上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初20946号
原告：上海电气物业有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：黄德浩，执行董事。
委托诉讼代理人：廖军，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨洁，上海市汇业律师事务所律师。
被告：上海双钢实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：龚念来，总经理。
委托诉讼代理人：任超，上海市通佑律师事务所律师。
原告上海电气物业有限公司与被告上海双钢实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海电气物业有限公司的委托诉讼代理人廖军、被告上海双钢实业投资有限公司的委托诉讼代理人任超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海电气物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市宝山区长江西路XXX号并返还租赁标的物；2、判令被告自2016年7月20日起至2016年7月29日止按合同约定的租金标准支付原告占用费，计人民币37,643.63元、自2016年7月30日起按每日1.6元/平方米向原告支付实际搬离之日止的占用费，暂计至2017年10月31日应付占用费9,600,723.07元；3、判令被告在搬离租赁标的物前结清水、电等各项应由被告承担的费用，原告有权在保证金2万元中扣除该等费用，不足部分被告应支付给原告。事实和理由：2014年7月，上海文通物业有限公司与上海双钢仓储有限公司签订了租赁合同，约定双钢公司向文通公司承租位于上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号西北块部位整体，厂房建筑面积1,741.31平方米，场地租赁面积为11,331.57平方米，租赁期限自2014年7月20日到2016年7月19日。被告需继续承租的，应提前三个月书面向原告提出申请，原告有权决定是否续租，被告应在租赁关系终止之日起10日内返还租赁物和附属设施设备，否则每逾期一日，被告应按照1.6元每平方米向原告支付占用使用费。2014年11月11日，文通物业更名为原告。嗣后，原告、双钢仓储和被告签订了房屋租赁合同承租方主体变更协议，约定，自2014年12月1日起，承租主体变更为被告，其他条款保留不变，由被告继续履行合同义务。租赁期限届满，原告明确告知被告不再续签，双方未再签订租赁合同，虽然原告多次催促被告搬离，但被告不予理睬，并继续占用租赁物至今。故涉讼。
被告上海双钢实业投资有限公司辩称，双方的租赁合同并不是纯粹的市场行为，最早是2004年大隆机械厂改制面临铁路职工的安置问题，之后由被告公司对职工进行安置，把大隆的职工转为被告的职工，被告还承担了大隆公司的债务，故才产生了最早的租赁合同的成立，把现有的铁路线路引到系争场地。2004年最早的出租方是大隆公司，当时口头说好20年的租赁期限，接着通了铁路，由于国企合同不能签长期，只能签短期，故双方协商以续租形式签订合同。2014年之前有5年和6年的租约，后来与被告签订合同，尽管在形式上是2年一签的合同，但考虑到历史遗留问题，不单纯是2年一签的，要签满20年。被告的租金确实付到2016年7月20日，双方交涉后，2016年8月31日被告将1,700平方米和7,000平方米约10亩场地归还给了原告。因此，除了铁路两边的场地尚未归还，其余都已经归还。原告要主张场地占用费，应该根据被告实际使用的3,000多平方米来结算。同时，1.6元每平方米标准过高，原租金是0.24元每平方米，即便要向原告支付使用费也应该按照0.24元每平方米计算。综上，现有的3,000多平方米场地被告要继续使用，并按照0.24元每平方米计算使用费，其余诉讼请求要求驳回。
本院经审理认定事实如下：2014年7月，上海文通物业有限公司(甲方)与上海双钢仓储有限公司(乙方)签订了租赁合同，约定双钢仓储公司向文通公司承租位于上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号西北块部位整体，厂房建筑面积1,741.31平方米，场地租赁面积为11,331.57平方米，乙方将上述标的物用作仓储使用。租赁期限自2014年7月20日到2016年7月19日。乙方需继续承租的，应提前三个月向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租。租金每日每平方米建筑面积厂房0.6元，场地0.24元，年租金为1,373,992.8元，月租金为114,499.4元。租赁保证金为107,000元。乙方应在租赁关系终止之日起10日内返还租赁物和附属设施设备，否则每逾期一日，乙方应按照1.6元每平方米向甲方支付占用使用费。
2014年11月3日，文通物业经工商行政管理局核准企业名称变更为原告。
2014年，原告(甲方)与双钢仓储公司(乙方)与被告(丙方)签订了一份房屋租赁合同承租方主体变更补充协议，约定，因乙方经营需要，向甲方提出公司主体变更申请，变更为丙方。故三方一致确认，2014年12月1日起承租人主体变更为丙方，合同由甲方和丙方继续履行，2014年12月1日起由丙方向甲方支付租金和物业管理费，乙方支付的租赁保证金2万元，合同期满终止后，由甲方归还给丙方。
2016年7月14日，原被告召开会议并形成会议纪要，主题是双方对合同到期后续租事项进行协商，会议结论为，合同到期后退出十三亩场地(以实际测量为准)。
2016年8月，原告向被告发函，载明，双方在2016年7月19日到期终止，2016年6月至今，双方就合同到期后的续租事宜进行了多次洽谈，原告充分考虑到被告的实际情况，同意被告向原告返还一部分场地，保留部分场地继续租赁的申请。在价格上，原告已经给予充分的优惠，但被告坚持仍按照合同约定的每平方米0.24元租赁合同续租6年合同期限，此单价与周边市场价格相差甚远。双方合同到期至今，被告仍拖欠原告截止2016年7月19日的租金114,499.40元，原告要求被告立即付清。关于续签合同，原告已经多次明确和重申了续租的条件，若被告继续上述要求，原告视为被告无意续租，2016年7月30日起被告若逾期返还租赁标的物，原告有权按照双方合同收取租金。
2017年2月，原告委托律师向被告发函，主要意思为在双方租赁合同到期后，原告多次催促被告搬离，但被告仍继续占有使用，该行为已经侵害了原告的合法权益，故原告通知被告迁出占用的租赁物业，腾空并返还原告，并按照合同约定的标准支付占用使用费。
2017年6月23日，被告向原告出具情况说明，其中提到2016年8月31日被告退出了1741平方米的建筑面积及10亩土地，双方仍迟迟没有签约，被告敦促原告积极推进续签合同的工作。
2017年7月20日，原被告再次召开会议并制作会议纪要，双方就合同沟通事宜继续磋商，会议结论为：面积(待定)界限划分、租赁时间1-2年(待定)、价格0.55到0.65元每平方米每天(待定)、政府动迁达成一致、占用费必须付清(待定)、之前遗留问题铁路大隆职工合同到期归零(待定)。
2017年7月28日，被告发函至原告，关于7月20日会议交流的几项场地续签合同的回复，续租面积按照双方7月25日现场确认范围测量，双方共同确认；租借时间分两期，价格为0.28到0.3元每平方米每天，关于目前未退还面积部分的费用待续签协议签订后结算支付；关于历史遗留问题续签协议到期归零。
2017年8月14日，原告回函给被告，双方到期后，原告已经在2016年7月19日发函明确到期后不再续签，2017年6月28日书面发函再次重申原告的态度，要求被告限期返还租赁物并支付房屋场地的占用费，但被告至今仍未按照合同约定及告知函内容向原告返还租赁物及支付房屋、场地的占用费，严重违反了双方租赁合同约定。2017年7月20日约谈以及2017年7月28日发函中，被告表述了自己的想法，包括租赁期限分二期执行、单价为0.28到0.3元每平方米每天、关于退出部分租赁场地面积的测量和划分，以及退出约10亩场地的事宜、被告承诺在租赁期内遇到政府规划、征收，自动退出、租赁合同到期后历史遗留问题归零、目前未退面积部分的租金费用以及占用费问题。原告对此进行回复，原告坚持一年期合同、租赁价格必须符合市场价0.55到0.65元每平方米每天之间，租赁面积以双方在2017年7月25日测量计算方法为准，同时原告不同意被告提出西门留车道进出的要求、若遇到政府规划、征收等，被告必须无条件搬离、双方不存在历史遗留问题、再次强调被告需按照租赁合同约定支付占用费。若被告同意以上意见，双方可继续洽谈签约合同的事宜，反之，原告不再与被告签约租赁合同，要求被告在2017年8月31日前搬离并返还，并结清占用费及水电费。
本案审理中，被告为证明己方观点，提供了如下证据材料：1、房屋交接书，并表示2016年8月31日电气物业公司的工作人员拿了房屋交接书给被告，被告的工作人员黄长春签字并盖章，电气物业公司没有签字盖章，就把原件带走了。被告表示当日被告将厂房1741.31平方米以及场地10亩都返还给了电气物业；2、手写的交接书一份。证明2016年9月18日，被告将大门钥匙给了原告的工作人员张道振(门卫)，严千信是被告公司工作人员。对此原告表示，房屋交接书真实性不认可，没有原件，合同到期后被告的确提出退出一部分场地但双方没有实际交接，没有达成一致意见，事实上被告一直在占用。至于手写的交接单，原告也不认可，原告不清楚张道政是否是原告的门卫，正式的交接应该是双方负责人办理，而不可能由门卫处理。
关于合同到期至今系争厂房、场地的占用情况，原告表示厂房和场地上都堆有被告的钢材。被告表示，腾退部分场地后，余下约3千平方米场地由被告堆放钢材，其余面积空置，由原告控制，有原告的工作人员住在厂房里面。原告表示我方工作人员不可能住在厂房内，我方有员工宿舍。
本院认为，原被告就系争房屋场地签订的租赁合同，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于双方租赁合同在约定的期限届满后系何种状态，以及到期至今被告的占用情况。首先，双方确认一致认同在2016年7月19日到期届满，被告表示该份租赁合同具有一定的历史背景，最早协商时达成一致租赁期限为20年，对此原告不予认可，被告对上述观点并无充分证据予以佐证，本院难以采信。故被告主张双方合同应继续履行的主张，缺乏事实依据，本院不予准许。根据庭审中原被告双方提供的证据，包括多份往来的函件以及多次的会议纪要，已形成完整的证据链，即尽管双方合同到期，但事实上无论原告还是被告都在以各种方式进行积极的磋商以达成续租的合意，双方就续签合同的有关条款充分表达了各自观点和主张，协商的意思表示一直存续。而原告主张的房屋占用费系依据双方合同中关于若被告未在租赁关系终止之日起10日内返还租赁物和附属设施设备，则应承担的违约责任的约定。根据上述分析，既然原告自愿与被告就续签合同进行协商和洽谈，现又根据该条主张惩罚性占用费显然有违诚信原则，也缺乏事实以及法律规定，本院对原告主张的占用费标准不予认可。
其次，就双方争议的被告已经实际腾退厂房及部分场地并返还给原告的焦点问题。本院认为，根据民事诉讼证据规则，应由履行义务一方的当事人就是否履行了义务提供证据加以佐证，本案中应由承租一方即被告对此承担举证义务。在被告提供的房屋交接书以及手写的钥匙交付清单上的确没有加盖出租方即原告的公章予以确认，同时被告对于钥匙交接单中的原告门卫身份也未能进一步举证证实。但在被告进一步提供的会议纪要、往来信函尤其是2017年7月28日被告给原告的信函中，明确续租面积按照双方7月25日现场确认范围测量共同确认，关于目前未退还面积部分的费用待续签协议签订后结算支付。从上述信函的字面分析，可推定在此之前被告已经退还了部分面积，由此才会形成双方就未腾退面积结算支付的问题。同时，根据原告的回函，其中对于续租的租赁面积以双方在2017年7月25日测量计算方法为准予以确认，同时原告对于被告信函中提及的尚未归还面积一节未提出任何异议和反驳。据此，可推定原告就被告已经归还部分厂房、土地的主张予以认可。综上，尽管被告未提供直接、明确的交还厂房、土地的依据，但根据上述分析，被告所举证的一系列证据材料可形成证据链，符合高度盖然性原则，本院对其表述的已经返还厂房以及10亩土地的观点予以认可。鉴于合同到期至今双方经过多次磋商仍未就续签合同达成合意，故原告现要求被告立即腾退承租标的物的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。根据上述分析，就被告尚未归还的部分场地(面积约为4,665平方米)应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费直至迁出日止，原告要求将收取的保证金2万元用以抵扣使用费的主张，于法不悖，本院予以准许。在迁出同时，被告应据实结清水、电等各项应由被告承担的费用。至于原告主张的其余诉讼请求，依照上述分析，本院无法准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告上海双钢实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区长江西路XXX号中腾退并返还给原告上海电气物业有限公司；
二、被告上海双钢实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海电气物业有限公司支付使用费，其中自2016年7月20日起至2016年8月31日止，按照厂房1,741.31平方米(0.6元每平方米每日)、场地11,331.57平方米(0.24元每平方米每日)结算，自2016年9月1日起，以场地面积4,665平方米每日每平方米0.24元计算，算至实际迁出日止(被告已经支付的保证金2万元用以扣除上述费用)；
三、被告上海双钢实业投资有限公司在搬离上述标的物同时具实结清水、电等各项物业费用；
四、原告上海电气物业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费79,268元，保全费5,000元，共计84,268元，原告上海电气物业有限公司、被告上海双钢实业投资有限公司各半负担42,134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 俞雅蓉
人民陪审员 时金兰
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 周秋娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。