云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0402民初358号原告（申请执行人）：普长富，男，1968年1月2日生，彝族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。原告(申请执行人):廖雁斌，男，1973年10月9日生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：李建学，宏法法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告（案外人）：张雨灿，男，1962年5月9日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。第三人（被执行人）：方锦春，男，1962年6月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告普长富、廖雁斌与被告张雨灿、第三人方锦春申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，于同年3月22日公开开庭进行审理。原告普长富、廖雁斌及其二人共同委托诉讼代理人李建学、被告张雨灿、第三人方锦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普长富、廖雁斌向本院提出诉讼请求:1、判决准予继续执行峨山县××路××室（××山县××单元××室）房屋（下简称涉案房屋）；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：2015年5月28日，方锦春以其和杨诚、业存剑投资的玉溪福辉新型建材有限公司名义向原告借款后不还，原告于2015年9月23日诉至红塔区人民法院（下简称区法院），并申请财产保全。区法院作出（2015）玉红民一初字第1802-1号民事裁定，对方锦春所有的位于峨山县××路房产（××山县房权证双江镇字第××号）予以查封。2016年4月18日区法院经审理作出（2015）玉红民一初字第1802号民事判决，由玉溪福辉新型建材有限公司赔还原告借款并支付利息，驳回原告对杨诚、业存剑、方锦春的诉讼请求。原告不服向玉溪市中级人民法院（下简称中院）提起上诉，中院经审理后认为涉案借款应由方锦春承担偿还责任，以（2016）云04民终565号民事裁定撤销区法院上述判决、驳回原告起诉，但对财产保全未解除。2017年3月16日，原告以方锦春为被告提起民间借贷纠纷诉至区法院，并于同年3月29日再次申请财产保全。区法院以（2017）云0402民初746号民事裁定，查封方锦春所有的位于峨山县××路××号房屋。经审理，区法院于2017年9月5日作出（2017）云0402民初746号民事判决，由方锦春偿还原告借款500000元并支付利息30000元。该判决生效后，原告于2017年12月18日申请强制执行。执行过程中，被告张雨灿提出执行异议，区法院于2018年1月4日作出（2018）云0402执异1号执行裁定，中止执行峨山县××路××室（××山县××单元××室）房屋。原告对该裁定不服，故提起执行异议之诉，望判如所请。被告张雨灿辩称，原告诉讼请求不成立，理由为：1、张雨灿与方锦春于2015年4月23日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，也不违反国家有关法律法规的强制性规定，系合法有效合同；2、张雨灿购买房产后虽未办完产权变更登记手续，但已全额支付房款并实际占有房屋至今，且张雨灿已取得房屋的土地使用权证、房屋交易和产权状况告知书，告知书的取得即证明买卖双方房产交易的完成，说明张雨灿已享有房屋产权，且2017年3月24日张雨灿已将相关材料交至峨山县不动产登记中心登记换证（后因房屋被区法院查封退回）。依据相关法律规定，涉及物权变动的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，张雨灿虽未完成产权变更登记，但合同已生效，本人也无过错，故法院不应查封、扣押该房产；3、依据民事诉讼法第227条规定，张雨灿作为本案执行标的的案外人，在法定期间内及时向区法院提交了执行异议申请书和相关证据材料，法院依法组成合议庭进行审查并作出（2018）云0402执异1号裁定，确保了张雨灿作为案外人的合法权益。第三人方锦春述称，方锦春和张雨灿之间用方锦春红塔区的房子和本案的房子作为抵押借款，方锦春和张雨灿的房屋买卖合同是担保性质，以买卖的形式抵押给张雨灿，所以在这种情况下签了这个买卖合同。原告要求执行这个房子也对，毕竟方锦春欠他们钱，但这房子方锦春又和张雨灿有买卖合同，所以房子到底该不该执行就看张雨灿和原告之间怎么协调了。最终意见，对原告的诉讼请求无异议，同意执行涉案房屋。本案审理过程中，原告针对自己的诉讼主张，当庭出示以下证据：1、身份证复印件，证明二原告的主体资格；2、财产保全申请书一、承诺书、委托书、房屋权属登记查询信息表、（2015）玉红民一初字第1802-1号民事裁定书、（2015）玉红民一初字第1802号民事判决书、（2016）云04民终565号民事裁定书、财产保全申请书二、（2017）云0402民初746号民事裁定书、（2017）云0402民初746号民事判决书、（2017）云0402民初746号之一民事裁定书、裁判文书生效通知书、执行申请书、受理执行案件通知书,证明方锦春名下位于峨山县××路××室（××山县××单元××室）房屋具备继续执行条件，被告张雨灿不享有足以排除强制执行的民事权益；3、（2018）云0402执异1号执行裁定书，证明原告对该执行异议裁定不服，提起诉讼。经质证，被告张雨灿、第三人方锦春对原告所举证据均无异议。被告张雨灿针对自己答辩主张向法庭出示以下证据：1、身份证复印件，证明涉案房屋买卖双方及委托人的身份情况；2、卖方单身证明复印件，证明卖方房产的权益人；3、买方结婚证复印件，证明买方共有权人；4、房屋买卖合同及公证书复印件，证明合同的公正合法性；5、卖方委托书及公证书复印件，证明卖方委托第三人办理过户；6、峨山县公证处证明复印件，证明公证书的有效性；7、收条原件、网银转账单复印件及银行情况说明复印件、卖方委托人出具的收款说明原件，证明购房款已经支付卖方；8、税票原件5份，证明买方已缴纳相关税费；9、房产证原件，证明涉案房产还未过户到买方名下；10、土地使用证原件，证明买方已取得涉案房屋土地使用权；11、房屋交易和产权状况告知书（存量房转让）复印件，证明买卖双方已完成交易；12、入住时换锁收据复印件、入住生活照、峨山县公安局双江派出所出具的门牌号证明复印件、物业管理费、垃圾清运收据复印件、2017年8月以前电费收据复印件，证明买方已使用该房产；13、证人陈某到庭证明方锦春与张雨灿买卖房屋的价款、委托公证及办理土地证等相关情况。经质证，原告对被告所举证据1、2、3、9无异议；对证据4、5、6不予认可，认为系复印件，且方锦春已表明与被告之间就涉案房屋不是买卖关系，而是借款抵押；对证据7中收条、网银转账单、银行情况说明表示以方锦春的质证意见为准，对卖方委托人出具的收款说明认为不符合证人证言形式要件，不予认可；对证据8真实性无意见，但不认可合法性及关联性；对证据10、11真实性无异议，但认为不能证明被告举证主张，也不具有合法性；对证据12中入住时换锁收据、入住生活照认为不符合有关证据的要件规定，不予认可；对峨山县公安局双江派出所出具的门牌号证明无异议；对物业管理费、垃圾清运收据均不予认可；对证据13证人证言不予认可。第三人方锦春对被告所举证据无异议。第三人方锦春未向法庭举证。本院认为，原告所举证据各方当事人均无异议，也是反映引起本案诉讼的前期事实经过，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告所举证据1-11是反映张雨灿与方锦春之间对涉案房屋交易、办理相关手续的事实经过，虽方锦春主张双方就该套房屋为抵押担保关系，但并未举证证明，且对张雨灿所举证据也无异议，故对该1-11组证据本院予以采信；证据12虽具备真实性，但：①被告庭审中陈述房屋是2015年5月经方锦春同意后其自行换锁入住、掌管房屋，对此方锦春予以否认，称被告换锁入住并未经其同意；②被告与第三人买卖合同中约定房屋交付使用标志为甲方（方锦春）将房屋钥匙交付乙方（张雨灿）。在被告接收房屋方式既不符合合同约定，也不能证明其换锁入住确实经方锦春同意的情况下，该组证据不能证明被告占有使用房屋的合法性；证据13中证人证言关于公证长期未签字陈述的理由不符合常理常情，不予采信，其余陈述的能与其他证据相印证的内容真实性予以确认。综上并结合各方当事人庭审陈述，本院认定本案以下法律事实：被告张雨灿与第三人方锦春于2015年4月23日签订《房屋买卖合同》，约定方锦春将自己所有的峨山县××路房屋（××山县房权证双江镇字第××号，即本案所涉房屋，现为峨山县双江街道柏锦路1号1幢1单元202室）以100000元（实际成交价为300000元）价格转让给张雨灿；交房时间为付清房款后；房屋交付标志为方锦春将房屋钥匙交付张雨灿……。张雨灿实际支付方锦春购房款方式为：2015年4月22日通过网上银行转款200000元，2015年4月24日现金支付100000元。2015年4月24日，方锦春签署委托书，委托陈某代其办理房屋产权过户手续。2015年5月，张雨灿自行将所购房屋门锁更换后占有房屋至2017年8月，之后房屋门锁又被人更换，现房屋由谁掌控不明。2015年11月，房屋土地使用权转移登记至张雨灿名下，房屋所有权至今仍登记在方锦春名下。原告于2015年9月23日以方锦春、杨城、业存剑、玉溪福辉新型建材有限公司（下简称福辉公司）为被告向红塔区法院（下简称区法院）提起民间借贷纠纷诉讼，并提出财产保全申请，要求对方锦春所有的坐落于玉溪市××山××自治县××路的房屋（即本案所涉房屋，现为峨山县双江街道柏锦路1号1幢1单元202室）予以保全。区法院于2015年10月12日作出（2015）玉红民一初字第1802-1号民事裁定，对上述房屋予以查封。2016年4月18日区法院作出（2015）玉红民一初字第1802号民事判决，由福辉公司赔还原告借款并支付利息，驳回原告对其他被告的诉讼请求。原告不服向玉溪市中级人民法院（下简称中院）提起上诉。中院审理期间，原告变更诉讼请求及理由，只要求方锦春个人偿还，中院按相关法律规定，作出（2016）云04民终565号民事裁定，撤销区法院（2015）玉红民一初字第1802号民事判决、驳回原告起诉。2017年3月16日，原告以方锦春为被告向区法院提起民间借贷诉讼，并再次对方锦春名下的上述房产申请财产保全。区法院于2017年3月30日作出（2017）云0402民初746号民事裁定，对该房屋予以查封。2017年9月5日，区法院作出（2017）云0402民初746号民事判决，由方锦春偿还原告借款500000元并支付利息30000元。该判决生效后，原告于2017年12月18日申请区法院强制执行。执行过程中，被告提出执行异议。区法院于2018年1月4日作出（2018）云0402执异1号执行裁定，中止执行上述房屋。原告对该裁定不服，提起执行异议之诉。另：本院调取（2015）玉红民一初字第1802号民事卷宗（P40-41、P140-141、P144-145）中协助执行通知书、送达证各两份、民事裁定书一份及（2017）云0402民初746号民事卷宗（P89-93）中协助执行通知书、送达证各两份，显示涉案房屋于2015年10月14日第一次查封，于2017年2月28日解除查封；于2017年4月1日第二次查封至今。将上述调取的书证交各方当事人质证，各方均无异议。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告与第三人虽签订了房屋买卖合同并已支付相应房款,但被告取得房屋的方式非双方合同约定,而是通过其自己换锁方式掌控房屋,虽庭审中其陈述系经方锦春同意,但方锦春当庭予以否认,被告也无证据证实其主张,故其占有房屋不具有合法性,且房屋自2017年8月后至今都非由被告占有;另自双方2015年4月签订合同、支付房款完毕至同年10月法院第一次对房屋采取保全措施前长达五个多月的时间里，被告均未完成房屋过户登记手续，虽其让证人，也即方锦春的受托人到庭证实未及时办理过户的原因，但证人陈述的原因不符合常理常情，且被告作为买受人暨利害关系人也应督促受托人及时完成受托事项，故本案所涉房屋未能及时过户，被告作为买受人也有责任。综上，被告提出执行异议不符合上述规定第（二）、（四）项，其不享有足以排除强制执行的民事权益，本案所涉房屋应继续执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许继续执行峨山县双江镇练江南路1幢1-202室（现峨山县双江街道柏锦路1号1幢1单元202室）房屋。案件受理费5050元，由被告张雨灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本院（2018）云0402执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 申 巍审判员 徐红伟审判员 周 庆二〇一八年四月十二日书记员 赵柯然