湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘民一初字第530号
原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司。
住所地：湘阴县文星镇北正街**号。
负责人：黎建辉，公司经理。
委托代理人冯木良，湖南九野律师事务所律师。
委托代理人邹建翔，原告公司职员。
被告胡荣辉，男，1961年10月29日出生。
委托代理人李细科，湘阴县湘滨法律服务所法律工作者。
原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司与被告胡荣辉返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋利娟独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司（以下简称县新华书店）的委托代理人冯木良、邹建翔，被告胡荣辉及其委托代理人李细科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告县新华书店诉称，原告在几年前将其位于湘阴县文星镇北正街西侧的105号临街门面出租给被告胡荣辉使用，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定“租赁期满，本合同终止。乙方应如期退房”。2013年初，原告根据省、市公司的工作安排，为扩大自主和联营产品市场，拟在2014年收回门面自主经营。为便于胡荣辉在经营时早作安排并及时销售存货，2013年4月，原告安排工作人员到胡荣辉承租的门面，提前一年多向被告发出《关于收回出租门面的通知》，要求胡荣辉“于2014年5月20日前自行清理完屋内物品，将店面完好交回我公司”。然而，被告却拒绝在该通知上签字。2014年5月，该年度合同到期。2014年2月至5月，原告的工作人员多次到被告经营的门面，表明了到期收回该门面的态度。2014年5月20日，租赁合同到期。原告正式要求收回自己的门面，然被告却提出了无理要求，强行占用门面而拒绝将门面腾空交付给原告。原告认为，被告胡荣辉在租赁合同到期后，且出租人明确表示不再续租而要求返还的情况下继续占用原告的门面，严重侵害了原告合法的财产权益。故请求判令被告立即将105号门面无条件腾空返还给原告；判令被告向原告支付自2014年5月20日起至本案判决确定的履行期届满之日止期间占用原告门面的占用费（按同期同地段同类门面租金的标准），赔偿其给原告造成的经济损失，并由被告承担本案全部涉诉费用。
被告胡荣辉辩称，县新华书店收回门面不是自用而是出租给他人，被告享有优先承租权；新华书店只收回三个门面而不是将五个门面全部收回，故他不同意将门面返还给原告。原告的工作人员曾口头承诺门面可以续租，且原告没有充分提前通知被告要求收回门面，被告需要时间进行洗货和清空门面，由此给被告造成的经济损失如何承担。
经审理查明，湘阴县文星镇北正街西侧的105号临街门面的产权登记在原告名下。自2005年以来，被告租用原告的门面五金生意。原、被告的租赁合同是一年一签的，最近的合同是原、被告于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》，原告县新华书店（甲方）与被告胡荣辉（乙方）约定将县新华书店在文星镇北正街西侧的105号临街门面租赁给乙方使用。合同租期为1年，即从2012年5月20日至2013年5月19日止。合同约定：“乙方在该房屋内的装修，遵循来修去丢的原则，合同期满甲方收回该房屋使用权时不予补偿”；“租赁期满，本合同终止。乙方应如期退房”；“租赁期间，该房屋如列入城市房屋拆迁范围，本合同终止”。2013年5月20日，被告胡荣辉按上一年度租金的标准向原告县新华书店支付了2013年5月20日至2014年5月19日期间的租金29000元，被告继续使用原告的门面。因原告提供的合同中载明了“根据省市公司相关文件要求，我公司因业务拓展需要，经研究决定将原少儿门市部门面于2014年5月20日到期后全部收回自用”，被告不能接受此条款，不同意在合同文本上签名，故双方没有签订书面合同。2014年4月15日，原告安排工作人员将市公司的《关于收回出租门面扩大经营的通知》复印件送给被告，明确“门面到期后全部收回”，要求被告在2014年5月20日交付门面。被告胡荣辉收到通知后与另两位承租户联名向县新华书店书面回复，提出了几点异议：1、市公司要求收回全部门面，为何只收回其中3个；2、合同约定只有拆迁，合同才终止，现在不是这种情况；3、公司应当向承租户说明门面的用途，在短期内要求搬离的话，被告无法处理存货，将给被告造成极大经济损失；4、合同中约定，争议应当积极协商解决。
以上事实，有原告提供的房屋产权证明、县新华书店与被告胡荣辉签订的《房屋租赁合同》、《关于收回出租门面的通知》，收取被告租金的收据、《关于收回出租门面扩大经营的通知》、三位承租户收到通知后的回复，本院的庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点：被告胡荣辉是否对原告的财产权益造成侵害，是否应当停止侵害、返还财产并赔偿损失。
被告胡荣辉因与县新华书店签订《房屋租赁合同》，获得了对文星镇北正街西侧的105号临街门面租赁经营权，最近租赁期限为2012年5月20日至2013年5月19日止。2013年5月20日，被告按上年度租金的标准向原告支付了2013年5月20日至2014年5月19日期间的租金29000元。原告对此未提出异议，可视为原租赁合同继续有效。原告在合同到期（租期一年届满）前多次书面或口头通知被告，明确了合同到期后不再续签合同，要求被告在合同到期后将门面交付给原告。只有在原告继续向外出租该门面时，被告才在同等条件下享有优先承租权，被告未能提供证据证明原告将收回的门面出租给他人，且原告已声明门面收回后用于扩大自营，故被告不能以优先承租权对抗原告行使物上请求权。在原告不同意将房屋继续租赁给被告并要求被告腾空交付的情况下，被告胡荣辉没有合法的依据占有、使用、收益该房屋，其占用行为是对原告财产权益的一种侵害，应当停止占用的行为并将房屋腾空返还给原告，故对原告要求被告腾空返还门面的主张，本院予以支持。合同中对于门面的装修已进行了约定，合同到期后原告不予补偿，且原告在合同到期前一个多月已提前书面通知被告，要求收回门面，不再对外续租，故对被告提出的损失问题，不是合法正当的抗辩理由，本院对此不予采信。原告主张的损失方面，根据租赁合同约定的租金情况，占用费按租金价格29000元／年予以计算至本判决之日止，后段的占用费根据被告实际占用的时间，及租金上涨的情况，酌情考虑按35000元／年予以计算。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条第一、三款、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（七）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、第十五条第一款第（一）、（四）、（六）项、第二款、第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、由被告胡荣辉于本判决发生法律效力之日起3日内将占用原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司位于湘阴县文星镇北正街西侧新华书店的105号临街门面门面腾空交付给原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司；
二、由被告胡荣辉于本判决发生法律效力之日起3日内向原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司支付占用费5639元（2014年5月21日起至判决之日2014年7月31日止），自2014年8月1日起至实际交付之日止的占用费按35000元／年予以计算，由被告胡荣辉向原告湖南省新华书店有限责任公司湘阴县分公司支付。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案案件受理费12000元，减半收取6000元，由被告胡荣辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 蒋利娟
二〇一四年七月三十一日
书记员 符频飞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（四）返还财产；
（七）赔偿损失；
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国侵权责任法》
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止；
（四）返还财产；
（六）赔偿损失；
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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