山东省长岛县人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第13号原告蔡良功，男，汉族，退休职工，住长岛县。委托代理人罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原告王玉华，女，汉族，农民，住址同上。委托代理人罗世灿，山东宸来律师事务所律师。被告孙明江，男，汉族，雇工，住长岛县。委托代理人佟德重，山东恒唯实律师事务所律师。委托代理人孙杰，男，汉族，烟台金宇岩土有限责任公司职工，住烟台（系被告之子）。原告蔡良功、王玉华诉被告孙明江房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年3月20日、4月10日、4月22日、7月14日公开开庭进行了审理，原告蔡良功、王玉华及其委托代理人罗世灿，被告孙明江的委托代理人佟德重、孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告于1977年5月建瓦房三间，占地121.78平方米，1982年又建平房两间，建筑面积共160.44平方米。2000年长岛县建委干部余良健欲购此房，由于政策限制双方协商变更为有偿居住。后来，余良健安排被告住进该房。2013年原告发现其产权证（长房字第04**号）被注销且过户在被告孙明江名下（证号为长房私字第7551号），遂诉请撤销登记。烟台市中级人民法院于2014年2月10日作出（2014）烟行终字第8号行政判决书，撤销长岛县住房和规划建设管理局所作的长房私字第7551号房屋所有权证书。原告系长房字第04**号房屋的共同共有产权人，原告从未将房屋出售给被告，被告注销原告的产权证违法侵权，现被告非法登记的产权证已撤销，原告产权当然恢复，被告应当腾出房屋交还原告，为此请求法院：1、确认长岛县南长山镇南城村194号房屋系原告所有；2、判令被告腾出房屋。原告针对其主张，提供下列证据：1、（2014）烟行终字第8号行政判决书，证明诉争房屋系被告违法登记，现被撤销，房屋的原始产权人是原告。被告的质证意见为：1、撤证原因并非因被告的违法登记，是行政登记程序不符合规定。2、房产证即使被撤销，产权也不能自然恢复到原产权人名下。2、原南城村书记战可本、会计刘春芳的书面证言及2013年3月6日长岛县南长山镇南城村村委出具的证明，证明2002年12月余良健虚构原告将房屋转让给被告的事实，骗取村委会出具证明。2002年12月20日南城村委会向房产局出具的“蔡良功将已有旧宅卖与孙明江，前去办理房屋转移手续”的证明是无效的。被告的质证意见为：证人应出庭对证据进行质证；二证人及南城村在没有任何证据的情况下推翻十余年前村委会出具过户手续证明，是不成立的。3、《购房协议》一份，证实原告将诉争房屋卖与余良健，而不是卖与被告孙明江，孙明江与余良健之间没有委托代理手续。被告的质证意见为：协议虽未直接写明余良健是为孙明江购房，但从被告证据中可以认证余良健代理孙明江购房。4、公证书一份，证实自1984年始至今诉争房屋的产权就是原告的。被告质证意见为，房屋产权应由房产证证实，公证书不能证实房屋产权中途是否被变更。5、原告王玉华的身份证，证实2006年3月24日长岛县公安局发放身份证时的住址为诉争房屋的门牌号。被告质证意见为，该住址是自己申报的，不能证明房屋的产权人系身份证持证人。6、证人王秀华在（2013）长行初字第2号房屋行政登记案中出庭证实，1、从没有人到她家对诉争房屋的四界进行过丈量，她也没在诉争房屋的界址上签过字。2、她问过原告蔡良功，“诉争房屋为何不卖给她”，蔡良功回答：“房子没卖，儿子结婚后，还准备搬回老房子住”。证人石红利在（2013）长行初字第2号房屋行政登记案中出庭证实，她听其母亲告诉她，孙明江的老婆说只是租住诉争房屋，并未买下来。被告的质证意见为，对王秀华的证言不予认可，石红利并不直接知道诉争房屋是否出卖。7、石永生、王桂花等人的书面证明一份，证实被告孙明江在2013年7月中旬对诉争房屋的房顶及门窗进行大规模的修缮，被告属于恶意扩大损失，对于该部分损失应由被告承担。被告的质证意见为，对该证据的真实性不予认可，被告并非只在2013年对房屋进行修缮，在此之前也根据房屋的实际情况进行多次修缮，修缮行为一直持续至行政案诉讼期间，被告居住的房屋檀条已折断，居住非常危险，修缮是必须的。被告在法定期间内未提交书面答辩状。庭审中辩称，一、关于本案的事实。被告原籍黑龙江省，2000年春节前后，被告委托妹夫余良健在长岛城区周围购买一处民房以便长久居住。同年12月，余良健代被告与原告签订《购房协议》，购买原告蔡良功座落于长岛县南长山镇南城村194号房屋。2000年12月30日被告按协议约定委托余良健向原告支付了20000元购房款，余良健便把购房协议和房屋钥匙以及原告的房产证、土地证交给被告。被告看过协议后提出，为何买方没写被告的名字，余良健告知因卖方提出和你不熟识不便联系，怕无法索要余款，是他们一再坚持才这样写的，卖方同意交齐房款就可以过户，过了户就没什么事了。2001年春节前被告搬进194号房屋，一年后被告又将所欠的购房款6000元通过余良健转交原告。2003年3月19日，余良健与被告一起带着原告的身份证、房产证、土地证、户口本和南城村委开的过户证明到房产局、国土局办理产权转移手续。二、答辩人的主张1、原告已将涉案房屋出卖，收取了房款并交付了房屋。截止到2000年3月19日，该房屋的所有权和土地使用权已经转移到被告名下。现原告在房屋出卖十四年之后，又要求确认房屋所有权并收回房屋，是没有任何法律根据的。2、虽然烟台市中级人民法院（2014）烟行终字第8号行政判决书撤销了长房私字第7551号房屋所有权证书，但该判决主文仍然明确表述“至于涉案房产证撤销后该房屋的产权归属，本案无权作出评判，相关当事人可依法通过协商、民事诉讼等方式处理确认”。上述认定充分说明，房产证被撤销只是行政机关的登记程序存在问题，并不等于原产权当然恢复。3、根据土地管理法第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省市自治区规定的标准。被告孙明江系南城村村民，符合在本村取得宅基地的条件。而原告在南城村已拥有了309号房产所占的宅基地，依法不能再拥有其它宅基地。4、被告孙明江委托妹夫余良健购买房屋，虽由余良健在买卖协议上签字，但并不影响委托代理关系的成立，一是余良健有房居住，并不需要在农村买房。二是南城村委会出具的证明也证明被告购买蔡良功的旧房，根本就没有提到余良健买房。三是房屋买卖合同合订后，余良健并未管理使用过诉争房屋，而是直接过户到被告孙明江名下。综上所述，本案的基本事实就是被告委托妹夫余良健购买了原告蔡良功的房屋，按协议付清了房款履行了相关约定，办理了登记过户手续，取得南城村村民资格，稳居了十四年之久。退一步讲，即使是余良健买房后又卖给了孙明江，根据山东省高院相关会议精神及已有司法判例，只要最后一手买受人是同村村民，也应认定买卖有效。原告虽然是原来的房产所有权人，但其出卖之后对该房产就丧失了所有权，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告针对其抗辩，提出如下证据：1、被告孙明江的户口本，证明2003年4月15日，孙明江迁入南城村，有权取得南城村的宅基地使用权。原告质证认为，我们在公安局调取的户籍证明记载被告迁入南城村的时间为2003年4月17日，与户口本的迁入时间不一致。2003年4月以后，被告才可取得本村的宅基地，在这以前的购买行为是无效的。2、付款收据一份，证明余良健代理被告孙明江交款的事实。原告的质证意见为，该证据的付款方是余良健，看不出余良健代理买房。3、诉争房屋的房产证和土地证，证实该证件虽被撤销，但是可以印证孙明江委托余良健买房，且当时被告已将诉争房屋的产权证办理在自己名下，余良健并未转手。原告的质证意见为，该证已被撤销，不能证实被告委托余良健买房，只能证实余良健帮助被告办理过户手续。4、国土局的地籍调查表，证实原告蔡良功在被告孙明江的地籍调查表的房屋四界上签字，蔡良功认可该房不归其所有。原告的质证意见为，“蔡良功”签字不是本人亲笔书写。5、证人余良健在（2013）长行初字第2号房屋行政登记案中出庭证实，受被告孙明江的委托购买诉争房屋并办理了签订协议、交付房款、产权过户等相关手续。原告的质证意见为，原告不知道被告委托余良健买房，也没有委托手续。6、诉争房屋修缮前后的照片，证实2012年对诉争房屋进行了大规模的修缮。原告的质证意见为，被告主张的修缮时间不对，被告是在原告起诉要求撤销诉争房屋的房产证后才修缮的，目的是为了恶意扩大损失。原告对其修缮行为予以阻止，并于2014年8月6日向公安机关进行了报案。经双方当事人举证、质证及其陈述，本院查明确认如下事实，二原告系夫妻关系。1977年5月原告蔡良功向长岛县南长山镇南城村申请宅基地自建石瓦房三间，西平房两间，1982年又在院子南面增建平房两间（该房屋门牌号为：长岛县南长山镇南城村194号），1986年12月该房屋登记在原告蔡良功名下，房产所有权证号为长房字第04**号。2000年12月原告蔡良功与余良健（被告孙明江的妹夫）签订购房协议，协议载明：“兹有南城村民蔡良功（卖方）与长岛县建委余良健（买方）达成以下购房协议：卖方与买方商定购房款价为人民币贰万陆仟元整。买方先付贰万元整后（余款以欠条形式出现）卖方将房产证明交给买方，买方进住（不要房租）；进住后一年内将余款（陆仟元正）付清（欠条收回）。款项结清后二者办理相关房产转移手续，手续费用由买方负责。以上协议双方共同履行中途均不得变故，如买方中途变故，卖方将先付款不与退回。本协议一式两份，卖方与买方各持一份（共一张）。卖方签字：蔡良功（签字手印）证明人签字：石茂盛（签字手印）买方签字：余良健（签字手印）证明人签字：罗志敏（签字手印）”2000年12月30日原告蔡良功收到20000元购房款后向余良健出具了预付款收据，随后被告孙明江搬进涉案房屋内居住至今。2002年12月20日涉案房屋所在地的长岛县南长山镇南城村向房管部门出具了“兹有我村村民蔡良功将已有的住宅叁间买（卖）与孙明江名下，前到贵处办理房屋转移手续”的证明。2003年3月19日被告孙明江与余良健持二原告的身份证、户口簿及长岛县南长山镇南城村委会出具的办理房屋转移手续的证明材料、长房字第04**号房屋所有权证书、房屋所有权转移登记申请书（申请人为孙明江）、房屋买卖契约（该买卖契约中的卖方为蔡良功，买方为孙明江，但蔡良功并未在该买卖契约上亲笔签字）等向长岛县住房和规划建设管理局申请办理房屋产权转移手续。长岛县住房和规划建设管理局经审查后于当日向被告孙明江发放了长房私字第7551号房屋所有权证书。2013年2月25日原告蔡良功诉至长岛县人民法院请求判令长岛县人民政府与长岛县规划建设管理局立即纠正违法行为，撤销长房私字第7551号房屋所有权证书。2013年10月31日长岛县人民法院（2013）长行初字第2号行政判决书，判决驳回原告蔡良功的诉讼请求。原告蔡良功不服该判决，2014年2月10日经烟台市中级人民法院（2014）烟行终字第8号行政判决书二审判决，撤销长岛县住房和规划建设管理局所作的长房私字第7551号房屋所有权证书，但涉案房产证撤销后该房屋的产权归属，该判决书无权作出评判。2015年1月13日二原告诉至本院，请求判令长岛县南长山镇南城村194号房屋系二原告所有，被告立即腾出房屋。另查，1、被告孙明江于2003年4月15日由黑龙江省青冈县迁至长岛县南长山镇南城村。2、余良健系孙明江之妹夫。3、1994年二原告又在长岛县南城村自建309号房屋。4、原告蔡良功起诉长岛县规划建设管理局撤销诉争房屋产权证书期间，被告孙明江对诉争房屋的房顶进行全部更换翻新，对房内的墙面、地面厨卫、家具等重新进行了装修。再查，庭审中，被告孙明江认可购房协议和购房款均系余良健代替被告向原告蔡良功签订、支付。原告辩称该房屋系租赁给余良健使用，但未向法庭提交直接证据。上述事实，有买卖协议、付款收据、产权证书、村委会证明、判决书及双方当事人的庭审笔录等证据证实，足以认定。本案争议的焦点问题是：原、被告间的买卖关系是否成立。本院认为，原告蔡良功自愿将涉案房屋卖与余良健并与余良健签订《购房协议》，且在协议中就房屋的价款、支付形式及时间、产权过户的条件等作了约定，该协议具备了房屋买卖合同的基本条件，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实明确。庭审中，原告否认卖房事实，主张诉争房屋由买卖变为租赁给余良健居住，但未向法庭提供有效证据予以证实，对其租赁房屋的主张本院不予支持。协议签订后，买卖双方依约支付了20000元购房款，原告蔡良功按约定将涉案房屋的产权证也交给了买方，虽然庭审中原告辩称产权证书是为被告孙明江办理暂住证使用的，但对该辩解未能提供充分的证据予以佐证，本院不予采信。庭审中原告蔡良功还主张王玉华系涉案房屋之共有人，余良健只与一个共有人订立买卖合同，系恶意购买。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，买卖双方签订了房屋买卖协议，且以合理的价格支付了购买款，并办理了产权证书，故对其主张本院不予支持。《山东省高级人民法院2005年全省民事审判工作会议纪要》中规定，“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为无则，以认定有效为例外。只有房屋买卖双方均是同一集体经济组织的成员，可以认定合同有效”。原告蔡良功虽与余良健签订了涉案房屋的购房协议，但余良健证实该协议系受被告孙明江委托所签订，且庭审中被告也认可其委托余良健代为签订购房协议、支付买房款的事实。2002年12月20日涉案房屋所在地的长岛县南长山镇南城村向房管部门出具的“兹有我村村民蔡良功将已有的住宅叁间买（卖）与孙明江名下，前到贵处办理房屋转移手续”的证明也印证了原告将涉案房屋卖与被告的事实。被告孙明江2003年4月由黑龙ＸＸ冈县迁入长岛县南长山镇南城村，与原告一起成为同一集体经济组织成员，购买涉案房屋后，持二原告的身份证、户口簿及长房字第04**号房屋所有权证书、长岛县南长山镇南城村委会出具的办理房屋转移手续的证明等材料，办理了房屋所有权和宅基地使用权变动手续，并取得了产权证书，虽然诉争房屋的产权证书后因办证程序违法被予以撤销，但不能以此来证明房屋买卖协议无效。综上，对被告孙明江主张委托余良健代为买房的事实本院予以认定，原、被告间的房屋买卖关系成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律、法规之规定，判决如下：驳回原告蔡良功、王玉华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告蔡良功、王玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数理出副本，同时预交上诉费50元，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  葛健敏审 判 员  徐承清人民陪审员  刘彩兰二〇一五年七月十四日书 记 员  张 韵