安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6708号
上诉人(原审原告)：唐庆，男，1976年10月01日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市包河区，
委托诉讼代理人：刘兆芳，安徽华腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：滕晓勇，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何红泽，男，1981年5月29日出生，汉族，个体户，住安徽省怀宁县，
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏雄，男，1977年6月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
被上诉人（原审被告）：孙路梅，女，1984年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
上诉人唐庆因与被上诉人何红泽、魏雄、孙路梅案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐庆上诉请求:1、撤销原判，依法改判确认合肥市包河区人民法院（2016）皖0111财保第20号民事裁定书、协助执行通知书所采取的查封魏雄名下的位于合肥市××站区××河路与××交口××＃××室措施合法，并继续查封该房屋；2、本案一、二审诉讼费用由何红泽、魏雄、唐庆承担。事实和理由：1、查封房屋目前仍登记在魏雄名下，房屋物权未发生变动，合肥市包河区人民法院查封行为并无不当；2、何红泽并未合法占有查封房屋，房屋买卖资金没有托管，何红泽自身具有过错，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件。何红泽主张其享有查封房产的实体权利无事实和法律依据。
何红泽答辩称，第一，2016年3月24日，何红泽与案涉房屋原房主魏雄已经签订了《存量房买卖合同》，且已经缴纳税费。2016年3月25日，合肥市不动产登记中心瑶海分中心给何红泽出具了《房地产权属登记受理通知单》，且何红泽当日下午也取得了案涉房屋的钥匙。案涉房屋已经实际交付。第二，案涉房屋的房款已经全额支付，除了按照魏雄指示支付了45万元给唐庆外，另一笔60万元也已经按照魏雄指示支付了。第三，唐庆于2016年3月25日已经知晓何红泽购买案涉房屋的事实，并且配合将房屋上的抵押权登记注销，其于2016年3月28日申请查封房屋实属恶意。第四，根据《最高人民法院院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在2016年3月28日查封前，何红泽已经实际占有房屋、支付全部房屋价款，办理完过户登记手续，因为行政发证时间滞后，唐庆利用此机会恶意查封，造成何红泽未能及时拿到房产证，属于非因买受人原因未领取房产证的情形。第五，关于案涉房屋的租赁协议，协议中租赁起始日期为2016年3月25日，但无签订日期，且根据协议相对人黄建东的说法，签订合同是为了抵扣魏雄欠付的民间借贷的中介费，属于以租赁形式抵偿债务，不同于租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。
魏雄、孙路梅未答辩。
一审法院认定事实：魏雄、孙路梅系夫妻关系。2016年3月28日，唐庆因与魏雄、孙路梅民间借贷纠纷一案，向合肥市包河区人民法院申请诉前保全，要求冻结魏雄、孙路梅银行存款100万元，或查封、抵押其同等价值的财产，合肥市包河区人民法院于同日做出（2016）皖0111财保第20号民事裁定书，查封了魏雄名下的位于合肥市××站区××河路与××交口××室（产权证号：合产110184025号）房产。何红泽于2016年11月25日向合肥市包河区人民法院对查封行为提出异议，认为其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：对上述查封房产享有实体权利并能排除执行，故要求对上述查封房产予以解封，合肥市包河区人民法院于2017年2月27日作出（2016）皖0111财保第20之一号《民事裁定书》，裁定中止对合肥市××站区××河路与××交口××室房屋的查封。魏雄在该案中辩称租房合同（黄建东）是被胁迫签的空白合同，魏雄在上面签个名，时间、内容都是他们后填上的。
另查明：2016年3月24日，何红泽（乙方）与魏雄(甲方)签订《存量房买卖合同》，合同约定：存量房坐落在合肥市××站区××与××交口××室（产权证号：合产字第110184025号）；甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款105万元。签订合同当日，何红泽向税务部门交纳完各项税费。2016年3月25日何红泽、魏雄向合肥市不动产登记中心瑶海分中心交纳各项费用后，瑶海分中心向何红泽出具了编号37086141号《房地产权属登记受理通知单》。
又查：魏雄于2015年3月31日将其名下合肥市××站区××与××交口××室抵押给唐庆，双方并办理了抵押登记。2016年3月25日，魏雄、唐庆共同签署《结清证明》一份，该证明载明：魏雄向唐庆借款人民币肆拾万元整，用位于合肥市××站区××与××交口××704的房子办理抵押登记手续，现款项已结清，特此证明。同日，位于合肥市××站区××与××交口××室房屋抵押登记注销。何红泽、魏雄、薛光明一致称在房产局将45万元现金交予唐庆，同日何红泽按照魏雄指示将购房款60万元转款给薛光明，魏雄向何红泽出具收条两张，即“今收到何红泽购买双景佳苑12#704室购房款肆拾伍万元整。指定支付给唐庆”、今收到何红泽购买双景佳苑12#704室购房款陆拾万元整。指定支付给薛光明”，两张收条均注明“收款人魏雄、2016年3月25日”。
再查明：2015年6月30日，夏建新起诉魏雄、孙路梅、安徽晋马环保节能科技有限公司民间借贷一案，夏建新申请财产保全，合肥市包河区人民法院依法作出（2015）包民一初字第02833号民事裁定书，依法查封魏雄名下的位于合肥市××站区××与××交口××＃××室，夏建新向合肥市包河区人民法院申请执行过程中，按照魏雄指示将购房款60万元转款给薛光明，夏建新申请法院对此房屋予以解封。合肥市包河区人民法院作出（2015）包执字第03057号执行裁定，于同日对财产保全查封的房屋予以解封。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2016年3月24日，何红泽与魏雄签订了购买魏雄所有的双景佳苑12-704室（产权证号：合产110184025号）房屋《存量房买卖合同》，当日何红泽向税务部门缴纳了各项税费。2016年3月25日，何红泽与魏雄向合肥市不动产登记中心瑶海分中心缴纳各项费用后，瑶海分中心向何红泽出具了编号37086141号《房地产权属登记受理通知单》。2016年3月25日下午，当日下午何红泽从魏雄手中取得该房屋的钥匙，魏雄与何红泽完成了房屋实际交付义务，何红泽也在当日支付了全部购房款。从当事人诉辩称以及庭审查明的事实来看，魏雄向何红泽出售涉案房屋目的是为了偿还唐庆（和案外人夏建新）的欠款。唐庆、夏建新、何红泽与魏雄在涉案房屋出售前，几方已进行了协商。为了完成魏雄向何红泽交付涉案房屋，在《存量房买卖合同》签订后，何红泽已按照魏雄的意思完成了房款的指示交付，在支付唐庆45万元后，唐庆与魏雄签订了《结清证明》，唐庆对双景佳苑12-704室房屋的抵押进行了解除；何红泽在按照魏雄的指示完成向夏建新支付60万元后，夏建新也解除了对涉案房屋的查封，以便房屋买卖的实际履行。这些事情，唐庆是知道的。但唐庆于2016年3月28日申请法院将双景佳苑12-704室房屋进行了查封，正是唐庆申请查封的行为，导致了何红泽与魏雄无法办理涉案房屋的过户登记手续。综上，在唐庆申请法院查封房屋之前，何红泽与魏雄已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付全部房款105万元，非因何红泽自身原因未领取房产证，何红泽提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对上述查封房产享有实体权利并能排除执行，应当予以支持。在何红泽提出的执行异议后，合肥市包河区人民法院作出（2016）皖0111财保第20号之一号民事裁定书，中止对合肥市××站区××与××交口××＃××室房屋的查封，并无不当。唐庆的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。
一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回唐庆的诉讼请求。案件受理费100元，由唐庆负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，何红泽与魏雄在合肥市包河区人民法院依据（2016）皖0111财保第20号民事裁定书查封案涉房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且何红泽已经付清房款，拿到了案涉房屋的钥匙，缴纳了税费，合肥市不动产登记中心瑶海分中心也已经给何红泽出具了《房地产权属登记受理通知单》，综上，何红泽实际上对案涉房屋享有实体权利并能排除执行。一审法院法院据此认定何红泽提出的执行异议成立，并裁定中止对案涉房屋的查封，并无不当。一审法院驳回唐庆的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。唐庆的相关上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，唐庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由唐庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十一月二十日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。