吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再字第1号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张中阳，住吉林市。
委托代理人：李金，吉林丰德律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：李捷，住吉林市。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：王素荣（李捷之妻），住吉林市。
被申诉人（原审第三人）：李敏，住吉林市。
委托代理人：林秀丽（李敏之妻），住吉林市。
张中阳因与李捷、王素荣及李敏返还原物纠纷一案，不服本院（2011）吉中民一终字第184号民事判决，向检察机关申诉。吉林省人民检察院于2012年8月27日作出吉检民二民抗字（2012）40号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2012年10月29日作出（2012）吉民抗字第81号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。吉林省吉林市人民检察院指派检察员李闯出庭。申诉人张中阳委托代理人李金，被申诉人李捷，李敏委托代理人林秀丽到庭参加诉讼，被申诉人王素荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2009年10月15日，一审原告张中阳起诉至吉林市昌邑区人民法院称，2006年2月16日，我与李敏签订了房屋买卖协议，约定我出资7万元，购买李敏所有的位于吉林市昌邑区南昌路28-5-1号房屋。当时李敏告诉我，他的哥哥李捷及嫂子王素荣还在此房屋居住，待办完更名过户手续后，腾出房屋给我。2006年2月27日，我拿到了吉林市房产管理局给我下发的房屋产权证。我去收拾房屋时，发现李捷和王素荣仍住在该房屋内，我多次要求他们搬家，都被拒绝。为维护我的合法权益，请求判令李捷、王素荣从吉林市昌邑区南昌路28-5-1号房屋中腾迁。
李捷、王素荣（一审被告）辩称，1、登记产权人为张中阳的吉林市房权证船字第S1100501**号房屋产权证不具有合法性，相关法律文书对该房证的效力并没有认定，张中阳不能以此产权证作为要求我们腾迁的依据；2、李捷、李敏关于此房产的争议是个7年诉讼都没解决的诉讼问题。再审案件中止诉讼，至今无果，在此种情况下张中阳要求李捷、王素荣腾迁无法律依据。3、实质是本案第三人李敏不顾兄弟情义，只顾自己私利，通过弄虚作假侵犯李捷对父亲留下房产的合法权益，人民法院对于此种借助法律的强制力企图侵犯他人合法权益的行为不应支持。
原审第三人李敏未到庭。
吉林市昌邑区人民法院一审查明，李捷和李敏是兄弟关系，李捷与王素荣是夫妻关系。李捷与李敏原与父母共同居住于北华大学（原吉林医学院）自管公房，该房屋动迁后，回迁至吉林市昌邑区南昌路28号楼5－1－1号两室一厅楼房（建筑面积59.34平方米），房屋承租人为二人的父亲李忠财。李忠财死亡后，房屋承租人变更为李敏。1996年，李敏与北华大学签订职工购买公有住房契约书，并参加房改，交了全部购房款。吉林市房地产管理局于2001年12月10日为李敏核发了S220022635号房屋所有权证。2003年李敏以房屋腾迁为由将李捷、王素荣诉至吉林市昌邑区人民法院。吉林市昌邑区人民法院于2003年4月7日作出（2003）昌民一初字第886号民事判决：驳回李敏的诉讼请求。2003年4月11日，李敏在《江城日报》上公告第S220022635号房屋产权证丢失，声明作废。吉林市房地产管理局又于同年10月22日为李敏补发了吉林市房权证船字第S1100334**号房屋所有权证。2005年李敏就（2003）昌民一初字第886号民事判决提出再审申请，2005年2月22日，吉林市中级人民法院作出（2005）吉中民监字37号民事裁定，指令吉林市昌邑区人民法院再审。2005年7月27日，吉林市昌邑区人民法院作出（2005）昌民再字第6号民事判决：维持吉林市昌邑区人民法院（2003）昌民一初字第886号民事判决。李敏不服，提出上诉，吉林市中级人民法院于2005年10月28日作出（2005）吉中民再终字第37号判决：一、撤销本院（2005）昌民再字第6号民事判决书及（2003）昌民一初字第886号民事判决；二、李捷、王素荣于三个月内从争议房屋中腾迁。后李敏将该房屋卖给张中阳，并办理了房屋产权变更手续，张中阳取得了吉林市房权证船字第S1100501**号房屋所有权证。此房屋所有权证由于地址登记错误，吉林市房地产管理局于2009年8月11日为张中阳重新核发了吉林市房权证昌字第S0000579**号房屋所有权证。李捷、王素荣于2006年4月4日向吉林市昌邑区人民法院提起行政诉讼，要求撤销吉林市房地产管理局为李敏核发的吉林市房权证船字第S110033470房屋所有权证，吉林市昌邑区人民法院于2006年12月4日作出（2006）昌行初字第24号行政判决：判决驳回李捷、王素荣的诉讼请求。李捷、王素荣不服，提出上诉，吉林市中级人民法院于2007年3月9日作出（2007）吉中行终字第8号行政判决：驳回上诉，维持原判。李捷、王素荣又以吉林市房地产管理局为被告、以张中阳、李敏为第三人提起行政诉讼，请求撤销吉林市房地产管理局为张中阳核发的吉林市房权证船字第S110050199房屋所有权证，吉林市昌邑区人民法院作出（2007）昌行初字第7号行政判决：确认该登记行为合法，房屋产权证有效。李捷、王素荣不服，上诉至吉林市中级人民法院，2008年1月14日，吉林市中级人民法院作出（2007）吉行终字第62号行政判决：一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2007）昌行初字第7号行政判决；二、驳回李捷、王素荣的诉讼请求。2007年9月6日，李捷、王素荣以北华大学、李敏为被告、张中阳为第三人提起承租人优先购买权案，吉林市昌邑区人民法院于2008年3月12日作出（2007）昌民一初字第1600号民事判决：驳回李捷、王素荣的诉讼请求。李捷、王素荣不服，提起上诉，吉林市中级人民法院于2008年6月20日作出（2008）吉中民一终字第410号民事裁定：一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2007）昌民一初字第1600号民事判决；二、驳回李捷、王素荣的起诉。李捷、王素荣对（2005）吉中民再终字第37号民事判决书提出再审申请，在再审过程中该案中止审理，等待李捷、王素荣对（2008）吉中民一终字第410号民事裁定申请再审。2010年12月6日，经吉林省高级人民法院审判委员会讨论决定，作出（2010）吉民申字第737号裁定：驳回李捷、王素荣的再审申请。2010年11月24日，吉林市中级人民法院裁定：一、撤销（2005）吉中民再终字第37号民事判决；二、本案发回吉林市昌邑区人民法院重审。在吉林市昌邑区人民法院重审中李敏撤诉。李捷、王素荣至今仍居住在讼争房屋内。
吉林市昌邑区人民法院一审认为，关于物权变动的原因行为，讼争房屋原为北华大学的公产房，李敏按照国家的房改政策履行了房改手续，并支付了相应的对价，2003年房地产主管部门向李敏颁发了房证，房屋所有权人为李敏，没有共有人，故李敏合法取得了该房屋的所有权，其依法可以对该房屋享有占有、使用、处分等权利。至于在房改时北华大学是否同意李敏享受房改政策、是否赋予李敏购房资格，则不属于人民法院审理民事案件的范畴。李敏有权转让讼争房屋。李敏将讼争房屋出卖给张中阳，并在房地产主管部门办理了物权变更登记，张中阳依法取得了讼争房屋的产权证。关于物权变动的结果行为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案讼争房屋的物权变更，经依法登记已经发生效力。张中阳已经取得了诉争房屋的所有权证，该权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，在没有生效法律文书撤销该房屋产权证之前，该房屋产权证仍是法律上能证明该房屋所有权属的唯一证明，故张中阳是讼争房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。本案李捷、王素荣没有证据证明其有权占有讼争房屋，对于无权占有人，无论是善意占有还是恶意占有，对于权利人都负有返还原物的义务。张中阳作为讼争房屋的所有权人，可以请求返还原物，对其该项诉讼请求本院予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十四条、二百四十五条第一款之规定作出判决。
2011年5月16日，吉林市昌邑区人民法院作出（2009）昌民一初字第826号民事判决：李捷、王素荣于本判决生效之日起三个月内从坐落在吉林市昌邑区南昌路28号楼5单元1层1号房屋中迁出。案件受理费1550元，由李捷、王素荣负担。
李捷、王素荣不服不服一审判决，向本院提起上诉称，撤销原审判决，驳回张中阳原审诉讼请求。主要理由：一、原审法院审查事实不全面、不清晰，导致原审判决认定的事实发生错误，与客观事实严重不符合。1、原审法院认定本案诉争房屋在卖给张中阳前在李敏名下时仅李敏一人是所有权人，没有共有人，是严重错误的。首先，根据《民法通则》及《民通意见》和《物权法》的相关规定，判断不动产的共有关系不能仅根据房产登记，而是要根据实际情况。本案诉争房屋的取得在《物权法》生效之前，当时房产管理部门没有共有登记的要求。联系本案，我与王素荣在此房屋已经生活几十年，此房屋于1996年前有我和李敏共同承租，参加房改前共同拥有该房屋的居住和使用权。有协议证明房改前房产证登记为李敏一人是另有原因的，不能说明该房屋权利仅归李敏所有。我与李敏都拥有参加房改的权利，房改时李敏将该房屋登记在自己名下，实际上为我二人共同共有，这种情况在当时比比皆是，并且法律规定都保护未登记的共有人的权利。李敏在未征得共有人的同意下擅自将房屋转让给张中阳，属于狭义上的无权处分，购买该房屋的张中阳也没有向我催告，我也没有追认，因此该买卖合同为无效合同。根据无效的房屋买卖合同进行的过户登记是不能发生物权变动的效力的，同时也因为我国物权变动采用有因性理论，故该房屋的所有权变动也是无效的。2、本案中张中阳与李敏之间的恶意串通损害我的事实没有被审查认定。首先，在我国物权变动是有因行为，原因行为违法将导致物权变动的无效。本案张中阳虽然依据所有权证书来要求我们腾迁，但是，其所依据的基础，即不动产物权凭证的取得是非法的，我对此已经做出抗辩，人民法院应当进行审查。其次，本案中张中阳与李敏之间明显存在恶意串通损害我利益的行为，其理由为：1、李敏在明知房产证被有权机关依法扣留等待签字的时候，于2003年擅自挂失，这显然是违法的行为，2005年10月28日，（2005）吉中民再终字第37号判决判令我们3个月内腾迁，三个月期限刚过几天后，也就是2006年2月16日，李敏就与张中阳签订了房屋买卖协议，急忙把房子卖出，当然有其不可告人的目的；2、张中阳在当时没有实地看房，也没有进行质量考察，也未入住，就直接交钱。这是不符合正常购买房屋者的心理的，也不符合常理；3、张中阳与李敏之间的房屋买卖行为，动辄几万元钱，个人不可能把那么多钱放在家中，因此，双方之间的交易必然存在交易记录，然而双方却没有举出交易记录，因此，这些行为都有悖于常理，是荒唐的。由此可见，如张中阳不能证明其取得房屋是善意的，就应当承担败诉的风险。二、原审法院适用法律错误，判决结果不公，很有可能进一步激化社会矛盾。1、张中阳对本案诉争房屋不能构成善意取得，因此一审法院以张中阳有瑕疵的房产证为依据判令我们从诉争房屋中腾迁是错误的。2、我们仅仅拥有此一处房屋，该房屋是我们安生立命的唯一处所，不能强制腾迁。如法院判决我们腾迁，无疑就是剥夺了我们生存的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”因此，我们不能腾迁。
被上诉人张中阳辩称，原审法院判决公正、合法，请求维持。对方当事人称该房屋在张中阳购买之前，其是共同共有人，我认为没有法律依据。李捷是公房的共同承租人，在房改过程中李捷没有支付购房款，也没有利用工龄政策，1996年房改完全是李敏用自己的工龄加上所有的购房款购得的，李捷称在张中阳买房前对房屋共有是没有任何法律依据的。
原审第三人刘敏未到庭。
本院二审查明，张中阳的委托代理人李金在审理中承认张中阳1996年在购买本案诉争房屋时没有交付房款的票据，因其是做烟草批发生意的，购房款是直接给付的现金。因对方当事人对上述事实未提出异议，故本院对该上述事实予以确认。现李捷、王素荣仍居住在本案诉争房屋之中。经本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异。
本院二审认为，原审法院仅依据张中阳取得的诉争房屋产权证即判决李捷、王素荣腾迁于法确有不当之处。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”张中阳作为购买本案诉争房屋的买家，其要求履行交付义务的主体，应当是卖家李敏，而非一直居住于本案诉争房屋之中的合同以外的第三人李捷、王素荣。现张中阳以其取得的房产证直接要求李捷、王素荣从诉争房屋中予以腾迁，事实上回避了要求李敏履行合同中的交付义务，亦对合同外的第三人李捷、王素荣的居住权益构成妨害。此种行为既违反了合同的相对性原理，亦有规避交付义务，损害他人利益之嫌。其次、根据日常生活的经验法则来判断，购买房屋属于较为重大的事宜，一般人在签订买卖合同甚至在签订合同之前必然会到房屋所在地了解房屋的各种情况，而本案中张中阳在诉状中承认其在买房前并没有对房屋的情况进行了充分的了解，而是仅凭卖房者李敏的陈述得知该房尚有人居住，且当时并未要求李捷及王素荣从诉争房屋中予以腾迁，便从李敏手中购买了该房屋，此种因疏于注意义务所导致的不利后果也应当由其本人承担。针对李捷及王素荣的上诉请求，首先，因本案诉争房屋原系吉林市北华大学（原吉林医学院）的公产房，当时的承租人为李敏、李捷二人的父亲李忠才，实际承租人为李敏、李捷、李忠才父子三人。李忠才于1987年去世后，当时的吉林市医学院房管科曾主持李敏、李捷二人签订了一份住房协议，该协议的内容为：“兄弟二人居住，共同享有居住权及使用权，房证更谁名都可以，但不能说明房屋归一方所有。”因李敏及李捷对该份协议的内容均无异议，且李捷、王素荣在本案诉争房屋中已经居住多年，其占有及使用状态一直持续至今，故应当认定李捷及王素荣对本案诉争房屋一直享有居住权益。其次，从法律的角度讲，权利的取得无非通过两种方式，其一是法律上的明确赋予，其二为法律对某种持续性事实状态的认可。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”针对本案而言，李捷、王素荣因持续性的居住在本案诉争房屋中，已经形成了占有这一事实，该事实应当得到法律的保护。本案中第三人李敏虽曾以其取得房屋产权证为由要求李捷及王素荣予以腾迁，但最终其申请撤诉，亦表明其对李捷及王素荣有权占有及使用该房屋予以认可。同理，现被上诉人张中阳以其从李敏处购得房屋并取得产权证为由要求上诉人李捷、王素荣予以腾迁，本院亦不予支持。基于上述理由，李捷、王素荣的上诉请求具有事实及法律上的依据，本院予以支持。
吉林省人民检察院抗诉认为，1、张中阳作为本案原告享有诉因选择权。法律之所以赋予原告诉因选择权，目的是为充分保障原告诉权的实现。本案中，张中阳既可以选择提起违约之诉，要求李敏履行房屋买卖合同的交付义务，也可以提起侵权之诉，其作为房屋产权人可以要求李捷、王素荣腾迁，以实现其物权。《中华人民共和国合同法》第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”这就是说，当违约责任与侵权责任竞合时，法律赋予了当事人法定的诉因选择权。因此，本案中张中阳作为原告，可自行选择提出何种类之诉。但二审判决认定张中阳仅可提起违约之诉，明显与法律规定相违背。2、二审判决认定“张中阳购房疏于注意义务所导致的不利后果应当由其本人承担”的事实缺乏证据证明。二审判决认定张中阳购房时疏于注意义务，但实际上，李敏与李捷、王素荣之间的房屋腾迁纠纷从2003年开始，吉林市中级人民法院于2005年10月28日作出（2005）吉中民再中字第37号民事判决，判令李捷、王素荣于三个月内从争议房屋中腾迁。张中阳向李敏购房时已是2006年2月，该判决当时已发生法律效力。购房人张中阳完全有理由凭此判决认定李敏对交易房屋具有所有权，且该房屋买卖得到另一共有人林秀丽（李敏的妻子）的同意。至此，张中阳已完全尽到房屋买受人的全部审查义务。二审法院仍然认定张中阳疏于注意义务，这一认定证据不足。3、二审法院判决驳回张中阳的腾迁诉讼请求适用法律错误。本案中，李敏按照国家的房改政策履行房改手续，并支付了全部购房款，并于2001年取得房屋所有权证书。2006年，李敏出售房屋，张中阳以合理价格购买此房并取得该房屋产权。张中阳为争议房屋所有权人，李捷、王素荣并不能因持续性的居住而享有居住权益，更不能因为无权占有诉争房屋而得到保护。《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，二审法院判决驳回张中阳的腾迁诉讼请求适用法律错误。
本院再审过程中，申诉人张中阳公司称，同意抗诉意见。被李捷辩称，1、张中阳提起一审诉讼时，我是第一被告，李敏是第二被告，侵权和违约两个不同诉因出现在同一案件中。按按抗诉意见，张中阳诉我侵权叫做诉因选择权，那么李敏作为第二被告就是陪绑。抗诉意见认为诉因选择权，就是张中阳既可以选择李敏违约之诉，也可以选择要求李捷腾迁之诉，并以此批驳二审判决适用法律不当，倒是其自己适用法律不当。2、张中阳从李敏手中买房并取得产权证是2006年2月27日，仅一个月后，即在2006年4月4日，张中阳作为被告被诉至法庭，如果张中阳是真正的购房人，他的第一反应应是向李敏主张交付义务，然而在此后的六年中，张中阳当了十二次被告，始终没有向李敏主张权利，并且一次也没有出庭，也没有代理人。所以二审认为“张中阳作为购买本案诉争房屋的买家，其要求履行交付义务的主体，应当是卖家李敏，而非一直居住于本案诉争房屋之中的合同以外的第三人李捷、王素荣”是客观公正的。3、张中阳在诉状中承认购房时知道房屋中有人居住，也知道所购房屋存在诉讼，所以张中阳对买房存在风险其自己是明知的。4、张中阳承认与李敏协议约定出资7万元购买房屋，但房产交易档案证明成交价是4.2万元，张中阳以约定价格的60%购房，不能认定以合理价格购买房屋。5、有证据证明李敏没有按国家房改政策购买和登记房屋。二审对我主张李敏与张中阳恶意串通没有认定，这是本案的关键问题。南昌路28-5-1号，一个房屋四个产权证，一个律师既代理买房人又代理卖房人，且买房人、卖房人均不出庭，申诉理由还一致，如此大额交易没有交易凭证，足以说明张中阳不是真正的买房人，是和李敏进行的恶意串通。
被申诉人王素荣未到庭。
被申诉人李敏辩称，同意抗诉意见。诉争的房屋是2005—2006年期间进行的房改，我买房子时没有隐瞒李捷，也没有恶意串通。现在李敏和李捷只是对房价没有达成一致意见，如果当时李捷主张买房子，也不会出现现在的官司。李捷不主张购买，就说明李捷放弃了自己的权利，李捷不买我当然买。
本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实一致。
本院再审认为，李捷、王素荣基于原公有房屋承租权对讼争房屋形成的自始、有权占有，不构成对张中阳嗣后物权的妨碍。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，且兼顾了讼争房屋的原权利基础、买卖合同交付义务、物权变动区分原则，判决结果正确，应予维持。张中阳的申诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
维持本院（2011）吉中民一终字第184号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 颖
审 判 员 许金龙
代理审判员 栾红英
二〇一三年四月三日
代理书记员 李玉娇