杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余执异初字第1号
原告：杭州海一房地产咨询代理有限公司。
法定代表人：吴阶清。
委托代理人：宋海兴。
被告：王云龙，现羁押于浙江省仙居县看守所。
被告：郭娟仙。
被告：华子文。
委托代理人：洪民强。
委托代理人：韩森发。
第三人：叶某。
第三人：吴某。
原告杭州海一房地产咨询代理有限公司（以下简称海一公司）为与被告王云龙、华子文案外人执行异议之诉纠纷一案，于2013年4月10日向法院起诉。本院于同日受理后，在诉讼过程中，本院根据原告海一公司申请依法追加郭娟仙为被告，叶某、吴某为第三人。本院依法适用普通程序于2013年9月24日公开开庭审理了本案，原告海一公司的法定代表人吴阶清及委托代理人宋海兴，被告王云龙，被告华子文的委托代理人洪民强、韩森发到庭参加诉讼，被告郭娟仙、第三人叶某、吴某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告海一公司起诉称：王云龙和海一公司宋海兴在租赁房屋前就是朋友，原因一是王云龙急需用钱，自愿用王云龙所有的大华西溪风情7-5房屋租赁获得租金和装修款，二是海一公司确实需要该房屋用于转租获得利益，在这两个原因的作用下双方谈定了租赁事宜，并签署了《房屋租赁意向协议》。而在五年租金和后期装修问题上海一公司考虑到王云龙急用资金，海一公司资金有余，并且协商年租金不高，没有递增，对海一公司有利，所以一次性提供专项资金400万元整（用于前期五年租金和所有装修款，在协议中都有明确体现）。后华子文于2012年5月17日起诉王云龙要求归还借款900万元，该案经余杭法院受理后于同年8月1日判决【（2012）杭余商初字第818号】。华子文申请余杭法院强制执行实现债权，余杭法院于同年11月11日作出执行裁定【（2012）杭余执民字第3523-1号】，拍卖王云龙名下位于杭州市余杭区闲林街道西溪风情花园悦宫苑7-5房屋。海一公司由于租赁该房屋在先，华子文实现抵押权在后，因此海一公司以案外人身份向法院作出的裁定书提出异议，执行局于2013年3月18日作出执行裁定书【（2012）杭余执异字第15号】，驳回海一公司的异议请求。根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，王云龙在租赁期间隐瞒抵押事实，致使海一公司对该房屋的装修造成极大损失，至今未能装修完毕，只能自己居住，不能对外公开出租正常经营。华子文为实现抵押权申请法院强制执行，现该房屋已被查封，严重侵害海一公司的权益。故海一公司诉至法院，请求判令：王云龙被执行标的物租赁事实存在。诉讼过程中，海一公司明确诉讼请求为判令：海一公司对位于杭州市余杭区闲林街道西溪风情花园悦宫苑7幢7-5室的房产自2011年9月26日享有对抗抵押权的租赁权并请求对该房产停止执行。
原告海一公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1、《房屋租赁意向协议》一份，证明海一公司与王云龙之间就涉案房屋达成租赁协议，双方对租期、价格、租金的支付方式等内容进行约定的事实。
2、收据、中国工商银行业务单各一份，证明王云龙收到装修款及租金共400万元的事实。
3、《租赁合同》一份，证明海一公司、王云龙于2011年9月26日正式签订《租赁合同》，对租期起止时间等具体内容进行约定的事实。
4、申请报告一份，证明王云龙要求海一公司承担前期装修款113.4万元，海一公司同意承担50万元，其余由王云龙自行承担的事实。
5、《<；租赁合同>；关于装修补充协议》（附收条）一份，证明海一公司、王云龙对海一公司承担的涉案房屋前期装修款50万元的支付方式及期限进行约定的事实。
6、《租赁合同补充说明（附件）》一份，证明海一公司与王云龙、郭娟仙对涉案房屋装修免租期及交房时间进行约定的事实。
7、扣款申请一份，证明王云龙申请对涉案房屋前期装修款50万元从400万专项款中扣除，宋海兴回复同意的事实。
8、民事调解书一份，证明由于出租方王云龙负责监督的装修不明原因停止，海一公司诉讼至余杭区法院并经调解双方达成调解协议的事实。
9、缴费票据三份，证明根据上述民事调解书，海一公司正式入住涉案房屋，支付物业费、能耗费、汽车进出遥控服务费的事实。
10、《合作意向协议补充协议》、《房屋租赁合同提前收取租金补充协议》各一份，证明王云龙再次要求另外提前支付租金26万元，双方达成协议的事实。
11、《协议书》一份，证明海一公司获悉涉案房屋涉诉，双方对停止装修进行约定的事实。
12、《协议书》一份（复印件），证明海一公司拖欠装修工人工资的事实。
13、证人陈某、朱某、徐某的证言，证实2011年11月底左右，王云龙带抵押权人一方看房子，华子文已知晓房屋出租的事实。
被告王云龙答辩称：对海一公司起诉的事实、理由及诉讼请求均无异议。
被告王云龙未向法庭提交证据。
被告郭娟仙未作答辩，亦未向法庭提交证据。
被告华子文答辩称：海一公司的诉请没有事实根据，也没有法律依据，就海一公司以实现租赁救济方面说，海一公司完全未履行租赁协议并自己享用涉案房产，海一公司提出的诉请不真实，请法庭驳回海一公司的诉讼请求。
被告华子文为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、房屋权属登记信息查询记录、《杭州市房屋转让合同》、销售不动产统一发票、买受人身份信息一组，证明2012年5月16日，王云龙、郭娟仙将位于杭州清泰南苑3幢4单元201室的房产以130万元低价转让他人的事实。
2、房屋权属登记信息查询记录、《杭州市房屋转让合同》、销售不动产统一发票、买受人身份信息一组，证明2012年5月16日，王云龙、郭娟仙将位于杭州市上城区孝子坊24号3单元402室的房产以140万元低价转让他人的事实。
3、本院（2012）杭余商初字第818号民事判决书一份，证明王云龙向华子文借款900万元并提供涉案房屋作为抵押，后王云龙未还款，华子文诉至法院，法院判决支持华子文诉讼请求的事实。
4、本院（2012）杭余执异字第15号执行裁定书一份，证明上述民事判决在执行过程中，海一公司提出执行异议，法院裁定驳回的事实。
5、房屋他项权证、承诺书、银行转账凭证、《房地产抵押合同》、收条、《杭州市房屋转让合同（示范文本）》、《房屋租赁合同》一组（均盖章确认件），证明华子文已向王云龙履行900万借款交付义务，王云龙、郭娟仙将涉案房产抵押给华子文并办理抵押登记，王云龙的借款抵押行为均合法有效以及王云龙、郭娟仙将两人已经签名的《空白房屋转让合同》、《房屋租赁合同》留在华子文处的事实。
第三人叶某、吴某均未作陈述，亦未向法庭提交证据。
上述证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）华子文对海一公司提交的证据1、2，内容真实性有异议，二份证据内容存在矛盾，王云龙有多处住所，不必因装修急需资金；证据3，真实性有异议，在证据1签订后八天签订，期间王云龙已从宋海兴处收到400万元，合同书上注明以现金方式支付，宋海兴给王云龙的400万元与租赁合同无关，与证据1存在矛盾，租赁合同上明确写明房屋租赁期限20年，从2012年4月1日开始；证据4，关联性有异议，所谓的装修款是王云龙与宋海兴之间的关系，款项多少与本案无关；证据5，真实性、关联性均有异议，申请报告载明宋海兴支付50万装修款，合同明确王云龙装修，海一公司同意支付50万，剩余部分由王云龙承担，与2011年9月26日签订的租赁合同存在矛盾，后又做出对装修款50万分三次支付的约定并且王云龙写了收条，前后矛盾；证据6，真实性有异议，无法证明待证内容；证据7，真实性有异议，王云龙2012年3月5日出具的收条反映三次收到50万元与该证据中从专项款中扣除内容有矛盾；证据8，真实性无异议；证据9，无法证明其待证内容；证据10，2012年5月16日同一天，王云龙在杭州的两套房产在出售，房产转移手续也在同一天，当时王云龙并不缺钱，但是却以急需26万的理由向海一公司提出再支付五年的租金，对真实性有异议；证据11，真实性、关联性有异议；证据12、13，对证明内容均有异议。上述证据王云龙均无异议。本院认为，证据9仅能证明海一公司缴纳涉案房屋物业服务费的事实；证据12不符合有效证据形式要件，不予认定；证据13未能证明其待证内容，其他证据本院综合予以认定，并据所载内容认定相关事实。
（二）海一公司、王云龙对华子文提交的证据1、2，合法性、真实性无异议，关联性有异议，均是王云龙与他人之间的个人行为，与本案无关；证据3、4，无异议；证据5，对其中《房屋抵押合同》真实性有异议，在租赁、未租赁一栏没有打钩选择，避开了租赁事实，空白的《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》是王云龙应华子文的要求提供，与本案无关，其他证据无异议。本院对上述证据予以综合认定，并据所载内容认定相关事实。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2009年6月3日，王云龙、郭娟仙向中国建设银行股份有限公司浙江省分行贷款491万元用于购买位于余杭区闲林街道西溪风情花园悦宫苑7幢7-5室房屋，并将该房屋抵押给中国建设银行股份有限公司浙江省分行，办理了抵押权预告登记手续。2011年8月5日，王云龙、郭娟仙取得涉案房屋所有权证。同日，王云龙、郭娟仙将上述抵押权预告登记转办为正式抵押登记。
2011年12月15日，华子文与王云龙、郭娟仙、叶某、吴某签订《借款合同》一份，约定王云龙、郭娟仙向华子文借款900万元，借款期限为4个月，叶某、吴某为连带责任保证人。同日，王云龙、郭娟仙将涉案房屋为其向华子文所借上述款项作抵押担保，并办理了抵押登记手续。双方约定保证人和担保人承担担保责任居于同一清偿顺序。王云龙用部分所借款项结清尚欠中国建设银行股份有限公司浙江省分行贷款本息及相关费用。同日，中国建设银行股份有限公司浙江省分行向房产管理部门注销了上述抵押登记，王云龙、郭娟仙将涉案房屋抵押给华子文并办理了房产抵押登记手续。
因王云龙、郭娟仙未能如约还款及保证人叶某、吴某未能履行担保义务，华子文于2012年5月17日向本院起诉。本院于2012年8月1日作出（2012）杭余商初字第818号民事判决书，判决王云龙、郭娟仙于判决生效后十日内返还华子文借款900万元并支付相应借款利息及违约金等费用，叶某、吴某对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因王云龙、郭娟仙、叶某、吴某均未履行生效法律文书确定的法律义务，华子文于2012年9月10日向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院作出（2012）杭余执民字第3523-1号执行裁定书，裁定拍卖王云龙、郭娟仙的涉案房屋。海一公司于2012年11月6日以本院作出的上述拍卖执行裁定书未能确认其租赁事实为由，向本院提出异议。2013年3月18日，本院作出（2012）杭余执异字第15号执行裁定书，裁定驳回海一公司的异议。
另查明，海一公司与王云龙、郭娟仙及宋海兴曾签订落款时间为2011年9月18日的《房屋租赁意向协议》，约定王云龙、郭娟仙将涉案房屋租赁给宋海兴，租期20年，年租金18万元；宋海兴同意在本意向签订后五日内一次性支付给王云龙现金400万元，用于涉案房屋的租金和后期房屋装修，待所有装修工作完成，宋海兴、海一公司验收合格接手房屋后，三方就该房屋各项目决算，决算款从400万元中扣除，剩余资金用于支付租金；对于房屋的装修宋海兴只负责出资，具体装修事宜仍由王云龙、郭娟仙负责等内容。
2011年9月20日，宋海兴通过中国工商银行个人账户转账400万元至王云龙个人账户，王云龙出具了落款时间为同日的收据。
海一公司与王云龙、郭娟仙曾签订落款时间为2011年9月26日的《租赁合同》，约定王云龙、郭娟仙将涉案房屋租赁给海一公司，年租金为18万元，租赁期20年，自2012年4月1日起到2032年3月30日止；王云龙、郭娟仙应于2012年3月30日前将房屋腾空交给海一公司使用；支付方式：租金五年一次支付，即90万元，于合同签订之日海一公司以现金方式支付（不另行出收据）；装修由海一公司承担，双方协商装修及设施总价值不低于50万元。
王云龙曾向海一公司、宋海兴出具落款时间为2011年9月29日的申请报告，申请从专项款中扣除前期装修费用113.4万元。宋海兴于落款时间为2011年9月30日作出同意承担50万元的表示。
海一公司、王云龙曾签订落款时间为2011年10月1日的《＜租赁合同＞关于装修补充协议》，约定涉案房屋装修由王云龙负责全部完成；装修费用由海一公司出资50万元，剩余部分由王云龙承担；该笔装修款双方协商海一公司分三次支付等内容。王云龙出具落款时间为2012年3月5日的收条、扣款申请，表明王云龙已收到50万元装修款，申请在原支付的专项款中扣除。宋海兴于落款时间为2012年3月5日作出同意的表示。
海一公司与王云龙、郭娟仙曾签订落款时间为2011年10月1日的《＜租赁合同＞补充说明（附件）》，约定双方明确涉案房屋的租赁起效时间为签订日期即2011年9月26日，届满日期为2031年9月25日止；2011年9月26日至2012年4月1日为装修期，该期间免租金；2012年4月1日为交房日期。
2012年5月9日，海一公司将王云龙诉至本院余杭法庭，要求王云龙交付涉案房屋并退还延期交房期间租金。经调解，本院于同日出具（2012）杭余余民初字第249号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、海一公司与王云龙于2011年9月26日签订关于租赁使用涉案房屋的租赁合同继续履行；二、王云龙于2012年5月9日交付涉案房屋给海一公司使用，该房屋剩余装修项目由海一公司自行装修；三、王云龙向海一公司退还延期三个月交房期间的租金共计45000元，于王云龙第二次收取上述房屋租金中直接扣除。
海一公司一方与王云龙一方曾签订落款时间为2012年5月16日的《合作意向协议补充协议》及《<；房屋租赁合同>；提前收取租金补充协议》，约定王云龙因急需用钱向海一公司提前收取租金26万元，该款项折合成三年租期。王云龙出具已收到租金26万元的收条。海一公司与王云龙、郭娟仙曾签订落款时间为2012年5月25日的《协议书》，双方就停止装修等内容进行约定。
再查明，海一公司与王云龙、郭娟仙签订的上述《租赁合同》及相关补充协议均未备案登记；海一公司法定代表人吴阶清于2012年5月7日交纳涉案房屋2012年上半年的物业管理费、能耗费等费用；海一公司陈述其法定代表人吴阶清自2012年5月代表海一公司实际占有、使用涉案房屋至今；海一公司、王云龙在庭审中均确认2011年9月26日涉案房屋主体装修已经完成，海一公司法定代表人吴阶清入住时的装修程度与2011年9月26日的装修程度差不多，尚未全部装修完毕。
本院认为：王云龙、郭娟仙以银行按揭方式购买案涉房屋时，银行是房屋的抵押权人。后海一公司与王云龙、郭娟仙签订房屋租赁协议。王云龙、郭娟仙向华子文借款用于归还银行全部本息，并在银行抵押注销登记的当日，将案涉房屋抵押给华子文。在办理抵押登记时，虽然海一公司与王云龙已签有房屋租赁协议，但该项租赁未报备登记，且房屋仍由王云龙实际占有和进行装修，无房屋已经出租的公示外观，同时，亦无有效证据证明华子文办理抵押登记前知道或应当知道房屋出租。因此，虽然租赁合同未经备案登记、房屋也没有实际交付并不影响租赁关系成立，但不能对抗已经登记公示的房屋抵押权。综上，海一公司的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州海一房地产咨询代理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告杭州海一房地产咨询代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判长 李 丽
审判员 王 莉
审判员 陈文珍
二〇一三年十二月三十日
书记员 何 媛