湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第336号
上诉人（原审被告）贺新云，女，1970年1月5日出生，汉族，新化县上梅镇向东街居委会古城路**号居民。
委托代理人杜海洲，湖南民声律师事务所律师。
委托代理人刘亚玲，湖南民声律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）娄底市娄星区电影发行放映公司。
法定代表人曾翔，系公司经理。
委托代理人刘石永，湖南宇能律师事务所律师。
上诉人贺新云因房屋租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民一初字第1178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人贺新云及其委托代理人杜海洲、被上诉人娄底市娄星区电影发行放映公司的委托代理人刘石永，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将星月楼三楼全部及四楼北立面的11间房屋和原酒店租赁给被告，租期自2011年1月1日起至2015年12月30日止，2011年、2012年、2013年每年租金46800元，2014年、2015年每年租金47000元。合同第九条约定：被告拖欠租金累计三个月以上的，原告有权终止合同，收回租赁房屋，被告应按合同总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告的损失，被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止；被告如逾期支付租金，每逾期一日则被告须按月租金的一倍支付滞纳金。被告已向原告缴纳租金至2012年6月底。自2012年7月1日起之后的租金至今未缴纳。另查明，被告租赁原告的房屋后重新“搞”了消防设施，2011年11月24日被告利用上述房屋开办的“娄底电影招待所”，因消防设施存在问题被娄底市公安消防支队罚款3000元。
原审法院经审理认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告未按合同向原告缴纳自2012年7月1日起之后的租金，已累计拖欠租金三个月以上，已构成违约；被告主张作为出租方的原告未按合同履行房屋维修义务、不是其拖欠租金而系原告方的原因导致被告无法向其缴纳租金，但除了被告的陈述外未提交任何其他证据予以证明，故被告的这一主张不能成立；被告承租原告的房屋后，为了满足其用途重新“搞”了消防设施，后被消防部门罚款3000元，被告认为该笔罚款应由原告负担的主张不能成立，原告未负担该罚款不构成被告拖欠原告租金的正当理由；原告开庭后以书面的形式向本院明确表示放弃要求被告给付滞纳金54600元的诉讼请求，故对原告诉状中的该项请求不再做处理。综上，对原告要求解除原、被告于2010年12月28日签订的《房屋租赁合同》，要求被告向原告缴纳2012年7月1日至2013年8月31日的租金54600元，要求被告自2013年9月1日起至被告实际交还房屋之日止按3900元每月的标准向原告支付租金，要求被告向原告支付违约金11720元诉讼请求予以支持。原告要求被告于《房屋租赁合同》解除之日起7日内将房屋腾空交还给的诉讼请求，予以支持，但7日的时限过短，应给被告一个合理的搬迁期限。基于以上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原娄底市娄星区电影发行放映公司与被告贺新云于2010年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贺新云自本判决生效之日起30日内腾空房屋交还给原告娄底市娄星区电影发行放映公司；三、被告贺新云自本判决生效之日起30日内支付所拖欠原告娄底市娄星区电影发行放映公司2012年7月1日至2013年8月31日期间的租金54600元，并自2013年9月1日起按月租金3900元的标准向原告娄底市娄星区电影发行放映公司支付租金至房屋实际交还之日止；四、贺新云自本判决生效之日起30日内支付原告娄底市娄星区电影发行放映公司违约金11720元。案件受理费2500元，由被告贺新云负担。
上诉人贺新云不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人自2012年7月1日起之后未交租金，但并非由于上诉人的原因而不交，是由于被上诉人拒不收取租金，2013年上诉人曾4、5次上门交租，被上诉人都拒绝收取，上诉人多次找被上诉人要求缴纳房租，被上诉人一是不见面，二是不接电话，时间上看似上诉人违约，但实际是被上诉人娄星区电影发行放映公司故意让上诉人违约，以便达到一是终止合同，二是不承担中途违约的赔偿责任。2、被上诉人出租给上诉人的房屋本身存在消防通道和房屋结构不合理、未达到消防标准等问题，从而被消防部门罚款3000元，并且封闭了一个月导致上诉人没有进行旅馆经营活动，由此而支付的工程费、办证费用以及罚款等都是由于被上诉人没有提供符合消防标准的房屋所产生的，故此费用不应由上诉人予以承担。3、该房屋多处存在屋顶漏水情况，并且被上诉人又将四楼南面的房屋出租给补习班办学，每个周末有很多学生上上下下，造成很大的噪音污染，给旅店客人带来不便，严重影响了旅店的正常经营。由此可见被上诉人并没有提供符合合同履行目的的房屋，不履行维修房屋的义务，存在严重的违约行为。4、被上诉人娄星区电影发行放映公司在合同履行过程中，上诉人对房子的漏水现象先后多次告诉被上诉人维修，但被上诉人违反合同第2条第一款第（一）项之规定，拒不提供修理服务，导致上诉人多间客房无法营业。上诉人多次阐明要求被上诉人把房子维修好，上诉人就随时缴纳房租。上诉人见被上诉人继续不履行合同义务，也无可奈何，只好主动找被上诉人工作人员缴纳房租、水电费，但被上诉人工作人员不按过去的规律房租水电费同时交，而只是仅收水电费，是被上诉人的故意行为导致缴费超过三个月，这不是上诉人的故意行为，而是被上诉人计划好的恶意行为。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人娄底市娄星区电影发行放映公司辩称：答辩人每月都向上诉人催讨租金，实际上也向上诉人收取了部分租金，不存在拒收租金的事实。根据《房屋租赁合同》第三条第三款：房屋租金支付方式如下：“乙方应提前一个月缴纳下季度房租。”上诉人仅仅于2013年5月13日缴纳了2012年4至6日房租11750元，至2013年8月31日，连续拖欠房租达1年零1个月，拖欠金额54600元，根据合同约定及法律规定，上诉人已构成根本违约，一审判决认定上诉人违约的事实，依据充分。答辩人出租的是房屋而不是宾馆、招待所，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，答辩人只要提供自己所有的，质量安全可靠的房屋，就应当认定履行了合同所约定的义务。至于消防问题，与答辩人无关，上诉人没有提供任何证据证明房屋漏水的事实，根本也谈不上答辩人违约。综上所述，由于一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决。
二审中，上诉人贺新云提交了1．方宗华的证人证言及其身份证复印件各1份，用以证明上诉人曾多次去交房租，是被上诉人不收的事实；2．2012年8月7日收款收据1份；3．2012年10月24日收款收据1份，证据2、证据3用以共同证明上诉人向被上诉人缴纳水电的收据。被上诉人娄底市娄星区电影发行放映公司质证后认为：上诉人提供的3份证据不属于二审程序中新证据，经审查，证据1无其他证据佐证，不予认定，证据2、3能证明上诉人交纳水电费的事实，但不能证明被上诉人拒收房租的事实。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为：上诉人贺新云与被上诉人娄底市娄星区电影发行放映公司于201O年12月28日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。根据合同的第九条约定，上诉人拖欠租金累计三个月以上的，被上诉人有权终止合同，收回租赁房屋。现上诉人未按合同的约定向被上诉人缴纳自2012年7月1日起之后的租金，已累计拖欠租金三个月以上，已构成违约，被上诉人根据合同的约定有权要求终止合同，收回租赁房屋，并要求上诉人承担相应的违约责任。原审判决解除上诉人与被上诉人的签订的《房屋租赁合同》，由上诉人支付租金并承担相应的违约责任，并无不当。上诉人主张作为出租方的被上诉人未按合同履行房屋维修义务、租赁房屋不符合租赁要求以及主张不是其拖欠租金而系被上诉人的原因导致上诉人无法向其缴纳租金，但未提交充分证据予以证明，原审认为上诉人的上述主张不能成立，亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2500元，由上诉人贺新云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 王晶晶
二〇一四年八月十一日
代理书记员 刘志丹
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。