重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第17305号
原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司，住所地重庆市渝北区空港东路23号2号楼5楼A区，组织机构代码：66894663-X。
法定代表人潘仲术，总经理。
委托代理人吴东海，重庆渝韬律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆惠昌生物制品有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段68号5层，组织机构代码：58280491-3。
法定代表人邢道静，总经理。
委托代理人余波，重庆志同律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司（以下简称仁和公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）重庆惠昌生物制品有限公司（以下简称惠昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员王婷婷、初攀东组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告仁和公司的委托代理人吴东海，被告惠昌公司的委托代理人余波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告仁和公司诉称，2014年5月9日，原、被告签订《库房租赁合同》，约定从2014年5月10日起被告租赁原告位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的房屋。2014年6月3日，双方签订《补充协议》，对租赁面积重新约定。原告将房屋交付被告后，被告未按合同约定支付租金。现被告既不支付租金也不将房屋交还原告。原告现诉至法院，请求判令：1.被告将房屋恢复原状并交付给原告；2.被告支付房屋占有使用费暂定132488元及利息损失暂定2900元（房屋占用费按合同约定的租金标准计算，暂计算至起诉之日，其后按788元每天计算至被告将房屋交付原告之日；利息损失按银行同期贷款利率计算至付清之日）；诉讼费由被告承担。
被告惠昌公司辩称并反诉称，2014年4月，原告因自己不再使用位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的库房（该库房由负一层车库），故与被告协商，将房屋出租给被告作为库房使用，并向被告保证，出租的负一层车库已经由原告买断产权，并且自己作库房使用多年，出租完全符合法律规定。故此，双方于2014年5月9日和6月3日，分别签订《房屋租赁合同》及补充协议。合同签订后，被告对库房进行了装修以及制冷、监控等设备、设施安装，对库房进行了使用。但使用不到两个月，2014年7月17日，重庆北部新区公安消防支队对被告租赁的房屋进行消防监督检查，认为在车库内设置货物库房属于消防安全违法行为，要求限期整改，被告立即将该情况通知了原告，原告答应负责解决。2014年7月21日，重庆北部新区公安消防支队以上述理由对库房进行了全部查封，并书面告诫，擅自拆封、使用被查封的部位或场所将依法予以处罚。鉴于原告无法对该消防安全违法行为进行整改，不能履行租赁合同约定的出租义务，被告只好搬出存放的货物，对装饰、设施设备等进行了拆除，并于2014年10月27日将租赁库房交还原告。原告将车库作为库房出租违反了法律的强制性规定，致使《库房租赁合同》及补充协议无效，并给被告造成经济损失，现被告反诉：1.确认双方签订的《库房租赁合同》及《补充协议》无效；2.原告赔偿被告因《库房租赁合同》及《补充协议》无效产生的经济损失16万元；诉讼费由原告承担。
经审理查明，2010年5月28日至2012年12月3日期间，仁和公司向重庆润都置业发展有限公司（以下简称润都公司）购买润都世纪停车位若干。其后，仁和公司将上述停车位改造成库房。
2014年5月9日，以仁和公司为甲方，以惠昌公司为乙方，双方签订《库房租赁合同》，约定：第一条，甲方将位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层库房，使用面积约810平方米，框混结构的房屋转租给乙方做库房使用。第二条，租赁期限从2014年5月10日至2019年5月9日，租金数额从2014年5月10日起计算租金，每月每平方25元，以后每年每平方递增5%租金。交房时间：从签订合同，保证金和第一季度租金交齐之日起交房，租金交付方式：一季度一次性收取房屋租金，乙方在每季度最后一个月的15日前支付下季度租金。第三条，乙方在本合同签订之日向甲方交纳房屋租赁保证金1万元，保证金不计利息，合同期满在乙方无违约责任下，甲方全额退还保证金给乙方。第六条，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方收取违约金。2014年6月3日，原、被告签订《补充协议》，约定被告已租面积810平方米从2014年8月9日起调整为每季按946平方米计算租金。
同日，仁和公司将与上述车库相邻部分出租给重庆倍宁生物医药有限公司（以下简称倍宁公司），二公司共用一个通道。
2014年7月17日，重庆北部新区公安消防支队在两公司共用的通道上张贴限期整改通知书，以车库内设置货物库房存在消防安全违法行为和火灾隐患为由，责令倍宁公司于2014年8月15日前整改。2014年7月21日，重庆北部新区公安消防支队再次张贴临时查封决定书，抬头为倍宁公司，查封了的上述库房，查封期限自2014年7月21日至2014年8月19日。庭审中，倍宁公司与惠昌公司共同的代理人陈述，两公司法律上是两个不同的公司，私下关系较好，共同租赁库房使用，消防支队查封时以为是一个公司，故只针对倍宁公司张贴了一份限期整改通知书、临时查封决定书，但张贴在两个公司共用通道上，足以使两个公司的库房不能使用。
2014年8月6日，仁和公司以倍宁公司的名义在网上对倍宁公司仓库装饰工程进行消防设计备案，2014年10月22日，重庆市北部新区公安消防支队在网上受理了该备案，并载明该工程未被确定为抽查对象。另外，润都世纪工程于2010年5月17日进行了消防验收备案。
2014年10月27日，惠昌公司工作人员与仁和公司工作人员罗凌签字一张单子，其上载明玻璃房不拆除、冷冻墙体地面拆除、地砖修补、地面清洁除渣。惠昌公司陈述该单子是双方对租赁场地进行了移交后签字确认的证据，仁和公司不认可，认为是移交场地的要求，不是真正进行了移交。
另查明，2014年6月5日，惠昌公司（甲方）与案外人刘文树（乙方）签订装饰工程合同，约定刘文树为惠昌公司装修。工程期限30天，工程价款55000元。甲方于2014年6月5日支付50%的工程款共计27500元，2014年6月20日支付30%的工程款共计16500元，2014年7月10日支付20%的工程款共计11000元。乙方在2014年6月30日将已经装好的房屋交于甲方使用。其后，惠昌公司支付了装修款，刘文树出具收到装修款79500元的收条。惠昌公司陈述，79500元是针对包括宿舍在内所有装修的款项，本案只主张合同上的55000元。刘文树出庭作证，陈述上述合同是装修惠昌公司太湖西路润都世纪车库，装修内容是刷乳胶漆、改线路等，认可此项装修收取55000元。
2014年5月22日，惠昌公司与重庆鹰雪制冷有限公司（以下简称鹰雪公司）签订《冻库整改合同》，约定鹰雪公司拆除原冻库和新建三个冻库，施工时间2014年5月22日至2014年6月30日，合同整改总价67300元。冻库整改费用单对材料部分、拆迁安装部分、土建部分价格作了约定。2014年8月20日，惠昌公司与重庆鹰雪制冷有限公司（以下简称鹰雪公司）签订《制冷设备购销合同》，约定惠昌公司向鹰雪公司购买冻库冷媒等，合同金额为91060元。其后，惠昌公司支付鹰雪公司材料费，并开具了2014年5月19日的发票9张，2014年5月21日的发票1张、2014年6月5日的发票2张，金额共计184285元。2014年11月21日，鹰雪公司出具证明，载明冷库建造地址为润都世纪地下车库，并载明由于新库房材料与设备尺寸不符，本设备属于定制，故不能再次使用，其中能第二次使用的材料为库门2600元加库灯400元共计3000元，库房实际产生金额67300元-3000元=64300元。因场地不符合要求搬迁产生的人工费用3150元、机组设备搬运2800元、设备安装4200元共计10150元，综上，实际损失为64300元＋10150元=74450元。惠昌公司主张的损失费为该笔费用即74450元。比照费用单，上述损失主要为拆迁安装部分、土建部分以及部分材料损失。
2014年5月30日，惠昌公司与重庆汇生通科技发展有限公司（以下简称汇生通公司）签订合同书，约定惠昌公司向汇生通公司购买松下摄像机、雅安电源及支架等产品，金额合计40200元，送货地点渝北区太湖西路7号润都世纪负一层。其后，双方完成送货和付款，并开具落款时间为2014年12月11日、金额为40200元的发票一张。2014年11月27日，汇通公司出具《关于重庆惠昌生物医药有限公司仓库拆迁可二次使用材料证明》，载明原合同中摄像机、显示器等可二次使用，不属于库房搬迁的损失，上述材料金额共计19100元。因场地不符合要求监控系统搬迁损失21100元。比照合同书，上述损失主要为信号传输线、电源线、pvc管和开孔的损失。
2014年6月30日，江北区联创网络耗材经营部出具重庆惠昌生物网络整改方案，地点为润都世纪、新库房，合计金额分别为4750元、255元，合计4950元。2014年12月1日，该经营部出具证明，载明惠昌公司于2014年6月30日与我经营部签订网络整改合同，总金额4950元，其中可以再次使用的网络机柜220元、网络交换机280元，合计500元，其他材料与新库房的容量、型号不符合，不能再次使用，另耗材及人工费为损失项，由此产生的费用共计4450元。惠昌公司支付了款项，并出具时间为2014年9月29日的发票五张，金额分别为860元、860元、860元、870元、745元，共计4195元。
2014年10月30日，蒋光从出具收条收到惠昌公司2014年6月搬入润都世纪搬入人工费、安装费、车辆运输费以及2014年9月搬出润都世纪拆除费、运输费共计10700元。蒋光从出庭作证，对以上费用真实性、关联性予以认可。
被告认为，房屋占有使用费应计算至消防部门张贴整改、查封通知书之日，在查封期间货物只能搬出不能搬入。查封后被告要找库房、慢慢搬、等对方与消防部门协商等故直到2014年10月27日才交付库房。原告认为库房尚未交付，应一直计算到交付时止。
以上事实，有库房租赁合同、补充协议、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、润都世纪车位购买协议、收据、责令限期整改通知书、临时查封决定书、手写单、装饰工程合同及补充合同、发票、对账单、制冷设备购销合同及增加协议、验收单、发票、对账单、可二次使用材料证明、合同书、发票、对账单、可二次使用材料证明、综合业务受理单、网络安装方案、网络迁移方案、可二次使用材料证明、发票、对账单、现场勘查笔录、电话询问笔录、询问笔录、证人证言以及原、被告的陈述随案为证，以上证据经庭审质证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案中，原告未经批准将自己的车库改造成库房出租给被告，对车库产生火灾隐患，原、被告签订的《库房租赁合同》及补充协议因违反法律的强制性规定无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告的工作人员于2014年10月27日就涉案库房物品拆除进行了签字确认，结合证人蒋光从2014年10月30日向被告出具的2014年9月份搬出润都世纪的搬迁收条，且双方未举示其他库房交接的证据，本院将2014年10月27日认定为被告向原告移交库房的时间。原告仍起诉要求被告恢复原状和交付房屋，本院不予支持。
被告于2014年5月10日起租赁库房，于2014年10月27日交付库房，应支付该期间库房占有使用费。另外，消防部门于2014年7月21日查封库房，查封期限为2014年7月21日至2014年8月19日，该查封贴在倍宁公司与惠昌公司共用的通道上，则该期间从支付房屋占有使用费的期间中扣除。则被告应支付房屋占有使用费101742元{即2014年5月9日至2014年10月27日的库房占有使用费122545.16元［（810平方米×25元／平方米／月×3个月）＋（946平方米×25元／平方米／月×（2个月＋19天÷31天））］，减去查封期限的占有使用费20803.23元［（810平方米×25元／平方米／月×19天／31天）＋（946平方米×25元／平方米／月×11天／31天）］}。
被告陈述房屋占有使用费应算至查封之日，其后的时间被告还需要找新库房、搬家等，由于上述事由皆系被告可以自行控制时间的事宜，在此期间被告仍在该场地存放货物、仍实际占有、使用库房，仍未将场地移交原告控制，也未产生临时租赁其他场地存放货物的损失，故该期间的占有使用费被告仍应支付。同时，查封期间货物可以搬出，查封期间可视为为被告搬迁酌定的合理时间。
由于合同无效，双方关于租金支付时间的约定亦无效，且合同履行不久即产生合同无法履行的事由，双方对是否应支付、应支付到何时的租金存在分歧，被告暂未支付租金未存在明显过错，故原告要求被告支付资金占用损失，本院不予支持。
关于被告主张的经济损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”即正常情况下合同履行完毕承租人应自行承担装饰装修费，因合同无效承租人的装饰装修未能全期使用完毕，对未使用部分的损失应由双方按过错分担。
本案中，原告将车位改造成库房出租，被告明知库房系车位改造而来仍承租，故原、被告对《库房租赁合同》无效均存在过错，本院酌情按照6：4划分原、被告责任。库房租赁期限为5年，被告实际占用库房的期限为2014年5月10日至2014年10月27日，约5.5个月，已经实际使用装修、设备价值的9%（5.5个月÷12个月÷5年），本院酌情主张装修、设备剩余91%的损失。被告主张的装修、设备损失主要系装修附合费、设备人工费、土建费、辅材费等不可回复的费用，本院结合实际付款情况予以支持。综上，原告应承担的损失为：87139元{［装修损失55000元＋制冷设备损失74450元＋电子设备损失21100元＋网络整改损失（4195元（据实付款金额）-500元）＋蒋光从搬出库房的运费、除渣费（10700元×1／2）］×91%×60%}。被告租赁涉案库房聘请蒋光从将货物从其他地方搬入库房的费用，不属于合同无效产生的损失，故本院对蒋光从搬出库房的运费、除渣费酌情主张蒋光从搬入、搬出车库费用的一半（10700元×1／2）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司与被告（反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司签订的《库房租赁合同》及补充协议无效；
二、被告（反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司房屋占有使用费101742元；
三、原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司损失87139元；
四、驳回原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费3990元，由原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担1490元，由被告（反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司负担2500元；反诉案件受理费3500元，由原告（反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担1800元，由被告（反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司负担1700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 贺前春
代理审判员 初攀东
代理审判员 王婷婷
二〇一五年五月十一日
书 记 员 杨 皎