上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第977号
原告上海华东特种模具材料有限公司。
法定代表人夏重如。
委托代理人崔捷，上海郭军律师事务所律师。
委托代理人郭军，上海郭军律师事务所律师。
被告中磐特钢（上海）有限公司。
法定代表人汤云祥。
委托代理人李俊峰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告汤云祥。
委托代理人汤无杰。
委托代理人李俊峰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告上海华东特种模具材料有限公司与被告中磐特钢（上海）有限公司（以下简称中磐公司）、汤云祥建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海华东特种模具材料有限公司的委托代理人崔捷、郭军，被告中磐公司、汤云祥的共同委托代理人李俊峰，被告汤云祥的委托代理人汤无杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海华东特种模具材料有限公司诉称，2004年11月3日，原告与汤云祥签订《土地转让及其他相关内容的协议》（以下简称《转让协议》），主要约定，原告将上海市沪太路XXX号2.5亩土地（以下统称系争土地）转让给汤云祥。嗣后，汤云祥取得土地后由中磐公司经营使用。由于《转让协议》中有关土地转让部分的约定违反了《土地管理法》第六十三条集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设等法律、行政法规的强制性规定，属无效约定，故起诉要求：确认原告与汤云祥签署的《转让协议》中关于土地转让部分的约定无效并判令两被告搬离系争土地。
被告中磐公司、汤云祥辩称，首先，《土地管理法》第十一条等规定农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，可确认建设用地使用权，故农民集体所有的土地依法可以作为建设用地用于非农业建设。《土地管理法》第六十三条前半句“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的确切含义并非禁止所有的集体土地流转用于非农业建设，而是禁止集体土地中的农用地未经批准流转用于非农业建设。本案系争土地的性质属集体所有的“建设用地”，用途为“工业”，故非属《土地管理法》第六十三条前半句禁止流转的标的物。另根据《土地管理法》第六十三条后半句“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，享有农村集体所有建设用地的企业，将土地使用权转移给他人，可以是破产、兼并，也可能是其他“等”原因，该条款并未禁止将协议方式作为集体所有建设用地使用权移转的原因，故双方在《转让协议》中有关土地转让部分的约定并未违反法律的强制性规定。其次，从上海地方性规定到国土资源部及国务院的一系列规定，一再重申，集体建设用地使用权可以流转，其交易方式、交易价格、使用期限等方面，使用权方有权和受让方以协议方式约定转让。再次，原告提起本案诉讼是对被告发现其多收电费的打击报复，如被告撤出系争土地，则会导致国防军事损失、人员失业下岗、地方财税损失等损失。同时，被告在系争土地所属产证上其他区域仍有未到期的租约，即便土地转让部分的约定无效，被告也将在产证下的其他土地上继续生产经营，并未解决双方的实质问题。综上，《转让协议》有关土地转让部分的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故不同意原告诉请。
经审理查明，原告于2006年10月20日取得沪房地宝字（2006）第039077号房地产权证，登记的土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业用地，房屋共9幢，合计建筑面积为3，971.04平方米。
2004年11月3日，原告（甲方）与汤云祥（乙方）签订《转让协议》，其中土地转让部分约定：“1、地址：沪太路XXX号（甲方有偿使用的部分土地）。2、转让部分的面积：2.5亩。3、转让期限：协议生效起至2051年9月30日止。4、转让价格：每亩按15万元计，合计叁拾柒万伍仟元整。5、旧房折价：转让地所涉旧厂房553.34平方米，由乙方补偿甲方人民币贰拾万元整。6、付款方式：签约付叁拾伍万元，余款贰拾贰万伍仟元在2005年12月底前付清。7、土地使用费：转让期间的2.5亩的土地使用费由乙方承担，甲方代收代缴，每亩叁仟元整，先付后用，如政府调整，则按政府规定增减。8、如在转让期间政府要求土地转性，则2.5亩土地转性所发生的费用及收益由乙方自行承担与享有。9、如甲、乙双方由于其他原因，需出让其经营场地，在同等条件下，双方有优先权。”该《转让协议》在租赁场地部分约定，乙方承租甲方办公大楼的一、二两层及库房三间并约定了租赁费用。另在《转让协议》其他事项部分约定，本协议由双方签字及首期款项到位日起生效。上述《转让协议》签订后，被告在2005年年底前付清了土地转让款37.5万元及厂房折价款20万元。被告将2.5亩土地上的旧房拆除后，另行在原有土地基础上建造了大厂房用于特种材料的生产经营。
另查明，中磐公司于2005年7月8日成立，经营范围为金属材料、特钢加工、销售，法定代表人为汤云祥。2013年8月28日，原告（出租方，甲方）与中磐公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，主要约定，甲方将位于上海市沪太路XXX号内的属甲方沪房地宝字（2006）第039077号产权证上的1、2、3、4、6、7、9幢房屋等租赁给乙方使用，租赁期限为8年，从2013年9月1日起至2021年8月30日止。审理中，原、被告一致确认，产权证上的第5幢位置上的房屋系被告建造，所占用土地为系争土地。《转让协议》上场地租赁部分所约定的办公大楼的一、二层系指产证上第2幢房屋的一、二层。
审理中，关于《转让协议》签订情况及后续手续办理，原告表示，被告通过乡镇领导与原告认识，称需要租赁原告场地从事经营活动。同时被告提出系争土地上的原有厂房不适合被告从事经营活动，要拆除后重新建造，因此，双方就将旧厂房所占用的系争土地以转让形式进行处理。被告则表示，系争土地转让后，后续过户手续尚未办理，而在系争土地上所建造的厂房审批手续是以原告名义办理的（当时中磐公司尚未成立），目前正就手续变更问题与相关部门交涉。
审理中，被告表示，假设法院认定《转让协议》关于土地转让部分无效并要求被告搬离，则要求原告按目前的土地市场价250万元返还土地转让款，另要求原告赔偿厂房固定资产、设备拆卸、安装、运输、重新调试、供货违约、人员遣散安置补偿等损失共计1，629万元。原告则表示，关于损失的责任承担比例，考虑到双方过错程度，被告至少承担一半责任。对于土地价款，原告只同意在37.5万元的基础上，考虑被告未使用土地年限，再算上贷款年限，补偿给被告。在被告提供有效凭证情况下，原告可以计算厂房工程折旧价款并予以补偿。至于其他经营损失，并非直接损失亦无证据，且被告以全部厂房范围进行计算，故不同意赔偿。
以上事实，有《转让协议》、上海市房地产权证、《厂房租赁合同书》、企业法人营业执照及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据相关规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同可依法认定为无效。本案中，系争土地属集体所有的建设用地，原告取得该建设用地使用权后转让给被告用于金属材料、特钢加工等，该转让行为虽有悖《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，然该禁止性规定并非效力性规定，原告以违反该条规定要求确认《转让协议》有关土地转让部分约定无效，依据不足，本院难以支持。系争土地的转让过户需履行一定的审批手续，但未办理审批手续或暂时无法办出审批手续并不能成为合同无效的理由。签订《转让协议》后，被告已付清了所有土地转让款，在此情况下，原告以系争土地禁止转让为由主张土地转让部分约定无效，亦有违诚实信用原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
原告上海华东特种模具材料有限公司要求确认与被告汤云祥签订的《土地转让及其他相关内容的协议》中关于上海市沪太路XXX号2.5亩土地转让部分约定无效及要求被告汤云祥、中磐特钢（上海）有限公司搬离上述土地的诉讼请求，不予支持。
本案受理费减半收取为40元，由原告上海华东特种模具材料有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。