贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凯民初字第2216号
原告贵州振华置业投资有限公司。
法定代表人陈中，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）吴永龙，贵州万木春律师事务所律师。
被告中国振华集团红州无线电厂。
法定代表人谭克章，该厂厂长。
委托代理人（特别授权）杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。
第三人刘应怀。
第三人许金秀。
第三人胡金菊。
第三人李世勇。
第三人。
原告贵州振华置业投资有限公司（以下简称振华公司）诉被告中国振华集团红州无线电厂（以下简称振华无线电厂）、第三人刘应怀、许金秀、胡金菊、李世勇、张元新合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴永龙，被告的委托代理人杨伟，第三人许金秀、胡金菊、张元新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2007年12月20日，经过土地使用权出让程序，取得位于凯里市X路X号，宗地号X和X，面积为99.28亩宗地的使用权，并于2008年12月16日办理了国有土地使用权证。前述宗地的原使用权为被告通过划拨所得，宗地范围内建设有家属区和附属公共设施。为清理宗地范围内的附着物，保证原告顺利进行商品房项目开发，原、被告于2008年11月19日签订了《协议书》，约定由原告支付被告4421.70万元拆迁补偿费，以原告为被告代建4300平方米的职工经济适用房、2000平方米的综合楼、有线电视线路、电网水网整理等方式履行补偿款支付义务。双方在《协议书》第九条第一款约定被告承诺家属区房屋所有权人于原告交房之日起5个月内将房屋腾空、经原告验收合格，并交由原告拆除，第十四条约定的惩罚性违约金为20万元。《协议书》签订后，原告在凯里市X路X号被告的生活区内，依约修建了共计46798.69平方米的经济适用房1号至10号楼、27号楼、28号楼、职工活动中心。前述房屋建成并经竣工验收合格后，原告于2011年12月15日交付给被告。被告收房后，履行了大部分家属区腾房义务，但至今尚余本案第三人所在楼房未予腾空，导致原告无法拆除进行开发。根据原、被告《协议书》第九条第一款的约定，被告应当在原告将房屋交付后5个月内履行完毕腾空房屋的义务，即应当在2012年5月15日前完成，结合现第三人所在楼房未予腾空的事实，被告的行为已经构成违约。被告有义务继续履行《协议书》约定的腾房义务，并依约承担违约金支付义务。鉴此，原告诉至法院，请求：1、判决被告履行双方2008年11月19日签订的《协议书》第九条第一款约定的家属区腾房义务，并将房屋交付原告拆除。2、判决被告支付原告违约金20万元。3、案件受理费用由被告承担。
原告在举证期限内向法院提交的证据有：1、营业执照、组织机构代码证复印件，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。
2、全国企业信用信息公示系统信息复印件，拟证明原告原名为贵州振华房地产开发有限公司，现变更为贵州振华置业投资有限公司。3、全国企业信用信息公示系统信息，证明被告的企业基本信息。4、州人民政府关于中国振华电子集团有限公司原红州无线电厂生活区国有划拨土地改变用途并依法出让的批复复印件，拟证明被告生活区的划拨土地（宗地号：X、X）经州人民政府批复同意改变用途并可以依法出让。5、国有土地使用权出让合同、州土国有（2008）第凯0429号国有土地使用权证复印件，拟证明原告通过土地使用权出让程序取得被告生活区的划拨土地（X、3X）的使用权，并依法办理了土地使用权登记。6、协议书复印件，拟证明原、被告约定由原告支付被告4421.70万元补偿费，原告以代建经适房、综合楼、改建水网、电网等支付方式，并约定原告交付房屋后5个月内，被告将家属区腾空交由被告验收拆除，约定的惩罚性违约金20万元。7、中国振华集团红州无线电厂关于修建职工经济适用房的请示、关于振华集团红州无线电厂修建职工经济适用住房的批复、中国振华集团红州无线电厂报建经济适用住房的报告、国有土地使用证复印件，拟证明被告向州政府申请在凯里市X路X号宗地（地号：X）范围内修建20栋480套职工经济适用住房，州政府批复同意修建455套经济适用房、25套廉租房。8、5226XX号建筑工程施工许可证、5226XX号建筑工程施工许可证、地字52XX号建设用地规划许可证、建字52XX号建设工程规划许可证、52XX号建设工程规划许可证附件、竣字第00X号建设工程竣工规划认可证复印件，拟证明被告报建的职工经济适用住房和职工活动中心已经办理相关的建设工程所需的证件手续。9、贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表复印件，拟证明原告代建的经济适用房和职工活动中心（综合楼）已经竣工验收，并于2012年9月10日备案。10、经济适用房及综合楼交房确认书复印件，拟证明原、被告于2011年12月15日进行房屋移交，原告已履行交付义务。
11、黔东南州质监局关于振华集团红州无线电厂经济适用房空气质量检测情况的报告（29号）、通报检测结果情况专报（46号）复印件，拟证明原告代建的经济适用房空气质量经检测为合格，但截至2012年7月10日，被告仍有职工未迁离。12、身份证、承租户购房协议书、收据、经济适用房分配通知单存根复印件，拟证明原承租户（第三人）胡金菊、李世勇已与被告签署《承租户购房协议搬迁协议书》，约定被告公告交房后15日内，第三人接受新房，并于接收后的130天内完成搬迁。第三人已交付购房款，并签收了新房分配通知。13、身份证、房屋调换合同书、收据、经济适用房住房分配通知单存根复印件，拟证明具有产权的刘应怀、许金秀已与被告签署《房屋调换合同书》，约定被告公告交房后15日内，第三人接受新房，并于接收后的130天内完成搬迁。第三人已于2011年9月签收新房分配通知。14、装修须知及住房、装修钥匙领取签收单复印件，拟证明被告的大部分职工已经领取住房钥匙、装修钥匙、现大部分已经搬进新房。15、身份证、承租户住房协议书、收据、经济适用房住房分配通知单存根复印件，拟证明原承租户（第三人）张元新已与被告签署《承租户购房协议搬迁协议书》，约定被告公告交房后15日内，第三人接收新房，并于接收后的130天内完成搬迁。第三人已交付购房款，并签收了新房分配通知。
被告辩称：1、本案的基本事实：2007年10月，被告红州厂厂务会为了改善职工的居住条件和生活环境，提议对本企业职工住宅小区进行统一规划和重新布局后，新建部分经济适用房。随后，红州厂召开了职工代表大会，该会议讨论并通过了实施方案和《规划区内拆迁房的安置与补偿办法》，不久，红州厂职工住房改造项目正式启动。项目启动后，红州厂首先与第三人刘应怀、许金秀、胡金菊、李世勇、张元新等全厂涉及换房或购房的422户职工签订了《房屋调换合同书》或《承租户购房搬迁协议书》，其中250户长廊式签定《承租户购房搬迁协议书》，172户单元式部分产权房签订《房屋调换合同书》。该合同和协议约定，由红州厂将新建成的经济适用房交付给购房或换房的职工后，职工在五个月内将原来居住的房屋腾空并交付给红州厂，红州厂再交付给本案原告拆除。该合同和协议还对违约责任进行了约定，如不履行腾房义务的，每天承担50元的违约金。《房屋调换合同书》和《承租户购房搬迁协议书》签订后，红州厂不再使用的土地交给土地管理部门，由土地管理部门公开挂牌出让。2007年12月20日，通过公开挂牌出让程序，原告振华置业取得被告红州厂的99.28亩国有土地使用权。2008年11月19日，红州厂与振华置业签订了《协议书》，该协议约定，由原告振华置业支付被告红州厂4421.7万元土地补偿费，以振华置业为红州厂代建43000平方米经济适用房、2000平方米的综合楼、有线电视线路、电网水网整理等方式履行补偿款的支付义务；同时，该《协议书》第九条约定，被告红州厂承诺该宗地上负有腾房义务的职工，在原告新建的经济适用房从交房之日起5个月内，将房屋腾空交付给原告振华置业拆除，等等。合同履行后，红州厂与施工单位签订了《施工合同》，振华置业如数将工程款支付给了施工单位。2012年2月19日，红州厂开始向换房或购房的职工交付房屋，但是，本案第三人刘应怀、许金秀等12户签订了换房或购房合同的职工，以房屋福射超标、质量不合格为由，一方面选择了新房（确定了房号），另一方面又拒绝交付旧房（拒绝腾房）。时至今日，该12户住户也没有将旧房交付给红州厂，导致振华置业购买的土地不能及时进行开发，本案因此而产生。2、在本案中，被告无任何过错，不能腾房是本案第三人的责任造成的，因此，本案应由第三人履行腾房义务和承担违约与赔偿责任。2011年11月28日，施工单位将竣工验收合格的房屋交付给红州厂，红州厂在完成选房等工作后，于2012年2月19日开始向职工交房。如果房屋质量不合格，则该房屋不能取得《竣工验收合格报告》。该房屋经多家鉴定机构进行鉴定，结论均为合格，因此，取得了《竣工验收合格报告》，红州厂没有理由拒绝收房。如果房屋质量不合格，影响的不仅仅是本案第三人等12户职工的身体健康，而是影响全厂422户已经完成入住的职工的身体健康。从入住职工的情况来看，搬进新居后，精神状态都有所提升，至今没有听说任何一个人因为房屋质量不合格而产生什么疾病。如果房屋质量不合格，则本案第三人等12户职工可以提起诉讼，人民法院一定判决施工单位承担质量不合格的违约责任，但几年过去了，本案第三人并没有提起诉讼，说明本案第三人也知道官司打不赢。可见，本案第三人拒不履行腾房的义务，证据不充分，理由不成立。严格地讲，本案原告应该直接起诉本案第三人，将红州厂列为第三人，因为本案第三人如果不腾房，则红州厂就不可能向本案原告交付旧房。因此，我们认为，被告红州厂与职工签订的《房屋调换合同书》和《承租户购房搬迁协议书》，以及红州厂与振华置业签订的《协议书》，均是在平等自愿的前提下签订的，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，是对各方均有益的合同和协议，应为合法有效的合同。被告红州厂在本案中没有任何过错，之所以不能向原告交付旧房，是由于本案第三人拒不履行腾房义务导致的，因此，本案涉及的腾房义务应当由本案第三人履行，本案涉及的违约金和赔偿金应当由本案第三人承担。为此，恳请人民法院依法查明本案事实，依法判决本案本案第三人履行义务，依法承担拒不腾房的违约金和赔偿金。由于该《协议书》是双方真实意思表示，且该合同没有违反《合同法》的强制性规定，故该《协议书》合法有效，被告并无异议。
被告在举证期限内向法院提交证据：1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证复印件，拟证明被告的主体资格。2、承租方购房协议书、委托书复印件，拟证明被告与本案的第三人之间签订了协议书，约定双方的权利义务的事实。3、承租方购房协议书、身份证、通知单、收据复印件，拟证明内容同上。4、房屋调换合同书、身份证、通知单、收据复印件，拟证明内容同上。5、交房确认书，证明被告已接收房屋的事实。6、空气质量报告复印件，拟证明房屋无质量问题，空气质量无质量问题，符合交付条件的事实。7、交房清单复印件，拟证明被告的绝大部分职工已经接收房屋的事实。
第三人刘应怀、许金秀、胡金菊、李世勇、张元新辩称：1、红州厂新建住房1-10栋、27-28栋，核元素超标。2、根据中华人民共和国国标GB9196-1988，对新建住房应在设计和建造时加以控制，使住房内的平均当量“氡”浓度年平均不超过100BG？m-3标准实施。3、（附国标GB9196-1988）1份。4、砖作为建房的主体材料，经州质检局建材字（2010）069号提供的报告显示，修建我们房子的“砖”不符合GB5101-2003标准，检验结论为不合格。放射性元素限量内照射指数1（Ra）≤1.0（标准）检测结果为1（Ra）≤2.5，外照射指数1（Y）≤1.0，检测结果1（Y）≤1.7，结论为不合格。5、根据国标GB9196-1988，我们厂新建房屋1-10栋、27-28栋均为新建住房，“氡”应控制在100BGm-3内，而不是200BGm-3。6、作为主体建筑材料的砖不合格，造成我们厂十三栋480套新建住房放射性元素“氡”严重超标，可开发商的行为就是刷防“氡”宝，作为补救措施。此行为并未向职工公示，是欺骗广大职工的行为，用此手段骗取职能部门检测报告。7、根据我们和红州无线电厂签订的：承租户购房搬迁协议书中违约责任中第一条新房屋若不符合本协议约定的质量标准，给甲方造成损失时，乙方应赔偿甲方的全部损失（不管任何房屋协议质量标准都要根据国标执行）。8、我们和振华集团并未签订有任何合同和协议，鉴于我们所购新建房屋不符合中华人民共和国国标9196-1988的标准，放射性元素“氡”严重超标，因此，我们十多家拒不搬迁至新建住房，五年来我们不断上访，正在找政府协调解决。9、我们是和红州无线电厂签订有购房协议，而振华集团是我们新房的承建主体，由于振华集团修建的十三栋480套拆迁安置房不合格，造成我们五年来不能按时入住，期间给我们造成的损失，我们将保留追究其相关法律责任的权利。
第三人刘应怀、许金秀、胡金菊、李世勇、张元新在举证期限内向法院提交证据：1、接访告知单复印件，拟证明省群访中心立案本案争议的事实。2、国家标准复印件，拟证明国家规定新建住房氡含量为每立方米控制在100贝克。3、凯里市接访会议纪要复印件，拟证明经过市政府及5家协商本案争议事实，但所有问题并未解决的事实。4、州质检建材字（2010）89号复印件，拟证明房屋用砖的放射性元素含量不符合国家规定。5、州质监局提供的检测报告复印件，拟证明本案争议的房子不合格的事实。6、贵州省辐射环境监理站监测报告复印件，拟证明刷防氡宝后的检测报告。7、购房搬迁协议复印件，拟证明如房屋质量不合格，应该由被告赔偿损失。8、工程勘察设计复印件，拟证明房屋在建设过程中的标准。9、黔东南报纸复印件，拟证明本案争议的房子是用不合格的砖修建，最后采取补救措施刷防氡宝的事实。
经审理查明：原、被告于2008年11月19日签订了《协议书》，约定由原告支付被告4421.70万元拆迁补偿费，以原告为被告代建4300平方米的职工经济适用房、2000平方米的综合楼、有线电视线路、电网水网整理等方式履行补偿款支付义务。双方在《协议书》第九条第一款约定被告承诺家属区房屋所有权人于原告交房之日起5个月内将房屋腾空、经原告验收合格，并交由原告拆除，第十四条约定的惩罚性违约金为20万元。《协议书》签订后，原告在凯里市红州路55号被告的生活区内，依约修建了共计46798.69平方米的经济适用房1号至10号楼、27号楼、28号楼、职工活动中心。前述房屋建成后，原告于2011年12月15日交付给被告。被告收房后，履行了大部分家属区腾房义务，但至今尚余本案第三人等所在楼房未予腾空。为此，原告诉至法院。
同时查明：
1、2007年10月，被告召开了职工代表大会，讨论并通过了部分经济适用房实施方案和《规划区内拆迁房的安置与补偿办法》，该项目启动后，被告与第三人刘应怀、许金秀、胡金菊、李世勇、张元新等全厂涉及换房或购房的422户职工签订了《房屋调换合同书》或《承租户购房搬迁协议书》，其中250户签定《承租户购房搬迁协议书》，172户签订《房屋调换合同书》。该合同和协议约定，由被告将新建成的经济适用房交付给购房或换房的职工后，职工在五个月内将原来居住的房屋腾空并交付给被告，被告再交付给本案原告拆除。该合同和协议还对违约责任进行了约定，如不履行腾房义务的，每天承担50元的违约金等。
2、原告于2007年12月20日，经过土地使用权出让程序，取得位于凯里市X路X5号，宗地号为X和X，面积为99.28亩宗地的使用权，并于2008年12月16日办理了国有土地使用权证。前述宗地的原使用权为被告通过划拨所得，宗地范围内建设有家属区和附属公共设施。为清理宗地范围内的附着物，保证原告顺利进行商品房项目开发，原、被告签订了上述《协议书》。
3、2012年2月19日，被告开始向换房或购房的职工交付房屋，此间，本案第三人刘应怀、李世勇、张元新户以房屋福射超标、质量不合格为由，拒绝腾房。
4、上述房屋建成后，共对房屋质量进行检测3次。2010年3月17日黔东南州质监所对“砖”进行检测，结论是砖辐射含量不符合标准。2010年10月15日贵州省建筑工程研究检测中心对房屋室内空气“氡”进行检测，抽样了18套房屋，部分合格，部分不合格。之后，原告对房屋刷防“氡”宝作为补救措施，2012年6月12日贵州省辐射环境监理站对房屋空气中“氡”含量进行检测，结论为“氡”的含量均小于每立方米200贝克。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，各方提交的证据材料以及庭审记录在卷佐证，经庭审举证、质证，本院审查核实，可以认定。
本院认为：原、被告于2008年11月19日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，对双方均具有法律约束力，双方应按约定全面履行。原告按约定将新建的经济适用房交付被告，被告理应按约定将旧房全部交付原告。根据合同的相对性原则，本案交付旧房的义务应由被告履行并承担约定的违约金。被告辩解其未交付旧房系第三人拒不履行腾房义务所致，责任应由第三人承担；第三人辩解其未腾房系被告交付的新房质量不合格所致，被告及第三人的主张应另行诉求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告中国振华集团红州无线电厂履行与原告贵州振华置业投资有限公司于2008年11月19日签订的《协议书》第九条第一款约定的家属区腾房义务，于本判决生效之日起30日内将房屋交付原告拆除。
二、被告中国振华集团红州无线电厂支付原告贵州振华置业投资有限公司违约金20万元，于本判决生效之日起30日内支付。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告中国振华集团红州无线电厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 王放
二〇一五年十二月二十二日
书记员 马瑞