黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第91号
上诉人（原审原告）穆桂荣，女，64岁。
委托代理人蔡林海，律师。
被上诉人（原审被告）于力，男，37岁。
被上诉人（原审被告）于丽凤，女，40岁。
被上诉人（原审第三人）于旺宗，男，52岁。
上诉人穆桂荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2014）鸡冠民初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人穆桂荣及其委托代理人蔡林海，被上诉人于力、于丽凤以及于旺忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，原告穆桂荣与于振兴系再婚夫妻关系，于丽凤、于力系于振兴与前妻崔晓玲的女儿、儿子。原告穆桂荣与于振兴于1988年同居生活，1997年6月经政府登记结婚。1997年于振兴与前妻离婚，分得鸡东镇前进街九委100平方米的二层楼房的上层。2004年该房屋动迁，于振兴得到补偿款72000元，8月穆桂荣、于振兴以29000元购买了鸡西铁路家属楼一楼40余平方米楼房及楼房前40余平方米无照房屋。2006年该楼房动迁，无照房得补偿款3万元，有照房屋被安置在本案争议房屋即鸡冠区先锋小区9号楼4－1－2，面积47.57平方米，并于2007年入住。2010年5月13日于振兴以该房屋房照丢失为由，委托于丽凤到鸡西日报报社办理遗失声明，5月14日鸡西日报刊登了该丢失声明。2010年7月1日于振兴将诉争房屋以7万元卖给于力，并办理了产权变更手续，2010年7月13日于力将该房屋卖给第三人于旺宗，并办理了产权变更手续，房产局档案备案房屋交易价格为95000元，过户计税金额为118925元。2010年10月22日穆桂荣以于振兴、于力、于丽凤为被告诉至本院，要求判决于振兴、于力、于丽凤房屋买卖合同无效。本院于2011年4月8日作出（2011）鸡冠民初字第35号民事判决书，认为从购买房屋款项来源看，鸡西铁路家属楼一楼的房屋不是穆桂荣与于振兴夫妻共同财产，是于振兴个人财产，由此调换的先锋小区9号楼－4－1－2，面积47.57平方米的房屋亦是于振兴个人财产，于振兴有处分权利。判决驳回穆桂荣的诉讼请求。穆桂荣不服，上诉于鸡西市中级人民法院，鸡西市中级人民法院于2012年12月26日作出（2011）鸡民终字第446号民事判决书，认为争议房屋系穆桂荣与于振兴婚姻关系存续期间所购买，生活期间经济为一体，于振兴无证据证明其购买房屋时所交购房款项系其个人婚前财产，故原审认定该房屋系于振兴个人婚前财产证据不足，于振兴在未征得穆桂荣同意情况下擅自补办房屋产权证照后将共有房屋出卖，所得价款又未给付穆桂荣，侵犯了穆桂荣的财产权。判决一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2011）鸡冠民初字第35号民事判决书；二、于振兴与于力之间的房屋买卖合同无效。于力、于丽凤不服二审判决，向鸡西市中级人民法院申请再审，鸡西市中级人民法院于2013年9月12日作出（2013）鸡民申字第36号民事裁定书，驳回于力、于丽凤的再审申请。于振兴于2011年11月27日因病死亡。案件审理中本院释明原告，诉争房屋第三人已经卖与他人并办理房屋过户手续，如诉争房屋无法返还，是否要求折价返还房款或赔偿损失；是否追加其他购房人为被告。原告称只要求二被告及第三人返还房屋不要求折价返还房款，也不追加其他购房者为被告，要求第三人于旺宗给付房租损失3万元及生活补偿费5000元，不要求二被告赔偿损失，其自行承担不利的法律后果。庭审中，1、本院调取了鸡证房字（2011）23号鸡西市房产管理文件，并对诉争房屋鸡冠区先锋小区住户苏海娟、付雪艳、温志才、唐凤珍、王占军进行核实，证实2010年5月至2011年4月鸡冠区先锋小区市场交易和商品房指导价格为每平方米2500元至3500元，2010年鸡冠区先锋小区房屋市场交易价格每平方米为3000元。原告及二被告对该证据无异议。但二被告称调查的房价过高，具体多少也不知道，当时是因为二被告父亲有病，所以才卖的，主要是为了凑上7万元治病。第三人对调查价格有异议，称房产局、地税局评估诉争房屋价格为118000多元，应该以此价格为准，被法院调查的5人没有资格证明房屋价格；2、原告穆桂荣提出2010年本案诉争房屋每平方米价格为3000元，双方交易价格为95000元，并称第三人于旺宗与于丽凤早就相识，且知诉争房屋有争议，与被告于力恶意串通，占有房屋，并提供证人于德利证言，证明证人曾经见于丽凤和于旺宗在一起；第三人及二被告则称双方通过鸡西市鸡冠区百业介绍所买卖房屋，第三人先支付3000元定金给于力，后通过银行汇款的方式向于丽凤汇款11万元，不存在恶意串通，当时是为了少缴税才写的95000元，第三人提供了2010年7月13日于力、于丽凤与于旺宗签订的买卖房屋协议书、收条、2010年7月13日中国工商银行个人业务凭证及证人许学峰证言，证明其主张。
原审法院认为，本案争议房屋系原告穆桂荣与于振兴的夫妻共同财产。于振兴在未征得穆桂荣同意的情况下擅自处分共有财产，将此房屋卖与被告于力，于力又将此房屋卖与于旺宗，事后又未得到房屋共有人穆桂荣追认，故于力与于旺宗签订的房屋买卖合同无效。原告要求确认2010年7月13日被告于力与第三人于旺宗签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求成立，本院予以支持。二被告、第三人的辩解理由不成立，其抗辩意见本院不予采信。第三人关于原告诉讼请求已过诉讼时效的辩解，因诉讼时效应以原告知道权利受到侵害即（2011）鸡民终字第446号民事判决生效时起计算，并未超过法定诉讼时效。第三人于旺宗提供的11万元银行转账凭证及证人许学峰证言、房屋买卖合同、收条能够形成完整的证据链条，证明房屋交易价格11万元。双方在房产局交易的计税金额118925元，即每平方米2500元，与鸡政房字（2011）23号关于公布房屋交易平均价格为2500元至3500元相对应；且被法院调查住户苏海娟、付雪艳、温志才、唐凤珍、王占军均未出庭接受质证，故双方交易价格11万元并未明显低于市场价格。现原告所举证据不能证明二被告与第三人存在恶意串通，且房屋已经办理过户登记，第三人构成善意取得。故原告要求返还房屋，第三人赔偿其损失，于法无据本院不予支持。因第三人将购房款转入于丽凤帐户，为查清案件事实，原告要求追加于丽凤为被告合理，于丽凤辩解不应追加其为被告的理由不成立，其抗辩意见本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、被告于力与第三人于旺宗于2010年7月13日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告要求第三人、二被告返还房屋，立即倒出房屋；要求于旺宗给付2010年5月至2014年5月房租损失3万元及4年生活补偿费5000元的诉讼请求。
宣判后，穆桂荣不服，其主要上诉理由为：一、于力、于旺忠签订的房屋买卖合同被确认无效后，未根据合同法第五十八条规定，将房屋予以返还错误。二、于旺忠在购买房屋时，明知该房屋存在争议，仍购买房屋不属于善意取得。三、于力将争议房屋以9.5万元卖给于旺忠，与一审法院认定此房屋交易价格11万相矛盾说明三被上诉人存在恶意串通和故意虚假交易，因此于旺忠对房屋取得不适用善意取得制度。四、三被上诉人恶意串通实现少缴纳税款的行为因违反法律、法规而损害国家利益的行为应当无效，故于旺忠的行为不属于善意取得。综上，于旺忠应返还争议房屋及给付上诉人损失3.5万元。
本案二审争议的焦点是：1、于旺忠是否应向穆桂荣返还争议房屋即于旺忠购房行为是否应适用善意取得制度；2、于旺忠是否给付穆桂荣损失3.5万元。
二审期间上诉人与被上诉人均未提交新证据。
二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为：关于于力与于旺忠所签买卖合同效力的问题，于力与于旺忠在房产局存档的房屋买卖合同中房屋价款低于实际交易价格，该二人的行为为了少缴纳税款的行为，应由行政部门处理，该行为不违反法律、法规中的效力性强制性规定，该行为并不能导致合同无效，于力与于旺忠所签买卖合同无效是因于力不具有争议房屋的所有权，房屋所有权人事前未授权于力处分该房屋，事后对于力处分房屋的行为未追认。关于本案中于旺忠是否应适用善意取得制度的问题，由于上诉人穆桂荣未能提供充分证据证实于旺忠明知本案所涉合同存在争议或于旺忠与于力存在恶意串通的情形，购房人于旺忠的购房行为符合善意取得规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善于取得的规定，上诉人要求于旺忠返还房屋及赔偿损失的请求依法不能支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元（上诉人已交纳），由上诉人穆桂荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 于永强
代理审判员 高雪峰
二〇一五年三月三十日
书 记 员 迟 阳
附件：
本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。