广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初168号
原告中国农业银行股份有限公司江门新会支行。住所地：广东省江门市新会区会城镇冈州大道中**号。
负责人梁永豪，该支行行长。
委托代理人黄平、梁荣端，该支行员工。
被告李保钳，女，汉族，住广东省江门市新会区。公民身份号码：×××2123。
被告江门市金牛房地产开发实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道**号。
法定代表人邓兆强。
原告中国农业银行股份有限公司江门新会支行（以下简称原告）诉被告李保钳、江门市金牛房地产开发实业有限公司（以下简称金牛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由代理审判员陈仲庆适用简易程序公开进行了审理。原告的委托代理人黄平、梁荣端及被告李保钳到庭参加诉讼，被告金牛公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉认为：2014年2月27日，原告与被告李保钳签订编号为44020120140016218的《个人购房担保借款合同》，约定被告李保钳向原告借款人民币37.7万元，借款期限为2014年2月27日至2044年2月26日止，按月等本递减方式还款，以被告李保钳所购的位于江门市新会区会城冈州大道西X号某花园X座XXX作为抵押担保，已办理预购商品房抵押权预告登记手续；同时被告金牛公司提供阶段性保证担保。上述合同签订后，原告已依约划款，同时对位于江门市新会区会城冈州大道西X号某花园X座XXX房屋享有优先受偿权。虽然被告金牛公司未在该借款合同上签章，但根据其与我行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，被告金牛公司对我行与购房人所签订的借款合同均予以认可，因此，被告金牛公司应按合同约定对被告李保钳的债务承担连带保证担保责任。截至2016年1月5日止，被告李保钳已超期没有偿还贷款本息，共拖欠原告贷款本息381541.33元（其中本金371862.68元，利息、罚息及复利9678.65元）。虽经我行催讨，被告李保钳仍不履行还款义务，现向法院提起诉讼，请求判令：一、解除被告李保钳与原告签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李保钳清偿贷款本金371862.68元及支付相应的利息、罚息及复利（截至2016年1月5日止利息、罚息及复利为9678.65元，自2016年1月6日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按《个人购房担保借款合同》约定计算）；三、确认李保钳与原告之间的抵押担保关系合法有效，原告对位于江门市新会区会城冈州大道西X号某花园X座XXX的抵押物享有优先受偿权；四、被告金牛公司对李保钳拖欠原告的债务承担连带保证担保责任；五、本案案件受理费由被告负担。
原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1.身份证复印件1份，证明被告的身份情况。
2.《个人购房担保借款合同》1份、《中国农业银行广东省分行一手房贷款业务银企合作协议》1份，证明原告与李保钳之间存在借款合同关系，被告金牛公司应对李保钳拖欠原告的债务承担连带担保责任。
3.预购商品房抵押权预告登记证明2份，证明抵押担保合法、有效，原告对抵押物享有优先受偿权。
4.借款凭证1份，证明原告依约向被告李保钳发放贷款的事实。
5.欠款明细1份，证明李保钳拖欠原告贷款本息的情况。
6.催收资料4份，证明原告向被告李保钳进行催收的事实。
被告李保钳答辩称：本人对原告的起诉没有异议。
被告李保钳在举证期限内没有向本院提交证据。
被告金牛公司没有答辩，在举证期限内没有向本院提交证据。其经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证的诉讼权利。
经审查，原告提供的证据来源合法真实，能客观反映案件事实，本院予以采信。
经审理查明，2012年3月31日，原告与被告金牛公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，合作项目为坐落于江门市新会区会城冈州大道西X号“汇侨新城”，金牛公司不可撤销地承诺，为原告向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带保证担保。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告金牛公司提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自原告向购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
2014年1月24日，被告李保钳到江门市新会区住房和城乡建设局办理了对坐落于新会区会城冈州大道西X号某花园X座XXX房产的预购商品房预告登记手续。
2014年2月27日，原告与李保钳签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：李保钳向原告借款377000元，用于购买坐落于江门市新会区会城冈州大道西X号某花园X座XXX房产，贷款期限为360个月；借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，借款期间遇基准利率调整的，则自每次基准利率调整后的次年1月1日开始调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利；李保钳授权原告将贷款划入金牛公司的XXX的账号；李保钳采用等本递减还款法偿还贷款本息；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权等。李保钳自愿提供上述所购买的房产作借款的抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同还约定，抵押人应协助配合贷款人按照以下约定办妥抵押（预告）登记：自本合同签订之日起90天内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。同年3月13日原告再次对上述房产办理了预购商品房抵押预告登记手续。
上述合同签订后，原告依约于2014年5月1日将借款377000元划转给李保钳指定的被告金牛公司账户，履行了合同的义务。被告李保钳自2014年12月起超期未能按时还款，至2016年1月5日止尚欠原告借款本金371862.68元及利息、罚息、复利共9678.65元。据此，原告认为被告李保钳的行为已构成违约，遂于2016年1月11日向本院提起诉讼。
另查明，截至本案法庭辩论终结时止，江门市新会区会城冈州大道西X号某花园X座XXX房产仍未办妥房地产权证以及以原告为抵押权人的抵押登记。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。
原告与李保钳签订的《个人购房担保借款合同》及与被告金牛公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》是合同各方当事人平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的民事合同，各方当事人均应依照合同的约定履行自己的义务。原告依约发放贷款后，被告李保钳并未依约还款，截至2016年1月5日，李保钳拖欠原告本金371862.68元及利息、罚息、复利9678.65元，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告有权终止合同，提前收回已发放的贷款本息。现原告要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》和请求被告李保钳清偿拖欠的借款本金及利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为涉案房屋预购商品房抵押预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但因涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张行使抵押权缺乏法律依据，本院依法不予支持。
又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，被告金牛公司提供阶段性连带保证的主合同为系争个人购房担保借款合同，现主合同虽被解除，在被告金牛公司与原告未在保证合同中另有约定的情况下，保证人金牛公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告金牛公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。因此，被告金牛公司应对被告李保钳因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。被告金牛公司承担担保责任后，有权向被告李保钳追偿。
被告金牛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司江门新会支行与被告李保钳于2014年2月27日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告李保钳应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金371862.68元及相应利息9678.65元（利息、罚息、复利暂计至2016年1月5日，自2016年1月5日起利息、罚息、复利继续按《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际清偿日止）给原告中国农业银行股份有限公司江门新会支行。
三、被告江门市金牛房地产开发实业有限公司应对被告李保钳在本判决第二项规定的给付义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3511.55元，由被告李保钳、江门市金牛房地产开发实业有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
代理审判员 陈仲庆
二〇一六年三月三十日
书 记 员 廖雪珍
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