辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第00956号
上诉人（原审原告）王哲，女，1970年12月13日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省锦州市凌河区。
上诉人（原审被告）锦州市古塔区中太购物广场，住所地辽宁省锦州市古塔区。
投资人刘树立，该广场总经理。
委托代理人骆景宏，辽宁融基律师事务所律师。
上诉人王哲、锦州市古塔区中太购物广场因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民二初字第00114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王哲，上诉人锦州市古塔区中太购物广场之委托代理人骆景宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月29日，以被告锦州市古塔区中太购物广场（以下简称：中太购物广场）作为甲方，以原告王哲作为乙方，双方签订了《中太购物广场场地租赁合同》。合同第一章“场地租赁、租金及费用”约定：“甲方将中太购物广场二楼C6号精品屋租于乙方使用，面积为14.7平方米，经营类别为箱包类商品。租期为2013年9月25日起至2014年9月24日止，共计12个月。场地租金为每月每平米200元人民币，包含公摊面积、定额税金，合计35280元／年，乙方须向甲方一次性交纳租赁期内一年的租金。乙方须交纳保证金5000元（退场后3日内无纠纷时全额退还）”。合同第二章“装修”约定：“乙方对承租场地须进行装修，装修必须符合甲方的统一要求，装修所有材料必须符合国家消防和环保的要求。乙方须保证在规定期限内完成装修工作，如需延长装修时间需征得甲方同意”。合同第三章“甲乙双方责任”约定：“合同有效期内，乙方必须遵守甲方的各项规章制度和管理规定并接受检查。乙方必须按照甲方有关规定严格执行，遵守甲方的营业时间，保持场地整洁，不得占用公共通道。乙方违反此规定，甲方有权解除合同”。合同第四章“消防安全”约定：“设在商场内各部位的消防控制开关、消火栓、防火卷帘门、手动报警器、灭火器等消防设施、设备乙方不准随意挪动、损坏，无火灾险情时不得随意动用”。合同签订后，原告于2013年9月29日向被告中太购物广场一次性交纳租赁期内一年的租金合计35280元，并于同日交纳质量保证金5000元、电表费350元。
双方在履行合同过程中，被告针对原告经营纳税问题，其未向税务机关缴纳税金。由于该广场经营不景气，有个别业主先后撤出。为此，被告于2014年8月13日向广场业主发出了《关于中太购物广场闭店的通知》。其内容为：“商场各业户：感谢您对中太购物广场这一年来的支持和配合。由于各方面原因，商场在来年无力继续经营，特此研究决定，中太购物广场于2014年各业户合同到期后正式闭店，请各位业户提前做好货物安排及撤场准备。如不配合商场工作，质保金将自动转为违约金，商场将不予以退还。同时移交司法机关处理。感谢配合！给您带来的不便，敬请理解！”因而，该商场的经营成效未见复苏，依然是门庭冷落。
原审法院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护。但双方在履行合同过程中，由于该广场经营不景气，使得个别业主撤离广场经营，造成了经营场面混乱，从而影响了广场经营氛围。且2014年8月13日，被告向广场业主发出了《关于中太购物广场闭店的通知》后，对于原告等租赁场地未有到期业主的经营，造成了一定负面影响，促使原告等业主无法在场地租赁期内，井然有序的正常经营。因此，被告在履行该合同时，属于履行不适当，其给原告经营造成了一定影响，应承担自2014年8月13日向广场业主发出《关于中太购物广场闭店的通知》后，至该合同期满经营上不利的责任。关于原告提出“原、被告签订的合同显失公平，该合同是被告提供的格式条款合同，内容有很多霸王条款，只约定原告，对被告承担的责任和义务根本没有约定”的主张，与事实相悖。所谓格式条款，是指合同一方当事人为了重复使用合同而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同称为格式合同。所谓霸王条款，是指免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款。本案中的租赁合同，虽然是被告提供，但合同的内容系原、被告协商一致签订的，系双方认可的真实意思表示，且已实际履行。若原告在签订合同时有异议，可以拒绝与被告签订。因此，该合同并非属于格式合同，亦不存在霸王条款及显失公平的情形，因而，对于原告的该项主张，本院不予采纳。关于原告认为“被告怠于履行自己的义务，业主无法经营及被告提供冷暖空调不符合约定”的诉讼理由，其未有事实根据。被告投资该广场，业主从广场承租场地销售商品，均属于商业行为。双方各自作为经营者均以营利为目的。既然双方是商业行为，必然存在商业风险，受市场环境等诸多因素影响，无法保证双方经营必然获利。既是客观存在原告所述事实也无法证明是被告怠于履行合同义务所致。为此，对于原告该项诉讼理由，本院亦不予采纳。关于原告主张被告提供冷暖空调不符合约定，因合同中对空调的使用及应达到的温度标准并未有具体约定，故原告该项主张证据不足，本院不予支持。关于原告在本次庭审中增加诉讼请求，提出“按合同约定，我们自己装修，但在入场时商场强行收取我们每平方米120元装修费用”的问题，因被告未收取原告的装修费，原告的该项主张证据不足，本院不予支持。关于原告主张“每平方米200元的租金中包含定额税金，但被告实际没有依法交税，且告知业主自己办理营业执照和税务登记”问题，因合同中并未约定营业执照的办理问题，所以应根据工商登记机关的要求程序依法进行登记。对于缴纳税金问题，因合同约定了场地租金中包含定额税金，但未有约定具体数额，然而，原告承租的场地是否符合纳税的起征点，应由税务机关决定。被告亦未向税务机关缴纳税金，因而，应视为每平方米200元，系场地租金。对于是否应予纳税，应由税务机关负责处理，由被告承担责任。为此，对于原告的该项主张，本院不予采纳。关于原告提出“商场消防设施不合格，审批手续不健全，消防栓位置出租，存在重大安全隐患”的主张，上述问题应由有关消防部门认定和处理，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告“赔偿损失1000元”一节，因证据不足，本院不予支持。关于反诉原告锦州市古塔区中太购物广场主张反诉被告王哲“围堵商场楼道不让商场经营，并将照片上传到网上，严重损害商场形象，促使其他业主与反诉原告解除合同，造成租金损失及信誉损失，要求反诉被告予以赔偿”问题，对于反诉原告主张的租金损失，因其依据的事实不是合同约定的违约行为，故对其以该事实作为违约赔偿的依据，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告的行为影响了商场信誉，因而造成信誉损失，该主张应适用侵权法律关系，而并非合同案件调整范围，故对其该项主张，本案不予调整。现原、被告所签订的合同期限已满，已不再履行，应属于合同自然解除。但由于双方在履行合同过程中，被告于2014年8月13日，向广场业主发出了《关于中太购物广场闭店的通知》后，对于原告经营，造成了一定负面影响，被告应承担自2014年8月13日向广场业主发出《关于中太购物广场闭店的通知》后，给原告带来经营上不利的责任，为此，其应返还2014年8月13日后，至合同期满之日止的场地租金的二分之一及返还全额的保证金5000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告锦州市古塔区中太购物广场于本判决生效后十日内，返还原告王哲场地租金人民币2，009.00元、保证金人民币5，000.00元，合计人民币7，009.00元（详见计算表）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王哲其他诉讼请求。三、驳回反诉原告锦州市古塔区中太购物广场的诉讼请求。案件受理费人民币312.00元，原告王哲负担人民币262.00元，被告锦州市古塔区中太购物广场负担人民币50.00元。反诉费人民币243.00元，由反诉原告锦州市古塔区中太购物广场负担。
宣判后，王哲不服，上诉至本院称，一、原审法院认定事实错误，导致判决结果错误。1、上诉人与被上诉人签订的合同根本不是双方协商一致签订的，合同内容完全是被上诉人事先拟定对其有利，而对上诉人明显不利且显失公平，合同内容很多是霸王条款，只约定上诉人没有约定被上诉人，这样的合同就是霸王条款，应予解除。2、上诉人租赁场地是为了经营，提供水、电、供暖、空调应是出租方必须的义务，可是双方签订的合同中，连被上诉人必须的硬件设施提供，被上诉人都没有写在合同中，这明显是逃避自己责任，这样的合同能是公平的吗上诉人等十几人提供证人证言，证实该商场在冬季不供暖，在夏季空调不给冷风事实。被上诉人违反法定义务。3、被上诉人收取上诉人租金及定额税金事实是成立的，对此合同中明确约定，被上诉人之所以收取上诉人定额税金，其事先是承诺办理工商营业执照，因为缴纳税金的前提程序必须是先办理工商执照及税务登记，之后才能缴税，这是法定程序。既然双方约定由被上诉人为上诉人缴纳税金，那么现今被上诉人没有为上诉人缴纳税金，这不是明显的违约吗被上诉人给自己员工缴税，原审法院怎能说“被告亦未向税务机关缴纳税金呢”税金的数额完全可以依据被上诉人为员工缴税的基数确定，被上诉人占有上诉人税金完全是不当得利，法律规定，不当得利应予返还上诉人。4、原审法院在审理查明中，合同第二章装修约定“乙方对承租场地须进行装修，装修必须符合甲方统一要求，装修所有材料必须符合国家消防和环保要求，乙方必须保证在规定期限内完成装修工作，如需延长装修时间需征得甲方同意，”法院既然查明装修必须由乙方装修，为什么乙方装修费用不保护呢合同中明确写明由乙方装修，甲方因何收取装修费呢甲方收取装修费只对商场二十户业主，法院确查明是收取全体业主的装修费，法院查明事实证据在哪里没有证据就认定显然法院是错误认定。5、法院查明合同第四章“消防安全约定，设在商场内各部位的消防控制开关、消火栓……乙方不准随意挪动损坏。可是，被上诉人将消防通道出租，将有消防控制开关、消防栓的场地出租业主这不是明显违反法律规定的行为吗这些违法行为只能等消防部门来处理吗法院发现违法行为应依职权交付司法机关处理，原审法院为什么不处理呢明显包庇、袒护违法犯罪行为。二、原审法院适用法律错误，导致判决结果错误。1、上诉人在2014年7月20日诉请法院解除双方租赁合同，起因是被上诉人有严重违约行为，不为上诉人缴纳税款，改变经营模式，不为上诉人提供空调冷风，商场没有经营规模，上诉人不能经营等等，而原审法院判决以合同期限已满广不再履行，合同自然解除。上诉人提起诉讼时，双方合同期限并没有届满，法院审查时应以上诉人提出解除时间为参考点，不能武断以合同期限己满自然解除，这明显是改变了上诉人的诉讼请求，原审法院擅自更改当事人诉求，判决没有法律依据。2、被上诉人在双方合同期限内向业主发出闭店的通知，其行为表明不再经营事实，上诉人租赁场地就是为了经营这一个目的，而被上诉人不经营明显是违反双方合同约定，这是明显的违约。原审法院以履行不适当定性没有法律依据，由于被上诉人是违约使上诉人不能经营，这个责任完全在被上诉人，因何让上诉人承担二分之一责任呢上诉人不理解也无法理解。难道说被上诉人提出闭店也是合理要求吗被上诉人闭店也是有上诉人责任吗上诉人因为什么要承担责任昵法院判决应该明释。3、上诉人诉求里关于电表费、赔偿损失请求，原审法院根本就没有审理，诉讼过程中，被上诉人将上诉人物品收缴，破坏诉讼证据，原审法院对此没有审理。4、上诉人在原审中提供了充分的证据，证实被上诉人有多项违法行为，法院对被上诉人违法行为置之不理，并在判决书中以相关行政机关受理推避责任，上诉人认为，原审法院在查明案件过程中，对于发现有违法犯罪事实应依职权移送司法机关而不应该袒护被上诉人违法行为。5、上诉人之所以提出解除合同，完全是因为如果双方不解除合同，那么上诉人继续经营就是违法经营，违法经营是不受法律保护的，难道说原审法院对于上诉人提出解除合同不同意吗在上诉人起诉之日到合同自然解除之间到底应不应该解除，如果应该解除，那么就应判决支持上诉人原审全部诉求，原审法院不能根据自己的意愿，不顾事实和法律擅自更改当事人的主张。综上，请求二审法院撤销（2015）古民二初字第00114号民事判决书第二项，依法判决被上诉人给付租赁费17769元，装修费3720元，电表费350元，定额税金14280元，并赔偿损失2131元。针对上诉人锦州市古塔区中太购物广场的上诉，上诉人王哲辩称，中太广场的上诉请求不符合事实和法律，我们没有围堵楼道的事实，质量保证金是保证出售商品的问题，我们在经营器期间经营的商品没有任何问题，没有给商场造成损失，所以质量保证金应予以退还，对于原审法院认定合同履行不适当问题，我们也在上诉状中予以说明，因为上诉人在租赁场地及经营过程中，广场有众多违法行为，签订合同有霸王条款内容有无效内容，有违约行为，致使我们不能经营，所以我们要求解除合同有充分事实和法律依据。
锦州市古塔区中太购物广场不服，上诉至本院称，一、一审判决认为2014年8月13日上诉人向广场业主发出《关于中太购物广场闭店的通知》后，给被上诉人等租赁场地未到期业主的经营造成了一定负面影响，促使被上诉人等业主无法在场地租赁期内正常经营。因此，上诉人的行为属于履行不适当，其给被上诉人经营造成了一定影响，应承担自2014年8月13日向广场业主发出《关于中太购物广场闭店的通知》起至该合同期满经营上不利的责任，并据此判决上诉人返还2014年8月13日后至合同期满之日止的场地租金的二分之一及返还全额的保证金元属于法律适用错误。对于不适当履行合同义务，《合同法》第107条规定如下“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其中履行合同义务不符合约定一般被认为不适当履行合同义务。不适当履行是指债务人虽然履行了债务，但其履行有瑕疵或给债权人造成损害的情形。其构成要件为：1、需为合同义务；2、须有履行行为；3、须债务人的履行不当。履行不当是指债务人的履行行为有违于债务履行的目的；4、须可归责于债务人。就本案而言，本案中《中太购物广场场地租赁合同》是一份租赁协议，即被上诉人在上诉人处租赁相关场地进行经营活动，上诉人按约定将场地交付被上诉人并保证商场在合同期内持续经营即视为上诉人为完全履行合同。上诉人的《关于中太购物广场闭店的通知》是对合同到期后商场的安排，该通知不是双方的合同内容，不是上诉人的义务，更不是合同义务的履行行为，不存在履行不当的问题；其通知的对象是商场各业户，从内容上看是通知业户做好货物安排及撤场准备，其目的在于减少业户不必要的损失，实际上是一种善意的提示，现一审法院错误的将其认定为履行不适当显系法律适用错误。关于质量保证金，根据双方合同的约定“经营有保证、保修商品的，其保证金在保证、保修期满后退还。合同有效期内如乙方造成甲方经济损失的，甲方有权用乙方的保证金折抵，不足部分，另行支付”，一审法院就该部分事实未予任何审查即判决全额保证金侵害了上诉人的合同权利。二、一审判决对上诉人的诉讼请求认为应适用侵权法律关系、未予调整同样适用法律错误。上诉人认为被上诉人租用上诉人相关场地进行经营活动，负有依法经营、依约经营、维护商场信誉的附随义务，现被上诉人违反该项义务，围堵商场楼道、传照片上网、损害商场形象，不仅是侵杈行为同时也是违约行为，现上诉人依法行使选择权并无不当。综上，请求二审法院撤销古塔区人民法院（2015）古民二初字第00114号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。针对上诉人王哲的上诉，锦州市古塔区中太购物广场辩称，上诉人与被上诉人签订一年的租赁合同，上诉人一直占用场地进行经营并且在合同到期后依然占用场地经营直到2015年1月15日被上诉人认为几方根据合同的约定已经履行完毕自己的义务，故该合同不能解除租金也不能返还。关于装修费用，装修费用是各位业主为自己的场地进行装修并且本身也是受益人在合同到期后要求被上诉人返还租赁费用缺少法律依据。关于电表根据合同的约定各被上诉人的用电由自己负担，由上诉人安装电表及安装的费用350元，电表由被上诉人拆除保存在库房当中，各上诉人可以取回电表。关于定额税金合同中约定包含了定额税金并且在合同实际履行过程中定额税金也是由被上诉人一方负担，上诉人没有另行交纳其他的定额税金上诉人要求返还定额税金缺少依据。关于赔偿损失，在合同履行过程中被上诉人依据合同约定完成了自己的合同义务，没有造成上诉人任何经济损失，各位上诉人占用场地给被上诉人造成了经济损失，因此对于各位上诉人主张的赔偿损失，被上诉人不予承认。
本院经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人王哲提出上诉人于合同履行期限届满前向法院提起诉讼要求解除合同，原审法院应对此加以审理一节，在案件审理过程中，双方当事人约定的租赁期限已经届满，合同已经实际履行完毕，不存在合同解除问题，且原审法院对于合同履行期限内双方当事人的责任问题进行了认定，故原审法院对此节的审理并无不当，本院予以维持。关于上诉人王哲提出锦州市古塔区中太购物广场应当给付租赁费17769元一节，双方当事人签订《中太购物广场场地租赁合同》，由锦州市古塔区中太购物广场向王哲提供经营场地，王哲向锦州市古塔区中太购物广场支付租金，合同双方当事人是平等的民事主体，均有自主选择签订或不签订合同的权利，故租赁合同是双方真实意思表示。合同已经成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方当事人签订租赁合同系商业行为，应承担各自的经营风险，上诉人王哲以商场经营不景气为由，要求解除合同，减少租金并无法定及约定依据。但在双方合同履行过程中，锦州市古塔区中太购物广场于2014年8月13日发出《关于中太购物广场闭店的通知》，确实给被上诉人的经营造成一定的负面影响，原审法院据此判决锦州市古塔区中太购物广场返还2014年8月13日之后场地租金的二分之一并无不当，本院予以维持。关于上诉人王哲主张锦州市古塔区中太购物广场应当返还定额税金一节，依据合同约定，场地租金为每月每平米200元，包含公摊面积、定额税金，该约定中并未约定定额税金具体数额，且上诉人王哲除按每月每平米200元缴纳场地租金外并未另行缴纳税金，故原审法院认定应视为每平方米200元系场地租金，纳税义务由锦州市古塔区中太购物广场负担并无不当，本院予以维持。关于上诉人王哲主张由锦州市古塔区中太购物广场返还电表费、装修费问题，因双方签订的合同中对此问题并未约定，且该电表及装修由王哲实际使用，故原审法院对王哲的此两项诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。关于上诉人王哲主张由锦州市古塔区中太购物广场赔偿经济损失一节，因王哲对该项主张未提出证据加以证明，故对王哲的此项诉讼请求，本院不予支持。
关于上诉人锦州市古塔区中太购物广场主张不应返还质量保证金一节，因锦州市古塔区中太购物广场已经停止经营，且未提交证据证明上诉人王哲出售的商品存在质量问题，故原审法院判决锦州市古塔区中太购物广场返还质量保证金并无不当，本院予以维持。关于上诉人锦州市古塔区中太购物广场主张王哲赔偿其商业信誉损失一节，其起诉理由为王哲存在围堵商场楼道、上传照片，损害了商场形象，要求赔偿商业信誉损失，该请求符合侵权法律关系特征，原审法院认为该诉讼请求为侵权法律关系，本案不予调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
锦州市古塔区中太购物广场交纳的二审案件受理费996元，由上诉人锦州市古塔区中太购物广场负担，上诉人王哲免交二审案件受理费。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫东
审 判 员 赖志勇
代理审判员 赵洪全
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 隋佳利