江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第141号
上诉人（原审原告）：王有信，泰和县香江厨卫厂业主。
委托代理人：周新兴，江西西昌律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：泰和县欣发生态食品有限公司，住所地泰和县白凤大道。
法定代表人：姚有贡，该公司经理。
委托代理人：旷天煜，该公司员工。
原审被告：肖社萍。
上诉人王有信、泰和县欣发食品有限公司（以下简称欣发公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2013）泰民二初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月1日，被告欣发公司与被告肖社萍签订一份《租赁合同》。合同约定：被告欣发公司将其公司部分场地租给被告肖社萍使用，合同期为3年，即2012年8月1日至2015年7月30日；租金每年5000元，如果上级要求搬迁则按实际月份计算租金，被告肖社萍不影响被告欣发公司与上级洽谈补偿事宜，被告肖社萍无条件搬走，并且被告欣发公司不给予被告肖社萍任何补偿。同日，原告王有信与被告肖社萍订立了一份《厂房租赁合同》，合同约定：被告肖社萍将欣发公司厂房租给原告使用，租期为3年，即2012年8月1日至2015年7月31日；租金每年10000元，每半年付清一次，如果上级要求搬迁则按实际月份付款即每月800元整结算。合同订立后，原告向被告肖社萍支付了5000元租金。之后，原告对承租厂房进行了装修，开办了个体工商户泰和县香江厨卫厂。2013年10月1日，被告欣发公司向原告开办的泰和县香江厨卫厂发出《拆迁通知》，通知载明：“……我公司将从通知之日起7日内开始拆除本公司所有厂房、围墙和其他一切建筑物。根据我公司于2012年8月1日与你厂签订的《租赁协议》，现通知你厂在7日内搬迁完毕，7日后如未搬迁，我公司将强行拆除，所造成的损失均由你厂自行负责。”原告接到通知后，陆续将生产设备等从租赁厂房中搬出，并重新租赁房屋进行生产，期间停产2个月。截至2013年10月1日，原告王有信实际使用租赁厂房时间为14个月，应付租金11200元，已付5000元，尚欠6200元。
另查明，2013年10月1日，被告欣发公司与泰和县良种繁殖场拆迁安置工作组就被告欣发公司厂房及附属设施征地拆迁补偿达成协议约定，泰和县政府共计向被告欣发公司支付补偿金665万元，被告欣发公司房屋被征收，国有土地使用权依法收回。665万元补偿金中分别包含房屋、其他设施（围墙等）、树木、其他设施（供电等）、其他补偿共计五大类。其中其他补偿当中包含临时安置费38506.56元、停产补偿2695459.20元、设备拆装损失140969.78元、房屋装修补偿586934元。
再查明，2013年8月至9月间，为了向县政府争取更多补偿，被告欣发公司与原告王有信开办的泰和县香江厨卫厂签订一份《协议书》，协议书约定：甲方（欣发公司）将现有资产包括厂房约500平方米，空地约200平方米，参股30%与乙方（泰和县香江厨卫厂）共同生产经营分红……。被告欣发公司在甲方签字栏签署公司印章以及法人代表姚有贡私印，原告王有信在乙方签字栏签署姓名并加盖了泰和县香江厨卫厂印章，被告肖社萍在担保股东栏签字签署了姓名，原、被告三方在庭审中均表示该协议未实际履行。2013年9月，被告欣发公司就拆迁事宜向泰和县人民政府提交一份法律意见书，法律意见书载明：“……吉安同济资产评估有限公司的评估报告对被拆迁人因以资产参股合作经营的三家企业的预期收益及本次拆迁导致的违约因素没有考虑进去，这三家企业分别是：泰和县福泰酒业有限公司、泰和县香江厨卫厂、泰和县亮彩腻子粉厂，被拆迁人每年可以获取不低于37万元的收益，即使按照贵府认定的剩余土地租赁10年时间计算也应有370万元。如果违约，被拆迁人不但失去这些预期收益，还将承担对承租人的违约赔偿。”
原审法院认为：原告王有信与被告肖社萍签订的《厂房租赁合同》依法成立、合法有效。被告欣发公司明知被告肖社萍将其租赁的厂房转租给原告使用而未提出异议，应视为被告欣发公司对被告肖社萍转租行为默认。原告提交的证据证实被告欣发公司为获取更多的拆迁补偿曾与原告进行过协商，并在其向泰和县人民政府提交的法律意见书中明确提到了对承租人的违约补偿问题。同时，因租赁房屋及土地被泰和县人民政府征收，被告欣发公司、肖社萍无法继续履行房屋租赁合同，而政府征收行为系不可抗力、不能预见、不能避免、不能克服，故本案二被告对合同履行并无过错，不应承担违约责任。但被告欣发公司所有的房屋及土地被政府拆迁征收导致房屋租赁合同终止，从而给原告造成了损失，而被告欣发公司已经从政府获得了相应的补偿，故原告主张要求被告肖社萍、欣发公司赔偿其因合同终止所造成的损失，基于公平原则，被告欣发公司应当从其获得的拆迁补偿中给予原告一定的损失补偿。因原告提交的证据不足以证实其实际损失，故参照被告欣发公司与泰和县良种繁殖场拆迁安置工作组签订的《征地拆迁补偿协议书》的计算方式，再结合原告的租赁面积及剩余租赁期限给付原告停产及安置补偿。被告主张租赁面积为100平方左右，但根据双方订立的《租赁合同》以及泰和县房屋租赁价格水平，年租金10000元租赁100平方米的厂房明显不可信。结合原、被告三方2013年8、9月间签订的《协议书》，原告向被告肖社萍租赁厂房面积为500平方米较为可信。从被告欣发公司2013年10月1日向原告发出《拆迁通知》之日至2015年7月31日租房合同到期，尚有22个月，故被告欣发公司应当从其获得的拆迁补偿中支付原告停产补偿77000元、临时安置费6000元、装修补偿费50000元、搬迁费用酌定为5000元，共计138000元。超出部分，因原告提交的证据不足以证实，不予支持。另外，原告王有信尚未支付的房租6200元应从补偿款中核减。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、限被告泰和县欣发生态食品有限公司于本判决生效后15日内支付原告王有信停产补偿77000元、临时安置费6000元、装修补偿费50000元，搬迁费用5000元，共计138000元，核减原告王有信差欠的6200元租金，实际应付131800元；二、驳回原告王有信其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5275元、诉讼保全费1520元，由被告泰和县欣发生态食品有限公司负担4114元，原告王有信负担2681元。
上诉人欣发公司、王有信不服上述判决，向本院提起上诉。
上诉人欣发公司上诉称：1、原审法院认定欣发公司明知肖社萍将其租赁的厂房转租给王有信缺乏依据，即使欣发公司默认肖社萍的转租行为，其与王有信签订的转租协议也只能约束肖社萍和王有信，不能约束欣发公司，因为欣发公司与王有信不存在合同关系。2、原审法院既已认定政府征收行为系不可抗力，欣发公司、肖社萍对合同履行并无过错，却又判决欣发公司赔偿王有信的损失，属适用法律不当。3、王有信在一审起诉时，并没有要求赔偿临时安置费，但原审法院却对此进行判决，显然超出当事人的诉请的范围。
上诉人王有信答辩并上诉称：1、原审法院认定欣发公司明知并且默认肖社萍将其租赁的厂房转租给王有信证据充分，适用法律正确，判决并未超出诉请。2、王有信实际租赁了欣发公司厂房面积为600平方米，相关经济补偿应按600平方米计算。3、王有信虽未提供搬迁费用的凭证，但实际花费了2万多元，原审法院酌定搬迁费用5000元与实际花费相差太大，应当增加。
上诉人欣发公司答辩称：欣发公司与王有信不存在合同关系，不应对其进行补偿。
根据两上诉人的上诉理由及答辩意见，归纳本案争议焦点为：王有信因政府征收拆迁造成的损失应如何认定？欣发公司应否对王有信的损失进行补偿？
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：王有信与肖社萍签订《厂房租赁合同》时虽事先未征得欣发公司的同意，但从欣发公司在2013年8、9月间与王有信签订《协议书》来看，欣发公司应当是知道且默认了肖社萍的转租行为。虽然欣发公司与王有信之间不存在合同关系，但欣发公司与王有信签订《协议书》的目的是为了向县政府争取更多的补偿，且欣发公司已经获得了相应的补偿，而王有信因政府征收拆迁造成的损失客观存在，原审法院判决欣发公司从其获得的拆迁补偿款中给予王有信一定补偿并无不当。王有信认为其租赁了600平方米的厂房只是一种估算，并未提供相关证据证实，王有信认为其实际支付了搬迁费用2万多元，也未提供任何证据证实，故王有信要求增加补偿款的诉请，本院依法不予支持。综上所述，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3774元，由上诉人泰和县欣发生态食品有限公司负担2936元，上诉人王有信负担838元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 平
代理审判员 肖永兰
代理审判员 张志坚
二〇一五年七月三十日
书 记 员 郭 琴