杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西执异初字第9号
原告（案外人）：徐远飞。
委托代理人：俞志炎。
被告：夏洁露，女，1962年11月4日出生，公民身份号码3301051962********，汉族，住杭州市西湖区物华小区**幢*单元***室。
委托代理人：戚晓光。
被告：徐云香，女，1946年1月6日出生，公民身份号码3307241946********，汉族，住浙江省东阳市巍山镇光里湖村***号。
被告：徐玉成，男，1945年10月27日出生，公民身份号码3307241945********，汉族，住浙江省东阳市巍山镇巍山社区巍五中横街**号。
被告：徐锴，男，1989年10月5日出生，公民身份号码3307241989********，汉族，住浙江省东阳市巍山镇光里湖村***号。
被告：徐彩萍，女，1967年3月13日出生，公民身份号码3307241967********，汉族，住浙江省东阳市巍山镇光里湖村***号。
夏洁露为与徐玉成、徐云香、徐彩萍、徐锴民间借贷纠纷一案，于2014年1月24日向本院提起诉讼，本院于2014年4月18日作出了（2014）杭西商初字第271号民事判决，现该案判决业已生效。本院在执行申请执行人夏洁露与被执行人徐玉成、徐云香、徐彩萍、徐锴民间借贷纠纷一案中，案外人徐远飞对该案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，并于2015年7月10日作出（2015）杭西执异字第26号执行裁定，驳回案外人徐远飞的异议。徐远飞不服裁定，遂于2015年7月23日提起案外人执行异议之诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年8月25日公开开庭进行审理。原告（案外人）徐远飞的委托代理人俞志炎，被告夏洁露的委托代理人戚晓光、被告徐彩萍到庭参加诉讼，被告徐玉成、徐云香、徐锴经本院合法传唤未到庭。现本案已审理终结。
原告徐远飞诉称：2010年5月，被告徐彩萍之夫徐谷萌因急需资金，而原告需租赁长期稳定的仓储场所，经人介绍双方于当月21日签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：徐谷萌将涉案房屋即位于杭州市文三西路银桂花园L3幢L型房屋的地下室部分租赁给原告，租期为15年，租金为每年5万元，租金一次性支付，15年共计75万元。原告于当日一次性支付给徐谷萌、徐彩萍，并由徐谷萌、徐彩萍出具收条一份，原告对该租赁房屋一直使用至今。2012年12月27日，在原告不知情的情形下，徐谷萌向被告夏洁露借款并将涉案房屋作抵押。2013年5月21日，徐谷萌去世。2015年5月11日，原告从西湖法院张帖的腾退涉案房屋的公告中得知租赁房屋已被查封扣押，并即将拍卖，故向法院提出执行异议。2015年7月10日，西湖法院作出了（2015）杭西执异字第26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与徐谷萌、徐彩萍之间的房屋租赁合同合法有效，且系真实意思表示，被告夏洁露出借款和涉案房屋的抵押行为均在原告承租房屋行为之后，原告的合法权益应得到法律的保护，故依法提起异议之诉，请求依法判令立即停止对位于杭州市文三西路银桂花园L3幢L型房屋地下室部分的强制执行并解除对该部分的查封扣押，并由被告承担本案诉讼费用。
被告夏洁露辩称：首先，原告一次性支付长达15年租金75万元，且每年租金5万元明显高于市场价，同时，案涉租赁房屋系地下室，其通行出入需通过一楼客厅，势必对房东的生活和安全带来影响，上述情形均不符合常理。其次，《房屋租赁协议》中“徐谷萌”的签名与本案所涉有关公证文书上的笔迹存在明显差异。徐彩萍、徐谷萌在签订《抵押借款合同》时，明确保证案涉房屋没有签订过租赁协议。原告提交的《房屋租赁协议书》中约定承租的系案涉房屋的地下室，而异议书中却将整套案涉房屋陈述为原告承租的财产，其先后对重要内容表述不一，明显是伪造过程中的差错。第三，本案中原告提交了《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《收条》，该些证据在对租赁标的物的范围界定，75万元款项性质及水电费的承担方面均存在相互矛盾，表述不一致。第四，原告在本案中提供的证据及陈述与执行异议听证陈述不一致。第五，原告不具有排除强制执行的民事权益。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告徐彩萍辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
被告徐玉成、徐云香、徐锴未作答辩。
原告为支持自己的主张举证如下：
一、执行裁定书一份，证明原告的执行异议申请已经被法院裁定驳回，原告从裁定送达之日起十五日内向法院提起执行异议之诉的事实。
二、房屋所有权证一份，证明杭州市文三西路银桂花园L3幢L型房屋系徐谷萌、徐彩萍夫妻共同财产的事实。
三、《房屋租赁协议书》一份。
四、《房屋租赁合同》一份。
五、《承诺书》一份。
上述三份证据证明原告与徐谷萌、徐彩萍签订的合同系双方真实的意思表示，具有法律效力的事实。
六、《收条》一份，证明徐谷萌、徐彩萍收到原告支付15年房屋租赁费75万元的事实。
七、公告一份，证明原告的合法权益受到侵害的事实。
上述证据经当庭质证，被告夏洁露对证据一、二、七的“三性”均无异议，对证据三、四、五、六的真实性有异议，认为该些证据内容存在矛盾，表述不一致，明显是伪造的。
被告徐彩萍对上述证据均无异议。
被告夏洁露为证明自己的主张，举证如下：
一、执行异议听证笔录一份，证明原告在本案中的陈述与听证不一致。
二、公证书复印件一份，证明徐谷萌在公证书上的签名与原告提交的《房屋租赁协议书》签名笔迹存在明显不同。
三、抵押借款合同复印件一份，证明抵押人徐谷萌和徐彩萍在签订抵押借款合同时保证案涉房屋没有与第三方签订过租赁合同。
四-七、房屋招租网页复印件各一份，证明案涉房屋的年租金明显高于市场价。
上述证据经当庭质证，原告对证据一的合法性无异议，由于间隔时间较长，对徐谷萌是否出具过收条等已淡忘，后在家里找到收条等，故一并提交法院。关于证据二，原告认为如被告夏洁露对《房屋租赁协议书》中的徐谷萌的签名有异议，可申请笔迹鉴定。关于证据三的真实性、合法性原告不清楚，且与原告无关。关于证据四-七，被告夏洁露提供的是复印件，其真实性无法考证，且与本案无关。被告徐彩萍对证据一、二、三的真实性均无异议。对证据四-七，认为与本案无关。
被告徐彩萍未提供任何证据。
被告徐玉成、徐云香、徐锴经本院合法传唤未到庭，也未提供任何证据，放弃了其质证的权利。
根据原被告双方的质证意见，本院对上述原被告提交的证据认证如下：对于原告提交的证据一、二、七，被告夏洁露及徐彩萍对其“三性”均无异议，故本院予以确认。对证据三、四、五、六，被告夏洁露认为是伪造的，但未提供相应证据证明，且经本院释明，对其中徐谷萌签名笔迹真伪仍坚持不申请鉴定，故对该些证据本身真实性本院予以确认，至于能否证明原告与徐谷萌、徐彩萍之间实际存在房屋租赁关系，本院将在以下再作阐述。对被告夏洁露提交的证据一，原告及被告徐彩萍均无异议，故本院予以确认。关于证据二，仅凭《公证文书》无法判定《房屋租赁协议书》上徐谷萌签名并非其本人所签，且经本院释明，被告夏洁露仍坚持不申请鉴定，同时被告徐彩萍对《房屋租赁协议书》上徐谷萌签名无异议，故该证据本院不予确认。关于证据三，系原审判决已确认的有效证据，且与本案有一定联系，故应予确认。关于证据四-七，系复印件，被告夏洁露不能提供相应原件，且又未通过合法手段予以证据保全，故本院不予确认。
根据上述确认的有效证据及各方当事人在法庭上的陈述，本院认定事实如下：
夏洁露曾于2012年12月27、28日与徐谷萌、徐彩萍发生借贷关系。2013年5月22日，徐谷萌去世，徐玉成、徐云香、徐锴、徐彩萍分别是徐谷萌的父亲、母亲、儿子、妻子。后双方因故发生纠纷，夏洁露于2014年1月向本院提起诉讼，同年4月本院依法作出（2014）杭西商初字第271号民事判决。该案判决生效后，徐玉成、徐云香、徐锴、徐彩萍均未依法履行判决义务，2014年7月，夏洁露向本院申请强制执行。2015年5月11日本院在案涉房屋处张贴腾退公告，要求被执行人于2015年5月26日前腾退案涉房屋。原告徐远飞得知后于2015年6月19日向本院提出执行异议，本院于同年7月23日作出了（2015）杭西执异字第26号执行裁定书，驳回了徐远飞的异议。原告徐远飞认为2010年5月曾与徐谷萌、徐彩萍签订《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同》，徐谷萌、徐彩萍将其名下的案涉房屋即位于杭州市文三西路银桂花园L3幢L型房屋地下室租赁给徐远飞，并一直使用至今，且已一次性支付了全部租金75万元，而被告夏洁露与徐谷萌、徐彩萍的借贷行为及案涉房屋的抵押行为发生在原告承租房屋行为之后，原告的合法权益应得到法律的保护。
另查明，案涉房屋位于杭州市文三西路银桂花园L3幢L型，共计二层附有半地下室，建筑面积230.78平方米，房屋所有权人为徐谷萌。2012年12月27日案涉房屋设定抵押，2013年1月5日办理了他项权证，他项权利人为夏洁露。
本院认为，根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为案涉房屋的租赁权是否成立，即原告与徐谷萌、徐彩萍之间就案涉房屋是否存在实际的租赁关系。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。本案中仅凭原告提供的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》及《收条》尚不足以认定原告与徐谷萌、徐彩萍之间就案涉房屋存在实际的租赁关系。其主要理由如下：首先，原告一次性支付长达15年租金75万元，不合情理。其次，原告提交的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《收条》等证据，在对租赁标的物的范围界定，75万元款项的性质及水电费的承担等方面表述不一。第三，案涉房屋地下室其通行出入需经过一楼客厅，势必对房东的生活和安全带来影响和隐患，有违常理。第四，徐谷萌、徐彩萍在与夏洁露签订的《抵押借款合同》中明确表示案涉房屋未签订过租赁协议。第五，原告关于支付75万元款项的收条之陈述，前后存在矛盾，令人产生合理怀疑。第六，从案涉房屋的执行现场及原告的陈述看，案涉房屋内仅堆放了少许物品，这与其需每月承担5万元租金不相符。第七，原告未能提供如社区证明、水电费交付凭证等证据证明租赁关系实际存在。综上，仅凭原告提供的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《收条》尚不足以认定案涉房屋地下室存在实际的租赁关系，故原告之诉请，缺乏事实依据，本院不予支持，应予驳回。被告徐玉成、徐云香、徐锴经本院合法传唤，未到庭，应作缺席判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告徐远飞的诉讼请求。
案件审理费8675元，由徐远飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 张钟林
审判员 张 争
审判员 唐庆芳
二〇一五年十一月二日
书记员 金 劼