上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初5743号
原告：韩彩平，女，1971年8月1日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：王平，上海市迅峰律师事务所律师。
被告：上海森都园林绿化管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：黄秀华，经理。
委托诉讼代理人：王国水，北京市中银(上海)律师事务所律师。
被告：上海泗泾五金市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：裴显爱，董事长。
委托诉讼代理人：张宁，男。
原告韩彩平与被告上海森都园林绿化管理有限公司(以下简称“森都园林”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序于2017年5月19日公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请本院依法追加上海泗泾五金市场经营管理有限公司(以下简称“泗泾五金公司”)作为被告参加本案诉讼，本案于2017年7月28日及2017年8月22日两次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年10月26日再次公开开庭进行了审理。原告韩彩平及其委托诉讼代理人王平四次均到庭参加庭审，被告泗泾五金公司的委托诉讼代理人张宁到庭参加第二、三、四次庭审。被告森都园林的委托诉讼代理人王国水到庭参加第一、二、三次庭审。被告森都园林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第四次庭审，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告韩彩平向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告返还租金16,000元(自2016年5月1日至2017年4月30日)；2.判令两被告共同向原告返还保证金2,600元；3.判令两被告共同向原告支付搬迁费10,000元；4.判令两被告共同向原告赔偿经济损失225,786元{2017年4月份的停业损失40,000元；改扩建损失20,832元(104,160元×20%)；物品损失164,954元}。事实和理由：2016年2月22日，原告与被告森都园林签订《园林场地租赁协议》，约定被告将位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXXX弄园林大棚区64号、65号大棚(以下简称“系争大棚”)出租给原告使用，系争大棚位于泗泾五金城花卉区。2017年1月，上海市松江区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室张贴《告知书》，称上海市松江区沪松公路XXXX弄泗泾五金城五金花卉区的所有违法建筑将于2017年3月底前全部拆除。由此导致原告的经营活动陷入困境，经济损失巨大。故原告诉至法院，望判如诉请。
被告森都园林辩称，同意返还原告自2017年4月1日起至2017年4月30日期间的租金2,666元及保证金2,600元，仅同意赔偿原告各项经济损失共计4,800元。对原告主张的其余诉讼请求不予同意。
被告泗泾五金公司辩称，原告与被告泗泾五金公司之间不存在合同关系，且被告泗泾五金公司没有收取原告的租金，故不应向原告承担责任。原告实际使用系争房屋直至2017年4月初。原告主张的搬迁费和损失金额是原告自己估算出来的,无依据。原告对系争大棚进行改扩建时并未征得被告森都园林的同意，且原告投入成本时应当考虑到租赁期只有一年。
经审理查明，2016年2月22日，原告(乙方)与被告森都园林(甲方)签订《园林场地租赁协议》一份，协议第一条约定：1、甲方将系争大棚规格(6米×20米)，单价16,000元/年/个，租赁给乙方使用。2、乙方核定的使用范围：景观园林展示(不得加工)、绿化种植(乙方必须服从市场管理，若乙方超出甲方规定的使用范围，须征得甲方同意，否则甲方有权收回租赁场地，没收押金，以乙方违约处理)。协议第二条第1款约定：乙方租赁场地自2016年5月1日起至2017年4月30日止，共一年。协议第三条约定：1、租金：全年租金32,000元，一次性付清，先支付后使用。2、市场公共卫生、设施维护费按年租金6%收费，同年度租金一起付，先支付后使用。协议第五条第1款约定：水、电设施保证金：一个月的租金2,600元，在合同期满后没有异议十天内退还。协议第七条第3款约定：因国家及地方政策调整、城市建设需求等提前征用或上级部门要求收回土地，乙方无条件拆除，并承担一切责任及经济损失，甲方退回剩余未使用时间的租金，不承担其他任何责任。嗣后，原告向被告森都园林支付租金32,000元及水、电设施保证金2,600元。
2016年8月30日，被告森都园林的法定代表人黄秀华(乙方)与被告泗泾五金公司(甲方)签订《终止土地租赁协议协议书》一份，载明：甲、乙双方于2011年11月12日签订的群英河以东E、F地块及群英河以西A、B、C地块，面积为50,124平方米，2012年4月26日签订的上海泗泾五金城北大门口右侧叶家村路南侧地块A、D、E，面积为5,225.28平方米，2013年4月7日签订的群英河东东面西大门往东160米处水沟、南面路边水沟南侧板为界、西面西大门原有边界线、北面靠园林花卉水沟中点为界A、B、C、D地块，面积为5,621.25平方米，共4份协议，由于政府拆违整治等原因，乙方向甲方提出终止以上4份土地租赁协议，现经甲、乙双方友好协商达成协议如下：一、甲、乙双方一致同意终止以上4份协议，从本协议签订日起以上4份协议同时失效，乙方将以上4份协议租赁的土地退还给甲方经营管理。……三、甲方同意对以上所有建筑物品作价737万元补偿给乙方，退乙方已收各商户2016年9月1日后租金及押金共计423万元、乙方欠别人借款计200万元，由甲方代为直接支付，应再支付给乙方114万元，其中14万元是退乙方2016年9月1日以后的租金及保证金等费用。在本协议签订后五天内一次性支付给乙方。四、乙方转租给其他商户的所有租赁协议原件、收取租金、押金等收据存根原件移交给甲方，由甲方接管，从本协议签订日起由甲方全面履行乙方的权益和义务，处理与各租户的关系。所有各租户的租金，包括以前欠乙方的租金，全部由甲方收取归甲方所有，所有原与乙方签订的商户由甲方管理，一切收益归甲方所有，一切经济支出由甲方承担，乙方应配合甲方做好商户的清退、整治工作。五、乙方郑重承诺，没有将以上租赁土地及所有构建物抵押给其他人，乙方自己处理好债权债务。如由于乙方原因影响甲方正常管理，所造成一切损失应由乙方赔偿给甲方……。
2017年1月9日，松江区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室发出《告知书》一份，载明：“长期以来，沪松公路XXXX弄泗泾五金城高压走廊带下方存在违法建筑、违法用地、违法经营、违法排污、违法居住等现象，消防和安全隐患突出，群众反响强烈。根据市委、市政府继续加强生态环境综合整治、补好短板的要求，五金城所在区块已列为2017年度市级生态环境整治区块。根据区域环境整治总体要求，五金城花卉区、显爱仓库的所有违法无证建筑将在2017年3月底前全部拆除，请各位经营户积极配合政府环境综合整治行动，在此日期前尽快做好自行整改及搬离工作，逾期不整改、不搬离者后果自负。请大家顾全大局，积极配合！”。
2017年4月7日，系争大棚作为违法建筑被拆除。
另查明，案外人上海市松江区泗泾镇农业服务中心于2016年5月24日出具《证明》一份，载明“兹由五金城区域内的土地，东至叶家小区、南至泗泾塘、西至群叶路、北至叶家小区，占地104亩，原属泗泾镇农蓝公司(现改为泗泾镇农业服务中心)。从1992年起为花卉园艺大棚，到2003年五金城开发，部分大棚已拆除，部分大棚修理留到至今”。
审理中，原告提供设备物品清单及照片一份，以证明其停业损失、改扩建损失、物品损失。其中改扩建行为包括建造了四个鱼池(总面积为90平方米，深度为1米)、一间办公室(面积为20平方米)、一间卫生间(面积为5.95平方米)。物品损失包括原告在系争大棚被拆除前尚未搬离的锦鲤鱼、花盆、货架、办公台等。二被告对此均不予认可，认为系原告自行制作，没有事实依据。
审理中，原告明确其使用系争大棚直至2017年4月7日。
审理中，本院释明，因系争大棚未取得建设工程规划许可证等合法建造审批手续，故原告与被告森都园林之间的《园林场地租赁协议》应属无效。原告经本院释明后，表示对合同效力保留意见，但同意基于合同无效提出本案诉讼请求。
审理中，原告表示同意被告森都园林将《园林场地租赁协议》项下的权利义务概括转让给被告泗泾五金公司。
以上事实，有《园林场地租赁协议》、《通知书》、《告知书》、《终止土地租赁协议协议书》、《证明》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案中，系争大棚未取得建设工程规划许可证，原告与被告森都园林之间的《园林场地租赁协议》应属无效。
被告森都园林是签订《园林场地租赁协议》的合同主体，但两被告在《终止土地租赁协议协议书》第四条明确约定，从签订该协议日开始，由被告泗泾五金公司全面履行被告森都园林的合同权利和义务，此约定应为合同权利义务的概括转让。现原告作为合同相对方，同意该转让行为。故现应由被告泗泾五金公司承担《园林场地租赁协议》项下的权利、义务，被告森都园林退出原有租赁合同关系。原告主张两被告承担共同责任，没有法律依据。
关于原告主张返还租金的诉讼请求。合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故原告应参照《园林场地租赁协议》约定的租金标准支付其实际搬离系争房屋之前的房屋占有使用费。原告确认其于2017年4月7日搬离系争房屋，故2017年4月7日之后的房屋占有使用费2,016.44元(32,000元÷365天×23天)被告泗泾五金公司应当予以返还。
关于原告主张返还押金的诉讼请求。返还押金系合同无效的后果之一，本院对此予以支持。
原告主张搬迁费损失并无法律依据，本院不予支持。
对于原告主张的停业损失，属于履行合同的可得利益，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的物品损失，原告在2017年1月9日即知晓系争大棚将被作为违法建筑拆除，但未能及时搬离大棚，造成的相应损失应由原告自行承担，故本院对此不予支持。对于原告主张的改扩建损失，因原告与被告森都园林之间《园林场地租赁协议》约定的租赁期限于2017年4月30日届满，原告实际使用系争大棚至2017年4月7日，原告的合同目的基本已经实现。综合考虑系争大棚自2017年1月9日以来即被有关政府部门确定作为违法建筑即将被拆除，合同约定的租赁期限较短等因素，本院依据公平原则，酌情确定被告泗泾五金公司赔偿原告损失20,000元。
被告森都园林未到庭参加第四次庭审，属放弃自身诉讼权利，不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告韩彩平与被告上海森都园林绿化管理有限公司于2016年2月22日签订的《园林场地租赁协议》无效；
二、被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩彩平房屋占有使用费2,016.44元；
三、被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩彩平押金2,600元；
四、被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩彩平损失20,000元；
五、驳回原告韩彩平的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,196元，由原告韩彩平负担4,781元，由被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司负担415元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。