上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民二（商）初字第1648号
原告曹海芳。
被告上海松江礼品城有限公司。
法定代表人陈绍圣。
委托代理人乔红霞，上海昭胜律师事务所律师。
原告曹海芳诉被告上海松江礼品城有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法由审判员王军独任审判，并于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告曹海芳、被告委托代理人乔红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹海芳诉称：2011年12月16日，被告向原告借款5，000，000元，以其位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房产（以下简称“长浜路1甲”）作为抵押。2013年11月27日，被告就上述借款及利息1，000，000元、另一笔以长浜路1乙抵押的借款及利息1，000，000元、房屋租金800，000元，分别向原告出具欠条3份。同日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》，约定以长浜路1甲的抵押借款5，000，000元以及上述两笔借款的利息、租金合计7，800，000元，作为被告向原告的借款，借款期限自2013年11月16日至2013年12月15日，利息按月利率2%计算；被告仍以长浜路1甲作为抵押物，抵押范围包括借款本金、利息、违约金、律师费等。2013年12月2日，原、被告就上述房产办理了抵押登记手续，债权数额7，800，000元。借款到期后，因原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告偿付原告借款本金7，800，000元；2、被告支付原告自2014年5月16日起至同年6月15日止的逾期利息156，000元，并支付自2014年6月16日起至实际清偿之日止的逾期利息（按月利率2%计算）；3、如被告不能履行上述付款义务，则原告就抵押房产行使抵押权，并优先受偿。
被告上海松江礼品城有限公司辩称：被告向原告借款5，000，000元是事实，该借款被告于2012年8月3日以长浜路1甲作为抵押。同时，被告还以长浜路1乙抵押给原告借款5，000，000元。原告出具的2笔1，000，000元利息的欠条，就是上述两笔借款的利息。另外欠原告800，000元的租金是事实，但与本案无关。以上除19层房产抵押借款5，000，000元仍在徐汇区法院审理外，其余的借款本金、利息及租金，被告在2012年9月29日前已经全部还清。被告在2013年11月27日出具3份欠条是事实，与原告签订《房地产借款抵押合同》约定将长浜路1甲抵押借款5，000，000元以及两笔利息、房租一并作借款也是事实。但被告出具欠条并签订抵押借款合同，是法律意识淡薄的结果，上述款项已经还清，原告再次主张是利滚利，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据一、《房地产借款抵押合同》1份，证明被告将拖欠原告的借款5，000，000元、利息2，000，000元及房租800，000元一并作为借款，借期一个月，利率按月2%计算，并以长浜路1甲作为抵押；
证据二、房地产抵押登记证明1份，证明原、被告共同办理房产抵押手续，债权数额7，800，000元；
证据三、银行交易明细单1份，证明原告于2011年12月借给被告5，000，000元的事实；
证据四、欠条3份，证明被告欠原告长浜路1甲抵押借款5，000，000元及利息1，000，000元，欠长浜路1乙抵押借款5，000，000元及利息1，000，000元，欠租金1，040，000元（其中800，000元做借款抵押）；
证据五、委托书1份，证明《房地产借款抵押合同》签订后，被告结清了至2014年5月15日前的利息；
证据六、2013年1月18日《补充合同》4份、确认书1份、《借款协议》1份，证明被告曾以长浜路1甲作为涉案借款5，000，000元的抵押，双方于2013年1月18日对到期的借款本利进行结算；同时，被告还曾以长浜路1乙抵押给原告借款5，000，000元；确认书对被告2013年1月29日至2013年4月28日期间的利息确认付清。
被告对上述证据的真实性均不持异议，但认为本案所欠款项均已付清。
被告为证明其主张，向本院提交汇款凭证及领款单等付款凭证计21张，证明涉案款项，被告在2012年9月29日前已经还清；被告出具欠条及签订《房地产借款抵押合同》是法律意识淡薄，原告再次主张是利滚利。
被告的质证意见为：对付款凭证的真实性不持异议，均是被告支付其2013年之前所欠原告的款项，与本案无关。
经审理查明：2011年12月16日，被告向原告借款5，000，000元。2012年8月，被告以长浜路1甲作为上述借款的抵押。2013年11月27日，被告向原告出具欠条3份，分别言明：1、欠原告长浜路1甲抵押借款5，000，000元及自2013年1月16日至同年11月15日逾期利息1，000，000元；2、欠原告长浜路1乙抵押借款5，000，000元及自2013年1月16日至同年11月15日逾期利息1，000，000元；3、截至2013年12月18日欠原告租金1，040，000元（其中80万元于2013年11月27日做了房地产借款抵押）。同日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》，约定：被告向原告借款780万元（即上述长浜路1甲抵押借款5，000，000元、2笔利息各1，000，000元及租金800，000元之和），期限自2013年11月16日至同年12月15日，利息按月利率2%计算，逾期付款的利息仍按月利率2%计算；被告以坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房产作为抵押。同年12月2日，原、被告共同办理房产抵押登记手续，债权数额为7，800，000元。因原告向被告催讨借款未果，故诉至本院。
本院认为：本案中，原告提供的欠条及《房地产借款抵押合同》，能够证明被告于2013年11月27日将其尚欠原告的长浜路1甲抵押借款5，000，000元及利息1，000，000元、长浜路1乙抵押借款的利息1，000，000元、租金800，000元，合计7，800，000元作为向原告的借款，并仍以长浜路1甲作为抵押的事实。被告对上述款项重新确认，并一并作为向原告的借款，故原、被告之间的民间借贷关系成立，双方应当按照《房地产借款抵押合同》的约定，履行各自的义务。被告辩称其于2012年9月29日前已经付清上述款项，并提供该期间的付款凭证予以证明。本院认为，被告提供的付款凭证，付款时间均发生在欠条及《房地产借款抵押合同》签订之前，与涉案借款缺乏关联性，本院不予采信。被告辩称其因法律意识淡薄而出具欠条并签订《房地产借款抵押合同》，款项实为利滚利，故不同意支付。本院认为，被告出具的欠条以及签订的《房地产借款抵押合同》，均明确借款资金的来源及组成，双方并共同办理房产抵押登记，足以证明被告对涉案借款是明知的，抵押借款系其真实意思表示，故被告的该项辩称意见，本院也不予采信。被告应当按约还款，逾期归还，应当承担违约责任。原告根据《委托书》，认为被告付清截至到2014年5月15日止的利息，主张自次日起以月2%计算的逾期利息，符合约定，本院予以确认。被告以其坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房产作为抵押，并办理抵押登记手续，故原告有权行使抵押权并享有优先受偿的权利。据此，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告曹海芳借款本金7，800，000元；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹海芳截止到2014年6月15日止的逾期利息156，000元；并支付以本金7，800，000元为基数，自2014年6月16日起至本金实际清偿之日止，按月2%计算的逾期利息；
负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、如被告上海松江礼品城有限公司不能清偿上述债务时，原告曹海芳有权与被告协商以坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房产折价，或拍卖、变卖以后的价款优先受偿。
案件受理费67，492元、减半收取33，746元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费38，746元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王 军
二〇一四年八月十一日
书记员 郝祥明
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
……
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；……
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债务数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。