福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终1611号
上诉人（原审被告）：张伏贵，男，1971年10月15日出生，汉族，户籍地址福安市，现住福安市。
委托诉讼代理人：梁忠，福建正联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福安市人民政府城北街道办事处，住所地福安市城北街道富春北路122号。
法定代表人：兰长发，该街道办事处主任。
委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。
上诉人张伏贵因与被上诉人福安市人民政府城北街道办事处（下称“城北街道办事处”）租赁合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2016）闽0981民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张伏贵及其委托诉讼代理人梁忠、被上诉人城北街道办事处的委托诉讼代理人刘春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伏贵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、诉争店面实际原承租人系张伏贵，一审认定原承租人系郑泽弟，属认定错误。由于张伏贵文化水平有限，由郑泽弟代为签订诉争店面租赁合同。若郑泽弟系原承租人，因诉争店面在拍卖时城北街道办事处并未通知其参加，损害其优先承租权，拍卖程序不合法。二、尽管张伏贵竞拍了诉争店面，签订了成交�认书，但双方并未签订书面房屋租赁协议，拍卖合同仅成立但未生效，不存在城北街道办事处所称的违约责任和解除租赁关系之说。由于原租赁期届满，张伏贵继续使用店面，根据《合同法》第236条规定，应按照原租赁合同约定标准缴纳租金。张伏贵已支付租金209000元，其相应租期应至2017年1月止，在此期间城北街道办事处无权解除合同。三、张伏贵已缴纳5万元竞买保证金应抵扣租金，而一审对此未予处理。
城北街道办事处辩称，一、一审认定郑泽弟系原承租人，此认定正确。二、张伏贵签字确认的《福建德佳拍卖有限公司拍卖会特别约定》第十三条约定“竞买人竞买成交，即成为承租人”，且张伏贵在竞买成交后的当日即签署《拍卖成交确认书》，成为诉争店面承租人，故其应按竞卖价缴纳租金。三、同意将5万元保证金扣除19800元佣金�，剩余部分抵扣租金。
城北街道办事处向一审法院起诉请求：1.解除城北街道办事处与张伏贵之间坐落于福安市××春北路××（城北计生综合楼）一层A#店面的租赁关系；2.张伏贵腾空福安市××春北路××（城北计生综合楼）一层A#店面，并将该店面交还给城北街道办事处；3.张伏贵向城北街道办事处支付自2015年6月15日起至实际将福安市××春北路××（城北计生综合楼）一层A#店面交还给城北街道办事处之日止的租金（占用房屋使用费），每天按1084.93元计算，暂计至起诉之日为373215.92元，扣除张伏贵已支付的租金209000元，暂计至起诉之日张伏贵应付164215.92元。
一审法院认定事实：
2005年6月15日，城北街道办事处与郑泽弟签订《店面租赁合同》，郑泽弟承租城北街道办事处计生综合楼一层转弯直角部分，租赁期限从2005年6月15日起至2015年6月14日止；前三年每月租金6840元，年租金82080元，余下7年，每年按5%递增交纳租金。《店面租赁合同》签订后，由张伏贵在该店面经营福安市星源食品商店。
2015年5月15日，福建德佳拍卖有限公司受城北街道办事处的委托，在福安市××资源交易中心××会议室公开拍卖城北计生综合楼一层店面三年的租赁使用权。《福建德佳拍卖有限公司拍卖会特别约定》约定：本期拍卖标的分2组拍卖，按第一年承租金额拍卖；买受人（承租人）应在拍卖成交之日起五日内与委托人签定《房屋租赁协议》，并由委托人负责将标的物在原《房屋出租合同》期满之日起一个月移给买受人；竞买人竞买成交，即成为承租人。承租人必须在拍买会当场与本拍卖人签署《拍卖成交确认书》，并与拍卖成交之日起五日内与委托人�定《房屋租赁协议》。如逾期，按违约处理，且已付款项不再退还，同时，按《中华人民共和国拍卖法》及相关法律、法规规定追究其法律责任等内容。张伏贵接到城北街道办事处的通知后，参加本次拍卖活动，在竞买保证书上签署姓名，并以第一年租金396000元竞得成交城北计生综合楼一层A#店面租赁使用权。同日，张伏贵在拍卖成交确认书上签署姓名。
2015年5月18日，福建德佳拍卖有限公司发函告知城北街道办事处此次拍卖成交结果。此后，张伏贵以竞拍的店面承租价格太高，其没有优先承租权为由，不与城北街道办事处签订《房屋租赁合同》，但仍然占有使用该店面，共计向城北街道办事处缴纳租金209000元，缴纳金额和时间如下：2015年6月24日缴纳租金99000元，2015年7月17日缴纳租金5万元，2015年8月5日缴纳租金2万元，2015年9月18日缴纳租金1万元，2016年3月16日缴纳租金3万元。
2015年5月26日，福建德佳拍卖有限公司工作人员向张伏贵送达《催款通知书》，通知张伏贵交清第一年租金和佣金并签订《房屋租赁协议》等事宜，张伏贵拒绝签收。2016年3月24日，福建德佳拍卖有限公司工作人员再次向张伏贵送达《催款通知书》，通知张伏贵在2016年3月29日前付清欠款187000元并签订《房屋租赁协议》等事宜，张伏贵拒绝签收。2016年3月31日，城北街道办事处工作人员向张伏贵送达《解除房屋（店面）租赁关系暨限期搬迁通知书》，通知张伏贵解除房屋（店面）租赁关系，在收到通知书之日起十五日内搬迁完毕将店面交还城北街道办事处，并交清拖欠的租金等事宜，张伏贵拒绝签收，城北街道办事处工作人员将该通知书留置于其商店。
一审法院认为，诉争店面原租赁�同是由城北街道办事处与郑泽弟签订，郑泽弟是承租人。张伏贵虽然在该店面经营商店，但不是承租人，因此张伏贵在福建德佳拍卖有限公司组织的拍卖会上作为竞买人不享有该店面的优先承租权。张伏贵在拍卖会中以最高应价取得该店面的租赁使用权，并签署了成交确认书，根据《福建德佳拍卖有限公司拍卖会特别约定》，张伏贵即成为该店面的承租人。虽然张伏贵未与城北街道办事处签订《房屋租赁协议》，但实际占有使用该店面，并缴纳了部分租金，双方已形成租赁合同关系。张伏贵租赁期间的租金，应按张伏贵在拍卖会上竞得成交的第一年租金396000元计算（每月33000元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，城北街道办事处虽然未取得城北计生综合楼的权属证书，但经主管部门批准建设并已取得《建设工程规划许可证》，因此城北街道办事处与张伏贵之间形成的租赁合同关系，合法有效。城北街道办事处作为该店面的出租人具备原告的诉讼主体资格。张伏贵不与城北街道办事处签订《房屋租赁协议》且不交清所欠租金，已构成违约，城北街道办事处于2016年3月31日通知张伏贵解除店面租赁关系，张伏贵亦未在法定期限内向法院请求确认解除合同的效力，因此城北街道办事处与张伏贵的租赁合同关系在该日解除，张伏贵应腾空店面交还给城北街道办事处。2015年6月15日起至2016年3月30日止的店面租金313500元，张伏贵已付209000元，�欠租金104500元张伏贵应支付给城北街道办事处。另张伏贵还应支付给城北街道办事处从2016年3月31日起至将店面交还之日止的店面占有使用费，店面占有使用费可参照每月租金33000元的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条规定，判决：一、福安市人民政府城北街道办事处与张伏贵之间关于福安市××春北路××（城北计生综合楼）一层A#店面的租赁合同关系于2016年3月31日解除。二、张伏贵应于本判决生效之日起十日内腾空福安市××春北路××（城北计生综合楼）一层A#店面，并将该店面交还给福安市人民政府城北街道办事处。三、张伏贵应于本判决生效之日起十日内支付给福安市人民政府城北街道办事处租金欠款104500元和店面占有使用费（店面占有使用费按每月33000元计算，自2016年3�31日起计算至交还店面之日止）。本案受理费3584元，由张伏贵负担。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，诉争店面拍卖佣金为19800元。
本院认为，城北街道办事处已提交其与郑泽弟签订的店面出租合同，各方对该协议系郑泽弟本人签订并无异议，予以确认。至于张伏贵一审提交的租赁合同，因该证据系复印件，而城北街道办事处又不予认可，故不应采信；从现有证据来看，郑泽弟在签订出租合同时，并未向城北街道办事处说明其系代张伏贵订立合同。因此，应认定原租赁关系系在城北街道办事处与郑泽弟之间形成，一审对此认定并无不当，可予维持。至于城北街道办事处未通知郑泽弟参加拍卖进而损害其优先权问题，因是否损害郑泽弟优先权应由郑泽弟本人主张，与张伏贵无关，本案不予审查。
张伏贵参与诉争店面的拍卖且竞买成功，并已签订拍卖成交确认书，根据拍卖规则，双方租赁法律关系已然成立，至于是否签订书面租赁合同，并不影响双方已形成的租赁法律关系的效力。因此，张伏贵应根据双方在拍卖程序中约定的租金标准，支付租金。一审对此认定亦属正确，应予维持。
二审中，双方均同意张伏贵已缴纳的拍卖保证金5万元扣除佣金19800元后，剩余款项30200元抵作拖欠租金，故该款30200元在本案中一并处理，用于支付张伏贵所拖欠的租金。张伏贵对此上诉有理，应予支持。
综上所述，张伏贵关于其原与城北街道办事处形成租赁关系及按原租赁合同约定支付租金的上诉理由均无理，不予支持；但其关于拍卖保证金扣除佣金后抵作拖欠租金的理由有理，应予支持，故一审判决第三项中租金欠款104500元，应改为74300元。一审判决其他内容，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持一审判决第一、二项；
二、变更一审判决第三项为：张伏贵应于本判决生效之日起十日内支付给福安市人民政府城北街道办事处租金欠款74300元和店面占有使用费（店面占有使用费按每月33000元计算，自2016年3月31日起计算至交还店面之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3584元，由张伏贵负担；二审案件受理费1663元，由张伏贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 高树惠
审判员 易丽容
审判员 陈光华
二〇一七年二月七日
书记员 何斌坤
附：本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认�基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。