云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）富民二初字第199号 原告李继刚，男，壮族，1985年12月5日生，住富宁县。 原告黄艳，女，壮族，1988年10月25日生，住富宁县。 共同委托代理人蒙勇、姚传伟，云南君山律师事务所律师。特别授权代理。 被告富宁鑫濠房地产开发有限公司。住所地：富宁县新华镇振兴小区兴教路**。 组织机构代码：57466350-8。 法定代表人官少华，该公司总经理。 委托代理人农寿德，云南玉泉律师事务所律师。 原告李继刚、黄艳与被告富宁鑫濠房地产开发有限公司（下称鑫濠房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月24日在本院公开开庭进行了审理。原告李继刚及其委托代理人蒙勇、姚传伟、被告鑫濠房地产公司法定代表人官少华及其委托代理人农寿德到庭参加诉讼，原告黄艳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年11月7日，原告与被告签订了一份《商品房购销合同》，约定被告将位于富宁县新华镇振兴小区钻石大厦第一幢第一单元12层03号房，建筑面积为154.33平方米，单价为每平方米3,591.00元，以总价款为554,199.00元出售给原告。首付款为167,199.00元，银行按揭贷款为38.7万元。原、被告在《商品房购销合同》中第七条约定：被告应当在2013年12月31日前，将具备“经建设单位组织验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：被告如未按照合同第七条约定的时间交房，逾期超过30日后，被告按原告已付款的万分之二乘以逾期天数向原告支付违约金。 合同签订后，原告依约支付了首付款，并于2014年12月17日与被告及中国建设银行股份有限公司富宁支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告委托中国建设银行股份有限公司富宁支行向被告支付了38.7万元的按揭款项，至此原告已全部付清购房款。但被告直至2015年7月18日才将该商品房交付给原告使用，共违约564天，累计赔偿原告违约金62,813.65元，被告至今未支付这笔违约金给原告。 原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，为维护自己的合法权益，现向法院起诉，请求判决：1、判令被告富宁鑫濠房地产公司因逾期交房564天向原告支付违约金62,813.65元（从2014年1月1日起至交房日2015年7月18日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、原告先行违约，其诉讼请求于法无据，不应当得到法庭的支持。理由如下：1、原、被告于2013年11月7日签订了《商品房购销合同》，该合同第六条约定原告应当于合同签订当日（即2013年11月7日）向被告支付167,199.00元购房首付款，余款38.7万元应当自2013年11月7日起，20日内办理完毕银行按揭手续，并由提供按揭的银行划到被告指定的账户中，房款才算付清。虽然原告按时向被告支付购房首付款，但是2014年2月26日银行贷款就已经通过审批，原告迟迟不去银行签字，直到293天后即2014年12月17日原告才委托中国建设银行股份有限公司富宁支行向被告支付购房款38.7万元，延迟交付购房款384天。《商品房购销合同》中约定，原告负有先行付款的义务，但原告延迟付款，违约在前。因此，原告的诉讼请求于法无据，不应当得到法庭的支持。2、钻石大厦项目于2014年7月25日一期工程验收并合格，符合交付条件且已经交付部分房屋给业主使用，但是原告迟迟不接手房屋，自2014年7月25日后，被告公司已经没有任何的违约行为。原告的诉请无事实依据。相反，原告不来接房，增加被告的管理成本，应当支付给被告每天20元的管理费。（经释明，被告表示不提出反诉。） 二、被告延期交房具有法定免责事由。1、被告的钻石大厦项目施工图于2011年6月28日通过审批，用电设计是按照《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008规划设计的，是完全符合设计规范的；2、被告于2013年2月份向文山州电力公司申请住宅长期用电安装时，电力部门突然出示了由文山州人民政府作出的关于《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法》的通知，此文件实施日期是2012年2月1日起实施，此文件是在本项目钻石大厦审批之后，与本项目无关，如按原来设计规范实施那被告会提前三个月交房给各位业主；3、电力公司解释，如果不纳入新管理办法实施，钻石大厦项目长期用电就不能进入管理电网，电价上浮，供电也得不到保障，且电力公司也不接受供电设施资产移交，今后各位业主长期都要掏钱更换供电变压系统等；如纳入新管理办法实施，电力公司按规定就会无条件接受供电系统资产移交，这样整个用电设施的维修、保养风险就转移给电力公司，以后不管发生什么事都是电力公司全面负责，不用业主承担任何费用和风险；4、本案关键的问题是，如果纳入新管理办法实施，一方面，整个项目前期申报的审批材料都要重新申报，重新审批时间就会太长，会导致延期交房时间。另一方面，被告要增加投资270多万元；5、从经济利益角度考虑，如果按照原设计规范，被告的供电变压系统预算只是653,662.58元，而新标准设计规范预算高达3,367,356.08元，无形中被告增加投入资金2,713,693.50元。但被告同时也考虑到因为钻石大厦是高层建筑，为了业主的长期利益，高层楼如果长期用电得不到保障，会对业主以后的生活造成巨大的影响。所以我公司从长远利益着想还是按照《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法》实施。被告自愿掏腰包增加270多万元的投入，但换来的却是各业主的起诉状。那么这个社会公正何在，业主良知何在？综上，文山州政府出台的《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法》是一种抽象行政行为，该抽象行政行为是导致被告迟延交房的根本原因。 三、被告具有约定免责事由。原、被告签订《商品房购销合同》的同时，双方签订了《合同补充协议》，该补充协议第四条中约定：“甲、乙双方任何一方如因不可抗力（包括但不限于自然灾害、社会动乱以及政府行为）而延迟履行或不能履行合同义务时，将不承担违约责任……”。因此，被告应当免责，具有法定和双方约定的合同依据。 综上所述，被告为了业主的利益增加了270多万的投资成本，延期交房具有法定和约定的依据，且原告违约在先，如果再因此而赔偿延迟交房的违约金，显然对被告极不公平，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 综合原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点为：原告与被告履行合同过程中是否具有违约的事实。 为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交如下证据： 1号证据：两原告的身份证复印件（共2页），用以证明原告的基本情况及主体资格。 2号证据：被告的企业基本信息及组织机构代码证复印件一份（共2页），用以证明被告的基本情况及主体资格。 3号证据：原、被告签订的《商品房购销合同》复印件一本（共16页），用以证明：（1）原告与被告于2013年11月7日签订合法有效的《商品房购销合同》；（2）被告将位于富宁县新华镇振兴小区第一幢第一单元第12层3号房，以总价款为554,199.00元出售给原告；（3）依照合同约定被告应当在2013年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告；（4）被告不能按时履行，应该按照原告已交房款万分之二乘以逾期天数向原告支付违约金。 4号证据：与原件核对无异的《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一本，用以证明原告于2014年12月17日与被告及中国建设银行股份有限公司富宁支行签订借款合同，原告向中国建设银行股份有限公司富宁支行借款38.7万元的事实。 5号证据：收款收据、转账凭证及个人贷款支付凭证（复印件），用以证明：（1）2013年9月2日原告向被告交付购房定金20,000.00元，2013年11月5日原告向被告支付购房首付款147,199元，购房首付款全部付清。（2）被告违约564天。 6号证据：对中国建设银行富宁支行客户部经理黄日安所作的《调查笔录》复印件一份（共2页）。 7号证据：对富宁县住建局负责办理备案手续的工作人员彭祺所作的《调查笔录》复印件一份（共2页）。 上述6-7号证据共同证明：（1）购房合同备案登记或者抵押他项权证是办理按揭贷款的前提；（2）证明购房者与房地产公司签订购房合同后30日内，由开发企业申请办理备案手续，在本案中，由被告向富宁县住建局住房保障和房地产业股提出申请，办理合同备案登记手续；（3）办理按揭贷款须由房地产公司将材料交给银行，由银行审核。办理按揭贷款必须要经过房管所的合同备案后，办理他项权证后，银行才能发放贷款；（4）证明按揭贷款的办理是被告未积极将购房合同的材料提交备案，未积极将办理按揭贷款所必须的材料交给银行审核和办理，从而导致按揭贷款不能依约办理下来，这完全是被告自身的责任，与原告无关。 经质证，被告对原告提交的1-2号证据无异议。对3号证据的真实性、合法性、关联性无异议，对待证事实有异议，认为该组证据恰好反映原告违约在先。对4号证据真实性无异议，对待证事实中所述原告支付余款的事实无异议，但对支付余款的时间说明原告存在逾期支付房款的事实。对5号证据的真实性无异议，认可待证事实，但认为被告存在法定的免责事由。对6-7号证据有异议，认为该两份笔录来源不合法，文山州中级人民法院民二庭的《调查笔录》是在诉讼案件已经结束后调取的，笔录中说的商品房备案需要购房合同、业主的身份证明、婚姻情况说明等材料，恰好说明没有及时备案和延期发放贷款的责任在于原告，违约责任主要在于原告。 被告向本院提交下列证据： 1号证据：原、被告签订的《商品房购销合同》复印件一份（共16页），用以证明：（1）原、被告于2013年11月7日签订了一份合法、有效的《商品房购销合同》，合同中约定被告将位于富宁县新华镇振兴小区第一幢一单元第12层3号房以总价款554,199.00元出售给原告；（2）按照合同约定，原告负有先行支付购房款的义务，原告应当于2013年11月7日前将购房首付款167,199.00元支付给被告，剩余购房款应当自2013年11月7日起，20日内办理完银行按揭手续，并由提供按揭的银行划到被告指定的账号中，房款才算付清；（3）原告如不能按时履行，应当自合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，按每天总房款的0.01%元向被告支付违约金，逾期30天后，按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金。 2号证据：《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款审批表、收据、个人贷款支付凭证、个人住房按揭贷款发放说明，用以证明：（1）钻石大厦项目各户办理按揭手续，是由购房客户向银行申请，经上报审批合格后发放，与被告没有合同关系；（2）原告迟延支付购房款384天，原告已经构成违约。 3号证据：《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法（试行）》、云南省文山电力股份有限公司转发《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法（试行）》文件的通知、《建设工程施工图设计文件审查报告书》、《电器设计总说明》、《云南省建设工程施工图设计文件审查合格书》、变更通知、证明、《建筑安装工程预（结）算书》，用以证明:（1）钻石大厦施工图于2011年6月28日通过审批，用电设计是按照《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008规划设计的，用电设计是完全合格的。但2012年1月31日文山州人民政府颁发《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法（试行）》，要求钻石大厦也要纳入该管理办法，被告不得已只能重新规划用电设计导致延期交房；（2）被告重新规划用电设计导致增加投资成本2,713,693.50元。 4号证据：《云南科禹建设监理有限公司工程初验报告》、《初验整改回复单》、《初验合格证明》用以证明钻石大厦项目已于2014年7月25日完成一期工程并验收合格，符合交房条件且现已经交付部分房屋给业主使用。 经质证，原告对被告提交的1号证据的真实性无异议，对待证事实有异议，认为原告不存在任何的违约行为，银行办理按揭需要被告方将相应的购房合同提交到房管所备案，备案是办理按揭的前提。对2号证据的待证事实有异议，认为被告作为保证人银行才能发放贷款，而待证事实第（2）项没有任何事实和法律依据。对3号证据的真实性无异议，对待证事实有异议，认为文山州出台的文件是2012年1月31日已经颁发，2012年12月10日签订合同时，被告没有将试行办法告知原告，而是在无法办理后才通知原告交钱。对4号证据的真实性及待证事实有异议，认为《初验报告》等均是被告与施工单位签订的，报告材料需要备案才具有法律效力，不能证明被告方交付的房屋符合居住条件，只是作为一个初验凭证。 综合原、被告举证、质证和本案其他基本事实，本院认为，原告提交的1-7号证据，证据的来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故予以采信。本院确认，2014年12月17日原告才委托中国建设银行股份有限公司富宁支行向被告支付购房款38.7万元，延迟交付购房款384天。被告提交的1号证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故予以采信。2号证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明原告2014年12月17日支付购房款38.7万元的事实，故对待证事实予以采信。3号证据来源合法，内容客观证实，与本案具有关联性，予以采信。4号证据来源合法，内容客观证实，与本案具有关联性，予以采信。 根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案如下法律事实： 被告富宁鑫濠房地产开发有限公司以出让方式取得位于富宁县新华镇振兴小区、编号OC-13-34的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合用地。土地使用权证号：富国用（2007）第0136号。被告经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为钻石大厦。建设工程规划许可证号：建字第公（QBIT2260）201100042号。 原告原告李继刚与被告于2013年11月7日签订《商品房购销合同》一份，合同约定被告将位于富宁县新华镇振兴小区第一幢第一单元12层3号房，建筑面积为154.33平方米，单价为每平方米3,591.00元，总价款为554,199.00元出售给原告。双方在合同中第六条约定付款方式及期限：乙方（原告）采取银行按揭方式的，应于本合同签订当日支付首付款，合计人民币167,199.00元，剩余房款，计人民币38.7万元整，应在本合同签订之日起二十天内办理完毕银行按揭手续，并由提供按揭的银行划到甲方（被告）指定账户，房款才算付清。其他费用契税、配套费、维修基金等按国家相关规定在交房前付清。该合同第七条约定了交付期限：甲方（被告）应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。合同第八条约定，乙方（原告）如未按本合同第六条的约定付款，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。该合同第九条约定了甲方逾期交房的违约责任：甲方（被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理，自本合同签订的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止三十天内，甲方（被告）按总房款的0.01%元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期三十天后，甲方（被告）按乙方（原告）已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。2013年9月2日原告向被告交付购房定金20,000.00元，2013年11月5日原告向被告支付购房首付款147,199元，至此购房首付款付清。2013年11月7日，该购销合同已在富宁县房地产管理所登记备案，登记号为（2013）242号。原告向被告支付购房首付款之后，2014年2月26日银行贷款就已经通过审批，原告未及时去银行签字办理贷款手续。到2014年12月17日，原告才与中国建设银行股份有限公司富宁支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，委托中国建设银行股份有限公司富宁支行向被告支付购房款38.7万元，此时距银行贷款审批已经有293天。经被告与施工、监理、质监、设计等单位对钻石大厦工程初步验收合格,对初验出现的问题进行整改，被告于2014年7月28日电话通知并短信告知购房户办理交接房屋手续（此时原告尚未支付完购房款）。2015年8月5日，原告向本院起诉，要求被告支付逾期交房产生的违约金。 钻石大厦施工图于2011年6月28日通过审批，用电设计是按照《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008规划设计。2012年1月31日文山州人民政府颁发《文山州新建住宅项目供电设施建设管理办法（试行）》，要求钻石大厦也要纳入该管理办法，被告通过与文山州人民政府协商、审批，向成都军区建筑设计院昆明分院申请变更电气施工图设计以及施工完成，直至2014年7月25日，被告完成一期工程并经施工、监理、质监、设计单位和被告验收合格。 本院认为，原、被告于2013年11月7日签订的《商品房购销合同》,双方意思表示真实，内容符合法律规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，在双方签订的《商品房购销合同》中，既约定了甲方逾期交房的违约责任，同时也约定了乙方（原告）逾期交付购房款的违约责任，即乙方逾期30天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金。2014年2月26日，银行贷款就已经通过审批，由于原告的原因，未及时去银行签字办理贷款手续。到2014年12月17日，原告与中国建设银行股份有限公司富宁支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》之后，才向被告支付购房款38.7万元。本案中，根据《商品房购销合同》第八条的约定，原告负有先行付款的义务，但至2014年7月28日，被告的钻石大厦商品房具备交房条件止，原告尚未履行完支付购房款的义务，属于履行合同义务不符合约定。在此情况下，被告有权拒绝原告的履行要求，故原告主张被告违约，要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告李继刚、黄艳的诉讼请求。 案件受理费1,370.00元，减半收取685.00元，由原告李继刚、黄艳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  黄慈宁 二〇一五年九月十六日 书记员  阮 玮