杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第2528号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州高新支行，住所地：浙江省杭州市西湖区文二路391号。
负责人：林金平，行长。
委托代理人：沈霄、陈新，系该行员工。
被告：章三云。
被告：李雪芬。
被告：杭州瑞成房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道仓前塘路90号。
法定代表人：虞文藉，董事长。
委托代理人：王孟飞、何丽青，浙江凯麦律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州高新支行为与被告章三云、李雪芬、杭州瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，由审判员张杨清独任审判，后依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈霄，被告瑞成公司委托代理人王孟飞到庭参加诉讼，被告章三云、李雪芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年5月20日，三被告与原告签订了编号为01202000112013一手贷0000678的《个人购房借款／担保合同》，合同约定被告章三云向原告借款560000元，贷款期限300个月，贷款用于购买位于杭州市余杭区仓前镇瑞城花园典晶轩2幢1单元2701室的房屋，被告章三云、李雪芬以其所购的该房屋为上述借款本息提供担保，并办理了房屋抵押预登记手续，原告依法领取了房屋抵押预登记备案证明。被告李雪芬作为被告章三云的配偶承诺对上述贷款承担共同还款责任。被告瑞成公司对上述贷款提供连带责任保证担保。2013年6月21日，原告依约发放了贷款，但被告章三云截止2015年6月20日已连续3个付款期未按时足额偿还贷款本息。原告已根据合同约定向三被告宣布合同提前到期，但被告章三云、李雪芬至今仍未归还尚欠的贷款本息，被告瑞成公司亦未承担连带清偿责任。故请求判令：1、被告章三云归还原告贷款本金538882.40元，利息7042.53元，合计545924.93元（利息暂算至2015年6月20日），2015年6月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定和人民银行相关规定另行计付；2、被告李雪芬承担共同还款责任；3、被告瑞成公司对给付义务承担连带清偿责任；4、原告对位于杭州市余杭区仓前镇瑞城花园典晶轩2幢1单元2701室的房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告申请变更第一项诉讼请求为：被告章三云立即归还原告贷款本金533808.66元，利息7749.94元，合计541558.60元（利息暂算至2016年1月20日），2016年1月21日至本息还清时止的利息、罚息、复利按合同约定和相关人民银行规定另行计付。
被告章三云、李雪芬未作答辩。
被告瑞成公司答辩称：被告章三云、李雪芬的房产已经抵押给了原告，应该先处置抵押物用于归还原告贷款，如果处置金额不足以归还全部债务，被告瑞成公司根据合同约定再承担连带保证责任。被告瑞成公司在起诉后向原告代偿本金5073.74元和利息15626.26元，合计20700元，该款原告在变更后的诉请金额内已做扣除。
原告提供证据如下：
1、《个人购房借款／担保合同》1份，证明原告与被告章三云、李雪芬的借款合同、抵押合同关系以及被告瑞成公司应承担保证责任的事实。
2、《共同还款承诺书》1份，证明被告李雪芬承诺承担共同还款责任的事实。
3、个人贷款借款凭证1份，证明原告已向被告章三云发放合同约定的贷款的事实。
4、房屋预告登记证明1份，证明原告对抵押物处置所得享有优先受偿权的事实。
5、贷款提前到期通知书、承担共同还款责任通知函、承担连带保证责任通知函各1份（复印件）及邮寄凭证1份，证明原告已宣布《个人购房借款／担保合同》项下贷款提前到期的事实。
6、交易明细1份，证明被告章三云违约以及尚欠本息的事实。
三被告均未提交证据。
被告章三云、李雪芬经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由原告提交的证据，经当庭质证，被告瑞成公司认为：对证据1、3、4、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2，因为被告瑞成公司没有参与，不了解情况，对三性无法确认；对证据5，因为没有原件，真实性无法确认，但被告瑞成公司是有收到过提前还款通知，只是不知道是否是这三份材料。本院对上述证据审查认为，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述及本院认定的上述证据，本院认定本案事实如下：
2013年5月20日，原告作为贷款人与被告章三云作为借款人，被告章三云、李雪芬作为抵押人，被告瑞成公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》（编号：01202000112013一手贷0000678）一份，其中约定：贷款人向借款人发放贷款560000元；贷款用于购买坐落于杭州市余杭区仓前镇瑞城花园典晶轩2幢1单元2701室的房屋；贷款期限为300个月，从2013年5月20日起至2038年5月20日止，在本合同约定的贷款发放前提条件满足后由贷款人确定实际放贷日与到期日，并以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款人将贷款一次性划入约定账户，户名：杭州瑞成房地产开发有限公司瑞城花园典晶轩2幢，账号：07×××37，开户行：民生银行余杭支行，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按双方约定利率基础上加收30%确定；保证人承担全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；被告章三云、李雪芬自愿以其名下位于杭州市余杭区仓前镇瑞城花园典晶轩2幢1单元2701室的房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人，贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。2013年7月17日，原告和被告章三云、李雪芬就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（设立登记）。
2013年5月6日，被告李雪芬向原告出具《共同还款承诺书》一份，就被告章三云与原告签订的01202000112013一手贷0000678号借款合同承诺承担共同还款责任。
2013年6月21日，原告根据被告章三云指示将借款560000元转入指定收款账户，被告章三云签具《中国工商银行个人贷款借款凭证》一份，明确贷款期限自2013年6月21日起至2038年6月21日。截止至2015年6月20日，被告章三云出现连续3个月未按时足额偿还贷款本息的情形，2015年7月16日，原告向被告章三云出具《贷款提前到期通知书》，向被告李雪芬出具《承担共同还款责任通知函》，向被告瑞成公司出具《承担连带保证责任通知函》，宣布贷款提前到期。截至2016年1月20日，被告章三云尚欠原告借款本金533808.66元，利息7749.94元，合计541558.60元。被告李雪芬、瑞成公司亦未履行相应义务。
本院认为，原告与三被告间签订的《个人房屋借款／担保合同》，系各方当事人真实意思之表示，本院应予确认有效。被告章三云未按照合同约定期限返还借款本金及利息，已构成违约，现原告要求被告章三云归还借款本金533808.66元，支付利息7749.94元，2016年1月21日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定和人民银行相关规定另行计付，本院经审查，上述主张符合合同约定，且并不违反相关规定，本院予以支持。被告李雪芬出具书面材料承诺承担共同还款责任，故应对上述债务承担共同责任。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之意，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，虽未能将预告登记转为正式登记，但原告并无过错，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，予以支持。对于原告要求被告瑞成公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告瑞成公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供全程连带责任保证，被告瑞成公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告章三云、李雪芬提供的物的担保又有被告瑞成公司的担保，根据我国《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中在当事人就债权实现之方式有明确约定的情况下，应当按照约定实现债权。被告瑞成公司辩称应优先处置案涉抵押物，后再由被告瑞成公司承担担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。被告章三云、李雪芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、章三云、李雪芬于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州高新支行借款本金533808.66元，支付利息7749.94元（截至2016年1月20日；2016年1月21日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定和人民银行相关规定另行计付）。
二、章三云、李雪芬未履行第一项给付义务，中国工商银行股份有限公司杭州高新支行有权以章三云、李雪芬抵押的位于杭州市余杭区仓前镇瑞城花园典晶轩2幢1单元2701室的房屋优先受偿上述债务。
三、杭州瑞成房地产开发有限公司对章三云的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9216元，财产保全费3250元，合计12466元，由章三云、李雪芬、杭州瑞成房地产开发有限公司负担，该款于本判决书生效之日起十日内支付至本院。公告费650元，由章三云、李雪芬负担，该款于本判决生效之日起十日内径直支付给中国工商银行股份有限公司杭州高新支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 张 杨 清
人民陪审员 周 震 生
人民陪审员 申屠新江
二〇一六年二月三日
代书 记员 叶 楠