浙江省舟山市定海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0902执异11号
案外人：郭丽君，女，1961年10月11日出生，汉族，住舟山市定海区。
案外人：郑敏，女，1960年5月29日出生，汉族，住舟山市定海区。
二案外人委托诉讼代理人：贺高峰，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司舟山城关支行，住所地舟山市定海区昌国路215号-16，组织机构代码70464275-7。
法定代表人：王立宙，该单位行长。
被执行人：舟山天威贸易有限公司，住所地舟山市定海区临城街道港岛路126-128号，组织机构代码67724502-6。
法定代表人：林科，该单位经理。
被执行人：林科，男，1948年5月2日出生，汉族，住舟山市定海区。
被执行人：孙波，女，1956年12月17日出生，汉族，住舟山市普陀区。
本院在执行（2016）浙0902执180号申请执行人中国建设银行股份有限公司舟山城关支行（以下简称“建行城关支行”）与被执行人舟山天威贸易有限公司（以下简称“天威公司”）、林科、孙波金融借款合同纠纷一案中，案外人郭丽君、郑敏对本院执行舟山市定海区临城街道港岛路126-128号房屋（以下简称“标的房屋”）的装饰装修部分提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郭丽君、郑敏称，2010年7月1日，舟山市新城凤姿养生会馆（以下简称“风姿会馆”）与天威公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定天威公司将标的房屋出租给风姿会馆，租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止。风姿会馆的合伙人为郭丽君、郑敏、张雪晴、赵亚琼，四位合伙人对标的房屋进行了装修，装修款约182万元。2011年4月26日，四合伙人补签了一份《合伙协议》，约定四人共同出资经营养生会馆，投资总额为200万元。因经营亏损，2012年9月21日，四合伙人又签订了一份《〈合伙协议〉的补充协议》，张雪晴和赵亚琼自2012年9月18日起退出合伙体。同日，郑敏作为全权代表将养生会馆包括房屋及设备在内的全部资产转租给了韩小霞、邰翠珍。2012年12月20日，郭丽君、郑敏与天威公司协商一致，同意由天威公司出面与邰翠珍直接签订《房屋租赁合同》，原转租合同作废，同时双方对房屋内部装修问题达成一致并签订《装修事宜处理协议》，确定装修款使用费以养生会馆会员卡的方式向郑敏、郭丽君支付，剩余装修款价值待8年后评估一次性支付。如当中天威公司将房屋转让给他人或其他损害郑敏、郭丽君利益的行为，则天威公司应当将该装修款余值及养生会馆会员卡未享受的部分马上折现给郑敏、郭丽君。2012年12月28日，天威公司与邰翠珍直接签订了《房屋租赁合同》。现天威公司因拖欠建行城关支行债务而导致标的房屋及其内部装修将被定海法院执行。综上，二案外人认为本案标的房屋的装饰装修部分的权利人为二案外人，该装饰装修部分应为二案外人所有，相应拍卖所得款项应归二案外人享有。
申请执行人建行城关支行称，1.二案外人对标的房屋进行装修的时间为2010年，而天威公司将标的房屋抵押给本司的时间为2014年12月18日，即标的房屋的装饰装修时间早于房屋抵押，天威公司将标的房屋抵押给本司时，装饰装修部分已与房产形成不可分割的同一物体，自然连同房产和土地一并抵押给了本司。2.本司与天威公司签订的《最高额抵押合同》明确约定“抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物也作为答辩人债权的抵押担保”，所以根据上述合同的约定，在天威公司将上述房产和土地使用权抵押时，本司抵押效力及于作为附合物的装饰装修部分，即本司对装饰装修部分享有抵押权。3.二案外人虽提供了租赁合同、合伙协议、装修事宜处理协议等证据，但上述协议完全可能是二案外人与天威公司伪造的，且二案外人并未提供标的房屋确系其装修的直接证据，如装修合同、装修费用的单据等。故本司认为，二案外人提供的证据尚不能证明其系标的房屋装饰装修部分的所有权人。4.本司已按约向天威公司发放了贷款，并办理了相应的抵押登记手续，且本司在办理抵押登记时并不知道装饰装修部分非系天威公司所有，故即使二案外人确为标的房屋装饰装修部分的所有人，本司也属善意第三人，依法享有对装饰装修部分的抵押权。综上，本司要求法院将装饰装修部分连同标的房屋和土地使用权一并进行拍卖、变卖，本司就所得款项享有优先受偿权，二案外人的异议申请应予以驳回。
被执行人天威公司、林科、孙波均未就本案向本院发表意见。
本院查明，2010年7月1日，风姿会馆与天威公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定天威公司将标的房屋出租给风姿会馆，租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止，第一年免房租，第二年至第五年为10万。风姿会馆由郭丽君、郑敏、张雪晴、赵亚琼合伙设立，四位合伙人对标的房屋进行了装修。2012年9月，案外人郑敏代表四合伙人将标的房屋转租给了郑敏、邰翠珍用于养生会馆经营。该转租经过了天威公司的同意。2012年9月27日，由于风姿会馆经营亏损，四合伙人签订了一份《〈合伙协议〉的补充协议》，约定：四合伙人同意郑敏代表四人与韩小霞、邰翠珍已经签署的房屋租赁合同，郑敏、郭丽君同意张雪晴和赵亚琼退出合伙，新的转租的权利和义务由郑敏、郭丽君主张和履行，与张雪晴、赵亚琼无涉。2012年12月20日，郭丽君、郑敏与天威公司签订了一份《装修事宜处理协议》，约定：天威公司为甲方，郭丽君、郑敏为乙方；甲方认可乙方的转租行为，本协议签订后，甲方直接与邰翠珍、韩小霞签订房屋租赁合同，时间为8年，乙方原先与邰翠珍、韩小霞签订的房屋租赁合同作废；乙方为养生会馆进行了装修，故承租期内每年给予乙方10万元使用费，具体：1.80万元以养生会馆会员卡的方式返还，时间为8年，每年10万元（郭丽君、证明各5万元）；承租期满后装修款经评估后由甲方一次性支付，如当中甲方将房屋转让给他人或其他损害乙方利益的行为，则甲方应当将该装修款余值及养生会馆会员卡未享受的部分马上折现给乙方，以充分保护乙方利益。2014年12月18日，建行城关支行与天威公司签订了一份《最高额抵押合同》，约定天威公司将标的房屋抵押给建行城关支行，为天威公司在2014年12月18日至2017年12月18日期间与建行城关支行签订的借款合同等主合同项下的债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为1583万元。同日，建行城关支行就标的房屋办理了抵押登记手续。2014年12月18日，天威公司与建行城关支行还签订了一份《人民币流动资金借款合同》，约定天威公司向建行城关支行借款1030万元，随后，建行城关支行按约发放了借款。
本院认为，二案外人在与天威公司签订租赁合同后，对标的房屋进行了装修，并在其与天威公司签订的《装修事宜处理协议》中明确约定天威公司在承租期内需给予二案外人每年10万元装修使用费，如天威公司将标的房屋转让给他人或有其他损害二案外人利益的行为时，天威公司应当将标的房屋装修款余值马上折现给二案外人，此约定实质上系双方就标的房屋装饰装修部分归属的约定，即二案外人与天威公司约定标的房屋在转让他人前，该房屋装饰装修部分归二案外人所有，因此，二案外人提出的本案异议请求符合法律规定，本院予以支持。由于二案外人所主张的装饰装修部分已与标的房屋附合，二者形成了不可分之物，故二案外人对装饰装修部分所享有的所有权尚不足以排除本院对标的房屋的执行，标的房屋应予继续执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、确认坐落于舟山市定海区临城街道港岛路126-128号房屋的装饰装修部分归案外人郭丽君、郑敏所有。
二、坐落于舟山市定海区临城街道港岛路126-128号的房屋应继续执行。
案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 郑 杰
审判员 顾纪章
审判员 孙 建
二〇一七年六月一日
书记员 夏 松