大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初1501号原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区。负责人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，该公司综合管理部职员，住大连市中山区。被告：陈巨成，男，1968年10月12日出生，住大连高新技术产业园区。原告亿达物业管理有限公司（以下简称亿达公司）与被告陈巨成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告陈巨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2015年6月1日至2017年12月31日的物业费11644.28元；2.要求被告支付逾期交费违约金至实际支付物业费之日，暂计算至2017年10月30日为576.75元。以上两项暂定合计12221.03元。事实和理由:2010年11月13日，原告与大连软件园发展有限公司签订了《ＸＸＸ（二期）前期物业服务合同》，约定由原告为ＸＸＸ二期小区提供物业服务，物业费的收费标准为2.6元/月/平，业主按房屋面积向原告支付物业费，逾期交费的自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系上述二期小区ＸＸＸ号业主，物业面积144.47平方米。合同签订后，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业服务，按约定被告应向原告交纳2015年6月1日至2017年12月31日的物业费11644.28元，但经原告多次催交，被告一直拒绝交纳，产生逾期交费违约金576.75元（按应交总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算，暂时计算至2017年10月30日）。被告拒绝交纳物业费的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院依法裁判。被告陈巨成辩称，不同意原告的诉讼请求。我的房屋交房时质量有问题，松下亿达装饰工程有限公司于2014年4月8日与我签订协议，约定维修装修问题并赔偿被告4045元抵作物业费。装修公司一直维修到2015年7月3日被告才将钥匙取回，故上述期间的物业费被告不同意承担。自2015年7月3日起，应将4045元的赔偿金抵顶完物业费之后，再由原告向我收取物业费。原告一直未向被告提供装修维修的档案材料，不履行合同义务。松下公司在维修期间产生了电费、取暖费，因钥匙在装修公司处控制，故上述费用不应由我承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年7月1日，原告与大连软件园发展有限公司签订了《ＸＸＸ（二期）前期物业服务合同》，约定由原告为ＸＸＸ（二期）小区提供物业服务，住宅的物业费收费标准为2.6元/月·平方米（含电梯费），业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内按其拥有物业的建筑面积向原告交纳物业费；逾期交费的，每逾期一日，按欠费总额的万分之三向原告支付违约金。合同第二章第二条约定，原告有物业档案资料的管理义务。合同签订后，原告向该小区提供了物业服务。被告系上述小区ＸＸＸ号房屋业主，建筑面积144.47平方米。被告于2014年4月8日办理了上述房屋的交接手续，被告自2015年6月1日至2017年12月31日未向原告交纳物业费，合计11644.28元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供了《ＸＸＸ（二期）项目补充协议》，拟证明松下亿达装饰工程有限公司（以下简称松下公司）因案涉房屋装修延期问题，一次性支付被告4045元作为补偿，该款应于2014年4月9日前以物业费形式一次性给付。经审查，《ＸＸＸ（二期）项目补充协议》系被告与松下公司于2014年4月8日签订，内容主要为：双方就装修延期等问题，松下公司一次性支付被告4045元，该补偿包括但不限于因装修延期等引起的相关所有直接及间接责任及损失；松下公司于2014年4月9日前以物业费形式一次性给付上述款项；松下公司支付上述款项后，被告不再就装修延期的一切问题向承包人、开发商、亿达集团等公司主张任何赔偿责任，针对目前未维修完成项目，松下公司予以维修。原告虽对该证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对该证据依法予以采信，可证明松下公司同意于2014年4月9日前以物业费形式一次性给付被告4045元作为装修延期等相关问题的补偿。2.被告提供了钥匙移交单，拟证明上述4045元补偿应自被告取回钥匙即2015年7月3日开始抵顶。原告对该证据不予认可。经审查，钥匙移交单仅能证明被告取回托管钥匙的时间为2015年7月3日，“托管”即说明被告已经完成交房，不能证明2015年7月3日是案涉房屋的交房时间，故上述证据不能证明松下公司支付的4045元赔偿金应自2015年7月3日开始抵顶物业费，本院依法不予采信。3.被告提供了松下公司向原告发出的确认函，拟证明案涉房屋2014年4月8日至2015年3月1日的物业费由松下公司支付。原告对该证据的真实性没有异议，但原告没有收到松下公司支付的上述款项。本院对该证据的真实性依法予以采信，根据该确认函的内容，可证明松下公司同意承担案涉房屋2014年4月8日至2015年3月1日的物业费，且原告并未主张上述期间的物业费，故松下公司是否支付上述款项与本案无关。4.被告提供了情况说明，拟证明物业公司承诺给业主赔偿，要求被告写了情况说明，该证据的形成时间是被告领取托管钥匙之后。原告以该情况说明不属于证据为由不予质证。经审查，该情况说明属于被告单方陈述，不属于证据，且原告不予认可，故本院依法不予采信。但根据其内容，可证明案涉房屋约定交房时间为2013年10月30日，因排期问题和装修拖延，实际交房时间为2014年4月8日。情况说明的其他内容系关于装修拖延和房屋质量问题给被告造成的损失，与本案无关。5.被告提供了ＸＸＸ号配件问题的情况说明，拟证明松下公司至今没有向被告提交房屋装修配件。经审查，该说明不是案涉房屋，与本案无关，且原告不予认可，本院依法不予采信。本院认为，原告与大连软件园发展有限公司签订的《ＸＸＸ（二期）前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。现原告已履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按期交纳物业费。故原告依据法律规定及合同约定，要求被告支付自2015年6月1日起至2017年12月31日止的物业费11644.28元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告主张松下公司支付的4045元赔偿金应自2015年7月3日开始抵顶物业费的答辩意见，根据原告提供的商品房钥匙接收确认单及被告提供的情况说明，可证明案涉房屋的交房时间为2014年4月8日。故被告交纳物业费的起算时间应为2014年4月8日，被告主张以取回托管钥匙时间2015年7月3日作为交纳物业费的起算时间没有事实及法律依据，本院不予采纳。根据被告提供的确认函，松下公司交纳案涉房屋物业费的期间为2014年4月8日至2015年3月1日，故被告要求4045元的赔偿金自2015年7月3日开始抵顶、之后的物业费再由被告支付的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告要求原告提供装修维修档案材料的答辩意见，因被告并未明确其要求提供的具体材料名称，故本院无法处理，原、被告应妥善解决。若被告要求提供的材料属于根据合同约定应由原告负责管理，且属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定的应向业主公示的材料，原告应当提供。被告主张因房屋质量及装修拖延问题给被告造成的实际损失，包括取暖费、电费等，均未提供相应证据，亦未提起反诉，本院不予处理。且该诉求系被告与开发商及松下公司之间的纠纷，与本案无关，被告应另案起诉。关于违约金的问题，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈巨成于本判决生效之日起十日内支付原告亿达物业管理有限公司自2015年6月1日起至2017年12月31日止的物业费11644.28元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半收取计53元，由原告亿达物业管理有限公司负担3元，由被告陈巨成负担50元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘博二〇一七年十二月二十一日书记员  谷郁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。