广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1996号
原告（反诉被告）：广东维升科技股份有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李伟，总经理。
委托代理人：程剑敏，系广东正始律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州建业投资控股有限责任公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：罗小钢，董事长。
委托代理人：钟建辉，系该司员工。
原告（反诉被告）广东维升科技股份有限公司（以下简称维升公司）诉被告（反诉原告）广州建业投资控股有限责任公司（以下简称建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）维升公司的委托代理人程剑敏，被告（反诉原告）建业公司的委托代理人钟建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）维升公司诉称：2012年11月27日，原告与被告签署《广州市房屋租赁合同》，其中租赁场所为天河区中山大道科韵路建华路23号103东侧之一；租赁期限为2012年12月1日至2015年5月21日；租赁保证金为38376元。2012年12月6日，原告向被告缴清租赁保证金38376元。2015年2月，广州市城镇物业管理有限公司代表被告向原告问询续租事宜。2015年4月15日，原告向广州市城镇物业管理有限公司回复“同意续租”，初步表达了续租的意向，但此后，广州市城镇物业管理有限公司却一直未向原告出示拟续签的租赁合同版本，导致原告根本无法知悉续签租赁合同中原告的权利义务，且在此期间，广州市城镇物业管理有限公司还带领房屋租赁中介过来察看租赁场地，直到2015年4月28日，广州市城镇物业管理有限公司才将空白的续租合同版本发给原告。2015年5月11日，原告无法与被告就合同具体条款达成一致，便回复被告“决定不续租”。2015年5月19日，经双方协商后达成一致意见，原告与被告签署《广州市房屋租赁合同补充协议》，仅将租赁期限延长至2015年6月30日，期限届满后租赁关系终止。2015年6月30日，原告搬离租赁场所，但此后被告却没有将租赁保证金及时退回给原告。原告认为，原告与被告之间的租赁关系已终止，因此被告应按照约定向原告退还租赁保证金。基于此，现原告根据有关法律法规规定，特诉请法院判令：1、被告立即归还原告租赁保证金（押金）38376元及利息（以38376元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2015年12月17日起计至被告清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）建业公司答辩并反诉称：2012年11月27日，被告与原告签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告租用位于中山大道科韵路建华路23号103东侧之一的物业，合同期限由2012年12月1日至2015年5月21日。双方签订《广州市房屋租赁合同》第七条第二款约定，乙方应负的修缮责任包括对房屋的门窗及房屋内部的消防系统、消防设施及室内设施进行维护，并承担由此发生的维修费用。租赁期间，原告因使用不当造成室内洗手间堵塞。2015年1月，被告向原告启动续约征询。经双方反复协商，2015年4月15日，被告收到原告书面回复同意续约。双方达成口头协议同意续签租赁合同，被告不追究原告在租赁期内因使用不当造成室内洗手间堵塞维修责任，并由被告出资维修室内洗手间，原告承诺将于“五一”节后原合同期限届满前办妥合同续签盖章手续。因“五一”假期将至，基于诚信及本着为原告提供更好服务的原则，为不影响原告“五一”节后的正常办公，被告于2015年5月1日至7日完成了室内洗手间维修工程，维修工程直接费用为15455元，维修工程总费用为17000元，其中含工程税费1545元。“五一”节后，原告以各种理由拖延办理续签合同盖章手续，并于2015年5月11日发出“合同到期后不再续签”的书面函件。被告认为，由被告出资维修室内洗手间是基于双方续签合同为前提，现原告因违反承诺不续签合同，则应按租赁合同第七条第二款的约定自行维修室内洗手间，并于合同期满时以完好状况交还给被告。现原告在双方达成口头协议且被告如约完成洗手间维修工程后，单方撕毁双方约定，造成了被告实际经济损失，应由原告承担，因此应在原告原租赁保证金38376元中扣除维修费用17000元。同时，原告在2015年5月6日至11日期间拖欠5月份租金，应按合同约定支付相应的违约金。依据原合同第七条“乙方的权利和义务”第一款“依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%的向甲方支付违约金”的约定，截至2015年5月11日，原告应向被告支付违约金1559.8元。为了维护被告合法权益，现向法院提出反诉，请求法院依法判令：1、原告支付上述物业洗手间的维修费用17000元；2、原告支付逾期缴纳2015年5月6日至11日期间租金的违约金1559.8元（以月租金19188元为本金，按每日2%的标准自2015年5月6日计至2015年5月11日止）；3、原告承担本诉的诉讼费和反诉费用。
原告（反诉被告）维升公司就反诉辩称：原告不同意第一、三项反诉诉讼请求，同意第二项反诉请求，同意向被告支付违约金1559.8元。关于第一项反诉请求，上述物业洗手间堵塞的维修责任在于被告，因此原告不应承担相应维修责任及维修费用；原告确认被告在2015年5月1日至7日期间对上述物业洗手间进行过维修，但被告维修行为并不是以原、被告续签合同为前提，因此，原告并未单方撕毁双方约定，退一步讲，即使被告所述的双方存在口头协议属实，但原、被告双方于2015年5月19日所签订的补充协议应是双方新的意思表示，因此，原告也不存在违反承诺不续签合同的行为。综上所述，原告不应承担相应的维修费用。
经审理查明：位于广州市天河区中山大道科韵路建华路23号103的房地产的登记权属人为建业公司，规划用途为综合市场，建筑面积为1390.16平方米。
2012年11月27日，维升公司（乙方，下同）与建业公司（甲方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将位于广州市天河区中山大道科韵路建华路23号103东侧之一（自编）房号的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积360平方米；租赁期限自2012年12月1日起至2014年5月21日止，2014年5月21日前的月租金为18274元、之后的月租金为19188元；（第四条）乙方向甲方交纳38376元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第七条第二款）乙方应负的修缮责任为对房屋的门窗及房屋内部的消防系统、包括消防设施及室内设施进行维护，并承担由此发生的维修费用，如因乙方的责任延误维修而造成他人人身伤亡或甲方的房屋损坏的均由乙方负责赔偿；（第八条）……在乙方全部忠实履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，租赁期满甲方应将租赁保证金或租赁押金本金（不计利息）退回乙方，乙方须凭租赁保证金或租赁押金缴款凭据原件办理退款；等内容。
2012年12月6日，建业公司向某甲公司开具了租赁保证金（押金）发票一张，显示金额为38376元。
2015年4月7日，案外人广州市城镇物业管理有限公司向某甲公司发出《客户合同续约意见征询函》，征询维升公司续租案涉房屋的意向。
2015年4月15日，维升公司对上述征询函作出《复函》表示《合同》2015年5月21日到期后决定续租。庭审中，建业公司出示了上述复函原件。
2015年5月11日，维升公司作出《续约意向书》表示《合同》2015年5月21日到期后决定不续租。庭审中，建业公司出示了上述复函原件。
同日，建业公司向某甲公司发出《催收函》，向某甲公司催讨拖欠其的2015年5月1日至2015年5月21日租金12998.32元及违约金1559.8元。维升公司于2015年5月13日收到上述函件。
2015年5月15日，广东品泓律师事务所受建业公司委托向某甲公司发出《律师函》，主要内容为物业公司于2015年4月15日收到维升公司书面回复同意续签三年租约，维升公司提出的续签条件包括由物业公司负责因维升公司在租赁期限内使用不当造成的洗手间堵塞的维修工程等，物业公司于2015年5月1日至7日期间如约完成了洗手间的维修工程，并因此花费1.6万元，物业公司于2015年5月11日得到维升公司书面通知合同到期后不再续签；建业公司与维升公司谈续约条件时协商，若维升公司同意续签，物业才出资维修洗手间，否则，洗手间应由维升公司自行维修，并且合同期满后以完好的状态交付，维升公司约定不再续租，物业公司有权向某甲公司追赔维修费15455元；同时维升公司先于4月15日书面回复同意续签，又于5月11日距离维升公司同期结束日仅10天时反悔不续租，导致建业公司租客流失，维升公司出尔反尔的不当行为造成建业公司信赖利益的损失，应承担相应的缔约过失责任，并支付不够一个月的提前通知的租金损失20988元；此外，维升公司在租赁期间内存在拖欠租金的情况，应按约支付违约金1559.8元等。维升公司确认其于2015年5月17日收到上述函件。
2015年5月19日，维升公司（乙方，下同）与建业公司（甲方，下同）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲、乙双方同意将《合同》期限延长至2015年6月30日止；乙方于本协议签订之日一次性缴交2015年5月22日至2015年6月30日租金25377.7元；等内容。
2015年6月25日，维升公司（交付方）与案外人广州市城镇物业管理有限公司（接收方）就案涉房屋签署了《城镇物业收楼清单》，其上显示厕所完好。
建业公司为证明其对案涉房屋的卫生间进行了整改工程，提供了以下证据：1、《穗茵园物业维修改造施工合同》【由被告（甲方）与案外人广东一新长城建筑集团机电安装有限公司（乙方）于2015年4月30日签订，约定：工程地点为案涉房屋，工程内容为卫生间改造及分拆安装独立水电表（详见维修工程报价单），工程总造价为34292元，工程开工日期为2015年5月1日，竣工日期为2015年5月7日；在本合同签订后，由乙方自购材料施工，在工程竣工验收合格后，甲方一次性支付总工程款的95%计32577元给乙方，余下5%计1715元在保修期满一年后一次性付清】及合同后面所附的《卫生间改造工程维修工程报价单》（显示工程直接费为15455元、税金及综合管理费为1545元，工程总造价为17000元）、《水电套改工程维修工程报价单》（显示工程总造价为17292元）；2、《单位工程竣工验收证明书》（显示工程地址为广州市天河区科韵路建华路23号，开工日期为2015年5月1日，竣工日期为2015年5月7日，实际工期7日，合同造价、结算价均为34292元，承建项目名称为穗茵园23号东侧物业洗手间维修改造工程、水电分拆安装独立水电表工程，实际完成情况均为已完成，“评分”一栏中工程技术资料为齐全、工程观感为优；承建、设计单位验收人两栏加盖有案外人广东一新长城建筑集团机电安装有限公司公章；建设单位验收人一栏加盖有建业公司公章）。经质证，维升公司对上述证据1的真实性予以确认的，但对于证明内容不予确认，认为维修洗手间并不是以续签合同为前提；对上述证据2的真实性、合法性、关联性均予以确认。
本案中，原、被告均确认以下内容：1、建业公司于2012年12月1日将案涉房屋交付给维升公司使用，维升公司于2015年6月30日将案涉房屋交还建业公司；2、案涉房屋洗手间是因为存在返水导致地面渗漏、进而导致周围墙壁发霉，才需要进行维修，上述问题是2015年1月至2月期间才出现；3、建业公司于2015年5月1日至7日期间对案涉房屋的洗手间进行过维修；4、建业公司未退还维升公司租赁保证金的原因是原、被告双方就洗手间维修费用何方负担存有争议。
关于造成案涉房屋洗手间出现上述问题的原因，维升公司称其2012年进入案涉房屋进行使用，当时接收案涉房屋时洗手间不存在上述问题，上述问题并不是因维升公司使用不当而造成，也不属于室内设施维护的范围，其认为原因应属于洗手间管道的正常损耗而引起，洗手间的管道虽然是在维升公司所使用的案涉房屋这一段发生堵塞，但并不能说明必然是维升公司使用不当而发生该堵塞问题，因为洗手间的管道与案涉房屋以外的其他房屋的管道是联通的。建业公司称上述问题的原因应该是维升公司长期不当使用而造成管道堵塞而引发，不认可维升公司所述原因是管道正常损耗引起，因为维升公司在2012年就进入案涉房屋进行使用，上述问题是在2015年1月至2月期间才出现，洗手间的设施属于案涉房屋的室内设施的一部分。原、被告双方均未提供证据证明案涉房屋在2015年1月至2月期间出现的上述问题系由其所述的原因造成。
另，建业公司称原、被告双方曾达成口头协议同意续约租赁合同，建业公司不追究维升公司在租赁期内因使用不当造成室内洗手间堵塞维修责任，并由建业公司出资维修室内洗手间，维升公司承诺将于“五一”节后原合同期限届满前办妥合同续签盖章手续。维升公司否认原、被告双方存在上述口头协议。
本院认为：原、被告签订的《合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。
关于建业公司的第一项反诉请求，首先，维升公司虽然否认曾与建业公司就以维修案涉房屋洗手间作为续租前提达成口头约定，但本院认为建业公司关于双方达成上述口头约定的陈述具有高度盖然性，应予采信，具体理由如下：一、根据原、被告双方关于建业公司于2012年12月1日将案涉房屋交付给维升公司使用、维升公司于2015年6月30日将案涉房屋交还建业公司的共同确认来看，案涉房屋在2015年5月1日至7日期间应属于在维升公司控制使用的状态之下，在此情况下，从常理来看，若非系原、被告双方就案涉房屋洗手间维修达成一致意见，建业公司怎么能够到维升公司控制使用之中的案涉房屋对洗手间进行维修；二、从建业公司上述维修行为的发生时间来看，恰好是在维升公司作出准备对《合同》续约的意思表示即2015年4月15日之后、在《合同》的租赁期限届满即2015年5月21日之前的时间段内，该发生时间与建业公司上述陈述恰好吻合；三、在上述维修行为结束后、且维升公司改变续租决定而作出对《合同》不续约的意思表示即2015年5月11日之后，建业公司在4天之内即2015年5月15日内就立即以《律师函》形式向某甲公司主张上述维修费用，并在律师函中明确将双方上述口头约定的内容以文字形式写明，但未见证据显示维升公司在收到上述《律师函》后即2日后向某乙公司提出过任何异议，相反，维升公司在收到上述《律师函》后的第三天还与建业公司签署了《补充协议》，若非原、被告双方曾达成上述口头约定，维升公司作出上述行为则明显有悖常理；四、在原、被告双方均未提供关于造成上述洗手间问题的证据的情况下，根据原、被告双方关于案涉房屋洗手间的管道存在堵塞的共同确认及维升公司关于其接收案涉房屋时洗手间不存在上述问题的陈述，结合维升公司开始使用案涉房屋的时间即2012年12月、案涉房屋洗手间发生上述问题的时间为2015年1月至2月期间来看，二者的间隔期间长达两年多，根据日常生活常理判断，因维升公司使用不当造成堵塞的可能性较大。经查，维升公司并未按照上述口头协议约定与建业公司续签较长租期的租约，因此，本案中不应适用上述口头约定来认定案涉房屋洗手间维修费用负担问题。尽管如此，由于上述洗手间问题及维修行为均发生在《合同》约定的租赁期内，根据《合同》第七条第二款的约定，维升公司作为承租人负有对案涉房屋室内设施进行维护的责任，建业公司为此主张应由维升公司承担上述费用。本案中，原、被告双方对于上述维修行为是否属于对案涉房屋室内设施维护的行为存有争议，对此，根据《现代汉语小词典》的解释，“设施”指为进行某项工作或满足某种需要而建立起来的机构、系统、组织、建筑等，结合建业公司关于堵塞的是案涉房屋这一段的陈述，应当认定建业公司上述维修行为属于对案涉房屋室内设施维护的行为。对于本应当由维升公司进行的维修行为，在原、被告曾某致同意在以维升公司进行较长时间续约为前提下而由建业公司从事上述维修行为并需承担维修费之后，维升公司却未能履行口头协议内容的情形之下，建业公司主张按照《合同》第七条第二款的约定，由维升公司向其返还维修费用，符合公平原则和权利义务对等原则，本院依法予以准许。根据建业公司提交的《穗茵园物业维修改造施工合同》、《卫生间改造工程维修工程报价单》、《单位工程竣工验收证明书》、《城镇物业收楼清单》等证据，本院对建业公司关于上述维修工程已经竣工、案涉房屋洗手间已经维修完毕且建业公司需向案外人广东一新长城建筑集团机电安装有限公司支付17000元工程款的陈述依法予以采信。综上，建业公司的第一项反诉请求有事实和法律依据，本院依法予以采信。
关于建业公司的第二项反诉请求，鉴于维升公司在答辩时同意向某乙公司支付相应的违约金1559.8元，属于原、被告双方合法处分自身民事权利，本院依法对建业公司该项反诉请求予以支持。
关于维升公司的第一项诉讼请求，经查，原、被告之间就案涉房屋形成的租赁合同关系已经届满解除，维升公司也已经将案涉房屋交还建业公司，鉴于本院已经依法支持了建业公司的第一项和第二项反诉请求，故根据《合同》第四条、第八条的约定，结合原、被告双方关于被告未退还原告租赁保证金的原因是双方就洗手间维修费用何方负担存有争议的共同确认，从减少当事人讼累的角度出发，本院对维升公司要求建业公司返还租赁保证金38376元的诉讼请求依法予以支持。至于维升公司要求上述租赁保证金利息的诉请，从上述查明的事实和本院上述认定内容来看，建业公司未返还上述租赁保证金的行为并未违反《合同》第八条的约定，故维升公司该部分诉请缺乏理据，本院依法不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、广州建业投资控股有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东维升科技股份有限公司返还租赁保证金38376元；
二、广东维升科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州建业投资控股有限责任公司支付拖欠租金的违约金1559.8元；
三、广东维升科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州建业投资控股有限责任公司支付维修费17000元；
四、驳回广东维升科技股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费760元，由广东维升科技股份有限公司负担20元，广州建业投资控股有限责任公司负担740元；反诉受理费132元，由广东维升科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 罗幸荣
人民陪审员 郑慧琴
二〇一六年五月三十日
书 记 员 神晓琳
蒲肖明
判决书已于2016年月日送达