上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1734号
原告上海市闵行第四中学。
法定代表人屠红伟。
委托代理人赵尚晓，上海海耀律师事务所律师。
委托代理人施卓帅，上海海耀律师事务所实习律师。
被告吕殿文。
委托代理人陈平，上海邦耀律师事务所律师。
委托代理人程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。
原告上海市闵行第四中学（下称“闵行四中”）与被告吕殿文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵行四中的委托代理人赵尚晓，被告吕�文及其委托代理人程晓菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闵行四中诉称，原、被告于2010年1月1日签订了《房屋租赁协议书》一份，约定将产权属于原告的位于上海市闵行区XX路XX号房屋（以下统称“系争房屋”）出租给被告使某，租期至2012年12月31日。租赁期届满后，原告依照上海市闵行区教育局发布的《关于清退闵行区教育系统中小学、幼儿园出租出借场地的通知》的要求，多次以书面及口头形式通知被告搬离所租赁房屋并且缴纳拖欠的房屋租金和水电费。截止到2014年5月30日，被告仍拒不搬离，共拖欠租金92，800元（人民币，下同），水电费2，000元。
原告闵行四中认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，合同到期后，被告应当按约搬离系争房屋，但其行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的利益。故其起诉来院，要求法院判令：1、被告吕殿�立即搬离上海市闵行区天星路XX号房屋；2、被告吕殿文支付拖欠的租金92，800元、水电费2，000元。
诉讼中，原告闵行四中撤回要求被告吕殿文支付拖欠的水电费的诉讼请求，并将诉讼请求明确为：1、被告吕殿文立即搬离上海市闵行区天星路XX号房屋（一楼两间、二楼四间）；2、被告吕殿文支付拖欠的房屋使某费86，400元（自2012年1月1日起至2014年12月31日止，按照每间每月房屋使某费为400元的标准计算）。
被告吕殿文辩称，原、被告合同虽然已经到期，但被告未搬离的原因在于，被告支付了22万元的房屋转让费后，原告仅向其交付了一间房屋，双方在商讨赔偿的事宜。被告支付租金至2012年底，2013年起便没有支付租金。但原告断水断电，致使被告无法正常经营。关于租金的计算标准，原告交付被告的一间房屋中，楼上房屋是300元每月每间，楼下房屋是500元每月每间�现原告交付楼下一间和楼上四间房屋，故每月租金应是1，700元。合同中的另外三间房屋原先已经由案外人使某，原告曾承诺将其余三间交付被告使某，但没有完成承诺。
经审理查明，2010年1月1日，原告上海市闵行第四中学（出租方，甲方）与被告吕殿文（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XX号房屋，用于经营饭店，房屋建筑面积为192平方米，间数8间，租赁期间自2010年1月1日起至2012年12月31日止，该房屋的年租金为38，400元。
2010年11月8日，案外人上海市闵行区教育局发布《关于清退闵行区教育系统中小学、幼儿园出租出借场地的通知》，该通知要求凡已到租赁合同期限的学校门面房、体育场馆、厂房及办公用房、厂房及办公用房，学校不得给予续签，并予以清退。该通知还对其他涉及房屋清退的事项做出了部署。
2012年1月5日，原告向被告发出《房租、水电费拖欠催缴告知单》，告知被告拖欠至2011年12月31日的租金、水电费等。
2012年5月16日，原告向被告发出《闵行四中门面房清理告知书》，载明原告将于2012年5月31日起对门面房断水、断电，并提请街道城管、公安等部门协助清理。被告务必于2012年5月31日前搬出所有个人物品，归还原告房产。
2012年12月31日，原告又向被告发函，告知因被告于清退日期仍未搬离系争房屋，故原告自发函日停水、停电。
另查明，系争房屋无房地产权证，亦无合法建造的相关手续。被告在诉讼中确认，其实际使某的房屋为合同上标号为XX号的房屋（包括楼下一间，楼上四间，合计租金为1，700元）。经本院现场勘察，上述被告实际使某房屋的门牌号实则为上海市闵行区XX路XXX-
XXX号。
还查明，被告于2012年期间，数度向原告及教育部门反映原、被告�涉纠纷事宜。
上述事实，由原告提供的由原、被告于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议书》、上海市闵行区教育局于2010年11月8日发布的《关于清退闵行区教育系统中小学、幼儿园出租出借场地的通知》、原告于2012年1月5日向被告发出的《房租、水电费拖欠催缴告知单》、于2012年5月16日向被告发出的《闵行四中门面房清理告知书》、于2012年12月31日向被告发出的函件，被告提供的信件及邮寄凭证等，以及当事人的陈述等证据证明。
至于被告提供的其与案外人签订的转让协议、案外人出某的委托书及收条等，因无法确认该组证据的真实性，故本院在本案中对该组证据的证明效力不作认定。
本院认为，原、被告建立的房屋租赁关系所涉房屋既无房地产权证，也无合法建造的相关手续，由此形成的租赁关系不具有法律效力，故本案系争《房屋租赁协议书》应认定为无�。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于被告于诉讼中确认，其实际使某的房屋为合同上标号为XX号的房屋（包括楼下一间，楼上四间，合计租金为1，700元），但经本院现场勘察，上述被告实际使某房屋的门牌号实则为上海市闵行区XX路XXX-
XXX号，故被告理应搬离、并向原告返还的房屋为上海市闵行区XX路XXX-
XXX号（楼下一间，楼上四间）。原告诉称其已向被告交付六间房屋，未向本院提供证据证明，故本院以被告的自认及本院现场勘察为准。系争房屋租赁合同虽无效，但被告作为房屋使某人仍应支付占有使某费。关于占有使某费的起算时间，原告主张自2012年1月1日起算，被告则认为其已经支付了2012年度的使某费，然被告并未就此举证证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信。故本案中房屋使某费的计算�间应自2012年1月1日起至2014年12月31日止。至于房屋使某费的计算标准，鉴于原告于诉讼中表示，同意以被告自认的每月1，700元为计算标准，本院就此确认。原告于诉讼中撤回要求被告支付拖欠的水电费之诉请，系对自身权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海市闵行第四中学与被告吕殿文于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、被告吕殿文于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离上海市闵行区XX路XXX-XXX号房屋（楼下一间，楼上四间），并将上述房屋返还原告上海市闵行第四中学；
三、被告吕殿文于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市闵行第四中学欠付自2012年1月1日起至2014年12月31日止，按照每月人民币1，700元为标准计算的房屋使某费人民币61，200元。
四、驳回原告上海市闵行第四中学其余诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1，085元，由被告吕殿文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对�因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。