广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第269号
原告：中山火炬城建物业服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：李子程，总经理。
委托代理人：孙涛、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
被告：冯爱群，女，1979年12月3日出生，汉族，户籍住址中山市，现住中山市。
原告中山火炬城建物业服务有限公司诉被告冯爱群物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告中山火炬城建物业服务有限公司的委托代理人孙涛、张子扬到庭参加诉讼，被告冯爱群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山火炬城建物业服务有限公司诉称：原告为中山市港口镇美景花园三期的物业管理服务公司，一直为该小区进行管理和提供服务，被告作为小区业主，依法应在2007年1月1日至2012年12月31日期间按每月52元、2013年1月1日至2013年10月31日期间按每月73元向原告缴纳物管费，逾期交纳的，每日按欠费的2‰支付滞纳金。但被告从2007年1月起就一直没有缴纳物管费及梯灯费，截止到2013年10月止，被告共欠原告物管费4474元，滞纳金8439.9元，梯灯费144元，以上合计13057.9元。经多次催缴未果，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费4474元、滞纳金（暂计算至2013年10月31日为8439.9元，实际计算至拖欠物业管理费清付之日）及梯灯费144元，共计13057.9元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告将诉求1的滞纳金变更为违约金，并明确违约金计算方式为：从欠费次月1日起按照每月欠费金额的日千分之二计算至清偿之日止。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.核准变更登记通知书；2.《前期物业服务合同》及《物业服务合同》；3.催缴单；4.资质证书；5.业主委员会备案表。
被告冯爱群经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据材料。
经审理查明：原告原名称为中山市香晖物业服务有限公司，于2012年12月5日变更为现名称，原告经营范围包含物业管理，资质等级为三级。
2007年10月22日，中山市美景置业有限公司（以下简称美景公司）与原告签订《前期物业服务合同》，约定：美景公司委托原告对中山市港口镇美景花园一至三期商住小区实行前期物业管理；美景花园一至三期商住小区占地面积86658平方米，其中绿地面积51717.84平方米；建筑面积130000平方米，其中住宅108840.80平方米、商铺3723.30平方米；原告按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费按各户使用量另行分摊；第三期多层住宅按建筑面积每月每平方米为0.5元收取；业主缴纳物业服务费时间为每月10日前；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；服务期限自2007年11月1日起至2010年10月30日止或直至业主委员会成立后自行失效；前期物业服务合同还对物业服务事项、服务质量等内容作了约定。
港口镇美景花园一至三期业主委员会（以下简称美景花园一至三期业委会）于2010年5月组建，于同年11月30日在中山市房地产行业协会备案。2011年4月27日，美景花园一至三期业委会与原告签订《物业服务合同》，约定服务期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。2013年1月13日，双方再次签订《物业服务合同》，约定多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业服务费、服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。两份《物业服务合同》约定的其余事项基本与《前期物业服务合同》一致。
位于中山市港口镇美景花园＊期＊＊幢＊＊房的业主系冯志明与被告，房屋建筑面积106.31平方米，每月物业服务费在2012年12月31日之前为53.16元（106.31平方米×0.5元／平方米·月），在2013年1月1日之后为74.42元（106.31平方米×0.7元／平方米·月）。因被告拖欠物业服务费、梯灯费等费用，原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告坚持只向被告主张权利，不要求冯志明承担本案责任。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告是具有物业服务资质的企业，与美景公司签订的《前期物业服务合同》、与美景花园一至三期业委会签订的两份《物业服务合同》均合法有效，原告依照上述合同对美景花园一至三期商住小区进行了相应的物业管理和服务，被告作为该物业服务区域的业主，理应向原告缴纳物业服务费。被告未依约交纳，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付违约金等违约责任。经查，《前期物业服务合同》约定的物业服务期间自2007年11月1日起，对此前物业服务费的收取，原告没有合同依据或已提供物业服务的事实依据，本院对原告主张的2007年11月1日之前的物业服务费不予支持。被告应向原告支付自2007年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费4040.12元（53.16元／月×62月＋74.42元／月×10月）。关于违约金问题。《前期物业服务合同》《物业服务合同》均约定，若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之二计收违约金。经本院审核，该标准过高，有违公平原则，本院酌情将违约金调整为按银行同期同类贷款利率的四倍计算。
关于梯灯费问题。《前期物业服务合同》《物业服务合同》明确了共用的水电费根据各户使用量另行分摊，虽原告未能提交梯灯费的发票，但梯灯费在日常居住生活过程中确实会产生，原告主张按3元／月计收梯灯费亦属合理，本院予以支持。被告拖欠原告2007年11月1日至2013年10月31日期间的梯灯费为216元，原告现主张144元，视其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。
《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条规定，业主应对拖欠的物业服务费承担连带责任。经查，涉案物业业主为冯志明和被告，现原告明确只对被告主张权利，视其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告冯爱群于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付自2007年11月1日至2013年10月31日的物业服务费4040.12元元及违约金［计算方法：从欠费次月1日起至本判决确定给付之日止，以每月拖欠物业服务费总额为基数（其中2007年11月至2012年12月期间每月欠费总额为53.16元，2013年1月至2013年10月期间每月欠费总额为74.42元），按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算］；
二、被告冯爱群于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付梯灯费144元；
三、驳回原告中山火炬城建物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费126元，减半收取为63元（原告已预交），由被告冯爱群负担（被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一四年三月十二日
书 记 员 雷绮婷