苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2771号
原告孔丽英
委托代理人张欣然，江苏谐达律师事务所律师。
被告葛井法
委托代理人葛金球
原告孔丽英诉被告葛井法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，于2013年12月13日、2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告孔丽英的委托代理人张欣然，被告葛井法及委托代理人葛金球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔丽英诉称：原告与被告于2012年4月22日通过中介签订《租赁合同》，约定原告将中海国际社区六区海悦花园20幢201室房屋出租给被告，租期为2012年5月13日至2015年5月12日。被告承诺此房是自己和几个同事一起居住。双方还特别约定不得超过7人居住在此房屋。后楼下101室业主多次向物业投诉，称楼上群租扰民并造成水管破损漏水。后原告得知被告存在擅自改变房屋结构、转租、群租行为，遂要求被告搬离。原告要求被告协调此事，被告避而不见，原告无奈报警后被告才出面协调。原告同意给原告宽限期至2012年11月底全部搬离，待房客陆续搬离后，约在2013年初原告将房锁更换，后被告私自又换锁，并将大量物品放置于该房屋内，霸占房屋并拒不支付租金，原告再次报警，双方协商未果。原告诉至本院，其诉讼请求为：1、解除原、被告之间的租赁合同。2、判令被告支付自2012年12月12日至实际搬离时的租金，暂计1年房租22000元及滞纳金4015元。3、判令被告承担16000元违约金。4、判令被告赔偿给原告造成的其他损失共6000元。5、判令被告立即搬离、清空原告出租房屋，并将出租房屋恢复原状。6、诉讼费用由被告承担。
被告葛井法答辩称：同意解除双方租赁合同，原告是同意被告进行隔断和群租的，双方就装修和、房租、押金等赔偿事宜未协商好，被告不同意原告诉讼请求，原告应当赔偿被告损失。
经审理查明，2012年4月22日，原告孔丽英（甲方）与被告葛井法（乙方）签订租赁合同，被告承租了原告位于苏州工业园区中海国际六区海悦花园20幢201室房屋。合同第三条约定，租期自2012年5月13日至2015年5月12日，于2012年4月22日交房。合同第四条约定，每月租金2200元，每3个月支付一次。如逾期超过10天，每逾期一天以月租金0.5%支付滞纳金，如逾期超过15天，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋。合同第五条约定，乙方需交纳租房保证金2200元。合同第七条约定，乙方应按照本合同规定合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质，不得擅自改变房屋外部或内部结构，不得在该房屋内存放危险物品。合同第九条约定，租赁期满后，乙方应在当天将房屋及附属干净整齐并在完好及正常使用状态下交还甲方，并清理掉自己的物品。任何房屋内的滞留物，如未取得甲方谅解或同意继续放置，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方绝无异议。合同十一条约定，乙方在承租期内不得破坏此房屋原有结构。甲乙双方协商第一年违约金为16000元，第二年违约金为8000元，第三年违约金为4000元。双方约定此房屋居住人数不得超过7个人。该租房合同有原、被告签名，苏州工业园区大运置家房地产经纪有限公司作为中介方盖章。合同签订后，原告如期将房屋交付被告，被告支付原告租房押金2200元，并支付原告房租至2012年12月12日。被告在接收诉争房屋后，对房屋进行简单装修，将客厅进行隔断，并将房屋对外出租，人数最多时超过9人。被告在转租时未征得原告同意。2012年7月27日，原告就此与中介发生纠纷并报警，苏州工业园区湖东派出所接警后派民警进行调解。后原告提出解除房屋租赁合同，并于2012年10月份对租赁房屋停水、停电。原、被告双方协商让租客居住至2012年11月15日。此后租客在2012年11月份陆续搬走。双方就租金、押金退还事宜协商未果，被告未将租赁房屋返还原告。2013年2月份，原告将租赁房屋更换门锁，并放置饮水机、儿童玩具车等少量物品至今，还安排部分人员短期居住。被告随后也更换门锁，并陆续放置柜子、床等大量物品至今。2013年8月8日，原告孔丽英就租赁事宜与被告发生纠纷，再次报警。
上述事实，有当事人提供的租赁合同、派出所情况说明、证人证言、现场照片等证据及本院调查笔录、庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，当事人应诚信履行。涉案房屋租赁合同经当事人协商一致后签订，应系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。原告按照合同约定将涉案出租房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定使用租赁房屋。现被告未经原告允许对房屋进行隔断，并对外进行转租、群租，出租人数超过合同约定的人数，已构成根本违约。原告在2012年10月份通知被告要求解除合同、腾空并返还房屋，于法有据，应产生合同解除的法律效力，本院确认双方合同于2012年10月31日解除。原告还主张被告支付自2012年12月12日至实际搬离时的租金，对此本院认为，双方合同解除后，被告应当将租赁房屋及时返还原告。但被告始终未将房屋返还原告并占有使用房屋至今，应当按照合同约定租金标准支付房屋使用费。因被告已实际支付房租至2012年12月12日，在此之前被告未将房屋返还原告，对于被告已交纳的房租不应予以退还。对于2012年12月12日之后的房屋使用费，考虑到原告曾对租赁房屋采取停水停电、安排人员短期居住、放置部分物品至今的事实，本院认为被告应按照约定租金标准的三分之二即按照1466.67元/月（2200×2/3）标准支付原告自2012年12月13日起至判决确定的迁出之日的房屋使用费。原告还主张被告支付违约金16000元，对此被告不予认可。本院认为，被告隔断房屋及群租的行为已构成违约，原告主张被告支付违约金具有合同依据。原告主张的滞纳金、违约金均系违约责任形式，本院综合考虑被告违约程度、原告损失情况，酌情支持原告违约金5000元。此外，原告还主张被告赔偿其中介费、律师费损失共计6000元，此缺乏法律依据，且本院已在违约金中对原告损失情况已予以考虑，不再另行支持。对于房屋内所做装修、隔断，原告要求予以拆除，恢复房屋原状，此具有合同依据，本院一并予以支持。被告辩称房屋隔断、群租经过原告同意，但并未提供相应证据，本院不予采信。被告辩称原告违约在先及其他抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。由于被告尚有2200元租赁押金在原告处，现本院双方合同解除，对该租赁押金原告应当予以返还，根据合同约定，折抵被告应付原告违约金后，被告还需另行支付原告违约金2800元（5000-2200）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、二百二十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、确认原告孔丽英与被告葛井法在2012年4月22日签订的房屋租赁合同于2012年10月31日解除；
二、被告葛井法于本判决生效之日起十五日内将位于苏州工业园区中海国际六区海悦花园20幢201室房屋腾空并恢复房屋原状后返还原告孔丽英；
三、被告葛井法于本判决生效之日起七日内按照每月1466.67元标准支付原告孔丽英自2012年12月13日至判决确定的迁出之日止的房屋使用费；
四、被告葛井法于本判决生效之日起七日内支付原告孔丽英违约金2800元；
五、驳回原告孔丽英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取500元，由被告葛井法负担。此费用已由原告预交，本院不再退回，由被告葛井法在履行本判决确定的付款义务时一并支付原告孔丽英。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账户：10-550101040009599。
审判员 李军
二〇一四年二月十九日
书记员 韦玮
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