湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1267号原告：张文胜，男，1968年10月2日出生，汉族，住所地湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312201511407074。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码证：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。原告张文胜诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理，原告张文胜委托诉讼代理人周娟、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张文胜向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金38495.03元（逾期交房违约金2万元及按照已付购房款每日万分之一的标准自2017年1月1日起计算起诉之日2018年4月17日止的违约金18495.03元），并从2018年4月18日起继续计算逾期交房违约金至实际交房之日止。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾。为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，被告免收购房户2年物业管理费，如被告在2016年12月31日仍未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区11幢2301号房屋以总价款391844元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付违约金至实际交付之日止。被告至今未向原告交付房屋，被告已构成违约。根据约定，被告应按日39.18元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止，特诉诸法院。被告大汉置业公司辩称，原告逾期未缴纳房屋维修基金，被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，原告未缴纳住房专项维修基金，被告可以据实延期交房，并不需要支付违约金。双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告未将房屋专项维修基金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，被告均有权延期交房，并不应当向原告支付逾期交房违约金。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告均提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原告提交的销售不动产统一发票、税收完税证明等证据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的中国电信股份有限公司辰溪分公司出具的证明、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》被告持异议，本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信。原告提交的房价宣传册与本案的审理无直接关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分别为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均为29层；团购房屋共分4种面积、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。原告张文胜是中国电信股份有限公司辰溪分公司员工，享有参与购买团购大汉龙城电信智能小区的资格。2015年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的11幢23层2301号住宅一套，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下2层。所购房屋建筑面积为126.72平方米，单价为每平方米3092.2元，房价总金额为391844元；原告首付款为101844元，剩余房款29万元采用公积金贷款方式支付；被告应在2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过30日原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已交房屋价款每日万分之二支付违约金。。合同签订后，原告缴清了购房款391844元。但被告对大汉龙城·电信智能小区项目中的第11幢房屋至今未经竣工验收合格，未取得验收证明文件，故也未能按约定向原告交付房屋，以致酿成纠纷。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》工会具有代表和维护劳动者的合法权益、依法独立自主地开展活动的资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会代表中国电信股份有限公司怀化分公司员工与被告《商品房团购协议》及《团购补充协议》，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，且原告予以认可，应系合法有效协议。该两份协对本案原、被告均具有约束力，原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但至今被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，被告的行为构成违约。原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过60日的，被告还应自2017年1月1日起按照购房款总价每日万分之的二的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止，现要求被告按每日39.18元支付延期交房违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，因《商品房买卖合同》第十一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付张文胜逾期交房违约金2万元，并自2017年1月1日起按照每日39.18元的标准向张文胜支付逾期交房违约金至实际交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半收取381元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向好英二〇一八年五月二十一日代理书记员  何 灵附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。