湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终269号
上诉人（原审原告）邹贤仁，男，1947年8月22日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）王双连，女，1963年5月2日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）苏新奇，男，1953年11月5日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）李文哲，男，1952年5月15日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）吴珲，男，1974年9月6日出生，汉族，居民。系王春英之子。
上诉人（原审原告）贺郴红，男，1971年10月5日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）黎如煌，男，1974年8月8日出生，苗族，农民。系黎金成之子。
上诉人（原审原告）龙小英，女，1969年6月28日出生，侗族，住绥宁县长铺镇长征路***号。
上诉人（原审原告）成桂秀，女，1955年10月18日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）李文中，男，1950年6月14日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）王集云，男，1968年4月3日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）谢超厚，女，1974年10月10日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）刘春艳，女，1979年2月16日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）梁爱花，女，1966年11月28日出生，苗族，农民。系邓建群房屋指标受让人。
上诉人（原审原告）谢孝炎，男，1952年10月26日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）曾艳明，又名曾艳平、曾艳萍，女，1962年11月22日出生，汉族，居民。系李顺柏之妻。
上诉人（原审原告）李坤明，男，1977年10月31日出生，汉族，居民。系刘文明房屋指标受让人。
上诉人（原审原告）孙孝富，男，1950年11月20日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）郭建民，男，1963年1月24日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）赵云石（又名赵石生），男，1951年12月19日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）杜德铁，男，1954年1月26日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）杜德良，男，1958年7月19日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）赵献国，男，1973年10月6日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）龙章庭，男，1974年11月17日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）王芙蓉，女，1956年6月29日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）刘益庆，男，1948年12月18日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）于爱荣，女，1966年6月19日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）杨琼，男，1986年8月14日出生，苗族，农民。系龙延春房屋指标受让人。
上诉人（原审原告）王四娥，女，1971年8月26日出生，苗族，居民。系向海青房屋指标受让人。
上诉人（原审原告）戴民光，男，1978年9月6日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）李茂军，男，1973年11月17日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）李茂忠，男，1970年2月21日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）杨青花，女，1975年7月21日出生，苗族，农民。系刘承忠房屋指标受让人。
上诉人（原审原告）彭新梅，女，1975年12月25日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）王武，男，1971年11月13日出生，苗族，居民。系龚仁甫之女婿。
上诉人（原审原告）于向阳，男，1977年11月4日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人（原审原告）邓仁群，女，1958年5月27日出生，汉族。系曾芳栋之妻。
上诉人（原审原告）文春华（花），女，1968年6月8日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
诉讼代表人邹贤仁，男，1947年8月22日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
诉讼代表人王双连，女，1963年5月2日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
诉讼代表人赵云石，男，1951年12月19日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
委托代理人唐光明，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人陈莉，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绥宁县绿洲置业发展有限责任公司。住所地绥宁县长铺镇中心街**号。
法定代表人彭华良，该公司经理。
委托代理人禹荣辉，男，1965年9月9日出生，汉族，住绥宁县长铺镇。
委托代理人李建淮，男，1965年2月28日出生，汉族，住绥宁县。
原审第三人杨焕端，男，1970年5月5日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人刘承忠（曾用名刘永忠），男，1969年10月11日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人向海青（又名尹海青），男，1972年10月14日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人龙延春，男，1973年9月13日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人邓建群，女，1937年5月29日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人刘文明，男，1973年8月2日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人顾植星，男，1947年4月4日出生，苗族，原县竹胶板厂下岗职工。
原审第三人刘放德，男，1950年8月7日出生，汉族，退休职工。系谢国槐房屋指标受让人。
原审第三人刘勇军，男，1975年12月10日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。系刘放德之子。
原审第三人匡云英，女，1950年11月23日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。系刘放德之妻。
原审第三人彭文平，又名彭文放，男，1967年10月14日出生，汉族，原县竹胶板厂下岗职工。
上诉人邹贤仁等38人因与被上诉人绥宁县绿洲置业发展有限责任公司（以下简称绿洲置业公司）、原审第三人杨焕端等人合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院于二○一六年一月二十日作出的（2014）绥民初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邹贤仁等38人于2014年10月28日起诉称：邹贤仁等38人系“幸福里二期工程”的安置户，2012年3月17日就房屋的安置事宜与绿洲置业公司签订了《协议书》，约定：甲方（邹贤仁等38人）现有红线内土地约2100平方米以现状交付乙方（绿洲置业公司）进行建房；乙方须无条件保证甲方每户100-110平方米的层高3米的毛胚住房一套，其中55平方米作为安置面积，多余面积按均价900元平方米，由乙方包办两证（房产证和土地使用证）、每户安装水电立户，一切费用由乙方负责，并给每户安装1000元的防盗门一扇；由乙方支付甲方每户水电立户补偿款600元；乙方须在签订协议后二年内交付给甲方，逾期乙方须补偿甲方每户每月800元房租费；如一方违约赔偿守约方200万元违约金，并承担相关损失。协议签订后，邹贤仁等38人履行了协议约定的义务，交付了用于绿洲置业公司开发的房产，但绿洲置业公司不但不按协议约定付款给邹贤仁等38人，而且中途擅自改变房屋设计方案，导致未能如期交房。绿洲置业公司擅自给邹贤仁等38人圈定安置房屋的户型和楼层，剥夺了邹贤仁等38人与其他购房户平等、自由、自愿的选房权，而且还将超出安置面积以外的价款增加至2000元每平方米。故请求法院判令：1、绿洲置业公司继续履行双方于2012年3月17日签订的安置房《协议书》；2、判令邹贤仁等38人在“幸福里二期工程”中对安置面积内的户型与其他购房户享有平等的选房权；3、判令绿洲置业公司支付邹贤仁等38人水电立户补偿款22800元（每户600元），支付邹贤仁等38人自2014年3月18日开始逾期交房租房费每户每月800元直至交房时止；4、判令绿洲置业公司支付邹贤仁等38人违约金100万元。在一审庭审中，邹贤仁等38人将“要求绿洲置业公司继续履行双方于2012年3月17日签订的安置房《协议书》”的诉讼请求明确为“要求绿洲置业公司继续履行双方于2012年3月17日签订的《协议书》的第三条。”
绿洲置业公司辩称：1、黎如煌、曾艳明、李文中、郭建民、杨琼、王四娥、戴民光、杨青花、王武、邓仁群、吴珲、李坤明等12人与绿洲置业公司不存在合同上的法律关系，不是本案适格原告；2、邹贤仁等38人诉请在“幸福里二期”中对安置面积内的户型要与其他购房户享有平等、自由、自愿的选房权缺乏事实依据；3、邹贤仁等38人诉称其完全履行了协议约定的义务，绿洲置业公司不按协议第四条约定支付其款项，以及绿洲置业公司中途擅自改变了房屋建设的设计方案等与客观事实不符。邹贤仁等38人红线内的面积只有1910.35平方米，没有2100平方米，并且没有土地使用权证。邹贤仁等人在交付土地及协调办理相关手续和事务过程中未全面履行义务，该土地权属仍然在44户安置户的名下。绿洲置业公司没有违反《协议书》第四条的约定拒不支付邹贤仁等38人的水电立户补偿款600元，只要邹贤仁等38人来领款，绿洲置业公司同意支付。开发建设“幸福里二期”房屋是经过绥宁县政府规划许可的建筑，房屋设计方案都经过报批公示，且邹贤仁等38人也明知该房屋由低层楼建筑设计改变成高层楼建筑设计的事实。4、房屋由低层改变为高层，房屋造价增加，如果仍按均价900元每平方米计算，违反了公平原则。5、之所以未在《协议书》约定的期限交房系邹贤仁等38人违约和合同标的发生变更引起的，要求绿洲置业公司承担违约责任缺乏事实与法律依据。6、双方于2012年3月17日签订的《协议书》违反了《城市房地产管理法》的规定，应属无效协议。请求法院驳回邹贤仁等38人的诉讼请求。
一审查明：绥宁县竹胶板厂是一家隶属于原绥宁县二轻局管理的县集体企业，2007年向绥宁县人民法院申请宣告破产，厂区已经拍卖，为了安置居住在厂内的职工，破产清算小组将职工住房以每户1万元共44万元转让给了44名职工，即顾植星、谢孝炎、王双连、刘勇军、郭建民、刘承忠、杜德铁、杜德良、曾芳栋、赵云石、匡云英、王集云、刘文明、成桂秀、黎金成、李茂忠、李顺柏、李文哲、李文中、向海青、戴民光、杨焕端、龙小英、孙孝富、李茂军、邹贤仁、赵献国、王芙蓉、王春英、刘春艳、彭文平、龙延春、龙章庭、谢超厚、文春华（花）、龚仁甫、贺郴红、邓建群、谢国槐、苏新奇、于向阳、彭新梅、于爱荣、刘益庆。谢国槐的房屋卖给了刘放德。2012年2月12日，绥宁县竹胶板厂的44户代表刘放德、顾植星、杜德铁与绿洲置业公司的代表禹荣辉签订了一份《协议书》。经绥宁县竹胶板厂44户代表和绿洲置业公司共同请示绥宁县人民政府，绥宁县人民政府于2012年2月13日组织相关单位召开专题会议，同意县竹胶板厂职工宿舍危房改造，原已交纳的44万元住房作价款视为土地出让金，县国土资源部门在办理土地变更手续时不再收取土地出让金，与破产清算组签订协议的44户住户在建房报批时享受经济适用房有关政策待遇。
2012年3月17日，绿洲置业公司为防止发生纠纷，再次与顾植星、谢孝炎、王双连、刘勇军、刘承忠（又名刘永忠）、杜德铁、杜德良、曾芳栋、赵云石、匡云英、王集云、李坤明（刘文明房屋的受让人）、成桂秀、李茂忠、曾艳平（李顺柏之妻）、李文哲、向海青、龙小英、孙孝富、李茂军、邹贤仁、赵献国、王芙蓉、吴珲（王春英之子）、刘春艳、彭文平、龙延春、龙章庭、谢超厚、文春华（花）、龚仁甫、贺郴红、梁爱花（邓建群房屋的受让人）、刘放德、苏新奇、于向阳、彭新梅、于爱荣、刘益庆在2012年2月12日的《协议书》基础上补充签订了《协议书》，郭建民、黎金成、戴民光、杨焕端、李文中五户没有在协议书上签名。协议约定：一、甲方（邹贤仁等38人）现有红线内土地约2100平方米（详见土地使用证），以现状交付乙方（绿洲置业公司）进行建房（在满足甲方条件下，多余部分由乙方处置）。二、甲方在签订本协议后，该土地及现有资产在签订本协议前所有债务归乙方自行承担；该土地及现有资产在签订本协议后，所获利益全部归乙方所有，甲方土地及产权须合法。三、乙方须无条件保证甲方每户100-110平方米的层高3米的毛胚住房44套，质量标准不低于商品房，包括设施安装，其中55平方米作为安置面积，多余面积按均价900元每平方米，包办好房产证、土地证，每户安装水电立户，一切费用由乙方负责，1000元的防盗门一扇。四、乙方同意支付现有住户每户水电立户补偿600元。五、乙方修建好主体完工后，二十天内，按整户44户付清应付房款后统一交给甲方（或每次一单元为一组交），由甲方自行分配，如甲方二个月未按时交清房款，乙方统一按每户补偿8万元，房子由乙方自行处置。两证未办好发放之前，每户暂扣交房款2000元，领两证时所扣费用全部交清。七、本协议签订后，如需办理相关手续或者相关事务，甲方无条件无偿给予协助和出面，届时乙方要求甲方出面而甲方不出面或者甲方自行造成矛盾影响乙方的，则视为甲方违约。九、乙方须在签订协议后，二年内交付给甲方，逾期乙方须补偿甲方每户每月800元房租费。十、如一方违约赔偿守约方200万元违约金，并承担相关损失。双方签订《协议书》时，协议约定的土地登记的使用权人为绥宁县竹胶板厂。协议签订后，44户代表刘放德、顾植星、杜德铁协助绿洲置业公司办理相关建房手续，之后因相关手续一直未能办下来，三位代表就停止协助办理相关手续。绿洲置业公司后来通过自身努力于2013年5月10日才办理了绥国用（2013）第xx号《国有土地使用证》，登记的土地使用权人为竹胶板厂刘放德等44户。2013年12月27日，办理好《建设工程施工许可证》后，绿洲置业公司开始动工建设“幸福里二期工程”。2014年8月13日办理了《建设用地规划许可证》。
原竹胶板厂44户与绿洲置业公司在签订协议书时的口头约定是修建多层房。绿洲置业公司通过规划设计，将原来的多层房改为高层的电梯房。邹贤仁等38人发现后没有提出异议，双方没有签订补充协议。房屋即将封顶时，绿洲置业公司以多层房改为高层电梯房、增加了成本，要求邹贤仁等38人将超出安置面积以外的价款增加至2000元每平方米。经委托绥宁县价格认证中心鉴定，工程造价单价为1880元。双方经多次协商未果，至今，各安置户未支付房屋差价款，绿洲置业公司也未交付房屋。
另查明，2008年6月8日，邓建群将原竹胶板厂的安置房转让给梁爱花。2012年3月17日，刘文明将原安置房转让给李坤明。2012年7月10日，刘承忠将原安置房转让给杨青花。2012年12月24日，向海青将原安置房转让给王四娥。2013年4月11日，龙延春将原安置房转让给杨琼。刘承忠、向海青、龙延春转让房屋均未告知绿洲置业公司。房屋出让人邓建群、刘文明、刘承忠、向海青、龙延春在一审审理过程中均声明出让后的房屋权利和义务都由受让人享受和承担。
邓仁群系安置户曾芳栋之妻，黎如煌系安置户黎金成之子，黎金成声明其享受的住房一套已给了儿子黎如煌。吴珲系安置户王春英之子，王春英声明其享受的住房一套已给了儿子吴珲。曾艳明系安置户李顺柏之妻。王武系安置户龚仁甫之女婿，其房屋指标已赠送给王武。邓仁群、黎如煌、吴珲、曾艳明、王武均是代表家庭起诉。
一审认为：原绥宁县竹胶板厂44户与绿洲置业公司于2012年3月17日签订的《协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议书》合法有效。关于黎如煌、曾艳明、李文中、郭建民、杨琼、王四娥、戴民光、杨青花、王武、邓仁群、吴珲、李坤明12人是不是本案适格原告的问题。经审查，郭建民、戴民光、李文中系绥宁县竹胶板厂44户中的安置户，绿洲置业公司与44户安置户中39户签订的《协议书》是代表44户整体签订的协议，虽然郭建民、戴民光、李文中未在协议书签名，但郭建民、戴民光、李文中3人按协议主张权利，可视为他们3人追认协议。该协议书对安置户郭建民、戴民光、李文中同样有效。黎如煌系安置户黎金成之子，黎金成已将房屋赠与黎如煌。曾艳明系安置户李顺柏之妻。邓仁群系安置户曾芳栋之妻。王武系安置户龚仁甫之女婿，龚仁甫的房屋已转给了王武。吴珲系安置户王春英之子，王春英已将房屋转给了吴珲。黎如煌、曾艳明、邓仁群、王武、吴珲均是代表家庭起诉。杨琼、王四娥、杨青花、李坤明均系安置户转让房屋的受让人。黎如煌、曾艳明、邓仁群、王武、吴珲、杨琼、王四娥、杨青花、李坤明作为房屋的所有人和受让人，均有权起诉。因此，绿洲置业公司提出以上12人主体不适格的主张，不予支持。关于龙延春、向海青、刘承忠与杨琼、王四娥、杨青花分别签订的《房屋转让协议》对绿洲置业公司是否有约束力的问题。龙延春、向海青、刘承忠分别将房屋指标转让给杨琼、王四娥、杨青花后，未告知绿洲置业公司，并经绿洲置业公司同意，其转让行为对绿洲置业公司没有约束力。故杨琼、王四娥、杨青花的诉讼请求，应不予支持。关于邹贤仁等38人交付没有办理土地使用权证的土地后未履行协助办证义务是否构成违约的问题。原绥宁县竹胶板厂44户与绿洲置业公司签订协议时，协议红线内土地的使用权人仍登记在绥宁县竹胶板厂名下。双方签订的协议第七条约定：本协议签订后，如需办理相关手续或者相关事务，甲方（44户）无条件、无偿给予协助和出面，届时乙方要求甲方出面而甲方不出面或者甲方自行造成矛盾影响乙方的，则视为甲方违约。本案中，绿洲置业公司要求邹贤仁等38人协助办理土地使用权证，44户代表未能自始至终协助办理，至2013年5月10日，绿洲置业公司才单方办理了刘放德等44户的《国有土地使用权证》。根据相关法律规定，在土地权属没有变更登记之前，绿洲置业公司不能将交付的土地建设施工。邹贤仁等38人交付没有办理土地使用权证的土地后未充分履行协助义务的行为已构成违约。邹贤仁等38人应承担因未充分协助办证致绿洲置业公司迟延建设1年零2个月期间的房屋租赁费。关于绿洲置业公司单方变更标的物和迟延交房是否构成违约的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。绿洲置业公司未经邹贤仁等38人同意，单方将多层房改成高层电梯房，系单方变更合同标的物。绿洲置业公司单方变更标的物的行为系违约行为。绿洲置业公司未按合同约定的期限交付房屋，违反双方的约定，也是违约行为。绿洲置业公司应承担替代交付房屋租赁费与支付违约金的责任。根据绿洲置业公司违约程度，确定由绿洲置业公司支付违约金44万元。对于超出安置面积55平方米的房屋价款应按协议约定900元每平方米，还是按造价1880元每平方米计算比较合理。根据双方当事人的陈述，双方原口头约定修建的房屋为多层房，现在修建好的房屋是电梯房，现房屋的造价成本明显增高，房屋的价值也明显升值。邹贤仁等38人按约定的900元每平方米支付房屋价款显失公平，不符合合同法的公平原则。因此，邹贤仁等38人应按房屋的造价1880元每平方米支付房屋价款。关于邹贤仁等38人在安置面积内的户型与其他购房户是否享有平等的选房权的问题。双方于2012年3月17日签订的《协议书》第五条约定“乙方修建好主体完工后，二十天内，按整户44户付清应付房款后统一交给甲方（或每次一单元为一组交）由甲方自行分配……”，双方对交付房屋方式已有了明确约定，现邹贤仁等38人再按交易习惯要求在安置面积内的户型与其他购房户享有平等的选房权，不符合《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，故不予支持。邹贤仁等38人要求绿洲置业公司支付水电立户补偿款每户600元，绿洲置业公司不持异议，应予以支持。据此，经审判委员会讨论决定，判决：一、继续履行双方于2012年3月17日签订的《协议书》的第三条除“多余面积按均价900元平方米”以外的内容。限绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在判决生效后30日内履行“乙方须无条件保证甲方每户100-110平方米的层高3米的毛胚住房1套，质量标准不低于商品房，包括设施安装，其中55平方米作为安置面积，每户安装水电立户，一切费用由乙方负责，1000元的防盗门一扇”的内容，由绿洲置业公司交付44套房屋给刘益庆、谢孝炎、王双连、杜德铁、杜德良、曾芳栋、赵云石、王集云、李坤明、成桂秀、李茂忠、曾艳平、李文哲、龙小英、孙孝富、李茂军、邹贤仁、赵献国、王芙蓉、吴珲、刘春艳、龙章庭、谢超厚、文春华（花）、王武、贺郴红、梁爱花、苏新奇、于向阳、彭新梅、于爱荣、郭建民、戴民光、李文中、黎如煌、顾植星、刘承忠、刘放德、杨焕端、向海青、龙延春、匡云英、刘勇军、彭文平。限绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在判决生效后90日内履行“包办好房产证、土地证”的内容。二、超出55平方米安置面积部分房屋由刘益庆等44户安置户在判决生效后十日内按每平方米1880元向绥宁县绿洲置业发展有限责任公司支付房屋价款。三、由绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在判决生效后十日内支付刘益庆等44户安置户违约金44万元。四、由绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在判决生效后十日内支付刘益庆等44户安置户每户水电立户补偿款600元。五、由绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在判决生效后十日内支付刘益庆等44户安置户自2015年5月11日起至交付房屋之日止每户每月800元的房租费。六、驳回邹贤仁等人要求在“幸福里二期工程”中对安置面积内的户型与其他购房户享有平等的选房权及其他诉讼请求。七、驳回杨琼、王四娥、杨青花的诉讼请求。本案案件受理费30800元，由刘益庆等44户安置户承担10800元，绥宁县绿洲置业发展有限责任公司承担20000元。
邹贤仁等38人不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方于2012年3月17日签订的《协议书》系双方真实意思表示，一审判决也认定协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，《协议书》第三条关于“多余面积按均价900元每平方米”的约定即绿洲置业公司必须履行的合同义务，一审判决上诉人的安置房屋多余面积不按协议约定的900元而按1880元每平方米支付房价款明显不当。2、绿洲置业公司为获取更大开发利益，擅自将合同约定的多层房改成高层的电梯房，造成的房屋差价应由其自行承担，与上诉人无关。3、协议第九条约定绿洲置业公司必须于签订协议后二年内交付房屋，逾期应承担按月补偿租房费的违约责任，绿洲置业公司至今未交付房屋，依约应按月补偿租房费给上诉人，补偿时间应从2014年3月18日起，一审判决从2015年5月11日开始补偿缺乏事实依据。4、协议第十条约定违约方应承担200万元的违约金，本案中，绿洲置业公司明显存在逾期交房和不按协议约定条款履行义务的行为，理应支付200万元违约金，上诉人仅主张100万元的违约金合情合理，一审判决绿洲置业公司支付44万元违约金不当。5、虽然协议中未明确约定上诉人有优先选房权，但从协议第一条、第三条和第五条的内容看，实际上对上诉人的房屋安置是有特别约定的，否则上诉人的房屋将无法保障。综上，一审判决认定事实错误，判决结果严重损害了上诉人的合法权益，故请求二审法院：1、依法撤销一审判决第一、二、三、五、七项；2、判决绿洲置业公司继续履行《协议书》第三条关于多余面积按均价900元每平方米的价款约定；3、判决绿洲置业公司从2014年3月18日起支付邹贤仁等38人逾期交房租房费每人每月800元直至交房为止；4、判决绿洲置业公司支付邹贤仁等38人违约金100万元；5、判决绿洲置业公司承担本案全部诉讼费用。
绿洲置业公司辩称，原审判决“不履行2012年3月17日签订的《协议书》第三条关于多余面积按均价900元/平方米的约定及判决超出面积按1880元/平方米计算价款”符合法律规定。双方签订的合同真实有效，但合同约定的是多层砖木结构房，而现修建的是电梯房，二类房屋的造价和市场价值不一样，房屋结构的改变依据是绥宁县政府的规划批文，事前也口头告知了44户安置户推选的三位代表，三位代表并未提出异议，且在整个建房过程中，安置户们多次到施工现场，均未提出异议，房屋封顶时又通知三位代表来选房，三位代表对房屋价格也予以确认，目前绥宁县的商品房市场价格为2800元/平方米，原审只按1880元计算已照顾了安置户方。由于44户安置户不履行协助办证义务，致使涉案土地使用权证一直未办理到绿洲置业公司名下，导致开发商无法办理商品房报建手续，因此造成的损失应由44户安置户承担。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
邹贤仁等38人在二审程序中提交了二组证据，一组证据是办理国土使用权证时向绥宁县国土资源局呈报的相关审批资料，拟证明禹荣辉代表各安置户在国有土地出让合同上签字，说明办理国有土地使用权转让手续时无须安置户出面，绿洲置业公司可以代为办理，安置户并未违约。另一组证据是向绥宁县城乡规划管理局递交的涉案项目报建审批资料，拟证明绿洲置业公司修建的房屋层高未达到合同约定的高度，存在违约。绿洲置业公司对上述二组证据的真实性无异议，但提出该证据缺乏关联性，不能达到上诉人的举证目的。本院对该证据的真实性予以确认。
二审经审理确认一审判决查明的事实。另查明，绿洲置业公司向相关职能部门办理报建手续时的申请表中填写的建设项目为绥宁县幸福里二期工程，结构型式为框剪，层数为32层，相关职能部门下发的批文、建筑工程施工许可证及建设用地规划许可证上登记的均是32层电梯房。
本院认为，本案的争议焦点是：1、本案所涉安置户对超出55平方米的安置面积应按何种标准支付价款及绿洲置业公司应否承担违约赔偿责任？2、绿洲置业公司应从何时开始支付逾期交房租房费及应否承担延期交房违约金？3、涉案安置户是否享有优先选房权？
关于多余面积应按何种标准计算价款及违约责任的承担问题。经审查，双方签订的合同中虽未明确约定房屋系多层步梯楼房还是高层电梯房，但双方均认可曾口头约定为多层步梯楼房结构，绿洲置业公司在履约过程中将多层步梯楼房申报并经相关职能部门批准为32层电梯房时既未事前告知各安置户，亦未征求各安置户的意见，事后更未与安置户重新签订协议。绿洲置业公司提出改变房屋设计方案，将多层步梯楼房建成高层电梯房是绥宁县政府统一规划所致，但其未提供相关政府部门的规划文件予以佐证，现有证据只能证明相关部门依据绿洲置业公司的申请进行了审批。绿洲置业公司单方将多层步梯楼房改成高层电梯房，系单方变更合同，明显违约，依约应当承担违约责任。原合同约定超出55平方米的多余面积按900元每平方米计算价款，现因房屋由多层步梯楼房改成高层电梯房，导致房屋的造价超出双方约定的每平方米价格980元的责任应由绿洲置业公司承担，故各安置户对超出55平方米的房屋面积仍按900元每平方米的标准计算价款。原判按1880元每平方米计算多余面积房屋价款不当，应予纠正。至于绿洲置业公司应否另行承担违约金的问题，双方合同约定的违约条款内容为违约方支付守约方违约金200万元，并赔偿相关损失，双方既约定了支付违约金又约定赔偿损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，显示违约金具有赔偿性质，也体现违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的法律原则，违约损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。鉴于房屋造价增加的同时房屋价值也同样增加，且各安置户知晓绿洲置业公司将多层步梯楼房改建成高层电梯房时也未曾提出过异议的客观实际，承担违约责任的方式以由绿洲置业公司承担房屋造价责任的方式为宜，该公司不再另行承担支付违约金的责任，原判其支付违约金不当，亦应予纠正。
关于绿洲置业公司应从何时开始支付逾期交房租房费及应否承担延期交房违约金的问题。本案中双方当事人签订协议时涉案土地使用权登记在绥宁县竹胶板厂名下，合同约定44户安置户将涉案土地交付给绿洲置业公司建房，并应无条件、无偿协助办理相关手续。合同签订后，在办理土地使用权过户手续的过程中，由于44户安置户在履行合同过程中，未能全面履行协助办理土地使用权证变更登记手续的义务，故导致工期延长、房屋不能按时交付的违约后果不能归责于绿洲置业公司，44户安置户要求绿洲置业公司承担延期交房违约金的诉请缺乏法律依据，应不予支持。延期期间发生的租房费用应由44户安置户自行承担，原审将2013年5月10日作为合同约定的二年交房起算时间点，确定2015年5月11日为绿洲置业公司承担逾期交房租房费的起算时间并无不当，应予维持。
关于优先选房权的问题。双方合同约定的交房条款即第五条约定“乙方修建好主体完工后，二十天内，按整户44户付清应付房款后统一交给甲方（或每次一单元为一组交），由甲方自行分配……”，上述合同条款并未约定44户安置户有优先选房权，合同第一条“在满足甲方条件下，多余部分由乙方处置”系对44套安置房的房屋数量的约定，而合同第三条“乙方无条件地保证甲方每户100－110平方米的毛坯房44套”是对房屋面积的约定。故邹贤仁等38人要求享有优先选房权的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，但对超出55平方米房屋面积的计价标准及绿洲置业公司违约责任的承担处理欠妥，二审应予纠正。邹贤仁等38人的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省绥宁县人民法院（2014）绥民初字第569号民事判决第（四）、（五）、（六）、（七）项；
二、撤销湖南省绥宁县人民法院（2014）绥民初字第569号民事判决第（一）、（二）、（三）项；
三、邹贤仁等44户安置户（甲方）与绥宁县绿洲置业发展有限责任公司（乙方）于2012年3月17日签订的《协议书》第三条“乙方须无条件保证甲方每户100-110平方米的层高3米的毛胚住房44套，质量标准不低于商品房，包括设施安装，其中55平方米作为安置面积，多余面积按均价900元每平方米，包办好两证，房产证、土地证，每户安装水电立户，一切费用由乙方负责，1000元的防盗门一扇”的约定继续履行；
四、驳回邹贤仁、王双连、赵云石、刘益庆、谢孝炎、杜德铁、杜德良、邓仁群、王集云、李坤明、成桂秀、李茂忠、曾艳平、李文哲、龙小英、孙孝富、李茂军、赵献国、王芙蓉、吴珲、刘春艳、龙章庭、谢超厚、文春华、王武、贺郴红、梁爱花、苏新奇、于向阳、彭新梅、于爱荣、郭建民、戴民光、李文中、黎如煌、杨琼、王四娥、杨青花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务和未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。
本案一、二审案件受理费各30800元，共计61600元，由上诉人邹贤仁、王双连、赵云石、刘益庆、谢孝炎、杜德铁、杜德良、邓仁群、王集云、李坤明、成桂秀、李茂忠、曾艳平、李文哲、龙小英、孙孝富、李茂军、赵献国、王芙蓉、吴珲、刘春艳、龙章庭、谢超厚、文春华、王武、贺郴红、梁爱花、苏新奇、于向阳、彭新梅、于爱荣、郭建民、戴民光、李文中、黎如煌及原审第三人顾植星、刘承忠、刘放德、杨焕端、向海青、龙延春、匡云英、刘勇军、彭文平共同负担21600元，被上诉人绥宁县绿洲置业发展有限责任公司负担40000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉芳
审 判 员 李盛刚
审 判 员 莫佩华
二〇一六年五月二十六日
代理书记员 周 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……