云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民初字第2108号原告富滇银行股份有限公司红河分行（以下简称富滇银行）。住所地：蒙自市银河路同德商业文化中心A栋13号。代表人郑利洪，职务行长。委托代理人吴强，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）。住所地：蒙自市护国路红建佳苑商网2号。法定代表人许海宇，职务董事长。委托代理人梁文彪，云南萃峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人余艳，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告云南CY集团建筑工程有限公司（以下简称CY集团）。住所地：昆明市穿金路733号附1号。法定代表人袁和荣，职务董事长。委托代理人章慧，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限为特别授权。原告富滇银行与被告恒鑫公司、CY集团确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法由审判员许艳飞适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告富滇银行的委托代理人吴强，被告恒鑫公司的委托代理人余艳、梁文彪，被告CY集团的委托代理人章慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富滇银行诉称，恒鑫公司为确保蒙自市红福苑小区的开工建设，在依法取得土地开发手续后向原告提出贷款申请，经原告审核，恒鑫公司同意用其开发过程中的土地使用权进行抵押，双方到蒙自市国土资源局办理了土地抵押登记手续，明确所抵押的土地42358.26平方米以未销售的建筑面积所分摊的土地面积为准，抵押担保贷款金额5140万元。抵押的范围为：借款本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现债权的费用，抵押期限自抵押合同生效之日起至所有费用全部清偿之日止。并明确了房源销售款是偿还贷款的唯一来源。贷款发放后，被告恒鑫公司未按合同约定按期还款，欠原告贷款本金6678万元及相应的利息未偿还。在原告依法起诉恒鑫公司并查封相应的抵押资产后，CY集团提出查封异议，原告方得知被告恒鑫公司违法将原告的抵押资产无偿抵给CY集团，价值达17858005元，并将本案合同直接销售备案到CY集团名下。原告认为，根据合同法第七十四条的规定，CY集团不是原告贷款支持的恒鑫公司的施工单位，恒鑫公司在拖欠原告巨额贷款不还的情况下，违反借款合同、抵押担保合同约定，擅自将原告价值1780万余元的抵押物无偿抵债给CY集团，该行为明显违法。根据相关法律规定，原告取得被告恒鑫公司的土地抵押权实质上取得该土地项上的投入资产的抵押权。恒鑫公司未经得原告同意，擅自处置抵押物，该行为违反国家法律法规的强制性规定，依法属于无效民事行为，综上，原告依法提起诉讼，请求法院依法判决恒鑫公司与CY集团签订的蒙自市红福苑小区第54幢-1-3层7号商品房购销合同无效。被告恒鑫公司辩称，1、原告不能作为本案的诉讼主体提起诉讼，根据民事诉讼法第119条的规定，原告与本案没有直接利害关系，故原告的主体资格不适格。2、原告诉讼请求要求确认合同无效，必须根据合同法第52条中规定，原告不是合同的相对人，所以在程序上原告主体不适格。而且被告没有违反法律法规的强制性规定，原告也无证据证实被告恶意串通损害其利益，所以本案所涉的合同不是无效合同。3、本案的合同是通过行政部门备案的合同，若本案法院认定合同无效，是司法权对行政权的干预，司法权不应过多的干预行政权。4、原告的第二项诉讼请求不明确，被告无从答辩。综上，原告主体资格不适格，被告方签订的合同有效，故请求依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。被告CY集团辩称，1、原告不能作为本案的诉讼主体提起诉讼，根据民事诉讼法第119条的规定，原告与本案没有直接利害关系，故原告的主体资格不适格。2、原告诉讼请求要求确认合同无效，必须根据合同法第52条中规定，原告不是合同的相对人，所以在程序上原告主体不适格。而且被告没有违反法律法规的强制性规定，原告也无证据证实被告恶意串通损害其利益，所以本案所涉的合同不是无效合同。3、本案的合同是通过行政部门备案的合同，若本案法院认定合同无效，是司法权对行政权的干预，司法权不应过多的干预行政权。4、原告的第二项诉讼请求不明确，被告无从答辩。5、原告曾在红河州中级人民法院提起诉讼，当时查封了本案所涉的房屋，但后来解封了，这说明本案所涉的房屋不是抵押物，否则不可能解封，而本案所涉的房屋不在被告抵押给原告的在建工程抵押清单内，是可以交易的。本案所涉的房屋是在平等自愿的前提下进行的，并支付了相应的价款，且办理了备案登记，不存在无效的情形。6、原告认为抵押物在抵押期间未经债权人同意不能转让，与本案相冲突，而且原告已经明确了红福苑小区房屋的销售款是恒鑫公司偿还原告贷款的唯一来源，反过来讲，恒鑫公司不销售房屋将无法偿还原告贷款，故可推出原告是默许恒鑫公司销售本案所涉房屋的。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、原告的诉讼主体资格是否适格？2、本案所涉的蒙自市红福苑小区第54幢-1-3层7号房屋是否属于原告的抵押物？3、被告恒鑫公司与被告CY集团签订的《商品房购销合同》的法律效力问题？原告富滇银行针对其诉讼主张，提交了以下证据：第一组：1、《营业执照》复印件一份、2、《组织机构代码证》复印件一份、3、《金融许可证》复印件一份、4、《单位负责人身份证明》复印件一份，欲证明原告的主体资格。第二组：1、《担保抵押合同》复印件一份、2、蒙他项（2013）第44号《他项权利证》复印件一份，欲证明原告与被告恒鑫公司于2013年12月27日签订《担保抵押合同》一份，明确双方之间在8000万贷款中恒鑫公司用其在建项目红福苑42358.26平方米的土地作抵押担保，并办理抵押登记。第三组：1、《还款承诺》一份、2、《富滇银行授信业务提示通知书》四份，欲证明被告恒鑫公司逾期还款的基本事实。第四组：1、《保全异议书》复印件一份、2、《个旧市景秀文华小区工程解释审定造价汇总表》复印件一份、3、《工程付款对账表》复印件一份、4、《委托书》复印件一份、5、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明被告恒鑫公司在拖欠原告巨额贷款下，无偿将“红福苑”项目住房抵偿给CY集团，并签订《商品房购销合同》的事实。第五组：申请法院调取的《商品房预售许可证》一份、《工程施工进度证明》一份，欲证明本案所涉的房产在原告与恒鑫公司办理土地使用权抵押登记时已经建成。经质证，被告恒鑫公司对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证实原告是本案适格的诉讼主体；对第二组证据真实性无异议，关联性有异议，抵押物清单中明细表很明确，抵押物的名称是土地，抵押金额是5140万元，只包含42358.26平方米，证据2中抵押权已于2015年2月28日自动终止，与证据1中的抵押权到2015年12月30日终止不符，具体原因被告不清楚，在建工程抵押是具体到房号，不包含本案涉房屋，故该组证据不能证明本案所涉房屋是原告的抵押物；对第三组证据及第四组证据中的证据1、2、3、4认为与本案无关，同时也不能证明恒鑫公司不能还款；第四组证据中的证据5的证据来源是通过红河州中级人民法院，来源不合法，不予认可。对第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告的证明目的，只是证明了本案所涉的房屋是明确具体的，是有行政许可的，也就是可以销售的，并说明了原告在与恒鑫公司办理抵押时已经清楚房屋是可以销售的。被告CY集团对原告富滇银行提交的第一、第四组证据中的证据1、2、3、4及第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组、第四组证据中的证据5证据真实性无异议，但对来源有异议，且认为抵押权已经于2015年2月28日终止；对第三组证据认为与本案无关。对第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告的证明目的。被告恒鑫公司对其辩解未提交证据。被告CY集团对其辩解，提交了以下证据：第一组：《个旧市景秀文华小区工程结算审定造价汇总表》复印件一份，欲证明CY集团为红河州新景房地产开发有限公司（以下简称新景公司）建盖个旧市景秀文华小区的工程款计人民币259353384.90元。第二组：《个旧市景秀文华项目银行付款情况》复印件一份，欲证明新景公司已经支付CY集团工程款230263483.34元，尚欠工程款29089366元。第三组：《工程抵款说明》复印件一份，欲证明新景公司与恒鑫公司互负债权债务，同意10套房屋抵工程款共计1780万元。第四组：《发票》复印件三张，欲证明10套房屋抵工程款后，CY集团向新景公司出具发票收到工程款2700万元。第五组：《工程款收据》复印件两张、《住房诚意金收据》复印件十张、《委托书》复印件2份，欲证明10套房屋抵工程款共计17858005元。第六组：《收据》复印件一张、《购买商品房交款通知》复印件一份，欲证明CY集团已经缴纳住房维修基金。第七组：《商品房销售合同》复印件一份，欲证明CY集团与恒鑫公司签订了商品房购销合同。第八组：申请法院调取的蒙自市国土资源局及蒙自房地产管理处存档的：1、《人民币资金借款合同》一份、2、《担保抵押合同》两份、3、《房地产抵押合同》一份、4、《红福苑项目在建工程抵押物明细表》一份、5、《蒙自市国土资源局关于蒙自市恒鑫房地产开发有限公司办理土地抵押登记的风险提示函》一份、6、《关于蒙自市恒鑫房地产开发有限公司办理抵押登记的回函》一份、7、《证明》一份，欲证明本案所涉房屋不在原告与被告恒鑫公司办理国有土地使用权及在建工程抵押登记的范围内。经质证，原告富滇银行对被告CY集团提交的第一、四组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；第二组证据认为与本案无关；第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议；第五组证据不予认可，第六组证据的真实性无异议，合法性不予认可，认为该组证据并非被告CY集团向被告恒鑫公司的真实交款凭据；第七组证据真实性无异议，合法性不予认可，认为该合同的签订无法律依据，第八组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证实被告CY集团的证明目的。被告恒鑫公司对被告CY集团提交的第三组证据、第五组证据中的《住房诚意金收据》及《委托书》、第六组证据中的《收据》、第七组证据、第八组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第一组证据、第二组证据、第四组证据、第五组证据中的《工程款收据》、第六组证据中的《购买商品房交款通知》不发表质证意见。审理过程中，本院依职权向蒙自市国土资源局调取了《股东会决议》、《承诺书》、《情况说明》各一份，以上证据证明原告与被告恒鑫房地产办理本案抵押登记时，红福苑小区已售出432套住宅、20套商铺，被告恒鑫公司在办理本案的土地抵押登记手续时承诺对用已抵押土地上的房屋不分割、不转让、不销售。经质证，原告富滇银行对以上的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；被告恒鑫公司对《股东会决议》、《承诺书》的真实性无异议，认为《股东会决议》加盖的印章确实是恒鑫公司的印章，但是股东孙娜、潘红波的签名按印不是其本人的签名按印，《承诺书》内容上存在瑕疵和违法，因向国土资源局承诺不分割不转让不销售房屋不是国土资源局的管辖范围；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议。被告CY集团对《股东会决议》认为股东签名有待确认，即使该决议上的股东签名真实，也仅能证实原告与被告恒鑫公司在办理土地抵押时实施了内部审批程序，不能证实抵押面积为84557.01平方米，而是应以在蒙自市国土资源局登记的面积42358.26平方米为准；对《情况说明》认为无出具单位落款名称及印章，无法确定真实性，即使该证据是真实的，也只能证明原告与被告恒鑫公司的实际抵押面积为扣除已销售的432套住宅、20套商铺后剩余的42358.26平方米；对《承诺书》不予认可，因《承诺书》中所述的总用地面积87196.084平方米与本案所涉宗地面积84557.01平方米不符，且被告恒鑫公司对原告的承诺与被告CY集团无关。本院认为，（一）原告提交的第一、五组证据，被告对证据的真实性、合法性及关联性均无异议，予以采信；第二组证据，被告对真实性无异议，该组证据能够证实原告与被告恒鑫公司签订担保抵押合同并对蒙国用（2013）第3132号土地中面积为42358.26平方米的部分办理抵押登记的事实，予以采信；第三组证据系原告及被告恒鑫公司出具，客观真实，来源合法，与本案有关联性，能够证实被告逾期未偿还借款的事实，予以采信；第四组证据来源不合法，不予采信。（二）被告CY集团共同提交第一、二、四组证据，与本案不具有关联性，不予采信；第三组证据原告及被告恒鑫公司均无异议，予以采信，第五、六、七、八组证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。（三）本院依职权调取的证据，系相关职能部门出具，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月29日，被告恒鑫公司取得位于蒙自市红河大道南侧工业园区L8号路蒙自“红福苑”项目的《商品房预售许可证明》。2013年12月18日，红河州工程建设监理公司向恒鑫公司出具《工程施工进度证明》，载明：“现红福苑项目工程进度情况为1、2、6、7、8、9、12、13、14、15、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、32、33、34、37、38、39、40、41、42、45、46、47、48、51、52、53、54、57、58、59、60幢、商铺1-15幢主体施工已完成，3、4、5、10、11、16、17、30、31幢主体施工至一层楼板，35、36、43、44、49、50、55、56幢主体施工至四层楼板。”2013年12月23日，蒙自市房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：“兹有蒙自市恒鑫房地产开发有限公司开发建设的红福苑项目，现已在我处备案的《商品房购销合同》住宅432套，建筑面积70085.58㎡，商铺20套，建筑面积694.4㎡，合计建筑面积70779.98㎡”。同月27日，被告恒鑫公司向蒙自市国土资源局出具《承诺书》一份，载明：“由蒙自市恒鑫房地产开发有限公司开发建设的‘红福苑’项目，总用地面积87196.084平方米，总建筑面积151139.51平方米；因项目建设的需要，我公司用该项目的国有土地作为抵押物，我公司保证该用地上的房屋不分割、不转让、不销售，如需销售必须向抵押权的银行申请经批准销售后方可销售，如有违反本公司承担相应的法律责任。”2013年12月27日，原告（乙方）与被告恒鑫公司（甲方）签订一份《担保抵押合同》，合同中载明：“第一条抵押物，（一）、甲方以本合同第十七条‘抵押物清单’所列之财产设定抵押。1、抵押物详见《抵押物清单》。2、《抵押物清单》对抵押物价值的约定，并不作为乙方对该抵押物进行处分的估价依据，也不构成乙方行使抵押权的任何限制……第二条抵押担保的范围，本合同担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款，金额为人民币（币种）债权本金（大写）捌仟万元整及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）……第三条抵押权的存续期间，抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼失效届满之日起后两年止。主合同借款人履行期限自2013年12月27日至2015年12月26日，如有变更，依主合同之约定。”其中，原告与被告恒鑫公司在《担保抵押合同》中的《抵押物清单》中明确列明的抵押物为：1、个旧市金湖西路351号03幢二单元1503号房屋〔房权证号：个旧市房权证（私）共字第××号〕，评估价值为1821598元，本次抵押金额为1000000元；2、蒙自市红河大道南侧的国有土地使用权〔地号：蒙国用（2013）第3132号〕，评估价值为73450754元，本次抵押金额为51400000元；3、蒙自市红河大道南侧红福苑商住楼在建工程，评估价值为46046548元，本次抵押金额为27600000元，抵押金额共计人民币80000000元。同日，原告与被告恒鑫公司在蒙自市国土资源局办理了地号为蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权的抵押登记手续，原告取得国有土地使用权他项权证〔产权证号：蒙他项（2013）第44号〕，抵押面积为42358.26平方米。审理过程中，经本院核实，原告与被告恒鑫公司均认可被告恒鑫公司用于抵押的面积为42358.26平方米的土地使用权的范围系扣除了在2013年12月23日前已在蒙自市房地产管理处备案的432套住宅、20套商铺所占用的土地面积后剩余的部分。2014年12月4日，恒鑫公司与CY集团签订《商品房购销合同》一份，约定CY集团购买位于蒙自市房屋一套。2014年12月8日，新景公司与恒鑫公司签订《工程抵款说明》一份，约定由恒鑫公司提供蒙自市红福苑小区十套别墅（7幢2号、42幢4号、42幢7号、52幢3号、52幢4号、52幢5号、54幢2号、54幢4号、54幢6号、54幢7号）为新景公司偿还CY集团工程款17800000元。同日，新景公司委托恒鑫公司支付给CY集团个旧市景秀文华小区工程款8908680元，以恒鑫公司开发的蒙自“红福苑”商品房7幢2号、42幢4号、42幢7号、54幢6号、54幢7号（5套）抵款给CY集团；52幢3号、52幢4号（2套）抵款给指定的债务人杨福云；52幢5号抵款给指定的债务人薛晓平；54幢2号抵款给指定的债务人孙伯勇；54幢4号抵款给指定的债务人赵品跃。另查明，原告持有的地号为蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权的《土地他项权利登记证书》〔证号为：蒙他项（2013）第44号〕“记事”一栏中载明抵押权于2015年2月28日自动终止，2015年2月28日至今，原告及被告恒鑫公司未再续办该宗土地的抵押登记手续。被告恒鑫公司所欠原告的贷款至今尚未还清。本院认为，一、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案原告以被告签订的《商品房购销合同》所涉房屋系其抵押物，损害了其合法利益为由，向本院提起确认合同无效之诉，其虽不是合同一方当事人，但合同的有效与否与原告有直接的利害关系，故原告的诉讼主体资格适格。二、关于本案所涉的蒙自市红福苑小区第54幢-1-3层7号房屋是否属于原告抵押物的问题。1、本案已查明，被告恒鑫公司用于向原告提供抵押的42358.26平方米的土地使用权，系扣除了办理本案土地抵押时已经出售的432套住宅、20套商铺所占用的土地面积后的剩余部分，故在原、被告办理了本案土地抵押登记后销售的房屋属于42358.26平方米范围内的房屋。本案两被告签订《商品房销售合同》是在原告与被告恒鑫公司办理土地抵押登记之后，故本案所涉的第54幢-1-3层7号房屋属于原告与被告恒鑫公司已办理抵押登记的42358.26平方米的土地范围之内，且在办理土地抵押登记时，该地上的第54幢房屋主体施工已完成，原告与被告恒鑫公司在办理国有土地使用权抵押时虽未将该地上的建筑物一并抵押，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，故本案所涉的蒙自市红福苑小区第54幢-1-3层7号房屋应视为与蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权一并抵押的财产。2、对于被告主张的原告对于该宗土地的抵押权已于2015年2月28日自动失效，原告不再享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，本案的主债权的期限到2015年12月26日，主债权仍处于诉讼时效内，故原告享有的抵押权仍然有效。三、关于被告恒鑫公司与被告CY集团签订的《商品房购销合同》的法律效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定精神，被告恒鑫公司在办理土地抵押登记时已作出承诺不销售房屋，该承诺对被告恒鑫公司对抵押物的处置作了限制，后恒鑫公司又将房屋以签订《商品房购销合同》的形式抵债给被告CY集团，违背了抵押时的承诺。且被告CY集团亦未实际支付购房款，双方签订的购房合同仅为抵新景公司欠被告CY集团的工程款，双方的真实意思并非是买卖房屋，而是为了规避原告与恒鑫公司设置的抵押担保，故恒鑫公司与CY集团之间存在恶意串通的情形，且损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，应认定两被告签订的《商品房购销合同》无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条第二款、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司与被告云南CY集团建筑工程有限公司于2014年12月4日签订的《商品房购销合同》（合同编号：HFY552）无效。案件受理费100元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计50元，保全费5000元，由被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  许艳飞二〇一六年一月二十五日书记员  杨滨铱