福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第6269号
原告何宗发，男，1968年11月15日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告王家兴，男，1952年7月29日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告郑瑞玉，女，1954年2月3日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告王杜清，男，1977年6月8日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告ＸＸＸ，女，1982年8月7日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
原告何宗发与被告王家兴、郑瑞玉、王杜清、ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院�2014年10月27日立案受理，依法由审判员王凤翔适用简易程序进行审理，于2014年11月19日公开开庭进行审理，原告何宗发及被告王家兴到庭参加诉讼，被告郑瑞玉、王杜清、ＸＸＸ经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何宗发诉称，被告王家兴与被告郑瑞玉是夫妻关系，被告王杜清与被告陈瑞华是夫妻关系。2011年6月9日原告何宗发与被告王家兴、王杜清自愿签订《卖断书》，明确约定：被告王家兴、王杜清自愿将于2007年11月11日买受福清市闽发房地产开发有限公司房屋一套的产权全部卖断给原告何宗发永久为业，卖断总价款为人民币32万元，原告以现金形式支付人民币17万元给王家兴、王杜清，剩余购房款（即王家兴、王杜清尚欠兴业银行按揭贷款本息款目）人民币15万元由原告负责交纳；今后无论该房屋是价值连城或是贱如草木，买卖双方均不得有异言；原告今后若有需要办理两权证，王家兴、王杜清应无条件协助办理一切有关手续，所有费用由原告承担等各项内容。该卖断契签订后，被告王家兴、王杜清已经实际收取原告按约支付的现金购房款17万元，其余购房款15万元也由原告负责交纳，也已经全部交纳完毕。此后原告自行出资装修了该套房，并由原告及家人一直居住至今。上述房产原登记于被告王家兴、王杜清名下，被告王家兴、王杜清已将房屋两权证交原告何宗发保管，但此后原告何宗发多次要求被告王家兴、王杜清及其配偶及时协助办理上述房屋的产权过户手续，但被告总以各种借口推诿，至今未履行协助办理过户登记的义务。现请求法院判决：一、确认原、被告之间的买卖合同即《卖断书》合法有效；二、请求依法判决四被告继续履行合同，办理过户手续；三、本案诉讼费用由原告承担。
被告王家兴辩称，其对原告所述的事实没有异议，对房屋买卖合同的效力没有异议。房屋买卖款均已经收了，当时的卖价也是符合当时的市场价值，房屋产权证书也已经移交给原告了，原告已经住在里面，但现在只差产权没有办理过户，协议是被告王家兴、王杜清和原告一起签的。家庭成员对于房屋买卖没有意见，房屋原来是登记在其和儿子王杜清名下，他们有权利处分买卖房屋。现在由于办理过户手续需要全部家庭成员共同签字办理，故其一人无法协助办理过户手续。
被告郑瑞玉、王杜清、ＸＸＸ未做答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。
原告何宗发为证实其主张，向本院提供如下证据：
一、户籍查询回执，证明被告的身份情况；
二、落款时间为2011年6月9日的立卖断契人为“王家兴、王杜清”的《卖断书》一份，证明被告王家兴、王杜清将房屋卖与原告的事实；
三、房屋所有权为“王家兴”、共有权人为“王杜清”的房屋所有权证、土地使用权人为“王家兴、王杜清”的国有土地使用权证，证明诉争房屋的所有权人是被告王家兴和被告王杜清，被告王家兴和被告王杜清有权处分；
四、被告王家兴和被告郑瑞玉的结婚申请材料复印件及被告王杜清、ＸＸＸ的结婚证复印件，证明被告王家兴和被告郑瑞玉是夫妻，被告王杜清、ＸＸＸ是夫妻的事实。
经本院组织质证，被告王家兴对上述证据均无异议，被告郑瑞玉、王杜清、ＸＸＸ未到庭质证，视为其自愿放弃质证权利。本院认为，原告何宗发提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，可做为认定本案事实的依据。综合上述认定事实依据并结合当事人陈述，本院可确认如下事实：
2007年11月11日被告王家兴、王杜清以按揭贷款方式购得商品房，该房屋登记的所有权人为被告王家兴，共有权人为被告王杜清。2011年6月9日原告何宗发与被告王家兴、王杜清达成房屋买卖协议，双方就房屋买卖事宜签订《卖断书》，约定：房屋总价款为32万元，其中原告何宗发应现金交付被告王家兴、王杜清17万元，余下15万元的兴业银行按揭贷款由原告何宗发直接向银行清偿；若原告何宗发需要办理两权证，被告王家兴、王杜清应当协助办理，过户费用由原告何宗发承担。签订《卖断书》后，原告何宗发履行付款义务，被告王家兴、王杜清将房屋的产权证书均移交给原告何宗发保管，该房屋一直由原告何宗发实际使用至今。此后原、被告因房屋办理过户登记手续的相关事宜产生纠纷，原告何宗发遂诉至本院。另查，被告王家兴与被告郑瑞玉于1976年12月19日登记结婚，系夫妻关系；被告王杜清与被告ＸＸＸ于2004年3月29日结婚，系�妻关系。
本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，根据讼争房产的权属证书记载，被告王家兴、王杜清系讼争房产的共同所有权人，依法对讼争房产共同享有处分权。原告何宗发与被告王家兴、王杜清自愿签订房屋买卖合同，该合同约定没有违反法律禁止性规定，该合同依法成立并发生法律效力，缔约双方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案讼争房产是否基于婚姻关系或家庭内部的其他约定而存在不动产登记簿登记内容以外的其他共有人，不属于本案的认定范围，本案中亦无当事人提出相关抗辩，被告郑瑞玉、被告ＸＸＸ对于讼争房屋买卖的意思表示，不是本案讼争房屋买卖合同成立、生效的必要条件，不影响本案房屋买卖合同的效力。原告何宗发已经按照合同约定支付价款，被告王家兴、王杜清应当履行向原告何宗发转移房屋所有权的义务，该房屋所有权的转让，应经依法登记才发生物权变动的效力，现原告何宗发请求被告王家兴、王杜清继续履行合同，协助办理房产权属的转让登记手续，本院依法予以支持。被告郑瑞玉、被告ＸＸＸ不是本案房屋买卖合同的当事人，原告何宗发请求被告郑瑞玉、被告ＸＸＸ继续履行合同、协助办理房产权属的转让登记手续，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告郑瑞玉、被告王杜清、被告ＸＸＸ经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十九条、第九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三�条、第一百三十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条的规定，判决如下：
一、原告何宗发与被告王家兴、被告王杜清于2011年6月9日签订的《卖断书》合法有效；
二、被告王家兴、被告王杜清应当继续履行合同，应在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告何宗发办理房屋权属转让登记手续；
三、驳回原告何宗发的其他诉讼请求。
本案案件受理费3700元，因适用简易程序减半收取1850元，由原告何宗发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王凤翔
二〇一四年十一月二十四日
书记员 周 帆
附注：
一、本判决书引用的主要法律条文
（一）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
（二）、《中华人民共和国民法通则》
第五十七条【法律效力】民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第一百一十一条【违约责任的一般条款】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
（三）、《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享�占有、使用、收益和处分的权利。
第九十五条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
（四）、《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
（五）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。