广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终464号
上诉人（原审被告）：阳西县建城房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县新城人民大道***号首层。
法定代表人：王熙石，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚兜赏，广东漠西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈志强，男，1974年3月23日出生，汉族，住广东省阳西县。
被上诉人（原审原告）：郭玉素，女，1983年2月24日出生，汉族，住广东省阳西县。
上诉人阳西县建成房地产开发有限公司（以下简称建城公司）因与被上诉人陈志强、郭玉素商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院于2016年12月30日作出的（2016）粤1721民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
建城公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈志强、郭玉素的诉讼请求。一、根据建城公司与陈志强、郭玉素签订的《商品房买卖合同》附件三第10点“供水、供电到每户入户门口，户主自行报装及安装”的约定，业主的水电报装安装费由业主自行负担。因为在出售商品房时水电报装费尚未确定，需要在入住时由水电部门确定，故报装费及安装费并未包含在建城公司已收取的购房款中，所以双方在合同中约定由业主自行负担报装费及安装费没有违反《价格法》不得价外收费的法律规定，一审认定水电包装费应计入商品房开发成本缺乏依据。二、建城公司代陈志强、郭玉素缴交水电报装费实际是民事代理行为，并不是双方就买卖合同达成的补充协议，这是两个完全独立的合同关系。双方在合同中约定水电报装费及安装费由业主自行负担，是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对双方具有约束力，故水电本应由业主自行报装并负担水电费。对于建城公司代收的3000元水电报装费可以看作双方口头达成的委托合同，即住户同意按每户3000元由建城公司代为处理相关的水电报装及安装，该口头协议是在双方自愿的基础上达成，对双方具有约束力，且建城公司也实际为陈志强、郭玉素进行报装，亦代为向供水、供电部门缴交了相关的水电报装费，因此，即使双方口头协议无效，但建城公司已为陈志强、郭玉素支付了本应由陈志强、郭玉素支付的水电报装费，该费用应在建城公司退还的款项中扣除。三、建城公司在一审庭后提交了供电及供水部门出具的每户缴交实际水电报装费用的证明，一审法院未对上述证据进行审查、属认定事实不清，程序违法。
陈志强、郭玉素辩称：不同意建城公司的上诉意见，对一审判决没有意见。
陈志强、郭玉素向一审法院起诉请求：1、建城公司返还违规收取的水电报装费3000元；2、本案诉讼费由建城公司负担。
一审法院认定事实：2014年3月5日，陈志强、郭玉素与建城公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈志强、郭玉素以248853元的价款向建城公司购买甲住宅小区m区A梯n号房，并在合同附件三（装饰、设备标准）中注明“供水、供电到每户入户门口，户主自行报装及安装”。购买时，建城公司要求陈志强、郭玉素除要付清购房款外，还要支付水电报装费3000元。陈志强、郭玉素于2014年6月15日支付水电报装费3000元给建城公司。其后，甲住宅小区各业主就建城公司涉嫌违规收取该笔费用的问题向有关部门投诉。2015年7月3日，阳西县物价局作出《关于网友投诉城中城小区收取水电报装费问题的回复》，认为“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。建城房地产开发有限公司收取每户3000元的水电报装费属违规收费”，并据此作出责令建城公司整改停止相关收费、退还多收价款的处理。但建城公司一直没有返还水电报装费3000元给陈志强、郭玉素。2016年12月12日，陈志强、郭玉素向一审法院提起本案的诉讼。
一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。民事行为应遵循公平、自愿、合法的原则。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定：“经营者不得在标价以外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。本案的争议焦点为建城公司收取的水电报装费3000元是否合法，陈志强、郭玉素主张建城公司返还该费用的理由是否成立。本案的《商品房买卖合同》是双方在意思表示真实的情况下签订的，只要没有违反法律法规的规定，对双方均有约束力。陈志强、郭玉素购买涉案房屋时按建城公司要求在房价外另行支付水电报装费3000元，应视为买卖双方就交易行为补充达成的口头协议，属《商品房买卖合同》的组成部分。因该笔费用应计入商品房的开发成本，显然已包含在陈志强、郭玉素支付的房价内，故该口头协议的约定违反了《中华人民共和国价格法》有关不得价外收费的禁止性规定，该口头协议应依法认定为无效。因为该约定无效，建城公司收取陈志强、郭玉素的水电报装费3000元没有合法依据，理应返还给陈志强、郭玉素。故陈志强、郭玉素请求建城公司返还上述费用，应予支持。建城公司辩称该笔费用是业主应当承担的报装费，理据不足，应不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，作出判决：建城公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，返还水电报装费3000元给陈志强、郭玉素。一审案件受理费25元，由建城公司负担。
二审审理期间，建城公司提供了广州敏城建设工程有限公司《关于广州敏城工程有限公司与甲小区供电配电安装工程合同的说明》、阳西县扬帆供水有限公司于2017年1月3日出具的《说明》，拟证明建城公司交纳水电费的报装情况。陈志强、郭玉素经质证主张不清楚建城公司提供的两份说明的真实性。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：一审审理期间，建城公司提供了其与阳西县扬帆供水有限公司签订的《给水工程安装合同书》、《合作建设安装供水主管协议书》，与广州敏城建设工程有限公司签订的《阳西县建城房地产开发有限公司（甲）配电安装工程合同》、《工程款支付合同》，拟证明建城公司代水电部门收取报装费及卡钱20元，同时建城公司为户主缴交供电部门报装费860元，及统一支出管道费用40万元。阳西县扬帆供水有限公司于2017年1月3日出具《说明》载明“……甲住宅小区内的用户（一户一表，抄表到户）由建城公司集中统一到我公司营业处办理用水报装手续，装表费用平均按1180元/户·表计算。……”；广州敏城建设工程有限公司出具的《关于广州敏城建设工程有限公司与甲小区供电配电安装工程合同的说明》载明“……其中业主每户报装安装费为（大写）：捌佰陆拾元正；（小写）：￥860.00元”。
建城公司收取陈志强、郭玉素的3000元在收据中注明为“代收水电报装费”。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点是建城公司收取陈志强、郭玉素的水电报装费应否退还的问题。陈志强、郭玉素主张建城公司收取的3000元水电报装费经阳西物价局回复证实属于违规收费，建城公司应退还3000元给陈志强、郭玉素。本案中，建城公司与陈志强、郭玉素签订的《商品房买卖合同》中附件三第10点约定，“供水、供电到每户入户门口，户主自行报装及安装”，可见陈志强、郭玉素在签订购房合同时是清楚购买涉案房屋需自行报装水电的，即购房款并未包含水电报装费。这属双方意思自治范畴，并没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。此后，建城公司与陈志强、郭玉素达成口头协议，由建城公司向陈志强、郭玉素代收3000元水电报装费，该协议亦属合法有效，对双方具有约束力，陈志强、郭玉素也自愿缴交了该费用。本案无证据证明双方当事人约定的房屋销售价格已包含了水电报装费，陈志强、郭玉素请求建城公司退还3000元水电报装费理据不足，本院不予支持。因建城公司收取的3000元水电报装费是属于代收性质，应按实际产生的费用多还少补。由于建城公司提供的阳西县扬帆供水有限公司于2017年1月3日出具《说明》以及广州敏城建设工程有限公司出具的《关于广州敏城建设工程有限公司与甲小区供电配电安装工程合同的说明》证明每户水电报装费实为2040元，因此多出的960元（3000元-2040元）应由建城公司退还给陈志强、郭玉素。
综上所述，建城公司部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2220号民事判决为：限阳西县建城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还水电报装费960元给陈志强、郭玉素。
二、驳回陈志强、郭玉素的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由陈志强、郭玉素负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年七月五日
书记员 陈予昕