湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第527号
上诉人（原审被告）刘凯。
委托代理人欧阳佩，湖南湘华源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林月娥。
委托代理人黄慧，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱伟松，系林月娥前夫。
上诉人刘凯因与被上诉人林月娥、朱伟松确认协议效力纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院于二○一四年五月十九日作出的（2014）双民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人刘凯的委托代理人欧阳佩，被上诉人林月娥及其委托代理人黄慧，被上诉人朱伟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，林月娥与朱伟松于1988年1月25日登记结婚，1990年生育女孩朱某甲。1999年12月25日，林月娥与朱伟松出资购买了双清区住房（系单位房改房），当时因该住房存在贷款抵押，不能办理产权过户手续，该住房登记所有权人仍为邵阳市水泥实业总公司。2001年3月5日，林月娥与朱伟松在湖南省永顺县人民法院调解离婚，双方达成协议将上述夫妻共同所有的住房赠予给婚生女朱某甲。2007年12月13日，邵阳市水泥实业总公司将诉争房屋的所有权过户至朱伟松名下，林月娥与朱松伟均不知情。2009年朱某甲因病死亡。2012年6月11日，朱伟松住院看病急需用钱，在案外人朱某乙的介绍下，将诉争房屋转让给刘凯。刘凯通过介绍人朱某乙知道该套房屋的赠与情况，双方并于当日在邵阳市罡大公证处办理了房屋买卖合同的公证，次日朱伟松与刘凯到产权监理处查询得知产权已过户至朱伟松名下，朱伟松即协助刘凯将诉争房屋的所有权过户登记在刘凯名下。现林月娥以朱伟松不经其同意出卖房屋，属无权处分，刘凯明知该房屋属朱某甲的遗产，仍向朱伟松单方购买属非善意为由诉至法院。
原审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。林月娥与朱伟松在湖南省永顺县人民法院调解离婚时，双方将共同财产即邵阳市双清区观音塘社区住房赠与给婚生女儿朱某甲，该赠与行为是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。本案中虽然林月娥与朱伟松两人赠与房屋的行为有效，但该赠与的房屋在其婚生女儿死亡前一直没有办理变更登记，且在此期间，邵阳市水泥实业总公司将该房屋产权登记在朱伟松名下这一事实，可以证实该房屋所有权仍属林月娥与朱伟松共有。朱某甲的死亡只能引起该赠与合同的法定解除，但改变不了林月娥与朱伟松共有的性质。刘凯在中间人朱明样的介绍下，对该诉争的房屋在购买时存在上述客观事实是负有谨慎注意义务，同时根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人一致同意，但共有人之间另有约定的除外。朱伟松在未经林月娥同意的情况下，擅自与刘凯签订房屋买卖合同，处分共同共有财产，损害了林月娥的利益，且刘凯应当知道朱伟松在无权处分情况下处置共有财产仍然与其签订买卖合同，刘凯的行为不符合善意取得的构成要件。综上，朱伟松与刘凯签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国物权法》关于善意取得的有关规定，应属无效，故对林月娥要求确认朱伟松与刘凯之间签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求予以支持；林月娥要求确认其系邵阳市双清区观音塘社区住房的共有权人的诉讼请求属另外一种法律关系，不适合合并审理，林月娥可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）被告朱伟松与被告刘凯签订的关于“邵阳市双清区观音塘社区住房”的《房屋买卖协议》无效；（二）驳回原告林月娥的其他诉讼请求。
上诉人刘凯上诉称，刘凯因自身居住需要，经他人介绍与朱伟松签订《房屋买卖协议》，该协议第五条明确约定朱伟松保证在交接时没有产权和财务纠纷，交接后所发生的产权和财务纠纷由朱伟松承担全部责任，协议签订后双方到公证处办理了公证，刘凯也支付了当时的市价55000元的购房款，并在朱伟松的协助下办理了过户登记，刘凯取得该房屋的所有权明显系善意取得，原判认定不是善意取得的证据不足。2001年朱伟松与林月娥离婚时虽然将房屋赠与朱某甲，但2007年市水泥公司将房屋登记于朱伟松名下时朱某甲与林月娥均未提出异议，2009年朱某甲去世后林月娥也未就房屋产权登记情况提出异议，2012年该房屋过户登记于刘凯名下时林月娥也未提出过异议，林月娥直到市拆迁办经过公告后与刘凯签订拆迁安置补偿协议后才提起诉讼要求确认《房屋买卖协议》无效，刘凯完全有理由相信林月娥与朱伟松恶意串通，企图通过诉讼侵害刘凯的合法权益。
被上诉人林月娥答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人朱伟松答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案各方当事人之间争议的焦点主要是上诉人刘凯与被上诉人朱伟松签订的《房屋买卖协议》的效力，故本案应属确认合同效力纠纷。被上诉人林月娥与朱伟松在离婚时约定将双方共同所有的位于邵阳市双清区房屋赠与其女儿朱某甲，由于2007年该房屋被登记于朱伟松个人名下，朱某甲并未取得该房屋的所有权直到其因病去世，故该房屋在交易之前是林月娥与朱伟松共同共有的财产。刘凯经他人介绍与朱伟松联系房屋买卖事宜，为了证明其对该房屋拥有完全的处分权，朱伟松在协商过程中向刘凯提供了房屋所有权证书，基于房屋产权登记的公示、公信效力，刘凯有理由相信朱伟松系合法的处分权人，其与朱伟松签订《房屋买卖协议》，并在对协议进行公证之后按照当时的市场行情支付了相应的对价，又到房产部门办理了产权过户登记，刘凯取得了该房屋的所有权。刘凯取得房屋所有权的情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，即受让时是善意、以合理的价格转让、办理了不动产登记，故应认定刘凯系善意取得讼争房屋的所有权，其与朱伟松签订的《房屋买卖协议》应为有效。原判认定刘凯与朱伟松签订的《房屋买卖协议》无效没有法律依据，刘凯就此提出的上诉理由成立，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2014）双民初字第94号民事判决；
二、驳回原审原告林月娥的诉讼请求。
本案一审诉讼费80元，二审诉讼费600元，共计680元，由林月娥负担80元，朱伟松负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗俊辉
审 判 员 颜锦霞
代理审判员 彭国强
二〇一四年九月八日
代理书记员 李碧玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。