广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民四初字第501号
原告：陈小冰，男，汉族，住云浮市云城区。
委托代理人：李贤庚，广东七星律师事务所律师。
被告：肇庆市龙亿房地产开发有限公司（以下简称龙亿公司），住所地肇庆市。
法定代表人：何亚梅，该公司总经理。
委托代理人：戚世雄，该公司法务。
委托代理人：梁柱坚，广东赛力律师事务所律师。
原告陈小冰诉被告龙亿商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈小冰，原告陈小冰的委托代理人李贤庚，被告龙亿公司的委托代理人戚世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小冰诉称：原、被告于2009年10月29日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告陈小冰购买被告龙亿公司开发建设的位于肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第1-12栋地下车库-1层55号车位，套内建筑面积为13.475平方米，单价按套内面积每平方米10612.24元计，合共总价为14.3万元。合同第八约定：出卖人应当在2010年10月15日将经验收合格的商品房交付给买卖人使用；第九条第1款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同放入，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约与2009年11月11日向被告支付了车位房款14.3万元，被告出具发票给原告收执；并于2009年11月28日缴交税款4290元。但被告至今也未将合同约定的车位交付给原告，依据合同第九点约定，被告应向原告支付违约金。另原告经测量发现合同约定放的车位套内建筑面积仅有12.25平方米，比较合同约定的套内建筑面积13.475平方米少1.225平方米，依照合同第五条约定，被告应按单价退还差价。原告认为，2009年10月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方应切实履行。现被告逾期且至今未将合同约定的车位交付给原告使用，而且车位实际面积少于合同约定面积，被告已构成违约，依照《合同法》及合同约定，被告应承担违约责任。为此请求法院判令：1、立即将位于肇庆端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第1-12栋地下车库-1层55号汽车位交付给原告使用；2、被告退还车位面积差价1.3万元给原告（面积差价计算方式：13.475-12.25=1.225平方米；1.225×10612.24=12999.99元）；3、被告支付违约金41756元给原告（违约金按已付房款14.3万元的每日万分之二，从2010年10月16日开始计至车位实际交付之日，暂计至2014年10月15日）；4、本案全部诉讼费由被告承担。
在庭审中，原告变更诉讼请求第2点，变更被告退还车位面积差价应为18136.32元。
原告起诉时向本院提交了以下证据：
原告身份证明，用以证明原告主体资格和基本情况。
被告的企业机读档案登记资料，用以证明被告的主体资格和基本情况。
商品房买卖合同，用以证明原、被告设立房屋买卖关系，合同约定被告交付房屋的期限、标准以及逾期交房的违约责任。
进账单及契税完税凭证，用以证明原告已经为购买车位缴交税款。
购房款发票，用以证明原告向被告依约支付了购房款143000元，已全面履行合同义务。
被告龙亿公司辩称：一、双方在签订合同后，被告在约定时间内送达原告收楼通知书，原告是知道收楼时间，但原告没有前来接收是原告自身原因导致的；二、对原告请求的面积差异，被告在预售时面积是经过房管局测绘所测量，销售面积亦根据测绘所测绘面积进行销售；三、即使销售面积与实际面积存在差异，但原告的计算面积差异方式存在错误，应该合同第五条的约定计算面积差异方式进行计算。
被告向本院提交了以下证据：
《预售商品房面积计算报告书》，用以证明被告预售房屋面积是依据肇庆市房屋测绘所测量面积进行销售。
被告对原告提供的证据发表以下意见：对于证据一、二、四、五真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据三真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，假如有面积差异应该按照合同第五条约定中面积差异约定分段进行处理，基于分段处理的计算方式是适应本案的。
原告对被告提供需的证据发表以下意见：对于证据《预售商品房面积计算报告书》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，证据《预售商品房面积计算报告书》是2008年肇庆市房屋测绘所测量面积结果，现在车位面积发生变化，测绘面积应该以新的《预售商品房面积计算报告书》为准。
上述证据经庭审质证，合议庭评议，本院对原、被告提供的证据作以下认定：对原告提交的证据一、二、四、五，因被告对其真实性无异议，本院予以采纳；对原告提交的证据三，被告对其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，本院不予支持；对于被告提供的证据《预售商品房面积计算报告书》，原告对其真实性无异议，关联性有异议，本院不予以采纳。
经审理查明：2009年10月29日，原告陈小冰与被告龙亿公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第1-12栋地下车库-1层55号汽车位，该商品房建筑面积13.475㎡，分摊建筑面积17.7614㎡；合同第三条“买卖人所购买商品房的基本情况”第一项约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米10612.24元，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4577.99元，总额人民币143000元；合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定该商品房交付后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-
合同约定计价套内建筑面积）／合同约定计价套内建筑面积×100%；合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2010年10月15日前将具备“该商品房经验收合格”、“该商品房经综合验收合格”“该商品房经分期综合验收合格”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，经出卖人尽力争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施政府有关部门批准及安装延误；4、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向规定的最后支付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向受买人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出交楼通知书起三十天内前往指定地点办理房屋交接手续，如买受人未能按上述时间前往出卖人指定地点办理房屋交接手续，未能按照交付房屋的责任由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定支付房款143000元，原告亦向法庭出具了发票。
另查明：被告顺宝公司开发的肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第一幢房品房于2014年3月12日竣工并经五部门即建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格，在2014年5月8日办理竣工验收备案登记手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。
关于本案之标的房产是否存在面积差异问题。根据合同约定，标的房产的套内建筑面积13.475㎡，原告只是凭借肇庆市房管局测绘所测绘面积证明房屋面积存在差异，缺乏理据，本院不予以采纳；而且根据合同第五条“面积确认及面积差异处理”中产权面积与合同约定计价面积发生差异时以产权登记为准的约定，标的房产尚至今未办理产权登记，未能计算出产权面积与合同约定计价面积的差异数额，故原告要求被告退还商品房面积差异的购房款的诉求没有事实依据，本院不予支持。
关于被告是否存在延迟交楼违约行为，如延迟交楼应承担什么违约责任的问题。根据合同约定被告应当在2010年10月15日前将具备经验收合格并在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付原告，还约定了如遇水电、市政配套设施政府有关部门批准及安装延误等其他非出卖人所能控制的因素出卖人可据实予以延期。被告没有在合同约定时间向原告交楼，其行为已构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交楼的违约金。至于违约金的计算，由于原告以商品房面积差异为由拒绝收楼的理据不足，视为买受人原因没有收楼，按“商品房具备交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼”约定，以被告通知原告收楼之日视被告已向原告交付商品房，根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的相关约定，原告要求继续履行合同，则被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告龙亿公司在2010年以挂号信形式寄出收楼通知书，但由于时间太长无法查明，原告亦声称没有收到被告寄出的收楼通知书，该违约金的约定符合法律规定，本院予以确定，按此约定标准，被告应向原告支付逾期交房的违约金20007.67元。因此对原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告欧永南、钟秀琼支付逾期交房的违约金人民币20007.67元。
驳回原告欧永南、钟秀琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币908元，由原告欧永南、钟秀琼承担688元，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担220元。该费用已由原告预交，本院不予退回，被告应在履行上述给付义务时迳付原告68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄卓贤
二０一四年十月二十四日
书记员 卢诗瀚
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