上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8591号
原告上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人刘康，董事。委托代理包奕，公司员工。被告上海意荟市场营销策划有限公司，住所地上海市。法定代表人张峻。原告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)与被告上海意荟市场营销策划有限公司(以下简称意荟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿福公司的委托代理人包奕到庭参加诉讼，被告意荟公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鸿福公司诉称，2015年7月23日，原、被告签订《壹丰广场商品房租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心B1层B09、B10、B11号房屋(以下简称系争房屋)，面积总计125.91平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止，租期3年。被告自2015年11月起未按照合同约定向原告支付任何费用，也未开业。原告认为，被告长期拖欠租金及未开业构成违约，原告有权依约解除租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。要求判令：1、原、被告之间的租赁合同于2016年5月30日解除；2、被告清空搬离系争房屋，将该房屋返还原告；3、被告支付拖欠的2015年11月至2016年4月期间的房屋租金137,871.48元；4、被告支付拖欠的2015年11月至2016年4月期间的物业管理费56,659.50元；5、被告支付2015年8月1日至2015年9月14日装修期内的房屋租金34,467.87元；6、被告支付的房屋租赁履约保证金103,437.18元不予退还；7、被告支付违约金194,530.98元。审理中，原告称，被告对系争房屋进行过装修，但装修未完成，被告未开业经营；被告支付过装修押金34,479.06元，现同意返还被告；被告拖欠租金和物业管理费，原告于2016年1月5日、2016年1月20日向被告发出《催款函》，原告并于2016年2月4日向被告发出《解约函》，通知被告解除双方的租赁合同，但解约函未送达被告。原告于2016年5月30日自行收回了系争房屋。原告撤回第2项诉讼请求。被告意荟公司未作答辩。经审理查明，2015年7月24日，原、被告签订《壹丰广场商品房租赁合同》，约定：原告将系争房屋(租赁面积125.91平方米)出租给被告经营餐饮，品牌为“春发芽葫芦头”，租赁期为3年，即自2015年8月1日起至2018年7月31日止，其中2015年8月1日至2015年9月14日共45天为装修期，开业日为2015年9月15日；被告应向原告支付租金和物业管理费以及其他费用，装修期内原告免收被告租金，但被告必须支付物业管理费及其他费用。如被告实际租赁不满合同规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，原告有权向被告索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费(若有)，索取的每月租金及物业管理费标准参照被告第1租赁年向原告实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算租金，第1年月固定租金为22,978.58元或月提成租金为被告于该日历月营业额的15%，第2年月固定租金为24,816.86元或月提成租金为被告于该日历月营业额的15%，第3年月固定租金为26,808.34元或月提成租金为被告于该日历月营业额的15%；每月应付的固定租金，被告应于前1个月的25日或之前向原告付清；被告应向原告支付相当于3个月的租金及3个月的物业管理费之和的金额计103,437.18元作为房屋租赁履约保证金，作为被告将全部履行完本合同义务的保证，如被告擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致原告行使解除本合同的权利，原告可全部没收履约保证金而无须归还被告；被告应于租赁期内向原告支付物业管理费，物业管理费第1、2年每月均为9,443.25元，第3年为每月9,946.89元，被告应于前1个月的25日或之前向原告付清，装修期物业管理费为6,985.42元；被告应向原告支付相当于1个月的租金及1个月的物业管理费之和的金额计34,479.06元作为被告的开业保证金，如被告能于开业日对外营业且经原告审核符合正式开业标准的，则开业保证金自动转为被告应向原告支付的部分租金及物业管理费，如因被告的原因导致未能于开业日对外营业的，原告有权没收该开业保证金；被告应向原告支付装修押金计34,479.06元；被告逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的，以及因被告原因，被告于开业日之日起15日内未能对外营业的，原告可书面通知被告解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，被告还应向原告按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金；若出现本合同规定情形而原告行使解除本合同之权利的，原告有权依据前述约定要求被告承担违约金，原告还有权向被告追索被告在装修期内所免去的所有租金及物业管理费(若有)，且被告无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求原告给予任何补偿或要求原告购买其装修或设施，被告应将该房屋恢复原状后返还原告(原告同意被告无需恢复原状的除外)。合同并对其他事项作出约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告对房屋进行了装修。被告向原告支付了履约保证金103,437.18元、装修押金34,479.06元，原告免收被告装修期内的租金34,467.87元。被告自2015年11月起拖欠租金及物业管理费。2016年5月30日，原告自行收回了房屋。另查明，原告的起诉状副本经公告于2016年7月12日送达被告。上述事实，有原告提供的商品房租赁合同、催款函2份、解约函及原告的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，被告应于每月25日前支付下个月的租金及物业管理费，逾期付款累计超过30日的，原告可解除合同。被告自2015年11月起拖欠租金及物业管理费，已逾期超过30日，原告据此书面通知被告解除合同并收回房屋，符合合同的约定。鉴于解除函未送达被告，原告在本案起诉状副本送达被告之前已自行收回了房屋，现原告主张以收回房屋之日为合同解除之日，有事实和法律依据，本院予以支持。被告拖欠租金和物业管理费，原告主张被告支付，符合合同的约定，本院予以支持。根据合同的约定，被告违约导致合同解除，原告有权没收被告支付的履约保证金，有权向被告追索装修期内免去的所有租金，还有权要求被告按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金。现原告主张被告支付违约金及装修期内免去的租金，并主张没收被告的履约保证金，符合合同的约定，故本院予以支持。原告同意返还被告装修押金，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海鸿福置业有限公司和被告上海意荟市场营销策划有限公司签订的《壹丰广场商品房租赁合同》于2016年5月30日解除；二、被告上海意荟市场营销策划有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2015年11月至2016年4月期间的房屋租金137,871.48元；三、被告上海意荟市场营销策划有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2015年11月至2016年4月期间的物业管理费56,659.50元；四、被告上海意荟市场营销策划有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2015年8月1日至2015年9月14日装修期内的房屋租金34,467.87元；五、被告上海意荟市场营销策划有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司违约金194,530.98元；六、原告上海鸿福置业有限公司应返还被告上海意荟市场营销策划有限公司装修押金34,479.06元；上述第二款至第六款所述款项，原告上海鸿福置业有限公司、被告上海意荟市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；七、被告上海意荟市场营销策划有限公司支付的房屋租赁履约保证金103,437.18元归原告上海鸿福置业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,231.85元，由被告上海意荟市场营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。