广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0304民初1788号原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司，住所地：桂林市象山区凯风路86号御林湾小区，统一社会信用代码：91450300662131069J。负责人付蓉,该公司总经理。委托诉讼代理人唐忠全，该公司员工。被告冯艳玲，女，1971年4月1日出生，瑶族，住广西桂林市象山区。原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司（下称中奥物业桂林分公司）与被告冯艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐忠全，被告冯艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业桂林分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费6750元；2、判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金2618.5元；3、判令被告支付截止2016年12月31日公摊水电费614.80元；4、判令被告承担本案诉讼费用和公告费用。事实和理由：原、被告于2009年8月20日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对御林湾小区提供物业管理服务。被告与桂林福泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市凯风路80号（现更改为桂林市凯风路86号）御林湾小区4幢1单元202号房。桂林福泰房地产开发有限公司于2010年3月8日将上述房屋交付给被告。原告已依据《前期物业管理委托服务合同》、《前期物业管理服务协议》提供了物业管理服务，但被告却未按约足额支付相关费用。根据桂林市物价局文件市价字[2008]28号规定，物业管理费为每月每平方米0.8元，电梯维护保养费为每月20元。被告房屋建筑面积为131.24平方米。被告拖欠2013年1月1日至2017年6月30日的物业管理费、电梯维护保养费、生活垃圾清运费共计6750元。经原告多次催收，被告均无理拒交。根据《前期物业管理委托服务合同》第三十五条、《前期物业服务协议》第五条的约定，被告未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，原告有权按照每日加收千分之一的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为2618.5元、公摊水电费614.80元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告冯艳玲辩称，被告不认可上述物业费、电梯维护费、分摊水电费，原有合同已到期了，双方没有签订新的物业合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的费用催缴记录表及邮寄单，被告表示未收到原告的催款通知，但本院对该份真实性予以认可，亦确认催收事实；2、原告提交的公摊水电费明细及公示照片，该证据证明原告公示了小区的公摊水电的交费及分配情况，本院予以确认；3、原告提交的小区活动及物业服务照片，被告对原告在为诉争小区提供了物业服务并无异议，本院对该证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系桂林市象山区凯风路86号御林湾小区4栋1-2-2号房的业主。2009年8月20日，原告中奥物业桂林分公司与被告�艳玲签订《前期物业服务协议》，约定：被告的房屋建筑面积为131.24平方米；前期物业服务自房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署小区《物业服务合同》生效之日止；物业管理服务费（不包括电梯维护保养费和物业共用部分运行即共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等发生的水电能耗费用）；电梯住宅楼物业管理服务费为0.8元/月·平方米建筑面积；物业服务企业为电梯进行必要的日常维护和保养，业主或物业使用人同意按照20元/月·户的标准向物业服务企业交纳电梯维护保养费；业主或物业使用人同意以每12个月为一个周期交纳物业管理服务费和电梯维护保养费，并在每个周期前10日内按时向原告预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费，履行交纳义务；�告应按时全额交纳物业管理服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务，具体代办收费标准执行政府规定。原告依约提供了物业管理服务，被告应按月每月支付物业费105元（131.24㎡×0.8元/㎡），电梯维护费20元，但被告从2013年1月1日其开始拖欠物业费及公摊水电费，至2017年6月30日，被告已拖欠物业管理服务费5670元（125元/月×54个月），电梯维护保养费1080元（20元/月×54个月）；至2016年12月31日，被告已拖欠的公摊水电费为614.8元。原告向被告发出催缴费用的通知，但被告一直未交纳上述费用，为此原告诉至法院。另查明，该小区已于2014年1月20日成立了业主委员会。本院认为，原告与被告签订�《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，虽然目前小区已成立业主委员会，但其并未与原告或者其他物业公司签订正式的《物业服务合同》，《前期物业服务协议》的终止条件尚未成就，双方均应继续按照合同的约定履行各自义务。原告在依约提供了物业管理服务后，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理服务费及其他相关费用的义务。根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告自2013年1月1日起至2017年6月30日应缴物业管理服务费及电梯维护费为6750元，双方约定12个月为一交费周期，且应在每个周期的前十日预付费用，现原告主张被告支付上述拖欠费用，于法有据，本院予以支持，但2017年度，原告仅主张6月30日之前的物业费，系其对自身权利的合法处分，本院予以确认。关于原告诉请逾�支付物业管理服务费的违约金问题，双方约定，逾期后，每逾期一日按欠缴金额的千分之三标准支付滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，原告在本案中虽主动将违约金计付标准调整为每日千分之一，但该计算标准仍过高，而原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，根据双方的付款约定，被告应从2013年1月11日起分段向原告支付违约金至其实际清偿之日止。关于公摊水电费，双方约定以实际消耗按月分摊，本案中原告已将小区各户应缴费用制表并予以公示，本院对被告拖欠614.80元未付的事实予以确认，该费用被告应予支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告冯艳玲于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2013年1月11日至2017年6月30日期间的物业管理服务费及电梯维护费共计6750元，并支付违约金（计算方式，2013年1月11日至2014年1月10日，以1500元为基数；2014年1月11日至2015年1月10日，以3000元为基数；2015年1月11日至2016年1月10日，以4500元基数；2016年1月11日至2017年1月10日，以6000元基数；2017年1月11日至实际清偿之日止，以6750元为基数，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计算）；二、被告冯艳玲于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2013年1月1日至2016年12月31日期间的公摊水电费614.80元。三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告冯艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员  苏 敏二〇一七年九月十日代书记员  程秀芳