山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第939号
上诉人（原审被告）青岛德惠房地产有限公司。
法定代表人杨宝凤，经理。
委托代理人宋成宝，山东雅圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘英。
委托代理人于云龙，山东正洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周守坤。
委托代理人于云龙，山东正洋律师事务所律师。
上诉人青岛德惠房地产有限公司（以下简称德惠公司）因与被上诉人刘英、周守坤商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第5306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月14日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人德惠公司的委托代理人宋成宝，被上诉人刘英、周守坤的委托代理人于云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘英、周守坤在原审中诉称，2012年12月，刘英、周守坤与德惠公司签订商品房预售合同，购买德惠公司开发的原胶南市南港路德惠凤凰都小区阁楼一处，签订合同时，双方约定房屋按面积计价。但刘英、周守坤办理房产证时发现房屋面积少了13.7%，刘英、周守坤多次要求德惠公司退款。德惠公司拒不退款，故刘英、周守坤要求德惠公司返还购房款55008.6元。
德惠公司在原审中辩称，刘英、周守坤所诉事实不属实，刘英、周守坤与德惠公司于2012年12月6日签订商品房预售合同，当时房子是现房，刘英、周守坤实地看过，明确刘英、周守坤购买的阁楼是按套出售，而不是按平方出售，双方签订的认购书中约定刘英、周守坤所购阁楼价格是最终合同价，在此价格基础上不作优惠，在预售合同中约定阁楼是一户一价，不以面积改变而改变价格，刘英、周守坤称不了解这一销售方式不属实。面积发生变化是因为计算方式发生变化，买时是公共楼梯两户公摊，后来是14户公摊，其实是刘英、周守坤得到了实惠，实际楼梯公摊小了，自己的房子实际面积未发生变化，刘英、周守坤其实知道自己得到了实惠。刘英、周守坤要求按面积退还购房款无依据，请求驳回刘英、周守坤诉请。
原审查明，2012年12月6日，刘英、周守坤（乙方）与德惠公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，刘英、周守坤购买由德惠公司开发的位于原胶南市南港路77号《德惠凤凰都》1栋1单元阁楼层02户，合同约定房屋建筑面积每平方米单价为3879.31元，甲方暂测房屋建筑面积为58平方米，其中套内建筑面积50.09平方米、公用分摊建筑面积为7.91平方米，房屋总价款暂定为
224999.87元，甲方定于2013年8月30日前将该房屋交付给乙方，在该房屋交付时，房屋建筑面积以国家认可的房产管理部门认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘英、周守坤所按照合同约定交付购房款224999.87元，德惠公司按照合同约定时间向刘英、周守坤所交付了房屋。
另查明，刘英与周守坤系夫妻关系。
双方争议的焦点问题：德惠公司所持合同所添加的补充条款是否具有法律效力。
刘英、周守坤所认为，德惠公司交付房屋后，刘英、周守坤得知德惠公司交付的房屋实际面积为50.04平方米，误差为13.72%，德惠公司在3%以内返还购房款为3879.31元×58×3%＝6750元，超过3%部分应当返还购房款为3879.31元×（7.96-58×3%）×2＝48258.60元，以上共计55008.6元。
德惠公司认为，刘英、周守坤购买德惠公司的阁楼是一房一价，不是按平方计算的，因此不应当返还以上款项。另外合同约定的是误差面积按照多退少补的原则予以结算。对其主张德惠公司提交了青岛市商品房预售合同一份、认购书一份、青岛浩云不动产顾问有限公司出具的说明一份。
对德惠公司提交的该合同，刘英、周守坤经过质证认为，德惠公司提交的合同中补充条款部分与刘英、周守坤存有的合同不一致，德惠公司提交的合同中第十五页第四条“阁楼一户一价，总房款不以实测面积改变而改变”，该条款系德惠公司自己添加的，并且上面的捺印也非刘英、周守坤的。德惠公司认为该条款上的捺印是刘英的，但对此明确表示不申请鉴定。
对德惠公司提交的青岛浩云不动产顾问有限公司出具的说明，刘英、周守坤认为与其无关。
结合双方的举证与质证，原审认为，德惠公司主张刘英、周守坤所购阁楼是一户一价，不因面积改变而改变，在刘英、周守坤持有的合同中并无该条款，且刘英、周守坤否认该条款的真实性，德惠公司经释明，明确表示不对该条款上的捺印真实性进行鉴定，故对该条款的真实性不予认定。德惠公司提交的青岛浩云不动产顾问有限公司的说明并不能证明德惠公司主张的“一户一价”约定。故德惠公司主张刘英、周守坤购买的房屋系“一户一价”，对该事实原审不予确认，德惠公司添加的补充条款对刘英、周守坤不发生法律效力。
原审认为，刘英、周守坤与德惠公司之间签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，依法应予维护。双方签订合同后，均应按照合同约定履行各自义务，现刘英、周守坤已按照合同约定履行了给付购房款的义务，德惠公司亦应按照合同的约定交付给刘英、周守坤房屋。德惠公司实际交付的房屋与合同约定存在误差，应当承担违约责任。因双方对于误差部分的面积结算在合同中明确约定为按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，故德惠公司应当返还给刘英、周守坤的款项为30879.30元（3879.31元X7.96）。对于刘英、周守坤诉讼请求中要求的过高部分，原审不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、德惠公司于判决生效之日起十日内返还告刘英、周守坤购房款30879.30元。二、驳回刘英、周守坤的其他诉讼请求。案件受理费1175元，减半收取587.50元，由刘英、周守坤负担301.50元，由德惠公司负担286元，因刘英、周守坤已预交，由德惠公司于判决生效之日起10日内付给刘英、周守坤286元。
宣判后，德惠公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人德惠公司上诉称，一、2012年12月，刘英夫妻、杨桂珍、吴凤杰、姜铮分别与德惠公司签订了商品房预售合同，购买了由德惠公司开发的德惠凤凰都的阁楼，阁楼是按套出售，价格都是相对的整数，代理公司代为销售。补充条款“阁楼一户一价，总房价不以实际面积改变而改变”上是杨桂珍代为捺手印，杨桂珍系刘英、周守坤的弟妹，杨桂珍系刘英、周守坤的电话口头委托为其捺手印，德惠公司认为其行为构成表见代理，对刘英、周守坤构成约束力。二、涉案阁楼应当认定为按套而不是按照平方单价买卖。第一、一起买房的其他三人均在合同补充条款中确认按套买卖，一户一价，总房款不以实测面积改变而改变。第二、青岛浩云不动产顾问有限公司作为包销单位也向原审法院出具了一户一价的销售证明。第三。每处阁楼的售价都是相对的整数，为了登记备案，将总价除以房屋面积才得出单价，涉案合同的单价计算到小数点后两位数，这是按平方计价合同中没有的。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，驳回刘英、周守坤的诉讼请求。
被上诉人刘英、周守坤辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审经审理查明，刘英、周守坤与德惠公司于2012年12月6日签订的《青岛市商品房预售合同》第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。
另查明，刘英、周守坤与德惠公司签订涉案商品房买卖合同前已实际看过涉案房屋。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，刘英、周守坤与德惠公司于2012年12月6日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方约定：房屋建筑面积每平方米单价为3879.31元，德惠公司暂测房屋建筑面积为58平方米，其中套内建筑面积50.09平方米、公用分摊建筑面积为7.91平方米，房屋总价款暂定为224999.87元。甲方定于2013年8月30日前将该房屋交付给乙方，在该房屋交付时，房屋建筑面积以国家认可的房产管理部门认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同签订后，刘英、周守坤所按照合同约定交付购房款224999.87元，德惠公司按照合同约定时间向刘英、周守坤所交付了房屋。现刘英、周守坤主张德惠公司交付的涉案房屋面积与约定面积不符，德惠公司应返还超付房款。德惠公司主张涉案房屋是按套出售，合同中约定面积及单价是为办理备案用。对此，本院认为，德惠公司提交的合同中第15页第四条“阁楼一户一价，总房款不以实测面积改变而改变”系德惠公司自己添加。一审审理中，刘英、周守坤不认可本人在补充条款捺印的事实，德惠公司亦未申请鉴定。二审审理中，德惠公司主张系杨桂珍基于刘英、周守坤的电话口头委托为其捺手印，其行为构成表见代理，对刘英、周守坤构成约束力。但，德惠公司没有提交有效证据证明其主张，且与一审陈述不一致。故，本院对德惠公司按补充条款履行合同的主张不予采信。
综上，上诉人德惠公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费286元，由上诉人青岛德惠房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年六月十日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 李珊珊