天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第1122号
上诉人（原审被告）王洪志，男，1982年出生，汉族，现住天津市北辰区。
委托代理人张凤芝（上诉人之母），女，现住天津市红桥区。
被上诉人（原审原告）张婧，女，1987年出生，汉族，现住天津市河北区。
原审第三人张凤芝，女，1954年出生，汉族，现住天津市红桥区。
原审第三人天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区。
法定代表人李勇，职务总经理。
委托代理人李智，该公司职员。
上诉人王洪志因与被上诉人张婧、原审第三人张凤芝、天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司（以下简称中盛嘉德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王洪志及其委托代理人张凤芝与被上诉人张婧、原审第三人张凤芝、原审第三人中盛嘉德公司的委托代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，张凤芝与王洪志系母子关系，坐落天津市北辰区龙岩道与辰旺路交口东南侧瑞意园5号楼1门1001号房屋系王洪志与张凤芝名下共有的私产房屋，王洪志占99%份额，张凤芝占1%份额。2013年1月10日王洪志、张婧及中盛嘉德公司签订了编号为TJZS-0010102《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，张婧购买王洪志及张凤芝名下的上述房屋，成交价格为700000元，买卖双方各支付成交价格的1%即7000元作为居间服务费；如王洪志不履行合同义务，双倍返还定金并赔偿守约方的损失，张婧不履行合同义务，定金不予退还并赔偿守约方的损失，王洪志、张婧及中盛嘉德公司如有一方违约导致诉讼，则违约方应承担守约方所支出的实际费用（包括但不限于律师费、调查费、公证费及交通费）。合同签订当天，王洪志携房产证及张凤芝的共有权证至中盛嘉德公司三号路店，王洪志、张婧及中盛嘉德公司在合同上签字，张婧依约给付中盛嘉德公司中介费7000元、评估费3500元，给付王洪志定金10000元；1月17日，张凤芝向中盛嘉德公司表示不同意出售房屋，1月21日，王洪志、张婧及中盛嘉德公司再次协商未果，2013年1月29日，张婧以邮寄方式向王洪志发出《解除合同通知函》，与王洪志解除上述合同。一审庭审中，张婧主张王洪志给付因本次诉讼已支付律师费4220元，并提供收费发票一张。
次查，中盛嘉德公司提供的天津市新傲房地产土地评估有限公司所做房地产评估报告书，该报告书显示估价作业期间为2013年1月20日至1月21日。
再查，中盛嘉德公司曾于2013年1月29日起诉王洪志房屋居间合同纠纷，要求王洪志支付剩余居间费用5000元，王洪志在该案中反诉中盛嘉德公司返还已支付中介费2000元，一审法院以（2013）红民初字第643号判决书判决，驳回中盛嘉德公司的诉讼请求及王洪志的反诉请求，中盛嘉德公司与王洪志均不服该判决，提起上诉，本院以（2013）一中民终字295号维持原判。遂成讼。
张婧起诉至一审法院，请求：1、确认王洪志、张婧签订的房屋买卖合同于2013年1月29日解除；2、王洪志双倍返还张婧支付的定金20000元；3、王洪志赔偿张婧实际损失：中介费7000元，律师费4220元及评估费3500元；4、诉讼费由王洪志承担。
一审法院认为，1、关于合同是否成立，王洪志与张凤芝对诉争房屋按份共有，共有人处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。诉争房屋的产权构成中，王洪志占有99%，张凤芝仅占1%，王洪志所占份额已超过三分之二，其与张婧及中盛嘉德公司就买卖诉争房屋达成合意并签署了房屋买卖合同，亦未违反相关的法律规定，张婧已按合同约定向王洪志及中盛嘉德公司支付了定金及相关费用，实际履行了合同的部分内容，张婧、王洪志及中盛嘉德公司之间的买卖合同成立且生效。2、王洪志与张婧之间的合同是否解除，合同签订后，张凤芝向中盛嘉德公司明确表示反对出售诉争房屋，王洪志亦表示因张凤芝不同意出售房屋，无法办理过户手续，张婧以此为由向王洪志发出解除通知，符合法律规定，该通知到达王洪志处时合同解除，故王洪志与张婧所签订的房屋买卖合同于2013年1月29日解除。3、关于定金，1月21日经王洪志、张婧及中盛嘉德公司协商，王洪志因张凤芝仍明确表示不同意出售房屋，构成违约，依照王洪志与张婧合同约定及法律规定，其收取的定金应当双倍返还，对张婧主张双倍返还定金，予以支持。4.关于张婧的实际损失，王洪志、张婧及中盛嘉德公司的房屋买卖合同约定实际损失由违约方承担，该实际损失必须因王洪志违约产生而且实际发生。经生效判决认定，因中盛嘉德公司的居间服务存在瑕疵，仅尽到了居间人的基本义务，其应收取的实际费用为2000元，故张婧主张的中介费损失应由王洪志承担2000元。张凤芝在1月17日即向中盛嘉德公司表示不再出售房屋，评估单位天津市新傲房地产土地评估有限公司评估作业期间为1月20日至1月21日，因怠于通知终止评估作业而导致的评估费损失3500元不应由王洪志负担。王洪志与张婧已在合同中约定实际损失包括因违约产生的律师费，故张婧的实际损失应为中介费2000元，律师费4220元，共计6220元。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，张婧主张的实际损失未超过定金数额，故对张婧主张的实际损失，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：“一、被告王洪志于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告张婧双倍定金20000元；二、驳回原告张婧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元，减半收取334.5元，由原告张婧负担83.5元，被告王洪志负担251元”。
上诉人王洪志不服一审判决，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决第一项，上诉人王洪志不给付被上诉人张婧双倍定金20000元；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人张婧负担。其理由为：房屋买卖合同第十条规定，本合同经甲乙丙三方签字后生效，被上诉人张婧明知销售房屋是王洪志和张凤芝母子二人的共同产权，应当共同到场才能签字，所以该房屋买卖合同是无效的，不属于上诉人王洪志违约，是原审第三人张凤芝不同意卖房，原审第三人张凤芝也没签房屋买卖合同，所以也没责任，因此不同意给付双倍定金，主要责任应该由原审第三人中盛嘉德公司和被上诉人张婧自己来负。
被上诉人张婧答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：签订房屋买卖合同时，原审第三人中盛嘉德公司问过上诉人王洪志涉诉房屋是共有的还是自己的，上诉人王洪志说涉诉房屋是自己的，可以办理手续，因为上诉人王洪志与原审第三人张凤芝之间的母子关系，故相信其有代理权。此外，涉诉房屋的产权证上显示，上诉人王洪志有99%的产权，原审第三人张凤芝有1%的产权，故认为上诉人王洪志有权处分该涉诉房屋。
原审第三人张凤芝答辩称，其答辩意见同上诉人王洪志的上诉理由。
原审第三人中盛嘉德公司的答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：签署房屋协议时，上诉人王洪志带着两个房本，因大房本上有共有人，故原审第三人中盛嘉德公司询问上诉人王洪志买卖房屋是否有问题，上诉人王洪志回答没有问题。合同签订后要出评估报告，需要提供涉诉房屋共有人的身份证复印件，故原审第三人中盛嘉德公司联系上诉人王洪志，要求其提供共有人张凤芝的身份证复印件。此后，原审第三人张凤芝表示不同意卖房，被上诉人张婧就起诉至法院。
本院经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。
经本院主持调解，各方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人王洪志与被上诉人张婧、原审第三人中盛嘉德公司签订的以诉争房屋为标的物的房屋买卖（置换）合同系上诉人王洪志、被上诉人张婧及原审第三人中盛嘉德公司的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照该合同的约定，履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。被上诉人张婧作为给付定金10000元的守约方，依法享有向未履行合同约定义务的上诉人王洪志主张双倍返还定金的权利。综上，上诉人王洪志的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王洪志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 良 栋
审 判 员 赵 铁 梁
代理审判员 张璇二０一三年十一月一日
书 记 员 王 晓 乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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