湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初10号
原告恩施土家族苗族自治州林业局。住所地：湖北省恩施市施州大道***号。
法定代表人李敏克，该局局长。
委托代理人（特别授权）鄢靖、涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。
被告恩施州金之易置业有限公司。住所地：湖北省恩施市清江东路*号（州商务局办公楼*楼）。
法定代表人孙国雄，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）向会柱、曾维龙，湖北清江源律师事务所律师。
被告重庆两江新区科易小额贷款有限公司。住所地：重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道**号。社会统一信用代码：91500000092418569E。
法定代表人蒋军，该公司董事长。
委托代理人（一般代理）谢孟芸，重庆索通（渝北）律师事务所律师。
原告恩施土家族苗族自治州林业局（以下简称州林业局）诉被告恩施州金之易置业有限公司（以下简称金之易公司）、重庆两江新区科易小额贷款有限公司（以下简称科易贷款公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成由审判员郭韶华担任审判长，审判员张勇、谭远双参加的合议庭适用普通程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告州林业局的委托代理人鄢靖、涂绪钊，被告金之易公司的法定代表人孙国雄及委托代理人向会柱、被告科易贷款公司的委托代理人谢孟芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告州林业局诉称，2012年7月，因恩施市舞阳街道办事处市一中路6号片区部分房屋已成D级危房，部分房屋已不能满足办公及居住需要，为解决林业系统部分困难干部职工的住房问题，原告州林业局拟定了《市一中路6号片区改造房屋置换实施方案》，并报经恩施州人民政府审批同意。在请示文件中，明确要求将房屋置换及回购作为土地挂牌出让的前置条件和必要条件。
2013年3月20日，被告金之易公司与恩施市国土资源局签订了合同编号为鄂-
ES-2013-10003的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）及《补充条款》。补充条款约定：1、在宗地内为搬迁户还建住房6163.36平方米；2、由州林业局统一组织回购住房24700平方米，单价不得高于3000元／㎡。还建房、回购房的分户面积、楼层、交房标准、交房时间等，以《市一中路6号片区改造房屋置换实施方案》、《房屋征收置换协议》和《市一中路6号片区改造房屋置换房及回购房建设标准的函》为准；3、在宗地内无偿修建至凤凰山森林公园长约77米、宽5米的城市主干道，建设标准为城市道路相应标准。
该小区投入建设后，依据土地使用权出让条件及补充条款约定，针对州林业系统单独规划设计修建1-4号楼，其中4号楼为还建房，1-3号楼为内部职工回购房，各住户房号、户型及面积均已先行确定。可见1-4号楼房屋系向恩施州林业系统定向还建及新建，所有权及土地使用权已经预设归州林业系统部分单位及个人所有。该片区改造主体工程基本完工，并于2015年1月进行房屋预售，原告除组织49户还建户签订了房屋置换协议以外，另有91户签订了房屋买卖合同并在房管部门办理了备案手续、10户交纳了首付款、53户签订认购合同并交纳5万元认购款。因被告金之易公司发生民工讨薪事件，为保护职工权益，暂停要求剩余35户签合同及交纳回购款。
因有关债务纠纷导致重庆法院及湖北省高级法院对金之易公司开发的上述房产进行保全，原告才得知二被告在未告知并征得原告及1-4号楼全部还建户、购房户同意情况下，于2014年8月11日签订《最高额抵押合同》，为重庆金易建筑工程有限公司向被告科易贷款公司借款4000万元提供担保，并在恩施市土地管理局办理了抵押登记。依据我国《物权法》及《担保法》的规定，抵押地随房走、房随地走的基本原则，原告认为，被告将宗地内土地使用权进行抵押担保，其抵押行为侵害了原告林业系统部分单位及干部职工的物权利益，也严重侵害了其他债权人的合法权益，应当确认抵押合同无效。
综上所述，请求法院判令二被告于2014年8月11日签订的《最高额抵押合同》无效；由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
证据一、工商公示信息复印件。证明：被告科易贷款公司系本案适格主体。
证据二、恩施州林文（2012）125号《恩施州林业局关于市一中路6号片区改造房屋置换方案的请示》复印件、合同编号：鄂-ES-2013-10003号《国有建设用地使用权出让合同》复印件、恩施州林函（2013）2号《州林业局关于市一中路6号片区改造置换及回购房建设标准的函》复印件各一份。证明：1、为改善凤凰山景区整体形象以及恩施州林业系统困难职工的居住条件和生活环境，经原告请示，恩施州政府同意通过挂牌出让方式对原告直属的林科所、林调院等六家事业单位位于市一中6号片区的办公及住房进行改造、置换、开发；2、被告金之易公司通过出让获得市一中6号宗地的土地使用权；根据国有建设用地使用权出让合同约定，被告金之易公司必须为市一中路6号宗地内搬迁户还建6163.36平方米，以及由原告统一组织回购住房24700平方米；在规划设计范围中为1-4号楼，且4号楼基于还建户的具体情况进行设计、建造。
证据三、恩市他项（2013）第617号《他项权证》及其注销土地登记申请书复印件、恩市他项（2014）第272号《他项权证》及其注销土地登记申请书复印件、2014年8月12日被告金之易公司办理国有土地使用权抵押登记的材料复印件（0006993存根、国有土地使用权抵押登记审批表、额度借款合同、最高额抵押合同、股东会决议、委托手续等）。证明：1、被告科易贷款公司在明知被告金之易公司为重庆市金易建筑工程有限公司提供抵押担保的土地含有为搬迁户还建的6163.36平方米以及由原告统一组织回购住房24700平方米情况下，仍然就市一中路6号宗地办理抵押登记涉嫌恶意交易，通过抵押担保的合法形式实现转移瓜分资产的非法目的，严重损害原告单位干部及职工的物权利益及施工单位的债权利益，损害国家利益及第三人利益，造成社会不稳定因素，应当确认抵押担保合同无效；2、被告金之易公司在短期内三次为无关联的第三人的巨额债务提供土地使用权抵押担保，且在担保的过程中，没有与主债务人形成协议，没有从中获利也没有要求主债务人提供反担保，且重庆市金易建筑工程有限公司的债务的真实性及资金走向不明，被告金之易公司的担保行为异常，恶意损害了原告及购房户的合法权益。
证据四、关于征求《州直林业小区回购住房分配实施方案（讨论稿）》意见的通知复印件、金易·中央公园4#楼置换房屋分配表、《房屋拆迁置换协议》复印件、林业系统回购房交款名单复印件、金易·中央公园房地产预售项目信息复印件、房屋预售许可证复印件、情况说明（金之易公司）复印件、移交清单复印件各一份。证明：1、在房屋进行预售前，金易·中央公园1-4号楼已经进行了分配，置换户与部分购房户已经与被告金之易公司签订了置换协议或购房合同。2015年1月9日，被告科易贷款公司接管被告金之易公司公章后参与了房屋预售，该部分预售的房屋应视为被告科易贷款公司同意解除土地使用权的抵押。2、恩施州林业系统还建户及回购户依法享有1-4号楼土地使用权，还建户及购房户的具体房号及房屋面积已经确定，91户购房户已签订购房合同并备案，对于权属已经确定或者尚存争议的财产，不得设定抵押，二被告对1-4号楼土地使用权的抵押应当归于无效。3、1-4号楼房屋置换人及购房户均享有优先权，二被告的抵押行为严重损害房屋置换人及购房户的优先权，抵押合同应确认无效。
证据五、《建设项目总承包合同》（金之易公司与清江建安公司）复印件、恩施州2015年上半年商品房销售均价情况复印件、（2015）鄂恩施中破（预）初字第00001-1号《民事裁定书》复印件、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂-ES-2013-10003）复印件各一份。证明：1、被告金之易公司仅在恩施地区存在金易·中央公园一个开发项目，从房屋预售收入及建设综合成本（土地出让金、工程款以及各项税费、规费等）对比，金之易公司本身不具备债务承接能力及债务担保的能力。2、被告金之易公司无偿承接无直接关联的巨额债务及担保巨额债务，不符合企业正常经营行为；试图通过破产程序逃避债务（未果）。3、被告金之易公司在自身不具备担保能力又无主债务人提供反担保情况下为无关联巨额债务提供担保，本身属于履行不能，严重损害权利人合法利益。
证据六、（2015年2月10日）《恩施市一中路6号片区改造的补充协议》复印件一份。证明：被告金之易公司不得对1-4号楼土地使用权设立抵押，对擅自处置造成的损失应全额赔偿。
被告金之易公司辩称，第一、对于原告诉状中陈述的基本事实没有异议。第二、当时签订抵押担保合同的基本情况：2014年8月份，重庆市金易建筑工程有限公司的股东重庆金易房地产开发有限公司的法定代表人简广斌称，金易建筑公司因缺乏流动资金已经与本案的被告科易贷款公司签订了额度借款合同，已由重庆金易房地产集团公司及其法定代表人简广斌、简广兰等为该笔借款提供相应的担保。被告科易贷款公司提出还需要抵押物才能早日获得贷款，并告诉被告金之易公司其在重庆具有相当的经济实力，资产在十亿以上，提供抵押之后，不会给被告金之易公司造成任何损失，也不会要担保人真正的承担责任。在此情况下，被告金之易公司才同意对该笔贷款提供担保。据被告金之易公司所知，所担保的4000万元贷款中，重庆市金易建筑工程有限公司仅获得贷款2000万元，另外2000万元是被告科易贷款公司贷汇给了重庆胜一商贸有限责任公司使用。
被告金之易公司为支持其抗辩理由，提交了以下证据：
证据一、《民事诉讼状》复印件一份。证明：被告金之易公司在为本案涉及的贷款提供抵押担保时，是简广斌称有包括重庆金易房地产开发公司在内的八个担保人为该笔贷款提供担保的情况下签订的抵押担保协议。
证据二、《最高额抵押合同》复印件一份、付款凭证复印件两份。证明：1、被告科易贷款公司与被告金之易公司签订《最高额抵押合同》的时间为2014年8月11日，但实际是在2014年8月11日之后签订的。当日被告科易贷款公司并未到恩施与被告金之易公司签订合同。2、被告金之易公司担保的借款是4000万元，而被告科易贷款公司实际发放给借款人只有2000万元，另外2000万元以发放贷款的形式发放给了重庆胜一商贸有限公司。
被告科易贷款公司辩称，一、原告州林业局既不是《国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》的合同当事人，也不是涉案土地还建户、回购房的回购户，即使抵押行为侵犯了第三方利益，也与原告无关。原告以抵押行为侵犯了林业系统职工物权利益及其他债权人利益为由提起诉讼，其身份并不适宜，不是本案的适格原告。二、被告金之易公司是湖北省恩施州舞阳街道办事处市一中路6号土地的合法使用权人，其与被告科易贷款公司签订《最高额抵押合同》时，除在合同上加盖公章外，还有其法定代表人签名，说明被告金之易公司就重庆市金易建筑工程有限公司向被告科易贷款公司借款提供担保是其真实意思表示，并且知晓提供担保需承担的法律后果。《最高额抵押合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。三、二被告签订《最高额抵押合同》时，被告科易贷款公司审查了被告金之易公司提供的恩市国用（2013）第010678号《国有土地使用权证》，根据物权公示原则，被告科易贷款公司有理由相信被告金之易公司是恩施州舞阳街道办事处市一中路6号土地的合法使用权人。被告科易贷款公司并不知晓被告金之易公司与恩施市国土资源局签订的《补充条款》的相关内容。且双方在恩施市国土局办理抵押登记时，也无任何障碍或得知上述情况。所以，原告请求确认合同无效无法定理由，被告科易贷款公司作为善意第三人，其抵押权应受保护。四、我国物权以公示登记为准，原告主张涉案土地上1-4号楼“所有权及土地使用权已经预设归恩施州林业系统部分单位及个人所有”无相关法律依据。即便是还建户、回购户利益受损，也可以根据房屋置换协议和买卖合同的约定，追究相对方的违约责任。况且，涉案土地上的在建房屋，除还建房和回购房外，还有对外销售的商品房，被告科易贷款公司并未查封冻结上述回购房及还建房，科易贷款公司的抵押权不必然影响还建户和回购户的利益，即使利益受损，可通过其他救济渠道主张权利。综上，原告主张确认《最高额抵押合同》无效并不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告科易贷款公司为支持其抗辩理由，提交了以下证据：《最高额抵押合同》复印件、《他项权证》复印件各一份。证明：抵押合同中有被告金之易公司盖章及法定代表人签字，提供担保是被告金之易公司的真实意思表示。他项权利证书证明被告科易贷款公司的担保物权经过了抵押登记，合法有效，应当受到保护。
经质证，针对原告提交的证据及其证明目的，被告金之易公司的质证意见为：对证据一没有异议；对证据二的真实性和证明目的均无异议；对证据三的真实性没有异议，但不能达到其第2个证明目的；对证据四真实性没有异议，但不能达到其第3个证明目的；对证据五真实性没有异议，但被告金之易公司申请破产不是为了逃避债务，而是为了保护原告在内的相关权利人的利益；对证据六的真实性没有异议，但与本案没有关联性。被告科易贷款公司质证意见为：鉴于原告提交的所有证据均为复印件或者打印件，真实性均无法核实。但对证据一没有异议；证据二与本案没有关联性，而且无法达到其证明目的；证据三不能证明被告科易贷款公司是明知该土地的情况，也不能证明被告金之易公司恶意损害了购房户的利益，更不能证明抵押担保合同无效；证据四不能达到其证明目的；证据五与本案没有关联性，也不能证明被告金之易公司通过破产程序逃避债务；证据六不能达到其证明目的，该份证据签订时间是在被告科易贷款公司的抵押权设立之后，属被告金之易公司与原告州林业局的单方面约定，被告科易贷款公司并不知情，该份证据恰好证明如果原告有损失，是可以找合同相对方被告金之易公司赔偿。
针对被告金之易公司提交的证据及其证明目的，原告的质证意见为：对两组证据的真实性及证明目的均无异议。被告科易贷款公司的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，被告金之易公司陈述提供担保时还有八个担保人也是事实；对最高额抵押合同的真实性没有异议，但是不能达到其证明目的；对两份付款凭证真实性没有异议，但与本案没有关联，其中2000万元是根据借款人的委托付款指定支付给重庆胜一商贸有限责任公司的。
针对被告科易贷款公司提交的证据及其证明目的，原告的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，不能证明提供担保系被告金之易公司的真实意思。被告金之易公司的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。提供抵押担保不是被告金之易公司的真实意思，被告金之易公司提供担保是在简广斌已经为被告科易贷款公司提供担保的情况下，认为提供担保不会对被告金之易公司造成任何损害。简广斌以及重庆金易房地产开发集团有限公司和被告科易贷款公司均陈述，重庆金易房地产公司在重庆有几十亿资产，而根据被告金之易公司提交的《民事起诉状》的内容可以证明，其隐瞒了真相。在办理抵押登记时，向恩施市国土资源局提供了被告金之易公司与恩施市国土资源局签订的国有土地出让合同，该合同包括补充条款。
本院认证，原告提交的证据虽为复印件，但既与被告金之易公司有直接的关联，也与本案有直接的关联性，被告金之易公司对其真实性均无异议，故本院予以采信。被告金之易公司及被告科易贷款公司各自提交的证据，各方对其真实性均无异议，本院予以采信。
经审理查明，2012年7月2日，原告州林业局以恩施州林文（2012）125号文件向恩施土家族苗族自治州人民政府呈报了《州林业局关于市一中路6号片区改造房屋置换实施方案的请示》，该请示载明：2011年5月11日，州规划委员会第四次主任办公会议审议并通过了《州林业局关于市一中路6号片区拆迁还建方案》，同意该地块规划方案，并明确了具体经济技术指标。我局随后上报了《关于将市一中路6号地块土地挂牌出让收益资金直接用于凤凰山公园房屋拆迁还建的请示》，政府领导批示同意6号地块进行“招拍挂”；为尽快落实领导批示意见，进一步推进本片区改造工作，我局特拟订了《市一中路6号片区改造房屋置换实施方案》附：《市一中路6号片区改造房屋置换实施方案》（以下简称《6号实施方案》）。《6号实施方案》载明：适用范围为位于本小区内的恩施州林科所、种苗站、林调院、森防野保站、州林业局、星斗山国家级自然保护区的国有资产；本小区内的49户居民房屋。房屋的置换比例为单位办公楼实行1比1.1的比例，个人住房按1比1.4的比例置换。用于置换办公楼的回购总面积约5115㎡（单价2400元／㎡，合约1227.6万元），用于置换住户回购房总面积约5884.7㎡（单价2400元／㎡，合约1412.33㎡），合计金额约2639.93万元计入土地总成本。州直林业系统内部职工以筹资方式与开发商投资共建20000㎡，以单价3000元／㎡以内优惠销售给州直林业系统内部职工用于解决职工住房困难。
州政府于2012年7月4日在上述文件上批示：“同意按规划意见和相关程序实施土地招拍挂。”此后，“市一中路6号宗地”经相关部门批准后，依法定程序进行招拍挂。
2013年1月16日，原告州林业局向恩施市国土资源局发出《州林业局关于市一中路6号片区改造置换房及回购房建设标准的函》（恩施州林（2013）2号），该函载明：市一中路6号片区改造，涉及拆除房屋49户6个单位，拆除房屋总面积8035.39㎡，其中办公楼面积3961.95㎡、住宅总面积4073.44㎡。需还建置换总面积10060.95㎡，其中，办公楼4358.15㎡、住宅总面积5702.80㎡。办公楼进行异地还建，住宅为就地还建置换，还建地点为原住宅楼相应位置，即规划方案中3号楼的一单元，还建楼层为1至16层。还建总套数49套。回购房事宜：回购房位于规划方案途中1、2号楼的全部和3号楼的二单元，楼层为17层，回购总面积月24700㎡，回购单价控制在3000元每平方米以内。
2013年3月20日，恩施市国土资源局（××）与被告金之易公司（××）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地面积18576.25㎡，出让宗地座落于舞阳大街市一中路6号，出让期限70年（自交付土地之日起算），出让价款4800万元；××在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划部门确定的出让宗地规划条件，其中建筑总面积56384.62㎡；××按照合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用权证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押；国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同不得违背国家法律、法规规定和本合同约定；国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请土地变更登记等等。合同第18页，双方约定了《补充条款》，其内容为：按挂牌出让文件要求，××必须执行的条件：1、在宗地内为搬迁户还建住房6163.36平方米；2、由州林业局统一组织回购住房24700平方米，单价不高于3000元／平方米。还建房、回购房的分户面积、楼层、交房标准、交房时间等，以《市一中路6号片区改造房屋置换实施方案》、州林业局与被搬迁户签订的《房屋征收置换协议》和《州林业局关于市一中路6号片区改造置换房及回购房建设标准函》为准；3、在宗地内无偿修建至凤凰山森林公园长约77米、宽5米城市主干道，建设标准为城市道路相应标准。此后，被告金之易公司取得前述宗地的恩市国用（2013）第010678号《国有土地使用权证》。
2014年6月，被告金之易公司与原告州林业局等被拆迁人签订了《房屋拆迁置换协议》。
2014年7月12日，被告金之易公司（××）与案外人恩施市清江建安有限公司签订《建设项目工程总承包合同》，合同约定：位于恩施市凤凰山森林公园内（州林科所）的金易.中央公园房地产开发项目1#-5#楼（一期）施工建设，建筑总面积为39964.95㎡，合同价格为45823427.47元，除需进行增减的项目外，合同价格不作调整。
2015年1月5日，被告金之易公司取得鄂恩市房售字（2015）0002号《湖北省商品房预售许可证书》（发证机关为恩施市房地产管理局），该书中“预售商品房”栏载明：项目名称为金易·中央公园，项目地址为舞阳办街道办事处一中路6号，总规模65538.93㎡，销售面积52733.57㎡，功能为住宅。此后，被告金之易公司与91位恩施州林业系统的职工签订了商品房买卖合同即回购房合同，其中37人已全额付款（包括部分按揭贷款），其余均交纳部分回购款。另有63人虽未签订商品房买卖合同，但交纳了部分回购房款（或诚意金）。共计交纳了回购房款2701.9916万元。
2015年2月10日，原告州林业局（甲方）与被告金之易公司（乙方）签订《恩施市一中路6号片区改造的补充协议》，协议载明：鉴于恩施市一中路6号片区改造主体已基本完工，乙方因欠承包方工程款未付而陷入民工讨薪危机，后期装饰装修及附属设施建设工程停滞，预计不能按期交付房屋引起甲方下属单位及干部职工恐慌。为保障甲方利益及甲方下属单位、干部职工的合法权益能够得以顺利实现，确保该项目近期交付还建房，特补充订立本协议。一、乙方应当及时有效化解当前民工薪资纠纷，并不得因此延误恩施市一中路6号片区改造建设工期，确保按期向甲方交付1-4号楼房屋。二、甲方及下属单位、干部职工暂停交付下余房款。由乙方利用现有资金（包含甲方及下属单位职工已交部分）和自筹资金继续进行小区开发建设，待验收合格达到交房条件后，由甲方组织并负责收取1-4号楼单位及干部职工应交房款及相关费用，与乙方进行结算。三、乙方不得通过对外销售等方式处理针对甲方及甲方下属单位职工开发的1-4号楼房屋。乙方擅自处理1-4号楼导致甲方及相关人员损失的，由乙方负责全额赔偿。四、乙方不得对恩施市一中路6号片区中1-4号楼房屋及关联土地通过担保等形式设置第三方权益。由此给甲方及下属单位、干部职工带来的损失由乙方全额赔偿。五、如乙方不能按期完成开发建设任务，向甲方交付1-4号楼房屋，则甲方可自行筹资续建，乙方保证全力配合验收。
2014年8月11日，被告科易贷款公司（2015年1月15日之前为重庆两江新区众盛小额贷款有限公司）给案外人重庆市金易建筑工程有限公司贷款4000万元，签订了编号（众盛小贷）2014年额借字第108041号《额度借款合同》。同日，被告科易贷款公司（债权人）与被告金之易公司（××）签订编号（众盛小贷）2014年额抵字第108041-1号《最高额抵押合同》，合同载明：1.1、本合同抵押担保的主合同是债权人与债务人签订的编号为（众盛小贷）2014年额借字第108041号的《额度借款合同》及其项下所有分合同，借款最高额度为肆仟万元，额度有效期为12个月，自2014年8月11日至2015年8月10日（与借款合同一致）。该合同的第三条抵押物中没有载明具体的抵押物。2014年8月12日的《国有土地使用权抵押登记审批表》载明：抵押权人为科易贷款公司，××为金之易公司，土地坐落于舞阳街道办事处市一中路6号，××土地证号为恩市国用（2013）第0106**号，抵押期限为2014年8月12日至2018年8月10日，抵押土地使用权总面积为18576.25㎡，土地使用权资产总量为4800万元，抵押金额为全部抵押，贷款金额4000万元。该书“抵押地块宗地图”栏载明：恩市国用（2013）010678号土地证，《额度借款合同》，《最高额抵押合同》，国有建设用地使用权出让合同等内容。当日，被告科易贷款公司取得前述土地的恩市他项（2014）第367号他项权证。此前，被告金之易公司于2013年10月28日、2014年6月23日曾两次以前述土地为他人担保，并办理抵押登记（均已注销）。
科易贷款公司于2015年3月12日具状向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，要求重庆市金易建筑工程有限公司偿还借款，并要求担保人承担担保责任，其中，要求对金之易公司提供的抵押物的处置价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，并对该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。
另查明，在恩施市一中路6号所在地即“金易·中央公园”建设的房屋共10栋，主体工程已全部完工，工程已全部停工。还建户已选定还建房为4#楼，回购户已选定回购房为1-3#楼，均已选定具体房号。
本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案主要焦点有两点，一是原告州林业局是否具备本案的诉讼主体资格问题；二是二被告签订的《最高额抵押合同》的效力问题。
首先，原告州林业局是否具有主体资格。恩施市一中路6号片区已挂牌出让的土地系州林业局下属单位办公地、职工居住地。为改善下属单位的办公条件及单位职工的居住条件，州林业局向当地政府提出改造方案，并经人民政府同意后实施的，案涉土地直接关系到州林业局所属单位、职工的权益，在该土地上开发建设的“金易·中央公园”项目直接关乎州林业局单位、职工还建、回购房屋等切身利益，《国有建设用地使用权出让合同》补充条款中明确载明了××必须执行的条件之一是还建房和回购房。因此，原告州林业局与本案有直接的利害关系，具有诉讼主体资格。
其次，被告金之易公司与被告科易贷款公司签订的《最高额抵押合同》的效力问题。1、案外人恩施市国土资源局与被告金之易公司于2013年3月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》中的“补充条款”明确载明：在宗地内还建住房6163.36㎡；由州林业局按不高于3000元／㎡统一回购住房24700平方米；在宗地内无偿修建至凤凰山森林公园的城市主干道。该约定设定了还建户和回购户在案涉土地上享有权利及公共利益。2、2014年8月11日，二被告签订《最高额抵押合同》，并于次日在案涉土地上登记设立了抵押权。此时，依据被告金之易公司与案外人建安公司签订的《建设工程施工合同》的时间来看，“金易·中央公园”项目已在修建。故被告金之易公司将原告享有权利的土地擅自抵押给被告科易贷款公司，侵犯了还建户、回购户的权利。3、二被告共同申请办理抵押登记的申请中，明确载有国有建设用地使用权出让合同，被告科易贷款公司应该知道该合同中补充条款的内容即他人享有案涉土地的权利。4、除被告金之易公司之外，二被告均无证据证明案涉土地的其他权利人同意抵押，况且，作为还建单位之一的州林业局起诉要求确认抵押合同无效，也表明还建单位不同意抵押。5、在案涉土地出让前，《州林业局关于市一中路6号片区改造置换房及回购房建设标准的函》已初步确定还建房、回购房的楼栋号，且实际上1-4号楼的房屋已由还建户、回购户选定完毕，故还建户、回购户享有1-4号楼项下土地的使用权。根据《合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”二被告签订的《最高额抵押合同》，部分内容侵犯了还建户、回购户的权利，且不具有《合同法》第五十一条规定的合同有效的条件，故二被告签订的《最高额抵押合同》部分无效，即在1-4号楼项下土地设立的抵押无效。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，原告请求确认二被告签订的《最高额抵押合同》全部无效，没有事实和法律依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告恩施州金之易置业有限公司与被告重庆两江新区科易小额贷款有限公司于2014年8月11日签订的《最高额抵押合同》部分无效即位于恩施市一中路6号的“金易·中央公园”项目中的1-4号楼项下土地上设立的抵押无效（具体面积、四至以恩市国用（2013）第010678号国有土地使用权证所在土地上1-4号楼所处位置、所占该地整体规划比例确定）。
二、驳回原告恩施土家族苗族自治州林业局的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告恩施州金之易置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 郭韶华
审判员 张 勇
审判员 谭远双
二〇一六年五月二十日
书记员 罗 毅