浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0482民初1935号
原告（反诉被告）：张奎法。
委托代理人：岳从啸，浙江国傲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈超。
委托代理人：金磊，浙江信专律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：施立英。
原告张奎法为与被告陈超、施立英房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月18日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判。于2016年6月30日立案受理了被告陈超反诉原告张奎法、第三人施立英房屋租赁合同纠纷一案，本院依法合并审理，并于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张奎法（以下简称原告）的委托代理人岳从啸，被告（反诉原告）陈超（以下简称被告）及其委托代理人金磊、被告（反诉第三人）施立英（以下简称第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月1日，原告与第三人签订房屋租赁合同一份，约定由第三人租赁九龙广场16幢119、120室房屋，租期从2013年4月1日至2016年3月30日止，租金为每年44582元。双方所签房屋租赁合同到期后，未签订新的租赁协议，原告要求第三人及时腾退房屋，发现第三人将上述租赁房屋转租给被告，故原告同时也要求被告及时腾退房屋，但被告及第三人均未腾退所占用的房屋。综上，原告认为被告及第三人的行为侵害了原告的利益，故原告起诉请求判令：1、被告及第三人立即腾退所占用的房屋，并恢复房屋原状；2、被告及第三人向原告偿付逾期腾退房屋的占有使用费，按每月3715元自2016年4月1日起计算至实际腾退之日。本案在审理过程中，原告放弃要求被告及第三人恢复房屋原状的诉讼请求。
被告答辩及反诉称，1、根据原告提供的房产证，本案争议房屋为沈爱明与原告张奎法共有，故原告无法单独要求被告腾退房屋及支付占有使用费；2、如果原告有诉讼权利的情况下，原告要求恢复房屋原状的请求是没有法律依据，被告装修房屋并不构成侵权，根据相关法律规定，恢复原状是建立在对物权的侵犯而承担的侵权责任，本案并不构成侵权，故原告无权请求被告恢复房屋原状；原告与第三人之间的房屋租赁合同中也没有约定房屋腾退时应恢复原状，故即使腾退房屋也不存在恢复原状的义务；3、原告陈述的事实中有部分与实际不符，原告并不是在收回房屋时发现第三人将房屋转租给被告，2015年7月，被告在接受转租时，已经向原告夫妇提到房屋的转租，并得到他们的同意，2015年10月，由被告将最后半年的房租支付给了原告，故原告在当时已经知道了房屋已经转租给被告的事实；4、被告在接受房屋转租时与原告联系过，且原告当时表示同意接下去还要租给被告，被告在没有签订新的租赁合同之前不同意腾退房屋；5、如果原告一定要求被告腾退房屋，那么被告对房屋进行装修的损失应由原告赔偿，赔偿部分被告已经提起了反诉；6、原告请求支付占有使用费，该费用性质为租金，并非占有使用费，如果沈爱明与原告意思表示一致，只要原告同意由被告续租，被告同意支付租金。
2013年4月1日，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定由第三人租赁九龙广场16幢119、120号房屋，合同期至2016年3月30日止。2015年7月，经原告同意，第三人将上述合同所涉房屋转租给被告，用于开设万鑫材料经营部，出售大自然木门。同时，因需对房屋进行重新装修，故被告与原告协商合同到期后续租事宜，原告同意到期后续租。后被告进行了装修，花费491682元。租赁合同到期后，原告突然反悔续租事宜，要求收回房屋。另，2015年10月，合同的最后半年的租金由被告向原告支付。被告进行装修所需的油漆均向原告购买，且被告告知其用于本案所涉房屋的装修。故被告认为，原告之前同意续租，且明知被告在进行装修，又未对此予以制止，导致被告花费大量装修费，原告的行为明显违背了诚实信用原则，应当对被告进行赔偿。由于被告一共装修了4个门面，涉及到原告为其中2个门面，故请求一半的装修费用。综上，被告反诉请求判令原告赔偿被告装修损失245841元（按总装修费用减半）。本案在审理的过程中，被告提出因计算错误，其装修花费更正为490302元，要求原告赔偿告装修损失变更为245151元。
针对被告的反诉，原告辩称，第三人将门面转租给被告未经原告的同意，也未告知原告，原告从未同意到期后续租，也未同意被告进行装修；被告反诉请求的装修价格应区分可拆除物和不可拆除物，且应计算折旧；合同现已到期，原告收回出租房屋，无论是否装修均不予以补偿。
针对原告的起诉及被告的反诉，第三人辩称：2015年3月份第三人向原告支付房租时，原告表示争议房屋还是要继续租赁给第三人的；2015年7月份，第三人将房屋转租给了被告，并将第三人与原告的房屋租赁合同等全部交给了被告，被告向原告告知了房屋要进行装修，故原告对转租的事情是知道的，且被告也跟原告说过要续租，原告也表示同意续租。争议的房屋现在不是第三人在使用，故原告的诉讼请求与第三人无关。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、房屋租赁合同1份，证明原告与第三人之间存在租赁关系且已到期；
2、房产证1份，证明原告是争议房屋的共有人之一，原告与房屋共有人沈爱明系夫妻关系；
3、沈爱明出具的情况说明、身份证、结婚证各1份，证明原告的诉讼行为系沈爱明同意的，双方系夫妻关系。
被告及第三人均质证认为：对证据1、3，无异议；对证据2的真实性无异议，涉案房屋为原告与沈爱明共有，原告作为共有人之一无权对被告提出相应的诉讼请求，且该房产证无法证明原告与沈爱明系夫妻关系。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1、录音光盘1份（编号为20160528171848的录音），该录音系被告与沈爱明之间的对话，其中录音记录中倒数第4、5行说明原告至少在被告进行装修时已经知道房屋由被告使用和装修，原告在被告装修期间没有提出异议，证明原告同意房屋续租给被告及同意被告进行装修；录音内容也体现了原告收回房屋的原因是原告现在的经营场所将被房东收回；
2、装修费用清单1份、送货单及收据等共23份，证明被告因装修花费490302元，其中编号为5753888、5753891的销货清单是原告出具的，证明2015年8月9日及8月15日被告向原告购买装修的涂料，印证了证据1录音资料中沈爱明陈述在被告购买涂料时才知道被告在装修的事实；其中装修费用清单系被告根据装修情况自己制作的。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但该录音是在原告起诉以后，被告要求调解，双方在沟通调解过程中形成的，故不能作为证据使用，且从该录音也无法看出原告明确表示知道被告已经转租了房屋并进行装修，即使原告对装修无异议，也不代表同意续租；被告所认为的原告收回房屋的原因，只是其中的一方面，但原告要求收回房屋系根据双方的合同进行的；对证据2，对装修费用清单的真实性不予认可，这是被告自行制作的；对5753888、5753891的销货清单真实性无异议，但销货清单上开具的收货单位是诺贝尔，并不是被告所开店的店名，故当时原告并不知道是被告在装修，且当时被告也没有告知原告转租的事实；对其他单据真实性无法核实，且装修中涉及到可拆除、不可拆除及折旧，故不能证明被告所要证明的事实。
第三人质证认为：对被告提供的证据1、2、3均无异议。
本院认证意见：一、对于原告提供的证据，经审核，内容真实合法，可作为定案依据，对于所证明的事实本院予以认定；二、对于被告提供的证据：证据1，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定；证据2，装修费用清单系被告自行所制作，无其他相关证据佐证，不能证明其内容的真实性，本院不予认定；其中编号为5753888、5753891的销货清单，对于证据的真实性原告予以认可，本院对证据的真实性予以认定；对于其他证据，无其他相关证据佐证，不能证明与本案的关联性，本院不予认定。
经审理，本院认定的事实如下：2013年4月1日，原告与第三人签订房屋租赁合同1份，约定原告将其所有的位于平湖市九龙建材市场底楼的86.4平方米的商业用房（即坐落于平湖市九龙广场16幢119、120室房屋）出租给第三人使用；租期从2013年4月1日至2016年3月30日止，其中2013年4月1日至2015年3月30日的租金为每年43545元，2015年4月1日至2016年3月30日的租金为44582元，租金每半年支付一次；第三人一次性支付原告租房保证金3000元，第三人发生的水、电、煤、电话费等费用结清并退房后，原告将保证金全额退还第三人；第三人受让房屋原装修的费用与原告无关，租赁期内第三人如需装修，须在不破坏房屋结构的前提下进行，装修费用由第三人自负，租赁期满或中途解除合同，第三人可将添置的设备及第三人所装饰的材料拆运，房屋复原归还原告，原告不承担任何费用，如拆运时造成破坏房屋结构，按价赔偿原告；第三人无权转租房屋，只能自行经营。
合同签订后，第三人按约使用原告提供的坐落于平湖市九龙广场16幢119、120室房屋（以下简称119、120室），并按约支付原告租房保证金3000元及房屋租金。2015年7月，第三人将119、120室房屋转租给了被告陈超，但第三人未向原告履行告义务。被告在转租后开始对上述房屋重新进行装修，并在原告所开店铺购买了部分装修材料。2015年9月底左右，被告直接向原告支付了2015年10月至2016年3月的半年租金。
上述原告与第三人所签订的房屋租赁合同到期后，原告要收回119、120室房屋，被告要求续租，双方为此多次进行协商，最终协商未成，故原告诉至本院。
另查，坐落于平湖市九龙广场16幢119、120室房屋系原告与沈爱明所共有，房屋建筑面积为86.44平方米。原告与沈爱明系夫妻关系，沈爱明同意由原告提起本案诉讼。
本院认为，原告与第三人所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容真实合法，本院予以认定。在房屋租赁合同到期后，原告与第三人未签订续租合同，原告也无意向将房屋再出租，故第三人在原告的催促下，理应及时将房屋腾退给原告；现由于第三人将争议房屋转租给了被告，争议房屋的实际使用人为被告，而在上述租赁合同到期后，被告与原告也未签订租赁合同，故被告继续占有使用争议房屋已无合法的根据，在原告的催促下，被告理应及时将房屋腾退给原告，故对于原告要求被告腾退争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。基于上述事实和理由，由于被告及第三人未及时将房屋腾退给原告，给原告造成了损失，故原告要求被告与第三人共同向原告支付逾期腾退房屋的占有使用费的请求，本院予以支持，该费用的计算原告要求参照原告与第三人所签订的房屋租赁合同最后一期的租金标准计算，即月租金为3715元，从2016年4月1日起计算到实际腾退之日止，计算合理，本院予以支持。由于第三人现并未实际未占有使用争议房屋，故对于原告要求第三人腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于第三人已支付给原告的租房保证金3000元，系对租赁使用房屋期间发生水、电、煤、电话费等费用的支付保证，而被告尚在继续使用争议房屋，上述费用在腾退房屋前尚不能明确，且被告及第三人也均未对此提出要求一并处理,故对于该3000元的租房保证金本院不予一并处理。
针对被告的反诉，一、被告认为，原告曾口头同意在与第三人的合同到期后，将房屋继续租赁给被告，现又要求被告腾退房屋，原告已构成缔约过失，应赔偿被告的装修损失。对于被告的理由，本院认为，1、被告并无证据证实原告同意将争议房屋续租给被告；2、原告对被告进行装修的行为未提出异议，并不能代表原告同意将房屋续租给被告；3、被告对争议房屋投入大量资金进行装修，并不能以此推断原告同意将争议房屋续租给被告；4、在原告与第三人的合同到期前后，原、被告虽曾协商续租事宜，但无证据证实双方达成了一致意见。综上，被告并无有效证据证实原告同意将争议房屋续租给被告，故对于被告认为的该事实本院不予认定；同时，对于被告认为原告在被告进行装修时，明知而未要求被告停止装修，构成了同意续租的默认，并无事实和法律依据，故对于被告认为原告存在缔约过失的意见，本院不予认定。二、被告认为，原告如没有将房屋续租给被告的意思，应当要求被告停止装修，但原告没有，故原告对被告的装修损失存在重大过失，应当承担赔偿责任。对于被告的理由，本院认为，被告并无证据证实原、被告对房屋续租进行了约定，被告也无证据证实其向原告告知，其所进行的装修系为之后的房屋续租而进行，故原告对房屋租赁期内的房屋装修并无权利进行干涉，也无义务对被告进行提醒，原告对被告的装修行为未进行干涉也不能推断为同意将房屋续租给被告，故被告认为原告对被告的装修损失存在重大过失，应当承担赔偿责任的意见，本院不予支持。三、被告认为，被告的装修与争议房屋形成附合，原告应对被告的装修损失进行补偿。对于被告的理由，本院认为，承租人对租赁房屋进行装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不应予以支持，且根据原告与第三人之间房屋租赁合同的约定，租赁期内第三人如需装修，装修费用由第三人自负，租赁期满房屋复原归还原告，原告不承担任何费用，故对于被告的该意见本院不予支持。
综上，在被告腾退争议房屋后，原告无需对被告的装修进行赔偿或补偿，对于被告要求对争议房屋内的装修进行价格评估的意见，本院不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈超于本判决生效后三十日内将坐落于平湖市九龙广场16幢119、120室房屋腾退给原告（反诉被告）张奎法；
二、被告（反诉原告）陈超及被告（反诉第三人）施立英于本判决生效后三十日内共同支付原告（反诉被告）张奎法从2016年4月1日起至房屋腾退之日止按每月租金3715元计算的房屋占有使用费；
三、驳回原告（反诉被告）张奎法的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈超的反诉诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）陈超及被告（反诉第三人）施立英负担；案件反诉受理费2494元，由被告（反诉原告）陈超负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 张 慧
二〇一六年八月二十六日
书记员 陆丽燕