广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终284号
上诉人（原审原告）：任光剑，男，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市恒远兆业房地产开发有限公司，住所地清远市新城。
法定代表人：梁靖湘
委托代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。
上诉人任光剑因与被上诉人清远市恒远兆业房地产开发有限公司（以下简称“恒远兆业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第861号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月27日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定恒远兆业公司将位于清远市新城××××号房屋出售给任光剑，建筑面积为117.74平方米，总房价款为521021元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，该商品方的一切风险转由买受人承担，同时买受人应承担该日起与该商品房相关的物业服务费用。如买受人因故未收到书面通知的，双方确认合同第八条的商品房的交付日期，买受人应到凤城郦都销售中心办理收楼手续。”附件四合同补充协议第4条约定：“买卖双方同意买卖合同第十一条增加补充条款为：（1）买卖人办理交付手续时如对商品房有质量异议，应当在当天以书面形式提出，以便及时处理，逾期未提出者，视为对本商品房没有异议。（2）对符合买卖合同第八条交付条件的商品房，买受人应先行办理交付手续，对不涉及房屋结构的质量异议，出卖人应按照保修的规定及时处理。”合同签订后，任光剑依约支付全部房屋价款。2013年12月26日，涉案房屋所在的凤城郦都N-2栋经建设局工程竣工验收备案。恒远兆业公司称其于2013年12月27日向任光剑发出了一份收楼通知书，通知任光剑定于2013年12月31日开始办理入伙，建议于2014年1月8日前来办理，该通知书由案外人杨长义代收。任光剑表示其在2014年年初才实际收到收楼通知书，次日便到凤城郦都处收楼，但现场发现天花模板未拆除、墙壁空鼓等问题，遂与恒远兆业公司的工作人员沟通，工作人员同意修复完毕另行通知收楼，但其后恒远兆业公司并没有再通知，故至今未收楼。对此，恒远兆业公司抗辩任光剑在诉称中已确认恒远兆业公司于2013年12月27日通知任光剑收楼，但任光剑首次前往收楼的时间是2014年7月6日，任光剑提出的问题，恒远兆业公司同意修复，在修复后亦电话通知任光剑收楼，但任光剑未收，直至2015年5月12日，任光剑才实际收楼。为此，恒远兆业公司提供了一份入伙收楼确认书，其中记载凤城郦都北二栋10单元03房业主姓名：任光剑……本人已清楚验收该单元，并确认以下事宜：一、根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》和有关交楼标准，现将该单元房屋移交给购房人，并经双方验收且确认无异。二、本人已按交楼程序办理收楼手续。……四、本人确认已收取本户型门禁卡／钥匙和入伙资料数量如下：1、门禁卡3张；2、入户门钥匙7把；3、信报箱钥匙2把；4、入伙资料1套；……在业主确认处有“任光剑”的签名确认。任光剑确认签名的真实性，但否认收取了涉案房屋的钥匙，陈述物业管理处要求其缴清物管费才同意交付门卡、钥匙。
原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。
涉案房屋所在的凤城郦都N-2栋于2013年12月26日经建设局工程竣工验收备案，任光剑在诉称中承认恒远兆业公司于2013年12月27日通知任光剑收楼。庭审中，任光剑表示其在收到通知次日即前往凤城郦都，但因发现天花模板未拆除、墙壁空鼓等问题而未收楼。上述任光剑所称的房屋问题并不属于建筑物的主体框架问题，若恒远兆业公司交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，任光剑可请求出卖人即恒远兆业公司承担修复责任；恒远兆业公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，任光剑亦可以自行或者委托他人修复。倘若存在上述问题，任光剑亦没有提供证据证明涉案房屋经过修补是否仍旧存在质量问题并因该质量问题严重影响居住使用。按照合同补充协议第4条的约定，任光剑作为买受人应先行办理交付手续。本案中，非出卖人的原因导致任光剑不能如期收楼，故对任光剑主张恒远兆业公司支付逾期交房违约金的请求，不予支持。
此外，任光剑签订了入伙收楼确认书，确认书显示涉案房屋的门禁卡、钥匙等已交给业主，故任光剑提出恒远兆业公司没有实际交付房屋的意见，不予采信。既然恒远兆业公司已将涉案房屋交付给任光剑，即不存在再次交付的问题，对于任光剑主张恒远兆业公司交付房屋的请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年9月29日作出（2015）清城法民一初字第861号民事判决：驳回任光剑的诉讼请求。本案受理费226元，由任光剑负担。
宣判后，上诉人任光剑不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判为被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金直至将房屋实际交付上诉人（违约金从2013年12月31日起按照万分之一计算至实际交房）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院判决偷换概念，对于上诉人认为所交付房屋不符合交付条件的事实，上诉人与被上诉人双方也确认，从复函可知，被上诉人不承认房屋存在问题，但也承认房屋屋顶位置木板还未拆除、墙壁瓷砖脱落、大面积墙身空鼓三项问题，当时被上诉人也是同意进行维修后再通知上诉人收楼的，只是被上诉人并没有履行其义务，至今也没有通知上诉人涉案房屋问题是否已修复。因此，本案的焦点是被上诉人是否有修复房屋并通知上诉人，而非房屋是否满足交付条件，房屋存在问题时上诉人是否应该收楼。原审审理的问题与本案焦点不符。被上诉人没有履行维修并通知收楼的义务，应承担违约责任。被上诉人在回函要求上诉人缴物业管理费，被上诉人以未缴物业管理费拒绝交钥匙，故被上诉人未实际向上诉人交楼。
被上诉人恒远兆业公司答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿平等的条件下签订的，对双方均有约束力，根据合同第8条约定涉案房屋的交楼条件是经住建局竣工验收备案，被上诉人在一审已经向法院提交了竣工验收备案表，证明涉案房屋在2013年12月26日已达到双方约定的交楼条件，对于该交楼条件被上诉人与上诉人之间从未变更。上诉人提出涉案房屋的几个问题属于质量维修范畴，不能成为上诉人拒绝收楼的理由。二、在涉案房屋达到了交付条件后，被上诉人已在2013年12月27日向上诉人履行了通知收楼的义务，在通知书中被上诉人也明确若上诉人逾期未办理收楼手续的，视为上诉人已经收楼，而实际上诉人是在2014年7月6日才到被上诉人处收楼，而且上诉人是在2015年5月12日实际办理了收楼手续。上诉人因为其自身原因迟延收楼，收楼时间应为履行通知义务的日期即2013年12月27日算。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任。
关于本案争议焦点：根据附件四合同补充协议第4条“买卖双方同意买卖合同第十一条增加补充条款为：（1）买卖人办理交付手续时如对商品房有质量异议，应当在当天以书面形式提出，以便及时处理，逾期未提出者，视为对本商品房没有异议。（2）对符合买卖合同第八条交付条件的商品房，买受人应先行办理交付手续，对不涉及房屋结构的质量异议，出卖人应按照保修的规定及时处理”的约定，涉案房屋经建设局工程竣工验收备案后，被上诉人于2013年12月27日按合同约定的地址向上诉人发出了一份收楼通知书，通知上诉人于2014年1月8日前来办理收楼。虽然上诉人称其在收到通知书后到被上诉人处办理收楼事宜，后因房屋存在房屋屋顶位置木板还未拆除、墙壁瓷砖脱落、大面积墙身空鼓等问题，双方同意在被上诉人将上述问题修复后再另行办理收楼手续，但上诉人未对其主张提供证据予以证实，况且根据上述约定，涉案房屋经竣工验收备案已达合同约定的房屋交付条件，经被上诉人书面通知后，上诉人对涉案房屋提出存在天花模板未拆除、墙壁空鼓等问题并不属于合同约定可拒绝接收房屋的范围，上诉人应按照合同的约定先行办理收楼手续，据此，上诉人要求被上诉人支付逾期交楼的违约金的上诉理由理据不足，本院不予采纳。另，上诉人提出的天花模板未拆除、墙壁空鼓等问题属于质保问题，对此造成上诉人损失的，上诉人可另循法律途径解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费452元，由上诉人任光剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。