甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘07民终881号
上诉人（原审被告）：张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司。
法定代表人：郝鸿申，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱磊，甘肃金都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:汪栋华，男，汉族，浙江省临安市人，个体经营户。
委托诉讼代理人：章鑫，女，汉族，浙江省临安市人，个体经营户，系汪栋华之妻。
上诉人张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司因与被上诉人汪栋华租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2016）甘0702民初7336号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱磊到庭参加了诉讼，被上诉人汪栋华经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销甘州区人民法院（2016）甘0702民初7336号民事判决书，并发回重新审理或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。2016年3月14日，被上诉人与上诉人达成口头房屋租赁合同，约定由上诉人将位于新张掖国际商贸城的9号楼212-213、215-220展厅出租给被上诉人使用、受益，租赁期限为2016年4月1日起至2017年5月30日止，同时约定被上诉人向上诉人交纳质保定金10000元及场地租金31559.80元，场地租金前两个月予以免除。自双方达成口头房屋租赁合同后，该场地一直由被上诉人使用、收益，并未将该场地还给上诉人，截止到一审法院判决后也未将该场地返还给上诉人，截止到一审法院判决作出后也未将该场地返还给上诉人。因此，上诉人已将租赁标的物交付给被上诉人使用，且该合同已经开始履行，在被上诉人使用房屋的前2个月时间内，该房屋的使用收益权都在被上诉人手里，被上诉人也一直在正常经营，故此，上诉人认为该租赁合同已经成立并生效，由于被上诉人经营呆滞，想解除租赁合同，上诉人不同意，请求继续履行合同或者比照上诉人与其他个体户签订的《租赁合同》履行。二、既然合同被一审法院依法解除，上诉人有权要求赔偿损失。该合同被一审法院依法解除后，被上诉人应当将所租赁的场地向上诉人予以返还。但被上诉人一直未将给场地返还给上诉人，其一直在使用、收益。并且根据法律规定，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决上诉人返还被上诉人41559.80元显然违背了法律的公平原则。具体到本案中，被上诉人一直使用、收益该场地，并且直到现在也未向上诉人返还该场地，一年的租赁合同还剩短暂的几个月就已经履行完毕，房屋租赁费已经支付了相应的对价，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益，因此，上诉人请求被上诉人承担缔约过失给上诉人造成的损失。三、一审判决适用法律错误，请求本院依法予以改判。被上诉人起诉上诉人租赁合同纠纷一案中，上诉人已将租赁标的物交付给被上诉人使用、收益，但一审法院偏袒被上诉人一方，认定事实错误，基于此适用法律完全错误，因此，上诉人恳请本院依法查清本案事实后，依法予以改判。综上所述，上诉人认为：原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致出现了不公平的判决，现上诉人恳请本院依法查清本案事实后，发回重新审理或者依法予以改判。
被上诉人汪栋华经传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
被上诉人汪栋华向一审法院起诉请求：1、要求解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同；2、上诉人返还被上诉人的场地租金和质保金41559.80元；3、由上诉人承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明的事实:2016年3月14日，被告与原告口头协议：被告将位于新张掖国际商贸城的9栋212-213、215-220展厅，建筑面积303.46平方米的场地出租给原告使用，租赁期限为2016年6月1日起至2017年5月30日止，原告向被告交纳质保金10000元，场地租金31559.80元，被告出具收款收据2张，并备注2016年6月1日起至2017年5月30日止，9栋212-213.之后，被告与原告未办理场地交付手续，原告亦未进场使用租赁场地。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告与原告对交纳质保金、租金的事实无异议，一审法院予以认定。本案争议焦点为被告与原告之间的租赁合同是否解除？被告是否承担返还质保金及租金的责任？
关于租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十九条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不来履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告诉称因租赁条件苛刻，未能达成一致意见，庭审时原告表示也不愿履行该租赁合同，请求依法确认被告与原告的合同已经解除。原告反驳认为被告与原告口头约定了合同事宜，被告已经交付房屋给原告使用，原告限制未使用，过错在于原告，违约方也是原告，应反驳原告的诉讼请求，要求原告继续履行合同。经审查，被告与原告未签订书面租赁合同，对租赁场地的交付、使用、双方的权利义务、违约责任等未明确进行约定，且双方当事人不能协商补充，原告也不愿意履行租赁场地事宜，因此，该租赁行为双方均未履行。庭审中，被告辨称已将钥匙交付原告，但不能提交相应的证据予以证明，其辩解于法无据。本案原告没有及时主动前往与被告办理场地交付的有关手续，原告怠于行使其租赁使用权，造成原告未能按合同约定使用租赁场地，现租赁合同约定的租赁期限已过，原告明确表示不愿意继续履行而解除。被告辨称要求继续履行合同，因原告明确表示不履行，故不予支持。
关于被告是否返还质保金和租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告与原告均没有履行合同，因此，原告交纳的质保金和租金，应由被告予以返还。被告辨称原告不进场地装修使用，原告违约，与查明事实不符，一审法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、原告汪栋华与被告张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司之间签订的《租赁合同》予以解除；二、被告张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司返还原告汪栋华质保金10000元，租金31599.8元，合计41599.8元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取420元，由被告张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司负担。
二审中，上诉人提出已将租赁标的物交付被上诉人，房屋已被被上诉人使用、收益，要求继续履行合同，但未提供证据予以证实，故本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人口头自愿签订房屋租赁合同，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。双方均应按协议履行各自的义务。合同签订后，被上诉人按约向上诉人交纳了租赁房屋质保金、租赁费，故上诉人也应将租赁房屋向被上诉人交付，但上诉人没有证据证实自2016年3月14日收取被上诉人租赁费后4个月内向被上诉人交付了租赁房屋或者证明自己在合理的期限内要求被上诉人履行合同。其应承担举证不能的法律责任，故本院认定上诉人未将租赁房屋向被上诉人交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条一款二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不来履行主要债务”的规定，被上诉人在上诉人不交付租赁房屋的情况下，有权提出解除租赁合同。故一审法院根据被上诉人的诉请及上诉人未交付租赁房屋的事实，判决解除双方所订租赁合同、返还所交费用并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费840元，由上诉人张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 陈 芳
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李 敏
【本案所适用的法律法规、司法解释】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审判决、裁定。