安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初1269号
原告：徽商银行股份有限公司黄山分行，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光大道2号，统一社会信用代码91341000798101993P。
主要负责人：王德发，行长。
委托诉讼代理人：邱祝英，安徽道同律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，汉族，1985年1月20日出生，住安徽省霍邱县。
原告徽商银行股份有限公司黄山分行（以下简称徽行黄山分行）与被告ＸＸ金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽行黄山分行委托诉讼代理人邱祝英到庭参加诉讼，被告ＸＸ经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徽行黄山分行向本院提出诉讼请求：1.ＸＸ偿还徽行黄山分行借款本金325325.24元及利息（其中应付未付利息10382.11元，罚息50.27元，复利224.82元，均暂计算至2016年4月19日；2016年4月20日之后的利息、复利、罚息按照合同约定计收至实际付清之日止）；2.律师代理费10000元由ＸＸ负担；3.案涉抵押物依法以折价、拍卖或变卖方式处置后所得价款优先偿还所欠徽行黄山分行借款本息及实现债权的费用；4、案件诉讼费由ＸＸ负担。事实和理由：2014年4月18日，ＸＸ因购置位于安徽省黄山市屯溪区×××商品房向徽行黄山分行借款33万元，并将所购房屋抵押给徽行黄山分行以担保其债权的实现。之后，徽行黄山分行依约向ＸＸ发放了贷款，而ＸＸ未能依照合同约定按期足额偿还贷款，徽行黄山分行为维护自身权益，特提起诉讼。
ＸＸ未作答辩。
徽行黄山分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证认为，徽行黄山分行提交的证据与本案待证事实相互印证，且内容真实，证据的收集、提供和形式皆符合法定程序，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月18日，ＸＸ因购置位于安徽省黄山市屯溪区×××商品房，与徽行黄山分行签订了个人住房（商业用房）抵押借款合同。该合同约定ＸＸ向徽行黄山分行借款33万元，借款期限为360个月，自实际放款日起算；还款方式为按月等额本息还款法；还款日为每月20日；贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布施行的同期同档次人民币贷款基准利率执行，如遇基准利率调整，则自每次调整之日的次年1月1日开始，按照调整后基准利率确定并执行新的利率；ＸＸ授权徽行黄山分行将借款发放至黄山市富徽城市综合开发有限公司银行账户，并自实际放款日起计收贷款利息；若ＸＸ未按照约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，则徽行黄山分行有权宣布借款立即到期并清偿借款本息及相关费用，同时徽行黄山分行有权自ＸＸ逾期之日起按照贷款执行利率上浮50%计收罚息、复利；贷款利率按照合同约定调整的，罚息、复利利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。同时ＸＸ将其所购房屋作为抵押物在该合同中与徽行黄山分行约定了抵押条款，以担保徽行黄山分行债权的实现，担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、徽行黄山分行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、公告费等）。合同签订后，ＸＸ于2014年5月17日办理了房屋抵押登记【房地产他证黄（昱）字第×××号】，他项权证载明房地产他项权利人为徽行黄山分行。
2014年5月23日，徽行黄山分行按照合同约定将33万元借款转入ＸＸ指定的银行账户，但ＸＸ在还款期限内未能按照合同约定按期足额还款，已累计多次逾期。截至2016年4月19日，ＸＸ共欠徽行黄山分行贷款本金324880.87元，应付未付利息10382.11元，罚息50.27元，复利224.82元，合计335538.07元。
另查明:徽行黄山分行为此次诉讼与安徽道同律师事务所签订委托代理协议，并已支付律师代理费10000元。
本院认为，徽行黄山分行与ＸＸ签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同，系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规的规定，应为合法有效。双方当事人应严格按照合同约定享受权利和履行义务。徽行黄山分行依约履行了放贷义务，借款人ＸＸ未按照合同约定的期限和数额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。双方当事人在合同中明确约定了宣布贷款到期的条件及利息、罚息、复利的收取条件和计算依据，该约定系当事人之间的自由约定，且符合有关法律的规定，徽行黄山分行有权宣布贷款立即到期，但尚欠本金应以总本金扣除已还本金为准，故徽行黄山分行要求ＸＸ偿还借款本金和利息（包括罚息、应付未付利息、复利）的诉请，本院予以部分支持。合同中还约定了贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，徽行黄山分行虽已支付律师事务所律师代理费10000元，但本院根据本案的难易程度、律师工作量的大小、费用的收取标准等因素酌情确定为7000元，故徽行黄山分行的该项诉请本院予以部分支持。徽行黄山分行与ＸＸ约定以其购买的涉案房屋向徽行黄山分行提供抵押，且就涉案房屋办理了抵押登记，徽行黄山分行要求对该房屋享有优先受偿权，有相应的事实及法律依据，本院亦予以支持。ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审抗辩及质证的权利，不影响本院依据徽行黄山分行提交的证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ于本判决生效后十日内偿还原告徽商银行股份有限公司黄山分行借款本金324880.87元；
二、被告ＸＸ于本判决生效后十日内支付原告徽商银行股份有限公司黄山分行利息、罚息、复利共计10657.20元及自2016年4月20日起至实际付清之日止的罚息、复利（罚息以本金324880.87元为基数，复利以应付未付利息10382.11元为基数，其中至2016年12月31日均按年利率7.35%计算；2017年1月1日以后均按每年1月1日时的中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上浮50%计算）；
三、被告ＸＸ于本判决生效后十日内支付原告徽商银行股份有限公司黄山分行律师代理费7000元；
四、如被告ＸＸ在本判决指定付款期限未履行本判决第一至三项确定的还款义务时，原告徽商银行股份有限公司黄山分行有权对被告ＸＸ所有的位于安徽省黄山市屯溪区×××商品房【房地产他证黄（昱）字第×××号】以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
五、驳回原告徽商银行股份有限公司黄山分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6490元，公告费560元，合计7050元，由ＸＸ负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 王映华
代理审判员 冯昱翔
人民陪审员 徐志伟
二〇一六年十月十四日
书 记 员 汪 青
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。