广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第404号
上诉人（原审被告）：麦惠珍，女。
委托代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄天育，男。
委托代理人：陈大鹏，安徽洪淮律师事务所律师。
上诉人麦惠珍因与被上诉人黄天育房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法虎民一初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月31日，黄天育向原审法院提起诉讼，请求法院判令：麦惠珍退还黄天育押金77400元。
原审法院经审理查明：黄天育是东莞市虎门镇＊＊工业区卫生站的主要负责人，该卫生站位于东莞市虎门镇＊＊村＊＊路25号。黄天育提交《房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）、市场统一收据和担保金收据，主张前述地址是其从麦惠珍处租来，现双方的租赁关系因合同期满终止，麦惠珍需退回其押金77400元。以上证据，其中《租赁合同》约定甲方将“位于＊＊村＊＊路2巷1号”出租给乙方作经营使用，期限为叁年，即从2010年1月1日起至2012年12月30日止，月租金8800元，每月1日交纳当月租金，逾期每天加收10%的滞纳金，逾期超过3天，视为自动退租，甲方有权单方解除合同，收回房屋，一切押金不予退回；押金76400元，该押金只作履行合同保证金，不可冲抵租金，合同期满乙方没有损坏房屋和设施的情况下可以退还，合同还手写“备注”，说明押金包括合同押金26400元和医疗风险担保金50000元。《租赁合同》没有明确出租方甲方和租用方乙方的资料信息，“麦珍”和黄天育分别在合同上签字。市场统一收据显示于2006年11月6日收取“卫生站一、二、七楼”押金76400元，其中房子押金26400元，医疗风险担保金50000元，收据没有加盖任何印章，“出纳”处有签字，但不能辨认。担保金收据显示一名欧姓人员（不能辨认具体姓名）于2006年6月10日收取黄天育“门口大理石损坏担保金”1000元，并承诺担保金“到门口石级修好即以退还，否则该款作修理款项”。
麦惠珍通过其委托代理人在2013年6月20日的庭审中称其是厚街镇居民，没有在虎门镇生活过，对案涉房屋不享有权利，未曾与黄天育签订过《租赁合同》，未曾收过黄天育押金，并明确表示拒绝配合进行笔迹鉴定。黄天育称其父亲从2001年开始承租案涉房屋经营卫生站，其于2005年接手，押金中有24000元是其父亲缴纳的，余款则是其交纳的，《租赁合同》是其与麦惠珍于2009年10月25日在“＊＊市场办公室”签订的，“备注”及其他手写合同内容均是麦惠珍书写的，这是双方第三次签订租赁合同，在签订合同时其向麦惠珍出具市场统一收据（押金收据），麦惠珍表示不用更改，黄天育又称案涉房屋权属人是麦惠珍的哥哥麦某畴，麦惠珍在“＊＊市场”工作，租金和水电费均是交给麦惠珍的。为查明事实，原审法院要求麦惠珍在2013年6月24日出庭对质，但其拒不到庭，仅通过委托代理人称其不是“麦珍”，不同意进行笔迹鉴定。原审法院再次通知麦惠珍，要求其于2013年6月26日出庭接收询问，麦惠珍于当日到庭，承认《租赁合同》是其签订的，但房屋属“＊＊市场”所有，其是该市场员工，受委托与黄天育签订合同，并按照领导意见填写合同，其否认收取了黄天育押金，称黄天育在签订时说以前已经有押金收据。2013年9月25日庭审时，麦惠珍又称案涉房屋属“村委会”所有，是“村委会”让其签订合同的，其行为属于履行职务；黄天育称其向黄天育所在“＊＊市场办公室”缴纳租金和水电费，但不一定是麦惠珍本人签收，其认为麦惠珍是合同当事人，要求麦惠珍承担退还押金的责任。麦惠珍虽然主张受他人委托与黄天育签订《租赁合同》，但未能提交相关授权资料，亦不能说明案涉房屋权属。麦惠珍又解释称黄天育提供的《租赁合同》模糊不能辨认，故其先前不能确定是否是其签写。
另查，东莞市虎门镇＊＊路25号没有房产登记信息，东莞市虎门镇＊＊村市场的主办单位是东莞市虎门镇＊＊村民委员会，负责人是欧某禧。
以上事实，有《房屋租赁合同》、市场统一收据、担保金收据、房产登记信息查询结果、市场监督管理系统查询结果打印登记档案、谈话笔录以及原审庭审笔录为证。
原审法院认为：本案争议在于麦惠珍是否为《租赁合同》当事人及其应否退回黄天育押金。《租赁合同》没有明确出租人信息，麦惠珍在合同上签字，其需对该行为解释，否则可以理解为麦惠珍是以出租人身份在合同上签字的。麦惠珍解释称其对案涉房屋不享有权利，在合同上签字是履行职务，麦惠珍没有提交证据证明其该主张，其该解释属于当事人的陈述，而其一再否认曾与黄天育签订《租赁合同》，还声称不曾在虎门镇生活，其后来称是合同模糊不能辨认使其不能及时确定合同是否其签订，麦惠珍的该说法明显是托词，不能让人信服，原审法院认为麦惠珍是不诚信的人，对于麦惠珍的陈述，原审法院不予采信。此外，是否房屋权属人并不决定能否将房屋出租，麦惠珍完全可以通过转租等方式将不属于自己的房屋出租。故原审法院认为麦惠珍前述解释不能成立，依法认定麦惠珍是《租赁合同》的出租人。黄天育、麦惠珍在合同中约定黄天育需交纳押金76400元，该押金是履行合同保证金，从押金性质可以知晓，该押金需在合同履行前需交付，否则押金失去意义。麦惠珍以手写“备注”方式再次明确押金数额和具体构成，所备注内容与市场统一收据一致，原审法院认为“备注”具有确认收到押金意思，根据高度概然性的证据规则，原审法院采信黄天育的主张，认定黄天育、麦惠珍同意以此前交纳的押金作为《租赁合同》的押金，即是说麦惠珍已收到黄天育押金76400元。《租赁合同》现已期满，麦惠珍没有举证证明黄天育存在约定或法定扣减押金的情形，黄天育要求麦惠珍退还押金有理，原审法院予以支持。黄天育另要求麦惠珍退还担保金1000元，担保金收据没有麦惠珍本人或授权的人签字确认，收据不能体现该担保金与麦惠珍有关，从内容看，该担保金针对的是门口的大理石，该大理石并不必然与案涉房屋有关，即完全有可能是其他单位或个人因其他纠纷收取了黄天育该担保金，故因无法证明与麦惠珍存在关联性，原审法院对黄天育提出的该担保金不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定判决：一、限麦惠珍于判决生效之日起三天内退还黄天育押金76400元。二、驳回黄天育的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1736元，由麦惠珍承担1714元，黄天育承担22元。限麦惠珍于判决发生法律效力之日起三天内向原审法院缴交1714元。
上诉人麦惠珍不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）2009年麦惠珍在＊＊市场工作，2009年10月25日应领导指派与黄天育签订案涉租赁合同，该合同签订后黄天育是否履行及如何履行合同，因麦惠珍离职并不知晓。2013年6月一审诉讼时，因事隔数年加上黄天育提供的租赁合同模糊不清不能辨认，麦惠珍在第一次开庭时未予确认，第二次开庭查看过原件后才确认合同上的签名是其书写，但麦惠珍仅是履行职务行为不是合同实际当事人和案涉房屋出租人，其没有收取过案涉押金及房租水电费，黄天育提交的2006年出具的案涉收据上没有盖章，出纳处也并非麦惠珍书写，且麦惠珍当时也没有在该市场工作。（二）关于案涉合同主体及认定事实问题。1、麦惠珍在合同上签名是履行职务行为，其不是合同实际当事人及实际的房屋出租人。2、黄天育提交的书证与麦惠珍无关，黄天育没有任何书面证据证明麦惠珍收过案涉押金或保证金。没有事实证据证明麦惠珍确认上述收据收到的款项是本案案涉合同的款项。3、没有事实或书证证明黄天育提交的市场统一收据及担保金收据是客观真实的，该两份书证所显示的时间与2009年10月25日签订的租赁合同时间不一致。如果是延续下来，黄天育应当提供当时的合同及房租水电费收据，并指出收据上的收款人是谁，麦惠珍亦会在收据上签名备注或在合同备注已收押金。且黄天育提供的医疗机构执业许可证发证时间、地址与其主张的不一致。原审对此认定错误。（三）原审判决适用法律错误。1、本案是租赁合同纠纷，应当确定案涉合同是否成立有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案合同应为无效合同，故本案应当按照无效合同处理，谁收押金谁来偿还，合同的履行情况应由黄天育举证证明，原审判决对此认定错误。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《民事证据规则》第二、五条，应由黄天育承担举证责任，但黄天育没有提供与收据配套的租赁合同，没有提供合同签订后的水电费相关票据，麦惠珍认为黄天育故意隐瞒与其存在租赁关系的当事人。根据《证据规则》第七十五条，黄天育应承担举证不能的法律责任。3、据麦惠珍了解，黄天育在2012年下半年主动提出终止租赁关系并拒绝缴付应付的水电费，其违约在先，故＊＊市场办公室即使真的收取押金也不予退回。据此，麦惠珍请求本院：撤销原审判决，发回重审或予以改判为依法驳回黄天育要求麦惠珍承担责任的诉讼请求（即麦惠珍无须向黄天育退还押金76400元）。
被上诉人黄天育答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。麦惠珍在案涉租赁合同上签名，表明其是合同相对方。麦惠珍称该行为为职务行为，但没有提交证据证明其与村委会存在劳务、雇佣关系或委托关系，应承担举证不能的法律后果。退一步讲，如果麦惠珍是代表村委会签名，但合同上没有加盖村委印章，没有村委会授权。一审麦惠珍前后不一致的陈述，表明其是不诚实的人。麦惠珍抗辩其不在虎门居住、案涉房屋产权不属于其所有，该理由不成立。麦惠珍作为合同相对人，应退回押金。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，二审期间，本院依职权到东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会调查相关情况，东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会表示案涉＊＊市场是由＊＊股份经济联合社＊＊分社出租给欧某禧，由欧某禧自行承包经营，欧某禧定期向＊＊股份经济联合社＊＊分社支付租金，但东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会不干涉市场的人、财、物等具体经营，因此，东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会并没有聘请麦惠珍，其与麦惠珍之间不存在劳务等关系。东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会负责人表示，麦惠珍是欧某禧丈夫的妹妹，欧某伦是欧某禧的哥哥。东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会出具了＊＊＊＊村民小组与欧某禧的《合约》以及欧某禧支付租金的银行转账单为证。黄天育对本院调查笔录、合约、银行转账单的真实性、合法性、关联性均予以确认。麦惠珍对本院调查笔录、合约、银行转账单的真实性、合法性、关联性均予以确认，但其认为根据《合约》，欧某禧才是本案的适格主体，并非麦惠珍。
还查明，麦惠珍二审庭审中表示其是代表居委会签订合同，故合同的出租方应是＊＊市场。另外，麦惠珍确认案涉租赁合同中载明的“备注：押金为76400元整（合同押金三个月）为两万陆仟肆佰元整，医疗风险担保金为人民币伍万元整”内容系其书写，但该载明的内容不代表系其收取了案涉押金，且其是根据＊＊市场的领导要求才书写该内容。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对麦惠珍上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：麦惠珍是否应退还黄天育案涉押金76400元。
首先，根据双方举证情况以及原审法院查明的事实，现有证据无法证实案涉房屋已取得建设工程规划许可证或者房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉租赁合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，合同双方应将因案涉租赁合同取得的财产，予以相互返还。其次，根据案涉租赁合同，麦惠珍是作为出租人与黄天育签订合同，且其庭审中亦确认系其在案涉租赁合同中载明：“备注：押金为76400元整（合同押金三个月）为两万陆仟肆佰元整，医疗风险担保金为人民币伍万元整”，该载明内容具有结算与确认债权的性质。虽然麦惠珍辨称其签订合同行为是代表东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会，但东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会对此予以否认，麦惠珍亦未能提交任何证据证明其与东莞市虎门镇＊＊社区居民委员会或＊＊市场之间存在雇佣关系或者委托代理关系，应承担举证不能的不利后果。因此，根据合同相对性原理以及前述法律规定，原审法院认定由麦惠珍返还黄天育案涉押金76400元并无不当，本院予以维持。至于麦惠珍若认为其与其他民事主体之间存在职务行为或委托代理等其他法律关系，并造成其损失，可向相关民事主体另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。麦惠珍的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1710元，由上诉人麦惠珍负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十月十一日
书 记 员 郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。