山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5805号
上诉人（原审原告）：张红军，男，1969年7月2日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地山东省济阳县，现住济南市。
委托诉讼代理人：高富国，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南东方实业有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：杨国君，经理。
被上诉人（原审被告）：济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人：杨国君，主任。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王功斌，山东东城律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李有荣，山东东城律师事务所实习律师。
上诉人张红军因与被上诉人济南东方实业有限责任公司（以下简称济南东方实业公司）、济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（以下简称祝甸居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区市人民法院（2015）历城民初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张红军上诉请求：1、撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求，即由被上诉人承担故意违约的法律责任，支付违约金174000元。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同无效，属适用法律不当。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的合同无效。但是该《解释》的第一条就首先明确了本司法解释的适用范围：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。关于房屋的概念：l995年实施的《城市房地产管理法》第二条的规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构建物”，在司法实践中，所谓的房屋必须同时具备以下三个条件：l、必须有上盖；2、必须固定于土地之上；3、必须是合法的。而本案所涉租赁合同的标的物是市场大棚，不是法律意义上的房屋。被上诉人在与上诉人签订合同的起初也是以《房屋(场地)租赁合同》命名，强调“场地”的含义，这说明双方也清楚的认识到所租赁的市场大棚不是法律意义上的房屋。上诉人租赁的是祝舜路中段路北西中间小棚，因此，该《解释》不适用于本案，一审法院据此判定涉案合同无效，属于适用法律错误。二、本案涉案合同也没有其他构成合同无效的情形。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，上诉人签订的《房屋(场地)租赁合同》的对方是祝甸社区居民委员会，上诉人按照合同约定交纳租金和水电费，并不存在《合同法》中关于合同无效的相关规定，因此认定合同属于有效合同。三、消防验收不合格责令整改，是相关行政管理部门的管理行为，不是法定部门对市场的取缔。消防法规定的验收是管理性规范并不是效力性规范，不能因消防问题认定合同无效。更不能成为被上诉人故意毁约、抬高租金另行出租的借口。如果这样的行为得不到法律制裁，将违法者获益，守法者吃亏，是危险的判例。四、一审法院判定的赔偿额度畸少，远不能弥补上诉人的损失，被上诉人的不诚信行为没有付出应有的代价。上诉人租赁市场大棚期间，经营良好，自2013年4月ll日停业到另寻场地重新经营期间停业损失、搬迁费、场地装修费、财产损失等损失合计四、五十万元。上诉人仅主张根据合同约定，即被上诉人不交付租赁物给上诉人的，每天支付违约金100元，4年10个月共168000元。而一审法院判决被上诉人赔偿上诉人l4000元，完全不能弥补给上诉人造成的损失，对上诉人不公平。综上所述，上诉人认为合同有效，被上诉人故意毁约另行高价出租，上诉人请求按约定支付每日l00元的违约金合理合法，应得到支持。
济南东方实业公司、祝甸居委会辩称，被上诉人认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，建议二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、被上诉人认为一审法院认定双方签订的房屋租赁合同无效，是有事实和法律依据的。被上诉人承建的涉案房屋确实未经规划部门审批许可，至今也未取得建设工程规划许可证。为此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定建设房屋的，与承租人签订的合同无效。另外，根据2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知第一条第七款规定：当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生争议，人民法院应该受理，并依法确认以违法建筑物为标的物的买卖、租赁合同无效。二、被上诉人认为一审法院认定的被上诉人赔偿数额公平、合理。上诉人一审时并未提供合法有效证据，证实其具体经济损失情况，依法应承担举证不能后果，但一审法院并未直接驳回上诉人的诉讼请求，而是本着照顾上诉人原则，参照双方合同约定，并考虑到上诉人需要搬迁、需另租房屋、进行装修、恢复经营、2013年4月至2015年3月近两年时间无理无偿占用被上诉人房屋、上诉人也负有防止损失扩大义务以及双方过错程度等因素合理确定赔偿数额，充分体现公平合理原则，兼顾了法律效果和社会效果相统一原则。三、本案被上诉人损失巨大。上诉人自2013年4月至2015年3月近两年一直占用出租房屋，为此，不但使涉案房屋无法按时整改，也无法合理适用，上诉人也拒交租赁费，可谓损人也不利己。综上三点，建议二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张红军向一审法院起诉请求：请求判令济南东方实业公司支付违约金174000元（根据合同约定每天100元，计算4年10个月），并继续履行原合同。案件审理中，张红军称因涉案市场系祝甸居委会承建并委托济南东方实业公司经营管理，济南东方实业公司、祝甸居委会之间系隐名委托关系，故其诉讼请求变更为：判令祝甸居委会支付违约金174000元，济南东方实业公司依据其在委托合同中的违约程度承担相应的责任。审理中，张红军称假如《房屋（场地）租赁合同》被认定无效，其变更诉讼请求为要求济南东方实业公司、祝甸居委会赔偿经济损失174000元。
一审法院认定事实：2008年3月21日，张红军（承租方）与济南东方实业公司开办的济南东方商贸中心（出租方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定承租济南市历城区祝舜路中段路北西中间小棚，租赁期10年，自2008年5月1日起至2018年4月30日，年租金50600元，出租人于2008年5月1日将租赁房屋及设施交付承租人。《房屋（场地）租赁合同》同时约定，出租人未按照合同约定交付房屋及设施供承租人使用，支付合同违约金每日100元；承租人未按照合同约定接受房屋或者终止履行房屋租赁合同的，支付违约金每日100元赔偿对方损失。合同签订后，张红军与济南东方商贸中心均依约履行合同义务，张红军的房屋租金缴纳至2013年6月。
2013年3月6日，济南东方商贸中心收到济南市公安消防支队历城区大队的责令限期改正通知书，要求其于2013年4月6日前对下列事项予以改正：1、灭火器、消火栓未保持完好有效；2、疏散通道被占用；3、电器线路私拉乱接的问题。
2013年4月11日，济南东方商贸中心张贴紧急通知两份，内容为因市场存在严重安全隐患，凡在本市场经营的业户限七日内自行搬离市场，本市场将进行停业整顿，待市场达到上级政府及消防部门的相关检验标准后方可重新营业；自2013年4月13日起下午17点市场将停水、停电，上午8点送水、送电。
2013年4月15日，济南东方商贸中心张贴通知，要求业户接此通知后，十天内自行搬出市场，十天后，市场将24小时全面停水、停电。通知发出后，张红军等承租人陆续搬离了市场，但仍留有少量物品在租赁场地内并一直落锁。
2015年3月，祝甸居委会将场地另外出租给案外人进行经营。2015年3月12日，祝甸居委会张贴公告，内容为现此库已由新承租人承租，请原承租人在7日内缴纳欠款，清空仓库，否则按无主物品处理，责任自负。后祝甸居委会对涉案大棚予以清场。
另查明，涉案济南市历城区祝舜路中段路北的土地归祝甸居委会所有，原济南东方集团有限责任公司系由祝甸居委会投资设立。祝甸居委会在济南市历城区祝舜路中段路北的土地上建设大棚、房屋委托原济南东方集团有限责任公司出租管理，上述大棚及房屋未取得建设工程规划许可证，也未向相关政府部门办理报批报建手续。济南东方商贸中心由原济南东方集团有限责任公司设立，相关权利义务由原济南东方集团有限责任公司承担。2009年7月15日原济南东方集团有限责任公司名称变更为济南东方实业公司。
庭审中，张红军称其承租房屋后自建了二层房屋，挡水围墙、4个推拉门。张红军于2013年4月11日接通知后因市场停水停电无法经营而于2013年4月28日搬离市场，于2013年5月1日另行租赁场地进行经营。自2013年4月1日至其另行租赁场地期间停业，另有搬迁费、场地装修费、财产损失等，损失数额四、五十万元，其在本案中只主张赔偿损失174000元。祝甸居委会、济南东方实业公司对所称物品及损失不予认可，称因张红军等承租人长期占用涉案房屋，致使济南东方实业公司、祝甸居委会无法在限期内进行整改，只好将涉案大棚重新对外出租用于消防等级较低的仓库。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，济南东方商贸中心系原济南东方集团有限责任公司开办，并未进行工商登记，非独立法人，原济南东方集团有限责任公司已更名为济南东方实业公司，因此相应的法律责任应由济南东方实业公司承担。济南东方实业公司受祝甸居委会的委托与张红军签订《房屋（场地）租赁合同》，张红军在济南东方实业公司披露委托人为祝甸居委会后，张红军选择祝甸居委会作为相对人主张权利，不违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效。本案中祝甸居委会建设的大棚、房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理相关报批报建手续，故涉案的《房屋（场地）租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。祝甸居委会将未取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，对于《房屋（场地）租赁合同》无效存在主要责任，张红军未尽到合理审慎注意义务，对于《房屋（场地）租赁合同》无效存在次要责任。对于张红军的合理损失，祝甸居委会应按过错程度予以赔偿。因未提供有效证据证实其经济损失情况，且张红军在双方纠纷发生后负有防止损失扩大的义务，原审法院参照双方合同约定的违约金计算方式，考虑张红军需进行搬迁、需另行租赁房屋、进行装修、恢复经营的实际情况、2013年4月后张红军占用租赁场地一段时间及双方的过错程度，确定祝甸居委会赔偿张红军经济损失14000元。张红军已经选择祝甸居委会为相对人主张权利，其再向济南东方实业公司主张赔偿于法无据，原审法院不予支持。因合同无效，济南东方实业公司、祝甸居委会主张合同已依法解除不符合法律规定，原审法院不予采信。2013年4月下旬至2015年3月祝甸居委会清理租赁场地，虽张红军未交回租赁场地，但并未实际经营，且张红军未能经营的过错主要在于济南东方实业公司、祝甸居委会，原审法院在考虑赔偿责任时对该场地占用情况也予以了考虑，故此期间的占用费张红军不必再行支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。张红军称其承租房屋后自建了二层房屋，挡水围墙、4个推拉门，济南东方实业公司、祝甸居委会对此不予认可，因张红军未提供证据对其自建内容予以证实，亦未提供证据证实其装修行为经过了济南东方实业公司、祝甸居委会的同意，故原审法院对张红军主张济南东方实业公司、祝甸居委会赔偿其该部分损失的请求不予支持。张红军要求继续履行合同，不符合法律规定，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会于判决生效之日起十日内赔偿张红军经济损失14000元。二、驳回张红军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3780元，由张红军负担1890元，济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会负担1890元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案中祝甸居委会建设的大棚、房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理相关报批报建手续，故原审法院认定涉案的《房屋（场地）租赁合同》无效，并无不当。祝甸居委会将未取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，对于《房屋（场地）租赁合同》无效存在主要责任，张红军未尽到合理审慎注意义务，对于《房屋（场地）租赁合同》无效存在次要责任。对于张红军的合理损失，祝甸居委会应按过错程度予以赔偿。因张红军未提供有效证据证实其经济损失情况，且张红军在双方纠纷发生后负有防止损失扩大的义务，原审法院参照双方合同约定的违约金计算方式，考虑张红军需进行搬迁、需另行租赁房屋、进行装修、恢复经营的实际情况、2013年4月后张红军占用租赁场地一段时间及双方的过错程度，确定祝甸居委会赔偿张红军经济损失14000元，并无不当。综上所述，上诉人张红军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3780元，由上诉人张红军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年十一月二十一日
书记员 徐 敏