黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第574号
原告邓立超，住哈尔滨市平房区。
委托代理人陈江，黑龙江旺泰律师事务所律师。
被告哈尔滨中天富城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市平房区。
法定代表人付志平，该公司董事长。
委托代理人单美怡。
委托代理人滕倩。
原告邓立超与被告哈尔滨中天富城房地产开发有限公司（以下简称中天富城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告邓立超于2015年7月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理此案。原告邓立超及其委托代理人陈江，被告中天富城房地产公司委托代理人单美怡、滕倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓立超诉称：邓立超与中天富城房地产公司于2011年8月7日签订《哈尔滨市商品房屋买卖合同书》，约定：中天富城房地产公司向邓立超出售位于哈尔滨市平房区新疆大街7栋2单元7层701号房屋，价款为580709元，中天富城房地产公司在2012年8月31日前交付房屋，中天富城房地产公司在交房后360天内办理产权证书。根据以上约定，中天富城房地产公司应当在2013年8月26日前办理产权证书。但至今邓立超没有取得房产证书，故诉请：解除邓立超与中天富城房地产公司于2011年8月7日签订的房屋买卖合同；中天富城房地产公司向邓立超返还房屋购房款580709元及实际支出20686.02元，共计601395.02元；要求中天富城房地产公司向邓立超支付购房款利息（按每月1633.33元计算至中天富城房地产公司实际还款日止）；诉讼费用由中天富城房地产公司承担。
被告中天富城房地产开发公司辩称：邓立超于2011年8月7日向中天富城房地产公司购买位于哈尔滨市平房区新疆大街366号中天富城小区7栋2单元701室房屋。该房屋五证齐全，且中天富城房地产公司按照合同约定（即2012年8月31日）向邓立超交付房屋使用，合同另外约定于交付使用后360日（即2013年8月26日）内办理产权证，否则邓立超可以30日内（即2013年9月26日）要求退房，如不退房，双方协商解决。邓立超并未在此期间要求退房，且于2014年9月15日中天富城房地产公司遵照与邓立超签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条的相关约定，就产权问题与邓立超签订了减免其三年物业管理费及电梯费的《赔偿协议》。中天富城房地产公司认为邓立超应依照协议相关约定执行，不应再要求中天富城房地产公司予以退房。中天富城房地产公司自2012年8月31日房屋交付使用以来，一直致力于产权证办理的系统工作，2015年6月18日取得中天富城小区一期1#-9#楼《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》；2015年6月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》；2015年7月15日取得了《社会评审结论领取通知书》和《哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书》；2015年8月底，通过哈尔滨市住宅局商品房处一期1#-8#楼实测报告的审核；2015年9月8日由哈尔滨市住房专项维修资金管理中心相关人员对中天富城小区一期进行了现场踏查，并取得了踏查合格意见，于2015年9月17日是缴纳了中天富城一期住房专项维修资金，并于2015年9月24日取得了《交存住房专项维修资金证明》；2015年9月25日取得《哈尔滨市建设项目房屋交易手续费缴纳联系单》；2015年11月3日取得哈尔滨市商品房销售许可证，2015年11月4日开始，产权代办公司将开始收集业主资料，为业主办理产权证。综上，应依法驳回邓立超的诉讼请求。
原告邓立超为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示。
证据一、2011年8月7日双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（复印件，与原件核对无异）。意在证明：邓立超于2011年8月7日与中天富城房地产公司签订商品房买卖合同书，双方约定中天富城房地产公司应当在2012年8月31日前交付房屋同时在交房后360日内为邓立超办理产权证书。
证据二、商品房销售预收款专用票据（复印件，与原件核对无异）。意在证明：邓立超按合同约定向中天富城房地产公司支付购房款。
证据三、发票及收据（复印件，与原件核对无异）。意在证明：邓立超因为进户等原因缴纳各项费用共计20686元。
证据四、公积金借款合同及还款明细（复印件，与原件核对无异）。意在证明：邓立超通过公积金中心向中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行申请400000贷款，每月还款利息是1633.33元。
证据五、录音资料（原始载体为手机）。意在证明：邓立超与中天富城房地产公司在2014年9月15日签订《赔偿协议》时，中天富城房地产公司口头承诺在2014年12月31日前为邓立超办理产权证。
经庭审质证，中天富城房地产开发公司对邓立超举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，但该份证据恰好证明了中天富城房地产公司在约定时间内办理产权证，邓立超可以30日退房手续，如不退房可双方协商解决，并且双方已达成协商意见，中天富城房地产公司赔偿邓立超物业费和电梯费三年合计6321元，三年的使用限期。对证据二真实性无异议，购房款580709元数额无异议，但邓立超诉讼请求第二项中实际支出的20686.02元没有依据。对证据三的担保费3200元、代办费200元等真实性有异议，其收款单位并非是中天富城房地产公司，因此中天富城房地产公司不应承担该笔费用；燃气初装费是由邓立超缴纳给中天富城房地产公司的进户时缴纳费用，但中天富城房地产公司已将该费用缴纳给燃气公司，中天富城房地产公司仅起代扣代缴作用，中天富城房地产公司缴纳燃气初装费凭证和发票将在三日内提交给法庭；装修保证金1200元、垃圾清运费426元，是由邓立超缴纳给哈尔滨富城逸居物业管理有限公司的费用，与中天富城房地产公司无关，中天富城房地产公司不应承担赔偿责任。对证据四的真实性无异议，对证明的问题有异议，其证据无法证明邓立超在诉讼请求中提及的购房利息每月均为1633.33元。对证据五真实性无异议，但录音时间有异议，中天富城房地产公司并没有任何承诺在2014年年底前办理产权证，且录音无法证明与赔偿协议的相关性。
本院认证意见为：邓立超提交的证据一、证据二，经中天富城房地产公司质证均无异议，故予以确认并采信。邓立超提交的证据三经中天富城房地产公司质证对真实性及关联性均有异议，故因该证据所列费用并非中天富城房地产公司，证据与本案无关联性，本院不予采信。邓立超提交的证据四，经中天富城房地产公司质证对真实性无异议，对关联性有异议，故本院对该证据的真实性予以采信。邓立超提交的证据五，因中天富城房地产公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但对证明的问题不予采信。
被告中天富城房地产公司为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示。
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》（复印件，与原件核对无异）。意在证明：双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条规定，如中天富城房地产公司在规定期限内未办理产权登记手续，邓立超可以30日办理退房手续，如不退房，双方可协商解决，办理产权的一切手续由邓立超承担，该证据表明邓立超不选择退房而选择双方协商解决相关补偿责任，且办理产权的一切费用由邓立超承担。邓立超诉讼请求实际支出20686元是办理产权相应费用，应由邓立超自行承担。
证据二、哈尔滨市商品房销售许可证（复印件，与原件核对无异）。意在证明：中天富城房地产公司开发的中天富城小区一期已经具备办理产权证的全部条件，邓立超可随时提供相应材料办理产权证，故合同约定的办理产权证事项中天富城房地产公司已经完成，不存在违约事项。
证据三、《赔偿协议》（复印件，与原件核对无异）。意在证明：中天富城房地产公司已按双方所签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条的相关约定与邓立超协商达成了逾期办理产权证的赔偿条件，且中天富城房地产公司已经履行该协议相关全部内容，邓立超应依据双方签订的协议不再对产权问题提出任何赔偿和补偿条件。
证据四、2015年11月27日《生活报》A02版公告。意在证明：中天富城小区（一期）1＃-8＃楼具备办理产权证并通知业主准备递交材料。
经庭审质证，邓立超对中天富城房地产开发公司举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据并不能证明邓立超超出30日后就不能要求中天富城房地产公司退房。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据不能否认中天富城房地产公司至今没有取得房屋产权证书的事实。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据只约定邓立超不以产权问题为由要求中天富城房地产公司支付补偿费用，并没有约定邓立超不得要求中天富城房地产公司解除合同，另外邓立超认为该份证据属于中天富城房地产公司单方提供的格式合同，该份合同内容限制了邓立超的权利，根据合同法限制一方权利的格式合同属于无效合同，签订合同时是中天富城房地产公司委托代理人口头承诺在2014年12月31日前为邓立超办理产权证并提供所有手续，但是中天富城房地产公司并没有兑现其承诺，并且当时邓立超明确要求中天富城房地产公司要落实纸上，中天富城房地产公司不同意。对证据四无异议。
本院认证意见为：中天富城房地产公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四，经邓立超质证对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以采信。
经审理查明：邓立超与中天富城房地产公司于2011年8月7日签订《哈尔滨市商品房屋买卖合同书》。合同约定：邓立超购买中天富城房地产公司开发的位于哈尔滨市平房区新疆大街7栋2单元7层701号房屋，建筑面积106.59平方米，其中，套内面积88.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.96平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为5448.06元／平方米，总金额为为580709元；邓立超付款方式为首付现金180709元，另公积金贷款400000元；中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由中天富城房地产公司提供的资料到产权登记机关备案。如因中天富城房地产公司的责任，邓立超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意邓立超可在30日内办理退房手续，如不退房，双方协商解决；办理产权的一切费用由邓立超承担，办理产权时以房产住宅局指定的测量公司实测的建筑面积为准。邓立超于2011年8月7日向中天富城房地产公司交付180709元首付款，于2011年8月21日邓立超通过公积金贷款方式交付中天富城房地产公司剩余购房款400000元。2012年8月31日中天富城房地产公司将诉争房屋交付邓立超使用。2014年9月15日，邓立超与哈尔滨富城逸居无业管理有限公司签订《赔偿协议》，该协议内容为：哈尔滨富城逸居无业管理有限公司免收邓立超3年物业费和电梯费（起止时间为2014年11月20日至2017年11月19日）；本协议签订后至2016年8月31日期间，邓立超租用车位享受租金（5760元／年）7折优惠，即4032元／年；邓立超不得以产权问题为由再次要求哈尔滨富城逸居无业管理有限公司和中天富城房地产公司支付补偿费用，哈尔滨富城逸居无业管理有限公司和中天富城房地产公司也不再对该问题承担任何补偿、赔偿责任；邓立超对上述事宜承担保密义务，不得对外透露相关事宜。如哈尔滨富城逸居无业管理有限公司发现邓立超对外泄露该协议相关内容，哈尔滨富城逸居无业管理有限公司有权单方终止本协议。邓立超未依与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房屋买卖合同书》第十五条约定向中天富城房地产公司申请办理退房。
2015年11月3日中天富城房地产公司取得哈尔滨市住房保障和房产管理局颁发的哈尔滨市商品房销售许可证，该许可证内容为：“售房单位：中天富城房地产公司；项目名称：中天富城（一期）1-8栋、销售总面积37874.69平方米，共350套；项目地址：平房区新疆大街；房屋用途：住宅；销售对象：单位、个人；销售范围：不含7栋1单元2层02号、2单元18-19层01号住宅抵扣超建，合计222.24平方米；经审查，以上所列37874.69平方米商品房屋，批准公开销售”。
2015年11月27日中天富城房地产公司在《生活报》上刊登公告，内容为：“哈尔滨中天富城小区一期业主即日起可办理房屋产权登记证。请业主按照单元楼电梯内通知内容准备相关材料，等待公司电话通知或自行交纳材料至指定处，公司将统一安排办理，特此公告。
本院认为，本案争议焦点为：一、邓立超与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否应予解除；二、中天富城房地产公司是否应向邓立超返还购房款及实际支出并支付购房款利息。
关于邓立超与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”邓立超与中天富城房地产公司之间签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，合法有效。双方已明确约定了合同的解除条件，即该合同书第十五条约定，中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由中天富城房地产公司提供的资料到产权登记机关备案。如因中天富城房地产公司的责任，邓立超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，邓立超可在30日内办理退房手续。现因中天富城房地产公司的原因，中天富城房地产公司未在诉争房屋交付使用后360日内为邓立超办理房屋权属证书，但邓立超未在30日内向中天富城房地产公司主张办理退房手续，即合同解除的条件未成就，且邓立超与哈尔滨富城逸居无业管理有限公司签订的《赔偿协议》约定：“邓立超不得以产权问题为由再次要求哈尔滨富城逸居无业管理有限公司和中天富城房地产公司支付补偿费用，哈尔滨富城逸居无业管理有限公司和中天富城房地产公司也不再对该问题承担任何补偿、赔偿责任”，故对邓立超主张解除《哈尔滨市商品房买卖合同书》的诉请不应支持。
关于中天富城房地产公司是否应向邓立超返还购房款及实际支出并支付购房款利息的问题。因双方订立的《哈尔滨市商品房买卖合同书》并未解除，故邓立超主张中天富城房地产公司应向其返还购房款及实际支出并支付购房款利息诉请于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告邓立超的全部诉讼请求。
案件受理费9814元，由原告邓立超自负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张春阳
代理审判员 沈大为
代理审判员 龚 辰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李 萌