江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00257号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陆兵斌。
委托代理人：袁弛。
委托代理人：孙桂斌，江苏中远大律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：袁杰斐。
委托代理人：袁弛。
委托代理人：孙桂斌，江苏中远大律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：江苏苏润发置业发展有限公司，住所地在江苏省南通市外环北路798号。
法定代表人：周德文，该公司董事长。
委托代理人：杜加铭，该公司职员。
申请再审人陆兵斌、袁杰斐因与被申请人江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称苏润发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0675号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。
陆兵斌、袁杰斐申请再审称：一、二审判决适用法律错误，购买房屋合同与实际交付面积差异超过3%部分应由苏润发公司承担。《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第二款明确规定，大于部分超过3%的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，二审判决错误对该条设定了适用前提为约定不明。实际上该条规定“当事人虽在预售合同中约定以实际交付为准”，该条系强制性规定，不与上位法相抵触，与最高人民法院关于商品房买卖的司法解释中约定不明确的处理方式并不冲突，应在江苏地域内适用。综上，请求对本案提起再审。
苏润发公司提交意见认为：案涉商品房买卖合同第5条明确了面积差距的处理方式有两种选择，第一种是双方自行约定，第二种是双方按3%选定，该合同约定没有歧义，已经将双方之间可以选择的事项在合同中体现，且本案双方明确约定单价不变，面积按实调整，不存在约定不公平的情形。《江苏省城市房地产管理条例》也规定由双方当事人在销售合同中载明，当事人如果未在销售合同中载明的可以适用该规定。综上，请求驳回陆兵斌、袁杰斐的再审申请。
本院审查查明：苏润发公司开发建设了尚美家国际小商品城商品房（商铺）。2009年10月5日，陆兵斌、袁杰斐向苏润发公司缴纳50000元认购尚美家国际小商品城3#2274号商铺。2009年10月6日，双方签订了商铺认购书，陆兵斌还与南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称尚美家公司）签订了房屋代理出租协议。认购书确认：陆兵斌向苏润发公司认购尚美家国际小商品城商铺3#2274号店铺，认购单价为21200元每平方米，认购面积为24.45平方米，认购总价为518340元，扣除前三年租金124401.6元后实际应缴总价款为393938元。房屋出租代理协议约定：前三年租金每年以房屋总价的8%返还陆兵斌、袁杰斐，三年一次性返还，从房价中一次性扣除，陆兵斌、袁杰斐将上述店铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年。同日，苏润发公司根据约定向尚美家公司交付3#2274号商铺，由尚美家公司代为出租。在实际交款时，苏润发公司在认购书确认的应缴房款393938元的基础上再给予“9.8折”的优惠，双方确认陆兵斌、袁杰斐应交总房款为386060元。基于双方确定的应缴款数额，陆兵斌、袁杰斐、苏润发公司于2009年10月20日补签了商品房买卖合同，约定：陆兵斌、袁杰斐购买尚美家国际小商品城3幢2单元2274号房屋，所售房屋为预售房，合同约定建筑面积24.45平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为15789.78元，总金额386060元；合同签订之日由买受人缴纳购房定金50000元，其余房款在半个月内付清并与贷款银行签订借款协议；买受人逾期付款，在90日之内，应支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2009年9月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，交付条件为商品房经验收合格，出卖人逾期交房的，逾期不超过150日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：按国家面积测绘核定的产权登记面积为准，商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生误差时，单价不变，总价按实调整；2、双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
陆兵斌、袁杰斐于2009年11月27日交足合同约定的购房款386060元。2010年4月14日，南通尚美家国际小商品城1号、2号、3号楼办理了竣工备案手续，获得《建筑工程竣工验收备案证明书》。经测量，尚美家国际小商品城3幢2单元2274号房屋建筑面积为26.71平方米，超过合同约定面积2.26平方米。2010年4月，苏润发公司通知陆兵斌、袁杰斐补缴房款。2010年5月11日，苏润发公司向南通市房地产交易中心申请初始产权登记。2010年6月9日，尚美家国际家居城1-3幢楼办理了土地使用权分割登记。
根据南通市城市建设档案馆保存的尚美家国际小商品城建设档案资料，涉案工程单位工程竣工验收时间为2009年6月26日，消防验收合格时间为2009年10月1日，档案中还存有建筑节能工程施工质量专项验收表、建筑工程抗震消防施工质量核验表、人防工程房屋专项验收证明，但无验收合格的时间记载。
2010年6月起，尚美家小商品城业主开始就延期交房等问题与苏润发公司交涉，因争议较大一直未能协商解决，陆兵斌、袁杰斐遂诉至南通市港闸区人民法院，请求判令：1、苏润发公司承担房屋实际面积与约定面积差额所须缴纳房款24103元；2、苏润发公司承担延期交付房屋违约金13589元及延期办理房地产权属证书违约金3860元。苏润发公司提起反诉，请求判令：解除双方于2009年10月20日签订的《商品房买卖合同》，陆兵斌、袁杰斐支付违约金1671.35元。
一审法院认为：
一、关于本诉部分：
1.陆兵斌、袁杰斐、苏润发公司双方在房屋买卖合同中明确约定：产权登记面积与合同约定面积发生误差时，单价不变，总价按实调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担。陆兵斌、袁杰斐、苏润发公司签订的商品房买卖合同中关于面积差的处理已有明确约定，该约定合法有效且系双方当事人的真实意思表示，双方均应当受合同约定条款的约束，故陆兵斌、袁杰斐要求苏润发公司承担超过合同约定面积3%部分购房款的诉讼请求不予支持，超过合同约定部分的房款应当由陆兵斌、袁杰斐予以补缴。
2.关于延期交付房屋违约金。涉案合同约定，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。陆兵斌、袁杰斐主张应以办理建设工程竣工验收备案为交付使用的条件；苏润发公司抗辩“经验收合格”是指商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。对于如何理解“经验收合格”的含义，建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条明确规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……。由此可见，建设工程竣工验收的内容包含了公安消防、环保等部门的认可或许可，是建设工程必须的基本验收项目，苏润发公司于2009年6月26日对尚美家小商品城组织的验收为单位工程的竣工质量验收，俗称单体验收，是建设单位、监理单位、施工单位、设计单位组织共同对讼争房屋的单项工程的建筑进行的质量验收，讼争房屋竣工验收还需取得公安消防、环保等部门的许可或认可，故苏润发公司的抗辩理由不能成立。根据南通市城市建筑档案馆的资料记载，讼争房屋于2009年10月1日经消防验收合格，但建筑节能验收、抗震消防质量验收、人防工程验收虽有验收表，但均无验收时间的记载，而苏润发公司又未能相关项目验收合格时间及工程竣工验收合格的证据，无法确认涉案房屋验收合格的具体时间；而房地产开发商办理建设工程竣工验收备案是让买方知晓其房屋已经竣工验收合格的公示性文件，不经备案则一般买受人无从知晓房屋是否已具备竣工验收合格的条件，故以苏润发公司取得建设工程竣工验收备案证明书为苏润发公司符合房屋交付使用的条件较为合理。因合同约定的交房期限早于合同订立时间，应视为双方对交房时间没有约定，故应以实际交房时间2009年10月6日为交房期限。因苏润发公司实际交付房屋时尚不符合交房条件，至取得竣工验收备案证明书已超过176天，故陆兵斌、袁杰斐只主张苏润发公司延迟交付176天并要求支付违约金13589元（386060×0.0002×176天）的请求，予以支持，苏润发公司应支付延期交付房屋违约金13589元。
关于逾期办理权属证书违约金。双方买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因所售商品房须具备交房条件后开发商方可办理相关权属登记手续，故该条款中“交付使用”应理解为符合法律、法规规定的交付使用条件，而非实际交付使用。2010年4月14日苏润发公司办理竣工验收备案手续，此时间应作为符合交房条件的时间点。苏润发公司于2010年5月11日办理注册登记备案手续，于2010年6月9日办理土地使用权分割登记，并未超过合同约定的期限，无需承担违约责任。故陆兵斌、袁杰斐以2009年10月6日实际交付使用日期作为起算点为由主张苏润发公司逾期办证，要求支付延期办理房地产权属证书违约金3860元的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。
3.鉴于陆兵斌、袁杰斐以及其他尚美家小商品城的业主自2010年6月起一直就延期交房违约金等问题主张权利，诉讼时效已发生中断事由，故苏润发公司关于陆兵斌、袁杰斐提起诉讼超过诉讼时效的抗辩不能成立。
二、关于反诉部分：苏润发公司是否可以行使合同解除权：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案陆兵斌、袁杰斐、苏润发公司买卖合同中约定了买受人逾期超过90日后付款的，出卖人有权解除合同。苏润发公司于2010年4月底通知陆兵斌、袁杰斐缴清购房余款，但未在解除权发生之日起一年内行使权利，其解除权已消灭，且陆兵斌、袁杰斐要求继续履行合同，故对其要求解除合同之诉讼请求不予支持。
合同继续履行，因涉案房屋实际面积超过合同约定面积，苏润发公司要求陆兵斌、袁杰斐支付2.26平方米购房款的请求依法应予以支持。关于购房单价，苏润发公司主张购房单价为15789.78元/平方米，但双方在认购书中已明确购房单价为21200元/平方米，买卖合同中虽约定的购房单价为15789.78元/平方米，此价格系苏润发公司基于与尚美家公司的合作关系在房价中直接扣除前三年租金124401.6元再给予“9.8折”优惠后所计算出的价格，而非涉案房屋的实际单价，根据认购书及买卖合同可以计算出24.45平方米的涉案房屋总价款应为510461.6元(386060元+124401.6元)，购房真实单价应为20877.78元/平方米（510461.6元÷24.45平方米），因房屋面积增加陆兵斌、袁杰斐还需补缴房款47183.78元（2.26平方米×20877.78元/平方米），因此涉案房屋实际总价款应为557645.38元（386060元+124401.6元+47183.78元）。根据陆兵斌、袁杰斐与尚美家公司签订的代理出租协议涉案房屋前三年的租金为133834.89元（557645.38元×0.08×3），代租协议约定前三年租金可从购房款中抵扣，苏润发公司基于与尚美家公司的合作关系亦同意抵扣，双方在订立合同时已抵扣124401.6元，尚有9433.29元可从陆兵斌、袁杰斐应付房款中予以抵扣，故陆兵斌、袁杰斐还需向苏润发公司缴纳购房款37750.49元（47183.78元-9433.29元）。因陆兵斌、袁杰斐未能及时缴纳剩余房款，苏润发公司根据合同约定主张违约金依法应予以支持。苏润发公司于2010年4月底通知缴纳剩余房款，应给予合理的付款期限，法院酌情确定90日的付款期限，故陆兵斌、袁杰斐应当自2010年8月1日起至实际给付之日止以37750.49元为本金按每日万分之二的标准支付违约金。综上，一审法院判决：一、苏润发公司一次性给付陆兵斌、袁杰斐违约金13589元。二、驳回陆兵斌、袁杰斐的其它诉讼请求。三、陆兵斌、袁杰斐一次性支付苏润发公司购房款37750.49元并支付违约金（违约金自2010年8月1日起至实际给付之日止以37750.49元为本金按每日万分之二的标准计算）。四、驳回苏润发公司的其它诉讼请求。
陆兵斌、袁杰斐与苏润发公司均不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审中，苏润发公司出具说明，称仅收取陆兵斌、袁杰斐户应缴房款35684元，并承诺放弃陆兵斌、袁杰斐逾期付款违约金。
二审法院认为：一审法院认定事实清楚，适用法律不当，对陆兵斌应缴纳的房款计算有误，应予更正。现苏润发公司二审中出具说明收取房款变更为35684元，并放弃对陆兵斌、袁杰斐逾期付款违约金的诉请，依法予以准许。该院判决：一、维持南通市港闸区人民法院（2013）港民初字第0473号民事判决第一、二、四项。二、变更南通市港闸区人民法院（2013）港民初字第0473号民事判决第三项为陆兵斌、袁杰斐于判决生效后10日内一次性支付苏润发公司购房款35684元。
本院认为：案涉商品房买卖合同第五条关于面积差异处理有两项可选择条款：一是按国家面积测绘核定的产权登记面积为准，商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生误差时，单价不变，总价按实调整。二是面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积误差比在3%以内的部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。而在本案中，双方当事人明确选择适用第一项条款即单价不变，总价按实调整，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故一、二审法院判决陆兵斌、袁杰斐应当按照合同约定承担超出合同约定面积3%部分的购房款并无不当。
综上，陆兵斌、袁杰斐的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回陆兵斌、袁杰斐的再审申请。
审 判 长 段晓娟
代理审判员 史留芳
代理审判员 王 强
二〇一五年五月十九日
书 记 员 李斯琦