山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终18号
上诉人（原审被告）：日照市山海天大酒店，住所地日照市山海天旅游度假区，统一社会信用代码91371100740243833H。
法定代表人：马霞，该酒店总经理。
委托诉讼代理人：庄会花，山东弘圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙剑峰，山东弘圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高磊，男，1975年9月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：徐淑峰，山东振鲁律师事务所律师。
上诉人日照市山海天大酒店（以下简称山海天酒店）因与被上诉人高磊房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
山海天酒店上诉请求：撤销一审判决，改判山海天酒店不承担返还高磊11.5万元租金及3万元履约保证金的义务或发回重审；一二审案件受理费由高磊承担。事实和理由：一、一审法院认定租赁合同有效正确，高磊应当严格履行合同约定的内容，无权随意终止合同履行。首先，消防检查所反映的问题不能归责于山海天酒店，是由于高磊违反租赁合同第四条约定所产生的问题，山海天酒店在合同履行中无任何违约及过错。其次，消防检查所反映的问题并非必然导致合同目的不能实现，合同双方当事人完全可以协议补充，通过修缮等补救措施确保合同继续履行。再次，法院在审理民事案件时应当尊重当事人意思自治。一审法院判决双方签订的合同为有效合同，但又违背客观事实判令解除合同，返还租赁费及保证金等是错误的。二、山海天酒店出租的观海阁是山海天酒店的内部餐厅，是山海天酒店的附属部分，符合消防要求、符合出租条件。消防部门已于2001年1月17日对观海阁消防验收，符合消防要求。在一审庭审中，山海天酒店也提供了建筑许可、消防合格等证件。2015年7月30日消防检查所出现的问题均系高磊在合同履行中，未按合同约定和消防法规以及相关规定改建改装所致，因此高磊没有权利解除合同。即使解除合同，根据双方约定，山海天酒店未违约不应当承担返还合同租金和保证金的责任。三、高磊解除合同无法定事由，其以实际行动表示解除合同，违反合同约定，一审法院不应当判决山海天酒店返还租金及保证金。消防部门发现的问题并不是导致合同目的不能实现的法定事由，该问题并不是山海天酒店的先合同义务，系高磊在履行合同中应予履行的合同义务。山海天酒店在合同签订和履行过程并不存在任何违约及过错情形。一审中在高磊没有请求解除合同的前提下按照解除合同判决山海天酒店返还租金及保证金，侵害了山海天酒店的合法权益。四、根据合同约定，高磊违约，山海天酒店无义务返还保证金。一审庭审中，山海天酒店一直表示在高磊没有损坏物品、符合交接条件的前提下，可以返还保证金。本案中，山海天酒店不仅无义务返还保证金，而且，高磊还应当依法赔偿因其损害物品所造成的损失。首先，双方没有实际交接；其次，合同租赁期限届满之日，山海天酒店在其他合法中间人的见证下，将高磊承租的观海阁的物品进行了清点，结果物品损坏严重，损失巨大。依据合同约定，山海天酒店没有义务返还高磊保证金，且高磊还应当赔偿给山海天酒店造成的损失。五、一审法院违反法定程序。首先，高磊并未起诉要求解除合同，而一审法院审理时认定解除双方的租赁合同，违反了民事诉讼法的“不告不理原则”，而在判决事项中又未明确解除合同事项，以及解除时间。其次，一审中，山海天酒店提交的查明案件事实的证据，一审法院不再组织质证，明显违反民诉法的程序性规定和证据规定。最后，一审法院在审理过程中告知山海天酒店可能导致合同解除，是“未审而决”严重违反法定程序。六、一审法院认定事实有违诚实守信和善良风俗的基本原则。高磊在旅游旺季结束后，在淡季期间无理单方面解除合同的行为，造成山海天酒店巨额经营损失，高磊的行为违背了诚实守信的民法精神。
高磊辩称，一、高磊有权单方解除合同。观海阁未经消防验收，存在重大安全隐患，该隐患在观海阁扩建时就因缺少规划、消防材料而存在。公安消防部门责令停业整顿，高磊无法也不敢继续经营。高磊不能经营，合同目的不能实现。高磊多次找山海天酒店协商处理，山海天酒店一直躲避、推诿。一审中，高磊已经提供了录音、整改通知等相应证据予以证实。二、观海阁是在2009年扩建而成，没有经过相应的验收。山海天酒店在2001年1月17日消防验收后没有对扩建的观海阁进行验收，观海阁不符合消防要求，不能对外出租。三、山海天酒店出租给高磊的观海阁没有验收，存在安全隐患，山海天酒店违反合同约定及法律规定，高磊有权解除合同。四、山海天酒店有义务返还保证金。高磊于2015年7月就停业，后多次提出交接，山海天酒店一直躲避、推诿，高磊于2015年9月4日再次去山海天酒店处，山海天酒店的负责人李绪义又躲避，无奈之下，高磊将钥匙交到李绪义办公室，并电话告知，应视为已经交接。高磊在经营期间，没有损坏山海天酒店的财产。五、原审程序合法，高磊明确提出要求山海天酒店返还租金及保证金，不违反不告不理原则。六、一审判决不违反诚实守信和善良风俗的基本原则。高磊在接到公安消防部门的停业整顿通知后，在2015年7月份就停止经营，9月4日将钥匙交付山海天酒店，经营旺季是每年的8、9、10、11月，不存在旅游旺季经营、淡季不经营的情形。停业整顿是因为观海阁存在安全消防隐患，高磊为了顾客和员工安全的考虑，在明知停业会给自己造成巨大经济损失的情况下，果断的停业，不违反诚实信用原则，是守法行为。
高磊向一审法院起诉请求：1、确认高磊、山海天酒店于2014年4月30日签订的租赁合同无效；2、判令山海天酒店返还高磊租金23万元及利息；3、判令山海天酒店返还高磊保证金3万元；4、本案诉讼费用由山海天酒店负担。诉讼过程中，高磊补充诉讼请求为，即使双方签订的合同有效，由于山海天酒店违约，消防设施不合格，导致高磊无法经营，山海天酒店也应返还高磊租金23万元及利息并退还高磊保证金3万元。
一审法院认定事实：2014年4月30日，高磊作为乙方、山海天酒店作为甲方签订《观海阁租赁合同》一份，其中合同约定了租赁标物（观海阁）位置、范围、用途及设施：乙方同意承租的观海阁位于甲方院内东南角地段，面积约为【2500】㎡，室外部分为营业场所所对应南边、西边约30米，现有设备齐全，具体位置及设施见本合同附件一；乙方承租观海阁须用于合法经营【餐饮】项目。租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得改变承租观海阁的用途，不得变更、增加经营项目。同时约定租赁期限为【两】年，自2014年5月10日至2016年5月9日止；租赁期限内，没有法律规定或合同约定的事由，任何一方均不得擅自解除本合同。年租金为人民币【贰拾叁万】元（均摊于十二个月），乙方于本合同签订之日起一齐交齐，以后每年租金于每年4月9日前支付。合同签订之日，乙方应向甲方足额支付租赁期内的履约保证金，总计人民币【叁万】元，否则甲方不向乙方支付观海阁。履约保证金自给付之日至本合同约定退还乙方之日不计利息。租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则履约保证金甲方不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。本合同项下租赁期限届满后，或本合同终止、解除后，除本合同约定不予退还履约保证金的情形外，在乙方按照本合同约定交还租赁观海阁、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕合同项下的所有义务，则甲方应将履约保证金无息退还乙方。合同第四条约定：1、乙方支付年租金之日甲方将观海阁交付乙方。2、观海阁的装修（1）乙方必须配置消防安全设备，其具体等级、规格和数量服从公安消防和安监部门的要求。其余设备应保证消费者就餐正常需要。配置设备的费用由承租人承担。（2）乙方不得擅自搭建任何设施，确需增设且经甲方书面许可，其相关费用由乙方承担。（3）乙方不得侵占公共区域、移动和损毁公共设施设备系统，否则应承担违约责任并赔偿由此造成的一切损失。（4）乙方及其施工单位进行装修时，不得改变房屋结构，不允许对任何部位进行改动，不得在承重墙、柱、梁及顶板上进行任何包括剔凿、打洞的工作，不得在标的物外墙上安装、刻画、张贴、粉刷任何东西。如有发生。乙方有责任立即修复并承担费用和其他后果。
合同签订后，双方按约履行各自的义务，高磊按约交履约保证金3万元和第1年租赁费用，山海天酒店按约将租赁物交付高磊用于经营。在合同履行过程中，高磊于2015年6月3日交纳了2015年5月10日至2016年5月9日（1年租金）23万元，继续经营。2015年5月底6月初，高磊为扩大经营面积，将观海阁消防通道进行了封堵。
2015年6月底，消防部门前去检查，发现观海阁存在火灾隐患和消防违法行为，消火栓没有水、厨房棚顶不是防火材料，消防通道有封堵。后高磊对厨房棚顶及消防通道进行了整改。2015年7月30日，日照市公安消防支队东港大队向高磊进行了询问，告知高磊室内消火栓没有水，对存在的火灾隐患和消防违法行为将依法进行处理。高磊于当日停业并向山海天酒店提出了书面通知解除合同，山海天酒店未同意，高磊于2015年8月5日向一审法院提起本案诉讼，后将自己的物品拉走，于2015年9月4日将观海阁房屋的钥匙放在山海天酒店副总李绪义办公桌上，李绪义未同意，双方也未办理租赁物交接。
2015年10月30日，一审法院于向日照市公安消防支队发询问函，该支队提供了建筑工程消防验收意见书，载明：“山海天大酒店二期”工程（3号楼，四层，4800平方米），于2001年1月17日经消防验收，认为基本符合规范要求，在消防方面具备使用条件，同意交付使用。同时提供2015年7月30日检查发现的问题：1、观海阁餐厅未确定消防安全管理人；2、一楼大厅室内消火栓无水；3、一楼、二楼安全出口标志、疏散指示标志、应急照明配置数量不足；4、一楼东安全出口疏散门为内开门；5、厨房、恒温库内电气线路未穿管保护，恒温库内灯具为非防爆灯具，厨房南门东墙上电闸未安装保护壳。同日，一审法院告知山海天酒店无论合同是否有效或者未经消防验收都有可能导致合同解除，建议及时收回房屋，以防损失扩大。
一审认定上述事实的证据有当事人陈述、《观海阁租赁合同》、收款凭证、一审法院调查笔录、日照市公安消防支队询问笔录及提供的相关材料等。
一审法院认为：高磊、山海天酒店签订的《观海阁租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系成立并合法有效。当事人应按约全面履行合同义务。双方在合同履行过程中，因高磊承租的房屋在公安消防部门检查时发现存在消防安全隐患并通知责令整改，高磊根据合同约定有义务完善消防安全设施进行补救、山海天酒店有法定义务保证其出租给高磊用于经营餐饮项目的房屋不存在消防安全隐患，双方均履约不善，致使不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”及第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”高磊因承租的观海阁客观上确实存在不符合消防安全的条件，致使其无法继续经营，不能实现合同目的，高磊有权提出解除合同。关于高磊主张于2015年7月30日停业并书面通知山海天酒店解除合同，确认其实际使用时间。高磊于2015年9月4日将房屋钥匙放在山海天酒店副总李绪义处，其以实际行为明确表明解除合同，山海天酒店虽不同意，也未办理租赁物交接，不影响合同解除的效力，但应给山海天酒店一定的合理期限办理租赁物交接，一审法院于2015年10月30日已告知并建议山海天酒店及时收回房屋，可酌定延长至2015年11月9日视为双方合同解除，高磊所交的其后6个月租金11.5万元，山海天酒店应予返还。关于高磊交付给山海天酒店履约保证金3万元，不是法定担保形式，没有约定定金性质，山海天酒店应予返还。高磊不能以山海天酒店不履行应当履行的法定义务而主张合同无效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条的规定，一审判决：一、山海天酒店返还高磊（2015年11月10日至2016年5月9日期间）租金11.5万元；二、山海天酒店返还高磊履约保证金3万元；上述一至二项金钱给付义务于判决生效后10日内履行。三、驳回高磊本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由高磊、山海天酒店各负担2600元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
山海天酒店提交：证据一、视频光盘4份，录制于2016年5月9日、10日，高磊经营后的观海阁的现状及观海阁所有的物品进行盘点的视频，证明双方租赁合同到期之日，高磊并未与山海天酒店交接；山海天酒店在其他合法见证人的见证下，对高磊承租的观海阁经营后的状貌进行视频留存并对物品进行清点，高磊对观海阁私自改建、物品损坏严重，山海天酒店损失巨大，高磊应赔偿山海天酒店的损失；根据双方合同约定，高磊违约，山海天酒店不应返还保证金，高磊应赔偿山海天酒店因此造成的损失。证据二、照片一宗，证明高磊对观海阁违法改建，并对酒店的物品损坏严重，违反租赁合同的约定，构成严重违约，高磊自动放弃经营且严重违约。
高磊质证认为，对上述证据有异议，证据采集于2016年5月9日，而在2015年9月4日高磊就已经将观海阁的钥匙交给山海天酒店的副总李绪义，并且在2015年10月30日一审法院也明确告知山海天酒店，建议及时收回房屋；对2015年9月4日之后观海阁所发生的情况高磊不负任何责任；高磊对观海阁进行适当装修也是山海天酒店同意，并且装修并不会对酒店造成损坏；山海天酒店在一审庭审后提供的所谓证据，不能在本案中使用。
山海天酒店另外提交鉴定申请书，申请对高磊造成的物品损失的价值进行认定。
本院认为：2014年4月30日，山海天酒店与高磊签订《观海阁租赁合同》，该租赁合同系双方当事人自愿达成，不违反法律、行政法规的强制规定，合同合法有效。
合同有效，并不等同于合同能够履行，山海天酒店作为出租方，应当向承租方交付符合合同约定用途的租赁物。双方合同约定，高磊租赁观海阁用于经营餐饮项目，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”
山海天酒店未提交证据证明观海阁建成后、使用前已经通过消防安全检查，山海天酒店提交的消防部门2001年1月17日的验收意见书中，并未包含观海阁。且从2015年6月消防部门检查情况看，观海阁存在火灾隐患和消防违法行为，后高磊对厨房棚顶及消防通道进行了整改，但仍因室内消火栓没有水等问题，被日照市公安消防支队东港大队告知因存在火灾隐患和消防违法行为将依法处理。从高磊提交的录音资料可以看出，针对观海阁的消防问题多次与山海天酒店的负责人沟通，但未能解决。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。涉案观海阁因违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，而无法使用，高磊有权解除合同。
2015年7月30日，高磊向山海天酒店发出了解除合同通知书，并于2015年8月5日向一审法院提起诉讼，于2015年9月4日将观海阁房屋的钥匙交还给山海天酒店负责人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故应当认定合同自2015年7月30日解除。高磊起诉请求确认合同无效后补充诉讼请求为即使合同有效，山海天酒店也应当退还租金及保证金，该诉讼请求成立的前提是合同解除，故原审在判决说理部分对合同是否解除作出论述，并无不当。高磊于2015年9月4日交还租赁物钥匙，应当视为2015年9月4日交接，山海天酒店拒不接受，应当承担相应后果，原审酌定山海天酒店返还2015年11月10日之后的租金，亦无明显不当。
对于山海天酒店上诉主张的观海阁内的物品损失，因山海天酒店在一审时并未主张，故本院不予审查，对山海天酒店的鉴定申请亦不予准许。
综上所述，山海天酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人日照市山海天大酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 王建秀