呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一初字第00176号
原告郭建军，男，1961年8月19日出生，汉族，教师，住呼和浩特市新城区。
委托代理人付笑东，内蒙古网银律师事务所律师。
被告呼和浩特市坤泰物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区三里营西路坤泰1号楼。
法定代表人张久明，该公司董事长。
委托代理人郑林和，内蒙古明磊律师事务所律师。
被告呼和浩特市欣顺物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区营坊道街12号院1单元1楼6号。
法定代表人谢川，该公司经理。
委托代理人李文生，内蒙古典泽律师事务所律师。
被告迟宗铃，男，1973年6月1日出生，汉族，内蒙古送变电公司职工，住呼和浩特市新城区锦绣园。
委托代理人刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托代理人任红霞，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
原告郭建军诉被告呼和浩特市坤泰物业服务有限责任公司（以下简称坤泰物业公司）、呼和浩特市欣顺物业服务有限责任公司（以下简称欣顺物业公司）、迟宗铃相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王菊蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭建军及其委托代理人付笑东，被告呼和浩特市坤泰物业服务有限责任公司的委托代理人郑林和，被告呼和浩特市欣顺物业服务有限责任公司的委托代理人李文生，被告迟宗铃的委托代理人任红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭建军诉称，2014年10月中旬，原告因工作出差数日，回家后发现房屋天花板存在多处大面积漏水，致原告楼顶、墙面、沙发、家具等大面积浸泡受损。原告及时催促被告欣顺物业公司、迟宗铃对漏水位置及管道进行落实并予以维修。之后原告多次找到三位被告协商漏水造成的维修和赔偿事宜，但三位被告都以各种理由予以推脱，致使原告至今都无法在该房屋内居住，无奈，原告在外租房居住至今。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条及《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第一白一十七条、第一百三十四条之规定诉至法院，请求判令三位被告立即修复房屋漏水之处，整改管道，排除对原告房屋的漏水妨害，并向原告赔偿因房屋漏水造成的租金损失24，000元；还有原告修缮天花板，赔偿家具等损失费用共计30，000元；最后由三被告共同承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
被告坤泰物业公司辩称，对于原告的诉讼请求，被告坤泰物业不予认可，被告坤泰物业公司并非为原告服务的物业公司，而且被告坤泰物业公司与原告之间也不存在相邻关系。被告坤泰物业公司是专门从事供热的企业，原告的房屋受损也并非是家里的供热设施发生问题，所以原告的损失与被告坤泰物业公司没有任何法律上的因果关系。因此依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条之规定，原告向被告坤泰物业公司主张相邻关系的诉讼既无事实依据，也无法律上的依据，所以被告坤泰物业公司同意承担任何赔偿责任。
被告欣顺物业公司辩称，对于原告的诉讼请求，被告欣顺物业公司不予认可。2014年10月17日下午接到被告迟宗铃的报告，说是暖气阀门跑水了，随即物业公司的工作人员就到达现场进行处理。由于当时天色已晚，所需更换的配件没有买到，第二天从惠东市场买到后就即时进行了更换。因此原告说被告欣顺物业以各种理由予以推脱是错误的。早在2014年10月12日的时候，供热公司就在小区单元的楼道门口就张贴通知，通知各用户家中留人，而原告家中没有留人，那么对其产生的损失是有过错的，应当自行承担部分责任。
根据被告欣顺物业公司所知，原告家被淹的原因是因被告迟宗铃家的暖气阀门损坏跑水导致的，暖气阀门是被告迟宗铃家的专有设施，应由迟宗铃或供热公司负责维修维护，这并不属于被告欣顺物业公司负责管理维护的。根据《呼和浩特市城市供热管理条例》第十四条的规定，供热设施的管理、维护、更新改造责任按照下列规定划分：其中第（二）项规定，居民用户以入户为分界点，入户室外的供热设施由供热单位负责，入户室内的供热设施由供热单位负责调试和维护，当户内供热设施需要更新改造时，材料和安装费用由用户承担。还有根据《物业管理条例》第五十六条的规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。由此可见原告的损失应当由被告迟宗铃或是供热公司承担。望人民法院查清事实后依法裁判，判决驳回原告对被告欣顺物业的起诉。
被告迟宗铃辩称，不同意原告的诉讼请求，被告迟宗铃是住在原告的楼上的，因为正是供暖的季节，所以暖气管道里放水。那天是被告迟宗铃发现管道漏水了，当时就通知了被告颀顺物业公司，让通知供热公司和楼下的原告家人，隔了很长时间被告颀顺物业公司才来人，看了看说没有维修的材料，说是明天再修吧。第二天，被告颀顺物业公司的人才来给修好，后来我才知道因为漏水的原因把楼下原告的家给淹了。原告的损害后果并不是被告迟宗铃给造成的，被告迟宗铃已经尽到通知的义务，让物业公司通知原告，因为被告迟宗铃不认识原告，所以不同意原告要求被告迟宗铃承担赔偿责任的请求。
经审理查明，2007年11月9日，原告郭建军购买了位于呼和浩特市赛罕区锦绣园小区7号楼1单元2层东户的住房，房屋装修后一直居住使用。被告欣顺物业公司负责管理原告居住小区的物业，被告坤泰物业公司负责管理原告居住小区的供热设施。被告迟宗铃居住在原告的楼上。2014年10月，正值呼和浩特市开始供热工作的时候，被告欣顺物业公司在小区内每个单元门口贴出公告，告知所有住户供暖公司要陆续进行上水调试，请在家中留人照看。期间原告正好因工作出差在外，家中无人照看。2014年10月14日被告迟忠铃家外部供热设施上的一个阀门损坏，在上水调试期间发生漏水，被告迟宗铃发现后通知被告欣顺物业公司到达现场，但由于漏水的阀门没有配件，当时并未进行修复，直至次日由被告欣顺物业公司负责修好。
2014年10月20日崔建平与郭波签订了一份房屋租赁合同，合同约定崔建平将位于林场小区18号楼2单元1楼东户楼房出租给郭波，租赁期间自2014年10月20日至2015年10月20日止，租赁费用为24，000元。
2015年7月3日原告为确定因供热设施漏水而造成的损失金额，委托内蒙古金天平资产评估有限公司对原告的住房资产损失进行了评估，该评估公司评估结论为原告住房的损失共计17，500元。
本院认为，原告的居所发生漏水事故时正值呼和浩特市的供暖期，在此期间供暖公司陆续对每个小区进行加压上水的调试。被告欣顺物业公司做为原告居所的物业管理公司也在每个单元的楼道的门口处张贴公告，告知各住户家中留人，而原告因个人原因未能在家中留人照看，或是委托其它人对防止漏水事件加以注意，那么原告对于发生漏水事件而造成的损失后果应当承担50%的过错责任。
根据《呼和浩特市城市供热管理条例》第十四条“供热设施的管理、维护、更新改造责任按照下列规定划分：其中第（二）项，居民用户以入户为分界点，入户室外的供热设施由供热单位负责，入户室内的供热设施由供热单位负责调试和维护。”的规定，因发生漏水事故的供热管道是在被告迟宗铃家外的地方，并非被告迟宗铃个人管理，且被告迟宗铃在发现漏水后及时的通知被告欣顺物业公司前来修理，因此被告迟宗铃对于原告的损失无任何过错责任。而被告坤泰物业公司做为供热公司，就应当对入户室外的供热设施负责管理与维护，因此对于失修的阀门所造成的损害承担25%的责任。
被告欣顺物业管理公司做为原告居所的物业管理公司，对于原告家漏水的事件有及时告知的义务，但被告欣顺物业公司在发现事故后未能及时通知到原告，并且没有采取及时的应急措施，在一天之后才将该阀门修好，使的原告的损失扩大，因此被告欣顺物业公司应当对原告的损失承担25%的责任。
庭审中原告主张因漏水事件而产生的租金损失24，000元，由于原告所出示的租赁合同并非原告本人与出租人签订的，因此无法认定是原告本人实际产生的费用，因此本庭不予支持。
原告主张因漏水而产生的装修及财物的损失已经过相关部门进行鉴定，对此损失数额本庭予以支持，由原告与被告欣顺物业公司与被告坤泰物业公司按照过错比例承担相应的损失费用。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市欣顺物业服务有限责任公司向原告郭建军赔偿财产损失费用4，375元，于本判决书生效后十日付清。
二、被告呼和浩特市坤泰物业服务有限责任公司向原告郭建军赔偿财产损失费用4，375元，于本判决书生效后十日付清。
三、驳回原告郭建军对被告迟宗铃的诉讼请求。
四、驳回原告郭建军的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费575元，由原告承担287元，被告呼和浩特市欣顺物业服务有限责任公司承担143被告呼和浩特市坤泰物业服务有限责任公司承担143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 王菊蓉
二〇一五年十一月一日
书记员 张 震