广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终2812号
上诉人（原审被告）：梁慧萍，女，1977年7月12日出生，壮族，无职业，户籍所在地广西壮族自治区柳州市柳江区，现住广西壮族自治区柳州市柳江区。
委托诉讼代理人：韦耀珩，广西桂柳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦凤阳，广西桂柳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张志勤，女，1962年12月17日出生，瑶族，无职业，住广西壮族自治区柳州市柳江区。
委托诉讼代理人：韦柳红，柳江县第二法律服务所法律工作者。
上诉人梁慧萍因与被上诉人张志勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁慧萍及其委托诉讼代理人韦耀珩、韦凤阳，被上诉人张志勤及其委托诉讼代理人韦柳红于2017年5月3日到庭接受询问。本案现已审理终结。
上诉人梁慧萍上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张志勤的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由张志勤承担。
事实和理由：一、一审判决未查清案件事实。本案中二楼铺面是非法建筑，不是合法租赁对象。租赁房屋距离柳江县人民医院传染科不到25米，离污染源太近，不符合有关法律规定，客观上不能作为餐饮业服务场所。2015年9月15日租赁对象被柳江县食品药品监督管理局（以下简称柳江食监局）查封后，已经达不到经营餐饮的合同目的，梁慧萍不存在管理租赁物。
二、一审判决将《二楼铺面租赁合同书》作为有效合同审理，适用法律错误。张志勤出租的房屋没有取得建设工程规划许可证、施工许可证、未经竣工验收，是违法建筑，更不是合法租赁房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的合同无效。涉案房屋存在重大安全隐患，危害到社会公共利益，不具备交付使用条件，这违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条强制性规定。
涉案房屋土地所有权属十一人，但在签订《二楼铺面租赁合同书》时，张志勤隐瞒了事实，未告知共有人的情况。签订合同前后，其未经房屋的其他十位共有人的同意或追认。因此，涉案《二楼铺面租赁合同书》是无效的。
本案合同有效或无效涉及到社会公共利益和适用法律的问题，法院应当主动查明合同效力。
三、一审法院采信证据违法，越权审理。一审法院对柳江食监局作出的《不予餐饮服务许可决定书》字面表述理解错误。《餐饮服务许可管理办法》第九条第一款第一项是对申请餐饮服务许可的场所条件规定，原表述为：具有与制作供应的食品品种、数量相适应的食品原料处理和食品加工、贮存等场所，保持规定的距离。该法律条文对“场所”的规定，应当然理解为合法场所，不可能以非法的场所作为审批餐饮服务许可的基本条件。《不予餐饮服务许可决定书》原文表述为：认为你提供的材料中缺少核发的场地所有权证明（房地证），不符合《餐饮服务许可管理办法》第九条规定。根据《中华人民共和国食品安全法》第三十一条机关决定不予行政许可，以上表述的意思是要求申请人提供合法的场地所有权证明，而括号中的房产证只是提示作用。有多种形式可以证明场地的合法性，如有住建部门颁发的规划许可证、具有工程验收合格证明、房产所有权证等。
柳江食监局作出的《不予餐饮服务许可决定书》的前提主要有两项，一是没有证据证实租赁房屋是合法租赁物，二是租赁房屋距离柳江县人民医院传染科不到25米，离污染源太近，不符合有关法律规定，客观上不能作为餐饮业服务场所。一审法院否认柳江食监局作出的《不予餐饮服务许可决定书》的法律效力，已经超越职权范围，在柳江食监局没有撤销《不予餐饮服务许可决定书》法律效力，梁慧萍对《不予餐饮服务许可决定书》是否申请复议或向法院诉讼，是梁慧萍的诉讼权利，而不是诉讼义务，一审法院不予采信行政机关的决定书内容，违反了行政许可法的规定。
四、一审法院遗漏诉讼当事人。涉案房屋土地的使用权人为十一人，而本案参与诉讼的只有张志勤一人，其他十位共有人在一审诉讼过程中并未参加诉讼，依法应当追加其参加诉讼。
五、梁慧萍不应当依合同的约定支付租金和违约金。在合同无效的情况下根本不存在依合同约定支付租金、违约金的问题。双方应当将依合同约定取得的财产返还对方，并依过错程度承担相应的责任。2015年9月15日租赁房屋被柳江食监局查封后，梁慧萍已经无法达到经营餐饮的合同目的。根据涉案《二楼铺面租赁合同书》第十条约定，铺面因不可抗拒原因或国家规划需要拆迁等不利于经营的合同自然终止，押金返还。因此，房屋被查封后，已经出现了不利于经营的合同约定，合同应当履行终止，实质上梁慧萍也没有占用租赁房屋，故不应当支付租金或占有使用费。
六、因张志勤恶意出租不合法的租赁物，其所收取的租金是非法所得。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条规定，应当收缴其依合同约定收取的租金。
七、关于租金的判决明显错误。双方因同一租赁合同产生纠纷的另一案件中，柳江区人民法院已于2016年9月21日做出了（2016）桂0221民初2104号民事判决，判决涉案《二楼铺面租赁合同书》于2016年6月28日解除，该案已上诉到柳州市中级人民法院，且经两次开庭尚未作出判决。在本案一审中，柳江区人民法院又判决确定梁慧萍要向张志勤支付2016年6月28日之后的租金，明显不当。
被上诉人张志勤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回梁慧萍全部上诉请求，依法维持原判。
被上诉人（原审原告）张志勤向一审法院起诉请求：1、解除张志勤与梁慧萍于2013年12月31日签订的《二楼铺面租赁合同书》；2、梁慧萍支付张志勤铺面租金14850元（2015年7、8、9月租金），支付张志勤逾期交付租金违约金7425元，两项合计22275元；三、本案的诉讼费由梁慧萍承担。
一审法院认定事实：2013年12月31日，张志勤（甲方）与梁慧萍（乙方）签订一份《二楼铺面租赁合同书》，合同第一条约定，甲方将自建坐落于柳江县拉堡镇XXX路房屋的二楼铺面出租给乙方作餐饮使用；第二条约定，租赁期限为五年（从2013年12月31日至2018年12月31日）；第七条约定，当年的月租金为4500元，乙方应于每年的当月三日前按季度交纳租金给甲方，第二年至第五年的租金每年按租金的10%涨幅，2015年的月租金为4950元，2016年的月租金为5450元，按季支付。第八条约定，乙方逾期交付租金，甲方有权要求乙方按季度租金的50%支付违约金。第十一条约定，2014年5月份交房产证给乙方办营业执照，造成乙方停业甲方负责协调。停业期间免租金。
合同签订后，张志勤将租赁物（二楼铺面）交给梁慧萍经营管理。梁慧萍在租赁的场所经营“久久追香石锅鱼馆”。2014年11月前的租金梁慧萍已付清给张志勤。2014年12月至2015年8月31日间的租金，张志勤已通过诉讼解决。
2015年9月15日，柳江食监局以梁慧萍涉嫌（存在）未经许可从事餐饮经营服务活动，决定对梁慧萍的有关物品/场所予以查封。查封期限为：自2015年9月15日至2015年10月14日。梁慧萍在规定的时间内未提出申辩和起诉。
梁慧萍以其经营场所及物品被查封，被迫停业，无法经营为由，拒绝支付2015年9月之后的租金给张志勤。2015年10月8日，张志勤向该院提起诉讼，请求解除与梁慧萍签订的《二楼铺面租赁合同书》，同时要求判决梁慧萍支付2015年7、8、9月的租金共14850元，违约金7425元。
2016年6月23日，梁慧萍作为原告向该院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《二楼铺面租赁合同书》，因双方当事人均要求解除合同，该院已于2016年9月21日判决解除该合同。
2016年11月24日，张志勤以双方签订的《二楼铺面租赁合同书》已于2016年9月21日被判决解除，于是申请撤回本诉第一项诉请即请求解除与梁慧萍签订的《二楼铺面租赁合同书》，同时变更第二项诉请为：判决梁慧萍支付张志勤铺面租金2475元（2015年9月1日到2015年9月14日，0.5个月的租金），违约金1237.5，合计3712.5元。变更第三项诉请为：判决梁慧萍支付长期占有使用费64150元（2015年10月15日到12月31日共2.5个月，按每月4950元计；2016年1月1日2016年9月14日共9.5个月；按每月5450元计）；增加第四项诉请：2016年9月14日到梁慧萍交还二楼铺面的日期止，梁慧萍应该支付给张志勤二楼铺面的占用费。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不履行合同义务构成违约的，应当承担违约责任。本案中，张志勤、梁慧萍双方签订的《二楼铺面租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律禁止性规定，属有效合同。双方应当按合同约定履行各自的义务。因双方签订的《二楼铺面租赁合同书》，已于2016年9月21日经该院判决解除，故张志勤在庭审中申请撤回第一项诉请即解除本案合同，符合法律规定，该院已当庭作出口头裁定，准许张志勤撤回该项诉请。
关于张志勤诉请梁慧萍支付2015年9月1日至2015年9月14日（0.5个月）的租金2475元，违约金1237.5元的问题。梁慧萍于合同签订后对租赁物（二楼铺面）取得经营管理权，应当依约交付租金给张志勤。但张志勤、梁慧萍双方只是解决了至2015年8月底前的租金，2015年9月起的租金梁慧萍未支付给张志勤，现张志勤诉请给付，有事实和法律依据，该院予以支持。
张志勤以梁慧萍的经营场所（二楼铺面）自2015年9月15日至2015年10月14日被食品药品监督局查封，于是放弃期间的租金。只请求梁慧萍支付2015年9月1日至2015年9月14日（0.5个月）的租金2475元，违约金1237.5元。根据合同约定，2015年每月租金4950元，乙方应按季交付租金并于每季第一个月的三日前交付。乙方逾期交付租金，甲方有权要求乙方按季度租金的50%支付违约金。2015年第三季度（7、8、9月）的租金应于7月3日前交付，但梁慧萍未按约定的期限付清2015年第三季度（7-9月）的租金，构成违约，应当承担违约责任。张志勤诉请梁慧萍支付2015年9月1日至2015年9月14日的租金及违约金有理，应予支持。2015年度月租金为4950元，9月1日至14日共14天，折合0.467个月，租金应为2311.65元。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。梁慧萍认为本案约定违约金过高，请求调整。本案张志勤、梁慧萍在合同中的约定是：梁慧萍违约时，应按季度租金的50%支付违约金。这一约定与张志勤的实际损失及法律规定明显过高，应作适当调低，梁慧萍应按租金的20%承担违约金为宜。梁慧萍未按约定时间交清2015年9月1日至14日的租金给张志勤，已违约。张志勤诉请梁慧萍支付所欠租金违约金1237.5元（2475×50%）过高，应为2311.65元×20%=462.33元。
关于张志勤诉请梁慧萍支付自2015年10月15日至2016年9月14日间的场地使用费64150元的问题。
梁慧萍依合同取得张志勤二楼铺面的经营管理权，在合同未解除之前，应当依约支付租金给张志勤。梁慧萍经营的二楼铺面被食品药品监督局查封后，未与张志勤商量解除合同，既未将二楼铺面交还给张志勤，也未支付自2015年10月15日起的租金给张志勤，属违约，应当承担违约责任。张志勤诉请梁慧萍支付场地占用费，实为租金，梁慧萍应当按合同约定的月租金支付给张志勤。2015年度的月租金为4950元，2015年10月15日至12月底，共2.5个月，租金共12375元。2016年度月租金5450元，2016年1月至9月14日，共8.467个月，租金共46145.15元。上述租金合计58520.15元。
关于张志勤诉请梁慧萍支付2016年9月14日到梁慧萍交还二楼铺面的日期止的场地占用费问题。因张志勤的此项诉请所涉及的时间属不确定状态，故其此项诉请不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、梁慧萍支付租金2311.65元，违约金462.33元给张志勤；二、梁慧萍支付租金58520.15元给张志勤。本案案件受理费357元，财产保全费250元，合计607元（张志勤已预交），由梁慧萍负担，梁慧萍所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给张志勤。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、梁慧萍认为一审遗漏查明双方签订的租赁合同第十条的约定，即“铺面因不可抗拒原因或国家规划需要拆迁等不利于经营的合同自然终止。押金返还”，对此，本院认为，梁慧萍并未能举证证明本案纠纷存在不可抗拒原因或国家规划需要拆迁的情形，且并无证据显示该合同约定内容与本案存在直接必然之关联性，故对梁慧萍的该意见本院不予采纳。2、梁慧萍及张志勤认为一审遗漏查明“涉案《二楼铺面租赁合同书》判决解除的时间是2016年6月28日”，对此，本院认为，其二人的该意见与相关一审判决所载内容一致，故对其二人的上述异议本院予以采纳。
据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，广西壮族自治区柳江县人民法院于2016年9月21日就梁慧萍另案起诉张志勤房屋租赁合同纠纷案作出（2016）桂0221民初2104号民事判决，判决涉案《二楼铺面租赁合同书》于2016年6月28日解除；本院于2017年5月2日作出（2016）桂02民终3769号终审民事判决，对上述一审判决予以维持，并认定双方签订的《二楼辅面租赁合同书》有效。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、涉案《二楼辅面租赁合同书》效力如何？应否解除？二、张志勤要求梁慧萍支付租金、违约金是否有事实和法律依据？金额应如何确定？
针对争议焦点一，在本院另案作出的已生效的（2016）桂02民终3769号民事判决中，本院已认定梁慧萍与张志勤2013年12月31日签订的《二楼辅面租赁合同书》（以下简称涉案合同）为有效合同，理由在前述生效判决中已有详述，涉案铺面所在房屋系经有批准权的行政机关准予建设的，本院在此不再赘述。因此，涉案合同系有效合同，一审法院对此认定正确，本院予以确认，双方当事人应按合同约定忠实履行自己的义务。
梁慧萍二审中以涉案铺面未办理建设工程规划许可证、施工许可证、未经竣工验收、系非法建筑以及存在重大安全隐患、危害到社会公共利益为由主张涉案合同为无效合同，对此，本院认为，梁慧萍既未能举证对张志勤提交的证据进行反驳，亦未能举证证明其主张所述内容，故其该主张证据不足，于法无据，本院不予支持。
梁慧萍曾以其不能在涉案铺面继续经营餐饮店为由向一审法院诉请解除涉案合同，一审法院作出（2016）桂0221民初2104号民事判决，判决涉案合同于2016年6月28日解除，本院已在生效的（2016）桂02民终3769号民事判决中对此予以维持，故本院对涉案合同于2016年6月28日解除予以确认。
针对争议焦点二，关于租金。承租人应当按照约定的期限支付租金；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。因此，对张志勤提出的2015年9月1日至2015年9月14日期间（0.5个月）租金2475元、2015年10月15日至2016年9月14日期间占有使用费64150元以及2016年9月14日起至梁慧萍交还二楼铺面之日止的占有使用费的诉请，一审法院作出的判决梁慧萍支付前述租金共计60831.8元（2311.65元+58520.15元）并无不当，符合双方合同约定、本案事实及有关法律规定，且鉴于张志勤对此判决未提出上诉，故本院对前述有关判决予以维持。具体理由阐述如下：其一，梁慧萍与张志勤在涉案合同中既明确约定了议定当年的月租金为4500元，梁慧萍应在每年的当月三日前按季度交纳租金给张志勤，又明确约定了第二年至第五年每年按租金的10%比例涨幅，即2015年月租金为4950、2016年月租金为5450元，还明确约定了停业期间免租金；其二，根据本案查明的事实，梁慧萍在涉案铺面经营至2015年9月15日柳江食监局查封当天，即：梁慧萍应依约支付2015年9月1日至2015年9月14日期间的租金给张志勤；其三，柳江食监局在其2015年9月15日出具的《查封决定书》载明“查封物品期限自2015年9月15日至2015年10月14日”，但并无证据显示自该查封决定作出之日起至今梁慧萍对其经营的铺面被查封一事依法采取行动予以处理，且梁慧萍亦未将涉案铺面返还给张志勤，因此，自该查封期限届满至涉案合同2016年6月28日解除之日，梁慧萍应依约支付租金给张志勤；其四，涉案合同2016年6月28日解除后，梁慧萍应及时返还涉案铺面给张志勤，但二审中，梁慧萍自述其仍留存着涉案铺面的钥匙，仍有物品存放在涉案铺面直至近日搬出，且并无证据显示梁慧萍与张志勤办理了返还、接收涉案铺面的交接手续，张志勤不认可梁慧萍已将铺面返还，因此梁慧萍应参照双方约定的租金标准计算支付涉案合同解除之日起至2016年9月14日期间的涉案铺面占有使用费给张志勤。综上，一审判决梁慧萍支付租金2311.65元及58520.15元正确，符合双方合同约定、本案事实及有关法律规定，本院予以维持。
梁慧萍上诉称张志勤恶意出租不合法的租赁物、其所收取的租金是非法所得，房屋被查封后梁慧萍没有占用租赁房屋，以及判决其支付2016年6月28日之后租金明显不当的意见，与本案查明的事实不符，且没有法律依据，本院不予支持。
关于违约金。当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，梁慧萍与张志勤在涉案合同中明确约定了梁慧萍逾期交付租金，张志勤有权要求其按季度租金的50%支付违约金。如前所述，梁慧萍逾期支付租金的行为构成违约，依约其应向张志勤支付违约金。因双方约定的违约金过高，且梁慧萍亦提出不予支付违约金的抗辩，一审法院据此予以调整，并判决梁慧萍支付所欠租金违约金462.33元（2311.65元×20%）正确，符合双方合同约定及有关法律规定，本院予以维持。
梁慧萍上诉称在涉案合同无效的情况下不存在依合同约定支付违约金的意见，有悖于本案事实，于法无据，本院不予采纳。
关于梁慧萍以房屋土地的所有权人为十一人，张志勤与梁慧萍签订涉案合同未经其他十位共有人同意或追认为由，主张涉案合同无效以及本案遗漏诉讼当事人的问题。本院认为，本案租赁物为涉案铺面，即房屋，并非涉案房屋所在土地，且并无证据证明其在使用涉案铺面时有其他享有房屋合法权益人主张权益，无法正常使用铺面的情形，亦无证据证实涉案房屋还有其他十位所有权人或者张志勤无权出租涉案铺面的事实，因此，对梁慧萍的上述意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人梁慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1332元（上诉人梁慧萍已预交），由上诉人梁慧萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 陈俊宇
代理审判员 彭 霞
二〇一七年六月十五日
书 记 员 廖倩雯