上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第632号
原告上海搏安电器制造有限公司。
法定代表人黄安。
委托代理人胡思奇，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告上海立同投资管理有限公司。
法定代表人葛海骏。
委托代理人丁辰，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人季立刚，上海四维乐马律师事务所律师。
原告上海搏安电器制造有限公司与被告上海立同投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。经公开开庭审理，原告的委托代理人胡思奇，被告的委托代理人丁辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月19日，原、被告签订租赁合同，约定原告将本区九亭镇九杜路XXX号厂房租赁给被告等。上述合同已经法院判决于2013年6月28日解除等。
2013年8月1日至2014年2月28日，被告应付原告使用费亦即租金1，366，687.84元及水电费276，911.07元，现被告仅支付原告使用费188，343.17元及水电费190，047.94元，故被告尚欠原告使用费1，178，344.67元及水电费86，863.13元。此外，被告还应支付原告截止至2014年2月28日止的延期支付使用费的利息35，239.68元及水电费的利息956.64元。据此，请求法院判令被告支付原告上述所欠本金及利息。审理中，原告撤回了要求被告支付上述水电费本金及利息的诉讼请求，本院予以准许。
被告辩称：首先，解除合同的判决尚未生效，本案应以另案审理结果为依据，故请求中止对本案的审理。其次，其未拖欠原告租金及水电费。再次，其希望继续履行合同。
经审理查明：2011年2月19日，原、被告签订房屋租赁合同一份。该合同第一条约定，原告将位于本区九亭镇九杜路XXX号部分房屋（以下简称租赁物）租赁给被告使用等。第二条约定，2011年1月1日始至2011年7月31日止为装修期间，免收租金；租赁期间为15年，自2011年6月1日起至2026年5月31日止，其中免收（优惠）2012年9月的租金。第四条约定，租金及水电费的支付为原告向被告实行统一电价、水费分别为1.13元／度、4.00元／吨（如遇电费、水费涨幅根据相应比例增加后再定价格）；主体厂房、楼梯（卫生间）、主体楼一楼半层、场地内辅助用房面积分别为7，050.21m2、687.22m2、50m2、159m2，应付含税租金分别为每天每平方米0.82元、0.52元、0.82元、0.62元，被告必须以含税价格付至原告指定账户，第一、二年租金不变，第三至十年每年递增3％，第十一至十五年每年递增5％（在上年的基础上再递增）；付款方式为付三个月押一个月，被告应提前15天支付下期租金，先付后使用。第五条约定，被告应于每月15号或该日以前向原告支付下期租金，并由被告汇至原告指定账号，开户行为上海农村商业银行九亭支行，账号为327795-XXXXXXXXXXX；如被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，若逾期支付租金在15天以内，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一计算，若超过30天后（第31天）仍未支付租金，原告有权收回租赁物。该合同另对其他事宜作了相应约定。同日，原、被告又签订补充协议一份，对其他相关事项作了约定。上述合同及协议签订后，原告按约将租赁物交付被告，被告按约向原告支付押金及部分租金。
2013年7月19日，原告以被告擅自变动租赁物主体和承重结构以及逾期支付租金等为由，向本院提起诉讼。2014年1月10日，本院依法对该案作出（2013）松民三（民）初字第1737号民事判决，判令被告支付原告至2013年7月止的租金等。现原告以其诉称事由，再次向本院提起诉讼。
另查明：2013年7月15日，被告应付原告2013年8月至10月期间租金585，723.36元；2013年10月15日，被告应付原告2013年11月至2014年1月期间租金585，723.36元；2014年1月15日，被告应付原告2014年2月租金195，241.12元。上述款项，共计1，366，687.84元。
2013年7月10日，被告以银行汇款方式支付原告215，029.51元，载明为“房租尾款”。同日，原告将该款退还被告，附加信息及用途载明为“合同解除，退还租金”。
2013年11月29日，被告以银行汇款方式支付原告565，029.51元，附言载明为“房租”。同日，原告将该款退还被告。
2013年12月9日，被告以银行汇款方式支付原告565，029.51元，载明用途为“转账存入”。次日，原告将该款退还被告。
2014年2月17日，被告以银行汇款方式支付原告565，029.51元，备注载明为“14年2至4月房租”。该款原告未退还被告，并明确基于上述备注内容，该款应作为被告应付的2014年2月至4月期间租金。而被告认为该款没有上述特定指向，是连续付款。
2014年4月17日，被告以银行汇款方式支付原告376，686.34元，附言载明为“房租”。该款原告未退还被告，并认为该款应抵作2014年2月28日之后的租金。而被告认为，该款应抵作先到期的债务。
上述所有款项的付款人均系被告股东葛朝阳。
审理中，原告明确，因合同第五条约定的滞纳金计算标准日千分之一过高，故其主动调低至按年利率百分之六计算逾期付款的利息。被告认为，按合同约定若有迟延付款，则应当承担相应的责任，迟延期间应计算至上述被退还款项支付之日止。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、民事判决书、付款凭据以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故应当认定为有效。当事人应严格按约履行自己的义务。
本案中，根据查明的事实，2013年7月15日、2013年10月15日和2014年1月15日，被告分别应付原告2013年8月至10月期间租金585，723.36元、2013年11月至2014年1月期间租金585，723.36元和2014年2月租金195，241.12元。
现被告于2014年2月17日支付原告565，029.51元，其备注载明为“14年2至4月房租”。审理中，原告明确基于上述载明内容，该笔565，029.51元应作为2014年2月至4月期间租金。基于此，因作为付款人的被告在付款之际对该笔款项的用途有明确指向，而且原告对此亦予认可，此属债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的情形，更何况随着本案审理期间的延续，上述期间业已届满。故该款应认定为被告支付原告2014年2月至4月期间租金。该笔款项已足以抵作2014年2月的租金195，241.12元，至于是否足以抵作2014年2月至4月期间段的全部租金，不是本案审理范畴，如有不足原告可另行主张。被告否认上述款项特定指向的意见，与其备注载明内容相悖，本院不予采纳。因被告支付上述款项在先，原告向本院提起本次诉讼在后，且未将被告上述已付款项完全排除在诉讼请求之外，故由此产生的诉讼费用，因作为扩大的损失由原告自行负担。
有鉴于此，在本案中，被告应付原告租金即使用费仅剩两笔，即应于2013年7月15日支付的585，723.36元和应于2013年10月15日支付的585，723.36元，合计1，171，446.72元。现被告在本案审理期间于2014年4月17日向原告实际支付376，686.34元，故被告尚应支付原告794，760.38元。原告关于被告上述376，686.34元应作为2014年2月28日之后租金的相关意见，本院不予采纳。因为，一则被告在汇付该笔款项时附言仅载明为“房租”，没有明确所支付的是哪一租赁期间段的租金，二则该意见与被告关于该款应抵作先到期的债务的意见相左，故依合同法相关司法解释的规定，应优先抵充先到期的债务。
至于原告主张的利息问题。首先，按合同第五条的约定，被告应按日千分之一的标准向原告支付迟延支付租金的滞纳金，现原告主动将其调低至按年利率百分之六的标准计算逾期付款的利息，并无不当，可予准许。其次，因原告将被告分别于2013年7月10日支付的215，029.51元、2013年11月29日支付的565，029.51元、2013年12月9日支付的565，029.51元退还被告，且上述被退还款项累计达1，345，088.53元，大于被告应付原告2013年8月至2014年1月期间的租金1，171，446.72元，故利息应分段计算至上述退款之日，原告主张的2013年12月9日之后的利息属于因其拒绝受领而扩大的损失，应由其自行承担。据此，经计算，被告应付原告利息为13，345.20元。
此外，上述被退还的三笔款项大于被告应付原告上述本金及利息，而退款行为又均发生于本次诉讼之前，故由此产生的诉讼费用，同样作为扩大损失应由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告上海立同投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海搏安电器制造有限公司租金794，760.38元；
二、被告上海立同投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海搏安电器制造有限公司利息13，345.20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费16，513元，减半收取8，256.50元，由原告上海搏安电器制造有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年六月十九日
书记员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。