海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终400号上诉人（原审被告、反诉原告）欧丽萍，女，1982年7月2日出生，汉族，现住琼海市。委托代理人王钰铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。委托代理人欧子薇，女，1988年12月28日出生，汉族，现住琼海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）琼海宝真商贸有限公司。住所地：琼海市嘉积镇东风路26号。法定代表人禤文义，该公司总经理。委托代理人卢家轩，海南天皓律师事务所律师。上诉人欧丽萍因与被上诉人琼海宝真商贸有限公司（以下简称宝真公司）租赁合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2015）琼海民一初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：宝真公司系从事日用百货、烟酒、服装、皮革等经营的企业法人。2012年4月1日，宝真公司分别与全会林、王少莉签订《房屋租赁合同》，租赁全会林所有的位于琼海市嘉积中心市场主市场圆形楼旁靠东边的一栋商住楼，租赁期间为2013年4月1日至2023年3月31日；租赁王少莉所有的位于位于琼海市嘉积中心市场主市场圆形楼旁靠东边的一栋商住楼，租赁期间为2013年4月1日至2018年3月31日。租赁合同中均约定，租赁期满，如出租方需继续出租，在同等条件下承租方有优先租赁权。之后，被告投资对该楼房进行建设，开发成多个可经营的商铺（宝真东风店），并进行招租。2013年11月19日，欧丽萍与宝真公司签订《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》，租用宝真公司宝真东风店028号商铺，合同约定：租赁商铺限于经营服装、首饰、皮具、鞋帽等，联营期为九年，即从2014年1月1日至2022年12月31日；欧丽萍（乙方）需向宝真公司（甲方）一次性交纳公共建设费总计30000元和合同保证金2400元；每月5日前交纳管理费，2014年1月1日至2018年12月31日为每月1200元，2019年1月1日至2022年12月31日为每月1400元，管理费包括公共维修费，消防器材费、管理人员工资福利、公共卫生费等；宝真公司负责非商铺物的日常管理及房屋的日常维修保养，欧丽萍不得擅自停业，自行停业超过三天，宝真公司有权单方终止合同，收回商铺，剩余所交费用不予退还；欧丽萍如不按规定时间和数量交纳约定款项，则每逾期一天，宝真公司有权按每天100元计算滞纳金，超过一个月合同自行终止，欧丽萍所交合同保证金以及所有剩余一切费用均不退还等。签订合同后，欧丽萍按合同约定交付给宝真公司商铺合同保证金2400元、公共建设费30000元，宝真公司向欧丽萍出具了《收据》，并在收取建设费的收据上注明收取基础建设费“玖年经营权”。欧丽萍交纳了上述费用后，进入商铺进行经营。同时，还有其他28人（含欧丽萍申请出庭的证人陈如娜及刘德钧的妻子陈文雅）租赁了宝真公司其余商铺进行经营。欧丽萍等人经营期间，宝真公司依合同约定派员对商场进行管理。因经营状况不景气，欧丽萍经营至2015年6月。自2014年8月至2015年6月，欧丽萍不再支付管理费、电费给被告，共欠管理费13200元、电费781元，双方因此产生纠纷，被告于2015年6月25日关闭商场大门。宝真公司催促原告交纳所欠费用无果，便于2015年7月22日向一审法院提起诉讼，请求判令其交纳2014年8月至2015年6月期间的管理费11100元、电费962元，两项共计12062元以及滞纳金给宝真公司。因欧丽萍在庭审中对实际使用电费数额有异议，一审法院于2015年９月21日下午组织双方到现场进行核对，经双方核对确认，自2014年8月至2015年6月，欧丽萍实际使用电费为781元（含公摊电费）。一审审理中，欧丽萍向一审法院提起反诉，一审法院合并审理，一审虽经法院调解，但双方未能达成调解协议，致使调解无效。一审另查明：原告建设的商场系向全会林和王少莉租赁而来，其中原告与全会林签订的租赁合同，全会林承认是事实，且属整栋楼出租，期满后可以续租；原告与王少莉签订的租赁合同，王少莉的委托房产管理人符俊承认是事实，且亦属整栋楼出租，期满后可以续租。原审法院认为：本案系因租赁合同引起的民事纠纷，双方签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效，对双方均具有约束力。本案争议的主要焦点是双方各自所主张的诉讼请求是否应予支持的问题。本案中，支付租金不但是承租人的约定义务，也是承租人的法定义务，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宝真公司与欧丽萍双方签订合同时，已对管理费（即租金）有明确约定，即2014年1月1日至2018年12月31日管理费为每月1200元，2019年1月1日至2022年12月31日管理费为每月1400元，而且宝真公司已履行商铺交付的义务，欧丽萍也进入商铺经营并缴纳管理费至2014年7月。现宝真公司主张欧丽萍支付2014年8月至2015年6月的管理费11100元，既符合合同约定，又有事实根据。欧丽萍辩称其不违约而不同意支付管理费和电费，理由是房屋漏水造成无法经营、因台风导致漏水造成财物损失未赔偿、宝真公司未尽到管理责任以及未开发二楼市场吸引客源等，这些理由与支付租金属不同的法律关系，不应作为免除或者拖欠租金的正当理由，因此，欧丽萍在既未提交证据证明宝真公司出租的商铺存在漏水情况以及该公司拒绝对房屋进行维修，又无法证明其具备免除支付租金的正当理由时，仍应承担支付租金的义务，故宝真公司要求被告支付租金的主张既有事实根据，又符合合同约定，一审法院对此予以支持。欧丽萍自2014年8月至2015年6月共拖欠管理费11个月，商铺应付管理费为13200元=（1200元/月×11月），但宝真公司仅要求欧丽萍支付管理费11100元，未超出应缴付总额，系当事人行使民事财产处分权的体现，故一审法院予以照准。宝真公司要求欧丽萍支付电费符合约定，但经双方现场核对确认，欧丽萍实际用电费用为781元而非宝真公司起诉所请求的962元，因此欧丽萍应支付的电费为781元。故欧丽萍应支付管理费11100元和电费781元，合计11881元给欧丽萍。关于滞纳金问题，欧丽萍与宝真公司在协议中已明确约定，但双方约定的滞纳金为每逾期一天100元过高，已高于每月管理费，因此应进行调整。庭审后，宝真公司同意对滞纳金进行调整，即以11881元为基数，自2015年７月22日起按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍计付，宝真公司的主张符合法律规定，对此一审法院予以照准。关于欧丽萍称辩宝真公司无权转租以及原宝真公司与王少莉签订的租赁合同期限为2018年，但宝真公司与欧丽萍签订的租赁合同期限至2022年，宝真公司存在欺诈行为的问题。一审法院认为，涉案商铺系宝真公司与全会林、王少莉分别租赁而来，宝真公司在原租赁期间有权转租，已经一审法院查证属实。宝真公司与欧丽萍签订的合同虽然已超过宝真公司与王少莉签订的房屋租赁合同约定的租赁期限，但是原出租人在期满后仍有意续租给宝真公司经营，因此超出部分属于效力待定的行为，并不属于当然无效，对欧丽萍的利益并不必然造成损害，而且欧丽萍所称的损害目前并不实际存在。关于欧丽萍辩称因宝真公司未尽管理义务而行使不安抗辩权的问题。一审法院认为，不安抗辩权的行使应当存在着当事人互负债务、有先后履行顺序的法律关系，本案当事人双方之间显然不属此法律关系，故对欧丽萍的抗辩意见不予采纳。关于欧丽萍反诉宝真公司违约、存在欺诈为由要求解除双方签订的联营合同、返还欧丽萍交纳的建设费及保证金，并要求宝真公司赔偿其经济损失，而宝真公司反诉答辩中以欧丽萍未按合同约定按时交纳管理费和电费、存在违约为由表示同意解除双方所签订的合同，所收取的建设费及保证金合理合法不同意退还，以及不同意欧丽萍的损失请求的问题。一审法院认为，双方签订的该合同虽名为联营合同，但欧丽萍租赁商铺后自主经营、自负盈亏，故双方所签的合同实为商铺租赁合同。现双方均同意解除商铺租赁合同，属于处分自己民事权利行为，不违反相关法律规定，可予以解除；而租赁的商铺系宝真公司租赁他人房屋后投入资金进行改造而建成，宝真公司根据其投资情况进行招租时在合同中约定收取公共建设费，欧丽萍同意后才签订该合同，故宝真公司收取欧丽萍的公共建设费，系其收回投资成本、获取利润的方式，欧丽萍交纳公共建设费系合同约定的义务，欧丽萍以宝真公司收取公共建设费没有合法依据为由要求返还，理由不当，依法不予支持。按照合同约定，欧丽萍在租赁商铺后，须每月5日前交纳管理费（公共维修费，消防器材费、管理人员工资福利、公共卫生费等）、电费，但欧丽萍因经营不景气导致实际拖欠管理费13200元、电费781元，以及其他租赁经营者拖欠管理费、电费，致使宝真公司无法提供管理服务，于2015年6月关闭商场大门。因此，造成合同无法继续履行的主要原因，系欧丽萍违反合同约定，应依法承担违约责任。欧丽萍主张宝真公司违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果，其交纳的保证金，依照双方所签合同约定，如承租方不按规定时间和数量交纳约定款项，应不予退还。故欧丽萍请求判令宝真公司退还其交纳的保证金2400元，没有事实依据，不符合相关法律规定，依法不予支持。欧丽萍要求宝真公司赔偿其货物因霉变造成的经济损失17074.5元，而商铺经营属欧丽萍自主经营、自负盈亏，货物保管属其自己责任，且其主张的货物损失17074.5元，所举证据不足以证明，故欧丽萍请求判令宝真公司赔偿其货物损失17074.5元，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。此外，欧丽萍提出宝真公司是否有资格将涉案房屋租赁问题主张宝真公司存在欺诈，所签合同应予撤销，宝真公司有过错，所收取的公共建设费和保证金应予返还，因涉及房屋出租人全会林、王少莉的权益，经询问，出租人对宝真公司租赁房屋后建设成商铺出租无异议，租期期满可续租，欧丽萍主张宝真公司没有资格出租涉案房屋与事实不符，主张宝真公司有过错，要求返还公共建设费和保证金，没有事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，宝真公司合理部分的诉讼主张以及欧丽萍解除合同的主张，依法应予支持。宝真公司不合理部分的主张以及欧丽萍的其他反诉主张均缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条及《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、限本诉被告欧丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付给本诉原告琼海宝真商贸有限公司管理费11100元、电费781元，共计11881元以及滞纳金（滞纳金的计算方法：以11881元为基数，自2015年７月22日起按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍计付至本判决确定给付之日止）。二、驳回本诉原告琼海宝真商贸有限公司超出判决第一项中所确定支付数额的诉讼请求。三、解除反诉原告欧丽萍与反诉被告琼海宝真商贸有限公司于2013年11月19日签订的《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》。四、驳回反诉原告欧丽萍的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费102元，反诉案件受理费518元，均由被告（反诉原告）欧丽萍负担。一审宣判后，欧丽萍不服，向本院提起上诉称：一审判决超出了被上诉人的一审诉讼请求，一审被上诉人只是提出要求支付滞纳金的请求，对于滞纳金的具体数额及起止时间并没有主张，虽然一审判决书写明，庭审后被上诉人同意对滞纳金进行调整等等。但此时一审庭审已结束，被上诉人此时改变诉讼请求违反法律规定，一审法院单方给出滞纳金计算方法不合法。联营之初商场已经建好，被上诉人收取建设费没有事实与法律依据。被上诉人租赁的铺面漏水，不履行修缮义务，违约在先，上诉人有权拒绝支付管理费，根据合同约定，上诉人逾期交费一个月，合同自行终止，即2014年9月上诉人就开始拖欠管理费等，到2014年10月1日合同就自行终止，怎么会产生之后的管理费、电费、和滞纳金呢？另外，被上诉人的承包合同不能转租，与上诉人签订合同是欺诈行为，被上诉人应赔偿上诉人造成的损失。一审认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销原判，支持上诉人在一审的反诉请求。被上诉人宝真公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律处理正确，应予维持。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。以上事实有各方当事人在一审中提供的证据和各方当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》，是名为联营实为租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应属有效合同，应受法律保护。上诉人未按时向被上诉人交纳管理费、电费等是违约行为，被上诉人向法院主张上诉人给付拖欠的管理费、电费合理、合法，证据充分，应予支持，上诉人应付给被上诉人拖欠的管理费、电费外，还应按支付相应的滞纳金，一审法院依照被上诉人的主张，根据本案的具体情况，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍计付，符合法律规定。双方约定的建设费其实是租金，对于建设费和保证金，上诉人与被上诉人在合同中约定如承租人违约，被上诉人不退还，为此，一审法院对上诉人要求被上诉人退还建设费和保证金的诉讼请求不予支持，符合合同规定。上诉人提出要求被上诉人赔偿其货物损失17074.5元，未能提供充分确凿的证据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1138元，全部由上诉人欧丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  梁振文审判员  黄声泽审判员  白玉琳二〇一六年三月三十日书记员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年3月30日印制（共印20份）