广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3907号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾宝亿置业有限公司。住所地：惠州大亚湾西区龙山一路德州城*号楼*楼。
法定代表人：吴茂壮�
委托代理人：龙昕，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈静琼，女，汉族，1978年4月15日出生，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：周富廷，广东衡仁律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾宝亿置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
陈静琼向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告在2016年5月31日签订的《金溪湾商品房认购协议》；二、被告立即向原告返还购房定金人民币5万元及利息（利息以5万元为基数，从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至清偿之同止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2016年5月31日，原告亲妹陈琼宜以原告名义与被告签订了一份《金溪湾商品房认购协议>，约定原告向被告购买位于惠州市××西区××大道西××“××”××房，付款方式为银行按揭付款，原告应在签订本认购协议时向被告支付购房定金5万元。签订协议当天，陈琼宜代付了购房定金5万元。但是，被告事先并没有将办理银行按揭贷款的有关事项告知原告，也没有告知陈琼宜。由于无法办理按揭贷款，导致不可能签订买卖合同，因而也不可能支付首期贿房款。2016年6月6日，原告让陈琼宜去被告售楼处退定金，但被告不同意退定金，被告要求更改协议内容，由首付二成改成四成，精装改成毛坯，还唆使陈琼宜办假收入证明、假银行流水和假户口本及假离婚证。这种行为不仅违规，也违法，是不诚信的。原告为此感到非常担心和害怕。此外，被告一直未�知原告或陈琼宜上述房产是否取得预售许可证。
原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《关于严格规范商品房销售行为的通知>【惠市房(2016)38号】规定，原告与被告签订的上述认购协议应予以解除，被告收取的定金5万元及其利息应予以退还给原告。
被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司辩称，1．双方签订的认购协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力；2．被告对涉案房屋买卖合同的情况及贷款手续等进行了充分告知；3．原告所谓的银行流水不足并非合同无法签订的理由，对银行流水不足的客户一般都可提供夫妻双方流水或延长时间补足流水、增加担保人、增加首付来解决，从原告提供证据也可以看出我方对原告进行了充分告知。因此流水不足不会成为银行不贷款的理由，原告�此拒绝签订买卖合同没有事实依据；4．被告从来没有答应为原告办理任何违规手续；5．在被告告知可以贷款的措施后，原告一直无正当理由拒绝履行认购协议，也拒绝对合同内容进行磋商，在不变更合同内容可以办理的情况下也拒绝办理贷款手续，被告也一直帮原告延期要求履行协议，在2016年6月28日发出解除认购协议的通知，但原告在6月14日提起诉讼。综上，原告在没有正当退房理由情况下违反双方签订的认购协议拒绝签订合同，根据合同法及买卖合同司法解释原告无权要求退还定金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，案外人陈琼宜与原告陈静琼系同胞姐妹。2016年5月31日，陈琼宜以原告陈静琼的名义与被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司签订一份《金溪湾商品房认购协议》。该认购协议约定由原告陈静琼认购被告开发建设位于惠州市�亚湾西区石化大道西“金溪湾”第2幢2803号房，建筑面积为87．05平方米，按照每平方米12877元计价，房款总价为1170969元。涉案房屋赠送装修，装修价格按照3栋603房装修标准。原告应在签订该认购协议时，向被告支付定金5万元，被告在收取定金后，应向原告开具收款凭证，并注明收款时间。原告交纳的认购
定金在签订《广东省商品房买卖合同》时转为商品房价款。
原告采取银行按揭方式支付购房款。首期款暂按3成缴纳，首期款应包括按揭万位数以下余款，即首期款暂定为336969元，定金自动转为首期款，首期款按银行要求缴纳并由原告自行提供按揭资料，按揭年限及贷款金额最终以银行最后批复为准。协议第四条约定：原告同意在签署该认购协议之日起10日内，即2016年6月9日前携带该认购协议、认购定金收据、本人身份证以及银行要求的相关资料前往被告“金溪湾”营销中心缴纳该商品房全部房款(或首期款)，与被告签订《广东省商品房买卖合同》，与银行签订《个人购房借款合同》，且提供全部贷款资料，完善贷款手续。协议第六条约定：原告须严格执行本协议第四条之规定，若因原告之故致迟延，每延误一天，原告须按迟延缴纳房款的万分之一向被告承担违约责任，若迟延超过七天，被告有权解除该
认购协议，被告解除该协议的，原告已支付的定金不予退还，且被告可在不另行通知原告的情况下，有权将该商品房收回或另行出卖给第三方。合同签订后，原告于2016年5月31日向被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司转账5万元用于支付购房定金。后因原告陈静琼提供的银行流水较少，不符合银行放贷的标准，被告提出可以变更房款的支付方式，将首期款从三成变更为四成，并让案外人陈琼宜作为借�担保人，与银行签订《个人购房借款合同》，应该能通过银行按揭审批。原告提出其没有能力支付四成首期款，且不能确保自己能够通过银行按揭审批，不同意变更合同内容，故想解除双方签订的《金溪湾商品房认购协议》并要求被告退还购房定金5万元，被告不同意退还定金，双方遂酿成纠纷。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告陈静琼委托案外人陈静宜与被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司签订的《金溪湾商品房认购协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。原告已按照合同的约定向被告支付了购房定金，积极准备按揭购房所需的个人材料，后因原告的银行流水不足及难于支付增加首付款而未签订合同，被告提出可将三成首期款变更为四成首期款，并由案外人陈琼宜作为担保人，与银行签订贷款合同，可以通过银行审批，双方对此未能达成一致意见，因此，对未能签订《商品房买卖合同》，是双方对合同主要条款无法达成一致意见，履行合同要案外人作为担保为条件，实际上增加了原告履行合同的难度，未签订合同并非是原告恶意毁约，而系因不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告主张被告返还定金5万元的诉讼请求，有事实和法律上的依据，本院予以支持；请求被告支付定金利息的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：
一、被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静琼返还购房定金5万元；
二、驳回原告陈静琼其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司负担，原告预交1050元不予退回，被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内径付给原告1050元。
当事人二审意见
上诉人�州大亚湾宝亿置业有限公司不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当。是被上诉人严重违约导致了双方所签定认购协议的履行不能，并非不可归责于双方的事由。
一、原审法院事实认定不当。
原审法院认为被上诉人因流水不足需变更首付三成为四成，并由案外人陈琼宜作为担保人。在本案证据材料和基本事实基础上，对案件事实的上述认定明显不当。
(一)被上诉人称因流水不足需变更首付增加担保人，完全不符合事实。银行贷款资料要求提供的流水均为半年，流水不足按时补足即可。上诉人从未拒绝延长签约时间办理补足流水事项，而被上诉人从开始即以各种理由要求退房，对上诉人建议的如提供夫妻双方流水或延长时间补足流水，或增加担保人，或增加首付等所有方案中，执意不选择增加流水补足流水或增加担保人的方案，而又拒绝增加首付或增加担保人，属自行创造难度以达到退还定金的目的。
(二)上诉人多次对签订合同的时间进行延期，要求被上诉人履行认购协议，但被上诉人均未前来签约。上诉人多次催促无果后，于2016年6月28日向被上诉人发出解除认购协议的通知书，正式解除认购协议。而后方知被上诉人己于2016年6月14日向人民法院提起诉讼，要求退还定金及利息。被上诉人以其实际的行为拒绝了上诉人履行协议的请求，直接违反了双方约定的义务。
二、原审法院适用法律不当。
原审法院在上述事实认定不当基础上，以不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立为由，判决上诉人将定金返还被上诉人，是为适用法律不当。
(一)上诉人与被上诉人于认购协议中约定以贷款方式支付部分房款，双方均予认可。�上诉人能否贷款，属于被上诉人自身的付款能力问题。在国家和银行政策放宽的情况下，其个人信用即付款能力，被上诉人应对其信用问题承担全部责任。被上诉人自称因自身责任无法履约，后果不应由守约方承担。
(二)双方对于合同主要条款的修改并不存在异议，被上诉人属单方违约。对于上诉人关于补足和增加银行流水等合理可行的建议，被上诉人均不予配合，而后对上诉人提出的增加首付款或担保人的意见，被上诉人也未予采纳。双方签订的协议未进行任何变更，应当也可以继续履行。被申诉人直接起诉退房属单方违约，应该合同法关于定金相关规定办理。
(三)本案中被上诉人属无正当理由直接退房，而非对合同主要条款无法达成一致意见。被上诉人的银行贷款手续，应由其本人办理。上诉人在依法明确告知房屋买卖合同基本事项的情况�，对贷款相关手续和注意事项也进行了善意的提醒。被上诉人未提交贷款资料由银行审核，即自称无法办理贷款手续而退房，不应被认定为不可归责于双方的事由。
综上所述，原审判决适用法律不当，未能从双方协议和案件事实出发，给上诉
人造成很大损失。为维护上诉人的合法权益，请求二审判令：1、撤销原审判决，依法改判，按双方协议约定扣除的定金50000元不予退还。2、本案一、二审诉讼费用由被告承担。
被上诉人陈静琼答辩称,一、从置业计划书、微信聊天记录及录音资料等证据可知，宝亿置业公司提出要将三成首期款变更为四成首期款，并由答辩人亲妹陈琼宜作为担保人，精装改为毛坯。
签订认购协议后，答辩人按照约定当日交付了定金5万元，并在第二天打印了银行流水用于办理银行按揭贷款。但是，宝亿置业公司认为银行流水太少，提出要将三成首期款变更为四成首期款，置业计划书载明三成首付款为336969元，宝亿置业公司工作人员在微信聊天记录中答复四成首付款为448000元，两者相差10多万元。此外，宝亿置业公司还提出要由答辩人亲妹陈琼宜作为担保人，精装改为毛坯。答辩人对上述变更不予认可，明确表示现在只能按照约定支付三成首期款，三成首付款月供就没有问题。
二、从微信聊天记录及录音资料等证据可知，为办理银行按揭贷款，宝亿置业公司唆使答辩人办假收入证明、假银行流水和假户口本及假离婚证。
由于答辩人不认可宝亿置业公司提出的三成首期款变更为四成首期款，宝亿置业公司又唆使答辩人办假收入证明、假银行流水和假户口本及假离婚证。在微信聊天记录中，宝亿置业公司工作人员提出需要答辩人丈夫的身份证用于办理�离婚证。从录音证据可知，宝亿置业公司部门经理唆使答辩人办理假收入证明、假银行流水和假户口本及假离婚证，说一套下来就三四千元，并劝说一百万都出了，更何况这几千块钱。由此，答辩人感到非常担心和害怕，为完成交易需要这样进行作假，以后可能会出问题。答辩人不敢铤而走险，进而提出退回定金，但是宝亿置业公司不答应。
三、根据上述事实，依法应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当�人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在本案中，无论是对宝亿置业公司提出将三成首期款变更为四成首期款、增加担保人以及精装改为毛坯，还是对宝亿置业公司提出办假收入证明、假银行流水和假户口本及假离婚证，答辩人均不能认可。增加首付款及担保人等会加重答辩人的负担，而办假证件会让答辩人背负法律责任。因此，根据上述法律规定，由于不可归责于当事人双方的事由，导致本案商品房买卖合同未能订立，交易无法完成，宝亿置业公司依法应将5万元定金返还给答辩人。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回上诉人宝亿置业公司的上诉请求，维持原判。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：被上诉人银行流水不足能否作为其因不可归责于而无法履行认购书和签订商品房买卖合同的事由。对此，本院分析认为，根据认购协议的约定，被上诉人应在签订认购协议后，依约向上诉人支付了购房定金5万元，并办理银行按揭和缴交相关费用。根据已查明的事实，被上诉人已向上诉人缴交5万元定金，但未办理银行按揭手续。而造成被上诉人未办理银行按揭手续的原因是其银行流水无法达到银行按揭要求。在考虑因自身原因可能造成无法取得银行按揭批准的情况下，被上诉人主动与上诉人沟通，由此可以推定被上诉人并不存在恶意毁约不履行合同义务的故意。而上诉人在被上诉人与其沟通后，向被上诉人提出了将首期款三成变更为四成和增加担保人等，达到与银行签订按揭合同要求的�案，但又因双方对此未能达成一致意见，在被上诉人的合同目的实际已无法实现的情况下，原审判决认定对被上诉人未能办理按揭手续和签订《商品房买卖合同》是双方对合同主要条款无法达成一致意见，系因不可归责于当事人双方的事由正确，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被上诉人请求上诉人返还5万元定金，理由成立，本院予以支持。上诉人认为导致买卖合同无法签订的原因是被上诉人单方造成的，被上�人无权请求返还5万元定金的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元，由上诉人惠州大亚湾宝亿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
二〇一七年三月八日
书 记 员 黄美静
法官助理 黄丽娴
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;