河北省唐山市开平区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0205民初47号原告：韩开信，男，1952年10月20日出生，汉族，住北京市。身份证登记地址：安徽省阜南县。原告：苗振三，男，1975年7月13日出生，汉族，住安徽省阜南县。二原告委托代理人：王磊，北京浩润恒勤律师事务所律师。被告：毛法光，男，1975年9月28日出生，汉族，住唐山市。身份证登记地址：福建省福安市。原告韩开信、苗振三与被告毛法光租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩开信、苗振三委托代理人王磊到庭参加诉讼，被告毛法光经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩开信、苗振三诉称，2014年2月28日，二原告与被告签署《房屋（商铺）租赁合同》，将位于河北省唐山市开平区新华东道立交桥东侧的东港龙城1#地块（2#）商业建筑面积4031.51平方米租赁给毛法光使用，2015年10月17日双方签署《补充协议书》。《房屋（商铺）租赁合同》第七.5.（2）条和《补充协议书》第四条约定，承租方未按照约定支付租金的，出租方有权单方解除合同、收回房屋。本案中，被告未按照约定支付租金，故二原告有权单方解除合同、收回房屋。《补充协议书》第一条约定及被告于2015年10月17日出具的《欠条》载明，被告尚欠自2014年3月1日起至2015年9月30日止的租金1241600元。《补充协议书》和《欠条》未载明上述款项应当支付的时间，按照《房屋（商铺）租赁合同》第三.3条约定，应当自2014年7月1日前支付；按照《补充协议书》第五条约定“乙方未按照约定支付房租，从应当支付之日至付清之日，甲方有权要求乙方按照日万分之六支付逾期违约金”。按照《补充协议书》第五条约定，“乙方应当在2015年10月30日前支付自2015年10月1日起三个月的房租”，按照《房屋（商铺）租赁合同》第一条和第三.1条约定，每日租金5482.85元，三个月房租为50万元，被告仅付款20万元，尚欠30万元未付，按照《补充协议书》第五条约定，应当按照日万分之六支付逾期违约金。因原告其他诉讼请求中要求的租金计算至2015年12月31日，故自2016年1月1日起至被告将房屋实际交付原告之日，应当按照每日租金5482.85元支付租金。被告按照《房屋（商铺）租赁合同》第三.5条约定支付了5万元保证金即押金，按照《补充协议书》第四条约定，承租方未按照约定支付租金的，出租方有权单方解除合同、收回房屋，并且押金不予退还。按照《房屋（商铺）租赁合同》第七.5（2）条约定，承租方未按照约定支付租金的，出租方有权单方解除合同、收回房屋，承租方还应按照年度租金的20%给付承租方违约金，经计算为40万元。原告诉至法院要求：1、依法解除二原告与被告于2014年2月28日签署的《房屋（商铺）租赁合同》和2015年10月17日签署的《补充协议书》；2、依法判令被告向二原告支付尚欠自2014年3月1日起至2015年9月30日止租金1241600元，并支付逾期付款违约金402278元（按照日万分之六的利率自2014年7月1日起计算至2015年12月31日，自2016年1月1日起至付清之日按照日万分之六的利率另计）；3、依法判令被告向二原告支付尚欠自2015年10月1日至2015年12月31日止租金30万元，并支付逾期付款违约金10800元（按照日万分之六利率自2015年10月30日计算至2015年12月31日，自2016年1月1日起至付清之日按照日万分之六的利率另计）；4、依法判令被告按照日租金5482.85元标准向二原告支付自2016年1月1日起至实际将房屋交还二原告之日的房屋租金。被告毛法光未作答辩。经审理查明，2013年9月16日，韩开信（承租方）与河北妇兴房地产开发有限公司（出租方）之间的《房屋（商铺）租赁合同》，租赁物为开平区越河镇新华东道北侧幢号120，总层数3层，面积为3965.21的商业楼。该合同第六.2条约定在承租期内，原告韩开信不得将承租房屋整体转让、转租给第三方，可以做分租及股份制经营。就上述租赁物，2014年2月28日，原告韩开信与被告签署《房屋（商铺）租赁合同》，该合同约定将座落于新华东道立交桥东侧的东港龙城1#地块（2）#商业建筑面积4031.51平方米租赁给被告使用，租赁期限自2014年3月1日至2024年4月30日止。房租租金：2014年3月1日至2017年4月30日为1.36元/平米/日；2017年5月1日至2020年4月30日为1.5元/平米/日；2020年5月1日至2024年4月30日为1.65元/平米/日。该合同第十条第1款约定凡因执行本合同所发生的，或与本合同有关的一切争议，应首先通过友好协商的方式解决，若协商不能达成共识，任何一方可向唐山仲裁委员会申请仲裁。第十一条约定本合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，被告向原告韩开信支付5万元作为租赁房屋的保证金。2015年10月17日韩开信（甲方）与毛法光（乙方）签署《补充协议书》，该补充协议书第一条约定2014年2月28日至2015年9月30日期间的房租，被告尚欠原告1241666元，被告应当给原告韩开信出具收条，并尽快付清，具体付款时间等，以被告出具的欠条为准。第六条约定《房屋（商铺）租赁合同》第十.1条约定如有争议向唐山市仲裁委员会申请仲裁，现变更为如有争议向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉解决。第九条约定在原告韩开信保证被告毛法光按照约定使用租赁房屋的情况下，被告必须按照约定支付房租，不得以任何理由（包括但不限于无权属、无转租权等）提出异议。第十条约定双方确认《房屋租赁合同》涉及的房屋出租方为原告韩开信，承租方为被告毛法光，在该合同上署名或签字的其他主体对于该合同及出租房屋不享有权利也不承担义务（其他主体可以根据和甲方或乙方的约定另行主张相应权利）。原告苗振三对该条款无异议并签字确认。原告韩开信与被告毛法光约定《补充协议书》自双方签字之日起生效，原告韩开信，被告毛法光均签字并予以确认。被告于2015年10月17日出具欠条一张，证明欠自2014年3月1日至2015年9月30日的租金1241600元。《补充协议书》签订后，被告支付了2015年10月1日至2015年12月31日期间的部分租金20万元，其余欠付租金被告未支付。原告诉至法院要求：1、依法解除二原告与被告于2014年2月28日签署的《房屋（商铺）租赁合同》和2015年10月17日签署的《补充协议书》；2、依法判令被告向二原告支付尚欠自2014年3月1日至2015年9月30日止租金1241600元，并支付逾期付款违约金402278元（按照日万分之六的利率自2014年7月1日起计算至2015年12月31日，自2016年1月1日起至付清之日按照日万分之六的利率另计）；3、依法判令被告向二原告支付尚欠自2015年10月1日至2015年12月31日止租金30万元，并支付逾期付款违约金10800元（按照日万分之六利率自2015年10月30日计算至2015年12月31日，自2016年1月1日起至付清之日按照日万分之六的利率另计）；4、依法判令被告按照日租金5482.85元标准向二原告支付自2016年1月1日起至实际房屋交还二原告之日的房屋租金。另查明，通过2014年2月28日签订的房屋（商铺）租赁合同及2015年10月17日签订的补充协议书能够确认合同主体为原告韩开信、被告毛法光。上述事实，有《房屋（商铺）租赁合同》，《补充协议书》、欠条及原告当庭陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，2013年9月16日，原告韩开信与出租方权利人签订房屋（商铺）租赁合同明确约定不得将承租房屋整体转租。原告韩开信作为承租人擅自整体转租租赁物的行为系无权处分行为。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。本案中，原告未能举证证明其擅自整体转租租赁物的行为得到出租方权利人的追认或取得处分权，故应认定原告韩开信与被告毛法光签订的《房屋（商铺）租赁合同》及《补充协议书》为无效合同。租赁合同无效，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故被告应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告私自扩建的使用面积多于3965.21平米的部分不受法律保护，应以该租赁物产权证上登记的使用面积3965.21平米为准并作为计算房屋占有使用费的依据。按照原告韩开信与被告毛法光签订的房屋（商铺）租赁合同约定的租金标准，被告应支付原告韩开信2014年3月1日起至2015年9月30日止的房屋占有使用费1221181.33元；2015年10月1日起至2015年12月31日止的房屋占有使用费295066.36元；2016年1月1日起至本案一审辩论终结前即2016年4月20日止的房屋占有使用费598588.1元，故被告毛法光应给付原告韩开信2014年3月1日至2016年4月20日期间的房屋占有使用费2114835.79元。自2016年4月21日开始起算的房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准按每日5392.69元计算至本判决生效之日止。其后的房屋占有使用费，原告韩开信可另行主张。原告韩开信主张被告交纳的5万元租房保证金归其所有，不予返还，因原告韩开信与被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》及《补充协议书》无效，故该保证金5万元应由原告韩开信返还被告。因原告韩开信与被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》及《补充协议书》无效，原告韩开信主张的第2项、第3项关于逾期付款违约金的诉讼请求及第6项关于违约金40万元的诉讼请求，本院不予支持。因原告苗振三在《补充协议书》签字确认其对于该合同及出租房屋不享有权利也不承担义务，故原告苗振三无权向被告主张权利，故对其诉讼请求本院不予支持。为维护当事人的合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告毛法光于本判决生效之日起10日内给付原告韩开信2014年3月1日至2016年4月20日期间的房屋占有使用费2114835.79元。二、被告毛法光于本判决生效之日起10日内按照每日5392.69元给付原告韩开信自2016年4月21日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费。三、原告韩开信于本判决生效之日起10日内返还被告毛法光交纳的租房保证金5万元。四、驳回原告韩开信的其他诉讼请求。五、驳回原告苗振三的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26038元，简易程序减半收取为13019元，由被告毛法光负担11860元，由原告韩开信负担1159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。代理审判员  金靓靓二〇一六年五月十七日书 记 员  闫玉萍