上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3602号
原告（反诉被告）程祺。
委托代理人江辉，上海双友律师事务所律师。
被告（反诉原告）余建清。
委托代理人张荣春，上海市金源方程律师事务所律师。
原告（反诉被告）程祺诉被告（反诉原告）余建清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于2014年10月27日提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告签订租赁合同，约定被告将上海市某路某弄某号某室房屋出租给原告，租金每月8，000元，租期自2010年2月6日至2013年2月9日，租赁保证金8，000元。合同到期后，原告付清全部房租将房屋返还被告且房屋没有损坏，但被告拒不返还押金，故原告诉至法院，请求法院判令：被告返还房屋押金8，000元。
被告辩称，不同意原告的诉请。第一，原告是受上海安威消防技术工程有限公司的委托与被告签订租赁合同，房屋承租人是公司，租房发票也是开给该公司的，故原告没有诉讼主体资格。第二，原告没有支付过8，000元租赁保证金，原告在租赁期间一直逾期支付房租总计累计逾期83天，2010年9月15日，原告支付的8，000元是原告逾期支付房租累计30天的违约金，原告还少付租金1，600元和1，200元，被告委托中介公司徐某某多次上门讨要。原告支付租金至2013年4月10日，但至4月13日才将房屋交还被告，还少付3天房租。第三，原告在租赁房屋过程中，发生扰民情况，导致被告的房屋晚了几个月才出租出去。故被告提起反诉，请求法院判令：一、反诉被告支付房租3，200元；二、反诉被告支付逾期付租违约金14，133.33元；三、反诉被告支付违约金8，000元。
反诉被告辩称，不同意反诉诉请。反诉被告是在2013年4月10日将房屋交还反诉原告，房租也支付到该日，反诉被告没有拖欠租金，少付的1，600元是因房屋中的热水器在交房时就是坏的，反诉被告只能自行更换热水器，少付1，200元是由于水管破裂进行维修，该两项均应由反诉原告承担费用，故与反诉原告告知过，直接在房租中扣除了。反诉被告是延期支付了第一期房租故支付了500元作为补偿，反诉原告收到该款后没有异议，之后反诉被告确有几次晚了几天支付房租，但是反诉原告都没有主张过违约金，一直没有异议的，反诉原告现在进行主张违约金和少付租金，都已经超过诉讼时效。关于因扰民支付8，000元违约金，当时是有民工上门讨要工资，反诉被告也是受害者，还报警了，并非反诉被告扰民，也没有对反诉原告造成损失，并且合同也没有对此明确约定，该主张没有依据。
经审理查明，被告系上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋登记产权人之一。2010年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）在上海智恒房地产经纪事务所的居间下签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）租赁给乙方，租赁期限自2010年2月10日起至2013年2月9日止，租金每月8，000元，租金按6个月为一期支付，第一期租金在2010年2月10日前付清，之后每一期租金在该期首月5日前，乙方逾期支付租金则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过20日未如数不交租金及逾期违约金外在未经甲方的谅解下视为乙方擅自终止合同。租赁保证金8，000元，乙方应于交房当日向甲方支付，甲方在收到租赁保证金的同时予以书面签收。租赁关系终止时，甲方在乙方将房屋及其物品交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金无息归还乙方，未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。甲方应保证房屋及装修、附属设施、设备处于正常可使用状态，乙方发现该房屋及装修、设施、设备有损坏或故障时，应及时通知甲方维修，甲方在接到通知后七日内进行维修，逾期不维修，乙方可代为维修，维修费用由甲方承担。如果任何一方未按本合同约定履行，本合同另有约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行，其行为视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金为月租金的一倍。合同其他约定：乙方承租甲方物业作为办公用途，乙方应保持邻里关系良好，不得扰民，若应此遭到物业投诉，限期未整改的，视为乙方违约；乙方承租期间所有设施及保养均由乙方承担。合同订立后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付租金45600元。原告于2010年9月10日支付被告44，000元，于2010年9月15日支付8，000元，于2011年2月12日支付44，400元，于2011年8月16日支付45，600元，于2012年2月15日支付45，600元，于2012年8月13日支付45，600元，于2013年2月16日支付15，200元。
审理中，原被告确认原告支付租金至2013年4月10日，双方未签订交接书，但被告认为原告至4月13日才搬离系争房屋。
以上事实，除当事人陈述一致外，另有房屋租赁协议、房地产登记簿、付款凭证等证据证实，本院予以确认。
审理中，被告向本院申请证人徐某某出庭作证，证人曾系上海智恒房地产经纪事务所员工，证人称原告在租赁期间是发生过晚付、少付租金的情况，被告让我去催讨少付的租金，有一次原告公司的工人上门讨要工钱还报过警，原告的租金等都是直接支付给被告的，有无支付押金和逾期付租违约金不清楚，合同到期后双方又延长了两个月，是我去收房的，原告比续约到期时间晚了三、四天交房的，原告退租后，被告还是委托我在管理系争房屋。原告发表质证意见认为，证人现在已经在其他中介公司工作，但原告还是委托证人管理系争房屋，双方存在利害关系，其证言部分不可信，原告少付两次租金都是有正当原因的，且被告都是知晓的，也从未向原告主张过，诉讼时效已经过了。
本院认为，关于原告诉讼主体资格问题，被告在原告起诉后又针对原告提出反诉，且表示不再另案起诉上海安威消防技术工程有限公司，被告的行为视为对原告为合同相对方的认可，故原、被告签订的房屋租赁协议，系原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。原告主张其在2010年9月15日支付的8000元为租赁保证金，被告抗辩称该8000元已经作为原告支付的逾期付租违约金，且被告未向原告出具过保证金收条。根据审理查明的事实，原告在支付2010年8月该期租金时确实逾期35天，根据合同约定，被告有权将保证金冲抵租金等任何费用，因此，原告的租赁保证金实际已经被抵扣为逾期付租违约金，原告也未提供证据证明其再次支付过租赁保证金，故原告的诉请，本院不予支持。被告证人称曾上门催讨租金，但无书面证据，且该证人与被告存在一定利害关系，故仅有证人证言不足以认定该节事实，原告称被告反诉租金和逾期付租违约金的诉讼时效已超过的抗辩意见，本院予以采纳，故被告反诉要求原告支付租金和逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付因扰民产生的8，000元违约金，根据双方合同约定一方构成根本性违约时，另一方可解除合同并要求支付违约金8，000元，该违约金为合同解除违约金，现双方合同已经履行完毕，被告从未提出解除合同，故被告该反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）程祺的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）余建清的诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计25元，由原告负担；反诉案件受理费减半收取计217元，由反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一五年二月二日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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