昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第1181号
原告昆明神州天宇置业有限公司。
住所昆明市北京路北辰财富中心商住楼*幢****号。
法定代表人杨文娟，系该公司执行董事。
委托代理人何亚菊，系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告杨利军，男，1958年9月21日出生，汉族，云南省大理州南涧县人。
委托代理人李开甫，系云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。
被告陈立峰，男，1977年10月12日出生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人顾超、刘丹，系云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明神州天宇置业有限公司（以下简称：神州天宇公司）诉被告杨利军商品房购销合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告神州天宇公司的委托代理人何亚菊，被告杨利军的委托代理人李开甫，被告陈立峰的委托代理人顾超、刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告陈立峰于2013年5月9日签订《天宇康苑商品房认购协议》，约定被告陈立峰向原告支付50万元定金认购原告开发的天宇康苑X1、X2、X3、X4、X5号房。被告陈立峰于2014年8月6日向原告出具申请一份，承诺购买上述房屋的尾款于2014年10月支付完毕，否则原告有权扣除被告已付房款的20%作为违约金，房源由原告另行处置。2014年9月16日，被告陈立峰让其岳父即被告杨利军与原告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的天宇康苑第X4号商品房，房屋总价款为1236833元，付款方式为分两期支付，首付房价款金额50万元，第二期房价款金额736833元应当在2014年10月30日前支付。被告支付了首期房款后经原告多次催收至今仍未支付剩余房款。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告杨利军于2014年9月16日签订的编号为天宇康苑3－X4号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告向原告返还该合同项下的天宇康苑X4号商品房；2、判令两被告向原告支付违约金100000.00元；3、判令由两被告承担本案诉讼费。
被告杨利军答辩称：1、原告以被告没有支付尾款为由要求解除合同的理由不能成立，被告是可以完全支付购房款的，在签订购房合同之初，被告本打算通过银行贷款的方式对所购房屋进行按揭支付，但听信原告工作人员的宣传讲房屋很快可以办理产权证，可待办理产权证后一并进行贷款，后由于原告出售房屋在被告已经缴纳房屋契税、房屋维修基金等费用后，一直不能办理产权证，导致被告不能依靠所购房屋办理银行贷款，因原告的行为不仅导致合同履行不畅，更给被告造成了巨大经济损失。原告在未经催告的情况下直接向法院起诉解除合同不符合法律规定。2、原告认为五个合同均未得到完全履行，要求解除合同的理由与事实不符。被告通过其女婿陈立峰总计向原告支付购房款人民币400多万元，足够覆盖X2、X3、X4号房屋总价，至少这三套房屋价款已经得到完全支付。3、原告以房屋认购协议约定内容要求被告支付20%违约金，没有法律依据支持。房屋认购协议签订在前，房屋购销合同签订在后，实际双方的权利义务应该由房屋购销合同来进行约定，原房屋认购协议不应再产生法律效力。另外，房屋认购协议的当事人双方是原告和陈立峰，房屋购销合同的当事人双方是原告和被告杨利军。所以，从合同时间和合同效力上讲，原房屋认购协议已无法律效力。4、从合同相对性原则上讲，原告要求解除的是商品房购销合同，合同双方是原告和被告杨利军，陈立峰没有理由和法律依据成为本案被告，陈立峰在本案中没有被告主体资格。5、在被告按时交纳物业管理费、水电费的前提下，原告擅自要求其物管公司对被告购买房屋停水、停电，导致实际使用人不能正常营业，给被告造成经济损失100多万元，被告要求原告对造成的经济损失负责。如果原告仍一意孤行要求解除合同，被告将保留提起诉讼要求原告赔偿上述经济损失、房屋装修损失的权利。
被告陈立峰答辩称：1、本案诉争的商品房购销合同的双方是原告和被告杨利军，而不是被告陈立峰，虽然陈立峰与原告签署了认购协议，但是此后陈立峰并没有与原告签订商品房购销合同，请求法庭驳回原告对陈立峰的全部诉讼请求。2、陈立峰并非合同当事人，不具备被告主体资格。本案中陈立峰在认购及办理相关事宜过程中是代理人的角色，他是代理岳父杨利军办理购房手续，根据民法通则的规定，应当由委托人承担相应的法律后果、享有相应的法律权利。在代理关系中只有法律明确规定时，代理人才产生相应的行为法律后果，只有第三人明知代理人没有代理权或者超越代理权才应该由代理人承担法律后果。3、开发商有义务防止损失扩大，房屋的装修已经发生了将近100万元，如果合同解除会造成更大的损失，而且还涉及水电、物管等损失。原告作为开发商不应当将损失最大化，而应当防止损失扩大。请求法庭驳回原告对陈立峰的全部诉讼请求。
原告为证明其观点向本院提交以下证据：
第一组1、营业执照；2、组织机构代码证，证明：原告的诉讼主体资格合法。
第二组《天宇康苑商品房认购协议》，证明：原告与被告陈立峰于2013年5月9日签订《天宇康苑商品房认购协议》，约定被告陈立峰向原告支付50万元定金认购原告开发的天宇康苑X1、X2、X3、X4、X5号房。
第三组4、商品房购销合同补充协议，证明：1、原告与被告杨利军于2014年9月16日签订了编号为天宇康苑3－X1－X5号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的天宇康苑X1－X5号商品房，五套房屋总价款为6459801元，付款方式为分2期支付，首付房价款金额3909801元应于2013年12月17日前付清，第二期房价款金额2550000元应当在2014年10月30日前支付。2、《商品房购销合同》第八条第一款第3项约定“如乙方自本合同约定的付款期限届满的次日起，逾期30天未付清全款的，则甲方有权解除本合同。”
第四组5、情况说明；6、《申请》，证明：1、被告陈立峰于2013年12月15日、17日向原告提交《情况申请》一份，承诺一定在2014年2月把剩余尾款结清，并申请提前接房，如2月底不能按期付款，房屋装修费用本人承担，并且回恢复房屋原状返还原告另行处置。2、被告陈立峰于2014年8月6日向原告出具申请一份，承诺购买上述房屋的尾款于2014年10月支付完毕，否则原告有权扣除被告已付房款的20%作为违约金，房源由原告另行处置，装修费用自行承担。
第五组7、收据两张及转款凭证；8、昆明格林科技有限责任公司工商登记信息，证明：1、被告陈立峰已支付购房款共计3909801元；2、其中部分款项系由昆明格林科技有限责任公司向原告支付，该公司系被告陈立峰独资的公司。
第六组9、房屋交付通知书；10、葡萄街区天宇康苑交房流程单；11、葡萄街区前期物业服务合同，证明：1、被告陈立峰为实际的业主。2、原告向业主发送房屋交付通知天宇康苑交付时间为2013年11月11日至11月17日，陈立峰签收该通知。3、原告将上述房屋进行交付，被告陈立峰办理了接房手续，并签订了前期物业合同。
经质证，被告杨利军对原告提交的第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，认购协议是对购销合同的前期一个预定，性质属于预约协议，只是约定双方在一定期限内签订购销合同，商品房购销合同一旦签署认购协议将无效，在该协议第九条也写得很清楚。对第三组证据的真实性、合法性及关联性认可，但是不认可其证明目的，实际上导致合同不能完全履行的原因是房屋产权证无法办理，导致贷款无法办理。对第四组证据不予认可，已经失去了法律效力，是对房屋认购协议中出现的问题进行的补充。本案的购销合同和认购协议主体发生了变化，认购时的条款也发生了变化，应当以购销合同为准。对第五组证据中的证据7不认可，被告实际已经支付了460多万元购房款；对证据8认可。对第六组证据的真实性、合法性及关联性予以认可，但是不认可其证明目的，原告强调本案的“业主”是陈立峰，但实际上本案的业主应当是杨利军，从购销合同、备案登记表载明的所有权人都是杨利军，陈立峰仅是实际使用人。
经质证，被告陈立峰对原告提交的第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，认购协议是对购销合同的前期一个预定，性质属于预约协议，只是约定双方在一定期限内签订购销合同，商品房购销合同一旦签署认购协议将无效，在该协议第九条也写得很清楚。对第三组证据不发表质证意见，因为不涉及陈立峰。对第四组证据的真实性予以认可，不认可原告的证明观点，在情况申请中载明办理银行贷款的前提是要办理产权证，只有手续完备才可以办理贷款，该证据也写明是因原告才导致被告授信过期，恰好反映出第二次分期不能支付的原因是原告的资料不全不能办理产权证，情况申请和申请也是对认购协议的一个补充，因此权利义务也应当以购销合同为准。第四组第二份申请中“若逾期……”部分不是陈立峰所签署的，因此对真实性、合法性、证明目的不予认可。对第五组中证据7的真实性认可，但是被告提交的总金额不止这么多。证据8无异议。对第六组证据的真实性、合法性认可，但是不认可原告的证明目的，交房通知是对房屋交接的确认，陈立峰作为杨利军的近亲属、代理人只是代为确认，陈立峰是房屋的实际使用人，由实际使用人办理房屋交接是没有问题的。
被告杨利军为证明其反驳观点，向本院提交以下证据：
1、商品房购销合同、合同备案登记表，证明被告杨利军同原告签订《商品房购销合同》向原告购买位于盘龙区联盟街道办事处天宇康苑第X4号房屋，合同价款为人民币1236830元，证明合同主体是原告及被告杨利军，和陈立峰没有关联。
2、收据二张，证明被告杨利军委托被告陈立峰向原告交纳购买房屋定金及购买款总计人民币467万元，证明购房款已对购买的X2、X3、X4号房屋完成了全部付款（该三套房屋总价为人民币3710499元）。
3、房屋契税收据五张，证明被告杨利军向原告交纳房屋契税共计人民币194220元。
4、房屋维修基金五张，证明被告杨利军向原告交纳房屋维修基金共计人民币74609元。
5、物管费，证明被告杨利军向原告物管公司交纳物业管理费共计人民币21287元。
6、公告、通知、报案登记表、财产损益表，证明因原告在被告房屋任意张贴公告对被告出租使用房屋造成恶劣影响，原告指适其物管公司无端对被告房屋进行停水、停电，造成使用人损失达100多万元。
7、建设工程施工合同及收据，证明被告在购买房产后，进行相应装修，花费人民币95万元。
8、银行汇款凭证八张，证明被告杨利军通过其妻子杨丽芬汇款人民币86.8万元给陈立峰购买房屋，其余购房款以现金支付给陈立峰，证明杨利军是房产的实际出资人。
经质证，原告对被告杨利军提交的证据1，认可真实性，但是不认可其证明目的，在签订合同之前有一个认购协议，锁定了房源是X1-X5号房屋，本案的主体就是原告及两被告。对证据2，该两张收据不是本案两套房屋的支付凭证，是被告认购天宇盛苑房屋的收款收据，经原告对账确认，被告也出具承诺书，确认购房款已经交纳3909801元。对证据3，只有维修基金的证据，该费用是格林科技公司支付的，是第二被告陈立峰设立的公司，业主就是陈立峰和杨利军。对证据4，维修基金是格林科技公司交纳的，其实就是陈立峰设立的公司，因此不认可是杨利军交纳的。对证据5认可，但是不能证明是杨利军交纳的。对证据6，是在本案立案以后原告对善意第三人进行了风险提示，也与被告进行了协商，但是被告还将房屋出租，原告只是对善意第三人的提示，是否造成损失被告没有提交证据，与本案无关。报案登记表的真实性不认可，报案人也不是本案被告，与本案没有关联。对证据7不认可，该合同是被告与案外第三人签订的，原告无法核实，同时陈立峰也提过对于本案房屋的装修是自行负责的。对证据8，从汇款凭证看不出汇款用途，不认可被告的证明目的，原告收到的房款都是陈立峰和陈立峰的公司支付的，没有杨利军的支付。
经质证，被告陈立峰对被告杨利军提交的证据1予以认可，要强调五套房屋的总价款是六百多万元，合同签署时间是2014年9月15日，明确第一次付款时间是2013年12月17日，与原告提交证据第8页陈立峰出具的情况说明是完全吻合的，也就是说尾款的支付是以办理产权证为前提，但因为原告的原因没有办理产权证，才导致被告没有贷款，至今原告都没有办理产权证，这才是合同无法履行的根本原因。对证据2、3、4、5均予以认可，都是陈立峰与公司代为办理，都是零散交纳的。对证据6认可，合同解除的原因以及合同不能履行、无法继续履行的原因在原告方，应当由原告方赔偿。对证据7、8认可，房款的尾款是以银行抵押贷款的方式办理，但是由于原告的原因没有办理产权证，导致被告无法办理抵押贷款，因此才没有把最后的款项支付完毕。
本院认为：对自己提出的主张，当事人有义务提供证据加以证实。定案依据须具备真实性、合法性、关联性。对原告提交的第一组证据，两被告均无异议，本院予以确认。第二组证据，被告陈立峰认可其真实性，本院对其真实性予以确认。第三组证据，被告杨利军无异议，本院予以确认。第四组证据，被告陈立峰认可其签字，本院对其真实性予以确认。第五组证据，原告提交了证据原件，本院予以确认。第六组证据，两被告认可其真实性，本院对其真实性予以确认。对被告杨利军提交的证据1，原告无异议，本院予以确认。证据2，收据中载明的房号与本案房屋房号不一致，被告杨利军也未提交其他证据证明该款项系支付本案诉争房屋的房款，故本院对该证据不予确认。证据3、4，原告庭后认可收到了此笔款项，本院予以确认。证据5，被告杨利军提交了证据原件，本院对其真实性予以确认。证据6，原告认可《公告》及《通知》的真实性，本院对其真实性予以确认；《报案登记表》系由昆明市公安局盘龙分局联盟派出所出具，本院对其真实性予以确认；《损益表》系由案外人制作，与本案不具有关联性，本院不予确认。证据8，系由银行出具，本院对其真实性予以确认，但被告杨利军未提交其他证据佐证该证据与本案具有关联性，本院不予确认。
经审理，本院确认如下法律事实：2013年5月9日，原告与被告陈立峰签订《天宇康苑商品房认购协议》，约定被告陈立峰向原告认购天宇康苑X1、X2、X3、X4、X5号商品房，商品房总金额为6459801元，被告陈立峰支付定金500000元，协议还对交房、付款方式等进行了约定。2014年9月16日，原告与被告杨利军签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告杨利军向原告购买其开发的天宇康苑X4号房屋，房屋总价款为1236833元，分2期支付，2013年12月17日前支付500000元，2014年10月30日支付736833元，合同还对交付期限、违约责任等进行了约定。该合同于2014年9月17日办理了备案。另查明，2013年12月17日，原告向被告陈立峰出具两份收据，载明收到900000元定金及3009801元房款。天宇康苑X4号房屋已交付。原、被告因履行《商品房购销合同》发生争议，原告诉至本院主张其诉讼权利。
本案的争议焦点是原告与被告杨利军签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否应当解除？
本院认为：原告与被告杨利军签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。《商品房购销合同》第八条约定了“如乙方（被告杨利军）自本合同约定的付款期限届满的次日起，逾期30天仍未付清全款的，则甲方（原告）有权解除合同…”，被告杨利军至今未付清剩余房款，则原告有权解除合同，故对原告要求解除与被告杨利军签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告杨利军应将本案涉诉房屋返还给原告。故对原告要求被告杨利军返还天宇康苑X4号房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于两被告辩称的未支付尾款的原因是原告未办理该房屋产权证，导致被告杨利军无法办理贷款及被告支付的房款足以包括了天宇康苑X2、X3、X4号房屋的总款，该几套房屋的合同不应解除的观点，本院认为，原告与被告杨利军在《商品房购销合同》中约定的付款方式为分2期付款，并未约定按揭贷款的支付方式，因此，被告的该辩称不能成立。另外，虽然被告向原告支付了900000元定金及3009801元房款，共计3909801元，该款项也确实涵盖了的天宇康苑X2、X3、X4号房屋的总款，但被告杨利军共向原告购买了天宇康苑X1、X2、X3、X4、X5号，共五套房屋，该五套房屋均为分两期付款，应付首期房款共计为3909801元，该款项与被告已支付的款项一致，因此，被告已支付的款项应为五套房屋的首期付款，并非天宇康苑X2、X3、X4号房屋的全款，故本院对被告的辩称不予支持。关于原告主张的违约金100000元，原告庭审中明确表示是依据被告陈立峰在《情况申请》、《申请》中载明的按已付款的20%支付违约金，虽然被告陈立峰与原告签订了《天宇康苑商品房认购协议》并出具了《情况申请》、《申请》，但被告陈立峰并未与原告签订《商品房购销合同》，即被告陈立峰并非《商品房购销合同》的当事人，因此，原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明神州天宇置业有限公司与被告杨利军于2014年9月16日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；
二、由被告杨利军于本判决生效之日起十日内向原告昆明神州天宇置业有限公司返还天宇康苑X4号房屋；
三、驳回原告昆明神州天宇置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费16831元由被告杨利军承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 车润萌
人民陪审员 王继刚
人民陪审员 李全平
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 徐莎莎