上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第167号
上诉人（原审被告）谈凯明
委托代理人鲁卫，
被上诉人（原审原告）上海市工联物业公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人陶荣刚，公司职员。
委托代理人陈惠茗，公司职员。
上诉人谈凯明因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人谈凯明及其委托代理人鲁卫，被上诉人上海市工联物业公司（以下简称工联物业公司）之委托代理人陶荣刚、陈惠茗到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，谈凯明于2001年成为上海市xxxxxxx（建筑面积88.20平方米，总层数28）的公示产权人之一。该房屋系商品房。2006年，根据规划需要，xxx小区的地址由上海市xxxxxxx变更为上海市xxxxx。
上海市徐汇区xxx业主大会（甲方）与工联物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为xxx（坐落位置上海市徐汇区xxxxx1-2号）的业主、物业使用人提供物业管理服务。第六条约定：乙方根据下述约定收取物业服务费。（一）高层商品住宅：人民币（下同）1.63元／月.平方米，分项标准如下：1、综合管理服务费：0.27元／月.平方米（依据实际成本测算）；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：公共部位：0.10元／月.平方米（三类）；供水系统0.06元／月.平方米（一类）；公共照明0.08元／月.平方米（二类）；弱电系统：0.05元／月.平方米（二类）；消防系统0.015元／月.平方米（一类）；避雷系统0.015元／月.平方米；电梯运行：0.40元／月.平方米；电梯人员：0.141元／月.平方米（依据实际成本测算）。3、公共区域清洁卫生服务费用：0.1554元／月.平方米（依据实际成本测算）。4、公共区域绿化养护费用：0.038元／月.平方米（依据实际成本测算）。5、公共区域秩序维护服务费用：0.307元／月.平方米（依据实际成本测算）。（二）居改非住宅：3.26元／月.平方米。二、售后公房按套向业主收取物业服务费：1、管理费：10元／月.套；2、保安费：6元／月.套；3、保洁费6元／月.套；4、电梯水泵运行费：0.55元／月.平方米（其中业主直接支付0.15元，从业主维修资金账户列支0.40元）。合同期内，上述收费标准若遇政府调整收费标准，则按规定作相应调整。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。第七条约定：自本合同生效之日的当月起，业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。其中，高层商品住宅由业主直接支付1.34元／平方米.月，由小区公益性收入甲方收益中支付差额0.29元／平方米.月，若小区公益性收入甲方收益不够支付时，甲乙双方另行协商。第九条约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第二个月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，按未交金额的千分之三／日支付违约金。本合同期限为五年，即自2006年5月8日起至2011年5月7日止。本合同期限届满前三个月，甲乙方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。
因xxx小区业主委员会换届选举，致2011年5月8日至2013年3月31日物业服务合同委托管理期限脱节，该期间仍由工联物业公司担纲xxx小区物业管理服务，其收费标准按前合同约定向小区业主收取。
2012年8月13日，工联物业公司发出两份《通知》。一份为“xxx小区全体业主：xxx小区商品房管理费、保洁费和保安费三项收费标准1997年物价局核准为0.66元／平方米.月。调整后的公有住宅售后物业服务费标准2012年度为0.40元／平方米.月（电梯水泵运行费仍按原规定收取），自2012年9月1日起实行，已按原标准支付至年底的业主，将按新标准补收差额。特此通知”。另一份为“xxx小区全体业主：xxx小区为商品房与售后公房混合小区，根据上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）29号文），混合小区中的公有住宅售后物业服务费收费标准如下：2012、2013、2014年度管理费、保洁费、保安费分别按照本小区商品房综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%和100%收取。绿化养护和共用部位，共用设备设施日常运行、保养、维修等物业服务费均在公有住宅售后维修资金中列支。自2015年9月1日起，混合小区公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务费收费项目与收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。xxx小区商品房管理费、保洁费和保安费三项收费标准1997年物价局核准为0.66元／平方米.月。调整后的公有住宅售后物业服务费标准2012年度为0.40元／平方米.月（电梯水泵运行费仍按原规定收取），自2012年9月1日起实行，已按原标准支付至年底的业主，将按新标准补收差额。特此通知”。
2013年9月，上海市徐汇区xxx业主大会（甲方）与工联物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为xxx小区（坐落位置上海市徐汇区xxxxx1-2号）的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同第六条约定：乙方根据下述约定收取物业服务费：一、商品房按建筑面积向业主收取物业服务费（一）商品住宅：1.76元／月.平方米：分项标准如下：1、综合管理服务费：0.34元／月.平方米。2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.75元／月.平方米：其中：公共部位0.10元／月.平方米（三类）；供水系统0.06元／月.平方米（一类）；公共照明0.08元／月.平方米（二类）；弱电系统0.05元／月.平方米（二类）；消防系统0.015元／月.平方米（一类）；避雷系统0.015元／月.平方米；电梯运行0.40元／月.平方米。3、公共区域清洁卫生服务费用：0.19元／月.平方米。4、公共区域绿化养护费用：0.07元／月.平方米。5、公共区域秩序维护服务费用：0.41元／月.平方米（其中包括楼内秩序维护员费用0.2元／月.平方米）。（二）居改非住宅：3.52元／月.平方米。二、售后公房：按建筑面积向业主收取物业服务费：1、管理服务费：0.40元／月.平方米。2、电梯水泵运行费：0.55元／月.平方米（其中业主直接支付0.15元，从业主维修资金账户列支0.40元）。3、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用和绿化养护费用按规定从业主维修资金账户中分摊列支。4、合同期内，上述收费标准若遇政府调整收费标准，则按规定作相应调整。三、本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。第七条约定：自2013年4月1日起，业主应按照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。其中，商品住宅由业主直接支付1.34元／平方米.月，售后公房由业主直接支付0.55元／平方米.月，差额部分从小区公益性收入中提取22万元／年予以补贴（含25%管理费），并按月平均支付。第九条约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第二个月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，按未交金额的千分之三／日支付违约金。本合同期限为一年，即自2013年4月1日起至2014年3月31日止。期满后双方无异议，甲乙双方可就本条款另行协商并签订书面补充协议，本合同自动延续一年。本合同期限届满前三个月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。该合同附件六系物业综合管理服务之服务内容与服务标准：一、管理处设置：（1）小区设置管理处，（2）办公场所整洁有序，（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。二、管理人员要求：（1）小区经理有相关任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。三、服务时间：周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。四、日常管理与服务：（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修、急修半小时到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案，设备管理档案，业主资料（含业主或使用人房屋装修档案）等］。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）采取走访，恳谈会，问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面不低于小区住户的60%。（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。（11）服务窗口公开办事制度，办事纪律，收费项目和标准。（12）综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。（13）对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
谈凯明未支付2011年1月至2014年3月的物业管理费，而之前，谈凯明按1.34元／月.平方米标准向工联物业公司支付物业管理费。工联物业公司曾于2012年12月31日、2013年12月31日以挂号信函方式向谈凯明催讨其所欠物业管理费等，未果，故诉至法院，要求判令谈凯明支付2011年1月至2014年3月期间拖欠的物业管理费4，609.80元及滞纳金8，299.20元。
原审另查明，工联物业公司作为xxx小区前期物业服务企业时取得的《上海市物业管理服务收费备案、审核表》显示：1、管理费0.44元／平方米.月；2、保洁费0.09元／平方米.月；3、保安费0.13元／平方米.月；4、房屋设备运行费0.51元／平方米.月；5、维修费0.17元／平方米.月。其中第4、5项为按实计收。
2002年3月12日，xxx业主委员会（甲方）与工联物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将“xxx”（坐落位置上海市徐汇区xxxxxxx1号-2号）委托乙方实行物业管理，乙方向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费：商品房每月0.44元／平方米（建筑面积）；已售公房每月10元／套。2、保洁费：商品房每月0.09元／平方米（建筑面积）；已售公房、公房6元／套。3、保安费：商品房每月0.13元／平方米（建筑面积）；已售公房、公房6元／套。4、电梯水泵运行费：商品房每月0.51元／平方米（按实结算）；已售公房每月0.55元／平方米（建筑面积）（其中0.40元／平方米从住户维修基金账户中列支）。5、维修养护费：商品房每月0.17元／平方米（按实结算）。该合同管理期限为二年，自2002年3月12日起至2004年3月11日止。
此外，自xxx小区成立后，商品房业主个人直接支付的物业管理费标准始终为1.34元／月.平方米。
案件审理过程中，谈凯明提供网页截图打印件（鲁卫博客）一组，旨在证明工联物业公司对xxx物业管理存在严重瑕疵，极大侵犯了业主权益，换届改选遭遇层层阻扰，致业主无法另聘物业公司。对此，工联物业公司称该组证据与本案无关。
此外，谈凯明提供落款为2013年10月23日的加盖有工联物业公司两个章的无抬头通知复印件一份，内容为“xxx小区商品房管理费、保洁费和保安费三项收费标准1997年物价局核准为0.66元／平方米.月。调整后的公有住宅售后物业服务费标准2013年度为0.53元／平方米.月（电梯水泵运行费仍按原规定收取），自2013年9月1日起实行，已按原标准支付至年底的业主，将按新标准补收差额。特此通知”。就此，工联物业公司提供同日由其出具的《通知》原件一份，内容为“xxx小区全体业主：xxx小区为商品房与售后公房混合小区，根据上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）29号文），混合小区中的公有住宅售后物业服务费收费标准如下：2012、2013、2014年度管理费、保洁费、保安费分别按照本小区商品房综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%和100%收取。绿化养护和共用部位，共用设备设施日常运行、保养、维修等物业服务费均在公有住宅售后维修资金中列支。自2015年9月1日起，混合小区公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务费收费项目与收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。xxx小区商品房管理费、保洁费和保安费三项收费标准1997年物价局核准为0.66元／平方米.月。调整后的公有住宅售后物业服务费标准2013年度为0.53元／平方米.月（电梯水泵运行费仍按原规定收取），自2013年9月1日起实行，已按原标准支付至年底的业主，将按新标准补收差额。特此通知”。对此，谈凯明认为由其提供的通知是从公告栏内攫取一段拍摄下来的，内容与工联物业公司提供的一致，但工联物业公司的原件加盖了工联物业公司的一个印章，谈凯明的复印件加盖了工联物业公司的两个印章。
原审认为，工联物业公司与上海市徐汇区xxx业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。在工联物业公司履行了物业管理、服务义务后，谈凯明作为系争房屋的业主，在享受工联物业公司提供的服务的同时，应向工联物业公司支付物业管理费，工联物业公司在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费。问题在于：谈凯明认为工联物业公司按1.34元／月.平方米的标准向其收取物业管理费与工联物业公司多次张贴通知的内容相悖，对此，原审认为，工联物业公司的通知所涉商品房收费金额的表述仅是物业管理费收费标准组成部分的三项小计金额，尚未涉及四、五两项，当分项内容合计之后，该小区高层商品房的直接支付标准仍为1.34元／月.平方米，故工联物业公司主张的物业管理费，具有合同依据，法院予以支持。至于谈凯明认为工联物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效一节，由于工联物业公司提供了2012年12月31日、2013年12月31日挂号信函凭证，而谈凯明虽否认未收到上述催款通知，但谈凯明也未提供证据否定工联物业公司提供的邮件凭证的真实性，故法院认定工联物业公司的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，谈凯明抗辩工联物业公司主张已过诉讼时效，法院不予采信。谈凯明称工联物业公司在管理期间存在瑕疵一节，无相应证据佐证，法院不予采信。鉴于谈凯明未付物业管理费事出有因，故对工联物业公司关于滞纳金的诉讼请求，法院难以支持。原审法院于二○一四年十二月四日依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出判决：一、谈凯明于判决生效之日起十日内向上海市工联物业公司支付自2011年1月至2014年3月的物业管理费4，609.33元；二、驳回上海市工联物业公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费122元，由上海市工联物业公司负担72元，谈凯明负担50元。
原审判决后，谈凯明不服，向本院提起上诉，诉称，系争物业小区内并未召开过业主大会，亦未征求过业主的意见，故被上诉人提供的两份物业服务合同的签订程序不符合法律规定，原审直接依据该两份合同认定物业费标准，属事实认定错误；物业费明细中含有“按实结算”部分，原审对此视而不见，草率地将被上诉人估算的物业费作为判决依据，有失公允；被上诉人一直对其低质服务按高标准收费，上诉人有权拒绝支付相应的物业管理费。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人工联物业公司辩称，物业服务合同对上诉人有约束力，上诉人应该按照合同约定支付物业费。被上诉人已按物业服务合同约定履行，上诉人认为被上诉人低服务、高收费没有证据。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人受xxx小区业主大会委托为该小区提供物业管理服务，上诉人作为该小区的业主应按物业服务合同的约定支付物业管理费。至于涉案两份物业服务合同之签订是否经过业主大会讨论决定、程序是否合法的问题，不属于本案审理范围，上诉人在本案中以此抗辩被上诉人要求其支付物业管理费的诉请，本院不予采信。涉案物业服务合同中对高层商品住宅物业费标准及业主实际应支付的物业费金额约定明确，即高层住宅由业主直接支付1.34元／月.平方米，由小区公益性收入支付差额部分，且自xxx小区成立后，商品房业主个人直接支付的物业管理费标准始终为1.34元／月.平方米，而上诉人此前亦一直按该标准支付物业管理费，故被上诉人按该物业费标准要求上诉人支付所欠的物业费，有相应的合同及事实依据，应予支持。关于物业服务合同中在部分分项物业费金额后用括号所注的“依据实际成本测算”之内容，系对该项物业费金额之确定依据的说明，上诉人主张该部分分项物业费金额应按实结算，与合同约定不符，本院不予采信。上诉人又称被上诉人未按合同约定提供高标准的物业服务，亦缺乏相应的依据，本院对此同样不予采信。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人要求不支付物业管理费，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人谈凯明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月十三日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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