北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06787号
上诉人（原审原告、反诉被告）中央音乐学院，住所地北京市西城区鲍家街**号。
法定代表人王次炤，院长。
委托代理人张�春，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人王琪，北京琨腾律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京名家乐友文化艺术传播有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯南街58号泰悦豪庭B座住宅楼6层707房。
法定代表人宁步，董事长。
委托代理人蓝晓东，北京市博金律师事务所律师。
委托代理人张永军，北京市博金律师事务所律师。
上诉人中央音乐学院、北京名家乐友文化艺术传播有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第12492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人中央音乐学院之委托代理人张秀春，上诉人北京名家乐友文化艺术传播有限公司（以下简称名家乐友公司）之委托代理人蓝晓东、张永军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年4月，中央音乐学院诉至原审法院称：我学院与名家乐友公司于2010年11月30日签订《咖啡厅经营场所租赁合同》（以下简称合同），按照合同第1.1条约定名家乐友公司租赁我学院教学综合楼一楼指定的位置用于经营咖啡厅。房屋面积150平米，合同有效期4年，自2010年12月1日起至2014年11月30日。我学院交付房屋后双方约定于2010年12月1日开始记取房租，按每日5元／平方米的标准收取房屋租金，每月房屋租金标准为5元／平方米×150平方米×当月天数。我学院、名家乐友公司双方约定，每月25日前预缴下月房租，名家乐友公司自行承担因经营所需的水费、电费、电话费等其他经营中必须发生的直接费用，我学院按照名家乐友公司实际发生用量及北京市政府收费标准收取相应费用。
自2011年7月起，名家乐友公司一直以各种理由拒绝向我学院交付房屋租金、水费、电费等其他费用。经我学院多次催缴名家乐友公司仍不支付，现已累计拖欠租金人民456750元整。依照合同第2.5.3条的约定，名家乐友公司应向我学院支付违约金人民币759708.75元（暂计算至2013年3月8日）。依照合同第6.2条，我学院已于2013年3月1日向名家乐友公司发出通知，要求名家乐友公司缴纳所欠房租及水电费，交还房屋。名家乐友公司的违约行为严重侵犯了我学院的合法权益，已给我学院造成了经济损失。为维护我学院合法权益，现诉至法院，要求判令：1、解除中央音乐学院、名家乐友公司于2010年11月30日签订的《咖啡厅场地租赁合同》，名家乐友公司立即腾退房屋；2、名家乐友公司支付自2011年7月起至实际腾房之日止的房屋租金（暂计算至2013年2月28日为456750元，计算方式：按照每天每平米5元计算。房屋面积150平米，日租金750元乘以每月实际天数）；3、判令名家乐友公司支付上述款项自2011年6月26�起至租金付清之日止的违约金（暂计至2013年3月8日的违约金为759708.75元，计算方式：按合同第2.5.3及2.6条约定，以日千分之五为标准计算）；4、判令名家乐友公司负担我学院维权律师费60000元（按合同6.1条约定）；5、本案诉讼费由名家乐友公司承担。
名家乐友公司辩称并提出反诉称：不同意中央音乐学院诉讼请求。理由如下：一、我公司在履行与中央音乐学院的租赁合同期间，基于各种原因的确出现过未按时交纳租金的情况，并就此情况曾多次要求与中央音乐学院进行沟通。2013年1月10日，我公司与中央音乐学院进行了协商，我公司向中央音乐学院陈述了未交租金的原因：1、中央音乐学院应为我公司办理合法经营手续提供一切相关文件，但中央音乐学院提供的文件中缺少“房屋登记表”，经我公司了解，是因为咖啡厅所处的综合楼至今没有得到国家相关部门的竣工验收和其他手续而无该表，致使我公司无法办理合法的经营手续。由于我公司无法进行合法经营对咖啡厅的盈利带来了不可估量的经济损失。在经营期间，咖啡厅不能采取必要的经营手段，如投放广告、提供校外客源推广及对外进行送餐业务等，致使咖啡厅的客源只能局限于校内职工和学生，营业额无法攀升。且同样因为该原因，2011年11月10日咖啡厅被西城卫生局查处，处罚内容包括罚金10万余元并停业整顿，后经我们与卫生检疫部门多方沟通和协调，最终交纳5万余元的罚款，被停业一个月。我公司承担了咖啡厅前期所有的装修和设备费用近50万元。2、2011年6月，中央音乐学院由于自身的原因（出版社被盗）关闭了紧邻咖啡厅的校园北门禁止外来车辆出入，完全断绝了咖啡厅的校外客源；依据租赁合同第8条约定：“甲方需协调甲方物业公司对乙方经营时间段，空�（包括制冷、供暖）卫生间的开放，咖啡厅南门的开发予以配合。”中央音乐学院不但没有配合反而于2011年7月关闭了咖啡厅设置在综合楼一楼大厅的南门（唯一通往卫生间的通道。致使咖啡厅无卫生间使用），校内师生只能绕到楼外进入厅内，甚至有的师生误认为没有开业而离开。2011年7月20日至2011年9月1日学校放暑假教学楼一楼改造，中央音乐学院勒令咖啡厅停业。中央音乐学院这样的做法违背了当初双方合作的意愿，不仅没有配合咖啡厅为广大师生提供优质服务，反而对咖啡厅的经营和收回前期装修成本（已经不可能获取利润）起了妨碍作用。3、从经营性质上来讲，我公司在校内所经营的咖啡厅有别于社会上其他的咖啡厅。首先，客源大部分为本校师生，较为局限；其次，学校有三个月左右的寒暑假期；再次，经营品种局限，如利润空间较大的酒类商品。基�这三点，咖啡厅获取利润的空间很小。4、房租过高，经我公司的调查了解，每天每平米五元的房租价格基本等同于西二环金融街上铺面的价格，而校内的其他经营场所虽因地段环境的不同租价有所不同，但咖啡厅的租价是最高的。在我公司一再要求下，2013年1月10日院方领导在听取上述陈述后，与本公司达成如下协商结果：1、原租赁合同解除，我公司一次性交付人民币25万元，包括未交租金和未交水电费用，用以结清原《租赁合同》所产生的全部未交费用；2、双方重新签订租赁合同后，租金由原来的每天每平米5元降至每天每平方米3.5元，租赁期限22个月，自2013年3月1日起至2014年12月31日止。应朱辉老师的要求，我公司于2013年2月25日以EMAIL形式向朱老师发送了新的《租赁合同》和关于未交费用解决方案的协议初稿，并等待中央音乐学院回应。由此可见，我公司是基于�述种种客观原因无法足额上缴租金和其他费用而并非主管不愿交纳。二、我公司从咖啡厅开业至2013年1月期间，主动的不间断以口头、电话、EMAIL、书面形式等各种方式就未交费事宜试图与中央音乐学院沟通，中央音乐学院均未给予回应。在2013年1月与中央音乐学院达成协议后，中央音乐学院不仅没有按照协议行事，还单方面毁约，并违反租赁合同的第五条第4、5款的约定，在无任何书面通知，也没有预先通知我公司相关人员并得到我公司确认的情况下，强行关闭了咖啡厅致使停业至今。因此我公司不认为存在违约责任，不应承担诉讼请求之违约金。三、2013年1月与中央音乐学院达成协议后，我公司应其要求对咖啡厅的上、下水及其他设施、设备进行了改造，并更换新服务人员、订制工装，调动上交资金准备上交中央音乐学院，作好了一切重新开业的准备，因此中央�乐学院的行为给咖啡厅停业期间和重新开业的再投入带来了极大的经济损失。我公司提出反诉，要求：1、判令中央音乐学院赔偿我方咖啡厅经营损失45万元；2、诉讼费由中央音乐学院承担。
针对名家乐友公司的反诉，中央音乐学院辩称：不同意名家乐友公司的诉讼请求。一、名家乐友公司经营损失系其自身造成与我方无关，法院应当依法驳回其诉讼请求。双方于2010年11月30日签订了《咖啡厅经营场地租赁合同》，约定由名家乐友公司承租坐落于我学院教学楼一层指定位置的房屋用于开设经营咖啡厅，合同期限四年，名家乐友公司应当按期缴纳房屋租金。但是，名家乐友公司内部管理混乱，经营不善，常常以经营亏损为由拒绝支付租金，我学院考虑到名家乐友公司的实际情况，为帮助名家乐友公司解决经营困难，我学院承办各项活动如需要茶点时大多都是从名家乐友公司处采购，关照其生意。名家乐友公司的营业损失是其自身经营造成的，与我学院无关，其诉讼请求无事实和法律依据，法院应当依法驳回。二、名家乐友公司非法经营系其未积极办理营业执照所致，与我学院无关，我学院已履行协助名家乐友公司办理营业执照的义务。依照合同第2.2条约定，名家乐友公司应以其自身名义经营咖啡厅，不得以其他单位及个人的名义另行办理咖啡厅营业执照，否则属于违约，名家乐友公司应当承担全部责任。依照合同第4.1条规定，名家乐友公司自行办理咖啡厅经营必须的各类证照是名家乐友公司合同项下的义务，包括营业执照、卫生许可证等有关证照。根据双方签订的《咖啡厅经营场地租赁合同》第3.7条规定，我学院为配合其办理相关证照提供了《房屋所有权证》、《建设规划许可证》等名家乐友公司需要的文件，已履行了合同�定的配合义务。名家乐友公司无法获得营业执照合法经营系其未积极办理所致，与我学院无关。正是因为名家乐友公司开业经营一年多来仍未办理有关证照，北京市西城区卫生局在2012年开具罚单致使我学院造成不必要的损失。三、名家乐友公司自行决定停业，因此产生的损失与我学院无关，亦不得以此主张损失赔偿，更不能因经营亏损而拒付租金。名家乐友公司于2012年12月7日向我学院发来《停业通知》，告知因无营业执照而无法继续经营，决定自2012年12月7日开始停业。收到该通知后，双方进行过数次磋商，我学院提出在结清全部欠款的情况下可以协商变更合同，但名家乐友公司一直拒绝付清拖欠的租金及费用，导致谈判无法进行，故依照合同第6.2条约定于2013年3月1日向名家乐友公司发出《关于暂停营业的通知》。在此之前，我学院从未干扰过名家乐友公司的正�经营，我学院亦从未关闭过北门，从未禁止校外车辆与人员进入校园内，名家乐友公司所述我学院强行勒令咖啡厅停止营业的情况与事实不符。名家乐友公司系自行决定停业，因此产生的经营损失与我学院无关，亦不应该以此主张赔偿损失，更不能因其经营不善而拒付租金。四、双方针对房屋租金、水电费等事项一直处于磋商状态，从未达成一致，我学院不存在毁约的事实。名家乐友公司自2011年7月一直以各种理由拒绝支付租金和水电费等，我学院向其多次催要无果。且名家乐友公司多次向我学院提出无理要求，减免房屋租金。故自从名家乐友公司自行决定停止营业以来，我学院一直要求其支付租金和水电费，双方一直在磋商解决此事，直到我学院起诉前双方一直未达成一致意见，考虑到双方无法达成共识，为维护我学院合法权益方提起本诉。五、无任何证据证明名家乐友公司实际损失的存在。
原审法院经审理认为：中央音乐学院、名家乐友公司双方于2010年11月30日签订的《咖啡厅经营场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规和政策的相关规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照租赁合同书的约定履行义务。双方签订租赁合同后，名家乐友公司向中央音乐学院支付了至2011年6月房屋租金，中央音乐学院亦依约将房屋交付名家乐友公司，名家乐友公司已实际占有、使用了该房屋。自2013年7月起，名家乐友公司未按约定交纳房屋租金，中央音乐学院出租房屋的目的无法实现，名家乐友公司的行为违反了双方合同约定，已构成根本违约。现中央音乐学院要求解除该租赁合同，符合法律规定，法院对此应予支持。双方合同解除后，中央音乐学院已无继续使用诉争房屋的合同依据，故中央音乐学�要求名家乐友公司腾退诉争房屋，符合法律规定，法院对此亦应予支持。在名家乐友公司使用中央音乐学院的房屋期间，名家乐友公司应按约定交纳房屋租金。庭审中，名家乐友公司亦认可自2011年7月1日起未向中央音乐学院交纳房屋租金，现中央音乐学院要求名家乐友公司按照原合同约定的每日每平米五元的标准支付房屋租金，符合双方的合同约定，法院予以支持。中央音乐学院所述，咖啡厅已于2013年3月1日起开始停业，且双方均将涉案房屋的门上锁，名家乐友公司对此亦不持异议，法院予以确认，故名家乐友公司应向中央音乐学院支付至2013年3月1日止的房屋租金。依据双方租赁合同约定：“自当期缴纳期满之日起，第一个月支付当月房租，此后每月25日前预缴下月房租，乙方每逾期交纳一天应按本次应缴纳金额的千分之五支付违约金”。在名家乐友公司违约的情�下，应支付中央音乐学院违约金，但双方约定的违约金明显过高，法院根据本案实际情况，按照已确定的名家乐友公司所欠租金数额的百分之十确定。关于中央音乐学院要求名家乐友公司支付律师费之诉讼请求，符合合同约定，但中央音乐学院主张数额过高，法院对此予以调整。名家乐友公司辩称，由于中央音乐学院未能及时提供办理卫生许可证所需的手续，导致其无法办理营业执照及卫生许可证，因此无法正常经营一节，缺乏合同依据，法院不予采信。
关于反诉，名家乐友公司要求中央音乐学院赔偿咖啡厅经营损失450000元一节，对此法院认为，双方签订合同后，中央音乐学院依约将房屋交付名家乐友公司，履行了合同义务。名家乐友公司已实际占有、使用了该房屋，名家乐友公司签订合同的目的已经实现。名家乐友公司的该项主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此原审法院于2013年12月判决：一、解除中央音乐学院与北京名家乐友文化艺术传播有限公司于二〇一〇年十一月三十日签订的《咖啡厅经营场地租赁合同》。二、判决生效后十日内，北京名家乐友文化艺术传播有限公司将中央音乐学院教学综合楼一楼指定位置房屋（使用面积150平方米）腾空交付中央音乐学院。三、判决生效后十日内，北京名家乐友文化艺术传播有限公司给付中央音乐学院自二〇一一年七月一日起至二〇一三年三月一日止的房屋租金四十五万六千七百五十元及违约金四万五千六百七十五元。四、判决生效后十日内，北京名家乐友文化艺术传播有限公司给付中央音乐学院律师费二万元。五、驳回中央音乐学院其他诉讼请求。六、驳回北京名家乐友文化艺术传播有限公司之反诉请求。如果北京名家乐友文化艺术传播有限公司未按判决指定的期�履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中央音乐学院、名家乐友公司均不服一审判决，上诉至本院。中央音乐学院请求二审法院撤销原审判决第三项，改判名家乐友公司支付自2011年7月1日起至实际腾退日的房屋租金686250元及违约金138077.26元。其上诉理由为：一审法院错误认定名家乐友公司支付房屋租金数额，其应支付至房屋实际腾退日，同时一审法院未经释明即径行裁判酌减违约金属于超范围裁判应予以纠正。名家乐友公司上诉请求二审法院撤销原审判决，驳回中央音乐学院的诉讼请求，支持其一审反诉请求。其上诉理由为：租赁区域无法取得餐饮许可证，致使我公司无法正常开业，导致我公司的合同目的无法实现。一审判决房租计算错误，我公司实际经营为18个月，已�缴纳了7个月的房租。故一审法院认定事实不清，适用法律错误。
经审理查明：2010年11月30日，中央音乐学院、名家乐友公司签订了《咖啡厅经营场地租赁合同》，合同约定：“乙方（名家乐友公司）承租甲方（中央音乐学院）坐落于中央音乐学院教学综合楼一层指定位置的房屋用于开设经营咖啡厅。使用面积：约150平方米，合同期4年，2010年12月1日起至2014年11月30日止。房屋租金按照月结算方式，租金标准为：5元／平方米×150平方米×当月天数，自当期缴纳期满之日起，第一个月支付当月房租，此后每月25日前预缴下月房租，乙方每逾期交纳一天应按本次应缴纳金额的千分之五支付违约金，乙方自行承担应经营所需的水费、电费、电话费等其他在经营活动中必须发生的直接费用，并按约定的日期足额缴纳。乙方按甲方实际发生用量收取水、电费，收费标准以北京市�府收费标准为依据。甲方提供经营场地150平方米（使用面积），并提供经营场地证明，满足名家乐友公司办理工商年检、税务等手续的需要，甲方需配合乙方办理咖啡厅各类相关证照。办理执照的费用由乙方承担，在证照办理期间准许名家乐友公司试营业，房租从（2010-12-01）开始支付，2010-9-01至2010-11-30按实际发生用量收取水、电费。甲方需协调中央音乐学院物业公司对名家乐友公司经营时间段，空调（包括制冷，供暖）卫生间的开放，咖啡厅南门的开放给予配合；如果因乙方违约致使本合同目的不能实现，由违约方赔偿守约方因此造成的一切损失。同时，守约方可以以书面形式，通知对方解除合同，违约方应承担守约方维护自己权益所支出的差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用，乙方不按期支付当期费用累计超过1个月，除应向甲方缴纳违约金外，甲方有权�止乙方经营或解除本合同。”
上述合同签订后，中央音乐学院将涉案房屋租赁给名家乐友公司，名家乐友公司使用该房屋经营咖啡厅，并依约向中央音乐学院交付2010年12月1日至2011年6月的房屋租金，自2011年7月后未交纳房屋租金。截止至2013年2月28日，名家乐友公司共拖欠中央音乐学院房屋租金456750元。
名家乐友公司分别于2011年10月26日、2012年11月30日两次向中央音乐学院发函，请求减免房屋租金未果。其中2011年函件中主要内容为三项，第一希望校方进一步提供办理营业证照的手续；第二说明因为咖啡厅聘用的经理去向不明，导致咖啡厅业绩下滑，所以无法交租；第三希望校方对于租金予以减免。2012年11月函件的主要内容为，希望减免房租，申请校内的房屋作为库房，申请降低租金标准等内容。对此中央音乐院称不同意名家乐友公司减免租金的请求，而且已经提供了办理营业执照需要的手续。
2012年12月7日，名家乐友公司向中央音乐学院发出《停业通知》。主要内容如下：“我公司北京名家乐友艺术传播有限公司，于2010年与中央音乐学院签署经营中央音乐学院综合楼咖啡厅的合同。在经营过程中，由于咖啡厅需办理营业执照（合同中明确规定该咖啡厅要各种手续合法方可经营）。但贵院一直没能提供有效的房产证明手续。以至于我公司至今无法办理任何有关合法的经营手续。鉴于咖啡厅在无营业执照的情况下无法经营，我公司现决定该咖啡厅于2012年12月7号停业。后续事宜希望与中央音乐学院协商解决。”
2013年3月1日，中央音乐学院向名家乐友公司发出《关于暂停营业的通知》，载明：“根据我院与贵公司所签《咖啡厅经营场地租赁合同》，贵公司从2011年7月起至今未按合同约定缴纳房屋租金及水电费，给我院造成了重大�济损失。根据合同第六条6.2条款‘乙方不按当期支付当期费用累计超过1个月，除应向甲方缴纳违约金外，甲方有权停止乙方经营或解除本合同’约定，请贵公司于三日内缴纳所欠房屋租金及水电费，暂停营业并交还咖啡厅场地。”并于同日将名家乐友公司承租的房屋上锁。对此，名家乐友公司述称，其未收到该通知，中央音乐学院将该通知贴在了咖啡厅的门上。
一审庭审中，中央音乐学院提供北京市工商局《如何办理有限责任公司登记注册一次性告知单》一份，欲证明中央音乐学院将涉案房屋租赁给名家乐友公司经营咖啡厅，符合工商行政管理部门的规定，涉案房屋具备开设经营场所的条件；提供涉案房屋的竣工备案表验收合格通知书，用以证明涉案房屋已于2009年1月14日取得建设工程规划验收合格通知书，且于2009年7月8日完成竣工备案手续，该房屋已依法具备�入使用的前提条件，且符合工商行政管理部门要求的新建楼宇作为经营场所之要求。名家乐友公司有意拖延不予办理营业场所变更手续导致其自身手续不全但并未影响其经营。
中央音乐学院出示委托代理合同、委托付款合同及发票一组，欲意证明中央音乐学院为维权支付了律师费60000元，并主张该款项应由名家乐友公司负担。名家乐友公司虽认可该票据的真实性，但辩称中央音乐学院与律师事务所签订的委托合同与名家乐友公司无关。
诉讼中，名家乐友公司提供中央音乐学院的产权证及涉案房屋的建筑工程施工许可证，欲证明中央音乐学院无法提供房屋登记表，由于没有确切的房屋位置，所以无法办理经营许可证。对此，中央音乐学院述称新建楼现在无法办证，但可以正常使用；名家乐友公司提供代垫罚款单一张，欲证明其为中央音乐学院代垫西城卫生局行款�款20915元。对此，中央音乐学院认可该票据的真实性，但述称处罚的原因是名家乐友公司的咖啡厅卫生不合格且无卫生许可证造成的。
名家乐友公司提供其与中央音乐学院资产管理公司就涉案房屋拟订的《房屋租赁合同》，合同租期自2013年3月1日起至2014年12月31日止，出租房屋租金按照人民币3.5／平方米／日的标准计算，出租面积按150平米计，日租金人民币525元，年租金（除去免租期后）总额为160125元，平均月租金为
13343.75元......”但合同尾部均无双方当事人的盖章或签字。中央音乐学院对该合同的真实性不予认可。
二审中，名家乐友公司提供北京市西城区工商分局2011年12月颁布的《关于加强北京市西城区住所登记管理的若干意见》，欲证明涉案房屋所在的综合楼用途系办公楼，根据该意见，涉案房屋无法办理营业执照，中央音乐学院没有为名家乐友公司办理相关证照出具手续。中央音乐学院对此不予认可，认为涉案房屋所在的综合楼可以有一些配套的设施，而且在名家乐友公司经营的一年半的时间内，只跟中央音乐学院要过一次手续，无法办理相关证照系名家乐友公司自身拖延导致的。
上述事实，有《咖啡厅经营场地租赁合同》、《关于暂停营业的通知》、《停业通知》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于名家咖啡厅目前经营状况的几点说明》《委托代理合同》、《房屋租赁合同》、《关于加强北京市西城区住所登记管理的若干意见》、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：中央音乐学院与名家乐友公司于2010年11月30日签订《咖啡厅经营场地租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应严格按照合同�定履行各自义务。合同签订后，中央音乐学院将诉争房屋交付名家乐友公司使用，名家乐友公司实际占有、使用该房屋，但名家乐友公司自2011年7月起未再按约交纳房租。名家乐友公司提出，该公司未按期交纳房租系因咖啡厅需办理营业执照，而中央音乐学院没有提供有效的房产证明手续导致无法办理营业执照及卫生许可证。但综合名家乐友公司向中央音乐学院发出的几份函件来看，名家乐友公司希望中央音乐学院减免房租，但中央音乐学院并未同意，且中央音乐学院认为已经提供了办理营业执照相应的手续，现名家乐友公司对于中央音乐学院未提供相应手续导致其无法办理营业执照的说法证据不足，故本院对于其抗辩理由不予采信。根据合同约定，如名家乐友公司不按期支付当期费用累计超过1个月，中央音乐学院有权停止名家乐友公司经营或解除合同，故一审�院根据中央音乐学院要求判决解除中央音乐学院与名家乐友公司之间的租赁合同正确，本院予以维持。合同解除后，名家乐友公司无理由继续占有、使用该诉争房屋，故一审法院判决名家乐友公司将教学综合楼一楼指定位置房屋腾空并交付中央音乐学院于法有据，本院亦予维持。对于名家乐友公司欠付的租金以及违约金一节，本院认为通过双方的陈述及相关证据，2013年3月1日中央音乐学院向名家乐友公司发出《关于暂停业的通知》，并将诉争房屋上锁，名家乐友公司至此已无法继续使用诉争房屋。故一审法院以2013年3月1日作为租金计算的截止日期正确，中央学院认为房屋租金应计算至房屋实际腾退之日的上诉意见依据不足，本院不予支持。关于逾期交纳房屋租金的违约金问题，中央音乐学院认为一审中名家乐友公司没有提出违约金过高，一审法院酌减违约金属于超范围裁判。本院认为一审中名家乐友公司曾提出双方约定的租金过高，并且曾与中央音乐学院进行协商降低房屋租金。因此一审法院按照实际的违约情况，酌减欠付房租的违约金并无不当，本院对此予以维持，对于中央音乐学院的上诉意见，本院不予支持。名家乐友公司提出要求中央音乐学院赔偿咖啡厅经营损失45万元一节，对于其经营损失的具体明细和金额，名家乐友公司并未提供充分的证据证明，对其提出的其实际经营18个月的主张，亦未提供相关证据，故本院对于其上诉请求不予支持。
综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费16288元，由中央音乐学院负担7464元（已交纳），由北京名家乐友文化艺术传播有限公司负担8824元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉案件受理费8050元，由北京名家乐友文化艺术传播有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费24338元，由中央音乐学院承担6100元（已交纳），由北京名家乐友文化艺术传播有限公司负担18238元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 刘永民
代理审判员 王 广
二〇一四年九月十一日
书 记 员 施成微