湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2148号
上诉人（原审被告）陈永红。
委托代理人熊岳山。
被上诉人（原审原告）长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧金帆大厦1203室。
法定代表人郭昌彬，总经理。
委托代理人姜艳艳，系该公司员工。
上诉人陈永红因与被上诉人长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称世纪金源公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第05657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年5月1日，陈永红与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，陈永红购买了湘江世纪城望江苑6栋9层904号房屋一套，建筑面积179.29平方米，商品房买卖合同约定出卖人以邀请招标方式选聘世纪金源公司对该房屋进行前期物业管理。出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的临时管理规约并明示，买受人应当书面承诺遵守。湖南湘水雅境房地产开发有限公司并与世纪金源公司签订临时管理规约，其中附有湘江世纪城前期物业服务合同，前期物业服务合同约定，收费标准为住宅1.4元／月／建筑平方米（产权面积），业主在房屋交付时一次性预交半年的物业管理费，之后业主应在每半年开始前十日内履行交纳义务。在签订商品房买卖合同当日，陈永红就该套房屋签署了承诺书，同意遵守本临时管理规约，同意承担违反本临时管理规约的相应责任等。2009年9月24日，世纪金源公司与陈永红签订车库使用协议，协议约定，车库以50元／个／月向世纪金源公司交纳车库管理费，车库交付之日预交首半年的管理费，以后每半年交付一次。2011年1月22日，陈永红就该车库与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（办理产权证），约定陈永红购买湘江世纪城望江苑-1层-1800号车库一个，建筑面积74.12平方米。上述合同（协议）签订后，陈永红在2011年12月31日前向世纪金源公司交纳了房屋的物业服务费，但因车库漏水等原因，陈永红自2012年1月1日至2015年12月31日的房屋物业服务费计12048.29元（179.29×48月×1.4元）陈永红未再交纳。对车库管理费，陈永红交纳了2009年9月24日至2010年3月23日计6个月的车库管理费300元，自2010年3月24日至2015年12月31日计3462.90元（50元×69.258月）的车库管理费陈永红未再向世纪金源公司交纳。为维护世纪金源公司的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判令：1、陈永红给付湘江世纪城望江苑6栋904号房屋自2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，合计12048.48元；2、陈永红给付湘江世纪城望江苑地下车库b区125号车库自2010年3月24日至2015年12月31日的车位管理费3462.90元；3、陈永红承担上述欠费的每日万分之五的违约金；4、陈永红承担本案诉讼费。另查明，陈永红所购买的湘江世纪城望江苑6栋9层904号房屋已交付，但陈永红至今尚未入住。
原审法院认为：一、陈永红与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及世纪金源公司与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的临时管理规约及湘江世纪城前期物业服务合同、陈永红就该套房屋签署的承诺书、车库使用协议等，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；二、陈永红抗辩世纪金源公司提供的物业服务不符合合同约定，车库漏水等，并提供相应证据予以证明，说明世纪金源公司的物业管理服务存在瑕疵，世纪金源公司应对自己的物业服务质量予以改进。但陈永红以此为由拒交物业服务费，无法律依据，该院不予支持。因世纪金源公司的物业服务质量存在瑕疵，该院酌情陈永红按应交物业服务费的八折交纳。且陈永红现未入住该房，根据湖南省物业服务收费管理办法第十九条之规定，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。因此，陈永红应交纳的房屋物业服务费应为8674.77元（12048.29元×0.8×0.9），车库管理费应为2493.29元（3462.90元×0.8×0.9）；三、陈永红自2012年1月1日至2015年12月31日未再交纳房屋物业服务费，自2010年3月24日至2015年12月31日未再交纳车库管理费，陈永红的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但世纪金源公司要求陈永红对违约金按欠费金额的每日万分之五承担，该标准过高，该院酌情认定按应交费总额的10%交纳，即为1116.81元【（8674.77元+2493.29）×10%】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、陈永红在本判决生效之日起十日内支付长沙世纪金源物业管理有限责任公司自2012年1月1日至2015年12月31日的房屋物业服务费8674.77元；二、陈永红在本判决生效之日起十日内支付长沙世纪金源物业管理有限责任公司自2010年3月24日至2015年12月31日的车库管理费2493.29元；三、陈永红在本判决生效之日起十日内支付长沙世纪金源物业管理有限责任公司违约金1116.81元；四、驳回长沙世纪金源物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费318元，因适用简易程序，减半收取159元，由长沙世纪金源物业管理有限责任公司承担72元，陈永红承担87元。
上诉人陈永红不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定交纳违约金和车库管理费的事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。1、一审法庭举证时，车库漏水事实清楚，直至一审判决后车库还没有修好，导致上诉人的车库不能使用，房屋不能装修入住，物业公司的不作为行为是导致上诉人不交物业费的直接原因，一审判决支持收取车库物业费2493.29元不合理。2、上诉人没有违约，不应交纳违约金1116.81元。物业合同系物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于被上诉人没有履行说明义务，该条款无效。上诉人拒交物业费是由于被上诉人的不作为行为造成的，上诉人是行使正当的先履行抗辩权。违约金是惩罚违约行为，上诉人没有违约，不应交纳违约金。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。一审庭审结束时上诉人与被上诉人代理人当庭达成法庭外调解意见，主审法规没有与上诉人调解的情况下作出判决，不符合法律程序。综上，上诉人特提起上诉，请求：1、撤销对违约金和车库管理费的一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人世纪金源公司辩称：1、2015年11月之前车库漏水问题已经修好；2、车库漏水问题修好后，上诉人迟迟没有去验收，是上诉人自己的责任，故上诉人因欠缴物业费和车库管理费而导致的违约金，被上诉人要求上诉人支付。
本案在二审过程中，上诉人陈永红向本院提交了以下证据：1、涉案车库现场照片；2、微信群聊天记录照片。该两份证据拟证明：1、2016年2月2日一审判决后车库仍未修好，至今没有打开车库门修理。2、其他业主反映物业公司不作为的微信帖子。被上诉人对证据1的“三性”均有异议，提出看不到时间，也看不到拍摄的地方就是涉案的地方。被上诉人提出证据2只能说明业主主观的意见，且内容都在讲卫生和装修方面的问题，没有讲到管理和漏水问题。本院经审查认为，证据1因无其他证据佐证所拍摄的地方就是本案涉诉的漏水部位，故对其真实性不予认定；证据2系聊天记录和主观意见，不能直接证明案件事实，故不予认定。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：被上诉人世纪金源公司与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的临时管理规约及湘江世纪城前期物业服务合同、上诉人陈永红就本案涉诉房屋签署的承诺书、车库使用协议等，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业服务费，但上诉人未入住该房屋，以及被上诉人的服务存在瑕疵，原审判决考虑以上两个因素后，在八折的基础上再按九折判处物业服务费和车库管理费，较为妥当。上诉人拒交物业服务费和车库管理费，存在违约行为，应当支付违约金，原审判决酌情按欠缴费用的10%判处，较为公平合理。上诉人提出其拒交物业服务费、车库管理费是由于被上诉人的不作为行为造成的，上诉人系行使先履行抗辩权的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。上诉人提出一审程序违法的上诉意见，无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人陈永红的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费318元，由上诉人陈永红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。