江苏省大丰市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大商特字第00001号
申请人苏州银行股份有限公司大丰支行，住所地大丰市区常新路西侧三水嘉苑7幢312室、202室、101室。
负责人董浩，该支行行长。
委托代理人黄裕忠（特别授权），江苏煜衡律师事务所律师。
被申请人大丰龙盛建材有限公司，住所地大丰市南阳镇工业集中区。
法定代表人赵启亮，该公司董事长。
申请人苏州银行股份有限公司大丰支行（以下简称苏州银行大丰支行）与被申请人大丰龙盛建材有限公司（以下简称龙盛公司）申请实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人苏州银行大丰支行申请称，2012年12月27日，我行与被申请人签订企业最高额抵押、保证借款合同一份，约定我行在2012年12月27日至2015年12月31日期间内，向被申请人发放不超过380万元贷款，贷款金额、期限、还款方式、贷款用途等以借款借据为准，还款方式为按季结息，到期还本。被申请人以其拥有的大丰房权证南阳字第××号房产、大土（13）国用（2010）第122、123号土地使用权作为抵押物，抵押担保范围为借款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、可得利息损失、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）等。2012年12月28日双方就抵押事宜办理了他项权登记，房屋他项权利人为我行，证书编号为大丰房他证南阳字第201243**号、大土他项（2012）第178号。合同签订后，我行分别于2013年12月19日、2014年6月20日向被申请人发放了贷款200万元、100万元，到期日均为2014年12月19日，月利率为6.75‰，被申请人出具了借款借据。被申请人收到借款后未能按照约定履行结息及还本的义务，我行多次催要未果。故请求判令拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的大丰房权证南阳字第××号房产、大土（13）国用（2010）第122号、大土（13）国用（2010）第123号土地使用权，拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内（偿还本金300万元并承担该贷款2014年9月21日至2014年12月19日按月利率6.75‰计算的利息60075元，2014年12月20日以后按月利率10.125‰计算至被申请人实际履行之日止的逾期利息以及实现债权所支付的律师代理费70600元）优先受偿；诉讼费用由被申请人承担。
经审查查明，2012年12月27日，申请人苏州银行大丰支行（贷款人）与被申请人龙盛公司（借款人暨抵押人）、赵启亮（保证人）、崔巍巍（保证人）签订企业最高额抵押、保证借款合同一份，约定贷款人自2012年12月27日起至2015年12月31日止向借款人发放最高限额不超过380万元的贷款；在此期间和贷款最高额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，担保人自愿为借款人在贷款人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供最高额担保，不再逐笔办理担保手续；贷款利率以借款借据记载为准，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率在贷款期限内不调整；放款账户及还款账户均为借款人龙盛公司在贷款人苏州银行大丰支行处开立的账户，账号为706666011112014000044；还款方式为按季结息，到期还本，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日，还款日为贷款到期日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，自逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率按约定的贷款利率加收50%；担保方式为最高额抵押＋保证担保；保证方式为连带责任保证，保证期间为约定的债务履行期限届满之日起二年；本合同项下贷款既有抵押担保又有保证人提供担保的，无论抵押人是否为借款人，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按合同约定承担连带保证责任；借款人不履行到期债务或发生合同中约定的实现担保物权的情形，贷款人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩；抵押人同意以位于南阳镇黄海居委会1-3幢房产（大丰房权证南阳字第××号）及南阳镇恒兴路南侧土地［大土（13）国用（2010）第122号、第123号］作为抵押物，抵押担保的范围包括借款人依据本主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）等费用；本合同项下的债务履行期限届满或提前到期，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；本合同项下贷款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍按照合同约定承担担保责任；借款人未按约定履行对贷款人的支付和清偿义务的，构成违约，贷款人可行使或提前行使担保物权；在既有物的担保又有人的担保的情况下，由贷款人选择实现担保权的方式。
上述合同签订后，被申请人龙盛公司于2012年12月28日将其所有的位于南阳镇黄海居委会1幢、2幢、3幢房屋（所有权证号为南阳-201010268）办理最高额抵押权登记，房屋他项权利人为申请人苏州银行大丰支行，债权数额为170万元，担保范围详见抵押合同中约定的担保范围；同日，被申请人龙盛公司将位于大丰市南阳镇恒兴路南侧［大土13国用（2010）第122、123号］办理土地他项权证，载明抵押贷款金额为210万元，抵押面积为18952平方米，抵押期限自2012年12月27日起至2015年12月31日止。后借款人龙盛公司于2013年12月19日向贷款人苏州银行大丰支行出具借款借据一份，载明借款利率为6.75‰，借款金额为200万元，到期日为2014年12月19日；2014年6月20日向贷款人出具借款借据一份，载明借款金额为100万元，借款利率为6.75‰，到期日为2014年12月19日。
上述两笔借款发放后，被申请人龙盛公司按约结息至2014年9月20日，之后的利息未能按约偿还。借款到期后，被申请人龙盛公司亦未能偿还借款本金。截至2014年12月19日，被申请人共计结欠申请人苏州银行大丰支行期内利息60075元。后申请人多次向被申请人及担保人追要借款未果，申请人遂于2015年1月26日向本院提起诉讼，为此，申请人支出代理费70600元（该数额不超过相应收费标准）。
上述事实，有申请人陈述，企业最高额抵押保证借款合同，他项权证，借款借据2份，提款申请书、支付委托书及进账单各2份，委托代理合同、代理费发票及职业许可证、收费许可证等证据在卷予以证实。
本院认为，申请人苏州银行大丰支行与被申请人龙盛公司签订的企业最高额抵押、保证借款合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。被申请人龙盛公司以其所有的房产、土地为上述借款提供抵押担保并依法进行了抵押登记，办理了他项权证，该抵押权成立并有效。上述合同签订后，申请人苏州银行大丰支行依约向被申请人龙盛公司发放了贷款，被申请人龙盛公司自2014年9月起即不能按约及时结息。借款期限届满后，借款人及担保人均未能偿还借款本金。故申请人苏州银行大丰支行按照借款合同及抵押合同的约定，要求实现担保物权，就抵押标的物的拍卖、变卖价款在上述债权范围内优先受偿，应予准许。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、被申请人大丰龙盛建材有限公司结欠申请人苏州银行股份有限公司大丰支行借款本金300万元、至2014年12月19日的利息60075元、借款本金300万元自2014年12月20日起至实际给付之日止按月利率10.125‰计算的利息以及实现债权所支付的律师代理费70600元。
二、准予对被申请人大丰龙盛建材有限公司所有的位于大丰市南阳镇黄海居委会1幢、2幢、3幢（所有权证号为南阳-201010268）房产、位于大丰市南阳镇恒兴路南侧［使用权证号为大土13国用（2010）第122、123号］土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人苏州银行股份有限公司大丰支行在抵押登记范围内对上述债权享有优先受偿权。
本裁定送达后立即执行。
审 判 长 陆文义
代理审判员 周 泉
代理审判员 许 雁
二〇一五年二月十六日
书 记 员 管益新
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。