安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1388号上诉人（原审被告、反诉原告）：沙业健，男，1970年8月15日出生，回族，住安徽省肥西县紫蓬山旅游开发区，上诉人（原审被告、反诉原告）：李林，女，1974年9月9日出生，汉族，住安徽省肥西县紫蓬山旅游开发区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥供水集团有限公司，住所地安徽省合肥市屯溪路70号，统一社会信用代码91340100149142728B。法定代表人：方振，董事长。委托诉讼代理人：包从勇，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。上诉人沙业健、李林因与被上诉人合肥供水集团有限公司（以下简称合肥供水集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙业健、李林上诉请求：撤销原判，改判确认二人与合肥供水集团签订的四份《房屋租赁合同》无效或发回重审，由合肥供水集团承担诉讼费。一审认定事实不清，适用法律错误。《关于同意建设紫蓬山自来水厂的批复》、《协议》、《国有土地使用权出让协议》不能证明合肥供水集团对出租房屋拥有合法租赁权。出租房屋未取得规划许可证或主管部门批准建设，属于违章建筑，房屋所在地块性质系划拨临时用地，不可用于建设经营性门面房。合肥供水集团诉请返还房屋，为规避上级单位追责。一审未认定二人提供的装修票据、证人证言的真实性，系错误。一审应适用合同法及相关司法解释，判决四份《房屋租赁合同》无效。合肥供水集团辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合肥供水集团向一审法院起诉请求：沙业健、李林返还位于紫蓬山水厂综合楼北6-7门面（建筑面积60.48㎡）、北二楼（建筑面积66㎡）、北三楼（建筑面积265㎡）、北楼4号5号门面（建筑面积127㎡）房屋，支付拖欠租金67460.5元（暂计算至2016年8月31日，顺延计算至返还房屋日止），赔偿经济损失11185.5元，支付违约金185767.65元（按日租金三倍，暂计算至2016年8月31日，顺延计算至返还房屋日止），支付水费2952元、电费22334.4元，承担诉讼费、保全费。沙业健、李林向一审法院反诉请求：确认与合肥供水集团签订的四份《房屋租赁合同》无效，合肥供水集团赔偿装修损失612900元及利息损失（以评估为准）、律师代理费15000元，返还押金12600元，承担诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：合肥供水集团（甲方）与沙业健（乙方）签订《房屋租赁合同》四份，第一份合同签订于2013年5月12日，约定乙方承租甲方紫蓬山水厂综合楼（北6-7门面60.48㎡），租赁期一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止，年租金6665元，每季度期满前10日内一次性交清1666元，乙方须在合同签订前5日交纳履约保证金1000元；第二份合同亦签订于2013年5月12日，约定乙方承租甲方紫蓬山水厂综合楼（北二楼66㎡），租赁期一年，自2014年4月20日至2015年4月19日止，年租金6552元，每季度期满前10日内一次性交清1638元；第三份合同签订于2013年5月14日，约定乙方承租甲方紫蓬山水厂综合楼（北三楼265㎡），租赁期一年，自2014年6月14日至2015年6月13日止，年租金20412元，每季度期满前10日内一次性交清5103元，乙方须在合同签订前5日交纳履约保证金1000元；第四份合同签订于2013年9月20日，约定乙方承租甲方紫蓬山水厂综合楼（北楼4号5号门面2套127.6㎡），租赁期一年，自2013年11月20日至2014年11月9日，年租金11113元，每季度期满前10日内一次性交清2778元，乙方须在合同签订前5日交纳履约保证金1600元。四份合同均明确约定了租赁商铺装修事宜、双方权利、义务及合同终止、解除、续约、违约责任等。沙业健于2014年10月27日给付房屋电费5885.1元，于2014年12月31日给付房屋租金11185元，沙业健认可2004年始承租合肥供水集团房屋用于经营肥西县紫蓬镇舒雅旅社，承租期间缴纳房屋押金12600元。沙业健与李林系夫妻。一审法院认为，沙业健、李林称合肥供水集团未取得涉案房屋建设规划许可证，《房屋租赁合同》无效，经查双方自2004年始建立房屋租赁关系，沙业健经营旅社未受影响，合肥供水集团提供的合肥市建设委员会合建综【2001】1号《关于同意建设紫蓬山自来水厂的批复》、合肥供水集团与肥西县人民政府就案涉房屋所在土地签订的《国有土地使用权出让协议》均表明紫蓬山自来水厂的建设经政府及主管机关同意，所在土地取得了国有土地使用权，双方亦认可案涉房屋在紫蓬山自来水厂用地范围内，故四份《房屋租赁合同》为双方自愿签订，系双方真实意思表示，应属有效，双方应全面适当履行合同义务。四份合同均约定租期一年，合同到期后双方未续约，沙业健占有使用房屋并欠付房屋租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，合肥供水集团诉请返还房屋，有事实和法律依据，予以支持。合肥供水集团主张沙业健支付的11185元房租为北楼4号-5号门面租金2778元（2014年11月20日至2015年2月19日）、北6号-7号门面租金1666元（2014年12月1日至2015年2月28日）、北二楼租金1638元（2014年10月20日至2015年1月19日）、北三楼5103元（2014年12月4日至2015年3月13日），沙业健辩称11185元系所有房屋2014年12月31日至2015年3月14日期间租金，鉴于四份合同均约定沙业健须在每季度期满前10日内一次性交清租金，沙业健未提供补充协议或变更约定，沙业健之辩称不符合合同约定，不予采纳。合同到期未续约，沙业健仍占有使用房屋，应依约给付占有期间租金，北楼4号-5号门面房自2015年2月20日起算月租金标准为926元（2778元÷3个月），北6-7门面自2015年3月1日起算月租金标准为555元（1666元÷3个月），北二楼自2015年1月20日起算月租金标准为819元（1638元÷3个月），北三楼自2015年3月14日起算月租金标准为1701元（5103元÷3个月）。合同约定“有下列情形之一，甲方有权单方提前解除本合同，没收乙方缴纳的履约保证金并可要求乙方赔偿相当于三个月租金的经济损失”，合肥供水集团诉请沙业健赔偿经济损失11185.5元，有事实依据，予以支持。合同约定“如乙方延迟交还该租赁房产，每延迟一天，乙方按原日租金三倍的标准向甲方支付违约金……”，四份合同到期日不同，但房屋整体出租，返还房屋日至迟为合同最迟到期日2015年6月13日的次日，沙业健未能返还房屋，合肥供水集团诉请违约金，有事实依据，予以支持，但合肥供水集团已诉求三个月租金经济损失，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，根据公平原则酌定沙业健以欠付房屋租金总数为基数，按同期人民银行贷款利率标准，支付自2015年6月14日起算的利息。鉴于合同约定乙方每月直接向相关部门支付水电费，沙业健认可每次接收合肥供水集团出具的通知单后自行缴纳水电费，合肥供水集团提供的通知单亦无法证实代沙业健缴纳了相应水电费，合肥供水集团诉请沙业健给付水电费，无事实依据，不予支持。沙业健主张取得合肥供水集团口头承诺租期延长三、五年后，借款装修了案涉房屋，合肥供水集团不予认可。沙业健擅自装修，提供的装修费用清单及票据非正规发票，其亦未提供往来账记录，对沙业健主张的装修费用数额不予采信；根据合同约定，沙业健主张装修费用赔偿无事实依据，不予支持。沙业健诉请律师代理费，鉴于合同无明确约定，费用支出系沙业健自主自愿，不予支持；诉请返还房屋押金，不符合合同对履约保证金的约定，不予支持。沙业健与李林系夫妻，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，合肥供水集团诉请二人共同承担责任，于法有据，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、沙业健、李林于判决生效之日起三十日内返还合肥供水集团有限公司承租房屋【紫蓬山水厂综合楼北6-7门面（建筑面积60.48㎡）、北二楼（建筑面积66㎡）、北三楼（建筑面积265㎡）、北楼4号-5号门面（建筑面积127㎡）】；二、沙业健、李林于判决生效之日起十五日内一次性给付合肥供水集团房屋租金至房屋实际返还之日止【紫蓬山水厂综合楼北4号-5号门面房按每月租金标准926元，自2015年2月20日起算；北6-7门面按每月租金标准555元，自2015年3月1日起算；北二楼按每月租金标准819元，自2015年1月20日起算；北三楼按每月租金标准1701元，自2015年3月14日起算】及经济损失11185.5元；三、沙业健、李林于判决生效之日起十五日内一次性给付合肥供水集团逾期返还房屋违约金至房屋实际返还之日止（以上述欠付房屋租金总数为基数，按同期银行贷款利率计算，自2015年6月14日起算）；四、驳回合肥供水集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回沙业健、李林的全部诉讼请求。本诉案件受理费5646元，由合肥供水集团有限公司负担3600元，沙业健、李林负担2046元；反诉案件受理费10205元，由沙业健、李林负担。本院二审期间，合肥供水集团提供了建设用地规划许可证一份，以证明涉案房屋经规划许可，涉案房屋租赁合同合法有效；沙业健、李林质证称不认可前述证据证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2014年10月31日，肥西县规划局就“紫蓬山供水加压站”用地项目向合肥供水集团颁发了《建设用地规划许可证》，证照载明用地性质为供水用地。本院认为，合肥供水集团提交的《关于同意建设紫蓬山自来水厂的批复》、《国有土地使用权出让协议》、《建设用地规划许可证》等证据形成证据锁链，证明合肥供水集团合法建设紫蓬山水厂综合楼，系紫蓬山水厂综合楼合法所有权人及所在地块合法使用权人。沙业健、李林与合肥供水集团就紫蓬山水厂综合楼部分房屋签订了四份《房屋租赁合同》，合同期满履行完毕后，双方未就续租事由达成协议，沙业健、李林仍占有、使用合同项下房屋，故合肥供水集团诉请二人返还房屋，支付拖欠租金及占用费，赔偿逾期支付款项及返还房屋的损失等，有事实及合同依据，原判予以相应支持，本院予以认同。沙业健、李林上诉以四份房屋租赁合同无效为由，主张免除租金占用费支付及损失赔偿责任，于法无据，本院不予采纳。综上，沙业健、李林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由沙业健、李林承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年五月二十日书记员 徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。