杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第424号
原告：周铁成。
原告：吕永明。
委托代理人：吕临海。
原告：王华。
委托代理人：王龙友。
原告：黄凤民。
原告：王玉芝（兼原告周铁成、黄凤民、李红、陆俊的委托代理人）。
原告：李红。
原告：陆俊。
被告：杭州海月花园业主委员会，住所地：杭州市上城区海月花园小区内。
代表人：翁伟民，主任。
被告：浙江银杏物业管理有限公司，住所地：杭州市下城区延安路348号807室。
法定代表人：潘丽娟，总经理。
原告周铁成、吕永明、王华、黄凤民、王玉芝、李红、陆俊与被告杭州海月花园业主委员会、浙江银杏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告王玉芝（兼周铁成、黄凤民、李红、陆俊的委托代理人）、原告王华的委托代理人王龙友、原告吕永明的委托代理人吕临海，被告杭州海月花园业主委员会的代表人翁伟民，被告浙江银杏物业管理有限公司的法定代表人潘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
七原告起诉称：2011年11月16日，二被告签订海月花园物业服务委托合同，选聘被告浙江银杏物业管理有限公司为杭州市上城区海月花园小区的物业管理公司。被告杭州海月花园业主委员会在选聘物业服务公司过程中，始终没有按照物权法及物管条例的相关规定，提请业主代表大会表决，未做到公正、公平、公开，不符合选聘物业公司的相关法律程序。二被告签订的海月花园物业服务委托合同也未经业主大会审议通过，不应受到法律保护。合同约定，小区经营性收入扣除经营成本后的50%作为补充物业管理服务费划归被告浙江银杏物业管理有限公司使用，但被告杭州海月花园业主委员会无权在未经业主大会表决的情况下将部分收益奉送给被告浙江银杏物业管理有限公司；合同约定的委托管理服务事项中，对本小区重要的公共设施的维护和使用有严重缺失；合同擅自提高物业管理服务费用标准；合同未对符合该物业服务费用应该提供的服务人员配置、确保公共设施运转和维护以及出现损坏如何赔偿等作出相应的约定；物业管理费的缴纳方式以及滞纳金的计算标准，全体业主对此毫无知情权。合同严重损害了广大业主利益，而被告杭州海月花园业主委员会却违法签订合同，原告无法执行。许多业主曾就选聘被告浙江银杏物业管理有限公司为海月花园的物业管理公司以及物业服务委托合同的合法性、有效性问题多次向被告杭州海月花园业主委员会以及相关部门反映，要求依法按程序提请业主大会审议表决，但被告杭州海月花园业主委员会仍未按法定程序执行。被告浙江银杏物业管理有限公司在明知被告杭州海月花园业主委员会未按法定程序经业主代表大会表决的情况下，仍与其签订海月花园物业服务委托合同，并不顾业主的再三劝阻，强行入驻海月花园小区。进入小区后，被告浙江银杏物业管理有限公司并未提供相应的物业管理和服务，且因不作为或缺乏专业技术人员给小区公共设施造成严重破坏，损害了业主的切身利益，使业主蒙受了巨大的精神和经济损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、二被告于2011年11月16日签订的海月花园物业服务委托合同无效；2、被告杭州海月花园业主委员会承担本案全部诉讼费用。
被告杭州海月花园业主委员会答辩称：七原告所诉与事实严重不符，其提交的证据完全歪曲事实。被告杭州海月花园业主委员会为海月花园选聘物业一事，在一个月内先后发布十次有关选聘物业公司的小区公告，召开十几次会议，包括业主大会，选聘物业公司的过程公开透明，符合法定程序。本次业委会关于物业选聘采取了书面意见表表决形式，符合法定规范。所有有关物业选聘的决议均由业委会集体讨论决定，程序合理。物业选聘意见业主大会公开进行，由社区同志参与并到场监督，意见结果立即在小区内公布，被告杭州海月花园业主委员会也严格受托公开招聘物业公司，并在谈判及签订物业合同后，立即发小区公告对合同内容予以通告，所选的物业公司的资质、费用水平均符合业主大会的委托授权范围。原告中部分人系原业委会成员，因长期不交物业费、经济账目不清、损害业主利益等原因于2011年9月被业主大会高票罢免。
被告浙江银杏物业管理有限公司答辩称：被告浙江银杏物业管理有限公司是有二级资质的物业公司；本案物业服务委托合同真实合法，被告浙江银杏物业管理有限公司对海月花园社区进行了三年的事实管理；原告大多是三年未交物业费的业主，在三年的事实管理中，物保费、水电费等都是被告浙江银杏物业管理有限公司支出的；对于热水器停用的问题，在被告浙江银杏物业管理有限公司进场之前热水器就已经停掉了；物业管理费预收期12个月是国家规定的。
七原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、海月花园物业管理服务委托合同一份，证明翁伟民作为被告杭州海月花园业主委员会主任签字的事实；
2、选聘浙江银杏物业以及与其签订的海月花园物业管理服务委托合同均未经业主大会审议通过的部分业主签名一份，证明被告杭州海月花园业主委员会未就选聘物业公司以及签订物业管理服务委托合同一事召开业主大会审议；
3、海月桥社区的情况说明一份，证明社区不清楚被告杭州海月花园业主委员会是否经过书面业主大会选聘物业公司等程序；
4、杭州市上城区住建局对海月花园业主投诉物业委托合同合法性问题的答复一份，证明被告杭州海月花园业主委员会没有就选聘物业公司召开业主大会的备案；
5、证明一份，证明翁伟民当时是被告杭州海月花园业主委员会主任；
6、公告一份，证明被告杭州海月花园业主委员会选聘被告浙江银杏物业管理有限公司，业主对此不知情。
被告杭州海月花园业主委员会为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：
7、关于海月花园小区业主大会临时会议决定的公告一份，证明原告中黄凤民等人系被罢免的原业委会成员；
8、2011年10月18日关于召开新物业选聘前征求意见会的通告一份，证明物业公司选聘程序合法；
9、2011年10月20日海月花园小区业主议事临时约定一份，证明物业公司选聘程序合法；
10、2011年10月23日关于选聘物业公司意见征求表发放的通知一份，证明通过票决形式召开业主大会，物业公司选聘程序合法；
11、2011年10月26日关于业主大会开箱唱票通知一份，证明物业公司选聘程序合法；
12、2011年10月24日关于选聘物业公司意见征求表一份，证明物业公司选聘程序合法；
13、2011年10月27日关于选聘物业公司意见征求表开箱情况通告一份，证明物业公司选聘程序合法；
14、2011年11月7日关于近阶段小区招聘物业公司等事项的通告一份，证明物业公司选聘程序合法；
15、2011年11月17日关于确定物业公司及相关费用的通知一份，证明物业公司选聘程序合法；
16、2011年11月22日关于被告浙江银杏物业管理有限公司进驻公告一份，证明物业公司选聘程序合法；
17、杭州市上城区南星街道南星桥社区居委会出具情况说明一份，证明物业公司选聘程序合法。
被告浙江银杏物业管理有限公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：
18、杭州市物业管理项目实施确认书一份，证明被告浙江省银杏物业管理有限公司已经在房管局备案。
在诉讼过程中，本院依职权调取了公告及社区回函一份，证明被告杭州海月花园业主委员会成员辞职未经业主大会审批的程序。
庭审中，原、被告对上述证据均进行了质证，双方的质证意见如下：被告杭州海月花园业主委员会对证据1、证据5、证据18、公告及社区回函无异议；对证据2真实性表示无法确认，认为系原告单方陈述，不能作为定案依据；对证据3三性有异议，认为不能作为定案依据；对证据4三性有异议，认为杭州市上城区住建局未经调查出具的答复不能作为定案依据；对证据6三性有异议，认为类似的公告有很多。
被告浙江银杏物业管理有限公司对证据1至证据6的质证意见同被告杭州海月花园业主委员会的质证意见一致；对证据7至证据17、公告及社区回函无异议。
原告王华对证据7关联性有异议，认为与本案无关；对证据8、证据10至证据13关联性有异议，认为从征求意见稿的发放到开箱均是事实，但这些工作以及就选取什么资质的物业公司及物业费的数额的确定都是选聘物业公司的前期工作；对证据9关联性有异议，认为临时约定仅是就重大事件要少数服从多数及投票与计票的约定，且该临时约定仅有五个人签字；对证据14关联性有异议，认为该文件仅说明选物业公司已经进入谈判阶段；对证据15关联性有异议，认为该通知是在签订物业服务委托合同的第二天对业主进行的告知，且签订的主体仅是被告杭州海月花园业主委员会的五位成员，物业费、停车费的收取以及对小区经营性收入的分配未经全体业主表决，侵犯了业主权利，业主在2011年11月18日就张贴了反对公告；对证据16关联性有异议，认为该公告系二被告已经签订合同后告知全体业主，与本案无关；对证据17证明对象有异议，认为前期工作社区确实是参与了，但在聘请被告浙江银杏物业管理有限公司的事情上，社区是不知情的；对证据18真实性无异议，需要说明的是物业服务委托合同及被告浙江银杏物业管理有限公司的进驻程序均不合法；对公告及社区回函无异议。
原告周铁成、吕永明、黄凤民、王玉芝、李红、陆俊对证据7至证据17、公告及社区回函的质证意见同原告王华的质证意见一致；对证据18表示不清楚。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、证据5、证据8至证据15、证据18、公告及社区回函真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3、证据4、证据16、证据17，本院结合其他证据综合认定；证据2、证据6，系原告单方制作，本院不予认定；证据7，与本案无关，本院不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2011年10月，翁伟民等五人当选被告杭州海月花园业主委员会委员。2011年10月18日，被告杭州海月花园业主委员会发布关于召开新物业选聘前征求意见会的通告，通知于2011年11月19日晚7点30分召开业主意见征求会，就新物业的选聘、物业费等相关事项，听取广大业主意见。2011年10月20日，被告杭州海月花园业主委员会发布海月花园小区业主议事临时约定。2011年10月23日，被告杭州海月花园业主委员会发布关于选聘物业公司意见征求表发放的通知，通知：定于10月24日-26日每晚18：00-21：00在小区大门口进行意见征求表的发放，要求业主在26日21：00之前将意见征求表放到票箱内。2011年10月24日，被告杭州海月花园业主委员会向业主发放关于选聘物业公司意见征求表，其中载明：业委会将根据小区业主临时约定，本着少数服从多数的原则选聘物业公司，并制作相应的物业公司选聘标准的选项。2011年10月26日，被告杭州海月花园业主委员会通知：定于10月27日晚上19点在星光之家开箱唱票。2011年10月27日，被告杭州海月花园业主委员会发布关于选聘物业公司意见征求表开箱情况通告，通告：2011年10月27日晚上在海月桥社区工作人员和部分热心业主监督下于星光之家开箱统计，截至10月27日共收到有效选票213份，其中“0.8元及以下”计22票、“0.8-1.5元”计127票、1.5元以上共计64票，业委会将会根据小区业主少数服从多数的原则选聘物业公司。2011年11月7日，被告杭州海月花园业主委员会发布关于近阶段小区招聘物业公司等事项的通告，通告：物业招聘工作已经进入谈判阶段。2011年11月17日，被告杭州海月花园业主委员与被告浙江银杏物业管理有限公司订立海月花园物业管理服务委托合同，同日，被告杭州海月花园业主委员会发布关于确定物业公司及相关费用的通知。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告杭州海月花园业主委员与被告浙江银杏物业管理有限公司订立海月花园物业管理服务委托合同是双方真实的意思表示，订立程序合法，内容不违反法律、法规的强制性规定，至今已经履行近三年之久，应属合法有效。对原告关于上述合同未经过业主大会表决和审议通过的主张，本院认为，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。被告杭州海月花园业主委员会在与被告浙江银杏物业管理有限公司订立合同之前，就选聘物业服务企业数次发布通告或者通知；之后，就物业服务企业的选聘向业主发放关于选聘物业公司意见征求表，经开箱统计参与投票的业主符合法定标准。被告杭州海月花园业主委员会采用书面发放关于选聘物业公司意见征求表征求业主意见，是法规规定的业主大会会议可以采用的合法形式，其根据表决结果与被告浙江银杏物业管理有限公司订立海月花园物业管理服务委托合同在程序上并无不当。因此，原告上述主张不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：
驳回原告周铁成、吕永明、王华、黄凤民、王玉芝、李红、陆俊的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告周铁成、吕永明、王华、黄凤民、王玉芝、李红、陆俊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：12×××68）
审 判 长 周 智
人民陪审员 徐子文
人民陪审员 赵惠健
二〇一四年七月十五日
书 记 员 陶舒雯
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。