安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00060号
上诉人（原审被告）：成都市全友家私销售有限公司，住所地四川省成都市武侯区机投镇草金路37号。
法定代表人：黄跃成，该公司经理。
委托代理人：陈道江，四川师维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林维福，经商。
委托代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈最祥，个体工商户。
委托代理人：刘金苗，安徽精龙律师事务所律师。
上诉人成都市全友家私销售有限公司（以下简称全友公司）为与被上诉人林维福、陈最祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2014）太民一初字第00837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人全友公司的委托代理人陈道江，被上诉人林维福的委托代理人唐功彬，被上诉人陈最祥及其委托代理人刘金苗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月17日，林维福与太湖县中创房地产有限公司签订三份商品房买卖合同，购买太湖县中创房地产有限公司开发的位于太湖晋熙镇建设路1幢1单元106铺、206铺、306铺，2012年8月上述房屋办理了产权证，产权证登记权人为林维福，共有权人廖顺兰（林维福妻子）。2010年5月10日，林维福与全友公司签订《租赁合同》约定：林维福将其所有的位于太湖县新城建设路与龙山宫影剧院一、二、三楼出租给全友公司用于商业店铺经营使用。房屋出租建设面积为一楼1136平方米、二楼768平方米、三楼574平方米，共计2478平方米。租期自2010年7月20日起至2015年7月19日止，租金第一年为460000元、第二年为460000元、第三年为510000元、第四年为560000元、第五年为610000元，五年租金共计2600000元。第一年租金在2010年7月20日前付230000元，2011年1月20日前付230000元，以后全友公司于每年6月20日前支付下一年度租金。林维福于2010年5月20日前将该房屋交付给全友公司使用，全友公司于2010年5月20日向林维福交付房屋租赁保证金100000元。2012年6月9日，被告与陈最祥签订《全友家私专卖店经营协议书》，将租赁的房屋交给第三人陈最祥，专用于销售“全友”品牌家具。根据《租赁合同》约定，第五年租金610000元全友公司应于2014年6月20日前支付。约定支付期届满后，全友公司未能按时支付租金，林维福多次催要未果，诉至法院，其诉讼请求前述。
原审法院认为：林维福、全友公司于2010年5月10日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。林维福、全友公司应当遵守诚实信用原则，依照合同约定的内容行使权利、履行义务。林维福依约交付房屋给全友公司使用，全友公司应当按照合同约定支付房屋租金，故林维福要求全友公司按照合同约定支付房屋租金的诉讼请求，予以支持。庭审中，全友公司抗辩认为林维福主体不适格，原审法院认为：纵观从讼争房屋的购买和租赁合同的签订，尽管林维福妻子廖顺兰是讼争房屋的共有权人，但是林维福与全友公司签订出租房屋的行为系林维福对家庭共有财产行使家事代理权的行为，全友公司在与林维福签订该合同时没有提出异议，亦视为对林维福有处分权的认可，根据合同相对性原则，林维福是适格的主体，故对全友公司该抗辩理由不予采信。全友公司抗辩认为林维福在租赁合同中已经同意全友公司可以将讼争房屋的权利义务概括转让给第三人，且房屋实际使用人系第三人陈最祥，应当由陈最祥承担支付房屋租金的义务，原审法院认为，合同具有相对性，本案中，林维福、全友公司为合同签订的相对方，各自应当按照合同约定的内容行使权利、履行义务。陈最祥使用该房屋，是基于全友公司与陈最祥之间所签订的《全友家私专卖店经营协议书》所约定权利义务，该协议书对林维福不具有约束力，不符合《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条所规定的概括转让情形，故对全友公司该抗辩意见不予采信。林维福与全友公司订立的《租赁合同》对第三人不具有约束力，故陈最祥不承担本案的民事责任。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告成都市全友家私销售有限公司于本判决生效后十五日内向原告林维福支付房屋租金610000元，并自2014年6月21日起按国有商业银行同期贷款利率计付利息至本判决确定给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，保全费3770元，共计13670元，由被告成都市全友家私销售有限公司负担。
全友公司不服，上诉称：1、原审判决认定“第三人使用该房屋，是基于全友公司与陈最祥之间所签订的《全友家私专卖店经营协议书》所约定权利义务”，认定事实错误；2、基于上述错误的事实认定，原判得出错误的结论；3、原审判决回避了本案的争议焦点，即《租赁合同》第八条是否构成权利义务的概括转让之约定，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，结合《租赁协议》第八条之约定，林维福与全友公司事先达成了合同转让的约定；4、全友公司一审期间所举第四、五组证据足以证明林维福认可租赁合同项下权利义务由陈最祥享有和承担，但原判决对上述关键证据的证明内容和证明力未作审查。综上，请求撤销原判，改判由陈最祥向林维福支付租金，一、二审诉讼费由陈最祥负担。
林维福二审庭审辩称：全友公司将《租赁合同》第八条第一款的约定视为权利义务的概括转让，该观点明显不能成立；2、全友公司一审期间所提交的第三组证据《全友家私专卖店经营协议书》，系全友公司与陈最祥签订，对林维福不具有约束力，与本案没有关联性，原判认定事实正确；3、林维福与全友公司之间签订的《租赁合同》权利义务明确，全友公司应当依约支付租金。
陈最祥二审庭审辩称：1、全友公司与林维福是房屋租赁合同的主体，全友公司应当履行支付租金的义务；2、陈最祥与全友公司之间形成合作经营关系，陈最祥使用全友公司承租的房屋，从而以实际行为对合作经营协议的部分条款予以变更；3、陈最祥使用全友公司承租的房屋不属于合同法所规定的概括转让情形。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致。二审法院经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：全友公司上诉要求改判由陈最祥向林维福支付房租，该上诉理由有无事实及法律依据。林维福与全友公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因此，原判依据《租赁合同》判令全友公司向林维福支付约定房屋租金，处理并无不当。全友公司上诉称，全友公司已将租赁合同的权利、义务概括转让给陈最祥，应由陈最祥向林维福支付房租。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，全友公司应对概括转让这一事实承担举证责任。为此，全友公司一审期间提交了工商基本注册信息查询单、太湖县公安局消防大队建设工程竣工验收消防备案抽查公告通知单（太公消验备字（2011）第29号）等证据，上述证据仅能证明以下事实，陈最祥与成都市全友家私销售有限公司签订《全友家私专卖店经营协议书》后，在经营期间使用案涉房屋专卖全友产品，并经手向林维福支付了部分房屋租金，陈最祥的使用及代付租金行为究竟是基于合同权利、义务的概括转让还是其他原因，上述证据并不能得出排他性的结论，不符合高度盖然性证明标准。成都市全友家私销售有限公司作为举证责任人，应承担不利后果。上诉人的上诉理由因缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由上诉人成都市全友家私销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 江 韵
代理审判员 潘 红
二〇一五年三月四日
书 记 员 董慧敏
附相关法律条款：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。