湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2444号
原告何陈。
委托代理人江平。
被告湖南金邦物业发展有限公司。
法定代表人罗建安。
委托代理人张专。
委托代理人刘研。
原告何陈诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由审判员郭庆栋适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告何陈及其委托代理人江平，被告的委托代理人张专、刘研均到庭参加了诉讼。书记员唐娟担任法庭记录。本案现已审理终结。
原告何陈诉称：2011年2月14日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，一次性付款购得被告在岳麓区桐梓坡西路118号地块上建设的未来城6栋403房，价格为987014元。2011年7月6日，原告向被告缴纳物业管理费，说明被告在此日之前，完成商品房交付使用。该合同第21条约定：“本合同自双方签字或盖章之日生效”，第18条第3款约定“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。”第18条第4款2项约定“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。”根据上述约定，被告从2011年7月6日起，455个工作日内没有将涉案房屋的房屋所有权证交付原告，构成违约。至2013年4月29日，被告应将该房屋所有权证交付原告（从2011年7月6日至2013年4月29日已满455个工作日），但被告至今不能履行该义务。根据合同约定，被告应从2013年4月30日起承担违约责任，给付违约金322161.13元，现原告将被告的违约金额度调整至万分之二每天，只要求被告支付214774.24元违约金。据此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1.被告立即将岳麓区桐梓坡西路118号未来城6栋403房的房屋所有权证办妥并交付原告；2.被告承担从2013年4月30日起至起诉之日（2016年4月22日）止因延期交付房屋所有权产权证的违约金214774.24元；3.被告从法院受理本案次日起，按日向原告支付已付购房款（987014元）万分之三的违约金，直至将涉案房屋的房屋所有权证交付原告之日止。
被告金邦公司辩称：原告无证据证明被告违约，根据合同约定，只有在被告原因导致房产证不能办理的情况下，被告才应承担违约责任。根据民事诉讼法证据原则，原告无证据证明房产证应当在何时办理。原告主张的违约金过高，远远超过了因逾期办证所产生的损失。即使存在违约，该主张诉额也过高，请求酌减。房产证不能办理，不是被告的原因而是施工方湖南航天建设工程公司不依约提供竣工资料导致房产证不能办理，不是归结于被告的原因。
经审理查明：2011年2月14日，原告何陈与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20086913403）及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号第6幢4层403号房，房屋总价款为987014元。该合同还约定，被告应当在2011年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；自本合同生效之日起30工作日内，原、被告双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，原告可单方申请办理；被告应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365工作日内办好土地使用权证；如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或者手续，原告不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；另约定被告以邀标方式选聘深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司对涉案房屋进行前期物业管理，原告应当在办理收房手续前交存物业维修资金，原告未按规定交存物业维修资金的，被告不得将涉案房屋交付原告。
合同签订当日，原告向被告缴纳了全部购房款987014元。2011年7月6日，原告向深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司缴纳了2011年7月6日至2011年11月5日的物业管理费911元。另，被告至今未为原告办理涉案房屋所有权证。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋所有权证存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告诉请被告办理房屋所有权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。
至于违约金，依据合同约定，出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。本案被告向原告交付商品房的时间是2011年7月6日，依合同约定被告应在交付商品房后455个工作日内为原告办理房屋所有权证，违约金即从2013年5月3日起开始计算违约金。现计算至本案判决之日即2016年6月23日，计算得出的违约时间为1147天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办理产权证已经产生的违约金为22642元（987014元×0.00002×1147天）。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。另，被告对此抗辩认为，房产证未能办理，系因施工方湖南航天建设工程公司不能依约提供竣工资料导致，并非被告的原因，故其不承担违约责任。对此本院认为，现有证据无法证明房屋产权证逾期办理系案外人湖南航天建设工程公司的过错导致，另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，即便是因案外人导致被告违约，该理由并非被告无须向原告承担违约责任的免责事由，故其此项抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告何陈所购“未来城”第6幢4层403号房商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告何陈支付违约金；
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何陈支付违约金22642元；
三、驳回原告何陈的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2261元，由被告湖南金邦物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭庆栋
二〇一六年六月二十三日
书记员 唐 娟