河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终3368号
上诉人（原审原告）：平顶山市盛泰物业服务有限公司。住所地：河南省平顶山市湛河区光明路与南环路交叉口南100米路东。统一社会信用代码：91410400563708889C。
法定代表人：牛曼曼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷登科，男，1978年2月1日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区，系该公司项目经理。
委托诉讼代理人：郑金祥，男，1953年9月16日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：李朝伟，男，1974年1月26日出生，汉族，住湛河区。
上诉人平顶山市盛泰物业服务有限公司（以下简称盛泰物业公司）因与李朝伟物业服务合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2016）豫0411民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月18日公开庭进行了审理。上诉人盛泰物业公司的委托诉讼代理人谷登科、郑金祥，上诉人李朝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛泰物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决发回重审，或改判李朝伟向盛泰物业公司支付2014年1月1日至2016年12月31日物业费1431.27元及违约金2343元；2、二审案件受理费由李朝伟承担。事实与理由：一、原审判决认定盛泰物业公司存在物业管理服务方面的瑕疵属于事实不清，证据不足。原审判决中，一审法院根据2016年8月25日一份现场勘验笔录，描述盛泰物业公司存在“绿化不达标，杂草丛生”等情况，但该勘验只是一时一地的局部记录，不能以此否认盛泰物业公司进驻小区以来不断提高、改善服务质量的事实，不足以做为证明盛泰物业公司服务质量不符合标准的证据。关于绿化问题。山水华庭小区分为东西两区，东区相应公共设施全部交付使用，道路平整，绿化己经按规划进行完毕，己经达到了绿化标准。西区因开发遗留问题，导致部分小面积区域有草丛生长情况，但不能以此认定整个小区绿化不达标。邵英、张艳军在庭审当中提交的小区照片，也有部分照片恰恰证明小区绝大部分面积内绿化良好。2014年6月20平顶山市质量技术监督局“平质监标备字（2014〕1号”文件发布的平顶山市地方标准《住宅物业管理服务质量标准》（DB4104/T0762014)对物业服务规定了明确的标准，其中“7.4.2.5除杂草”项明确规定三星级物业服务标准为：每年全面除杂草5次以上，重点绿地增加除杂草次数，杂草面积不超过总绿地面积的5%。除杂草时尽量采用人工方法，减少使用化学药剂对环境的影响。盛泰物业公司严格按照标准做好绿化工作，小区内杂草面积一直保持在总绿地面积5%以下。此外，盛泰物业公司对小区内绿化实行定期除草，间隔期内尤其在夏季草丛生长也属于日常生活常识。关于消防设施损坏问题。消防设施损坏的确存在，但该勘验笔录未写明损坏数量。从生活情理可以看出，一个小区消防设施数量较多，因设施本身质量问题或人为损坏，都会造成个别设施出现问题，盛泰物业公司在合理期限内时行维修，就应当认定尽到了服务义务。关于私搭乱建、消防通道有障碍物问题。盛泰物业公司自身只有服务义务没有行政执法权，针对私搭乱建情况，只能对有关业主进行劝阻，同时向社区、办事处、城管、公安、消防等相关机构反映情况。各相关机构也多次到小区内进行检查，要求有关业主拆除并组织人员进行清理，但未能得到有效根除。进一步说，私搭乱建现象在整个公共管理中都属于较难处理的事务，盛泰物业公司仅凭自身能力更难以处理。另外，所谓“消防通道上有障碍物”,实际是盛泰物业公司为了保护消防通道不被占用，设置可移动式栏杆，防止被车辆占用或被堆放其他物品。此外，即便上述情况存在，首先也与邵英、张艳军拒不支付物业费，对盛泰物业公司日常服务造成影响有很大关系。2、本案关键事实系李朝伟逾期三年未缴纳物业费，主观过错非常明显，已构成根本违约，应当根据协议承担违约责任。双方“物业管理服务协议”第四条“物业管理服务费用”第四项明确约定：每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用。业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。原审判决认定李朝伟应当按照协议履行缴纳物业费的义务，不能以其认为物业服务有瑕疵而拒绝缴纳物业费，即李朝伟逾期拒不缴纳物业费并无正当理由，原审判决对李朝伟的抗辩理由不予支持。因此，李朝伟应当按协议承当违约责任，向盛泰物业公司支付相应的违约金。3、原审法院依据公平原则同时调整物业费数额及免除李朝伟违约贵任，属于适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。盛泰物业公司因一审判决认定的服务瑕疵承担了降低物业费数额的责任，李朝伟应当依据协议约定承担逾期支付物业的违约责任，且李朝伟并未主张免除或降低违约金，一审判决仅依公平原则免除违约金，适用法律不当。一审判决认定盛泰物业公司存在服务瑕疵，从而依据公平原则酌定下调物业费，又以服务标准不到位的理由，对盛泰物业公司要求李朝伟支付违约金的诉求不予支持，等于盛泰物业公司为服务瑕疵重复承担责任，明显违反公平原则。3、根据婚姻法相关规定，夫妻对用于共同生活的债务应共同承担，李朝伟属于夫妻关系，应当共同承担支付物业费及违约贵任。综上，请求支持上诉请求。
李朝伟答辩称，根据平发改房价（2014）192号文件的规定，（2011）456号文件已经废止，所以盛泰物业公司主张的1.06元/平方米的标准已经不能适用，而且盛泰物业公司是三级资质，其对应的服务星级应该是二星级服务，其主张按照三星级的收费标准收费缺乏依据，而且山水华庭小区业主已经向市发改委询问过收费标准，发改委的答案是按照新的规定重新核对标准，以前的标准已经被相关文件进行废止。关于小区配套设施不完善，按照192号文件第12条规定，如果小区配套设施不完善，盛泰物业公司只能按照物业服务费80%的标准向业主收取，差额部分由开发建设单位补齐，不能由业主全部承担。山水华庭小区应当有学校、商场、医院、会所等相关设施，但目前都没有，小区目前连围墙都没有，四周都没有院墙，房屋没有配套下水道，所以盛泰物业公司把应该由开发建设单位补齐的物业费全额由业主进行承担明显不符合法律规定，一审法院的现场勘验情况属实，但该勘验是发生在本案一审开庭后，在盛泰物业公司起诉时，已经对小区进行了集中清理，但仍然存在诸多问题。本案是物业服务合同纠纷，只有盛泰物业公司按照法律规定以及双方合同约定提供相应物业服务，业主才应当缴纳相应物业费。盛泰物业公司违约在先，一审法院判决业主不支付相应违约金处理正确。
李朝伟上诉请求：1、依法撤销湛河区人民法院（2016)豫0411民初1817号民事判决书第一项判决内容，并依法、合理的进行改判。2、本案一、二审诉讼费由盛泰物业公司承担。事实与理由：1、一审法院认定盛泰物业公司物业收费标准为每月1.06元/平方米属认定事实错误。政府指导价应为每月0.95元/平方米。本案中李朝伟居住的小区为保障房小区，按照《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）及平顶山市发改委、平顶山市房管局的《平顶山市物业服务收费管理办法》（平发改房价[2014]192号)第五条第二款之规定，山水华庭小区的物业收费标准应实行政府指导价，而按照《平顶山市物业服务收费管理办法》对应的收费标准，盛泰物业公司申报的为三级资质，二星级服务收费指导价应为每月0.95元/平方米，而且盛泰物业公司主张的每月1.06元/平方米标准所依据的是平发改房价[2011]456号文件，该文件已经被平发改房价[2014]192号文件废止，盛泰物业公司主张的标准己经不存在，应当按照现行的指导价作为收费标准。2、一审法院对盛泰物业公司小区及住宅的配套设施不完善这一事实没有查明，属于认定事实不清。本案中，山水华庭小区按照规划属于一期工程，后期还有二期、三期工程。按照小区整体规划，本小区规划的配套设施应当有教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理，小区与城市公共交通路线连接的道路等设施，但目前小区及住宅配套设施不完善，基本的配套医疗、教育、文化活动场地、社区服务等基础设施都不完善，连最基本的小区围墙也没有建设，住宅的空调下水管、防水保暖设施缺失，高层住宅的电梯没有任何安保措施及设施，住宅也没有配套的入户门，这些情况都不符合城市居住区规划设计规范和住宅建设规范。按照《平顶山市物业服务收费管理办法》第十二条的规定，盛泰物业公司应当按照物业服务费的80%向业主收取，差额部分由开发建设单位补齐。3、盛泰物业公司负责小区的物业服务工作，但是服务明显不到位。一审法院认定的费用承担比例明显不合理，依法应予降低。邵英居住的小区除一审法院认定的绿化、卫生、消防设施、消防通道、私搭乱建等存在的问题外，还存在车辆管理混乱、公共照明不到位、安保缺失、电梯维护保养缺失、危险地带未采取安全防范等问题，而且盛泰物业公司没有任何专业技术服务人员，资质涉嫌欺诈所得，市房管局正在对此调查处理。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持王超的上诉请求。
盛泰物业公司答辩称:王超请求的小区配套设施属于社会服务范围，不属于物业服务协议约定内容，不能以此降低物业服务收费标准。一审判决盛泰物业公司三年收费80%没有说服力，证据不足。一审判决后，小区个别缴费业主要求三年退费60%。盛泰物业公司是按照协议约定进行服务的，市房价局、发改委多次进行检查，盛泰物业公司的服务是到位的，盛泰物业公司的运转困难根本原因是不交物业费造成的。
盛泰物业公司向一审法院起诉请求：判令李朝伟支付物业费3609元及违约金5269元，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：王超系平顶山市湛河区山水华庭小区东区13号楼东2单元11层东北户的业主，该房屋建筑面积为89.91平方米。2012年7月25日，盛泰物业公司为甲方、王超为乙方，双方签订物业管理服务协议一份。协议约定：甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、小区内交通等项目及时为业主提供维护、修缮、服务和管理；不得占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；共用设施设备维修养护；消防设施设备完好，可以随时起用，消防通道畅通；专业人员对绿化植被实施养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补载补种，做到无杂草、无杂物。合同同时约定物业管理服务费用为：按照所购买房屋的建筑面积（以产权证书中所核定的面积为准）收取物业管理费，物业管理费从交房之日起计算；前期缴纳费用多层为300元/户，高层为500元/户，此费用包括物业费和公共照明费，公共照明费多层住宅按每户每月5元，高层住宅按每户每月8元标准收取；后期按照高层每月1.06元/平方米、多层每月0.45元/平方米的标准收取；每年12月、6月分别缴纳上半年及下半年的物业管理服务费用。业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。自签订协议后，王超自2014年1月1日起未按照约定缴纳物业费。2012年9月23日，盛泰物业公司向王超交付上述房屋，王超在山水华庭房屋交接确认表上签字确认。2016年8月25日，经现场勘验，双方均确认王超所居住的东区存在下列现象：绿化不合格，杂草丛生；公共部位小广告很多，没有及时清理；消防设施损坏没有修理；存在私搭乱建情况、消防通道上有障碍物；地下防空设施被隔成房间出售等。
一审法院认为,《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中双方签订物业管理服务协议，此协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，本院予以确认。王超应当按照协议履行自己缴纳相应物业费的责任。王超不能以其认为物业服务有瑕疵而拒绝缴纳物业费，且物业管理服务水平的提高及改善亦需有资金予以支持。在出现问题时，双方应换位思考，盛泰物业公司作为物业服务公司应尽到为业主服务的义务，提供好的物业服务；王超也应当按时缴纳相关的物业费用，相互理解，共同促进小区环境的改善。因王超存在物业管理服务方面的瑕疵，依照公平原则将王超自2014年1月1日至2016年12月31日期间应缴纳的物业费核定为：1.06元/平方米×89.91平方米×36个月×80%=2744.77元。因盛泰物业公司存在服务标准不到位的情形，故对盛泰物业公司要求王超支付违约金的诉求本院不予支持。因与盛泰物业公司签订物业协议的是王超，根据合同的相对性原则，对盛泰物业公司要求刘秋云缴纳物业费的诉求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、王超于判决生效之日起七日内支付平顶山市盛泰物业服务有限公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2744.77元。二、驳回平顶山市盛泰物业服务有限公司对王秋云的诉讼请求和其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王超负担。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，盛泰物业公司、王超的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由平顶山市盛泰物业服务有限公司负担50元，由王超负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 杜军伟
审判员 陈 克
审判员 梁 东
二〇一六年十一月二十九日
书记员 王秋月