广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0331民初127号
原告黎冠凯，男，1965年7月25日出生，汉族，个体户，身份证住址广西荔浦县，现住荔浦县。
原告满运萍，女，1978年2月11日出生，汉族，个体户，身份证住址广西荔浦县，现住荔浦县。
二原告共同委托代理人赵正红，广西中园律师事务所律师。（特别授权）
被告荔浦县利百新村建设发展有限公司，住所地荔浦县荔城镇篓园村158号。
法定代表人卢昶年，董事长。
被告荔浦县房地产管理局，住所地荔浦县荔城镇滨江体育路1号。
法定代表人于晚平，局长。
委托代理人李铸文，广西柳先律师事务所律师。（特别授权）
原告黎冠凯、满运萍诉被告荔浦县利百新村建设发展有限公司（以下简称“利百公司”）、荔浦县房地产管理局（以下简称“房管局”）商品房销售合同纠纷一案，本院2016年1月11日立案受理后，依法组成由审判员陈德兰担任审判长、审判员廖德英、人民陪审员谢庆云参加的合议庭，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。代书记员叶佐玉担任记录。原告黎冠凯及二原告共同委托代理人赵正红，被告房管局委托代理人李铸文到庭参加诉讼；被告利百公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告利百公司系从事房地产开发、销售的企业法人，其以出让方式取得位于荔浦县荔城镇篓园村篓园屯编号为荔国用（2009）第Bb09067号、荔国用（2009）第Bb09063号、荔国用（2009）第Bb09066号地块使用权，并在上述地块上新建商品房，定名为“一江名城·藏龙”。2015年年初，二原告欲购买该小区内第5幢19层02号房，2015年1月30日二原告与被告利百公司就上述商品房买卖一事签订《商品房买卖合同》，同日在被告房管局完成备案相关手续，二原告基于上述备案手续，依据我国法律的相关规定，认为上述商品房未有抵押、出卖等权利瑕疵，到期一定能够取得上述房产的所有权，故而于2015年2月9日，按照合同约定一次性支付购房款人民币柒拾万元（￥700000.00）给被告利百公司。2015年6月30日交房期限已到，但被告利百公司未按期交房。2016年1月4日，二原告经查实方知所购买商品房被告利百公司在与二原告签订《商品房买卖合同》之前就已经出卖给第三人，被告房管局同样为前一份合同办理了备案手续，被告利百公司无法交付房产给二原告。
原告认为，被告利百公司将已经出卖他人的商品房再次出卖给二原告，属于“一房二卖”，根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条，“?出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告利百公司的行为已经致使合同根本目的不能实现，构成违约，二原告依法有权解除合同，并要求被告利百公司承担返还已付购房款70万元以及利息，并承担70万元的赔偿责任，同时因被告违约，依合同第9条第1款第1项第2点的规定，被告利百公司还应当给付违约金21000元给二原告。被告房管局，作为国家行政部门，依法对备案的商品房买卖合同负有审查义务，现其给同一套商品房给予两次备案登记，同时为之前的买受人办理了该房屋的不动产预告登记，具有准物权的效力。被告房管局未如实告知及严格审查，属于行政行为错误，并导致二原告基于国家机关公信力的信任，全部支付购房款70万元给被告利百公司，进而造成二原告付款后无法取得房产的严重后果，侵害了二原告的合法权益，依据我国《民法通则》第121条，“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。”的规定，被告房管局应当承担本案共同赔偿责任。为维护二原告的合法权益，依据我国《民法通则》第121条、《城市商品房预售管理办法》第10条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条以及《合同法》的相关规定，特具状人民法院要求：1、判决解除原告与被告利百公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》；
2、判决被告利百公司返还二原告已付购房款人民币70万元、利息46200元（利息暂计至2015年12月29日，剩余利息以70万元为基数，按银行同期贷款利率计算至被告实际全部返还之日止）以及违约金21000元，并赔偿原告人民币70万元，共计1467200.00元；被告房管局承担共同赔偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供如下证据证实：
一、2015年1月30日二原告与被告利百公司签订的《商品房买卖合同》、2015年12月31日被告房管局出具的证明、销售不动产统一发票。证明1、2015年1月30日二原告与被告利百公司签订了《商品房买卖合同》；2、买卖标的系被告利百公司开发的“一江名城·藏龙”小区5栋19层02号房；3、合同约定2015年6月30日前被告利百公司交房；4、该《商品房买卖合同》于2015年1月30日在被告房管局完成备案手续；5、二原告基于对被告房管局公信力的信任，于2015年2月9日交付购房款人民币70万元整给被告利百公司。
二、被告利百公司与吴洋签订的《商品房买卖合同》。证明：1、被告利百公司与吴洋于2014年签订《商品房买卖合同》；2、买卖标的系被告利百公司开发的“一江名城·藏龙”小区5栋19层02号房，与被告公司销售给二原告的系同一套商品房；3、该商品房买卖合同于2014年9月19日在被告房管局备案，结合以上第一组证据，证实被告利百公司“一房二卖”的行为已导致合同根本目的不能实现，构成违约，依法应当承担违约责任；4、被告房管局对同一套商品房两次备案，行为错误，给二原告带来损失，依法应当承担民事赔偿责任。
三、电脑查询单。证明被告利百公司基本信息情况，其系本案适格被告。
被告房管局辩称，一、商品房买卖合同备案登记不是行政确权行为，该备案登记行为是行政管理行为，该行为并未直接影响商品房买受人的权益，因此，原告请求房管局承担共同赔偿责任无事实依据。
首先，本案之纠纷，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，《物权法》对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。备案登记所依据的是《城市房地产管理法》，申请的主体是开发商，而《物权法》没有规定备案登记，根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力。备案不是行政机关行使行政职权的行为，而是进行行政管理的行为，备案其实就是存档备查，它是让主管机关知道商品房买卖这一行为，但不需要主管机关批准同意，所以，备案应当认定为行政管理的范围，该行为的内容和结果并没有直接影响某一个人或组织的权益。另根据《物权法》相关规定，不动产以登记为确权，本案当中只涉及合同备案，尚未确定房屋所有权，所以，本案应以合同相对性之原则确定责任主体，即应以商品房买卖合同中的出卖方和受让方确定责任主体。
其次，从商品房买卖合同备案的效力问题来看，如前所述，商品房合同备案，只是一种行政管理手段，只是对债权合同的一种备案，不具有物权效力，也不属于不动产登记部门的业务范围。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》（2003年6月1日起实行）第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”可以看出合同是否备案实是当事人的民事自治行为，不备案合同也有效，不因备案与否决定合同的效力。该司法解释第十条也规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由此可见，出现一房二卖的情况或者买后有抵押的，不问是否备案，未取得房屋的人可以行使债权请求权，要求出卖方赔偿损失，而不是请求备案机关承担责任。
二、原告要求房管局承担共同赔偿责任无法律依据。
我国《民法通则》第一百二十一条：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。”该条规定的国家机关工作人员职务侵权责任（民事责任）不同于国家赔偿法上的国家机关行政赔偿责任，在适用上有很明显的区分标准：即若国家机关工作人员的职务侵权行为发生在非执行行政管理职能的场合，则为民事职务侵权责任；若发生在执行行政管理职能的场合，则为行政责任。即使原告认为本案之纠纷存在重复备案的行为，备案是行政管理行为，那么，确认重复备案行为的法律后果是行政审判的范畴，理应提起行政确认之诉，而不是请求民事给付之诉。因此，原告适用《民法通则》第121条规定请求房管局承担共同责任明显是适用法律不当，也就是说原告请求房管局承担本案共同责任是没有法律依据的。
综上，为维护房管局合法权益，请人民法院依法驳回原告对房管局的诉讼请求。
被告房管局对其辩解主张在举证期限内未提供证据证实。
被告利百公司未作答辩，亦未出庭参加诉讼，同时未提供证据。
本院依据原告申请，调取被告利百公司与吴洋2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》及与《商品房买卖合同》相对应的房屋预告登记证明。
经过开庭举证、质证，被告房管局对原告提供的证据1、3的真实性无异议，但对证据1中的证明内容5有异议，认为商品房买卖行为并不是基于房管局的登记行为，而是依据商品房买卖合同进行付款。对证据2的真实性有异议，认为是复印件，无法说明来源及出处，且只是部分复印件，无法证明与吴洋签订的合同的真实情况。
原告对本院调取被告利百公司与吴洋2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》及与《商品房买卖合同》相对应的房屋预告登记证明真实性无异议，认为被告利百公司一房二卖客观存在，被告房管局对预告登记的商品房重复备案登记，有过错，应与被告利百公司共同承担赔偿责任；被告房管局认为其进行预告登记是行政管理行为，法律后果由行政法规调整，房管局的行为后果不是民事审判范畴，原告应当先行提出行政确认之诉。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告利百公司经本院合法传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的证据审核认定原则，本院对原告提供的证据1、3，本院认为证据的来源合法，具有证据的真实性、关联性及合法性，被告房管局对此亦无异议，本院对该证据的证明力依法予以确认，对与本案相关联事实予以采纳。对原告提供的证据2，根据本院调取被告利百公司与吴洋2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》及与《商品房买卖合同》相对应的房屋预告登记证明，依法确认被告利百公司于2014年9月13日与买受人吴洋签订《商品房销售合同》并进行合同备案，合同标的商品房进行预告登记，合同约定的房屋与原告买受的房屋系同一套商品房的事实。
根据本案证据及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实：
被告利百公司将其开发并取得商品房预售许可证的“一江名城·藏龙”5栋1902号商品房（预售商品房）出售给二原告（夫妻关系），为此，双方于2015年1月30日，签订合同编号为CL051902号《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积共175.51平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米3988.4元，总金额70万元，一次性付清全额房款。合同第八条约定出卖方应当在2015年6月30日前按相关规定将验收合格的商品房交付给买受人；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第二十二条约定本合同一式三份，出卖人一份，买受人一份，房管局一份。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。原告自述，双方在签订合同前口头约定，被告在房管局备案登记后，原告才交付房款；如未经备案登记，原告不购买该房屋。但未提供相关证据证实。2015年1月30日，被告房管局对该合同进行了备案登记，经办人赖立成，编号为20150053。2015年2月9日，原告将购房款70万元全部交清。合同约定交房日到期后，因被告利百公司未能交付房屋，经原告多方核实后，确认在其购买该商品房之前，被告利百公司已出卖给他人并进行备案登记及预告登记。原告为此诉至法院要求：1、判决解除原告与被告利百公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告利百公司返还二原告已付购房款人民币70万元、利息46200元（利息暂计至2015年12月29日，剩余利息以70万元为基数，按银行同期贷款利率计算至被告实际全部返还之日止）以及违约金21000元，并赔偿原告人民币70万元，共计1467200.00元；被告房管局承担共同赔偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。
另查明，被告利百公司于2014年9月13日就该商品房与他人签订了《商品房买卖合同》，二份合同格式一致，内容除商品房按每平方米2000元，总金额35.102万元，交付日期2014年12月30日前外，其余内容及所附平面图均一致。2014年9月19日，被告房管局亦对合同进行了备案登记，经办人赖立成，编号为20140407。2014年11月7日，买受人办理了所有权转让预告登记，被告房管局填发了桂房预荔安第20142007号房屋预告登记证明给买受人。
本院认为，根据双方当事人诉辩，本案争议焦点：一、原告诉请解除原告与被告利百公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》；并要求被告利百公司返还二原告已付购房款人民币70万元、利息46200元（利息暂计至2015年12月29日，剩余利息以70万元为基数，按银行同期贷款利率计算至被告实际全部返还之日止）以及违约金21000元，并赔偿原告人民币70万元，是否有事实及法律依据？二、被告房管局对《商品房买卖合同》进行了合同重复登记备案的行为性质，原告要求被告房管局承担共同赔偿责任是否有法律依据？
关于本案第一个争议焦点：原告诉请解除原告与被告利百公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》；并要求被告利百公司返还二原告已付购房款人民币70万元及其利息（利息2015年2月9日，按银行同期贷款利率计算至被告实际全部返还之日止）以及违约金21000元，并赔偿原告人民币70万元，是否有事实及法律依据？本院认为，一、根据《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定；《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定；《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力”的规定。原告与被告利百公司签订《商品房买卖合同》，其合同目的系要取得不动产权属，但被告利百公司在未与原告之前的买受人解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给原告，属于一房二卖的行为，且在其之前该商品房已进行预告登记，已具有优先性和排他性，原告购买房屋的合同目的根本无法实现。原告诉请解除合同，依法有据，本院予以支持。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“?出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，原告诉请被告利百公司返还已付购房款70万元及按银行同期贷款利率计算支付利息，赔偿已付购房款一倍的损失70万元，符合上述法律规定，本院予以支持。三、原、被告在《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。根据合同自治原则，原告诉请按合同约定支付违约金21000元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。
关于本案第二个争议焦点：被告房管局对《商品房买卖合同》进行了合同重复登记备案的行为性质及原告要求被告房管局承担共同赔偿责任是否有法律依据？本院认为，一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级经上人民政府房产管理部门和土地部门登记备案”的规定；《城市房地产经营管理条例》第四条“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作”；第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”；《城市商品房预售管理办法》第四条“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理”。第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定。可见，被告房管局作为房地产开发主管部门对本行政区域内房地产开发经营活动履行监督管理职责，对商品房预售合同登记备案系其履行监督管理职能，同时合同备案登记也非物权登记或者准物权登记。因此，被告房管局的合同备案登记行为不适用《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》相关规定进行调整。因此，被告房管局在履行监督管理职责过程中的责任问题，不是民商事诉讼审理评判范畴。本案原告是依据与被告利百公司签订的《商品房买卖合同》，诉请的是商品房销售合同纠纷，追究的主要是合同相对方被告利百公司的违约责任，而被告房管局不是合同当事人，原告诉请其承担的赔偿责任与诉请被告利百公司的违约责任是两个不同的法律关系。因此，原告在本案中要求被告房管局承担共同赔偿责任，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、被告荔浦县利百新村建设发展有限公司返还购房款70万元及其利息（利息自2015年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止），支付违约金2.1万元，赔偿损失70万元给原告黎冠凯、满运萍；
二、驳回原告黎冠凯、满运萍对被告荔浦县房地产管理局的诉讼请求。
本案受理费18004元，由被告荔浦县利百新村建设发展有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费18004元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈德兰
审 判 员 廖德英
人民陪审员 谢庆云
二〇一六年六月二十日
代书 记员 叶佐玉