山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9639号
上诉人（原审原告）：青岛泰业房地产咨询有限公司。
法定代表人：吴仁强，经理。
委托诉讼代理人：华森森，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王集田。
上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司（以下简称泰业公司）因与被上诉人王集田居间合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰业公司的委托诉讼代理人华森森，被上诉人王集田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持泰业公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案基本事实为：在泰业公司带领王集田多次实地看房后，双方签订《看房确认书》，王集田认可从未接受过其他房屋中介的服务；泰业公司所介绍的房屋均是首次看房；自愿接受泰业公司的独家中介服务；王集田及其配偶等亲属与看房记录记载房产的出卖人私下签订房产买卖契约或交易的，也视为中介成功。《看房确认书》是双方在平等自愿的基础上签订的，并没有违反法律规定，也未对他人造成侵害，应为合法有效，对合同双方具有约束力。本案实际购房人系王集田之子，与王集田是近亲属，关系密切。父母考察看房，儿子名义购房也符合常理。王集田在庭审中也承认，泰业公司确实带领王集田及家人实际去涉案房屋看房。《看房确认书》并未对之外的第三人设定义务。一审判决既违反公平、公正原则，又有悖诚信原则。泰业公司已经提供前期中介服务，但未获得任何报酬。王集田本人签字确认的内容，可以全盘否认。泰业公司作为房屋中介方，依中介服务获得报酬而生存，若按照一审认定，中介服务将毫无法律保障，看房人可随意利用中介资源（包括人力资源、信息资源）而无丝毫成本。一审对无诚信的纵容，势必会影响交易稳定，影响契约信任。综上，请求二审法院查明事实，依法支持泰业公司的上诉请求。
王集田辩称，虽然双方签订了看房协议书，但只是个看房协议，不能据此认定必须通过泰业公司买房。且泰业公司并没有带领王集田看过涉案房屋，是看了其他房屋，王集田没有义务支付泰业公司相关费用。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
泰业公司向一审法院起诉请求：王集田支付泰业公司服务费9000元、违约金2700元，共计11700元；诉讼费用由王集田承担。
一审法院认定事实：2015年3月26日，泰业公司与王集田签订《看房确认书》一份，约定由泰业公司为王集田求购房产提供居间服务。双方在看房确认书中约定，泰业公司促成王集田与看房记录记载的出卖人签约时，应按成交价的2%收取服务报酬。王集田及其配偶等亲属与看房记录记载房产的出卖人私下签订房产买卖契约或交易的，也视为中介成功，委托方除按私下购房总款的2%支付服务报酬外，还应按服务报酬的30%支付违约金。另约定，委托方自愿接受中介方的独家中介服务，对看房记录记载房产不再接受或委托他人或其他中介机构提供的服务，如果存在，即便是经他人或其他中介机构居间成功，也要按购房总价款的2%支付服务报酬。
关于该《看房确认书》，泰业公司称系在领王集田看房后签订，并由其工作人员手写填具房产内容，确认书一式两份，双方各执一份。王集田对此予以否认，称确认书系在看房前由中介要求其签名并写上电话，空白处没有具体房产内容，泰业公司并没有给自己一份看房确认书。
另查明，涉案房屋系由青岛即房不动产经纪有限公司于2015年7月5日居间中介促成原房主与王伟超签订买卖契约及补充条款。契约约定房屋成交价为400000元，佣金由成交双方各按照成交价的1%支付。
一审庭审中，泰业公司称王集田违约另行与原房主签订购房合同并达成交易。王集田对此予以否认，泰业公司未能就此提供证据。经一审法院释明后，王集田称其儿子王伟超通过其他中介购买了上述房屋。
为进一步查明事实，一审法院依法对龙山花园5号楼4单元401户原房主迟克平就涉案房屋买卖的相关情况进行了调查。迟克平称就涉案房屋从未与泰业公司签订过合同委托卖房，其只是在涉案房屋窗上贴过出卖信息并留了自己的联系电话，此后就有好几个中介打过他的电话询问房屋的出卖价格；涉案房屋系自己通过青岛即房不动产经纪有限公司居间促成与王伟超达成合意出售的。
一审法院认为，泰业公司与王集田签订的《看房确认书》，从具体内容来看超出了《看房确认书》这个法律概念本身的范畴。从其约定的事项来看属于居间合同性质，其中第1.2、1.3条的约定；从形式上来看，属于房屋买卖居间合同中禁止“跳单”格式条款。但从约定的具体内容“王集田及其配偶等亲属与看房记录记载房产的出卖人私下签订房产买卖契约或交易的，也视为中介成功，委托方除按私下购房总款的2%支付服务报酬外，还应按服务报酬的30%支付违约金”、“委托方自愿接受中介方的独家中介服务，对看房记录记载房产不再接受或委托他人或其他中介机构提供的服务，如果存在，即便是经他人或其他中介机构居间成功，也要按购房总价款的2%支付服务报酬”来看，存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为无效。从一般意义上说，衡量买方是否“跳单”违约的关键，应看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人迟克平并没有与泰业公司签订协议委托其卖房，更不要说独家中介，王集田也并没有购买涉案房屋，王集田之子王伟超通过青岛即房不动产经纪有限公司促成了房屋买卖合同成立。因此，王集田并没有利用泰业公司提供的信息、机会，不构成违约。根据合同相对性原则，泰业公司与王集田所签订的《看房确认书》也不能为合同之外的第三人设定义务，王伟超作为合同之外的第三人有权自由选择合适的中介居间促成购房。故，对泰业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回青岛泰业房地产咨询有限公司对王集田的诉讼请求。案件受理费93元，减半收取47元，由泰业公司承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，泰业公司主张与王集田签订看房确认书，在带领王集田看房后，王集田违反看房确认书的约定私下与房主签订买卖合同，王集田应支付其服务费、违约金，并提交看房确认书予以证明。王集田认可与泰业公司签订过看房确认书，但否认由泰业公司带领看过涉案房屋，不同意支付泰业公司相关费用。本院审查认为，虽然双方签订了看房确认书，但看房协议书中载明有三套房屋，只是在涉案房屋地址后面打勾，无法确定泰业公司确实带领王集田实地察看了涉案房屋。经一审法院调查涉案房屋原房主迟某，迟某称并未委托泰业公司对外出售涉案房屋，据此可以看出泰业公司在与王集田签订看房确认书时并未取得原房主的售房委托。综合以上分析，泰业公司未提交充分有效的证据证明带领王集田实地察看了涉案房屋，且其未取得涉案房屋原房主的售房委托。在此情况下，其主张王集田构成违约，要求王集田支付其服务费、违约金，依据不足，本院对其该项主张不予支持。
综上所述，上诉人泰业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93元，由青岛泰业房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英