所有签约商户不足本次招商总席位的80%，则甲方将已收取的租金、管理费和保证金，在一个月内全部退还给乙方，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方约定，干货经营区暂定于2013年4月28日开张（以甲方书面通知或公告为准），若乙方在市场开张后没有进场经营，或没有持续经营，或乙方单方面提前解除合同，则视为乙方违约，甲方有权收回席位另行安排。乙方缴纳的租金、管理费和押金，甲方均不予退还。同日，轩成公司开具收据，载明收到原告缴纳的席位租金98，112元（2013年4月28日起至2015年10月27日止），以及2万元押金、管理费4，000元（一年）。
另查明，2006年9月，上海经济委员会发布沪经食（2006）381号“关于同意开设上海江阳水产品批发交易市场的批复”，其中载明，根据相关规定，经研究，同意在宝山区泰和路XXX号开设上海江阳水产品批发交易市场。2008年5月22日，轩成公司经核准取得沪房地宝字（2008）第017669号《上海市房地产产权证》，登记为泰和路XXX号的房地产权利人。
审理中，原告提供照片一组，表示是拍摄于2014年6月11日，原告前往系争商铺查看，发现M3-145、147铺位周边建筑垃圾遍地，且面积远不及约定的28平方米，原告无法使用。被告对上述证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。被告为证明自己的主张，提供：1、市场规划图，其中反映出干货区域的位置，有K、L、M、N、E2、E3区，招商时摊位数为607个，实际建造了706个单位；2、两被告与案外人上海缘淼水产品销售有限公司签订的租赁合同，2012年8月31日前，被告将干货区域内的400个商铺均出租给缘淼公司，另外K区72个、L区62个、M区78个也分别签订租赁合同，综上，干货区总计的签约数为612户，按照总摊位数706户计算，签约率约为86.68%；3、其余干货区域的租赁合同若干，被告表示由于数量较大，仅能抽样提供若干，所有合同都在公司备份；4、照片若干，拍摄时间为2014年6月、7月，证明系争M3-145、147商铺已经建成，完全符合交付标准；5、2013年7月5日《杨行镇暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》，申请注册地址为泰和路XXX号（M区），上海市宝山区杨行镇人民政府和上海市宝山区规划和土地管理局杨行管理所加盖公章，备注中注明此件仅作为暂无房产证楼宇企业办理工商登记时使用，不作他用。该表格所附送材料中包括一份《关于上海江阳水产市场内M区经营房产权的说明》，载明，上海江阳水产市场于2008年9月2日试开张营业，原市场内经营用房位于G区、E区、F区，经营摊位692个，经营面积为33，471平方米，现由于梅龙镇南北干货市场将于年内整体动迁，曹安市场整体拆迁，经闵行区、宝山区有关部门的积极引荐和协商，希望在江阳市场内设置南北干货交易市场，因此市场将进行改扩建，增加经营M区用房，摊位294个，面积9，212平方米，用于从事农产品批发交易，产权证正在办理中，暂无房产权证。此说明仅限用于工商税务的登记办理；6、梅陇镇关于漕宝路食品批发市场终止营业工作方案以及网站新闻截图，被告表示，当时相应政府号召解决漕宝路、毛家塘和鑫品市场的搬迁工作，江阳公司和轩成公司投资再建一个场地供应上述商户的继续经营。原告对上述证据材料的质证意见为：1、关于该规划图的真实性作为承租户个人而言无法确认，但其中关于M区域的位置基本正确；2、被告与缘淼公司的租赁合同真实性无法确认，即便是真实的，也系居间合同，并非包租合同法律关系，故无法证明400个铺位已出租的事实；3、对有关租赁合同的真实性也无法认可，无法证明被告在2012年8月31日前已经签订合同的事实；4、照片真实性不予认可，无法反映真实情况，也无法印证拍摄时间地点；5、真实性无异议，但该份材料上注明仅为办理工商登记所用，无法证明出租商铺的合法性；6、缺乏有关单位的盖章、签名，真实性无法确认，且与本案的纠纷无关。
本案审理过程中，关于市场开张的通知，被告表示曾于2013年7月在市场内张贴过开张公告，同时通过打电话和发短信的方式告知原告领取钥匙，由于时间过长，无法提供相关证据材料；原告对此不予认可，表示从未收到过被告的任何形式的开张通知，原告了解到直至2013年10月左右被告才将商铺建好，但至今都不符合交付的条件，包括场地的规划和招商时的承诺不符，环境恶劣，建筑垃圾遍地，道路没有开通，桥梁没有建造，整个干货区无人经营，故原告无法正常接收使用。被告称，自2013年7月至今，原告怠于接收商铺，应由其自行承担法律后果，市场完全符合交付条件，根据合同约定，被告不承担兴市与否的责任，经营环境的好坏不影响双方租赁合同的正常履行；同时，本次招商的实际签约数为551户，其中400户签收了交付通知，307户实际收取钥匙并使用。关于合同第九条的履行问题，原告称原告没有能力提供证据证明被告的招商不满80%，但根据税收相关法律、法规规定，若被告的招商率超过80%，则其应当缴纳的税收将近131万元，故如被告未达到该缴税比例，被告或偷税、漏税，或根本未满足符合合同约定的签约比例。被告称，依照被告对外签订的租赁合同，租金的结算最晚于2014年12月31日，故原告的主张仅是其自行假设，被告不予认可。关于租赁合同的效力问题，被告表示，出租的标的是铺位，故不适用房屋租赁的有关法律规定，根据被告提供的材料可证明包括系争铺位在内的搭建都是经过审批通过，否则不需要规划土地管理所出具证明，据此，双方的租赁合同是合法有效的。原告表示，就租赁合同的法律效力问题，由法院依法认定。
以上事实，有原告提供的租赁合同、收据、被告提供的房地产权证、暂无产证楼宇企业办理工商登记核定表，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，被告所出租的商铺至今未经过相关行政审批手续，未取得合法权证，故其就此与原告订立的租赁合同，应依法认定为无效。被告辩称出租的标的是摊位，显然违反双方租赁合同所约定的租赁标的为市场营业用房的真实意思，于法无据，本院不予采信。其次，关于双方就是否通知交付商铺的争议焦点，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。依照双方租赁合同第九条第二款的约定，包含系争商铺在内的干货经营区暂定于2013年4月28日开张（以被告书面通知或公告为准）。该条款系原被告就商铺交付的标准、条件的明确约定，对双方均具有约束力，被告作为出租方应严格按照上述约定履行其交付义务。原告称，被告至今未履行通知义务，被告辩称已尽到通知义务，系原告怠于接收租赁标的。依照民事诉讼证据的若干规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告作为履行义务一方未能举证证明其按照合同约定的方法履行了书面告知或者张贴公告的义务，其辩称以发短信、打电话的方式通知原告进场，原告对此均不予认可，被告就该节陈述亦未能提供证据佐证。综上，被告应承担举证不能的法律后果，即原告主张被告未能完成交付商铺的义务的观点依法成立，本院予以确认。被告于签订合同当时便预收了原告合同期限内的全部租金、管理费及保证金，但却至今未交付商铺供原告正常使用，原告现要求返还全部已付款项的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：
一、原告鲍育华与被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于2012年7月31日签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，共同返还原告鲍育华租金98，112元、管理费4，000元及保证金20，000元；
三、原告鲍育华的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，742元，由被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年一月八日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。