钟山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第515号原告广西贺州市中天物业管理有限公司，住所地贺州市平安西路91号。法定代表人赖学鹏，该公司经理。委托代理人杨和级，广西裕华律师事务所律师。委托代理人侯莲花，该公司员工。被告钟大星。委托代理人陈裕卫，钟山县法律事务中心法律工作者。委托代理人杨科，钟山县法律事务中心法律工作者。原告广西贺州市中天物业管理有限公司与被告钟大星物业服务合同纠纷一案，本院2015年5月29日立案受理后，依法由代理审判员奉仰勇适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。书记员ＸＸ担任法庭记录。原告委托代理人杨和级与侯莲花、被告委托代理人陈裕卫与杨科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月，原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司（以下简称三合房地产开发商）签订前期物业服务合同后进驻钟山县河东商贸城。被告购买了该商贸城A区4号楼第2幢天地楼及B区3号楼第3号车库，其房屋建筑面积分别为297.34平方米、17.56平方米。2010年11月11日，原告与被告签订了前期物业服务协议。原告进驻河东商贸城后，按约定提供了物业管理服务，但被告未按约定交纳物业服务费，已拖欠原告物业服务费4880.80元（A区4号楼第2幢从2011年11月11日起至2014年12月31日止，共拖欠4649.10元；B区3号楼第3号车库从2012年9月1日起至2015年5月31日止，共拖欠231.70元）。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告支付物业服务费4880.80元及逾期违约金（A区4号楼第2幢的违约金从2011年12月1日起，B区3号楼第3号车库的违约金从2012年10月1日起，均计至本生效判决规定的履行期限的最后一日止，以每月应交纳的物业服务费为基数，按每日3‰分段分别计算）。被告辩称，被告对房屋面积、欠费数额及欠费的起算时间没有异议。被告未继续交纳物业服务费是有原因的：第一，《前期物业服务合同》对被告无约束力。三合房地产开发商直接指定原告为被告物业所在小区的物业服务企业，违反了行政法规的强制性规定。违反行政法规签订的合同无效，无效的合同对被告无约束力。第二，《前期物业服务协议》无效。被告在原告提供的《前期物业服务协议》上签字时，原告未告知被告《前期物业服务合同》的内容，被告是为了顺利拿到房产钥匙才签字的。这是一种欺诈、胁迫行为，该协议无效。第三，原告提供的物业管理服务有重大瑕疵，被告不应交纳物业服务费。被告所在A区属于开放性商住小区，垃圾经常无人清扫；业主房门被撬、财物被盗案件频频发生：例如A区3号楼第8栋业主龙玉庭停放在自家店门前的两轮摩托车于2012年6月5日被盗，损失1200元；3号楼第12栋业主卢家仕停放在自家店门前的大货车四个轮胎2013年12月6日被盗。原告对物业公共部分管理缺位，导致该小区水管漏水严重，业主承担了不必要的水费损耗；小区的路灯形同虚设，经常不亮；小区没有绿化、没有停车位，被告未能享受到应有的物业服务；原告无视业主利益，多次将公共通道出租给外来商户展销商品，还将消耗的水、电费分摊给业主。第四，原告主张违约金无事实依据。被告不是故意拖欠物业服务费，被告拒交物业服务费完全是正常行使履行抗辩权。第五，原告从未向被告催交物业服务费，原告的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求不应支持。经审理查明，钟山县河东商贸城小区（A区）是一个开放性的商住小区，小区内有一个农贸市场和超市。被告是该商贸城小区A区4号楼第2幢及B区3号楼第3号车库的业主，其房屋建筑面积分别为297.34平方米、17.56平方米。2010年5月，原告与三合房地产开发商签订前期物业服务合同后进驻该商贸城小区。根据合同约定，原告为河东商贸城小区业主提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费（住宅物业管理服务费每月每平方米0.4元，商铺物业管理服务费每月每平方米0.5元），逾期每日按所欠物业服务费的万分之五支付违约金。2010年6月7日，钟山县物价局核定原告对钟山县河东商贸城收取前期物业服务费的标准为：住宅物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.4元收取，商业门店物业管理服务费由原告与业主协商。2010年11月11日，原告与被告签订前期物业服务协议。根据协议约定，被告认可原告与三合房地产开发商签订的前期物业服务合同，从原告进驻小区之日起预交半年的物业服务费，以后每月10日前交纳当月物业服务费，逾期则每日按所欠物业服务费的千分之三支付违约金。因对物业服务不满意，被告拖欠原告物业服务费4880.80元。另查明，被告物业所在小区未成立业主委员会；2010年11月1日至2014年12月31日期间，原告仍在被告物业所在小区提供物业管理服务，并得到了三合房地产开发商的确认；2014年10月28日、12月23日，原告向钟山县河东商贸城小区（A区）业主发出通告书，原告将从2015年1月1日起停止对A区提供物业管理服务。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、开发商证明、房屋所有权证、业主基本情况登记表等证据予以证实。被告为其辩解提供了收费收据、接受案件回执单、影视资料等证据，本院认为，收费收据只能证实环卫部门依职权向被告收取了垃圾处理费，但不能证实小区的保洁服务由环卫部门提供；《接受案件回执单》可以证实小区内曾经发生过失窃案件，但未能充分证实原告提供的物业管理服务不到位；影视资料未能证实发生漏水的具体位置、该漏水处是否属于原告管理的公共设施部分。因此，被告证据拟证实的事实本院不予采信。本院认为，原告与三合房地产开发商签订的前期物业服务合同未违反法律的强制性规定，该合同合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该前期物业服务合同对被告具有约束力。且该约束力在原、被告签订的前期物业服务协议中进一步予以确认。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵以及前期物业服务协议无效的抗辩理由，因证据不足，本院不予采信。关于违约金，本院认为，原告为被告提供了物业管理服务，被告未按约定及时交纳物业服务费，其行为构成违约，理应支付违约金。但因违约金约定过高，综合全案事实考虑，违约金按中国人民银行同期贷款利率计付为宜。关于诉讼时效，本院认为，被告拒不履行义务的行为一直持续，诉讼时效未过。故被告的该项抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告钟大星应支付原告广西贺州市中天物业管理有限公司物业服务费4880.80元及违约金（（A区4号楼第2幢的违约金从2011年12月1日起，B区3号楼第3号车库的违约金从2012年10月1日起，均计至本生效判决规定的履行期限的最后一日止，以每月应交纳的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分段分别计算）；二、驳回原告广西贺州市中天物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费54元（减半收取，原告已预交），由原告广西贺州市中天物业管理有限公司承担30元、被告钟大星承担24元。上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人应在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向债务人的财产所在地的同级人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员奉仰勇二〇一五年八月二十八日书记员ＸＸ