湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第1153号
原告徐毅（反诉被告），男，1977年1月25日出生，汉族。
原告邓青华（反诉被告），女，1981年7月24日出生，汉族。
两原告全权委托代理人段志强，湖南金州律师事务所律师。
被告武冈市金源房地产开发有限公司（反诉原告）（以下简称金源公司）。
法定代表人刘喜玛，该公司董事长。
特别授权委托代理人ＸＸ华，北京中银（长沙）律师事务所律师。
原告徐毅、邓青华与被告金源公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，被告金源公司于2015年7月27日向本院提出反诉，本院一并予以受理。本案依法由审判员唐少勇适用简易程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。代理书记员邓牧之担任记录。原告（反诉被告）徐毅及其特别授权委托代理人段志强，被告（反诉原告）金源公司的特别授权委托代理人ＸＸ华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐毅、邓青华诉称：2011年12月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房总价为462289元，出卖人在交付商品房后365日内将该幢商品房向武冈市房产管理局申请初始登记，取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，如因出卖人责任未能在规定期限内为买受人办理手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定交纳了首期房款，余款以按揭方式支付，并办理了按揭手续。自商品房买卖合同规定的办结房屋所有权的第二天起，原告一直催促为其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告的项目负责人要求办理房屋手续均未果。为此，二原告请求法院判决：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金27506元（暂时计算至2015年6月25日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告金源房公司辩称：1、被告已经办好东门旺角1栋的栋证，没有违反合同的约定；2、被告没有在合同约定的时间给原告办理好房屋使用权证，是因为原告不缴纳契税以及国家政策调整所致，责任不在被告，被告不需承担违约责任；3、请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告金源公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买了反诉原告开发的东门旺角第一栋第十一层的**号商品房。该商品房的建筑面积是159.41平方米，单价为每平方米2900元，房款合计462289元。同日，双方又签订了《补充协议》，该协议第一条约定;原合同规定的房屋总价内不包含应由买受人承担的办理相关房屋产权抵押、产权登记手续的税费等，且买受人应交的上述税费、保险费等应在签订《商品房屋买卖合同》时一次性按房产部门及相关的规定交清，买受人不按时交纳上述税费导致不能办理贷款或产权登记手续，视为买受人违约，应按购房款总价的5%向出卖人支付违约金，且出卖人有权将买受人所购房屋另行处理，买受人不得有异议。反诉原告自签订协议后，按合同约定向反诉被告交付了商品房，但反诉被告却一直不按照协议约定交纳应由其交纳的契税等税款，导致反诉原告无法依约定办理产权登记手续。现被反诉被告向人民法院提起诉讼，要求反诉原告承担没有在约定期限内办理产权登记的违约责任。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，反诉原告请求法院判决：1、反诉被告向反诉原告支付违约金23114元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
二反诉被告辩称：1、原、告签订补充协议的第一条是无效的格式条款。2、原、被告双方的商品房买卖合同关系事实清楚，原告依约履行合同约定的义务，被告未按合同约定办理房产证，已构成违约，应承担违约责任；3、被告以原告未缴纳契税为由提起反诉，无事实和法律依据，未办理房产证，是被告未及时办理栋产权证及未向房产局交纳房屋维修基金所致；综上所述，被告用无效的格式条款及莫须有的事实反诉原告承担违约责任，即无事实依据又无法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求，支持原告的全部诉求。
二原告（反诉被告）就本诉与反诉向本院提交了下列证据：
1、商品房屋买卖合同，证明原告与被告合同关系事实清楚；2、3份收据，证明原告按合同约定履行了相关义务；3、武冈市房产管理局业务收件收据，证明被告于2014年6月17日才向房产部门申请栋产权证，根据商品房买卖合同约定，被告已违约的事实；4、湖南省物业登记维修资金收据，证明被告于2015年7月6日才向房产部门缴纳房屋维修资金的事实；5、通知，证明未能给原告办理房产证，是因为被告未及时交纳房屋维修资金所导致。
被告（反诉原告）对二原告所提交的证据质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，但提请审判长注意，买卖合同还有个补充协议；对证据2无异议；对证据3应该由原件核对，不能证实被告没有给原告办了房屋产权证的事实，对证据4的真实性没有异议，对证据5的真实性有异议，如果是金源房地产开发有限公司会盖章，没有盖章属于伪造。
被告（反诉原告）应本诉与反诉向本院提交了下列证据：1、商品房屋买卖合同及补充协议，拟证明原被告签订了房屋买卖合同及双方在补充协议中另有特别约定的事实；2、武冈市房屋权属登记须知，拟证明办理房屋权属登记的程序及及需要递交的资料；3、房产项目测量协议书，拟证明被告在2011年8月就开始申请办证的事实；4、建设工程规划审批表、许可证，拟证明被告自2011年起连续几年都在办理权属登记证的事实；5、建设工程竣工验收备案表；6、武冈市房屋初始登记申请书；7、房屋测绘报告书，拟证明被告自2011年起连续几年都在办理权属登记证的事实；8、武冈市房屋所有权登记审批表,拟证明被告办理1栋栋证登记的事实；9、东门旺角1栋栋证权证，同上；10、1栋业主维修基金契税缴纳登记表，拟证明原告未缴纳契税导致不能办理房屋产权证的事实；11、武冈市房屋转移登记申请书，拟证明被告自2012年就开始办房屋产权证的事实，由于被告不缴税才未办好；12、证明及国发（2014）62号文件，拟证明被告未及时办好产权证是因为政府政策的调整导致，系不可抗力。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提交的证据质证意见如下：
1、对证据1没有异议，补充协议违反合同法的司法解释第10条，应当为无效条款；对证据2无异议；对证据3-9对其关联性有异议，无法支持被告的反诉请求，恰证明被告未在合同约定的时间办理栋产权证的事实；对证据10的真实有异议，只是被告单方面所做出的；对证据11有异议，被告2014年6月24日才办理栋产权证，而转移申请却在2012年签订，与常理不符；对证据12与本案无关。
经过举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告所提交的1-4号证据被告无异议，对其证据效力本院予以认定，5号证据被告有异议，因通知未加盖公章且原告未提供该通知系被告工作人员所张贴，证据单一，对其证据效力难以认定。被告所提交的1-12号均为书证，原告未提供反驳证据，对其证据效力予以认定。《补充协议》虽为格式条款，但不符合合同无效的条件，对原告认为《补充协议》为格式条款无效的观点本院不予采纳。
根据认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明以下事实：
原告徐毅、邓青华与被告金源房地产公司于2011年12月27日签订了《商品房买卖合同》，同一天双方又签订了《补充协议》。与本案有关的合同约定有：1、原告所购房屋位于第1幢11屋04号房，总价款462289元；2、原告以银行按揭方式付款，自合同签订之日向被告支付首期房款162289元，余款30万元以按揭方式支付；3、被告应当在2012年7月31日前将经商品房交付原告使用；4、自本合同生效之日起30日内，被告应向武冈市房产管理局办理商品房预售合同登记备案，登记备案后30日内买卖双方应向武冈市房产管理局申请办理预告登记；被告在交付商品房后365日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证，如因一方的责任未能在规定的期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，另一方不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，有责任一方应按日向另一方支付万分之一的违约金。《补充协议》与本案有关的约定为第一条：原合同规定的房屋总价款不包含办理相关房屋产权抵押、产权登记手续的税费等，买受人应在签订商品房买卖合同时一次性按相关规定交清上述税费、保险费等，买受人不按时交纳税费导致不能办理贷款或产权登记手续的，视为买受人违约，应按购房款总价的5%向出卖人支付违约金，且出卖人有权将买受人所购房屋另行处理，买受人不得有异议。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告徐毅、邓青华于2011年12月27日向被告交纳了首期房款162289元及办证所需费用包括维修基金6376元、工本费160元、印花税240元，被告向原告出具了收据。2012年9月5日，原、被告办理银行按揭贷款手续后，被告另向原告出具了一张“收到徐毅交来购房款30万元”的收据。东门旺角商贸广场1栋于2011年11月完成测绘，于2012年8月15日竣工并通过验收，被告向原告交付了房屋。2012年9月4日，原、被告均在武冈市房屋转移登记申请书上签字，在房产管理部门办理了商品房预售合同登记备案。2013年7月11日，被告取得东门旺角商贸广场1栋的建设工程规划许可证，之后被告提交土地使用证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收证明等材料向武冈市房产管理局申请房屋产权初始登记，武冈市房产管理局于2014年6月24日对该栋房屋进行了栋证登记并颁发了产权证。被告在签订合同后至今没有告知原告提交办理房屋转移登记的相关资料，原告亦未向被告或其他主管部门交纳房屋买卖的契税，原告购买的东门旺角商品房1栋11**房迄今未办理好房屋所有权证。
本院认为：原告徐毅、邓青华与被告金源房地产公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，有关内容符合法律规定，对双方所签订的合同及协议的效力本院予以确认。合同成立后，原告支付了购房款，被告交付了房屋，双方均依约履行了各自的主要义务。根据原、被告订立的合同及补充协议，被告在交付房屋后应履行为原告办理房屋所有权证与土地使用权证的义务，原告应履行交纳办理房屋产权抵押、产权转移登记相关税费的义务。现原告没有交纳购房契税，被告没有为原告办理房屋产权转移登记，双方均未按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国契税暂行条例》规定了契税的纳税主体、纳税时间，被告提交的证据武冈市房屋权属登记须知亦证明办理商品房转移登记须提交契税发票等必要资料，因此，原告依约交纳契税等相关税费是被告为原告办理房屋产权转移登记的前提条件。原告未交纳契税的违约行为，导致被告不能办理将房屋产权转移登记在原告名下，故对原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证并支付违约金23114元的诉讼请求，本院不予支持。被告在订立合同后，未能在正常情形下及时办理其出卖房屋的栋产权证，在取得栋产权证后有告知原告及时提交办理房屋产权转移登记必需的相关资料的附随义务。现房屋所有权证迟迟不能办理好，被告未履行告知附随义务是其中一个重要的因素，房屋所有权证未办好实际损害的是原告的合法权益，被告据此要求原告赔偿损失，有违民法的公平及诚实信用原则，故对被告要求原告支付违约金23114元的反诉请求，本院不予支持。在本案中，如此后原告依法交纳有关契税并告知被告后，被告应依合同约定及时为原告办理相关的产权证。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）徐毅、邓青华要求被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司立即办理武冈市东门旺角第1幢***号商品房所有权证的诉讼请求；
二、驳回原告（反诉被告）徐毅、邓青华要求被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司支付违约金27506元的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）徐毅、邓青华支付违约金23114元的诉讼请求。
本诉受理费525元，由原告徐毅、邓青华负担；反诉受理费150元，由被告武冈市金源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 唐少勇
二〇一五年八月二十八日
代理书记员 邓牧之
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。