江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涟民初字第01562号
原告涟水县新华建筑安装工程有限公司，住所地涟水县今世缘大道121号。
法定代表人贾长虹，该公司总经理。
委托代理人程绍云，居民，该公司员工。
委托代理人张芳，江苏穿石律师事务所律师。
被告涟水润民置业有限公司，住所地涟水县淮浦南路水岸城邦小区内。
法定代表人孙慧荣，该公司总经理。
委托代理人李超，居民，该公司员工。
委托代理人单亚红，江苏文通律师事务所律师。
被告涟水兴涟城建投资发展有限公司，住所地涟水县涟城镇镇政府院内。
法定代表人杨金日，该公司董事长。
委托代理人孙智华，该公司法律顾问。
原告涟水县新华建筑安装工程有限公司（以下称新华公司）诉被告涟水润民置业有限公司（以下称润民公司）、涟水兴涟城建投资发展有限公司（以下称兴涟公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新华公司的委托代理人程绍云、张芳，被告润民公司的委托代理人李超、单亚红，被告兴涟公司的委托代理人孙智华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新华公司诉称，2010年被告润民公司将其建设的水岸城邦小区安置房工程与涟城镇万顷良田安置小区工程发包给原告新华公司施工。涟城镇万顷良田安置小区工程于2013年9月20日竣工，水岸城邦小区安置房工程因被告润民公司拖欠工程款而未能完工，2013年4月13日，原告新华公司与被告润民公司就上述两工程工程款结算达成还款协议，还款协议约定两工程总计欠款1143.9651万元，由被告润民公司代扣代缴税款179.3432万元，保修金累计104.3万元由被告润民公司于2014年底全部退还，被告润民公司于2013年9月底前办理好销售房屋的相关手续，否则按所欠工程款月息二分承担利息损失。上述协议由被告兴涟公司作担保，现被告润民公司没有按照还款协议履行全部义务，故请求判决：1、被告润民公司交付水岸城邦42栋403室房屋一套；2、被告润民公司返还保证金104.3万元；3、承担因延期办理产生的所欠款项利息损失283.906万元，合计422.9008万元，被告兴涟公司对上述款项承担担保责任。
被告润民公司辩称，原告新华公司所诉双方签订工程款结算协议及约定还款计划是事实，原告新华公司主张的水岸城邦42栋403室房屋经原告新华公司申请已出售给姚家松以抵原告新华公司工程款，故原告新华公司无权主张。
被告兴涟公司辩称，原告新华公司与被告兴涟公司签订交房协议属实，原告新华公司主张的442.9万元中涉及万顷良田安置小区9、10、13号楼款项的，被告兴涟公司同意承担责任。
经审理查明，2010年2月8日、2010年11月8日被告润民公司将淮浦路两侧部分工程（水岸城邦安置小区）、涟水县涟城镇万顷良田安置小区工程的土建、水电安装工程发包给原告新华公司施工，姚家松作为原告新华公司上述工程的项目经理。水岸城邦安置小区部分工程原告新华公司因故没有完成施工，双方解除了施工合同，万顷良田安置小区工程完成施工并交付使用。2013年4月13日，原告新华公司与被告润民公司就原告新华公司承包的水岸城邦安置房9-18号楼、万顷良田安置小区9、10、13号楼工程款签订还款协议，协议约定一、工程款总价为3080.2981万元，已付工程款总额为1936.3330万元，尚欠工程款1143.9651万元；二、由被告润民公司代扣代缴税款179.3432万元；三、水岸城邦安置小区10、11号楼扣保修金30万元、于2013年底前付15万元，2014年底前付清。12、13号楼扣保修金20万元，于2013年底前付清。万顷良田安置小区9、10、13号楼扣保修金54.3万元，于2013年底付28.3万元，于2014年底前付清。四、上述第一项减第二、三项后余860.3219万元，该款项全部用47号楼房产抵押，抵付价格为2650元／平米，未办理销售许可证的房屋被告润民公司保证在2013年9月底前办理好销售许可证手续并与原告新华公司办理好销售房屋的相关手续，因被告润民公司原因至2013年9月底前未能及时办理的按延期后所欠款额承担月息2分的利息。所抵住宅房屋按单元楼层上下均匀分布，具体房号见附表，附表（房源表）载明抵工程款房屋总价为8667050元。2015年2月6日原告新华公司与被告润民公司对抵作工程款的房屋具体面积进行了确认，按还款协议约定的抵付价格计算，所抵房屋应抵工程款8928115元，对超过部分261065元，原告新华公司盖章表示待双方结算时协商处理。2015年2月15日原告新华公司与被告润民公司就抵工程款的房屋签订了商品房买卖合同。
被告润民公司对上述还款协议真实性不表异议，但提出水岸城邦10-13号楼至今没有完工，还不能确定原告新华公司所施工的部分是否有需要扣除保修金的情形；万顷良田安置小区9、10、13号楼是否交付不清楚，按照行业规定保修金应在房屋验收后五年后支付，现原告新华公司无权要求退还保修金。
原告新华公司提出上述协议第四条约定的房屋被告润民公司按约定应于2013年9月底前办理好销售许可证手续并与原告新华公司办理好销售房屋的相关手续，但被告润民公司却于2015年2月15日才向其交付，故被告润民公司应按约定承担2013年10月1日至2015年2月15日期间利息损失。对此被告润民公司称自2013年4月13日协议签订后，约定抵工程款的房屋原告新华公司就有权销售了，不管原告新华公司采取何种方式销售房屋，都可以与被告润民公司签订房屋买卖合同，故被告润民公司不存在违约行为；被告兴涟公司认为抵工程款的房屋，如果购房者办理不了相关手续，被告润民公司才存在违约行为。庭审查明抵作工程款的房屋预售许可证办理时间为2015年2月12日。
2014年7月14日，被告兴涟公司与原告新华公司签订交房协议书，协议主要内容有：一、原告新华公司同意将万顷良田安置小区9、10、13号楼交给被告兴涟公司予以安置；二、被告兴涟公司承诺被告润民公司与原告新华公司2013年4月13日签订的还款协议中的各项条款必须履行，被告润民公司如不履行，被告兴涟公司愿为担保。
另查明，2012年8月27日，被告润民公司与上述两工程的项目经理姚家松签订房屋买卖协议，约定被告润民公司将水岸城邦42幢403室房屋一套出售给姚家松个人，姚家松以被告润民公司欠被告新华公司的工程款346948元抵作购房款，该款项在2013年4月13日结算时，协议为已付工程款。
上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述、工程施工合同、还款协议、交房协议等证据证实，本院予以采信。
本院认为，一、关于原告新华公司主张要求被告润民公司交付水岸城邦42栋403室房屋问题，被告润民公司于2012年8月27日将该房屋出售给姚家松，姚家松以被告润民公司欠原告新华公司的工程款抵房款，原告新华公司与被告润民公司在2013年4月13日签订还款协议时，对上述抵作房款的工程款确认为已付工程款，该房屋的债权人为姚家松，原告新华公司要求被告润民公司交付房屋无法律依据，本院不予支持。
二、关于原告新华公司主张的要求被告润民公司退还保修金问题，双方在签订还款协议时对保修金退还期限作了约定，被告润民公司未提出有需要动用保修金情形，故其应按照约定期限退还保修金104.3万元。被告润民公司辩解因水岸城邦10-13号楼至今没有完工，不能确定是否需要扣除保修金情形以及行业规定保修金应在房屋验收五年后退还，故原告新华公司现无权要求退还保修金。本院认为，因水岸城邦工程施工合同已解除，万顷良田工程已交付，且双方对保修金退还期限作了约定，故被告辩解不能成立，本院不予采纳。
三、关于原告新华公司主张的被告润民公司违反还款协议第四条，要求被告润民公司承担2013年10月1日至2015年2月15日期间所欠款项利息损失问题。被告润民公司于2015年2月12日办理了房屋预售许可证，2015年2月15日与原告新华公司办理了房屋买卖合同，违反了约定，故原告新华公司要求被告润民公司以8603219元为本金，月息2分，承担2013年10月1日至2015年2月15日之间的利息283.906万元，本院予以支持。
四、对被告兴涟公司是否承担担保责任问题，根据交房协议书约定，被告兴涟公司承诺被告润民公司与原告新华公司2013年4月13日签订的还款协议中的各项条款必须履行，被告润民公司如不履行，被告兴涟公司愿为担保。被告兴涟公司的承诺构成保证担保，双方未约定保证方式，保证人应按连带责任保证承担保证责任，保证人保证担保的范围为2013年4月13日签订的还款协议中的各项条款，故被告兴涟公司对被告润民公司退还保修金104.3万元、利息损失283.906万应承担连带还款责任。被告兴涟公司辩解称只承担涉及万顷良田工程的债务无事实依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告涟水润民置业有限公司于判决生效后30日内向原告涟水县新华建筑安装工程有限公司支付工程保修金104.3万元、欠款利息283.906万元，合计388.206万元，被告涟水兴涟城建投资发展有限公司承担连带还款责任。
二、驳回原告涟水县新华建筑安装工程有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40633元，由被告涟水润民置业有限公司负担37856元，原告涟水县新华建筑安装工程有限公司自行负担2777元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
审 判 长 李林峰
人民陪审员 宋秀成
人民陪审员 罗建华
二〇一五年十月十六日
书 记 员 朱丹丹