广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第684号
原告(反诉被告)：佛山市南海联丰投资服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：李广松，任总经理。
委托代理人：陈平安，系广东枫丹律师事务所律师。
委托代理人：曾雪欢，系广东枫丹律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张志锐，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：黄昊，系广东东成律师事务所律师。
原告佛山市南海联丰投资服务有限公司诉被告张志锐租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，被告提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾雪欢、被告的委托代理人黄昊到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解一个月，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月12日，原告将自有的位于佛山市南海区里水镇洲村联丰商业城B座07-12号商铺租赁被告使用，双方约定租赁面积为192平方米，每月租金7296元，期限至2014年10月31日，从2012年11月1日起，每月5日前交纳当月租金，每逾期一天按欠租额的1%向原告支付违约金等。原告按约将铺位交给被告使用后，被告一直以原告未能提供相关办牌照资料为由拖延支付租金、水电费。为此，请求判令：1、解除双方签订的《联丰公司房屋租赁合同》，被告返还涉讼租赁物予原告；2、被告支付自2012年12月1日起至2015年5月31日的租金218880元、自2015年6月1日起至实际撤场之日止的商铺租金（按每月7296元计算）、自2012年12月1日起至2015年5月31日的水电费487.35元及违约金50000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，一、原、被告签订租赁合同后，被告向原告交纳租赁保证金21888元和第一个月的租金7296元，被告对租赁商铺加装了卷闸门、水电设施、对室内进行了装饰装修、购买机器设备等，投入费用约200000元。合同约定原告有义务提供被告办理有关证照手续的相关资料，并协助被告办理。但在被告申请办理营业执照时，因原告不能提供办理营业执照手续所需的场地使用证明，导致被告无法办理营业执照进行经营活动，从而无法实际合同目的，原告虽然被动占有租赁物，但无法经营使用，无需支付租金、水电费、违约金。二、原告请求支付租金超过了一年的诉讼时效。三、原告的过错和违约导致被告大量投入后不能实现合同目的，原告应该对被告的投入损失进行赔偿，并应当向被告退还已收取的定金（保证金）和预交的租金。四、被告已支付全部水电费，未欠付水电费。为此，请求判令：1、原告退还保证金21888元；2、原告退还租金7296元；3、原告赔偿被告的经济损失200000元（包括装修损失、机器设备款）；4、诉讼费用由原告承担。被告于庭后申请撤回第三项诉讼请求，原告表示同意。
原告针对被告的反诉辩称，1、原告无需返还被告缴纳的保证金及定金，被告承租涉诉商铺后从未支付租金，拖欠时间较长，构成违约行为，保证金及定金应由原告没收；2、场地已实际交付被告使用，被告请求返还租金没有事实依据；3、被告无法核算实际损失，且机器设备为动产，被告可自行搬走使用，不会产生损失，被告承租涉诉场地后一直在经营，要求损失的费用没有依据，也非原告原因造成。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、联丰公司房屋租赁合同原件1份；
3、租赁房屋移交确认书原件1份。
证据2、3，用以证明原、被告于2012年签订租赁合同，由原告向被告出租位于佛山市南海区里水镇洲村联丰商业城B座的商铺，并约定租金、违约金等相关权利义务。
4、建设工程规划许可证原件1份，用以证明本案涉案物业产权人为原告，有当时城乡建设规划局核发的建设工程许可证证实，但因资金限制，原告未按许可证上的规划建设，而是建筑了临时的商铺建筑。
5、联丰商业城收租通知书复印件1份；
6、4月2日回执原件1份；
7、租金费用催缴函复印件1份；
8、2015年4月21日回执原件1份。
证据5-8，用以证明原告多次向被告发送缴费通知，告知欠租及水电费的金额，通知及催缴函均由周伟奇签收并确认，但却一直拖欠费用。
9、发票联复印件32份；
10、水电费通知单打印件16份；
11、照片复印件4张。
证据9-11，用以证明至起诉之日止，原告已为被告代垫水电费487.35元。原告物业包括商业城及商铺，自来水公司按一个总物业水表计算收费、电力公司也按一个总物业电表计算收费，全部费用由原告直接向自来水公司和电力公司支付费用，每个商铺独立电表、水表由原告每月抄计汇总，计算损耗后，由原告代垫费用后再向承租户收取相应费用。被告承租的商铺有独立水表和电表，因被告与周伟奇合伙经营生意，周伟奇承租的商铺共同一个水表。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2、3真实性无异议，租赁合同第一条第3项约定租赁商铺的用途是经营汽车用品，是经营性质；合同在第五条“甲方的责任”中的第5-6项还约定“甲方（原告）义务提供乙方办理有关证照手续的相关资料，并协助乙方办理”，该租赁合同的约定证明原告必须提供办理包括营业执照在内的有关证明资料（特别是场地使用证明）给乙方办证，由于原告不能提供有关办理营业执照的证明资料，导致被告无法办理营业执照进行经营活动，从而无法实现合同目的，原告构成违约。对证据4真实性无异议，跟本案没有关联性，该规划许可证不是本案商铺的规划许可证。对证据5-8有异议，被告没有见到该通知书和催缴函也没有签署回执，该签名并非周伟奇的签名。对证据9真实性无异议，对关联性有异议，水电费发票显示的用户地址不是本案商铺的地址，该地址所发生的水电费并不能证明是被告承租商铺发生的水电费，无法反映承租商铺实际发生的水电费是多少。对证据10有异议，该通知单系原告单方制作，无法反映水电费发生的真实情况，且未经被告认可，不能证明原告主张的水电费金额。对证据11有异议，认为原先没有提交经过双方确认的承租商铺时的水电表读数的表底数，因此无法对比实际发生的水电用量，原告提交的2015年6月19日的水电表读数照片只能反映现状，不能反映实际用量以及有无欠费或欠费多少的情况。
诉讼中，被告举证如下：
1、个体工商户名称预先核准通知书复印件1份，用以证明被告已为个体户名称办理了预先核准，因原告无法提供场地证明，导致被告无法办理营业执照。
2、收据原件2份，用以证明被告向原告缴纳保证金21888元及2012年11月租金7296元。
3、交接确认书复印件1份，用以证明涉讼商铺已办理交接。
经质证，原告对被告出示的证据1有异议，原告从未见过该证据，租赁物出租后，原告可提供场地证明，但需要被告提供核准登记证明时，被告却未能提供。对证据2无异议。对证据3无异议。
经本院审查认为，原告出示的证据1-4、9及被告出示的证据2、3，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据5-8签收人为“周”或“周伟奇”，并非被告本人，本院对其证明力不予确认。原告出示的证据10本院结合本案具体情况进行综合认定。原告出示的证据11为照片，未能得到被告认可，本院对其证明力不予确认。被告出示的证据1为复印件，被告对此不确认，本院对其真实性不予确认。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2012年10月12日，原告佛山市南海联丰投资服务有限公司（甲方）与被告张志锐（乙方）签订一份《联丰公司房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区里水镇洲村联丰商业城B座07-12号商铺用于经营汽车用品，建筑面积192平方米，租赁期限共2年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，月租金7296元在每月5号前交纳。在签订合同之日，乙方必须向甲方交纳租赁保证金21888元。乙方不按时交付租金的，每逾期一天，按所欠租金的1%向甲方交付违约金，逾期超过三十天作违约处理，甲方有权终止合同收回该商铺。
同日，被告向原告支付租赁保证金21888元并接收涉讼商铺。
2015年7月2日，原、被告签订《交接确认书》，确认被告于该日将涉讼商铺交还给原告。
另查明一，涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收备案。
另查明二，原告持有涉讼商铺2013年11月至2015年4月水电费通知单，通知单中记载涉讼商铺电费每月在20元至60元之间。原告已支付涉讼商铺所在商业城2013年11月25日至2015年5月1日的电费。
诉讼中，双方确认被告支付租金至2012年11月30日。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收，故原、被告签订的《联丰公司房屋租赁合同》违反法律的禁止性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告请求原告返还已支付的保证金21888元合法有据，本院予以支持；原告主张没收保证金没有依据，本院不予采纳。双方已于2015年7月2日办理了涉讼商铺的交接手续，原告关于返还涉讼商铺的诉请已实现，本院对原告的该项主张不再支持。
合同无效，双方主张的租金实质为使用费。鉴于被告已接收并占用涉讼商铺，根据公平等价有偿原则，被告应参照合同约定的租金标准向原告计付使用费。被告主张其接收涉讼商铺未实际经营但未提供证据证明；且被告接收商铺后如何使用系其权利处分行为，不因此免除其支付使用费的义务，故被告应向原告支付2012年12月1日至返还租赁商铺之日止的使用费226646.7元（7296元×31个月+7296元÷31日×2日），被告自2012年10月12日起已实际占用了涉讼租赁物，被告请求退还使用费7296元没有依据，本院不予支持。
关于使用费诉讼时效问题。双方当事人在一个合同期间内产生的所有的使用费应视为一个整体，而承租人每月或者每个季度、每年缴纳使用费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金（使用费）缴纳期限届满之日起开始计算。合同约定租赁期限自2014年10月31日止，且被告自合同约定的租赁期限届满后仍一直占用涉讼商铺至2015年7月2日，故被告主张原告诉请使用费已超过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。
关于电费支付问题。被告占用涉讼租赁必然产生一定的电费，原告已支付被告占用涉讼商铺期间所在商城的电费，参考原告提供的水电费通知单据，其主张自2012年12月1日至2015年5月31日的水电费487.35元在合理范围内，本院对此予以确认，该项费用被告应予以返还，本院对原告该项诉请予以支持。被告主张已支付所有电费但未举证证明，本院对被告的该项主张不予采纳。
关于违约金问题。如前所述，合同无效，违约金条款对双方没有约束力，原告主张被告支付违约金50000元没有法律依据，本院不予支持。被告庭后申请撤回赔偿损失200000元的诉请，原告表示同意，本院予以准许，并对被告的该项诉请不予审查。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张志锐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年12月1日至2015年7月2日的使用费226646.7元予原告（反诉被告）佛山市南海联丰投资服务有限公司。
二、被告（反诉原告）张志锐应于本判决发生法律效力之日起十日内返还电费487.35元予原告（反诉被告）佛山市南海联丰投资服务有限公司。
三、原告（反诉被告）佛山市南海联丰投资服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金21888元予被告（反诉原告）张志锐。
四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海联丰投资服务有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张志锐的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2670.26元、财产保全费1865元，合共4535.26元（原告已预交），由原告负担711.07元，由被告负担3824.19元。反诉受理费264.8元（被告已预交），由原告负担173.6元，由被告负担91.2元。相抵后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付3650.59元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年八月四日
书记员 彭标文