杭州市临安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0185民初6156号
原告（反诉被告）：杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司，住所地：杭州市临安区锦城街道国瑞中心南区（南幢110）。
负责人：巫晓云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡金龙，浙江金道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄金水，男，1946年2月24日出生，汉族，住杭州市临安区。
委托诉讼代理人：童舒，浙江浙临律师事务所律师。
原告杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司（以下简称惠耳公司）与被告黄金水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，依法由审判员石磊适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告黄金水提起反诉，本院依法受理后，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。惠耳公司的委托诉讼代理人蔡金龙、黄金水的委托代理人童舒到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
惠耳公司向本院提出诉讼请求：1.黄金水支付惠耳公司因房屋被政府拆迁而给惠耳公司造成的装修损失73002元、经营损失30668.2元，合计应支付103670.2元（具体以政府拆迁评估报告为准）；2.本案诉讼费由黄金水承担。事实和理由：2015年3月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定黄金水将本区锦城街道城中街31号西边二间营业房出租给惠耳公司作为经营助听器店使用，租赁期为2015年7月7日至2018年7月6日。合同签订后，双方即按合同约定履行合同义务，惠耳公司也一直在使用案涉房屋。2017年5月24日，临安国土局发布征收公告，明确被告城中街31号房屋被列入政府拆迁范围，2017年8月22日，黄金水的家属与锦城街道办事处签订《征地房屋补偿安置协议》，根据区政府的拆迁政策及前述安置协议，黄金水作为案涉房屋的实际承租人享有装修损失赔偿和经营损失赔偿。为此，惠耳公司要求与黄金水协商解决，但对方一直回避。惠耳公司作为案涉房屋的实际承租人，在租赁期对房屋进行装修和用作经营，现房屋被政府征收，依法享有对房屋的装修赔偿和营业损失赔偿，黄金水理应将所得的相关赔偿支付给惠耳公司。为此，特向法院起诉，请求判如所请。
针对惠耳公司的诉讼请求，黄金水辩称，一、原、被告的租赁合同已解除，黄金水未获得补偿。二、黄金水主体不适格。从《租房合同》和《征地房屋补偿安置协议》可知，惠耳公司所租赁的房屋并非黄金水所有，故出租人应当为马彩仙，案涉房屋被拆迁的被补偿人也是马彩仙，与黄金水无关，黄金水并没有获得任何拆迁补偿款，因此，惠耳公司无权起诉黄金水。综上，黄金水主体不适格，惠耳公司的主张缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
黄金水向本院提出诉讼请求：1.惠耳公司立即支付2017年7月6日至2017年10月5日期间房屋使用费9600元及水电费1000元（房租按每年38400元计算，即每月3200元）；2.惠耳公司立即支付违约金5000元；3.本案诉讼费用由惠耳公司承担。事实和理由：2015年3月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定黄金水将本区锦城街道城中街31号营业房出租给惠耳公司使用，双方约定了租金及其他权利义务。2017年5月24日，临安国土局发布征收公告，明确案涉租赁房屋系政府拆迁范围，该公告张贴在案涉房屋门口，黄金水也即刻告知了惠耳公司。2017年7月6日，《房屋租赁合同》期间届满，惠耳公司未继续支付租金，但一直未腾空，继续使用该房屋至2017年10月底。经锦城街道办事处出具《要求限期腾空房屋的通知》后，惠耳公司才搬离。惠耳公司逾期支付房屋使用费，已构成违约，惠耳公司也不断到政府处吵闹，要求支付各项拆迁补偿费，结果导致案涉房屋房东迟迟无法获得应得的拆迁款，不能及时购房，惠耳公司无理取闹的行为不仅违反合同约定，给黄金水造成了损失，对房东也造成了巨大损害。为此，根据双方的合同及法律规定，特向法院起诉，请求判如所请。
针对黄金水的诉讼请求，惠耳公司辩称，惠耳公司不需要再支付黄金水租金，2017年5月24日案涉房屋已被列入政府的拆迁范围，根据双方合同约定，因政府拆迁黄金水应提前三个月通知并且与惠耳公司结算租金费用，相应的损失进行协商结算，黄金水与拆迁公司于2017年8月22日公告发出三个月内已经与拆迁公司达成拆迁协议。在双方合同2017年7月6日一年的租金到期后，惠耳公司还在占有使用案涉房屋，惠耳公司已经向黄金水的妻子转帐了6400元，惠耳公司保留对于这笔款项追回的权利以及2017年5月24日到2017年7月6日之间的租金。黄金水要求惠耳公司支付违约金5000元没有事实及法律依据，案涉房屋不是因为惠耳公司的原因，而是因为房屋被列入拆迁范围，才导致双方的合同无法继续履行，所以不存在违约行为。水电费可以按表进行结算。综上，请求法庭驳回黄金水的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
惠耳公司提交的由材料商行开具的证明三份，欲证明惠耳公司在案涉房屋内投入的装修费用。黄金水对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，惠耳公司并没有提供任何装修清单、支付凭证及发票予以佐证，不能达到其证明目的。本院认可黄金水的质证意见，对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月22日，黄金水作为甲方、惠耳公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将本区锦城街道城中街31号西边两间营业房出租给乙方使用，租赁标的建筑面积为45平方米，租期自2015年7月7日起至2018年7月6日止，租金为每年38400元，2015年7月1日支付2015年7月至2016年6月的租金，往后每年支付一次，每次提前7日支付，房租以现金方式直接支付给甲方，或打入甲方提供的房屋所有权人、共用人的银行帐号。如在租赁期间出现房屋需要被拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，对于在租赁期间乙方对房屋装修支出的相关费用由甲方对乙方进行赔偿，赔款按照三年期间折旧分担，并退还相应月份租金。会。双方还约定了其他权利义务。2017年5月24日，原临安市国土资源局、临安市人民政府锦城街道办事处、临安市征地拆迁工作领导小组办公室发布通告，明确案涉租赁房屋被列入政府征收范围，该通告张贴在案涉房屋门口。2017年7月4日和8月8日，惠耳公司分两次向马彩仙转账6400元。2017年8月22日，案涉房屋相关的《征地房屋补偿安置协议》被签署，但被补偿人为马彩仙（系黄金水的妻子）、黄芳祥（系黄金水的儿子），案涉房屋的装修也由估价机构作了估价。庭审时，惠耳公司自认在2017年10月26日腾退案涉房屋。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告理应按照合同约定行使权利、履行义务。关于惠耳公司投入的装修费用，惠耳公司未提供充分的证据证明，但黄金水认可其中的隔音室和广告牌是惠耳公司投入装修，金额可参照征收时的估价报告，具体为隔音室39330元、户外广告总体为10308元，合计49638元。根据合同约定，如在租赁期间案涉房屋被拆迁，黄金水应当赔偿惠耳公司对房屋装修支出的相关费用赔偿款按照三年期间折旧分担，惠耳公司实际使用案涉房屋至2017年10月26日，计算折旧后，黄金水应当赔偿惠耳公司装修投入11500元。黄金水主张其并非租赁合同当事人的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。关于营业损失，惠耳公司主张应当按照征收时政府给予的营业贴损进行计算，本院认为，房屋征收补偿协议是征收人与被征收人之间的法律关系，征收补偿金额也是征收人与被征收人协商的结果，其载明的营业贴损不能代表惠耳公司的实际营业损失，故对惠耳公司的该项主张，本院不予采信。关于营业损失的赔偿问题，双方合同未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，案涉房屋被征收，对双方当事人来说系不可抗力，故黄金水对提前收回案涉房屋的行为可以部分或全部免除责任，根据案件实际情况，本院酌情确认黄金水应当赔偿惠耳公司营业损失20700元。关于租金，黄金水主张惠耳公司应支付2017年7月6日至2017年10月5日的租金9600元，符合双方合同约定，但应当扣除惠耳公司向马彩仙转账的6400元，故惠耳公司尚应支付租金3200元。关于水电费，双方在庭审时均认可尚有400元未支付，故惠耳公司尚应支付黄金水水电费400元。黄金水要求惠耳公司支付逾期付款违约金5000元的诉讼请求，因2017年5月，政府已经发布征收通告，后续房屋的使用存在不确定性，且惠耳公司已经于2017年7月4日和8月8日分两次向马彩仙转账6400元，故不能以此认定惠耳公司违反约定逾期支付租金，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、黄金水赔偿杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司装修投入11500元、营业损失20700元，合计32200元；
二、杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司支付黄金水租金3200元、水电费400元，合计3600元；
三、上述二项付款义务抵销后，黄金水尚应支付杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司28600元，该款限本判决生效之日起十日内付清
四、驳回杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司、黄金水的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2373元，减半收取1186.5元，由杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司负担818元，由黄金水负担368.5元。反诉案件受理费190元，减半收取95元，由杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司负担22元，由黄金水负担73元。
杭州惠耳听力技术设备有限公司临安分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；黄金水于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 石磊
二〇一八年三月二十日
书记员 陈玲
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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