浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终122号上诉人（原审被告）：嘉兴万茂房地产开发有限公司。住所地：平湖市林埭镇林兴路***号。统一社会信用代码：913304825644499704。法定代表人：陈孝杰，执行董事。委托代理人：周水良，浙江天卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：应子庄，男，1954年8月10日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人嘉兴万茂房地产开发有限公司（以下简称万茂公司）因与被上诉人应子庄商品房预约合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2016）浙0482民初3712号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回应子庄的诉请。事实和理由：一、应子庄未按照协议约定的时间付款及与万茂公司订立《商品房买卖合同》，故应子庄存在违约行为。二、应子庄虽然提供了其与谢修丽的往来短信，但该手机短信的真实性无法确认，与待证事实没有关联性。另外，谢修丽不能代表万茂公司。一审仅凭该短信认定万茂公司与应子庄之间对付款及签订商品房买卖合同的时间一直在顺延错误。被上诉人应子庄辩称，因应子庄超过60岁，无法办理购房按揭，需由应子庄女儿办理购房按揭，应子庄与万茂公司代表谢修丽联系顺延购房手续办理时间，万茂公司同意顺延。万茂公司在同意应子庄顺延办理购房手续的情况下，又将房屋出售给他人，明显违约。一审中万茂公司对应子庄提交的手机短信无异议。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。应子庄向一审法院起诉请求：1、万茂公司退还应子庄已付房屋定金10000元；2、万茂公司支付应子庄已付房款定金等额的违约金10000元。一审法院认定事实：2016年6月7日，应子庄与万茂公司签订《房屋预定协议书》1份，约定：一、应子庄向万茂公司预定坐落于平湖市××省道北侧、××路东侧龙腾家园××单元××室房屋，定购房屋预测建筑面积为89.73平方米，单价4538元/平方米，房屋总价407195元；二、在本协议签订之日，应子庄一次性支付购房定金10000元；三、付款方式及违约责任：应子庄以按揭贷款方式付款，在2016年6月14日前应子庄付至总房款的30%（含购房定金款额），并与万茂公司签订《商品房买卖合同》，余款由应子庄办理银行按揭贷款，在2016年6月14日前办理银行按揭贷款手续，如应子庄不符合银行按揭贷款条件，应子庄必须现金形式一次性付清房款,但未约定具体付款期限。应子庄如不能按时付清余款，即认为应子庄违约，万茂公司有权将以上预定房出售给他人，应子庄不得有异议；同时，应子庄已交购房定金作为违约金归万茂公司所有。该条款后备注：1、应子庄与万茂公司签订《商品房买卖合同》后，本房屋预定协议书自动作废；2、万茂公司如将以上应子庄定购房另售他人，则退还应子庄已付房款（含购房定金款额，不计息），并支付应子庄已付房款定金等额的违约金；3、应子庄已知晓该房屋周边的交通、地理及相关的配套设施，与任何宣传广告单页无关。该协议书同时约定车库的定购及争议房屋的特批价格等内容。该《房屋预定协议书》的万茂公司一方由万茂公司单位盖章及谢修丽作为该公司的代表签名。应子庄当天向万茂公司支付了上述房屋的购房定金10000元。2016年6月26日起，应子庄与谢修丽的号码为182××××4972的电话号码通过短信多次联系。内容为:2016年6月26日，应子庄要求下周前来办理房产手续，谢修丽答复可以的；2016年7月19日，应子庄提出因女儿出国不在上海，要求下月前来办理手续，谢修丽答复时间太长了，要求应子庄尽量早点过来；2016年8月27日，应子庄提出下周是否可以来办理房产手续，谢修丽答复可以的。一审另查明，应子庄在万茂公司取得的谢修丽的名片，记载谢修丽为万茂公司的置业顾问，其手机号码为182××××4972。本案争议房屋，万茂公司已经另售他人。一审法院认为，应子庄与万茂公司签订的《房屋预定协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容真实合法，双方均应按约履行各自的义务。关于上述《房屋预定协议书》中约定的2016年6月14日支付购房款及签订《商品房买卖合同》的时间，是否双方已变更协议内容并约定延长履行协议的时间，双方当事人存在争议。一审认为，1、谢修丽系万茂公司的置业顾问，应子庄与万茂公司所签订的《房屋预定协议书》也系由谢修丽代表万茂公司所签订，应子庄有理由相信其有权代表万茂公司作出对协议履行时间变更的约定；2、谢修丽在短信中答复应子庄尽快前来办理购房手续及可以前来办理购房手续，从未有与应子庄解除协议的意思表示；3、虽然应子庄第一次与谢修丽联系的时间已超过了协议约定的2016年6月14日，但谢修丽并未提出异议，并且直至2016年8月27日仍同意应子庄前来办理购房手续，且未限制应子庄前来办理手续的时间；4、万茂公司认为已由其他员工于2016年6月20日通过电话向应子庄告知尽快前来办理购房手续，否则房屋要出售他人并且不退定金，说明万茂公司直至该日也未解除与应子庄的协议,并同意办理购房手续的时间可以不按照《房屋预定协议书》的约定。综上，谢修丽与应子庄之间关于办理购房手续时间的联系，系其代表万茂公司的职务行为，所产生的相应法律后果应由万茂公司承担，根据双方的约定，关于付款及签订商品房买卖合同的时间一直在顺延。本案中，万茂公司单方解除了与应子庄的《房屋预定协议书》而未向应子庄进行告知，但应子庄自认于2016年9月6日得知双方的协议已解除，故确认双方的《房屋预定协议书》已经解除；由于万茂公司一方面同意应子庄延期办理购房手续，而另一方面又擅自将房屋出售他人，故已构成违约，应承担相应的违约责任；根据双方所签订的《房屋预定协议书》备注第2项约定的违约责任条款，万茂公司理应按约退还应子庄已付定金10000元，并支付应子庄违约金；应子庄所请求的违约金10000元在合理范围内，故对于应子庄的诉讼请求，予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十一条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：万茂公司于判决生效后十日内退还应子庄购房定金10000元，并支付违约金10000元，合计20000元。案件受理费300元，减半收取150元，由万茂公司公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条规定，电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。本案中，应子庄提供了其与谢修丽之间的手机短信，万茂公司对该证据虽有异议，但其未能提供相反证据予以反驳，故一审法院对该证据予以认定正确。谢修丽是万茂公司的置业顾问，其代表万茂公司与应子庄签订了《房屋预定协议书》，故一审认定应子庄有理由相信谢修丽有权代表万茂公司正确。虽然应子庄第一次与谢修丽联系时已超过了协议约定的2016年6月14日，但谢修丽并未提出异议，直至2016年8月27日谢修丽仍同意应子庄前来办理购房手续，且未限制应子庄前来办理手续的时间。另外，万茂公司述称该公司其他员工于2016年6月20日通过电话告诉应子庄尽快前来办理购房手续，否则房屋要出售他人并且不退定金，亦说明万茂公司同意顺延与应子庄办理购房手续的时间。因此，一审认定万茂公司与应子庄之间关于付款及签订商品房买卖合同的时间一直在顺延依法有据。因万茂公司一方面同意应子庄延期办理购房手续，而另一方面又擅自将房屋出售他人，故一审据此认定万茂公司违约，并判令万茂公司承担相应的违约责任正确。综上，上诉人万茂公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由上诉人嘉兴万茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  杨海荣审判员  王世好二〇一七年二月二十三日书记员  赵婉沁