上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民（行）终字第58号
上诉人（原审原告）缪建耀。
委托代理人钱维奇，上海市海锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海瀛联置业有限公司。
法定代表人黄汉兴。
委托代理人游明兰，上海市天一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林文龙。
上诉人缪建耀因房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民（行）初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人缪建耀的委托代理人钱维奇、被上诉人上海瀛联置业有限公司（以下简称“瀛联置业”）的委托代理人游明兰，被上诉人林文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，林文龙与缪德平、杨庆娣无亲属关系。1995年1月9日，林文龙经人介绍，欲购买缪德平、杨庆娣部分房屋，经“中人”见证，双方签订“私房买卖协议书”和“房屋买卖合同”各一份。“私房买卖协议书”约定，缪德平、杨庆娣愿出售天宝路XXX弄XXX号“坐西朝东”的房屋给林文龙，协议书划定了出售房屋的权属范围，要求林文龙购房后“在买入房屋范围内自己开梯”，电表、水表一年后安装至所购房屋内；协议约定的房屋价格为人民币（以下币种均为人民币）5.6万元，但无付款期限，生效期限则为“1995年1月9日签订日起生效”。协议的最后落款处，“甲方”为缪德平、杨庆娣签字，乙方即林文龙签字，“中人”张建平也在协议上签了字。而“房屋买卖合同”系格式合同文本，约定的房屋售价3.5万元，定金1，000元，合同中付款期限的“年月日”空格处被斜杠划除，付款方式系“现金支付”。合同第十条的生效条件为“经本市房地产交易管理部门批准过户后生效”，其余内容与“私房买卖协议书”大致相同，缪德平与林文龙在合同上签了字。林文龙称，两份合同签订后，其当场支付了5.6万元房款，视协议为付款凭据，未再要求缪德平、杨庆娣出具收款收条。之后，双方持售房价格为3.5万元的合同文本至房屋管理部门办理了登记，按3.5万元的合同金额，缴纳了合同印花税及契税等税费，但林文龙未申办产权证。1995年8月7日，林文龙将户籍迁入购买的房屋，单立户口本一册，并改建了房屋的入户楼梯及通道，此后娶妻成婚，双方分门进出，相安无事。
2006年1月9日，瀛联置业取得沪房虹拆许字（2006）第1号房屋拆迁许可证，对本市天宝路XXX弄XXX号房屋所在地块实施拆迁。2008年5月28日，瀛联置业、林文龙签订协议一份，双方确认房屋建筑面积为44.97平方米，瀛联置业给予林文龙户货币补偿款453，523元，林文龙以该款向瀛联置业购买了本市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.55平方米房屋一套，林文龙户还得到“搬家补助费”、“设备迁移费”等其他补偿。协议签订后，林文龙户搬离了原址，迁入新居。2009年8月22日，瀛联置业与杨庆娣户亦签订协议一份，双方确认杨庆娣户房屋的建筑面积为63平方米（未将林文龙占有面积计入），给予杨庆娣户三套房屋及相应补偿款。协议签订后，杨庆娣户按约履行了协议。后杨庆娣诉至法院，要求确认瀛联置业、林文龙签订的房屋拆迁补偿安置协议无效，林文龙获得的453，523元补偿款归还给杨庆娣。
在原审审理中，原告杨庆娣于2013年12月14日因病去世。经原审法院批准，杨庆娣的次子缪建耀作为原告继续参加诉讼。缪建耀代理人提交了2011年3月23日，缪建耀委托他人约林文龙的谈话笔录，该笔录询问购买缪德平、杨庆娣房屋经过，“交的房款如何处理的”，林文龙答，“房款作为该房屋的租金，一次性付（的）了，一直住到拆迁为止”。林文龙回忆笔录形成过程称，其被邀请至“东方国贸新城旁一家叫华曦餐厅喝酒”，“几杯酒喝下去意识就不清了，不知道他们在说什么”，林文龙否定笔录的真实性。缪建耀认为缪德平、杨庆娣与林文龙签订的“房屋买卖合同”未办理过户手续，房款亦未付，合同约定的生效条件未成就，林文龙无权以产权人名义与瀛联置业签订房屋拆迁协议。
原审法院认为，首先，林文龙向缪德平、杨庆娣购买房屋，该事实有缪建耀提供的“房屋买卖合同”和林文龙提供的“私房买卖协议书”证实，缪建耀所称与林文龙系租赁关系，该理由并无相关证据证明，其提供的2011年3月23日委托他人约林文龙的谈话笔录，该笔录的谈话内容并不能否定两份房屋买卖合同的属性，亦与本案查明事实不符，故原审法院对该“谈话笔录”不予采信；其次，签订两份买卖合同的目的，从办理房产交易登记缴费观察，“房屋买卖合同”相对“私房买卖协议书”做低了房价，降低了税费的支出，其价格并非真实交易价格，故“房屋买卖合同”的作用系专为办理权属登记、减低缴纳的税费签订；其三，“私房买卖协议书”系非格式合同，参与人员除缪德平外，还增加了杨庆娣和“中人”，在有格式合同文本的情况下，双方字斟句酌后另行自拟合同，应属有意为之。根据《中华人民共和国合同法》规定，“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，该拟订的合同，其有争议的合同生效时间，依法应采用非格式合同拟订的条款；其四，房款的支付与否，非合同成立的法定条件，如未支付房款，其性质属于违约，两者不能混为一谈。根据法庭查明事实，林文龙与缪德平、杨庆娣非亲非故，入住系争房屋后，其按合同约定另辟了进户房门，迁入户口，结婚生子，如此大的变化，林文龙均需在缪德平、杨庆娣的配合下完成。同时，自1995年9月至2008年5月，林文龙居住在该房屋内的时间长达13年之久，瀛联置业与杨庆娣户签订协议时剔除了林文龙所占面积，杨庆娣亦未提出异议；最后，在付款期限的格式条款处，双方有意将付款期限划除，非格式合同亦无付款期限的约定，印证了林文龙当场支付房款的事实。缪德平、杨庆娣未收到房款的陈述，不符合常理。综上所述，林文龙通过购买缪德平、杨庆娣的部分房屋，成为房屋所有人，其与瀛联置业签订的房屋拆迁协议，其签约主体符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，签约内容亦系双方协商一致达成的真实意思表示，该协议应属合法有效。缪建耀要求确认瀛联置业、林文龙签订的房屋拆迁协议无效、返还拆迁补偿款的诉讼请求，因无事实证据和法律依据，不予支持。至于瀛联置业提出的诉讼时效问题，因当事人依法享有起诉的权利，杨庆娣起诉合同无效，应系法律赋予的诉讼权利，而其胜诉权，则应有法律和事实证据的支撑。瀛联置业认为杨庆娣的诉讼已过时效的理由，不予采纳。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条之规定，判决驳回缪建耀的诉讼请求。判决后，缪建耀不服，上诉于本院。
上诉人缪建耀上诉称：缪德平、杨庆娣与被上诉人林文龙虽签订了房屋买卖合同，但因转移登记未获批准，故已付定金作为房屋租金，5.6万元房屋价值款也未支付，直至房屋拆迁时止。被上诉人瀛联置业仅凭买卖协议书和申请转移收件收据认定林文龙为房屋产权人，依据不足。原审判决错误，请求二审法院撤销原判并依法改判。
被上诉人瀛联置业辩称：林文龙与缪德平、杨庆娣签有房屋买卖合同，且在申请转移登记时缴纳了相应的税费，林文龙系房屋所有人，被上诉人以林文龙为签约主体，符合法律规定。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人林文龙辩称：其与缪德平、杨庆娣签订了房屋买卖协议，交付了定金及房屋款，并申请办理了转移登记，只是由于该房屋内户口冻结而无法办理。对于上诉人提交的笔录不认可。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
二审审理中，本院曾主持各方当事人进行调解，因被上诉人不同意进行调解，致调解不成。
本院认为，本案的争议焦点，在于被上诉人瀛联置业认定被上诉人林文龙为被拆房屋的产权人并与其签订房屋拆迁协议是否正确。上诉人主张，虽然双方签订了房屋买卖协议，但因系争房屋未能办理转移登记，房屋买卖转为房屋租赁，1，000元定金转为租金，系争房屋由林文龙租赁使用直至拆迁时止，林文龙并未支付5.6万元房屋款及其他租金，故林文龙不是系争房屋的产权人。对此，本院认为，缪德平、杨庆娣与林文龙签订私房买卖协议书并向有关部门申请办理房地产转移登记，在林文龙支付相应税费后，林文龙未取得产权证等事实，均有相应的证据予以证实，上诉人现主张双方为租赁关系，并未提供相应的事实证据，且林文龙长期居住于被拆房屋内，缪德平、杨庆娣并未向其主张房屋租金，在瀛联置业与杨庆娣户签订天宝路XXX弄XXX号房屋拆迁协议时亦剔除了系争“坐西朝东”房屋的面积，故上诉人的上述主张，缺乏事实证据，与常理不符，本院难以支持。瀛联置业与林文龙签订系争协议，签约主体适格，是双方真实意思的表示，协议内容符合相关法律法规及基地政策的规定，依法有效。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人缪建耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
代理审判员 张晓帆
代理审判员 田 华
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 沈 倪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。