徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3404号原告徐州某某股份有限公司。法定代表人顾某某。委托代理人曹某某。委托代理人姚某某。被告李某某。原告徐州某某股份有限公司诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州某某股份有限公司的委托代理人曹某某与姚某某、被告李某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称：2013年，原告与被告签订房屋租赁协议一份，双方约定原告将坐落于徐州市铜沛路45号（东户）的房屋出租给被告使用，租期3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。协议还对租金数额、租金支付期限以及违约责任等作出了约定。协议签订后，原告即按照约定将房屋交付给被告占有使用。使用之初，被告虽有拖欠租金的行为，但尚能补齐。但自2014年7月开始，被告即以各种理由拖欠原告租金，原告多次索要无果。原告认为被告存在逾期支付自2014年7月1日起至2016年3月31日止租金的违约行为，应当向原告承担自2014年7月1日起至2016年3月31日止合计630日的违约责任。根据双方协议约定，原告认为被告应支付的违约金数额过高，现仅主张其中小部分违约金。为此，请求判令被告：1、支付租金120750元（自2014年7月1日起至2016年3月31日止）、违约金82750元，合计203500元。2、承担本案诉讼费用。被告辩称：被告不存在拖欠原告租金的行为，不应向原告支付违约金。1、被告于2012年开始承租涉案房屋，2012年至2013年间，涉案房屋有一次存在漏水问题，被告的货物损失特别多，被告向原告申请赔偿。原告工作人员说申请赔偿80000元批不下来，后被告申请了12000多元，原告批了6000元，也实际给了被告6000元。在使用涉案房屋过程中，原告工作人员说房屋坏了可以修，维修费用由原告负担。该交的房租被告应该交，与被告的货物损失应当分开计算。被告认为因涉案房屋漏水给被告造成了损失，原告应当先把被告损失问题解决好再谈租金的事。2、被告在第二次将要与原告签订房屋租赁合同时要竞拍涉案房屋，竞拍时被告向原告支付了一部分定金，原告承诺竞拍完毕后即向被告返还定金，但原告未能返还，在竞拍过程中，被告始终处于弱势地位。3、被告承租涉案房屋是用来经营的，自2015年7月起，铜沛路被封死且在施工，导致被告至今无法经营。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年，被告（乙方、承租方）通过竞拍，与原告（甲方、出租方）签订房屋租赁协议一份，双方约定原告将坐落于徐州市铜沛路45号（东间）（建筑面积约90平方米）的房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。协议签订前，双方就涉案房屋已存在房屋租赁合同关系，原告已将涉案房屋交付给被告占有使用。协议签订后，被告向原告支付了自2013年4月1日起至2014年6月30日止的租金，其中，因涉案房屋漏水，原告减免被告6000元租金。涉案房屋现由被告占有使用。上述协议第五条中约定，年租金为69000元，租金按月/季缴纳，每月/季17250元，先交租金后使用，乙方须在承租使用前五日内向甲方支付次月/季度租金。上述协议第七条第1项中约定，租赁期间，甲方负责房屋漏水、墙体开裂项目的维修。如出现上述情况，乙方应于三日内书面告知甲方，甲方应于接到书面通知的七个工作日内实施维修，维修期间租金正常收取。上述协议第十条第1项中约定，乙方不按期支付租金，每迟延一天应向甲方支付应交年租金总额1%的违约金；任何一方无正当理由不履行合同，或因一方违约致使合同依法解除，应向守约方支付年租金总额1%的违约金。另查明，涉案房屋系原告自案外人徐州市鼓楼区房产服务中心（原名称为徐州市鼓楼区房地产管理处）承租，系原告与案外人徐州市鼓楼区房产服务中心所签徐州市直管房屋租赁合同所涉标的物徐州市鼓楼区铜沛路45号房屋（建筑面积252.90平方米）的一部分。案外人徐州市鼓楼区房产服务中心同意原告转租，原告与被告所签房屋租赁协议约定的租期包含在原告与案外人徐州市鼓楼区房产服务中心所签徐州市直管房屋租赁合同约定的租期内。以上事实有当事人陈述、2014年6月原告与案外人徐州市鼓楼区房产服务中心所签徐州市直管房屋租赁合同、2013年原告与被告所签编号为2013014房屋租赁协议、竞得确认书等证据材料予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原告主张的租金。被告抗辩称其不存在拖欠原告租金的行为，认为原告应先解决房屋漏水给被告造成的损失。本院认为，根据双方合同第七条第1项约定，原告虽负有维修房屋漏水的义务，但维修期间租金正常收取，故即使涉案房屋存在漏水问题，被告仍应按照合同约定向原告支付租金。庭审中，被告未举证证明其具有减少或免除支付租金的情形，亦未提供证据证明其已支付原告主张的自2014年7月1日起至2016年3月31日止的租金，故根据双方合同约定的先交租金后使用，被告存在逾期支付租金的行为，该行为违反了双方合同约定，被告构成违约，应向原告承担违约责任。经计算，被告欠付租金的期间为自2014年7月1日起至2016年3月31日止，共7个季度，被告应支付的租金总额为120750元（17250元/季度×7个季度）。关于原告主张的违约金。原告自认双方合同第十条第1项约定的违约金标准过高，被告亦主张该约定的违约金标准过高。庭审中，原告未提供证据证明因被告拖欠租金给其造成损失的具体数额，因原告主张的违约金期间为自2014年7月1日起至2016年3月31日止共7个季度，亦自认被告应按季度支付租金，考虑到被告的违约行为确给原告造成了租金及预期利益等损失，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，本院酌定违约金以欠付租金为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告李某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州某某股份有限公司支付租金120750元及违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，以本金人民币17250元为基数，分别从2014年7月1日计算到2016年3月31日、从2014年10月1日计算到2016年3月31日、从2015年1月1日计算到2016年3月31日、从2015年4月1日计算到2016年3月31日、从2015年7月1日计算到2016年3月31日、从2015年10月1日计算到2016年3月31日、从2016年1月1日计算到2016年3月31日。以上合计数额以82750元为限）。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元（原告已预交），由被告负担（由被告随上述案款直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审 判 长 匡 伟人民陪审员 王 燕人民陪审员 林晓春二〇一六年九月二十九日书 记 员 高丽丽