福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0525民初3778号
原告：郑雅云，女，1962年5月2日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告：郑伟艺，男，1990年3月3日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告：林志农，男，1974年4月26日出生，汉族，住石狮市。
原告郑雅云、郑伟艺与被告林志农房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告郑雅云、郑伟艺、被告林志农均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑雅云、郑伟艺向本院提出诉讼请求：1、判决被告腾退租赁房屋；2、判决被告支付2016年5月1日起至被告腾退租赁房屋之日止的房屋租金（租金每月1000元，其中2016年5月1日至2016年9月30日租金为5000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月1日，原告与被告双方签订书面房屋租赁合同，约定将位于永春县的房屋租赁给被告，合同期限一年，年租金为12000元，每季度开始前交纳本季度房租。合同期满后，双方口头约定，按原租赁合同由被告继续承租该房屋，租金每月1000，每季度支付一次，每季度开始前交纳房租。但自2016年2月起，被告在应交租日，未按约定及时交纳2016年2月-4月租金共计3000元，原告多次通过电话和短信以及催告函等方式通知被告及时缴纳租金，被告均置之不理。原告多次通知被告要求腾空房屋，不再续租，被告均不予理睬。因此，原告诉至法院请求支持原告的诉讼请求。
林志农辩称，1、我没有拖欠原告租金；2、原告擅自更换租赁房屋的门锁，原告主张自2016年5月起的租金没有依据；3、如果按照合同约定，该合同已经终止，如果按照口头约定，则双方未约定交付时间、方式；4、2016年5月4日知道换锁时，我有找警务处。
经审理查明，2013年5月1日，郑雅云与林志农签订《房屋租赁合同》一份，合同约定内容摘录如下：“第二条出租房屋坐落于永春县，……房屋租赁期限：自二〇一三年五月一日至二〇一四年四月三十日止。第三条年租金为人民币壹万贰仟元应一次性付清，押金为人民币壹仟元。……合同到期后乙方对房屋现状如无损毁，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足。经双方协商后方可退还押金，该押金无利息。……第十条根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。……第十二条租赁期满，乙方需续租，应提前10天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起3天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起5天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长壹，自合同期满次日起计……”。2016年5月2日，郑雅云将出租房屋的入户门锁更换，至今未将新入户门钥匙交付给林志农。林志农按每月1000元标准已支付房屋租金至2016年4月30日。庭审中郑伟艺自认租赁房屋押金1000元在原告处，该份租赁合同是郑雅云授权亲戚签署，郑伟艺认同郑雅云的出租行为。经法庭释明，原告表示要求解除租赁合同，不再将房屋出租给被告。
为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：1、产权证一份，证明房屋的所有权归原告所有；2、租赁合同一份，证明原、被告双方于2013年5月1日起签订书面房屋租赁合同，租金为12000元/年；3、短信打印单一份，证明原告多次发短信催促被告交纳房租及解除租赁合同；4、银行流水单一份，证明原、被告双方所约定的租金交易时间，其中2015年8月13日转账的款项系支付2015年8月至2015年10月的租金，2015年11月28日转账的款项系支付2015年11月至2016年1月的租金；5、EMS回单一份，证明原告于2016年8月23日以书面形式告知被告解除租赁合同，寄至被告户籍地，EMS当场给原告该份回执；6、短信复印件一张及催告敦促函一张，证明原告于2016年8月23日以书面形式告知被告解除租赁合同，寄至被告户籍地EMS通过短信形式告知已由他人签收。
上述证据，林志农质证认为，对证据1，真实性无法确认；对证据2，真实性无异议，乙方签字是我本人书写的，“郑雅云”的签名是他人代为书写，且该合同已过期；对证据3，我有收到很多短信，但收到短信的号码不是这个号码，原告提交的短信不完整，且除了3月8日发送的“3月10日之前请搬离我的房子”有收到外，其他的短信没有收到，“你不要用这种威胁的口气……应承担一切”是我发给原告的；对证据4，是我转给原告的，具体是支付哪个月我不清楚；对证据5，真实性无法确认，不是我签收的，不知道是怎么回事；对证据6，真实性无法确认，不是我签收的，不知道是怎么回事，我的家人都在外国，无人代替我签收上述材料。
为证明自己的主张，被告向本院提交以下证据：被告于2016年3月4日给原告发短信，证明被告要求与原告签订书面合同。
以上证据，原告质证认为，一机双号的两个号码都是原告的号码。其有收到此短信。
上述证据，本院做如下分析认定：产权证系国家法定机关颁发，原告有权将其所有的房屋出租。房屋租赁合同虽不是郑雅云本人亲笔签字但系其授权他人签署，郑伟艺虽未在该合同上签名但认可郑雅云的出租行为。产权证、《房屋租赁合同》经林志农质证，庭审审核，本院予以认定。原、被告双方互相发送的短信记录，仅可以证明原、被告曾对租赁房屋的租金及解除合同事宜进行沟通。原告提供的银行流水单，经被告质证没有异议并经庭审审查，本院予以认定。原告提供的EMS寄件人存单、邮政短信及原告寄出的敦促函，因短信显示为他人签收，被告表示其本人及家人均没有收到该份敦促函，仅能证明原告于2016年8月23日邮寄出该份快递，快递由谁签收、被告本人或家人是否收到无法证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。但该合同期限约定为截止2014年4月30日，自动延长一年至2015年的4月30日，租赁期满后，林志农继续使用租赁物，郑雅云、郑伟艺未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人随时可以解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。原告的短信通知于2016年3月8日发出要求被告在2016年3月10日前搬离房屋，并不符合在合理期限前通知的规定。原告通过EMS邮寄的敦促函被告未能实际收到，亦不形成提前书面告知。因此，双方至今未能就解除租赁合同达成一致意见。原告主张，双方签订的合同到期后双方约定是按季度支付租金，被告拖欠原告租金已构成违约，原告未能提供有效证据证明且被告予以否认，本院不予支持。另，原告于2016年5月2日更换出租房屋入户门钥匙且至今未将钥匙交付给被告，使得被告不能按租赁合同目的使用该房屋。故，被告无需支付因不可归责于承租人的事由造成的其不能正常使用该房屋期间的租金。原告请求被告支付2016年5月1日起至其腾退房屋之日止的房屋租金，不予支持。现原告明确要求与被告解除房屋租赁合同并腾空房屋，双方租赁合同已无继续履行的可能，房屋租赁合同应予解除。若被告在取得租赁房屋入户门钥匙之日起至本院指定的搬迁时间内仍未将房屋腾空，则应支付按照每月1000元的标准折算的房屋占用费。
综上所述，郑雅云、郑伟艺请求林志农腾空租赁房屋，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告郑雅云与被告林志农2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告林志农应于2016年11月23日前将租赁物腾空，并交原告使用。若被告林志农未按前述期限内腾空房屋，应从2016年11月24日起至其实际腾空房屋之日止交付原告郑雅云、郑伟艺按照每月1000元的标准折算的房屋占用费。
三、被告林志农腾空房屋后，房屋经原告郑雅云、郑伟艺接收验收无异后，原告郑雅云、郑伟艺应将租赁房屋押金1000元予以退还被告林志农。
四、驳回原告郑雅云、郑伟艺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告郑雅云、郑伟艺、被告林志农各半负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 林超拔
审 判 员 颜明川
代理审判员 林剑梅
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 吴泉源
附：一、裁判文书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
-5-