陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民高终字第00255号
上诉人（原审被告、反诉原告）西安宝路汽车维修服务有限公司
法定代表人梁爱梅，该公司总经理。
委托代理人薛佳林，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人陈德迎，该公司董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司
法定代表人李勇，该公司董事长。
委托代理人郭振清，西北政法大学教师。
上诉人西安宝路汽车维修服务有限公司（以下简称宝路公司）因与被上诉人西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司（以下简称鑫港达公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第07229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宝路公司之委托代理人薛佳林与陈德迎、被上诉人鑫港达公司之委托代理人郭振清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，鑫港达公司原名为西安致诚二手车经销有限公司。2013年6月23日，鑫港达公司与宝路公司签订《西安宝路汽车维修服务有限公司销售大厅租赁合同》，宝路公司将位于西安市西三环与科技二路什字西南角的汽车销售大厅建筑面积1300平方米（参见《租赁区域平面图》）交由鑫港达公司进行本合同约定的经营或服务项目进行经营或者服务；二楼提供一间作总经理办公室；车间提供一间作鑫港达公司整备车库；停车场给鑫港达公司固定三个车位。租赁期限为六年，自2013年7月1日至2019年10月1日止，该区域租金仅为区域租赁费用等，前三个月免除租金，不包含除场地租赁外的水电费等。前三年每年租金合计为660000元，后三年每年租金为700000元。鑫港达公司须在本合同签订时一次性向宝路公司付大厅装潢保证金40000元。双方还约定，一楼销售大厅除售后前台一张及收银室归宝路公司使用，其余归鑫港达公司使用，客户休息区及会议室为各合作商共同使用。合同签订后，2013年7月20日，鑫港达公司向宝路公司交付了370000元，其中包括40000元的违约金。鑫港达公司进入该场地开始使用。2013年10月22日，鑫港达公司向宝路公司发函，表示：一是合同租赁面积与实际面积严重不符，按合同我方签订大厅经营面积为1300平方米，经测量现实际面积不符，与我公司承租的经营面积相差巨大，你方对我们隐瞒了真实情况造成我们店面容车量无法保证，影响经营规划。二是经营大厅无人维护，展厅形象达不到4S模式建设标准。综上所述请予以重视，并在两天内给我公司一个最终处理结果，两天之后若没有最终结果，我公司将暂时停止与你方的合作，停止合作期间我方将不再继续向你方支付场地租赁费用。2013年11月15日，宝路公司向鑫港达公司发解除合同通知函，表示：我公司于2013年6月23日与你公司签订了一份汽车销售大厅租赁合同。自合同签订以来，我公司按约履行了自身义务，而你公司一直未按合同约定交纳租金及水电费、保洁、保安费用总计370650元。在此期间，我公司曾多次派人与你公司协商此事，并于两次书面去函催收处理此事，但你公司仍未支付上述费用，今去此函，特通知：解除我公司与你公司于2013年6月23日签订的汽车销售大厅租赁合同，造成的违约责任及相关损失由你司承担。另为避免双方损失进一步扩大，就租赁场地内现存的你司物品由我司委托第三方代为保管，同时由你司承担上述物品的保管费用。望你司接函两日内携带相关手续，到我司办理相关费用结算以及清场事宜。本案在审理过程中，经鑫港达公司申请，对该销售大厅的建筑面积进行司法鉴定测量，但经西安科信房地产测量有限责任公司到现场测量时，由于双方争议过大，无法测量，故而退回鉴定申请。双方在测量时存在以下争议，1、对汽车销售大厅的界限争议较大。2、对大门、休息区等区域是否属于本次测量范围争议较大。3、对办公区内部分办公室的间数及位置无法确定且存在较大争议。鑫港达公司向法院提交两份测量图，一份是自己测量的，其所承租的销售大厅的室内面积为851.16平方米。一份是陕西雁塔区封头管业现场建设平面图的复印件，上面载明大厅建筑面积中，鑫港达的面积为1182平方米。后经本院工作人员到现场堪查，鑫港达公司的总经理接晓莉与宝路公司的总经理陈德迎均在场。销售大厅是用黑色瓷砖铺地，均是长宽各60公分的正方形瓷砖，经实地计量，鑫港达公司承租的大厅面积：南北距离长度为66块瓷砖、东西距离长度为24块瓷砖。南侧突出部分长度为13块瓷砖。整个大厅总计约有2253.5块瓷砖，每块瓷砖有0.36平方米。再加上每两块瓷砖之间约有1厘米的缝隙，故而鑫港达公司承租的销售大厅的面积约为850平方米，与鑫港达公司自行测量的面积相差不大。另外，对于一楼27.84平方米的办公室、13平方米的财务室、25平方米的办公室和二楼28.2平方米的办公室，鑫港达公司与宝路公司双方均没有争议。宝路公司另称一楼86.4平方米的休息区、二楼会议室属于公共部分，无法划分，共三家使用，应当各自承担三分之一的费用，但面积在鑫港达公司使用范围之内，南门进门处另一家公司租赁的大厅面积中有5米宽的通道，由鑫港达公司使用，亦应当计算在鑫港达公司的使用范围之内，另有厕所，大家均在使用。另外车间北侧有整备车间80多平方米。亦是提供给鑫港达公司的。鑫港达公司则表示一楼的休息区、二楼的会议室不在承租范围之内，办公室是提供给鑫港达公司的，租赁大厅是1300平方米，关于过道、厕所亦没有说明过。关于所谓的整备车间，直到鑫港达公司撤走时，都没有盖起来，只有一堆沙子。上述事实有西安宝路汽车维修服务有限公司销售大厅租赁合同、收条、函、解除合同通知函、现场及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，依法予以认定。
鑫港达公司于2013年12月诉至西安市雁塔区人民法院称，2013年6月23日，其公司与宝路公司就宝路公司之汽车销售大厅租赁事宜协调一致后，订立了房屋租赁合同。该合同约定：宝路公司将汽车销售大厅建筑面积为1300平方米交由其公司进行本合同约定的经营或服务项目，二楼提供一间作总经理办公室，车间提供一间作乙方整备车库，停车场给其公司固定三个车位。租赁期限为六年，自2013年7月1日至2019年10月1日止，租赁费用前三个月免除租金，前三年每年租金为660000元，后三年每年租金为700000元，其公司每一年缴纳一次租金。合同签订后，宝路公司将汽车销售大厅除新车王总占用的500平方米外，剩余的1300平方米交由其公司使用，这里需要说明的是，该大厅总面积1800平方米，新车王总占用500平方米，剩余1300平方米，这些数字只是宝路公司单方提供的，双方对出租房的面积没有进行实际丈量。其公司占有该租赁房屋后，为了开展经营活动，便对该房屋门面和室内进行了装饰和装修，并做了大量的宣传工作。按照宝路公司订立合同前的说法，房屋随便先用，等看到效益后再付房费都行。然而，当其公司进场后不久，宝路公司便催促交房费，后经协商双方同意先交半年房费330000元和保证金40000元。共计370000元。截止2013年10月，其公司发现宝路公司提供的汽车销售大厅根本就没有1300平方米，经过实际测量，宝路公司租给其公司房屋的使用面积只有829.44平方米，相差近500平方米，另，依照合同约定，宝路公司应该在车间为其公司提供一间整备车库，也一直不给提供，对于宝路公司的上述违约行为，其公司多次与宝路公司协商未果。故诉至法院，要求与宝路公司解除租货合同，要求宝路公司返还已缴纳的房租294885元及保证金40000元，共计334885元，并要求宝路公司支付违约金330000元，本案诉讼费由宝路公司负担。
宝路公司辩称，一、鑫港达公司请求其公司返还已缴房租及保证金的诉请无事实及法律依据。首先，鑫港达公司所述，租赁场地面积与合同约定不符于法无据。一是其公司提供的租赁场地包括销售大厅、总经理办公室、整备车库、客户休息室、会议室、三个固定车位等面积实际超出合同约定的建筑面积1300平方米。二是本案租赁合同所涉销售大厅、总经理办公室、整备车库、固定车位等均是租赁合同双方一致认可的特定场地（鑫港达公司前期多次来其公司进行现场实地考察和测量），合同约定的租金标准也为特定数额，即双方约定根据其公司提供的销售大厅、总经理办公室、整备车库、会议室、客户休息室、固定车位等整体面积计算年租赁费用，并未单项列出每平方米的具体租金数额，故鑫港达公司在租赁合同签订时根据其经营规模及场地要求，已经对本案租赁场地的规划和设计充分知悉，并且本案租赁合同文本也是鑫港达公司经过多次实地考察及测量后单方起草的。故鑫港达公司自2013年7月1日实际入场经营至今已达8个多月后提出租货场地面积误差异议，无事实依据。其次，在鑫港达公司坚持要求解除租赁合同的情况下，前三个月租金不应免除。本案在双方签订租赁合同时，考虑到鑫港达公司承租期限较长，再加之鑫港达公司称其经营前期可能比较困难，故而其公司才对鑫港达公司给予前三个月免租的优惠，现鑫港达公司承租还不到一年时间就要提出解除合同，完全违背了其公司在签订合同时的整体意愿及根本目的，故而在鑫港达公司坚持要求解除合同的情况下，前三个月的租金不应免除，应按照其实际租赁天数计算租赁费。二、鑫港达公司要求其公司支付违约金无事实依据及法律依据。本案系鑫港达公司首先违约，其公司并未违约，故不存在其公司支付违约金的问题。实际是鑫港达公司至今仍拖欠半年租金共计330000元。另外，鑫港达公司自2013年7月1日正式入场经营以来，产生的水电费、保洁、保安等各项费用共计98000元，至今没有交纳。其公司于2013年9月17日、2013年11月8日、2013年11月15日多次书面通知催缴，鑫港达公司均不予缴纳，其行为已构成严重违约，故而，恳请法院驳回鑫港达公司的诉讼请求。
宝路公司反诉称，2013年6月23日，其公司与鑫港达公司签订租赁合同，约定鑫港达公司承租其公司的1300平方米的场地经营，合同约定前三年每年租金合计为660000元，合同签订后，鑫港达公司从2013年7月1日正式入场经营，截至2014年3月24日共计拖欠租金112166元，物业、水电、保洁等各项费用98000元，其公司曾于2013年9月17日，2013年11月18日书面通知催缴，但鑫港达公司一直不予缴纳，故而提出反诉，要求鑫港达公司支付房屋租金112166元，并要求鑫港达公司承担物业、水电、保洁、保安等费用98000元，本案反诉费用由鑫港达公司负担。
鑫港达公司针对宝路公司的反诉辩称，双方租赁合同中约定的为销售大厅、办公室、整备车库等面积共计1300平方米，此说法与合同中约定不符，合同第一条约定宝路公司将汽车销售大厅建筑面积为1300平方米交由其公司进行本合同约定的经营或者服务项目，二楼提供一间作为总经理办公室，车间提供一间作为整备车库，停车场提供三个车位。关于宝路公司反诉请求的房屋租金、物业费等计算缺乏事实依据，根据合同约定，房屋租赁的前三个月免除租金，2013年10月中旬发现场地面积不符，书面向宝路公司提出，宝路公司也在2013年11月中旬回函表示解除合同，故而租赁费应当算至解除合同之日。
原审法院经审理认为，鑫港达公司与宝路公司之间签订的租赁合同系双方真实的意思表示，并且已经开始履行，依法应当认定为有效。但在合同履行过程中，关于合同中销售大厅的建筑面积究竟是多少，双方各自有不同的意思表示。合同明确约定“宝路公司将汽车销售大厅建筑面积1300平方米（参见《租赁区域平面图》）交由鑫港达公司进行本合同约定的经营或服务项目进行经营或者服务；二楼提供一间作为总经理办公室；车间提供一间作为鑫港达公司的整备车库；”该大厅、二楼总经理办公室、整备车库三者之间用的是分号，表示三者之间是并列关系，从合同字面意思看，单就是大厅建筑面积是1300平方米。故而对于宝路公司表示的所谓的休息区、会议室、过道等亦是合同约定的1300平方米之内的面积一节，不予采信。由于双方争执过大，测量公司无法进行司法测量而退卷，经原审法院工作人员实际堪查，大厅室内面积约为850平方米，加之“一楼27.84平方米的办公室、13平方米的财务室、25平方米的办公室和二楼28.2平方米的办公室，”鑫港达公司总计使用的房屋室内面积约为944.04平方米。考虑到合同约定的是建筑面积，原审法院酌情认定该大厅的建筑面积为1000平方米，亦没有达到合同约定的1300平方米，故宝路公司提供的房屋面积明显不符合合同约定，属违约行为，鑫港达公司因此而提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。鑫港达公司实际使用该房屋时间为2013年7月1日进场至2013年11月15日宝路公司回函解除合同止。但根据鑫港达公司与宝路公司之间的合同约定，前三个月为免除租金期间，是因为鑫港达公司入驻该大厅，需要装修装潢等行为，并未实际营业使用，况且在该争议当中，宝路公司存在违约行为，故对宝路公司提出在计算租金时，将这三个月的租金也计算在内的辩称意见，原审法院酌情认定由鑫港达公司承担半个月的租金为宜。即鑫港达公司承担两个月的租金110000元，其余四个月租金220000元及保证金40000元由宝路公司退还给鑫港达公司。关于鑫港达公司提出要求宝路公司支付违约金一节，因鑫港达公司与宝路公司双方合同中并未对此项违约行为约定相关惩罚条款，故对此不予支持。至于宝路公司反诉中提出的要求支付房屋租金112166元的反诉请求，因为合同已自2013年11月15日解除，故宝路公司的反诉请求没有事实依据，对此不予支持。至于宝路公司反诉要求鑫港达公司支付物业、水电、保洁、保安等费用，因其公司没有提交相关证据予以证明，故对此项主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司与被告西安宝路汽车维修服务有限公司的租赁合同于2013年11月15日解除。二、被告西安宝路汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司房屋租金220000元及保证金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告西安宝路汽车维修服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费12673元，由鑫港达公司负担6250元，宝路公司负担6423元。因鑫港达公司已预交，故宝路公司在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于鑫港达公司。反诉案件受理费2397元，由宝路公司负担。
宣判后，宝路公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决第一项超出了鑫港达公司的诉讼请求。2、原审法院对鑫港达公司应于何时交纳装潢保证金、房屋租金以及是否应当交纳水电、保洁、保安费用等客观事实未查清。3、原判既然认定其公司与鑫港达公司之间的租赁合同于2013年11月15日解除，即认定其公司发出的解除通知合法有效，却认定其公司违约，显属事实不清，适用法律错误。4、原审判决认定其公司出租给鑫港达公司房屋建筑面积仅为1000平方米，该认定缺乏事实和法律依据。5、原审判决认定鑫港达公司仅承担两个月的房租亦缺乏事实和法律依据。综上请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审。上诉费由鑫港达公司负担。
鑫港达公司辩称，1、原审判决并未超出其公司的诉讼请求范围。2、本案基本事实是房屋面积是否达到1300平方米，宝路公司是否于2013年11月15日向我方发出的解除合同通知函。3、宝路公司上诉理由第三点不成立，是宝路公司自己的推定。4、原审法院对现场进行现场勘验，勘验笔录是重要证据之一。5、其公司起诉主张解除合同，并不能认定为其公司承认租赁合同并未解除，还在履行中。故宝路公司的上诉请求与本案基本事实不符。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案房屋系宝路公司从陕西雁塔封头管业有限公司承租后又转租给鑫港达公司。鑫港达公司与宝路公司于2013年6月23日签订的《西安宝路汽车维修服务有限公司销售大厅租赁合同》第一条第7款约定：“在租赁期内，乙方（鑫港达公司）应按月交付以下费用：水费、电费、保洁、保安均按面积分摊。”二审审理过程中，宝路公司提交：1、由陕西雁塔封头管业有限公司财务部门核算的《西安宝路汽车展厅电费明细》及《车城电费明细》，该组证据证明2013年7月至2014年4月鑫港达公司共计欠付电费82715.98元。鑫港达公司对上述证据真实性不认可，并表示因本案双方当事人对房屋面积有争议，所以对电费的分摊比例不认可，同时双方签订的租赁合同于2013年11月15日已经解除，电费应该交纳至2013年11月15日，另外宝路公司的前台、财务室、公用厕所、老总办公室均在其公司承租的展厅面积内，故其公司承担电费不应当超过50%的比例。鑫港达公司承认其公司在承租期内并未交纳过电费、保安费、保洁费。2、《西安宝路行政部员工工资表7月-12月》及《西安宝路汽车展厅保安保洁费明细表》。该证据证明2013年7月-2013年12月保洁费13200元（2200元/月×6个月×1人），保安费16800元（2800元/月×6个月×1人）。鑫港达公司对该组证据的质证意见同上述电费证据的质证意见。2013年7月20日，鑫港达公司向宝路公司交付370000元，其中包括40000元的违约金，宝路公司与鑫港达公司均认可该40000元系装潢保证金。原审判决查明其余事实属实。
本院经审理认为，宝路公司与鑫港达公司签订的《西安宝路汽车维修服务有限公司销售大厅租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为宝路公司出租给鑫港达公司的销售大厅建筑面积是否符合合同约定的1300平方米，宝路公司与鑫港达公司谁存在违约行为。关于销售大厅建筑面积一节，宝路公司与鑫港达公司签订的租赁合同中明确约定汽车销售大厅建筑面积1300平方米，现鑫港达公司以宝路公司出租给其公司的租赁场地不足1300平方米为由向法院起诉，主张宝路公司的行为已构成违约。原审法院在因双方当事人争议过大，鉴定机构无法测量并退回鉴定申请的情况下，对涉案租赁场地进行现场勘查，且勘查现场双方当事人均在场。经过原审法院实地勘查，鑫港达公司承租的销售大厅室内面积约为850平方米，加之一、二楼中双方均无争议的面积，鑫港达公司实际使用的房屋室内面积约为944.04平方米，考虑到合同约定的是建筑面积，原审法院依据现场勘查的情况以及对合同约定的字面意思理解，酌情认定销售大厅的建筑面积为1000平方米，并无不当。宝路公司未按照合同约定向鑫港达公司提供建筑面积为1300平方米的汽车销售大厅，显属违约，鑫港达公司提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除。原审法院认定鑫港达公司与宝路公司的租赁合同于2013年11月15日解除，确属不当，应予纠正。关于房屋租金一节，2013年7月20日，鑫港达公司向宝路公司交付330000元半年租金以及40000元装潢保证金。2013年11月15日，宝路公司向鑫港达公司发出解除合同通知函，该函明确表示：“解除我公司与你公司于2013年6月23日签订的汽车销售大厅租赁合同，造成的违约责任及相关损失由你司承担。另为避免双方损失进一步扩大，就租赁场地内现存的你司物品由我司委托第三方代为保管，同时由你司承担上述物品的保管费用。”，鑫港达公司同日收到该解除合同通知函。从上述通知内容可以看出宝路公司已经明确表示其公司将收回鑫港达公司承租的租赁场地，鑫港达公司对该租赁场地已无权继续占有使用，故原审法院认定鑫港达公司实际使用房屋时间为2013年7月1日进场至2013年11月15日止，并无不妥。原审法院依据双方履行合同情况，认定鑫港达公司承担两个月的租金110000元，亦较为适宜。宝路公司主张鑫港达公司共拖欠其公司租金112166元（租金计算至2014年3月23日止），缺乏事实依据，本院不予支持。关于宝路公司主张的物业、水电、保洁、保安等各项费用，二审时，宝路公司明确物业费即为水电、保洁、保安的费用，不存在单独的物业费用。宝路公司在二审时提交的《西安宝路行政部员工工资表7月-12月》及《西安宝路汽车展厅保安保洁费明细表》，用以证明鑫港达公司应向其公司支付保洁、保安费用。因该证据系宝路公司单方制作，并未有其他相应的证据佐证，故对该组证据不予采信。另，宝路公司并未提交任何证据证明水费已经实际发生，故对宝路公司主张鑫港达公司承担保洁费、保安费、水费的主张不予支持。至于电费一节，宝路公司提交由陕西雁塔封头管业有限公司财务部门核算的《西安宝路汽车展厅电费明细》及《车城电费明细》，该证据能够证明鑫港达公司用电属实，鑫港达公司亦认可其公司在租赁期内并未交纳过电费，只是对宝路公司主张的电费分摊比例及交纳电费期限有异议。因本案双方当事人对租赁场地面积产生分歧进而引起本案纠纷，宝路公司亦未提交证据证明鑫港达公司应按照70%比例分摊电费的合理性，且鑫港达公司对此亦不认可。现鑫港达公司表示愿意承担电费不超过50%的比例，依法应予准许。同时，鑫港达公司于2013年11月15日以后已不占有租赁场地，故电费亦应交纳至2013年11月15日。经本院核定，自2013年7月1日至2013年11月15日止，鑫港达公司应承担的电费为21502.8元。综上，对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第07229号民事判决第二项、第三项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第07229号民事判决第四项；
三、变更西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第07229号民事判决第一项为：西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司与西安宝路汽车维修服务有限公司2013年6月23日签订的《西安宝路汽车维修服务有限公司销售大厅租赁合同》解除；
四、西安鑫港达二手精品名车馆经销有限公司于本判决生效之日起十日内向西安宝路汽车维修服务有限公司支付电费21502.8元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回西安宝路汽车维修服务有限公司的其他反诉请求。
一审案件受理费15070元（鑫港达公司已预交12673元，宝路公司已预交2397元），由鑫港达公司负担6250元，宝路公司负担8820元。二审案件受理费12673元（宝路公司已预交12673元），由宝路公司负担10000元，由鑫港达公司负担2673元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
代理审判员 姬 钊
代理审判员 任 蕾
二〇一五年八月十四日
书 记 员 周 燕