连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初2940号
原告：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。
负责人张凯军。
委托代理人郑明明、朱健。
被告：陈洪刚，男，1975年4月25日生，汉族，住连云港市连云区。
被告：关义芹，女，1977年10月24日生，汉族，住连云港市开发区。
委托代理人陈洪刚，男，1975年4月25日生，汉族，住连云港市连云区。
被告：江苏连云港腾亚房地产开发有限公司，住所地连云港市开发区。
法定代表人钱金明。
原告中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建设银行连云港分行）与被告陈洪刚、关义芹、江苏连云港腾亚房地产开发有限公司（以下简称腾亚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行连云港分行委托代理人朱健，被告陈洪刚及被告关义芹委托代理人陈洪刚到庭参加诉讼。被告腾亚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告陈洪刚、关义芹归还原告借款本金1126470.82元及截止2016年1月27日的利息70702.51元，合计1197173.33元，并支付按合同约定利率计算至实际清偿完毕之日止的利息、罚息及复利；
2、被告腾亚公司对上述债务承担连带保证责任；
3、原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；
4、案件受理费、公告费等相关诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2009年5月8日，被告陈洪刚、关义芹因购买房屋，向原告借款人民币136万元，期限240个月，利率为起息日基准利率即年利率5.94%，在借款期限内，该利率随人民银行利率变更于次年1月1日起执行最新利率，现该利率为4.9%。被告陈洪刚、关义芹以自有位于开发区泰山路华盖东苑9号楼X室房屋为该笔借款提供抵押担保，被告江苏连云港腾亚房地产开发有限公司为该笔借款提供连带阶段性责任保证。原告与被告签订了《个人住房贷款合同》，《个人住房借款最高额保证合同》对双方的权利义务进行了明确约定，并办理了抵押登记手续，原告依照约定履行了发放贷款义务。
在借款合同不能合同履行过程中，被告未能按约定足额偿还借款本息，已经构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告陈洪刚、关义芹辩称，借款属实，腾亚公司至今不能帮被告提供房产证，房屋验收也不合格。腾亚公司与我们工程部属于同一家公司，2009年到现在，腾亚公司相当于拿房子抵被告工程款，至今尚欠我们的款项11173400.80元没有结算。因腾亚公司不偿还我们工程款，被告无法偿还该案借款。
被告腾亚公司未作答辩，也未到庭参加应诉。
经审理查明，2008年原告与被告腾亚公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定因购置座落于开发区泰山路西项目所属之华盖东苑房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权自2008年10月12日至2009年9月4日期间因原告向债务人发放个人（商业用房）贷款而形成的全部债务，本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹仟万元。担保范围为被担保的债权包括本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用等，保证方式连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误，收执之日等。
2009年5月8日，原告与被告陈洪刚、关义芹签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金136万元，借款期限2009年5月8日至2029年5月8日，贷款浮动年利率，21.95‰，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%，被告腾亚公司为该笔借款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年。同日，原告与被告陈洪刚、关义芹签订《房地产抵押合同（按揭）》，约定被告陈洪刚、关义芹以其所有的开发区泰山路华盖东苑9号楼X室向原告提供担保，自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证房屋他项权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。被告陈洪刚、关义芹提供的抵押房产仅办理了房屋抵押预告登记。合同签订后，原告按约定支付被告陈洪刚贷款136万元，履行过程中，自2016年1月27日，被告尚欠借款本金1126470.82元、利息70702.51元，合计1197173.33元，原告多次催要未果，故引起诉讼。
以上事实，有原告及被告陈洪刚、关义芹的陈述以及原告向本院提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、《商品房买卖合同》、收款单据等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，被告陈洪刚、关义芹未按合同约定及时偿还贷款，故对原告要求被告陈洪刚、关义芹偿还贷款及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告腾亚公司自愿为被告陈洪刚提供阶段性连带责任保证，现因涉案抵押房产尚未办理正式抵押登记，其应承担相应的连带保证责任，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告陈洪刚、关义芹提供的抵押房产仅办理房屋抵押预告登记，至今未办妥正式抵押登记手续，原告主张就抵押房产行使优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于陈洪刚、关义芹辩称被告腾亚公司未能向被告提供房产证，房屋验收不合格，至今尚欠工程款没有结算，被告无法偿还该案借款等的主张，与本案并无关联，被告腾亚公司工程款项是否结算与支付，不影响被告陈洪刚、关义芹承担还款责任。故被告辩解理由，无法律依据，本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈洪刚、关义芹应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司连云港分行支付借款本金1126470.82元及利息、罚息、复利（截至2016年1月27日欠息为70702.51元，从2016年1月28日至实际给付之日止按双方合同约定计算）。
二、被告江苏连云港腾亚房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港分行其他诉讼请求。
案件受理费15570元，公告费800元，合计16370元（原告已预交），由被告陈洪刚、关义芹，于给付上述款项时一并付给原告,被告江苏连云港腾亚房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费15570元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 张 宏
代理审判员 金 鑫
人民陪审员 李凤芹
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张 燕
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年，应当在退还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另行约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。