山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终2096号
上诉人（原审原告）青岛东达建筑工程有限公司。
法定代表人董军，总经理。
委托代理人鲍清，山东江河海律师事务所律师。
委托代理人李晶，山东江河海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李新兰。
委托代理人刘宝纯，山东润世律师事务所律师。
委托代理人包晶艳，山东润世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐广清。
上诉人青岛东达建筑工程有限公司（以下简称东达公司）因与被上诉人李新兰、被上诉人徐广清申请执行人执行异议之诉一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东达公司在一审中诉称，2015年1月，青岛市李沧区人民法院对东达公司（申请人）与徐广清（被执行人）执行一案，作出（2014）李执裁字第91号执行裁定书，裁定中止对青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”的执行。但该房产的买卖是李新兰、徐广清为逃避执行编造的虚假交易，李新兰并非善意占有，该房产的买卖无效。故李新兰的执行异议不成立，应继续执行青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”。为此，东达公司诉至法院，请求法院依法判决：1、确认李新兰对青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”并非善意占有，该房屋的买卖无效；2、继续执行青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”；3、本案诉讼费由李新兰、徐广清承担。
李新兰在一审中辩称，东达公司所述与事实不符，涉案房屋系李新兰善意取得，李新兰已向徐广清支付大部分房款，房屋买卖系经青岛惠百家房地产经纪有限公司山水名园分公司居间介绍，李新兰支付了中介费并已实际占有该房屋。涉案房屋没有办理过户手续是因为房屋所在的整个项目小区不能办理房产证，无法办理过户手续，因此李新兰向徐广清购买房屋的行为是合法有效的。李沧区人民法院终止执行的裁定合法有效，依法应驳回东达公司的诉讼请求。
徐广清在一审中辩称，青岛市李沧区人民法院（2014）李执裁字第91号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，东达公司的起诉没有事实和法律依据。请求依法驳回东达公司的诉讼请求。
原审法院查明，2012年7月12日，原审法院受理了东达公司起诉刘涛、徐广清买卖合同纠纷一案，该案件中原审法院查明，东达公司于2010年5月14日与刘涛签订砂石供货合同，由刘涛向东达公司供应莱西产河沙。2010年7月20日，东达公司与青岛康太源商砼有限公司签订顶账协议，青岛康太源商砼有限公司将“石老人整村改造项目114号网点房”作价4822620元抵顶给东达公司。2010年8月2日，东达公司与刘涛就河沙供应签订合作协议书，约定东达公司将价值4822620元的“石老人整村改造项目114号网点房”作为河沙预付款，将网点房过户至徐广清名下并约定在货款、河沙两清之前，徐广清不得将上述网点房转卖，如出现违约由刘涛、徐广清共同承担违约责任。2010年12月15日，在东达公司协助下，徐广清与青岛源泰置业有限公司就石老人整村改造项目114号网点房签订了青岛市商品房预售合同。该案件审理中，东达公司认可刘涛确认的已供河沙金额3831247元，东达公司已预付沙款550000元，加上网点房折价款4822620元，减去刘涛已供应的上述河沙金额，刘涛、徐广清应返还东达公司沙款1541373元。原审法院作出（2012）李商初字第549号民事判决书，判决：解除东达公司与刘涛于2010年5月14日签订的砂石供货合同；刘涛、徐广清于判决生效之日起10日内返还东达公司预付货款1541373元；刘涛、徐广清于判决生效之日起10日内支付东达公司利息损失（自2012年3月26日起至判决生效之日止，以1541373元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；鉴定费由刘涛承担。徐广清不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，2014年1月，青岛市中级人民法院作出（2013）青民二商终字第948号民事判决书，维持原审解除东达公司与刘涛砂石供货合同以及鉴定费由刘涛承担的判项，改判刘涛于判决生效之日起10日内返还东达公司预付货款1541373元，并同时向东达公司支付自2012年3月26日起至判决生效之日止，以1541373元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；判令徐广清在“石老人整村改造项目114号网点房”的价值范围内对上述款项与刘涛共同承担还款责任。上述案件一审中，原审法院根据东达公司的财产保全申请，于2012年10月23日依法查封了本案争议的“石老人整村改造项目114号网点房”。该网点房现尚未办理产权证。
上述判决书生效后，东达公司向原审法院申请执行。执行过程中，李新兰向原审法院提出执行异议，提出其于2012年9月18日与徐广清签订购房合同，购买了“石老人整村改造项目114号网点房”，并支付了大部分房款，徐广清已向其交付了房屋，其将房屋出租经营至今。原审法院于2015年1月16日作出（2014）李执裁字第91号执行裁定书，认为：李新兰的证据能够证明其主张，异议理由能够成立，裁定中止对青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”的执行。东达公司对上述中止执行裁定不服，向原审法院提起执行异议之诉。
本案审理过程中，李新兰主张，涉案房屋的买卖经青岛惠百家房地产经纪有限公司山水名园分公司居间介绍签订的，其支付了中介费，其已向徐广清给付了大部分的购房款并已实际占有、使用了涉案房屋，其与徐广清没有办理房屋产权过户手续是因涉案房屋所在的整个项目小区不能办理房产证造成的，其购买涉案房屋符合善意取得，因此李新兰向徐广清购买房屋的行为是合法有效的。李新兰对其主张提交如下证据证明：
证据1、编号为201000149169号的青岛市商品房预售合同原件1份（房屋地址为青岛市崂山区香港东路337号石老人整村改造1层114户，用途为商业）、青岛市房地产登记申请书原件1份、购房收据原件1份。李新兰主张上述证据均系徐广清交付自己的，上述证据证明涉案青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”系徐广清于2010年12月15日从青岛源泰置业有限公司以3726570元购买的，合同约定的房屋交付时间为2012年8月31日前。证据2、验字第370200200905022号建设工程竣工规划验收合格证复印件1份、编号为青房注字崂2008第031号青岛市商品房预售许可证复印件1份。李新兰主张上述证据均系徐广清所交付的，其经查实该两份证据是真实的。上述证据证明包括涉案房屋在内的改造项目竣工验收合格，开发商已取得商品房预售许可证明，因此涉案房屋是可以进行买卖交易，并存在办理房产证的可能。证据3、房产买卖合同原件1份、定金收条原件1份（徐广清于2012年9月18日向李桂兰出具的收取涉案房屋买卖定金50万元）、房款收条原件1份（徐广清于2012年9月18日向李桂兰出具的收取涉案房屋房款2500000元）、银行转账凭证原件2份（岳方顺于2012年9月18日从中国银行转账至房产买卖合同约定的具体账户1200000元、从中国建设银行转账至徐京栋账户1800000元）、中介费收据原件1份（青岛惠百家房地产经纪有限公司于2012年9月18日收取李新兰的中介费30000元）。上述房产买卖合同载明，李新兰作为买受人与出卖人徐广清于2012年9月18日就涉案房屋签订房屋买卖合同，中介机构为青岛惠百家房地产经纪有限公司山水名园分公司，权属证明商品房预售合同（编号为）201000149169号，双方约定的房产成交价格为3800000元，付款方式为协议签订当日支付500000元作为购房定金，首付款2500000元（不含购房定金）于2012年9月18日即合同签订当日给付，余款800000元于办理过户前以现金形式一次性支付；双方约定此房价为含所有二手房过户价，其中产生的契税、个税、营业税等一切相关费用由徐广清支付；买卖双方还对违约责任的承担、徐广清收款的具体账户、涉案房屋过户时间、中介费38000元由李新兰给付等内容进行了约定。李新兰主张上述买卖合同签订后，其按合同约定的时间分两次向徐广清支付了购房款共计3000000元，徐广清并分别出具了定金收条和房款收条，其还按合同约定向中介公司支付了中介费30000元。证据4、岳方顺出具的说明原件1份、岳方顺与李新兰的户口簿复印件1份，李新兰主张上述证据证明岳方顺与李新兰系夫妻关系，岳方顺于2012年9月18日分别通过中国银行、中国建设银行转账共计3000000元，用于向徐广清支付涉案房屋的购房款。证据5、付款人为岳方顺的物业费收据、物业费银联转账凭证原件各1份，证明李新兰于2013年4月18日支付2012年10月至2013年4月期间涉案房屋的物业费3068.94元。证明徐广清已向其实际交付了涉案房屋，涉案房屋由李新兰实际占有、使用。证据6、房屋租赁合同原件1份。证明李新兰于2013年4月19日将涉案房屋租赁给青岛链家宝业房地产经纪有限公司使用。该证据亦证明了徐广清已向李新兰实际交付了涉案房屋，涉案房屋由李新兰对外出租，租赁期限至2018年6月2日届满。
东达公司对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法确认。李新兰证明的事实与生效判决相矛盾，涉案房屋是徐广清从东达公司处实际受让，且并未支付房款，是用沙款抵房款；这些证据若是真实的，可以证明李新兰应当知道徐广清没有办理房产证，当时买卖是无证的房产。对证据2、复印件不能作为定案的依据。对证据3的真实性均无异议。徐广清没有办理一手房的房产证，徐广清，李新兰明知涉案房屋没有房产证而进行的交易是无效的；且徐广清是从东达公司实际取得房产，应由东达公司办理一手房的房产证；涉案房屋所在的整个改造项目都没法办理房产证，房屋买卖合同也是无效的。对证据4、5、6无异议，认可李新兰至今占有使用上述房屋。
徐广清对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议。原生效判决并未确认涉案房屋是徐广清从东达公司实际受让，涉案房屋是徐广清从刘涛处受让所得，且是因为刘涛借徐广清的款项未归还。对证据2、3、4、5、6均无异议。
东达公司主张，李新兰、徐广清就涉案的青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”的买卖无效。理由为：1、上述房屋所在的整个房地产项目无法办证；2、生效判决认定东达公司是上述房屋的第一产权人，东达公司后转让给徐广清所有；3、徐广清将涉案房屋出售给李新兰时，涉案房屋没有房产证，李新兰对此是明知的；4、按照生效判决涉案房屋应该是担保财产，合作协议书中约定徐广清在货款、河沙两清之前不得买卖涉案房屋。东达公司2012年7月起诉徐广清后，徐广清以低于市场价格转让涉案房屋，属于转移财产，明显是恶意的。东达公司对其上述主张提交了其于2010年8月2日与刘涛就河沙供应签订的合作协议书复制件1份（该证据复制自（2012）李商初字第549号案卷，在上述查明事实中已说明）。
徐广清对东达公司的主张不予认可，对东达公司提交证据的真实性表示无法确定，提出其在东达公司起诉徐广清砂石供货合同前，不知道该份协议书的存在，且东达公司称该协议书上徐广清的签字系本人所签，而经鉴定并非徐广清所签。因此，东达公司主张的明显是一种推定，该推定存在逻辑错误，并不能说明徐广清明知该合作协议书的存在且承担担保责任。生效判决中并没有认定东达公司为涉案房屋的第一产权人，东达公司也未提供有效证据证明李新兰、徐广清在房屋买卖的过程中存在恶意，因此东达公司请求确定涉案房屋的买卖合同无效，理由不能成立。
李新兰对东达公司提交的上述证据的真实性无法确认，李新兰认为即使该证据是合法有效的，其并不知情，对其没有约束力；李新兰主张房屋产权应以登记为准，现登记的房屋产权人是徐广清，东达公司所称的生效判决对李新兰没有任何约束力。李新兰还主张其购买涉案房屋时已到青岛市崂山区房产交易中心查询，得知该房屋确实登记在徐广清名下且当时没有查封、抵押等相关限制买卖的手续，因此才出资购买的房屋，且购买并未低于市场价格，李新兰已经尽到了谨慎审查的义务，是善意取得。东达公司申请的诉讼保全是在李新兰已经实际占有使用房屋后进行的，因此李新兰、徐广清之间的买卖合同是合法有效的；目前涉案房屋因为开发商欠缴相关税费，暂不能办证。
原审法院认为，根据生效的（2013）青民二商终字第948号民事判决书认定的事实，东达公司通过抵顶账的方式获得本案争议的青岛市崂山区香港东路337号“石老人整村改造项目114号网点房”的所有权和处分权，后东达公司于2010年8月2日将涉案房屋以4822620元的价格作为向刘涛支付的河沙预付款，并于2010年12月15日协助徐广清与青岛源泰置业有限公司就涉案房屋签订了青岛市商品房预售合同。上述案件认定涉案房屋折价4822620元作为东达公司的预付河沙款，判令刘涛、徐广清返还东达公司多给付预付河沙款1541373元。因此，涉案房屋的权利、义务归徐广清享有和承担。本案中，东达公司提出李新兰与徐广清签订涉案房屋房产买卖合同时对涉案房屋尚未取得房产证的事实是明知的；另李新兰以明显低于市场的价格购买的涉案房屋，因此主张李新兰购买上述房屋存在恶意。原审法院认为，李新兰与徐广清于2012年9月18日就涉案房屋签订房产买卖合同时，徐广清持有其购买涉案房屋的商品房预售合同，该预售合同能够证明徐广清有权处分涉案房屋。虽然徐广清与李新兰签订上述买卖合同时，（2012）李商初字第549号案件正在审理过程中，但李新兰自述其购买前已到有关部门查询涉案房屋的产权信息，没有查询到涉案房屋存在被限制交易的情形，而涉案房屋在李新兰、徐广清签订买卖合同时确实尚未被查封，东达公司未提供证据证明李新兰购买涉案房屋时，已知晓东达公司与刘涛、徐广清之间存在的买卖合同纠纷且已诉至法院，因此李新兰尽到了必要的注意义务。虽然徐广清没有取得涉案房屋的房产证，但相关法律、行政法规并没有规定该情形的买卖合同属于无效合同。因此，东达公司以涉案房屋未取得产权证为由主张李新兰购买涉案房屋系恶意，于法无据，不予支持。李新兰与徐广清于2012年9月18日以3800000元的价格交易涉案房屋，东达公司主张该房屋的转让价格明显低于市场价格，而徐广清于2010年12月15日所签订的《商品房预售合同》中约定的涉案房屋的成交价为3726570元。从涉案房屋两次交易的价格亦不能推定李新兰以明显低于市场的价格购买的涉案房屋，东达公司未能提供证据证明李新兰以明显低于市场价格购买了涉案房屋，因此对东达公司的上述诉讼主张，不予支持。李新兰、徐广清就涉案房屋签订买卖合同后，李新兰已根据合同约定给付了相应的购房款（余款800000元应在办理房屋产权过户手续时给付），且李新兰已实际占有、使用涉案房屋，因此李新兰属于法律规定的善意第三人，东达公司的诉讼请求应予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回青岛东达建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费15690元，由青岛东达建筑工程有限公司负担。
宣判后，东达公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人东达公司上诉称，一审判决认定事实错误，和生效文书认定的事实相矛盾，直接导致了判决的错误。（2012）李商初字第549号民事判决书、（2013）青民二商终字第948号民事判决书及（2015）鲁民申字第1060号民事裁定书一致认定，东达公司对涉案网点房拥有所有权及处分权，徐广清对网点房实际为担保财产，对此进行了明确的表述。涉案网点房所有权实际尚未完全转移，归东达公司所有，徐广清受让网点房未向东达公司支付相应对价，未履行担保义务，不享有所有权，担保仍然有效，徐广清再转让给李新兰，买卖合同无效。请求二审法院撤销原审判决，改判确认李新兰对青岛市崂山区香港东路337号石老人整村改造项目114号网点房买卖无效，继续执行该网点房；一、二审诉讼费用由李新兰、徐广清承担。
被上诉人李新兰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回东达公司的上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审期间，东达公司认可李新兰与徐广清签订购房合同时，涉案网点房在房产管理部门登记在徐广清名下。本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点是李新兰购买涉案房屋主观上是否为善意。根据本院查明的事实，李新兰购买涉案房屋时，涉案房屋在房产登记部门显示登记在徐广清名下，李新兰有理由相信徐广清对涉案房屋享有处分权。另外，李新兰与徐广清于2012年9月18日签订购房合同，而涉案房屋系于2012年10月23日被原审法院查封，因此合同签订时间早于房屋被查封时间，李新兰对于签订购房合同并无过错。合同签订当日，李新兰便通过其夫岳方顺的账户，按约向徐广清指定的收款人支付购房款300万元，并实际接收使用涉案房屋，因此李新兰在履行合同过程中亦属善意。涉案房屋不能办理过户，并非李新兰的原因导致，因此对于房屋未能办理过户登记，李新兰亦无过错。综上，李新兰在涉案房屋的整个交易过程中均为善意，其已按约支付相应的购房款并实际占有使用涉案房屋，东达公司要求继续执行涉案房屋，本院不予支持。东达公司主张徐广清并未支付购房款，不享有涉案房屋的所有权，系基于其与徐广清之间的内部约定，不具有对抗善意第三人的效力。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15690元，由上诉人青岛东达建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 迟金铜
代理审判员 王 蕾
二〇一六年六月二日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗