新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫滨民金初字第201号
原告：张秀枝，女，汉族，1957年8月6日出生。
被告：河南恒达瑞实业有限公司。
法定代表人：刘均治，总经理。
委托代理人：岳碧云，河南新基星湖律师事务所律师。
委托代理人：高丽娜，河南新基星湖律师事务所律师。
原告张秀枝诉河南恒达瑞实业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀枝，被告河南恒达瑞实业有限公司的委托代理人高丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月24日，被告从我处借款70万元，被告将新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元14层11403号及人民东路39号九裕隆金座3单元20层32001号作为抵押，并在房管局办理了商品房买卖合同备案，签订了商品房买卖合同补充协议。由于被告资金周转紧张，不能按期归还我的70万元，经双方协商签订了延期及承诺书，共延期3次。现被告仍不能按照合同归还借款及利息，侵犯了我的合法权益，特诉至法院。请求法院：1、判令被告归还借款70万元、利息64400元和滞纳金423500元（截止到2014年8月23日，自2014年8月24日起至全部借款偿还完毕之日止，仍按约定的利息、滞纳金标准计算）。2、如被告不归还上述借款，判令被告位于新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元14层11403号、新乡市人民东路39号九裕隆金座3单元20层32001号的房产归原告所有，并办理过户手续。3、本案诉讼费，原告律师费、交通费、误工费由被告承担。
被告辩称：1、本金计算正确。利息应按照同期银行贷款利率计算。滞纳金无法律依据。2、原告诉求二不合理，根据《物权法》第186条，《担保法解释》第57条，属于流押条款应属无效。3、诉求三无依据，我方认为应由原告承担。
原告向本院提交以下证据材料：1、借据、承诺书和两份延期及承诺书。2、商品房买卖合同两份及补充协议一份。3、被告开具收据两份。4、证明一份。5、诉讼费票据一份。以上证据证明2012年5月24日借款70万的事实，借款期限为一年，利息为月息2.1%。双方约定如借款人不能及时按期还款，涉案两套房屋归原告所有，借款人自愿接受有管辖权法院强制执行。后双方约定将利息调整至月息2.3%，还款日期延长至2014年8月24日。
被告向本院提交以下证据材料：借据一份，商品房买卖合同补充协议一份。证明我方与原告提交上述两份证据存在差异，原告提交的上述两份证据不真实。
庭审中，被告发表以下质证意见：1、认为原告提交的借据有改动，对其真实性有异议。2、对3份承诺书的真实性无异议，对两份合同的真实性无异议。3、对补充协议改动处有异议，认为该份合同违反法律规定应属无效。4、认为原告提交的证明与本案无关。5、对两份收据无异议。6、对诉讼费票据无异议。
庭审中，原告发表以下质证意见：认为被告证据不真实，我的证据上的改动是经过被告工作人员允许的。
经庭审质证，原、被告双方均提交了2012年5月24日的借据和商品房买卖合同补充协议，虽然原告提交的上述借据和商品房买卖合同补充协议有手写改动的地方，但是手写改动处均加盖有被告公章，且可以和原告提交的涉案两套商品房买卖合同相印证，故，原告称其提交的上述借据和商品房买卖合同补充协议的改动是经被告同意的主张，本院予以确认。综上，本院认为原、被告提交的证据材料真实、客观，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据，本院予以确认。
依据上述有效证据及庭审查明，可以确认以下事实：2012年5月24日，原告、被告、张彦荣共同签订了借据一份，约定由原告与张彦荣共同借给被告70万元，借款期限自2012年5月24日至2013年5月23日止，利率为月息2.1％。该借据打印字体约定“涉案借款为2012年5月24日签订的编号为2012-0800521、2012-0702143《借款备案合同》，若借款人不能按时、足额还款，以上借款款项作为购买新乡市人民东路39号九裕隆金座3单元3层、7层3301号、3701号房的全部购房款，借款人自愿接受有管辖权的人民法院强制执行”，后手写部分将房屋信息更改为“1单元14层11403号、3单元20层32001号”。2013年5月24日，被告签订了承诺书，约定将还款期限延期4个月（即2013年5月24日至2013年9月23日）利息为月息2％，服务费每月0.1％。2013年10月26日，被告签订了延期及承诺书，约定将还款期限延长3个月（即2013年9月24日至2013年12月23日），延期利息为月息2％，每月补助0.3％，利息按每月23日支付，并承诺到期归还本金70万元。2013年12月23日，被告签订了延期及承诺书，双方同意延期8个月（即2013年12月23日至2014年8月24日）延期利息为月息2.05％，每月补助0.25％，利息及补助按每月23日支付，并承诺到期归还本金70万元。2012年7月31日，原、被告双方签订了关于人民东路39号九裕隆金座3单元20层32001号房的商品房买卖合同。2012年8月13日，原、被告双方签订了关于人民东路39号九裕隆金座1单元14层11403号房的商品房买卖合同。2012年5月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》约定以人民东路39号九裕隆金座3单元20层32001号房、1单元14层11403号房两套房屋作为涉案借款的担保，抵押期间为2012年5月24日起至2013年5月23日止。抵押期届满起3日内，如出卖人未将房款和利息支付买受人，出卖人自愿将涉案房屋以优惠价格卖予买受人，并积极配合买受人办理商品房产权过户登记的相关手续。2012年5月24日，被告向原告出具了收到670963元的收据。2012年8月13日，被告向原告出具了收到803124元的收据。2014年8月25日，张彦荣出具的证明显示，张彦荣与原告于2012年5月24日共同借给被告的70万元中的40万元，原告已经于2013年12月5日支付给张彦荣，原有属于张彦荣的权利由原告享有。被告对该证明及债权转让无异议。原告于2014年8月26日，向本院预交了案件受理费15491元。原、被告双方均认可，原告实际向被告支付借款70万元，并未实际支付房屋买卖合同项下的购房款，双方也没有就涉案两套房屋到房屋管理部门办理抵押登记手续。原、被告双方均认可利息支付到2014年4月22日，借款本金及后续利息被告未支付。
本院认为，该案的争议焦点在于涉案两套房屋的抵押权是否成立。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。此外，我国现行的法律规定不动产抵押登记是法定要式行为，不动产抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。具体到本案中，原、被告双方在合同中约定，若被告未按期还款，涉案两套房屋归原告所有的条款属于流抵押条款，且原、被告双方未到房屋管理部门办理抵押登记手续，该条款应属无效，抵押权不成立。故，原告主张新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元14层11403号、新乡市人民东路39号九裕隆金座3单元20层32001号的房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告依据涉案《商品房买卖合同补充协议》主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
本院同时认为，流抵押合同及条款的无效不影响借款合同其他部分内容的效力，被告未按照合同约定偿还借款，已经构成违约，故原告主张被告归还借款70万元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方最终于2013年12月23日达成的《延期及承诺书》约定支付利息的标准为月息2.05％、每月补助0.25％，其性质均为出借本金所得利息，应认定被告支付借款利息的标准为月息2.3％，因该标准已经超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，超出部分本院不予支持。故，被告应当以70万元本金为基数，从2014年4月23日起至该笔债务实际履行完毕之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍向原告支付利息。原告主张被告承担其律师费、交通费、误工费，但并未向本院提交相关证据，故，本院对该项诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告张秀枝借款本金70万元及利息（利息的计算方法：以70万元为基数，从2014年4月23日起至该笔债务实际履行完毕之日止，利率按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
二、驳回原告张秀枝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15491元，由被告河南恒达瑞实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 李 强
审 判 员 王 伟
人民陪审员 徐军明
二〇一四年十月十五日
书 记 员 郭照丰