湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡蒸民一初字第305号
原告（反诉被告）长沙多赢房地产营销策划有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路北侧、东二环东侧新城新世界C1栋2单元1808房。
法定代表人马兆勇，该公司总经理。
委托代理人汪辉，湖南广裕律师事务所律师。
委托代理人张富强，湖南广裕律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南银海置业有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区衡州大道28号。
法定代表人徐胜华，该公司董事长。
委托代理人李曾军，湖南天戈律师事务所律师。
原告长沙多赢房地产营销策划有限公司（以下简称多赢公司）为与被告湖南银海置业有限公司（以下简称银海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2015年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，2015年8月10日，被告银海公司提起反诉，本院同日予以受理，并于2015年9月9日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于次日公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告多赢公司的委托代理人张富强，被告银海公司的委托代理人李曾军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告多赢公司诉称并就反诉答辩称，原、被告双方于2013年4月13日就被告开发的银源春天房屋销售项目签订了一份《销售代理合同》，2014年5月20日双方签订了补充协议，将委托期限延续至2015年1月18日。在房屋代理销售过程中，原告尽责努力基本完成了代理目标，2014年7月以前，双方合作良好，被告依约进行结算并支付代理费用，2014年8月至2015年5月份，被告从拖欠溢价部分的分成代理费到拒绝销售代理费的结算，2015年2月份，原告多次催促被告结算，被告同意原告以预支方式领得10万元代理费用，被告实际差欠原告代理费564836元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告销售代理费用564836元；2、被告支付原告2013年4月至2014年4月销售人员底薪及销售提成的一半103650元。反诉原告的反诉请求缺乏事实与法律依据，由于业主闹事导致退房，导致反诉被告不能达到预期的销售目标，应由反诉原告承担责任。
为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法人代表证明、身份证。以证明原告的诉讼主体资格；
2、企业登记资料。以证明被告的诉讼主体资格；
3、销售代理合同、补充代理合同、补充协议及附件房源表。以证明原、被告签订代理销售合同的事实及权利义务；
4、销售代理合同补充协议。以证明原、被告约定延长合同期限的事实；
5、银源春天2014年8月-2015年4月结算一览表及汇总表。以证明1、原告完全履行合同义务的事实；2、被告拒绝履行结算义务及应结金额的事实；
6、照片。以证明原告在因被告原因导致业主闹事等情况下完成代理任务的事实；
7、银源春天50户退房协议及业主退房客户表。以证明因被告延期网签造成53名客户退房的事实；
8、2013年4月至2014年4月银源春天员工工资表。以证明因被告未履行约定义务造成原告代理周期增加一年造成原告支付员工工资，被告应承担其员工工资一半的事实；
9、网签合同。以证明被告延期交房，并因被告延期交房造成客户问题，原告未能完成代理任务的原因系被告的行为导致的；
10、红网论坛帖。以证明项目业主对开发商的意见及评价，证明反诉被告没有完成销售任务的原因;
11、银源春天成交累计。以证明原告在代理期间成功销售的商品房、门面、车位套数的事实；
12、证明书、来客登记表。以证明原告在2015年元月以后为被告成功销售房屋的事实；
13、报警登记表。以证明因被告与业主之间的矛盾造成售楼部多次被锁、无法营业销售以及被告不能提供销售场地，导致原告在代理期限内无法完成销售任务的事实；
14、证人证言（赵强、宁亚慧、谭别艳出具）。以证明因为被告延迟办理网签等原因导致业主闹事、退房，原告因此未能如期完成销售任务，而在此情况下，原告于2015年元月份以后继续为被告卖房的事实;
15、争议的10户客户名单。以证明争议的10单客户系原告销售，被告应予支付代理费；
16、合同期限外的客户商品房买卖合同。以证明客户曹磊、汪春延、王方规、彭银忠所购置房屋系原告代理销售成交，被告应予支付代理费；
17、合同期限内代理的客户商品房买卖合同、认购协议。以证明客户刘贞湘、邹至锟、王忠、祝熙、夏湘衡、唐亦所购置房屋系原告销售，被告应予支付代理费；
18、录音资料。以证明客户崔家坤、汪春延所购房屋系原告代理销售成交的事实。
上述证据经庭审质证，被告认为，对证据1、2、4没有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，根据该合同，原告只有在完成销售任务的情况下按照3%结算；对证据5的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）均有异议，该证据与合同相悖，应以被告方汇总表为准；对证据6的三性均有异议，照片的时间可以更改，该证据不能证明足以影响原告销售的因素，照片也不能证明系被告方原因造成的，该证据不能达到免除达标的事由；对证据7的关联性、合法性有异议，对真实性需要进行核实，认购系预约，结算应以正式合同为准，认购书的公章有可能系虚假的，退房客户表没有客户的签字及银行转账凭证，双方没有网签的原因是因为加层，被告方已经将该情况告知原告，原告的证据不能达到其证明目的；对证据8的三性均有异议，原告的员工工资已经划入到委托代理合同中，2013年4月至2014年4月的员工工资中包含提成，该部分诉请无事实及法律依据；对证据9的三性均有异议，合同中的交房时间由原告决定，原告不顾实际情况向业主承诺在其约定时间交房，原告以网签不能履行为由未履行代理合同义务理由不成立；对证据10的三性均有异议，该证据已经超过举证期限，该证据中的链接是否系业主方的不清楚，论坛的帖子也不能证明系事实的真相，原告不能完成销售任务在于原告本身；对证据11的真实性有异议，原告将委托经营期限外的被告方自卖房屋也纳入原告的销售业绩，与事实不符；对证据12的三性均有异议，证明书的证明人身份无法核实，不能达到原告的证明目的；对证据13的证明目的有异议，接警登记表时间大多为2014年底、2015年初，当时原告临近委托经营期限到期，而其销售的业绩远远达不到约定的销售任务，且业主与开发商的争议不会对原告的销售构成毁灭性的影响；对证据14有异议，三位证人均系原告公司员工，其证明力较弱，且不能证明业主闹事对原告的销售构成了根本性影响；对证据15的三性均有异议，该份证据系原告单方制作，没有被告方签字认可，委托经营期限外的所有房屋原告无法取得代理佣金；对证据16的三性均有异议，原告没有提供原件，该三份合同原告可以有多种途径掌握，仅提供复印件不能证明三户业主的房屋是由原告代理销售；对证据17的三性均有异议，认购协议是预约，不是正式的商品房销售合同，根据双方签订的委托代理协议，原告不能依据认购协议与被告方进行佣金的代理结算，过了委托经营期限均是由被告方工作人员同客户直接签订商品房买卖合同；对证据18的三性均有异议，视频可以清楚显示原告是有针对性的向业主进行提问，并不断诱导，证人应当出庭作证，单凭此录音不能达到原告的证明目的，就算该录音是业主的，该两名业主均承诺本月20号左右出面陈述签约事实，但现原告并未提供业主所谓的承诺。
被告银海公司辩称并反诉称,原告因采用错误的销售策略，导致未能完成双方约定的销售任务，只能按照合同销售额的2％计算代理费，向原告支付销售代理费1899864元，现已经支付2071453元，原告应向我公司返还多付款项，原告诉请主张的销售人员的底薪及提成无事实及法律依据。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告退还多付的销售代理费191154.49元；2、本案受理费由反诉被告负担。
为支持其诉讼主张，被告提供了以下证据：
1、销售代理合同。以证明原、被告约定的销售任务及代理费的计取；
2、《销售代理合同》补充协议。以证明为了支持原告的销售工作，被告同意延长委托代理期限至2015年1月18日，但除此之外仍然适用《销售代理合同》的约定；
3、销售总结及后期销售计划。以证明虽然出现过原告自认为影响销售的因素，但原告依然向被告承诺在2014年底前完成本项目的销售工作；
4、关于敦促按合同约定完成销售任务的函。以证明原、被告双方约定有销售任务，考虑原告很可能完成不了销售任务，被告当即向原告作出拒绝按3%的标准进行结算；
5、银源春天销售计划。以证明原、被告双方约定有销售任务，截至2014年11月21日，原告仍未完成销售目标；
6、关于“银源春天”销售计划的回函。以证明被告再次向原告明确双方约定的销售任务，并要求原告按期完成销售任务；
7、销售代理费用表。以证明鉴于原告未能完成销售任务，被告只能按2%的标准与其结算代理费用；
8、付款流水。以证明被告已向原告支付销售代理费2071453元；
9、委托经营期限内原告方销售明细。以证明原告在委托经营期限内销售情况；
10、委托经营期限外被告方销售明细。以证明委托期限到期后被告自售房屋情况。
上述证据经庭审质证，原告对证据1、2的三性没有异议，对证明目的有异议，代理方没有完成销售任务是由于被告的原因，代理合同约定的条款已经对该项进行约定；对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据4、6、8没有异议；对证据5的三性没有异议，对证明目的有异议，不是原告方没有完成销售目标的问题，完成销售目标是由于其他原因造成的；对证据7的真实性没有异议，对证明目的有异议，委托方只按2%的标准与代理方结算系不合理的，代理方没有完成销售任务是由于委托方自身因素造成的；对证据8无异议；对证据9有异议，有出入的地方以原告提交的明细为准；对证据10有异议，2015年4月13日前成交记录均系原告所做的业绩，且A-2707号房屋也由原告进行销售。
对于原告提供的证据，本院认为，证据1、2、4被告无异议，本院予以认定；证据3能够证实原、被告签订代理销售合同的事实，本院对该证据予以采信；证据5、11能证明原告于2014年8月-2015年4月份为被告销售房屋情况，但其中崔家坤（房号A-2607）、彭奇珍（房号A-2606）、邓智慧(房号FG-2108)、王忠（房号FG-2306）、夏湘衡（房号A-2906）与被告提交的证据9不一致，被告提出系由被告自卖，且原告未提交房屋买卖合同予以佐证，对于上述五套房屋，本院不予认定，对于剩余房屋的售房房号、合同单价、付款方式、底价均与被告提交的证据9一致，本院予以认定；证据6因无其他证据相佐证，无法证实其真实性，故本院对该证据不予采信；证据7仅为原告制作的客户退房名单，不能证明退房原因系被告导致，对该证据本院不予采信；证据8能够证实业主与被告发生纠纷的事实，且与原告提交的证据13相互吻合、印证，对该证据本院予以采信；证据9的真实性本院予以认定，但不能达到原告的证明目的；证据10的真实性无法核实，本院不予认定；证据12证明书的证明人身份无法核实，不能达到原告的证明目的；证据13能够真实部分业主与被告间发生冲突的事实，对其真实性本院予以认定；证据14能够证实原告在2015年1月份以后仍然为被告销售房屋的事实，但不能达到因业主闹事造成原告未能完成销售任务的证明目的；证据15、16、17对于已签订书面房屋买卖合同的房屋为原告销售予以支持，剩余房屋本院不予认可；证据18业主未到庭作证，身份无法核实，对于该证据真实性本院不予采纳。
对于被告提供的证据，本院认为，证据1、2与原告提交的证据3一致，且原告无异议，本院予以采信；证据3-6、8原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据7原告对其真实性无异议，本院对其售房房号、面积、合同单价、合同总价、付款方式、底价的真实性本院予以采信；证据9与原告提交的证据5一致，本院对其售房房号、合同单价、付款方式、底价的真实性本院予以采信；证据10原告有异议，原告提交了与业主曹磊（房号A-2707）、汪春延（房号FG-2001）、王方规（房号FG-1801）、刘贞湘（门面108）、祝熙（房号FG-2106）签订房屋买卖合同予以佐证，对于以上五套房屋被告提出由被告自卖本院不予认可。
经审理查明，原、被告双方于2013年3月18日就被告开发的“银源春天”房屋销售项目签订了一份《销售代理合同》，被告为甲方，原告为乙方。关于委托范围，《合同》第二条第一款约定：“银源春天项目，其中住宅约13180㎡（107套）、车位约153个、商铺约2370㎡，（其中一楼650㎡，二楼860㎡，三楼860㎡）……”，第二款约定：“总委托期限为12个月，在此期间一楼门面完成委托销售总量的90%；二楼、三楼门面完成招商工作；车位完成委托销售总量的40%；11月底完成住宅销售总量的90%”，第三款约定：“该项目委托代理的住宅销售的平均底价为3500元/㎡，一楼门面委托代理的销售平均底价为12000元/㎡，二、三楼的招商价格根据市场行情甲乙双方另行约定，车位委托代理销售的平均底价为75000元/个……”。关于代理费的提取及支付方式，《合同》第四条第一款约定：“甲方委托乙方销售代理费计算方式为所有《商品房买卖合同》总额的3%。其中销售代理费用为2%，广告宣传费用为1%。……”，第二款约定：“乙方委托期内每月30日按月销售总额与甲方进行结算，并提取代理费，结算以与客户签订购房合同，并收齐首期款，提供完整且为银行认可的按揭资料为准，……”，第三款约定：“委托期内，若因客户原因违约退房，乙方负责协调，违约金规乙方所有……；若因甲方原因导致客户退房或索赔，乙方不承担相关损失；若因乙方原因导致客户退房或索赔，甲方不承担相关损失。”第四款约定：“……每套销售超出销售底价表部分金额，甲、乙双方按7:3分成，甲方得70%，乙方得30%，即：乙方分成佣金=（商品房买卖合同单价-
销售代理低价）×销售面积×30%。分成部分与代理费同时按月结算”。关于违约责任，《合同》第五条第一款约定：“……若乙方未完成约定销售任务，则甲方按合同销售额的2%结算代理费（住宅、门面、车位三种物业单独考核）……”。2013年4月13日双方签订了补充协议，明确了二、三楼的平均销售底价及佣金结算方式和一、二、三楼门面的租金，该补充协议与3月18日签订的《合同》配套使用。2014年5月20日，原、被告再次签订补充协议，将委托期限延续至2015年1月18日，总委托期限为22个月，该补充协议与2013年3月18日签订的《合同》配套使用，具有同等法律效力。
合同履行期间，原、被告未按月制定每月销售计划，2014年7月份以前，被告均按月以销售总额的3%进行结算并支付代理费用。2014年8月份起，被告以原告未能完成销售任务为由拒绝销售代理费的结算，2015年2月10日，原告多次催促被告结算，被告向原告支付销售代理费100000元。原告多次与被告协商要求其以销售总额的3%支付自2014年8月至2015年5月的销售代理费，被告则认为，原告自始至终均未能完成合同约定的销售任务，应以销售总额的2%计算代理费，且自委托合同期限到期后，房屋系被告自卖，不再支付销售代理费，双方为此争执不下，酿成纠纷。
另查明，2014年底至2015年初，因部分业主与被告发生纠纷，导致业主闹事、退房等现象。2015年1月18日原、被告双方《委托销售合同》到期后，原告继续为被告销售房屋，2013年3月18日至2015年4月份，原告共为被告销售“银源春天”房屋住宅89套，门面6间，车位3个。
本院认为，原、被告签订的《委托销售合同》及《补充约定》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，原告有完成《委托销售合同》约定的义务，被告应当按照合同约定向被告支付报酬。原、被告约定，若原告完成约定销售任务，则按合同销售额的3%结算代理费，若原告未完成约定销售任务，则按合同销售额的2%结算代理费，分成佣金部分与代理费同时按月结算。合同签订后，双方均未制定月销售任务，原、被告双方约定的委托代理期限自2013年3月18日至2015年1月18日，因业主与被告间的纠纷对原告的销售任务造成了一定影响，委托期限到期后，原告实际为被告销售房屋直至2015年4月，而被告并未明确表示反对，原告的销售行为视为对原代理销售合同的继续履行，原签订的代理合同对原、被告双方仍具有约束力，对于上述期限内原告销售的房屋，被告仍应当支付代理费。因原、被告签订的合同中明确约定，结算以与客户签订房屋买卖合同为准，故对于原告主张委托代理期限内仅签订认购协议，而未提交正式房屋买卖合同的部分，本院不予认可。自2013年3月18日至2015年4月间，原告共为被告销售销售“银源春天”房屋住宅89套，门面6间，车位3个，住宅、门面、车位均未按合同约定完成总销售任务，故原告要求被告按合同销售额的3%结算2014年8月至2015年5月代理费的诉讼请求，本院不予支持。另原告主张要求被告支付销售人员底薪及销售提成的诉讼请求,因原、被告签订的《委托代理销售合同》未约定该项支出由被告负担，对于原告的上述诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。因原、被告未按月制定销售计划，被告虽在2013年3月18日至2014年7月间以合同销售额的3%按月向原告支付代理费，但依据原告在前阶段的销售业绩，被告以原告自始至终无法完成销售任务为抗辩而不再按月支付代理费及佣金，已支付部分视为对总销售代理费的预付。在原合同到期后，被告明知原告未完成销售任务，仍另行支付原告代理费100000元，该行为应认定为被告对自己民事权利的自由处分，故对于被告以原告未完成销售任务为由要求原告退还多支付代理费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）长沙多赢房地产销售策划有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告（本诉被告）湖南银海置业有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10485元，由原告长沙多赢房地产销售策划有限公司负担；反诉受理费2062元，由被告湖南银海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李世军
审 判 员 唐文婧
人民陪审员 朱 韬
二〇一六年六月二十七日
代理书记员 谢 伶
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。