贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终1763号
上诉人（一审原告）遵义新联物业服务有限责任公司，住所地遵义市翠堤丽苑小区8号楼3单元301号。
法定代表人李公典，职务总经理。
委托代理人鲍福伟，贵州远度律师事务所律师。
委托代理人何沁轩，贵州远度律师事务所实习律师。
上诉人（一审原告）保利久联控股集团有限责任公司，住所地贵阳市宝山北路213号。
法定代表人陈晓钟，该公司经理。
委托代理人鲍福伟，贵州远度律师事务所律师。
委托代理人何沁轩，贵州远度律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）王传刚，男，1969年5月30日生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市红花岗区桃溪路八七片区省冶建家属楼**栋*号，现住红花岗区海尔大道南岭山水小区第*栋*单元*层**号。
上诉人遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司因与被上诉人王传刚物业合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民小初第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，王传刚于2009年12月30日与贵州久联企业集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，按揭购买了南岭山水小区第二栋2单元5层，面积138.12平方米的住宅一套，此后居住在此。由于王传刚对物管工作人员服务质量持异议，拒绝缴纳物管费，双方酿成讼争，遵义新联物业服务有限责任公司曾于2015年5月20日对王传刚等未交费的6人提起诉讼，经开庭审理后，遵义新联物业服务有限责任公司因故撤回诉讼。现又以遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司的名义对王传刚等未交费的6人提起诉讼。审理中，经走访调查发现，小区呈开放式状态，小区地界上有医院、幼儿园、餐馆，少有绿化，保安在利用小区公共地带对停放车辆收取费用，小区卫生由物管人员负责处理，但没有工作人员对来往人员进行询问登记，被盗现象亦有发生。遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司向原审法院提起诉讼，请求：判令王传刚支付拖欠的自2011年5月1日至2015年6月止50个月的物业管理费共计8977.80元，诉讼费用由王传刚承担。
庭审中遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司提供证据证明贵州久联企业集团有限责任公司于2014年12月18日变更为保利久联控股集团有限责任公司。并提供2010年10月25日，贵州久联企业集团有限责任公司遵义分公司与遵义新联物业服务有限责任公司签订的《南岭山水前期物业服务合同》，以证明遵义新联物业服务有限责任公司受开发公司的委托从事小区物业管理。还提供遵义市红花岗区发展和改革局文件，以证明该小区高层住宅物业管理服务收费标准经核准为1.3元/平方米。此外还提供了值班人员登记表等证明小区有人服务、提供南岭山水小区物业使用守则、王传刚承诺书证明王传刚承诺按其主张缴纳物管费等。遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司向原审法院提起诉讼。
针对遵义新联物业服务有限责任公司是否对南岭山水小区从事管理的问题，王传刚要求一审法院出示了遵义新联物业服务有限责任公司在前期诉讼中出示的2013年12月31日由贵州久联企业集团有限责任公司物管部遵义分部与遵义新联物业服务有限责任公司签订的《物业管理合同》，以此证明该小区一直由贵州久联企业集团有限责任公司的内设机构物管部进行管理，直至2013年才与遵义新联物业服务有限责任公司签订一年的合同，且该合同载明遵义新联物业服务有限责任公司又将小区管理业务全部反包给贵州久联企业集团有限责任公司物管部遵义分部，小区管理人员未经培训上岗，管理不到位。
一审法院认为，南岭山水小区系保利久联控股集团有限责任公司所开发，在对小区进行物业管理过程中，应当严格依照国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定开展从事活动。《物业管理条例》第二十四条的规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。关于遵义新联物业服务有限责任公司是否在从事南岭山水小区物业管理的问题，虽然遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司提供了其于2010年签订的前期物业服务合同，但该合同与其前期诉讼中提供的于2013年12月31日签订的《物业服务合同》相矛盾，因此对该证据不予采信。故对于南岭山水小区物业管理的问题，保利久联控股集团有限责任公司未依法为小区选聘物业服务企业从事小区的物业管理，一直由自己的物管部进行粗放的管理。结合在走访过程中了解到的小区服务人员无资质上岗，服务不到位，利用业主公共地带停车收费，小区部份业主所反应的问题不能得到及时处理，小区物业管理存在诸多问题，有治安案件的发生，小区居民反映强烈等不良现象，认为王传刚并非恶意拒交物管费。遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司主张按照红花岗区发展和改革局文件核定的标准收取王传刚自2011年5月至2015年6月止50个月的物业管理费8977.80元，酌情予以扣减，考虑由王传刚交纳3000元为宜。据此，判决：由王传刚于本判决生效之日起十日内支付保利久联控股集团有限责任公司、遵义新联物业服务有限责任公司2011年11月1日至2015年6月30日止的物业管理费人民币3000元。案件受理费25元（已减半收取），由保利久联控股集团有限责任公司、遵义新联物业服务有限责任公司承担。
一审宣判后，遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，二审依法改判或者发回重审。主要理由为：一、被上诉人王传刚应当支付物业服务费。(一)、上诉人有向被上诉人收取物业服务费的权利。1、上诉人遵义新联物业服务有限责任公司系依法取得营业执照且具有物业服务资质的合法物业服务企业。并且与本小区的建设单位签订合法的《前期物业服务合同》，与被上诉人形成了前期物业服务合同关系。2、小区物业管理费定为1.3元每平方米具有法律效力。依据遵义市红花岗区发改委区发改字（2011）3号收费许可证以及红花岗区发改委关于遵义新联物业服务有限责任公司就本小区物业服务费用收取标准的批复，及所有业主在购买本小区商品房时所签订的小区临时管理规定三十四条的约定，指定该收费标准是符合事实要求和法律规定。（二）被上诉人有向上诉人交纳物业服务费的义务。1、根据《物业管理条例》第七条第（一）款第五项“业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费用的义务”以及《贵州省物业服务收费管理实施办法》第十九条“公共性物业管理服务费由业主入住之日起按月缴纳”之规定，被上诉人应依法缴纳物业服务费。2、被上诉人所提出的上诉人擅自改变物业管理区域的公共建筑设施和共用设施用途的这一说法无任何法律依据。二、原审判决酌情扣减被上诉人应当缴纳物业服务管理费于法无据，上诉人按照约定履行了自己的物业服务义务，上诉人没有违约。
被上诉人王传刚口头答辩称：一、该小区是开放式的小区，垃圾没有人管理，卫生差，值班室没有人值班，安全没有保障，上诉人没有按承诺安装天然气，服务不到位。上诉人承诺的服务实际上只实现了十分之一。二、业主交了停车费但是没有地方停车，上诉人在小区内开展商业经营，将绿化带、活动场所、园林景观拆除导致业主没有地方停车和活动场所。上诉人应公开小车停车费收支情况，将公共用地的出租收益交给业主处理。三、上诉人有欺诈行为，恶意破坏小区电梯，却告知业主电梯坏了，经公安派出所解决，该事件足以证明上诉人有欺诈行为。四、上诉人的主体资格不适，有转包行为。五、被上诉人的住房面积为138平方米，在接房时对方要求交物管费，不交就不给钥匙，这样被上诉人交了半年的物管费，按每平方米0.65元交的，之后就没有交过。被上诉人只愿交一点卫生费，可以与上诉人签订服务合同，但之前的物管费应当全免。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、贵州久联物业集团有限责任公司遵义分公司与遵义新联物业服务有限责任公司于2010年10月25日签订的《南岭山水前期物业服务合同》对王传刚是否具有约束力；二、本案王传刚应付的物业管理费如何确定。
针对争议焦点一，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，但贵州久联物业集团有限责任公司遵义分公司与新联物业公司于2010年10月25日签订的《南岭山水前期物业服务合同》与王传刚在一审庭审中申请法院出示的贵州久联企业集团有限责任公司物管部遵义分部与新联物业公司于2013年12月31日签订的《物业管理合同》相互矛盾，该《物业管理合同》能够证明南岭山水小区系由贵州久联企业集团有限责任公司的内设机构物管部进行管理，且新联物业公司于2013年与贵州久联企业集团有限责任公司签订物业管理合同后将南岭山水小区管理业务全部反包给贵州久联企业集团有限责任公司物管部遵义分部，故《南岭山水前期物业服务合同》对业主王传刚不具备约束力。
针对争议焦点二，保利久联控股集团有限责任公司由其物管部对南岭山水小区物业管理，但其与业主之间并未签订物业服务合同，亦未约定物管费的收费标准，且该物管部未完全履行小区维修、养护、管理和维护的职责，因本案业主王传刚认可该小区物管部事实上开展了卫生服务管理等一部分物业服务，故一审法院根据该物管部提供物业服务的实际情况，判令王传刚支付物业管理费3000元并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人遵义新联物业服务有限责任公司、保利久联控股集团有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 龙
代理审判员 袁晶晶
代理审判员 马天彬
二〇一六年五月三十日
书 记 员 何永翠
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