广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初305号
原告：广州拜登贸易有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：章晋涛，职务：总经理。
委托代理人：陈劲松，广东辉耀律师事务所律师。
委托代理人：杜家革，广东辉耀律师事务所律师。
被告：黄秉淇，男，1930年4月3日出生，汉族，住广州市荔湾区耀华西街。
委托代理人：黄惠娟，女，1955年10月17日出生，汉族，是被告黄秉淇的女儿。
委托代理人：黄绍雄，男，1958年8月12日出生，汉族，是被告黄秉淇的儿子。
原告广州拜登贸易有限公司诉被告黄秉淇物权保护纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜家革、被告的委托代理人黄惠娟、黄绍雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州拜登贸易有限公司诉称：2008年8月18日，原告通过拍卖的方式成功拍得广州市越秀振建实业公司原有的包含广州市荔湾区耀华西街3号xxx房在内的权益类资产。根据拍卖法的规定及《拍卖成交确认书》的约定，从此日起，原告取得案涉房产的财产权益。由于该房产原登记在广州日报社名下，2009年原告起诉要求广州日报社协助原告办理过户手续，获得了法院的支持。2014年5月22日，原告取得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的房产权属证书。
原告取得案涉房产权属后，了解到该房屋为黄秉淇所占有，并且多年来其并未向原所有人及原告支付租金。原告的工作人员就退房事宜多次与被告协商，但双方始终未能达成一致意见。现起诉请求判令：一、被告向原告返还广州市荔湾区耀华西街3号xxx房；二、被告向原告支付自2008年8月18日至搬离之日的占用费（2008—2010年按16元/平方计算，2011年按24元/平方标准，2012年26元/平方，2013年为27元/平方，2014—2015年为29元/平方。2016年因年度标准未公布，因此主张仍按29元/平方计算）。三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告黄秉淇辩称：被告在50年代已在涉案房屋居住，当时租住的性质是私房，中途发生了拆迁之后回迁到现涉案房屋居住，被告一直有交租，但是收租人说暂时不用再交租了。希望原告能把涉案房屋转让给被告，如果不能转让，被告希望继续租住，愿意缴纳租金，鉴于涉案房屋入住时是毛坯房，被告对涉案房屋进行了装修，希望原告将租金标准降低。
经审理查明：被告原住长寿西路耀华东栅1号首层。1987年9月3日广州日报社对该房屋进行征用拆迁，与被告签订了《征用房屋协议书》约定：广州日报社在新大楼建成后，安排被告回迁大楼首层座西向东划出使用面积28平方米居住。
1992年，黄秉淇提起诉讼要求广州日报社、广州工程承包总公司房产开发公司按协议安排其回迁首层东向使用面积28平方米的套间回迁。该案经本院审理作出（1992）荔法房初字第21号民事判决书，判决：广州日报社、广州工程承包总公司房产开发公司应自判决发生法律效力之日起1个月内在长寿西路25号首层后座现办公室间出1厅2房（厅10平方米，房各6平方米和7平方米，有厨房厕所，使用面积不少于28平方米）供黄秉淇户回迁居住，黄秉淇回迁新楼时应将逢源正街38号临迁房交回被告，不得转租转让，黄秉淇应从回迁之月起与广州日报社订立租约，交纳房租。广州日报社对该判决不服，提出上诉。同年，广州市中级人民法院作出（92）穗法房复字第784号民事判决书，判决：广州日报社、广州工程承包总公司房产开发公司应自判决发生法律效力之日起1个月内在长寿西路25号首层座西向东靠北划出使用面积28平方米，间成二房一厅（房分别为7平方米和6平方米，厅10平方米），有厨房、厕所的独立套间给黄秉淇回迁，回迁厅房地面铺花阶砖，厨、厕地面铺马赛克。黄秉淇回迁新楼时应将逢源正街38号临迁房交回广州日报，不得转租转让，黄秉淇应从回迁之月起与广州日报订立租约，按规定交纳房租。
新建大楼建成后，被告被安排入住现讼争房屋即长寿路耀华西街3号xxx房。
2008年8月18日，原告通过拍卖的方式成功拍得广州市越秀振建实业公司原有的包含广州市荔湾区耀华西街3号xxx房在内的权益类资产。根据（2011）穗荔法民三初字第971号民事判决书和（2012）穗中法民五终字第411号民事判决书查明的事实，长寿路耀华西街3号大楼是由广州日报社与中国人民建设银行广州市信托投资公司、广州工程承包总公司合建后归中国人民建设银行广州市信托投资公司所有的房屋。在中国人民建设银行广州市信托投资公司撤销后，其部分房屋（含xxx房）并入其属下单位广州市越秀振建实业公司。由于讼争房屋原登记在广州日报社名下，原告在2011年提起诉讼要求广州日报社协助原告办理讼争房屋的过户手续。广州市荔湾区人民法院及广州市中级人民法院通过一审、二审的审判，认定讼争房屋在大楼合建后已划归广州市越秀振建实业公司所有，在原告通过拍卖取得讼争房屋后，广州日报社应配合原告办理房屋的过户手续。2014年5月22日原告领取了讼争房屋的产权证（建筑面积31.76平方米）。
庭审中，被告自认其向广州协荣发展股份有限公司交纳租金至1997年年底（1997年下半年的月租金为91元）。
本院认为：被告是因征用拆迁被安排到讼争房屋居住并按约定与出租人建立租赁关系。在租赁关系期满后，被告没有与出租人重新签订租赁合同继续居住讼争房屋。因此，被告与原出租人为不定期的租赁关系。原告在2008年通过拍卖向广州市越秀振建实业公司购买讼争房屋在内的资产。原告在取得产权证后，成为讼争房屋新的产权人，依法对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。由于原被告之间并没有签订租赁合同，双方之间没有合同关系。在原告起诉后，双方又未能就房屋的使用期限及使用费标准问题协商一致，因此原告要求被告腾退房屋并支付房屋使用费合法有理。对于腾退房屋问题，因被告目前没有其它房屋可供搬迁，故原告应给予被告合理的搬迁期，本院确定为一年。对于房屋的使用费标准问题，因原、被告双方没有签订讼争房屋的租赁合同，故房屋使用费可由原、被告双方共同委托有资质的评估机构评定，如实际评估的结论高于原告诉讼请求的标准的，则以原告提出的诉讼请求为限。对于房屋使用费的支付时段问题，原告虽然在2008年竞买房屋，但由于房屋仍登记在广州日报社名下，原告尚未取得该房屋的物权，故原告要求支付自2008年至取得产权证之前的房屋使用费缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起一年内，被告黄秉淇及同住人员搬出广州市荔湾区长寿路耀华西街3号xxx房，将上述房屋交还原告广州拜登贸易有限公司管业使用。
自本判决发生法律效力之日起五天内，原告广州拜登贸易有限公司及被告黄秉淇共同委托有资质的评估机构对广州市荔湾区长寿路耀华西街3号xxx房，按房屋租金参考价标准评定自2014年5月22日起至实际腾退之日止的房屋使用费（评估费用由原告负担）。自取得评估结果之日起三天内，被告黄秉淇按评定的数额支付自2014年5月22日至搬迁之日止的房屋使用费（如评定结果高于每平方米29元的，实际支付标准以每平方米29元为限）给原告广州拜登贸易有限公司。
三、驳回原告广州拜登贸易有限公司的其它诉讼请求。
本案受理费712元，由原告广州拜登贸易有限公司负担475元，由被告黄秉淇237元负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二〇一六年三月三十日
书记员 谢绮雯
黄佩仪