重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0118民初183号
原告：周伟，男，1969年11月30日出生，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：罗禄兵，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。
被告：林长兴，男，1959年12月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
被告：罗光群，女，1960年7月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
被告：林彦雁，女，1983年1月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
三被告共同委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。
原告周伟与被告林长兴、罗光群、林彦雁合伙协议纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法由审判员龙锋适用简易程序于2017年2月7日公开开庭进行了审理。之后，依法转为普通程序，由审判员龙锋担任审判长，与人民陪审员程高容、杨霞组成合议庭于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告周伟及其委托诉讼代理人罗禄兵、被告林长兴、三被告共同的委托诉讼代理人雷先恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周伟诉称，2008年9月29日，三被告定购了重庆仁豪房地产开发有限公司开发的****（仁豪星城）商业用房三间（编号为****）、住房两套（****）。2010年4月19日，原告与三被告签订《合伙投资协议》，约定双方各出资1005000元，共计201万元购买上述五套房屋，住宅****由原告使用，住宅****由三被告使用，商业用房由三被告出面出租和收取租金，收益和税费由双方平分，转让房屋所得由双方平分，任何一方违约均支付对方违约金50万元。2010年4月8日，林长兴与聂吉勋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，林长兴收取了2010年4月8日至2014年9月18日的租金，至今未将收到的租金中的50%支付给原告。2014年5月5日，原、被告协商一致约定合伙投资购买的商业用房三间、****住宅归原告所有，原告支付三被告110万元。2016年11月，三被告未经原告同意将****住宅出售给他人，也没有将收到的房款与原告平分。故原告起诉要求由三被告共同支付原告房租296030元（2010年4月8日至2011年4月9日的租金91657元、2011年4月10日至2012年4月9日的租金131196元、2012年4月10日至2013年4月9日的租金144315.60元、2013年4月10日至2014年4月9日的租金158747.16元、2014年4月10日至2014年9月18日的租金66144.65元，合计592060.41元的二分之一）、售房款28万元（56万元÷2）、违约金20万元，合计776030元。
被告林长兴、被告罗光群、被告林彦雁共同辩称：虽然林长兴与聂吉勋签订了十年的租赁合同，但聂吉勋实际只租赁了三年，林长兴又将门面租赁给了陈光华，陈光华与蒲德富合伙经营火锅生意；林长兴于2011年4月20日向原告的妹妹董晓红支付了租金8万元，于2012年5月9日向原告支付了租金57760元，于2013年4月22日向原告支付了租金34500元，林长兴已经将收到的租金的二分之一支付给了原告；林长兴于2013年4月22日最后一次向原告支付租金，原告现在起诉已经超过法律规定的两年诉讼时效期间；原告与三被告口头约定****住宅归三被告所有，****住宅归原告所有，原告无权要求分割售房款；三被告于2013年8月15日出售****住宅，原告现在起诉已经超过法律规定的两年诉讼时效期间。
经审理查明，2010年4月8日，林长兴与聂吉勋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为********门面共计三间，租赁期限从2010年4月9日至2020年4月9日，租期十年；第一年房屋年租金91657元，第二年房屋年租金为131196元，以后每年的房屋租金递增10%；双方签订本合同之日起两天内，承租人预交一年的租金，一年期满时提前一月以上，应向出租人预交下一年的房租费，涉及该出租房屋应缴纳的一切税费均由承租人承担，并负责缴纳。
2010年4月19日，林长兴、罗光群、林彦雁（甲方）与周伟（乙方）签订《合伙投资协议》，约定：甲乙双方经多次协商，决定共同购买重庆仁豪房地产开发有限公司开发的位于****的仁豪星城楼盘的房产，分别为****、****，房屋预售合同金额为1178721元，实际出资金额为2010000元，甲乙双方各出资1005000元，因预售合同买受人为甲方，所以乙方在签订合同之前支付1005000元给甲方；商业部分由双方共同出租或经营，住宅****归甲方使用，****归乙方使用；商业部分由甲方出面出租和租金的收取，出租事宜须双方同意，收益和税费由甲乙双方各占百分之五十；该房产由林长兴、林彦雁、罗光群于2008年9月29日定购，2009年12月甲乙双方达成投资意向，2010年2月1日乙方向甲方缴纳现金1005000元，甲方代表为林长兴，乙方代表为周伟；该房产产权定为甲方三人或其中一人，产权证由乙方保管，经双方同意可用该产权进行抵押、担保，但额度不能超过该房产价值的百分之五十；经双方同意可以转让该房产，转让所得由甲乙双方平分；任何一方违约均付对方违约金五十万元人民币并承担其损失。
2013年8月15日，林长兴、林彦雁、罗光群（出卖方）与邓富财（买受方）、重庆大爱投资有限公司房地产顾问分公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：出售房屋为********房屋，总价款为45万元，其中2013年8月15日支付定金3万元，2013年9月10日支付20万元，2013年10月10日支付22万元。
2013年10月24日，林长兴、罗光群、廖奇尧、林彦雁出具委托书，委托邓富财办理与购房方签订********房屋的买卖合同并办理房屋买卖过户手续及收取房款等全部事宜，在银行办理按揭贷款手续，并办理在银行开户和销户手续，办理水电气、闭路电视的更名过户手续等有关事项。2013年10月25日，林长兴、罗光群、廖奇尧、林彦雁就上述委托事项在重庆市永川区公证处办理了公证。
2014年4月25日，林长兴与蒲德富签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为********门面，租期为五年，2014年5月10日至2019年5月10日，每年租金为138000元，半年交一次，从2015年5月10日起每年递增8%。
2014年5月5日，林长兴、林彦雁、罗光群（甲方）与周伟（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将****2幢****、25号****房屋转让给乙方，总价款为220万元，因该批房产系双方共同出资购买，现转让给乙方个人所有，乙方应支付房款110万元给甲方；房款付清后甲方向乙方移交门面租赁合同和结算合同签订之日前租金。当日，周伟向林长兴支付30万元。2014年9月18日，周伟向林长兴支付80万元。
2016年11月2日，林长兴、罗光群、廖奇尧、林彦雁（出卖人）与赵早全、杨才菊（购买人）签订《重庆市房屋买卖合同》，约定：出售房屋为********，成交金额为31万元。邓富财作为林长兴、罗光群、廖奇尧、林彦雁共同的委托代理人在该合同上签名。
2016年11月21日，赵早全、杨才菊与中国建设银行股份有限公司永川支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定:借款人为赵早全，抵押人为赵早全和杨才菊；借款人将借款用于购置房产，售房人为邓富财，房屋为********，成交价为56万元；借款人借款金额为38万元，借款期限从2016年11月18日起至2031年11月18日止。
同时查明，2011年4月20日，林长兴通过重庆农村商业银行向董晓红转账80000元。2011年5月12日，聂吉勋向林长兴的重庆农村商业银行账户转账20000元。2011年5月13日，聂吉勋向林长兴的重庆农村商业银行账户转账30000元。2011年5月19日，聂吉勋向林长兴的重庆农村商业银行账户转账81196元。2012年3月26日，聂吉勋向林长兴的重庆农村商业银行账户转账144316元。2012年5月9日，林长兴通过重庆农村商业银行向周伟转账57760元。2013年4月15日，聂吉勋向林长兴的重庆农村商业银行账户转账2000元（备注信息为“门面租金”）。2013年4月18日，陈光华向林长兴的重庆农村商业银行账户转账69000元（备注信息为“家”）。2013年4月22日，林长兴通过重庆农村商业银行向周伟转账34500元。2013年11月22日，陈光华向林长兴的重庆农村商业银行账户转账11500元（备注信息为“家”）。2013年12月22日，陈光华向林长兴的重庆农村商业银行账户转账23000元（备注信息为“家”）。2014年2月21日，陈光华向林长兴的重庆农村商业银行账户转账11500元（备注信息为“家”）。2014年3月23日，陈光华向林长兴的重庆农村商业银行账户转账11500元（备注信息为“家”）。
另查明，2013年9月5日，邓富财通过交通银行向林长兴转账20万元。2013年10月31日，邓富财通过中国工商银行向林长兴转账9万元，通过中国农业银行向林长兴转账13万元。庭审中，林长兴陈述2013年8月15日签订《房屋买卖合同》时，邓富财向其支付现金3万元。
庭审中，证人董晓红出庭作证陈述，周伟与董晓红系继兄妹关系，由于林长兴急需用钱向董晓红短暂借款，并由周伟作担保，董晓红于2011年4月1日通过银行向林长兴账户转账80000元。林长兴于2011年4月20日偿还80000元，并将80000元转入董晓红银行账户。庭审中，周伟举示的董晓红存折显示的银行转账记录与董晓红陈述的银行转账记录一致。
上述事实，有当事人陈述、合伙投资协议、房屋租赁合同、收据、收条、房屋买卖合同、公证书、重庆市房屋买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、房屋产权证、房屋租赁合同、重庆农村商业银行对私活期账户明细查询、董晓红的证言等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《合伙投资协议》系原告与三被告对合伙出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙等事项进行约定的书面协议，系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照该协议的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：（一）三被告是否应向原告支付售房款及售房款的金额；（二）三被告是否已经向原告足额支付租金；（三）原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间。针对上述争议焦点，本院分别评判如下：
一、关于三被告是否应向原告支付售房款及售房款的金额问题。
《合伙投资协议》约定住宅归各自使用，而非各自所有。反之，如果原告与三被告在签订《合伙投资协议》之后又口头约定住宅归各自所有，则原告与三被告于2014年5月5日签订《房屋买卖合同》时就不会在该合同中约定三被告将******住宅出售给原告。故本院根据《合伙投资协议》认定住宅归原告与三被告各自使用。三被告将合伙房屋出售给他人后，应当依照《合伙投资协议》的约定将其中一半的售房款支付给原告。根据现有证据显示，林长兴、罗光群、林彦雁将********房屋出售给邓富财，但没有办理产权过户登记手续，邓富财再以林长兴、罗光群、林彦雁、廖奇尧的名义与赵早全、杨才菊签订《重庆市房屋买卖合同》，将该房屋出售给赵早全、杨才菊。结合邓富财与林长兴的银行交易记录，本院认定林长兴、罗光群、林彦雁实际收取的售房款为45万元。三被告将********房屋出售的实际价款为45万元，三被告应将其中一半的售房款即225000元支付给原告。
二、关于三被告是否应支付原告租金的问题。
根据林长兴的银行账户交易明细显示，租赁人聂吉勋、陈光华系通过银行转账的方式向林长兴支付租金。并且，聂吉勋、陈光华转账的金额与《房屋租赁合同》中约定的租金金额一致，即聂吉勋2011年支付的租金为131196元，2012年支付的租金为144316元，陈光华每月支付的租金为11500元。根据《合伙投资协议》的约定，租金由双方平分。2011年5月12日至2014年3月23日期间，林长兴共收取租金404012元，林长兴应向原告支付202006元，林长兴已向原告支付92260元，还应向原告支付109746元。由于在合伙关系中，林长兴系三被告的代表，其收取租金的行为系代表三被告，故该租金应由三被告向原告支付。
此外，三被告辩称林长兴于2011年4月20日通过银行转账向董晓红支付的80000元系向原告支付的租金，但根据董晓红出庭的证言和董晓红的银行交易明细，可以认定该笔款项系林长兴向董晓红偿还的借款，故三被告辩称林长兴于2011年4月20日向原告支付租金80000元的理由不能成立。
三、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到侵害时起算。合伙纠纷的诉讼时效应从确定合伙期间的支出和盈亏，并对合伙财产进行清算，确定债权债务关系后，债务人应向债权人付款而不支付时起算。本案中，原告与三被告未对合伙财产进行清算，债权债务关系并没有最终确认，也没有明确的付款金额，因此诉讼时效还没有开始起算，原告有权向法院提起诉讼，要求对合伙财产进行清算，分割合伙财产，故原告起诉没有超过诉讼时效。
综上所述，原告要求三被告支付售房款及租金的理由成立，本院予以支持，但具体金额应以本院核定的金额为准。由于原告主张的违约金过高，本院以原告的实际损失为基准，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金为50000元。三被告辩称的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由林长兴、罗光群、林彦雁于本判决生效后五日内共同支付周伟售房款225000元、租金109746元、违约金50000元，合计384746元；
二、驳回周伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11260元，由周伟负担5630元，由林长兴、罗光群、林彦雁共同负担5630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龙 锋
人民陪审员 程高容
人民陪审员 杨 霞
二〇一七年六月十二日
书 记 员 冉艳芬