河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终4502号
上诉人（一审被告）：时中喜，男，1967年9月1日出生，汉族，住新蔡县。
委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司。住所地：新蔡县人民路路北。
负责人：金建林，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯鹏、陆闯，河南尚成律师事务所律师。
上诉人时中喜因与被上诉人中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司（以下简称新蔡联通公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2017）豫1729民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人时中喜及其委托诉讼代理人王伟、被上诉人新蔡联通公司的委托诉讼代理人冯鹏、陆闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
时中喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回新蔡联通公司的一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由新蔡联通公司承担。事实和理由：1、其不存在违约行为，双方达不到解除合同的条件。第一，其与新蔡联通公司之间系房屋换租行为。2010年6月1日其实际租用新蔡联通公司的房屋后，新蔡联通公司把振兴路北段东侧联通大门以南至联通营业厅以北的门面房出租给其使用，租期从2012年6月1日至2016年5月31日止为四年。2015年11月30日，其以儿子时瑜的名义把从新蔡县粮油工贸公司位于新蔡县人民路中段路北粮食局楼下一层4间门面房（120平方米）装修后转租给新蔡联通公司使用，租期从2015年7月1日至2020年6月31日止为五年，虽然该4间门面房的租赁人为中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司，但在签订合同时是新蔡联通公司签订的，实际上也是新蔡联通公司在使用。第二，一审也查明双方就房屋换租的事情上多次协商的事实，房屋置换，各计各价。涉案合同到期日为2016年5月31日，新蔡联通公司起诉日期为2017年7月10日，其又使用1年多，证明了新蔡联通公司对涉案房屋租期的变更，视为租期的终止日期为两份合同的最长到期日计2020年6月31日为终止日期。2、基于上述事实，其租赁新蔡联通公司的房屋虽到期没有签订续租合同，但双方在交涉房屋换租的事实上多次协商，新蔡联通公司的主要负责人是认可的。根据合同法第36条、236条的规定，其与新蔡联通公司口头约定也是成立的，原租赁合同应依法认定继续有效。
新蔡联通公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、从两份合同签订的主体上看，涉案合同主体出租人为答辩人，承租人为时中喜。而案外合同，出租人是时瑜，即时中喜的儿子，承租人是中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司。显然，两份合同的承租人与出租人均不存在交叉，即不存在换租行为。2、从两份合同签订时间上看，涉案合同签订于2012年6月1日，另案合同签订于2015年11月，相差几年，不可能存在换租。3、从两份合同期限起止时间上看，涉案合同租赁期限为2012年6月1日至2016年5月31日止，限期为4年；案外合同的租赁期限为2015年7月1日至2020年6月31日，租赁期限为五年。两份合同的租赁期限与终止期限均不同，不可能换租。4、时中喜儿子时瑜所承租的粮食局的房屋目前是由联通合作商冠之讯占有经营，冠之讯与其或者联通驻马店分公司均不存在任何隶属关系，该房屋是由中国联合网络通信有限公司驻马店分公司从时瑜手中承租后交由冠之讯占有使用，与其没有直接关联性。5、从上述两份合同的性质看，均是独立的租赁合同，而非换租合同。从其提交的告知函和租赁房屋收回通知书可以证明租赁合同到期后不再续租，时中喜也在上面签字，双方不可能存在换租的事实，双方也没有任何口头或者书面的房屋换租约的，时中喜所谓的与新蔡县粮油工贸公司有关的租赁合同与本案没有关联性。综上，本案的租赁合同于2016年5月31日已到期，时中喜关于双方换租的主张不能成立。
新蔡联通公司向一审法院起诉请求：1、判令时中喜立即将其承租的振兴路北段东侧其公司办公楼北侧大门向南至联通营业厅214㎡的一楼门面房及附属设施、设备交还其公司。2、时中喜支付其公司房屋占有使用费77326元（计至2017年6月27日止，至时中喜实际交房之日止的占有使用费按每日198元另行计算）3、判令时中喜承担违约责任。
一审法院认定事实：新蔡联通公司于2012年6月1日与时中喜签订房屋租赁合同，约定：“乙方时中喜租赁甲方新蔡联通公司位于周潢路中段路东营业大厅北头的房屋面积214㎡，租期4年自2012年6月1日起至2016年5月31日止，该房作为经营家用电器及服务使用，若续租，须在租赁期满前3个月书面通知甲方，经其同意后重新签订租赁合同。年租金总额72000元于每年10月前付清当年费用。租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还的每逾期1日应支付甲方日租金3倍的滞纳金……”。2016年4月11日新蔡联通公司对时中喜发出告知函“：海尔电器专卖店，我们于2012年6月1日签的房屋租赁合同将于今年5月底到期，根据省、市公司《关于自有门面房产清查、回收工作》精神，我公司办公楼一楼自有门面需进行合同到期回收，请你同年6月1日前将合同对应房屋及相关附属设施、设备交还我公司。”时中喜在下端收件人栏内注：“去年谈的置换你们就不说了吗，请您们向上级公司汇报”。2016年7月8日，新蔡联通公司向时中喜发出租赁房屋收回通知书，再次告知时中喜于通知之日起15日内将租赁房屋交还，否则依法律途径收回房屋。时中喜在收件人处又注：“前期谈的换房之事请你们央企要讲诚信”。据此，时中喜提供：1、其子时瑜与新蔡县粮油工贸公司于2014年元月1日签订的“租房合同”，约定：“乙方时瑜以海达电器名义租赁粮油工贸公司门面4间，年租金暂定86000元（税费乙方负担），租期10年自合同签订之日起至2024年元月1日止，每年初乙方交清当年租金，房租根据周边门面租赁价随行就市，2年同比一次，合同到期后乙方有优先租赁权”。2、2015年11月30日，时中喜之子甲方时瑜与乙方联通公司驻马店市分公司签订《房屋承租合同》，约定：“乙方承租甲方位于新蔡县人民路中段路北粮食局楼下一层4间120㎡的物业用于经营联通相关业务，租期自2015年7月1日起至2020年6月31日止，每年租金贰拾万元于合同签订后按年支付时瑜，时瑜应提供房屋租赁业正规发票及承担发票税费，该合同P7承租人通讯地址写为：“中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司，收件人段超及电话595×××8”，双方另约定了租赁期间其他事项在此不再叙述甲方时瑜，乙方中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司公司授权代表：金建林分别签名或盖章。2015年11月30日”。时瑜转租给联通公司驻马店市分公司的门面，现门店招牌为“冠之讯”并标注有“中国联通”。新蔡联通公司陈述“冠之讯”与其系合作关系，时中喜对此有异议，称该门店由新蔡联通公司实际使用、并表明虽然是2015年11月30日签订的房屋承租合同，但之前新蔡联通公司已于2015年7月1日起实际使用房屋。3、时中喜另提供与新蔡联通公司的员工罗峰、段超的电话录音，以证明双方当时谈的是房屋置换，各计各价。另查明，时中喜答辩要求新蔡联通公司赔偿其三项损失54万元，该案审理中时中喜予以放弃并称保留诉权。
一审法院认为，新蔡联通公司提交证据证明其将振兴路（原周潢路）办公大楼北门以南的一楼门面租给时中喜经营4年至2016年5月31日到期。时中喜提供的证据证明其子时瑜于2014年元月1日与县粮油工贸公司签订人民路中段粮食局楼下4间门面10年期至2024年元月1日止的租房合同后，时瑜又将租赁的该房屋与新蔡联通公司的上级单位联通公司驻马店市分公司签订租赁合同，并约定2015年7月1日起至2020年6月底由联通公司驻马店市分公司使用，合同签订日期虽写为2015年11月30日，但该合同中载明的房屋租赁期间为5年自2015年7月1日起至2020年6月31日止。根据双方提供的证据，虽然时中喜之子时瑜所签合同中承租人通讯地址一栏写的是新蔡联通公司的地址及电话、收件人也是新蔡联通公司员工而不是联通公司驻马店市分公司的人员，但新蔡联通公司与时中喜未就县粮食局楼下门面使用事宜签订双方置换使用所租门面的合同，无书面约定印证时中喜的双方置换使用所租门面的事实。虽然在新蔡联通公司提供的告知函、租赁房屋收回通知书中时中喜均写明前期谈的换房请你们向上级公司汇报、你们要讲诚信，反映出时中喜不愿退还房屋，但对是否置换使用房屋、置换使用期限双方无约定，故新蔡联通公司以振兴路北段其办公楼下的门面租赁期满，要求时中喜交还该房的诉讼请求，予以支持。对新蔡联通公司请求时中喜交付2016年6月1日起至2017年6月27日其公司起诉之日止的房屋占有使用费77326元及实际交付之日的占用费按每日198元另行计算的请求，结合时中喜租赁期满后又占用1年多房屋，自租赁期满2016年6月1日起至2017年5月31日止，仍按原约定年租金标准72000元，此后至实际交付该房租金按天计算为72000元÷365天＝197元，也应根据实际占用天数由时中喜向新蔡联通公司支付。河南省新蔡县人民法院于2017年8月29日作出（2017）豫1729民初1872号民事判决：一、时中喜于判决生效后二十日内将其租赁的振兴路北段东侧联通大门以南至联通营业厅以北的门面房交付新蔡联通公司。二、时中喜于判决生效后二十日内向新蔡联通公司交纳2016年6月1日起至2017年5月31日止的租金72000元，2017年6月1日起至实际交付该房之日止的租金按每天197元计算由时中喜向新蔡联通公司支付。三、驳回新蔡联通公司的其他诉讼请求。案件受理费1733元，减半收取867元，由时中喜负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审审理查明的事实与一审法院判决认定事实一致。
本院认为，关于时中喜与新蔡联通公司之间签订的租赁合同到期后，时中喜能否继续使用承租房屋的问题。时中喜上诉称，其与新蔡联通公司在原租赁合同到期后，虽然没有续签租赁合同，但双方之间存在换租行为，新蔡联通公司的主要负责人予以认可，双方签订的原租赁合同应依法认定继续有效，其不存在任何违约行为。对此，新蔡联通公司辩称，双方之间根本不存在任何的房屋换租行为，时中喜之子时瑜与联通公司驻马店分公司之间签订的租赁合同与本案合同是两个完全独立的合同，与本案没有关联性。根据举证规则的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能或举证不力的法律后果。本案中，时中喜主张其与新蔡联通公司之间存在房屋换租的行为，则其应对双方之间存在换租行为承担举证责任。从一审中时中喜提交的证据看，不足以证明其上述主张，故时中喜应承担举证不力的法律后果。关于时中喜与新蔡联通公司之间是否存在新的租赁协议的问题。
按照双方签订的租赁合同第十条第3项第（4）款的约定，时中喜若续租，需在租赁期满前3个月书面通知新蔡联通公司，经新蔡联通公司同意后重新签订租赁合同。本案涉案房屋于2016年5月31日到期，时中喜并未提供其已于该租赁合同期限届满前3个月书面通知新蔡联通公司关于续租的证据，也没有充分的证据证明新蔡联通公司就涉案房屋已同意时中喜续租。根据该租赁合同第十条第3项第（5）款的约定，租赁期限届满合同自然终止。因此，时中喜与新蔡联通公司签订的合同已于2016年5月31日自然终止。
综上所述，时中喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1733元，由时中喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 史凌云
审判员 丁耀东
审判员 王建峰
二〇一七年十一月十五日
书记员 王力帆