广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1340、1570号
1340号案原告（1570号案被告）郑静鹭，住址北京市丰台区。
委托代理人贺某红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
1340号案被告（1570号案原告）张某，住址山东省青州市。
委托代理人彭某鹄，广东晟典律师事务所律师。
原告郑某鹭诉被告张某及原告张谦诉被告郑某鹭房屋买卖合同纠纷两案，本院分别于2015年6月16日、7月10日受理后，依法由本院代理审判员姚璇某独任审判，于2015年8月31日公开开庭合并审理。郑某鹭的委托代理人贺某红，张某及其委托代理人彭某鹄到庭参加了诉讼。两案现已审理终结。
1340号案原告郑某鹭诉称，2015年4月20日，郑某鹭与张某签订了《二手房买卖合同》，约定张某将深圳市福田区某公园一街某豪庭＊座1108房（以下称涉案房产）转让给郑某鹭，转让价269万元。合同签订当日，郑某鹭支付了定金20万元。同月30日，郑某鹭向资金监管账户存入69万元首付款，随后郑某鹭及时向首付款监管银行申请贷款，并于2015年5月初取得该行的《二手楼按揭款贷款确认书》。后双方开始商定时间签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。但在商讨过户过程中，张某告知郑某鹭因涉案房产市场价涨幅较大，要加价，否则将不会继续履行过户义务。此后张某一直不接电话，不回短信。同年6月11日，郑某鹭通过律师向张某发函，催告张某履行过户义务，张某拒收。故请求判令：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、被告张某按转让成交价269万元的20%向原告郑某鹭支付违约金538000元；3、被告张某返还定金20万元。
1340号案被告张某辩称，郑某鹭在履行合同的过程中没有按约定在2015年4月20日办理资金监管手续和委托赎楼协议，已构成违约，张某已通知郑某鹭解除合同，合同解除的责任应由郑某鹭承担。
1570号案原告张某诉称，张某与郑某鹭签订《二手房买卖合同》约定将涉案房产转让给郑某鹭的目的在于换房，解决张某另外买入别处房产的资金问题，故在价格方面给予了郑某鹭优惠，同时要求郑某鹭要快速推进交易手续，故合同特别约定郑某鹭须于2015年4月20日前将首期款支付至监管账号并向按揭银行提交贷款相关资料。2015年4月20日，张某依约到深圳市公证处办理了赎楼和过户的委托公证书，并到工商银行上步支行开立了资金账户，签署了《二手楼交易资金监管协议》，因郑某鹭称随后就到银行签字，张某签字后未填写日期先离开了银行。中介方通知郑某鹭到银行办理资金监管，郑某鹭却以没有单身证明为由拒不到场签署资金监管协议，没有按照合同约定于当日将首期款转入银行监管账户，也没有在当日向银行提交按揭贷款资料。至2015年4月25日，经张某及中介催告，郑某鹭仍未办理资金监管手续和提供按揭资料，张某迫于购买另一处房产的紧迫性，依约于同月26日向郑某鹭发出解除合同的通知，因郑某鹭拒不到场，张某将解除合同的通知交由中介转交，但郑某鹭拒不签收，于同月30日才单方到银行签署资金监管协议，单方将日期签署为2015年4月30日，并于当日才将首期款转入银行监管账户。郑某鹭逾期办理资金监管手续，符合合同约定的解除条件，张某已通知解除合同，合同解除因郑某鹭违约所致，郑某鹭应按合同约定承担违约金。故请求判令：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、郑某鹭向张某支付违约金538000元。
1570号案被告郑某鹭辩称，1、涉案合同在履行过程中，变更资金监管日期是经双方协商一致的，不是郑某鹭单方行为。合同约定2015年4月20日做首期款资金监管，但郑某鹭在办理资金监管和提交按揭款贷款资料时，银行告知郑某鹭需要提供婚姻状况证明，因郑某鹭需要到北京开具单身证明且张某提供的资料也不齐全，故双方协商一致，同意待双方资料都齐全了再去做资金监管，已经生效的《二手楼交易资金监管协议》有双方的签字且落款日期显示为2015年4月30日，充分证明了双方合意的存在。郑某鹭不存在逾期办理资金监管和提交贷款资料的违约情形，张某依此追究郑某鹭的违约责任没有事实依据。2、张某主张其于2015年4月20日即在资金监管协议上签字，于同月26日要求解除合同，而郑某鹭是在同月30日才在资金监管协议上签字。假如张某主张的上述事实真实存在，张某在4月26日明确要解除合同，其应该去银行撤回其签字的资金监管协议，则郑某鹭不可能于2015年4月30日单方做资金监管，故张某的上述主张不是事实。3、在首期款资金到位及银行贷款承诺函下来后，张某有自行赎楼的行为，且在2015年5月12日还将涉案房产的门禁卡交给郑某鹭，张某的上述行为表明资金监管和提供贷款材料日期延迟是经张某同意的。
经审理查明，2015年4月20日，张某与郑某鹭签订了《二手房买卖合同》约定：张某将其名下的涉案房产转让给郑某鹭；建筑面积60.22平方米；转让价269万元；郑某鹭在合同生效当日支付定金20万元，于2015年4月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款61万元支付至银行监管账户并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，若银行承诺发放贷款金额加上郑某鹭已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则郑某鹭应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则郑某鹭可向监管银行要求将多出部分退回，张某应无条件配合郑某鹭办理监管银行要求的手续；张某须于签署合同当日与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，郑某鹭需协助张某办理，张某虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，张某应自行赎楼，张某承诺于合同签订之日起7日内还清贷款、办妥注销抵押登记手续；双方须于2015年4月30日签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产转移登记手续；如郑某鹭逾期履行超过5日，张某可解除合同并选择要求郑某鹭支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收郑某鹭已支付的定金；如张某逾期履行超过5日，郑某鹭可解除合同并选择要求张某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还郑某鹭已支付的定金。
合同签订当日，郑某鹭向张某支付了定金20万元，张某办理了委托深圳市融安融资担保有限公司及李建文等人赎楼和办理过户等手续的公证。
另查明，涉案房产交易过程中，郑某鹭、张某分别聘请了郑某照、苏某作为买、卖双方各自的中介人员。
庭审中，张某及证人苏某（张某聘请的中介）称张某在合同签订当天即单方前往工商银行上步支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，郑某鹭未按约于当天办理首期款资金监管及提交贷款申请所需的资料，张某于2015年4月27日向苏某送交解除合同通知，苏某告知郑某照（郑某鹭聘请的中介）前来签收解除合同通知，但郑某照没有来签收，郑某鹭在张某通知解除合同后才于同月30日单方前往银行办理首期款资金监管并提交贷款资料。郑某鹭确认其与张某是分别单独到银行办理资金监管手续的，但表示其不清楚张某是何时去办理的，并称其在2015年4月21日收到张某告知的监管银行地址后当天即前往银行办理首期款资金监管及贷款手续，银行告知郑某鹭须提交婚姻状况证明，且张某提供的材料也不齐全，要求改日办理资金监管，郑某鹭在与张某协商一致后前往北京开具单身证明，取得单身证明后于2015年4月30日再到工商银行上步支行办理了69万元的首期款资金监管并提交贷款资料。郑某鹭表示其未收到张某的解除合同通知，张某除苏某的证言外亦未提交其他证据证明其将解除合同通知送达给郑某鹭或郑某鹭的中介郑某照。
2015年6月10日，工商银行深圳上步支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向郑某鹭发放购买涉案房产180万元的贷款，有效期90天。同月15日，郑某鹭向张某邮寄送达《律师函》，催告张某办理过户手续。张某确认收到该《律师函》，但认为郑某鹭发函时双方合同已终止，张某无需继续履约。
还查明，张某向担保公司出具公证委托赎楼手续后，担保公司未赎楼，后张某自行筹资赎楼。
庭审中，张某还提交了其原配偶吴某霞（2015年7月6日办理离婚手续）于2015年4月3日与案外人FUJ＊＊＊Ka＊＊＊i签订的关于吴某霞购买深圳市福田区某广场＊＊栋33层E1单元的《二手房买卖合同》，主张其因配偶吴某霞购买了某广场＊＊栋33层E1单元房产，需要资金周转且受限购政策限制才出售涉案房产，因此对涉案房产过户的时间有较紧迫的要求，但因郑某鹭未按合同约定的时间办理首期款监管及贷款手续，导致张某需自行筹资赎楼并通过与配偶吴某霞离婚来实现购买某广场＊＊栋33层E1单元房产的目的。郑某鹭对张某提交的上述《二手房买卖合同》的真实性、关联性均不予确认。
以上事实有涉案房产的《二手房买卖合同》、定金收据、《二手房交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、《律师函》，公证书、解除合同通知、某广场＊＊栋33层E1单元的《二手房买卖合同》、离婚证及庭审笔录予以证实。
本院认为，郑某鹭与张某签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。本两案争议的焦点是郑某鹭与张某在《二手房买卖合同》履行过程中哪一方存在根本违约行为。经查，《二手房买卖合同》签订后，郑某鹭于签订合同当日支付了定金20万元、于2015年4月30日办理完首期款监管手续并提交贷款申请资料、于2015年6月10日取得《二手楼按揭贷款确认书》。虽然办理完首期款监管手续和提交贷款申请资料的时间比《二手房买卖合同》约定的2015年4月20日迟延了10天，但《二手房交易资金监管协议》上有张某的签字，本院认为关于首期款监管时间的变更是经双方协商一致的。张某主张其于2015年4月20日在《二手房交易资金监管协议》上签字、于同月27日向郑某鹭发出解除合同通知、郑某鹭于张某通知解除合同后才单方办理首期款资金监管，但仅凭张某的陈述及其单方聘请的中介苏某的证言，在没有其他证据佐证且郑某鹭予以否认的情形下，本院无法采信张某的上述主张。退一步讲，假设如张某所述，张某于2015年4月20日在《二手房交易资金监管协议》上签字，而郑某鹭是于同月30日才在《二手房交易资金监管协议》上签字的，张某在郑某鹭逾期5日后即表示要解除合同，根据日常生活经验，张某应在要求解除合同时便积极主动地撤回其单方在银行签署的《二手房交易资金监管协议》，郑某鹭则无法于2015年4月30日在《二手房交易资金监管协议》上签字，但张某既未举证证明其将解除合同的通知送达给了郑某鹭，亦未向银行撤回《二手房交易资金监管协议》，郑某鹭于2015年4月30日在《二手房交易资金监管协议》上签字并办理了69万元的首期款资金监管，应视为张某是认可或默认的。郑某鹭在履行合同的过程中不存在根本违约的行为。张某在收到郑某鹭催告办理过户的《律师函》后，明确表示不同意将涉案房产卖给郑某鹭，至庭审时，张某仍明确表示不同意卖房，张某的行为已构成了根本违约。郑某鹭有权要求解除合同、返还定金，并选择要求张某支付违约金。
关于违约金数额，《二手房买卖合同》约定违约金为转让成交价的20%，张某主张郑某鹭存在违约行为，隐含了调整违约金标准的抗辩，结合本案的实际情况，本院酌情调低违约金标准为转让成交价的15%即403500元（269万元×15%）。郑某鹭诉请的违约金超出部分，本院予以驳回。
关于张某的诉讼请求。1、请求解除其与郑某鹭签订的《二手房买卖合同》，与郑某鹭的第一项诉讼请求一致，本院已予以支持。2、请求郑某鹭支付转让成交价20%的违约金。因郑某鹭不存在根本违约行为，本院对张某的该项请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
1340号案：一、解除郑某鹭与张某签订的《房产买卖合同》；
二、被告张某应于本判决生效之日起十日内向原告郑某鹭返还定金20万元；
三、被告张某应于本判决生效之日起十日内向原告郑某鹭支付违约金403500元；
四、驳回原告郑某鹭的其余诉讼请求。
1570号案：五、驳回原告张某的诉讼请求。
张某如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
1340号案案件受理费11180元（已由郑某鹭预交），因适用简易程序审理，减半收取5590元，由郑某鹭负担672元，由张某负担4918元；保全费4480元（已由郑某鹭预交），由郑某鹭负担540元，由张某负担3940元。
1570号案案件受理费9180元（已由张某预交），因适用简易程序审理，减半收取4590元，保全费3210元（已由张某预交），均由张某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚 璇 某
二〇一五年九月六日
书 记 员 何彦（代）
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