江西省安福县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民一初字第375号
原告胡远冬，男，1976年2月8日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。
委托代理人肖锋，江苏国成（无锡）律师事务所律师。
被告江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市永丰县县城恩江北路肖家综合楼一楼，组织机构代码：74428899-1。
法定代表人张烨，该公司董事长。
被告童爱萍，男，1970年7月1日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。
被告童莉平，女、1980年2月25日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。系童爱平之妹。
被告汪朝军，男，1975年10月13日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住址同上。系被告童莉平之夫。
被告童莉平、汪朝军的委托代理人童爱萍。
被告彭小安，男，1979年2月18日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。
原告胡远冬与被告江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司（以下简称鑫苑房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，原告申请追加童爱萍、童莉平、汪朝军、彭小安为本案被告，本院准许后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡远冬的委托代理人肖锋，被告被告童爱萍（即童莉平、汪朝军的委托代理人）、彭小安均到庭参加诉讼。被告鑫苑房地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡远冬诉称，2012年3月19日，原、被告签订《售房合同》，原告以42.5万元价款购买被告开发位于安福县平都镇王家巷粮食局后院鑫禧园的商品房。2012年3月13日原告交付购房定金2万元。同年3月19日，原告交付了购房款31万元，同年11月1日，原告又交付购房款7万元，被告将钥匙交给了原告。但时至今日，被告一直未将房产证办给原告。为此，原告诉至法院，要求：1、被告鑫苑房地产及被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安连带为原告办理房屋产权所有证；2、判令各被告连带支付迟延办理房产证的违约金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告鑫苑房地产未答辩。
被告童爱萍、童莉平、汪朝军、彭小安辩称，1、原告存在违约行为。2012年3月19日鑫苑房地产安福县分公司与原告签订《售房合同》后，原告付了部分房款，鑫苑房地产安福县分公司立即就向原告交付了房屋让其装修，原告一直使用该房屋至今。但原告没有按《售房合同》第三条的约定支付超出合同约定面积的房款。为此，被告2014年1月15日向原告发出了书面的《通知》，要求其交清剩余房款，但原告对此置之不理。根据双方的合同约定，原告这一行为违约。2、根据双方合同约定，房产证虽由被告代理协助办理，但办证的各项税费由原告承担（不在已交房款内）。被告将房屋交付给原告使用后，由于原告一直拖延缴纳尾款及房屋办证税费，为此，被告于2015年10月份口头通知原告要求其交款办证，但原告一直没有回应。现原告向法院起诉要求被告办理房产权显然没有道理。3、原告在本案中违约在先，而被告并不存在违约行为。因此，原告主张违约金没有任何依据。且根据双方签订的合同约定，并不存在原告主张的违约金约定，且原告也没有造成任何损失。4、被告要求原告补齐房款457900.5元、支付办证已用款25080.505元、支付违约金2万元，原告的诉请无据，请依法驳回原告诉请。
原告胡远冬为其辩称提供了如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；
2、《售房合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，且合同确定了房价、面积等相关事务；
3、购房款收条，证明原告方已经缴纳购房款40万元；
被告童爱萍、童莉平、汪朝军、彭小安对原告提供的证据1-3无异议。
被告童爱萍、童莉平、汪朝军、彭小安为其辩称提交了以下证据：
1、（2014）安民一初字第200号民事判决书，证明签订了合同有约定就要以合同约定为准，判决书后面附了法条即合同法60条，要按照合同约定履行义务；
2、送达办证通知三份及购房合同，证明被告向原告发了办证通知，当时每家都送了办证通知，其中三家是电话通知的，被告打印出来了，被告履行了通知义务。
3、童莉平的房屋所有权证，证明房屋总证办理在童莉平和汪朝军名下。
4、朱元康、刘田英的房产证复印件两份，证明原告缴纳完税费，被告可以为原告方办理房产证；
5、办理总证的税务发票，证明1.从2013年开始办证，后来中途因为没有钱所以拖到2015年开始办证的情况；2.办理总证的费用需要大家平摊。
6、工程审批及验收表，证明工程一直在施工，2013年12月5日工程验收合格。
原告对被告童爱萍、童莉平、汪朝军、彭小安提供的证据质证为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关联，这个判决是其他案件的判决，不能作为本案判决的依据；证据2的真实性无异议，关联性有异议，是浅水湾其他人的购房合同，不是本案的购房合同，浅水湾小区建设环境、周边生活配套设施和被告所建房的位置、配套设施没法比，所以拿购房合同与本案作比较，没有价值。对办证通知有异议，没有给原告下办证通知，原告也没有收到；证据3总证办理在童莉平名下，所产生的后果应由被告承担；证据4与本案无关联；证据5与本案无关联，这些税务发票所反映的依法纳税义务就是被告，所以被告缴纳和提供是理所当然，费用被告认为要分摊，这是一个与本案相对独立的问题，不在本案审理范围内；证据6无异议。
结合原、被告的举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据1-3，被告方无异议，本院予以确认。对被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安提供的证据1与本案无关联，不予采信，证据2不能证明原告已经收到该通知，不予采信，证据3原告未否认其真实性，可以采信，证据4与本案无关联，不予采信，证据5对其真实性予以采信，但该费用的发生系办总证发生的费用，与原告方无关联，证据6无异议，予以采信。
综合分析以上证据，结合原、被告陈述，确定本案的法律事实如下：
2013年3月19日，原告胡远冬与被告鑫苑房地产安福县分公司签订一份《售房合同》，该合同约定：甲方（鑫苑房地产安福县分公司）于2003年9月经挂牌出让，取得安福县粮食局后院国有土地使用权，根据安府字（2004）61号文件精神，该土地作鑫禧园住宅小区建设，其中E栋建设为多层住宅房，乙方（胡远冬）自愿购买该房，经协商，双方自愿签订本合同。房屋位于E栋五楼东面，面积136平方米，杂物间面积10平方米，杂物间如不办证，则归乙方永久使用。所售房面积，最终以房管局实际丈量为准，实际房款按产证面积依单价多退少补，杂物间如不办证则以实际测量为准。房屋（含杂物间）价款总计为42.5万元，住房单价为3050元／平方米，杂物间单价为1500元／平方米。乙方在本合同签订之日应支付定金2万元，在2012年3月19日之前支付给甲方31万元，在2012年8月前一次性付7万元，余款2.5万元在办理产权证时一次交清。甲方应代乙方办理房屋产权证，但办证的各项税费均由乙方承担（不在已交转让款内）。乙方未按约支付房款，即视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所付定金等各款项不予退还。乙方如违约，甲方有权不为乙方办理房屋产权证，乙方应承担责任，并赔偿甲方所有损失。甲方并有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金，并赔偿甲方一切经济损失……合同的甲方加盖了鑫苑房地产安福县分公司的印章及被告童爱萍的印章。2012年3月3日童爱萍收到原告购房款定金2万元并出具收条，2012年3月19日童爱萍收到原告购房款31万元并出具收条；2012年11月1日童爱萍收到原告购房款7万元，同日，房屋交付于原告。2015年12月15日，鑫禧园E栋房屋房产总证办在被告童莉平及汪朝军名下。由于原、被告对办证的税费有争议，讼争房屋至今原告未办到产权证，为此，原告诉至法院，要求被告鑫苑房地产及安福县分公司为原告办理产权证，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋交付90天后，应办理房产证，未办理属于违约行为。违约责任为已经支付房款总额按中国人民银行有关计收逾期贷款利息的方法计算，即在贷款利率6.15%基础上加罚50%，为年利率9.225%。被告迟延900天，违约金计算达到16万多元，考虑到被告的具体情况，原告只诉请5万元违约金。庭审中，原告申请撤销对鑫苑房地产安福县分公司的起诉，并申请追加童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安为本案被告。
另查明，鑫苑房地产安福县分公司为被告鑫苑房地产的分公司，无独立的财产，两公司在安福县未为涉案地产办理备案登记及商品房预售许可证。鑫禧园E栋房屋的土地系被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安合伙从被告鑫苑房地产处购买的，购买后开发建设。然后以鑫苑房地产安福县分公司的名义与购买户（包括原告在内）签订房屋买卖合同，购房款实际上也由被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四人收取。原告购房后现已装修并入住，被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安表示愿意协助原告办证。
本院认为，房地产开发企业向社会销售房屋应取得商品房预售许可证明，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的合同，应认定为无效。本案中，鑫苑房地产安福县分公司未取得商品房预售许可证明与原告签订《售房合同》，该合同应认定为无效，但本案中鑫苑房地产安福县分公司方实际的权力、义务人系童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告个人，涉及到合同的交款、交房等事项都是由童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告个人在处理，且该栋房屋的总证已经办在童莉平、汪朝军个人名下，实际上本案系个人之间的房屋买卖。同时原告也已将所购的房屋进行了装修且入住在内，涉案房屋的产权证被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告也能为原告办理，原告也申请追加童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告其办证，合同目的能实现，从为保护交易、社会秩序稳定的角度出发，不宜回到无效合同的原始状态，故原告要求被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安办理房屋所有权证的诉请予以支持。因该房屋已经办理了总证在被告童莉平、汪朝军名下，原告要求被告鑫苑房地产办证无法实现，故对其要求被告鑫苑房地产的诉请不予支持。根据国家税收法律规定，房产交易中买卖双方应各自承担并交纳各种费用和税费，但现实生活中，交易双方往往会约定所有费用和税费均由某一方承担，此种约定其目的是为了促成交易，并不违反法律禁止性规定，双方对办证税费的约定可参照适用，故办证产生的各项税、费由原告承担。本案既然实际上是个人之间的房屋买卖，则不应严格按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的要求办理房产证。双方在合同中未约定办证的期限，原告也未提供证据证明其在诉讼前要求了被告办证，故原告要求被告迟延办证承担违约金的诉请不予支持。被告答辩要求原告补交房款，未提出反诉，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告童爱萍、童莉平、汪朝军、彭小安在本判决生效后一个月内为原告胡远冬办理所购房屋房产证，办证的所有税收及费用均由原告胡远冬承担；
二、驳回原告胡远冬的其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安负担525元，原告胡远冬负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 邹光伟
审 判 员 姚晓黎
人民陪审员 陈春桥
二〇一六年五月三日
书 记 员 周露婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据