甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终1026号
上诉人（原审原告）王某某，男，1986年2月20日出生，汉族，住甘肃省灵台县。
委托诉讼代理人：张玉青，甘肃诚域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）兰州天瑞制药有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：何月琴，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）程功，男，1979年3月7日出生，汉族，兰州市公安局职工，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武晓琴，甘肃久铭律师事务所律师。
上诉人王某某与被上诉人兰州天瑞制药有限公司（以下简称”天瑞制药”）、程功房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初4265号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某某的委托诉讼代理人张玉青、被上诉人程功的委托诉讼代理人武晓琴到庭参加诉讼，被上诉人天瑞制药经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
王某某上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4265号民事判决，并依法改判原审判决第二项，即天瑞制药向王某某返还购房款100,000元，给付违约金100,000元及利息22,560.97元（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，暂从2013年10月1日计算至2017年10月1日），直至付清之日；2.请求依法判令解除王某某与程功之间签订的《房地产买卖契约》及�房屋买卖补充协议》；3.请求依法判令程功向王某某返还转让款56,000元，并支付违约金16,800元；4.本案一审、二审的全部诉讼费用及保全费均由天瑞制药、程功承担。事实与理由：一、本案事实是天瑞制药在未向王某某通知的情况下把涉案房屋转售给第三人，王某某知道后与其协商，其同意调换为75平方米的房屋，并单方提出每平方米涨价800元，给王某某造成实际经济损失。天瑞制药违反合同约定，逾期交房、单方涨价，并将涉案房屋转售的行为构成根本违约，王某某对自身损失不应承担责任。二、王某某向天瑞制药主张的10万元违约金系针对违约行为的惩罚性赔偿，应予支持。三、王某某向天瑞制药主张的已付房款的同期利息系其实际损失，理应得到支持。四、程功具有出卖涉案房屋的主体资格，在买房的合同目的不能实现时，程功未履行完毕其合同义务，应返还�房款并承担相应的违约责任。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护王某某的合法权益。
程功辩称，一、程功在合同履行过程中不存在任何违约行为，无向王某某支付违约金的义务。本案中，王某某与天瑞制药已签订了经济适用房住房合同，程功的合同义务已经履行完毕。王某某也未举证证明程功在履行名额转让合同过程中存在过错或违约行为。二、王某某所述因程功未处理清楚涉案房屋的产权纠纷以及对本案房屋无法实际交付应承担相应责任与事实不符。本案导致王某某所购房屋无法实际取得并非与程功有关的原因，程功在此纠纷中并无过错，无义务对王某某与天瑞制药的纠纷承担责任。三、王某某与程功签订的《房地产买卖契约》、《房屋买卖补充协议》，与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》均合法有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。
天瑞制药未答辩。
王某某向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除王某某与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》、解除王某某与程功之间签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》；2.判令天瑞制药返还购房款100,000元、违约金100,000元及利息22,560.97元（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，暂从2013年10月1日计算至2017年10月1日）直至付清之日；3.程功返还转让款56,000元，并支付违约金16,800元；4.本案诉讼费及保全费由天瑞制药承担。
一审法院认定事实：位于兰州市城关区红星巷176号使用面积6648.8平方米的土地的使用权属天瑞制药所有。2009年经兰州市发展和改革委员会批准，天瑞制药欲以职工集资方式在该土地上建设经济适用住房420套。程功拥有该集资建房名额。2012年3月13日，王某某与程功签订《房屋买卖补充协议》，双方约定的转让款为56,000元，王某某在向程功支付转让费45,900元后，程功配合王某某办理合同签订手续，剩余房款10,100元待程功给王某某办完更名手续后当天一次性支付。该协议同时约定，若由于程功的原因造成交易失败，给王某某不能签订经济适用住房买卖合同时，程功须在交易失败后的2个工作日内将王某某所付转让款56,000元无息返还于王某某并且承担王某某损失按当时成交价的30%进行计算，同时承担王某某的所有损失；经程功协调，2012年3月7日，王某某向天瑞制药缴纳了住房集资首付款100,000元，同年3月13日，王某某与天瑞制药签订了《经济适用住房买卖合同》，天瑞制药同意将该集资建房中的2606室建筑面积70.68平方米的房屋出售给王某某，双方约定的价格为每平方米5150元，�资建房款分批交纳，余款交纳期限分别为2011年11月30日前、2012年6月30日前、交房15日前。天瑞制药应于2013年6月30日前将综合验收合格的经济适用房交付王某某使用，天瑞制药逾期交房超过180日后，王某某有权解除合同。王某某解除合同的，天瑞制药应当自解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照王某某已付款的5%支付违约金。该合同签订后，王某某向程功付清了全部转让款。2016年底，集资建房已盖好，天瑞制药要求王某某缴纳购房款，并提出房价每平方米上涨800元，王某某向天瑞制药表示无力支付上涨后的房款，并提出退房。2017年5月9日，王某某发短信给程功，表示其就退房款事宜已与天瑞制药协商一致，并要求与程功协商退转让费的事宜。后三方协商未果，王某某诉讼来院。
一审法院认为，本案争议的焦点为：王某某是否具有经济适用住房购房资格，王某某与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》是否有效；该合同不能履行的原因是什么，天瑞制药应否向王某某退还购房首付款、赔偿损失并支付违约金；王某某与程功签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》是否履行完毕，程功在履行上述协议时是否存在违约行为，上述协议是否应予解除，程功是否应向王某某退还购房资格转让款。涉案房屋系天瑞制药为改善职工住房条件而建设的经济适用房，属单位自建房，目前我国法律、法规对单位自建房的购买没有严苛的必须符合经济适用房购买资格的强制性规定，因此，天瑞制药在解决职工住房问题后，在房屋尚有剩余或原厂职工同意的情况下，可以出售或转让房屋。程功具有购房资格，其可以将该资格转让并获取部分利益，因此，王某某与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同�属有效合同。根据王某某与程功签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》约定，程功已协调王某某与天瑞制药签订了《经济适用住房买卖合同》，王某某并向天瑞制药缴纳了100,000元的购房首付款，且王某某向程功支付了约定的转让费，至此程功的合同义务已履行完毕，关于该房屋买卖的合同权利义务由王某某与天瑞制药行使，双方互为合同相对方。程功在履行《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》过程中，没有违约行为，该合同因履行完毕而终结，已无解除必要，程功无需给王某某退还购房资格转让款，故对王某某要求解除其与程功签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》及要求程功返还转让款并支付违约金的诉讼请求，不予支持。由于该房屋系单位集资建房，建设周期较长，天瑞制药未在合同约定的时间内向王某某交房。房屋建成�，天瑞制药口头向王某某提出涨价要求，王某某表示无力接受涨价后的价格，表示退房。在没有正式解除合同后，天瑞制药将该房屋另售他人的行为已构成违约。后天瑞制药虽提出给王某某调整一套75平方米的房屋，但价格在合同价的基础上每平方米上涨800元，王某某仍无力支付。王某某提出退房，天瑞制药亦同意退款，该行为表明双方口头达成解除《经济适用住房买卖合同》的协议。现王某某诉讼要求解除其与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》，对该项诉讼请求，予以支持。合同解除后天瑞制药应向王某某退还购房首付款100,000元。履行《经济适用住房买卖合同》约定的内容是天瑞制药的义务，但房屋建成后，天瑞制药向王某某提出涨价，在王某某表示无力购买要求退房时，天瑞制药在其与王某某的合同未解除的情况下，将房屋另售他人的行为，致使王�某丧失了是否选择以涨价后的价格购买房屋的机会，加之2013年至2016年兰州市商品房价格快速增长，王某某已不可能再以同样的价格购买到同等地段同面积的住房。天瑞制药应向王某某赔偿部分损失。王某某作为有民事行为能力的成年人，在天瑞制药提出涨价后，已表示无力购买涉案房屋并要求天瑞制药退款的行为表明其不再履行《经济适用住房买卖合同》的内容，因此，自身对其不能再以同样的价格购买到同等地段同面积的住房的损失也有责任。结合王某某自2012年3月起就已向天瑞制药缴纳了100,000元购房款的事实以及王某某的损失情况，对王某某要求天瑞制药赔偿100,000元损失的诉讼请求，部分予以支持，该部分损失本院酌定按60,000元计算。对于其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决：一、解除王某某与兰州天瑞制药有限公司于2012年3月13日签订的《经济适用住房买卖合同》；二、兰州天瑞制药有限公司于本判决生效后十五日内向王某某返还购房款100,000元，赔偿损失60,000元，以上合计160,000元；三、驳回王某某的其他诉讼请求。案件受理费5,730元、保全费1,522元，以上合计7,252元，王某某负担3,336元，兰州天瑞制药有限公司负担3,916元。
本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。王某某提交证据一王某某与天瑞制药100%持股的大股东陈宝玺的短信来往及王某某与程功的短信来往打印件，证明天瑞制药将房屋转售第三人后，王某某才知道该事实，经协商，天瑞制药给王某某换了一套75.24平米一室一厅30楼的房屋，且天瑞制药单方进行涨价800元，要求王某某分期支付房款，后王某某无法按照原来的价格购买原户型，无奈要求退款。证据二王某某至兰州经济技术开发房地产管理局档案馆调取的程功名下的一套房产信息打印表，证明该房屋的购买时间是2009年，本案王某某与程功签订合同的时间是2012年，根据相关法律规定，购买经济适用房的条件是名下没有房屋，故对程功转让经济适用房指标的权利存在质疑。程功对上述证据发表质证意见认为，对证据一王某某与陈宝玺的短信来往记录真实性及关联性无异议，对证明目的有异议，从该聊天记录可以看出程功的合同义务已经履行完毕，王某某与天瑞制药之间的合同责任不应由程功承担责任；对王某某与程功的短信来往，一审程功已经提交，对真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据恰能证程功在王某某与天瑞制药房屋买卖合同无法实际履行时从中调解，尽到了协调的义务。对证据二，出具的时间是2017年8月1日，该份证据不属于新证据�不予质证。本院对王某某提交的上述证据审核后认为，对王某某与陈宝玺之间的聊天记录，能够证明双方对合同不能履行时协商处理的事实，可以证明王某某要求退款，天瑞制药同意退款的事实，对该份证据予以认定；对王某某与程功的聊天记录，可以证明程功已经实际履行其与王某某之间的合同义务，无法证明王某某所要证明的问题，故对该份证据不予认定；对王某某提交的证据二，因王某某购买的是天瑞制药的单位集资建房，程功向王某某转让名额的事实天瑞制药予以认可，故该份证据与本案无关，不予认定。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件事实基本一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，王某某与程功签订的《房地产买卖契约》与《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照�议约定，全面履行各自的义务。2012年3月7日的《房地产买卖契约》约定的买卖标的为房屋，但是，双方在2012年3月13日的《房屋买卖补充协议》中明确约定的转让标的是购买房屋的名额。两份协议均系双方当事人的真实意思表示，故后一份协议应视为对前一份协议的变更，即双方约定转让的标的为购买房屋的名额。《房屋买卖补充协议》第五条约定”......若由于甲方（程功）的一切原因造成交易失败，给乙方（王某某）不能签订经济适用住房买卖合同时，甲方须在交易失败后2个工作日内将乙方的所付房款（￥：伍万陆仟元整，￥56000.00元）无息返还于乙方并且承担乙方损失按当时成交价的30%进行计算，并且承担乙方的所有损失；......”。上述《房屋买卖补充协议》签订以后，程功协调王某某与天瑞制药于2012年3月13日签订了《经济适用住房买卖合同》，即程功已经完成了上述《房屋买卖补充协议》约定的义务，王某某亦依约向程功支付了协议约定的款项，双方之间的《房屋买卖补充协议》已经实际履行完毕，且王某某并未提交证据证明程功在履行协议的过程中存在违约行为，现王某某要求解除其与程功之间签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》及要求程功返还其所支付的转让款并支付违约金无事实和法律依据。王某某关于其买房目的不能实现，程功未履行完毕其合同义务的上诉理由，因《房屋买卖补充协议》约定的程功的义务为积极配合王某某办理合同签订手续及更名手续，并未约定程功应保证王某某买房目的的实现，故对王某某的该项上诉理由不予采纳。
王某某与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同属于有效合同，对双方当事人均有拘束力�双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据各方当事人提交的证据材料可以看出，王某某在提出退房时，天瑞制药亦同意退款，即双方的上述《经济适用住房买卖合同》均不再有继续履行的意愿，故一审支持王某某要求解除其与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》的诉讼请求，并无不当。一审判决天瑞制药向王某某返还购房首付款100,000元亦无不当，应予以维持。关于王某某的损失问题。因天瑞制药在房屋建成后向王某某提出涨价，且在与王某某的合同未解除的情况下将房屋另售他人，致使王某某不能再以同样的价格购买到同等地段相同面积的房屋，天瑞制药理应向王某某赔偿损失。就损失的数额问题，王某某主张应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用惩罚性赔偿的原则，由天瑞制药向其支付100,000元�违约金，但是双方之间签订的是《经济适用住房买卖合同》，且合同所涉的标的物是经济适用住房，故不能适用上述司法解释的规定，且王某某支付的100,000元系购房首付款，亦不能适用定金罚则，故王某某主张由天瑞制药向其支付100,000元的违约金无法律依据。一审法院在综合考虑《经济适用住房买卖合同》履行情况后，酌定由天瑞制药向王某某支付违约金60,000元并无不当，且该60,000元已对资金占用时间予以考虑，故对王某某要求另行支付已付房款的同期利息的上诉请求亦不予支持。
综上，王某某的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,730元，由王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海东
审 判 员 靳文丽
代理审判员 杨 蕾
二〇一八年六月八日
书 记 员 杨 琦
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