北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2323号
上诉人（原审原告)：张旭，男，1978年5月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。
被上�人（原审被告）：邱宗权，男，1972年6月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈勇，北京律讯律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郑晓艺，女，1981年1月11日出生，汉族，住海南省澄迈县。
上诉人张旭因与被上诉人邱宗权、被上诉人郑晓艺案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初24652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张旭上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张旭的诉讼请求。事实和理由：一审法院没有查清事实，未充分考虑发回重审的意见.本案属于发回重审案件，发回的理由是一审法院没有调查清楚并充分考虑对涉案房屋实际使用人、管理人及房屋的实际使用情况，张旭作为房屋的使用人、管理人一直对房�使用管理，但丰台法院仍按照离婚协议变更房屋登记存在过错为由驳回诉讼请求的判决理由实难让人信服。张旭与北京金秋莱太房地产开发有限公司之间签订的《商品房预售合同》尚未取得产权证书，无法办理变更登记，丰台法院驳回张旭的诉讼请求没有依据。三、张旭与郑晓艺离婚时，邱宗权据以执行的判决尚未生效，张旭与郑晓艺签订的离婚协议属于债权，邱宗权与郑晓艺之间的判决也属于债权，张旭的债权早于邱宗权，邱宗权行使自身权利不能限制张旭的权利，故应当支持张旭的诉讼请求。
被上诉人邱宗权辩称，同意一审判决。
被上诉人郑晓艺未进行答辩。
张旭向一审法院起诉请求：１.解除对涉诉房屋的查封；2.确认涉诉房屋为张旭单独所有；3.郑晓艺协助张旭办理涉诉房屋的过户手续；4.案件受理费由邱宗权和郑晓艺负担。
一审法院认定事实：2006年8月30日，一审法院作出（2006）丰民初字第7382号民事判决书，判决北京通宝建建材有限公司（以下简称通宝建公司）支付邱宗权利润分成款971294.32元。2011年，邱宗权以债权人身份向一审法院申请对通宝建公司进行强制清算。2012年12月，邱宗权撤回强制清算的申请。2014年，邱宗权以股东损害公司债权人利益纠纷为由，将通宝建公司股东郑晓艺、吴铭建诉至一审法院。2014年12月2日一审法院作出的（2014）丰民初字第09613号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、郑晓艺、吴铭建对通宝建公司所欠邱宗权款项971294.32元向邱宗权承担连带清偿责任，于本判决生效之日起十日内给付；二、郑晓艺、吴铭建对通宝建公司未履行生效判决所产生的迟延履行期间债务利息向邱宗权承担连带清偿责任（自2006年10月17日至2014年5月5日，以971294.32�为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回邱宗权其他诉讼请求。2015年3月24日，邱宗权向一审法院申请强制执行，一审法院依法受理，执行案号为（2015）丰执字第02685号。2015年10月27日，一审法院依法查封郑晓艺名下位于朝阳区小亮马桥西路六号院七号楼101号房屋，即张旭主张所有权的北京市朝阳区麦子店西路9号华远九都汇小区7号楼101号房屋。随后，张旭以其是被查封房屋所有权人为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年2月22日作出（2015）丰执异字第00290号执行裁定书，驳回张旭的异议请求。
另查，张旭与郑晓艺于2006年12月19日结婚。2011年1月22日，张旭、郑晓艺与北京金秋莱太房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1139546），约定由张旭、郑晓艺购买涉案房屋。2011年10月21日张旭与郑晓艺离婚。离婚协议约定，夫妻双方婚后购有坐落在北京市丰台区南三环中路67号北京国际玩具城小区6号楼1层B1058商铺，登记在男方女方双方名下，属夫妻共有财产，离婚后，该套房屋归男方所有，双方互相配合办理产权变更登记手续，取得房屋所有权的一方给予另一方经济补偿人民币70万元，在本协议签订之日起30内付清；夫妻双方婚后购有坐落在北京市朝阳区麦子店西路9号华远九都汇小区7号楼101（酒店商业楼），购房时为男女双方夫妻共有财产，离婚后该套房屋归男方所有，双方互相配合办理产权变更登记手续，取得房屋所有权的一方给予另一方经济补偿人民币130万元，在本协议签订之日起30内付清。
庭审中，张旭提交银行转账凭条、银行个人业务凭证、收条及账户交易明细单，证明向郑晓艺支付补偿款210万元，其中80万元系银行转账，其他130万元系现金支付。张旭提�北京市商品房预售合同，房款银行回单，印花税、公共维修基金及房款面积差收据，供暖费、物业费、收看维护费收据和发票，证明涉诉房屋的相关款项均由其交纳。张旭亦提交北京市圣瑞物业服务有限公司九都汇分公司出具的《证明》，证明涉诉房屋由其实际占有并用于出租经营。对于以上证据，郑晓艺表示认可，邱宗权均不予认可。郑晓艺提交澄迈县金江镇文化北社区居委会《证明书》及《房屋租赁合同》，证明郑晓艺自2011年1月起长期在海南省居住。对此，张旭认可，邱宗权不予认可。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故对于房屋产权的认定应以登记为准。婚姻法等法律并未对夫妻离婚财产分割的物权变动作出特别规定，因此，夫妻离婚对于房屋所有权的约定，�办理物权登记亦不具有物权变动的效力。本案中，张旭、郑晓艺与北京金秋莱太房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，现涉诉房屋预售登记于二人名下，第三人对涉诉房屋享有权利，一审法院查封涉诉房屋合法有据。张旭在与郑晓艺协议离婚至一审法院依法查封涉诉房屋的长达四年的时间内，未依照离婚协议变更房屋登记，存在过错，故一审法院对张旭请求停止执行，并确认涉诉房屋单独归其所有的诉讼请求，不予支持。张旭要求第三人协助办理房屋的过户手续的请求，不属于执行异议之诉审查范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下驳回张旭的全部诉讼请求。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，不动产物权变动应以变更登记完成为生效条件。本案中，张旭、郑晓艺与北京金秋莱太房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，张旭在与郑晓艺协议离婚至一审法院依法查封涉诉房屋的长达四年的时间内，未依照离婚协议变更房屋登记，现涉诉房屋预售登记于二人名下。因此，双方关于涉诉房屋归属的约定不直接发生不动产物�变动的效果，也不具有对抗外部第三人邱宗权债权的法律效力。故一审法院对张旭请求停止执行，并确认涉诉房屋单独归其所有的诉讼请求，不予支持，并无不当，本院对张旭的相关上诉请求不予支持。
综上所述，张旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由张旭负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨琳琳
审判员 石 东
审判员 周 维
二〇一八年五月二十一日
书记员 赵 越