四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终483号上诉人（原审被告）胥昌忠，男，汉族，生于1970年7月24日，住四川省阆中市。委托代理人何削春，阆中市七里法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）赵正辉，男，汉族，生于1966年6月26日，住四川省阆中市。委托代理人许永进，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。上诉人胥昌忠因与被上诉人赵正辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胥昌忠及其委托代理人何削春，被上诉人赵正辉及其委托代理人许永进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年8月，何佳虎等人在阆中市双龙镇新街联合建房，并将工程承包给赵正辉修建。2008年1月房屋竣工后，何佳虎等人用房抵付赵正辉的工程款。2009年9月8日，赵正辉将抵付工程款的房屋卖给胥昌忠，赵正辉作为甲方与胥昌忠作为乙方签订了《购房协议》，约定：一、乙方购买甲方1单元X层X号住房，三室两厅，建筑面积126平方米；XX号门面房建筑面积约定40平方米。二、价格为每平方米1,266元，房款总金额按建筑面积166平方米计算为21万元。三、乙方分三次付清房款：签订协议时付10万元，2010年8月1日前付6万元，余款5万元在房屋交付前二日内付清。四、乙方应承担的其它费用：入户防盗门按每户600元收取。五、甲方应于2010年8月1日前将经质检部门验收合格的房屋交付乙方使用。六、房屋产权证办理及面积计算：甲方在办理产权时，乙方应按本协议约定支付房款及其他各项费用，按政策规定甲乙双方各自承担办理产权应交纳的产权税费。房屋建筑面积依照房地产登记机关测定的面积为准，结算方式实行多退少补，按测定的实际建筑面积和合同签订的单价据实结算。七、凡有以下行为均视为违约，其违约责任按房屋总款的10％计算，由违约方付给对方：1、乙方在室内随意改变建筑结构和用途进行装修；2、乙方不按合同规定的期限按时缴纳房款和其它款项；3、甲方不按期交房和按合同规定安装室内设施。购房协议签订后，胥昌忠于2009年9月8日、9月16日、11月3日分别向赵正辉支付购房款4万元、3万元、2万元，于2010年2月1日、9月3日分别向赵正辉支付购房款1万元、3万元，于2011年1月30日向赵正辉支付购房款3万元，共计16万元。赵正辉称，2010年7月已向胥昌忠交付房屋。胥昌忠则称，2011年1月30日向赵正辉支付3万元购房款的时候，赵正辉向其交付的房屋和钥匙。双方对何时交付房屋均未提供证据证明。赵正辉称，胥昌忠未按合同约定向其支付防盗门款600元。胥昌忠则称，2011年1月30日向赵正辉支付3万元购房款的时候，同时向赵正辉支付了防盗门款600元，赵正辉没有出具票据。赵正辉对此予以否认。2012年11月7日，阆中市建设工程质量安全监督站对赵正辉承建的何佳虎等人的私人住宅楼工程出具《四川省工程质量监督报告》，审核意见为：“可以进入备案程序”。2012年11月13日，赵正辉为胥昌忠办理了所购房屋的房屋所有权证，该证记载门面房和住房的建筑面积分别为34.06平方米、123.05平方米。2013年10月16日，赵正忠为胥昌忠办理了所购房屋的国有土地使用权证。胥昌忠拒绝接收房屋所有权证和国有土地使用权证。赵正辉为胥昌忠办理房屋所有权证和国有土地使用权证支付房产测绘费、土地测绘费、矿产资源补偿费和登记费共计591元，支付工本费40元。2015年7月29日，赵正辉向胥昌忠发出书面通知：“你于2009年9月8日在双龙场赵正辉处购买的房屋，于2012年11月已将房产证办到，已通知你几次带上相关手续核算后领取房产证，你一拖再拖，不予办理，现再次通知你在2015年8月20日前前来办理，若再不来办理，我将从2013年元月起按你应交的余款按月息3％计算利息。”胥昌忠接到赵正辉的通知后仍未与赵正辉进行结算，未向赵正辉支付下欠的购房款，也未领取房屋所有权证和国有土地使用权证。赵正辉向原审法院提起诉讼，请求判令：一、胥昌忠支付购房款50,000元及违约金21,000元。二、胥昌忠支付办理房地产两证应支付的费用并领走两证。原审法院认为，《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，协议合法有效。胥昌忠购买赵正辉的房屋实际建筑面积共计为157.11平方米，按照协议约定房屋建筑面积依照房地产登记机关测定的面积为准，按合同签订的单价据实结算，房屋总价款应为198,901.26元，胥昌忠已支付160,000元，还应向赵正辉支付38,901.26元。胥昌忠购买赵正辉的房屋后未按合同约定的期限向赵正辉支付购房款已构成违约，赵正辉请求胥昌忠支付购房款及违约金合法有据，原审法院予以支持。赵正辉是按照协议约定的建筑面积计算的胥昌忠还欠其购房款50,000元，胥昌忠应按实际建筑面积向赵正辉支付尚欠的购房款38,901.26元。合同约定胥昌忠不按合同规定的期限按时缴纳房款和其它款项的视为违约，按房屋总款的10％计算违约责任，赵正辉请求胥昌忠支付违约金21,000元是按照协议约定的建筑面积的购房款10％计算的，胥昌忠应按实际建筑面积的购房款198,901.26元的10％向赵正辉支付违约金19,890.13元。赵正辉称胥昌忠未向其支付防盗门款600元，因赵正辉在本案诉讼请求中没有主张，本案不予处理。赵正辉为胥昌忠办理其所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证支付的房产测绘费、土地测绘费、矿产资源补偿费和登记费，属赵正辉修建房屋初始登记应缴纳的费用，应由赵正辉自行承担。赵正辉支付的办证工本费40元，应由胥昌忠承担，胥昌忠应向赵正辉支付。赵正辉向胥昌忠交付房屋所有权证和国有土地使用权证，胥昌忠应予接收，但这是赵正辉的合同附随义务，赵正辉不能作为权利行使要求胥昌忠接收。赵正辉向胥昌忠交付的房屋是经过有关部门验收合格的，且胥昌忠对房屋质量问题已另案起诉，胥昌忠提出的房屋质量问题本案不予处理，但胥昌忠以房屋存在质量问题不支付购房款的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、胥昌忠在本判决发生法律效力后向赵正辉支付购房款38,901.26元。二、胥昌忠在本判决发生法律效力后向赵正辉支付违约金19,890.13元。三、胥昌忠在本判决发生法律效力后向赵正辉支付办理房屋所有权证、国有土地使用权证支付的工本费40元。四、驳回赵正辉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,870元，由赵正辉负担370元，胥昌忠负担1,500元。胥昌忠不服原审判决，向本院上诉称，1.案涉房屋存在漏水的质量问题，被上诉人作为出卖人未先履行向上诉人交付符合质量要求的房屋的法定义务，且上诉人在保修期内提出了维修的要求，但被上诉人拒不履行该义务，按照合同法第67之规定，上诉人拒绝支付下余购房款属于行使法定的先履行抗辩权，其不存在违约行为，故原审判决其承担违约责任是错误的。2.上诉人在原审中对违约责任提出了抗辩，本案中上诉人未支付的购房款仅为38,901.26元，其实际损失应当以未付部分房款为依据，原审以全部购房款作为计算违约金的基础，判决上诉人支付19,890.13元的违约金，明显过高，亦不符合法律规定。据此，上诉请求：依法撤销原审判决第二项。本院二审查明：胥昌忠因案涉房屋的质量问题另行向原审法院提起了诉讼，原审法院于2016年1月7日作出了（2015）阆民初字第5409号民事判决，判决驳回了胥昌忠、杨坤兰的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本院二审审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为上诉人是否存在迟延支付购房款的违约行为以及原审判决的违约金是否过高。（1）关于上诉人是否存在迟延支付购房款的违约行为的问题。胥昌忠上诉称，赵正辉向其交付的房屋存在漏水的质量问题，在保修期内赵正辉亦未履行修复义务，故其拒绝支付下余购房款属于行使先履行抗辩权，其不存在违约行为。本院认为，胥昌忠就案涉房屋的质量问题另行向原审法院提起了诉讼，原审法院判决驳回了胥昌忠的诉讼请求。加之，胥昌忠在本案中亦未提供充分的证据证明案涉房屋存在质量问题，故胥昌忠以案涉房屋存在质量问题为由拒绝支付下余购房款的上诉理由不成立。同时，按照《购房协议》的约定，胥昌忠应当在房屋交付使用前二日内付清下余的购房款。胥昌忠履行支付购房款的义务在先，赵正辉履行交付房屋的义务在后。现赵正辉已经履行了交付房屋的义务，相应地，胥昌忠亦应当履行支付下余购房款的义务。胥昌忠关于其拒绝支付购房款属于行使先履行抗辩权的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决关于胥昌忠拒绝支付购房款属于违约行为的认定是正确的，本院予以维持。（2）关于原审判决的违约金是否过高的问题。本院认为，胥昌忠逾期支付购房款给赵正辉造成的损失为资金占用损失，即利息损失。如前所述，胥昌忠应当在房屋交付使用前二日内付清下余的购房款38,901.26元，现双方对房屋的交付时间说法不一，即使按照胥昌忠主张的房屋交付时间2011年1月30日计算，至今胥昌忠逾期付款长达65个月，原审法院按照《购房协议》的约定，判决胥昌忠按房屋总款的10%向赵正辉支付违约金19,890.13元，经计算年利率约为9.4%（19890.13÷38901.26÷65×12×100%）。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原审判决的违约金并不存在过高的问题。胥昌忠的该项上诉理由亦不成立，其相关的上诉请求本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人胥昌忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉审 判 员  田 娟代理审判员  李碧英二〇一六年六月二十八日书 记 员  何 薇