山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终2124号
上诉人（原审被告）吴某，略。
被上诉人（原审原告）某公司。
法定代表人曹某。
委托代理人张玉华。
上诉人吴某因物业服务合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，被告吴某系济宁市舜泰园小区19号3单元4楼西户业主。2014年5月10日，原告某公司（作为乙方）与山东里能舜泰园业委会（作为甲方）签订《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》一份，约定甲方将山东里能舜泰园小区、府河东区、运河小区住宅物业服务项目委托于乙方实行物业管理和服务；委托管理期间自2014年7月1日起至2014年12月31日止；物业管理服务费收取标准为：舜泰园小区高层一层0.5元/平方米（确权面积）/月，舜泰园小区高层二、三层0.55元/平方米（确权面积）/月，舜泰园小区高层四层以上（含四层）0.65元/平方米（确权面积）/月；物业管理服务费每半年收取一次，由乙方按确权面积每半年度前五日向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以采取以下措施：1、从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三收取违约金；2、向合同履行地人民法院起诉。协议签订后，原告2014年7月1日开始为舜泰园小区提供物业服务。被告房屋建筑面积104.62平方米，2014年7月1日至2014年12月31日的物业服务费408.02元未交纳，经原告催要未果，形成纠纷。另查明，2014年7月之前，舜泰园小区由山东建大物业管理有限公司提供物业管理服务。
原审法院认为，原告某公司与山东里能舜泰园业委会签订《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》，该合同加盖了双方的印章，并有相关人员签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且原告也已实际提供物业服务，该合同已实际履行，因此本院对于《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》的效力依法予以确认，该合同对于被告在内的舜泰园小区业主具有约束力。被告作为业主应按物业服务委托合同的收费标准及时交纳物业费用。因此原告要求被告支付2014年7月1日至2014年12月31日期间物业费，本院依法予以支持。原告要求被告按合同约定日千分之三支付拖欠物业费的滞纳金，但该约定明显高于原告的损失，本院不予支持。被告逾期交纳物业费的滞纳金可按照银行贷款年利率5.1%计算，自2015年1月1日起至2015年4月8日。被告称系原告拒收物业服务费，并未提供相应证据，本院不予支持。原告主张律师代理费没有依据，本院不予支持。原告主张山东建大物业管理有限公司将2014年7月1日以前业主欠交的物业费的债权转让给原告，要求被告予以支付。本院认为，原告主张2014年7月1日前的物业费是基于其与山东建大物业管理有限公司的债权转让关系，与本案的物业服务合同关系并非同一法律关系，因此对于原告的该项主张，本案中不予审理，原告可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告吴某于本判决生效之日起五日内支付原告某公司物业服务费408.02元及滞纳金5.59元；二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴某负担。
宣判后，上诉人吴某不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用和送达等费用均由被上诉人承担，依法确认《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》无效。主要理由是：一、原审判决适用法律不当。根据有关司法解释规定，本案物业服务合同时业委会未经业主大会委托授权私下签订的，对业主不应该具有约束力。二、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是无效的。本案中，业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经过半数的业主同意，其选聘的程序是违法的，双方签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。三、被上诉人依靠业委会支持特意拒绝收费，而等超期后再另行主张违约金的行为不应被支持。我于2014年10月23日前去交纳物业费，但物业拒绝接收其服务期间的服务费，是被上诉人自动放弃的权利。
被上诉人某公司辩称：一、业主委员会有权与物业公司签订物业服务合同，业主应受该合同的约束，不能因此拒交物业服务费。答辩人某公司与山东里能泰舜园业委会签订的《山东里能泰舜园小区物业服务委托合同》，该合同加盖了物业公司和业委会的印章，并有相关人员签字，该合同是双方真实意思的表示，且答辩人也已实际提供物业服务，该合同已实际履行，该合同合法有效，该合同对于包括上诉人在内的舜泰园小区业主具有约束力。上诉人作为业主应按物业服务委托合同的收费标准及时缴纳物业费用。《山东里能泰舜园小区物业服务委托合同》是否有效不是本案争议的焦点，与本案并非同一法律关系，上诉人应另行主张权利。现上诉人在上诉请求中要求确认《山东里能泰舜园小区物业服务委托合同》无效，事实与理由中大谈《山东里能泰舜园小区物业服务委托合同》无效没有事实及法律依据。特别需要强调指出的是：2016年3月，上诉人吴某等人作为原告将答辩人、山东里能泰舜园业委会诉至济宁市高新区人民法院，请求撤销《山东里能泰舜园小区物业服务委托合同》，案件于2016年4月12日9时在济宁市高新区人民法院开庭审理。庭审结束后，上诉人吴某等人当庭撤回起诉，法院裁定准许撤回起诉。二、上诉人在一审庭审答辩时及上诉状中均认可答辩人与业主建立物业服务关系，认可享受到答辩人提供的服务，认可应当缴纳物业服务费。上诉人辩称正常缴纳服务费时答辩人拒绝接收不是事实，上诉人没有提供任何证据证明。上诉人的辩解也不符合生活常理，匪夷所思。答辩人是一正规物业公司，业主不缴纳物业费答辩人就无法运营、维持，答辩人催缴还来不及，怎么可能拒绝接收？三、物业管理服务是一项公共服务，公共服务需要大家共同关注，共同支持，如果大家都向上诉人一样，有样学样，光享受服务，而不交费，物业工作无法进行，损害的是其他业主的权益。答辩人不可能因为上诉人个人而停止服务，小区的大部分业主都自觉、自愿的按时缴费，只有个别业主做不到，上诉人应当自我反思。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院予以维持。
二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，在二审庭审过程中，上诉人吴某同意向被上诉人某公司交纳2014年下半年的物业费408.02元，是其真实意思表示，本院予以准许。关于上诉人吴某是否应当向被上诉人交纳滞纳金5.59元的问题。上诉人吴某主张当时其去被上诉人处交纳过2014年下半年的物业费，但被上诉人工作人员拒收，因此，上诉人不应支付滞纳金，并在二审庭审中提交了交纳物业费时与被上诉人工作人员的录音和视频资料予以证实。本院认为，上诉人提交的录音和视频资料能够相互印证，证实其曾向被上诉人交纳过2014年下半年的物业费，被上诉人虽然对上述证据不予认可，但其没有提供有效证据予以反驳，因此，对上诉人提交的上述证据，本院予以采信。因上诉人曾向被上诉人交纳过2014年下半年的物业费，被上诉人工作人员拒绝收取，因此，被上诉人要求上诉人支付滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院支持滞纳金5.59元，明显不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第710号民事判决第二项；
二、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第710号民事判决第一项为：上诉人吴某于本判决生效之日起五日内支付被上诉人某公司物业服务费408.02元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人吴某负担5元，由被上诉人某公司负担20元。二审案件受理50元，由上诉人吴某负担49元，由被上诉人某公司负担1元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史海洋
代理审判员 闫昱轩
代理审判员 韩 飞
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘 丹