湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第282号
上诉人（原审被告、反诉原告）尹琪，男，1973年1月5日出生，汉族，湖南省邵东县人，无业，住湖南省邵东县火厂坪镇。
委托代理人尹国义，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖玲英，女，1968年7月12日出生，汉族，湖南省株洲市人，个体工商户，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人易臻，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，领取相关文书等。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人尹琪因与被上诉人肖玲英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2014）芦法民一初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人尹琪的委托代理人尹国义，被上诉人肖玲英的委托代理人易臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2003年9月28日，被告尹琪为承租人（乙方）、株洲市无线电一厂为出租人（甲方）签订了一份《租赁合同书》，该合同约定：乙方取得株洲天宏大厦南裙楼一楼五年（2005年8月1日起至2010年7月31日止）的承租权。2006年，株洲市天山房地产开发有限公司取得了株洲市天宏大厦南裙楼一楼的产权，通知了被告尹琪，嗣后，天山公司与被告尹琪于2006年12月21日，就天山公司承继原株洲市无线电一厂与尹琪订立的《租赁合同书》中作为出租人（甲方）一方的权利与义务的事宜，达成了合意，并重新签订了一份《租赁合同书》，双方约定：甲方将天宏大厦南裙楼一楼租赁给乙方（尹琪）经营，2008年7月31日前每月租金11680元／月；租赁时间从2007年1月1日起至2010年7月31日止。租金从2008年8月1日开始递增，即2008年8月1日至2009年7月31日每月租金12848元／月，2009年8月1日至2010年7月31日每月租金14132.8元／月；乙方必须在每月22日前缴纳当月租和水电费，乙方不得拖欠，每逾期一天，甲方加收滞纳金人民币50元，依此类推。逾期15天不交，按违约处理，扣除租赁抵押金，收回所租房屋。2005年7月8日，以被告尹琪为甲方、原告肖玲英为乙方签订了一份《租赁合同》，由甲方将天宏大厦裙楼一楼转租给乙方。该合同约定，租赁期限自2005年7月8日至2010年7月7日，共计五年；关于租金及交付问题，签订合同之日起前三年内月租金20520元／月，第四年租金22580元／月、第五年租金24840元／月，租金按月交纳，在每月6号前缴清下一个月的租金，不得拖欠，每逾期一天，甲方收取滞纳金200元，依此类推，逾期二十天不交，按违约处理，甲方可收回场地，门面内所有装修及设施无偿归甲方所有；合同存续期内，任何一方不得违约，如因违约，造成对方不能履行本合同，则违约方必须承担违约赔偿金，赔偿金额为200000元或者承担对方的一切经济损失。肖玲英租赁该场地后，即将该房屋交由其弟肖斌经营大碗食府。2006年5月23日，肖玲英向尹琪交付了租赁门面的押金100000元。被告尹琪在本案中提供了五张收条，内容分别为：“今收肖总房租款贰万壹仟元整（21000）（应付22500）。2008.11.6号.尹琪”；“今收肖总房租款11.6号-12.6号、12.6号-2009.1.6号租金肆万元整。尹琪”；“今收到肖总2009.1.6号至2009.2.6房租费贰万元整（20000.00）。尹琪2009.2.6号。今收到肖总五月份房租款贰万元整（20000）.余欠肆个月房租未付。2009.6.6号.收款时间2009年10.8号.尹琪”；“今收到肖总2009.2.6号-2009.3.6号房租费贰万元整（20000.00）.尹琪.2009.3.6号”；“今收到肖总三月份房租（暂收）贰万元整（20000.00）尹琪.2009.4.6号（余欠4.5.6月未交）2009.7.19号。今收到肖总四月份房租贰万元整（20000.00）2009.5.6号.2009.8.26号实收.尹琪”。原、被告当庭确认以上是肖玲英向尹琪交纳的房租。尹琪认为肖玲英自2008年10月起每个月均拖延交付租金，每次只交纳20000元，尾数一直未支付。肖玲英认为尹琪出具了相应的收条，是双方对约定租金的变更。
2009年7月9日，株洲天山房地产开发有限公司向尹琪发出了通知，内容为：“尹琪先生：你未按合同的约定，向我公司交纳租金。为此我公司多次向你主张权利，要求你交纳租金，但你一直未交，基于以上理由，我公司，即日起解除与你的租赁合同，收回房屋，依法提起诉讼追缴租金。”天山公司将该解除租赁合同关系的通知送至大碗食府经营场所，肖玲英亦自2009年6月6日起，未再向尹琪支付租金。2009年12月14日，天山公司与肖斌（系肖玲英之弟）签订了一份《租赁合同》，该合同约定，天山公司将其所有的原出租给尹琪的株洲市天宏大厦南裙楼一楼的门面自2010年1月8日起租赁给肖斌使用，月租金为20000元。2009年12月14日，肖玲英将2009年6月至12月的租金共计140000元交给了天山公司。
2010年7月26日，尹琪以肖玲英为被申请人向株洲市仲裁委员会申请仲裁，要求肖玲英支付尹琪租金322920元，承担违约金200000元；肖玲英作为反请求申请人，要求尹琪退还押金100000元并支付利息19900元。2010年11月10日，株洲市仲裁委员会作出了（2010）株仲裁字第143号裁决书。2011年5月17日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2011）株中法执字第9号执行裁定书，裁定对株洲市仲裁委员会（2010）株仲裁字第143号裁决书不予执行。2014年，肖玲英提起本案诉讼，请求：1.判令被告退还租赁保证金人民币100000元；2.判令被告支付延期退还保证金的利息人民币29049.3元（暂算至起诉之日，实际算至退还之日）；3.判令被告承担本案诉讼费用。而尹琪则认为肖玲英拖延支付租金，反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告6个月租金24840×6=149040元及2008年10月至2009年5月9个月的租金补差2580×9=23220元，共计172260元；2.请求依法判令反诉被告承担违约金人民币100000元；3.由反诉被告承担本案诉讼费用。
原审另查明，2011年4月7日，尹琪作为原告，以株洲天山房地产开发有限公司、肖斌为被告起诉至原审法院，要求确认天山公司与肖斌2009年12月14日签订的租赁合同无效，确认尹琪对本案合同所涉房屋有优先承租权。原审法院于2011年9月19日作出（2011）芦法民一初字第202号民事判决，驳回尹琪的诉讼请求。尹琪不服该判决上诉。本院于2012年8月6日作出（2012）株中法民四终字第53号民事判决，维持一审判决。该判决同时认定，尹琪逾期缴纳租金已超过15天，按照尹琪与天山公司的合同约定，天山公司拥有了单方解除权，合同应当自通知送达尹琪时解除。但天山公司只将通知送到了大碗食府，尹琪也一直陈述未收到该通知，故天山公司行使单方解除权的行为略有瑕疵。但直至2009年12月份，尹琪一直未交纳租金，可以视同尹琪以实际行为认可了租赁合同解除的事实，故尹琪与天山公司之间的租赁合同解除。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案双方当事人本诉部分争议的焦点为：被告是否应当退还原告租赁保证金，并支付相应的利息。双方当事人反诉部分争议的焦点为：原告是否应当向被告交纳租金并承担违约金。
原告肖玲英与被告尹琪关于天宏大厦裙楼一楼房屋自2005年7月8日至2010年7月7日的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应当遵照履行。
一、关于被告是否应当退还原告租赁保证金并支付相应的利息的问题。原、被告双方订立的《租赁合同》中约定租赁保证金在合同期满或合同终止后三天内，甲方应当一次性退还给乙方。本案中，因天山公司行使单方解除权，以及被告尹琪以自己不交纳租金的行为认可租赁合同解除的事实，因此在尹琪与天山公司租赁合同解除时起，原、被告之间的租赁合同也同时解除。原、被告双方也并未约定保证金扣除的情形。因此被告尹琪应当向原告肖玲英退还合同保证金100000元。又因原、被告双方就租赁纠纷一直在向仲裁机构、人民法院主张权利，故对于保证金的利息，该院认为不宜计算。
二、原告是否应当向被告交纳租金并承担违约金的问题。原、被告双方在合同中约定自2008年7月8日至2009年7月7日租金标准为22580元／月，除2008年11月6日被告出具的收条上写明当月应付22500元租金的内容可视为双方对当月租金的变更外，双方未就租金标准另外达成其他的协议，因此原告在此期间内应当按照双方合同中约定的租金标准向被告交纳租金。但原告2008年10月6日至2009年6月6日交纳的租金为161000元，按约定应当交纳租金180560元，故原告尚欠被告租金19560元。被告尹琪自2009年6月起拖欠天山公司房屋租金，后由天山公司于2009年7月9日单方解除与被告的租赁合同，原告直接向天山公司交纳了2009年6月6日起至2009年12月6日的租金，故对被告要求原告向其交纳2009年6月6日至2010年1月7日六个月的租金，无事实和法律依据，该院不予支持。另双方在合同中约定，如因违约造成对方不能履行该合同，则违约方必须承担违约赔偿金200000元。本案中原告虽然有延迟交纳租金，并有未足额交纳租金的情形，但并未造成被告不能履行该合同的情形，故被告要求原告承担违约金，没有依据，对该请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）尹琪于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）肖玲英保证金人民币100000元；二、限原告（反诉被告）肖玲英于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）尹琪补交租金人民币19560元；三、以上两项相抵，被告（反诉原告）尹琪应当向原告（反诉被告）支付款项人民币80440元，限被告（反诉原告）尹琪于本判决生效后十五日履行；四、驳回原告（反诉被告）肖玲英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）尹琪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2881元，减半收取人民币1440.5元，由原告（反诉被告）肖玲英承担人民币330.5元，被告（反诉原告）尹琪承担人民币1110元；本案反诉案件受理费人民币2692元，由原告（反诉被告）肖玲英承担人民币100元，由被告（反诉原告）尹琪承担人民币2592元。
宣判后，尹琪不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判并支持上诉人的一审诉讼请求，一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由是：1、原审认定事实不清，证据不足。本案实际事实是：被上诉人与天山公司联合起来，恶意串通，天山公司在未向上诉人主张权利、未在法定解除上诉人的租赁合同且租赁合同未到期的情况下，将房产重复租给被上诉人，两者严重损害了上诉人的合法权益。天山公司与被上诉人签订的合同无效，上诉人享有优先续租权。2、原审适用法律错误，裁判不公。原判违反合同相对性的规定，被上诉人直接向天山公司交纳租金不能对抗上诉人，不能视为被上诉人已履行了与上诉人的租赁合同义务。被上诉人迟延交纳租金、未足额交纳租金是严重违约行为，上诉人依合同要求被上诉人承担违约金20万元，合情合理合法。3、原判否定了中院（2011）株中法执裁字第9号裁定的结果，违背了我国法律的基本原则，且被上诉人在收到该裁定书三年后提起诉讼，超过了诉讼时效。
被上诉人肖玲英口头答辩：原审判决适用法律正确，被上诉人的诉讼没有超过时效，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：1、被上诉人应向上诉人交纳的租金数额；2、被上诉人是否应该承担迟延交纳租金的违约金；3、被上诉人诉请上诉人退还保证金是否超过诉讼时效。现分析述评如下：
上诉人因未依照与天山公司的合同约定按时交纳租金，天山公司于2009年7月9日发出通知行使了单方解除权，故此时上诉人与被上诉人之间的租赁合同也同时解除，上诉人有权向被上诉人收取租金的时间应至该合同解除时止。根据双方合同约定的租金标准及被上诉人已交纳租金的数额，被上诉人至合同解除时止尚欠上诉人的租金应为42140元。原审未计算被上诉人应向上诉人交纳2009年6月的租金不妥。虽然被上诉人直接向天山公司交纳了2009年6月的租金，但此时上诉人与被上诉人的租赁合同并未解除，且上诉人与天山公司、上诉人与被上诉人的租金标准并不相同，故不能视为被上诉人已向上诉人履行了该月的租金交纳义务，其对已交纳给天山公司的该部分租金可另行主张处理。上诉人主张双方合同解除时间为2009年12月14日与事实不符，要求被上诉人支付至2009年12月的租金，本院不予支持。虽双方租赁合同约定，如因违约造成对方不能履行该合同，则违约方必须承担违约赔偿金200000元。但本案被上诉人的迟延交纳租金和未足额交纳租金的违约行为，并未造成上诉人不能履行合同，且该违约行为给上诉人造成的经济损失与双方合同约定的违约金数额明显差距甚大，故上诉人要求被上诉人承担违约金没有依据，本院对此不予支持。因本院作出（2011）株中法执字第9号不予执行仲裁裁决裁定后，上诉人与被上诉人及天山公司就租赁关系一直在诉讼，且上诉人在本案一审也未就被上诉人主张的退还保证金问题提出诉讼时效抗辩，故本院认为其二审提出退还保证金已过诉讼时效的理由不能成立，其应该退还被上诉人保证金。
综上，原审认定事实清楚，但处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省株洲市芦淞区人民法院（2014芦法民一初字第447号民事判决的第一、四、五项，即限被告（反诉原告）尹琪于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）肖玲英保证金人民币100000元；驳回原告（反诉被告）肖玲英的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）尹琪的其他反诉请求。
二、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2014芦法民一初字第447号民事判决的第二、三项，即限原告（反诉被告）肖玲英于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）尹琪补交租金人民币19560元；以上两项相抵，被告（反诉原告）尹琪应当向原告（反诉被告）支付款项人民币80440元，限被告（反诉原告）尹琪于本判决生效后十五日履行。
三、原告（反诉被告）肖玲英于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）尹琪补交租金人民币42140元。
四、双方应付款项相抵，被告（反诉原告）尹琪应当向原告（反诉被告）支付款项人民币57860元，限被告（反诉原告）尹琪于本判决生效后十五日履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4132.5元，二审案件受理费1811元，共计5943.5元，由肖玲英承担1241.5元，尹琪承担4702元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月五日
书 记 员 汪 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。