连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第2343号原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地：本市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。法定代表人刘国钢，总经理。委托代理人杜桂林，系公司职员。委托代理人刘广辉，系公司职员。被告闫晓洁，女，1965年10月10日生，汉族，住本市连云区。原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一公司）诉被告闫晓洁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由代理审判员周鹤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜桂林、刘广辉，被告闫晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一公司诉称：2012年9月，原、被告签订前期物业服务合同，合同约定由原告为被告所在的日出东方小区提供物业管理服务，物业管理费用为0.7元每平方米每月，公共能耗为0.5元每平方米每月。被告系该小区业主，物业面积为2206.96平方，按约定应当向原告缴纳从2014年10月1日起至2015年10月31日止的物业管理费、公共能耗费共计人民币57391元。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要仍拒不支付。被告拖欠物业管理费严重损害原告及其业主利益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的物业费、公摊水电费等57381元；自欠款之日起天给付0.1%的违约金；被告承担本案的诉讼费。被告闫晓洁辩称，1、2014年10月1日至2015年10月31日的物业费没有缴纳，但是不是原告所主张的57381元，费用中含垃圾收取和清运费用，城管又同时向我收取垃圾的清运费，所以我不会重复缴费。原告是2013年11月1日才进入日出东方小区，原告无权收取2012年至2013年的物业费。2、我不会给违约金的。3、小区周围有苏果便利店，房屋是我租给苏果的，但是原告同时也向苏果收取物业费，原告对这部分的物业费应当在诉求中予以扣除。我和原物业信和物业是有协议的，信和物业免我2012年至2013年的物业费，要求原告返还2012年至2013年9月份的物业费。经审理查明，被告闫晓洁系日出东方小区1号楼101-19号商铺（建筑面积63.74㎡）、1号楼101-11号商铺（建筑面积2206.96㎡）业主。2012年9月，日出东方小区的建设单位连云港中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）与天一公司签订《前期物业服务合同》，合同约定中冠公司选聘天一公司对日出东方小区提供前期物业管理服务，商铺（店面房）按建筑面积每月每平米1.5元，公共能耗费为每月每平米0.5元。2013年9月26日，原告天一公司与连云港市连云区日出东方小区业主委员会（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，合同约定由天一公司对日出东方小区提供物业管理服务，商铺（店面房）按建筑面积每月每平米1.5元，公共能耗为每月每平米0.5元。合同还约定原告自2013年10月1日起计收物业费，以后每次收取物业服务费的时间为每年10月1日至10月30日。业主逾期交纳物业服务费及公共能耗费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费及公共能耗费的千分之三交纳滞纳金。被告闫晓洁、仓定祥（甲方）于2010年12月27日与苏果超市（连云港）有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，将位于连云港市连云区中山西路26号日出东方小区1号楼101-11号商铺建筑面积为125平方米的营业用房出租给苏果超市（连云港）有限公司，租赁期限为五年，自2011年1月27日至2016年1月26日止。该租赁合同书第二条第5条约定：除向乙方收取房屋租赁费外，甲方不应以其他理由向乙方收取其他费用。2014年12月8日，原告收取苏果超市2013年10月至2014年9月期间的物业费1274元。被告闫晓洁、仓定祥（甲方）与连云港黑珍古参茸有限公司（乙方）签订《租房合同》，约定乙方租赁甲方位于连云港市连云区中山西路26号日出东方小区1号楼101-19号商铺，一楼商铺营业用房建筑面积61.78平方米，二楼101-11号部分商铺营业用房建筑面积635平方米。租赁期限自2011年7月15日至2021年7月14日。该租房合同甲方一栏中有闫晓洁签字确认。目前，原连云港黑珍古参茸有限公司租赁商铺由蓝海洗浴会所租赁。2012年，原告（甲方）与连云港市连云区环境卫生管理处（乙方）签订《垃圾有偿清运协议》，该协议约定，甲方将其区域内产生的生活垃圾委托给乙方负责清运。甲方收取所辖小区内已入住居民的垃圾处理费，沿街的门面房经营户的垃圾处理费由乙方自行收取，甲方给付乙方的有偿服务费用60立方米*1.5立方米*1次/日*365日=32850元。协议有效期为2012年10月1日至2013年9月30日。2014年11月25日，原告再次与连云港市连云区环境卫生管理处签订《垃圾有偿清运协议》，该协议约定付款时间为2015年6月30日前，协议有效期为2014年10月1日至2015年9月30日。2015年8月13日，原告向连云港市连云区环境卫生管理处交纳2014年10月至2015年9月期间的城镇垃圾处理费32850元。被告闫晓洁向连云港市连云区环境卫生管理处交纳城镇垃圾处理费：2012年度14280元、2013年度17850元、2014年度21240元。2004年11月25日，连云港市物价局出具连价费字（2004）444号文件，该文件系连云港市物价局对新浦区城市管理局关于垃圾处理费征收有关问题的回复。该文件回复：一、城镇垃圾处理费与物业管理费收费是两个不同的收费项目，其构成因素不同，两项收费虽有交叉，但不冲突。二、关于环卫部门征收实行物业管理小区垃圾处理费，《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则（试行）》规定：“对已实行物业管理的小区，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取。环卫部门从公共服务费中按每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处置等后续费用开支。”根据这一规定，实行物业管理的小区住户也交纳了城镇垃圾处理费，只是交纳的方式不同。因此，环卫部门不得再直接向实行物业管理的小区住户收取城镇垃圾处理费。另查明，原告天一公司对日出东方小区进行物业管理之前，该小区由信和公司提供物业管理。以上事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、物业费收据、《垃圾有偿清运协议》、连价费字（2001）23号、连价费字（2004）444号、连价费字（2007）335号，被告提供的房产证、租房合同、缴费票据照片及当事人在案陈述等证据予以证明。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告天一公司与日出东方小区的建设单位中冠公司签订《前期物业服务合同》，约定由天一公司为小区提供物业服务。日出东方小区业委会成立后，业委会继续选聘天一公司为小区提供物业管理，双方签订《物业服务合同》，上述两份合同对被告具有约束力。上述合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务，被告辩称信和物业免除其2012年至2013年的物业费，要求原告返还2012年至2013年9月份的物业费。本案原告主张被告给付物业费的期间为2014年10月1日至2015年10月31日，被告辩称的原告应当返还的系2012年至2013年9月份期间的物业费，被告的该项辩解与本案无关联性。被告拒绝缴纳物业管理费用的理由不能成立，因此，被告应当缴纳原告实际提供物业管理服务期间的相关费用，即缴纳2014年10月1日至2015年10月31日间的物业费及公摊水电费。关于原告主张的被告尚未缴纳的物业费的计算方法，其主张被告位于日出东方1号楼101-19号商铺的面积61.78㎡、1号楼101-11号商铺的面积2206.96㎡之和扣除苏果超市的面积125㎡为2143.74㎡，物业管理费按照1.5元/㎡计算13个月，公共能耗按照0.5元/㎡计算13个月，共计55737.24元。被告辩称其已经将1号楼101-19号（61.78㎡）及1号楼101-11号商铺二楼共约700平米出租给蓝海洗浴会所，原告在计算物业费时应当将该部分面积予以扣除。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款约定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”被告未提供证据证明其与蓝海洗浴会所约定由蓝海洗浴会所缴纳物业服务费，被告系日出东方1号楼101-19号、101-11号商铺的所有人，故应当由被告向原告缴纳上述两间商铺的物业费，对被告的辩解本院依法不予采纳。原告现主张以两间商铺的面积之和（61.78㎡+2206.96㎡）扣除苏果超市承租的商铺面积125㎡后的面积计算物业费，系其自愿处分，本院依法予以准许。根据《物业服务合同》，商铺（店面房）的物业管理费按建筑面积每月每平米1.5元，公共能耗为每月每平米0.5元，现原告主张的面积为2143.74㎡，期间为2014年10月1日至2015年10月31日，共13个月，故物业费、公共能耗费共计55737.24元共计55737.24元。被告辩称连云区环卫处已经按照0.85元/㎡向其收取城镇垃圾处理费，故不应当按照1.5元/㎡计算物业费，而应当扣除0.85元后，以0.65元/㎡计算物业费。本院认为，根据原告与被告签订的《物业服务合同》第二章物业服务事项包括“公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运”。但双方并无专门就垃圾清运费用进行约定，应认为双方约定的物业服务费中已包含垃圾清运的费用。其次，根据连云港市物价局连价费字（2004）444号文件第二项的规定，被告的房屋位于日出东方小区即原告提供物业服务的小区，被告系该小区的业主，故其应当交纳的垃圾处理费应当已经被列入物业管理公共服务费中，其已经交纳了垃圾处理费，只不过向原告交纳了该项费用，交纳方式不同。根据连云港市物价局连价费字（2007）335号文件的规定，城市垃圾处理费由环境卫生行政主管部门负责征收，该收费系行政事业性收费。原告（甲方）提供的其与连云区环境卫生管理处（乙方）签订的《垃圾有偿清运协议》也系原告与环境卫生管理处之间的内部约定，被告是否应当向连云区环境卫生管理处交纳城镇垃圾处理费及应当按照何种标准交纳该费用，系被告因环境卫生管理处征收城市垃圾处理费与其产生的纠纷，与被告应当向原告交纳的物业费并无关联。如被告对环境卫生管理处向其征收的城市垃圾处理费有异议，被告可另行向环境卫生管理处主张权利，本案不再涉及。关于原告主张的违约金，因原告要求的违约金标准偏高，本院酌定被告给付原告违约金1000元。综上，被告给付原告2014年10月1日至2015年10月31日期间的物业费、公共能耗费共计55737.24元及违约金1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条，《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告闫晓洁于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司2014年10月1日至2015年10月31日期间的物业服务费、公共能耗费55737.24元及违约金1000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元，由被告承担（因原告已交纳，被告于给付上述费用时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1235元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 周 鹤二〇一五年十二月十二日书 记 员 厉嘉雯法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第1：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款约定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”《江苏省物业管理条例》五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会决定选聘的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。