甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘07民终527号
上诉人（一审被告）中农发山丹马场有限责任公司。
法定代表人王永军，该公司总经理。
委托代理人南朝伟，甘肃金厦律师事务所律师。
委托代理人魏亮行，该公司法律事务部主管。
被上诉人（一审原告）牛国金，男，1983年6月15日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
委托代理人王多睿，甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。
一审被告贾雁梅，女，1978年1月25日出生，汉族，甘肃省山丹县人，住甘州区南街***号，城市居民。身份证号码：6222261978********。
上诉人中农发山丹马场有限责任公司因与被上诉人牛国金、一审被告贾雁梅房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2016）甘0702民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中农发山丹马场有限责任公司的委托代理人魏亮行、南朝伟，被上诉人牛国金及其委托代理人王多睿、一审被告贾雁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告贾雁梅系山丹军马总场职工子女。2010年，被告中农发山丹马场有限责任公司为改善山丹军马总场职工居住条件，在位于张掖市甘州区北街延伸段修建丹马住宅小区。被告贾雁梅符合购买条件，遂向被告中农发山丹马场有限责任公司递交申请欲购买丹马住宅小区住宅一套。2010年8月底，原告和被告贾雁梅口头达成房屋转让协议，约定被告贾雁梅将位于张掖市胡家园子丹马生态城所登记的89㎡房屋一套以每平方米2300元的价格转让给原告，原告支付被告贾雁梅房屋差价款18000元，由案外人朱永喜担保并代收房屋差价款。2010年8月25日，原告委托其妻罗娜将房屋差价款18000元交给朱永喜，朱永喜代收后给原告出具收条一张。2010年8月27日，被告贾雁梅作为甲方，原告牛国金作为乙方，朱永喜作为担保人，三方签订《转让协议》一份，协议约定：山丹军马场职工贾雁梅将位于张掖市胡家园子丹马生态城所登记的89㎡房屋一套转让给乙方。甲方订房场内价为2100元/㎡，协议转让价为2300元/㎡，乙方将房屋转让差价18000元一次性付给甲方。甲方所享受马场的所有住房补贴归甲方所有。甲方积极配合乙方将房屋产权证等有关手续办理给乙方名下，所产生的费用由乙方承担，房屋产权归乙方所有。房屋分批次所交房款均由乙方负责交清，甲方出面代办等内容。协议签订前，原告于2010年8月5日以被告贾雁梅的名字向被告中农发山丹马场有限责任公司交付楼房首付款56100元，由被告中农发山丹马场有限责任公司出具“今收到贾雁梅缴来楼房首付款人民币（大写）伍万陆仟壹佰元整。￥56100.00元”收款收据一张。2014年1月15日，原告再此以被告贾雁梅的名字向被告中农发山丹马场有限责任公司交付第二次房款137710元，由被告中农发山丹马场有限责任公司出具“今收到贾雁梅缴来第二次房款人民币（大写）壹拾叁万柒仟柒佰壹拾元整。￥137710.00元备注张掖“丹马”小区C3一单元7楼西”收款收据一张。后原告找被告贾雁梅要求履行房屋转让协议，被告贾雁梅未履行协议。原告找被告中农发山丹马场有限责任公司退还购房款未果，遂引起原告诉讼。
另查明：2014年12月26日，原告向甘州区人民法院诉讼朱永喜不当得利纠纷一案，甘州区人民法院依法作出（2015）甘民初字第486号民事判决书，判决“被告朱永喜返还原告牛国金房屋差价款18000元。”
一审法院认为，原告与被告贾雁梅签订的《房屋转让协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效合同。在合同履行过程中，原告已按约履行了自己的付款义务，被告贾雁梅至今未按协议约定履行向原告交付房屋的义务。原告诉讼请求合同无效，缺乏法律依据。但根据本案查明的事实，被告贾雁梅至今无法给原告交付合同中约定的房屋，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的。”当事人可以解除合同。故原告与被告贾雁梅签订的《房屋转让协议》应依法解除。被告中农发山丹马场有限责任公司辩解，原告与被告签订的《房屋转让协议》是他们之间形成的房屋转让关系，原告与我公司不存在任何法律关系，故我公司作为被告主体不适格，原告要求返还购房款的诉请不成立，应依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案中虽原告与被告中农发山丹马场有限责任公司未签订任何合同，但根据本案查明的事实及原告所举的证据和双方当事人在庭审中的陈述，能够确定，原告所交付的房款（两次）均以被告贾雁梅的名义交付被告中农发山丹马场有限责任公司，被告中农发山丹马场有限责任公司已收取并出具收款收据。被告中农发山丹马场有限责任公司虽辩解收款只认可贾雁梅，但被告贾雁梅在庭审中陈述“以自己名义交付给公司的房款”均系原告交付，原告提交的录音也能够证明被告贾雁梅的陈述。故一审法院认为，被告中农发山丹马场有限责任公司在收取原告房款后，就应对收取房款的行为负责。故被告中农发山丹马场有限责任公司是本案适格的被告。被告中农发山丹马场有限责任公司其辩解理由不能成立，不予采信。本案中，被告中农发山丹马场有限责任公司在收取原告房款后，至今未向被告贾雁梅交付房屋，而原告的购房款现实际由被告中农发山丹马场有限责任公司掌握，现原告要求被告退还房款的诉讼请求，依法有据，予以支持。故原告要求返还购房款193810元应由被告中农发山丹马场有限责任公司给原告予以返还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因被告中农发山丹马场有限责任公司未向被告贾雁梅交付约定购买房屋，造成贾雁梅向原告履行合同违约，由此造成的违约损失应由被告中农发山丹马场有限责任公司承担。原告主张的利息损失可参照中国人民银行发布的一年期同类贷款利率计息。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条之规定，判决：一、原告牛国金与被告贾雁梅于2010年8月27日签订的《房屋转让协议》依法解除；二、被告中农发山丹马场有限责任公司偿付原告牛国金房屋购房款193810元，于本判决生效后五日内履行完毕；三、被告中农发山丹马场有限责任公司承担原告牛国金193810元的利息损失，其中56100元自2010年8月6日计息，137710元自2014年1月16日计息，按照中国人民银行发布的一年期同类贷款利率计息，计息至被告履行完毕为止。案件受理费4722元，减半收取2361元，由被告中农发山丹马场有限责任公司负担。被告中农发山丹马场有限责任公司负担的受理费由被告中农发山丹马场有限责任公司直接给付原告，给原告退还2361元。
一审判决宣判后，中农发山丹马场不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：1、一审认定的基本法律关系错误，最终导致了错误的判决。本案涉及的两个法律关系，均与上诉人没有任何关系，故上诉人作为被告主体不适格。2、一审对房屋是否进行了交付问题上判决的事实与查明的事实、以及一审被告贾雁梅陈述的事实相悖，认定事实明显错误。本案转让合同、买卖合同涉及的标的物，不是没有交付，而是被上诉人的楼号在已经选定后，不再缴纳剩余房款，且提出了退房要求。所以房屋转让合同不能履行的原因在被上诉人，由此造成的法律后果应由被上诉人承担。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
二审审理过程中，上诉人向法庭提交了以下证据：
中农发山丹马场有限责任公司营业执照（复印件）一份；
张掖市丹马时代房地产开发有限责任公司营业执照、资质证书（复印件）各一份；
中国农业银行结算业务申请书（复印件）四份；
张掖市财政局、张掖市房产管理局文件（复印件）三份，文号分别为张财综（2011）37号、（2011）49号、（2012）43号；
张掖市发展和改革委员会张发改投资（2010）143号文件（复印件）一份；
张掖市丹马时代房地产开发有限责任公司于2016年3月23日，为粟才贵出具的购房发票（复印件）一张。
上诉人提交上述证据拟证明：上诉人系丹马小区棚户区改
造项目的立项单位，该小区的开发建设方是张掖市丹马时代房地产开发有限责任公司。因政府将棚户区改造资金拨付给了山丹马场，上诉人有监督房产开发企业按规定使用专项资金的义务。故有权审核棚户区房屋购买者条件并协助房地产开发企业对职工所购房屋进行分配。受丹马公司委托，上诉人代该公司向职工收交购房款，并全部转交给了丹马房产公司。因此，上诉人并非本案适格主体，不应承担退还购房款的义务。
被上诉人牛国金对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议。认为，被上诉人与贾雁梅签订协议购买房屋经上诉人同意，并将房款直接打入了山丹马场的专有账户。在协商买房和打款时，上诉人说房屋就是山丹马场的，并未向被上诉人说明房屋的真正销售方，其隐瞒事实真相，构成违约。
一审被告对上述证据均无异议。
本院认为，上诉人提交的6组证据，虽系复印件，但其真实性、合法性当事人均无异议，本院予以认定。上述证据可以证明：2010年11月，经张掖市发展和改革委员会批复，同意甘肃中牧山丹马场建设山丹马场城市棚户区改造项目。2011年-2012年，张掖市财政局、张掖市房产管理局将城市棚户区改造专项补助资金拨付上诉人。
本案经二审审理查明，山丹马场城市棚户区改造项目建设过程中，因政府规划的原因，部分多层建筑调整为小高层，原预约住户采用抓阄的形式确定住房楼层。被上诉人持有的房款票据上标注的C3一单元7楼西现已由上诉人其他职工购买入住。其余事实与一审查明认定的一致，应予认定。
本院认为，上诉人系山丹马场城市棚户区改造项目的立项单位，该棚户区改造项目的建设，其根本目的在于改善山丹马场职工及家属住房条件和居住环境。一审被告贾雁梅作为山丹马场职工家属，符合购房条件。在其申购住房成功后，与被上诉人牛国金签订《房屋转让协议》，双方意思表达真实，并未违反法律强制性规定，合同合法有效。此后，被上诉人牛国金以贾雁梅的名义向上诉人交纳购房款，上诉人收取购房款并出具收款收据。在此过程中，涉及贾雁梅所购房屋的事宜均由牛国金以贾雁梅名义进行，被上诉人牛国金或一审被告贾雁梅并未与除上诉人之外的其他任何公司签订购房合同或发生其他有关购房的任何事宜，故被上诉人及一审被告有理由相信上诉人即是该房屋的开发建设单位。上诉人主张其作为被告主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。现一审被告贾雁梅不能按照合同约定向被上诉人交付房屋，导致其合同目的不能实现，因此该合同应予解除。上诉人中农发山丹马场有限责任公司，在实际收取被上诉人购房款后，亦未能向一审被告贾雁梅交付房屋，应当承担退还购房款的义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4722元，由上诉人中农发山丹马场有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王力珍
审判员 安凤梅
审判员 白登山
二〇一六年九月三十日
书记员 尹建兵
附：适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;…
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。