浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2993号
上诉人（原审被告）浙江中发工业品贸易中心有限公司。
法定代表人姬丽松。
委托代理人王媛媛。
被上诉人（原审原告）浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人金丽迪。
委托代理人郑淑云。
上诉人浙江中发工业品贸易中心有限公司（以下简称中发公司）因与被上诉人浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：中发公司为同方国际大厦建设单位。2009年9月17日，中发公司作为甲方，南都公司作为乙方签订了《同方国际大厦前期物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方为同方国际大厦提供前期物业服务；物业类型一至五层为商业用房，六至二十八层为办公用房，总建筑面积48208平方米（暂定）；委托管理期限自合同签订之日起至同方国际大厦业主委员会成立后与物业服务企业签订新的物业服务合同生效，物业服务企业承接验收该项目并提供物业服务之日止；委托服务事项为房屋建筑共用部位的日常维护和管理、公共设施、设备的日常养护、运行和管理、附属建筑物、构筑物的日常维护和管理、公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理、公共环境日常保洁、维护物业管理区域内日常的公共秩序、物业档案资料管理等；物业服务要求标准为业主和物业使用人对乙方满意率达到95%以上；物业服务费标准为办公用房4元／平方米·月，商业用房2元／平方米·月，电梯、水泵等公共运行维护费用按实结算，自通知交付日的次月1日起由业主全额承担，暂定预收标准为0.40元／平方米·月；纳入物业服务范围的已竣工但未出售、出租，或因甲方的原因未能按时交付使用的物业（地下车库除外），其物业服务费由甲方按物业服务费标准七折交纳，公共能耗费仍须按实分摊，由甲方全额交纳；业主或物业使用人在房屋通知交付日一次性缴纳12个月的物业服务费（承担物业服务费的起始日为业主收到通知交付日的次月1日起），次年起每半年首月5号前支付半年物业服务费；业主或甲方逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日千分之二的标准支付违约金；乙方违反本合同以及投标书承诺的相关约定，未能达到约定的服务标准，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同和承诺约定，造成损失的，乙方要承担相应的法律责任；等等。2014年4月23日，南都公司委托律师向中发公司发出律师函，催缴相应的物业费。未果后，于2014年6月17日起诉至原审法院，请求判令：一、中发公司支付物业服务费441750.84元；二、中发公司支付公共能耗费297697.71元；三、中发公司支付自起诉日至实际支付日止的逾期支付物业服务相关费用的违约金（以739448.55元为基数，按每日万分之五计算）。2014年8月4日，中发公司向南都公司支付了物业服务费150000元。
原审法院认为：南都公司、中发公司签订的《同方国际大厦前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务和享受权利。经原审法院主持双方对南都公司提供的欠费明细进行核对后，中发公司对南都公司调整后的欠费明细所载的各项费用的计算方式并无异议，双方争议焦点在于：1、空置商铺的物业服务费是否应由中发公司承担。2、中发公司为业主承担的物业服务费是否应按七折计算。3、空置商铺、空置办公用房、房修期间及业主柳肖波应支付的公共能耗费应否由中发公司承担。4、南都公司能否预收2014年5月至7月的公共能耗费。关于该四点争议原审法院逐一认定如下：1、关于空置商铺的物业服务费问题。双方在合同中约定南都公司管理的物业类型包括一至五层商业用房、六至二十八层办公用房，因此一至五层商铺在南都公司提供物业服务的范围内。双方合同约定物业服务范围内已竣工但未出售、出租，或因中发公司的原因未能按时交付的物业，其物业服务费由中发公司承担，中发公司理应予以履行。同方国际大厦通过竣工验收后已陆续向业主交付，中发公司以一至五层的商铺不具备交付条件一直由其自行管理和维护为由，认为无需承担相应物业服务费，没有事实和合同依据，原审法院不予采纳。2、关于中发公司为业主承担的物业服务费问题。该部分物业服务费所对应的房屋已交付给业主使用，并不属于合同约定可以按七折计费的范围，中发公司应当予以全额支付。中发公司辩称与南都公司另行约定该部分物业服务费按七折计算，但未提供证据予以证明，原审法院不予采纳。3、关于空置商铺、办公用房、房修期间及业主柳肖波应支付的公共能耗费问题。原审法院认为，空置商铺和办公用房属于竣工后中发公司未出售、出租的房屋，需维修的房屋属于因中发公司原因未能按时交付使用的物业，根据双方的合同约定该部分公共能耗费应由中发公司全额交纳。中发公司以空置商铺、办公用房、房修期间的房屋未被实际使用为由，认为无需承担相应公共能耗费，没有事实和合同依据，原审法院不予采纳。关于业主柳肖波的公共能耗费问题，中发公司承诺为业主柳肖波支付三年物业服务费和公共能耗费，且交南都公司备案，南都公司向中发公司主张该部分费用，原审法院予以支持。4、关于公共能耗费的预收问题。原审法院认为，虽然双方在合同中约定公共能耗费按实分摊，但在电梯、水泵等公共运行维护费用的约定中，还有暂定预收标准为0.40元／平方米·月的约定，因此，原审法院认为南都公司可以预收公共能耗费，但应按0.40元／平方米·月的标准进行计算，对其主张按1.37元／平方米·月计算不予支持。根据南都公司提供的欠费明细，经计算，南都公司对部分房屋按1.37元／平方米·月多预收了2014年5月至7月的公共能耗费共计30686元。综上，原审法院根据南都公司、中发公司核对后的欠费明细，扣减掉诉讼过程中中发公司支付的物业服务费及南都公司多计算的公共能耗费后，确认中发公司应向南都公司支付物业服务费291751元（441751-150000）、公共能耗费267011元（297697-30686）。中发公司主张南都公司提供物业服务不符合合同约定的标准，但未提供证据予以证明，原审法院不予采纳。本案中，中发公司未按合同约定支付相关费用的事实明确，南都公司、中发公司在合同中约定逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日千分之二的标准支付违约金，现南都公司主动调整至按每日万分之五，从起诉之日开始计算，而中发公司对该计算标准并无异议，原审法院予以确认。经计算，自2014年6月17日起暂计算至2014年8月4日，以中发公司欠付的相关费用708762元（441751＋267011）为基数，按日万分之五计算，为17365元（708762×49×0.0005），此后以558762元（441751＋267011-150000）为基数，按日万分之五计算至中发公司实际付款之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、浙江中发工业品贸易中心有限公司于判决生效之日起十五日内向浙江南都物业管理有限公司支付物业服务费291751元、公共能耗费267011元，共计558762元。二、浙江中发工业品贸易中心有限公司于判决生效之日起十五日内向浙江南都物业管理有限公司支付逾期付款违约金17365元（暂计算至2014年8月4日，此后以558762元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费5606元，由浙江南都物业管理有限公司负担280元，浙江中发工业品贸易中心有限公司负担5326元。浙江中发工业品贸易中心有限公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，中发公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。首先，物业合同约定的物业服务范围是已竣工但未出售、出租，或因上诉人的原因未能按时交付的物业，其中“已竣工”中竣工的概念应当是指符合向业主交付使用的竣工条件，而空置商铺一层至五层主体结构仍为水泥框架，并不符合向业主交付使用的竣工条件，况且均未向被上诉人进行移交，一直由上诉人进行管理，不应纳入物业服务范围，故无需向被上诉人缴纳物业管理费及能耗费。1至5层的商铺用途为商业，6层之下竣工时为水泥框架结构，不具备商业功能，没有门窗水电，系在建房屋，需要上诉人二次装修，以满足商业用途功能。上诉人认为1至5层商铺系在建房屋，非空置房，在合同中，虽然双方约定了竣工的概念，但是与客观事实存在不合理不公平之处。即使被上诉人要求上诉人支付物业管理费，也应该是上诉人在完成二次装修，通过消防等验收后，具备商业功能，正式对被上诉人移交后再收取比较合理。其次，被上诉人未按照物业服务合同中相关约定履行服务项目，比如没有按照招投标文件中的要求配备相关的管理人员、地面停车无人管理杂乱无章、楼梯间垃圾随处可见等。再次，公共能耗需按实分摊。被上诉人预收到2014年7月31日没有依据，且2012年11、12月的水电费是由上诉人交付的，应当予以扣减。最后，赠送业主物业管理费用计算与事实不符。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
上诉人中发公司在二审中提交同方国际大厦4、5层整体移交联系单一份，欲证明同方国际大厦1至5层于2014年8月30日才正式完工对被上诉人进行移交，在此之前1至5层是在进行二次装修的房屋，不具备商业用途，由上诉人自行进行管理，该部分的物业管理费上诉人不需缴纳。该证据上有被上诉人方陈经理签字，证明1至5层于2014年8月30日通过消防验收。
被上诉人南都公司辩称：上诉人拖欠南都公司物业服务费和公共能耗费的事实清楚，证据充分、确凿，一审法院判决上诉人支付南都公司物业服务费和公共能耗费合法、正确，上诉人的上诉理由根本不成立。一、空置商铺在南都公司提供的物业服务范围内，事实上享受被上诉人提供的物业服务，理应按照物业服务合同的约定向被上诉人支付物业服务费及相应的公共能耗费，一审法院对此已经作出了正确认定。二、南都公司已经按照物业服务合同约定提供了全部的物业服务，上诉人称南都公司未按照约定履行服务项目缺乏事实依据。三、南都公司主张要求上诉人承担公共能耗费有合同和事实依据，一审判决要求上诉人支付的公共能耗费符合客观事实和行业惯例。四、赠送业主物业管理费用计算有事实依据。对于赠送业主物业管理费用，南都公司在一审时已经提交外部事项工作联系单及相应附件证明费用的计算依据，上诉人在庭审时也确认对各项费用的计算方式没有异议，仅对其中为业主柳肖波支付房屋交付之日起三年内的公共能耗费有异议。针对该点，南都公司又补充提交柳肖波的房屋交付流程表，能够证明上诉人承诺为业主柳肖波支付三年的物业服务费和公共能耗费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人南都公司在二审中提交的证据有：1、2014年5月至7月的公共能耗费清单及水电费单据，欲证明2014年5月至7月缴纳的水电费为384928.34元，上诉人应承担的公共能耗费是41469.32元。因此，按照据实发生的能耗费用，上诉人应当缴纳的公共能耗费已经超过一审判决所依据的0.4元／平方米·月的预收标准，二审法院可以据实予以调整。2、《开发商赠送业主费用明细》及所附的“以老带新”界定表和房屋交付流程表，欲证明被上诉人计算开发商赠送业主的物业管理费用有事实依据。
中发公司提交的证据，南都公司对其形式真实性无异议，但对关联性和证明内容有异议。该份联系单的标题虽为“整体移交联系单”，但从联系单的内容看，该份联系单是因为上诉人自己需要对房屋进行二次装修，邀请被上诉人协助查验而形成，并不能证明空置商铺自此刻才移交给物业。本院认为，该证据不能证明中发公司所要证明的内容，本院不予确认。
南都公司提交的证据1，中发公司对其真实性没有异议，但认为该部分公共能耗费上诉人无需支付。本院认为，该证据符合证据“真实性、合法性、关联性”要件，本院予以确认。
南都公司提交的证据2，中发公司认为该证据系复印件，不予认可。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：南都公司、中发公司签订的《同方国际大厦前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务和享受权利。该物业服务合同明确约定已竣工但未出售、出租，或因中发公司的原因未能按时交付的物业，物业管理费由中发公司负担。南都公司进驻同方国际大厦并提供物业服务后，中发公司理应根据合同约定缴纳物业管理费。中发公司上诉认为同方国际大厦一至五层商铺尚不具备交付业主的竣工条件，该商铺无需缴纳物业管理费。本院认为，同方国际大厦在南都公司进驻前实际已竣工验收，一至五层商铺属于南都公司收取物业管理费的范畴，中发公司的该上诉理由，缺乏事实依据，且与合同约定相悖，本院不予采纳。中发公司上诉认为南都公司在履行物业服务合同时存在瑕疵，但未提交有效证据加以证明，本院不予采纳。虽然双方在合同中约定公共能耗费按实分摊，但在电梯、水泵等公共运行维护费用的约定中，还有暂定预收标准为0.40元／平方米·月的约定，可见南都公司预收能耗费是有合同依据的，故中发公司上诉认为南都公司预收能耗费无依据的上诉理由，本院不予采纳。至于中发公司上诉主张2012年11、12月的水电费系由其缴纳，应予扣减。经查，2012年11、12月的水电费并无包含在南都公司主张的能耗费中，故中发公司的该上诉理由，本院不予采纳。中发公司上诉认为赠送业主物业管理费用计算与事实不符。二审中，中发公司明确认为赠送业主的物业管理费应当按七折收取。由于中发公司就上述主张，缺乏相应证据证明，故本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11212元，由浙江中发工业品贸易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩昱
审 判 员 王亮
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月二日
书 记 员 王琳