安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第00250号
天威保变（合肥）变压器有限公司，住所地合肥市庐阳产业园内，组织机构代码××。
法定代表人：刘东升，董事长。
委托代理人：张秀友，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：程帆，安徽天禾律师事务所律师。
被告：合肥常青物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区（一）。
法定代表人：贾桂兰，总经理。
委托代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：徐诚，安徽华人律师事务所律师。
被告：安徽安天机电工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：袁孝华，董事长。
委托代理人：储晓雯，该公司职员。
委托代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。
被告：安徽铭晟车业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：黄亚雷，总经理。
委托代理人：范士明，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所实习律师。
原告天威保变（合肥）变压器有限公司（以下简称天威公司）诉被告合肥常青物业管理有限责任公司（以下简称常青公司）、排除妨害纠纷一案，本院于2012年12月21日受理，并于于2013年8月30日作出（2013）蜀民一初字第00368号民事判决，被告常青公司不服上诉至合肥市中级人民法院，2013年12月4日合肥市中级人民法院作出（2013）合民一终字第003578号民事裁定，裁定撤销原判发回重审。审理期间，原告天威公司先后申请追加安徽安天机电工程有限责任公司（以下简称安天机电公司）、安徽铭晟车业有限公司（以下简称铭晟公司）作为被告参加诉讼，本院予以准许。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年5月23日、7月7日公开开庭进行了审理，原告天威公司委托代理人张秀友、常青公司委托代理人朱勇、被告安天机电公司委托代理人韦大文及储秀雯、被告铭晟公司委托代理人范士明到参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告天威公司诉称：原告以出让方式取得了位于合肥市望江西路南的土地使用权，并于2005年8月2日取得合肥市人民政府颁发的国有土地使用证，证号为合国用（2005）第xxx号，地号为S11021-x，土地使用权面积为4985.48平方米，土地用途为工业，使用权类型为出让。原告依法取得上述土地使用权，但却未能依法使用，因该土地一直被被告合肥常青物业管理有限责任公司非法侵占使用，被告未经原告同意在该土地上自行建设了建筑物，并将建筑物出租给其他被告使用并收取租金。该建筑物被蜀山区人民政府、合肥市规划局认定为违章建设，并于2006年9月下达了《限期拆除通知书》。原告曾多次要求被告停止侵权、拆除违章建设，返还土地，但被告却一直以各种借口推辞，拒不拆除违法建设及返还土地。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告为此诉至法院，要求判令：1、被告立即停止侵权，拆除所建房屋，返还侵占的土地；2、被告赔偿原告损失3250000元（暂计算至2012年12月31日，此后损失按每年赔偿550000元为标准顺延计算至被告返还侵占的土地止）；3、诉讼费用由被告承担。
本案诉讼中，原告明确诉讼请求为：1、依法判令三被告停止侵权，拆除所建房屋，返还侵占的土地；2、被告合肥常青物业管理有限责任公司赔偿原告损失3250000元（暂计算至2012年12月31日，此后损失按每年赔偿550000元为标准顺延计算至被告返还侵占的土地止）；3、诉讼费用由三被告承担。
原告天威公司为支持其诉讼请求，提供证据如下：
1、被告基本信息查询单一份。
证明：被告的诉讼主体资格。
2、《国有土地使用权证》一份。
证明：原告以出让方式取得土地使用权，并于2005年8月2日取得编号为合国用（2005）第577号国有土地使用权证。
3、被告合肥常青物业管理有限责任公司出具的《承诺函》一份。
证明：合肥常青物业管理有限责任公司非法侵占原告所属土地，侵犯了原告的合法权益。
4、合肥市蜀山区人民政府、合肥市规划局出具的《限期拆除通知书》一份。
证明：合肥常青物业管理有限责任公司在原告土地上建设的房屋系违法建设，应予以拆除。
5、原告出具的《关于要求拆除违法建设的函》及合肥常青物业管理有限责任公司的复函各一份。
证明：原告要求被告拆除违法建设及被告不同意拆除违法建设等事实。从该被告的回函可看出相应事实，本案争议的土地原告已收回，原告与被告之间未签署过租赁协议。
6、原合肥金环变压器有限责任公司2003年8月29日关于土地租赁有关问题的函复印件及2004年4月8日关于土地租赁有关问题的紧急函各一份。
证明：合肥金环变压器有限责任公司已根据《土地租赁合同》的约定，终止了与合肥常青物业管理有限责任公司签署的《土地租赁合同》。该土地租赁合同第六条有个约定，在租赁期内，如遇市政府决定收回或变更土地使用权时，本合同执行终止，双方均不承担违约责任。
7、合国用（1999）字第216号国有土地使用证复印件、原合肥变压器有限责任公司工商注册信息及保定天威集团有限公司与合肥市机械电子行业办公室签署收购重组协议书（复印于工商档案，盖有工商印章）。
证明：1、合肥金环变压器有限责任公司出租给合肥常青物业管理有限责任公司的土地为国有划拨土地权等事实；2、收购重组协议是2004年8月16日保定天威集团有限公司与北京国富投资管理有限公司与合肥市机械电子行业办公室、合肥市产权交易中心签署的协议，该协议主要内容是原告授让原金环公司的股权，并以出让方式授让原金环公司的土地使用权。原告授让土地使用权是通过产权交易中心交易确定的，同时可以说明合肥市人民政府已将本案争议的土地收回，只有收回才能依法对外出让。
被告常青公司辩称：我方占有、使用及转租涉案土地是得到原告的认可，双方有签订房屋租赁合同，我方不存在侵权行为；原告要求拆除涉案土地上的房屋我方不予认可，双方签订的租赁合同租赁期限为20年，合同还未履行完毕；原告主张赔偿3250000元无事实和法律依据，我方所欠原告租赁土地使用费原告可以通过合同之诉提起诉讼。在合同履行期间，我方已支付了土地使用费1642250元，根据合同约定，我方已经实际提前支付了租金，不存在任何违约行为。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告常青公司为支持其抗辩意见，提供证据如下：
1、企业基本注册信息查询单及公司变更登记申请书各一份。
证明：原告天威保变（合肥）变压器有限公司系合肥金环变压器器有限责任公司变更而成，应对合肥金环变压器有限责任公司的权利义务予以继承。
2、《土地租赁合同》及《补充协议》各一份。
证明：被告基于与合肥金环变压器有限责任公司签订的土地租赁合同合法占有该处土地，是基于合同占有。故合肥常青物业管理有限责任公司占有使用土地不存在侵权。
3、发票四张及收据两张。
证明：原告仍在收取租金，租赁合同仍然有效。
4、《房屋租赁协议》一份。
证明：自2003年12月18日起，我方将本案涉及的土地及土地上的房屋出租给安徽安天机电工程有限责任公司使用，安徽安天机电工程有限责任公司是该土地的实际使用人。
被告安天机电公司辩称：1、依法驳回原告对我方的起诉；2、继续履行我方与常青公司订立的房屋租赁合同；3、全部诉讼费用由原告负担。理由：1、我方不是本案适格被告；2、我方与常青公司订立房屋租赁协议合法有效，应当继续履行；3、常青公司并未构成侵占涉案土地；4、原告认为涉案土地上的建筑物系违章建筑，没有事实和法律依据；5、原告主张赔偿损失3250000元，无事实和法律依据；我方保留因提前解除合同向原告和常青公司主张赔偿的权利。综上，我方与原告之间没有任何的法律关系，不是本案的适格被告，原告将我方追加为本案的共同被告并要求承担责任的请求，没有任何的事实和法律依据。
被告安天机电公司为支持其抗辩意见，提供证据如下：
1、《土地租赁合同》、《补充协议》及相关票据。
证明：1、安徽安天机电工程有限责任公司与合肥常青物业管理有限责任公司通过房屋租赁协议的方式获得涉案土地建筑的使用权；2、原告一直在向合肥常青物业管理有限责任公司收取租金并开具租赁费发票和收据，表明原告与合肥常青物业管理有限责任公司之间的土地租赁关系一直没有结束。
2、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》各一份。
证明：1、安徽安天机电工程有限责任公司承租了合肥常青物业管理有限责任公司的涉案房屋后又于2012年6月1日将房屋转租给安徽铭晟车业有限公司，如果原告提前解除合同，会给安徽安天机电工程有限责任公司和安徽铭晟车业有限公司造成巨大损失；合肥常青物业管理有限责任公司与原告签订房屋租赁合同的方式获得涉案土地的使用权，明确约定合肥常青物业管理有限责任公司在涉案土地上建设建筑物并出租给第三方使用房屋租赁的期限与土地租赁的期限一致，表明常青公司在涉案土地上建造房屋并出租给安徽安天机电工程有限责任公司使用有法有据。
被告铭晟公司辩称：1、依法驳回原告对我方的起诉；2、继续履行我方与安天机电公司订立的房屋租赁合同；3、全部诉讼费用由原告负担。理由：1、我方不是本案适格被告；2、我方与安天机电公司订立房屋租赁协议合法有效，应当继续履行；3、常青公司并未构成侵占涉案土地；4、原告认为涉案土地上的建筑物系违章建筑，没有事实和法律依据；5、原告主张赔偿损失3250000元，无事实和法律依据；我方保留因提前解除合同向原告和常青公司主张赔偿的权利。综上，我方与原告之间没有任何的法律关系，不是本案的适格被告，原告将我方追加为本案的共同被告并要求承担责任的请求，没有任何的事实和法律依据。
被告铭晟公司为支持其抗辩意见，提供证据如下：
《房屋租赁合同》及房屋租金收据（7张）
证明：我方一直在履行与安徽安天机电工程有限责任公司签订的房屋租赁合同，并支付了房屋租金。
经庭审举证、质证，本院认定证据如下：天威公司所提供证据1-7及常青公司提供证据1，具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力均予以确认；常青公司提供证据2-4，安天机电公司提供证据1-2，铭晟公司提供证据，虽具有真实性，但不能证明其证明目的，本院对其证明效力均不予确认。
经审理查明：2002年5月30日，合肥金环变压器有限责任公司（甲方，以下简称金环公司）与常青公司（乙方）签订了《土地租赁合同》1份，主要内容为：甲方将自己拥有土地使用权的位于合肥市合作化南路与合肥轴承厂连接的土地出租给乙方使用；租期20年，从2002年12月1日起至2022年1月31日止；第一个五年租金为每亩每年15600元，此后的三个五年租金每五年按10%递增；甲方交付土地时，由乙方一次性再支付甲方前三年租金，自第四年起，每年元月底前将全年租金一次性付清；乙方在甲方的土地上所有建筑物，合同期满后，无偿归甲方所有；在租赁期内，如遇市政府决定收回或变更土地使用权时，本合同即行终止，双方均不承担违约责任；乙方违约，不及时给付租金，除承担年租金5%之违约金外，甲方有权立即终止本协议等等。协议签订后，双方按约履行。
2004年4月8日，金环公司向常青公司发出《关于土地租赁有关问题的紧急函》，内容为：“为盘活存量资产，我公司于2002年5月30日与贵公司签订‘土地租赁合同’，后又于2003年2月28日签订‘补充协议’。因公司改制，国有资产要全部退出国有序列，市工业投资控股公司于2003年4月下达有关国有资产处置的规定，规定所属的国有企业（含我公司）在接文后停止有关国有资产的处置，包括土地、房产的出租、出让。同时收回土地证。鉴于此，根据双方签订的合同第六款‘在租赁期限内，如遇市政府规定收回或变更土地使用权时，本合同即行终止，双方均不承担违约责任。’我公司于2003年8月29日致函给贵公司终止该土地租赁合同。近日发现贵公司在该土地上开始动工基建，特此紧急函告贵公司，停止动用该土地，有关事宜双方另行商定。”
2004年8月16日，保定天威集团有限公司、北京国富投资管理有限公司（甲方）与合肥市机械电子行业办公室（乙方）签订《收购重组协议》1份，主要内容为：甲方收购乙方所属的金环公司；以出让方式受让金环公司占用的土地使用权，出让价格为6352万元，收购后土地性质变更为工业性出让用地；乙方有责任协助甲方完成与土地管理部门签订土地使用权出让合同；甲方将全部土地价款支付完毕后，乙方有责任协助甲方在30个工作日内完成土地使用权证的办理手续等等。2004年10月18日，金环公司在工商部门变更登记为天威公司。
2006年12月13日、2007年1月11日、2007年12月25日，常青公司分别向天威公司转款250000元，共计750000元，此后常青公司向天威公司出具《承诺函》1份，内容为：“因常青公司占用天威公司约7.47亩土地，我们承诺：一、在占用土地期间，每年向天威公司支付土地占用费。二、我公司现已支付2005年1月1日至2007年12月31日（三年）土地占用费七十五万元。三、自2008年起，每年支付给贵公司二十五万元，于每年6月30日前一次性付清。”2008年8月1日，常青公司向天威公司转款250000元；2009年7月24日、2010年11月19日，常青公司分别向天威公司转款200000元。天威公司收款后亦出具了收据。
2012年5月31日，天威公司向常青公司发函，内容为：“天威公司通过合肥市土地局于2005年购买的位于合作化南路东、望江西路南的宗地4985.48平方米（地号S11021-x），土地使用权人为天威公司。由于该宗土地上有贵公司的建筑物（合肥市规划局和蜀山区政府将该建筑物界定为违法建设，并于2006年9月21日下达了《限期拆除通知书》），致使我公司无法开发使用，时间已长达7年多。我公司系在上海证交所上市的保定天威保变电气股份有限公司的全资子公司。鉴于该宗土地长期闲置造成的影响，母公司已要求我公司须在2012年上半年解决该宗地上的违法建设，使该宗土地具备收储（或自行开发）的条件。为此我公司领导曾于2012年5月8日与贵公司王贵兵先生进行约谈，现再书面函告，请贵公司务必在2012年6月10日前明确答复拆除违法建设事宜。”2012年6月1日，常青公司给天威公司回函，内容为：“我公司已于2012年5月31日接到了贵公司的‘关于要求拆除违法建设的函’。我司就相关情况作如下说明：我司在原合肥金环变压器有限责任公司改制前就已经建设完毕，共计投资1000万余元，每年收取租金为55万元，后贵公司将该地块收回，经双方公司多次协商，租地款由14万余元提高到25万元，虽然双方公司未签署任何租赁协议，但事实上贵公司已默许该建筑的合理使用，并于2005年保留现状至今，以上均由租金收取发票为证。由于贵公司收取将近一半的租金，事实上就等同于我们双方共同在经营该地块，现贵公司遇到困难，我司会全力协助解决，但鉴于以上事实，我司认为就我司的经济损失和拆迁事宜应由双方在2012年6月10日前共同协商解决。”
另查：2003年12月18日，常青公司（甲方）与安天机电公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“一、租赁范围和面积：1、甲方提供合作化南路铁路桥以北，ABB变压器厂大门对面一块地承建约2500平方米（具体按实际平方米为准）轻钢厂房汽车销售展厅，（展厅沿高8米顶部为钢结构吊顶，车间沿高7米，钢结构，铝合金窗，具体由甲方提供设计图纸乙方认可后按图施工）……二、租赁期限合计贰拾年即（2004年4月1日至2024年3月31日）……三、租赁费用缴纳时间和金额：1、第一、二、三、四、五年每年分别缴纳场地租金为人民币叁拾伍万元，房屋租金为人民币壹拾伍万元，全年分两次支付，先付后租。2、第六年至第二十年缴纳场地租金和房屋租金，每五年按10%递增计算费用。全年分两次付清，先付后租……”。常青公司涉案土地上建造的钢构房，未办理相关建房手续，系违法建设。安天机电公司使用涉案土地上钢构房用于汽车销售，后又将其中部分房屋转租给铭晟公司，双方于2013年8月20日签订《房屋租赁合同》，合同中租赁期限及租金约定：“1、租赁期限壹拾壹年玖个月，自2012年6月1日起至2024年3月31日。2、租金第一年为人民币陆拾万零伍仟元整，之后自2014年3月1日起按每五年按10%递增，全年分两次支付，先付后租。3、因甲方属于合肥常青物业管理有限责任公司房屋转租方，为简化账务往来，甲方同意乙方直接代其向第一出租方常青物业直接支付房租，甲方有义务要求常青物业收款后直接提供乙方有效的收款凭证及发票。”上述房屋租赁合同签订后，安天机电公司、铭晟公司实际使用涉案土地上钢构房至今并依约向常青公司支付租金。
本院认为：常青公司与金环公司于2002年5月30日签订了《土地租赁合同》明确约定：“在租赁期内，如遇市政府决定收回或变更土地使用权时，本合同即行终止，双方均不承担违约责任”。金环公司于2004年被收购重组，之后变更为天威公司。金环公司的土地使用权被合肥市机械电子行业办公室收回并出让给天威公司。金环公司于2003年8月29日已向常青公司发函，要求按照合同的约定终止合同。结合常青公司之后出具的《承诺函》和《回函》，能够证明常青公司与金环公司签订的《土地租赁合同》已于2003年8月29日终止履行，涉案土地已被天威公司从常青公司处收回，2005年以后常青公司又按照其单方出具的《承诺函》占用了天威公司的土地；常青公司未与天威公司签订合同即占用天威公司土地，并支付土地占用费，天威公司亦收取费用，双方形成了事实上的不定期租赁关系，天威公司可随时要求解除租赁关系。因常青公司在天威公司的土地上所建的钢构房是违法建设，故常青公司应当予以拆除。2012年5月天威公司向常青公司发函要求常青公司于6月10日前答复拆除违法建设事宜，由天威公司自行开发或收储土地，由此可以证明双方租赁关系已于2012年6月10日解除，常青公司占用天威公司的土地已无合法依据，构成侵权。另，常青公司在涉案土地上建设钢构房，并与安天机电公司签订《房屋租赁协议》，将涉案土地及其钢构房出租给安天机电公司使用，安天机电公司之后又将其中部分钢构房转租给铭晟公司并签订《房屋租赁合同》，安天机电公司、铭晟公司至今实际使用涉案土地及地上建筑物用于汽车销售。上述房屋租赁合同及协议均为转租合同，因转租是以承租人常青公司的土地租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人天威公司的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利亦于法无据，故次承租人继续占据涉案土地及钢构房的行为亦构成了侵权，故天威公司要求常青公司、安天机电公司、铭晟公司停止侵权，拆除建筑物、返还涉案土地的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。天威公司要求常青公司自2012年6月10日起参照其《回函》中认可的年租金收益550000元赔偿天威公司损失，常青公司对此标准不予认可，因双方之后形成不定期租赁合同关系，故本院以常青公司出具《回函》中确认的土地使用费每年250000元为赔偿标准，常青公司应自2012年6月10日起按照每年250000元的标准赔偿天威公司损失，天威公司该项请求中超出部分，本院依法不予支持。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一、三款，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）（二）（四）（六）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、合肥常青物业管理有限责任公司、安徽安天机电工程有限责任公司、安徽铭晟车业有限公司于本判决生效之日起十日内拆除其在天威保变（合肥）变压器有限公司土地上（地号S11021-1）所建的建筑物，并将涉案土地返还给天威保变（合肥）变压器有限公司；
二、合肥常青物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天威保变（合肥）变压器有限公司2012年6月10日至2012年12月31日的损失138889元（250000元／年×6个月零20天）；天威保变（合肥）变压器有限公司在2013年1月1日之后的损失，由被告合肥常青物业管理有限责任公司按照250000元／年予以赔偿，至被告合肥常青物业管理有限责任公司返还土地之日止；
三、驳回天威保变（合肥）变压器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费55594元，由天威保变（合肥）变压器有限公司负担25594元，由合肥常青物业管理有限责任公司负担30000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 周玉玲
代理审判员 占 峰
代理审判员 朱广宇
二〇一四年八月十四日
书 记 员 戴晓昕
附：本判决书适用的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条第一、三款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
三、《中华人民共和国侵权责任法》
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。