山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民再重字第1号
原告王富锋，男，1963年6月2日出生，汉族，个体，住黄岛区。
原告王清香，女，1964年1月14日出生，汉族，个体，住黄岛区。
二原告之共同委托代理人：郭常星，山东雅正律师事务所律师。
被告李霞，女，1973年2月27日出生，汉族，住黄岛区。
被告青岛泛华置业发展有限公司，住所地：青岛市市南区东海中路。
法定代表人：任洪莉，董事长。
委托代理人：李亭，山东亚和太律师事务所律师。
原告王富锋、王清香与被告李霞、青岛泛华置业发展有限公司（以下简称泛华置业）承租人优先购买权纠纷再审重审一案，本院于2012年10月30日作出（2011）胶南民初字第4173号民事判决，被告青岛泛华置业发展有限公司不服，向青岛市中级人民法院申请再审，青岛市中级人民法院于2014年1月20日作出（2013）青民申字第186号民事裁定书，裁定提审此案。该案提审后，青岛市中级人民法院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。青岛市中级人民法院以被告泛华置业因未能出庭提交相关证据材料及参加庭审质证，部分事实认定不清，可能影响案件正确判决，于2014年1月23日作出（2014）青民提字第3号民事裁定，撤销山东省原胶南市人民法院（2011）胶南民初字第4173号民事判决，发回黄岛区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王富锋、王清香之共同委托代理人郭常星、被告李霞、青岛泛华置业发展有限公司之委托代理人李亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王富锋、王清香辩称，原告租赁的辛河商业街813号房屋，虽然租赁合同写的是808号房屋，实际是同一套房屋。原告在第一年的合同期满后一直租赁使用该房屋，是不定期的有效的。被告泛华置业接收该房产后，原租赁合同就在原告和泛华置业之间是有效的租赁合同。泛华置业将该房产出售给李霞，未通知原告行使优先购买权，而优先购买权是法定的，被告给原告造成了24万元的损失，应当赔偿。请求法院支持原告之诉。
被告青岛泛华置业股份有限公司辩称，1、原告与被告泛华置业之间不存在任何租赁合同关系，其所主张的优先购买权没有事实基础，其租赁辛河田物业的房屋与泛华置业转让给李霞的房屋不是同一处房产。2、退一步讲，即便是同一处房产，在2005年以后，原告与被告李霞之间就已形成新的房屋租赁关系及房租交纳事实，由此可证明原告王富锋、王清香放弃了优先购买权。3、自2004年房屋登报出售至2011年期间，原告从未向被告泛华置业提过任何主张，因此原告的诉讼请求已过诉讼时效。
被告李霞辩称，1、原告提交的2002年与青岛辛河田物业发展有限公司签订的租赁合同，约定“承租方在租赁合同有效期间，如出租方将此房外销时，出租方应按年租赁费的20%给予承租方补偿；如租期已满，双方又未续签合同，出租方外销此房不给承租方任何补偿”。双方签订的合同期限一年，此后未再续签合同。该约定说明原告已经放弃了租赁期满后的优先购买权。2005年被告李霞购买讼争房屋后，原告每年按时向被告李霞交纳房租，并要求给其租赁房屋负担改造线路、安装户表等维修费。在被告李霞起诉原告房屋租赁合同一案中，原胶南市人民法院（2011）胶南民初字第3096号民事判决书和青岛中级法院（2012）青民一终字第164号民事判决书中已经依法解除了原告和被告李霞的租赁合同。且根据2013年2月1日，被告李霞与原告签署的第二次强制执行和解协议，原告于2013年3月10日已经搬离了被告李霞的房屋。以上证明原告默认了出售讼争房屋的事实，并与被告李霞形成新的租赁关系，放弃了优先购买权。2、再次重申原告的诉求已经超过两年的诉讼时效。逾期，承租人的优先购买权则绝对归于消灭。另外，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权也归于消灭。综上，原告诉求确认泛华置业与李霞“签订的房屋买卖合同无效”，请求被告赔偿经济损失无事实及法律依据，恳请法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年7月1日，原告王富锋与青岛辛河田物业发展公司（以下简称辛河田物业）签订《租赁合同》，合同约定，原告租用辛河田物业位于胶南辛河商业街813号房屋使用，租赁期为一年，自2002年7月1日至2003年6月30日，年租金10000元。合同第3条规定：“租赁期间，水电等附属设备损坏应由承租方自费维修”；第11条规定：承租方在租赁合同有效期间，如出租方将此房外销时，出租方应按年租赁费的20%给予承租方补偿；第12条规定：租期已满，双方未续签合同，出租方外销此房，不给承租方任何补偿，但要提前一个月通知承租方，及时迁出。若承租方不能如期迁出，而给出租方造成损失，由承租方负责赔偿。双方签订的该房屋租赁合同未作登记备案。
合同签订后，辛河田物业将房屋交付原告使用，原告也支付了2002年7月1日至2003年6月30日的租金。之后，原告与辛河田物业没有续签《租赁合同》，但原告继续租赁该房屋，并按照原租赁合同交付租金。
2004年1月，辛河田物业与被告泛华置业签订辛河商业街房屋认购合同，合同约定，辛河田物业转让给泛华置业原胶南市辛河商业街房屋店铺2-4层，建筑面积7904.25平方米，每平方米864元，共计款6829272元；房屋交付日期：2004年12月30日；付款结算办法：转账。双方办理完有关手续后，使用权、产权归泛华置业。2004年11月18日泛华置业在青岛半岛都市报刊登了“超低价出售以上商业网点”的公告。2004年12月30日，泛华置业将购买的上述7904.25平方米的21套商业网点办理了房屋产权登记。截至2009年，上述网点房全部销售完毕，其中讼争的813网点房，泛华置业与李霞于2004年12月1日签订《房屋买卖合同》，约定泛华置业将讼争房屋出售给李霞，房屋总价款为243104.8元。之后，李霞一次性支付了泛华置业房屋价款243104.8元，李霞于2005年1月17日办理了讼争房屋的产权登记手续，并于2005年4月22日取得了房屋所有权证。此后，原告按时向被告李霞夫妇交纳房租，并将2009年7月29日、2011年3月22日对租赁房屋进行线路、户表改造的花费单据提交给李霞负担。（2011）胶南法院民初字第3096号民事判决书和青岛中级法院（2012）青民一终字第164号民事判决书，依法解除了被告李霞和原告王富锋、王清香的租赁合同，且根据原告王富锋、王清香与被告李霞签署的执行和解协议，原告王富锋、王清香于2013年3月10日已经搬离了讼争房屋。
另查明，胶南辛河商业街813号房屋与胶南辛河商业街808号房屋系同一房屋。青岛辛河田物业发展公司驻胶南办事处于2001年11月7日因未年检被工商局吊销营业执照。
原审根据原告的申请，委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对原胶南市辛河商业街813号网点房以2005年1月17日为评估日期进行价值评估。2012年9月20日，青岛青房房地产评估事务所有限公司出具房地产评估报告书，鉴定结论为：估价对象房地产在估价时间的现值估价结果为人民币395446元。经质证，原告对报告书的真实性无异议，但是认为评估价格过低，原告对此没有提供反驳证据证明其主张。原告为本次鉴定支出鉴定费3950元。被告泛华置业、李霞认为该评估报告与其无关。
原告主张，原告自2002年7月1日开始租赁胶南辛河商业街808号房屋至2004年12月31日，房屋一年一续租，每年分两次缴纳租赁费。泛华置业将讼争房屋出卖给李霞没有通知过原告，原告要求泛华置业赔偿原告优先购买权经济损失152341.20元。原告为证明其主张，提交租赁合同、房屋买卖合同、房地产买卖契约、泛华置业董事会决议、房屋所有权证签收单、房屋所有权证、收款凭证予以证明。经质证，两被告对以上证据均无异议。被告泛华置业称讼争房屋是其抵顶辛河田物业的，被告泛华置业与原告无任何租赁等关系。泛华置业于2004年11月18日在青岛半岛都市报刊登了“超低价出售以上商业网点”的公告，已经通知各租赁户出售的消息。截至起诉之日，原告从未向被告泛华置业提过任何主张。被告李霞认为原告与辛河田物业的租赁合同约定租期一年。之后，被告李霞购买了讼争房屋，原告每年按时向李霞交纳了房租，并向李霞提交了讼争房屋的线路、户表改造的花费单据由其报销。说明原告已经与被告李霞形成了新的租赁关系，并默认了讼争房屋出售的事实。后原告与被告李霞的房屋租赁关系被依法解除，且原告于2013年3月10日已经搬离了讼争房屋。时隔多年，原告主张优先购买权不成立。
再查明，原胶南市人民法院（2011）胶南民初字第4173号民事判决生效后，经原告申请，原胶南市人民法院依法对被告泛华置业采取了查封、冻结、扣留提取银行账户等强制执行措施，该判决确定的赔偿义务及诉讼费已全部执行完毕。执行款项也已全部支付给了原告。
本案经调解，未能达成协议。
以上事实，有原、被告提交的租赁合同、房屋买卖合同、房地产买卖契约、泛华置业董事会决议、房屋所有权证签收单、房屋所有权证、收款凭证、房屋评估报告、民事判决书、租赁费、维修费等收据，商业网点出售登报公告、以房抵债协议书、认购房屋合同书、内资企业登记（吊）信息查询结果等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：依据本院所查明的事实，结合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是原告所主张的优先购买权是否成立。
原告与青岛辛河田物业发展有限公司签订的《租赁合同》，租赁期限一年。租期已满，双方未续签合同，也未备案。后被告泛华置业与辛田物业协议取得了包括讼争房屋在内的21套商业网点，并登报公告出售，而截至起诉之日，原告从未向被告泛华置业提出过任何主张。后通过公开、公平、对价，被告李霞购买了讼争房屋，并办理了房屋产权证。原告每年按时向被告李霞交纳房租，并向被告李霞提交房屋维修等发票要求报销。由此可以认定原告与被告李霞重新缔结了新的租赁合同，双方形成了新的租赁关系。原告对讼争房屋的出售已经默认，其优先购买权已自动放弃。法律规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权，人民法院不予支持。本案被告李霞购买讼争房屋时，对原告是否被通知讼争房屋要出售的事实并不知情，且对价购买了租赁房屋，并已经办理了产权登记手续，对此应确认为善意取得。故即使原告具有优先购买权，也不能对抗善意第三人李霞。
关于两被告坚持原告的诉求已经超过诉讼时效问题，从2004年被告泛华置业登报公告出售网点，自2005年起原告每年按时向被告李霞交纳租赁费及要求报销房屋维修等费用，之后生效判决依法解除原告与被告李霞的租赁合同，原告也已经搬离讼争的房屋。期间原告无证据证明曾向两被告主张优先购买权。以上事实证明原告早已知道房屋产权变更给被告李霞，并与李霞形成了新的租赁关系。即使出租人辛河田物业未履行告知义务，原告作为承租方，其请求优先购买权也已归于消灭。
综上，原告王富锋、王清香诉求确认被告泛华置业与辛河田物业“签订的房屋买卖合同无效”，要求被告赔偿经济损失无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第二百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《城市房屋租赁管理办法》第十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，判决如下：
驳回原告王富锋、王清香的诉讼请求。
本案案件受理费4900元，本案鉴定费3950元、公告费600元，共计9450元，由原告王富锋、王清香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张立平
审判员 崔坤聚
审判员 张海涛
二〇一四年十一月十日
书记员 薛 琼