山东省东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第69号
原告：苏金刚，男，汉族。
委托代理人：杜渤海，山东齐征律师事务所律师。
委托代理人：周学广，山东齐征律师事务所律师。
被告：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：谢君，经理。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
原告苏金刚诉被告东营胜兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏金刚及其委托代理人杜渤海、周学广，被告东营胜兴置业有限公司委托代理人谢树光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏金刚诉称，2010年10月25日，原、被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买预售商品房一套，原告按照合同约定将房款交付被告，履行了交付房款义务。商品房买卖合同约定2012年7月30日前被告向原告交付符合国家有关规定的商品房，到期后被告没有按期交房，被告违约后三次延期交房，原告被迫同意延期，第三次延期交房时间为2013年9月下旬，但到期后直至现在仍未交付商品房，致使原告买房目的不能实现。原告请求判令解除原、被告的商品房买卖合同；被告返还原告购房款669873元；被告赔偿原告损失142280.42元，共计812153.42元；被告承担诉讼费用。后原告变更诉讼请求为判令解除原、被告的商品房买卖合同；判令被告返还原告购房款669873元；判令被告按照中国人民银行同期贷款年利率6.40%支付自原告付款之日起计算至判决生效之日的利息损失；被告承担诉讼费用。
被告东营胜兴置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实理由，没有合同和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告苏金刚为支持自己的诉讼请求，提交了以下证据，庭审中被告东营胜兴置业有限公司发表了质证意见：
证据一，原、被告于2010年10月25日签订的商品房预售合同一份、收款收据一份，拟证明：原、被告存在商品房预售合同关系，原告以669873元的价格购买了被告开发的阳光100城市丽园小区××幢×单元××××号房，预测建筑面积140.51平方米，单价4767.44元，该合同约定被告应在2012年7月30日前将合同约定的商品房交付原告，如逾期交房超过九十日，买受人有权解除合同，出卖人应在买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款并按照买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金；合同签订后原告于2011年3月9日全额缴纳房款669873元。
被告对该证据的真实性没有异议，但认为根据合同法规定和该合同第十条第二款、补充协议第十七条、十九条约定，解除合同必须首先履行通知的义务，原告没有履行通知义务，主张解除合同于法无据，也没有合同依据。
证据二，2012年8月24日被告关于TT公寓交房的公告函一份，拟证明：被告公告函通知包括原告在内的业主承诺将最迟在2013年9月下旬交房，但被告又违反此次承诺，违约逾期交房，截止起诉之日未接到被告交房的任何通知。
被告对该证据的真实性没有异议，但认为对于延期交房原告没有任何异议；涉案房屋现在早已交付，2013年秋季东营下雨频繁造成管网倒灌，因不可抗力被告延误工期，半年时间无法施工，原告以此为依据要求解除合同，于法无据。
证据三，退房申请复印件一份，原件存于被告客户经理张某某处，拟证明：原告于2014年4月30日向被告提出退房申请，被告客户经理张某某签收，原告已在合同解除前书面提出申请，履行了通知义务。
被告不予认可该证据的真实性，未对该证据进行质证。
证据四，2014年房贷基准利率表一份，拟证明：2014年房屋按揭贷款3-5年期年利率为6.4%，原告请求被告按照年利率6.40%支付自付款之日起计算至2014年7月9日共计40个月的损失142906.24元，扣减被告已支付给原告的违约金数额52250.29元，被告还须支付原告损失90655.95元。
被告对该证据的真实性不予认可，质证认为原告购房系一次性付款，并非银行按揭贷款，按照合同第十条约定，即使原告主张解除合同，也应在逾期九十日后解除，但原告在领取巨额违约金后再要求解除合同，属于恶意诉讼，按照合同第十条第一款约定，应按累计已付款的1%支付合同违约金，原告要求的巨额损失没有依据。
被告东营胜兴置业有限公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据，庭审中原告苏金刚进行了质证：
证据一，2012年11月30日原告亲笔签字的信息表一份，拟证明：因被告开发的涉案楼盘逾期，被告征求原告意见，如要退房，被告可以立即为原告办理退房；如继续购房，被告按时支付违约金；原告签字认可并同意继续履行合同，被告将合同违约金汇入指定的石某某账户。原告主张解除合同不符合合同约定，与原告信息表的意思表示相悖。
原告质证认为，对该证据的真实性有异议，该信息表系被告第一次延期交房时的材料，该次延期交房被告承诺延期至2013年8月31日交付，原告要求解除合同是因为被告违反了其至迟2013年9月下旬交房的承诺，合同违约金的协商支付也是在此之前协商确定。
证据二，被告于2014年6月18日从房屋主管部门领取的竣工验收备案表一份、2014年3月25日测绘成果报告一份、派出所出具的门牌号证明一份，拟证明：2014年6月10日涉案房屋竣工验收，被告交房条件的成就符合《﹤合同法﹥司法解释一》第九条的规定。其中竣工验收备案表、测绘成果报告证明涉案房屋具备交房条件，门牌号表证明竣工验收备案表中的T9号楼即为涉案的××号楼。
原告对该证据的真实性没有异议，但涉案房屋的竣工验收备案时间是2014年6月18日，原告向被告申请退房的时间是2014年4月30日，法院立案时间是2014年5月22日，涉案楼房的最后符合交付条件的时间在原告申请退房之后成就。测绘成果报告的出具时间也是在原告起诉之后，根据双方买卖合同的约定，是将符合如下条件房屋交付：1.取得竣工验收备案表、2.取得面积实测技术报告书。因此被告提供的证据是在原告提出退房申请之后取得。
证据三，2014年6月23日特快专递一份，投递回执一份，发件人为被告，收件人为原告，内容为交房通知书，拟证明：该房屋已具备交付条件且已实质交付。
原告质证认为，该快递系原告起诉之后发出的，原告方拒绝签收，且该快递系被告单方要求，原告已经拒绝继续履行合同。
证据四，被告按原告确认的信息表的约定向原告支付违约金52250.29元的收据，拟证明：原、被告双方一直在履行信息表的约定，并且双方都没有异议。
原告对收到违约金的数额没有异议，该违约金的总金额计算至2013年12月31日，2014年的违约金未向原告支付。
证据五，2012年5月23日延期交房申请函一份，拟证明：原、被告双方将交房时间变更为提前两个月书面通知。
原告对该证据的真实性没有异议，但结合原告提交的证据充分证明被告多次延期交房，多次违约，原告是基于被告的最后一次延期交房通知提出解除商品房买卖合同。
证据六，原告支付房款收据六份，拟证明：原告没有按约定的期限付清房款。原告因不能办理银行按揭贷款，被告通知原告后，原告应在2010年10月25日前付清全部房款，但原告在2010年10月25日只缴纳23万元，余款在2011年3月9日才全部付清，按合同约定，原告应支付被告违约金，但原告一直没有支付，根据合同附件五补充协议第二条第四款、第三条第五款的规定，原告没有付清维修基金及合同约定的逾期交款违约金，被告不承担逾期交房的责任，逾期交房的风险由原告承担，原告主张解除合同没有依据。
原告质证认为，原告已经按照被告的要求足额支付房款，被告所称的通知买受人付清房款一事，原告没有收到通知。被告发给原告的几份延期交房通知明确写明被告自认违约，并没有说明原告有违约事项。原告已经按照被告要求履行合同约定。关于装修基金，被告自始没有交房，因此原告不可能缴纳维修基金，被告认为原告没有缴纳维修基金的义务没有事实和法律依据。
证据七，2013年9月28日和2013年10月6日被告工作人员通知原告收房的电话记录各一份，其中9月28日原告的答复为没有时间，10月6日的答复为在外地出差没有时间，拟证明：2013年10月左右被告通知原告接收房屋，原告以没有时间为由没有接收房屋。
原告质证认为，两份书面的电话记录系被告单方制作，且电话通知的时间均为手填，对其真实性有异议。原告并没有收到过被告通知交房的电话，也未收到过其他方式交房的通知。被告支付原告的违约金支付到2013年12月，说明2013年12月份被告仍然违约，仍没有交付房产，与被告说2013年9月28日、2013年10月6日通知交房相矛盾，原告认为该证据系伪造。
证据八，申请证人孙某某、付某某出庭作证，拟证明2013年9月28日、2013年10月6日被告曾向原告电话通知原告收房。针对证人证言，被告没有异议。原告质证认为，两位证人都陈述只是通知原告看房，并没有硬性要求原告收房，且证人付某某也明确在2013年10月并不具备交房条件，只是到2014年6月才符合交房条件，被告支付原告违约金支付到2013年12月，可以证实2013年10月并不具备交房条件，被告也没有通知原告交房，被告违约明确。
本院认为，原告提交的证据一、证据二，被告对其真实性无异议，予以采信。原告提交的证据三系复印件，被告对其真实性不认可，原告未提交其他证据予以佐证，不予采信。原告提交的证据四，与合同达到解除条件适用的同期贷款利率不一致，不能达到原告的证明目的，不予采信。被告提交的证据一，原告认可该信息表系第一次延期交房时的材料，予以采信。被告提交的证据二，原告对其真实性无异议，但系原告向被告提出退房之后于2014年6月竣工验收，不能达到被告的证明目的，予以部分采信。被告提交的证据三，显示2014年6月23日的特快专递未向原告投递，不能证明被告已经交付房屋，不予采信。被告提交的证据四，原告对违约金支付数额无异议，认为违约金支付至2013年12月31日，予以采信。被告提交的证据五，原告对其真实性无异议，予以采信，但原告认为被告多次延期交房，原告是基于被告最后一次延期交房通知并非该次延期交房商请函提出的解除商品房买卖合同申请。被告提交的证据六，原告对其真实性无异议，但结合原、被告举证的延期交房通知认定被告自认违约，对其证明目的不予采信。被告提交的证据七、证据八，与被告提交的证据二相互矛盾，能够证实被告不具备交房条件而通知原告收房，不能达到被告的证明目的，不予采信。
根据采信的证据、当事人陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2010年10月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS0023631。合同约定：购买出卖人预售商品房一套，商品房预售许可证号为东房注字第2010043号；商品房位置为阳光100城市丽园（暂定名）第××幢×单元××××号，房屋代码为186084，用途为住宅；单价为4767.44元，总价款为669873元；出卖人应在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书条件的商品房交付给买受人使用；出卖人若未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金；买受人按银行按揭付款方式付款，首付款201873元，按揭468000元，若买受人最终未能从银行获得足额贷款或银行未批准其贷款申请的，买受人应在收到出卖人的通知之日起10日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款违约，逾期在15日内，买受人应按同期个人住房贷款利率向出卖人支付逾期应付款利息；逾期超过15日，买受人仍未付清全部购房款的，出卖人有权解除合同，出卖人选择继续履行合同的，买受人应自逾期付款第1日起至买受人实际付款之日止，按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息，买受人还应按每日商品房价款的0.1‰向出卖人支付违约金。合同签订后，原告作为买受人于2011年3月9日通过现金和刷卡方式付清了全部购房款669873元。2012年5月23日，被告向原告出具延期交房商请函，编号为NO.KF088，声明原告所购买的住宅被告延期交付，具体交房日期被告将于交房前2个月书面通知原告，同意按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。2012年11月30日，原告与被告通过工作人员何某某签订信息表，认可自愿继续履行《商品房买卖合同》，并认可自2012年7月31日起至2012年8月31日止的逾期交房违约金，被告通过转账方式将上述期间违约金3215.39元汇入指定的案外人石某某的中国工商银行6222081615001010645卡中。2013年8月24日，被告向原告发出TT公寓交房公告函一份，庭审中原告予以确认，载明涉案房屋原定于2013年8月31日交房，但因降雨原因预计将于2013年9月下旬交房，因再次延期交房，被告同意承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。截至2013年12月31日，被告按每日商品房价款的0.15‰共向原告支付逾期交房的违约金52250.29元，自2014年1月1日起被告未向原告支付逾期交房违约金。2014年5月9日，东营市房屋产权登记中心为被告出具测绘成果报告，2014年6月18日，被告从房管部门取得竣工验收备案表。
另查明，中国人民银行一至三年期（含三年）同期贷款基准利率为6.15%。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，受法律保护，双方当事人应按合同约定享受权利和承担义务。
一、关于合同的解除问题。原告依照合同约定付清了全部购房款，被告理应按照合同约定的时间交付房屋。2012年5月23日，被告通知原告将逾期交房，将于交房前2个月书面通知原告，同意并实际向原告支付逾期交房违约金。2013年8月24日，被告向原告发函承诺于2013年9月下旬交房，原告又予以同意，被告在此期间向原告按照合同约定支付违约金，视为原、被告就合同的继续履行、违约责任达成了一致意见，视为在2013年9月下旬至迟2013年9月30日前，原、被告同意继续履行合同，并就违约责任作出了确认。自2013年10月1日至2014年6月期间，没有证据证明原、被告关于涉案房屋买卖合同是否继续履行达成新的合意，被告自2013年10月1日至2013年12月31日期间单方向原告支付的违约金，只是被告的单方意思表示，并不当然视为原、被告就合同的继续履行形成意思表示一致的合意，原告同意被告前期的延期交房也并不表示同意被告继续延期交房，庭审中查明，被告直至2014年6月才达成符合合同约定的交房条件，原告主张与被告解除《商品房预售合同》的诉讼请求，应予支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，被告应在合理期间内向原告返还已付的购房款669873元，并赔偿原告损失。
二、关于原告主张的损失问题。原、被告在合同中未约定损失赔偿额的计算方法，因原告未提供同地段同类房屋租金的标准，也未申请对同地段同类房屋租金标准申请房地产评估机构评定，其主张约定的违约金不足以弥补其实际损失，按照中国人民银行年利率6.40%支付其损失实为对违约金的调整。自合同签订日至合同约定的交房日是当事人认可的交房期间，是当事人之间的自由约定，而自原、被告双方合同约定交房之日2012年7月30日至合同解除条件成就之日2013年9月30日，双方通过被告向原告支付违约金的方式对合同的继续履行达成了新的合意，原告损失的利益通过支付违约金的方式得到了补偿，当事人的自由约定优先于法律规定，关于这段期间原告主张的损失，本院不作处理。自2013年10月1日至今，合同解除，被告无合同依据和法定依据继续占用原告早已支付的全部购房款。从合同解除条件成就的起因看，系因被告作为违约方一再违约造成，原告作为守约方一直未能实现其购房的合同目的，为保护守约方的合法权益，结合本案实际情况及双方合同履行情况，原告主张自2013年10月1日起要求被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付其利息损失并无不当，本院予以支持。自2013年10月1日至2013年12月31日，被告向原告支付违约金是建立在原告同意继续履行合同的单方认识基础上支付的，经审查，原告对于该段期间不同意继续履行合同，双方签订的合同自2013年10月1日起达到合同解除条件，原告接受被告支付的违约金无合同依据，原告应向被告返还该段期间的违约金9244.25元（100.481元／天＊92天）。
三、关于被告抗辩主张的问题。原告庭审中陈述曾于2014年4月30日向被告提出退房申请，并由被告客户经理张某某签收，被告虽不认可，但原告于2014年5月22日通过诉讼的方式要求与被告解除合同，被告收到原告起诉状视为收到原告的退房意思表示，且合同中明确约定了逾期交房合同解除的条件和违约责任，被告关于原告就合同的解除未通知被告的抗辩主张，本院不予支持。原告付清全部购房款，被告在后期与原告逾期交房商请函中明确自认违约，并按照合同约定实际支付给原告约定的违约金，没有载明原告违约事项，视为原、被告对双方的违约事项作出了确认，故被告关于逾期交房风险由原告承担，被告不承担逾期交房责任的抗辩主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、解除原告苏金刚与被告东营胜兴置业有限公司签订的合同编号合同编号为YS0023631的《商品房预售合同》；
二、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏金刚返还购房款669873元；
三、原告苏金刚于本判决生效之日起十日内返还被告的违约金9244.25元；
四、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏金刚自2013年10月1日起至判决生效之日止的利息损失（以669873元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6.15%计算）；
五、驳回原告苏金刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11922元，由原告苏金刚负担894元，被告东营胜兴置业有限公司负担11028元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 刘君东
代理审判员 宋 涛
人民陪审员 刘清淑
二〇一四年十月三十日
书 记 员 崔 娜