重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0233民初1640号
原告重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。
法定代表人宋正琪，系公司总经理。
委托诉讼代理人蒋建，重庆佰锐得律师事务所律师，特别授权。
被告罗英，女，1979年6月19日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：罗见华，男，1952年8月7日出生，汉族，住重庆市忠县。
原告重庆旺达物业管理有限公司与被告罗英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法由审判员周红宇独任审判，适用简易诉讼程序并于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。庭审后，原、被告申请和解一个月。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系重庆市忠县XX镇XX路XX号门面业主，房屋建筑面积579.28平方米。2013年8月12日，原、被告签订了前期物业管理服务合同，约定原告为中博香山湖提供物业服务，物业服务费为3元每平方米。合同签订后，原告依约对被告提供物业服务，实施规范的物业管理。被告于2014年10月1日起停止缴纳物管费，经原告多次催收无果，现起诉要求被告支付截止2016年12月31日欠缴的物管费46921元；被告拖欠物业管理费产生的违约金3000元。
被告辩称，购房时要求购1号房，广告位置佳，要求在1、2号房之间开门作为消防通道，原告拒绝，被告只好购买2号房。当时房屋销售员说办学校物管费优惠，或免交物管费；被告装修时房门被盗，在原告监控画面查实下午5时23分小偷盗门，原告不予协助调查，推说是派出所的事；房门被盗第3天，室内又被盗走空调电缆线、电灯线、油漆及施工工具；被告30多米长阳台无下水道，安装空调后发现阳台水已积满，淹没了室外机导致机器受损更换，损失上万元，多次要求安装下水道未果；2014年9月，被告放在室外展架被砸和被盗，请示物管，物管未处理；被告装修时发现电源不通，向原告反映，原告答复系建筑商的事，结果电工最后查出是总电表接线脱落；消防箱是空箱子，有消防隐患。因此，原告售房骗人，虚设监控，从不为业主着想，工作马虎失职。被告于2014年11月停止缴纳物管费，并要求原告赔偿损失，原告拒赔也不道歉。2015年10月，被告去交物管费要求优惠，原告不理睬；2016年10月，被告去交物管费要求优惠，原告拒收；2017年3月27日，被告再去交费，要求每平方米0.5元交费，原告只同意按3元计费，每年减免3个月物管费，双方未达成协议。2016年原告已明文规定，500平方米以上房屋按每平方米1.5元收费，而被告开办培训学校，每月只上8天课，其余时间关门，要求按0.5元每平方米收取费用，并愿意一次性交3年物管费。
经审理查明，忠县XX小区至今未成立业主委员会。被告系忠县XX镇XX路XX号门面业主，房屋建筑面积579.28平方米。原告系物业管理企业，资质等级为三级。2013年11月15日，原告与忠县中博香山湖置业有限公司续签了前期物业服务合同，合同期限为5年，自2013年11月15日至2018年11月14日。约定原告对忠县XX小区提供物业服务，高层住宅物业管理服务费约定为每月每平方米1元，多层住宅每月每平方米1.20元，办公楼每月每平方米3元，商业物业每月每平方米3元。公共部分的水、电费用，应由业主据实分摊。物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日交清当月费用，逾期每月15日仍未交纳或未全额缴纳，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五作为违约金。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。该合同亦于2013年11月18日在忠县房地产管理所备案。原告在该小区提供了物业服务，被告按照每月每平方米3元的标准向原告支付了物管费。2014年10月1日起，被告未缴纳物管费。经原告催收无果，现起诉来院，诉讼请求同前。诉讼中，原告于2017年3月29日向原告预交了5000元物管费。
另查明，原、被告双方曾与原告公司保安发生矛盾，并经公安机关出警解决。
上述事实，有原告委托诉讼代理人及被告及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述以及原告提供的原告营业执照、法定代表人证明、房地产权证复印件、物业服务费催缴通知单、关于中博香山湖商业物业服务费收取标准的报告等证据材料及本院依职权调取其他相关物业服务纠纷案件民事判决书在案佐证，本院予以确认。
本院认为：被告购买忠县XX镇XX路XX号门面，该门面位于忠县中博香山湖小区规划红线范围内，应系该小区业主。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与忠县中博香山湖置业有限公司于2013年11月15日续签的前期物业服务合同，并在忠县房地产管理所备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而被告系该小区业主，故该合同对被告具有约束力。故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用的理由成立，本院予以支持。
原告主张被告按合同约定每平方米每月3元标准支付物管费，被告主张原告没有履行安全职责，反映的物业问题没有及时予以解决，给其造成了经济损失，物业服务不到位，其门面开办的学校一个月才实际使用8天，要求按0.5元每平方米每月支付物管费。本院认为，物业服务合同约定了物业服务收费标准，就应当按照约定计收物业服务费。但是原告未提供证据证实其依照前期物业服务合同约定的服务内容及服务质量履行了完善的物业服务，也未提供相关证据证实对原告反映的物业问题进行了登记并及时解决，且原告作为专业的物业服务公司，在服务中与业主发生纠纷，故原告在物业服务工作中存在一定的服务质量问题。并且，2017年1月起原告调整被告户型门面为1.5元每月每平方米，价格并经备案登记。在本院处理的原告起诉同一小区、同一时段、同一地段的商业用房业主拖欠物业服务费案件中均以调解方式结案，调解均以2017年的收费标准在收取物业管理费，本院既为了保持同一类型案件裁判结果的公平性和一致性，又为了保障物业公司的诉讼权利和合法权益，故对原告主张的物业服务费予以酌减，调整被告的门面按1.8元每月每平方米收取物业服务费为宜。从2014年10月至2016年12月，被告欠缴的物业服务费为1.8元×579.28平方米×27个月为28159.01元，被告已于2017年3月29日预交5000元，故被告还应承担向原告支付23159.01元物管费的法律责任。
原告主张二被告支付违约金5000元，因双方均有一定违约行为，故本院对原告主张支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，原告与忠县中博香山湖置业有限公司签订的物业服务合同合法有效。因原告已依约为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据合同约定向原告交纳从2014年10月1日至2016年12月31日止尚欠的物业服务费用23159.01元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告罗英在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付从2014年10月1日至2016年12月31日止的尚欠的物业管理服务费用23159.01元；
二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费524元，由被告罗英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 周红宇
二〇一七年七月七日
书记员 覃诗倪