广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第399号
原告：罗丽珍，女，汉族，现住广东省中山市，公民身份号码×××4222。
委托代理人：陈素然，广东衡德律师事务所律师。
被告：吴杰广，男，汉族，现住广东省中山市东凤镇，公民身份号码×××4233。
被告：吴敬邦，男，汉族，现住广东省中山市东凤镇，公民身份号码×××4235。
原告罗丽珍诉被告吴杰广、吴敬邦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员卢钊洪独任审理，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告罗丽珍及其委托代理人陈素然、被告吴杰广、被告吴敬邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗丽珍诉称：原、被告双方于2014年10月17日签订《房地产买卖合同》，被告将其名下位于中山市东凤镇XX幢XXX房【建筑面积：121.98平方米，房产证号：中府字第××号、中府字第××号，土地使用证号：中府国用（2010）第易030XXX号】转让给原告，转让价款500000元。《房地产买卖合同》第三条约定：“……此价不因测绘面积的变化而变化且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款”。原告已按照合同约定支付全部转让价款，但被告不能按照合同履行交付房屋。被告在交付房屋前擅自将包含的转让款中部分房屋装修（客厅的窗帘和窗帘架1套、排气扇1个、防盗门1套、厨房抽油烟机1台、燃气灶具1套、热水器1套，小客房的房门及五金件1套、窗帘和窗帘架一套，公用洗手间的铝合金门1套、洗手台1个、排气扇1个、水龙头花洒1套、储物架1个，主人�的衣帽间窗帘1个、梳妆台1个、窗帘及窗帘架1套、灯外壳1个）拆除。被告拆除的装修价值约12780元，该费用损失应当由被告承担。被告履行合同过程中，严重违约，应当向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告房屋装修损失12780元及逾期支付利息（自立案之日起按同期同类银行贷款利率计算）；2、被告向原告支付违约金5000元；3、被告负担本案诉讼费用。
两被告吴杰广、吴敬邦辩称：原告没有证据证明被拆除的设施属原告所有，被告不存在违约行为。被告确实拆除原告在诉状中所列家居设备及用具，但双方在协商转让房屋时已确定被告可将家居用品拆除及搬走。因此，被告不同意原告的赔偿请求。
经审理查明：两被告吴敬邦、吴杰广为父子关系，位于广东省中山市东凤镇XX幢XXX号房【原房产证号：中府字第××号、中府字第××号，原土地使用证号：中府国用（2010）第易030XXX号】原登记在吴敬邦、吴杰广名下。
2014年10月17日，吴杰广、吴敬邦（卖方）与罗丽珍（买方）在中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部（经纪方）中介下签订《房地产买卖合同》，吴杰广、吴敬邦将其名下位于广东省中山市东凤镇XX幢XXX号房（房地产约定交付的附属设施设备、装修装饰、相关物品等清单详见附件）以500000元转让给罗丽珍。《房地产买卖合同》部分约定如下：1、房地产产权现状：该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，房地产是以现状并按套规定价出售；2、房地产转让总价款为人民币500000元，此价不因测绘面积的变化而变化且包括卖方已支付的装修费、�修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款。3、卖方应当于收到全部楼款当日将房地产交付买方，于买方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、气等相关费用并办理过户手续。否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。4、如买卖任何一方为未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金承担定金罚则。5、买卖双方协商一致成交价包括室内固定装修及部分家私电器，详见《物业资产明细表》。双方于2015年3月18日签订补充协议，双方确定诉争房地产须于2015年4月20日前交付，逾期交房则按原合同承担相应的违约责任且卖方负担买方房贷利息作为补偿，但双方至今仍未签订《物业资产明细表》。
合同签订后，罗丽珍依约向吴杰广、吴敬邦交付房地产转让款500000元，诉争房地产于2015年2月21日过户至温丽珍名下【土地证号：中府国用（2015）第易0300X**号、房产证号：中府字第××号】。吴杰广、吴敬邦在交付诉争房地产前擅自将部分室内固定装修及家私电器等拆除及搬走，具体包括客厅的窗帘和窗帘架1套、排气扇1个、防盗门1套、厨房抽油烟机1台、燃气灶具1套、热水器1套，小客房的房门及五金件1套、窗帘和窗帘架一套，公用洗手间的铝合金门1套、洗手台1个、排气扇1个、水龙头花洒1套、储物架1个，主人房的衣帽间窗帘1个、梳妆台1个、窗帘及窗帘架1套、灯外壳1个等。罗丽珍后以固定装修被拆除为由拒绝收房，现钥匙暂由中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部保管。双方多次协商未果，罗丽珍以赔偿损失为由于2015年5月19日诉至本院。双方在庭审中经协商确认被拆除物品价值及重新安装费用按6000元计算。
证人陈某（公民身份号码××）经罗丽珍申请出庭作证，陈述内容如下：1、吴杰广、吴敬邦与罗丽珍经证人所任职的中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部经纪达成房地产转让买卖；2、罗丽珍于2015年4月20日收房时发现窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、抽油烟机、燃气灶具、热水器、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等被拆走，但吴杰广、吴敬邦拒绝恢复原状及采取其他补救措施，现涉案房地产钥匙暂由中介保管；3、按照房地产交易行业惯例，现状出售含义为可以正常使用、避免发生意外为�准。窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、抽油烟机、燃气灶具、热水器、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等均属固定装修，出卖方不能拆除及搬走，出卖方可搬走的仅包括电视、空调、冰箱、洗衣机、床铺及可移动衣柜等；3、吴杰广、吴敬邦在拆除上述物品时从未告知经纪方及买方。
本院认为：《房地产买卖合同》及其补充协议经当事人双方协商一致达成，真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照协议履行各自义务，否则承担违约责任。
《房地产买卖合同》及其补充协议虽未列明房屋交付时所包括装修及家居设施的具体项目，但合同载明诉争房地产按现状出售，并一再强调房屋转让包括卖方已支付的装修费及其他随房出售的设施物品等以及成交价包括室内固定装修及部分家私电器等，按照商品二手房关于出卖方应保证转让房地产能够正常使用标准的交易惯例，出卖方在交付房屋时不得拆除附合装修及其他足以影响房屋正常使用的家私电器等。窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等早已附合于房屋之上形成固定装修，出卖方不得将其拆除。抽油烟机、燃气灶具、热水器等足以影响房屋正常使用，且将前述电器设备拆除可能造成意外发生，因此，抽油烟机、燃气灶具、热水器等亦不能拆除。吴杰广、吴敬邦在签订合同后交付房屋前擅自将前述固定装修及必备电器设备等拆除及搬走构成违约，且经罗丽珍提出异议后仍未恢复原状或采取其他补救措施等，故应按现值及重置费用向罗丽珍赔偿损失。双方庭审中确认装修及电器设备的现值及重新安装费用按6000元计算，故吴杰广、吴敬邦应按前述金额向罗丽珍赔偿损失。
虽然吴杰广、吴敬邦于2015年4月20日迁出诉争房地产及交付钥匙给经纪，但其擅自拆除及搬走固定装修及必备的电器设备后，经罗丽珍提出异议后仍未恢复原状或赔偿损失等，致使罗丽珍至今仍无法正常使用房屋，应视为未按期全面履行合同义务，故吴杰广、吴敬邦应按合同约定支付违约金。现因罗丽珍仅要求吴杰广、吴敬邦支付违约金5000元，未超出双方合同约定及法律法规所允许范围，本院予以支持。另，罗丽珍因吴杰广、吴敬邦的违约行为选择适用违约金条款，故本院对其逾期利息的请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、两被告吴杰广、吴敬邦于本判决生效之日立即向原告罗丽珍赔偿损失6000元及支付违约金5000元；
二、驳回原告罗丽珍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费244元，适用简易程序减半收取为122元，原告负担25元（原告已交），两被告负担97元（该款被告于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 卢钊洪
二〇一五年六月二十五日
书记员 黎素霞
陈伟华
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