广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0607民初1570号原告：何志荣，男，汉族，住佛山市三水区，身份证号码×××2738。被告：曾加裕，男，汉族，住揭西县，身份证号码：×××2417。被告：汪义军，男，汉族，住揭西县，身份证号码：×××2739。被告：陈素珍，女，汉族，住揭西县，身份证号码：×××2748。原告何志荣诉被告曾加裕、汪义军、陈素珍租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法由审判员林伟庭适用简易程序分别于2016年5月11日、6月3日公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告何志荣，被告曾加裕到庭参加了诉讼。本案第二次开庭时，原告何志荣到庭参加了诉讼。被告曾加裕、汪义军、陈素珍经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月19日，原告与被告曾加裕签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于佛山市三水区西南街道邓岗村委会梅岗村二十五巷1号首层商铺（二层以上为房屋），租赁期限为2014年1月19日至2019年3月1日止，共5年，每月租金1500元，每2年增加10%租金，甲方收取乙方5000元押金。乙方如转租，应三方协商。租赁期间，乙方有以下行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋：1、经甲方催收租金3次，拒不交租；2、合同期后；3、改变承租房屋用途。被告曾加裕装修后，便转租给被告汪义军、陈素珍。2014年3月至2015年1月被告汪义军、陈素珍夫妇都按时交租。但从2015年2月开始拖欠租金至今。2015年9月10日，原告贴出通告，通知被告汪义军、陈素珍尽快交纳拖欠的租金，此后原告多次协调、追讨，都被被告以各种理由拒之门外。时至今日，三被告人不见影，电话不听或停机，承租房屋里的货物还存在。综上所述，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告的租赁合同关系，将房屋交回原告；2、三被告连带向原告支付2015年2月至2016年4月的租金22500元、电费4172.14元，合共26672.14元；3、被告承担本案诉讼费用。被告曾加裕辩称：答辩人与原告签订租赁合同后，在装修期间就转由汪义军、陈素珍承租，对此原告是清楚及同意的。原告诉称的欠租情况，答辩人不清楚，亦与答辩人无关。被告汪义军、陈素珍辩称：1、答辩人并没有拖欠原告房租及水电费，相反，原告在2015年9月5日无故停电，导致答辩人经济损失210000元。2014年3月1日，答辩人经原告口头同意，概括承受了原告与曾加裕签订的《商铺租赁合同》中的权利义务，双方同时约定以供电局、自来水公司所报价为基数以实际用量缴纳水、电费。原告从案涉商铺所在房屋三楼接电给答辩人使用。承租期间，答辩人依约交房租及水电费，并未拖欠任何费用，原告收租后亦有向答辩人出具收据。因商铺所在房屋不是由答辩人一人全部承租，全部租户只有一个水费及电费总表用于对外结算，存在用电用水混同。由于当月水电费未能区分结算，答辩人每月交租2000元不等给原告，而原告根据自己的喜好或写房租或写电费收据给答辩人。答辩人多次要求原告出具发票，以便双方结算，但原告以各种理由推脱，因此双方时有口角。2015年8月起，原告口头通知答辩人以每度1.2元结算电费，答辩人不同意且要求原告出具用水用电量，原告未能提供。2015年9月5日，原告通知答辩人要停电，且于当月15日断电。因二楼大门锁锁孔被原告堵塞而无法开门，一楼卷闸无电不能正常使用，答辩人无法经营，与原告多次协商未果。从2015年9月15日起，答辩人未使用案涉商铺，故无须交租。因原告私自断电，导致答辩人存放在商铺内生鲜、冷冻商品变质，食品、百货被老鼠啃食或毁损、丢失，造成答辩人直接经济损失约120000元。答辩人经营商铺期间，每日有400元至500元纯收入，因原告的行为导致答辩人收入减少约90000元。二、案涉商铺系农村宅基地，未经报建报批，无法作为百货超市使用，《商铺租赁合同》无效。答辩人承租涉案商铺后，原告口头向答辩人承诺涉案商铺可以正常办理相关经营证件及手续，因案涉商铺系农村宅基地，且未经报建报批私自建造了五层，答辩人未能注册个体工商户，不能作为百货超市使用。答辩人与原告多次协商此事，原告均以各种理由搪塞，根据《农村宅基地管理办法》，《商铺租赁合同》无效。三、答辩人对案涉商铺进行装修，共花费253868.58元，因该装修物不能与商铺剥离，现双方解除租赁合同，原告需向答辩人赔偿装修款152321.15元。答辩人经原告同意，对案涉商铺进行装修，累计花费253868.58元，现答辩人已租用2年，故原告需向答辩人赔偿装修款253868.58元÷5年×（5年－2年）=152321.15元。综上所述，答辩人同意解除租赁合同，对于原告其他诉讼请求，请法院依法予以驳回。原告在诉讼中向本院提交了以下证据：1、《佛山市三水区西南街道办新农村规划》及佛山市三水区云东海街道邓岗村民委员会出具的“证明”各1份，证明原告是佛山市三水区云东海街道邓岗村委会梅岗村二十五巷1号的土地使用权人。2、《商铺租赁合同》1份，证明原告与被告曾加裕于2014年1月19日签订租赁合同。3、收据10份，证明实际承租人汪义军、陈素珍向原告交纳了2014年3月至2015年1月的租金。4、通告1份，证明被告汪义军、陈素珍拖欠租金，原告向两被告催收租金、电费。5、电费发票17份，证明被告汪义军、陈素珍欠原告电费的具体情况。被告曾加裕、汪义军、陈素珍在诉讼中没有向本院提交证据。经审查原告提供的证据，被告曾加裕对证据1、2无异议，被告汪义军、陈素珍没有到庭提出抗辩，视为对证据无异议，本院予以采信。对证据3、4、5，被告曾加裕没有发表质证意见。证据3、4、5，是原件，来源合法，内容真实，本院予以确认。根据本院采信的证据，结合本案其他材料，本院确认原告诉称的事实。另查明：原告与被告曾加裕口头约定2015年1月、2月为装修期，租金从2015年3月起计算。在装修期间，被告曾加裕经得原告同意，房屋转由被告汪义军、陈素珍承租，双方的权利义务按上述的《商铺租赁合同》执行。之后，房屋由被告汪义军、陈素珍实际承租，双方亦按合同约定履行义务。但从2015年2月开始，被告汪义军、陈素珍就拖欠原告租金至今。另外，被告汪义军、陈素珍至今共欠原告电费4172.14元，原告于2015年11月5日前擅自对被告汪义军、陈素珍所承租的首层采取停电措施。本院认为：原告与被告曾加裕于2014年1月19日签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，是合法有效的合同。原告与被告曾加裕签订《商铺租赁合同》之后，在装修期间，曾加裕向原告表明房屋转由被告汪义军、陈素珍承租。原告与被告汪义军、陈素珍虽然未重新签订租赁合同，但在2014年3月之后，房屋由被告汪义军、陈素珍实际承租使用，原告亦按上述《商铺租赁合同》所约定的租金标准向被告汪义军、陈素珍收取，故应视为原告与被告汪义军、陈素珍建立了新的租赁关系，《商铺租赁合同》所约定的权利义务由双方概括承受。根据权利义务对等原则，房屋租金应由被告汪义军、陈素珍向原告交纳。被告汪义军、陈素珍未按合同约定缴纳租金，属于违约，应承担违约责任。原告起诉请求解除《商铺租赁合同》及请求被告汪义军、陈素珍清偿拖欠的租金、电费，合法有据，本院予以支持。但由于原告擅自在2015年11月5日前对被告汪义军、陈素珍所承租的首层采取停电措施，令其不能正常使用房屋，故原告请求两被告支付的租金只能计算至2015年10月，即被告汪义军、陈素珍应向原告交纳的租金为：1500元/月×9个月=13500元。原告请求被告曾加裕对上述费用承担连带清偿责任，因曾加裕不是涉案房屋的实际承租人，且其签订的《商铺租赁合同》的权利义务已经原告同意由被告汪义军、陈素珍概括承受，故曾加裕与原告的请求并无牵连，原告该请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告汪义军、陈素珍辩称《商铺租赁合同》无效及无拖欠原告租金等，均无充分的事实依据，本院不予采纳。被告汪义军、陈素珍辩称因原告擅自停电，造成其经济损失，因两被告没有明确提出反诉，故对该问题本院不予处理，两被告可另案主张。被告曾加裕、汪义军、陈素珍经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告何志荣与被告汪义军、陈素珍的租赁关系。二、被告汪义军、陈素珍于本判决生效之日起十日内清偿原告何志荣2015年2月至2015年10月的租金共13500元及电费4172.14元，合共17672.14元。三、驳回原告何志荣对被告曾加裕的诉讼请求。四、驳回原告何志荣其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即233元，由原告何志荣负担79元，被告汪义军、陈素珍负担154元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  林伟庭二〇一六年六月二十四日书记员  曾兰娟