北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第48205号
原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼3层2单元312室。
法定代表人李强，总经理。
委托代理人马涛，男，1986年7月22日出生，北京中润盛房地产经纪有限公司职员，住吉林省四平市。
委托代理人刘旺，男，1990年10月10日出生，北京中润盛房地产经纪有限公司职员，住河北省邢台市隆尧县。
被告（反诉原告）王利，女，1972年11月7日出生。
原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司（以下简称中润盛公司）与被告（反诉原告）王利委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员代策担任审判长，人民陪审员陆红、赵翠霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中润盛公司的委托代理人马涛、刘旺，被告（反诉原告）王利到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
中润盛公司诉称：2014年8月21日，中润盛公司与王利签订《房屋出租委托合同》，约定王利将其所有的位于北京市朝阳区北花园街X号院X号楼XX层XXXXX室（以下简称涉案房屋）委托给中润盛公司出租，租金为每月5800元，押金为5800元。合同履行期内，中润盛公司依约向王利支付租金11600元。2015年8月19日，王利擅自对外张贴通知，通知中润盛公司解除合同，要求中润盛公司在2015年8月20日前将涉案房屋的钥匙和水电卡等交还给物业公司，后王利在中润盛公司不知情的情况下强行换锁，致使中润盛公司在涉案房屋内放置的价值6000元的物品丢失，中润盛公司多次与王利协商合同解除后的赔偿事宜，但均未结果。故中润盛公司诉至法院，请求解除双方于2014年8月21日签订的《房屋出租委托合同》，请求王利支付违约金5800元，请求王利退还已支付的租金11600元和押金5800元，请求王利赔偿涉案房屋内的物品损失6000元。
王利辩称：同意解除双方于2014年8月21日签订的《房屋出租委托合同》，但不同意支付违约金、押金和涉案房屋内的物品损失赔偿。同时，王利提出反诉：1、请求中润盛公司支付违约金5800元；2、请求中润盛公司支付房屋维修费14000元；3、请求中润盛公司支付违建拆除费和垃圾清运费4600元。
中润盛公司针对王利的反诉辩称：不同意王利的反诉请求，中润盛公司并不存在违约行为。
经审理查明：2014年8月21日，王利作为甲方与乙方中润盛公司签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将涉案房屋委托给乙方出租，
委托期限共计24个月，即2014年8月21日起至2016年8月20日。房屋每年租金为5800元，租金按季支付。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方。下列情况之一可以变更或者解除合同，双方均不承担违约责任：1.甲乙双方协商一致的；2.不可抗力致使本合同不能继续履行的；3.依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4.依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。第十条补充协议约定：1.甲方允许乙方在厅内添置隔断进行分租和装修，不改变主体结构；2.若乙方不按时付房租，甲方有权单方解除合同，在租房期内，乙方负责维修设施设备；3.取暖费由乙方承担，到期后原样交还甲方房屋，乙方装修设施归甲方所有；4.如遇政府要求拆隔断或不许分租，由乙方负责拆除隔断，双方互不赔偿；5.在承租期内，乙方负责房屋内安全，不违法，不扰民。
中润盛公司与王利均提交了2014年8月21日的《房屋出租委托合同》作为证据，但中润盛公司与王利提交的《房屋出租委托合同》并不完全一致，在中润盛公司提交的版本中，王利同意每年预留出30天不计算租金，中润盛公司每年向王利支付11个月的房屋租金，第五次租金的金额为11600元，支付时间为2015年8月12日，第五次租金的“11600元”可以看出系由“17400元”手改而来；王利提交的版本中，王利同意预留出30天不计算房屋租金，自委托之日起中润盛公司向王利支付23个月的房屋租金，第五次租金的金额为17400元，支付时间为2015年8月12日。中润盛公司称之所以第五次租金为11600元，是因双方在合同中约定每年有30天的免租期，第五次租金应当扣除第二年的免租期内的租金5800元。王利则表示双方签订合同时协商只有第一年有免租期，第二年没有免租期。
庭审中，中润盛公司向本院提交一张《收到条》，载明：今收中润盛公司交来房租款从2014年8月21日至2014年11月21日房租款（壹万壹仟陆佰元）11600元，另付押金（伍仟捌佰元）5800元。收款人处签有“王利”的字样。王利表示确实在该《收到条》上签字，但其在签字时，该《收到条》并无“另付押金（伍仟捌佰元）5800元”的字样。为此，王利申请司法鉴定，要求鉴定“另付押金（伍仟捌佰元）5800元”的文字与其他内容是否系同一人书写、系同一支笔书写，后本院经随机摇号确定由北京明正司法鉴定中心进行鉴定，因王利逾期未交费，故北京明正司法鉴定中心终止司法鉴定，将鉴定材料退回本院。
2015年8月12日，中润盛公司的法定代表人李强向中润盛公司转账支付租金11600元。
中润盛公司称王利曾在涉案房屋的房门张贴过一份《通知》，该《通知》载明：由于代理公司拖欠业主房租，本业主已正式通知与代理公司中润盛公司解除合同，要求中润盛公司8月20日之前将房间钥匙和气水电卡归还，送至艺水芳园小区物业管理处代为保管，业主将在8月21日换锁，收回房屋。王利不认可该《通知》由其本人张贴，但其确实在2015年8月26日换锁并实际控制涉案房屋。
庭审中，王利表示因中润盛公司在涉案房屋内打隔断，违反北京市住房和城乡建设委员会的相关规定，北京市朝阳区三间房乡人民政府综治办（以下简称朝阳综治办）、北京市朝阳区三间房乡人民政府流管办（以下简称朝阳流管办）和北京市公安局朝阳分局三间房派出所（以下简称三间房派出所）联合下发《告知书》，要求王利拆除隔断，进行整改。王利通知中润盛公司拆除隔断，但中润盛公司拒绝拆除，故王利在艺水芳园居委会、朝阳综治办和三间房派出所的监督下雇佣装修工人拆除隔断并更换门锁。为此，王利支出隔断拆除费4500元、换锁费300元和垃圾清理费100元，为证明上述支出，王利向本院提交收据2张、手写收条1张。另外，王利收回涉案房屋后，委托案外人吴凤勇对涉案房屋进行检修，维修费共计支出14000元，王利向本院提交《房屋维修协议》和发票予以证明。
上述事实，有中润盛公司提交的2014年8月21日的《房屋出租委托合同》、《收到条》1张、《通知》1份、转账凭证1张、王利提交的2014年8月21日的《房屋出租委托合同》、《告知书》、收据2张、收条1张、《房屋维修协议》、发票1张以及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。中润盛公司和王利向本院提交的2014年8月21日的《房屋出租委托合同》并不完全相同，中润盛公司提交的《房屋出租委托合同》中记载的第五次的租金金额为11600元，该文字系由“17400元”修改而来，修改后的内容明显有利于中润盛公司，故中润盛公司应当承担该修改内容已由王利同意的举证责任，现中润盛公司并未提交相应证据予以证明，中润盛公司应当承担举证不能的法律后果，故本院认定王利提交的《房屋出租委托合同》应当是双方签订合同时的真实意思表示，第五次应付租金为17400元。中润盛公司的法定代表人李强于2015年8月12日向王利转账支付11600元，该次租金并未足额支付，故王利有权依照双方的补充约定解除合同，王利于2015年8月26日换锁并收回房屋的行为应视为王利行使合同解除权，合同已于当日解除，但该行为并不构成违约，中润盛公司据此要求王利承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于中润盛公司主张返还的租金和押金，本院认为，合同约定房屋租金系自2014年9月23日起计算，故第五次租金的起算日期为2015年8月23日，王利于2015年8月26日收回房屋，王利应当向中润盛公司返还2015年8月26日至2015年9月22日的租金11020元；另外，因《收到条》记载王利收到中润盛公司支付的押金5800元，现合同已经解除，故王利亦应返还该笔押金，至于王利称在其签字时记载押金部分的文字并不存在的答辩意见，因其并未提交证据予以证明，故本院不予采信。关于中润盛公司要求赔偿物品损失费，中润盛公司表示配置的物品有3张床和床垫、3个电脑桌和3个衣柜，王利认可的物品只有3张床和床垫，其他物品不认可，中润盛公司亦未提交证据证明配置了其他物品，故本院酌定物品损失费为1000元。
关于王利提出的反诉。首先，因合同中并未约定中润盛公司迟延交付租金的违约责任，且中润盛公司的行为也不构成其他违约情形，故王利据此要求中润盛公司支付违约金5800元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。其次，因合同约定中润盛公司返还涉案房屋时应当恢复原状，王利收回涉案房屋时，中润盛公司并未将涉案房屋恢复原状，故中润盛公司应当承担涉案房屋恢复原状的费用；虽然王利向本院提交了收房时的照片，但其并未提交王利向中润盛公司交付涉案房屋时的照片，本院无法对比出涉案房屋委托出租前后的不同，至于王利提交的《房屋维修协议》及其发票，亦不能客观反映出房屋的实际损坏程度，故王利主张的维修费14000元缺乏事实依据，本院依照公平原则酌定维修费为3000元；关于王利主张的隔断拆除费和垃圾清运费，因其提交了收据和照片予以证明，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）王利于二○一四年八月二十一日签订的《房屋委托出租合同》自二○一五年八月二十六日解除；
二、被告（反诉原告）王利于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司返还租金一万一千零二十元和押金五千八百元；
三、被告（反诉原告）王利于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司赔偿物品损失费一千元；
四、原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王利支付房屋维修费三千元、隔断拆除费四千五百元、垃圾清运费一百元；
五、驳回原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）王利的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百三十元，由原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司负担三十元（已交纳），由被告（反诉原告）王利负担五百元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二百零五元，由原告（反诉被告）北京中润盛房地产经纪有限公司负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王利负担五十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 代 策
人民陪审员
陆红
人民陪审员
赵翠霞
二〇一六年五月三十日
书 记 员 李 雪
书 记 员 鲁雅清