中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1730号
上诉人（原审被告）上海绿顺房地产开发有限公司。法定代表人黄书平，董事长。委托代理人朱海龙，该公司员工。被上诉人（原审原告）潘得驹，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）华静，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）顾宇丹，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）陈晓瑾，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）张燕玲，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）倪韶，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）顾晓霞，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）郁玫，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）魏国俊，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）WEESENGHWAT，XX年XX月XX日生。被上诉人（原审原告）LIWEIGANG，XX年XX月XX日生。被上诉人（原审原告）何燕，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人之共同委托代理人李峰，上海百战律师事务所律师。被上诉人之共同委托代理人王洪敏，上海百战律师事务所律师。上诉人上海绿顺房地产开发有限公司因业主共有权纠纷一案，不服中华人民共和国上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第30291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年10月15日至2013年4月17日期间，潘得驹等人分别和上海绿顺房地产开发有限公司（以下简称绿顺公司）签订了上海市商品房预售合同，购买了绿顺公司开发建造的上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼的房屋。关于装修标准，商品房预售合同的附件三第一条约定，“公共部位：框架剪力墙结构；外墙：建筑外墙饰面以干挂天然石材为主，保温节能采用外墙外保温形式；……”。2014年3月19日，绿顺公司将房屋交付潘得驹等人，并签署了相应的房屋交接书。该小区29号和30号的一层单元大堂的外墙面，包括廊柱的墙面，除挂有壁画的部分墙壁外，使用的材质均为石膏板加真石漆，而同小区的其他楼栋的同等位置使用的均为天然石材，且29号和30号房屋的商品房预售合同与其他楼栋的合同相同。潘得驹等人经与绿顺公司沟通协商及向相关行政管理部门投诉后未果，提起本案诉讼。潘得驹等人共同诉称，交房后，潘得驹等人发现，房屋所属的30单元住宅楼的建筑一层的单元大堂的外墙面以及廊柱的其中一面未按合同约定采用天然石材，而是由绿顺公司擅自改以石膏板的廉价方式进行装修。潘得驹等人多次与绿顺公司交涉，指出了绿顺公司的违约行为，要求绿顺公司按照合同约定对30单元的外墙面以及廊柱恢复以天然石材装修，均遭绿顺公司拒绝。潘得驹等人认为，绿顺公司当初售房时以建筑的高级装修和住宅内部的高档电器设备作为房屋销售的卖点，价格也远高于周边楼盘，现绿顺公司单方面变更建筑外墙面的建筑材料，导致潘得驹等人合同标的物的价值大幅减损，遭受重大损失。绿顺公司的行为违背了诚实信用原则。根据合同法、最高院审理商品房买卖合同纠纷相关解释，绿顺公司应当采取补救措施等，故请求判令绿顺公司按照上海市商品房预售合同的约定重新装修，将一层单元大堂的外墙面，包括廊柱，改用天然石材，并承担本案诉讼费用。绿顺公司辩称，根据预售合同附件三的约定，“建筑外墙饰面以天然干挂石材为主”，因此并没有约定全部使用干挂石材，也可以是用其他材料对外墙面进行装饰。所有的预售合同都是一致的。实际操作中，绿顺公司对所有的外墙面也是采用了干挂的天然石材，一楼的单元入户大堂是半封闭空间，已经不属于外墙了。实际上大堂中大部分也是干挂石材，仅仅是部分地区使用了真石漆。即双方对是否是外立面有争议，即使是外立面绿顺公司的操作也是符合约定的，绿顺公司使用的真石漆不足1‰，因此也是符合约定的。入户大堂的墙面不是合同所指的外墙面，所以绿顺公司的操作是符合合同约定的，故不同意潘得驹等人的诉讼请求。原审审理中，绿顺公司明确表示对于重新装修技术上可行。原审认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方对于房屋的系争部位未使用天然石材而是使用了石膏板加真石漆的事实并无争议，双方争议焦点在于绿顺公司使用上述材料是否构成了对于合同义务的违反。对此争议焦点，双方的分歧又有三点：一是系争部位是否属于合同所指的外墙面，二是合同约定的“以天然干挂石材为主”应作何理解，三是绿顺公司是否应当承担重新装修的违约责任。一、关于系争部位是否属于合同所指的外墙面。绿顺公司认为，一楼的单元入户大堂是半封闭空间，不属于外墙面，应类似于阳台。潘得驹等人认为该部分及廊柱均属于外墙面。原审认为，对于合同的理解应从合同的字句出发，结合整个合同的全部条款来理解合同用语的含义。从文义看，合同附件三约定的是房屋建筑结构、装修及设备标准，其中第一项约定的是公共部分，第二项约定的是套内装修及设备标准。本案的争议区域为公共部分。第一项的公共部分又分为：主体结构、外墙、单元大堂、电梯、电梯厅、公共楼梯间，共计六部分。除此之外，整个合同并无关于房屋建筑结构、装修及设备标准的约定，而系争区域明显不属于主体结构、电梯、电梯厅与楼梯间。因此，只能从外墙或单元大堂择一认定。究竟属于外墙还是单元大堂，应从是否属于封闭空间判断，系争区域并非封闭空间，且该栋房屋另有独立的单元大堂，故系争部位可以被认定为合同所指的外墙面，绿顺公司的辩称法院不予采信。二、关于合同约定的“以天然干挂石材为主”应作何理解。对此，双方各自提出了不同的解释方式。绿顺公司认为，应以整栋建筑物的外墙为标准，系争部位所占整栋建筑物的区域不足千分之一，因此绿顺公司的行为能够构成以天然石材为主。潘得驹等人认为，应从具体部位判断，不能认定系争部位构成了以天然石材为主。原审认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从合同目的看，以天然石材为主，应当理解为在施工技术允许的情况下，都尽量使用天然石材。未约定外墙全部以天然石材的目的应当是给绿顺公司预留一定的空间，防止因技术上的困难导致不能使用而陷于违约。但绿顺公司显然不能利用该表述逃避其应尽的合同义务。其次，从诚实信用原则考虑，以天然石材为主，既应当包括整栋建筑物的外墙都以天然石材为主，也应当包括建筑物每一层的外墙都应实现以天然石材为主。如此理解也才符合诚实信用原则要求的依据一个诚实守信的人所应当理解的含义来解释合同。第三，从系争楼栋所在的整个小区看，合同均为绿顺公司提供的格式合同，附件三的内容均一致，相同条款做了相同的陈述，亦应做相同解释，其他楼栋的同样位置均使用了天然石材，潘得驹等人所在楼栋亦应采用同等材料，才能符合公平合理的基本要求。此外，本案商品房预售合同均为绿顺公司所预先制作，在性质上属于格式合同，如果对于以天然石材为主的理解产生了两种解释，亦应作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于绿顺公司的此项辩称，法院亦不予采信。三、关于绿顺公司是否应当承担重新装修的违约责任。原审认为，依据合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。现潘得驹等人要求对于系争部位重新装修，绿顺公司虽不同意潘得驹等人的诉讼请求，但自认重新装修在技术上可行，原审认为，基于前述分析，已足以认定绿顺公司行为构成违约，在技术上可行的情况下，重新装修作为消除标的物缺陷的补救措施，既具有事实基础，又具有法律依据，且于本案情形最为妥当，故对于潘得驹等人的要求重新装修的诉讼请求法院予以支持。至于装修的标准，应不低于同小区其他楼栋同样部位的同类石材标准，履行期限可由法院根据具体情况酌情确定。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，于二〇一五年十二月十日作出判决：上海绿顺房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内，将上海市浦东新区XX路XX弄XX号一层大堂的外墙面（包括廊柱），改用天然石材重新装修，所用石材标准不得低于同小区其他楼栋同样位置的石材。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海绿顺房地产开发有限公司负担。判决后，绿顺公司不服，上诉于本院称，原审认定事实错误，系争房屋所在小区开发时间有先后，房屋分为多层和高层，交付标准也有高低，附件三等条款内容并不相同。29号、30号单元与其他楼栋相比，一层大堂外墙面未能全部采用天然石材，但是壁画后面的石材价格是其他楼栋普通石材的两倍，综合效果远比全部采用普通石材漂亮。原审适用法律错误。按照通常理解，对于建筑外墙饰面只需做到天然干挂石材为主即可，并没有排除真石漆等其他装饰材质的使用，不存在两种以上的解释。原审违反物权法的规定，30号另有业主并未提出诉求，原审判决重新装修，侵犯了该部分业主共有和共同管理的权利。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人潘得驹等人辩称，不同意上诉人的上诉请求。要求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人提供15号楼101室预售合同附件三，证明15号楼建筑外墙饰面以干挂进口石材为主，比本案装修标准高，并非原审认定的本案与其他楼栋相同标准。对此，被上诉人认为，上诉人提供的15号楼与本案楼栋非相同类型，该证据与本案无关。庭后，经本院向上诉人核实，上诉人确认15号楼与本案楼栋非相同类型，并确认25号至37号楼房型相同，合同附件三关于外墙的装饰装修标准约定相同。本院认为，被上诉人与上诉人签订的预售合同附件三对外墙和单元大堂的装修标准作了明确约定，本案争议焦点在于上诉人是否违反该项约定，被上诉人要求上诉人按约履行，重新装修有否法律依据。从原审查明的事实来看，本案房屋外墙及大堂装修材料与同小区同房屋类型的同等位置使用的装修材料不同，然商品房预售合同附件三中对外墙的装饰装修标准约定相同，因此，原审认定上诉人就争议部位使用的装修材料不符合双方合同的约定，应当承担违约责任，本院认同。上诉人提供15号楼栋的装修标准，认为原审认定事实有误，因15号楼栋并非与本案所涉楼栋房型相同，故与本案争议事项缺乏可比性，上诉人的上诉意见，本院不予采纳。法律规定了违约责任的承担方式，被上诉人现要求上诉人按合同约定标准重新装修并不违反法律规定，且上诉人也表示重新装修技术上可行，因此原审判决支持被上诉人重新装修的要求并无不当。原审判决主文中表述的重新装修时所用石材标准不得低于同小区其他楼栋同样位置的石材，本院明确为同小区其他与本案房型相同的楼栋。虽然30号尚有部分业主未参与诉讼，但本案处理并未损害未参与诉讼业主的利益，故原审程序亦无不当，本院予以维持。上诉人绿顺公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海绿顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年六月二十九日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……