山西省陵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陵民初字第489号
原告原志刚，男，1987年10月4日生，汉族，陵川县人，农民。
委托代理人张香荣，女，1964年8月27日生，陵川县人，系原告姨姨。
委托代理人张发亮，山西兆瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告宁建玲，女，1961年2月15日生，汉族，陵川县人，农民。
被告焦明明，男，1992年12月23日生，汉族，陵川县人，农民。
委托代理人焦丙陈，男，1964年4月21日生，汉族，陵川县人，农民，系被告焦明明父亲，代理权限为特别授权。
被告李喜梅，女，1977年4月19日生，汉族，陵川县人，农民。
原告原志刚诉被告宁建玲、焦明明、李喜梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原志刚及其委托代理人张香荣、张发亮，被告焦明明的委托代理人焦丙陈，被告李喜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原志刚诉称，1989年春，原告的养父原海江和养母张云香共同修建了坐落于陵川县崇文镇古陵路三中巷119号五间堂楼房。1998年农历二月养母病故，1999年7月5日陵川县人民政府将该房屋给原告颁发了土地使用权证。1999年秋，被告宁建玲与原告养父原海江一起共同生活，2009年原告养父原海江意外身故，该房屋由原告居住管理。2015年3月原告到北京打工，该房屋闲置无人居住。2015年6月底，原告得知房屋被被告宁建玲变卖，随返回陵川家中，发现房屋的前墙、地板、门窗已经被拆除、毁坏。报警后经派出所民警调查，系被告宁建玲以原告的名义将房屋卖给了被告焦明明和被告李喜梅，被告焦明明和被告李喜梅将原告房屋的前墙、地板和门窗拆除、毁坏，准备改造成东、西两套房。该房现已无法居住。三被告恶意串通，在原告不知情的情况下签订房屋买卖契约，其买卖契约无效。故请求：一、确认2015年5月19日被告宁建玲与被告焦明明、被告李喜梅签订的房屋买卖契约无效；二、被告焦明明和被告李喜梅将位于陵川县崇文镇古陵路三中巷119号的五间堂楼房的墙体、地板、门窗恢复原状或折价赔偿，将房屋归还原告；三、案件受理费由三被告负担。
被告宁建玲庭审辩称，我和两个被告买卖房子是事实，是经过原告原志刚本人同意的。2014年农历12月原告和我生气，原告和我说要把土地使用证改成我的名字，说我把房子怎样处置都行，让我看着办，我说了算，他不管了，不去住了，过年贴对联也不去贴了。原告说我经常不在家不是事实，我一直和他父亲在一起生活，他父亲过世后原告也是和我在一起生活的。
被告焦明明辩称，原告诉称“被告宁建玲与被告焦明明、李喜梅恶意串通将原告房屋变卖”，纯属捏造事实，第一，我和李喜梅是通过中人王雪芳介绍认识宁建玲，第二，在买房沟通过程中，当我们得知本房屋土地证是原志刚所属，我和李喜梅都向宁建玲提出了让答辩人出面与我们签署卖房协议，当时宁建玲向我们说，她儿子在北京打工，全权委托她处理该房屋，并向我们出示了证明材料：1、家庭户口本；2、原志刚的身份证复印件，上有原志刚本人签署的授权宁建玲处置该房一切事宜的同意意见，并有原志刚的签字加盖手章；3、原志刚给宁建玲发的由宁建玲全权处理该房屋一切事宜的短信；4、土地使用证原件。在中人的见证下我们签署了房屋买卖协议，并且我们将29万买房款全部交给了宁建玲，宁建玲交给了我们房屋钥匙和房屋土地证原件。房屋买卖合同生效后，此房已经是我们的，由于该房屋建造时间长，格局也不适合两家人居住，我们两家决定对房屋进行改造修整。我们付清购房全款，我们有权对房屋进行整修。故不同意原告的诉讼请求。
被告李喜梅辩称意见与被告焦明明的辩称意见基本一致。庭审中同意被告焦明明代理人焦丙陈的代理意见。
经审理查明，原告原志刚从小被原海江、张云香夫妇收养。1989年4月原告养父母在崇文镇古陵路三中巷修建堂楼房五间（现在的119号房），1998年农历二月原告养母病故，1999年3月23日被告宁建玲与原告之养父原海江结婚，原告原志刚与被告宁建玲形成了继母子关系。1999年6月原告养父原海江经与宁建玲协商，宁建玲同意将119号房产办到原志刚名下。原海江于1999年7月5日将该房屋居民宅基用地使用证办在了原志刚名下。2009年农历二月原告养父原海江去世。2015年5月19日被告宁建玲通过中人任某某将古陵路三中巷119号五间堂楼房以290000元卖给被告焦明明、被告李喜梅两家，并签订了“卖方（房）契约”，该契约载明：今卖房人原志刚，本人经济困难，原坐落在南关书记岭住房五间，单独院落一处，用地面积137.98㎡，其中建筑面积84.50㎡，有国家颁发集体土地建设用地使用证一份，经中间人说合双方同意作价贰拾玖万整于焦明明、李喜梅名下为永久产业，双方房屋各半，各出房款拾肆万伍仟元整。空口无凭，立约为证。卖方原志刚（盖有原志刚手章），买方焦明明、李喜梅，见证人任某某。注：东二间半房屋归焦明明，西二间半房屋归李喜梅。在签订卖方（房）契约时，被告焦明明的父亲焦丙陈、被告李喜梅及中人任某某均对被告宁建玲拿出的房产使用证手续是原志刚之名提出质疑，宁建玲拿出其户口簿，称其与原志刚为母子关系，又拿出原志刚身份证复印件，该复印件上注明：“我们家的房子及一切事情都由我妈全权代表处理，我不管在任何时候没一点议（意）见。原志刚，2015年3月23日。”在原志刚名字上盖有原志刚手章。当时宁建玲还称原志刚在用手机发短信也让其全权处理房产，并当场打电话说“让你当家，你自己弄就行了”。当场被告焦明明父亲焦丙陈、被告李喜梅将房款290000元通过中人给付被告宁建玲，宁建玲将原志刚的房产使用证及户口簿复印件，身份证复印件交于焦丙陈、李喜梅。经法庭调查，在原告原志刚身份证复印件上注明的“委托事项”是被告宁建玲雇人写的。房屋买卖成交后，二被告雇用匠人将房屋整改，拆除了房屋前墙、门窗、地板等。计划东西改造成二套房。原告在外打工得知后，赶回陵川，见到自己的房屋被人拆除改造损毁与被告焦明明、李喜梅两家形成纠纷，并共同报警至陵川县公安局。2015年7月8日，陵川县公安局给李喜梅、焦丙陈、原志刚共同做出了不予立案通知书。同日，陵川县公安局崇文派出所给原告原志刚送达了不属于公安机关管辖事项告知单，建议其到法院处理。原告原志刚于2015年7月13日起诉在案。2015年7月18日，被告焦明明父亲焦丙陈、被告李喜梅丈夫李军平与中人任某某、王雪芳在长治市找到被告宁建玲处理房屋买卖一事，经过协商，双方达成了“还款协议”，该协议载明：甲方宁建玲，乙方李军平、焦丙陈因甲乙双方房屋买卖纠纷，造成甲方房屋不能交付乙方，现甲方需退还乙方购房款贰拾玖万整（290000元），及乙方因此造成的损失伍万整（50000元），总计甲方还乙方钱叁拾肆万整（340000元）。甲方将于2015年8月31日之前付给乙方30万，剩余4万元，9月之前付给乙方，钱款付清后，乙方将购房手续还给甲方。本案经调解未能达成调解协议。
上述事实，有原志刚居民宅基用地登记申请、调查、审批表（复印件）；宁建玲与焦明明、李喜梅的“卖方契约”；宁建玲与李军平、焦丙陈所签的“还款协议书”；宁建玲的户口登记卡（复印件）；原志刚的身份证复印件；宁建玲与原海江的结婚证（复印件）；现场照片，证人任某某的当庭证词及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，坐落于陵川县崇文镇古陵路三中巷119号五间堂楼房原系原告原志刚养父母所修，属原告家庭共同财产，原告养母去世后，其养父原海江与被告宁建玲结婚，原海江当年征得被告宁建玲同意将五间堂楼房的土地使用权证办到了原告原志刚名下，原海江此举是对自己家庭共有房产所有权的一种身前处分，119号五间堂楼房属原告原志刚所有。被告宁建玲明知房产使用证登记在继子原志刚名下，在原志刚不在场的情况下虚构事实，伪造证据，以原志刚之名与被告焦明明、李喜梅签订卖方（房）契约，将五间堂楼房出卖他人，损害了本案原告的利益，故三被告签订的房屋买卖契约式是无效的，认定无效的合同没有法律约束力，原告诉请确认被告宁建玲与被告焦明明、被告李喜梅签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院应予支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《民法通则》第一百一十七条第二项规定，“损害国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价补偿。”三被告应将位于陵川县崇文镇古陵路三中巷119号的五间堂楼房返还原告。由此造成原告房产之损失，应恢复原状或折价赔偿，本案中，被告焦明明、李喜梅明知房屋所有权人原志刚不在场，偏听偏信被告宁建玲称有其儿子原志刚之委托手续与宁建玲达成卖方契约的行为存在过失。鉴于被告宁建玲与原告系继母子关系，在诉讼过程中被告宁建玲主动与买房家人达成还款协议，在庭审中陈述愿将房屋恢复原状的意见，本院应予采纳。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、（三）项、第五十六条、第五十八条、第五十九之规定，判决如下：
一、被告宁建玲与被告焦明明、被告李喜梅2015年5月19日所签“卖方（房）契约”无效。
二、被告宁建玲、焦明明、李喜梅返还原告原志刚三中巷119号五间堂楼房及土地使用权证书。
三、被告宁建玲将三中巷119号房屋恢复原状。
上述二、三项在本判决生效后十日内履行。
案件受理费5650元，由被告宁建玲负担4050元，被告焦明明、被告李喜梅各负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。
审 判 长 高义德
人民陪审员 赵忠保
人民陪审员 牛建蔚
二〇一五年九月十七日
书 记 员 田 湉