湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民一终字第00197号
上诉人（原审被告）：恩施州宏兴置业有限公司，住所地湖北省恩施市航空路190号。
法定代表人：冯腾云，该公司总经理。
委托代理人：张廷红，湖北联信律师事务所律师。
委托代理人：彭娟，湖北晨丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：向家友，个体户。
被上诉人（原审原告）：牟来春，无业，系向家友之妻。
二被上诉人共同委托代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。
上诉人恩施州宏兴置业有限公司（原名称为恩施州宏兴房地产开发有限责任公司，于2015年3月30日办理工商变更登记，以下简称宏兴房地产公司）与被上诉人向家友、牟来春因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2015）鄂恩施中民初字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏兴房地产公司委托代理人张廷红、彭娟，被上诉人向家友及被上诉人向家友、牟来春的共同委托代理人谌章余，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
向家友、牟来春向一审法院提起诉讼，请求判令：宏兴房地产公司偿还向家友、牟来春借款500万元，利息430万元（仅截止2015年1月31日的利息，应计算至借款执行完毕之日），违约金160万元。
一审查明，2011年7月1日牟来春（甲方）与宏兴房地产公司（乙方）签订《门面房转让协议书》，约定：一、甲方牟来春拥有的恩施市土桥路195号门面房三间，建筑面积共180.98平方米，占地面积130.45平方米，房产证号分别为恩施市字第××号、恩施市字第××号。土地证号分别为恩市国用（2011）第010338号、恩市国用（2011）第0103**号。其四界以房产证为准。经甲乙双方协商，三间门面房房产补偿180万元，占用土地补偿85万元，门面房装修、出租收入等损失补偿535万元，三间门面房的转让总价款为800万元整。三、转让价款的支付办法。协议签订时，乙方给甲方支付现金300万元，余款500万元，并确定偿还期限、利息的计算，逾期还款的法律责任等事项。四、余款偿还办法甲乙双方的特别约定：1、乙方给甲方余款偿还的期限为两年。即本协议签订之日起至2013年6月30日止。2012年6月30日前乙方给甲方支付200万元。2013年6月30日前乙方给甲方偿还全部余款及利息。若开发建设的房产领取销售许可证后，乙方应提前给甲方偿还余款。2、乙方给甲方的余款按月息每元／1分计算利息，若乙方逾期偿还余款，其利息应按每元／2分计算支付。4、若乙方开发期间在有条件偿还时未能按期偿还，甲方有权处置乙方所开发修建的房地产，并按市场销售价九折计算，给甲方折抵偿还余款。五、本协议经甲乙双方签字后生效。双方应共同遵守不得违约，若一方违约，违约方给守约方赔偿转让价款总额20%的违约金。六、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。合同尾部，甲方处由牟来春签字。乙方处由冯腾云签字，加盖了宏兴房地产公司的印章。同日，双方签订《门面土地转让协议书》，约定：一、甲方牟来春拥有的恩施市土桥路195号门面房三间、建筑面积共180.98平方米，占地面积130.45平方米，土地证号分别为恩市国用（2011）第010338号、恩市国用（2011）第0103**号。其四界以房产证为准。二、经甲乙双方协商，三间门面房占用土地补偿30万元，三间门面房的转让总价款为30万元整。四、转让价款的支付办法：协议签订时，由乙方一次性支付给甲方现款30万元整，甲方给乙方交付房产证件。合同尾部甲方处由牟来春、向家友签字，乙方由冯腾云签字，加盖了宏兴房地产公司的印章。同日，宏兴房地产公司给向家友出具借条，载明：“借向家友现金500万元整。冯腾云，2011.7.1”，加盖了宏兴房地产公司的印章。宏兴房地产公司并出具了《借款偿还承诺书》，载明：“承诺人：恩施州宏兴房地产开发有限责任公司，法人代表冯腾云，在开发收购恩施市原土桥坝电影院的过程中，向向家友借款500万元整。为此，特向债权人作如下承诺：该笔借款承诺自借款之日起两年内全部偿还。若开发建设的房产领取销售许可证后，承诺人将提前给债权人偿还借款。并按月息每元／1分的利率标准计算支付利息，如逾期未偿还月息按每元／2分的利率标准计算支付利息”。向家友、牟来春已将本案所涉门面房及恩施房权证恩施市字第××号、恩施房权证恩施市字第××号房屋所有权证，恩市国用（2011）第010338号、恩市国用（2011）第010339号国有土地使用权证交付给宏兴房地产公司。
一审另查明，本案所涉门面房的权属证书中，恩施房权证恩施市字第××房屋所有权证登记的房屋所有权人为牟来春，附记中载明该房屋共有方式为共同共有，所有权人为牟来春、向家友。恩施房权证恩施市字第××号房屋所有权证登记的房屋所有权人为牟来春。恩市国用（2011）第010338号国有土地使用证书登记的土地使用权人为牟来春、向家友；恩市国用（2011）第010339号国有土地使用证书登记的土地使用权人为牟来春。宏兴房地产公司和向家友、牟来春均认可宏兴房地产公司于2011年7月1日给向家友、牟来春支付了300万元。
一审法院认为，向家友、牟来春与宏兴房地产公司签订的《门面房转让协议书》，虽名为房屋转让协议，但从其约定的具体内容看，该协议第一条约定了三间门面房房产补偿180万元，占用土地补偿85万元，门面房装修、出租收入等损失补偿535万元，三间门面房的转让总价款为800万元整，该协议实际系宏兴房地产公司欲进行房地产开发，拆迁向家友、牟来春的房屋给其进行货币补偿而签订的协议，故该协议实为房屋拆迁安置补偿合同。向家友、牟来春持宏兴房地产公司给其出具的借条，以民间借贷提起诉讼，但该借条实为宏兴房地产公司对向家友、牟来春所有的湖北省恩施市土桥路195号门面房三间进行拆迁补偿过程中，就未支付的款项所出具的欠据，并非独立的借贷关系，该借条的性质实为欠条。宏兴房地产公司因未按《门面房转让协议书》的约定履行支付义务，致双方发生纠纷，故本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。综合双方的诉辩理由，结合审理查明的事实，本案的争议焦点归纳为：一、《门面房转让协议书》和《门面土地转让协议书》的效力；二、利息如何计算；三、违约金160万元是否应予支持。对此，一审分析评判如下：
（一）关于《门面房转让协议书》和《门面土地转让协议书》的效力问题。向家友、牟来春（甲方）与宏兴房地产公司（乙方）于2011年7月1日签订了两份协议，即《门面房转让协议书》和《门面土地转让协议书》，宏兴房地产公司称系在受胁迫的情况下与向家友、牟来春签订的《门面房转让协议书》，双方实际履行的应为《门面土地转让协议书》，但就该抗辩理由其并未提交证据证明。且自2011年7月1日《门面房转让协议书》签订至今，宏兴房地产公司从未主张过撤销权，亦按照该协议第三条的约定履行了“协议签订时，乙方给甲方支付现款300万元”的合同义务。《门面土地转让协议书》中未对所涉房屋的房屋所有权证号进行约定，且约定的转让总价款为30万元，该约定明显与实际已支付300万元的履行情况不符，双方实际履行的应为《门面房转让协议书》，即房产补偿180万元，占用土地补偿85万元，门面房装修、出租收入等损失补偿535万元。《门面土地转让协议书》实为双方为达到逃避税费的目的而签订，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，故双方于2011年7月1日签订的《门面土地转让协议书》应为无效合同。《门面房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按照协议的内容全面履行各自义务。
（二）关于利息如何计算问题。《门面房转让协议书》第四条就余款500万元的偿还办法进行了特别约定。宏兴房地产公司于2011年7月1日给向家友、牟来春出具的《借款偿还承诺书》，亦对500万元余款的偿还期限和利息进行了明确。宏兴房地产公司承诺给向家友、牟来春偿还余款的期限为两年，两年内还款按月息每元／1分计算利息，若宏兴房地产公司逾期偿还余款，其利息应按每元／2分计算利息。虽双方就利息的约定并未采用通用的利率标准进行表述，但月息每元／1分、每元／2分的表述按通常理解应为月利率1%、2%，故向家友、牟来春主张按照月利率1%、2%的标准计息符合双方约定的本意。双方约定宏兴房地产公司就余款500万元应在2013年6月30日之前全部偿还，利息按月利率1%计算，若宏兴房地产公司逾期偿还余款，其利息应按月利率2%计算。至向家友、牟来春起诉之日，宏兴房地产公司并未支付余款500万元，已超过约定的还款期限，故其应该按照月利率2%的利率标准支付向家友、牟来春自2011年7月1日起至付清之日止的利息。
（三）关于违约金160万元是否应予支持的问题。《门面房转让协议书》第五条约定：“若一方违约，违约方给守约方赔偿转让价款总额20%的违约金”。宏兴房地产公司已于签订合同的当日即2011年7月1日支付向家友、牟来春300万元。双方约定宏兴房地产公司应在两年内即2013年6月30日前偿还全部余款及利息，现宏兴房地产公司未按期履行支付义务，其行为构成违约，应该向向家友、牟来春承担违约责任。违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的。双方在协议中已约定宏兴房地产公司如按期在两年内付款，应支付的利息按月利率1%的标准计算，逾期付款则按月利率2%的标准计息，已约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即对宏兴房地产公司应支付的利率标准由按期履行的月利率1%上调为月利率2%，该逾期利息的约定已就宏兴房地产公司违约给向家友、牟来春造成的损失进行了补偿，向家友、牟来春的损失主要表现为利息损失，现向家友、牟来春主张宏兴房地产公司还应承担160万元的违约金，但其并未举证证明其还存在其他损失，故对该项诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、宏兴房地产公司于本判决生效后十五日内支付向家友、牟来春500万元整，并以此为基数按月利率2%的标准支付自2011年7月1日起至付清之日止的利息；二、驳回向家友、牟来春的其他诉讼请求。一审案件受理费87200元，由宏兴房地产公司负担67200，向家友、牟来春负担20000元；保全费5000元，由宏兴房地产公司负担。
宣判后，宏兴房地产公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回向家友、牟来春的诉讼请求，由向家友、牟来春承担本案一审、二审诉讼费。事实及理由：1、一审采信证据不当，导致认定事实不清。一审在审理中虽然已经认定宏兴房地产公司与向家友、牟来春之间不是独立的借贷关系，而是房屋拆迁安置合同纠纷，但是一审判决却没有针对本案所涉房屋拆迁安置合同所涉内容及实际履行情况予以综合认定事实。本案所涉房屋拆迁安置合同共有二份，即分别为《门面房转让协议书》、《门面房土地转让协议书》，一审对于两份协议书的采信、证据效力的认定存在错误。两份协议书均是针对宏兴房地产公司拆迁向家友、牟来春所属的门面房三间，可见两份协议中的被拆迁标的物完全一致，但是涉及的三间门面房总价款、移交房屋及证件、付款办法等内容却存在严重冲突，但一审盲目采信《门面房转让协议书》，草率将《门面房土地转让协议书》认定为无效合同，缺乏充分有效的证据证实。一审中，宏兴房地产公司提交了在国土部门备案的《土地估计报告》，可确定本案所涉房屋所占土地使用权的市场评估价值为7.79万元，另根据当时的市场行情本案所涉房产的价值为18万元左右，本案所涉房地产的价值总共为25万元。而《门面房转让协议书》中约定的房地产转让价款高于市场价10倍，装修及出租收入价值更是高于市场价数十倍，且《门面房转让协议书》中所有条款都是宏兴房地产公司履行义务的条款和高额的利息、违约金。因此，《门面房转让协议书》违反了《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，该协议应无效，不能作为本案判案依据。《门面房土地转让协议书》是双方的真实意思表示，约定的补偿价款符合公平原则，内容未违背法律法规的强制性规定，双方根据该协议进行了物权变更登记，且国土、税务部门对该份协议确认备存。一审推定《门面房土地转让协议书》是以避税为目的，缺乏有效证据。2、一审支持的月利率按照2%计算缺乏依据。双方当事人未约定按月利率2%计算的标准。向家友、牟来春在起诉时没有选择合同纠纷，而是直接凭据借条主张的民间借贷法律关系，那在借条没有约定利息，一审却按照《门面房转让协议书》支持利息错误。即使按照《门面房转让协议书》的约定所谓利息，也应该是分段计算，因为协议中约定的500万元支付期限为两年，即其中200万元在2012年6月30日前为一个计息阶段，另300万元在2013年6月30日前为第二个计息阶段，只有逾期付款在超出约定的两年支付时间以外，则才从2013年7月1日起按“月息每元／2分”计算。3、宏兴房地产公司实质上多付了270万元补偿款，将另案诉讼追索。一审判决认定《门面房土地转让协议书》中约定的转让总价款为30万元，与实际支付的300万元履行情况不符，该认定属于推理与分析，宏兴房地产公司有权对向家友、牟来春不当得利的270万元另行主张权利。
二审期间，宏兴房地产公司提交三份证据：证据一、2011年7月1日《门面房转让协议书》，拟证明：1.2011年7月1日宏兴房地产公司与牟来春在签订土地转让协议为30万元的同时签订了门面房及土地转让价格为300万的转让协议，该协议是双方的真实意思表示；2.佐证双方签订门面土地转让协议为30万的真实性；3.宏兴房地产公司是以该份协议为依据，向向家友、牟来春支付的300万补偿价款；4.宏兴房地产公司在开发拆迁中取得的争议房产的权属是依据的该份协议，也是房产及国土部门交易备案的证据，具备真实性及合法性。证据二、证人马某出具的《证明》及身份证复印件。拟证明：1.涉案的房屋原产权人马某证明该房屋其于2009年3月以105万价格购买的房屋，在拆迁之际向家友于2011年5月以168万的价格从马某等人手中购买；2.佐证向家友购买涉案房屋目的具有投机性，且该房屋不可能价值800万。证据三、房屋拆迁还建协议、拆迁安置补偿及还建协议。拟证明：对于与向家友、牟来春相邻的同一地段，同一时间，宏兴房地产公司所拆迁的他人及单位的房屋及门面价格的市场价值情况，佐证本案向家友、牟来春被拆迁的房屋不可能达到800万价值，否则显失公平。
向家友、牟来春经质证后认为，证据一，按照证据规则的要求该证据不能认定为新证据，对该协议书的形式要件的真实性无异议，当时约定800万元，在支付300万元之后就出具了500万元借条，这一协议是备存也是为了避税的，宏兴房地产公司证明目的是不能成立的。证据二，形式要件不符合法律规定，证人并没有出庭作证。且马某没有提供与向家友、牟来春买卖的协议，且其内容不具有客观性，不具有确定性。证据三，与居委会的协议内容真实性无异议，但是与杨华的协议真实性无法确定。且该组证据与本案无关。宏兴房地产公司与向家友、牟来春之间是房屋买卖，无论宏兴房地产公司与居委会或者杨华的还建拆迁协议内容如何，也不能佐证本案就涉案价款为300万。
本院经审查认为，因向家友、牟来春对宏兴房地产公司在二审中提交的证据一、三的真实性无异议，对该证据所证明的内容本院予以确认；宏兴房地产公司在二审中提交的证据二，因向家友、牟来春不予认可，且该证据属证人证言而出具该证言的证人未出庭接受当事人的质询，不符合证据的形成要求，对该证据本院不予采信。
本案二审案争议的焦点问题是：1.涉案《门面房转让协议书》、《门面土地转让协议书》的效力应如何认定；2.一审判决宏兴房地产公司按照月利率2%支付利息是否有事实依据。
本院认为，在2011年7月1日，向家友、牟来春（甲方）与宏兴房地产公司（乙方）分别签订了两份协议，分别为《门面房转让协议书》和《门面土地转让协议书》，合同约定的主要内容不同点在于，《门面房转让协议书》约定的转让款为800万元，《门面土地转让协议书》约定的转让款为30万元。根据双方实际履行情况认定，在上述合同签订的当日，宏兴房地产公司向向家友、牟来春支付了300万元，并由宏兴房地产公司给向家友出具借条，载明借向家友现金500万元，且宏兴房地产公司给向家友出具了《借款偿还承诺书》，载明宏兴房地产公司在开发收购恩施市原土桥坝电影院的过程中向向家友借款500万元整，并承诺该笔借款承诺自借款之日起两年内全部偿还，按月息每元／1分的利率标准计算支付利息，如逾期未偿还月息按每元／2分的利率标准计算支付利息。故从上述事实，可以认定双方实际履行的是标的额为800万元的《门面房转让协议书》，而非标的额为30万元的《门面土地转让协议书》，否则宏兴房地产公司不可能在签订合同当天除向向家友、牟来春给付300万元并对下欠500万元作出还款承诺，且自2011年7月1日合同签订至现在，宏兴房地产公司亦未以上述行为不当而行使撤销权。故双方签订的《门面房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为有效。而双方签订的《门面土地转让协议书》，虽由双方在有关房地产管理部门备案，但从双方履行合同的情况认定，实为为了逃避相关房地产交易税费而签订，依法应认定无效。故上诉人宏兴房地产公司认为一审认定《门面土地转让协议书》无效错误，应认定双方实际履行的是《门面土地转让协议书》，无事实和法律依据，该上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，依法予以驳回。
因由宏兴房地产公司向向家友出具的《借款偿还承诺书》明确约定，宏兴房地产公司向向家友借款500万元整，承诺该笔借款自借款之日起两年内全部偿还，并按月息每元／1分的利率标准计算支付利息，如逾期未偿还月息按每元／2分的利率标准计算支付利息。故在宏兴房地产公司至今未按承诺还款，已超过承诺书所约定的两年还款期限时，其应按承诺中逾期两年未还款利息按月利率2%标准计算利息的约定，向向家友、牟来春支付利息。一审对此部分的计算，有事实依据，且该利率亦在法律规定的民间借贷利息上限标准之内，并无不当。上诉人宏兴房地产公司称双方无利息标准的约定，与事实不符，其上诉理由不能成立，对该上诉请求予以驳回。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人宏兴房地产公司的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，其上诉请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费67200元，由恩施州宏兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
代理审判员 李 萍
代理审判员 郭振华
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 向 珂