河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0502民初838号
原告田文亮，男，1951年6月4日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。
被告马建军，男，1968年10月6日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。
委托代理人马廷瑞，男，1945年10月9日出生，汉族，住河南省安阳县，系原告马建军的父亲。
委托代理人李敏，河南洹河律师事务所律师。
被告安阳市北关区田方中介服务部，住所地：安阳市北关区永安街与清流街交叉口东北角。经营人田瑞芳，女，1971年7月13日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区漳德路102号院A区*号楼*单元***室。
原告田文亮诉被告马建军、安阳市北关区田方中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告田文亮，被告马建军及其委托代理人马廷瑞、李敏，被告安阳市北关区田方中介服务部的经营人田瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田文亮诉称，2002年原告通过单位购买了安阳市行政中心建设工程筹建处的位于安惠苑小区B区4号楼1单元502室经济适用房一套。2004年3月23日，原告在其妻出差期间，不知情的情况下，擅自通过安阳市北关区田方中介服务部与被告马建军签订了一份“售房协议”，所签订的协议名称与内容不符。根据《合同法》第12条规定，当事人订立合同的内容中应有合同的标的，该“售房协议”中没有合同的标的，不是购房协议，只能是售房意向书。“售房协议”中的房屋是原告夫妻共同财产，协议没有原告妻子的签名，也无证据证明原告妻子同意。原告擅自处分其共有房屋，属无权处分。被告无权占有的房屋应当返还原告。原告的房屋属经济适用房，国家是严格控制买卖的。为了不违反法律，被告又急于居住该房的情况下，签订了“售房协议”，该协议的实质应是借贷合同。“售房协议”的履行顺序应先由被告交还其保管的购房手续，原告凭购房手续取得房产证，双方通过中介进行协商，订立正式购房协议，依据正式的购房协议登记过户。2006年7月被告要求履行该协议，却不交还其保管的购房手续。被告对房屋的占有是事实上的直接占有，被告并没有取得该房屋，只有取得房屋所有权证，才是取得该房屋。2006年7月，被告没有按照协议规定的顺序履行协议，致使合同解除。合同解除后，原告向田方中介要回被告交付的定金，但遭拒绝。田方中介故意隐瞒订立合同的有关重要事实，不解释其制定的格式合同条款，未尽到告知义务，其应承担相应的法律责任。2015年底，房管局打电话通知原告，要求原告取走10年前就应取走的房产证。这时原告才知道房产证的填发日期是2005年7月21日。在合同解除后，被告的行为具有主观恶意，属恶意占有。被告在返还房屋时还应返还2006年7月份合同解除后，无权恶意占有房屋10年应付的房费。请求法院判令：1、被告马建军交付的定金归属原告；2、被告马建军在合同解除后，属无权恶意占有原告的房屋，应返还原告的房屋及法定孳息；3、被告田方中介服务部归还其保管被告交付与原告的定金600元整。
被告马建军辩称，原告诉称被告单方违约致使合同解除，被告恶意占有原告房屋，应当返还原告房屋及其法定孳息与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求，确认合同有效，原告协助被告办理过户手续。2004年3月23日原、被告在安阳市北关区田方中介服务部签订的售房协议是双方真实意思表示，完全符合房屋买卖的构成要件，房屋买卖合同合法有效。依据《经济适用住房管理办法》第二条、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第三条、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第一条的规定，原告所售房屋不是经济适用房，双方签订的房屋买卖合同有效。合同签订后被告依合同规定，一次性向原告缴纳房款236000元，2004年3月26日原告收到被告马建军房款236000元，收到条上明确是购房款，而不是所称的借款，原告将所售房屋钥匙及相关手续原件交给被告，被告从2004年3月份装修房屋使用该房屋至今，所购买的标的物已经转移。原告在房屋交付12年后见房价上涨，公然违背诚信原则，提出的诉讼请求不仅与法律违背，而且陈述与事实不符。被告要求原告履行协助办理过户手续时，原告无理要求被告另行支付10万元，才予以协助办理房产证，是原告不履行义务而非被告。2004年3月23日，田方中介收到定金600元，被告和田方中介口头约定：交付的定金冲抵中介服务费，不再退还。证明原、被告签订的协议是在中介公司的见证下签订的，中介公司作为售房的专业机构，不仅严格审查双方是否真实意思，也审查房屋是否存在争议。原告诉称被告恶意占有原告房屋，应当返还原告房屋及其法定孳息与事实不符，被告马建军不违约，不应当返还原告房屋及法定孳息，双方签订的售房合同合法有效且被告已经全面履行了付款义务，但原告却不履行办理房产证过户的义务，违反了协议的第二条约定，未协助被告办理过户手续，原告所持房产证是原告到单位开具购买房屋相应票据丢失的证明后到房管部门领取的房产证，原告存在欺诈。请求驳回原告诉讼请求。
被告安阳市北关区田方中介服务部辩称，2004年1月29日，原告田文亮来到被告田方中介的门市，委托田方中介帮他销售位于安惠苑B区4号楼东单元5楼西户房产，报价230000元，当时原告说，房子已经全部交工，钥匙已拿到手，房产是商品房，房产证尚未办理，但手续齐全。2004年3月23日田文亮和马建军在田方中介共同签署了售房协议，以236000元价格成交。马建军交的600元定金暂由中介保管。2008年8月份之前，房产局办理过户，并不要求买卖双方配偶的签字，田方中介的经营人田瑞芳也问过田文亮和马建军，家里有什么意见没有，他们均说没有。2004年3月26日，马建军一次性将购房款打给了田文亮，田文亮将购房手续及房门钥匙转交马建军，并约好房子一旦能过户立马办手续。在签合同之前，关于房子的相关情况田瑞芳都如实告知了买卖双方，尽到了告知义务。请求法院驳回原告的诉讼请求，要求原告田文亮公开道歉，恢复名誉，赔偿其因此造成的经济损失。
经审理查明，2004年3月23日，原告田文亮与被告马建军在被告安阳市北关区田方中介服务部，签订了一份售房协议，售房协议的主要内容为：甲方（卖方）田文亮自愿将座落在安惠苑B区4﹟东单元五楼西户私房一套，面积147㎡，房屋权属性质为私有，出售给乙方（买方）马建军，甲乙双方议定上述房屋成交金额为236000元。甲方约定于2004年4月8日将房屋腾清交于乙方，乙方约定于2004年4月8日将购房款一次付清。甲方保证上述房屋权属清楚，在交割之后，若发生于甲方有关的产权或债权债务纠纷，由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责，如乙方需办理过户或公证手续，甲方需全力配合，并提供相应证件，但费用由乙方支付。甲乙双方签订售房协议当天，乙方按售房协议约定交付田方中介服务部定金600元。后售房协议成交后，该定金抵作中介费。2004年3月23日原告田文亮将房屋交付于马建军。2004年3月25日，甲方田文亮将东环居住小区售房确认表及买房交款票据交于马建军。2004年3月26日原告田文亮收到被告马建军购房款236000元，田文亮并向马建军出具收到购房款的收到条。马建军取得该房屋后一致居住至今。2005年7月21日，安阳市房产管理局颁发了安阳市文峰区字第私1131021110号房屋所有权证，所有权人为田文亮。2006年9月6日，安阳市机关事务物业发展中心通知田文亮领取房产证。后田文亮领取了该房产证。
上述事实有原告田文亮提供的售房协议、房产证、收到条、收据，被告马建军提供的售房协议、中介费收到条、收款条、安阳市东环居住小区售房确认表、银行交款单、收款收据、房产证领取通知书、村委会证明、代扣水电费存折及清单、代扣气费存折及清单、安惠苑管理处证明，被告安阳市北关区田方中介提供的中介费条、定金条及原、被告陈述予以证实，以上所有证据经举证、质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告田文亮与被告马建军于2004年3月23日签订的售房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议。协议签订后，被告按约定向原告支付房款，原告按约定向被告交付房屋，被告装修并已实际入住。原告主张的售房协议实质是借贷合同没有事实和法律依据，本院不予支持。原告田文亮主张的售房协议中的房屋是其夫妻共同财产，协议没有其妻子的签字，属无权处分。因田文亮没有证据证明妻子对售房一事不知情，马建军作为善意第三人，有理由相信田文亮在出售房屋时已经过其妻子同意，原告的该理由不能成立，本院不予支持。依法成立的合同，受法律保护。原告主张被告返还房屋及法定孳息的诉请，于法无据，不予支持。原告请求被告田方中介服务部归还其被告马建军交付的定金，因该定金已转化为中介费，且原告的该项诉请，于法无据，不予支持。被告马建军关于确认合同有效，原告协助被告办理过户手续及被告北关区田方中介服务部关于原告田文亮公开道歉，恢复名誉，赔偿其因此造成的经济损失的请求，因未提出反诉，本案不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：
驳回原告田文亮的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告田文亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 李 强
审 判 员 王 宁
人民陪审员 李俊杰
二〇一六年七月十五日
代理书记员 黄 月