天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终2722号
上诉人（原审被告）天津宏丰工贸有限公司，住所地天津港保税区京门大道242号。
法定代表人韩庆庄，总经理。
委托代理人张云科，天津融汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津福佳国际物流有限公司，住所地天津港保税区海滨十五路197号天津国际贸易与航运服务区2号楼1105。
法定代表人程晓东，董事长。
委托代理人郑磊，该公司职员。
上诉人天津宏丰工贸有限公司与被上诉人天津福佳国际物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年7月1日立案受理，于2016年3月18日作出（2015）滨功民初字第2073号民事判决。宣判后，天津宏丰工贸有限公司不服，提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月1日，天津福佳国际物流有限公司（以下简称福佳公司）与天津宏丰工贸有限公司（以下简称宏丰公司）签订解除场地租赁合同协议书，约定，双方于2010年5月18日签订的场地租赁合同于2010年8月31日解除。同日，双方另行签订3号库、4号库租赁合同，约定宏丰公司承租福佳公司京门大道288号院内3号、4号仓房；租赁物面积为3号库约1600平方米，4号库1300平方米，共计2900平方米；租赁期限为五年，从2010年9月1日起至2015年5月10日止；租金每天每平方米人民币0.45元，年租金476320元，按合同季度支付，每合同季度应付租金119080元，宏丰公司应于每合同季度日历开始的三日内向福佳公司支付当季租金，宏丰公司逾期支付租金，应按逾期金额的日万分之五向福佳公司支付延迟履行违约金；宏丰公司在租赁期内享有租赁物及所属设施的专用权。
上述租赁合同签订后，双方依约履行。2012年10月15日，宏丰公司提起诉讼，要求福佳公司停止侵害、排除妨碍，即要求福佳公司排除宏丰公司使用涉案3、4号库之间的通道和南侧库门通道及南侧作业区的障碍，同时请求判令福佳公司赔偿宏丰公司损失142453元，及承担诉讼费。此后，福佳公司将3、4号库之间的通道进行了清理，宏丰公司撤回起诉，并一直正常向福佳公司缴纳租金至2014年12月。自2015年1月1日至5月10日，宏丰公司欠付福佳公司房屋租赁费171280元。
又查明，涉案保税区京门大道288号房屋的所有权人为案外人天津中电物流有限公司（以下简称中电公司），其与福佳公司于2010年5月5日签订堆场租赁合同，约定将京门大道288号59239.38平方米堆场租赁给福佳公司使用，福佳公司若转租须征得中电公司同意。2010年5月25日，中电公司与福佳公司签订堆场租赁合同补充协议一，约定，福佳公司在不违背与中电公司签订的堆场租赁合同条款前提下，中电公司同意福佳公司将部分堆场转租第三方。诉讼期间，中电公司向原审法院递交情况说明，内容为其同意福佳公司将本案诉争的第3、4号仓库租赁给宏丰公司，租赁期限自2010年9月1日至2015年5月15日。
福佳公司呈诉，请求：1、判令宏丰公司支付福佳公司2015年1月1日至5月10日的场地租金171280元；2、宏丰公司支付福佳公司截止2015年7月1日的违约金12926.88元。
原审法院认为，福佳公司自所有权人中电公司处承租涉案仓库后，经中电公司同意，将仓库转租给宏丰公司，福佳公司与宏丰公司所签订的3号库、4号库租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行，宏丰公司应依约及时履行给付租金的义务。
对于宏丰公司主张的福佳公司将3号、4号库南侧库门通道及作业区转租给他人使用构成违约及影响被告使用的抗辩，原审法院认为，首先，福佳公司与宏丰公司间的合同中并未约定上述南侧通道及作业区属于福佳公司专有使用，宏丰公司也确认3号、4号仓库北侧有进入仓库的通道可以使用，宏丰公司未能提供证据证明案外人北京华图航运有限公司对通道及作业区的使用影响了宏丰公司对涉案仓库的使用；其次，宏丰公司于2012年10月起诉福佳公司后，在福佳公司并未解决3号、4号仓库南侧库门通道及作业区宏丰公司不能使用问题的情形下，宏丰公司撤回了起诉，并一直正常交纳房租租金至2014年12月，期间并未再向福佳公司主张相关问题或提出降低租金的要求，可以认定宏丰公司已经认可了涉案仓库及通道、作业区的使用状况。综合以上分析，宏丰公司提出的抗辩无相关事实及法律依据，法院不予支持。
对于宏丰公司欠付福佳公司的租金数额171280元，宏丰公司予以认可，法院亦予以确认。对于福佳公司主张的截止2015年7月1日的违约金，根据合同每季度开始三日内付款的约定，2015年1月至5月10日的租金共计171280元，其中2015年1月1日至3月31日的租金119080元，宏丰公司应于2015年1月3日前给付福佳公司；2015年4月1日至5月10日的租金52200元，宏丰公司应于2015年4月3日前给付，宏丰公司至今尚未给付上述租金，宏丰公司逾期给付租金已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，庭审中宏丰公司提出合同中约定的日万分之五的计算标准过高，请求适当减少，原审法院认为，根据我国相关法律及司法解释的规定，违约金应以福佳公司的实际损失为基础，兼顾合同履行及当事人过错酌情予以衡量，因此，本案中截止2015年7月1日宏丰公司应给付福佳公司的违约金为6379.21元（119080元×56天×5.60%÷365天+119080元×71天×5.35%÷365天+119080元×48天×5.10%÷365天+119080元×4天×4.85%÷365天+52200元×371天×5.35%÷365天+52200元×48天×5.10%÷365天+52200元×4天×4.85%÷365天=3774.68元×130%×130%=6379.21元），福佳公司超过部分的请求，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告天津宏丰工贸有限公司给付原告天津福佳国际物流有限公司房屋租金171280元；二、被告给付原告截止2015年7月1日止被告逾期给付租金的违约金6379.21元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付义务应在本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2000元，由原告负担80元，被告负担1920元，被告应负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”
宣判后，上诉人宏丰公司提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或改判宏丰公司有权不向福佳公司支付租金。主要理由：双方租赁合同约定，宏丰公司享有3、4号库房及其所属设施的专用权，案外人北京华图航运有限公司在库房南院存放汽车，导致宏丰公司出入3、4号库房效率降低，损失惨重，库门和通道当然属于专用设施，福佳公司将本属于上诉人使用的库房作业区重复租赁他人，宏丰公司有权以其重复出租的收入冲抵宏丰公司应该付给福佳公司的租金。
被上诉人福佳公司答辩认为，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：福佳公司与宏丰公司签订3、4号库房租赁合同之前就已把库房南侧租赁给案外人北京华图航运有限公司，其他通道不属于3、4号库的专用设施，只能是公用设施。
二审期间，上诉人提供2012年照片十张，证明福佳公司租赁期内把库房南侧通道和3、4号库房之间通道堵塞，宏丰公司无法正常生产。
被上诉人质证认为，照片有的没有日期，无法证明真实性。部分货物属于宏丰公司，部分车辆属于临时停靠随时离开。库房南侧场地已经在2010年5月租给案外人北京华图航运有限公司，与宏丰公司无关。
本院经审查认为，上诉人提供的照片，并非二审期间取得的新证据，亦不能证明仓库外地场地由其专属使用，对该证据，本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人福佳公司和上诉人宏丰公司双方之间就3、4号库房签订了租赁合同，并经库房所有权人同意，不违反法律法规，合法有效，双方均应按照合同履行。宏丰公司对欠付租金和一审认定的违约金数额并无异议，其主张3、4号库房南侧作业区系重复出租，福佳公司收取的该部分租金应冲抵其欠付租金，但其并未提供其对该作业区享有权利的证据，且案外人北京华图航运有限公司租用该区域在先，宏丰公司亦未提供在承租期内因此要求降低租金或双方协商的证据，其上诉主张，没有事实根据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3853元，由上诉人天津宏丰工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 韩 萍
代理审判员 王孟璐
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 底 健
速 录 员 马 冉