江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终3884号上诉人（原审被告）：戴国忠，男，汉族，1954年8月8日生，住溧阳市。委托诉讼代理人：黄勇，江苏名扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周永兴，男，汉族，1987年3月16日生，住溧阳市。委托诉讼代理人：梅奕，男，汉族，1978年11月29日生，住溧阳市。原审被告：戴爱平，女，汉族，1955年3月1日生，住溧阳市。上诉人戴国忠因与被上诉人周永兴、原审被告戴爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴国忠向本院提起上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求返还35000元的诉讼请求。事实与理由：一审法院未能查清案件全部事实，并就部分事实作出错误认定。被上诉人未能按时支付房款，存在违约。一审法院已查明，上诉人与被上诉人于2015年9月16日签订的《房屋买卖协议》合法有效。对此，上诉人与被上诉人不持异议。但未能查明被上诉人未能按照协议约定支付购房款，存在违约的事实。《房屋买卖协议》约定的付款方式为：先付定金35000元，2015年10月30日前过户时付17000元，贷款60000元下来一次性付清，剩余140000元春节前付清，交房时间为付清所有房款时，过户时间为2015年10月30日前，另约定如被上诉人违约，定金不退，如上诉人违约，定金双倍赔偿等内容。根据《房屋买卖协议》约定，在2015年10月30日前过户时付170000元是被上诉人的义务。一审法院认为被上诉人支付该170000元的时间点为“过户时”，并以此认为过户是被上诉人付款170000元的前提，由于未能过户，被上诉人才没有支付房款，不存在违约。一审法院认定有误，颠倒了先付款再过户的顺序。理由：1、上诉人与被上诉人的房屋交易是通过中介介绍完成的，中介能够证明被上诉人未付170000元的事实，以及中介也主动向上诉人电话催告过。2、至于过户是否被上诉人付款170000元的前提，在本协议中看似约定不明，且在双方有争议的情况上，考虑到中介参与签订，应通知中介到场说明交易商谈的真实经过情况。3、根据一审被上诉人的陈述，结合付款情况，应认定被上诉人先付款170000元再过户的事实。一审中，被上诉人要求解除合同的理由是上诉人未取得所转让房屋的权证，无法过户。因此，并非上诉人拒绝过户。4、根据交易习惯，应当认定被上诉人先付款170000元再过户。案涉房屋的房款是945000元，上诉人不可能在未收到除定金外的任何房款的情况下将房屋过户至被上诉人名下。综上，请求支持上诉人的上诉请求。周永兴答辩称：一审判决正确，应以维持原判。原审被告戴爱平未作书面答辩。周永兴向一审法院起诉请求：解除合同，并要求戴国忠、戴爱平返还定金35000元，本案诉讼费由戴国忠、戴爱平承担。一审法院认定事实：溧阳市望湖景苑21#楼一单元601室房屋已于2015年5月14日办理相关房屋产权登记手续，登记所有人为戴国忠、戴爱平，共有情况为共同共有。后周永兴通过中介向戴国忠、戴爱平购买上述房屋，且双方于2015年9月16日签订《房产买卖协议》一份，约定，周永兴以945000元向戴国忠、戴爱平购买涉案房屋及储藏室,付款方式为:先付定金35000元,2015年10月30日前过户时付170000元,贷款600000元下来一次性付清，剩余140000元春节前付清,交房时间为付清所有房款时,过户时间为2015年10月30日前,另约定如周永兴违约,定金不退,如戴国忠、戴爱平违约,定金双倍赔偿等内容。同日，周永兴支付定金35000元，并由周永兴出具收条一张，载明：“今收到周永兴买望湖景苑21幢-1-601室定金叁万伍仟元（35000.／）收款人：戴国忠2015.9.16”周永兴称，《房产买卖协议》签订后，戴国忠、戴爱平未按约办理协助周永兴办理产权过户手续，致使周永兴无法实现合同目的，故起诉至一审法院，要求解除合同，并要求戴国忠、戴爱平退还其已支付的35000元定金。对此，戴国忠、戴爱平认为，同意解除合同，但系周永兴未按约支付房款，违约在先，根据双方协议约定，其无需返还35000元定金。对于周永兴除定金外，未支付其余房款的事实，提供了由中介陈某、鲍建军出具的证明一份，对该事实，周永兴予以认可。以上事实由双方当事人陈述及周永兴提供的房产买卖协议、收条及戴国忠、戴爱平提供的中介陈某、鲍建军出具的证明、涉案房屋产权证及土地证等证据予以证明。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周永兴与戴国忠、戴爱平均同意解除涉案房产买卖协议，对此，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，周永兴与戴国忠、戴爱平均同意解除合同，合同解除后，周永兴有权要求戴国忠、戴爱平退还其已支付的35000元。对于戴国忠、戴爱平提出，因周永兴未按约支付房款，违约在先，根据协议约定，其不应返还定金的辩解意见。根据双方签订的房产买卖协议对于付款方式载明“2015年10月30日前过户时付170000元”，根据该约定，周永兴支付170000元的时间点为“过户时”，而双方至今未办理过户手续。因此，戴国忠、戴爱平以周永兴未支付房款为由认为周永兴违约的辩解意见，不予采纳。另，对于未按约办理过户手续的原因，首先，周永兴、戴国忠、戴爱平对于各自所称在2015年10月30日前催促过对方要求办理产权过户登记手续，均未提供证据予以证明。其次，在房屋买卖关系中，周永兴作为买受人，其义务为按约足额支付房款。而作为出卖人，协助周永兴办理产权过户系戴国忠、戴爱平应履行的合同义务。综上，戴国忠、戴爱平认为其不应返还定金的辩解意见，不予采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除周永兴与戴国忠、戴爱平于2015年9月16日签订的《房产买卖协议》；二、戴国忠、戴爱平于该判决生效之日起十日内返还周永兴定金35000元。如果赔偿义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元（已减半收取），由戴国忠、戴爱平负担。二审中，上诉人申请证人陈某出庭作证。陈某出庭作证称，周永兴与戴国忠、戴爱平于2015年9月16日签订的《房产买卖协议》，其作为戴国忠、戴爱平一方的中介。鲍建军是作为周永兴一方的中介。2015年10月30日前，戴国忠找到陈某，称马上要到付款时间，周永兴要来付款过户了，要陈某联系，陈某说你们关系很好，要戴国忠自己联系周永兴，陈某本人未联系过周永兴。2015年11月超过合同约定的过户时间，戴国忠、戴爱平找到陈某，问周永兴为什么没有付钱过户，陈某让鲍建军催促了一下，后来就没有下文了。2016年5月，周永兴到陈某的服务部要求戴国忠、戴爱平退钱，听周永兴说是因为家人过世，所以耽搁了。关于合同约定的“2015年10月30日前过户时付170000元”的操作流程，是约定一个时间，购买人带上足够的现金或银行卡，到银行查看确认是否有足够的金额，再到房产中心办理相关手续，在顺利过户的同时交付相应款项。戴国忠质证称，陈某的陈述基本是事实。2015年10月30日要办理过户手续，2015年11月15日左右打电话给周永兴，周永兴没有接，2015年11月20日去陈某那里要求中介联系周永兴。周永兴质称称，陈某的陈述不符合事实。戴国忠没有找过周永兴。周永兴找过戴国忠，2015年10月可能要带妈妈出去看病。戴国忠意思房子可能还会涨价。后来由于周永兴妈妈过世了，就把事情耽搁了。2016年4月家里事情处理好后，戴国忠明确房子要涨价了。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，戴国忠一审时提供的陈某与鲍建军的书面证言载明，周永兴未向戴国忠、戴爱平支付房款170000元。本案的争议焦点为：周永兴是否有权要求返还房款定金35000元？本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人于2015年9月16日签订的《房产买卖协议》约定“先付定金35000元,2015年10月30日前过户时付170000元……”周永兴已按合同约定交付定金35000元，下一步的合同义务，除了周永兴要再支付房款170000元外，戴国忠、戴爱平有办理房屋产权过户的义务，根据合同约定，并无先后履行顺序，而是同时履行，根据中介陈某的陈述，也是双方确定一个办理的时间，在顺利过户的同时交付钱款，因此，履行这一约定的前提是，双方要商量一个办理的时间。而本案中，戴国忠除陈某的证人证言外未能提供充足证据证明其在2015年10月30日约定的过户日前向周永兴催促其付款过户，而陈某本人也确认其未直接联系过周永兴，是让戴国忠自行联系。故戴国忠主张周永兴违约故意拒不办理付款过户的依据不足，本院不予采纳。周永兴要求解除合同，戴国忠、戴爱平也同意解除，视为双方协商解除，因戴国忠上诉主张周永兴违约依据不足，应向周永兴返还房款定金35000元。综上，上诉人戴国忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由戴国忠负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  张 梅审判员  邹玉星二〇一七年一月四日书记员  李 双