广西壮族自治区德保县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1024民初774号
原告：北海创美物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市北京路万科城市花园三号楼一层物业办公室。
法定代表人：伍智，该公司总经理。
原告：北海创美物业服务有限公司德保分公司，住所地：广西壮族自治区德保县德盛路芳山苑小区四号楼一层物业办公室。
负责人：樊红，该分公司经理。
上述两原告共同委托代理人：吴敬峰，北海创美物业服务有限公司德保分公司员工。
被告：陆某某，男，1967年11月24日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县，现住德保县。
委托代理人：赵国库，广西中名律师事务所靖西分所律师。
原告北海创美物业服务有限公司（以下简称：创美物业公司）、北海创美物业服务有限公司德保分公司（以下简称创美物业公司德保分公司）与被告陆某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员龙忠华独任审判，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。书记员黄郅翔担任法庭记录，原告创美物业公司和创美物业公司德保分公司的委托代理人吴敬峰，被告陆某某的委托代理人赵国库到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，创美物业公司与芳山苑开发商即贵港云上房地产开发投资有限公司（以下简称云上房地产公司）德保分公司签署了芳山苑《前期物业管理服务协议》，由北海创美公司德保分公司，自2014年11月起，负责承接芳山苑小区的前期物业管理服务工作。与此同时，报德保县物价局审核，正式批复芳山苑的物业收费标准为每平方米0.8元。
物业服务管理公司自进驻服务时，就招聘保安、保洁、绿化、水电工程维修等约一线工作人员进行培训及开展服务工作，用人最高峰时，同时招聘了26名员工在小区内提供物业服务工作，同时在芳山苑小区内设置并公布了24小时物业服务电话，每天保安24小时不间断巡逻，保洁绿化每天服务8小时等，考虑到业主生活便利和小区实际情况，物业自行筹资投入数万元资金，将走廊内原有的触控开关更换为声控开关，大大降低了业主们的日常用电开支，同时还安装了小区绿化带内地下排水管的安全翻护栏，尽可能排除掉以外坠入安全隐患，购买近20余顶帐篷为业主们在三号楼停放电动车／摩托车遮风挡雨，安装单元内和公告出入口设置物业宣传公告栏、小区绿化标识牌、各类消防安全、交通疏导标志、减速带、更换被专修载货车辆压坏的井盖等。德保县物价局在2015年底，重新核定了芳山苑小区的物业费缴纳标准额度，从此前每平方米0.8元下调到0.6元后，导致物业公司的收费只能维持基本运营，因此只好裁撤了几名基层员工，并相应调整物业服务时间。贵港云上房地产开发有限公司德保分公司自2014年11月17日开始面向小区业主，先后共分五个时间段，分批次执行交房工作，其中本案的被告被列入第五批次交房客户名单，交房时间为2014年11月21日。自开发单位交房至今，物业服务企业已经按照有关物业服务合同的相关约定对芳山苑小区提供了公共部分的物业服务，但被告未履行按时缴费的义务，故原告经电话多次催缴及邮局寄发邮件催缴，原告始终未收到被告的物业服务费，故原告特向本院起诉，要求被告交纳物业服务费2061元，电梯费641元，水电公摊费573元，二次加压费0元及滞纳金618元，以上共计3893元。
被告辩称，被告收到开发商入伙通知书后，但去收房的时候，是在原告办公室办理，但原告要求预收一年的物业服务费、电梯使用费、生活垃圾处理、二次加压费、水电公摊费、停车位服务费以及门禁监控安装费每户420元、装修保证金1000元一户，装修垃圾清运费3.5元／平方米，被告认为不合理，遂未缴纳上述费用，直到2016年7月21日才与房地产开发商办理了房屋交接手续，以及在开发商处书写了一份声明。被告认为其是2016年7月21日收到房子的，物业费应于2016年7月21日才开始交纳。另外物业公司收取二次加压费和水电公摊费均包含在物业管理费中，不应另外收取。
依据双方诉辩之争，本院归纳本案争议焦点为：1.被告应从何时交纳物业管理服务费及滞纳金等；2.原告收取的水电公摊与二次加压等是否包含在物业管理费中，用不用另外收取。
原告向本院提交的证据如下：1.物业公司与开发商签署的《前期物业服务合同》拟证明物业公司进驻芳山苑，提供服务和收费的依据；2.业主与开发商之间签订的《限价住房买卖合同》，拟证明购房相关约定内容；3.开发单位提交的交房批次名单，拟证明该业主对应的交房时间在批次名单内；4.业主签署的收据和声明，拟证明业主认可因本人原因导致其延迟收房的事实依据；5.物价局分别在2014年和2015年下发的对芳山苑小区相关物业收费批示文件，拟证明物业企业收费法律依据；6.公共部分维护支出清单，拟证明物业服务小区公共设备维修、养护、更换的支持和投入成本；7.邮局回执小票，物业通过邮局邮寄给该户户主的收房催办和补交费用通知的回执小票；8.总公司和分公司的营业执照、法人和负责人身份证明，拟证明原告身份基本情况。
被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但双方签订的合同，不能约定业主的权利和义务；对证据2、5、8无异议；对证据3有异议，该证据是开发商单方面证据；对证据4的真实性无异议，但是开发商要求按模版抄写的；对证据6，有异议，该证据是原告单方面制作的；对证据7的真实合法性无异议，但被告没有收到该邮件。
被告没有向法庭提交证据。
对原告提交的证据，本院认为原告提交的证据1、2、4、5、8的真实性无异议，且该证据内容合法与本案有关联，本院予以采信作为认定本案事实之依据，对证据3，结合证据4，本院认为原告接到云上房地产公司的《入伙通知书》及实际收到该房屋钥匙的时间，对证据6，该费用是原告在物业管理服务中所产生的，有一定的合理性，故本院对该证据予以采纳，对证据7，结合原告接到《入伙通知书》及原告要求被告交纳的物业费款项等及庭审笔录，本院对该证据亦予以采纳。
依据本院采信的证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实。
2013年11月20日，被告与云上房地产公司签订《限价住房买卖合同》，购买了位于芳山苑小区第5幢1单元404号房，建筑面积为126.56平方米，合同第十一条第2项约定“如出现以下情况，视为房屋已于《入伙通知书》或交房公告内载明的交付之日交付给买受人，与房屋有关的风险及相关权利义务于该日起转移给买受人，买受人必须从该日其支付全额物业管理费和其他因延期收房引起的一切费用，该房屋的保修期亦从该日起开始计算”。2014年11月1日，原告创美物业公司与云上房地产公司德保分公司签订《芳山苑小区前期物业管理服务合同》约定：由贵港云上房地产公司将其开发的芳山苑小区委托给原告管理，委托管理的年限（2014年11月1日至2017年10月31日），双方约定了，物业管理服务费为每月0.8元／㎡及水电公摊费用及原告提供的物业服务等条款。2015年12月21日，经德保县物价局批准，芳山苑小区物业管理服务费收费基准为每月0.6元／㎡、电梯使用维护费、年检费按每月0.2元／㎡计算，原告于2016年1月1日开始执行。2014年11月13日，被告接到云上房地产公司发出的《入伙通知书》，同时云上房地产公司指定被告到物业公司处办理相关手续，被告遂前往该公司指定的物业办公室后，原告提出要求预交1年物业服务费及装修保证金1000元、装修垃圾清运费及门禁安装费每户420元等费用，双方因此发生纠纷，被告认为其收房，不应该缴纳上述费用，待收房后，可按实际缴纳物业服务费等，而原告则认为不交纳上述费用，则不给被告房屋钥匙，之后被告一直未缴纳上述费用，直到2016年7月18日，被告到云上房地产公司处书写了一份《声明》，内容为：本人在2014年11月13日收到贵公司的入伙通知书，由于本人诸多原因未办理交房手续，5栋1单元404房产生的物业费由本人自己跟物业公司协商。出具声明后，被告未缴纳任何费用，收取了云上房地产公司移交的房屋钥匙。
原告认为，被告在云上房地产公司发出《入伙通知书》给被告后，就应该缴纳物业服务费等，故向本院起诉要求被告缴纳从2014年11月20日开始至2016年10月17日止物业管理服务各项费用共计3893元（1.物业服务费2061元，2.电梯费604元，3.水电公摊费573元，4.滞纳金618元）。
本院认为，业主接受物业管理服务的，应当向物业服务公司缴纳物业管理服务费。本案中云上房地产公司应当依约将被告购买的房屋交付被告，被告接收房屋后，应向原告缴纳物业管理服务费，而云上房地产公司向被告发出《入伙通知书》后，在被告依约向云上房地产收房时，原告创美物业公司北海分公司受云上房地产公司委托办理钥匙交接手续，但原告创美物业公司德保分公司要求收房的被告同时预交1年的物业管理服务费以及装修保证金1000元、装修垃圾清运费及门禁安装费每户420元等费用，上述费用的收取，云上房地产公司与被告签订《限价住房买卖合同》并无约定，原、被告双方又没有达成补充协议，故原告在接受云上房地产公司委托交接房屋钥匙，要求收取上述全部费用作为交付钥匙的条件，没有事实和法律依据，本院不予支持，由此导致的房屋没有依约移交给被告，而所产生的物业服务费由原告自担，而被告至今未收取该房屋钥匙，故，原告要求被告从2014年11月20日即被告收到《入伙通知书》的时间开始缴纳物业管理服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应从2016年7月18日开始缴纳物业管理服务费给原告，经计算被告缴纳到2016年10月的物业管理服务费共计225.70元（125.39㎡×0.6元／㎡.月×3个月），另电梯使用费、年检费为75.23元（125.39㎡×0.2元／㎡.月×3个月），以上共计300.93元。水电公摊费，该项目不包含在物业服务管理费中，被告应按实际支出予以承担该费用，但由于原告未列明细，因此被告在上述三个月中应缴费用不明确，故在本案中，本院不予支持，原告可另案进行主张。原告主张的物业服务费滞纳金，视为违约金，双方未签订正式物业服务合同予以约定，故视为没有约定，但被告逾期缴纳的，可按其逾期缴纳数额，按中国人民银行同期贷款利率予以计算。另原告北海创美物业服务有限公司德保分公司系原告北海创美物业服务有限公司下设的分支机构，不具备独立法人资格，故其民事权利和义务由海创美物业服务有限公司承担，该分公司不承担本案民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陆某某拖欠原告北海创美物业服务有限公司物业服务费、电梯使用维护费、年检费共计300.93元，并向原告承担违约金（违约金按每月拖欠累计数额以中国人民银行同期贷款利率予以计算）。
二、驳回原告北海创美物业服务有限公司其他诉讼请求。
本案受理费50元，依法减半收取25元（原告已预交），由原告负担20，被告负担5元。
上述债务，限被告于本判决生效之日起10日内一次性付清，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，上诉费视上诉数额确定，（户名：待结算财政款项―――法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理
审判长
审判员
审判员
appoint
二〇一六年十二月二十九日
书记员 黄郅翔