北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9094号
上诉人（原审被告）：北京富源盛达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧忠路10号院10号楼2层202。
被上诉人（原审原告）：秦伟，女，1978年12月31日出生。
委托诉讼代理人：穆志新（秦伟之夫），1977年3月30日出生。
委托诉讼代理人：穆耸，北京市中伦律师事务所律师。
上诉人北京富源盛达房地产开发有限公司（以下简称富源盛达公司）因与被上诉人秦伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初9784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
富源盛达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回秦伟的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审审理中，北京富源盛达房地产开发有限公司系在法院调解过程中在秦伟放弃主张逾期交房违约金的前提下提交的维修方案，否则不同意维修，一审法院断章取义，理解为公司同意法院按照维修方案判决。2.维修单系秦伟自己制作，未经公司确认，一审判决认定证据错误。3.一审判决认定涉案房屋存在质量问题，推断房屋交付时不符合合同约定的下水达到使用条件，认定事实错误。4.即使下水存在质量瑕疵，也不等同于不符合交付条件，双方应协商修复，而非秦伟一方拒绝收房。5.一审法院酌定违约金没有事实依据。6.一审法院未核实下水道堵塞原因即判令北京富源盛达房地产开发有限公司进行修复，缺乏依据。
秦伟辩称，不同意富源盛达公司的上诉请求。涉案房屋至少每年漏水两次，影响秦伟居住使用房屋，不具备基本的交付条件，房屋设计存在问题。一审判决确定的违约金数额偏低。
秦伟向一审法院起诉请求：1.富源盛达公司对涉案房屋的质量问题予以修复；2.富源盛达公司承担自2014年10月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以3572049元为基数，按照日万分之一进行计算）。
一审法院认定事实：2012年11月10日，富源盛达公司（出卖人）与秦伟（买受人）签订了预售合同，合同约定：出卖人以出让方式取得坐落于大兴区庞各庄镇镇区改造3号地地块的国有土地使用权，在上述地块上建设的商品房暂定名为：富力华庭苑；第三条，该商品房房屋坐落为大兴区庞各庄镇镇区改造3号地02（以下简称涉案房屋），其预测建筑面积共266.22平方米，其中，套内建筑面积258.96平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米13793.83元，总价款3572049元；第十二条，交付条件，（一）出卖人应在2014年9月30日前向买受人交付房屋，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；第十三条，市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用条件；（2）[市政双路供电][过渡性供电]：2014年9月30日达到使用条件；（3）供暖：2014年9月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约；第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十六条，交接手续……（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）根据房屋质量问题的具体情况，由双方协商确定修复日期，若协商不成，按合同第二十七条的争议解决方式处理；（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的违约交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、视为出卖人按期把房屋交付买受人；2、买受人应按交楼通知约定期限之首日起交付物业服务费；3、由买受人原因致使出卖人6个月内未能按期交付的，出卖人有权将该房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人；第十七条，商品房质量、装饰、设备标准的约定……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰和设备标准的约定见附件六。第十八条，住宅保修责任，（一）出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。第二十七条，争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；解决不成的，依法向人民法院起诉。预售合同附件六对室外部分、室内部分、庭院部分的装饰和设备标准进行了约定，约定内容主要为材质及等级。合同签订后，秦伟如约履行了交付房款等相关义务。
2013年12月12日，北京市规划委员会同意就涉案房屋所在地块工程核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2013年12月20日，涉案房屋所在工程取得竣工验收备案表。
富源盛达公司于2014年9月22日以EMS快递方式向秦伟发送了交房通知书，秦伟于2014年9月24日对快递进行了签收。2014年9月28日，秦伟在华庭苑B7业主办理售楼手续登记表上签字，在收楼手续书中验证身份、收取资料、自缴契税承诺书、交费中均有富源盛达公司相关人员签字确认，在查验项目（在查验维修单上确认签字）之后均未有签字。
庭审中，秦伟提交房屋维修单，该维修单的右上角处有“恒富物业”字样，在维修单中，共列举了41项内容，包括“厨房橱柜右侧的检查口门板不合适”、“厨房水槽下水口未打胶固定”、“一层客厅外墙暖气片右下角被水泡了，需重新处理”、“厨房所有插座没电”等，对该证据，富源盛达公司对真实性不予认可，认为该维修单系秦伟单方制作，认可恒富物业为该公司委托的涉案房屋物业管理单位。
庭审中，秦伟提交2016年2月29日、2016年5月13日、2017年2月拍摄的相关视频，证明房屋存在返水、漏水等情况，对以上视频，富源盛达公司认为即便视频属实，也不能证明秦伟拒绝接收房屋的合理性。对于返水的情况，双方均认可系下水道堵塞造成。
2016年8月11日，经双方现场确认，认可房屋现存问题为：1.一层客厅的西墙墙面起皮；2.楼梯一层西侧墙面起皮；3.二层书房东南角上部2016年下雨有洇水痕迹；4.二层北向次卧室西北角天花板有洇水痕迹；5.地下室北墙上部洇水；6.地下室、客厅南墙东南角2016年下雨有洇水；7.2016年初返水，遗留多处水痕，包括一层餐厅，门厅、卧室、厕所、厨房、地下室除了影音厅外全部墙面地面，一楼到地下室的楼梯间有水淹痕迹。富源盛达公司认为，除1、2项外，其他各项均非秦伟拒绝收房时的现状，不能构成秦伟拒绝收房的理由。
双方现场确认后，富源盛达公司向法庭提交《富力华庭苑402室室内维修方案》（以下简称维修方案），该方案由广州天力建筑工程有限公司（北京）出具，内容为：一、存在问题：1、室内木地板被水浸泡；2、室内木踢脚线被水浸泡；3、室内墙面有浸水痕迹；4、墙面局部存在裂缝；二、维修方法：1、被水浸泡木地板全部更换；2、被水浸泡踢脚线全部更换；3、有浸水痕迹的墙面铲除腻子、粉刷石膏至水泥砂浆抹灰层，重新刮粉刷石膏和耐水腻子，打磨平整后刷同色涂料；4、墙面裂缝处理方法：1）如为装修层开裂，则剔除开裂部位的装饰面层至水泥砂浆抹灰层，重新刮粉刷石膏和耐水腻子，打磨平整后刷同色涂料；2）如为砌筑墙体与混凝土墙体间裂缝，则剔除开裂部位的装饰面层至水泥砂浆抹灰层，在裂缝处切10*10mm的“V”形槽，槽内清理干净后用玻璃胶填平；重新刮粉刷石膏时内部压入20cm宽玻纤网格布一道，刮耐水腻子时再压入20cm宽玻纤网格布一道，完成后打磨平整，最后刷同色涂料两遍；三、工期要求，从开始维修至维修完毕预计15天；四、管理要求，1、安排施工管理人员一名，维修前对参与维修人员进行现场交底，并负责维修过程中的全面协调及管理，监督维修质量；2、所有维修工作均由专业维修工人完成；3、在维修过程中尽量避免对其他业主的影响；4、加强成品保护、文明施工管理，施工现场必须整洁、有序；5、施工前将地面、家具等可能受到施工污染的部位使用彩条布进行覆盖；6、施工过程中材料搬运要小心轻放，注意不能磕碰破坏墙地面、家具等物品；7、施工过程中禁止吸烟，在没有征得业主同意，不得使用业主家里卫生间；8、每天施工结束时要对现场进行彻底清扫。对该维修方案，秦伟要求增加更换一层餐厅地砖、门厅地砖、一层卧室地板、一层厕所的地砖、一层厨房的地砖、地下室除影音厅所有的地砖、一楼到地下室楼梯的地砖。富源盛达公司则认为该方案系基于调解的前提确定的方案，如不同意调解，不同意进行维修，但愿意服从法院判决。
上述事实，有预售合同、补充条款、购房款票据等证据及当事人陈述意见在案佐证。
一审法院认为，富源盛达公司最后一次庭审未到庭参加诉讼，根据民事诉讼法的相关规定，视为其放弃相关诉讼权利，对于其举证、质证、答辩意见，法院以其之前庭审中发表的意见及向法院提交的书面材料为准。秦伟与富源盛达公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，秦伟提交的房屋维修单虽无富源盛达公司签章，但其书写的纸张上有“恒富物业”字样，而该物业公司系富源盛达公司委托的涉案房屋所在小区的物业管理单位，且与富源盛达公司提交的收楼手续书的查验房屋内容相吻合，故可以确认该房屋维修单应属秦伟前去收房时制作，但并未得到富源盛达公司认可，据该房屋维修单上所载“厨房水槽下水口未打胶固定”、“一层客厅外墙暖气片右下角被水泡了，需重新处理”等情况，能够确认在秦伟前去收房时，对房屋下水存在异议，而该情形与之后涉案房屋多次下水道堵塞而至房屋被淹、室内出现水浸痕迹等情况相吻合，故可以推断，涉案房屋在富源盛达公司交付给秦伟时，并不符合预售合同第十三条约定的下水达到使用条件，故富源盛达公司未能如期交付符合合同约定的房屋，应当承担逾期交房责任。关于秦伟主张富源盛达公司承担交房违约金的诉讼请求，秦伟所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且富源盛达公司提出该约定违约金过高，要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为富源盛达公司一次性给付秦伟逾期交房违约金10万元。根据合同约定，富源盛达公司对涉案房屋应予以修复，故对秦伟要求富源盛达公司对涉案房屋的质量问题予以修复的诉讼请求予以支持，虽富源盛达公司认为其提交的维修方案系基于调解的基础上确认，但亦表示如按此方案进行维修愿意服从法院判决，秦伟在此方案上要求增加更换地砖，但未能提交地砖需要更换的相关证据，故综合考虑本案证据情况和双方当事人陈述，法院确认维修方案为合理的修复方案，故富源盛达公司应按维修方案对涉案房屋的质量问题予以修复。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年6月判决：一、北京富源盛达房地产开发有限公司于判决生效后10日内对位于北京市大兴区庞各庄镇镇区改造3号地02号房屋存在的问题按照《富力华庭苑402室室内维修方案》予以修复；二、北京富源盛达房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付秦伟逾期交房违约金10万元；三、驳回秦伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，秦伟提供证人李某出庭作证。李某作证称其亦居住涉案房屋所在小区，系秦伟邻居，并证明房屋存在漏水。李某还向法庭提交其持有的右上角处有“恒富物业”字样的房屋维修单，该维修单亦无富源盛达公司的签字。富源盛达公司不认可证人持有的房屋维修单，认为证人陈述的房屋漏水与本案反水并非同一问题。秦伟认可证人证言。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点为富源盛达公司向秦伟通知交付的涉案房屋是否存在质量问题并因此不符合合同约定的交付条件。秦伟提供的印有“恒富物业”字样的房屋维修单虽无富源盛达公司的签章，但该单据系富源盛达公司提供的格式单据，该物业公司亦系富源盛达公司委托交房查验的主体，且证人提交的房屋维修单亦无富源盛达公司的签章，因此本院对于房屋维修单记载内容的真实性予以确认，富源盛达公司仅以维修单未经其签章主张未收到或确认该维修单，本院不予采信。依据房屋维修单，可以证明秦伟、富源盛达公司在办理涉案房屋交房手续时，因双方就房屋质量问题发生争议，其后未再继续完成房屋交付。维修单显示办理交房当天，涉案房屋即存在“厨房水槽下水口未打胶固定”、“一层客厅外墙暖气片右下角被水泡了，需重新处理”等情况，其后双方争议期间涉案房屋又多次下水道堵塞而至房屋被淹、室内出现水浸痕迹等情况，在双方均未就房屋质量及成因申请鉴定的情形下，一审法院结合在案证据认定涉案房屋下水存在质量问题，影响购房人正常居住使用，不符合合同约定的下水达到使用条件，并无不当。对于富源盛达公司提出的相应上诉意见，本院不予采纳。富源盛达公司有义务对房屋质量问题进行修复，并支付逾期交房违约金。
一审审理中，双方均未申请就房屋质量问题的修复方案进行专业鉴定。富源盛达公司虽主张其出具的《富力华庭苑B7-402室室内维修方案》系为调解目的出具，但该方案系双方经现场勘验后针对房屋质量问题而形成，秦伟一方亦未提出异议，故一审法院依照该方案要求富源盛达公司进行修复，亦无不当。秦伟主张一审法院调整违约金数额偏低，但未提供相应证据，本院不予采纳。另外，当事人未在本案就房屋交付事宜提出诉讼请求，双方可在房屋质量问题修复后及时办理。
综上所述，富源盛达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由北京富源盛达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 周梦峰
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 王继玉
书 记 员 胡 月