天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0110民初895号
原告郑文智。
委托代理人李霖逸，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人卜令博，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告李明亮。
原告郑文智与被告李明亮民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，原、被告经他人介绍相识。2013年6月17日、2013年12月9日、2014年8月25日分别向原告借款20万元、15万元、12万元，共计47万元。双方约定按月息3%计息，并以天津市东丽区新立街新立村金环里增1-1-302号房屋作抵押，并在房管部门办理了房屋抵押手续。此后，被告未能如约偿还本息，故原告起诉要求：1、被告偿还原告借款本金47万元及自借款之日起至2016年1月1日的利息233088元；2、原告有权就被告抵押给原告的天津市东丽区新立街新立村金环里增1号1-302号房屋行使抵押权，所得价款用以优先偿还上述借款本息；3、诉讼费由被告承担。
原告向本院提交证据如下：
1、中国工商银行个人业务凭证签单1份、中国农业银行卡取款业务回单2份、委托打款函1份，拟证明原、被告之间存在借款35万元的事实。
2、借款合同1份、抵押合同1份、天津市房地产他项权证1份，拟证明被告向原告借款35万元，并自愿将其所有的天津市东丽区新立街新立村金环里增1-1-302号房屋抵押给原告的事实。
3、声明书、承诺书各1份，拟证明被告向原告借款并约定利息及借款到期不还自愿配合原告办理房屋过户手续。
4、中国农业银行卡交易明细清单1份、个人活期交易明细查询结果，拟证明原告给付被告12万元借款的事实。
本院认证意见：原告向本院提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信。
经审理查明，2013年6月17日，原告向被告账号为6245账户内打入人民币20万元。2013年12月9日，原告打入案外人铁建利账户内15万元，案外人铁建利将该15万元打入被告6228480028179228177号账户内。后原告与案外人铁建利签订委托打款函，约定：原告委托案外人铁建利给被告6228480028179228177号账户打款15万元。2014年7月18日，原告与被告签订借款合同，约定：借款35万元，借款期限自2014年7月18日至2016年7月18日，借款用途为工程款，借款每月按3%收取综合费用，同时。原告与被告签订抵押合同，被告将其所有的位于天津市东丽区新立花园金环里增1-1-302的房屋抵押给原告，抵押金额35万元，抵押期限自2014年7月18日至2016年7月18日，抵押担保范围为借款合同中载明的贷款本金、综合费用及实现债权的全部费用。在抵押期间，被告转让、出租、赠与、放弃或者以其他形式处分抵押物必须征得原告的同意，原告同意后，转让抵押物所得价款优先清偿借款合同中的借款及相关费用。借款合同履行期限届满，被告未清偿债务，被告同意并授权委托原告处分抵押物，所得价款原告优先受偿。本合同履行中发生纠纷，原、被告应协商解决，协商不成的，可由原告方所在地人民法院管辖……。2014年7月25日，原告与被告办理了房地他证津字第110041403320号他项权证，被告将上述房屋抵押给原告，抵押金额35万元，设定期限2014年7月18日至2016年7月18日。2015年12月1日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人于2013年6月17日、12月9日、2014年8月25日分别向原告借款20万元、15万元、12万元，共计47万元，同时将新立花园金环里1-1-302抵押给原告，承诺在2015年12月20日前还清上述47万元借款及利息。利息自借款之日起按月利息3%的标准计息。借款期限及利息均以本承诺为准”。被告未偿还原告借款本金和利息。
诉讼中，本院于2016年2月24日向被告进行调查询问，被告陈述原告所诉借款属实，现可偿还原告20万元借款。
庭审中，原告确认因办理抵押权登记，原、被告于2014年7月18日补签了前述的《借款合同》和《抵押合同》。
本院认为，被告于2015年12月1日出具给原告的承诺书，确认了原、被告双方的借款关系分别形成于原告向其支付借款本金的时间即2013年6月17日、2013年12月9日、2014年8月25日。根据本案的相关事实和证据，能够认定原告与被告于2014年7月18日签订的《借款合同》及《抵押合同》，系基于2013年6月17日和2013年12月9日两次借款共计35万元的事实补签，应当确认该《借款合同》及《抵押合同》系原告与被告的真实意思表示。被告已实际收到原告支付的借款本金，应当履行还款义务。被告于2015年12月1日向原告出具承诺书确认还款期限为2015年12月20日前，该承诺系对《借款合同》约定的还款期限的变更。因此原告主张被告偿还全部借款本金47万元的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于借款利息问题，前述《借款合同》及被告出具的承诺书均确定月利率为3%，该约定违反民间借贷年利率不得超过24%的法定标准，故超过部分应属无效。现原告按照月利率2%的标准主张利息，符合法律规定，本院予以支持。经核算，涉案借款利息分别为：1、20万24%（年利率）396天（2013年6月17日
--2014年7月17日）＝52800元；2、15万24%（年利率）221天（2013年12月9日--
2014年7月17日）＝22100元；3、35万24%（年利率）532天（2014年7月18日--
2016年1月1日）＝124133元；4、12万24%（年利率）493天（2014年8月25日--
2016年1月1日）＝39440元。鉴于原告主张的利息总额为233088元，对其中12万元本金应发生的利息调整为34055元。
关于原告主张的实现抵押权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，以不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原、被告于2014年7月18日签订《借款合同》及《抵押合同》，并办理了抵押登记，抵押权依法设立。该抵押担保的范围并不包括2014年8月25日的借款12万元。因此，原告因实现抵押权而享有优先受偿权的债权为2014年7月18日前形成的借款本金35万元及自借款之日至2016年1月1日期间产生的相应利息等。原告主张2014年8月25日的借款12万元一并享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、四十六条、五十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告李明亮于本判决生效之日起十日内偿还原告郑文智借款本金35万元，并支付自借款之日至2016年1月1日的利息199033元。
二、原告郑文智对被告李明亮抵押给其坐落于天津市东丽区新立花园金环里增1-1-302号的房产，拍卖、变卖后所得价款在上述第一项给付事项范围内有优先受偿权。
三、被告李明亮于本判决生效之日起十日内偿还原告郑文智借款本金12万元，并支付自借款之日至2016年1月1日的利息34055元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告郑文智的其他诉讼请求。
案件受理费10830元，由被告李明亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 周 梅
代理审判员 张建岳
人民陪审员 颜照杰
二〇一六年六月十三日
书 记 员 林彦鹏
本判决所依据的相关法律、法规
《中华人民共和国民法通则》第九十条：合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条：债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。