安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终892号
上诉人（原审原告）：朱利国，男，1963年1月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。
委托诉讼代理人：燕鹏程，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：界首市泉阳供销合作社，住所地安徽省界首市泉阳镇。
法定代表人：李刚，该社主任。
委托诉讼代理人：王鹏翔，安徽卫东律师事务所律师。
上诉人朱利国与上诉人界首市泉阳供销合作社（简称泉阳供销社）因合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2014）阜民一初字第00072号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱利国及其委托诉讼代理人燕鹏程，上诉人泉阳供销社法定代表人李刚及委托诉讼代理人王鹏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泉阳供销社上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱利国对泉阳供销社的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由朱利国承担。
事实和理由：1、一审认定泉阳供销社存在缔约过失责任，系错误认定。双方签订的《用厂房抵押借款合同书》（简称《合同书》）被确认无效，但该合同的签订是双方的真实意思表示，泉阳供销社不存在违背诚实信用原则的问题。从双方签订的合同书看，泉阳供销社不收取房屋租赁费，朱利国不收取抵押借款利息。因此，双方相互使用对方的财产都是无偿使用，是互利双赢的。不存在合同法第四十二条列举的三项情形之一。从双方签订的合同第一条内容看，泉阳供销社仅提供14间仓库供朱利国使用。因此，朱利国为生产经营获取利益的目的自建钢构房行为，与泉阳供销社无关。自2000年12月1日双方签订合同之日至2015年8月27日阜阳市中级人民法院（2015）阜民一再终字第00023号民事判决生效之日止的15年期间，朱利国在经营中是否盈亏，均与泉阳供销社无关。2、一审法院判决泉阳供销社赔偿朱利国损失414761.20元，违背客观事实和法律规定。从一审判决看，经评估，14间仓库重置价格为15万元，该房屋为泉阳供销社所有，不属于朱利国的损失。朱利国自建钢构房未依法取得准建手续，系非法建筑物。对于非法建筑物依法应予拆除，根本不能依法获得赔偿。
朱利国答辩称：1、一审认定泉阳供销社存在缔约过失事实清楚。阜阳市中级人民法院（2015）阜民一再终字第00023号民事判决书明确载明依据担保法、《最高院关于适用担保法若干问题的解释》第四十七、四十八、四十九条的规定认定双方签订的抵押借款合同无效。泉阳供销社在对本单位所建造的14间仓库没有办理准建审批手续，没有补办登记手续、没有产权证书的事实是明知的。对此显然朱利国并不知情，足以说明泉阳供销社在签订合同时隐瞒了这一重要事实，后泉阳供销社又以该理由起诉要求确认合同无效，显然违反诚实信用原则，对合同被确认为无效这一结果明显存在过错。2、一审判决适用法律并无不当。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。其中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。基于对泉阳供销社的信任，朱利国在履行该合同过程中投入大量资金开办界首市宏达果店，维修涉案的房屋并自建钢架结构厂房，添置部分生产设备和资料。现因合同被确认无效并将合同涉及的房屋以及土地使用权归还给泉阳供销社，由此造成的损失依法应当由泉阳供销社承担。一审判决泉阳供销社赔偿朱利国损失414761.20元，远不足弥补朱利国的损失。按照合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。泉阳供销社当时提供给朱利国的仓库部分已经坍塌，其余均属于危房，不重新修缮根本无法正常使用，原仓库没有价值。朱利国返还土地使用权的同时必须将自建的钢构房一并交付给泉阳供销社，泉阳供销社对朱利国利用《合同书》中约定的土地建钢购房是明知的，也是认可的，该钢构房屋有没有办理准建手续不影响该房屋的实际价值，况且行政机关也没有将该钢购房认定为违法建筑。朱利国原为了生产需要进行的电路升级、因生产需要定制的产品外包装、被拆除的机器设备因无法修复以及必须发生的搬迁费用，也应当作为朱利国的损失一并计算。综上，泉阳供销社上诉理由不成立，依法应予驳回。
朱利国上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判泉阳供销社赔偿损失1011161元。2、泉阳供销社承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审已经查明，泉阳供销社未偿还借款在先，又与朱利国协商用房产抵押借款，朱利国基于对泉阳供销社的信任，与其签订房产抵押借款合同后，投入大量资金开办界首市宏达果店。而泉阳供销社又以合同无效为由要求朱利国返还房屋，房产抵押借款合同被认定无效后，朱利国按照法律规定，应当返还因合同无效所占用的财产，由此导致朱利国开办界首市宏达果店无法经营，朱利国因此造成的全部损失均应按双方过错比例来承担。但一审判决仅就部分损失进行计算，未能全面保护朱利国合法权益，其中食品外包装损失、机电升级改造损失、隧道炉损失、必然还需发生的搬迁费用均没有支持，显属认定事实错误。
泉阳供销社答辩称，朱利国的上诉理由不能成立。1、双方签订的合同经阜阳市中级人民法院的（2015）阜民再终字00023号判决认定借款合同无效，不存在缔约过失责任。2、双方签订的合同无效是因为合同违反法律禁止性规定，不是缔约过失责任的问题。3、朱利国称14间房屋重置价15万元的理由不成立，签订协议时允许其使用14间房屋，但是14间房屋是否要修缮、改造，均与泉阳供销社无关，且14间房屋的所有权属于泉阳供销社所有，重置价15万元与泉阳供销社无关。4、朱利国所称自建钢构房损失也与泉阳供销社无关，按照合同约定，朱利国有权使用部分土地，但泉阳供销社未许可朱利国在土地上建造钢构房，朱利国建钢构房的行为与泉阳供销社无关。且所建钢构房系非法建筑物，没有准建手续依法应予拆除，不存在损失的问题。
朱利国向一审法院起诉请求：判令泉阳供销社赔偿朱利国各项经济损失1500176元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2000年12月1日，朱利国作为乙方与甲方泉阳供销社签订《合同书》载明，泉阳供销社在经营活动中，因资金短缺，经该社领导班子研究同意，用泉阳供销社院内北边一幢仓库（原面粉厂）作抵押，向朱利国借款3万元，经双方协商，达成如下协议：1、抵押仓库的间数及金额：泉阳供销社院内北边一幢仓库14间作抵押，供乙方使用，抵押借款金额3万元。2、抵押借款利率：抵押借款利率按年息10%计算，待协议终止甲方收回仓库时，甲方应本息一次性给乙方，甲方可收回仓库。在合同期内甲方不向乙方收取房屋租赁费，乙方不向甲方收取抵押借款利息。3、抵押楼房使用年限：经双方协商，抵押使用年限为50年，即自2000年12月1日至2050年12月1日终止。4、合同期限内甲方不能用该房向银行作抵押贷款。5、甲乙双方的责任：本协议到期后，如甲方无力偿还借款及利息，以后楼房的所有权和使用权永归乙方。乙方在使用期间造成的一切事故及自然灾害造成的损失，均由乙方负责。6、甲方大门在合同有效期内允许乙方通过。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。合同签订后，朱利国将3万元款借给泉阳供销社，泉阳供销社将其14间房屋交付给朱利国使用。此后，对该14间房屋进行了修缮、装修，并在14间房屋外侧自建钢架结构厂房852.01平方米，用于经营界首市宏达果店，并办理了个体工商营业执照，全国工业产品生产许可证，进行糕点（烘烤类糕点、油炸类糕点、月饼）生产、销售。
2013年6月，泉阳供销社向界首市人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的抵押借款合同无效及因合同无效及相应财产的返还。2013年9月9日，界首市人民法院作出（2013）界民一初字第01278号民事判决，即：一、泉阳供销社与朱利国于2000年12月1日签订的“房产抵押借款合同”中的借款合同（利率超出法律规定范围的部分除外）为有效合同；其中抵押合同为无效合同；二、朱利国于判决发生法律效力后60日内将所占用的仓库十四间返还给泉阳供销社。朱利国不服该判决，向阜阳市中级人民法院提起上诉。2014年1月17日，阜阳市中级人民法院作出（2013）阜民一终字第01188号民事判决，即：一、维持安徽省界首市人民法院（2013）界民一初字第01278号民事判决；二、泉阳供销社于判决生效后30日内支付朱利国3万元。2014年6月6日，朱利国向阜阳市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令泉阳供销社赔偿其各项损失1500176元，并承担诉讼费用。后朱利国不服终审判决，向安徽省高级人民法院提出申诉，并于2014年8月13日申请中止本案审理。安徽省高级人民法院于2014年7月28日作出（2014）皖民申字第00233号民事裁定，指令阜阳市中级人民法院再审。2014年8月27日，阜阳市中级人民法院作出（2014）阜民一终字第00072号民事裁定，决定中止本案诉讼。2015年8月27日，阜阳市中级人民法院作出（2015）阜民一再终字第00023号民事判决，维持了原终审判决。
另查明：2013年8月，朱利国自行委托阜阳合德房地产评估咨询有限公司对其自建的钢结构房屋852.01平方米及泉阳供销社抵押的14间房屋重置进行评估，经阜阳合德房地产评估咨询有限公司评估，钢结构房屋评估价格为41.9516万元；14间房屋重置价值为15万元。一审诉讼期间，朱利国申请对涉及本案财产价值及搬迁损失进行评估。具体事项包括：1、自建房屋损失；2、原房屋维修及装修价值；3、厂房内机电升级改造费用；4、剩余产品包装物价格；5、原厂房内剩余设备及搬迁设备所需费用；6、隧道炉残余价值；7、各设备搬迁的重置价值。2015年12月11日，阜阳市中级人民法院依据朱利国的申请，委托安徽正诚资产评估事务所对泉阳供销社因缔约过失责任给朱利国造成的财产损失进行评估。2016年3月22日，评估公司因无法对委托事项进行评估，将该案退回。2016年4月18日，朱利国再次申请安徽九洲资产评估事务所进行评估鉴定，因泉阳供销社不同意再委托鉴定未果。
一审法院认为：泉阳供销社未偿还朱利国借款在先，又与朱利国协商用房产抵押借款，朱利国基于对泉阳供销社的信任，与泉阳供销社签订房产抵押借款合同后，投入大量资金开办界首市宏达果店。现泉阳供销社以合同无效为由要求朱利国返还房屋，导致朱利国产生财产损失，泉阳供销社应承担缔约过失责任。朱利国与泉阳供销社签订的《用房产抵押借款合同》因违反法律规定，被人民法院判决确认合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，双方因该合同取得的财产相互返还。朱利国因合同无效所受到的损失，泉阳供销社存在明显过错，应当承担民事赔偿责任。朱利国在履行合同过程中维修涉案房屋并自建钢架结构厂房，因合同无效导致部分生产设备、资料不能正常使用且需要搬迁剩余机器设备，部分设备已无重新利用价值，终止经营需进行人员安置等均系客观事实。朱利国的损失评估鉴定虽因客观原因不能进行，但在朱利国损失客观存在的前提下，一审法院根据双方过错程度及本案实际情况，酌情确定泉阳供销社赔偿朱利国损失的70%。对于朱利国自建钢结构房屋852.01平方米及其修缮泉阳供销社14间房屋开支的费用，其提交的阜阳和德房地产评估咨询有限公司的相关评估报告，泉阳供销社应予赔偿主张钢结构房屋造价419516元，14间房屋重置价值15万元。对于朱利国诉称的其开支搬迁费6万元，因证人刘自力当庭证明其为朱利国的宏达果店搬迁，仅收到朱利国给付的搬迁费2.3万元。故一审法院确定朱利国的搬迁费应为2.3万元。对于朱利国诉称的食品外包装损失60万元、醒发车间6000元、隧道烤炉7.8万元、停业期间个人工资3万元、宏达果店停产期间损失10万元，泉阳供销社应予赔偿的主张，因该费用系朱利国为宏达果店生产所需开支的费用，且该费用未经过评估鉴定，无法确认损失数额，故对朱利国的该项诉讼请求，不予支持。对于朱利国请求的本金利息4.02万元，与本案不属同一法律关系，对该请求不予支持。综上，朱利国因缔约过失造成的损失应为自建房419516元、14间房屋重置价值15万元、搬迁费2.3万元，合计592516元，泉阳供销社应赔偿朱利国损失41.47612万元（592516×70%）。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、泉阳供销社于判决生效之日起十日内赔偿朱利国损失414761.20元；二、驳回朱利国其他诉讼请求。案件受理费18302元，诉讼保全费1280元，合计19582元，由泉阳供销社负担13707.4元，朱利国负担5874.6元。
二审期间，泉阳供销社没有提交新证据。
朱利国新提交一组照片4张，证明：1、合同约定土地上房屋及机器设备未搬迁，如果搬迁必然造成搬迁费，一审没有认定未搬迁的费用。一审的证人证明剩余机器设备继续搬迁费需要6.2万元。2、剩余外包装的照片，证明因合同无效导致原订购的产品外包装无法使用，剩余的外包装一审没有作为损失认定，具体损失按照一审提交的统计表计算。泉阳供销社质证认为，上述照片不属于新证据，不能作为采信的依据，也不能证明泉阳供销社存在缔约过失责任，不存在赔偿的问题。
二审另查明：泉阳供销社于2014年4月3日支付朱利国借款本金3万元。
本院认为，根据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、泉阳供销社是否存在缔约过失行为。2、泉阳供销社应否承担朱利国主张的财产损失。
（一）关于本案缔约过失责任的问题。所谓缔约过失责任，是指因当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任。其构成条件表现为恶意磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、在订立合同的过程中存在欺骗对方当事人的行为。从双方签订的合同内容来看，该合同实为借贷和租赁关系。作为出借人的朱利国不收取借款利息，作为出租人的泉阳供销社不收取房租。诉讼中，双方均未主张签约过程中存在恶意磋商。从签约时房屋状况看，泉阳供销社成立于二十世纪六十年代，该房屋为历史形成。而根据城市房地产管理法的规定，房屋产权登记从1995年开始办理。且该14间房屋坐落于农村，不属于城市范围。因此，泉阳供销社没有办理房屋产权登记，但享有实际产权。泉阳供销社签订合同时不存在隐瞒房屋没有办理房产登记的事实，朱利国对此应当知晓。泉阳供销社并未实施构成缔约过失责任的行为。由于朱利国起诉时并未以缔约过失责任为由主张赔偿，而合同履行过程中是否提前解除，不属缔约责任范畴，本案案由应确定为合同纠纷。
（二）关于朱利国财产是否受到损失，具体损失应为多少的问题。一审认定朱利国因泉阳供销社缔约过失造成的损失为自建房419516元、14间房屋重置价值为15万元、搬迁费2.3万元，合计592516元，朱利国二审主张其损失为1011161元，超出一审判决596400元。主要包括食品外包装损失、机电升级改造损失、隧道炉损失、搬迁费损失等。根据合同约定，朱利国的租赁范围限于泉阳供销社的14间仓库及前排仓库墙脚四米以北的地皮。朱利国在接收后进行的房屋修缮。以及为其生产经营自建钢结构房的行为，与泉阳供销社无关联。且该自建房未依法取得准建手续，是否为合法建筑物有待确定。一审认定自建房41.9516万元属缔约过失造成的损失，由泉阳供销社予以赔偿不当，应予纠正。14间房屋的所有权归泉阳供销社，合同无效后，朱利国负有返还房屋义务，故不论房屋重置价值为多少，都不能作为朱利国的损失予以认定。一审判决泉阳供销社就此承担赔偿责任错误，应予纠正。朱利国在租赁期间属于自主经营，是否盈亏与泉阳供销社并无关联。由于朱利国主张的搬迁费、食品外包装损失、醒发车间、隧道烤炉、停业期间个人工资损失、宏达果店停产期间损失，均系朱利国为所经营的宏达果店生产所需开支的费用，故对朱利国的该上诉请求，不予支持。
合同法第二百一十四条规定，不动产租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方约定的房屋租赁期限为五十年，依据上述规定，自2000年12月1日至2020年12月1日期间的租赁有效。至泉阳供销社2013年6月向界首市人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的抵押借款合同无效及相互返还财产时，双方有效的租赁期限尚有6年6个月。鉴于朱利国接收房屋后实际进行了的修缮，因合同无效，朱利国提前结束经营，以及双方已完成财产返还的实际情况。泉阳供销社给予朱利国经济补偿，本院酌定10万元。
综上所述，泉阳供销社的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2014）阜民一初字第00072号民事判决；
二、界首市泉阳供销合作社于判决生效之日起十日内补偿朱利国损失10万元；
三、驳回朱利国其他诉讼请求。
一审案件受理费18302元，诉讼保全费1280元，合计19582元，由界首市泉阳供销合作社负担13707.4元；朱利国负担5874.6元。二审案件受理费18302元。由上诉人泉阳供销合作社负担8538元，由上诉人朱利国负担9764元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡邦圣
代理审判员 卢玉和
代理审判员 吕巍巍
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 姚 璐
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。