福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初7231号
原告：龙岩市聚鑫房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东北路3号（南城社区服务中心大楼5楼北侧），统一社会信用代码91350800691914273A。
法定代表人：孔凡熊，总经理。
委托诉讼代理人：莫延辉、洪丽宏，福建博益律师事务所执业律师。
被告：廖志良，男，1981年7月12日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：施丽仙，福建诺佳律师事务所执业律师。
原告龙岩市聚鑫房地产开发有限公司（以下简称为聚鑫房地产公司）与被告廖志良商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用简易程序于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告聚鑫房地产公司的委托诉讼代理人洪丽宏、被告廖志良的委托诉讼代理人施丽仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聚鑫房地产公司向本院提出诉讼请求：确认廖志良于2016年7月27日发出的《退房通知书》无效。事实和理由：聚鑫房地产公司与廖志良于2013年8月23日签订了一份合同编号为201310020的《商品房买卖合同》及附件，约定廖志良购买聚鑫房地产公司开发的位于龙岩市新罗区南环路南侧、东山路东侧的“非凡SOHO”第1幢第5层518号房。廖志良于2016年7月27日向聚鑫房地产公司发出《退房通知书》，廖志良认为案涉房屋面积增加的误差比已超过3%，其有权要求退房。
聚鑫房地产公司于2016年7月21日向廖志良发出《“非凡SOHO”交房通知书》，明确要求廖志良于2016年7月25日前往聚鑫房地产公司处办理交房手续。聚鑫房地产公司在通知书中还特别提示根据《商品房买卖合同》的约定，不论廖志良是否办理交房手续，均视为入住。廖志良于2016年7月21日收到上述通知书，但没有在2016年7月25日办理交房手续。因此，应认定廖志良于2016年7月25日接收了案涉房屋，也就是说廖志良以实际行为选择继续履行合同，无权再对房屋及一切所属设施提出任何异议。因此廖志良于2016年7月27日才发出的《退房通知书》对聚鑫房地产公司不产生约束力，廖志良无权要求退房。虽然案涉房屋存在超面积6.26平方米的情形，但聚鑫房地产公司在交房通知书中已明确不须廖志良支付该部分差价款，也就是说聚鑫房地产公司已明确表示放弃超面积房款。即使案涉房屋面积增加的误差比已超过3%，但并未给廖志良带来实质损害，相反地是廖志良无偿享有了6.26平方米房屋的所有权，所以廖志良无权提出退房。如果廖志良认为无法接受房屋面积超3%且无须支付补差款的事实，聚鑫房地产公司可以立即将房屋整改至讼争合同约定的面积范围内。聚鑫房地产公司经多次与廖志良协商未果，故诉至法院，请求判如所请。
廖志良辩称，2016年7月27日向聚鑫房地产公司发出的《退房通知书》合法有效。首先，《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》系由聚鑫房地产公司拟定的格式合同。补充协议中不论是否办理交房手续均视为入住的约定排除了廖志良对所购房产提出异议的主要权利，免除了聚鑫房地产公司的责任，该格式条款无效。其次，根据《商品房买卖合同》第五条第四款的约定，商品房交付后，当合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超过3%时，廖志良有权退房；因此即便按聚鑫房地产公司所说的视为交房，也有权解除合同；这时选择权在于廖志良，这是不以是否损害廖志良直接的财产权益而改变的。且聚鑫房地产公司关于其可以立即将房屋整改至合同约定的面积范围内的提议，廖志良无法接受。根据《商品房买卖合同》的约定，聚鑫房地产公司未在2015年12月31日前将达到符合各项约定条件的商品房交付给廖志良使用，且逾期交房200余日，廖志良有权拒绝交接并解除合同。综上应驳回聚鑫房地产公司的诉讼请求。
聚鑫房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，廖志良对聚鑫房地产公司提交的证据真实性均无异议，对聚鑫房地产公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2013年8月23日，廖志良与聚鑫房地产公司签订一份编号为201310020的《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：廖志良以单价每平方米建筑面积6942元向聚鑫房地产公司购买坐落于龙岩市新罗区南环路南侧、东山路东侧的“非凡SOHO”第1幢5层518号商品房，购房款为742586元；该商品房建筑面积106.97平方米，其中套内建筑面积81.12平方米，公共部位共有分摊建筑面积25.85平方米；买受人应于签订买卖合同之日支付首期款232586元，余款510000元向银行申请按揭贷款。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件六合同补充协议第四条对合同第十一条补充约定，买受人应按出卖人发出的交房通知书规定的时间，亲自前往指定地点办理交接手续；如买受人未能在规定时间办理交接手续，则自交房通知书规定的期限届满之日起，即视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，商品房交接手续即视为办理完毕。合同签订后，廖志良依约向聚鑫房地产公司支付购房款742586元。2016年7月21日，聚鑫房地产公司通过邮寄方式向廖志良发出交房通知书，要求廖志良于2016年7月25日前往非凡SOHO沿街店面11-13号（原售楼处）办理交房手续，房产实测建筑面积113.23平方米（误差比绝对值为5.85%），其中套内建筑面积86.32平方米（误差比绝对值为6.4%），公共部位共有分摊建筑面积26.91平方米，未要求廖志良支付房屋建筑面积误差6.26平方米的差价款。廖志良于当日签收交房通知书，但未于2016年7月25日前往办理交房手续。2016年7月27日，廖志良以合同约定面积与实测面积的误差比绝对值超过3%为由向聚鑫房地产公司发出退房通知书，聚鑫房地产公司于2016年7月28日收到该通知。聚鑫房地产公司与廖志良协商未果，于2016年10月17日诉至法院，请求判如所请。
本院认为，聚鑫房地产公司与廖志良签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。虽然聚鑫房地产公司向廖志良交付的商品房的实测建筑面积与套内面积的误差比绝对值均超出3%，但聚鑫房地产公司已作出免除廖志良支付房屋建筑面积误差6.26平方米的差价款，廖志良作为购房者，系房屋面积增加的受益方，房屋面积增加不影响廖志良实现购买房产的居住目的，其自身权益未受影响，亦未损害社会公共利益。因此，聚鑫房地产公司要求确认廖志良于2016年7月28日发出的退房通知书无效，本院予以支持。廖志良抗辩补充协议中排除其对所购房产提出异议权利的条款无效，但《补充协议》最后部分注明：“以上条款买受人与出卖人已充分协商，签字时买受人再次认真阅读并确认”，且廖志良在协议中签字确认，故对廖志良的该项抗辩不予支持。廖志良抗辩根据合同约定只要房屋建筑面积误差比超过3%，其有权选择退房，且不以是否损害其财产权益而改变。因涉案商品房面积的增加，并不影响其实现合同目的，故对廖志良的该项抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
廖志良于2016年7月27日发出的《退房通知书》无效。
案件受理费100元，减半收取计50元，由廖志良负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 江 彬
二〇一六年十二月七日
书记员 吴琳婷（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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