黑龙江省孙吴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1124民初51号
原告王成全，男。
委托代理人孙宝昌，黑河市法律服务所法律工作者。
委托代理人曲丽玮，黑河市法律服务所法律工作者。
被告葛瑞英，女。
委托代理人刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。
原告王成全与被告葛瑞英买卖合同纠纷一案，原告王成全于2016年1月11日向本院提起民事诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王成全及其委托代理人孙宝昌、曲丽玮，被告葛瑞英及其委托代理人刘永娟均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告王成全诉称,2015年8月9日，双方签订了“出售山庄定金协议”，约定：1.将被告名下的山庄转让给原告，售价为380,000.00元；2.由被告交给原告定金100,000.00元，被告在2015年10月15日前办理过户手续；3.过户手续办理完毕原告将剩余款项一次付清；4.如有任何一方违约，给付违约金50,000.00元。协议签订时，原告交付给被告定金100,000.00元。但是在办理手续变更过程中，发现被告的山庄没有合法的经营手续，不具备经营资格，所以被告不能在2015年10月15日前办理过户手续，违反了协议的约定。所以诉至法院，请求判令被告返还原告支付给被告的100,000.00元，并给付违约金50,000.00元。合计150,000.00元。
被告葛瑞英辩称，本案属于合同纠纷，原告诉讼请求没有解除合同的请求，单独主张返还定金、给付违约金，不应予以支持。协议已经履行一部分，未能全部履行过错在原告，原告无权索要定金。本案是原告违约，对原告应当适用定金罚则。对于履行的部分，应当先将草原、水面手续回转给被告，之后被告同意给付原告24,000.00元。
原告王成全为了证明自己的主张，向法庭提供了下列证据：
《出售山庄定金协议》和收据各一份，证明原、被告双方签订定金协议，双方并未定立主合同，原告向被告交付定金10万元，协议约定任意一方违约给付对方违约金5万元。
被告葛瑞英的质证意见是，对证据的真实性没有异议，对原告证明的问题有异议，原告与侯树森又签订了两份草原和水面的协议，这两份协议应当是山庄的主合同，再有这份定金协议约定了履行条款。
被告葛瑞英为了证明自己的主张，向法庭提供了下列证据：
第一组证据，2012年9月9日的转让协议和2015年8月9日出售山庄定金协议各一份，证明被告转让给原告的山庄权利是来源自侯树森，被告有权利将山庄转让给任何人，原、被告签订了定金协议，被告收取了原告10万元定金，证明2015年10月15日前原被告履行了协议的一部分，还有一部分没有履行过错不在被告，原告主张撤销山庄协议，被告不同意。
原告王成全的质证意见是，原告对被告与侯树森签订的转让协议真实性有异议，原告始终没有听到被告提过山庄原来是侯树森的，原告不知情，原告始终认为山庄是被告自己建的，按照证据规则证人应该出庭作证，书证没有证明效力，不能确认书面协议签名是侯树森本人签名，如果协议是真实的，那么证明一个问题，被告无权转让山庄，被告取得山庄后应当将山庄一切权利变更到自己的名下后才有权对外转让，另外被告与侯树森签订的合同存有很多瑕疵，意向中的内容都没有。
第二组证据《草原承包合同书》一份、《放牧草原转让协议书》一份、草原承包费票据两张，证明原告与被告已经办理了草原转让及备案手续，履行了定金协议的一部分。在草原合同首页上有转包人侯树森的签字、承包人王成全的签字和手印，该合同书在孙吴县草原监理站已经对60亩草原的承包人变更成王成全，也证实王成全称其不知道天X山庄的权利人是侯树森的事实不属实，在2015年8月17日王成全和侯树森单独签订了放牧草原合同书一份证实草原的用途是放牧，而非对方代理人所称的熟化，在当日被告葛瑞英补交了3300元的草原承包费，缴款人姓名写的是王成全，已经办理完了草原转让手续，原山庄定金协议合同履行了其中的一部分草原的转让。
原告王成全的质证意见是，对该组证据的真实性没有异议。对被告证实的问题有异议。因为当初原告也不知道是侯树森的，去草原站办理手续的时候才知道是侯树森的，当时与侯树森签订协议，也是想积极履行我方与被告签订的意向性协议，对票据没有异议，被告交费是该履行的义务。草原转让合同中的草原在签订合同时已经被熟化了，没有熟化合同，原告没有熟化手续，不能耕种该草原，无法达成一致意见，所以无法定立主合同。
第三组证据，原告与侯树森签订的水面转让协议一份，证明原告与被告已经办理了水面转让手续，履行了定金协议的一部分。原告同意侯树森水面变更王成全，原告才签字，此协议是天X山庄主合同之一。
原告王成全的质证意见是，对证据内容有异议，该协议是双方先签的名，为了履行协议让原告先签的名字，侯树森当时没有在场。没有转让数额，而且原告是从被告处转让，侯树森没有权利收取转让费。
第四组证据，《用地许可证》一份、《中华人民共和国水域滩涂养殖使用证》一份、《租赁国有土地合同》一份、《安全防范协议书》一份、责任状一份、水产局的水面承包费票据一张，该组证据证明天X山庄有合法的经营手续。
原告王成全的质证意见是，对证据的真实性没有异议，转让给原告的时候，所有权人是侯树森，被告在没有取得实体权利的时候无权转让，即便原告知道所有人是侯树森，但这种转让方式是不合法的，违反了物权法的有关规定。
第五组证据，录音光碟一份，录制的两段录音，证明被告让原告来办理手续，原告拖延时间不来，证明因原告违约，原告无权索要违约金，无权全额索要10万元定金。
原告王成全的质证意见是，对证据本身没有异议，对证明问题有异议，被告出示这份证据是为了证实原告违约，但是通过这段录音能证实我们是对主合同有争议的，争议的地块是国有土地，使用权限只有三年，我们买的山庄是永久性，在通话中我方一再强调我们不同意接受使用年限三年，国有土地被告是否可以随便转让，能证明原、被告没有达成协议。
经审理查明，2015年8月9日，原告王成全与被告葛瑞英签订了“出售山庄定金协议”，约定：1.将被告葛瑞英将其名下“天X山庄”的山庄转卖给原告王成全，售价为380,000.00元；2.被告预交定金100,000.00元，被告在2015年10月15日前办理过户手续；3.过户手续办理完毕原告王成全将剩余款280,000.00元一次付清；4.如有任何一方违约，给付违约金50,000.00元。协议签订后，原告交付给被告定金100,000.00元。因本案原、被告签订的《出售山庄定金协议》中约定的“山庄”系被告葛瑞英从案外人侯树森处转让取得，故在协议签订后，被告联系侯树森，协助原、被告办理了山庄的水面和草原的承包、使用权变更登记手续。在准备办理租赁国有土地使用权变更手续时，被告要求原告到场办理，原告以租赁期限不能为19年为由拒绝买受约定的“山庄”。双方通过电话沟通协商未果。现原告王成全以被告葛瑞英违反了协议的约定为由，诉至法院，请求判令被告返还原告支付给被告的100,000.00元，并给付违约金50,000.00元。合计150,000.00元。
本院认为，2015年8月9日，原告王成全与被告葛瑞英签订了《出售山庄定金协议》系原、被告自愿、真实意思表示，且该协议内容不违反法律规定，本院认定该协议真实有效。双方应按协议约定履行各自义务，即被告交付山庄，原告支付价款。《出售山庄定金协议》签订后，被告如约履行了水面及草原的变更登记手续。原、被告约定的交易标的物虽然是被告在案外人侯树森处转让取得，但侯树森已经同意协助原被告办理变更登记手续，并以实际协助签名确认，被告葛瑞英与侯树森之间的转让行为虽未办理变更登记手续，但侯树森对转让事实没有异议，故不影响葛瑞英与侯树森之间转让合同的效力。至于“山庄”国有土地的租赁使用年限，应由实际租赁人与土地管理部门之间约定，合同受让方在实际使用时与土地管理部门协商确定租赁期限，并可依据转让协议获得优先承租权，在不违反法律规定和国家政策未作出调整时，山庄所有权人应与土地管理部门在法律、法规规定的范围内协商确认使用年限。原告要求被告直接承诺、确认、办理使用年限为19年的主张理由不充分，本院不予支持。被告葛瑞英在履行《出售山庄定金协议》过程中，对于约定的交易标的，已经在其权利范围内没有保留转让给原告，没有违约行为。通过被告葛瑞英提交的原告之间的通话录音，可以认定，被告葛瑞英积极履行合同义务，系原告王成全怠于履行合同，致使合同未能如期履行。现原告王成全已经明确表示要求解除《出售山庄定金协议》，并以实际行动表明拒绝接受“山庄”，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，即定金不退。但原、被告约定的定金数额超出了合同总标的380,000.00元的20%，超出部分应作为购山庄款返还原告。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）、（三）款、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条规定，判决如下：
一、解除原告王成全与被告葛瑞英2015年8月9日签订的《出售山庄定金协议》；
二、被告葛瑞英于判决生效之日返还原告王成全购山庄款24,000.00元；
三、原告王成全于判决生效之日起15日内协助被告葛瑞英办理山庄中水面和草原的承包、使用权回转手续；
四、驳回原告的诉讼请求王成全的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,300.00元，由原告王成全负担2,772.00元，由被告葛瑞英负担528.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，经本院上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。即权利人应在本案生效法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 董 武
人民陪审员 孙吉太
人民陪审员 程 文
二〇一六年七月十二日
书 记 员 苗 菲