湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民一初字第337号
原告(反诉被告)湖南华信房地产开发有限公司。住所地：益阳市马良路***号。组织机构代码证号码：61668134-2。
法定代表人熊兰香，该公司董事长。
委托代理人熊力，湖南九方律师事务所律师；代理权限为特别授权。
委托代理人杨永谦，湖南华信房地产开发有限公司总经理；代理权限为一般代理。
被告谭顺安（反诉原告），男，汉族，益阳市人，住湖南省益阳市。
被告郭端斌（反诉原告），男，汉族，益阳市人，住湖南省益阳市。
两被告的委托代理人彭汉先，湖南省益阳市三益法律服务所法律工作者；代理权限为特别授权。
原告湖南华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）诉被告谭顺安、郭端斌房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告谭顺安、郭端斌诉反诉被告华信公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员罗红霞担任审判长，人民陪审员朱策勋、杨德芳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华信公司的委托代理人熊力、杨永谦、被告（反诉原告）谭顺安、郭端斌的委托代理人彭汉先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华信公司诉称：2013年3月18日，原、被告签订《湖南华信酒店承包经营合同》，合同约定了承包期限、承包标的物范围、承包金及水电费的支付方式等内容。合同签字生效后，原告按合同约定全面履行了应尽的义务，但被告自2014年6月起未按合同约定按月向原告支付承包金及水电费。期间，原告多次找两被告催要，但两被告一直拖延未付，两被告的行为已严重违反合同约定及法律规定，依法应承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令:1、被告支付原告2014年6月至2016年3月31日止的承包金220万元（共22个月，每月10万元）和燃气改造费4万元（2014、2015年）；2、被告返还原告房屋转租租金22万元；3、被告支付原告拖欠的水电费46.4万元（2013年3月至2016年2月）；4、被告支付原告违约金72.4万元（违约金50万元加拖欠租金的10%即22.4万元）；5、解除原、被告签订的《湖南华信酒店承包经营合同》；6、由被告承担案件诉讼费用。
被告谭顺安、郭端斌共同辩称：被告对原告所诉承包金的计算方式及金额没有意见，但被告拖欠承包金是因原告的违约行为导致的。在承包期间，原告的房屋墙体和屋顶严重渗漏，已影响被告的正常经营，被告多次向原告提出要求维修，但原告没有履行维修义务，根据合同约定，原告应对房屋主体结构承担维修义务，是原告违约在先。对原告要求被告支付燃气改造费4万元有异议，燃气改造费在合同中没有明确规定。对原告要求被告返还房屋转租租金22万元的诉求有意见，认为原告的该项主张是错误的，被告已按合同约定交纳租金，原告不能重复收取租金。原告诉求被告支付拖欠水电费46.4万元缺乏依据，从承包之日起，水电费一直是被告代付的，不存在拖欠的问题。原告诉求的违约金72.4万元金额过高，计算不合法，请求依法予以减少。原、被告签订的合同没有到期，被告不同意解除合同，且被告不属于根本违约，原告要求解除合同的理由不能成立。相反，原告没有履行房屋维修义务，依据合同约定，原告存在违约行为，原告应向被告支付违约金，被告已依法提起反诉。请人民法院依法判决。
反诉原告谭顺安、郭端斌共同诉称：2013年3月18日，反诉原、被告签订《湖南华信酒店承包经营合同》，租赁期限为五年，合同签订后，反诉原告投入大量资金，对租赁场所重新进行升级装修，华信大酒店每年经营收入可达1460余万元。从2013年上半年开始，由于租赁房屋屋顶及主墙体渗漏，酒店的正常经营受到影响。2013年下半年，反诉原告就房屋渗漏多次要求反诉被告及时维修，但反诉被告未履行维修义务，现经司法鉴定已认定租赁房屋存在严重渗漏问题，从而导致反诉原告经营收入下降，反诉原告的经济损失是因反诉被告的违约行为造成的，故诉至法院，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经营损失420269.6元；2、反诉被告赔偿反诉原告装饰损失77050元；3、反诉被告赔偿反诉原告鉴定费损失45000元；4、反诉被告承担违约金500000元；5、反诉被告立即履行房屋维修义务；6、由反诉被告承担案件诉讼费用。
反诉被告华信公司辩称：反诉原告所诉的经营损失、装饰损失不是因为反诉被告的原因造成的，该损失不应由反诉被告承担。反诉被告对反诉原告的鉴定费45000元不予认可，且不同意承担，该费用应由反诉原告自己承担。反诉被告没有违约行为，不应承担违约金。请人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
在本诉中，为支持其主张，原告华信公司在举证期限内提交了以下证据：
原告华信公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体资格；
被告谭顺安、郭端斌的身份信息资料，欲证明两被告的诉讼主体资格；
房屋产权证复印件6本，欲证明原告出租给两被告的湖南华信大酒店为原告合法所有，原告有出租房屋的权利；
4、《湖南华信大酒店承包经营合同》，欲证明两被告共同承包经营原告房屋及被告未按合同约定按时交纳承包金的事实；
5、2014年1月31日、2月17日、5月31日、6月30日、2015年3月3日收款收据5张和湖南华信房地产与华信酒店往来欠款明细表3张，欲证明两被告仅交纳租金至2014年5月份止，自2014年6月以来被告一直拖欠原告租金，至2015年12月止，被告拖欠原告水电费430354.01元；
6、《关于湖南华信房地产开发有限公司与华信大酒店代缴电费情况的说明》（附华信房产与酒店往来明细账）、电费催交通知书、关于催收承包金的函、复函、关于催收承包金的复函、催款律师函，欲证明原告多次找被告催收承包金及水电费，而被告以资金周转困难和水电费有误为由拖欠未付的情况；
7、湖南大学司法鉴定中心出具的《关于益阳市资阳区湖南华信大酒店房屋外墙体质量（是否渗、漏水）鉴定的征求意见稿》、司法鉴定书，欲证明被告承租的房屋经鉴定，房屋主体结构没有受损现象，房屋顶层第七层屋面没有渗漏，原告不存在违约和过错行为。
8、湖南华信房地产与华信酒店往来欠款明细表，欲证明至2016年2月止，经原、被告双方财务人员核对，两被告拖欠原告水电费46.4万元的事实。
以上证据经质证，被告对证据1、2、3无异议。对证据4的真实性无异议，但认为合同中明确约定原告对房屋主体结构承担维修义务，不能达到原告不承担维修义务的证明目的。对证据5中收款收据关于租金的收取无异议，但对水电费明细账有异议，认为原告应提供供水、电部门相关凭据证实被告拖欠了水电费。对证据6中《关于湖南华信房地产开发有限公司与华信大酒店代缴电费情况的说明》、关于催收承包金的函、关于催收承包金的复函无异议，对其余材料有异议，认为被告没有签收，不能视为已送达给被告。对证据7中《关于益阳市资阳区湖南华信大酒店房屋外墙体质量（是否渗、漏水）鉴定的征求意见稿》有异议，认为征求意见稿不是正式法律文本，不具有法律效力，应以司法鉴定意见书为依据。对证据8有异议，认为该往来欠款明细表虽有双方财务人员签字，但无负责人签名认可，对其真实性表示怀疑，且表格的由来没有其他证据进行佐证，不能达到原告的证明目的。
在本诉中，为支持其主张，被告谭顺安、郭端斌在举证期限内提交了以下证据：
1、《湖南华信大酒店承包经营合同》，欲证明原告负有房屋维修的义务；
2、代付电费收款收据4张（2015年7月28日至10月30日），欲证明被告在承包期间为原告代付的部分电费及被告不存在拖欠电费的事实；
3、湖南大学司法鉴定中心的司法鉴定意见书，欲证明原告的出租房屋存在质量问题。
4、被告谭顺安、郭端斌申请的证人周俊、邱应梅当庭作证证言，欲证明原告的房屋存在质量问题，房屋出现渗漏后，被告曾向原告反映等情况。
以上证据经质证，原告对证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，司法鉴定结论中明确房屋主体结构没有受损，第七层屋面不存在渗漏现象，鉴定结论2、3、4点内容不是房屋主体结构受损造成的，而是被告装修过程中造成的。对证据2的真实性无异议，但认为不能证明被告没有拖欠电费。对证据4证人证言有异议，认为两位证人均是被告的员工，与被告有利害关系，对被告有利的证言应不予采信。
在反诉中，为支持其主张，反诉原告谭顺安、郭端斌在举证期限内提交了以下证据：
1、2012年2月29日至2015年10月30日电费收款收据38张，欲证明被告从2012年1月开始至2015年10月期间已缴纳电费，总金额为303.4万元；
2、鉴定费发票2张，欲证明被告支付鉴定费45000元的情况；
3、益阳市资阳价格认证中心的价格鉴定结论书，欲证明反诉原告的装饰损失和经营损失与反诉被告的房屋质量存在因果关系。
以上证据经质证，反诉被告对证据1有异议，认为部分票据是2013年3月之前的，与本案没有关联性，且电费票据不能证明反诉原告不欠反诉被告的电费。对证据2的真实性无异议，但认为该费用不应由反诉被告承担。对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为反诉原告的经营、装饰损失不是反诉被告造成的。
在反诉中，反诉被告没有向本院提交相关证据。
本院经对证据材料进行审查，并结合质证意见，认证如下：
本诉中，原告提交的证据1、2、3、证据5中收款收据5张、证据6中《关于湖南华信房地产开发有限公司与华信大酒店代缴电费情况的说明》、关于催收承包金的函、关于催收承包金的复函，被告无异议，以上证据具备证据的客观性、合法性与关联性，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据4和被告提交的证据1《湖南华信大酒店承包经营合同》，本院认为，该合同系双方自愿签订，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案有关事实，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据5、8湖南华信房地产与华信酒店往来欠款明细表，被告有异议，本院认为，该往来欠款明细表虽有被告财会人员龙东辉的签名和酒店代缴电费原始凭据为证，但没有其他证据予以佐证，缺乏证明力，不能达到原告的证明目的，对其证明效力本院不予确认。原告提交的证据7，被告有异议，本院认为，该证据虽不是司法鉴定意见书，但亦是鉴定部门出具，来源合法，对其证明效力本院予以确认。原、被告提交的湖南大学司法鉴定中心的司法鉴定意见书系一级鉴定机构出具，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案有关事实，对其证明效力本院予以确认。本诉被告提交的证据2和反诉原告提交的证据1（代付电费收款收据），本院认为，收款收据仅证明华信大酒店预交了电费，无法证明实际用电量及是否拖欠电费的情况，不能达到当事人的证明目的，对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据4证人证言，本院认为，证人周俊、邱应梅与被告有利害关系，其证言缺乏客观真实性，且证人反映的情况无其他证据予以佐证，不能达到被告的证明目的，对其证明效力本院不予确认。反诉中，反诉原告提交的证据2、3，反诉被告有异议，本院认为，上述证据系一级鉴定机构出具，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案有关事实，对其证明效力本院予以确认。
根据对以上证据的分析与认定，并结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2013年3月18日，原告(反诉被告)华信公司与被告（反诉原告）谭顺安、郭端斌签订《湖南华信大酒店承包经营合同》一份，原告将其所有的坐落于益阳市资阳区长春工业园马良村的湖南华信大酒店（宾馆）承包给被告经营使用。被告谭顺安与郭端斌系湖南华信大酒店的合伙承包经营者。合同约定：承包期限为五年，从2013年4月1日起至2018年3月31日止。承包标的物范围:酒店客房部分第5、6、7层（502房仍归原告使用）、餐饮部分第3层、第7层办公室5间及洗手间2间（董事长及公司办公室两间仍归原告使用）、第5、7层会议室各一间、第4层整层及住房一套、首层接待大堂200多平方米、第7层以上屋顶及设备等。原告免收被告2013年4月1日至5月15日的承包金。承包期前3年承包金为每年度122万元不递增（其中120万元为起始租金，2万元为前期天然气改造费分摊），2016年4月1日起，承包金每年按5%递增，即2016年4月1日至2017年3月31日为128万元，2017年4月1日至2018年3月31日为134.5万元。承包金的交纳方式为按月支付，于每月的第六日前一次性付清。合同另约定：被告向原告交纳50万元承包保证金，合同期满结清应缴费用后，原告无息退还给被告。在承包期内，原告对房屋主体结构、地质变化而导致的房屋主体受损承担维修责任。被告按月支付水、电费。任何一方违约，应向对方支付违约金人民币50万元。被告如不按月交付承包金，被告应向原告加付10%的违约金。超过三个月，原告有权解除合同且被告应支付原告违约金50万元。2013年3至4月，被告对承租房屋进行装修，装修完毕后即开业经营。合同签订后，被告向原告缴纳了2013年5月至2014年4月期间的租金。2014年8月28日，原告向被告递交《关于催收承包金的函》，要求被告缴纳2014年度第5、6、7、8月四个月的承包金及水电费往来款399686元。同日，被告出具书面复函表示被告并非故意拖欠原告承包金，是因华信酒店经营过程中出现了严重亏损而导致欠缴承包金，建议所欠承包金在保证金中扣除，并对原告提出的水电费往来款399686元表示异议。2014年9月9日，原告向被告递交《关于催收承包金的复函》，复函中，原告不同意被告提出的承包金在保证金中扣除的意见，对被告质疑的水电费往来款399686元要求被告派员对账，并要求被告于9月底之前一次性付清所欠承包金。在原告催收承包金过程中，被告未就承租房屋的渗漏水问题要求并催告原告在一定期限内进行维修。2015年3月3日，被告缴纳了2014年5月份的租金10万元。之后，被告未缴纳2014年6月以后的租金，双方由此酿成纠纷，故原告诉至法院。
在审理过程中，被告对湖南华信大酒店房屋屋面、外墙体和主水管是否渗漏申请司法鉴定，经双方协商，本院依法委托，湖南大学司法鉴定中心于2015年11月12日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、七层客房屋面未见渗漏，七层楼梯间屋面有渗漏现象；2、餐厅及厨房屋面渗漏现象严重；3、四层娱乐室外墙存在少量渗漏现象；4、五至七层客房外墙、卫生间墙体及部分屋顶存在较严重渗漏现象。被告支付鉴定费30000元。
2015年12月2日，被告向本院提起反诉，并就其反诉主张申请司法鉴定，经双方协商，本院依法委托，益阳市资阳价格认证中心于2016年3月17日出具价格鉴定结论书，鉴定结论为：华信大酒店室内装饰损失价格为77050元，客房经营损失为366055.20元。被告支付物价鉴证费15000元。
本院认为：就本诉部分，原、被告签订的《湖南华信大酒店承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，该合同依法成立且合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告均应当按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被告谭顺安、郭端斌未按合同约定按时向原告华信公司支付租金，被告应向原告支付租金。依合同约定原告有权解除合同。另根据合同约定，燃气改造费包含在承包金之内。故对原告要求被告支付2014年6月至2016年3月31日期间的承包金2240000元（含燃气改造费40000元）并要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出的拖欠承包金是因原告的房屋严重渗漏且未履行维修义务造成的抗辩意见，因被告未提供其已通知原告在合理期限进行维修的相关证据，故本院对被告的该意见不予采纳。关于原告要求被告支付违约金724000元的诉讼请求，本院认为，被告在履行合同过程中存在违约行为，合同约定被告应向原告支付违约金，但原告诉求的违约金数额过高，依法应予核减，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率24%的标准，从2014年6月计算至2016年3月31日止违约金依法计算为506000元〔100000元×24%÷12×（22＋21＋20＋19＋18＋17＋16＋15＋14＋13＋12＋11＋10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋2＋1）个月〕，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持，对诉求过高的违约金不予支持。关于原告要求被告支付水电费464000元的诉讼请求，本院认为，原告虽提供了被告财务人员签名的往来欠款明细，但该明细仅有被告提供的代缴电费原始收据为凭证，属于往来款项，没有其他证据佐证被告在2013年3月至2016年2月期间的实际用水用电费用，原告的证据未能充分证明被告拖欠水电费的情况，故本院对原告的该项诉求依法不予支持。关于原告要求被告返还房屋转租租金220000元的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
就反诉部分，针对反诉原告提出的因反诉被告违反合同约定未履行维修义务，要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为，反诉原告提供的证据虽能证实反诉被告的房屋存在渗漏问题，但反诉原告作为承租人，应当知晓租赁房屋是否有维修的必要，而反诉原告未提供其已履行即时通知义务并要求反诉被告即出租人在合理期限内进行维修的相关证据，且反诉原告对房屋渗漏亦未自行维修，反诉原告提供的证据不能足以证明反诉被告在履约过程中存在未尽维修义务的违约行为，反诉原告应承担举证不能的法律后果，故反诉原告请求判令反诉被告赔偿其经营损失、装饰损失、鉴定费损失等经济损失542319.6元并支付违约金500000元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于反诉原告提出的要求反诉被告立即履行房屋维修义务的诉讼请求，本院认为，反诉被告是否履行房屋维修义务具有不确定性，反诉被告可能履行该义务，也可能不履行该义务，而该义务的履行则是一种行为，并非金钱给付，人民法院对这一行为的约束不具有强制执行力，
故反诉原告的该请求于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）湖南华信房地产开发有限公司与被告（反诉原告）谭顺安、郭端斌签订的《湖南华信大酒店承包经营合同》；
二、由被告（反诉原告）谭顺安、郭端斌共同支付原告（反诉被告）湖南华信房地产开发有限公司房屋租金2240000元（2014年6月至2016年3月31日止）；
三、由被告（反诉原告）谭顺安、郭端斌共同支付原告（反诉被告）湖南华信房地产开发有限公司违约金506000元（2014年6月至2016年3月31日止）；
四、驳回原告（反诉被告）湖南华信房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告（本诉被告）谭顺安、郭端斌要求反诉被告（本诉原告）湖南华信房地产开发有限公司赔偿其经营损失、装饰损失、鉴定费损失等经济损失542319.6元、支付违约金500000元及要求立即履行房屋维修义务的诉讼请求。
以上第二、三项，共计2746000元，限被告（反诉原告）谭顺安、郭端斌在本判决生效后30日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35984元，诉讼保全费5000元，共计40984元，由原告湖南华信房地产开发有限公司负担10134元，由被告谭顺安、郭端斌共同负担30850元。反诉案件受理费14180元，由反诉原告谭顺安、郭端斌共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 罗红霞
人民陪审员 朱策勋
人民陪审员 杨德芳
二〇一六年六月一日
代理书记员 金 淋
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。