江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7384号
上诉人（原审被告）南京独特网络服务有限公司，组织机构代码78380239-1，住所地南京市秦淮区石门坎联合村3号。
法定代表人陈将，该公司总经理。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师
被上诉人（原审原告）南京光华电子注塑厂，组织机构代码13491197-7，住所地南京市秦淮区石门坎联合村3号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审被告贡建萍，女，1970年6月20日生。
原审被告童开云，男，1965年10月25日生。
委托代理人徐列，男，1980年4月21日生。
原审被告叶在余，男，1973年2月11日生。
上诉人南京独特网络服务有限公司（以下简称独特网络公司）因与被上诉人南京光华电子注塑厂（以下简称光华电子厂），原审被告贡建萍、童开云、叶在余房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光华电子厂原审诉称，2013年3月25日，光华电子厂（甲方）与独特网络公司（乙方）签订《租赁合同》，约定光华电子厂将南京市秦淮区石门坎联合村3号，面积560平方米房屋（以下简称诉争房屋）租赁给独特网络公司，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止。合同到期后，基于自身园区改造的需求，光华电子厂决定收回房屋不再继续出租。光华电子厂就此事通知了独特网络公司，并于2015年1月16日再次向独特网络公司发出催告函，通知房屋不再继续出租，请独特网络公司交回房屋，但独特网络公司拒不配合腾退到期房屋，还擅自将房屋转租，更不向光华电子厂支付2014年3月31日之后的房屋使用费。为维护合法权益，光华电子厂诉至法院，请求判令：1、独特网络公司将诉争房屋腾空交还给光华电子厂；2、童开云、贡建萍、叶在余、周秀娟就诉争房屋中各自所占用的房屋承担连带返还义务；3、独特网络公司按照168000元／年的标准向光华电子厂支付2014年4月1日起至房屋实际返还之日的房屋使用费；4、独特网络公司、贡建萍、周秀娟、童开云、叶在余承担本案诉讼费用。原审案件审理过程中，光华电子厂撤回被告对周秀娟的起诉，原审法院予以准许。
独特网络公司、贡建萍原审辩称：首先，光华电子厂是基于有效的租赁合同还是无效的租赁合同来进行主张，是基于光华电子厂对本案诉争房屋享有产权还是基于租赁合同本身的权利来进行主张，需要进一步明确。其次，光华电子厂不是适格的主体不具备原告的诉讼主体资格，在光华电子厂提供的《情况说明》中提及本案的诉争房屋地块已经由熊猫电子集团购买，并重新整合开发，不管租赁合同签订的出租方是谁，现在地块及房屋的所有权人已经不是光华电子厂，光华电子厂无权提起诉讼。第三，贡建萍、周秀娟属于主体错误，根据最高人民法院审理租赁合同的相关司法解释和江苏省高级人民法院的规定，在租赁合同中，出租人无权将次承租人列为被告进行诉讼，其身份应当是第三人，如果光华电子厂坚持列次承租人为被告则属于诉讼程序的错误。第四，贡建萍是领取营业执照的个体经营户，根据新的民事诉讼法的规定，光华电子厂应该列个体经营户的字号为被告，这一事实在第一次诉讼中贡建萍已经提供营业执照予以证实。综上请求法院驳回光华电子厂诉请。
童开云、叶在余原审辩称：首先，光华电子厂是基于有效的租赁合同还是无效的租赁合同来进行主张，是基于光华电子厂对本案诉争房屋享有产权还是基于租赁合同本身的权利来进行主张，需要进一步明确。其次，光华电子厂不是适格的主体不具备原告的诉讼主体资格，在光华电子厂提供的情况中提及本案的诉争房屋地块已经由熊猫电子集团购买，并重新整合开发，不管租赁合同签订的出租方是谁，现在地块及房屋的所有权人已经不是光华电子厂，光华电子厂无权提起诉讼。
原审法院经审理查明，2013年3月25日，光华电子厂（甲方）与独特网络公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南京市白下区石门坎联合村3号，面积约560平方米房屋出租赁给乙方作为商用房；租期自2013年1月1日至2013年12月31日止；年租金为168000元，一年交纳一次，先交费后使用，逾期不交视为自动解除合同，乙方签订合同后支付押金17600元；未经甲方同意，乙方不得擅自变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方；承租期满，乙方应按期交还房屋给甲方，如乙方延期交付租赁房屋，除应按原租金支付延期房租给甲方外，另承担违约责任。独特网络公司将部分房屋转租给贡建萍、童开云，贡建萍经营百货超市，童开云经营丹阳眼镜店，周秀娟和叶在余从案外人手上接手房屋使用，但周秀娟使用的房屋并不包含在独特网络公司承租的560平方米房屋内，叶在余经营鲜茶果蜜店。2015年1月16日，光华电子厂通知独特网络公司法定代表人陈将，告知光华电子厂将收回诉争房屋，要求陈将腾空并返还房屋。独特网络公司将诉争房屋租金交至2014年3月31日，并交纳押金17600元。光华电子厂同意押金在房屋使用费中予以抵扣。
原审法院另查明，南京市秦淮区人民政府光华路办事处出具《情况说明》，载明1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立集体联营企业即南京光华电子注塑厂，厂区面积为70231.9平方米，位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入光华电子厂资产账户，作为光华电子厂的自建房用于生产经营至今；由于当时的土地性质是集体土地，光华电子厂所有的房屋均未办理房产证和土地证；2007年9月，该地块由南京熊猫电子集团购买，2010年该地块土地由熊猫电子集团重新整合开发新园区，至今新园区基本建成。光华电子厂未提供诉争房屋的合法建筑手续。
原审法院认为，光华电子厂系由南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立的集体联营企业，南京熊猫电子股份有限公司将联合村3号房屋计入光华电子厂资产账户，作为光华电子厂的自建房用于生产经营，故光华电子厂有权将诉争房屋出租。因诉争房屋未经批准建设，亦无规划许可证，故光华电子厂与独特网络公司就诉争房屋签订的《租赁合同》无效，独特网络公司就诉争房屋签订的转租合同无效，贡建萍、童开云、叶在余继续占有使用诉争房屋无合法依据，独特网络公司、贡建萍、童开云、叶在余应将诉争房屋返还给光华电子厂。贡建萍抗辩称其经营的百货超市有字号，光华电子厂应起诉字号，但贡建萍并未以百货超市的名义与独特网络公司签订租赁合同而是以贡建萍自己的名义签订，故原审法院对贡建萍的该项抗辩意见不予采信。因本案涉及的租赁合同无效，光华电子厂将房屋实际使用人均列为被告并无不当。租赁合同无效的，当事人可以请求参照原合同约定的租金标准主张房屋使用费，故原审法院对于光华电子厂要求独特网络公司按照168000元／年的标准支付自2014年4月1日至房屋实际返还之日的房屋使用费的诉讼请求予以支持。现光华电子厂同意在本案中扣除独特网络公司支付的押金17600元，原审法院予以确认。光华电子厂撤回对周秀娟的起诉，原审法院予以准许。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决：一、独特网络公司于判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区石门坎联合村3号面积约560平方米房屋腾空并返还给光华电子厂，童开云、贡建萍、叶在余对上述房屋中各自使用的房屋迁出并腾空的义务与独特网络公司承担连带责任。二、独特网络公司于判决生效之日起十五日内按照168000元／年的标准支付光华电子厂自2014年4月1日至上述房屋实际返还之日的房屋使用费（押金17600元从中扣除）。原审案件受理费4450元，减半收取2225元，由独特网络公司负担。
上诉人独特网络公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实不清，光华电子厂不是适格主体，应当驳回其起诉。光华电子厂提供的《情况说明》提及本案案涉的联合村3号房屋早在2007年9月就被南京熊猫电子集团购买，2010年重新整合开发，不应再是光华电子厂的资产。原审法院对案涉房屋有无规划建筑手续，有无权属证书，如何上市交易等问题未予查明，显属认定事实不清。二、原审法院应该要求光华电子厂举证或者依职权调查核实，这涉及本案法律适用问题，如果是合法建筑，则应当根据有效的租赁合同并适用相关法律进行裁决；如果是违章建筑，则应该按照无效合同并适用相关法律进行裁决。三、原审将次承租人列为被告，属于主体错误和程序错误，应当发回重审。本案案由系房屋租赁合同纠纷，次承租人与光华电子厂无合同关系，光华电子厂无权在租赁合同之诉中将次承租人列为被告进行诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回光华电子厂原审诉讼请求或者将本案发回重审。
被上诉人光华电子厂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。光华电子厂与独特网络公司的租赁合同已于2013年12月31日到期，独特网络公司已经完全丧失了继续合法占有使用涉案房屋的依据，依法应当返还房屋。原审法院将次承租人列为被告而非第三人，并未影响其诉讼权利，不属于违反法律规定。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告贡建萍、童开云述称，同意独特网络公司的上诉意见。
原审被告叶在余述称，房屋拆迁其并不知晓，其损失很大。
二审中，上诉人独特网络公司对原审法院根据《情况说明》认定的事实有异议。上诉人认为：1、《情况说明》分为两部分，第一部分是提及到80年代，案涉房屋作为企业资产进入到光华电子厂，第二部分则涉及到2007年该地块由熊猫电子股份有限公司购买，2010年由熊猫电子股份有限公司重新整合开发，至今新园区已经建成。原审法院在认定事实时，却只认定了前一部分事实，对后一部分房屋权利主体没有进行认定。2、原审法院仅依据《情况说明》对房屋的权利主体进行认定，证据不充分，原审法院应当结合工商登记资料、出租证明、房屋权属登记资料和建设相关证明一并进行认定。
原审查明的其他事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋无合法建设手续，亦未办理产权登记，光华电子厂就涉案房屋与独特网络公司签订的《租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。光华电子厂作为签订租赁合同的一方当事人，有权依据合同向相对方主张权利，独特网络公司认为光华电子厂作为原审原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。贡建萍、童开云、叶在余系案涉房屋的次承租人，应当作为本案第三人参加诉讼，原审法院在本案中将其列为被告确有不当，但原审列错当事人称谓并未影响其诉讼权利，并不属于严重违反法定程序的情形，独特网络公司据此要求发回重审，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人南京独特网络服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月二日
书 记 员 朱亚芳