山西省襄垣县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）晋0423行初24号
原告：彭少宏，男，1975年12月19日出生，汉族。
原告：李世文，男，1950年5月8日出生，汉族。
原告：王霞，女，1978年3月11日出生，汉族。
三原告共同委托诉讼代理人：崔会阳，男，1979年4月4日出生，汉族，襄垣县司法局职工。代理权限为特别授权。
被告沁县住房保障和城乡建设管理局。
法定代表人：张俊峰，任该局局长。
委托诉讼代理人：常效春，男，任该局法规股股长。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：屈勇，山西沁州律师事务所律师。代理权
限为一般代理。
被告：沁县房产管理所。
负责人：代青龙。
第三人：沁县房地产开发中心。
负责人：张玉亭。
第三人：山西中联钢融资再担保集团股份有限公司。
法定代表人：李德志，任该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛俊伟，男，1989年11月26日出生，汉族，系该公司职工。代理权限为特别授权。
原告彭少宏等3人诉被告沁县住房保障和城乡建设管理局（以下简称沁县住建局）、被告沁县房产管理所、第三人沁县房地产开发中心、第三人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司（以下简称中联钢担保公司）房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2016年12月20日作出（2015）襄行初字第39号行政判决书，判决送达后，第三人中联钢担保公司不服提起上诉，2017年6月1日长治市中级人民法院作出（2017）晋04行终56号行政裁定书，裁定：1、撤销襄垣县人民法院（2015）襄行初字第39号行政判决；2、发回襄垣县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭审理了本案。原告彭少宏、李世文、王霞的共同委托诉讼代理人崔会阳，被告沁县住建局的委托诉讼代理人常效春、届勇，被告沁县房产管理所的负责人代青龙，第三人中联钢担保公司的委托诉讼代理人薛俊伟到庭参加了诉讼，第三人沁县房地产开发中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结.
被告沁县住建局委托沁县房产管理所于2013年6月3日为第三人山西中联钢担保公司办理了沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明。
二被告出示的证据如下：
1、事业单位法人证书、组织机构代码证，证明沁县房产管理所主体资格；
2、各类房地产抵押权设立登记申请书，证明抵押人沁县房地产开发中心与抵押权人山西中联钢担保公司向被告申请设立抵押权登记；
3、沁县房地产开发中心申请、事业单位法人证书、沁县房地产开发中心企业法人营业执照、抵押明细，证明抵押人主体资格；
4、山西中联钢担保股份有限公司申请、企业法人营业执照、组织机构代码证、融资性担保机构经营许可证、法定代表人及受托人身份证、抵押明细，证明抵押权人主体资格；
5、山西省人民政府金融工作办公室晋金发[2013]3号文件、山西中联钢担保股份有限公司关于担保业务授权委托书；
6、沁县计划委员会沁计字[2008]125号文件、中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第140430200900003号）、中华人民共和国建筑工程施工许可证（编号1404302010001）、中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第1404302009000027号）、中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第140430201200004号）、国有土地使用证，证明抵押的在建工程符合法律规定的条件；
7、房地产抵押估价报告、房地产估价委托书、山西省商品房预售许可证、房地产调查表、协商议定书、承诺函、房地产估价机构资质证书，证明在建工程的评估价值；
8、抵押反担保合同，证明抵押人沁县房地产开发中心与抵押权人山西中联钢担保公司签订抵押合同；
9、关于办理在建工程抵押登记的公告，证明被告依法对抵押登记事项进行公告；
10、在建工程抵押登记证明，证明被告依法办理抵押登记。
三原告诉称，原告彭少宏于2010年11月19日购买世纪家园小区3号楼1单元（现4单元）601号（现602号）房屋一套，并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告李世文于2013年12月23日购买世纪家园小区3号楼1单元（现4单元）1601号（现1602号）房屋一套，并付清全款；原告王霞于2013年8月12日购买世纪家园小区2号楼3单元401号房屋一套，并付清全款。沁县房地产开发中心先将房屋出售给原告，又在未告知原告的情况下，将以上原告所购买的房产抵押给山西中联钢担保公司，并于2013年6月3日在沁县房产管理所办理了在建工程抵押登记证明。被告违反有关法律规定，为中联钢担保公司办理在建工程抵押登记，严重损害了原告的合法权益，该抵押行为直接导致原告无法取得上述房产的所有权和使用权。为此，原告提起诉讼，请求人民法院依法撤销被告作出的沁房建2013字00001号在建工程抵押登记；案件受理费由被告承担。
三原告向本院出示的证据如下：
1、三原告身份证复印件，证明原告的身份情况；
2、世纪佳园房屋认购合同、收据，证明原告彭少宏等3人分别在世纪佳园购买房屋一套，并交付购房款。
被告沁县住建局、沁县房产管理所辩称，沁县房产管理所作出的沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。沁县房产管理所依据《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》之规定，依法审查了沁县房地产开发中心与山西中联钢担保公司的主体资格，并由该二主体提交了抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件。该部分文件证明沁县房地产开发中心抵押的在建工程权属清楚，证明材料齐全，应依法予以办理抵押登记。因此，沁县房产管理所作出的在建工程抵押登记证明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
第三人沁县房地产开发中心未向法庭递交答辩状。
第三人沁县房地产开发中心在本案重审时没有向法庭递交新的证据，原审时递交的证据如下：营业执照。
第三人中联钢担保公司述称，一、原告非适格主体，无权提起行政诉讼；二、沁县住建局为第三人办理在建工程抵押登记符合《房屋登记办法》之规定，不应撤销；三、第三人取得涉案在建工程抵押权系善意取得，法律应保护善意第三人的利益。
第三人中联钢担保公司向本院提供的证据有：
1、委托保证合同，证明沁县长和嘉泰商砼有限公司委托中联钢担保公司为其向晋商银行申请贷款1500万元提供保证担保；
2、抵押反担保合同，证明沁县房地产开发中心用其开发的位于沁县胜利路109号世纪佳园建筑总面积11584.50m2的在建工程为长和公司的借款向中联钢担保股份有限公司提供抵押反担保；
3、在建工程抵押登记证明，证明抵押权人中联钢担保公司，抵押人沁县房地产开发中心，在建工程坐落沁县胜利路109号世纪佳园小区部分房地产（付抵押物清单），债权数额为1500万元整，登记时间2013年6月3日；
4、最高额保证合同，证明中联钢担保公司为晋商银行与长和公司在2013年6月7日起至2014年6月7日止办理的各类业务所形成的债权，债权最高余额1500万元范围内承担连带责任保证；
5、代偿证明及还款凭证，证明中联钢担保公司代长和公司偿还了晋商银行银承票款6500000元，代长和公司偿还晋商银行借款本息7050511.54元；
6、商业汇票银行承兑合同，证明晋商银行同意承兑编号为0301晋银承字（2013）第009号、第010号《商业汇票银行承兑清单》所列商业汇票；
7、借款合同，证明晋商银行与长和公司之间存在借贷法律关系。
原告对二被告所举证据的质证意见为：对证据1-8、10的真实性无异议，但在建工程抵押明细表中显示2号楼有四个单元，实际上是三个单元，证明被告在办理抵押登记证明时未到实地查看；对证据9有异议，公告时间是2013年5月10日，而沁县房地产开发中心和中联钢担保公司的申请时间却是2013年5月30日，未申请即公告，不具有真实性。
第三人中联钢担保公司对二被告所举证据无异议。
二被告对原告所举证据均无异议。
第三人中联钢担保公司对原告所举证据的质证意见为：证据1，系复印件；证据2，彭少宏一人有购房合同，该合同应当办理公告登记，李世文、王霞只有收据，不是适格的主体，不能认定为购房款。
三原告对第三人中联钢担保公司所举证据不予质证。
二被告对第三人中联钢担保公司所举证据均无异议。
本院的认证意见为：原、被告及第三人所举证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，第三人沁县房地产开发中心系沁县世纪佳园小区项目的开发商，世纪佳园小区位于沁县胜利路109号。原告彭少宏于2010年11月19日购买世纪佳园小区3号楼1单元601号房屋一套（现在编号3号楼4单元602），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告李世文于2013年12月23日购买世纪佳园小区3号楼1单元1601号房屋一套（现在编号3号楼4单元1602），并交付房款；原告王霞于2013年8月12日购买世纪佳园小区2号楼1单元402号房屋一套（现在编号2号楼3单元401），并交付房款。
沁县世纪佳园商住小区项目是沁县县委、政府确定的重点工程项目，因建设资金短缺，导致工程多次停工，并引发农民工上访事件。因金融业紧缩银根，暂停向在建工程项目放贷业务，为使工程能顺利进行，消除购房户上访的隐患，第三人沁县房地产开发中心与沁县长和嘉泰商砼有限公司、第三人山西中联钢担保公司协商，由中联钢担保公司为沁县长和嘉泰商砼有限公司作担保，向晋商银行贷款1500万元用于工程建设，同时由沁县房地产开发中心用世纪佳园在建的91套住宅为沁县长和嘉泰商砼有限公司向中联钢担保公司作反担保。
2013年5月30日，第三人沁县房地产开发中心和山西中联钢担保公司向被告沁县房产管理所提交《房地产抵押权设立登记申请书》、沁县房地产开发中心与中联钢担保公司签订的《抵押反担保合同》、长和嘉泰公司和中联钢担保公司签订的《委托保证合同》、企业法人营业执照、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、《房地产抵押估价报告》等书面材料，以沁县胜利路109号世纪佳园小区部分房地产（包括在建的91套住宅），共同申请办理主债权数额1500万元的在建工程抵押登记。2013年6月3日，沁县房产管理所作出沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明，抵押登记证明记载：抵押权人山西中联钢担保股份有限公司，抵押人沁县房地产开发中心，在建工程坐落沁县胜利路109号世纪佳园小区部分房地产（附抵押物清单），债权数额1500万元。
2014年8月25日，第三人山西中联钢担保公司在世纪佳园张贴告知书，原告才得知包括其在该小区购买的房屋在内的世纪佳园小区91套住宅以反担保的方式抵押给中联钢担保公司，并在被告沁县房产管理所申请办理了在建工程抵押登记证明。原告认为，该抵押登记行为导致其无法取得上述房产的所有权和使用权，严重损害了其合法权益，故向本院提起行政诉讼，要求撤销被告作出的沁房建2013字00001号在建工程抵押登记证明。
山西中联钢担保股份有限公司经山西省人民政府金融工作办公室批准于2013年11月4日更名为“山西中联钢融资再担保集团股份有限公司”。
另查明，2011年4月13日，沁县住建局颁发了该住宅小区预售许可证。
本院认为，原告彭少宏与第三人沁县房地产开发中心签订房屋认购合同，认购了位于沁县胜利路109号世纪佳园小区内的1套房屋，并交付购房款；原告李世文、王霞虽无房屋认购合同，但交款收据证明其已将购房款交付沁县房地产开发中心，事实上购买了世纪佳园小区内的房屋。本案在建工程抵押登记对彭少宏、李世文、王霞的权利产生实质影响，故该3人对其房屋的抵押登记具有利害关系，应当具有原告主体资格。
《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同应当载明《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量等内容。”沁县房地产开发中心与中联钢担保公司在申请抵押登记时虽然提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、《房地产抵押估价报告》等书面材料，但在其签订的《抵押反担保合同》中并未记载《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的事项。沁县房管所作为办理本案在建工程抵押登记机构，应严格依照相应法律、法规履行审查职责，但其在审查过程中未注意上述明显存在的问题，未尽到审慎审查的注意义务。
《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项规定：“办理在建工程抵押权登记，房屋登记机构应当实地查看。”沁县房管所在办理抵押登记时，本案所涉房屋的预售许可证已经作出，根据上述规定，沁县房管所应当实地查看，不仅要了解在建工程的实际状况，更要了解涉诉房屋的出售情况。然而沁县房管所在未履行实地查看的法定程序的情形下，作出本案抵押登记有违程序正当原则，该程序违法直接导致本案争议的发生。
综上，被告作出的沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明，违反法定程序，依法应予撤销。对于世纪佳园小区内涉案的3套房以外的其他房屋的抵押登记，因与本案原告不具有法律上的利害关系，原告不具有请求权。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决如下：
撤销被告沁县房产管理所于2013年6月3日作出的沁房建2013字第00001号《在建工程抵押登记证明》中关于世纪佳园小区3号楼1单元601号（现在编号3号楼4单元602）、3号楼1单元1601号（现在编号3号楼4单元1602）、2号楼1单元402
号（现在编号2号楼3单元401）房屋的抵押登记。
本案受理费50元，由被告沁县房产管理所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。
审 判 长 刘 慧
审 判 员 常 健
人民陪审员 史少红
二〇一七年九月五日
书 记 员 张 丹