广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初9417号
原告（反诉被告）方美春，女，汉族，1950年2月1日出生，身份证住址浙江省金华市金东区。
委托代理人杨正华，广东广和律师事务所律师。
委托代理人刘伟，广东广和律师事务所实习律师。
被告宁静，女，汉族，1975年3月6日出生，身份证住址湖南省桂阳县。
被告陈志勇，男，汉族，1974年3月6日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
两被告委托代理人陈天贵，广东海埠律师事务所律师。
两被告委托代理人盛旭，广东海埠律师事务所律师。
被告（反诉原告）于俊增，男，汉族，1987年2月10日出生，身份证住址山东省冠县。
委托代理人朱剑晖，广东港联律师事务所律师。
委托代理人牛红彬，广东港联律师事务所律师。
上列原告方美春诉被告宁静、陈志勇、于俊增及被告于俊增反诉原告方美春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方美春及其委托代理人杨正华、被告宁静、陈志勇的委托代理人陈天贵、被告于俊增的委托代理人朱剑晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告方美春诉称，2009年4月18日，原告与被告陈志勇签订《房屋租赁合同书》，约定被告陈志勇将位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区一栋商住楼，共6套出租给原告使用；后2009年5月18日，被告陈志勇的妻子即被告宁静与原告签订《房屋租赁合同书》，约定将另位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区一栋商住楼，建筑面积共1800㎡左右，共22套出租给原告方美春使用，前述共计28套物业出租给原告使用。同时，租赁合同约定原告有权将室内打通，一切装修都由原告自行负责，且同意原告转租。合同签订后，原告即向被告陈志勇、宁静交付了租赁保证金47,200元；并按月将租金支付至被告陈志勇、宁静的指定账户即宁静的账户中。租赁房屋原告也进行了二次装修改造，即2009年和2010年进行了两次装修，将涉案房屋从烂尾楼改成住宅，装修改造金额共高达9,128,000元。后深圳市罗湖区人民法院于2012年发出《限期搬迁公告》，要求将涉案租赁房屋深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋301、304、401、404、502、503、602、606、704、705、706中的住户于2012年8月9日前自行迁出。原告才知被告陈志勇在原告不知情的情况下，将其中涉案租赁房屋商住楼1栋704出售给了被告于俊增，因被告于俊增拖欠银行按揭款直接导致法院查封涉案房屋，使原告与涉案租赁房屋次承租人的租赁合同无法履行，但原告方美春一直就涉案租赁房屋交租至2015年8月。
2016年4月6日，被告于俊增委托了十几个“黑衣人”，类似黑社会人员前来原告处强制收房，并明确表示涉案租赁房屋不会和原告继续履行《房屋租赁合同书》。涉案租赁房屋租户迫于威慑绕开原告与被告于俊增委托人签署了新的租赁合同。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第20条也明确规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。被告于俊增的行为违反了买卖不破租赁的原则，违反了前述规定，是违约行为。
原告与被告陈志勇、宁静签署了18年的租赁合同，且原告对涉案物业进行了两次重大升级改造的装修，装修改造金额总共高达9,128,000元。被告的行为给原告造成了巨大的损失。原告方已无法实际使用涉案租赁房屋，已经造成原告方的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告于俊增继续履行被告宁静、陈志勇的租赁合同；2、被告于俊增出售涉案租赁房屋时，原告享有优先购买权；3、三被告赔偿原告损失，就704号房赔偿原告装修、可期待租金、房屋租赁保证金、租金等各项损失共计510,878元；4、被告黄万勇承担第一、二、三项的全部责任和履行给付义务；5、本案全部诉讼费用由各被申请人告承担。
两被告陈志勇、宁静辩称，1、被告陈志勇与本案无关，本案的租赁关系的依据为2009年5月18日被告宁静与原告签订的《私人房屋租赁合同书》。而被告陈志勇并非该合同的出租方，根据合同的相对性原则，明显与本案无关，故被告陈志勇并非适格被告；2、被告宁静分别与原告签订的《私人房屋租赁合同书》合法有效，租赁期间被告不存在违约行为；3、原告主张就涉案房产赔偿其装修、可期待租金、房屋租赁保证金、租金等各项损失的诉讼请求没有事实、合同及法律上的依据，应当依法驳回；4、我方与原告签订的租赁合同已经将房屋交给原告使用，不存在违约情形，在转让涉案房产时已口头告知原告，但原告不行使优先购买权，而且我方也将存在租赁情形告知被告于俊增，被告于俊增明确表示接受，后来我方通知原告将租金交给于俊增，但原告因为各种担心，还是将租金交给我方，按照原来的交易习惯，我方代为收取原告的租金并返还给于俊增，于俊增同意这种做法，所以在整个过程中我方不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。综上所述，两被告陈志勇、宁静认为，被告陈志勇与本案无关，且在《私人房屋租赁合同书》有效履行期间，被告宁静不存在任何违约行为；原告要求两被告赔偿损失的诉讼请求没有事实依据、合同依据及法律依据，应当依法驳回原告相应的诉讼请求。
被告于俊增辩称，1、被告于俊增不存在违约行为，在被告于俊增合法行使合同解除权通知原告解除合同之前，原告一直正常使用涉案房产，不存在原告所称的无法使用的情况；2、原告要求赔偿金额的诉讼请求没有事实依据，原告自始至终从未提出过任何合法有效证据证明其在合法租赁期间内无法使用涉案房屋，更未提供任何合法有效证据证明因被告的违约行为造成的损失；3、原告要求赔偿金额的诉讼请求没有合同依据；4、原告要求赔偿金额的诉讼请求于法无据。综上所述，被告认为，在本案事实中，被告自始至终并不存在任何违约行为，原告的赔偿诉求并无事实予以支持且于约于法均无依据。且根据“谁主张、谁举证”的要求，原告应该出具合法有效的证据证明其主张，但原告既无证据证明答辩人违约，又无证据证明其因被告违约而造成的损失，理应承担举证不能的后果。请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告于俊增反诉称，2009年5月18日，宁静与方美春签订《私人房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定将位于西乡街道盐田社区一栋商住楼704（以下简称“涉案房产”）出租给方美春使用。根据《租赁合同》第十一条约定，方美春拖欠租金三个月以上的，出租方有权解除租赁合同。同时，《租赁合同》第十条约定，未经出租方书面同意，方美春不得转租。然而，方美春在承租涉案房产后未经出租方书面同意将涉案房产对外转租，且2010年4月后停止向出租方交纳租金。当于俊增知悉前速情况后，曾多次试图联系方美春通知其解除《租赁合同》，但方美春均拒不理会，致使于俊增无法与方美春联系。于俊增为维护其自身的合法权益，于2016年4月5日前往涉案房产粘贴告知解除《私人房屋租赁合同书》的公告并通知实际承租人。于俊增认为，方美春对外转租及拒付租金的行为明显严重违反《租赁合同》的相关约定，于俊增均有权依据《合同法》第二百二十四条与《租赁合同》第十一条解除《租赁合同》，且于俊增已于2016年4月5日依法依约行使了合同解除权。2016年5月，方美春向法院起诉要求于俊增赔偿损失，于俊增为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起反诉，请求依法判令：1、确认涉案《私人房屋租赁合同书》于2016年4月5日解除；2、方美春支付拖欠租金56,800元；3、方美春承担本案的诉讼费用。后于俊增于2016年10月19日向本院申请撤回第二项反诉诉讼请求。
原告方美春辩称，1、原告与被告陈志勇、宁静签订的《房屋租赁合同书》是合法有效的，该租赁合同书约定将涉案房产共28套含本案所有涉案物业，整体出租给本案原告，且在租赁合同书中明确约定原告是有转租权，且原告有权将室内整体打通，一切装修由原告自行负责。被告陈志勇、宁静将涉案房产转让给于俊增时，并没有通知本案原告，其也没有提交任何书面证据来证明该事实，陈志勇、宁静当庭表述将涉案房产出售给于俊增时，已明确告知涉案房产是带租约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，这一条是买卖不破租赁的原则，于俊增在受让涉案房产以后因其银行贷款逾期还款，房产被深圳市罗湖区人民法院查封，该院发出搬迁公告，导致原告无法使用租赁房屋；2、被告于俊增已严重违反租赁合同相关约定，原告基于合同信赖，对涉案房产进行两次重大装修改造，且涉案房产的水电也一直由原告承担，原告的租金也一直支付至2015年8月；3、涉案房产原告承租至2015年期间于俊增也从未向本案原告主张任何权利，本案原告也一直不清楚涉案房产已被出售的事实，所以于俊增所反诉的请求没有任何事实和法律依据。请求依法予以驳回。
经审理查明，陈志勇、宁静系夫妻，涉案房产为宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋704号房，原登记权利人为陈志勇。2009年5月18日，宁静与方美春签订《私人房屋租赁合同书》（以下简称《合同书》），约定宁静将位于宝安区西乡街道盐田社区一栋商住楼共二十二套出租给方美春使用。月租金总额17,600元，方美春应于每月5日前交付当月租金。《合同书》第十一条约定，如方美春拖欠租金三个月以上的，宁静有权解除租赁合同。合同签订后，宁静将涉案房屋交方美春使用，方美春通过转租收取案外人租金，并将租金转账支付给宁静。2009年10月23日，于俊增通过购买涉案房产，并于2009年10月28日办理过户登记手续成为涉案房产的所有权人。方美春当庭陈述于2016年年初才知道涉案房屋已转让给于俊增，因于俊增拖欠银行借款，导致罗湖法院查封涉案房产，致使涉案租赁房屋无法正常使用，造成巨大的经济损失，但其一直交租并当庭确认收取租金至2015年12月。陈志勇、宁静、于俊增对方美春的陈述不予认可，主张方美春自2010年4月份之后未再交租，其最迟在2012年罗湖区法院发出限期搬迁公告时已知道房屋转让给于俊增；方美春一直使用涉案房屋并对外转租，并不存在租赁合同无法履行的事实。2016年4月5日，于俊增以方美春长期拖欠租金为由，向方美春及其租户发出《私人房屋租赁合同书》解除通知及重新签订租约通知书。现涉案房屋已由于俊增收回使用。
另查明，涉案的704号房由于俊增抵押给广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行，因于俊增未能及时偿还借款，广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行于2012年6月4日向深圳市罗湖区人民法院申请强制执行，罗湖区人民法院查封了涉案房产，并发出限期搬迁公告，责令于俊增及占用涉案房产的住户于2012年8月9日前自行迁出。本院于2016年9月22日向罗湖区人民法院去函了解涉案房产的执行情况，该院复函，于俊增等十人已和广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行达成和解协议并履行完毕，广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行已申请撤回上述案件的执行，该院已裁定终结执行上述案件，并解除对上述涉案房产的查封。
以上事实，有方美春提交的《私人房屋租赁合同书》、装修合同时、收款现金支出凭证、付款记录、工地结算记录工程报价单、变压器图片、化粪池报价表、装修合同书及收据、罗湖法院限期搬迁公告、房产证复印件、银行转账凭证及流水清单，陈志勇、宁静提交的《私人房屋租赁合同书》，于俊增提交的《私人房屋租赁合同书》、实际承租人证明、宁静的收取租金账户银行流水、南方电网扣费信息、解除合同通知书、张贴照片，罗湖区人民法院函等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，方美春与宁静签订的《私人房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。涉案房屋已由于俊增购买并于2009年10月28日过户登记至于俊增名下，罗湖区人民法院曾于2012年发出限期搬迁公告，故方美春至迟应于当时已知悉房产转让给于俊增的事实，方美春当庭陈述其于2016年初才知道涉案房屋转让的事实明显不符合常理，本院不予采信。于俊增于2009年10月购买涉案房屋后，方美春仍继续承租涉案房屋，方美春主张涉案房产被罗湖区人民法院查封后无法正常使用，与案外人的租赁合同无法继续履行，部分房产无法继续转租，但又当庭确认其一直向宁静交纳租金至2015年12月份。本院认为，方美春主张租赁合同无法继续履行，却又一直向宁静交纳租金，方美春的主张不符合常理，且方美春亦未能提交相关证据证明哪些涉案房产无法正常使用或转租，故方美春应就此承担举证不能的不利后果。因此方美春关于涉案房产无法正常使用的主张缺乏事实依据，方美春基于涉案房屋无法正常使用，无法履行与案外人租赁合同而请求三被告赔偿装修、可期待租金、房屋租赁保证金、租金等损失共计510,878元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。根据方美春的主张，其自2016年开始未再交纳租金，根据《私人房屋租赁合同书》第十一条约定，如承租人拖欠租金三个月以上的，出租人有权解除租赁合同。故于俊增以方美春拖欠租金为由于2016年4月5日通知解除租赁合同符合约定，于俊增请求确认涉案《私人房屋租赁合同书》于2016年4月5日解除有事实和法律依据，本院予以支持。于俊增请求撤回关于支付租金的诉讼请求，是于俊增对自身民事权利的处分，本院依法予以准许。《私人房屋租赁合同书》已于2016年4月5日解除，方美春已不是涉案房屋的承租人，亦无权再对涉案房屋主张优先购买权，故方美春请求继续履行原租赁合同并确认于俊增出售涉案房屋时享有优先购买权无事实和法律依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认方美春与宁静签订的《私人房屋租赁合同书》于2016年4月5日解除；
二、驳回方美春的全部诉讼请求。
案件受理费8,909元，反诉费100元，保全费3,075元，合计12,084元，均由方美春承担；方美春预交案件受理费14,225元，本院予以退回5,316元；于俊增预交反诉费610元，本院予以退回510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 晓 屏
审 判 员 何 静
人民陪审员 陈 荣
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 庄秋玲（兼）
书 记 员 李 娜
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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