湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00432号
上诉人（原审原告）：武汉市南泥湾物流有限公司，住所地武汉市硚口区古田一路8号第38栋。
法定代表人：易平，系该公司负责人。
委托代理人：周建房，湖北威德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈德芳，男，1965年2月13日出生，汉族。
委托代理人：徐文华，湖北谦顺律师事务所律师。
上诉人武汉市南泥湾物流有限公司（以下简称南泥湾物流公司）因与被上诉人陈德芳房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年10月16日，南泥湾物流公司诉至一审法院，请求判令：1、陈德芳向南泥湾物流公司支付租金42.1万元；2、陈德芳承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明，南泥湾物流公司与陈德芳于2011年8月7日签订《房屋租赁合同》，约定南泥湾物流公司将取得经营使用权的武汉市硚口区南泥湾大道特1号物流园门面租与陈德芳，合同约定租赁面积为1037.5平方米，租期为2011年8月8日至2014年8月7日，年租金为40万元，每年按5%递增，租金应按年度提前缴纳。2013年10月，所有权人武汉古田公路客运服务有限公司对南泥湾物流公司、陈德芳签订合同的物流场地重新规划使用。2011年10月7日，南泥湾物流公司与武汉古田公路客运服务有限公司签订《房屋租赁经营合同》，约定南泥湾物流公司承租武汉古田公路客运服务有限公司的车间二处，并将此地租与陈德芳作物流经营，租期为2011年10月7日至2014年10月6日，租赁场地面积1100平方米。陈德芳自此便在武汉古田公路客运服务有限公司的车间二处经营，并向南泥湾物流公司缴纳租金。南泥湾物流公司、陈德芳未就租赁场地变化签订新的租赁合同。租赁期内，陈德芳向南泥湾物流公司缴纳2011年8月7日至2012年8月7日的租金30万元、2012年8月8日至2013年8月7日的租金40.5万元，2013年8月7日之后缴纳租金4万元。陈德芳每次缴纳租金的时间和数额均不确定。2013年10月20日，陈德芳搬离租赁场地。
一审法院认为，南泥湾物流公司、陈德芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。在此合同履行三个月后，租赁场地变更，双方未按原《房屋租赁合同》履行，故此合同已经终止。双方对新的租赁场地未签订书面合同，应视为不定期租赁，陈德芳作为承租人应向南泥湾物流公司支付租赁期间的租金。2013年10月20日，陈德芳搬离租赁场所，陈德芳以实际行为终止租赁关系，陈德芳应向南泥湾物流公司支付租金至其搬离之日止。不定期租赁关系中，当事人可随时解除合同，但从公平原则出发，承租人搬离租赁场所应及时通知出租人。因陈德芳未及时告知南泥湾物流公司其搬离租赁场所，故酌情确定其向南泥湾物流公司支付租金至2013年11月6日，即一季度租金。陈德芳在2013年8月后向南泥湾物流公司支付租金4万元，应另向南泥湾物流公司支付6万元租金，其主张南泥湾物流公司法定代表人易平向陈德芳借款1万元冲抵租金，此1万元为易平与陈德芳个人债务，不能冲抵所欠租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条、第二百一十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：陈德芳于本判决生效之日起7日内向南泥湾物流公司支付租金6万元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，减半后收取3807.5元，由陈德芳负担。
南泥湾物流公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判陈德芳向南泥湾物流公司支付租金41.6万元。理由：1、一审法院认定南泥湾物流公司与陈德芳于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》在履行三个月即终止错误。南泥湾物流公司取得武汉市古田公路客运服务有限公司位于武汉市硚口区古田一路8号场地及房屋租赁使用权，于2011年8月7日与陈德芳签订《房屋租赁合同》，将武汉市硚口区南泥湾大道特1号物流园门面（古田一路8号门面），面积为1037.5平方米分租给陈德芳。2011年10月，由于房屋所有权人武汉市古田公路客运服务有限公司对古田客运站整体规划，收回古田一路8号部分房屋及门面，同时提供相邻的二车间，面积1100平方米给陈德芳使用，用于调换其原承租门面，陈德芳从2011年10月接受调换并使用至今。根据双方合同第八条“因南泥湾物流公司改建等因素进行门面调剂或搬迁，陈德芳必须服从南泥湾物流公司的安排”的约定，双方在签订合同时已对标的物调剂作出事先约定，一审否认原合同，认为是建立新的租赁关系毫无事实依据，应予纠正。2、一审法院认定陈德芳于2013年10月20日搬离租赁场所即以实际行为终止租赁关系的认定错误。双方在租赁合同中约定租期从2011年8月8日至2014年8月7日止，年租金40万元，每年按5%递增，租金应按年度提前缴纳，陈德芳本应于2013年7月23日前付清2013年8月8日至2014年8月7日的租金44.1万元，但陈德芳仅支付4万元。南泥湾物流公司起诉后，陈德芳于2013年10月底先后将存放在租赁房屋内的货物搬走并停止营业，却不通知南泥湾物流公司终止合同，也不办理租赁物移交手续。根据合同约定，解除合同必须以书面形式提前30天通知对方，一审法院不能推定陈德芳以实际行为终止租赁关系，双方的租赁关系持续至今。
被上诉人陈德芳答辩称，南泥湾物流公司的上诉理由不成立，原合同签订后就要拆迁，陈德芳几乎没有经营，到第二年南泥湾物流公司才将车间租给陈德芳，第一份租赁合同由于无法履行而终止。此后双方没有签订书面租赁合同，只有口头约定。租赁地址发生变化，则说明租赁标的发生变化，双方未签订新的租赁合同，应认定为不定期的租赁关系。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实中，除“2013年10月，所有权人武汉古田公路客运服务有限公司对南泥湾物流公司、陈德芳签订合同的物流场地重新规划使用”的时间应为2011年10月，“南泥湾物流公司与武汉古田公路客运服务有限公司于2011年10月7日签订的《房屋租赁经营合同》中约定将此场地租与陈德芳作物流经营”，应为将场地租与南泥湾物流公司以外，其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，南泥湾物流公司、陈德芳于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》约定：“南泥湾物流公司将武汉市硚口区南泥湾大道特1号物流园门面租与陈德芳，租赁面积为1037.5平方米，租期为2011年8月8日至2014年8月7日，年租金为40万元，每年按5%递增。”陈德芳使用门面房屋至2011年10月，该门面房屋即由产权人武汉古田公路客运服务有限公司收回，至此，双方所签订《房屋租赁合同》因履行不能而终止。南泥湾物流公司与武汉古田公路客运服务有限公司于2011年10月7日签订《房屋租赁经营合同》，由南泥湾物流公司承租武汉古田公路客运服务有限公司用于经营的车间二处，面积1100平方米。此后，南泥湾物流公司将该车间二处租赁给陈德芳使用，双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，南泥湾物流公司与陈德芳就车间二处的租赁未签订书面协议，一审认定双方存在不定期的租赁关系，符合法律规定。
关于南泥湾物流公司称该公司与陈德芳在《房屋租赁合同》中约定“因南泥湾物流公司改建等因素进行门面调剂或搬迁，陈德芳必须服从南泥湾物流公司的安排”，故陈德芳租赁二处车间属于租赁门面调剂行为，双方仍应按原租赁合同履行的上诉理由。双方确实在合同中进行了约定，但未对调剂后仍按原合同履行进行约定。加之，陈德芳从2011年10月以后使用的是车间二处，并非原合同中约定的门面，面积也不相同，地址也发生变化，南泥湾物流公司认可陈德芳已交第一年租金30万元，也并非按原合同约定的第一年租金40万的标准支付。南泥湾物流公司认为双方仍按原租赁合同履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于南泥湾物流公司称陈德芳解除合同应当提前一个月书面通知，故租赁合同尚未解除的上诉理由。因双方的租赁关系为不定期的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，陈德芳可随时解除合同，一审考虑到因陈德芳未及时告知南泥湾物流公司其搬离租赁场所，故酌情确定陈德芳向南泥湾物流公司支付租金至2013年11月6日即一个季度的租金，并无不当。本院对南泥湾物流公司的此项上诉理由不予支持。
综上，上诉人南泥湾物流公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7615元由武汉市南泥湾物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年六月十六日
书 记 员 汪丽玲