江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9852号
上诉人（原审被告）：安人娟，女，1979年7月14日生，汉族，无业，住南京市六合区。
被上诉人（原审原告）：许华宏，女，1975年4月10日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新春，江苏信棠律师事务所律师。
原审第三人：南京爱文物业管理有限公司，住所地南京市六合区大厂街道欣乐新村50幢111室。
法定代表人：周彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐琨，男，该公司经理。
原审第三人：南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地南京市六合区新华路288号。
法定代表人：杜茂春，该办事处主任。
委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新春，江苏信棠律师事务所律师。
上诉人安人娟因与被上诉人许华宏、原审第三人南京爱文物业管理有限公司（以下简称爱文物业公司）、原审第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安人娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审判决载明“2015年12月16日，大厂街道办发出竞标公告，对涉案网点房的2016年承包权进行公开竞标，第三人爱文物业公司于2015年12月29日中标取得出租经营权”，上述认定并没有证据相印证，仅是大厂街道办的一面之词。2、一审判决对许华宏提交的大厂街道办于2016年3月份发出的关于续签房屋租赁合同的通知并没有加以认定。这份证据充分说明至2016年3月为止，大厂街道办仍然没有与爱文物业公司商定好房屋租赁事宜。3、根据一审庭审调查，2016年4月1日，两第三人之间才签订房屋租赁合同。爱文物业公司却在还未取得房屋租赁权之前的2016年3月1日就与被上诉人签订了房屋租赁合同，该合同显然应当无效，而一审判决罔顾上诉人及两第三人之间相互矛盾的陈述，作出错误判决。二、一审法院适用法律错误。根据一审法院查明的事实，作为房屋所有人的大厂街道办明知上诉人作为次承租人，且在2016年1月27日收取押金15000元，表明了大厂街道办已经用其行为表明愿意将案涉房屋出租给上诉人使用。实际上，上诉人在此期间一直在占有、使用案涉房屋。上诉人认为大厂街道办在收取上诉人押金且房屋已由上诉人占有、使用后再与爱文物业公司签订的房屋租赁合同违反了诚实信用原则，且损害上诉人的利益，房屋租赁合同是无效的。2、一审庭审中，爱文物业公司陈述其在2016年1月就知道大厂街道办已收取上诉人的房屋租赁押金且案涉房屋已由上诉人占有、使用，被上诉人也已于2015年12月6日与上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人已向上诉人缴纳一年的租金85000元。3、即使上诉人与被上诉人签订的合同无效，那么也应该判决被上诉人赔偿上诉人就租赁房屋已支付给先前承租人的转让费和装修费15万元。
许华宏辩称，上诉人在没有取得房屋租赁权时，收取被上诉人的房屋租金没有依据。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
爱文物业公司述称，我方与上诉人、被上诉人无任何联系，我们只是履行与街道的合同，与许华宏签订的合同，到目前为止，因安人娟收取了许华宏的房屋，租金纯属她个人行为，没有街道的授权，也没有缴纳物业公司任何费用。
大厂街道办述称，街道办与原承包户的租期截止到2015年12月31日终止，即说明到2015年12月31日该公司无权限对外继续出租，包括继续收取押金、房屋的行为，安人娟的行为属于擅自收取租金的个人行为。2、安人娟收取的押金也并未交给街道办。3、关于涉案房屋的承包权限，根据化工园区的要求，按照规范的程序操作，包括公示、公告、竞标、承租等，最终确定由爱文物业公司享有涉案房屋的管理权，时间是从2016年1月1日起。综上，一审法院认定事实正确，请求维持原判。
许华宏向一审法院起诉请求：安人娟返还所收租金85000元，并自2016年1月1日起按银行同期贷款利率支付利息，和承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉案房屋位于本市××号，属于原南京市大厂区山潘街道办事处兴建的网点房，有建设立项批复手续。2015年12月31日前，连同涉案房屋在内的83处111间网点房，由第三人大厂街道办事处交给南京宝润物业管理有限公司（以下简称宝润物业公司）管理和对外出租，双方最近一期租赁合同于2014年12月4日签订，租期一年，于2015年12月31日截止。2015年12月16日，大厂街道办事处发出竞标公告，对涉案网点房的2016年承包权进行公开竞标，第三人爱文物业公司于2015年12月29日中标取得出租经营权。2016年1月1日，大厂街道办事处通知各（实际）承租户中标结果，要求承租户积极配合、服从管理；同月18日，大厂街道办事处通知各承租户，如需续租可与爱文物业公司联系洽谈，如不再续租，凭原始押金收据与大厂街道资产办联系办理退租手续；同月27日，大厂街道资产办为安人娟更换了租房押金收据（原押金金额为15000元）。
2016年2月底，爱文物业公司向承租户发出通知，告知各承租户合同签订工作于3月10日开始，要求“承租人必须自己经营居住，不得以任何转租、转让”等等。同年4月1日，两第三人之间正式签订房屋租赁合同（至于为何此时签订合同，爱文物业公司的解释是：有很多纠纷存在，包括本案纠纷在内，双方一直在磋商合同内容，待到4月1日工作推进到一定程度时，才最终签订合同），双方约定的租期为二年，即自2016年1月1日至2018年12月31日；同月8日，大厂街道办事处再次发出通知，告知各承租户相关租赁管理权的取得情况及期限，要求承租户与爱文物业公司洽谈续租事项，如不续租于当月20日前搬出，等等。
另查明，自2010年前后，安人娟将涉案房屋先是出租给刘国兵以及许华宏等人，后由许华宏一人承租，双方每年签订一次房屋租赁合同。2015年12月6日，许华宏、安人娟之间签订了2016年1月1日至同年12月31日期间的房屋租赁合同，安人娟因此收取了许华宏交纳的2016年全年租金85000元。2016年3月31日，许华宏与爱文物业公司签订一份房屋出租合同，租期自2016年1月1日至2017年4月30日，约定每月租金7000元。
以上事实，有许华宏、安人娟陈述、大计经字[1990]第185号文件、房屋租赁合同及收据、房屋出租合同、各项通知为证。
一审法院认为，租赁合同系双务合同，安人娟收取租金的权利，来源于其将租赁物交付给承租人使用。本案中，许华宏之所以能够占有使用涉案房屋，看似源自安人娟的交付，但事实上安人娟自2016年1月1日后已无转租房屋的权利，故其无权收取此后的租金。因许华宏依约交付给安人娟的是租金，并非借款，不能当然产生利息等孳息，故计息期应自其起诉明确返还钱款之日开始计算逾期付款利息。安人娟现仍持有大厂街道资产办开具的租房押金收据，这不表明其已享有房屋租赁权，其可与该街道办事处另行处理后续问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：安人娟于判决生效之日起十日内向许华宏返还85000元，并自2016年5月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息。一审案件受理费1925元，由安人娟负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人安人娟从宝润物业公司承租涉案房屋后，转租给案外人使用，但其承租期限于2015年12月31日已经截止，上诉人并未取得2016年1月1日以后的租赁经营权限，故上诉人于2015年12月6日签订2016年度的租赁合同并收取被上诉人许华宏的租金，没有合同依据，原审法院判决上诉人退还被上诉人租金以及相应利息，处理结果正确。综上所述，安人娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由上诉人安人娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年二月十日
书记员 滕文欣