湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7616号
上诉人（原审原告）:宋金辉，男，汉族，1963年5月14日出生，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审被告）:龚申义，男，汉族，1961年12月18日出生，住湖南省长沙市岳麓区。
委托代理人：王超海，长沙市正浩法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:李仲君，男，汉族，1968年10月12日出生，住湖南省长沙市开福区。
上诉人宋金辉因与被上诉人龚申义、李仲君案外人执行异议之诉纠纷，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人宋金辉不服原审判决，向本院上诉称:原审判决认定事实、适用法律错误。上诉人与被上诉人李仲君签订的以房屋租赁抵销债务协议真实有效，应予以认定。一、一审判决称宋金辉并未提交李仲君向其借款的相应证据不当。首先，在一审庭审过程中，上诉人已经详细阐述了上述借款的款项来源、借款经过、用途以及李仲君为何会以房租抵债等细节及经过，上述说法均得到了李仲君的认可；其次，上诉人提交的房屋租赁合同也有李仲君亲笔书写的“该房屋租赁以抵扣我本人欠宋金辉个人借款（本人欠宋金辉15万元）”，也就是说，上诉人与被上诉人李仲君于2009年进行了债权确认，双方对账之后，一致认可该房屋租赁合同上记载的债权内容，而将原始的债权凭证由李仲君收回的说法符合基本生活常理，并且上述说法得到了李仲君的认可，与李仲君向开福区法院执行局及审监庭执行异议过程中提交的《情况说明》的内容相吻合。综上，虽然上诉人没有提供借款的原始凭证，但上诉人提供的《房屋租赁合同》是经与李仲君对账确认的内容，该租赁合同上李仲君的备注内容同样能够体现出双方之间借贷关系的真实存在，并且李仲君在一审中也认可上诉借贷事实。二、一审判决称“宋金辉向本院明确表示其在承租李仲君房屋时，在马家村，高桥大市场，人民路有多处房产”“宋金辉称2009年2月15日承租了李仲君的房屋，但在此时宋金辉有多处房产可供居住，并无需要另外承租李仲君房屋进行居住生活的必要”与本案实际情况不符。首先，上诉人在一审中从未表示过其在承租李仲君房屋时，在马家村，高桥大市场，人民路有多处房产，一审法院在判决书中所称的上述情况与一审庭审中上诉人所当庭陈述的情况完全相反。其次，在一审庭审中，上诉人一直向法庭陈述的事实是当时上诉人名下并无其他房屋，马家冲的房屋是属于其儿子所有，并非上诉人名下的房产，更不存在高桥大市场、人民路有多处房产一说。上诉人承租该房屋的主要目的已经向一审法院阐述清楚,因为当时上诉人在长沙也租房居住，而被上诉人李仲君无钱还债，双方才想到用这种偿债的方式。对上诉人而言，与李仲君签订房屋租赁合同的主要目的是为了居住而不依靠这套房子来获利。更何况，上诉人承租这套房子之后有权对自己的权利进行处分，有权决定自己是否居住、如何居住。三、一审法院称“宋金辉与李仲君在《房屋租赁合同》中约定每年租金30000元，按照宋金辉所称李仲君欠其借款150000元，应为5年的租金，在5年后，宋金辉应向李仲君交纳房屋租金，宋金辉并未向本院提交其向李仲君交纳租金的证据”。原审法院提出的该质疑，在该案执行阶段以及本人提出执行异议的过程中，李仲君已经先后向开福区法院执行局以及审监庭提供了两份经过公证的《情况说明》，在该《情况说明》中，李仲君已经详细进行了说明：此前本人欠宋金辉15万元欠款多年未还。因本人当时经济情况紧张，确实无力还款。在宋金辉的多次催讨下，因当时宋金辉当时在长沙也是租房子住，我们商议后，就将本人名下的上述房屋出租给他。租期是10年，租金全部抵作对宋金辉的欠款。当时合同上注明的年租金是3万元，欠款金额是15万元。因借款时约定了三分的息，本人欠宋金辉的钱已经产生了不少利息，并且当时考虑的是以租金抵清全部债务，而不是还他现金，在宋金辉的要求下还给他一定的补偿。所以当时实际约定的是以10年的租金来抵清对宋金辉的借款本金、利息和补偿费用。并且，李仲君至今未向上诉人收取租金或主张相关权利，而该房屋上诉人随时可以居住（在法院查封之前）并持有该房间钥匙，这也恰恰能够说明双方的真实意思表示并不是以5年的租金来抵清欠款。更何况如果是以5年的租金来清抵全部的欠款，那么当事人当时完全没有必要在合同中约定10年的租期。
综上，一审判决认定事实错误，上诉人现有的证据与被上诉人李仲君所当庭认可的事实能够互相印证，共同证明上诉人与李仲君之间以10年租金来抵清李仲君对上诉人的全部欠款，真实有效。且上述租赁行为发生在李仲君与龚申义债权债务纠纷之前，根据买卖不破租赁的原则，宋金辉的合法承租权应当得到保护，上诉人就李仲君的房屋所享有的合法租赁权能够排除强制执行的民事权益。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决，并依法予以改判。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人龚申义辩称：一、上诉状所讲“事实”多处自相矛盾。其一，上诉状中所列明的上诉人的地址就是上诉人自己的家，龚申义今年上半年去过长沙市雨花区马家冲20栋，并且与其邻居和附近房屋中介进行了长时间的交谈，有拍照，还有录音。马家冲20栋是宋家拆迁安置房，共四层，宋金辉拥有一层，这套房屋已经10多年了，直到去年才把房屋卖掉，我在房产信息中心还查阅了授权书及相关合同，但是中介组织不同意我复印。该房屋所有权在房地产登记中心是有存根可以查阅的。证明宋金辉在上诉状中所讲的自己2009年租赁李仲君的房屋是为了自己居住是假的，一栋四层的楼房可以居住很多人。其二，宋金辉租住的李仲君的房屋是3万元一年，租10年是30万元，而宋金辉自己说李仲君欠其15万元。既然是朋友，宋金辉不可能借一要二，借给朋友15万元，要求朋友双倍还钱，借钱没有借据，15万元没有转账凭证。其三，法院打开涉案房屋大门，房间内没有宋金辉的半点东西，没有信封、没有交费单据、没有名片、没有衣服、鞋帽等等。其四，宋金辉居住了6年，没有缴纳过水费、电费、物业费、燃气费、房间的电话费等等，而宋金辉于2009年2月15日签订的《房屋租赁合同》第三条明确规定，以上这一切费用全部由宋金辉负担。其五，租赁合同第一条规定“每年度乙方须提前20天向甲方支付租金，乙方不得以任何借口拖欠，否则，甲方有权停租并终止合同收回房屋。”这一条和这个合同的手写《备注》冲突，宋金辉和李仲君明明知道是租金抵扣欠款，为什么还要这样写租赁合同？证明这份合同是临时准备的。其六，2009年李仲君在武广高铁承包了大量项目，有的是钱，怎么会借钱15万元，还被要求用房屋租赁金30万元抵债15万元。这种可能性为零。二、本案不适用买卖不破租赁制度，上诉人的所谓“权利”不能得到保护。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。从维护交易安全及平衡买受人与承租人利益的角度考虑，参照物权公示制度，在租赁合同未经登记的情况下，不宜赋予承租人对抗善意买受人的权利。
宋金辉向一审法院起诉请求：一、立即停止对宋金辉承租的位于长沙市竹园路2号三湘大院2栋2804房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认宋金辉于2009年2月15日与李仲君签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认宋金辉对该房屋的剩余期限自即日起至2019年2月15日止；三、本案的诉讼费用由李仲君、龚申义承担。
一审法院经审理查明：龚申义因与李仲君、长沙铁路建设有限公司租赁合同纠纷一案，该院于2012年12月7日作出（2012）开民二初字第01594号《民事判决书》，判决内容为：一、李仲君在本判决生效之日起10日内支付龚申义土石方开挖及机械租赁费用共计170万元并支付龚申义自2012年5月17日起至付款之日止的逾期支付利息（以170万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回龚申义的其他诉讼请求。上述判决发生效力后，因李仲君未履行判决书确定的给付义务，龚申义向该院申请强制执行。该院在执行过程中，于2015年11月3日依法查封了李仲君所有的位于长沙市××蓉园路××号房屋（产权证号：00××66）。又于2016年1月6日作出（2015）开执恢字第02073号《执行裁定书》，裁定：拍卖登记在李仲君名下位于长沙市××蓉园路××号房屋。
宋金辉认为该院所查封、即将拍卖的登记在李仲君名下位于长沙市××蓉园路××号房屋为其所承租，法院的执行行为侵犯了其合法承租权，对该院作出的（2015）开执恢字第02073号《执行裁定书》不服，在异议期内向该院提出执行异议，要求解除对李仲君房屋的查封，并确认其对该房屋享有合法租赁权，有权继续占有和使用至2019年2月15日。该院受理宋金辉的执行异议后，经审查于2016年6月29日作出（2016）湘0105执异35号《执行裁定书》，认为宋金辉的异议申请请求不属于执行异议的审查范围，应通过诉讼和审理，裁定驳回宋金辉的执行异议。宋金辉在收到该《执行裁定书》后，在法定期限内向该院提起了本案诉讼。
本案在审理过程中，宋金辉向该院提交了一份与李仲君于2009年2月15日签订的《房屋租赁合同》，该合同主要约定：一、李仲君（出租方、甲方）将位于长沙市竹园路2号三湘小区2号楼2804号的房屋出租给宋金辉（承租人、乙方）居住使用，租赁期限自2009年2月15日至2019年2月15日；二、本房屋年租金为30000元，按年度结算；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担；四、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。李仲君在该合同上备注：该房屋租金已抵扣我本人欠宋金辉个人借款（本人欠宋金辉15万元）。在法庭审理中，宋金辉向该院明确表示其在承租李仲君房屋时，在马家村××××市场、人民路有多处房产。另外，宋金辉未向该院提交其实际占有并使用租赁李仲君房屋的证据，也未提交李仲君向其借款的证据。
另查明，长沙市竹园路2号三湘小区2号楼2804号房屋与长沙市××蓉园路××号房屋系同一房屋。
一审法院认为：本案有如下争议焦点：第一、该院在执行程序中，查封、拍卖李仲君房屋的行为是否合法有效的问题；第二、宋金辉承租李仲君的房屋是否真实有效的问题；第三、宋金辉是否有足以排除强制执行的民事权益的问题。现分述如下:
第一、该院在执行程序中，查封、拍卖李仲君房屋的行为是否合法有效的问题。我国《民事诉讼法》第二百三十六条规定“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”龚申义与李仲君、长沙铁路建设有限公司租赁合同纠纷一案，已经该院作出民事判决，且该判决已经发生法律效力，龚申义向该院申请执行，要求李仲君履行给付义务，符合法律的规定。民事诉讼法第二百四十四条规定“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”故该院在执行程序中，查封、拍卖李仲君所有的位于长沙市××蓉园路××号的房屋（产权证号：00××66），程序合法、执行行为正当。
第二、宋金辉承租李仲君的房屋是否真实有效的问题。我国民事诉讼法司法解释第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，宋金辉虽提交了其与李仲君于2009年2月15日签订的《房屋租赁合同》，但该《房屋租赁合同》并不能直接证明宋金辉对李仲君的房屋享有合法的承租权，还应有其他实际占有并使用该租赁房屋的证据来印证，而宋金辉并未向该院提交该类证据予以印证。从本案审理的实际情况分析，该院认为宋金辉称承租了李仲君房屋的事实存在以下疑点：一、宋金辉称因为李仲君向其借款150000元未还，李仲君将房屋出租给宋金辉以抵销债务。但宋金辉并未提交李仲君向其借款的相应证据。二、宋金辉称2009年2月15日承租了李仲君的房屋，但在此时宋金辉有多处房产可供居住，并无需要另外承租李仲君房屋进行居住生活的必要。而且，宋金辉如果是为了实现对李仲君的债权而承租该房屋，如不对外转租收取租金而居住生活的话，并不能产生收回债权的实际目的。三、宋金辉并未向该院提交实际占有并实际居住该房屋的相应证据（如邻居证明、水电费交纳凭据、物业管理费交费凭据等）。四、宋金辉与李仲君在《房屋租赁合同》中约定每年租金30000元，按照宋金辉所称李仲君欠其借款150000元，应为5年的租金，在5年后，宋金辉应向李仲君交纳房屋租金，宋金辉并未向该院提交其向李仲君交纳租金的证据。故该院依据以上疑点分析，宋金辉称于2009年2月15日承租李仲君房屋的情况有违常理，并依据民事诉讼证据高度盖然性原则，综合认为宋金辉租赁李仲君房屋的事实不能成立，并对宋金辉要求确认其与李仲君所签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认其租赁期限至2019年2月15日止的诉讼请求，不予支持。
第三、宋金辉是否有足以排除强制执行的民事权益的问题。案外人执行异议之诉是为了保护案外人利益而设立的制度，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，虽然宋金辉提交了与李仲君之间签订的《房屋租赁合同》，但该院前述已认定宋金辉与李仲君之间并无真实合法有效的房屋租赁关系，故该院认定，宋金辉就李仲君的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并对宋金辉要求停止对李仲君房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：驳回宋金辉的全部诉讼请求。本案受理费80元,由宋金辉承担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是上诉人宋金辉是否有足以排除强制执行的民事权益。上诉人称，其对涉案房屋享有合法的承租权，且上述租赁行为发生在被上诉人李仲君与龚申义债权债务纠纷之前，上诉人就被上诉人李仲君的房屋所享有的合法租赁权能够排除强制执行的民事权益。本院认为，其一，上诉人虽在二审中提出其在长沙并不拥有多处房产，以此证明其同意以房屋租赁的方式进行债务清偿，系其有切实的生活需求。但经查，上诉人在一审庭审中自认其在长沙有多处房产，与二审的陈述自相予盾，根据禁止反言原则，对上诉人的该项诉称不予采信。其二，根据一、二审上诉人的陈述，其只是偶尔居住在涉案房屋，且上诉人也并未提交实际占有并实际居住该房屋的相应证据。其三，按照上诉人所称，被上诉人李仲君欠其借款150000元，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，每年租金30000元，该借款应为5年的租金。在5年后，上诉人应交纳房屋租金，但其并未提交交纳相关租金的证据。上诉人称，当时实际约定的是以10年的租金来抵清对宋金辉的借款本金、利息和补偿费用，但对此并未提供相关证据予以证实。综上分析，依据民事诉讼证据高度盖然性原则，一审认定上诉人租赁被上诉人李仲君房屋的事实不能成立并无不当。另，上诉人所称的承租权也未经登记，从维护交易安全的角度出发，也不能对抗被上诉人龚申义的权利。因此，上诉人宋金辉就被上诉人李仲君的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决对宋金辉要求停止对李仲君房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求不予支持并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人宋金辉的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人宋金辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。