北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08742号
上诉人（原审第三人）刘志峰，男，1966年8月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳区实验小学，住所地北京市朝阳区幸福一村四巷**号。
法定代表人陈立华，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王会东，男，1964年7月26日出生。
委托代理人张仁福（王会东之姐夫），男，1947年5月25日出生。
委托代理人孙宝智（王会东之姐夫），男，1958年8月14日出生。
上诉人刘志峰因与被上诉人北京市朝阳区实验小学（以下简称实验小学）、王会东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
实验小学一审诉称：实验小学、王会东之间是租赁合同关系，王会东承租实验小学管理的位于北京市朝阳区36号北侧东数第一间平房（下称涉案房屋），租赁合同一年一签。双方最后一次签订《房屋租赁合同》是2013年1月，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为11万元。合同到期后，双方未续签合同，王会东租金已支付至2013年12月31日。2013年10月12日，实验小学书面通知王会东《房屋租赁合同》到期后不再续签；2014年1月2日，实验小学再次书面通知王会东，要求王会东10日内腾退承租房屋；王会东均拒绝签收并腾退房屋。后实验小学得知，王会东在未获得实验小学同意的情况下私自将房屋转租与第三人刘志峰，现诉争房屋由刘志峰占有使用。为了维护实验小学的合法权益，特诉至法院：1.请求判令第三人刘志峰腾退位于北京市朝阳区幸福一村四巷36号北侧东数第一间平房；2.王会东按每日301元标准，支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
王会东一审辩称：我和实验小学2002年前后开始签订合同租赁涉案房屋，租赁合同是一年一签。开始时，我利用涉案房屋经营一个小书店，经营状况不好。2011年11月15日，未经实验小学允许我与刘志峰签订了《商铺转租协议》，将涉案房屋转租给了刘志峰，租期10年，当时我向刘志峰出示了我跟学校签订的租期一年的合同。转租后，以我的名义在涉案房屋处登记成立了志峰幸福茶庄（个体工商户），由刘志峰经营。涉案房屋每年都是我与实验小学签订租赁协议，最后一次签订租赁协议是2013年，2013年12月31日到期。现我与实验小学的租赁合同已经到期，我同意腾退，但刘志峰不同意腾退，刘志峰是实际使用人。实验小学要求我支付租金我有异议，房屋一直是刘志峰实际使用，我没有用，应当由房屋实际使用人支付费用，从2014年1月份到现在刘志峰也没有向我交房租。
刘志峰一审未出庭应诉，答辩期内向法庭提交了书面答辩意见，表示其与实验小学没有合同关系，实验小学不应该申请将自己追加为第三人。希望法庭能依法保护公司和私有财产权，维护正常生产和经营秩序。
一审法院经审理查明：2011年、2012年、2013年，经北京市朝阳区教育委员会、北京市朝阳区教育国有资产管理中心批准，实验小学（作为甲方）与王会东（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》，王会东承租实验小学管理的涉案房屋，租赁合同一年一签，租期分别为：2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日，年租金11万元。《房屋租赁合同》第九条第3项约定乙方擅自将承租房屋（场地）转租、转让、抵押、转借他人或擅自调换使用的，甲方有权终止合同，收回房屋（场地）使用权，由此产生的后果，甲方不承担任何责任。《房屋租赁合同》第十一条第3项约定，合同终止，乙方应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还甲方。
庭审中，实验小学提交了实验小学、王会东签订的租赁合同三份（2011年、2012年、2013年），用以证明双方的租赁关系及权利义务约定。王会东认可证据的真实性和证明目的。实验小学还提交了落款日期为2013年10月12日的《关于2014年学校出租房屋不再租赁通知》及张贴了通知的照片，用以证明实验小学通知王会东合同到期后不在续签合同，王会东应按期将房屋腾空并交回实验小学。王会东认可证据的真实性，但表示其不在涉案房屋处经营，没有见到过该通知。
王会东提交了2011年11月15日王会东（作为甲方）与刘志峰（作为乙方）签订的《商铺转租协议》，用以证明涉案房屋已经转租。《商铺转租协议》第二条约定，合同期为十年，即2011年11月16日至2021年11月15日；甲方承诺今后各年度在其与房屋产权单位承租合同存续的情况下，将该商铺转租给乙方，且租金不做调整……。《商铺转租协议》第三条约定，转租门面租赁期（含门面租赁合同续签期限）届满后，该门面装修设施的不动产归产权方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）所有。实验小学认可证据的真实性，但表示王会东转租涉案房屋未经实验小学批准，且根据实验小学、王会东的合同约定，涉案房屋不得转租，该协议对实验小学方没有约束力。
诉讼中，实验小学、王会东均确认双方就涉案房屋2013年签订的《房屋租赁合同》到期后，双方再未就涉案房屋签订租赁协议，王会东未将涉案房屋归还实验小学。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，实验小学与王会东签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现双方签订的《房屋租赁协议》已于2013年12月31日到期，且双方未续签协议，王会东无权继续占有、使用、支配涉案房屋。虽刘志峰与王会东的转租协议尚未到期，但该转租协议没有经过实验小学同意，对实验小学没有约束力，且王会东与实验小学之间的《房屋租赁协议》已经到期，故刘志峰无权继续占用涉案房屋。另，根据刘志峰与王会东签订的《商铺转租协议》第二条、第四条等内容的约定显示，刘志峰在签订协议便知晓实验小学、王会东之间租赁协议的内容。因此，一审法院对实验小学要求刘志峰腾退涉案房屋的主张予以支持。关于涉案房屋的使用费，按照实验小学、王会东签订的《房屋租赁协议》第十一条第3项的约定，合同终止后，王会东应将房屋归还实验小学，现合同已于2013年12月31日终止，但王会东未按合同约定将房屋归还实验小学，因此，一审法院对实验小学要求王会东按《房屋租赁协议》的租金标准支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的使用费的主张予以支持。刘志峰经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。
此外，关于王会东与刘志峰之间的权利、义务关系双方可协商解决，如协商不成可另行诉讼。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘志峰于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市朝阳区幸福一村四巷36号北侧东数第一间平房；二、王会东按每日三百零一元标准，向北京市朝阳区实验小学支付自二〇一四年一月一日至刘志峰实际腾退位于北京市朝阳区36号北侧东数第一间平房之日止的房屋使用费。
刘志峰不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审判决事实不清。判决书中，刘志峰在签订协议时便知晓实验小学与王会东之间租赁协议内容的表述，与事实不符。实际是王会东为不让刘志峰知晓其租赁价格，一直拒绝向刘志峰出示；2.一审判决违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第17条的规定，属于适用法律错误。综上，请求：1.撤销（2014）朝民初字第09063号民事判决第一项；2.二审案件受理费由被上诉人承担。
实验小学辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
王会东辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决第一项，不同意第二项。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于2014年学校出租房屋不再租赁通知》、照片、《商铺转租协议》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：实验小学与王会东签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。现因租赁期满，双方之间的租赁合同终止，故实验小学要求王会东腾退房屋并支付占有期间使用费的请求，理由正当，本院予以支持；使用费标准参照双方租金标准确定。因涉案房屋由刘志峰占有使用，虽刘志峰与王会东之间转租协议未到期，但因该协议未经实验小学同意，故刘志峰理应履行腾退义务。而对于王会东与刘志峰之间的权利、义务关系，双方另行解决。综上，一审法院判决的处理结果，并无不当，本院应予维持；对刘志峰的上诉理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由王会东负担（北京市朝阳区实验小学已交纳，王会东于本判决后十日内给付北京市朝阳区实验小学）。
二审案件受理费70元，由刘志峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 金园园
二〇一四年七月十五日
书 记 员 肖 斌