陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安中民终字第00435号
上诉人（原审原告）安康市汉滨区油脂厂。
法定代表人蒋伯平，厂长。
委托代理人朿传智，陕西江桦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨远云。
上诉人安康市汉滨区油脂厂（以下简称油脂厂）因房屋买卖合同纠纷一案，不服汉阴县人民法院（2010）汉民初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人油脂厂法定代表人蒋伯平及委托代理人朿传智，被上诉人杨远云及委托代理人彭浩恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，油脂厂于2007年4月委托陕西长城拍卖有限公司，公开拍卖其位于安康市培新街56号的21间一层门面房，杨远云报名参加，向陕西长城拍卖有限公司交保证金60万元，并与陕西长城拍卖有限公司签订了拍卖特别规定（规定“拍卖成交后，据约定从买受人交纳的拍卖保证金中扣除拍卖佣金，其余款项抵作成交价款”），陕西长城拍卖有限公司向杨远云示明了拍卖须知和拍卖标的简介及说明。2007年4月26日，拍卖成交后，杨远云与陕西长城拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，与油脂厂签订了《标的移交协议》。《拍卖成交确认书》上载明标的名称A1-A19号门面房、面积652㎡、成交价3129600元，佣金31296元，合计金额3160896元。《标的移交协议》载明买受人杨远云在“安康市汉滨区油脂厂位于市培新街56号的临街21间门面房”拍卖会上成功竟得A1-A19门面房，约定买受人应于拍卖成交之日起4日内将70%的成交价款直接支付于委托人指定帐户，待房产证办妥到买受人名下后，由买受人在3日内向委托人直接支付剩余成交价款。委托人收到标的首笔成交价款之日起，负责在3个月内办妥房产证过户手续（买受人应予配合）；待房产证办妥到买受人名下后，委托人收到剩余成交价款当日向买受人移交房产证，10日内向买受人移交标的物；就违约责任规定，若委托人在规定期限内未能将房产证办妥到买受人名下，未能在规定期限向买受人移交房产证或未能在规定期限内将拍卖标的物移交于买受人，逾期每日按成交价款的千分之二承担违约责任（若因买受人原因导致的逾期，委托人不承担违约责任）；此次拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，由委托人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》及其它材料，向有关行政管理部门办理证照变更、产权过户手续，买受人应予配合。所涉及的一切税、费均由买受人承担。杨远云与油脂厂签订《标的移交协议》后，杨远云分别于2007年4月29日向油脂厂交款1252627.2元、同月30日交款36万元，加上向陕西长城拍卖有限公司交保证金60万元（拍卖特别规定“拍卖成交后，据约定从买受人交纳的拍卖保证金中扣除拍卖佣金，其余款项抵作成交价款）中除去应承担的佣金31296元，余额568704元，以上款项共计为2181331.20元。2007年7月26日，油脂厂向杨远云移交房屋14间（A1、A2、A3、A4、A5、A8、A9、A10、A13、A14、A15、A16、A18、A19）、同年9月23日移交房屋3间（A11、A12、A17）、同年11月15日移交房屋2间（A6、A7）。油脂厂在向杨远云移交房屋过程中，经双方协商，油脂厂于2007年9月21日向杨远云给付办理相关协调手续费用3万元、于同年10月30日给付杨远云办理相关手续费用10万元。2009年5月7日，杨远云取得安康市房管局颁发的安康市培新街56号房产的4本房产证，总面积为667.66㎡。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，油脂厂委托陕西长城拍卖有限公司对其位于安康市培新街56号的21间一层门面房进行拍卖。在拍卖前，杨远云与陕西长城拍卖有限公司所签订了《竞买协议书》、《拍卖特别规定》并向陕西长城拍卖有限公司交纳了60万元保证金，竞买成功后又与陕西长城拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，上述行为当事人意思表示真实、自愿，合法有效。由于拍卖成交当日，杨远云与油脂厂签订的《标的移交协议》中关于付款及移交程序、违约责任条款的约定都基于上述《拍卖特别规定》的内容，故关于70﹪成交价款的金额应结合《拍卖特别规定》的约定来进行计算，即2190720元（3129600元×70﹪）。因《拍卖特别规定》已约定“拍卖成交后，据约定从买受人交纳的拍卖保证金中扣除拍卖佣金，其余款项抵作成交价款”，而拍卖成交确认书约定的佣金为31296元，故杨远云交纳的保证金扣除佣金后抵作成交价款的金额即为568704元，尚需交纳1622016元才能达到《标的移交协议》约定的首付70﹪成交价款。而杨远云分别于2007年4月29日、4月30日两次交款合计仅1612627.2元；故差额9388.8元构成合同违约。同时，杨远云于2009年5月7日取得房产证后，未在3日内向油脂厂支付剩余成交价款，亦违反了《标的移交协议》“待房产证办妥到买受人名下后，由买受人在3日内向委托人直接支付剩余成交价款”的约定，未在2009年5月10前支付剩余30﹪成交价款即938880元部分构成合同违约，依法应当承担违约责任。鉴于《拍卖特别规定》和《标的移交协议》均未对买受人未按约定支付拍卖标的的价款约定违约责任的承担方式，故违约责任应以尚未支付的剩余购房款948268.8元参照中国人民银行同类贷款利率自违约之日起计算欠款利息为宜。油脂厂以房产证核定面积诉请杨远云支付剩余购房款1022347元，其计算方法没有法律依据，应以成交确认书上载明的面积为准，仅对合理部分予以支持；其要求判令杨远云按成交价款的2‰计算违约金至判决之日，没有事实和法律依据，不予支持；对于其诉请判令杨远云退还办证费用13万元的意见，因其提供的证据不能证实该13万元的用途和性质，不予支持；对于其诉请要求杨远云“支付房屋租金1670868元的主张，因无合同约定，更无法律规定，其意见不予支持。对于杨远云当庭提出油脂厂未按约定移交房产证应支付违约金的诉请，因其违约在先，《拍卖特别规定》和《标的移交协议》均约定若因买受人原因导致的逾期，委托人不承担违约责任，故该诉请不予支持；对于杨远云当庭提出油脂厂未按约定移交房屋应承担违约责任的意见，因《拍卖特别规定》和《标的移交协议》均约定房产证办妥到买受人名下后，委托人收到剩余成交价款当日向买受人移交房产证，10日内向买受人移交标的物，而房产证已由杨远云办理到自己名下，油脂厂并未收到剩余价款，故油脂厂未在房产证办妥后10日内移交房屋并不构成违约。综上，杨远云要求油脂厂按成交价款的2‰支付逾期移交房产证和逾期移交房屋违约金的意见，不予支持。据此，原审判决：一、由杨远云于判决生效后10日内偿付油脂厂剩余房价款948268.8元及利息（其中未付清70﹪剩余购房款9388.8元的利息按中国人民银行同类贷款利率自2007年5月9日起计算至给付之日止，另30﹪剩余购房款938880元的利息按中国人民银行同类贷款利率自2009年5月11日起计算至给付之日止）。二、驳回油脂厂的其他诉讼请求。三、驳回杨远云的诉讼请求。
宣判后，油脂厂不服，一审判决认定房屋总面积错误，直接导致认定房屋总价款错误；一审认定杨远云违约时间相互矛盾，应当从2007年4月30日起支付行息，并按成交价款2‰每日承担违约金；一审认定拍卖公司给上诉人转来的546201元为首付款错误；被上诉人应当返还13万办证费，并承担占用房屋期间的租金。请求判令杨远云支付房屋价款1022343.7元，违约金3265954.32元，判令杨远云支付占用房屋期间的租金1994544元；判令杨远云返还办理房产过户费用13万元。
被上诉人杨远云答辩称，被上诉人购买的房屋是经拍卖公司拍卖所得，其《拍卖成交确认书》明确了成交价款金额为2190720元，上诉人要求按照房产证面积计算购房款没有事实和法律依据；上诉人要求被上诉人支付提前占用房屋期间的房租费没有事实和法律依据；上诉人支付被上诉人13万元是让被上诉人帮忙收回房屋，不是办理房屋产权证费用，上诉人要求返还没有法律依据。一审程序错误，一审将被上诉人列为反诉原告错误，被上诉人已经就反诉另案起诉；被上诉人起诉时的标的为618163.2元，交纳诉讼费5000元，判决认定被上诉人的反诉标的为3057619.2元，诉讼费31261元错误；一审对被上诉人已经放弃的反诉请求进行审理，对被上诉人另案起诉不做交代，属于典型的重复审理和漏判。请求撤销原判，发回重审。
二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
上述事实有拍卖公告、《拍卖手册》、拍卖特别规定、拍卖成交确认书、保证金收据、标的移交协议书、购房款收据、《房屋移交协议》、13万元的收条、房产证、当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，油脂厂委托陕西长城拍卖有限公司对其所有的门面房进行拍卖，杨远云竞买成功后与陕西长城拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，其后油脂厂与杨远云签订了《标的移交协议》。上述行为双方当事人意思表示真实，合法有效。《拍卖成交确认书》载明了房屋面积、成交价、佣金内容，杨远云应当按照该确认书的约定支付价款。油脂厂上诉要求杨远云按照其后办理的房产证核定的面积支付房屋价款没有法律依据，该上诉请求本院不予支持。陕西长城拍卖有限公司受油脂厂的委托拍卖房屋，杨远云与委托人陕西长城拍卖有限公司签订的拍卖特别约定对受托人油脂厂具有约束力，据拍卖特别约定：从买受人交纳的拍卖保证金中扣除拍卖佣金，其余款项抵作成交价款。故从拍卖公司转来的546201元应为杨远云支付的首付款。《标的移交协议》约定杨远云应当在拍卖成交之日起4日内将70%的成交价款支付油脂厂，待房产证办到杨远云名下后，由杨远云在3日内支付油脂厂下余价款。杨远云未按照该约定支付价款，应承担违约责任，但是合同对买受人违约应承担的违约责任未做约定，故杨远云应当从违约之日起承担未付款的利息。油脂厂要求杨远云按照《标的移交协议》约定的委托人违约责任每日按成交价款的2‰承担违约责任缺乏合同和法律依据，本院不予支持。油脂厂分三次向杨远云移交了全部门面房，双方签订了房屋移交协议，约定房屋归杨远云所有杨远云予以接收，杨远云正式管理已收到的房屋；油脂厂负责和完善房屋产权证书的办理，办证费用由杨远云负担。双方的上述约定变更了标的移交协议中关于移交房屋和办证的相关约定。油脂厂向杨远云移交房屋，是其自愿行为，现油脂厂要求杨远云支付提前占用房屋的租金费用，没有合同和法律依据，该上诉理由不予采纳。杨远云从油脂厂领取了13万元，注明为协调手续费用和相关手续费用，油脂厂认为是其垫付的办证费用要求杨远云返还，证据不足，该上诉理由本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费9386元，由上诉人安康市汉滨区油脂厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱建新
代理审判员 李 丹
代理审判员 帅文婷
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 张 燕