广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5942号
上诉人（原审被告）：佛山市高明中港建材集团有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文华路635号。
法定代表人：谭惠忠，总经理。
委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄伟球，男，汉族，1983年5月6日出生，住广东省潮州市湘桥区。
上诉人佛山市高明中港建材集团有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人黄伟球商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1410号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中港公司上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；2.判令一、二审案件受理费由黄伟球负担。事实与理由：（一）黄伟球于2015年12月12日签收了《收楼通知书》及《收楼须知》，《收楼须知》明确告知黄伟球在办理房屋交接手续时，中港公司将提供《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，但黄伟球在一审过程中隐瞒了该证据，导致一审法院未查明中港公司已于2015年12月31日前书面通知黄伟球前来办理收楼手续。黄伟球接到收楼通知后，没有按《收楼通知书》的要求办理房屋接收手续并领取《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》，黄伟球无权要求中港公司承担责任。（二）涉案房屋在出售给黄伟球前已于2015年11月27日水电工程竣工验收合格，2015年9月6日消防工程验收合格，在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期已符合交付条件，只是没有取得整个二期工程项目的综合验收备案证明，并非没有竣工验收合格。（三）涉案房屋所在的中港广场二期实际竣工日期为2016年5月20日，备案表中备案日期为2016年9月20日是因为部分商业服务用房需要重新公示所致，商业服务用房变更不影响黄伟球使用涉案房屋。（四）一审法院认定的违约金过高，黄伟球实际租户是450元每月，违约金按万分之三计算一个月达8100元，远高于黄伟球实际损失，请求把违约金调整为万分之一。
黄伟球辩称，（一）中港公司虽然在2015年12月12日向黄伟球提交《收楼通知书》，但黄伟球于2015年12月19日前往收楼时，中港公司没有提交竣工验收文件，也未提供《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》。通知收楼的是前提是竣工验收合格，在未竣工验收的情况下通知收楼是无效的。中港公司提交的《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》没有填发时间，没有竣工验收时间，没有工程质量监督部门核验的质量等级，黄伟球不认同该二文件的有效性和合法性。（二）涉案合同是格式合同，对合同中的竣工验收合格不能缩小解释为单纯的建筑质量验收合格，否则严格损害弱势方的利益。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发企业项目竣工后，提出竣工验收申请，政府主管部门组织规划、消防、人防等部门进行验收，因此，竣工验收合格必然包括规划、消防、人防等部门的验收合格。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定，规划验收是竣工验收合格的必要条件。在本案中，中港公司至今未能出示规划条件核实的证明，在另一起中港公司的案件中，也查明了中港广场二期（含3座、4座、5座、住宅商业服务用房等）项目至今未通过规范验收，因此涉案房屋根本不应当组织竣工验收，更不可能竣工验收合格。如果规划验收不合格，涉案房屋有可能被认定为违建，业主不可能收楼。规划是一个区域性、系统性的规划，而不是单独一个建筑物的规划问题，3座、5座等与4座在一起，作为一个规划区域存在，不可能存在5座有规划问题整改，而4座通过验收的情况。建筑工程的竣工验收需多个部门联合验收，2016年6月29日，佛山市高明区工程建设项目竣工联合验收工作领导小组办公室向一审法院发出《关于高明区中港广场4座竣工验收情况的说明》明确表明，规划部门、市政部门就此项目发出整改通知，该项目牌规划、市政整改阶段，尚未办结。因此涉案房屋未经竣工验收合格，不具备交付使用条件。黄伟球已履行合同义务，中港公司未按期交付经竣工验收合格的商品房，构成违约。
黄伟球向一审法院起诉请求判令：1.中港公司承担逾期交房的全部违约责任，要求中港公司按照合同规定，支付逾期交房的违约金。自双方签订《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即2016年1月1日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，即每日应支付违约金为：857533元×3/10000=257.25元，暂计至2016年5月12日，应支付违约金总额：257.25元×133天=34214.25元；2.中港公司未按合同约定商品房交付期限（即2015年12月31日前）交付商品房（符合商品房交付的全部条件前提下交付商品房），致使黄伟球未能按时收楼入住。黄伟球因中港公司未能按时交付商品房，只能租用临时出租房解决住宿问题，每月的房屋租金和水电费均需要黄伟球自行解决。现要求中港公司支付黄伟球每月的房屋租金和水电费，暂计至2016年5月12日，每月租金450元，水电费约400元，每月合计850元，共5个月，应支付房屋租金和水电费总额：5×850=4250元；3.本案诉讼费用由中港公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月17日,陈纯向中港公司预付了购房款20000元。2014年8月19日,陈纯、黄伟球与中港公司签订了《广东省商品房买卖合同》1份，合同约定：陈纯、黄伟球购买中港公司位于佛山市高明区荷城街道沧江路423号第4座8层1梯803号房，建筑面积为137.69平方米，总价款857533元;购买人于2014年8月19日前付清首期款257533元正，余款600000元即日办理好银行按揭手续，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用,出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行。合同签订当日，陈纯与黄伟球依约向中港公司转账支付了首期购房款237533元，2014年8月20日，陈纯、黄伟球依照规定向佛山市高明区国土城建和水务局缴纳了物业维修资金8575.33元,中港公司于2014年8月28日向陈纯、黄伟球出具了该笔首期购房款金额为257533元的发票。2014年11月18日，陈纯、黄伟球与中国农业银行股份有限公司佛山高明支行签订了《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，向中国农业银行股份有限公司佛山高明支行办理住房贷款600000元用于支付中港公司的购房款，中港公司于2014年12月11日取得了黄伟球的该笔600000元的购房贷款。中港公司于2014年12月19日向陈纯、黄伟球出具了该笔600000元的购房发票。2014年10月11日，买受人陈纯、黄伟球向佛山市高明区地方税务局缴纳了契税12863元。房屋交付期限届满后,中港公司未能依约定向陈纯和黄伟球交付房屋,遂引起纠纷，黄伟球向一审法院提起诉讼。
查,1.陈纯、黄伟球与中港公司签订的《广东省商品房买卖合同》已在佛山市高明区房产交易所办理了备案登记手续；
2.黄伟球从2015年9月开始至今一直租住在佛山市荷城街道沧江路泰山巷31号302房，每月房租450元。
一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。中港公司是一个具备房产开发的自然人投资或控股有限责任公司,其与黄伟球签订的《广东省商品房买卖合同》出于双方自愿,没有违反有关法律的强制性规定,并依照相关规定到房产管理部门办理了备案登记手续,该合同合法有效,应受法律保护。合同签订后，陈纯和黄伟球作为买受人已依照合同的约定履行了付款义务，中港公司收款后未能按照合同的约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，黄伟球有权依照合同的约定要求中港公司承担违约责任，黄伟球请求中港公司依照合同的约定从逾期交房之日起至实际交付之日止，按日向黄伟球支付已交付房价款万分之三的违约金的主张，合法有据，一审法院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”可见，黄伟球如果认为中港公司支付的违约金不足以弥补其损失时，可以请求增加违约金，根据双方的约定，中港公司支付的违约金已足以弥补黄伟球因迟延入住而租房所造成的经济损失，因此，黄伟球请求中港公司按约定支付违约金外还要求中港公司赔偿因迟延入住所造成租金上的损失主张于法无据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、中港公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年1月1日起至实际交付位于佛山市高明区荷城街道沧江路423号第4座8层1梯803号房给陈纯和黄伟球之日止，以857533元为本金，按每日万分之三计算）给黄伟球；二、驳回黄伟球的其他诉讼请求。本案受理费762元，减半收取381元(黄伟球已预交)，由中港公司负担339元，黄伟球负担42元。
二审中，中港公司向本院提交了以下证据：1.建筑工程竣工验收报告、关于佛山市中港广场3至5号楼及A、B、D、E商业服务用户规划条件核实批前公示、关于高明中港广场二号商业楼、商业服务用房A、商业服务用房B、五号住宅楼建筑方案修改公示的通告、竣工验收备案表，拟证明中港广场二期实际竣工日期为2016年5月20日，备案表中备案日期为2016年9月21日是因为部分商业服务用房需要重新公示所致；2.收楼通知书签收表、收楼通知书、收楼须知、住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证明中港公司已于2015年12月12日签收了收楼通知书及收楼须知，明确告知黄伟球在办理房屋交接手续时中港公司将提供房屋质量保证书及房屋使用说明书，但黄伟球没有按通知要求收楼并领取房屋质量保证书及房屋使用说明书；3.工程初检质量整改通知书、建设工程消防验收意见书、竣工验收合格证明书、工程联系函、工程建设项目竣工联合验收通知书，拟证明在涉案合同约定的交付日期之前，涉案房屋已完成了消防、水电、等工程项目的验收，房屋符合交付条件，只是整个二期工程项目没有取得综合验收备案证明，并非没有竣工验收合格。
黄伟球向本院提交了以下证据：1.佛山市高明区网络发言人平台网页打印件；2.佛山市高明区发展规划和统计局建（构）筑物工程规划条件核实意见；3.关于佛山市中港广场3至5号楼及A、B、D、E商业服务用户规划条件核实批前公示的通知；4.关于高明区中港广场4座竣工验收情况的说明。上述证据拟证明涉案房屋未竣工验收。
经审查，黄伟球对中港公司提交的证据的真实性均无异议，本院对中港公司提交的证据的真实性予以确认。中港公司对黄伟球提交的证据1至3的真实性无异议，本院对此予以确认；经核实，对中港公司提交的证据4予以确认。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋的交付条件是该商品房经竣工验收合格且买受人付清房款或办理银行贷款相关手续（以放款为准）及付清有关费用。
2015年12月12日，中港公司向黄伟球送达了收楼通知书，但黄伟球未收楼。中港公司在此之后未再通知黄伟球收楼。
2016年5月10日，中港公司就佛山市高明区中港广场二期（含3座、4座、5座、住宅商业服务用房A、住宅商业服务用房B、住宅商业服务用房D、住宅商业服务用房E）（以下简称中港广场二期项目）向佛山市高明区工程建设项目竣工联合验收工作领导小组办公室提交联合验收资料。2016年5月20日，中港公司组织施工单位、监理单位、设计单位等对中港广场二期项目工程进行验收，验收结果为工程质量合格。同日，佛山市高明区工程建设项目竣工联合验收工作领导小组办公室对该项目进行了验收，住建部门、气象部门和环保部门同意此项目通过验收，规划部门、市政部门对此项目发出整改通知。2016年8月3日，佛山市高明区发展规划和统计局发出通告，认为中港广场二期项目符合规划竣工验收的要求，拟同意通过规划条件核实，并将该拟批准的核实意见、总平面图、公示通告进行公示。2016年9月21日，中港广场二期项目竣工验收备案，备案表上载明竣工验收日期为2016年5月20日。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为中港公司是否应向黄伟球支付逾期交房违约金以及违约金的数额是多少。根据涉案合同约定，涉案房屋的交付条件是商品房竣工验收合格且房款及相关费用已付清。黄伟球已按合同约定支付了房款及相关费用。虽然中港公司于2015年12月12日通知黄伟球收楼，但涉案房屋所在的中港广场二期项目尚未竣工验收，不符合合同约定的交付条件，中港公司所称中港广场二期项目水电工程、消防工程于通知黄伟球交付前已验收合格不能视中港广场二期项目或涉案房屋已竣工验收。因中港公司未按合同的约定向黄伟球交付涉案房屋，其行为构成违约，按合同约定应向黄伟球支付已付房款按日万分之三计算的违约金。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然黄伟球在外租房支付的租金为450元，但该租金损失只是黄伟球的部分损失，不能等同于涉案合同履行后黄伟球可以获得的利益，中港公司在本案中也未提交证据证明违约金过分高于其违约所造成的损失，故中港公司以黄伟球在外租房租金仅为450元为由主张一审法院认定的违约金过高理据不充分，本院不予支持。由于涉案房屋在符合交付条件后中港公司未再通知黄伟球收楼，故中港公司应向黄伟球支付自2016年1月1日起至实际交付之日止以857533元为本金按日万分之三计算的违约金。
综上所述，中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费655.35元，由上诉人佛山市高明中港建材集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 黎嘉鸿