杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第01920号
原告：李志梁。
委托代理人：陈棋良、周甜。
被告：王素娟。
原告李志梁为与被告王素娟房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月7日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈丹独任审判，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告李志梁的委托代理人陈棋良以及被告王素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志梁起诉称：2014年7月，原告与被告经协商，签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于杭州市凤起路XXX号的部分房屋建筑，租赁期自2015年8月11日至2019年8月10日止，房屋租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付后用。合同对每期房租的具体支付时间、金额以及双方享有的权利义务进行明确约定。合同签订初期，双方均按照合同如约履行，但自2015年7月份起，被告开始拖欠房租，依照双方签订的合同，被告应当在2015年7月11日前支付2015年8月11日至2016年2月10日止期间的房屋净租金21万元人民币，但被告却一直没有支付。为保障原被告双方权益，原告曾多次与被告进行协商，同时在2015年8月18日发《律师函》通知被告，督促其及时支付租金，但被告以种种理由予以拖延。被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向本院提起诉讼，请求依法判令：1.被告向原告支付拖欠的房屋租金21万元人民币；2.被告支付逾期支付租金的违约金63000元（自2015年7月12日起算，按每逾期一天支付伍仟元违约金计算，暂算至2015年9月11日的违约金为5000＊60=300000元，原告自愿下调至63000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付自2015年8月11日起至实际搬出房屋之日期间的租金（按每月3.5万元计算，暂算至2015年11月10日的租金为10.5万元），并承担实际搬出日止的水电费、物业费等费用；3.被告补交房屋租金3.5万元；4.被告支付违约金130000元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告王素娟答辩称：被告从租赁该房子开始已经支付了三期房租，被告并非不同意支付房租，而是因为大环境不理想，而且被告也曾经与原告商量降租及延期支付租金，原告同意被告延期支付，但对于降多少房租还在协商，而且隔壁两个商铺的房东都降了30%的房租。如果原告要求解除合同的话，被告装修花费的一百五十多万被告也要求由原告承担。被告不同意解除合同，因为经营困难，被告已经亏损很多了，希望原告能适当给予降租，
为证明自己的主张，原告李志梁向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同一份，证明原告与被告存在房屋租赁关系的事实。
2.顺丰快递单及《律师函》各一份，证明原告于2015年8月18日已经以书面形式督促被告交付房租的事实。
被告王素娟在本院指定的举证期限内未提交证据。
上述证据，经庭审出示、质证，本院认证意见如下：被告对原告提交的上述证据1无异议，证据2没有看到过。本院认为，证据1、2形式合法，内容客观真实，与本案存在关联性，可以证明案件的相关事实，均予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2014年7月10日，出租方李志梁作为甲方与承租方王素娟作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在本市下城区凤起路XXX号建筑面积约215平方米的房屋出租给乙方作为商铺使用，租期自2014年8月11日起至2019年8月10日止共计5年；净房租乙方以现金的方式向甲方支付，每半年支付一次，每期需提前一个月支付，先付后用，具体支付时间和金额如下：第一年第一期租期为2014年8月11日至2015年2月10日止，净房租21万元，支付日期为2014年8月1日；第一年第二期租期为2015年2月11日至2015年8月10日止，净房租21万元，支付日期为2015年1月11日前；第二年第一期租期为2015年8月11日至2016年2月10日止，净房租21万元，支付日期为2015年7月11日前……自2014年7月11日至2014年8月10日止，净房租为0元，即甲方同意给予乙方30天有条件免租期（乙方在此免租期内水电卫生、物业、电话宽带有线等相关费用由乙方自行承担支付），如乙方中途违约，提前解除合同，则乙方不享受本条款，即不享受免租期，乙方需补交此免租期的净房租3.5万元给甲方；乙方在合同签订之日起应向甲方支付合同押金8万元整（租赁期间合同押金不能抵作租金使用）；乙方未按合同约定期限支付给甲方净房租，每延期一天，乙方需支付违约赔偿金3000元／天给甲方，逾期5天以上，违约赔偿金5000元／天给甲方，以实际违约天数计违约赔偿金；乙方未及时支付水、电、物管卫生等费用的及相应的滞纳金，逾期十天以上，甲方有权解除合同，收回该租赁房屋，由乙方承担全部违约责任；等等。
合同签订后，原告李志梁按约定向被告王素娟交付上述出租房屋，被告已经向原告支付合同押金8万元以及合同约定的第一年第一、二期的租金。2015年7月11日，被告未按合同约定向原告支付第二年第一期租金，并以经营困难为由要求原告予以降低租金。后原告不同意被告降租的要求，但同意该期租金付款时间延缓至2015年8月底。到期后被告仍未支付租金，遂酿至本案诉讼。
本院认为，原告李志梁与被告王素娟签订的《房屋租赁合同》
系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。双方应当恪守合同约定，全面按时履行各项合同义务。原告已经按约向被告交付租赁房屋，但被告未按照合同约定的付款时间支付房屋租金，且在原告同意延期付款后仍未支付，已构成违约。现原告主张解除房屋租赁合同，于法有据，其主张被告支付免租期租金3.5万元及实际租赁期间租金的诉讼请求亦符合合同约定及法律规定，本院均予以支持。涉案合同约定的房屋租金等其他权利义务内容不存在显失公平的情形，故被告主张因其经营困难、其他出租人已经降租而导致其未能及时支付租金的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采纳。鉴于原告已经同意租金支付时间延长至2015年8月底，故原告主张的违约金起算时间应当为2015年9月1日，按庭审中原告明确的截止时间为起诉之日，则违约金共计35000元。因原告已主张免租期租金，故结合原告的实际损失，酌定违约金为20000元，超出部分，本院不予支持。原告主张被告承担水电费、物业费等费用，但未明确具体数额；被告要求原告承担房屋装修费损失，但未在本案中提出反诉，故本案中均不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李志梁与被告王素娟于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告王素娟于本判决生效之日起十日内向原告李志梁支付房屋租金105000元（暂算至2015年11月10日，此后按月租金35000元的标准计算至被告王素娟实际搬出房屋之日止）。
三、被告王素娟于本判决生效之日起十日内向原告李志梁支付免租期租金35000元。
四、被告王素娟于本判决生效之日起十日内向原告李志梁支付违约金20000元。
五、驳回原告李志梁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5395元，因适用简易程序减半收取2697.5元，由原告李志梁负担947.5元，被告王素娟负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 陈丹
二〇一五年十二月二日
代书记员 夏璐