北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初11074号
原告：王海霞，女，1967年1月17日出生。
被告：北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。
法定代表人：赵五岳，董事长。
委托诉讼代理人：王万利，男，1970年6月25日出生，职员。
原告王海霞与被告北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告王海霞，被告金地公司的委托诉讼代理人王万利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王海霞向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告违约金97100元；2.被告在30日内给原告办理位于北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦X号楼XXX室房屋的所有权证；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月8日，原告与被告签订房屋买卖合同，2011年3月14日交房，房屋产权证至今没有办了，依据双方房屋买卖合同第16条约定，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋产权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋产权证的期限满之次日起至实际取得房屋产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金，被告到现在也没有给办理房屋产权证。另，被告告诉原告要想办理房屋产权证，还需要原告缴纳土地用途变性款60580元，补交面积差价14516元，合计75096元。原告认为不应该缴纳土地用途变性款60580元，这与原告没有关系。
金地公司辩称，不同意原告第一项诉讼请求，兴盛国际创业大厦至今未向原告办理房产证的原因是本案诉争房屋在交付原告后，北京市政府在2010年10月出台了480号文件，对本案诉争房屋的产权分割办理进行了限制，被告认为房产证延期办理系因该份文件的出台，不是被告的责任，所以不同意支付违约金；同意原告第二项诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王海霞提交了房屋买卖合同及收据，证明王海霞与金地公司买卖合同关系、双方关于逾期办证违约金的约定及收房日期为2011年3月14日，逾期办证违约金应从2011年3月14日开始计算，金地公司对证据的真实性认可，但认为违约金不应从交房之日起支付，认为其不应该支付违约金。
金地公司提供了如下证据：1.京国土用（2010）480号文件，证明北京市出台该文件导致涉案房屋房产证不能办理；2.2011年4月28日开发区管委会会议纪要，证明金地公司一直在积极协调房产证的办理事宜；3.北京市建委（2012）510号文件，证明市建委原则上同意兴盛国际有条件办理产权登记；4.土地出让补充协议及发票，证明金地公司为办理权属登记补交2000余万元土地出让金，房产证在补交土地出让金后可以办理。王海霞认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，认为购买涉案房屋时对土地不能办理房产证不清楚，也不了解土地用途。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月8日，原告王海霞（买受人）与被告金地公司（出卖人）签订编号为238的《房屋买卖合同》，约定被告金地公司将兴盛国际创业大厦XX层XX号房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给原告王海霞，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为628065元。该合同还约定：出卖人应当在2011年1月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告王海霞向被告金地公司交纳了全部购房款628065元。2011年3月14日，被告金地公司将涉诉房屋交付给原告王海霞。
2013年5月13日，被告金地公司完成涉案房屋及所在土地用途变更手续，补交土地出让金2000余万元。
庭审中，被告金地公司主张其公司一直在积极办理房产证，且延迟办证是受政府政策的影响，并向法庭提交了京国土用[2010]480号文件复印件、京建发[2012]510号文件复印件、北京经济技术开发区管委会会议纪要复印件，原告王海霞认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，其认为其对土地不能办理房产证不清楚，也不了解土地用途。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然王海霞与金地公司双方争议的焦点为逾期办证违约金问题，但是，逾期办证违约金问题以合同有效为前提，故本院难以回避对合同效力问题进行审查。
关于王海霞与金地公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题，虽然该合同系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。在王海霞与金地公司签订合同之时，涉诉房屋所在土地属于工业项目国有建设用地。金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌，势必影响社会公共利益。此后，经金地公司与相关行政机关协调，并由《会议纪要》和京建发[2012]510号文件确认，在补缴地价款并将土地用途变更为科研性质后，可以办理相关权证。在金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故王海霞与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形，应当认定为合同有效。
关于逾期办理房屋所有权证违约金问题，金地公司在涉诉房屋已具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为王海霞办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金起算时间，在2013年5月13日之前，土地出让金尚未交纳，土地用途尚未变更，权属转移不具备前提条件。法律面前，人人平等；合同双方当事人对于工业用地上房屋分割产权的违法违规后果均应明知，对合同履行风险均应承受。据此，虽然《房屋买卖合同》在交纳土地出让金并变更土地性质后可确认为有效，但王海霞要求金地公司在此之前的违约责任，有违公平诚信。涉诉房屋所在土地的用途变更手续于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内办理涉诉房屋产权证，结合双方在合同中的约定，本院确定金地公司应当在2013年5月13日起365个工作日内即2014年10月27日前为王海霞办理涉诉房屋的产权证。金地公司应按照已付房款日万分之一的标准，向王海霞支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日止的违约金。王海霞要求以2011年3月14日作为金地公司应给付的逾期办理产权证违约金的起算时间，依据不足，本院对此不予支持。王海霞要求以2016年6月30日作为金地公司应给付的逾期办理产权证违约金的截止时间，本院对此不持异议。关于金地公司就不同意给付违约金问题提出的抗辩意见，本院作出如下认定：金地公司认为未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致。事实上，工业用地上所建房屋分割销售本来就违反了土地用途，不具备合法分户转移权属的条件。京国土用[2010]480号文件仅仅强化了对研发、工业项目的监管，并未对合同效力及权利义务的履行造成影响，故该政策不构成不可抗力，亦不构成情势变更，金地公司不得以此为由主张减免违约责任。关于违约金的起算时间，结合以上叙述，应以2014年10月28日为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京金地科创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王海霞支付延迟办理房产证的违约金三万八千四百三十七元六角；
二、被告北京金地科创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给原告王海霞办理位于北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦X号楼XXX室房屋的所有权证；
三、驳回原告王海霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千五百二十六元，由原告王海霞负担二千二百一十元（已交纳），由被告北京金地科创置业有限公司负担三千三百一十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 肖爽
二〇一六年九月二十八日
书记员 李苹