重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初2481号原告：重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道迎宾社区安康街阿普腾公寓四楼，统一社会信用代码91500234622192975W。法定代表人：谢精华，系公司董事长。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：朱洪坤，男，汉族，生于1970年9月1日，住重庆市开州区镇东街道。被告：重庆华润万家生活超市有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街3号，统一社会信用代码500106000094678。（以下简称华润超市公司）法定代表人:肖汉华，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈代尧，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊坤，男，1987年1月25日出生，汉族，住成都市锦江区。被告华润万家有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区水贝二路14栋5层，组织机构代码19220129-5。（以下简称华润万家公司）法定代表人：洪杰,系公司总经理。委托诉讼代理人：陈代尧，重庆渝万律师事务所律师。原告重庆大帝集团房地产开发有限公司与被告重庆华润万家生活超市有限公司、华润万家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，原由本院审判员向红担任审判长与代理审判员陈秀娟、人民陪审员成进组成合议庭。后因工作原因，本案合议庭变更为由本院审判员周学泉担任审判长与代理审判员魏久江、人民陪审员徐心华组成合议庭，并于2016年11月10日进行了第一次公开开庭审理。原告重庆大帝集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱洪坤、王道平（第二次开庭时解除委托），被告重庆华润万家生活超市有限公司的委托代理人熊坤、陈代尧，被告华润万家有限公司的委托诉讼代理人陈代尧到庭参加诉讼。本案又于2016年11月25日进行了第二次公开开庭审理，原告重庆大帝集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱洪坤、唐永新，被告重庆华润万家生活超市有限公司的委托诉讼代理人熊坤、陈代尧，被告华润万家有限公司的委托诉讼代理人陈代尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆大帝集团房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告重庆大帝集团房地产开发有限公司与被告重庆华润万家生活超市有限公司、华润万家有限公司之间签订的《预租协议书》及《租赁合同》于2015年8月20日予以解除；或要求解除原、被告间的《预租协议书》及《租赁合同》；2、判令被告重庆华润万家生活超市有限公司承担违约责任，向原告支付违约金1500万元，被告华润万家有限公司对其中的200万元承担连带清偿责任；3、判令被告重庆华润万家生活超市有限公司赔偿原告的经济损失480万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月7日，原告重庆大帝集团房地产开发有限公司与被告重庆华润万家生活超市有限公司、华润万家有限公司签订了《预租协议书》和《租赁合同》。双方约定原告重庆大帝集团房地产开发有限公司将其开发的位于重庆市开县的时代都会项目的物业的负一层部分13010.88平方米、首部94.81平方米出租给被告重庆华润万家生活超市有限公司开办商场，被告华润万家有限公司向原告重庆大帝集团房地产开发有限公司提供金额为200万元的银行履约保函作为《预租协议书》的担保。按照前述合同的相关约定，原告按照被告的要求对被告重庆华润万家生活超市有限公司用于开办商场的租赁物业进行相关的设计及建设。2015年8月20日被告重庆华润万家生活超市有限公司向原告重庆大帝集团房地产开发有限公司发出了《关于开县时代都会项目合作的协商函》，明确要求原告立即停止对租赁物业及设施设备的继续投入，并单方提出终止合作关系。至原告提起诉讼之日，原、被告未能就终止合作关系事宜达成一致协议。原、被告签订了《预租协议书》和《租赁合同》之后，基于对被告方的特殊需求，原告变更了原物业的设计并按照被告要求进行了施工，对华润万家入驻时代都会项目进行了大力的宣传，现被告方违反合同约定，至今未入驻租赁物业，给原告导致了极为重大的经济损失。被告重庆华润万家生活超市有限公司、华润万家有限公司答辩称：双方签订合同属实。其中，《租赁合同》因租赁房屋未交付而未履行，原、被告只能依据《预租协议书》产生预租赁关系，本案应适用《预租协议书》。被告华润超市公司于2015年8月20日向原告送达的《协商函》，表达了协商解除《预租协议书》和《租赁合同》的意愿，而原告在诉状中的诉讼请求亦表达了解除合同的意愿，被告方同意原告的第一项诉讼请求。合同签订后，国际金融危机持续加深，全球经济持续低迷，国内经济受到严重冲击，且电子商务飞速发展，致使本已举步维艰的实体商超和门店雪上加霜，陷入惨淡经营。所以，宏观经济持续探底下行和电子商务的蓬勃发展，超出协议各方的预见，且无力克服、避免或改变，故被告选择解除合同主要原因实属情势变更。原告主张的损失并非与本案有关的损失，被告方认为原告的损失只能是第一个租金交纳年的年租金（约500万元）。同时，被告因情势变更导致无奈解除合同，应免除或减轻违约责任，且原告擅自将有机房货用电梯变更为无机房货用电梯，存在履行上的明显瑕疵，故原告方主张的违约金1500万元明显过高，应以不高于一年租金（约500万元）为损失基数，且不能超出该损失的1.3倍。被告华润万家公司为被告华润超市公司提供200万元的履行包函属实，故被告华润万家公司可能承担的担保责任最高限额不应超过200万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经本院对当事人提交的证据进行审查，认定事实如下：2012年9月7日，原、被告签订《预租协议书》和《租赁合同》。该《预租协议书》主要约定了：原告拟将其位于重庆市开县的时代都会项目（以下简称物业）的负一层部分和首层部分（以下简称租赁物业）出租给被告华润超市公司开办商场，原告根据被告华润超市公司开办商场的实际需要制定租赁物业的规划设计方案。被告华润万家公司向原告提供200万元的银行履行保函作为本协议书的担保。原告与被告华润超市公司就租赁物业签订的《租赁合同》经双方法定代表人或授权代表签字并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。被告华润万家公司向原告提供的银行履约函同时作为《租赁合同》的租赁保证金。《租赁合同》未约定的违约责任，以本协议书为准；对同一事宜《租赁合同》及本协议均有约定的，且两者约定不冲突的，可以合并使用；两者若有冲突的，租赁物业交付前的违约责任以本协议书的约定为准，租赁物业交付后的违约责任则以《租赁合同》的约定为准。如原告该物业按本协议的要求竣工且交付给被告华润超市公司的，被告华润超市公司无正当理由拒绝承租该物业的，原告有权解除本协议及或《租赁合同》，被告华润超市公司应向原告一次性支付违约金人民币壹仟伍佰万元整（￥15000000.00元）。本协议自原、被告法定代表人或授权代表签字并加盖公章或合同专用章之日起生效。原、被告签订的《租赁合同》主要约定了：建筑物为位于重庆市开县XXX上的建筑业、附属结构和本合同列明的设施，其相应的国有土地使用权证号码为“XXX房地证XXXX字第XXXXX”、“XXX房地证XXXX字第XXXXX”、“XXX房地证XXXX字第XXXXX”。租赁物业为原告出租供被告华润超市公司独立使用的建筑物中负一层13010.88㎡及一层94.81㎡，合计套内建筑面积13105.69㎡。本合同项下租赁期限为自移交日起二十个（20）租约年，租赁物业的移交日为2015年12月30日，自正式移交日起6个月的期限为免租期，免租期内，被告华润超市公司无需向原告支付租金。免租期结束后的第一天为计租日，被告华润超市公司应向原告支付租金。租赁物业将供被告华润超市公司用于经营零售（包括餐饮和娱乐）业务。租赁物业的起始租金自计租日起按计租面积计算为每月每平方米人民币叁拾元，自计租日起首30个月租金免递增，从第31个月开始，每36个月递增5%。被告华润万家公司按《预租协议书》的约定向原告提供金额为人民币贰佰万元整（￥20000000.00元）的银行履约保函同时作为本合同的租赁保证金。原告应于2015年11月30日前会同被告华润超市公司共同组织相关技术人员对租赁物业及其设备设施进行联合验收，并于2015年12月30日前将验收合格的租赁物业及其设备设施移交被告华润超市公司，原告与被告华润超市公司应签署书面交接记录。在本合同有效期内，原、被告不得超越本合同条款约定之外单方终止本合同，否则视为单方违约，违约方应一次性向另一方支付违约金人民币壹仟伍佰万元整（￥15000000.00元），并赔偿另一方因此遭受的损失。本合同应在原、被告法定代表人或授权代表签字并加盖公章或合同专用章后立即生效。2015年8月20日，被告华润超市公司向原告作出《关于开县时代都会项目合作的协商函》，该函主要内容为：自原告与被告华润超市公司于2012年9月7日就开县时代都会项目签约以来，国家经济环境发生重大变化，经济发展速度放缓，经济结构面临转型调整，消费市场疲软及房地产市场低迷。在此大环境下，零售行业的发展随之陷入困境。近年来，电商发展迅猛，传统零售业受到严重冲击，超市门店的营业额受此影响大幅下滑，而超市营运成本却在不断增加。开县远离重庆主城区，且我司在渝东北片区的发展计划受经济及零售行业大环境的影响无法达成，物流配送距离太远以及片区单一门店的现状使得公司的供应链无法辐射到开县。鉴于上述原因，如继续在本项目开设超市，被告华润超市公司将面临长期巨额亏损，被告华润超市公司计划与原告协商解除《预租协议书》、《租赁合同》及《补充协议》。为避免损失的进一步扩大，请原告立即停止对租赁物业及设施设备的继续投入。2015年12月30日至今，被告华润超市没有入驻租赁物业，该租赁物业现处于闲置状态。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告均系完全民事行为能力人，能够预见其行为所产生的法律后果。原、被告于2012年9月7日签订《预租协议书》和《租赁合同》。该《预租协议书》和《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益。上述《预租协议书》和《租赁合同》均约定了自原、被告法定代表人或授权代表签字并加盖公章或合同专用章之日起生效，故本院认为原、被告间的《预租协议书》和《租赁合同》已于2012年9月7日成立并生效，其对原、被告具有法律约束力，且原、被告不得擅自解除上述合同。2015年8月20日，被告华润超市公司向原告作出的函件，系其单方表达解除合同的意愿，且其要求解除合同亦不符合法定或约定的解除条件。而此时原、被告双方并未就解除合同达成合意，故本院认为原、被告的上述合同在2015年8月20日并未解除。庭审中，原、被告均同意解除《预租协议书》和《租赁合同》，根据合同自由的原则，本院尊重原、被告解除合同的选择，并对原、被告间的《预租协议书》和《租赁合同》予以解除。对于原告主张的违约金及损失，被告方认为原告主张的违约金1500万元明显过高，损失只能是第一个租金交纳年的年租金（约500万元）。对此，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》的合同目的无法实现，在于被告华润超市公司未能按约入驻租赁物业。被告华润超市公司辩称其因情势变更而解除合同，而其并未提交充足的证据证明合同赖以存在的客观情况发生了不能预见的、异常的、根本性的变化，故本院对被告华润超市公司的上述抗辩理由不予采信。在合同解除前，被告华润超市公司未按约入驻租赁物业，系其未能诚实、全面地履行合同义务，该行为已经构成违约。依照原、被告对违约责任的约定，被告华润超市公司应该向守约方支付违约金。综合考虑，1、原、被告履行合同的情况：原告根据被告华润超市公司开办商场的实际需要制定、规划设计方案，并变更原设计方案，以及按设计方案对租赁物业进行了施工建设，而被告华润超市公司在2015年8月20日要求解除上述合同（此时距合同签订日约3年，至约定的移交租赁物业日期约4个月），而后一直未履行合同；2、原、被告合同中约定的原告可预期的20个租约年的租金；3、租赁物业闲置至今的现状以及原告为全面履行合同客观的交易成本支出。本院认为，因被告华润超市公司违约造成原告的损失是显然且客观存在的，原、被告约定的违约金实为原、被告对损失赔偿的预定，系双方真实意思表示。现被告方抗辩该违约金过高，并主张予以调整，本院不予支持。另一方面，对于原告要求被告华润超市公司赔偿经济损失480万元，本院认为原、被告双方约定的违约金作为对于因违约造成损失的预估，其已包括对实际损失与可得利益损失的预估。若原告认为合同中约定的违约金难以填补其损失，其可以要求对其认为的违约金过低进行调整，但原告在庭审中并未对违约金提出数额过低的异议。且原告并无充足的证据证明在约定的违约金填补其损失后，还有480万元的可得利益损失。故本院对原告要求被告华润超市公司赔偿经济损失480万元的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告华润万家公司对违约金1500万元中的200万元承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的合同已明确约定：被告华润万家公司向原告提供200万元的银行履行保函作为《预租协议书》的担保，并同时作为《租赁合同》的租赁保证金。该约定系原、被告的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，其对被告华润万家公司具有法律约束力。庭审中，原告主张被告华润万家公司承担200万元的连带清偿责任，被告华润万家公司亦陈述其担保责任最高限额不应超过200万元。即双方对承担责任的范围并无争议，故本院对原告的上述诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告重庆大帝集团房地产开发有限公司与被告重庆华润万家生活超市有限公司、被告华润万家有限公司签订的《预租协议书》和《租赁合同》。二、被告重庆华润万家生活超市有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆大帝集团房地产开发有限公司支付违约金1500万元。三、被告华润万家有限公司对上述第二项判决内容中的200万元承担连带清偿责任。四、驳回原告重庆大帝集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140600元，由原告重庆大帝集团房地产开发有限公司负担34000元，由被告重庆华润万家生活超市有限公司、被告华润万家有限公司共同负担106600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  周学泉代理审判员  魏久江人民陪审员  徐心华二〇一六年十一月三十日书 记 员  张 理