北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初18309号原告：杨薇薇，女，1956年1月8日出生，汉族，已退休，住北京市昌平区。委托代理人张玉，北京市太平洋中证律师事务所律师。委托代理人赵鹏，北京市太平洋中证律师事务所律师。被告：孙昊，男，1989年3月3日出生，汉族，无业，住河南省郑州市金水区。委托代理人：何溢，河南力天律师事务所律师。被告：北京万方嘉业房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区北苑路86号嘉铭园三期B区。法定代表人：王狄，职务：董事长。委托代理人：李昕，男1981年8月6日出生，汉族，本公司职员，住北京市顺义区。原告杨薇薇诉被告孙昊、北京万方嘉业房地产经纪有限公司（以下简称北京万方嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告及其委托代理人张玉，被告之委托代理人何溢均到庭参加诉讼。第二次开庭，原告及其托代理人赵鹏，被告之委托代理人何溢，被告北京万方嘉业公司的委托代理人李昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月28日，原告杨薇薇作为买受人与被告孙昊作为出卖人在北京万方嘉业公司的居间下签订了《房屋买卖居间合同》。根据该合同约定，被告孙昊将其名下的位于北京市昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄建筑面积259．64平方米，产权证号：X京房权证昌字第XX**号的商品房及室内装饰、附属设施以及公共维修基金一并出售给杨薇薇，成交价格为510万元。付款方式为：签约当日支付55万元定金，签约后30个工作日内支付首期购房款200万元，拟贷款金额200万元，剩余购房款55万元在过户前付清。签约当日，杨薇薇向孙昊交付了55万元定金，其中45万元为银行转账、10万元为现金支付，孙昊出具了55万元的《收条》，居间人北京万方嘉业公司的张云海作为见证人也在收条上签了字；2014年9月28日杨薇薇通过银行转账向孙昊支付了200万元；2015年3月18日杨薇薇通过银行转账向孙昊支付了55万元，当日孙昊出具了《收条》，载明“今收到杨薇薇女士购房款人民币伍拾伍万元（￥550000），截止至2015年3月19日，尚余人民币贰佰万元（￥2000000）未付，余款于杨女士银行贷款批复后一并付清。”截止2015年3月18日杨薇薇总计向孙昊支付了310万元购房款。在积极配合居间人北京万方嘉业公司办理银行贷款过程中，杨薇薇被告知该房产已被查封了。经了解得知，在无锡市皓天印刷有限公司与孙凡瑞、孙昊、澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司加工合同纠纷一案中，无锡市锡山区人民法院于2015年4月13日做出了（2015）锡法鹅商初字第0041号《协助执行通知书稿》，“查封孙昊所有的座落于昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX的房产，所有权证号京房权证昌私字第XX**号，面积为259．64平方米。”在无锡市龙云印刷包装有限公司与孙凡瑞、孙昊、澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司加工合同纠纷一案中，无锡市锡山区人民法院于2015年4月13日做出了（2015）锡法鹅商初字第0042号《协助执行通知书稿》，“轮候查封孙昊所有的座落于昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX的房产，所有权证号京房权证昌私字第XX**号，面积为259．64平方米。”待上述两个案件进入执行程序后，杨薇薇于2017年7月12日向无锡市锡山区人民法院提起了案外人执行异议。2017年11月3日该执行异议案在锡山区人民法院的主持下，与执行申请人达成了调解，杨薇薇向锡山区人民法院指定账户支付200万元购房款，执行申请人同意解除查封，杨薇薇撤回异议申请。当日，杨薇薇按照锡山区人民法院的《通知书》要求，向法院账户汇入200万元，锡山区人民法院做出了《执行裁定书》，准予案外人杨薇薇撤回异议申请，2017年11月8日锡山区人民法院办理了涉诉房屋的解封手续。现该诉争房屋已经解封，但孙昊至今未协助原告办理过户登记手续，且因孙昊自身原因导致房产被查封而不能办理过户登记的，被告孙昊应当按照合同约定向原告杨薇薇承担逾期办理过户手续的违约责任。鉴于此，原告杨薇薇特提起诉讼，恳请贵院依法公正判决。诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于北京市昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX的房屋过户登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理过户登记手续的违约金1520150元【按310万元已付购房款自2015年3月18日按日万分之五暂算至起诉日2017年11月15日的违约金：310万元×973天×0．0005=1508150元；按200万元已付购房款自2017年11月3日按日万分之五暂算至起诉日2017年11月15日的违约金：200万元×12天×0．0005=12000元。两项违约金合计1508150元+12000元=1520150元，上述违约金计算最终以被告实际支付完毕之日止。】3、诉讼费用由被告承担。被告孙昊辩称，不同意原告的诉讼请求。被告孙昊从未拒绝配合原告和房屋中介办理房屋过户。案涉房屋因司法查封暂时无法过户，查封解除后也无人通知被告孙昊办理过户，被告孙昊没有违约。被告孙昊早已按约将案涉房屋交付给原告占有使用至今。其间虽出现查封，但未影响原告居住使用，未给原告造成任何损失。原告要求按万分之五的标准向其支付逾期办理过户的违约金没有事实和法律依据。双方既未约定具体办理过户的期限，也未约定逾期过户的违约金标准，原告以逾期交房和逾期付款的违约金标准作为主张逾期过户的违约金标准与法相悖。原告计算违约金的起算期间没有事实依据，其在没有证明发生多少实际损失的情况下，即主张1520150元的巨额违约金不符合法律关于违约金系弥补实际损失的规定，依法不应支持。本案应追加合同当事人北京万方嘉业房地产经纪有限公司作为本案第三人，否则可能导致本案关键事实无法查清。被告北京万方嘉业公司辩称，无意见。经审理查明：2014年8月28日，杨薇薇作为买受人与孙昊作为出卖人在北京万方嘉业房地产经纪有限公司（下称“北京万方嘉业公司”）的居间下签订了《房屋买卖居间合同》。根据合同约定，被告孙昊将其名下的位于北京市昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX、建筑面积259．64平方米，产权证号：X京房权证昌字第XX**号的商品房及室内装饰、附属设施以及公共维修基金一并出售给杨薇薇，成交价格为510万元。付款方式为：签约当日支付55万元定金，签约后30个工作日内支付首期购房款200万元，拟贷款金额200万元，剩余购房款55万元在过户前付清。签约当日，杨薇薇向孙昊交付了55万元定金，2014年9月28日杨薇薇通过银行转账向孙昊支付了200万元；2015年3月18日杨薇薇通过银行转账向孙昊支付了55万元，当日孙昊出具了《收条》，载明“今收到杨薇薇女士购房款人民币伍拾伍万元（￥550000），截止至2015年3月19日，尚余人民币贰佰万元（￥2000000）未付，余款于杨女士银行贷款批复后一并付清。”截止2015年3月18日杨薇薇总计向孙昊支付了310万元购房款。在办理银行贷款过程中，杨薇薇被告知该房产已被司法查封，无法继续办理银行贷款。在无锡市皓天印刷有限公司与孙凡瑞、孙昊、澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司加工合同纠纷一案中，无锡市锡山区人民法院于2015年4月13日做出了（2015）锡法鹅商初字第0041号《民事裁定书》，“查封孙昊所有的座落于昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX的房产，所有权证号京房权证昌私字第XX**号，面积为259．64平方米。”在无锡市龙云印刷包装有限公司与孙凡瑞、孙昊、澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司加工合同纠纷一案中，无锡市锡山区人民法院于2015年4月13日又做出了（2015）锡法鹅商初字第0042号《民事裁定书》，“轮候查封孙昊所有的座落于昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX的房产，所有权证号京房权证昌私字第XX**号，面积为259．64平方米。”上述两个案件进入执行程序后，杨薇薇于2017年7月12日向无锡市锡山区人民法院提起了案外人执行异议申请。2017年11月3日在锡山区人民法院的主持下，杨薇薇与执行申请人达成了和解，杨薇薇向锡山区人民法院指定账户支付200万元购房款，执行申请人同意解除查封，杨薇薇撤回异议申请。当日，杨薇薇按照锡山区人民法院的《通知书》要求，向法院账户汇入200万元，锡山区人民法院做出了《执行裁定书》，准予案外人杨薇薇撤回异议申请，2017年11月8日锡山区人民法院办理了涉诉房屋的解封手续。截至庭审时，孙昊仍未协助杨薇薇办理涉案房屋过户登记手续。另外，合同第十三条违约责任还明确约定甲、乙任何一方未按照丙方通知时间履行其义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款万分之五的违约金，并应继续履行《买卖合同》义务。上述事实有《房屋买卖居间合同》、2014年8月28日《收条》及转账凭证、2014年9月28日转账凭证、2015．3．18《收条》及转账凭证、2017年11月3日无锡市锡山区法院的《通知书》、《收据》及转账凭证、2015年4月10日民事裁定书、2015年4月12日协助执行通知书、2015年4月13日北京市接受协助执行法律文书登记表、送达回证、2017年11月3日《执行裁定书》及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为：杨薇薇与孙昊及北京万方嘉业公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同约定履行义务。根据本案查明的事实，在合同履行过程中因孙昊涉诉被案外人申请财产保全查封涉案房屋，导致杨薇薇无法正常办理银行贷款及房屋过户手续，孙昊显然违反了合同约定，应当承担违约责任。关于杨薇薇的第一项诉讼请求，本院认为杨薇薇通过与案外申请执行人达成和解的方式向无锡市锡山区人民法院支付了剩余200万元购房尾款，案外申请执行人同意解除查封措施，现涉案房屋已经解除财产保全措施，符合过户条件，故本院应予支持。关于杨薇薇的第二项诉讼请求，本院认为尽管合同并未明确约定过户时间，但是孙昊因案外人申请财产保全导致合同标的即房屋从根本上无法办理银行贷款和过户登记手续，故孙昊的违约时间应当以房屋被查封之日即2015年4月13日起计算。根据合同约定，孙昊应当自违约之日起每逾期一日按房屋价款510万元的万分之五向守约方杨薇薇支付违约金。鉴于杨薇薇仅主张分别以310万元已付购房款自2015年3月18日起按日万分之五支付违约金至实际支付完毕之日止及以200万元已付购房款自2017年11月3日起按日万分之五支付违约金至实际支付完毕之日止，本院不持异议，但本院认为已付购房款310万元的违约金应当自2015年4月13日（违约之日）起算，不应以2015年3月18日（付款之日）起算。关于被告孙昊辩称其没有违反合同约定且积极配合原告杨薇薇及北京万方嘉业公司全面适当履行合同，明显缺乏依据，本院不予采信。被告孙昊在签订房屋买卖合同后为案外人的债务提供担保，导致涉案房屋被依法采取财产保全措施，显然系被告孙昊自身原因导致房屋买卖合同无法正常履行。无论被告孙昊主观上是否存在过错，客观上其违约行为均造成原告杨薇薇无法办理银行贷款及房屋过户等手续。关于北京万方嘉业公司及原告杨薇薇是否通知其配合过户和付款情况，虽无直接证据予以证明，但是本院认为根据本案查明的事实及生活常识推断孙昊系明知涉案房屋被依法查封的真实情况，但却并未积极解决问题，直到杨薇薇代其垫付欠款200万元、涉案房屋被解除查封措施后，截至庭审法庭辩论结束前被告孙昊仍然未积极配合杨薇薇办理房屋过户手续，其违约故意显而易见。关于被告孙昊辩称其享有先履行抗辩权，本院认为虽然合同约定购房尾款200万元于房屋过户前付清，但是鉴于涉案房屋被依法查封，根本无法办理过户手续，系被告孙昊违约在先，何谈先履行抗辩权，反而杨薇薇有权拒绝给付剩余尾款200万元。关于被告孙昊辩称违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地使用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值观念，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”本案中双方约定日万分之五的违约金标准符合商业惯例，折合年利率仅为18．25%，可见该违约金标准远未超过年利率24%，可以不认定为“过高”，故本院认为被告孙昊的该项辩称缺乏依据，不予采纳。关于被告孙昊辩称原告杨薇薇未提供证据证明其具体损失，本院认为原告杨薇薇支付购房款多达510万元，虽然被告孙昊交付了房屋，亦不影响原告杨薇薇正常居住使用，但是根据物权法的相关规定，不动产以登记作为权属凭证，在涉案房屋被依法查封无法办理过户手续的情况下，原告杨薇薇面临巨大风险，不仅可能无法获取房屋所有权，同时亦有可能无法追回已付的购房款。而且，原告杨薇薇为应对被告孙昊的违约行为必然耗费巨大精力、支出巨额费用。反观被告孙昊占有使用原告杨薇薇支付的购房款长达三年之久，根据金融市场行情可知其获得的资金收益是极其可观的。同样，根据市场经济法则被告孙昊的收益正是原告杨薇薇的损失，因此被告孙昊的该项辩称亦缺乏依据，本院无法采纳。关于被告北京万方嘉业公司的辩称，本院不持异议。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙昊于本判决生效后十日内配合原告杨薇薇办理位于北京市昌平区兴寿镇桃峪口静之湖休闲山庄C区XX（产权证号：X京房权证昌字第XX**号）房屋的过户登记手续。二、被告孙昊于本判决生效后十日内以三百一十万元为基数按照日万分之五的标准自二○一五年四月十三日起赔偿原告杨薇薇违约金至被告孙昊实际履行第一项判决义务时止。三、被告孙昊于本判决生效后十日内以二百万元为基数按照日万分之五的标准自二○一七年十一月三日起赔偿原告杨薇薇违约金至被告孙昊实际履行第一项判决义务时止。四、驳回原告杨薇薇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58142元及保全费5000元，由被告孙昊负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  朱宗帅人民陪审员  周长明人民陪审员  冯静春二〇一八年六月二十一日书 记 员  朱志磊