广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第833号
原告何国海，住所地：广东省佛山市。
委托代理人唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。
被告涂国钧，住所地广州市荔湾区。
被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人涂国钧，董事长。
两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。
原告何国海诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐浩宇，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告万某公司于2011年3月12日签订一份《万城小商品交易中心认购书》（编号：1004948），认购地址位于广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）首层56号物业，建筑面积共21.69平方米，最终认购价为950000元，并约定50%为银行按揭付款。认购书签订后，原告当场支付定金50000元，后原告又依约于2011年3月12日支付了首期款480000元（含50000元定金）；税费合共29845元，其中包括契税28500元，产权登记费800元，交易服务费65元，交易印花税475元，房产证印花税5元；以及律师费1300元。原告己付款项合共511145元。原告支付完款项后，按《万城小商品交易中心认购书》约定，于2011年3月24日与被告万某公司及被告涂国钧另签订了一份《商铺买卖合同》（合同编号：穗房合字第1-56），约定向两被告购买位于上述地址的万城小商品交易中心1层56铺，商铺总价为950000元整，并约定付款方式为银行按揭付款，2014年1O月1日前交付使用。《商铺买卖合同》第十一条并约定“在署本合同后的180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明”，“逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同……，并按房价款10%标准向买受人支付违约金”。《商铺买卖合同》第十五条又约定“本合同生效后的210个工作日，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，“逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同……，并按房价款10%标准向买受人支付违约金”。签订《万城小商品交易中心认购书》和《商铺买卖合同》至今，原告均能依约支付完款项并提供办证及按揭的所需材料。但虽经原告多次催讨，两被告均不能按合同的约定时间向原告提供办理该商铺的涂销抵押手续及申办该商铺的交易过户手续的相关证明，更不能为该商铺向银行办理原告的按揭贷款手续，故两被告已构成严重的违约。后原告于2014年初经查明，两被告利用上述手段隐瞒真相，欺骗高达200多名业主购买类似商铺，部分业主就此己向法院提起诉讼并胜诉，现依法进入执行阶段。故起诉要求：1、判令两被告违约，并依法解除原、被告2011年3月12日签订的《万城小商品交易中心认购书》(编号：1004948)及2011年3月24日签订的《商铺买卖合同》(合同编号：1-56)；2、判令两被告连带退回原告已经支付的511145元，并自起诉之日起，按中国人民银行有关利率规定计算的欠款利息给原告；3、判令两被告因违约连带支付违约金95000元给原告；(以上合共606145元)；4、请求判令被告承担本案受理费。
两被告共同辩称，被告不同意原告的诉讼请求。第一，原告没有依照商铺买卖合同的约定办理所需业务，由此造成逾期的过户违约后果应当由原告自行承担；第二，由出卖人办理过户手续，买受人只是配合，被告依照合同约定通知原告，并于2011年9月5日以快递方式通知原告于当年的2011年9月17日至2011年9月20日办理按揭付款手续以及签署办理房产证的手续。第三，被告邮寄的通知文件中关于办理房产证的相关手续的通知，已明确写明了办证的所需的资料，如逾期办理被告不视为违约，通过上述内容，被告已告知原告所需的资料，原告没有配合办理所需的资料的工作，是导致违约的原因之一；原告没有依照商品房买卖约定，至今被告没有收到原告申请按揭付款的相关文件，也没有收到银行的按揭款，因此造成过户不能的后果应由原告承担。原、被告双方签订的买卖合同是2011年3月24日签订的，合同第十五条约定：本合同生效的210个工作日内被告负责申办该商铺的交易过户手续，逾期超过十五日，的买受人有权单方解除合同，即原告如果认为其享有单方解除合同的权利，应当依照合同法第96条的约定通知被告方，合同解除权是一种形成权，原告应当在1年的除斥期间内即2013年1月5日前行使解除权，但本案原告是在2014年6月3日依法向法院起诉要求解除合同，起诉前从未向被告主张解除合同，因此原告逾期行使权利导致解除权消灭，无权要求解除合同，被告要求法院依法驳回原告的请求；第四，被告万某公司不是本案的适格主体，不应承担连带责任，被告涂国钧通过公证委托授权被告万某公司出售其名下商铺，万某公司仅仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法履行代理职责，商铺买卖合同中明确显示产权业主是被告涂国均，合同签字处有原告的签名，原告是在代理关系的情况下同意购买涂国钧名下涉案房屋，被代理人涂国均对代理人万某公司的代理行为承担民事责任，万某公司不应承担连带责任；第五，被告出售的商铺具有广州市国土资源和房屋管理局颁发的合同有效的产权证，被告所售商铺均可依法办理过户手续，请求法院支持被告要求继续履行合同的要求。
经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年3月5日，原告与被告万某公司签订《万城小商品交易中心认购书》，约定：原告（认购方）向被告万城公司（出售方）自愿认购地址位于广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）首层56号物业；建筑面积为21.69平方米，套内建筑面积为12.12平方米；总价为1576130元，认购价为950000元；定金50000元，须于签订本认购书当日付清，首期价款430000元须于2011年3月12日前付清，其余价款470000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付；认购方须于2011年3月10日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《买卖合同》及有关文件，并于签署上述文件前到万城小商品交易中心销售中心付清本认购书中第一条所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；认购方清楚和接受该物业在签订本认购书当日是处于抵押状态，出售方必须于180个工作天内完成该物业的涂销抵押手续；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；等。
2011年3月24日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）1层56号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为950000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年3月12日前支付480000元，余下房价款470000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜“枱”等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。
原告共向被告万某公司支付了房款480000元、税费29845元；向广东华某律师事务所支付了律师费1300元。被告涂国钧确认：除律师费外，钱是其收取，原告是向其支付相关费用；被告万某公司是代其开具收据。
原告于2014年6月11日以被告逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由提起本案诉讼。
诉讼中，双方当事人均确认：合同生效后的210个工作日的届满日期为2012年1月21日。
被告为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：
1、《万城小商品交易中心认购书》、《万城小商品交易中心认购须知》；
2、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；
3、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；
4、（2010）南公证内字第35862号，公证内容为委托人涂国钧委托受托人广州市万城商业经营管理有限公司（法定代表人姚某）为代理人，全权代表委托人办理相关房屋的有关手续，委托时间为2010年9月26日，公证时间为2010年9月27日；
5、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；
6、广东恒生律师事务所向广东华某律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华某律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关买卖手续的还有被告万某公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华某律师事务所的公章；
7、向万某小商品公司发出的申请书（复印件），主要内容：何国海于2011年购入该商铺后，不想向银行贷款以偿还剩余一半款项，故向万某小商品公司申请一年内分5期付清余下款项。该申请书为手写，签名为何国海，日期为2012年5月23日，并注明“刘小姐（收）”；
8、粤房地权证穗字第××号，该证记载：海珠区南珠路14号156产权人为涂国钧。中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行向广州市国土资源和房屋管理局出具的《同意涂销证明》：同意涂销并仅限于以下抵押物：海珠区南珠路2号106铺、海珠区南珠路2号107铺、海珠区南珠路14号103-1铺、海珠区南珠路14号105-1铺、海珠区南珠路14号102-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、海珠区南珠路2号201铺、海珠区南珠路2号202-1铺、海珠区南珠路2号301铺、海珠区南珠路2号302铺、海珠区南珠路2号303-1铺；
9、《最高人民法院司法观点集成》。
原告对上述证据1的真实性予以确认，认为被告应当共同承担连带责任的；证据2、3的真实性不予以确认；对于证据4的真实性没有异议；对于证据5、6、7的真实性不予以确认；对证据8的真实性予以确认，但认为其并没有包含原告方所牵涉的涉案铺位；认为证据9的只是相应的观点，不是司法解释，请法院予以确认。
根据房管部门于2014年8月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路14号156房产的产权人为被告涂国钧；该房屋被本院以（2014）穗海法执字第434-8号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2014年1月22日至2016年1月21日；等。
本院认为，虽然原告与被告万某公司于2011年3月5日签订《万城小商品交易中心认购书》，但原告又在此之后就涉案房屋又与被告涂国钧签订《商铺买卖合同》，而该合同中被告万某公司是以被告涂国钧代理人的身份出现，且原告并未对此提出异议。结合被告涂国钧在签订认购书之前已经公证委托被告万某公司办理涉案房屋事宜及原告应在签订认购书之前尽谨慎核实产权人的义务的情况，应当认定认购书是原告与被告涂国钧之间的合意。因此，《万城小商品交易中心认购书》、《商铺买卖合同》对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2012年1月21日，故本院对此予以认定。
被告就是否在上述时间内办理过户手续问题提交了被告万某公司于2011年9月5日向原告发出的《关于办理房产证相关手续的通知》作为证据。对此，本院认为，该通知的内容为办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，《商铺买卖合同》中也没有约定被告必须委托原告办理委托过户公证手续，因此，被告要求原告办理该手续没有合同依据，且被告也没有提交证据证实原告已签收该通知，原告对此也不予确认，故该证据不足以证明被告在约定的时间内履行了为原告办理涉案房屋过户的相关手续的义务。据此，被告涂国钧的行为已构成违约。故原告有权单方提出和决定解除涉案合同。虽原告于2014年6月11日才提起本案诉讼，但鉴于涉案房屋现已被查封，被告涂国钧未能在本院限期内解除对涉案房屋的查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《万城小商品交易中心认购书》、《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款480000元、税费29845元及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。另外，原告要求的律师费并非被告涂国钧收取，也非必要的费用，故原告要求被告涂国钧支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。被告涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，本院不予采纳。
如前所述，被告涂国钧确有违约行为，但原告所主张的“判令两被告违约”并未明确为确认之诉，故对于该诉讼请求，本院不予处理。
关于原告要求被告涂国钧按同期银行贷款利率支付已付款的利息请求，鉴于合同对此没有约定，且原告也没有提交证据证实其损失高于约定的违约金，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告何国海于2011年3月5签订的《万城小商品交易中心认购书》及2011年3月24日签订的《商铺买卖合同》。
二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款480000元、税费29845元给原告。
三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金95000元给原告。
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9961元，由被告涂国钧负担。原告已预交上述受理费，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
代理审判员 施海文
人民陪审员 李少群
二〇一四年十月××日
书 记 员 谢晓敏
陈文慧