湖南省衡山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0423民初395号
原告周石林，男。
原告戴仕珍，男。
委托代理人戴立，男，系戴仕珍之子。
原告陈然辉，男。
委托代理人袁永红，女，系陈然辉之妻。
以上三原告共同委托代理人ＸＸ成，衡山县岳北法律服务所法律工作者。
被告衡山县商务和粮食局，住所地：衡山县开云镇人民西路269号。
负责人李磊建，局长。
委托代理人戴树清，男，系衡山县商务和粮食局法律顾问。
被告衡山县乐福商贸有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇人民东路32号。
法定代表人刘丽华，经理。
被告侯敬波，男。
以上两被告共同委托代理人左荣华，衡山县法律援助中心律师。
原告周石林、戴仕珍、陈然辉诉被告衡山县商务和粮食局（以下简称“商务和粮食局”）、衡山县乐福商贸有限公司（以下简称“乐福公司”）、侯敬波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2016年4月25日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，三原告与被告商务和粮食局于2016年6月6日协商一致同意由衡阳市中级人民法院摇号指定评估机构对开云镇人民东路（乐福购物广场）103的每平方米现时点市场价值进行评估。衡阳市中级人民法院遂委托湖南正合房地产评估咨询有限责任公司进行评估。该公司于2016年7月18日出具了评估报告书。本院依法组成由审判员康亚斌担任审判长，代理审判员王丹熙、人民陪审员武谷丰参加的合议庭，适用普通程序于2016年9月26日公开开庭进行了审理。书记员李海英担任庭审记录。原告周石林、原告戴仕珍的委托代理人戴立、原告陈然辉的委托代理人袁永红及三原告的共同委托代理人ＸＸ成，被告商务和粮食局的委托代理人戴树清到庭参加诉讼。因案情影响重大，本案于2016年12月9日提交审委会讨论，根据审委会意见，本案补充调查后，于2017年3月7日适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告周石林、原告戴仕珍的委托代理人戴立、原告陈然辉的委托代理人袁永红及三原告的共同委托代理人ＸＸ成，被告商务和粮食局的委托代理人戴树清到庭参加诉讼。根据再次庭审查明的事实，本案于2017年3月16日再次提交审委会讨论，根据审委会意见，合议庭与被告商务和粮食局联系，被告商务和粮食局于2017年3月22日、2017年4月29日分别追加乐福公司、侯敬波为本案被告，本案于2017年8月3日适用普通程序第三次公开开庭进行了审理。原告周石林、原告戴仕珍的委托代理人戴立、原告陈然辉及三原告的共同委托代理人ＸＸ成，被告商务和粮食局的委托代理人戴树清，被告侯敬波、乐福公司的共同委托代理人左荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，三原告是原四牌楼西南角开云镇人民东路21号金果商场房地产产权所有人。2008年商务和粮食局拟对该地段进行旧城改造建乐福购物广场。同年12月27日商务和粮食局作为甲方与乙方三原告签订了《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿协议》，当时评估价为110万元，以甲方对乙方的商业门面实行产权调换安置方式安置，安置方式中第一款明确，“甲方安置乙方解放南路3.5空门面，面积为105m²左右，临街14m,”到2010年实际只划给门面宽10.2米，尚差宽度3.8米，深度7米的门面房未移交，几经协商，甲方在2010年12月16日又签订了一份《补充补偿协议》，协议约定：“2015年12月31日前在乐福广场二期工程中移交此门面，如未落实，则此空门面事宜由双方协商解决，协商不成，依法解决”。后三原告数次并具报告请求解决。被告仅以10万元为补偿条件，该产权调换安置门面是原告具所有权的黄金地段门面置换，就该门面差额面积26.6平方米的当时评估价也在80万元左右。双方分歧较大无法协商解决，故三原告特具状至法院，请求法院判令被告商务和粮食局按协议在同一地段移交给三原告门面房26.6平方米，并办妥相关产权手续。或以双方请法院委托评估机构评估的3万元/平方米计算给付补偿款79.8万元；判令被告商务和粮食局支付违约金10万元和评估费等费用；由被告商务和粮食局承担本案的全部诉讼费用。如被告侯敬波、乐福公司在本案中需担责，请求法院判令两被告承担相应的赔偿责任。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1三原告身份证复印件，证明三原告的身份信息；
证据2《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》，证明商务和粮食局是协议签订主体，应给三原告补偿移交门面的事实；
证据3《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》，证明商务和粮食局系拆迁人，拆迁人给三原告255.58平方米房屋补偿的事实；
证据4价格评估书和鉴定费发票，证明同一地段门面房的现时点市场价值为每平米3万元，花费评估鉴定费8000元；
证据5解放南路1号门面房房产证复印件，证明被告已向三原告补偿门面面积105.9平方米；
证据6解放南路1号门面房租赁协议，证明原告现有的门面租金及可期待利益的损失。
被告商务和粮食局辩称，一、被告不是本案的适格诉讼主体。2008年12月27日被告在《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》、2010年12月16日签订的《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》上签字属实。但被告是以协调身份，协调与乐福购物广场业主的关系，在本案中《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》中的“由我局协调”，证明了被告在涉案中的身份是“协调”，衡山县山编通字[2002]60号文件也证明“负责城区房屋拆迁管理工作”是衡山县房产管理局的职能，而不是被告。所以，原告要求赔偿应找乐福购物广场业主。二、被告在“协调”工作中已尽职尽责。被告已按照上述合同的内容，在法律许可的范围内，为原告在衡山县开云镇人民东路乐福购物广场103号争取了一空门面，在衡山县开云镇人民中路明德里地段争取了两空门面，至于补充补偿协议中约定的“由我局协调，补偿一空门面给原告，门面宽度为3.8米，进度为7米”未能实现，是因为乐福购物二期项目没有建设了，补充补偿协议事实上已不能履行，作为协调人的被告不构成违约。被告在协调工作中尽职尽责，原告向被告提起违约之诉，没有事实依据。三、原告的房屋拆迁安置已到位。被告已依约给原告补偿安置到位，而且房屋拆迁安置面积超过了原告签订的补偿协议中的面积。两处地段合同安置面积为153m²，而实际安置面积为153.79m²，超过面积0.79m²，按照正和房地产评估机构的评估价每平方米3万元计算，多给了原告的面积价值23700元。因此被告在协调乐福购物广场业主安置补偿工作中已尽职尽责。综上，被告不是本案的适格诉讼主体，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。四、原告的损失应由商务和粮食局与被告侯敬波、乐福公司共同担责。
被告商务和粮食局为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：
证据1《衡山县房产管理局职能配置、机构设置和人员编制规定》，证明城区房屋拆迁是衡山县房产局职能，被告不是本案的适格主体；
证据2估价结果报告，证明原告周石林曾于2011年8月对门面进行过评估；
证据3乐福公司关于解决乐福购物广场建设拆迁安置费用的报告，证明乐福公司与原告拆迁安置有关。
被告侯敬波、乐福公司辩称，两被告不是本案的适格主体，所以请求人民法院依法驳回周石林、戴仕珍、陈然辉对两被告的起诉，其理由：1、两被告不是法定意义上拆迁安置主体；2、两被告不是事实上的拆迁安置主体；3、两被告不是旧城改造项目的投资人，更不是旧城改造拆迁人，乐福公司投资项目为衡山乐福购物广场，该广场并非衡山县旧城改造项目；4、两被告也是旧城改造项目的被拆迁安置对象之一；5、四牌楼所有的旧城改造房屋拆迁补偿安置协议从形式到内容没有任何一处能够反映出安置补偿是两被告的义务，更不存在有两被告的签名；6、本案所争议的房屋拆迁安置补偿协议，两被告不是协议的当事人，也不知道有这个协议的存在。
被告侯敬波、乐福公司为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：
证据1旧城改造房屋拆迁公告，证明两被告不是本案的适格主体；
证据2房屋拆迁补偿安置协议，证明两被告不是本案的适格主体；
证据3拆迁补充补偿协议，证明两被告不是本案的适格主体，协议所约定的兑现条件还没有成就；
证据4专题会议纪要，证明两被告不是本案的适格主体；
证据5证人凌检桃的证言，证明两份拆迁安置补偿协议的签订经过及两被告并非本案的适格主体。
为全面查明案件事实，本院依职权调取了如下证据：
证据1县工会主席汪炳林的谈话笔录，证明《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》和《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》的签订经过；
证据2县政协副主席罗佳贤的谈话笔录，证明《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》和《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》的签订经过。
对原、被告提交的证据以及本院依职权调取的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-6，三被告对上述证据的真实性无异议，以上证据客观真实，来源合法，本院予以采信。被告商务和粮食局提交的证据1-3，原告及被告乐福公司、侯敬波对证据1、2的真实性无异议，本院予以采信。被告商务和粮食局提交的证据3，原告及两被告均有异议，经查，该证据与本案无关联性，本院不予采信。被告乐福公司、侯敬波提交的证据1-5，原告及被告商务和粮食局对证据2、3、4的真实性无异议，两被告提交的证据1，被告商务和粮食局对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，经查，该证据虽为复印件，但能够与两被告提交的证据5相互佐证，且与本案事实相关联，本院予以采信。两被告提交的证据5，为证人当庭作证的证言，被告商务和粮食局仅对被告侯敬波垫资一事有异议，经查，证人证言与两被告提交的证据4及本院依职权调取的证据相互佐证，本院予以采信。本院依职权调取的证据1、2，原告及三被告对其真实性均无异议，本院予以采信。
根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：
三原告是原四牌楼西南角衡山县开云镇人民东路21号金果商场房地产产权所有人。2007年，衡山县进行旧城改造，当时的旧城拆迁领导小组主要由负责城镇建设的常务副县长、县委常委李育全任组长，县政府副县级干部汪炳林任副组长，和商务和粮食局局长罗佳贤组成。乐福购物广场建设项目系重点招商引资项目，该项目建设结合旧城改造一并实施。因旧城改造项目政府资金紧张，由乐福公司垫资对拆迁户进行安置。商务和粮食局作为旧城改造重点项目责任单位，衡山县房产管理局核发了拆许字（2008）第003号房屋拆迁许可证，批准商务和粮食局为四牌楼西南角旧城改造房屋拆迁的拆迁人，并于2008年7月发布关于四牌楼西南角旧城改造房屋拆迁公告，要求凡在拆迁公告公布规定的拆迁范围内被拆迁人应当到商务和粮食局办理有关拆迁安置和补偿事宜。三原告所有的金果商场位于四牌楼转角，属于规定的拆迁范围内。经过多次协商，三原告作为被拆迁人（乙方）与商务和粮食局作为拆迁人（甲方）在2008年12月27日签订了《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：“甲方对乙方的商业门面实行产权调换安置方式，甲方安置乙方解放南路3.5空门面，面积为105m²左右，临街14米。甲方异地安置乙方人民中路明德里地段商业门面2空，面积约48m²。”后三原告在衡山县开云镇人民东路（乐福购物广场）103（原解放南路1号）获得实际安置面积105.79m²，门面宽度为10.2米。三原告被安置的门面未按原门面位置置换，原属于其所有的四牌楼转角在乐福购物广场建成后，其产权由乐福购物广场开发商乐福公司所有，该转角后开设了衡山县老凤祥金店。三原告认为该转角在规划时要设立观光电梯，但实际建成后却还是商业门面，而该门面并未置换给三原告，三原告认为自己受到欺骗，其新门面虽面积补足，但宽度仅为10.2米且门面价值下降，故在乐福购物广场开业期间，三原告拉了一车砖到现场去闹。后经李育全县长协调，2010年12月16日，三原告作为被拆迁人（乙方）与商务和粮食局作为拆迁人（甲方）签订了《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》，协议约定在乐福购物广场二期项目建设中，由商务和粮食局协调，补偿一空门面给三原告，门面宽度3.8米，进深7米。乐福购物广场原则上应在2015年12月31日前移交门面。在2015年12月31日前未移交门面，三原告不得提出此空门面租金补偿一事。2015年12月31日后如未落实，则此空门面事宜由双方协商解决，协商不成，依法解决。乐福公司及乐福公司的实际控制人侯敬波并未参与上述两项协议的起草与签订，且乐福公司及侯敬波本人对补充补偿协议的存在并不知情。后乐福购物广场二期项目因种种原因停止开发，三原告要求商务和粮食局补偿一空3.8米宽门面的合同目的已事实上无法实现。三原告多次具报告请求商务和粮食局解决，均因双方分歧较大无果，故三原告起诉至法院。2016年6月6日，原告及被告商务和粮食局协商一致同意由衡阳市中级人民法院摇号指定评估机构对开云镇人民东路（乐福购物广场）103的每平方米现时点市场价值进行评估。2016年7月18日，湖南正合房地产评估咨询有限责任公司评估该地段现时点市场价值为每平方米三万元，三原告垫付评估费8000元。
另查明，2015年11月，原衡山县商务局和衡山县粮食局合并组建了商务和粮食局。
本院认为，双方当事人争议的主要焦点是：一、被告商务和粮食局是否系本案适格的诉讼主体；二、被告乐福公司、侯敬波是否应承担本案的连带赔偿责任；三、被告应承担的违约责任金额。
关于焦点一，根据《衡山县房产管理局职能配置、机构设置和人员编制规定》（山编通字[2002]60号)的规定,衡山县房产管理局负责城区房屋拆迁管理工作,承办城区房屋拆迁的审批，核发《房屋拆迁许可证》，指导协调拆迁中的补偿与安置工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”四牌楼旧城改造项目已于2008年取得了衡山县房产管理局核发的拆许字（2008）第003号房屋拆迁许可证，根据法不溯及既往的原则，本案拆迁安置补偿合同纠纷应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。衡山县房产管理局于2008年7月发布关于四牌楼西南角旧城改造房屋拆迁公告，商务和粮食局作为四牌楼西南角旧城改造房屋拆迁的拆迁人及拆迁实施单位，根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条和第二十二条的规定，负责旧城改造项目拆迁安置和补偿事宜。故商务和粮食局为合法的拆迁主体。商务和粮食局作为旧城改造项目的牵头责任单位，亦是衡山县四牌楼旧城改造房屋拆迁领导小组的主要成员，其以拆迁人的身份分别与三原告在2008年12月27日签订《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》、2010年12月16日签订《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》，上述协议均有当时的旧城改造拆迁领导小组的主要领导签字，并盖有商务和粮食局的单位公章。且商务和粮食局事实上也已按照《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》的约定履行了大部分合同义务，故本院认为商务和粮食局（原衡山县商务局）为本案适格的诉讼主体。
关于焦点二，当事人在合同书上的签字、盖章，表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务。同时，当事人在合同书上的签字、盖章，还具有使合同相对人了解交易对方的身份状况，从而确信合同当事人的作用。《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》由原、被告自愿签订，不违反法律的强制性规定，被告商务和粮食局合同表述上虽为“由我局协调”，但从合同文义及目的理解，补偿三原告一空3.8米宽，进深7米的门面系其真实意思表示，被告商务和粮食局作为拆迁人，负责有关拆迁安置和补偿事宜，该补偿门面的交付应由商务和粮食局负责履行。本案中，乐福公司及侯敬波未参与上述两项协议的起草与签订，非合同的相对人，从庭审查明的事实来看，乐福公司及侯敬波对《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》的签订并不知情，其后亦未有债务承担的意思表示，根据合同的相对性原理，被告商务和粮食局辩称被告乐福公司及侯敬波应共同担责无事实和法律依据。被告商务和粮食局辩称乐福公司及侯敬波为旧城改造项目的实际运作人和受益人，其违背对政府的承诺停止乐福购物广场二期工程建设导致被告商务和粮食局违约，应承担相应责任，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告商务和粮食局与被告乐福公司、侯敬波的纠纷与本案无关，不宜在本案中进行处理，被告商务和粮食局可就双方纠纷另行起诉。
关于焦点三，三原告与被告商务和粮食局在《四牌楼旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》中约定，被告商务和粮食局安置三原告解放南路3.5空门面，面积为105m²左右，临街14m。实际上补偿给三原告的面积为105.79m²（超出合同补偿面积0.79m²），一空门面宽度为10.2m。补偿的门面宽度减少3.8米，且门面位置未按原门面位置置换，被告商务和粮食局未按约定履行合同义务存在瑕疵，故双方又签订了《四牌楼旧城改造房屋拆迁补充补偿协议》，该协议应视为因之前的拆迁安置补偿协议有瑕疵而签订的，其目的是为了承担前一份合同的违约责任。协议约定由被告商务和粮食局协调，在乐福购物广场二期项目建设中，补偿一空3.8米宽，进深为7米的门面给三原告。后乐福购物广场二期项目因种种原因停止开发，三原告要求被告补偿一空3.8米宽门面的合同目的已事实上无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，被告商务和粮食局应向三原告承担违约责任，但因被告商务和粮食局实际补偿面积已到位，根据公平原则，在确定补偿款数额时，可以适当核减多余面积的价值，为了节约诉讼成本，对该多余面积不再进行评估，也不便评估，故按照衡山县房地产开发市场行情及衡山县城偏僻地段门面价格，酌情支持多余面积单价12000元/m²。被告商务和粮食局按委托评估价格应支付三原告门面补偿款798000元（26.6m²×30000元/m²），核减掉多余面积价值328680元（[26.6m²+0.79m²]×12000元），还应支付三原告门面补偿款469320元（798000元-328680元），产生的门面评估费8000元亦应由违约方承担。因门面评估价格是按现时点市场价值进行估算，该估算价值已充分考虑了门面地段的升值因素，且双方在合同中未就违约金条款进行约定，本院对三原告要求被告商务和粮食局支付100000元违约金的诉讼请求不予支持。被告商务和粮食局辩称三原告曾于2011年对门面进行过评估，其对该份评估结论无异议，故重复评估无必要，其不应承担门面再次评估费8000元。本院认为，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司衡山评估所于2011年8月30日作出的估价结果报告，系单方委托，不能体现现时点的门面市场价值，且委托人仅周石林一人，故各方协商对门面价值进行重新评估是有必要的。2016年6月6日，被告商务和粮食局与三原告协商一致同意由衡阳市中级人民法院摇号指定评估机构对门面价值进行评估，系其真实意思表示，亦应承担不利的诉讼后果。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十五条、第一百二十一条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十二条第一款之规定，经衡山县人民法院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告衡山县商务和粮食局在本判决生效后三十日内支付三原告门面补偿款469320元、门面评估费8000元，合计477320元；
二、驳回三原告的其他诉讼请求。
案件受理费12780元，被告衡山县商务和粮食局负担6679元，三原告共同负担6101元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 康亚斌
代理审判员 王丹熙
人民陪审员 武谷丰
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 李海英
校对责任人：王丹熙 打印责任人：李海英
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附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
《城市房屋拆迁管理条例》
第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第二十二条第一款拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。