山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民终字第204号
上诉人（原审原告）：梁如心，男，汉族，1959年9月3日出生。
委托代理人：孙永强，男，山西因文律师事务所，律师。
上诉人（原审被告）：临汾苏宁云商有限公司（原临汾苏宁电器有限公司）
法定代表人：范志军，该公司经理。
委托代理人：王晓华，男，邦宁律师事务所，律师。
委托代理人：张旭娟，女，邦宁律师事务所，律师。
上诉人梁如心与临汾苏宁云商有限公司（以下简称“苏宁公司”）租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人梁如心及�委托代理人孙永强，上诉人苏宁公司委托代理人王晓华、张旭娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2011年10月29日，上诉人梁如心（合同甲方）与上诉人苏宁公司（合同乙方）签订租赁一份，约定由上诉人苏宁公司承租上诉人梁如心位于临汾市尧都区平阳南路88号利特尔大厦（山西省旋耕机厂综合楼）负一层、一层和二层；租赁期限为10年零2个月，自2012年3月10日至2022年5月9日；合同对租赁物的附属设施、交付时间、租赁费的数额、支付方式、双方权利义务、违约条款等均做明确约定。合同第7条约定：“本合同的租赁费用（由房屋租金及设备设施使用费构成）采用固定租金方式计算，本合同的租赁费用为每年230万元，从第3年开始……”，同时在所附租赁费用表中记载2012年3月10日至2012年11月9日租赁费用合计115万元。”合同第9条约定�乙方在合同签约后十日内向甲方支付定金50万元，该款自甲方交房后自动转为本合同的首期租赁费用。第一年按半年支付，交房后十个工作日内支付首期租赁费65万元（2012年3月10日至2012年11月9日的租赁费用），2012年11月10日是支付第一年下半年的租赁费用。第11条约定：“甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得有效的消防验收合格证明以及当年度的消防电器检测报告。”第12条约定：“若由于建筑物主体或主系统原因导致乙方二次消防装修检验无法通过的，由甲方负责整改，费用由甲方承担。”第43条约定：租赁期限届满本合同被解除或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方应向甲方返还租赁物，该期间，甲方仍按合同收取租赁费用。逾期……，应参照本合同的标准向甲方交纳租赁费用，……”。第46条规定：“乙方应严格按合同的约定支付租赁费用，……；逾期超过三个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未缴纳的，甲方有权解除本合同，乙方应按当年租赁费三个月的标准支付违约金；……”。合同签订后，苏宁公司向梁如心支付50万元定金。
2012年2月16日上诉人梁如心向苏宁公司出具承诺函一份，作出如下承诺“在2012年4月30日前通过消防部门验收，并取得消防验收合格证明，各项消防设施设备安装到位，达到合同约定要求。鉴于完成上述事宜需有一定时间，为不影响贵司施工进度和开店周期要求，我承诺并同意贵司进场进行装修并开业，以避免损失的扩大，同时我也在此声明：如在上述承诺日期之前，我还未完成上述事宜，导致贵司财产受到损失或受到行政处罚的（包括但不限于贵司经营期间遭到政府相关部门责令整改、停业、罚�等），均由我承担违约及过错责任，我承诺给予相当于贵司损失额的租金减免，且贵司从原租赁费中直接扣除，直至我完成上述事宜。2012年2月22日，上诉人梁如心通过网上备案受理系统，向临汾市公安消防支队进行工程竣工验收备案，该支队向上诉人梁如心出具“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”，载明“……根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象”。二审审理时，上诉人梁如心提供向消防队进行工程竣工验收备案时所附的两份检测报告，该两份报告是对本案所涉场所的消防设施及相关系统予以检测后，由相关检测公司所出具的报告，检验结果均为合格。同年3月10日梁如心将租赁房屋及相应设施交付苏宁公司，苏宁公司接收房屋及设施后，给上诉人梁如心出具相应收据，后上诉人苏宁公司对房屋进行装修，并安装消防报警系统、喷淋系统、消火栓系统、防火卷帘、防火门及防排烟系统。2012年4月15日临汾市尧都区公安消防大队对苏宁公司下属的平阳南街店进行消防监督检查时作出临时查封决定书，对该店作出临时查封的决定。该决定书载明查封期限为2012年4月15日9时08分至2012年5月15日9时08分，还查明，该临汾市尧都区公安消防大队2012年4月15日对苏宁公司平阳南街门店下发的“尧公消封字（2012）第0039号临时查封决定书”，其处罚的原因是由于苏宁公司二次装修未经消防审核、验收，擅自投入使用。
后上诉人梁如心由于苏宁公司未按照合同约定向其支付租金，遂于2012年10月6日向苏宁公司发出催款通知，告知苏宁公司如收到该通知后七日内不给付租赁费，则解除租赁合同。苏宁公司预期未交，梁如心又于10月21日向苏宁公司发出腾房通知，通知苏宁公司该合同已解�，要求苏宁公司在3日内腾房。审理中，上诉人梁如心认为在合同履行过程中，其已按照约定对房屋的消防工程进行备案，该房屋未被确定为抽查对象，应当视为消防工程是合格的。在梁如心将房屋交付苏宁公司后，苏宁公司应当按照约定支付租金，但苏宁公司并未按照约定支付租金，其行为已构成违约，苏宁公司应当按照合同的约定赔偿梁如心的损失。同时上诉人梁如心还提出苏宁公司是由于公司对店面布局的调整，不愿意再租赁其的房屋，未进行开业，并不是由于租赁物消防未验收，故诉至法院。上诉人苏宁公司认为，上诉人梁如心并未向其提供经过消防验收合格的房屋，其行为已构成严重违约，根据2009年实施的新消防法规定，现在虽实施的消防备案登记制，但本案涉案房屋建设于2008年，应当适用旧消防法规定的消防工程竣工验收制，并且临汾市消防支队也�该房屋要求竣工验收合格后才可使用，但梁如心并未向其提供竣工验收合格报告及合法的备案证明，致使苏宁公司受到消防处罚，无法正常经营。根据合同的约定，梁如心应当赔偿其全部损失，并且双方的合同已于2013年2月4日解除，故不同意向梁如心支付租金。对梁如心所主张的水电费及其他损失，根据合同的约定，在梁如心违约后应当由其自行负担。还查明，原审庭审时，上诉人苏宁公司认可合同终止的原因是因消防设施不符合合同约定所致。二审审理时，上诉人苏宁公司也认可除了消防设施不符合条件其余的已具备开业条件。另在本案一审审理过程中，上诉人梁如心、苏宁公司双方于2013年2月4日签订交接协议，苏宁公司已根据该协议于2013年2月8日将租赁房屋腾出。
二审审理中，上诉人梁如心提供了山西省临汾市尧都区人民法院2014年1月2日作出的（2013）临尧民初字第557号民事判决，该判决已发生法律效力。该案系苏宁公司起诉梁如心租赁合同纠纷一案，双方产生争议的租赁合同纠纷与本案系因同一合同产生的纠纷。该案中，苏宁公司主张因梁如心未向其提供有效的消防验收合格证明及当年度合格的消防检测报告和符合大型综合商场的消防器材，致苏宁公司无法开业，从而要求梁如心承担相应责任。该案的审理查明事实与本案原一审查明事实一致。对该案的处理，山西省临汾市尧都区人民法院认为：“合法的合同关系受法律保护。本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故本院对该合同的效力予以确认。原、被告双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。根据原、被告之间签订的租赁合同，被告应当向原告提供符合国家消防法规规定的租赁房屋，原告应当按照约定时间向被告支付租金。原告租赁房屋处于新、旧消防法变更之间，该房屋建设于2008年，虽根据旧消防法的规定，该房屋消防工程需进行竣工备案登记，但在该房屋建成后，由于消防法修改，对此要求变更为备案登记制，即仅要求对消防工程进行备案登记，由消防部门对此予以抽查，未抽查合格的即视为消防验收合格。在原、被告签订合同后，被告已按照约定向临汾市公安消防支队进行备案，且未被列为抽查对象，应当视为消防验收合格。原告所受消防部门的处罚是由于原告对租赁房屋的二次装修未经消防审核、验收、擅自投入使用造成的，故对原告的诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，判决如下：驳回原告临汾苏宁云商有限公司的诉讼请求。”以上为本案基本事实。
山西省临汾市尧都区人民法院认为：合法的合同关系受法律保护。本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故本院对该合同的效力予以确认。双方应当按照合同的约定全面履行合同义务，根据原、被告之间签订的租赁合同，原告应当向被告提供符合国家消防法规规定的租赁房屋，被告应当按照约定时间向原告支付租金。本案涉及的租赁房屋处于新、旧消防法变更之间，该房屋建设于2008年，根据旧消防法的规定，该房屋消防工程需进行竣工备案登记，且原告向被告提供的临汾市公安消防支队出具的建筑工程消防设计审核意见书，亦要求原告对该房屋在竣工后经消防验收合格方可投入使用。但在该房屋建成后，由于《消防法》修改，对此要求变更为备案登记制，即仅要求对消防工程进行备案登记，由消防部门对此予以抽查。原告虽对房屋的消防工程进行备案登记，该房屋未被列为抽查对象，但原告并未告知被告其对该房屋进行备案登记的事实，亦未向被告提供备案登记手续，其并未全面恰当履行合同义务，对合同的解除存在一定过错。被告在收到消防处罚后，未能及时向消防部门了解其所受处罚的真实原因，致使其未能按照消防部门的整改建议进行整改，而仅以此拒付租金，对合同的解除亦存在一定过错。双方对由于自己的过错造成的损失应由其自行承担。对于原告主张的损失：房屋租赁费，按照原、被告签订的租赁合同，以及原告向被告出具的承诺，原告就被告承租期限内的租赁费应当免收。关于合同的解除时间，按照租赁合同第7、8、9、46条规定，被告应当在原告交房后十日内交付租赁费，由于被告未按照合同期限缴纳，在原告催告后亦未缴纳，故原告按照�同约定通知被告解除合同，符合原、被告合同的约定，故原、被告之间的租赁合同于2012年10月已解除。在合同解除之后，被告继续占用租赁房屋于法无据，被告应当向原告支付占用期间的租赁费，参照本案租赁合同对租赁费用的约定，酌情由被告支付原告租赁费60万元。水电费25957元系被告承租期间其实际使用所产生的费用，被告应予承担。原告主张的违约金、损失，由于在本案的原、被告均有过错，故对此不予支持。综上，被告应当支付原告625957元，由于被告在合同签订后已支付原告500000元，故被告再行支付原告125957元即可。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条的规定判决如下：一、被告临汾苏宁云商有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告梁如心房屋租赁费、水电费共计125957元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32140元，由原告梁如心承担29230元，被告临汾苏宁云商有限公司承担2820元。
判后，上诉人梁如心不服，向本院提起上诉称：1、原审认定上诉人对合同的解除存在一定过错与一审主文认定事实不符；2、一审判决未考虑苏宁公司对店面布局的调整，明显不当；3、原审未认定租赁期间租赁费、违约金是不正确的；4、上诉人损失应得到进一步赔偿。综上，要求二审法院予以改判。支付租赁费1411930元、违约金574998元及原审认定损失之外的993328元的损失。
上诉人苏宁公司答辩称：1、真正违约的是梁如心，因他所交付的房屋在消防设施和整个消防安全方面不符合合同约定，故我方拒付租金是合理的；2、梁如心应对其根本违约承担我方的经济损失，故要求驳回上诉人梁如心的上诉，支持己方的上诉主张。
上诉人苏宁公司也提起上诉称：1、原审认定苏宁公司对合同的解除存在一定过错存在认定错误；2、梁如心在违约的情形下不享有单方解除合同的权利，原审认定合同于2012年10月已解除系事实认定错误；3、原审法院要求上诉人支付合同解除后继续占有租赁物的租赁费用错误。故要求二审法院依法改判驳回梁如心的全部诉讼请求。
上诉人梁如心答辩称：1、答辩人已履行合同义务，无违约行为，被答辩人对合同解除存在过错；2、被答辩人迟迟不交纳租赁费用，答辩人依法解除合同，此行为合法有效。3、根据双方租赁合同第43条约定，被答辩人应支付自合同解除至返还租赁物期间的费用。故要求驳回上诉人苏宁公司的上诉，支持上诉人梁如心的上诉请求。
本院认为，�案中双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该合同的效力应予确认，双方均应依照合同约定全面履行各自的合同义务。对于上诉人苏宁公司主张梁如心无权单方解除合同的上诉请求，本院认为，依照双方订立的租赁合同第7、8、9及46条之约定，上诉人苏宁公司应在收房后十日内交付首期剩余租赁费用65万元，因其未按期交纳且在上诉人催告后亦未交纳，故上诉人梁如心依照合同约定通知解除合同符合双方的合同约定。且依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，即“……有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，即“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”综上，上诉人苏宁公司的该上诉请求不成立。对于双方主要争议的上诉人梁如心是否依合同约定提供了符合国家消防法规规定的租赁物，对此部分，已产生法律效力的山西省临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第557号民事判决中已作出认定，认定本案所涉租赁房屋处于新、旧消防法变更之间，该房屋建设于2008年，根据旧消防法规定，该房屋消防工程需进行竣工备案登记，但在该房屋建成后，因消防法修改，对此要求变更为备案登记制，即仅要求对消防工程进行备案登记，由消防部门对此予以抽查，未被抽查的即视为消防验收合格，并认定了上诉人梁如心已按约定向临汾市公安消防支队进行备案，且未被列为抽查对象，应当视为消防验收合格。上诉人苏宁公司所�消防部门的处罚是由于其对租赁房屋的二次装修未经消防审核、验收、擅自投入使用所致。上述认定结合到本案中，可认定上诉人梁如心所交付的房屋符合双方合同约定，不存在因此所致的违约情形。上诉人苏宁公司应依合同约定交纳其租赁期间的租赁费，该费用计算根据双方合同中约定的自2012年3月10日至2012年11月9日的租赁费为115万元，结合本案双方的租赁合同已于2012年10月解除，故这期间的租赁费应为105.5万元。另因上诉人苏宁公司未按合同约定履行给付租赁费的义务，业已构成违约，违约金计算结合《租赁合同》第46条之约定，“……乙方（苏宁公司）应按当年租赁费三个月的标准，支付违约金……”，及合同第7条约定年租金230万元予以计算；但上诉人梁如心虽对房屋的消防工程进行了备案登记，但未将该相关内容告知上诉人苏宁公司，该行为虽不违反合同约定及承诺，但其应将上述相关情况告知上诉人苏宁公司，以使该公司知情，而上诉人梁如心却未告知，故酌情由上诉人苏宁公司支付上诉人梁如心25万元违约金为妥。对于上诉人梁如心主张的其余损失993328元，因缺乏相应证据佐证，本院不予支持。综上，上诉人苏宁公司总计应支付上诉人梁如心租赁期间的租赁费105.5万元及解除合同后的租赁费60万元、违约金25万元、水电费25957元，总计1930957元，因上诉人苏宁公司已支付定金50万元，故扣除后应再行支付1430957元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第459号民事�决主文第一项；（即一、被告临汾苏宁云商有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告梁如心房屋租赁费、水电费共计125957元。）
二、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第459号民事判决主文第二项；（即二、驳回原告的其它诉讼请求。）
三、上诉人临汾苏宁云商有限公司自本判决生效之日起十日内支付上诉人梁如心房屋租赁费、违约金、水电费总计1430957元。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32140元，上诉人梁如心二审案件受理费30642元，上诉人临汾苏宁云商有限公司二审案件受理费2819元，总计65601元，由上诉人梁如心负担30601元，上诉人临汾苏宁云商有限公司负担35000元。
本判决为终审判决。
审判长 王斌�
审判员 李 立
审判员 宋 春 红
二〇一四年六月二十六日
书记员 王 娜