广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7388号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市广力升实业有限公司，住所地深圳市坪山新区坑梓办事处龙田社区同富裕工业区18栋。
法定代表人王国朋，住所地广东省和平县，系该司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市祥康门业有限公司，住所地深圳市坪山新区坑梓办事处龙田社区大窝龙英发工业园厂房8栋。
法定代表人黄文才，总经理。
委托代理人佟恺祥，广东今见律师事务所律师。
上诉人深圳市广力升实业有限公司（以下简称广力升公司）因与被上诉人深圳市祥康门业有限公司（以下简称祥康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法梓民初字第383号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年6月10日，祥康公司作为乙方，广力升公司作为甲方，双方签订《厂房租赁合同》一份。合同第一条约定：“甲方同意将位于深圳市坪山新区坑梓街道办龙田社区同富裕工业区XX栋1号钢结构单层厂房面积1500平方米、宿舍配套约250平方米，租赁给乙方开办工厂使用。”合同第二条约定租赁期限两年，自2013年6月10日至2015年6月10日。合同第三条中押金收取办法约定：“双方签订合同时，甲方收取乙方厂房租金押金35200元；甲方收取乙方电费、水费押金10000元；由甲方开具收据给乙方，双方履行合同期限届满时，经甲方验收厂房是否恢复原状，乙方凭押金收据同甲方结算并多还少补。”合同第四条中约定有：“乙方所产生水、电费、电话费、电视及网络使用费等自行承担。”合同第五条甲方责任中约定有：“甲方负责厂房非人为破坏的维护事物，若因乙方人为破坏房屋所产生的维修费用由乙方承担；甲方负责交接厂房、宿舍的门、窗（包括钥匙、遥控器等），水、电表表底抄数的正常使用给乙方。”合同第五条乙方责任中约定有：“租赁期满，若乙方需要续租，在同等条件下享有优先续租权，若乙方不需要续租，经甲方验收厂房后，乙方持押金收据同甲方结算相关费用并多还少补。”合同签订后，祥康公司交付押金并由广力升公司出具相应收据，广力升公司移交厂房、宿舍给祥康公司使用。合同期限届满后，双方未再续签，祥康公司自厂房、宿舍内搬出，双方未对厂房、宿舍进行验收移交。
另查明，祥康公司厂房未取得建设工程规划许可证。原审庭审中，祥康公司认可搬走时没有拆除其在厂房内加建的办公用房和磨砂房，认可拖欠水电费4738元。祥康公司主张其搬迁时，广力升公司要求保留其加建的办公用房，故广力升公司不存在拆除办公用房损失。经原审法院现场勘查，广力升公司没有拆除祥康公司加建的办公用房并由现承租人继续使用，磨砂房则由广力升公司拆除。广力升公司提交的照片、视频资料显示，祥康公司搬走后，厂房内存在大量垃圾没有清理，一些门、窗被损坏。
祥康公司原审诉讼请求：1、广力升公司返还房租、水电押金45200元；2、本案诉讼费由广力升公司承担。
广力升公司原审反诉请求：1、祥康公司支付广力升公司清理、维修厂房费用38560元、水电费4738元、维修期间厂房租金10000元，合计53298元；2、祥康公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为，祥康公司出租给广力升公司的厂房至今未取得建设工程规划许可证，祥康公司和广力升公司双方签署《厂房租赁合同》属无效合同，因双方合同履行期限已经届满，祥康公司已经将厂房交付广力升公司且已经支付使用期间的使用费，双方对此无争议，故无须再解除双方租赁合同。祥康公司和广力升公司双方签订《厂房租赁合同》无效，广力升公司收取祥康公司的房租押金35200元、水电费押金10000元应当予以退还,祥康公司诉讼请求，原审法院予以支持。关于广力升公司要求祥康公司支付清理垃圾、维修厂房费用38560元，因广力升公司提交的清理垃圾、维修厂房等支出均是收款收据，祥康公司均不予认可，收款收据真实性无法确认，经原审法院告知广力升公司亦不申请司法鉴定，故原审法院酌定广力升公司拆除磨砂房、清理垃圾等支付费用为5200元。广力升公司主张维修期间厂房租金10000元，但未提供证据证实，其反诉主张，原审法院不予支持。广力升公司主张代替祥康公司垫付水电费4738元，祥康公司认可，广力升公司该项主张，原审法院予以支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：一、广力升公司于判决生效之日起三日内向祥康公司退还房租押金35200元。二、广力升公司于判决生效之日起三日内向祥康公司退还电费、水费押金10000元。三、祥康公司于判决生效之日起三日内向广力升公司支付清理、维修厂房费用5200元。四、祥康公司于判决生效之日起三日内向广力升公司支付水电费4738元。五、驳回广力升公司的其他反诉请求。本案本诉受理费930元，由广力升公司承担。本案反诉受理费566元，祥康公司承担106元，广力升公司承担460元。
上诉人广力升公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、变更判决书第三项判决，改判祥康公司向广力升公司支付清理、维修厂房费用38560元。2、撤销原审判决第五项，改判祥康公司支付广力升公司维修期间厂房租金10000元。3、请求祥康公司承担本案诉讼费。
主要的上诉事实和理由：原审判决认定事实错误。本案原审查明的事实如下：祥康公司认可搬走时没有拆除其在厂房内加建的办公用房和磨砂房。广力升公司提交的照片、视频资料显示，祥康公司搬走之后，厂房内存在大量垃圾没有清理，一些门、窗被损坏。祥康公司也认可了广力升公司提交的照片、视频内容。事实上，祥康公司在涉案厂房内加建的喷砂房，祥康公司也未拆除，由广力升公司拆除，在原审法院现场勘查时，也已认定，但原审判决书中却置喷砂房拆除不提。经广力升公司提交的证据，以及原审法院现场勘查查明的事实非常明确。即祥康公司租赁广力升公司的厂房到期搬离后，没有清理厂房内的垃圾和维修好损坏的门窗，没有拆除磨砂房和喷砂房。这事实都予以查明和确定。祥康公司搬离涉案厂房后，不恢复涉案厂房的原状，不进行清理和维修，也不与广力升公司进行结算，故广力升公司无奈自己找人清理厂房垃圾，维修损坏的门窗，拆除磨砂房和喷砂房。该事实，原审法院现场勘验时也已确认。然而原审法院以广力升公司要求祥康公司支付清理垃圾、维修厂房，拆除磨砂房、喷砂房的费用，提交的都是收款收据，祥康公司不予认可，收款收据真实性无法确认为由，要求广力升公司提出司法鉴定。同时又以广力升公司未提出司法鉴定为由而酌定费用为5200元。这酌定显然是错误的。
首先，清理厂房垃圾，拆除磨砂房、喷砂房，维修损坏的门窗基本都是人工费，只有部分是购买门窗的的费用。按照日常的商业习惯，请人工所产生的人工费是不可能出具正式发票的，而购买少量的门窗也很少会出具正式发票。如果是出具正式的发票，那么产生的费用肯定会更高。没有开具正式发票，这是有利于祥康公司的，然而原审法院却以祥康公司不予认可而不认可收款收据的真实性。这显然与事实不符，事实是广力升公司代替祥康公司清理垃圾、维修厂房、拆除喷砂房、磨砂房所支付了这么多费用。况且广力升公司提交的收款收据都明确列明了每项费用的明细，都是非常合理的市场价格。其次，原审法院要求广力升公司进行司法鉴定。广力升公司认为无需通过司法鉴定来处理问题。1、司法鉴定是专业的鉴定，是对某一个专业的问题不清楚才需要进行司法鉴定。而本案中垃圾清理、门窗维修、拆除磨砂房、喷砂房问题简单，且已经结束，即使进行司法鉴定也不可行，而且司法鉴定也无可操作性。要求广力升公司进行司法鉴定，纯粹是浪费司法资源，把简单的案件复杂化，使得拖延处理案件。2、对广力升公司提出的反诉主张，广力升公司已提交了证据予以证明祥康公司未进行厂房的清理、厂房的维修、磨砂房和喷砂房的拆除，原审法院现场勘验已确认广力升公司已清理了厂房、维修了厂房、拆除了磨砂房、喷砂房，同时广力升公司又提交了收款收据证明了清理垃圾、维修厂房、拆除磨砂房、喷砂房所产生的费用。祥康公司对此不予认可，那应当提交证据推翻，如果祥康公司认为费用没有产生这么多，根据举证规则，那也应当是祥康公司需要提出进行司法鉴定，而不是由广力升公司提出。祥康公司不提出司法鉴定，那其应当承担举证不能的法律后果。然而一审法院，却违反证据规则，要求广力升公司提出司法鉴定，并由广力升公司承担此后果，这显然是本末倒置，错误认定了举证责任。再次，原审法院在查明了事实的情况下，以广力升公司提交的收款收据真实性不能确定和未提出司法鉴定为由酌定费用。然而其酌定的费用显然是非常不符合市场价格的。以现在的人工费用价格和物价，清理一个1500平方米的厂房、250平方米的宿舍垃圾、维修损坏的门窗以及拆除磨砂房、喷砂房只需要5200元，这难以令人相信。
因为祥康公司在合同到期后搬离涉案厂房后，未能清理厂房、维修厂房、拆除磨砂房、喷砂房。广力升公司清理厂房、维修厂房、拆除磨砂房、喷砂房必然需要时间，而耽误的时间，广力升公司无法将厂房出租，因此给广力升公司造成的损失也是必然会产生的。原审法院又以广力升公司未能举证而不予支持。根据证据规则，这个必然会产生的损失无需举证。原审法院适用证据的法律显然错误，从而导致了错误的、不公平的判决。
被上诉人祥康公司答辩称，祥康公司租赁的是临时铁皮框架空置的厂房，祥康公司征得广力升公司的同意在空置厂房内加建了两间办公室和磨砂房，双方解除合同时，广力升公司主动要求保留办公用房和磨砂房，目前三间房由新租户在使用，广力升公司所主张的维修费用就是指加建办公室和磨砂房的费用，因为铁皮厂房没有该栋，不存在维修问题，祥康公司认为广力升公司自行要求保留加建的办公室和磨砂房给新租户使用，广力升公司是此行为的受益者，所以维修费用应当由广力升公司自行承担。加建磨砂房并没有拆除，目前由新租户使用，拆除的只是磨砂房内的磨砂台，这点在原审查明事实上有错误，祥康公司之所以没有能够拆除磨砂台和清理垃圾，是因为祥康公司搬迁后，广力升公司立即将铁皮厂房加锁，祥康公司无法再进入厂房，祥康公司搬迁前联系过施工人员，拆除临时办公用房和磨砂房并将垃圾清运走报价是3000元，因为临时用房很薄，垃圾量很少，在本案中广力升公司只拆除了磨砂房中的磨砂台并清理少量的垃圾，实际产生的费用不超过1000元，原审判决酌定5200元已超出了实际产生的费用。广力升公司在原审中拒绝作司法鉴定，就是因为实际产生的费用很少，鉴定结果会远远低于原审酌定的5200元。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未有取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房产恢复原状的费用及此期间的租金损失问题。对此，涉案合同自始无效，合同双方因此取得的财产应当予以返还，故广力升公司应向祥康公司返还涉案押金，祥康公司亦应将涉案房产恢复原状并返还广力升公司。本案中，依据现有证据，祥康公司搬离涉案房产时确未清理垃圾亦未对其加建的办公用房和磨砂房进行拆除，而经原审法院现场勘查，祥康公司没有拆除的办公用房现由案外人承租使用，磨砂房已被广力升公司拆除。现广力升公司未能提供充分有效的证据证明其恢复原状的费用及期间且亦未就此申请司法鉴定，在此情形下，原审酌定包含拆除磨砂房费用在内的涉案房产清理维修费用为5200元并无不妥，本院予以维持。据此，本院对广力升公司关于清理维修厂房费用为38560元、租金损失为10000元的上诉主张不予采纳。
综上，广力升公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1014元，由上诉人深圳市广力升实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许 莹 姣
二〇一六年七月十一日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。