辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第380号
上诉人（原审被告）：沈阳市信达远物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区北边城路19-1号5门。
法定代表人：赵志宏，该公司总经理。
委托代理人：关海丰，辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区津桥街道办事处，住所地沈阳市大东区草仓路****号。
法定代表人：刘强，该单位主任。
委托代理人：华雷，辽宁龙德律师事务所律师。
委托代理人：陈凤娟，女，1950年2月27日出生，汉族，沈阳市大东区翰林家园业主委员会主任。
上诉人沈阳市信达远物业管理有限公司（以下简称“信达远公司”）因与被上诉人沈阳市大东区津桥街道办事处（以下简称“津桥街道办”）返还原物纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案，上诉人信达远公司的委托代理人关海丰，被上诉人津桥街道办的委托代理人华雷、陈凤娟均到庭参加了诉讼。
津桥街道办一审诉称：2001年，津桥街道办与大东区民政局、大东区城市建设委员会、沈阳翰林房产开发有限公司签订协议约定：将本案房屋交给津桥街道办作为社区委员会办公用房，津桥街道办对该房屋具有永久使用权。2001年的《设计总说明》中对该房屋也有明确的规划说明。在2004年沈阳翰林房产开发有限公司与辽宁金光房地产开发有限公司签订的《补充协议书》中第八条中约定：“关于社区用房，现暂由辽宁金光房地产开发有限公司借用作为商品房销售处。使用期限至其销售完毕或社区需要进驻时止。”且该房屋没有债权债务纠纷。2009年，信达远公司的法定代表人赵志宏私自用该房屋的地址注册成立了信达远公司。2009年4月信达远公司与大华水岸社区福邸社区签订物业管理委托合同，信达远公司为该翰林家园小区提供物业服务。2012年4月，双方物业管理委托合同到期后，双方没有继续签订物业托管合同，而是由新物业公司接手物业服务工作。但是信达远公司并没有从沈阳市大东区北边城路19-1号5门津桥街道办的社区用房中搬出，信达远公司占用至今，津桥街道办已将该房规划为翰林家园全体业主活动室。从2012年开始，津桥街道办多次找到信达远公司，要求其腾房，信达远公司均不予理睬。故诉至法院，请求判令1、信达远公司腾出位于沈阳市大东区北边城路19-1号5门的房屋；2、信达远公司承担诉讼费用。
信达远公司一审辩称：本案津桥街道办并不是房屋的产权人，津桥街道办无权向我单位主张权利。2009年5月20日应注册公司的需要，沈阳翰林房产开发有限公司将建筑面积54平方米的房屋出售给我单位，实际上我单位与翰林房产公司并没有实际交付，该买卖合同并没有生效。其具体理由如下：诉讼房屋至今仍无产权证书，津桥街道办起诉房屋面积是108.89平方米，而我单位注册信息仅为54平方米。房屋的产权人是沈阳翰林房产开发公司，津桥街道办无权起诉。从2012年3月31日起我单位就撤出了诉争房屋，且我单位处于吊销状态不再经营，不可能占用房屋。
原审法院审理查明：2001年11月28日，津桥街道办和大东区民政局、大东区城市建设委员会、沈阳翰林房产开发有限公司签订《协议》书一份，约定：将上述房屋交给津桥街道办作为社区委员会办公用房，津桥街道办对该房屋具有永久使用权。在2004年沈阳翰林房产开发有限公司与辽宁金光房地产开发有限公司签订的《补充协议书》中第八条中约定：“关于社区用房，现暂由辽宁金光房地产开发有限公司借用作为商品房销售处。使用期限至其销售完毕或社区需要进驻时止。”且该房屋没有债权债务纠纷。2009年9月25日，沈阳市大东区津桥街道水岸福邸社区委员会与信达远公司签订了物业管理委托合同，由信达远公司对翰林家园小区实行物业管理，合同期限为2009年4月1日至2012年3月31日。合同签订后，信达远公司进驻本案诉争房屋。物业合同履行期限届满后，双方未续签合同，但是信达远公司并没有从沈阳市大东区北边城路19-1号5门津桥街道办的社区用房中搬出，占有使用至今。
原审法院另查明，根据沈阳市大东区地名办公室记载，沈阳市大东区北边城路19-1号5门为社区用房。
原审法院认为，根据沈阳市大东区地名办公室新建楼房门牌编号审批表记载的内容及2001年11月28日，津桥街道办和大东区民政局、大东区城市建设委员会、沈阳翰林房产开发有限公司签订《协议》书的内容，本案诉争房屋为社区用房，使用权应归社区。
根据大东区津桥街道水岸福邸社区委员会代替翰林家园小区业主与信达远公司签订的物业管理委托合同于2012年3月31日已到期，津桥街道办与信达远公司并未继续签订物业服务合同，信达远公司占有使用该房屋违反相关法律法规的规定，故信达远公司应将位于沈阳市大东区北边城路19-1号5门房屋交给津桥街道办。
综上所述，故依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审法院判决：被告沈阳市信达远物业管理有限公司于本判决书发生法律效力后十日内将位于沈阳市大东区北边城路19-1号5门房屋腾空交给原告沈阳市大东区津桥街道办事处；案件受理费100元，由被告承担。
宣判后，上诉人信达远公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；判决驳回被上诉人一审的诉讼请求；本案一切诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定的基本事实不清。1.被上诉人与沈阳翰林房地产开发公司签订的《协议书》中约定的内容对上诉人没有法律约束力，上诉人并不是合同的一方当事人。2.本案诉争房屋是由辽宁金光房地产开发有限公司承建，上诉人在公司成立时，办理公司注册手续的中介公司实际找到的是辽宁金光房地产开发有限公司，中介公司只是借用该公司的房产进行登记，事实上上诉人在经营过程中并没有实际使用过诉争房屋。3.上诉人一直没有占用过诉争房屋，上诉人从2009年对翰林家园小区进行管理时一直使用的是门口的两处平房办公（需证据）。2012年3月31日合同结束后，公司随即撤离。二、原审判决存在遗漏当事人、出庭人员不适格等严重违反法定程序行为。上诉人注册地址是沈阳翰林房地产开发公司的房屋，当时的实际控制人是辽宁金光房地产开发有限公司，以上两家公司与本案具有直接利害关系，原审法院没有追加。本案被上诉人代理人陈凤娟实际是翰林小区业主，并不是被上诉人单位工作人员。其代理权限不符合法律规定，应发回重审。原审判决依据的《补充协议书》在整个庭审过程中因为证据不符合法律要件（复印件），上诉人根本没有质证，没有经过质证的证据原审法院作为判决依据是违反法定程序的。三、原审判决适用法律错误。本案被上诉人起诉时要求返还原物，而上诉人根本没有占用过诉争房屋，无法返还。《民法通则》第五条相对应的应该是排除妨害案由，而不是返还原物，法院的判决与当事人起诉不一致，违反了不告不理原则。四、一审中上诉人已将企业吊销的状态提供给法庭。
被上诉人津桥街道办辩称：1.《协议书》是为证明被上诉人有权利使用本案诉争房屋，不是为了约束上诉人。2.上诉人说自己没有实际使用过本案诉争房屋，可是上诉人在工商登记的地址却与本案诉争房屋地址相同。《租房协议》也证明上诉人在占有使用本案诉争房屋。3.辽宁金光房地产开发有限公司与本案诉讼请求没有关系，不应成为本案诉讼主体。4.代理人陈凤娟的出庭身份是法院审查通过的，其是何身份不影响本案审理。5.《补充协议书》经过质证，不影响本案事实部分审理。6.本案一审法院适用法律正确。
本院经审查认为，本案为返还原物纠纷，津桥街道办诉请要求腾退位于沈阳市大东区北边城路19-1号5门房屋。二审中，本案双方均确认争议房屋的占有使用人为李娜，应追加其参加诉讼。查清本案争议房屋的实际占有使用人及腾房义务人，在此基础上，正确适用法律，依当事人诉请予以裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第1459号民事判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年三月四日
书 记 员 刘冰青
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。