北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初889号
原告：刘建华，男，1960年7月22日出生。
委托代理人：蒋宏普，北京智深律师事务所律师。
委托代理人：吴铮，北京智深律师事务所实习律师。
被告：北京舜禹工贸有限责任公司。
法定代表人：王建梅，总经理。
委托代理人：王艺，男，1965年1月19日出生。
委托代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。
原告刘建华与被告北京舜禹工贸有限责任公司（以下简称舜禹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托代理人蒋宏普、吴铮与被告舜禹公司的委托代理人王艺、徐安封均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建华向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2013年11月27日签订的购房合同无效；2.被告返还原告已支付的购房款446688元及相应的利息49135元；3.被告赔偿原告损失，按原告已付购房款的一倍计算即446688元。上述款项合计942511元；4.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年11月27日，原告与被告舜禹公司签订购房合同,购买被告的北京市怀柔区庙城镇293号院×户型。约定：以每平米14400元价格出售,该商品房面积为62.04平方米；原告于合同签订之日支付购房款200000元，合同签订7日内支付房款246688元。被告收到款项后协助办理贷款相关事宜。原告依约支付了首期房款，但由于被告的原因，贷款无法办理，房屋没有交付。后得知被告开发的房屋不是商品房，属于人才公租房，不能办理商品房的产权证明。原告认为：无论是广告宣传资料还是其销售人员均向原告称其所售房屋为商品房，且其所提供的购房合同文本也清晰地写明是商品房买卖协议，并可为原告办理银行贷款，故被告销售房屋的行为存在隐瞒、欺诈的情形。原告依据相关的法律、法规诉至法院。
舜禹公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，但同意解除《购房合同》，将已付购房款退还原告。因为，第一、双方签订的购房合同是有效合同，原告认为合同无效，没有法律依据。按照有关法律规定，只有符合合同法第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第二条的规定，购房合同才能被认定为无效，后者的规定是针对商业行为中的纯商品房作出的。本案中所涉及的标的物是公租房配售的商品房，是新事物，不同于纯商品房，土地的取得及办理建房相关手续均不一样，这种房屋的建设主要是政府行为，依据也是政府的相关规定，而纯商品房的建设、销售是纯粹的商业行为，二者是不相同的，所以本案不适用《商品房解释》的相关规定；第二、我方同意解除合同，退还原告已付的购房款，对原告提出的利息、已付购房款一倍的赔偿均不同意支付。由于政府政策的变化，将配售的商品房变更为人才公租房，致使双方的合同目的均不能实现，这是不可归咎于双方的原因，是我方所不能控制的，并非我方违约不想卖房，所以我方同意解除合同，退还已付购房款。具体来说，本案中，原告提出的利息及已付购房款一倍的赔偿，这两项的依据主要是《商品房解释》，这是惩罚性赔偿，但如前所述，本案所售的房屋不能依据《商品房解释》，所以原告的这两项请求没有法律依据。按照民事原则中的一般处理办法，一般是赔偿直接损失，不赔偿间接损失，即退还已付的购房款。我方取得了公租房配建商品房的许可（见有关证据），在购房合同中的依据部分也做了说明，原告应该注意到购房合同中的说明。我方为了响应政府号召，解决中低收入职工住房难问题，拿出自有土地，自筹资金（公租房本应政府支持，可以贷款，但政府没有给被告贷款，造成资金紧张才出卖部分房屋），历尽千辛万苦给困难职工建房。出现问题后为将购房人的损失降至最低，又高息借款几千万元，退还了部分购房人的购房款，自身承担了巨额损失。我方自始没有任何欺诈的意图，也不存在欺诈、隐瞒的行为。
本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，原告刘建华（乙方）与被告舜禹公司（甲方）签订《购房合同》，合同载明：“根据怀政函[2013]52号北京市怀柔区人民政府关于怀柔新城14街区14A-01、03地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复。北京市怀柔区人民政府关于公租房建设相关问题会议纪要。甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：认购北京市怀柔区庙城镇293号院×户型房屋一套。该房屋建筑面积为62.04平方米，价格按建筑面积每平方米14400元，购置价款合计893376元；原告于合同签订之日支付购房认购金200000元，合同签订7日内支付首付款246688元，被告确认收到款项后协助办理贷款相关事宜；庙城293号院是公共租赁住房配建商品房项目，红线外市政设施由区政府建设。暂定交房日期为2015年7月15日（赠送精装修）”等内容。刘建华分别于2013年11月20日、11月27日将认购金20万元及房款246688元交付给被告，由被告舜禹公司为刘建华出具收据。现被告未能取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证，但称2014年12月所建诉争房屋已竣工验收。审理中，原、被告以各自的诉辩意见，各持己见，本院调解未果。现涉案房屋项目已变更为人才公租房。
原告向本院提交被告售楼处的外观照片及从怀柔建委网站上下载的截图，证明被告虚假宣传，存在销售欺诈行为。被告对两份证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为在销售过程中，都是按照政府批文行事，不存在虚假宣传及销售欺诈行为。
被告向本院提交证据一套（均为政府批文），证明房屋性质的变化及不存在欺诈行为，原告对该套政府批文的真实性予以认可，但不认可证明目的并称综合被告提供的政府文件，推断被告已经知道相应的程序，被告已构成隐瞒、欺诈行为。
被告向本院提交土地使用权证、资质证书及竣工验收记录，原告对其真实性予以认可，但不认可证明目的。
上述事实，有原、被告陈述、《购房合同》、收据、照片及书证等证据在案佐证。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，舜禹公司以商品房的名义面向不特定对象销售其所开发、建设的房屋，刘建华以购买商品房的期待加以购买。根据买卖双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中关于办理银行贷款的约定，应当认定刘建华与舜禹公司所签订的合同为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因舜禹公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与刘建华签订《购房合同》，且涉案项目现已变更为人才公租房，舜禹公司已无取得商品房预售许可的可能，故双方所签订的《购房合同》应当认定为无效合同。故刘建华所主张的确认原、被告双方所签订《购房合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，刘建华与舜禹公司所签订的购房合同为无效合同，刘建华已向舜禹公司支付购房款446688元，且舜禹公司予以认可，故舜禹公司应当返还刘建华已交的购房款及利息，利息应以中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜，故本院对刘建华要求被告返还原告已付购房款446688元及利息的诉讼请求，予以支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，舜禹公司以商品房的名义向社会销售其开发建设的房屋，但其所售房屋不同于一般房地产开发企业所开发销售的商品房项目。从舜禹公司提供的文件、批复来看，当时舜禹公司期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功，但由于舜禹公司开发建设的项目不符合相关规定，未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关手续。在此情况下，舜禹公司即对外销售房屋，导致与刘建华所签购房合同无效，对此其存在相应的过错。故舜禹公司应当赔偿刘建华因此受到的相应损失。刘建华作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品买卖，应当尽到谨慎的审查义务，故对于合同无效也应承担相应的责任。
关于舜禹公司向刘建华承担损失赔偿责任的具体数额。刘建华主张因舜禹公司销售房屋时存在欺诈、隐瞒的情形，故应按照已付房款的一倍，即446688元承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明...。刘建华在诉讼中主张舜禹公司在向其销售房屋时，存在故意欺诈、隐瞒。但根据双方提供的证据，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定舜禹公司在售房过程中存在欺诈。关于故意隐瞒未取得商品房预售许可证明一节，舜禹公司从未表明其取得过商品房预售许可证明，结合双方提供的现有证据及当庭陈述，不能认定舜禹公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实，故刘建华要求判令舜禹公司承担其已付购房款446688元一倍的赔偿责任的诉求，本院不予支持。故舜禹公司向刘建华承担赔偿损失责任的具体数额，本院根据双方在签订合同中各自的过错程度，酌定以刘建华已支付的购房款为基数，根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍予以赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、刘建华与北京舜禹工贸有限责任公司于2013年11月27日签订的《购房合同》无效；
二、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内返还刘建华购房款446688元及利息（以200000元为基数，自2013年11月20日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之止日；以246688元为基数，自2013年11月27日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；
三、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内以刘建华已付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿刘建华的损失（以200000元为基数，自2013年11月20日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止；以246688元为基数，自2013年11月27日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决给付之日止）
四、驳回刘建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12734元，由刘建华负担5094元；由北京舜禹工贸有限责任公司负担7640元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘建中
人民陪审员 于长瑜
人民陪审员 蔡亚芹
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张 灿