辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01052号
上诉人（原审被告）：徐绍允，无业。
上诉人（原审第三人）：徐德生，农民。
二上诉人之共同委托代理人：吕明君，大连市普兰店新海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李海友，个体业主。
委托代理人：姜春桥，辽宁莲城律师事务所律师。
原审第三人：王天亮，无业。
委托代理人：郭靖，阜新市矿务局退休干部。
原审原告李海友与原审被告徐绍允以及原审第三人徐德生、王天亮因返还原物纠纷一案，普兰店市人民法院于2013年8月14日作出（2012）普民初字第2401号民事判决，徐绍允、徐德生不服该判决，向本院提出上诉。2013年11月22日大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第963号民事裁定，裁定撤销（2012）普民初字第2401号民事判决，发回重审。普兰店市人民法院于2015年3月5日作出（2014）普民初字第197号民事判决，徐绍允、徐德生不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月11日、8月6日公开开庭审理了本案。上诉人徐绍允、徐德生及其委托代理人吕明君，被上诉人李海友的委托代理人姜春桥以及原审第三人王天亮的委托代理人郭靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海友一审诉称：2011年8月1日，原告从王天亮手中购买坐落于普兰店市皮口镇草市街的一套住宅楼，并取得房屋所有权（房照为普房权证普私字第××号）。当原告准备入住时，发现房屋已被被告徐绍允非法占有居住，多次交涉未果，被告拒不腾退房屋。故诉至法院，要求被告徐绍允腾退房屋，并赔偿因非法占有房屋给原告造成的损失1万元，诉讼费由被告承担。
被告徐绍允及第三人徐德生一审辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋不是原告所有，房屋最早是由本案第三人徐德生与第三人王天亮交易所得，当时产权没有变更，只是由本案第三人徐德生居住，后期因结婚将房屋交给本案被告居住使用至今。物权的取得应考虑先后，原告已知道被告在案涉房屋居住，后购买房屋，属于恶意取得。
第三人王天亮一审述称：同意原告的诉讼请求。原告与王天亮的买卖是合法的，王天亮与徐德生于2004年4月19日有过一次房屋买卖并签订了合同，但由于徐德生违约致使合同废止了，合同废止后王天亮交清了所欠银行贷款及其他款项，办理了房产证，王天亮拥有诉争的房屋。在整个买卖过程是合法的，没有任何恶意串通。
一审法院审理查明：2004年4月19日，第三人徐德生与第三人王天亮签订《购房合同》，约定第三人王天亮将其自有房屋一套，坐落于皮口镇建设街万发13#-2-3-1，面积为83.49平方米，厦子面积9.88平方米，金额总数为89，800元。其中银行未付款为31，800元（不含利息），房屋应交现款58，000元，2004年7月1日交清30，000元，2005年4月10日必须付清20，000元，剩余8，000元于7月1日前付清，银行利息由第三人徐德生自付。如第三人王天亮违约应付第三人徐德生10，000元赔偿金，如第三人徐德生违约应付第三人王天亮5，000元赔偿金，并且收回此楼房。房照在银行款付清后由双方共同提出。该合同签订后，第三人徐德生将该房屋交给被告徐绍允居住至今。2004年12月31日，第三人徐德生向第三人王天亮交付房款26，700元。2005年11月13日，第三人徐德生又向第三人王天亮交付房款20，000元。2005年9月21日至2009年12月31日，第三人徐德生因案涉房屋以案外人张娟的银行账户向银行偿还贷款本息共计27，500元。至此，第三人徐德生因案涉房屋共计支付购房款74，200元。
2011年8月1日，原告与第三人王天亮签订《房屋买卖协议书》，约定第三人王天亮将位于皮口镇建设街，面积为83.49平方米房屋以200，000元的价格出卖给原告，房款一次性付清。原告交纳了税费后，并于同日办理了该房屋的产权证，房屋产权证号为普房权证普私字第××号，该房产证载明房屋所有权人为李海友，房屋坐落于普兰店市皮口镇草市街万发13#-2-3-1，建筑面积为83.49平方米。
另查，第三人王天亮称案涉房屋是其在案外人张娟处购买，案外人张娟将案涉房屋贷款手续转给第三人王天亮，第三人王天亮将房屋卖给第三人徐德生并将贷款手续转给第三人徐德生。因案涉房屋银行贷款超期，其于2010年2月4日将该房屋剩余贷款全部还清，并将该房屋产权证办至自己名下。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第九条第一款之规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中，第三人徐德生与第三人王天亮签订了《购房合同》并由第三人徐德生交给被告占有使用案涉房屋多年，但第三人徐德生提供的证据不足以证明其支付全部购房款，并未完全履行付款义务，不能完全取得要求第三人王天亮协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的债权，更不能基于该债权实现其所有权变动的法律后果。因此，第三人徐德生在未完全履行付款义务及未办理案涉房屋所有权转移登记手续的情况下，第三人徐德生并未取得案涉房屋的所有权。而原告与第三人王天亮签订《房屋买卖协议书》后一次性付清全部购房款并办理案涉房屋的所有权转移登记手续，将案涉房屋过户至原告名下，原告取得案涉房屋的所有权。根据物权优先的原则，第三人徐德生基于合同而将案涉房屋交给被告使用不能对抗原告基于已取得案涉房屋的所有权而享有返还原物的请求权，被告应将案涉房屋返还给原告。
关于第三人徐德生主张其给第三人王天亮垫付3，000元及通过王长进账户给第三人王天亮汇款10，000元均为向第三人王天亮支付的购房款，因第三人徐德生提供金额为3，000元的收条并非第三人王天亮出具，第三人王天亮对此不予认可。故一审法院不予采信。第三人徐德生提出通过王长进账户汇款给王天亮10，000元未提供证据加以佐证，第三人王天亮亦不予认可，一审法院不予采信。关于被告及第三人徐德生主张原告与第三人王天亮系亲属关系，原告对此不予认可，被告及第三人徐德生亦未提供证据加以证明，故一审法院不予采信。关于被告及第三人徐德生主张原告知道被告在案涉房屋居住后购买案涉房屋，属于恶意取得。因被告及第三人徐德生提供的证据不足以证明原告取得案涉房屋的所有权存在主观恶意，故一审法院不予以认定。关于原告主张被告赔偿因非法占有房屋给原告造成损失10，000元，因原告未提供证据证明其损失，应承担举证不能的法律后果，故一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告徐绍允于判决生效之日起三个月内腾退位于普兰店市皮口镇草市街万发13#-2-3-1号房屋；二、驳回原告李海友的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告徐绍允承担。
徐德生、徐绍允上诉的理由及请求是：1、案涉房屋是徐德生于2004年4月19日从王天亮手中购买的给徐绍允结婚用的房子，从购买之日一直居住在案涉房屋内，并且一直依照合同约定向王天亮支付购房款。银行贷款没有到期，王天亮私自提前还款将案涉房屋的产权证从银行赎回。2、李海友与王天亮是亲戚关系，两人恶意串通签订购房合同，将案涉房屋过户至李海友名下。故请求二审法院撤销一审判决，驳回李海友的诉讼请求。
李海友二审答辩认为：不同意徐德生、徐绍允的上诉请求，同意一审判决。
王天亮二审述称：不同意徐德生、徐绍允的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：王天亮与李海珍系夫妻关系。李海友自述李海珍系其叔叔家的女儿。
上述事实，有《婚姻登记申请书》及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，根据本案中各方当事人的诉辩主张，徐德生、徐绍允主张其签订的案涉房屋买卖合同在先，且其基于该合同占有案涉房屋至今，李海友主张其已经办理了案涉房屋的产权过户登记，取得案涉房屋的所有权，据此要求徐绍允腾退案涉房屋。本案涉及“一房两卖”问题，在此类纠纷中，当各买受人均主张相应权利的情形下，应区分不同情形分别予以处理。出卖人已经将标的房屋交付给买受人之一，又协助其他买受人办理所有权登记的，如有证据证明办理所有权登记的买受人与出卖人恶意串通或买受人明知出卖人已将标的房屋交付其他买受人，则支持已经接受交付的买受人的主张。纵观本案，王天亮早于2004年4月19日与徐德生签订《购房合同》之后即将案涉房屋交付给徐德生、徐德生又将案涉房屋交付给徐绍允占有使用至今。而根据李海友的陈述，王天亮在向其售房前曾带李海友进入案涉房屋内查看过现场，李海友的陈述与案涉房屋当时的占有状态不符。同时考虑到李海友与王天亮为亲戚关系，其不可能不知晓王天亮早将案涉房屋交付给徐德生。加之，李海友陈述其是以现金的形式支付的全部购房款，但并未提供相应的证据予以佐证。综合以上因素考量，本院认为，徐绍允、徐德生依据买卖合同对案涉房屋进行占有的状态，应予以保护，其上诉请求，具有事实和法律依据，应予以支持。一审法院支持李海友要求徐绍允腾退房屋的诉请不当，本院予以更正。
关于王天亮主张其与徐德生签订的《购房合同》在将案涉房屋出卖给李海友之前已经解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人在行使约定解除权和法定解除权时，均应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。王天亮曾因房屋买卖合同纠纷分别于2009年、2010年两次起诉徐德生，但两次均撤回起诉。在徐德生提供的王天亮于2009年9月23日递交的《起诉状》中，王天亮的诉讼请求有两项，一项是请求徐德生立即付清房款、借款、欠款和违约金15，000元；另一项是判令徐德生退回买王天亮的房屋。该两项诉请并不包括解除合同的诉求，相反第一项诉请还隐含着继续履行合同的意思表示。故现有证据不足以证明上述两次诉讼中，王天亮向徐德生主张过解除合同。另外，王天亮在2010年曾与徐德生商谈过腾退案涉房屋的问题，并提出给予徐德生适当的补偿，但双方未达成一致意见，徐德生不同意腾退。王天亮与徐德生协商腾退的行为，并非行使解除权的行为。双方最终未达成一致意见，亦不能产生合同解除的法律后果。故本院认为，现有证据不足以证明王天亮向徐德生发出过解除合同的通知。如前所属，向对方发出解除合同的通知是合同解除的前提条件，王天亮关于其与徐德生的《购房合同》已经解除的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销普兰店市人民法院（2014）普民初字第197号民事判决；
二、驳回原审原告李海友的诉讼请求。
一审案件受理费50元（李海友预交），二审案件受理费100元（徐德生预交50元、徐绍允预交50元），均由李海友负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一五年八月七日
书记员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。