河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0702民初1824号
原告冯花蕾，女，汉族，1989年3月11日生，住新乡市。
委托代理人贺德利，河南中原法汇律师事务所律师。
被告杨文霞，女，汉族，1978年5月5日生，住新乡市。
委托代理人张兴国，男，汉族，1970年2月4日生，住河南省延津县。
原告冯花蕾诉被告杨文霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯花蕾的委托代理人贺德利，被告杨文霞及其委托代理人张兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯花蕾诉称，2015年3月9日，原告冯花蕾委托赵静与被告杨文霞签订《租房定金协议》，双方商定承租被告所有的位于新乡市××街××小区××楼××单元××室房屋××套，约定每月租金3000元整，支付方式为付半年押一个月，被告收取原告定金500元。2015年4月1日，原告与被告正式签订《租房合同》，租赁期限为2015年4月1日至2016年4月1日，共计12个月，租金每月3000元，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方。合同第四条约定，合同终止时被告收取的保证金应当充抵房租。合同签订后，原告冯花蕾在支付房租外一并支付了保证金（押金）3000元。合同到期后，因被告不同意续租，原告承诺一个月之内搬离房屋，并支付13500元作为押金。之后，原告于2016年5月6日搬离该房屋并向被告归还了房屋钥匙，双方之间的租赁合同已经解除。综上，鉴于被告拒不返还房屋押金，为了维护原告的合法权益，特诉至法院要求：1、要求被告返还原告房屋押金共计12000元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告杨文霞辩称，本案原告隐瞒真相，歪曲事实发生经过。首先答辩人要向法庭说明，冯花蕾和赵静均为“河南壹测吧网”的工作人员，她们两人也是该网吧的负责人，赵静主要负责该网吧的财务，其与答辩人签订《租房定金协议》和《租房合同》是为开办该网吧使用。答辩人对于原告起诉状事实与理由�分所述事实均持有异议：1、与答辩人洽谈租赁房屋、签订《房租定金协议》及交付500元定金均系赵静个人所为，原告冯花蕾并没有委托赵静雨答辩人签订《租房定金协议》。2、2015年4月1日在签订《租房合同》时，赵静说自己写字字体不好，就委托冯花蕾与答辩人签订《租房合同》，租赁期限为2015年4月1日至2016年4月1日，月租金为3000元，支付方式为付半年押一个月租金3000元作为保证金（押金）。该《租赁合同》签订后，原告方就将现金20500元交给了答辩人，加上原告原来交给答辩人的500元定金共计21000元。这21000元包括上半年（2015.4.12015.9.1）的租金18000元和保证金（押金）3000元。该房屋下半年（2015.10.12016.4.1）的租金18000元是原告方通过转账方式转给答辩人的，目前3000元保证金（押金）仍在答辩人手中，并未充抵房租。3、在该《租房合同》到期前，即在2016年1月中�，原告方对答辩人说该合同到期就不再租赁使用，答辩人也同意了。答辩人杨文霞随即在2016年3月份又在本小区联系好了另一个承租人，商定以每月5000元的租金租给对方。到2016年3月8日，答辩人电话告知要求她们在合同到期后抓紧时间腾房，原告方说房暂时未找到，找房源并进行装修需要三个月。原告方请求答辩人再让其租用房屋三个月，租用到2016年7月份（并不是诉状中所述的“承诺一个月内搬离房屋”），答辩人提出已经以每月5000元的租金找好承租方，但最后经过原告方再三恳求，答辩人才同意其继续承租三个月，并给与租金优惠，将续租后的房屋租金定为每月4500元，原告方亦同意，并于2016年3月10日以“河南壹测吧网”的名义向答辩人建行卡中转给原告合同到期后续租三个月的房屋租金13500元。另答辩人在2016年5月6日也未收到原告交还的房屋钥匙，至今原告�并未归还答辩人的房屋钥匙和电卡。原告方说将房屋钥匙和电卡交至答辩人小区物业中心，经答辩人询问，物业中心并未收到（物业中心出具有证明）。原告方转给答辩人的13500元不是押金（保证金），而是合同到期后继续承租答辩人房屋三个月的租金，由于原告方至今未交还房屋钥匙和电卡，所以答辩人与原告方之间的续租房屋的租赁合同并没有解除。综上所述，不仅《租房定金协议》和《租房合同》中明确约定原告方向答辩人支付租金的方式为付半年押一个月租金（3000元），而且原告方在诉状中也自认其在支付房租外一并支付了保证金（押金）3000元，在实际中原告方亦是这样支付的。所以，在原告方已经向答辩人交付3000元保证金（押金）的情况下，又向答辩人支付13500元的高额押金与事实和情理不符，原告方纯粹是歪曲事实的真相。自2016年3月10日原告方以“河南壹测吧网”的名义向答辩人建行卡中转去续租三个月的房屋租金13500元后，答辩人与原告方三个月的房屋租赁合同已经依法成立并生效。并且原告方至今未交还答辩人房屋钥匙和电卡，所以答辩人与原告方之间续租房屋的租赁合同自始至终未解除。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，原告方应积极履行该合同义务，以每月4500元的约定向答辩人支付房屋租金否则应承担赔偿答辩人损失的违约责任。对于原告方在租赁答辩人房屋期间因租用房屋所产生的各项费用原告应负责清缴和承担。对于原告方租赁答辩人房屋期间因使用不当和保管不善租赁物所造成的损毁应担承担损害赔偿责任。根据答辩人与原告方签订的《租房合同》第三条和第六条的规定，对于原告在租赁期间所产生的物业费、水费、电费等费用以及其他因原告租用居住该房屋产生的费用（除土地费和大修费）均由原告方负担。根据《合同法》“租赁合同”部分的相关规定，原告方在租赁答辩人房屋期间，因使用不当和保管不善造成答辩人房屋中的物品的损失应由原告方承担赔偿责任。综上，答辩人认为，原告方歪曲事实真相，将应支付给答辩人三个月的房屋租金13500元说成是搬离房屋的押金，原告方的起诉请求既无事实根据也不符合情理，更无法律依据，依法应予驳回。请求人民法院在查明事实的基础上依法裁判，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明：2015年3月9日，原告委托赵静与被告签订租房定金协议一份，该协议约定：被告将其位于新乡市红旗区新一街大景城小区24号楼1单元1801号的房屋出租给被告办公使用，原告向被告支付租房定金500元。房屋租金月3000元，每半年付一次租金。2015年4月1日，原、被告签订正式租房合同，该合同约定：原�将其位于新乡市新一街大景城小区24号楼1801号的房屋出租给被告。租赁期限为：2015年4月1日起至2016年4月1日止，计12个月。每月租金3000元。租金支付方式为：半年付一次租金，租房保证金为一个月的租金。该协议签订后，原、被告均履行了该协议。2016年3月，经原、被告口头协商，租赁合同到期后，由原告继续使用该房三个月，月租金为4500元。原、被告未签订书面续租合同。原告于2016年3月10日通过河南壹测吧网的银行账号付给被告三个月的房屋租金13500元。此后，原、被告因房屋续租期限产生纠纷，原告诉至本院要求被告返还原告房屋押金共计12000元，并要求被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告称，2016年5月6日已搬出租赁房屋，并将房屋钥匙交付给被告，双方租赁合同解除。被告对原告所述不予认可，称原告至今未返还租赁房屋。另查明。原告已实际不再使用涉案房屋。
本案审理查明的事实有原告提交的租房定金协议，租房合同和被告提交的建行卡交易明细、大景城物业管理处证明，以及双方当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，原告与被告签订的租房合同和口头约定的续租房屋合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应严格履行。现原、被告口头约定的续租房屋合同已经期满，且原告已实际不再使用涉案房屋，应认定原、被告所签订的房屋租赁合同已终止，故被告应将收取原告的租房押金3000元，返还给原告。原告于2016年3月10日交付给被告的13500元，综合原、被告提交的证据材料，以及原、被告的当庭陈述，应认定为原告向被告交纳的续租三个月房屋的租金，并非原告所称的续租房屋押金。原告称，2016年5月6日已搬出租赁房屋，并将房�钥匙交付给被告，双方租赁合同解除，因证据不足，本院不予支持。因此，原告要求被告返还房屋押金12000元的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告杨文霞在本判决生效后五日内返还原告冯花蕾房屋租赁押金3000元。
二、驳回原告冯花蕾的其他诉讼请求。
如果被告杨文霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，原告冯花蕾与被告杨文霞各负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 郭生祥
审判员 原培宏
审判员 张习坤
二〇一六年十一月十四日
书记员 孙 宁