江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2127号
上诉人（原审原告）黄海鸿。
委托代理人姚必昌。
委托代理人王建辉。
被上诉人（原审被告）南通银洲房地产开发有限公司，住所地本市汇龙镇人民中路126号。
法定代表人沈辉。
委托代理人朱黄飞。
被上诉人（原审被告）吴建革。
被上诉人（原审第三人）启东银嘉房产代理有限公司，住所地启东市汇龙镇南苑中路491-495号。
法定代表人李洪菊。
上诉人黄海鸿因与被上诉人南通银洲房地产开发有限公司（以下简称银洲公司）、吴建革、启东银嘉房产代理有限公司（以下简称银嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启和民初字第0459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，银洲公司系启东市汇龙镇世纪家园住宅区的开发商。2010年4月，吴建革向银洲公司购买期房一套，楼号为世纪家园南区21号楼302室。办理购房手续时，吴建革预付房款30万元。2011年6月5日，吴建革与银嘉公司签订售房委托书一份，委托银嘉公司代为出售上述期房。7月23日，黄海鸿与银嘉公司经协商后签订“银嘉房产代理买卖合同”一份，主要内容为：（一）本市汇龙镇世纪家园南区21号楼302室房屋转让给黄海鸿。（二）价款，房屋转让价格共计为1333360元，其中发票价为1042471元，另差额290889元无票、免税。（三）其他，买受人与银洲公司签订“商品房买卖合同”后，本合同收回并自行作废，双方无异议。8月13日，黄海鸿向银嘉公司支付房款290889元。当日，由银嘉公司协助，黄海鸿与银洲公司正式签订了“商品房买卖合同”。8月15日，黄海鸿按“商品房买卖合同”的约定向银洲公司交纳了房款1042471元。其后，黄海鸿办理了上述房屋的相关产权手续。2012年6月，黄海鸿向一审法院提起诉讼，要求银嘉公司返还差额款290889元。一审法院于2013年1月21日作出（2012）启民初字第1127号民事判决，驳回了黄海鸿的诉讼请求。黄海鸿不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月8日作出（2013）通中民终字第0621号民事判决，驳回了黄海鸿上诉，维持原判。其后，黄海鸿又以期房转让预付房款30万元应一并转让黄海鸿为由，要求退还预付款。因双方协商未成，故黄海鸿诉讼来院。
另查明，银洲公司于2011年8月向吴建革退还了预付房款30万元。
原审认为，公民、法人合法的权益受法律保护。吴建革购买案涉期房时，向银洲公司预付房款30万元。后吴建革通过银嘉公司代理将该房转让给了黄海鸿，此事实，有黄海鸿提供的法院生效法律文书等书证证实，双方当事人均无异议，法院予以确认。本案主要争议焦点为：黄海鸿受让案涉期房时，吴建革预交的30万元购房款是否应一并转让黄海鸿，进而确定银洲公司、吴建革是否应当向黄海鸿退付预交房款。对此，作如下分析：首先，本案讼争的30万元预付款的交款人为吴建革，与黄海鸿无关。其二，吴建革通过银嘉公司与黄海鸿签订的房屋买卖合同明确房屋转让价款为1333360元，未约定包括30万元预付款。且黄海鸿与银洲公司签订商品房买卖合同时，双方也未约定房屋价款中包括30万元预付款，故黄海鸿称1333360元房款应包括30万元预付款无合同依据。其三，吴建革购买期房时，未与银洲公司正式签订商品房买卖合同，黄海鸿受让后是与银洲公司直接签订房屋买卖合同的，故不存在原合同权利义务的一并转让。黄海鸿称30万元预付款应一并转让，无法律依据。综上，黄海鸿称本案讼争30万元预付房款应归黄海鸿所有无事实、法律依据，相应黄海鸿诉请银洲公司、吴建革向其退款的主张，不予支持。原审法院遂依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决驳回黄海鸿的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由黄海鸿负担。
宣判后，上诉人黄海鸿不服一审判决，向本院提起上诉称，黄海鸿购买的房屋是吴建革向银洲公司预付30万元后的期房，黄海鸿支付全部房款取得房屋产权后，有权取得有关房屋的附随权利，原期房预付款的结算权应归黄海鸿享有。该房屋的市场价为1042471元，吴建革委托销售的房屋为二手房，其实际销售价格不可以高于开发商直接销售的价格，故银嘉公司与黄海鸿签订的房屋总价款1333360元中包括了吴建革先前向银洲公司支付的30万元，银洲公司应于返还。一审法院未按照黄海鸿的申请调取相关发票，存在不当。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持黄海鸿的诉讼请求。
被上诉人吴建革答辩称，吴建革2010年4月23日向银洲公司支付的预付款与黄海鸿没有任何关联，黄海鸿与银嘉公司签订的房产代理买卖合同没有提到诉争的30万元。黄海鸿提出的上诉请求没有法律依据和事实依据，不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴建革、银嘉公司未答辩。
本院经审理查明，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本院作出（2013）通中民终字第0621号民事判决后，黄海鸿向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2013年12月9日作出（2013）苏民申字第677号民事裁定。该裁定认为，吴建革为争议房屋的预订者，银嘉公司受吴建革委托销售并与购买人黄海鸿达成代理销售协议，黄海鸿根据与银嘉公司的约定直接与银洲公司签订商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，遂驳回黄海鸿的再审申请。
根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为黄海鸿要求银洲公司、吴建革返还房屋预付款30万元有无事实和法律依据？
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。黄海鸿要求银洲公司、吴建革返还吴建革向银洲公司预付的购房款30万元，其应当提供证据证明其系该30万元的权利人且该款项应当予以返还。根据查明的事实，案涉房屋系吴建革向银洲公司支付30万元后预定的期房，其委托银嘉公司对外销售，并最终由黄海鸿购得。在该过程中，银嘉公司对外销售行为系代理行为，即代吴建革销售房屋，故银嘉公司与黄海鸿签订的“银嘉房产代理买卖合同”的法律后果由吴建革承担。根据该合同约定，黄海鸿为取得案涉房屋，需支付的购房款为1333360元，并约定了其中的1042471元开票，由银洲公司与黄海鸿签订销售合同，该约定系当事人的真实意思表示，合法有效。至于银洲公司与黄海鸿签订总价款为1042741元的商品房买卖合同，亦是银洲公司为配合吴建革与黄海鸿买卖合同的履行所为。在上述相关协议中，均无黄海鸿可向银洲公司主张吴建革向银洲公司付款的30万元的约定内容，黄海鸿的相关主张没有合同依据。黄海鸿向吴建革购买房屋，其仅需依照合同约定的价格1333360元向吴建革支付购房款，并有权要求吴建革按约定交付房屋。至于吴建革以何种方式及价格从银洲公司取得房屋，系吴建革与银洲公司之间的权利义务约定，均与黄海鸿无涉。黄海鸿认为其向吴建革购房后即取得吴建革对银洲公司的合同权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于黄海鸿所述发票问题，生效判决已经对吴建革向银洲公司预付30万元的事实进行认定，黄海鸿亦据此要求银洲公司返还30万元，故无需调取该30万元预付款发票，一审法院对此处理并无不当。
综上所述，黄海鸿的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人黄海鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 卢 丽
代理审判员 郭相领
二〇一四年十一月十日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。