甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民初字第809号
原告刘润香，男，汉族，1981年1月出生，高中文化，甘肃省民勤县居民，现住甘肃省张掖市。
委托代理人张泽峰，男，甘肃德言盛律师事务所律师。
委托代理人魏伯雄，男，甘肃德言盛律师事务所律师。
被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司。
地址：甘肃省张掖市山丹县北大路。
组织机构代码：72022269-9。
法定代表人张洪海，男，系该公司经理。
委托代理人黄海平，男，甘肃振泽律师事务所律师。
原告刘润香诉被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘润香的委托代理人张泽峰、魏伯雄，被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司的委托代理人黄海平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘润香诉称，2008年12月15日，原告与被告的法定代表人张洪海协商一致，签订《房产联合开发合同》，合同约定，被告将已取得的酒泉市肃州区果园乡一宗土地的建设用地使用权出让给原告，由原告出资进行房屋开发建设，原告付给被告土地使用费共计为432万元。合同签订后，原告依合同约定，先后给被告支付土地转让费635000元，同时原告为履行合同，委托张掖市建筑勘察设计研究院、酒泉美林景观艺术工程有限责任公司进行建设项目平面规划设计，并支付项目设计费50000元。原告多次催促被告履行合同义务，但时至今日，被告仍未向原告交付合同约定的肃州区果园乡小坝沟中心园区开发建设项目下的建设用地使用权，也未履行合同约定的其他义务。原、被告双方签订的《房产联合开发合同》期限已届满。2014年4月，原告给被告送达《解除房产联合开发合同的通知》，书面通知被告解除合同，要求退还土地转让费用。因被告没有履行合同的诚意，合同应当终止。现原告起诉要求：1.被告返还原告支付的土地使用费635000元及占用期间的利息；2.被告承担原告支付的项目设计费50000元；3.被告承担违约金864000元；4.被告承担本案的涉诉费用。诉讼过程中，原告要求变更诉讼请求：1.主张原、被告双方于2008年12月15日签订的《房产联合开发合同》无效；2.要求被告给付土地费615000元及占用该款期间的利息；3.要求被告支付项目设计费70000元。
被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司辩称，原告所诉不属实。原、被告双方于2008年12月15日签订了《房产联合开发合同》真实有效，被告无异议。但对原告的诉讼请求，被告认为：1.原告未按合同约定按时给被告支付土地使用费，致使被告与肃州区果园乡人民政府签订的招商引资协议书无法履行。因原告违约在先，并给被告造成了巨大的经济损失，故被告对此土地使用费不予返还，因此而产生的利息亦不予返还；2.原告先后给被告支付土地费515000元，而非原告诉称的615000元，原告未按协议按时履行付款义务，原告违约在先且该违约系根本性违约，所以原告要求被告支付违约金的要求不符合法律规定；3.原告要求被告返还设计费及其办理项目费用70000元的诉讼请求，无事实依据及法律依据。该费用系原、被告之间为共同开发而产生的费用，此款理应由原告承担；4.原告给被告的解除合同通知书，被告并没有收到，故此合同仍没有解除，仍应履行；5.对原告变更诉讼请求，主张原、被告于2008年12月15日订立的《房产联合开发合同》无效，被告予以认可。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年12月15日，原告刘润香（乙方）与被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司（甲方）签订了《房产联合开发合同》，合同约定：被告将已取得的酒泉市肃州区果园乡一宗土地使用权出让给原告，由原告出资进行房屋开发建设。原告自本合同签订后付给被告土地费12万元，2009年1月15日前付70万元，2009年3月中旬付50万元，2009年4月中旬付100万元，2009年7月中旬付160万元，其余40万元到办完土地使用证和房屋产权证后一次性付清；该宗土地开发建设的期限为一年，自2009年1月1日至2009年12月30日；被告不能按时完成建设项目的报批手续，应承担给原告造成的损失，被告不能按时办理该宗土地上建成房屋的合法土地使用证和房屋产权证，应全部返还已交给被告的土地费用，承担土地费用总额20%的违约金，并赔偿给原告和第三方造成的损失；原告若不能按合同约定给付土地费用，承担银行同期贷款利息二倍的利息；如发生纠纷，在一月内协商解决，协商不成，被告有权提出终止合同。合同签订后，原告陆续向被告支付土地使用费515000元，被告却一直未取得该块土地的开发建设使用权，致使合同无法继续履行。本案审理过程中，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉诉请求；当事人如坚持不变更诉讼请求的，法院应当驳回其起诉，而不应作出实体判决。故此，经本院向原、被告双方释明，原告申请变更诉讼请求，主张双方签订的《房产联合开发合同》无效，要求被告返还原告已支付的土地使用费，并要求被告承担占用该资金期间的损失，按银行同期贷款利息的四倍计算。庭审中，被告认可双方签订的《房产联合开发合同》无效，但不同意返还已收取的土地使用费及占用期间的利息。
庭审中，原、被告双方争议的焦点主要是：1.原告要求被告返还土地使用费的金额及利息。原告主张，自原、被告双方签订《房产联合开发合同》后，原告按合同约定向被告的法定代表人张洪海分六次付款共计615000元。为此，原告向法庭提交了2008年12月15日原告通过中国工商银行汇款100000元的个人业务凭证一张、同一天由张洪海向原告出具的收到刘润香联合开发土地转让费120000元的收条一张、2008年12月24日原告通过邮政储蓄银行汇款10000元的汇款凭证一张、2009年1月24日张洪海出具的收到现金180000元的收据一张、2009年3月9日张洪海出具的收到现金200000元收据一张，2010年6月24日张洪海收到现金5000元的收据一张。以上六张条据证明原告分六次向被告支付现金615000元。因被告一直未取得酒泉市肃州区果园乡小坝沟村的建设用地使用权，故原告要求被告返还已收取的土地转让费615000元及损失费（按同期银行贷款利息的4倍计算）。对此被告质证认为，原告提交的六张条据均是真实的，但其中2008年12月15日被告只收到120000元，原告提交的通过中国工商银行个人业务凭证100000元是包括在被告法定代表人张洪海出具的收条中的。另按原告刘润香与被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司签订的《房产联合开发合同》，约定“原告自本合同签订后付给被告土地费12万元”。说明合同订立当天，原告应当给被告支付土地费12万。如果按原告主张收据与工商银行汇款凭证是两笔款项的话，原告于合同订立当日就向被告支付土地使用费22万元，显然不符合合同约定。被告事实上是分五次收到原告土地转让款515000元，而非615000元。对原告要求被告按同期银行贷款利息的四倍计算损失的诉讼请求，被告认为原告没有提交应付土地使用费而给原告造成实际损失的证据及标准。故不同意返还土地使用费及利息。2.原告要求被告支付项目设计费70000元的诉请。原告刘润香主张，为进行肃州区果园乡小坝沟中心园区开发建设项目的建设，委托张掖市建筑勘察设计研究院、酒泉美林景观艺术工程有限责任公司进行建设项目平面规划设计，绘制鸟瞰图，而支付设计费用70000元；为此，原告向法庭提交了张掖市建筑勘察设计研究院制作的平面设计图纸、鸟瞰图及原告与张掖市建筑勘察设计研究院签订的《建设工程设计合同》一份。原告刘润香之兄刘润福向酒泉市美林景观艺术责任公司支付的别墅区规划定金30000元的借条，张掖市建筑勘察设计院的设计费押金20000元的收据及被告法定代表人张洪海出具的收取原告办理项目手续费用20000元的证明一份，以上三份证据证实原告共支出工程设计费用70000元的事实，由于被告未取得该项目的开发资格，导致其转让土地的行为没有实现的前提条件，故要求被告予以承担。被告质证认为，原告提交的刘润福的条据与本案无关，该笔款项与本案没有关联性；张掖市建筑勘察设计研究院出具的收据是设计费押金，最后设计院是否收取、退还，均没有正规票据，被告不予认可；对被告法定代表人出具的证明其明确注明是收取办理项目手续费用，与设计费无关。综上，被告对原告主张的设计费用均不予承担。
另查明，本院为进一步查明案件事实，依职权向肃州区果园乡人民政府进行了调查。查实被告与肃州区果园乡人民政府于2008年10月8日订立了《开发项目招商引资协议书》，协议约定，对肃州区果园乡小坝沟中心园区建设用地由被告进行开发建设，被告在协议签订时，交付保证金100000元，其余331.68万元土地使用费在五个工作日内一次性付清。该协议签订后，被告向肃州区果园乡人民政府交纳土地使用费共计110000元。肃州区果园乡人民政府因被告未按时缴纳土地费用，导致肃州区果园乡人民政府与被告签订的《开发项目招商引资协议书》不能履行，双方2014年10月10日签订了《解除开发项目招商引资协议书》，解除上述《开发项目招商引资协议书》。当日，肃州区果园乡人民政府将被告预交的100000元保证金及工作经费10000元全额退还给被告。以上事实，肃州区果园乡人民政府向本院出具了《开发项目招商引资协议书》、《解除开发项目招商引资协议》及被告在肃州区果园乡政府领回保证金及工作经费110000元的领条等证据，予以证实。经当庭质证，双方当事人对上述证据均无异议。
上述事实，有原告提交的《房产联合开发合同》1份、被告书写的收条4张、银行汇款单2张、证明1份，张掖市建筑勘察设计研究院与原告签订的《建设工程设计合同》1份、鸟瞰图4张、平面设计图5张、收款收据1张、酒泉美林景观艺术工程有限责任公司给刘润福出具的借条1张，解除房产联合开发合同通知书及电话录音的光盘1张。被告提交的《开发项目招商引资协议书》1份，《房产联合开发合同》1份，通知1份。本院依职权调取的《开发项目招商引资协议书》1份，解除《开发项目招商引资协议》1份、领条2张，证人证言1份及原、被告在庭审中的陈述等证据在案证实，应予认定。
本院认为，原、被告签订的名为房产联合开发合同，实为土地使用权转让。2008年12月15日，原、被告达成房产联合开发合同，由被告将取得酒泉市肃州区果园乡一宗土地的建设用地使用权以432万元的价格转让给原告。而事实上，被告与肃州区果园乡人民政府于2008年10月8日订立《开发项目招商引资协议书》后，被告未按协议约定向肃州区果园乡人民政府交纳土地费，故被告未取得该宗土地的建设用地使用权。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。但时至今日，被告仍未取得出让土地使用权证书。另被告与肃州区果园乡人民政府也签订了《解除（开发项目招商引资）协议》，肃州区果园乡人民政府将收取被告的110000元土地费退还给被告。因被告自始至终未向原告转让一份合格的土地，故达成的房产联合开发合同不符合法律规定，系无效合同。庭审中，经本院向双方当事人释明，原告变更诉讼请求，主张《房产联合开发合同》为无效合同。在此基础上，要求被告返还已收取的土地使用费615000元。被告主张，对收到515000元土地使用费无异议，对其中工商银行汇款100000元有异议，被告陈述认为汇款当天被告出具的收条120000元由20000元现金及100000元工商银行汇款组成。按原、被告联合开发协议约定合同约定：“合同签订后先付120000元，2009年1月15日付700000万……”即2008年10月15日原告给被告支付土地费120000元，订立合同之后，原告同一天给被告支付220000元，这不符合合同约定，故对原告提交的银行汇款赁证及收条应认定为120000元。被告应给原告退还已收取的土地费515000元。对原告主张的因该项目而支出的设计费70000元，原告向法庭提交了原告按合同约定进行房地产开发需要，委托设计研究院对此工程项目进行设计，并签订了《建设工程设计合同》，原告为设计此项目先后支出各项费用70000元，其中2009年1月1日以刘润福的名义向酒泉美林景观艺术工程有限责任公司交付订金30000元，2008年12月29日向张掖市建筑勘察设计研究院交纳设计押金20000元，2010年7月17日向被告的法定代表人张洪海交纳现金20000元。本院认为，原告与被告订立《房产联合开发合同》名为联合开发，实为土地转让，原告应认真考查并尽到相应的注意义务，原告疏于注意事项，故而委托相关部门支出的设计费用应由原告刘润香自己承担。另外，依据公平原则，被告长期占有原告资金，应按中国人民银行公布的同期银行贷款利息给原告承担必要的损失费。鉴此，本院为保护债权人合法权益，维护正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司返还原告刘润香土地转让费515000元，限于本判决生效后10日内付清；
二、被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司偿付原告刘润香损失193743元（515000元×5.94%×6年4个月，自2009年3月9日起至2015年7月9日），限于本判决生效后10日内付清。息随本清；
三、驳回原告刘润香的其他诉讼请求。
案件受理费12587.43元，由原告刘润香承担1002.7元，被告山丹县银海置业发展有限责任公司承担11584.72元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长 卢殿宏
审判员 陈永新
审判员 吴 琴
二〇一五年七月三十一日
书记员 张益铭
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条＋有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁近的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
最高人民法院法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条＋转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
申请执行事项告知：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。＋调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＋前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。