河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第138号
原告胡绍华，男，43岁。
委托代理人朱寒冰，河南博正律师事务所律师。
被告刘秀花，女，43岁。
委托代理人李全岭，郑州市二七区淮河法律服务所法律工作者。
原告胡绍华诉被告刘秀花租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱寒冰、被告刘秀花及其委托代理人李全岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月29日，原、被告签订房屋租赁契约，约定租赁期限三年，在契约期满的前半年，原、被告双方续签房屋租赁契约，约定租赁期限为五年，即从2013年11月29日至2018年11月29日，租金每季度为22500元。原告依约履行契约义务，被告却于2013年11月29日通知原告终止契约，为此原告拨打110报警。2013年12月2日，被告将原告店门锁住。被告违约给原告造成损失50000元。原告认为双方所签房屋租赁契约合法有效，被告应继续履行该契约。故原告诉至本院，请求判令：1、被告赔偿原告损失50000元；2、被告继续履行与原告于2013年11月29日签订的房屋租赁契约；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告起诉不属实。原、被告于2010年11月29日签订租赁契约，被告将其门面房租给原告，租期三年，2013年11月29日到期后，被告通知原告搬出房屋，原告未搬出，被告于2014年2月17日再次通知原告，原告拒收快件通知，故被告已通知原告租赁到期。2、原、被告并未续签租赁契约，所谓的房屋租赁契约，被告既没有签字也没有委�任何人代签。虽然被告曾要求续租，被告将合同文本的草稿通过网上邮箱传给了郑慧景，但被告并没有签约，而是告诉郑慧景等被告自己签约。原告系谎称原告同意，诱骗郑慧景签订了协议。3、原告称被告锁门造成了所谓50000元损失，但实际是被告通知原告搬出门面房，原告拒不搬出，被告于2013年12月2日原告下班后，锁了门面房房门，次日早上原告将锁砸开照常营业，损失不能成立。4、原告自2013年11月29日侵占原告的门面房至今，给被告造成了损失，应当赔偿。综上，被告未与原告签订房屋租赁契约，也未委托任何人代签，原告与他人所签契约无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年11月13日，被告出具委托书，载明因其工作繁忙，故委托郑慧景全权代理交接物业、收回余款和差额税款及剩余房租，并由郑慧景全权代表原告签订租赁协议。该委托书上同时记载原告卡号为604910407200674185。2010年11月29日，郑慧景代表被告与原告签订《房屋租赁契约》，约定由被告将其坐落在管城区货栈街104号康华苑的一楼门面房出租给原告，租金每季10500元，租期三年，自2010年11月29日至2013年11月29日。2013年4月左右，被告尚在外地，郑慧景再次以被告名义（即甲方，出租方）与原告（即乙方，承租方）签订《房屋租赁契约》，主要内容为：1、甲方将其坐落于郑州市管城区货栈街104号康华苑的一楼门面房出租给乙方，租赁用途为饮食业，租赁期限自2013年11月29日起至2018年11月29日止。2、季度基本租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为22500元，自第三年起每年按照上年度基本租金的百分之十加收递增租金；双方按照先交租金后用房屋、每季度结算一次的方式履行合同；乙方于每季度的前15日内将租金交付甲方，付款方式为�行转存。3、合同签订后，乙方应在支付第一次租金同时向甲方支付租赁保证金5000元，甲方收取租赁保证金后向乙方出具凭证，乙方履行约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行约定义务的，甲方不退还租赁保证金。该租赁契约落款处时间显示为2013年11月29日，出租人显示为“刘秀花（郑慧景代）”。
2013年11月15日，原告通过前述账号向被告支付租金22500元。11月20日前后，被告回到郑州，与原告就房屋租赁事宜发生争议并导致纠纷，被告否认系争续签合同（即落款时间为2013年11月29日的《房屋租赁契约》，下同）的效力，多次要求原告腾房，原告亦曾报警，但公安机关调解未果，故引发本案诉争。
另查明：涉案门面房位于管城回族区货栈街104号4单元1层东4号，房屋所有权人为被告。被告认可其曾与原告就续签合同事宜进行协商，也曾将合同草稿通过邮件发给郑慧景，并表示其所发合同草稿内容与续签合同基本一致，且被告称郑慧景续签合同后未告知其，期间其虽与郑慧景有过联系，但均未提到与原告续签合同的事宜，直至其2013年11月20日左右回到郑州之后，郑慧景才告知其续签了合同，同时，被告称其另有其他两、三间房屋由郑慧景帮其打理、出租。郑慧景系21世纪不动产郑州津茂加盟店金牌经纪人，在本院庭前对郑慧景所行调查中，郑慧景表示：2013年4月，被告在外地给其打电话，称原告要求提前续签合同，让其去看看情况；其到门面房处，原告准备了合同，其未细看就签了字；之后几天其电话告知被告，被告称签了就签了；被告回郑州后，其将合同交给被告，被告未明确提出异议。被告与郑慧景对案件事实的相关陈述并不一致，对此被告未作出合理解释。
上述事实，有当事人提交的�据及庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点在于郑慧景代表被告与原告续签《房屋租赁契约》（落款时间为2013年11月29日）是否构成表见代理。表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理成立，必须具备相应条件。首先，要具备代理的一般要件，即行为人以被代理人的名义进行民事活动。本案中，郑慧景以被告名义与原告续签合同、进行门面房出租的民事行为，构成代理的客观表象。其次，表见代理的成立，还必须具备特殊构成要件，包括对于相对人来说，其主观方面应为善意且无过失。根据法律规定，“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断”。本案中，被告认可其曾与原告就房租等续租事宜进行协商并向郑慧景发送合同草稿，表示合同草稿内容与续签合同基本一致，故原告称当时郑慧景带去合同书（即《房屋租赁契约》，下同）的说法更为可信，由此，当日是郑慧景到原告租房处，郑慧景持被告提供的合同书，郑慧景是房地产中介经纪人，亦恰恰是经被告授权与原告签订首份租赁合同之人，而被告尚在外地确为客观事实，故原告有理由相信郑慧景有权代表被告续签租赁合同，其作为善意相对人并无过失。再言，表见代理的起因与授权有关系，一�情况下无权代理都是以一定的授权或者曾有授权或者有使相对人相信有授权的情形为前提，此情形下完全由善意相对人承担行为的后果不符合民法的公平、诚信原则，更不利于保护交易安全；合同法设定表见代理制度的首要目标在于优先保障相对人的合法权益和交易安全。本案中，被告称其在长达半年的时间内对续签合同不知情、郑慧景未告知，此与郑慧景所述不一致，亦与常理不合，本院不予采信；被告未及时就续签合同向原告提出异议，且原告亦通过双方长期使用的租金支付账户提前向被告支付季租金22500元，部分履行了合同义务。故综合考虑本案的证据与细节后予以判析，本院对郑慧景的行为构成表见代理予以确认，系争《房屋租赁契约》有效，现原告主张继续履行该契约理由正当，本院予以支持，但原告诉请的损失赔偿缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：
一、系争《房屋租赁契约》（落款时间为2013年11月29日）合法有效，原告胡绍华与被告刘秀花应继续履行；
二、驳回原告胡绍华的其他诉讼请求。
案件受理费1150元，由被告刘秀花负担150元，由原告胡绍华负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。
审 判 长 杨绿水
人民陪审员 王爱敏
人民陪审员 谷玉仁
二〇一四年七月七日
书 记 员 高媛媛