杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富城商初字第663号
原告：富阳市振宇纸业有限公司，组织机构代码：71614222-3，住所地：杭州市富阳区春江街道临江村华共。
法定代表人：张文朝，总经理。
委托代理人：巴萍萍、郑家璐，浙江萍萍律师事务所律师。
被告：刘根法，男，1959年2月4日出生汉族，住杭州市富阳区。
被告：蒋良华，男，1969年10月23日出生汉族，住杭州市富阳区。
被告：陈华，男，1963年2月6日出生汉族，住杭州市富阳区
三被告共同委托代理人：张琳芳，浙江立峰律师事务所律师。
原告富阳市振宇纸业有限公司（以下简称振宇公司）诉被告刘根法、蒋良华、陈华租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由代理审判员彭明月适用简易程序独任审判，于2015年8月7日、9月2日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年11月12日第三次公开开庭进行审理。审理中，三被告申请追加周富林作为第三人参加诉讼，本院经审查后依法裁定予以驳回。原告振宇公司之委托代理人巴萍萍、被告刘根法、蒋良华、陈华之委托代理人张琳芳三次开庭均到庭参加诉讼；原告振宇公司的委托代理人郑家璐第二次、第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振宇公司起诉称：2013年6月23日，原、被告签订租赁协议一份，原告将坐落在春江街道临ＸＸ共的厂房、空地及钢棚租赁给被告使用，双方对租赁的期限、租金的支付方式等作了明确约定，按协议被告应于2014年6月25日前支付2014年7月1日至2015年7月1日的租金900000元，但被告一直拖欠，后经原告催要，被告仍一直拖欠不付。故根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，要求判令：一、被告支付原告租金900000元；二、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加部分事实：三被告在租赁期间，原告的一台变压器已被被告损坏，被告不按月支付租金，已根本违约，故原告要求解除合同。同时将诉讼请求变更为：一、解除原告与三被告于2013年6月23日签订的出租协议；二、要求三被告支付原告租金1032500元（从2014年7月1日暂计算至2015年8月24日）以及自2015年8月25日起至法院判决确认解除合同之日止的租金，以及从法院判决确认解除合同之日的次日开始计算至实际腾空日止的占用费用（以上计算标准均按照年租金900000元进行计算）；三、三被告支付原告违约金270000元；四、本案诉讼费由三被告承担。
为证明上述事实，原告振宇公司向本院提供以下证据材料：
1、出租协议1份，以证明原告与三被告在2013年6月23日签订租赁协议一份，约定租金、租期、违约责任及其他权利义务的事实；
2、振宇公司章程1份，以证明租赁协议中四个签字的人系公司法定代表人、股东的事实；
3、《关于振宇纸业土地出租给盈泰纸业的函》1份，以证明2014年8月1日被告未将租赁物归还给原告的事实；
4、土地证、征地红线图各1份，以证明原告对租赁物享有完整的使用权的事实；
5、土地登记审批表、土地使用权登记审批表、土地证各1份，以证明原告租赁给被告的土地权属明确的事实；
6、工商登记资料、工商变更登记资料各1份，以证明在原告与三被告签订出租协议时，仅刘根法系杭州富阳市盈泰纸业有限公司（以下简称盈泰公司）的股东，其他两人均不是股东的事实；
7、出租协议1份，以证明被告与第三人周富林签订出租协议时，以被告名义向周富林转租并约定租赁期自2013年7月1日起租期三年的事实。
证据6，7同时证明，一、三被告为本案的适格主体；二、第三人周富林还在租赁使用期间，三被告认为在2014年8月已将土地返还给原告的说法不成立的事实。
被告刘根法、蒋良华、陈华答辩称：首先，三被告不是本案的适格被告。三被告是盈泰公司的股东，与原告由四名股东出面代表一样，三被告也是代表盈泰公司与原告签订合同。第二，即使三被告是本案的适格被告，原告要求三被告交付租金的诉请也不能得到支持。理由如下：一是原告违反了对出租厂区的瑕疵担保义务，2013年12月杭州市富阳区春江街道临江村（以下简称临江村）因对原告厂区的部分土地权属主张权利，在厂区内自东至西拦腰打了围墙，盈泰公司在推掉围墙之后，临江村委会又打了围墙。临江村委会还通过各种方式主张权利。现富阳区国土资源局已经确认部分土地属于临江村。被告认为，原告将存在权属争议的厂区出租给被告公司，使被告公司无法正常使用，原告违反了瑕疵担保的义务，属根本违约。盈泰公司保留向原告主张违约责任的权利。其次，盈泰公司在2014年8月1日将存在权属争议的厂区归还给原告，之后原告还向被告主张租金，没有事实和法律依据。被告公司因原告厂区存在权属争议无法正常使用，故在2014年8月1日将厂区归还给原告，8月1日之前将厂区内被告公司的东西也已经全部搬离。盈泰公司希望原告尽快解决土地争议，以便盈泰公司继续租用。自2014年8月1日至今，原告厂区一直是在原告的掌控下，盈泰公司及被告从未使用或收益。综上，请求法院驳回对被告的诉讼或诉请。
为证明其主张的事实，被告刘根法、蒋良华、陈华向本院提交以下证据材料：
1、盈泰公司出具的情况说明1份，以证明被告系代表该公司签订出租协议、盈泰公司是本案的承租方，三被告不是适格被告；
2、临江村委会出具的情况说明（原件）、原富阳市国土资源局出具的《关于春江街道临江村村民委员会要求处理富阳市振宇纸业有限公司用地事项的调查报告》、杭州市富阳区人民政府办公室出具的《关于请求撤销富国用（2007）第003008号国有土地使用权证的律师函的复函》（加盖临江村村委会公章的复印件）各1份，以证明原告出租的厂区存在权属争议，区国土资源局已确认争议土地属原临江村以及临江村通过打围墙等方式维权，致使盈泰公司无法正常使用，原告违反了瑕疵担保义务，属根本违约；
3、照片7份（打印件），以证明临江村曾在厂区中间横贯打围墙，致被告公司不能正常适用以及部分厂房被原告出租给第三人堆放东西的事实；
4、振宇公司门卫周某出具的证明1份，以证明盈泰公司承租后支付起工资至2014年7月，2014年8月起其工资由振宇公司发至至今，进一步证明承租方为盈泰公司，及证明2014年8月起盈泰公司已经将厂区归还给原告；
5、原告公司股东张月中出具给邱芳灵的振宇纸厂房租的收据1份，以证明2014年8月起原告已经将部分厂房出租给其他人收取房租，进一步证明2014年8月起被告公司已经将厂区归还给原告；
6、《关于振宇纸业土地出租给盈泰纸业的函》（原件）以及《回复并催讨租金的函》各1份（复印件），以证明盈泰公司希望原告尽快落实土地的归属，以便能继续租用原告厂区，以及原告完全无视土地权属存在争议致使不能正常使用的实际情况要求被告公司向主张权属的第三人维权以及无视被告公司已经将厂区归还、原告已经在出租收取租金的实际情况，还向被告公司催讨租金的事实；
7、《转让协议》2份（与原件核对一致的复印件），以证明2013年4月起本案三被告就是盈泰公司的实际控制人，有权代表公司签订协议的事实；
8、盈泰公司股东会决议2份，以证明盈泰公司工商登记股东于2013年11月29日变更为刘根法、俞桂玉、陈琳、李明的事实；
9、俞桂玉、陈琳、李明出具的证明3份和各自身份证复印件，以证明本案三被告为盈泰公司实际股东的事实；
10、周某工资单1份，以证明2013年7月至2014年7月工资由盈泰公司支付，2014年7月份的工资是补了10天的工资的事实；
11、临江村村民代表会议纪要一份（由临江村村委会盖章的复印件），富阳利平纸制品厂出具的申请报告一份，（复印件）以证明2014年8月7日临江村村民代表会决议案涉争议土地出租给楼明山使用，2015年4月7日，富阳利平纸制品厂向临江村申请要求将案涉土地出让于其，截止2015年4月份，村委会还在主张案涉土地。
12、厂房出租协议一份，以证明邱芳灵转租的期间是自2013年8月1日至2014年8月1日止的事实。
对原、被告提交的证据，双方的质证意见及本院认证如下：
一、原告振宇公司提供的证据，被告刘根法、蒋良华、陈华质证认为：对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，三被告事实上是代表盈泰公司签署的协议，且厂房也是租来给盈泰公司做仓库使用。本院经审查认为，该协议中并未提到盈泰公司，且结合原告提供的证据6，对该证据予以认定。对证据2没有异议，本院予以认定。对证据3真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的，因为该函明确说明了被告方急需土地堆放废纸，请原告相关负责人尽快落实土地权属问题，将租赁物急需租给被告方使用，该份证据反而证明了承租方是盈泰公司，而非个人。本院经审查认为，该证据可以证明2014年8月1日被告未将租赁物归还给原告的事实。对证据4的真实性没有异议，但是在办理过程中是存在瑕疵的。对证据5只能证明有权属证，不能证明该权属没有异议，富阳区土地管理部门也证明部分土地是春江街道临江村的。本院经审查认为，对证据4、5予以认定。对证据6的真实性没有异议，三被告是盈泰公司的实际股东。对证据7的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明周富林还在租赁使用期间，被告将土地一部分转租给周富林是事实，但有一部分是临江村的土地，导致临江村的人去打了围墙，致使被告及周富林不能正常使用，故该协议只履行了一年，原告厂房的土地纠纷导致了周富林受损，其要求原告赔偿损失，据说原告答应赔偿周富林100000元，所以周富林把协议原件给原告了。本院经审查认为，证据6、7与证据1相互印证，内容真实，与本案有关联，本院予以认定。
二、被告刘根法、蒋良华、陈华提交的证据，原告振宇公司质证认为：对证据1的三性及证明目的均有异议。第一，出租协议中已经明确承租方是三被告，在签订合同过程中，也并未表明是代表盈泰公司的；第二，该份证明应当是证人证言，按照法律规定证人应当出庭作证，而且上面只有公司公章，没有签名。本院经审查认为原告的异议理由成立，故对该证据不予认定。对证据2中的情况说明的三性及证明目的均有异议。第一，该份证明应当是证人证言，按照法律规定证人应当出庭作证；第二，该证明只有单位公章，没有签名；第三，该证明与本案无关。对于调查报告，认为与本案无关，因为原告是通过合法审批程序取得完整的使用权、所有权，不能达到被告的证明目的；根据调查报告的最后一页最后一句表明，设计的土地补偿问题已经在结算清楚，退一万步讲，原告经过了合法审批，所有费用已经缴纳，假使存在异议的，也是内部的问题，故对该份证据三性均有异议；对复函的关联性及证明目的均有异议，在该函内容中也明确陈述了该纠纷系单位内部事务，与原告已经拥有了使用权、所有权无关。本院经审查认为对该些证据的真实性予以认定，但该组证据不能说明原告对租赁物的权属上存在瑕疵，故不能达到被告的证明目的。对证据3，因为是打印件，不是洗出来的照片，对其真实性无法确认，只有在第一张照片中可以看到“振宇纸业”四个字，其他无法确认是振宇公司内部的情况，退一万步讲，假设这是振宇公司内部的情况，围墙也没有全部打上，不影响三被告的通行及正常的使用，对堆放的货物，我们经过了解是系三被告转租给第三人，堆放的货物，故对照片的三性、证明目的均有异议；本院经审查认为，单凭该组照片不能反映出被告对租赁物不能正常使用及部分厂房被原告出租给第三人堆放东西的事实，故不能达到被告的证明目的；对证据4内容的真实性有异议，对证明的内容是被告写好叫证人签字的，租赁合同是原告与三被告所签的，至于对于一个门卫来说，不知道是租给谁的，也不知道具体情况，至于三被告承租以后，租赁场地交给谁使用，工资由谁支付，于本案原告出租给三被告没有任何关系，而且由于三被告没有支付门卫工资，原告作为所有权人尽到管理义务，故由原告代为三被告垫付工资，故并不能证明2014年8月三被告将场地归还给原告，故对该份证据的三性、证明目的均有异议。对证据5收据的真实性没有异议，由于三被告在2014年8月份没有支付门卫的工资，三被告转租给邱芳灵的租金也没有收取，后经过门卫通知原告后，原告才知道情况，因邱芳灵是外地人，为防止损失的扩大，原告代为收取租金2个月，支付门卫的工资，故对证据的证明目的有异议，不能证明把厂区归还给原告的事实；对证据4、证据5，本院经审查认为，对被告的证明目的不予认定，不能证明承租方为盈泰公司及2014年8月起盈泰公司已经将租赁物归还给原告的事实。对证据6中盈泰纸业发给振宇纸业的函，对其形式的真实性没有异议，对其内容的真实性有异议，是盈泰公司自认的事实，根据盈泰公司的表述，三被告向原告承租了厂区后，来给盈泰公司使用，这个情况是可能的，这份函表述称，在11月份，盈泰公司发给我们这个函，与被告在庭审中所陈述的8月份已经归还厂区是矛盾的，故被告陈述不成立，故对该函内容的真实性、关联性、证明目的均有异议；对回复并催讨租金的函，被告提供的是复印件，对其真实性无法确认，而且原告也没有发过这份函，对其三性、证明目的均有异议。本院经审查认为，对盈泰公司发给振宇公司的函，对其形式的真实性原告没有异议，本院予以确认，但该函系盈泰公司单方制作，不能对抗租赁合同签订时的主体，故不能达到被告的证明目的；对盈泰公司发给振宇公司的函，系复印件，原告对真实性有异议，被告也无其他证据加以印证，故对真实性不予认定。对证据7上面所有的章无异议，但对于内容的真实性，原告无法确认，签订的时间也无法确认，故对于该份证据的三性均有异议。根据工商局查询的档案，当时股东并不是本案三被告，根据公示公信原则，应当以工商局登记为准。本院经审查认为，该证据与原告提供的证据6盈泰公司的工商登记资料、工商变更登记资料并不一致，应当以工商局登记为准，故不能达到被告的证明目的。对证据8的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据9的三性均有异议，无法确认签名，且该份证据是证人证言，证人应当出庭作证，根据公示公信原则应当以工商局登记为准。对证据8、9，本院经审查认为，与本案缺乏关联，故对关联性不予认定。对证据10，无法确定该份证据的真实性，是否是周某所签，不能确认，至于周某的工资由谁来支付不能否定原告出租厂房给被告的事实。刚才被告陈述，周某不做了，补10天的工资，也不能体现出来，故达不到被告的证明目的。本院经审查认为，周某系从事门卫工作，其工资由谁支付，与原、被告之间的租赁关系并无关联，故对被告的证明目的不予认定。对证据11内容的真实性无法确认，原告认为原告的厂房已经国土资源局确认，而且已有完全的权属证书，故对其合法性、关联性、证明目的均有异议。本院经审查认为，原告对租赁物已取得合法的权属证书，临江村委会如何主张，并不影响租赁合同的效力；对证据12的真实性无法确认，根据合同的相对性，原告把厂房出租给被告，至于被告如何使用、管理，是被告的事情，故与本案没有关联，故对于该证据的三性及证明目的均有异议。本院经审查认为，该证据与被告是否需要承担支付租金义务之间没有关联性，故对关联性不予认定。
为查明案件事实，原告振宇公司申请证人周某出庭作证，证人周某陈述：2013年11月，临江村在案涉地块打了围墙，但并不影响车辆及人通行，后又推掉。2014年7月，被告刘根法将铁搬出原告厂区。2014年8月后，其有几个月未拿到工资，故联系原告的股东，原告股东遂到塑料厂收钱付了证人的工资。后一直是原告在支付证人的工资。变压器是被告转租的租赁方在使用的，2014年7月，变压器在使用中损坏。
对该证人证言，原告质证后认为无异议，被告质证后认为证人陈述的2014年8月份起工资是有振宇公司支付以及2014年7月份刘根法把东西已搬出厂区的事实予以认可。该证人证言能证明2014年7月份，被告已将厂区归还给原告。原告将厂区租给三被告的时候不包含变压器的，盈泰公司转租给周富林的时候也是不包含变压器的，是周富林自行跟振宇公司商讨后使用的，与被告无关。围墙是横贯厂区的，当时是全部封死的，临江村把属于自己的部分全部打起来，打洞是被告打的，后来全部推翻是振宇公司推翻的。证人也未清楚表述其工资是从哪里发的，邱芳灵跟被告签的合同是一年的，到2014年8月份的时候已经到期了，之后若要租赁需要找原告。本院经审查认为，对证人的工资支付情况、被告刘根法在2014年7月将东西搬出原告厂区及临江村在厂区内打围墙的事实予以认定。对变压器的情况，由于原告已撤回该项诉讼请求，故本院在本案中不予认定。对其他内容本院不予认定。
根据上述有效证据及庭审陈述，本院认定如下事实：
1、2013年6月23日，富阳市振宇纸业有限公司法定代表人张文朝，股东蒋根军、张月中、蔡敏，代表振宇公司与被告签订出租协议一份，将振宇公司的厂房、土地整体出租给被告，双方约定：一、本协议签订之日乙方（承租方）付定金200000元，2013年6月30日前全年租金一次付清。租期从2013年7月1日起，租期5年。甲方（出租方）租给乙方厂区租金前二年租金税后900000元，以人民币现金支付。第三年开始每年租金递增10%。支付租金时间为每年的6月25日前，全年租金一次性付清（先付租金后用）。二、乙方在租赁使用中若改变了甲方厂房和原有的结构损坏土地等，包括设备，乙方在租赁期满后必须恢复原样。不能恢复原样的乙方则照价赔偿损失给甲方。三、违约：乙方在租赁期间按规定付清租金。乙方支付租金违约的，甲方无条件收回厂房，乙方付清承租期间内的租金和搬迁时间内的租金并承担3000000元人民币为违约金补偿给甲方。甲方违约甲方则必须用3000000元人民币作为违约金补偿给乙方。四、租赁期满甲方如转让，同等条件下乙方又优先购买权。
2、合同签订后，原告于2013年6月底前将租赁物交付给被告使用，被告同时将第一年的租金900000元给付给原告。
3、2013年7月1日，被告将部分厂房转租给案外人周富林使用，租赁期限为三年。该部分厂房至今周富林仍在使用。
4、2013年11月至2014年2月期间，因富阳区春江街道临江村村民委员会认为，富国（2007）第003008号所涉7182平方米土地中有2490平方米属原春江街道临江村所有，该地块出让给富阳市振宇纸业有限公司时未经村民代表大会表决通过，也未支付过土地安置款及相关统筹款，故在案涉地块上通过打围墙的方式进行维权。
另查明，原告于2007年4月19日对案涉地块已获得富国用（2007）第003008号权属证书。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法、有效。本案的争议焦点，一、本案被告的主体是否合格；二、租赁合同签订以后，原告振宇公司有无构成根本性违约，导致合同无法继续履行；三、2014年8月1日起，被告是否已经将租赁物交还给原告，即2014年8月1日后被告是否需要继续承担支付租金的义务。
对争议焦点一，根据原告提供的租赁合同承租方系自然人刘根法、蒋良华、陈华签字，且当时蒋良华、陈华也并非盈泰公司股东。后虽租赁物实际有盈泰公司使用，并不影响合同主体的效力，被告亦无其他证据证明承租人系盈泰公司。故对被告认为本案被告主体应为盈泰公司的抗辩，本院不予采信。
对争议焦点二，作为本案原告在将租赁物出租给被告时已取得了合法的权属证书即富国用（2007）第003008号国有土地使用权证，案外人富阳区春江街道临江村村民委员会虽然在2013年12月至2014年2月期间，在被告承租的厂区内通过打围墙的方式主张权利，但在此期间，整个租赁物仍在被告的管理、使用之中。此行为并不足以造成被告不能实现合同目的的结果。另，即使原告对出租物存在瑕疵担保义务构成违约，被告可主张要求原告承担相应的违约责任，但本案中，被告并未主张，只是表示保留要求原告承担违约责任的权利。故，被告以原告构成根本性违约为由，认为不需承担支付租金义务的抗辩，本院不予采信。
对争议焦点三，被告认为，2014年8月1日起，已将租赁物归还给原告。本院认为，在租赁合同并未解除的前提下，被告单方面认为已将租赁物交还给原告的说法，缺乏事实及法律依据，且部分租赁物被告至今仍转租给案外人周富林使用。故，被告以此为由，认为不需支付租金的抗辩，本院不予支持。
综上，鉴于原、被告在庭审中一致表示同意解除合同，故原告要求解除合同，支付租金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告承担违约金270000元的诉讼请求，因双方在合同中对违约金的约定为3000000元，明显过高，现原告主动调整为270000元，被告在庭审中对原告调整后的违约金并未提出调整请求。故对此请求，符合法律规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告富阳市振宇纸业有限公司与被告刘根法、蒋良华、陈华于2013年6月23日签订的出租协议。
二、被告刘根法、蒋良华、陈华支付原告富阳市振宇纸业有限公司租金1032500元（从2014年7月1日暂计算至2015年8月24日）以及自2015年8月25日起至法院判决确认解除合同之日止的租金，以及从法院判决确认解除合同之日的次日开始计算至实际腾空日止的占用费用（以上计算标准均按照年租金900000元进行计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告刘根法、蒋良华、陈华支付原告富阳市振宇纸业有限公司违约金270000元。于本判决生效之日起十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16522.5元（预收21887元），由被告刘根法、蒋良华、陈华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨平洪
代理审判员 彭明月
人民陪审员 郭仁嘉
二〇一六年一月二十一日
代书 记员 黄赛琼
?