舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第935号
原告舟山群岛新区企业联合会，住所地浙江省舟山市定海区和平路47号。
法定代表人孙军尔，该会会长。
委托代理人周琨，北京大成（舟山）律师事务所律师。
委托代理人何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。
被告马海军，无固定职业。
委托代理人马海芬，无固定职业。
原告舟山群岛新区企业联合会（以下简称舟山企业联合会）与被告马海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，由代理审判员马钦媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舟山群岛新区企业联合会的委托代理人周琨和被告马海军的委托代理人马海芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年9月3日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将座落于舟山市定海区东海路的房屋一套出租给被告用作经营之用，租期三年。租赁期满后，被告既不支付租金，又拒绝腾退房屋。原告为此曾于2014年4月3日起诉，经法院调解，双方达成协议，约定原租赁合同于租期届满后变更为不定期租赁合同，双方权利、义务同原合同；被告承诺参与房屋招租等内容。后，被告仅向原告支付了自2013年9月3日起至2014年5月20日止的租金107786.56元，并以评估价过高为由，拒绝参与房屋招租。原告于2014年7月27日向被告发出《解除租赁合同及房屋腾退通知》，被告于当日收到该函后，至今未将涉讼房屋腾退。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年7月27日解除，故起诉，要求确认原、被告的房屋租赁合同于2014年7月27日解除，并判令被告：1、腾退涉讼房屋；2、支付自2014年5月21日起至7月27日止的租金28036.40元（按每日412.30元计）；3、支付自2014年7月28日起至实际腾退日止的房屋使用费（按每日412.30元计）；4、支付自2014年7月28日起至实际腾退日止的违约金（按每日500元计）。
被告辩称：一、根据原、被告于2014年5月27日达成的调解协议，原房屋租赁合同已经变更为附有解除条件的不定期租赁合同。二、调解协议约定的合同解除条件，即确定中标人未成就，原告应当继续履行合同。三、原告对被告未参与招租存在过错：1、原告并未就投标事宜通知被告，致使其错过了报名时间；2、原告招标价格200000元过高，其在第一次诉讼前就以该价格招标过2次，均流标，表明该价格不被市场认可；3、在调解阶段，原告曾口头答应降低租金，但未兑现承诺，第三次仍以200000元起拍。四、原告单方解除合同的行为无效。原告自2014年3月1日起强制停水至今，影响了被告的正常经营活动，对其造成了等同于租金的经济损失；且被告依法享有同时履行抗辩权，其有权拒付租金。综上，被告要求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2010年9月3日，被告马海军与舟山市企业联合会签订《房屋租赁合同》。合同约定：由舟山市企业联合会将座落于舟山市定海区东海东路144号底层东1号的房屋出租给被告用于经营。租赁期间自2010年9月3日起至2013年9月2日止。年租金130000元，第二年起递增百分之五，每年支付一次。合同还约定了其他事项。租赁期间届满后，被告继续使用该房屋，但一度拒付租金，双方曾涉诉，经法院调解后达成协议，约定原合同变更为不定期租赁合同、租金按原合同计、被告承诺参与房屋招租等内容。后，原告舟山企业联合会于2014年6月17日委托舟山市产权交易中心有限责任公司对涉讼房屋进行拍租。当月27日，舟山市产权交易中心有限责任公司在舟山日报发布行政事业单位公有用房出租交易（拍卖）公告，将拍租时间（2014年7月7日上午9时）、地点（舟山市招投标中心三楼开标室）、年租金起始价（200000元）等予以公示。该次拍租无人应价。被告于诉讼后共向原告支付了截止2014年5月20日，按年租金150491.25元计的107786.56元租金。原告于2014年7月27日向被告寄送了《解除租赁合同及房屋腾退通知》，告知其于收到通知之日起解除不定期租赁合同。该通知于2014年7月27日送达被告。被告至今仍占用涉讼房屋。
另查明：
一、舟山市企业联合会于2014年3月19日更名为舟山群岛新区企业联合会。涉讼房屋的登记所有权人舟山市定海天地实业公司已于2005年3月31日注销，于2007年9月12日清算，根据清算方案，该房产划归原告所有。
二、因门牌重新编注，涉讼房屋地址由“东海东路144号底层东1号”变更为“东海东路142号”。
三、原告自认自2014年3月起，其对涉讼房屋实施强制停水至今。
四、被告为定海解放新蓝星快餐厅业主，涉讼房屋为该餐厅经营场所，至今仍在营业。
五、调解协议第五项规定：本协议生效后，原告尽快启动房屋租赁的招标程序。被告承诺参与投标，如投标成功，原、被告书面订立新的房屋租赁合同，原租赁合同自新订立的租赁合同约定的租赁期间起始日的前一日解除。如被告投标不成功或被告未参与投标，原、被告之间的不定期房屋租赁合同于中标人确定之日解除；被告应在中标人确定之日起三日内腾退房屋并腾空该房屋内的物品（以可拆卸物品为限，原告不给予装修及其他补偿），并一次性结清租金。在原、被告双方不定期房屋租赁合同解除后，若被告未按约定腾退房屋、腾空物品和结清租金，应按每天500元向原告支付违约金，原告可就房屋腾退和租金及违约金支付事宜向法院申请强制执行。
上述事实有原告举证的民事调解书、拍卖公告（3份）、委托函、后期备案表、房屋租赁价格咨询报告、房屋腾退通知及送达资料、证明，被告举证的个体工商户营业执照，以及原、被告陈述予以证实。
本院认为：2014年9月3日起，原、被告以调解协议形式建立不定期房屋租赁合同关系。按照合同法的规定，当双方建立不定期租赁关系时，当事人有权随时解除合同。但对于原、被告之间的不定期租赁合同而言，鉴于当时被告有继续承租的意向，故在原告启动房屋租赁招标程序之前，该租赁关系应得到维护。同样，基于原告将启动房屋租赁招标程序，故该合同相应地对合同解除作了约定，其中之一是，当他人中标承租涉讼房屋时，原、被告之间的不定期租赁合同关系解除。现双方原约定的合同解除事项虽均未发生，但如前所言，按合同法规定，原告作为出租人仍享有随时解除合同的权利。原告于2014年7月27日向被告寄送了解除函件，并给予其5日的腾退期限，被告亦于该日收到了此份函件，原告已行使其合同解除权，其要求确认房屋租赁合同已解除的主张，于法有据，本院予以支持。原告给予被告的5日腾退期限，可视为合同解除的合理期限，故本院确认双方的租赁合同关系于2014年8月2日解除。被告关于原告无权单方解除合同的辩称，缺乏依据，本院不予采纳。被告欠付的2014年5月21日起租金，应向原告支付，金额为30097.90元（自2014年5月21日起至8月1日止，按每日412.30元计）。在租赁合同解除后，被告仍占用原告房屋，其应向原告支付房屋使用费（自2014年8月2日起至实际腾退日止，按每日412.30元计）。故对原告要求被告支付房屋租金以及使用费的诉请，本院予以支持，但计算期限予以调整。
原告要求被告自合同解除日起支付每日500元违约金的诉请,其依据系调解协议。该协议中的违约金条款载于第五项下，针对的是他人中标承租涉讼房屋，导致原、被告之间房屋租赁合同解除后，被告未按约腾退的情形。故该违约金适用于此特定前提，在本案所涉情形下并不适用。故对此项诉请，本院不予支持。
被告主张原告强制停水影响其对涉讼房屋的正常使用，但该节应另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条和二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告舟山群岛新区企业联合会与被告马海军的房屋租赁合同关系于2014年8月2日解除；
二、被告马海军于本判决生效后15日内向原告舟山群岛新区企业联合会返还座落于浙江省舟山市定海区东海东路142号的房屋；
三、被告马海军于本判决生效后10日内向原告舟山群岛新区企业联合会支付拖欠租金30097.90元；
四、被告马海军于本判决生效后10日内按每日412.30元的标准向原告舟山群岛新区企业联合会支付自2014年8月2日起至实际返还前述房屋之日止的房屋使用费；
五、驳回原告舟山群岛新区企业联合会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元，减半收取250元，由被告马海军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 马钦媛
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 陈 洁