广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1467号
上诉人（原审被告）：何兆雄，住广州市海珠区。
委托代理人：余一爱、吉莉，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。
法定代表人徐艳卿，经理。
委托代理人郭嘉亮、林燕珍，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。
法定代表人：陈穗欣，所长。
委托代理人：寇明茹，该所职员，
上诉人何兆雄因与被上诉人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称“东晓公司”）、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“房屋二所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋是公产房屋，广州市海珠区国土资源和房屋管理局于2006年3月8日向东晓公司发出《接管通知书》，通知其办理有关手续。
2007年12月21日，东晓公司（出租人、甲方）与何兆雄（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区滨江中路江景街18号2102部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积39.89平方米；租赁期限从2007年12月1日至2009年5月31日，月租金174.4元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等。
2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。
2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司、房屋二所东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。
2014年5月23日，房屋二所向何兆雄发出《通知》，内容是：经了解，何兆雄已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知何兆雄办理退房手续；等。
房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：何兆雄名下登记有海珠区同福东路552号2105房，面积111.24平方米。
何兆雄为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州海滨房地产开发有限公司（以下称“海滨公司”、甲方）与何兆雄（乙方）于2002年10月19日签订的《房屋拆迁安置协议》，该协议约定：甲方拆除滨江东路一巷2号209号的房屋；乙方是该屋的使用人；甲方应于2006年12月27日前，在原地回迁楼（第E幢）第2102房，居住面积32㎡安置给乙方回迁居住；（其它事项）应安置乙方居积15㎡……认购使用权款17㎡×1.25=21.25平方米×1600元／㎡=34000元；等。
2、海滨公司于2005年6月10日向何兆雄发出的《回迁房交楼通知书》；无印章、签名及日期的《华标涛景湾回迁户收楼房款结算表》；海滨公司于2002年11月12日向何兆雄出具的“回迁2102房（原一巷2号209房）第一期买大使用权款4040元”、2005年7月13日向何兆雄出具的“买大承租款29960元”的收据；广东华苑物业管理有限公司于2005年7月13日向何兆雄出具的代收杂费共4200元的收据。
3、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的发票。
东晓公司、房屋二所对证据1、2真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，对证据3真实性、合法性、关联性均无异议。
东晓公司、房屋二所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除何兆雄与东晓公司、房屋二所签订的关于海珠区滨江中路江景街18号2102部位房屋租赁合同；2、何兆雄在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、何兆雄按照174.40元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、何兆雄承担本案的全部诉讼费。
原审法院认为，根据何兆雄的陈述及涉案房屋的性质，何兆雄曾承租滨江东路一巷2号209号房屋，海滨公司拆迁该房后将何兆雄安置于涉案房屋，且该房屋是房管部门管理的公产房屋。由此可见，何兆雄现在使用涉案房屋实际是延续了之前与旧滨江东路一巷2号209号房的租赁关系。虽然何兆雄提交的证据显示其向海滨公司支付过购买使用权的款项，但何兆雄并未说明该款项对应的使用期至何时，且关于该部分款项的约定仅是何兆雄与海滨公司之间的合意，并不能约束东晓公司、房屋二所、何兆雄。就此而言，租赁关系的转换并不影响东晓公司、房屋二所与何兆雄就涉案房屋签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》。何兆雄应按此合同的约定履行自己的义务。东晓公司、房屋二所作为涉案房屋的管理人有权就涉案房屋向何兆雄主张权利。
上述合同约定的租赁期限届满后，何兆雄仍使用涉案房屋，东晓公司、房屋二所也收取租金至2014年5月，故东晓公司、房屋二所、何兆雄之间就涉案房屋仍存在不定期的租赁关系，何兆雄仍受合同条款的约束。合同约定，何兆雄在签订本合同后获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给东晓公司、房屋二所，逾期不交回的，视为何兆雄违约。现何兆雄名下已有自有产权房屋，其继续使用涉案房屋的行为已构成违约，故东晓公司、房屋二所要求解除与何兆雄之间的租赁关系、何兆雄搬出涉案房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。何兆雄并未对东晓公司、房屋二所主张的房屋使用费的起算时间及标准提出异议，且东晓公司、房屋二所主张使用费的标准并未超出合同约定的租金标准，故原审法院对东晓公司、房屋二所主张的使用费的起算时间及标准予以采纳，即房屋使用费应从2014年6月开始并以每月174.4元的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定，原审法院判决：一、解除东晓公司、房屋二所与何兆雄就广州市海珠区滨江中路江景街18号2102号房屋的租赁关系。二、何兆雄在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区滨江中路江景街18号2102号房屋，并将该房屋交还给东晓公司、房屋二所。三、何兆雄在本判决生效之日起15日内按每月174.4元标准向东晓公司、房屋二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。本案受理费150元，由何兆雄负担。
判后，上诉人何兆雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未通知拆迁人海滨公司参加诉讼，违反法定程序，应裁定撤销原判，发回重审。我方原向东晓公司承租广州市海珠区滨江东路一巷2号209房，2002年10月19日，我方与海滨公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》，将我方承租的房屋交由海滨公司拆除。2005年7月15日，我方回迁至案涉房屋，该房屋使用面积39.89平方米。我方为了取得涉案房屋建筑面积21.25平方米的永久使用权，先于2002年11月12日向海滨公司支付了“买大使用权”4040元，后于2005年7月15日回迁当日，又向海滨公司支付了“买大承租款”29960元，合计34000元。2006年3月8日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局通知房屋二所接管涉案房屋，接管面积包含我方已经支付永久使用费的建筑面积21.25平方米。因涉案房屋在产权调换给还给海珠区房管局之前，海滨公司已通过收取“买大承租权”和“买大使用权”的方式将涉案房产建筑面积21.25平方米的使用权转让给了我方永久使用，故法院判决解除涉案房屋租赁关系，应一并处理海滨公司和海珠房管局连带退还上述34000元的问题。案件处理涉及海滨公司利益，其与本案有法律上的利害关系，应通知其参加诉讼。二、原审判决解除涉案房屋的租赁关系处理不当，应予纠正。我方通过支付相应对价，取得了超出面积的永久使用权，我方与对方并非简单承租关系，还享有部分面积的永久使用权，原审法院以我方违约为由判决解除涉案房屋的租赁关系，属于事实认定不清，适用法律错误。三、对方基于涉案房屋租赁合同解除租赁关系的依据并无充分。根据租赁合同第二十条、二十一条第2、3项的规定来看，双方之间仅就收取房屋使用费和违约金及违约金、赔偿金支付时间进行了约定，并未赋予任何一方解除租赁合同、收回房屋的权利。故解除合同、收回房屋没有明确合同依据，法院不应支持。综上，何兆雄请求本院：1、撤销原审判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费用由东晓公司、房屋二所承担。
东晓公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
房屋二所答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院认为，涉案房屋系直管公房，何兆雄与东晓公司已签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，故本案审理的是租赁合同法律关系。何兆雄与海滨公司之间的拆迁安置合同关系属于另一法律关系，本案处理结果与海滨公司并无法律上的利害关系，故何兆雄主张追加海滨公司作为第三人参加诉讼及以向海滨公司支付购买使用权款为由作为抗辩，理据不足，不能成立。
何兆雄与东晓公司签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》租期届满之后，双方并未签订新的租赁合同，双方形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，东晓公司有权随时解除合同。而且，何兆雄因名下已有自有产权房屋，已不符合直管公房承租条件，何兆雄所举证据亦不能证明其已永久获得涉案房屋的承租权。因此，原审法院判令双方租赁合同关系解除及何兆雄腾空交还涉案房屋并支付占用期间的房屋使用费，并无不当。
综上所述，何兆雄的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人何兆雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月三日
书 记 员 李宪琼