四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川2022民初1069号
原告:成都银行股份有限公司资阳乐至支行，住所地四川省乐至县帅乡大道822号-828号。统一社会信用代码：91512022071424345X。
法定代表人：马明，行长。
委托诉讼代理人：魏子恒，男，系原告职工。
被告：曹再平，男，1971年6月4日出生，汉族，住四川省乐至县。
被告：唐茂兰，女，1969年2月22日出生，汉族，住四川省乐至县。
被告：四川省资阳市鹏鑫实业发展有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平路南段274号，统一社会信用代码：91512000752301500K。
法定代表人：冯鹏，董事长。
委托诉讼代理人：郑雨，女，该公司职工。
原告成都银行股份有限公司资阳乐至支行（以下简称成都银行乐至支行）与被告曹再平、唐茂兰、四川省资阳市鹏鑫实业发展有限公司（以下简称鹏鑫公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2017年5月5日诉至本院，本院于同日立案受理，依法适用普通程序。原告成都银行乐至支行委托诉讼代理人魏子恒，被告鹏鑫公司委托诉讼代理人郑雨到庭参加诉讼，被告曹再平、唐茂兰下落不明，本院于2017年5月10日采用公告方式向其发送了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、合议庭组成人员通知书、权利义务告知书、开庭传票等法律文书，公告期届满后，仍未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告成都银行乐至支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹再平、唐茂兰偿还原告借款200898.55元及算至债务履行完毕之日止的利息、罚息（截止到2017年3月6日的利息、罚息3584.48元），并由被告鹏鑫公司承担阶段性连带责任；2、判令被告曹再平、唐茂兰对上述债务承担抵押担保清偿责任，并对其正在按揭的位于资阳市乐至县的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿；3、判令被告曹再平、唐茂兰清偿涉案债务后解除与原告签订的《个人房产按揭借款合同》；4、本案诉讼费、保全费、执行费以及实现债权支付的一切费用由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求明确为由被告鹏鑫公司对涉案债务承担连带清偿责任；对第三项请求放弃；对第四项诉求明确为本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月18日原告成都银行乐至支行与被告鹏鑫公司签订了《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》（以下简称“合作协议”），2014年3月4日被告曹再平、唐茂兰与被告鹏鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买被告鹏鑫公司预售的商品房，与原告签订了《个人房产按揭借款合同》（以下简称“按揭合同”），向原告申请按揭贷款240000元，以其按揭房屋提供抵押担保，并办理预告抵押登记。原告依照约定向被告曹再平、唐茂兰发放按揭贷款240000元。2016年9月18日起，被告曹再平、唐茂兰未按期支付贷款本息，经原告多次联系，并向其发送《逾期催收通知书》未果，截至2017年3月6日，该笔贷款已逾期欠息3584.48元，构成违约。原告与被告鹏鑫公司签订的《合作协议书》约定被告鹏鑫公司为涉案债务提供阶段性连带责任保证担保，应承担相应责任，原告提起诉讼，请求支持其诉求。庭审中，原告经核实以后陈述截止至2017年3月6日被告曹再平、唐茂兰尚欠贷款本金193685.94元（包含逾期本金7212.61元）。
被告曹再平、唐茂兰未到庭，未作答辩。
被告鹏鑫公司辩称：1、原告陈述被告曹再平、唐茂兰与被告鹏鑫公司签订《商品房买卖合同》，与原告签订《按揭合同》及原告与被告鹏鑫公司签订《合作协议》属实。但按照协议约定被告鹏鑫公司应承担阶段性还款责任，不是承担连带清偿责任；2、被告曹再平、唐茂兰向被告鹏鑫公司购买的商品房仅作备案登记，工程尚未完工，没有达到使用条件，被告曹再平、唐茂兰并未取得房屋所有权，原告主张优先受偿权的条件不具备；3、被告鹏鑫公司现运行困难，工程已经停工，无能力承担连带清偿责任。
原告针对其主张举证如下：
证据材料1：原、被告身份信息，拟证明原、被告系本案适格主体；
证据材料2：商品房买卖合同，拟证明被告曹再平、唐茂兰与被告鹏鑫公司之间存在商品房买卖合同关系；
证据材料3：个人房屋按揭借款合同，拟证明涉案房屋系被告曹再平、唐茂兰按揭的事实；
证据材料4：楼宇按揭业务合作协议书，拟证明原告与被告鹏鑫公司签订按揭合作协议，明确了双方权利义务；
证据材料5：个人贷款申请审批书、无房证明、征信证明、信用报告、其他银行流水账单，拟证明被告曹再平、唐茂兰向原告申请借款，经原告同意后向其发放贷款的事实；
证据材料6：借款借据，拟证明原告向被告曹再平、唐茂兰发放240000元借款的事实。
证据材料7：被告曹再平、唐茂兰交付首付款收据，拟证明被告曹再平、唐茂兰交付首付款的事实；
证据材料8：抵押预告登记，拟证明涉案房屋因本案贷款已作抵押权预告登记；
证据材料9：个人还款计划表及还款明细系统截屏，拟证明被告曹再平、唐茂兰欠款本息的情况。
被告鹏鑫公司质证意见：对证据材料1中被告鹏鑫公司的身份信息无异议，对证据材料2、3、4、6、7、8的真实性无异议，证据材料系5被告曹再平、唐茂兰与原告之间形成的，被告鹏鑫公司不清楚，不发表质证意见；证据材料9系银行系统打印的，对真实性无异议，但对欠款具体情况不清楚，故不发表意见。
被告曹再平、唐茂兰未质证、未举证。
被告鹏鑫公司未提供证据支持其主张。
本院对原告所举证据材料认证意见：证据材料1-9系原始书证，来源和形式合法，反映内容客观真实，证据间形成有效链，能证实被告曹再平、唐茂兰为购买被告鹏鑫公司开发的房屋，向原告申请按揭贷款并由被告鹏鑫公司提供保证担保及被告曹再平、唐茂兰拖欠本息的事实，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。
经原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月18日原告成都银行乐至支行（甲方）与被告鹏鑫公司（乙方）签订了《合作协议书》。合同与本案有关的内容：甲方同意为乙方开发的预售商品房购买人提供一手房按揭贷款，贷款总额度30000000元，贷款利率按照原告与购房人所签《按揭合同》约定的利率计算；乙方应在与购房人签订房产销售合同后5日内到房产登记机关办妥商品房预告登记手续，督促购房人在贷款发放后7日内会同甲方完成预购商品房抵押权预告登记手续，在抵押房产竣工验收合格之日起15日内，乙方应会同购房人到房地产登记部门就抵押房产办妥分户产权证书，并在办妥产权证书后2个月内办妥房产抵押登记手续。乙方应在每一贷款购买上述项目的购房人与甲方签订的《按揭合同》的保证人处签章，以表明乙方为购房人（借款人）向甲方申请的一手房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围包括但不限于借款本息、罚息、违约金及甲方为实现主债权而支付的费用，保证期间自本合同生效之日起至乙方协助相应的借款人办妥相应房产的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由甲方核对无误、收执之日止。乙方同意甲方在将贷款资金划入预售款专用账户时，直接将该笔贷款发放额的5%的款项划入保证金账户，以保障乙方向甲方承担保证担保责任。保证金账户内的资金只作为乙方承担保证担保责任的履约保证。在乙方履行保证责任期间，如乙方未按照本协议和《按揭合同》的约定承担保证担保责任，甲方有权在乙方应承担的保证责任范围内直接从该保证金账户中扣收相应款项。该协议第十一条约定：甲乙双方一致确认，若购房人于《按揭合同》项下对甲方欠负之借款债务未能按期清偿或出现借款合同中约定的借款人的其他违约情形，甲方宣布贷款提前到期的，则甲方有权向乙方发出《履行保证担保责任通知书》，要求乙方就该等债务向甲方承担连带保证责任。第十六条第二项约定：因甲乙双方和购房人意志以外因素导致《按揭合同》无法继续履行的，购房人于《按揭合同》项下全部借款债务提前到期，甲方有权要求购房人提前偿还该等借款，…并有权要求乙方提前承担保证担保责任。
2014年3月4日被告曹再平、唐茂兰与鹏鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告曹再平、唐茂兰购买被告鹏鑫公司开发的位于乐至县的预售商品房。2014年4月2日被告曹再平、唐茂兰向原告申请按揭贷款，并于2014年4月16日与原告签订了《按揭合同》，该合同约定：借款金额240000元，期限10年，采用等额本息还款法即借款人按月以相等的金额偿还借款本息的还款方法。借款人应按照合同约定的还款计划偿还借款本息。借款按日计息，按合同约定的方式结息，当期本息当期清偿。还款原则：合同项下借款人的还款首先用于偿还合同约定的应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项按照以下原则偿还，对于本金逾期超过90日或者利息逾期超过90日仍未收回的，或者法律、法规或规章另有规定的贷款，按照先本后息的原则偿还，对于除上述情形的贷款，按照先息后本、息随本清的原则偿还。违约责任条款规定：借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。借款人未在每个还款期约定的还款日前偿还借款的，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告鹏鑫公司为该贷款提供连带责任保证，其保证责任约定：当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；保证期间为本合同条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。保证期间，贷款人根据合同的约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放的贷款本息的，贷款人有权要求保证人自该提前到期日起10日内承担保证责任。被告曹再平、唐茂兰以其购买的涉案房屋提供抵押担保，并于2014年4月17日在乐至县房产交易中心办理了抵押权预告登记（他项权证编号为X号）。次日,原告依照被告曹再平、唐茂兰的申请向其发放按揭贷款240000元，执行月利率6.004167‰。截至2017年3月6日,被告曹再平、唐茂兰尚欠贷款本金193685.94元（包含逾期本金7212.61元）、逾期利息3429.59元、罚息154.89元。原告提起诉讼，请求支持其诉讼请求。
另查明，涉案房屋所在工程尚未竣工验收，现处于停工状态。
本院认为，本案的焦点1、原被告签订合同的效力及涉案债务责任承担主体和方式；2、原告对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权的问题。
关于焦点1.被告鹏鑫公司与原告签订的《合作协议》及被告曹再平、唐茂兰为购买被告鹏鑫公司开发的涉案商品房与被告鹏鑫公司签订的《商品房买卖合同》以及为支付购房款与原告签订的《按揭合同》均系合同双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告依照《合作协议》和《按揭合同》向被告曹再平、唐茂兰发放了贷款，被告曹再平、唐茂兰应当按照约定按期向原告支付贷款本金及利息，逾期未支付，构成违约，依法应承担违约责任，故原告要求提前收回借款本金并按合同约定计收利息、罚息的请求成立，本院予以支持；被告鹏鑫公司为涉案债务提供连带责任保证，依照合同约定，在保证期间内，对被告曹再平、唐茂兰逾期未偿还的借款本息及原告宣布提前到期的借款、提前收回已发放的贷款本息承担连带清偿责任，故原告要求被告鹏鑫公司对涉案债务承担连带清偿责任的请求成立，本院予以支持。被告鹏鑫公司承担清偿责任后，有权向被告曹再平、唐茂兰追偿。
关于焦点2.原告主张的优先受偿权问题。原告与被告鹏鑫公司签订的《合作协议》及与被告曹再平、唐茂兰、鑫鹏实业签订的《按揭合同》约定，被告曹再平、唐茂兰以其向被告鹏鑫公司购买的涉案房屋为本案债务提供抵押担保，先由原告与被告曹再平、唐茂兰就涉案房屋办理抵押权预告登记，待抵押房产竣工验收合格后15日内被告鹏鑫公司会同购房人曹再平、唐茂兰到房产登记部门就抵押房产办妥分户产权证书，并在办妥产权证书后2个月内办妥房产抵押登记手续。现涉案房屋尚在修建中，被告曹再平、唐茂兰未取得所有权，原被告仅就涉案房屋办理了抵押权预告登记，该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付被告曹再平、唐茂兰后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现原被告就涉案房屋未办理抵押登记，不能产生抵押的效力，故原告要求对涉案房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求不成立，本院不予支持。
综上，原、被告签订的《合作协议》、《商品房买卖合同》、《按揭合同》合法有效，原被告双方应按照合同约定履行义务，被告曹再平、唐茂兰逾期未向原告支付借款本息，构成违约，应承担相应的责任，被告鹏鑫公司为该借款提供连带责任担保，应承担相应的担保责任。故原告要求被告曹再平、唐茂兰偿还借款本息，并由被告鹏鑫公司承担连带清偿责任的请求成立，本院予以支持，被告鹏鑫公司承担担保责任后，有权向被告曹再平、唐茂兰追偿。被告曹再平、唐茂兰为向原告借款，以涉案房屋抵押并办理抵押权预告登记属实，因涉案房屋尚在修建中，被告曹再平、唐茂兰并未取得所有权，原被告间未办理抵押登记，不产生抵押的法律效力，故原告就涉案房屋主张优先受偿的请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告曹再平、唐茂兰于本判决生效后15日内向原告成都银行股份有限公司资阳乐至支行给付借款193685.94元及利息、罚息（包含截止2017年3月6日的利息、罚息3584.48元及以借款193685.94元为基数从2017年3月7日起至给付完毕之日止按合同约定计算的利息、罚息）；
二、被告四川省资阳市鹏鑫实业发展有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任。被告四川省资阳市鹏鑫公司发展有限公司承担清偿责任后，有权向被告曹再平、唐茂兰追偿；
三、驳回原告成都银行股份有限公司资阳乐至支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4367元，由被告曹再平、唐茂兰、四川省资阳市鹏鑫实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 姝
审 判 员 李 丹
人民陪审员 任全祥
二〇一七年十一月二日
书 记 员 王 丹