黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终1482号
上诉人（原审被告）：王博瑶，女，1984年2月25日出生，汉族，哈尔滨市新悦海鲜自助料理总经理，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人张微，黑龙江明正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙超，男，1980年5月23日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人李杜梦，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
上诉人王博瑶因与被上诉人孙超诉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省香坊区人民法院（2016）黑0110民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王博瑶及其委托诉讼代理人张微、被上诉人孙超及其委托诉讼代理人李杜梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王博瑶上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实理由：一审法院没有查清案件事实。本案是股权转让纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。双方签订的合同中第一条，最后一句写明同股同权。该协议本意除了购买房子之外还要享有盛和湾商务会馆的股权，盛和湾的股东是用房产投入入股的。股东之一抵押房屋从银行借款用于公司经营，孙超是知晓的，孙超没有依照约定交付余下购房款明显存在违约行为，却称不知道房屋存在抵押与事实不符。王博瑶的行为不存在欺诈。一审认定双方签订的协议效力，双方就应履行协议。依照协议约定，孙超需在2014年9月30日之前将全部房款付清，否则自愿将100万元房屋定金作为违约金支付给王博瑶。王博瑶不存在欺诈行为，不应撤销双方签订的协议。对于案涉房屋存在抵押事实王博瑶从来没有隐瞒，一审法院错误适用法律，认为王博瑶没有明确告知出售房屋已设定了抵押，与法律规定相悖。王博瑶提供的2015年谈话录音，多次提到房子抵押情况，证实孙超对抵押一事实明知的。孙超购买的房屋面积为500平方米，而不是2500平方米。
孙超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王博瑶的上诉请求，维持一审法院判决。
一审法院认定，位于哈尔滨市香坊区王兆街65号A栋（座）1-4层（房屋所有权证：哈房权证香字第1001075486-3号，建筑面积：2469.57平方米）房屋系按份共有，房屋所有权人王博瑶共有建筑面积600平方米。2014年8月22日，孙超在哈尔滨农村信用合作联社万宝信用社抵押贷款123万元。2014年8月26日，孙超将123万元（其中含有首付100万元、偿还向王博瑶借款10.3万元，多支付12.7万元）贷款通过信用社汇款给王博瑶。2014年8月26日，王博瑶返还给孙超多支付的12.7万元。2014年8月29日，双方当事人签订协议一份，内容为：“甲方：孙超；乙方：王博瑶；一、甲方向乙方购买香坊区王兆街65号盛和湾商务会馆个人所占面积500平方米，购买金额共计人民币肆佰万元整（4000000元）同股同权；二、今2014年8月29日甲方向乙方支付定金人民币壹佰万元整（1000000元）；三、经双方约定，甲方在2014年9月30日前将剩余房款叁佰万元整结清，如甲方在规定之日前未付房款，自愿将定金人民币壹佰万元整（1000000元）作为违约金支付给乙方，乙方将不退还定金壹佰万元整”。2014年10月30日，孙超再次交付王博瑶购房款1,000,000元。2015年10月28日，哈尔滨市南岗区人民法院作出（2015）南民三商初字第798-1号民事裁定书一份，裁定查封陈福胜、王博瑶、赵千瑶、李丽芳名下的坐落于哈尔滨市香坊区王兆街65号A栋（座）1-4层房产档案。2016年5月10日，经孙超申请财产保全，该院做出（2016）黑0110民初3453-1号民事裁定书，裁定冻结王博瑶名下存款240万元或查封王博瑶等额财产，并提供担保。根据该裁定书，该院对王博瑶所有的位于哈尔滨市南岗区宣庆小区29栋2单元1层1-3号（建筑面积241.68平方米，产权证号：哈房权证开国字第000173**号）、哈尔滨市南岗区宣庆小区29栋3单元1层1-2号（建筑面积108.78平方米，产权证号：哈房权证字第2011006**号）的房产档案予以查封，期限自2016年8月25日至2018年8月24日。2016年10月14日，该院到哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心调查，经查情况如下：“1、哈尔滨市香坊区王兆街65号A栋1-4层房产，房屋权利状态：电子信息显示私产抵押登记、限制。抵押权人为龙江银行哈尔滨龙腾支行，抵押金额1000万元，抵押时间为2013年4月17日至2021年4月16日。查封单位为哈尔滨市南岗区人民法院，案号为（2015）南民三商初字第798-1号，办案人曲迪，查封时间为2015年11月2日至2018年11月1日。2、哈尔滨市香坊区王兆街65号B栋2-4层2号房产，房屋权利状态：电子信息显示私产抵押登记。抵押权人为建设银行哈尔滨香坊支行，抵押金额2000万元，抵押时间为2014年7月29日至2015年7月29日”。
一审法院认为,王博瑶系位于哈尔滨市香坊区王兆街65号A栋（座）1-4层房产的按份共有人，共有面积600平方米，双方当事人于2014年8月29日签订的协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。该协议签订时，孙超并不知道该房屋存在抵押状态。王博瑶在签订该协议时存在欺诈行为，故孙超请求撤销该协议并返还已付购房款200万元及赔偿利息损失209819.13元的主张，符合法律规定，予以支持。王博瑶所举双方通话录音的证据，不能证明已明确告知孙超其出售的房产已设定了抵押。故王博瑶的抗辩证据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销孙超、王博瑶于2014年8月29日签订的《协议》；二、王博瑶于本判决书生效后十日内返还孙超购房款200万元；三、王博瑶于本判决生效后十日内赔偿孙超利息损失209819.13元（按所欠200万元购房款的同期同类银行贷款利率计算，其中100万元自2014年8月26日起计算至2016年10月30日，另100万元自2014年10月30日起计算至2016年10月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24479元、保全费5000元（孙超已预交），由王博瑶承担，于本判决书生效后十日内给付孙超。
二审时，经王博瑶申请，证人高某某出庭作证，证明孙超在购买案涉房产时，对房屋已设有抵押事项是明知的。孙超对该证人证言的质证意见：证人高某某与王博瑶系朋友关系，证言效力较低，无法与孙超证据抗衡，王博瑶二审申请证人出庭作证，与一审所述均不同，违反了禁反言原则。
王博举示的证据二，哈尔滨盛和有限公司章程4页，证明王博瑶是盛和公司股东之一。孙超对该证据的质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明王博瑶是盛和公司的股东和盛和公司的住所地，股东间对股权的转让有优先购买权且转让需经股东会议决定，对房产的买卖共有人之间有优先购买权，2014碾月29日签订的协议是欺诈行为。
本院认证意见：对证人证言，因该证人与王博瑶系朋友关系，孙超对该证人证言不予认可，故本院对该证人证言真实性不予采信。证据二，公司章程，孙超对该证据的真实性无异议。本院采信该证据的真实性，对证明的问题结合案件的事实予以综合评判。
二审确认一审判决认定的事实。另查，孙超在与王博瑶签订协议时，并未告知案涉房屋抵押权人。
本院认为，双方当事人于2014年8月29日签订协议，从协议内容审查：协议约定了房屋出售人、房屋买受人、房屋坐落位置、房屋价款、房屋价款的给付方式及违约责任，该协议应是一份房屋买卖协议。协议第一条写有：同股同权，正常理解应为孙超对所购买王博瑶房屋所占房屋总面积份额享有与其他共有人同样的权利。依据法院查证的房屋产权状态显示，该案涉房产在双方当事人签订房屋买卖协议时已设定抵押权。作为房屋出售人有义务将该情形向房屋买受人作特别提示和告知，而依照本案查证的事实和协议内容，王博瑶均未向孙超对案涉房屋抵押一事作特别提示和说明，王博瑶提交的录音证据形成时间是在2015年8月24日，是在双方签订协议之后，该视听资料没有明确显示孙超对案涉房屋设定抵押在签订协议时是明知并认可的。《中华人民共和国担保法》第四十九条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案王博瑶转让抵押财产，并未通知并征得抵押权人同意，也没有充分证据证明将抵押情况告知受让人。综上，孙超与王博瑶签订的协议应是无效协议。鉴于无效的法律后果与协议被撤销后的法律后果均为行为自始无效，双方除各自返还已取得的财产外，有过错一方承担赔偿无过错方损失责任，故在财产处理和责任承担上，一审判决并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
综上所述，王博瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24479元，由上诉人王博瑶负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 柳 波
审 判 员 万 迎
审 判 员 宋 凯
二〇一七年三月二十八日
法官助理 胡 渤
书 记 员 于文娟