上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0115执异322号
案外人上海伦芭曼酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人徐忠平，总经理。
委托代理人杨小青，上海市汇业律师事务所律师。
申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人杨华，行长。
委托代理人赵宁，男，平安银行股份有限公司上海分行工作。
被执行人上海科祺工业调速有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人郑文光，执行董事。
被执行人上海新动源科技集团有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人韩晓云，执行董事。
被执行人郑巨武，男，1972年2月2日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
被执行人陈通燕，女，1975年5月23日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)与被执行人上海科祺工业调速有限公司(以下简称科祺公司)、上海新动源科技集团有限公司(以下简称新动源公司)、郑巨武、陈通燕金融借款合同一案过程中，案外人上海伦芭曼酒店管理有限公司(以下简称伦芭曼公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人伦芭曼公司称，2013年9月4日，案外人的股东徐君代表伦芭曼公司和新动源公司签订《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定案外人租赁新动源公司名下的上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX层、XXX号和XX号X层房屋(以下简称系争房屋)，租期10年，自2013年9月4日起至2023年9月3日止，月租金为58,965元，每年2月1日前支付年租金707，580元。其中2013年9月4日至2014年1月31日为免租期。签订合同后，案外人按双方约定按时交纳房租，并花费巨资对上述房屋进行装修。2014年5月，案外人在征得新动源公司同意后，以案外人关联公司上海飞泰投资管理有限公司的名义将部分商铺(一层的102.35平方米以及二层的500平方米)出租给上海市工商行政管理局普陀分局(以下简称普陀工商局)。目前，系争房屋由案外人与普陀工商局共同使用。
2015年1月，新动源公司因急需大量资金，经与案外人协商一致，于2015年1月15日签订了《商铺租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)，补充协议约定将2016年2月4日至2024年2月3日的租金调整为320万，并于2016年2月3日前一次性支付给新动源公司。补充协议签订后，案外人按照约定支付了全部租金。支付租金具体情况为：2013年9月4日，徐君现金支付5.7万元定金给新动源公司副总顾谅谅；9月13日，徐君的妻子叶志华转账支付768,510元给新动源公司，以上为2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金，共825,510元。2015年2月3日，案外人法定代表人徐忠平转账支付176,895元给新动源公司;2月11日，徐忠平分别转账89,100元、76,585元给新动源公司;另案外人的关联公司上海飞泰投资管理有限公司还以支票的方式支付新动源公司365,000元，以上为2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金，共707,580元。2016年1月8日，徐忠平转账支付新动源公司的法定代表人郑文光10万元;1月11日，转账30万元;1月14日，转账25万元;1月15日，转账33万元;1月19日，转账27万元;1月22日，转账24万元;1月23日，转账24万元;1月24日，转账22万元;1月26日，转账27万元；1月27日，转账27万元；1月30日，案外人的关联公司上海飞泰投资管理有限公司以支票方式支付新动源公司的法定代表人郑文光37万元，2月6日，徐忠平转账支付新动源公司的法定代表人郑文光转账5万元；3月4日，转账1.5万元；3月10日，转账1.5万元；3月15日，转账2万元；3月21日，转账2万元；3月29日，转账2万元；4月7日，转账3万元；4月16日，转账2万元；4月26日，转账2万元；5月4日，转账3万元；5月16日，转账2万元；5月30日，转账3万元；6月15日，转账2万元；7月4日，转账1万元；7月6日，徐君现金支付2万元，以上共320万元为2015年2月1日至2023年9月3日期间房租。2016年7月6日，新动源公司出具一张320万元的收据，证明收到该笔租金。综上，案外人承租系争房屋后，实际支付了租金，故请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。
申请执行人平安银行上海分行不认可案外人的主张。首先，租赁合同是徐君签订的，没有证据证明其是代案外人订立租赁合同。其次，2014年12月9日和15日，新动源公司及徐君在系争房屋设立抵押时均出具《承诺函》，表示一旦银行要处置房屋，就予以终止该份租赁合同。现在申请执行人已经向法院申请将房屋处置变现，应该立即终止租赁合同。另申请执行人在办理被执行人科祺公司贷款时提供给申请执行人的租赁合同其中二楼的租金价格约定为每平方米每天2.5元，而案外人提供的租赁合同约定为1.5元。案外人在支付2015年租金时，实际支付日期为2015年2月3日、2015年2月11日，晚于合同约定的每年2月1日。此外，案外人提供的补充协议，对原租赁合同的主体、内容均进行了变更，合同当事方由两方变更为三方，对租金金额、支付方式、租金调整方式、支付对象等关键要素进行了变更，该补充协议实际上是一份新的合同，签订于2015年1月15日，而新动源公司是在2014年12月12日将系争房屋抵押给申请执行人的，申请执行人认为其作为抵押权人实现抵押权时不受租赁合同的约束。另，该补充协议不仅将租金大幅下调，还约定8年的租金一次性支付完毕，该协议严重损害了申请执行人作为抵押权人的合法利益，使得申请执行人无法通过处置抵押房产实现债权，申请执行人对该补充协议的真实性不予认可。案外人表示因新动源公司急需资金才同意大幅降低了租金，但补充协议约定的最后付款期是2016年2月3日，而案外人实际是在2016年7月初才支付完全部租金，这与新动源公司急需资金的说法严重不符。而且案外人无法提供全部付款凭证，已提供的付款凭证中部分凭证的时间或早于补充协议签订时间或晚于协议约定的最后付款期，案外人分20多次支付租金也与协议约定的“一次性支付”不符。请求法院驳回案外人提出的异议请求，对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。
本院查明，系争房屋产权登记在被执行人新动源公司名下。2014年12月12日，申请执行人平安银行上海分行取得对系争房屋的抵押权。2015年3月27日，系争房屋被江苏省南通市人民法院查封，本院后对房屋进行轮候查封。
另查明，2015年9月23日，本院依法作出(2015)浦民六(商)初字第9372号民事调解书，确定原告平安银行股份有限公司上海分行与被告上海科祺工业调速有限公司、上海新动源科技集团有限公司、郑巨武、陈通燕一致确认截至2015年6月1日，被告上海科祺工业调速有限公司积欠原告借款本金人民币20,000,000元、借款利息291,200元，被告上海科祺工业调速有限公司还应支付自2015年6月2日至2015年6月20日的利息及复利……若被告上海科祺工业调速有限公司未能按期履行付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告上海新动源科技集团有限公司协议，以位于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX层及X号、XX号X层的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额33,120,000元范围内优先受偿……后因被执行人未能履行生效判决书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。因本案申请执行人对系争房屋享有抵押权，后房屋处置权被移交本院。
听证审查过程中，申请执行人向本院提供2014年12月9日徐君在系争房屋设立抵押时出具的《承诺函》，证明承租人徐君承诺申请执行人如要处置房屋，就终止租赁合同。案外人对申请执行人提供的《承诺函》真实性不予确认，否认徐君在《承诺函》上签名。因双方对《承诺函》的真实性有争议，故本院对其证明效力不予确认。
另案外人提供了2013年9月4日签订的《商铺租赁合同》，载明出租方(甲方)为新动源公司，承租方(乙方)为徐君，合同约定租赁期为2013年9月4日至2023年9月3日，月租金为人民币58965元，其中一层租金为每平方米每天4.5元，二层租金为每平方米每天1.5元；自2016年9月4日起，租金逐年递增；承租人应于每年2月1日前支付租金。案外人另外提供了签订于2015年1月15日的补充协议，合同甲方(出租方)为新动源公司、乙方(承租方)徐君和丙方(法人代表)郑文光，合同约定将2016年2月4日至2024年2月3日的租金调整为人民币320万元，乙方应于2016年2月3日之前上述八年的房租一次性支付甲方，甲方同意房租直接支付到丙方的名下。
上述事实，有(2015)浦民六(商)初字第9372号民事调解书及听证笔录等证据在案佐证。
本院认为，案外人主张其合法承租系争房屋，在履行2013年9月4日《商铺租赁合同》时，当事人又重新协商后，于2015年1月15日签订了补充协议。本院从其听证审查中的陈述及提交的证据综合判断，其主张不能成立。理由如下：
一、案外人不能证明其实际支付租金。案外人提供以现金方式支付新动源公司5.7万元定金和2万元租金，但并无其他相关有效证据予以佐证，不能证明案外人就上述款项已支付给系争房屋的产权人。
二、案外人提供的支付租金的凭证，与租赁合同约定的付款时间不一致。补充协议签订于2015年1月15日，约定承租人应在2016年2月3日前一次性支付租金。但案外人提供的支付清单显示，其实际是分很多次支付了全部租金。其中有14张转账凭证共计34万元的支付日期晚于协议约定的最后付款期，且付款人与收款人并非全部是租赁合同上载明的当事人。案外人未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。
三、申请执行人已于2014年12月12日取得对系争房屋的抵押权，早于案外人提供的补充协议形成时间，出租方和承租方在系争房屋抵押后，仍在补充协议中约定一次性支付8年租期的租金，明显有违常理，且损害了抵押权人合法利益。
综上所述，案外人对系争房屋主张租赁权的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人上海伦芭曼酒店管理有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 刘鼎康
二〇一七年五月十一日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。