北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初10053号原告北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层106室。法定代表人徐晋，总经理。委托代理人张儒雅，女，1979年10月4日出生。委托代理人王翎宁，女，1985年1月2日出生。原告北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层B区。负责人徐晋，总经理。委托代理人张儒雅，女，1979年10月4日出生。委托代理人王翎宁，女，1985年1月2日出生。被告刘玉梅，女，1965年8月4日出生。原告北京锦融物业管理有限公司、北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司诉被告刘玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理。在审理过程中，北京锦融物业管理有限公司于2016年9月20日更名为北京搜厚物业管理有限公司，本院依法变更北京搜厚物业管理有限公司为本案原告，由审判员刘钧强担任审判长，与审判员赵飞、人民陪审员朱永杰组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人王翎宁到庭参加了诉讼。被告刘玉梅经本院公告送达民事起诉状副本及开庭传票，逾期未申明理由，未到庭应诉。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告北京搜厚物业管理有限公司、北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司诉称：原告受北京凯恒房地产有限公司委托，自2012年12月1日起对其开发建设的北京市东城区银河搜候中心项目进行物业管理服务，并与该公司签订有《前期物业管理服务合同》。该合同约定，商铺的物业服务费标准为每月每平方米建筑面积30元。被告购买的银河搜候中心×××××号商铺的建筑面积为243.95平方米，被告应于每半年的第一个月的前5日内交纳该半年的物业服务费。根据被告承诺遵守的《商铺业主临时管理规约》的规定，被告未按照公约和物业服务合同的约定交纳物业服务费的，每逾期一日，按照应交费的千分之三加收滞纳金。现被告拖欠自2013年7月1日至2016年6月30日的物业服务费共计263466元。故二原告起诉要求被告支付2013年7月1日至2016年6月30日的物业服务费263466元，并按每日千分之三标准计算支付自欠付之日起至实际支付之日止的滞纳金，本案诉讼费由被告承担。被告刘玉梅未到庭答辩。经审理查明：2010年3月，北京凯恒房地产有限公司与原告北京搜厚物业管理有限公司（原北京锦融物业管理有限公司）就北京市东城区银河搜候中心的物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，北京锦融物业管理有限公司为北京凯恒房地产有限公司所开发建设的北京市东城区×××西南侧银河搜候中心提供物业管理服务；物业类型为商业、办公、地下车库等；土地边界为东至东二环路、南至×××胡同、西至东二环路西辅路、北至×××胡同；建筑面积为330117平方米；北京锦融物业管理有限公司提供服务的受益人为北京凯恒房地产有限公司及本物业的全体业主和物业使用人；北京锦融物业管理有限公司提供的物业管理服务包括员工管理、财务管理、基础设施管理、配套服务管理、文件资料管理；物业管理的期限自2012年12月1日至2017年11月30日；物业管理服务费中，商业按建筑面积每月每平方米人民币30元（包含夏季空调费用，不含冬季供暖费）的标准向业主或物业使用人收取。2010年6月26日，被告与北京凯恒房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定，被告购买北京市东城区×××××××号×××××××层×××××号（现门牌为××××××号×幢×层××××号）房屋；该合同第二十三条的前期物业服务中约定北京凯恒房地产有限公司选聘北京锦融物业管理有限公司作为物业服务企业；物业服务费按每月每平方米30元按照半年收取，被告应当分别在每年的1月5日前和7月5日前交纳。北京凯恒房地产有限公司制定银河搜候中心《临时管理规约》，该公约中确定商铺的物业服务费为每月每平方米30元，除首期物业服务费外，业主应每半年交纳一次物业服务费，即分别在每年的1月5日前和7月5日前预付半年的物业服务费，超过此日期即为逾期；业主、使用人未按照《规约》、物业管理合同交纳与物业有关的任何费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3%0的滞纳金或按约定加收滞纳金；同时，物业服务企业可向人民法院申请追缴，或以其它合法方式进行追缴。2012年12月28日，被告在承诺书上签字，确认其已仔细阅读规约，同意遵守规约内的一切条款，如有违反，愿承担由此引发的一切法律责任。原告北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司系北京锦融物业管理有限公司的下属分公司，受公司委派进行物业管理服务及收取物业服务费。被告向原告北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司交纳了截止至2013年6月30日的物业服务费。此后，被告拖欠2013年7月1日至2016年6月30日的物业服务费263466元未予交纳。另查，被告于2015年3月12日领取所购买的北京市东城区××××××号×幢×层××××××号房屋的所有权证。该房屋的建筑面积为243.95平方米。上述事实，有原告的陈述，《北京市商品房预售合同》，《前期物业管理服务合同》，《临时管理规约》，发票，警示函，客户付款通知书，交寄清单，房屋档案材料和庭审笔录等在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，被告系北京凯恒房地产有限公司所开发建设的银河搜候中心×××××房屋的业主。北京凯恒房地产有限公司与北京锦融物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由北京锦融物业管理有限公司为银河搜候中心提供物业管理服务。故根据上述规定，《前期物业管理服务合同》对被告具有法律约束力，北京锦融物业管理有限公司与被告存在物业服务合同关系。据此，本案作为原告的权利主体应为北京锦融物业管理有限公司，即现在的北京搜厚物业管理有限公司。北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司作为原告的分支机构仅是受原告北京搜厚物业管理有限公司的委派进行物业管理及收取物业服务费，其与被告不存在物业服务合同关系，故北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司的诉讼请求，本院不予支持。被告针对银河搜候中心的《临时管理规约》签署有承若书，其已明确知悉该规约的条款内容，故被告应当履行上述服务合同及规约的规定，按期交纳相关的物业服务费用。现被告无故拖欠物业服务费的行为违反了合同约定，已构成违约，对此被告应承担违约责任。现原告北京搜厚物业管理有限公司要求被告给付拖欠的2013年7月1日至2016年6月30日的物业服务费263466元的诉讼请求，其理由充足，本院予以支持。关于滞纳金，因原告主张的数额偏高，本院将根据本案实际情况予以酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘玉梅于本判决生效后十五日内给付原告北京搜厚物业管理有限公司自二Ｏ一三年七月一日至二Ｏ一六年六月三十日期间的物业服务费二十六万三千四百六十六元；二、被告刘玉梅于本判决生效后十五日内支付原告北京搜厚物业管理有限公司滞纳金五万元；三、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告北京锦融物业管理有限公司朝阳门第二分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10276元，由原告北京搜厚物业管理有限公司负担4274元（已交纳），由被告刘玉梅负担6002元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告刘玉梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘钧强审 判 员  赵 飞人民陪审员     朱永杰二〇一六年十月二十八日书 记 员  赵一依