浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0304民初3738号
原告：温州丰和塑料五金制品有限公司。住所地：温州市瓯海区娄桥工业区森茂路**号。统一社会信用代码：913303007043165480。
法定代表人：周晓女。
委托诉讼代理人：孔令抄，浙江瓯盟律师事务所律师。
被告：温州市庄瑞服饰有限公司。住所地：温州市瓯海区娄桥工业区森茂路**号（第*幢第*层）。组织机构代码：55860982-7。
法定代表人：赖素容。
委托诉讼代理人：叶信静，浙江庭奎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周伟红，浙江庭奎律师事务所律师。
原告温州丰和塑料五金制品有限公司（以下简称丰和公司）与被告温州市庄瑞服饰有限公司（以下简称庄瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰和公司的委托诉讼代理人孔令抄、被告庄瑞公司的法定代表人赖素容及委托诉讼代理人叶信静、周伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰和公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告房租款196658.25元及违约金3万元。审理中，原告将诉讼请求中的房租款金额变更为225030元。事实和理由：原、被告于2012年5月25日签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告丰和塑料将位于温州市瓯海区娄桥工业园区森茂路32号的部分厂房出租给被告庄瑞服饰作为生产加工使用，建筑面积约3730.33元，租赁期限为5年，年租金为619529元，从第三年开始年租金在前一年的基础上递增5%。2014年3月20日，原、被告又签订一份《厂房租赁合同》，约定：被告在原有面积上再增加租赁545平方米厂房，租赁期限3年，年租金为108500元。被告承租后，未能在合同约定的期限内支付租金，现被告尚欠原告租金225030元，经原告多次催讨，被告拒不支付。为此原告起诉至法院。
被告庄瑞公司辩称：对于租用原告厂房并签订相应的协议没有异议，但原告诉求中有许多不合理的部分应当驳回。1.双方已于2015年将租金单价调整为11.5元；2.原告应当扣减被告退租部分房屋50天的租金，计36889元；3.被告承租原告宿舍时支付了5万元的装修费，现原告将该宿舍转租给案外人后又收取案外人装修费3万元，该3万元应退还被告；4.被告承租原告三楼办公室面积减少，租金应当调整；5.因原告厂区承租户增多，被告相应的公用费用应当减少；6.被告已经支付大部分租金，目前双方因上述争议，导致无法确定最终租金数额，并非被告不愿意支付，故原告不存在违约的情形，且原告主张的违约金亦过分高于其实际损失，应予调整。
本院经审理认定事实如下：2012年5月25日，原告与被告签订《厂房租赁合同》及附加合同，约定：原告将坐落于温州市瓯海区娄桥工业园区森茂路32号部分厂房出租给被告；面积合计4489.34平方米（1号车间4楼及5楼3849.34平方米，宿舍楼5楼约400平方米，办公室3楼约240平方米）；租期5年，自2012年6月21日起至2017年5月31日；租金单价为11.5元/平方米/月，从第三年开始租金每年递增5%，被告应提前2个月向原告支付次年租金，如有逾期支付租金，被告承担违约金每天1万元。随后，被告进驻厂房并按合同约定向原告支付租金。2014年3月20日，双方又签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告将厂房中的宿舍楼5楼（约325平方米，单价15/平方米）及办公楼6楼（约220平方米，单价19元/平方米）出租给被告，总租金计每年108500元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日。同日，被告就宿舍楼5楼支付原告5万元装修费。2015年7月1日，双方就2015-2016年度厂房的总租金进行结算，确定为745769元。为此，被告向原告出具了付房租保证书，确认结算金额并承诺付清款项的期限。2016年4月27日，原告通过律师函告被告于收到律师函5日内按11.5元/平方米/月的标准向原告合计支付745769元。2016年4月28日，被告退租1号车间5楼及面积为325平方米部分宿舍，并约定若原告将上述厂房在被告已付租金的租期内出租给他人的，原告应按原合同租金标准退还被告租金。2016年5月2日，原告与案外人就上述被告退租厂房签订《厂房租赁合同》，租期自2016年5月21日起至2019年5月20日止。被告于2016年5月7日、6月18日、6月20日分别向原告支付租金15万元、5万元、10万元。2016年8月6日，原告负责人向被告发送了2016-2017年度租金计算清单，其中对于被告退租部分厂房租金计算标准为11.5元。随后，原、被告因租金结算发生争议，原告诉至本院。
审理中，为向法庭说明被告尚欠租金明细，原告当庭提供了一份其制作于2016年9月8日的2016-2017年度付房租保证书；双方确认2016-2017年度公用费用调整为9624元。
证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的《厂房租赁合同》（2012年5月25日签订）、《厂房租赁合同附加合同》、《厂房租赁合同》（2014年3月20日签订）、公用费用清单、厂房书面声明，被告提供的转账凭证、汇款明细、原告制作的租金计算清单。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。另外，被告向本院提供了2015-2016年度付房租保证书，证明因市场行情不好，原、被告于2015年将租金单价调整为每月11.5元/平方米。原告质证认为，该付房租保证书系被告单方意思表示，原告并未同意按每月11.5元/平方米单价结算。对该份证据的认证意见，本院在说明部分一并予以阐述。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、租金单价是否已经调整的问题。根据原告出具的《律师函》及被告提供的付房屋租金保证书中年度租金记载为11.5元/平方米/月的事实，再结合原告计算被告退租部分厂房租金时亦将单价确定为11.5元/平方米/月的事实，上述事实形成有效互相印证，足以证明双方已经就租金变更为11.5元/平方米/月达成一致意见，故本院对于被告主张双方已于2015年将租金单价调整为11.5元/平方米/月的意见，予以采纳；原告主张2015-2016年度以12.67元/平方米/月，2016-2017年度以13元/平方米/月计收租金，依据不足，本院不予支持。
二、案外人支付宿舍装修费3万元的归属问题。案外人支付原告宿舍装修费系案外人与原告的法律关系，并不涉及被告权利义务，故被告主张该3万元装修费应当归其所有，于法无据，本院不予支持。
三、2016-2017年度租金计算问题。双方确认公共费用为9624元，本院予以认定；现被告实际租赁厂房为办公楼6楼（220平方米）、办公楼3楼（240平方米）、宿舍楼5楼（400平方米）及车间4楼（1924.67平方米），其中办公楼6楼为年固定总价50000元，其余面积合计2564.67平方米应按双方约定单价计算。原、被告已经协商确定2016-2017年度该部分租金调整为11.5元/平方米/月，该部分租金为353924元。故被告应当支付2016-2017年租金总额为413548元（353924元＋50000元＋9624元）。另外，原告实际从案外人处收取被告退租部分租金是从2016年5月21日起计算，故原告应退还被告多支付的2015-2016年度租金为22133元（11.5元/平方米/月×1924.67平方米×一个月）。原告已支付2016-2017年度租金为30万元。综上计算，被告仍应支付原告租金91415元。
四、违约金计算问题。按照双方约定被告应当于2016年4月21日之前向原告支付租金，现原告逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。双方约定违约金为每天1万元，现原告调整为3万元，但该违约金仍过分高于原告实际损失，故本院酌情调整为按未付租金月利率1%计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、一百十四条的规定，判决如下：
一、被告温州市庄瑞服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州丰和塑料五金制品有限公司租金91415元及利息（自2016年4月22日起按月利率1%计算至本判决确定履行之日止）；
二、驳回原告温州丰和塑料五金制品有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费4700元，减半收取2350元，由原告温州丰和塑料五金制品有限公司负担1150元，被告温州市庄瑞服饰有限公司负担1200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 余立达
二〇一六年十二月十二日
代书记员 赵玲玲
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。