广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城中民二初字第1735号
原告柳州市正域小额贷款有限责任公司，住所地：柳州市。
法定代表人吉文，该公司董事长。
委托代理人胡瑜，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人梁建，广西汇力律师事务所律师。
被告柳州市俊宏物业管理有限公司，住所地：柳州市。
法定代表人龙有旺。
被告柳州市正荣贸易有限公司，住所地：柳州市。
法定代表人龙有旺。
被告广西旺宏房地产开发有限公司，住所地：南宁市。
法定代表人龙有旺。
原告柳州市正域小额贷款有限责任公司诉被告柳州市俊宏物业管理有限公司（下称俊宏公司）、柳州市正荣贸易有限公司（下称正荣公司）、广西旺宏房地产开发有限公司（下称旺宏公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员季念勇担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡瑜、梁建到庭参加诉讼，被告俊宏公司、正荣公司、旺宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告柳州市正域小额贷款有限责任公司诉称，2014年2月10日，原告与被告柳州市俊宏物业管理有限公司签订了合同编号为柳正域保借字（2014）第某某号的《最高额担保企业借款合同》，合同约定原告向被告俊宏公司提供额度金额人民币250万元整，期限为2014年2月10日至2015年2月10日，在此期限和额度内，借款人可按合同约定多次申请使用额度，不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、贷款期限、利率、还款方式、借款用途等以《借款借据》为准，《借款借据》为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力等等。2014年2月10日，原告与被告正荣公司签订合同编号为柳正域抵字（2014）第某某号的《最高额抵押合同》，约定被告正荣公司以其位于柳州市桂柳路某某号房屋为被告俊宏公司等自2014年2月10日至2015年2月10日期间与原告签订的主合同提供抵押担保，最高额债权本金余额为人民币贰仟玖佰玖拾陆万玖仟元整；嗣后，办理了以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续，并取得编号为柳房预字第F某某号、第某某号《房屋预告登记证明》。原告于2014年5月4日按合同约定向被告俊宏公司发放借款人民币250万元，双方签订了《借款借据》并约定借款日期2014年5月4日到期日期2014年6月4日，借款利率月息20‰等等。2014年8月6日旺宏公司为俊宏物业公司履行还款义务提供连带责任保证担保，并与原告签订了柳正域保字（2014）第某某号《保证合同》。2014年8月7日原告与被告俊宏物业公司、正荣公司、旺宏公司签订《补充协议》和《最高额抵押合同》【柳正域抵字（2014）第某某号】，约定被告旺宏公司以某某街南宁国用（2007）第G某某号土地提供抵押担保；嗣后，依法办理了以原告为抵押权人的抵押登记手续，并取得编号为南宁国用他项（2014）某某号《土地他项权利证明书》；但被告俊宏物业公司未能按约定还本付息，经原告多次催付，被告俊宏物业公司至今仍未向原告清偿债务，为维护自身权益，诉至法院，请求依法判令：l、被告俊宏公司偿还原告借款本金人民币2500000.00元，利息及罚息335833.00元（利息及罚息暂计至2014年09月25日，并顺延计至本息清偿之日止）；2、被告俊宏公司支付原告实现债权费用人民币88000.00元；以上第1、2项合计：2923833.00元；3、原告对抵押人为被告正荣公司的抵押物（即柳州市桂柳路某某号）享有优先受偿权；4、原告对抵押人为被告旺宏公司的抵押物（某某街某某号国有土地使用权）享有优先受偿权；5、被告旺宏公司对被告俊宏公司的上述债务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、《最高额担保企业借款合同》【柳正域保借字（2014）第某某号】一份，证明原告与被告俊宏公司就借款额度金额、期限、利息、还款方式、放款帐号、违约责任等以及被告正荣公司以其位于柳州市桂柳路某某号房屋为被告俊宏公司提供抵押担保相关内容作出了具体明确的约定；
2、《最高额抵押合同》【柳正域抵字（2014）第某某号】一份，证明被告正荣公司以其位于柳州市桂柳路某某号房屋为被告俊宏公司自2014年2月10日至2015年2月10日期间与原告签订的主合同（即【柳正域保借字（2014）第某某号】合同）提供抵押担保；
3、柳州银行电子转款凭证一份，证明原告依照与俊宏公司签订的借款合同的约定，向被告俊宏公司支付了贷款250万元；
4、No.某某《柳州市正域小额贷款有限责任公司借款借据》一份，证明原告与被告俊宏公司就250万元的贷款期限、利率等内容的具体约定，此借款借据为借款合同的组成部分并具有同等法律效力；
5、柳房预字第F某某号、第某某号《房屋预告登记证明》一份，证明被告正荣公司提供的抵押物依法办理了以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续；
6、补充协议一份，证明原被告就正荣公司为俊宏公司借款提供补充抵押等相关事宜达成协议；
7、《最高额抵押合同》【柳正域抵字（2014）第某某号】一份，证明被告正荣公司以其位于某某街南宁国用（2007）第G某某号土地为被告俊宏公司借款抵押担保，最高额债权本金余额为人民币750万元。抵押担保的方位包括主合同项下的主债权本金、利息、罚息、诉讼费、代理费等；
8、编号为南宁国用他项（2014）某某号《土地他项权利证明书》一份，证明被告另行提供的抵押物依法办理了以原告为抵押权人抵押登记手续；
9、《保证合同》【柳正域保字（2014）第某某号】一份，证明原告与被告旺宏公司签订合同，约定旺宏公司为被告俊宏公司的借款提供连带责任保证担保，保证的范围包括主合同项下的主债权本金、利息、罚息、诉讼费、代理费等；
10、营业执照、组织机构代码证各一份，证明被告的基本情况；
11、《最高额抵押合同》【柳正域抵字（2014）第某某号】一份，证明被告正荣公司以其位于柳州市桂柳路某某号房屋为被告俊宏公司自2014年2月10日至2015年2月10日期间与原告签订的主合同（即【柳正域保借字（2014）第某某号】合同）提供抵押担保；
12、土地登记卡一份，证明位于某某街南宁国用（2007）第G某某号土地的土地登记情况；
13、委托代理合同、发票各一份，证明原告为实现债权支出的律师费。
被告俊宏公司、正荣公司、旺宏公司未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为三被告放弃答辩、举证和质证的权利。
综合庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据符合法律规定，可以作为认定案件事实的参考依据。
依据全案证据和庭审调查，本院确认如下法律事实：
2014年2月10日，原告与被告俊宏公司签订编号为柳正域保借字（2014）第某某号的《最高额担保企业借款合同》一份，合同约定原告向被告俊宏公司提供额度金额人民币250万元，期限为2014年2月10日至2015年2月10日，在此期限和额度内，借款人可按合同约定多次申请使用额度，不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、贷款期限、利率、还款方式、借款用途等以《借款借据》为准，《借款借据》为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，抵押人即被告正荣公司以其所有的房屋为借款提供最高额抵押担保（详见柳正域抵字（2014）第某某号的《最高额抵押合同》）等；2014年2月10日，原告与被告正荣公司签订合同编号为柳正域抵字（2014）第某某号的《最高额抵押合同》，合同约定被告正荣公司以其位于柳州市桂柳路某某号房屋为被告俊宏公司等自2014年2月10日至2015年2月10日期间与原告签订的主合同提供抵押担保，最高额债权本金余额为人民币41332400元，本案抵押担保金额为250万元；2014年2月14日，双方办理了以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续，并取得了《房屋预告登记证明》；合同签订后，原告于2014年5月4日向被告俊宏公司发放借款人民币250万元，双方签订《借款借据》并约定借款日期2014年5月4日至2014年6月4日，借款利率月息20‰；2014年8月6日被告旺宏公司与原告签订编号为柳正域保字（20147）第某某号《保证合同》，合同约定旺宏公司为本案借款承担连带保证责任，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。2014年8月7日原告与被告俊宏物业公司、正荣公司、旺宏公司签订《补充协议》和《最高额抵押合同》【柳正域抵字（2014）第某某号】，约定被告旺宏公司以某某街南宁国用（2007）第G某某号土地提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续，并取得《土地他项权利证明书》。后，被告俊宏公司未履行归还还款付息义务，原告为维护自身权益诉至法院，酿成诉讼。
本院认为，原告柳州市正域小额贷款有限责任公司与被告签订的《最高额担保企业借款合同》、《保证合同》、《补充协议》、《最高额抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按照约定履行各自义务。借款合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，借款到期后，被告俊宏公司未按照合同约定偿还借款本息构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告俊宏公司偿还借款本金2500000元的诉请合法有据，本院予以支持；关于利息及罚息，双方在合同中约定的借款利率为2%，原告起诉以250万元为本金，2014年5月4日至2014年6月4日的利息53333元按照月利率2%计算，该利率未超过银行同期贷款利率的四倍，依法予以保护，但利息金额计算有误，应予以调整：以250万元为本金，从2014年5月4日至2014年6月4日的利息应为51666.67元；原告起诉2014年6月5日至2014年9月25日期间按照月利率3%计算罚息，该利率已超过了同期银行贷款的四倍，超过部分不予保护，罚息的计算方式应予调整：以250万借款为本金，按照同期银行贷款利率四倍从2014年6月5日至2014年9月25日的罚息为191333.33元，故截至2014年9月25日，被告尚欠原告借款利息（含罚息）为243000元，之后利息（含罚息）按照同期银行贷款利率的四倍另计；其次，根据双方签订的《最高额抵押个人借款合同》的约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、诉讼费、保全费以及其他实现债权的费用。故，原告要求被告支付实现债权费用人民币88000元的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。
根据原告与被告正荣公司签订的《最高额抵押合同》、《补充协议》约定，被告柳州市正荣贸易有限公司以其所有的房产为本案借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押权预告登记，现原告主张对抵押预告登记财产优先受偿，本院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告主张对合同约定的抵押房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
根据原告与被告俊宏公司、正荣公司、旺宏公司签订的《最高额抵押合同》、《补充协议》的约定，被告旺宏公司以某某街南宁国用（2007）第G某某号土地为被告俊宏公司与原告签订的《最高额担保个人借款合同》提供最高额750万范围内抵押担保，双方依法办理了以原告为抵押权人的抵押登记手续，并取得了《土地他项权利证明书》，故，原告要求对被告旺宏公司的抵押物享有优先受偿权有法律依据，本院予以支持。
根据原告与被告旺宏公司签订的《保证合同》，被告广西旺宏房地产开发有限公司应对被告柳州市俊宏物业管理有限公司的上述债务承担连带责任。被告广西旺宏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告柳州市俊宏物业管理有限公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十六条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告柳州市俊宏物业管理有限公司偿还原告柳州市正域小额贷款有限责任公司借款本金2500000元；
二、被告柳州市俊宏物业管理有限公司向原告柳州市正域小额贷款有限责任公司支付借款利息243000元（利息计至2014年9月25日，之后利息（含罚息）以未归还借款为本金，按照银行同期贷款利率的四倍计至债务清偿之日止）；
三、被告柳州市俊宏物业管理有限公司向原告柳州市正域小额贷款有限责任公司支付律师代理费88000元；
四、被告广西旺宏房地产开发有限公司对被告柳州市俊宏物业管理有限公司的上述债务承担连带保证偿还责任，被告广西旺宏房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告柳州市俊宏物业管理有限公司追偿；
五、被告柳州市俊宏物业管理有限公司不履行上述债务时，原告柳州市正域小额贷款有限责任公司有权对被告广西旺宏房地产开发有限公司所有的位于南宁市某某街某某号国有土地使用权（证号：南宁国用（2007）第G某某号）的抵押财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款在最高额750万元范围内优先受偿；
六、驳回原告柳州市正域小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费30191元，财产保全费5000元，共计35191元（原告已预交），由被告柳州市俊宏物业管理有限公司、柳州市正荣贸易有限公司、广西旺宏房地产开发有限公司共同负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 季念勇
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨春鸿
二〇一五年三月二日
代书 记员 陈慧坤