山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第513号
上诉人（原审被告）：鞠学和，男，汉族，居民。
上诉人（原审被告）：曹洪叶，女，汉族，居民。
二上诉人共同委托代理人：徐廷峰，山东廷峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会（以下简称七里桥子村委会）。
法定代表人：周某某，主任。
委托代理人：邵桂林，山东大昌律师事务所律师。
委托代理人：庞玉柱，山东大昌律师事务所律师。
上诉人鞠学和、曹洪叶因房屋租赁合同纠纷一案，不服沂水县人民法院（2013）沂民初字第3371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2001年鞠学和、曹洪叶在山东沂水经济开发区七里桥子村经营餐饮生意，后因建设齐鲁博苑学校，政府对鞠学和、曹洪叶的房屋予以征用。当时七里桥子村委会安排鞠学和、曹洪叶去村集体所建的沿街楼房（三间四层）暂时居住。对鞠学和、曹洪叶居住该涉案沿街楼房，双方未签订书面的租赁合同或买卖合同，鞠学和、曹洪叶自2002年对该楼房一直居住使用至今。在庭审中鞠学和、曹洪叶认可该涉案楼房系村集体所建，所有权归村集体，并称当时村委会将其安置进该楼房系暂时居住，没有签订任何书面协议。七里桥子村委会称鞠学和、曹洪叶居住该涉案楼房系从村委处租赁，但对此未能提供充足证据予以证实。2012年12月4日七里桥子村两委会召开会议商议对村沿街楼收取承包费，会议最终确定原租赁户从入住之日起至2012年12月20日，一间到顶一次性收取承包费1.5万元，想继续承包的户优先承包，承包费为每年每间3层1.2元，4层的1.35万元，一次性收取3年承包费，不想承包的户于2012年12月25日前搬离沿街楼。七里桥子村委会于2012年12月6日将该事项在村里发出公告，并于2013年10月18日向鞠学和、曹洪叶公证送达了交纳承租费并签订承租手续的通知，鞠学和、曹洪叶未与七里桥子村委签订租赁协议并一直居住至今。七里桥子村委会于2013年10月31日以鞠学和、曹洪叶拒交租赁费为由提起诉讼，要求原审法院判令鞠学和、曹洪叶返还涉案沿街房，支付2003年至返还之日的租赁费共7.5万元及利息并承担诉讼费。
原审法院认为，财产所有权的取得应当符合法律规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。鞠学和、曹洪叶自2002年至今无偿居住使用着七里桥子村委会所有的楼房，侵害了七里桥子村委会的合法权益，对七里桥子村委会要求鞠学和、曹洪叶返还房屋的诉讼请求，予以支持。鞠学和、曹洪叶入住该涉案楼房系因政府征用其房屋，七里桥子村委会对鞠学和、曹洪叶暂时的安置居住，且双方自2002年至2012年12月20日未签订书面的租赁合同，故对七里桥子村委会要求鞠学和、曹洪叶支付该期间的租赁费用原审法院不予支持。七里桥子村委会已将自2012年12月20日起要求鞠学和、曹洪叶签订租赁合同的通知及交纳租赁费用等事项告知鞠学和、曹洪叶，鞠学和、曹洪叶对此未提出任何的书面异议且一直居住使用该楼房，应视为鞠学和、曹洪叶对该楼房租赁事项的默许。双方虽未签订租赁合同，但鞠学和、曹洪叶自2012年12月20日至今已居住超过六个月，应视为不定期租赁，故对七里桥子村委会要求鞠学和、曹洪叶支付自2012年12月20日起至搬出该楼房之日止的租赁费用予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决：一、鞠学和、曹洪叶于判决生效后十日内将其所居住的涉案楼房（三间四层）返还给山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会，并向山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会支付自2012年12月20日起至搬出之日止的房屋租赁费（租赁费按山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会向七里桥子村委会送达的通知中的约定支付）。二、驳回山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1775元，由鞠学和、曹洪叶负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人鞠学和、曹洪叶不服一审判决上诉称：一、上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系。2012年12月被上诉人召开村委会，决定并公告对原村委沿街楼用户征收租赁费并签订租赁合同，上诉人拒绝签订。2013年10月被上诉人公证送达缴纳承租费并签订承租手续的通知，上诉人拒绝缴纳租赁费和签订租赁合同，后被上诉人以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼。被上诉人决定收取租赁费和签订租赁合同，系单方意思表示，应为要约，被上诉人拒绝签订租赁合同，可视为拒绝要约，并未作出承诺，双方意思表示并不一致，租赁合同不成立。原审判决认定上诉人未提出书面异议即成立不定期租赁合同不正确。二、上诉人居住村委的房屋，是依据2001年上诉人的房屋被拆迁并被安排到该争议的房屋居住的事实，由房屋拆迁安置引起的争议，应该先行政裁决，如对行政裁决不服，当事人可依法提起行政诉讼。三、原审法院未考虑上诉人因经营需要已在沿街楼上投入的大量装修费用（共计20多万元），强行判决上诉人搬离沿街房，显失公平。四、原审法院已查明，被上诉人安排上诉人到该案所涉沿街房屋经营的行为，应视为对上诉人被征用房屋的补偿，该使用和居住应视为长期。后期被上诉人要求上诉人办理沿街楼的行为，违反了约定和承诺，属于违约行为，其诉讼请求不应得到支持。五、原审法院对本案无管辖权，原审法院未能查明该案所涉楼房产权的情况，在未能确定权属的情况下以当事人自认作出判决，属程序不当，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人七里桥子村委会答辩称：上诉人的上诉理由不成立。一、上诉人自2002年以来一直居住属于集体财产的沿街楼，上诉人对此予以认可，根据合同法第215条规定，上诉人与被上诉人之间形成了事实上的不定期租赁关系，村委会通过决议决定收取一定数额的租赁费，符合法律规定，且租赁费的数额低于市场价格，充分保护上诉人的合法权益，虽然一审法院对2012年前的租赁费未予支持，但也不能否定该事实。二、在被上诉人于2012年12月通知交纳租赁费并重新签订租赁合同后，上诉人仍然在涉案房屋居住至今，双方形成了事实上的租赁关系，一审法院对此认定事实清楚，于法有据，上诉人的上诉理由二与事实严重不符，且与本案无关联性，属于另一法律关系。三、上诉人在未经被上诉人同意的情况下，私自对被上诉人所有的房屋进行装修，因此导致的损失应由上诉人自行承担。四、被上诉人当时是安排上诉人暂时居住涉案房屋，并非长期居住。五、一审法院对该案有管辖权，根据相关法律规定，属于集体财产的沿街楼在发生争议时无需经过行政确权，且上诉人在一审中已经认可该沿街楼属于被上诉人集体财产，且事实上该沿街楼属于被上诉人的集体财产。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法予以维持。
经审理查明，2013年10月12日，被上诉人七里桥子村委会在沂水县公证处公证员周需亮、周锋的监督下，在其办公室向上诉人曹洪叶送达了催缴承租费的通知，该通知要求上诉人于2013年10月19日缴清2012年12月31日前的承租费45000元，2013年承租费30000元，并与村委会签订租赁手续，逾期不缴纳将视为自动放弃承租资格，限期于2013年10月19日前缴清2013年前承租费并搬离。因上诉人鞠学和、曹洪叶不同意签订租赁合同并缴纳租赁费，被上诉人七里桥子村委会遂提起诉讼。
另查明，2001年因建齐鲁博苑学校，政府征用土地，以每亩土地2万多元的价格给七里桥子村进行补偿，但对拆迁户并未进行补偿，也没有与拆迁户签订统一的补偿协议。鞠学和、曹洪叶在被拆迁土地上的房屋被拆迁后，经七里桥子村委会安排，鞠学和、曹洪叶使用涉案沿街楼，双方未对使用期限及使用费用达成书面或口头协议。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第一款规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”。本案中，上诉人鞠学和、曹洪叶以房屋因政府征用被拆迁，经被上诉人七里桥子村村委会安排自2002年起使用涉案沿街房，双方未就使用期限及使用费用达成一致协议，在2002年至2012年12月间被上诉人也未就上诉人实际使用涉案沿街房主张权利、要求上诉人缴纳租赁费，原审法院认定上诉人无偿居住侵害了被上诉人的合法权益不当。现被上诉人七里桥子村委会主张其与上诉人鞠学和、曹洪叶存在租赁合同关系，提交了被上诉人村、支两委2012年12月4日的会议记录，该会议记录中记载两委会研究决定对涉案沿街楼自2004年收取租赁费。被上诉人并于2013年10月12日向上诉人鞠学和、曹洪叶送达了通知。该会议记录及通知表明了被上诉人订立租赁合同并主张租赁费的单方意思表示，应视为要约。但因上诉人鞠学和、曹洪叶不同意被上诉人对涉案房屋收取租赁费，并主张涉案房屋系因其房屋拆迁由被上诉人安排其无偿使用，在被上诉人指定的期间内上诉人并未就被上诉人要求订立租赁合同的要约作出承诺，故双方就涉案房屋是否存在租赁合同关系以及租赁合同的内容等均存在争议，并未就订立租赁合同形成一致的意思表示，在被上诉人未能进一步举证证实其与上诉人就涉案房屋曾达成过租赁协议的情况下，依据现有证据无法认定上诉人与被上诉人就涉案房屋形成租赁关系，双方租赁合同不成立。原审法院仅以上诉人在收到被上诉人缴纳租赁费的通知后未提出书面异议，即认定双方形成不定期租赁合同关系属适用法律不当。因双方租赁合同不成立，对被上诉人以其单方意思表示主张解除双方租赁合同，要求上诉人返还涉案房屋并缴纳租赁费的诉讼请求本院不予支持。因双方未达成书面或口头的房屋租赁合同关系，被上诉人以双方存在租赁合同关系为由提起诉讼不当。被上诉人应根据当时的实际情况确认双方的法律关系，或给予通知要求搬离，拒绝搬出，构成侵权，另案诉讼。
综上，原审判决适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、撤销沂水县人民法院（2013）沂民初字第3371号民事判决。
二、驳回被上诉人山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1775元，均由被上诉人山东沂水经济开发区七里桥子村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年六月五日
书记员 张 晓