福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第1637号
原告郑建斌，居民。
委托代理人胡朝能，福建欧顿律师事务所律师。
被告龙岩市景信建材有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道陈陂陶瓷广场。
法定代表人陈景开，总经理。
原告郑建斌与被告龙岩市景信建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑建斌的委托代理人胡朝能到庭参加诉讼。被告龙岩市景信建材有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑建斌诉称，2012年10月3日，原告与被告签订一份《店铺租赁合同》，主要约定：被告将位于龙岩市新罗区龙腾南路南侧“五洲财富中心”项目第6号楼左边1、2号店铺转租给原告使用；该店铺租赁期共108个月，即自2012年12月1日起至2021年11月30日止；本合同项下店铺一层面积为508平方米，租金为115元／平方米，该店铺项下总租金为58420元／月，租金前四年不递增，第六年至第十年逐年递增10%，租金每个月支付一次；原告在合同签订时应一次性支付保证金175260元，被告应出具收款收据；被告无正当理由提前解除、终止合同的，应退还保证金及支付三个月的租金作为违约金，并赔偿原告因此所受到的全部损失。同日，原告按合同约定向被告支付保证金175260元及房屋转让费180000元。原、被告又约定如果提前解除合同或终止合同，房屋转让费按实际租期计算。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付租金到2013年7月。
2013年1月29日，原告又与被告签订一份《店铺租赁合同》，主要约定：被告将位于龙岩市新罗区龙腾南路南侧“五洲财富中心”项目第6号楼左边1、2号店后面倒数第二间转租给原告使用；该店铺租赁期共48个月，自2013年3月1日起至2017年2月28日止；该店铺项下总租金为11000元／月，租金二年支付一次，即每年132000元；被告无正当理由提前解除、终止合同的，应退还保证金及支付三个月的租金作为违约金，并赔偿原告因此所受到得全部损失。同日，原告向被告支付从2013年3月1日至2015年2月28日的租金共计264000元。
2013年8月14日，龙岩市新罗区西陂镇陈陂村民委员会通知原告：被告因拖欠龙岩市新罗区西陂镇陈陂村民委员会承租的房屋（即被告转租给原告的房屋）的租金，龙岩市新罗区西陂镇陈陂村民委员会依法向龙岩市新罗区人民法院起诉解除与被告于2011年8月25日签订的《房屋租赁合同书》，龙岩市新罗区人民法院于2013年7月24日依法作出（2013）龙新民初字第4167号民事判决书，判令解除龙岩市新罗区西陂镇陈陂村民委员与被告于2011年8月25日签订的《房屋租赁合同书》。现龙岩市新罗区人民法院作出的（2013）龙新民初字第4167号民事判决书已发生法律效力。龙岩市新罗区西陂镇陈陂村民委员与被告签订的《房屋租赁合同书》被法院确认解除，导致被告无法履行与原告分别于2012年10月3日、2013年1月29日签订的《店铺租赁合同》，该二份合同因此终止。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告龙岩市景信建材有限公司立即退还原告郑建斌房屋保证金175260元及该款自2013年8月1日起至归还清保证金之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期基准利率计算的利息；2、被告龙岩市景信建材有限公司立即退还原告郑建斌房屋租金209000元及该款自2013年8月1日起至返还清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期基准利率计算的利息；3、被告龙岩市景信建材有限公司向原告支付违约金，即三个月的租金208260元。4、被告龙岩市景信建材有限公司向原告返还房屋转让费166666.7元。
被告龙岩市景信建材有限公司经本院依法送达应诉通知书、举证通知书、原告起诉状副本及举证材料后，未向本院递交答辩状。
经审理查明，2012年10月3日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《店铺租赁合同》一份，主要约定：1、甲方出租给乙方的店铺为五洲财富6号楼左边1、2号店铺；2、该店铺租赁期共108个月，自2012年12月1日起至2021年11月30日止；3、本合同项下店铺一层面积为508平方米，租金为115元／平方米，该店铺项下总租金为58420元／月，租金前四年不递增，租金每个月支付一次；4、乙方在合同签订时应一次性支付保证金175260元，甲方应出具收款收据。保证金中途不退，合同期满后七日内甲方凭收款收据退还乙方（不计息）；5、甲方无正当理由提前解除、终止合同的，应退还保证金及支付三个月的租金作为违约金，并赔偿乙方因此所受的全部损失。被告法定代表人陈景开在合同甲方落款处签字。同日，原告向被告交纳该租赁店铺转让费180000元、保证金175260元。被告向原告出具两份收款收据，并在该两份收款收据中盖章。
2013年1月29日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《店铺租赁合同》一份，主要约定：1、甲方出租给乙方的店铺为五洲财富6号楼1、2号店后面倒数第二间、一闻香辣蟹后面一间；2、该店铺租赁期共48个月，自2013年3月1日起至2017年2月28日止；3、该店铺项下总租金为11000元／月，租金每两年支付一次，即每年132000元；4、甲方无正当理由提前解除、终止合同的，应退还保证金及支付三个月的租金作为违约金，并赔偿乙方因此所受的全部损失。被告法定代表人陈景开在合同甲方落款处签字。同日，原告向被告交纳该租赁店铺2013年3月1日至2015年2月租金共264000元。被告向原告出具一份收款收据，并在该收款收据中盖章。
另查明，2011年8月25日，被告与龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会签订一份《房屋租赁合同书》，约定龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会将位于龙岩市新罗区龙腾路南侧“五洲财富中心”项目第6号楼地面一层商场租赁给被告，租期10年，即从2011年12月1日至2021年11月30日。2013年5月29日，龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会以被告逾期支付租金为由诉至法院。2013年7月24日，新罗区人民法院作出（2013）龙新民初字第4167号民事判决书，判令解除龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会与被告签订的《房屋租赁合同书》。该判决书现已生效。2013年8月14日，龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会向原告出具《通知》一份，告知原告，龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会与被告签订的《房屋租赁合同书》已解除，并通知原告从2013年8月起开始直接向龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会缴纳租金。因此，原告认为因被告原因导致其与被告签订的两份《店铺租赁合同》均无法继续履行，故诉至法院。
上述事实有原告提供的《店铺租赁合同》二份、收款收据三份、《通知》一份、民事判决书一份及当事人的陈述在案佐证。
诉讼中，原告减少诉讼请求为：1、被告龙岩市景信建材有限公司立即退还原告郑建斌房屋保证金175260元及该款自2013年8月1日起至归还清保证金之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期基准利率计算的利息；2、被告龙岩市景信建材有限公司立即退还原告郑建斌房屋租金209000元及该款自2013年8月1日起至返还清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期基准利率计算的利息；3、被告龙岩市景信建材有限公司向原告支付违约金，即三个月的租金208260元。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系事实清楚，证据充分。现因被告与原出租人龙岩市新罗区西陂街道陈陂村民委员会之间的《房屋租赁合同书》已解除，导致原、被告之间的两份《店铺租赁合同》均无法继续履行，被告应当依法承担违约责任。原、被告于2012年10月3日签订的《店铺租赁合同》约定保证金为175260元，于2012年10月3日、2013年1月29日签订的两份《店铺租赁合同》均约定被告无正当理由提前解除、终止合同的，应退还保证金并支付三个月的租金作为违约金。现因被告原因导致双方签订的该份《店铺租赁合同》无法继续履行，原告有权要求被告退还保证金175260元并支付违约金【（58420元＋11000元）×3个月=208260元】，故原告诉请被告退还保证金175260元及利息、并支付违约金208260元有理，本院予以支持。原、被告于2013年1月29日签订的《店铺租赁合同》约定店铺租金为11000元／月，租金两年付一次。原告于2013年1月29日向原告支付了2013年3月1日至2015年2月租金共264000元。但该《店铺租赁合同》于2013年8月起已实际无法继续履行，原告有权要求被告退还多付的租金，故原告诉请被告退还从2013年8月至2015年2月共19个月的租金209000元及利息有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告龙岩市景信建材有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告郑建斌保证金175260元及该款从2013年8月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
二、被告龙岩市景信建材有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告郑建斌租金209000及该款从2013年8月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
三、被告龙岩市景信建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑建斌支付违约金208260元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11500元，由被告龙岩市景信建材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 邱 夏 雯
人民陪审员 陈 潮 勇
人民陪审员 李 凤 彩
二〇一四年八月四日
书 记 员 李猷佳（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。