江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）饶民一初字第251号
原告江西福昌实业有限公司，住所地上饶经济开发区三清山大道西段11号（国际家俱城会展中心吧）。
法定代表人吴欢，该公司董事长。
委托代理人徐剑，江西帝经律师事务所律师。
委托代理人叶阳，江西帝经律师事务所律师。
被告吴湘玲。
委托代理人彭紫和，特别授权。
被告彭紫和。
原告江西福昌实业有限公司（以下至判决主文前简称福昌公司）与被告吴湘玲、彭紫和商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由审判员王萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福昌公司的委托代理人人徐剑、叶阳，被告吴湘玲委托被告彭紫和作为其诉讼代理人参加诉讼，被告彭紫和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福昌公司诉称，2014年5月8日原告与被告吴湘玲签订《商品房买卖合同》，约定被告吴湘玲购买原告开发建设的位于上饶市三清山大道东方家园19栋105号别墅，建筑面积295.97平发米，总购房款为2,000,000元，2014年5月7日前支付1,000,000元，余款1,000,000元在2014年7月31日付清。合同签订后，被告吴湘玲支付了1,000,000元。2014年6月8日，被告吴湘玲向原告出具承诺书，承诺剩余购房款在2014年7月31日之前付清，如未在约定时间付清自愿按成交总价为贰佰万元的百分之二十向原告支付违约金，并按拖欠金额的月息2分4厘支付利息，被告彭紫和对此承诺提供担保。但至今被告吴湘玲仍欠房款800,000元。原告已经按照合同全面履行了约定的义务，被告吴湘玲却一直拖欠购房款，构成严重违约。由于被告彭紫和对被告吴湘玲欠付购房款及其违约责任提供了连带担保，故原告起诉要求：1、被告吴湘玲支付剩余购房款800,000元；2、被告吴湘玲按照800,000元的20%支付违约金160,000元并从2014年8月1日起按照月利率2分之支付逾期付款的利息；3、被告彭紫和对被告吴湘玲欠付购房款及其违约责任承担连带清偿责任。
原告福昌公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
1、原告与被告吴湘玲签订的《商品房买卖合同》，旨在证明吴湘玲购买了原告开发的位于东方家园小区的一幢别墅，总价款为2,000,000元整，分两期付款，即2014年5月7日前付1,000,000元，其余1,000,000元应在2014年7月31日前付清；
2、被告吴湘玲于2014年6月18日书写的承诺书，旨在证明吴湘玲承诺2014年7月31日前付清剩余的1,000,000元购房款，否则承担房款总价2,000,000元的20%的违约金，如仍逾期付款，则按拖欠金额月息2.4分支付利息，被告彭紫和对吴湘玲所欠购房款本金及应承担的违约金和逾期利息自愿提供连带保证；
3、3份收据，旨在证明被告吴湘玲已按合同约定支付了1,200,000元的购房款，剩余的800,000元购房款没有支付，已付1,200,000元中200,000元付款时间是2014年11月14日，付款时间已经逾期，应计算逾期利息。
被告吴湘玲辩称，欠原告800,000元购房款是事实，因吴湘玲没有交清房款，原告也就一直没有实际交付房屋给吴湘玲，故吴湘玲不同意承担违约金和逾期付款利息。吴湘玲没有能力一次性付清800,000元购房款，愿意分三年支付。
被告彭紫和辩称，彭紫和承诺为吴湘玲提供担保是事实，原告至今没有实际交付房屋给吴湘玲，房屋交易行为没有完成，彭紫和也不同意承担违约金和逾期付款利息，对吴湘玲尚欠的800,000元购房款彭紫和愿意承担连带保证责任。
被告吴湘玲、彭紫和没有提交证据。
经审理查明，被告吴湘玲、彭紫和原系夫妻，2013年双方离婚。2014年5月8日被告吴湘玲和原告签订《商品房买卖合同》，约定：吴湘玲购买原告开发建设的位于上饶市三清山大道东方家园19栋105号的别墅，建筑面积约295.97平方米，总购房款2,000,000元，2014年5月7日前支付1,000,000元，余款1,000,000元在2014年7月31日前付清；买受人逾期付款的违约责任则为：逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。吴湘玲于2014年4月29日交付购房款10,000元，合同签订当日，吴湘玲支付了900,000元，2014年6月8日，吴湘玲向原告出具承诺书，承诺剩余的1,000,000元在2014年7月31日前付清，如未在2014年7月31日前付清房款，自愿按成交总价为2,000,000元的百分之二十向原告支付违约金，并按拖欠金额的月息2分4厘支付利息。被告彭紫和在承诺书中签名，并表示对上述吴湘玲应履行义务提供连带保证责任。吴湘玲出具承诺书后于2014年11月14日向原告支付了200,000元的购房款，之后未再付款，至今尚欠原告购房款800,000元。
另查明，截止目前原告确实还未将涉案房屋的锁匙交给被告吴湘玲,但2014年7月20日左右，原告已经配合被告吴湘玲办理好涉案别墅房的房产证，将房屋产权登记在吴湘玲名下，被告彭紫和则利用该房产设定抵押向银行申请办理了贷款。
本案庭审期间，原告变更了诉讼请求，放弃要求吴湘玲按购房总价2,000,000元的20%承担违约金400,000元，变更为要求吴湘玲按尚欠房款800,000元的20%承担违约金160,000元；放弃要求吴湘玲按月利率2.4分承担逾期付款的利息，变更为要求吴湘玲按月利率2分承担逾期付款的利息。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告吴湘玲签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当确认有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告吴湘玲虽然还没有拿到涉案房屋的锁匙，但原告早在2014年7月已经配合被告吴湘玲将涉案房屋产权登记在其名下，从法律的层面上理解被告吴湘玲已经是该房屋的所有权人，被告彭紫和还利用该房产设定抵押办理了贷款，可以视为原告履行了交房义务，原、被告完成了房屋交易，而被告吴湘玲至今还欠800,000元购房款没付，被告吴湘玲迟延支付购房款的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，故原告要求被告吴湘玲支付800,000元购房款并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告吴湘玲在签订《商品房买卖合同》时对逾期付款的违约责任有明确约定，即逾期超过60日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。违约责任的性质为损失补偿性，原告要求按被告吴湘玲出具的承诺书，即主张违约金160,000元，又主张按月利率2分计算逾期付款利息，有失公平，本院不予支持。被告彭紫和在被告吴湘玲出具的承诺书中明确表示承担连带责任的担保，故被告彭紫和对被告吴湘玲上述应付款义务承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告吴湘玲支付原告江西福昌实业有限公司购房款800,000元；
二、被告吴湘玲支付原告江西福昌实业有限公司200,000元逾期付款的违约金8,480元；
三、被告吴湘玲承担800,000元逾期付款的违约金，按实际欠付房款金额的日万分之四自2014年8月1日起计算至实际付清之日止；
四、被告彭紫和对被告吴湘玲上述应付款义务承担连带支付责任；
五、上述款项限本判决生效之日起三十内付清；
六、驳回原告江西福昌实业有限公司其余部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,600元,减半收取7,800元，被告吴湘玲、彭紫和负担5,942元、原告江西福昌实业有限公司负担1,858元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，递交上诉状的同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期限为二年，从判决生效后自动履行期限最后一日起开始计算。
审 判 员 王 萍
二〇一六年四月六日
代书记员 徐梦莹