上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2192号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨诚，男，1982年12月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：奚瑛杰，女，1987年1月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：惠翔，上海瀛东律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：任玉珂，女，1977年10月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周密，男，1978年6月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：任桂明，上海市浩信律师事务所律师。
上诉人杨诚、奚瑛杰、任玉珂、周密因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨诚、奚瑛杰及其共同的委托诉讼代理人惠翔，上诉人任玉珂、周密及其共同的委托诉讼代理人任桂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨诚、奚瑛杰上诉请求：撤销原判第三项，依法改判为任玉珂、周密支付违约金125万元。事实和理由：重新网签房屋买卖合同不是订立新的合同，而是配合交易流程，故原来的交易条件不应当变更。任玉珂、周密另行将系争房屋以700万元价格挂牌，并且在往来函件中及双方通话中明示或暗示加价。因任玉珂、周密的违约行为导致合同无法继续履行，原审对于合同不能履行的责任认定清楚。杨诚、奚瑛杰因任玉珂、周密的行为损失巨大，且任玉珂、周密并未举证证明违约金数额远高于房屋市场涨幅，双方约定的违约金亦不存在过高的情况。
上诉人任玉珂、周密上诉请求：撤销原判第三、四项，依法改判为驳回杨诚、奚瑛杰的原审诉请，支持任玉珂、周密的反诉诉请。事实和理由：杨诚、奚瑛杰主张任玉珂、周密将系争房屋挂牌700万元出售，但没有提供证据证明。变更房屋产证的行为是履行合同行为，如果任玉珂、周密怠于变更产证，则构成违约。任玉珂、周密从来没有拒绝重新网签合同，但是杨诚、奚瑛杰应当履行先付款义务，任玉珂、周密具有先履行抗辩权，杨诚、奚瑛杰不履行付款义务的行为已构成根本违约，应承担违约责任，任玉珂、周密享有合同解除权，其原审反诉请求应得到支持。
上诉人杨诚、奚瑛杰与上诉人任玉珂、周密均不同意对方的上诉请求。
2016年6月，杨诚、奚瑛杰起诉至原审法院，要求判令：1.解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2.任玉珂、周密返还杨诚、奚瑛杰购房款150万元，并支付杨诚、奚瑛杰违约金125万元。审理中，任玉珂、周密提起反诉，要求判令杨诚、奚瑛杰支付违约金125万元。
一审法院认定事实：2016年1月30日，杨诚、奚瑛杰（乙方）与任玉珂、周密（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（网签备案版本），约定乙方向甲方购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋的产权证号为，浦XXXXXXXXXX。房屋总价款为430万元；双方在2016年4月30日之前过户。乙方逾期付款超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方承担的违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承诺积极配合乙方过户，如果故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方应按照房屋总价的20%支付违约金。系争房屋设有抵押，债权额为250万元，甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。有关乙方贷款的特别约定中，提及若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。关于付款，乙方于签约时，支付甲方房款10万元；乙方于2016年1月31日之前，支付甲方房款40万元；乙方于2016年2月28日之前，支付甲方房款80万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付方房款300万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。
2016年1月30日，杨诚、奚瑛杰（乙方）与任玉珂、周密（甲方）签订《补偿协议》，载明：买卖合同约定的成交价为430万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意另行补偿甲方170万元，此款乙方于2016年2月28日前支付甲方20万元，乙方于过户之前支付甲方148万元，乙方于甲乙双方办理房屋交接手续当日支付甲方5万元。双方确认，该房屋存在附属车位，甲方尚未办理该车位过户手续。本次交易，上述房屋及该车位共同出售乙方，该车位约定的成交价为22万元，乙方应于双方办理过户手续之前支付甲方。甲方承诺配合乙方办理该车位之转让手续，若因政策或其他原因无法办理转让，则甲方应积极重新办理含有该车位的新房地产产权证，由此造成交易流程延长，双方互不承担违约责任。若甲方怠于办理，应承担违约责任。本次交易包含房屋、附属车位以及该房屋装潢、厨卫设施等，总成交价为625万元，此为甲方到手价。
合同签订后，杨诚、奚瑛杰按约定向任玉珂、周密支付了150万元。
2016年3月31日，杨诚、奚瑛杰发函给任玉珂、周密称，将车位面积增加到原房产证中进而更新房产证的情况下，会导致本合同项下房屋无法完成审税及过户；如果任玉珂、周密私自将车位加到原房产证中，是故意为履行合同设置障碍，构成严重违约。函件邮寄到了任玉珂、周密的实际收信地址，收件人的电话也无误，但任玉珂、周密否认本人收到。
原系争房屋的产权证，不带有车位。2016年3月31日，任玉珂、周密向交易中心申请办理带有车位的房地产权证，新的产权证于2016年4月12日核准登记于任玉珂、周密名下。
2016年4月，杨诚、奚瑛杰发函给任玉珂、周密称，任玉珂、周密办理了含车位的新房地产权证，导致合同无法正常履行，任玉珂、周密已经构成违约。
2016年4月11日，任玉珂、周密的委托代理人发律师函给杨诚、奚瑛杰称，任玉珂、周密积极办理车位的产权证，是积极履行合同义务，不存在违约行为，但杨诚、奚瑛杰未履行自己的合同义务，已经构成违约。
2016年4月22日，杨诚、奚瑛杰也发律师函给任玉珂、周密称，任玉珂、周密恶意办理新产证致使逾期过户，应当承担违约责任。
2016年4月25日，杨诚、奚瑛杰的委托律师田思远与任玉珂、周密的委托律师任桂明进行谈话。谈话提及：杨诚、奚瑛杰方要求继续交易。任玉珂、周密方表示产权变更了，交易没法做了；中介公司被暂停了银行贷款。杨诚、奚瑛杰方表示是自己找的贷款公司。杨诚、奚瑛杰方要求重新网签，任玉珂、周密方表示重新网签就要重新谈条件。杨诚、奚瑛杰方询问任玉珂、周密方是否想加价，任玉珂、周密方回答“恩恩”。
2016年4月28日，杨诚、奚瑛杰发函给任玉珂、周密称，杨诚、奚瑛杰已经备好170万元（148万元房屋装修补偿款和22万元车位款），要求重新网签合同，否则交易迟延，要求追究任玉珂、周密的违约责任。函件邮寄到了任玉珂、周密的实际收信地址，收件人的电话也无误，但任玉珂、周密否认本人收到。
2016年5月4日，任玉珂、周密委托律师发函给杨诚、奚瑛杰称，杨诚、奚瑛杰应于2016年4月30日前支付170万元给任玉珂、周密，但是实际未支付，已经构成违约；至于杨诚、奚瑛杰要求重新网签的问题，律师认为这是一个新的合同，需要重新就合同条款进行协商。
2016年5月4日、5月13日，杨诚、奚瑛杰及其委托的律师发函给任玉珂、周密称，因任玉珂、周密办理车位产权登记导致买卖合同标的物发生变化，需要重新网签合同，合同才能继续履行；杨诚、奚瑛杰已经备好170万元的购房款。任玉珂、周密确认收到函件。
2016年5月17日，任玉珂、周密委托律师发函给杨诚、奚瑛杰，以杨诚、奚瑛杰未按照约定在2016年4月30日前支付170万元，付款已经逾期超过15天为由解除合同。
另查明，2016年4月29日，杨诚、奚瑛杰名下招商银行有活期存款余额172万余元。
一审法院认为，哪一方违约系本案的争议焦点。第一，任玉珂、周密在网签完成后，于2016年3月31日申请变更了房屋产权证（将附属车位加入房屋产证），导致无法根据原备案合同办理审税、过户手续，也会影响杨诚、奚瑛杰贷款的办理。第二，杨诚、奚瑛杰曾多次发函通知，不要变更产权证。第三，杨诚、奚瑛杰按约应于2016年4月30日支付的170万元，实际已经于2016年4月29日全部准备完毕，也已经发函告知了钱款准备情况。第四，房产证发生变更后，杨诚、奚瑛杰要求重新办理网签手续，系为履行合同办理过户手续提出的合理要求，但任玉珂、周密拒绝配合。综上，法院认为任玉珂、周密没有合同解除权，任玉珂、周密于2016年5月17日发函解除合同，明确拒绝履行合同义务，构成根本性违约。现合同未能履行，系任玉珂、周密违约所致，故杨诚、奚瑛杰要求解除合同，法院予以支持。法院认为杨诚、奚瑛杰主张的违约金标准过高。违约金由法院依法参照违约给杨诚、奚瑛杰造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为80万元。合同解除后，任玉珂、周密收取的购房款150万元应当退还杨诚、奚瑛杰。任玉珂、周密要求杨诚、奚瑛杰承担违约金，缺乏依据，法院不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）杨诚、奚瑛杰与被告（反诉原告）任玉珂、周密于2016年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》；二、被告（反诉被告）任玉珂、周密应于判决生效之日起十日内退还原告（反诉原告）杨诚、奚瑛杰购房款150万元；三、被告（反诉被告）任玉珂、周密应于判决生效之日起十日支付原告（反诉原告）杨诚、奚瑛杰违约金80万元；四、驳回被告（反诉原告）任玉珂、周密的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,400元，财产保全费5,000元，共计19,400元，由原告杨诚、奚瑛杰负担1,800元，被告任玉珂、周密负担17,600元；反诉案件受理费8,025元，由反诉原告任玉珂、周密负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人杨诚、奚瑛杰与上诉人任玉珂、周密就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为哪一方违约导致双方之间的房屋买卖合同关系解除。《补偿协议》约定，任玉珂、周密承诺配合杨诚、奚瑛杰办理该车位之转让手续，若因政策或其他原因无法办理转让，则任玉珂、周密应积极重新办理含有该车位的新房地产产权证，由此造成交易流程延长，双方互不承担违约责任。因此，任玉珂、周密向交易中心申请办理带有车位的房地产权证，系配合履行房屋买卖合同的行为，并无不当，但由此造成交易流程延长，双方互不承担违约责任。并且，系争房屋产权证变更后，已无法根据原网签合同办理房屋审税、过户手续，因此，杨诚、奚瑛杰要求任玉珂、周密重新办理网签手续，系为系争房屋的交易继续顺利进行提出的合理要求，任玉珂、周密应予以配合。任玉珂、周密主张其从来没有拒绝重新网签合同，但杨诚、奚瑛杰应当履行先付款义务，任玉珂、周密具有先履行抗辩权，但是本院注意到，其一，在2016年4月25日，杨诚、奚瑛杰委托律师与任玉珂、周密的委托律师谈话时，任玉珂、周密一方表示重新网签就要重新谈条件，杨诚、奚瑛杰一方询问任玉珂、周密一方是否想加价，任玉珂、周密一方予以认同，故本院有理由认定任玉珂、周密为重新网签设置的条件为加价，其行为已经构成违约；其二，2016年4月28日，杨诚、奚瑛杰发函给任玉珂、周密，表示其已经备好170万元，要求重新网签合同，并且2016年4月29日，杨诚、奚瑛杰名下招商银行有活期存款余额172万元，表明杨诚、奚瑛杰具有支付房款的能力并且其具备履约的诚意，因任玉珂、周密违约在先，杨诚、奚瑛杰未先行支付房款，系事出有因，因此，任玉珂、周密主张其享有先履行抗辩权，缺乏依据，本院不予采信。任玉珂、周密不享有合同解除权而在2016年5月17日发函解除合同，拒绝履行合同义务，构成根本违约，杨诚、奚瑛杰主张解除合同并主张违约金，合法有据，应予支持。至于任玉珂、周密应承担的违约金数额，原审参照任玉珂、周密违约给杨诚、奚瑛杰造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则酌定为80万元，并无不当，本院依法予以确认。上诉人杨诚、奚瑛杰与上诉人任玉珂、周密的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。但原审判决主文第二、三项存在笔误，“被告（反诉被告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉原告）杨诚、奚瑛杰购房款150万元”应为“被告（反诉原告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杨诚、奚瑛杰购房款150万元”，“被告（反诉被告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日支付原告（反诉原告）杨诚、奚瑛杰违约金80万元”应为“被告（反诉原告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）杨诚、奚瑛杰违约金80万元”，本院依法予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42622号民事判决第一、四项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42622号民事判决第二项“被告（反诉被告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉原告）杨诚、奚瑛杰购房款150万元”为“被告（反诉原告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杨诚、奚瑛杰购房款150万元”；
三、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42622号民事判决第三项“被告（反诉被告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日支付原告（反诉原告）杨诚、奚瑛杰违约金80万元”为“被告（反诉原告）任玉珂、周密应于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）杨诚、奚瑛杰违约金80万元”。
上诉案件受理费人民币27,875元，由上诉人杨诚、奚瑛杰负担8,050元，由上诉人任玉珂、周密负担19,825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年五月九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……