广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2448号
上诉人（原审被告）：深圳市大中华第一太平物业管理有限公司。
委托代理人：张险峰，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐冈。
委托代理人：张雷，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司（以下简称大中华物管公司）因与被上诉人徐冈物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）徐冈系深圳市福田区深南路与彩田路交汇处东方新天地广场某座某号房的业主，大中华物管公司系东方新天地广场的物业服务单位。
2013年3月27日，徐冈办理了涉案房屋入伙手续。同日，徐冈与大中华物管公司签订《东方新天地广场项目前期物业服务协议》，大中华物管公司同时向徐冈移交了《质量保证书》等资料，并向徐冈收取了2012年8月至2013年3月期间的物业服务费6267.16元。
（二）2013年5月9日，徐冈以大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）迟延交房为由，诉至原审法院要求大中华公司支付迟延交房违约金。原审法院作出的（2013）深福法民三初字第921-922号民事判决书认定：大中华公司没有按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房时间（2011年6月30日）向徐冈交付房屋已构成违约；大中华公司虽于2012年4月通知徐冈办理入伙手续，但由于东方新天地广场于2012年5月31日才通过了规划验收，才符合入伙条件，故徐冈在不符合入伙条件前有权拒绝入伙；东方新天地广场通过规划验收后，大中华公司未再通知徐冈办理涉案房屋入伙手续。上述判决已发生法律效力。
徐冈在原审的诉讼请求为：大中华物管公司退还收取的2012年8月至2013年3月期间的物业管理费6276.16元及利息514.65元（利息自2013年3月27日起暂计至2014年7月27日，实际计至退还之日止）。
原审法院认为，《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条规定：“业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担……前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。”本案中，徐冈于2012年4月收到涉案楼盘东方新天地广场入伙通知后并没有办理入住手续，系因涉案楼盘在当时并没有通过规划验收，故徐冈拒绝办理入住手续理由成立。2012年5月31日，东方新天地广场通过规划验收具备了办理入伙条件，但大中华公司未再通知徐冈办理入伙手续，上述事实已由（2013）深福法民三初字第921-922号生效民事判决认定。徐冈于2013年3月27日才办理涉案房屋入住手续，故原审法院认定徐冈入住涉案房屋的时间为2013年3月27日。
根据《深圳经济特区物业管理条例》的上述规定，徐冈入住涉案房屋前的物业服务费应由建设单位承担，徐冈只需承担入住后的物业服务费。据此，大中华物管公司向徐冈收取2012年8月至2013年3月未入住期间的物业服务费，与上述条例规定不符且没有合同依据。徐冈要求大中华物管公司退还收取的6276.16元，原审法院予以支持。徐冈要求大中华物管公司赔偿收取的6276.16元的利息损失，因大中华物管公司收取该款时，徐冈未提异议或没有证据证明提出过异议，故原审法院对该项诉求不予支持。大中华物管公司辩称所交上述物业管理费是依据双方之间的口头协议，因徐冈对此不予确认，原审法院不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条的规定，判决：一、深圳市大中华第一太平物业管理有限公司应于原审判决生效之日起十日内向徐冈返还6276.16元；二、驳回徐冈的其他诉讼请求。案件受理费50元（已由徐冈预交），减半收取25元，由徐冈负担2元，由深圳市大中华第一太平物业管理有限公司负担23元。
大中华物管公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）2012年8月至2013年3月期间，双方口头约定了有关物业管理协议。2013年3月27日，徐冈依据口头协议向大中华物管公司缴纳了物业管理费6267.16元。口头协议合法有效且双方均履行了口头协议所约定的合同义务。
徐冈在一审时以“物业服务合同纠纷”为案由起诉立案且一审法院按照“物业服务合同纠纷”进行审理并作出判决，充分说明徐冈及一审法院认可2012年8月至2013年3月期间双方存在物业管理服务方面的口头协议。如果没有物业服务协议，徐冈应在一审中以“不当得利”案由起诉，一审法院也应以“不当得利”案由进行审理。一审法院既认可双方存在物业服务合同，以此为案由受理并审理，又以无法采信口头协议为由判决大中华物管公司承担返还款项的责任，属于认定事实不清。
（二）一审法院超出徐冈的诉讼请求范围作出判决。徐冈在诉讼请求中要求大中华物管公司退还物业管理费6267.16元，而一审判决徐冈返还6276.16元，不符合法律规定。
（三）一审判决适用法律错误。首先，双方口头合同没有违反法律、行政法规的强制性规定或存在其他无效情形，属于合法有效。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐冈向大中华物管公司依照口头物业服务合同缴纳物业管理费是履行合同义务，并无不当。
一审法院适用《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条规定判决大中华物管公司返还物业管理费，是适用法律错误。《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条规定：业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。适用该条款有3个前提：1、在双方对物业管理费没有约定的情况下才适用该条款，有约定的应当依照约定。《合同法》是《深圳经济特区物业管理条例》的上位法，应以《合同法》的相关规定为准。2、该条款并没有禁止业主入住前可以约定物业服务费由业主承担，没有禁止即为许可，是民法的基本原则，徐冈自愿履行口头协议所约定的义务缴纳物业服务费，是符合法律规定的。3、徐冈明知《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条规定，但仍然自愿缴纳物业服务费，并且在2013年3月27日缴纳物业服务费后一直到2014年7月没有提出过任何异议，这是徐冈对自己民事权利的自由处分，大中华物管公司接收徐冈自愿缴纳的物业管理费不存在过错，无需返还己缴纳的物业服务费。
据此，大中华物管公司请求本院判令：1、撤销原审判决第一项；2、大中华物管公司无需返还徐冈6276.16元；3、诉讼费用由徐冈承担。
徐冈答辩称：（一）本案的基本案情与深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第822号民事判决书案情基本一致，应参照该案判决。（二）大中华物管公司主张的口头协议并不存在，大中华物管公司在徐冈入伙时强行收取入伙前的管理费，否则不予办理入伙。本案是因大中华物管公司多收取物业管理费而引起，因此本案以物业管理合同纠纷为案由并无不当。另外，案由也不影响本案的实体权利义务关系。（三）一审判决书中的6267.16元是笔误，徐冈一审的诉讼请求以及大中华物管公司实际多收取的物业费金额是6276.16元。（四）徐冈在诉讼时效期间内向法院提起诉讼，诉讼行为就是对大中华物管公司收取费用的异议。
本院经审理查明：（一）按徐冈原审《起诉状》记载，其诉请返还的物业服务费金额为6276.16元。双方当事人在本案二审调查询问时亦确认，徐冈实际向大中华物管公司支付的涉案物业服务费为6276.16元。
（二）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，大中华物管公司应否返还涉案物业服务费取决于其收取该费用是否具有合同或法律依据。大中华物管公司上诉主张双方当事人之间就2013年3月之前物业服务费的支付存在口头协议，但在徐冈对此未予认可的情况下，除大中华物管公司单方陈述外，并无其他证据佐证，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款、第九十一条第（一）项的规定，应由其自行承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉主张不予支持。大中华物管公司上诉亦称徐冈系自愿支付涉案物业服务费，本院对此认为，徐冈于2013年3月27日办理入伙手续及支付涉案物业服务费时，原审法院（2013）深福法民三初字第922号民事判决书尚未作出及发生法律效力，徐冈与大中华公司之间就涉案房屋是否已交付的争议尚未得到人民法院生效法律文书确认，徐冈为办理入伙手续而于此时向大中华物管公司支付涉案物业服务费，无悖于日常生活常理，不能推定其系在明知无须支付的情况下而作出给付，故而大中华物管公司关于徐冈系自愿支付该费用的上诉主张不成立，本院亦不予支持。
按原审法院（2013）深福法民三初字第922号生效民事判决书的相关事实认定，2013年3月27日前涉案房屋尚未交付，故大中华物管公司收取2012年8月至2013年3月徐冈办理入伙手续期间的物业服务费，既缺乏合同依据，亦不符合《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条关于“业主入住前的物业服务费由建设单位承担”的规定，徐冈主张返还涉案物业服务费符合《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定。原审判决虽未支持徐冈的利息诉请，但鉴于徐冈未对原审判决提出上诉，本院依法对原审判决相应实体处理予以维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由深圳市大中华第一太平物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理 审 判员 唐 毅
代理 审 判员 蔡妍婷
二〇一五年三月五日
书记员（兼） 邹俊辉