黑龙江省铁力市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁商初字第377号
原告郑辉，男，1941年4月13日出生，汉族，退休工人。
委托代理人林树龙，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。
被告铁力市嘉旺房地产开发有限责任公司，住所地铁力市正阳大街。
法定代表人王永利，职务总经理。
委托代理人陈相森，该公司副总经理。
委托代理人高天书，黑龙江龙程律师事务所律师。
原告郑辉与被告铁力市嘉旺房地产开发有限责任公司（以下简称嘉旺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2015年6月10日诉讼来院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了进行了审理。原告郑辉及其委托代理人林树龙，被告嘉旺公司的委托代理人陈相森、高天书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑辉诉称，原告在铁力市医院斜对面有一栋一二层连体商服楼，被告建设铁力市＊＊小区，原告楼房在拆迁范围内。2013年5月27日，双方签订拆迁安置协议书，约定被告回迁安置原告原位置三栋一二层连体楼房，位置为北数一、二、三户，回迁楼房使用总面积为640.88平方米，此面积不含任何公摊面积，回迁楼房按6000.00元每平方米计算。2014年10月原告准备回迁时发现三栋楼房的使用总面积为618.88平方米，少回迁了22平方米。同时被告擅自改变图纸，没有给楼房建设厨房和安装排烟管道，存在使用缺陷。2015年5月被告给付原告楼房钥匙，但争议问题始终未解决。被告逾期交付房屋存在违约，应当支付违约金10万元，同时被告拒绝给原告供应水电。因此，原告提起诉讼要求：1、被告给付少回迁22平方米楼房面积差价132000.00元。2、被告给付逾期交房违约金10万元。3、被告为原告楼房建设厨房和排烟管道。4、被告为原告楼房供应水电。诉讼中，原告放弃第四项诉讼请求。
原告向法庭提交了以下证据：
1.拆迁安置协议书1份。主要内容：甲方将郑辉位于铁力市老铅印室北侧一幢一二楼连体商业用房拆迁，甲方偿还给乙方房屋位置为新建楼房北侧东数第一、二、三户，东西轴线尺寸南侧为28轴至40轴，北侧为30-31之间至40轴，南北轴线尺寸为T轴至J轴，总面积为640.88平方米（此面积为使用面积，不包括任何公摊面积）连体一二楼。一层层高不低于3.9米，二层层高不低于3.6米（协议后附施工图纸，协议内所标轴线以该图纸为准）。如果甲方随意更改乙方回迁部分的图纸，乙方有权退房，房款价格按每平方米6000.00元结算。回迁时间为2014年7月30日，如2014年7月30日之前由于甲方的原因造成乙方未能回迁，甲方应赔偿乙方经济损失每年10万元。甲方嘉旺公司盖章，乙方郑辉签字，2013年5月27日。原告举此证据拟证实，被告为原告拆迁安置楼房的位置，回迁楼房总面积为640.88平方米，同时约定上述面积为使用面积，不包括公摊面积，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议履行。被告质证意见，对证据的真实性没有异议，对待证事实有异议。在协议中对640.88平方米进行了限定，该面积是按建筑轴线计算出来的，如果该面积不包括公摊面积的话，按轴线施工是无法实现的，该协议第一条内容存在相互冲突，应依据合同相关规定综合判定。
2.施工平面图1份。原告举此证据拟证实，该图纸是双方签约时被告向原告提供的，双方对楼房位置用轴线进行了确定，被告根据此图纸承诺能为原告设计出使用面积为640.88平方米的3户商服楼，被告提供此图纸时没有说明此楼房要建地下室，被告建设时没有关于地下室部分的施工主张，后来被告擅自改变图纸，建设了地下室，导致回迁楼一层排烟设施被安装到地下室，被告存在违约。被告质证意见，对真实性无异议，图纸确系被告提供给原告的，但该证据证明不了原告所述的绝大部分内容，被告是完全按图纸进行施工的。该证据原告当庭出示，法庭应让其说明延期举证的理由。
3.＊＊＊＊＊房地产测绘有限公司测绘报告1份。主要内容：涉案3套楼房套内面积为618.686平方米，公摊面积为64.725平方米，建筑总面积为683.411平方米。原告举此证据拟证实，被告给原告回迁的3栋楼房套内面积即使用面积为618.68平方米，少回迁22平方米。被告质证意见，对真实性无异议，该测绘报告系被告委托测绘公司作出。对待证事实有异议，报告显示公摊面积达到60多平方米，主要原因是双方在签署协议时所采用的计算方法和测绘公司采用的测算方法不一致，从而导致22平方米的差距，被告是按施工图纸的轴线施工的，没有任何变动，因此原告少回迁22平方米的主张不能成立。
被告嘉旺公司辩称，1.被告给原告回迁的房屋面积符合双方意思表示，面积不足之说不能成立。根据拆迁协议第一条的规定，双方是使用轴线作为标记确定回迁房屋的位置和面积，并将建筑图纸作为附件留底。当时是按原告儿子郑志忠的要求进行的，其目的是为了确定回迁房屋位置和面积，防止施工过程中出现变动。签订协议前原告儿子详细审阅了施工图纸并按图纸标注的轴线之间的距离计算出回迁房屋的面积，得出回迁房屋总面积640.88平方米的结论。被告施工过程中未作任何改变，原告所称的少22平方米的根本原因在于测绘公司测绘时将各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，导致测绘后的实际使用面积在扣除分摊面积后减少。虽然协议书限定回迁房屋使用面积为640.88平方米且不包括任何公摊面积，该约定事实上是根本无法实现的。2.被告不存在逾期交房的违约行为。被告所开发的＊＊小区在2014年5月完工，原告当月即取得回迁房屋的钥匙，并将回迁房屋借给他人使用，被告取得的备案证上亦注明竣工日期为2014年7月30日。3.被告给原告回迁的房屋设施齐全，不存在使用缺陷。原告称回迁房屋未建设厨房和排烟管道与事实不符。由于回迁房屋是一二层连体，考虑到房屋为商业性质，为了最大限度体现房屋价值，在二层预留了厨房和排烟管道，完全符能满足使用需要。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告嘉旺公司向法庭提供了以下证据：
1.拆迁协议书、房屋产权证复印件各1份，施工图纸1份。被告举此证据拟证实，拆迁原告房屋建筑面积为448平方米，回迁给原告房屋的总面积为640.88平方米，数据的得来是原告方基于被告提供的图纸标注的轴线得出的640.88平方米的面积，被告已经按拆迁协议履行了自己的义务，不存在违约行为。原告质证意见，对拆迁协议和产权证真实性无异议，施工图纸与双方签订协议时的图纸不同，对真实性有异议。被拆迁楼房产权证与本案无关，被告同意回迁给原告640.88平方米楼房，不包括公摊面积。被告所举图纸反而能证明被告在设计时没有地下室，说明被告擅自改变施工图纸。
2.＊＊小区进户验收单4份、竣工备案证1份（均为复印件，已与原件核对）。被告举此证据拟证实，小区业主在2014年6月均已入户，工程备案证上载明的竣工时间为2014年7月30日，上述时间能说明回迁房屋在双方约定的回迁期限内已经交付使用，被告没有逾期回迁。原告质证意见，对备案证的真实性无异议，对待证事实有异议，该备案证只能证实工程已经竣工，不能证实工程验收合格，未经验收的楼房，原告有权拒绝办理入户，同时该备案证不能证明原告实际入户的时间。4份入户单只是业主入户时办理的相关手续，不能证明楼房已经验收合格，该证据与本案无关。
3.证人闫某的出庭证言。主要内容：证人购买了被告开发的＊＊小区4号商服楼，交款即入户装修，其是第一家入户的。2014年6月底，其向原告女儿借用了本案争议的3号商服楼用于做饭，是在原告女儿手取的借用楼房的钥匙。被告举此证据拟证实，被告至迟在2014年6月30日前就已将3栋回迁楼房的钥匙交给了原告，否则证人也不能取得争议楼房的钥匙。原告质证意见，有异议。原告没有将楼房借给证人使用，原告未能入户的原因是房屋面积不够和存在使用缺陷争议未解决原告才拒绝入户。
4.证人袁某某的出庭证言。主要内容：证人受被告委托设计＊＊小区，轴线是在建设设计图纸中表示各使用功能房间的详细尺寸，确定建筑定位的基本尺寸。该楼房设计时没有地下室，2013年制作施工图纸时才有的地下室。从建筑学上说套内面积和使用面积是一个概念，但不是指房屋净面积。因该楼房是一二层连体，在一层可以不预留厨房和排烟管道。被告举此证据拟证实，原被告在签署协议时是按轴线确定回迁面积的。原告质证意见，部分有异议。证人代表不了设计单位，因为没有委托书，证人也未提供设计师资质，其个人言论不能代表相关规范。
本案争议焦点：1.原被告签订的拆迁协议效力如何。2.被告是否存在违约行为。3.原告诉讼请求是否合理。
庭审中原被告围绕本案争议焦点进行了举证质证。被告对原告所举证据的真实性无异议，本院予以采信；原告对被告所举证据1中的拆迁协议、产权证的真实性无异议，本院予以采信，原告虽然对施工图纸真实性提出异议，称与原告提供的图纸不一致，但原告所提供图纸为平面图，而被告所提供的图纸系施工图，二者本来就不同，对该证据本院予以采信。原告对被告所举证据2中的备案证的真实性无异议，本院予以采信。原告对证据2中的4份进户验收单提出异议，本院认为进户验收单仅能证实验收单上记载的相关业主已经入户，不能证实本案原告已经入户，该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。原告对被告所举证据3提出异议，称没有将回迁房屋借给过证人，但在庭后其代理人提供的代理词中承认借过，但称没有办理入户手续。本院认为，按照交易习惯，取得回迁楼房钥匙，就应当认定被告已经交付房屋，因此对该证据本院予以采信。对于被告所举证据4，本院认为，该证人对轴线以及是否应当在一层预留厨房和排烟管道等解释是其个人的见解，不能作为证据使用，本院不予采信。
本院依据采信的证据及原被告的诉辩主张认定以下事实：
2013年5月27日，原被告签订拆迁协议，约定：被告将原告位于铁力市老铅印室北侧一幢一二楼连体商业用房拆迁，采用产权调换方式给予原告补偿，被告给原告回迁新建楼房北侧东数第一、二、三号三栋一二层连体商服楼。该楼在图纸上的位置为：东西轴线尺寸南侧为28轴至40轴，北侧为30-31之间至40轴，南北轴线尺寸为T轴至J轴，回迁楼房总面积为640.88平方米，并且约定该面积为使用面积，不包括任何公摊面积。如果被告随意更改原告回迁部分的图纸，原告有权退房，房款价格按每平方米6000.00元计算。回迁时间为2014年7月30日，如2014年7月30日之前由于被告的原因造成原告未能回迁，被告应赔偿原告经济损失每年10万元。
另查明，被告嘉旺公司至迟在2014年6月30日前将回迁楼房交付给原告。该三栋回迁楼房为一二层连体，二层设有厨房和排烟管道，三栋回迁楼房经测量套内面积为618.686平方米，公摊面积为64.725平方米，建筑总面积为683.411平方米。回迁楼房所在小区于2015年1月12日竣工备案。上为本案事实。
本院认为，原被告所签订的拆迁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务；原被告在拆迁协议上明确约定被告给原告置换的楼房使用面积为640.88平方米，不包括任何公摊面积，而从测绘报告可以体现出建筑面积是由套内面积和公摊面积组成，因此就本案而言使用面积等同于套内面积。按测绘报告上显示的套内面积计算，争议的三栋楼房使用面积为618.686平方米，比双方约定的使用面积少22.194平方米，原告要求按22平方米计算予以准许，被告应当给付原告差价款132000.00元（22平方米×6000.00元）；被告系开发企业，应推定其对测绘公司使用的房屋面积测绘标准与其所称按轴线计算房屋面积之间的区别是明知的，其在签订拆迁协议时对在双方约定的轴线范围内无法计算出使用面积为640.88平方米也是明知的，在此情况下被告仍与原告约定回迁楼房面积为使用面积640.88平方米，不包括任何公摊面积，因此被告所作回迁楼房面积符合双方约定的抗辩主张本院不予支持；被告已经举证证明其已按约定的时间向原告交付回迁楼房，其没有逾期交付回迁楼房，因此原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持；被告为原告置换的回迁楼房系一二层连体楼房，被告在二层设计了厨房、预留了排烟管道，完全能够满足商服楼的使用功能，况且原告也没有证据证实，双方有必须在一层预留厨房和排烟管道的约定，因此原告要求被告在一层建设厨房和排烟管道的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款的规定，判决如下：
一、被告铁力市嘉旺房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内给付原告郑辉回迁楼房差价款132000.00元。
二、驳回原告郑辉的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4880.00元，由原告承担2160.00元，被告承担2720.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 邓宝海
人民陪审员 冷有石
人民陪审员 张云波
二〇一五年八月十九日
书 记 员 张 扬