吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终592号
上诉人（原审被告）：任秀芬，1968年3月12日出生，住吉林省延吉市。
委托代理人：王振旗（系任秀芬丈夫），1966年5月12日出生，延吉市鑫强食品超市工商户）经营者，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：长春赢时物业服务有限公司延吉分公司。住所：吉林省延吉市长白山西路开元公馆**号楼。
法定代表人：张志勇，该分公司总经理。
委托代理人：石守伟。
上诉人任秀芬因与被上诉人长春赢时物业服务有限公司延吉分公司（以下简称赢时物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2015年11月27日作出的（2015）延民初字第5860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赢时物业公司原审诉称：任秀芬与延边新星宇华杰房地产开发有限公司签订了购买新星宇和悦小区9号楼4单元102室房屋的合同，合同约定该房屋用途为住宅。2014年7月3日，任秀芬在办理房屋入住手续时与赢时物业公司签订了业主临时管理规约，其中十二条明确约定：“按照房屋产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不改变物业使用性质。确需改变的，须先征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。”任秀芬在2015年9月中旬将该房屋私自改变为具有经营性质的超市使用，其他利害关系人以任秀芬没有征得他们同意侵害其合法权益和物业管理不到位为由，多次向赢时物业公司投诉，要求任秀芬恢复房屋原有使用用途。赢时物业公司多次与任秀芬沟通此事，任秀芬置之不理。任秀芬经营超市的行为已对赢时物业公司管理造成一定影响。赢时物业公司认为，任秀芬没有征得利害关系人的同意就改变了房屋使用性质，违反了双方签订的业主临时管理规约的规定。为维护赢时物业公司的合法权益，请求判令任秀芬恢复房屋原用途，停止住宅改为商用用于经营超市的行为，承担本案诉讼费用。
任秀芬原审辩称：由于任秀芬丈夫王振旗患有腰间盘突出症，干不了重体力活，儿子上大学业需要费用，家庭生活艰难，在售楼处人员承诺可以开超市的情况下，任秀芬于2014年10月7日购买了本案讼争房屋，在7号楼的和悦超市开业了近3个月零4天后的9月23日，任秀芬到工商局办理了营业执照等相关手续，开起了超市。从开超市起，赢时物业公司不断对任秀芬进行打击、恐吓，制造各种麻烦。迫于压力，任秀芬也产生过退意，只是迫于生活，才没有被赢时物业公司所骗，后经在长春居住的亲属所说，赢时物业公司的总公司在长春所管理的小区住宅楼里开超市的比比皆是。另外，在开超市须取得利害关系人是否同意这件事情上，赢时物业公司也是用尽了恐吓，甚至是行贿的卑鄙下流手段，任秀芬在办理营业执照时，已经找了所有利害关系人签字同意，但赢时物业公司让利害关系人反悔之前同意签字的行为，并对他们进行恐吓，并且威胁如同意任秀芬开超市，物业上的事情一律不管。任秀芬在办理营业执照时，已征得所有利害关系人的同意，并由社区盖章存档在工商局，请法庭考虑其作为证据的重要性。至于赢时物业公司在任秀芬之后以不正当手段所取得的证据，应当按照谁主张谁举证的原则，证人应当出庭作证，否则，请法庭追究赢时物业公司出具伪证的责任。另外，7号楼的和悦超市在今年6月19日开业，同在一个小区，同是住宅楼营业，赢时物业公司为什么没有起诉它。赢时物业公司作为一个基层组织，不认真地做好自己的工作，却对任秀芬在合法取得各种证照之后的合法经营强加阻挠。从开业到现在，赢时物业公司一直不让进货车进小区大门，所进货物都需要任秀芬从大门搬到超市，赢时物业公司到底要做什么，让任秀芬无法生活下去才肯罢手？
赢时物业公司以业主临时管理规约第十二条为由，要求任秀芬将已取得的各种证照并已正常营业的超市关闭，是没有足够法律依据的。根据物权法第七十条、第七十一条、第七十七条规定，任秀芬完全有权在自己的私人住宅内开超市，任秀芬在开超市之前，已经到工商局、税务局、卫生局、烟草等相关部门办理了有关证照，以上证照的取得，是对法律法规的遵守。任秀芬在把住宅改为超市的过程中，没有对房屋进行过一砖一瓦的改动，所以没对建筑物的安全构成任何威胁。超市不像麻将厅有噪音，不像串店对环境有污染，超市对周围业主能够提供方便。一个成熟的小区应该有药店、干洗店、超市等便民措施，在本小区二十多栋楼没有超市的情况下，周围业主对任秀芬开超市的行为非常赞成，并在利害关系调查表上签字表示同意。故任秀芬开超市的行为不但合情，更合法。
原审法院认定如下事实：2014年6月18日，延边新星宇华杰房地产开发有限责任公司与赢时物业公司签订了前期物业合同，延边新星宇华杰房地产开发有限责任公司委托赢时物业公司对新星宇和悦小区进行物业管理。
任秀芬为延吉市新星宇和悦小区业主。任秀芬于2013年7月购买了新星宇和悦小区9号楼4单元102室的房屋，房屋性质为住宅。2014年7月，任秀芬办理了房屋入住手续，并与赢时物业公司签订了前期物业管理服务协议，该协议附件（一）业主临时管理规约第十五条第12项约定：“按照房屋产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不改变物业使用性质。确需改变的，须先征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。”任秀芬于同年10月入住该房屋。2015年9月，任秀芬将上述房屋使用性质改为商用，开办了延吉市新星宇和悦鑫强超市。赢时物业公司于2015年9月征求了9号楼4单元201室业主孙立是否同意任秀芬开超市的意见，孙立表示同意。
原审法院认为：公民的民事活动应当遵守国家的法律法规，并不得损害社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。”赢时物业公司、任秀芬签订的前期物业管理服务协议中作为附件（一）的业主临时管理规约明确约定了业主不得擅自改变物业使用性质。任秀芬将住宅改为商用，损害了小区内其他业主的权利，也妨害了小区内的物业服务与管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”赢时物业公司作为物业管理服务单位，有权请求任秀芬承担恢复原状、停止侵害、恢复原状等民事责任，对赢时物业公司要求任秀芬恢复房屋原用途，停止住宅改为商用用于经营超市的行为的诉讼请求，予以支持。任秀芬陈述其在办理超市营业执照时，征得了小区内9号楼80%的业主以及14号楼部分业主的同意，但延吉市新星宇和悦小区共有18栋楼，任秀芬仅征得少部分业主的同意，不能视为已征得利害关系人的同意。任秀芬关于其完全有权在自己的私人住宅内开超市的抗辩意见，即使业主是在自己的私人住宅内从事生产生活，也是以不能影响其他业主权利为前提的，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决：任秀芬于判决生效后立即停止将延吉市新星宇和悦小区9号楼4单元102室的房屋进行商用、经营超市的行为，将房屋性质恢复原状。案件受理费100元（赢时物业公司已预交），减半收取50元，由任秀芬负担。
任秀芬不服原审判决提起上诉，其理由如下：一、原审判决认定任秀芬将住宅改为商用，损害了小区内其他业主的权利，也妨害了小区内的物业服务与管理，违反法律、法规及管理约定是错误的。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这是住宅业主享有基本物权的内容的原则性和一般性的规定。在一般情况下，业主享有对住宅占有、使用、收益、处分的权利，其中包括将住宅改做商用。《中华人民共和国物权法》也同时规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。这就是说住房改作商用房并不是一律禁止的，同时改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：1.相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。2.“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意。在物业临时规约中也体现“住宅商用”的前提必须经有利害关系的业主同意。本案中，任秀芬未改变住宅构造，在原有的基础上经营超市，任秀芬在经营超市前也征得同幢楼及周边楼利害关系的业主同意及物业的意见，但物业拒不理睬。任秀芬经营超市也方便了业主的生活。二、国家工商总局《关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（工商企字[2007]236号）中规定“企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所（经营场所）登记表》；二是住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件”。该通知详细规定了住宅改变为经营性用房的程序，使其具有可操作性。任秀芬已向工商行政管理部门提交了上述材料，并按照法律、法规规定办理了经营执照，任秀芬经营超市并不违反法律规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回赢时物业公司的诉讼请求。
赢时物业公司二审辩称：《吉林省物业管理办法》是针对吉林省规定的物业管理办法。其中第四十一条规定：“业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变。确需改变房屋用途的，应当征得利害关系人同意，并依法办理有关手续”，第五十三条规定：“在物业管理区域内，禁止从事下列活动：（一）擅自变动建筑主体和承重结构；（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；（三）擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；（四）擅自搭建建筑物、构筑物；（五）未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点；（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；（七）排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声；（八）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；”。任秀芬的行为属于侵犯其他利害关系人权益的行为。赢时物业公司认为利害关系人是全体业主，任秀芬住宅改为商用房只是取得了部分相邻业主的同意，不是全体业主的同意。赢时物业公司与任秀芬签订的前期物业管理服务协议（附件一）《业主临时管理规约》第六章业主共同利益第26条第3款约定，个别业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》，侵害全体业主、物业使用人共同利益的，在业主大会成立之前，可由物业服务企业向相关业主主张权利。第七章法律责任第32条规定，业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据《业主临时管理规约》向法院提起诉讼。赢时物业公司认为原审判决公平公正。
二审中，任秀芬提供以下证据：
证据一、小区业主的签名和联系电话（共三页）。证明：这些业主同意任秀芬在小区经营超市。
赢时物业公司对证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明这些业主同意任秀芬在小区经营超市。
因该证据中没有为何签名的内容，故不能证明任秀芬主张的事实，该证据本院不予采信。
证据二、延吉市鑫强食品超市工商登记档案资料（1.延吉市建工街道延盛社区盖章的《市场主体住所【经营场所】登记表》；2.新星宇和悦小区9号楼4单元10户业主的姓名和联系电话）。证明：涉案超市办理营业执照前根据工商行政管理部门的要求，征得业主和延吉市建工街道延盛社区居民委员会的同意。
赢时物业公司对证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明任秀芬居住的新星宇和悦小区9号楼4单元业主同意任秀芬经营超市，不能证明小区全体业主同意任秀芬在小区经营超市。
该证据来源合法，与本案有关联，本院对其真实性和关联性予以采信。
二审中，赢时物业公司提供五张照片（2016年4月18日）证据。证明：第一张和第二张照片证明任秀芬经营超市存在堆放易燃物品，存在消防隐患问题；第二至四张照片证明任秀芬利用公共外墙悬挂牌匾、灯饰、广告，占用了小区业主的共用部分，侵害全体业主的利益。第五张照片证明任秀芬为了经营超市，破坏小区绿地。
任秀芬对照片的真实性没有异议。但称纸壳子等是因为物业公司的清洁工索要，才堆放在那里。第五张照片中，破坏绿地不是任秀芬造成的，是其他业主因为小区道路堵车走此处造成的。第三、四张照片，任秀芬利用公共外墙悬挂牌匾、灯饰、广告，占用小区业主的共用部分的事实存在。
该证据涉及物业管理范围，与本案涉及的任秀芬应否改变住宅用途不属于同一性质，故不作为本案定案依据，本院不予采信。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实相同。另补充认定:任秀芬在申请办理超市营业执照时，向延吉市工商行政管理局递交延吉市建工街道延盛社区盖章的《市场主体住所（经营场所）登记表》、征求新星宇和悦小区9号楼4单元业主意见情况。2015年9月23日，延吉市工商行政管理局颁发延吉市鑫强食品超市个体工商户营业执照，经营者为王振旗。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。本案中，任秀芬（王振旗）用自有房屋经营超市前，已经征得有关利害关系人的同意，未改变房屋结构，未给其他业主带来人身、财产安全隐患，并未损害其他业主的合法权益，且经工商行政管理部门审核准许任秀芬用自有房屋经营超市，故赢时物业公司要求任秀芬恢复住宅原用途、停止利用住宅经营超市的诉讼请求，本院不予支持。
赢时物业公司提出任秀芬经营超市过程中，占用小区业主的公共资源做广告、堆放经营物品存在消防安全隐患、破坏小区绿化。上述行为与本案争议纠纷，即任秀芬应否将住宅改商用房无关，故本院对此不予评判。赢时物业公司就任秀芬的上述行为可另行主张。
综上，赢时物业公司的诉讼请求，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5860号民事判决；
二、驳回长春赢时物业服务有限公司延吉分公司的诉讼请求；
一审案件受理费100元（赢时物业公司已预交），二审案件受理费100元（任秀芬已预交），合计200元，由长春赢时物业服务有限公司延吉分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 一
审判员 金春秋
审判员 张新颜
二〇一六年五月三十日
书记员 金 珲