广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1294号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社。
负责人冯耀华。
委托代理人李国荣。
委托代理人张明。
被上诉人（原审被告）郑进聪，男，1976年8月16日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人张惠全。
委托代理人杨炽华。
上诉人佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与被上诉人郑进聪土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与郑进聪于2011年11月23日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》和《补充协议》自2013年8月23日起解除，郑进聪应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、郑进聪应于判决发生法律效力之日起一个月内向腾冲股份社支付租金38143元；三、腾冲股份社没收郑进聪所交的履约保证金17992元；四、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1236.46元，由郑进聪负担638.85元，腾冲股份社负担597.61元。
上诉人腾冲股份社不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定本案所涉《钢铁市场土地临时租用合同》和《补充协议》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则错误。首先，2013年7月1日起的货车限行措施并不是全天24小时实施，只是有一定时间段的限制，郑进聪完全可以通过时间的调整来进行正常的经营活动，该货车限行措施并不会使郑进聪的钢铁贸易活动无法进行。因此，该货车限行措施并不会导致双方所签的《钢铁市场土地临时租用合同》无法继续履行。其次，该货车限行措施应属郑进聪签合同时可预见的正常的商业风险，不属于情势变更。虽然合同签订时双方均不可能知道2013年7月1日会有货车限行措施出现，但双方均应该预见合同履行中政府或其他部门会有一些影响合同的政策措施会出现，比如说税收政策，周边道路的改造或限制通行，这些都是现在社会经常出现的现象，并非双方不可预见，因此，2013年7月1日的货车限行措施是双方签订合同时可预见的非不可抗力的商业风险，不属情势变更。再者，货车限行措施范围很广，整个禅城中心区，南海中心区，顺德部分区域都已实行，一审判决认定该措施适用情势变更原则，则这些范围的商户均可依据该原则提出解除正在履行的相关合同，可能造成整个范围内商业环境的大动荡，与最高人民法院关于该原则慎重适用的精神相悖。
二、一审判决认定郑进聪违约却未要求郑进聪按照合同约定承担违约责任错误。根据双方合同约定：“乙方逾期交租的，视作违约。甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金……。”该约定是腾冲股份社与郑进聪之间的真实意思表示，合法有效。本案郑进聪未按照约定交纳租金构成根本违约，按照约定腾冲股份社有权要求郑进聪支付滞纳金及没收其交纳的保证金。另外，郑进聪的违约行为导致合同未到期解除，给腾冲股份社造成租金收入的损失，按照合同余下未履行的时间计算，该损失远超按约定郑进聪应付的滞纳金和保证金总和。而郑进聪所交的履约保证金只是半年租金的数额，即使腾冲股份社全部没收郑进聪的履约保证金也只能弥补腾冲股份社20％左右的损失，腾冲股份社的绝大部分损失根本无法弥补。根据公平原则，腾冲股份社也有权没收郑进聪的全部履约保证金并要求其支付逾期履行的滞纳金。一审判决以公平原则为由仅仅支持腾冲股份社没收郑进聪50％的履约保证金作为违约金是错误的。
三、双方在履行《钢铁市场土地临时租用合同》过程中并未出现导致“情势变更”的事由，郑进聪迟延交付租金的违约行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”佛山市政府2008年9月1日就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2013年6月5日的《通告》只是扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围，是对2008年9月1日禁限货措施进一步的延续，不属于新的措施或政策，且2008年9月l日起禁限货车措施在广东各大媒体、网站及佛山各媒体、网站均有大量宣传、解释。涉案租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，2013年6月5日的《通告》颁布的禁限货车措施并不属于前述司法解释第二十六条规定的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，不能适用前述司法解释有关情势变更的规定。再者，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保郑进聪的经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。既使有些影响，也属于正常的商业风险，也是郑进聪在签订合同时可预见的商业风险，郑进聪提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立。
综上，请求二审法院：1.维持一审判决第一项；2.改判一审判决第二项，在原判决基础上增加判决郑进聪按日千分之五标准支付2013年1月20日起至付款日止的滞纳金，暂计至2013年7月15日为143797.26元；3.改判一审判决第三项，判令腾冲股份社没收郑进聪全部履约保证金149898元；4.由郑进聪承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人郑进聪答辩称：一、本案是因客观情况发生重大变化，使得合同目的无法实现，包括郑进聪在内的全体商户不得不终止合同的履行。郑进聪与腾冲股份社签订涉案租赁合同的目的在于经营钢铁贸易，签订合同时，涉案土地附近货车可正常通行。合同签订后，政府在2013年出台了交通管制措施后，对于涉案土地附近实行禁限货车，由于经营钢铁贸易必须使用货车，而该措施实际上使得钢铁贸易经营者无法继续经营钢铁贸易，故2013年的禁限货车措施直接导致了双方签订的租赁合同无法继续履行。2013年的禁限货车措施与腾冲股份社所称的2008年禁限政策在范围、时间和标准是完全不同，郑进聪作为普通的商户，在签订合同时根本无法预见该地块将实行禁限货车措施，故本案属于因客观情况发生重大变化，使得合同目的无法实现的情形。
二、终止合同，郑进聪的损失更大，实乃无奈之举。签订租赁合同后，郑进聪向腾冲股份社交付了6个月租金作为保证金。该保证金的缴纳是为了当发生某些特殊情况而造成无法正常支付租金时，腾冲股份社可以此抵扣来弥补损失的补救措施。依此，腾冲股份社2013年上半年的租金损失实际上已经得到弥补。相反，郑进聪因客观情况发生重大变化，使得租赁合同无法继续履行，这已造成郑进聪搬迁、客户流失和重新塑造品牌等巨大损失，若要郑进聪再承担巨额的违约金，这不符合法律公平的原则。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉主张，二审期间争议焦点为：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.郑进聪的行为是否构成违约，如违约应如何承担违约责任？
针对第一个争议焦点，腾冲股份社认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不符合情势变更情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该限令的颁布、实施确属双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。故此，腾冲股份社的前述理由不能成立，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，郑进聪没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付租金。郑进聪自2013年年初即以限行为由未再缴纳租金，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，郑进聪超过期限十五日不按规定交纳租金，视为违约，腾冲股份社有权没收保证金。由于保证金系针对整个租赁合同，而本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，至双方解除租赁关系时，合同约定的履行期限并未完全履行完毕，故原审法院根据公平原则确定由腾冲股份社没收保证金的一半，并确定郑进聪迟延缴纳租金产生滞纳金也包括在以没收50%保证金形式承担的违约责任内，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，处理恰当，本院予以维持。腾冲股份社关于滞纳金计算、保证金没收的主张依据不足，本院不予支持。
综上，腾冲股份社的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1112元，由上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年六月十九日
书 记 员 车 驰
书 记 员 杨雅静