广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终667号
上诉人（原审原告）：杜靖，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：黄迪斐，广西桂强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭仕建，男，汉族，住湖南省绥宁县。
委托诉讼代理人：周彩云，广西嘉沁律师事务所律师。
原审第三人：桂林顺鸿房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区临桂县临桂镇。
法定代表人：刘顺喜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邓云腾，广西九宇律师事务所律师。
原审第三人：刘顺喜，男，汉族，桂林顺鸿房地产开发有限责任公司执行董事，住广西壮族自治区全州县。
委托诉讼代理人：邓云腾，广西九宇律师事务所律师。
上诉人杜靖因与被上诉人彭仕建及原审第三人桂林顺鸿房地产开发有限责任公司（以下简称顺鸿公司）、刘顺喜申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜靖的委托诉讼代理人黄迪斐，被上诉人彭仕建的委托诉讼代理人周彩云，原审第三人顺鸿公司、刘顺喜的共同委托诉讼代理人邓云腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜靖上诉请求：一、撤销广西壮族自治区临桂区人民法院（2016）桂0312民初589号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，确认被上诉人与原审第三人桂林顺鸿房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效、许可对“顺鸿.一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号房屋的强制执行；二、案件的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、涉诉买卖合同应属于无效合同。涉诉房产的房款折扣达到完全不符合常理的5至6折，显然是案外人彭仕植向刘顺喜放贷后为确保自己债权的实现，假借签订房屋买卖合同，在债务人无法偿还借款时达到以房抵债的非法目的。2、被上诉人的权利不能排除对涉案商品房的执行。涉诉房产没有进行备案登记，所谓《商品房买卖合同》上盖有备案登记章，完全是虚假登记。二、一审判决适用法律错误。被上诉人对属于被执行的房地产开发企业的商品房提出异议，必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定的问题》（以下简称规定）第二十九条的规定，而不能适用《规定》第二十八条的规定。鉴于被上诉人的涉诉房产共有四套，不符合《规定》第二十九第二项的规定。另外，被上诉人提供的银行流水仅能证明其与刘顺喜个人存在资金往来，且被上诉人不能提供由开发商出具的《销售不动产统一发票》和缴纳契税和印花税的《税收缴款书》,不能证明被上诉人已支付了价款，被上诉人的执行异议依法不应支持。
彭仕建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。被上诉人是房屋所有权人，已支付所有价款，且已经办理备案，拥有房屋所有权。被上诉人在法院查封前就已经与顺鸿公司签订《商品房买卖合同》，并且已交付了房屋。
顺鸿公司、刘顺喜述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
杜靖向一审法院起诉请求，1、确认被告与第三人顺鸿公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令许可对“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号房屋的强制执行。
一审法院认定事实：被告彭仕建与其亲属彭仕植、赵桂梅、赵明清、米红芳分别于2012年4月6日至9日与第三人顺鸿公司签订了12份《商品房买卖合同》，购买第三人顺鸿公司开发的“顺鸿·一品尚城”共计12套房屋（共2套商铺、10套住房）。其中彭仕建于2012年4月9日与顺鸿公司签订4份《商品房买卖合同》，购买“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房，用途为住宅，合同约定4套商品房按套内面积计算，2号、4号房单价为每平方米3148.04元，3号、5号房单价为每平方米3147.70元，付款方式为签订合同时一次性付清。4套商品房的总价款为862875元。2012年4月10日，顺鸿公司以《付款指示通知》要求彭仕植、彭仕建、赵明清、米红芳、赵桂梅务必于2012年4月28日前将12套房屋折扣优惠后实际购房款4875000元支付至第三人刘顺喜在广西临桂农村合作银行的62×××89账户。从2012年4月11日至2012年4月28日，彭仕植共向刘顺喜在广西临桂农村合作银行的62×××89账户汇款或转账4875000元，将彭仕植、彭仕建、赵桂梅、赵明清、米红芳向顺鸿公司购买“顺鸿·一品尚城”的房产（含“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房）房款付清。
另查明，由彭仕建持有及临桂县房地产管理所存档的关于“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房《商品房买卖合同》上均盖有“临桂县房地产管理所商品房购销合同备案登记章”，章上载明，登记时间为2012年4月11日，申报单位为顺鸿房地产。临桂县房地产管理所的《商品房预售备案表》中无“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房登记相关信息。顺鸿公司交至临桂县房地产管理所备案的“顺鸿·一品尚城1#楼住宅价格表”载明1幢16层2号商品房套内单价5240.86/m2，3号商品房套内单价5060.24/m2，4号商品房套内单价5215.67/m2，5号商品房套内单价5382.86/m2。2012年底，第三人顺鸿公司将上述4套商品房交付被告，被告彭仕建与赵桂梅将4套商品房及1幢16层1号商品房共同出口的消防门用锁锁住。
又查明，该院在审理原告杜靖诉被告刘顺喜、顺鸿公司民间借贷纠纷一案中，经原告杜靖申请，本院于2015年7月24日作出（2015）临民初字第1312-2号民事裁定，查封顺鸿公司开发的“顺鸿·一品尚城”的部分房产，其中含“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房，原告杜靖诉被告刘顺喜、顺鸿公司民间借贷纠纷一案在审理过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、截止至2015年1月1日，被告刘顺喜、顺鸿公司确认并自愿归还原告杜靖借款本息445万元（利息已计算至2014年12月30日止）；二、被告刘顺喜、顺鸿公司自愿在2015年10月13日前归还借款本息445万元及2015年1月1日起至2015年10月13日期间的借款利息（利息以445万元的金额按月利率2％计算，逾期另计）给原告杜靖；三、被告刘顺喜、顺鸿公司自愿在2015年10月13日前支付本案律师代理费17万元给原告杜靖；四、原、被告其他再无争议；五、本案案件受理费56040元，因本案调解结案依法减半收取28020元，诉讼保全费5000元，合计33020元（原告已预交）。被告刘顺喜、顺鸿公司自愿承担并在2015年10月13日前支付给原告杜靖。2015年8月18日，该院依法作出（2015）临民初字第1312号民事调解书。调解书生效后，被告刘顺喜、顺鸿公司未按调解书的约定履行义务，2015年10月14日，杜靖向本院申请执行，2015年11月19日，该院作出（2015）临执字第717-1号执行裁定，拍卖于2015年7月24日查封顺鸿公司的“一品尚城”房产，彭仕建向该院提出书面执行异议，2016年3月21日，该院作出（2016）桂0312执异13号执行裁定，中止对“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房的执行。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告彭仕建与第三人顺鸿公司就购买“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被告彭仕建对“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房是否具有实体权利；三、被告彭仕建对“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房具有的实体权利能否排除执行。
关于焦点一。被告彭仕建与第三人顺鸿公司就购买“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的4份《商品房买卖合同》，是合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同双方对合同的有效性亦无异议，故该合同为有效合同。原告诉称被告彭仕建向第三人顺鸿公司购买房屋，折扣达到5.9折，不合常理，二者签订《商品房买卖合同》系被告彭仕建向第三人刘顺喜放贷时，为确保自己债权的实现，假借签订房屋买卖合同，当债务人无法偿还借款时达到以房抵债的非法目的。因房价及折扣涉及市场等多种因素，仅凭此因素不能否认合同的有效性，且原告未能提供证据证明彭仕建与刘顺喜之间存在借贷关系，彭仕建与刘顺喜亦否认两人之间存在借贷关系，故该院对原告要求确认被告彭仕建与第三人顺鸿公司就购买“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的4份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。
关于焦点二。被告彭仕建与第三人顺鸿公司就购买“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了商品房价款，《商品房买卖合同》亦已在临桂县房地产管理所办理备案登记，被告彭仕建作为购房者，基于合同的签订、备案和履行，对“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房拥有实体权利，系该商品房的权利人。被告彭仕建将购房款汇到第三人顺鸿公司法定代表人刘顺喜的银行账户是按照第三人顺鸿公司的要求所为，第三人顺鸿公司亦出具了《收条》认可收到购房款，原告诉称被告彭仕建汇到刘顺喜的银行账户的款项不是购房款的理由不充分，该院不予支持；虽然临桂县房地产管理所的《商品房预售备案表》中无“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房登记相关信息，但这属于临桂县房地产管理所在合同登记中的工作问题，不能否定合同备案的真实性，原告诉称合同备案登记为虚假登记，证据不足，理由不能成立，该院不予支持。
关于焦点三。被告彭仕建与第三人顺鸿公司就“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房买卖合同的履行现状为：1、在该院查封之前签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，2、“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房在被查封前已交付被告使用，3、支付了全部购房价款，4、尚未办理过户手续。上述房产虽未办理过户手续，但原因在于开发商第三人顺鸿公司，不能归责于被告。其情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告对“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房拥有的权利能够排除执行，原告杜靖请求准许执行（2015）临执字第717－1号执行裁定中的“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房的理由不能成立，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三第（二）项规定，判决：一、驳回原告杜靖要求确认被告彭仕建与第三人桂林顺鸿房地产开发有限责任公司于2012年4月9日就“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的4份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求；二、驳回原告杜靖要求准予执行该院（2015）临执字第717-1号执行裁定中的“顺鸿·一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杜靖负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩，本案二审的争议焦点是：一、涉案的《商品房买卖合同》是否有效；二、上诉人上诉请求准许对涉案房屋强制执行是否符合法定条件。
关于焦点一，被上诉人彭仕建与原审第三人顺鸿公司就购买“顺鸿.一品尚城”1幢2号、3号、4号、5号商品房签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被上诉人已经交付了全部购房款，并实际接收了房屋。上诉人杜靖提出被上诉人彭仕建向原审第三人顺鸿公司购买房屋折扣达到5.9折不合常理，系其向顺鸿公司放贷后为确保自己债权的实现，假借签订《房屋买卖合同》，在债务人无法偿还借款时达到以房抵债的目的。本案中，被上诉人彭仕建等五人共团购12套房屋且一次性付款，顺鸿公司给付的购房折扣较低是符合常理的。上诉人未能提供证据证明彭仕建与顺鸿之间签订的《商品房买卖合同》是虚假的。因此，上诉人请求确认彭仕建与顺鸿公司签订的《商品房买卖合同》无效的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人杜靖要求强制执行涉案房屋是否有事实和法律依据。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”彭仕建在法院查封前已经与原审第三人顺鸿公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付全部的价款并已合法占用该房产，且非因自身的原因即第三方的原因导致涉诉房产未办理过户登记。因此，本案符合第二十八条适用的情形，买受人彭仕建对登记在被执行人即本案中的原审第三人顺鸿公司名下的不动产拥有的实体权利效力优先于上诉人杜靖与第三人之间的普通金钱债权，能够排除人民法院对涉诉房产的执行。上诉人主张应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的主张不能成立。上诉人杜靖的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杜靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人杜靖负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 王治斌
审判员 陈海涛
二〇一七年七月十日
书记员 申峰峰