辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9141号
上诉人（原审原告）：大连银行股份有限公司瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路l8号。
法定代表人：张堃，该支行行长。
委托诉讼代理人：葛玉华，男，该支行职员。
委托诉讼代理人：张妮，女，该支行职员。
被上诉人（原审被告）：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：葛树凯，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：徐岩，女，1963年7月17日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
上诉人大连银行股份有限公司瓦房店支行（以下简称大连银行瓦房店支行）因与被上诉人大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯公司）、徐岩金融借款合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院(2016)辽0281民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大连银行瓦房店支行上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审或依法改判益凯公司偿还我行借款本金229298.71元及自2014年3月20日起至还清欠款之日止的利息、罚息、复利（按第三人与我行签订的《个人一手房贷款借款合同》约定利率计算），并请求判令我行对抵押房产享有优先受偿权。事实和理由：一审判决是在上诉人与徐岩解除《个人一手房贷款借款合同》的基础上作出的要求益凯公司返还本金、利息、罚息、复利。因《个人一手房贷款借款合同》解除于2016年4月25日，一审法院只判决给付利息、罚息、复利的时间截止于2016年4月25日。本案中，益凯公司除了是出卖人外，还是阶段性担保的保证人，应当判决其承担至款项还清之日止的利息、罚息、复利。另外，依据《个人一手房贷款借款合同》的约定，益凯公司为徐岩借款的担保人，且案涉房屋已办理预抵押登记，上诉人应对案涉房屋享有优先受偿权。
益凯公司及徐岩均未作答辩。
大连银行瓦房店支行向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令益凯公司偿还借款本金229298.71元及自2014年3月20日起至还清欠款之日止的利息、罚息、复利（自2014年3月20日至2016年5月20日止的利息为28857.99元，罚息为2127.31元），合计260284.01元；2、判令我行对第三人所设定的抵押财产享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由益凯公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月3日，第三人徐岩与被告益凯公司签订商品房买卖合同，约定徐岩购买益凯公司开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路81号1单元6层2号房屋，建筑面积60.36平方米，房屋总价款354917元，首付款114517元于合同签订当日支付。在银行贷款24万元。后徐岩将益凯公司诉至法院，请求解除2013年1月3日双方签订的商品房买卖合同。一审法院作出（2015）瓦民初字第5522号民事判决书，判决解除徐岩与益凯公司于2013年1月3日签订的商品房买卖合同，该判决已生效。2013年1月30日，徐岩与大连银行签订合同编号为109130010950100号《个人一手房贷款借款合同》，徐岩在大连银行处贷款24万元，用于购买位于大连长兴岛临港工业区听涛路81号1单元6层2号房屋，建筑面积60.36平方米，房屋总价款354917元。约定年利率为6.55%，等额本息还款方式还本付息。大连银行已向徐岩发放该笔贷款。同日徐岩与大连银行瓦房店支行签订《个人一手房贷款抵押合同》，约定徐岩以大连长兴岛临港工业区听涛路81号1单元6层2号（建筑面积60.36平方米）房屋为贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记。一审法院于2015年12月17日作出（2015）瓦民初字第5923号判决书，判决解除徐岩与大连银行瓦房店支行于2013年1月30日签订的合同编号109130010950100号《个人一手房贷款借款合同》。宣判后，大连银行瓦房店支行不服该判决，提起上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）辽02民终2664号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。截止2016年5月20日第三人徐岩尚欠大连银行瓦房店支行借款本金229298.71元。
一审法院认为，益凯公司与第三人徐岩于2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》及大连银行瓦房店支行与第三人徐岩于2013年1月30日签订的《个人一手房贷款借款合同》已经解除，益凯公司应当将收受的购房贷款本金及利息返还大连银行；益凯公司为第三人徐岩与大连银行瓦房店支行的该笔借款提供阶段性担保，故应给付大连银行瓦房店支行《个人一手房贷款借款合同》解除时止该笔借款产生的罚息、复利；关于大连银行瓦房店支行主张对第三人徐岩抵押房屋享有优先受偿权，因该房屋仅办理了预抵押登记，并未办理抵押登记，其主张优先受偿权不符合法律规定，不予支持。综上所述，对大连银行瓦房店支行主张益凯公司偿还借款本金及利息、罚息、复利的合理主张予以支持；其主张对第三人徐岩抵押财产享有优先受偿权的的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、益凯公司于本判决生效后十日内返还大连银行瓦房店支行借款本金229298.71元及利息、罚息、复利（截至2016年4月25日止，按第三人与大连银行瓦房店支行签订的《个人一手房贷款借款合同》约定利率计算）；二、驳回大连银行瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5204元，公告费303元，合计5507元由益凯公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1.益凯公司与第三人徐岩于2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》及大连银行瓦房店支行与第三人徐岩于2013年1月30日签订的《个人一手房贷款借款合同》解除后，益凯公司应偿还的借款利息、罚息、复利是应截止至款项还清之日止还是应截止至2016年4月25日即《个人一手房贷款借款合同》解除日的问题。2.案涉房屋办理了预抵押登记，上诉人对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。针对争议焦点1，虽案涉《个人一手房贷款借款合同》于2016年4月25日解除，但此时案涉贷款本金及利息、罚息、复利尚未还清，上诉人在一审时请求益凯公司偿还借款本金229298.71元及至款项还清之日止的利息、罚息、复利的请求有事实及法律依据，一审判决计算利息、罚息、复利的截止日期至合同解除日不当，应予纠正。针对争议焦点2，因预抵押登记制度是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签订的同时，在房地产登记中心办理的预抵押登记，以排斥第三人对预抵押登记的房产行使权利。以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。本案中，案涉房屋仅办理了预抵押登记，而未办理抵押登记，故上诉人主张其对案涉房屋享有优先受偿权无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初3944号民事判决第二项；
二、变更瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初3944号民事判决第一项为：大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还大连银行股份有限公司瓦房店支行借款本金
229298.71元及自2014年3月20日起至款项还清之日止按照《个人一手房贷款借款合同》约定承担的利息、罚息、复利。
一审案件受理费5204元，公告费303元，合计5507元，由大连益凯房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5204元，由大连益凯房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘勇峰
审判员李淑红
审判员王家永
二〇一七年十一月二十一日
书记员姜珊