广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初9450号
原告:骆杰文，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。
被告：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：范国池，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜伟雄，该公司职员。
委托诉讼代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。
原告骆杰文与被告广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆杰文的诉讼代理人朱伟科，被告恒隆公司的诉讼代理人邱建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告骆杰文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金（以房款总额575178元为基数，按每日0.05%标准自2013年9月1日计至实际交付房产证之日，暂计至2013年12月31日共122天的违约金为35086元）；2.被告向原告返还面积差房款6338元及利息（按银行同期贷款利率，自颁发房产证之日起计至实际付清日）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订的商品房买卖合同约定原告向被告购买位于广州市花都区新街大道72号（豪骏名苑自编2栋）203房，总金额575178元。合同签订后，原告依约付清房款及其他费用。根据此前起诉调解的约定，被告应于2013年8月31日前将办理房产证的收件回执交付原告，但被告并未依时交付。因此被告应向原告支付逾期办证违约金。另，合同约定房屋的建筑面积为94.38平方米，套内建筑面积为74.33平方米，但实测建筑面积为93.34平方米，实测套内建筑面积为74.38平方米。因此被告应向原告返还面积差房款6338元。
被告恒隆公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，因为原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。
本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，骆杰文与恒隆公司签订《广州市商品房买卖合同》。合同约定：骆杰文为乙方（买方），恒隆公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区新街大道72号豪骏名苑自编2栋203房，该商品房用途为住宅，建筑面积94.38�方米，总金额575178元。付款方式为分期付款。甲方应当在2012年5月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条约定面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，……面积误差比＝（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。合同第二十一条产权登记约定：双方同意选择由乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任第2点乙方委托甲方办理产权登记的约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
前述合同附件七为本合同补充协议，其中第10条约定：甲、乙双方同意，本�同第七条“按套内建筑面积计算房价”变更为按单元建筑面积计价。本合同第十八条变更为：面积差产生房价款退或补，按下列公式计算，退或补房价款金额＝（单元合同建筑面积－单元实测建筑面积）×（合同总金额÷单元合同建筑面积），对面积差房价款作无息退或补处理。第11条约定：甲、乙双方同意，对面积差房价款作无息退或补处理的补充：若实测建筑面积大于本合同约定建筑面积，乙方必须在接到甲方通知后十天内到甲方指定地点补足房价款差额和税、费差额；若实测建筑面积小于合同约定建筑面积，乙方应在领取《房地产证》后三十日内前往甲方指定地点无息领取相应房价款差额。甲、乙双方任何一方应如期补足或领取面积误差部分的房价款，否则，每逾期一日，对方均有权按应付价款0.1%（每日）计收违约金，且甲方有权按累计逾期天数相应顺延办理该商品房产权登记的期限。第12条约定：甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如甲方的原因造成乙方不能按上述约定期限并取得房地产权证的，乙方同意甲方按该商品房总价款的0.1%的标准支付违约金。第13条约定：如因乙方原因未能在房屋交付使用后按规定的时间提交办理房地产权证的相关资料和费用，或乙方选择按揭付款方式在未还清贷款银行全部本息前，因乙方或贷款银行未能及时提供办理房地产权证和他项权证的相关资料，则甲方无需按合同第二十一、二十二条的约定承担违约责任。第21条约定：本《商品房买卖合同》中的条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。
此外，合同还�双方的其他权利义务等内容进行了约定。
骆杰文与恒隆公司签订《广州商品房买卖合同》后，骆杰文向某公司支付了全部房款，但恒隆公司没有按合同约定向骆杰文交付房屋，骆杰文于2013年3月6日向本院提起诉讼，要求骆杰文支付延期交楼违约金等，经本院调解，骆杰文与恒隆公司达成调解协议，本院作出（2013）穗花法民三初字第614号民事调解书，该民事调解书确认恒隆公司于2013年8月31日前将办理房产证的《广州市国土资源和房屋管理局花都分局收件回执》交付骆杰文，由骆杰文直接到房管局领取房产证等双方达成的协议内容。2013年12月19日，恒隆公司取得骆杰文的涉案房屋《广州市国土资源和房屋管理局花都区分局受理回执》，恒隆公司称其取得受理回执后一直电话通知骆杰文领取，但骆杰文直至2014年4月9日才领取了受理回�，并于当天前往房管部门领取了涉案房屋的房产证。房产证载明涉案房屋的登记时间为2014年2月14日，建筑面积93.34平方米，套内建筑面积74.38平方米。骆杰文称恒隆公司并没有通知其领取收件回执，之前骆杰文曾多次催促恒隆公司办理房产证，恒隆公司称未办好，让其等待。骆杰文称其于2014年4月9日领取房产证后曾向物业公司要求就逾期办证及面积差房款赔偿，物业公司称会统一处理。
本院认为：骆杰文与恒隆公司签订的《广州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
一、关于逾期办证违约金的问题。骆杰文与恒隆公司在（2013）穗花法民三初字第614号案达成的调解协议经法院确认，合法有效，对双�也具有约束力。调解协议约定恒隆公司应于2013年8月31日前将办理房产证的《广州市国土资源和房屋管理局花都分局收件回执》交付骆杰文，但恒隆公司于2013年12月19日才取得收件回执，且没有及时将收件回执交付骆杰文，构成违约。骆杰文应当自2013年9月1日就知道其权利被侵犯，但骆杰文直至2016年9月27日才向本院提起诉讼，要求恒隆公司支付逾期办证违约金，已超过两年诉讼时效期间，且骆杰文没有提供证据证明其存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，对骆杰文要求恒隆公司支付逾期办证违约金，本院不予支持。
二、关于面积差房款的问题。根据合同第十八条关于面积确认及面积差异处理的约定及附件七本合同补充协议第10条、第11条关于面积确认及面积差异处理的补充约定，骆杰文购买的涉案房屋合同约定面积为94.38平方米�套内建筑面积为74.33平方米，骆杰文领取的《房地产权证》显示涉案房屋的建筑面积为93.34平方米，套内建筑面积为74.38平方米。两者的面积误差比小于3%，恒隆公司应向骆杰文退回的面积差房款为：（94.38－93.34）×（575178÷94.38）＝6338元。虽然骆杰文自2014年4月9日取得房产证后就知道或应当知道房屋存在面积差异，但由于面积差房款属于购房款本金，不适用诉讼时效，因此，骆杰文提起本案诉讼要求恒隆公司返还面积差房款6338元，本院予以支持。但要求计算面积差房款利息（违约金），已超过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州市恒隆房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告骆杰文支付面积差房款6338元。
二、驳回原告骆杰文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费418元，由原告骆杰文负担354元，被告广州市恒隆房地产投资有限公司负担64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年十一月二十三日
书记员 袁美华