杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第2158号
原告：杭州中兴中投物业管理有限公司，住所地：杭州市滨江区滨安路1197号2号楼304室。
法定代表人：陈若赣。
委托代理人：潘安（特别授权），男，汉族，1970年9月6日出生，住安徽省歙县。系原告员工。
委托代理人：于凯（特别授权），男，汉族，1987年4月10日出生，住广东省深圳市南山区。系原告员工。
被告：王丽，女，汉族，1987年8月14日出生，住甘肃省兰州市七里河区。
委托代理人：韦正强（特别授权），浙江航向律师事务所律师。
原告杭州中兴中投物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）诉被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法适用简易程序于2016年3月9日、2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘安、被告的委托代理人韦正强均到庭参加了两次庭审；原告的委托代理人于凯到庭参加了第二次庭审，被告王丽到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告中兴物业公司起诉称：2012年9月5日，原、被告签订了一份编号为HZ-
HY-O1Q-租赁-341的《中兴·和园商铺租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区浦沿街道中兴和园茗水苑商铺4-5号商铺出租给被告；租赁期限自2012年10月1日起至2016年3月31日止，其中免租期为6个月；按36元/㎡/月的标准计算租金，每月租金为6253.56元，自2014年4月1日起每年租金在前一年的租金基础上递增10%；租金按每3个月为支付期，由被告在支付期首月的第5日前预先支付，如逾期未付租金，则以逾期租金额为基数按每日千分之五的利率支付给原告相应的违约金。此外，双方就违约责任、合同解除条件等其他事项进行了约定。
2013年11月12日，原、被告又签订了一份编号为HZ-
HY-O1Q-租赁-362的《中兴·和园商铺租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区浦沿街道中兴和园茗水苑商铺1-3号商铺出租给被告；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，其中免租期为6个月；按33元/㎡/月的标准计算租金，每月租金为10041.57元，自2014年12月1日起每年租金在前一年的租金基础上递增8%。此外，双方对租金支付方式、违约责任、合同解除条件等约定的内容与双方在编号为HZ-
HY-O1Q-租赁-341的《中兴·和园商铺租赁合同》中约定的内容一致。
合同签订后，原告按约将上述1-5号商铺交付给被告使用，但被告因自身原因从2015年3月1日开始欠交上述1-3号商铺的租金。后经原告多次催讨，被告拒不支付，原告遂于2015年9月22日书面通知被告在3日内付清欠款并支付违约金。虽然被告于当日签收了通知书，但逾期后被告并未支付欠款，反而自2015年10月1日开始拖欠上述4-5号商铺的租金。
综上，原告认为被告拒不支付尚欠的租金已构成根本性违约，符合双方在合同中约定的合同解除条件，故为维护自身的合法权益，原告向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告所签订的两份《中兴·和园商铺租赁合同》；2、被告王丽支付给原告免租期租金97770.78元；3、被告王丽支付给原告自欠款之日起按合同中约定的租金计算标准算至合同届满之日止的租金，并以逾期租金额为基数按每日千分之五的利率支付给原告自逾期之日起算至付清之日止的违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告王丽答辩称：原、被告之间确实签订了上述两份租赁合同并约定了相应的权利和义务。在合同签订后，原告交付给被告的1-5号商铺均存在漏水问题。被告发现漏水后通知原告维修，原告既没有在被告规定的时间内修复完毕，也没有将上述商铺修复好。经修复后，涉案商铺继续漏水，被告多次向原告反映，但原告拒不履行合同义务，无奈之下被告行使抗辩权才自2015年9月开始拒付1-3号商铺的租金，自2015年10月1日开始拒付4-5号商铺租金。
被告认为，涉案商铺存在漏水的严重质量问题，并严重损坏了被告对商铺的装修，致使被告无法正常使用，原告应为违约方，故原告向被告索要租金缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
原告为支持其主张，举证如下：
1、编号分别为HZ-HY-O1Q-租赁-341、HZ-
HY-O1Q-租赁-362的《中兴·和园商铺租赁合同》原件各一份，拟证明原、被告之间存在商铺租赁合同关系并约定了相应的权利和义务等事实。
2、记账联发票原件十六张，拟证明被告支付涉案商铺租金的情况。
3、租金催缴通知书及签收回执原件各一份，拟证明原告书面通知被告支付尚欠的租金等事实。
被告为反驳原告的主张，举证如下：
1、发票联原件三张、发票联复印件一张，拟证明涉案商铺的租金支付情况。
2、鉴定报告原件一份，拟证明涉案商铺存在严重漏水问题并导致被告不能正常使用等事实。
对原、被告所提交的证据，本院认证如下：
一、原告所提交的证据。
对证据1，被告无异议，本院予以采信。
对证据2，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告已支付给原告1-3号商铺的第1至第7期的租金，并付清了4-5号商铺的租金。本院认为，该16张记账联发票均系原件，来源合法、内容真实，能证明涉案商铺的租金支付情况，本院均予以采信。
对证据3，被告认为签收回执上被告的名字系被告所签，但被告实际上并未收到过该份通知书，故对证据的三性均有异议。本院认为，被告在明确写明“商铺1-5#婴童生活馆王丽《租金催缴通知书》”的签收回执上签字，即视为被告已收到租金催缴通知书，故本院对该证据予以采信。
二、被告所提交的证据。
对证据1，原告对真实性无异议，但认为该证据恰能证明被告自2015年3月1日起至2015年5月31日止及自2015年9月1日起欠交1-3号商铺的租金，自2015年10月1日后欠交4-5号商铺的租金。本院认为，因原告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。
对证据2，原告对真实性、合法性均无异议，但对证明对象有异议，认为原告在2015年8月对涉案商铺进行了修复，修复后被告还支付了当季度租金，该行为恰能证明被告满意原告的修复结果，且该份鉴定报告仅从工程角度对涉案商铺漏水进行了分析，并不能证明被告不能正常使用商铺。本院认为，该份鉴定报告系本院依法委托司法鉴定部门依法定程序所作出的鉴定报告，能证明涉案商铺存在漏水的质量问题，故本院予以采信。
综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：
2012年9月5日，原告中兴物业公司与被告王丽签订了一份编号为HZ-
HY-O1Q-租赁-341的《中兴·和园商铺租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区浦沿街道中兴和园茗水苑商铺4-5号商铺出租给被告经营婴童生活馆；租赁期限自2012年10月1日起至2016年3月31日止，其中自2012年10月1日至2013年3月31日为免租期；租赁商铺的建筑面积为173.71㎡，按36元/㎡/月的标准计算租金，月租金为6253.56元，自2014年4月1日起每年租金在前一年的租金基础上递增10%；租金按每3个月为支付期，由被告在支付期首月的第5日前预先支付，如逾期未付租金，则以逾期租金额为基数按每日千分之五的利率支付给原告相应的违约金；如商铺存在严重工程质量问题且难以修复，致使该商铺无法使用的情形，视为原告违约，则由原告承担相应的违约责任；如被告提前解除合同的，被告不再享受合同给予的免租期，被告需补齐免租期的全部租金。
2013年11月12日，原、被告又签订了一份编号为HZ-
HY-O1Q-租赁-362的《中兴·和园商铺租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区浦沿街道中兴和园茗水苑商铺1-3号商铺出租给被告经营婴童生活馆；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，其中免租期为6个月，免收租金60249.42元；租赁商铺的建筑面积为304.29㎡，按33元/㎡/月的标准计算租金，月租金为10041.57元，自2014年12月1日起每年租金在前一年的租金基础上递增8%，其中自2015年3月1日至2015年5月31日的租金为22493.13元需于2015年3月1日支付；如逾期未付租金，则以逾期租金额为基数按每日千分之五的利率支付给原告相应的违约金；如商铺存在严重工程质量问题且难以修复，致使该商铺无法使用的情形，视为原告违约，则由原告承担相应的违约责任；如被告提前解除合同的，被告不再享受合同给予的免租期，被告需补齐免租期的全部租金。
合同签订后，原告将上述1-5号商铺交付给被告使用。对1-3号商铺的租金，除自2015年3月1日至2015年5月31日的租金22493.13元（即合同中约定的第六期租金）未支付外，被告支付至2015年8月31日止；对4-5号商铺的租金，被告支付至2015年9月30日止。后因涉案商铺存在渗漏质量问题，原告自2015年7月5日至2015年9月6日对涉案商铺进行了维修，维修后又因修复处理措施不合理引起内部积水无法排除引起屋面板及墙继续渗水，被告认为涉案商铺存在严重质量问题导致其不能继续使用，遂拒绝支付之后的租金。
另查明，截至2016年7月26日，涉案商铺的渗漏问题仍未解决。
本院认为：原、被告之间所签订的两份《中兴·和园商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。
现因两份租赁合同中约定的租赁期限均已届满，双方之间签订的两份租赁合同无需法院判决解除，故本院对原告要求判决解除原、被告之间签订的两份《中兴·和园商铺租赁合同》的诉请不予支持。
关于被告是否应当支付1-3号商铺自2015年3月1日至2015年5月31日的租金22493.13元。本院认为，对于原告主张被告未按约支付的上述租金22493.13元（即合同中约定的第六期租金），虽然被告辩称已支付了该笔租金，但被告直至法庭辩论结束前仍未提交相关证据予以证明，故被告应承担不利后果，据此应支付给原告租金22493.13元。
关于被告是否需要支付给原告1-3号商铺自2015年9月1日起及4-5号商铺自2015年10月1日起的租金及被告是否需要补齐涉案商铺免租期的租金。本院认为，被告除1-3号商铺自2015年3月1日至2015年5月31日的租金未支付外，已将涉案商铺在上述期间的租金支付给原告。自2015年7月5日至2015年9月6日，原告对涉案商铺进行了维修也影响了被告的使用，维修后商铺又因修复处理措施不合理引起内部积水无法排除引起屋面板及墙继续渗水，致使被告无法继续使用，而且原、被告在租赁合同中也明确约定“如商铺存在严重质量问题且难以修复，致使该商铺无法使用的情形，视为原告违约，则由原告承担相应的违约责任”，故被告在该情形下拒绝支付此后的租金，系其行使抗辩权，不构成违约，无需补交免租期的租金，也无需支付给原告涉案商铺在上述期间之后的租金。
虽然双方在合同中明确约定“如逾期未付租金，则以逾期租金额为基数按每日千分之五的利率支付给原告相应的违约金”，但结合被告未按约支付给原告尚欠的租金给原告造成的损失情况，本院认为，上述约定“按每日千分之五的利率”计算违约金过分高于造成的损失，故本院酌情调整为由被告以未付租金22493.13元为基数按年利率24%支付给原告自2015年3月2日起算至法院判决确定之日止的违约金。
综上，本院认为，原告要求被告支付超过上述部分的租金、违约金及免租期的租金的诉请于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王丽自本判决生效之日起十日内支付给原告杭州中兴中投物业管理有限公司租金人民币22493.13元，并按年利率24%支付给原告自2015年3月2日起算至本判决确定之日止的违约金。
二、驳回原告杭州中兴中投物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3658元，减半收取人民币1829元，由原告杭州中兴中投物业管理有限公司负担1544元，由被告王丽负担285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 莫启荣
二〇一七年七月五日
代书记员 汤秋月