北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终14140号
上诉人（原审被告）：杨淑玲，女，1975年6月26日出生。
委托诉讼代理人：申维丰，北京申辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵黎芳，北京申辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王维秀，女，1951年4月5日出生。
委托诉讼代理人：孙习善，男，1952年9月25日出生。
委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：孙贵英，女，1949年2月6日出生。
被上诉人（原审第三人）：张继权，男，1945年3月21日出生。
上诉人杨淑玲因与被上诉人王维秀、孙贵英、张继权农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨淑玲上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回王维秀的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足，王维秀没有请求权基础，杨淑玲善意取得涉诉宅院；2.一审法院适用法律错误，合同应为有效。
王维秀、孙贵英、张继权辩称，不同意杨淑玲的上诉请求及理由，涉案合同应认定无效。请求驳回上诉，维持原判。
王维秀向一审法院起诉请求：1.确认第三人孙贵英、张继权于1994年12月17日签订的房屋买卖草契无效；2.确认第三人张继权与杨淑玲于2001年4月15日签订的房屋买卖合同无效；3.要求杨淑玲腾退并返还位于北京市顺义区×50号宅院。
一审法院认定事实：王维秀与孙习善系夫妻关系，二人于1977年12月17日登记结婚，婚后在北京市顺义区×50号宅院内共同出资建造了北房（二层楼房，每层六间），东、西厢房各三间以及西南侧的厕所、油库，宅院开东门。王维秀表示宅院内北房于1989年建造，东、西厢房及厕所、油库、大门均于1990年建造。
1993年11月28日，孙习善将涉诉宅院卖给其姐姐孙贵英，孙贵英系城镇户口，非×村民。孙贵英购买该宅院后未新建、翻建或拆除房屋，宅院保持原样。1994年12月17日，孙贵英委托孙习善与张继权签订买卖房屋草契，将涉诉宅院卖与张继权，张继权系城镇户口，非×村村民。张继权缴纳了契税，办理了北京市房屋契证。张继权表示其购买房屋后修葺了房顶和�屋散水，没有新建、翻建和拆除房屋，购买房屋时没有提供集体土地建设用地使用证。2001年4月15日，张继权与杨淑玲签订了房屋买卖协议，张继权将涉诉宅院以36000元价格出售给杨淑玲。杨淑玲购买该房屋后使用至今。2014年，王维秀将孙习善、孙贵英诉至法院，请求确认孙习善、孙贵英于1993年11月28日签订的房屋买卖合同无效。法院作出（2014）顺民初字第15510号民事判决书，判决确认孙习善与孙贵英于1993年11月28日签订的农村房屋买卖合同无效。该判决现已生效。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
王维秀为证明其主张，提供证据如下：宅基地登记卡复印件两份，一份是自顺义区×村民委员会（以下简称×村委会）调取，加盖有该村民委员会公章，一份来源于北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第15510号案件，证明涉诉宅院宅基地登记的�法使用人是王维秀；
针对王维秀提交的证据，杨淑玲的质证意见为：来源于法院的证据复印件真实性不认可，应当有公章，有村委会公章的复印件真实性认可，但证明目的不认可，该证据与本案无关，登记卡的四至（南至供销社）记载与现在及1994年房屋买卖草契上的宅院四至（南至官道）不一致，王维秀及家人在×村有两处宅基地，不能证明该登记卡是涉诉宅基地的登记卡。孙贵英的质证意见为：真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。张继权的质证意见为：真实性无法确认，之前没有见过，根据登记卡记载内容只能确定是×村，不能确定是涉诉房屋，王维秀当时同意卖房，应当不只一块宅基地。
杨淑玲为证明其主张，提供证据如下：
1.建房协议书原件一份，证明目的2001年11月15日，杨淑玲与×村委会签订的建房协议，准予杨淑玲在涉诉宅院新建、改建房屋，杨淑玲当时为×村民，涉诉宅基地的实际使用人为杨淑玲；
2.户口本及人口登记卡片原件各一份，户口本为2008年1月7日签发，记载杨淑玲住址为顺义区×3号，为非农业户口，人口登记卡片是1992年杨淑玲本人的户口登记卡片，证明杨淑玲的现户籍为北京市顺义区×村，1992年之前，杨淑玲户籍也在×村，曾用名是杨宏玲，系农业户口，杨淑玲是×村民；
3.×村委会证明及参加选举村民登记书原件各一份，×村委会证明记载杨淑玲1992年因上学农转非，2008年1月7日由海淀清河迁入，证明杨淑玲是×村民，从户籍角度来说杨淑玲有权获得涉案房屋所有权；
4.照片2张，照片系×村委会为本村村民发放的物品，杨淑玲收到了照片显示物品，证明杨淑玲是×村民；
5.光盘一张（内有照片86张），一部分是2016年5月29日用�淑玲手机拍摄，还有一部分是用杨淑玲父亲杨×的手机2016年6月4日到2016年6月12日期间拍摄，证明涉诉房屋2016年5月装修前的情况。
针对杨淑玲提交的证据，王维秀的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可。建房协议书证明的内容不是客观事实。杨淑玲不是×村的农民，不是×村集体成员。涉诉宅基地合法使用人是王维秀，不是杨淑玲。杨淑玲没有建东、西厢房，只是把南侧厕所、油库、东大门拆除，改建为南房。不认可涉诉房屋为杨淑玲所有。村集体虽然盖章，但是村集体无权对宅基地进行确认、备案登记；证据2真实性认可，证明目的不认可。杨淑玲在1992年之前户籍地在×村，但之后户籍不在×村。现户口本明确写明杨淑玲是居民，不是农民，不是集体成员，不享受×村的村民待遇，不能使用涉诉宅基地。农村房屋的房地是一体的，杨淑玲无权使�涉诉宅基地；证据3中村委会证明、参加选举村民登记书真实性认可，证明目的不认可，村委会不是界定公民户籍性质的法定部门；证据4照片真实性认可，证明目的、关联性不认可，仅从两张照片看不出是村委会向杨淑玲发放的物品，村里对于村民和居民有界定，杨淑玲是散居居民，所以村里每月向村民发放的补助里没有杨淑玲的份额；证据5真实性认可，关联性、证明目的不认可。无法确定是涉诉房屋，拍摄时间无法确定。也有一些装修过程中的照片，并不能完全体现装修前的房屋情况。拍摄方法和角度过多体现房屋的局部，没有整体的照片，无法确认房屋的整体情况。照片无法确认装修前的情况，认可杨淑玲进行了装修，但以前房屋坏到什么情况无法确认。房屋整体大局没有变化。东、西厢房外边各多出一块走廊，在此基础上又进行了装修。孙贵英的质证意见�：证据1真实性无法确认，孙贵英没有参与，不清楚；证据2真实性认可，但是杨淑玲是非农业户口；证据3真实性认可，证明目的不认可，有选举权不代表有农业户口；证据4照片真实性无法核实，对于照片中的东西无法确定是对农民还是居民发放；证据5真实性认可，但是涉诉房屋有很长时间没有去了，照片也无法完全反映装修前的情况，房屋年头确实比较长了，有一些破损的地方。张继权的质证意见为：证据1、2真实性无法确认，张继权没有参与；证据3、4、5，张继权未到庭，未发表质证意见。
孙贵英、张继权审理中均未提交证据。
审理中，王维秀于2016年6月3日向法院反映，在2016年5月16日第一次庭审后，发现杨淑玲开始对涉诉宅院房屋进行装修。法院于当日与杨淑玲核实，杨淑玲表示在开庭前已经进料，工人开始拆窗了，现装修已基本完成，主要是房屋存在破损漏雨，进行必要的修缮。法院向杨淑玲释明，涉诉房屋属于诉争标的，发生诉讼后应保持房屋及宅院现状，不得对涉诉标的进行改造，否则扩大损失等不利后果需自行承担，并要求杨淑玲不得再行施工。
2016年6月23日，法院对涉诉宅院进行现场勘验，勘验情况如下：一、宅院内有北侧二层楼房（每层六间房屋，其中每层东数第一间为楼梯），房间南侧每层有一走廊，杨淑玲自张继权处购买时南侧没有封闭的走廊，只有几根柱子，现走廊南侧均为封闭状态，并与东西厢房相通；宅院内有东西厢房各四间，南房五间，厢房、南房内侧均有走廊，南房东数第三间为门道，开南门；南房门道北侧与东西厢房之间封顶，建有一间房；南房东数第一间及西数第一间之上各建有二间小房，西厢房南数第一间之上建有二间小房；宅院外东南侧有一煤棚子，�南侧有一厕所。二、2016年5月到6月期间，宅院内所有房屋进行刮白，院内墙体和院外前脸刷涂料、刷漆；东厢房、西厢房、南房的防水整体重做；南房之上的四间小房以及东厢房南数第一、二、三间、南房北侧房屋（一间）均进行重新吊顶；宅院内房屋部分门窗重新更换，更换的窗框为棕色，未更换的为银白色；宅院内空地上重铺设水泥瓷砖；西厢房南数第一间之上新建两间小房（洗澡间）；宅院内整体水电、线路重新铺设；宅院外西南侧厕所的南门改成西门；宅院内灯具重新更换；以上均为杨淑玲完成。
审理中，杨淑玲表示2001年购买房屋后，其将原有的东、西厢房各三间拆除，重新建了东、西厢房各四间，拆了厕所、油库、大门，修了五间南房，并在宅院内建了一圈回廊，南房东数第一间和西数第一间上各修建了两间小房；买房时张继权没有向杨淑�提供集体土地建设用地使用证。王维秀表示：1.其出售房屋时宅院内有东、西厢房各三间，具体现在的情况不清楚；2.出售给孙贵英时，×村委会还未向王维秀发放集体土地建设用地使用证，后与×村委会了解，称集体土地建设用地使用证已经被领取，具体领取人不清楚，在×村，登记在王维秀名下的只有涉诉该块宅基地，王维秀丈夫孙习善名下无其他宅基地；3.在本案诉讼中，杨淑玲对涉诉房屋进行装修，在法院告知杨淑玲停工后，杨淑玲仍继续施工，因此对杨淑玲明知宅院存在纠纷却仍进行装修，造成扩大损失，此部分的装修损失应由杨淑玲自负。
经法院释明，如本案存在合同无效情形，杨淑玲是否就损失赔偿反诉一并处理，杨淑玲坚持认为本案涉诉合同有效，请法院先就合同效力进行确认，不申请反诉。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法�规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人孙贵英、张继权经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。
根据本案查明的事实，孙贵英购买王维秀和孙习善夫妇的涉诉房屋后，又出售给第三人张继权，张继权又将涉诉房屋出售给杨淑玲，孙贵英、张继权均系城镇户口，现杨淑玲户籍登记地为北京市顺义区×3号，但其“户别”为“非农业家庭户”，杨淑玲仍不是×村集体经济组织成员，孙贵英、张继权、杨淑玲依法对农村宅基地均无权享有使用权，孙贵英与孙习善之间的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，孙贵英与张继权之间的房屋买卖草契、张继权与杨淑玲之间的房屋买卖协议亦违反了有关法律、法规的强制性规定，亦应认定无效。无效的合同，自始无效，当然无效，杨淑玲关于诉讼时效的�辩意见，法院不予采纳。针对涉诉的两份房屋买卖合同，因王维秀是涉诉房屋及宅院的原权利人，系利害关系人，其作为原告起诉杨淑玲、张继权、孙贵英，主体并无不当，杨淑玲关于主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。关于杨淑玲提及王维秀可能违反了土地管理法规定的“一户一宅”制度，王维秀对此予以否认，且“一户一宅”属于土地管理范畴，该事由并不影响对农村房屋买卖合同效力的认定，故对于杨淑玲该意见，法院不予采纳。涉诉两份房屋买卖合同被确认无效后，杨淑玲应将涉诉宅院腾退并返还给原权利人王维秀，故对于王维秀请求确认涉诉两份房屋买卖合同无效，腾退并返还涉诉宅院的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。至于因合同无效导致杨淑玲的经济损失，因杨淑玲保留诉权，故本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国�同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、第三人孙贵英与第三人张继权于一九九四年十二月十七日签订的房屋买卖草契无效；二、第三人张继权与杨淑玲于二○○一年四月十五日签订的房屋买卖协议无效；三、杨淑玲于判决生效之日起十五日内将位于北京市顺义区×50号宅院（包括院落、房屋及附属设施）腾退并返还给王维秀。
各方当事人均未向本院递交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，孙贵英、张继权、杨淑玲户籍登记地为“非农业家庭户”，仍不是×村集体经济组织成员，孙贵英、张继权、杨淑玲依法对农村宅基地均无权享有使用权。孙贵英与孙习善之间的房屋买卖合同已经生效判决确认无效。孙贵英与张继权之间的房屋买卖草契、张继�与杨淑玲之间的房屋买卖协议亦违反了有关法律、法规的强制性规定，一审法院认定无效，并无不当，本院予以维持。涉诉两份房屋买卖合同被确认无效后，杨淑玲应将涉诉宅院腾退并返还给原权利人王维秀。
关于杨淑玲提及王维秀可能违反了土地管理法规定的“一户一宅”制度，王维秀对此予以否认，且“一户一宅”属于土地管理范畴，该事由并不影响对农村房屋买卖合同效力的认定，故对于杨淑玲该意见，本院不予采纳。
至于因合同无效导致杨淑玲的经济损失，因杨淑玲保留诉权，故本案不作处理。
综上所述，杨淑玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受�70元，由杨淑玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈锦新
审判员 刘正韬
审判员 周熙娜
二〇一六年十二月三十日
书记员 李晓晴
书记员 左 爽