内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿左民一初字第2020号
原告（反诉被告）胡银业，系阿拉善左旗第三中学退休教师，住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人胡生茂，系内蒙古北杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）乌海市黄河房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市。
法定代表人张晓云，系该公司董事长。
委托代理人刘艳茹，系该公司法律顾问。
原告胡银业诉被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称黄河公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理。被告黄河公司在举证期限内提出反诉，本院依法予以受理。�法由审判员张逸涵适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡银业及其委托代理人胡生茂与被告（反诉原告）黄河公司的委托代理人刘艳茹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡银业诉称，2006年6月29日，原告在被告拆迁自己位于阿拉善左旗巴彦浩特镇三中校内南侧温棚处并享有所有权的房屋时，在被告的解释与承诺下，即与被告达成房屋拆迁安置补偿合同。在合同中，双方约定：1、原告所占土地院落使用面积为299.62元平米，房屋面积为218.49平米；2、置换方式为：被告在土尔扈特小区给原告一套90-100平米房屋，在御景华庭小区（三中院内）给原告一套100-110平米房屋；3、如果被告所给的两套房屋面积超出最高标准210平米，超出部分原告不再承担费用；4、被告在房屋置换标准条件的基础上，由原告自选地板砖，地板砖由被告铺设并由被告支付费用，以顶平房屋平米的差额部分；5、原告搬出房屋的过渡租房费和搬迁费由被告承担；6、由被告负责办理房证，并于交房60日内交付。房屋安置拆迁合同签订后，被告在实际房屋的置换中，在土尔扈特小区内，所交给原告的房屋面积为88.59平米，与合同中最低置换标准90平米相差1.41平米；在三中院内交给原告房屋的面积为94.702平米，与合同中最低标准100平米相差5.298平米。当时，原告在与被告签订安置补偿合同时，被告给原告解释的以原告所选购的地板砖和铺地板砖的费用抵顶合同中约定的拆迁房屋面积218.49平米与最低安置房屋面积标准190平米差额面积的价值。原告在2009年住进土尔扈特所置换的房屋后，在物业公司收取物业费时，才知道被告所置换给原告的土尔扈特小区的房屋面积为88.59平米。为此当原告找到被告要求解释并解决这个问题时，被告的答复是御景华�置换的房屋面积可能要大一些，待御景华庭的房屋交付后再说面积低不低的问题。当时原告认为这也是个道理，因此等待御景华庭房屋的交付。被告将御景华庭的房屋交付给原告，当原告到物业公司交费时，发现该房屋的面积也低于合同中最低标准。为此原告再次找到被告，被告还是不给解决。2010年大概是9月份原告在被告交付御景华庭小区的房屋后，于2011年要求被告按照合同约定办理房证和土地证时，被告又以各种理由推拖至今。尤其是原告按照合同约定自己购买地板砖后，要求被告给报销地板砖费用时，被告却又以原告所购买的地板砖不是普通地板砖，只能每平米按12元报销。并且该所报销的款项，被告不但不给原告支付，反而将应该由被告所承担的过渡租房费在该款项中予以扣除。原告见被告如此不履行双方的合约，怕被告再找其他的理由乱扣款，因此自己�租房另住而等待被告交付房屋，这笔不应由原告承担的租房费就达3000元。面对被告种种不讲信用的行为，原告怕矛盾闹深不好解决，因此耐心找被告希望能够协商解决，而被告见原告软弱好欺，于是一拖再拖不予解决。原告只好以诉讼的途径请求人民法院予以解决问题，故提出如下诉讼请求：一、请求判令被告依照合同约定，给原告办理并交付在三中院内的房屋的土地证和房证。同时要求被告承担违约金58184.84元；二、判令被告依照合同中第五条第五项的约定，给原告结算并支付由原告所购买的地板砖费9706元；三、判令被告双倍返还房屋面积误差价款32198.40元；四、判令被告退回所扣留的过渡房租费3600元和承担应由被告支付的房租费3000元；以上合计：106689.24元；5、本案诉讼费及相关费用均由被告承担。
被告黄河公司辩称，一、原告要求我公司为其办理三中院内房屋土地证和房证以及承担违约金58184.84元的诉请实属无理。2005年我公司准备开发建设御景华庭住宅小区，需要对阿拉善左旗三中校园内的居民住房进行拆迁。2005年7月24日，我公司与原告就原告位于阿拉善左旗三中校院内南侧温棚处自有住房的拆迁补偿问题协商并签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定我公司对原告自有住房（房屋面积218.49平米、建筑面积299.62平米）以房屋置换的方式进行补偿。具体置换方式为：我公司将土尔扈特小区新建的住宅楼一楼给予原告一套90-100平米的楼房，将三中操场内新建的住宅楼二楼给予原告一套100-110平米的住宅房。合同签订后，2008年、2009年我公司先后为原告提供了约定的置换房屋，并在置换房屋交付后我公司与原告分别就所置换的楼房签订了《商品房买卖合同》。其中我公司在向原告提供御景华庭小区住宅楼房时告知原告该住宅楼有地下室，地下室需要另行购买，价格为每平米868元。原告表示同意购买，因此双方在签订的御景华庭小区住宅楼房《商品房买卖合同》中明确约定地下室面积为12.155平米，价款为10551元，价款在交钥匙时付清。当时原告提出暂时没钱，等有钱时再付，房证先不办的，等什么时候交清房款，什么时候办证，我公司未反对。之后原告也未向我公司支付购买地下室的房款，也没有来办理房证。2012年左右，原告之妻找到我公司人员要求办证，公司财务人员告知先交清购地下室的房款再办证，原告之妻也没说什么就走了。综上，我公司认为之所以未给原告办证是因为原告未将房款交清。原告在自身没有交清房款的情况下要求被告办证并承担违约金显然没有任何道理。二、原告要求我公司支付其购买地板砖费用9706元的问题，我公司认为根据双方合同约定，我公司承担的只是原告铺设地板砖的费用，而不是购买地板砖的费用。我公司在与原告签订房屋置换补偿协议时，根据规划设计已知我公司所置换给原告的楼房面积与合同约定的面积差估计不足四平米，价款不足4000元，因此双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中第五条第三项中约定，我公司提供给原告的房屋由公司安装灯泡，压腻子刷白墙面，原告自选普通地板砖我公司进行铺设，以此来顶平双方面积的差额。事实上我公司置换给原告的土尔扈特小区的楼房就是按此约定履行的，土尔扈特小区楼房在交付原告后，原告自行进行了刮腻子、铺设地板砖，费用由我公司进行了支付，其中刮腻子每平米4.5元，铺设地板砖每平米12元，这一事实有原告给我公司出具的收条为证。因此原告要求我公司支付所置换的御景华庭小区住宅楼房购买地板砖的费用显然没有事实根据。三、关于原告要求我公司双倍返还面积误差价款的问题，我公司认为没有任何事实依据。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，我公司置换给原告的土尔扈特小区住宅楼房面积达到90-100平米即可，置换给原告的御景华庭小区住宅楼房面积达到100-110平米即可。由于签订置换协议时我公司已知置换给原告的楼房面积与合同约定的面积相差不足四平米，价款不足4000元，因此在合同约定我公司为所置换的房屋安装普通灯泡、压腻子刷白墙面，原告自选普通地板后由我公司进行铺设，以此来顶平面积的差额。因此我公司实际置换给原告的楼房与合同约定面积的差额已通过给原告所置换的楼房安装普通灯泡、压腻子刷白墙面等方式进行了顶平，不存在再给原告补偿面积误差价款的问题。四、关于原告要求我公司承担的过渡租房费及承担应付房租费的问题，我公司认为没有事实根据。原告房�被拆迁的过程中，我公司将土尔扈特小区电业局住宅楼8号楼2单元502室（房主为何立新）楼房租赁交给原告居住，并由我公司向出租人何立新支付了房租，原告一直居住到其搬进新房。因此原告没有理由再向我公司索要租房费用。
反诉原告黄河公司诉称，2005年反诉人原告准备开发建设御景华庭住宅小区，需要对阿拉善左旗三中院内的居民住房进行拆迁。2005年7月24日，反诉人原告与反诉被告就拆迁住房的拆迁补偿问题自愿协商并签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定反诉原告对反诉被告自有住房（房屋面积218.49平米、建筑面积299.62平米）以房屋置换的方式进行补偿，具体置换方式为：反诉原告将土尔扈特小区新建的住宅楼一楼给予反诉被告一套90-100平米的楼房，将新建的御景华庭的住宅楼二楼给予反诉被告一套100-110平米的楼房。如上述两套房屋超出约定置�面积部分，反诉被告不承担相应的费用。因签订置换协议时反诉原告已知置换给反诉被告的房屋面积可能略小于约定的置换面积，故双方约定由反诉原告为反诉被告安装普通灯泡，压腻子刷白墙面，反诉被告的自选普通地板由反诉原告进行铺设，以此来顶平面积的差额。合同签订后，反诉原告先后为反诉被告提供了约定的置换房屋。反诉原告在向反诉被告提供御景华庭小区住宅楼时告知反诉被告该住宅楼有地下室，地下室需要另行购买，价格为每平米868元，反诉被告表示同意购买，但提出当时其没有钱支付房款（地下室面积为12.155平米，价格共计10551元），要求等他有钱时再付，房产证他先不办理，等他交清地下室房款的时候再办证，反诉原告也未反对。2012年，反诉被告的妻子找到反诉原告公司财务人员要求办证，反诉原告公司财务人员告知反诉被告的妻子需要先交清购买地下室房款后才能办证。2014年10月，反诉原告收到反诉被告的起诉状，反诉原告认为反诉原告之所以未给反诉被告办理房产证是因为反诉被告未交清购买地下室的房款。反诉被告在自身没有交清房款的情况对反诉原告提起诉讼，实属无理之举。故反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，依法提起反诉，请求判令反诉被告支付拖欠反诉原告的购买地下室价款10551元，并从2009年10月起按中国银行同期贷款利率支付利息3447元。
反诉被告胡银业辩称：一、首先反诉被告就房屋拆迁安置与房屋置换时的具体实施情况与签订合同时的情况及合同签订后所履行的过程，反诉被告已经在自己的诉状中将相关的情况说明。
二、关于反诉人在反诉状中所反诉到的其它问题，反诉被告具体答辩如下：1、反诉原告在反诉状中所提出的相关“因签订置换协议时已�反诉人置换给被反诉人的房屋面积略小于约定的置换面积”的说法，这是反诉人完全不尊重事实的说法。双方在商量房屋被拆迁后怎么落实房屋的置换面积时，反诉原告就给反诉被告说所置换的房屋还没有建起来，因此所要置换的房屋面积只可能在合同中先约定个大框子，但保证在置换时就按大框子中的90-100平米与100-110平米之间来置换，决不低于这个面积。这个大框子面积约定后，针对中间所出现的置换两个房屋还有20平米差额部分，双方即又以“由反诉人安装普通灯泡，压腻子刷白墙面，被反诉人自选普通地板转进行铺设，以此来顶平双方面积的差额”补平了这个问题。同时双方又在合同中约定超出约定置换面积部分乙方不予承担相关费用。这样双方才签订了合同，并且也将上述意思写进了合同，以证明对这20平米的差额问题与超出面积的问题进行了解决。现在�反诉原告在给反诉被告置换房屋后，不但没有按照合同中的最低标准给反诉被告置换房屋，同时还将本应该给反诉被告的地板砖费用也不予报销，反而当反诉被告为此而提出异议并要求反诉原告给予解决时，却又以可能略小于“约定”的理由来推卸责任。反诉原告的说法是根本站不住脚的。2、反诉被告认为当时双方谈好地下室搭配的，反诉原告称不是搭配的，并称别人也交了钱，在此种情况下，反诉被告只好认账，但要求反诉原告将楼房差价款、购买地板砖款、过渡房租折抵后反诉被告交钱，反诉原告未同意。3、反诉被告与反诉原告曾就顶账的事宜进行过协商的事实存在，双方明确约定办理房证的期限，在此情况下，反诉原告却以反诉被告没有交清地下室款项来对抗反诉被告的主张其理由是不能成立的，反诉原告必须承担因其违约行为引起的法律责任。
经审理�明，2005年黄河公司开发建设御景华庭住宅小区，需要对阿拉善左旗第三中学校园内的居民住房进行拆迁。胡银业所有的阿拉善左旗第三中学校园内南侧温棚处的住房位于黄河公司的拆迁范围之内。2006年6月29日，黄河公司作为合同甲方，胡银业作为合同乙方，双方自愿协商达成《房屋拆迁安置补偿合同》，并由阿拉善左旗公证处以（2006）阿证字第1320号公证书予以公证。双方在房屋拆迁安置补偿合同中约定如下：……三、乙方所占土地院落使用面积299.62m2，房屋面积218.49m2；四、房屋置换成交方式为：1、甲方在土尔扈特小区新建的面向南住宅楼一层给予乙方一套90-100m2住宅房。2、在三中操场内新建的面向南住宅楼二层给予乙方一套100-110m2住宅房。3、上述两套房屋如甲方所建的房屋超出约定置换面积部分乙方不予承担相应费用；五、甲方给予乙方的房屋标准为：……5、普通灯泡，压光腻子刷白墙面，乙方自选普通地板甲方铺设，此项顶平甲、乙方房屋置换后双方面积的差额部分。六、甲方交于乙方房屋使用期限为2007年12月31日，乙方从旧房中搬出的期限为2006年7月5日，乙方在过渡期中暂住房租费和搬迁费由甲方承担至搬进新房。七、甲方负责办理土地及房屋产权的过户并承担相关费用，甲方交房后60日内交土地证和房产证，新房土地证和房产证办理费用按国家规定由甲方承担相应费用；八、本合同经公证处公证，在签订之日起生效。全面履行各自在合同中的职责，否则被视为违约，承担相应的经济损失和法律责任。《合同》一式三份，甲、乙双方、公证处各一份。合同签订后，胡银业搬出被拆迁的房屋，黄河公司租赁位于阿拉善左旗电力小区8号2单元502室作为胡银业过渡居住的房屋，并支付了房屋租赁费和采暖费。2008年1月份，黄河公司将土尔扈特小区27号楼4单元101室交付给胡银业，胡银业自行购买了地板砖，黄河公司向胡银业支付了铺设地板砖、刮腻子费用2070元。2009年10月13日，阿拉善左旗房产管理局为该房屋核发了房屋所有权证（证号为蒙房权证阿拉善左旗字第1180109019**号）。2009年10月份，黄河公司将御景华庭6号楼1单元201室交付于胡银业。
另查明，胡银业购买了黄河公司开发建设的御景华庭住宅小区1号地下室，面积12.155m2，单价868元／m2，总价10551元。
再查明，胡银业与黄河公司就所置换的土尔扈特小区27号楼4单元101室楼房、御景华庭小区6号楼1单元201室楼房两套楼房（包含地下室）另行签订了两份《商品房买卖合同》，庭审中黄河公司称签订《商品房买卖合同》是为了到房产管理部门办理房屋产权证所需。
2009年8月18日胡银业在为土尔扈特小区所置换房屋交物业费票据中发现�屋面积为88.59m2，而且房屋所有权证上记载的房屋面积也为88.59m2。2011年1月4日，胡银业在为御景华庭所置换的房屋交暖气费票据中发现房屋面积为94.7m2，胡银业以两套所置换的房屋面积均和房屋拆迁安置补偿合同约定的面积不符，找黄河公司协商处理未果，遂向本院提起诉讼。庭后本院从阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司调取御景华庭小区6号楼1单元201室的房产测绘报告书，报告书显示该房屋测绘面积为98.829m2。
以上事实，有原、被告双方的当庭陈述，双方提交的2006年6月29日双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》一份、阿拉善左旗公证处（2006）阿证字第1320号公证书一份，黄河公司提交的《商品房买卖合同》、《房产测绘报告书》各两份、2008年3月16日胡银业出具的领条一份、黄河公司支付房屋租赁费收条一份以及缴纳暖气费收据两份，胡银业提交的2009年8月18�缴纳物业费的收款收据一份、2011年1月4日缴纳暖气费的收据一份在案作证，本院予以确认。
本院认为，胡银业和黄河公司在自愿协商的基础上达成《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同内容不违反法律强制性和禁止性规定，系合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：1、黄河公司未给胡银业办理御景华庭小区6号楼1单元201室房屋产权证和土地证是否构成违约；2、黄河公司应否支付胡银业装修所置换的两套楼房时购买地板砖的费用；3、黄河公司实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积是否不符，应否向胡银业双方支付误差价款32198.4元；4、黄河公司承担胡银业过渡房租费的期限；5、胡银业应否向黄河公司支付购买地下室的购房款10551元及利息。
一、黄河公司未给胡银业办理御景华庭小区6号楼1单元201室房屋产权证和土地证是否�成违约。双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中约定交房时间2007年12月31日，并约定在交房后60日内办理土地证和房产证，虽双方在之后签订的《商品房买卖合同》中又约定在2009年10月31日前交付御景华庭小区6号楼1单元201室楼房及地下室，但黄河公司在交付房屋后，在约定的交付使用后90日期限内仍未给胡银业办理房地产权属证书，已构成违约，黄河公司理应承担违约责任，但双方在房屋拆迁安置补偿合同中对违约责任的承担方式约定为承担相应的经济损失和法律责任，对于违约金的数额并未明确约定，双方在之后签订的《商品房买卖合同》中第十五条第一款（2）项中明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金”，但黄河公司庭审中称之所以签订《商品房买卖合同》是为了到相关部门办理房地产权属证书所需，即上述款项约定按已付房款0.03%支付违约金并非双方真实合意。故违约金的计算亦可比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定处理，结合双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据双方在《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年10月31日前，推后90日，即为2010年1月29日。从而计算逾期办证的起始时间为2010年1月30日，到原告起诉为止即2014年10月21日，逾期办证期限为4年8个月又20天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准在借款合同载明的贷款利率基础上上浮30-50%，被告应承担的违约金具体数额为已付房款数额180659.41元（98.829m2×1828元／m2=180659.41元）乘以逾期办证的期限乘以贷款年利率5.31%，再浮30%较适宜，胡银业主张黄河公司支付违约金58184.84元并未超过以此方式计算出违约金的数额，故依法予以支持。
二、黄河公司应否支付胡银业装修所置换的两套楼房时购买地板砖的费用。双方在《屋拆迁安置补偿合同》中第五条第五款约定黄河公司为置换后的房屋安装普通灯泡，压光腻子刷白墙面，胡银业自选普通地板黄河公司铺设，此项顶平双方房屋置换后双方面积的差额部分，合同中并未约定黄河公司还需支付房屋装修所需购买地板砖的费用，故胡银业的该项主张无事实依据，不予支持。
三、黄河公司实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积是否不符，应否向胡银业支付面积误差价款32198.4元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中约定所置换的两套楼房的面积在90-100m2、100-110m2之间，超出的面积部分胡银业不再支付房款。通过查明，黄河公司交付给胡银业位于土尔扈特小区27号楼4单元101室房屋面积为88.59m2，御景华庭小区6号楼1号楼201室楼房的面积为98.829m2，与双方签订的房屋拆迁安置补偿合同中约定的最小面积误差比并未超过3%，且双方在签订房屋拆迁安置补偿合同时也未明确约定房屋面积误差比，故胡银业要求黄河公司双倍支付房屋面积误差价款的请求无事实依据，依法不予支持。
四、关于黄河公司承担过渡房租费的期限。双方在房屋拆迁安置补偿合同中对过渡房租费给付的最后期限未作明确约定，庭审中双方对此各执一词。胡银业认为黄河公司应当承担支付房租费至两套所置换的楼房全部交付为止，�河公司认为在将土尔扈特小区所置换的楼房交付胡银业后就不应再给胡银业租房。本院认为黄河公司将土尔扈特小区所置换的楼房交付胡银业，并在2008年3月16日向胡银业支付了刮腻子、铺地板砖的费用，此时胡银业已有住所，故再要求黄河公司支付交付土尔扈特小区所置换的楼房之后的房租不合情理，故胡银业要求黄河公司支付该期间的房租费3000元的请求不予支持。胡银业主张黄河公司扣留租房费3600元因此也无事实依据，不予支持。
五、胡银业应否向黄河公司支付购买地下室的购房款10551元及利息。双方就御景华庭小区6号楼1单元201室及地下室签订的《商品房买卖合同》中约定地下室的四至、面积、单价、总价款，并约定价款于买受人交付钥匙时付清。庭审中胡银业认可御景华庭置换的房屋已经交付，并要求黄河公司支付胡银业为装修该房屋购买地板砖的费用，证明黄河公司已将御景华庭小区6号楼1单元201室房屋及地下室交付给胡银业，作为买受人胡银业应当按照合同约定向出卖人黄河公司支付地下室的价款。胡银业未付地下室的价款，已构成违约，亦应按双方合同的约定承担违约责任。
综上，根据《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内为原告胡银业办理阿拉善左旗巴彦浩特镇御景华庭小区6号楼1单元201室房屋产权证及土地证，办理上述证照产生的费用由乌海市黄河房地产开发有限责任公司承担；
二、被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告胡银业支付迟延办理阿拉善左旗巴彦浩特镇御景华庭小区6号楼1单元201室房屋办理房屋产权证及土地证的违约金58184.84元；
三、反诉被告胡银业于本判决生效后三日内向反诉原告乌海市黄河房地产开发有限责任公司支付房屋价款10551元，并以10551元为本金数从2009年10月31日起按万分之五的利率计付违约金至付清房款为止；
四、驳回原告胡银业的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1216.89元，由原告胡银业负担608.45元，被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司负担608.45元。反诉案件受理费75元，由反诉被告胡银业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人的人数提出副本一份，上诉于阿拉善盟�级人民法院。
审判员 张 逸 涵
二〇一五年一月二十日
书记员 苏龙高娃