舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）舟普民初字第343号
原告张海芬。
原告陈伟定。
被告钱天白。
被告舟山浩耀置业有限公司。
法定代表人范海霞。
原告张海芬、陈伟定为与被告钱天白、舟山浩耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月26日诉至本院，本院于同日立案受理后依法由代理审判员李向锋适用简易程序进行审理。期间，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告张海芬并代理原告陈伟定到庭参加诉讼；被告钱天白、舟山浩耀置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，现已审理终结。
原告张海芬、陈伟定诉称，2011年9月26日，王某甲代表被告钱天白与原告张海芬签订了一份《房屋买卖合同》，约定将被告钱天白所有的坐落于舟山市普陀区平阳浦板桥路滨海星城A×幢×室房屋转让给原告张海芬，房屋建筑面积为149.02平方米，房屋总价为1160000元；原告张海芬先付购房定金20000元，并于2011年9月26日支付房屋首付款580000元，其余560000元待原告张海芬银行按揭贷款发放后给付给被告钱天白；房屋交易发生的税费由被告钱天白承担，中介费6000元由原告张海芬承担。合同还约定双方在2011年9月30日办理房屋交付手续，由原告张海芬对房屋进行查验，双方签署房屋交接单已示交付完毕；双方在2012年4月30日前往房地产登记机构办理房产过户手续，并在原告张海芬领取房屋产权证后7日内共同到土地使用登记部门办理土地使用权变更登记；因被告钱天白原因导致房产不能过户的，其应按原告张海芬已付房款的万分之一支付违约金，直到房屋办理过户或交付为止；逾期超过90天，原告张海芬有权解除合同，被告钱天白应按合同总价款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告张海芬即支付了房屋定金20000元。2011年9月21日，被告舟山浩耀置业有限公司出具担保函，内容主要为：若因被告钱天白的原因，导致不能按期办理过户手续，被告舟山浩耀置业有限公司承担相应法律连带责任。但2012年4月30日，被告钱天白未按约协助两原告办理房屋过户手续，且经多次催促仍不履行合同约定。期间，两原告对房屋进行了简单装修，共花费装修费用5000元。两原告认为，原告张海芬与被告钱天白所签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告舟山浩耀置业有限公司作为担保人出具的担保函亦合法有效，故两被告应承担房屋未能过户的违约责任。为此，两原告请求：1.解除原告张海芬与被告钱天白所签订的《房屋买卖合同》；2.两被告退还两原告购房定金、购房首付款共计600000元及支付违约金116000元，合计716000元，并支付自2011年9月27日起自判决确定的履行日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；3.两被告赔偿两原告中介费损失6000元。
原告张海芬、陈伟定为证明其诉讼请求所依据的事实与理由向本院提供了如下证据：
1.王某乙、范海霞于2011年8月14日共同出具的收条1份；
2.舟房权证普字第××号房屋所有权证书（复印件）、舟普国用（2011）第01582号土地使用权证（复印件）各1份；
3.原告张海芬与王某甲于2011年9月26日签订的《房屋买卖合同》2份、王某乙出具的证明1份；
4.浙江省乐清市公证处于2011年4月6日出具的（2011）浙乐证内民字第2017号公证书（复印件）、浙江省舟山市海韵公证处于2012年7月4日出具的公证书、居民户口簿（复印件）各1份；
5.王某乙、范海霞于2011年9月27日共同出具的收条、舟山市普陀区勾山银盛中介出具的收款收据、被告舟山浩耀置业有限公司于2011年9月21日出具的担保函、范海霞于2012年9月29日出具的承诺书各1份。
被告钱天白、舟山浩耀置业有限公司未予答辩。
经审理查明，2011年4月6日，被告钱天白通过浙江省乐清市公证处公证，委托案外人王某甲代为办理其购买的坐落于舟山市普陀区勾山街道滨海星城第×幢5套房产（包括该幢×室房屋）的转让等一切事宜。2011年8月14日，原告张海芬为购买舟山市普陀区勾山街道板桥路151号滨海星城A×幢×室房屋向案外人王某乙、范海霞支付购房定金20000元。2011年9月21日，被告舟山浩耀置业有限公司出具担保函，内容主要为：在原告陈伟定按上述房屋转让合同约定条款完成自己义务后，被告舟山浩耀置业有限公司负责在2012年4月底前督促被告钱天白配合原告陈伟定办理过户登记手续；若因被告钱天白的原因，导致不能按期办理过户手续，被告舟山浩耀置业有限公司承担相应法律连带责任。2011年9月26日，王某甲代理被告钱天白与原告签订了两份内容基本一致的《房屋买卖合同》，主要约定：被告钱天白将其所有的上述房屋出卖给原告张海芬，房屋建筑面积为149.02平方米，房屋买卖总价款为1160000元；因房屋买卖发生的相关税费由被告钱天白承担，中介费6000元由原告张海芬承担；原告张海芬在合同签订之日向被告钱天白支付定金20000元（该定金可在支付最后一期房款时冲抵房款）、房屋首付款580000元；被告钱天白在2012年4月30日前给原告张海芬办理房产过户手续；被告钱天白协助原告张海芬办理银行按揭贷款后，原告张海芬一次性付清房屋尾款560000元；合同签订后对双方均有约束力，任何一方不得擅自解除合同，一方解除合同的，应向守约方支付违约金，违约金为合同总价款的10%。合同还约定：除不可抗力因素以及国家法律、法规、政策变化等特殊原因外，被告钱天白未能按约定为原告张海芬办理房屋过户手续或将房屋交付原告张海芬使用的，每迟延一天，被告钱天白应按原告张海芬已付房价款的万分之一支付违约金，直到房屋办理过户或交付为止；逾期超过90天，原告张海芬有权解除合同，被告钱天白应按合同总价款的万分之一支付违约金。原告张海芬实际经济损失超过被告钱天白支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由被告钱天白据实赔偿。被告钱天白应在10日内退还原告张海芬已经支付的房款，并支付上述违约金及赔偿款。合同签订当日，原告张海芬支付了中介费6000元。2011年9月27日，原告张海芬支付房屋首付款580000元，该款项由王某乙、范海霞共同出具收条接收。被告钱天白一方也按约向原告张海芬交付了上述房屋，但2012年4月30日至今，被告钱天未按约协助原告办理房屋过户手续。2012年9月29日，范海霞出具了一份承诺书，其个人替被告钱天白承诺于2012年11月15日前将上述房屋过户给原告张海芬；如不履行，按合同违约责任履行。
另查明，两原告系夫妻关系，原告陈伟定于2012年7月4日通过公正委托原告张海芬全权代表其办理两人购买上述房屋的相关事宜。此外，王某甲、王某乙、范海霞在《房屋买卖合同》签订时均系被告舟山浩耀置业有限公司员工。
本院认为，王某甲在被告钱天白授权范围内以被告钱天白名义与原告张海芬签订《房屋买卖合同》，该行为应视为被代理人即被告钱天白本人的行为。《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，故原告张海芬与被告钱天白均应按合同约定全面履行各自的义务。为签订和履行合同，原告张海芬于合同签订前支付了购房定金20000元，该款项由王某乙、范海霞收受；之后，王某甲代理被告钱天白与张海芬签订了上述合同，故被告钱天白的行为表明其知悉并认可王某乙、范海霞代其收受定金，且合同签订后的房屋首付款580000元亦由王某乙、范海霞收受，而被告钱天白或王某甲在合同履行过程中及本案诉讼前后均未对此提出异议，因此，尽管上述款项的收受人并非被告钱天白或王某甲，但本院有理由认为被告钱天白已收受了原告张海芬支付的上述款项。2012年4月30日至今，被告钱天白一直未按合同约定协助原告张海芬办理房产过户手续，其构成违约，应承担违约责任，且原告张海芬按合同约定有权要求解除合同。合同解除后，被告钱天白应退还原告张海芬已支付的购房定金及房屋首付款，并应赔偿作为守约方的原告张海芬因此遭受的损失。关于违约金问题。因合同中结算和清理条款的效力不受合同解除的影响，故原告张海芬的损失应按合同约定的违约金条款处理。根据合同约定，擅自解除合同的一方应向守约方支付合同总价款10%的违约金即116000元，但被告钱天白系未履行合同义务而非擅自解除合同，且合同也未约定被告钱天白违约致合同解除时应按合同总价款10%支付违约金，故两原告要求被告钱天白支付违约金116000元缺乏依据，本院不予支持。根据合同关于迟延履行的约定，被告钱天白未于2012年4月30日前为原告张海芬办理房产过户手续，每迟延一天，其应按原告张海芬已付房价款的万分之一支付违约金；逾期超过90天，原告张海芬有权解除合同，被告钱天白应按合同总价款的万分之一支付违约金。其中，因合同约定原告张海芬已支付的20000元定金可冲抵房款，即该定金在合同签订后性质上已可视为预付购房款，故原告张海芬已支付的购房款共计600000元，迟延履行违约金应按600000元的日万分之一；合同解除后的违约金虽未明确约定系按天计算，但该条文是承接迟延履行违约金（按天计算）之约定，根据合同前后文义解释及交易常理，合同解除后的违约金亦应按合同总价款的日万分之一计算。关于利息和中介费问题。已付购房款的利息损失以及中介费损失性质系原告张海芬因被告钱天白违约致合同解除所遭受的实际损失，而违约金通常系损失赔偿额之预定，因此，鉴于合同中已约定迟延履行和合同解除后的违约金，且违约金明显高于实际损失，本院对两原告关于利息及中介费损失之赔偿请求不予支持。关于担保责任问题。被告舟山浩耀置业有限公司虽系于《房屋买卖合同》签订前出具的《担保函》，且系对原告陈伟定与被告钱天白之间的房屋交易行为提供的担保，但其确系为涉案房屋转让合同提供担保，且合同的签订及履行全过程均系由被告舟山浩耀置业有限公司员工（包括其法定代表人范海霞）出面办理，范海霞还于被告钱天白违约后以个人名义替被告钱天白承诺履行合同义务，因此，本院有理由认为被告舟山浩耀置业有限公司知悉并认可其后的《房屋买卖合同》实际系以原告张海芬的名义与被告钱天白签订，其在合同签订后也未表示撤回担保行为，故被告舟山浩耀置业有限公司应就涉案房屋买卖合同解除后所产生的法律后果承担连带责任。此外，尽管《房屋买卖合同》系以原告张海芬的名义签订，但两原告系夫妻关系，原告陈伟定也已通过公正委托原告张海芬全权代表其办理涉案房屋买卖事宜，且被告舟山浩耀置业有限公司出具《担保函》的行为亦表明被告钱天白一方知悉涉案房屋系两原告共同购买，因此，原告陈伟定实际系涉案房屋的共同购买人，其在本案中与原告张海芬共同承担合同义务、共享合同权利不损害第三人及国家利益。被告钱天白、舟山浩耀置业有限公司既未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼，应视为对自己的抗辩及质证等权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张海芬与被告钱天白于2011年9月26日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告钱天白于本判决生效之日起十日内退还原告张海芬、陈伟定购房定金及购房款600000元，并支付该款项自2012年5月1日起至2012年7月29日止按日万分之一计算的违约金以及支付合同总价款1160000元自2012年7月30日起至本判决生效之日止按日万分之一计算的违约金；
三、被告舟山浩耀置业有限公司对以上第二项中被告钱天白承担的债务负连带责任；
四、驳回原告张海芬、陈伟定的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11020元，由原告张海芬、陈伟定共同负担1862元，被告钱天白负担9158元，被告舟山浩耀置业有限公司对被告钱天白负担的诉讼费负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 李向锋
代理审判员 柳 佳
人民陪审员 薛洪民
二〇一三年十一月五日
代书 记员 金芳竹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。