广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终197号
上诉人（原审原告）邓敏鸿，男，汉族，住广东省佛山市高明区。公民身份号码×××2434。
委托代理人成晓东，广东佛明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市雄毅房产投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人黄锦禧，该公司董事长。
委托代理人沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
上诉人邓敏鸿因与上诉人佛山市雄毅房产投资有限公司（以下简称雄毅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法更民一初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：邓敏鸿与雄毅公司于2012年12月22日签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同约定：邓敏鸿向雄毅公司购买由雄毅公司开发位于佛山市高明区更合镇更合大道的雄毅豪苑5座601号房，房屋总价款为246635元，邓敏鸿应于2013年3月31日付清全部房款。该合同第八条约定：雄毅公司应于2012年12月31日前，将具备以下条件（该商品房经验收合格、该商品房经分期综合验收合格）交付给邓敏鸿使用；但如遇下列特殊原因，雄毅公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且雄毅公司在发生之日起30日告知买受人；2.政府部门批复时间延迟；3.买受人有任何违约行为。该合同第九条约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，雄毅公司按日向邓敏鸿支付已交付房价款万分之六的违约金。邓敏鸿向雄毅公司付款的情况：于2012年12月22日付60000元，于2013年1月12日付100000元，于2013年4月1日付86635元。邓敏鸿于2013年9月12日收楼。2015年4月15日，政府建设主管部门向雄毅公司出具了《竣工综合验收备案表》。
2015年5月14日，邓敏鸿诉至原审法院，请求判令：1.雄毅公司立即向邓敏鸿支付延期交付商品房违约金（违约金以246635元为基数，每日万分之六为标准，自2013年1月1日起计至该商品房符合国家规定交付条件并雄毅公司通知邓敏鸿收楼之日止，现暂计至起诉之日止为130223元）；2.本案诉讼费由雄毅公司承担。
原审法院经审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。本案争议焦点之一是：合同约定的交付条件问题。邓敏鸿与雄毅公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是：该商品房经验收合格、该商品房经分期综合验收合格。对此，雄毅公司抗辩称，在2012年5月份就已经对诉争房屋进行验收，取得了《市政基础设施工程竣工验收证书》，符合双方商品房买卖合同约定的交付条件。原审法院认为，《市政基础设施工程竣工验收证书》并非竣工综合验收文件，该证书的取得不可作为商品房买卖合同约定的交付条件。政府建设主管部门于2015年4月15日向雄毅公司出具了《竣工综合验收备案表》，2015年4月15日方为达到合同约定交付条件之日。雄毅公司在合同约定的交付日期之日未取得《竣工综合验收备案表》，构成了违约，故应向邓敏鸿偿付计至2015年4月15日为止的违约金。
本案争议焦点之二是：雄毅公司能否按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条之规定延期交房？雄毅公司将配套燃气工程、供水工程以及增加防雷装置作为工程延期的客观原因，但没有将其作为不可抗力情形进行据实延期的抗辩。原审法院认为，雄毅公司没有明确将配套燃气工程、供水工程以及增加防雷装置作为不可抗力情形进行抗辩，亦未请求据实进行延期，故原审法院认为雄毅公司举证的证据1、2、3与本案无关联性，原审法院不予采信，相关的事实原审法院亦不予确认。如雄毅公司将配套燃气工程、供水工程以及增加防雷装置作为工程延期的不可抗力进行抗辩，即使不可抗力原因成立，雄毅公司亦没有按照合同的约定履行“不可抗力在发生之日起30日告知原因”之义务。关于政府部门批复时间延迟问题，原审法院认为，虽然雄毅公司证明了在2014年9月16日政府部门接受了竣工验收的资料，但雄毅公司没有提供证据证明政府部门办理竣工验收的期限，故无法认定政府部门是否批复时间延迟。邓敏鸿迟延付款1天，其在约定的2013年3月31日前付清了大部分房款，故不存在根本性违约行为，雄毅公司不能依照上述条款进行无限期延期交付。依照公平原则，邓敏鸿迟延付款1天，雄毅公司可迟延交付1天，即在迟延交付天数的总数中抵扣1天。
本案争议焦点之三是：关于违约金的标准是否过高的问题。原审法院认为，每日万分之六的违约金标准过高，原审法院以邓敏鸿的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为每日万分之二。
上述合同约定交付之日是在2012年12月31日，邓敏鸿主张从2013年1月1日起开始计付违约金合理，从2013年1月1日计算至2015年4月15日共计835日，扣减邓敏鸿上述违约付款天数1日，雄毅公司应支付的违约金为41138.7元（246635元×0.0002×834日）。邓敏鸿请求的高出41138.7元的违约金部分，原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，作出如下判决：一、雄毅公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41138.7元给邓敏鸿；二、驳回邓敏鸿的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2904元，因适用简易程序审理减半收取1452元，由邓敏鸿负担993元，雄毅公司负担459元。该459元邓敏鸿已预交，由雄毅公司在履行义务时一并迳付邓敏鸿，原审法院不作收退处理。
上诉人邓敏鸿向本院提起上诉称：一、原审判决错误认定雄毅公司已于2013年9月12日将涉案房产交付予邓敏鸿使用。双方签订购房合同后，依约按时交付了房款，由于雄毅公司一直未向邓敏鸿出示《竣工综合验收备案表》，故邓敏鸿亦一直未办理相应收楼手续。期间邓敏鸿曾在相应物管人员的带领下去看过涉案房产，在看房过程中，物管人员在向邓敏鸿简单介绍房产基本状况后，就要求邓敏鸿在物管提供的一份声称是“看楼表”的资料上签名，由于邓敏鸿并不清楚该表的具体含义，且又不是雄毅公司的工作人员要求签名，故邓敏鸿就认为仅是对看楼过程的确认。但在看楼后，由于雄毅公司一直未提供《竣工综合验收备案表》，亦未通知邓敏鸿收楼，亦未向邓敏鸿交付涉案房产钥匙，故邓敏鸿一直未取得对该房产的使用。因此，不能认定邓敏鸿看楼就视为已收楼。二、原审法院认定雄毅公司取得《竣工综合验收备案表》日即视为交付使用日亦属错误。雄毅公司虽于2015年4月15日取得验收备案表，但一直未书面告知邓敏鸿，亦未交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及办理其他相关手续，所以雄毅公司并没有依法完成法定交付手续，且实际上邓敏鸿至今亦未装修使用该房屋，故原审将该时间理所当然地视为系交付之日显属错误。三、双方签订了商品房预售合同，邓敏鸿依约按时支付了相应房款，雄毅公司理应按约交付房产，但由于雄毅公司单方面错误，导致逾期长达两年多时间，雄毅公司的违约行为对邓敏鸿造成重大经济损失，邓敏鸿理应按合同约定承担相应全部违约责任。原审法院未查明事实，就迳行调整违约金计算标准显属错误。综上，请求：1.撤销原审判决第一项及第二项，改判雄毅公司向邓敏鸿支付延期交付商品房违约金（违约金以246635元为基数，每日万分之六为标准，自2013年1月1日起计至该商品房符合国家规定交付条件并雄毅公司通知邓敏鸿收楼之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由雄毅公司承担。
上诉人雄毅公司针对上诉人邓敏鸿的上诉答辩称：一、邓敏鸿请求按日万分之六标准计算违约金实属过高，远远超出当地房屋租金水平，依法不应得到支持。二、原审法院判决雄毅公司需向邓敏鸿支付的违约金已经畸高，远远超出邓敏鸿的经济损失，超出合同法关于违约金不得超过经济损失30%的上限规定，依法应予以改判。三、雄毅公司于2015年4月15日才取得政府建设主管部门出具的《竣工综合验收备案表》属实，但是因市政供水、政府政策发生新的变化及政府相关部门批复时间迟延所造成的，按照《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第五条的约定，雄毅公司有权相应顺延交楼日期。
上诉人雄毅公司向本院提起上诉称：一、原审法院
判决违约金从2013年1月1日起计算至2015年4月15日止是错误的，依法应当予以纠正。1.双方于2012年12月22日签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中虽然约定“出卖人应当在2012年12月31日前将商品房交付买受人”，但《补充协议》第五条第3款约定“在买受人未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋”。也就是说，在邓敏鸿于2013年4月1日付清全部楼款前，邓敏鸿无权要求交付房屋，因此，根据合同的约定，双方约定的房屋交付时间实际应经变更为2013年4月2日。原审法院认定雄毅公司应当在2012年12月31日交付商品房是没有依据的。2.邓敏鸿于2013年9月12日办理涉讼房屋的的收楼手续。同日，邓敏鸿还与佛山市千秋物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》并从2013年8月16日起就支付了物业管理费。虽然邓敏鸿称至今仍未装修入住，但也改变不了邓敏鸿已经于2013年9月12日办理了收楼手续的事实。虽然当时涉案房屋因政府原因尚未取得《竣工综合验收备案表》，但已通过主要的单项验收，符合居住使用功能及要求，邓敏鸿对此知情，也从未提出异议及任何要求。因此，应视为合同双方对房屋的交付条件进行了变更，本案应认定邓敏鸿在2013年9月12日收到雄毅公司交付的房屋。二、原审判决违约金的计算存在错误。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金是按照买受人支付已交付房价款的比例计算的。邓敏鸿于2012年12月22日支付60000元，于2013年1月12日支付100000元，于2013年4月1日支付86635元，原审法院判决从2013年1月1日起按全额246635元计算支付违约金，显然违背了《商品房买卖合同》的约定，依法应当予以纠正。三、雄毅公司于2015年4月15日才取得涉讼房屋的《竣工综合验收备案表》是事实，但该情况是因市政供水、政府政策发生新的变化及政府相关部门批复时间迟延而造成的，按照案涉合同第八条及《补充协议》第五条的约定，雄毅公司有权相应顺延交楼时间。四、原审法院按日万分之二标准计算违约金过高，远超当地房屋租金水平，依法应当予以纠正。综上，请求：1.撤销原审判决，驳回邓敏鸿的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邓敏鸿承担。
上诉人邓敏鸿针对上诉人雄毅公司的上诉答辩称：一、雄毅公司在2012年5月取得《竣工验收证书》，依法不能视为已达到交付条件，且2015年4月取得的《建设工程竣工验收备案表》亦只能说明在该表出具之日达到交付条件，完全无任何法律依据如其所称具有追溯力，推定之前就已合格。二、相关法律法规已明确规定，未经验收备案的房产不得交付，雄毅公司辩称以上法规仅为管理性法律规范，不能视为交付无效，该意见系其对相关法律法规的错误解读，依法不应支持。三、雄毅公司以双方所签的《补充协议》证明业主有延迟付款的情况，实际上所谓的迟延付款的情况根本不存在。绝大部分业主系采用按揭贷款的方式支付房款，而在签订合同后，业主只要提交了相应贷款资料给雄毅公司，即视为完成应履行义务，且从相应贷款的划拨时间亦可看出均为正常审批时间，业主不存在延迟付款的事实。另《补充协议》系雄毅公司单方面制作，相关条款属于格式条款，应为无效条款。四、至于雄毅公司提出涉讼房屋因供水、燃气及验收延迟等原因，造成无法按时验收，对此不负责任的说法，证据不足，不应予以采信。更为重要的是，上述所有原因皆发生于2009年至2011年前，即发生在案涉合同签订之前，与本案并无关联性，雄毅公司的抗辩主张无事实依据。
上诉人邓敏鸿在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人雄毅公司在二审期间向本院提交如下新证据：
1.雄毅豪苑收楼验收表，拟证明邓敏鸿已经于2013年9月12日办妥收楼手续，并实际占有了涉讼房屋；
2.前期物业管理服务协议及物业管理费收据，拟证明邓敏鸿收楼后于2013年9月12日与物业公司签订物业管理合同，并从2013年8月16日起缴纳物业管理费，已实际占有了涉讼房屋。
上诉人邓敏鸿对上述证据经质证认为：对证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为雄毅公司提交的证据均无法证明雄毅公司依约将涉讼房屋交付给邓敏鸿。
经审查，本院对当事人在二审中提交的证据作出如下认证：邓敏鸿对雄毅公司提交的证据的真实性无异议，本院确认其真实性，但收楼验收表、前期物业管理服务协议及物业管理费收据均无法证明雄毅公司已于2013年9月12日交付符合交付条件的涉讼房屋的主张。
经审查，原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，案涉工程于2015年3月31日办理竣工验收，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2015年3月31日在竣工验收备案表上签署“同意验收”意见。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。邓敏鸿与雄毅公司于2012年12月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。根据邓敏鸿和雄毅公司的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：雄毅公司的行为是否构成违约；原审法院确定的违约金数额是否妥当。
关于雄毅公司的行为是否构成违约的问题。案涉合同第八条约定，涉讼房屋的交付时间为2012年12月31日，交付条件是该商品房经验收合格、该商品房经分期综合验收合格。根据《竣工验收备案表》显示，涉讼房屋于2015年3月31日经竣工验收合格，故本院认定该日起涉讼房屋符合合同约定的交付条件。由于邓敏鸿在2015年3月31日前已经签署相关的收楼文件并已支付物业管理费，故本院确认雄毅公司于2015年3月31日向邓敏鸿交付涉讼房屋，邓敏鸿有关未收楼、且涉讼房屋在雄毅公司未向其发出书面通知并办理相关手续前仍处于未交付状态的主张，与事实不符，本院不予支持。雄毅公司上诉称，延迟交房的原因是配套燃气工程、供水工程及增加防雷设置因市政供水、政府政策发生新的变化而造成的，根据案涉合同第八条及补充协议第五条的约定，雄毅公司有权延期交房。本院认为，案涉合同及补充协议中均未将上述情况明确列为不可抗力的情形，即使雄毅公司有关不可抗力的主张成立，雄毅公司亦因未履行合同约定的“不可抗力在发生之日起30日内告知原因”的义务，无权以此为由主张延期交房。雄毅公司上诉称，由于政府部门批复时间延迟，根据案涉合同第八条的约定，雄毅公司有权延期交房。本院认为，雄毅公司在本案中提交的证据仅能证明其向政府部门提交竣工验收资料的时间，无法证明政府部门办理竣工验收的期限，雄毅公司以政府部门批复延迟为由主张有权延期交房，理由不成立，本院不予支持。雄毅公司上诉称，早在2013年9月12日，邓敏鸿即已办理收楼手续，并自2013年8月16日起缴纳物业管理费，雄毅公司早已交付涉讼房屋。本院认为，收楼及支付物业管理费的事实均不能证明雄毅公司已经将符合法律规定或合同约定的涉讼房屋交付予邓敏鸿的主张，雄毅公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定雄毅公司逾期交房，构成违约，处理正确，本院予以维持。
关于违约金的计算问题。原审法院以邓敏鸿的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为每日万分之二，较为公平合理，本院予以维持。邓敏鸿上诉主张不应调低违约金标准、雄毅公司上诉主张每日万分之二的违约金标准仍然过高的理由均不成立，本院均不予支持。由于邓敏鸿除了最后一期购房款迟于合同约定的时间一天支付外，已经按照合同约定支付了大部分购房款，不存在根本性违约行为，故原审法院据此认定雄毅公司可迟延交付1天，处理妥当，本院予以维持。如前述查明的事实，由于原审法院对房屋交付时间的认定有误，导致计算违约金数额有误，本院予以纠正，本案的违约金应从2013年1月2日（扣减邓敏鸿违约付款的天数1日）起计至2015年3月31日止，共计819天，即雄毅公司应支付的违约金为40398.81元（246635元×0.0002×819天）。
综上所述，邓敏鸿的上诉请求理据不足，本院不予支持。雄毅公司的部分上诉请求理据充分，本院予以支持；雄毅公司的部分上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法更民一初字第106号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法更民一初字第106号民事判决第一项为：佛山市雄毅房产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓敏鸿支付违约金40398.81元。
一审案件受理费1452元，由邓敏鸿负担1002元，佛山市雄毅房产投资有限公司负担450元。二审案件受理费2855.10元，由邓敏鸿负担2042.10元，佛山市雄毅房产投资有限公司负担813元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年五月六日
书 记 员 钟勉力