湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4263号
上诉人（原审被告）：梅玲，女，1967年12月15日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：张宇驰，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈江洋，男，汉族，1957年8月26日出生，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：万蓉，女，1990年8月13日出生，汉族，住武汉市江夏区。
委托诉讼代理人：尹少华，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
原审第三人：武汉海涵房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区乔木湾特一号郁馨花园一期3栋四单元1层4-102房。
法定代表人：罗彩萍，系该公司总经理。
上诉人梅玲因与被上诉人万蓉、原审第三人武汉海涵房地产经纪有限公司（以下简称海涵经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
梅玲上诉请求：1、撤销一审判决，驳回万蓉的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由万蓉承担。事实和理由：1、一审法院认定梅玲与万蓉签订案涉合同属事实认定不清；2、一审法院认定陈大圣与万蓉签订案涉合同构成表见代理属事实认定不清，适用法律错误。
万蓉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梅玲是因为没有购买到其他的房子故而违约。
海涵经纪公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
万蓉向一审法院起诉请求：1.判令梅玲继续履行房地产买卖合同，协助万蓉办理武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室房屋转让过户登记手续，将该房变更登记至万蓉名下；2.判令梅玲承担违约责任，向万蓉支付违约金15万元；3.判令梅玲承担万蓉的律师费损失8000元；4.诉讼费和保全费等费用均由梅玲承担。
一审法院认定事实：2016年6月，万蓉与梅玲、梅玲的儿子陈大圣等人在海涵经纪公司商谈房屋买卖事宜。2016年6月11日，在海涵经纪公司的促成下，万蓉与梅玲签订了一份房地产买卖合同。该合同由梅玲的儿子陈大圣代梅玲签订。该合同所涉房屋坐落于武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室，房屋建筑面积89.7平方米，房屋成交总价为750000元。该合同约定，定金在梅玲签收定金收据后托管在海涵经纪公司，梅玲在办成房产证和土地证并托管至海涵经纪公司后，海涵经纪公司支付定金给梅玲。该合同也约定了违约责任，一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向另一方承担违约责任；如万蓉违约，梅玲有权解除合同并没收定金或要求万蓉支付房产转让价百分之二十的违约金；如梅玲违约，万蓉有权解除合同并要求梅玲双倍返还定金或要求梅玲支付房产转让价百分之二十的违约金。合同签订后，陈大圣代梅玲在2016年6月11日收取了万蓉转账支付的20000元定金，该款项依约托管于海涵经纪公司。2016年10月，梅玲取得合同所涉房屋的不动产权证，并向万蓉表示不再履行合同。万蓉向法院提起诉讼后，梅玲仍表示不再履行合同。
一审另查明，万蓉在武汉市已缴满两年的社会保险，也未在武汉市购买其他房屋。
一审法院认为，1.万蓉与梅玲签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。万蓉依约向梅玲支付了20000元的定金，梅玲之后明确表示不再履行合同义务，已构成违约。在万蓉提起诉讼后，虽梅玲仍拒不履行合同义务，但万蓉仍具有在武汉市购买房屋的资格，在庭审中，万蓉表示可以全额支付剩余购房款，且梅玲已实际取得合同所涉房屋的不动产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，万蓉与梅玲签订的合同，是依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，双方应恪守诚实信用原则，不得擅自变更或者解除合同，且双方均能够履行合同。故万蓉提出要求梅玲继续履行与万蓉签订的房地产买卖合同，协助万蓉办理房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。
2.房地产买卖合同中约定，一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向另一方承担违约责任；如梅玲违约，万蓉有权解除合同并要求梅玲双倍返还定金或要求梅玲支付房产转让价百分之二十的违约金。本案中，梅玲违约，万蓉有权解除合同并要求梅玲承担相应的违约责任。在庭审过程中，万蓉作为守约方提出要求梅玲继续履行合同，未提出解除合同的诉讼请求，并愿意全额支付剩余购房款。因此，在双方当事人全面履行合同义务的前提下，梅玲应协助万蓉办理房屋过户手续，万蓉应在办理房屋过户手续当天支付剩余的购房款，从而完成房屋交易行为，不存在无法完成交易并承担违约责任的问题。故万蓉提出要求梅玲承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。
3.房地产买卖合同中，未约定因合同履行双方产生纠纷的律师费负担问题。因此，万蓉提出要求梅玲承担律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。
4.关于梅玲提出的房地产买卖合同为无效合同的主张。首先，根据万蓉提交的房地产买卖合同、收据、支付宝转账记录、武汉市经济适用房买卖合同、武汉市商品房权属证明书、武汉市不动产权登记信息查询单等证据，结合万蓉、海涵经纪公司的陈述，可以确认一方面万蓉与梅玲、陈大圣商谈了买卖房屋事宜，并在确认了梅玲的身份证原件、武汉市经济适用房买卖合同原件、武汉市商品房权属证明书原件后与陈大圣签订合同，万蓉有理由相信陈大圣具有代理梅玲签订合同的权限；另一方面即使梅玲没有书面授权陈大圣签订合同，梅玲在取得合同所涉房屋的不动产权证后向万蓉表示不再履行合同，并参与合同履行问题的协商，也是对陈大圣所签合同的追认。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，万蓉与陈大圣签订的房地产买卖合同对梅玲具有法律约束力。其次，梅玲提出万蓉与陈大圣签订的房地产买卖合同系恶意串通、损害梅玲利益的合同，属于无效合同。对于万蓉与陈大圣恶意串通的主张，一方面万蓉与陈大圣在买卖房屋之前互不认识，且无经济纠纷；另一方面梅玲也未提交相关证据证明万蓉与陈大圣具体的恶意串通行为。因此，梅玲提出的本案所涉合同为无效合同的主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。
5.关于梅玲提出房地产买卖合同系无权处分合同，梅玲不能继续履行，万蓉应向陈大圣追究相应的违约责任的主张。一方面，房地产买卖合同对万蓉与梅玲均具有法律约束力，双方应当全面履行合同义务，梅玲已实际取得不动产权证，万蓉仍具有在武汉市购买房屋的资格，不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行的情形，合同可以继续履行。另一方面，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，本案的出卖人为梅玲并非陈大圣，梅玲对合同所涉房屋具有所有权，万蓉不宜向陈大圣追究违约责任。因此，梅玲提出的相关主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、梅玲于本判决生效之日起四十五日内协助万蓉办理坐落于武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室房屋的过户手续，将该房屋过户至万蓉名下；二、万蓉于梅玲向房产部门申请办理上述房屋的过户手续当日向梅玲付清购房款。三、驳回万蓉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币6480元，由万蓉负担人民币2000元，梅玲负担人民币4480元。
二审中，梅玲提交证据如下：1、陈大圣出庭证言，拟证明陈大圣没有获得梅玲的授权，陈大圣提供的材料不足以构成表见代理，梅玲事后也没有进行追认；2、梅玲的新身份证复印件一份，拟证明万蓉及海涵经纪公司从来没有看过梅玲的身份证原件，万蓉提供的是梅玲的旧身份证复印件，而旧身份证早就遗失。
经质证，万蓉对证据1认为陈大圣和梅玲是母子关系，其作的证言不可信，其次，证人在法庭上是做的假证，他是和他的母亲一起去的中介。海涵经纪公司认为第一次放盘是陈大圣去的，询问了价格；第二次是梅玲去了；万蓉对证据2认为其真实性有异议，不能达到证明目的，梅玲持有2个身份证是正常的，而且原来的身份证还在有效期内。海涵经纪公司同意万蓉的质证意见。
本院认为，梅玲在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案主要争议焦点是陈大圣与万蓉签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理？根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，也就是说，虽然代理人与被代理人之间缺少真实的委托代理关系，但如交易相对人有理由相信代理人有代理权，则该代理行为有效。从本案的事实来看，梅玲与陈大圣系母子关系，万蓉与梅玲、陈大圣等人曾在海涵经纪公司商谈过买卖房屋事宜，后万蓉在确认了梅玲的身份证原件、武汉市经济适用房买卖合同原件、武汉市商品房权属证明书原件后与陈大圣签订合同。据此，可以认定万蓉在房屋买卖过程中有理由相信作为儿子的陈大圣有权代其母梅玲处分该房屋，陈大圣的行为构成表见代理。双方签订的房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。万蓉依约向梅玲支付了定金，梅玲之后明确表示不再履行合同义务，已构成违约。故一审判决双方继续履行诉争房地产买卖合同，梅玲协助万蓉办理房屋过户手续并无不当。
综上所述，梅玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6480元，由梅玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 余小乔
审判员 叶玉宝
二〇一七年九月十二日
书记员 李一凡