上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初6958号
原告：上海田惠贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：吴惠明，该公司经理。
委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
原告：吴惠明，男，1955年9月28日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
被告：张田喜，男，1960年4月26日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：薛光耀。
被告：王以华，男，1977年10月4日出生，汉族，住上海市宝山区。
原告上海田惠贸易有限公司与被告张田喜、王以华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告上海田惠贸易有限公司的法定代表人吴惠明及委托诉讼代理人龚红春，被告张田喜及其委托诉讼代理人薛光耀、被告王以华到庭参加诉讼。本院于2017年6月13日通知吴惠明作为原告参加诉讼，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告上海田惠贸易有限公司的委托诉讼代理人龚红春、原告吴惠明，被告张田喜及其委托诉讼代理人薛光耀到庭参加诉讼。被告王以华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
上海田惠贸易有限公司、吴惠明共同向本院提出诉讼请求：1、依法解除张田喜与王以华于2008年6月1日签订的《房屋租赁协议》；2、要求王以华立即迁出上海市杨浦区通北路XXX号房屋；3、要求王以华按照每月6,000元的标准支付自2016年8月18日起至迁出之日止的占有使用费。事实和理由：上海市杨浦区通北路XXX号房屋(以下简称系争房屋)系上海田惠贸易有限公司所有的房屋。吴惠明系上海田惠贸易有限公司法定代表人。2005年11月30日，吴惠明将系争房屋出租给案外人徐某某使用。2008年3月3日，吴惠明向张田喜出具承诺书，委托张田喜无偿管理系争房屋。2016年7月8日，吴惠明起诉张田喜，要求张田喜归还代收的租金、支付使用费以及解除双方之间管理房屋的委托合同。在该案的审理过程中，吴惠明才得知张田喜将系争房屋出租给王以华。张田喜与王以华签订租赁合同超过代理权限，且租赁期限过长、租金过低，未考虑系争房屋将拆迁的情况，损害了上海田惠贸易有限公司、吴惠明的利益，现系争房屋已被纳入征收范围，且王以华存在迟延支付租金、擅自转租、群租的违约行为，故上海田惠贸易有限公司、吴惠明提起本案诉讼。
张田喜辩称，前案已审理确认张田喜在签订租赁合同时与吴惠明存在委托关系以及租赁合同的有效性。张田喜受吴惠明委托将系争房屋出租给王以华，已实际履行多年,吴惠明对此是知情的。张田喜向王以华收取2016年8月31日之前的租金，2016年9月1日后的租金由吴惠明向王以华收取，应视为吴惠明对之前委托授权的追认。现吴惠明与张田喜已解除委托关系，本案争议与张田喜无关。
王以华辩称，张田喜签订租赁合同经吴惠明授权，租期系双方自愿确定。王以华承租系争房屋后对系争房屋进行装修，并用作门面房，现系争房屋已被纳入征收范围，上海田惠贸易有限公司、吴惠明应给予张以华征收补偿后再解除租赁合同，现不同意解除租赁合同。王以华与吴惠明至第一次开庭时仅见面三次，前案调解结束后，吴惠明与律师至系争房屋处，与居住在内人员直接签订租赁合同，并收取租金，故王以华未支付租金。系争房屋内的实际居住人是王以华的朋友，未签订过租赁合同，王以华仅收取包括水电费在内的一些费用，王以华在他处设立的上海新晟楼宇保洁有限公司在系争房屋内办公。吴惠明向系争房屋内实际居住人收取的租金用于抵充王以华应支付的2016年9月至12月的租金，吴惠明返还的12,000元是支付给王以华的赔偿款。王以华于2016年12月30日支付租金6,000元，因上海田惠贸易有限公司提起诉讼，故未支付之后的租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市杨浦区通北路XXX号房屋，建筑面积101平方米，登记的权利人为上海田惠贸易有限公司,房屋类型为学校。上海田惠贸易有限公司于2002年7月15日成立，工商登记材料中备案的章程显示股东为吴惠明(占公司注册资本的80%)和张田喜(占公司注册资本的20%)。2004年7月10日，吴惠明、张田喜签订《股权转让协议》，约定张田喜将其在田惠公司的全部股权转让给吴惠明，但未变更登记。
2005年11月30日，吴惠明与案外人徐某某签订《租房合同》，约定吴惠明向徐某某出租系争房屋，租期自2005年12月1日至2006年11月30日。吴惠明收取徐某某押金2,000元。
2008年3月3日，吴惠明向张田喜出具承诺，内容为“在我名下的通北路XXX号‘田惠贸易有限公司’一直由张田喜无偿管理。以后也由张田喜无偿管理。此处房产以后发生买卖或动迁，扣除五十万元早期投资成本和一些必要的费用，剩余部分我占70%，张田喜占30%。”2008年6月1日，张田喜代吴惠明与王以华签订《房屋租赁协议》，将系争房屋出租给王以华，租期自2008年6月1日至2026年5月30日，月租金为2,000元，押金为2,000元。租金三个月支付一次，每期房租应提前三天付清，如延期付款构成违约。出租方有权提前终止合同，另租他人，出租方必须对承租方进行经济赔偿，并承担有关费用。出租方由张田喜代吴惠明签订本协议，因吴惠明承诺由张田喜无偿管理(以承诺书证明)。不准留亲朋好友及无证人员过夜住宿，访客人员不得超过晚上22：00。
2016年7月8日，吴惠明诉至本院，要求解除与张田喜的委托合同关系，要求张田喜返还其2012年1月1日起代收的租金。审理中，吴惠明与张田喜明确双方的委托合同关系就是2008年3月3日《承诺书》上载明的“在我名下的通北路XXX号‘田惠贸易有限公司’一直由张田喜无偿管理。以后也由张田喜无偿管理。”2012年3月1日开始的租金是张田喜收取的，之前的租金吴惠明已经收到。2017年8月17日，吴惠明与张田喜达成调解协议：一、吴惠明与张田喜于2008年3月3日就系争房屋建立的委托合同关系于2016年8月17日解除；二、张田喜应于2016年9月10日前支付吴惠明由其代收的自2012年3月1日起至2016年8月17日止的租金20,000元。调解过程中，吴惠明确认2016年9月1日起的租金由吴惠明收取，不再向张田喜主张返还2016年8月18日至2016年8月31日的租金。
2016年7月，经法院生效判决确认，张田喜持有的上海田惠贸易有限公司20%的股权归吴惠明所有。
2016年10月30日，吴惠明以上海田惠贸易有限公司的名义与系争房屋内的九户实际居住人签订《临时租赁协议》，吴惠明确认收取租金11,280元。王以华对吴惠明直接收取租金的行为提出异议，吴惠明于2016年11月29日返还王以华12,000元。2016年12月30日，王以华支付吴惠明租金6,000元，并回复“通北路房租收了房租打给你了，我和张田喜的合同给小东北了”，吴惠明回复“好的”。
上海田惠贸易有限公司于2017年5月2日提起本案诉讼，本院于2017年5月6日向王以华送达诉状副本等材料。
审理中，双方当事人均确认系争房屋已被纳入征收范围。吴惠明确认收取徐某某的押金2,000元未退还，同意返还王以华押金2,000元。
以上事实，由上海市房地产权证、《租房合同》、承诺、《房屋租赁协议》、民事调解书、《临时租赁协议》、收条、委托书、手机短信、民事判决书、押金收条、庭审笔录以及本院的庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张田喜以吴惠明的代理人的名义与王以华签订《房屋租赁协议》，吴惠明在前案调解过程中确认与张田喜存在委托合同关系，应认定上述《房屋租赁协议》出租方为吴惠明。系争房屋性质并非用于居住，合同明确约定承租方不得留亲朋好友及无证人员过夜住宿，根据吴惠明、上海田惠贸易有限公司提供的证据材料以及王以华的陈述，系争房屋内现由案外人实际居住，王以华将系争房屋租借给他人居住的行为违反合同约定，构成违约。吴惠明确认于2016年10月30日向系争房屋内的实际居住人收取租金11,280元，于2016年11月29日支付王以华12,000元。吴惠明主张该12,000元系返还王以华转租租金，王以华辩称吴惠明收取的租金用以抵充其应支付的2016年9月至12月的租金、吴惠明支付的12,000元系赔偿款，但未提供证据证明吴惠明同意抵扣或减免租金，王以华2016年12月30日支付租金6,000元，存在迟延支付租金的情形。鉴于王以华存在上述违约行为，吴惠明要求解除双方之间的租赁合同，应予支持。本院依法确认双方的租赁合同于王以华收到本案诉状副本之日解除。租赁合同解除后，王以华应向吴惠明返还承租房屋，并支付实际使用期间的租金和占有使用费。吴惠明主张王以华转租租金为每月6,000元未提供充分证据予以证明,本院不予采信，王以华应按照租赁合同约定的租金标准支付租金和占有使用费。吴惠明同意返还王以华押金2,000元，本院予以确认。王以华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、王以华与吴惠明之间关于上海市杨浦区通北路XXX号房屋的《房屋租赁协议》于2017年5月6日解除；
二、王以华应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区通北路XXX号房屋返还吴惠明；
三、王以华应于本判决生效之日起十日内按照每月2,000元的标准支付吴惠明自2016年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金和占有使用费；
四、吴惠明应于王以华履行完毕本判决第二、三项确定的义务当日返还王以华押金2,000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,750元，因适用简易程序，减半收取计875元，由王以华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梅松松
二〇一七年九月二十五日
书记员 倪晓琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。