广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终670号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：梁桂英，女，1981年5月18日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人梁桂英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、一审法院对逾期办证违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期办证的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日起两年内（2015年10月13日前）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。三、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定买卖合同补充协议一第三条为解除合同时所涉“已付房价款”的解释，而该条款应为双方所签署买卖合同中所有“已付房价款”的解释，故逾期办证违约金每日应为51190元的万分之二，即10.24元。2.一审法院认定买卖合同第十四条中约定的“商品房交付使用”为合同约定的交房之日并非买卖合同的本义，应为买受人实际办理收楼手续之日。3.根据买卖合同第十四条的约定，一审法院以买受人提供的购房发票为付款依据，发票的开票日期是2015年11月26日，一审法院认定通大公司按已付房款每日万分之二支付2013年9月13日至2015年11月25日的违约金，没有事实依据。
梁桂英辩称，购房发票系通大公司开具的，开具时间并非实际付款日期。买卖合同明确约定被上诉人支付全部购房款后，通大公司才将房屋交付使用，一审中上诉人已明确交付房屋时间。因此，买受人在房屋交付之前已经支付全部购房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
梁桂英向一审法院起诉请求：通大公司向梁桂英支付逾期办证违约金53379.9元。
一审法院认定事实：2010年1月7日，梁桂英与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：梁桂英购买通大公司所有的位于中山市三角镇旭日御华庭x幢x房，房价款为254190元；现金付款51190元约定付款时间为2010年1月7日，商业贷款203000元约定付款时间为2010年1月7日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，梁桂英向通大公司支付了房价款254190元，并由通大公司向梁桂英出具购房发票。通大公司称梁桂英已于2010年11月6日收楼，梁桂英称确认已收楼，但具体收楼时间记不清楚，并主张通大公司逾期办证应从合同约定交付时间之日起720个工作日后计算逾期办证违约金。2016年1月12日，通大公司将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。后梁桂英以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，梁桂英诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院认为：梁桂英与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2010年10月31日，故通大公司应于交付后720个工作日内即2013年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司于2016年1月12日才将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向梁桂英承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应从2013年9月13日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2016年1月12日，而非取得房地产权证之日。为此，通大公司应支付梁桂英2013年9月13日至2016年1月12日期间的逾期递件办证违约金为43314元（254190元×2/10000×852日），对于梁桂英诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。
关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按梁桂英已付房价款的每日万分之二计算违约金给梁桂英。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。
综上，梁桂英诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十日内向梁桂英支付逾期递件办证违约金43314元；二、驳回梁桂英的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取567元，由通大公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院另查明：梁桂英与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。
本院又查明：2015年11月26日，通大公司向梁桂英开具发票，载明其收到购房款254190元。
一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中通大公司与买受人梁桂英对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，故本案二审争议焦点有四：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；四是买受人主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。同时，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。此外，虽然通大公司开具购房款发票的时间为2015年11月26日，但开具发票的时间并不必然就是买受人实际支付购房款的时间。根据通大公司在一审期间自认的事实可知，通大公司已自认买受人已于2010年11月6日收楼。而根据双方合同的约定及日常生活经验，通大公司只有在买受人支付完全部购房款条件下才会向买受人交楼。由此可见，买受人实际收楼时，已支付全部购房款。本案中，双方约定的购房款为254190元，买受人实际支付的购房款亦为254190元。故一审法院以买受人已实际支付的购房款作为计算逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司逾期办证违约金的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2013年9月12日前办理递件手续。故一审法院确定通大公司支付逾期办证违约金的起算时间为2013年9月13日，并无不当，本院亦予以维持。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在涉案商品房买卖合同中对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同的提供者，其应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定的计算标准所得的违约金过分高于其损失。故本院认定双方合同约定的违约金并未过分高于买受人因此受到的损失，通大公司应按照合同约定的逾期递件办证违约金计算标准向买受人支付违约金。
关于争议焦点四，即买受人主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。通大公司2016年1月12日才将涉案房产办理权属登记所需资料递交至产权登记机关。即使买受人于通大公司递件办证之日即已知晓通大公司逾期递件办证的事实，其亦应于2016年1月12日起两年内向通大公司主张权利。故买受人于2016年6月24日提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。通大公司的该项上诉理由，不能成立，本院亦不予支持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。
综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费883元（中山市通大房地产有限公司已预交1134元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年六月十二日
书 记 员 易嘉璇