江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣03民终82号
上诉人（原审原告）彭自玲，女，住江西省萍乡市。
委托代理人赖振祥，萍乡市法律事务中心法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）萍乡市华雅房地产有限公司。
委托代理人胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师。
上诉人彭自玲与被上诉人萍乡市华雅房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，江西省萍乡市安源区人民法院于2015年11月25日作出（2015）安民初字第1667号民事判决。上诉人彭自玲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人彭自玲及其委托代理人赖振祥及被上诉人萍乡市华雅房地产有限公司的委托代理人胡鸣菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江西省萍乡市安源区人民法院经审理查明，2004年6月30日，彭自玲与萍乡市华雅房地产有限公司（以下简称“华雅公司”）签订雅天购物公园商铺回租合同。合同约定：彭自玲将其坐落于萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园半地下层C座房屋出租给华雅公司经营使用，该房屋使用面积30平方米，编号为：C-1-25。商铺总价为265050元。合同租赁期限为10年，自2004年7月1日至2014年7月1日止，租赁期满后可续租，彭自玲也可自主经营或出租给他人。商铺年租金为26505元，华雅公司按月支付租金，即每月月底支付当月租金2208.75元。租赁期满后，华雅公司保证该商铺结构不变交还彭自玲。若华雅公司逾期交纳租金，则每逾期一日，华雅公司应按年租金千分之五计罚。合同签订后，彭自玲依约将上述店铺交付给华雅公司经营使用，华雅公司也向彭自玲交纳了房屋租金。2014年7月1日合同到期后，华雅公司继续租赁使用该房屋，并依照原商铺回租合同约定的租金向彭自玲支付房租至2015年3月13日。此后，华雅公司未依约支付相应的房屋租金，也未将租赁房屋返还给彭自玲。彭自玲多次催讨未果，为此，诉至江西省萍乡市安源区人民法院。另查明，彭自玲位于萍乡市安源区凤凰街江湾社区居委会昭萍东路C-1-25商铺的房屋所有权证为萍房权证安字第20060009**号，建筑面积为66.6平方米，钢混结构，国有土地使用证为萍国用（2006）第44144号。
江西省萍乡市安源区人民法院认为，依法成立的合同受到法律的保护。彭自玲与华雅公司签订的雅天购物公园商铺回租合同属双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的权利和义务。在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。本案中，彭自玲与华雅公司的租赁合同已于2014年7月1日到期。合同到期后，华雅公司按原租赁合同约定的租金向彭自玲支付店面租金并继续租赁使用该店面，双方形成了不定期租赁合同关系。自2015年3月31日后，华雅公司没有依之前的租赁合同约定的租金支付给彭自玲，也没有将租赁房屋返还给彭自玲。庭审中，华雅公司辩称已通知彭自玲接收房屋，但并未提交证据证实其主张，对该辩解不予采纳。对于彭自玲主张的解除双方之间的租赁合同关系及自2015年4月1日起至2015年8月31日止的房租11043.75元的诉讼请求，予以支持。彭自玲主张的自2015年8月31日起至华雅公司实际返还租赁房屋之日止的租金及违约金损失，该院认为，租金损失应参照原商铺回租合同约定的租金予以计算，租赁关系解除之后的违约金依法不予支持。关于彭自玲要求华雅公司支付拖欠房屋租金的违约金的诉讼请求，该院认为，房屋租赁合同中已明确约定：“若华雅公司逾期交纳租金，则每逾期一日，华雅公司应按年租金千分之五计罚，逾期不得超过一个月，一方不履行合同给对方造成损失，所产生的损失由违约方负责赔偿，赔偿本合同期内一年年租金的金额。”因华雅公司向该院书面提出合同约定的违约金计算方式过高，考虑到华雅公司未及时给付租金对彭自玲造成的经济损失有限，而双方约定的违约金过分高于彭自玲损失，结合公平合理原则和诚实信用原则综合衡量，该院参照双方当事人约定的违约金的30%予以计算，为6082.90元（26505×0.5%×153×30%）。彭自玲主张的违约金30480.75元过高，超出部分不予支持。而根据房屋租赁合同中第五条的约定“租赁期满后，华雅公司保证该商铺结构不变交还彭自玲”。而在本案中，彭自玲并未提交相应证据证实华雅公司在租赁期限内是否对租赁商铺的结构进行了改变，故对于彭自玲要求华雅公司将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除彭自玲与华雅公司的房屋租赁合同，华雅公司应于判决生效之日起三日内向彭自玲返还租赁房屋。二、华雅公司于判决书生效之日起三日内向彭自玲支付拖欠的房屋租金11043.75元及违约金6082.90元（从2015年4月1日起暂计至2015年8月31日）。华雅公司应按商铺回租合同约定的月租金向彭自玲支付自2015年8月31日至返还租赁房屋之日止的房屋租金损失。三、驳回彭自玲的其他诉讼请求。如果华雅公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费562元，由华雅公司承担。
一审判决宣判后，上诉人彭自玲不服一审判决，向本院提出上诉称，2004年6月上诉人与被上诉人双方签订了“雅天购物公园商铺回租合同”，双方约定乙方（上诉人）将C-1-25商铺回租给甲方（被上诉人）期限为10年（并一直续租）……年租金为总价的10%，C-1-25商铺的租金为26505元一年，乙方按月支付租金，每月月底支付当月租金2208.75元，并规定甲方如不按期支付租金，每推迟一天，按年租金千分之五计罚……甲乙双方若不履行合同给双方造成损失，所产生的损失由违约方负责赔偿，赔偿本合同期内一年年租金的金额，然而被上诉人从2015年4月开始至今没有按约定向上诉人支付房租，欠房租租金2208.75元×5=11043.75元及违约金26505元×0.005×30＋26525=30480.75元，共计41524.5元，合同约定：“甲方需按时向乙方支付租金，租赁期满后，甲方保证该商铺结构不变交还乙方。”一审认为上诉人并未提交相应证据证实被上诉人在租赁期间是否对租赁铺位结构进行了改变从而不支持上诉人的诉讼请求，是颠倒了举证责任，因铺位一直在被上诉人控制范围，目前商铺不是合同约定的结构状态，是被上诉人改变了原来的结构，无须上诉方举证。为此，上诉人请求依法改判：1、被上诉人华雅公司将上诉人C-1-25商铺恢复购买时原状交回给上诉人。2、被上诉人支付上诉人合同违约金30480.75元，并从2015年8月31日起至被上诉人交房给上诉人之日止的违约金按合同约定被上诉人另行支付给上诉人。3、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华雅公司答辩称，与上诉人的租赁合同已经于2014年到期，合同期满后，商铺的实际租赁人不是华雅公司，是腾达电器公司，期满后所付的租金都是腾达电器公司通过华雅公司付给上诉人的。现要求华雅公司恢复原状，与合同不符，不能依据最早的合同来认定华雅公司的责任，应当由实际使用人承担。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人彭自玲的上诉请求，维持原判。
二审中被上诉人华雅公司提供一份新证据：（2015）安民初字第1130号民事判决书，尚未生效，以证明合同违约方并非华雅公司，而是腾达公司。上诉人彭自玲质证称该份判决书不是生效法律文书，不能作为证据使用，且与本案无关联性。本院认为，该份民事判决书尚未生效，不能作为证据使用，不予采信。
上诉人彭自玲未向法院提交证据。
本院另查明，2003年10月25日，上诉人彭自玲、钟武慷与萍乡市一田旅游开发有限公司签订商品房买卖合同，约定上诉人彭自玲、钟武慷购买位于萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园半地下层C座C-1-25号房，该商品房建筑面积共30平方米，单价为每平方米9300元人民币，总金额265050元人民币整。出卖人应当在2004年5月18日前将房屋交付买受人使用。且根据查明的事实以及一、二审双方在法庭上的陈述，双方均认可上诉人彭自玲在购买C-1-25商铺时，该商铺与其他接临商铺之间用玻璃墙予以隔开，商铺安装了玻璃门，被上诉人华雅公司为了雅天购物公园的整体运营，在租赁上诉人及其他业主的商铺后将玻璃墙及玻璃门拆除，该现状持续至今。
本院经查阅一审案卷及开庭审理，其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，根据《合同法》第九十七条及第二百三十五条，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，因上诉人彭自玲与被上诉人华雅公司于2014年7月1日租赁期满后形成不定期租赁合同关系，仍应适用2004年6月30日签订的商铺回租合同，该合同中约定“租赁期满后，甲方（被上诉人）保证该商铺结构不变交还乙方（上诉人）”。据此，上诉人彭自玲有权在解除租赁合同后要求被上诉人将租赁房屋恢复原状，即恢复至最初该商铺与接临商铺间用玻璃墙隔开，商铺安装有玻璃门的状态。否则，上诉人所有的商铺无法与其他接临商铺进行明确区分。一审法院以彭自玲并未提交相应证据证实华雅公司在租赁期限内是否对租赁商铺的结构进行了改变，故对于彭自玲要求华雅公司将租赁房屋恢复原状的诉讼请求不予支持属认定事实不清而导致处理不当，应予改判。
关于上诉人要求被上诉人应按合同约定支付违约金30480.75元的主张，根据《合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被上诉人华雅公司主张合同约定的违约金过高应予减少。本院认为，被上诉人华雅公司未按时支付租金给上诉人彭自玲造成的损失应为每月租金的损失，而按合同约定的“按年租金的千分之五计罚”的违约金计算标准，以及“赔偿一年年租金的金额”进行计算，远远超过了上诉人租金的实际损失，应当认定为违约金过高，应以每月租金损失为基础予以适当减少。一审法院参照合同约定的违约金的30%予以计算，充分考虑了上诉人彭自玲的实际损失，符合法律规定，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
1、维持江西省萍乡市安源区人民法院（2015）安民初字第1667号民事判决书第一、二项。
二、被上诉人萍乡市华雅房地产有限公司于本判决书生效之日起十五日内将上诉人彭自玲位于萍乡市安源区凤凰街江湾社区居委会昭萍东路238号雅天购物公园半地下层C座C-1-25商铺恢复原状。
本案二审诉讼费562元，由上诉人彭自玲承担281元，由被上诉人萍乡市华雅房地产有限公司承担281元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 勇
审 判 员 曾东林
代理审判员 周丽娜
二〇一六年四月八日
书 记 员 黄 毅