黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异30号
案外人：王玉玲，女，1969年1月9日出生，住黑龙江省巴彦县。
案外人：李林，男，1985年7月22日出生，住黑龙江省大庆市红岗区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：胡勇，该公司总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人王玉玲、李林对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王玉玲称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城11-X-120X室，该房产系其于2013年12月17日购买的金地房地产抵款房，其已按约定支付400540元购房款且已办理入住手续，该房屋已属其所有。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
案外人李林称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城11-X-150X室，该房产系其于2013年4月30日购买的金地房地产抵款房，其已按约定支付343320元购房款且已办理入住手续，该房屋已属其所有。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人王玉玲在异议审查期间向本院提交证明、委托书、入住通知单、《房屋进户验收单》、《装修建筑垃圾清运协议》、《消防安全协议书》及电费、燃气费、热费收据发票复印件，经核对与原件无异。其中，河南华盛建设集团有限公司（以下简称河南华盛公司）证明“李凤喜、孙凯木工班组在红岗新城1#、2#、3#楼施工，河南华盛公司欠工程款，用11#楼120X室114.44平米单价4160.00元，总价为476070.00元，以每平米3500.00元的价格顶账总价是400540.00元，特此证明。备注：如李凤喜、孙凯转让此房，工地帮助办理置换房审批单。”2013年10月2日证明证实李凤喜、孙凯二人于2013年10月2日将大庆市红岗区工程抵款房11#120X室二单元卖给杨保文（杨宝文），共30万元，已付16万元，余14万元未付。经双方协议，等手续办完钥匙拿到手一次付清。2013年12月15日委托书证实“李凤喜、孙凯委托杨宝文代其二人卖红岗新城11幢X单元120X，出售后所得款交与其二人。”入住通知单证实金地房地产于2013年12月15日通知业主王玉玲认购的红岗新城11楼X单元120X室已具备交房条件，请于12月15日到智联物业红岗新城项目部办理进户手续。2015年11月26日，金地房地产出具证明证实：客户杨宝文在红岗新城购买11#楼X单元120X室，现已入住，产权证正在办理之中。《房屋进户验收单》、《装修建筑垃圾清运协议》、《消防安全协议书》及电费、燃气费、热费收据发票证实最早时间为2013年12月17日。
案外人李林在异议审查期间向本院提交证明、入住通知单、“红岗新城”进户手续流程会签单、《消防安全协议书》、《装修建筑垃圾清运协议》及物业费、燃气费等收据发票复印件，经核对与原件无异。其中，河南华盛公司2013年4月30日证明证实“今收到李林购买红岗新城11#楼X单元150X房屋一套114.44平米，每平米3000元，合计343320元。”入住通知单证实金地房地产红岗新城销售部于2013年10月16日通知业主认购的红岗新城11楼X单元150X室已具备交房条件，请于10月16日到智联物业红岗新城项目部办理进户手续。“红岗新城”进户手续流程会签单等证实最早时间为2013年10月16日。
本院认为，本案的争议焦点为各案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而各案外人所主张权利的标的物系抵款房，其二人并非此意义上的消费者，故虽各自其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其各自异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。虽案外人王玉玲、李林均向本院提交证明等材料欲证实其各自对争议房产享有所有权，但案外人王玉玲提交的证明系河南华盛公司出具，用以证实其公司已将争议房产抵给李凤喜、孙凯。而李凤喜、孙凯出具的证明则证实其二人将争议房产卖给杨宝文，另一份其二人出具的委托书却证实其二人委托杨宝文代卖争议房产。执行程序并非确认其之间法律事实及法律关系的合适程序，案外人应通过诉讼程序进行实体认定，故现无法认定案外人王玉玲在本院查封前已与金地房地产签订合法有效的书面买卖合同且支付全部价款。而另一案外人李林提交的证明系河南华盛公司而非被执行人金地房地产出具，该证明不能等同商品房买卖合同且仅能证实河南华盛公司而非被执行人金地房地产收取了案外人李林购买11-X-150X室的房款343320元，无法认定案外人李林在本院查封前已与金地房地产签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款。各案外人的异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，其各自主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，各案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人王玉玲、李林的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 李统君
代理审判员 王 慧
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 赵奇奇