江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1302号
原告大丰恒信置业发展有限公司，住所地大丰市区人民北路57号。
法定代表人包计干，该公司董事长。
委托代理人杨春（特别授权），江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
被告朱东华，男，汉族。
委托代理人仲小平（特别授权），江苏众连晟律师事务所律师。
第三人大丰智诚市场管理有限公司，住所地大丰市人民北路57号。
法定代表人朱新洪，该公司总经理。
委托代理人杨春（特别授权），江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
原告大丰恒信置业发展有限公司（以下简称恒信公司）诉被告朱东华，第三人大丰智诚市场管理有限公司（以下简称智诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告恒信公司与第三人智诚公司共同的委托代理人杨春、被告朱东华及其委托代理人仲小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒信公司诉称，2011年，居然之家大丰市欧蓓莎家居市场建成并由原告委托大丰勤思市场经营管理有限公司（以下简称大丰勤思公司）对外招租，被告与大丰勤思公司签订租赁经营合同，合同约定被告租赁居然之家大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1085号营业场地，租赁期限自2012年1月1日至2013年4月30日止，被告按建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，月租金为2284.38元、月物业管理费为940.63元，每6个月支付一次。2012年12月，原告与大丰勤思公司解除委托管理合同，将居然之家大丰市欧蓓莎家居市场的管理经营权先后委托给大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）、大丰智诚市场管理有限公司，并通知包括被告在内的所有经营户办理相关变更手续。截至2014年6月10日，被告累计拖欠租金及物业管理费56975元，原告多次催要未果。现请求：1、判令被告立即腾退所租赁的大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1085号商铺，恢复原状；2、判令被告立即给付租赁期间至腾退时欠付的租金、物业管理费56975元（暂计算至2014年6月10日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告朱东华辩称，我与大丰勤思公司签订租赁合同并承租涉案商铺属实，但原告既不是租赁合同的当事人，也不是大丰勤思公司的代理人或权利受让人，故原告诉讼主体不适格。大丰勤思公司将权利义务转让给原告，没有经过法定程序，也没有征得我的同意。合同期间内，我因为晚交了几天租金曾被停电，我在承租过程中没有享受到相应的权利，所以相应的缴纳租金和物业管理费的义务应当受到一定的限制。如果原告作为出租方，应当承担我的损失。租金和物业管理费都已经缴清，但我对此没有证据。这个商铺是开放式的，没有门锁，我在2014年1月6日的庭审中就说过，不再需要这个商铺，商铺内遗留的地板样品等也不要了，所以不存在腾退商铺的问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人智诚公司辩称，我公司对原告恒信公司的各项主张及所举证据均无异议。对被告朱东华所举证据，我公司同意原告恒信公司的质证意见。请求法院支持原告恒信公司的诉讼请求。
经审理查明：居然之家大丰市欧蓓莎家居市场由原告恒信公司投资建成，恒信公司领取该市场房屋的所有权证和土地使用权证。2011年8月21日，恒信公司与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称苏州勤思公司）签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司（甲方）将其所有的“欧蓓莎国际购物中心（南区），商业物业为地面6层，地下1层，占地面积28348平方米，建筑面积55902平方米（含地下面积9192平方米），经营面积55902平方米委托苏州勤思公司（乙方）经营管理。”据此，苏州勤思公司在工商部门登记设立了“大丰勤思公司”，并以大丰勤思公司的名义从事管理经营活动。
2011年10月，大丰勤思公司（甲方）与朱东华（乙方）签订欧蓓莎租赁合同，该合同载明：“第一条、合作形式：约定甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号1层，建筑面积为107.5平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为1085，公摊系数：1.2）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。第二条、合同期限：租赁期限自2012年1月1日至2013年4月30日止，共计16个月。甲方给予乙方共计4个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常缴纳）。具体免租期间为：自2013年1月1日至2013年4月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。第三条、经营范围：乙方的经营品牌为贝尔，经营类别为地板。第四条、租金及付款方式：乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月21.25元，合同期内乙方共计应支付甲方租金27412.5元，每月租金2284.38元，每六个月支付一次租金。第五条、物业管理费及付款方式：甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米8.75元，乙方自2012年1月1日开始向甲方支付物业管理费，合同期内物业管理费总额15050元，每月物业管理费940.63元，每六个月支付一次物业管理费。第六条、履约保证金及付款方式：1、乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除由特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥2300元。2、本合同期满后，若甲、乙双方正常续约，则本合同期的履约保证金自动转作下个合同期履约保证金；若甲、乙双方不再续约，在甲方核实乙方已全部履行与消费者所签销售合同并将经营场地及设备设施完好地交回、结清相关费用后，退还履约保证金；若乙方违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的责任。第七条、质量保证金：本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有关费用后，甲方将乙方所交的质量保证金、履约保证金（不计利息）六个月内退还乙方；若乙方商品发生三包问题或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留质量保证金、履约保证金并追究乙方的责任。第十二条、乙方未按第四至第十一条的约定向甲方支付租金等费用（含税款），经甲方催告后仍未缴纳的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，并追究乙方的违约责任。第十三条、装修：乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位并且符合甲方的统一要求。乙方的装修方案必须提前15天交甲方审批，所有装修材料必须符合国家防火和环保方面的要求，在甲方同意并签订装修协议后，方可进场装修，装修产生的垃圾需当天清运到甲方提供的指定地点。第十四条、乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好保留给甲方，未经甲方同意不得自行拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用等内容。第二十八条、本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方……第二十九条、租赁期限届满前30日，甲方与乙方协商一致并重新签订合同，否则甲方视（乙方）放弃续租权，甲方可另租他人。协议签订后，被告交纳保证金11300元之后，按约入驻该市场从事经营活动。在合同履行过程中，被告朱东华支付2012年9月30日前的租金20559元，物业管理费8465元。
2012年12月9日，恒信公司（甲方）与苏州勤思公司以及大丰勤思公司（乙方）签订终止合同协议书，约定：一、甲方委托乙方管理大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的职能至2012年11月30日终止。二、大丰勤思公司（苏州勤思公司在大丰市设立的公司）在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的经营管理期间发生的一切经营管理及业务往来等，即为苏州勤思公司的经营管理行为。三、乙方在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理期间所产生的与大丰欧蓓莎国际购物中心（南区管理有关的经营管理及因其行使管理职能而发生的民事纠纷，在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理工作（截止2012年11月30日）交接时全部移交给甲方，经甲方确认后，由甲方承担全部责任等内容。恒信公司、苏州勤思公司、大丰勤思公司均在该协议上盖章。2012年11月30日后，苏州勤思公司以及大丰勤思公司将相关管理中的权利义务及相关账目向恒信公司移交，并撤出恒信公司的欧蓓莎国际购物中心，但在移交过程中，就大丰勤思公司与朱东华间所签订的欧蓓莎书面租赁合同未能移交。2012年12月，大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）接受恒信公司的委托对所属的欧蓓莎国际购物中心参与管理，并与其签订委托管理协议。2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报上刊登通知，载明：“因本公司在居然之家欧蓓莎大丰店之经营管理权于2012年12月1日起移交给居然之家公司，故通知居然之家欧蓓莎大丰店所有经营户在2013年2月5日前来我司办理合同及相关票据的更换事宜，逾期，所有因未及时更换合同及票据带来的一切后果由经营户自行负责。”2013年9月1日，恒信公司与居然之家公司签订《委托管理协议》终止协议，约定双方委托管理协议职能至2013年9月10日止，未收取的租金、管理费等合同终止后经双方确认后由恒信公司直接收取等内容。2013年9月6日，居然之家公司向朱东华通知：“贝尔地板商户：截止二○一三年九月底，你户欠交公司租金及物管费计￥29563元整，请你接到本通知后，及时到我司财务部核对，并在三日内交清所欠费用。如逾期不办，我们将采取相应措施，一切后果自负。谢谢合作！大丰居然之家市场管理有限公司二○一三年九月六日”2013年9月10日，恒信公司与智诚公司签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司将欧蓓莎国际购物中心（南区）委托智诚公司管理等内容。之后，被告朱东华就2012年10月1日后的租金和物业管理费未能缴纳，双方也未再续签租赁合同，被告朱东华一直占用涉案房屋至今，原告恒信公司遂于2013年11月18日向本院提起诉讼，2014年4月14日，本院对涉案房屋进行现场调查，该房屋属开放式空间，没有门锁，此前被告朱东华对其进行了装修，室内现有部分地板样品。2014年5月14日，原告撤诉。后双方协商未果，原告恒信公司于2014年6月12日再次向本院提起诉讼。
审理中，居然之家公司和智诚公司向本院出具说明，其对朱东华应收租金和物业管理费权利由委托人恒信公司直接享有等内容。
另查，2014年1月6日，被告朱东华在2013大民初字第2742号案件庭审中陈述其已经撤离商铺。2014年8月20日，被告朱东华在庭审中陈述其于2013年年底撤场，已放弃商铺内遗留样板。
上述事实，有双方当事人的陈述，大丰市欧蓓莎家居市场商铺租赁平面图、房产权证、商业地产委托管理合同、终止合同协议书、通知、委托管理协议、委托管理协议终止协议、欧蓓莎租赁合同、移交清单、欠缴租金和服务费明细表、情况说明、本院勘验笔录等证据在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点：一、原告恒信公司的诉讼主体是否适格；二、原、被告解除租赁合同的时间及被告朱东华欠付商铺的租金、物业管理费的数额。；三、被告朱东华是否承担腾退商铺、恢复原状的义务。现分别进行论述。
一、关于恒信公司的诉讼主体资格问题。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，大丰市欧蓓莎家居市场系恒信公司开发建设，恒信公司先后委托苏州勤思公司（大丰勤思公司）、居然之家公司、智诚公司管理该市场，被告朱东华与大丰勤思公司签订租赁合同，承租案涉商铺，其享有对该商铺使用、收益的权利，但同时也负有缴纳合同约定租金、物业管理费的义务。大丰勤思公司以自己的名义与被告朱东华签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报公布通知，履行了披露委托人和第三人（欧蓓莎所有经营户，含被告朱东华）的义务，被告朱东华至今未举证在订立合同时如果知道原告恒信公司系委托人就不会订立租赁合同的证据，故该租赁合同对原告恒信公司与被告朱东华具有约束力。大丰勤思公司在撤离该市场时对未收租金、物业管理费的相关合同权利义务明确由恒信公司享有和承担，于法不悖。依照合同法规定，原告恒信公司作为市场管理委托人，依法享有向被告朱东华主张租金、物业管理费的权利，故原告恒信公司主体适格。
二、关于原、被告解除租赁合同的时间及被告欠付商铺的租金、物业管理费的数额问题。本院认为，2013年4月30日租赁合同届满后，被告朱东华在未与居然之家公司、智诚公司、恒信公司就案涉商铺签订新的租赁合同的情况下，继续租赁该商铺从事经营，依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2013年5月1日起，原告恒信公司与被告朱东华之间订立的应为不定期租赁合同，被告朱东华负有向原告恒信公司支付相应租金、物业管理费的义务。被告朱东华作为承租人享有随时解除租赁合同的权利，无须提前通知。被告朱东华陈述于2013年年底撤场，但对此未能举证，本院不予采信。2014年1月6日，被告朱东华在庭审中向原告恒信公司作出了解除租赁合同的意思表示。本院认定原、被告双方的不定期租赁合同期间（自2013年5月1日起至2014年1月6日止）为8.2月（6天÷30天／月=0.2月）。
自2012年10月1日起至2013年4月30日止的商铺租金为（扣减4个月免租期）6853.13元（107.5平方米×21.25元／平方米×3月），物业管理费为6584.38元（107.5平方米×8.75元／平方米×7月），合计人民币13437.51元；
自2013年5月1日起至2014年1月6日止，商铺租金为18731.88元（107.5平方米×21.25元／平方米×8.2月）、物业管理费为7713.13元（107.5平方米×8.75元／平方米×8.2月）合计人民币26445.01元。
被告朱东华欠付原告恒信公司租金、物业管理费总计39882.52元（13437.51元＋26445.01元）。被告朱东华陈述已结清租金、物业管理费，但对此未举证证明，本院不予采纳，故其应当依约向原告恒信公司履行给付租金、物业管理费的义务。被告朱东华辩称曾因晚交租金而被停电，但对此并未举证证明，如其合法权利因此而受到损害，造成损失，被告朱东华可另行主张，本案不予处理。
依照合同约定，被告朱东华撤场时，该商铺的装修应无偿完好地留给原告恒信公司，商铺内外的“贝尔地板”广告标牌应视为装修的一部分。经查，该商铺属开放式，没有门锁，商铺内样板等遗留物（被告朱东华已放弃）不构成原告恒信公司“另租他人”的障碍，应认定被告于2014年1月6日将租赁商铺实际返还给了原告恒信公司。原告恒信公司作为出租人，其应当在收到被告朱东华解除合同的意思表示后，及时接管商铺，另租他人，以免损失扩大。合同解除后，由于原告恒信公司怠于行使权利，未及时接管商铺并另租他人，因此造成的损失应当由其自行承担。本院对原告恒信公司主张的合同解除后的租金、物业管理费不予支持。
三、关于被告朱东华是否承担腾退商铺，并恢复原状的义务问题。本院认为，被告朱东华入驻商铺后，依照合同约定进行了装修。合同第十四条约定：“乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用。”可见，双方已明确约定，被告朱东华装修商铺的资金投入，用于折抵撤场时恢复原状产生的费用。经查，该商铺属开放式，无门锁，装修完好，没有拆除迹象。现被告朱东华已撤场，并已明确表示放弃商铺内样板等遗留物。本院认为，被告朱东华不再承担腾退商铺，恢复原状的义务。对原告恒信公司主张被告朱东华腾退商铺，恢复原状的诉讼请求，本院依法不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大丰勤思公司以自己的名义与被告朱东华之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。原告恒信公司系委托人，大丰勤思公司系市场管理的受托人，故租赁合同的权利应由原告恒信公司享有，故原告恒信公司主体适格，被告朱东华应向原告恒信公司支付承租期间的租金、物业管理费。依照合同约定，结合本案实际情况，被告朱东华不再承担腾退商铺、恢复原状的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第三百九十六条、第二百三十六条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、被告朱东华于本判决发生法律效力之日起10日内向原告大丰恒信置业发展有限公司给付自2012年10月1日起至2014年1月6日止的租金、物业管理费合计人民币39882.52元。
二、驳回原告大丰恒信置业发展有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1224元，由原告大丰恒信置业发展有限公司承担427元，被告朱东华承担797元。此款原告大丰恒信置业发展有限公司已预交，限被告朱东华将其负担部分于本判决发生法律效力后10日内直接向原告大丰恒信置业发展有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 朱亚平
二〇一四年十二月八日
书 记 员 程 艳
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。