湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第01521号
原告（反诉被告）：福星惠誉商业发展有限公司，住所地武汉市武昌区徐东大街20号。
法定代表人：谭少群，董事长。
委托代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉光彩餐饮文化传播有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1338号汉飞青年城7层813室。
法定代表人：范劲，董事长。
委托代理人：肖威，湖北维力律师事务所律师。
委托代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。
原告（反诉被告）福星惠誉商业发展有限公司（以下简称福星惠誉商业公司）与被告（反诉原告）武汉光彩餐饮文化传播有限公司（以下简称光彩公司）物业服务纠纷一案。本案于2015年10月28日受理，诉讼期间，光彩公司提出申请，请求撤回对福星惠誉商业公司提起的反诉，后本案依法由审判员周杰独任审理，于20l5年11月24日公开开庭进行了审理，原告福星惠誉商业公司委托代理人向明、侯威，被告光彩公司委托代理人肖威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
福星惠誉商业公司诉称：2014年6月20日，福星惠誉商业公司与黄秀珍签订了《福星惠誉群星城物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定福星惠誉商业公司向黄秀珍承租的位于福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号EL5-2）提供物业服务，黄秀珍依约应向福星惠誉商业公司支付有关服务费用。随后福星惠誉商业公司、黄秀珍与光彩公司又签订了《协议书》一份，约定自协议生效之日起，黄秀珍将物业服务协议项下其全部的权利、义务转让给光彩公司，光彩公司同意自协议生效之日起概括承受物业服务协议项下黄秀珍全部的权利、义务。协议书生效后，福星惠誉商业公司依约向光彩公司提供了符合标准的物业服务，但光彩公司自2015年3月20日起至今无正当理由拒绝缴纳物业服务费，严重违反了协议约定，损害了福星惠誉商业公司的合法权益，致使合同目的不能实现。依据物业服务协议第3条、第6条的有关约定，福星惠誉商业公司有权停止提供物业服务、要求光彩公司支付拖欠的物业服务费及每逾期一日按应付金额的0.3%向福星惠誉商业公司支付违约金。综上所述，物业服务协议均系合同双方真实意思表示，合法有效。福星惠誉商业公司依约向光彩公司提供了符合标准的物业服务，但光彩公司无正当理由拒不支付物业服务费用至今，严重损害了福星惠誉商业公司的合法权益，福星惠誉商业公司为维护自身合法权益，诉至法院判令光彩公司向福星惠誉商业公司支付所欠的物业服务费99935.1元（暂计至2015年12月31日，实际计算至光彩公司腾退房屋之日止）；判令光彩公司支付违约金18288元（暂计至2015年12月31日，实际计算至光彩公司腾退房屋之日止）；本案诉讼费用由光彩公司承担。
原告福星惠誉商业公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、原、被告营业执照副本各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格；
证据二、《福星惠誉群星城物业服务协议》复印件一份，《协议书》复印件一份，2014年6月20日，原告与黄秀珍签订了《福星惠誉群星城物业服务协议》，约定原告向黄秀珍承租的位于福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号EL5-2）提供物业服务，黄秀珍依约应向原告支付有关服务费用，协议对物业服务费、违约金的计算标准和支付方式均有约定。后原告、黄秀珍与被告签订《协议书》一份，约定自协议生效之日起，黄秀珍将物业服务协议项下其全部的权利、义务转让给被告，被告同意自协议生效之日起概括承受物业服务协议项下黄秀珍全部的权利、义务。拟证明原告同意黄秀珍将《福星惠誉群星城物业服务协议》的权利义务全部转让于被告，原、被告之间建立物业服务合同关系；
证据三、缴款通知书、费用催缴通知书、关于延期缴纳租金及物业管理费的告知函复印件各一份，原告就被告拖欠的应缴费用多次向被告送达了催缴文书，但被告均置之不理，拟证明被告逾期缴纳有关费用已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
证据四、解约通知函、被告于2015年5月15日向原告回函复印件各一份，拟证明原告于2015年5月14日原告通知被告解除合同。
证据五、群星城《5F晨会签到表》复印件一份，拟证明签收解约通知函的郭建秋为被告职工。
证据六、欠费明细单一份，拟证明截止到2015年12月31日，被告尚欠原告应缴物业服务费99935.1元、解约赔偿金18288元，共计118223.1元。
在审理中，被告光彩公司未提交证据支持其主张。
被告光彩公司辩称：福星惠誉商业公司提出的事实与理由不属实，因被告承租房屋内中央空调漏水，导致被告不能经营，造成被告损失，且违约金每日千分之三过高，希望法庭驳回原告的诉讼请求。
庭审质证，被告光彩公司对证据一中被告的营业执照复印件真实性有异议，需要向当事人核实；对证据二《福星惠誉群星城物业服务协议》的真实性有异议，需要向当事人核实，《协议书》是复印件，对真实性有异议；对证据三的真实性有异议，对签名人郭建秋的身份及是否为郭建秋本人所签均有异议；对证据四真实性有异议，需核实印章的真实性；对证据五真实性有异议，认为每个郭建秋的签名都有区别；对证据六真实性有异议，认为只有原告印章，无被告法定代表人或者被告公司印章。
经审理查明：黄秀珍从事经营活动承租的湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的EL5-2商铺位于徐东大街的“群星城”商业综合体内，“群星城”的物业服务由福星惠誉商业公司提供。福星惠誉商业公司（甲方）与黄秀珍（乙方）在2014年6月20日签订了《福星惠誉群星城物业服务协议》（以下简称物业协议），约定甲方向黄秀珍承租的位于福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号EL5-2）提供物业服务，物业服务期限与商铺租赁合同期限一致，物业服务费为每月11103.9元（30元／月／平方米×370.13平方米），物业服务费按季支付，第一期物业管理费应于合同签订后5个工作日内支付，后期的物业服务费均在每个季度最后一个月的20日前支付；乙方未按照协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、水电费等费用的，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，乙方应按未付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期达15日的，甲方有权中止或停止对其提供物业服务；乙方和出租方湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的商铺租赁合同终止后，甲、乙双方的《福星惠誉群星城物业服务协议》自动终止。合同书还对物业服务事项、双方的权利义务、代收代缴费用、保险、争议解决等事项作出相应约定。物业服务合同成立后，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（甲方）、福星惠誉商业公司（乙方）、黄秀珍（丙方）与光彩公司（丁方）签订《协议书》一份，约定自协议生效之日起，丙方将物业服务协议项下全部的权利、义务转让给丁方，丁方光彩公司同意自协议生效之日起概括承受物业服务协议项下丙方的全部权利、义务。光彩公司在从事餐饮经营期间，向福星惠誉商业公司交纳履约保证金22208元，支付2014年10月1日至2015年3月31日共计六个月的物业服务费66623.40元（30元／月／平方米×370.13平方米×6个月）。光彩公司在第一个交纳租金的年度内，安装在商铺顶部的共用污水管道曾发生渗漏，光彩公司通知后，原告对破损的管道及时进行了修复。新的交费期届满后，光彩公司以商铺内经过天花板共用的污水管道破裂渗漏、中央空调质量不符合标准，引起出风口有水滴下落，影响正常经营造成的损失，出租人福星惠誉洪山房地产公司未予赔偿为由，拒绝向给付2015年3月31日以后的物业服务费。为此，福星惠誉商业公司群星城分公司于2015年3月20日向光彩公司送达《缴款通知书》，要求承租人光彩公司在3月20日前履行结清拖欠的租金144350.70元及物业费333311.70元及水电费、POS机租用费等义务。逾期未给付，将追究承租人的违约责任。但光彩公司未按期履行义务。福星惠誉商业公司群星城分公司于2015年3月26日再次将《延期缴纳租金及物业管理费的告知函》送达至光彩公司，告知如在3月30日前未支付物业费及违约金等等，逾期至4月4日仍未交纳将停止物业服务。给付超出合同约定的给付期限30日，将视为光彩公司单方解除双方的物业服务合同。因光彩公司未按物业服务合同履行义务，支付2015年3月31日后的租金、物业费，同年5月14日，福星惠誉洪山房地产公司通知光彩公司解除双方的《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》，收取的保证金128442元不予退还。自收到《解约通知书》三日起七日内，给付拖欠的租金、物业费等，办理合同解除后的相关手续，并将承租的商铺返还给福星惠誉洪山房地产公司。光彩公司接受通知后，在2015年5月15日以《回函》告知福星惠誉洪山房地产公司，拒付租金是因为漏水造成光彩公司的损失福星惠誉洪山房地产公司未予以赔偿引起的，其解除物业服务合同的理由不充分，不同意解除。物业服务合同和房屋租赁合同解除后，光彩公司仍占用福星惠誉洪山房地产公司的商铺从事经营活动直至无法用电后，在2015年11月29日才停止经营活动，但未将租赁的商铺返还给被告福星惠誉洪山房地产公司，也未将拖欠的物业服务费支付给原告。
本院认为，福星惠誉商业公司与黄秀珍签订《福星惠誉群星城物业服务协议》及福星惠誉商业公司、黄秀珍、光彩公司签订《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。物业服务合同的权利义务转让给被告光彩公司后，福星惠誉商业公司与光彩公司应当按照协议约定履行各自的义务。被告承租的商铺共用部分的管道发生渗漏后原告履行了维修义务，被告的证据不能充分证明其有合理的理由拒交物业服务费的事实，经原告书面催讨后，未向原告给付物业服务费，应承担继续履行的违约责任。按照双方约定，福星惠誉洪山房地产公司在2015年5月14日解除《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》时，原告和被告之间的物业服务合同也同时终止。原告提供的物业服务系为整个“群星城”商业综合体的共用部分提供的，由此维护“群星城”整体商业形象和业主的正常经营。双方的物业服务合同终止后，被告虽然不是业主，但继续在“群星城”内从事餐饮经营，没有事实上和法律上的依据，享受原告提供的服务。因此被告应当比照双方的《福星惠誉群星城物业服务协议》约定的物业服务费的金额，支付物业服务费至停止经营的2015年11月29日止。原告福星惠誉商业公司要求被告光彩公司支付违约金18288元的诉讼主张，明显过高，本院酌定以光彩公司实际拖欠款项为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告福星惠誉商业发展有限公司物业服务费（以每月11103.9元为标准，从2015年4月1日起计算至2015年11月29日止）。
二、被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告福星惠誉商业发展有限公司违约金（以实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期贷款利率130%计算至判决确定给付之日止）。
三、驳回原告福星惠誉商业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2664元，减半收取1332元，由被告武汉光彩餐饮文化传播有限公司负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第48l号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 周 杰
二〇一六年一月八日
书记员 陈健夫