湖南省桃源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桃民初字第1425号
原告江西威乐集团置业有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇三清山大道55号。
法定代表人吴卫进，公司执行董事长。
委托代理人徐冬英。
委托代理人商中华。
被告官志祥，居民。
委托代理人彭劲松，男，汉族，居民。
原告江西威乐集团置业有限公司（以下简称威乐公司）与被告官志祥物权保护一案，本院于2014年10月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员周桃初于11月28日、12月16日公开开庭进行了审理。原告江西威乐集团置业有限公司及委托代理人徐冬英、商中华、被告官志祥及委托代理人彭劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威乐公司诉称：2011年8月1日至2012年11月21日期间，原告下属分支机构桃源县锦秀华庭项目部在桃源县漳江镇开发修建锦秀华庭小区A、B、C、D四栋商品房出售。2012年间，原、被告签订合同，被告在原告开发的锦秀华庭小区购买商品房一套，原告已将被告购买的商品房交付并由被告居住使用至今。2014年7月，被告非法撬换屋锁侵占原告方还没有出售的地上架空层杂物车库房屋69号间，侵占房屋后将屋锁更换，非法侵占房屋至今，原告方桃源县锦秀华庭项目部负责人徐冬英与其交涉恢复归还，遭到被告方无理拒绝与攻击，已给原告方造成一定的经济损失，侵犯了原告方的合法财产权益。诉请要求：1、判令被告立即停止侵占原告方锦秀华庭69号架空层杂物车库房屋，恢复原状、返还原房屋；或者返还后原告方修复毁损房屋的费用由被告赔偿，并按200元／月赔偿非法占用房屋的租金损失；2、本案诉讼费由被告承担。
原告威乐公司就诉讼主张向本院提交了以下证据：
1、建设资质证书、工商营业执照、机构代码证、威乐集团桃源锦秀华庭项目部工商执照、徐冬英身份证各1份，拟证明原告具备房地产开发资质，对锦秀华庭小区的开发合法的事实；
2、工程竣工验收备案表4份，拟证明锦秀华庭A、B、C、D四栋房屋属于原告开发，均竣工验收合格，未售出部分属于原告所有的事实；
3、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同，被告从原告处购房的事实。
被告官志祥辩称：原告诉称不属实，至目前为止，原告没有给被告正式的交接书，没有清算相关费用，原告将小区公用通道允许其他小区使用，没有经过业主同意，原告不享有车库物权，被告没有故意占有的意向，被告领取钥匙是有购买意向，并与原告约定了购买时间，原、被告之间存在房屋买卖合同及房屋质量纠纷，要求驳回原告的诉讼请求。
被告官志祥就抗辩主张向本院提交以下证据：
1、商品房预售合同1份，拟证明商品房交接书为空白，房屋没有交接的事实；
2、收据1份，拟证明被告为原告代交税费5000元的事实；
3、证人袁海清证言1份，购车库名单1份，拟证明原告委托他人销售车库，被告从委托人手里取走车库钥匙的事实；
4、证人王小芬到庭作证，证实原告委托证人等卖车库把车库钥匙交给了证人，口头约定对销售的车库给证人一定提成，被告从证人手中拿走车库钥匙，没有侵占车库等情况。
经庭审质证，对于原告提交的证据1，被告无异议，本院认为，该组证据来源和形式合法，内容客观真实，予以采信；对证据2，被告认为没有相关部门的公章，系复印件，缺乏真实性，原告对此予以说明，该组证据的原件备案在桃源县建筑质量安全监督管理站，本院认为，该组证据来源和形式合法，原告对被告的质疑作出了客观的说明，真实可信，予以采信；对证据3，被告认可合同的真实性，但附加合同不合法，属霸王条款，本院认为，原告提供该组证据旨在证明原、被告之间买卖商品房的事实，合同双方对合同的履行不属本案审查的范围，对此证据，本院予以采信。
对被告提交的4组证据，原告的质证意见为对证据1、证据2的真实性无异议，但该证据与本案无关联，不能达到被告的证明目的，对证据3不予认可，因为原告与袁海清之间没有委托关系，没有授权委托书及预定、销售合同佐证，证明的事实没有依据，对证据4，委托证人代为销售车库属实，因原、被告没有签订车库买卖合同，被告没有付款的情况下，证人私自将车库钥匙交给了被告，原告就没有要证人卖车库了，买卖关系没有成立，证人就不能交付车库钥匙。本院认为，原告对证据1、证据2、证据3的质证理由成立，本院予以采纳，对被告提交的证据1、2、3本院不予采信；证人王小芬关于原告委托其销售车库及被告从证人手里拿走车库钥匙的证言，原、被告均无异议，应予采信。
经审理查明：位于桃源县漳江镇的锦秀华庭小区系原告威乐公司开发建设。2012年，原、被告签订商品房买卖合同，被告官志祥在原告开发建设的锦秀华庭小区购买商品房一套，商品房买卖合同中不包括车库。原、被告有买卖车库的合意，双方没有签订车库买卖合同。原告威乐公司就锦秀华庭小区车库曾委托他人代为销售，但没有证据证实委托人销售车库的法律事实与行为。2014年7月，被告从原告的委托人手中拿走锦秀华庭小区69号车库钥匙，并将原有车库钥匙更换，占有该车库至今。
本院认为，本案的争议焦点为：1、关于锦秀华庭小区69号车库物权的确认；2、妨碍物权行使的行为如何处理。
一、关于锦秀华庭小区69号车库物权的确认
锦秀华庭小区系原告威乐公司开发建设，基于合法建造的事实行为，当然地享有对小区内房屋、车库等不动产物权；被告辩解车库属不动产物权，未经登记，不能证明属于原告所有，本院认为，法律对不动产物权的确立，明确了未经登记不发生效力的原则，同时对因合法建造等事实行为设立的物权作出了例外性地规定，即因合法建造的事实行为确立物权的，自事实行为成就时发生效力，原告对开发的锦秀华庭小区内房屋、车库建成之时，即取得了对所开发小区内房屋、车库的物权，被告的辩解意见于法无据，本院不予采纳；因此，锦秀华庭小区69号车库属于原告威乐公司所有。
二、关于妨碍物权行使的行为如何处理
物权具有排他性，未经物权所有人同意，任何人以任何方式对他人的物权行使权力，均构成对物权所有人权利的妨碍，本案中，锦秀华庭小区69号车库属于原告威乐公司所有，原、被告对该车库没有买卖等法律行为与其他事实行为，被告未经原告同意即占有该车库，侵犯了原告的合法权利，依法应将占有的该车库予以返还；被告辩解因原告对商品房买卖合同有未尽义务的行为，对双方买卖车库有爽约的行为，占有该车库是行使正当地权力，本院认为，商品房买卖合同纠纷与买卖车库爽约行为，与本案属不同的法律关系，基于合同形成的请求权不能对抗原告行使物权，被告对原告所有的车库的占有不具有正当性而是非法占有，对被告的辩解，本院不予采纳；原告主张要求被告赔偿占有期间的财产损失，但没有提供损失的相关证据，本院不予支持。
综上，对原告威乐公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告官志祥于本判决生效后五日内将占有的锦秀华庭小区69号车库恢复原状后返还给原告江西威乐集团置业有限公司；
二、驳回原告江西威乐集团置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币80元，减半交纳40元，由被告官志祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 周桃初
二〇一四年十二月十六日
书记员 于宗弘
附件：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。