浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第2018号
原告：冯平良。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王祉絖，该公司董事长。
委托代理人：王贤达，该公司工程部经理。
原告冯平良为与被告象山华丰房地产有限责任公司（下称华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员林鹰适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告冯平良到庭参加诉讼，被告华丰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告冯平良起诉称：2009年12月11日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的象山县丹东街道桃花源小区C15别墅，房屋价款6134402元，被告应于2011年6月30日前交付房屋，并约定逾期交房违约金计算方法等。合同签订后，原告按约支付房款，但被告未能按期交房，直至2013年1月5日才将房屋交付原告。原告认为，双方签订商品房买卖合同合法有效，被告逾期交房理应承担违约金，故诉至法院要求判令：一、被告承担逾期交房违约金1019538元（以6134402元按日万分之三自2011年7月1日起计算至2013年1月5日止，计554天）；二、本案诉讼费由被告负担。
为证实其诉称事实，原告冯平良向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房买卖合同一份，拟证明原告向被告买房，双方签订有效合同并就权利义务进行约定的事实；
2.收款收据两份，拟证明原告按约支付首付款1844402元的事实；
3.2012年12月20日、2013年1月5日、2014年4月18日的补充协议各一份，拟证明商品房买卖合同的有效性；
4.2013年11月12日的通知一份，拟证明被告通知原告等购买桃花源小区的业主于2013年11月13日前往办理产权登记的事实；
5.2014年4月21日的承诺书一份，载明逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算基数均以商品房买卖合同约定的房款为准，拟证明原告可以按合同约定主张逾期交房违约金的事实。
被告华丰公司未作答辩，但庭前向本院提供承诺书一份，拟证明原告曾承诺延期交付违约金由其自负，故原告不可主张逾期交房违约金的事实。
针对该证据，原告质证称真实性没有异议，但表示其签字之时并不知道为何要签该承诺书，且事后了解到其他业主没有签署承诺书，故提出异议，被告华丰公司也接受异议，是而签署商品房买卖合同时没有该承诺书，承诺书条款已经取消，应以商品房买卖合同条款为准。
本院庭后向被告华丰公司代理人王贤达（公民身份号码××）了解情况，其陈述：原告向本被告购房，签署合同、付清房款、本被告逾期交房等均系事实，对原告提供的五组证据的真实性均无异议。但是本被告于2014年4月21日出具承诺书的原因在于，根据2012年12月20日的补充协议，每户业主可得质量规划赔偿金120000元，故最终开具发票时是按照合同约定的房款减去该120000元作为票面金额的，考虑到尚有部分业主未起诉主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，所以才特意出具该承诺书给全体业主，明确计算违约金的基数以合同约定房款金额为准，而非以发票所载金额为准。而原告在买房时曾出具承诺书，明确逾期交房违约金由其自负，故原告现主张逾期交房违约金是没有道理的。另外，确实有部分业主没有签署过承诺书（自负逾期交房违约金），但是原告前来买房之时，因为规划等原因，被告考虑到案涉小区可能会逾期交房，所以客户看好房子后需签署该承诺书，内容都是给客户看过的。看房、付定金、签署正式合同，中间一般都会有时间差，所以原告签署承诺书在前、签署商品房买卖合同在后是正常现象。原告陈述的承诺书条款取消并非事实，原告跟谁协商一致取消承诺书条款应由原告举证，且如果承诺书确实不作数，则应由原告取回该承诺书，而非继续放在被告处。本案房款余款4290000系2010年2月4日汇付至本被告账户，案涉小区的统一交房时间系2012年12月22日至25日。原告于2013年1月5日前来交房是其自身原因，与本被告无关。
针对该谈话笔录，原告质证称：据其所知，签署过自负逾期交房违约金的业主总共有26户，其认为，被告要求签署该承诺书是欺诈行为，被告应对业主一视同仁，让业主享有同等待遇。且2014年4月21日的承诺书，是其与被告谈妥后让被告敲章出具的，目的是为了强调商品房买卖合同的有效性，是为了主张逾期交房违约金。
本院对原、被告提供证据的真实性均予以确认。
综上，本院查明本案基本事实如下：
2009年12月11日，原告与被告签署《商品房买卖合同》一份，向被告购买桃花源小区C15幢别墅，总价款6134402元，约定被告应于2011年6月30日前交房，若逾期交付超过90日，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。
合同签订前的2009年11月17日，被告将一份事先拟定的承诺书交予原告签署确认，载明“本人在2009年11月17日购买桃花源C15号别墅一套，该幢房屋若有发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负与本公司无涉。”落款承诺人处由原告签名按印。
原告冯平良于签署承诺书当天（2009年11月17日）交付房款1700000元、于签署商品房买卖合同当天（2009年12月11日）支付房款144402元，后办理银行按揭支付余款4290000元。
因被告未能按期交房，2012年曾引发桃花源小区购房户集团诉讼，经本院（2012）甬象民初字第1263号原告谢康华与被告华丰公司商品房预售合同纠纷一案查明，被告于2012年12月21日通知桃花源小区购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间办理交房手续。
另查明，2012年12月20日，桃花源小区五位业主代表与被告华丰公司、案外人王祉絖就交房时间（2012年12月22日至25日）、质量规划赔偿金（120000元）、小区配套设施整改、产权证书的办理（2013年4月30日前）、逾期办证违约金的计算方式等达成补充协议。后原告于2013年1月5日前往办理交房手续，并与被告华丰公司、案外人王祉絖签署了内容与上述协议相一致的补充协议。2014年4月18日，原告与被告华丰公司签署商品房买卖合同补充协议一份，就质量补偿金120000元再予以了明确。
再查明，2014年4月21日，被告华丰公司向桃花源小区业主出具承诺书一份，原告持有的承诺书载明：“尊敬的桃花源C15幢／号客户：我公司现特承诺房屋逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算基数按照《商品房买卖合同》约定的金额，与2014年4月21日签订的商品房买卖合同补充协议的质量补偿金额无涉。”同日，被告华丰公司开具结算发票，开票金额为6014402元。
原、被告双方一致确认，被告华丰公司于2014年4月21日出具的承诺书所载补充协议即双方于2014年4月18日签订的补充协议。
本院认为：原、被告双方于2009年12月11日签署的商品房买卖合同和原告于2009年11月17日签署的承诺书，均系双方真实意思表示，合法有效。合同与承诺书对被告逾期交房的违约责任作了不同约定，但承诺书中原告免除被告逾期交房违约金的内容，实为对合同约定的原告违约请求权的放弃，系其对自己民事权利的处分，且该约定属于格式合同（商品房买卖合同）之外的特别条款，应当优先适用，被告据此抗辩逾期交房免责，与原告承诺相符，本院予以采纳。
原告主张承诺书签署时间在前，商品房买卖合同签署时间在后，应以商品房买卖合同约定条款为准，且签署商品房买卖合同之时其已就承诺书条款提出异议，双方协商并取消了该承诺书，但其就承诺书已经取消的主张并未提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，而考虑到商品房的购买需经双方磋商、合同签署、备案、支付定金、首付款、余款等系列过程，故承诺书签署时间早于商品房买卖合同签署时间并不违背常理，也不影响该承诺书的真实意思表示，原告上述主张本院难以支持。原告又主张称其于2014年4月与被告华丰公司协商一致，并由被告华丰公司出具承诺书，明确原告可主张逾期交房违约金，但被告华丰公司对此并不认可，并解释承诺书系向全体业主出具，系针对商品房买卖合同所载房款和最终开具发票所载房款相差120000元的情况，明确违约金的计算基数以商品房买卖合同所载房款为准，本院查看该承诺书内容，按其文义，确系被告华丰公司对违约金计算基数的确认，亦明确了“与质量补偿金额无涉”，结合被告华丰公司于2012年12月20日与桃花源小区五位业主代表签署补充协议、与本案原告签署与上述协议内容一致的补充协议、120000元质量赔偿金的赔付到位、最终发票开具金额确与合同所载金额相差120000元等情况，本院对被告上述解释予以采信，对原告的主张，本院难以支持。故对原告要求被告按商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金的诉请，与其自身所作承诺相悖，本院不予支持。
被告华丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告冯平良的诉讼请求。
本案案件受理费13976元，减半收取6988元，由原告冯平良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 林 鹰
二〇一五年十一月二十六日
代书记员 张莹莹