黑龙江省拜泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拜民初字第1538号
原告李晓东，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1961年6月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街。
委托代理人籍凯，黑龙江xx律师事务所律师。
被告拜泉县齐发房屋开发有限公司，住所地拜泉县拜泉镇曙光街。
法定代表人王连国，该公司经理。
被告戴波，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1959年9月28日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街。
二被告委托代理人戴彬（系戴波之妹），居民身份证号码230xxxxxxx********，女，1969年11月9日出生，汉族，齐发公司职员，住黑龙江省拜泉县xx镇xx家属楼。
第三人魏吉友，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1959年12月22日出生，汉族，干部，住黑龙江省克东县xx镇xx社区。
委托代理人张伟东，黑龙江xx律师事务所律师。
原告李晓东与被告拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波、第三人魏吉友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，原告李晓东向本院提出财产保全申请，本院于2015年9月15日作出（2015）拜民初字第1538号民事裁定书，轮候查封被告拜泉县齐发房屋开发有限公司开发建设的位于拜泉县xx镇xx街原xx厂xx大厦10号801.66平方米商服。依法由审判员王诗言担任审判长，与代理审判员孙邦国、人民陪审员陈德林组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告李晓东及其委托代理人籍凯，被告拜泉县齐发房屋开发有限公司（以下简称“齐发公司”）及戴波的委托代理人戴彬出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓东诉称：我与被告齐发公司于2014年8月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定我以每平方米7000.00元的单价购买齐发公司开发的位于拜泉县xx街xx大厦10号商品房一套，建筑面积为801.66平方米，总价款为人民币5611620.00元，付款方式为分期付款，现房款已经全额付清。合同约定齐发公司于2014年11月30日将房屋交付，由于被告原因未于约定日期将商品房交付，并将合同约定的房屋预告登记到魏吉友名下，为其借款提供担保，故诉至法院，要求被告依法履行《商品房买卖合同》，待房屋竣工后交付房屋的义务。因戴波是金点大厦的实际出资人，故依法追加戴波为被告与齐发公司共同承担给付的义务，并依法追加预告登记人魏吉友为本案第三人。
被告齐发公司辩称：齐发公司是与李晓东签订了《商品房买卖合同》，也收到了李晓东交付的购房款5611620.00元，齐发公司同意继续履行合同，待房屋竣工后交付。齐发公司与魏吉友之间没有商品房买卖的关系，与魏吉友是借款关系。当时是魏吉友要求齐发公司签订《商品房买卖合同》，并到房地产管理处办理预告登记，否则不借钱给齐发公司，为了能够借到钱，齐发公司协助魏吉友办理了预告登记。
被告戴波辩称：我与齐发公司合伙开发金点大厦，但《商品房买卖合同》是齐发公司与李晓东签订的，我虽然收取了李晓东的购房款，但我是行使职务的行为，所以应当由齐发公司承担履行合同并交付房屋，不应当由我承担上述义务。我为了筹措建楼款，向魏吉友借款，我与魏吉友之间是民间借贷关系，当时魏吉友要求以房屋买卖的方式到房地产管理部门办理预告登记才借款给我们，所以齐发公司协助魏吉友办理了预告登记，但并不是真正的房屋买卖，只是对借款提供的担保。
第三人魏吉友述称：诉争的房屋已经由齐发公司出售给魏吉友了，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，有税务局监制的票据为证，且已于2014年9月24日到拜泉县房地产管理处办理了预告登记。根据我国《物权法》第二十条的规定，原告的买卖合同产生不了物权的效力，不能对抗已经预告登记到魏吉友名下房屋的物权，原告可以依据《商品房买卖合同》与齐发公司打违约的官司。魏吉友的哥哥魏xx与xx大厦的开发人戴波是同学，当时戴波建楼缺少资金，找到魏吉友借款，魏吉友从亲朋处帮助戴波借款，并不是真正的债权人，其他债权人在克东县人民法院主张权利时，魏吉友作为委托代理人出庭。克东县人民法院在诉讼阶段对诉争房屋的查封以及执行阶段对诉争房屋的评估作价魏吉友都知道，但因是魏吉友从亲属朋友处为戴波借的款，为了对亲朋负责，才查封拍卖魏吉友购买的房屋，而且戴波还有其他房源，他承诺会偿还欠款或者用其他房源交付魏吉友。
根据原告的诉称、被告的辩称及第三人的陈述，本院认为本案争议的焦点问题是：
一、原告李晓东及第三人魏吉友与被告齐发公司、戴波之间存在何种法律关系；
二、原告李晓东及第三人魏吉友对本案诉争房屋享有何种权利；
三、原告李晓东与被告齐发公司订立的《商品房买卖合同》能否继续履行。
针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，原告李晓东向本院提供了如下证据：
1.出示《商品房买卖合同》一份、开发项目经营权转让协议一份、付购楼款收据五张、拜泉县工商银行及拜泉县融兴村镇银行的账户明细各一份、向戴波账户存入款项的回单一份（上述证据均系复印件，与原件核对无异），证实李晓东与齐发公司已经建立了商品房买卖关系，通过银行转账及向戴波账户存款的方式向齐发公司交付购楼款，现已经全款交付的事实；
被告齐发公司、戴波对该组证据的真实性及证实的事实均无异议。
第三人魏吉友对该组证据中《商品房买卖合同》的真实性有异议，认为合同中房屋价格约定的是每平方米7000.00元，远远低于售楼处出售房屋的价值，因该合同第二十四条约定了买卖房屋需登记备案，所以不产生物权的效力。对开发项目经营权转让协议的真实性和证实的内容没有异议。对交款收据和银行明细有异议，认为需要有税务部门监制的正式票据才可证实买卖关系的成立，原告提供的证据不符合商品房买卖的法律要件。
本院认为，魏吉友虽对该组证据中《商品房买卖合同》的真实性提出异议，但因其提出的异议是李晓东以明显不合理低价购买诉争房屋及李晓东仅凭购楼合同对诉争房屋不具有物权效力的质证意见，非是针对该合同真实性提出的抗辩意见，基于二被告对与李晓东达成商品房买卖合意，并签订《商品房买卖合同》事实的认可，在魏吉友未提供证据证实其主张的前提下，本院对该合同的真实性予以认定。关于魏吉友提出房屋价格明显过低的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，对“明显不合理低价”，应当以交易当地一般经营者的判断，参考交易时的交易地市场交易价，结合其他相关因素综合判断。本院根据庭审中魏吉友自认及其提供的合同约定诉争房屋市场价格10000.00元／平方米，可确定李晓东合同约定的诉争房屋购买价格7000.00元／平方米，达到市场交易价的百分之七十，结合齐齐哈尔中隆资产评估事务所对诉争房屋采用市场法的估价测算方法确定的房屋价值5500.00元／平方米（4409130.00元／801.66平方米）判断，李晓东不存在以明显不合理低价购买诉争房屋的情况。而《商品房买卖合同》第二十四条买卖房屋需登记备案的约定，非是对合同效力所附的条件。对李晓东提供的交款收据和银行明细，魏吉友虽提出应当以税务部门监制的正规交付购楼款票据才可证实商品房买卖关系成立的异议，但因税务部门监制的票据非商品房买卖合同成立和生效的必备要件，且其未对证据的真实性及交付购楼款的事实提出异议，故本院交付购楼款收据及取款银行明细予以采信。现李晓东提供的购楼合同、购楼款来源、购楼款的交付凭证形成了完整的证据链，足以证实李晓东与齐发公司之间有房产交易行为的存在，且完成了约定对价的全额给付。
2.出示克东县人民法院（2015）克东商初字第80号民事判决书、民事裁定书、齐中隆评鉴字（2015）第89号司法鉴定意见书（上述证据均系复印件），证实第三人魏吉友虽是克东县人民法院（2015）克东商初字第80号案件原告沈阳的代理人，却是借款的实际债权人，其与齐发公司、戴波之间是借贷关系，在签订借款合同的同时又签订了《商品房买卖合同》，魏吉友与齐发公司之间的商品房买卖是虚假的。
被告齐发公司、戴波对该组证据证实的事实无异议。
第三人魏吉友认为该组证据只能证实魏吉友是该案的代理人，不能证实魏吉友是真正的债权人。戴波与魏吉友的哥哥魏xx是同学，戴波建楼缺少资金，找到魏吉友帮忙借钱，因钱是魏吉友帮忙借出，债权人主张偿还借款时，魏吉友作为代理人出庭，当时戴波称有其他房源，并同意用魏吉友购买的房屋抵顶借款，待偿还债权人的欠款后，用其他房屋交付魏吉友，所以克东县人民法院查封及拍卖了魏吉友购买的商品房。
针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，被告齐发公司向本院提供了如下证据：
出示齐发公司与魏吉友的借款说明一份、结算利息收据一份（复印件，经核对与原件无异），证实齐发公司与魏吉友之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。
原告李晓东、被告戴波对该组证据的真实性及证实的问题无异议。
第三人魏吉友对该组证据的真实性无异议，但认为在借款说明中有手写内容，是戴波自行添加的，魏吉友是戴波从其亲属朋友处借款的经手人，所以写了利息的收到条，但不能证实魏吉友与齐发公司、戴波之间存在借贷关系，欲证实双方之间存在借款关系，应当出示借据。
针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，第三人魏吉友向本院提供了如下证据：
1.出示《商品房买卖合同一份》（复印件，与原件核对无异）、税务局监制出具的票据一张（原件），证实魏吉友在齐发公司购房，并已经全额交付购房款。
原告李晓东对该组证据的真实性无异议，但认为尽管魏吉友与齐发公司之间签订了商品房买卖合同并经备案登记，但魏吉友与齐发公司之间是在签订借款合同的同时签订的商品房买卖合同，商品房买卖是一种担保行为，并不是真实的商品房买卖关系。
被告齐发公司、戴波对证据的真实性无异议，但认为该组证据是为向魏吉友的借款提供担保而出具的，并不是真实的商品房买卖，因房产办理预告登记必须提供机打发票，所以为了借到款项为魏吉友提供了税务局监制票据。
2.出示银行存取款凭条六张及收据一张（复印件，经核对与原件无异），证实魏吉友将购房款直接存入到戴波账户，齐发公司、戴波收到购房款的事实。
原告李晓东对该组证据的真实性无异议，但认为六张购房票据不能证实是交付的购房款，因为转款凭条上显示的付款时间是2014年1月4日、2013年10月，收据时间是2013年1月13日，上述交付购楼款时间早于魏吉友与齐发公司签订《商品房买卖合同》的时间2014年9月9日，双方未签订《商品房买卖合同》就先支付购房款不符常理，该组证据只能证明给付的是借款而不是购房款，印证了齐发公司、戴波与魏吉友之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系。
被告齐发公司、戴波对该组证据的真实性无异议，但认为上述款项是被告向魏吉友的借款，不是其交付的购房款。
3.出示房屋预告登记证一份（复印件，与原件核对无异）、办理登记的收费票据一张，证实魏吉友对诉争房屋已经预告登记，对登记的房屋依法享有物权。
原告李晓东对该组证据的真实性无异议，但认为诉争房屋虽经预告登记到魏吉友名下，但不能证实魏吉友与二被告之间存在真实的房屋买卖关系，双方之间的真实法律关系是民间借贷。
被告齐发公司、戴波对该组证据的真实性无异议，但认为与魏吉友之间是借贷关系，若不为魏吉友办理预告登记，魏吉友不会提供借款。
本院认为，本案各方当事人对李晓东提供的证据2；齐发公司提供的与魏吉友签订的借款说明、结算利息收据；魏吉友提供的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对上述证据予以认定。因上述证据的待证内容均指向本案争议的焦点问题，即魏吉友与齐发公司、戴波之间存在何种法律关系，现各方当事人对对方提供证据证实内容均提出异议，关于上述证据能否印证待证事实，待本院认为中详细阐述。
根据原、被告及第三人的举证、质证和本院对上述证据的认证，本院确定本案事实如下：
2012年5月25日，原告李晓东与王连国、戴波协商，将其挂靠齐发公司取得的拜泉县xx地段xx大厦的开发建设项目转让给王连国，双方签订了《开发项目经营权转让协议》。协议约定李晓东开发该项目先期投入的130万元由乙方承担，甲方处有李晓东签名、齐发公司加盖公章、齐发公司时任法定代表人谢金成加盖名章，乙方处有齐发公司现任法定代表人王连国签名，转让后的金点大厦项目为齐发公司与戴波合伙开发。双方交接工程项目过程中，李晓东又先后借给齐发公司90万元人民币。2014年8月15日，李晓东与齐发公司、戴波达成商品房买卖合意，并签订了《商品房买卖合同》，约定将xx大厦1-2层，建筑面积801.66平方米的10门商服，以每平方米7000.00元的价格出售给李晓东，将转让项目的欠款130万元及后期借款90万元计入购房款，并出具交付购房款收据。此后李晓东又分别于2014年8月31日、2014年11月6日、2015年4月18日、2015年5月13日交付购房款共计5611620.00元。现李晓东以其所购买的房屋被二被告用于借款担保，并预告登记到魏吉友名下，为确保《商品房买卖合同》的履行，获得购买房屋的所有权为由，诉至法院，要求二被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，待工程竣工后交付所购商品房。
另查，2014年9月9日，齐发公司与第三人魏吉友签订《商品房买卖合同》，并为其出具齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据，魏吉友于2014年9月24日将诉争房屋预告登记到其名下。2015年3月24日，克东县人民法院作出（2015）克东商初字第80号民事裁定书，将预告登记在魏吉友名下的诉争房屋查封，该案中债权人为沈某，魏吉友为其委托代理人。2015年8月26日，该案进入执行程序，经克东县人民法院委托齐齐哈尔市中隆资产评估事务所，作出齐中隆评鉴字（2015）第89号司法鉴定意见书，诉争房屋评估后价格为4409130.00元。
本院认为：本案系原告李晓东与被告齐发公司之间，就达成的将建设中的xx大厦1-2层10门801.66平方米商服楼预售给李晓东，李晓东支付房屋价款的商品房买卖合同产生的继续履行，交付合同约定标的物而引发的纠纷，在“房屋买卖合同纠纷”项下“商品房预售合同纠纷”这一四级案由更能准确概括双方之间争议的法律关系，故以“商品房预售合同纠纷”确定本案案由为宜。从本案查明的事实看，被告齐发公司于2014年8月15日与原告李晓东签订了《商品房买卖合同》、于2014年9月9日与第三人魏吉友签订了《商品房买卖合同》，合同约定的预售房屋均是xx大厦1-2层10号商服，并于2014年9月24日将房屋预告登记至魏吉友名下。现李晓东认为诉争房屋虽预告登记在魏吉友名下，但魏吉友与二被告之间系借贷关系，并非房屋买卖合同关系，为保障实现合同目的，要求二被告继续履行合同，履行待房屋竣工后交付房屋的义务。而考察双方签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是本案首先需解决的焦点问题，即李晓东、魏吉友与二被告存在何种法律关系。一、李晓东与二被告之间存在何种法律关系。本院认为，原告李晓东与被告齐发公司于2014年8月15日达成购买xx大厦1-2层10号商服用房的买卖合意，并分五次全额交付了5611620.00的购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方设立的商品房买卖合同已经成立并生效，李晓东与齐发公司之间存在商品房买卖合同关系。二、魏吉友与二被告之间存在何种法律关系。本院认为，第三人魏吉友为证实其与齐发公司存在商品买卖合同关系，向本院提供了交付购楼款的款项来源的证据。从其提供的交付购楼款证据形式看，为齐发公司2013年1月13日收到100万元款项的收据及六份黑龙江农村信用联社存入戴波及王某帐户的存／取款凭条、农业银行转账给戴波的银行卡取款业务凭单。从这几份银行存款及转账凭条发生的时间看，有发生在2014年9月9日双方签订《商品房买卖合同》之前，魏吉友于2013年10月10日存入戴波及王某名下的300万、2999999.00元两笔款项，及2014年1月13日齐发公司出具的收到魏吉友现金49.7万元及转账50.3万元共计100万元的收据。魏吉友虽解释于合同签订前发生款项往来的理由为其与齐发公司达成商品房买卖合意后，先行交付购楼款，后补签《商品房买卖合同》，但其所述购买商品房的交易方法，与一般购房者的做法明显不一致，其交易过程与正常的交易习惯不符，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，故魏吉友提供的证实与齐发公司达成商品房买卖合意，并全额交付购楼款的证据有瑕疵。齐发公司提供的魏吉友收到结算利息款的收据、魏吉友签名的“魏吉友处借款说明”、魏吉友庭审中对戴波通过他向其亲朋借款，及李晓东提供的克东县人民法院（2015）克东商初字第80号民事判决书对魏吉友签订借款合同一事作出的认定，可确认魏吉友签订商品房买卖合同前后与二被告之间有借款给付事实的存在，本院据此无法判断上述款项为魏吉友向齐发公司交付的购房款，而确认上述款项为魏吉友向齐发公司、戴波提供的借款具有更高的可信度。从李晓东提供的克东县人民法院查封裁定及评估事务所的司法鉴定意见，能确认本案诉争房屋已经被债权人沈某（魏吉友为此案债权人沈某的委托代理人）申请查封及已经估价进入执行拍卖程序的事实，应确认齐发公司将标的物所有权转移与魏吉友，仅仅属于外观形式，而在实质上并无转移标的物所有权的意思，其真意只是达成为债务设定担保这一目的的法律手段而已。综上所述，原告李晓东基于其与齐发公司关于商品房买卖的合意，签订了本案诉争房屋的《商品房买卖合同》，并履行合同义务全额交付购房款与齐发公司形成商品房买卖合同的法律关系。第三人魏吉友基于与二被告之间的借款往来，为保证偿还借款，以本案诉争房屋提供担保，其与齐发公司形成了基于借贷产生借款合同的法律关系，及为偿还借款而提供担保的让与担保合同关系。
其次，基于我院对李晓东、魏吉友与齐发公司之间存在何种法律关系的认定，在双方均主张诉争房屋所有权的情形下，需解决本案争议的第二个焦点问题，即原告李晓东与第三人魏吉友对诉争房屋享有何种权利。本院认为，齐发公司与李晓东订立商品房买卖合同的目的是取得价款，李晓东支付价款的目的在于取得商品房的所有权，李晓东享有要求继续履行商品房买卖合同，取得诉争房屋所有权的权利。而本案诉争房屋虽然登记在魏吉友名下，但其办理预告登记的行为原因系设定让与担保，在物权变动效力方面，我国法律在物权种类和物权内容上并未对让与担保作出直接的规定，魏吉友将让与担保标的物以商品房买卖的方式办理预告登记，违反了物权法定原则，且债权人直接取得让与担保物物权违反了我国《担保法》流质契约禁止的强制性规定，故魏吉友并不享有诉争房屋的物权。魏吉友与二被告之间基于房屋上的让与担保权并不能直接取得合同标的物，让与担保这种债权性担保本质亦属于债权，不具有排他性，不具有对抗第三人的效力，故李晓东基于其与齐发公司签订的《商品房买卖合同》享有优先获得诉争房屋所有权的权利。
再次，因克东县人民法院已经依债权人沈阳的申请，对诉争房屋采取了查封措施，现已进入执行阶段，并对执行标的物评估作价，则本院需解决本案争议的第三个焦点问题，即李晓东与齐发公司签订的《商品房买卖合同》是否存在导致商品房买卖合同目的无法实现的情形。本院认为，原告李晓东依约履行了其给付房款的义务后，齐发公司又将房屋设定让与担保，并预告登记到魏吉友名下，该行为依《中华人民共和国合同法》的规定已构成违约。此时李晓东有选择请求解除双方的房屋买卖合同，请求齐发公司返还购房款及利息，赔偿相关损失，以及承担不超过已付房款一倍的赔偿责任等权利。但目前齐发公司因经营不善已陷入资不抵债境地，李晓东为了保障买卖合同之债权，选择要求二被告继续履行合同，待房屋竣工后将诉争房屋交付的权利。现克东县人民法院对诉争房屋的查封，是对开发商预售商品房的查封，是一种预查封，其查封的对象是购房者享有的商品房的所有权，因最高人民法院与国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定了“房地产开发企业为被执行人的，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，被执行人购买的房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋、办理了商品房预售合同登记备案手续或者预告登记的房屋，人民法院可以预查封。”，该规定间接的确认了购房者支付对价，但未办理房屋交付或登记所有权之前，房地产开发企业并不当然享有已出售商品房的所有权。当开发商为被执行人时，法院预查封的只能是许可开发商预售但未预售的商品房，如果房屋已经出售，开发公司已获得对价，不论房屋有无交付，法院查封都将损害购房者利益，也与上述精神有悖。且根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条二款：“多个债权人的债权种类不同，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。”的规定，李晓东基于商品房买卖合同对开发商的请求权，是基于其对该房产的所有权而产生，是一种物权化的债权；而债权人沈阳借款的请求权，系基于一般债务关系产生，故李晓东有优先于一般债权人沈阳受偿的权利。据此，李晓东与齐发公司签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行的情形，被告齐发公司应当继续履行其与李晓东签订的《商品房买卖合同》，待工程竣工后交付合同约定标的物。被告戴波作为齐发公司的合伙人，对xx大厦的建设实际投入资金，并参与经营管理，对工程运行享有决定权，故其亦应承担继续履行的义务。依据《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条二款、第八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条二款、最高人民法院与国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，判决如下：
一、被告拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波继续履行与李晓东签订的《商品房买卖合同》；
二、被告拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波于房屋竣工之日将xx大厦1-2层10门801.66平方米商服用房交付原告李晓东所有。
案件受理费100.00元由被告拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
此页无正文。
审 判 长 王诗言
代理审判员 孙邦国
人民陪审员 陈德林
二〇一五年十二月七日
书 记 员 于洪洋
附：判决依据相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
《中华人民共和国民法通则》
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
《最高人民法院关于审理房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条二款当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张反还或补偿。
《最高人民法院〈关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）〉》
第八十八条二款多个债权人的债权种类不同，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。
最高人民法院与国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买已由房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的已办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
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