广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1569号
上诉人（一审原告）：石秀兰。
委托代理人：黄小逵。
委托代理人：秦鋆。
被上诉人（一审被告）：南宁市柏辰房地产有限责任公司。
法定代表人：姚芳媛。
委托代理人：唐正光。
委托代理人：章然艳。
上诉人石秀兰因与被上诉人南宁市柏辰房地产有限责任公司（以下简称柏辰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2506号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年1月6日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人石秀兰的委托代理人黄小逵、秦鋆，被上诉人柏辰公司的委托代理人章然艳、唐正光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年8月14日，石秀兰与柏辰公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），就南宁市枫林路11号枫林蓝岸第×号楼×座房屋的购买事宜达成一致，该商品房总价255万元。合同第八条约定出卖人应当在2009年12月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，石秀兰依约支付房屋价款255万元整。2010年1月份，柏辰公司通过邮寄方式通知石秀兰收房。由于该房存在质量问题（不含以下存在的质量问题）不符合交付要求，需修复后再行交付，石秀兰直至2010年11月7日才在《枫林蓝岸单元钥匙／资料签收表》上签字确认已收到B区×号楼×号房入户门钥匙8条。收房后，石秀兰对涉诉房屋进行装修发现该房屋客厅楼板及地下室顶板底部高低不平，为了解该工程质量状况，2012年1月10日石秀兰、柏辰公司特委托广西区建筑工程质量检测中心对该建筑进行工程质量检测，该中心于2012年1月16日出具一份《工程质量检测报告》【编号：桂建质检（检一）（2012）第019号】。2012年3月15日，石秀兰、柏辰公司双方签订一份以石秀兰为乙方、柏辰公司为甲方的《协议书》，约定：“甲、乙方对于2009年8月14日签订《商品房买卖合同》，乙方购得甲方开发的南宁市枫林路11号枫林蓝岸第×号楼×座房屋（下称该房屋）。由于该房屋客厅（具体见《工程质量检测报告》【编号：桂建质检（检一）（2012）第019号】，以下简称《报告》）、地下室顶板下挠，为妥善解决与此相关问题，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：第一条甲、乙双方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》相关条款。第二条对该房屋客厅、地下室顶板下挠的问题，甲乙双方同意打掉客厅顶板并委托原设计单位（广西建筑科学研究设计院）重新设计该板拆除重建的施工图（该图经乙方或其代理人签字后就不再更改），按施工图重新施工。……第三条对于《报告》所述问题、客厅顶板问题而导致甲方责任、乙方的损失等，甲方同意一次性赔偿乙方人民币80万元整，该赔偿金包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金（包括到甲方对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格乙方入住时止）等因《报告》所述问题整改造成乙方的一切相关责任、损失；也包括可能对地下室顶板整改而产生的房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房、违约金、损失等与此相关的责任和损失。甲方赔偿后，乙方不得再提出其他各种形式要求。”协议签订后，柏辰公司按照协议约定于2012年4月6日向石秀兰支付80万元赔偿金。2012年6月26日，石秀兰在《竣工验收记录单》签字，同意涉案房屋整改已按设计图纸及施工规范要求施工完成，达到合格要求，同意验收。7月13日，石秀兰接收房屋入户门钥匙。另查明，石秀兰于2012年11月29日向本院申请增加诉讼请求，要求柏辰公司向石秀兰支付逾期交房造成的租金损失51776元及鉴定费1030元，两项合计52806元。2013年5月9日，石秀兰向一审法院申请对涉诉房屋自2010年1月至2010年10月的租金损失价格进行评估，经一审法院委托广西中硕资产评估有限责任公司进行评估，2013年8月20日该公司出具评估报告意见：涉诉房屋2010年1月-10月（不含税费及其他各种费用）的合理租金为4050元／月，合计10个月租金损失为40500元。
一审法院经审理认为：2009年8月14日，石秀兰与柏辰公司签订的《商品房买卖合同》以及2012年3月15日签订的协议书是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效。1、关于诉讼时效问题。逾期交房违约金是基于房屋买卖合同产生的从债务，其对应的主债务是商品房交付之债，而商品房交付之债的诉讼时效起算是自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件时开始，基于从债务与主债务具有一体性、从属性的特点，逾期交房违约金诉讼时效起算应与主债务的诉讼时效起算一致。具体到本案，逾期交房违约金及租金损失计算应从涉诉房屋整改维修完毕后具备交付条件之日，即从2012年6月16日开始计算，至2012年11月19日石秀兰起诉时止，未超过2年诉讼时效。2、关于逾期交房违约金及租金损失能否支持问题。本案双方合同约定应于2009年12月30日前交付涉诉房屋，由于该房存在质量问题，石秀兰直至2010年11月7日才在《枫林蓝岸单元钥匙／资料签收表》上签字确认收房，收房后石秀兰又发现该房屋客厅楼板及地下室顶板底部高低不平，双方遂于2012年1月10日委托广西区建筑工程质量检测中心对涉诉房屋进行检测，并根据检测报告于2012年3月15日签订协议书，对涉诉房屋的整改措施与赔偿方案进行了约定。根据协议书第三条约定，“甲方（柏辰公司）同意一次性赔偿乙方（石秀兰）人民币80万元整，该赔偿金包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金（包括到甲方对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格乙方入住时止）等因《报告》所述问题整改造成乙方（石秀兰）的一切相关责任、损失；也包括可能对地下室顶板整改而产生的房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房、违约金、损失等与此相关的责任和损失。甲方（柏辰公司）赔偿后，乙方（石秀兰）不得再提出其他各种形式要求。”因此，双方已对逾期交房违约金的赔偿支付问题达成一致，即包含在柏辰公司一次性赔偿石秀兰的人民币80万元当中。本案导致逾期交房的原因是房屋质量等问题，并非鉴定报告本身导致逾期交房，鉴定报告也只是对房屋质量问题进一步明确，以便查明责任。虽然2010年11月7日石秀兰收房前的房屋质量问题在《工程质量检测报告》中并未涉及，但是根据2012年3月15日双方签订的协议书第三条约定，柏辰公司一次性赔偿石秀兰的80万元包括但不限于因《工程质量检测报告》所述问题造成石秀兰的一切相关责任、损失，并且约定，柏辰公司赔偿后石秀兰不得再提出其他各种形式要求。因此双方2012年3月15日签订的协议书，是对之前商品房买卖合同履行过程中的过错责任、赔偿标准进行明确划分和清算，这当然也包括2009年12月31日起至2010年11月7日止的逾期交房的违约责任。现石秀兰再以柏辰公司逾期交房为由要求柏辰公司支付该期间的违约金159630元、及逾期交房租金损失51776元不符合上述协议的约定。况且，柏辰公司已依约履行了赔偿义务，房屋整改后石秀兰进行了验收，并接收了入户门钥匙。石秀兰收到上述赔偿款后，按规定不应再提出其他任何形式的要求，故石秀兰诉讼请求与事实不符，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回石秀兰的诉讼请求。一审案件受理费4486元，由石秀兰负担。
上诉人石秀兰不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决根据石秀兰与柏辰公司于2012年3月15日签订的《协议书》第三条驳回石秀兰的诉请是错误的。1、一审判决对2012年3月15日签订的《协议书》第三条的理解属于断章取义，其只从字面上进行了理解，而未综合整个协议的内容进行全面的理解、分析和剖析。2、双方于2012年3月15日签订的《协议书》是针对2012年1月6日广西区建筑工程检测中心出具的《工程质量检测报告》中所涉及的问题，即客厅顶棚板、地下室顶棚板下挠的工程质量问题，而达成的赔偿协议，并未涉及到双方于2009年8月14日签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金的处理，因为这是两个不同的概念与法律关系。《协议书》第一条“甲乙双方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》相关条款。”第七条：“甲乙双方同意继续赔偿义务且重新施工的顶板质量合格后，《报告》所述问题（包括房屋客厅、地下室顶板下挠问题）处理即告终结。其他事宜双方仍按《商品房买卖合同》相应条款予以执行。”也就是说协议书中的内容已经表述得很清楚，80万元赔偿款只是针对《报告》中的质量问题进行协商的。二、一审法院错误理解《协议书》所述80万元赔偿金中所包含的项目。1、《协议书》中约定的80万元赔偿金实际上只是：（1）因整改地下室顶板导致上诉人产生的包括但不限于交房、租房、交通、误工以及其他与此相关的责任、损失；（2）因整改客厅顶板而导致的包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金等。2、《协议书》没有涉及非整改行为造成的违约责任，因此该违约责任仍应按双方签订的《商品房买卖合同》履行。综上所述，请求法院判决：1、撤销（2012）青民一初字第2506号民事判决，支持石秀兰的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由柏辰公司负担。
被上诉人柏辰公司答辩称：一、石秀兰要求支付逾期交房违约金无事实与法律依据。1、逾期交房违约金是因逾期交房的法律事实而产生的违约责任，该责任基于《商品房买卖合同》的约定。在整个商品房买卖合同关系中，法律上认可的交付只有一次，即要么交付，要么未交付。而逾期交房的违约责任也只有一种，即从约定交房之日始至实际交付之日止所产生的违约责任。2、当事人已经处理逾期交房的违约赔偿问题。根据双方当事人于2012年3月14日签订的《协议书》，柏辰公司支付的赔偿金已包括逾期交房违约金，故石秀兰在本案中主张逾期交房的违约责任属于重复赔偿的范畴。3、石秀兰混淆逾期交房违约金的法律性质和概念。石秀兰认为《协议书》的逾期交房违约金仅涉及因低下室、房屋客厅顶板下挠等问题导致的逾期交房，但逾期交房违约金是实际交房超出约定交房而产生违约的责任，并非根据产品质量问题发现之日至实际交房之日的违约责任，除非当事人另有约定，但本案中并未存在任何另行约定。此外，石秀兰认为《协议书》的逾期交房违约金只涉及2010年11月7日交付后至2012年6月26日的逾期交房赔偿，不包含依据《商品房买卖合同》从约定交付之日至2010年11月7日实际交房之日的违约赔偿问题，但如果确定2010年11月7日为实际交房之日，则商品房交付后就不存在逾期交房的问题，即便房屋因质量问题导致无法实际居住，那也是产品质量责任所调整的范畴。4、石秀兰混淆了合同条款，对合同的理解断章取义。首先，《协议书》是在履行《商品房买卖合同》产生纠纷，石秀兰向柏辰公司提出解决方案后双方协商达成的，该解决方案表示解决延迟26个月无法入住的赔偿问题，即从2009年12月31日至2012年3月止，是主张从合同约定的交房支付始计算的逾期交房赔偿，在此基础上，柏辰公司充分考虑对石秀兰造成的不良影响后才决定支付80万的赔偿，并写明包含逾期交房违约金。其次，《协议书》首段与第二段的意思表示，仅是对于争议主要问题的描述，类似记载争议起因，并不妨碍在解决方案中一并解决全部的争议问题。再次，《协议书》的第七条已写明解决《报告》中的问题，而《报告》所述的问题又包含26个月延期入住的问题。二、石秀兰已基于《商品房买卖合同》获得足够的赔偿，本案的诉讼主张已包含在80万元之内。因为柏辰公司预期交房的违约责任是按照已交付房款（255万）的万分之二计算违约金的，而柏辰公司支付的80万元违约金赔偿已达到总价款的31%，已远远高于合同约定的逾期违约金。此外，柏辰公司还另行支付房屋客厅、地下室顶板下挠的整改费12万元，且并未造成石秀兰的任何损失。三、石秀兰补充提出的租金损失及鉴定费等请求，不应得到支持。1、违约金具有补偿性，在柏辰公司支付了80万元违约赔偿后，还追究实际损失，有悖违约责任的法律属性与价值；2、违约责任与实际损失并不必然同时计算，根据法律规定，只有当实际损失远高于违约赔偿且显失公平的情况下，才可以向法院主张高出部分的实际损失。假设本案中的评估价值有效，石秀兰的实际损失也不过51776元，远低于协议中约定的违约金赔偿数额，并且该损失也包含在80万元的赔偿之中。四、本案已超过诉讼时效，石秀兰的诉讼主张不应得到支持。综上，请求维持原判，驳回上诉人石秀兰的诉讼请求。
二审期间，双方当事人除依照一审时提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。
双方争议的焦点问题是：一、被上诉人柏辰公司是否应向上诉人石秀兰支付2009年12月31日至2010年11月7日逾期交房违约金159630元；二、被上诉人柏辰公司是否应向上诉人石秀兰赔偿2009年12月31日至2010年11月7日的租金损失51776元以及评估费损失1030元。
本院认为：2009年8月14日，石秀兰与柏辰公司签订的《商品房买卖合同》以及2012年3月15日签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。
关于柏辰公司是否应向石秀兰支付2009年12月31日至2010年11月7日期间的逾期交房违约金的问题。根据石秀兰与柏辰公司于2012年3月15日签订的《协议书》第三条的约定：“对于《报告》所述问题、客厅顶板问题而导致甲方（柏辰公司）责任、乙方（石秀兰）损失等，甲方同意一次性赔偿乙方人民币80万元整，该赔偿金包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金（包括到甲方对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格乙方入住时止）等因《报告》所述问题整改造成乙方的一切相关责任、损失；也包括可能对地下室顶板整改而产生的房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房、违约金、损失等与此相关的责任和损失。甲方赔偿后，乙方不得再提出其他各种形式要求。”对于上述协议条款应如何理解的问题，首先，从逾期交房违约金的法律性质来看，逾期交房违约金是因逾期交房的法律事实而产生的违约责任，该责任基于法律的规定或《商品房买卖合同》的有关约定，在整个商品房买卖合同关系中，法律上认可的交付事实只有一次，即要么交付，要么未交付（包括因质量问题达不到交付条件的情形），而涉及的逾期交房违约责任也只有一种，即从约定交房之日至实际交付之日止所产生的违约责任。上诉人石秀兰认为柏辰公司存在两次逾期交房的行为，《协议书》中提及的逾期交房违约金仅涉及因地下室、房屋客厅顶板下挠等质量问题导致的逾期交房，而不包括依据《商品房买卖合同》从约定交付之日2009年12月30日至2010年11月7日石秀兰第一次接收房屋这段时间的逾期交房。对此，本院认为，逾期交房违约金是针对实际交房超出约定交房而产生违约责任，而不是根据房屋质量问题发现之日至实际交房之日的违约责任，除非当事人另行约定。而本案中并不存在当事人有特别约定的情形。因此，本院确认的交付事实仅有一次，交付时间为柏辰公司对涉诉房屋整改维修完毕具备交付条件并实际交付给石秀兰之日，即2012年7月13日。
其次，从双方对逾期交房违约金限定条件的相关约定来看，双方签订的《协议书》第三条约定“逾期交房违约金（包括到柏辰公司对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格石秀兰入住时止）”，按照通常的理解，这里约定的“逾期交房违约金”是指从约定交付之日起至涉诉房屋整改维修完毕后最终具备交付条件并实际交付之日止，这理应包括了从2009年12月31日双方约定应交付而未交付之日至2010年11月7日石秀兰第一次接收房屋这段时间的逾期交房违约金。
再次，从《协议书》的整体来看，虽《协议书》的首段、第三条、第五条、第七条均提及双方是针对《检测报告》所述问题、房屋客厅、地下室顶板下挠问题进行沟通和协商，但并不排除协议条款可以针对争议起因和主要问题进行描述，也并不防碍双方在协议书中一并解决双方全部的争议问题。本案导致逾期交房的原因是房屋质量等问题，虽然2010年11月7日石秀兰收房前的房屋质量问题在《检测报告》中并未涉及，但是根据双方签订的《协议书》第三条约定，柏辰公司一次性赔偿石秀兰的80万元包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金等因《检测报告》所述问题造成石秀兰的一切相关责任、损失，并且约定，柏辰公司赔偿后石秀兰不得再提出其他各种形式要求。因此双方于2012年3月15日签订的协议书，是对之前商品房买卖合同履行过程中的过错责任、赔偿标准进行明确划分和清算，这当然也包括2009年12月31日至2010年11月7日逾期交房的违约责任。事后柏辰公司已依约履行了80万元的赔偿义务，石秀兰收到上述赔偿款后，按协议书的约定对于逾期交房违约金不应再提出其他任何形式的要求，现石秀兰再以柏辰公司逾期交房为由要求柏辰公司支付2009年12月31日起至2010年11月7日期间的违约金159630元、与上述协议书的约定不相符，本院不予支持。
关于柏辰公司是否应赔偿石秀兰因逾期交房产生的租金损失51776元以及相关评估费的问题。本案中，石秀兰未提交相关的租赁合同和租金交纳凭证等证据予以佐证，不能证明租金损失已实际发生。退一步来说，即便租金损失已实际发生，这也包含在柏辰公司一次性支付给石秀兰的80万元赔偿款当中，石秀兰收到上述赔偿款后，按协议书的约定对租金损失不应再提出其他任何形式的要求，故石秀兰该项诉讼请求与事实不符，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。上诉人石秀兰的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4486元，由上诉人石秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付浩
审 判 员 赵东
代理审判员 刘蔚
二〇一四年六月十九日
书 记 员 林路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。