上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民二（商）初字第1479号
原告上海银行股份有限公司徐汇支行。
负责人朱守元。
委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。
被告黄胜群。
被告上海群达实业有限公司。
法定代表人赵斌。
原告上海银行股份有限公司徐汇支行与被告黄胜群、上海群达实业有限公司金融借款合同纠纷、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人万能到庭参加诉讼。被告黄胜群、上海群达实业有限公司经本院公告传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告（乙方）、被告黄胜群（甲方）于2007年7月签订了《个人商业用房借款担保合同》（编号XXXXXXXXXXXXXXXX）。由被告黄胜群向原告借个人商业用房商业性贷款，金额24.6万元（人民币，下同），用于购买坐落于上海市浦东新区浙桥路XXX号XXX幢XXX室房屋。借款期限为120个月，从2007年7月30日起至2017年7月30日止，年利率按7.38%执行。采用等额本息还款法，每月归还本息金额为2，904.68元。合同约定贷款期间，甲方连续3个月（3期）或累计6个月（6期）未按合同约定履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部个人商业用房贷款本息和其他应付款项。甲方未按期偿还贷款本金的，乙方对其所欠本金在本合同执行利率的水平上加收50%按日计收罚息，对所欠利息按本合同执行利率水平加收50%按日计收复利。甲方及抵押物共有人将房屋抵押给乙方，作为偿还个人商业用房贷款的担保。抵押担保的范围为本合同项下的个人商业用房贷款的本金、利息、罚息、违约金和乙方为实现债权而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。乙方向法院提起诉讼，所涉乙方的律师费用由甲方承担。
上海群达置业有限公司与原告于2007年7月签订《个人借款保证合同》，为被告黄胜群的24.6万元借款提供不可撤销的连带责任保证。保证期限自贷款发放之日起至抵押房屋经房地产登记机构出具的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误，并将该房屋《上海市房地产登记证明（他项权利）》交贷款人执管时为止。借款合同签订后，在2007年8月8日，上海市浦东新区浙桥路XXX号XXX幢XXX室房屋办理了预购商品房预告登记，预购商品房抵押权人为原告，预购商品房抵押人黄胜群。原告于2007年9月21日将24.6万元贷款划到被告黄胜群的银行账户。被告黄胜群在2007年10月20日开始按月归还借款，但自2014年2月开始，被告黄胜群未按约还款。截至2015年1月23日，被告黄胜群贷款余额86，888.38元、利息917.95元、复利及罚息16.61元。此外，原告为提起诉讼聘期律师并支付律师费1，000元。故原告起诉要求：1、判令解除原告与被告黄胜群签订的《个人商业用房借款担保合同》；2、被告黄胜群归还借款本金86，888.38元、利息917.95元、复利及罚息16.61元；3、被告黄胜群支付原告自2015年1月24日至判决生效之日的利息、罚息及复利；4、被告黄胜群支付原告律师费1，000元；5、被告黄胜群未能清偿上述债务，原告有权以被告黄胜群名下的位于上海市浦东新区浙桥路XXX号XXX幢XXX室的房屋折价或拍卖，拍卖后的价款优先受偿，不足部分由被告黄胜群清偿；6、被告上海群达实业有限公司对被告黄胜群的借款承担连带还款责任。
上海群达置业有限公司于2012年9月4日更名为上海群达实业有限公司。
上海市浦东新区浙桥路XXX号XXX幢XXX室房屋至开庭之日尚未办理上述房屋的产权登记及他项权利证明登记。
被告黄胜群未答辩。
被告上海群达实业有限公司未答辩。
原告提供上海银行个人商业用房借款申请书、《个人商业用房担保借款合同》、《个人借款保证合同》、借款凭证、逾期清单、上海市房地产登记证明、律师费发票、企业变更登记通知书等证据证实。
鉴于被告黄胜群、上海群达实业有限公司未到庭应诉，本院对原告的陈述及提供的证据进行核对，经审理查明，确认原告所述事实属实。
本院认为，原告与被告黄胜群之间签订的《个人商业用房担保借款合同》、原告与被告上海群达实业有限公司签订的《个人借款保证合同》依法有效，双方均应按约履行。被告黄胜群未按约履行还款义务，已构成根本违约，故原告有权解除合同并要求被告黄胜群归还贷款余额及承担违约责任。原告诉讼请求并无不当，本院予以支持。至于原告要求取得抵押权，本院认为虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，系争房屋的产权现未设立，将来其是否能够取得仍尚处于不确定状态，故原告要求行使抵押权难以成立，本院难以支持。原告主张的律师费系原告为实现其债权而发生的相关费用，本院予以支持。被告上海群达实业有限公司系阶段性保证人，本院认为，合同约定的保证阶段不是对保证期间的约定，而是对保证合同所附解除条件的约定，现被告黄胜群未领取系争房屋的房地产权证以及办理抵押登记，原告未收到系争房屋的《房地产其他权利证明》，故所附条件未成就，被告上海群达实业有限公司的保证责任没有终止，故被告上海群达实业有限公司应当承担连带保证责任。被告黄胜群、上海群达实业有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海银行股份有限公司徐汇支行与被告黄胜群签订的《个人商业用房担保借款合同》（编号XXXXXXXXXXXXXXXX）。
二、被告黄胜群于本判决生效之日起十日内归还原告上海银行股份有限公司徐汇支行借款本金86，888.38元、利息917.95元、复利及罚息16.61元，合计87，822.94元。
三、被告黄胜群于本判决生效之日起十日内支付原告上海银行股份有限公司徐汇支行，以86，888.38元为基数，自2015年1月24日起至判决生效之日止的利息、复利、罚息（按双方约定的标准执行）。
四、被告黄胜群于本判决生效之日起十日内支付原告上海银行股份有限公司徐汇支行律师费1，000元。
五、被告上海群达实业有限公司对被告黄胜群的上述债务承担连带保证责任。
六、被告上海群达实业有限公司承担保证责任后，有权向被告黄胜群追偿。
七、原告上海银行股份有限公司徐汇支行其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，020.57元、公告费600元，合计2，620.57元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王 嵘
人民陪审员 张翠红
人民陪审员 朱之丽
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 陈敏芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。