南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第4705号
原告钱晓艳，1973年12月7日生，汉族。
委托代理人钱录麟。
被告南京庆盛房地产开发公司，住所地南京市秦淮区长白街56-1号。
法定代表人杨福强，总经理。
委托代理人潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。
委托代理人吴海娇，江苏蔚蓝律师事务所实习律师。
被告南京日月物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区太平南路2号。
法定代表人李志骏，总经理。
委托代理人丛松峰，江苏天听律师事务所律师。
委托代理人陈兵，南京日月物业管理有限责任公司职工。
原告钱晓艳与被告南京庆盛房地产开发公司（以下简称庆盛公司）、被告南京日月物业管理有限责任公司（以下简称日月公司）财产损害赔偿纠纷一案，原告钱晓艳于2015年9月6日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员凌沙沙适用简易程序于2015年11月4日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告钱晓艳的委托代理人钱录麟，被告庆盛公司的委托代理人潘超、吴海娇，被告日月公司的委托代理人丛松峰、陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱晓艳诉称，2003年11月6日，原告与被告庆盛公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告庆盛公司开发的位于南京市天平南路2号日月大厦30楼D座即太平南路2号x室（以下简称诉争房屋），该房屋为商住两用景观房。2004年4月，被告庆盛公司未交房，因煤气表错装“景观卧室”内，房间没有窗户、整套住宅没有预留安装空调室外机组的位置等重点问题搁置，直到12月10日调解解决，原告于2005年1月正式入住诉争房屋。相邻其他户于2004年入住，入住不到一年屋顶发生漏水，顶层共有6套住房，诉争房屋位置居中。2008年6月，诉争房屋发现屋顶开始渗漏，随即报被告日月公司维修，8月以后情况继续恶化，导致日常营业逐渐进入半瘫痪，且之前有人洽谈租赁空房也搁置，导致租金自2010年1月至2015年11月损失17.75万元。关于房屋质量问题，原告多次找被告日月公司处理，被告日月公司介绍已多次找被告庆盛公司维修，被告庆盛公司维修过多次，但是不知道水从哪里来，也修不好。被告日月公司漫不经心的“协商、沟通“，被告庆盛公司的敷衍，转眼拖掉保修期，日月公司想动用维修基金又遭到业主的抵制。自2008年以后，诉争房屋一直漏水，被告日月公司说被告庆盛公司进行了维修，但是否进行维修，原告并不知情。被告庆盛公司在《商品房买卖契约》中关于屋面的防水保修期5年特别予以说明，强调的是不低于5年，即等于或大于5年，据此与原告也将享受被告庆盛公司的终生保修待遇，原告认为，被告庆盛公司交付的房屋面质量先天不足，保修期内渗漏不止，一直未能修复，根据《商品房销售管理办法》第33条之规定，被告庆盛公司应对保修期内发生的屋面漏水，承担保修责任，对造成的损失承担赔偿责任。被告日月公司行动迟疑、乏力，对屋面长期漏水，造成经济损失负有间接责任。为维护合法权益，原告提起诉讼，故请求判令：1、被告庆盛公司对原告渗漏屋面承担保修责任；2、被告庆盛公司恢复原告两间受损房屋顶面装修原貌；3、被告庆盛公司赔偿原告租金损失17.75万元以及维修后的停业损失2.78万元，共计20.53万元；4、被告日月公司对原告进行道歉；5、被告日月公司承担本案诉讼费用。
被告庆盛公司辩称，第一，诉争房屋是验收合格交付给原告使用的，不存在质量问题，原告入住不到一年出现漏水后，由于在房屋三包期内，被告庆盛公司已积极进行维护，从维修完毕到原告再次反映漏水，已经超过合同约定的保修期，同时物业服务内容也明确建筑部分质量问题在保修期内的，物业将与开发单位联系维修，超过保修期的，由物业公司负责处理，并在承诺范围内实施。第二，原告主张的主营业务损失于法无据。关于原告主张的房屋租赁损失，出租行为是市场行为，能否租出去及租金标准都有一定的或然性。关于维修期间的停业损失，原告方应当提供计算标准、相应的依据和证据，被告庆盛公司不予认可。涉案房屋已经过保修期，如房屋仍存在漏水问题，应当由原告联系物业单位向南京市房管局申请房屋专项维修基金解决。第三，被告庆盛公司作为开发公司出于对业主的负责，愿意继续对诉争房屋屋面进行维修，对受损房屋屋顶愿意恢复原状，进行粉刷。
被告日月公司辩称，被告日月公司作为物业公司，已经及时全面的履行了义务。2008年漏水，被告日月公司就联系被告庆盛公司，被告庆盛公司在2008、2009年左右维修。后原告又说漏水，被告日月公司张贴公告，申请动用维修基金，但是当时同意的业主不到规定需要的比例，因此，现在没有做成。被告日月公司不存在工作失误，被告日月公司不需要向原告道歉。
经审理查明，2003年11月6日，原告（乙方）与被告庆盛公司（甲方）签订《南京市商品房买卖契约》，约定：乙方以800976元的价格向甲方购买日月大厦x室，日月大厦总层数30层，其中0.000米以下2层，0.000米以上28层；甲方于2004年4月30日前将房屋交付给乙方；屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年）。2004年5月，原告与被告日月公司签订物业服务合同，约定：房屋维修、急修及时率95%以上，房屋维修工程合格率98%；建筑部分，房屋质量问题在保修期内，被告日月公司与开发单位联系维修，超过保修期的由物业公司负责处理，并在承诺范围内实施。2004年5月15日，被告庆盛公司向原告交付房屋，但由于存在煤气表、空调机组等问题，原告向南京市消费者协议反映。2004年12月10日，南京市消费者协会出具《调解协议书》，载明：关于原告对购房中有关煤气管道纠纷的投诉，日月大厦给原告一次性补偿5万元。2008年，诉争房屋室内屋顶出现渗漏，原告向被告日月公司反映漏水问题。被告日月公司陈述在原告向其反映漏水问题后，被告日月公司向被告庆盛公司反映，被告庆盛公司在2008年或者2009年左右进行了维修，被告庆盛公司维修后还是漏水，现在其他业主还存在漏水现象。
2012年，被告日月公司发出《关于动用维修基金维修日月大厦屋顶的征求意见函》，载明：据顶层业主反映，日月大厦屋顶渗、漏水严重，日月公司多次与被告庆盛公司协商、沟通，尽管被告庆盛公司已维修多次，但并未根本解决问题，因日月大厦交付已近8年，超过了被告庆盛公司的维修期，现需要动用物业维修基金维修屋顶，望各住业主配合、同意使用维修基金。
2015年7月8日，日月公司发出通知，载明：日月大厦自2004年4月入住以来，不到一年就出现顶层屋面漏水问题，因为在房屋“三包”期内，开发商进行了维修，维修后业主仍反映屋顶漏水，因过了“三包”期，我公司在2012年向市房产局申请使用房屋专项维修基金，但征询意见书只有50%的业主同意并签字，没有达到使用的要求，现在向各位业主说明情况，我公司将再次申请使用房屋专项维修资金维修日月大厦屋面，请各位业主给予支持和配合。
在庭审过程中，原告申请证人汤某出庭作证，证明曾经有人要租赁房屋，月租金为25000元，原告存在租金损失。证人汤某陈述，2009年开始的，汤某想在城东拓展培训，主要是放学以后做托管以及作文课，上课时间为晚上和周末，证人看到原告家有一间空房空出来，就问可否出租，开始原告支支吾吾的，联系几次，原告说可以试试，但是要等，因为房子漏水，原告与证人未签订租赁合同以及交纳押金，证人将几张桌子放在房屋中，当时和原告说好不漏水就是用，具体租赁时间没有准信。这几年证人就在城东到处借教学点，后来证人就不好意思问了。经质证，被告庆盛公司认为，证人与原告未签订租赁合同亦无交纳押金，证人证言无法确定原告不将房屋出租给证人的唯一原因是漏水。经质证，被告日月公司认为，原告和证人对于房屋是租给证人还是原告自己开旅游存在犹豫，证人不必然成为承租人。
以上事实，有《南京市商品房买卖契约》、《调解协议书》、《关于动用维修基金维修日月大厦屋顶的征求意见函》、通知、证人证言以及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《南京市商品房买卖契约》系双方真实意识表示，合法有效，双方均应按约全面履行。《南京市商品房买卖契约》中约定屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年。原告作为买房人，由于房屋存在问题，被告于2004年才向原告交付房屋，在2008年诉争房屋屋面存在漏水现象，虽然被告庆盛公司陈述其于2008年对诉争房屋屋面进行维修，但其未提供证据证明其进行维修以及维修效果，结合被告日月公司陈述屋面在维修后亦漏水，故被告庆盛公司作为卖房人应承担对屋面进行保修的责任，另被告庆盛公司愿意对屋面进行维修，故对于原告要求被告庆盛公司对诉争房屋屋面进行保修的诉讼请求，本院予以支持。由于屋面存在漏水导致诉争房屋屋顶存在渗漏现象，被告庆盛公司应承担相应的责任，另被告愿意对受损屋顶恢复原状，进行粉刷，故对于原告要求被告庆盛公司对受损屋顶恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金损失，虽然屋面存在渗漏对原告的使用产生影响，但原告提供的证人陈述其与原告未签订租赁合同，未交纳押金，亦未约定租赁时间，证人亦在城东借用其他场所进行教学，故原告提供的证据不足以说明原告产生租金损失，故对于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的维修后的营业损失，因维修尚未开始，营业损失尚未发生，原告现在主张该损失，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告日月公司系物业服务公司，诉争房屋出现屋面漏水并非被告日月公司导致，诉争房屋出现漏水后，被告日月公司也向被告庆盛公司反映情况，因动用维修基金需要相应其他业主经投票表决后决定，被告日月公司无决定权，故对于原告要求被告日月公司进行道歉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京庆盛房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内对南京市太平南路2号x室屋面进行维修。
二、被告南京庆盛房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内对南京市太平南路2号x室中两间房屋渗水顶面恢复原状。
三、驳回原告钱晓艳的其他诉讼请求。
案件受理费2050元，由被告南京庆盛房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 夏钰闳
人民陪审员 戴同秀
二〇一六年一月十四日
书 记 员 石 玥