福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初4910号原告：中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行,住所地泉州市丰泽区东海大街北侧东海湾俊园1号楼店面15-24号，统一社会信用代码91350503705370431T。主要负责人：黄ＸＸ，该支行行长。委托诉讼代理人：吴玉呈，女，系该行工作人员。被告：蔡朝阳，女，1968年11月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：林家荣，男，1965年2月13日出生，汉族，住福建省泉�市丰泽区。被告：泉州市住宅建设开发有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路武夷花园文昌大厦6楼D、E、F座，统一社会信用代码9135050015612363XP。法定代表人：黄平阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭荣锋、梁晓芬，系福建泉南律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行（以下简称建行滨城支行）与被告蔡朝阳、林家荣、泉州市住宅建设开发有限公司（以下简称住宅建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴玉呈、被告住宅建设公司的委托诉讼代理人郭荣锋到庭参加诉讼，被告蔡朝阳、林家荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行滨城支行向本院提出诉讼请求：1、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与蔡朝阳、林家荣签订的《个人住房借款合同》；2、蔡朝阳、林家荣归还借款本金157226.93元及相应利息（含复利及罚息）2239.90元(暂计至2016年5月3日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)；3、建行滨城支行对蔡朝阳、林家荣提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、住宅建设公司对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2009年12月11日，蔡朝阳、林家荣因购买房产资金不足向建行滨城支行申请个人住房贷款23万元，期限15年（180个月），自2009年12月21日起至2024年12月21日止，以其所购房产提供抵押担保。借款年利率为基准利率下调30%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上�50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法。经审查认可，双方于2009年12月22日签订了《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2010年1月4日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，其后建行滨城支行于2010年1月4日如约将合同款项交付蔡朝阳、林家荣使用。同时，住宅建设公司为蔡朝阳、林家荣贷款提供连带责任担保，建行滨城支行与住宅建设公司于2009年签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定如果主合同项下债务到期或者乙方（建行滨城支行）根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方即住宅建设公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。该最高额保证所担保的债权是指在债权确定期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权，该�担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。住宅建设公司为蔡朝阳、林家荣提供阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同保证条款生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1.抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日起。2、该经济适用房经国家政策允许可上市出售之日。但合同签订至2016年5月3日，蔡朝阳、林家荣已连续拖欠4期并累计拖欠6期贷款本息，拖欠额为本金4909.46元及利息（含复利及罚息）1791.27�，虽经建行滨城支行多次催告仍未归还，住宅建设公司亦未履行连带清偿责任。蔡朝阳、林家荣未作答辩。住宅建设公司辩称，1、本案诉争的商品房，在2012年已办理产权证，2013年已可以办理他项权证，由于建行滨城支行的原因，至今未办理他项权证，如果因为没有办理他项权证，导致建行滨城支行丧失优先受偿权，并最终导致住宅建设公司承担责任的话，住宅建设公司届时会进行追偿。2、对建行滨城支行的其他诉求由法院依法判决。本院经审理所查明的事实与建行滨城支行所述一致。另查明，上述《个人住房借款合同》的签订主体为贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行与借款人蔡朝阳及抵押人蔡朝阳、林家荣，合同约定借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约�贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行滨城支行，贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。蔡朝阳、林家荣系夫妻，双方于1988年11月16日办理结婚登记。本案抵押物房产尚未办理抵押登记手续。借款后，蔡朝阳未能依合同约定按时足额还本付息，截至2016年5月3日，尚欠建行滨城支行借款本金157226.93元，利息、罚息、复利合计2239.90元。建行滨城支行催讨未果，诉至本院。以上事实，有建行滨城支行提供的蔡朝阳与林家荣的结婚证、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预购商品房抵押权预告证、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、贷款账户管理一览表等证据以及庭审中建行滨城支行、住宅建设公司的陈述为证。蔡朝阳、林家荣未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。本院认为，中国建设银行股份有限公司泉州分行与蔡朝阳、林家荣签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履�义务。合同签订后，建行滨城支行依约履行了合同义务，向蔡朝阳发放贷款23万元，但蔡朝阳未能按时足额偿还借款本息，已构成违约。建行滨城支行据此要求解除上述《个人住房借款合同》并要求蔡朝阳偿还尚欠的借款本金157226.93元及按合同约定支付相应的利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。蔡朝阳、林家荣系夫妻，本案借款发生于其夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，故对建行滨城支行要求林家荣共同偿还本案借款的诉求，予以支持。住宅建设公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。建行滨城支行在保证期限内向住宅建设公司主张权利，合理合法，应予支持。住宅建设公司在承担保证责任后，有权向蔡朝阳、林家荣追偿。建行滨城支行另主张对蔡朝阳、林家荣提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行滨城支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行滨城支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。蔡朝阳、林家荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告蔡朝阳、林家荣于2009年12月22日签订的《个人住房借款合同》；二、被告蔡朝阳、林家荣应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行偿还借款本金157226.93元，利息、罚息、复利合计2239.90元，并支付自2016年5月4日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、被告泉州市住宅建设开发有限公司应对被告蔡朝阳、林家荣的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告蔡朝阳、林家荣追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3489元，减半收取计1744.50元，由被告蔡朝阳、林家荣、泉州市住宅建设开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  魏鋆妮二〇一六年九月十三日书 记 员  吴为钦附本案引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定�，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共�国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占�，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处�。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。