江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终1002号
上诉人（原审被告）：大丰市云溪玩具厂，住所地江苏省盐城市大丰区刘庄镇云溪居委会。
法定代表人：朱杰，该厂厂长。
委托诉讼代理人：耿育根，盐城市大丰区紫云法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会，住所地江苏省盐城市大丰区刘庄镇通榆路。
法定代表人：束必成，该居委会主任。
委托诉讼代理人：仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。
上诉人大丰市云溪玩具厂（以下简称云溪玩具厂）因与被上诉人盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会（以下简称云溪居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2016)苏0982民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
云溪玩具厂上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回云溪居委会的一审诉讼请求；上诉费用由云溪居委会承担。事实和理由：1.一审认定案涉协议书为租赁合同错误。（1）2003年云溪玩具厂曾租用云溪居委会部分办公楼房用于创办云溪玩具厂，后因生产需要易地扩大，云溪居委会看好玩具厂前景，决定投资入伙，双方遂于2005年5月10日签订协议书。协议书明确约定云溪居委会将资产以投资的方式给云溪玩具厂经营等内容，双方并无租赁的约定；（2）云溪玩具厂每年定额上交的是红利而非租金，云溪居委会收据上注明的是房租，而不是包括土地在内的租金，且所有收款收据均不是收款时交给云溪玩具厂的，云溪玩具厂并不知道收据上写有房租的内容，房租是云溪居委会的单方定性；（3）云溪居委会以房产投资，收取固定红利并不能改变其有限合伙人身份。案涉协议书的主要条款均符合我国《合伙企业法》第六十四条和第六十八条的规定，协议书约定“乙方每年交纳甲方固定红利壹万贰仟元整”是云溪居委会担心集体资产流失而提出的强势要求，履行中还是按照“利益共享、风险共担”的原则执行，如企业发生亏损，短期内不能扭亏为盈时双方经协商即停止交纳相关费用，直至2014年7月底提起诉讼。2.一审法院对资产的评估与事实不符。（1）对云溪居委会用以投资的房屋修缮部分实际支出332261元，而鉴定结果仅为23529.64元；（2）云溪玩具厂添置部分的实际造价为537990元，而鉴定结果仅为204746.18元，如办公楼建筑面积117平方米，实际造价417990元，鉴定总造价为92846.25元，每平方米单价793.6元与事实不符；（3）鉴定报告说明本工程未考虑安全文明施工措施费等相关措施项目，规费及税金均未计取，鉴定数据仅供参考，一审法院却以低价判决显失公平。3.本案系有限合伙纠纷，云溪玩具厂对云溪居委会投资的房产修缮费用应纳入企业费用按风险共担原则处理。添置部分均经云溪居委会同意，向国土管理部门申请并缴费后才建造，且投资协议有“乙方在改扩建过程中，甲方应当协调相关事宜，确保工程顺利进行”的约定，云溪玩具厂自建部分属合法建筑，云溪居委会因“整体规划的调整”需要该房屋，应以拆迁规定处理。
云溪居委会辩称，1.一审对合同性质的认定是正确的，案涉合同应属于租赁合同，有保底条款，确保每年收入，且从云溪玩具厂交钱的收据可看出开具事由是租金，故从合同性质和实际履行两个角度看，合同是租赁合同。2.一审法院委托鉴定机构对云溪玩具厂添附的房屋进行评估是客观公正的，因为原来云溪居委会交付给云溪玩具厂的是9间大房屋和两间附房，两间附房被云溪玩具厂拆除重建云溪居委会是认可的，所以在一审中云溪居委会也表态为了事情的妥善解决愿意将云溪玩具厂垫付的增加建设的房屋按照评估价收购，未要求作为违章建筑要求云溪玩具厂无偿拆除，且在一审中云溪玩具厂并未对鉴定结果提出异议要求重新鉴定，故案涉鉴定结果是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
云溪居委会向一审法院起诉请求：1.判令云溪玩具厂立即交还云溪居委会的房产、土地，并承担租期内租金2.4万元及租期外按1.2万元/年计算的房屋占用费；2.本案诉讼费用由云溪玩具厂承担。
一审法院认定事实：2005年5月10日，云溪居委会作为甲方与乙方云溪玩具厂签订《协议书》一份，载明甲方：云溪居委会，乙方：云溪玩具厂。甲方现有房产377.3平方米，土地871平方米，经双方协议，以资产投资给乙方经营玩具，为明确双方职责，特订立如下协议：一、经刘庄镇集体资产管理委员会评估，报请镇政府同意，甲方现将评估的资产以投资方式给乙方经营玩具生产（该资产实际评估计人民币壹拾陆万壹仟捌佰元整）；二、乙方经营期间对该房产拥有所有权，因扩大再生产需要改扩建该房产与甲方无关，原甲方评估的资产总额不变，只作为股份投资给乙方，乙方每年交纳给甲方固定红利壹万贰仟元整，在每年的元月份交纳；三、乙方经营期间所发生的一切安全责任事故与甲方无关，乙方独立核算，自负盈亏；四、乙方在改扩建过程中，甲方负责协调相关事宜，确保工程顺利进行；五、此协议一式三份，甲、乙方、镇资产管理办公室各执一份，自签订之日起生效；六、此协议自2006年1月1日至2010年12月31日止，协议期为五年。甲方：大丰市刘庄镇云溪居民委员会（章）、李红明（章），乙方：大丰市云溪玩具厂（章）、朱杰（章）二○○五年五月十日。
协议签订后，云溪玩具厂于2006年1月27日及2月18日，分两次向云溪居委会支付租金1.2万元；2007年1月支付租金1.2万元；2010年10月4日支付租金1.2万元，尚欠协议期内租金1.2万元。2011年1月1日之后，云溪玩具厂未再支付任何费用。
协议期间，云溪玩具厂为扩大再生产，对讼争的建筑物进行了翻修，另外新建一座二层小楼。经一审法院委托，江苏建博工程管理咨询有限公司对云溪玩具厂于2006年至2010年期间对租赁房屋进行添置整修的资金进行了鉴定。2016年7月17日，江苏建博工程管理咨询有限公司出具鉴定意见书，载明新建二层房屋造价92846.25元；新建南侧、西侧房屋造价94609.79元；大门造价2562.83元；安装部分造价14727.31元。对于原始房屋翻新的次数及工程量，因双方未能形成一致意见，一审法院认定云溪玩具厂对屋面、内墙、外墙进行一次翻新。鉴定价格为23529.64元，其中水泥砂浆地面4628.34元、屋面翻新41**.81元、内墙翻新120**.34元、外墙翻新27**.15元。综上，一审法院认定云溪玩具厂添置整修的费用总额为228275.82元。
一审另查明，2014年8月4日，云溪居委会曾向一审法院提起诉讼，要求云溪玩具厂归还房产、土地，并支付未交纳的租金，后因其他原因申请撤诉。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。云溪居委会与云溪玩具厂之间的房屋租赁关系以协议书的形式予以确认，应为合法有效。本案争议焦点为：1.云溪居委会索要租金的诉讼请求是否已超诉讼时效；2.云溪居委会要求租期内租金及租期外按1.2万元/年计算的房屋占用费能否支持；3.云溪玩具厂添置整修部分如何处置。分别论述如下：
关于云溪居委会索要租金是否超诉讼时效的问题。由于讼争的房屋至本案辩论终结前，仍由云溪玩具厂占用，故本案未超诉讼时效。
关于云溪居委会要求租期内租金及租期外按1.2万元/年计算的房屋占用费能否支持的问题。原租赁协议的期限自2006年1月1日至2010年12月31日止，协议到期后，云溪玩具厂继续使用租赁的房屋和土地，云溪居委会对此未提出异议，双方原租赁协议继续有效，但租赁期限变为不定期租赁。但云溪玩具厂自2011年1月1日之后，未向云溪居委会支付任何费用，已构成违约。2014年8月4日，云溪居委会起诉云溪玩具厂要求其交还房屋、土地，并支付未交纳的租金的行为，视为云溪居委会要求解除双方之间的不定期租赁合同，由于云溪玩具厂长期未支付租金，构成违约，故云溪居委会起诉之日即为双方租赁合同解除之日。云溪玩具厂应当支付租期内未支付的租金。2014年8月5日至今，云溪玩具厂仍然占有使用云溪居委会的房屋和土地，应当支付相应的费用，对此可按1.2万元/年的标准计算占有使用费。
关于云溪玩具厂添置整修部分如何处置的问题。本案中，云溪居委会作为讼争租赁物的权利人，要求云溪玩具厂立即归还该租赁物的诉讼请求符合法律规定，予以支持。云溪玩具厂为扩大再生产对租赁房屋进行添置、整修，虽未办理合法建设手续，但其过错程度微小。现云溪居委会要求归还讼争房屋、土地，而云溪玩具厂的添置整修对云溪居委会有益，从诉讼经济角度出发，云溪居委会应对云溪玩具厂予以补偿，数额以鉴定价格228275.82元计算为宜。云溪玩具厂在合同解除后继续占用房屋的行为，违反了租赁合同的附随义务，云溪居委会基于此要求云溪玩具厂返还房屋、土地，于法有据，予以支持。云溪居委会在支付相应补偿款的同时，该添置房屋的地面资产归其所有，云溪玩具厂应当搬出其添置房屋。
一审判决：一、大丰市云溪玩具厂将占用的盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会的房屋、土地返还给盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会；二、大丰市云溪玩具厂支付盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会2010年1月1日至2014年8月4日的租金（按1.2万元/年计算）；三、大丰市云溪玩具厂支付盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会2014年8月5日起至实际返还之日止的房屋占用费（按1.2万元/年标准计算）；四、大丰市云溪玩具厂添置房屋的资产归盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会所有，同时盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会支付大丰市云溪玩具厂补偿款228275.82元。上述四项义务于判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费1675元，鉴定费6000元，合计7675元，由盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会负担3838元，由大丰市云溪玩具厂负担3837元（于判决生效后三十日内直接支付给盐城市大丰区刘庄镇云溪居民委员会）。
本院二审期间，云溪玩具厂提交了大丰市2009年主要材料预算指导价表格一份及房屋建筑物清查评估明细表一份，拟证明当时评估价低了；另云溪居委会一审中提供了一份同样的评估明细表，中间增加了一句话“此报告提供出租的依据”，而原始明细表上没有这句话，故云溪居委会提供的表是假的。云溪居委会质证认为，对指导价表格三性均有异议，对评估的依据云溪玩具厂应该在一审中评估时就提出异议；对评估明细表，由于云溪玩具厂不能提供原件，故不予质证。本院认证意见为，经比对云溪玩具厂提交的评估明细表与云溪居委会提交的评估明细表虽内容相同，但并非同一张表，而应是同一内容的表一式两份分别保管，故云溪玩具厂主张云溪居委会提供的评估明细表是假的不能成立；云溪玩具厂提交的大丰市2009年主要材料预算指导价系其自行打印，其真实性无法确认，本院不予采信。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，云溪居委会和云溪玩具厂签订案涉协议书系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。
关于案涉协议书的性质问题。云溪玩具厂主张该协议书中明确约定了云溪居委会以资产投资，云溪玩具厂每年定额上交红利等内容，故该协议实为合伙协议。经查，案涉协议书虽约定云溪居委会将资产以投资方式给云溪玩具厂经营玩具生产，但仅让渡了该资产在约定的经营期内的权利，并明确云溪玩具厂自负盈亏，且每年仅交纳1.2万元固定数额的费用。从该约定可见，双方并无共同经营、共担风险的意思表示，不具有合伙的法律特征，故云溪玩具厂主张双方系合伙关系本院不予采信，双方应为租赁合同关系。
关于协议期满后相关资产的价值和归属问题。经查，云溪玩具厂于协议书约定期间内在云溪居委会原有资产基础上进行了扩建和修缮，但双方在协议书中并未明确协议期满后相关资产的如何处理，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中一审法院依法对扩建造价费用进行了委托评估，确认了扩建修缮部分的造价为228275.82元，并判决由云溪居委会承担全部费用，并不损害云溪玩具厂的利益。云溪玩具厂主张一审法院对资产的评估价值偏低，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。云溪玩具厂还主张云溪居委会因整体规划调整需要收回该房屋，故应以房屋拆迁的标准处理等，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人云溪玩具厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人大丰市云溪玩具厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 周 陇
代理审判员 李 砚
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 甫 明