江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终2998号
上诉人（原审原告）：陈洪亮。
委托诉讼代理人：仲春辉,江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县常州路西侧苏州路西侧。
法定代表人：何金生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人陈洪亮因与被上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈洪亮及其委托诉讼代理人仲春晖、被上诉人万顺公司的委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈洪亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判万顺公司退还购房款817201元，并从2013年11月22日起按照同期银行贷款利率支付利息至全部还清之日；本案一、二审诉讼费用由万顺公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审中，陈洪亮出具了2013年11月22日加盖万顺公司财务章的首付款收据，一审法院确认了该收据的真实性。万顺公司辩解该收据不真实，系其工作人员王毅向陈洪亮借款，出具该收据质押，并非真实的房屋买卖。但是万顺公司出示的关于借款的相关事实发生在2014年4月11日，显然不可能是借款后出具的房票质押。一审判决认定该证据与本案无关联性，但没有进一步审查万顺公司为什么向陈洪亮出具该收据，只是根据陈洪亮的陈述，即没有到涉案的房屋中查看及交易单价折算总价后首付款超过房屋总价，即认定该收据明显不符合常理，从而否定了该收据的合法性及关联性是错误的。该收据形成过程如下：陈某承接万顺公司开发的阳光绿洲小区塑钢窗工程，在结算工程款过程中采取用房屋抵冲工程款的结算方式，房屋抵冲价格按照4200元每平方米计算，该价格明显高于市场价格。陈某需要流动资金，故找到陈洪亮，打算将房屋低价转让套现。2013年11月22日，陈某带陈洪亮及另一案外人到万顺公司售楼部结算，陈洪亮与陈某协商的交易价格是600000元，陈某和万顺公司结算的价格是817201元，万顺公司当场向陈洪亮出具了本案的首付款票据，陈某则向万顺公司出具817201元的工程款收据。因陈洪亮以600000元购买了涉案的两套房屋，为3000多元每平方米，但该房屋对万顺公司的结算价为817201元，目前，万顺公司不能履行三方约定的交房义务，应当按照结算价817201元退还房款。2.一审判决适用法律不当。一审判决否定了该收据的合法性及关联性于法无据。该收据加盖万顺公司财务章，一审判决确认该印章的真实性，该票据注明的是涉案房屋的首付款，不可能与本案房屋买卖无关联性。对于合法性，万顺公司辩称该收据为借贷债务的质押显然不能成立，其也未提供证据证明该票据系陈洪亮采取违法手段得来，一审判决仅以票据金额与陈洪亮陈述的单价不能对应，就认定不合常理，不符合证据认定的相关规则。目前建筑市场中，开发商开具购房票据作为工程款结算的付款依据，承建商使用该收据抵付下游工程款、材料款，或者转让该票据套现都是常见的结算方式，转让价格或者抵冲价格一般都不会是票据载明的价格。法院的裁判不应脱离现实，单纯依靠个人判断。
万顺公司答辩称，陈洪亮的上诉理由不能成立，其陈述买房的基本事实与一审中的陈述完全不一致，根据“禁止反言”的原则，不应采信其陈述的事实。一审适用法律是正确的，请求二审法院驳回陈洪亮的上诉请求，维持原判。
陈洪亮向一审法院起诉请求：判令万顺公司返还陈洪亮购房款817201元，并从2013年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还清款之日止。
一审法院认定事实：2016年5月23日，陈洪亮以其于2013年11月22日向万顺公司订购该司开发的阳光绿洲小区3号楼1单元1303、1504室房屋，并交纳首付款817201元为由，诉至一审法院，要求退还购房款及赔偿损失。
本案一审的争议焦点为：陈洪亮与万顺公司之间是否存在商品房买卖合同法律关系；如存在，陈洪亮要求万顺公司退还购房款及赔偿损失是否符合法律规定。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，陈洪亮主张与万顺公司之间存在商品房买卖合同法律关系，万顺公司予以否定，陈洪亮应提供充足证据予以证实，否则将承担不利的法律后果。陈洪亮提交的收款收据虽然加盖万顺公司财务公章，但该收款收据上载明的首付款数额与陈洪亮陈述购房款数额明显不符，不符合常理。同时根据陈洪亮庭审陈述，其在未实地查看所购买房屋的情况下，却交纳现金817201元，同时不与万顺公司签订《认购书》或者《商品房买卖合同》的做法明显不符合一个正常的商品房购买者的行为。综上，陈洪亮主张与万顺公司之间存在商品房买卖合同法律关系证据不足，不予支持。判决：驳回陈洪亮的诉讼请求。案件受理费11972元，已减半收取5986元，由陈洪亮负担。
本院二审期间，陈洪亮、万顺公司均围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
陈洪亮提供的证据为：1、陈某的谈话笔录，证明涉案的房票是陈洪亮向陈某支付600000元购房款后取得的，房屋本身是陈某的工程款抵付而来，抵付的价格是810000多元，陈某急着用钱，陈洪亮将购房款支付给陈某，陈某将房票交给陈洪亮。
2.证人陈某出庭作证，证明涉案两套房屋已经转卖给陈洪亮的事实。
陈某陈述：我和陈洪亮是朋友关系，我做万顺公司开发的阳光绿洲小区的门窗工程。该门窗工程是我从王毅手里分包的，我和王毅签订了合同，王毅是用三建公司的资质。合同约定用4单元601、602室两套房子抵冲工程款，实际上换了另外4套房子共抵冲工程款2020000余元，这4套房子中就包括陈洪亮起诉的两套。我和陈洪亮成交的价格是680000元，先给600000元，剩余80000“上房”时支付，我实际上收了陈洪亮600000元现金，大约是在2014年4月份给的，具体的要看账才知道。我和陈洪亮一起到万顺公司售楼部把房票换成陈洪亮的名字。另外2套房屋的房票被王毅拿去了，后来我才知道房子是被王毅换成其朋友李连之（音）的名字拿去卖了，到现在钱也没给我。4到8号楼的工程款已经结清，2号楼、3号楼、高层没结清。
3.房票7份（原件），是陈洪亮购买的其他小区的房子，也是以房票的方式购买的，证明这种买房方式在沭阳当地是非常通行的。
4.陈某与沭阳县第三建筑安装工程有限公司阳光绿洲项目部签订的合同（复印件）一份。
5.陈某用于抵工程款的房票存根（复印件）一份。陈某陈述该房票是前一天王毅开给我的，后来陈洪亮想买我手里的房子，我就在第二天和陈洪亮一起到万顺公司售楼部把房票的名字换成陈洪亮了。
6.陈某与王毅之间零星结算的流水账明细（原件）及申请报告（原件）各两份。两份申请报告可以证明王毅是阳光绿洲项目的实际施工人，流水账明细可以证明陈某和王毅结算的情况。
7.2014年4月11日王毅向陈洪亮出具的借条一份，金额350000元、转账回单两份，陈洪亮两次合计转账336000元，14000元的差额系扣除的第一个月的利息（月息4%）。证明本案的购房款并非陈洪亮与王毅之间的借款。
万顺公司质证意见为：
1.对陈某的谈话笔录及出庭证言中与万顺公司核实无异议的事实认可。经核实，王毅将阳光绿洲3号-1-1302、3号-1-1303、3号-1-1304、3号-1-1504四套房屋的房票开给了陈某，抵作门窗工程款1626113元，其中3号-1-1302、3号-1-1303房屋已被万顺公司出售他人，并且已经备案，3号-1-1304、3号-1-1504两套房屋未有备案，但已被王毅出售给多个人。
2.对7份房票的真实性无法确认，与本案没有关联性。
3.对合同复印件的真实性不予认可，应该有合同原件。
4.对陈某用于抵工程款的房票存根（复印件），与万顺公司提供的证据一致；
5.对陈某与王毅之间零星结算的流水账明细（原件）及申请报告（原件），其中载明“1626113”的内容与万顺公司核实的情况一致，其余部分内容万顺公司不清楚。
6.对借条及转账回单的真实性无异议。
本院认证意见为：1.对证据1、2陈某的谈话笔录及出庭证言，万顺公司无异议，本院予以认定。该证据可以证实王毅将阳光绿洲小区四套房屋抵给陈某用以抵冲欠其的工程款1626113元，陈某后将其中的两套房屋转让给陈洪亮。
2.对证据3的真实性万顺公司不予认可，故无法确认。即便真实，也与本案无关联性。
3.对证据4，系复印件，无法确定其真实性。
4.对证据5，与万顺公司提供的证据一致，万顺公司亦无异议，予以认定。
5.对证据6，其中“2013年11.21.1626113四套房子（高层）”万顺公司认可，也与本案确认的事实一致，予以认定。
6.对证据7，万顺公司对真实性无异议，予以认定。
万顺公司提供的证据为：
1.王毅2013年11月21日出具给楼益健的收条一份，载明的金额为1626113元，用途是“抵给做窗户陈某”，房号是阳光绿洲3-1-1302、3-1-1303、3-1-1304、3-1-1504。
2.2013年11月21日万顺公司开出的收款收据一份，底根是开给陈某的，对应的房号同上，对应的房款是1626113元。
上述两份证据证明涉案的两套房屋以及陈某证言中提到的另两套房屋都已经抵给了王毅，并应王毅要求开给陈某抵作窗户款。王毅打了收条表示收到1626113元工程款。
陈洪亮的质证意见为：对万顺公司提交证据真实性认可，可以和陈某的证言相互印证，证明涉案的四套房屋确实抵给陈某抵冲工程款。
本院认证意见：陈洪亮对万顺公司提供的证据无异议，本院予以认定，该证据可以印证陈某的证言，即王毅以四套房屋抵冲欠陈某的1626113元门窗工程款。
二审中，万顺公司陈述：经向李连之核实，另外两套房屋的房款收据确实在李连之手上，房号是3-1-1302、3-1-1304，载明的房款是808912元。李连之称这两份房款收据是从王毅处取得的。四套房屋中，有两套已经被卖掉了，3号-1-1302备案给了孙振宇、3号-1-1303备案给了杨祖来，另外两套没有备案，但被王毅开给了多个人。可以判断陈某证言中提到的四套房屋确实系王毅抵给陈某并算作收到楼益健的工程款。陈洪亮对万顺公司上述陈述的真实性予以认可。
综合上述证据，本院认定如下事实：2013年11月21日，万顺公司用阳光绿洲小区3-1-1302、3-1-1303、3-1-1304、3-1-1504四套房屋抵冲应支付给王毅的工程款，并由王毅向万顺公司出具收据，所抵冲工程款数额为1626113元。同日，根据王毅的要求，万顺公司将上述房屋的收款收据开给陈某，用于抵冲陈某的1626113元门窗工程款。次日，陈某将其中3-1-1303、3-1-1504两套房屋出售给陈洪亮，由万顺公司向陈洪亮出具收款收据，载明付款数额为817201元。陈洪亮、陈某均陈述该两套房屋的转让价为680000元，陈洪亮已支付600000元，余款双方口头约定“上房”时付清。
二审另查明，王毅系沭阳县阳光绿洲小区的实际施工人。陈某系该小区门窗工程分包人。
二审还查明，2014年4月11日，王毅向陈洪亮借款350000元，并出具借条。陈洪亮于同日通过银行转账，两次合计向王毅支付336000元。
本案二审的争议焦点是：陈洪亮和万顺公司之间是否存在房屋买卖合同关系；如存在，万顺公司是否应当返还陈洪亮购房款及利息；购房款的数额如何确定。
本院认为，万顺公司因需支付实际施工人王毅工程款，王毅又欠陈某工程款，万顺公司根据王毅的要求，向陈某开具房屋收款收据，万顺公司因此与陈某之间成立商品房买卖合同关系。因陈洪亮从陈某处购房，万顺公司将其中两套房屋的收款收据开具给陈洪亮，也即陈某将其对该两套房屋的合同权利义务概括转让给陈洪亮，故应当认定陈洪亮与万顺公司之间成立商品房买卖关系。万顺公司作为卖方，应当承担相应的合同义务，即向陈洪亮交付房屋。
根据本案查明的事实，涉案的两套房屋一套已出售给案外人，并办理了备案手续，另一套亦被王毅“一房多卖”，事实上万顺公司已无法向陈洪亮交付房屋，陈洪亮现要求万顺公司返还购房款，系依法行使合同解除权，应当得到支持。
对返还的数额，陈洪亮虽仅支付600000元，但该两套房屋实际价值为817201元，陈洪亮与陈某之间约定的交易价格与陈洪亮根据合同相对性向万顺公司主张的购房款数额并无关联，万顺公司仍应当按照收款收据载明的数额返还陈洪亮相应的款项。因万顺公司无法交付房屋，构成违约，故陈洪亮要求万顺公司自付款之日起按银行同期贷款利率支付利息符合法律规定，亦应予以支持。
万顺公司辩称涉案的两套房屋系王毅向陈洪亮借款350000元提供的担保。根据查明的事实，该笔借款发生时间为2014年4月11日，金额为350000元，本案的房款收据时间为2013年11月22日，金额为817201元，两笔款项发生的时间及数额均相差甚远，在万顺公司无证据加以证实的情况下，二者之间的关联性难以认定，故本院对万顺公司的上述辩解意见不予采信，万顺公司申请本案中止审理的请求亦不予支持。
综上所述，上诉人陈洪亮的上诉请求成立，应予支持。因二审出现新证据，导致一审判决认定事实错误，实体处理不当，应予改判。本案调解不成。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7439号民事判决；
二、万顺公司于本判决生效之日起十日内返还陈洪亮购房款817201元，并自2013年11月23日起按照同期银行贷款利率支付利息至清偿之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11972元，减半收取5986元；二审案件受理费11972元，合计17958元，由被上诉人江苏万顺置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 王晓玲
代理审判员 葛 娜
二〇一六年十二月十日
书 记 员 汤媛媛
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