江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6081号上诉人(原审原告):王煜，女，1956年11月6日生，汉族。委托诉讼代理人：孙正华，河海大学退休老师。被上诉人(原审被告)：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人：王晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨佳玉，江苏玄博律师事务所律师。上诉人王煜因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初2487号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王煜上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人起诉被上诉人要求退还未达物业服务标准多收取的物业费是基于被上诉人违反合同约定，未能提供相应的四级三类物业服务，多收部分应当退还。2、被上诉人在明知已收取装修管理服务费（含装修垃圾清运费）的情况下（按3.5元/平方米收取479.5元），却又向上诉人重复收取200元的建筑垃圾清运费，违反法律规定和合同约定，应当承担双倍返还责任。3、被上诉人并非据实收取公摊水电费，被上诉人公示的公摊水电费与上诉人从电力公司调查到的应收电费存在7笔不同，且都是被上诉人多收费用。江苏移动南京分公司安装的设备是单独挂表，独立计算，但其向被上诉人缴纳的水电费都已经由包括上诉人在内的小区住户公摊，被上诉人的6年办公用电没有缴纳一分钱。户外广告收益归被上诉人，电费却由全体业主承担，被上诉人重复收费违规牟利，应予返还。江鸿物业公司辩称，1、针对被上诉人陈述的物业费标准问题，现已有生效判决予以佐证。八一医院与被上诉人签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，对业主具有约束力，上诉人认为被上诉人主动更改降低收费标准不属实，是被上诉人与八一医院达成协议，由业主按照0.6元每月每平方米缴纳物业费，八一医院按0.6元每月每平方米给予被上诉人补贴，被上诉人并未多收取上诉人的物业费。2、对于垃圾清运费，被上诉人同意退还多收取的200元，但垃圾清运费并非物业费，故上诉人主张双倍返还无合同依据，也无法律依据。3、针对公摊水电费，被上诉人仅收到上诉人公摊水电费300元。上诉人向八一医院交的公摊水电费是2014年以后的由八一医院代收代缴，与被上诉人无关。即使该小区存在移动公司挂表的情况，上诉人并未将代收代缴的公摊水电费支付给被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王煜向一审法院起诉请求：1、江鸿物业公司退还未达物业服务标准多收取的物业费4192.2元(即2010年4月至2014年12月期间物业费的50%)、公摊电费1268.4元（即2010年4月至2014年12月期间已收取公摊电费的50%）；2、江鸿物业公司双倍赔偿重复收取的垃圾清运费400元；3、江鸿物业公司退还因房屋空置多收取的2010年4月至2011年1月期间的物业费493.2元；4、江鸿物业公司公布自2010年4月起至2014年12月止的物业费收支情况。一审法院认定事实，2006年1月10日，八一医院与王煜签订《经济适用住房分配协议书》，约定王煜自愿参加医院所建设的经济适用房。2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业公司（乙方）签订了《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为南京市白下区（现秦淮区）太平巷22号经济适用房提供前期物业服务；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准；物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元/月/平方米；房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代交的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的前十日履行交纳义务；乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况；公共能耗分摊费由全体业主按建筑面积分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊，电梯运行电费由有电梯楼房所有业主按建筑面积分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊，装修管理服务费在装修前交纳（标准为建筑面积的3.5元/平方米）；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体补贴方式为：甲方享有产权的停车收益归乙方收取，电梯（内、厅）广告收益归乙方所有，如乙方收支仍有不足部分，甲方同意给予补贴；乙方委派有岗位资格的人员履行本合同；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用；合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，合同期限内，业主委员会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一个月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作；物业服务按三类四级服务；人员配置主管1人、护卫8人、环境2人、工程1人，共12人等等。江鸿物业公司自2009年1月开始为该小区提供物业服务。2010年4月1日，王煜收到本市白下区（现秦淮区）太平巷22号2302室房屋（以下简称案涉房屋）钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》，房屋面积137平方米。同日，王煜向江鸿物业公司交纳装修管理费479.5元、建筑垃圾清运费200元、代收代交公共能耗费300元。2010年10月25日，案涉房屋产权人登记为中国人民解放军总后勤部。2014年1月1日，八一医院与江鸿物业公司另签订了《太平巷22号物业服务合同》。江鸿物业公司于2015年1月退出该小区，不再提供物业服务。王煜共向江鸿物业公司支付了2010年4月至2014年12月期间的物业费8384.4元。王煜分别于2015年1月17日和同年2月17日向八一医院支付了公摊水、电费2142.3元、94.53元，合计2236.83元。江鸿物业公司另案诉王煜物业服务合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2015年4月10日作出（2015）秦民初字第520号民事判决书，判决王煜于判决生效之日起十日内支付江鸿物业公司2010年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费7398元。王煜不服该判决，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年8月31日作出（2015）宁民终字第4166号民事判决书，认为虽然王煜提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明江鸿物业公司在物业服务中存有重大瑕疵，王煜主张按实际服务的标准降低江鸿物业公司服务费的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持；王煜未能提供证据证明房屋存在未入住或者未使用的情况，且王煜未向江鸿物业公司办理空置备案，故王煜要求减少空置期间物业费，依据不足，遂判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有双方当事人陈述、《太平巷22号前期物业服务合同》、（2015）宁民终字第4166号民事判决书、收据、发票等证据为证，予以证实。一审法院认为，八一医院与江鸿物业公司签订的《太平巷22号前期物业服务合同》以及《太平巷22号物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故上述合同依法成立并有效，江鸿物业公司应按照合同约定全面履行自己的义务。王煜作为物业的使用人，应受上述合同的约束。关于退还2010年4月1日至2010年9月30日物业费的问题。根据生效判决二审认定及本案查明的事实，虽然王煜提供了照片、证明、检查记录等证据，但尚不足以证明江鸿物业公司在物业服务中存有重大瑕疵，王煜未能提供充分证据证明房屋存在未入住或未使用的情况，亦未向江鸿物业公司办理空置备案手续，故王煜该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于退还2010年10月1日至2014年12月31日物业费的问题。王煜的该项主张已在江鸿物业公司诉王煜物业服务合同纠纷一案中进行了处理，故王煜再次提出该主张，违反了一事不再理原则，应当予以驳回。关于退还公摊电费的问题。由于王煜仅能证明其于2010年4月1日自愿向江鸿物业公司交纳公共能耗费300元，现其要求退还公摊电费1268.4元，与其自身民事法律行为不一致，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于双倍赔偿建筑垃圾清运费的问题。江鸿物业公司收取建筑垃圾清运费无合同依据，同时根据《南京市物业服务收费管理实施办法》（宁价房[2005]58号）的相关规定，装修管理服务费中已包含装修垃圾清运费，故不应当再行收取建筑垃圾清运费，已收取的该项费用应当退还。由于合同约定的双倍返还系针对物业服务费，对此项费用并未明确约定适用，故王煜主张返还垃圾清运费200元的主张，符合法律规定，予以支持，其他主张不予支持。关于公布物业服务费收支情况的问题。根据合同约定，江鸿物业公司应当公布物业服务费用的收支情况，但江鸿物业公司未举证证明其已公布了收支情况，虽然江鸿物业公司已经退场，但并不影响其公布收支情况，故王煜该项诉讼请求，予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、南京江鸿物业发展有限责任公司于判决生效之日起十日内退还王煜建筑垃圾清运费200元；二、南京江鸿物业发展有限责任公司于判决生效之日起十日内在南京市秦淮区太平巷22号公布自2010年4月起至2014年12月止的物业服务费收支情况；三、驳回王煜的其他诉讼请求。如果江鸿物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由王煜负担20元，南京江鸿物业发展有限责任公司负担5元。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王煜提交四份证据：证据一、八一医院开具的关于公摊水电费的证明，证明上诉人已将2014年12月以前的公摊水电费交给了八一医院，并且江鸿物业公司将办公用电、对外经营用电等分摊给94户业主。证据二、八一公寓业主在2009年4月到2013年12月期间缴纳水电费的公摊明细表，证明被上诉人2014年没有公布明细表，所有的办公用电等由业主分摊。证据三、南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2486号民事判决书，证明被上诉人将收取的移动公司的电费挪为己用，没有将该部分费用从业主交的公摊电费中扣除。证据四、（2015）宁民终字第4166号案件中的谈话笔录及该案中上诉人提交的录音整理资料。证明该案承办人要求被上诉人提供其履行11项服务的相关证据及对上诉人提供的录音发表书面意见，被上诉人没有提供也未说明理由。被上诉人江鸿物业公司对此质证称，对证据一真实性无异议，该份证据只能说明被上诉人及八一医院已垫付公摊电费给供电公司，不能说明各业主已经把公摊电费支付给被上诉人或八一医院；对证据二的真实性无异议，江鸿物业公司未公布2014年公摊水电费明细是因2014年公摊水电费是由八一医院代收代缴的；对证据三的真实性无异议，但与本案无关，王煜仅向江鸿物业公司缴纳了300元公摊水电费，其要求退还1268.4元没有依据；即使存在有对外经营用电的情况，物业公司也是亏损的，部分欠款并未收到。证据四，如果说王煜对（2015）宁民终字第4166号案件认定的事实有异议，其应当提起再审，与本案无关。另查明，一审法院已经生效的（2016）苏0106民初2486号民事判决书中江鸿物业公司提交八一公寓业主在2009年4月到2013年12月期间缴纳水电费的公摊明细表，证明业主黄海萍应分摊的水电费为2177.89元（房屋面积为123平方米）。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二审中争议焦点如下：一、江鸿物业公司是否应当退还多收取王煜的物业费4192.2元、公摊水电费1268.4元（2010年4月至2014年12月）以及因房屋空置退还多收取的物业费493.2元（2010年4月至2011年1月）；二、江鸿物业公司是否应当双倍返还王煜垃圾清运费400元。一、江鸿物业公司是否应当退还多收取王煜的物业费4192.2元、公摊水电费1268.4元（2010年4月至2014年12月）以及因房屋空置退还多收取的物业费493.2元（2010年4月至2011年1月）。因本院生效民事判决书已经对涉案房屋2010年10月1日至2014年12月31日期间物业费作出处理，并判令王煜支付江鸿物业公司物业费7398元，故王煜在本案中要求江鸿物业公司退还2010年4月至2014年12月期间的物业费4192.2元、2010年4月至2011年1月期间物业费493.2元一审法院未予支持并无不当。关于王煜主张江鸿物业公司返还的公摊水电费1268.4元（2010年4月至2014年12月），因2009年至2014年期间的公摊水电费由江鸿物业公司代收代缴，故如江鸿物业公司多收公摊水电费应当退还；王煜二审中虽提交了八一医院的证明、八一公寓各户公用水电分摊明细表，但对其应当承担的公摊水电费并未作出说明，即使参照相同面积房屋计算其应当承担的公摊水电费，其一审中提交的证据仅能证明其支付公摊水电费300元，该数额低于其应当承担的公摊水电费数额，故王煜要求江鸿物业公司返还公摊水电费依据不足，本院对此不予支持。二、江鸿物业公司是否应当双倍返还王煜垃圾清运费400元。涉案《前期物业服务合同》约定，如江鸿物业公司超标准收取物业服务费，应当双倍返还。因垃圾清运费并非物业服务费用，且一审法院已经判令江鸿物业公司返还多收取的垃圾清运费200元，故王煜要求双倍返还依据不足，本院对此不予支持。另外，王煜向本院申请调取江鸿物业公司2010年4月至2014年12月止的物业费收支账目明细和公摊水电费收支明细有关单据，因一审法院已经判决要求江鸿物业公司公布自2010年4月起至2014年12月止的物业服务费收支情况，且江鸿物业公司公摊水电费收支明细在本案中已有相应证据证实，故对上诉人王煜的申请本院不予准许。综上所述，王煜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王煜负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  沈萍儿二〇一六年九月三十日书记员  冯 瑞