广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17936号
上诉人(原审被告)：刘广平，住广州市荔湾区。
委托代理人：简伟立、欧阳美美，均为广东浩瀚明扬君达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：钱兴艳，住广州市海珠区。
被上诉人(原审原告)：洪秀珍，住广州市海珠区。
两被上诉人的共同委托代理人：刘贵树、刘燕，均为广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：马华新，董事长。
被上诉人（原审被告）：张少霞，住广州市越秀区。
委托代理人：秦岩、黄珏安，均为广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人刘广平因与被上诉人广东长城建设集团有限公司（下简称长城公司）、钱兴艳、洪秀珍、张少霞买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
刘广平上诉请求：1、撤销一审判决第一项判决内容，驳回钱兴艳、洪秀珍要求长城公司和刘广平撤销关于涉案房屋预售合同登记的诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由长城公司、钱兴艳、洪秀珍、张少霞承担。事实和理由：一、刘广平与长城公司签订了《房地产预售契约》，进行了不动产的预售登记，是涉案房屋的合法所有者。一审法院以仅提供所谓的《房地产订购书》复印件为诉讼本案的有效证据，判决撤销刘广平合法有效的购房合同，存在认定事实严重错误的情形。刘广平于1998年9月25日与长城公司签订了涉案房屋的“房地产订购书”，于1998年10月5日正式签署了《房地产预售契约》，并于1998年9月25日、1998年11月8日分别向长城公司支付了涉案房屋的订金10000元和购房款402209.1元，余款双方约定：余款118840.90元在办理产权证时支付。1998年10月8日经广州市房地产交易所进行了〈房地产预售契约〉预售登记。涉案房屋己交付使用。根据民法不动产转让理论，动产以交付、不动产以登记为准。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。按照相关法律法规的规定，商品房预售合同签订后，开发企业需向房产管理部门和市、县土地管理部门办理预售合同登记备案手续。预售合同登记备案虽不是预售合同成立的必要条件，但预售合同登记备案后，可以使预售合同产生对抗善意第三人的权利，也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋转卖给他方时，购房人可以用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以请求司法机关裁定开发商的转卖行为无效。本案中，钱兴艳、洪秀珍一直以来仅提供“房产订购书”的复印件，作为购买涉案房屋的依据，即使有该复印件是原件，该复印件上不但没盖长城公司的公章，也没有签订日期！收取款项的并非长城公司。退一步说，如果被钱兴艳、洪秀珍存在购房手续，该认购书第2页第六条约定：若钱兴艳、洪秀珍未在订购书规定的期间内（签约后三十天内）提交有关文件并签署《房地产预售契约》，该订购书随即作废。因此，钱兴艳、洪秀珍提交“房地产订购书”是不存在的复印件，属于无效的证据，不能作为认定合同有效的法律依据。相反，刘广平的预售登记对普通的债权登记有对抗效力，故一审法院认定钱兴艳、洪秀珍提交的《房地产订购书》复印件为购房合同，认定其购买房屋的合同应得到实际履行，属于认定事实错误的情形。二、房屋交付给刘广平后，刘广平曾多次到房管部门查询预售登记；刘广平对房屋的使用进行了处分；并非不知不问。对钱兴艳、洪秀珍利用《房地产订购书》复印件的恶意诉讼采取了法律行动，故此，一审法院认为刘广平一直没有有对涉案房屋进行主张的观点是错误的。刘广平购买涉案房屋后，房屋已进行准物权登记，1999年4月12日长城公司发出了交楼手续通知书，要求刘广平在1999年4月14日到现场售楼部办理交房手续，刘广平也依照该日期到达了现场售楼部办理了涉案房屋接收手续。当时长城公司提出周转房的需要，与刘广平协商一致后，签订了涉案房屋的“租赁合同”，租期从1999年4月15日起至2009年4月14日止。租金每一年结算一次，租赁期限届满后，刘广平要求张少霞交回房屋，但张少霞只是实际支付租金至2013年4月14日止后。就不予理采，刘广平曾多次到房管部门了解到该房地产仍登记在本人名下，所以无奈只能等待。刘广平曾对钱兴艳、洪秀珍的恶意主张进行诉讼并得到法院支持，因此，一审法院对刘广平购房合同未予以履行、刘广平未对房屋进行所有权主张的认定是错误的。三、一审法院故意将无效的《房地产订购书》复印件根据《合同法》第40条、第52条、第60条作出要求刘广平和长城公司到房管局撤销涉案房屋的预售合同登记属于适用法律错误。另，钱兴艳、洪秀珍可以提供其购买人身份协议只有一份无签约日期的订购书复印件，且在该订购书复印件上亦无长城公司盖章。在该订购书中第三条约定支付订金的时间是在签订订购书时，而钱兴艳、洪秀珍提交的所谓订金收据的时间为1999年2月5日，显然，即便钱兴艳、洪秀珍有与张少霞签订该订购书，那么该份订购书的签订时间也是1999年2月5日。而此时，张少霞已不是综合二处的承包人身份，根本不具备代表长城公司签约的合法身份。在原审判决书中：法庭另查明的事实（判决书第8页倒数第8行），1996年6月“长城公司”（甲方）与张少霞（乙方）签订《经营责任承包合同》约定：甲方属下的第二综合处，由乙方按照甲方企业法人营业执照登记的经营范围，经营方式，承包经营，承包期为三年，从1996年1月1日起至1998年12月31日止。也就是说张少霞代理“长城公司”的责任权限仅限于该承包期内。钱兴艳、洪秀珍提供的这份所谓的《房地产订购书》（复印件）是发生在张少霞经营责任承包之后，长城公司在庭审过程中也没有向法庭提交任何相关的授权证明，授权张少霞与钱兴艳、洪秀珍签订复印件形式的《房地产订购书》。钱兴艳、洪秀珍向法庭提交的《房地产订购书》复印件上显示仅有“张少霞”个人的签名，也没有签订日期，没有长城公司（出售方）的用印，属于无效的证据，不应作为本案审理依据。而关于钱兴艳、洪秀珍提交的所谓收据，也不能证明其已付房款的事实。如上所述，张少霞在1999年1月1日起就已不再是综合二处的承包人，而钱兴艳、洪秀珍提交的全部收据显示的付款时间均在1999年期间，不可能由综合二处开具收据。更何况，钱兴艳、洪秀珍连预售合同都没有签订，订购书也只有复印件，在没有确立购买关系的情况下又是以什么作为依据支付房款呢？据刘广平调查所知，在同一楼盘同一类型的收款收据都是由长城公司财务盖章，多份法院判决也确认长城公司财务专用章的收据合法有效，可以证明刘广平已付款的事实。相反，钱兴艳、洪秀珍提供的收据与当年长城公司收取房款的交易习惯不符，显然本案很明显是钱兴艳、洪秀珍串通长城公司在进行恶意的虚假诉讼。刘广平与长城公司不但签有订购书，而且签订了《房地产预售契约》，并按规定办理了预售合同备案登记。刘广平购买涉案签约的内容以及签约的程序符合商品房销售管理办法的规定，是合法有效的。并己经办理了交楼手续，整个交易过程以及收楼过程都是符合法律规定合情合理。原审法院在认定合同有效的基础上却判决撤销预售合同登记没有事实合法律依据，是适用法律的严重错误。
钱兴艳、洪秀珍答辩称：一审原审认定刘广平与长城公司、张少霞之间的合同有效，我方不认可，我方认为根据合同法第52条第二项规定，是无效的合同。
张少霞答辩称：我方同意刘广平的意见，另外补充：一，实际情况是没有收到过钱兴艳、洪秀珍的房款；二，对于涉案房屋，当时是由张少霞承包并实际对外发售，并不是长城公司的经办人或长城公司本身直接对外销售，长城公司确认收到钱兴艳、洪秀珍交付的房款及确认刘广平与长城公司之间的买卖关系没有说服力，与当时实际情况不相符。
长城公司没有答辩意见。
钱兴艳、洪秀珍向一审法院起诉请求：1、确认长城公司和刘广平签订的《房地产预售契约》无效；2、长城公司和刘广平撤销关于广州市海珠区xx东路xx苑海华阁B幢北梯第9层A房（即广州市海珠区xx路34号903房）的预售合同登记；3、本案诉讼费由长城公司、张少霞、刘广平承担。
一审法院经审理查明：1998年9月25日，张少霞作为长城公司的委托代理人与刘广平签订《房地产订购书》，约定刘广平向长城公司订购由长城公司兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市海珠区xx东路xx苑第B幢（座）第九层A号的房地产，定价为531050元，等。1998年10月5日，刘广平（乙方、买方）与长城公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No.98005705号），订明：乙方向甲方预购广州市海珠区xx东路xx水地段xx苑第B幢（座）北梯第九层A号，朝向东西向，建筑面积81.7平方米，成交总价格为531050元；甲方应于1999年5月16日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效；等。附件二约定乙方选择分期付款方式，乙方必须在《房地产预售契约》签署后将首期款161050元交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内，其它方式：银行按揭方式；等。该《房地产预售契约》于1998年10月8日经广州市房地产交易所预售登记。
张少霞以长城公司（甲方、卖方）的委托代理人的名义与钱兴艳、洪秀珍（乙方、订购方）签订一份《房地产订购书》，订明订购方向卖方订购由卖方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市海珠区xx东路xx苑海华阁第B幢北梯第9层A号东西向81.7平方米的房地产；双方同意并确认，该房地产的定价为341506元，订购方向卖方支付10000元作为订购方履行本《房地产订购书》的定金；交楼日期：1999年5月16日等。
另查，钱兴艳、洪秀珍曾向一审法院院提起诉讼，要求长城公司、张少霞立即交付房屋权属证书，并支付迟办证违约金，为其办理永久用电和永久用水设施的报装手续。一审法院于2006年2月15日以（2005）海民三初字第4282号民事判决书作出判决：一、广东长城建设集团有限公司、张少霞在该判决生效之日起30日内协同钱兴艳、洪秀珍办理广州市海珠区xx东路xx苑海华阁第B幢北梯第9层A号房屋的产权过户手续和房地产登记手续；二、广东长城建设集团有限公司、张少霞按钱兴艳、洪秀珍已付房款341506元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付从2003年11月16日起至协同钱兴艳、洪秀珍办理上述房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止的迟办证违约金给钱兴艳、洪秀珍钱兴艳、洪秀珍；其中：该判决生效之日前的违约金在该判决生效之日起10日内一次性支付，之后按月支付；违约金总额以不超过已付房款341506元为限；三、广东长城建设集团有限公司、张少霞在该判决生效之日起30日内为钱兴艳、洪秀珍向有关部门办理广州市海珠区xx东路xx苑海华阁第B幢北梯第9层A号房屋的永久用水、用电的报装手续；四、驳回钱兴艳、洪秀珍的其它诉讼请求。上述判决书并查明以下事实：1992年3月28日，长城公司（甲方）与广东长城建设工程公司第17施工队（乙方）签订《建筑工程承包合同》，约定甲方就广州市穗航房地产开发公司xx东路xx水地段建设住宅楼工程发包给乙方总承包，乙方负责该地段住宅楼的土建施工，室内外水电安装及其管理，负责施工临时用水及永久性户内、外供水、供电、等费用；1999年6月26日，长城公司（甲方）和广东长城建设总公司综合二处（乙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方1992年3月28日签订的xx东路xx水地段商住楼的《建筑工程承包合同》，作如下补充，乙方负责本地段全部工程费，负责室内外水电增容安装费、排污费、设计费、土地出让金（土地有偿使用费）及费用等一切有关税费（包括售房发票税按4200元/平方米内缴纳），销售回迁安置后剩余的九层住宅楼，销售所得的利润除缴交售房营业税后全部归乙方所有，负责向建委、市规划局、市国土房管局办理有关审批、报建和产权手续，等；1996年6月，长城公司（甲方）与张少霞（乙方）签订《经营责任承包合同》，约定甲方属下的第二综合处，由乙方按照甲方企业法人营业执照登记的经营范围，经营方式，承包经营，承包期限暂订三年，从1996年1月1日起至1998年12月31日止，在甲方统一领导下，乙方自主经营，独立核算，盈亏自负，风险独担，甲方是企业法人，属下第二综合处不具备企业法人资格，如需要申领项目公司企业法人执照或不具备企业法人资格的营业执照，由甲方办理，等；1998年1月，长城公司取得《广州市预售商品房证》，载有预售证号：980027号，项目名称：xx苑（第二期预售：自编A、B幢），所在地：xx东路xx水地段，等。
2014年12月30日，刘广平起诉要求撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书，一审法院于2015年3月5日以（2015）穗海法民三初字第152号民事判决书判决撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书。后本院于2015年10月28日作出（2015）穗中法民五终字第2836号民事裁定书，认为“……人民法院对第三人撤销之诉案件，应当组成合议庭开庭审理。鉴于本案为第三人撤销之诉纠纷，但原审法院仍于2015年3月5日以独任审判的方式对本案作出判决，严重违反法定程序……”，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第152号民事判决；二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。一审法院于2015年11月18日以（2015）穗海法民三重字第4号立案并重新组成合议庭进行审理，该案中，钱兴艳、洪秀珍及张少霞、刘广平均确认广州市海珠区xx东路xx水地段xx苑第B幢北梯第九层A号房与广州市海珠区xx东路xx苑海华阁第B幢北梯第九层A号房为同一房，现门牌地址为：广州市海珠区xx路34号903房。一审法院于2016年4月12日作出（2015）穗海法民三重字第4号民事判决书，判决如下：一、撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书第一、三项；二、驳回钱兴艳、洪秀珍的其余诉讼请求。钱兴艳、洪秀珍不服上述判决提出了上诉。
钱兴艳、洪秀珍为证明其主张，提供了如下证据：1、盖有综合二处财务专用章的收据5张，证明钱兴艳、洪秀珍交付房款341506元和1.5%契税5233元；2、宣传单，证明涉案房屋系公开售卖且售卖价格与房地产订购书约定价格一致；3、1999年6月29日，长城公司向洪秀珍发出的办理交楼手续通知书，证明长城公司、张少霞向钱兴艳、洪秀珍交付了房屋；4、1999年7月6日广州xx物业管理有限公司与洪秀珍签订的商品房交付使用合同、管理公约、装修管理规定，证明钱兴艳、洪秀珍已接收房屋且使用房屋至今超过16年；5、水电费及物业管理费等费用单据，证明钱兴艳、洪秀珍一直居住在涉案房屋内；6、契税完税证等票据，证明钱兴艳、洪秀珍已缴纳房屋契税、房屋登记费、证书工本费、测绘费；7、协议书，证明同项目商业用途的商品房2000年8月的单价仅为6500元；8、门牌更改证明，证明涉案房屋地址变更的事实；9、房地产登记查询证明，证明海珠区xx路34号903房登记在钱兴艳、洪秀珍名下；10、广州xx物业管理有限公司工商登记的相关材料；11、广州xx置业发展有限公司工商登记的相关材料，证据10、11均证明xx物业是张少霞为了管理本案xx苑小区设立的物业管理公司（1997年9月设立），设立登记手续都是刘广平一手经办，刘广平从1996年xx置业设立起就担任董事职务，刘广平作为xx置业的董事，xx物业的重要员工甚至是法定代表人，有能力单独或伙同张少霞事先或事后虚构有关购房手续、交款手续和交楼手续，刘广平作为xx物业的重要成员对于涉案房屋16年由他人居住使用而不提出异议是匪夷所思的。
长城公司的质证意见：证据1-6、8-9、10-11真实性没有异议；证据7没有原件，与本案无关。
张少霞的质证意见：证据1-6真实性没有异议；证据1的收据已经确认由综合二处转交给了长城公司；证据2与本案诉请没有关联；证据3与张少霞无关，是钱兴艳、洪秀珍与长城公司之间有可能签订的一个手续通知书，合法性、关联性不予确认；证据4、5、6与张少霞无关；证据7不予确认；证据8真实性确认；证据9真实性确认，在海珠法院的（2015）穗海法民三初字第152号案件里面已经撤销了钱兴艳、洪秀珍办理房屋登记的手续的判决，因此该查询证明所能证明的房屋登记的执行判决书已经失效，所能够对应的生效判决结果已经失效，因此该查询证明是不合法的；证据10、11真实性没有异议，合法性、关联性我方认为登记表与本案之中长城公司是没有任何关联性的，至于张少霞在商业行为之中发生的过程与本案的购买事实没有任何的关联性，因此我方认为该证据与本案无关。
刘广平的质证意见：证据1不予以认可，钱兴艳、洪秀珍如果是与长城公司签订了房地产订购书，则张少霞是无权收取钱兴艳、洪秀珍的购房款，他们是两个独立的主体，张少霞收取钱兴艳、洪秀珍购房款没有经过长城公司的确认；证据2不予以确认，该证据与本案的争议没有关联性，该证据也没有显示时间，只是一个所谓的推销行为，并不能代表房屋买卖合同必须以此价格为准；证据3对其真实性、关联性予以确认，但对其合法性和证明的内容不予以认可，因为长城公司在1999年4月12日已经向刘广平发出了办理交楼手续通知书，刘广平在1999年4月14日已经办理了手续入住手续，而长城公司向钱兴艳、洪秀珍发出办理交楼手续通知书是1999年6月29日，当时从法律意义来讲，该房屋已经是交付给刘广平，长城公司无权将不属于自己的房屋交付给钱兴艳、洪秀珍；证据4的合法性以及证明的内容不予以认可，因为刘广平在1994年4月14日已经与长城公司指定的广州xx物业管理有限公司办理了收楼入住手续，而钱兴艳、洪秀珍办理收楼入住手续是1999年7月6日，从时间来看，刘广平时间早于钱兴艳、洪秀珍；证据5不予以认可，不能以该证据来证明其是房屋的所有人；证据6只能证明钱兴艳、洪秀珍曾经到房管部门办理房屋登记的手续，但是其明知房管部门无法为其办理登记；证据7对其真实性、合法性予以认可，关联性不认可，该协议书只是长城公司与广东长城广州房地产开发有限公司第二综合处的补偿协议，其价格只对签约双方有效，签约双方也是为了各自的目的才商定了该价格，并不能说明涉案房屋的市价，与本案无关；证据8只是证明了原来的地址变更不能证明由于地址的变更钱兴艳、洪秀珍就变成了该房屋的业主；证据9查册表与事实不符合，因为预售登记在刘广平名下，房管部门不能出这种房产登记情况；证据10、11与本案无关，不能认为刘广平与张少霞在工作生活中有交集就认为这种购房行为有瑕疵，没有法律规定，房地产企业的员工以及相关关联企业的员工不能购买房地产。
刘广平为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、盖有长城公司财务专用章的收据2张，证明刘广平依约向长城公司支付了购房款412209.1元；2、办理交楼手续通知书，证明长城公司于1999年4月12日向被告刘广平发出交楼通知书，并按约定履行交楼义务；3、1999年4月14日广州xx物业管理有限公司与刘广平签订的《xx苑B栋商品房交付使用合同》、xx苑管理公约、xx苑B幢商住楼装修期间管理规定，证明刘广平已到长城公司指定的物业公司办理收楼入住手续；4、1999年4月6日刘广平与综合二处签订的《租赁合同》，约定刘广平将涉案房屋租给综合二处作周转房，每月租金350元，第二年开始每年递增5%，租赁期限自1999年4月15日起至2009年4月14日止，共10年；综合二处在租赁期间可将房屋转租、分租、借住或与他人互换房使用；水费、电费及管理费、垃圾费等，由综合二处按规定缴付；合同期满后，房屋使用人应与该房屋产权人重新签订租赁合同；等。
钱兴艳、洪秀珍的质证意见：证据1的真实性不予以认可，本案的房屋是由综合二处即张少霞来实际承包，实际上房屋的购买款全部是由张少霞或者指定的人员来收取，我方对收据的形成时间有疑问，这个收据的形成时间可能是在1998年也可能是在2005年之后；证据2的真实性不予以认可，交楼手续通知书在刘广平和张少霞手上有很多空白的，其作为购买人是没有付清房款的，却在交楼通知书的时候没有写清楚；证据3的真实性不予以认可，其形成时间有可能是事后行为，刘广平是物业公司的法定代表人，之前是重要的负责人，在1998年的时候其是设立公司手续的代理，刘广平签名的时间不是同一支笔签的；证据4租赁合同的双方分别是张少霞和刘广平，双方有非常密切的工作关系，所以他们可以在事前或者事后制作该租赁合同，该租赁合同在很多地方都不符合常理。第一，租赁合同的房屋的租金与其房屋购买的价格比是126.44，按照这个租金标准需要126年才可以收回成本，而其自己上次开庭的时候已经说了该房屋是用于投资的；第二，租金与张少霞另外两个公司的租金相差甚远，该租赁合同约定的租金是每平方米4.28元；第三，刘广平把自己没有验收的房屋租给开发商，不符合一般人可以理解的范围；第四，租赁合同上约定该房屋是周转房，但是周转房却约定了租赁期为10年，不符合周转房使用的目的；第五，租赁合同期限满后又没有签订租赁合同，但是却一直租赁到现在。第六，在这十几年中刘广平作为物业的管理公司员工甚至是法定代表人，其应该是非常清楚该房屋的使用情况，却没有提出任何的异议，这是他们双方之间恶意串通为了侵夺房产而制作的文件。
长城公司的质证意见：证据1虽然有我司财务专用章的收款收据，房屋是由张少霞去负责出售的，所以有一些空白的收据、合同给张少霞，实际上我方并没有收到刘广平的任何款项，按照房地产预售契约的约定，该房款应该是打入我方公司的监控账户；证据2的真实性我方无法确认，如果是我司出具的交楼通知书，纸张应该是原件而并不是复印了之后再加盖我司的公章；证据3是刘广平与xx物业管理有限公司签订的，具体有无办理手续、交付使用与我方无关,很明显没有交付使用，因为刘广平没有提交任何的证据；对证据4刘广平与综合二处的租赁合同与我方无关。
张少霞的质证意见：证据1的真实性没有异议，而且之前与法庭也提过该房款收据是在长城公司的财务专用章进行盖章的，而之前在其他案件中长城公司的代理人也承认财务专用章只会由长城公司的人持有，而不会给综合二处的人持有，因此我方认为该房款收据向对于钱兴艳、洪秀珍提出的房款收据是更有法律效力的，确认该楼盘是由我方承包进行出售的；证据2没有异议；证据3的真实性没有异议，关联性、合法性我方不知情，这与长城公司的物业公司办理的入住，我方不清楚；证据4没有异议。
另，一审法院依法向房管部门调取了广州市海珠区xx东路xx水地段xx苑B幢北梯9层A房的《广州市预售房地产交易登记情况表》，载明该房屋的预售人（开发商）是长城公司，预购人是刘广平，占有部分为全部，建筑面积为81.7平方米，成交价格为531050元，付款方式为按揭付款，签约日期为1998年10月5日，登记日期为1998年10月8日，交楼日期为1999年5月16日，已预征契税7966元，过户情况为未过户；等。
一审诉讼中，钱兴艳、洪秀珍表示其支付的房款均是现金支付。长城公司表示：其司实际没有收到刘广平支付的任何款项，确认钱兴艳、洪秀珍已经向其司付清了房款；确认涉案房屋其司交付给钱兴艳、洪秀珍一直由钱兴艳、洪秀珍居住使用，其司从来没有交付给刘广平；涉案项目是张少霞挂靠其司及销售，至于张少霞出售给刘广平其司是不知情的，虽然与刘广平的契约办理了预售见证，但并非其司职员去办理，刘广平从签订预售契约起从来没有对该房屋主张过任何权利，也没有到过现场，所以才由钱兴艳、洪秀珍一直居住到现在，钱兴艳、洪秀珍才是实际的居住者和购买人才符合逻辑。张少霞表示：涉案房屋是由综合二处先卖给刘广平并办理了预售见证手续，之后长城公司告知综合二处说该房屋由其所介绍的客户即钱兴艳、洪秀珍进行购买，因为考虑到长城公司是其的上级部门，所以钱兴艳、洪秀珍也与综合二处签订了订购书，当时长城公司的说法要求刘广平退出房屋的买卖，钱兴艳、洪秀珍是没有办理最后的长城公司的盖章或者相关的买楼的流程，因此出具的收据也是综合二处的收据，因为长城公司不可能对同一个房屋出具两个收据。刘广平表示：其仍余11万元左右房款没有支付，房款是现金支付；其知道张少霞在搞开发，该楼盘是烂尾楼是没有办法办理房地产证而且其也到房管部门查询过该房屋的预售登记人是刘广平，因此其就没有告长城公司与张少霞要求办证，张少霞也说其还有一部分房款没有支付，当时是约定办证的时候再支付最后一笔房款；收楼之后，因为张少霞在搞房地产开发涉及很多回迁、拆迁户要租房使用的问题，张少霞就与其商量既然买卖的房屋并不是急于使用，那么就由其租给张少霞作为张少霞的周转房，应该是租给综合二处，一直给张少霞使用，张少霞也一直给租金。关于刘广平与张少霞之间的租赁合同到期问题，刘广平表示2009年之后继续收租，租金均是以现金方式支付，垃圾费、水电费等由张少霞负责，张少霞则表示确认租金是现金支付的，因为张少霞清楚房屋实际由钱兴艳、洪秀珍使用，所以管理费等费用实际由钱兴艳、洪秀珍缴纳。
钱兴艳、洪秀珍于2016年1月27日提起本案诉讼。
一审法院认为：关于钱兴艳、洪秀珍要求确认长城公司与刘广平之间签订的《房地产预售契约》无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。经一审法院查明的事实来看，1998年9月25日，张少霞作为长城公司的委托代理人与刘广平签订《房地产订购书》，1998年10月5日，刘广平与长城公司签订《房地产预售契约》，该《房地产预售契约》于1998年10月8日经广州市房地产交易所预售登记。至于该《房地产预售契约》后续如何履行，房款的交付，房屋的交付等问题，当事人各执一词并都提出了房款收据及相应交楼文件等证据进行辩驳。合同是否得到实际履行并不当然影响合同的效力，钱兴艳、洪秀珍所称刘广平购房涉案房屋价格高于市场价，并不足以认定长城公司与刘广平签订涉案房屋的预售契约及预售契约登记的行为是为了套取银行信贷，钱兴艳、洪秀珍也并未能提出实际有效的证据证明刘广平套取了银行信贷。钱兴艳、洪秀珍的举证无法证实长城公司与刘广平之间的《房地产预售契约》存在法定的当属合同无效的情形，故对于钱兴艳、洪秀珍要求确认长城公司与刘广平之间签订的《房地产预售契约》无效的诉讼请求一审法院不予支持。
至于钱兴艳、洪秀珍要求长城公司与刘广平共同撤销房屋预售登记的请求。首先，关于房款交割。刘广平称其交付了部分房款，自认还余11万元左右未支付，但长城公司否认收到刘广平的任何房款。钱兴艳、洪秀珍支付了全部房款提供了盖有综合二处章的收据，长城公司确认收到了钱兴艳、洪秀珍支付的全部房款。其次，关于房屋交付。刘广平称长城公司交付了房屋，长城公司予以否认，而钱兴艳、洪秀珍居住使用涉案房屋提交了水电费及物业管理费等票据作为证据，长城公司及张少霞亦确认房屋实际使用人是钱兴艳、洪秀珍，对于房屋的实际使用人是钱兴艳、洪秀珍本院予以认定。刘广平自1998年10月签订《房地产预售契约》至今已经将近18年之久，其没有提供证据显示其向长城公司主张过办证过户，长年以来房屋长期由钱兴艳、洪秀珍居住刘广平没有对钱兴艳、洪秀珍提出过任何异议，刘广平称将房屋租给综合二处作为周转房，张少霞也确认向刘广平支付租金，但租金的支付刘广平与张少霞均没有提供证据予以证实。综上，钱兴艳、洪秀珍为购买房屋签订了《房地产订购书》，钱兴艳、洪秀珍实际使用涉案房屋多年，长城公司确认钱兴艳、洪秀珍支付了全部房款，钱兴艳、洪秀珍购买房屋的合同应得到实际履行，故此，钱兴艳、洪秀珍要求长城公司与刘广平共同撤销房屋预售登记的请求一审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、五十二条、第六十条，一审法院判决如下：一、被告广东长城建设集团有限公司与被告刘广平在本判决生效之日起十日内到房管部门撤销关于广州市海珠区xx东路xx水地段xx苑B幢北梯9层A房（即广州市海珠区xx路34号903房）的预售合同登记。二、驳回原告钱兴艳、洪秀珍的其余诉讼请求。本案受理费6423元由原告负担6323元，被告广东长城建设集团有限公司负担50元，被告刘广平负担50元。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，钱兴艳、洪秀珍提交的证据证实其于1999年2月5日开始至1999年7月6日向长城公司支付了涉案房屋的购房款。
二审中，张少霞提交两份证据，有黄某乙签名确认的授权委托书及从预售契约中复印出来的有黄某乙签名的一页，拟证明上述黄某乙的亲笔签名与本案中钱兴艳、洪秀珍提交的房款收据中的黄某乙签名不一致，故该收据是不真实的，黄某乙没有开具相应的收据，我方跟黄某乙本人电话核实过，其说从来没有收到过这笔钱。刘广平表示其对该证据三性均没有异议，如果张少霞提交的这两份证据是否定钱兴艳、洪秀珍提交的收据的真实性，本案中钱兴艳、洪秀珍提交的其已支付房款的收据不能成立。钱兴艳、洪秀珍表示这两份证据与本案没有关联性，该证据里面显示黄某乙与我方提交的收据里面的黄某乙是否同一人无法证实；虽然不能确定是同一人，两个人签名形式非常相似，是同一人的可能性是有的，黄某乙作为张少霞的员工收钱，现在张少霞可以取得黄某乙的购房合同，很可能是同一人，需要黄某乙本人来确定；张少霞提交的黄某乙商品房合同不能证实我方的收据是虚假的，恰恰辅助证明是真实的，收据不仅有黄某乙的签名，还有综合二处的盖章，长城公司也确认的，张少霞也确认收到购房款，不管是否同一人，都不能否认我方收据的真实性、合法性、有效性。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
一审法院经审理确认“钱兴艳、洪秀珍的举证无法证实长城公司与刘广平之间的《房地产预售契约》存在法定的当属合同无效的情形”，据此驳回了钱兴艳、洪秀珍要求确认长城公司与刘广平之间签订的《房地产预售契约》无效的诉讼请求，钱兴艳、洪秀珍虽然对该判决持有异议，但并无对此提起上诉，故本院对一审认定长城公司与刘广平之间的《房地产预售契约》有效予以确认。
本案二审争议的焦点为长城公司与刘广平所签订的《房地产预售契约》及长城公司与钱兴艳、洪秀珍的《房地产订购书》均有效的情况下，应当履行哪份合同的问题。鉴于刘广平与长城公司所签订的《房地产预售契约》在1998年10月已经广州市房地产交易所预售登记，该登记有公示的效果，其作用在于限制长城公司行使处分权，保障刘广平将来取得涉案房屋的物权，在涉案房屋进行预售登记后，长城公司未取得刘广平的同意而将其出售给钱兴艳、洪秀珍，并不能发生物权效力，故原审撤销长城公司与刘广平所签订的《房地产预售契约》的预售登记以便钱兴艳、洪秀珍可取得涉案房屋的物权不当，本院予以纠正，并据此撤销一审判决及驳回钱兴艳、洪秀珍的诉讼请求。
至于张少霞所提交的证据问题。因该证据不能充分证明张少霞的主张，故本院不予接纳。
综上所述，刘广平的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1043号民事判决;
二、驳回钱兴艳、洪秀珍的诉讼请求。
本案一、二审受理费分别为6423元及100元，均由钱兴艳、洪秀珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一七年三月二日
书记员 邹凌青