江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第00317号
原告（反诉被告）徐林。
委托代理人石静丰，江苏圣典（南通）律师事务所律师。
被告（反诉原告）华润置地（南通）有限公司，住所地南通经济开发区四海家园2号楼205室。
法定代表人迟峰，董事长。
委托代理人卫俊，江苏金鼎英杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐林与被告（反诉原告）华润置地（南通）有限公司（以下称华润置地）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，适用简易程序，依法由审判员周国建独任审判，分别于2015年4月30日、6月29日公开开庭进行了审理。原告徐林及其委托代理人石静丰、被告华润置地的委托代理人卫俊到庭参加了第一次庭审、原、被告委托代理人参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐林诉称，2012年12月16日，原告与被告签订商品房买卖合同等三份协议，原告向被告支付房款730907元。2014年7月8日，被告以诉讼的方式解除双方之间的协议，协议解除后，被告未将房款退还给原告，请求判令被告立即返还购房款并承担自2014年7月8日起至付清全部购房款止的逾期付款违约金（按月利率6%计算），诉讼费用由被告承担。
被告华润置地辩称，根据合同及补充协议约定，原告逾期付款30日，被告有权解除合同，原告应按照累计逾期应付款的10%向被告支付违约金，由于原告不同意扣减所以房款不能退还，原告主张利息不符合银行同期同类贷款利率标准，应当驳回。在答辩期限内，被告提起反诉，要求确认双方之间的《商品房买卖合同》已解除、反诉被告支付违约金60000元，并承担反诉费用。
原告针对被告反诉辩称，同意解除合同，但不同意承担违约金，因为原告在购房时未满18周岁，剩余60万的购房款应由被告协助通过银行贷款方式支付。但因原告未成年原因致银行贷款没有批下来，是由于被告公司造成的，原告无需承担违约金。
经审理查明，2012年12月16日，原告徐林与被告华润置地签订商品房买卖合同一份（合同编号CR511301），约定原告向被告购买橡树湾51幢1301室房屋一套，总价为1330907元，建筑面积为166.67平方米。同日，华润置地作为甲方（出卖人）与徐林作为乙方（买受人）签订南通橡树湾商品房买卖合同补充协议一份，约定出卖人与买受人一次性付款方式的付款时间如下：买受人2012年12月16日支付总房款的22%，计人民币30万元，此款包含买受人在认购商品房时已支付的定金人民币2万元。买受人2013年2月28日付清其余房款计人民币1030907元。补充协议第三条还约定了买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按如下方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在壹拾日内自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款仟分之壹的违约金，并于实际支付应付款当日一并向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期付款超过叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权直接在买受人已支付的购房款中扣除买受人应给付的违约金，然后将剩余购房款退还给买受人。如买受人已支付的购房款不足以给付违约金，出卖人有权继续追偿。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款仟分之贰的违约金，并于实际支付应付款当日一并向出卖人支付违约金。合同及补充协议签订后，徐林分别于2012年12月16日和2013年2月27日通过其父亲徐相宏刷银行卡方式向华润置地支付了300000元和430907元，后徐林未能按约付清购房余款600000元。
双方间为合同履行产生纠纷，华润置地于2014年6月19日向本院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的编号为CR511301《商品房买卖合同》及《补充协议》、《一次性付款补充协议》；2、徐林向华润置地支付违约金133090元；3、徐林承担本案诉讼费用。本院于2014年7月4日通过EMS向徐林邮寄了诉状副本及证据材料。徐林的母亲周俊英于2014年7月8日代为签收该材料。2014年8月27日，华润置地变更诉讼请求，请求法院判令：1、徐林立即向华润置地支付购房款600000元；2、徐林向华润置地支付违约金，以逾期应付款600000元按2‰计算自2013年2月28日起至实际付款之日止。法院审理后认为，虽然徐购房时未满18周岁，但其在购房时看房、选房、订合同及付购房款730907元，整个流程均是在其父母陪同下完成，如没有其父母的参与，此时仍为学生的被告不可能单独完成前述购房付款行为，由此可见徐林的购房行为系完全得到了其父母的认可和支持，其民事行为已得到其父母的追认，系有效的民事法律行为，故双方签订的合同及相应补充协议均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规，应当予以认定合法有效。徐林此后一直未能按约付清尚欠的购房余款600000元，且明确表示不愿继续支付房款，已构成了根本性违约。华润置地开始诉讼时就要求解除合同，由于解除权性质上是一种形成权，解除合同的效果自通知到达对方时生效。故双方之间的合同及补充协议于2014年7月8日就已发生了解除的合法效力。华润置地在双方合同及补充协议已经解除的情况下，又未重新达成继续履行合同的一致意见，变更诉讼请求要求被告继续履行合同无事实和法律依据。经本院释明后，仍坚持变更后的诉讼请求，故本院于2014年12月17日判决驳回华润置地要求徐林继续履行合同及支付相应违约金的诉讼请求不予支持。判决书送达后，双方均未上诉，该判决已生效。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、一次性付款补充协议、付款回单、本院（2014）开民初字第00537号等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同及相应补充协议均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规，应当予以认定合法有效，双方均应全面履行，否则应承担相应的责任。合同签订后徐林向华润置地支付了首付款后，未能按约付清尚欠的购房余款600000元，且明确表示不愿继续支付房款，已构成了根本性违约，已符合双方约定的解除条件，华润置地有权按照合同法第九十三条规定行使约定解除权，当然也符合合同法第九十四条法定解除权的规定。华润置地解除合同的通知于2014年7月8日送达徐林。根据合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达时解除，已发生了解除的合法效力，双方对合同解除亦无异议，故本院确认双方签订的商品房买卖合同及补充协议于2014年7月8日予以解除。
根据双方当事人本诉及反诉的起诉和答辩意见，本案争议焦点为：合同解除后，华润置地应当何时退还徐林已付购房款及延迟退还应承担的法律责任；徐林是否应承担60000元违约金。
根据合同法规定，合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于被告解除商品房销售合同及补充协议的通知于2014年7月8日到达原告处，并发生法律效力，则被告应当及时将已收取的730907元房款退还给原告，被告未退还，应承担自2014年7月9日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的逾期付款损失。合同签订后，徐林向华润置地支付了730907元首付款后，未能按约付清尚欠的购房余款600000元，且明确表示不愿继续支付房款，已构成了根本性违约。故购房合同解除后，徐林应按照双方的约定承担违约责任，即徐林须按应付款的10%（60000元）向被告支付违约金，该数额与被告的损失相当，本院予以支持。原告辩称不应承担违约责任，与一次性付款补充协议的约定不符，且未提供证据证明双方已对付款方式进行了变更，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告徐林（反诉被告）与被告华润置地（南通）有限公司在2012年12月16日签订的商品房买卖合同（合同编号CR511301）于2014年7月8日解除；
二、被告（反诉原告）华润置地（南通）有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐林购房款730907元，并承担逾期付款利息损失；
三、原告（反诉被告）徐林于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）华润置地（南通）有限公司违约金60000元；
上述二、三项相抵，被告（反诉原告）华润置地（南通）有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）徐林购房款670907元，并承担相应的逾期付款利息损失（自2014年7月9日起至实际给付之日止以本金670907元按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）；
四、驳回原告（反诉被告）徐林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11438元，因适用简易程序减半收取5719元，反诉费690元，合计6409元，由原告徐林承担750元，由被告华润置地（南通）有限公司承担5659元［原告已缴纳案件受理费11438元，本院退还原告5719元，被告已缴纳反诉费690元，两项相抵则被告还应承担4969元，于本判决生效后十日内汇入本院（户名：南通市经济技术开发区财政局；账号：51×××82；开户行：中国银行南通开发区支行）］。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11438元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 周国建
二〇一五年六月二十九日
书记员 李 婧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损害赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。