上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初6970号
原告(反诉被告)广州江正投资有限公司，住所广东省广州市。
法定代表人冯少萍。
委托代理人王学卫，广州金鹏律师事务所律师。
被告(反诉原告)中泰华威国际投资有限公司上海分公司，住所上海市。
负责人赵笑平。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
被告中泰华威国际投资有限公司，住所地北京市。
法定代表人李清友。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
原告广州江正投资有限公司与某某中泰华威国际投资有限公司上海分公司、被告中泰华威国际投资有限公司；反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司与反诉被告广州江正投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法进行了审理，并于2015年6月2日作出一审判决。被告(反诉原告)中泰华威国际投资有限公司上海分公司向上海市第二中级人民法院提起上诉，2015年12月24日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)广州江正投资有限公司的委托代理人王学卫，被告(反诉原告)中泰华威国际投资有限公司上海分公司、被告中泰华威国际投资有限公司的共同委托代理人戴作隽、李辰炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州江正投资有限公司诉称，2014年3月20日，原被告签订交接协议书，约定自2014年3月26日起，原告接受上海市长寿路XXX号XXX楼近1300平方米的办公用房及三个车位，每月房租人民币113000元(以下币种均为人民币)，租期为五年，预付三个月租金及一个月房租做押金，每月管理费30000元。协议签订后，原告按约一次性支付482000元，该金额包括三个月租金、一个月管理费、押金，但被告只给了原告办公室大门的钥匙，并没有给原告办公室内各房间的钥匙，也没有做其他移交，为了有个更好的办公环境，原告经被告同意对办公室进行装修，花费173070元，并于2014年5月11日正式挂牌，计划自即日起对外营业并招聘工作人员，但因被告未将整个办公室和所有内部钥匙移交，并擅自在系争房屋门口悬挂被告及另一家公司的招牌，原告工作人员根本无法在系争房屋内开展工作。原告诉至法院，请求判决：1、解除双方租赁合同关系；2、被告返还租金、押金及管理费482000元；3、被告赔偿装修损失173070元；4、被告赔偿运营损失50000元；5、两被告共同承担上述义务。
被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司辩称，同意解除双方的租赁关系，但解除日应为2014年8月12日(原审开庭日期，庭审时被告表示同意解除)。原告所付租金、押金、管理费数额属实，但不同意退还。因原告违约故不同意承担装修损失，原告主张的营运损失与某某无关。两被告是否应当共同承担责任可由法院判决。
反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司诉称，反诉原被告缘于合作项目而租用上海市长寿路XXX号XXX楼(另口头约定留3间办公室由反诉原告自用)。2014年3月26日，反诉被告按交接协议书约定对系争房屋进行交接，反诉被告在交接后按约支付482000元，但其入驻后不久，就因装修事宜与反诉原告造成不快，虽宣告解除协议，但并未撤出系争房屋。反诉原告请求判决：1、反诉被告支付2014年3月26日至同年8月12日期间的租金406800元(按约定租金的80%计算)；2、反诉被告支付房屋使用费180800元(自2014年8月13日起算，至2014年10月14日反诉原告收回房屋)；3、反诉被告支付管理费135000元；4、反诉被告支付水电费18283元。
反诉被告广州江正投资有限公司辩称，反诉被告未实际全部使用系争房屋，且于2014年6月15日正式通知反诉原告解除双方的租赁关系，故反诉被告不应承担相关的使用费、租金、水电费。反诉被告一直要求将自己的物品搬离系争房屋，因没有反诉原告相关人员的签名配合，物业公司不让搬，故该责任应由反诉原告承担，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，案外人上海西部企业(集团)有限公司系上海市长寿路XXX号全幢办公楼(建筑面积15780.33平方米)权利人，2013年3月13日，该案外人与某某签订房屋租赁合同，约定被告承租案外人位于上海市长寿路XXX号XXX楼房屋，建筑面积1082平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止，除案外人已在本合同补充条款中同意被告转租外，被告在租赁期内，需事先征得案外人的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，被告转租该房屋，应按规定与受租方订立书面转租合同，转租的合同必须交案外人备某某。
2014年3月20日，原被告签订交接协议书，约定原告自2014年3月26日正式接收被告在上海市长寿路XXX号XXX楼近1300平方米的办公用房及三个停车位，原告自接收之日起支付被告每月的租金(按每月113000元)以及每月的水电费、电话费等，租金按房东(西部集团)规定，实际付三个月押一个月，被告同意在原告进入被告原办公用房后每月支付被告管理费30000元，五年后，酌情协商，再作调整。被告申明在原办公楼面的艺术品、字画等是被告的私家收藏，但同意原告无偿使用和摆设，待双方协议终止后，所有艺术品、字画等回归被告，原告不能将办公用房外租等。实际履行中，原告支付被告三个月租金共计339000元、一个月管理费30000元、押金113000元，并对系争房屋进行装修。同年5月25日、6月11日，原告两次向被告发出敦促函，要求被告向原告移交全部办公楼面，切实履行约定义务。6月15日，原告再次向被告发出书面通告，表示因被告至今未按交接协议履行义务，原告正式提出终止双方签订的交接协议，要求被告退还原告所交款项及装修费用。6月17日，被告书面回复原告，要求原告继续履行双方签订的协议。2014年7月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原告提供办公室装修协议及报价清单，证明其为装修系争房屋花费173070元，被告表示原告提供的上述证据中所列项目与实际装修项目不一致，且原告单位与装修单位同为一个法定代表人，属关联企业，故申请对上海市长寿路XXX号XXX楼装修进行工程造价评估。本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行该项评估，2015年2月6日，该公司出具鉴定意见书：上海市长寿路XXX号XXX楼的部分办公室、厅、粉刷墙面及贴纸工程非争议部分金额为69324元，争议部分金额为100978元，合计170302元。原被告对该鉴定结论均不表异议，同时确认非争议部分和争议部分的工程均由原告施工，争议内容仅在于造价的认定。被告为本次鉴定预付5200元。
2、被告表示交付给原告的租赁面积为1080平方米，交接协议书中约定的面积是打印错误，现除了与710室相连的三间房屋由被告自用外，其他办公室均空关，原告的物品及装修仍保留在内，虽现无法提供系争房屋权利人同意被告转租的相关证据，但双方签订交接协议书时被告将房屋的权属情况告知了原告，原告表示当时对房屋权属情况并不知情，装修完毕后，在2014年5月11日挂牌当天，因与某某的大股东发生争执，致原告从未实际使用系争房屋。
3、原告表示主张的运营损失50000元包括三个员工两个月的工资及广州总公司派到上海主持工作的工作人员来回上海的差旅费、住宿费及用于开业的花费，以及两个广州来沪的员工在沪借用宿舍的费用。
4、原告确认其遗留在涉案房屋内的物品为抛弃物。
5、被告称其向原告发出过函件，要求原告支付租金，否则解除合同，并于2014年10月14日收回房屋。
反诉查明事实同本诉。
本院认为，关于本诉，原被告一致确认双方签订的交接协议实为租赁合同，双方形成事实上的租赁法律关系，对此本院予以认同，故原被告之间的纠纷应当根据法律关于租赁合同的规定处理。签订交接协议时被告已将涉案房屋中除自用部分交付原告，在原告已接收涉案房屋后又称未实际使用房屋，但原告并未提供充分证据证明其陈述属实或因被告原因而不能使用房屋，故本院对原告此一陈述不予采信。在原告已实际使用涉案房屋的情况下，本院对原告要求返还已支付租金及物业管理费、赔偿运营损失的诉讼请求不予支持。但因被告交付原告的房屋与交接书所载面积不符，本院酌情判令被告返还原告租金69000元。双方因琐事发生纠纷后，被告在未与原告协商一致的情况下擅自收回房屋，此行为存在一定过错，被告应承担原告一定数额的装修损失。审理中，本院委托审计单位对原告所做装修价值进行评估，当事人虽对审计结果持有异议，但未提供证据证明审计结果存在较大错误，故本院采纳审计结果并酌情确定被告赔偿原告装修损失70000元。因被告已收回涉案房屋，双方的租赁关系事实上已难以为继，本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以准许，合同解除后，被告应将收取的押金113000元返还原告，本院对原告要求返还押金的诉讼请求予以支持。
关于反诉，反诉被告未按约给付租金构成违约，但双方并未约定合同解除条件。反诉原告虽称曾催告反诉被告履行合同否则即解除合同，但相关证据并不充分，故本院以反诉原告自认实际收回房屋之日即2014年10月14日为合同解除日，反诉被告应给付合同解除日前所欠租金及管理费，基于与本诉部分相同理由，本院酌定租金按每月103000元计算。反诉原告仅要求反诉被告给付管理费135000元并无不妥，本院予以准许。关于水电费，反诉原告称反诉被告拖欠水电费18283元，但其提供的证据并不充分，结合反诉被告承租房屋后必然会发生水电费用的客观事实、反诉原告在涉案房屋内有自用部分的实际情况，本院酌定反诉被告给付反诉原告水电费5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司、被告中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告广州江正投资有限公司租金人民币69000元；
二、被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司、被告中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告广州江正投资有限公司押金人民币113000元；
三、被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司、被告中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告广州江正投资有限公司装修损失人民币70000元；
四、对原告广州江正投资有限公司其余的诉讼请求不予支持；
五、反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司与反诉被告广州江正投资有限公司就上海市长寿路XXX号XXX楼房屋及三个停车位所建立的租赁合同关系于2014年10月14日解除；
六、反诉被告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司租金人民币296000元；
七、反诉被告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司管理费人民币135000元；
八、反诉被告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司水电费人民币5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案司法鉴定费人民币5200元(被告预付)，由原、被告各半负担。
本案本诉受理费人民币10850元，由原告负担。
本案反诉受理费人民币2938.50元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 沈荣生
人民陪审员 吴顺发
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 黄 菊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。