上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11867号
原告：帅洪本，男，1971年11月16日生，汉族，住河南省。
原告：李红梅，女，1973年10月26日生，汉族，住河南省。
上述二原告的共同诉讼代理人：司功卓，上海锦名律师事务所律师。
被告：赵家杰，男，1958年3月6日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：赵菊敏(系被告赵家杰胞姐)，1955年10月26日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：夏之威，上海申京律师事务所律师。
被告：董淑华，女，1960年6月28日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：马嫄媛，上海嘉富诚律师事务所律师。
原告帅洪本、李红梅与被告赵家杰、董淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案、于2016年12月20日判决后，被告董淑华上诉后，上海市第一中级人民法院于2017年6月29日裁定发回重审。本院于2017年7月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帅洪本、李红梅及二原告的共同委托诉讼代理人司功卓，被告赵家杰的委托诉讼代理人赵菊敏、夏之威，被告董淑华及其委托诉讼代理人马嫄媛到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告帅洪本、李红梅向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户到二原告名下；2.判令二被告按照每日5,000元的标准支付给二原告自2016年6月25日起至实际交付房屋(包括房屋交付和过户)之日止的违约金；3.二被告承担原告律师费30,000元。事实和理由：2013年9月5日，二原告与二被告签订了《房产抵押与借款协议》一份，其真实意思表示为房屋买卖合同，约定由二原告向二被告购买涉案房屋，由于涉案房屋系动迁安置房，在取得大产证之日起三年内不得转让、抵押，故而双方约定，原告以取得涉案房屋为目的向被告支付约定的款项，被告在涉案房屋可办理过户手续之日起60日内将该房屋过户至被告名下。合同签订后，原告按约向被告支付了相应款项，被告于协议签订当日将房屋交付原告使用至今。近日，原告得知涉案房屋已经符合过户条件，被告不仅不积极办理过户手续，反而私下联系中介公司，企图将涉案房屋转卖他人。为此，原告诉至法院请求判如所请。
被告赵家杰辩称：原、被告之间没有房屋买卖合同关系，双方系抵押借款关系，《房产抵押与借款协议》应属无效的协议；且涉案房屋在签订协议时属于不能进行交易的房屋。另被告赵家杰在原审中则辩称：双方系房屋买卖关系，同意过户，系争房屋业已交付；原告尾款20万元未支付，不同意支付违约金，且原告主张的每日违约金5,000元过高；办理过户的材料均已经被被告董淑华拿走，而双方正在办理离婚。
被告董淑华辩称：不同意原告的诉请，原被告之间为抵押借款关系而非房屋买卖合同关系；关于已付款55万元，原告未能充分举证证明其已经支付的事实，要求原告补足相应证据；原告主张的违约金过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人提供的证据以及陈述，本院认定事实如下：
涉案房屋的登记产权人为两被告，小产证登记日期为2016年3月15日。涉案房屋为动迁安置房，因二被告于2009年9月1日与案外人上海国投置业有限公司签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》取得。2013年4月26日，涉案房屋所在小区取得了上海市房地产权证(大产证)。
2013年9月5日，二被告作为甲方(抵押人)、二原告作为乙方(抵押权人)，上海鑫开房产经纪事务所(以下简称“鑫开房产事务所”)作为丙方(见证方)，签订了《房产抵押与借款协议》一份，约定：1.甲方将涉案房屋抵押于乙方所有，乙方按约定时限借给甲方人民币(以下币种同)84万元，到该房产可办理过户手续时办理过户给乙方，甲乙双方债务抵消。2.乙方于2013年9月5日前付给甲方50万元，甲方于当日去动迁组办理相应进户手续，进户当日将房产交给乙方使用。3.乙方于该房产可办理产证时限(开发商通知可办理产证时间为准)60日内甲方办出产证并交由乙方保管，同时乙方付给甲方20万元；乙方于涉案房屋可办理过户手续时限后60日内，办理完过户手续当日付给甲方14万元。4.办理过户手续时所产生的费用由甲乙双方各负。5.最终交易目的是：甲方得到约定全部借款，乙方得到该房产及本人权属证，即该房产所产生的一切权利和责任归乙方所有，与甲方无关。6.违约责任：乙方违约，甲方收回涉案房屋，债务抵销；甲方违约，甲方偿付乙方人民币数额为收到乙方支付给甲方数额的双倍，并赔偿乙方装修费用或提供一套相同房产归乙方所有；到该房产可办理过户手续时限起60天内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方另行支付给守约方违约金5,000元，直到完全履行责任止。7.涉案房屋所有一切权利和责任归乙方所有(包括动迁与损毁、房价跌涨等；水电物业等费用交房前由甲方负责，以后由乙方负责)与甲方无关。8.履行合同中发生争议时，甲乙双方可采取协商解决，如果协商未果的，守约方可向人民法院起诉；丙方依合同可做见证；违约方除承担违约责任外，并承担守约方因此引发的一切费用及其他后果。协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述协议签订后，二原告按约共计支付给二被告购房款55万元，分别为：1.两被告在2013年9月5日出具收条称,今收到帅洪本、李红梅50万元整，其中直接打给董淑华、赵家杰指定银行账户所欠动迁组房款308,305.10元，其中191,694.90元直接打入董淑华和赵家杰银行账号，共计50万元;2.2015年3月11日，被告赵家杰向原告出具收据表明收到涉案房屋购房款2万元；3.2016年5月9日，原告向被告赵家杰转账3万元。二被告将涉案房屋交付给二原告，二原告支付了物业费、有线电视安装费、垃圾清运费以及燃气设施费等。
后因二被告未能配合二原告办理房屋过户手续，二原告遂诉至法院。庭审中，二原告陈述对于剩余的购房款29万元，二原告同意将已支付到法院的16万元财产保全保证金作为购房款在本案中一并处理，剩余13万元购房款另行交付法院。诉讼中，二原告已将剩余13万元购房款交至本院。
另查明，两被告系夫妻关系，均为非本市户籍人员，原告帅洪本于2017年10月13日打印的个人城镇基本养老保险记录显示自2016年8月至2017年9月正常缴纳本市社保，截止至2017年9月累计缴费月数74个月。原告李红梅在2017年10月13日查询的个人城镇基本养老保险缴费记录显示，李红梅截止到2017年9月累计缴费月数为74个月。
以上事实，有房产抵押及借款协议、上海市房地产登记簿、收据、电汇凭证、业务回执、发票、房产抵押与借款协议、社保缴纳记录、结婚证、拆迁安置协议以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的第一个争议焦点是原、被告之间就系争房屋所成立的民事法律关系的性质是房屋买卖还是抵押借款。对此，本院认为，原、被告所签订的《房产抵押与借款协议》系双方的真实意思表示，该协议虽名为抵押与借款协议，但是根据协议条款的内容，比如，原、被告确认涉案房屋在可以办理过户之时必须过户给原告，涉案房屋需交付给原告且已实际交付，违约责任的承担，协议中关于“最终交易目的”之约定等，可以看出该协议实为被告向原告出售系争房屋，但由于系争房屋彼时处于限制流转期，可能带来交易风险，所以原、被告才采取了抵押借款合同的形式。因此，本院认为，原、被告之间没有抵押借款合同关系，双方之间就涉案房屋为买卖合同关系，且该买卖合同合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。故尽管原、被告没有最终签订网签版本的买卖合同，但是根据房产抵押与借款协议的内容，本院可以确认原、被告就系争房屋的转让价款、过户时间、交付条件等房屋买卖合同成立的基本要素作出明确的约定，原告和被告就涉案房屋的房屋买卖合同可继续履行。基于继续履行，原告应向被告支付剩余房款，被告应向原告履行过户、交房等义务，考虑到房屋早已实际交付，则根据取得涉案房屋的拆迁安置协议的签订日期以及大产证的登记日期，涉案房屋现已可办理过户手续，原告诉请要求被告向其过户系争房屋，本院予以支持。
关于本案的第二个争议焦点是原告的已付款是否为55万元。对此，本院认为系争房屋为动拆迁安置房，被告取得涉案房屋亦须向动迁办支付一定的款额，故原、被告约定由原告向开发商直接支付房款并不违反常理，故根据两被告出具的收据，两被告已经确认收到房款50万元且其中部分支付给动迁办、部分已经收到，故本院认可两被告已经实际收到该50万元，特别是被告赵家杰在原审中已经对此做了确认；至于剩余5万元，原告系分两次支付给被告赵家杰，被告赵家杰与被告董淑华系夫妻关系，且均为本案的出售方，故该两笔款额均应视为原告向被告履行的购房款，故本院认可原告已付房款合计55万元，原告还需支付房款29万元。
本案的第三人争议焦点为违约金的承担与标准。按照涉案房屋拆迁协议和大产证的取得时间，涉案房屋最早可办理过户之日为2016年4月26日，则按照协议约定，被告理应在60天内办理过户手续，但是被告未能履行该义务，故原告要求被告按照约定支付违约金，于法有据，但原告主张从2016年4月1日起算显然没有依据，且同时，由于双方在买卖合同的履行过程中，上海市对于非本市户籍人员购房资格进行了重大调整，则原告至少要在其主张过户之时已经连续缴纳本市社会养老保险满60个月，故根据原告提供的社保缴纳记录显示，原告要满足这一条件至少要自2016年7月1日开始，故本院认为应从2016年7月1日起算违约金至被告实际过户之日止。关于违约金的标准，二原告主张的违约责任过高，被告也请求法院予以调整，故本院酌定二被告以总房价款84万元为本金，按照每日万分之三的标准即252元向二原告支付违约金。
至于原告主张的律师费3万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：
一、被告赵家杰、董淑华于本判决生效之日起十日内协助原告帅洪本、李红梅将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告帅洪本、李红梅名下；
二、被告赵家杰、董淑华于本判决生效之日起十日内按照每日252元的标准支付原告帅洪本、李红梅违约金(自2016年7月1日起算至上述房屋实际过户之日止)；
三、原告帅洪本、李红梅于本判决生效之日起十日内向被告赵家杰、董淑华支付房屋尾款290,000元；
四、驳回原告帅洪本、李红梅的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,750元、财产保全申请费4,520元，合计诉讼费17,270元，由原告帅洪本、李红梅负担550元(已付)，被告赵家杰、董淑华负担16,720元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一八年一月十日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……