福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1023号原告（反诉被告）厦门盛世豪泰物业服务有限公司。法定代表人杨晓，董事长。委托代理人王亮，公司职员。被告（反诉原告）林怀雄，女，1970年1月3日出生，汉族。委托代理人陈桂山，男，1968年4月22日出生，汉族。系被告（反诉原告）林怀雄丈夫。原告厦门盛世豪泰物业服务有限公司（以下简称盛世豪泰物业公司）与被告林怀雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告林怀雄提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2015年5月21日依法适用简易程序公开开庭审理。原告（反诉被告）盛世豪泰物业公司的委托代理人王亮，被告（反诉原告）林怀雄的委托代理人陈桂山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世豪泰物业公司诉称，2009年5月，原告与厦门嘉崧储运有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，受托对厦门市海沧区沧湖东一里海景奥斯卡小区进行物业管理服务。被告林怀雄系海景奥斯卡501号501单元业主。自2011年4月1日起至2014年9月30日的物业管理费13765.5元（人民币，币种下同）、2012年4月1日起至2014年9月30日的公共维修金891元、2012年1月1日起至2014年6月30日的自用水费及公摊水电费1393.1元，以及因拖欠上述费用而产生的违约金28697.2元，共计44746.8元。上述欠款经原告多次催讨，被告至今不予支付。因此原告诉至法院，请求判令：一、被告林怀雄支付原告2011年4月1日起至2014年9月30日的物业管理费13765.5元、2012年4月1日起至2014年9月30日的公共维修金891元、2012年1月1日起至2014年6月30日的自用水费及公摊水电费1393.1元，以及因拖欠上述（2011年4月-2014年9月）费用而产生的违约金28697.2元（按日千分之三计算暂计至2014年8月30日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告林怀雄辩称：一、被告于2009年与厦门嘉崧储运有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房产，约定厦门嘉崧储运有限公司应当于2010年6月30日前交房，可实际交房日期为2010年10月3日。根据合同约定，厦门嘉崧储运有限公司应当支付被告违约金9460.8885元。被告找厦门嘉崧储运有限公司处理，被告知已经移交原告，找原告处理。原告只为此单方面确定免收半年（2010年10月1日至2011年3月31日）的物业管理费，侵害了被告的权利，应承担连带责任将上述违约金抵扣物业管理费或者支付被告。二、原告对小区管理不善，防盗措施不足，未能履行安全防范义务，以致2013年9月25日被告家中发生入室盗窃事件，给被告造成直接经济损失约13000元（其中包括一台IP**、一台单反相机、一个电脑硬盘及现金等）。从公安机关的现场勘验及小区视频录像来看，疑似小偷于当日下午即已在小区内四处徘徊踩点，待天色稍晚，才通过海侧商铺（门未关，室内楼梯可至二楼）、外广告架、三楼露台、三楼搭盖的封闭阳台及四楼的窗子进入被告位于5楼的家中入室盗窃。显然，从小偷入室盗窃的过程和路线来看，原告所提供的物业服务并未达到合同约定的标准，存在严重的不足和缺陷，未尽到管理义务，构成严重违约。三、盗窃事件不仅使被告遭受了经济损失，更是使被告及家人留下了严重的心理阴影，给被告造成了很大程度的精神损害。四、由于原告一直未对盗窃事件中暴露出来的管理瑕疵及问题进行完全整改，为避免再次遭受诸如被盗的经济损失，被告不得不自行沿门窗加装了一套监控及红外报警系统，花费23255元。此也系原告未尽管理义务且对管理瑕疵未进行完全整改造成。综合上述，请求驳回原告的诉讼请求。基于上述答辩理由，被告林怀雄提出反诉，请求判令：一、反诉被告赔偿反诉原告因其严重违约未尽物业管理责任而造成的直接和间接经济损失36000元；二、反诉被告支付反诉原告精神损害抚慰金20000元；三、反诉被告连带支付反诉原告因厦门嘉崧储运有限公司逾期交房违约金9460元。四、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告盛世豪泰物业公司辩称：一、反诉被告不是反诉原告与厦门嘉崧储运有限公司之间签订的商品房买卖合同的主体，基于该合同产生的权利义务与反诉被告无关。开发商延期交房不能成为反诉原告拒缴费用的合理理由。反诉原告诉求反诉被告承担开发商的违约责任没有事实和法律依据，应另案处理。二、反诉原告所提供的报警回执仅能证明被盗的事实，回执本身并不能证明反诉原告被盗物品和物品的价值，而反诉原告也未提供购买发票等证明相应物品的价值。三、三楼露台反诉被告于2011年8月之前就已通知海沧行政执法局进行处理。该局已于2011年8月11日要求业主进行整改。另，在被盗当日，反诉被告维序员依照规定按时定点巡逻。发生盗窃事件属于不可抗的外因造成，反诉被告已经克尽管理职责。反诉原告遭受的损失应督促公安机关尽早破案挽回损失。四、对于反诉原告所举证的监控及报警系统清单及费用、照片，真实性、合法性、关联性均有异议。即使是真实的，也是反诉原告行使自身权利，与反诉被告公司的职责、与本案无关联性。且其安装时间是在被盗前还是被盗后不得而知，费用清单并非合法有效的财务凭证，无法证明反诉原告为安装系统而支出的金额。综合上述，反诉原告的反诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。经审理查明：被告林怀雄为厦门市海沧区沧湖东一里501号501室（海景奥斯卡501号501室）房屋的业主，其系于2009年3月12日与案外人厦门嘉崧储运有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋。《商品房买卖合同》约定购房款总金额为995883元，交房时间为2010年6月30日，并约定：出卖人未能按约定期限交付商品房，逾期不超过120日的，出卖人按日支付买受人已付款万分之一的违约金；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日支付买受人已付款万分之一点五的违约金。后该房屋实际于2010年10月3日完成交付、接收。2010年10月3日，林怀雄与盛世豪泰物业公司、厦门嘉崧储运有限公司签署《海景奥斯卡业户入住合约》，声明已通读并完全明白《业主手册》、《装修指南》、《临时管理规约》、《物业服务协议》之内容，并同意严格遵守其所有规定的条款，按时交纳有关管理和服务费用。2011年6月1日，原告盛世豪泰物业公司与厦门嘉崧储运有限公司签订《前期物业服务合同》，受委托作为前期物业管理服务公司进驻海景奥斯卡小区提供物业管理服务。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，住宅为2.20元／月·平方米；房屋公共维修金为0.20元／月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的前五个日历日履行当月物业服务费用的缴纳业务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。合同所附的《前期物业管理服务质量标准》约定：一、房屋管理。……2、禁止封闭阳台和在窗户外侧安装防盗网栏。……三、公共秩序维护。……2、按照规定路线和时间进行每天24小时不间断巡逻，不少于6次，巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。因主张被告林怀雄未依约缴交相关物业管理费用且经催告未果，原告于2015年4月1日诉至本院。被告林怀雄亦提起反诉。另查明：一、2010年9月17日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价（2010）18号《关于海景奥斯卡小区物业服务收费有关事项的通知》批复盛世豪泰物业公司“……物业服务质量与收费按与业主签订的《海景奥斯卡物业服务协议》所确定的标准执行，即高层住宅2.20元／平方米·月，店门3元／平方米·月。上述标准不含水电公摊。公共水电费按各楼层和实际支出向业主或非业主使用人按户或使用量分摊。二、房屋公共维修金按0.20元／平方米·月收取”。二、2013年9月25日，被告林怀雄海景奥斯卡501号501室发生被盗事件，林怀雄的丈夫陈桂山于当日向厦门市公安局钟山派出所报警，事项为“入室盗窃”。三、反诉原告林怀雄庭审举证照片一组，拟证明原告管理失责造成其被盗及损失。其中载明时间为2013年9月26日的照片中显示案涉小区向海一侧一楼商铺尚未装修完成，外墙有搭广告架子；商铺门未关，商铺内存在楼梯可上二楼。2015年4月的照片显示商铺外墙有广告牌。就此，反诉被告盛世豪泰物业公司质证认为，对表面真实性合法性没有异议，但对关联性和证明事项有异议，具体意见同反诉答辩相应意见。庭审中，反诉被告陈述“门是有关，但是架子还是有的。其他没有”；“广告牌是店面业主做的广告牌，不是物业做的广告牌”。四、反诉原告林怀雄庭审举证“监控及报警系统清单及费用”（附图片）一份，拟证明盛世豪泰物业公司管理失责造成其安装监控系统导致间接损失。该清单列明有关监控及报警系统费用共计23255元。盛世豪泰物业公司质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，具体意见同反诉答辩中相应意见。五、反诉被告盛世豪泰物业公司庭审举证《整改通知书》、《厦门市海沧区城市管理行政执法局责令改正通知书》各一份，拟证明其已按照物业法规及合同约定履行职责，对于1号楼业主的违法建造行为已经予以制止，并报告行政执法部门处理。此外，盛世豪泰物业公司还举证巡楼记录表，拟证明其对小区有按时巡查。上述《整改通知书》、《厦门市海沧区城市管理行政执法局责令改正通知书》的内容分别为盛世豪泰公司、厦门市海沧区城市管理行政执法局要求海景奥斯卡小区1号楼302单元的业主黄沧桑整改违章搭建；巡楼记录表载明2013年9月25日的巡楼情况。反诉原告林怀雄质证认为，整改通知书的真实性没有异议，但违章搭盖不是被盗的真实原因；“他在外地面做的架子，让人进入小区才是造成我被盗的重要原因”；对巡查记录有异议，发生被盗事件后，反诉原告去调监控，没发现巡视；此外，小区一共五栋楼，一栋楼半小时巡查完，这有问题。六、对于原告盛世豪泰物业公司起诉所主张的各项目费用金额，被告林怀雄庭审表示对于违约金有异议，约定过高，对于其他项目金额无异议。上述事实有原告盛世豪泰物业公司提供的《商品房买卖合同》、《关于海景奥斯卡小区物业服务收费有关事项的通知》、《前期物业服务合同》、《海景奥斯卡业户入住合约》、催款函、律师函，被告林怀雄提供的《商品房买卖合同》及发票、报警回执、结婚证、照片、“监控及报警系统清单及费用”清单，以及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，原告盛世豪泰物业公司与厦门嘉崧储运有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，盛世豪泰物业公司作为物业服务企业应依约履行管理服务职责，被告林怀雄作为业主，是原告物业管理服务的直接受益者，应依约支付相关费用。对于盛世豪泰公司物业公司主张的各项费用，林怀雄对于违约金以外的项目费用不持异议，本院予以认定。本案林怀雄不支付相关物业费用的理由之一是开发商逾期交房。因原告盛世豪泰物业公司不是林怀雄与开发商厦门嘉崧储运有限公司之间签订的商品房买卖合同的主体，林怀雄也无证据证明相关的合同义务已确定转由盛世豪泰物业公司负担，因此，林怀雄要求盛世豪泰物业公司承担逾期交房的责任缺乏依据，其相应抗辩及反诉请求，本院不予支持。若林怀雄确与开发商就交房等问题有争议，可以另案处理。关于林怀雄反诉主张因被盗造成的精神损害抚慰金20000元，因本案系合同纠纷，林怀雄主张精神损害抚慰金缺乏法律依据，本院不予支持。关于林怀雄所住单元发生被盗事件，从盛世豪泰物业公司举证的整改通知书等材料可以看出其有履行物业服务的基本职责，但从林怀雄举证的照片证据看，相应的环境确实存在发生盗窃事件的隐患，而确实发生盗窃事件也反映出盛世豪泰物业公司的管理服务存在疏失。综合考虑上述情况，并考虑林怀雄未能提供充分证据证明其所主张的损失，本院对于原告盛世豪泰物业公司所主张的违约金不予支持，并酌定其主张的物业管理费13765.5元按60%的比例计收，计8259.3元。关于原告还主张的公维金891元、水费及公摊水电费1393.1元，因本质上非属物业服务的对价，而是关系全体业主利益或被告自身的消费，被告应予以支付。对于反诉原告主张的经济损失36000元，如前所述，反诉原告的证据不充分，本院已酌定盛世豪泰公司减收物业管理费，故该部分反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林怀雄于本判决生效之日起十日内支付原告厦门盛世豪泰物业服务有限公司2011年4月1日起至2014年9月30日期间的物业管理费8259.3元、2012年4月1日起至2014年9月30日公共维修金891元、2012年1月1日起至2014年6月30日自用水费及公摊水电费1393.1元，以上合计10543.4元；二、驳回原告厦门盛世豪泰物业服务有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告林怀雄的诉讼请求。若被告林怀雄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉案件受理费919元减半收取459.5元，由原告厦门盛世豪泰物业服务有限公司负担351.5元，由被告林怀雄负担108元；反诉案件受理费1436元减半收取718元，由反诉原告林怀雄负担。被告、反诉被告应负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员陈基周二〇一五年六月三十日书记员许晔附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。