杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初7415号原告：杭州城北电气承装公司，住所地：杭州市江干区机场路248号1幢。法定代表人：胡新伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：项苑，浙江遐观律师事务所律师。被告：何剑仁，男，1976年11月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告杭州城北电气承装公司为与被告杭州何剑仁房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员董臻静独任审判公开开庭进行了审理。原告杭州城北电气承装公司的委托诉讼代理人项苑、被告何剑仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州城北电气承装公司向本院提出诉讼请求称：1.确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号HEX2016-1）于2016年12月16日解除；2.判令被告立即履行腾房义务；3.判令被告支付房屋租金273414元（自2016年9月7日计算至合同解除日2016年12月16日止）；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金305405元；5.判令被告支付逾期腾房占有使用费781585元（以同期租金为计算标准，自2016年12月17日起算，暂算至2017年9月30日）；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第2项诉讼请求，并变更第5项诉讼请求为：判令被告支付逾期腾房占有使用费487085元（以同期租金为计算标准，自2016年12月17日起算，暂算至2017年9月30日，再扣除次承租人直接支付给原告的294500元）。事实与理由：2016年8月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：1、原告将坐落于杭州市孩儿巷155号、163号的房屋出租给被告作经营使用，房屋建筑面积为357平方米；2、出租形式为续租，期限自2016年9月7日至2019年9月6日止；3、租金按年递增计算，其中2016年9月7日至2017年9月6日的租金为人民币988080元，2017年9月7日至2018年9月6日的租金为人民币1017720元，2018年9月7日至2019年9月6日的租金为人民币1048250元，租金总额为3054050元；4、租金采用预付形式，一个季度支付一次，先付后租，提前一个月交纳下一周期租金。合同还约定：被告迟延支付租金满一个月的，原告有权在要求被告支付合同租期金额的10%作为违约金，同时原告有权单方解除合同收回房屋，并按照被告实际使用房屋天数按合同约定收取房屋租金。合同签订后，因合同为续租，租赁房屋为被告持续占有使用，故原告已经完全履行了房屋出租义务，对于房屋租金被告则分文未付，经原告多次催讨仍拒绝履行直至2016年12月15日，已迟延支付租金超过三个月。根据合同的前述约定，原告行使了合同的单方解除权，即在2016年12月15日以EMS快递的形式向被告送达了《解约通知函》。该函告知被告即时与其解除合同，并提出即时收回租赁房屋和按实际使用天数收取租金的要求。上述通知函于2016年12月16日送达被告。但从2016年12月16日至今，被告没有腾退房屋，也没有支付任何的租金，却持续占有使用房屋进行经营活动。原告认为，依法成立的房屋租赁关系受国家法律保护，双方当事人均应按照约定履行义务。被告至今拒绝按约定履行支付租金、腾退房屋的行为已经严重侵害了原告的合法权益。被告何剑仁辩称，被告没有收到解约函，合同还未解除，现在同意解除合同；原告要求的违约金过高，原告已经收到了次承租人的租金，并没有大的实际损失；对原告第二项诉讼请求没有异议，对第四项诉讼请求的计算方式以及金额也没有异议，但不应该是占有使用费，而是拖欠的租金；被告曾向原告缴纳押金187500元，应当予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交了解约通知函、EMS国内标准快递寄件人存根、回执查询单证明，用以证明原告行使单方解除权，房屋租赁合同已于2016年12月16日解除的事实，被告认为解约通知函被告没有收到过，对EMS存根原件有异议，认为没有被告签字。本院认为，原告邮件邮寄地址是被告的户籍所在地，被告亦在庭审中确认该地址系其母亲的地址，其与母亲居住在一起，该快递回执显示已经妥投，被告亦未能提供其他证据予以反驳原告的证据，故本院对原告的上述证据的证明效力予以认定，能够证明原告的待证事实。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2016年8月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）续签了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于杭州市孩儿巷155号、163号的房产出租给乙方作经营使用，房屋建筑面积为357平方米；续租期限自2016年9月7日至2019年9月6日，租金在最后一年的基础上每年递增3%：2016年9月7日-2017年9月6日的租金为988080元，2017年9月7日-2018年9月6日的租金为1017720元，2018年9月7日至2019年9月6日的租金为1048250元，租金总额为3054050元，租金采用预付方式，一个季度支付一次，先付后租，并提前一个月缴纳下一周期租金；若乙方迟延支付租金的，甲方有权要求其支付按合同租期金额的10%作为违约金，造成甲方损失的由乙方承担，乙方延迟支付租金满一个月的，甲方有权要求乙方支付违约金的同时单方解除本合同收回房屋，并按照乙方实际使用房屋天数按本合同约定收取房屋租金；承租方原支付的租房押金不变，租金届满后承租方应当结清承租房屋的物业管理费和水电费等其他相关费用，并不得损坏出租房提供的设施，否则出租方有权从该押金内扣除，承租方履行前述义务的，则押金如数退还。被告向原告缴纳的押金金额为187500元。上述合同签订之后，被告自2016年9月7日起一直未能按约支付租金，并将案涉房屋分别转租给吴芳平，杭州顶全便利店有限公司、汪少平。原告于2016年12月15日向被告的户籍地通过EMS邮寄了一份《解约通知函》，要求即时解除与被告签订的《房屋租赁合同》，收回案涉房产，并要求被告承担违约责任并赔偿损失，该邮件于2016年12月16日显示已妥投。原告在诉讼过程中，与次承租人吴芳平、杭州顶全便利店有限公司、汪少平协商后，向次承租人收取了部分未支付给被告的租金共计294500元。原告同意以2017年9月30日作为被告的腾房期限，并将向次承租人收取的租金抵扣被告所应缴纳的款项，被告在庭审中对于上述的计算方式予以认可。原告确认被告缴纳的187500元押金可以从原告的诉请款项中予以抵扣。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面适当的履行合同的约定。被告未能按照合同的约定按期支付租赁费用，构成违约，原告据此解除租赁合同，符合合同约定。根据合同法的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解决。原告向被告邮寄了《解约通知函》并于2016年12月16日妥投，原告要求确认原、被告的合同已经于2016年12月16日解除，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付房屋租金273414元以及房屋占有使用费487085元，被告对上述金额均无异议，本院予以确认。原告要求被告按三年租金总额的10%计算违约金为305405元，被告认为违约金过分高于原告的实际损失，请求予以调整，本院认为，原告的违约金虽过分高于其实际损失，但被告拖欠的租金长达一年且租金金额较高（2016-2017年的租金为988080元），本院参照一个季度的租金数额以及民间借贷的利率，酌情调整违约金为200000元，因原告同意从被告应付款项中抵扣应退还的押金187500元，本院将押金从违约金中予以抵扣，被告应另行向原告支付违约金12500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告杭州城北电气承装公司与被告何剑仁于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月16日解除；二、被告何剑仁于本判决生效之日起十日内支付原告杭州城北电气承装公司租金273414元；三、被告何剑仁于本判决生效之日起十日内支付原告杭州城北电气承装公司房屋占有使用费487085元；四、被告何剑仁于本判决生效之日起十日内另行支付原告杭州城北电气承装公司违约金12500元；五、驳回原告杭州城北电气承装公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14394元（原告已预缴16950元），因适用简易程序减半收取为7197元，由原告杭州城北电气承装公司负担712元，由被告何剑仁负担6485元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 董臻静二〇一七年十二月十二日代书记员 蒋梦婷?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-1-?