北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1311号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京福兆餐饮有限公司，住所地北京市海淀区永定路4号。法定代表人：张繁，经理。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66429部队，住所地北京市海淀区永定路甲4号院。负责人：代国林，副团长。委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京福兆餐饮有限公司（以下简称福兆公司）因与被上诉人中国人民解放军66429部队（以下简称66429部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。福兆公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项；2.驳回66429部队全部诉讼请求；3.本案一二审诉讼费由66429部队承担。事实和理由：1.66429部队向福兆公司出租房屋并收取租金违法，且涉案房屋属于违法建筑；2.66429部队无权向福兆公司主张权利。66429部队依法不得从事房地产经营，非涉案房屋产权所有人；3.租赁合同已到期，实际交付租金的标准改变后，原合同约定的违约条款不再适用；4.66429部队为违约方，其违法行为导致福兆公司装修损失500多万元，损失额高于66429部队主张的租金金额，66429部队应承担损失赔偿责任；5.自2017年8月15日起，66429部队对租赁场地停水停电导致场地无法使用，福兆公司无须支付房屋使用费。66429部队辩称，同意原审法院判决，不同意福兆公司的上诉请求。66429部队向一审法院起诉请求：1.福兆公司向66429部队支付其欠付的租金17万元及上述未付租金按日千分之三的违约金标准计算自2017年7月1日起至福兆公司实际清偿之日止的违约金；2.福兆公司向66429部队支付自2017年7月1日至2017年10月31日期间的房屋使用费200548.48元；3.诉讼费由福兆公司负担。福兆公司向一审法院反诉请求：1.要求确认福兆公司分别在2002年10月22日、2005年10月10日、2008年2月2日与66429部队签订的《军队房地产租赁合同》无效；2.要求确认2017年1月4日双方签订的《腾退协议书》无效；3.确认福兆公司向66429部队于2017年10月19日出具的《承诺书》1份，及无落款日期的由张有元签字并盖有福兆公司公章的《承诺书》1份均无效；4.66429部队返还福兆公司已交纳的租金90万。一审法院认定事实：2002年10月22日，66429部队（出租人、甲方）与福兆公司（承租人、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同1），该合同第一条载明，甲方自愿将坐落在4号的房屋（以下简称4号房屋），建筑面积690平方米，出租给乙方使用；租赁用途为餐饮；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条载明，租赁期限自2002年11月1日至2005年11月1日止。房地产三年的年租金分别为30万元（2002年11月至2003年11月）、31万元（2003年11月至2004年11月）、32万元（2004年11月至2005年11月）…。2005年10月10日，双方签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同2）。该合同约定，66429部队自愿将4号房屋建筑面积690平方米（以实际面积为准）续租给福兆公司使用。租赁期限自2005年11月1日起至2008年10月31日止。该房产年租金分别为33万元、34万元、35万元。该合同第十三条载明，本合同（含有补充协议）经双方签字盖章后生效。2008年2月2日，双方再次签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同3），合同约定66429部队自愿将坐落在4号院的部分空余地产，即房屋建筑面积690平方米（以现状的实际面积为准），续租给福兆公司使用。租赁期限自2008年11月1日起至2013年10月31日止，年租金42万元整。该合同第十条第二款载明，乙方逾期交付房地产租金或有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并可采取任何措施强制收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电…。第十二条载明，本合同经双方签字盖章后生效。福兆公司认为合同1、合同2、合同3违反强制性规定，应归属无效。针对其主张，福兆公司提交了以下证据：1、1991年5月27日解放军总参谋部、总政治部、总后勤部印发的《军队房地产经营管理规定》；2、2004年12月30日中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部印发的《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》；3、总政治部、总后勤部印发的《军队空余房地产租赁管理规定》；4、《总部从严规范军队空余房地产租赁管理停止各级机关军事行政区和军以下作战部队空余房地产租赁项目》文章一篇；5、《全军严查房产腐败：禁止军以下部队空房出租》文章一篇。66429部队认可《军队房地产经营管理规定》、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》、《总部从严规范军队空余房地产租赁管理停止各级机关军事行政区和军以下作战部队空余房地产租赁项目》、《全军严查房产腐败：禁止军以下部队空房出租》的真实性，但认为上述文件及其内容均属军队政策，不属于法律、行政法规的强制性规定，不会影响上述合同的效力。因涉诉房屋为军队房地产，66429部队就其与福兆公司签署合同2、合同3事宜上报中国人民解放军北京卫戍区后勤部基建营房处（以下简称卫戍区营房处）。2005年9月1日，卫戍区营房处（出租方、甲方）与福兆公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同4），约定甲方将4号房屋（建筑面积690平方米）出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2005年9月1日起至2010年9月1日止。房地产年租金32万元。租金按半年结算。后卫戍区营房处与福兆公司再次就4号房屋的租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同5），租赁期限自2010年9月1日起至2013年9月1日止，房地产年租金42万元。2017年7月20日，卫戍区营房处出具《证明》，载明“兹证明，如下《军队房地产租赁合同》系接受66429部队委托，以我营房处的名义与合同相对方签订，合同实际履行、租金收取、房屋（场地）的管理均由66429部队实际承担相应权利、义务…4、合同相对方福兆公司，合同约定的房屋（场地）所在地4号。”2013年10月31日后，66429部队与福兆公司就4号房屋再未签订书面租赁合同，但福兆公司一直实际使用涉诉房屋，66429部队对此未提出异议。2008年至2013年期间，福兆公司按照年租金42万元标准向66429部队支付租金。2013年之后，年租金由42万元调整至60万元。针对房屋租金交纳情况，福兆公司提交了66429部队于2017年7月15日出具的通用收费票据，载明的收费项目名称为：公寓房屋租金，租金交至2017年3月18日。2016年12月26日，66429部队向福兆公司出具《通知》，载明“根据停止有偿服务工作要求及我部与贵公司所签订的租赁合同约定，现将停止有偿服务工作及所欠租金交纳工作的有关事项通知如下：1、请于2017年1月1日前补齐2016年陈欠租金及2017年上半年租金82.5万，若逾期未能清缴，后果自负；2、请贵单位按照停止有偿服务相关政策规定，于2017年1月1日前，与我部签订腾退承诺书，做好腾退的相关工作”。同日，66429部队发出《通告》，载明“根据中国人民解放军全面停止有偿服务的通知精神及我部与福兆公司约谈进展，双方将于2017年6月30日停止租赁关系，福兆公司腾退所承租地产。请做好以下工作，以便停止有偿服务工作顺利进行：1、福兆公司于2017年1月1日前补齐2016年陈欠租金，若逾期未能清缴，后果自负。…”2017年1月4日，66429部队（甲方）与福兆公司（乙方）签订《腾退协议书》（以下简称协议书），协议书载明“经双方协商，达成以下协议：1、乙方必须于2017年1月4日前交纳租金5万元，2017年1月25日前交纳租金35万元，2017年3月20日前交纳租金42万元。…5、乙方及转租方必须于2017年6月20日前停止在承租房地产内的一切业务活动，完成所有设备的拆卸搬离工作。6、2017年6月30日16时前，乙方无条件腾退承租甲方的所有房地产，归还甲方进行封存，并保证房产及附属设施完好。…”。另，福兆公司的代理人张有元向66429部队出具《承诺书》（以下简称承诺书1），载明“现就贵部与我方解除房地产合作协议一事，我方承诺以下内容：一、因房地产租赁合同期满，同时按照部队关停要求，我方同意与贵部解除合同，并于2017年6月30日前将所有房产、土地无条件交还贵部。…三、于2017年1月4日交租金5万元；2017年1月25日前交纳所欠租金35万元；2017年3月30日前交纳租金42万元。…”2017年7月31日，中国人民解放军66400部队保障部出具《证明》，载明“66429部队所在营区坐落于4号，营区土地证登记在我部名下，但该处的土地、房屋由66429部队实际使用、管理。现因军队和武警部队全面停止有偿服务工作有关要求，66429部队对外出租的空余房地产项目必须立即收回并列为军事规划用途，情况紧急，特此证明。”2017年10月19日，福兆公司的负责人张繁向66429部队出具《承诺书》（以下简称承诺书2），载明“现就贵部与我方解除房地产合作协议一事，我方承诺以下内容：一、因房地产租赁合同期满，同时按照部队关停要求，我方同意与贵部解除合同，并于2017年10月31日前将所有房产、土地无条件交还贵部。…三、于2017年10月31日前交纳租金37万元。…”福兆公司认可自此之后再未向66429部队交纳租金。但福兆公司主张自2017年8月15日起，66429部队对涉诉房屋采取停水、停电措施，导致涉诉房屋无法使用，并针对上述主张提交发电机使用记录。66429部队对此不予认可。2017年10月31日，福兆公司将涉诉房屋腾退并交还66429部队。一审法院认为，福兆公司虽前后与卫戍区营房处签订了合同4与合同5，但根据卫戍区营房处2017年7月20日出具的《证明》显示，上述合同的实际履行、租金收取、房屋管理等相关权利义务均由66429部队实际承担。上述内容与中国人民解放军66400部队保障部于2017月7月31日出具的《证明》内容相符。福兆公司交纳租金的票据显示租金收款单位亦为66429部队。协议书系福兆公司与66429部队签署，承诺书1与承诺书2分别系福兆公司及其法定代表人张繁向66429部队出具。2017年10月31日，福兆公司亦将涉诉房屋腾退并归还66429部队。据此可认定涉诉房屋的实际出租人系66429部队，其作为本案当事人并无不当。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中合同1、合同2、合同3中均加盖有66429部队及福兆公司的印章，并附有双方法定代表人/代表的签字。合同2与合同3文本中亦载明合同经双方签字盖章后生效。现福兆公司认为合同1、合同2、合同3违反强制性规定，应归属无效。法院认为，福兆公司针对这一主张提交的证据并非法律、行政法规，故无法作为确认上述合同无效的依据。福兆公司要求确认合同1、合同2、合同3无效之诉请，于法无据，法院不予支持。因合同1、合同2、合同3均系有效合同，故福兆公司以协议书与2份承诺书系上述合同的从合同为由，主张协议书及2份承诺书均系无效，于法无据，法院不予支持。上述合同及协议书、承诺书1、承诺书2系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。如前文所述，66429部队与福兆公司签订的合同2、合同3成立且生效。另，根据双方认可的军队房地产经营管理相关规定可知，签订合同4、合同5的主要目的是为加强军队房地产的经营管理。在双方已前期签订书面房屋租赁合同的情况下，再由卫戍区营房处与福兆公司签订合同，只是完善军队房地产租赁手续，因此双方应当依照合同2、合同3的约定行使权利、履行义务。根据合同2、合同3的约定，福兆公司自66429部队处承租的4号房屋为特定房屋，并约定了明确的房屋建筑面积。上述合同约定的租金标准亦为固定数额，非按照房屋面积计价收取租金。66429部队依约交付了该特定房屋。福兆公司作为承租人在承租使用该房屋期间并未就合同约定承租面积与实际面积不符提出异议，现其以承租的合法建筑面积少于690平方米为由要求66429部队退还已交纳的租金，于法无据，法院不予支持。福兆公司未提交证据证明其与66429部队就以租金抵扣装修损失事宜达成合意，且双方合同并未约定装修损失补偿事宜，故对于其要求66429部队返还已交纳租金以抵扣其装修损失的主张，法院不予支持。合同3于2013年10月31日到期后，双方未签订新的房地产租赁合同，但福兆公司继续使用涉诉房屋并按照年租金60万元的标准支付租金，66429部队对此未提出异议，故合同3继续有效，双方之间系不定期租赁关系，年租金标准为60万元。福兆公司以合同1、合同2、合同3及协议书、承诺书1、承诺书2无效为由要求66429部队返还其已交纳的租金90万元，于法无据，法院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。双方签署的协议书约定了福兆公司支付欠付租金、停止营业及腾退涉诉房屋事宜。该协议书的主要内容是把双方的不定期租赁合同废弃，使基于不定期租赁合同发生的债权债务归于消灭，符合协议解除双方间不定期租赁合同的条件。协议书中约定的福兆公司无条件腾退涉诉房屋的时间，即2017年6月30日应为不定期租赁合同协议解除时间。据此，福兆公司应向66429部队支付租金至2017年6月30日。现福兆公司仅支付租金至2017年3月18日，其拖欠租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。66429部队要求福兆公司支付租金及违约金的主张，具有合同依据，法院予以支持。合同解除后，合同的权利义务终止，福兆公司应依约腾退、返还涉诉房屋。但其逾期腾退并实际占有、使用涉诉房屋至2017年10月31日。其主张自2017年8月15日起，66429部队对涉诉房屋采取停水、停电措施，故不应产生房屋使用费。因66429部队对此不予认可，亦不认可福兆公司提交的其单方制作的发电机使用记录，故对福兆公司的上述主张，法院不予采信。作为涉诉房屋的实际占有、使用人，其应支付实际使用房屋期间的占用使用费。66429部队要求福兆公司依照租金标准支付2017年7月1日至2017年10月31日期间的房屋使用费，于法有据，标准合理，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、北京福兆餐饮有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军66429部队支付二〇一七年三月十九日至二〇一七年六月三十日期间的租金十七万元并按每日五百一十元的标准支付自二〇一七年七月一日起至实际清偿之日止的违约金；二、北京福兆餐饮有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军66429部队支付二〇一七年七月一日至二〇一七年十月三十一日期间的房屋使用费二十万零五百四十八元四角八分；三、驳回北京福兆餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人就涉案房屋租赁问题，已经协议解除。根据双方合意，福兆公司应向66429部队支付租金至2017年6月30日，此后因福兆公司未按照解除协议约定的日期腾房，依法应当支付房屋使用费，原审法院依据双方解除协议约定及履行情况作出对租金、违约金及房屋使用费的处理，并无不当，本院予以确认。福兆公司上诉主张的停电及装修损失等理由，均不能形成合法抗辩，本院不予采信。综上所述，福兆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7534元，由北京福兆餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  刘国俊二〇一八年二月二十二日法官助理  王 梦法官助理  武 旋书 记 员  杨 帆