山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙龙民初字第565号
原告（反诉被告）：王美荣，女，1972年8月14日出生，汉族，居民。
委托代理人：韩礼御，山东岳平律师事务所律师。
委托代理人：赵志善，山东岳平律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金汝静，男，1981年11月29日出生，汉族，居民。
委托代理人：杨福宽，山东崇真律师事务所律师。
被告：李再君，男，1976年3月9日出生，汉族，居民。
原告（反诉被告）王美荣与被告（反诉原告）金汝静、李再君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王美荣及其委托代理人赵志善、被告（反诉原告）金汝静的委托代理人杨福宽、被告李再君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王美荣诉称，2012年3月1日，原告与第一被告金汝静签订租赁合同，原告将位于龙口开发区嘉园红绿灯北50米路东门头房上下三层租赁给第一被告，双方约定第一被告无权转租，后第一被告在未征得原告同意的情况下，将房屋转租给第二被告李再君，给原告造成巨大损失。原告多次与二被告协商，二被告不予置理，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方2012年3月1日签订的租赁合同；2、判令第一被告承担违约金20000元；3、判令第一被告赔偿原告损失4000元；4、判令第二被告将原告房屋腾出；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）金汝静辩称，1、原告请求解除租赁合同没有理由，合同应该继续履行。第一被告没有转租，第一被告与第二被告之间是合作经营关系；2、被告没有给原告造成任何损失，因此，被告不应承担任何赔偿责任。原告所说的衣柜门丢失，价格没有依据，且二人合同也没有到期；3、被告没有违约，因此不承担20000元的违约金。
被告李再君辩称，原告所说的都是事实，同意原告意见。同时我要求与第一被告解除我们之间的转让约定，第一被告必须偿还98000元的转让费，并作出相应的赔偿。
反诉原告（被告）金汝静反诉称，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，其中约定反诉原告向反诉被告交纳转让费50000元，该转让费实为押金，因原告请求解除合同，如果原告解除合同成立应判令反诉被告返还租房押金50000元，反诉费由反诉被告承担。
反诉被告（原告）王美荣针对反诉原告（被告）金汝静的反诉辩称，原告的反诉不是事实，该反诉诉求没有合同的约定，没有证据的支持，没有法律的依据，依法应予以驳回。1、反诉原告的反诉诉求与其在本诉的答辩观点自相矛盾，该诉求与合同的继续履行不能同时实现，该诉求是以本诉的主张得以支持为前提，反诉原告提起该反诉可视为已经认可本诉的诉求；2、转让费与租房押金之间无论从字面理解还是从法律意义上理解，都存在巨大的差异，不存在混淆的可能性，同时合同条款中也没有类似于押金性质的约定，并且通过第二被告提交的录音可以证实，第一被告在该录音中对转让费有足够正确的认知，不存在歧义，录音中也认可他花了50000元；3、该笔转让费是反诉原告转让反诉被告经营名烟名酒店面的费用，包含剩余的烟酒库存、经营设施以及对原告装修费用进行的一次性补偿，正因为反诉原告肯接手，反诉被告急于转让，所以反诉被告才在头两年的租金上给予一定的优惠，而反诉被告租赁给反诉原告的只是空房屋及附属设施（如水电暖、太阳能、空调等），这些都是符合店面租赁、转让的交易习惯，综上请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2012年3月1日，原告（反诉被告）王美荣与被告（反诉原告）金汝静签订一份《租赁合同》，该合同中约定：原告（反诉被告）将位于嘉元红绿灯北路东门头房上下三层租赁给被告（反诉原告），租期为十年……在没有征得原告同意的情况下，被告无权将该房屋转租……原告向被告收取30000元租金及50000元转让费……无论任何一方有违约行为都应向对方赔偿人民币20000元。该合同签订前，原、被告对上述内容已经口头协商，被告提前于2012年2月3日给付原告80000元，原告向被告出具收条一份，载明“今收到房租人民币80000元整”，后被告在该收条中“房租”后填加“转让费”三个字。
被告金汝静租赁该房屋后，添置了桌椅、灶具、餐具等，并设立龙口市龙口醉八仙小面馆，取得相关许可进行经营。2013年，金汝静按合同约定向原告交纳了2013年3月至2014年3月的租金30000元。2014年3月1日，金汝静又向原告交纳了2014年3月至2015年3月租金45000元，原告向其出具收条一份。
2014年8月，被告金汝静与李再君口头协商，金汝静将该房屋转租给李再君，由李再君继续经营面馆，金汝静还一次性收取了李再君98000元（李再君打入金汝静妻子刘妹账户），同时双方协商今后的租金由李再君交给金汝静，再由金汝静向原告交纳。8月26日，双方认可签订一份书面合同，但至今双方均无法提交该合同。后原告得知李再君实际租赁涉案房屋经营面馆，便要求与金汝静解除合同，要求李再君将房屋腾出，并诉至本院。李再君在该房屋内经营至今。
上述事实有当事人陈述、租赁合同、收条、通话录音等证据在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告金汝静与李再君的行为是否构成转租。原告主张二被告的行为构成转租，被告李再君亦认可金汝静转租，但被告金汝静辩称其与李再君之间为合作经营关系。本院认为，合伙关系应有合伙的意思表示，共同出资，共担风险。但李再君提供的录音材料及其当庭陈述可以证实，金汝静与李再君的行为并不符合合伙的法律关系，金汝静将店铺转给李再君经营，收取了李再君98000元费用，而金汝静本人不再参与该店的经营、管理、收益或亏损，虽然二人协商对原告称为合作，但从上述事实情况可以判断二人的行为实为房屋转租和店铺转让。因此，金汝静主张其与李再君是合作经营，证据不足，本院不予采信。因被告金汝静未经原告同意，将该房屋转租给被告李再君，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，原告要求解除与被告金汝静的房屋租赁合同，并要求被告李再君腾房，于法有据，本院予以支持。同时，原告与金汝静的租赁合同中也明确约定“被告在未征得原告同意的情况下，不得将房屋转租”以及“无论任何一方有违约行为都应向对方赔偿人民币20000元”，故金汝静的行为构成违约，原告要求其承担20000元的违约金，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的衣柜推拉门丢失情况及其价值，无证据证明，本院不予支持。
二、反诉原告金汝静交纳的50000元应如何认定，应否返还。反诉原告主张该款为押金，应予退还，反诉被告王美荣不予认可。本院认为，反诉原告与反诉被告的房屋租赁关系签有房屋租赁合同，该合同是双方协商一致的结果，关于各项费用的收取应当依据合同而定。房屋租赁合同中明确约定反诉被告向反诉原告收取50000元“转让费”，且未约定该款在房屋租赁合同终止时应予返还，故依据合同约定反诉原告的请求不应得到支持。再者，反诉被告按合同约定收取80000元时，向反诉原告出具收条，反诉原告在收条中自行加入“转让费”而非“押金”，说明其对该费用的性质是明知的，当时也认可收取的是转让费。因此反诉原告主张反诉被告返还50000元押金的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王美荣与被告（反诉原告）金汝静于2012年3月1日签订的租赁合同。
二、被告（反诉原告）金汝静于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王美荣违约金20000元。
三、被告李再君于本判决生效后十五日内将涉案房屋腾出返还给原告王美荣。
四、驳回原告（反诉被告）王美荣的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）金汝静的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，原告（反诉被告）王美荣承担83元，被告（反诉原告）金汝静承担417元。
反诉费525元，由被告（反诉原告）金汝静承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙丽娜
人民陪审员 王维君
人民陪审员 宋殿忠
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 吴楠楠