广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1747号
上诉人(原审被告)：黎火艳，男，汉族，1971年10月03日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：惠州市大河实业发展有限公司，住所地：惠州市惠城区马庄路31号金山商务港十楼。
法定代表人：吴大河。
委托代理人：朱启珍、吴志强，广东启鑫律师事务所律师。
上诉人黎火艳因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初7631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。黎火艳的代理人姚小刚，惠州市大河实业发展有限公司（下称：大河公司）的代理人吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年7月15日，原告大河公司一审诉称：2010年6月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告同意将坐落于惠州市麦地马庄路34号房屋出租给被告，租赁期限为十五年，自2010年6月1日至2025年6月1日，每月租金为130000元，前两个月为免租金，租金每五年递增8%，按月支付，即2010年6月1日至2015年5月31日，每月租金为130000元；2015年6月1日至2020年5月31日，每月租金为140400元。此外，合同第十三条约定，拖欠租金累计达2个月，原告可终止合同并收回房屋；第十五条约定，逾期未付租金的，每逾期一日，按月租金的3%加收滞纳金。现因被告长期拖欠原告租金，其行为已构成严重违约。请求：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除，被告立即归还涉案房屋给原告；2、被告立即支付截止至2015年5月31日拖欠的租金950000元及滞纳金950000元（滞纳金以每日按月租金的3%为标准计至付清全部租金止，暂计至2016年7月15日为15912000元）；3、被告立即支付拖欠租金1895400元（自2015年6月1日起计至合同解除之日，暂计至2016年7月15日）及滞纳金1895400元（滞纳金以每日按月租金的3%为标准计至付清全部租金止，暂计至2016年7月15日为10677420元）；上述款项暂计至2016年7月15日合计为人民币5690800元；4、被告承担本案之所有诉讼费用。
被告黎火艳一审答辩称，1、双方房屋租赁合同关系已于2016年8月15日经原告发函强行解除，原告强行解除合同行为属于违约行为，原告应当向被告承担违约责任，并承担被告装修损失。2、被告并无拖欠原告租金，被告一直有按合同约定支付租金给原告，原告收取租金后未向被告提供收据，2015年3月底惠东县法院向被告送达了（2015）惠东法立保字第23号裁定书要求被告将租金支付到惠东县人民法院账号。要求租金是13万元并非双方所约定，故我方提出异议，惠东县法院告知被告先不要将租金给原告，待法院核查后才让被告支付租金到法院执行账号。因惠东县法院的案件已移交到惠州中院进行审理，因此惠东县法院和惠州中院也并未告知我方将租金交至法院，故我方并无直接将租金交付给原告并不属于拖欠租金行为，我不存在违约行为。3、原告请求支持2015年7月14日前的租金已过诉讼时效，不应得到支持。4、即使认定被告拖欠原告租金，原告主张滞纳金标准过高没有法律依据。
原审法院审理查明：2010年6月1日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订了《房屋租赁合同》两份，其中一份约定，原告同意将坐落于惠州市麦地马庄路34号房屋，建筑面积6429.51平方米，房产证号为Ｃ2××80，证照齐全。其中房屋后面约600平方米空地为甲方使用，但无土地使用证，出租给被告，租赁期限为十五年，自2010年6月1日至2025年6月1日，每月租金为130000.00元，各项税费由乙方承担。租金自本合同生效之日起，每五年递增8%，即2010年6月1日至2015年5月31日，每月租金为130000.00元；2015年6月1日至2020年5月31日每月租金为140400.00元。乙方应于该合同生效之日向甲方支付4个月的租金（￥520000.00）作为房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁租金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，租金按月结算，由乙方于每月的15日前交给甲方。合同生效之日起前二个月为装修期，乙方免付租金。其中，合同第十三条中约定，拖欠租金累计达2个月，原告可终止合同并收回房屋；第十五条约定，逾期未付租金的，每逾期一日，按月租金的3%加收滞纳金。另一份《房屋租赁合同》中，除了“房屋租赁租金约定为42000元／月，各项税费由各项税费由乙方承担。租金自本合同生效之日起，每五年递增3%。乙方应于该合同生效之日向甲方支付10个月的租金（￥420000.00）作为房屋租赁保证金”与上述第一份合同有不同外，其余内容均为一致。，2010年5月29日，被告交付了52万租赁保证金给原告，原告开具了《收据》一份给被告，载明：金收到黎火艳租房押金人民币大写伍拾贰万元整。原告提交证据证明从2016年8月16日起至2015年3月6日，被告通过转账每月支付13万元到原告法定代表人妻子方如香的账户上，原告称上述款项是被告支付的租金；被告称上述款项是被告与方如香的其他经济业务往来款项。
2015年3月，惠东县人民法院向被告送达了（2015）惠东法立保字第23-1号《民事裁定书》，要求被告将每月的租金（2015年6月1日前为每月13万元，2015年6月1日后每月租金为140400元）支付到惠东县人民法院账号（户名：惠东县人民法院，行名：中国农业银行股份有限公司惠东华侨城支行；账号：44×××20）。从2015年4月份起，被告未向原告支付租金，也未按惠东县人民法院的要求予以提存。被告称已向惠东县人民法院提出了异议，但未提交相应的证据。2016年7月15日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除与被告于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》。
2016年9月27日，经原告申请本院作出（2016）粤1302民初7631号《民事裁定书》，裁定：一、查封被告黎火艳位于惠州市龙丰科肚烟草宿舍A栋第2层208号[房产证号:Ｃ0××95，建筑面积：40.04平方米]的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为30万元）；二、查封被告黎火艳所占份额位于惠州市麦地南路××房[房产证号：Ｃ0××42，建筑面积：115.95平方米]的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为70万元）。2017年2月13日，被告（反诉原告）向本院提出《撤诉申请书》，请求撤销本案的反诉请求，本院做出（2016）粤1302民初7631之一号《民事裁定书》，予以准许撤销反诉请求。
另查，经原告申请，本院于2016年9月27日作出（2016）粤1302民初7631号《民事裁定书》，裁定：一、查封被告黎火艳位于惠州市龙丰科肚烟草宿舍A栋第2层208房[房产证号：Ｃ6××95，建筑面积：40.04平方米]的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为30万元）；二、查封被告黎火艳所占份额位于惠州市麦地南路××房[房产证号：Ｃ7××42，建筑面积：115.95平方米]的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为70万元）。
原审法院认为，合法的合同关系依法应受法律保护。对于原、被告之间于2010年6月1日签订的两份《房屋租赁合同》，应当适用租金13万/月还是适用租金42000元/月的合同的问题，结合原告所提交的被告每月支付13万元到原告法定代表人妻子方如香账户的事实以及被告提交的实际交付52万元租赁押金的事实，并参照该地段同类型房屋租金的价格，可以认定双方之间实际履行的是每月租金13万元的合同（即2010年6月1日至2015年5月31日，每月租金为130000.00元；2015年6月1日至2020年5月31日，每月租金为140400.00元）。被告认为上述每月支付的13万元是被告与案外人方如香之间的其他经济业务往来款项，但并未提交相应的证据证明，该抗辩理由本院不予采信。当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。该合同签订后，被告支付租金到2015年3月份。对于被告拖欠的租金，被告应当依约足额、准时予以缴纳，原告要求被告缴纳拖欠的租金的请求本院予以支持。即被告应当从2015年4月份起至2015年5月31日，按13万元/月的标准向原告支付拖欠的租金；从2015年6月1日起至2020年5月31日止的期间内，按140400.00元/月的标准向原告支付租金。对于被告交付的租赁保证金52万元，可在被告应支付的上述租金中予以抵扣。对于合同是否予以解除的问题，庭审中原、被告均表示要求予以解除，本院同意按双方当事人的一致意见予以处理，解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，被告应当在合同解除之日起十五日内将所租赁的房屋交还给原告。对于原告要求被告支付滞纳金2845400元（950000元+1895400元）的请求，因原告并未提交相应的计算依据，本院无法予以核实，本案中不予处理，原告可在核实清楚后另行主张权利。被告（反诉原告）提出撤销反诉的请求，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2017年3月6日作出判决如下：一、解除原告惠州市大河实业发展有限公司与被告黎火艳之间签订的《房屋租赁合同》；被告黎火艳应在本判决发生法律效力之日起十五日内将其所承租的、位于惠州市麦地马庄路34号房屋[房产证号为Ｃ2××80]交还给原告惠州市大河实业发展有限公司。二、被告黎火艳应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告惠州市大河实业发展有限公司支付拖欠的房屋租金[从2010年4月1日至2015年5月31日，按每月租金130000.00元计付；从2015年6月1日至将上述房屋交付给原告之日止，按每月140400计付；被告交付的租赁保证金52万元在上述租金予以抵扣]。三、驳回原告惠州市大河实业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费51636元、保全费5000元，合计56636元（原告已预交），由被告黎火艳负担34563元，原告惠州市大河实业发展有限公司负担22073元。
上诉人大河公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二判项，改判被上诉人应于判决发生法律效力之日起七日内向上诉人支付拖欠的房屋租金（从2010年8月1日至2015年5月31日，按每月租金130000元计付，为100万元；从2015年6月1日至将上述房屋交付给上诉人之日止，按每月140400元计付；被上诉人交付的租赁保证金52万元在上述租金中予以抵扣。二、撤销原审判决第三判项，改判上诉人应于判决发生法律效力之日起七日内向上诉人支付滞纳金（以被上诉人从2010年8月1日至将上述房屋交付给上诉人之日止所欠房屋租金总额为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率的四倍给付）。三、撤销原审判决对案件受理费、保全费的分担方式，改判由被上诉人负担48363元，上诉人负担8273元。四、被上诉人承担本案二审诉讼费用。
事实和理由：一、原审未对上诉人提交的方如香账户收取租金流水进行核对，未对被上诉人欠付的租金进行认定，作出2015年4月1日前被上诉人未欠租金的认定。上诉人一审提交的收租流水可以显示，被上诉人从承租上诉人房屋免租期过后，存在多次不同额度的欠付租金的情况。具体在2010年12月、2011年11月、2012年4月5月6月9月、2013年5月6月7月、2014年1月2月3月4月以及2015年2月有所体现，金额不等，有当月完全未付的情况，也有只支付一部分的情况。上诉人提交的收租流水完全可以反映被上诉人欠付租金的情况，即自2010年8月份开始到2015年5月份，被上诉人共欠付上诉人租金100万元。但原审判决却对此项诉请予以驳回，明显枉顾事实，应予纠正。二、原审判决对上诉人提出的要求被上诉人承担违约滞纳金的诉请以“未提交相应的计算依据”为由不予处理，要求上诉人另行主张权利，没有事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十五条“违约责任”条款明确约定“乙方(被上诉人)逾期未交租金的，每逾期一日，甲方(上诉人)有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金”。上诉人诉请要求被上诉人承担滞纳金2845400元(950000元+1895400元)，而未按合同约定要求被上诉人承担日3%的高额滞纳金，是上诉人作为权利人的真实意思表示，是对自身权利的合理放弃，原审判决不应以未提交计算依据为由不予处置。因为被上诉人作为支付租金的义务人，其未能在承租期内按约定支付足额租金，且存在多次下个月份缴纳上月租金的情形，要想完全按照合同约定以欠付当天开始计算，并不现实，且数额必然超过上诉人诉请金额，上诉人的计算方法实际是减轻了被上诉人的负担。退一步讲，即便原审法院无法核实计算方法及依据，完全可以滞纳金约定过高为由适当减少，以被上诉人欠付房屋租金总额为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，也属合情合理。原审法院的不予处理且要求上诉人另行主张的认定，明显属于浪费司法资源，增加了各方当事人讼累。综上，原审判决认定事实不清，所作判决部分判项没有事实与法律依据，应予撤销。
黎火艳对大河公司的上诉在二审庭审中口头答辩称:1、大河公司的上诉已过上诉期限，法院不应当受理。本案在一审作出7631号民事判决后，原审法院于2017年3月20日向大河公司的反诉代理人送达该判决书，根据民诉法第82条和最高院的司法解释第132条规定，原审法院在2017年3月20日向大河公司代理人送达判决书，就代表大河公司知悉该内容，即大河公司应在2017年4月5日之前要提出上诉，但是在本案中，大河公司是在2017年4月25日才提交上诉状，因此其上诉已超过上诉期限，不具有提起上诉的权利，应当驳回上诉。2、大河公司上诉要求黎火艳从2010年8月1日开始计付租金没有法律依据，根据民法通则第136条第三款规定，延付或拒付的期限为一年，2016年7月15日向法院起诉要求黎火艳支付租金，因此大河公司诉请2015年7月14日之前的租金已过诉讼时效，不应得到支持，原审判决认定事实清楚。3、黎火艳不应当支付滞纳金，黎火艳从2015年4月起未付租金给大河公司的原因是大河公司与案外人纠纷，导致惠东县法院作出裁定要求冻结本案房屋的租金，但因为惠东法院冻结的租金标准与双方实际履行的租金标准不符，所以黎火艳向惠东法院提出异议，而惠东法院也告知黎火艳待法院对租金标准作出认定后再支付至法院账号，并同时要求黎火艳不得私自将租金支付给大河公司，所以黎火艳在双方对涉案房屋租金标准存在争议，且法院尚未对租金标准作出认定之前，未向大河公司支付租金的行为不构成违约，不应当支付滞纳金给大河公司。
上诉人黎火艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判原审判决第二判项中房屋租金计付标准为：“从2015年4月1日至2015年5月31日，按每月租金42000元计付；从2015年6月1日至将房屋交付给被上诉人之日止，按每月43260元计付。上诉人交付的租赁保证金52万元在上述租金中予以抵扣”。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一审判决认定部分事实不清，上诉人与被上诉人在实际中履行的是月租金为42000元的《房屋租赁合同》。1、涉案房屋月租金为42000元符合市场行情和交易习惯。根据《房屋租赁合同》的约定及被上诉人大河公司在一审庭审时的确认，签订合同时，涉案房屋是毛坯状态，上诉人黎火艳承租后，投入了约1200万元对涉案房屋进行装修、安装消防、修建停车场等。而上诉人黎火艳的承租期仅为15年，合同约定房屋租赁期届满后，被上诉人大河公司对黎火艳不予以补偿任何费用。即上诉人黎火艳投入1200万元巨额装修使用15年，平均到每个月就是约67000元。正是因为这样，所以被上诉人大河公司才会以42000元的月租金将涉案房屋出租给上诉人黎火艳，而对于上诉人黎火艳而言，也只有月租金为42000元才会同意承租该房屋，因为加上装修费用，上诉人黎火艳每月的租房费用为42000+67000=109000元，这个价格是符合市场行情的。相反，如果按照被上诉人大河公司所主张的月租金为13万元的话，那么加上裴修费用，上诉人黎火艳每月的租房费用就要将近20万元，这显然是不可能、显著高于市场价格、不符合交易习惯的。另外，被上诉人之所以愿意将房屋出租给上诉人的另外一个重要原因是，被上诉人自己无法修建停车场，而上诉人承租后可以修建停车场。2、双方实际也是按照42000元租金履行的。被上诉人大河公司每月仅是以租金4万元的标准向税务部门交税，而其每月也仅是开具4万元的发票给上诉人黎火艳及收取上诉人黎火艳4万元发票的税钱。如果真如被上诉人大河公司所主张的涉案房屋租金是13万元的话，那么被上诉人大河公司就应按照13万元的租金标准向税务部门交税和开具发票，然后再由上诉人黎火艳将13万元发票的税款支付给被上诉人大河公司。且如果被上诉人大河公司称其每月收到的租金为13万元，其却仅向税务部门申报4万元的租金并仅缴纳4万元租金的税，那被上诉人大河公司岂不是在赤裸裸逃税？综上，上诉人与被上诉人在实际中履行的是月租金为42000元的《房屋租赁合同》，涉案房屋2015年4月1日至2015年5月31日的租金应按每月租金42000元、2015年6月1日起的租金应按每月43260元计付。请求查明事实，判决支持上诉人的全部诉讼请求。
大河公司对黎火艳的上诉在二审庭审中口头答辩称:我司认为从提交的案外人方如香收租金的流水和黎火艳签订的房屋租赁合同以及黎火艳向大河公司出具的承诺书都可以确定，本案的租赁标准应当按每月13万元计算，即按我方提交的房屋租赁合同来确定。一审中，黎火艳并未就其向我方出具的承诺书提出可以推翻的证据，所以一审认定每月租金13万元具有事实和法律依据，其请求按42000元计算租金于法无据，请求予以驳回。
大河公司向本院提交了如下材料：大河公司自行制作的《黎火艳付租金流水明细》、2016年2月1日黎火艳出具的《欠租金》称：原欠大河公司租金在2016年4月还清。
黎火艳的代理人人质证认为：流水明细一审未提供且是其单方制作，不予认可。《欠租金》一审未提交，不属新证据，不应采纳。
本院审查认为大河公司向本院提交的《黎火艳付租金流水明细》是其自行制作的明细表，黎火艳并未认可，且无其他证据佐证，本院无法认定其证明力，《欠租金》仅能证明黎火艳欠其租金承诺在2016年4月还清的事实。大河公司还向本院提交了原审法院于2017年4月14日通过邮政专递向大河公司本诉代理人黄浩荣律师送达一审判决书，并于同月15日签收了邮件的《邮政速递流水》。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2017年3月20日，大河公司对黎火艳提出反诉的代理人吴志强在原审法院《送达回证》上签名收到原审判决书二份。2017年4月14日，原审法院通过邮政专递向大河公司原是本诉代理人黄浩荣律师送达原审判决书，于同月15日签收了邮件，大河公司于2017年4月25日具状提起上诉。黎火艳在原审诉讼过程中曾提出反诉，反诉请求：1、被反诉人赔偿装修款人民币720万元给反诉人；2、被反诉人支付违约金人民币15120元给反诉人；3、本案反诉费由被反诉人承担。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原审判决解除大河公司与黎火艳签订的《房屋租赁合同》，黎火艳应将承租的房屋（房产证号：Ｃ2××80）交还给大河公司，双方均无异议，本院予以维持。
根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议的主要有如下几方面：（一）关于大河公司上诉是否超过上诉期限的问题。经查，原审中，原审法院受理了黎火艳提出的反诉，并确认大河公司对黎火艳的反诉委托了反诉的代理人为吴志强律师，此后，黎火艳撤回了反诉，原审法院也作出了民事裁定书，准许黎火艳撤回反诉，说明反诉部分已审理完结，但原审法院将原审判决书送达给不是本诉代理人的吴志强律师签收，虽然吴志强律师明知其不是代理本诉而签收，做法不当，但不能因此认定原审送达程序恰当，原审法院发现送达问题后，于2017年4月14日重新送达原审判决书给大河公司的本诉代理人黄浩荣律师，应视为此时才送达了原审判决书给大河公司，其于同月25日具状提起上诉，并未超过法律规定的上诉期限，黎火艳认为大河公司的上诉已超过上诉期限的理由不充分，本院不予采纳。至于原审法院另行作出民事裁定书，准许黎火艳撤回反诉后，在原审判决书中又列反诉原告和反诉被告及反诉被告的代理人，该做法明显错误，本院予以纠正。（二）关于原审认定双方实院履行的是月租金13万元《房屋租赁合同》，而不是履行月租金42000元《房屋租赁合同》，以及认定黎火艳未支付2015年4月1日起的租金是否恰当的问题。黎火艳上诉主张实际履行的是月租金42000元的《房屋租赁合同》，应按该合同计算租金。经查，双方在同一时间确实签订了月租金分别为13万元、42000元的《房屋租赁合同》，但对为何签订两份《房屋租赁合同》双方说法均不一致，而从大河公司提供的证据来看，黎火艳是每月支付13万元到大河公司法定代表人妻子方如香的账户上，大河公司主张上述款项是支付租金，黎火艳主张上述款项是其与方如香的其他经济往来款，但其至今均未能提供证据证实，故原审采纳大河公司主张，对黎火艳主张不予采纳，认定双方当事人实际履行是的月租金13万元《房屋租赁合同》，而不是月租金42000元《房屋租赁合同》，具有事实依据，本院予以维持。黎火艳上诉主张实际履行的是月租金42000元《房屋租赁合同》，应按该合同计算租金的理由不能成立，本院不予支持。
大河公司上诉主张黎火艳是从2010年8月1日开始拖欠租金，原审认定2015年4月份以前的每月13万元的租金已付清，并从2015年4月份起计算拖欠租金错误，应予纠正的问题。经查，大河公司向原审已提交黎火艳至2015年3月6日每月通过转帐13万元到大河公司法定代表人妻子方如香的账户上，原审法院据此认定2015年4月份以前的租金已付清，大河公司并未提供新证据足以推翻上述的事实认定，其上诉主张黎火艳是从2010年8月1日开始拖欠租金，原审认定2015年4月份以前的租金已付清，并从2015年4月份起计算拖欠租金的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。至于滞纳金问题，由于原审法院对是谁违约并未作出认定，并认为大河公司未提交滞纳金计算依据，其无法予以核实，不予处理，并指引其核实后另行主张权利，也并无明显不可，本院予以维持，大河公司对此可另行主权利。而黎火艳对装修费的反诉请求已撤回，是否另行主张应由其另行决定处理。
综上所述，大河公司、黎火艳的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院均不予支持。原审判决实体处理并无不当，本院可予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费56636元，由大河公司负担22073元（已缴交），黎火艳负担34563元（已缴交）。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一七年九月七日
书记员 廖献鹏