安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初2380号
原告（反诉被告）：王陈，男，1988年5月23日生，汉族，安徽阜阳市人，户籍地安徽省淮南市八公山区，现住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：李磊，安徽舜耕山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘宝同，男，1980年10月2日生，汉族，安徽凤阳县人，住安徽省凤阳县。
委托代理人：张涛，安徽俊诚律师事务所律师。
被告：淮南市大舜房产经纪有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山中路。
法定代表人：杨修云，系公司经理。
委托代理人：庞实，系公司法律顾问。
原告王陈（反诉被告）诉被告刘宝同（反诉原告）、淮南市大舜房产经纪有限公司（以下简称大舜房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员赵松适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告王陈（反诉被告）及其代理人李磊、被告刘宝同（反诉原告）的委托代理人张涛、被告大舜房产公司委托代理人庞实到庭参加诉讼，被告刘宝同（反诉原告）、被告大舜房产公司的法定代表人杨修云未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王陈（反诉被告）诉称：王陈（甲方）与刘宝同（乙方）于2015年11月15日在大舜房产公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同中约定：2016年3月24日前刘宝同将拾肆万元购房款交至王陈�行账户，在此期间王陈多次与刘宝同交涉希望按合同约定期限交付拾肆万元购房款，但刘宝同一直不予理睬，并在电话中明确表示不愿购买，经王陈多次催告，刘宝同仍以各种理由推脱其责任。王陈于2015年11月15日向大舜房产公司交付人民币壹万元作为水电、煤气等合同保证金，在刘宝同违约后于2016年4月12日要求大舜房产公司退回上述合同保证金，大舜房产公司以合同未解除为由拒不退还壹万元保证金，为维护自身合法权益，王陈诉至法院，请求判令：1、刘宝同支付违约金人民币叁万元；2、解除与刘宝同、大舜房产公司之间的房屋买卖合同；3、大舜房产公司退还王陈所缴纳的水电等合同保证金人民币壹万元；4、诉讼费由刘宝同、大舜房产公司承担。
王陈为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证据一、王陈、刘宝同的身份证复印件以及大舜房产公司的企业信息查询单复印件各一份，证明王陈、刘宝同以及大舜房产公司的主体资格。刘宝同及大舜房产对该证据均无异议。本院对该证据及证明观点予以认定。
证据二、《房屋买卖合同》一份，证明1、王陈、刘宝同及大舜房产公司之间的合同关系；2、合同中约定刘宝同的付款义务、付款时间、违约责任及损失负担；3、合同中约定了双方买卖合同标的房屋的性质属于银行按揭；4、王陈已经按照买卖合同约定履行了合同义务，不存在任何违约情况。刘宝同对该证据的真实性无异议，认为房屋买卖合同不能证明王陈没有违约。大舜房产对该证据的真实性无异议，认为我们公司不能说哪一方违约，王陈与刘宝同房屋交易成功后按照合同约定将购房款打入资金托管中心，1万元抵付购房款。本院对该证据的真实性予以认定；对《房屋买卖合同》约定的各方的权利义务予以认定。
证据三、催款通知、EMS邮件邮寄回执查询单原件各一份，证明王陈于2016年3月30日用特快专递的形式将催款单寄给刘宝同，并已由刘宝同本人签收。刘宝同认为1、没有收到此催款通知；2、该证据的真实性请法庭予以核实，现在我不认可该证据；3、并没有刘宝同本人签字，不能证明刘宝同签收了。大舜房产认为与其无关。本院对该证据的真实性予以认定；对王陈通过EMS向刘宝同邮寄催款通知单并催告其按时履约的事实予以认定；通过网络查询对该邮件已由刘宝同本人于2016年4月1日签收的事实予以认定。
证据四、大舜房产公司给王陈出具的合同保证金收据一份，证明王陈交给大舜房产公司1万元合同保证金。刘宝同对该证据的真实性无异议。大舜房产对该证据的真实性无异议，认为这个钱是在2015年11月15日我们公司作为中介方，刘宝同为买方，王陈为卖方，作为买方要交中介费，1万元购房定金本应该交给王陈手中，王陈交给公司是为了保证买卖的房屋是100%产权，保证购买者的合法权益，卖方不能欠相关费用，给买方一个保证，只是公司代收的。本院对该证据的真实性予以认定；对大舜房产公司代收刘宝同交给王陈的1万元购房定金作为王陈确保房屋产权、各项费用等相关事项的保证金的事实予以认定。
证据五、商品房买卖合同一份，证明1、王陈（××）于2012年12月31日购买淮南市银鹭房地产开发有限公司（××）开发的涉案房屋；2、房屋买卖的真实性。刘宝同表示对该证据的真实性不清楚，认为不能证明刘宝同看到了这份合同，也不能证明该合同交给了刘宝同。大舜房产公司表示我们公司没有收到该合同。本院对该证据的真实性予以认定。
刘宝同（反诉�告）辩称：1、王陈诉称的不完全是事实，刘宝同没有违约，不支付房款是有依据的；2、1万元保证金是王陈交给大舜房产公司的，没有权利要求大舜房产公司予以返还。
刘宝同针对本诉举证期内未向本院提交证据。
大舜房产公司辩称：1、王陈所诉主体资格不对；2、1万元保证金是刘宝同缴纳王陈的购房定金，为了刘宝同所购王陈的房屋不欠水电、煤气、有线电视、物业、户口迁出等相关费用的合同保证金；3、王陈因为没有带房产证和房屋共有人委托书而签订售房合同；4、在房产交接完成后，大舜公司退还房屋定金1万元用于王陈还房屋贷款；5、是刘宝同与王陈房屋买卖产生纠纷，无权要求大舜房产公司退还1万元定金。
大舜房产公司在本诉举证期内未向本院提交证据。
刘宝同（反诉原告）反诉诉称：王陈在诉状中所述不是�实。2015年11月15日，王陈与刘宝同在大舜房产公司签订合同的同时，刘宝同支付给王陈1万元合同定金；因王陈未带房产证，刘宝同无法确定该房屋及面积的真实性，因此约定王陈支付给刘宝同1万元合同保证金，并由大舜房产公司代刘宝同收取，待王陈将房产证明交到大舜房产公司及水电、煤气、有限电视、物业、户口全部完成后，由大舜房产公司退回用于王陈还该房屋的银行贷款（王陈尚有银行贷款未还清）。之后，刘宝同和大舜房产公司均要求王陈把房产证明拿来核实其真实性及共有人后交于大舜房产公司保管、要求其共有人来大舜房产公司签字同意卖房，均遭王陈拖延，以致至今无果。王陈以上行为违反了房屋买卖合同的基本义务，严重违约；而刘宝同连房产证和房屋共有权人都看不到，如何支付房款，刘宝同不支付房款的行为是基于我国合同法规定的合同�行抗辩权，不构成违约。王陈的违约行为给刘宝同造成了损失，故提起诉讼，请求判令：1、解除刘宝同与王陈之间签订的房屋买卖合同；2、王陈返还刘宝同合同定金1万元整；3、王陈支付刘宝同违约损失3万元整；4、王陈支付刘宝同违约损失的中介费4千元整；5、王陈承担本案全部诉讼费用。
刘宝同为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证据一、刘宝同身份证复印件（原件经核对后退回），证明刘宝同的诉讼主体资格。王陈及大舜房产公司对该证据均无异议。本院对该证据及证明观点予以认定。
证据二、《房屋买卖合同》复印件一份，证明1、合同第二条约定涉案房屋总价39.8万元，刘宝同向王陈支付1万元作为购房定金，先暂存大舜房产公司，待房屋交接时，王陈确保现有装潢无损，水电、煤气、有限电视、物业、户口全部完成并将房产证交到大舜房产公司后，王陈从大舜房产公司领取该1万元用于还房屋贷款；2、证明根据合同说明第三条的约定，王陈应保证涉案房产的权属清楚、房产坐落位置和面积准确，代理行为有效，有权出售该房产，应提供房产权属的证书，王陈实际并没有提供，是违约行为；3、根据各方在合同中的特别约定（王陈保证共有人同意出售此房、家中无异议），王陈实际并没有做到，是违约行为。王陈对该证据的真实性无异议，认为1、双方在合同中并没有约定将房产证明作为合同条款；2、王陈交给大舜房产公司1万元是事实，来源是刘宝同交付给王陈的，但王陈占有该1万元后将其转为缴纳合同保证金是王陈的权利，对该一万元保证金王陈享有给付请求权；3、合同中约定了刘宝同有先付款的合同义务，但刘宝同没有履行，属于违约在先；4、刘宝同主张的房屋权属�房屋面积有异议均没有任何事实根据及证据支持。
证据三、证明一份，证明1万元是刘宝同交给大舜房产公司的，王陈未将房产证明交给大舜房产公司保管，未出示房产证明。王陈认为该证明是大舜房产公司出具的，证据形式是案件当事人陈述，效力需认定。内容中并无否认1万元属于王陈，指示刘宝同交付给大舜房产公司是事实，是指示交付，并不妨碍王陈对该1万元保证金享有支配权。大舜房产公司对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定；对刘宝同支付王陈1万元购房定金，王陈随即同意将该1万元作为验看房产证、水电物业费、有限电视等相关保证的合同保证金，并由大舜房产公司代收的事实予以认定。
证据四、收据一份，证明刘宝同交给大舜房产公司中介费4300元。王陈对该证据的真实性无异议，认为该部分损失应当由刘宝同自行�担。大舜房产认为公司收取的中介费4300元，合同中有约定，悔约一方承担责任。本院对该证据的真实性予以认定；对大舜房产公司收取刘宝同所交中介费4300元的事实予以认定。
王陈在反诉中辩称：1、同意解除合同；2、刘宝同所诉违约金和定金不能同时适用；3、刘宝同列明的事实中王陈违约的事实并不存在，刘宝同违约在先，应当承担对王陈的违约责任；4、刘宝同违约，按合同约定，4000元中介费损失应由其自行承担。
王陈在反诉中未向本院提交证据。
经审理查明：王陈（反诉被告）为出售坐落于淮南市田家庵区银鹭山庄组团四4-408房屋，通过房产中介大舜房产公司发布房屋出售信息。2015年11月15日甲方王陈（反诉被告）、乙方刘宝同（反诉原告）、丙方大舜房产公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于淮南市田家庵区银鹭山庄组团四4-408房屋出售给乙方；交易房屋成交总价为398000元，乙方于合同签订时向甲方支付1万元作为购房定金；乙方于2016年3月24日前将14万元房款交至甲方还银行贷款、不足的甲方补齐；乙方于2016年3月30日前将10万元房款交至资金托管中心，余额248000元，由丙方协助乙方办理商业贷款；乙方将房款存入资金托管中心后，甲方协助乙方办理产权过户手续，甲方应按照银行要求协助乙方办理银行按揭贷款，产权过户时间2016年3月30日之前；按政策规定所需缴纳的各项费用及中介费由乙方承担；甲乙双方任何一方未按本合同约定履约的视为违约，任何一方逾期10日以上未履约的视为违约，违约方需向守约方支付3万元违约金，违约方需向丙方支付购房总价款百分之二的经济损失；中介费4300元由乙方承担。
合同签订当天，刘宝同支付王陈1万元购房定金，王陈随即同意将该1万元作为验看房产证、水电物业费、有限电视等相关保证的合同保证金交于大舜房产公司，大舜房产公司向王陈出具《保证金收据》。后刘宝同于2016年1月9日向大舜房产公司缴纳了4300元房屋中介费，大舜房产公司遂向刘宝同开具中介费收据。
合同签订后，刘宝同认为：1、王陈未提供房屋产权证明及未经房屋共有人同意出售涉案房屋，其行为违反了房屋买卖合同的基本义务，构成违约；2、刘宝同不支付房款的行为是基于合同先履行抗辩权，不构成违约。故刘宝同以此为由，拒绝履行合同。王陈于2016年4月12日向本院提起诉讼，请求：1、刘宝同支付违约金人民币叁万元；2、解除与刘宝同、大舜房产公司之间的房屋买卖合同；3、大舜房产公司退还王陈所缴纳的水电等合同保证金人民币壹万元；4、诉讼费由刘宝同、大舜房产公司承担。刘宝同在案件�理过程中提起反诉，请求：1、解除与王陈、大舜房产公司之间签订的房屋买卖合同；2、王陈返还刘宝同合同定金1万元整；3、王陈支付刘宝同违约损失3万元整；4、王陈支付刘宝同违约损失的中介费4千元整；5、王陈承担本案全部诉讼费用。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。甲方王陈（本诉原告）、乙方刘宝同（反诉原告）、丙方大舜房产公司（见证人）签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同真实有效，各方应按照合同约定履行各自义务。合同约定：“乙方刘宝同于2016年3月24日前将14万元房款交至甲方王陈还银行贷款、不足的甲方补齐；乙方于2016年3月30日前将10万元房款交至资金托管中心，余额248000元，由丙方协助乙方办理商业贷款……”，但通过庭审查明的事实，在合同约定的期限内刘宝同未按照约定履行�付购房款的义务。虽然经王陈多次催交购房款，但至今刘宝同仍未能支付购房款，依据合同法的相关规定，可认定刘宝同以自己的行为表明不履行合同义务，且在本案审理过程中，王陈、刘宝同均请求解除合同，故对王陈起诉请求解除合同的诉请，本院依法予以支持。对刘宝同在本案反诉中要求解除合同的诉请，本院亦予以支持。
对于王陈诉请刘宝同支付违约金3万元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方签订的房屋买卖合同中违约责任部分约定：甲乙双方未按本合同约定履约视为违约，任何一方逾期10天以上未履行的视为悔约，双方同意承担合同悔约金为人民币3万元整，有悔约方支付给守约方。上述约定符合法律规定，合法有效。本案刘宝同至本案诉讼时仍然未能按照合同约定的“乙方（刘宝同）于2016年3月24日前将14万元房款交至甲方（王陈）还银行贷款、不足的甲方补齐”期限将14万购房款交给甲方，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，王陈诉请其支付3万元违约金有合同和法律的依据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中通过庭审查明刘宝同支付王陈1万元购房定金，王陈已经选择适用违约金条款，对于其收取的1万元定金应当退还刘宝同。对于刘宝同诉称王陈返还1万元购房定金，本院依法予以支持。
对于刘宝同“其未看到房产证无法确定房屋及面积的真实性及房屋产权共有同意，因此王陈构成违约”的�称，本院认为：在本案审理过程中，本院已经要求王陈向我院提交涉案房屋的房产证，以证明其权属情况，王陈向淮南市房产局申请调取了房产证的复印件（加盖公章），从该房产证复印件可以看出，银鹭山庄组团四4栋408室房产权利人为王陈，系单独所有，登记时间为2014年5月5日。该登记时间在本案房屋买卖合同签订时间之前，上述事实表明王陈在出售该房屋时对该房屋拥有所有权，系合法出售的事实。另外，刘宝同作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时应当尽到审查义务，其在签订合同时并未对房屋产权提出异议，而是在本案诉讼过程中提出该诉称，与情理不符，本院依法不予采信，对于其诉称的请求王陈支付违约金3万元及赔付中介费4000元均不予支持。
对于王陈诉称淮南大舜房产退还合同保证金1万元，本院认为，本案审理的是王陈与刘宝同之间的房屋买卖合同关系，大舜房产系房屋买卖合同的居间介绍人和见证人，并非房屋买卖合同的相对方，该1万元不应当在本案中处理中，王陈可另行起诉解除。王陈的该诉请在本案中不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）王陈与被告（反诉原告）刘宝同于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》；
被告刘宝同于本判决生效后十日内一次性支付原告王陈因未履行合同导致的违约金3万元；
反诉被告王陈于本判决后十日内一次性退还反诉原告刘宝同所交付的合同定金1万元；
上述二、三项相抵，由被告刘宝同于本判决生效后十日内一次性支付原告王陈2万元；
五、驳回原告王陈的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告刘宝同的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，依法减半收取400元，由原告王陈负担100元，被告刘宝同负担300元。反诉案件受理费900元，依法减半收取450元，由反诉原告刘宝同负担348元，由反诉被告王陈负担102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 赵 松
二〇一六年七月五日
书记员 马晓宁
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成�的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。