江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10513号
上诉人（原审被告）：林守琴，女，1964年2月29日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
被上诉人（原审原告）：南京金秋投资控股集团有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区白下路181号。
法定代表人：郭建民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：来云龙，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成培曦，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人林守琴因与被上诉人南京金秋投资控股集团有限公司（以下简称金秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人林守琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求,一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：1.上诉人与千禾公司的租赁合同并未到期。虽然双方最后一期租赁合同约定的租期为2015年1月1日至2015年12月31日，但并不是说双方租赁关系自此结束，而应是在无特殊原因的情况下，双方租赁合同应自动续期。因为自2002年以来，上诉人即承租涉案房屋，每年签一次合同，已经形成稳定的租赁惯例。根据双方合同第6条，除非遇到政府拆迁等不可抗力，租赁合同才能终止，被上诉人也一直未退还押金，也能证明双方租赁关系并未终止。2.出租方千禾公司于2015年10月14日注销，出租人权利发生转移，但千禾公司及被上诉人并未按合同第5条约定提前通知，系出租方违约，导致上诉人丧失了与新的出租权利主体协商变更租赁关系的机会与全力，导致上诉人利益受到侵害，因此，被上诉人在享有承继千禾公司租赁权利的同时也应承担其违约责任，即有义务维持之前的租赁关系。3.根据合同法的规定依据双方租赁合同第8条的约定，上诉人对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权。在本案中，无任何第三方有更具优势的承租条件，即双方约定的合同到期，被上诉人也不能无条件剥夺上诉人的优先承租权。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人金秋公司辩称,上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.案涉租赁合同2015年12月31日租赁期满，双方没有再签订新的租赁合同，被上诉人明确表示不再出租，也通知上诉人腾房，但上诉人目前还在占用房屋，其占用房屋没有法律依据,依法应当腾房。2.上诉人在上诉状中所称的权利转让与事实不符，本案房屋产权人就是被上诉人，从未发生改变，被上诉人的名称是从南京市粮食局第四分局变化而来，该事实不影响上诉人租赁房屋至届满。3.案涉房屋不存在优先续租的问题，案涉房屋不再出租。4.关于上诉人所提的拆迁利益问题，本案并非拆迁补偿案件，上诉人是就原审法院关于租赁合同腾房及使用费问题提出的上诉，拆迁问题不是本案的审理事实。且根据原审中被上诉人代理人的陈述，本案拆迁是发生在租赁合同期满之后，上诉人依法不能以拆迁来对抗法定的腾房请求权。
金秋公司向一审法院起诉请求：1.林守琴立即腾空并迁让栖霞街19号（25㎡）承租房屋；2.林守琴按4.9元每天向原告支付自2016年1月1日计算至实际搬迁之日止房屋使用费；3.林守琴承担本案诉讼费用。
一审认定事实：案涉栖霞街19号房屋原属南京市粮食局第四分局所有，于2002年11月14日办理了房屋所有权证及土地使用权证。2002年12月4日南京市粮食局作出宁粮市（2002）154号《关于撤销粮食分局组建公司的通知》，其中明确：撤销南京市粮食局第四分局，组建南京金秋粮油有限公司；2007年7月2日南京市粮食局作出宁粮产字[2007]69号《关于组建“南京天悦粮食物流（集团）”等四家公司的决定》，其中明确：组建南京嘉易盛贸易实业有限公司，行使对鼓楼粮食实业总公司、绿禾粮油经贸公司、秦淮粮油贸易公司、金秋粮油有限公司、雨花粮油总公司、奥凯工贸有限公司、天宇粮油贸易公司的经营管理职权。2010年南京金秋粮油有限责任公司先变更为南京金秋投资控股有限公司，后变更为金秋公司（即现企业名称）。2014年金秋公司独资成立了千禾公司，后于2015年10月14日注销千禾公司。
根据林守琴陈述，林守琴于2002年开始承租案涉房屋，期间因房屋所有权人或者管理人的名称变更，曾与不同主体名称的出租人签订租赁合同，合同均一年一签。2014年12月23日，由千禾公司（甲方）与林守琴（乙方）签订租赁合同一份，主要约定：1.甲方将栖霞街19号房屋的约25平方米出租给乙方；2.租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日；3.年租金1800元，先付后用，另付保证金500元；4.甲方保证房屋建筑结构完好，交付时设施能正常使用，乙方承担装修费用，并负责装修；乙方的装修方案在施工前需报送甲方同意后方可实施；本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业（含经甲方同意的增建部分）无偿交还给甲方，乙方须保证房屋及其内的固定附着物、设备、设施完好无损（自然磨损除外），并不影响房屋的正常使用；由乙方过失造成租赁物业损坏的由乙方负责修复；5.如发生出租方权利转让情况或拟变更租赁房屋所有权人，甲方应提前20天书面通知乙方，并保证本合同条款对租赁房屋未来出租方（产权人）继续有效；乙方承诺放弃此房的优先购买权；本合同到终止（包括到期、解约等），乙方改建、扩建、装潢、修缮的固定添附物及附加建筑所有权无偿归甲方所有，对乙方没有任何装修补偿，乙方不得故意损毁，如甲方要求恢复原状的乙方应当恢复至房屋原状；6.本合同终止时，乙方滞留房屋内物品视为放弃，甲方有权处置；本合同约定的出租房屋如合同到期前收到政府拆迁令，甲方有权随时终止本合同，乙方须及时搬出。征收拆迁补偿款全部归甲方所有，甲方给予乙方一个月的租金作为拆迁补偿（含营业损失、搬家费等全部费用）；7.合同终止时乙方延期交房，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金，违约金从保证金中扣除；若保证金不够支付违约金的，超过部分乙方补足；8.乙方对租赁房屋在同等条件下享有优先续约的权利。
合同到期后，金秋公司方未再与林守琴就案涉房屋签订租赁合同，林守琴亦未搬出租赁房屋；2016年3月18日，江苏苏源律师事务所向林守琴发送律师函一份，主要内容为：2014年12月23日千禾公司与林守琴签订的租赁合同已经到期，望林守琴在收函后3天之内清空租赁房屋并将房屋归还。林守琴收到律师函后，仍未搬出案涉房屋，使用至今，金秋公司遂具状诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，金秋公司系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。金秋公司的独资子公司千禾公司经金秋公司授权与林守琴签订的租赁合同，该合同依法有效，合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满，在租赁期满前千禾公司被金秋公司依法注销，金秋公司依法自行享有案涉房屋的相关权益。租期届满，金秋公司未再与林守琴就案涉房屋签订租赁合同，并于2016年3月18日通过律师函明确告知林守琴不再续租且要求林守琴搬出案涉房屋，应当认为千禾公司与林守琴之间房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，林守琴继续占有使用案涉房屋无法律或合同依据，故金秋公司起诉要求林守琴迁出并返还涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。但千禾公司收取林守琴的押金500元，应当由金秋公司予以退还。又因涉案房屋在合同期满后，仍由林守琴占有使用至今，故金秋公司要求林守琴按原租赁合同约定的租金标准4.9元/天（1800元/年÷365天）支付使用费于法有据，一审法院予以支持。林守琴辩称金秋公司没有退还押金，故双方之间形成不定期租赁合同关系，没有事实和法律依据，一审法院不予采信；林守琴辩称其租赁期间较长，应当享有相应的拆迁利益，因本案不涉及拆迁，金秋公司亦非拆迁单位，故是否拆迁以及拆迁利益如何分配与本案无关，本案不予理涉，林守琴要求获得相应拆迁利益后再迁让，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、林守琴于判决生效之日起二十日内腾空其占有使用的南京市栖霞区栖霞街19号房屋（25㎡），并返还给南京金秋投资控股集团有限公司；二、林守琴于判决生效之日起二十日内按4.9元/天标准向南京金秋投资控股集团有限公司支付自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；三、南京金秋投资控股集团有限公司于判决生效之日起二十日内退还林守琴押金500元。案件受理费130元，减半收取65元，由林守琴负担。
本案二审期间，上诉人提交以下证据拟作为新证据：1.2015年11月24日南京栖霞区老街片区危旧房城中村改造项目（一期）房屋征收补偿方案公告四页复印件；2.2014年11月20日被上诉人准备2015年不再和我们续租，提前20天贴的《致承租户的通知》复印件；3.2016年6月15日南京市人民政府对于征收决定复印件；4.栖霞老街片区危旧房城中村改造项目房屋征收公告一份复印件。以上证据，证明上诉人在合同有效期内遇到了政府拆迁，上诉人应该得到补偿。被上诉人对上述证据的质证意见为：1.关于证据1，不是本案新证据，落款时间是2015年11月24日，在起诉之前就存在，在二审作为新证据不符合法律规定，对真实性不予认可，关联性不认可。且这份文件是拆迁的征收意见，不是拆迁公告。对该证据均不予认可。2.证据2原审已经质证过，此次不再发表意见。3.对证据3、4的真实性予以认可，该两份证据能够反映政府拆迁公告时间为2016年6月15日，此时租赁期已满，征收公告中征收签约期间也是租赁期已满后的时间，正式拆迁时间为2016年7月15日至2016年10月12日。上诉人提交的证据1只是征求意见，并非正式文件。本案系租赁合同纠纷，被上诉人在原审中行使的是对房屋的请求权，上诉人上诉也是对该诉讼请求的上诉，关于拆迁涉及的权利义务关系，上诉人并未在原审中提出任何反诉或诉讼，也不是本案的审理争议点，况且从证据来看，该拆迁是发生在2015年12月31日租赁期满之后，与本案无关。本案的房屋实际上还是在上诉人占有使用当中，并未腾房拆迁。被上诉人无新证据提交。
一审查明的事实正确，二审予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，案涉房屋原系南京市粮食局第四分局所有，后案涉房屋的权利由金秋公司承继，虽然与上诉人签订租赁合同的房屋所有权人或管理人的名称有所变更，但不影响金秋公司作为案涉房屋的合法所有权人对案涉房屋行使权利。金秋公司的子公司千禾公司经金秋公司授权与上诉人签订的租赁合同合法有效，该租赁合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满，租赁期间千禾公司被金秋公司依法注销，金秋公司依法享有对案涉房屋的相关权益。租期届满后，被上诉人未再与上诉人续签租赁合同，且于2016年3月18日通过律师函明确告知上诉人不再续租的事实，即使双方自合同届满后形成不定期租赁关系，该租赁关系亦于上诉人收到律师函之日起解除，上诉人应从案涉房屋中迁出，并向被上诉人支付不定期租赁期间的租金或占有使用费，此后上诉人仍占有使用案涉房屋，依法还应当缴纳占有使用期间的房屋使用费。原审认定上诉人应自案涉房屋内迁出，并应按照原租赁合同约定的租金标准4.9元/天向被上诉人支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费、被上诉人收取的押金亦应予以退还并无不当。上诉人认为双方的租赁关系并未终止、应当继续履行且其具有优先承租权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人林守琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人林守琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年二月十四日
书记员 王 慧