广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终971号上诉人（原审原告、反诉被告）：李润光，男，1965年8月26日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方瑞福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玉虎，广东南方瑞福德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁纪立，男，1974年1月7日出生，汉族，住广西容县。委托诉讼代理人：梁裕飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州房易卖房地产代理有限公司，住所地广州市。法定代表人：黄国强，总经理。委托诉讼代理人：何振贤，该公司员工。上诉人李润光因与上诉人梁纪立，原审第三人广州房易卖房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。李润光及其委托诉讼代理人郭玉臣、朱玉虎，梁纪立及其委托诉讼代理人梁裕飞，广州市房易卖房地产代理有限公司委托诉讼代理人何振贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李润光上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、判令梁纪立立即协助李润光办理银行按揭；3、判令梁纪立立即协助李润光到房管部门办理清远市××号的产权登记过户手续；4、判令梁纪立向李润光支付逾期交房违约金42840元（逾期交房违约金以总房款为基数，按每日0.05%计算，自2017年5月15日起计至梁纪立实际交房之日，暂计至2017年6月20日为42840元）；5、判令梁纪立向李润光支付逾期办理产权登记违约金42840元（逾期办理产权登记违约金以总房款为基数，按每日0.05%计算，自2017年5月15日起计至梁纪立配合办理产权过户之日，暂计2017年6月20日为42840元）；6、判令梁纪立承担一、二审诉讼费、保全费。庭审中，李润光撤回第2项上诉请求。事实与理由：一、李润光具备一次性全额支付购房款的能力，一审判决认定李润光资产状况不足以证明可以一次性全额付款属于认定事实错误。李润光在一审开庭后，向一审法院提交了银行卡余额、股票账户、基金账户以及房产证等资料，证明李润光具备一次性全额支付购房款的能力。二、一审判决认定了梁纪立明确表示不履行合同，该行为构成违约。同时，梁纪立怠于领取产权登记证的行为亦构成违约。根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，逾期交房或逾期办理房产证应按总房价的0.05%支付违约金，故一审应支持李润光要求梁纪立支付违约金的请求。一审法院以理由不足驳回，自相矛盾。梁纪立答辩称：一、梁纪立已根据合同约定全面履行义务，不存在违约行为。二、李润光没有在合同约定时间内交付首期款，且经梁纪立多次催促也没有支付。根据合同约定，梁纪立有权解除合同，并要求李润光承担相应的违约责任。梁纪立上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持梁纪立一审反诉请求；2、一、二审全部诉讼费用由李润光承担。事实与理由：一、李润光未按《存量房买卖合同》约定的时间交付首期楼款，梁纪立有权要求解除合同，并要求李润光承担相应的违约责任。二、一审法院以双方补充约定了因李润光自行转名而时间如有延误而超过2017年3月29日签订《存量房合同》内的交易时间，均不追究对方责任为由，认定李润光逾期支付首期款不构成违约属认定不当。上述约定的免责并不是对《存量房合同》其他义务的免责，逾期支付首期款仍需要承担违约责任。三、梁纪立在履行合同过程中，不存在违约行为，不应承担违约责任。李润光答辩称：一、一审时已经查明梁纪立在合同履行过程中存在以下违约行为：首先，梁纪立通过信息告知李润光其不愿继续履行合同，该行为构成违约。其次，一审法官向房管部门核实，在一审庭审时，涉案房屋具备交易条件，但直至一审法庭辩论终结前，梁纪立仍拒不到房管局领取房产证也拒不办理相关手续，该行为构成违约。二、本案中，李润光不存在违约行为。李润光向法院提交了自己的一次性付款的财产能力，但一审法院未作审核，损害了李润光的合法权益。综上，请求二审法院查明本案事实，驳回梁纪立上诉请求。支持李润光的上诉请求。广州房易卖房地产代理有限公司述称：针对梁纪立与李润光的上诉，意见如下：一、广州房易卖房地产代理有限公司将李润光相关房屋交易信息转告梁纪立。梁纪立回复，由于涉案房屋登记在其前妻名下，现要变更到梁纪立名下，当时在房管局的手续仍未办完。二、梁纪立提出的支付赔偿金给李润光时同意按照合同约定履行。李润光当时回复，除了合同约定的赔偿以外，还要支付42000元赔偿。李润光向一审法院起诉请求：1、判令梁纪立立即协助李润光办理银行按揭；2、判令梁纪立立即协助李润光到房管部门办理清远市××号的产权登记过户手续；3、判令梁纪立向李润光支付逾期交房违约金42840元（逾期交房违约金以总房款为基数，按每日0.05%计算，自2017年05月15日起计至梁纪立实际交房之日，暂计至2017年6月20日为42840元）；4、判令梁纪立向李润光支付逾期办理产权登记违约金42840元（逾期办理产权登记违约金以总房款为基数，按每日0.05%计算，自2017年05月15日起计至梁纪立配合办理产权过户之日，暂计至2017年6月20日为42840元）；5、判令梁纪立承担本案诉讼费、保全费、反诉费（庭审中增加）。梁纪立向一审法院反诉请求：1、解除梁纪立与李润光签订的《存量房买卖合同》；2、判令梁纪立有权没收李润光定金100000元；3、判令李润光向梁纪立支付逾期支付房款的违约金33000元；4、判令李润光向梁纪立支付交易不成的违约金238000元；5、判令李润光承担案件本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月24日，梁纪立与广州房易卖房地产代理有限公司签订《独家代理委托协议（买卖）》，约定梁纪立委托广州房易卖房地产代理有限公司独家代理出售案涉房屋，委托出售价格为2300000元，银行按揭或一次性支付购房款均可，交易税费全部由买方承担；委托时间为2017年1月24日至2017年4月30日。另外，协议还加注甲方（第三人）已了解以上所有信息；家私电器全送、已收取钥匙壹条和业主卡壹张。2017年3月26日，李润光与广州房易卖房地产代理有限公司签订《承诺书（买）》，约定李润光以2380000元的价格购买案涉房屋，以银行按揭方式支付购房款，且在2017年4月15日前签订《房屋买卖合约》，李润光同意支付中介代理和咨询费47600元，在签订承诺书后，李润光同意支付50000元给第三人作为购房诚意金。2017年3月29日，李润光、梁纪立、广州房易卖房地产代理有限公司共同签署《存量房买卖合同》，合同约定：李润光以2380000元的价格购买案涉房屋，该房屋建筑面积为246.55平方米；买卖双方同意该房屋交付使用的时间为2017年5月15日，买卖双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房屋交接确认书，即视为房屋交付使用；该房已交存物业专项维修资金，卖方同意将专项维修资金账户中的结余款随房屋所有权同时过户给买方；按合同的约定，经纪方应当如实告知买卖双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，买卖双方在收到经纪方的书面通知5个工作日内向经纪方提供上述材料；房屋交易所产生的税费，全部由买受人承担；中介费用，由买卖双方在2017年5月30日前支付，其中卖方承担23800元，买方承担47600元；当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，卖方不按本合同约定将涉案房屋出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为交易价款的10%，退回买方已付的全部费用，买方不按合同约定买入涉案房屋的，应当向卖方支付违约金，违约金为交易价款的10%；卖方如不按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向买方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，买方有权解除合同。如果买方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房屋交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，卖方每日按总房款0.05%的标准向买方支付违约金；买方未能按照本合同第二条约定支付购房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务应当每日按未付房款0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，卖方有权解除合同。卖方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达买方之日起10日内，将买方已支付的房款退还给买方；如因买方或卖方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天按总房款0.05%支付违约金，合同继续履行；买方或卖方行使本合同约定的单方面解除合同权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通迅地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；本合同在履行过程中发生争议，由三方当事人协商解决，协商不成，同意向物业所在地人民法院起诉；买方应在合同签订时同时向卖方支付定金50000元，在2017年4月3日前支付定金50000元，合共100000元；卖方在收到定金后10日内提供办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭贷款，买方应在签署本协议后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续；买卖双方同意在银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期款1000000元，买方应在2017年5月16日（不迟于递件日）前直接支付给卖方；余款1380000元，由贷款银行直接划给卖方。另外，合同当事人还增订如下条款：维修基金信息和证明由卖方在2017年6月30日前提供，实在提供不上，向物业管理方咨询提供；经买卖双方协商同意，递件当日为交楼交钥匙日；除木质家私搬走外，其余全部留下给买方；买卖双方协商定金和购房款由买方直接支付到卖方中国农业银行28×××70的账户内。合同当事人分别在合同尾部签名盖章。2017年3月31日，李润光与梁纪立签订《补充协议》，约定买卖双方均明确梁纪立正在办理涉案房屋转名登记手续（原登记在梁纪立前妻名下），双方协商同意，2017年3月29日签署存量房合同的交易步骤时间，以房管局通知日起7个工作日内，买卖双方到清远北江二路房管局进行二手房交易，由于卖方在房管局自行转名而时间有延误超过合同约定的交易时间，买卖双方不追究对方责任；出于以上信息，卖方同意把钥匙提前在2017年3月31日借给买方使用到4月30日，并配合买方到物业所在地管理处进行出入签名（屋内床壹张、床头柜两张、沙发八件套、餐台七件套，在微信群内附相片）；钥匙借用期间，买方不装修和不动水电，产生事件责任由买方全部承担，如需要动水电必经卖方文字同意；卖方向买方保证自己是案涉房屋的合法业主，确定此物业产权清晰，没有抵押和纠纷，自愿承担这套物业业主承担的所有责任。该协议与存量房合同共同有效使用。买卖双方在协议上签名，广州房易卖房地产代理有限公司的代表何振贤在协议上签名见证。另外，梁纪立在2017年3月29日出具《收款收据》，确认已收到李润光交来合同定金100000元。合同签订后，梁纪立向清远市住房和城乡建设局申请办理转户登记，在2017年4月13日完成初次递件手续，在2017年4月28日完成缴税义务，并重新向清远市住房和城乡建设局递件，现涉案房屋已登记在梁纪立名下，但至法庭辩论结束时，梁纪立尚未完成涉案房屋的领证手续。《存量房买卖合同》签订后，李润光、梁纪立及广州房易卖房地产代理有限公司以微信聊天的方式进行协商交易事宜和了解交易进展情况，在2017年6月16日，梁纪立以信息形式明确告知李润光不继续履行上述合同，从而引起本纠纷。庭审中，李润光要求继续履行合同，要求梁纪立协助办理房屋过户手续和完成银行贷款手续，同时，提供其夫妻的财产状况予以证明其有一次性支付购房价款的能力，提出可一次支付购房款，对于梁纪立的违约行为，应依法计付违约金。对于李润光的诉讼请求，梁纪立以其已按约定履行义务，交付了房屋，由于李润光未按时支付首期款，其行为违约，为此提出解除合同的反诉请求，要求李润光承担违约责任。一审法院认为：李润光与梁纪立、广州房易卖地产代理有限公司签订的《存量房买卖合同》，为当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同约定对当事人具有约束力，各方当事人应当依约履行义务。2017年3月31日的《补充协议》是对《存量房买卖合同》的部分条款变更和补充，与《存量房买卖合同》具有同等法律效力，相关条款应以《补充协议》的约定为准。根据《存量房买卖合同》约定，李润光应先支付合同定金，提供相关资料向银行申请贷款，梁纪立在收到合同定金后，应提供涉案房屋的相关资料，配合李润光完成银行贷款的申请手续。由于涉案房屋在《存量房买卖合同》签订时，仍登记在梁纪立前妻名下，该登记状态不足以协助李润光完成银行贷款的申请手续，依程序应由梁纪立完成变更登记后，涉案买卖合同方可继续履行。为此，双方签订《补充协议》，明确由梁纪立自行完成涉案房屋的变更登记手续，因此造成《存量房买卖合同》中约定的房屋买卖交易时间延误，双方互不追究责任。补充协议签订后，梁纪立向清远市住房和城乡建设局申请办理涉案房屋的变更登记手续，并完成交易税费缴付，经查询，涉案房屋已变更登记在梁纪立名下，但在庭审辩论结束前，梁纪立仍未领取涉案房屋的产权登记证，其存在怠于领证的行为。如前所述，涉案房屋的权属变更登记到梁纪立名下，是买卖合同履行的前提，因梁纪立怠于领证，导致李润光至今仍无法向银行申请贷款审批手续，梁纪立提出通过微信向广州房易卖房地产代理有限公司发出涉案房屋的相关登记资料，该资料仍是产权变更前的资料，不足以协助李润光向银行申报贷款审批，梁纪立主张其已履行协助义务，依据不足；根据《补充协议》约定，梁纪立在签订协议当日提前将钥匙借给李润光使用，期限一个月，在借用期间，李润光不得进行装修和动用水电，虽然钥匙至今仍由李润光保管，因为买卖双方未按合同约定的房屋交付方式签署房屋交付确认书，李润光并未实际接收涉案房屋，梁纪立主张已交付房屋，理由不足；另外，合同约定，二手房交易递件日为房屋交付日，但梁纪立尚未领证，二手房交易递件行为至今仍未能完成。为此，梁纪立以其已完全履行合同义务的主张，理由不足。李润光未按合同约定在2017年5月16日前支付首期款，是否存在违约。交付首期款的时间约定是在补充协议之前所定，是以梁纪立交付房屋（2017年5月15日），买卖双方向清远市住房和城乡建设局进行二手房交易递件为前提，两个交易行为相互相承。同一原因，涉案房屋仍登记在梁纪立前妻名下，交易程序受阻，梁纪立完成权属变更登记手续是再继续履行交易的前提。为此，双方补充约定因梁纪立在房管局自行转名而时间有延误超过合同约定的交易时间，买卖双方不追究对方责任。补充协议是对房屋买卖交易时间的变更，具体时间确定应以梁纪立自行转户变更的情况确定，根据合同权利义务的相对性，李润光延期交付首期款的行为亦应在补充协议中约定的免责范围，不存在违约。梁纪立以李润光未按时支付首期款为由，认为李润光违约，提出要求解除合同、由李润光支付逾期付款的违金和造成买卖不成的违约金，并要求没收李润光定金的反诉请求，理由不成立。《存量房买卖合同》为买卖双方真实意思表示，对双方均有约束力，梁纪立在合同履行期间，向李润光明确表示不同意履行合同，其行为存在违约。李润光依合同约定交付定金，并提供相关资料以备申请银行贷款，为守约方，其可以要求继续履行合同。根据合同相对性原则，《存量房买卖合同》只是对买卖双方具有约束力，在梁纪立不配合的情况下，无法要求第三方向李润光发放按揭贷款，李润光起诉要求判令梁纪立立即协助李润光办理银行按揭贷款，无法律依据；李润光在庭审中提出，其可以一次性支付全部购房款，并提供其夫妻相关资产，但经审核，李润光提供的资产情况不足以证明其可以一次性支付全部购房款。为此，李润光要求继续履行合同的请求，存在事实上的不能履行，对李润光的继续履行合同的主张，不予支持。李润光基于继续履行的请求，要求梁纪立支付延期交付房屋和延期办理权属变更登记的违约金的请求，理由不足，应予以驳回。综上所述，一审法院判决：一、驳回李润光的诉讼请求；二、驳回梁纪立的反诉请求。案件受理费25840元，诉讼保全费5000元，合共30840元，由李润光负担，反诉费6865元，由梁纪立负担。本院二审期间，李润光为证明其具有一次性支付涉案购房款能力，向本院提交了如下证据：中国银行交易流水明细清单、房屋产权证（夫妻共有）、房屋产权证（单独所有）、车位产权证（单独所有）。本院组织了各方当事人进行质证。梁纪立对有盖章的房产资料予以认可，但对中国银行交易流水明细清单三性均不予认可。梁纪立认为，房产资料并不能马上变现，而银行流水并不足以证明其有一次性付款的支付能力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方诉辩意见及广州房易卖房地产代理有限公司的陈述，归纳本案争议焦点：一、李润光未在2017年5月16日支付首期款给梁纪立，是否构成违约，应否承担违约责任。二、梁纪立能否行使合同解除权。三、涉案合同应否继续履行。争议焦点一的产生主要是因双方当事人对首期款支付时间的认定持有异议。本院认为，首期款的支付时间，应结合《存量房买卖合同》及《补充协议》以及双方当事人履约情况进行认定。《存量房买卖合同》中约定“首期款应于2017年5月16日（不迟于递件日）支付”，因涉案房屋登记在梁纪立前妻名下，需办理转名手续，故双方签订《补充协议》，约定如因办理转名手续而导致交易时间有延误超过合同约定的交易时间，双方互不追究违约责任。结合上述约定，支付首期款时间应根据转名手续办理情况来确定，最迟不迟于递件日，该解释符合双方签订《补充协议》真实意思表示，亦是《存量房买卖合同》应有之意。鉴于梁纪立至2017年5月16日仍未办理完毕转名手续，故李润光可据此抗辩进而无需在2017年5月16日支付首期款。因此，李润光未在2017年5月16日支付首期款给梁纪立不构成违约，无需承担违约责任。关于梁纪立能否行使合同解除权。根据《存量房买卖合同》的约定，买方未能按照本合同第二条约定支付购房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务应当每日按未付房款0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，卖方有权解除合同。如前节所述，李润光不存在逾期支付首期款的违约行为，合同约定解除权行使的条件未成就，梁纪立解除合同没有事实根据和法律依据。关于涉案合同应否继续履行问题。李润光上诉请求继续履行合同并一次性支付购房款。据已查明事实，涉案房屋的转名手续已经办理完毕，但梁纪立怠于领取新的产权证且其明确表示不继续履行合同，已构成违约。李润光在一、二审中均提交了其具备一次性付款能力的资产证明，本院对此予以认可，因此，梁纪立违约，李润光请求继续履行合同且本案不存在继续履行不能的情形下，本院对李润光的诉求予以支持，原审法院对此处理错误，本院予以纠正。鉴于李润光已支付100000元定金，故李润光需一次性支付购房款为2280000元（2380000元-100000元）。至于李润光请求的违约金，因梁纪立未按约定时间办理完毕涉案房屋转名手续，造成涉案交易阻滞，且双方通过签订《补充协议》对《存量房买卖合同》中约定的交易日期进行了顺延，故李润光支付违约金请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，梁纪立上诉理据不能成立，应予驳回。李润光部分上诉理据成立，本院予以支持。原审法院认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3258号民事判决；二、李润光于本判决生效之日起10日内向梁纪立一次性支付购房款共计2280000元；三、梁纪立在收到李润光支付的2280000元购房款后15日内，协助李润光办理清远市清远××号的房屋产权转移登记到李润光名下的手续；四、驳回李润光其他上诉请求；五、驳回梁纪立上诉请求。一审案件受理费25840元，由李润光负担1942元，由梁纪立负担23898元；诉讼保全费5000元，一审反诉费6865元，合共11865元，由梁纪立负担。二审案件受理费，梁纪立预交的6865元，由梁纪立负担。李润光预交的25840元，由李润光负担1942元，梁纪立负担23898元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 邓洪政审判员 何 燕二〇一八年七月十三日书记员 张 婧书记员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。