上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3106号
上诉人（原审被告）上海锐驰鼎诚信息技术有限公司。
被上诉人（原审原告）上海张江集成电路产业区开发有限公司。
上诉人上海锐驰鼎诚信息技术有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月7日受理后，依法组成合议庭于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人上海锐驰鼎诚信息技术有限公司之委托代理人孟睿，被上诉人上海张江集成电路产业区开发有限公司之委托代理人陆垒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年8月23日，上海张江集成电路产业区开发有限公司（以下简称张江集成电路公司，出租方、甲方）与上海锐驰鼎诚信息技术有限公司（以下简称锐驰鼎诚公司）（筹）（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于上海市某某区某某路某某号某某室房屋，建筑面积166.38平方米，用途为乙方项目研发、生产经营的场所。租赁期三十六个月，自2011年8月22日起至2014年8月21日止，免租期一个月，自2011年8月22日起至2011年9月21日止。租金每天每平方米（人民币，下同）2.70元，每季度支付一次，每季租金40，996.35元，每季度初始15日内支付。履约保证金27，330.90元。乙方向甲方缴纳清除费，该费用的缴纳标准为每平方米21元，共计3，493.98元。乙方缴纳该清除费后，无论本租赁合同因何种原因终止，房屋恢复原状工作由甲方负责进行，乙方不再承担房屋恢复原状义务。合同第九章违约构成及违约责任，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：未按合同规定时间缴纳保证金、清除费（若选择）、租金、物业管理费、公用事业费等相关费用。违约金：违约方应向另一方支付违约金，违约金按日违约金计算。违约金的计算方式为日违约金数额等于日租金数额，违约天数等于违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数，违约金金额等于日违约金×违约天数。乙方逾期支付租金或其他款项超过三十天，甲方有权解除本合同，无偿收回物业并不退还履约保证金，同时乙方应承担相应违约责任。9.5如违约方违约造成另一方遭受的经济损失超过违约金，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由双方根据经济损失的程度据实计算，共同核定，也可由双方共同委托具有专业权威的第三方核定。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，双方按约履行。
2011年8月26日，锐驰鼎诚公司在系争租赁物内设立。
锐驰鼎诚公司已支付张江集成电路公司保证金27，330.90元，支付租金至2013年3月21日。2013年6月26日，张江集成电路公司向锐驰鼎诚公司发出催款通知单，称截止目前尚未收到张江管委会及张江集团有关2012年给予企业租金类补贴的通知，通知支付2013年3月22日至2013年9月21日的应付租金合计81，992.70元。锐驰鼎诚公司收函后未付款。张江集成电路公司催讨未着，遂涉讼。
原审另查明，上海市某某区某某园区某某路某某号房屋于2010年办理房屋建设工程竣工验收备案。
张江集成电路公司诉称，张江集成电路公司系上海市某某区某某园区某某路某某号305A室房屋的租赁管理人，张江集成电路公司和锐驰鼎诚公司于2011年8月23日就上述房屋签订房屋租赁合同，约定锐驰鼎诚公司承租房屋自2011年8月22日起至2014年8月21日止，日租金每天每平方米2.70元。张江集成电路公司依约交付了房屋，锐驰鼎诚公司自2013年3月起拖欠租金未付，张江集成电路公司多次致函要求其按约履行付款义务未果。故诉请判令：1、锐驰鼎诚公司支付张江集成电路公司欠付租金，自2013年3月22日起至2014年8月21日止，按每月13，665.45元支付；2、锐驰鼎诚公司支付欠付租金的利息，按欠款金额163，985.40元为计算本金，按银行同期贷款利息为标准，自张江集成电路公司起诉之日计算至判决生效之日止；3、锐驰鼎诚公司支付张江集成电路公司违约金232，312.60元。
锐驰鼎诚公司辩称，房屋租赁期间，张江集成电路公司没有按照约定支付房屋租金补贴，张江集成电路公司应当就此承担违约责任，在张江集成电路公司没有先行支付租金补贴的情况下，其有权行使抗辩权，暂不支付租金。双方已依约办理完毕退房手续，张江集成电路公司应当返还其履约保证金27，330.90元，或在房屋租金中抵扣。张江集成电路公司诉请利息没有合同依据，即使其存在违约，违约金的数额应当以实际损失为限，张江集成电路公司没有损失的任何证据，故不同意张江集成电路公司的诉请。
原审审理中，锐驰鼎诚公司提交了2012年12月由上海市张江高科技园区管理委员会支付的财政补贴42，000元，以证明存在租金补贴的事实。经质证，张江集成电路公司称付款凭证的付款主体并非张江集成电路公司，张江集成电路公司没有支付租金补贴的义务，鉴于合同已到期，张江集成电路公司同意返还锐驰鼎诚公司保证金，但应当抵扣锐驰鼎诚公司的欠付费用，租赁物的返还无需法院处理。
原审审理中，锐驰鼎诚公司主张合同约定的违约金过高，请求调整至按银行同期贷款利率为计算标准。张江集成电路公司同意将第2、第3项诉请合并，违约金调整金额由法院酌定。
原审认为，张江集成电路公司和锐驰鼎诚公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当遵照合同履行。张江集成电路公司依约交付了租赁房屋，锐驰鼎诚公司自2013年3月起欠付张江集成电路公司租金未付，违反了合同约定。双方的租赁合同中并没有约定有关租金补贴的相关内容，因此锐驰鼎诚公司认为张江集成电路公司未支付租金补贴而锐驰鼎诚公司有权暂停支付租金缺乏依据，该抗辩意见不予采纳。鉴于双方的合同租期已届满，张江集成电路公司诉请锐驰鼎诚公司支付2013年3月22日至2014年8月21日期间的租金，予以支持，经核算欠付租金数额为232，312.65元。锐驰鼎诚公司欠付张江集成电路公司租金未付，张江集成电路公司诉请要求其承担违约金，符合合同约定。对于违约金的数额，锐驰鼎诚公司认为合同约定标准过高，请求予以调整，张江集成电路公司同意将第2、3项诉请合并后由法院对此作出调整。故依照公平及诚实信用原则，酌情确定锐驰鼎诚公司承担违约金20，000元。锐驰鼎诚公司已缴纳张江集成电路公司的租赁保证金，张江集成电路公司应予返还，本案中一并予以处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，于二○一四年九月十一日作出判决：一、上海锐驰鼎诚信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付上海张江集成电路产业区开发有限公司欠付租金232，312.65元；二、上海锐驰鼎诚信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付上海张江集成电路产业区开发有限公司违约金20，000元；三、上海张江集成电路产业区开发有限公司于判决生效之日起十日内返还上海锐驰鼎诚信息技术有限公司租赁保证金27，330.90元。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，519元，由上海锐驰鼎诚信息技术有限公司负担。
判决后，锐驰鼎诚公司不服，上诉于本院称，被上诉人曾承诺凡入驻企业均可以享受三年租金补贴，并在上诉人入驻时向上诉人提供了一份入驻费用说明注明了租金补贴的标准。2012年12月，被上诉人以上海张江高科技园区管委会发放财政补贴的形式支付了首期租金补贴。且被上诉人在2013年向上诉人发送的催款通知单中也提到了租金补贴事项，说明双方确实存在关于租金补贴的约定，被上诉人理应兑现承诺。被上诉人没有按约支付上诉人租金补贴，故上诉人有权行使合同抗辩权，不支付房屋租金，因此上诉人不存在违约行为。综上，请求二审法院撤销原判第一、二项，改判以被上诉人应支付的租金补贴抵扣上诉人欠付的房屋租金。
被上诉人张江集成电路公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人向本院提交其员工与上海张江集成电路产业孵化器员工之间的电话记录，欲证明上诉人与被上诉人之间存在关于租金补贴的约定。被上诉人质证后对该证据的真实性及关联性均不予认可。本院审核该证据后认为，该电话记录中的人员并非被上诉人的员工，其通话内容亦无法证明被上诉人曾向上诉人作出过支付租金补贴的相关承诺，故本院对该证据的效力不予认可。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点是上诉人拒付租金是否具有合法的抗辩事由。上诉人主张被上诉人应按照承诺向上诉人支付三年的租金补贴，在被上诉人兑现其承诺之前，上诉人有权拒付租金。然而，在双方签订的租赁合同中并没有关于租金补贴的约定，上诉人也未能提供证据证明被上诉人曾有相关承诺，上诉人于一审提交的42，000元的银行凭证，其名称系财政补贴，支付主体也并非被上诉人，故上诉人所主张的抗辩事由缺乏依据，本院难以采信。上诉人未能按约支付租金，已经构成违约，原审法院据此判令上诉人支付被上诉人欠付租金，并依照公平及诚信原则酌情确定上诉人承担违约金20，000元，于法不悖，本院予以维持。上诉人锐驰鼎诚公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，084元，由上诉人上海锐驰鼎诚信息技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月二日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；