广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初4583号
原告：周伟雄，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：王爱梅，国信信扬律师事务所律师。
被告：罗蕾，身份证住址广州市越秀区。
被告：罗小玲，身份证住址广州市越秀区。
被告：罗曾凡，身份证住址广州市越秀区。
被告：罗琳，身份证住址广州市越秀区。
被告：骆淘，身份证住址广州市越秀区。
五被告共同委托代理人：唐轶，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。
五被告共同委托代理人：郑伟生，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。
第三人：罗满，身份证住址广州市越秀区。
第三人：罗坦，身份证住址广州市越秀区。
原告周伟雄诉被告罗蕾、罗小玲、罗曾凡、罗琳、骆淘，第三人罗满、罗坦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王爱梅，五被告的委托代理人唐轶到庭参加诉讼。两第三人经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年3月4日，原告与五被告签订《房屋买卖预约合同》，以1707558元购买被告所有的广州市越秀区福今路7号大院10号102房之一房屋。原告于当日向五被告支付了定金50000元。同年3月29日，双方签订正式的《房屋买卖合同》。现由于五被告无法协调第三人配合办理房产过户手续，合同无法继续履行。原告购买的房屋是经房屋超过三分之二以上按份共有人同意，转让方为有权处分人，合同合法有效，房屋所有权人应当为原告办理产权过户手续。由于第三人拒不配合办理产权过户手续，导致房产无法过户，故诉请法院判令：五被告及两第三人共同交付广州市越秀区福今路7号大院10号102房之一房，并协助原告办理房屋的产权过户手续。
五被告共同辩称：被告与原告签订的房屋买卖合同确实为各方真实意思表示，被告有义务履行买卖合同的约定交付房屋并办理产权过户手续，但由于两第三人拒不配合办理产权过户手续，在现行规则下，未能完成合同的履行义务。被告在签署房屋买卖合同之前，已经按照法律规定，书面通知房屋的其他共有人即两第三人行使同等条件下的优先购买权，两第三人只是回复不同意出售，并没有表示优先购买。根据物权法第97条规定，五被告拥有对涉讼房屋份额2/3以上，有权处分涉案房屋。因此，被告与原告的合同是合法有效的，也应当得到履行。综上，同意原告的诉讼请求。
两第三人共同提交书面意见称：关于广州市越秀区福今路7号大院10号102房之一房的买卖合同，两第三人根本不知（未见过合同，也未收取任何费用），而且2015年其他人提出要出售该房时，两第三人以书面表示不同意出售，回复其他人委托的唐轶律师。两第三人未持有该房的房产证，仅有复印件。不同意出售的原因是，同父异母兄、姐罗某等向法院提出了父母遗产（房改房）继承的法律诉讼（2016）粤0104民初2371号。本案纠纷与两第三人无关，应该由签署合同者承担全部法律责任。
经审理查明：据房管部门核发的粤房地权证穗字第××号等房地产权证记载，广州市越秀区福今路7号大院10号102房之1，套内建筑面积53.2平方米，用途住宅，房屋性质房改房；由五被告和两第三人按份共有，各占1/7份额，所有权取得方式继承，登记时间2014年5月27日。
2015年1月16日，五被告委托律师向两第三人分别发出《行使优先购买权通知函》，通知两第三人可对上述共有房产以170万元价格出售的同等条件行使优先购买权，否则视为放弃行使优先购买权等。上述函件于同月17日送达两第三人。
2016年3月4日，原告（为乙方、买方）与五被告（为甲方、卖方）签订《房屋买卖预约合同》，内容为：鉴于甲方是位于广州市越秀区福今路7号大院10号102房之1房屋的共有产权人，共有份额合计为5/7，根据物权法第97条之规定，有权处置该房屋，现经甲乙各方友好协商，就房屋买卖事宜，订立本合同。该房屋建筑面积58.8813平方米，用途为住宅，现由上述五甲方与罗满、罗坦按份共有，五甲方占有的共有份额合计5/7，罗满、罗坦所占共有份额2/7；房屋以现状整体转让，各方对此予以认可。房屋转让价格1707558元，本预约合同签订时，乙方同意向甲方交纳50000元定金，作为日后甲乙方签订正式的房屋买卖合同之保证金；鉴于本房屋买卖未经所有的共有权人授权出售，如需为乙方办理过户，须经人民法院的确权过户诉讼，待人民法院确权之诉的相关生效法律文书后，甲方向房屋登记管理部门递交所有过户申请资料并得到房屋登记管理部门接受的，乙方应当自向房管局递件完成当日内付清房屋剩余全部价款。房屋过户，人民法院的确权过户诉讼由甲方主导，所产生的律师费、法院诉讼费均由甲方承担，但乙方应当无条件配合甲方的工作；取得人民法院的确权过户生效判决后，房屋过户登记手续由乙方负责办理，甲方应当按照广州市房屋登记管理部门要求，积极配合乙方办理房屋过户的登记手续，协助提供乙方办理过户所需的资料、授权文件，并办理相关文件的公证、认证手续；本合同约定的优先购买权人放弃或逾期不行使优先购买权后，甲方通知乙方签订正式买卖合同时，乙方有权选择以自己的名义或者指定第三人与甲方签署房屋买卖合同等。
原告在上述预约合同签订当日，向五被告支付了50000元。
2016年3月7日，五被告再次委托律师向两第三人分别发出《行使优先购买权通知函》，告知已与第三方购房者达成转让协议，以1707558元的价格出售上述房产，并通知两第三人可对上述共有房产以1707558元价格出售的同等条件行使优先购买权，否则视为放弃行使优先购买权等。上述函件于同月8日送达第三人罗满。发往第三人罗坦的函件多次投递不成，无人签收。第三人罗满于同月15日函复称，不同意卖房。第三人罗坦曾于同月18日发手机短信回复称不同意出售等。
2016年3月29日，原告（为乙方、买方）与五被告（为甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，内容与上述《房屋买卖预约合同》的基本一致，其中还约定，该房屋出售单价为29000元/平方米，乙方已于签订《房屋买卖预约合同》时向甲方支付定金50000元，双方同意将其作为本合同之保证金，日后冲抵购房价款；乙方负责主导办理房屋过户手续并自行负责房屋清场，对甲方遗失房屋钥匙而不能交付的情况下，甲方对乙方采取的合法收房行为不持异议等。
因上述房屋未能办理产权过户手续，原告于2016年4月8日提起诉讼。
诉讼中，五被告称：涉讼房屋现由第三人罗满居住，位于涉讼房屋之上的120平方米的房子也是由罗满居住。罗满居住在120平方米房屋的情况下，仍然占住涉讼房屋，对于其他共有人来说不是很公平，所以被告一直表示过将涉讼房屋出售，变卖价款再由各自分配。被告委托了评估公司对房屋进行评估，评估单价为30750元/平方米，总价为1810600元。现出售价为29000元/平方米，只是比评估价格稍微低一点，低一点的原因是考虑到两第三人不同意出售房屋，在房屋产权过户可能会出现问题，所以单价适当给予优惠。出示评估报告书予以证明。
本院认为：民事诉讼是当事人请求法院裁判，解决民事纠纷的机制，而非合同履行的方式。原、被告双方在房屋买卖合同中，约定以通过确权过户诉讼方式来处理买卖房屋的产权过户事宜，显然有悖于诉讼的实质。而且，综合原、被告双方的诉辩意见，五被告是愿意配合原告办理涉讼房屋的产权过户手续，双方并不存在纠纷，只是因为涉讼房屋的其他共有人即两第三人不同意出售房屋导致未能办理产权过户手续。而两第三人不是房屋买卖合同的当事人，不负有合同的相关义务。原告要求两第三人交付房屋并协助办理房屋产权过户手续，于法无据，本院不予支持。原告应待有关涉讼房屋的共有纠纷处理完毕后再视情况主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：
驳回原告周伟雄的诉讼请求。
本案受理费20168元，由原告周伟雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 黎满华
人民陪审员 黎冬梅
二〇一六年九月十八日
书 记 员 邓鸿明