广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法厚民一初字第1232号
原告：东莞市加州酒店有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：罗雪凤，系该公司财务总监。
委托代理人：梁月娟，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省肇庆市，系该公司员工。
委托代理人：阮礼祥，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省增城市，系该公司员工。
被告：李伟，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住重庆市荣昌县。
委托代理人：黄楠，北京市王玉梅（东莞）律师事务所律师。
被告：黄剑超，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省东莞市。
原告东莞市加州酒店有限公司（以下简称“加州酒店”）诉被告李伟、黄剑超租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，并于2013年8月16日、8月26日公开开庭进行了审理。原告加州酒店的委托代理人梁月娟、阮礼祥到庭参加诉讼，被告李伟的委托代理人黄楠到庭参加诉讼，被告黄剑超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告加州酒店诉称：被告黄剑超在厚街汀山村前进路有一新莞人商务公寓楼，被告李伟是该公寓的管理人，2012年8月22日原告与李伟签订了《房屋租赁协议书》，约定将公寓X楼的13间房间出租给原告，租赁期至2015年8月20日，原告于2012年9月10日支付了17，000元保证金给李伟。该租赁协议书第三条第2款约定：“在租赁期间，甲方必须确保乙方的正常居住，未经乙方同意，不得将乙方的房屋转租（卖）给第三者或在租赁期内房租加价”。但在2013年6月5日，在未经原告同意的情况下，该公寓的所有权人黄剑超与第三方朱黄送另行签订了一份《房屋租赁协议书》，约定将公寓的三楼至十楼出租给朱黄送。其后，原告与朱黄送协商，要求将租住的房屋由13间减为6间，但在签订协议的时候，朱黄送却要求加收电视费20元／间，宽带费50元／间，电梯费10元／间，卫生费10元／间等；水电费也由原来1元／度电、20元／立方米热水升至1.3元／度电、25／立方米热水，原告对朱黄送擅自收费和提升水电费并不同意，拒绝与其签订新协议。后原告多次致电李伟，要求与其解除合同并要求其返还17，000元保证金，但李伟以保证金已经交给黄剑超为由拒不退还保证金。无奈之下，原告于2013年6月20日向李伟发出《退租声明》通知李伟解除合同，但李伟至今仍没有回复。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原告与被告李伟于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议书》；2.两被告退还原告合同保证金17，000元；3.诉讼费由两被告承担。
被告李伟辩称：1.原告公司法人罗雪凤的诉讼主体不适格。罗雪凤不是租赁协议的签约人，原代表加州酒店签约的是吴明形或吴明明，根本不是罗�凤。而未经原签约人的授权和出具有效证明罗雪凤是不具有诉讼主体资格。而原告诉状署名的罗雪凤名字也不是原租赁协议的签字人，所以其不具有诉讼主体资格，应当驳回起诉；2.所谓的原告于2012年8月22日签订一份《房屋租赁协议书》，已明确约定：租赁房地址为厚街汀山村前进路《新莞人商务公寓楼》的X楼13间房，房号分别为801、802、803、805、806、807、808、809、810、811、812、813、814共13个房，楼层规定为X楼。签约后，原告交付协议规定的保证金17，000元，在合同履行完毕交还给原告。协议有效期为三年，自2012年8月20日至2015年8月20日止。原告在提起诉讼后自行搬离出租房，是严重违约行为，其保证金是不予归还。原告搬离后要求被告归还押金17，000元，但原告欠着被告2013年6月及7月的租金17，000元；3.被告将案涉房屋的其他楼层房间租赁给第三方，不需要经原告�意且租赁的其他楼层房间与原告租赁的X楼13个房间不矛盾；4.原告自行搬离案涉租赁房且欠下2013年6月及7月的租金17，000元，原告无视法庭尊严且给被告造成两年的租金损失为204，000元，为此请求法庭依法处罚原告并赔偿被告两年的经济损失。
被告黄剑超没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：原告主张与被告李伟之间存在案涉租赁合同关系，为此原告加州酒店向本院提交一份落款日期为2012年8月22日的《房屋租赁协议书》原件为证，该协议书的甲方为出租方，协议的抬头甲方为“新莞人公寓510231197508170674”，甲方即出租方落款签字为“李伟510231197508170674”，乙方则为承租方，协议抬头乙方为东莞加州酒店有限公司，乙方落款有“东莞市加州酒店有限公司”公章及“吴××”字样签名，协议约定：被告李伟将位于东莞市厚街镇汀�村前进路新莞人商务公寓楼X楼13间房（801、802、803、805、806、807、808、809、810、811、812、813、815）的房屋租给原告使用，租期为三年，从2012年8月20日至2015年8月20日。租金为每月8500元，当月租金、水电费在每月15号前交付，超期未缴纳租金达15天，被告李伟有权终止合同收回房屋，并没收保证金17，000元；另被告收取原告保证金17，000元，并约定租期结束后退还给原告。另合同书第三条第2点约定，在租用期内，李伟必须确保原告的正常居住，未经原告同意，不得将原告租用的房屋转租（卖）给第三者或在租赁期内房租加价。原告称，上述合同签订后，原告向被告李伟支付了保证金17，000元，李伟向原告出具了保证金收据并加盖“厚街镇汀山商务公寓财务专用章”。被告李伟对房屋租赁协议书及收据的真实性予以确认，确认案涉租赁物的所有人为黄剑超，李伟作为二手房东收取了17，000元保证金的事实。
为证明原告主张的被告李伟违约在先将案涉房屋转租给案外人朱黄送，原告向本院提交落款为2013年6月5日的《房屋租赁协议书》复印件为证，该协议书内容为黄剑超将新莞人公寓大楼三楼至十楼共146个房间租赁给朱黄送。被告李伟对房屋租赁协议书的真实性不予确认，认为黄剑超与案外人朱黄送谈过房屋租赁的事情，但最终并未达成协议。
至于原告拖欠的租金及水电费，原告称在最后一个月将原租赁的房屋由13间减少为6间，并当庭确认其拖欠了2013年6月20日至7月20日的租金、水电费、清洁费共9，603元。为证明以上事实，原告向本院提交《2013年6月20日至7月20日加州酒店月租金表格》、《收款收据》原件为证，该表格显示原告拖欠的房租、水电费及清洁费共9，603元的构成为“①801到815房间（不包括804和814房）的电费4，292元、水费392元、热水费614元，②公共电费32元，③6月20日至7月20日801到807（不包括804房，原13间-7间）的房租3，923元，④7间房间的退房清洁费350元”，在该月租金表格的落款处盖有“厚街镇汀山商务公寓财务专用章”。《收款收据》显示厚街镇汀山商务公寓开具内容为“今收到加州酒店6月20日-7月20日房租及水电费9，603元人民币”。原告称，被告虽然向原告开具了收款收据，但原告并未将9，603元款项交付给被告，故原告确认仍拖欠9，603元未付。至于明细表中显示的13间房的水电费，原告则称该部分水电费是缴纳5月1日到6月20日的水电费用，一般会推迟一个月收取，被告李伟对原告主张的水电费收取方式予以确认，确认收款收据的真实性，但认为没有收到9，603元款项，并对月租金明细表的真实性不清楚。原告当庭主张该月租金表格系朱黄送带过来对账，但朱黄送没有进行签名，经本院第一次庭审询问，原告同意在案涉诉求保证金中加以扣减。
另被告李伟主张原告拖欠了2013年6月、7月的房租未缴纳，原告则认为仅仅为最后一个月，原告在2013年7月19日就已经搬离案涉租赁物，租金合同在2013年7月19日已经解除，为此原告向本院提交《东莞农村商业银行转账凭证》、《退租声明》、《房租抵扣保证金的通知》原件为证，其中银行转账凭证显示原告于2013年6月3日向李伟账户汇款10，195元；《退租声明》、《房租抵扣保证金的通知》则证明原告通知李伟、黄剑超、朱黄送单方解除租赁合同并用房租及水电费抵扣17，000元保证金的事实，在声明及通知中原告主张李伟、黄剑超将租赁物擅自转租给朱黄送且朱黄送擅自加价违反了合同约定。被告李伟对银行转账凭证的真实性不清楚，对《退租声明》、《房租抵扣保证金的通知》真实性予以确认，确认收�上述声明及通知，但对原告主张被告违约的事实不予认可。经本院询问，双方均确认当月租金应在当月的15日前缴纳。
另原告主张为2013年7月19日搬离案涉租赁物，被告李伟则认为是2013年8月20日搬离案涉租赁物，双方均未提交证据证明。另双方均确认租金系由李伟收取，房屋所有权人为黄剑超，李伟对案涉租赁物进行全面管理及收取费用。另原告、被告李伟均当庭确认对方为案涉租赁合同纠纷的适格主体，至于黄剑超，原告以黄剑超未经原告同意擅自转租为由，要求黄剑超承担连带责任。
关于租赁物的合法性，经查，案涉租赁物作为住宅用途出租在东莞市厚街镇新莞人服务管理中心进行备案，但对于该租赁物有无取得建设工程规划许可证或经市一级城乡规划部门批准建设，原、被告均表示不清楚。又经本院当庭释明，原告同意若合同认定为无效则将其诉求解除合�变更为确认合同无效。
以上事实，有原告提供的《李伟、加州酒店房屋租赁协议书》、《黄剑超、朱黄送房屋租赁协议书》、《保证金收据》、《退租声明及邮寄单》、《房租抵扣保证金通知及邮寄单》、《委托书》、《房屋租赁登记备案证明》、《2013年6月20日至7月20日加州酒店月租金表格》、《收款收据》、《银行转账凭证》及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：被告黄剑超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证及抗辩的权利。原告提供的《李伟、加州酒店房屋租赁协议书》、《保证金收据》、《退租声明及邮寄单》、《房租抵扣保证金通知及邮寄单》、《委托书》、《收款收据》均为原件，被告李伟对其真实性予以确认，对此本院亦予以确认，另《2013年6月20日至7月20日加州酒店月租金表格》、《银行转账凭证》均为原件，被告李伟对�真实性表示不清楚，但又无相反证据予以反驳，故本院对该两份证据的真实性均予以确认。关于案涉主体，原告与被告李伟之间签有房屋租赁协议书，双方均确认对方为案涉租赁合同纠纷的适格主体，确认李伟为出租人，加州酒店为承租人，对此本院亦予以确认，并认定原告与案外人朱黄送之间不存在租赁关系。至于被告黄剑超的责任，虽然原告、被告李伟均确认黄剑超为案涉租赁物的所有权人，但原告提交的《黄剑超、朱黄送房屋租赁协议书》为复印件，且被告李伟对其真实性不予确认，李伟亦否认黄剑超将案涉租赁物转租给案外人朱黄送，故原告主张被告黄剑超将案涉租赁物擅自转租给朱黄送构成违约，依据不足，本院不予采信，并认定黄剑超无需承担案涉责任。本案争议焦点为：一、案涉租赁协议书的效力应如何认定；二、原告要求将拖欠的房租、水电费等费用抵扣保证金是否合理，抵扣后的金额为多少。
一、案涉租赁协议书的效力应如何认定。
因案涉双方均并无证据证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证或者经东莞市市一级城乡规划部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁合同应为无效。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，加州酒店作为案涉场地的实际使用者应将案涉场地归还给李伟并按照占用时间支付场地使用费，李伟作为出租方应向加州酒店返还收取的保证金17，000元。又因原告当庭同意将尚欠被告的水电费、房租、清洁费进行抵扣，属于原告自行处分权利，对此本院予以确认。
二、原告要求将拖欠的房租、水电费等费用抵扣保证金是否合理，抵扣后的金额为多少。
至于原告拖欠的具体金额，原告向本院提交的《2013年6月20日至7月20日加州酒店月租金表格》上显示原告拖欠的房租、水电费及清洁费共9，603元，即“①801到815房间（不包括804和814房）的电费4，292元、水费392元、热水费614元，②公共电费32元，③6月20日至7月20日801到807（不包括804房，原13间-7间）的房租3，923元，④7间房间的退房清洁费350元”，该月租金表格落款处盖�“厚街镇汀山商务公寓财务专用章”，又查，该字样的章在被告李伟确认真实性并签收的《保证金收据》上亦有出现，即视为李伟对《2013年6月20日至7月20日加州酒店月租金表格》上对账的内容是确认的，本院对原告主张尚欠李伟房屋使用费（2013年6月20日至7月20日）、水电费及清洁费共计9，603元的事实予以采信。
至于被告李伟主张原告拖欠了2013年6月、7月共两个月房租未缴纳，本院认为，原告提交的《东莞农村商业银行转账凭证》显示原告于2013年6月3日向李伟账户汇款10，195元，现双方均确认当月租金应在当月的15日前缴纳，故该转账凭证视为原告已向被告缴付了2013年6月份的房屋使用费，即原告仅欠被告一个月的房屋使用费，而非被告李伟主张的两个月。至于原告何时搬离案涉租赁物，因双方并未提交证据证明彼此之间办理了交接手续，现被告当庭称原告于2013年8月20日搬离，本院认为，原告自2013年6月20日后未支付租金，被告当庭也仅抗辩原告拖欠6、7月的租金，并未对8月的未付租金提出抗辩，即被告主张的搬离时间与原告拖欠租金的时间两者之间存在矛盾，相比较而言，原告主张于2013年7月19日搬离案涉场所的说法更为可信，本院依法确认原告搬离的时间为2013年7月19日。
综上，原告拖欠被告李伟的房租、水电费及清洁费等费用为9，603元。虽然被告李伟未在本案中提起反诉要求原告支付欠款，但原告当庭同意将上述欠费同本应返还给原告的保证金17，000元进行抵扣，属于原告自行处分权利，本院予以准许，并计算经扣减后被告仍需向原告返还保证金余款7，397元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告东莞市加州酒店有限公司、被告李伟于2012年8月22日签署的《房屋租赁协议书》无效；
二、被告李伟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市加州酒店有限公司支付保证金余款7，397元；
三、驳回原告东莞市加州酒店有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费113元（原告已预交），由原告东莞市加州酒店有限公司承担70元，被告李伟承担43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理�判员刘超
二〇一三年八月二十八日
书记员 胡佩茵
张书畅（代）