北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08469号
原告王珏（反诉被告），住北京市海淀区。
委托代理人袁士文，北京市大都律师事务所律师。
被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（反诉原告），住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。
法定代表人朱思昊，总经理。
委托代理人成鹏，北京龙源顺景房地产开发有限公司诉讼管理师。
委托代理人张斯丝，北京龙源顺景房地产开发有限公司诉讼管理师。
原告王珏与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王珏及其委托代理人袁士文，被告龙源顺景房地产公司的委托代理人成鹏、张斯丝到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告王珏诉称：2014年11月5日，我与被告龙源顺景房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，我购买位于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼8层818号房屋。按合同约定房屋总价款为972812元，我支付50.66%为首期购房款，其余向银行贷款支付。当日，我与龙源顺景房地产公司签订补充协议，约定我与广东合创工程总承包有限公司签订《室内装修协议》，由该公司进行室内装修。我签订合同时，龙源顺景房地产公司的工作人员承诺只需交10%首付款，其余由龙源顺景房地产公司提供的信用卡支付约10%的款项，以及由其提供搜房天下贷贷款20万元予以解决，但龙源顺景房地产公司严重违反合同约定，拒绝履行合同义务。我支付款项共计398394元后，龙源顺景却拒绝履行承诺。龙源顺景房地产公司无理要求我继续支付剩余首付款，将办公的房屋改为住宅对外销售，并由装修公司按住宅标准装修后向我交房，违反了我的意思表示。现要求解除双方于2014年11月5日签订的《北京市商品房预售合同》，龙源顺景房地产公司返还我购房款398394元，并承担本案诉讼费用。
被告龙源顺景房地产公司辩称：不同意原告王珏的全部诉讼请求，其要求解除合同没有法律依据，我公司本着继续履行合同的意思，多次要求王珏交清房款，我公司并未违约。我公司从未向客户提供信用卡及贷款，所购房屋土地用途为办公，不可能将其改成住宅。王珏所称室内装修协议并非我公司所签订，王珏应对自己所签订的合同负责。综上，我公司不同意王珏的诉讼请求。现提出反诉，请求法院依法判令：解除双方签订的合同，王珏支付违约金194562.4元，并由被告承担本案的诉讼费用。
针对龙源顺景房地产公司的反诉，原告王珏辩称：同意解除合同，但违约金没有法律依据。被告龙源顺景房地产公司存在重大违约行为，应该承担相应的法律责任，所以不认可违约金。合同约定补充协议要与装修协议同时签订同时生效，但龙源顺景房地产公司无证据证明已签订装修协议，合同是否生效存在问题，我方主张装修公司与龙源顺景房地产公司就是一家的。
经审理查明：2014年11月5日，被告龙源顺景房地产公司与原告王珏签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告王珏购买原告龙源顺景房地产公司开发的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼8层818号房屋，合同约定房屋总价款为972812元，被告采取商业贷款的方式支付购房款，被告于2014年11月9日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付10%作为首期付款，即为97282元；于2015年2月1日前缴付总房款的40.66%，即395530元，其余房款480000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。在签订商品房预售合同后，出卖人或者银行、或其指定机构通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，非因出卖人原因，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内一交性付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，双方按约履行。王珏共支付购房款252812元、精装款83595元、产权代办费1000元及印花税487元，并主张龙源顺景房地产公司安排北京常春藤房地产经纪有限公司收取服务费50000元，又安排北京丽满万家网络技术有限公司收取王珏服务费10000元，并安排广东盈信信息投资有限公司北京分公司收取宽带初装费500元。龙源顺景房地产公司认可收取的购房款、产权代办费及印花税，但辩称其他费用均非其公司收取。
庭审中，原告王珏主张应解除双方签订的合同，并由龙源顺景房地产公司退还相应款项，其理由为：1、龙源顺景房地产公司承诺首付款只需10%，剩余款项由龙源顺景房地产公司提供的信用卡及搜房天下贷公司贷款支付，但龙源顺景房地产公司未兑现承诺，现已无法完全支付首付款；2、购买的房屋并未按合同约定的装修公司进行装修，而是由其他公司进行装修，且按住宅标准进行装修；3、购买的房屋是为了办公，龙源顺景房地产公司按住宅进行装修并对外销售。上述原因导致王珏无法支付其他首付款，住宅标准装修无法办公，导致合同目的无法实现。为证明其主张，王珏提供与龙源顺景房地产公司录音予以证明。该录音显示，龙源顺景工作人员曾表示部分首付款可以向“搜房天下贷”申请贷款交纳。龙源顺景房地产公司对此不予认可，辩称王珏提交的录音资料真实性认可，工作人员只是提供贷款渠道，但是还得王珏自己去办理，并主张王珏无法继续履行合同，故提出反诉，要求解除合同，并由王珏支付违约金。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、光盘、收据、说明书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力，被告龙源顺景房地产公司与原告王珏签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，王珏在合同签订至今仍未能申请贷款，又未付清全部房款，且明确表示不再支付购房剩余款项，故龙源顺景房地产公司可以依据合同约定解除双方签订的合同，并要求王珏支付违约金。因此，龙源顺景房地产公司要求解除双方签订的合同并要求王珏支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。但双方约定总房款20%的违约金明显过高，龙源顺景房地产公司未提供证据证明其因此所受损失，故违约金具体数额本院酌情减少确定。房屋并未交付，合同解除后，房屋及装修均归龙源顺景房地产公司所有，故龙源顺景房地产公司应将王珏已支付购房款、精装款、产权代办费及印花税返还给王珏。因此，王珏要求龙源顺景房地产公司返还上述费用的诉讼请求合理，本院予以支持。王珏主张的服务费、宽带初装费等费用并非龙源顺景房地产公司收取，故王珏要求龙源顺景房地产公司返还上述费用的主张依据不足，本院不予支持。王珏未提供证据证明龙源顺景房地产公司曾承诺为其办理贷款，且未提供证据证明龙源顺景房地产公司将房屋按住宅标准装修后导致合同目的无法实现。因此，王珏依据上述理由要求解除合同的诉讼请求依据不足，本院不予支持。王珏作为购房人，应当充分考虑自己是否有能力按合同约定支付首付款，但龙源顺景房地产公司工作人员在王珏购房时主动表示部分首付款可通过“搜房天下贷”等渠道办理贷款交纳，其虽未承诺可以为王珏办理或一定能办理成功，但必定会对王珏对自己能否完全支付首付款产生一定影响，故龙源顺景房地产公司工作人员的上述行为，本院在王珏应承担的违约责任中予以酌情考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告王珏与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于二〇一四年十一月五日签订的《北京市商品房预售合同》予以解除；
二、原告王珏支付被告北京龙源顺景房地产开发有限公司违约金共计七万七千八百二十四元九角六分，于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告王珏购房款、精装款、产权代办费及印花税共计三十三万七千八百九十四元，于本判决生效之日起七日内付清；
四、驳回原告王珏的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京龙源顺景房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千五百二十八元，由原告王珏负担六千七百六十四元（已交纳）；由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担六千七百六十四元，于本判决生效之日起七日内交纳；
反诉费四千二百一十二元，由被告龙源顺景房地产开发有限公司负担二千一百零六元（已交纳）；由原告王珏负担二千一百零六元，于本判决生效之日起七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭云进
代理审判员 李炎铎
人民陪审员 王长林
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 付 岩