湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第467号
上诉人（原审被告）：李慕妮。
上诉人（原审被告）：曹文良。
两上诉人共同的委托代理人：王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司，住所地：岳阳市岳阳楼区金鹗山办事处华铁居委会。
法定代表人：黄灿，总经理。
委托代理人：莫娜，该公司法律顾问。
委托代理人：李衡湘，该公司法律顾问。
上诉人李慕妮、曹文良因房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、审判员王德华参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人李慕妮、曹文良的委托代理人王秀琬，被上诉人湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司（以下简称湘乡泰盛岳阳分公司）的委托代理人莫娜、李衡湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年4月23日，原告与被告李慕妮签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于岳阳市青年路与云梦路交汇处西南角的商品预售房出售给被告李慕妮，被告以每平方米5214.15元的价格按建筑面积计算该商品房价款，该房建筑面积共26.85平方米，总金额为14万元。分二期付款，即：第一期合同签订后当日内，付清总房款的85%，共计人民币12万元整；第二期合同签订后60天内付清余款2万元。
2009年4月24日，原告与被告曹文良签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于岳阳市青年路与云梦路交汇处西南角的商品预售房出售给被告曹文良，被告以每平方米5497.70元的价格按建筑面积计算该商品房价款，该房建筑面积共37.92平方米，总金额为205136元，被告于签订该购房合同的当日付清总房款。该合同对原、被告双方还约定了其违约责任，即原告的违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1％向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。被告的违约责任为：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额交付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2011年12月29日，原告为了整体建设需要将内街铺面予以全部收回。并于2011年12月29日与被告李慕妮、曹文良签订一份协议书，双方经协商达成约定：1、原告以和顺商业广场临街门面109号，置换被告李慕妮的内街124号、被告曹文良的126号的商铺，109号门面总价款为501480元，被告李慕妮、曹文良无条件配合原告的置换工作，并补足差额款144419元，被告李慕妮、曹文良各享有对该门面50%的产权；二、双方同意解除原本签订的合同编号为501213070008124、501213070008126的房屋买卖合同，并承诺不再因原合同履行过程中的纠纷追究对方责任；三、该协议的生效将作为双方签订新的房屋买卖合同的前提条件。该协议签订后，原告于2013年3月11日发函至被告李慕妮、曹文良催缴房款差价144419元。因被告李慕妮、曹文良仍未履行自己的缴款义务，原告于2013年9月25日向被告李慕妮、曹文良发出解除合同的通知函。
另查明，2013年7月25日，原告将位于岳阳市岳阳楼区金鹗山办事处太子庙居委会冠名为“和顺商业广场”整体出售给了案外人心连心集团有限公司。包括原、被告争议的内铺124、126以及置换未成的外铺109号门面在内。
再查明，案外人心连心集团有限公司于2013年11月15日将所有购的属于原告所有的、冠名为“和顺商业广场”的商业楼层，已全部办理了房产过户手续，其产权登记为岳房权证岳阳楼区字第××号、第××号和第344263号。
原审判决认为，原告与被告李慕妮、曹文良双方根据平等、自愿的原则签订的置换合同是有效合同，双方应该就该合同约定的条款履行自己的义务。原告在签订合同后，多次发函向被告催告其补足房屋差价款，但被告一直未履行自己补足房款差价的义务，原告于2013年9月25日向被告李慕妮、曹文良发出解除合同的通知函，被告在收到该函后亦未就此问题跟原告协商解决。同时，原、被告所争议的铺面已被案外人心连心集团有限公司整体收购并办理其产权过户手续。因产权进行了变更转移，显然导致买卖合同无法变现，且被告亦未向法院提出反诉，故原告要求解除合同，退还购房款及承担银行逾期利息的请求，法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的合同编号为501213070008124、501213070008126的房屋买卖合同及2011年12月29日签订的置换合同；二、由原告湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司退还被告李慕妮购房款135000元，退还被告曹文良购房款205136元；三、由原告湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司支付被告李慕妮购房款135000元、曹文良购房款205136元按同期银行贷款利率支付从2009年4月24日起至履行完毕止。上述给付义务限在本判决生效后10日内支付，如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元，由原告湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司承担1595元，被告李慕妮承担797.5元，被告曹文良承担797.5元。
李慕妮、曹文良上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、认定湘乡泰盛岳阳分公司于2013年3月11日发催缴房款函，2013年9月25日发解除合同的通知函给了上诉人没有依据。2、原审判决中另查明和再查明的内容未经庭审质证，且判决中对我方提交的证据未予体现不妥。3、解除前面两份合同的当事人双方并非原合同的当事人。二、原审判决违法。（一）：判非所请，湘乡泰盛岳阳分公司变更后的请求为：1、依法确认解除编号501213070008124、501213070008126的房屋买卖合同及2011年12月29日签订的置换合同的效力；2、由被告协助原告行使合同解除后的清算权。而判决内容与其不相符。（二）：判决解除合同没有依据。三、应追加胡斌为本案被告，因2011年12月29日的协议书中有其签名。
湘乡泰盛岳阳分公司辩称，一、胡斌非本案所涉合同权利义务的关系人，不应追加为本案被告。二、原审判决的内容与其请求是一致的。三、原审判决解除合同正确，请求二审维持原判。
双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。
李慕妮、曹文良对湘乡泰盛岳阳分公司主张的于2013年3月11日向李慕妮、曹文良发催缴房款函和2013年9月25日发出解除合同通知函的事实不予认可，对此双方有异议外，本院二审对原审所查明本案其他事实予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点是湘乡泰盛岳阳分公司解除与李慕妮、曹文良房屋买卖合同及协议书的条件是否已经成就，其请求是否应得到支持？如解除合同，相关损失应如何处理？
一、湘乡泰盛岳阳分公司与李慕妮、曹文良共签订了三份房屋买卖合同，其一为：2009年4月23日，李慕妮购买湘乡泰盛岳阳分公司26.85平方米房屋的合同（合同编号为501213070008124），总金额为14万元。李慕妮除办证费5000元未交外，交付了购房款135000元。其二为：2009年4月24日，曹文良购买湘乡泰盛岳阳分公司37.92平方米房屋的合同（合同编号为501213070008126），总金额为205136元，曹文良于签订合同的当日付清了全部款项。其三为：2011年12月29日，湘乡泰盛岳阳分公司与李慕妮、曹文良签订的一份置换协议书，湘乡泰盛岳阳分公司以和顺商业广场临街门面109号，置换李慕妮的124号、曹文良的126号的商铺，109号门面总价款为501480元，李慕妮、曹文良应补足差额款144419元，李慕妮、曹文良各享有对该门面50%的产权；双方同意解除原签订的合同编号为501213070008124、501213070008126的房屋买卖合同，并承诺不再因原合同履行过程中的纠纷追究对方责任；该协议签订后，李慕妮、曹文良应补房款差价144419元未交纳。双方约定的上述三门面均未交付。
首先应确认李慕妮、曹文良与湘乡泰盛岳阳分公司2009年4月23日和2009年4月24日签订的商品房买卖合同合法有效。李慕妮、曹文良按合同履行了付款义务，而湘乡泰盛岳阳分公司并未按合同约定2009年6月18日前交付房屋，且其后一直未交付房屋，故该公司未按合同约定履行的事实是客观存在的。
其次，在2011年12月29日双方签订置换协议书后，双方同意解除原签订的房屋买卖合同，并承诺不再因原合同履行过程中的纠纷追究对方责任。李慕妮、曹文良应补足差额款144419元，并以该协议的生效作为双方签订新的房屋买卖合同的条件。按照该协议，李慕妮、曹文良有补足差额款的义务，湘乡泰盛岳阳分公司有与李慕妮、曹文良签订新的房屋买卖合同或交付109号门的义务，但双方对履约的时间并无约定。在该协议履行过程中，李慕妮、曹文良一直未补足差额款，湘乡泰盛岳阳分公司也一直未签订新的房屋买卖合同和交付109号门面。因该协议并未约定补足差额款的具体时间，湘乡泰盛岳阳分公司主张其于2013年3月11日发函催缴，因李慕妮、曹文良否认收到其催缴函，而湘乡泰盛岳阳分公司该主张的证据并不充分，故并不能认定李慕妮、曹文良违反了协议的约定义务。
湘乡泰盛岳阳分公司于2013年7月25日将“和顺商业广场”整体出售给了案外人心连心集团有限公司，包括本案争议的内铺124、126以及置换未成的外铺109号门面在内。湘乡泰盛岳阳分公司称于2013年9月25日向李慕妮、曹文良发出解除合同的通知函，亦说明是门面出售在前，解除合同的通知函送达在后。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，湘乡泰盛岳阳分公司无充分证据证明李慕妮、曹文良收到了其2013年3月11日催缴函，故不能确认李慕妮、曹文良在合理期限内仍未履行主要债务。湘乡泰盛岳阳分公司在将争议门面出售后，再向李慕妮、曹文良发出解除合同通知函，亦违反了解除合同的相关程序。
综上所述，应确认湘乡泰盛岳阳分公司解除与李慕妮、曹文良房屋买卖合同及协议书的条件尚未成就，湘乡泰盛岳阳分公司无权单方解决上述合同及协议。
二、本案中，因湘乡泰盛岳阳分公司于2013年7月25日将“和顺商业广场”整体出售给了案外人心连心集团有限公司。包括本案争议的内铺124、126以及置换未成的外铺109号门面在内。案外人心连心集团有限公司于2013年11月15日已全部办理了房产过户手续，故湘乡泰盛岳阳分公司与李慕妮、曹文良房屋买卖合同及协议书已事实上不能履行。故本案双方合同及协议事实上只能解除。
三、相关损失应如何处理？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……，（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据该规定，因湘乡泰盛岳阳分公司与李慕妮、曹文良房屋买卖合同及协议书已事实上不能履行，合同只能解除。根据本案的实际情况，因湘乡泰盛岳阳分公将争议房屋出售给了案外人心连心集团有限公司，现又无证据证实李慕妮、曹文良存在违约行为，故解除房屋买卖合同及协议书后，湘乡泰盛岳阳分公司除应承担返还已付购房款外，还应赔偿李慕妮、曹文良相关损失。
四、李慕妮、曹文良上诉称应追加胡斌为本案被告，因胡斌与本案没有实质上的法律关系，故可不追加胡斌为本案被告。李慕妮、曹文良上诉称原审判决判非所请的理由亦不能成立。
综上所述，湘乡泰盛岳阳分公司要求解除与李慕妮、曹文良房屋买卖合同及协议书的条件尚未成就，湘乡泰盛岳阳分公司无权单方解决上述合同及协议。但鉴于本案的房屋买卖合同及协议书已事实上不能履行的实际情况，双方可解除房屋买卖合同及协议书，应由湘乡泰盛岳阳分公承担返还已付购房款并赔偿利息损失的责任。原审判决返还已付购房款处理正确，但仅按同期贷款利率计息不妥。本院确定可由湘乡泰盛岳阳分公赔偿李慕妮、曹文良按中国人民银行同期贷款利率的四倍自交款之日起至返还款履行完毕之日止的利息。原审判决认定湘乡泰盛岳阳分公司属合法解除与李慕妮、曹文良房屋买卖合同及协议书的事实错误，适用法律有误，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第645号民事判决第一项、第二项；
二、变更岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第645号民事判决第三项为：由湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司赔偿李慕妮（以其购房款135000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2009年4月23日起至履行完毕之日止的利息）的损失；赔偿曹文良（以其购房款205136元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2009年4月24日起至履行完毕之日止的利息）的损失。
上述给付义务限在本判决生效后10日内支付，如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各3190元，合计6380元，由湘乡市泰盛城市建设房地产开发有限公司岳阳分公司承担5000元，李慕妮承担690元，曹文良承担690元。
本判决系终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 王德华
二〇一五年三月三十日
书记员 颜 静