陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民一终字第00208号
上诉人（原审原告）高秋秋，女，汉族，生于1937年3月16日，不识字，农民。
上诉人王天科（原审原告），男，汉族，生于1962年11月12日，大学文化程度。
上诉人（原审原告）王永科，男，汉族，生于1970年7月21日，初中文化程度，出租车司机。
以上三上诉人共同委托代理人桂立奎，北京大成（西安）律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托代理人张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵迪千，男，汉族，生于1946年2月10日，初中文化程度，私营业主。
委托代理人王建辉，陕西华维律师事务所律师。
上诉人高秋秋、王天科、王永科为与被上诉人赵迪千确认合同无效纠纷一案，不服陕西省千阳县人民法院（2013）千民初字第00102号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审千阳县法院查明：原告高秋秋和其丈夫王别娃（已死亡）共生育六个儿子，即长子王启科、次子王金科、三子王文阁、四子王天科、五子王五科（已死亡）、六子王永科，两个女儿，即长女王金莲、次女王金萍。其所居住的千阳县城瓦窑坡22号土地以及地上房产属于高秋秋和王别娃共有。1986年2月16日，王别娃在高中林的见证下，出具房产分单，载明，王别娃，家住千阳县瓦窑坡21—22号，院子共有房屋一十栋，共计一十八间半。由于本人年事已高，六个儿子均已长大成人，为了使各自房屋产权明确，特予以分配。其中分给原告王天科（四子）的是21号院内土木结构坐西向东大房一间，土木结构坐北向南小房两间，坐北向南厦房一间；分给五子王五科的是22号院内坐南向北土木结构厦房四间；分给原告王永科（六子）的是22号院内坐西向东土木结构大房三间；分给原告高秋秋和王别娃本人的是22号院内坐西向东砖土木结构两间半大房（半间是走廊）和坐北向南砖木结构厦房一间（灶房）。1988年12月29日，原告高秋秋、王天科、王永科分别以王别娃和王天科、王永科名义办理了私有房屋产权证，王别娃登记面积54.09㎡，王天科登记面积49.62㎡，王永科登记面积45.35㎡，其他王五科等凡是涉及有房产者也分别办理了房产证。1991年4月9日，以王别娃名义为瓦窑坡22号办理了国有土地使用权登记，登记土地面积698.87㎡，其中建筑总面积455.16㎡，即涉及的房产土地使用证办理在一个使用权证书上面。1996年9月2日，以王永科名义办理了城镇居民建房规划建设用地许可证，规划在瓦窑坡22号修建二层楼房，建筑面积400㎡，其中占地面积387.39㎡。后将上述地皮上王别娃、王天科、王五科、王永科名下的旧房拆除，由王五科与原千阳县建筑公司退休工人刘保新签订施工合同，由王五科提供图纸，采取包工不包料方式，每平方米工价80元，修建二层商住楼一栋，后用于开办“王老五酒楼”。建成后由王五科进行验收，至今王五科仍欠刘保新40**元质保金未付。并由王五科与王玉钢、薛应刚签订装修协议，合同约定装修价款为94000元，后又追加了南二楼装修工程，增加价款28000元，共计造价122000元，后王五科分两次给付装修款70000元，其余52000元拖欠至今。建房资金中有于1996年12月12日以王永科名义在基金会借款45000元，经当时开诊所的苏佩文介绍，由当时在千阳县中医医院当大夫的王学志担保，并用王启科位于千阳县城关镇瓦窑坡22号砖混结构二层楼房一栋（估价74824.7元）作为抵押。这笔借款后来连本带息约有62000余元。2002年专门清理基金会借款时，王学志和苏佩文与基金会工作人员一起在西安找到王启科，经商议，由王五科归还2000余元零头，王学志、苏佩文各给基金会归还30000元，其中王学志的30000元由王五科负责偿还，苏佩文的30000元由王启科负责偿还。后来王学志、苏佩文各归还了基金会30000元，王五科给王学志还清了30000元，苏佩文的30000元，王启科也已经给其还清。王五科系千阳县国税局干部，“王老五酒楼”修建过程中，部分材料的购买、付款由王永科出面经手，有些手续以王永科名义办理。2005年1月30日，王五科与被告赵迪千签订售房协议，约定，王五科将自建的二层商住楼“王老五酒楼”出售给被告赵迪千，赵迪千自愿购买。出售范围为二层框架楼及相连的小二层砖混楼（具体面积以房管所核实为准），包括建筑物所占土地使用权、室外锅炉、管道及室内现有的固定设施。售价为40万元人民币，不含产权过户发生的费用。付款时间为合同签订后先付30万元，余款等2005年12月30日现经营人承包到期之日交接时一次付清。王五科必须做到出售的房屋产权清晰，四至明确，并与赵迪千协作在2005年12月底交接时办理完产权过户手续，费用由赵迪千负担。如因出售物及土地四邻发生争议，由王五科负责解决。后被告赵迪千于2005年1月31日给付王五科房款60000元，同年2月3日给付房款340000元。2005年11月12日王五科为办理国有土地使用权证书，委托陕西高理律师事务所时任律师赵炳成、谢国胜向原告高秋秋做了问话笔录。高秋秋在笔录中陈述，她和丈夫共计生育六个儿子，两个女儿，一直居住在千阳县城关镇瓦窑坡22号，子女都是成家一个分出去一个。除老三王文阁在猪市沟居住外，其余在老院子都给分有房屋。“王老五酒楼”是王五科出资修建的，产权是王五科的。2005年11月28日，王五科向千阳县国土资源局申办“王老五酒楼”的土地使用证，因故未办成，房产证也就一直没有办理。2005年12月30日，为了按照约定给被告赵迪千交付房产，王五科与王宏伟签订了合同终止协议书，提前终止了与王宏伟的房屋租赁合同，并将约定房产交付被告赵迪千。1992年1月22日王别娃死亡，2009年12月18日王五科意外身故。2010年王永科要求千阳县住房保障中心为其旧房产证换新证，该中心于2010年1月26日书面答复，因瓦窑坡列入2010年千阳县城拆迁改造范围内，暂停办证。2012年9月，原告王永科从外地回来，要求千阳县旧城改造领导小组办公室瓦窑坡项目征收安置组为“王老五酒”楼做拆迁登记，被书面告知，因被告赵迪千出具了购买协议、收款收据和其他资料，故经研究，已经将“王老五酒楼”登记在赵迪千名下。次日又给王永科出具承诺，表明此次征收登记不确定所有权，也不确定补偿给谁，在“王老五酒楼”未被确权前，安置补偿款由征收安置组保管。
一审千阳县法院认为：共有是指两个或者两个以上的人共同享有对某项财产的所有权，分为按份共有和共同共有。按份共有又称分别共有，是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。共同共有是指两个或者两个以上的共有人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额的共同享有权利并承担义务的一种共有关系。共有关系的产生，要么基于法律的直接规定，要么来源于合同的约定。本案中，原告高秋秋、王天科、王永科和房屋买卖合同关系的出卖人王五科之间虽有亲属关系，但当时均已分家另过，而且祖上的国有土地使用权，虽在其上的房产曾被王别娃分割，但土地使用权证还是办理在王别娃一人名下。1996年，拆除原有房屋，修建“王老五酒楼”的时候，既无共有协议，亦无证据证实相应的地皮究竟是无偿赠与、联建共有还是予以补偿等形式。原告虽有以王永科名义办理的规划证、贷款手续和购买材料的条据，但是贷款原告高秋秋、王天科、王永科均未归还，规划证和购买材料的条据也不能必然证实“王老五酒楼”的产权就是共同共有。恰恰相反，2005年被告赵迪千与王五科签订售房协议后，作为原告之一的高秋秋在2005年11月12日接受律师调查时，明确陈述“王老五酒楼”系王五科出资修建，产权归王五科。况且，从买卖合同签订并交付价款至2012年拆迁，中间相距七年之久，原告称对此全不知情，不符合常情常理。故原告高秋秋、王天科、王永科主张“王老五酒楼”系三原告和王五科共同共有，被告赵迪千和王五科签订的售房协议无效并返还“王老五酒楼”房产的诉讼请求，不予支持，被告赵迪千与王五科签订的购房协议真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵迪千与王五科之间签订的售房协议有效；二、驳回原告高秋秋、王天科、王永科的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告高秋秋、王天科、王永科负担。
上诉人高秋秋、王天科、王永科不服千阳县法院的上述判决，提出上诉称：一、程序违法。1、采信不符合法律规定行使的证据作为定案依据。2、直接变更书证内容，并根据主观判断确认书证内容。3、将明显存疑、不合情理的对高秋秋的调查笔录作为证据使用。4、对一审原告提供的证据不理不睬，在判决中没有丝毫反映。二、认定事实错误。1、以含糊的语言表达认定涉案的买卖标的物——王老五酒楼系王五科“以王永科名义申请办理建设许可证”并独自出资建立。2、掩盖一审被告赵迪千在本次买卖合同中明显的过错责任。3、认定“王老五酒楼”属于王五科，王五科有独自处分权明显不符合事实，且观点相互矛盾。4、对有利于上诉人的证人证言及其他证据，一审判决通过完全忽略证据的方式予以否定、掩盖。三、适用法律错误。1、以债权替代物权，债权物权不分。2、一审判决适用合同法44条规定明显不当。综上，请求：依法撤销（2013）千民初字第00102号民事判决，1、确认被上诉人赵迪千与王五科之间的房屋买卖合同无效；2、被上诉人赵迪千返还房屋；3、一、二审诉讼费由被上诉人赵迪千承担。
被上诉人赵迪千答辩称：一、上诉人基于无权处分请求确认合同无效于法无据，诉讼请求错误。二、上诉人主张“王老五酒楼”属其与王五科共同共有，则上诉人负有证明共有关系的举证责任。三、王五科建楼时，虽拆除了王天科的一间房屋，但不能必然得出拆除谁的房屋谁就必然在新建房屋中有共有权。四、王五科在向千阳县土地局申请办理（分割）涉案房产土地使用权时，系以一人名义申请，并有其母亲高秋秋的证言材料，所以应认定该涉案房产为王五科一人所有。五、本案涉及房产“王老五酒楼”从1996年建成开业一直由王五科自行对外承包经营，其权利外观表现均系王五科所有，被上诉人购买其房产无任何过错。综上，请求驳回上诉，维持二审判决。
本院经审理查明的事实除一审关于房屋归属问题应属另案查明部分外，其余事实与一审基本一致。
本院认为，本案中，上诉人一、二审诉请均为要求确认被上诉人赵迪千与上诉人已故家庭成员王五科之间签订的房屋买卖合同无效并返还合同标的物。根据《合同法》第五十二条之规定，经一、二审查明事实及合同内容载明，未有符合该规定中无效之情形发生。尤其上诉人主张恶意订约之事实，没有提供相应证据予以佐证。故对于该房屋买卖合同，不能以《合同法》五十二条之规定予以认定。
上诉人在审理中主张涉案房屋系共有。依据《物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产……应当经……全体共同共有人同意”。能否以出卖人即王五科违背全体共有人之意愿认定房屋买卖合同无效？对此，本院认为不宜认定为无效。理由归纳如下：1、合同为合同当事人之间订立的约定，目的是约束合同当事人之间权利义务的履行。合同内容具有较为显著的相对性特征。其权利义务的履行，依赖于双方之间建立起之诚实信用。除若违反法律法规强制性规定，应当严格履行合同。而上诉人以共有人身份主张物权，并以此打破合同效力，与合同当事人之间建立起的诚实信用有悖。2、《合同法》立法初衷在于鼓励交易，实现标的物在社会经济交往中权能的流转。若依上诉人主张，能够认定合同无效，则标的物的权属关系在依合同发生流转时，处于极不稳定的状态，即标的物随时可能因实际权利人的主张而中断流转。合同这一不稳定的状态有违《合同法》鼓励交易的原则。3、双方订立的合同内容，除约束合同当事人严格履行之外，还赋予当事人违约救济的权利。较之缔约过失责任，违约责任具有更强的惩罚性。若使合同归于无效，则自始无效，合同中无过错一方遂丧失依合同约定追究过错一方违约责任的救济渠道。不利于保护合同中善意一方之利益。
况且，本案为确认合同无效纠纷，而本案中，涉案房屋改建完成后，并未取得权利登记。而对于房屋所有权归属，上诉人、被上诉人各执一词：上诉人主张房屋所有权人系高秋秋、王天科、王永科、王五科。被上诉人主张房屋系王五科一人所有。因此，对于本案房屋的所有权归属以及所有权主张，属于物权范畴法律关系，而非本案审理之范畴。上诉人以共有人身份主张返还房屋的物权请求尚需另案审理予以解决，则以合同无效主张返还合同标的物即房屋的请求当然不成立。
本案一审判决中，对房屋所有权归属等作出了认定，但该认定属物权纠纷范畴，与合同纠纷类型不同，明显应另案进行审理。一审有关物权归属的认定不宜在本案中涉及。故对于一审关于房屋所有权部分的事实和认定，本院在本案中不再予认定。此外，上诉人主张合同无效，一审应当围绕上诉人该主张能否成立进行审查，若上诉人理由不能成立，则应当驳回上诉人的诉讼请求，而不应判决确认合同有效，对此应当予以纠正。
综上，一审判决程序合法，但认定事实超出合同法律关系范畴，审理结果超出当事人诉讼请求，依法应予纠正。上诉人要求确认合同无效的请求不能成立，依法应予驳回。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省千阳县人民法院（2013）千民初字第00102号民事判决。
二、驳回上诉人高秋秋、王天科、王永科一审诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，由上诉人高秋秋、王天科、王永科共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 林
审 判 员 白永世
代理审判员 彭 澍
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 金朋科