延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第01506号
原告延安天佳商贸有限公司（以下简称延安天佳公司）。住所地：延安市宝塔区柳林镇高坡村。
法定代表人常卫东，该公司经理。
委托代理人曹昊智，陕西通济律师事务所律师。
被告曹国庆，女，汉族，1970年10月1日出生，延安市宝塔区人，住址延安市宝塔区杜甫川居民一区。
委托代理人刘俊杰、高峰，陕西益能达律师事务所律师。
原告延安天佳公司诉被告曹国庆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告延安天佳公司法定代表人常卫东、委托代理人曹昊智，被告曹国庆委托代理人高峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告延安天佳公司诉称，2004年9月6日延安大勇商贸有限公司与被告签订《合同书》，约定延安大勇公司将其拥有经营权的金鑫大厦一楼、后院、家属楼一层营业房及院落承包给被告经营，承包期10年，从2004年10月31日至2014年11月30日，延安大勇公司给被告1个月的装修改造期，改造期不计费，承包价格为，前3年度金鑫大厦一楼每月每平方米38元，家属楼一层营业房及院落每年度38万元，第4、5、6、7年度金鑫大厦一楼每月每平方米40元，家属楼一层营业房及院落每年度40万元，第8、9、10年度金鑫大厦一楼每月每平方米45元，家属楼一层营业房及院落每年度42万元，另注明金鑫大厦一楼前、后厅面积共计780平方米，付款方式为，签订合同3日内交付20万元定金，将房屋、院落交付被告时，被告一次性交付第一年承包费、第二年起提前两个月一次性交付第二年度承包费，以此类推。合同签订后，延安大勇公司按约定将房屋及院落交付被告经营，被告交付承包费。2006年2月17日延安大勇公司股东常卫东、黄勇将延安大勇公司转让给饶贞燕，延安大勇公司与被告的合同权利、义务全部由原告承担，之后的合同履行一直由原、被告履行。被告十年应缴纳承包费共计7828240元，下欠承包费810343.35元至今未交，现诉至法院，请求判决：1、被告支付原告承包费810343.35元；2、案件受理费由被告承担。
原告延安天佳公司为证明其主张成立，在举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：合同书。证明延安大勇公司与被告曹国庆签订承包合同，是双方的真实意思表示，合同合法有效，被告未按合同约定支付承包费，已构成违约。
证据二：企业信息登记表。证明2006年延安大勇公司整体转让，公司转让后原延安大勇公司同被告的权利和义务全部由原告延安天佳公司享有和承担，原告的主体适格。
证据三：收款收据。证明从2004年10月31日至2014年1月17日，被告给延安大勇公司、原告共计支付承包费6597296.65元（包括100000元抵押金）。延安大勇公司转让后，延安大勇公司与被告的权利和义务全部由原告享有和承担，原告主体资格合法。
被告曹国庆辩称，原告起诉要求支付租金数额有误。2006年5月至10月由于七里铺大街进行封闭改造，道路无法通行，给被告曹国庆的经营带来了极大的困难，经被告曹国庆申请，宝塔区物资公司与原告同意给被告减免半年的租金（在租期最后一年后半年租金中给予扣除）。也就是说，在被告欠付租金中，应当扣除最后一年租赁期中后半年的租金。根据双方合同的约定，最后一年的租金为841200元，半年租金为420600元。因此，在被告所欠租金中，应当扣除420600元，剩余的才是被告未付的租金。原告不履行合同义务，存在违约行为，应当承担责任。2004年9月6日原告将自己承租的金鑫大厦一楼、后院、家属楼一层营业用房及院落承包给被告，承包期限十年（从2004年10月30日至2014年11月30日），合同同时对租金及支付方式、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订中，被告开始装修经营，并按合同约定向原告交纳租金，但原告在履行合同过程中，存在严重的违约行为。具体表现在，合同约定承包给被告使用的院落没有交付给被告。根据双方合同的约定，金鑫大厦的后院也在承包范围内，被告有权使用，但是在合同签订后，由于金鑫大厦开发商业主在后院垒了一堵墙，将后院分为两部分，导致被告无法按照合同的约定使用后院。被告将情况告诉原告后，原告也没有及时帮助被告协调解决，被告被迫从2006年起每年向金鑫大厦物业管理部门缴纳12000元的使用费，才能获得后院的通行和使用权。被告认为，原告不履行合同约定的义务，致使被告为了获得后院的使用权额外支付使用费96000元，该费用是由原告的违约行为产生的，原告应当向被告赔偿。原告将租赁物出租给被告曾承诺被告有权使用院内的一个公共厕所，但该承诺原告没有履行。被告租赁的全部都是营业用房，被告从租赁之初的目的就是进行商业经营，必须配备公厕，因此，在被告与原告协商签订合同时，就提出该项要求，原告明确向被告承诺，被告可以使用家属院内的一个公共厕所，这是合同的一部分。但当合同签订后，被告在使用厕所的过程中却遭到家属院内住户的阻拦，不让被告使用，并安装了大门，原告同样没有协调解决，也就是说，原告对于自己承诺的义务没有履行。在此情况下，被告只得租用物资宾馆（高军租赁经营）一楼房屋一间，租赁费每年一万元（2004年至2008年每年6000元，直接缴纳给物资公司），并将房屋改造为厕所，给被告造成了巨大的经济损失，应当由原告负责赔偿。被告向原告支付了租金，但原告却没有提供发票。租赁期间，被告按时向原告支付租金，被告提出让原告出具发票，但原告拒绝提供发票，被告认为，被告向原告支付租金，原告提供发票是原告的法定义务，原告拒绝履行，严重违反法律规定，损害了被告及国家的利益，在此情况下，被告有权拒付租金。租赁物的维修义务应当由出租人承担，原告不履行对租赁物的维修义务。2012年，被告租赁的金鑫大厦大门口的电动伸缩门发生故障，无法使用，被告将这一情况通知了原告和物资公司，要求进行维修或更换，在得到原告和物资公司的同意后，被告代原告和物资公司对电动伸缩门进行了更换，产生费用16800元，但原告至今没有向被告支付该笔费用。租赁物在被告使用期间，曾多次发生供暖管道故障，严重影响被告及其他业主的正常经营和生活，为了维护广大业主的利益，经原告和物资公司同意，被告多次对供暖管道等设施进行维修，产生的费用应当由原告承担。2005年，经原告同意，被告在租赁的院子内新建了彩钢房，由于租赁合同届满，原告应当与被告共同承担修建彩钢房产生的费用。综上所述，被告认为，原告起诉要求支付的租赁费数额错误，并且原告在履行合同过程中存在严重的违约行为，给被告造成经济损失，原告应当承担赔偿责任。
被告曹国庆为证明其主张成立，在举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：租赁合同一份、调查笔录两份、租赁协议及收款收据和收条、后院通行和使用协议及收款收据。证明被告为使用后院额外支付费用96000元，为使用厕所额外支付费用74000元，原告违约造成被告额外增加使用费用，应当承担违约责任。
证据二：安装电动伸缩门收款收据、维修费用收款收据、钢结构价格承包合同及收条、电路水路工程承包协议一份。证明被告于2012年更换电动伸缩门，支付16800元；被告维修供暖管道等花费15078元；被告对租赁物进行了扩建，新建彩钢房42间。原告应当支付上述费用，对于被告扩建（新建彩钢房）所发生的费用，双方应当共同承担。
证据三：便函一份。证明延安大勇公司曾向被告出具便函，同意在租赁期限最后一年减免半年租金。
经庭审质证，被告曹国庆对原告延安天佳公司所提交证据一真实性、合法性无异议，认为原告并没有按照合同约定将整个院落交给被告使用，证据二均无异议，证据三真实性无异议。原告对被告所提交证据一真实性无异议，证明目的有异议，认为已经按照合同约定和图纸交付了，额外产生的费用和本案没有关系，认为证据二和本案没有关系，证据三真实性无异议。本院对原、被告所提交证据的真实性予以认定。
经审理查明，2004年9月6日“延安大勇商贸有限公司”（以下简称“延安大勇公司”）与被告曹国庆签订《合同书》，原延安市宝塔区物资总公司负责人路永祥在该合同上签字、盖章。该合同第1条约定，“延安大勇公司”将坐落在南桥金鑫大厦一楼、后院、家属楼一层营业用房及院落，属“延安大勇公司”经营权的房屋“承包”给被告曹国庆经营市场。该合同第2条约定，“承包”期限为十年，从“延安大勇公司”交付被告曹国庆使用一个月后开始计时（“延安大勇公司”给被告曹国庆一个月的装修改造期，改造期间不计费，即从2004年10月30日起至2014年11月30日止）。该合同第3条约定，“延安大勇公司”给被告曹国庆“承包”的全部房屋及院落，前三年度金鑫大厦一楼每月每平方米38元（约定以实际面积计算），家属楼一层营业用房及院落每年度38万元，第4、5、6、7年度金鑫大厦一楼每月每平方米40元，家属楼一层营业用房及院落每年度40万元，第8、9、10年度金鑫大厦一楼每月每平方米45元，家属楼一层营业用房及院落每年度42万元。该合同约定，金鑫大厦前厅629.81平方米，后厅150.69平方米，总计780平方米，办公室10.92平方米，供被告曹国庆无偿使用。该合同第4条约定，签订合同3日内，被告曹国庆付给“延安大勇公司”定金20万元，“延安大勇公司”将房屋、院落交付被告曹国庆使用时，被告曹国庆一次性付给“延安大勇公司”“承包费”735680元，第2年起被告曹国庆提前2个月一次性给“延安大勇公司”支付第2年度承包费，以此类推。该合同第5条约定，被告曹国庆向“延安大勇公司”交付房屋时，在被告曹国庆支付的定金内扣除10万元作为抵押金，“承包”期满后，抵押金由“延安大勇公司”退还被告曹国庆，不计息。该合同第6条约定，“延安大勇公司”向被告曹国庆提供房屋，被告曹国庆如需改造，不得破坏建筑结构，必须符合消防安全和有关要求，装潢装修的相关费用全部由被告曹国庆负责。
另查明，原告起诉时原告请求被告支付“承包费”1230943.35元，截至目前被告曹国庆拖欠原告租金810343.35元。租赁期间被告更换电动伸缩门花费16800元、维修供暖管道花费15078元，因第三人妨碍被告在院落内通行被告向第三人支付96000元。原、被告未就租赁物维修、公用厕所的使用、租期届满后42间彩钢房的归属进行约定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的相对性，决定了合同的权利义务具有相对性。“延安大勇公司”与被告曹国庆所签订的《合同书》系转租合同，原宝塔区物资总公司已经同意，我国现行法律、行政法规并未对承租人的转租行为作出禁止性规定，该《合同书》真实合法有效。“延安大勇公司”已被延安市工商行政管理局吊销，原告延安天佳公司实际享有并履行了租赁合同中权利和义务，原告享有作为“出租人”的权利，而被告负有作为“承租人”的义务，故被告曹国庆应当按照约定的期限向原告延安天佳公司支付租赁费。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租赁期间原告未尽到维修义务，被告曹国庆花费管道维修费15078元，应当由原告延安天佳公司承担，故应减少被告租金15078元。维修义务的发生以租赁物具有维修可能性为要件，维修包括以下四种，一是保养和修理、二是维护和恢复，三是保养、修理和更换，四是调试和矫正，故被告要求原告承担更换电动伸缩门花费16800元，本院予以支持，应减少被告租金16800元。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。享有权利必然负有义务，有义务必然产生责任，当事人对附随义务的违反必然产生相应的法律责任。同时，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告从原告处租赁房屋及院落，并向原告交纳租金，原告应当协助被告对租赁物的使用，并且能够实现被告及原告自身的合同目的，但在合同实际履行过程中，第三人妨碍被告在院落内通行，且实际对被告的经营活动造成影响，对此原告未尽到合理的协助义务，因第三人主张权利，影响到被告对租赁物的使用，被告为保障经营活动的正常开展，额外向第三人支付相关费用96000元，因合同法中的过错责任是以过错程度来确定责任范围的，结合原告的过错程度，酌情减少被告租金67200元（96000元×70%）。“延安大勇公司”、原告与被告曹国庆未就公用厕所使用问题进行约定，故被告要求原告承担使用公用厕所额外支付的费用74000元，本院不予支持。扩建指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照法律规定，扩建应办理建设工程规划许可证。彩钢房即拆装式轻钢结构活动房，该种房屋的建设工程属于轻型钢结构工程，被告曹国庆在租赁物即院落上建设的彩钢房不属于扩建，也不属于装饰装修物，“延安大勇公司”、原告与被告曹国庆未约定租期届满后42间彩钢房的归属，故被告请求原告与被告共同承担修建42间彩钢房产生的费用，本院不予支持。原告诉请被告支付“承包费”，实为租金，租期已经届满，实际由被告曹国庆支付原告租金711265.35元（810343.35元-15078元-16800元-67200元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、被告曹国庆于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告延安天佳商贸有限公司租金711265.35元。
二、驳回原告延安天佳商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15878元，原告延安天佳商贸有限公司已预交，实际由原告延安天佳商贸有限公司承担6669元，由被告曹国庆承担9209元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 石亚弟
代理审判员 殷冬冬
人民陪审员 白 宇
二〇一五年一月八日
书 记 员 杜 瑞