广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终701号上诉人(原审被告)周文敬，身份证住址广州市天河区。委托代理人张志武，广东红棉律师事务所律师。委托代理人杨浩云，广东红棉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人邱爱梅，董事长。委托代理人金海涛，该司员工。上诉人周文敬因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年7月29日，周文敬（承租方，乙方）与广州银闽物业管理有限公司（下简称银闽公司，出租方，甲方）签订编号为A6099号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6099号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为26.7平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1600元/月；第二年1760元/月；第三年1936元/月；第四年2130元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1600元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，银闽公司与周文敬签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6099号《物业管理合同》，周文敬出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”在合同编号为A6099号《物业管理合同》中，周文敬（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管费和物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为214元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费214元，合计1214元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。上述合同签订后，银闽公司将涉案商铺依约交付周文敬使用，周文敬确认未有向银闽公司交纳自2015年5月1日至2015年6月30日的租金、2015年4月1日至2015年6月30日的物业管理费。银闽公司于2015年7月15日提起本案诉讼，请求判令：1、周文敬向我司支付自2015年5月1日至2015年6月30日拖欠的租金共计3200元、自2015年4月1日至2015年6月30日拖欠的物业管理费642元，2、周文敬向我司支付2015年4月1日至2015年6月30日拖欠费用的违约金（按照每日千分之五的标准，自应缴之日支付至清偿之日止），3、确认我司与周文敬签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》于2015年7月5日解除，4、周文敬向我司支付自2014年9月1日至2015年2月28日期间的占用场地使用费，5、周文敬承担本案诉讼费。周文敬原审辩称：不同意银闽公司的诉讼请求，理由如下：1、我认为两份合同（商铺租赁合同、物业管理合同）因违反法律强制性规定，均属于无效合同。根据消防法以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该租赁合同应属无效合同。物业管理合同作为商铺租赁合同的从合同，也应属无效合同。2、双方签署的商铺租赁合同以及物业管理合同因违反法律强制性规定而无效，银闽公司主张的解除合同的诉请无法律依据。合同的解除首先需建立在合同有效的基础上，现双方签署的商铺租赁合同物业管理合同均因违反法律强制性规定而无效。3、我无需缴纳租金、物业管理费及违约金。根据合同法第56条规定，无效合同自始没有法律约束力，由于双方的租赁合同无效，合同中的条款没有法律约束力，我无需向银闽公司缴纳租金、物业管理费以及违约金。4、根据合同无效的处理原则，2014年9月1日至2015年2月28日期间为免租期，租赁合同无效的过错责任在银闽公司，银闽公司已同意免租，因此我方也无需交纳该期间的使用费。请法院驳回银闽公司全部的诉讼请求。原审审理中，周文敬向原审法院提交照片，证明涉案商铺于2015年5月21日被银闽公司以封条封门并加装U型锁。银闽公司确认照片的真实性，但抗辩称，银闽公司张贴封条并不足以认定银闽公司已强行收回房屋。银闽公司解释封住商铺的原因是由于周文敬欠缴租金及费用，且长期不在涉案商铺，为避免商铺内物品丢失，故以封条封住商铺门，银闽公司否认对涉案商铺加装U型锁。2015年5月27日，银马精品鞋基地物业管理中心在涉案商铺大门处张贴催缴费通知，主要内容为要求周文敬支付拖欠租金及滞纳金，逾期将对涉案商铺作停电锁门处理。2015年6月13日，银闽公司向周文敬发出《商铺收回通知书》，主要内容为由于银闽公司仍未缴清欠费，根据合同约定，银闽公司决定单方解除合同并收回商铺等等。周文敬自述其于2015年6月3日清走了商铺内的物品，但未有与银闽公司办理交接手续。2015年7月22日下午，原审法院组织银闽公司、周文敬到涉案商铺现场进行勘察，经查：涉案商铺玻璃门锁闭并加装U型锁，双方当事人均否认加装U型锁，商铺内有窗帘、货架、饮水机、周文敬表示当天可将物品搬离，原审法院引导银闽公司于当天收回商铺。周文敬于2015年7月23日将商铺钥匙交还银闽公司。另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道6号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。经原审法院向银闽公司释明合同效力问题，银闽公司表示坚持原诉讼请求不变更。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故银闽公司、周文敬所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，银闽公司、周文敬虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了周文敬必须与银闽公司委派的物业管理公司，也就是银闽公司签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了银闽公司作为出租人及物业管理人、周文敬作为承租人等应付的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以银闽公司、周文敬之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但周文敬实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费，银闽公司以租金起诉表述有误，原审法院予以纠正。关于周文敬占用商铺的期间问题，根据现有证据及当事人陈述，银闽公司于2015年5月21日以封条封住商铺，但该行为并不导致周文敬无法进入或使用商铺，周文敬于2015年6月3日还清走了个人物品，说明周文敬仍然可以自由进出商铺。在原审法院到现场查看之日止，涉案商铺玻璃门仍被周文敬锁住，铺内仍有周文敬的个人物品，周文敬亦承认在次日将涉案商铺的钥匙返还银闽公司，银闽公司、周文敬于2015年7月22日实际交接了商铺，故周文敬占用涉案商铺的时间计至2015年7月22日止，银闽公司要求周文敬支付自2015年5月1日至2015年6月30日的房屋使用费、自2015年4月1日至2015年6月30日的物业管理费的诉求均合理合法，原审法院予以支持。房屋使用费及物业管理费的标准均参照合同约定的租金与物业管理费标准计算。周文敬虽抗辩银闽公司发出了收铺通知，但未有证据证明银闽公司在2015年7月22日前已实施收铺行为，故对周文敬的该项抗辩意见，原审法院不予采信。2014年9月1日至2015年2月28日为双方约定的免租期，双方协议在该段期间免收租金，仍视为对租金标准的约定，应予参照适用，银闽公司要求周文敬支付该段期间的房屋使用费理据不足，原审法院不予支持。涉案的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》均属无效，银闽公司经原审法院释明，坚持不变更诉讼请求，对于银闽公司要求确认与周文敬签订的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》于2015年7月5日解除，及要求周文敬支付违约金的诉讼请求，原审法院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,原审法院判决如下:一、本判决生效之日起十日内，周文敬支付广州银闽物业管理有限公司自2015年5月1日至2015年6月30日的房屋使用费3200元、自2015年4月1日至2015年6月30日的物业管理费642元；二、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费25元，由周文敬负担，并于本判决生效之日起三日内迳付广州银闽物业管理有限公司，原审法院不再退回。判后，周文敬不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、涉案商铺未依法履行报建手续，没有取得建设工程规划许可证，也没有合法的产权证，双方所签订的《商铺租赁合同》与及《物管管理合同》均属于无效合同。银闽公司在起诉状中要求周文敬支付租金和物业管理费，根据法律规定，合同无效的，合同中条款自始没有约束力，因此，周文敬无需向银闽公司支付租金和物业管理费。在一审庭审过程中，法院向银闽公司释明了两份合同均属无效，银闽公司坚持不变更诉讼请求。银闽公司不变更诉讼请求是其权利，根据民事诉讼不告不理的原则，银闽公司没有要求周文敬支付房屋使用费，一审法院依法应当驳回银闽公司的诉讼请求，而不是判决周文敬向银闽公司支付房屋使用费及物业管理费。二、银闽公司于2015年5月21日在涉案商铺上贴封条并加锁，导致周文敬在2015年5月21日起就无法使用涉案商铺。周文敬于2015年5月25日委托律师给银闽公司发函，告知银闽公司因其合同涉嫌欺诈，想与银闽公司协商解决双方纠纷。银闽公司收到律师函后不予理睬，周文敬无奈于2015年6月3日向白云区人民法院起诉，银闽公司方在2015年6月份就已经通过出具解除合同的声明来收回商铺。也就是说，银闽公司已经在5月21日就以实际行动查封了周文敬的商铺，导致周文敬无法使用该商铺。6月初又以通知的方式收回商铺的使用权，周文敬于5月21日起就无法并没有实际使用该商铺，房屋占有使用费的支付前提是周文敬占有并能够自行支配、使用该房屋。物业管理费支付的前提是周文敬使用该房屋，银闽公司才有机会提供物业服务，周文敬没有使用该房屋，故无须交纳物业管理费。一审法院判决周文敬向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费，显然缺乏事实依据。综上，周文敬并无实际使用商铺的事实依据，银闽公司一审的诉讼请求是要求银闽公司支付租金和物业管理费，一审法院判决周文敬向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费没有事实及法律依据。周文敬上诉请求：撤销变更一审法院判决，我方同意向被上诉人支付2015年4月1日至5月20日的房屋使用费1066.7元、物管费356.7元。银闽公司二审书面答辩：一、原审判决适用法律正确，结果公正；二、对于周文敬提出银闽公司于5月21日对涉案商铺进行锁门，使其无法使用的指控是没有依据的，涉案商铺的门把手由周文敬故意毁坏，根本无法加锁，而且周文敬5月21日仍有进出涉案商铺，并有物品存放在涉案商铺内，周文敬主张银闽公司阻碍其使用商铺应当提供有效证据证明；三、在一审法院主持交回涉案商铺之前，周文敬并没有书面或口头提出交回商铺，而且涉案商铺内仍有其收银台、展柜、椅子等物品，周文敬占有、使用涉案商铺的事实没有改变，故银闽公司不同意周文敬的主张。上诉人周文敬与被上诉人银闽公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，关于周文敬原审中主张涉案商铺于2015年5月21日被银闽公司以封条封门并加装U型锁的问题，周文敬表示银闽公司于2015年5月21日封了封条，但还没有加U形锁，其才于2015年6月3日清走了涉案商铺部分物品，直到2015年6月13日银闽公司才加装了U形锁，之后其就无法进入涉案商铺了。本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周文敬的上诉请求和银闽公司的答辩意见，分析如下：在无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，原审法院认定周文敬与银闽公司所签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》虽属无效，但周文敬实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。由于双方签订《物业管理合同》的履行是以周文敬与银闽公司之间存在租赁合同关系为前提的，《物业管理合同》有赖于《商铺租赁合同》的履行，故周文敬实际占有涉案商铺应向银闽公司支付物业管理费。关于周文敬主张银闽公司对涉案商铺进行加锁及张贴封条，导致其在2015年5月21日起就无法使用涉案商铺的问题。银闽公司对周文敬主张其对涉案商铺加锁的行为予以否认，而周文敬并没有提供证据证明是银闽公司对涉案商铺另加锁，且关于加锁的问题周文敬在原审与二审所陈述并不一致，故本院不予采信。另，银闽公司虽承认在涉案商铺门上粘贴封条，但该封条并非执法机关所贴，银闽公司张贴的封条没有法律强制性效力。况且周文敬在银闽公司张贴封条后仍可进入涉案商铺。因此，在周文敬持有涉案商铺钥匙的情况下，其称无法正常使用涉案商铺缺乏依据，对于周文敬上诉主张，本院不予采纳。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周文敬的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周文敬负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年四月八日书 记 员  郝 烨