西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初12951号原告（反诉被告）：王博，男，汉族，1986年6月15日出生，住西安市雁塔区，委托代理人：付波，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢玉明，男，汉族，1974年5月15日出生，住四川省巴中市巴州区，委托代理人：梁小军，陕西迎旭律师事务所律师。委托代理人：张泽芳，陕西迎旭律师事务所实习律师。第三人（反诉第三人）：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城四期第34幢1单元1层10105号。法定代表人：袁李，该公司总经理。原告（反诉被告）王博与被告谢玉明（反诉原告）及第三人（反诉第三人）陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称：“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王博及其委托代理人付波，被告（反诉原告）谢玉明的委托代理人梁小军、张泽芳到庭参加了诉讼，第三人（反诉第三人）经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王博诉称，王博、谢玉明与新环境公司于2017年4月13日签订《房屋买卖合同》，约定谢玉明以167万元成交价将其名下的位于西安市××区××号房屋予王博，因房屋设定抵押，谢玉明最迟应于2017年6月20日办理完解除抵押登记手续。合同又约定王博交付定金10万元；首付款42万在银行贷款审批通过手续办理时由第三方银行托管，双方最迟应于2017年7月20日前办理托管手续；其余购房款（银行贷款）直接支付至谢玉明指定账户。合同又约定交房时间为2017年10月15日之前。合同签订后，王博依约支付了10万定金，谢玉明办理完解押手续后，拒不办理网签等手续。王博及新环境公司多次催促，谢玉明拒绝配合。2017年9月，谢玉明向新环境公司表示其不再出售房屋；9月中旬又向新环境公司表示原告加价30万元后可继续履行合同。2017年9月22日，新环境公司向谢玉明发出要求其继续履行合同的书面《通知》，谢玉明仍拒绝履行，致使王博购房目的无法实现。现王博向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除王博、谢玉明与新环境公司签订的《房屋买卖合同》；2、谢玉明返还王博定金10万元并支付违约金33.4万元，合计43.4万元；3、谢玉明赔偿王博中介费42500元、律师费30000元、定金利息2175元，共计74675元；4、诉讼费、评估费由谢玉明承担。被告（反诉原告）谢玉明反诉并辩称，其同意解除三方签订的定金协议，而非买卖合同。谢玉明不同意返还10万元及34万元的违约金。王博42万首付贷款未通过银行审批，仅付10万定金后无其他履约行为，有履约不能的风险。谢玉明至今未收到任何与房屋买卖合同有关的书面告知材料，一直积极配合，是王博未按时履行自身义务。王博属于限购人员，不符合购房资格。赔偿中介费及律师费不予认可，因为中介费的发生是王博与新环境公司之间的关系，律师费于法无据不认可。房屋买卖合同为新环境公司提供的格式合同，违约责任过高，应当按实际损失及合同履行情况来具体确定赔偿责任。王博诉请的评估费、诉讼费由谢玉明承担不予认可，本案结果尚未可知，谢玉明不承担诉讼费用，评估费尚未实际发生不认可。谢玉明一直积极履行合同义务，王博拖延履行后续手续。王博隐瞒自身不符合限购政策之规定，银行贷款难批，王博存在不能给付房款的现实危险。涉案合同为新环境公司格式合同，违约责任过高，应适当减少。车位无法过户是房管局原因，非谢玉明原因。王博致使谢玉明合同目的不能实现，故诉至法院，请求判令：1、解除合同；2、10万元定金不予返还；3、本案诉讼费用由王博承担。原告（反诉被告）王博辩称，根据双方合同约定谢玉明无权解除合同，因为谢玉明违约。关于不返还10万元定金与事实不符，不履行合同的一方是谢玉明而非王博，诉讼费用由王博承担不认可。谢玉明对西安市人民办公厅的59号文理解有误，该文件是2017年6月27日发布的，双方的买卖合同是2017年4月13日签订的，不受限购政策的约束。王博购买房屋是以家庭为单位，王博配偶的户籍在周至县，有购房资格，合同没有履行的原因是因为王博缴纳定金以后，谢玉明不办理抵押登记手续，谢玉明在逾期办理完抵押登记后又不履行下一步程序。经审理查明，2017年4月13日，原告（反诉被告）王博与被告（反诉原告）谢玉明及第三人（反诉第三人）新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告（反诉被告）王博购买被告（反诉原告）谢玉明所有的坐落于西安市××区××号之房屋，房屋建筑面积128.79平方米，成交价格为1670000元（含车位款170000元）。付款方式：原告（反诉被告）于2017年4月13日自行支付被告（反诉原告）购房定金100000元，银行贷款审批通过手续办理之时原告（反诉被告）以第三方银行托管方式向被告（反诉原告）支付购房首付款420000元整，银行托管手续办理时间应早于2017年7月20日。剩余购房款980000元原告（反诉被告）以银行贷款方式向被告（反诉原告）支付，双方选择车位过户手续办理时原告（反诉被告）支付车位款170000元。涉案房屋现有招商银行约400000元抵押贷款，被告（反诉原告）应于2017年5月20日前还清贷款，最迟于2017年6月20日前解除抵押登记。合同约定的违约责任：合同一方未按合同约定条款履行义务的，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋成交总价款20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同对居间服务费的约定为：任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用。2017年4月13日，原告（反诉被告）王博向被告（反诉原告）谢玉明支付定金50000元，向第三人（反诉第三人）新环境公司支付中介费21250元。2017年4月14日，原告（反诉被告）王博再次向被告（反诉原告）谢玉明支付定金50000元。2017年4月19日，被告（反诉原告）谢玉明已全额清偿涉案房屋在招商银行的抵押贷款。2017年6月25日，西安市政府出台《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，该通知第二条限制非本市户籍居民家庭在西安市内购房，原告（反诉被告）王博在受限范围内，但其配偶司静户籍地在西安市××至县，不受该政策影响。经本院询问西安市房管局房产交易管理中心工作人员得知：家庭购房单位成员之一如果具有西安市户口（包括周至县等），则不需要提供2年个人所得税或社会保险缴纳证明。2017年9月23日，第三人（反诉第三人）新环境公司向被告（反诉原告）谢玉明通过EMS快递寄送《通知》一份，催促被告（反诉原告）谢玉明在3日内配合原告（反诉被告）王博及第三人（反诉第三人）新环境公司办理网签及过户事宜，该快递已由被告（反诉原告）谢玉明本人签收。另查明，被告（反诉原告）谢玉明于1996年5月15日于案外人段华英登记结婚，涉案房屋系2013年1月22日购买，案外人段华英未在涉案《房屋买卖合同》上签字，也未向被告（反诉原告）谢玉明出具书面授权委托手续。经本院当庭询问，被告（反诉原告）谢玉明表示房产证原件已于2017年5月初取得，但双方未办理网签，原告（反诉被告）王博亦未缴纳首付款。以上事实，有《房屋买卖合同》、《收条》、《收款收据》、EMS快递单、《通知》、签收凭证、结婚证、司静身份证、谢玉明身份证、销售不动产统一发票、个人贷款还清证明、追记笔录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人（反诉第三人）签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均主张解除三方签订的《房屋买卖合同》，本院依法予以支持。原告（反诉被告）王博向被告（反诉原告）谢玉明支付了购房定金100000元，被告（反诉原告）谢玉明也已解除涉案房屋抵押登记，合同具备继续履行条件。虽西安市政府出台《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，但该政策是以家庭为购房单位进行审查，原告（反诉被告）妻子为西安市××至县户籍，则原告（反诉被告）并未受该限购政策影响，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）隐瞒限购事实、致其不能实现合同目的、请求判令定金不予退还一节，于法无据，本院不予支持。虽《房屋买卖合同》未对网签时间做出明确约定，但被告（反诉原告）于2017年9月24日签收第三人（反诉第三人）寄送的催促其三日内配合办理网签手续的《通知》后并未提出异议，可以视为其对该期限是知情且认可的。被告（反诉原告）已于2017年5月取得涉案房屋产权证书，原告（反诉被告）也未受政策影响限购，故网签手续的办理不存在事实上的履行不能，而被告（反诉原告）至今仍未配合原告（反诉被告）及第三人（反诉第三人）办理涉案房屋网签手续，早已超过合同第六条约定的20个工作日宽限期，根据合同约定，原告（反诉被告）有权解除合同并追究被告（反诉原告）之违约责任，且双方在合同中约定违约金为房屋总价款的20%即334000元，该约定未超过法律规定的上限，属于合理范围，故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金334000元的请求，本院依法予以支持。定金系原告（反诉被告）为担保涉案合同的履行而缴纳，现合同因被告（反诉原告）过错不能履行，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还定金一节，合法有据，本院依法应予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿中介费21250元的主张，虽与本案不属同一法律关系，但双方在合同中有所约定，本院依法应予支持。另原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担律师代理费30000元一节，因双方在合同中有所约定，原告（反诉被告）亦出示有合法有效的增值税普通发票以证明其支出，本院依法应予支持对于其主张的利息部分，因无法律依据不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百零七条、《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）王博与被告（反诉原告）谢玉明、第三人（反诉第三人）陕西新环境房地产经纪有限公司于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》。被告（反诉原告）谢玉明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王博支付违约金334000元。被告（反诉原告）谢玉明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）退还定金100000元。被告（反诉原告）谢玉明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王博支付中介费21250元。被告（反诉原告）谢玉明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王博支付律师代理费30000元。驳回原告（反诉被告）王博的其余诉讼请求。驳回被告（反诉原告）谢玉明的其余反诉请求。本案案件受理费19830元，由王博承担830元，由谢玉明承担19000元。反诉受理费9915元，由谢玉明承担。因本案案件受理王博已预交，谢玉明应在本判决生效之日起十日内时将其应承担的费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孙文文人民陪审员  刘平均人民陪审员  王 艳二〇一八年七月十三日书 记 员  刘 敏