安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00422号
上诉人（原审被告）：彭立才，男，1950年7月12日出生，汉族。
委托代理人：彭玉银（彭立才之子）。
委托代理人：程东林，安徽皖都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐文英，女，1955年7月15日出生，汉族。
委托代理人：李邦财，系徐文英丈夫，教师。
委托代理人：汪观利，安徽辉达律师事务所律师。
上诉人彭立才因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2013）合高新民一初字第01909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判查明：彭立才的原家庭住房位于合肥经济技术开发区原瓦屋村，于1998年因城市建设需要而被拆迁，拆迁安置人为彭立才、徐大应（母亲）、李长玉（妻子）、彭玉银（儿子），彭立才户领取了拆迁安置补偿款40000余元。按拆迁政策，拆迁安置人每人享有20平方米安置面积，每平方米需补房屋差价400元。合经区征地拆迁安置办将彭立才户安置在朝霞园7幢305室，房屋建筑面积79.37平方米，安置人口4人，安置面积为80平方米，需交纳32000元房屋差价款。因彭立才家庭生活困难，无力交纳房屋差价款，彭立才向所在的原瓦屋村村民委员会（以下简称瓦屋村委会）提出，愿意将安置房交由瓦屋村委会处理，但要求瓦屋村委会将开发的二十埠商业街的二间地皮批给他自建住房，瓦屋村委会同意了彭立才的请求，将其开发的二十埠商业街沿街二间门面房集体土地批给了彭立才。彭立才于2002年自建了二层房屋一幢，其未向瓦屋村委会支付土地款。
涉案房屋于2000年建成，经瓦屋村委会介绍，徐文英与彭立才于2001年1月8日签订了一份《协议书》，申明彭立才自愿转售80平方楼房给徐文英，双方达成如下协议：1、彭立才（甲方）必须向徐文英（乙方）提供80平方的楼房（位于朝霞社区A区）；2、乙方以每平方米580元，总计46400元的价格购买转售房；3、甲方配合乙方办理购房手续；4、转售后该楼房产权归乙方所有，乙方有权以自己的名义办理房产证；5、本次转售由瓦屋村委会作中介，村两委监督，并保证转售全过程的顺利进行；6、本协议一式三份，甲、乙双方及中介方各执一份……。彭立才、徐文英、瓦屋村委会领导孙方根分别在协议上签字认可，瓦屋村委会在协议上加盖了公章予以确认。
协议签订后，徐文英立即向瓦屋村委会交纳了购房款46400元，瓦屋村委会会计出具了收条。2003年10月，瓦屋村委会向合肥经济技术开发区城市发展投资有限公司（以下简称城投公司）申请拨付统征统拆款590062.5元，同时附情况说明一份，载明：彭立才户按政策享受80平方安置房，因该户极为贫困，无力购买安置房，后瓦屋村委会同意承担其购买安置房之费用。购安置房所需房款32000元，请城投公司直接从瓦屋村委会账户代扣，另注明：该户安置房号为A区7幢305室。城投公司同意拨付统征统拆款合计590062.5元，扣减瓦屋村委会支付的彭立才户购安置房费用32000元，城投公司实际向瓦屋村拨付558062.5元。徐文英已付房款的余款14400元抵作彭立才交纳的二十埠房的地皮款。
徐文英、彭立才签订协议前后，彭立才的妻子李长玉、母亲徐大应相继去世。徐文英签订协议后即搬入涉案房屋居住至今，彭立才于2012年12月31日办理了涉案房屋的房屋所有权证（房屋位于合经区翠微路北、宝塔路西朝霞园7幢305室，建筑面积79.37平方米）。
另查明：2009年11月11日，原瓦屋村委会撤销并入合经区莲花社区朝霞居民委员会。城投公司系合肥经济技术开发区管理委员会设立，承担财政专项转移支付职能。因彭立才户家庭住房困难，合肥经济技术开发区管理委员会按照政策于2009年分配给彭立才家庭解困房一套。
原审法院认为：涉案房屋系彭立才家庭拆迁安置房，涉案房屋安置人员为彭立才、徐大应、李长玉、彭玉银四人。签订协议前李长玉已去世，现徐大应已过世。彭立才无证据证明其将涉案房屋出售时，已告知了徐文英该房屋的安置对象，徐文英并不知晓该房屋的具体安置情况。彭立才作为户主出售房屋并实际将房屋交付给徐文英，且拆迁前，彭立才、徐大应、李长玉、彭玉银共同居住，徐文英有理由相信彭立才有处分房屋的权利。徐文英在支付购房款后，取得房屋并居住至今，彭玉银、徐大应均未提出异议，故基于诚实信用原则和从维护交易安全的角度考虑，对彭立才的抗辩不予支持。另，双方的协议虽未明确涉案房屋的准确楼号，但彭立才户的老屋于1998年被拆迁后，拆迁安置部门已明确彭立才户安置人口、安置面积及安置房的具体位置，故签订协议是徐文英、彭立才的真实意思表示，虽未明确准确楼号，但并不影响合同的成立、生效。徐文英将购房款46400元交至瓦屋村委会，瓦屋村委会将其中14400元抵作彭立才二十埠二间房地皮款，并开收据给徐文英，购安置房款32000元已由瓦屋村委会支付给城投公司，彭立才也同意瓦屋村委会处分其安置房款，徐文英已实际履行付款义务。
综上，徐文英、彭立才签订的《协议书》合法有效，徐文英已按约支付了房款，彭立才应协助徐文英办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：彭立才于本判决书生效后三十日内协助徐文英将位于合肥经济技术开发区翠微路北、宝塔路西朝霞园7幢305室房屋所有权转移登记至徐文英名下。
上诉人彭立才上诉称：一、原审适用法律错误。1、原审法院认为徐文英并不知晓该房屋的具体安置情况，彭立才作为户主出售房屋并实际将房屋交付给徐文英，且拆迁前，彭立才、徐大应、李长玉、彭玉银共同居住，徐文英有理由相信彭立才有处分房屋的权利，此属适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》规定，处分共有财产应当经过三分之二以上共有人同意，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国婚姻法》及相关的解释规定，夫妻对共有财产有处分权，但没有任何法律规定家庭成员对其他家庭成员共有财产也有处分权。所以，彭立才对家庭共有房屋无处分权。2、原审认为徐文英在支付购房款后，取得房屋并居住至今，彭玉银、徐大应均未提出异议，故基于诚实信用原则和从维护交易安全的角度考虑，故对彭立才的抗辩不予支持，此属适用法律错误。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”本案房屋共有人对彭立才物权买卖行为未及时提出异议并不能认定为房屋共有人对房屋买卖合同默示同意。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。二、原审程序存在错误。原审认为彭立才无证据证明将涉案房屋出售时，已告知了徐文英该房屋的安置对象，徐文英并不知晓该房屋的具体安置情况，因此，错误地将举证责任分配给彭立才。徐文英即使不知晓该房屋的安置具体情况，并不免除取得其他共有人同意的义务。徐文英没有尽到谨慎的注意义务，应承担合同无效的不利后果。三、原审认定事实不清，证据不足。1、原审认为徐文英已实际履行支付房款义务，属认定事实错误。根据法庭调取的朝霞园小区7号楼305室拆迁安置购房款支付会计账目，可以证明该房款由瓦屋村委会的青苗费款项支付，经朝霞社区建设管理中心批准，由城投公司代扣，与徐文英所交购房款没有任何关系。徐文英支付的购房款项去向不明，没有转账记录证明支付给合肥经济技术开发区拆迁办公室。徐文英履行购房合同给付对象应是彭立才，其所称交付瓦屋村委会没有法律依据。2、原审认定彭立才向所在地瓦屋村委会提出愿意将安置房交由瓦屋村委会处理，但要求瓦屋村委会将开发的二十埠商业街的二间地皮批给他自建住房，瓦屋村委会同意了彭立才的请求，将其开发的二十埠商业街沿街二间门面房集体土地批给了彭立才，没有事实依据。根据国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，瓦屋村委会无权审批宅基地，彭立才的宅基地经合肥经济技术开发区管理委员会审查批准的。3、原审认为徐文英将购房款46400元交至瓦屋村委会，瓦屋村委会将其中14400元抵作彭立才二十埠二间房地皮款，没有事实和法律依据。该款为瓦屋村委会私自占有，彭立才没有取得任何利益。四、本案购房合同存在恶意串通损害第三人、集体利益的行为，应认定无效。彭立才是文盲，不了解协议的真实内容，徐文英与瓦屋村委会恶意串通，损害彭立才利益。瓦屋村委会利用集体款项擅自买卖房屋，损害集体利益，故该协议无效。五、徐文英不属于法律规定的善意第三人，不适用善意取得制度。首先，徐文英在受让房屋时不是善意的；其次，也没有以合理的价格转让；再次，彭立才没有将房屋交付徐文英。请求确认协议无效，驳回徐文英诉讼请求。
被上诉人徐文英二审辩称：原判正确，请求予以维持。
经审理查明：彭立才的妻子李长玉2000年去世，母亲徐大应2001年9月去世，彭立才之子彭玉银在2001年1月8日签订协议时已超过18周岁。徐文英在与彭立才签订协议后立即向瓦屋村委会支付46400元，城投公司在拨付瓦屋村委会款项中已将该房款中的32000元作为应收款项相抵扣。徐文英已于2001年2月搬入案涉房屋入住至今。二审中，双方没有提供新证据，本院认定的其他事实与原审一致。
本院认为：涉案房屋本属彭立才家庭拆迁安置回迁房，取得回迁安置房的前提是应支付相应购房款32000元。彭立才由于家庭生活困难，无力支付购房款，其将拆迁权益转移给徐文英，并没有侵害徐大应及彭玉银的权益。协议上彭立才与徐文英是买卖合同主体，瓦屋村委会是作为中介人在协议上签字，从徐文英将房款交瓦屋村委会、城投公司抵扣瓦屋村委会房款以及徐文英多年来一直居住案涉房屋的事实来看，彭立才、徐文英是按照约履行合同的，彭立才、彭玉银是认可的。因案涉房屋属于回迁安置房，彭立才根据拆迁政策依据拆迁安置证将案涉房屋办理至其名下，但彭立才没有支付购房款，依法不应对该房屋享有所有权。此外，彭立才在长达十年之久的时间里亦未行使撤销权，已超过除斥期限。综上，彭立才与徐文英在自愿的基础上签订的协议，没有损害国家、集体、他人的利益，没有违反法律强制性的规定，应属有效合同。徐文英已按约支付了房款，现房屋具备办理过户手续，彭立才应协助徐文英办理过户手续。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。彭立才上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8444元由彭立才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 思
审 判 员 孙礼会
代理审判员 余海兰
二〇一四年三月三日
书 记 员 鲍晶晶
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。