贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1958号
原告贵州省富通公路桥梁养护工程有限公司，地址：贵阳市南明区花溪大道中段2号。
法定代表人秦瑜，该公司执行董事。
委托代理人董天芳，贵州慧歆律师事务所律师。特别代理。
被告贵州丰泰江铃汽车销售服务有限公司，地址：贵阳市花溪区孟关乡。
法定代表人乔东元，该公司执行董事。
委托代理人叶卫，贵州天一致和律师事务所律师。特别代理。
被告刘咏梅，女，汉族。
委托代理人潘朝燕，男，汉族。
原告贵州省富通公路桥梁养护工程有限公司（以下简称富通桥梁公司）诉被告贵州丰泰江铃汽车销售服务有限公司（以下简称丰泰江铃公司）、刘咏梅租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员陈应贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富通桥梁公司的委托代理人董天芳，被告丰泰江铃公司的委托代理人叶卫、刘咏梅的委托代理人潘朝燕到庭参加诉讼诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州省富通公路桥梁养护工程有限公司诉称：2007年2月2日，原告与被告丰泰江铃公司签订了《租赁协议书》，2014年11月6日签订《租赁合同终止协议》，约定被告丰泰江铃公司于2014年11月30日前返还其租赁的房屋、附属场所、停车场等。到期后被告丰泰江铃公司迟迟不履约，原告经询问得知被告丰泰江铃公司未经原告同意，于2012年7月2日将协议书中的房屋、附属场所、停车场与被告刘咏梅签订了以二被告为主体的《租赁协议书》，原告多次催促被告丰泰江铃公司返还房屋、附属场所、停车场，均无果。请求：一、依法确认二被告于2012年7月2日就原告位于贵阳市皂角井花溪大道中段2号的房屋、附属场所、停车场签订的《租赁协议书》无效。二、请求依法判决二被告立即将上述房屋、附属场所、停车场返还给原告管理使用，并自2014年12月1日起按每年人民币44800元（每月44800元／12个月）支付原告房屋、附属场所、停车场使用费至房屋、附属场所、停车场返还之日止。三、被告承担本案诉讼费用。
被告贵州丰泰江铃汽车销售服务有限公司辩称：一、丰泰江铃公司与被告刘咏梅签订的转租协议合法有效。理由：1、丰泰江铃公司与刘咏梅于2012年7月2日签订的《租赁协议书》第五条第5.01款第（7）项、第5.02款第（3）项和第（7）项多处提到“甲方积极配合乙方及土地方贵阳路桥公司……”“乙方实施改建经土地方贵阳路桥公司同意后……”，之所以这样组织协议条款，是因为丰泰江铃公司系在征得富通桥梁公司前任管理人员杨轶经理的口头同意后才将房屋转租，并依照法律规定如实拟定二被告之间的《租赁协议书》。被告丰泰江铃公司主观上不存在擅自转租行为。2、2011年，贵阳市政府对花溪大道汽车市场实施产业转移，要求各汽车公司撤出花溪大道搬入孟关汽贸城，并在各大媒体、报刊等进行公告，丰泰江铃公司应政府要求于2013年元月迁入孟关汽配城，原租赁房屋转由刘咏梅承租。原告已知被告丰泰江铃公司搬迁，却未过问租赁房屋，亦未对刘咏梅承租房屋提出任何异议。3、原告富通桥梁公司与被告丰泰江铃公司在签订租赁协议书的同时签订了《物业管理服务协议》，原告作为房屋的物业管理单位，对被告丰泰江铃公司经营汽车以及被告刘咏梅经营餐饮都应当知晓，但从未向二被告提出异议。4、原告的工作人员在庭审中陈述“2014年年初知道拆迁事宜，因江铃公司未交租金便多次电话向江铃公司杨东风经理催收租金，杨经理回答租金未收到，收到就交”，由此可知，原告事实上早已知道并认可了二被告之间的转租行为。二、丰泰江铃公司与富通桥梁公司、刘咏梅的租赁合同均已解除，三方现无任何法律关系。原告要求丰泰江铃公司支付房屋使用费主体不适格。原告作为房屋所有权人应该要求无权占有人刘咏梅返还房屋并支付房屋使用费。被告丰泰江铃公司不承担任何责任。
被告刘咏梅辩称：原告要求确认二被告之间的租赁协议书无效没有法律及事实依据。虽然被告丰泰江铃公司在租赁期间没有得到原告的书面同意即将该房屋及营业用房转租给我使用，但我于2012年12月31日租得此房后，与原告共壁的房屋进行装修，原告明知该房屋未经其同意转租，却从未提出任何异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告丰泰江铃公司虽未经原告同意，但原告明知该房屋已经转租，却未提出任何异议，且我改变了转租房屋经营范围，同时原告于2013年4月26日向我下发了拆迁通知书，充分说明了原告明知被告丰泰江铃公司已经将房屋转租他人。另外，根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间。本案中，我只与被告丰泰江铃公司存在合同关系，与原告不存在合同关系，故原告要求我承担房屋使用费没有法律依据。
经审理查明，2007年2月2日，原告富通桥梁公司与被告丰泰江铃公司签订了《租赁协议书》，约定：“第一条、租赁物坐落、面积、装修及设施状况：本协议项下租赁房屋及土地附属场所位于贵阳市皂角井花溪大道中段2号，……。第二条、租赁用途：本协议项下租赁房屋只限用于乙方（丰泰江铃公司）的合法商业贸易活动。第三条、租赁期限10年。第四条、租金、费用及交付方式：4.01租金：以年计租，按年交费，先交后用。（1）第一年至第三年租金为每年人民币肆万元整（小写：￥40000.00）。（2）从第四年起租金按每年3%递增收取。第七条、违约责任：7.04甲（富通桥梁公司）乙双方均承诺放弃《合同法》第410条所规定的任意解除合同权。如合同履行期间，乙方提出解除合同，则视为违约，并赔偿守约方在当初建设时实际的建设费用及经营损失。7.05以上经营损失为违约前一个月的销售额来计算，赔偿期限为三个月。第八条、不可抗力：8.01任何一方因战争、自然灾害或其他非人为因素造成不能履行本协议项下的任何义务或其义务之任何部分不能得到履行的，均不承担相对方由此造成的损失。”合同签订后，原告富通桥梁公司将租赁物交付被告丰泰江铃公司使用，丰泰江铃公司亦按照合同约定支付了相应租金。2014年3月，因被告丰泰江铃公司未按照合同约定向原告富通桥梁公司支付租金，故双方于2014年11月6日签订了《租赁合同终止协议》，约定：“一、甲乙双方同意，提前终止2002年（2007年）2月2日签订的《租赁协议》；二、乙方于2014年11月30日前照原状返还所租赁的房屋及附属场所、设备实施；三、2014年2月10日至10月9日共8个月的租金为五万八百三十三元（小写：58833元），被拆筑物按临时转砼结构赔付，453元／平方米，经双方商定，用2014年2月至10月的房屋租金抵拆筑物的赔偿费用。……”
另查明，2011年6月27日，贵阳市人民政府下发《关于对花溪大道沿线汽车（含汽车配件、工程机械等）市场进行关闭搬迁的公告》，公告明确于2011年8月31日对花溪大道沿线汽车（含汽车配件、工程机械）市场实施关闭，要求关闭范围内的各业主和经营户应当及时处理好各种法律关系，按照经批准的市场规划提前做好搬迁准备。被告丰泰江铃公司应贵阳市政府要求将其经营场所搬迁至孟关汽车贸易城。2012年7月2日，被告丰泰江铃公司将其从原告富通桥梁公司处租赁的房屋等转租给被告刘咏梅，双方签订了《租赁协议书》，协议书中约定了租赁物坐落、租赁用途、租赁期限、租金以及租金支付方式等。合同签订后，被告丰泰江铃公司将上述租赁物交付被告刘咏梅使用，但被告刘咏梅至2013年7月后未按照合同约定向被告丰泰江铃公司支付房屋租金。被告丰泰江铃公司多次书面通知其交租均未果，故于2014年11月4日书面通知被告刘咏梅，要求与其解除租赁协议。
再查明，原告富通桥梁公司与被告丰泰江铃公司在签订《租赁协议书》前，即2006年4月21日，双方已经签订了《物业管理服务合同》，约定从2006年9月1日至2016年8月31日共计10年期间，原告富通桥梁公司对贵阳市皂角井花溪大道中段2号房屋、共用设施、设备、公共设施、附属建筑物、构筑物等进行维修、养护和管理，对公共环境卫生进行清洁。原告富通桥梁公司每年收取物业管理费30000元。
上述事实，有当事人的陈述、《租赁协议书》、《租赁合同终止协议书》、政府公告等材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，公民合法的民事权益受法律的保护。本案中，原告富通桥梁公司与被告丰泰江铃公司签订的《租赁协议书》、《租赁合同终止协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的民事法律行为，双方均应严格履行合同。被告丰泰江铃公司在《租赁合同终止协议》签订后，其负有按照该协议约定向原告富通桥梁公司返还租赁物的合同义务。现因被告丰泰江铃公司将其租赁房屋及场所转租给被告刘咏梅，无法向原告富通桥梁公司返还租赁物。关于原告富通桥梁公司是否知道或应当知道被告丰泰江铃公司将其租赁房屋及场所转租给被告刘咏梅的事实。本院认为，原告富通桥梁公司应该知道。理由：其一、原告富通桥梁公司在本案中既是出租方也是物业管理方，其办公地址与租赁物相邻，原告在将房屋及场所租赁给被告丰泰江铃公司后五年内，被告丰泰江铃公司一直从事汽车销售。2011年6月，因贵阳市政府对花溪大道汽车市场进行搬迁，导致被告丰泰江铃公司不能在此继续经营汽车销售，故而将其租赁房屋及场所转租给被告刘咏梅经营餐饮业，从被告丰泰江铃公司搬迁至被告刘咏梅餐饮业营业，原告作为物业管理方不可能对此毫不知情。其二、原告负责出租该房屋及场所的工作人员在庭审中陈述，原告在2014年年初知道本案争议房屋及场所面临拆迁，因其九个月未收到被告丰泰江铃公司交纳的租金，在其催租过程中，被告丰泰江铃公司称房租还没有收到，即原告对被告转租的事实是了解的。综上所述，本院认为，对被告丰泰江铃公司转租房屋的事实，原告应当知道，但在原告与被告丰泰江铃公司的合同期限内未向二被告提出任何异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告丰泰江铃公司与被告刘咏梅签订的《租赁协议书》合法有效。故原告请求确认二被告签订的《租赁协议书》无效于法无据，本院不予支持。但因原告富通桥梁公司与被告丰泰江铃公司签订的《租赁协议书》于2014年11月6日双方已协议解除，被告丰泰江铃公司依约应该将租赁物返还原告，被告刘咏梅亦应随之返还。但被告刘咏梅一直使用房屋至今未予返还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告刘咏梅应该支付原告富通桥梁公司房屋占有使用费。因二被告合同约定的租金比原告与被告丰泰江铃公司合同约定的租金高，故原告请求被告刘咏梅按照原告与被告丰泰江铃公司约定的租金支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州丰泰江铃汽车销售服务有限公司、刘咏梅于本判决生效之日起五日内将位于贵阳市皂角井花溪大道中段2号房屋、附属场所、停车场返还原告贵州省富通公路桥梁养护工程有限公司。
二、被告刘咏梅于本判决生效之日起五日内支付原告贵州省富通公路桥梁养护工程有限公司房屋占有使用费（该占有使用费按每年44800元从2014年12月1日起计算至租赁房屋、附属场所、停车场返还之日止）。
三、驳回原告贵州省富通公路桥梁养护工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费266元，减半收取133元，由被告贵州丰泰江铃汽车销售服务有限公司、刘咏梅共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 陈应贵
二〇一五年六月二十九日
书记员 王正香