吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第322号
上诉人（原审被告）张树山，男，1972年9月14日生，汉族，个体工商户，住白山市。
上诉人（原审原告）白山市天誉物业服务有限公司。住所：白山市浑江区红旗街****号*楼。
法定代表人娄外楼，经理。
委托代理人焦立臣，男，1979年9月22日生，汉族，白山市天誉物业服务有限公司法律顾问，住白山市。
被上诉人（原审被告）劲霸男装（上海）有限公司。住所：上海市普陀区云岭东路***弄**号*层。
法定代表人洪忠信，董事长。
上诉人张树山因物业服务合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2014）浑民二初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
白山市天誉物业服务有限公司原审诉称，劲霸男装（上海）有限公司系白山市天誉物业服务有限公司服务的白山市浑江大街天力大厦114号门市业主及使用人。该大厦竣工后办理入户以来一直由白山市天誉物业服务有限公司进行物业服务。但是自2012年以来，劲霸男装（上海）有限公司在白山市天誉物业服务有限公司工作人员不间断的催交下，仍未按照物业服务合同及相关规定交付物业费，依据《物业管理条例》及白山价联字（2005）235号文件规定和白山市天誉物业服务有限公司与白山市天力大厦业主委员会签订的物业服务合同之约定，劲霸男装（上海）有限公司2012年度以来持续拖欠白山市天誉物业服务有限公司各项费用总计18，562.00元。同时，白山市天誉物业服务有限公司为了能够继续良性的管理运营，并维护自身合法权益不再受到侵害，要求劲霸男装（上海）有限公司承担违约金为10，000.00元。综上，劲霸男装（上海）有限公司拖欠白山市天誉物业服务有限公司物业费的行为，已严重影响白山市天誉物业服务有限公司的管理运营，影响小区相关服务活动，严重损害其他业主合法权益，请求：1、劲霸男装（上海）有限公司、张树山交付拖欠的2012、2013年物业服务费18，562.00元，违约金10，000.00元，共计28，562.00元；2、诉讼费由劲霸男装（上海）有限公司承担。
劲霸男装（上海）有限公司、张树山原审辩称，一、白山市天誉物业服务有限公司没能按照物业公司与业主双向选择、合同聘用制的关系，没有签订过任何书面的物业服务管理合同，因此双方不存在物业服务管理委托关系。1、根据关于规范物业服务收费有关问题的通知［白山发改管联字（2009）246号］第三条规定，根据《吉林省物业管理办法》规定，从2009年5月1日起，对非住宅物业服务收费实行市场调节价，不再执行政府指导价格。物业服务收费实行市场调节价格的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。2、白山市天誉物业服务有限公司在未与劲霸男装（上海）有限公司签订书面的物业服务管理合同的前提下，私自定价向劲霸男装（上海）有限公司收取2012-2013年物业费18，562.00元、违约金10，000.00元，共计28，562.00元，并安排工作人员不断催劲霸男装（上海）有限公司缴纳物业费，损害了劲霸男装（上海）有限公司的合法权益。3、劲霸男装（上海）有限公司有权拒绝支付白山市天誉物业服务有限公司提出的物业管理费用，请求法院驳回白山市天誉物业服务有限公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，劲霸男装（上海）有限公司系天力大厦114号门市房业主，张树山租赁使用该309.36平方米房屋，双方约定张树山承担该房屋的物业管理费。
2009年4月25日，白山市天力大厦小区业主委员会作为委托方（甲方），白山市天誉物业服务有限公司作为受委托方（乙方），双方签订物业服务合同，约定白山市天力大厦小区业主委员会选聘白山市天誉物业服务有限公司为天力大厦小区提供物业管理服务，四至：东：新华书店，南：合达商场，西：火烧地，北：浑江大街。占地面积：5000m2，总建筑面积：25444.19m2。物业服务内容：第三条、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收材料等；收集整理整齐。第四条、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、有计划组织维修、大修、中修由全体业主自筹维修。第五条、共用设施设备的日常维修、养护和管理到位，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明。第六条、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，定期清修，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚。第七条、共用区域的绿化养护与管理。第八条、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、每周清扫两次楼道的标准监督环卫部门的服务。第九条、维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。第十条、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第十一条、消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。第十二条、电梯、水泵的运行和日常维护管理，正规使用、合理安排、保证日常维护管理到位。第十三条、房屋装饰装修管理服务，签订装修协议，收取装修保证金、收取装修管理费、制止野蛮装修，维护公众利益。物业服务质量：第十五条、白山市天誉物业服务有限公司提供的物业服务质量按中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协（2004）1号）规定的标准执行。物业服务费用：第十六条、（适用于政府指导价）物业服务费用执行政府指导价。1、物业服务费由白山市天誉物业服务有限公司按三级标准住宅暂定0.50元／㎡／月，门市商场2.50元／㎡／月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取。（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。）合同期限：第二十四条、委托管理期限为叁年，自2009年4月25日起至2012年4月25日止。第三十三条、任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金1万元人民币；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第四十条、本合同自2009年4月25日起生效。甲方盖白山市天力大厦小区业主委员会公章，代表人（业主委员会）于淑香签名，乙方白山市天誉物业服务有限公司盖章，代表人娄外楼签名。合同签订后，白山市天誉物业服务有限公司对天力大厦进行物业管理。2012年1月起，劲霸男装（上海）有限公司、张树山未交纳物业费。2009年7月16日，经白山市物业管理处及白山市住房和城乡建设局评定，天力大厦物业服务等级评定为三级。
原审法院认为，白山市天誉物业服务有限公司与白山市天力大厦小区业主委员会签订物业服务合同，白山市天誉物业服务有限公司为天力大厦提供物业服务，天力大厦业主交纳物业服务费，劲霸男装（上海）有限公司所有的天力大厦114号309.36平方米门市房在天力大厦范围内，天力大厦小区业主委员会代表所有业主签订物业服务合同，符合《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”、第四十八条“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，张树山作为物业使用人租赁劲霸男装（上海）有限公司的房屋，约定张树山承担物业管理费用不违反法律规定，应认定有效。白山市天誉物业服务有限公司请求张树山支付2012年、2013年物业费18，562.00元，予以支持；张树山未履行交付物业服务费义务的，劲霸男装（上海）有限公司应承担连带责任。白山市天誉物业服务有限公司请求劲霸男装（上海）有限公司承担违约金10，000.00元，物业服务合同约定任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金10，000.00元人民币，因劲霸男装（上海）有限公司并未提前解除合同，白山市天誉物业服务有限公司的请求没有依据，不予支持。劲霸男装（上海）有限公司主张依据《关于规范物业服务收费有关问题的通知》［白山发改管联字（2009）246号］第三条规定，从2009年5月1日起，对非住宅物业服务收费实行市场调节价，不再执行政府指导价格。因白山市天誉物业服务有限公司与天力大厦业主委员会在合同中约定门市商场2.50元／m2／月，系双方约定，并非执行政府指导价，其主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，原审法院判决：“一、被告张树山于本判决生效之日起五日内向原告白山市天誉物业服务有限公司支付2012年、2013年物业费18，562.00元；二、被告张树山未在本判决指定的期限内履行前款义务，由被告劲霸男装（上海）有限公司承担连带责任；三、驳回白山市天誉物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费514.00元减半收取，由劲霸男装（上海）有限公司、张树山承担130.00元，由白山市天誉物业服务有限公司承担127.00元。”
张树山上诉认为，劲霸男装（上海）有限公司虽为天力大厦的业主，但与白山市天誉物业服务有限公司之间自2012年4月25日起没有签订物业服务合同。对于白山市天誉物业服务有限公司与白山市天力大厦小区业主委员会2009年4月25日至2012年4月25日期间的物业合同，张树山并不清楚，所谓业主委员会如何产生也不清楚。在签订物业合同时，物业收费标准也没有与业主协商。物业合同中约定的2.50元／平方米的收费标准过高，张树山要求按照市场价与白山市天誉物业服务有限公司协商确定物业费收费标准，白山市天誉物业服务有限公司不同意。本案所涉营业房屋的物业费应按相同地段的其他小区的物业费标准为1.00元／平方米确定。原审法院判决依据已到期终止的物业服务合同判令张树山承担物业费错误。请求二审法院依法改判。
白山市天誉物业服务有限公司答辩认为，原审法院判令张树山交纳物业费于法有据，应当维持原判，并判令其承担相应的违约责任。
白山市天誉物业服务有限公司上诉认为，2007年白山市天力大厦竣工，聘用白山市天誉物业服务有限公司为物业服务企业，2007年9月黄林焕入户本案所涉的114号门市房并办理入户手续。后该房的所有权人变更为劲霸男装（上海）有限公司，但没有通知白山市天誉物业服务有限公司，张树山为该房屋的现使用人。2012年以来，劲霸男装（上海）有限公司、张树山一直拖欠物业服务费共计18，562.00。劲霸男装（上海）有限公司应向白山市天誉物业服务有限公司支付违约金。
张树山答辩意见与上诉意见相同。
劲霸男装（上海）有限公司未答辩。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，劲霸男装（上海）有限公司系白山市浑江大街天力大厦114号门市业主。2009年4月25日，白山市天力大厦小区业主委员会与白山市天誉物业服务有限公司签订物业服务合同，约定由白山市天誉物业服务有限公司为天力大厦小区提供物业管理服务。白山市天誉物业服务有限公司按照约定履行了义务。虽然该合同的委托管理期限为2009年4月25日起至2012年4月25日止，但2012年4月25日至今，白山市天誉物业服务有限公司持续为白山市天力大厦小区提供物业服务，故劲霸男装（上海）有限公司作为该小区的业主应当向白山市天誉物业服务有限公司交纳物业服务费。物业服务合同确定的是业主与物业服务企业之间的权利义务，张树山作为劲霸男装（上海）有限公司所有房屋的承租人，并不是物业服务合同的相对人，且物业服务合同中已对物业费标准进行了约定，故其要求白山市天誉物业服务有限公司调整物业费收费标准没有法律依据，本院不予支持。白山市天誉物业服务有限公司主张的10，000.00元违约金，系因提前解除合同的违约责任，白山市天誉物业服务有限公司没有提供证据证明劲霸男装（上海）有限公司存在有提前解除合同的事实，故其上诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，028.00元，由上诉人张树山承担514.00元，上诉人白山市天誉物业服务有限公司承担514.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 方永刚
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 李 勇