湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第338号
上诉人�原审被告）常德市兴广龙房地产开发有限公司。住所地常德市武陵区东江乡新安村3组常德大道1888号（武陵工业新区）。
法定代表人高启典，董事长。
委托代理人李少坤，常德市新星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）戴云峰，男，1963年出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人陈政，湖南经卫律师事务所律师。
原审第三人常德佳禾房地产营销策划有限公司。住所地常德市武陵区城东办事处半边街居委会沅安路滨江豪庭*栋****室。
法定代表人戴峻峰，执行董事。
委托代理人周莉，湖南沅澧律师事务所律师。
上诉人常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙公司）因与被上诉人戴云峰、原审第三人常德佳禾房地产营销策划有限公司（以下简称佳禾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2014）常鼎民初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案，上诉人兴广龙公司的委托代理人李少坤、被上诉人戴云峰的委托代理人陈政与原审第三人佳禾公司的委托代理人周莉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：常德市鼎城区房地产管理局（以下简称区房管局）根据建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第十条第二款的规定，为兴广龙公司设定了商品房预售网上签约与登记备案的账号与密码。2013年5月14日与5月23日，戴云峰与兴广龙公司通过网上签约的形式签订了《鼎城区商品房预售合同》12份，合同签约备案号分别为35006981、35007129、35006979、35006980、35007128、35007135、35007134、35007133、35007131、35006974、35007127、35007126。签约完成后的合同文本载明：第三条、买受人（戴云峰）所购买的商品房是出卖人开发的宏泽佳园1-3号楼2404号房、1-3号楼2709号房、1-3号楼2909号房、1-3号楼2908号房、1-3号楼3009号房、3-4号楼1701号房、3-4号楼1702号房、3-4号楼1703号房、304号楼1704号房、3-5号楼1502号房、3-5号楼2102号房、3-5号楼2104号房屋，建筑面积1242.34平方米；第六条、买受人采用一次性付清的方式付款；第十八条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效；第二十条、自合同生效之日起7日内，出卖人向区房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记……。合同签订后，兴广龙公司一直未为戴云峰办理预售备案登记，故而酿成纠纷，诉至法院。另查明，2010年1月19日，兴广龙公司设立了鼎城分公司负责宏泽佳园项目的房地产开发，周德晴为鼎城分公司的负责人，并与武哲进以“承包方式”对宏泽佳园进行目标管理。2010年9�21日，周德晴、武哲进以兴广龙公司的名义与佳禾公司签订《营销代理合同》1份，约定：甲方（兴广龙公司）全权委托乙方（佳禾公司）对宏泽佳园商品房及门面进行策划、销售代理、三、1、⑼、在合同期间，所有与房屋承购人签订的协议合同等均由甲方审核盖章……。合同履行过程中，因欠代理费用，周德晴于2013年4月10日和5月17日两次签字同意用宏泽佳园的商品房抵扣佳禾公司代理费，佳禾公司接受抵款方案后，按与其他商品房预售方式相同的操作程序已售出部分房屋。2013年6月18日，兴广龙公司与佳禾公司解除营销代理合同。2013年7月18日，兴广龙公司与佳禾公司进行结算，所列《宏泽佳园房屋销售结算表》载明：乙方（佳禾公司）已网签8套住宅于名下，总房款3251136元未开票。2013年9月29日，佳禾公司因兴广龙公司拖欠营销代理费向法院提起诉讼，常德市鼎城�人民法院于2013年11月27日作出的（2013）常鼎民初字第1432号民事判决书已发生法律效力，该判决书载明：扣减已网签给佳禾公司8套住宅的房款3251136元……。本案在一审庭审过程中，兴广龙公司递交的《宏泽佳园项目抵款房明细》亦载明：兴广龙公司用宏泽佳园项目13套商品房抵扣欠佳禾公司营销代理费，其中1-3号楼2404号房、1-3号楼2709号房、1-3号楼2909号房、1-3号楼2908号房、1-3号楼3009号房、3-4号楼1701号房、3-4号楼1702号房、3-4号楼1703号房、304号楼1704号房、3-5号楼1502号房、3-5号楼2102号房、3-5号楼2104号房屋在抵扣代理费的房屋序号中，且佳禾公司未开具其中8套房屋的代理费发票，兴广龙公司未开具销售发票。再查明，佳禾公司接受兴广龙公司的委托后，按照双方签订的《营销代理合同》第三条第1款第⑼项的约定，与兴广龙公司商定的具体操作流程为：佳禾公司接受�屋承购人的承购申请后，与兴广龙公司财务人员共同操作与房屋承购人首先网签商品房预售合同，待房屋承购人交款后再由兴广龙公司在纸质《商品房预售合同》上签字盖章，然后到房管部门办理预售备案登记。
原审法院认为，兴广龙公司因欠佳禾公司营销代理费，双方达成以房抵款协议的事实，有戴云峰递交的《宏泽佳园住宅抵款明细表》、《宏泽佳园房屋销售结算表》、（2013）常鼎民初字第1432号民事判决书，以及兴广龙公司递交的《宏泽佳园项目抵款房明细》予以证实，因此予以确认。兴广龙公司系房产开发企业，其以房抵款后并未将房屋产权转移到佳禾公司名下，因此，兴广龙公司转让给佳禾公司的是债权而非物权，而该债权的实现仍需要以处分物权为前提，因此，佳禾公司单独或与兴广龙公司共同向戴云峰预售12套商品房均在兴广龙公司授权范围内，�广龙公司仍是合同一方当事人，故对兴广龙公司辩解“未与原告发生任何形式上的民事法律关系”之理由，不予采信。佳禾公司在该12套商品房预售给戴云峰后即已取得相应债权（佳禾公司与戴云峰之间的债权债务属于另一法律关系），佳禾公司应对兴广龙公司开具代理费发票，兴广龙公司应对戴云峰开具房屋销售发票。原审法院认为，本案一审双方当事人争执的焦点为：《鼎城区商品房预售合同》是否成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名或者盖章时合同成立。区房管局为加强对房地产开发企业的管理，为其设立商品房预售网上签约与登记备案的账号与密码，并提供合同示范文本，兴广龙公司与戴云峰（即房屋承购人）使用该账号与密码签订合同示范文本时，即为双方对预售合同（电子文档）进�了签字确认，且区房管局认可，故《鼎城区商品房预售合同》在双方网签时即已成立。因佳禾公司为全权代理，其在《营销代理合同》履行期间单独或与兴广龙公司共同向戴云峰预售1-3号楼2404号房、1-3号楼2709号房、1-3号楼2909号房、1-3号楼2908号房、1-3号楼3009号房、3-4号楼1701号房、3-4号楼1702号房、3-4号楼1703号房、304号楼1704号房、3-5号楼1502号房、3-5号楼2102号房、3-5号楼2104号房屋均在兴广龙公司授权范围内，故订立预售合同是兴广龙公司与戴云峰双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，不损害他人利益，故为有效合同。戴云峰以佳禾公司的债权一次性抵扣了兴广龙公司的房款，已履行了合同义务，兴广龙公司应按流程，先在纸质合同文本上签名盖章，再到区房管局为戴云峰办理预售备案登记。故对戴云峰要求确认《商品房预售合同》有效、要�兴广龙公司办理商品房预售备案登记之请求，予以支持；因分户房产证与土地使用权证需以总证办妥为前提，而戴云峰没有递交证据证明宏泽佳园的房屋产权与土地使用权总证已办妥，故对戴云峰要求办证的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、确认戴云峰与兴广龙公司于2013年5月14日和2013年5月23日网签的12份《鼎城区商品房预售合同》（合同签约备案号分别为35006981、35007129、35006979、35006980、35007128、35007135、35007134、35007133、35007131、35006974、35007127、35007126）为有效合同；二、兴广龙公司在本判决生效后10日内为戴云峰办妥宏泽佳园1-3号楼2404号房、1-3号楼2709号房、1-3号楼2909号房、1-3号楼2908号房、1-3号楼3009号房、3-4号楼1701号房、3-4号楼1702号房、3-4号楼1703号房、304号楼1704号房、3-5号楼1502号房、3-5号楼2102号房、3-5号楼2104号房屋的预售备案登记手续；三、驳回戴云峰的其他诉讼请求。一审案件受理费46538元，由兴广龙公司负担。
宣判后，兴广龙公司不服，向本院提起上诉，以一审法院认定事实不清，兴广龙公司与戴云峰未签订任何商品房预售合同；兴广龙公司不是本案适格被告等为由，请求依法撤销原判，改判驳回戴云峰的起诉，并由戴云峰负担一、二审诉讼费用。
被上诉人戴云峰答辩称：一审判决认定事实清楚，兴广龙公司称其未与戴云峰签订任何商品房预售合同的上诉理由不能成立，兴广龙公司已经授权其经办人与戴云峰签订了商品房预售合同；兴广龙公司是本案的适格被告，故请求驳回兴广龙公司的上诉请求。
原审第三人佳禾公司述称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2.兴广龙公司是本案�适格被告。请求驳回兴广龙公司的上诉请求。
在二审中，上诉人、被上诉人均未提供新的证据。原审第三人佳禾公司提交了一份宏泽佳园客户信息表（二期），客户姓名为戴云峰，上面有兴广龙公司鼎城分公司的负责人周德晴的签名，拟证明兴广龙公司对戴云峰购房信息予以了确认。
对原审第三人提交的该份证据，上诉人兴广龙公司质证认为：对其真实性、关联性均无异议，但对该份证据的合法性有异议，认为周德晴虽然是兴广龙公司的宏泽佳园项目负责人，但是不能超越公司的授权范围，且该份销售客户表没有盖章，该销售意向最后没有履行。戴云峰对该份证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
本院认为对原审第三人提交的该份证据，因兴广龙公司、戴云峰对其真实性、关联性均无异议，且与其他证据互相印证，本院予以采信。
二审经审理查明的事实�一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人二审争议焦点为：一、兴广龙公司与戴云峰是否签订了商品房预售合同，该合同是否有效？兴广龙公司是否是本案的适格被告；二、戴云峰关于请求判令兴广龙公司为其办理商品房预售备案登记手续的请求是否应该得到支持。
关于争议焦点一，兴广龙公司因欠佳禾公司营销代理费，双方达成以房抵款的协议，兴广龙公司出具的《宏泽佳园项目抵款房明细》亦载明：兴广龙公司用宏泽佳园项目13套商品房抵扣欠佳禾公司营销代理费，其中本案所涉及的向戴云峰预售的1-3号楼2404号房、1-3号楼2709号房、1-3号楼2909号房、1-3号楼2908号房、1-3号楼3009号房、3-4号楼1701号房、3-4号楼1702号房、3-4号楼1703号房、304号楼1704号房、3-5号楼1502号房、3-5号楼2102号房、3-5号楼2104号等12套房屋均在抵扣代理费的房屋序号中。因2010年9月21日�广龙公司与佳禾公司签订了《营销代理合同》约定，兴广龙公司全权委托佳禾公司对宏泽佳园商品房及门面进行策划、销售代理。故佳禾公司单独或与兴广龙公司共同向戴云峰预售12套商品房均在兴广龙公司授权范围内，而兴广龙公司转让给佳禾公司的是债权而非物权，故佳禾公司接受抵款方案后，可以按与其他商品房预售方式相同的操作程序预售抵款的商品房。
按佳禾公司与兴广龙公司签订的《营销代理合同》约定的商品房预售操作程序，2013年5月14日、5月23日兴广龙公司与戴云峰使用区房管局为兴广龙公司设立商品房预售网上签约与登记备案的账号与密码，按照区房管局提供合同示范文本，通过网上签约的形式签订了《鼎城区商品房预售合同》12份，应为双方对预售合同（电子文档）进行了签字确认，且区房管局认可，故《鼎城区商品房预售合同》在兴广龙公�与戴云峰网签时即已成立。因订立预售合同是兴广龙公司与戴云峰的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，不损害他人利益，故为有效合同。兴广龙公司为《鼎城区商品房预售合同》的一方当事人，故对兴广龙公司关于兴广龙公司与戴云峰未签订任何商品房预售合同，兴广龙公司不是本案适格被告的上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点二，兴广龙公司与戴云峰通过网上签约的形式签订了《鼎城区商品房预售合同》后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，戴云峰以佳禾公司的债权抵扣了兴广龙公司的房产销售代理费，已履行了合同义务，兴广龙公司应按流程，先在纸质合同文本上签名盖章，再到区房管局为戴云峰办理预售备案登记手续，故对戴云峰要求兴广龙公司办理商品房预售备案登记手续之请求，本院予以支持；因分户房产�与土地使用权证需以总证办妥为前提，而戴云峰没有举证证明宏泽佳园的房屋产权与土地使用权总证已办妥，故原审法院驳回戴云峰要求办证的请求正确。
据此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，上诉人的上诉理由，均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46538元，由兴广龙公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶南丙
审 判 员 赵昌华
审 判 员 孙 晖
二O一五年元月十六日
代理书记员 张 薇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。