上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1635号
原告（反诉被告）刘仁峰。
委托代理人金松，上海市百良律师事务所律师。
委托代理人韩谢诗，上海市百良律师事务所律师。
被告（反诉原告）卓素娟。
被告（反诉原告）朱朝根。
被告（反诉原告）朱�。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘仁峰与被告（反诉原告）卓素娟、朱朝根、朱琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理后，依法由代理审判员李非易独任审判，于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘仁峰的委托代理人金松，被告（反诉原告）卓素娟、朱朝根、朱琳的共同委托代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘仁峰诉称，2013年6月与卓素娟、朱朝根、朱琳在上海天景房地产经纪有限公司第五分公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定由刘仁峰向卓素娟、朱朝根、朱琳购买上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并于当日支付定金2万元。嗣后刘仁峰一直等待居间方或卓素娟、朱朝根、朱�的通知，却始终没有结果。直至2013年9月底10月初去交易中心查询系争房屋产权情况时得知，系争房屋处于交易过程中，卓素娟、朱朝根、朱琳已将房屋另售他人。现刘仁峰起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，卓素娟、朱朝根、朱琳双倍返还定金共计4万元。
卓素娟、朱朝根、朱琳共同辩称并反诉称，《房屋买卖合同》约定60日内双方签订正式《上海市房地产买卖合同》，并在签《上海市房地产买卖合同》当日支付53万元首期房款，后刘仁峰未能按合同约定的时间配合签订《上海市房地产买卖合同》，也未按约履行付款义务，经催告仍拒不履行。后卓素娟发函要求刘仁峰在2013年9月17日前继续履行合同，否则解除《房屋买卖合同》，但刘仁峰没有回复，也未履约。2013年9月22日卓素娟、朱朝根、朱琳与案外人另签了买卖合同，将房屋售予他人。卓素娟、朱朝根�朱琳认为，此次买卖中刘仁峰为违约方，因此不同意其诉讼请求，反诉要求解除《房屋买卖合同》，刘仁峰支付违约金10万元（根据合同应支付总房价款20%的违约金，现主张的数额已经自行调低），合同解除后，定金2万元可以返还。
刘仁峰针对反诉辩称，因将房屋另售他人，故卓素娟、朱朝根、朱琳系本次交易的违约方，不同意支付违约金，且违约金约定标准过高。
经审理查明，2013年6月30日，刘仁峰、卓素娟、朱朝根、朱琳及上海天景房地产经纪有限公司第五分公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定由刘仁峰以250万元的价格向卓素娟、朱朝根、朱琳购买系争房屋，居间方为上海天景房地产经纪有限公司第五分公司。同日，刘仁峰、卓素娟、朱朝根、朱琳签订了《房屋买卖合同》，约定：双方于本合同签订后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产�卖合同》；签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首期房价款53万元；刘仁峰通过银行贷款支付第二期房价款80万元，并于2013年10月30日前支付房价款117万元；刘仁峰未按合同约定期间付款，逾期超过20日，卓素娟、朱朝根、朱琳有权解除本合同，违约方需按总房价20%支付违约金；双方应于2013年10月30日前向交易中心申请办理产权过户登记手续。同日刘仁峰向卓素娟支付了定金2万元。
为了证明己方观点，刘仁峰提供了其于2013年10月3日向卓素娟、朱朝根、朱琳及上海天景房地产经纪有限公司第五分公司发送的函，表示要求继续履行合同。卓素娟、朱朝根、朱琳表示真实性无异议，但是此前卓素娟、朱朝根、朱琳已经向刘仁峰发函解除了合同，故此函无效力。卓素娟、朱朝根、朱琳提供了卓素娟于2013年8月30日向刘仁峰发送的催告函，载明：刘仁峰未按《房屋买卖合同》约定履行合同，现要求刘仁峰于2013年9月17日前至中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，若仍不配合，期限届满日即为解除合同日，保留追究法律责任的权利，且将另行处置系争房屋。卓素娟、朱朝根、朱琳同时提供了快递存根联及送达情况查询，证明催告函于2013年9月15日签收。刘仁峰表示没有收到过该函，快递单上的签名并非刘仁峰所签。
审理中，经卓素娟、朱朝根、朱琳申请，证人郭某某出庭作证，其作出如下证言：我是上海天景房地产经纪有限公司的业务员，是本案交易的经办人。2013年6月30日上午我带刘仁峰看了系争房屋，下午刘仁峰带妻子又来看房并无异议后，我们去公司签订了《定金协议》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，刘仁峰当天支付了卓素娟2万元定金。7月份，刘仁峰曾经向我表示不买系争房屋，我问原因，其表示夫妻都是教师，妻子要给学生补课，不满意房屋位置等，如果买这个房子就要跟妻子离婚。8月中旬刘仁峰确定不买系争房屋了。8月28日本来是要签示范文本合同的最后期限，但是刘仁峰没有来。卓素娟、朱朝根、朱琳又等了20天左右，在9月中旬给刘仁峰寄送过一份催告函，刘仁峰还是没有理会。
对于证人证言，刘仁峰表示证言无法体现卓素娟、朱朝根、朱琳曾向己方发函，在刘仁峰的认知中双方都认为已经签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，就等着10月底办理过户手续了，但中介公司从未催告促成交易，证言系已经离职业务员的一面之词。卓素娟、朱朝根、朱琳表示证人证言真实性无异议，与事实相符。
以上事实，有刘仁峰提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、函，卓素娟、朱朝根、朱琳提供的催告函、快递存根联、送达情况查询、证人证言及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，买卖双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据《房屋买卖合同》约定，双方应当于签订合同后60日内（即2013年8月28日前）签订正式《上海市房地产买卖合同》并由刘仁峰支付首期房款，但该约定并未得到履行。双方对该约定未能得到履行的原因各执一词。卓素娟、朱朝根、朱琳提供了催告函对己方观点进行佐证，从该函可以看出，卓素娟在2013年8月28日履行期限届满后又向刘仁峰发函要求履行合同，并将履行期限宽限至2013年9月17日，同时告知逾期将解除合同，另行处置房屋。虽刘仁峰称未收到催告函，但从送达情况查询显示该件已签收，其邮寄地址也是刘仁峰在本案起诉状中列明的地址，填写的收件人联系方式也是刘仁峰的手机号码，更何况发送催告函的情节也得到了证人证言的印证，因此本院对于催告函的证明内容予以认定。刘仁峰也提供了一份函件，但该函件系2013年10月发出，已经超过催告函的宽限期限，刘仁峰也自认此时已经了解到系争房屋被另售他人，因此此时再发函要求继续履行合同已经没有任何意义。从居间方的证人证言来看，系因刘仁峰提出不想买房的原因导致交易不成。综上，可以认定此次交易未能继续履行的责任在于刘仁峰一方，其不配合签订《上海市房地产买卖合同》、支付首期房款的行为已经构成违约，应当承担违约责任，其关于要求双倍返还定金的请求本院不予支持。卓素娟、朱朝根、朱琳在宽限期后，认为合同已经解除并另行将房屋出售他人并无不当，不需承担责任，其要求主张违约金的请求可予支持。刘仁峰主张违约金过高，�备法律及事实依据，本院考量刘仁峰的违约恶意程度及卓素娟、朱朝根、朱琳的实际损失等情况，酌情将违约金调低至26，000元。合同解除后，刘仁峰已经支付的定金2万元应当由卓素娟、朱朝根、朱琳返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘仁峰与被告（反诉原告）卓素娟、朱朝根、朱琳就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
二、被告（反诉原告）卓素娟、朱朝根、朱琳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘仁峰返还定金2万元；
三、原告（反诉被告）刘仁峰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卓素娟、朱朝根、朱琳支付违约金26，000元；
四、原告（反诉被告）刘仁峰的其余诉讼请求不予支持；
五、被告（反诉原告）卓素娟、朱朝根、朱琳的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取400元、反诉案件受理费减半收取1，150元，均由原告（反诉被告）刘仁峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 李非易
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未�行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……