广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初1768号
原告刘胜君，女，汉族，1990年5月23日出生，身份证住址湖南省益阳市资阳区。
委托代理人吴文燕，广东润鹏律师事务所律师。
委托代理人方雷，广东润鹏律师事务所实习律师。
被告肖亚力，男，汉族，1981年1月19日出生，身份证住址湖南省沅江市。
被告吴玲玲，女，汉族，1983年8月4日出生，身份证住址湖南省桃源县。
委托代理人刘敏，广东君和政通律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码683790450。
法定代表人杜艳花。
委托代理人程宇，系该公司法务专员。
委托代理人张尊，系该公司法务专员。
原告刘胜君与被告肖亚力、吴玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加了深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，由代理审判员苑广玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴文燕、被告肖亚力、被告吴玲玲及委托代理人刘敏，第三人委托代理人程宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告肖亚力与被告吴玲玲系夫妻，被告吴玲玲代理被告肖亚力出售被告肖亚力名下的位于深圳市龙华街道梅龙路与布龙路交接处金地梅陇镇花园12栋4单元13B房产。2016年1月9日，原告与被告吴玲玲在第三人家家顺公司签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定两被告将上述房产以385万元的价格转让给原告。合同签订后，原告当日即支付了定金4.9万元，其后，原告打算支付第二笔定金时，两被告明确向原告表示不再履行合同，除非原告愿意提高购房款，原告多次找两被告协商未果，为了维护原告的合法权益及正常市场交易秩序，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的二手房买卖合同；2、两被告赔偿原告违约金716,000元；3、两被告返还原告定金49,000元；4、两被告承担本案诉讼费用。
两被告均答辩称：原告的诉讼请求不应得到法庭的支持，原告与被告吴玲玲签订的二手房买卖合同是无效的合同，因为被告吴玲玲在没有取得产权人合法授权的情况下私自与原告签订的合同，侵害了被告肖亚力的合法权益，而且被告肖亚力在事后也没有追认该合同，所以双方签订合同是无效的；二、按照合同法规定的，合同无效的处理的原则，应当是返还因为该合同取得的利益，两被告在该合同没有取得任何的利益，仅由第三人收取了原告所谓的定金4.9万元，原告应当向第三人主张返还，而不是被告；三、原告主张的违约金没有任何的法律依据，因为合同无效，按照合同的相关规定，无效的合同是绝对无效的，在无效合同中双方约定的条款也是无效，原告没有相关的证据，原告主张的违约没有法律及事实依据。
第三人家家顺公司陈述称，一、原告与被告吴玲玲于2016年1月9日在第三人居间服务下签订了买卖合同，约定的定金15万元，原告于合同签订当日支付了4.9万元，监管我方，并约定合同签订后3个工作日支付剩余10.1万元，尚未支付，合同签订时原告未向第三人支付必要费用，同日被告吴玲玲签署了代理人关于代理承诺书，承诺在合同签订后3个工作日内提交被告肖亚力亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书；二、合同签订后原告、第三人分别于2016年1月10日、11日联系被告吴玲玲，要求其提交被告肖亚力的授权委托书，均被被告吴玲玲以被告肖亚力工作忙推托，2016年1月11日、12日联系两被告得知不愿意再出售涉案房产，2016年1月13日第三人陪同原告前往被告吴玲玲家中协商，被拒之门外，1月14日第三人联系两被告与原告前往银行做首期款监管，两被告均不同意；三、第三人分别于1月15日、16日、22日试图与两被告联系继续履行合同，均没有得到回复。综上，第三人在本次交易中已充分履行查明告知义务，在原被告出现争议时进行协调，作为中介方诚挚的希望原被告协商本案的争议，如原、被告继续交易，第三人愿意继续提供居间服务，若交易不再继续，第三人将保留依据合同第12条第3点向违约方追偿佣金的权利。
经审理查明：2010年1月5日，深圳市宝安区龙华街道梅龙路与布龙路交界处金地梅陇镇花园12栋4单元13B房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至被告肖亚力名下，房产证号为深房地字第××号，房产建筑面积79.58平方米，用途为住宅，性质为商品房。
2016年1月9日，原告作为买方与作为卖方的被告肖亚力代理人的被告吴玲玲签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告肖亚力将涉案房产转让给原告，转让成交价为358万元。买方同意在合同签订时向卖方支付定金4.9万元，合同签订后三个工作日再向卖方支付定金10.1万元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2016年1月14日前支付除定金、交楼押金之外的首期款93万元至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；买卖双方均清楚该房产以现状出售，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起七个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币5,000元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。同日，被告吴玲玲签署了《代理人关于代理权的承诺书》，该承诺书载明被告吴玲玲受被告肖亚力的合法委托，代其出售涉案房产，并签署相关合同文本，被告吴玲玲承诺其代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后三个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》，若因被告吴玲玲违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，其同意承担相关法律责任。
合同签订当日，原告支付了购房定金49,000元，现该定金仍托管在第三人家家顺公司处，该公司表示愿意根据法院判决予以处理。
2016年1月11日，第三人家家顺公司及原告刘胜君得知被告肖亚力不同意出售涉案房产，被告吴玲玲无法取得被告肖亚力授权。第三人家家顺公司与原告刘胜君在此后与两被告多次协商，均无果，交易停滞。
另查明：1、被告肖亚力与被告吴玲玲于2010年2月1日登记结婚，涉案房产为被告肖亚力婚前购置，两被告于2015年7月27日登记离婚。
2、被告肖亚力庭审中明确表示对被告吴玲玲与原告签订的涉案房产买卖合同不予追认，其不同意出售涉案房产。
3、原告于2016年1月20日提起本案诉讼。
4、庭审中，原告表示其已在两被告确定不履行涉案买卖合同后另行购置了其他房产。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的深圳市二手房买卖及居间服务合同、代理人关于代理权的承诺书、房产证复印件、招商银行信用卡对帐单、结婚证、离婚证等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告吴玲玲没有提供证据证明其有代被告肖亚力签署涉案合同的代理权，被告肖亚力拒绝追认，因此，涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》对被告肖亚力不发生效力，由行为人被告吴玲玲承担责任。在此情形下，被告吴玲玲的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但被告吴玲玲在客观上无法履行涉案合同卖方交付涉案房地产的主要合同义务，被告吴玲玲显属违约。原告可解除合同并要求被告吴玲玲支付违约金、返还定金。
关于违约金数额。本院认为，本案被告吴玲玲在签署合同后两日已告知原告无法取得被告肖亚力的授权，被告肖亚力不同意出售涉案房产，原告已知晓涉案合同无法实际履行，应尽可能采取措施以减少因本案交易无法进行可能遭受的损失。同时，本院亦注意到原告在签订涉案合同时没有审查被告吴玲玲是否具有代理权，其对涉案合同无法实际履行存在一定的过错。综上，本院依被告申请，根据公平原则、诚实信用原则、涉案合同履行情况及关于违约金数额的约定，依合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整，酌定被告吴玲玲按一倍定金标准向原告支付违约金4.9万元。
关于定金返还。本院认为，涉案合同解除后，第三人家家顺公司托管的定金4.9万元，已无合同依据，应予返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘胜君与被告吴玲玲于2016年1月9日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告吴玲玲于本判决生效之日起三日内向原告刘胜君支付违约金人民币49,000元；
三、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘胜君退还托管款项人民币49,000元；
四、驳回原告刘胜君的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5,725元，由被告吴玲玲负担1,125元，由原告刘胜君负担4,600元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 周 爰
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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