河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第46号
原告张晓光，男，汉族，1950年10月31日生，现住唐山市。
委托代理人张晓霞，系原告张晓光之妹，汉族，1955年5月29日生，现住唐山市。
委托代理人陈立强，河北杰大律师事务所律师。
被告唐山唐齿汽配城有限公司，住所地唐山市路南区胜利路东头，组织机构代码证67031750-9。
法定代表人邢宝昌，职务董事长。
委托代理人张东升，系被告市场部经理，男，1966年12月27日生，现住唐山市。
委托代理人刘卫国，河北北辰律师事务所律师。
原告张晓光诉被告唐山唐齿汽配城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张晓光及其委托代理人张晓霞、陈立强，被告唐齿汽配城有限公司委托代理人张东升、刘卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年3月6日签订《租赁协议》一份，租期为4年，自2010年1月1日起至2013年12月31日止，被告将位于唐山市路南区唐齿汽配城汽修厂二区西段北的面积为288平方米的房屋租赁给原告使用，并每年收取租金。在租赁期间，被告未尽到合理的安全保障及管理义务，致使2012年2月27日10时37分发生重大火灾，造成原告财产被烧毁的严重后果。经唐山市路南区公安消防大队南公（消）火认字（2012）第0001号火灾事故认定书认定灾害成因为：一、火灾初期未及时扑救。二、建筑物耐火等级低，可燃物多，火灾荷载大，导致火灾扩大蔓延。因此次火灾事故给原告造成的经济损失经唐山市路南区价格认证中心作出价格认证结论共计人民币726336.4元。事故发生后，原告多次找到被告就赔偿事宜进行协商，被告拒不赔付。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，要求被告赔偿原告经济损失人民币726336.4元，增加诉讼请求要求被告承担原告的律师费12000元。
原告为支持其主张，提交如下证据：一、张晓光身份证、张宝莲身份证复印件、结婚证、户口首页影印件、张寒户口页影印件、张晓光户口页影印件、张宝莲户口页影印件、独生子女父母光荣证、个体工商户营业执照复印件（原件在火灾中烧毁）、税务登记证各1份，证明原告主体身份。（经质证后原件由原告取回）二、火灾认定书复印件1份，证明本次火灾发生的原因及被告应负全部责任。三、2010年3月26日原被告签订的房屋租赁合同1份及附件2份、消防安全责任书1份（均为复印件，加盖被告处合同专用章），证明原被告之间存在租赁关系。四、唐山市路南价格认证中心南价认证字（2012）第001号价格认定书1份，证明本次火灾给原告造成财产经济损失726336.4元。赔偿协议书1份（复印件，加盖被告公章）、2013年11月14日借款协议书1份，证明被告对原告的间接经济损失应承担全部责任，进行全部赔偿。五、照片9张，证明事发现场消防通道堵塞，消防车无法正常进入，消防栓无水，无法正常使用，影响救火，造成损失扩大。被告疏于管理。六、照片6张，证明部分火灾现场情况及原告部分财产损失。七、刘长生于2012年6月1日出具证明及2013年度企业领导人廉洁自律承诺书影印件、律师费发票各1份，证明刘长生身份及刘长生承诺对原告律师费用、诉讼费用由被告承担。八、原告申请法院调取路南区公安消防大队火灾事故认定卷1份（复印件，加盖公章），证明1.消防大队在灭火时无法同时使用两个南侧的消防栓。2.被告建筑材料耐火等级低。3.被告没有经过消防验收，将法律不允许出租的标的物出租给原告使用，也是火灾发生的原因之一。
被告辩称，一、本案属于侵权纠纷，并不属于合同纠纷，应当按照侵权纠纷中当事人的过错责任作出判决，同时法院对三原告案件立案案由也为侵权纠纷，因此原告主张以租赁合同为由向被告主张损失不符合法律规定。二、本案火灾的发生并非由于被告方的违约责任、违约行为所致，而是由于侵权人张书芳过错行为所致，在被告申请追加侵权人参加诉讼的情况下未将张书芳追加被告作为本案责任人参加诉讼，违反法律程序。三、根据原被告双方签订的房屋租赁合同以及相关的合同法中关于财产租赁法律规定并未要求房屋出租人对承租人的财产负有安全保障义务。发生火灾属于侵权行为的情况下，要求出租人承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。四、原、被告双方签订的租赁合同第七条第五款明确约定本案原告作为承租人应当对其财产向保险公司投保，否则造成的损失自负，如果原告方按合同纠纷提起诉讼，原告方的违约责任在先，按照合同约定其损失应自负。五、我方认为在侵权人参加诉讼的情况下判令被告承担一定的赔偿责任，我方是认可的。如按照租赁合同纠纷判令我方承担赔偿责任，我方不认可。六、被告已经先行以借款形式给付三原告损失。如法院按照侵权责任法判令被告承担赔偿责任，请求法院依法对此予以扣除。
被告为支持其主张提交如下证据：一、原被告签订的房屋租赁协议书及附件2份，证明按照双方签订的租赁合同原告在承租期间应对其财产向保险公司投保，否则损失自负。同时证实根据双方在签订合同时原告对房屋状况已经进行充分了解，同时为了防止火灾，向被告签订防火防盗安全保障书。证明如原告主张按合同纠纷起诉，是原告违约，对其火灾损失应由其自行承担。签订合同时明确负责消防安全的第一责任人为承租人，负责承租房屋的消防安全工作。（原件经质证后由被告取走）。二、火灾事故赔偿协议书1份（复印件），证明火灾发生后原被告之间就房屋租赁合同关系已经依法解除，相关赔偿达成赔偿协议，被告已经按照协议书全部履行了赔付义务。三、借款协议书（当庭提交）及原告为被告出具的收款收据、农业银行凭证（当庭提交）各1份（均系复印件，加盖被告处公章），证明双方对租赁合同关系解除后，被告按照赔偿协议履行全部赔偿义务，对原告方火灾造成的直接损失以借款形式向原告垫付资金11万元。四、南价认鉴字（2012）第142号鉴定报告1份，证明原告实际损失应为598251.9元，应以此鉴定报告为准（原件经质证后由被告取走）。五、火灾事故认定书复印件1份及本次火灾事故案卷中消防部门对火灾现场勘察报告复印件3张，证明本次火灾是由于路南新永达汽车装具商行业主张书芳过错行为所致，本案属于侵权纠纷，原告损失应由侵权人直接承担。六、申请法院调取的火灾事故认定卷（复印件，加盖公章），证明本次火灾事故属于侵权事故，由于侵权人张书芳过错责任造成，不属于被告违约行为所致。
根据原、被告的诉辩意见，本案双方当事人的争议焦点是：1、本次火灾事故形成的原因及原告、被告在此次火灾事故中有无过错及过错程度；2、张晓光诉请被告赔偿经济损失共计人民币726336.4元（财产损失）、律师费12000元有无事实和法律依据。
经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见是：对证据一，张晓光身份证、结婚证真实性无异议，但原告方应提供个体营业执照原件，如被烧毁，应相应工商局提供证明。对户口页影印件均无异议。对证据二，真实性无异议，证实本案火灾原因是由于路南新永达汽车装具商行仓库最先起火，起火原因并非被告违约行为造成，而是由该商户业主张书芳侵权行为所致。火灾成因为火灾初期未及时扑救，因此原因造成的火灾损失与我方无关。对证据三，真实性无异议，但根据合同约定原告负有对财产投保的义务，未投保损失自负。原告作为房屋承租人，承租期间签订消防安全责任书，对承租范围内的消防安全属于第一责任人，具有落实保障相关财产安全义务。在安全责任书中也明确约定因原告未履行安全承租义务，发生火灾，应自行承担。对证据四，我方不认可，应由人民法院委托评估机构依法进行评估。赔偿协议书真实性无异议，证实双方因租赁合同纠纷发生的争议已经全部解决，被告已经赔付原告各项损失。对借款协议真实性无异议，证实对原告的直接损失基于原告多次找被告交涉，已经以借款形式先行支付了原告损失款项11万元。在协议书第三项约定如路南法院判决被告承担赔偿责任，以此借款予以抵扣。对证据五、六，原告自行拍照，不能证实原告证明目的。对火灾现场及火灾周围情况以公安消防部门勘察的情况为准。对证据七，与本案无关。没有刘长生指纹，不能证明系其亲自书写。即使是其亲自书写，因其不是被告法定代表人，没有权限。廉洁自律书与本案无关。所谓律师费发票是咨询费，即使是律师费不应包括在赔偿范围中。对证据八，真实性无异议，本案为侵权纠纷，应由侵权人承担侵权责任。第三页提到对被告整个土地、范围进行整体验收，故被告出租房屋符合法定出租条件。
经庭审质证，原告对被告所举证据的质证意见是：
对证据一，真实性无异议，证明目的有异议。原告未能投保在于维修二区未经消防验收，保险公司不承保，未投保责任在于被告。该条款属于格式条款，根据《合同法》第四十条规定，该条款无效。该合同属于格式合同，该条款不具有法律效力。根据《集贸市场消防安全管理办法》第六条规定集贸市场负责人为该市场的防火责任人，被告通过防火安全保障书的形式将其责任推给原告属于免除其责任的格式条款，不具有法律效力。对证据二，真实性无异议，证明目的有异议，根据协议书第二条，已经赔偿的为间接损失，该协议第一条约定的是直接损失，通过诉讼方式解决。对证据三，真实性无异议，证明目的有异议，被告支付给原告的钱款并非垫付款，是借款，也不应在本案判决书进行折抵，被告主张折抵没有依据。第三条明确约定还款日期为路南法院对本案判决生效后三日内。对证据四，不予认可，非本案证据，在原被告签订赔偿协议后被告要求原告将毁损物品予以处理，如逾期不处理，每日支付500元违约金，被告提供鉴定报告书是在原告不知情及鉴定检材按照被告要求予以处理的情况下作出。并且该份鉴定报告未送达给原告，对原告不生效。也不是本庭委托鉴定，关联性、合法性有异议。火灾事故发生后被告曾经委托路南价格认证中心进行价格损失认定，当时委托人为被告方，在消防大队案卷中有价格鉴定评估委托书显示委托方为被告。原被告在签订的赔偿协议书中双方认可由甲乙双方共同委托路南价格认证中心进行评估，并出具南价认证字（2012）第001号价格认定报告书。被告同意对该部分损失通过起诉解决。借款也是按照损失比例借款。被告认可赔偿协议书应按照协议书上其认可的报告进行赔偿。对证据五，真实性无异议，证明目的有异议。通过火灾事故认定书及现场勘察消防大队没有确定火灾引发具体原因。虽认定起火部位，但依据集贸市场消防安全管理办法第六条，认定起火责任为被告责任。被告提供出租场所未经消防部门验收，是被告认可的事实。被告提供的验收意见是2008年4月30日，原告商户在汽配城维修二区，根据相关证言证实维修二区2008年11月完工，被告主张消防验收不包含维修二区。对证据六，证明目的不予认可，恰恰能够说明被告未履行其应尽的法律义务，是被告构成违约的原因，也是发生火灾的主要原因。
经审理查明，原告张晓光与其妻子张宝莲系唐山市路南通顺汽车修理部的经营者，2010年9月1日，原告以唐山市路南通顺汽车修理部的名义与被告签订《租赁协议》，约定原告承租被告唐齿汽配城汽修厂二区西段北的房屋，计租面积为288平方米，用于机动车维修相关服务。租赁期自2010年1月1日至2013年12月31日止。其中“4.1.4：对市场的房屋、电、水、暖等公共设施进行维护；4.2.1：对乙方经营场所的消防安全、生产安全等，有权进行监督检查；5.1.4约定（乙方）配合甲方做好市场的消防安全工作，并服从甲方相关方面的管理。7.1乙方经营场所内的内灭火器具自行配备，公共场所的灭火器具由甲方配备。”《租赁协议》含附件《租赁经营保证金管理协议》、《唐齿汽配城消防安全责任书》约定“四、4不乱接电线，不私自安装照明、插座，不适用各种电热炉具及超负荷用电设备，确保用电安全”。2012年2月27日10时37分，被告唐山唐齿汽配城维修二区发生火灾，火灾造成维修二区建筑西部屋顶及墙面过户，西南角屋顶、墙面坍塌，维修二区内唐山市路南新永达汽车装具商行仓库座套、地胶、脚垫等物品烧毁，唐山市路南顺达汽车修理部、唐山市隆源汽车配件销售处、唐山市哥儿三汽车修理厂、唐山市龙威建筑工程有限公司部分机修设备、配件烧毁，无人员伤亡。唐山市路南区公安消防大队作出的南公（消）火认字（2012）第0001号火灾事故认定书认定：起火原因为唐山市路南新永达汽车装具商行仓库二层最先起火引起火灾，起火部位位于唐山市路南新永达汽车装具商行仓库二层东南侧宿舍区，排除遗留火种、人为纵火、自燃引起火灾；不排除唐山市路南新永达装具商行仓库二层宿舍区电气故障引发火灾。经分析，灾害成因为一、火灾初期未及时扑救。二、建筑物耐火等级低，可燃物多，火灾荷载大，导致火灾扩大蔓延。此次火灾事故，造成原告经济损失经原、被告协商一致由被告委托唐山市路南区价格认证中心进行评估，2012年5月11日唐山市路南区价格认证中心南价认证字（2012）第001号价格认证报告书认定，通顺五十铃汽车修理厂：火灾烧毁损失价值人民币726336.4元。后被告曾经就因火灾造成的损失向本院起诉案外人张书芳要求赔偿，在诉讼中被告申请对因火灾烧毁的汽车配件及厂房的损失由唐山市中级人民法院委托唐山市路南区价格认证中心进行评估鉴定，唐山市路南区价格认证中心做出南价认鉴字（2012）第142号价格鉴证报告书，鉴定结论为鉴定标的烧毁物品的价值为598251.9元，标的房租价值为57816元。该鉴定结论注明价格鉴证限定条件3、由于部分鉴定标的已完全烧毁且实物形态无法确定，故对其不予作价。2012年6月11日，原告作为乙方与被告作为甲方就火灾事故达成《火灾事故赔偿协议书》，约定“1、乙方在火灾事故中造成的直接财产损失，由甲、乙双方共同委托唐山市路南区价格认证中心进行价格评估并出具了《价格认证报告书》（编号南价认证字（2012）第001号）。对该部分损失的赔偿问题，双方同意通过依法起诉包括甲方在内的责任人的方式解决，或者参照甲方与新永达商行的诉讼结果解决，甲方同意依照生效的法律判决履行义务。2、乙方在火灾事故中造成的间接财产损失（包括但不限于停业损失、歇工工资、善后处理费用、搬运费用等），经甲、乙双方协商同意，甲方向乙方一次性支付赔偿款。其中：停业损失（包括歇工工资等）以每288平方米为一个单位，12000元／月／单位，按3个月计算，共计36000元；善后处理费用60／月／平方米，按6个月计算，共计103680元；搬运费用1000元。甲方同意退还乙方已缴纳的至2012年2月7日以后的剩余租金人民币28612元。上述款项合计人民币169292元，扣除已付乙方借支款项5万元，余额119292元自本协议签订后5日内一次性支付。3、乙方应在双方签署本协议后30日内将自有物品搬出原承租房屋，如果乙方未按约定时间搬清自由物品，每延迟一日乙方应向甲方交纳保管费500元／日”。2013年11月14日，原告作为甲方借款人与被告作为乙方出借人签订《借款协议书》约定“1、乙方按照唐山市路南区价格认证中心出具的《价格认证报告书》所记载的价格认证结论的15%左右掌握，借给甲方人民币11万元。2、借款用途：甲方承诺向法院起诉乙方以使该火灾事故善后事宜得以尽快解决，甲方承诺本借款将首先用于支付案件受理费以及相关费用。”原告与被告因物品损失无法协商一致，原告诉至本院，要求被告依据唐山市路南区价格认证中心南价认证字（2012）第001号价格认证报告书赔偿原告直接物品损失人民币726336.4元，并负担原告律师费1.2万元。
以上事实，由原、被告提交的《租赁协议》、火灾事故认定书及火灾事故卷宗、《价格认证报告书》、《火灾事故赔偿协议书》及原、被告的一致陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间的租赁合同依法成立且有效，原告租赁被告房屋支付租金，被告作为出租房屋的所有权人，应依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，为原告提供符合安全生产条件的经营场所，并保证出租的房屋持续符合正常的使用条件。本案火灾事故的发生虽不是被告直接造成，但其未尽到相应责任，违反合同约定，给原告造成财产损失，依法应承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请要求被告赔偿其合理的经济损失的主张，于法有据，本院予以支持。根据消防部门出具的火灾事故责任认定书确定的火灾事故的原因，“可燃物多，火灾荷载量大”导致火灾扩大蔓延为火灾的形成原因之一，因原告在承租房屋后在经营场所存放货物较多，致使火势蔓延较快，故原告应对其自身损失承担相应责任。综上，本院酌情裁定，确认被告对原告的损失承担90%的责任，原告对自己的损失承担10%的责任。火灾事故发生后，对于原告因火灾造成的损失，唐山市路南区价格认证中心进行了两次价格鉴证，并出具南价认证字（2012）第001号、南价认证字（2012）第142号价格鉴证报告书。诉讼中，原告主张按照唐山市路南区价格认证中心做出南价认证字（2012）第001号价格认证报告书作为计算火灾损失的依据，而被告主张按照南价认证字（2012）第142号价格鉴证报告书作为计算火灾损失的依据，经分析两份鉴定结论形成时间及评估过程，南价认证字（2012）第001号价格认证报告书系原、被告双方协商一致后以被告名义委托，双方已经一致认可并据该鉴定签订《火灾事故赔偿协议书》及后期的《借款协议书》，且在价格鉴证报告书第九条第5款中声明“灭失物品以委托方和当事人双方确认为准”；南价认证字（2012）第142号价格鉴证报告系被告在另案（一起与张书芳案）中所进行，并无本案原告参与，且鉴证结论书第九条第三款写明“由于部分鉴定标的已完全烧毁且实物形态无法确定，故对其不予作价”。两份价格鉴证存在数额差距的原因在于是否对灭失（完全烧毁）物品的价格进行了认定，原告因火灾造成财产损失客观存在，损失物品部分发生烧毁灭失亦为事实，南价认字（2012）第001号价格鉴证报告无论从对火灾造成损失反映的全面程度、鉴定的时间、委托的程序等，均能更加客观、全面的反映原告因本次火灾造成的财产损失，故本院确认其作为计算原告因本次火灾造成损失的依据。原告主张被告负担原告律师代理费1.2万元，但原告提交证据无法认定被告应给付原告律师费数额为1.2万元，故对原告的该项主张本院不予支持。被告关于原告以租赁合同为由向被告主张赔偿损失不符合法律规定的意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告的此项抗辩，理据不足，本院不予采纳，其可待实际赔偿原告后，依法另行向案外人主张。被告关于其已先行以借款形式给付原告相关损失，如法院判令其承担赔偿责任，请求法院予以扣除，因其给付给原告的赔偿包括停业损失、歇工工资、善后处理费用、搬运费用、剩余租金、补偿金借支费用等，本案中原告主张的损失为因火灾事故造成的直接财产损失，且相关预支费用的返还在双方签订的赔偿协议书中已明确约定，故本院对其抗辩，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：
一、被告唐山唐齿汽配城有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张晓光经济损失人民币653702.76元（大写：陆拾伍万叁仟柒佰零贰元柒角陆分）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11063元，由原告张晓光负担1106.3元、被告唐山唐齿汽配城有限公司负担9956.7元。
如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 汪素兰
代理审判员 李美秋
代理审判员 李杭泽
二〇一四年八月一日
书 记 员 陈倩倩