辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1930号
上诉人（原审被告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托代理人：张硕文，男，1985年11月18日出生，汉族，该公司工作人员，住址辽宁省大连市西岗区。
被上诉人（原审原告）：徐艳，女，1966年4月3日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称“轻工公司”）因与被上诉人徐艳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第01466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员单立参加评议的合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案，上诉人轻工公司委托代理人张硕文、被上诉人徐艳及委托代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐艳诉称：我通过轻工公司代理人于强，了解到于强正在代理轻工公司销售轻工公司开发的“云顶大厦”。我通过轻工公司代理人于强与轻工公司协商，以每平方米4850元的价格购买了轻工公司开发的位于沈阳市和平区文萃路24-1号1-9-2房屋，建筑面积211.05平方米，总房款为1，023，592元。我基于于强是轻工公司的代理人的事实，分两次将全部购房款交付给了于强。2006年11月6日，我在交付第二笔购房款的当日，我到轻工公司的售楼处与轻工公司签订了《商品买卖合同》，同时轻工公司不仅给我开具了金额1，023，592元和盖有轻工公司转帐收讫财务章的“专用收款收据”，轻工公司还指派工作人员将我与轻工公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记。现该房屋虽早已交付给我，但轻工公司却迟迟不给我开具购房款发票，也拒绝协助我办理房屋的所有权证。我为维护其合法权益，现依法起诉至人民法院，请求人民法院依法判令轻工公司协助我办理所购房屋的所有权证。1、判令轻工公司立即给我开具沈阳市和平区文萃路24-1号1-9-2房屋的购房发票。2、判令轻工公司立即给我办理沈阳市和平区文萃路24-1号1-9-2房屋的所有权证。3、判令轻工公司承担本案诉讼费用。
轻工公司辩称：1、实际上徐艳与于强之间是借款抵押的关系，而并非于强代理我与徐艳之间签订买卖合同关系，本案诉争的房产是以抵押物的形式而存在，至于徐艳与于强之间签订的买卖合同以及后续的房产备案手续，都是对该抵押物的确认；2、于强的诈骗事实已经被刑事判决所确认，徐艳所持有的商品房买卖合同、收款收据和后续的房产备案手续，均是于强诈骗的结果，理应认定无效；3、对于购房的收款收据，交款人是注明于强而并非徐艳，这与刑事判决相吻合，也证明了徐艳与于强之间的行为并非是购房行为，而是借款抵押行为。
原审法院审理查明：2006年10月6日，案外人于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住通知书等商品房销售手续。上述房产手续上均盖有轻工公司印章。
2006年11月6日，于强用已由轻工公司加盖印章及法定代表人李晓东加盖名章的商品房买卖合同（合同编号：GF-2000-0171）与徐艳徐艳签订商品房买卖合同1份，将轻工公司所有的位于沈阳市和平区文萃路24-1幢1-9-2号、建筑面积为211.05平方米的房屋出售给徐艳。合同载明，该商品房单价每平方米4850元，房屋总价款1，023，592元。同日，徐艳取得盖有轻工公司公司现金收讫财务章、收款金额为1，023，592元的专用收款收据。据徐艳当庭陈述，诉争房购房款已全部付清，其分二次付款，于2006年10月支付480，000元，存入于强会计郝广治银行卡帐户，有汇款回单为证；于签订合同当日支付完毕余款，其中有300，000元是徐艳银行帐户中取出，有取款回单为证。2006年11月，在轻工公司的协同下涉案商品房买卖合同在沈阳市房产局办理了合同备案登记。
2007年10月26日，于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。2009年12月11日，沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定：被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：
2006年10月6日，案外人于强以帮助沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。轻工公司人于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。
原审法院另查明：涉案房产已由徐艳居住使用，庭审中，徐艳提交了从2011年开始缴纳采暖费的凭证。涉案房产已取得沈阳市房产局下发的房屋初始登记的批复。徐艳因无法办理诉争房屋的产权证，故起诉来院。
原审法院认为，涉案商品房买卖合同应认定合法有效。本案确存在刑事法律关系和民事法律关系交叉中如何认定民事行为效力的问题。在上文提及的于强犯有合同诈骗犯罪的生效刑事判决中认定轻工公司为被害人，即于强以欺骗手段，骗取了轻工公司法定代表人的信任，取得轻工公司包括涉案房产在内的27套商品房销售手续，并将售房款占为己有的犯罪事实。根据于强犯罪一案中有关本案部分的具体认定，“于强以帮助沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出”以及本案查明的事实表明，于强以帮助轻工公司办理贷款需要房产抵押为由，从轻工公司处取得了盖有轻工公司单位印章的商品房销售手续，于强在与徐艳进行交易时，将盖有轻工公司单位印章的商品房销售合同、专用收款收据、准住单等交付给徐艳，且在轻工公司的协助下办理了涉案商品房买卖合同的备案，这一系列事实使买受人一方的徐艳有理由相信案外人于强是代表徐艳轻工公司销售涉案房产，同时交易中徐艳作为买受人一方为善意，支付了全部购房款。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”有关表见代理合同效力的规定，本案中，（1）轻工公司仅有为获取贷款，同意以包括涉案房产在内的27套商品房作抵押用于于强帮助轻工公司办理贷款，轻工公司并没有授权于强进行涉案商品房交易的真实意思表示，于强缔约行为属于超越代理权限；（2）涉案合同相对人即徐艳在主观上是善意，无过失；（3）合同相对人徐艳有理由相信行为人于强具有代理权，故涉案于强缔约行为构成对轻工公司的表见代理，于强售房后将房款占为己有的犯罪行为不影响徐艳与轻工公司之间的商品房买卖合同这一民事法律关系的成立且有效，涉案商品房买卖合同合法有效，具有法律拘束力，双方均应自觉履行。轻工公司交付房屋后尚未向徐艳出具购房发票、亦未协助徐艳办理房屋所有权证，导致徐艳至今未能取得房屋权属证书，轻工公司已构成违约，应承担违约责任，对徐艳的诉讼请求，该院予以支持。关于轻工公司提出徐艳与于强之间是借款抵押的关系的抗辩，徐艳有商品房买卖合同、购房收据等证据可证明双方是房屋买卖关系而轻工公司无证据证明徐艳与于强之间是借款关系，故对轻工公司抗辩，该院不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本判决生效之日起10日内，被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司为原告徐艳开具位于沈阳市和平区文萃路24-1幢1-9-2房屋的购房发票并协助原告徐艳办理房屋所有权证。案件受理费100元，由被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司负担。
宣判后，轻工公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：收款收据中交款人写明为于强，而非徐艳，且收据中加盖的是“转账收讫”章，能够证明该收据系轻工公司为办理银行贷款使用，而非收取诉争房屋购房款的凭证。轻工公司与徐艳之间不存在房屋买卖关系，轻工公司没有委托于强出售房屋的意思表示，于强与徐艳之间实际为借款抵押关系，而非房屋买卖关系，因此不存在表见代理。被上诉人未提供在《商品房买卖合同》签订当日向上诉人支付“购房款”的相关银行凭证，以印证收款收据的真实性。
被上诉人徐艳答辩称：一审判决认定事实清楚，收款收据证明于强与上诉人就被上诉人购房款已交付完毕，所以上诉人才向被上诉人开具了购房款专用收款收据，上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，不存在借款抵押关系。一审判决适用法律正确，上诉人给被上诉人开具了收款收据、准住单，并且将商品房买卖合同办理备案登记，加之于强担任上诉人总经理职务的事实，被上诉人有理由相信于强代表上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同。请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、告知书、云顶大厦入住收费明细表、电费缴费通知单、转款凭证、采暖费发票、询问笔录、钥匙一把、汇款回单、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书以及徐艳、轻工公司当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认，在卷为凭。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中上诉人主张的收款收据中交款人写明为于强，而非徐艳，且收据中加盖的是“转账收讫”章，能够证明该收据系上诉人轻工公司为办理银行贷款使用，而非收取诉争房屋购房款的凭证，上诉人轻工公司与被上诉人徐艳之间不存在房屋买卖关系，上诉人轻工公司没有委托于强出售房屋的意思表示的上诉理由。经查，本案案外人于强持盖有上诉人公章的商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单等售房手续与被上诉人进行商品房买卖，被上诉人在上诉人的协助下办理了涉案商品房买卖合同的备案，这一系列事实使作为买受人的被上诉人有充分理由相信于强有代理上诉人处分涉案商品房并收取房款的权利，于强的行为构成表见代理，即代表了上诉人，其行为所产生的责任，理应由上诉人承担。被上诉人已取得盖有轻工公司公司现金收讫财务章、收款金额为1，023，592元的专用收款收据，且被上诉人已占有使用了房屋，应认定被上诉人徐艳与上诉人轻工公司之间存在商品房买卖合同关系，轻工公司作为出卖人应履行出卖人的相应义务。一审判决上诉人轻工公司为被上诉人徐艳开具购房发票，并协助被上诉人徐艳办理房屋所有权证并无不妥。综合以上事实，对上诉人的上诉理由，因证据不足，本院不予采信。
综上所述，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月三日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。