陕西省西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0102民初6424号
原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司，住西安市新城区解放路258号1楼东南角1号。
法定代表人李明，系该公司董事长。
委托代理人王丹，陕西弘业律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨玲，女，1982年12月27日出生，汉族，西安市新城区木马人儿童游乐场业主，住西安市碑林区。
被告（反诉原告）西安市新城区木马人儿童游乐场，住西安市新城区解放路***号宜爱欢乐城*楼***号。
法定代表人杨玲，系该公司经理
以上两被告共同委托代理人孙雪梅，陕西英博律师事务所律师
原告西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司与被告杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司之委托代理人王丹、被告杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场之共同委托代理人孙雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司诉称，2015年4月20日，被告杨玲与原告签订《E＇Love欢乐城合同书》一份，约定被告杨玲承租原告经营的E＇Love宜爱欢乐城解放路购物中心X号商铺，用于经营游戏类品牌木马人儿童乐园，商铺面积458平方米；租赁期限为五年，从2015年10月1日至2020年9月30日止。起租日为商场实际开业日。合同第九条对租金进行约定，其中2015年10月1日至2018年9月30日期间的基础商铺租金为人民币50元/月/平方米，每月合计22900元；租金按照季度支付。另外，根据合同附件4《商业管理及其他约定》中的约定，被告还需支付商业管理费为人民币50元/月/平方米。合同第八条约定商业管理费随租金按季支付。合同第十条约定，被告还需缴纳45800元的履约保证金。合同签订后，原告按约给被告杨玲交付了商铺。被告杨玲缴付了45800元的履约保证金并支付了截止2016年12月31日的租金，现尚欠从2017年1月至6月30日的租金137400元及从2016年7月1日至2017年6月30日的商业管理费274800元未付。根据合同第22条第三款的约定，若被告违反合同约定，未能在约定的期限全额缴纳履约保证金，租金及其他各项费用，原告有权每日向被告按所欠费用的千分之五计算收取滞纳金，同时原告有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该商铺或商场，承租人逾期累计超过三十日的，出租人有权解除本合同。由于被告不能按照合同约定支付租金及商业管理费等费用，且2017年3月起擅自停止营业，严重违反了合同约定，影响了原告的整体运营，原告于2017年4月11日致函被告解除铺位租赁合同，要求被告按照合同21条第1款的规定，将商铺恢复至原告交于被告时的状态。鉴于上述致函被告未能如期协商解决，原告于2017年6月12日再次致函被告，要求处理欠款违约事宜，但被告未予理睬。原告多次催要未果，被告擅自停业营业，影响了原告的整体运营，给原告造成了重大经济损失，现诉至法院，要求1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、判令被告支付原告从2017年1月至6月30日的租金137400元及从2016年7月1日至2017年6月30日的商业管理费274800元，滞纳金402732元（滞纳金中租金从2017年1月16日至计算至起诉的2017年7月18日、商业管理费从2016年7月16日计算至2017年7月18日）。
被告杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场辩称，原告所述的2015年4月20日商铺租赁合同属实，但其后因原告未按期交付房屋，双方在2015年12月1日重新签订了房屋租赁合同，该合同约定商铺租金8500元每月，按年支付，租赁期限是从2015年12月18日至2017年12月17日，承租面积为200平方米，因此，双方的租赁关系应按照2015年12月1日的变更后租赁合同执行；原告所述的我方所欠的租金不属实，依据双方签订的原合同第八条约定商铺租金加管理费，按季支付，因此，应理解成商铺租金加管理费按照50元计付的，我们分别于2015年4月20日向原告缴纳房屋租金173200元，保证金45800元，因此，根据合同我方所缴纳的上述租金已支付到2017年7月18日。另外，在2016年8月29日原告给所有商户的告知函中，原告免除了所有商户从2015年12月18日至2016年8月30日的商铺租金，因此，我方所缴纳的已缴纳至2018年4月30日，综上所述，我方并不欠原告的租金，并且，还多交了租金35600元，也不存在欠商业管理费和滞纳金的问题；2017年3月14日，原告向商户发出商铺账户变更函，合同履约方已有原告变更成西安欢乐城商业管理有限公司，因此，原告现在起诉主体不适格。表示不同意原告的诉讼请求。
被告杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场反诉述称，1、2015年4月20日、2015年12月1日原被告分别就涉案房屋签订合同，依据法律规定，双方间最后签订的合同系对原合同的变更，应当以最后签订的合同作为双方履行的依据。因此，双方的租赁关系应按照2015年12月1日的合同为准。合同签订后，原告承诺给予被告免租期及商业管理费至2016年8月，被告已缴纳租金自2016年9月起算。另，依据我国《消防法》第十条、第十一条、第十三条之规定，涉案标的属于应当进行消防验收的建设工程，因该标的物至今未经消防验收合格，属于法律明令禁止投入使用的范畴，该租赁物在被告占用期间无合法手续，致使涉案标的并不具备合法的使用价值，故其无权要求被告支付租金及商业管理费，且已支付的应当予以退还。结合《合同法》第五十二条之规定，双方签订的上述合同违反法律禁止性规定，应属无效，合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应当返还被告13.74万元租金，退返履约保证金45800元，垃圾清理费5496元、装修押金25000元；2、原被告签订合同时，原告承诺于开业日前办理完成消防验收手续，基于对其信任，被告投入大量资金进场装修，并聘请员工进行管理运营，该商场开业当日即被消防部门强制停业，商场经营期间，上述商户入驻率与客户流量均远远低于90%，致使被告亏损严重。被告入场前已向原告支付租金累计173200元，足以支付1年9个月房租。被告在正常经营期间，原告强制对被告经营儿童游乐场进行停水停电，迫使被告无法经营，强迫被告退场。且原告未经被告同意强行将被告的设备设施进行拆除、毁损，并在合同履行期内将该商铺租赁给第三方。原告的上述违法行为致使原告投入的装修损失68000元，设施设备277043.9元全部毁损，无法受偿，依法原告应当予以赔偿。故反诉要求1、依法判决原被告签订的租赁合同无效；2、依法判决原告返还被告租金137400元、退返反诉人履约保证金45800元、垃圾清理费5496元、装修押金25000元；装修安全保证金5000元，3、依法判决原告赔偿被告装修损失68000元；4、依法判决原告赔偿被告设备损失、运费共计277043.9元。
原告西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司辩称，1、双方签订2015年4月20日租赁合同是合法有效的，2015年12月1日的合同非是对4月20日合同的变更，12月1日的合同只是用于给被告办理营业执照，双方实际并未12月1日合同执行，该合同也非双方真实意思的表示，该合同约定租金标准与被告实际承租面积也是不同的；关于合同效力问题，我们认为有效。1、我方商场的消防验收合格是在2010年1月-2月取得了消防验收的文件，2、消防验收不属于合同法第52条所说的强制性规定，强制性规定指的是效力性的强制性规定，而消防法规定并非效力性强制性规定，是属于行政管理规定。因此，被告的其余请求我方也不同意。关于装修和设备损失的问题，属于被告经营风险，在被告违约的延付租金并且要求解除合同的情况下，应由被告自行承担。
经审理查明，2014年9月23日，被告杨玲向原告缴纳租房意向金10000元。2015年4月20日，被告杨玲与原告签订《E＇Love欢乐城合同书》一份，约定被告杨玲承租原告经营的E＇Love宜爱欢乐城解放路购物中心3-001号商铺以木马人儿童乐园为商号经营游戏类木马人品牌儿童乐园，商铺面积458平方米；租赁期限为五年，从2015年10月1日至2020年9月30日止。装修期为1个月，暂定自2015年9月1日至9月30日为止。被告杨玲必须与2015年10月1日前完成装修并开业。起租日为商场实际开业日起租。合同第九条对租金进行约定，其中2015年10月1日至2018年9月30日期间的基础商铺租金为人民币50元/月/平方米，每月合计22900元；租金按照季度支付，提前十五个自然日支付。合同第10条亦约定，被告杨玲还需缴纳45800元的履约保证金。合同第22条第三款的约定，若被告违反合同约定，未能在约定的期限全额缴纳履约保证金，租金及其他各项费用，原告有权每日向被告杨玲按所欠费用的千分之五计算收取滞纳金，同时原告有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该商铺或商场，被告杨玲逾期累计超过三十日的，原告有权解除本合同。另外，根据合同附件4商业管理及其他约定中的约定，被告还需支付商业管理费为人民币50元/月/平方米。合同第八条约定商业管理费随租金按季支付。庭审中，原告提供的合同第二十四条其他约定中，手写内容中有原告给予被告三个月的免租期（减免期间物业费正常收取），由于开业时间变更，免租期变更为合同期的第一年最后一个季度一个月，第二年最后一个季度一个月、第三年最后一个季度一个月，合同的生效日期为2015年12月18日，起租日为2016年1月1日。对此，被告表示合同的第24条其他约定中第2-4项的内容其没有见过，当时签完合同后，原告说要盖章，之后并未返还。合同签订后，原告按约给被告杨玲交付了商铺。被告杨玲于2015年4月20日缴付了45800元的履约保证金，三个月租金68700元及商业管理费68700元计137400元，合计183200元，扣除被告杨玲之前支付的意向金10000元，被告杨玲当日实际支付原告173200元。
2015年12月1日，原告、被告杨玲签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租西安市新城区解放路258号3F001房屋，建筑面积200平方米，租期为2015年12月18日至2017年12月17日，租金8500元，租金支付期限和方式为一年，租赁期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：与建筑物不可分割的部分不能拆除。庭审中，对该份房屋租赁合同，被告表示此系对双方在2015年4月20日租赁合同的变更，应按照该租赁合同计算租金。原告认为，此合同系给被告办理营业执照使用，双方实际还是按4月20日的《房屋租赁合同》执行。庭审中，原被告对上述两份合同的所租赁房屋为同一商铺无异议。经查，西安市新城区木马人儿童游乐场工商登记日期为2015年12月14日。2015年12月18日，E＇Love宜爱欢乐城解放路购物中心开业。2016年8月29日，原告向宜爱欢乐城全体商户发出《商户告知函》一份，内容为“1、给予贵方免收2015年至2016年8月31日的商铺租金。2、贵方需接受自2016年9月1日至2016年12月31日，公司将按照合同书的约定的租金标准收取商铺季度租金；否则以上免租优惠无效，已缴纳租金费用的用户将按合同约定实行抵扣，不足部分请各商铺业主于2016年9月15日前到六楼财务部缴费。”
2017年3月，被告到原告处购电未果，3月25日，因无电停止营业。庭审中，原告认为系被告擅自停业，且影响了原告的整体运营。被告则认为停业系被告给其断电所致营业不能。2017年4月11日原告向被告发出《租赁铺位解除通知函》，内容为：自2017年4月12日，解除双方的租赁合同，并承担依照合同22.8条计算的违约金102951元；超出违约金以外的实际损失57151元。2017年4月19日前恢复毛坯房状态或约定的其他状态。逾期，留置的物品即无偿转移至出租人（原告），出租人（原告）有权自行处置。因被告未能按该函办理，原告于2017年6月12日再次向被告发出《关于收回木马人儿童乐园商铺的通知函》，表示1、原告于2017年4月19日收回涉案商铺，并自行恢复原状，费用由被告承担，所留置的物品原告有权自行处置，原告对造成的损失概不负责；2、要求被告支付所欠租金68700元（从2017年1月1日至2017年3月31日），所欠物业费206100元（从2016年7月1日至2017年3月31日）。
2017年6月17日，被告杨玲以涉案商铺内价值三十七万元的设备被盗向公安机关报警，公安机关调查后，原告承认物品由其清场并在商场其他地方存放。对上述两份函件，被告表示对真实性无异议，但认为自己按照2015年12月1日的合同已足额缴纳租金，且超付了。
庭审中，被告提供2016年4月25日西安市公安消防支队西公消审字2016第0130号建设工程消防审核意见书，认定原告所提交的宜爱欢乐城装修改造项目因消防设计不合格，存在装修施工图与原审批的建筑施工图不符，应进行施工图消防设计变更后，重新申报的问题，故而，原告所经营的宜爱欢乐城商场消防验收不合格，原被告所签的《租赁合同》应无效，原告应依照法律规定退还被告租金137400元、履约保证金45800元、垃圾清理费5496元、装修押金25000元；装修安全保证金5000元，对此，原告提供1、西公消审字（2009）第2359号一份及西公消（建验）字2010第0029号、西公消（建验）字2010第0055号，证明原告的商场所在西安市解放路东光国际广场消防验收合格。因此，原被告间的租赁合同应有效，被告违反约定，该合同应依法解除。
庭审中，被告杨玲提供2015年7月21日，其和西安荣天装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》一份，证明其对上述商铺进行装修，支付装修费68000元。2015年7月27日，被告杨玲向原告支付垃圾管理费5496元。另，被告杨玲还支付了装修押金25000元；装修安全保证金5000元。
被告提供其与广州市爱博玩具有限公司的《淘气堡销售合同》一份，证明其以315000元购买淘气堡设备，其提供广州大唐物流运输公司的运输合同一份证明支付运费13000元。原告还补充提供收款收据等凭证共同证明设备及运费支出395777元，扣除被告所经营的一年六个月期间，被告损失为277043.9元；原告提供员工工资表，证明其实际经营期间支付员工工资103127.97元。被告认为因原被告间的合同因消防不合格，因此原告应赔偿被告装修损失68000元、设备及运费损失277043.9元。
经查，现涉案商铺已由原告对外出租经营。
以上事实，有《E＇Love欢乐城合同书》、《房屋租赁合同》、《商户告知函》、西公消审字（2009）第2359号一份及西公消（建验）字2010第0029号、西公消（建验）字2010第0055号，西公消审字2016第0130号建设工程消防审核意见书、《装饰工程合同》《淘气堡销售合同》、付款收据及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，公民和法人的合法的财产权依法受到保护。本案中出现了两份房屋租赁合同，即原告和被告杨玲在2015年4月20日所签的《E＇Love欢乐城合同书》和原告和被告杨玲在2015年12月1日所签的合同。2015年12月1日所签的合同，在承租面积及租金标准、方式等方面与2015年4月20日所签的合同差异较大，庭审中，双方对被告杨玲实际使用的承租的458平方米的面积并无异议，因此，原告所称2015年12月1日所签的合同系为被告办理营业执照使用，双方并未按该合同履行的意见，本院依法予以采信。原告和被告杨玲之间租赁关系应以2015年4月20日所签的《E＇Love欢乐城合同书》为准。本院认为，该合同系双方真实意思表示，应依法确认有效。被告称原告所经营的商场消防不合格，合同应无效的意见，本院认为，消防验收是否合格仅是管理性的强制规定，并非是判定合同效力的效力性强制规定，因此，被告的意见，本院不予采纳。被告以此反诉要求返还租金137400元请求，本院依法不予支持。该合同履行过程中，原被告在2017年3月因停电而出现纠纷，原告认为系被告擅自停业，且影响了原告的整体运营。被告则认为停业系被告给其断电所致营业不能，但双方均未提供证据证明。根据被告所缴纳的费用以及原告在2016年8月29日，原告向宜爱欢乐城全体商户发出《商户告知函》的内容核算，被告所缴纳的租金至2016年12月31日，商业管理费亦缴纳了三个月，因此，本案纠纷系因被告未按照合同缴纳2017年1月起的租金所致，因此，被告违反了双方的合同约定，依法应承担相应责任，原告依照合同约定在2017年4月11日原告向被告发出了《租赁铺位解除通知函》，符合法律规定，双方的上述合同于2017年4月12日起解除。对于该合同的解除，系被告采取停电的方式导致被告经营不能，给被告造成损失，其方式不符合法律规定，具有过错。被告在不能营业后未能积极解决纠纷，致使损失扩大，亦具有过错，因此，对原被告的损失部分，本院酌定由原被告各承担50%的过错责任。
关于原告要求的从2017年1月至6月30日的租金137400元，本院认为，其中，原告主张的2017年1月至2017年3月24日间的租金64312元，符合法律规定，本院依法予以支持。从2017年3月25日至2017年4月11日的租金12976.67元，以及从2017年4月12日至原告对涉案商铺清场之日即2017年6月17日的房屋占用费（房屋占用费参照租金标准计算）50380元，由原被告各双方各承担50%。关于原告要求的从2016年7月1日至2017年6月30日的商业管理费274800元，本院认为，该商业管理费亦应计算至2017年6月17日，同上述的理由，亦应按上述计算方法计算，被告应予支付原告；关于原告要求的滞纳金一节，因原被告均有过错，故该项请求，本院依法不予支持。
关于被告的反诉请求，本院认为，被告要求返还的履约保证金45800元，装修押金25000元、装修安全保证金5000元符合法律规定，本院依法予以支持。被告反诉要求退还的的垃圾清理费5496元，人员工资损失103127.97元，本院认为，此为被告实际经营期间应自行承担的必要支出，因此，该请求本院依法不予支持。关于被告要求的装修损失68000元，本院认为，双方在合同中并未对合同解除后的装修归属作出约定，现被告的原有装修亦不存在，无法评估，本院酌定，以合同约定的租赁期限，扣除被告实际经营期间后的装修残值，经核算为47600元为被告的损失，该部分损失本院酌定由原被告各承担一半即23800元；关于被告要求设备及运费损失277043.9元，本院认为，该费用为被告扣除被告实际经营期间后的残值计算的，故应认定为被告的损失，原告私自拆除上述设备，致使上述设备无法再行使用，故原告应予赔偿被告。
综上、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十四条、第二百一十二条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨玲与原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司于2015年4月20日所签的《E＇Love欢乐城合同书》合法有效，于2017年4月12日解除。
二、被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司2017年1月至2017年3月24日间的的租金64312元；支付原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司从2017年3月25日至2017年4月11日的租金12976.67元，以及从2017年4月12日至2017年6月17日的房屋占用费50380元等合计63356元的50%即31678元。
三、被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司从2016年7月1日至2017年3月24日的商业管理费201520元；2017年3月25日至2017年4月11日的商业管理费31144元，以及从2017年4月12日至2017年6月17日的商业管理费58624元等合计89768元的50%即44884元。
四、原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场履约保证金45800元，装修押金25000元、装修安全保证金5000元。
五、原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场装修损失23800元、设备及运费损失277043.9元。
六、驳回原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司其余诉讼请求
七、驳回被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11949元，由原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司承担5874.5元，被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场承担5874.5元；反诉费4694元，原告（反诉被告）西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司承担2347元，被告（反诉原告）杨玲、西安市新城区木马人儿童游乐场承担2347元.
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 上江涛
代理审判员 殷 薇
人民陪审员 白 洁
二０一八年一月四日
书 记 员 贠坤钰