湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初3850号原告：袁新建，男，1982年7月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告：何迪慧，女，1986年4月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县。两原告共同委托诉讼代理人：刘荣，湖南严明律师事务所律师。被告:长沙恒港房地产开发有限公司，住所地宁乡县白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人:李哲峰，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人:张亚儒，长沙恒港房地产开发有限公司员工。原告袁新建、何迪慧与被告长沙恒港房地产开发有限公司（以下简称“恒港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由助理审判员许萌适用简易程序于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘荣及被告委托诉讼代理人胡岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁新建、何迪慧向本院提出诉讼请求:1、判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金15693元（暂计算自2016年1月1日至2016年6月30日，之后的按此计算至实际达到交房标准之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月22日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的水木清华二期·新玉潭生活广场第21栋1002号房屋。合同约定：1、该套房屋单价（人民币）3098元/㎡，总房价435920元。2、出卖人（被告）应当在2015年12月31日前向买受人（原告）交付该房屋，交付之前，买受人所有款项必须全部付清。该商品房的交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有向原告交付约定使用条件的房屋。房屋交付时，该小区的供电还是临时用电，跳闸现象频繁，小区道路、绿化，消防设施至今未建好及正常使用，同时小区入房防盗门和可视进入系统未安装到位，地下车库和公益性文体公共设施及商业配套会所至今未建成投入使用等。对此，原告及小区其他业主多次找被告协商解决均未果，只是被告公司的股东朱坤艺在2016年3月28日代表被告公司向原告等业主承认了上述事实。现原告认为,原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应该严格按照合同约定履行，原告依约履行了自己的付款义务，而被告却没有向原告交付合同约定的房屋，明显违约，原告要求被告按逾期交房来承担按日计算向原告支付已交房款万分之二的违约金，合理合法，应当得到法律的支持。被告恒港公司答辩称：对于原告起诉状中所陈述的签订房屋买卖合同过程及相关合同约定无异议，但被告已经达到交房条件，不存在逾期交房，故不需要承担逾期交房的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于以下双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。一、2015年5月22日，原告袁新建、何迪慧与被告恒港公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定袁新建、何迪慧购买位于宁乡县玉潭镇××与金凤路××东南角水××·××生活广场××号房屋，总金额为435920元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时必须符合下列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十条第一款约定商品房达到约定的交付条件后，恒港公司应当在交付日的十日前，书面通知袁新建、何迪慧办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，恒港公司应当出示满足第八条约定的证明文件。恒港公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，袁新建、何迪慧有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由恒港公司承担，并按照第十一条处理。第十一条约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理（按逾期时间，分别处理）：1、逾期在60日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后，原告袁新建、何迪慧按约支付了购房首付款并办理了按揭贷款手续，购房款全部支付完毕。被告恒港公司于2015年12月31日前发出交房通知后，原告袁新建、何迪慧于2016年3月30日收房。另，被告代理人在庭审中陈述，涉诉房屋已进行五方联合验收，但因消防验收与在建的商业楼消防是联系在一起，由于商业楼的消防未完工，故涉诉房屋未进行验收备案，预计在两个月内可完成验收备案。在本案的审理过程中，被告以双方约定的违约金过高为由请求法院予以客观调整。为节约双方的诉讼时间和诉讼成本，经庭审释明并征求双方意见，根据本案的实际情况，本院不再组织双方进行违约金损失的鉴定，双方对此并无异议。本院认为，原告袁新建、何迪慧与被告恒港公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同所约定的“已经竣工验收备案”的交房条件对双方均具有约束力。虽然恒港公司在合同约定的交房期限前通知原告袁新建、何迪慧收房，但涉案房屋至今未办理工程竣工验收备案手续，不能认定被告完全履行了约定的交房义务。本案中，原告依约履行了付款义务，虽其接收了被告交付的房屋，但不影原告因被告的违约行为向其主张支付违约金。原告提出小区相关设施、设备未完善，被告所交付的房屋还未达到合同第九条约定的交付条件，但涉诉房屋已进行五方联合验收，不存在主体质量不合格，并未对房屋的正常使用造成重大影响，故本院认为，本案违约金的终止时间宜计算至“已进行竣工验收备案”时止。因被告在庭审中提出双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。根据本案的实际情况，本院将本案的违约金计算标准酌情调整为已付房价款的日万分之零点六。然，原告在2016年3月30日接收并实际使用涉案房屋，恒港公司逾期办理竣工验收备案给原告所造成的实际损失相对较小，本院在已调整的违约金计算标准的基础上再酌情降低50%，即按已付房价款的日万分之零点三，故对原告要求恒港公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。因此，被告恒港公司应向原告袁新建、何迪慧支付自2016年1月1日起至2016年3月30日止的违约金2354元（435920元×90天×0.06‰每日），2016年3月31日至2016年6月30日止的违约金（435920元×92天×0.03‰每日）1203元，后段违约金以已付房价款为基数按日万分之零点三标准计算至房屋竣工验收备案时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙恒港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告袁新建、何迪慧违约金3557元（已计算至2016年6月30日，后段违约金以已付房价款为基数按日万分之零点三的标准计算至房屋竣工验收备案时止）。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告袁新建、何迪慧的其他诉讼请求。案件受理费192元，减半收取96元，由被告长沙恒港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。助理审判员  许萌二〇一六年九月十八日书 记 员  吴艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。