广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终124号
上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：梁家杰、刘剑辉。
被上诉人（原审原告）：陈少云。
委托代理人：张瑜。
上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人陈少云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年6月2日，陈少云向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、碧桂园公司支付陈少云逾期交房违约金61443.0855元及逾期支付违约金的利息1825.37元；二、碧桂园公司支付逾期向房地产管理部门递交商品房权属登记资料违约金14650元；三、本案诉讼费由碧桂园公司承担。主要事实和理由是：陈少云、碧桂园公司于2011年5月21日签订《广东省商品房买卖合同》，约定陈少云购买鹤山市沙坪鹤山碧桂园·公园1号商品房，购房总金额为508608元，碧桂园公司应于2012年10月15日前将上述商品房交付陈少云使用，每逾期一天的违约金为陈少云已交付房价款的万分之三，另约定碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料报产权登记机关备案。如因碧桂园公司的责任，陈少云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违反此约定，每逾期一天碧桂园公司应向陈少云支付人民币伍拾元违约金。合同签订后，陈少云已按约支付全部购房款，而碧桂园公司于2013年9月25日才将上述商品房交付给陈少云使用，逾期交房345天，故计得逾期交房违约金61443.0855元。碧桂园公司在商品房交付使用后360天内即2013年10月10日前应向鹤山市房地产管理部门递交办理房屋权属登记所需资料，但碧桂园公司逾期递交致取得房地产权属证书时间为2014年7月4日。迟延293天，故计得逾期递交办证所需资料违约金14650元给陈少云。为此，陈少云诉至法院。
碧桂园公司答辩称：1、对于陈少云的第一个诉讼请求，碧桂园公司没有存在逾期交房的问题，碧桂园公司在合同约定的时间内已经将房屋建设完毕，并且已经将房屋交付给陈少云，是陈少云自己没有过来碧桂园公司进行交收的手续；即使碧桂园公司没有按期交房，但我方交房的时间是2012年10月15日，陈少云起诉的时间已经超过了法定的诉讼时效，请求法院驳回陈少云的诉讼请求；根据法律的相关规定及双方的合同，没有规定逾期支付违约金的利息问题，因此不存在逾期交楼违约金及逾期支付违约金利息问题，不需要支付陈少云的逾期交楼违约金及逾期支付违约金利息。2、对于陈少云诉讼请求的第二点提出的逾期办证问题，碧桂园公司方已经按照合同的约定，在交付商品房使用后360日内已经将资料交给产权登记机构备案，因此碧桂园公司不存在违约问题，不需要承担违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年5月21日，陈少云与碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定陈少云以508608元的价格购买碧桂园公司位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园·公园1号的预售商品房（以下简称“诉争房屋”）。兹节录部分条款如下：
《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人有任何违约行为”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。
《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二条约定：买受人同意按下列b种方式付款，并以人民币为计算货币：a）一次性付款b）非银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为508608元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即155125元整；（3）买受人必须在2011年6月21日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即353483元整；c）银行按揭分期付款；第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：。（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。”；第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”；第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第1款约定处理：1、买受人为一次性付款方式或非银行按揭分期付款方式支付房价款的，须自行办理该商品房的权属登记手续，自行领取《房地产权证》。买受人无需支付本补充协议附录【二】《税费及其他应付款项明细》所列第一条第（二）点税费给出卖人，该等税费由买受人自行向有关部门申请缴纳。附录【二】中其他费用由买受人直接支付给出卖人。出卖人在买受人具备对商品房质量无任何异议、已接受该商品房、已付清所有房价款和附录【二】所列的支付给出卖人的款项的全部条件之日起360天内将办理该商品房的《房地产权证》所需由出卖人递交的资料递交给房地产登记机关，之后由买受人自行到房地产管理部门申请并办理该商品房的权属登记手续，领取《房地产权证》。出卖人未按本项约定履行递交资料手续义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”
另查明：陈少云于2011年5月14日向碧桂园公司支付了定金10000元，2011年5月21日支付了首期购房款145125元，2011年6月13日支付353483元，共支付碧桂园公司购房款508608元。
2013年1月6日，碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给陈少云。
2013年9月25日，诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。
2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。
2014年9月3日，碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。
2014年10月25日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日碧桂园公司已办理诉争房屋所有权初始登记。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹列本案争议焦点及判断理由如下：
一、陈少云请求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金及逾期支付违约金的利息应否支持的问题。原审法院认为，依《商品房买卖合同》第八条的约定，碧桂园公司应于2012年10月15日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给陈少云使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除碧桂园公司通知陈少云在合同约定日期前收楼外陈少云应在该合同约定房屋交付之日自行到碧桂园公司销售中心收楼。碧桂园公司辩称陈少云并未在合同约定的房屋交付日期前至碧桂园公司销售中心收楼，但据原审法院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收备案，从以上各情足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，依《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不得约定排除该条法律强制性规定的适用，故陈少云纵已接收诉争房屋，但若房屋未经竣工验收合格，仍不能认定碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故认定碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约。碧桂园公司的该项抗辩显属无据，不予采信。综上，陈少云主张碧桂园公司逾期交付房屋故应依《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条第1、2款约定每天按已交房价款的万分之三计付违约金，理据充分，于法有合，应予支持。陈少云请求从诉至房屋应交付日即2012年10月16日起至竣工验收合格日即2013年9月25日止共345天，每天按其已交房价款508608元的万分之三计算违约金，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，予以照准，惟其计算有误，碧桂园公司应支付陈少云逾期交房违约金52640.93元（508608元×0.03%×345天），陈少云请求超出原审法院核定部分，不予支持。另外，陈少云请求逾期支付前述违约金的利息，但其未提供相应的理据，故陈少云的该请求理据不足，于法未合，不予支持。
至于碧桂园公司辩称陈少云请求逾期交付商品房违约金已超过诉讼时效一节，原审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应在已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日确定并履行，故本案应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，陈少云应在2015年11月7日前向人民法院起诉，故陈少云起诉时未超过诉讼时效。碧桂园公司的该项抗辩，缺乏理据，不予支持。
二、陈少云请求碧桂园公司支付逾期向房地产登记机关递交办理房屋权属登记所需资料违约金应否支持的问题。原审法院认为，《商品房买卖合同》与《补充协议书》的约定不同。《商品房买卖合同》第十五条约定碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内递交办理权属登记所需资料，但又约定如因碧桂园公司的责任致陈少云不能在规定期限内取得房地产权属证书，则适用该合同附件四《补充协议书》第十九条的约定。而《补充协议书》第十九条约定排除《商品房买卖合同》第十五条的适用。依《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条、第四十条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，对商品房的质量提出批评、建议也是商品房买受人作为消费者享有的合法权利，故该《补充协议书》第十九条约定明显具有免除或限制自己责任、加重对方责任的性质，且系碧桂园公司为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与买受人协商的条款，应属格式条款，碧桂园公司未能举证证明其已尽合理提示及说明义务，应负举证不能的不利后果，原审法院推定碧桂园公司对上述格式条款未尽合理提示及说明义务，该等格式条款无效。又依《合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致，故本案应适用非格式条款即《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，碧桂园公司应在商品房竣工验收合格备案并交付使用之日2013年11月8日后360天内即2014年11月3日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而本案碧桂园公司是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期，不属违约。故陈少云请求碧桂园公司支付逾期递交办理房屋权属登记所需资料违约金，理据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，于2015年11月17日作出如下判决：一、鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋违约金52640.93元给陈少云；二、驳回陈少云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费873.98元（已减半收取），由陈少云负担283.98元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担590元。
当事人二审的意见
碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回陈少云要求支付逾期交付房屋违约金的请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由陈少云承担。主要事实和理由是：一、陈少云于提起本案诉讼时已超过法定两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。根据双方合同约定，涉案房屋的交付日期是2012年10月15日，陈少云实际上在2013年1月6日收楼并实际使用至今。但陈少云一直在2015年6月2日才向一审法院提出起诉。故从合同约定的交楼日期起算，陈少云的该诉请均已超过法定的两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。二、陈少云已以实际行为接受涉案房屋，放弃了主张逾期交付房屋违约金的权利。陈少云作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知道若认为自己权利受损的话应及时行使救济措施，而不应长时间无动于衷，不闻不问。现在陈少云从实际收楼后到本案一审起诉前长达多时未向碧桂园公司主张过逾期交楼的违约责任。实际上是以自身的默示行为接受了涉案房屋并放弃了主张逾期交付违约金的权利。因此，从该角度考虑，其主张的逾期交付房屋违约金的诉求亦不应得到法律支持。综上所述，一审法院没有考虑到上述情况，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决，支持碧桂园公司的二审上诉请求。
陈少云答辩称：碧桂园公司上诉的理由是不成立。依据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款的规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用的规定，房屋验收的时间是2013年9月25日，本案并未超过诉讼时效，碧桂园公司应当支付违约金。
双方当事人在二审期间均没有提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、陈少云起诉时是否已超过诉讼时效；二、陈少云是否放弃逾期交付房屋违约金的权利。
关于第一争议焦点。涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，最迟应当在实际交房之日履行。而2013年11月8日为涉案房屋的办理竣工验收备案之日，可认定该日为实际交房之日。因此本案的诉讼时效从实际交房之次日即2013年11月9日起开始计算，陈少云于2015年6月2日起诉，显然未超过两年的诉讼时效。原审法院认定本案未超过诉讼时效正确。碧桂园公司主张本案起诉超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。碧桂园公司以陈少云收房后至起诉前未向其主张逾期交楼违约金为由主张陈少云已放弃该项权利。经审查，双方合同中未对陈少云主张逾期交楼违约金的期限和方式作出明确约定，且碧桂园公司也未提供证据证明陈少云已明示放弃该项违约金权利，故碧桂园公司的该项主张，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；碧桂园公司上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1116.02元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一六年三月二十八日
书记员 梁闪云
谢惠英