广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初129号
原告：江门市天盛物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区凤潮里250号114室。
法定代表人：陈谊海，该公司经理。
委托代理人：黄劲涛、黄国标，均为广东练达律师事务所律师。
被告：汤连芳，女，现住江门市蓬江区，
被告：李兆华，男，现住江门市蓬江区，
两被告的共同委托代理人：卢泽铭、黄郁坤，均是广东永泽律师事务所律师。
原告江门市天盛物业管理有限公司（以下简称天盛物业公司）诉被告汤连芳、李兆华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托代理人黄国标，被告汤连芳以及被告汤连芳、李兆华的委托代理人卢泽铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天盛物业公司诉称：江门市嘉禾置业投资有限公司(以下简称嘉禾公司)是文华苑小区的开发商，2003年2月13日，嘉禾公司与天盛物业公司签订《物业管理委托合同》，委托天盛物业公司对文华苑11、12、13号物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止，由天盛物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费、车位管理服务费、车位租用服务费，天盛物业公司需承担管理相关物业的义务，同时还约定了管理服务标准等。合同签订后，天盛物业公司按照约定提供物业管理服务，并向业主收取管理费。
被告汤连芳是该小区**702室的业主，接受天盛物业公司提供的物业管理服务，但没有按照约定支付管理费，截止2016年12月底，被告已拖欠物业管理费3770.47元、车位费5970元及滞纳金3628.51元，经原告多次催收未果。被告李兆华是汤连芳的配偶，该物业管理费以及车位费属于汤连芳用于夫妻共同生活的开支，属于夫妻共同债务，李兆华应当承担连带清偿责任。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院判令：1.被告汤连芳支付2014年1月至2016年12月的物业管理费3770.47元车位费5970元及滞纳金3628.51元，合共13368.98元；2.被告李兆华对上述债务承担连带清偿责任；3.被告承担本案全部诉讼费用。
原告天盛物业公司当庭申请撤销上述车位费5970元的诉讼请求，并变更其第一项请求为：被告汤连芳支付2014年1月至2016年12月的物业管理费3770.47元以及滞纳金1373.59元，合计5144.06元。
原告天盛物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.人口信息全项2份，证明两被告的诉讼主体资格。
证据2.不动产登记信息证明1份、房地产权证1份，证明被告汤连芳是蓬江区文华苑13幢之一702室的业主。
证据3.物业管理委托合同1份，证明原告接受嘉禾公司的委托，对文华苑11、12、13幢物业进行管理，有权向被告收取物业管理费及车位费。
证据4.资质证书3份，证明原告具备三级资质等级资格，有权收取物管费。
证据5.催收函件、受理案件通知书、传票、民事裁定书，证明原告通过寄送律师函以及向法院起诉的方式向被告催收物业管理费、车位费、滞纳金等。
证据6.结婚证书，证明两被告是夫妻关系。
证据7.备案回执、物业服务收费备案表，证明原告的收费标准已经在江门市蓬江区发展改革和统计局备案。
被告汤连芳、李兆华共同辩称：一、天盛物业公司作为本案原告主体不适格。被告在本案发生之前，没有见过天盛物业公司提交的《物业管理委托合同》，也不知道嘉禾公司与天盛物业公司之间存在所谓的委托物管关系，因此，该委托关系的真实性、合法性、有效性存疑；其次，退一步讲，即使如天盛物业公司所称其受开发商嘉禾公司委托，负责收取物业管理服务费、车位管理服务费、车位租用服务费。那么，实际收取费用的主体是嘉禾公司，即嘉禾公司是权利主体，而天盛物业公司只是受委托收取费用，但没有受委托提起诉讼，因此，天盛物业公司在本案中没有诉权，其不能代表嘉禾公司起诉。
二、天盛物业公司没有与业主签订物业管理服务合同，其收费没有事实和法律依据。根据《物业管理条例》第三十四条规定，天盛物业公司没有与业委会或者业主签订任何的书面服务合同，双方对物业费的种类、收费标准、服务期限、违约责任等均没有约定，因此，天盛物业公司向被告收取物管费没有事实和法律依据。
三、天盛物业公司的物管服务质量不达标，造成被告财物损失，且不予赔偿，为维护自己的合法权益，被告有权不予支付物管费。2007年1月，被告家中失窃，遭受大额的财产损失和精神损害。根据《物业管理条例》第三十六条规定，以及《物业管理委托合同》第五章第二十一条第7项“24小时巡逻制度”的约定，天盛物业公司显然没有按照该条履行巡逻义务，导致被告家中防盗网被小偷剪开，家中财物被盗。由于物业管理服务合同是双务合同，双方都有责任向对方履行合同义务，根据《中华人民合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，天盛物业公司作为物业管理服务方未能提供合同约定的安全管理保障义务，被告作为业主一方可以以此抗辩，不予支付物管费。
四、即使天盛物业公司认为其不应对被告的财物损失承担责任，但因天盛物业公司没有书面的物业服务合同，双方对物业服务的合同期限并没有约定，因此，被告有权随时终止双方的物业服务关系。
五、天盛物业公司起诉要求支付滞纳金没有事实和法律依据。双方没有签订物业服务合同，对滞纳金没有任何约定，至于《物业管理委托合同》中关于滞纳金的条款，只是嘉禾公司与天盛物业公司双方之间的约定，根据合同相对性原则，该约定对被告没有约束力，因此，天盛物业公司主张滞纳金没有依据。
综上所述，请求法院驳回原告天盛物业公司的诉讼请求。
被告汤连芳、李兆华为其答辩提交了以下证据：
证据1.房地产权证1份，证明江门市文华苑13幢-1房屋室登记在汤连芳名下。
证据2.结婚证1份，证明两被告是夫妻关系。
证据3.报警回执1份，证明因物业公司没有履行安保义务，导致被告家中失窃，造成重大的财产损失和精神损害，被告汤连芳已报警。
证据4.律师函1份，被告汤连芳委托律师致函原告，要求原告赔偿损失，但原告一直回避，结果造成纠纷。
证据5.嘉禾公司公司出具的《说明》1份，证明原告没有诉权，并不是适格的主体。
经审理查明：天盛物业公司成立于2001年3月27日，是有限责任公司，具有三级物业服务资质。
2003年2月13日，天盛物业公司与嘉禾公司签订《物业管理委托合同》，约定：嘉禾公司委托天盛物业公司对江门市蓬江区东华一路隆华苑9号、文华苑11、12、13号物业进行管理，管理事项包括：房屋建筑共用部位维修养护管理，共用设施、设备维修养护管理，市政公用设施和附属建筑物维修养护管理，共用绿地、花木养护管理，公共环境卫生的清洁，垃圾收集清运，交通、车辆行驶及停放秩序，维持公共秩序等；服务期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止；本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务质量：……保安：实行24小时巡逻制度；急修：专人负责协调处理，跟踪服务；小修：保证小修，小补质量，维修及时率90%……；物业管理收费：住宅按照建筑面积每月每平方米0.5元，非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费，管理服务费标准的调整，按物价局核准的标准调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。
签订上述《物业管理委托合同》后，原告天盛物业公司进驻文华苑小区，为涉案的文华苑小区业主提供物业管理服务。涉案房屋（蓬江区文华苑**702室）建筑面积133.85平方米，属于被告汤连芳所有，于2003年购买使用。被告汤连芳与被告李兆华是夫妻关系，两人庭审中称上述房屋属于夫妻共同财产。文华苑小区至今未成立业主委员会。
2017年1月17日，江门市蓬江区发展改革和统计局出具《备案回执》及《物业服务收费备案表》，对天盛物业公司管理文华苑小区服务收费进行备案，其中多层住宅原执行标准0.65元/㎡,原执行时间2012年5月1日，申请备案标准0.9元/㎡，执行时间2015年6月。两被告庭审时称天盛物业公司调整物业服务收费没有进行公示，也没有征得业主同意，其只愿意按0.5元/㎡的标准继续交纳本案物业服务费。
另查，2007年1月10日，汤连芳因家中失窃向江门市公安局ＸＸ派出所报警，公安机关出具《报警回执》给汤连芳，该宗盗窃案件至庭审辩论终结之日止尚未侦破。被告汤连芳、李兆华因家中财物被盗及对物业公司服务质量不满意，与天盛物业公司发生争议，因此未能按时交纳本案诉争的物业服务费。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。天盛物业公司与嘉禾公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同，该合同是天盛物业公司管理文华苑小区的合法依据。本案争议的焦点有：1.原告的主体是否适格，原告是否有权收取本案的物业服务费用；2.原告在合同履行过程中调整物业服务费标准有无依据；3.原告主张的滞纳金（违约金）计收标准是否有依据。
一、关于原告的主体是否适格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告天盛物业公司的起诉符合民事诉讼法关于起诉条件的规定，天盛物业公司作为物业服务企业，在履行了《物业管理委托合同》约定的义务后，有权收取相应的服务费用，《物业管理委托合同》也并没有约定提起有关诉讼需取得建设单位（嘉禾公司）的同意，其在业主或使用人逾期交费后提起诉讼要求处理符合法律的规定，故本院受理天盛物业公司的本案诉讼符合法律规定，天盛物业公司主体适格。
关于原告是否有权收取本案的物业服务费用的问题。如上所述，本案中，文华苑小区未成立业主委员会，建设单位嘉禾公司根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了天盛物业公司对文华苑小区进行物业管理，双方于2003年2月13日签订《物业管理委托合同》，该合同作为天盛物业公司管理小区的合法依据，应予以确认。汤连芳、李兆华作为小区的业主应受《物业管理委托合同》的约束，其应当按照有关规定履行合同约定的缴交管理服务费的义务，天盛物业公司有权请求被告汤连芳、李兆华根据合同约定支付本案物业的物业服务费。
对于被告汤连芳、李兆华抗辩认为天盛物业公司服务质量不达标，造成其财物损失，其有权拒付物管费的意见，本院认为，首先，天盛物业公司提供的物业服务包括房屋建筑共用部位维修养护管理，共用设施、设备维修养护管理，市政公用设施和附属建筑物维修养护管理，共用绿地、花木养护管理，公共环境卫生的清洁，垃圾收集清运，交通、车辆行驶及停放秩序，维持公共秩序等各个项目，安保服务仅是其中一项服务。本案中，两被告除了提供财物失窃一案的《报警回执》外，其并未能提供其他证据证实天盛物业公司在履行合同过程中提供服务不符合约定故两被告抗辩认为物业公司履行合同不符合约定的主张，依据不足；其次，关于被告房屋财物失窃一案，已由公安机关立案侦查，但至今未有结果。对于天盛物业公司是否违反安全保障义务，尚没有生效的裁判文书予以认定，即使认定天盛物业公司违反合同的安全保障义务的事实存在，也仅是承担损害赔偿责任，因物业服务合同是双务合同，业主一方的主要义务是按时足额交纳服务费用，物业公司一方的主要义务是按约定提供服务，两者互为对价关系，而以上的损害赔偿与支付物业费不具有合同对价的性质，两被告不能以此来拒付物业服务费。因此，两被告的该项抗辩意见无理，本院不予采纳。
二、关于本案物业服务费收费标准的问题。根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”以及参照《物业收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）第七条第一款：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”、第八条：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”的规定，物业服务收费标准应在物业服务合同中约定，前期物业管理需提高收费标准应与业主进行协商，并交政府主管部门备案核定，且还应在物业管理区域内公示。本案中，原告天盛物业公司与嘉禾公司在《物业管理委托合同》中约定“住宅的收费标准为0.5元/㎡，管理服务费标准的调整，按物价局核准的标准调整”，故在履行合同过程中，天盛物业公司确因经营成本上涨或其他因素需要提高收费标准的，应当与广大业主协商，签订相关的物业服务合同，并报价格主管部门备案核定，核定价格后，还需在物业管理区域内进行公示。但是，天盛物业公司在本案起诉后的2017年1月才将有关收费标准交价格主管部门备案，显然其没有履行作为物业公司将提高的收费标准报备的法定义务，也没有证据证实经价格主管部门核定的收费标准在涉案小区内进行过公示，并且，天盛物业公司也没有提供证据证实收费标准的调整与业主进行了协商，因此，其主张本案按照0.9元/㎡的标准向两被告收取涉案房屋物业服务费，依据不足，本院不予支持。两被告庭审时主张按照0.5元/㎡标准交纳本案物业服务费的意见，没有违反法律的规定，且与《物业管理委托合同》的约定一致，本院予以采纳。因此，经计算两被告所有的涉案房屋从2014年1月至2016年12月物业服务费为：133.85平方米×0.5元/平方米×36个月=2409.3元。
三、关于原告天盛物业公司主张的违约金计收标准是否有依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《物业管理委托合同》中约定的滞纳金实质上是违约金，被告汤连芳、李兆华逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《物业管理委托合同》的约定，应该从逾期之日起向天盛物业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《物业管理委托合同》约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院参照中国人民银行同期商业贷款利率，将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告汤连芳、李兆华拖欠2014年1月起的物业服务费，故汤连芳、李兆华逾期交纳物业管理费的违约金应从2014年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：
被告汤连芳、李兆华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市天盛物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费2409.3元及逾期付款违约金（违约金应从2014年2月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
如果被告汤连芳、李兆华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费134元，减半收取67元，由被告汤连芳、李兆华负担50元，原告江门市天盛物业管理有限公司负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一七年二月十六日
书记员 容丽萍