河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）承民再终字第00048号
上诉人（原审被告）：李建文。
委托代理人：赵翠霞，河北榆洲律师事务所律师。
委托代理人：李建武。
被上诉人（原审原告）：承德玉宇房地产开发有限公司。
法定代表人：孙效儒，董事长。
委托代理人：张利民，河北张利民律师事务所律师。
委托代理人：霍剑军，该公司总经理。
上诉人李建文与被上诉人承德玉宇房地产开发有限公司（以下简称玉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，平泉县人民法院于2011年5月25日作出（2011）平民初字第873号民事判决。李建文不服，上诉于本院，本院于2011年12月6日作出（2011）承民终字第1398号民事判决，已经发生法律效力。李建文不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2013年6月4日作出（2013）冀民申字第1277号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年12月18日作出（2013）承民再终字第119号民事裁定，撤销本院（2011）承民终字第1398号民事判决和平泉县人民法院（2011）平民初字第873号民事判决，发回平泉县人民法院重审。平泉县人民法院于2014年5月20日作出（2014）平民再初字第1号民事判决，李建文不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李建文及委托代理人赵翠霞、李建武、被上诉人玉宇公司委托代理人张利民、霍剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2006年6月21日，李建文与玉宇公司签订《市民广场“地下商城”精品店铺预售合同》后，李建文向玉宇公司交纳首付款60000.00元，并于2006年7月13日与中国工商银行平泉县支行签订了以平泉县市民广场地下商城17号作抵押借贷商业用房贷款50000.00元的《个人购房借款合同》，2006年8月17日李建文通过中国工商银行平泉县支行将50000.00元转账给玉宇公司。李建文填写《契税减免审批表》，请求征税机关减免其购买平泉广场地下商场A17号45㎡房屋应当缴纳的契税。县级征税机关于2006年8月1日批准同意。2006年11月30日，李建文已实际取得涉案店铺（于2006年12月9日将该店铺出租）。2006年12月2日，玉宇公司向李建文发出办理入住手续的通知，通知李建文购买面积为45㎡，销售价为122500.00元，已实交房款110000.00元，尚欠款12500.00元。2006年12月8日李建文通过中国工商银行平泉县支行为玉宇公司存款38281.00元，其中房款36550.00元，两金1731.00元。2006年12月29日，李建文向玉宇公司交纳地下商城A17号购房款25000.00元，玉宇公司为其出具了收据。至此李建文共向玉宇公司交购房款171550.00元。2008年1月8日，被告李建文将该店铺以65㎡，年租金9750.00元出租给承德家乐家超市有限公司。
一审法院认为，玉宇公司与李建文签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。再审中李建文没有提供交付首付款60000.00元的收据或发票，但根据工商银行办理住房贷款相关规定和中国工商银行平泉县支行借贷款台账信息显示可以证实，首付款60000.00元是贷款50000.00元的必备条件，只有交付首付款才能办理贷款；且玉宇公司向李建文发出的商业楼办理入住手续的通知能证实，2006年12月2日前李建文已交纳房款110000.00元。上述证据相互印证，能够证明李建文已交纳首付款60000.00元，贷款50000.00元给李建文的事实存在。玉宇公司依合同约定将涉案房屋交由李建文使用；合同虽然约定买受人一次性结清房款，但现有证据证实李建文并未一次性结清房款，且未履行结清全部房款的义务，根据我国相关法律，对合同是否履行发生的争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任的规定，李建文认为已交纳全部房款并要求驳回玉宇公司诉讼请求的辩解缺乏证据支持，应承担举证不能的法律后果。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：李建文于本判决生效后十日内，给付承德玉宇房地产开发有限公司中心广场地下商城购房款人民币23450.00元，并支付自2006年11月30日起至判决确定给付之日止的利息，利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
李建文上诉称，一、一审判决认定证据、适用证据规则错误，导致事实认定错误，近而导致适用法律错误，最终导致作出错误判决。上诉人认为双方签订了《房屋买卖合同》，房屋买方—上诉人李建文已经交付了足额房款，否则上诉人不能交付房屋，也不能办理房产证。按照按揭贷款购买房屋的相关法律流程规定，房屋产权管理部门在购房户还清贷款并交清房屋所有购房款之后，才为购房户办理房屋所有权证。现在上诉人已经交清房款，办理了房产证，占有使用了购买的房屋，并对购买的房屋进行了出租。以上一系列的行为是不可逆转的，足以证明上诉人已经交清房款。本案再审时一审法院就上诉人办理房屋所有权证时的购房发票及相关手续向平泉县房屋产权产籍监理所进行了调查，平泉县房屋产权产籍监理所证明“因当时办理房屋所有权证购房款发票不是必要手续，所以其档案中没有购房款发票”。平泉县房屋产权产籍监理所出具的证明与历来办证前提条件不符，与法律规定的房屋所有权证办证程序不符，与我国国家机关、事业单位、银行等部门分工合作的规定不符，否则贷款银行和房产开发商的利益得不到应有保护。是其保管档案不善的推脱之词，是其受到被上诉人干扰所致，不应作为定案证据使用。房屋产权部门可以不保存交清房款的证据，但是上诉人李建文不提供贷款还清和交清房款的票据，无论如何上诉人是不能取得房屋所有权证的。根据生活常识和交易习惯、《合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条可以推定上诉人李建文已经交清购房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项规定“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者己知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实”。根据该条的规定应认定上诉人已经交清购房款。上诉人已经办理了房产证，出于对房屋所有权证的信赖，没有过于注意保留交款凭证，特别是时间久远搬家丢失，有些交款凭证丢失，上诉人有合理解释，解释的理由依法成立。这里的关键问题是《商品房买卖合同》的标的物—房屋已经交付使用，并且已经办理了产权登记，这就证明《商品房买卖合同》已经履行完毕。这也是举证责任转移的分界线。如果在房屋还没有交付给买受人的情况下，房产公司主张买受人没有结清房款，这时，买受人应当负举证责任。2009年3月3日，平泉县房屋产权产籍管理所为上诉人已办理了产权登记（按着《预售合同》的约定，办理产权时，由公司负责提供相关手续和证明）。产权办理完毕，证明整个合同履行完毕。由此作为分界岭，举证责任应由房产公司负责举证。房屋是被上诉人自愿交付的，这是毫无疑义的。在这种情况下，被上诉人主张上诉人欠房款，被上诉人应当负举证责任。被上诉人应当举出上诉人欠房款的证据。本案被上诉人玉宇公司没有在房屋交付时、在签订合同时、在办理产权登记时，三个时间节点前长达三年多的时间里，列举出上诉人欠房款。说明上诉人根本就不欠房款。房屋交接完并办理产权登记2年后，被上诉人提出上诉人欠房款，就应负举证责任。被上诉人因为有隐情，不愿意也不敢如实向法院提供。就应承担举证不能的后果。一审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”作出判决。上诉人认为一审法院适用证据规则时，没有考虑本案己时过境迁，买房户交款收据丢失的特殊因素，没有考虑被上诉人虚假诉讼的具体情况，没有考虑上诉人已经办理房屋所有权证的特殊情况，属于适用证据规则错误。二、原审法院对证据的认定存在明显错误。对上诉人提供的5号证据—玉宇公司2010年12月2日起诉书，原审法院认为玉宇公司已经说明了起诉的理由并撤诉，本院不予认定，是认定证据错误。只要仔细看一看玉宇公司的起诉书就不难发现，被上诉人的起诉理由写道：2007年9月14日原、被告签订了《中心广场商城053号合同》，并且在第一次起诉的第96号卷宗中，就存有玉宇公司提供的2007年9月14日原、被告签订的《中心广场商城053号合同》。两次起诉都提到《中心广场商城053号合同》，被上诉人说《053号合同》被孟宪军销毁了，那么起诉时哪来的《053号合同》。三、原再审一审判决书认定事实不清。该判决混淆了一次性结清房款和一笔结清房款的概念。本案《预售合同》规定，购房借贷款者，第一次开工前交房款总金额的50％，其余50％房款按银行和甲方规定时间办理住房按揭贷款。合同约定就不是一次结清房款。何况，本案的房屋面积在签订预售合同时，面积不确定，不可能是一次结清房款，也不可能一次性现金结清房款。《商品房买卖合同》之所以规定“一次性结清房款”，是因为双方签订了《预售合同》，合同规定：“房款交付时间，和房屋交付时间是2006年10月31日前”。在2007年9月14日签订合同时，上诉人已经结清全部房款，房屋已经交付使用的情况下签订的，所以才规定：“一次性结清房款”。交付时间规定：“在2006年11月30日前”，是被上诉人怕违约才这样写的。四、被上诉人起诉己超诉讼时效。双方签订的《预售合同》规定：缴款时间2006年6月21日至2006年10月31日。本案现有证据显示自2007年1月1日至2009年3月3日长达三年时间，被上诉人未提起诉讼，未提出要求，上诉人未同意履行义务，足见被上诉人2010年12月17日起诉已经超过诉讼时效。2009年3月3日上诉人办理房屋所有权证，是上诉人履行交清房款义务的最终证据，其实上诉人已经交清全部购房款，只是由于时间久远证据丢失，不能提供全部交购房款收据。上诉人李建文于2009年3月3日就涉案房屋进行了产权登记，只能证明被上诉人履行转移房屋所有权，不能证明房屋的真正交付时间，不能证明被上诉人2010年12月17日提起诉讼追索房款不超诉讼时效，而间接的证明了上诉人交清全部房款。请求：1、撤销河北省平泉县人民法院（2014）平民再初字第1号判决。驳回被上诉人诉讼请求。2、被上诉人赔偿由于虚假诉讼给上诉人造成的经济损失和精神损失费5万元。3、被上诉人承担全部诉讼费用。
玉宇公司辩称，一、本案事实在我公司第一次起诉被答辩人时已经查清，因被答辩人不提供交款证据，我公司财务无被答辩人己交135000元（45平方米）的记载，我公司撤回起诉，又另行起诉的被答辩人。我公司第一次起诉被答辩人时，平泉县人民法院民二庭主审法官主持庭前调解时，被答辩人向平泉县人民法院提供了购房平面图，并亲手指让法官看，说明其摊位位置不好，被答辩人己向我公司交清45平方米计135000.00的购房款，另外购房证上多出的20平方米，是我公司售房部孟宪军（在押）白送给他的。我公司当即提出质疑，要求被答辩人出示交款135000.00元的收据，被答辩人因在购房中合谋骗取我公司财产，因此拒绝提交任何交款收据，为查清事实，我公司财务出示被答辩人交款凭证和售房部售房记录发现，被答辩人两次通过银行转入我公司购房款86550.00元，根本未向我公司财务交135000.00元，为此，我公司撤回起诉，按被答辩人仅向我公司交款86550.00元，拖欠购房款108450.00元，第二次向法院起诉。二、本案在我公司第二次立案和开庭过程中，被答辩人继续编假话欺骗法庭，但由于所有证据中，没有被答辩人向我公司己交195000.00元的事实。在原审、二审中，被答辩人明确陈述，被答辩人是一次性将款195000.00元交到我公司财务，但当庭被答辩人拒绝提交任何证据，辩称一次性交款单据全部丢失，因此，被答辩人所称的虚假事实没有成立，原审法院做出了公正的判决，被答辩人应给付我公司购房款108450.00元。被答辩人不服提出上诉，在上诉中否认自己一次性交购房款195000.00元，并向二审出示了盖有我公司财务章的白条收据25000.00元。同时，被答辩人默认该白条收据是孟宪军给的。但我公司根本没有收到这25000.00元现金，因我公司在所有售房过程中，售房部不收款，财务部不收现金，必须通过银行转账，但二审以我公司财务章认定我公司收到25000.00元，判令被答辩人给付我公司83450.00元。被答辩人称其交了首付60000.00元，办了50000.00元贷款，但被答辩人拒绝提供将首付交给了谁，谁为被答辩人办的按揭贷款，辩称票据丢失，银行查不到底稿。从被答辩人一次开庭一个说法，可以证明，被答辩人根本没有将首付款60000.00元交到我公司，我公司财务账目清楚，从未收到被答辩人的首付款60000.00元，我公司财务账反映被答辩人通过银行转账交首付款50000.00万元，而后又交房款36550.00元，取得28.85平方米的摊位。另外，法院通过调取房管所卷宗，被答辩人所提供的契税为45平方米，足以证明被答辩人用首付60000.00元虚假凭证，办理50000.00元按揭贷款，该贷款金额证明被答辩人有购买45平方米房屋的事实，而没有购65平方米房屋的事实。三、被答辩人历次开庭不断编造谎言，就是在掩饰在购房过程中，与我公司售房部孟宪军串通，少交钱多占面积损害我公司合法权益。1、被答辩人提供的盖有我公司的白条收据，是我公司孟宪军为被答辩人开的，凡是将购房款不通过银行转账交到我公司财务，而是将款交给孟宪军的人，均有此条，这些人明白我公司交款程序，而用行贿孟宪军获得不当利益而发生的。因这种情况一但败露将与孟宪军共同承担刑事责任，所以，被答辩人至今拒绝提供与孟宪军私下交易的相关证据。2、我公司在举证过程中向法庭出示了被答辩人曾于2006年12月8日通过银行转入我公司购房款36550.00元的证据，但在我公司开始出示这份证据时，被答辩人不知情，而称是一次性交清195000.00元，并非36550.00元，该交款单是孟宪军填写，不是被答辩人填写，被答辩人当时给了孟宪军个人多少钱我公司不知道，现在被答辩人又用这36550.00元计算其所交的购房款，到底向法院隐瞒什么。鉴于上述事实，我公司认为，被答辩人向孟宪军交付了不知多少现金，孟宪军仅为被答辩人出具了盖有我公司公章的白条收据25000.00元，剩余款项孟宪军通过银行以被答辩人名义转入我公司36550.00元，被答辩人辩称的交首付60000.00元中含36550.00元和白条收据25000.00元。由此足以证明，原审、二审判决是正确的。四、被上诉人起诉时不超过诉讼时效。1、双方购房预售合同发生在2006年，签订正式合同在2007年，上诉人办理产权证在2009年。从2009年算起到2010年1月被上诉人起诉，不超过诉讼时效。2、本案涉及被上诉人售房负责人职务犯罪，2009年3月案发，被上诉人通过审查售房情况，发现上诉人仅交28.85平方米房款，办理了65平方米产权证，上诉人在没有交清房款的情况下，而实际占有65平方米房屋，上诉人有非法占有被上诉人房屋的事实，从被上诉人初查知道被侵权的时间到被上诉人起诉不超过6个月，不超过诉讼时效。3、从上诉人纠缠超过诉讼时效上看，能够证明上诉人欠款属实。我公司认为，被答辩人不断变换假话，不能取代事实，被答辩人在上诉中，引用法律唯我所用，非法侵占了我公司的财产后还喊冤是一贯的，被答辩人的假话和无理上诉不应得到法院的支持，请法院驳回被答辩人的上诉，公正判决本案。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，玉宇公司与李建文签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。现有证据证实李建文共向玉宇公司交购房款171550.00元，尚欠23450.00元未付清。上诉人李建文认为双方签订了《房屋买卖合同》，已经交付了足额房款，否则上诉人不能交付房屋，也不能办理房产证，但其未能提供付清全部房款的相关证据。上诉人李建文认为本案已超诉讼时效，本院认为被上诉人从知道其权利被侵害到起诉时没有超过诉讼时效期间。李建文的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持平泉县人民法院（2014）平民再初字第1号民事判决。
二审案件受理费2830.00元由李建文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王继军
审 判 员 陈 辉
代理审判员 燕金玲
二〇一四年九月十二日
书 记 员 杨文静