大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初122号
原告王智奇，男，汉族。
委托代理人陶明哲，辽宁哲盛律师事务所律师。
被告大连泓达房地产开发有限公司。
法定代表人闫生祥，董事长。
委托代理人付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。
委托代理人姜洪，辽宁海之韵律师事务所律师。
原告王智奇与被告大连泓达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日、2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陶明哲、被告的委托代理人付丽艳、姜洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月8日，我与被告签订《协议书》，约定被告因开发建设位于大连市沙河口区西南路55号的“星海壹景”项目的需要，占用我所有的位于大连市沙河口区西南路的独栋别墅一套，为此被告用星海壹景项目的三套房屋置换该别墅。上述三套房屋于2014年7月31日之前应交付给原告，如逾期交付，被告须每日支付5000元的逾期交房违约金。《协议书》签订后，我按照约定履行了相关义务，而被告于2015年11月30日才将上述三套房屋交付给原告，逾期交房485天。三套房屋实际交付时的价格比签订《协议书》时低，造成房屋差价损失90万元。晚交房这段时间，造成原告未能出租房屋的租金损失。根据每天5000元的违约金标准计算，被告应当支付逾期交房违约金2425000元。我曾试图与被告进行沟通，但被告拒绝与我协商解决此事。故我诉至法院，要求：1.被告支付逾期交房违约金2425000元；2.被告支付律师费64000元。
被告辩称，首先，原告以欺诈手段与我方签订协议《协议书》，违反了法律的规定。该协议应当被撤销，原告主张的违约金因此没有依据。其次，根据合同法的规定，双方约定的违约金标准过高。故我方不同意原告的诉讼请求。
被告反诉称，2013年4月8日，我方为开发“星海壹景”项目的需要，占用原告位于大连市沙河口区西南路47号的房屋。当时，原告只告知该房屋尚未办理产权证，并没有告知该房屋根本就没有合法手续，属于违法建筑的事实。在原告隐瞒事实的情况下，我方与原告签订了《协议书》，并用我方开发的“星海壹景”楼盘内的三套房屋进行对价置换。原告以欺诈的手段与我方签订的《协议书》违反了我方的真实意思，依照合同法的规定应予撤销。故我方要求：1.撤销我方与原告于2013年4月8日签订的《协议书》；2.原告返还《协议书》中约定的交付给原告的三套置换房屋；3.原告返还现金100万元。
原告反诉辩称，我与被告签订的《协议书》合法有效。被告作为专业的房地产开发公司，针对无房屋权属证书房屋的合法性应当进行审查，双方签订的《协议书》也明确该房屋没有产权证。因此，不存在欺诈行为。被告陈述该房屋属于违法建筑，但被告并没有证据。该房屋已由被告实际拆除，合同不存在撤销的问题。根据法律的规定，合同撤销的前提是存在重大误解或显失公平的情形，但被告提出的观点不符合法律的规定。故我不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2013年4月8日，原告与被告签订《协议书》，约定被告因开发“星海壹景”项目，需占用原告所有的位于与西南路47号相邻的两层独栋别墅，被告知悉原告的房屋未办理产权证。被告以其开发的“星海壹景”楼盘内三套房屋（建筑号分别为1号楼22层1号房屋，建筑面积约128.29平方米；1号楼22层2号房屋，建筑面积约76.96平方米；2号楼2单元10层3号房屋，建筑面积约120平方米。被告提供整体规划平面图并标识三套房屋所在楼号的具体位置作为本协议的附件），外加100万元作为置换原告房屋的对价。其中2号楼建筑面积约为120平方米的置换房屋在被告土建至正负零（地下室平口）时，被告按市场价回购此置换房，如被告无力回购，原告有权自行售卖，被告配合办理相关手续。被告开发“星海壹景”项目土建施工至正负零（地下室平口），被告向原告支付现金100万元。本合同签订15日内，原告负责将房屋腾空给被告，被告在此房屋位置所进行的开发利用以及所需相关手续均由被告自行办理，所需费用由被告自行承担。三套房屋最迟在2014年7月31日交付给原告并办理入住。被告所交付的房屋应符合相关法律所规定的商品房交付条件。如被告未能在约定的时间交付符合条件的房屋，被告应当每天向原告支付5000元的逾期交房违约金，逾期超过60日的，原告有权解除协议，并有权按三套房屋市场价值要求被告支付房屋价款。协议一方违约所造成的损失，包括但不限于守约方为实现权利所产生的诉讼费、律师代理费、调查取证费用。协议签订当日，原告将两层别墅交付给被告。
2015年11月30日，被告将《协议书》约定的三套房屋交付给原告。其中，1号楼22层1号房屋交付时的建筑面积为131.42平方米；×号房屋交付时的建筑面积为77.49平方米；×号房屋交付时的建筑面积为121.97平方米。
因被告交付的房屋面积与《协议书》约定的面积存在面积差，原告于2015年11月30日补交了差价款，其中×号房屋补交38868元，1号楼22层2号房屋补交6910元，×号房屋补交19792元。原告支付了上述款项后，被告给原告出具了专用收款收据，收款事由为投资代建款。原被告双方均认可：根据补交的差价款计算，在双方签订《协议书》时，×号房屋价格为1631973.56元；×号房屋价格为1010314.62元；2号楼2单元10层3号房屋价格为1225432.59元，三套房屋总价格为3867720.77元。
另查，2016年1月4日，原告向辽宁哲盛律师事务所支付律师代理费64000元。
2016年4月27日，被告撤回对原告的反诉请求。
上述事实，有原告提供的起诉状、《协议书》、入伙手续书、交纳律师费发票、投资代建款专用收款收据、取暖费专用收款收据、物业费专用收款收据、被告提供的《协议书》以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原告与被告于2013年4月8日签订的《协议书》是双方的真是意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据约定，原告应当于协议签订15日内将自有二层别墅腾空给被告，被告应当在2014年7月31日前将开发的“星海壹景”的三套房屋交付给原告。在协议签订后，原告已依约将别墅交给被告，但被告未按照约定在2014年7月31日前交付其开发的三套房屋，而是在2015年11月30日交付房屋。被告应当承担逾期交房产生的违约责任。根据法律的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金标准的认定，现被告认为双方约定的违约金过高，但其对违约金的标准并没有合理的意见。从原告提供的证据和陈述来看，原告主张的损失包括房屋差价损失和租金损失，但其提供的网上关于租金的标准并不是政府主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，而其亦无充足的证据证明房屋差价的损失依据的标准，且原告已实际取得三套房屋。本院认为，被告的违约行为确实存在，其承担违约责任当无异议。但双方约定的违约金明显过高，本院予以调整。本院综合原告的实际损失及被告的违约情况，根据公平原则，对违约金调整为：以双方签订的《协议书》时三套房屋总价款3867720.77元为基数，按每天万分之二标准计算。2014年8月1日至2015年11月29日，共计486天，原告主张485天，因此，原告应承担的逾期交房违约金为375169元（3867720.77×0.0002×485）。
关于律师费的主张，根据《协议书》的约定，被告违约应当承担原告主张权利所支付的律师代理费。根据《辽宁省律师服务收费管理实施细则》的规定，涉及财产关系的案件，10万元以下的部分（含10万元）收费比例为5%，10万元至50万元部分（含50万元）收费比例为4%，结合被告应支付的违约金375169元计算，被告应当向原告支付律师代理费16007元（100000×0.05+275169×0.04）。
在本案审理过程中，被告撤回反诉请求符合法律的规定，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告大连泓达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王智奇支付逾期交房违约金375169元；
二、被告于本判决生效之日起十五日内向原告支付律师代理费16007元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26712元（原告已预交），由原告负担22514元，由被告负担4198元，给付时间同上；反诉费12604元（被告已预交），由被告负担6302元，退回被告6302元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金建军
代理审判员 南庆鑫
人民陪审员 扈云生
二〇一六年六月二十日
书 记 员 蒋子淇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。