广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梧民一终字第241号
上诉人（一审被告、反诉原告）梧州长宏房地产实业开发有限公司，住所地：广西壮族自治区梧州市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）李惠玲，女，住所地：广西壮族自治区梧州市。
上诉人梧州长宏房地产实业开发有限公司（以下简称长宏公司）因与被上诉人李惠玲房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第66号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人长宏公司的委托代理人翟镇昭、被上诉人李惠玲及其委托代理人魏文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，长宏大厦原名宏发大厦，由梧州宏发房地产开发有限公司开发建设，后梧州宏发房地产开发有限公司变更为梧州长宏房地产实业开发有限公司。1998年3月11日，李惠玲（甲方）与梧州宏发房地产开发有限公司（乙方）双方签订《商业铺位买卖合同》，约定李惠玲购买梧州宏发房地产开发有限公司开发的宏发大厦地层10号铺位（处于临街位置），建筑面积32.23平方米，铺位总价为225610元。双方签订的《商业铺位买卖合同》第十二条约定：“甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。”1998年3月13日，梧州宏发房地产开发有限公司发给李惠玲三份房屋红线图，将宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺及两铺位之间的梯间底位置划入红线范围，梧州宏发房地产开发有限公司在三份红线图中分别标注：“该红线范围内是位于大学路的《宏发大厦》的10#铺，面积32.23㎡，业主李惠玲。宏发公司1998.3.13”；“该红线范围内是位于大学路的《宏发大厦》的后10#铺，面积24㎡，业主李惠玲。宏发公司1998.3.13”；“该红线内为李惠玲购宏发大厦后10#铺。宏发公司”。1998年3月13日，梧州宏发房地产开发有限公司发给李惠玲两份《房屋产权证明书》，证号为0000242的《房屋产权证明书》载明：“房屋产权人李惠玲；核定产价225610元；建筑面积32.23㎡；房产情况：梧州市大学路宏发大厦地层10号铺；原签订合同年月及编号：1995年3月24日。”证号为0000254的《房屋产权证明书》载明：“房屋产权人李惠玲；核定产价60000元；建筑面积24㎡；房产情况：梧州市大学路宏发大厦地层后10号铺；原签订合同年月及编号：1998年元月20日。”1998年4月16日，梧州宏发房地产开发有限公司分别出具金额为225610元、60000元的两份销售不动产发票给李惠玲，两份发票的收款项目栏均注明为“购宏发大厦铺款”。1998年梧州宏发房地产开发有限公司将宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺及两铺位之间的梯间底位置交付给李惠玲使用。1998年梧州宏发房地产开发有限公司将地层10号铺位与地层后10号铺之间的楼梯间改造成商铺的一部分。2007年8月29日，李惠玲按照房地产权属转移面积为56.23㎡，计税金额为285610元，缴纳了购买大学路宏发大厦地层10号铺的契税及滞纳金合计10114.88元，取得了契税完税证。2010年7月30日，经测绘部门核测，原长宏大厦地层10号铺确认为大学路10-14号一层12号商铺（即原宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺位及两铺位之间梯间底位置），建筑面积为66.65㎡。该测绘面积是原宏发大厦地层10号铺位（32.23㎡）、地层后10号铺位（24㎡）及两铺位之间梯间底位置（10.42㎡）的合计面积。
一审法院经审理认为，原告李惠玲与原梧州宏发房地产开发有限公司签订的《商业铺位买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应严格按照合同履行义务。原梧州宏发房地产开发有限公司变更为本案被告长宏公司后，涉案合同的权利义务依法应由长宏公司承继。《商业铺位买卖合同》约定原梧州宏发房地产开发有限公司将原宏发大厦地层10号铺位（面积32.23㎡）出售给原告，原告已按照合同约定支付铺位款225610元，因此原告主张被告协助办理原宏发大厦地层10号铺位（面积32.23㎡）的产权登记手续依据充分，该院予以支持。对于原宏发大厦地层后10号铺位（面积24㎡）的产权登记问题。原告主张其以60000元向原梧州宏发房地产开发有限公司购买了原宏发大厦地层后10号铺位，提供了《房屋产权证明书》、销售不动产发票、红线图及契税完税证为证，被告对原告提交的《房屋产权证明书》、红线图有异议，但没有提供相应的证据予以推翻，该院对原告提交的上述证据予以采信。虽然原告与原梧州宏发房地产开发有限公司对原宏发大厦地层后10号铺位的买卖没有签订书面的协议，但在原梧州宏发房地产开发有限公司发给原告的《房屋产权证明书》中载明原告作为原宏发大厦地层后10号铺位的产权人（实际为买受人），并明确了铺位面积、价款、位置，可确认原告与原梧州宏发房地产开发有限公司达成了原告以60000元的价款购买原宏发大厦地层后10号铺位的合意，并且原告亦按约支付了60000元的铺位款给原梧州宏发房地产开发有限公司，并交纳了相关的税费。因此，原告主张被告协助办理原宏发大厦地层后10号铺位的产权登记手续符合法律规定，该院予以支持。对于原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记问题。梯间底位置目前经测绘部门核测，已属于商铺的一部分。原、被告签订的《商业铺位买卖合同》时，原梯间底位置并未成为商铺面积的一部分，根据《商业铺位买卖合同》第十二条约定：“甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。”因此原告可以无偿使用梯间底位置。后来经原梧州宏发房地产开发有限公司对梯间进行改造，并且经测绘部门核测，原梯间底位置成为了商铺的一部分。原告主张被告协助办理作为商铺一部分的原梯间底位置的产权登记，该院认为，为明确不动产的产权，并且考虑到原告已购买梯间位置的前后铺位的实际情况，被告亦应协助原告办理原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记手续。关于反诉部分，根据《商业铺位买卖合同》的约定，原告有权无偿使用梯间底位置，但经过改造，原梯间底位置已成为商铺的一部分，用途、性质发生了改变，并且可以办理产权登记，原告对原梯间底位置享有的无偿使用权变更为所有权，根据公平原则，原告应支付相应的铺位款给被告（反诉原告），至于铺位款的支付标准，由于铺位梯间底所处位置与原地层10号铺（面积32.23㎡）部分处于临街位置有所区别，故该院酌情参照原地层后10号铺位（面积24㎡）的价值（售价为60000元）计算为宜，即60000元÷24㎡×10.42㎡＝26050元。对于被告反诉主张原告支付购买铺位款1309681元或返还无权占用的梧州市大学路10-14号一层12号商铺的34.42㎡面积，根据本院上述论述及认定的意见，除原告需支付原梯间底位置的铺位款26050元给被告（反诉原告）之外，其他购买商铺的款项均已支付完毕，因此被告的其他反诉主张无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，现原宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺位及两铺位之间梯间底位置已确认为梧州市大学路10-14号一层12号商铺，被告长宏公司应协助原告李惠玲办理梧州市大学路10-14号一层12号商铺的产权登记手续，反诉被告应支付反诉原告铺位款26050元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告梧州长宏房地产实业开发有限公司应于本案判决生效之日起十五日内协助原告李惠玲办理梧州市大学路10-14号一层12号商铺的产权登记手续；二、反诉被告李惠玲应于本案判决生效之日起十日内支付反诉原告梧州长宏房地产实业开发有限公司铺位款26050元；三、驳回反诉原告梧州长宏房地产实业开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费100元，由被告（反诉原告）梧州长宏房地产实业开发有限公司负担；反诉受理费8294元，由原告（反诉被告）李惠玲负担166元，被告（反诉原告）梧州长宏房地产实业开发有限公司负担8128元。
上诉人梧州长宏房地产实业开发有限公司不服一审判决，上诉称，上诉人与被上诉人只有买卖10号商铺32.23平方米的意思表示，被上诉人在本诉中亦没有主张对32.23平方米以外的面积进行购买，而一审法院判决上诉人与被上诉人要进行交易，是强制定价强卖强买的违法行为。如果被上诉人有购买10号商铺32.23平方米以外面积的，应当按照市场的价格向上诉人购买。请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人按现时地段商业商铺价格补足32.23平方米以外面积的价款后，上诉人才协助被上诉人办理该商铺的产权证。
被上诉人李惠玲书面答辩称，根据答辩人与梧州宏发房地产开发有限公司的约定，答辩人购买10号铺位后面的空间，梧州宏发房地产开发有限公司将相邻梯间底的位置赠送给答辩人，梧州宏发房地产开发有限公司发给答辩人三份红线图，将10号铺位、10号铺位后面的空间及两者之间的梯间底位置划入红线范围，并在三份红线图分别注明，业主为答辩人，以便日后办理产权登记。如果梧州宏发房地产开发有限公司不是赠送梯间底位置，答辩人是绝不会购买10号铺位后面的死角，1998年梧州宏发房地产开发有限公司已将10号铺位、10号铺位后面的空间及两者之间的梯间底位置交付给答辩人使用至今，答辩人一直占有使用17年之久，赠与成立。梯间底位置应该属答辩人所有，不需向上诉人支付任何费用，请法院驳回上诉人的不合理诉求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，被上诉人李惠玲与原梧州宏发房地产开发有限公司签订的《商业铺位买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应严格按照合同履行义务。原梧州宏发房地产开发有限公司变更为本案上诉人长宏公司后，涉案合同的权利义务依法应由长宏公司承继。被上诉人李惠玲已按照合同约定支付10号铺位（面积32.23㎡）款225610元，因此被上诉人李惠玲主张上诉人协助办理原宏发大厦地层10号铺位（面积32.23㎡）的产权登记手续依据充分，本院予以支持。对于原宏发大厦地层后10号铺位（面积24㎡）的产权登记问题。被上诉人李惠玲主张其与原梧州宏发房地产开发有限公司经协商口头约定以60000元价款向原梧州宏发房地产开发有限公司购买了原宏发大厦地层后10号铺位，提供了《房屋产权证明书》、销售不动产发票、红线图及契税完税证为证，本院认为，原梧州宏发房地产开发有限公司出具的《房屋产权证明书》中载明被上诉人李惠玲作为原宏发大厦地层后10号铺位的产权人（实际为买受人），并明确了铺位面积、价款、位置，被上诉人李惠玲提供的证据相互吻合，形成有效的证据链，证实被上诉人李惠玲与原梧州宏发房地产开发有限公司达成口头协议，由被上诉人以60000元的价款购买原宏发大厦地层后10号铺位，该口头协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应严格按照合同履行义务。被上诉人李惠玲按约支付了60000元的铺位款给原梧州宏发房地产开发有限公司，并交纳了相关的税费，原梧州宏发房地产开发有限公司也将原宏发大厦地层后10号铺位交付被上诉人李惠玲。因此，被上诉人李惠玲主张上诉人协助办理原宏发大厦地层后10号铺位的产权登记手续符合法律规定，本院予以支持。对于原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记问题。根据《商业铺位买卖合同》第十二条约定：“甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。”虽然当时该原梯间底位置并未成为商铺面积的一部分，但在1998年原梧州宏发房地产开发有限公司已经对梯间进行了改造，成为了商铺的一部分，并且被上诉人李惠玲已购买梯间位置的前后铺位，原梯间底位置已成为了商铺不可分割的一部分，上诉人亦应协助被上诉人办理原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记手续。由于经过改造，原梯间底位置已成为商铺的一部分，用途、性质发生了改变，并且可以办理产权登记，被上诉人对原梯间底位置享有的无偿使用权变更为所有权，一审法院根据公平原则，考虑铺位梯间底所处位置与原地层10号铺（面积32.23㎡）部分处于临街位置有所区别，参照原地层后10号铺位（面积24㎡）的售价计算，酌情判决被上诉人向上诉人支付26050元并无不当，本院予以维持。上诉人提出应当按照现时地段商业商铺价格计算的主张，缺乏理据，本院不予支持。上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8177元（上诉人已预交），由上诉人梧州长宏房地产实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 蒋鸣平
审判员 祝冬梅
二〇一四年十一月二十六日
书记员 梁 军
附录法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。