江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西桃民初字第655号
原告：江西四平集团有限公司，住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区小兰大道168号，组织机构代码：68348144-7。
法定代表人：张春平，该公司董事长。
委托代理人：周宏伟，江西文澜律师事务所律师。
被告：江西省新世界实业有限公司，地址：南昌市西湖区洪城大市场一路25号。
法定代表人：钟作辉，该公司总经理
委托代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师。
委托代理人：邓国群，江西豫章律师事务所律师。
原告江西四平集团有限公司（以下简称四平集团）诉被告江西省新世界实业有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周宏伟，被告的委托代理人秦睿麟、邓国群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告在2011年7月2日达成房屋租赁协议，约定：1、被告将新建县解放路259号面积为1173平方米的房屋出租给原告经营；2、租期为8年，从2011年11月1日至2019年11月30日；3、协议任一方均不得无故解除合同，否则承担违约金1000000元；4、被告保证出租的房屋没有产权及出租权的纠纷，如因此造成原告无法正常使用房屋的，则被告承担赔偿金1500000元，并还承担损失赔偿责任。达成协议后，原告投入资金对租赁房屋装修、招聘员工开业经营。在2013年11月，该房屋的产权单位通知原告，房屋需要重新招标租赁。原告向被告反映此情况，要求被告按约履行协议，保证原告正常使用房屋。被告对此没有积极处理，没有尽到合同义务，导致原告无法正常使用房屋，产生巨额经济损失。原告多次要求被告进行按约赔偿，但被告均不能妥善处理。原告为维护自身合法权益，故诉至本院请求判令：1、判令被告向原告支付损失赔偿金2000000元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。提起诉讼后，原告四平集团在2014年8月14日提出因为被告承诺出租给原告使用房屋的期限从2013年12月1日至2019年11月30日期间给原告产生额外租金经营成本增加近800万元，申请增加诉讼请求，增加诉请：1、请求判令被告增加赔偿原告经济损失2990000元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。两项诉讼请求合计要求被告赔偿经济损失4990000元。
原告提交了如下证据：
证据一、被告与诉争租赁物的实际房东新建县房地产开发有限公司在2003年5月25日签订的《租赁合同》。证明：诉争租赁物是被告在2003年5月15日租赁新建县房地产开发有限公司的房屋获得使用权，合同经营期限为20年，并根据该合同第8条约定：被告可以将该租赁物进行整体转包、整体分包、整体转让、整体转借及调换。据此证明，在上述合同期限内，被告有权将该房屋使用权转租给原告。
证据二、原告与被告在2011年7月2日签订的《房屋租赁合同》。证明：被告将上诉租赁物转租给原告商业使用，因原告经营家电卖场需要投入巨资装修租赁物，为保证原告的连续租赁使用，因此双方商定租期为八年，从2011年11月1日至2019年11月30日。租金标准：2011年12月1日至2013年11月30日为70.38万元每年，2013年12月1日至2015年11月30日为74.68万元每年，2015年12月1日至2017年11月30日为79.08万元每年，2017年12月1日至2019年11月30日为83.82万元每年。并约定违约责任：如因房屋产权原因导致原告不能正常使用房屋的，则被告承担赔偿金150万元，并负责赔偿乙方其他所有经济损失。该合同约定的租期符合被告与房东签订的租赁期限内，证明原被告双方的转租为有效。
证据三、2013年12月16日新建县公共资源交易中心出具的编号为13xj0003《产权转让交易交割单》。证明：在原告与被告合同租赁期内，诉争租赁物房东新建县房地产开发公司将该房屋进行招投标重新确定房屋租金，被告既没有参与租金招投标并明确放弃行使优先租赁权，没有去履行获得该合同租赁的使用权的以保证原告按照租赁协议的连贯使用的合同义务，是违约行为。在该情况下，原告为避免租赁合同的终止造成门店停止经营造成不可挽回的巨大损失，而只能以自身的名义参与租金招投标并以2010000元每年的租金中标使用该房屋（招投标评估价为179.93万元每年的租金）。
证据四、原告与租赁物房东新建县房地产开发公司在2013年12月6日签订的《产权交易合同》。证明：原告就诉争租赁物的租金中标后，与租赁物实际房东新建县房地产开发公司在2013年12月6日签订《产权交易合同》，约定：1、租期为五年，从2013年12月1日至2018年12月31日；2、该租期的租金为从2014年1月1日至2014年12月31日为502500元每季度；2015年起每年递增8%，2015年1-12月租金为54.27万元每季度，2016年1-12月租金为58.6116万元每季度，2017年1-12月租金为63.3万元每季度，2018年1-12月租金为68.364每季度。该租金与原告与被告签订的租金同时间段（2014年1月1日至2019年1月11月30日）的租金增加的总额为：9126868元。
证据五、原告向房屋房东新建县房地产开发公司在2014年1月22日缴纳的房租租赁押金50万元收据（编号：0521788）以及原告控制的相关公司及公司财务人员在2014年1月3日及2014年3月3日及2014年6月24日及2014年9月5日分别支付给租赁物房东新建县房地产开发有限公司四个季度的租金每季度租金502500元的银行转租凭证4张，共计租金总金额为2010000元。证明：原告在2014年1月1日起至今，已经向房屋房东新建县房地产开发公司支付一年租金2010000元，证明已经缴纳的租金与被告转租给原告的约定租金74.68万元同时间段年租金增加金额为12632000元，该差额是被告违约给原告造成的经济损失。并证明原告就房屋另行向房屋房东新建县房地产开发公司租赁缴纳了50万元租赁押金。
被告辩称：1、原告与被告与2011年7月2日签订的《房屋租赁合同》部分有效，且有效部分已经履行完毕，被告不存在任何违约情形，不应承担违约金，也不应当赔偿。2、原告主张额外的租金经营成本系原告经过招拍与案外人签订新的租赁合同所产生的费用，与被告无任何事实、逻辑、法律因果关系；3、原告所提出的诉讼请求存在较大的随意性，且没有任何证据证明诉讼请求主张的合理性、合法性、真实性。
被告提交了如下证据：
证据一、新建县房地产开发公司与被告签订于2003年5月15日签订的《租赁合同》及新建县房地产开发公司与被告签订的《补充协议》以及原告与被告在2011年7月2日签订的《房屋租赁合同》。证明：被告将诉争房屋转租给原告，与原告签订书面的《房屋租赁合同》，并且将被告与产权人签订的《租赁合同》复印件一同交给原告，原告对本案的承租诉争房屋租赁期限是明知的，双方实际有效期限至2013年月届满。
证据二、诉争房屋五年租赁权《拍卖文件》、江西省新建县公共资源交易中心产权转让交割单、原告与新建县房地产开发公司于2013年12月16日签订的《产权交易合同》。证明：原告与被告的《房屋租赁合同》到期解除后，原告自愿参与了诉争房屋的租赁权招拍并取得诉争房屋的5年租赁权。
证据三、招投标保证金入账单。证明：被告参与了投标，希望履行优先承租权。
经审理查明，2011年7月2日，原告四平集团与被告新世界公司分别作为乙方和甲方签订了《租赁协议》一份，约定：被告将在新建县房地产公司租赁享有租赁权的新建县解放路259号面积为1173平方米的房屋转租原告经营8年，从2011年11月1日至2019年11月30日，同时在签订租赁协议时，被告向原告提供了一份其与新建县房地产公司于2003年5月15日签订合同经营期限暂定为20年的《租赁合同》传真件，而该《租赁合同》真实的经营期限暂定应为10年，原被告双方约定租金标准从2011年12月1日至2013年11月30日为每年70.38万元，从2013年12月1日至2015年11月30日为每年74.68万元，从2015年12月1日至2017年11月30日为每年79.08万元，从2017年12月1日至2019年11月30日为每年83.82万元；并在协议第六条违约责任第1、2、3款约定：“1、任何一方违约导致对方解除本合同的（合同另有约定的除外），违约方应赔偿守约方的全部损失（乙方的全部损失包括筹建费用、装修折旧、人员安置费用和停业损失，以及经营预期收益等一切损失）。2、甲乙双方协议任一方无故终止合同的，则由违约方承担违约金一百万元，同时守约方有权终止合同。3、如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方无法正常使用租赁物的，则由甲方另承担乙方经济赔偿一百五十万元，并乙方有权解除合同，违约金及赔偿金不足弥补乙方所有经济损失的，甲方还应承担足额赔偿损失的责任。”协议签订后，原告在该房屋进行经营活动。在2013年10月，该房屋实际所有人即新建县房地产公司提出需要对该房屋重新招标租赁。原告为维持经营参加招租，同时被告为能补救履行租赁协议亦报名参加拍租。原告在2013年11月30日经过投标（起拍评估价为176.93万元每年）从新建县房地产公司获得房屋的五年租赁权，从2013年12月1日起至2018年12月31日止，租金为201万元每年（从2015年1月1日起每年递增8%）。原告获得租赁权后，继续在该房屋经营。
上述事实，有原、被告的陈述及双方所提交的证据所证实。
本院认为，第一，关于原告四平集团与被告新世界公司签订的《房屋租赁协议》的效力问题。双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，但是其中租期从2013年12月1日起至2019年11月30日，因为实际超过被告与新建县房地产公司签订的合同时限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故此，本案诉争合同，原告与被告约定超过被告与房东租期的部分属无效条款，但合同其它约定有效。
第二，关于被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任问题。对超过租期导致合同部分无效的原因，是由于被告向原告传真了一份与新建县房地产公司签署的20年的租赁合同，从而促使原告与被告签署了一份8年的转租赁合同。虽然被告庭审中出示了一份10年期的合同原件，并辩称原告未履行核实原件的义务，但由于被告在提供合同传真件时明显存在主观恶意，而原告除由被告提供外也难以有其它途径获得该租赁协议。因此本院认为被告在与原告签署租赁合同时，存在故意隐瞒原租期不足的行为，从而导致原告错误判断与被告签订了租赁合同，不能按照与被告约定期限使用租赁物，未达到合同预期目的，造成此结果的原因是被告过错引起，应认定为被告存在违约行为，原告据此要求被告承担违约责任，赔偿损失，合理合法，本院予以支持。
第三，对被告如何承担违约责任的问题。如第一个问题所述，本案诉争合同超过租期的部分无效，但合同其它条款有效。首先，从双方对《租赁合同》第六条违约责任第1款的约定来看，违约方应承担守约方的损失。而对于原告的损失问题，原告从被告处租赁房屋，2013年12月1日至2015年11月30日每年租金应为74.68万元。但由于合同租赁期限部分无效，导致原告为继续经营不得不再次投标租赁，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，租金为每年201万元（从2015年1月1日起每年递增8%）。从而2013年12月1日起的第一年，原告需多支付租金126.32万元（201万元－74.68万元），该部分应认定为原告在租金部分的实际损失，而对于尚未发生的其它租金损失部分，原告可在损失实际产生后另行主张。其次，从合同第六条第2、3款来看，双方对因租赁权纠纷而导致原告无法正常使用房屋的情形作出了明确约定，原告据此要求被告另承担相应违约金，符合双方约定，本院予以支持，但双方约定过高，本院综合双方的履行情况、过错行为及预期利益等，酌定为75万元。
综上所述，被告应赔偿原告截止2014年12月1日前的租金损失126.32万元，并支付违约金75万元。而对于原告主张的装修、员工支出等其它损失，未提供相关证据予以佐证，证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告江西省新世界实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西四平集团有限公司截止2014年12月1日前的租金损失126.32万元，并另支付原告违约金75万元，合计201.32万元。
二、驳回原告江西四平集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费46720元，保全费5000元，合计51720元，由原告承担27870元，被告承担23850元，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审判长 陶 然
审判员 肖海涛
审判员 陈志强
二〇一六年五月十六日
书记员 林美妹