成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第1506号原告成都金恩物业管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人孙继熊，董事长。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。被告李映西，女，汉族，1979年6月15日出生，住成都市金牛区。委托代理人胡杰，男，汉族，1973年4月17日出生，住成都市龙泉驿区。系李映西之夫。原告成都金恩物业管理有限责任公司（以下简称“金恩物业公司”）与被告李映西物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程曼独任审判，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告金恩物业公司的委托代理人杨红军、被告李映西的委托代理人胡杰到庭参加了诉讼。本案现已审终结。原告诉称，2009年7月1日，成都市金牛区聚贤半岛花苑业主大会业主委员会（以下简称“聚贤半岛业委会”）与金恩物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由金恩物业公司为聚贤半岛花苑提供物业服务，按每月每平方米0.55元标准收取物业管理服务费，按月交纳，逾期则按每天应交服务费的5‰收取违约金。李映西系聚贤半岛花苑×栋×单元×楼26号的业主，房屋面积65.47平方米，月物管费36.01元，李映西下欠金恩物业公司2011年9月至2014年6月期间的物业管理服务费1224.34元，2013年12月至2014年4月水费29.40元，经金恩物业公司多次催收，李映西拒不支付，故金恩物业公司诉至本院，请求判令李映西支付物业管理服务费1224.34元，水费29.40元，违约金400元，合计1653.74元，诉讼费由李映西负担。被告辩称，金恩物业公司没有提供完善的物业服务，且该公司收取了李映西维修费400余元后并未将外墙渗水维修好，李映西多次向金恩物业公司反映情况均未得到答复。请求依法判决。经审理查明，聚贤半岛花苑位于成都市金牛区九里堤北路8号。2009年7月1日，聚贤半岛业委会与金恩物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定由金恩物业公司为聚贤半岛花苑提供物业服务，住宅按0.55元／月·平方米收取物业管理服务费；期限3年，自2009年7月1日12时起至2012年7月1日12时止；第十一条约定，物业管理服务费按月交纳，业主应在每月交纳水费时一并交纳，逾期则从逾期之日起按每天应交服务费的5‰收取违约金。合同签订后，金恩物业公司依约为聚贤半岛花苑提供了物业管理服务。李映西系聚贤半岛花苑×栋×单元×楼26号房屋的产权人，房屋建筑面积65.47平方米，每月应交纳物业管理服务费36.01元。李映西从入住该小区至2011年8月，一直按月交纳物业管理服务费。2011年9月起李映西再未向金恩物业公司交纳物业管理服务费。金恩物业公司多次催收李映西下欠的物业管理服务费未果，遂诉至本院。诉讼中，金恩物业公司放弃要求李映西支付2013年12月至2014年4月水费29.40元的诉讼请求。同时查明，《物业服务合同》期满后，金恩物业公司至今仍为聚贤半岛花苑提供物业服务管理工作。以上事实，有常住人口详细信息、营业执照、房屋信息摘要、《物业服务合同》、催收通知、证明等证据及庭审笔录在案予以证实。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主应按时交纳物业服务费用”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，聚贤半岛业委会与金恩物业公司签订《物业服务合同》，委托金恩物业公司为小区提供物业管理服务，该委托对小区全体业主均具有约束力。《物业服务合同》期满后，虽双方未再续签合同，但金恩物业公司至今仍为聚贤半岛花苑提供物业服务，李映西作为小区业主，与金恩物业公司已形成事实上的物业管理服务关系，且李映西亦享受了金恩物业公司提供的物业管理服务，理应全面履行业主义务。金恩物业公司要求李映西支付物业管理服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。故李映西应支付金恩物业公司从2011年9月至2014年6月的物业管理服务费1224.34元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，金恩物业公司主张的违约金400元高于实际损失，本院确定从2011年9月起至2014年6月止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算违约金。金恩物业公司庭审中放弃要求李映西支付水费的诉讼请求，本院予以准许。李映西辩称金恩物业公司未提供完善的物业服务，且未对外墙渗水进行彻底维修，因外墙渗水维修不属于金恩物业公司提供物业服务范畴，且李映西提供的证据不足以证明其事实主张。故其辩称理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、李映西于本判决生效之日起十日内支付成都金恩物业管理有限责任公司物业管理服务费1224.34元及违约金，违约金计算方法为：以36.01元为基数，从2011年9月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2011年10月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2011年11月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2011年12月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年1月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年2月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年3月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年4月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年5月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年6月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年7月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年8月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年9月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年10月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年11月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2012年12月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年1月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年2月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年3月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年4月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年5月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年6月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年7月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年8月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年9月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年10月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年11月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2013年12月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2014年1月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2014年2月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2014年3月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2014年4月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2014年5月1日起至2014年6月30日止；以36.01元为基数，从2014年6月1日起至2014年6月30日止，以上各笔违约金均按照中国人民银行同期同档贷款利率为标准进行计算；二、驳回成都金恩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理并作出判决，依法减半收取25元，由李映西负担（此款已由成都金恩物业管理有限责任公司垫付，李映西于履行上述义务时一并支付给成都金恩物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 程 曼二〇一五年四月二日书记员 郭忱忱