浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初6300号
原告：东阳解百商厦有限公司。
法定代表人：陈国民，执行董事。
委托代理人：陈建国、徐洁，浙江长虹律师事务所律师。
被告：普乐迪文化传播股份有限公司。
法定代表人：茹兴泉，董事长。
原告东阳解百商厦有限公司（以下简称东阳解百）与被告普乐迪文化传播股份有限公司（以下简称普乐迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法决定适用简易程序审理，后因被告下落不明转为适用普通程序组成合议庭进行审理，并于2016年9月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人徐洁到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东阳解百起诉称：原、被告于2011年10月8日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于东阳市XX街道XX路1号三至五层房屋（以下简称涉案租赁房屋），租赁期限十年，免租装修期结束之次日开始计算，即2012年1月10日至2022年12月9日。合同第三条约定“租金的支付方式为每年支付一次，第一次在甲方将房产交付给乙方之日支付，以后每次均提前30天支付”，并约定2016年1月8日至2017年1月7日之间的租金为121.46万元，即被告应当于2015年12月8日前支付上述租金，但被告仅支付该年度租金10万元，其余租金至今未付。请求：1、判决解除原、被告于2011年10月8日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告立即腾退涉案租赁房屋并支付租金304860元及拖欠的水电费1万元（租金及水电费已计算至2016年5月7日，此后继续计算至实际腾退之日止）；3、判令被告支付违约金278650元。在本案审理过程中，原告将第二项诉请变更为：判令被告立即腾退涉案租赁房屋并支付自2016年1月8日计算至涉案房屋租赁合同解除之日止的租金，此后由被告支付占有使用费至实际腾退之日止（占有使用费的计算标准与租赁合同约定的租金计算方式一致）。
为证明上述主张，原告提供了下列证据：
一、房屋租赁合同1份，以证明原、被告双方签订租赁合同及合同约定的具体内容等事实。
二、房屋产权证1份，以证明涉案租赁房屋系原告所有的事实。
三、函及邮寄回执各1份，以证明原告向被告催讨租金及未按期缴纳租金依法解除涉案租赁合同等事实。
被告普乐迪公司未作答辩也未提供证据。
对原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供书面质证意见。经审核，原告提供的证据符合有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。
根据本院确认的有效证据及原告的庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：原告系涉案租赁房屋的所有权人。原告（甲方）与被告于2011年10月8日签订了1份房屋租赁合同，约定原告将其所有的上述涉案租赁房屋出租给被告使用，合同约定的部分条款有：第二条租赁期限2.1甲方按本合同约定于2011年10月1日前将房产交付给乙方使用，甲方同意在房产交付乙方使用之次日起向乙方提供3个月的免租装修期，即自2011年10月10日起至2012年1月9日。免租装修期内甲方免收乙方的租金，但因乙方装修或使用房产而产生的水电费等由乙方承担。2.2甲方和乙方确认，房产的租赁期限为十年，自免租装修期结束之次日开始计算，即2012年1月10日至2022年12月9日。第三条租金及租金支付3.1本合同中房产的第一年租金为108万元整，第二年起的租金在前一年租金的基础上增加3%。3.2租金的支付方式为每年支付一次，第一次在甲方将房产交付给乙方之日支付，以后每次均提前30天交付。具体的租金数额和支付时间分别进行明确，其中第五年起止时间为2016年1月8日至2017年1月7日，租金为121.46万元。第十四条违约责任14.2乙方无法律或合同依据解除本合同的，乙方应按合同未履行部分的租金总额的25%向甲方支付违约金。合同还对双方其他各自权利义务等进行了详细约定。原告陈述，原告已按合同约定时间交付涉案租赁房屋，前四年被告也依照合同的约定及时支付房屋租金，但第五年的租金未依约支付。为此，原告于2016年5月3日向被告以特快专递的方式邮寄了一份函，主要内容为：限被告于收到本函件的七日之内缴清欠付的所有租金，如逾期未付，本司将立即解除与贵司之间于2011年10月8日签订的房屋租赁合同，并向贵司追讨我司因此遭受的一切损失。上述函件由被告的股东陈某甲（原系被告的法定代表人）于2016年5月6日签收。嗣后，被告至今仍未缴纳拖欠租金。
本院认为，原、被告签订房屋租赁合同后，原告已依约交付房屋，被告未依约支付第五年房屋租金121.46万元的事实清楚，证据充分，足以认定。原、被告签订的房屋租赁合同系双方的一致真实意思表示，内容未违反法律规定，应确认合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因被告拖欠房屋租金，原告已按照法律规定向被告送达了催讨租
金及未及时支付租金依法解除合同的通知，且被告在上述通知期限届满后仍未支付拖欠的租金，故原告要求解除与被告签订的涉案房屋租赁合同的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。合同解除时间应确定为函件中限被告支付租金期限届满之日的次日，即2016年5月14日。租赁合同解除后，被告理应腾退涉案租赁房屋，故要求被告腾退涉案租赁房屋的诉请，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。依照双方签订合同的约定，被告应于2015年12月8日前支付第五年121.46万元租金，但被告至今未支付，故原告变更后要求被告支付至涉案房屋租赁合同解除之日（2016年5月14日）止租金的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。经计算，第五年每日租金为3327.67元，截止2016年5月14日的合计租金应为419286.58元，扣除被告已支付的10万元，尚应支付319286.58元。租赁合同解除后，被告仍应支付按上述标准计算的占有使用费至被告实际腾退涉案租赁房屋之日止，故对原告的该项诉请，本院也予支持。因原告未提供证据证明被告拖欠水电费的相关依据，原告要求被告支付拖欠水电费1万元的诉请，本院不予支持。
因原、被告签订的租赁合同约定“乙方无法律或合同依据解除本合同的，乙方应按合同未履行部分的租金总额的25%向甲方支付违约金”，故被告应对由于其违约行为导致涉案租赁合同的解除承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。但由于原告未提供证据证明因被告违约行为给其造成的损失具体数额，其主张的违约金数额过高，结合本案的实际情况（主要为原告给予被告免租金三个月），本院酌情确定，被告应向原告支付违约金15万元。
综上，原告合理部分的诉请，本院予以支持，不合理部分的诉请，不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告东阳解百商厦有限公司与被告普乐迪文化传播股份有限公司于2011年10月8日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月14日解除。
二、被告普乐迪文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳解百商厦有限公司房屋租金319286.58元。
三、被告普乐迪文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于东阳市XX街道XX路1号三至五层房屋。
四、被告普乐迪文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳解百商厦有限公司自2016年5月14日起按每日3327.67元的标准计算的占有使用费至其实际腾退位于东阳市XX街道XX路1号三至五层房屋之日止。
五、被告普乐迪文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳解百商厦有限公司违约金15万元。
六、驳回原告东阳解百商厦有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13955元，由原告东阳解百商厦有限公司承担1524元，被告普乐迪文化传播股份有限公司承担12431元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 张均寅
人民陪审员 乔立仁
二〇一六年九月十四日
书 记 员 陆 晴
适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循讲求诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条第一款第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。