贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民商终字第49号
上诉人（原审被告）黔东南州常乐燃气有限责任公司。住所地：凯里市韶山南路**号。
法定代表人沈维凤，董事长。
委托代理人赵明科，贵州宏强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贵州丰球房地产开发有限公司。住所地：凯里市迎宾大道**号丰球新天地*座*楼。
法定代表人何智慧，董事长。
委托代理人潘国华，贵州兄弟律师事务所律师。
第三人贵州幸福村大药房零售连锁有限公司。住所地：凯里市迎宾大道丰球绿都丰球超市*层*号。
法定代表人欧镇远，董事长。
上诉人黔东南州常乐燃气有限责任公司（以下简称常乐燃气公司）因与被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房产公司）、第三人贵州幸福村大药房零售连锁有限公司（以下简称幸福村大药房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民商初字第11号民事判决，向本院提出上诉。本院审理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：2010年6月25日，丰球房产公司将位于凯里市迎宾大道丰球绿都丰球超市1层1号、面积为1925平方米的房屋出租给幸福村大药房公司，双方就租赁事宜签订了一份《凯里市丰球小学旁商场租赁合同》，合同约定：租赁期限从2010年8月25日至2013年8月25日止。同年12月1日，幸福村大药房公司经丰球房产公司同意后，将承租房屋中的965平方米转租给常乐燃气公司。2012年10月19日，常乐燃气公司与幸福村大药房公司就转租事宜签订了一份《凯里市丰球小学旁商场租赁合同》。合同约定：租赁期限从2012年10月15日至2013年8月25日止，租金为每平方米13.414元，租金每半年交一次。2013年5月21日，丰球房产公司向幸福村大药房公司发出书面通知，主要内容为：租赁合同期限将至，公司因经营需要，不再续租丰球超市1层1号1925㎡的商铺，请在合同期满后10日内即2013年9月4日前将原承租的商铺退交。幸福村大药房公司法定代表人欧镇远于同年6月6日签收。2013年9月5日，丰球房产公司书面告知幸福村大药房公司，主要内容为：1、商铺租金为30元／平方米／月；2、租赁合同一年一签；3、原承租人优先，若原承租人不再续租，则接到通知后的10天内即2013年9月15日前，将承租的商铺及附属设施交还，不得留存物品或影响商铺的正常使用。4、原承租人不续租，超过原合同终止期限10天以上的，则从原合同到期之日起，按新的标准支付月租金。期间届满后，幸福村大药房公司再次向丰球房产公司要求减少租金，丰球房产公司于同年10月16日向幸福村大药房公司发出通知函，主要内容为：同意将商铺租金调整为25元／平方米／月，其他不变。接到通知后，如幸福村大药房需要续租，则在7天内续签合同；如不续租，则在30天内将承租商铺交还，超过原合同终止期限10天以上，则从原合同到期之日起，按新的标准支付月租金。在幸福村大药房公司既未续签租赁合同，也不退还商铺的情况下，丰球房产公司委托贵州兄弟律师事务所向第三人发出书函，要求2013年11月2日前续签合同，若不续签，则应在2013年11月3日前将商铺退还，逾期则应承担相应损失。2013年12月27日，常乐燃气公司向丰球房产公司发出一份《关于对租赁库房的使用时间予以确认的函》，内容为：“我公司2012年10月15日与贵州幸福村大药房公司签订了属于你公司物业的商场库房转租合同《凯里市丰球小学旁商场租赁合同》，应于2013年8月25日到期，因你公司经营需要或涨价临时通知不再续租。由于我公司在该库房存放的货品较多，重新选择库房的难度较大，需要时间来选址和搬迁，在征得贵方默认的情况下，我司物品搬离时间进行适当延迟，截止2013年12月24日，我公司已将库房商品全部搬离完毕并立即通知贵州幸福村大药房零售连锁有限公司以及贵公司办公室进行交接未理。为了确定我司搬离时间的真实性，维护我公司的相关权益。特致函贵公司告知，望贵公司收到此函件后尽快与我公司联系并办理相关租赁费用的终止。否则2013年12月24日后所产生的房屋租赁等相关费用一概与我公司无关。特函！常乐燃气公司二〇一三年。因丰球房产公司不同意常乐燃气公司的要求，双方为延迟退房期间的房屋租金发生纠纷后，丰球房产公司于2014年1月7日提起诉讼。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案丰球房产公司与第三人或者第三人与常乐燃气公司签订的租赁合同均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，应予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”第三人经原告同意后将其承租的部分商铺转租给被告并无不当，被告应当在合同期满后将商铺退还给第三人。从被告2013年12月27日向原告发出《关于对租赁库房的使用时间予以确定的函》的内容来看，被告是知晓原告与第三人签订租赁合同约定的租赁期限的。被告作为次承租人，在转租合同约定的期限届满后，仍继续占用原告965平方米的商铺至2014年12月24日是事实，无论是在租赁期满后，或是原告与第三人商谈期间，被告一直未积极主动与原告沟通协商承租事宜，而是以与原告无租赁合同关系，库房存货较多，重新选址困难，需要时间进行选址和搬迁等为抗辩理由。故原告诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，应予以支持。被告辩解缺乏事实和法律依据，理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告黔东南州常乐燃气有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告从2013年8月26日支付到2013年12月24日止的租金96500元（965平方米×25元／平方米／月×4个月）。案件受理费2210元，由被告黔东南州常乐燃气有限责任公司负担。
上诉人常乐燃气公司不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人按原租金标准支付被上诉人4个月的腾房只有使用费。其理由是：一审判决以每平方米月租金为25元计算租金既不合理、也不合法。1、常乐燃气公司原来的租金为13.414元，合同期满后，常乐燃气公司要求续租，幸福村大药房公司说正在与丰球房产公司协商，所以常乐燃气公司就一直在等待结果。2013年11月上旬，幸福村大药房公司突然告知，丰球房产公司限期于2013年11月2日每平方米按月租金25元续签合同，否则退还商铺。常乐燃气公司认为租金过高，决定不再续租。但由于货物较多，一直到2013年12月24日才腾空商铺归还丰球房产公司。常乐燃气公司没有恶意占用丰球房产公司的商铺，租金应当按照原标准支付。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限界满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”但是应当按照什么标准支付，没有具体的规定。在司法实践中有合同约定的按照约定，没有合同约定的，则以同地段同类房屋租金标准确定。一审以25元计付，没有合同依据，也没有法律规定，既不合理、也不合法。请求二审法院按照合同的约定判决支付。
被上诉人丰球房产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，被答辩人上诉所称有悖事实也不符合法律规定，请二审法院驳回上诉、维持原判。丰球房产公司将商铺出租给幸福村大药房公司，幸福村大药房公司将其中的965平方米转租给常乐燃气公司。2013年5月21日，丰球房产公司书面告知幸福村大药房公司合同将于2013年8月25日到期，请于期满后10日内退还商铺，并将此事转告了常乐燃气公司。幸福村大药房公司要求续租，丰球房产公司同意续租，但租金调整为30元，并将此事告知了常乐燃气公司。幸福村大药公司要求减少租金，丰球房产公司同意将租金调整为25元，并将此时也告知了常乐燃气公司。在对方不续签合同又没有退还商铺的情况下，丰球房产公司给幸福村大药房公司发出律师函，常乐燃气公司才于2013年12月27日致函丰球公司，告知已于同年12月24日清理好商铺不再续租。根据城镇房屋租赁司法解释的规定，常乐燃气公司应当支付商铺占用费。
本院审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，另查明，一审以每平方米月租金为25元，仅有丰球房产公司一方提出租金为25元，与幸福村大药房公司和常乐燃气公司并没有就租金达成新的协议，也没有租金评估机构的评估结果。幸福村大药房公司与常乐燃气公司转租合同的每平方米月租金为13.414元。在二审法院审理过程中，丰球房产公司提供了其与幸福村大药房公司签订的新的房屋租赁合同，2013年8月份以后的租金为每平方米月租金25元。该合同是租赁双方在一审审理终结后签订的，与原租赁合同的面积不一致。
本院认为，丰球房产公司与幸福村大药房公司的租赁合同已经到期，幸福村大药房公司转租给常乐燃气公司的租赁合同也同时到期，双方没有达成新的租赁合同的情况下，幸福村大药房公司和常乐燃气公司应当将商铺腾退给丰球房产公司，在提起诉讼前，常乐燃气公司已经将商铺清理退给丰球燃气公司，腾退义务已经履行完毕。但是，对于合同期满至腾退完毕时的商铺占用费，常乐燃气公司应当支付给丰球燃气公司。支付占用费的标准应当以原租赁合同约定的租金计付，即以幸福村大药房公司与常乐燃气公司的转租合同约定的每平方米月租金13.414元计付。丰球房产公司要求按照每平方米月租金25元来计付商铺占用费，因双方没有就新的租金达成协议，仅为丰球房产公司一方的行为，亦没有其他证据证明，一审判决以25元计付租金缺乏证据证明。案件上诉到二审法院后，丰球房产公司虽然提供了新的租赁合同，但仍不足以证明自己的主张。因此，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2014）凯民商初字第11号民事判决。
二、由上诉人黔东南州常乐燃气有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付贵州丰球房地产开发有限公司房屋占用费51778元。
三、驳回被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2210元，由上诉人黔东南州常乐燃气有限责任公司负担1186元，由被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司负担1024元。二审案件受理费2210元，由上诉人黔东南州常乐燃气有限责任公司负担1024元，由被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司负担1186元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆小平
审 判 员 刘泽智
代理审判员 王大梅
二〇一四年十一月三日
书 记 员 郑华品