连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初1246号
原告杨正弟,女，1964年2月23日出生，住连云港市海州区。
委托代理人戴高明、杨玲，江苏海郡律师事务所律师。
被告李志亮，男，1962年4月26日出生，住连云港市海州区。
委托代理人刘琴，江苏汉平律师事务所律师。
被告连云港御宅家居用品有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号列奇达花园广场3层5号门面。
法定代表人孟作，该公司执行董事。
委托代理人王爱国、夏振国，江苏润国律师事务所律师。
原告杨正弟诉被告连云港金泰建筑装饰工程有限公司金泰家具城、李志亮、连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由代理审判员韩海霞适用小额诉讼程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告主动申请撤回对连云港金泰建筑装饰工程有限公司金泰家具城的起诉，本院予以准许。原告杨正弟的委托代理人杨玲，被告李志亮的委托代理人刘琴，被告御宅公司的委托代理人王爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨正弟诉称，原、被告于2004年9月10日签订房屋租赁合同，约定原告将位于海州区市化路59号列奇达花园广场的房屋出租给被告使用，租赁期限自2004年10月1日至2015年12月31日止，租金为每月1500元，租金按季结算，被告应于每季度前10日交付原告，每逾期一日，应按月租金的千分之五向原告支付违约金。鉴于被告自2015年9月1日至今未向原告支付租金，且合同到期后未依约将房屋恢复原状返还原告，特诉至贵院，请求判令：1、被告支付租金9000元、违约金2175元，总计11175元；2、被告依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还原告；3、诉讼费用由被告承担。
被告李志亮辩称：1.已在使用涉案房屋期间全额支付了租金；2.2014年10月31日,已将涉案房屋的租赁合同项下的权利、义务全部转让给被告御宅公司，该转让行为已得到原告的认可；3.租赁合同转让后，被告御宅公司向原告实际履行，租赁合同相对方是原告和被告御宅公司，我不应承担给付租金的责任。
被告御宅公司辩称，1.涉案房屋由被告李志亮于2014年10月31日转让给本公司承租，本公司从2014年11月1日起向原告支付租金；2.原告主张的违约金计算过高，远超原告的损失，应该按照中国人民银行同期贷款的利率标准予以计算，请求法庭予以调整。
经审理查明，2004年2月11日，被告李志亮成立连云港金泰家具城，2008年6月10日，连云港金泰家具城变更为连云港金泰家居广场，2009年9月23日，被告李志亮将连云港金泰家居广场注销。
2004年9月10日，原告杨正弟与连云港金泰家具城签订《房地产租赁契约》，约定原告杨正弟将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场59号，建筑面积46.73平方米的门面房出租给连云港金泰家具城作商业用房使用，租赁期限自2004年10月1日起至2015年12月31日止，租金按季结算，于每季的前10日交付原告，月租金为1500元。如逾期交付房租，每逾期一日，须向原告杨正弟支付月租金额的千分之五的违约金。原告杨正弟（甲方）与连云港金泰家具城（乙方）当日又签订了《补充协议》，载明：一、同意乙方对所租商铺拆除隔墙及卷帘门，合同到期后恢复商铺原样。二、同意乙方对列奇达花园广场中空加层封闭，东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑。三、协议到期，甲方如继续出租，同等条件乙方优先……。杨正弟、连云港金泰家具城在《房地产租赁契约》及《补充协议》上签名或者加盖了印章，被告李志亮在法定代表人处签名。
2014年11月1日，被告李志亮与孙德平签订《协议书》，被告李志亮将承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙德平。孙德平于2014年12月11日成立御宅公司，继续从事家具经营活动。被告李志亮将涉案房屋转租给孙德平后，双方找到原告杨正弟并将转租事实告知原告杨正弟，同时在原告杨正弟签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”字样，被告御宅公司在增加文字部分加盖了印章。被告御宅公司已支付原告杨正弟房屋租金至2015年9月1日。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的《房地产租赁契约》及《补充协议》、被告李志亮举证的《协议书》、连云港金泰家居广场工商登记资料、被告御宅公司举证的《协议书》及工商登记材料等证据在案予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨正弟与连云港金泰家具城、被告李志亮签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》合法有效，被告御宅公司在上述两份协议上增添“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”，视为将两份合同中权利义务转至被告御宅公司名下，被告御宅公司应依照约定向原告杨正弟支付租金、承担逾期付款违约金，并按照协议约定的租金标准支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的房屋占有使用费。因租赁期限届满，原告杨正弟与被告御宅公司未达成新的租赁合同，租金如何支付双方未达成一致意见，故原告杨正弟要求被告御宅公司支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告御宅公司应支付原告杨正弟2015年9月1日至2015年12月31日的租金和2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费共计9000元。对于逾期付款违约金，双方约定明显过高，本院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算。被告御宅公司应付原告杨正弟的逾期付款违约金分为两部分：1.2015年9月份的租金1500元应在2015年7月10日前支付；2.2015年10月至12月租金4500元应在2015年10月10日前支付。租赁期限届满后，双方未达成新的租赁合同，原告杨正弟对被告御宅公司继续使用房屋产生异议，故被告御宅公司应当按照双方约定将房屋恢复原状，返还原告杨正弟，故本院对原告杨正弟要求被告恢复原状，并返还给房屋的诉讼请求予以支持。原告杨正弟主张被告李志亮与被告御宅公司共同承担上述责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决生效后十日内向原告杨正弟给付2015年9月1日至2016年2月29日租金、房屋占有使用费9000元及逾期付款违约金（1.2015年9月份的租金1500元从2015年7月11日开始计算；2.2015年10月至12月租金4500元从2015年10月11日开始计算；均至2016年2月29日止，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
二、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场59号门面恢复原状并返还给原告杨正弟；
三、驳回原告杨正弟其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元（原告杨正弟已预交），由被告连云港御宅家居用品有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告杨正弟。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 长 宋敏捷
代理审判员 韩海霞
人民陪审员 陈红蕾
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 武怡君
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其他诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定的程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行