杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第2062号
原告：杭州聚集实业有限公司。
法定代表人：吴乃赞。
委托代理人：王海英。
被告：夏月琴。
原告杭州聚集实业有限公司（以下简称聚集公司）为与被告夏月琴房屋租赁合同纠纷一案，于2012年12月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，于2012年12月26日、2013年3月27日两次公开开庭进行了审理。原告聚集公司的委托代理人王海英、被告夏月琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聚集公司诉称，原、被告于2011年6月29日签订房屋租赁协议，协定原告将坐落于石桥路456#D馆三楼的营业房（建筑面积485m2）租赁给被告经营棋牌，租期8年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止。2011年度年租金为203700元，之后年租金每年递增一次，增幅为2011年度年租金的6%，同时，该协议还约定：物业费按0.15元／天／m2计算；水费按4.2元／吨、电费按1.2元／度的标准计价。2012年8月1日，被告书面通知原告，要求解除双方所签订的租赁协议，同日，原被告就解除协议一事约定：原告给予被告20天用于转让时间，逾期必须搬离；被告应结清截止至2012年8月1日止尚未支付的水电费。但时至今日，被告仍未履行上述约定，不仅未结清拖欠的水电费、租金及物业费，还一直敷衍拖延，怠于腾退所承租房屋，致使原告蒙受巨大的经济损失。综上所述，原告认为被告的行为已严重损害了其合法权益，故诉讼来院请求：1.判令解除原、被告于2011年6月29日签订的房屋租赁协议。2.请求判令被告支付占用承租房屋期间的租金、物业费至被告实际腾退之日止，暂计至起诉日为89018.88元（自2012年7月1日暂计至2012年12月4日，已扣除20天免租期，计134天，此后按每天664.32元计算）3.请求判令被告支付拖欠的水费562.8元、电费7993.2元。4.请求判令被告支付违约金30000元。以上四项合计127574.88元。5.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付占用承租房屋期间的租金、物业费至被告实际腾退之日2013年2月4日止。
被告夏月琴答辩称，被告于2012年6月底与原告补充了书面终止合同，在对方承诺允许寻找承租下家减少双方损失的情况下，其把租赁场所的钥匙交予原告的陈总；后经双方协商原告给予被告一个多月的搬离时间让被告于2012年8月20日搬离；在2012年8月中旬时，被告又多次与原告的陈总沟通，经协商：为减少双方损失，原告承诺可以让被告对本店进行转让或转租，同时在沟通中提到，原告愿意帮忙被告一起找接手的下家，只要有下家接手，转让或转租的价格都可商谈，只要不影响原告损失，当时陈总也承诺愿帮忙找下家并答应被告店内的东西可暂借存放，结果在2012年9月底被告突然接到法院传票，感到很突然，但被告还是于10月初去撤离店内的东西，但被告的保安人员却称是原告说的让被告将所欠的租金交齐才让搬东西，并将店门上锁，直到2013年1月30日接到对方律师函，原告才让被告搬东西撤场，被告已于2013年2月5日前搬离场地。被告认为其未给原告造成任何实际损失，也未产生租金，其并不拖欠原告租金。同时原告提供的租赁物即店内过道的天花板上多次出现漏水现象。原被告双方进行沟通时，被告发现其未使用店面期间还有电费产生的情况，说明原告使用租赁物在经营，故原告并没有产生实际损失。被告租赁物的钥匙已经于6月份交给被告，故在6月份之后的水电费其不愿意承担。
在庭审中，原告聚集公司为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.房屋租赁协议1份
2.退场申请1份
证据1-2，用以证明原被告之间的房屋租赁合同关系及被告违约的事实。
3.房屋租赁协议1份，用以证明原告与永丰经济合作社的房屋租赁关系及原告有权转租、分租的事实。
4.变更登记情况1份，用以证明杭州聚集实业投资有限公司更名为杭州聚集实业有限公司的事实。
5.集体土地使用证1份
6.建筑物相关情况说明1份
证据5-6，用以证明永丰经济合作社为石桥路456号房屋所有权人的事实。
7.情况说明1份，用以证明原告有权分租的事实。
8.收款收据1份，用以证明原告向被告已收取的水费、电费至2012年1月12日止的事实。
9.情况说明1份，用以证明被告已于2013年2月4日腾退所占用房屋的事实。
上述证据经向被告夏月琴质证，被告夏月琴均无异议，本院认为原告提交的证据1-9具有真实性、合法性，与本案相关联，本院予以确认。
被告夏月琴向本庭提交了如下证据材料：照片4张，用以证明被告本来打算搬离租赁房屋，但原告在2012年9月底将租赁房屋上锁，导致其无法搬离的事实；同时证明租赁房屋存在漏水严重的情况。
上述证据经向原告质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为原告将租赁房屋上锁的时间是在2012年12月20日之后，同时认为照片也无法证明租赁房屋的漏水情况，与本案解除租赁合同无关联性。
本院认为被告提交的照片仅能证明租赁房屋上锁的事实，原告对该事实予以确认，故对该事实予以确认，但照片对上锁的时间以及漏水情况均没有证明效力，故对被告的该证明效力本院不予确认。
综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
原告聚集公司与被告夏月琴于2011年6月29日签订了房屋租赁协议，协定原告将坐落于石桥路456#D馆三楼的营业房（建筑面积485平方米）租赁给被告经营棋牌，租期8年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止。2011年度年租金为203700元，之后年租金每年递增一次，增幅为2011年度年租金的6%。同时，协议还约定：物业费按0.15元／天／m2计算；水费按4.2元／吨、电费按1.2元／度的标准计价。租金半年支付一次，第一期付租金为101850元。租金实行先付后使用，下年租金夏月琴于上年租金到期前30天内支付。如夏月琴租金逾期付款超过15日聚集公司视同夏月琴单方面违约，本租赁协议自动解除，聚集公司追究夏月琴的违约经济责任。夏月琴需支付聚集公司总租金5%为每天的违约金。2012年8月1日，被告书面通知原告，要求解除双方所签订的租赁协议，同日，原被告就解除协议一事约定：原告给予被告20天用于转让时间，逾期必须搬离；被告应结清截止至2012年8月1日止尚未支付的水电费。因夏月琴违约，按合同约定，保证金不退。但之后原告认为被告并未按约履行，故诉讼来院。
另查明，石桥路456号的建筑产权属于杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社，2009年10月16日，永丰经济合作社与杭州聚集实业投资有限公司共同协商，由永丰经济合作社将座落在石桥路456号的6层营业房及地下室和场地（包含本案的营业房）租赁给杭州聚集实业投资有限公司，租赁期为2010年2月1日至2022年1月31日。杭州聚集实业投资有限公司取得承租房屋后，采用与招商引进的市场经营户签订商铺租赁协议的方式进行分租经营，永丰经济合作社对该情况予以知晓。2011年3月25日，杭州聚集实业投资有限公司变更企业名称为聚集公司。2013年2月5日，被告夏月琴已搬离该租赁房屋。
本院认为，原告聚集公司与被告夏月琴之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。原被告之间的租赁期间虽未届满，但被告夏月琴提出解除合同并通知了原告聚集公司，原告也予以同意，故双方的租赁合同于2012年8月1日协商一致解除，原告的该诉讼请求本院予以支持。合同解除后，负有腾房义务的被告夏月琴并未及时搬离，故仍应支付逾期腾房的占有使用费，但鉴于原告在被告欲搬离租房内的物品时对租赁房屋予以上锁阻止，故不得要求被告支付该部分扩大的逾期腾房的占有使用费，但对于原告何时将租赁房屋上锁导致被告无法搬离的时间双方各执一词，故原告向被告主张占用期间租金的诉讼请求，本院依据本合同的履行情况和合同性质，按照原租赁合同2011年的年租金基数203700元的标准酌情支持90天的占有使用费为人民币50227元。原告向被告主张物业费的诉讼请求，因原被告之间已协商一致解除合同，故原告向被告主张该费用依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的水费562.8元、电费7993.2元的诉讼请求，经本院查明，该费用已经双方予以确认且被告夏月琴未支付，故本院予以支持。因原告与被告约定被告夏月琴违约，保证金不退，现夏月琴已缴纳的保证金20000元已支付给原告，故原告再向被告主张违约金依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告杭州聚集实业有限公司与被告夏月琴2011年6月29日签订的房屋租赁协议于2012年8月1日解除；
二、被告夏月琴于判决生效后十日内支付原告杭州聚集实业有限公司租赁房屋占有使用费人民币50227元；
三、被告夏月琴于判决生效后十日内支付拖欠的水费562.8元、电费7993.2元，共计人民币8556元；
四、驳回原告杭州聚集实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2851元（原告已预缴），由原告杭州聚集实业有限公司负担1581元，被告夏月琴负担1270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2851元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王晓芳
人民陪审员 王土根
人民陪审员 宁洪恩
二〇一三年四月十八日
书 记 员 何虹雅