安徽省阜阳市颍东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1203民初46号
原告（反诉被告）：阜阳市颍东区新华街道办事处，�所地阜阳市颍东区省道305新华街。
法定代表人：屈化章，该办事处主任。
委托代理人：周光杰，安徽颍州律师事务所律师。
委托代理人：母金峰，安徽颍州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽麦船食品科技有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区新华创业园蔡辛路6号。
法定代表人：马宗跃，该公司经理。
委托代理人：刘标，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，安徽淮都律师事务所律师。
原告阜阳市颍东区新华街道办事处（以下简称新华办事处）诉被告安徽麦船食品科技有限公司（以下简称麦船公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法由审判员来振乾适用简易程序进行审理。3月8日被告麦船公司提起反诉，3月10日，因本案案情复杂，依法裁定�入普通程序组成合议庭于2016年4月8日、6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周光杰和母金峰，被告的委托代理人刘标和ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。在本案审理过程中，双方当事人要求法院给予庭外两个月的调解时间。
原告新华办事处诉称：2011年3月12日，原被告签订一份协议书。该协议约定：为进一步加快生产巧克力膨化食品、有机生物钙糖果项目建设进度，促进企业和园区共同发展，甲方（新华办事处）将已建成的工业厂房出售给乙方（麦船公司）；甲方建有工业厂房约5500平方米（以实际测量为准）、办公用房约700平方米（以实际测量为准）、道路及附属设施若干，总占地约14亩（不含公摊部分），乙方取得土地使用证的所有费用为6.6万元/亩（公摊部分为3.22万元/亩），实际资产价约390万元（以最终结算为准）；为支持企业快速发展，乙方分四年付清所有费用，其中第一年在签订合同一周内支付甲方总价款的10%，第二年开始乙方按年分三次平均支付甲方总价款的30%，付款日期为每年1月底之前；乙方不得擅自改变项目用地规划及用地性质，如需要调整规划或改变用地性质，必须报甲方批准；乙方项目用于办公、生活服务设施的配套生产性用地面积不得超过总用地面积的7%，否则按商业用地出让。协议签订后，原告按照约定向被告交付上述厂房等。请求：1、依法认定原被告于2011年3月12日签订的《合作协议》无效；2、判令被告返还协议涉及的厂房、办公用房、道路及附属设施给原告；3、判令被告支付使用费90万元；4、本案诉讼费用由被告承担。在案件审理中，新华办事处书面申请：仅请求法院在本案中处理合同的效力问题（即诉讼请求的第1项），其余的诉讼请求予以撤回，与�船公司庭外另行解决，不在本案中处理。
被告麦船公司当庭辩称：原被告签订的协议为无效合同。被告是通过原告招商引资来办厂的，原告承诺给被告办理土地证等，但至今未办。
反诉原告麦船公司反诉称：2011年3月12日签订的协议约定由新华办事处负责房屋建设并将房屋出售给麦船公司，同时约定新华办事处负责协助麦船公司及时办理土地证、产权证等相关手续。合同签订后，麦船公司便积极履行了给付义务，并对房屋以及相关设施进行投入与改造。由于新华办事处的过错，导致麦船公司无法取得房屋权属证明，给麦船公司造成了重大损失。新华办事处的行为已经严重损害了麦船公司的合法权益。请求：1、双方之间签订的《合作协议》无效；2、新华办事处返还给麦船公司支付的90万元；3、新华办事处赔偿损失3049803元；4、本案的反诉费由新华办事处承担。在案件审理中，麦船公司书面申请：仅请求法院在本案中处理合同的效力问题（即诉讼请求的第1项），其余的诉讼请求予以撤回，与新华办事处另行庭外解决，不在本案中处理。
反诉被告新华办事处当庭辩称：双方签订的合同无效，请法院确认。
原告新华办事处为证明其主张的事实，提供的证据有：
证据一，组织机构代码证，证明新华办事处的诉讼主体资格。
证据二，《合作协议书》，证明双方买卖合同关系中房屋、土地面积、相关费用的约定。
被告麦船公司证明其主张的事实，提供的证据有：
证据一、组织机构代码证、营业执照，证明麦船公司的诉讼主体资格。
证据二、《合作协议书》，证明麦船公司购买新华办事处房屋的事实。
证据三、安徽省行政事业单位资金往来结算票据2份，证明麦船公司积极履行了合同义务。
经审理查明：2011年3月12日，新华办事处与麦船公司签订了《合作协议书》，约定：麦船公司（乙方）到新华办事处（甲方）投资兴建食品深加工项目，生产巧克力膨化食品、有机生物钙糖果等食品。第一条，甲方将已建成的工业厂房出售给乙方；第二条，甲方建有工业厂房约5500平方米（以实际测量为准）、办公用房约700平方米（以实际测量为准）、道路及附属设施若干，总占地约14亩（不含公摊部分），乙方取得土地使用权的所有费用为6.6万元/亩（公摊部分为3.22万元/亩）。实际资产价约390万元（以最终结算为准）。参照新华创业园招商引资优惠政策，厂区围墙及门岗不在计价范围。为支持企业快速发展，乙方分四年付清所有费用，其中第一年在签订合同一周内支付甲方总价款的10%，第二年开始�方按年分三次平均支付甲方总价款的30%，付款日期为每年1月底之前。第三条，甲方负责园区的“四通一平”工程，即水、电、路、通讯四通，土地整平即一平。第四条，乙方不得擅自改变项目用地规划及用地性质，如需要调整规划或改变用地性质，必须报甲方批准。第五条，乙方项目建设应遵守安全环保“三同时”，确保生产达标排放。甲方负责协助乙方及时办理土地证、产权证等相关手续，乙方享受《颍东工业园优惠政策》。第六条，乙方项目用于办公、生活服务设施的配套生产性用地面积不得超过总用地面积的7%，否则按商业用地出让。第七条，乙方合法的生产和经营，甲方不得以任何理由进行干涉，并积极帮助其协调好外部环境，但乙方如在前期生产经营五年内，因生产经营等问题导致停产，甲方将按当时土地挂牌价和低于资产评估价的20%收回�地及厂房。第八条，本合同执行过程中的未尽事宜，双方应本着事实就是、友好协商的态度加以解决，双方协商一致的，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第九条，本合同一式四份，双方各执二份。协议签订后，麦船公司便使用了合同约定的工业厂房、办公用房等，并自行建造了钢构厂房和多层楼房各一处。
认定上述事实的有，当事人陈述，组织机构代码证、营业执照，《合作协议书》等在卷佐证。
本院认为：2011年3月12日，新华办事处与麦船公司签订的《合作协议书》中所约定的房屋等标的物没有依法审批登记手续，在未取得权属证书的状况下协议转让，该协议内容违反法律规定，双方对此均无异议，应认定协议为无效。双方对各自的其他诉讼请求均不要求在本案中处理，要求另行解决，并予以撤回，不违反法律规定，本院予�采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第三十八条第（六）项、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
阜阳市颍东区新华街道办事处与安徽麦船食品科技有限公司于2011年3月12日签订的《合作协议书》无效。
案件受理费80元，由阜阳市颍东区新华街道办事处负担；反诉案件受理费80元，由安徽麦船食品科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 来振乾
人民陪审员 赵友坤
人民陪审员 李 娟
二〇一六年六�二十九日
书 记 员 严 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房�产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。