广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0422民初860号原告藤县龙源国有资产营运有限公司。法定代表人张波，董事长。委托代理人朱日清，广西益远律师事务所律师。被告卢杰，居民。原告藤县龙源国有资产营运有限公司（以下简称龙源公司）诉被告卢杰租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法由审判员李静适用简易程序于2016年5月11日公开开庭审理了本案。原告委托代理人朱日清及被告卢杰到庭参加了诉讼。本案现已�理终结。原告龙源公司诉称，2014年2月26日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将坐落在藤县文化馆（河东藤州中学路口）3#商铺租赁给被告使用，合同期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止，每月租金2100元，并交6个月的租金（即12600元）作为合同履约保证金。合同履行完毕，如被告无任何违约行为则如数退还。第一期租金6300元在签订合同当天交纳，以后按先交租后使用的原则，在每个季度的开始前五个工作日交纳，逾期按违约处理。租金由被告支付到原告指定的银行账户。合同签订后，被告在签合同当天缴交了第一次租金，并按照合同的约定履行合同的义务。直至2015年11月份开始，被告以生意不好为由拖欠租金，原告数次催收未果，于2015年12月1日和2016年3月10日向被告发出终止租赁合同通知书，被告都拒绝缴纳租金，为了维护原告的合法权益�请求法院判令：1、解除原告与被告于2014年2月26日签订的《租赁合同》；2、判决被告支付尚欠的租金10500元（从2015年11月1日计至2016年4月1日）及支付违约金15750元（每日按尚欠租金的1%计算）共26250元给原告；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告龙源公司对其陈述事实，在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照复印件1份，拟证明原告的主体资格；2、被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况；3、租赁合同复印件1份，拟证明原告于2014年2月26日与被告签订了《租赁合同》，原告将坐落在藤县文化馆3#商铺租赁给被告使用的事实；4、停止租赁通知书两份，拟证明原告于2015年12月1日、2016年3月10日分别向被告发出终止租赁合同通知书，要求被告交还租赁物的事实。被告卢杰辩称：1、原告的诉讼请求缺少事实和法律依据。被告要求原告支付尚欠的租金10500元没有事实和法律依据。《租赁合同》签订后，被告发现商铺里面漏水严重，被告要求原告修好并赔偿损失，经被告与原告多次交涉，原告在2015年5月中下旬才把漏水补好，漏水期为3个月，所以被告支付的第一期租金应该顺延作为第二期的租金使用，所以，被告不存在拖欠租金的问题；2、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，被告不存在拖欠租金的行为，所以不产生相应的违约金。原告对于违约金的计算方式和金额违反了合同法的第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第27条；3、原告提供的租赁合同中的第8、10、11条款中的格式条款违反了合同法关于提示和说明义务的规定，被告请求法院撤销该合同的格式条款；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告卢杰为其辩解向法庭提交的证据有：1、2015年5月10日照片一张，拟证明租赁房屋有漏水，并进行修补的事实；2、郑炼斌的书面证明一份，拟证明租赁房屋确实有漏水的事实；3、藤县丽东文具批发销售单，拟证明因为租赁房屋漏水推迟销售的事实。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据4有异议，认为2016年3月10日的终止租赁合同通知书没有收到，也没有看到原告张贴。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但是认为与本案无关；对被告提供的证据2的真实性和合法性有异议，认为与本案无关，且证人没有出庭，不予认可；对被告提供的证据3真实性有异议，与本案无关。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否认，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年2月26日，原告龙源公司、被告卢杰双方签订了《租赁合同》，合同约定，原告将坐落在藤县文化馆（河东藤州中学路口）3#商铺（约60平方米），租赁给被告使用，租期叁年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止；每月租金2100元，按季度缴交，在每季度的开始前五个工作日缴交，逾期作违约处理；签订合同前，被告向原告缴交合同履约保证金12600元，租赁期满被告无违约责任，原告将保证金退还被告；逾期未缴纳租金，则应自欠租金之日起每日按欠交租金的1%支付违约金给原告。合同签订当日，原告依约将商铺交付给被告使用，被告将合同履�保证金12600元缴交给原告。被告分别于2014年4月1日、2014年5月5日向原告提交申请书反映租赁房屋漏水的事情。租赁房屋漏水已由楼上租赁用户修复。签订合同后，被告支付房屋租金至2015年10月份，从2015年11月份开始，被告未缴纳租金。2015年12月1日，原告向被告发出停止租赁通知书。2016年4月6日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告于2014年2月26日签订的《租赁合同》；2、判决被告支付尚欠的租金12600元（从2015年11月1日计至2016年5月1日）及支付违约金（每日按尚欠租金的1%计算）给原告；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求原告退还保证金，驳回原告的其他诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示�合同内容亦没有违反相关法律禁止性规定，是合法有效的，对合同当事人产生法律拘束力，双方当事人均应依照约定，享有权利和自觉履行义务。被告认为《租赁合同》为格式条款且原告在签订合同时没有向被告履行提示和说明义务，被告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时应负有认真审查合同的义务，被告没有证据证明原告没有向被告履行提示和说明义务，《租赁合同》的内容亦没有免除原告的主要义务、排除被告的主要权利，因此，被告要求法院撤销该合同的格式条款的请求，本院不予采纳。原告龙源公司已按合同约定交付了房屋给被告卢杰使用，履行了合同义务，享有向被告收取租金的权利。被告未按合同约定按时缴纳租金，已构成违约，应承担支付租金及违约金的民事责任。因此，原告龙源公司要求被告支付拖欠从2015年11月1日至2016年5月1日的租金共计12600元及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告认为其已支付租金至2015年11月份的租金，因被告没有证据证明其已支付2015年11月份的租金，本院不予采纳。由于双方约定自欠租金之日起每日按欠交租金的1%支付的违约金明显过高，被告要求本院对过高的违约金予以调整，符合法律的规定，兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定违约金参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的四倍计算为宜。由于被告从2015年11月份开始没有向原告支付租金，经原告催告后仍然没有履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因此，原告请求解除原告与被告于2014年2月26�签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告提供的房屋漏水对其造成了经济损失的主张，因被告没有证据证明具体的经济损失，本院在本案不予处理。对于被告要求原告返还合同履约保证金12600元的请求，由于合同未到期，原告起诉请求解除合同，因此，原告应返还被告合同履约保证金12600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告藤县龙源国有资产营运有限公司与被告卢杰于2014年2月26日签订的《租赁合同》；二、被告卢杰应支付拖欠的租金12600元及违约金(违约金计算从2015年11月1起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的四倍计至付清日止)给原告藤县龙源国有资产营运有限公司；三、原告藤县龙源国有资产营运有限公司应返被告卢杰合同履约保证金12600元。案件受理费456元，适用简易程序减半收取228元，由被告卢杰负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，相关款项可汇至本院代管款账户（户名：藤县人民法院账号：62×××19开户行：中国银行藤县藤州大道支行）转交权利人。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代�人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。并按本院确定的诉讼费金额预交上诉诉讼费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 静二〇一六年六月二十二日书记员 罗冬梅附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。