甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终148号上诉人(原审被告)：甘肃西域凯达酒店有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区。法定代表人：梁成玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海英,甘肃正天合(兰州新区)律师事务所律师。委托诉讼代理人：于超,甘肃正天合(兰州新区)律师事务所律师。被上诉人(原审原告):永登金穗粮食贸易有限公司，住所地甘肃省永登县。法定代表人：甘绍祖，该公司董事长。委托诉讼代理人：权威，甘肃姜学濂律师事务所律师。甘肃西域凯达酒店有限公司（以下简称凯达公司）因与被上诉人永登金穗粮食贸易有限公司(以下简称金穗公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院(2016)甘0191民初873号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人凯达公司委托诉讼代理人王海英、于超，被上诉人金穗公司委托诉讼代理人权威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯达公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院(2016)甘0191民初873号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由金穗公司承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。对凯达公司2015年2月4日向金穗公司付房租100000元认定为是前期合同履行期间欠付的租金错误。双方前期签订的租赁合同已于2014年12月31日到期，凯达公司已经付清全部租金。双方于2014年12月31日签订的合同亦约定为先付款后租房，金穗公司主张该100000元为欠付租金但未提供任何证据，一审仅根据金穗公司陈述认定该100000元为前期欠付租金错误。一审认定金穗公司2015年6月7日、2016年6月9日交邮的快递凯达公司已经收到错误。2.金穗公司一审中诉请自2016年12月31日解除《房屋租赁合同》，一审判决于2016年11月16日解除《房屋租赁合同》违反了“不告不理”的民事诉讼原则。3.凯达公司因资金紧张而延迟向金穗公司付款，2016年10月18日凯达公司通过工商银行网上银行向金穗公司转账支付租金957600元，加之2015年2月4日向金穗公司付房租100000元，已经超付62200元，一审在凯达公司超付房租的情况下判决凯达公司承担违约金80000元没有事实和法律依据。金穗公司辩称，凯达公司不履行合同义务，构成违约，一审判令解除房屋租赁合同正确。因凯达公司未按约定履行给付租金义务，金穗公司多次向凯达公司发出催款通知，凯达公司多次拒收，拒不履行合同付款义务。金穗公司遂诉请解除合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金穗公司向一审法院起诉请求：1.判令自2016年12月31日起解除双方于2014年12月30日签订的面积为696平方米的《房屋租赁合同》；2.判令凯达公司向金穗公司支付拖欠租金995400元；3.判凯达公司立即向金穗公司支付违约金210278.25元；4.本案诉讼费用由凯达公司承担。一审法院认定事实：自2012年起金穗公司与凯达公司就本案讼争房屋发生了租赁业务。2014年12月30日双方就讼争房屋签署了《房屋租赁合同》。合同约定金穗公司出租给凯达公司696平方米的商务使用房屋（包括一层和二层），租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止共计三年，年租金为497700元，以先交费后使用的原则每年支付一次。《房屋租赁合同》第9.2条约定，凯达公司逾期支付租金的，每逾期一天，须按拖欠租金的0.05‰支付违约金。《房屋租赁合同》第9.7.5条约定，凯达每次延迟支付租金，当金穗公司向凯达公司发出书面催款通知二次后，凯达公司自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，一方可书面通知另一方解除该合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，凯达公司继续使用该房屋进行经营活动，但对房屋租金经金穗公司多次催要，凯达公司一直未能按期支付。故于2015年9月，金穗公司将凯达公司诉至永登县人民法院，要求判令与其解除合同，并要求凯达公司支付拖欠的租金，承担违约责任。后永登县人民法院判决解除合同，凯达公司不服上诉至兰州市中级人民法院。2016年6月12日，兰州市中级人民法院将此案发回重审。重审期间，金穗公司向永登县人民法院提出撤诉申请。2016年9月7日，金穗公司又将凯达公司起诉至本院。在本案诉讼过程中，凯达公司于2016年10月18日通过中国工商银行网上银行转账的方式向金穗公司支付了租金957600元，该款金穗公司未向凯达公司出具租赁发票。另查明，2015年2月4日，凯达公司向金穗公司打款100000元。一审法院认为，依法成立的合同,自成立时生效。金穗公司与凯达公司于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》系双方自愿达成,且不违反法律规定,应予以认定。关于双方争议的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案查明,金穗公司与凯达公司签订的《房屋租赁合同》中约定“4.2租赁房屋采取先交费后使用的原则提前交付租金,每年支付一次”，“4.4……甲乙双方同意乙方先行按照房屋租赁合同约定支付费用，甲方应按照已付金额提供收款收据”，“9.7甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。9.7.5乙方每次延迟支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的”，凯达公司在与金穗公司签订房屋租赁合同后并未按上述合同约定及时完全将租金支付金穗公司，金穗公司下发两次催告函催要无果，遂于2015年9月诉请永登县人民法院申请解除合同。永登县法院判决解除合同后，凯达公司上诉至兰州市中级人民法院，该案又被发回重审。但期间凯达公司一直使用租赁房屋至今，却对拖欠租金仍未向金穗公司支付，至金穗公司起诉本院也尚未支付，长期拖欠。尽管在本案诉讼过程中凯达公司向金穗公司支付了租金957600元，但凯达公司的行为已构成对合同的根本违约，金穗公司依合同约定申请解除合同的请求，依法成立，予以支持。凯达公司抗辩未向金穗公司支付租金系因金穗公司不提供租金发票的理由，经审查凯达公司向金穗公司支付租金是双方合同约定的先履行义务，故其抗辩理由不成立。对凯达公司抗辩金穗公司有近700万元的发票没向其出具的意见，与本案无关，凯达公司应另行主张。关于凯达公司拖欠金穗公司租金数额确定问题，按照双方合同约定“一楼面积303平方米,85元/㎡/月;二层393平方米,40元/㎡/月”,计算至2016年12月,凯达公司应交付的租金为995400元,扣除凯达公司已付的租金957600元,仍欠37800元。金穗公司应在收到全部租金后按双方合同约定要求向凯达公司出具租金发票。对凯达公司于2015年2月4日向金穗公司支付的100000元,经审查该款并未注明系给付本合同期内租金,款项用途不明,且凯达公司也不能提供其他证据予以佐证,凯达公司辩称系付本合同期内的租金,但加上其后期向金穗公司支付的957600元,总额已明显超出合同约定的应付租金,有悖常理,也不合逻辑,而金穗公司称该款项是凯达公司支付双方先前合作期间欠付的租金,故对凯达公司的该项抗辩理由不予采信。关于金穗公司主张的违约金,合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方合同约定“乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按拖欠租金的0.05‰支付违约金”,故凯达公司应依法按合同约定承担相关违约责任。考虑到凯达公司在本案诉讼过程中已将大部分拖欠租金支付金穗公司,故对违约金予以适当调整,调整为80000元。综上所述,金穗公司的诉讼请求成立,依法予以支持,凯达公司的抗辩理由不成立,不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除永登金穗粮食贸易有限公司与甘肃西域凯达酒店有限公司于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、甘肃西域凯达酒店有限公司于判决书生效后三十日内支付永登金穗粮食贸易有限公司剩余租金37800元（租金计算至2016年12月），并承担违约损失80000元，以上共计117800元。三、永登金穗粮食贸易有限公司收到甘肃西域凯达酒店有限公司支付的租金37800元后，于十日内按房屋租赁合同要求向甘肃西域凯达酒店有限公司出具共计金额995400元的正式房租发票。案件受理费15652元，已减半收取7826元，由甘肃西域凯达酒店有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.凯达公司于2015年2月4日向金穗公司支付的100000元性质。凯达公司提交的打款凭证及租赁合同的真实性本院予以认定，但对其证明目的本院不予认定。金穗公司提交的付款明细表系其单方制作，对其真实性及证明目的本院均不予认定。凯达公司与金穗公司租赁关系自2012年建立，期间有多笔款项支付且双方前期房屋租赁发生纠纷仍在诉讼中，故对前期款项支付本院不予认定。该笔100000元款项与凯达公司于2016年10月18日通过网上银行转账支付的租金957600元相加，总额已明显超出合同约定的应付租金,有悖常理,不合逻辑,结合前期双方房屋租赁合同的履行情况，凯达公司均付款滞后，且从未出现超付租金的情况，双方就之前的房屋租赁发生纠纷仍在诉讼中，故虽该笔款项付款时间在本案《房屋租赁合同》履行期限内，但不能认定该笔款项系本案《房屋租赁合同》租金的支付。一审认定该事实清楚，本院予以确认。2.金穗公司2015年6月7日、2016年6月9日交邮的催款函凯达公司是否已经收到。一审中，金穗公司仅提交了快递单寄出联，显示金穗公司于2015年6月7日、2016年6月9日通过中国邮政EMS向凯达公司寄出催款函，二审庭审后，金穗公司于2017年3月15日提交快递单签收联，显示该两份快递分别于2015年6月11日由凯达公司前台王黎明签收。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，虽该证据因金穗公司过失逾期提交，但该证据与本案基本事实有关，故本院予以采纳。一审认定金穗公司下发两次催告函催告无果事实清楚，本院予以确认。二审中金穗公司提交的2张张贴通知照片无法显示具体拍摄现场及拍摄时间，故对该证据的真实性与证明目的本院不予认定。一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力，合同当事人均应按照合同约定享有权利，履行义务。金穗公司与凯达公司于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律规定,对双方当事人具有拘束力。金穗公司按照合同约定向凯达公司交付房屋，凯达公司也应按合同约定向金穗公司按期支付房屋租金。凯达公司长期拖欠房屋租金的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。金穗公司与凯达公司签订的《房屋租赁合同》中约定凯达公司迟延支付租金，当金穗公司向其发出书面催款通知两次后，凯达公司自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，金穗公司有权解除合同。凯达公司在收到金穗公司的两次书面催款函后超过30天未付款，在金穗公司2015年9月诉请永登县人民法院解除合同后仍未付款，出租人金穗公司无法获得房屋租金，致使该租赁合同目的无法实现，构成根本违约，金穗公司诉请解除合同有事实和法律依据，一审判决解除合同正确，唯解除时间失当，本院予以纠正。按照双方合同约定“一楼面积303平方米,85元/㎡/月;二层393平方米,40元/㎡/月”,计算至2016年12月31日,凯达公司应交付的房屋租金为995400元,扣除凯达公司2016年10月18日已付的租金957600元，凯达公司仍欠付租金37800元。一审判决凯达公司支付剩余租金37800元正确,本院予以确认。凯达公司称其已超付房屋租金的陈述与事实不符，本院不予采信。因凯达公司已构成根本违约，一审参照《房屋租赁合同》中违约金的约定同时结合凯达公司在本案一审诉讼过程中已将大部分拖欠租金支付金穗公司,故对违约金调整为80000元适当，本院予以确认。综上所述，凯达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，唯合同解除时间不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州新区人民法院(2016)甘0191民初873号民事判决第二、三项及案件受理费部分。二、变更兰州新区人民法院(2016)甘0191民初873号民事判决第一项为永登金穗粮食贸易有限公司与甘肃西域凯达酒店有限公司于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月31日解除。二审案件受理费2656元，由甘肃西域凯达酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨伟东代理审判员  张 茜代理审判员  王晶琦二〇一七年三月十七日书 记 员  段鸿燕