成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0108民初1442号
原告成都传媒公司投资有限公司。
法定代表人廖联清。
委托代理人张红兵。
委托代理人陈籽行。
被告成都有点无聊餐饮有限公司。
法定代表人陈传昊。
原告成都传媒公司投资有限公司（以下简称成都传媒公司）与被告成都有点无聊餐饮有限公司（以下简称有点无聊餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，由代理审判员符荣华独任审判，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告成都传媒公司的委托代理人张红兵、陈籽行，被告有点无聊餐饮公司的法定代表人陈传昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都传媒公司诉称，原告与案外人成都贤庭文化传播有限公司（以下简称贤庭公司）于2011年5月10日签订《成都东区音乐公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定贤庭公司承租原告位于成都东区音乐公园的x号楼Z3-1-3商铺，租赁面积为261㎡，租赁期限为2011年6月30日至2016年6月29日，共5年；租金为：第一年、第二年按90元/㎡·月计收，第三年、第四年按95元/㎡·月计收，第五年按99元/㎡·月计收，由贤庭公司按季度向原告支付。同时约定贤庭公司应当支付物业管理费，按月向原告支付商业运营管理费，其中商业管理费和物业管理费的标准均为5元/㎡·月；还约定逾期未交租金的，每逾期1天原告有权按照双倍日租金收取逾期违约金；逾期30天以上的，原告有权解除合同，未解除合同的，逾期违约金继续计算。2012年12月4日，被告、贤庭公司与原告协商一致将《租赁合同》的承租方变更为被告，并由原告的代理人成都传媒公司产业园区运营管理有限公司、贤庭公司与被告签订《合同权利义务转让协议书》（以下简称《协议书》）。《租赁合同》和《协议书》的内容合法有效，被告作为《租赁合同》权利义务的继受主体，应当依约履行合同义务。《租赁合同》生效后，原告依约向承租人提供房屋，而被告自2012年11月21日起至今未向原告支付房屋租金，自2015年1月1日起至今未向原告支付商业运营管理费原告多次催收未果，截止2016年3月20日被告已共欠付租金991908元、商业运营管理费18270元、物业管理费3480元，已产生逾期违约金2085216元。为此，原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付自2012年11月21日起至2016年3月20日止的租金、商业运营管理费；2016年1月1日起至2016年3月20日止的物业管理费等费用共计人民币1013658.6元；被告向原告支付从逾期支付日（2012年10月16日）至实际清偿日的逾期违约金共计人民币2085216元（暂计算至2016年3月20日）；由被告承担本案全部诉讼费。
被告有点无聊餐饮公司答辩称，对欠费行为予以认可，但原因是实际经营困难，存在亏损；对原告主张的租金、商业运营管理费的起算时间无异议，但截止时间应为2016年1月1日，因此时原告已将涉案商铺封锁；对主张的物业管理费无异议；经营过程中，原告对于其欠费的行为予以了认可，且在催缴费用的过程中也未提到违约金，因此，被告不应当支付违约金；双方在协调过程中，原告同意减免11个月的租金。
经审理查明，原告成都传媒公司与案外人贤庭公司于2011年5月10日签订《租赁合同》一份，约定贤庭公司（乙方）向原告成都传媒公司（甲方）承租其位于成都市成华区建设南支路4号的成都东区音乐公园的x号楼Z3-1-3商铺，承租面积为261平方米，用于开设音乐书吧或甲方同意的其他用途；租期5年，自2011年6月30日起至2016年6月29日，租金按指定方式收取：租期第1-2年阶段，按90元/㎡/月计收，租期第3-4年阶段，按95元/㎡/月计收，租期第5年阶段，按99元/㎡/月计收，乙方每3个月缴纳一次租金，并应在计租期第一个月15日前向甲方缴纳；乙方应当按月向甲方或甲方指定的物管公司支付物业管理费，物业管理费现定为5月/平方米·月，乙方缴纳的物业管理费不包含电费、水费及通信费和有线电视等公共设施或公共供给的费用；乙方应当按月向甲方支付商业运营管理费，运营管理费的标准为5元每平方米/月；租赁期间，乙方拖欠租金及应交的其他费用一个月以上仍未支付的，或乙方提前终止合同的，甲方有权解除合同，收回租赁物，要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金；乙方逾期未交租金的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同，甲方未解除合同的，有权继续按照双倍日租金/日收取违约金。《租赁合同》签订后，原告成都传媒公司依约向贤庭公司交付了商铺。
另查明，2011年10月11日，原告成都传媒公司出具《授权委托书》，将成都东区项目一期授权成都传媒公司产业园区运营管理有限公司（以下简称园区运管公司）负责运营管理，包括对该项目的资产进行合法、安全使用管理，负责项目内的招商、宣传、推广及运营管理；本授权委托书签发之前由成都传媒公司签订的除与工程建设相关的合同之外的其他合同均由园区运管公司保管、执行，此部分合同的权责利均由其享有并承担，包括但不限于租金代收、法律纠纷、赔偿责任等。2012年12月4日，园区运管公司（甲方）、贤庭公司（乙方）、被告有点无聊餐饮公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，约定甲方同意乙方将其在前述《租赁合同》项下以及履行过程中产生的所有权利义务全部转让予丙方，由丙方作为合同乙方享受权利、履行义务；丙方同意接受原《租赁合同》以及履行过程中乙方的权利义务。贤庭公司、被告有点无聊公司自2012年11月21日起未再向原告缴纳租金，自2015年1月1日起未再向原告缴纳商业运营管理费，自2016年1月1日起未履行物业管理费的交费义务。2015年12月24日，被告向原告发出《关于终止租赁合同的商榷函》（以下简称《商榷函》），载明因租赁费用过高，申请自2016年1月1日起停止经营x号楼Z3-1-2商铺、x号楼Z3-1-3商铺，并提前终止租赁合同。原告收到该《商榷函》后，同意提前终止租赁合同，合同终止日为2016年3月20日。
审理过程中，原告提交了被告的欠费情况，截止2016年3月20日，被告尚欠租金991908.6元、商业运营管理费18270元、物业管理费3915元。被告对物业管理费予以认可，同时认为因原告于2016年1月1日已将涉案商铺上锁，租金及商业运营管理费应支付至2016年1月1日，但被告未提交相应证据证明，且认可其未办理相应的交房手续，认可原告未同意被告提出的于2016年1月1日终止合同的意见。原告认可涉案商铺由物业公司于2016年3月21日上锁。
庭审中，就被告答辩中提出的减免11个月的租金的意见，原告表示涉案商铺实际已从2011年开始经营，原告现在主张的是自2012年11月过后的租金，其已经减免了11个月的租金。被告认可2012年11月之前没有计租。同时，就原告主张的违约金，被告表示不应当支付且认为其计算标准过高。
上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据予以证明：当事人身份信息、成都新闻广告策划有限公司营业执照、东郊记忆园区运营管理有限公司营业执照、准予变更登记通知书、授权委托书、成都东区音乐公园租赁合同、合同权利义务转让协议书、关于终止租赁合同的商榷函、关于终止“无聊音乐书吧”终止租赁合同的函、无聊书吧欠费清单及违约金计算、无聊书吧欠费明细表、缴费通知书、费用催缴通知单、关于“无聊音乐书吧”欠费问题协商处理事宜的通知等。
本院认为，原告与贤庭公司签订的《租赁合同》及园区运管公司、贤庭公司及被告签订的《合同权利义务转让协议书》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力。依据《合同权利义务转让协议书》的约定，贤庭公司已将其在《租赁合同》项下以及履行过程中产生的权利义务全部转让予被告，现原告向被告主张权利，合法有据，本院依法予以支持。原告要求被告支付截止2016年3月20日欠缴的租金及商业运营管理费，被告主张原告已于2016年1月1日提前收回房屋，认为不应当支付其后的租金及商业运营管理费，本院经审查后认为，因被告就其主张的前述事实未提交证据证明，且被告当庭认可未办理相应的交房手续，认可双方未就2016年1月1日终止《租赁合同》达成一致意见，同时原告也对此不予认可，认为2016年3月21日才由物业公司上锁，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，被告应对此承担举证不利的后果，对被告该项辩解意见，本院依法不予采信，被告仍然应当支付截止2016年3月20日的租金、商业运营管理费。因被告对欠付租金、商业运营管理费的起始时间予以认可，故本院确认被告应向原告支付自2012年11月21日起至2016年3月20日止的租金991908.6元、自2015年1月1日起至2016年3月20日止的商业运营管理费18270元。庭审中，被告对欠缴的物业管理费无异议，本院依法予以确认。被告逾期未交租金的行为已构成违约，原告向其主张违约责任于法有据。被告以双方约定的违约金标准过高为由请求调减，本院认为，违约金虽兼具补偿与惩罚双重性质，但应当以实际损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，故根据公平原则，以逾付金额银行同期同档次贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准进行调减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告成都有点无聊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒公司投资有限公司支付自2012年11月21日起至2016年3月20日止的租金991908.6元及违约金（以逾期金额为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.5倍，计算至判决确定支付之日止）。
二、被告成都有点无聊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒公司投资有限公司支付自2015年1月1日起至2016年3月20日止的商业运营管理费18270元。
三、被告成都有点无聊餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒公司投资有限公司支付自2016年1月1日起至2016年3月20日止的物业管理费3915元。
四、驳回原告成都传媒公司投资有限公司其他诉讼请求。
本案受理费15795元，由被告成都有点无聊餐饮有限公司承担9500元，原告6295元。
如被告成都有点无聊餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。
代理审判员 符荣华
二〇一六年八月四日
书 记 员 向兰新