江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第0879号
原告王福兵。
被告汇金新材料科技江苏有限公司,住宿迁市经济开发区富民大道标准厂房B区。
法定代表人杨久明。
委托代理人杨斌。
原告王福兵诉被告汇金新材料科技江苏有限公司（以下简称汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告王福兵、被告汇金公司的委托代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王福兵诉称：2014年7月15日，被告租用原告位于宿迁市宿城区名人国际花园18幢101商铺，双方订立了租赁合同，合同中就用途、租赁期限、租金及相关费用、租金支付方式、时间、违约责任等作了详细约定。合同签订后，原告按约将该商铺交给被告使用。被告支付了20000元后至今不再付租金，原告多次催促，被告均置之不理，也不解除合同，导致原告无法再出租。为维护原告的合法权益，故具状请求依法判令：一、解除租赁合同；二、被告支付租金40000元及违约金3000元；三、被告支付电费168.88元、水费36.2元；四、被告支付物业费2700元；五、被告处置好因其装修给原告造成的后患；六、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。
被告汇金公司辩称：2014年12月31日我公司就已经通过书面方式向原告告知我公司需要解除合同，不再租赁涉案房屋。当时书面告知方式有两种，一是通过顺丰速运寄快件，但是我们寄到原告，原告公司的人没有收被退回，二是在涉案房屋的玻璃门上张贴了告知函，在告知函明确说明我公司不再租赁涉案商铺，并且表示装修的事情和原告无关。关于原告提出装修队伍无资质，其实我们的装修队伍是有资质的，此事与本案的租赁合同纠纷也无关联性。原告说并不知道我公司要求解除合同，并不属实，在涉案房屋上也有原告贴的吉宅招租的红纸，可以说明原告显然是知道我公司向其发出的告知函的内容，原告说称我方未能结清账款就不能视为解除，对此我公司认为解除合同和结清账款是两回事。我公司向原告通知解除合同后，一直与原告联系解决此事，但是原告很忙，直到去年腊月28、29都在外地，被告一直想把相关账务结清，但是一直没有机会，但该情况并不影响原被告之间的房屋租赁合同在2014年12月31日已经解除。
经审理查明：2014年7月15日，原被告之间签订《商铺租赁合同》一份，约定原告王福兵（甲方）将位于宿迁市宿城区名人国际花园18幢101号商铺出租给被告汇金公司（乙方）使用，第二条约定“该商铺租赁期限共伍年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。”，第三条交付“3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付预付租金后，甲方于年月日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。3.2该商铺交付使用时，双方应依该商铺及相关配套设施的清单（附件3进行交接，并对其核对后签字确认。3.3乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期前来办理的视为该商铺已交付乙方。”，第四条租金及相关费用“4.1甲方给予乙方三个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方交付租金，但应交纳物业管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）。4.2租金：共捌万元/年。租金期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。4.3支付时间、方式：租金每一年交一次，合同签订之日乙方付预付2万元，2014年7月15日-2014年10月15日计三个月，余下租金陆万元，下一年度租金于第一年度期满次日起一次性付清，以后交付租金方式以此类推。4.4乙方使用该商铺经营所产生的水电费、水、电、网络报装、税收等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。”，第五条物业管理“5.1乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务。……”，第九条合同终止与续期“9.1本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）所有权由甲方所有。如乙方逾期搬离（包括甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。9.2若乙方欲于合同期满后续租，应提前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权。9.3本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。9.4乙方可以提前30日通知甲方解除本合同，解除时按合同终止情形处理相关事宜。”，第十条违约责任“……10.2乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，按5%支付违约金。……”，第十一条送达“11.1根据本合同需要发出的通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；送达方式包括但不限于：直接送交、邮寄、传真、电子邮件、公告及登报（东莞日报）等，简单的非重要通知可以电话方式进行。送达文件时，送达方要求受送达人签收的，受送达人应签收回执。11.2本合同落款处所载地址及联系方式为双方约定的送达地址及联系方式，如有变更，一方应及时通知另一方，否则视为未变更。该商铺所在地址亦为乙方接收甲方送达文件地址。”。原被告双方签订合同后，被告汇金公司向原告王福兵交纳了20000元租金。
另查明：2014年12月31日，被告汇金公司因装修等原因通过顺丰快递方式向原告王福兵通知解除双方之间2014年7月15日签订的房屋租赁合同，并在涉案房屋的门上张贴解除合同通知的告知函。
再查明：被告汇金公司在2014年10月、11月使用涉案房屋时共计产生电费168.88元。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：一、原告主张解除与被告之间的房屋租赁合同，能否成立。二、原告要求被告支付租金及违约金以及水电费、物业管理费暂计45905.08元，有无事实及法律依据。
针对争议焦点一，本院认为，原被告之间的《商铺租赁合同》已经于2015年1月31日解除。理由是原被告2014年7月15日所签订的《商铺租赁合同》中第九条第9.4条约定“乙方可以提前30日通知甲方解除本合同，解除时按合同终止情形处理相关事宜。”该条款约定合法有效，被告汇金公司依据该条款在2014年12月31日向原告王福兵邮寄解除合同告知函的行为视为是已经履行了合同约定的提前三十日通知原告解除合同的义务，解除合同通知自邮件送达原告王福兵之日起发生效力，被告汇金公司向原告王福兵邮寄解除合同告知函的地址确系原告王福兵的地址，虽该快件没有被原告王福兵实际签收，但结合被告汇金公司在涉案房屋上张贴告知函的时间可以认定原告王福兵对于被告要求解除合同的意思表示应是明知的，其故本案原被告之间的房屋租赁合同关系自2015年1月31日解除。
针对争议焦点二，本院认为，原被告双方租赁合同签订的时间是2014年7月15日，合同第二条约定的租赁期限系自2014年11月1日至2019年11月1日，合同第四条约定免租期三个月，免租期自交付日起算，虽原被告双方对于房屋是2014年7月15日还是2014年8月1日交付未能达成一致意见，本院认为即便原告是2014年7月15日将涉案房屋交付给被告，免租期三个月系自2014年7月15日至2014年10月15日，但这并不影响涉案房屋第一年的租金应从2014年11月1日起计算，理由是涉案的租赁合同中对于免租期的具体时间约定不明，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款或交易习惯确定，本案中根据租赁合同中租赁期限和免租期三个月的意思表示，适用文义解释和体系解释方法可以推论出原被告双方在签订合同时的真实意思表示应是第一年的租金从2014年11月1日起计算，之前的期间不论是三个月还是三个半月都属于原告王福兵自愿让与被告汇金公司进行装潢使用，故被告汇金公司已缴纳的20000元租金应系2014年11月1日至2015年1月31日之间的租金，因被告汇金公司已经提前一个月即2014年12月31日通知原告王福兵要求解除合同并及时搬出涉案房屋，故被告汇金公司并不欠付原告王福兵房屋租金，原告王福兵要求被告汇金公司支付租金40000元，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告王福兵所主张的水费36.2元，系2015年3、4月份产生的费用，原告王福兵在庭审中已经撤回该部分诉讼请求，本院对此予以准许。对于原告王福兵主张的2014年10月、11月电费168.88元，该费用发生于被告汇金公司使用涉案房屋期间，应由被告汇金公司负担。对于物业费2700元，因原告王福兵尚未实际交纳该费用，故该部分费用原告王福兵可待实际缴纳后另行向被告汇金公司主张，本院暂不予处理。因原告王福兵主张的“被告处置好因其装修给原告造成的后患”中相关费用尚未实际发生，对于该项诉讼请求原告王福兵可待实际发生后另行主张，本案亦不予处理。对于原告王福兵主张的违约金3000元，因被告汇金公司已经按照合同约定及时行使合同解除权并通知原告，其也并不存在欠付原告王福兵租金的事实，仅是对于电费未及时与原告王福兵进行结清，被告汇金公司的违约情形较轻，原告王福兵主张的违约金过高，本院对此酌定为50元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原被告之间的《商铺租赁合同》于2015年1月31日解除；
二、被告汇金新材料科技江苏有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告电费168.88元、违约金50元，合计218.88元；
三、驳回原告王福兵的其他诉讼请求。
案件受理费948元，由被告汇金新材料科技江苏有限公司承担50元，原告王福兵承担898元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费948元。
审 判 长 丁爱华
人民陪审员 高爱银
人民陪审员 臧其美
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 范皓月
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
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