徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0302民初2868号
原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人李长旺，该分行行长。
委托诉讼代理人:丁振国，男，1967年7月27日生，汉族，该分行个贷中心客户经理。
委托诉讼代理人:李明娟，江苏苏彭律师事务所律师。
被告：谭梅梅，女，1983年4月11日生，汉族，住邳州市。
被告：马庆远，男，1983年10月2日生，汉族，住邳州市。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告谭梅梅、马庆远金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱静独任审判，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁振国、李明娟到庭参加诉讼，被告谭梅梅、马庆远经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行向本院提出诉讼请求：1、立即清偿贷款本金389859.22元、利息10484元，本息共计400343.22元（截至2017年7月10日）及2017年7月10日至实际付清之日的利息；2、二被告支付律师费7305.15元；3、原告行使抵押权优先受偿；4、被告承担本案全部诉讼费用及其它有关费用。事实和理由：二被告与原告于2016年2月5日签订编号为20160205000012的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款397000元，二被告将位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑17号楼2单元701室的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款397000元，但被告未按照约定还款，按照合同约定被告应当偿还全部贷款本息400343.22元（截止2017年7月10日）及律师费7305.15元。
两被告未答辩，亦未举证。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、苏（2016）徐州市不动产证明第0003520号不动产证明、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、二被告身份证复印件等证据，被告未予质证，对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2016年2月5日，原告作为贷款人，两被告作为借款人及抵押人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。抵押人以抵押财产清单所列之财产设定抵押。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应在抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。特别条款约定：借款人借款本金397000元，借款期限300个月（即自2016年2月5日至2041年2月5日）。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整。借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法。担保方式为保证和抵押。抵押财产为徐州市中茵龙湖国际家苑17-2-701室房产。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。
同日，两被告与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以谭梅梅名下的位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑17号楼2-701室房产作为借款合同义务的抵押担保，被担保的主债权数额为人民币397000元，债务履行期限自2016年2月5日起至2041年2月5日止。2016年2月18日，两被告办理了房屋的抵押登记手续。
2016年2月16日，原告向被告谭梅梅指定账户发放贷款397000元。借款期限内，两被告未按借款合同的约定返还本息，原告根据借款合同的约定，宣布贷款提前到期并要求收回剩余全部贷款本息。经统计，截至2017年8月28日，两被告拖欠本金389859.22元、利息13025.55元，共计402884.77元。经催要无果，原告委托江苏苏彭律师事务所进行本案诉讼。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与两被告签订的个人住房（商业用房）借款合同以及徐州市房地产抵押合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效。
根据个人住房（商业用房）借款合同，原告发放贷款后，两被告未按合同的约定返还本息，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权宣布贷款全部到期并要求两被告返还剩余本金并赔偿利息损失。故原告主张两被告返还借款本金和利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告应向原告返还本金389859.22元、2017年8月28日前所欠利息13025.55元以及此后约定的利息。
根据徐州市房地产抵押合同，两被告以谭梅梅名下的徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑17号楼2-701室房产对借款债务设立抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，因此，原告依法享有该抵押物的抵押权。故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告未提供证据证明其已经支出了律师费，故原告要求被告赔偿其律师费的诉讼请求，本院不予支持。原告在证据充分后，可另行主张。
两被告未到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，被告谭梅梅、马庆远一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金389859.22元及利息[利息计算至2017年8月28日为人民币13025.55元，此后利息自2017年8月29日起至本金给付完毕之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算]。
被告谭梅梅、马庆远如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，可在执行过程中作相应扣除。
二、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告谭梅梅、马庆远抵押的谭梅梅名下的位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑17号楼2-701室房产的价值在人民币397000元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7410元（原告已预付），减半收取人民币3705元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审判员 朱静
二〇一七年九月一日
书记员 董波
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。