江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东民初字第1774号
原告王志慧。
委托代理人徐丰果，
被告毛国勇。
被告程军花（系毛国勇之妻）。
委托代理人洪立东，江苏连城律师事务所律师。
原告王志慧与被告毛国勇、程军花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员周文独任审判，公开开庭进行了审理。原告王志慧及其委托代理人徐丰果，被告毛国勇、程军花委托代理人洪立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志慧诉称，2011年12月初，原、被告以口头形式达成一项购买意向，即两被告位于朐阳镇双龙村陈庄组一套自建农村小产权房，以35万元卖给原告。2011年12月28日原告将35万元（其中包括壹拾贰万元债权转让）购房款交付给毛国勇，并由其妻子程军花打了收条。双方未签订任何房屋转让协议，原告也一直未对房屋处置。2012年9月20日，原告按被告毛国勇通知交3000元通自来水费给村里。2013年春节后，原告发现该房内有人居住便联系毛国勇，毛国勇到现场让原告报警。经公安机关找占房人戚某谈话，戚某出示了一份该房抵押协议和购买协议，至此原告方知该房系曹庆书所建。2012年11月21日因曹庆书欠戚某钱，曹庆书将该房抵押给戚某，并已被戚某卖给他人。鉴于该房产有争议，被告毛国勇仍提出将房屋的有关手续转到原告名下，原告不同意，并多次找两被告交涉，要求退还购房款，两被告均拒不退款。为此，原告特向法院起诉，要求两被告退还购房款363000元本金和利息。本案诉讼费由两被告承担。
被告毛国勇、程军花辩称，原告诉求不能成立，请求法庭依法驳回原告的诉求，其所有诉讼费用均有原告自行承担。理由：原告在诉状中称2011年12月达成涉案房屋口头意向，被告认为原被告之间不是达成意向，而是实际达成了购房合意，并已经实际履行。原告在2011年12月28日向被告给付了涉案房屋价款，同时被告将涉案房屋交付给原告，原告对其已经实际占有使用，并在2012年的春节更换了新的门锁，贴了春联，其后每年重要节日包括春节原告多次在涉案房屋出现，直到2013年4月18日，因被告有一段时间没有在涉案房屋居住，其房子被他人非法侵占，原告的丈夫徐庆玉向海州公安分局朐阳派出所报警称其涉案房屋在自己不知情的情况下被人出租了，公安民警赶到现场，经了解得知是原告丈夫徐庆玉和案外人孙延明因购买房屋发生纠纷，民警告知其协商处理，或通过司法途径解决。综上，原告诉称要求被告退还购房款及利息的主张于法无据，请法庭查明事实依法驳回原告全部诉求。
原告对自己的主张，向本庭提供了以下证据：1、程军花出具给原告的收条一份。
2、石棚山旅游开发有限公司收取原告自来水费结算凭证，证明原告缴纳了自来水费。
3、戚永祥与曹庆书签订的协议，曹庆书将房屋抵押给戚永祥。证明被告对涉案房屋没有所有权，所有权是有纠纷的。
4、葛恒闯写的证明，葛恒闯欠我们钱，债权转让给被告作为购房款。
被告对原告所举证据质证意见为：证据1、4，确实收到35万元购房款，其中包括债权转让的葛恒闯的12万元，同时也证明被告将涉案房屋交付给原告。证据2，房屋已经交付给原告，不能要求被告返还水费。证据3，与本案没有关联性，其真实性合法性有异议，该协议怎么来的不知道，协议的当事人与被告不存在任何债权债务关系，而且被告交房是没有任何争议的，是原告在接收使用近一年的时间原告说房屋有争议，被告从不知情。
被告对自己的主张，向本庭提供以下证据：1、程军花与周汉友签订建房协议书
2、程军花出具给原告的收条一份
3、周汉友、陈金文、曹庆书、王万银、樊家花等证人证言
4、王志慧与连云港市自来水有限责任公司签订的《供用水协议》、代收水费凭证
5、海州区公安分局朐阳派出所《接处警工作登记表》，登记表记载：民警了解原告丈夫徐庆玉和孙延明因买卖涉案房屋发生纠纷于2013年4月18日报警，民警要求纠纷当事人（徐庆玉和孙延明）协商解决，如不成可通过诉讼解决。
对被告所举证据，原告质证意见为：证据1真实性没有异议，合法性有异议，不能证明涉案房屋的权属。证据2、3、4没有异议，证据5不予认可。
经审理查明，家住海州区双龙村陈庄46号周汉友的父母在陈庄村水库附近有一老宅，为集体土地使用权。2008年10月17日，周汉友与程军花签订协议书投资翻建周汉友父母的老宅，由周汉友出地，程军花出资建房，建成后的楼房为四间三层，建成后楼房中西侧两间三层和西侧边屋一间为程军花所有。协议签订后，程军花找了灌云县岗乡隆昌村塘沟85-1号曹庆书建房，房屋于2009年年底建成，程军花已将工程款与曹庆书结清。
2011年12月初，原、被告以口头形式达成一项购房合意，即两被告将上述位于朐阳镇双龙村陈庄组一套自建农村小产权房以35万元卖给原告。2011年12月28日原告将35万元（其中包括壹拾贰万元债权转让）购房款交付给毛国勇、程军花，并由程军花打了收条。2012年1月前后被告将涉案房屋交付给原告，但原告一直未对房屋处置。2012年9月20日，原告按被告毛国勇通知交3000元通自来水费给村里。
因建房的曹庆书欠戚永祥款，2012年11月21日，曹庆书与戚永祥签订协议，协议约定：“甲方：戚永祥乙方：曹庆书甲、乙双方共同协商，因乙方欠甲方债务在海州区人民法院执行中。乙方将座落于陈庄水库下周汉友老宅曹庆书所建房屋西户的房屋及海州果园队46号房屋抵押给甲方，以冲抵所欠甲方欠款。抵押协议签订后，戚永祥又将涉案房屋卖给他人，致房屋被他人侵占。鉴于该房产有争议，原告多次找两被告要求退还购房款，两被告拒不退款。
上述事实，有原被告陈述及原被告所举证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”。国务院《村庄和集镇规划管理条例》规定，“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人需要使用集体所有的土地建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请…需要使用耕地的，向县级人民政府土地管理部门申请用地，由县级人民政府批准后，由县级人民政府规划批准。”程军花与周汉友合作建房，土地使用权为海州区朐阳镇双龙村陈庄所有，属村集体土地。原、被告买卖房屋的行为，必然涉及到转让集体所有土地的行为，其行为违反了国家法律及行政法规的强制性规定，属无效民事行为。依照法律规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告双方在签订时均有过错，被告收取原告的购房款35万元，原告支付通自来水费3000元，应予返还。原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条第（五）项、第六十一条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三条、第六十三条、国务院《村庄和集镇规划管理条例》第十八条的规定，判决如下：
一、被告毛国勇、程军花定于本判决生效后十日内返还原告王志慧人民币353000元。
二、原告王志慧在本判决生效后十日内将涉案房屋交付被告毛国勇、程军花。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6745元，减半收取3373元，由二被告负担（已有原告垫付，二被告于本判决生效后10日内与上述款项一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6745元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 周文
二〇一四年七月十九日
书记员 汪泉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
国务院《村庄和集镇规划管理条例》第十八条
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人需要使用集体所有的土地建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请…需要使用耕地的，向县级人民政府土地管理部门申请用地，由县级人民政府批准后，由县级人民政府规划批准。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。