河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终1106号上诉人（原审原告）：葛玉芬，女，1965年7月15日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：许贵义，1964年2月4日出生，汉族，住河南省孟津县，系葛玉芬之夫。委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市铭宇商贸有限公司，住所地河南省洛阳市老城区钢材市场119号。法定代表人：李秋娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠伟，河南威铭律师事务所律师。原审第三人：河南昊天房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区启明南路165号。法定代表人：乔保权，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇锋,河南津翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：高万山,河南津翔律师事务所律师。上诉人葛玉芬因与被上诉人洛阳市铭宇商贸有限公司（以下简称铭宇商贸公司），原审第三人河南昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人葛玉芬的委托诉讼代理人许贵义、陈晓茹，被上诉人铭宇商贸公司的委托诉讼代理人李忠伟，原审第三人昊天房地产公司的委托诉讼代理人张勇锋、高万山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛玉芬上诉请求：1.依法判令撤销洛阳市老城区人民法院作出的(2017)豫0302民初697号民事判决书，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由铭宇商贸公司承担。事实与理由：一、一审法院片面、机械理解法律法规，裁判错误。（一）一审法院认为“……因未办理房屋过户登记，该房屋的所有权并未发生转移，故葛玉芬要求确认该商铺归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持”，该说理部分是对法律法规的片面理解。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，也就是说“不动产登记是原则，另有规定是例外”，而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，不能仅仅以涉案房屋登记在昊天房地产公司名下就认定昊天房地产公司为涉案执行标的的权利人。本案葛玉芬在一审提交的证据足以能够证明葛玉芬即为涉案执行标的的真实权利人，而一审法院却片面理解适用法律规定，导致错误判决。（二）一审法院认为“葛玉芬与昊天房地产公司签订了商品房买卖合同，但其并未实际支付房款，而是以抵债的方式冲抵购房款，因此，葛玉芬是抵债受让人，而并非买受人，故葛玉芬的停止对房屋执行的诉讼请求不予支持”，该说理部分是对法律法规的片面、机械理解。首先，对一审查明的昊天房地产公司以自己所有的房产冲抵欠葛玉芬的工程款，并在涉案执行标的查封前签订了商品房买卖合同该事实予以认可。那么，本案争议的房产买卖合同签订前，葛玉芬与昊天房地产公司之间确实存在债权债务关系，且在已达到履行债务的条件而昊天房地产公司未清偿债务的情况下，经协商并对账，将原债权债务合同关系转变为商品房买卖合同关系，将欠款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务做出了约定，即葛玉芬在此时已为购买昊天房地产公司房产的买受人。民事案件法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止原债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，是昊天房地产公司在对葛玉芬所负债务已到履行条件，而昊天房地产公司难以清偿债务时，通过将自己所有的商品房出售给葛玉芬的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。二、昊天房地产公司因为欠葛玉芬丈夫许贵义的工程款，而葛玉芬的丈夫许义承包了该工程后自己已先期现金垫付农民工的工资以及其他建材费用，本身已外债累累，葛玉芬及其家属也希望房地产商现金支付自己的工程款，以下欠的工程款购买昊天房地产公司的房屋，也是葛玉芬及其家属的无奈之举，购买至今所得的房租也均用于还债。三、铭宇商贸公司对昊天房地产公司的债权，不是依赖于昊天房地产公司对涉案执行房产拥有的“所谓所有权”而产生的，更与葛玉芬无关，铭宇商贸有限公司不能执行葛玉芬所有的涉案标的。综上，请求支持葛玉芬的上诉请求，同时也维护社会的正常交易秩序。铭宇商贸公司辩称，1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，庭审程序并无不当之处；2.葛玉芬的上诉请求无法律依据，也无事实根据，请求二审法院依法驳回葛玉芬的上诉请求，维持原判。昊天房地产公司辩称，葛玉芬的上诉有理有据，符合法律规定，其上诉理由完全成立。一、一审判决认定案件事实明显错误，葛玉芬明明是购买了昊天房地产公司的房屋，并签订了商品房买卖合同，这样清偿的房屋买卖合同关系，仅因在付款时用了其丈夫在昊天房地产公司处的工程款作为抵账的付款方式，一审就认定葛玉芬并非涉案房屋的买受人，从而否认了葛玉芬与昊天房地产公司之间存在房屋买卖合同关系，这样来认定本案的基本事实当然是明显错误的。二、一审判决适用法律明显错误。由于一审判决错误地认定葛玉芬并非房屋买受人，所以在认定事实错误的情况下，一审判决适用物权法和最高院的相关司法解释驳回了葛玉芬的一审诉讼请求当然也是错误的。葛玉芬出资购买了昊天房地产公司的商品房并实际占用，就拥有了该房产的全部所有权。葛玉芬向一审法院起诉请求：1.请求依法确认孟津县桂城小区二期1幢2单元3号商铺一至二层归葛玉芬所有；2.请求依法解除孟津县桂城小区二期1幢2单元3号商铺一至二层的查封措施。诉讼过程中，葛玉芬变更第二项诉讼请求为：请求法院判决停止对涉案房屋的执行。一审法院认定事实：洛阳铭宇商贸公司诉昊天房地产公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年3月9日作出（2014）老民初字第732号民事判决：一、昊天房地产公司于本判决生效后十日内支付铭宇商贸公司货款635352元，并从2014年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2014年4月30日止；二、驳回铭宇商贸公司的其他诉讼请求。昊天房地产公司不服，向洛阳市中级人民法院提起上诉。洛阳市中级人民法院于2016年1月20日作出（2015）洛民终字第2168号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月4日，铭宇商贸公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年5月12日作出（2016）豫0302执317号民事裁定：冻结、扣划昊天房地产公司在金融机构的存款70万元及利息，或查封、扣押其价值70万元的财产。并于2016年5月27日向孟津县房产管理局发出协助执行通知书，查封昊天房地产公司所有的位于孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层（面积为232.2平方米），查封期限为三年。在案件执行过程中，葛玉芬于2017年5月16日对一审法院查封上述房产提出书面异议。一审法院于2017年5月31日作出（2017）豫0302执异10号执行裁定：驳回葛玉芬的异议。为此，葛玉芬向一审法院提出执行异议之诉。另查明：昊天房地产公司因欠孟津县桂城小区二期5号楼施工人许贵义工程款无力偿还，于2014年10月18日与葛玉芬签订一份商品房买卖合同，将桂城小区二期1幢2单元3号商铺的房款1526980元冲抵所欠许贵义的工程款。该商铺现由葛玉芬实际占有，但未办理过户手续，也未在房管部门备案登记。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，葛玉芬虽然就孟津县桂城小区二期1幢2单元3号商铺与昊天房地产公司签订了商品房买卖合同，并实际占有，但因未办理房产过户登记，该房产的所有权并未发生转移，故葛玉芬要求确认该商铺归其所有的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于葛玉芬要求法院停止对该房屋执行的诉讼请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，根据该规定，葛玉芬虽然与昊天房地产公司签订了商品房买卖合同，但其并未实际支付房屋价款，而是以抵债的方式冲抵购房款，因此，葛玉芬是抵债受让人，而并非买受人，故葛玉芬的该诉讼请求，不符合法律规定，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回葛玉芬的诉讼请求。案件受理费18392元，由葛玉芬负担。本院二审期间，葛玉芬围绕上诉请求向本院提交第一组证据1.中国建设银行股份有限公司孟津支行银行流水汇总表一份；2.《借记卡账户历史明细清单》一份；3.中国工商银行卡一张（复印件）；4.证人郑某的当庭证言；证明：程龙及郑某于2015年、2016年、2017年向葛玉芬或其配偶交纳了涉案房屋的租金；葛玉芬购买涉案房产后，已实际占有并享有收益；第二组证据：5.2013年11月26日经手人高某出具的《收条》一份；6.许贵义与高某的《合伙协议书》;7.证人高某的当庭证言；证明：许贵义与高某是合伙关系，高某实际经手向昊天房地产公司出具了收到2963935元的工程款，并于同日办理了购买涉案房产的手续，且昊天房地产公司出具了收到涉案房产房款的收据。原债权债务合同关系已转变为商品房买卖合同关系，并对房屋的具体位置、价格作出了约定，即葛玉芬在此时已为全款购买昊天房地产公司房产的买受人。铭宇商贸有限公司质证认为：1.对于第一组的1、2证据的银行流水真实性无异议，但是只能证明案外人程龙及郑某向葛玉芬支付房屋租金，但结合葛玉芬一审提交的房屋租赁合同，其并未足额缴纳租金，并且葛玉芬占有收益涉案房屋的行为系非法行为；2.第二组第5份证据真实性有异议，应该收条系本案昊天房地产公司所出具，而昊天房地产公司与葛玉芬有利害关系并且在一审时葛玉芬的丈夫明确表示该房屋的购买过程系以工程款冲抵购房款的行为，也就是说该房屋是抵债的方式葛玉芬受让取得；第二组的第6份证据真实性有异议，且与本案不具备关联性。对当事人争议的事实，本院认定如下：昊天房地产公司因欠许贵义工程款，将涉案房屋冲抵许贵义的工程款的事实及涉案房屋葛玉芬实际占用涉案房屋的事实，一审已经查明，该部分事实予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案葛玉芬虽然与昊天房地产公司签订了商品房买卖合同并实际占有涉案房屋，但未办理过户手续，且涉案房屋是以抵债的方式冲抵购房款。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故葛玉芬请求确认产权并停止对涉案房屋执行的请求不能成立。综上所述，葛玉芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18392元，由葛玉芬负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年四月二十三日书记员 赵 洁