浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳商外初字第6号
原告：中国工商银行股份有限公司淳安支行，住所淳安县千岛湖镇排岭南路14号。
代表人：张晓华，行长。
委托代理人：余和平，该公司职员。
被告：余丽霞。
被告：余绍坤。
被告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，登记住所杭州市清泰街金隆花园金梅轩16#，办公场所淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村1号楼A座302室。
法定代表人：俞裕开，董事长兼总经理。
委托代理人：胡爱平、项良杰，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司淳安支行诉被告余丽霞、余绍坤、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称东方巨龙公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年9月8日立案受理。依法适用简易程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余和平，被告余丽霞、余绍坤，被告东方巨龙公司委托代理人胡爱平到庭参加诉讼。因案情复杂，转为普通程序，于2016年1月13日公开开庭审理，原告委托代理人余和平，被告余丽霞，被告东方巨龙公司委托代理人胡爱平到庭参加诉讼，被告余绍坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月3日，原告与三被告签订《个人房屋担保借款合同》，约定原告向被告余丽霞发放贷款505,000元，贷款期限自2009年3月3日起至2024年3月3日止，还款方式为按月等额本息还款；被告余丽霞、余绍坤以其购买的位于淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村1幢910室预售商品房提供抵押担保；被告东方巨龙公司为上述贷款本息提供连带责任保证。抵押担保在淳安房地产管理处办理预告登记。被告余绍坤作为被告余丽霞的配偶，向原告出具了共同还款承诺书。
原告依约于2009年3月5日向被告余丽霞发放贷款505,000元。但被告余丽霞在2013年12月5日至2014年7月6日期间，已连续3期、累计7次未按时足额偿还贷款本息。根据借款合同第十二条第(四)项约定，原告向三被告宣布贷款立即到期，但三被告至今未清偿贷款本息。诉讼请求：1、判令被告余丽霞、余绍坤立即归还原告贷款本金370,167.53元、截止2015年7月4日的利息21,572.73元，以及2015年7月5日至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复息按借款合同和人民银行相关规定另行计付。2、判令原告对抵押物（淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村1幢910室房产）处置所得享有抵押优先受偿权。3、判令被告东方巨龙公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由三被告承担。
原告提供以下证据材料及拟证明的事实：
1、《个人房屋担保借款合同》1份，拟证明原告与三被告之间对借款、担保约定的权利义务。
2、贷款借款凭证1份，拟证明原告已按约发放了贷款的事实。
3、房屋预告登记证1份，拟证明原告取得抵押权的事实。
4、共同还款承诺书1份，拟证明被告余绍坤同意对被告余丽霞的贷款本息承担共同还款责任。
5、自营历史明细表1份，被告余丽霞违约的事实和未还本金利息金额。
6、宣布贷款提前到期通知书及邮寄凭证各1份，拟证明原告已向三被告宣布贷款提前到期的事实。
被告余丽霞、余绍坤承认原告主张的事实，提出本案贷款由原告直接支付给被告东方巨龙公司，被告余丽霞、余绍坤停止归还贷款的原因，是被告东方巨龙公司拒绝交付房屋、办理产权过户，还擅自将被告余丽霞、余绍坤购买的房屋出租给酒店经营。被告东方巨龙公司应当返还原告贷款本息，并承担违约责任，赔偿被告余丽霞、余绍坤的损失。
被告余丽霞提供以下证据材料及拟证明的事实：
1、收款收据、POS机刷卡支付存根的复印件各1份，拟证明被告余丽霞支付购房首付款的事实。
2、委托出租协议书复印件1份，拟证明被告余丽霞委托杭州千岛湖丁香酒店管理有限公司出租的阳光水岸度假村1幢910室房屋，年租金42,114.90元，租期4年。
3、EMS国内特快专递详情单复印件1份，拟证明被告余丽霞于2014年7月16日向原告邮寄停止还款原因的函件。
被告东方巨龙公司答辩称，2009年上半年，被告东方巨龙公司资金困难，为了套取银行贷款，要求每个员工购买公司预售的商品房。为此被告余丽霞、余绍坤与被告东方巨龙公司签订房屋买卖合同，与原告签订借款合同。阳光水岸度假村1幢910室售价842,298元，其中首付款337,298元是被告东方巨龙公司代付，并已代还按揭贷款本金134,832.47元、利息99,989.21元。只要被告余丽霞、余绍坤还清被告东方巨龙公司垫付款，就可以办理房屋移交和产权过户手续。认为原、被告签订的借款合同是以合法形式掩盖非法目的，应当无效，被告承担返还本金的责任，不应该支付逾期利息。
被告东方巨龙公司未向本院提交证据材料。
经质证，本院认证如下：
1、原告提供的证据1、2、3、4、5、6，三被告对其本身的真实性没有异议，本院确认其证据效力。
2、被告余丽霞提供的证据1、2、3，原告对其真实性没有提出异议，但认为与本案的处理没有关联性；被告东方巨龙公司对其本身的真实性没有异议，提出购房首付款是东方巨龙公司副经理余进转账到被告余丽霞的账户，然后被告余丽霞到售房部刷卡支付，实际是公司的资金，故委托租赁的真实性和合法性也存疑。
针对被告东方巨龙公司的质证意见，被告余丽霞承认首付款是余进转账到其账户，但提出首付款是被告东方巨龙公司对其在该公司工作10年的奖励，房屋返租每年租金42,114.90元，其每年还按揭贷款46,5000元左右，说明房屋买卖是真实的。
本院认为，被告东方巨龙公司与余丽霞、余绍坤之间的争议，是被告余丽霞主张公司奖励购房首付款的事实是否真实？该问题应当在被告之间解决，与本案原告的诉讼请求没有直接关系，因此被告余丽霞提供的证据，与本案缺乏关联性，不具有证据效力。
根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：
2009年1月，被告余丽霞、余绍坤与被告东方巨龙公司签订房屋买卖合同，当时被告余丽霞系被告东方巨龙公司的职工。2009年3月3日，三被告与原告签订个人房屋担保借款合同，约定被告余丽霞、余绍坤向被告东方巨龙公司购买千岛湖镇阳光水岸度假村1幢910室预售商品房，建筑面积53.31㎡，价格842,298元；被告余丽霞向原告按揭贷款505,000元，贷款期限自2009年3月3日起至2024年3月3日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮30%，如遇中国人民银行调整贷款利率，于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行，还款方式为按月等额本息还款；如未按期偿还借款本息，逾期本息按实际执行利率上浮30%计收逾期利息；被告余丽霞、余绍坤以其购买千岛湖镇阳光水岸度假村1幢910室房产对贷款设立抵押担保；被告东方巨龙公司对被告姜祝林的贷款本息提供连带责任保证，抵押和保证的担保范围均为贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用，保证期间自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止。其中合同第十二条第（四）项约定，借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还借款本息，贷款人宣布合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿贷款本息，或提前处分抵押物。被告余丽霞、余绍坤在淳安房地产管理处办理抵押预告登记，登记种类为抵押权，权利人为原告，义务人为余丽霞、余绍坤。被告余绍坤作为余丽霞的配偶，还向原告出具了共同还款承诺书。2009年3月5日，原告依约发放贷款，并将贷款转入被告东方巨龙公司账户支付购房款。2014年5月开始，被告余丽霞停止还款。2014年7月7日，原告宣布贷款提前到期，并书面通知三被告，但三被告至今未还款。截止2015年7月4日，未还借款本金370,167.53元、利息21,572.73元。
另查明，阳光水岸度假村1幢910室房屋已经竣工验收，具备交付和办理产权过户和正式抵押登记的条件。
本院认为，房屋买卖合同是否真实，以及是否存在奖励和返租的事实，被告东方巨龙公司与余丽霞、余绍坤应当依据其法律关系的性质，提供相应的证据来证明和确认各自的责任。在本案中，原告与三被告之间签订的《个人房屋担保借款合同》，从形式到内容均符合法律的要求，抵押已办理预告登记，原告善意取得预售商品房的抵押权，也依据合同约定发放了贷款，被告应当依约履行还款义务、承担担保责任。被告余丽霞未能按期返还借款，原告要求提前清偿贷款本息，符合合同第十二条第（四）项的约定。被告余丽霞、余绍坤应当按合同约定和通知书的要求，清偿贷款本金、利息及逾期利息。虽然阳光水岸度假村1幢910室房屋已经竣工，但是该房屋的所有权尚未登记在被告余丽霞、余绍坤的名下，原告没有取得房屋抵押登记的他项权利证书，东方巨龙公司偿还本案贷款本息的连带责任尚未解除。在被告余丽霞、余绍坤不能按期还本付息的情形下，东方巨龙公司应当承担连带责任。预售商品房抵押预告登记是对将来买房人取得所购商品房所有权后设立抵押权的保全措施。被告余丽霞、余绍坤将预售商品房抵押给原告，办理了预告登记，原告虽未取得房地产抵押权，但预告登记具有排除他人处分登记标的物的物权效力。1997年4月建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》要求抵押人在商品房竣工并领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记，预售商品房抵押即转换为房地产抵押。被告东方巨龙公司、余丽霞、余绍坤在商品房竣工后因各种原因不办理房地产权属过户及房地产抵押登记，不应该影响原告对抵押权的实现。因此原告要求实现担保物权，以抵押物的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。本院对东方巨龙公司的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条，第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告余丽霞、余绍坤于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司淳安支行借款本金370,167.53元及截止2015年7月4日的利息21,572.73元，自2015年7月5日起至还清之日止的利息按合同约定利率计算支付。
二、被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司对上述被告余丽霞的借贷债务承担连带责任。
三、若被告余丽霞、余绍坤、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司未按期履行上述第一项义务，原告中国工商银行股份有限公司淳安支行有权就被告余丽霞、余绍坤抵押的财产（位于阳光水岸度假村1幢910室的房屋及其国有土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,176元，财产保全申请费3,020元，合计10,196元，由被告余丽霞、余绍坤负担，被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司负连带责任。
原告中国工商银行股份有限公司淳安支行于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告余丽霞、余绍坤、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费7,176元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行通知预交。【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。
审 判 长 余积祉
人民陪审员 章真忠
人民陪审员 钱立明
二〇一六年五月二十四日
代书 记员 钱宇红
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条：
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款时间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条:借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条：
保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条：
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十二条：
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十五条：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应该知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。