辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽07执异13号
案外人：肖秀红，女，1973年12月31日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。
委托诉讼代理人：尤铭川，辽宁公明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张从旺，辽宁公明律师事务所律师。
申请执行人：锦州盛仁建设投资有限公司，住所地锦州市凌河区龙江南里1-14号。
法定代表人:高生仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人:吕连英，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人:闫霞，该公司法律顾问。
被执行人:阜新亨林房地产开发有限公司，住所地阜新市细河区东风路67-2门。
法定代表人:林炳川，该公司董事长。
在本院执行锦州盛仁建设投资有限公司（以下简称盛仁投资公司）与阜新亨林房地产开发有限公司（以下简称亨林房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人肖秀红于2018年1月7日对执行阜新亨林房地产公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区东风路70-3232号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人肖秀红称，申请人于2013年6月8日与阜新亨林房地产公司签订房屋认购意向书，并于当日向该公司缴纳购房款329504元。2017年6月13日，该公司将房屋认购意向书收回，换签商品房买卖合同并向该公司缴纳了交房的物业费等各项费用合计18775元。该房系我于查封前购买，申请人认为贵院的执行行为严重侵犯了申请人的合法权益，应予停止。
申请执行人盛仁投资公司称，锦州市中级人民法院于2016年6月17日针对盛仁投资公司诉前保全申请下达了（2016）辽07财保10号民事裁定书，作出了“查封被执行人阜新亨林房地产开发有限公司价值3568.4万元的财产”民事裁定书。2016年8月22日在锦州市中级人民法院的主持下，盛仁投资公司与亨林房地产公司达成了调解协议，即（2016）辽07民初200号民事调解书。异议人向亨林房地产公司购买房屋，并交纳房款，但未办理过户手续和预告登记，形成的是债权关系，该房屋仍登记在亨林房地产公司名下，对外仍系被执行人亨林房地产公司的财产。异议人只享有合同法上的债权，该项权利没有排他的效力，法院对所有权人的财产进行执行，是法律赋予的强制执行力，异议人不能对抗法院的强制执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和案件若干问题的规定》第二十九条之规定“买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人与亨林房地产公司签订的商品房买卖合同，第六条关于付款方式及期限部分，合同中均未填写任何信息，无法确认合同是否真实有效，房屋价格明显低于当时的房屋价格，无法确认是否存在真实的房屋买卖行为，且异议人也未提供其名下无其他用于居住房屋的证明。综上，请法院依据事实和法律，驳回异议人的异议，保护我公司的合法权益。
被执行人亨林房地产公司未提交书面意见。
本院查明，盛仁投资公司诉亨林房地产公司借款合同纠纷一案，盛仁投资公司于2016年6月16日向本院提出诉前保全申请，要求查封亨林房地产公司房屋，查封价值3545.4万元及诉讼费用23万元，共计3568.4万元。本院于2016年6月17日作出（2016）辽07财保10号民事裁定，查封亨林房地产公司价值3568.4万元的财产，并于当日将裁定书及协助执行通知书送达阜新市房地产信息中心、阜新市不动产登记中心，于2016年6月23日将裁定书送达亨林房地产公司并进行了现场查封，该裁定书附查封房屋清单共计131户，案涉房屋在查封清单之列。盛仁投资公司起诉后，本院于2016年8月22日作出（2016）辽07民初200号民事调解书：一、原告于2014年4月26日支付给被告的第一笔借款本金1500万元，被告仅按约定月2.5%支付利息29.5万元。即支付利息的时间仅为2014年4月26日至2014年5月18日，其余利息尚未支付。现被告同意于2016年8月30日给付此笔借款本金1500万元及利息（利息自2014年5月19日开始按年利率24%支付至款项还清之日止）；二、原告于2014年4月30日支付给被告的第二笔借款本金700万元，自借款之日起一直未支付约定的利息，经协商被告同意于2016年8月30日给付此笔借款本金700万元及利息（利息自2014年4月30日开始按年利率24%支付至款项还清之日止）；三、双方无其他争执。一审案件受理费219070元，减半收取109535元，保全费5000元，合计114535元，由被告亨林房地产公司承担。调解书生效后，亨林房地产公司未自动履行，盛仁投资公司申请强制执行，本院于2016年9月5日立案执行。在执行过程中，案外人肖秀红向本院提出异议。
另查明，案外人肖秀红向本院提交的商品房买卖合同载明，案涉房屋单价为每平方米人民币3200元，总金额人民币329504元，合同签订日期为2013年6月8日。肖秀红提交的房款收据载明，收款日期为2013年6月8日，收款金额为人民币329504元。肖秀红于2017年6月13日缴纳了物业费等相关费用，该房已交付。肖秀红陈述：商品房买卖合同的实际签订日期为2017年6月13日，2013年6月8日签订购房意向书时房屋座落、面积、房款金额已确定，因当时未取得销售许可证，出具了商品房购买意向书，与其同期购买的业主在换签商品房买卖合同后，意向书多被收回。
又查明，原告金萍与被告阜新市细河区同盛小额贷款有限公司、亨林房地产公司案外人执行异议之诉一案，辽宁省阜新市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）辽09民初73号民事判决，该判决认定：金萍与亨林房地产公司在2013年1月30日签订商品房购买意向书，购买该公司开发的位于阜新市细河区东风路5栋3单元1层106号、2层206号商品房，意向书对商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任均已作出具体规定。该判决已经发生法律效力。
再查明，亨林房地产公司于2014年取得案涉房屋的商品房预售许可证。阜新市不动产登记中心于2018年6月12日出具房屋登记情况查询证明，证明肖秀红截止2018年6月12日在该中心无房屋权属登记信息记录。
本院认为，本案的焦点是案外人肖秀红对本案执行标的（亨林房地产公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区东风路70-3232号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本院查封案涉房屋的日期为2016年6月17日。肖秀红虽于2017年6月13日与亨林房地产公司签订商品房买卖合同，但合同记载的签订日期及房款收据注明的日期均为2013年6月8日，故应认定肖秀红主张其与亨林房地产公司于2013年6月8日签订购房意向书的事实成立。结合亨林房地产公司已于2014年取得商品房预售许可，以及同期签订购房意向书的金萍之购房意向书的内容，可以认定肖秀红与亨林房地产公司签订的购房意向书对房屋座落、面积、房款金额、违约责任等已作出具体约定；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房买卖合同有效；故应认定肖秀红在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。肖秀红所购商品房系用于居住，且肖秀红名下在被执行房屋所在地辽宁省阜新市无其他用于居住的房屋，肖秀红亦已支付全部价款，且房屋已经交付。基于以上事实，案外人肖秀红对本案执行标的享有足以排除执行的权利。
综上，肖秀红的异议请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：
中止对阜新亨林房地产开发有限公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区东风路70-3232号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年六月二十一日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶