贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第1756号
原告陆远义，男，生于1976年8月17日，汉族，贵州省毕节市人。
委托代理人陆远林（特别授权代理），男，生于1975年5月3日，贵州省毕节市人。系原告之兄。
委托代理人聂宗福（一般代理），毕节市七星关区普宜镇法律服务所法律工作者。
被告邱升义，女，生于1960年8月24日，贵州省毕节市人。
委托代理人孙涛（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。
委托代理人黄海（一般代理），贵州创驰律师事务所律师。
原告陆远义诉被告邱升义缔约过失责任纠纷一案，本案2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行审理。原告陆远义的委托代理陆远林、聂宗福，被告邱长义及委托代理人孙涛、黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年4月26日，我与被告签订《购房协议》，约定被告将其位于毕节市七星关区天河村文丰组台子路23号，砖混结构100平方米左右的房屋一套卖给我，价款55,000.00元，被告负责过户，并承担相关费用。协议签订第二日，我向被告缴纳了约定的购房款20,000.00元，被告向我交付了房屋。当年5月，我对房屋进行装修并办理水电入户手续，并居住至2015年4月底，长达十九年之久。居住期间，我经常催促被告办理过户手续并缴纳所欠余款，但被告均不办理。2013年8月，被告向法院提起诉讼，要求判令双方签订的《购房协议》无效，我返还房产。2015年4月，法院作出判决，确认双方签订的《购房协议》无效，我已返还被告房屋。但现该房屋现价值200,000.00元，因协议无效给我造成各项损失180,000.00元。被告的行为有悖诚实信用原则，应负造成协议无效的全部责任，应当赔偿我因此受到的损失。为维护我的权益，特诉至法院，请求：1、判令被告返还购房款20,000.00元，并承担各项损失180,000.00元。2、诉讼费由被告承担。在庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告返还购房款20,000.00元，并赔偿损失214,479.00元（其中涉案房屋2006年4月26日至2015年4月23日的增值评估价格202,418.00元，2006年4月26日的房屋装修费用评估价格8,061.00元，评估费4,000.00元）。2、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：
证据一：身份证。用以证明原告的主体适格。被告对此组证据无异议。
证据二：购房协议、收款收据、（2013）黔七民初字第1976号民事判决书。用以证明原被告双方签订了购房协议，原告如约支付了20,000.00元购房定金，由于被告隐瞒事实真相，导致购房协议被法院确认无效，因此原告的损失应由被告承担。被告质证意见：对收款收据无异议。对购房协议的真实性有异议，此协议不是当初签订的的协议内容。签订协议时，被告已明确告知原告出卖房屋的所有权人是刘杰，被告没有隐瞒真相；该协议无效的情形是违反的禁止性规定，从订立时起就无效。
证据三：评估报告、银行转款凭证。用以证明在诉讼过程中，原告为维护自己的合法权利，申请对涉案房屋的增值价值和装修费用进行评估，原告的实际损失是房屋增值部分202,418.00元，房屋装修费8,061.00元，评估费4,000.00元，该三项损失是因被告隐瞒事实而造成，所以应由被告承担。被告质证意见：对评估费4,000.00元无异议。评估报告不具有证据三性，达不到原告证明目的。涉案房屋是农村集体土地，法律禁止上市交易，所以评估报告中没有考虑农村土地转为可交易的国有地土之间的情形；该评估报告不能证明是原告受到的损失，原告仅支付了20,000.00元购房款，并实际入住该房达九年，原被告的购房协议是法律规定的履行不能，并不是被告违反约定，同理原告也没有交付全部购房款；被告不认可原告以该房有装修的行为，因为被告交付的房屋时原来的承租人邱和平已进行装修，原被告的购房协议和房屋的产权均没有完全履行和发生转移，原告没有对该房进行装修，所以该装修损失不客观真实。
被告辩称：1、原告诉请的事实不客观真实，于法无据。缔约过失责任是指在合同签订前达成共识，但在正式签订合同时因为某些原因不能签订正式合同，而给一方造成的损失所承担的责任。缔约过失责任是一个先合同义务的责任，而非合同义务责任，就本案，原被告签订合同，原告支付20,000.00元购房款，被告发行将房屋交付给原告实际使用，并居住至今，所以原被告之间没有缔约过失责任的请求。2、（2013）黔七民初字第1976号民事判决书，已经认定原被告签订的买卖合同系违反法律规定的无效合同，对该合同约定违反法律规定的无效情形，原被告均有过错，因合同已约定被告将第三人所有的房屋出卖给原告，原告就知道或应知道被告没有处分权，原告就有审查房屋所有权人以及订立合同的主体是否享有处分权的义务，但原告没有履行此义务，就充分说明被告并没有隐瞒出卖的房屋所有人的信息这一重大事实，合同无效原被告双方均有过错，且原告的过错相对较大。3、原被告签订合同后，如果原告积极履行和主张合同约定的权力，原告早就应当知道合同存在无效的情形，所以根据《合同法》五十八条的规定，合同无效或被撤销，因合同取得的财产应当返还，合同无效双方都有责任，应当各自承担相应的责任。本案中，原告仅支付20,000.00元购房款，被告将房屋从2006年4月26日交付给原告使用至今，且导致合同无效原被告均有过错，故被告只承担返还20,000.00元购房款的责任，原告要求赔偿损失，没有法律规定。综上所述，原被告签订的合同是在法律或事实上不能履行，而不是被告不愿意履行，所以请人民法院对本案依法作出判决。原告至今都没有履行法院生效法律文书确定的返还房屋的义务，第三人申请执行，法院作出暂缓执行决定，所以原告对应当返还而没有返还期间的房屋损失应当承担全部责任。
为支持其抗辩主张，被告提交了如下证据：
证人邱和平证言。用以证明房屋交付给原告前已由证人装修并居住。原告质证意见：证人与被告是亲姊妹，对其证明目的需要进行核实，对证人装修部分我们没有争议，我们申请评估是原告入住后自己装修的部分。证人去土管所咨询的事实不真实，我不认可，故此组证据达不到被告证明目的。
经综合审查全案证据，原告提交的三组证据，具有证据三性，能证明本案事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。被告提交的证人证言，原告对证人装修的部分无异议，本院予以确认，能部分达到被告的证明目的。
根据对以上证据的分析与认定，本院确认以下事实：2006年4月26日，原被告签订《购房协议》，约定被告将其坐落于毕节市七星关区天河村文丰组台子路23号第三层房屋以55,000.00元的价格出卖给原告陆远义，原告预付购房款20,000.00元，剩余款项待办理完房屋过户手续后再支付。协议签订后，原告向被告支付了购房款20,000.00元，被告将房屋交付给原告。原告装修后入住该房。2013年，被告之女刘杰以被告出卖的房屋是其所有，被告无权处分为由，诉至本院，要求确认原被告签订《购房协议》无效。2015年4月23日，本院作（2013）黔七民初字第1976号民事判决书，确认以下事实：1．被告出卖给原告的房屋已于2000年1月26日经有关部门依法登记为刘杰所有，并颁发房屋所有权证；2．被告陆远义在与原告签订《购房协议》时，未合法取得该房的所有权，也未得到刘杰的授权，事后也未得到刘杰的追认。根据以上事实，本院判决确认本案原被告2006年4月26日订立的《购房协议》无效。该判决书生效后，原告以被告的行为有悖诚实信用原则，应承担导致协议无效的全部责任，应赔偿原告受到的损失为由，诉至本院，要求判如所述。
另查明：毕节市七星关区天河村文丰组台子路23号房屋在2006年4月26日至2015年4月23日增值价值评估价格为202,418.00元。房屋装修费用为8,061.00元。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。被告向原告出售房屋时隐瞒其不是房屋所有人，出卖房屋时也没有得到房屋所有人委托的真实情况，导致合同无效后果的发生，给原告造成购房价差及装修费用的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”故对原告要求被告退还购房款并赔偿损失的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告邱升义于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告陆远义购房款人民币20,000.00元。
二、被告邱升义于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告陆远义损失210,479.00元（其中房屋增值价值人民币202,418.00元、房屋装修费人民币8,061.00元）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4,817.00元，减半收取人民币2,408.50元，评估费人民币4,000.00元，合计人民币6,408.50元，由被告邱升义承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 罗桂华
二〇一五年十一月二十日
书记员 张一佳