江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初12618号
原告：钱锴，男，1989年生，汉族。
委托诉讼代理人：黄开颜，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐静玉，江苏颐华（张家港）律师事务所实习律师。
被告：冯建强，男，1962年生，汉族。
被告：朱淑霞，女，1965年生，汉族。
被告：冯依雯，女，1990年生，汉族。
三被告共同委托诉讼代理人：钱斌，江苏新天伦律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：袁瑜洁，江苏新天伦律师事务所律师。
原告钱锴与被告周加展、翁宏莉、冯建强、朱淑霞、冯依雯保证合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，原告钱锴自愿撤回对周加展、翁宏莉的起诉，本院裁定准许。2017年4月12日本院组织双方进行质证，原告钱锴及委托诉讼代理人黄开颜、徐静玉，被告冯建强、朱淑霞、冯依雯的委托诉讼代理人钱斌、袁瑜洁参加了质证，2017年5月9日本院公开开庭进行了审理，原告钱锴的委托诉讼代理人黄开颜、徐静玉，被告冯建强、朱淑霞、冯依雯的委托诉讼代理人钱斌、袁瑜洁到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告钱锴向本院提出诉讼请求：1、原告钱锴对被告冯建强、朱淑霞、冯依雯所有的位于上海市××康桥镇××号的房屋享有抵押权，并可就张家港成兴化纤有限公司在（2015）张民初字第00542号民事调解书中确认的债权借款本金1500万元在最高限额1500万元范围内享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年3月15日，原告与冯建强、朱淑霞、冯依雯签订房地产最高额抵押合同一份，约定冯建强、朱淑霞、冯依雯以其所有的位于上海市××康桥镇××号的房屋对张家港成兴化纤有限公司对原告在2014年3月15日至2016年3月14日期间的一系列借款提供限额为1500万元的最高额抵押担保，担保范围包括但不限于本金、利息、综合费用、违约金和债权人实际债权的费用。2014年3月19日办理了抵押登记手续。
2014年4月3日，原告与张家港成兴化纤有限公司签订三份借款协议书，约定张家港成兴化纤有限公司向原告借款1500万元，借款期限自2014年4月3日至2014年6月2日。原告按约给付借款，但借款到期后，张家港成兴化纤有限公司未能归还借款本息。原告于2015年3月17日向张家港市人民法院起诉，形成（2015）张民初字第00542号民事调解书，但张家港成兴化纤有限公司未能按约还款。原告认为，三被告为借款人的借款提供抵押担保，应当承担抵押担保责任。
被告冯建强、朱淑霞、冯依雯辩称，本案借款并不是三被告抵押担保的主合同项下的借款，即使属于抵押担保的范围，也由于借款属于“借新还旧”，三被告对此并不知情；余应和、钱锴、张家港成兴化纤有限公司三方之间通过资金循环，实现原有债务的转移，形式上以新债偿还旧债，但实际上未产生新的债务。故三被告不应承担抵押责任，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：
2014年3月15日，钱锴（甲方）与张家港成兴化纤有限公司（乙方）签订《借款合同》一份【合同编号[2014]借字第1号】，主要约定内容：2014年3月15日至2016年3月14日期间，甲方向乙方提供1500万元的借款额度，每笔借款金额、期限、利率等根据每笔借款的具体协议确定。此外，双方还对其他权利义务作了约定。
同日，钱锴（债权人）与张家港保税区朋丰特种纤维有限公司（保证人）签订《最高额单位保证担保合同》一份，主要约定内容：张家港保税区朋丰特种纤维有限公司为钱锴对债务人张家港成兴化纤有限公司享有的借款债权，在最高余额1500万元范围内提供连带责任保证担保，双方还对担保范围、保证期间等进行了约定。
同日，钱锴（抵押权人）与冯建强、朱淑霞、冯依雯（抵押人）签订《房地产最高额抵押合同》一份【合同编号[2014]高抵字第1号】，主要约定内容：冯建强、朱淑霞、冯依雯提供位于上海市康桥镇康桥路1811弄6号房地产（房屋面积518.15平方米，房地产权证号：沪房地南字（2007）第0125**号），为钱锴与借款人张家港成兴化纤有限公司签署的（2014）借字第1号借款合同以及依该合同第一条确定的期间、最高额度内与抵押权人签订的一系列借款协议的履行提供抵押担保；被担保的主债权为借款本金，最高额度余额为1500万元；担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、综合费用、违约金和债权人实现债权的费用。2014年3月19日，双方办理了抵押登记，登记的最高债权限额为1500万元。
2014年4月3日，钱锴通过银行分别转帐给张家港成兴化纤有限公司480万元、420万元、500万元、100万元，共计1500万元。
2015年3月17日，钱锴与张家港成兴化纤有限公司签订《补充协议》一份，约定：2014年4月3日，张家港成兴化纤有限公司向钱锴借款1500万元，现因张家港成兴化纤有限公司到期无力偿还借款本息，张家港成兴化纤有限公司同意钱锴从拆迁补偿款中直接划付，本协议是对2014年3月15日签订的借款合同的补充约定。
另查明，2015年3月17日，钱锴向本院起诉，要求张家港成兴化纤有限公司归还借款1500万元及利息并承担律师费，张家港保税区朋丰特种纤维有限公司对张家港成兴化纤有限公司的债务承担连带清偿责任。2015年4月17日，本院根据双方的协议出具了（2015）张民初字第00542号民事调解书，调解书确认：张家港成兴化纤有限公司、张家港保税区朋丰特种纤维有限公司结欠钱锴借款本金1500万元，约定分期还款；如张家港成兴化纤有限公司、张家港保税区朋丰特种纤维有限公司未能按期履行付款义务，钱锴可按总额1750万元（含2015年4月30日之前的利息250万元）以及利息（以未归还的本金余额为基数，从2015年5月1日起至实际给付之日止按同期同类银行贷款利率的4倍计算），扣除本协议签订后已履行的部分向法院申请执行；诉讼费62522元、保全费5000元、律师费75000元共计142522元，由张家港成兴化纤有限公司、张家港保税区朋丰特种纤维有限公司负担。
2015年5月21日，钱锴就上述调解书确定的债权向本院申请执行，本院查明被执行人张家港成兴化纤有限公司、张家港保税区朋丰特种纤维有限公司未自觉履行义务金额为17642522元及民事调解书约定的利息，本院对被执行人的财产进行了调查，除被执行人名下暂无法处置的房地产外，未发现有其他可供执行的财产，裁定本次执行程序终结。
上述事实，有借款合同、最高额单位保证担保合同、房地产最高额抵押合同、转帐凭证、补充协议、不动产登记证明、房地产权证、本院（2015）张民初字第00542号民事调解书、（2015）张执字第01157-2号执行裁定书、庭审笔录等证据证实。
原告钱锴陈述，根据借款合同约定，其向张家港成兴化纤有限公司出借款项时另行签订了《借款协议书》，但因疏于保管，其目前无法提供借款协议书原件，但可以提供协议书复印件，并向本院提交了2014年4月3日其与张家港成兴化纤有限公司（借款人）签订的借款协议书复印件三份，约定的借款金额分别为480万元、420万元、600万元，借款期限自2014年4月3日至2014年6月2日，月利率2.8%。
被告冯建强、朱淑霞、冯依雯质证意见，借款协议书系复印件，对真实性不予认可。并陈述，张家港成兴化纤有限公司借款属于“借新还旧”，钱锴与张家港成兴化纤有限公司均未告知其借款用途，其不应承担抵押责任。
因原、被告意见不一，未能达成调解协议。
本院认为，钱锴与张家港成兴化纤有限公司签订了借款合同，达成了借款合意，同时约定对每笔借款金额、期限、利率需另行签订协议，钱锴提交的借款合同、转帐凭证、补充协议可以证明张家港成兴化纤有限公司向钱锴借款1500万元，借款时间也发生在借款合同约定的期间内。对于借款合同约定需另行签订的借款协议书，只是对每笔的借款金额、借款时间、借款利率等予以明确，虽然钱锴未能提交借款协议书原件，仅提交了复印件，但不影响借款事实的认定。冯建强、朱淑霞、冯依雯以其所有的房地产为张家港成兴化纤有限公司在借款合同约定的期间内向钱锴的借款（最高余额1500万元）提供抵押担保，且张家港成兴化纤有限公司、张家港保税区朋丰特种纤维有限公司均未按调解书履行义务，钱锴主张就其中的借款本金1500万元对冯建强、朱淑霞、冯依雯提供的抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。关于冯建强、朱淑霞、冯依雯提出的本案借款属于“借新还旧”，债务未实际发生，且其也不知道“借新还旧”的事实，故其不应承担抵押责任的抗辩意见，本院认为，本案借款事实已实际发生，张家港成兴化纤有限公司对借款如何使用不影响借款关系的成立，且本案是民间借贷纠纷，而非金融借款纠纷，冯建强、朱淑霞、冯依雯主张对“借新还旧”的借款不承担抵押责任，没有法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
原告钱锴有权就本院（2015）张民初字第00542号民事调解书确认的钱锴对张家港成兴化纤有限公司的债权借款本金1500万元，对被告冯建强、朱淑霞、冯依雯所有的位于上海市南汇区康桥镇康桥路1811弄6号的房地产折价或拍卖、变卖的价款在1500万元限额内享有优先受偿权。
案件受理费111800元，由被告冯建强、朱淑霞、冯依雯负担。该款原告钱锴已预交，由被告冯建强、朱淑霞、冯依雯在履行本判决时一并支付给原告钱锴。公告费300元，由原告钱锴负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 樊逸峰
人民陪审员 周汉忠
人民陪审员 缪 安
二〇一七年七月十八日
书 记 员 沈 云