广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）秀民初字第1124号 原告：孙旭崑，男，1970年3月3日出生，汉族，住桂林市七星区。 委托代理人：韦良平，广西昊旺律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市环城北二路**桂花园小区**。 法定代表人：黄文娴，该公司董事长。 委托代理人：甘永雄，该公司员工。 第三人：石军，男，1970年3月27日出生，汉族，住桂林市。 原告孙旭崑与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）、第三人石军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年11月10日立案受理后依法组成合议庭于2016年1月6日公开开庭进行审理。原告孙旭崑的委托代理人韦良平、被告彰泰公司的委托代理人甘永雄到庭参加诉讼，第三人石军经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙旭崑诉称：原告与第三人石军民间借贷纠纷一案，秀峰法院受理后根据原告诉讼保全申请，于2012年11月7日作出（2012）秀民保字第24-1号民事裁定书，查封了石军所有的位于桂林市七星区穿山东路22号彰泰·兰乔圣菲22栋1-5号房屋。案件经法院调解，双方达成由石军按约定时间归还原告借款的调解协议。法律文书生效后，由于石军未履行还款义务，原告遂向法院申请执行。但是在案件执行过程中，被告彰泰公司作为案外人提出执行异议。经执行法院查明，2012年4月4日被告与第三人石军签订商品房买卖合同，由石军以1048698元的价格向被告购买上述被查封的房屋，并于4月17日在桂林市房产管理局进行了备案登记。合同签订时第三人石军交付了318698元，余款尚未支付。2013年1月9日，被告与第三人口头解除商品房买卖合同，并向桂林市房产管理局办理了解除备案登记手续。原告认为，在涉及原告与第三人石军民间借贷纠纷一案中，法院查封被告石军的房屋在先（2012年11月7日），依法应受法律保护，而被告与第三人口头解除商品房合同在后（2013年1月9日），其行为严重损害了原告的合法权益，依法不受法律保护，故诉至法院请求判令：1.判决准许执行桂林市七星区穿山东路22号彰泰·兰乔圣菲22栋1-5号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。 原告孙旭崑向本院提交了如下证据：1.（2012）秀民初字第921号民事调解书，证明石军与孙旭崑的债权债务关系；2.（2012）秀民初字第921-1号民事裁定书一份，证明秀峰法院已经将该涉案房屋查封；3.商品房买卖合同撤销备案退房申请表，证明第三人石军与被告彰泰公司在涉案房屋查封期间，撤销商品房备案的事实；4.（2012）秀民初字第921-1号协助执行通知书、（2013）秀字第79-6号协助执行通知书，证明涉案房屋被查封的事实；5.房产局出具的备案登记表，证明涉案房屋被秀峰法院和象山法院查封的事实；6.广西明冠房地产评估有限公司评估报告一份，证明诉争财产已经过两次拍卖程序，涉案房屋评估总价为91.33万元。 被告彰泰公司答辩称：涉案房屋权属人始终为被告，原告提出的执行主张无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告彰泰公司就其辩解向本院提交了如下证据：(2015)桂市执复字第12号执行裁定书，证明涉案房屋权属于彰泰公司。 第三人未向本庭陈述意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人石军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。经庭审质证，被告对原告所提供证据的真实性均无异议，但认为证据2的查封期限是2012年11月5日起至2014年11月4日，之后原告未提交续封申请；认为证据3中的撤销备案手续合法有效，原告若不认可房产局所做出的决定可进行行政诉讼；认为证据5的登记表中石军的名字被划掉，恰好证明涉案房屋已经撤销备案的事实；认为证据6与本案无关。原告对被告提交证据的真实性无异议，但认为在裁定书中并未确认涉案房屋的权属关系，在查封期间被告公司收取高额违约金配合第三人石军撤销合同备案是无效的。 鉴于原、被告双方对对方提交证据的真实性均无异议，本庭对上述证据的真实性予以确认。 综合对上述证据的确认及原、被告双方在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实：2012年4月4日，第三人石军向被告彰泰公司购买桂林市七星区穿山东路22号彰泰·兰乔圣菲22栋1-5-1号房屋，双方签订了商品房买卖合同。合同约定总价款为1048698元，石军已付房款318698元，剩余房款73万元尚未支付。2012年4月17日，该预售合同在桂林市房产管理局进行了备案登记。 2012年11月5日，在孙旭崑诉石军民间借贷纠纷一案中，因原告向本院申请财产保全，本院作出（2012）秀民初字第921-1号民事裁定书，查封第三人石军名下的上述房屋，查封期限至2014年11月4日。该查封裁定分别送达桂林市房产管理局、石军及孙旭崑。 2013年1月15日，被告彰泰公司与第三人石军就涉案房屋在桂林市房产管理局撤销了备案登记。在商品房买卖合同撤销备案退房申请表上，“退房撤销合同备案登记原因”栏写明“经济紧张，急需用钱”，“审批意见”栏由桂林市房产管理局工作人员写明“经核，该房无查封、无抵押”。彰泰公司为此收取了违约金104870元，退给石军购房款213828元。 2013年2月25日，原告依据已生效的（2012）秀民初字第921号民事调解书向本院申请执行。2013年4月27日本院作出（2013）秀字第79-5号执行裁定，拍卖石军名下的彰泰·兰乔圣菲22栋1-5-1号房屋。之后确定由广西明冠房地产评估有限公司、桂林华泰拍卖有限公司对涉案房屋进行评估、拍卖。期间，因被告彰泰公司对涉案房屋权属提出异议，本院曾暂停拍卖。至2015年5月，涉案房屋经历了两次评估、两次拍卖，但均因无人报名竞拍，导致房屋流拍。另，本院于2014年12月30日作出（2013）秀字第79-6号执行裁定查封涉案房屋。 2015年6月8日，被告彰泰公司以涉案房屋为其所有为由向本院提出案外人执行异议申请。6月24日，本院作出（2015）秀执异字第1号裁定，驳回被告的异议请求。被告不服向桂林市中级人民法院申请复议，桂林市中级人民法院作出（2015）桂市执复字第12号执行裁定书，以适用法律错误为由撤销原裁定，发回本院重新审查。9月29日，本院作出（2015）秀执异字第10号裁定，中止对涉案房屋的执行。原告孙旭崑不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，备案于第三人石军名下的彰泰·兰乔圣菲22栋1-5-1号房屋在2012年11月7日、12月28日分别被本院及象山区人民法院查封。该房未办理过预告登记。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”从本案现有证据看，本案涉诉的房产——桂林市七星区穿山东路22号彰泰·兰乔圣菲22栋1-5-1号房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。因《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生物权效力。本案中因第三人石军一直未向被告付清房款，也未对所购商品房办理预告登记，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于被告彰泰公司所有。 法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款成为预查封对象。本案中，第三人石军未按合同约定向被告彰泰公司支付剩余房款，双方协商解除合同，彰泰公司收取总房款10%的违约金后将全部已付购房款退还石军。在双方就涉案房屋向桂林市房产管理局申请撤销备案退房时，桂林市房产管理局未告知被告彰泰公司该房已被法院预查封的事实，亦未要求彰泰公司将需返还的购房款交至法院，而作出了房产无查封无抵押的审批意见，同意退房并撤销了合同的备案登记。虽石军明知涉案房屋已被法院查封仍申请退房退款构成擅自处分法院查封的财产，但因被告彰泰公司对查封情况并不知情，其收取总房款10%的违约金是否过高亦属其与第三人石军之间的法律关系，且原告在本案诉讼中未能提供证据证明彰泰公司与石军存在恶意串通损害他人利益及规避执行的行为，故原告主张被告彰泰公司与第三人石军解除商品房买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。 因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归被告彰泰公司所有，未发生过变动，故本院针对第三人石军采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。在讼争房屋商品房预售合同解除后，预查封失去对象，桂林市彰泰实业有限公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。即被告享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求执行被告享有所有权的房产缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告孙旭崑的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告孙旭崑负担（原告已预交6080元，由本院退回5980元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韦素素 人民陪审员  王喜生 人民陪审员  王暄懿 二〇一六年三月三十一日 书 记 员  龚 涛