四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成少民终字第100号
上诉人（原审被告）米小兰，女，汉族，1970年7月3日出生，住成都市青羊区。
上诉人（原审被告）杨自，男，汉族，1985年2月13日出生，住成都市青羊区。
委托代理人吴锦熠，四川嘉世律师事务所律师。系上述二上诉人的共同委托代理人。
被上诉人（原审原告）叶方全，男，汉族，1953年12月13日出生，住成都市青羊区。
委托代理人谷栋，四川公生明律师事务所律师。
原审被告杨仕荣，男，汉族，1957年8月12日出生，住成都市青羊区。
原审被告杨某某，女，汉族，2002年10月31日出生，住成都市青羊区。
法定代理人杨仕荣，男，汉族，1957年8月12日出生，住成都市青羊区。系杨某某之父。
法定代理人米小兰，女，汉族，1970年7月3日出生，住成都市青羊区。系杨某某之母。
原审被告杨仕贵，男，汉族，1954年7月13日出生，住成都市青羊区。
原审被告杨仕凤，女，汉族，1966年2月28日出生，住成都市青羊区。
原审被告杨仕群，女，汉族，1951年7月10日出生，住成都市青羊区。
原审被告杨仕成，男，汉族，1944年7月13日出生，住成都市青羊区。
原审第三人成都市国土资源局青羊分局。住所地：成都市浣花北路*号。
负责人王波，局长。
委托代理人王剑影，男，汉族，1972年1月24日出生，住成都市金牛区。系该单位职工。
委托代理人尹会军，男，汉族，1960年3月3日出生，住成都市青羊区。系该单位职工。
上诉人米小兰、杨自因与被上诉人叶方全、原审被告杨仕荣、杨某某、杨仕贵、杨仕凤、杨仕群、杨仕成（以下简称杨仕荣等）、原审第三人成都市国土资源局青羊分局（以下简称国土局青羊分局）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2574号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月5公开开庭进行了审理。上诉人米小兰、杨自及其共同委托代理人吴锦熠、被上诉人叶方全及其委托代理人谷栋、原审第三人国土局青羊分局的委托代理人王剑影、尹会军到庭参加诉讼。被上诉人杨仕荣、杨某某、杨仕贵、杨仕凤、杨仕群、杨仕成经本院依法通知，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，国土局青羊分局（拆迁安置单位）与杨仕荣（被拆迁安置单位）签订《征地拆迁现房安置协议书》一份，主要约定：国土局青羊分局征用青羊区苏坡街办清江村六组的土地；杨仕荣为该范围内的“农转非”人员及符合安置条件的人员，国土局青羊分局按政策进行安置；国土局青羊分局拆除杨仕荣位于苏坡街办清江村六组的住宅，实有正住人口为杨仕荣、杨自、邓光秀、米小兰、杨某某共5人；国土局青羊分局以金福路140号小区2栋2单元5号3楼套二、4栋1单元3号1楼套一、4栋3单元7号5楼套二的新建楼房对杨仕荣进行现房安置。
2007年3月20日，杨仕荣、米小兰、邓光秀、杨自及杨某某的监护人杨仕荣、米小兰在成都市蜀都公证处签订了《房产分割协议书》一份，并经公证。该协议主要约定：杨仕荣、米小兰、邓光秀、杨自、杨某某五方自愿协商达成协议，成都市金福路140号小区4栋1单元1楼3号房屋由邓光秀分得，成都市金福路140号小区4栋3单元5楼17号房屋由杨仕荣、杨自分得，成都市金福路140号小区2栋2单元3楼5号房屋由米小兰、杨某某分得。
2007年3月21日，叶方全与杨仕荣、杨自签订《房屋购销合同》一份，主要约定：杨仕荣、杨自现有拆迁安置房面积73.90㎡、产权面积76.62㎡的房屋，地址为金福路140号4栋3单元5楼17号（套二）住房，自愿出售给叶方全；双方同意售价为249000元；叶方全在市属房地产交易中心将此协议交公证处受理，出具受理单后，叶方全交付给杨仕荣、杨自240000元，杨仕荣、杨自把此房交给叶方全，在杨仕荣、杨自协助叶方全拿到产权证后，叶方全将购房款余额9000元支付给杨仕荣、杨自；杨仕荣、杨自必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、实属私房、无任何纠葛，否则承担一切法律责任；双方签字生效后，不得以任何方式推翻此协议，否则追究其法律责任；双方协调的房价为249000元，在签订本协议后不得以任何理由或借口，提高或降低房价等。当日，叶方全向杨仕荣、杨自支付购房款240000元，杨仕荣、杨自向其出具收条予以确认。
另查明，1.现成都市青羊区金福路140号4栋1-3单元1-6层房屋所有权人为国土局青羊分局。
2.2007年11月1日，成都电业局青羊供电局与杨仕荣签订《农村居民供用电合同》一份，载明用电地址为苏坡乡金福路140号4-3-17号；另有金福路140号4幢3单元5楼17号房屋2011年至2013年缴纳电费发票四份、2011年至2012年缴纳燃气费发票三份、2009年至2011年缴纳水费及物管费收据六份、2011年至2012年缴纳收视费发票二份。叶方全持有上述合同及票据原件。
3.杨仕荣与米小兰系夫妻关系，邓光秀与杨仕荣系母子关系，杨仕荣与杨自系父子关系，杨仕荣与杨某某系父女关系。
4.2011年1月18日，邓光秀因死亡办理人口注销登记。
5.2013年4月15日，成都市青羊区苏坡街道办事处清江社区居民委员会出具《亲属关系证明》，载明：邓光秀与杨善奎是夫妻，婚后共生育五个子女，即儿子杨仕荣、杨仕贵、杨仕成，女儿杨仕凤、杨仕群，无其他子女；邓光秀的父母都先于邓光秀死亡；邓光秀的丈夫杨善奎先于邓光秀死亡。
6.2013年7月15日，苏坡街道办事处在青羊区金福路140号小区内张贴《通知》，告知清江6组居民该办将于7月17日至20日到社区集中受理拆迁安置房办理产权相关事宜，并明确告知居民须携带的相关资料。
原审法院认定上述事实的证据有：叶方全身份证件、杨仕荣、米小兰、杨自、杨某某、杨仕贵、杨仕凤、杨仕群、杨仕成常住人口详细信息表、国土局青羊分局信息表、《征地拆迁现房安置协议书》、《房产分割协议书》、《房屋购销合同》、收条、《农村居民供用电合同》、发票、收据、居民家庭户口簿、邓光秀迁出（注销）人员详细信息表、《亲属关系证明》、《通知》以及当事人陈述等。
原审法院认为，2007年国土局青羊分局与杨仕荣签订《征地拆迁现房安置协议书》后，杨仕荣、米小兰、邓光秀、杨自、杨某某签订了《房产分割协议书》，并经公证，至此，杨仕荣、杨自二人取得青羊区金福路140号4幢3单元5楼17号房屋所有权，其有权出卖该房屋。叶方全与杨仕荣、杨自于2007年3月21日签订的《房屋购销合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，叶方全与杨仕荣、杨自均应依照合同约定享有权利和履行义务。《房屋购销合同》签订当日，叶方全即依约向杨仕荣、杨自支付购房款240000元，此后杨仕荣、杨自向叶方全交付涉案房屋，叶方全持有《农村居民供用电合同》及缴纳电费、燃气费、水费、物管费、收视费发票及收据原件亦可证明其实际使用涉案房屋，叶方全依约按时足额支付购房款，杨仕荣、杨自除向叶方全交付涉案房屋外，亦应依约协助叶方全办理涉案房屋产权证书。现涉案房屋已具备办理分户产权的条件，出卖人杨仕荣、杨自及现房屋产权登记人国土局青羊分局应协助买受人叶方全办理涉案房屋所有权证及国有土地使用权证。另由于青羊区金福路140号小区2栋2单元5号3楼套二、4栋1单元3号1楼套一、4栋3单元7号5楼套二共三套房屋为一并进行的征地拆迁安置房，被安置人员杨仕荣、杨自、邓光秀、米小兰、杨某某应一同办理安置房产权登记手续，而邓光秀于2011年去世后其所有的房屋由子女杨仕荣、杨仕贵、杨仕成、杨仕凤、杨仕群继承，因此上述人员均应协助叶方全办理涉案房屋产权登记手续。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：杨仕荣、米小兰、杨自、杨某某、杨仕贵、杨仕凤、杨仕群、杨仕成与成都市国土资源局青羊分局于本判决发生法律效力之日起七日内协助叶方全办理成都市青羊区金福路140号4栋3单元5楼17号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨仕荣、杨自负担。
宣判后，原审被告米小兰、杨自不服，向本院提出上诉，其上诉主要理由为：1、米小兰、杨某某、杨仕贵、杨仕凤、杨仕群、杨仕成等六人（以下简称米小兰等六人）不是《房屋购销合同》的当事人，没有义务协助叶方全方办理过户；2、杨仕荣、杨自签订《房屋购销合同》时尚未取得涉案房屋的产权，该合同无效；3、签订《房屋购销合同》不是杨自的真实意思表示；4、杨仕荣、杨自有权解除合同。请求二审法院依法改判。
被上诉人叶方全答辩称：原审法院判决正确，应予维持。
原审第三人国土局青羊分局答辩称：涉案房屋产权按照规定只能办理到拆迁安置对象名下。
原审被告杨仕荣等未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
二审审理查明事实和证据与原审审理查明事实和证据一致，各方均无异议，本院对一审审理查明事实予以确认。
二审中，上诉人为证实杨仕荣及杨自有权解除《房屋购销合同》，提交了杨仕荣、杨自出具的《承诺书》及（2007）川成蜀证内民字第12079号《公证书》一份，该《承诺书》经成都市蜀都公证处公证，载明：“待领取成都市金福路140号4幢3单元5楼17号房屋的产权证后，我们同意以人民币249000元整的价格将上述房屋卖给叶方全，现已收房款人民币20万元整。在上述房屋产权过户手续完结以前我们不提出涨价，并无条件协助将房屋卖给叶方全。如我们反悔，不卖或不以上述价格将房屋卖给叶方全，按卖方成交价的百分之二十向叶方全支付违约金，并退还全部房款。”叶方全质证认为，对该《承诺书》的真实性无异议，但认为此《承诺书》系单方民事行为，不是《房屋购销合同》的附件，对叶方全没有约束力，也与本案没有关联性。本院对上述证据审查认为，上述证据具有真实性，但与本案没有关联性，且不符合二审中新证据的规定，故对此证据不予采纳。
本院认为，本案争议焦点在以下三个问题：一是本案所涉《房屋购销合同》是否有效；二是本案中杨仕荣、杨自是否有权解除合同；三是米小兰等六人及国土局青羊分局是否有义务协助叶方全办理房屋产权过户。
关于本案所涉《房屋购销合同》是否有效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案所涉《房屋购销合同》系当事人自愿签订，不违反法律规定或损害第三人的利益，且没有证据证实合同订立违背杨自的真实意思表示，因此涉案的《房屋购销合同》合法有效，合同各方均应按照合同约定诚实、积极履行义务。本院对上诉人所提《房屋购销合同》无效以及签订《房屋购销合同》不是杨自的真实意思表示的上诉理由不予支持。
关于本案中杨仕荣、杨自是否有权解除合同的问题，本院认为，本案中叶方全提起诉讼，主张继续履行合同，杨自虽然提出自己有权解除合同，但其并未在一审中提出解除合同的反诉主张，因此，在本案中仅对叶方全的诉讼主张进行审理，上诉人的关于在本案中杨仕荣、杨自有权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于米小兰等六人及国土局青羊分局是否有义务协助叶方全办理房屋产权过户的问题。本院认为，目前涉案房屋已经具备办理分户产权的条件，杨仕荣、杨自应当办理分户产权，并诚实、积极履行合同义务。国土局青羊分局作为涉案房屋的产权登记人，米小兰等六人作为杨仕荣、杨自的共同被拆迁安置人，其内部对涉案房屋的权属进行了分割，故国土局青羊分局及米小兰等六人均有义务协助进行涉案房屋的产权变更登记。上诉人关于米小兰等六人没有义务协助叶方全办理过户的上诉理由不能成立，本院不予予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式按一审判决执行。二审案件受理费100元，由上诉人米小兰、杨自各承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何志红
代理审判员 侯文飞
代理审判员 祝颖哲
二〇一四年六月十六日
书 记 员 戴海洋