成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第1644号
原告（反诉被告）成都润锦城实业有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人赵杰胜，系公司董事长。
委托代理人李琪，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。
被告（反诉原告）四川嘉艺餐饮管理有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人杨炯成，系公司总经理。
委托代理人高槐，四川荣恩律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人ＸＸ芳，四川荣恩律师事务所律师。一般授权代理人。
原告（反诉被告，以下仍称原告）成都润锦城实业有限公司（以下简称润锦城公司）诉被告（反诉原告，以下仍称被告）四川嘉艺餐饮管理有限公司（以下简称嘉艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判，分别于2015年5月6日、2015年5月29日进行公开开庭审理，原告润锦城公司的委托代理人李琪，被告嘉艺公司的委托代理人高槐、ＸＸ芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润锦城公司诉称，2010年7月30日，案外人成都市禾润资产经营有限公司（以下简称禾润公司）与被告签订了《南站公园服务管理用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定成都市禾润资产经营有限公司将位于盛和三路南站公园内的房屋2040平方米出租给被告；并约定被告未及时交纳房屋租金，每逾期一日应支付逾期应缴纳金额5%的滞纳金。2011年6月30日，成都市禾润资产经营有限公司与被告签订了《南站公园服务管理用房租赁补充合同》（以下简称《补充合同》），对原租赁合同期限、租金及相关费用等作了变更。2012年2月27日，成都市禾润资产经营有限公司、原告、被告签订了《〈南站公园服务管理用房租赁合同〉合同权利义务转移协议书》（以下简称《合同权利义务转移协议书》），约定成都市禾润资产经营有限公司将《租赁合同》项下出租人的全部权利义务转移给原告，由原告作为出租人承继履行。但从2014年开始，被告未能按照租赁合同约定按期支付租金，截止到起诉日，被告拖欠原告租金达到1386000元，违约金803880元，经原告多次催收，被告拒不支付。故提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2014年3月至2015年3月期间的房屋租金1386000元，违约金803880元（暂计至2014年12月31日，实际应计算至被告支付全部租金之日止），共计2189880元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告润锦城公司变更第一项诉讼请求：被告嘉艺公司支付截止2015年5月6日期间的房屋租金1338400元、木质平台使用费84000元、管理费用50000元，违约金717480元（暂计至2015年5月6日，实际应至被告付清全部拖欠租金之日止），以上款项共计2189880元。
被告嘉艺公司答辩并提出反诉称，第一，对润锦城公司变更诉求的欠付租金期限及金额无异议。但因润锦城公司未提供房屋权属证明，致使嘉艺公司无法正常经营，同时高铁打围施工直接影响4、5号楼的正常经营，给嘉艺公司造成巨大的经济损失。根据双方签订的《租赁合同》约定政府规划、拆迁等构成不可抗力，以及嘉艺公司与肖静、范成华等合同纠纷案中均认可打围施工构成不可抗力，此期间的租金应递减；且肖静、范成华已有两年未向被告支付承包费，给嘉艺公司带来巨大损失。故润锦城公司违约在先，且存在不可抗力事实，嘉艺公司不应支付违约金；且合同约定的是滞纳金，滞纳金约定的计算标准过高，请求调整为银行同期贷款利率计算。第二，润锦城公司与嘉艺公司于2010年7月30日签订《租赁合同》时即知晓嘉艺公司租赁房屋目的是从事餐饮经营，除需要租赁房屋作为经营场所之外，还需要房屋权属证明办理相关证照，取得经营资格。由于润锦城公司未提供相应的房屋权属证明亦未事先告知涉案房屋的性质及短时间内无法取得权属证明的情况，致使嘉艺公司在不知情的情况下投入大量资金对租赁房屋进行装饰装修、购买设备等。虽然双方在合同中未约定润锦城公司应提供房屋权属证明，但双方就房屋权属证明问题进行过多次沟通，故不能仅以未在合同中约定为由否定嘉艺公司的主张。润锦城公司无法取得房屋权属证明是其自身原因，且无证据证明办理权证需统一时间。因此，请求人民法院依法判决：一、润锦城公司立即为嘉艺公司提供承租房屋的房产证或房产证明，用于办理经营相关证件；二、润锦城公司赔偿因其未提供承租房屋房产证或房产证明给嘉艺公司造成的损失人民币100万元；三、2013年1月至2014年5月高铁施工期间承租房屋中的4、5号楼租金按合同约定标准的50%支付房租，即2013年1月至2014年5月期间应支付租金人民币428400元；四、本案诉讼费及反诉费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，涉案房屋已依法取得相关部门的立项批复，并办理了规划许可，取得了竣工验收报告，具备房屋租赁使用条件，双方的《租赁合同》以及《补充合同》以及《合同权利义务转移书》均明确嘉艺公司所承租的房屋属于南站公园管理服务用房，截止目前涉案房屋尚未取得房屋产权证是应当预见的，因该房屋属于南部新区起步区的配套公建项目，需政府统一立项、分批建设、统一办理产权手续，目前相关的产权手续正在推进中，嘉艺公司在签订合同时对房屋的性质是知悉的。嘉艺公司要求润锦城公司承担没有提供产权证造成的损失100万元，并未提供证据证明该损失已实际发生和损失具体构成和计算依据，故请求驳回嘉艺公司的该项反诉请求；高铁施工不构成不可抗力，属于反诉原告作为承租人应当预见的合理范围内的商业风险，是正常商业经营当中应当承受的风险，不构成降低租金的理由，反诉原告要求按约定租金的50%收取租金无合理依据。本案嘉艺公司租赁房屋后未进行实际经营，而是将租赁房屋承包给成都未觉餐饮管理有限公司（以下简称未觉公司）经营，高铁施工是否构成不可抗力的主张经人民法院判决确认未得到支持。综上，嘉艺公司的相关反诉请求请法院予以驳回。
经审理查明，（一）2010年7月30日案外人禾润公司与被告嘉艺公司签订了《租赁合同》约定：1、禾润公司将位于盛和三路的南站公园内共五栋，总建筑面积2040平方米的房屋租赁给嘉艺公司用作商业，其租赁期限从2010年7月30日至2020年12月29日止，其中，装修期为5个月，不收取租金，起租期从2010年12月29日起算。第一、二年月租金为70元／平方米，第三年月租金为73元／平方米、第四、五年月租金为75元／平方米，第六年月租金为80元／平方米，第七年至第十年月租金按照2%递增率逐年递增。房屋租金按季度支付即2010年12月29日支付428400元；2011年的3月29日、6月29日、9月29日、12月29日每次支付租金为428400元；2012年前三个季度每次支付租金428400元、第四季度支付租金446760元；2013年前三季度每次支付446760元，第四季度支付459000元；2014年每季度支付459000元；2015年前三季度每次支付459000元，第四季度支付489600元。……房屋周边木质平台按每月20元／平方米计算，面积350平方米，每月租金7000元，每年租金84000元，每年12月29日支付。2、在租赁期间内，乙方无违约行为，甲方无故单方面解除本合同的（但因不可抗力因素，例如但不限于地震、拆迁、当地政府要求改变房屋用途等使甲方解除合同的除外）应承担的违约责任：甲方（禾润公司）应退还乙方（嘉艺公司）已缴纳合同解除日以后的租金，并由甲方承担当年年租金5%的违约金；3、乙方有权要求甲方赔偿房屋装修部分的残值。在租赁期间内，乙方擅自转租、转借、转让或调换使用的、拖欠租金累计达15天的、擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途的、利用承租房屋进行违约活动等应承担当年年租金5%的违约金并赔偿损失。租赁期内，乙方未及时向甲方交纳房屋及木质平台等租金的，每逾期一日应向甲方支付逾期应交纳金额5%的滞纳金。4、如因不可抗力（包括但不限于自然灾害如洪水、地震、风暴等以及社会事件如市政规划、市政拆迁等）的原因使出租房屋及设施损坏或致使本协议不能继续履行，甲、方双方均不需要承担法律责任。
（二）2011年6月30日案外人禾润公司与嘉艺公司签订了《补充合同》约定：1、将原租赁合同期限由十年调整为二十年，即租期变更为2010年12月29日至2030年12月28日止，其中2011年6月1日至2012年2月28日为南站公园地下停车场建设期，由于停车场建设致使服务用房无法经营，故甲方免收租金，但2010年12月29日至2011年5月31日租金按原合同收取，2012年2月29日以后的租金按本合同约定收取；2、（1）服务用房屋（面积2040平方米）第一年至第五年租金为70元／平方米／月，第六年至第十年在第五年租金的基础上递增5%，第十一年至第十五年在第十年租金的基础上递增10%，第十六年至第二十年在第十五年租金的基础上递增15%。服务用房租金按季度支付，具体支付时间及金额为：2012年2月20日支付租金557380.70元，之后6月20日、9月20日、12月20日每次支付季度租金428400元，2013年至2014年每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日支付季度租金428400元，2015年3月20日、6月20日、9月20日每次支付季度租金428400元、12月20日支付季度租金449820元。（2）服务用房周边木质平台（面积350平方米）第一年至第五年占地费用20元／平方米／月，第六年至第十年在第五年占费用的基础上递增5%，第十一年至第十五年在第十年占地费用的基础上递增10%，第十六年至第二十年在第十五年上地费用的基础上递增15%。服务用房周边木质平台占地费用按年支付，具体为2012至2015年每年2月20日支付当年费用84000元。（3）服务用房及周边木质平台（面积共2390平方米）的管理费用从2012年3月1日开始收取，2012年3月1日至2016年2月29日的管理费用为50000元／年，……该费用按年支付，具体为2012年2月20日至2015年2月20日每年（次）支付50000元，……。（3）如因不可抗力（是指不能预见、不能克服、不能避免的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、风暴等以及社会事件如市政规划、市政拆迁、战争等不可抵抗因素）的原因使该服务用房的建筑及设施损坏或致使本合同不能继续履行，甲、乙双方据实结算租金等相关费用，双方均不需承担法律责任。乙方应在收到甲方书面通知之日起30天内与甲方完成移交手续，如相关部门要求的时间不足30天，则应按照相关部门的要求办理。
（三）2012年2月27日案外人禾润公司与嘉艺公司以及润锦城公司三方签订了《合同权利义务转移协议书》，约定案外人将《租赁合同》及《补充合同》项下甲方（禾润公司）的权利义务整体转移交给丙方（润锦城公司）即原禾润公司与嘉艺公司所签订的《租赁合同》及《补充合同》项下的所有权利义务整体由润锦城公司承接，乙方（嘉艺公司）继续享有和承担《租赁合同》及《补充合同》项下的权力和义务，乙方交纳的租赁保证金140000元转入丙方，乙方应在本协议签订后3个工作日内将甲方向乙方开具的租赁保证金收据退还丙方，由丙方重新开具以乙方为交款人的收据。租赁期满或合同终止时，乙方无任何违约责任，丙方将保证金无息退还乙方；乙方按《租赁合同》及《补充合同》支付的租金、管理费等相关费用，由乙方按《租赁合同》及《补充合同》约定支付丙方。
（四）本院（2014）高新民初字第746号判决查明：2012年11月16日，成都市国土资源局高新分局向案外人成都兴城投资集团有限公司（以下简称兴城公司）出具了一份《关于成绵乐铁路客运专线高新段拆迁的通知》，载明成绵乐铁路建设工程需占用成都兴城投资集团有限公司部分土地并拆除南站公园部分绿化树木及地面附着物等。2012年12月12日，润锦城公司向嘉艺公司出具了润锦城函（2012）38号《关于配合做好成绵乐快铁施工占用南站公园土地和现场管护的通知》，载明：成绵乐快铁的建设，需占用南站公园40亩土地，该土地已移交成都高新区国土局，该局组织铁路施工单位于2012年12月11日按标注的红线进行打围施工。同日，嘉艺公司向南站公园内营业的“南郡未觉”、“未觉茶府”出具了一份《告知函》，载明成都市将建设成绵乐快铁，需占用南站公园40亩土地，施工单位于2012年12月11日进行打围施工，请各商家做好配合工作。
（五）案外人范成华、肖静承包嘉艺公司租赁的南站公园4、5号楼经营“未觉茶府”因成锦乐快铁打围施工引起的各项经济损失400000元进行赔偿提起反诉，经本院（2014）高新民初字第746号〈民事判决书〉以及成都市中级人民法院（2015）成民终字第202号〈民事判决书〉判决范成华、肖静主张的400000元经济损失未提供确凿证据，不予支持。
（六）《租赁合同》、《补充合同》履行过程中，嘉艺公司向润锦城公司支付租金5767160.70元，后以原告未提供房屋权属证明不能办理餐饮许可证违约为由，未足额支付租金及相关费用，润锦城公司遂诉至法院，请求判令：一、嘉艺公司支付截止2015年5月6日期间的房屋租金1338400元、木质平台使用费84000元、管理费用50000元，违约金717480元（暂计至2015年5月6日，实际应至被告付清全部拖欠租金之日止），以上款项计2189880元。二、本案诉讼费用由被告承担。嘉艺公司提起反诉，请求判令：一、润锦城公司立即为嘉艺公司提供承租房屋的房产证或房产证明，用于办理经营相关证照；二、润锦城公司赔偿因其未提供承租房屋房产证或房产证明给嘉艺公司造成的损失人民币100万元；三、2013年1月至2014年5月高铁施工期间承租房屋中的4、5号楼租金按合同约定标准的50%支付房租，即2013年1月至2014年5月期间应支付租金人民币428400元；四、本案诉讼费及反诉费用由原告承担。
另查明，被告每期逾期支付租金逾期的天数分别为314天、223天、150天、44天，计731天（每季租金428400元），逾期支付木质平台使用费逾期77天，逾期支付管理费逾期74天。
上述事实，有《租赁合同》及《补充合同》、《合同权利义务转移协议书》、（2014）高新民初字第746号《民事判决书》、（2015）成民终字第202号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，嘉艺公司与案外人禾润公司签订的《租赁合同》及《补充合同》以及嘉艺公司、案外人禾润公司、润锦城公司三方签订的《合同权利义务转移协议书》系各方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，在合同履行过程中，润锦城公司与嘉艺公司与案外人禾润公司达成协议，承接了禾润公司在合同中的权利义务，禾润公司退出该合同，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，自此以后，该合同的一方当事人变更为润锦城公司，合同直接约束原、被告，其直接向对方履行相应的权利义务。现就双方争议的问题本院作如下评述：
一、原告诉请被告支付截止2015年5月6日期间的房屋租金1338400元、木质平台使用费84000元、管理费用50000元及违约金717480元，对此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告租赁原告房屋的事实成立，应当按约定期限足额向原告支付相应的租金等相关费用。在庭审中，被告对原告起诉的房屋租金人民币1338400元、木质平台使用费人民币84000元、管理费用人民币50000元金额无异议，故被告应向原告支付上述租金、使用费和管理费用共计1472400元。
对被告主张违约金是否过高问题。原告要求将按合同约定未付金额每日5%调整为每日0.5%计付违约金，被告辩称约定违约金过高要求调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，当事人认为违约金为高，有权依法请求适当调整，调整的幅度，应以损失为依据。由于逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接受方本可以获得由该金钱所产生法定孳息，但由于价款支付方并未按期支付，由此给价款接受方造成了法定孳息的损失。故逾期付款违约金的调整以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，按逾期罚息利率标准计付。由于按季付款即系分期付款，从2014年6月20日至2015年5月6日止，因被告共四期应付租金未支付，每期租金为428400元，逾期天数合计731天，故被告应向原告支付逾期付款违约金为428400元×5.6%×1.6÷12÷30×731=77942.14元，木质平台使用费84000元，逾期77天，逾期付款违约金为84000×5.6%×1.6÷12÷30×77=1609.81元，管理费逾期74天，其逾期付款违约金为50000×5.6%×1.6÷12÷30×74=920.89元，三项共计人民币80472.84元。
二，被告认为原告应为其提供涉案房屋的权属证明以及因原告未履行提供涉案房屋权属证明的隐含义务致被告未依法取得卫生许可证、餐饮服务许可证，至今一直处于非法经营状态，由此产生的损失100万元应由原告润锦城公司承担。对此，本院认为，第一，房屋权属证明的取得属于行政法规规范，根据合同法的相关规定，原告有义务提供适租的房屋，被告对自己的事务及财产应施以谨慎之注意和管理，在租房前应就相关房屋的情况进行必要调查了解。被告在租房时知悉原告房屋结构、性质和现状，以及租房是从事茶铺、餐饮经营管理，办理卫生许可证等营业证照需要具备若干条件及一定时间。同时，双方合同中未约定原告应向被告提供涉案房屋的权属证明，故被告要求原告提供房屋权属证明的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。第二，对未取得卫生许可证等证照以及未通过消防安全检查，系违反法律、行政法规的管理性禁止性规范而非效力性禁止性规范，并不影响合同效力。同时上述合同中并未约定润锦城公司为嘉艺公司办理茶楼、餐饮的上述相关证照提供相关材料。第三，在签订上述合同时，被告对该服务用房的性质、现状及周围环境等是知悉的，且被告已使用该承租房及周边设施进行了多年的实际经营。被告作为一家具有餐饮经营经验之企业，应当知道该服务用房是否能取得上述证照。若其明知该服务用房不能取得或取得需要一定期限仍与润锦城公司签订租赁合同或其未尽合理注意义务，相应的法律后果均应由其自行承担。同时嘉艺公司对其主张的100万元经济损失构成未提供确凿的证据予以证明，故被告嘉艺公司以原告润锦城公司未提供涉案房屋的房屋权属证明为由主张损失100万元，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
三．案涉合同约定的租金等费用是否因周边打围施工应予以调整。被告认为案涉房屋约定的租金因打围施工应予以变更的理由包括：第一，打围施工直接影响4、5号楼的正常经营，系合同约定的不可抗力，第二，被告嘉艺公司及承包人肖静、范成华曾向润锦城公司提出减免租金的请示，润锦城公司与嘉艺公司就打围施工减免房租事宜进行过协商，润锦城公司表示考虑过减免打围期间的租金，但最终并未回复。本院认为，首先，嘉艺公司在反诉中主张成锦乐快铁打围施工直接影响4、5号楼的正常经营，导致嘉艺公司营业额锐减受损要求减免租金；其次，嘉艺公司租赁的南站公园4、5号楼承包给案外人范成华、肖静经营“未觉茶府”，案外人范成华、肖静曾因成锦乐快铁打围施工影响营业造成的经济损失提起反诉中要求嘉艺公司承担经济损失的诉讼请求，经成都高新区人民法院（2014）高新民主初字第746号《民事判决书》、成都市中级人民法院（2015）成民终字第202号《民事判决书》判决驳回肖静、范成华反诉中的该项诉讼请求。再次，成锦乐快铁打围施工并没有导致4、5号楼必然的停业。故对其打围施工要求减免租金的请求，于法无据，故对该项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）四川嘉艺餐饮管理有限公司在本判决书生效之日起15日内向原告（反诉被告）成都润锦城实业有限公司支付拖欠的租金人民币1338400元、木质使用费人民币84000元、管理费人民币50000元，共计人民币1472400元；
二、被告（反诉原告）四川嘉艺餐饮管理有限公司在本判决书生效之日起15日内向原告（反诉被告）成都润锦城实业有限公司支付逾期付款违约金人民币80472.84元；
三、驳回原告（反诉被告）成都润锦城实业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）四川嘉艺餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币12160元，反诉案件受理费人民币8828元，合计人民币20988元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 陈 敏
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 李媛媛