南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0602民初1432号
原告南通瑞安物业管理有限公司，住所地南通市工农路198号金唐大厦401室。
法定代表人陆俊，执行董事兼总经理。
委托代理人黄冰、北京大成（南通）律师事务所律师。
委托代理人周正，北京大成（南通）律师事务所实习律师。
被告陈文华。
原告南通瑞安物业管理有限公司与被告陈文华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员黄素兵适用小额诉讼程序独任审判，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告南通瑞安物业管理有限公司的委托代理人黄冰、周正，被告陈文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通瑞安物业管理有限公司诉称，原告与被告签有前期物业管理服务协议，约定原告对被告居住的德诚翰景园小区提供物业管理工作，合同对物业服务内容、物业服务费用和支付作了约定。原告依约履行了物业服务义务，被告在支付了首期物业费用后，三期物业服务费用至今未付。原告为维护自己的合法权益提起诉讼，要求判令被告陈文华支付自2013年10月1日至2016年9月30日间的物业费人民币6262.02元，按每日万分之五支付逾期付款的违约金（自每年度逾期之日起至实际给付之日）。
被告陈文华辩称，1.根据市物价部门的批文，物业收费价格为每月每平方米1.58元，原告实际收费价格为每月每平方米1.9元，原告对多收的部分应提供经审计部门审计的价格依据。2.根据物业管理条例的规定，业主有权知晓物业财务收支状况，原告应向业主公布其财务收支状况。3.被告的房屋一直是空置的，按规定应7折付费。4.原告违规收取了被告1000元装修押金至今未退还。5.根据前期物业服务合同的约定，原告对房屋共用设施，绿化等项目有维护、修缮与管理义务，现被告房屋前消防安全通道被相邻的101室业主堵塞，安全通道的窗户无法打开。101室业主在施工时，被告曾要求原告制止，原告没有制止。等原告将房屋前消防安全通道打通后再按7折支付原告物业服务费。
经审理查明，2011年2月28日，被告陈文华与南通德诚房地产有限公司签订了商品房买卖合同，向该公司购买了位于南通市崇川区太平路西侧、万通城南侧德诚翰景园10幢1单元102室住房，该房屋建筑面积91.55平方米。原告系德诚翰景园的前期物业服务企业，原告与南通德诚房地产有限公司订有前期物业服务合同，合同对物业服务内容与质量作了约定，合同约定的服务费用为：高层住宅物业服务费每月每平方米1.58元，代收代缴费每月每平方米0.32元。合同约定的期限为自2012年8月1日至业主委员会成立代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。
被告陈文华于2012年11月22日办理德诚翰景园10幢102室入住手续时，与原告签订了具有格式条款内容的前期物业管理服务协议，协议对物业公司与业主双方的权利与义务，物业管理服务内容、物业管理服务质量、服务费用、违约责任等事项作了明确规定。协议约定的物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放管理、房屋装修管理。协议约定的物业管理服务费为：住宅按建筑面积每月每平方米1.58元，公共能耗分摊费为每月每平方米0.32元（代收代缴，届时按实际使用予以公示，多退少补），合计每月每平方米1.9元，连续六个月以上空置的，须向物业公司书面备案，按国家规定收取不低于70%的物业服务费。物业服务费用由业主于每年度第一个月15日前付清本年度应交纳的物业服务费用。协议违约条款规定，物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交从逾期之日起按每天万分之五计算的违约金。签订合同当日，原告以装修成品保护费的名义向被告收取装修押金人民币1000元，被告支付了原告2012年10月至2013年9月的物业管理费人民币1735.79元。合同签订后，原告一直在被告所在的德诚翰景园提供物业管理服务。
2012年11月，与被告相邻的101室业主在装修时改变空调平台用途，被告以影响其房屋正常使用为由向原告反映，要求101室业主停止相关行为，原告经协调未果。被告至今未入住于内。
以上事实有原告提供的原、被告分别与南通德诚房地产有限公司订立的前期物业服务合同、商品房买卖合同，原、被告间订立的前期物业服务合同、本院调取的南通市德诚翰景园10幢102室房屋产权登记查询结果，被告提供的已交物业费发票、装潢押金收据、装修现场照片，以及原、被告在本院庭审笔录中的陈述等证据在卷佐证。
庭审中，原告同意将收取被告的1000元装潢押金退还被告。原告认为，其履行了物业管理合同约定的义务，并就此提供以下证据：南通瑞安物业管理有限公司工程设备设施维护保养记录表、车库巡回保洁记录表、日常绿化养护记录、垃圾清运记录、电梯定期检验报告若干份。针对被告提出的物业收费价格问题，原告提供了南通市崇川区物价局崇川发（2014）20号《关于核定德诚翰景园住宅小区前期物业服务收费标准的通知》。根据该通知，南通市德诚翰景园小区普通商品房前期物业服务收费标准为每月每平方米1.58元（不含公共能耗费），小区成立业主委员会后，物业收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定，本次核定的收费标准终止执行。原告还提供了2013年4月至2014年9月能耗统计汇总，用以说明公共能耗费用已实际发生。
针对被告辩抗的窗户被堵问题，原告提供了施工整改通知单、关于十号楼北侧公共设备平台使用承诺书，用以证明原告在得悉与被告相邻的10幢101室业主改变空调平台用途后进行了协调，向德诚翰景园10幢101室业主发出了整改通知书，101室业主作出了任何一方不得在平台内增设任何附属设施，不得在平台内放置任何贵重物品、不得封闭设备平台、不得改变原设计用途的书面承诺。该承诺书还记载，10月份多次与102室业主（原告）联系，102室业主未出面，11月13日又多次联系102室业主，业主不接听电话，11月13日发3条短信给102室业主，102室业主未回复。
经质证，被告认为，原告主张的公共能耗费没有经过审计部门审计，101室业主出具的承诺书，说明其没有按承诺履行。被告对整改通知书的真实性提出异议。被告对原告提供的《南通市崇川区物价格物业收费价格核定的通知》及其余证据未提出异议。
本院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与德诚翰景园小区的建设开发单位及被告签订前期物业管理服务合同符合法律规定，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据原告提供的证据，其在德诚翰景园提供了保洁、保安、绿化养护、公共设施设备维护等物业管理义务，应认定原告履行了物业服务合同的主要义务。根据法律规定，业主应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为德诚翰景园小区业主，在接受了原告提供的物业服务后，应依法和依照合同约定履行支付物业服务费的义务。
关于被告提出的物业收费价格异议，首先，原告与南通德诚房地产有限公司、原告与被告签订的前期物业服务合同对物业收费价格均作了明确约定，即物业服务费每月每平方米1.58元，代收代缴的公共能耗分摊费每月每平方米0.32元。该约定对被告具有约束力。其次，南通市崇川区物价局关于核定被告所在小区的物业服务收费标准通知中确定的物业收费价格为每月每平方米1.58元，该费用不包括公共能耗费。故合同约定和政府核定并不矛盾。原告按每月每平方米1.9元收取费用依据充分。
关于被告提出的原告应公示财务账目的抗辩。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第九条和第二十七的规定，物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏由物业服务企业承担的计费方式；酬金制是指预收的物业服务资金中，按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。由此可见，向全体业主公布物业服务费收支状况系实行酬金制收费方式的物业服务企业应承担的义务。本案原、被告明确约定了固定的收费标准，属实行包干制收费方式，原、被告间的物业服务合同没有约定原告有公布物业费收支情况的义务，被告的抗辩理由不能成立。
关于被告提出的其为空置户的抗辩，根据庭审查明的事实，被告在2012年11月进行房屋装修时，因与邻居产生矛盾，停止了装修，至今未入住，房屋确实处于空置状态。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条的规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的70%交纳。被告要求按合同约定的70%支付物业费本院予以支持。根据前期物业服务合同规定，原告收取的费用由两部分构成，一是物业服务费，为每月每平方米1.58元；二是代收代缴费，为每月每平方米0.32元。其中的代收代缴为支付给供电供水公司的小区公共能耗实际发生的费用，不属于物业服务费的范畴，故被告支付的物业服务费可按70%支付，代收代缴费用不应打折交费。
关于被告提出的101室装修封堵其窗户的抗辩。原告在接到被告投诉后，积极进行了协调，并要求该业主整改、制订承诺书，应认为原告尽到了作为物业服务公司的制止和调协义务。被告认为原告未尽其职责依据不足，此抗辩也不能成为拒付物业费的理由。被告认为101室业主侵权，可通过法律途径维护自己的权益。
综合以上理由，自2013年10月1日至2016年9月30日，被告应向原告支付物业服务费人民币3645.15元（1.58×91.55×36×70%），代收代缴的公共能源费人民币1054.66元（0.32×91.55×36），合计人民币4699.81元。扣除原告应退还给被告的装修押金1000元，被告实际支付原告人民币3699.81元。同时，由于被告未约定时间支付物业费用，应依合同约定按每日万分之五支付原告逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陈文华于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通瑞安物业管理有限公司2013年10月1日至2016年9月30日间的物业服务费人民币3645.15元、代收代缴的公共能源费人民币1054.66元，合计人民币4699.81元，扣除原告应退还给被告装修押金人民币1000元，被告实际支付原告人民币3699.81元。此款由被告陈文华于本判决生效之日起十日内一次性付清。
二、被告陈文华在支付原告南通瑞安物业管理有限公司上述费用同时，按每日万分之五支付上述费用逾期付款违约金（其中2013年10月1日至2014年9月30日间的逾期付款违约金，以应交额566.6元（1566.6-1000）为本金，自2013年10月16日计算至实际给付之日；2014年10月1日至2015年9月30日间的违约金、2015年10月1日至2016年9月30日间的违约金，以应交额1566.6元为本金，分别自2014年10月16日、2015年10月16日计算至实际给付之日）。
三、驳回原告南通瑞安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由被告陈文华负担。
本判决为终审判决。
审判员 黄素兵
二〇一六年六月十四日
书记员 朱冰鑫