湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3163号上诉人（原审被告）：谭姚波，女，1973年10月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武昌区，委托诉讼代理人：张浩，北京惠诚（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董行，男，1963年12月13日出生,汉族，居民身份证住址河南省封丘县，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：黄金爱，湖北谦顺律师事务所律师。原审被告：王斌，男，1966年8月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武昌区，上诉人谭姚波因与被上诉人董行、原审被告王斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭姚波上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回董行的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费、保全费由董行负担。事实和理由：1、一审认定事实有误，全凭主观推测认定谭姚波对董行与王斌签订房屋买卖合同知情，与事实相悖，本案诉争房屋尚未办理不动产转移登记，不符合善意取得的构成要件，应当依法认定《房屋买卖合同》无效。2、一审判决适用法律错误，一审据以裁判的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十七条是关于审理离婚案件中涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在合伙企业中出资的规定。一审法院以此作为认定《房屋买卖合同》合法有效的依据，属适用法律错误。3、一审判决程序违法，本案审理的是合同纠纷案件，根据合同相对性原则，谭姚波不是《房屋买卖合同》的当事人，不是本案的适格被告，一审应当根据庭审查明的事实，认定上述事实，判决谭姚波不承担《房屋买卖合同》约定的义务。董行向人民法院提交的起诉状并没有将一审法院列为受理法院，在庭审过程中，董行亦未补充或更正，一审法院受理并作出裁判属程序错误。董行的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求是矛盾的选项，依法应当认定董行的诉求不明确，应当驳回其请求，一审法院却径行按第一项诉请判决，违反当事人自治的原则。董行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王斌述称，支持谭姚波的上诉请求。董行向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认武汉市江夏区大桥新区办事处红旗村××花园××单元××室归董行所有，判令王斌、谭姚波配合董行办理房屋不动产登记过户手续；2、诉讼费用由王斌、谭姚波承担。一审诉讼中，董行变更及增加诉讼请求为：1、依法判决王斌、谭姚波履行房屋买卖合同义务，将武汉市江夏区大桥新区办事处红旗村××花园××单元××室房屋过户给董行，判令王斌、谭姚波配合董行办理房屋不动产登记过户手续；2、判令王斌、谭姚波承担违约责任，向董行支付违约金40万元；3、诉讼费用由王斌、谭姚波承担。一审法院认定事实：王斌与谭姚波于1995年登记结婚，双方系夫妻关系。董行通过王斌的嫂子认识并介绍购买王斌所在单位的集资房。2014年7月11日，王斌作为甲方（卖方）与董行作为乙方（买方）草签《协议》，内容为：“1、现甲方王斌一套长江花园的房子（约129平方米）自愿出售给乙方董行，房屋总价为长江公司卖价外加陆万伍仟元整给甲方。后期过户费用由乙方承担。甲方负责过户过程中的手续办理问题。2、付款方式：甲方选房后，乙方付房款，余款陆万伍仟元到房子交房后一周内付清。3、等房子选定后甲乙双方在房子总价、楼栋、楼层、房号明确后再确定合同，将一切事宜写入合同内为正式合同。4、甲乙双方如任意一方违约，自愿赔付对方违约金贰拾万元整。5、甲方按乙方要求选房，如甲方不按乙方选房，乙方有权终止协议且不算违约。6、其它未约事宜双方友好协商。7、本协议一式两份甲乙双方各执一份。”王斌在甲方处签名捺印，董行在乙方处签名捺印。2014年7月15日，董行向王斌支付定金3万元。2014年9月28日，王斌与武汉领军置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，以单价每平方米2220元的价格购买武汉市江夏区大桥新区办事处红旗村××花园××单元××室（建筑面积135.98平方米），房屋总金额301876元。武汉领军置业有限公司分别于2014年8月11日、2014年12月9日分三次向王斌开具三张《销售不动产统一网络发票》共计金额为397061.6元。2014年12月17日，王斌作为出卖人与董行作为买房人签订《房屋买卖合同》，载明：“1、王斌同意把长江花园19﹟楼2单元1层1号卖给董行，房屋总价为人民币肆拾伍万陆仟捌佰柒拾陆元整￥456876元，房款买房人董行一次性付清，出卖人王斌开收据，房屋面积为135.98平方米。2、房屋交房后，即把钥匙及两证交给买房人董行，卖房人王斌无条件提供过户手续，过户费由买房人董行负责。3、违约责任：（1）如中途买房人不愿买此房，房款出卖人不退。（2）如中途卖房人不愿卖此房，卖房人王斌须退全部房款，并另赔买房人董行人民币肆拾万元。（3）如在此过户中卖房人不无条件提供过户手续，视作不愿卖房，负违约责任。5、本合同一式两份，双方各一份。6、本合同双方签字并按手印生效。7、本合同未尽事宜双方友好协商解决。”王斌在出卖人处签名捺印，董行在买房人处签名捺印。同日，王斌向董行出具《收据》，收到董行长江花园房款现金肆拾伍万陆仟捌佰柒拾陆元整￥456876元，并于当日收房后装修并使用至今。2017年1月12日，董行陪同王斌到武汉市江夏区不动产登记局办理了该房屋的不动产权证书（权利人为王斌与谭姚波共同共有，不动产权属证号为鄂20**武汉市江夏不动产权第0001765号，不动产登记房屋坐落地为江夏区大桥新区办事处红旗村××花园××单元××室，建筑面积135.66平方米），相关的契税6037.51元及维修资金9903元均由董行支付。随后，王斌将该不动产权证书原件交与董行，董行要求王斌、谭姚波配合办理房屋过户手续，但王斌与谭姚波一直未为董行办理房屋过户手续，故董行诉至法院，请求诉请如前。一审法院到武汉市江夏区不动产登记局调取了诉争房屋的不动产权属的相关档案信息，并对办证的程序进行咨询，该局证实办证只需一方当事人手持两人的身份证及结婚证原件，便可予办理不动产权属登记。一审审理中，王斌认可与董行签订的《房屋买卖合同》并对董行已向其支付456876元的购房款无异议，但王斌与谭姚波均认为诉争房屋在尚未取得所有权的情况下，王斌自行与董行签订的《房屋买卖合同》，未经得谭姚波的同意，构成无权处分，合同无效，要求驳回董行的诉讼请求。一审诉讼中，经一审法院组织调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，本案争议的焦点为双方签订《房屋买卖合同》的效力如何。首先，王斌将其所属单位的集资房卖于董行系王斌嫂子介绍促成，王斌与武汉领军置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》之前，董行与王斌间就诉争房屋买卖事宜进行了协商并草签《协议》，王斌还向董行先行收取定金3万元。即第三人亦知晓王斌单位集资分房且其自愿出售的事实。谭姚波与王斌系夫妻关系，且共同居住在王斌所属单位的福利住房中，双方持续共同生活20余年，对彼此单位福利、家庭事项已非常了解，王斌与谭姚波共同的亲属亦知晓并介绍董行购买诉争房屋，谭姚波辩称其对董行购买诉争房屋完全不知情与常理不符。其次，诉争房屋系王斌所属单位的集资房，王斌与董行签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，王斌代为办理房屋交易事宜符合常理。且从董行为购买诉争房屋，按照双方约定向王斌支付了合同对价，并于2014年12月底收房后即装修居住至今的事实来看，董行在本案房屋买卖交易中并不存在恶意。再次，不动产买卖并非即时交易，从2014年7月11日双方草签《协议》到2014年12月17日正式签署《房屋买卖合同》，这期间双方看房、点房、转款、出具收据等诸多环节，前后历时五个月之久，结合前述促成双方交易的缘由及常理分析，董行有理由相信王斌出售房屋及承诺无条件办理过户手续系王斌、谭姚波夫妻的共同意思表示，董行在订立合同时善意且无重大过失，王斌代理谭姚波行使处置房屋的行为应认定为有效。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十七条第一款第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”谭姚波辩称诉争房屋是其夫妻共同所有的财产，王斌处置房屋其并不知情，房屋买卖合同应认定为无效的抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采信。故对董行要求王斌、谭姚波履行房屋买卖合同义务，将诉争房屋过户到董行名下的主张符合双方约定及法律规定，予以支持。另董行主张要求判令谭姚波、王斌承担违约责任，向支付违约金40万元的诉讼请求，因该违约责任的承担前提是双方解除合同，故对董行的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王斌、谭姚波于一审判决生效之日起十日内将权利人为王斌、谭姚波的坐落于武汉市江夏区大桥新区办事处红旗村××花园××单元××室房屋（不动产权属证号为鄂20**武汉市江夏不动产权第0001765号，建筑面积135.66平方米）的不动产权属过户登记给董行，由此产生的费用由董行承担；二、驳回董行的其他诉讼请求。一审案件受理费13514元，减半收取6757元，由王斌、谭姚波共同承担（此款董行已垫付，由王斌、谭姚波直接给付董行）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2017年1月12日，王斌携带其与谭姚波的身份证原件及结婚证原件到武汉市江夏区不动产登记局办理不动产权证书。本院认为，董行购买诉争房屋系王斌嫂子介绍促成，诉争房屋系王斌所属单位的集资房，董行向王斌支付了合同对价后于2014年12月底收房装修居住至今，结合2017年1月12日王斌携带其与谭姚波的身份证原件及结婚证原件办理不动产权证书后将不动产权证书原件交给董行的事实，董行有理由相信王斌出售房屋是王斌和谭姚波夫妻的共同意思表示，董行在订立合同时善意且无重大过失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，王斌代理谭姚波处置房屋的行为应认定为有效，王斌、谭姚波应当按照合同约定将诉争房屋的不动产权属过户登记给董行。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十七条的规定不当，本院予以纠正。综上所述，谭姚波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13514元，由谭姚波负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年五月七日书记员 肖宇晴