河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第12776号
原告河南今典物业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区经南三路59号。
法定代表人邵志慧，总经理。
委托代理人王术军、王素艳，河南国基律师事务所律师。
被告郑州市中心医院，住所地郑州市桐柏路中段***号。
法定代表人连鸿凯，院长。
委托代理人许多、金鹏飞，河南仟问律师事务所律师。
原告河南今典物业有限公司诉被告郑州市中心医院物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南今典物业服务有限公司委托代理人王术军、王素艳、被告郑州中心医院委托代理人许多、金鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:被告系原告位于郑州市高新技术开发区翠竹街1号总部基地1#楼的业主，被告自2013年12月26日、2013年12月27日分批入住房产之后一直在享受原告提供的物业服务，但至今拒绝与原告签订物业服务合同。原告曾多次向被告发送《工作联系函》，告知被告已欠缴多期物业管理费用，被告应于接函后两日内缴纳。鉴于被告拒绝接收该联系函，原告将联系函贴至被告入门处。被告对于联系函及欠费数额并未提出任何异议，但仍不履行缴款义务，算至2015年12月被告共欠交物业费832811元，该行为严重损害了原告的合法权益。目前被告仍在继续接受原告的物业服务，且拒绝缴纳物业管理费用。根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，被告依法应当按照前期物业服务合同的约定向原告缴纳物业服务费用及滞纳金，且以后均应当按照前期物业服务合同的标准向原告缴纳物业服务费及滞纳金。根据原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，每季度首月10日前缴纳本季度物业管理费。业主应按时缴纳物业管理费，逾期缴纳物业管理费按照每日千分之三收取滞纳金。本案中所欠缴物业费用算至2015年12月应支付滞纳金792999元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告支付原告物业管理费暂计832811元（暂计算至2015年12月31日，实际应算至被告实际使用之日止）；2、被告支付原告滞纳金暂计792999元（暂计算至2015年12月31日，实际应算至被告实际使用之日止）。
被告辩称：1、1号楼及楼前广场是一个封闭的、独立的物业管理区域，具备独立聘请物业服务公司的条件：郑州市高新区管委会考虑到高新区没有大型综合性医院，××不方便的问题，将中心医院引进高新区。因医疗机构的特殊性，医院的选址特别重要，总部企业基地1号楼东临瑞达路、南邻翠竹街，门前有广场，又能与园区其他建筑相互隔离，符合医院的选址条件，遂中心医院与郑州高新科技创业发展有限公司签订《资产购置合同》，购买了总部企业基地1号楼整栋。医院与园区其他区域由绿化隔离带、地锥、铁栅栏等隔离开来，园区的车辆不能进出医院，同时医院的车辆也不能进出园区，中心医院在1号楼占地范围内设置独立的进出口，进出口处设置有保安岗亭，车辆的进入均由中心医院聘请的保安公司进行车辆秩序的维护，该进出口不能进入园区内部，要进入园区内部只能通过园区大门。1号楼没有地下车库，大楼旁边也没有地下车库的出入口，总部企业基地一期（1号楼属一期工程）地下车库仅有60余车位，进出口设置在园区26号楼处，地下车库车位均已出售，车库业主刷卡出入，地下车库无专人看管，无临时性停车。因此金典物业公司对园区地下车库的管理和中心医院没有关系；2、原、被告之间不存在物业服务合同关系，金典物业公司未向中心医院提供物业服务，不应收取物业费：在中心医院购买总部企业基地1号楼时，已向开发商即郑州高新科技创业发展有限公司明确说明，其与金典物业公司签订的《前期物业服务合同》达不到医疗机构要求的标准，中心医院须另行聘请其他服务公司，不会与金典物业公司物业服务合同，对此，金典物业公司是知情的。中心医院与爱玛客服务产业（中国）有限公司签订物业服务合同，入住1号楼后由爱玛客公司负责医院室内外保洁、垃圾的收集和运送、电梯司乘等工作。中心医院和河南金盾保安服务有限公司签订保安服务合同，入住1号楼后由金盾公司负责医院消防、安保、巡逻、车辆引导、秩序维护、绿化等工作。同时，中心医院不需要金典物业公司提供物业服务。事实上，金典物业公司也确实未向中心医院提供《前期物业服务合同》约定的任何服务，因此金典物业公司不应向中心医院收取物业费；3、金典物业公司代收水电费时，在政府规定水价、电价的基础上私自加收费用，作为其代收水电费的报酬：入住后一段时间内，中心医院的水电费未直接向自来水公司、供电公司支付，而由金典物业公司代收。金典物业公司向中心医院收取的水费按4.05元/立方，而实际水费为3.05元/立方，每立方多收一元，电费按0.87元/度，而实际电费为0.79元/度，中心医院高新区分院本身就是一个用水、用电大户，金典物业公司每年能从中心医院多收取大概27万元的水电费。鉴于此，中心医院高新区分院于2015年6月进行了电网改造，实现中心医院直接向供电公司支付电费。目前中心医院高新分院正在进行水网改造，待2016年4月水网改造完成后，中心医院高新区分院将无需金典物业公司代收水费。中心医院所属的1号楼及楼前广场与总部企业基地园区其他区域隔离，是一个独立的物业管理区域，一直以来，中心医院聘请其他物业公司为其提供专业医疗物业服务，因此其起诉要求中心医院支付物业管理费，没有事实和法律依据。
经审理查明：2009年4月21日郑州高新科技创业发展有限公司（甲方）与河南金典物业服务有限公司（乙方）签订《郑州市前期物业服务合同》，合同内容载明：一、物业项目基本情况：物业项目名称为创业产业园总部企业基地，坐落于高新区翠竹街1号，东至莲花街、南至迎春街、西至金梭路、北至银杏路，建筑面积为93600.6平方米。二、甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护；2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上三项发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。三、业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的相关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（其中交配电系统包括变压器、低压触电系统，水供应包括高压水泵8个）；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用位置、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、公共设施设备、绿化的年度维护养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。四、酬金制：物业服务费应当从甲方通知的售房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度]物业服务费，伺候按季度交纳，具体时间为季首十日内。五、违约责任：业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。
2013年12月20日，被告与郑州高新科技创业发展有限公司签订《资产购置合同》，购置合同约定的标的物为位于郑州市高新技术产业开发区翠竹街1号总部企业基地·创新产业园1号楼盘。2013年12月27日，郑州高新技术创业发展有限公司与被告签订了商品房买卖合同，被告将购置合同约定的标的物购买为被告所有。2014年10月16日，被告与郑州高新科技创业发展有限公司签订《补充协议》，协议约定：六、相关物业服务具体事宜，甲方与园区物业公司另行签订协议，乙方积极配合协调；七、本协议是对甲乙双方签署的《资产购置合同》、《商品房买卖合同》及其附件有不一致之处，以本补充协议约定为准。
被告购买1号楼之后，用于开办郑州市中心医院高新区分院，为患者提供医疗服务。被告并未与原告签订物业服务合同。2013年10月15日，原告（甲方）与爱玛客服务产业（中国）有限公司（乙方）签订了《爱玛客管理服务协议》，协议约定：1、乙方根据本协议为甲方独家提供环境保洁、电梯导乘管理服务。管理服务范围包括101047平方米建筑物面积的环境保洁及建筑物内15部电梯导乘，具体负责医院室内、室外清洁卫生（包括天花、顶棚、顶房平台、内墙、玻璃、高处灯具、通风口、地面、室内家具、楼梯、走廊、通道、窗户、门、桌、椅、床、柜、宣传栏、洗手间、电梯间、公共通道），和医院院落、道路的保洁工作和垃圾的收集和运送。2、合同期限为3年，自2013年10月1号起至2016年9月30日止。2015年1月1日，被告（甲方）与河南金盾保安服务有限公司（乙方）签订《河南金盾保安服务有限公司（保安）服务合同》，合同约定期限为一年，乙方向郑州市中心医院高新区医院外派23名队员（含中队长1名，消防中控值班员6名）。
被告所在位置与园区其他区域由绿化隔离带、铁栅栏等隔离，被告的物业和安保、消防分别由爱玛客服务产业（中国）有限公司与河南金盾保安服务有限公司负责。因水网和电网设在园区内，由原告负责业主水费及电费的代收代缴。对于原告代收代缴水电费是否超过收费标准问题，庭审中原告代理人称并不清楚。由于原、被告因代收水、电费一事产生纠纷，被告对医院用水、用电进行了电网和水网改造，实现直接向供水、供电部门交费。原告于2015年3月26日向被告发送工作联系函，2015年5月18日，河南国基律师事务所受原告委托向被告发送律师函，要求被告交纳物业服务费，后诉至本院，从而形成本案纠纷。
以上事实有经原、被告质证的下列证据和本案开庭笔录在案佐证：1、《资产购置协议》、《商品房买卖合同》共三十二份；2、《郑州市前期物业服务合同》一份；3、《郑州市物业服务合同》备案表一份；4、工作联系函一份；5、律师函一份；6、《资产购置合同》、《补充协议》各一份；7、房屋交接清单一份；8、照片14张；9、《爱玛客管理服务协议》及《补充协议》各一份；10、《河南金盾保安服务有限公司（保安）服务合同》一份；11、发票一张。
本院认为：原告虽与开发商郑州高新科技创业发展有限公司签订了《郑州市前期物业服务合同》，但被告在与开发商签订房屋买卖合同时有明确约定“相关物业服务具体事宜，甲方与园区物业公司另行签订协议，乙方积极配合协调”，之后并未与原告签订物业服务协议，而是与爱玛客服务产业（中国）有限公司等单位签订了有关物业服务协议，因此原、被告之间不存在物业服务合同关系。根据被告提供的证据，被告所在的1号楼形成独立物业服务区域，而原告并没有证据证明其实际向被告提供了物业服务，故原告要求被告支付物业服务费及滞纳金没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告河南今典物业服务公司的诉讼请求。
案件受理费19432元，由原告河南今典物业服务公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 申晓娟
审 判 员 汪 涛
人民陪审员 王慧然
二〇一六年十一月一日
书 记 员 房津宇