广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3906号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏胜，住广东省珠海市斗门区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶帝锋，住广东省陆河县。上诉人苏胜因与被上诉人叶帝锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初9953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苏胜上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持苏胜的反诉请求，驳回叶帝锋的诉讼请求。2、叶帝锋承担案件全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为涉案房屋内电器是自然损坏认定错误。1、上述损坏电器是涉案房屋厨房、卫生间的所有电器，分属不同厂家，所用元器件各不相同，产品出厂时间各异。在此情况下，这些电器统一出故障不能正常使用，仅仅从外观没有损坏认为是自然老化不符合逻辑。关于维修费用，叶帝锋主张电器是自然老化，应由其承担举证责任。叶帝锋提供的维修凭证及金额的维修店并无相关营业资质更无鉴定资格，不符合本案当事双方合同相应约定及相关法规，不是合法的证据，不应采用，更不应让苏胜以此为标准承担责任。2、双方存在关于“租赁期日常房屋及附属物品损坏亦由叶帝锋负责”的口头约定。因苏胜不在广州，不能及时处理物品损坏问题，一般维修花费也抵不过车费成本，由叶帝锋自行找人维修后开票再由苏胜支付也很难辨别相应真假，该约定是合理的通常做法，可以让使用人爱护电器设备。若叶帝锋否认有此约定，那么在租赁期间，生活电器损坏肯定存在先后，叶帝锋不可能全部留给苏胜来处理，这都反映了该约定的存在。筒灯的损坏意见也是一样。二、对卫生间墙壁瓷片损坏的认定，苏胜同意该责任划分，但是认为判定赔偿金额不当，原审酌定未以事实和约定为依据。三、对衣柜损害部分，原审法院认定事实错误。该损坏不是衣柜本身缺陷，是长期不当使用造成的，叶帝锋负有合理使用房屋设施的义务和责任。四、原审法院对物业费、水电费违约金的责任认定错误，苏胜要求叶帝锋支付违约金3200元事实及法理依据充足。1、叶帝锋故意拖欠物业费，应按合同约定承担违约金；2、原审认定水电费的交纳方式错误，叶帝锋迟延支付，应承担违约责任。五、叶帝锋委托3人交接房屋没有合法手续，因此交接本身存在问题，事实上，双方交接时，双方有进行过协商，苏胜也同意先接收房屋但要区分责任，是对方拒绝，以致双方未完成交接。因对方交接人员意见不一致，苏胜当时报警要求收回房屋，但警方以合同为由不予处理，后因苏胜要回珠海处理紧急事务，才不得不离开。之后，双方又多次进行协商，责任完全在对方。六、苏胜对收回房屋已经尽最大努力，而叶帝锋在8月1日交接验收时给苏胜展示的是一系列电器损坏及地板砖、瓷砖、柜门等众多损坏；对苏胜要求给予问题凭证先行办理退房以解决纠纷的合理要求同意后又反悔，并对《房屋租赁合同书》规定须由叶帝锋按时缴交的相关费用拒绝缴交，态度嚣张，行为恶劣。原审法院未正确认定相关事实、显失公平。七、未能收回房屋的责任在叶帝锋，损失也理应由其承担，相应损失可由《房屋租赁合同书》合理推断。八、原审法院对叶帝锋支付物业管理费、水电费的计算方式及标准不正确，物业费应当计算至2016年9月7日，共计82.96元。被上诉人叶帝锋答辩称：双方不存在口头约定，叶帝锋在承租期间都是按照物业的通知来缴纳费用，其中电费是苏胜去交，水费和物业管理费是叶帝锋向有关部门去交。叶帝锋向原审法院起诉请求：1.解除叶帝锋与苏胜间的租赁合同；2.苏胜返还已收取叶帝锋的房屋租赁押金9600元；3.苏胜赔偿叶帝锋证人出庭误工费600元（三位证人，每位证人日工资200元）；4.苏胜赔偿叶帝锋出庭误工费300元；5.苏胜支付电器设备维修费550元；6.案件受理费由苏胜承担。苏胜向原审法院反诉请求：1.叶帝锋无条件向苏胜移交广州市白云区黄石东路祥景花园A16栋304室房屋物业使用管理权；2.叶帝锋按合同约定向苏胜支付2016年7月物业管理费69.13元、2016年5月4日至2016年7月4日电费421.39元及其在房屋租赁期间应自行支付及缴还代支付的房屋使用费的违约金3200元；3.叶帝锋支付苏胜2016年8月2日至2016年9月7日的房屋占有使用费3960元（每月按3300元计）；4.叶帝锋依照合同约定向苏胜支付从2016年8月起至2016年9月7日的物业管理费82.96元、支付2016年6月18日至2016年9月7日的水费186.61元、支付从2016年7月4日至2016年9月7日的电费449.02元。5.叶帝锋依照合同约定赔偿苏胜因造成承租房屋和设施及随房屋出租物品损坏、丢失的经济损失2815元；6.叶帝锋参照合同约定赔偿造成苏胜需要花时间维修房间及设施及随房屋出租物品及另外重新寻找租客的时间成本损失一个月租金3300元。7.案件所有费用、取证费用、评估费用由叶帝锋承担。原审法院查明的事实：2015年8月2日，苏胜（甲方，出租方）与叶帝锋（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将座落于广州市祥景花园A区16栋304房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为住宅自用（常住2女2男）。租赁期限自2015年8月2日起至2016年8月1日止。租金为每月3200元，在每月2号前交纳当月租金。合同签订后，乙方应向甲方交付押金（履约保证金）9600元及首月房租3200元，押金不能充抵房屋的租金或其他费用。乙方租用该房屋期间所产生的水、电费、煤气费、网费、管理费及按规定应由本房屋分摊的公摊费用等使用费用由乙方负责自行支付。甲方已经代支付的乙方应随最新一期房屋租金缴还予甲方。该房屋地面（阳台面）及立面瓷砖、瓷片不是耐磨坚实品种，乙方应注意使用，不得造成刮划等痕迹及破裂。乙方因故意或过失造成承租房屋和设施及随房屋出租物品损坏/丢失的应负责恢复原样/原貌或赔偿甲方的损失（物品、材料及维修人工成本按当时市场正规商家相应标准计算：若局部损坏不能恢复原样/原貌及功能的按修复全部计算）。乙方因故意或过失造成承租房屋和设施及随房屋出租物品污渍的应负责清洁以恢复原状或赔偿甲方的损失。乙方退房时负责清洁房屋卫生，否则由乙方支付人民币100元清洁费给甲方。乙方如不续租，须在合同期满前搬离房屋。乙方搬离后，在没有违反本租约且相关应由乙方缴纳的费用乙方已缴清情况下，甲方必须无条件将押金（履约保证金）无息如数退还乙方。乙方搬离后，若有违反本租约的根据相应条款扣除相应押金（履约保证金）后将剩余部分无息退还乙方；乙方给甲方造成损失，原押金（履约保证金）不足以赔偿甲方的，乙方须补足差额给予甲方。本房屋用水用电在乙方入住后及搬离前因不在国家相关部门一个完整统计周期内的相应部分按乙方租住期间与之最接近的一个完整统计周期折算（相应部分日数×完整统计周期内日平均值）。等等。上述合同签订当日，叶帝锋向苏胜支付了押金9600元及首月租金3200元，苏胜将涉案房屋交付给叶帝锋使用，叶帝锋与案外人郭某、吴某、杨某四人共同在涉案房屋内居住。此后叶帝锋正常使用涉案房屋并按月支付租金。2016年7月31日，叶帝锋电话联系苏胜表示不再续租，并约定8月1日到涉案房屋内验房及交接房屋，叶帝锋及同住人并于2016年7月31日将涉案房屋内己方物品搬走。2016年8月1日，叶帝锋委托涉案房屋内的同住人郭某等3人与苏胜交接房屋，在此过程中，苏胜表示涉案房屋存在热水器无法点火、抽油烟机无抽风、煤气炉具无法点火、消毒碗柜无法通电、餐桌椅和衣柜表面磨损、地板砖有磨损、墙面有污渍、卫生间外墙转角立面崩裂等问题，要求郭某等3人书面确认上述事实并确认责任归属，郭某等3人予以拒绝。此后双方未能达成一致意见，苏胜离开涉案房屋。此后叶帝锋与苏胜多次电话联系，双方沟通过程中苏胜要求叶帝锋对涉案房屋内损坏的物品恢复原状后将涉案房屋交还，后叶帝锋告知其已将涉案房屋内的电器维修好并要求苏胜交接房屋，苏胜要求叶帝锋将涉案房屋内地板瓷砖、衣柜等磨损以及卫生间瓷砖损害修复或书面确认存在的问题并确认责任后再进行交接，此后双方一直未达成一致意见，故成讼。2016年9月7日，原审法院组织双方当事人到涉案房屋内进行现场勘验，勘验过程中，苏胜表示涉案房屋还存在以下问题：1.卫生间瓷砖有磕碰；2.煤气有一个炉灶无法打火；3.房间三个柜门上有划痕；4.阳台有一个筒灯不亮（外观上无被损坏的痕迹）；5.橱柜上有老鼠屎。叶帝锋主张卫生间外墙瓷砖磕碰是承租期间送煤气的师傅不小心磕碰，煤气炉灶其可以叫之前维修的师傅过来调试，衣柜上的划痕部位刚好是衣柜锁的部位，是开关衣柜门时锁留下的划痕。叶帝锋现场已将老鼠屎清理，并将涉案房屋钥匙交还给苏胜，此后叶帝锋已叫来维修师傅将炉灶调试好。叶帝锋提交《收款收据》，拟证明其于2016年8月1日对涉案房屋内有故障的电器进行维修，支付维修费550元。《收款收据》上注明的维修项目包括：抽油烟机电机线路老化、消毒柜烧保险、煤气灶点火器具老化、电热水器点火器故障。叶帝锋提交广州宏天发展有限公司室内装饰工程预算报价表，显示卫生间外墙瓷片破损的拆除安装工程报价为280元。叶帝锋申请证人吴某、郭某、杨某出庭作证，证人吴某证明，2016年8月1日当天叶帝锋委托其与郭某、杨某在涉案房屋内与苏胜交接验收房屋，苏胜因地板等问题拒绝收房。庭审过程中，叶帝锋表示因郭某、杨某要证明的内容与吴某陈述的内容一致，因此不再要求郭某、杨某出庭。为证明其本人的工资及证人的工资情况，叶帝锋提交了其本人的工作收入证明及吴某、郭某、杨某，拟证明其本人月工资为8000元，杨某月工资为6000元，郭某月工资为6000元，吴某月工资为5500元。为证明涉案房屋的物业管理费及水电费支付情况，苏胜向原审法院提交了以下证据：1.《祥景花园收款收据》，显示苏胜于2016年8月10日缴纳了涉案房屋2016年7月1日至8月31日的代收垃圾处理费10元、2016年7月1日至8月31日的综合服务费125.43元、2016年5月10日至2016年7月9日的代收路灯电费分摊费1.19元、小区公共运动器材维修费1.64元。2.水费催缴通知单、查询截图及水费历史记录，拟证明2016年6月20日至2016年8月18日水费131.13元叶帝锋未缴纳。3.电费催缴通知书、电费催缴短信，显示其于2016年8月10日将广州供电局电费缴交电费的通知转发给叶帝锋，告知2016年5月5日至2016年7月4日未缴电费为421.39元。苏胜另提交广州市六度装饰设计有限公司《室内装饰工程预算报价表》和筒灯收据一张，拟证明其对房屋内损坏的物品进行修复的费用，其中报价单显示卫生间瓷片破损修补报价为800元、衣柜门破损报价为1120元、衣柜门五金配件报价为880元、墙身油漆翻新报价为2750元；筒灯收据显示购买筒灯一盏费用为15元。本案审理过程中，苏胜撤回其第1项即要求叶帝锋无条件向其移交涉案房屋物业使用管理权的诉讼请求。原审法院认为：苏胜撤回其第1项即要求叶帝锋无条件向其移交涉案房屋物业使用管理权的反诉请求系对其自身权益的处分，原审法院予以准许。苏胜与叶帝锋双方于2015年8月2日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方租赁合同于2016年8月1日期满，此后双方未就续租达成一致意见，故双方租赁合同已因租赁期满而自然终止，已不存在合同解除的问题，叶帝锋要求判决解除双方之间的租赁合同于法无据，原审法院不予支持。租赁合同期满后，租赁合同双方应当友好协商、公平合理地处理房屋验收交接、租赁期内物业水电费等费用结算以及押金退还事宜。对于2016年8月1日涉案房屋未能办理交接的原因，原审法院认为，租赁合同期满后交接房屋是租赁双方的合同义务，苏胜验房后即使认为房屋及附属设施存在损坏等情况，由于双方对是否存在损坏及责任划分存在争议，在此情况下，作为出租方的苏胜应先接收房屋以避免损失进一步扩大，此后双方可再就房屋损坏及责任划分进行协商或通过诉讼方式解决争议。由于叶帝锋及同住人在2016年7月31日已将涉案房屋内己方物品搬出，租赁期满后叶帝锋及同住人实际并未占用涉案房屋，故对于租赁期满后由于苏胜拒绝接收房屋导致的房屋使用费及物业费的损失，应当由苏胜自行承担，其要求叶帝锋支付2016年8月2日至9月7日的房屋使用费、物业费的反诉请求依据不足，原审法院不予支持。对于租赁期内的物业费、水电费，根据《房屋租赁合同书》的约定应当由叶帝锋承担，叶帝锋现对苏胜主张的2016年7月的物业管理费69.13元、2016年5月4日至2016年7月4日的电费421.39元无异议，原审法院对苏胜的该两项诉讼请求予以支持。对于2016年7月5日至8月1日电费，苏胜未能举证该期间电费的金额，原审法院参照2016年5月4日至2016年7月4日期间日平均电费对该期间电费予以折算，故叶帝锋应承担2016年7月5日至8月2日电费为190.31元（421.39元÷62天×28天）。对于2016年6月20日至2016年8月1日水费，苏胜提交了水费催缴通知单、查询截图及水费历史记录，证实2016年6月20日至2016年8月18日水费131.13元，由于涉案房屋在2016年8月1日至9月7日期间一直处于空置状态，故上述期间的水费实际均发生在叶帝锋承租涉案房屋期间，故上述水费131.13元均应由叶帝锋承担支付责任。对于苏胜要求叶帝锋支付未支付上述物业管理费及水电费的违约金3200元，根据苏胜提交的物业费收款收据，物业公司收取的各项费用均以2个月为计费周期，因此原审法院对叶帝锋主张7月份的物业费与8月份的物业费一起结算的主张予以确认；另叶帝锋需要根据苏胜发出的缴交水电费金额的通知才能知晓其需要承担的具体金额，苏胜于2016年8月10日才将7月份电费金额通知转发给叶帝锋，且根据现有证据，在双方涉诉之前苏胜并未将2016年6月19日以后的水费通知发给叶帝锋。综上，叶帝锋并非故意拖欠物业费和水电费，叶帝锋(原审笔误,应为苏胜,本院注)对于租赁期满后及时结算相关费用亦付有义务，苏胜要求叶帝锋支付违约金3200元依据不足，原审法院不予支持。对于叶帝锋要求苏胜向其支付电器设备维修费550元的诉讼请求，以及苏胜要求叶帝锋赔偿其因房屋和设施及随房屋出租物品损坏的损失2815元的反诉请求。根据双方约定，叶帝锋因故意或过失造成承租房屋和设施及随房出租物品损坏的应负责恢复原样或赔偿苏胜损失。苏胜主张双方签订《房屋租赁合同》后曾口头约定租赁期日常房屋及附属物品损坏（即不是叶帝锋故意或过失损坏）亦由叶帝锋负责，但对于该主张未能提供证据证实，原审法院对此不予确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。双方于2016年8月1日验房时发现房屋内抽油烟机、消毒柜、煤气炉具、电热水器存在无法点火、无法通电等故障，由于上述电器外观上并未存在损害，现有证据无法证实是由于叶帝锋及其同住人故意或过失导致发生上述故障，叶帝锋主张上述电器故障属于电器本身线路老化、自然损坏具有较大可能性，根据双方约定，上述电器故障并不属于叶帝锋应当承担修复责任的部分，叶帝锋为解决双方纠纷予以维修，对因此产生的维修费用550元，叶帝锋要求苏胜予以赔偿，原审法院予以支持。对于苏胜主张的卫生间外墙瓷片破损的损失，叶帝锋确认该处破损系其承租期间送煤气的师傅磕破，叶帝锋在此过程中存在未尽到提醒及看护义务的过失，对于卫生间瓷片的破损其应当承担赔偿责任，原审法院酌情认定叶帝锋应向苏胜赔偿卫生间外墙瓷砖损坏损失500元，对于苏胜主张的超出部分，原审法院不予支持。对于苏胜主张的修缮衣柜门破损（含五金件）的损失2000元，经原审法院现场勘验，苏胜主张的衣柜门上的划痕实际上是衣柜上安装的五金锁具在柜门开关过程中产生的磨损，是属于衣柜本身缺陷导致，苏胜要求叶帝锋赔偿上述损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对于苏胜主张的更换LED筒灯的费用15元，由于灯具属于易耗品，原审法院现场勘验时苏胜已确认该筒灯外观上并无被损坏的痕迹，无证据证明叶帝锋对筒灯不亮存在过失或故意，苏胜要求叶帝锋赔偿其购买筒灯的费用15元原审法院不予支持。对于苏胜要求叶帝锋赔偿其因花时间维修房屋及设施及随房出租物品及另外重新寻找租客的时间成本损失3300元。如前所述，租赁期满后苏胜拒绝接收房屋由此导致的损失进一步扩大应当由其自行承担；且苏胜收回涉案房屋后能否及时出租房屋及获取租金收益，以及获取租金的金额均取决于多种因素，苏胜未能提供确切的证据证实其损失，原审法院对苏胜的该项反诉请求不予支持。对于叶帝锋提出的要求苏胜退还租赁押金9600元的诉讼请求，根据双方租赁合同的约定，苏胜应当在叶帝锋搬离后并缴清相关费用后将押金无息退还给叶帝锋，现苏胜已在本案中就叶帝锋在租赁期内应缴交的费用提出诉讼主张，原审法院已依法处理，为避免诉累，叶帝锋要求苏胜退还租赁押金9600元，原审法院予以支持。对于叶帝锋要求苏胜赔偿其本人误工费300元及三名证人的误工费损失600元的诉讼请求，由于上述误工费属于叶帝锋的诉讼成本，其上述诉讼请求原审法院不予支持。对于苏胜反诉请求中主张的取证费、评估费，其未能提供证据证实相关费用已实际产生及金额，其该项反诉请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十一条、第二百三十五条之规定，于2016年12月7日作出判决：一、在判决生效之日起三日内，苏胜向叶帝锋返还租赁押金9600元；二、在判决生效之日起三日内，苏胜向叶帝锋支付电器设备维修费550元；三、在判决生效之日起三日内，叶帝锋向苏胜支付2016年7月物业管理费69.13元、2016年5月4日至2016年7月4日电费421.39元、2016年6月20日至8月1日的水费131.13元、2016年7月4日至8月1日的电费190.31元，以上合计811.96元；四、在判决生效之日起三日内，叶帝锋向苏胜赔偿卫生间外墙瓷片破损损失500元；五、驳回叶帝锋的其他诉讼请求；六、驳回苏胜的其他反诉请求。案件本诉受理费76.30元，由叶帝锋负担26.30元，苏胜负担50元；反诉费81元，由苏胜负担31元，叶帝锋负担50元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，苏胜向本院提交电话通信记录和短信记录，电话通信记录拟证明双方为办理房屋交接进行的长时间沟通及经过，短信记录拟证明在双方沟通过程中，叶帝锋是能够自行查询到需要缴纳的电费数额。叶帝锋确认双方有进行长达5小时的沟通，但不确认电话通信记录的真实性，认为这个记录是可以自行编辑的。对短信记录的真实性予以确认，确实是叶帝锋与苏胜在沟通。另外，苏胜二审表示叶帝锋当时只委托其女朋友吴某1人办理涉案房屋的交接，并没有委托其他人，但知道他们合住，认识吴某、杨某。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于双方未能在2016年8月1日办理涉案房屋交接损失的承担问题。本案中，叶帝锋及同住人在2016年7月31日已将涉案房屋内己方物品搬出，并在同年8月1日与苏胜办理涉案房屋的交接，苏胜验房后认为房屋瓷砖、衣柜及相关家电设施等存在损坏拒绝接收房屋。对此本院认为，租赁合同期满后，承租人负有向出租人交还涉案房屋的义务，出租人亦应当予以积极配合。双方交接过程中对上述损坏是否存在及责任划分存在争议，且即使上述损坏存在，也并非根本性违约，苏胜以此为由拒绝接收房屋没有充分依据，其本应先行接收房屋以防止损失进一步扩大，至于相关损坏苏胜完全可以在接收房屋后另行主张赔偿。考虑到叶帝锋及同住人在2016年7月31日已将涉案房屋内己方物品搬出，实际上并未占用涉案房屋，原审法院认为租赁期满后由于苏胜拒绝接收房屋导致的房屋使用费及物业费损失应当由苏胜自行承担并无不当，苏胜要求叶帝锋支付物业费到2016年9月7日没有依据，本院不予支持。郭某等3人受叶帝锋委托与苏胜办理涉案房屋的交接事宜，叶帝锋通过电话告知苏胜，苏胜亦承认认识吴某、杨某，知晓其是叶帝锋的同住人，且其当时并未对交接人是否具备办理交接的合法身份提出异议，现苏胜再以郭某等3不具备办理交接的合法身份作为抗辩，本院不予支持。关于相关损坏的认定问题。苏胜主张抽油烟机、消毒柜、煤气炉具、电热水器、筒灯及衣柜存在损坏，应由叶帝锋承担相应责任，但原审法院现场勘验时并未发现人为损坏痕迹，苏胜亦未对此进行举证，原审法院采信叶帝锋自然损坏的主张合乎日常生活常识，本院予以认可。双方对此损坏的责任承担并未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，原审法院对苏胜的上述不予支持并无不当，苏胜认为双方存在口头约定由叶帝锋承担相应责任，但并未举证予以证实，本院对此不予采信。关于相关“维修费用550元”“瓷砖损坏损失500元”的认定问题。对于维修费用550元，叶帝锋提交了《收款收据》予以证实，亦在合理范围，原审法院对叶帝锋要求苏胜赔偿该费用予以支持并无不当。至于瓷砖损坏损失，原审酌情认定为500元属原审的自由裁量，苏胜并未提供相反证据予以推翻，本院予以维持。关于物业费、水电费等费用的支付问题。原审法院根据苏胜提交物业费收款收据，认定物业收费的收费周期为2个月并无不当。同时原审法院认为叶帝锋需要根据苏胜发出的缴交水电费金额的通知才能知晓其需要承担的具体金额亦符合常理。叶帝锋并非故意拖欠上述费用，苏胜亦负有通知等相应义务，且苏胜也没有举证其因此而受到的损失，原审法院对苏胜要求叶帝锋支付违约金的主张不予支持并无不妥。综上所述，苏胜的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏胜负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年五月二十五日书记员  吴 桐