福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民初字第202号
原告林端，男，汉族，1963年3月18日出生，住福建省闽侯县。
委托代理人董是强，福建振岳律师事务所律师。
被告杨立华，男，汉族，1946年6月25日出生，住福州市鼓楼区。
第三人张爱香，女，汉族，1950年4月24日出生，住福建省闽侯县。
委托代理人程继红、黄晓梅，福建亚太天正律师事务所律师。
原告林端与被告杨立华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理，第三人张爱香申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼，因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2014年9月9日、2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告林端及其委托代理人董是强、被告杨立华、第三人张爱香及其委托代理人程继红、黄晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林端诉称：2000年10月15日，原告与被告签订《购售房合约》，约定被告将位于福州市马尾区之房产转让与原告。合同价款为人民币26000元，签约同时原告预付一万元购房金，其余价款在原告收取产权证时付清；被告在收取定金后将房产交付原告使用。合同另约定，被告应于2000年12月30日前将房产转让至原告名下，并提交属于原告名下之房产所有权证，期间产生的全部费税由被告承担。签约时，被告陈述该房产产权证未办妥并在合约中予以注明。另原告与被告之配偶均在合约上签名并捺印予以确认。签约当日，原告即依约支付定金一万元，被告亦将房产交付原告，迄今该房仍为原告使用。其后，原告数次催问被告办理产权过户手续，被告均以其名下产权证未办妥为由予以推诿。直至2013年底，原告知悉被告名下产权证已办妥再次催问，而被告则拒绝履行转让过户义务。综上所述，被告在其名下产权证已办妥，具备履约条件之情形下拒绝履行转让过户之义务，其行为显属违约，应承担相应的法律责任。请求：一、判令原告与被告于2000年10月15日签订之《购售房合约》合法、有效；二、判令被告将位于福州市马尾区之房产过户至原告名下，并承担因此产生的全部税费；三、诉讼费用由被告承担。诉讼中，经本院释明，原告认为因第三人张爱香不同意诉争房屋的买卖，且明确表示不予协助办理房屋权属变更登记手续，故申请变更诉讼请求为：一、判令解除原告与被告杨立华于2000年10月15日签订之《购售房合约》；二、判令被告杨立华返还原告支付的购房款人民币一万元；三、判令被告杨立华赔偿原告经济损失人民币454000元（该数额为暂定数额，实际以房屋评估价格或拆迁补偿价格为准）；四、第三人张爱香负连带清偿责任；五、诉讼费用由被告负担。
被告杨立华辩称：1、同意解除合同。2、同意返还购房款。3、同意赔偿原告一万元。
第三人张爱香辩称：第三人对原告诉请解除《购售房合约》（以下简称讼争合同）无异议，但对原告诉请的返还购房款及赔偿经济损失有异议，具体理由如下：
一、原告预交的1万元为定金，而非购房款。讼争合同第2条及《收条》均明确约定，壹万元为定金，根据讼争合同约定，应待产权转让生效后转为购房款。本案中，产权转让并未生效，此壹万元始终为定金，并未转化为购房款。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金不得超过主合同标的的20%。讼争合同的标的为26000元，定金最多为5200元，即便将超出部分的定金作为购房款，那么原告缴纳的购房款最多为4800元（10000元-5200元）。现原告诉请返还支付的1万元购房款无事实依据，被告仅应返还原告购房款4800元。
二、原告诉请按房屋评估价格赔偿经济损失，无事实及法律依据。1、作为一般买卖合同，损失赔偿的范围应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，损失赔偿的范围不得超过违反合同一方在订立合同时预见或者应当预见的范围。原被告在签订讼争合同第3条明确约定，原告在办妥房产证前拥有房屋的使用权，因此原告应当明知在房产证办妥前其无权转卖讼争房屋。而作为卖方的被告，也仅能预见原告使用讼争房屋而无法预见原告出售讼争房屋。现原告诉请按讼争房屋的现值即合同签订后长达15年后的房屋价格进行经济赔偿，远远超出了原被告双方在订立合同时的预见或者应当预见的损失范围。2、原告并未支付全部购房款但却诉请按房屋现值赔偿经济损失毫无依据，也显失公平。根据福建华泰房地产评估咨询有限公司出具的闽华泰房估【2015】650002号《房地产估价报告》显示，讼争房屋的估价为371000元（第三人对该评估结果有异议，具体详见质证意见），那么讼争房屋的增值部分为345000元（371000元-26000元）。原告诉请经济赔偿金，是基于其取得讼争房屋所有权后转卖产生的收益，即房屋的增值部分。如上所述，原告实际只支付了4800元的购房款，仅占全部购房款的18%（4800元÷26000元）。因此，即便存在经济赔偿，也应当是依据原告所缴纳的购房款占总购房款的比例来确定相应的房屋增值部分作为补偿额即62100元（345000元×18%）。第三人认为原告诉请的按房屋现值来赔偿经济损失，只有在以下情形才能成立，即买方（原告）支付了全部购房款但因卖方（被告）单方的过错而未取得房屋所有权。显然，本案完全不具备上述情形，首先，原告并未支付全部购房款，其支付的购房款不到讼争房屋总价值的20%；其次，原告对于合同被解除即不能取得房屋所有权也有过错，因此，现原告要求房屋现值赔偿其损失完全没有依据，同时也显失公平。3、由于原告对损失的发生也有过错，应扣减相应的损失额。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定之规定，原告在签订讼争合同的时候未尽应尽的注意及审查义务，在未确认全体共有人均同意出售讼争房屋的前提下签订讼争合同，明显存在过错。讼争合同签订于2000年，长达十多年之久，原告一直怠于催促被告履行合同义务，直到2014年才提起诉讼，其自身对损失的扩大也有过错。因此，即便存在被告要赔偿原告损失，但因原告对损失的发生及扩大均有过错，也应相应地扣减赔偿额。
四、合同解除后原告应当将房屋腾空并返还给被告。原告自2000年至今使用讼争房屋，合同解除后，应尽快将房屋腾空返还被告，并应当向被告支付合理使用费用。根据之前庭审记录可知，2000年时讼争房屋的月租金为350元/月，从2000年至2006年六年租金累计25200元。2007年至2014年的租金为600元/月，八年租金累计57600元，以上两段租金合计82800元。由此可见，原告应返还的租金远远大于原告诉请的依法予以确认的赔偿金。
综上，第三人对原告诉请的解除讼争合同无异议，但对原告诉请的巨额经济损失有异议。鉴于原被告双方对于讼争合同的解除均有过错，依法应各自承担相应的赔偿责任。为避免讼累，第三人主张将原告应支付的房屋使用费与原告诉请的依法予以认定的赔偿金相冲抵后，双方互不相欠。恳请法庭依法裁决，支持原告要求解除讼争合同的诉请，驳回其他诉讼请求，以维护第三人的合法权益！
第三人张爱香述称：第三人与本案被告杨立华是合法夫妻，双方于1971年2月19日登记结婚。为此，第三人与被告杨立华对位于福州市马尾区的房屋（房屋所有权证号为：榕房权证Ｒ字第××号,以下称讼争房屋）依法享有共有权。但被告杨立华于2000年10月15日在第三人完全不知情的情况下签订了《购售房合约》，约定将双方的共有房屋卖给本案原告林端，转让价款为26000元。该合约上第三人的签名也不是第三人的，手印也非第三人所按，即讼争合同根本不是申请人的真实意思表示，本案原、被告双方的行为严重侵犯了第三人的财产权益，因此，讼争合同依法应认定为无效合同。请求：一、确认本案诉争的《购售房合约》为无效合同；二、本案诉讼费用由原告承担。
原告对第三人的诉讼请求辩称：司法鉴定并非第三人本人签名，作为原告有充分理由相信，被告签的《购售房合约》有经过第三人授权，应当认为合同有效。
被告对第三人的诉讼请求辩称：没有意见。
原告向本院提交如下证据：
一、购售房合约，证明：1、原告与被告就转让房产权利、义务具体约定；2、被告之配偶张爱香对被告转让房产知情并同意。
二、收条，证明原告签约当日依约支付购房定金人民币一万元。
三、供用水电合同，证明讼争房产已交付原告，并由原告使用至今。
对原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据一、二真实性无异议，证据三真实性无异议，签合同之前原告就住在里面，当时已经租给他一年多了。
对原告提供的上述证据，第三人质证认为：对证据一真实性有异议，上面的手印和签证不是第三人所签所按的，证明对象有异议，第三人对转让房产不知情，对证据二真实性无法确定，同被告意见。对证据三真实性无异议，证明对象有异议，在本案讼争合同签订之前就已经租给被告了。
本院认为，对原告提供的证据一，由于经鉴定，《购售房合约》“张爱香”的签名并非第三人张爱香所签，指纹亦非第三人张爱香的指纹，故对于证据一中“张爱香”的签名和指印部分本院不予采纳，但被告对证据一真实性无异议，故对《购售房合约》中除“张爱香”的签名和指印外其他部分，本院予以采纳。对证据二、三，被告对其真实性无异议，本院予以采纳。
原告向本院申请证人李某出庭作证，证明原告长期出租该房屋并收益，且第三人已知悉房产出售于原告之事实，但其并未提出异议。
本院认为，《购售房合约》签订于2000年，证人李某在庭审中表示其是2012年3月才租住在诉争房屋内的，并无法证实第三人已知悉房产出售给原告且无异议的事实，故不予采用。
被告向本院提交如下证据：
《居民户口簿》，证明2007年11月12日前被告居住在台江区，11月12日后因购房迁入鼓楼区。
原告及第三人对被告提交的证据无异议。
本院认为，原告及第三人对被告提交的证据无异议，予以采用。
第三人向本院提交如下证据：
一、结婚证，证明第三人与本案被告杨立华系夫妻关系；
二、房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》，证明本案讼争房屋系第三人张爱香与被告杨立华的夫妻共同财产，张爱香有权参加本案诉讼；
三、《居民户口簿》证明张爱香住址为福建省闽侯县；
四、《证明》，证明第三人张爱香长期单独居住在，与被告杨立华分居。
对第三人提交的证据，原告质证认为：对证据一真实性无异议，证明对象无异议；对证据二真实性无异议，证明该房产2001年领取产权证，被告应该在合理的期限内履行房屋的过户手续；对证据三真实性和证明对象无异议；对证据四真实性无异议，但是原告认为被告与第三人处于分居状态，并不影响讼争房屋权属的变化情况。
被告对第三人提供的证据一、二、三、四无异议。
本院认为，对第三人提供的证据一、二、三、四，原告和第三人对其真实性均无异议，本院予以采纳。
第三人向本院申请对原、被告《购售房合约》中“张爱香”的签名和手印进行真伪性鉴定，本院依法委托福建中闽司法鉴定所进行鉴定，福建中闽司法鉴定所于2014年7月18日作出闽中闽司鉴所[2014]文鉴字第040号和闽中闽司鉴所[2014]痕鉴字第107号鉴定意见书，鉴定结论为签名不是第三人张爱香所书写，指纹不是第三人张爱香所留。
原告、被告及第三人对鉴定意见书均无异议，本院予以采纳。
原告变更诉讼请求后，于2014年12月1日向本院申请对福州市马尾区房屋进行价值评估，本院依法委托福建华泰房地产评估咨询有限公司评估。2015年5月19日，福建华泰房地产评估咨询有限公司作出闽华泰房估[2015]650002号《房地产价格评估报告书》，福州市马尾区房屋的市场价值为总价37.1万元，单价6702元/平方米。
原告、被告对评估报告无异议。
第三人张爱香对房产评估报告有异议，1、估价价值时点为2015年2月2日不合理，应当以原告起诉的2014年1月9日作为估价价值时点。2、评估对象与可比实例A、B、C的楼龄相差十五年以上，且评估对象为混合结构，可比实例均为框架结构，但是在调整系数表中，建筑结构均为相似，未体现出评估对象与可比实例的差距，因此评估结构略高。
本院认为，闽华泰房估[2015]650002号《房地产价格评估报告书》系依法委托作出的评估结论，予以采用。
经审理查明：被告杨立华与第三人张爱香系夫妻关系。2000年10月15日，原告林端与被告杨立华签订《购售房合约》，《购售房合约》约定：“1、甲方（被告）将位于马尾区二室一厅房产（产权证未办妥），总面积陆拾m2(以产权证面积为准)，以总价贰万陆仟元整转让给乙方（原告）；2、乙方应在签订本合约同时，预付给甲方人民币壹万元购房定金（产权转让生效后转为购房款）；3、甲方在收到本合约乙方的购房定金后，将本合约房产交付乙方使用，乙方在甲方办妥房产证前拥有房产使用权；……5、甲方必须在2000年12月30日前将本合约房产属于乙方名下的房产所有权证及与该产权有关证件全部办理完结，乙方须在收到整套房产证的同时付清本合约房产的购房余款人民币壹万陆仟元整……”原告与被告在《购售房合约》落款处签名，同时《购售房合约》落款处留有“张爱香”字样的签名。《购售房合约》签订当日，原告林端支付给被告杨立华购房定金10000元。2001年4月20日，被告杨立华取得福州市马尾区×××单元房屋所有权证。经福建中闽司法鉴定所鉴定，《购售房合约》中“张爱香”的签名不是第三人张爱香所书写，指纹不是第三人张爱香所留。诉讼过程中，第三人张爱香明确表示不同意出售福州市马尾区×××单元房产。经福建华泰房地产评估咨询有限公司评估，福州市马尾区×××房屋的市场价值为总价37.1万元，单价6702元/平方米。
本院认为，原告林端与被告杨立华对双方2000年10月15日签订的《购售房合约》均无异议，《购售房合约》系原告林端与被告杨立华的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人张爱香要求确认《购售房合约》为无效合同，本院不予支持。
福州市马尾区×××房屋系被告杨立华与第三人张爱香婚后取得，为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，被告杨立华在处分该房产应征得第三人张爱香的同意。由于第三人张爱香不同意转让该房产，故原告与被告之间签订的《购售房合约》难以继续履行，原告变更诉讼请求为要求解除双方签订的《购售房合约》，本院予以支持。由于双方合同已解除，原告请求被告返还购房款10000元，予以支持。
关于本案损失问题。原告林端与被告杨立华签订的《购售房合约》约定福州市马尾区×××房屋的转让价为26000元，经评估该房产当前市场价值为总价371000元，差价为371000元-26000元=345000元。该差价属于原告在合同履行后可以获得的利益，被告杨立华作为完全民事行为能力人也应当预见到其违约行为可能造成原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，差价345000元应认定为被告违约造成的损失。按照《购售房合约》约定：“……5、甲方必须在2000年12月30日前将本合约房产属于乙方名下的房产所有权证及与该产权有关证件全部办理完结，乙方须在收到整套房产证的同时付清本合约房产的购房余款人民币壹万陆仟元整……”原告付清购房余款的条件为：被告杨立华将房产所有权证及与该产权有关证件全部办理完结且原告收到整套房产证。然而，被告杨立华始终未能履行该项约定义务，在2001年4月21日办出产权证后，被告杨立华仍然未依约履行，故未付清购房余款的责任并不在于原告，由此造成的损失应由被告杨立华承担责任。原告主张损失以当前房屋价值为依据计算，并无不当。第三人认为原告按房屋现值赔偿经济损失无事实和法律依据的主张，本院不予支持。
原告林端与被告杨立华签订《购售房合约》的时间为2000年10月15日，至原告向本院起诉时止，已历经十三年多。在如此长的时间内，原告明知被告已违约，却未催促被告履行合同义务，致使损失进一步扩大，根据《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告对扩大的损失亦承担相应责任。鉴于原、被告双方在合同履行过程中均存在过错，原告林端与被告杨立华在本案中承担的责任比例本院酌情确定为4：6，故被告杨立华应赔偿原告林端的损失数额为345000元×60%=207000元。
由于第三人张爱香并未参与《购售房合约》的签订，且原告并无证据证明第三人张爱香知道房屋转让事实的存在，故其要求第三人张爱香对损失承担连带赔偿责任，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告林端与被告杨立华2000年10月15日签订的《购售房合约》；
二、被告杨立华应当在本判决生效之日起十日内返还原告林端购房款人民币10000元；
三、被告杨立华应当在本判决生效之日起十日内赔偿原告林端人民币207000元；
四、驳回原告林端其他诉讼请求；
五、驳回第三人张爱香的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8500元，由原告林端负担4500元，被告杨立华负担4000元。第三人独立诉讼请求案件受理费4250元，由第三人张爱香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 丁建旺
人民陪审员 刘福华
人民陪审员 李福强
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 蔡雄斌
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。