惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠中法民一终字第207号
上诉人（原审被告）：谢燕英，女，1982年11月12日出生，汉族，住龙门县。
委托代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙门县惠民物业管理有限公司。住所地：龙门县龙城街道东郊广场*楼。
法定代表人：冯胜宏，经理。
委托代理人：陈杨华，广东香江律师事务所律师。
上诉人谢燕英因物业服务合同纠纷一案，不服龙门县人民法院（2010）龙门法民一初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，龙门彩龙商业街是由龙门县时代彩龙房地产开发有限公司投资兴建。2007年6月7日，龙门县时代彩龙房地产开发有限公司向龙门县挚诚物业管理有限公司提出挂靠申请，要求挂靠龙门县挚诚物业管理有限公司作为龙门彩龙商业街的前期物业管理。2007年7月1日至2008年12月31日，龙门县时代彩龙房地产开发有限公司先后两次与龙门县挚诚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，管理物业的名称为：彩龙物业管理处。合同约定管理期限从2007年7月1日起至2008年12月31日止。2007年6月26日龙门县时代彩龙房地产开发有限公司作为委托方与龙门县挚诚物业管理有限公司（受托方）签订《委托管理协议书》，委托管理期限自2007年7月1日起至2007年12月31日止。2007年10月30日被告与龙门县时代彩龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买龙门彩龙商业街C1#604房屋。同日，被告与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处签订了《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》。管理公约第七条规定：各业主同意授予发展商委托和在必要时变更管理本商业街的物业管理公司的权利，但该变更不得干预、影响本商业街业主及租户依本公约应享有的权益。《彩龙商业街管理服务协议》第十条规定：本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业管理所在地有管辖权的法院进行诉讼，律师费及其他用于诉讼的必要费用由败诉方负责。2008年1月1日，龙门县时代彩龙房地产开发有限公司作为委托方与龙门县挚诚物业管理有限公司（受托方）签订《委托管理协议书》，委托管理期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止。2008年3月26日，被告向龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处交纳了2008年4月至6月的物业服务费343.2元。2008年12月28日，龙门县挚诚物业管理有限公司出具证明：将其公司承接管理的彩龙商业街物业管理经营权及各业主欠交的物业管理费转让给原告，其债权债务由惠民物业管理有限公司承担。原告经核对，被告购买的C1#604房屋欠交2008年7月至2010年3月的物业管理费2402.4元、公摊费312.6元、滞纳金913元，共3628元。2010年3月24日，原告通过广东香江律师事务所向被告发出律师函，告知被告从2008年12月28日起原告已承接了对彩龙商业街的物业管理，并限期被告于2010年4月15日前向原告交清上述欠款，否则，原告将向法院起诉，诉讼费及律师费由被告承担。被告在原告规定的期限内未支付上述欠款，原告于2010年5月8日与广东香江律师事务所签订委托代理合同，委托广东香江律师事务所全权代理本案的诉讼活动，并约定案件代理费3000元。诉讼期间，原告自愿变更案件代理费为1500元。
另查，龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处是挂靠龙门县挚诚物业管理服务有限公司成立物业名称，该公司对龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处与被告签订的《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》予以追认。
原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
原审法院认为，龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处未经办理工商登记手续，不具有与被告签订《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》的民事行为能力。龙门县挚诚物业管理有限公司作为该物业管理单位的受托人，对龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处与被告签订的《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》的民事行为予以追认，且该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律规定，本院对该合同的效力予以认定，该合同产生的权利义务依法由龙门县挚诚物业管理有限公司承担。被告认为龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处未经办理工商登记手续，没有合同主体资格，其与被告签订《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》不发生法律效力的理由不成立，本院不予采纳。因龙门彩龙商业街的业主委员会尚未成立，龙门县挚诚物业管理有限公司按照管理公约的约定，各业主同意授予发展商委托和在必要时变更管理本商业街的物业管理公司的权利，将彩龙商业街的物业管理经营权转让给原告，原告接受该管理经营权后，依照被告与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处的约定对被告的物业进行管理，被告对此没有提出任何异议，并向原告支付部分物业管理费。故龙门县挚诚物业管理有限公司将彩龙商业街的物业管理经营权转让给原告合法有效，被告在接受原告对其物业管理服务的同时，应按照约定向原告支付物业管理服务费。原告经委托律师催收无果后，向法院提起诉讼，并根据被告与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处签订的《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》的相关规定，请求被告支付拖欠物业管理费2402.4元、公摊费312.6元、滞纳金913元、支付律师费1500元共5128元，符合法律规定，本院予以支持。被告认为龙门县时代彩龙房地产开发有限公司逾期交付房屋给原告，应承担违约责任的问题与本案不是同一法律关系及同一诉讼主体，本案不作处理。
综上，依照《民法通则》第一百零八条，《合同法》第六十条的规定，案经本院审判委员会讨论，判决：被告谢燕英支付物业管理费、公摊费、滞纳金等3628元和律师费1500元，合共5128元给原告龙门县惠民物业管理有限公司，此款限在本判决发生法律后15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费50元，由被告谢燕英负担。
上诉人谢燕英不服原审判决上诉称，一、被上诉人与上诉人无任何债权债务关系，上诉人不存在欠物业费。首先，被上诉人既未与业主签订物业服务合同，也未与开发商签订物业服务合同，而上诉人2007年10月30日购房时的签订的《商品房买卖合同》，及与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处签订的《龙门彩龙商业街管理公约》《彩龙商业街管理服务协议》，签订物业服务一方的是彩龙商业街管理处，不具备法人咨格，也不具备物业服务资质，本身无权收费，更别说擅自在2008年12月28日出具证明将债权债务转让及物业管理经营权转让，全为无效转让，对上诉人不具有效力。二、律师费各自负担。本人也请律师打官司，对方请的律师又不是我方的，且是惠民物业请律师，不是彩龙管理处请律师，怎么可由我负责对方律师费。综上，请二审法院依法判令：1上诉人与被上诉人无任何债权债务关系，也无物业服务关系，应撤销一审判决物业管理费，公摊费，滞纳金的判项；2、律师费1500元是对方请律师，判决由我方负责不妥，应撤销；3、一、二审诉讼费由被上诉人负责；
被上诉人龙门县惠民物业管理有限公司答辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。二、被答辩人的上诉理由不足，驳回上诉，维持原判。1、答辩人与被答辩人存在合法有效的合同关系。被答辩人签订的《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》，虽然合同的一方彩龙商业街管理处不具有法人资格，但事后龙门县挚诚物业管理服务有限公司追认，合同是合法有效的。由于彩龙门商业街的业主委员会没有成立，开发商依据上述合同规定，指定答辩人接管对彩龙商业街进行物业服务管理，是合法有效的。2、答辩人为业主提供优质服务，得到广大业主好评，大部分业主按时缴费，被答辩人也交了部分物业费，双方实际上履行合同。被答辩人又怎么说不存在任何关系?3、被答辩人后来没有交物业费，答辩人多次催告无效后，又通过律师向其发律师函，告知相关法律后果，但被答辩人还是不予理睬，答辩人只好向法院起诉。根据《彩龙商业街管理服务协议》第十条规定，被答辩人应该承担答辩人为维护其合法权益而聘请律师费3000元及诉讼费，开庭审理后，为了支持法院的调解工作，也为了与业主共建和谐环境，答辩人主动承担一半的律师费，仅仅要被答辩人承担一半的律师费。要求被答辩人承担答辩人的律师费是有合同依据的。综上，被答辩人希望法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，虽然龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处（下称彩龙商业街管理处）未经办理工商登记手续，不具有民事行为能力，但因彩龙商业街管理处是龙门县挚诚物业管理有限公司（下称挚诚公司）与龙门县时代彩龙房地产开发有限公司（下称时代彩龙公司）协商后由挚诚公司成立的，并由挚诚公司负责经营管理彩龙商业街管理处。因此，在挚诚公司对彩龙商业街管理处与上诉人签订的《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》的民事行为进行追认后，该管理公约和服务协议应认定有效。根据《龙门县彩龙商业街管理公约》的约定，上诉人有义务向被上诉人缴交物业服务费等费用。实际上，上诉人在签订《龙门县彩龙商业街管理公约》和《彩龙商业街管理服务协议》后，已向彩龙商业街管理处缴交了2008年4月至6月份的物业服务费，此举表明上诉人实际已认可彩龙商业街管理处的物业管理行为。据此，上诉人认为彩龙商业街管理处无权收取物业管理费，理由不充分，本院不予支持。另外，根据上诉人与彩龙商业街管理处签订的《龙门县彩龙商业街管理公约》第七条的约定，各业主授权发展商委托或变更物业管理公司的权利。本案中，没有证据证明挚诚公司在将彩龙商业街的物业管理权转让给被上诉人后遭到发展商或其他业主的反对，因此，应该认定挚诚公司将彩龙商业街的物业管理权转让给被上诉人合法有效。被上诉人向上诉人主张拖欠的物业管理费用等理由成立，本院予以支持。上诉人认为被上诉人无权向其收取物业管理费等，理由不成立，本院不予采信。上诉人应将其所拖欠的2008年7月至2010年3月的物业管理费2402.4元、公摊费312.6元、滞纳金913元，共3628元支付给被上诉人。另外，根据《彩龙商业街管理服务协议》第十条的约定，上诉人还应向被上诉人支付1500元律师费。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈向科
审判员 刘伟新
审判员 邓耀辉
二〇一一年四月十二日
书记员 胡 江