广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民再378号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗泉，男，汉族，1976年3月26日出生，身份证住址：四川省威远县。
委托代理人：郭海英，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：刘泠萱，广东广和律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠州市大亚湾中御华庭实业有限公司。住所地：广东省惠州市大亚湾西区淡澳大道*号。
法定代表人：段华平。
委托代理人：钱向阳，广东德邻律师事务所律师。
委托代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行。
法定代表人：李远通。
再审申请人罗泉因与被申请人惠州市大亚湾中御华庭实业有限公司（以下简称中御华庭公司）、第三人中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2014）惠中法民一终字第498号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月16日作出（2015）粤高法民一申字第1225号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人罗泉及其委托代理人郭海英、被申请人中御华庭公司的委托代理人钱向阳到庭参加诉讼。第三人建行惠阳支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗泉申请再审称：1、被申请人提交的证据是伪造的，申请人从未收到《入伙通知书》；2、生效判决超出申请人的诉讼请求，违反不告不理的民事诉讼原则，其并未请求逾期交房违约金；3、生效判决认定2012年2月28日为涉案房屋具备交付条件的日期，没有任何依据，涉案房屋在2013年3月5日才在政府部门完成竣工验收备案登记，此时才算具备交付条件；4、根据涉案合同第九条的约定，被申请人未按约定的期限将涉案房屋交付其使用，逾期超过60日后，其有权解除合同。即使认定2012年2月28日为涉案房屋验收合格时间，被申请人逾期交房也已超过60日，涉案合同也符合解除条件。据此，罗泉向本院申请再审。
中御华庭公司辩称：1、在罗泉已经收取了生效判决确定的迟延交房违约金后，又再次要求解除合同，明显有失诚信，也与其收款行为相悖；2、其已通过书面及口头方式通知罗泉入伙，未能完成交房的责任在罗泉；3、一、二审法院判令其支付8633元违约金，没有超出罗泉的请求范围；4、一、二审法院认定涉案房屋已具备交房条件，是正确的。（1）从合同约定看，涉案房屋已于2011年11月29日达到双方约定的交楼条件，其无需承担逾期交房的违约责任；（2）退一步说，即使按同行的验收标准，涉案房屋也于2012年1月11日达到交房条件；（3）导致房产未交付的原因，是罗泉在知道能够办理的情况下拒绝办理，其未收房与涉案房产是否具备交付条件无关。5、一、二审法院判令房屋买卖合同继续履行，是维护交易稳定的集中体现，符合合同审判的基本精神，是正确的。（1）在罗泉通知解除合同及起诉时，涉案房产已具备交付条件，罗泉此时通知解除合同，有违合同订立的基本宗旨及本意——促成合同交易；（2）一、二审法院判令合同继续履行，充分考虑了合同法立法本意及合同履行的实际情况，是合法合理的；（3）从社会效果看，除罗泉外，其余人员均已服判息诉，也即原审判决维持交易稳定，已取得了较好的法律效果和社会效果。综上，罗泉的再审申请缺乏事实及法律依据，且在除罗泉之外的其他购房者均已服判息诉的情况下，从维护社会稳定及大局考虑，请求驳回罗泉的再审请求。
本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据罗泉申请再审的事由及中御华庭公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋何时具备交付使用条件；2、中御华庭公司是否存在逾期交房的违约行为；3、再审申请人罗泉是否有权解除涉案合同；4、涉案合同解除后的法律责任问题。现分述如下：
（一）关于涉案房屋何时具备交付使用条件的问题。尽管中御华庭公司于2011年11月16日向罗泉发出了《入伙通知书》，通知业主于2011年12月1日至2011年12月31日办理入伙手续，但罗泉以涉案房屋尚不具备收楼条件为由拒绝收楼，且该房屋于2012年2月28日才完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的竣工验收，于2013年3月5日完成在行政机关的工程竣工验收备案工作。因此，在中御华庭公司通知罗泉办理入伙手续的期间，涉案房屋尚不具备法定及约定的交付使用条件，原审法院综合本案实际情况，认定涉案房屋具备交付使用条件的时间为2012年2月28日，本院予以维持。中御华庭公司辩称涉案房屋于2012年1月11日即达到交房条件，但该时间仅为消防验收的时间，非全部工程竣工验收的时间，其抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。
（二）关于中御华庭公司是否存在逾期交房的违约行为问题。根据涉案合同的约定，“出卖人应当在2011年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”中御华庭公司虽然在约定的房屋交付期限前通知罗泉办理入伙手续，但因当时涉案房屋尚不具备交付使用的条件，故中御华庭公司仅在形式上履行了交房义务，其履行行为在实质上并不符合双方的约定。据此，原审法院认定中御华庭公司存在逾期交房的违约行为，本院予以维持。但是，涉案房屋于2012年2月28日具备交付使用条件，并不代表该时间为实际交付使用的时间，在涉案房屋经验收合格符合交付条件后，中御华庭公司是否再次通知罗泉办理交付手续，涉案房屋是否最终交付罗泉使用，均属于本案的基本事实，原审法院在未对该事实进行审理的情况下，即认定2012年2月28日为涉案房屋实际交付的时间，并得出中御华庭公司逾期交房89天的结论，缺乏事实依据。
（三）关于再审申请人罗泉是否有权解除合同的问题。根据涉案合同的约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。本案中，中御华庭公司向原审法院提交了通过邮寄方式向罗泉寄出《入伙通知书》的证据，罗泉也向原审法院提交了通过邮寄方式向中御华庭公司寄出解除购房合同律师函的证据，在两份证据的收件人及地址与案涉合同所记载的名称、姓名与地址一致，且所寄邮件均被拒收的情况下，原审法院仅认定中御华庭公司已向罗泉发出了《入伙通知书》，未认定罗泉已通知中御华庭公司解除案涉合同，对双方举证责任的分担有失公平。此外，涉案合同约定的交房时间为2011年12月1日前，而涉案房屋具备交付使用条件的时间为2012年2月28日，在客观上，无论中御华庭公司是否通知罗泉办理入伙手续，其逾期交房均已超过60日，涉案合同的解除条件已成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，罗泉主张解除合同并要求中御华庭公司承担违约责任，符合涉案合同的约定及相关法律的规定。原审法院以该房已具备交付条件，双方的合同目的已经达到，及为了维护交易稳定为由，判决涉案合同继续履行，并由中御华庭公司承担逾期交房的违约责任，属于适用法律不当，本院予以纠正。
（四）关于涉案合同解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于罗泉诉请解除商品房买卖合同，并要求中御华庭公司承担返还财产、支付违约金等法律责任，因此，罗泉向中御华庭公司实际支付的首期款金额、建行惠阳支行向中御华庭公司实际支付的按揭款金额、罗泉向建行惠阳支行偿还借款的金额、罗泉为购买涉案房屋实际支出的相关费用、以及罗泉、中御华庭公司与建行惠阳支行签订借款合同、保证合同及涉案房屋办理预购商品房预告登记等情况，均属于本案的基本事实，原审法院应当进行审理而未审理。
综上所述，对于罗泉向中御华庭公司实际支付的购房款及相关费用、罗泉是否通知中御华庭公司解除案涉合同、涉案房屋是否最终交付罗泉使用等基本事实，原审法院未进行审理并认定，且适用法律存在错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2014）惠中法民一终字第498号民事判决及广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第820号民事判决；
二、本案发回广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院重审。
审判长 戴佛明
审判员 陈志坚
审判员 余洪春
二〇一七年七月三日
书记员 麦俊豪