广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民二终字第6号
上诉人（原审原告）：侯春华。
上诉人（原审原告）：陈杨。
上列两上诉人的共同委托代理人：莫奕钦。
被上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司。
法定代表人：李志民。
委托代理人：李文。
上诉人侯春华、陈杨因与被上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称安康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民一初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成由审判员陈志韧担任审判长，审判员梁旗、代理审判员吴春蕾参加的合议庭对本案进行了审理，书记员李军担任记录。上诉人侯春华、陈杨及其共同委托代理人莫奕钦，被上诉人安康公司的委托代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月9日，侯春华、陈杨起诉至湛江市赤坎区人民法院称：2008年8月10日，我方与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定由我方向安康公司购买位于湛江市赤坎区金城路81－89号金海湾商品住宅小区Ａ－Ａ栋1603房，首期房款106327元，余下房款230000元申请公积金贷款。《商品房买卖合同》第八条约定安康公司须在2009年5月30日前交付房屋给我方，第十五条约定安康公司须在商品房交付使用后360天内办理权属登记备案手续。我方已依约支付房款，但安康公司却不能按约定办理房产证。安康公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，其应按上述条款每逾期一天按已付房款万分之二的约定承担违约责任。安康公司于2011年8月9日才办理登记手续，逾期436天，违约金29327元。据此，为维护我方的合法权益，特向法院起诉：一、判令安康公司支付我方逾期办理房地产证违约金29327元；二、由安康公司承担本案诉讼费。
安康公司在原审时答辩称：1、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，我司应履行的义务只是将办理权属登记须由我司提供的资料报产权登记机关备案，我司只有协助办证的义务。在2011年3月1日，我司已经将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，已履行完《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。侯春华、陈杨诉称我司在2011年8月9日才办理登记手续，显然与事实不符。2、根据我司与侯春华、陈杨签订的《合同补充协议》第三条“关于《房地产权证》办理：1）如买受人是以银行按揭方式购买商品房的，该商品房的房地权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起计算”的约定，侯春华、陈杨是以银行按揭方式购买商品房的，不受《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约束，侯春华、陈杨以《商品房买卖合同》第十五条的约定向我司主张逾期办证违约金，显然没有事实依据和法律依据。请法院依法驳回侯春华、陈杨的诉讼请求。
综上所述，侯春华、陈杨是以银行按揭方式购买商品房的，不受《商品房买卖合同》第十五条的约束，侯春华、陈杨以《商品房买卖合同》第十五条的约定向我司主张逾期办证违约金没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回侯春华、陈杨的诉讼请求。
湛江市赤坎区人民法院经审理查明：2008年8月10日，侯春华、陈杨与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“侯春华、陈杨向安康公司购买其位于湛江市赤坎区金城路81－89号金海湾商品住宅小区（一期）Ａ－A幢1603房，建筑面积为84.54平方米，套内面积为64.55平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为19.99平方米，单价为5210.33元，总价款为336327元。”该合同第八条订明：“出卖人应当在2009年5月30日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。”第十五条又订明：“关于产权登记的约定：‘出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。……’”同时，《合同补充协议》的第三条约定关于《房地产权证》办理：“1）如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起计算。2、如买受人……等。”上述合同签订后，侯春华、陈杨依约支付总房款的首期106327元及其它应缴费用，余下房款230000元申请公积金贷款。2009年6月16日，安康公司通知了侯春华、陈杨收楼。此后，双方因逾期办证违约金的赔偿问题发生意见分歧，侯春华、陈杨经与安康公司协商无果，遂于2012年4月9日提起诉讼。
另查明：2011年3月1日，湛江市房地产管理局（以下简称湛江房管局）向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年3月15日安康公司将办理确权登记需由其提供的资料（1、竣工验收备案表，2、代理人身份证复印件，3、白蚂防治合同书，4、商品房预售许可证复印件，5、房地产登记申请书，6、资质证书，7、委托书原件，8、组织机构代码证，9、建设工程规划许可证，10、房产测绘报告书，11、营业执照复印件，12、申请人身份证明复印件，13、国有土地使用证，14、施工许可证，15、法定代表人身份证明书复印件，16、竣工核实意见原件）报产权登记机关备案。2011年6月15日湛江房管局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，要求提交金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢1603房的交验资料：1、组织机构代码证，2、房产测绘报告书，3、商品房权属证明书，4、单位、个人申请析产证明原件，5、委托书原件，6、法定代表人证明书复印件，7、房地产登记申请书，8、营业执照复印件，9、代理人身份复印件。2011年6月21日，安康公司取得了湛江房管局颁发的金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢1603房《商品房产权权属证明书》。2011年7月25日，1603房屋登记在房地产权属人陈杨名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01000489**号），侯春华、陈杨共同共有。
湛江市赤坎区人民法院经审理认为：侯春华、陈杨与安康公司签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律的保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。其中《商品房买卖合同》第十五条是双方对产权登记时间的约定，合同当事人如违反该项规定，将承担逾期登记的违约责任。又根据双方签订的《合同补充协议》第三条第1点“关于《房地产权证》办理：1）如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起计算”的约定，侯春华、陈杨在该份《合同补充协议》上签名，表明其已充分了解该补充协议内容并接受合同的约束，是当事人处分自己民事权利的表现，应予允许。故双方关于办理《房地产权证》的补充约定，是对《商品房买卖合同》第十五条中关于办证的重新约定，即侯春华、陈杨是以按揭方式购买的商品房，该商品房权属证的申办不受本合同第十五条的约束。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”对双方争议是否存在逾期办证的违约责任问题，因双方补充协议有侯春华、陈杨需向安康公司提出协助申请为前提条件的特殊约定，但本案侯春华、陈杨未能举证证明其曾向安康公司提出书面申请，故侯春华、陈杨主张安康公司逾期办证依据不足。
综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回侯春华、陈杨的诉讼请求。案件受理费266元，由侯春华、陈杨负担。
侯春华、陈杨不服湛江市赤坎区人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我方与安康公司于2008年8月10日签订《商品房买卖合同》，购买安康公司开发的位于湛江市赤坎区金城路81-99号金海湾商品住宅小区A-
A幢1603房，首期房款106327元，余下房款230000元申请公积金贷款。《商品房买卖合同》第八条约定安康公司须在2009年5月30日前交付房屋给我方，第十五条约定安康公司须在商品房交付使用后360天内办理房产权属登记备案手续。我方已依约支付房款，但安康公司却不能按约定办理房产证。安康公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，其应按上述条款每逾期一天按已付房款计算万分之二的约定承担违约责任。安康公司于2011年6月15日才将办理权属登记的资料报产权机关备案登记，逾期388天，违约金26099元。
二、原审按补充协议上含糊不清的约定，驳回我方的诉讼请求，完全没有法律依据，与公平合理的原则相违背。我方已按补充协议的约定履行了自己的义务，但安康公司仍违反约定，构成违约。
三、原审明显偏袒安康公司。原审法院受理类似我方的案件多宗，但所有案件都是久拖不决，故意延长时间，为开发商开脱责任。
综上，原审判决认定事实不清，程序违法，判决不公，恳请二审依法撤销原审判决，改判安康公司支付我方逾期办理房地产证违约金26099元，并由安康公司承担本案诉讼费。
针对侯春华、陈杨的上诉请求及理由，安康公司答辩称：本案是因为消防原因造成逾期办证的。侯春华、陈杨一直没有向我方及银行提出协助办证申请，根据合同约定应由侯春华、陈杨申请我方才办理。所以侯春华、陈杨以合同十五条的约定主张逾期办证违约金没有事实和法律依据。请求二审维持原审判决。
二审诉讼期间，侯春华、陈杨提供了如下证据：三份委托书及湛江市房地产交易登记申请交件证据、湛江市房地产交易登记中心房地产交易登记收件领证凭据、湛江市房地产抵押权预告登记申请书，以证明我方已经向安康公司申请并提交相关办证资料。
安康公司认为侯春华、陈杨提供的证据不是新证据，不同意质证。
虽然上述证据是侯春华、陈杨在二审中提供的，但该证据是从湛江房管局调取的，真实反映当时的客观事实，本院予以采信。
二审诉讼期间，陈杨申请证人卓建智、黄伟东出庭，作证其小区业主都是同一个时间提交办证所需资料。
本院准许后，证人卓建智（男，1981年10月27日出生，汉族，住湛江市赤坎区金海湾A栋2梯601房，身份证号码：440882198110270076）出庭作证称：交楼时申请书、办证费等都已交齐。证人黄伟东（男，1951年3月29日出生，汉族，住湛江市赤坎区金海湾E栋3梯，身份证号码：44080219510329121X）出庭作证称：我已将所有办证资料、费用、办证委托书交齐，但安康公司迟延办证。
侯春华、陈杨对证人卓建智、黄伟东作证的事实无异议，安康公司认为证人卓建智、黄伟东与侯春华、陈杨同是金海湾小区的业主，与侯春华、陈杨有利害关系，对作证的事实有异议。
本院经审理，对原审法院查明的事实除“2011年7月25日，1603房屋登记在房地产权属人陈杨名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01000489**号），侯春华、陈杨共同共有”不予确认外，其他事实予以确认。
本院另查明：2011年8月9日，1603房屋登记在房地产权属人陈杨名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01000489**号），侯春华、陈杨共同共有。
本院认为：本案是侯春华、陈杨与安康公司因逾期办证违约金而引发的纠纷，争议的焦点问题：安康公司为侯春华、陈杨办理产权证是否受《合同补充协议》的约束及侯春华、陈杨是否已履行办证申请义务。
在本案中，双方签订的《合同补充协议》是对涉诉按揭房办理产权证的特别约定，由于双方对《合同补充协议》的真实意思表示不持异议，可以确认该补充协议条款的效力。侯春华、陈杨认为已经按照补充协议的约定履行了办证申请义务。安康公司对此不认可，认为按照补充协议第三条的约定是买受人向出卖人提出协助申请并提供办证资料，而侯春华、陈杨一直没有提交相关申请，导致延期办证，但也认可在侯春华、陈杨没有提交相关申请的情况下，其与抵押权人即银行协商后可以不需侯春华、陈杨提交相关申请而由其直接到产权登记机关办理产权登记手续，且涉案房屋产权证已经办理完毕。由于双方对补充协议约定的条款理解存在争议，该补充协议又是安康公司提供的，为重复使用而预先拟定的，并在订立协议时未与侯春华、陈杨协商，故应为格式条款。如果安康公司认为侯春华、陈杨向其提交的相关申请不符合补充协议的约定，应拒收申请并明确告知侯春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理，但安康公司不但不告知侯春华、陈杨，反而接收侯春华、陈杨提交的相关申请。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江房管局提供的有关资料，应视为侯春华、陈杨已经履行相应的办证申请义务，而安康公司未能在合同约定的期限内向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记的有关资料，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，应当承担违约责任。
由于侯春华、陈杨与安康公司在合同中约定商品房交付日期为2009年5月30日前，而安康公司则迟于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天（即2010年5月24日前安康公司应将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案），故安康公司应当按合同约定向侯春华、陈杨支付从2010年5月24日至2011年6月15日共计388天的逾期办证违约金26098.98元（即已付购房款336327元×0.2‰×388天）。安康公司以业主提交办证申请不需其另行通知及侯春华、陈杨没有提交办证申请为由提出的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。侯春华、陈杨的上诉请求有理，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律和实体处理不当，本院予以改判。由于侯春华、陈杨在二审中提出的有关证据致使本案被改判，故原审判决不属于错案。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，判决如下：
撤销湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民一初字第186号民事判决。
二、限被上诉人湛江安康房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿逾期办证违约金26098.98元给上诉人侯春华、陈杨。
一审案件受理费266元、二审案件受理费266元，均由被上诉人湛江安康房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈志韧
审 判 员 梁 旗
代理审判员 吴春蕾
二〇一四年二月十四日
书 记 员 李 军
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
……