江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4625号
上诉人（原审被告）：南通市中天房地产开发有限公司，住所地南通市。
法定代表人：单荣进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶建平，江苏泰临律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周新建，江苏泰临律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：蔡玉梅，女，1975年1月10日生，汉族，住南通市。
被上诉人(原审被告)：姜坚，男，1962年11月6日生，汉族，住南通市通州区。
原审被告：冯建如，男，1965年10月21日生，汉族，住南通市。
原审被告：南通中天物业管理有限公司，住所地南通市。
法定代表人：单荣进，该公司总经理。
上诉人南通市中天房地产开发有限公司(以下简称中天房地产公司)因与被上诉人蔡玉梅、姜坚及原审被告冯建如、南通中天物业管理有限公司(以下简称中天物业公司)财产损害赔偿纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中天房地产公司上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判驳回蔡玉梅对其公司的诉讼请求。事实和理由：1、原审认定事实错误。南通市土木建筑专家咨询中心出具的《关于新城小区29幢701室楼面漏水问题的技术咨询报告》不能作为定案依据，原审并未查清案涉事故是什么原因导致，原审认定其交付新城小区29幢701室的抽水马桶弯管和地漏存在瑕疵与事实不符。原审以新城小区29幢501室财产在评估后已有所变动为由，未采信姜坚对蔡玉梅的财产损失重新鉴定申请，明显不当。2、原审适用法律错误。其与蔡玉梅、姜坚之间是房屋买卖合同关系，蔡玉梅与姜坚及冯建如之间是侵权关系，原审将两种不同的法律关系在一个诉讼中加以解决，系适用法律错误。
蔡玉梅辩称，其委托的南通公正房地产评估事务所具备合法的鉴定资质，鉴定结果合理。中天房地产公司的上诉无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
姜坚辩称，中天房地产公司交付的房屋质量存在问题，对漏水事故应当承担责任。中天物业公司管理不到位，亦应承担责任。其也是本次事故的受害者，其不应承担赔偿责任。蔡玉梅财产损失的评估鉴定可信度不高。请法院公正判决。
冯建如述称，原审判决事实清楚。
中天物业公司未述称。
蔡玉梅向一审法院起诉请求：判令姜坚、冯建如、中天房地产公司和中天物业公司共同赔偿其财产损失169416.40元和租金损失3750元。
一审法院认定事实：蔡玉梅为新城小区29幢501室所有权人。姜坚为新城小区29幢701室所有权人。冯建如为新城小区29幢601室所有权人。2015年11月7日11时左右姜坚接到中天物业公司电话称其房屋内漏水。当天13时姜坚返回新城小区29幢701室发现满屋积水，并渗漏到楼下。2015年11月7日中天物业公司发现新城小区29幢701室漏水后电话通知蔡玉梅。2015年11月8日下午中天物业公司电话通知冯建如。截至2015年11月7日新城小区29幢701室、601室未进行装修，新城小区29幢501室已经装修完毕。2015年11月16日中天物业公司组织新城小区29幢701室、601室、501室、301室业主开会讨论2015年11月7日的相关事宜。2015年11月16日、2015年11月22日蔡玉梅先后报警称因漏水问题发生纠纷。2015年11月16日文峰派出所民警到蔡玉梅新城小区29幢501室家中发现有积水。
南通市自来水公司用水清单显示2015年10月18日后新城小区29幢601室用水量未增加。
2015年12月30日南通市土木建筑专家咨询中心出具《关于新城小区29幢701室楼面漏水问题的技术咨询报告》，载明新城小区29幢701室楼面积水主要是由于中间卫生间抽水马桶弯管损坏所致。由于卫生间地漏存在堵塞或排水不畅现象，导致卫生间积水流至室内其他房间，室内积水高度不断增加，水从厨房西北角套管处漏入楼下室内。
2016年1月18日南通公正房地产评估事务所《估价报告》载明蔡玉梅新城小区29幢501室房屋财产损失价值163416.40元。
2016年4月27日法院对新城小区29幢701室进行现场勘验，勘验情况：新城小区29幢701室中间卫生间有抽水马桶以及两个地漏，一个地漏处于打开状态，另一个处于封闭状态（不使用工具无法打开），均锈蚀严重。西北角厨房套管高出厨房地面约60厘米。西北角厨房以及东卫生间均各有一个地漏，均处于打开状态且锈蚀严重。
新城小区现29号楼（施工编号10号楼）2008年4月竣工验收符合规定。姜坚2014年12月9日与中天房地产公司签订房屋买卖合同。
一审法院认为，本案争议焦点为姜坚、冯建如、中天房地产公司和中天物业公司是否实施侵权行为，如果实施侵权行为，该行为和蔡玉梅损害结果之间是否存在因果关系。各方当事人对漏水是2015年11月7日从新城小区29幢701室发生均无异议。2015年10月18日后新城小区29幢601室用水量未增加，因此冯建如未实施侵权行为，不承担侵权责任。新城小区29幢701室中间卫生间抽水马桶弯管损坏导致水大量溢出，加之地漏排水不畅，积水从西北角厨房高出地面的套管流到新城小区29幢601室。相同原因水再从29幢601室流到29幢501室。发生漏水的新城小区29幢701室、601室、501室均为其业主的专有部分，没有证据证明中天物业公司实施侵权行为导致漏水的发生。相反中天物业公司在得知漏水后及时通知各个业主。因此中天物业公司不应承担侵权责任。姜坚作为新城小区29幢701室所有人应对其房屋以及室内设施尽到妥善管理的义务。姜坚在购买新城小区29幢701室后没有装修入住，但不能免除其管理义务。新城小区29幢701室中间卫生间抽水马桶弯管损坏加之地漏排水不畅造成新城小区29幢701室发生大量积水，姜坚作为房屋所有人未尽到管理义务及时排清积水，造成积水通过厨房处弯管漏至楼下，从而导致蔡玉梅损害结果的发生，应对蔡玉梅的损失承担次要责任。在卫生间抽水马通弯管损坏的情况下，如果29幢701室、29幢601室地漏功能完好，积水应通过地漏排进相应管道。现场勘验显示地漏锈蚀严重，已无法正常排水，说明《关于新城小区29幢701室楼面漏水问题的技术咨询报告》的内容符合客观情况。从姜坚购买案涉房屋到发生漏水未超过一年，从姜坚购买案涉房屋到法院现场勘验也仅16个月左右的时间。29幢701室的地漏在上述时间内从正常情况锈蚀到完全堵塞无法打开的程度明显有违常理。从新城小区现29号楼（施工编号10号楼）2008年4月竣工验收到姜坚2014年12月购买案涉房屋有6年时间。即使新城小区现29号楼（施工编号10号楼）2008年4月竣工验收时抽水马桶弯管和地漏均能正常使用，不能因此证明中天房地产公司在向姜坚交付案涉房屋时上述设施均仍能正常使用。没有证据证明姜坚故意损坏抽水马桶弯管并堵塞地漏，应当认定中天房地产公司向姜坚交付新城小区29幢701室房屋时上述设施存在质量瑕疵。加害给付是一种特殊的瑕疵给付，是指不仅给付行为存在瑕疵，并且因该给付行为给债权人或是与债权人有特殊关系的第三人造成财产或人身的损害。加害给付会产生侵权与违约责任的竞合。中天房地产公司向姜坚交付存在质量瑕疵的房屋，该质量瑕疵是造成蔡玉梅案涉损失的重要原因，因此中天房地产公司向姜坚交付存在质量瑕疵的房屋构成加害给付。蔡玉梅作为与姜坚间接相邻的第三人向中天房地产公司主张侵权责任符合法律规定，中天房地产公司应对蔡玉梅的损失承担主要责任。蔡玉梅2015年11月16日报警后文峰派出所民警到蔡玉梅新城小区29幢501室家中发现有积水。而2015年11月7日中天物业公司发现新城小区29幢701室漏水后即电话通知蔡玉梅。说明蔡玉梅得知漏水后并未及时清理积水，对其损失的扩大应承担相应责任。
蔡玉梅新城小区29幢501室房屋因本次漏水造成的财产损失163416.40元有估价报告足以认定。姜坚诉讼中要求重新评估但并未提供相应证据，并且新城小区29幢501室房屋在评估后已经有所变动，不具备重新评估的条件。蔡玉梅主张的租金损失3750元为间接损失，并且并未提供证据证明已实际发生，法院不予支持。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。综上考虑上述各方当事人对蔡玉梅损失的原因力、过错程度，就蔡玉梅新城小区29幢501室房屋财产损失163416.40元由姜坚承担30%的责任，由中天房地产公司承担50%的责任，由蔡玉梅自行承担20%的责任。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、姜坚于判决生效之日起十日内一次性赔偿蔡玉梅损失49024.92元。二、中天房地产公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿蔡玉梅损失81708.2元。三、驳回蔡玉梅其他诉讼请求。案件受理费3764元，由蔡玉梅负担754元，由姜坚负担1129元，由中天房地产公司负担1881元。
本案二审期间，中天房地产公司提交一组证据：新城小区29幢601室和701室房屋交接单，主要内容是房屋交接时，屋内设施是处于良好合格状态，以证明其不存在瑕疵交付或加害给付。蔡玉梅经质证认为，其不清楚新城小区29幢601室和701室的排水情况。姜坚经质证认为，当时交接时没有对室内每一个设施检查，仅是表面形式交接，故对其证明力不予认可。冯建如经质证认为，案涉地漏确有质量问题。本院经审查认为，该证形成时间为2014年12月30日和2015年1月5日，原审审理中中天房地产公司未出示该证，二审时其也未作出逾期不提供的合理解释。同时，中天房地产公司也未提供证据证明双方交接和验收的具体过程，故本院对该证据的证明力不予认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点：1、中天房地产公司在本案中应否承担责任；2、案涉房屋财产损失的估价报告能否作为本案的定案依据；3、原审适用法律是否正确。
关于焦点1，就案涉新城小区29幢701室楼面漏水原因，南通市土木建筑专家咨询中心咨询出具咨询报告，明确新城小区29幢701室楼面积水主要是由于中间卫生间抽水马桶弯管损坏漏水加上地漏排水不畅所致。原审为进一步核实事故原因，对新城小区29幢701室进行现场勘验，根据现场勘验情况，原审因此认定《关于新城小区29幢701室楼面漏水问题的技术咨询报告》的内容符合客观情况，并无不当。综合考虑案涉房屋竣工时间、姜坚购房时间和现场勘验时间，结合抽水马桶和地漏的正常使用年限，在中天房地产公司未举证证明其交付案涉房屋给姜坚时上述设施均能正常使用和姜坚故意损坏上述设施的情况下，原审因此认定中天房地产公司向姜坚交付案涉房屋时上述设施存在质量瑕疵，亦无不当。中天房地产公司向姜坚交付存在质量瑕疵的房屋，该瑕疵给付行为是造成蔡玉梅案涉损失的重要原因，原审因此判由中天房地产公司对蔡玉梅的损失承担主要责任，并无不当。
关于焦点2，案涉房屋财产损失的估价报告虽由蔡玉梅委托，但估价程序合法、估价机构及估价人员均具有估价资质，估价意见客观公正。中天房地产公司虽称估价报告与事实不符，但未提供证据证实。原审因此以该估价报告作为定案依据，亦无不当。
关于焦点3，根据查明的事实，导致本案损失发生，是因相关当事人的侵权行为和违约行为所致，原审因此根据各方当事人的责任大小，认定相关各方当事人承担的相应责任，并无不当。
综上所述，中天房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3764元，由南通市中天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾晓威
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一七年三月八日
书记员 盛姝玲