广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1380号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司。住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。
委托代理人：张利萍，广东东方星联律师事务所律师。
被告：谭笑晖，男，1969年3月22日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。
委托代理人：赖斌，广东瑞嘉律师事务所律师。
委托代理人：曾益，广东瑞嘉律师事务所实习律师。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告谭笑晖物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人蔡青青、张利萍，被告谭笑晖的委托代理人赖斌、曾益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁骏物业公司诉称：2007年7月14日，原、被告签订峰境园前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库边天湖峰境园蝶湖湾翠堤大街7号单元的物业提供前期物业管理服务。协议约定：物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理服务费标准为每月每平方米3元（不含公共水电分摊费用）；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。协议签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2008年2月1日起无故拒绝交纳管理费。至今，被告已拖欠原告管理费本金66728元（物业管理费按每平方米每月3元计算，被告物业面积292.67平方米，每月实际计收管理费为878元），逾期支付管理费的滞纳金51850.4元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年5月31日止，最高不超过本金），合计总额118578.4元。上述欠费经原告多次催收未果。据此，请求法院判令：1.两被告向原告连带清偿2008年2月1日至2014年5月31日的管理费66728元及逾期支付管理费的滞纳金51850.4元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年5月31日止，最高不超过本金），合计118578.4元；2.本案诉讼费用由两被告承担。
被告谭笑晖辩称：一、被告对涉案物业尚未实际收楼，依法无需向原告支付前期物业管理费。开发商通知收楼时，指定由原告代办理收楼手续，原告强行要求被告先行签署房屋交接表、确认书后才能领取房屋钥匙并对房屋进行验收，被告这才签字领取钥匙进屋进行验收。验收后被告发现开发商交付的房屋，大部分装饰及设备标准与商品房买卖合同的约定不符，被告当即明确表示拒绝收楼并在房屋交接表上列明房屋需整改的地方，约定在开发商整改后再另行收楼。直至今日，开发商仍未就上述房屋问题整改完毕，导致被告至今没有接收涉案物业并入住，因此，在开发商没有将涉案房屋交付给被告之前，被告无需向原告支付前期物业管理费。二、原告的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，依法应当予以驳回。依据双方签订的前期服务协议约定，物业管理费按月结算，每月5日前交费，因此原告只有对起诉前两年的管理费主张权利才受法律保护，超过部分不受法律保护。原告虽然提供了部分邮递底单证实其已向被告主张权利，但原告的行为是在已超过两年法定时效后才进行的，依法不能认定为诉讼时效中断。三、原告没有按照前期物业管理服务协议的约定提供相应的服务，被告有权抗辩不支付管理费。四、由于原告没有按协议提供相应的物业管理服务，被告无需向原告支付滞纳金并按欠费总额每日千分之一的比例计收滞纳金标准，请求法庭调整。五、原告违约在先，没有尽到物业管理的职责，疏于对涉案物业进行管理，因此被告认为无需支付相应的管理费及滞纳金。六、被告对原告的主体资格存疑，原告提交的证据无法证明原告有权对涉案物业进行管理。
经审理查明：2007年7月24日，谭笑晖与广州市中天盈房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，谭笑晖向广州市中天盈房地产开发有限公司购买位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库的峰境园c4号房（现地址：蝶湖湾翠堤大街7号）即涉案房屋。合同第十条交房期限约定：甲方应当在2007年11月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十二条房屋及有关资料的交接约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是该商品房达到本合同约定的交房条件。2007年7月14日，谭笑晖（乙方）与宁骏物业公司（甲方）签订峰境园前期物业服务协议，约定由宁骏物业公司为谭笑晖购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议第二章物业管理服务内容约定：房屋共有部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的养护和管理；环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放管理。第四章物业管理服务费用约定：物业管理服务费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费用。乙方交纳物业管理服务费的时间：按月度结算，交费时间为每月的5号前。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。别墅物业管理服务费标准：每月每平方米3元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。第七章违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
涉案房屋建筑面积292.67平方米，每月应缴纳物业管理费878元。
2007年10月17日，广州市中天盈房地产开发有限公司向谭笑晖发出收楼通知书，通知谭笑晖于2007年10月24日办理相关收楼手续。收楼通知书中的温馨提示注明：如有任何疑问，请致电我司签约部。2007年10月28日，谭笑晖到现场收楼，并在天湖峰境园业主锁匙签收确认书、确认书上签名确认。天湖峰境园业主锁匙签收确认书上明确本人于收楼时知悉并确认以下事项：⑴收楼时，在天湖峰境园物业管理服务中心职员的陪同下检查所属物业的装备及设施，如有瑕疵即记录于《房屋交接表》中，并于48小时内交回服务中心，以便安排修缮，该房屋保修期从交付使用日（收楼通知书通知收楼日期）起计。……谭笑晖在商品房买卖合同、峰境园前期物业服务协议及收楼时的业主资料登记表上填写的联系地址均为深圳市龙岗区坂田万科第五园缘溪府d单元。谭笑晖到现场收楼时认为涉案房屋存在问题，在房屋交接表上填写了叁台对讲系统，是否留匙返修中填写了否，并将房屋交接表交给宁骏物业公司。谭笑晖收楼后，以房屋存在问题，宁骏物业公司没有履行修缮义务为由一直未向宁骏物业公司缴纳物业管理费，也未直接向开发商反映房屋问题及协商解决。宁骏物业公司于2010年12月4日、2011年6月11日、2014年5月3日，以ems快递方式向谭笑晖在峰境园前期物业服务协议上的地址寄送催收函，催收涉案房屋的物业管理费。2014年5月12日，宁骏物业公司按谭笑晖的身份证地址（湖南省衡阳市珠晖区民众里45号14户）邮寄法务公函，向谭笑晖催收2008年2月1日至2014年5月31日的物业管理费及违约金。其中2014年5月3日和2014年5月12日的快递宁骏物业公司提交了妥投证明，显示妥投。
本院认为：宁骏物业公司与谭笑晖于2007年7月14日签订的峰境园前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
宁骏物业公司依约为谭笑晖提供了物业管理服务，谭笑晖应按协议约定交纳物业管理费。谭笑晖办理了收楼手续后以房屋存在问题未实际收楼为由拒交管理费，理由不能成立，本院不予支持。谭笑晖如果认为房屋有问题，应与开发商进行协商解决。根据宁骏物业公司提供的快递单、妥投证明及法务公函显示，原告于2010年12月4日、2011年6月11日、2014年5月3日、2014年5月12日向谭笑晖邮寄函件催收管理费。没有证据证明宁骏物业公司曾于2012、2013年间向谭笑晖催收管理费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，谭笑晖主张应适用民法通则二年诉讼时效的规定有理，结合宁骏物业公司向谭笑晖发出的催收函，宁骏物业公司主张2012年5月3日前的管理费已超过二年诉讼时效，对宁骏物业公司主张的该部分管理费不予支持。谭笑晖应向宁骏物业公司支付2012年5月4日-2014年5月31日的管理费，按协议约定标准3元／月／平方米计算为21865.03元（878元／月×24个月＋878元／月÷31天×28天）。
因谭笑晖未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在协议中约定滞纳金按每日千分之一的标准计算，明显高于谭笑晖未按时交纳物业管理费给宁骏物业公司造成的损失，结合宁骏物业公司提供物业管理服务的情况及谭笑晖是因其房屋存在的问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，本院调整滞纳金的计算标准为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，滞纳金以不超过本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谭笑晖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付自2012年5月4日至2014年5月31日的物业管理费共21865.03元。
二、被告谭笑晖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2014年5月31日止，滞纳金以不超过本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1336元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担1067元，被告谭笑晖负担269元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年十一月十二日
书记员 袁美华