四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终433号
上诉人（原审被告）达州市水务局。
住所地：达州市达川区西环路616号达州市水务局综合楼。
法定代表人郑建清，局长。
委托代理人（特别授权）赵宁宁，该局工作人员。
委托代理人（特别授权）陈兰，四川奥飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李中平，男，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人何明龙，四川博立信律师事务所律师。
上诉人达州市水务局因与被上诉人李中平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2015）达达民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人达州市水务局的委托代理人赵宁宁、陈兰，被上诉人李中平及其委托代理人何明龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李中平一审诉称，2004年1月1日，原告与被告签订了《房屋租用协议》租用被告位于达州市达川区通川南路59号水务局综合楼二楼，用作餐饮，租期为8年至2011年12月31日止。租用到期后，被告以该协议要求收回该局作办公使用，不再出租用作商业。双方又于2011年12月31日签订了《补充协议》，约定被告将租用时间延至2012年2月29日，用于原告拆除及搬迁并按原标准支付该延期两个月的租金。同时被告在补充协议中承诺并约定被告方在三年内，即2014年12月31日前将原出租房出租在同等条件下原告方享有优先承租权。如被告未通知原告方联系承租，原告有权要求被告赔偿因搬迁所造成的一切损失。2014年5月，原告得知，被告在未联系原告承租的情况下，隐瞒原告将该协议房屋出租给第三人，给原告方带来了巨大的经济损失。原告诉讼来院，请求人民法院依法判令被告赔偿原告装修费、经营损失费等各项损失共计342420元（翻新装修费用178500元、搬迁前两个月留用员工工资75920元、损失纯利润60000元、搬迁中拆除电器及运输等直接损失28000元及本案诉讼费用由被告承担。
原审被告达州市水务局一审辩称，1、被告未违反协议约定。因为租用协议中所述的标的物已与原李亚平承租的房屋不一致，故对2014年2月份出租的房屋不享有优先购买权。2、即使原告享有优先购买权，被告也通过拍卖公告的方式向公众告知。3、原告诉讼主张不成立，搬迁费用不包括员工工资等费用，被告将2楼房屋出租时并未侵犯原告权利。
原审法院审理查明，原告李中平为重庆郑天府南城店（原达县南外郑天府鱼庄）的经营者。2004年1月1日原告李中平与被告市水务局签订了《房屋租用协议》，约定：甲方（市水利局）将位于通川南路59号市水利局综合楼二楼（弧形段）出租给乙方（李中平）。租期为8年，即2004年1月1日起至2012年1月1日止。该房屋第一年租金为40000元，第二年租金为45000元，第三年至第八年各为50000元，签订之日以现金方式一次性将第一年租金交由甲方计财科。每年到期后1月5日前乙方一次性交清下年度租金，以此类推。乙方在租期中涉及到经营方面的任何手续及费用均由乙方自行办理和支付，与甲方无关。乙方租用八年到期后，甲方根据市场行情将上调租金，乙方需要续约，可优先租用。在租期内双方应共同遵守协议条款，如有违约，由违约方承担一切责任。经营期间2011年2月20日，李中平对郑天府鱼庄进行翻新改造装修，与张启建签订了《重庆郑天府南外店翻新改造协议》，约定张启建实行大包干，工程总造价为178500元。
2011年12月30日，李中平与被告市水务局签订了《补充协议》，约定：甲方（市水务局）同意乙方（李中平）终止房屋租用期限时间延期至2012年2月29日，用于拆除、搬迁。协议到期时，甲乙双方房屋租用协议完全终止，乙方无条件搬出。延期期间，乙方向甲方交纳租金，租金按原协议标准执行，共计8400元。甲方如果在三年之内（2014年12月31日之前）将原协议房屋出租，在同等条件下，乙方有优先租用权。如果甲方未通知乙方联系承租，乙方有权要求甲方赔偿乙方因搬迁所造成的损失。2014年1月8日，市水务局向达州市国有资产监督管理委员会请示对该局综合楼2、3层部分闲置房屋进行对外出租。市国资委于2014年1月10日批复，同意市水务局将综合楼2、3层部分闲置房屋按照公开程序进行对外招租。2014年1月15日，市水务局与达州恒鑫拍卖有限公司签订了《四川省委托拍卖合同》。2014年1月17日，达州恒鑫拍卖有限公司发布了拍卖公告，将市水务局所有的位于达川区西环路616号市水务局2楼和3楼部分营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市(包括李中平承租的市水利局综合楼二楼弧形段）共850平方米拍卖出租，达州市欣立贸易中心中标。2014年2月25日，市水务局与达州市欣立贸易中心签订了《房屋租赁合同》，将位于达川区西环路616号市水务局2楼和3楼部分营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市(包括李中平承租的市水利局综合楼二楼弧形段）共850平方米出租给达州市欣立贸易中心使用。郑天府鱼庄李中平及全体股东于2014年10月11日向被告市水务局提出有关通川南路59号市水利局综合楼二楼优先承租权及搬迁损失问题提出解决方案，被告市水务局于2014年10月16日回复，认为该局并未违反与李中平签订的《房屋租用协议》及《补充协议》的约定，对李中平经营的郑天府鱼庄的经营损失、拆迁费用等不予支付。此后，双方多次协商，未达成一致意见。现原告李中平诉讼至原审法院。上述事实，有原、被告陈述、《租用协议》、《补充协议》、《翻新改装协议》、费用表、装修人员《身份证》复印件、《调查笔录》、《调查笔录》、《照片》、《回复》《工资表》《关于综合楼2、3层部分闲置房屋对外出租的请示》、《市国资委关于同意水务局部分闲置房屋对外出租的批复》、《四川省委托拍卖合同》、《拍卖公告》、《达州晚报》、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
原审法院认为，李中平与被告市水务局签订的《租用协议》、《补充协议》系合同签订当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，原审法院予以保护。根据《补充协议》“甲方（被告）如果在三年之内（2014年12月31日之前）将原协议房屋出租，在同等条件下，乙方（李中平）有优先租用权”的约定，被告在约定期限内将位于达川区西环路616号市水务局2楼和3楼部分营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市（包括李中平承租的市水利局综合楼二楼弧形段）拍卖出租，因该拍卖出租的标的外延于补充协议约定的标的，出租方应当书面通知承租人，该通知义务不得因为拍卖公告的发布而免除。市水务局未以合理方式通知承租人，使承租人丧失继续承租房屋的权利，主观上具有过错，应当按照约定承担违约责任。补充协议约定的“因搬迁所造成的损失”，原审法院认为，损失赔偿额应为因搬迁活动所造成的损失，包括搬迁期间实际支付留用员工的工资、搬迁费用等实际对外已支付的损失，但不包括合同履行后可能获得的期待利益。故原告李中平要求被告市水务局赔偿李中平搬迁期间留守员工工资、拆除电器及运输等直接损失的诉讼请求，理由成立，原审法院予以支持。被告市水务局辩称“因搬迁所造成的损失”仅指搬迁费用的辩称意见，理由不成立，原审法院不予支持。另，原告主张的装修损失，因原告装修租赁标的门市早于《补充协议》的签订，原告在装修时接受的租赁期限为《房屋租用协议》约定的2011年12月31日止。故被告是否违反《补充协议》中关于“优先承租权”的约定，均不影响装修部分的原定使用期限，装修部分不属因“搬迁所造成的损失”。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告达州市水务局赔偿原告李中平搬迁前两个月的员工工资75920元。二、被告达州市水务局赔偿原告李中平门市搬迁过程中的搬运、电器毁损的维修、周转仓库租赁等费用28000元。上述一、二项判决内容共计103920元，由被告达州市水务局于本判决生效后十日内向原告李中平一次性付清。三、驳回原告李中平的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6436元，由原告李中平承担3000元，被告达州市水务局负担3436元。
宣判后，达州市水务局不服，向本院提出上诉。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是，一、上诉人委托拍卖出租的标的物范围大于被上诉人承租范围，被上诉人享有的优先承租权仅限于原出租房屋。原审法院认定被上诉人享有优先承租权错误。二、涉案房屋属于国有资产，上诉人委托的拍卖公司两次在达州晚报和相关网站滚动发布拍卖出租公告，因上诉人与被上诉人对通知方式未作出约定，拍卖公告应为通知方式的一种。原审法院以上诉人未以合理方式通知被上诉人为由认定上诉人具有过错属认定事实错误。三、工资是被上诉人的生产成本，应由其自行承担。拆除电器属被上诉人合同期限届满后的腾退义务，原审判决认定损失赔偿额包括实际支付的留守人员工资及搬迁费用违背客观事实和《补充协议》约定。
被上诉人李中平答辩称，优先承租权及因搬迁造成的损失上诉人应予赔偿双方在合同中有约定。公告仅是一般通知方式，不符合双方当事人的约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。
二审查明，达州市水务局（甲方）与李中平（乙方）于2011年12月30日签订的《补充协议》第三条约定：甲方如果三年之内（2014年12月31日）将原协议房屋出租，在同等条件下，乙方有优先租用权。如果甲方未通知乙方联系承租，乙方有权要求甲方赔偿乙方因搬迁所造成的损失。
还查明，被上诉人李中平2012年3月、4月共发放留守人员工资75920元。李中平门市搬迁过程中的搬运、电器毁损的维修、周转仓库租赁等费用28000元。
二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，上诉人与被上诉人于2011年12月30日在签订的《补充协议》第三条明确约定了被上诉人在三年内享有优先租用权及上诉人未按约定履行通知联系义务应承担的法律责任，该约定不违背法律、法规的规定，应为合法有效。当事人应按约定享有合同权利，履行合同义务。在当事人约定的优先承租的期限内，上诉人通过委托拍卖出租方式与案外人达州市欣立贸易中心签订《房屋租赁合同》，虽上诉人提交了其通过受托人以报刊网站的方式发布了公告，但公告方式不符合“通知乙方联系承租”的特别约定，侵害了被上诉人的优先承租权，上诉人具有过错，应承担违约责任。上诉人认为被上诉人不享有优先承租权及其已履行了通知义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。在案涉协议第三条“因搬迁所造成的损失”当事人产生分歧，该条款应属约定不明。上诉人主张“因搬迁所造成的损失”仅指搬迁费用，被上诉人主张损失应包括搬迁期间留守员工工资、拆除电器及运输等直接损失。本院认为，在双方约定的租赁期限届满后，因被上诉人需另行寻找经营场所，其工作人员的去留可以有合理的等待期限。故其主张发放搬迁期间留守员工工资属于因搬迁所造成的损失理由正当，应予支持。同时，因搬迁而发生的拆除电器及运输等直接损失亦应属于因搬迁所造成的损失的范畴。原审法院对此两项损失予以认定并无不当，本院予以确认。上诉人提出工资和拆除电器不应赔付的上诉理由不能成立，本院不予支持。在原审诉讼中，原审法院对被上诉人搬迁期间留守员工工资及拆除电器和运输等直接损失在一审判决查明的事实中未予表述，存在瑕疵，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6436元，由上诉人达州市水务局负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一六年六月二日
书记员 廖玉成