周口市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）周行终字第82号
上诉人（一审原告）周口市荷花市场温州商贸有限公司
法定代表人吴峰，男，该公司董事长。
委托代理人秦春德，男，该公司总经理。
委托代理人李守贞，男，河南团结律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）周口市住房和城乡建设局
法定代表人建志，男，该局局长。
委托代理人李兰君，女，河南凯博律师事务所律师。
一审第三人马大梅，女，1955年5月18日生，汉族，住周口市川汇区。周口市荷花市场温州商贸城业主。
委托代理人胡宁，女，河南豫安律师事务所律师。
上诉人周口市荷花市场温州商贸有限公司因房屋行政登记一案，不服川汇区人民法院（2013）川行初字第00016号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人秦春德、李守贞，被上诉人的委托代理人李兰君，一审第三人马大梅及其委托代理人胡宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，荷花市场温州商贸综合楼系原告开发建设，公司原股东是包海东、林佳华、杨理法、林景富。2001年，第三人从原告公司购买了位于荷花市场温州商贸综合楼1幢2楼90铺营业房。当初原告售房时，买卖双方未签订房屋买卖合同，对房屋的面积及房屋的单价也未进行约定，双方只是以“间”为单位进行交易。2004年12月23日，原告为第三人开具了河南省销售不动产发票，发票上面显示第三人购买的是营业房，位于温州商贸城1幢2楼90铺，总金额58000元，但对第三人所购营业房的单价、面积未显示。2006年2月22日，公司原股东包海东等4人与吴峰、秦春德签订股权转让协议，协议约定，包海东等4人将该公司股权以195.9万元转让给吴峰、秦春德，同时转让的有，1楼营业房55间、2楼36间、3楼一层，余协松27号门面房一间，以及其他公共部分、设备，至于公司原已出售的门面房、营业房使用权归原购房户所有，如已出售营业房商户需办理房产证，按国家有关规定由公司协助商户办理，费用由商户自理。因购房户未办理房屋所有权证，2009年，原告将已出售给包括第三人在内的业主们的营业房抵押给中国银行股份有限公司郑州新区支行，并在被告处办理了抵押登记。2010年12月包括第三人在内的35名业主将原告告上法庭，要求维护自己的合法权益。2011年4月20日，周口市川汇区人民法院作出（2010）川民初字第02393号民事判决，判决：一、周口市荷花市场温州商贸有限公司和中国银行股份有限公司郑州新区支行签订的房屋抵押合同不具有法律效力；二、周口市荷花市场温州商贸有限公司于本判决生效后十日内为包括第三人在内的35名业主办理房产过户手续。该判决生效后，第三人申请周口市川汇区人民法院强制执行，2012年5月22日，周口市川汇区人民法院分别向被告下属的周口市房地产产权产籍监理处和周口市房地产交易处送达了协助执行通知书，要求周口市房地产产权产籍监理处和周口市房地产交易处依法依规为第三人办理房产过户手续。因法院的法律文书未显示办理过户手续房屋的面积，2013年10月24日，第三人向周口豫兴房地产测绘队提出测绘申请，要求对所购买原告的营业房进行测绘，同日，周口豫兴房地产测绘队向第三人出具了周口市房屋面积测绘报告，测绘报告上显示第三人委托的坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢2楼90铺，除去搁置部分无法计算外，套内建筑面积11.009平方米，共有分摊面积6.139平方米，总建筑面积17.15平方米。2013年12月16日，被告依据周口市川汇区人民法院生效的民事判决书、协助执行通知书、原告初始登记的房产证、周口豫兴房地产测绘队的测绘报告、第三人的不动产专用发票和契税完税证及原告加盖原告公司印章的周口市房屋转移登记申请表等证据材料，将坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢2楼90铺，总建筑面积17.15平方米的营业房的所有权登记在第三人名下，进而为第三人颁发了2013120277号房屋所有权证。原告对此不服，2014年1月7日，向周口市人民政府申请行政复议，2014年3月4日，周口市人民政府作出周政（行复决）（2014）14号行政复议决定，决定维持被告为第三人颁发的房屋所有权证。
原判认为，第三人的权属来源方式是人民法院的裁决。原告对被告根据人民法院的法律文书为第三人办理房屋行政登记无异议，但主张被告的登记应与人民法院的法律文书相一致，被告将属于原告公司的公用建筑面积登记在第三人名下已扩大了人民法院法律文书裁决的内容。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，原告的起诉人民法院应当受理。《中华人民共和国房屋面积测量标准》规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的室内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。依据上述规定，被告为第三人办理房屋行政登记时，将室内建筑面积及公用建筑面积之和登记在第三人名下并无不当之处，况且，在2006年2月22日，原告公司原股东包海东等4人与吴峰、秦春德签订股权转让协议时已明确约定，如已出售营业房商户需办理房产证，按国家有关规定由公司协助商户办理。故，原告主张公用建筑面积归原告所有，被告将公用建筑面积的所有权登记在第三人名下侵犯了原告的财产权，无事实依据和法律依据。另外，第三人在办理权属登记时，原告已在第三人的周口市房屋转移登记表及房屋转移登记询问笔录中签章认可，其认可的建筑面积与被告颁发给第三人房屋所有权证上面确定的建筑面积相一致，因原告已通过自己的意志将诉争房屋的建筑面积处分过，现又提起行政诉讼要求保护，其诉请理由不能成立，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
上诉人不服一审判决上诉称，一、被上诉人在为第三人办理2013120277号房屋产权证书时超越职权。被上诉人协助法院办理房屋产权过户时，如果面积有争议或不明确时，被上诉人无权以当事人的约定或某个测绘队的测绘结果作为过户的标准依据，并为申请人颁证。协助执行，顾名思义，协助人民法院实现某种判决结果，其行为是单纯的执行，而不存在创设某种条件或设定某种环境，进而帮助法院落实判决结果。二、一审判决对上诉人举证的认证不能自圆其说。上诉人并没有为第三人颁发房产证，上诉人也没有颁发的主体资格，一审判决用颁发一词的目的是强调上诉人行为的单向性。事实上诉人交付给第三人的房屋使用证书，明显是一种合同意思行为，具有要约与承诺的特征。第三人在民事诉讼中提供了该房屋使用证书，一审法院却认为没有有效送达第三人，令人费解。该房屋使用证书明确了第三人购买的面积，面积为11平方米。三、1998年12月22日国家质量技术监督局公布《商品房销售面积测量与计算》中规定，应分摊的共有建筑面积为套内面积与共有建筑面积分摊系数的和，这里首先要有建筑面积，第三人并没有向被上诉人提交套内建筑面积，靠测绘队的测绘结果作为上诉人与第三人买卖标的数额，没有法律依据。争议商业楼是一座综合性商业楼，其公摊面积要考虑到各个功能区公摊面积的分摊，不能单纯的一户一分摊。技术规范11.5.3规定多功能综合楼各套分摊的共有建筑面积包括本功能区独用的共有建筑面积，加本功能区共同分摊的共有建筑面积。只有这样才能使每个功能区的购房都得到合理的公摊面积。被上诉人却背离了这一技术要求。事实上争议商业楼属商场类、公共场所，其公用面积不宜出售，一审判决的三段推理使上诉人上千平方米的房产面临分割。四、一审判决审查范围脱离行政诉讼审查要求。行政案件主要审判具体行政行为的合法性，即实体和程序的合法性，而一审判决却围绕当事人之间的意思表示和被上诉人无端行为进行审查，显然不能实现上诉人提起行政诉讼的诉讼目的和救济要求。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，撤销被诉房屋产权证书。
被上诉人周口市住房和城乡建设局辩称，被上诉人为第三人颁证没有超越职权，被上诉人是根据川汇区法院协助执行通知书和判决书进行颁证的，判决书上没有面积数，颁证时根据测绘队的报告确定的面积。测绘队的报告是根据双方的指界和测绘规划制作的。上诉人原来的房屋产权证书在颁证时没有向我局提供，该证书也不是我方颁证的依据。一审判决引用我国房屋测量标准的规定，是符合我国房产测绘规范的。根据房屋测量规范的规定，房屋面积是室内面积和公用面积之和，公摊面积应该计算到每户面积中。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人马大梅述称，一、上诉人不具有本案诉讼主体资格。上诉人与第三人之间系业主与业主之间的关系，各办各证，互不干涉，互不影响。被诉颁证行为未侵犯其任何权益，上诉人所拥有的一楼55间，二楼36间，及三楼整层还未办理房产证，同上诉人同样的商铺每间面积相同，不可能侵犯其权利。被上诉人为第三人颁证是依据法院的协助执行作出的。测绘机构依据测量规范出具的测量面积于法有据，上诉人称如此测量超过房屋的总面积，无任何事实证实。二、被诉具体行政行为程序合法，事实清楚。上诉人与第三人口头协商商铺买卖的行为合法有效，未签订书面购房协议，对房屋的具体细节无明确约定，从上诉人出具的不动产发票上可以看出是以大、小铺为单位一次性付款购买，既无单价，更无面积。依据法律规定：有约定的按约定，无约定的按法律规定，法律规定的建筑面积是由套内面积和公摊面积组成。三、测量机构的测量范围及测量方法已得到上诉人的认同，颁证面积是与上诉人协商一致的结果，更未侵犯上诉人的任何合法权益。上诉人给第三人发的房屋使用证明，使用证上的面积为约多少平方米，而不是准确面积，是使用面积而非建筑面积。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实除与一审查明事实一致外。另查明，2005年为上诉人颁发房产证时争议楼房总面积为7749.91平方米。2013年10月24日周口豫兴房地产测绘队测绘争议楼房总面积为7854.83平方米，其中的411.04平方米由于争议较大被搁置。
本院认为，一、关于本案纠纷根源问题，上诉人在出售房地产后，应本着诚实信用的原则，及时配合购房户进行房产过户登记。然而上诉人不但不协助过户登记，反而私自把应属第三人的房屋抵押给银行并办理了房屋抵押登记。经过民事诉讼，法院判决上诉人配合第三人对争议房屋办理过户登记，上诉人又不履行生效判决确定的义务，第三人只好申请法院强制执行。在强制执行过程中，法院要求被上诉人为上诉人办理过户登记，但法院并没有委托测绘机构对各个房间具体测绘，没有具体的面积，在这种情况下，由第三人单方委托测绘机构对房屋进行测绘，并不违反法律的规定。除非有合法有效证据证明测绘结果是违法错误的，各方当事人应尊重专业测绘机构的测绘结果。上诉人在颁证过程中不予配合，却在颁证后对登记行为提起诉讼，产生本案纠纷。二、关于公摊面积问题，上诉人在出售房屋时，没有同购房户签订书面的购房合同，没有对共用部分的分摊问题进行约定，虽然其向购房户发放有房屋使用证，但该证只能被认定是一个购房的证明，证明购买商铺的铺号以及所购商铺上诉人初步测量的实际使用面积。该证对共用部分并没有约定怎样分摊。既然对共用部分如何分摊双方没有约定，则只有根据国家测绘规范的要求，由各个业主共同分摊公摊面积。三、关于套内建筑面积问题，上诉人在出售争议商业楼时，对其进行了分隔，并进行了编号，具备法律规定的能够进行房屋登记的房屋基本单元（指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间）。上诉人应该委托有资质的测绘机构对其进行科学的精确的测绘，但上诉人只是对整栋楼申请了房屋登记，并没有具体测绘每个分隔的商铺面积，而只是对其实用面积进行了简单测量，并在购房使用证上注明该商铺大约的使用面积。那么在分户登记时，根据规定必须要由具有测绘资格的专业测绘机构对其面积进行精确的测绘，房产登记的房产面积也须以此为准。上诉人称房屋登记应该以出售房屋时标注面积数进行登记的说法，明显不能成立。四、关于初始登记房屋总面积与此次测绘面积存有出入问题以及房屋搁置面积问题。诚然，即使上诉人有损害第三人利益的行为在先，也不能成为被诉房屋登记行为可以损害上诉人利益的理由。被上诉人在接到法院的协助执行通知后，必须为第三人办理过户手续。但法院的协助执行通知没有每间商铺的具体面积。这种情况下，上诉人依据专业测绘机构的测量结果为第三人颁证并无不当。虽然此次测量结果较2005年为上诉人颁证时楼房面积存有一定的出人，随着科技的进步，测绘技术的进步，两次的测量结果有较小的出入是正常的，房屋所有人的实际使用房屋的面积并不会因此而发生变化。更何况此次测量面积比2005年颁证面积增加了，即使对该楼房进行拆迁补偿，房屋业主的权益也不会受到任何损失。如果上诉人今后有充分证据证实此次测量结果存在重大错误，可以通过申请更正登记的方式进行补救。对存有较大争议的部分暂时搁置起来，不进行分摊颁证，不违背国家有关法律法规的规定，也是尽快切实解决当事人纠纷的较好的方式方法，当事人对此搁置面积达成一致后，可以再对房屋面积申请更正登记。五、关于上诉人是否处分了权利问题，在此次颁证时，上诉人在“房屋登记申请表”上加盖了印章，该表上明确了颁证面积，可以说明上诉人对第三人要颁证的面积是明知的，并且是认可的，之后上诉人又对颁证面积提出异议，进而提起本次诉讼，令人对其诉讼之目的产生合理怀疑，一审判决对上诉人此种行为不予支持是正确的。综上，一审判决认定事实基本清楚，判决适当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周口市荷花市场温州商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 任成飞
审判员 胡文建
审判员 郭金华
二〇一四年八月二十日
书记员 朱雪华