甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第38号
上诉人（原审被告）马万林马某某，男，东乡族，1969年2月7日出生，住甘肃省广河县。
被上诉人（原审原告）甘肃华庆石油工贸有限责任公司。住所地：兰州市城关区。
法定代表人杨明，该公司总经理。
委托代理人杨西敏，男，该公司资产管理部主任，住兰州市七里河区。
委托代理人汪雯，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人马万林马某某因租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马万林马某某、被上诉人甘肃华庆石油工贸有限责任公司（以下简称华庆公司）的委托代理人杨西敏、汪雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年3月21日，甘肃省石油总公司发布关于《房屋管理的通知》，通知内容载明，将甘肃省石油总公司名下的兰工坪1号小区沿街商铺（建筑面积1221.31平方米）日常对外出租及管理工作全权委托给原告华庆公司，且商铺的房屋租赁合同均由华庆公司与承租人签订，合同文本报甘肃省石油总公司备案一份。2012年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告华庆公司（甲方）将位于兰工坪1#小区的商铺（现门牌号为工林路905号-1）一间出租给被告马万林马某某（乙方）使用，建筑面积66平方米，租赁期限自2011年4月1日至2012年3月31日，租金标准为30元／平方米／月，23760元／年。第五条约定，乙方租赁商铺，应在本合同签订之日起，向甲方缴纳一个月房租的保证金2000元。第八条约定乙方租赁期限到期，且甲方明确表示要收回房屋或场地，乙方故意拖延或拒不交还房屋、场地的，除向甲方支付拖延期间的房租外，还应按年租金的3倍向甲方支付违约金，并承担相应的法律责任。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。合同约定的租赁期限届满后，被告向原告缴纳2013年12月31日前的房屋租金。2013年5月13日，华庆公司向被告马万林马某某发出退房通知的特快专递，专递上备注：租赁合同期限届满，收到通知后于5月20日腾空房内物品并返还租赁房屋。该特快专递显示由被告马万林马某某本人签收。2014年8月22日，华庆公司向被告马万林马某某发出退房通知的特快专递，专递上备注：租赁合同期限届满，收到通知后于8月28日前腾空房内物品并返还租赁房屋。
原审法院认为，原告华庆公司与被告马万林马某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力。原告华庆公司与被告马万林马某某签订的房屋租赁合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，沿用原合同条款交纳房租，没有约定租赁期限。依据《合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告华庆公司发出的退房的特快专递，被告马万林马某某签字确认收到，双方的不定期租赁合同关系得以解除，被告马万林马某某继续占用诉争房屋缺乏法律依据，故原告诉请判令被告马万林马某某腾交七里河区工林路905号-1的诉请有理，本院予以支持。被告马万林马某某占用诉争房屋理应支付房屋租金，房屋租金按照双方签订的房屋租赁合同计算，计算方法为：30元／平方米／月×66平方米×11月（时间自2014年1月1日至2014年12月1日止）＝21780元。关于原告请求判令被告支付违约金71280的问题，因被告马万林马某某实际欠付租金为21780元，原告请求被告支付违约金71280元的数额过高，本院对违约金数额予以适当调整。依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，违约金按欠款金额的20%计算为4356元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告马万林马某某自本判决书生效之日起三日内向原告甘肃华庆石油工贸有限责任公司腾交位于兰州市七里河区工林路905号-1铺面一间。二、被告马万林马某某自本判决书生效之日起三日内向原告甘肃华庆石油工贸有限责任公司支付房屋占有使用费21780元。三、被告马万林马某某向原告甘肃华庆石油工贸有限责任公司支付违约金4356元。案件受理费2538元，由被告马万林马某某承担。
宣判后，马万林马某某不服，提出上诉称：1、原审判决认定事实不清，上诉人不存在违约。涉案房屋自2003年开始上诉人就一直租用。2001年9月上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，约定将涉案铺面租给上诉人使用，租期至2012年12月31日。合同到期后双方虽未签订书面租赁合同，但已口头约定延长租期至2016年3月31日。此后上诉人按年支付被上诉人租金。最后一次交款时间为2013年1月23日。后因南山路修建，涉案房屋涉及拆迁，上诉人多次向被上诉人支付房租，被上诉人拒收。原审判决认定被上诉人向上诉人发出特快专递一事不属实，上诉人从未签收。2、原审判决适用法律错误。2008年因涉诉房屋水管爆裂，造成大面积淋水，时间长达一周，造成上诉人八台冰箱损毁，牛羊肉4000斤损毁，共计经济损失116000元，对此上诉人在原审中主张要求被上诉人赔付，但未处理。对该损失上诉人事发后找被上诉人协商处理，被上诉人答复从房租中扣除，并同意续租，后上诉人重新安装冷藏库，此事再未解决。根据法律规定，上诉人与被上诉人是不定期租赁合同，上诉人无权单方解除租赁合同。请求二审法院撤销原判后发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失116000元。
被上诉人华庆公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2012年3月31日房屋租赁合同到期后，上诉人与被上诉人经协商一致将合同期限延长至2013年12月31日。到期后被上诉人多次要求上诉人腾交涉案房屋，但上诉人均以各种理由拖延推诿至今。对上诉人提出的经济损失，原审法院明确告知上诉人依法提起反诉，但上诉人并未提出，故上诉人主张的经济损失，不属于二审法院审理范围，应予驳回。
二审经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被上诉人向上诉人发出了解除合同的快递邮件，快递单的备注栏里注明了通知的相关内容，对该证据上诉人原审中质证认为“签了字，但不知里面是什么东西，因为不识字也就不知道这个事情”。根据日常生活经验，对收到的快递，收件人通常会及时打开阅看或请他人宣读，现上诉人上诉称对此不知情，缺乏事实根据，本院不予采信。被上诉人已经履行了解除合同提前通知的义务，上诉人继续占有使用涉案房屋没有事实依据及法律根据，应当返还。上诉人在原审中并未就其116000元经济损失提出反诉请求，原审判决未处理该请求正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因本案调解未果，上诉人可另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2538元，由上诉人马万林马某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 林
代理审判员 王锡东
代理审判员 关 涛
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 宋彩艳