江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初118号原告：宋奎霖，男，1989年5月6日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：张廷春，江苏刘桂生律师事务所律师。被告：ＸＸ卫，男，1975年6月13日出生，汉族，住句容市。被告张风英，女，1978年7月9日出生，汉族，住句容市。原告宋奎霖与被告ＸＸ卫、张风英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法由审判员李师柯适用简易程序于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告宋奎霖及其委托诉讼代理人张廷春、被告ＸＸ卫均到庭参加诉讼，被告张风英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋奎霖向本院提出诉讼请求：1.要求判令两被告双倍返还定金4万元；2.要求判令两被告赔偿损失10万元；3.要求判令两被告承担本案诉讼保全费用。事实理由：原告于2016年11月29日与两被告签订房屋买卖合同，约定由原告购买两被告所有的位于句容市碧水铭苑26幢502室房屋，并交纳2万元定金。因两被告违约拒绝出售，致使双方未能办理过户手续。被告ＸＸ卫辩称，1.原告未能在2016年12月15日之前联系被告办理房屋过户手续；2.合同对付款方式未明确，当时被告ＸＸ卫急需用钱，故被告ＸＸ卫已将此房以100万元的价格出售他人。被告张风英未做答辩亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，被告ＸＸ卫、张风英与原告宋奎霖签订房屋买卖合同书一份，载明“一、甲方（张风英、ＸＸ卫）自愿将座落在句容市碧水铭苑26幢1单元502室房屋、产权性质为私有、建筑面积为136.45平方米转让给乙方（宋奎霖），乙方认定房价合理，自愿购置，双方议定该房价格为捌拾捌万元整。二、乙方于2016年11月29日付给甲方定金贰万元整，甲方写收条为凭，定金在付甲方购房余款时冲抵房款。甲方房产证及土地证交于中介保管，如无法取房产证及土地证，甲方将定金交给中介保管。乙方购房款分三次付清：第一次交定金，第二次付现金（留壹万元作为押金，等到土地证过好户时一次性付给甲方），第三次贷款。三、房产过户费定于2016年12月15日前办理房屋产权过户手续……十、违约责任：1、甲方如不按时过户或由于甲方原因不能过户，视为违约，乙方有权解除合同。甲方在乙方解除合同的当日一次性退还乙方的所有购房款和双倍的购房定金，并支付全额中介费。如乙方不按时过户或由于乙方原因不能过户，视为违约，甲方有权解除合同，中介在购房定金中扣除全额中介费，其余归甲方所有。2、甲方未按期向乙方交付房屋的，视为违约，每逾期一日，付给乙方房款总价千分之四的违约金。逾期七日的，甲方承担违约责任并再赔偿乙方壹拾万元损失。违约金、赔偿费七日内付给乙方。3、本协议签字生效后，如甲乙双方有一方违约或双方违约，违约方承担所有中介费。双方还就其他事项做了约定。张维成在上述合同中介方一栏签字。当日，ＸＸ卫、张风英共同向原告出具收条一张，载明“今收到宋奎霖碧水铭苑26幢502室购房定金人民币贰万元。”2016年12月18日，ＸＸ卫与案外人章凌云签订房地产买卖契约一份，约定由ＸＸ卫将涉案位于句容市碧水铭苑26幢502室房屋以100万元的价格出售给章凌云，双方还就付款方式及违约责任进行了约定。2016年12月20日，宋奎霖与张风英的手机通话中，宋奎霖在电话中称其于2016年12月15日当天等两被告一直没有等到，张风英称其当日都在句容，只是其丈夫不在家。另查明：ＸＸ卫与张风英系夫妻关系。案件审理中，根据原告申请，本院依法查封两被告所有的位于句容市碧水铭苑26幢1单元502室房屋，原告支付保全费520元。庭审中ＸＸ卫陈述，2016年11月29日，其签订房屋买卖合同时是在空白合同和收条中先签字离开的，其妻子张风英后签字，在其回来后其要求宋奎霖将2万元拿走，但是宋奎霖把钱放在了桌上。2016年12月15日之前其没有接到中介和宋奎霖的电话，次日其电话通知中介明确表示不再出售涉案房屋给宋奎霖了，后其自行出售给了章凌云，其也已经收到章凌云的85万元房款。ＸＸ卫并陈述，在2016年11月29日签订涉案房屋买卖合同时，宋奎霖和中介已承诺ＸＸ卫如果能卖高价可另行出售。庭审中，根据宋奎霖提供中介张维成联系方式当庭联系张维成，张维成在电话中陈述，其是句容市诚实中介的经营者，2016年11月29日ＸＸ卫、张风英并非是在空白合同上签字，宋奎霖将钱准备好后一直在等ＸＸ卫过户，宋奎霖因身份证的问题还特意回老家补办了，实际上是ＸＸ卫违约不靠谱。本院认为，关于合同效力问题。原告与两被告签订的房屋买卖合同，是原、被告双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。至于ＸＸ卫辩称的其是在空白合同和收条中签字的意见，因其自己也认可其是先签订合同，其妻子是后签订合同，即使其是在空白合同中签字，其妻子在后面签订合同时也已经对合同条款进行了确认。并且，其庭审中陈述其在2016年12月15日之前未收到任何电话，说明其对合同条款中所约定的内容也是知情的，故对其该辩论意见，本院不予采纳。关于违约责任问题。结合ＸＸ卫提交的电话录音以及庭审中与中介张维成通话时张维成陈述的内容，可以认定双方原约定由宋奎霖在2016年12月15日之前交付首付款36万元并办理房产过户手续。当日因ＸＸ卫未在句容而未能履行房屋买卖合同付款及过户手续，此后因ＸＸ卫一直予以拒绝履行而引起本起诉讼，ＸＸ卫的行为已构成违约。至于ＸＸ卫辩称的其在2016年12月15日之前未收到任何电话通知，其有权另行出售的的意见。因办理房产过户手续是双方共同协助配合的义务，两被告也负有义务联系宋奎霖。按其陈述，即使宋奎霖未能在2016年12月15日之前联系两被告，两被告作为出卖人并不当然享有解除合同的权利，合同亦不当然自动解除。两被告作为出卖人在未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋另行出售给他人，也已实际构成违约，故对其该辩论意见，本院不予采纳。关于损失赔偿问题。ＸＸ卫已将涉案房屋另行出售给案外人章凌云，宋奎霖作为守约方有权要求解除合同，并要求两被告赔偿损失。两被告作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时对本地区房价市场行情具备一定的了解，应当知道不继续履行合同，必定会给合同相对方造成相应损失，该损失是可以预见的。根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。涉案房屋买卖合同中虽有定金罚则的约定，但宋奎霖仍可以主张损失赔偿。就损失而言，两被告因违约将涉案房屋出售给案外人章凌云获利12万元。现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，并综合考虑被告因违约所获利的差价款12万元，主张10万元损失，以及要求两被告双倍返还定金4万元，不违反法律规定，对原告该诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除宋奎霖与ＸＸ卫、张风英于2016年11月29日签订的关于句容市碧水铭苑26幢1单元502室房屋的房屋买卖合同书；二、ＸＸ卫、张风英于本判决生效之日起十日内共同双倍返还宋奎霖定金4万元；三、ＸＸ卫、张风英于本判决生效之日起十日内共同赔偿宋奎霖损失10万元。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费12600元，减半收取6300元，保全费520元，以上合计6820元由两被告共同负担（此款原告已预交，被告ＸＸ卫应将此款于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  李师柯二〇一七年二月二十七日书记员  樊 静