河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0204民初90号
原告孟某甲。
原告孟某乙。
委托代理人毋某某。代理权限系特别授权。
被告开封市兴和经营服务有限公司。
委托代理人陈某某，公司员工。代理权限系特别授权。
委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告开封市兴和房地产开发有限公司。
委托代理人张麟伟，法律顾问。代理权限系特别授权。
委托代理人张某某，公司员工。代理权限系特别授权。
原告孟某甲、孟某乙诉被告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）、开封市兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟某甲、孟某乙及其委托代理人毋某某，被告兴和经营公司的委托代理人陈某某、王天行，被告兴和房地产公司的委托代理人张麟伟、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年开封市兴和房地产开发有限公司、开封市兴和经营服务有限公司联合发出要约邀请，公开宣传开封市＊＊商城＊层＊区商铺租赁期限为8、12、20年。租赁期满，投资者可以自主选择续约或自行经营，因此我们选择购买了开封市＊＊商城＊层＊区69号铺位（约29.94平方米）。并于2005年9月4日，原告与被告兴和经营公司双方签订委托租赁协议，甲方（原告）将位于开封市鼓楼区＊＊商城＊层＊区69号铺位，建筑面积29.94平方米，委托乙方（被告）进行出租，租期为2006年1月14日至2015年1月31日，年租金为17369元，乙方为按协议�定时间缴纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金。故请求：1、被告兴和房地产公司继续与原告续约，履行合同；2、被告支付2015年2月1日至11月21日共计294天的租金13990.37元，2015年11月22日以后至返还铺位之日止的租金由被告另行支付；3、被告支付原告2015年2月1日至11月21日共计294天的违约金4255.41元，2015年11月22日以后至返还铺位之日止的违约金由被告断续支付；4、本案诉讼费由被告承担。
被告兴和经营公司辩称，1、原告要求继续被告续约履行合同不能成立。原告主张在2005年被告发出邀约邀请在06年1月14日双方缔结合即出租协议，该出租协议替代了原邀约邀请。所以原告的第一项请求不符合合同约定。被告从来没有强求任何人签订续约合同。从法律上根本不能成立；2、要求支付2015年2月1日至今的租金，我们认为不应当予以全部支持。延期交付房屋是由客观原因造成的，所以租金不应该按原告诉求的计算；3、被告兴和经营服务公司不存在任何过错，所以不应当支付违约金，并且房屋早已经交付，不存在违约的问题。
被告兴和房地产公司辩称，1、原告要求继续续约履行合同，其理由是被告发出的邀约邀请，邀约邀请从法理上是对双方都没有约束力；2、原告与被告从来没有签订过合约，所以续约没有任何依据。
经审理查明，2006年1月14日，原告孟某甲（甲方）与被告（乙方）兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，将其位于开封市＊＊街的＊＊商城＊层＊区＊号铺位（建筑面积约29.94平方米，所有人为原告孟某乙，共有人为原告孟某甲）委托乙方进行出租。期限自2007年1月1日起至2007年1月31日止，共计1个月免收租金；正式营业自2007年2月1日起，2015年1月31日止，共计8年整。租金及支付方式：购房委托租赁年限为8年，第1年至第2年按总金额的7%支付，年租金为15197元，第3年至第6年按总金额的7.5%支付，年租金为16283元，第7年至第8年按总金额的8%支付，年租金为17369元。约定租金为每三个月支付一次，每三个月租金为年租金的四分之一，支付日期为首月1日之后的5天内（遇法定节假日顺延）。第六条第2款约定：乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金。合同第八条协议终止约定：1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方书面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识……。4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权。交由甲方处理，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签定协议。双方合同履行期间，被告兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城出租给开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用，在履行期间，被告兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生诉讼纠纷，诉至法院，2015年10月19日河南省高级人民法院作出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。被告兴和经营公司支付原告租金至2015年1月31日，因在此期间被告兴和经营公司与三毛荣耀公司诉讼仍未结束，三毛荣耀公司尚未将上述商铺交付被告兴和经营公�。后经协商，被告兴和经营公司又参照租金标准向原告支付两个月的房屋使用费（即支付至2015年3月31日止），其后未再向原告支付过费用。
另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会（应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人），会上通过选举，确定李斌、孙世全（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员，同年12月29日＊＊商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定：李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。
2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在＊＊商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向被告发出公函，要求被告予以解决、答复。该公函的主要内容为：“…3、2015年元月31日租到期，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”被告兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。后开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出说明：“开封市鼓楼区鼓楼街路南商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区鼓楼街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”2016年1月12日，被告兴和经营公司向原告邮寄了《通知书》，通知原告于2016年1月25日前到＊＊商城现场进行分户交接确认。同时被告分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日＊＊商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”
上述事实有当事人陈述、《委托出租协议》、（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书、《开封市商城业主委员会备案材料》、通知、《告全体业主书》、《意向协议》、照片、邮递单据、通告及庭审笔录等为据。
本院认为，本案所涉《委托出租协议》于2015年1月31日履行期满。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日依法成立，其作出的决定对原告具有约束力。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确被告兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会。以上情况应视为在委托出租协议期限届满后，由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，并且被告兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。故对原告要求被告兴和房地产公司和其续签《委托出租协议》的请求，因原告在委托出租协议期满后，已经选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，现在原告再要求与被告兴和�地产公司续签委托出租协议的理由不能成立，故本院对该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告兴和经营公司支付自2015年2月1日至被告兴和经营公司返还商铺之日期间租金的请求，因被告兴和经营公司已按租金标准支付原告费用至2015年3月31日，本院对其自2015年4月1日起至2015年8月1日共计4个月的租金5789.67元（按年租金17369元的标准计算）予以支持。对原告要求被告兴和经营公司支付自2015年2月1日至被告兴和经营公司返还商铺之日期间违约金的请求，因被告兴和经营公司已实际于2015年8月1日将本案所涉铺位交付业主委员会，故对自2015年4月1日至2015年8月1日的违约金，本院酌定按所欠租金损失的30%即1736.90元予以支持，超出部分不予支持。鉴于上述商铺实际交付时，被告未再次对＊＊商城全体业主的商铺进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵，故本院酌定被告兴和经营公司对原告给予适当的赔偿，按2015年8月2日至2016年1月31日止同期租金的80%标准计算，应为6947.60元（按年租金17369元的标准计算），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司支付原告孟某甲、孟某乙自2015年4月1日起至2015年8月1日止所欠租金5789.67元及违约金1736.90元。
二、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司赔偿原告孟某甲、孟某乙经济损失6947.60元。
三、驳回原告对被告开封市兴和房地产开发有限公司的诉讼请求。
四�驳回原告其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费256元，由被告开封市兴和经营服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 赵 丽
人民陪审员 邵 军
人民陪审员 龚新娅
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 刘 峥