河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丛民初字第1596号
原告邯郸市丛台区阿波罗公馆临时业主委员会（以下简称阿波罗公馆业委会）。住所地：丛台区人和街***号。
负责人毛晓梅，该业委会主任。
委托代理人李长平，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
被告邯郸阿波罗置业有限公司（以下简称阿波罗置业公司）。住所地：原营业执照登记在丛台区联纺路亚太世纪花园**号楼*层。
法定代表人陈道旺，该公司董事长。
委托代理人高凤龙，河北张金龙律师事务所律师。
委托代理人常晓飞，河北张金龙律师事务所律师。
被告刘利民。
原告阿波罗公馆业委会诉被告阿波罗置业公司、被告刘利民商品房买卖合同纠纷一案，于2013年5月15日诉至本院，本院受理后，本院依法组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告阿波罗公馆业委会的诉讼代理人李长平、被告阿波罗置业公司的诉讼代理人高凤龙、常晓飞、被告刘利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阿波罗公馆业委会诉称，被告阿波罗置业公司开发的阿波罗公馆（C、D楼）商品房，因有关配套基础设施和公共设施纠纷，原告阿波罗公馆业委会将开发商起诉到法院。现业委会正在对小区建筑物共有部分进行清查，经向相关部门查询得知，位于小区内西侧的建筑物属于空调机房，属于共有部分，应属于小区全体业主共有。经了解，被告阿波罗置业公司擅自将该共有部分卖给被告刘利民，刘利民将该部分租赁给其他人用于经营“北京涮锅”和棋牌室。二被告的行为违反《物权法》的相关规定，严重侵害全体业主的权益。二被告双方的买卖行为无效，应恢复原状并交付给全体业主，并赔偿经济损失。原告是依法成立的业主委员会，为维护全体业主的合法权益，请求法院确认二被告签订的房屋买卖协议无效；请求判令二被告将属于业主共有部分的空调机房恢复原状，并交付给全体业主；请求判决二被告连带赔偿经济损失368000元用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途；判令被告承担全部诉讼费用。
原告阿波罗公馆业委会为证实所述事实，举证出以下证据：
1、阿波罗公馆临时业委会备案申请表1份，用以证明业主委员会是依法成立的具有民事行为能力的其他组织；
2、阿波罗公馆C、D楼一楼平面图3份，用以证明本案所争议的二被告签订的房屋性质属于该小区的空调机房；
3、争议房屋现状照片8张，用以证明所争议房屋现在用于开办北京涮锅和棋牌室；
4、侯俊峰与靖建民于2013年8月15日签订的商铺租赁协议1份，用以证明同地段商铺的租赁价格。
被告阿波罗置业公司辩称，原告阿波罗公馆业委会在本案中诉讼主体不适格，人民法院应当依法驳回其起诉，理由如下：一、本案性质为商品房买卖合同纠纷，适格原告应为房屋买受人，业主委员与本案无利害关系，不是适格原告。起诉状称，涉案的空调机房属于全体业主共有，故全体业主才有权起诉，请求判令涉案的《使用权买卖合同》无效。本案中，业主委员会不是小区商品房的买受人，故与本案不存在直接利害关系。二、业主委员会超越职责权限，无权起诉。根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，再结合上述相关规定，法律赋予业主委员会的权利能力中并无代表业主以自己名义行使合同权利，即业主委员会不能取得全体业主的民事权利主体身份，以自己名义作为原告直接参加民事诉讼活动。根据《物业管理条例》第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动“之规定，业主委员会在本案中以自己名义起诉答辩人实属从事非物业管理活动，可以认定业主委员会超越了职责权限，为违法行为。三、业主委员不具有《民事诉讼法》规定的诉讼当事人资格。本案中业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己的独立财产，不符合法律规定“其他组织”的条件，不得作为诉讼当事人，诉讼主体不适格。四、最高人民法院作出的（2005）民一终字第12号民事裁定从司法实践层面认定业主委员会在本案中主体不适格。综上所述，原告阿波罗公馆业委会在本案中主体不适格一事，既有《物业管理条例》等相关法律依据，又有最高人民法院裁定的司法实践。请求人民法院依法驳回原告阿波罗公馆业委会的起诉。
被告阿波罗置业公司为证实所述事实，举证出以下证据：
1、被告阿波罗置业公司代理人从网上下载的案例1份，用以证明最高人民法院有相关案例，本案性质为商品房买卖合同，原告阿波罗公馆业委会不是适格原告；
2、被告阿波罗置业公司代理人从网上下载的京华时报报刊文章1份，用以证明业主委员会在商品房买卖合同纠纷中不适格；
3、被告刘利民与被告阿波罗置业公司于2010年11月8日签订的《阿波罗公馆原中央空调设备房使用权买卖合同》复印件1份，用以证明原告阿波罗公馆业委会起诉已超过诉讼时效。
被告刘利民辩称，当时我问阿波罗的老总林建华，空调房能买不，他给我说这里不是空调房，空调房挪到地下室了。房子是开发卖给我的，我有合同和收据，房子面积是299.23平方米，我花100万元买的。我和原告阿波罗公馆业委会没有关系，我是和开发商签订的协议，原告应起诉开发商。
被告刘利民为证实所述事实，举证出以下证据：
1、被告刘利民与被告阿波罗置业公司于2010年11月8日签订的《阿波罗公馆原中央空调设备房使用权买卖合同》1份；
2、被告阿波罗置业公司于2010年11月18日、19日为被告刘利民开具的收款收据2份；
3、空调房图纸1份；
证据1-3，用以证明空调房不是我私自占有，是开发商买给我的。
原告阿波罗公馆业委会对被告阿波罗置业公司所举证据发表如下质证意见：
对证据1、2，被告阿波罗置业公司从网上下载的是案例，不是证据，也不是法律规定，我国不施行判例法。
对证据3，被告刘利民与被告阿波罗置业公司于2010年11月8日签订的《阿波罗公馆原中央空调设备房使用权买卖合同》不是原告提交的，应该是被告刘利民提交的，我们不知道这一事实。
原告阿波罗公馆业委会对被告刘利民所举证据发表如下质证意见：
对证据1、3，对买卖合同和图纸真实性无异议，但对合法性有异议，该合同违反相关法律规定，这也是我方起诉的原因，要求确认该合同无效。
对证据2，两份收款收据有异议，该收款收据上不是写的购房款，而是写的购车位的定金及库房款，与购置空调房的房款不能吻合。
被告阿波罗置业公司对原告阿波罗公馆业委会所举证据发表如下质证意见：
对证据1，阿波罗公馆业主委员会的名称与本案原告的名称阿波罗公馆临时业主委员会不一致，备案不符合法律规定。虽然有丛台区物业管理办公室的盖章，但总票人数及实际面积比例没有相应的当时选票及当时成立时的材料予以佐证，无法核实。申请表与本案无利害关系，本案系商品房买卖合同。
对证据2，阿波罗公馆C、D楼一楼平面图真实性有异议，系复印件。关联性有异议，无法核实是阿波罗小区的平面图，原告所主张的标的非原告提到的空调房，即使规划的时候有，但实际最后没有。
对证据3，争议房屋现状照片与争议焦点无关联性，不能证明原告有368000元的损失。
对证据4，侯俊峰与靖建民签订的商铺租赁协议与本案不具有关联性，原告所主张的机房不可能存在租赁的事实，对真实性有异议，系复印件。
被告阿波罗置业公司对被告刘利民所举证据发表如下质证意见：
对证据1、2、3，《阿波罗公馆原中央空调设备房使用权买卖合同》、收款收据、空调房图纸无异议。
被告刘利民对原告阿波罗公馆业委会所举证据发表如下质证意见：
对证据1，业委会申请表与我无关，原告起诉开发商就可以了。
对证据2，阿波罗公馆C、D楼一楼平面图，原来空调机房是规划到地上了，但是由于机房扰民，就把空调机房挪到地下室了，占用了地下车位，地下车位就挪到地上了，而且和我签订的合同上面积不吻合。
对证据3、4，争议房屋现状照片和侯俊峰与靖建民签订的商铺租赁协议不能证明原告的损失，我买的房子为什么要给原告赔偿。
被告刘利民对被告阿波罗置业公司所举证据发表如下质证意见：
对证据1、2，被告阿波罗置业公司从网上下载的案例无异议。
对证据3，《阿波罗公馆原中央空调设备房使用权买卖合同》是我想法院提交的证据。
经审理查明，阿波罗公馆小区是被告阿波罗置业公司开发建设的。依据小区规划，位于该小区的西侧是建设空调机房的位置，面积354.90平方米。然而，被告阿波罗置业公司未在该小区的西侧建设空调机房，将空调机房的位置挪到了该小区的地下车库，且于2010年11月8日，以100万元的价格卖给了被告刘利民，被告刘利民购买该房后，用于出租经营。
另查明，丛台区阿波罗公馆临时业主委员会经该小区业主选举，推举11名人员为临时业主委员会成员，并经丛台区物业管理办公室和邯郸市住房保障和房产管理局审批，于2012年8月9日成立。在处理该小区的纠纷中，得知属于小区业主共有的空调机房被被告阿波罗置业公司出售给了被告刘利民。原告阿波罗公馆业主委员会认为二被告的行为侵害了阿波罗公馆小区全体业主的利益，故争议成讼。
本院认为，从原告阿波罗公馆业主委员会举证的阿波罗公馆小区规划平面图和被告刘利民举证的《买卖合同》分析，二被告所买卖的房屋，系阿波罗公馆小区原空调设备房，属于阿波罗公馆小区全体业主共同享有的公共设施。我国《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区域内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区域内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”我国《合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）……；”二被告所签订的房屋买卖合同，明显损害了阿波罗公馆小区全体业主的利益，应确认为无效合同。被告刘利民因此所取得的空调设备房应返还阿波罗公馆小区全体业主。被告阿波罗置业公司应返还收取被告刘利民100万元购房款。关于原告阿波罗公馆业主委员会要求二被告赔偿损失问题，属侵权之诉，与本案系不同的法律关系，本案不作处理，原告阿波罗公馆业委会可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认被告邯郸阿波罗置业有限公司与被告刘利民于2010年11月8日签订的《阿波罗公馆原中央空调设备房使用权买卖合同》无效。
二、被告刘利民于本判决生效之次日，将位于阿波罗公馆小区西侧原空调机房的房屋返还给原告邯郸市丛台区阿波罗公馆临时业主委员会。
三、被告邯郸阿波罗置业有限公司于本判决生效之次日，返还被告刘利民购房款100万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11572元，由被告邯郸阿波罗置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 曹新军
审 判 员 王 辉
人民陪审员 苑宝生
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 冀 红