陕西省眉县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0326民初172号
原告：眉县首善镇力美健身会所
经营者：田源。（缺席）
原告：周岐，男，生于1987年4月27日,现眉县首善镇力美健身会所实际经营者。
委托代理人：仝刚，陕西西虢律师事务所律师。
原告：田源，男，生于1988年6月6日,原眉县首善镇力美健身会所经营者。（缺席）
被告：宝鸡中苑国际大酒店有限公司。
法定代表人：刘伟伟，公司执行董事。
委托代理人：廖炜，陕西渭塬律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：徐宏博，陕西渭塬律师事务所律师。
原告眉县首善镇力美健身会所、周岐、田源与被告宝鸡中苑国际大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2017年5月5日向本院提起诉讼。本院于2017年7月25日作出（2017）陕0326民初675号民事判决。被告不服该判决，向宝鸡市中级人民法院提起上诉。宝鸡市中级人民法院于2017年11月28日作出（2016）陕03民终1462号民事裁定，以原判认定基本事实不清，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告周岐及其委托代理人仝刚和被告宝鸡中苑国际大酒店有限公司的委托代理人廖炜、徐宏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年3月23日与被告签订租赁合同，用于经营力美健身会所。合同约定：原告承租被告22楼（511.5平方米）作为健身营业用房。租期3年（2014.4.1-2017.3.31）。租金每年10万元，物业费5000元，共计105000元；第二年租金在第一年到期前一个月将全年租金交清。同时对双方的其他权利和义务也作了约定。合同签定后，原告先后投资近一百万元，健身会所于2014年4月8日正式营业。经营中，由于内部原因，原告未能在2015年3月份交清被告2016年的房租。在此情况下，被告不顾原告投资近百万元的客观事实，强行于2016年6月13日下午17时许强行将22层电源切断，并于2016年6月14日中午强行将健身会所门关闭上锁，致使原告无法经营，并锁门至今。事发后，双方多次协商未果。诉讼请求1、请求判令被告赔偿原告经济损失321106.20元。2、请求判令被告返还非法扣留的健身器材及店内设施设备。3、请求判令被告退还2016年6月14日至12月31日的房屋租赁费57534元。5、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告周岐不是本案适格主体。眉县首善镇力美健身会所的经营者是田源，眉县首善镇力美健身会所及田源经人民法院合法传唤未到庭，视为放弃诉讼请求。被告与周岐之间不存在租赁关系，周岐并非合同相对方，无权主张相关权利，至于周岐与田源之间的合伙关系，系其内部关系，不能依法对抗被告。2、原告违约在先，被告有权行使先履行抗辩权。根据双方签订的《租赁合同》，约定的租赁期限是三年，自2014年4月1日至2017年3月31日。合同第三条约定，租赁按照先付款后经营的原则，由原告力美健身会所在上一年度租期届满前一个月一次缴清下一年度的租赁费。这是双方对合同履行顺序的明确约定。而原告力美健身会所自2015年3月1日起便未按照合同约定缴纳相应的租金及物业管理费，第二年拖欠被告租赁费2万元，至2016年3月1日前未缴纳应交的第三年租赁费。根据《合同法》第67条的规定，原告力美健身会所作为先履行一方未履行合同义务，被告作为后履行一方有权拒绝其履行请求。原告力美健身会所没有交付租金，被告就可以不交付使用，这是被告行使先履行抗辩权的体现。3、对于原告主张的诉讼请求，被告不予认可。关于停止侵权的请求，原告不能明确侵犯的是什么权利，亦不能明确权利人是谁，该项请求不能成立。关于赔偿损失的请求不能成立，原告主张的会员退费，未提供实际产生的退费证据证明；其主张的装修费，根据租赁合同第六条的约定，租赁期满后，房屋的装修归被告所有，且被告无修缮义务，如果原告对合同约定不认可，被告则要求恢复原状；其主张的器械维护费，未实际发生，无证据支持，被告也没有破坏器械。关于返还扣留的器械的请求不能成立，原告没有证据证明被告扣留器械，被告停止使用房屋，是行使先履行抗辩权，且对于机械占用被告房屋的情况，被告随后有权通过诉讼主张相关占用费用。关于返还租金的请求不能成立，该项请求的租金，没有实际发生，权利不是财产，被告可以放弃权利，但不能作为财产返还。综上，请求人民法院依法驳回周岐的起诉，驳回原告力美健身会所及田源的诉讼请求。
审理中，原告针对自己的主张提供证据如下:1、租赁合同，证明原被告之间2014年3月23日签订了租赁合同，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日止。2、证人关晓倩（教练）、贾佳（销售）、冯春娟（会员）的自书证言及考勤表、锁门的照片，证明2016年6月13日被告切断会所电源，6月14日将会所的门和电梯上锁。3、（2017）陕0326民初97号民事调解书、（2017）陕0326执481号执行通知书、被告关于本案的一审民事上诉状，证明被告于2017年1月13日就2016年12月31日之前的租金、物业费等提起诉讼并经调解的事实，被告依据调解书申请了强制执行；被告断电上锁的行为构成违约，2014年6月14日之后的租金54794元及物业费2740元被告应当退还。3、健身会所会员合同及会员卡内余额清单、宝金会审字（2015）944号审计报告及装修合同、会所内健身器材及设施设备清单，证明至2016年6月13日原告会所有未履行合同近200份，由于被告的违约行为，应退还会员费用136926元；会所2014年装修价值204467元及2016年的装修费用38500元，因被告的违约致使原告无法经营，对原告的装修费（2014年按每年20%折旧后与2016年的装修费合计）161180元应予以赔偿；被告扣留原告的健身器材及设施设备的事实。
被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对于租赁合同因没有加盖公章，对其真实性有异议，但对于合同的主体和内容无异议。对于证人证言，因未出庭作证，且与原告有利害关系，证言内容基本一致，因此对其真实性不予认可。对于调解书真实性无异议；对于执行通知书无异议，但周岐未履行执行义务，所以不存在返还相关费用；上诉状不能证明周岐的主体地位；会员合同及会员卡内余额清单不能证明收取的相应会费及退还余额的事实；审计报告及装修合同，没有相应的费用票据印证，不能证明装修花费。健身器材及设施设备清单是原告的陈述，该清单没有第三方在场的清点和双方的认可，不能认定。
本院认为，原告提供的租赁合同内容真实，被告无异议，予以认定；对于三份证人证言，证人虽未出庭作证，但证言内容与原告的陈述及法庭调取的证人崔新平证言内容基本印证，证明被告锁门及关停电梯的事实，予以认定。对于执行通知书及上诉状与本案无关联性，不予认定。对于会员合同及会员卡内余额清单，只能证明原告的营业情况，不能证明原告退还会员余额款项，造成相应损失的事实,不予认定；对于审计报告，客观真实，予以认定；对于装修合同，无其他相关证据印证产生的具体装修费用，不予认定。对于健身器材及设施设备清单，系原告单方出具，被告不予认可，且再无其他证据印证，不予认定。
被告针对自己的辩解提供证据如下：1、民事起诉状与投资明细表，证明2015年9月23日，田源起诉周岐，要求退伙，请求周岐返还其合伙投资269701元，另反映周岐投入合伙资金306576.5元，因此原告诉状所称“原告方先后投资近一百万元”与事实不符。2、宝金会审字（2015）944号审计报告，证明截止2014年9月，原告会所处于亏损状态，且内部出现分歧。3、（2015）眉民初字第01037号民事调解书，证明2015年12月4日经眉县人民法院调解，终止了田源和周岐的合伙关系，周岐返还田源投资款6万元，说明原告会所在2015年12月仍处于亏损状态。4、民事起诉状及（2017）陕0326民初97号民事调解书，证明被告起诉原告请求解除租赁合同，并要求原告支付拖欠费用，经法院调解双方达成调解协议，由周岐于2017年5月17日前一次性付清被告房租费、物业费、水电费等共计111547元，原告至今未予支付。
原告周岐对被告的证据提出如下质证意见：对于民事起诉状与投资明细表，认为与本案无关联性，不予认可；对于审计报告的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，亏损不能导致原被告之间合同解除；对于（2015）眉民初字第01037号民事调解书无异议；对于民事起诉状及（2017）陕0326民初97号民事调解书的真实性无异议。
本院认为，被告提供的民事起诉状与投资明细表，与本案无关联，不予认定；对于审计报告证明的亏损问题与本案无关联，不予认定；对于（2015）眉民初字第01037号民事调解书及（2017）陕0326民初97号民事调解书，被告对其真实性无异议，且系本院已生效的裁判文书，予以认定。
一审期间本院对证人崔新平（中苑酒店安保经理）的调查笔录，证明2016年因健身房的租赁人未交房租，酒店才锁了门，停了电梯。经法庭质证，双方对该证言均无异议，予以认定。重审期间原被告双方均在场，经本院主持对原告力美健身会所的财物进行清点形成的财物清单，予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年3月23日，原告田源（乙方代理人）与被告宝鸡中苑国际大酒店有限公司（甲方）签订租赁合同，用于经营眉县力美健身会所。合同约定,被告将酒店22楼的大厅整层(除去锅炉房)出租给原告作为健身营业用房。出租场所面积约511.5㎡。租期3年，从2014年4月1日起至2017年3月31日止。第一年租金为10万元，按照先付款后经营的原则，原告应在合同签订之日向被告一次性支付当年租金，第二年租金在第一年到期前一个月将全年租金一次性付清。每年物业管理费5000元。原告根据经营需要，可以对房屋进行装修装饰，费用由原告承担。一楼大厅从2014年4月15日起，每日收取100元场地使用费。原告眉县力美健身会所在经营中，未能在2015年3月份付清第二年的租金，亦未在2016年3月份支付第三年的租金。在此情况下，被告于2016年6月13日切断会所电源，次日将22层电梯锁止、将健身会所门关闭上锁，致使原告无法经营，并锁门关停电梯至诉讼期间。事发后，双方多次协商未果。被告于2017年1月5日起诉至本院请求原告支付截止2016年12月31日拖欠的租金等费用，本院于2017年3月17日经调解，双方达成调解协议，由原告周岐一次性付清被告房租费、物业管理费等费用共计111547元，原告周岐至今未履行。
另查明，眉县力美健身会所系原告田源与周岐共同投资合伙开办,经工商部门登记注册的个体工商户。2015年12月4日，因原告田源起诉，经本院调解，田源与周岐终止合伙关系，由周岐返还田源投资款六万元。此后，原告周岐为眉县力美健身会所的实际经营者。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效。原被告双方在租赁合同中约定先付款后经营，第二年租金在第一年到期前一个月将全年租费一次性付清。原告本应在2015年3月份一次性付清第二年的租赁费，在2016年3月份付清第三年的租赁费，但直至2016年6月份，第二年的租赁费未付清，第三年租赁费亦未支付。原告未按合同约定支付租赁费，构成了违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”但被告却在2016年6月份采取了断电、锁门等的不当行为，致使原告无法经营，其行为亦构成违约，对于因其违约行为给原告造成的经济损失，应予赔偿。关于原告请求的会员退费损失，因原告只提供了会员合同及会员卡内余额清单来证明，而无会员退费领款方面的证据，不能证明造成的实际损失，不予支持。关于原告请求的器械维护费，因原告未提供证据证明，不予支持。关于原告请求的装修费损失，按照审计报告确定的装修费用，以被告违约之日至合同期满之日的期间来计算，装修损失为54144元，对此部分装修损失予以支持，但对于原告请求的装修费用中2016年的装修费用部分，因原告只提供了装修合同，而无其他相关证据印证产生的具体装修费用，不予支持。关于原告请求被告返还扣留的健身器材及店内设施设备的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告请求被告退还2016年6月14日至12月31日的房屋租赁费57534元的诉讼请求，因该租赁费系本院已生效的调解书所确定的金额，不予支持。被告辩称原告周岐的主体不适格，对此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”原告周岐与田源合伙开办健身会所，后田源退伙，周岐为健身会所的实际经营者，因此原告周岐具有原告的主体身份，被告的辩解意见不予采信。被告辩称其断电、上锁的行为不构成违约，属于先履行抗辩权的行使，结合本案实际，其辩解意见与法律规定不相符，不能成立。故此依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百二十二条的规定，判决如下：
一、由被告宝鸡中苑国际大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告眉县首善镇力美健身会所、周岐、田源经济损失54144元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、由被告宝鸡中苑国际大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告眉县首善镇力美健身会所、周岐、田源健身会所内的健身器材及设施设备等财物。（详见财物清单）
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案诉讼费6979元，由原告负担5793元，被告负担1186元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费6979元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 贾 婷
审 判 员 王淑娟
人民陪审员 刘天时
二〇一八年八月一日
书 记 员 张菲菲