南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5668号原告南京永嘉年华住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区江北路209号。负责人臧菁。委托代理人申烨，江苏宏林律师事务所律师。委托代理人赵亮，江苏宏林律师事务所律师。被告江苏永嘉置业有限公司，住所地南京市建邺区江东中路305号2004室。法定代表人陆锦元，董事长。委托代理人张棋友，江苏永嘉置业有限公司员工。委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告南京永嘉年华住宅小区业主委员会（以下简称永嘉年华业委会）诉被告江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告永嘉年华业委会委托代理人申烨、赵亮，被告永嘉公司委托代理人张棋友、徐国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉年华业委会诉称：原告系于2015年4月22日经南京市鼓楼区人民政府江东办事处备案成立，被告为永嘉年华小区开发商。自永嘉年华小区建成竣工以来，被告迟迟未向业主交付物业用房，给业主们的生活居住带来极大的困扰，随着矛盾激化，极有可能引发群体性事件，从法律及情理两方面考虑，特提起诉讼，要求判令被告向原告交付南京市永嘉年华住宅小区75.2平方米的物业用房；案件诉讼费由被告负担。被告永嘉公司辩称：一、原告只能以物业公司以及与物业相关的事项为由，向人民法院提起民事诉讼，现原告以建设单位为被告，诉请要求交付房屋请求属于权属类纠纷，已经超出其诉讼权能范围，故原告就本案提起的诉讼，不符合法律规定，应予以驳回；二、被告在2006年已向南京永嘉物业管理有限公司交付物业用房，位于该小区的一楼大厅物业用房共4间（办公室一间、男厕所一间、女厕所一间、监控室一间），仅实际使用面积就达80多平方米，建筑面积超过规定要求配备的总建筑面积的千分之三物业用房的面积。经南京永嘉物业管理有限公司使用6年、南京瑞丽安物业公司使用4年、南京跨世纪物业管理有限公司（2015年11月进驻）使用至今，目前仍在正常使用；三、原告向法院所提供的《说明》是房产部门印发的、由建设单位填写的格式文本，由于建设单位在立项及规划审批时国家对物业用房问题并无强制性规定，同时，该说明只是被告出具给房产部门的意见，就该说明的相关问题，只能由房产部门来处理，该说明并不产生原告可以直接向被告主张权利的效力。如果建设单位违反国家强制性规定，也应当由国家行政管理部门先行查处，人民法院才能根据行政处理结果来认定建设单位是否违法。客观上，建设单位考虑到物业管理的实际需要，已提供了相应的物业用房，即便按照现行的规定，建设单位也完全符合要求，不存在任何违法之处，建设单位至今也没有受到任何行政处罚，故原告提供的说明无任何证明力；四、就本案诉讼，表决的面积和人数都要过半，原告提交的相应表决书当中并未提交业主权属证明文件，而且原告的诉请是交付物业用房，与表决中的表述也不一致。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告永嘉年华业委会系以书面征求意见选举方式成立，并于2015年4月22日至南京市鼓楼区人民政府江东办事处登记备案的南京市永嘉年华住宅小区（以下简称永嘉年华小区）业主委员会。2002年9月6日，南京市建设委员会、南京市发展计划委员会作出《关于同意继续开发建设鼓楼区江东街道清江村地块项目的批复》，同意永嘉公司继续开发建设鼓楼区江东街道清江村地块项目，2004年3月31日，南京市房产管理局向被告永嘉公司出具编号为宁房外销第000523号《商品房外销许可证》，载明项目名称为永嘉年华公寓，涉案项目于2006年1月竣工验收合格。被告永嘉公司向南京市房产管理局提交《物业管理用房留置情况说明》一份，载明：永嘉公司开发建设的永嘉年华公寓项目，坐落于鼓楼区江东北路209号，共建房屋一幢，该项目建设工程规划许可证上所载地上总建筑面积合计25069.86平方米，根据《南京市物业管理办法》规定应配建物业管理用房为规划核准的地上总建筑面积的千分之三，计75.2平方米，房屋预售许可证号为外销00523。因房屋销售完毕，无法留置物业管理用房，永嘉年华公司承诺按项目平均售价95%的标准乘以应留置的物业管理用房面积向业主大会交纳补建价款，计6000元/平方米×95%×75.2平方米=428640元。永嘉公司并填写《物业管理用房留置申请表》一份，2006年4月19日，该申请表中初审意见为“该楼盘按规定应留置物业用房25069.86×3‰≈75.2㎡。现开发单位申请按规定交纳补建价款。请领导批示”，同日，审批意见为“同意按交纳补建价款方式留置物管用房”。2015年7月，永嘉年华业委会向小区业主发放《南京市永嘉年华小区业主大会书面征求意见表决书》，以征求意见方式要求小区全体业主对是否支持业主委员会代表全体业主收回地下人防车库的管理权、收益权以及收回物业用房等事项进行表决，且在诉讼中，原告永嘉年华业委会对小区现入住情况登记造册，现永嘉年华业委会称小区全体业主绝对过半数同意业主委员会代表其进行本案的诉讼。原告永嘉年华业委会遂据此提起诉讼，其原诉请为要求被告永嘉公司交付75.2平方米的物业用房，后将诉讼请求变更为要求交付752.09平方米的物业用房，如果不能交付应按照相应的款项数额进行补偿，后经本院释明后，原告永嘉年华业委会将诉讼请求明确为要求被告永嘉公司交付75.2平方米的物业用房。诉讼中，本院至现场进行勘验并据被告永嘉公司申请调取了案涉小区相关图纸，而对照于此查明被告永嘉公司所述所谓已给付的“物业管理用房”，其中监控室一间应为调取的首层平面图中的消控中心，现闲置未用；在辅助门厅处加盖的房屋，该加盖的房屋现有男、女卫生间（现闲置未用）、办公室一间（具体面积未测，现门前挂牌为南京跨越物业管理有限公司永嘉年华服务中心，该办公室现仍被使用），但未查询到该加盖房屋合法建设审批手续。以上事实，由原、被告双方陈述、原告永嘉年华业委会提交的业主委员会备案表、小区业主书面表决书、花名册、物业管理用房留置申请表、留置物业管理用房说明，被告永嘉公司提交的照片、立项批复、规划许可证、施工许可证、建设许可证等证据、本院调取的设计图纸等证据以及本院现场勘验笔录、谈话笔录、开庭笔录等予以证实。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法设立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告永嘉年华业委会为对永嘉年华小区进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，且办理了备案登记手续，符合法律规定的“其他组织”的条件。现据原告永嘉年华业委会提交的书面征求意见表决书以及花名册，涵括了“是否支持业主委员会代表全体业主收回物业用房”的内容，且对比花名册载明的人员，表决的人数及面积也符合法律规定，且此表决形式符合《物业管理条例》第十二条的规定，即业主大会会议可以通过集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，现被告永嘉公司对此提出质疑，但是并未提交任何证据予以证实，故此原告永嘉年华业委会系依据业主或者业主大会决议，在授权范围内提起本次诉讼，该程序符合法律规定，其作为本案原告诉讼主体应当适格。对于原告永嘉年华业委会在本案中要求被告永嘉公司交付物业管理用房的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。根据2001年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》（该条例已被修订，现为2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》）第二十七条第一款、第二款规定：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”以及2006年2月1日起施行的《南京市物业管理办法》第二十三条第三款规定：“建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该建价款专项用于承租、购置物业管理用房。”现被告永嘉公司辩称已经交付了办公室一间、男厕所一间、女厕所一间、监控室一间，但是据《南京市物业管理办法》第二十三条第一款规定：“建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交”，就被告永嘉公司所提交的上述四处用房，其一，所谓的监控室实际在设计施工图纸标注的为消控中心，应视为设备用房，不应作为物业管理用房；其二，在原设计施工图纸中标示辅助门厅处建设的男厕所、女厕所以及办公室各一间，因被告永嘉公司未能提交合法产权证明，现也无法确认该处房屋存合法产权，此处所也不符合物业管理用房的法定条件，故凭现有证据，对被告永嘉公司此辩称意见不予采纳。回归原告永嘉年华业委会在本案中的诉请，在诉讼中原告永嘉年华业委会的诉讼请求几经变更，经本院释明后，原告永嘉年华业委会坚持只要求交付物业用房，但其一，结合被告永嘉公司向相关行政部门报批的物业管理用房情况说明以及物业管理用房留置申请表，可见案涉小区物业管理用房最初即未予以划定或留置，后被告永嘉公司以补建价款的方式进行留置物业管理用房亦未违反当时法律、法规的强制性规定；其二，就案涉小区无论从最初的物业管理用房的申请审批考量，还是据案涉小区的现状，并无符合条件的物业管理用房可供交付，且原告对此也无相应证据予以证明，其应承担不利后果。现经本院释明，原告仍坚持上述诉请，仅要求交付房屋，但此主张在客观上已无法得以实现，故原告的诉讼请求应于事实不符，也于法相悖，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下：驳回原告南京永嘉年华住宅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费11320元，由原告南京永嘉年华住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱大亮人民陪审员  杨健华人民陪审员  柏法萍二〇一六年五月三十一日书 记 员  张婷婷