江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初13701号
原告：徐灿，男，1988年9月25日出生，汉族，住湖北省天门市。
委托诉讼代理人：张吉云，江苏封强律师事务所律师。
被告：蔡阿小，男，1956年9月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：陈丁丁，江苏仕达律师事务所律师。
被告：蔡林妹，女，1956年9月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：蔡琴芬，女，1976年8月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。
第三人：昆山市迅驰房产中介有限公司，住所地江苏省周市镇新浦路424号。
法定代表人：石开齐，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石开言，男，该公司员工。
第三人:兴业银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路188号建屋大厦1、6层。
原告徐灿与被告蔡阿小、蔡林妹、蔡琴芬、第三人昆山市迅驰房产中介有限公司、兴业银行股份有限公司苏州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序于2016年11月7日、2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告徐灿及其委托诉讼代理人张吉云、被告蔡阿小（未参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人陈丁丁（未参加第一次庭审）、被告蔡林妹（未参加第一次庭审）、被告蔡琴芬（未参加第一次庭审）及第三人昆山市迅驰房产中介有限公司的委托诉讼代理人石开言到庭参加诉讼，第三人兴业银行股份有限公司苏州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐灿向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行2016年7月签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，三被告配合原告办理昆山市玉山镇城北富贵花园39幢204室房屋的产权过户登记手续并向原告交付涉案房屋，2.判令三被告支付原告违约金4万元（双倍定金）及律师代理费1.5万元，3.案件受理费、财产保全费由三被告承担。事实和理由：2016年7月，原告与三被告签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，原告购买被告蔡阿小、被告蔡林妹位于昆山市玉山镇富贵花园39号楼204室房屋，总价80万元，双方约定合同定金为2万元，贷款62万元，待贷款申请通过后支付首付款，同时办理过户手续。因被告蔡阿小、蔡林妹年事已高，被告蔡琴芬代为签订了房屋买卖成交合同，定金也交由被告蔡琴芬收取。随后，在第三人昆山市迅驰房产中介有限公司的协助下，办理了网签、评估价值等手续。除此，三被告以及原告和中介方一同前往第三人兴业银行股份有限公司苏州分行昆山营业部办理了相关房屋贷款手续，以被告蔡林妹的名义办理了银行贷款手续，原告也应第三人兴业银行股份有限公司苏州分行要求将所有首付款汇至第三人处的银行账号内。现第三人兴业银行股份有限公司苏州分行对原告此次交易的贷款已经通过申请审批，原告也去昆山市房产交易管理中心预约了2016年8月23日进行产权过户。一切准备工作就绪之后，三被告却恶意违约，不履行合同。原告多次与三被告协商，但均以加价15万元为由，差距太大难以协商一致。三被告的行为显然违背诚信原则，构成严重违约。为维护合法权益，原告诉至法院。
被告蔡阿小辩称，1.原告陈述不是事实，本合同属于无效合同，蔡阿小未与原告签订房屋买卖合同、未授权被告蔡琴芬签订合同、未签订网签合同、没有去第三人兴业银行股份有限公司苏州分行处办理房屋贷款手续，原告没有证据证明被告蔡阿小委托被告蔡琴芬处理房屋买卖事宜，被告蔡阿小与被告蔡林妹年事已高，不能作为原告确定被告蔡琴芬有代理权的理由，2.合同无效主要是由于原告的疏忽大意和中介没有尽到合理审查义务造成的，主要责任在原告和中介。昆山市的房屋买卖，如果没有房主出面，一定要办理公证授权委托手续，如果是父母子女之间，一定要有书面委托手续，被告蔡阿小从未接到任何电话确认房屋买卖的事实，该合同是在被告蔡阿小完全不知情的情况下进行的。综上，请求驳回原告的诉请。
被告蔡林妹辩称，我不知道房屋买卖的事情，现在不同意卖房，我和被告蔡阿小要居住，是被告蔡琴芬让我去银行签字的，当时被告蔡琴芬没有和我解释为什么要签字。
被告蔡琴芬辩称，被告蔡阿小与被告蔡林妹不知道房屋出售的事情。
第三人昆山市迅驰房产中介有限公司意见，1.我公司是涉案房屋买卖交易的居间方，合同系被告蔡琴芬夫妻、原告夫妻在我公司签订的，签字系被告蔡琴芬所写。后来原告的贷款申请于2016年8月初左右通过审批，需被告蔡阿小或被告蔡林妹开通账户接收原告尾款，被告蔡林妹前往银行签字并开通账户。我公司在昆山市房产交易管理中心预约的过户日期为2016年8月23日，业务员于8月13日左右通知被告蔡琴芬，被告蔡琴芬表示需要做被告蔡阿小思想工作，业务员于8月22日给被告蔡琴芬打电话，被告蔡琴芬表示房屋涨价了，被告蔡阿小不愿意卖，要涨价15万元，这就是整个交易的经过。2.被告蔡琴芬在签订合同前后都表示被告蔡阿小、被告蔡林妹知晓并同意其出售房屋，被告蔡阿小、被告蔡林妹对于出售涉案房屋是知道的，房产证、土地证、户口本都是被告蔡琴芬在签订合同时提供的，如果被告蔡阿小、被告蔡林妹不知道，不可能提供。被告蔡琴芬带被告蔡林妹去银行签字，说明被告蔡林妹对于出售房屋知情，被告蔡阿小系被告蔡林妹的配偶，其不可能不知道。
第三人兴业银行股份有限公司苏州分行向本院邮寄书面意见，一、因原告夫妇向被告蔡林妹夫妇购买位于昆山市玉山镇城北富贵花园39号楼204室房屋，原告夫妇向我行申请二手房按揭贷款，经我行审批，已初步同意向原告夫妇提供总额为62万元授信额度的按揭贷款，但是我行放款前提为：1.需在所购房产上办妥我行为抵押权人、抵押担保额度不低于62万元的抵押登记，2.取得原告夫妇已向被告蔡林妹夫妇划转首付款的转账凭证，3.买卖双方签署的正式网签合同，上述放款条件，目前尚未落实，二、为发放按揭贷款需要，被告蔡林妹在我行开立了个人银行账户，拟用于接收我行所发放的按揭贷款购房款。原告、被告蔡林妹双方已向我行出具其签署的《个人二手房贷款收款账户确认书》，双方确认我行发放的按揭贷款将直接划入被告蔡林妹账户。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：昆山市玉山镇城北富贵花园39号楼204室的房屋所有权于2004年2月17日登记于被告蔡阿小名下，被告蔡林妹系被告蔡阿小的配偶，被告蔡琴芬系被告蔡阿小与被告蔡林妹女儿。2016年7月3日，被告蔡琴芬携带涉案房屋房产证、土地证、户口本以被告蔡阿小的名义（甲方）与原告徐灿（乙方）在第三人昆山市迅驰房产中介有限公司居间下签订《房屋买卖成交合同》一份，与本案相关的合同内容为：1.甲方将昆山市玉山镇城北富贵花园39号楼204室房屋以80万元出售乙方，购房定金2万元，余款银行放贷之日一次性付清，2.甲乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方且购房定金归甲方所有，甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方，3.乙方首付款26万元、贷款54万元，乙方贷款申请通过后付首付款给甲方，同时办理过户手续，甲方确保共有人到场签字并完成过户手续，过户当日甲方把房屋钥匙交付乙方。合同签订后，原告徐灿支付被告蔡琴芬定金2万元。
2016年7月18日，被告蔡林妹配合原告徐灿在第三人兴业银行股份有限公司苏州分行处申请涉案房屋的二手房按揭贷款，被告蔡林妹在兴业银行股份有限公司昆山支行开立账户（账号62×××15）用以接收贷款，第三人兴业银行股份有限公司苏州分行已经初步同意向原告徐灿提供62万元授信额度的按揭贷款。
2016年7月19日，第三人昆山市迅驰房产中介有限公司将被告蔡阿小为甲方、原告徐灿为乙方的《存量房买卖合同》（合同编号：S20160703809）在昆山市房产交易管理中心予以备案。
后，第三人昆山市迅驰房产中介有限公司在昆山市不动产登记中心对涉案房屋的过户进行了网上预约，预约的日期为2016年8月23日。被告蔡阿小、被告蔡林妹未在2016年8月23日协助原告徐灿办理涉案房屋的过户手续。后，原告徐灿与被告蔡琴芬进行协商，要求被告蔡阿小、蔡林妹配合办理过户，被告蔡琴芬表示被告蔡阿小、蔡林妹不同意出售房屋。故原告徐灿诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点为：一、2016年7月3日的《房屋买卖成交合同》的效力，二、如合同有效，是否对被告蔡阿小、被告蔡林妹具有约束力，三、被告蔡阿小、被告蔡林妹是否存在违约行为以及违约责任的承担。
一、合同效力。被告蔡阿小系涉案房屋登记的产权人，被告蔡林妹系被告蔡阿小的配偶，被告蔡阿小、被告蔡林妹系涉案房屋的共有权人，被告蔡琴芬非产权人，即便被告蔡琴芬在被告蔡阿小不知情的情况下以被告蔡阿小名义签订《房屋买卖成交合同》，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该合同也不应认定为无效。原告徐灿与被告蔡琴芬签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》五十二条及其他法律规定的合同无效的情形，故本院认定《房屋买卖成交合同》合法有效。
二、合同对被告蔡阿小、被告蔡林妹是否具有约束力。被告蔡林妹虽未在《房屋买卖成交合同》上签字，但是其协助原告徐灿申请涉案房屋按揭贷款的行为表明其同意出售涉案房屋，其对合同的内容知情并予以追认，故《房屋买卖成交合同》对被告蔡林妹具有约束力。被告蔡阿小虽未在《房屋买卖成交合同》上签字，被告蔡琴芬系以被告蔡阿小代理人身份签订合同，无论被告蔡琴芬是否具有代理权，被告蔡琴芬系被告蔡阿小的女儿，被告蔡琴芬在签订合同时承诺过户时“共有人到场签字并完成过户手续”，结合以上客观事实，原告徐灿有理由相信被告蔡琴芬具有代理权，故即便被告蔡琴芬无代理权，其也构成表见代理，该代理行为有效，《房屋买卖成交合同》对被告蔡阿小产生约束力。综上，被告蔡阿小、被告蔡林妹均应履行《房屋买卖成交合同》约定的义务，合同约定的卖方的义务包括协助原告徐灿办理涉案房屋的过户手续并交付涉案房屋，故本院对于原告徐灿要求被告蔡阿小、被告蔡林妹继续履行合同，协助办理涉案房屋产权过户登记手续并交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。
三、被告蔡阿小、被告蔡林妹是否存在违约行为以及违约责任的承担。经原告徐灿催告，被告蔡阿小、被告蔡林妹不予协助过户，被告蔡阿小、被告蔡林妹在庭审中也以对于被告蔡琴芬出售房屋不知情为由明确表示不同意出售房屋，系违约，应当承担违约责任。原告徐灿主张的4万元违约金的合同依据为“甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方”，结合该约定的上下文，该约定的适用前提应当为合同不再继续履行，故被告蔡阿小、被告蔡林妹违约责任的承担不适用该约定。《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定为：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，原告徐灿聘请律师的花费系间接损失，并非被告蔡阿小、蔡林妹违约必然会造成的损失，故原告徐灿并未证明其直接的损失，故本院对于原告徐灿主张的4万元违约金不予支持。原告徐灿主张的律师费，无合同依据，也非其直接损失，故本院不予支持。
被告蔡琴芬系作为代理人签订合同，并非合同相对方，故本院对于原告徐灿要求被告蔡琴芬继续履行合同、支付违约金、律师费的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十三条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡阿小、被告蔡林妹于本判决生效后十日内协助原告徐灿办理昆山市玉山镇城北富贵花园39号楼204室房屋的产权过户登记手续并将以上房屋于同日交付原告徐灿，原告徐灿于过户后的同日向被告蔡阿小、被告蔡林妹支付首付款(80万元扣除定金2万元、贷款发放金额、案件受理费5900元及财产保全费4520元后的金额）（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
二、原告徐灿在被告蔡阿小、被告蔡林妹履行完第一项义务后30日内支付被告蔡阿小、被告蔡林妹贷款62万元。
三、驳回原告徐灿对被告蔡阿小、被告蔡林妹的其他诉讼请求。
四、驳回原告徐灿对被告蔡琴芬的诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费11800元，减半收取5900元，财产保全费4520元，合计10420元，由被告蔡阿小、被告蔡林妹负担。（已经在上述判决主文中处理完毕，无需另行支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。
代理审判员 郑煦
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 严夏