广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初53号
原告（反诉被告）吴文如，男，1958年6月20日出生，汉族，住湛江市霞山区。
原告（反诉被告）莫惠英，女，1958年8月2日出生，汉族，住湛江市霞山区，与吴文如系夫妻关系。
委托代理人林日成，广东粤海律师事务所律师。
委托代理人梁栋，广东粤海律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴印壮，男，汉族，1971年4月9日出生，住址湛江市霞山区。
被告陈桂平（反诉原告），女，汉族，1974年7月11日出生，住址湛江市霞山区。与吴印壮系夫妻关系。
委托代理人柯绍雨，广东大展律师事务所律师。
原告吴文如、莫惠英诉被告吴印壮、陈桂平暨被告吴印壮、陈桂平反诉原告吴文如、莫惠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月13日，6月17日二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）吴文如、莫惠英及其委托代理人林日成、梁栋，被告（反诉原告）吴印壮、陈桂平及其委托代理人柯绍雨到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，位于湛江市霞山区椹川西二路25号的土地使用权及地上的四层楼房系其物业。2005年11月21日，原告与被告签订了一份《土地使用权兼房屋所有权转让协议》（以下简称《转让协议》），双方约定，上述房地产的转让费为25万元，被告于协议签订之日起三日内一次性付清。后原告只收到21万元，被告扣下4万元声称要原告将土地使用权过户到其名下后才支付。当时，双方到国土部门了解后得知，涉案土地是划拨性质，不能私自转让，须经国土部门同意并交纳出让金后才能转让。为此，原告主动提出退款终止买卖，后被告说其通过关系可以办理，骗走土地证，后又称已丢失，并一直霸占上述房地产使用，2015年9月，被告未经原告同意，将上述四层楼房拆除，建造新楼房。
原告认为，涉案土地属划拨性质，四层楼房未办证，依法均不能转让，且被告未付清款，因此，原告诉请判令：1、确认双方签订的房地产转让协议违法无效，2、被告返还涉案土地使用权，3、被告赔偿拆除四层楼房所造成的损失，4、停止建房的侵权行为，5、被告承担本案的诉讼费用。后原告当庭增加诉讼请求，判令确认双方签订的《土地使用权兼房屋所有权转让补充协议》（以下简称《转让补充协议》）无效。
被告（反诉原告）辩称，一、双方签订的房地产转让协议有效。法律依据是《合同法》第三十二条，第四十四条，第五十二条，《物权法》第十五条。对于原告认为涉案土地是划拨性质，依法不能私自转让是不符合法律规定的，在办完相关手续后可以取得国有土地使用权，但这并不影响合同的效力。可见，双方签订的房地产转让协议符合《合同法》与《物权法》关于合同成立并生效的规定，也不存在合同无效的情形。二、被告依约已付清25万元转让费而取得涉案土地使用权。双方签订协议后，当日被告已支付转让费20万元。原告于2006年1月17日授权委托被告全权办理涉案土地使用权的登记事宜，而不是原告诉称“被告通过关系可以办理，骗走了原告的土地证”。当日，双方向市土地交易中心提交土地签证交易申请书等资料，但因（1998）湛霞法执字第603号民事裁定书已于2004年12月24日将一至二层楼房产权以物抵债给原告的三债权人李xx、陈xx、黄xx，土地交易无法进行。2006年8月12日，双方又签订补充协议，被告当日支付1万元转让费。因原告仍不履行补充协议约定的义务，向上述三债权人还债，赎回一至二层楼房产权，导致无法办理土地使用权变更登记手续，故被告于2007年2月13日与上述三债权人签订协议书，将一至二层楼房作价4万元转让给被告。因此被告已全部支付25万元转让费，且履行完义务而合法取得涉案土地使用权。三、被告对合法有权占有的涉案土地享有使用权，收益权，有权利用该土地建房，原告无权要求被告赔偿因拆除四层楼房的损失。四、因原告对标的物不告知有瑕疵的义务，给被告造成为履行合同义务而付出的代价构成违约。五、湛国用（2000）字第027号与湛国用（2015）第10148号《国有土地使用证》所确定的都是指同一块土地。自从2006年1月17日双方到市土地交易中心办理土地变更登记因原告的原因而未果后，原告再没有履行协助办证的义务，反而瞒着被告去挂失原国有土地使用证，并重新办证。可见，原告用心良苦，想方设法阻止被告办理土地使用权变更登记手续。
综上所述，原被告签订的协议已成立并生效，不存在无效的情形。被告依约履行义务，原告违约不履行义务而致此次诉讼的发生。原告恶人先告状，其诉讼请求违反了诚实信用原则，也没有事实根据，系滥用诉权，请依法驳回。
反诉原告（本诉被告）诉称，一、过户不了的真正原因是被反诉人一再违约，不履行协议的义务。从双方2005年11月21日签订转让协议，到2006年1月17日双方仅此一次到市土地交易中心办理土地使用权变更登记，但由于被反诉人违约未果。又到2006年8月12日双方签订转让补充协议，被反诉人还是违约，不履行还债赎回一至二层楼房且协助办证的义务，反诉人在2007年2月13日付款才赎回一至二层楼房，但被反诉人不管反诉人的一直催促，仍不履行协助办证义务。再到2015年7月21日被反诉人竟然瞒着反诉人登报废止土地证重新办证。从整个过程可以看出，反诉人完全遵守协议履行约定，合法取得土地使用权及地上建筑物，而被反诉人用心良苦、精心设计不让反诉人达到顺利办证的目的。二、转让协议是合法有效的。依据是2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间来办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条，以及2009年8月27日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定。结合本案实际情况，假如不是由于被反诉人的问题，涉案土地过户就早已解决了。
综上，反诉人依法履行付款义务，取得被反诉人授权委托办理土地过户手续以及交付国有土地使用证，已经实际合法占有了该土地及地上建筑物。但由于被反诉人的责任才致土地过户未果。故反诉人为维护合法权益，将依法提起诉讼，请求判令：1、依法确认涉案土地使用权及地上楼房所有权归反诉人，以及被反诉人废止国有土地使用证而取得新证的行为无效；2、被反诉人限期协助反诉人办理土地过户。反诉人增加反诉请求：1、确认双方签订的转让协议与转让补充协议依法有效，2、判令被反诉人协助反诉人到市国土局办理过户报批手续。理由是：一、双方签订的转让协议与转让补充协议有效。关于国有划拨土地未经批准不得转让的规定是属于行政管理性规定，不属于效力性强制性规定。故二份协议均有效。二、《物权法》第十五条确立了原因行为和物权变动的区分原则，在此原则下，不能因为合同不能履行完成物权变动，而反推债权合同无效，也不影响当事人之间约定的履行义务。三、划拨土地作为存量土地，并非不能进入市场交易，不得转让、抵押的规定只是影响其物权能否发生变动，而不影响其原因行为的效力。即使双方当事人未办理出让手续，也应认定上述二份协议有效。因此，被反诉人应协助反诉人到市国土局办理过户报批手续。
反诉被告辩称，双方签订的二份协议违反法律强制性规定，均无效。反诉缺乏事实根据和法律依据，请求依法驳回全部反诉请求。
经审理查明，2005年11月21日，原告吴文如、莫惠英作为甲方与被告吴印壮、陈桂平作为乙方签订《土地使用权兼房屋所有权转让协议》，该转让协议与本案相关的条款内容为：一、甲方将位于湛江市椹川西二路25号的169.58平方米土地使用权以及该土地上已建成的四层楼房（包括其他附着物）所有权全部一并作价25万元转让给乙方。二、乙方在本协议签订之日三日内一次性向甲方支付价款25万元。三、甲方应在本协议签订之日五日内向抵押权人赎回《国有土地使用权证》交给乙方。四、甲方在本协议签字生效后，应依照乙方的要求协助乙方向政府相关部门办理土地使用权的变更登记手续。五、甲方若拒不交付土地使用权证及相关材料给乙方，或者拒不协助办理土地使用权变更登记手续的，乙方有权解除合同和要求甲方退还价款，并按月息2分计息。六、甲方在本协议签订之日前在外发生的债权、债务，以及甲方用土地使用权或者四层楼在外抵押、担保产生的债务由甲方自行承担清偿责任。乙方不承担任何责任。七、因甲方在本协议签订之日前在外的债务致使乙方受让的土地使用权或房屋被查封、拍卖，甲方应按本协议第五条的约定向乙方承担赔偿责任。八、乙方同意甲方自本协议签订之日起继续居住使用房屋第四层六个月。楼房一至三层的收益处分等权利由乙方享有。九、甲方居住第四层六个月期限届满日，应交付给乙方，以及所转让的土地使用权无瑕疵。乙方对受让房地产的权利，甲方无权干涉。
签订上述协议当日，被告方分二笔共计20万元付给原告方。其中一笔8万元由被告方通过银行转账付款给原告的债权人周xx，以结清原告前欠的债务，赎回《国有土地使用证》及三至四层楼房。签订合同后至2006年5月，原告已将一至四层楼房交付被告。此事实有原告方出具的收据、银行转账凭条、（2001）湛霞经初字第61号民事判决书、拍卖作价单、庭审笔录等证据予以证实。
原被告签订上述协议时，原告因其他债务纠纷案件被湛江市霞山区人民法院查封、拍卖，涉案四层楼房其中一至二层楼房经法院拍卖裁定，以物抵债给三债权人李xx、陈xx、黄xx所有。
2006年1月17日，原、被告双方到土地登记机关办理涉案土地使用权变更登记，但因涉案土地一至二层楼房已于2004年12月24日被（1998）湛霞法执字第603号民事裁定书，裁定以物抵债给原告的上述三债权人所有，故此次登记未果。原告将授权委托书、土地签证交易申请书、宗地图、《国有土地使用证》等资料、证件交给被告，委托被告全权办理土地使用权登记事宜。此事实有上述民事裁定书、《土地使用权兼房屋所有权转让补充协议》、授权委托书、土地签证交易申请书、《国有土地使用证》、宗地图等书证予以证实。
2006年8月12日，原、被告双方分别作为甲方与乙方签订《土地使用权兼房屋所有权转让补充协议》，该补充协议约定的主要内容为：一、甲方应在本协议签订之日起六个月内履行（1998）湛霞法执字第603号民事裁定书确认所欠三债权人的债务，赎回一至二层楼房，并协助乙方办理土地使用权转让过户登记手续。二、甲方同意乙方延迟支付转让费5万元，乙方应在甲方履行协议第一条终结之日付清余下转让费4万元。当日，被告向原告支付1万元。
2007年2月13日，在法院执行（1998）湛霞法执字第603号案件的有关人员见证下，被告与原告前欠债务的上述三债权人签订协议书，约定原已裁定以物抵债归三债权人所有的涉案楼房一至二层以4万元转让给被告。自此，原告欠三债权人的债务结清。此事实有（1998）湛霞法执字第603号民事裁定书、《转让补充协议》、原告的三债权人与被告签订的《协议书》，以及债权人出具给被告的收据等相互印证予以证实。
另查明，2015年7月21日，原告以原核发土地权利证书（证号湛国用（2000）字第027号《国有土地使用证》）遗失为由，登报声明废止。同年11月6日，原告向土地登记机关申领湛国有（2015）第10148号《国有土地使用证》。
再查明，被告于2015年9月已拆除涉案土地上的四层楼房，并在此建造新的楼房。
又查，1998年8月6日，原告吴文如申请土地登记，其提交的资料注明涉案土地是村内集体组织所有，但出现资料缺失不连续，没有东山村出具的证明，没有公告附档等情况，后仍取得湛国用（2000）字第027《国有土地使用证》。
原告于2016年1月13日向本院提起诉讼，并于2016年1月14日向本院提交申请书，申请对涉案的四层楼房价值进行鉴定，本院依法委托广东虹宇房地产土地评估咨询有限公司进行评估，由于申请人无法提供有关评估补充资料，故本院司法委托管理工作小组依法终止司法委托程序。
本院认为，涉案土地在湛江市霞山区东新街道办东山村民委员会（以下简称东山村）村内的土地范围，属于村集体性质所有，原、被告均属该村集体组织成员。原告吴文如取得涉案土地使用权湛国用（2000）字第027号《国有土地使用证》，属于村集体组织所有。
原、被告订立的《转让协议》与《转让补充协议》，实质上是村民之间宅基地使用权转让及地上建筑物即四层楼房所有权买卖的关系，不存在国有划拨土地使用权的转让，不需经有批准权的人民政府批准。上述二份协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告以双方订立的二份协议违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定为由，主张二份协议无效，不符合客观事实，理由不成立，不予采信。被告履行二份协议约定的义务，取得涉案土地的使用权及四层楼房所有权，其有权拆除原四层楼房建造新楼房，故原告提出被告应返还涉案土地使用权，赔偿被拆除四层楼房的损失，停止建房的侵权行为的诉讼请求，理据不足，不予支持。原告主张被告扣下4万元未付，还骗走土地证等事实，与事实不符，不予采信。因涉案土地属东山村集体组织所有，该村集体组织不准许涉案土地改变为国有划拨土地，故被告反诉提出原告应协助办理国有划拨土地转让前报批、转让后过户的诉讼请求，不予支持。案件经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方分别于2005年11月21日，2006年8月12日签订的《土地使用权兼房屋所有权转让协议》及《土地使用权兼房屋所有权转让补充协议》有效。
二、驳回原告（反诉被告）吴文如、莫惠英的全部诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）吴印壮、陈桂平的其他诉讼请求。
本诉案件受理费八千八百元，由原告吴文如、莫惠英负担；反诉案件受理费四千四百元，由反诉原告吴印壮、陈桂平负担一千七百六十元，反诉被告吴文如、莫惠英负担二千六百四十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 苏 兴
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 黄 颛
二〇一六年十二月六日
书 记 员 陈奎逢
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。