广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0224民初282号原告：马某，男，1977年2月2日出生，汉族，住广东省仁化县。被告：仁化县丹霞街道黄屋村委会某某小组。负责人：马某2，村小组长。原告马某与被告仁化县丹霞街道黄屋村委会某某小组（以下简称村小组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某，被告村小组负责人马某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回房屋租赁押金人民币壹万元整（10000元）；2、判令被告退回房屋拆除后未实际使用期限8个月的租金人民币贰万壹仟元（21000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为被告本村村民。2014年6月1日，原告经村小组村民会议及协商与被告村小组签订《某某小组旧地库租赁合同》，被告将位于106国道旁一间旧油库房屋及用地租赁给原告经营使用，租赁期为3至5年，即从2014年6月1日起至2019年6月1日止。原告按“合同”约定已交纳了押金人民币壹万元整。第一年租金为人民币叁万元，第二年起每年递增5%计付租金。2014年6月1日，原告已交纳了第一年租金30000元。2015年6月1日按合同约定原告又向被告交纳了第二年（即2015年6日1日——2016年6月1日）的租金31500元。2015年9月份因为该房屋经县有关部门测定为违章建筑，并通知了被告要求拆除，被告也将此事告知了原告，丹霞街道办事处也通知了被告要求拆除该房屋。2015年10月13日县执法部门已通过程序强行将房屋拆除。此房屋拆除后，原告与被告的《租赁合同》实际已终止。该合同终止后，原告根据该合同第十条约定即向被告协商退回房屋拆除后未实际使用的月份（2015年4月11日——2016年6月）的租金和押金，被告也表示同意退回租金和押金，但迟迟未兑现。从2015年10月份至今原告曾多次向被告提出，被告却以种种理由搪塞，一直不退回给原告。被告村小组辩称：1、双方合同纠纷起因系仁化县政府拆除行为，应当与县政府协商赔偿事宜。案涉场地原系广东省石油企业集团仁化县公司在1997年1月1日与答辩人签订《租用土地协议书》租地后，建成加油站并经营多年，直至2011年4月15日双方签订《解除协议书》后予以解除，广东省石油企业集团仁化县公司将案涉场地、地上房屋建筑物及相关附属设施移交给答辩人后，答辩人又于2011年6月1日租赁给马胜祥经营饭店，租赁期至2014年6月1日，其后，答辩人才将案涉土地及房屋等附属设施租赁给被答辩人。答辩人、被答辩人自2014年6月1日签订《某某小组旧油库租赁合同》以来，答辩人一直如约履行合同，提供场地、房屋等其他相关附属设施设备给被答辩人使用，一年多来均相安无事，直至仁化县人民政府作出违章建筑认定并要求拆除。案涉场地及其上建筑物在1997年加油站建成后就一直存在，至政府拆除时已近二十年，多年来从未有政府相关部门、单位告知答辩人案涉土地上建筑物系违章建筑，答辩人此前对此均毫不知情，答辩人也因政府拆除行为造成损失，答辩人、被答辩人均系县政府拆除行为受害者，双方应共同与县政府协商赔偿事宜，方能将对双方的损害减至最低。2、被答辩人租赁后未能有效利用案涉土地，保护其上已存在的建筑物、构筑物，导致答辩人征收赔偿过低。答辩人在1997年1月1日将案涉土地租赁给广东省石油企业集团仁化县公司后，该公司就建设加油站并投入运营，在双方解除租赁同后，答辩人又将案涉土地及地上建筑物租赁给马胜祥经营饭店，马胜祥均能整修建筑，正常营业，直至答辩人将案涉土地及其上建筑物租赁给被答辩人后，被答辩人对建筑物及附属设施疏于管理，任由房屋及附属设施闲置、损毁，从未对地上房屋等附属设施进行过整理、管护，造成其上建筑物、构筑物价值贬损。韶关市中土源土地与房地产评估有限公司出具的房地产估价报告书认定：“…仁化县丹霞街道办事处黄屋村委会某某小组，原为加油站，现己停止使用，地上已无加油机器等设备…”，造成答辩人在县政府征收案涉土地及地上建筑物时，依照废旧建筑物及构筑物赔偿标准予以征收，被答辩人实际上已给答辩人造成经济损失。3、县政府房屋拆除行为系2015年11月13日发生，被答辩人计算未利用时限错误。退一步来说，即使被答辩人诉求主张案涉土地地上建筑物、构筑物拆除后，要求退回未使用期限租金，也应当按照实际房屋拆除时间计算。答辩人自2014年6月1日将案涉土地及其上建筑物、构筑物交给被答辩人管理、使用后，直至2015年10月13日县政府才组织人员予以拆除，被答辩人提交的证据5现场拆除照片均系10月13日当场拍摄，其实际未使用时间系2015年10月13日至合同约定的解除时间2016年6月1日，共计232天，依据租赁合同约定的年租金31500元÷365天×232天=20021.92元计算方才合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马某系被告村小组村民。2014年6月1日，原、被告签订《某某小组旧油库租赁合同》，约定：“甲方：某某小组。乙方：马某。甲方将位于106国道旁一间旧油库房屋及用地以租赁方式租给乙方经营使用。经双方协商达成以下协议：一、乙方承租期限为叁至伍年；即从2014年6月1日起至2019年6月1日止。二、为避免逾期交租等问题，甲方收取乙方人民币壹万元整（10000元）作为押金，租赁期满后退回乙方。三、租金按年支付：人民币叁万元整（30000元）/每年，逐年递增5%计算支付，即：第一年：2014年6月1日至2015年6月1日（叁万元）；第二年：2015年6月1日至2016年6月1日（叁万壹仟伍佰元整）……八、违约责任：协议一经签订即具有法律效力。甲乙双方均不得违约。若一方违约，应赔偿守约方因违约方违约造成的经济损失。……”原告于2014年6月1日向被告支付了押金10000元和租金30000元（2014年6月1日—2015年5月30日），于2015年6月5日向被告支付了租金31500元（2015年6月1日—2016年6月1日）。仁化县丹霞街道办事处于2015年9月18日下发《丹霞街道关于拆除黄屋村委会某某小组旧加油站的通知》（以下简称《丹霞街道通知》)。《丹霞街道通知》中认定该旧加油站（即旧油库）系违章建筑，要求村小组于2015年9月28日前自行拆迁旧加油站建筑物。仁化县交通运输局于2015年9月23日下发《关于拆除旧加油站建筑物的通知》(以下简称《拆除通知》)。《拆除通知》认定旧加油站属于公路建筑控制区范围，两处建筑物均处于平面交叉道口和道路弯道旁，妨碍安全视距，危及交通安全，存在严重交通安全隐患，要求被告对该建筑物自行拆除。县执法部门于2015年10月13日对旧油库（即旧加油站）进行强制拆除。旧油库拆除后，原告马某与被告村小组签订的合同无法继续履行，原告遂要求被告退回房屋拆除后未实际使用的月份租金和押金，被告村小组认为原告马某计算未实际使用期限的租金有误，不予退回。原告马某于2017年3月21日诉至本院，提出以上诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是原告马某未实际使用期限的计算。原告马某与被告村小组签订的《某某小组旧油库租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，受法律保护。签订上述合同后，原告按照合同约定于2014年6月1日向被告村小组支付了押金10000元和租金30000元（2014年6月1日—2015年5月30日），于2015年6月5日向被告支付了租金31500元（2015年6月1日—2016年6月1日）。被告收取款项后，旧加油站经仁化县住建局认定为违章建筑。执法部门于2015年10月13日将旧加油站进行强制拆除，因此被告村小组无法继续履行合同。按照合同约定，被告应承担违约责任。原告要求被告退回房屋租赁押金10000元，被告同意退回，本院予以照准。另原告要求被告退回房屋拆除后未实际使用期限8个月即2015年10月至2016年5月的租金21000元。被告认为租金的计算时间应从县执法部门实际拆除行为发生即2015年10月13日起算至2016年6月1日，共计232天，租金应为31500元÷365×232天=20021.92元。本院认为根据原告提交的证据《丹霞街道通知》记载，通知限令被告村小组在2015年9月28日前自行拆除旧加油站建筑物，如果村小组未能按时拆除，丹霞街道办将上报仁化县人民政府并依法进行强制拆除。因此，可以认定被告村小组于2015年9月28日后不能继续履行合同义务，退回原告未实际使用旧加油站租金的期限应从2015年9月29日起算至2016年6月1日。根据日常生活习惯，租金一般按月计算，故本院认为，被告村小组应退回原告马某未实际使用租金的期限应为8个月，租金为21000元。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。”现原告马某要求被告村小组退回已支付的押金和未实际使用期限的租金，合法有据，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十一条之规定，判决如下：限被告仁化县丹霞街道黄屋村委会某某小组于本判决生效之日起十日内退回原告马某房屋租赁押金10000元；限被告仁化县丹霞街道黄屋村委会某某小组于本判决生效之日起十日内退回原告马某房屋未实际使用期限8个月租金21000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由被告仁化县丹霞街道黄屋村委会某某小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  许瑞琳二〇一七年四月二十七日书记员  陈佳琪