广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4509号
上诉人（原审原告）：刘矢，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林益明，职务：董事长。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人刘矢、广州圣地房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月5日，刘矢、广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：刘矢向圣地公司购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-14503房的房屋1套（以下简称涉案房屋）；该房屋建筑面积93.73平方米，房价款为1648625元；圣地公司应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付刘矢使用；刘矢委托圣地公司代办产权证，圣地公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘矢办妥产权登记，并将以刘矢为产权人的房地产权证交付刘矢；在此情况下，刘矢应当在收到圣地公司书面通知后5个工作日内向圣地公司提供房地产登记机构要求的、需刘矢提供的证件资料；如圣地公司未履行相关义务造成刘矢不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘矢支付违约金；刘矢要求继续履行合同的，合同继续履行，圣地公司应当自逾期之日的次日起至刘矢实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向刘矢支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：刘矢同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为刘矢办妥产权登记，并将以刘矢为产权人的房地产权证交付刘矢；非因圣地公司原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥刘矢房屋的房地产权证，圣地公司不承担违约责任；刘矢未按照圣地公司发出的通知领取《房地产权证》的，圣地公司不承担任何责任；圣地公司在约定的最后期限以刘矢为产权人的房地产权证通知刘矢领证时，不视为圣地公司逾期交付刘矢；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。
上述合同签订后，刘矢已付清全部房价款。2010年9月14日，圣地公司向刘矢交付涉案房屋。经计算，从涉案房屋交付的2010年9月14日次日起365个工作日为2012年3月6日。
刘矢提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为刘矢，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十四503房，登记日期为2014年4月18日。圣地公司主张其于2014年1月2日向房管部门申办将涉案房屋过户至刘矢名下的手续，并主张逾期办证的违约金应当计算至2014年1月2日，为此，圣地公司提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为圣地公司，登记日期为2014年1月2日。
圣地公司提交房地产权证签收记录一份显示，圣地公司于2014年4月26日将涉案房屋的《房地产权证》（产权人为刘矢）交付给刘矢。
2015年3月31日，刘矢向原审法院递交了诉状，提起本案诉讼请求判令：一、圣地公司支付迟延办理产权证违约金人民币130898.84元；二、本案诉讼费、公告费由圣地公司承担。
原审另查，刘矢主张其于2014年7月18日曾向圣地公司主张过逾期办证违约金，为此刘矢申请证人龚某出庭作证，证人龚某在庭审中陈述，其是涉案小区业主刘某乙父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到圣地公司处咨询办证的事情，认为圣地公司违反合同规定逾期办证，要求圣地公司赔偿违约金。同时去的业主代表周某向圣地公司提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》。刘矢提交上述函件的复印件显示，刘矢等人认为圣地公司于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求圣地公司按照合同约定支付违约金，并要求圣地公司在30天内来函恢复。刘矢提交上述函件的复印件显示刘矢在上述函件上签名。录音资料及录音文本一份，刘矢主张该录音为2015年3月12日刘某乙妻子前往圣地公司公司的集团销售中心要求圣地公司支付逾期办证违约金的录音。对于上述证据，圣地公司表示证人龚某为涉案小区业主的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无圣地公司的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。
上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、附件七补充协议、房地产权证、购房发票、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：刘矢、圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。2010年9月14日，圣地公司向刘矢交付涉案房屋，故圣地公司最迟应于2012年3月6日前为刘矢办妥产权登记，并负有将以刘矢为产权人的房地产权证交付刘某乙合同义务。涉案房屋于2014年4月18日才登记至刘矢名下，圣地公司于2014年4月26日才将涉案房屋的房地产权证交付给刘矢，已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定每日0.01%的标准向刘矢支付逾期办证违约金。
关于计算逾期办证违约金的起算日期。圣地公司提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的违约金为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。刘矢申请证人龚某出庭作证，龚某的证言可以证明刘某丙2014年7月18日向圣地公司主张逾期办证的违约金；刘矢提交的录音光盘亦可证明刘矢等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与圣地公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证刘矢在此之前曾向圣地公司主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，原审法院经审查确信刘矢曾于2014年7月18日向圣地公司主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年7月18日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年7月18日往前倒推两年起算，即从2012年7月19日开始计算逾期办证违约金。因此对于圣地公司提出的诉讼时效的抗辩意见，原审法院予以采纳。对于刘矢提出的圣地公司在录音中已作出同意支付部分逾期办证违约金的意思表示，故其诉讼时效的抗辩不应得到支持的意见，原审法院认为，录音中体现的是刘矢、圣地公司双方曾就逾期办证违约金的支付问题进行协商，但双方并未就赔偿事宜达成一致意见，圣地公司在协商过程中提出的赔偿方案并不构成其支付赔偿金的承诺，因此圣地公司的上述行为并不能构成《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“同意履行义务”，刘某乙上述意见原审法院不予采纳。
关于计算逾期办证违约金的截止日期。圣地公司辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2014年1月2日，根据圣地公司提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至圣地公司名下的时间，圣地公司的上述抗辩意见缺乏合同依据，原审法院不予支持。由于双方约定，圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为刘矢办妥产权登记，并将以刘矢为产权人的房地产权证交付刘矢，即圣地公司不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以刘矢为产权人的房地产权证交付刘某乙合同义务，圣地公司于2014年4月26日才将涉案房屋的房地产权证交付给刘矢，故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年4月26日。
综上，圣地公司应当依照补充协议约定0.01%的标准，以总房款1648625元为本金，向刘矢支付从2012年7月19日计算至2014年4月26日的逾期办证违约金，数额为106666.04元（1648625元×0.01%×647天）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年7月17日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，圣地公司向刘矢支付逾期办证违约金106666.04元。二、驳回刘某乙其它诉讼请求。本案一审受理费2918元，由刘矢负担485元，由圣地公司负担2433元（圣地公司负担部分于判决生效之日起三日内向原审法院交纳）。
判后，上诉人刘矢和圣地公司均不服原审判决，向本院提起上诉。其中，上诉人刘矢上诉并答辩称：一审法院对“被上诉人两年打八折的赔偿方案不符合同意履行义务的法律规定”的理解是片面的、武断的，且与事实不符。理由是：1．被上诉人在录音中及之前作出了同意支付两年、两年八折的赔偿；2．法律规定只要“当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示”即可，未规定必须达成一致意见。3．被上诉人两年及两年打八折的赔偿，包括了已过诉讼时效期间的违约金，足以证明被上诉人放弃了时效抗辩。4．被上诉人同意履行，又在诉讼中，以时效进行抗辩，依法不应得到支持。综上，一审法院对同意履行、诉讼时效理解有偏颇，导致事实认定错误，适用法律有误，为此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿（从2012年2月15日起至2012年7月18日期间，共154天）逾期办证违约金人民币25388.83元（1648625元×0.01％×154天）。2、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人圣地公司上诉并答辩称：一审判决认定事实错误，依据《民事诉讼法》170条第3项之规定，二审应当撤销一审判决或依法改判。具体事实与理由分述如下：1、一审采纳证据偏颇，对逾期办证违约金的起算日期认定不当。一审以龚某的证言作为认定事实的依据，上诉人认为一审确实太草率，虽然被上诉人提供了龚某的证言，称龚可以证明被上诉人于2014年7月18日向上诉人主张了办证违约金，同时还提交了2015年3月12日录音光盘，上诉人针对这两份证据也充分发表了质证意见，这两份证据不具备真实、合法、中立和关联的要求，应不可直接作为认定事实的依据，而且就连一审法院都认为这两份证据均存在瑕疵。但是，一审法院居然“确信原告曾于2014年7月18日向被告主张过逾期办证违约金…”一审为何偏以2014年7月18曰龚某的证言作为被上诉人主张过违约金的事实，并认定以被上诉人主张之日起倒推两年即2012年7月19日为违约金起算日期，而为何不以2015年3月12日被上诉人录音日期为其主张日呢一审法院的做法完全没有理据!上诉人认为，一审此认定依据不充分，按照以往相似案件判例，也是从被上诉人向人民法院提起诉讼之日起倒推两年即2013年4月2日作为起算日期2、一审对逾期办证违约金的截止日期认定不当。根据我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，上诉人为被上诉人购买的房屋依法登记过户且办妥产权证，即完成产权登记过户义务，至于产权证的交付应不属于办证的范畴，不影响办证义务的终止。而一审却以被上诉人于2014年4月26日签收房产证作为逾期办证违金的截止日期，这是非常不合理的。签收或交付房产证的时间是多变的或随机的，还受被上诉人主观行为的影响，比如业主不在，外出或者故意不理睬上诉人。这些情况上诉人根本无法预料或控制!如果法院这样判决，将会导致今后小业主为了得到更多赔偿而故意不及时签收房产证，从而选择诉讼追索赔偿。一审即使不采纳上诉人提出的以递交办证申请即2014年1月2日为截止日，退一步讲，也应以上诉人为被上诉人办妥房产证即房产证上登记时间2014年4月18则较为合理。无论如何，这些都比按交付或签收时间为办证义务截止时间更为合理和可行!综上，上诉人认为：一审法院认定事实错误，采信证据不公，导致作出了对上诉人处理不公的判决，本案违约金的起止日期以被上诉人向人民法院提起诉讼之日倒推两年起开始计至上诉人为其办妥房产证之日止则相对公平合理。为此，上诉请求：1、撤销（2015）穗云法民四初字第523号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人的部分诉讼请求；2、本案诉讼费应由被上诉人承担。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》意思表示真实，合法有效，双方应切实履行。
原审判决后双方当事人均不服上诉，上诉争议焦点在于诉讼时效及逾期办证违约金的起止日期认定。首先，关于诉讼时效的认定。上诉人刘矢坚持认为“在录音中及之前作出了同意支付两年、两年八折的赔偿”已经属于对于违约责任承担的表示。但就确认逾期办证责任承担的内容而言，单以该录音作为证据并不充分。同时，该录音内容也并不明确反映圣地公司对于“两年”以前的违约责任的确认以及履行承诺，其表述与诉讼中的诉讼时效抗辩并不矛盾。故此，上诉人刘某乙上诉理据不足，本院不予采纳。另一方面，上诉人圣地公司否认诉讼时效中断，认为逾期办证起算时间应以上诉人刘矢提起诉讼之日倒推两年计算。就上诉人刘矢曾经对圣地公司主张违约赔偿的事实而言，虽然证人证言、录音光盘等证据单独证明力存在不足，但是在上述证据能够相互印证并形成证据链的情况下，原审对于诉讼时效认定的事实并无不当。上诉人圣地公司该部分上诉理由，本院不予采纳。其次，关于逾期办证责任截止时间问题。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条“产权登记”第三项及《补充协议》第11条第（1）款均明确约定卖方办妥产权登记外，“并将乙方（上诉人刘矢）为产权人的房地产权证交付乙方”。上诉人圣地公司以办理产权登记时间作为逾期违约责任截止日的上诉理由，与双方合同约定内容不符，本院亦不予采纳。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共2918元，由上诉人刘矢负担485元，由上诉人广州圣地房地产开发有限公司负担2433元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李 杨