广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10525号上诉人（原审原告）：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区，统一社会信用代码：91440105723773170D。法定代表人：周岳强，总经理。委托代理人：王晋、唐东燕，公司职员。被上诉人（原审被告）：赵瑞莉，住广州市天河区。上诉人广州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）因与被上诉人赵瑞莉物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金铭公司上诉请求：1、将原审判决第二项中关于“其中2015年10月1日前所欠物业管理费的违约金从2015年9月26日起计算”的部分改判为“其中2015年10月1日前所欠物业管理费的违约金从2014年5月26日起计算”；2、赵瑞莉承担案件诉讼费用。事实和理由：金铭公司自2013年5月起就全面开展了调升物业管理费的相关工作，在经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，按照法律的规定对结果进行公示。因此，金铭公司于2014年5月起调升物业管理费用的行为是经过合法的程序，即自2014年5月1日起该收费标准对小区全体业主发生法律效力。而广州市中级人民法院于2015年9月11日作出的(2015)穗中法民五终字第3996号生效判决则是对金铭公司于2014年5月起调升管理费行为合法性的再次确认；并非一审法院所认定的该判决书生效时为调升费用行为是否合法的最终确定时间。因此，2015年10月1日前所欠物业管理费的违约金应从2014年5月26日起计算。赵瑞莉自物业管理费调升至今，一直恶意拖欠管理费，其拒交的理由既无事实依据也无法律依据。被上诉人赵瑞莉没有提交答辩意见。金铭公司向一审法院起诉请求：1、赵瑞莉立即支付欠缴的物业管理费6413.4元（每月356.3元/月的标准，从2014年5月计至2015年10月）；2、赵瑞莉支付从2014年5月26日起至实际清付物业管理费之日止的违约金（以当月欠缴物业管理费为本金，按每日欠缴金额的千分之一的标准，自当月26日起计至实际清付之日止）；3、赵瑞莉支付欠缴的垃圾费50元；4、赵瑞莉承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：赵瑞莉是海珠区新港东路雅宁街43号XXX房的所有权人，该房屋建筑面积为142.511平方米。2007年1月3日，金铭公司、赵瑞莉签订一份《前期物业管理服务协议》，约定金铭公司为赵瑞莉位于广州市海珠区新港东路48号G7-XXX房提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；（第四条）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：赵瑞莉应在当月25日前交纳费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.95元；（第十一条）违约责任：……四、赵瑞莉违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据《广东省物业管理条例》，金铭公司有权要求赵瑞莉补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金；等。2014年5月1日，金铭公司以近年物价大幅上涨，经营出现严重亏损，经合法程序，于2014年5月1日起调整物业管理费住宅每月每平方米2.5元，别墅每月每平方米4元。赵瑞莉确认从2014年5月1日至2015年10月没有交缴物业理费给金铭公司，同时没有交2015年1月至2015年10月的垃圾费50元。另查，费用调整后，该小区业主张某等人曾于2014年向一审法院起诉要求确认金铭公司的提价行为无效。一审法院于2014年作出（2014）穗海法生民初字第525号民事判决，驳回张某等人的诉讼请求。张浩等人不服依法向广州市中级人民法院提出上诉，该院于9月11日作出（2015）穗中法民五终字第3996号判决，维持原判，驳回上诉。因赵瑞莉拒不支付相关费用，金铭公司曾2012年向一审法院提起诉讼。该案诉讼过程中，金铭公司、赵瑞莉双方均确认如下事实：1、涉案房屋地址为广州市海珠区新港东路48号G7-XXX房，该房屋现门牌地址为广州市海珠区新港东路雅宁街43号XXX房；2、涉案小区名为雅郡花园，该小区现仍未成立业主委员会；3、赵瑞莉于2007年入住涉案小区。一审法院认为：金铭公司、赵瑞莉于2007年签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对金铭公司、赵瑞莉均有约束力。上述协议签订后，金铭公司已经为赵瑞莉提供了物业管理服务，赵瑞莉也向某公司支付了2014年5月之前的物业管理费，但之后的物业管理费至今未付，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，赵瑞莉应向某公司支付相应的物业管理服务费。关于缴费的标准，由于2014年5月1日后金铭公司经过合法程序调整了每月的物业管理费，赵瑞莉应按调整后的标准向某公司交缴物业管理费。现金铭公司要求赵瑞莉按调整后的标准支付从2014年5月至2015年10月拖欠的物业管理费有理，予以支持。赵瑞莉不同意支付物业管理费的答辩意见，缺乏理据，不予采纳。根据上述合同第四条及第十一条的约定，赵瑞莉应在当月25日前支付物业管理费，如赵瑞莉违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金铭公司有权要求赵瑞莉补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金。赵瑞莉没有按时支付物业管理费给金铭公司，已构成违约，应承担违约责任。金铭公司要求赵瑞莉以每月欠缴物业管理费为本金，按每日欠费千分之一的标准支付违约金有理，予以支持。鉴于涉案小区的部分业主张某等人曾于2014年向一审法院起诉要求确认金铭公司的提价行为无效。一审法院于2014年作出（2014）穗海法生民初字第525号民事判决，驳回张某等人的诉讼请求。张浩等人不服依法向广州市中级人民法院提出上诉，该院于9月11日作出（2015）穗中法民五终字第3996号判决，维持原判，驳回上诉。此时调整费用的行为是否合法才最终确定，所以违约金应从2015年9月26日开始计算为宜，但从违约金的性质和公平合理原则出发，违约金的总额以不超过所欠的物业管理费为限。由于赵瑞莉对金铭公司起诉要求的垃圾费没有异议，并表示愿意支付，故对金铭公司要求赵瑞莉支付垃圾费50元的请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，于2016年4月8日作出判决：一、赵瑞莉在判决生效之日起10日内，支付从2014年5月1日至2015年10月所欠的物业管理费（每月按142.511平方米×2.5元/平方米的标准计算）给广州金铭物业管理有限公司，所欠物业管理费的总额以广州金铭物业管理有限公司主张的6413.4元为限；二、赵瑞莉在判决生效之日起10日内，支付判决第一项确定的拖欠物业管理费的违约金给广州金铭物业管理有限公司（违约金以赵瑞莉每月所欠物业管理费为本金，按每日1‰的标准计付，其中2015年10月1日前所欠物业管理费的违约金从2015年9月26日起计算，2015年10月1日开始所欠物业管理费的违约金从每月26日起计算，至赵瑞莉实际清偿所欠物业管理费之日止，但均不得超过该月物业管理费数额）；三、赵瑞莉在判决生效之日起10日内，按每月5元的标准，向广州金铭物业管理有限公司支付2015年1月至2015年10月拖欠的垃圾费给广州金铭物业管理有限公司;四、驳回广州金铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元由赵瑞莉负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院只针对上诉人金铭公司的上诉请求进行审理。本案争议的为赵瑞莉拖欠金铭公司物业管理费违约金起算的时间应从何时计算。金铭公司为涉案住宅小区提供物业服务，赵瑞莉与金铭公司亦签有《前期物业管理服务协议》，双方的物业服务合同关系成立。赵瑞莉在2014年5月之前已交纳物业管理费，而双方产生争议是由于金铭公司于2014年5月调整物业管理费收费标准以后，该调整收费标准行为已由生效民事判决确认为有效，因此，赵瑞莉应按照调整后的标准交纳物业管理费。金铭公司调整物业管理费收费标准后，因部分业主主张金铭公司的调整收费标准行为不合法而提起诉讼，经本院于2015年9月11日作出终审判决后，对金铭公司的调整收费标准行为予以确认，因此，赵瑞莉不得再以此为由拒交物业管理费。原审法院考虑到赵瑞莉拒交物业管理费的原因在于对于金铭公司调整收费标准的行为不认可并已产生相关诉讼，属于事出有因的情形，而判决赵瑞莉从2015年9月26日开始计付2015年10月1日前尚欠物业管理费的违约金可行，本院予以认可。上诉人金铭公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州金铭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十月十一日书记员  徐毅敏