广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3478号上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈达仁。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎庭孟，男，1983年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：林建荣，男，1968年6月1日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）因与被上诉人林建荣物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人威信公司的上诉请求：撤销一审判决，判令林建荣支付2010年1月至2015年11月期间的物业管理费36298.75元及违约金（自2010年1月起按每日千分之三计至2015年11月）。事实与理由：一、一审期间，林建荣既没有提供任何证据，也没有提出诉讼时效抗辩，一审判决认定“林建荣在本案中提出诉讼时效抗辩……”不符合事实，也不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的决定》第三条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效抗辩的规定进行裁判。二、威信公司与上海城业主委员会签订了物业管理服务合同，约定：业主或者物业使用人每月31日前应交纳当月的物业管理费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日的千分之三收取违约金。林建荣的违约行为严重影响其他业主的合法权益也造成了威信公司的损失，一审判决林建荣支付违约金的方式，不利于纠正林建荣的恶意欠费行为，在上海城小区起不好的示范作用，也对威信公司不公平。被上诉人林建荣答辩称，其在一审庭审中曾提出过本案超过诉讼时效。关于违约金，其同意一审判决的计算标准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。威信公司向一审法院起诉请求：林建荣立即支付拖欠威信公司的物业管理费36298.75元及违约金1000元（物业管理费自2010年1月起按每月511.25元计至2015年11月，违约金自2005年2月起按每日千分之三计至2015年11月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）。一审庭审中，威信公司明确违约金从林建荣拖欠物业管理费的次月1日开始计算。一审法院认定事实：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。林建荣系中山市××区××城××底层（15.17卡）2层（1.3.5.7.9.11.13.15.17.19.21）卡商铺的业主，其物业建筑面积为511.25平方米。2009年2月23日，上海城小区业主委员会（甲方、委托方）与威信公司（乙方、受托方）签订物业管理委托合同，约定：合同期限为三年，自2007年9月17日起至2010年9月16日，物业管理费的收费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取；该合同还约定了其他事项。该份合同中明确物业坐落于中山市××区××路，东至悦来南路，南至白石东路，西至建华路，北至第一城步行街，占地面积6.8公顷，建筑面积10万平方米。上海城业主委员会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止，物业管理费的收费标准为商住用房1元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。物业名称为中山市“上海城”住宅小区，物业类型为普通多层建筑及商住用房，坐落位置于中山市××区××路西侧，白石路北侧；物业管理服务事项为房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等），户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给排水管道、化粪池等。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁。交通与车辆停放秩序的管理。维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理。管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第十九条规定的物业管理服务，并收取费用。在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。其他委托事项。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2011年7月6日，上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，约定内容与前述第二份物业管理服务合同（2010年9月17日起至2013年9月16日）基本一致。自2010年1月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。林建荣未缴纳2010年1月至2015年11月的物业管理费。威信公司于2016年2月17日起诉至一审法院，要求林建荣支付上述期间的物业管理费以及违约金。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。涉案物业位于中山市××区××城××底层（15.17卡）2层（1.3.5.7.9.11.13.15.17.19.21）卡，属于上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同中约定的由威信公司提供物业服务的物业范围，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。对于林建荣以其未接受过威信公司提供的物业服务为由拒交物业管理费的抗辩意见，一审法院不予采信。按照上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同的约定，物业管理费每月按照建筑面积每平方米1元收取，涉案物业的建筑面积为511.25平方米，故林建荣每月需要支付的物业管理费为511.25元（511.25平方米×1元/平方米）。关于威信公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。威信公司于2016年2月17日起诉主张要求林建荣支付2010年1月至2015年11月的物业管理费，其未能提交证据证明其曾向林建荣催缴物业管理费或存在其他诉讼时效中止、中断、延长的情形。林建荣在本案中提出诉讼时效抗辩，故威信公司主张2010年1月至2014年1月期间的物业管理费已经超过诉讼时效期间。林建荣无需向威信公司支付2010年1月至2014年1月期间的物业管理费及违约金。林建荣应向威信公司支付2014年2月至2015年11月期间的物业管理费共计11247.5元（511.25元/月×22个月）。关于违约金的计算标准。威信公司的实际损失为物业服务费的利息损失，物业管理服务合同中约定逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。该约定标准过高，一审法院依法予以调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林建荣于一审判决生效之日起七日内向威信公司支付2014年2月至2015年11月期间的物业管理费11247.5元及违约金（违约金计算方法：在2014年2月至2015年11月期间，分别从次月1日起，以每月应交纳的物业管理费511.25元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算，计至实际清偿之日止）；二、驳回威信公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取为366元（威信公司已预交），由威信公司负担246元，由林建荣负担120元（林建荣对其负担部分应于一审判决生效之日起七日内迳付给威信公司，一审法院不另收退）。威信公司在二审期间，向本院提交了《关于中山市石岐区上海城小区怡景楼11幢低层卡二层商铺交物业管理费的催告通知》，拟证明在2015年8月21日张贴催告通知在林建荣的商铺门口，威信公司多次向林建荣催收物业管理费，如上门、打电话、贴公告。本院对一审查明事实予以确认。本院二审另查明：2016年4月12日，一审法院对本案进行公开开庭审理，威信公司委托代理人肖金及林建荣均到庭参加了诉讼。一审法庭辩论终结前，林建荣并未提出诉讼时效的抗辩意见。2016年4月18日，一审法院针对违约金问题向林建荣单独进行调查询问，林建荣在笔录中称：“首先，我方对该标准有异议，我方不应该承担，退一万步说，我方认为违约金按照每日千分之三过高，我方认为应该按照每日万分之三计算违约金；……第四，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应该支持原告的诉讼请求”。2016年5月6日，一审法院要求威信公司针对林建荣提出诉讼时效抗辩发表意见，威信公司的诉讼代理人肖金认为该案已开庭完毕，庭审时林建荣无提出诉讼时效抗辩及提交证据，故不发表意见，并拒绝在笔录上签名。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点为：一、本案是否适用诉讼时效规制；二、威信公司主张按欠费总额每日千分之三收取违约金是否过高。关于焦点一。对于威信公司所提林建荣于一审期间没有提出诉讼时效的抗辩，一审法院不应对诉讼时效进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判的上诉意见。经查，一审法院于2016年4月12日对本案进行公开开庭审理时，威信公司委托代理人肖金、林建荣到庭参加诉讼。一审法庭辩论终结前，林建荣并未提出诉讼时效的抗辩意见，而是在2016年4月18日一审法院向其进行单独调查询问时，才提出本案中威信公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，现查明虽然一审法院没有向当事人释明诉讼时效的规定及适用，但诉讼时效的抗辩亦应当在一审法庭辩论终结前提出，故林建荣在一审庭审结束后再提出诉讼时效的抗辩意见，不构成有效的抗辩，不应予以采纳，故威信公司请求林建荣支付2010年1月至2015年11月期间的物业管理费36298.75元（511.25元/月×71个月），本院予以支持。关于焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现林建荣未能按时向威信公司交纳物业费，根据《物业管理服务合同》的约定，林建荣应承担违约责任。现林建荣提出合同约定的违约金过高，故一审法院综合本案案情，将违约金酌情调整为按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付亦无不妥，本院予以维持。综上，威信公司的上诉合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3342号民事判决；二、被上诉人林建荣于本判决生效之日起七日内向上诉人中山市威信物业管理有限公司支付2010年1月至2015年11月物业管理费共计36298.75元及违约金（违约金计算方法：从2010年1月至2015年11月期间，分别从次月1日起，以每月应交纳的物业管理费511.25元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算，计至实际清偿之日止）；三、驳回上诉人中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费732元，减半收取为366元（中山市威信物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市威信物业管理有限公司负担36元，被上诉人林建荣负担330元（林建荣应负担部分应于本判决生效之日起七日内径付给中山市威信物业管理有限公司）；二审案件受理费732元（中山市威信物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市威信物业管理有限公司负担73元，被上诉人林建荣负担659元（林建荣应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴合波代理审判员  吴碧英二○二○一七年一月十六日书 记 员  罗海欣