广东省汕头市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤05执异24号
异议人（被执行人）：汕头市美莱顺内衣城有限公司,住所地汕头市。
法定代表人：贝汉泉。
委托诉讼代理人：王建喜，广东国源岭东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡镇顺，广东岭南律师事务所律师。
申请执行人：汕头市胜腾投资有限公司，住所地汕头市。
法定代表人：周菲玲。
委托诉讼代理人：李文雄，该公司员工。
委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。
被执行人：汕头市港威化工有限公司,住所地汕头市。
法定代表人：钟明贤。
委托诉讼代理人：王建喜，广东国源岭东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡镇顺，广东岭南律师事务所律师。
被执行人：钟明贤，女，汉族，1969年1月7日出生，香港特别行政区居民，现住广东省汕头市。
被执行人：陈顺财，男，汉族，1966年11月10日出生，香港特别行政区居民，现住广东省汕头市。
被执行人：潮阳市港威化工有限公司，住所地广东省汕头市。
法定代表人：钟明贤。
被执行人：广东晟力新材料股份有限公司，住所地广东省汕头市。
法定代表人：郑晓纯。
在本院提级执行汕头市胜腾投资有限公司（下称胜腾公司）申请执行汕头市美莱顺内衣城有限公司（下称美莱顺公司）、汕头市港威化工有限公司（下称汕头港威公司）金融借款合同一案，胜腾公司申请执行汕头港威公司实现担保物权一案，胜腾公司申请执行广东晟力新材料股份有限公司（下称广东晟力公司）、钟明贤、陈顺财、潮阳市港威化工有限公司（下称潮阳港威公司）借款担保合同一案等三个执行案件中，于2016年6月12日作出（2016）粤05执恢115号之一执行裁定书，裁定涉案土地和房产以物抵债给申请执行人胜腾公司。被执行人美莱顺公司对执行法院作出以物抵债的裁定不服，提出书面异议，请求撤销上述（2016）粤05执恢115号之一以物抵债执行裁定书并重新评估拍卖。本院审查后，于2016年10月18日作出（2016）粤05执异40号执行裁定书，裁定驳回上述异议人的异议请求，美莱顺公司、汕头港威公司、钟明贤、陈顺财不服，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院审查后作出（2017）粤执复14号执行裁定书，撤销本院（2016）粤05执异40号执行裁定，发回重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人美莱顺公司请求，撤销（2016）粤05执恢115号之一以物抵债执行裁定书，重新委托进行司法评估、司法拍卖。具体理由：
一、执行法院依据《评估报告》确定司法拍卖保留价，据此确定以物抵债金额范围之时，《评估报告》已因有效期届满而失效，不得作为确定执行标的价值的依据。根据最高人民法院《关于深圳市华旅汽车运输公司出租车牌照持有人对深圳市中级人民法院执行异议案的复函》第三条可知，《评估报告》有效期届满后自动失效，执行法院不得依据该等报告的评估结果作为确定执行标的价值的依据，而应当重新委托进行评估和拍卖，否则即属程序违法。且根据《房地产评估规范》，《评估报告》第七条所载“估价依据”之一亦规定，基于房地产市场价格不断变化的特点和现状，房地产价值评估报告的结论必须受制于一定的期限，超越该期限的，评估结果将无法客观、准确地体现房地产的真实价值。本案中，根据《评估报告》第十二项“估价报告应用的有效期”可知：《评估报告》所确定的执行标的价值，仅在2014年11月15日至2015年11月14日期间有效。然而，执行法院对执行标的进行司法拍卖，并依据《评估报告》确定了执行标的拍卖保留价的时间为2015年12月16日，即已超过《评估报告》有效期；且在流拍之后，该法院还多次依据《评估报告》评估结果确定新的保留价。而法院依据《评估报告》及前述保留价，作出以物抵债《执行裁定书》的时间为2016年6月12日，更是远远超过该有效期长达半年之久。据此，根据前述最高人民法院《复函》等规定，执行法院在《评估报告》有效期之外，依据《评估报告》评估结果所作出的司法拍卖执行行为、以物抵债裁定执行行为，均不符合法律规定，严重损害申请人合法权益，应予以撤销。
二、法院委托进行司法评估的评估公司不具备司法评估资质，其出具的《评估报告》评估结果不符合客观事实，依法不得作为确定申请人执行标的价值的依据。根据最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第七条规定，人民法院委托司法评估的，应当从《评估机构名册》内选定。据异议人调查，出具《评估报告》的广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司（下称弘实评估公司）并不在该《评估机构名册》之内，因此，其出具的《评估报告》不得作为确定执行标的价值的依据，执行法院作出的司法拍卖执行行为、以物抵债裁定执行行为，亦不符合法律规定，应当予以撤销。此外，根据申请人委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对执行标的评估所作出的评估报告，执行标的的价值为304,537,156元，相差545,371,56元及评估异议提出480,000,000元，更相差230,000,000元之多。因此，申请人有合理理由质疑，执行法院作出司法拍卖执行行为、以物抵债裁定执行行为所依据的《评估报告》评估结果，与客观事实严重不符，不能准确地反映执行标的的真实价值，故应当重新对执行标的进行评估。
申请执行人胜腾公司称，美莱顺公司对（2016）粤05执恢115号之一执行裁定书提出异议，要求撤销该裁定进行重新评估拍卖，我司认为其异议请求不能成立，纯属缠讼赖债的表现，应予以驳回，具体答辩意见如下：
第一，异议人所谓《评估报告》过期的问题，事实上案涉弘评[2014]第1755号《房地产评估报告》有效期至2015年11月14日，而执行法院是在2015年10月28日裁定拍卖，并于2015年11月13日确定保留价并委托拍卖机构进行拍卖，根本不存在过期的问题。异议人在异议书中把拍卖及确定保留价的时间称为2015年12月16日，这纯粹是故意曲解事实，与执行法院的裁定书及委托书落款时间相违背，因此执行法院在三次无人竞买流拍的情况下，裁定以物抵债是完全正确的。第二，异议人所谓弘实评估公司不在《评估机构名册》内，这又是明眼人说瞎话，不顾事实达到令人发指的地步。事实上，弘实评估公司早在2012年已进入《评估机构名册》，2014年至今均在名册内，该机构具备司法评估资质。因此，异议人以弘实评估公司没有司法资质为由要求重新评估及重新拍卖，同样不能成立。第三，异议人口口声声所谓以物抵债的标的物，远不止评估价，甚至高达三、四亿价值，然在2015年12月14日执行调解中却称该公司所有资产都卖掉也没有亿元，拒绝调解先付一亿元或八仟万（详见执行卷正卷35-36页）。在2016年10月20日执行和解会上又称，1.8亿元其是买不起的，由此可见异议人一方面指责以物抵债1.8亿万价值偏低，另一方面却自己希望在1.8亿元以下，连具体数额都给不出的情况下赎回，这岂不是一种欠债又不想财产被变现的老赖表现吗？显然异议人采用双重标准进行异议均为恶意缠诉之举，明显浪费司法资源，客观上也给债权人带来困扰，与法律维护债权人权益的原则相违背。请求法院驳回异议请求，以维护法律尊严及保护债权人的合法权益。
申请执行人胜腾公司提供下列证据：中华人民共和国最高人民法院（2016最高法执复第20号）执行裁定书。
本院查明，原汕头市潮阳农村信用合作联社营业部（下称潮阳农信社）与美莱顺公司、汕头港威公司金融借款合同纠纷第一案，经汕头市潮阳区人民法院审理后作出了（2013）汕阳法民二初字第68号民事判决；与汕头港威公司实现担保物权纠纷第二案，经汕头市潮南区人民法院审理后作出了（2014）汕南法民一担字第1号民事裁定；与广东晟力公司、钟明贤、陈顺财、潮阳港威公司担保合同纠纷第三案，经汕头市中级人民法院终审后，维持了一审汕头市金平区人民法院（2014）汕金法民三初字第190号民事判决。三案裁判发生法律效力后，由于债务人均没有履行，原债权人潮阳农信社分别向原审理法院申请执行。三案申请执行标的合计本金13500万元及利息和申请执行人垫付的案件受理费804460元、为实现债权支出的律师费635200元。涉及抵押担保财产计有：一、汕头港威公司址于汕头市潮南区胪岗镇泗黄村省道洋的三处国有土地使用权，包括在该土地范围内的在建工程（建筑面积为43464.52平方米）,临时建筑物东1栋钢结构一层(建筑面积1961.22平方米)、小卖部钢混一层（建筑面积65.03平方米）；二、钟明贤址于汕头市潮南区胪岗镇泗黄村省道洋的二处房产（实际建筑面积5355.93平方米；实际建筑面积2635.36平方米）；三、潮阳港威公司址于汕头市潮南区胪岗镇泗黄村省道洋的钢混二层宿舍楼房产（实际建筑面积881.76平方米）。
汕头市潮阳区人民法院在执行中，依法作出（2013）汕阳法执字第132-01号执行裁定书，查封了被执行人汕头港威公司承担抵押担保责任的前述三处国有土地使用权及土地范围内建筑物。汕头市金平区人民法院以（2014）汕金法立保字第11号民事裁定查封了被执行人广东晟力公司、钟明贤、陈顺财、潮阳港威公司名下的财产。因上述三案的原申请执行人同属潮阳农信社，被执行人和执行财产互为交叉牵连，故汕头市潮南区人民法院于2014年9月15日将潮阳农信社申请参与财产分配的申请转交潮阳区人民法院；汕头市金平区人民法院则于2015年10月26日将其查封的被执行人财产委托汕头市潮阳区人民法院合并执行拍卖。
汕头市潮阳区人民法院经摇珠随机选择，委托了弘实评估公司对上述查封三项土地及房产进行价格评估，确定总评估价为25532.6万元。汕头市潮阳区人民法院依法向本案当事人送达（弘评（2014）第1755号《房地产估价报告》）副本。当事人收到评估报告书后以评估价格偏低为由提出异议。汕头市潮阳区人民法院责成评估机构作出答复，评估机构弘实评估公司答复驳回了评估异议。
2015年10月28日，汕头市潮阳区人民法院作出（2015）汕阳法执恢字第20-01号执行裁定书，裁定拍卖或变卖已作评估的上述三项财产，确定拍卖保留价并于2015年11月13日委托广东泰新拍卖有限公司（下称泰新拍卖公司）拍卖上述三项财产。
在汕头市潮阳区人民法院执行拍卖财产期间，因执行法院推行执行改革试点工作，辖下的潮阳、潮南、金平三区法院执行案件均由本院执行。
在此过程，原申请执行人潮阳农信社将其在上述三案中享有的债权转让给第三人胜腾公司。本院依法作出（2016）粤05执115号、（2016）粤05执158号、（2016）粤05执167号执行裁定书，裁定变更胜腾公司为三案的申请执行人。
上述三项财产经过三次公开拍卖，包括最后将拍卖保留价调降至18000万元后公开进行拍卖，均无人登记竞买而流拍。申请执行人胜腾公司愿意以上述三项财产的最后一次拍卖保留价18000万元以物抵债。具体为：申请执行人胜腾公司愿意以上述第一项财产的最后一次拍卖保留价17703.1324万元以物抵债，以上述第二、三项财产的最后一次拍卖保留价296.8676万元以物抵债。本院依法作出（2016）粤05执115号之一和（2016）粤05执167号之一执行裁定书裁定以物抵债。因被执行人美莱顺公司、汕头港威公司、陈顺财、钟明贤、潮阳港威公司拒不将上述抵债的土地使用权及地上的建筑物自动交付申请执行人胜腾公司。本院依法发出强制搬迁公告，公告期满后被执行人仍拒不腾退，故本院依法强制执行将上述抵债的土地使用权及地上建筑物交付申请执行人胜腾公司管正。
美莱顺公司对执行法院作出的（2016）粤05执恢115号之一执行裁定书提出异议，要求撤销该裁定进行重新评估拍卖。
本院认为，本案争议的焦点：一是评估机构是否有评估资质，执行法院委托拍卖时《房地产估价报告》是否超过有效期限；二是执行法院作出的（2016）粤05执恢115号之一以物抵债执行裁定是否符合法律规定，是否应予撤销。
关于评估机构是否具备评估资质，执行法院委托拍卖时《房地产估价报告》是否超过有效期限。
根据广东省高级人民法院《关于确定广东法院司法委托人选（第二批）的通知》收录记载，本案作出评估报告的弘实评估公司在《评估机构名册》之内，属于有评估资质的估价公司。执行法院委托其进行评估，符合最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第七条规定：人民法院委托司法评估的，应当从《评估机构名册》内选定。因此，弘实估价公司依法具备评估资质，其出具的《房地产估价报告》依法可作为确定执行标的价值的依据。此外，从评估机构出具《房地产估价报告》的有效期限和执行法院委托拍卖的过程上看，评估机构于2014年11月15日出具《房地产估价报告》，并注明有效期限为一年。执行法院在接到《房地产估价报告》之后的一年有效期限内，确定第一次拍卖的保留价并委托泰新拍卖公司对涉案土地、房产进行拍卖。虽然后来连续出现三次拍卖三次流拍和最后由申请执行人以物抵债的情况，但这属于执行拍卖过程的连续行为，并不影响本案启动拍卖是在《房地产估价报告》有效期限内的客观事实。而《房地产估价报告》仅是作为启动拍卖时确定保留价的参考，第二、三次拍卖则是根据前一次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受到《房地产估价报告》的影响，故执行法院的拍卖行为符合法律的规定，执行法院委托拍卖时《房地产估价报告》不存在有效期届满失效的情况。
关于执行法院作出的（2016）粤05执恢115号之一以物抵债执行裁定是否符合法律规定，是否应予撤销。
本案中，执行法院在评估机构作出《房地产估价报告》后的有效期限内就确定保留价并委托泰新拍卖公司对上述涉案三项财产以评估价25532.6万元进行拍卖。泰新拍卖公司接受委托后在汕头日报刊登拍卖公告，在公告期限届满后在执行法院拍卖厅公开拍卖，因无人竞买第一次拍卖流拍。第一次拍卖流拍后，泰新拍卖公司经报请执行法院同意，将拍卖保留价调整降价了20%，即降价为20426.08万元。后泰新拍卖公司依法进行第二次拍卖，因无人竞买第二次拍卖又流拍。泰新拍卖公司再次经报请执行法院同意，将拍卖保留价调整降价了12.26%，即降价为18000万元，泰新拍卖公司又进行第三次拍卖，又因无人竞买第三次拍卖又流拍。第三次拍卖流拍后，申请执行人胜腾公司愿意以被执行人汕头港威公司所有的第一项财产，即址于潮南区泗黄村省道洋三处国有土地使用权和地面上在建工程、临时建筑物东1栋钢结构一层、小卖部钢混一层的土地和房地产以第三次拍卖时第一项财产的保留价17703.1324万元以物抵债，抵偿债务。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告……。依据上述规定，涉案土地、房产在第三次拍卖流拍后，如果申请执行人愿意以物抵债的，法院依法应当予以准许，因此，执行法院在第三次拍卖流拍后，在申请执行人愿意以被执行人汕头港威公司所有的第一项财产以物抵债的情况下，裁定以物抵债符合法律规定，依法应予维持。
综上所述，异议人美莱顺公司提出的异议理由均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回异议人汕头市美莱顺内衣城有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 林炼丛
审判员 陈家彬
审判员 庄志杰
二〇一七年九月十五日
书记员 吴秀银
李丹筠