浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0523民初3410号
原告：安吉乐居物业管理有限公司，住所地安吉县昌硕街道云鸿西路247号（铭鸿公寓）2幢1单元202室。统一社会信用代码91330523MA28C4JF8L。
法定代表人：李水根。
委托诉讼代理人：方锡强，浙江乾衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈怡菲，该公司职员。
被告：高连相，男，1967年9月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：张志远，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。
原告安吉乐居物业管理有限公司（以下简称“乐居公司”）与被告高连相物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法由审判员赵歆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐居公司的法定代表人李水根的委托诉讼代理人方锡强、陈怡菲，被告高连相的委托诉讼代理人张志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐居公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付物业服务费44752元；2.被告支付违约金41604元；3.本案诉讼费由被告承担，诉讼中变更为被告给付物业服务费75748元。事实与理由：安吉县浒畔居东区业主委员会（以下简称东区业委会）于2011年12月25日制定《浒畔居（东区）物业自治管理制度》，决定自2012年1月1日起对浒畔居（东区）实行物业自治管理，业主按多层住宅0.6元/月/平方米、写字楼1.00元/月/平方米、商铺0.93元/月/平方米交纳物业服务费，逾期未交纳的按欠费金额的日千分之一计算支付违约金。2016年3月31日，东区业委会与原告签订《物业服务合同》，约定业主按商住楼0.80元/月/平方米、别墅1.60元/月/平方米、商铺（写字楼）1.20元/月/平方米交纳物业服务费，逾期未交纳的按欠费金额的日千分之一计算支付违约金。同时，东区业委会一并将此前业主欠交的物业服务费全部转让给原告。现东区业委会和原告已全面履行了物业管理服务的义务，但被告经多次口头和书面催讨，至今未交纳自2012年1月1日起至2016年12月31日止拖欠的物业服务费。经调取被告房屋信息，发现被告另有与他人共有的1204.69平方米不动产，被告占1/4，故也应交纳物业服务费。
被告高连相答辩称，1.商业楼是被告与他人共同购买，购买之后将房屋出租给实际使用人，经协商一致物业费按照每年13500元收取，之后实际使用人已经支付了2012年至2014年的全部物业费，原告主张物业费没有事实依据；2.东区业委会在自主管理期间未履行相应义务，楼顶、侧面多次漏水，被告及实际使用人多次通知东区业委会，但东区业委会未履行维修义务，被告及实际使用人只有寻找他人维修，产生维修费用15075元，东区业委会未按约定提供服务，被告有权拒绝支付物业费，且被告的维修费用应当由东区业委会承担，可用予抵消物业服务费；3.东区业委会聘请原告提供物业服务未经全体业主同意，违反物业管理条例及相关规定，被告不予认可，原告因此主张物业服务费及违约金对被告没有效力；4.原告主张的违约金远远高于实际损失，无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告乐居公司为证明其主张向本院提交下列证据：
1.《物业服务合同》一份，用以证明东区业委会与原告签订物业服务合同，约定交费标准及违约金。被告对证据的三性均有异议，质证认为被告对合同并不知情，东区业委会聘请原告未经全体业主同意，东区业委会无权擅自与原告签订合同，该合同对被告没有效力。
2.《浒畔居（东区）物业自治管理制度》一份，用以证明东区业委会制定了物业自治管理制度，并约定了物业费交费标准及违约金。被告对证据的三性均有异议，质证认为该制度未经业主大会表决，被告也从未见过，被告一直是以13500元/年标准交纳物业服务费给东区业委会。
3.催费通知照片及告知书照片若干份，用以证明东区业委会和原告持续向被告催讨物业服务费，并以多种方式告知业主物业费价格已调整，但并未收到被告的物业服务费。被告对证据的三性均有异议，质证认为被告从未见到过催款通知，对金额也不认可，物业服务费价格调整系原告单方行为，对被告没有效力。即使存在催讨事实，2013年4月30日至2015年9月30日的物业服务费也已过诉讼时效。
4.债权转让通知书一份，用以证明东区业委会将向被告催讨物业服务费及相应违约金的权利转让给了原告。被告对证据的三性均有异议，质证认为被告从未收到过该通知书，对债权转让一事并不知情，且对物业服务费金额也不予认可。
5.《物业服务合同》补充协议一份，用以证明2017年7月13日，东区业委会和原告签订了书面协议，东区业委会将2012年1月1日至2016年3月31日期间未收取的物业服务费全部转让给原告。被告对证据的三性均有异议，质证认为补充协议是东区业委会与原告私下签订，未经全体业主同意，被告对形成情况并不知情。
6.不动产登记查询证明一份，用以证明登记在被告名下的递铺镇浦源大道1093-1099号、九龙路2-10号商业房面积为858.15平方米，被告另与案外三人共同拥有递铺镇浒畔居商业房面积1204.69平方米，被告占1/4。被告对证据无异议，但质证认为该证据仅证明了被告的房屋产权登记情况，并不能证明被告欠交物业服务费。被告与案外人购买房产时共同出资，但各自份额并没有严格按照各占1/4进行过区分。
被告高连相为证明其主张向本院提交下列证据：
7.《证明》及收款收据三份，用以证明被告及实际使用人与东区业委会协商一致，物业服务费按13500元/年收取，被告及实际使用人已经支付了2012年至2014年物业费。原告对《证明》的三性均有异议，质证认为缺少原告作为参与主体，落款处都是自然人签名，没有单位公章，对原告没有约束力。对收款收据的真实性无异议，但质证认为记载的客户名称不是被告，即使实际使用人交纳了部分物业服务费，最多只能扣减被告应该承担的部分合同义务，并不能证明被告已交纳2012年至2014年的全部物业服务费。
8.销货清单、付款凭证及照片，用以证明原告未履行物业维护义务，导致被告及实际使用人自行进行维修。原告对证据的三性均有异议，照片从何处拍摄、在何时拍摄均不明确，付款凭证和销货清单是否真实、是否被告名下房屋产生的维修亦无法核实。即使存在照片中反映的情况，也与东区业委会无关联性，根据法律规定，如果房屋在维修期内出现质量问题，应当由房屋开发企业赔偿，房屋维修期外则由业主自行维修，东区业委会只提供协调。
本院对上述证据作如下分析认定：
被告对证据6无异议，原告对证据7中的收款收据之真实性无异议，本院按其内容予以认定；被告对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性有异议但未举证反驳，本院对上述证据的真实性予以确认，但证据3、4仅系证明原告曾采用张贴通知书的方式向被告催讨过物业服务费，或告知被告《物业服务合同》补充协议内容及物业服务费价格进行了调整，但无法证明被告已知晓通知之内容；原告对证据7《证明》的真实性、合法性有异议但未举证反驳，本院对《证明》的真实性予以认定，因原告并未参与协商会议，故就物业服务费的特别约定于原告无效，至于被告、实际使用人是否已交纳2012年至2014年的物业服务费还需结合其他证据予以判断；小区环境及物业服务管理系一动态整体，被告仅凭证据8难以达到其证明目的，本院对该证据不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：
原告系安吉县浒畔居（东区）的物业服务企业，被告系安吉县递铺镇浦源大道1093-1099号、九龙路2-10号858.15平方米商铺的业主，及递铺镇浒畔居1204.69平方米商铺的共同业主（四人共有）。根据原告与东区业委会2016年3月签订的《物业服务合同》，被告建筑面积1159.32平方米（其中1204.69平方米商铺原告主张按1/4计算）的商铺按每月1.2元/平方米计算物业服务费，并应在每年6月底前付清全年物业服务费，如逾期则按每日1‰计算违约金。物业服务合同同时还约定，被告所在小区2012年1月至2016年3月自治期间未收取的物业服务费，东区业委会委托原告收取，并约定将实际收取款项中的70%作为原告购置办公设备等费用。2017年7月13日，原告与东区业委会又签订了《物业服务合同》补充协议，双方将前述签订的物业服务合同第三章第六条第四款修改为，东区业委会将自2012年1月至2016年3月自治期间未收取的物业服务费债权转让给原告，由原告收取。经核算，前述商铺2016年4月至12月的物业服务费为12521元。
本院认为，原告与东区业委会签订的物业服务合同成立并生效，其中内容对浒畔居（东区）的业主具有法律约束力。现被告未交纳2016年4月至12月的物业服务费，故应承担继续履行并负担违约金的民事责任，但物业服务合同约定的违约金过高，本院酌定为200元。被告反驳认为，原告提供服务期间的物业服务费应按13500元/年收取无证据支持。关于案涉小区业主自治期间的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让……”之规定，业主支付物业费的对价应专用于小区公共区域及住房的维护和治理，根据物业合同的特殊性质，该合同的权利不得转让，原告根据《物业服务合同》补充协议主张东区业委会将自治期间收取物业费之债权转让给自己的主张不能成立。原告如以《物业服务合同》为据，作为受托人向业主主张该部分款项时依法应以委托人名义进行，由此产生的法律后果亦应由委托人承担。现原告直接以自己名义向被告主张该部分款项，其行为已明显超出受托人依法所享有的权利，故对原告主张的案涉小区业主自治期间的物业服务费不予支持。据此，对被告是否已支付东区业委会自治期间的物业服务费，或者该部分物业服务费是否已超过诉讼时效的问题在本案不作评判。关于被告反映原告提供物业服务期间存在服务不到位情况，原告应按约及时采取补救措施，但并不因此免除被告支付物业服务费的合同义务，故被告以此为由不支付物业服务费不应采信。综上，本院对原告诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告高连相于本判决生效之日起十日内给付原告安吉乐居物业管理有限公司物业服务费和违约金两项合计12721元；
二、驳回原告安吉乐居物业管理有限公司其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1324元（已减半），由原告安吉乐居物业管理有限公司负担1174元，由被告高连相负担150元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 赵 歆
二〇一七年十二月六日
书记员 阚晓景