上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14022号原告(反诉被告)：绿地集团上海青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：邓志红，女。被告(反诉原告)：顾青，男，1970年11月1日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙菊娣，女，1947年8月24日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。原告绿地集团上海青浦置业有限公司诉被告顾青商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告于2017年1月23日提出反诉，本院依法予以受理。本案于2017年2月10日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邓志红、被告委托诉讼代理人孙菊娣、李荣武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团上海青浦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间合法有效的《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)；2、被告承担房屋总价款5%的违约金，即人民币(以下币种均为人民币)44,487.25元；3、被告配合原告撤销编号XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》网备系统；4、本案诉讼费被告承担。事实与理由：2013年11月12日，原、被告双方就位于本区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX层XXX室房屋签署了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，约定被告应于2013年11月12日前支付首付款589,745元，2013年12月12日前支付剩余房款30万元。但截至原告起诉之日，被告仅支付房款589,745元，尚有30万元未支付，根据购房合同第七条约定：“乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%。”原告认为，被告未按照合同约定按时支付房款，已构成违约，经原告多次催促未果，原告起诉至法院。被告顾青辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。原告签订合同时承诺为被告成功办理贷款，但最终因原告拖延导致贷款未办理成功，原告共向被告推荐三家银行办理贷款，前两家均未办理成功，第三家表示因合同到期所以无法办理。若原告第一次办理未成功就告知无法办理贷款，被告会直接退房，不会拖延至今，所以违约责任在原告。双方后来协商退款的过程中，被告开始不同意扣除5%的违约金，但是后来因被告打算另外购房，所以同意扣除5%并签字，但原告未及时退款。被告认为原告未能按照合同约定为被告办理贷款手续，也没有按期交付房屋给被告，故提出反诉，要求判令：1、原告继续履行合同，将位于本区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX室房屋交付被告并配合办理产权登记手续；2、原告向被告支付违约金(以589,745元为本金，按照日万分之二的标准，自2016年1月1日计算至实际履行之日)；3、原告承担本案诉讼费。针对反诉，反诉被告辩称：不同意继续履行合同，双方合同有效的前提下，被告恶意拖欠房款长达3年，符合解除合同条件。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX室。2013年11月，被告向原告认购系争房屋，并支付了购房款589,745元。2015年4月3日，原告作为卖方(甲方)、被告作为买方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测面积为81.50平方米，房屋总价暂定为889,745元；合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任，即甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；合同第十一条约定甲方定于2015年12月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外；合同第十二条约定甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；附件一约定的付款方式和付款期限为：1、乙方应于2013年11月12日前支付首期房款589,745元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；2、乙方应于2013年12月12日前支付剩余房款30万元(按揭)。备注：办理个人购房商业性贷款、公积金贷款及组合贷款(以下简称“贷款手续”)时的有关约定：第一条为剩余房款办理贷款手续，贷款总额为30万元；第二条为乙方请求甲方代为办理贷款手续的，乙方须在签署本合同后的7天内按照甲方或有关贷款银行的要求提供必要的材料，签署必要的文件，积极配合甲方办理贷款、公证、抵押手续，因此发生的相关费用由乙方承担，乙方必须在甲方通知办理贷款之日，完成贷款申办手续并付清所需费用。如乙方未及时履行本条所述义务导致贷款迟延发放的，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任并承担甲方因此遭受的损失，办理贷款所需的材料及应签署的文件，甲方已告知乙方，乙方确认均已知悉；第三条为甲方应积极配合乙方办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前放贷至甲方账户或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。同日，被告开具发票，确认收到原告房款589,745元。2016年8月4日，原告向被告发出合同解除通知函，表示截止2016年8月4日原告已经逾期966天未付款，原告已多次致电，并于2015年6月9日发函书面催告付款，但是至今未收到相关款项，根据合同第七条约定，原告告知被告务必于2016年8月16日前至售楼处办理解除合同的相关事宜，逾期原告将依约处理该物业，由此产生的损失和责任由被告承担。被告于2016年8月9日签收函件。原、被告一致表示：被告于2013年10月订购房屋，但因故双方直到2015年才签订《上海市商品房预售合同》。2013年至2015年4月之间被告未提交贷款资料，预售合同签订后，原告协助被告先后向3家银行申请贷款均未成功。被告自申请贷款后停止缴纳社保。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、发票、合同解除通知函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告认为：1、被告逾期付款。2013年11月12日，被告签订了购房登记表，约定了房款和付款期限，之后原告要求被告签约，但被告未来签约，导致直到2015年才签订预售合同，预售合同中对于付款期限仍按照原购房登记表的约定记载。为此，原告提供了购房登记表。被告否认该登记表为被告签名，也未申请笔迹鉴定；2、原告已经配合被告办理了贷款申请手续，被告因自身原因导致贷款无法办出，系被告违约。被告认为：1、预售合同签订时间是2015年，但是约定付款时间在2013年，客观上已经无法按定的时间履行付款义务，并且原告在签订合同时并未告知被告已经逾期付款；2、合同约定原告为被告办理贷款手续，并以银行贷款支付，所以未能办理贷款的责任在原告，应由原告承担责任。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应根据合同约定履行义务。原告提供的购房登记表约定的付款期限与预售合同约定一致，结合被告已付款金额、付款时间、定购时间等，本院有理由相信被告对于合同约定的付款时间是明知的。付款时间系购房合同的重要条款，被告作为成年人，在预售合同上签字，视为认可合同的相关条款。被告作为购房人，支付房款是其主要义务，合同约定原告对于被告办理贷款仅有配合义务，根据原、被告陈述，原告也已经协助被告先后向三家银行申请贷款，但最终仍未办出贷款，被告也认可是自己到银行营业点提交资料的，对于贷款无法办理的原因应当知晓，被告也未提供证据证明系原告不配合被告办理贷款导致贷款无法办理，故贷款无法办理的原因系被告自身原因。根据合同约定，被告没有正当理由逾期付款超过90天，原告有权依据合同第七条约定行使单方解除权。现被告已逾期付款超90天，原告向被告发送了解除通知，被告于2016年8月9日收到该通知，故本院认定预售合同于该日解除。合同解除后，被告应配合原告办理系争房屋的合同网上备案撤销手续。被告无正当理由迟延支付房款，理应承担相应的违约责任，原告主张被告承担总房价的5%违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，原告有权在被告已付款中扣除违约金，剩余房款理应退还被告。被告的反诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绿地集团上海青浦置业有限公司与被告顾青在2015年4月2日签订的《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)于2016年8月9日解除；二、原告绿地集团上海青浦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告顾青房款545,257.75元(已扣除违约金44,487.25元)；三、被告顾青应于本判决生效期十日内配合原告绿地集团上海青浦置业有限公司办理《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)的网上备案撤销手续；四、驳回反诉原告顾青的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费912.18元，减半收取计456.09元，由被告负担；反诉受理费438.10元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年三月三十日书记员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。