广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1358号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周金强，男，汉族，1967年10月18日出生，住清远市清城区。
委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫忠良，男，汉族，1984年8月11日出生，住清远市清新区。
委托代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。
原审第三人：周展桦，女，汉族，1992年8月31日出生，住清远市清城区，系周金强女儿。
原审第三人：郑国军，男，1980年5月22日出生，住清远市清城区。
上诉人周金强因与被上诉人莫忠良、原审第三人周展桦、郑国军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周金强及其委托诉讼代理人郭庭佳、被上诉人莫忠良的委托诉讼代理人罗君、原审第三人郑国军到庭参加诉讼，原审第三人周展桦经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周金强上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项，改判莫忠良返还周金强3345800元；二、由莫忠良承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、周金强与莫忠良签订《房屋销售转让协议》后，莫忠良再将案涉房屋委托郑国军销售，已经销售了34套。郑国军本人确认是莫忠良委托其销售案涉房屋，且有与莫忠良的聊天微信记录佐证。对此事实，一审没有查明和认定。郑国军的销售行为由莫忠良委托，其后果应由莫忠良承担，一审不应判决由周金强与郑国军另循途径解决。2、莫忠良2017年4月8日发出的《协议书》对案涉600000元已经确认改变定性为“合作投资款”，而不是此前约定的销售款。3、既然认定合同无效，要相互返还，莫忠良应将房屋返还周金强。4、莫忠良的起诉已经超过了诉讼时效，应当驳回莫忠良的诉讼请求。
莫忠良口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郑国军述称，一审判决后，在周金强的要求下，总共支付了2500000元给周金强。
周展桦没有提交书面陈述意见。
莫忠良向一审法院起诉请求：一、判令解除莫忠良与周金强在2014年8月22日签订的《房屋销售转让协议》；二、判令周金强返还1600000元及占用期间的利息（利息从支付次日计算至还清之日止，利率按照24%计算）；三、本案诉讼费用由周金强负担。
周金强提出反诉请求：一、判令莫忠良继续履行《房屋销售转让协议》，向周金强支付转让款5063400元及利息，利息以5063400元为本金并按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年12月18日起计至付清之日为止，暂计至反诉之日为413360元；二、判令莫忠良支付的第一期转让款600000元归周金强，予以没收，不计入转让款；三、判令莫忠良承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月17日，周金强作为乙方、案外人清新区太平镇沙塘村委会小樟山32户123名村民作为甲方，签订《出资兴建太平镇清西综合市场东、西两幢商铺二层上以住房合作协议书》，双方约定由乙方在清西综合市场东、西商铺上带资兴建两幢楼房，其中东幢建起后作为补偿返还给甲方使用，西幢建起后由乙方自行销售，销售所得作为乙方投资利润所得。
2014年8月22日，莫忠良作为乙方、周金强作为甲方签订《房屋销售转让协议》，约定甲方将清西综合市场××楼房屋按投影面积并按1400元/平方米（总面积4331平方米）转让给乙方销售，双方达成如下协议（节选）：“一、付款方式，第一期先付款600000元给甲方；第二期在排栅落地一个月内付款1000000元（甲方需在2014年11月30日前完成排栅落地）；第三期乙方先收回1000000元，以后每卖壹套首期房款汇款到甲方指定账户，余额供款以销售日期为准两年内结清。合同期限为两年，剩余房屋10套内由乙方承担，房款在两年内付清，其余房屋交回甲方。三、乙方责任，如不按时付款给甲方，甲方有权没收乙方第一期付款600000元，合同终止，所卖出的房屋款由甲方收取”。双方签订协议后，莫忠良分别于2014年8月22日、11月20日、2015年1月10日向周金强支付对应购买款600000元、300000元、700000元合计1600000元，周金强分别出具对应的收款收据给莫忠良收执。2017年10月，莫忠良以周金强没有将案涉房屋交付其销售为由提起诉讼。一审庭审中，莫忠良以案涉房屋土地为农村集体用地性质，不能流转及买卖为由变更诉讼请求为：一、确认莫忠良、周金强于2014年8月22日签订的《房屋销售转让协议》无效；二、判令周金强返还莫忠良购房款1600000元及占用期间的利息（利息从支付次日起计算至还清之日止，利率按照24%计付）；周金强亦变更反诉请求为：一、判令莫忠良返还1000000元；二、位于清西综合市场××楼房屋尚未出售的8套房屋（具体是×梯××.××.××.××.××.××房、×梯××.××房）归周金强所有。
××幢××楼房屋共有房源42套，以其名义对外出售了34套，尚剩余8套未出售。
一审另查明：周展桦是周金强女儿；郑国军庭审中表示其未销售案涉房屋前是周金强所兴建房屋的建设监理。郑国军所提交的“微信聊天记录”内容并未显示其交付了1000000元给莫忠良。周金强主张其出售的房屋实际是位于清西综合市场B幢2-7楼房屋，协议中所约定的“清西综合市场×幢××楼房屋”是笔误，事实上“清西综合市场×幢××楼房屋”已作为补偿返还给太平镇沙塘村委会小樟山村民，对此，莫忠良表示从未收到周金强交付房屋销售，因此不清楚那幢是B幢或D幢。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方陈述及举、质证意见，一审争议焦点：一、周金强与莫忠良签订的《房屋销售转让协议》的效力问题；二、莫忠良主张周金强返还购房款1600000元及其利息问题；三、周金强主张莫忠良返还1000000元及位于清西综合市场××幢××楼房屋尚未出售的8套房屋问题；四、莫忠良诉求是否已丧失诉讼时效。
关于《房屋销售转让协议》的效力问题，案涉房屋所涉土地为村返还地，尚未变更为国有建设用地性质，故周金强出售给莫忠良的房屋实质为俗称的“小产权房”。鉴于莫忠良并不具备案涉房屋所在村集体经济成员资格，为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。参照《全国第八次民商事审判工作会议纪要》第三十八条（节选）“未履行土地征收、征用手续即占用耕地进行合作开发房地产或者从事房屋买卖的，合作开发房地产合同或者房屋买卖合同按无效处理”的规定精神，《房屋销售转让协议》已违反了法律的强制性规定，应依法确认为无效合同，为此，莫忠良主张确认双方签订的《房屋销售转让协议》无效，符合法律规定，予以支持。
关于莫忠良主张周金强返还经营购房款1600000元及利息一节，鉴于《房屋销售转让协议》无效，且莫忠良在签订《房屋销售转让协议》后已向周金强支付购房款合计1600000元；为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的相关规定，现莫忠良主张周金强返还购房款1600000元，合法合理，予以支持；莫忠良主张的占用期间利息，应视为其因合同无效产生的损失，但因莫忠良在订立上述合同时存在过错，故该损失应由其自行承担，因此，莫忠良该主张，依据不足，不予支持。
关于周金强主张莫忠良返还1000000元购房款一节，本案中，从周金强提交的《合作（合资）建房合同》内容来看，案涉房屋均由郑国军对外出售；郑国军所提交的“微信聊天记录”内容并无载明莫忠良收取了郑国军所交付的1000000元。为此，鉴于周金强及郑国军均无提交相关证据显示案涉房屋已交付给莫忠良销售及莫忠良将案涉房屋委托郑国军代为销售，也没有提交相关证据证实莫忠良在签订协议后已收取郑国军所交付的购房款1000000元，为此，周金强上述主张，缺乏事实依据，不予支持，但郑国军诉讼中已承认案涉房屋34套均由其经手出售，房款亦由其经手收取，故案涉房款问题应由周金强与郑国军另循途径解决。关于周金强主张确认位于清西综合市场×幢××楼房屋尚未出售的8套房屋归其所有一节，鉴于《房屋销售转让协议》被依法确认为无效，且周金强所兴建的清西综合市场×幢×楼尚未出售的8套房屋属于俗称的“小产权房”性质，按国家相关要求，对小产权房不得确权且不受法律保护，为此，周金强该请求，依法无据，不予支持。
关于周金强辩称莫忠良诉求已丧失诉讼时效一节，鉴于其请求确认合同无效属于间接形成权，而诉讼时效只适用于请求权，不适用于形成权，故本案不适用诉讼时效的相关规定，为此，周金强该意见，于法无据，不予采纳。
一审判决：一、确认莫忠良与周金强于2014年8月22日所签订的《房屋销售转让协议》无效；二、周金强应于本判决生效之日起十日内返还购房款1600000元给莫忠良；三、驳回莫忠良的其他诉讼请求；四、驳回周金强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19200元、反诉受理费13800元，合计33000元，由周金强负担；此款莫忠良已预交19200元，不作退回，待周金强在返还上述款项时迳付给莫忠良。
本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，郑国军于一审完结后、二审开庭前支付了2500000元给周金强。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉《房屋销售转让协议》是周金强与莫忠良真实意思表示。周金强在与莫忠良签订《房屋销售转让协议》前，与案涉房屋土地所在地的村民签订合作协议书，约定周金强取得案涉房屋的处分权，而且案涉房屋通过合法报建手续,取得了《广东省乡村建筑许可证》，且该协议只是涉及“包销”内容，并不涉及房屋产权即不动产物权的内容，因此，《房屋销售转让协议》并没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，是有效的。一审法院对此认定不妥，本院予以纠正。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕周金强上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合周金强的上诉请求、理由，以及莫忠良的答辩意见，郑国军的陈述，本案的二审争议焦点是：一、莫忠良是否应向周金强支付3345800元房屋销售款；二、周金强是否应返还1600000元购房款给莫忠良。
一、关于莫忠良是否应向周金强支付3345800元房屋销售款的问题，关键是要分析周金强是否将案涉房屋交付莫忠良销售。
首先，《房屋销售转让协议》涉及的房屋销售金额超过6000000元，合同履行期限长达两年，而且房屋销售过程必然涉及诸多细节，相应的也就存在更多的变数。周金强和莫忠良均是具有完全民事行为能力的民商事活动主体，对合同的签订以及履行过程中款项的交付、及房屋销售过程中如何将房屋交付给莫忠良销售均应有必要的约定，但合同没有对此进行明确；即便如此，在合同履行过程中，周金强在将房屋交付给莫忠良销售时，应当且可以办理相关交接手续，以证明其履行了交付房屋给莫忠良销售的义务,以防止纠纷的发生或纠纷发生后掌握有利的证据；其次，按照合同约定，莫忠良支付1600000元购房款给周金强后，从2014年8月22日开始，周金强有义务将案涉房屋交付给莫忠良销售并按照双方约定在两年内结清销售款。虽然周金强主张将案涉房屋交付给了莫忠良销售，但其没有提供任何确实的书面证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，周金强应承担举证不能的法律后果；其三，郑国军也主张是受莫忠良委托才销售案涉房屋，但其同样没有提供确实的书面证据，特别是郑国军主张以现金方式支付给莫忠良1000000元房屋销售巨款却没有要求莫忠良出具书面收据的陈述，不合常理。因此，从查明的法律事实判断，莫忠良认为周金强没有将案涉房屋交付给其销售的主张本院予以采信，周金强要求莫忠良支付3345800元房屋销售款没有事实根据，本院不予支持；此外，郑国军承认已经销售了34套案涉房屋、销售款由其持有，并在一审终结后支付了2500000元给周金强，而且周金强对此予以认可，一审法院向周金强释明有关房屋销售款项应与郑国军另循途径解决并无不当，本院予以认可。
二、关于周金强应否返还160万元购房款给莫忠良的问题，关键是要分析莫忠良的起诉是否超过了诉讼时效。
如前所述，周金强没有证据证明已经履行将案涉房屋交付给莫忠良销售的义务，且这种违约行为一直延续至本案成诉；合同约定的履行期限是两年，莫忠良通过诉讼维护其权益的诉讼时效起算点应从2016年8月22日开始，因此，莫忠良在2017年10月25日向一审法院提起本案诉讼并没有超过三年的诉讼时效。周金强以莫忠良的起诉超过诉讼时效为由，主张不返还1600000元给莫忠良，本院不予支持。
综上所述，周金强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33000元，由周金强负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年七月十七日
书记员 冯敏静
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
-10-
-11-