湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民终152号
上诉人(原审原告、反诉被告)：武汉金三利酒店管理有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区八一路***号。
法定代表人：袁丽芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：武宏阳，湖北法辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代西，湖北法辉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：武汉亚洲划船培训中心。住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路***号。
法定代表人：周清，该中心总经理。
委托诉讼代理人：陈喆，北京金台（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵华，北京金台（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉金三利酒店管理有限公司（以下简称金三利酒店）因与被上诉人武汉亚洲划船培训中心（以下简称亚划中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金三利酒店的委托诉讼代理人武宏阳，被上诉人亚划中心的委托诉讼代理人陈喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金三利酒店上诉请求：1、请求依法撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00935号民事判决第三项，驳回亚划中心要求金三利酒店支付房屋占有使用费的诉讼请求；2、请求依法判决亚划中心赔偿金三利酒店经济损失1555800元；3、一审、二审诉讼费用均由亚划中心承担。事实及理由：1、2011年6月8日，双方签订的《房屋租赁合同》约定，第二周期即自2013年9月29日起每年租金以当时周边同等类型物业租赁价格为参考的市场评估价格为准，考虑乙方（金三利酒店）投入较多资金用于前期装修，乙方（金三利酒店）可享受同等条件下的优先权，并给予乙方（金三利酒店）适当的优惠。2014年6月10日，双方签订的《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》也约定：欢迎金三利酒店参与竞标，在同等条件下优先。但是亚划中心没有按照上述约定，向金三利酒店发出竞标邀请函，导致金三利酒店没有机会参与竞标，侵犯了金三利酒店的优先租赁权。2014年6月10日，双方签订的《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》已经明确，就退出过程中存在的相关问题，由金三利酒店按市场规律与中标单位协商处理，必要时，银湖公司可代表学校进行协调。但是此后，亚划中心没有按照上述约定，给金三利酒店机会与中标企业按照市场规律进行协商，从而导致了金三利酒店遭受重大损失，亚划中心应当赔偿金三利酒店损失。亚划中心上述行为构成违约，原审法院认定亚划中心没有违约，从而不用向金三利酒店承担任何经济损失，属于认定事实不清。2、发生房屋占有使用费的原因是亚划中心承诺给金三利酒店的退场条件不成熟，金三利酒店无法退场。亚划中心侵犯金三利酒店的优先权，致使金三利酒店无法正常租赁房屋。亚划中心于2014年9月26日对金三利酒店所租赁的房屋停止水电供应，导致金三利酒店无法正常经营，否则占有使用费可以在金三利酒店的营业利润中抵扣。整个房屋之所以占用长达一年多，是因为双方进入诉讼程序，涉案房屋需要进行资产鉴定。在此期间并无任何第三方要求进场，金三利酒店不仅无任何阻止第三方进场的行为，还配合亚划中心对大楼进行改造，同意拆除了门楼招牌、员工宿舍等等，并没有占用房屋致使改造无法完成。作为一个断水断电的房屋，其租赁目的无法实现，亚划中心侵犯金三利酒店的优先权，具有重大过错，应承担相应责任。原审法院采取按照租金的一半标准计算占有使用费显失公平。3、亚划中心应当赔偿金三利酒店如下经济损失：双方均认可的湖北中衡信资产评估有限公司作出的评估结论中确定的金三利酒店承租后实际进行装修的残值31.17万元，设备投入的残值22.88万元，武汉市洪山区劳动人事争议仲裁委员会作出的（2014）洪劳人仲裁字第326号仲裁裁决书确定的金三利酒店应当支付章新芳的经济补偿金15300元，以及亚划中心侵犯金三利酒店优先权以及未按照《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》的约定，给予金三利酒店机会和中标单位按照市场规律进行协商，造成金三利酒店的损失100万元。当初金三利酒店接手武汉客家楚味轩酒店经过武汉体育学院同意，且为此向武汉客家楚味轩酒店支付了转让费300万元，武汉体育学院同意在延续武汉客家楚味轩酒店原有合同的基础上与金三利酒店续签了三年经营权（2013年9月28日—2016年9月27日）。金三利酒店支付300万元转让费的目的是要经营6年，但是由于种种原因金三利酒店无法继续经营。金三利酒店请求二审法院支持其上诉请求。
亚划中心二审辩称，1、关于亚划中心是否违约的问题。本案的情形是双方第一个租赁周期的租赁合同履行完毕，就第二个租赁周期的租赁合同主要内容未能达成合意，第二个租赁周期的租赁合同未成立，不存在优先租赁权的情形。《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》表述欢迎金三利公司参与竞标，同等条件下优先，不能理解为亚划中心要向金三利酒店发出书面邀请函。金三利酒店没有认可备忘录的基本精神，双方没有达成合意。金三利酒店自己放弃了竞标的机会，丧失了优先权。而且，有关补偿问题协商的主体是金三利酒店和中标方，亚划中心没有义务帮助金三利酒店。亚划中心不存在违约行为。2、关于房屋占有使用费的问题。亚划中心早已确定中标单位，一年的租赁费是290万元。亚划中心要求金三利酒店腾退，但其一直置之不理。金三利酒店确实占用了亚划中心的场地，造成了亚划中心的租金损失，应当予以赔偿。3、关于金三利酒店损失的问题。金三利酒店要求亚划中心支付其装修残值、设备残值合计54.05万元，不符合双方签订的《房屋租赁合同》第2条第3款的约定。金三利酒店应当支付的章新芳劳动补偿金，是金三利酒店自身原因造成，与亚划中心无关。金三利酒店与案外人的股权转让关系与本案没有关联性，而且金三利酒店是否实际支付300万元转让费尚不确定，亚划中心不存在违约行为，不存在赔偿金三利酒店100万元损失的问题。综上，请求驳回金三利酒店的上诉请求。
金三利酒店向一审法院起诉请求：1、为了整体转租，亚划中心与金三利酒店未协商一致就停电、停水单方无故终止合同的行为，造成金三利酒店关门停业，亚划中心应赔偿金三利酒店直接和间接损失共计8447034元；2、金三利酒店与亚划中心签订的《房屋租赁合同》于2014年9月24日依法解除；3、本案的案件受理费、鉴定费、评估费，由亚划中心承担。
诉讼过程中，金三利酒店变更第1项诉讼请求为：为了整体转租，亚划中心与金三利酒店未协商一致就停电、停水单方无故终止合同的行为，造成金三利酒店关门停业，亚划中心应赔偿金三利酒店直接和间接损失共计5801121元。其他诉讼请求不变。
2016年6月22日，金三利酒店再次变更第1项诉讼请求为：为了整体转租，亚划中心与金三利酒店未协商一致就停电、停水单方无故终止合同的行为，造成金三利酒店关门停业，亚划中心应赔偿金三利酒店直接和间接损失共计3499210元，包括：1、酒店转让费154万元（转让费共300万元，因租期共6年，则每年50万元，故剩余2年转让费为100万元+300万元×年9%×2年）；2、装修费303600元（装修费92万元×残值33%）；3、设备投入费171721元（设备投入费520367元×残值33%）；4、房屋维修费10万元；5、其他维修费35720元（其他维修费108245元×残值33%）；6、广告费32369元（广告费98090元×33%）；7、对员工违约补偿1315800元（15300元/人×86人）。其他诉讼请求不变。
亚划中心向一审法院反诉请求：1、确认亚划中心与金三利酒店的租赁关系于2013年9月28日终止；2、金三利酒店应向亚划中心支付房屋占有使用费1589440元及利息500436元（从2013年9月29日起至腾退之日止，按市场估价每月40元/平方米，暂计至2014年9月25日）;3、金三利酒店立即腾退非法占用的案涉租赁房屋；4、本案的反诉案件受理费由金三利酒店承担。
2016年6月22日，亚划中心变更诉讼请求为：1、确认亚划中心与金三利酒店的租赁关系于2013年9月28日终止；2、金三利酒店应向亚划中心支付房屋占有使用费2089876元（从2013年10月1日起至2015年11月17日止，按市场估价每月40元/平方米计算，本案仅主张2089876元）;3、本案的反诉案件受理费由金三利酒店承担。
一审法院认定事实：2011年6月8日，出租方亚划中心（甲方）与承租方金三利酒店（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要载明：一、租期及租金：1、甲方同意将亚划中心大楼的1-3楼、5楼（4楼属设备层不在出租之列）不含共用部分（共计3978平方米）租给乙方以“金三利酒轩”的名义用于经营餐饮、洗浴、足疗、棋牌娱乐等，乙方充分了解租赁物现状愿意承租，并承诺只在上述用途使用租赁物。2、租赁期限3年为一个租赁周期，即从2010年7月1日至2013年9月28日为第一租赁周期，2013年9月29日至2016年9月28日为第二租赁周期。3、第一租赁周期自2010年7月1日起每年租金55万元，且每年以前一年租金为基数递增2.5%；第二租赁周期自2013年9月29日起每年租金以当时周边同等类型物业租赁价格为参考的市场评估价格为准，考虑乙方投入较多资金用于前期装修，乙方可享受同等条件下的优先权，并给予乙方适当的优惠。4、乙方须向甲方缴纳15万元作为履约保证金，合同期满若乙方无本合同及补充合同约定的违约责任，则甲方无息退还乙方履约保证金；第二租赁周期续签的前提为乙方在第一租赁周期没有任何违约行为。5、缴纳租金的方式按每年年租金额分季度支付，于每季度第一个月的10日前交给甲方；乙方若不能按时缴纳，甲方按乙方应缴总额每天5%计收滞纳金，如果超过20天不交租金，甲方有权解除合同。二、权利义务：1、乙方不得将所租赁的房屋整体向第三者转租或转让，如需股份制经营或者有部分项目需对外承包须以书面形式向甲方报告，取得甲方同意后方可对外承包。乙方在经营过程中不得将酒店固定资产对外抵押，不得超越合同约定的经营范围。2、所租赁经营地点（含公共部分）及大楼门面装修、大楼四周的美化以及停车场的改造整理，均由乙方负责并承担费用，乙方的装修方案必须经甲方认可后方能进行施工。在装修施工时不得改变房屋结构，如果乙方在装修施工时影响了租赁房屋的整体结构，乙方应对其所造成的损失进行赔偿。3、乙方在经营过程中自行解决供气、供冷、供暖问题，但甲方必须保证电源、水源的供应，乙方在经营过程中自行添置的设备甲方不承担任何责任；乙方租赁期满或非自然终止合同，其装修无偿归甲方所有，所添置设备不得冲抵租金，不得向甲方索取赔偿，设备可搬走，但不得拆除装修（即与租赁房屋无法分离或分离后影响租赁房屋价值的附属物归甲方所有）。4、乙方除向甲方缴纳租金、保证金、水电费外（水电费按武汉体育学院核定的价格），同时应承担与其经营相关的税、费；其管理费用如能统一向管理部门缴纳优惠与分别承担的，以统一缴纳为好，如不能统一缴纳的部分则按比例分摊。卫生费、停车占道费双方各按50%分摊；关于使用外来劳动力方面双方按人头比例分摊；特业、治安等乙方按25%分摊，甲方按75%分摊；相关设施设备维保、运行费用如消防、电梯等乙方按25%分摊，甲方按75%分摊；房管部门征收的房屋租赁管理费甲乙各分摊50%，排污费及环保年检按甲乙各自经营范围分别计算、各自缴纳，其他费用参照物业管理办法，乙方向甲方缴纳物业管理费，甲方为乙方提供相应的物业服务，甲乙双方另行签订物业管理合同，并作为本合同附件与本合同具备同等法律效力。5、租赁期内房屋合理使用的修缮由甲方负责并承担费用，乙方若发现隐患，应在24小时内告知甲方，以便及时整改修缮。乙方协同甲方每半年检查维修房屋（甲方修缮范围：墙体结构、屋顶防渗水及上下水），保障乙方经营安全和正常使用，房屋内部维护及修缮由乙方负责。不合理使用租赁房屋的修缮和由此造成的损失由乙方承担。6、乙方须取得所涉及经营范围的合法手续及相应证照，并在经营过程中遵守国家法律、法规、政策，在国家法律法规允许的范围内进行合法经营。乙方承担经营过程中所发生的一切刑事、民事、经济等方面的法律责任。因乙方违法经营而产生的一切后果均由乙方承担，因乙方违法经营而对甲方造成损害的，甲方有权向乙方追究责任，乙方须赔偿相应的损失。7、乙方在经营过程中应做好消防安全工作，做到安全生产和经营，由于乙方管理不当所发生的安全责任事故均由乙方承担，若对甲方造成损害的，乙方应承担全部责任并予以赔偿。乙方租赁经营范围内的消防、安防等公共设施应妥善维护保养，如有损害，乙方应在24小时内书面通知甲方，由甲方进行维修，乙方承担维修费用。乙方应自觉接受甲方上级各职能管理部门的检查，对于发现的问题应在规定时间内按要求整改完毕。三、违约责任。1、若乙方违反本合同中关于履行保证金、不得抵押及转租或转让、税费承担、合法经营、消防安全方面的约定，甲方有权解除合同，责令乙方立即停止营业，并收回乙方所租赁的房屋。2、甲乙双方不得中途无故终止合同，否则应承担相应的法律责任。甲乙双方出现任何一方单方面违约终止合同必须依法赔偿对方损失。若乙方违反合同，甲方行使合同解除权的，甲方将依照本合同规定程序收回租赁房屋：A、甲方应提前书面通知乙方要求返还房屋；B、乙方自收到书面通知后20日内应立即无条件地全部腾空房屋，并向甲方移交房屋；C、如乙方到期后仍未腾空房屋，甲方可邀请2名以上（含2名）见证人打开乙方租赁的房屋大门，对房屋内货物进行清点，列出清单，并由见证人签字，甲方可组织人员腾空房屋，为此发生的费用由乙方承担；D、乙方应在30日内提取其货物，逾期不提取甲方可以变卖，所得货款扣除乙方所欠租金及甲方保管该货物发生的费用，多余部分退还乙方；E、如乙方自违约事件发生后，拒绝与甲方联系或甲方无法联系到乙方，则甲方收回房屋时可不受限制；F、甲方如遵循上述程序收回房屋，则甲方对乙方因收回房屋而受到的损失，不承担任何责任。另，本合同经甲乙双方签字或盖章后生效，双方签订的《物业管理合同》为本合同附件。
2013年1月16日，亚划中心银湖宾馆向金三利酒店书面通知租赁区域及所属员工存在严重影响双方整体经营环境的行为，包括大厅沙发、茶几乱摆乱放，茶几垃圾未及时进行清理；员工在公共场合（负一楼地下室门口）着工装聚众赌博；住宿员工在花坛处刷牙，乱摆脏水；衣物、鞋子在公区区域乱摆乱放。对此，提出口头警告，请金三利酒店对违反相关规定的员工给予相应的处理，并将处理结果反馈，如再违反将依据双方签订的《物业管理合同》予以相应的处罚。同时，亚划中心还指出大厅属公共区域，不适宜作为办公场所，要求限期清理，若因经营需要须对公共区域进行布置，应申请报备获批后才可实施。
2013年7月23日，亚划中心银湖宾馆向金三利酒店（金三利酒轩）致函，通知员工宿舍旁的房屋超出租赁经营范围，违反合同的约定，要求限期改正，逾期未纠正将按合同约定执行。对此，金三利酒店回复尽快协商解决。
2014年1月8日，亚划中心收到金三利酒店支付32万元。
2014年4月3日、4月28日、5月19日，亚划中心三次向金三利酒店致关于不再签订租赁合同的函件，主要载明：1、告知案涉房屋租赁合同的第一阶段租赁期于2013年9月28日到期，因金三利酒店前期多次违约，且至今就第二阶段租金未能达成一致，导致无法签订第二阶段租赁合同，双方租赁关系终止；2、不认可第二阶段租金仍延续第一阶段租金价格，相反提出应参照周边同类型物业市场价格每月40元/平方米执行，要求金三利酒店收到函件之日起3日内回复是否接受；逾期不接受的，请金三利酒店在收到函件之日起20日内腾空租赁物并移交；3、从未支付租金之日起至腾退之日止（扣除腾退时间20日）收取房屋占用费，留置在租赁物内的所有物品，视为金三利酒店放弃所有权，亚划中心有权自行处置。
对上述函件，金三利酒店于2014年4月17日及5月2日均予回函，认为履行案涉租赁合同中不存在违约行为，确认第一阶段租赁期已结束，后续租金仍按原租金执行，亚划中心收取租金应视为默认合同按第一阶段继续执行，对每月40元/平方米计租认为价格太高，金三利酒店愿意按每月25元/平方米执行第二阶段的租金，希望协商解决第二阶段租赁的相关事宜，避免造成不利影响。
2014年6月10日，亚划中心与金三利酒店召开退出事宜协调会并形成会议备忘录。会上，金三利酒店认为合同期应为6年，只是后3年的租金价格未确认，并表达了继续经营的意愿，说明了租金未达成一致的原因及经营的困难，提出如果退出要考虑接手前期经营者给予300万元转让费的补偿问题等。而，张飚副院长作为武汉体育学院的校方代表就金三利酒店经营期间与学校的良好合作表示感谢，并说明了银湖宾馆对外公开招租的决定及原因，表示欢迎金三利酒店参与公开招标。同时，就金三利酒店提出的问题予以答复：1、有关合同租期的问题，严格按合同规定办理；2、有关退出过程中存在的问题，由金三利酒店按市场规律与中标单位协商处理，必要时银湖公司可代表学校进行协调；3、欢迎金三利酒店参与竞标，在同等条件下优先；4、目前金三利酒店可以继续经营至招标结果公布之日，招标结果一旦出来，若非金三利酒店中标，必须立即停业并及时退出。
2014年8月29日，亚划中心再次向金三利酒店（金三利酒轩）致函要求自收到此通知之日起20日内腾退并移交，告知逾期腾退的后果。
2014年9月2日，金三利酒店向亚划中心回函，主要称：亚划中心于2014年8月29日有关限期腾退的通知，违背了2014年6月10日的会议备忘录，主要原因包括金三利酒店未接到校方对银湖宾馆对外招标的通知，谈何优先；突然接到关于腾退通知，很意外，并强调租赁合同的期限为6年；希望300万元转让费的问题，银湖宾馆协调中标单位与金三利酒店按市场规律协商处理。
2014年9月25日，亚划中心向金三利酒店（金三利酒轩）通知鉴于银湖宾馆已停业，为保障大楼用水用电安全，武汉体育学院后勤处将于2014年9月26日起停止水电供应，请提前做好准备，迁移生鲜及食品原材料。之后，金三利酒店因与亚划中心产生纠纷诉至一审法院。
2015年10月23日，亚划中心向金三利酒店发《关于限时清理并腾退侵占房屋的函》，敦促金三利酒店及时清理物品腾退租赁的房屋。2015年11月17日，金三利酒店向亚划中心发函，将所租赁房屋予以移交。
一审法院另认定，一、审理中亚划中心和金三利酒店确认：案涉租赁合同所指的银湖宾馆就是亚划中心大楼，亚划中心系负责对外管理武汉体育学院资产的单位。金三利酒店已向亚划中心支付2010年7月1日至2013年9月28日期间的全部租赁费用。
亚划中心陈述：银湖宾馆是其二级实体单位，案涉租赁房屋是银湖宾馆的一部分，对本案中银湖宾馆盖章发函的行为，亚划中心均予以认可。
1998年4月24日，武汉体育学院取得位于湖北省武汉市武昌区珞瑜路的1栋14层、钢混结构、建筑面积11448.67平方米房屋的所有权证。
二、2011年3月25日机动车销售统一发票（00018891）载明：购货人为李勇奇，车辆类型为轻型客车，厂牌型号为金杯ＳＹ6513Ｘ2ＳＩＢＨ。同时，机动车行驶证上载明所有人为李勇奇。
三、2014年12月4日，武汉市洪山区劳动人事争议仲裁委员会作出（2014）洪劳人仲裁字第326号《仲裁裁决书》，裁决：1、金三利酒店支付章新芳未签劳动合同双倍工资差额19800元；2、金三利酒店支付章新芳解除劳动关系经济补偿15300元，并赔偿章新芳失业保险待遇损失10010元；3、金三利酒店赔偿章新芳2006年6月至2012年2月在社会保险个人流动窗口自行缴纳的社会基本养老保险费15970元；4、驳回章新芳其他仲裁请求。
四、金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际进行装修的残值为31.17万元、设备投入的残值190715元，共计502415元。
金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际发生的广告宣传费用为1100元；对员工违约的补偿费用为15300元。
五、出租方武汉体育学院（甲方）、武汉市客家楚味轩管理有限公司（乙方）、余晓岚（丙方）与袁丽芳及金三利酒店（丁方）共同签订一份《协议书》，主要约定：甲、乙双方于2006年6月7日签订了关于亚划中心大楼的1楼至3楼、5楼的房屋租赁合同，合同有效期至2013年9月28日止。丙方原为乙方股东，持股100%。2010年6月25日，丙方与丁方签订《股权转让协议》，将其持有乙方100%的股权以300万元价格转让给丁方，并约定：乙方在2010年6月30日之前所产生的房屋租金、水费、电费以及其他所有债权债务由丙方享有和承担；在此之后所产生的权利义务均由乙方享有和承担。现由于乙方原因不能继续履行合同，经甲、乙、丙、丁四方协商一致，就租赁合同的解除和各方债权债务的了结事宜达成如下协议：1、甲、乙双方2006年6月7日签订的房屋租赁合同经双方协商一致，同意于2010年6月30日终止。2、2010年6月30日之前，甲方与乙方的债权债务情况：①甲方应收乙方款项合计623953元；②乙方应收甲方餐费442886元、保证金125000元（或有）。甲、乙、丙、丁四方协商同意，由甲方一次性支付丙方装修补偿金5万元，上述债权债务关系完全了结。同时，乙、丙、丁方承诺：2010年6月30日前，除本条第②点已列明款项外，不存在任何对甲方的应收款或债权；四方签订本协议后，乙、丙、丁方不能再以任何理由（包括但不限于本条第②条列明的债权，债权截止时间为2010年6月30日）向甲方主张权利，否则，主张权利方应向甲方支付10万元违约金并承担由此对甲方造成的损失。上述12.5万元保证金为乙方前任承租方武汉南波湾房地产开发有限公司（以下简称南波湾公司）支付给甲方。乙、丙、丁方承诺：该保证金南波湾公司已经转让给乙方，12.5万元债权由丙方享有，乙丁方不持有异议；如因任何第三方就该12.5万元向甲方主张权利，丙方应负责解决并承担责任，甲方有权从丙方收回12.5万元。12.5万元保证金收据原件，丙方必须退还甲方，用作冲抵乙方对甲方的应付款，否则甲方有权不支付5万元补偿款。三、本协议经四方签字或盖章后生效。该协议由甲、乙、丙、丁方签字、盖章。
一审法院认为，本案一审的主要争议焦点是：案涉租赁关系是否终止或解除，以及亚划中心应否承担经济损失的赔偿责任、金三利酒店应否承担支付房屋占有使用费的民事责任。
一审法院认为，2011年6月8日，亚划中心与金三利酒店签订的《房屋租赁合同》，约定了租赁期限及租金标准、续签条件及违约责任等权利义务，并特别将租赁期限划分为两个周期予以界定，明确了每3年为一周期，以及第一周期、第二周期的租赁起止时间，即第一周期为2010年7月1日至2013年9月28日、第二周期为2013年9月29日至2016年9月28日。该《房屋租赁合同》实际包含了两个部分，一部分是第一周期的租赁关系，另一部分是第二周期的租赁关系。
针对第一周期双方明确约定了租赁物、用途、面积、租金标准及支付期限和方式、租赁物维修等条款，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，其内容系缔约主体的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故第一周期租赁合同成立并有效。合同签订后，亚划中心将租赁物交付金三利酒店租赁使用，金三利酒店亦依约交纳了第一周期的租金。2013年9月28日，第一周期届满，遂第一周期租赁关系终止。
第一租赁周期届满后，亚划中心与金三利酒店以往来函件、召开协调会的方式多次协商，双方对第二周期的租金标准未达成一致，导致双方亦未签订第二周期书面的租赁合同，遂第二周期的租赁合同未成立、未生效，2011年6月8日《房屋租赁合同》的权利义务于2013年9月28日终止。事实上，亚划中心收取32万元款项后，多次发函提出第二租赁周期的租金按40元/平方米/月的标准执行，并与金三利酒店召开协调会协商合同事宜，最终双方仍未就第二周期的租金达成一致，足以说明亚划中心以实际行为明确否认第二周期以68.4万元/年的标准计租，对此金三利酒店明知。故，金三利酒店认为第二周期租赁关系成立并生效，主张2011年6月8日《房屋租赁合同》于2014年9月24日解除的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，金三利酒店于第一周期租赁届满后继续使用租赁物，亚划中心没有提出异议，双方形成不定期租赁关系，即从2013年9月29日起金三利酒店与亚划中心间形成不定期的租赁关系，该阶段的租金标准按原第一周期中最后一个年度的租金标准执行，即577843.75元/年。针对不定期租赁，亚划中心可以随时解除合同，但亚划中心解除合同应当在合理期限之前通知金三利酒店。2014年8月29日亚划中心向金三利酒店发函限期20日内腾退的行为，系亚划中心解除权的正当行使，符合法律规定。故，亚划中心与金三利酒店间不定期的租赁关系于2014年9月18日解除，双方租赁关系的权利义务终止。金三利酒店认为亚划中心单方无故终止合同，造成关门停业应赔偿经济损失3499210元的诉讼请求。一审法院认为，该经济损失中的酒店转让费，属金三利酒店与其前手承租人之间的酒店转让关系而产生的费用,与案涉金三利酒店和亚划中心之间的租赁关系无关；有关装修费、设备投入、房屋维修费、其他维修费用、广告费用、对员工补偿的损失，因亚划中心发函限期终止合同的行为不构成违约，金三利酒店主张上述损失无合同依据和法律依据，不予支持。综上，从2013年10月1日起至2014年9月18日止(共352天)，应按577843.75元/年（折算为1583.13元/天）的标准计算租金，扣减已支付的32万元后，金三利酒店还应向亚划中心支付剩余租金237261.76元。
另外，依据公平原则及诚实信用原则，结合本案中亚划中心于2014年9月26日起停止租赁房屋水电的供应、金三利酒店未开业经营的实际状况，以及2015年11月17日金三利酒店向亚划中心返还租赁物的事实，酌情认定从2014年9月26日起至2015年11月17日止的房屋占有使用费以577843.75元/年减半后的标准（即288921.88元/年，折算为791.57元/天）计算；从2014年9月19日起至2014年9月25日止的房屋占有使用费仍以577843.75元/年（折算为1583.13元/天）的标准计算。故，从2014年9月19日起至2015年11月17日止，金三利酒店应向亚划中心支付房屋占用使用费339583.47元。
综上所述，亚划中心与金三利酒店签订的2011年6月8日《房屋租赁合同》的权利义务终止，双方于2013年9月29日起形成的不定期租赁关系，于2014年9月18日解除。金三利酒店应向亚划中心承担支付房屋租金237261.76元及占有使用费339583.47元的民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、确认金三利酒店与亚划中心2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月28日终止；2、确认金三利酒店与亚划中心于2013年9月29日起形成的不定期租赁关系于2014年9月18日解除；3、金三利酒店应于判决生效之日起十五日内向亚划中心支付房屋租金237261.76元及占有使用费339583.47元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4、驳回金三利酒店的其他诉讼请求；5、驳回亚划中心的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费70929元，鉴定和评估费5万元，均由金三利酒店负担；反诉案件受理费11759.50元，由金三利酒店和亚划中心各负担5879.75元。
本院二审期间，金三利酒店、亚划中心均未向本院提交新证据。
金三利酒店、亚划中心对一审认定的事实均无异议，对一审查明的事实本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、亚划中心是否应当向金三利酒店赔偿经济损失，如果应当赔偿，应当赔偿多少；2、金三利酒店是否应当向亚划中心支付占有使用费，如果应当支付，一审法院计算占有使用费标准是否显失公平。针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：
（一）关于亚划中心是否应当向金三利酒店赔偿经济损失，如果应当赔偿，应当赔偿多少的问题
本院认为，亚划中心与金三利酒店于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》,实际包含两个租赁期，即第一周期为2010年7月1日至2013年9月28日、第二周期为2013年9月29日至2016年9月28日。针对第一周期，亚划中心与金三利酒店达成了合意，其内容系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亚划中心与金三利酒店第一周期租赁合同成立并有效。2013年9月28日，第一周期届满，亚划中心与金三利酒店第一周期租赁关系终止。其后，亚划中心与金三利酒店对第二周期的租金标准未达成一致，导致双方亦未签订第二周期书面的租赁合同，亚划中心与金三利酒店第二周期的租赁合同并未成立。亚划中心与金三利酒店于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月28日终止。但是金三利酒店于第一周期租赁届满后继续使用租赁物，亚划中心没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同继续有效，亚划中心与金三利酒店形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在亚划中心与金三利酒店形成不定期租赁关系的情况下，亚划中心可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知金三利酒店。2014年8月29日，亚划中心向金三利酒店发函限期20日内腾退，实际上金三利酒店并没有马上腾退房屋，也没有对亚划中心给予的时间提出异议，亚划中心与金三利酒店间不定期租赁关系于2014年9月18日解除。亚划中心（甲方）与金三利酒店（乙方）于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》第二部分第3项明确约定：“乙方在经营过程中自行解决供气、供冷、供暖问题，但甲方必须保证电源、水源的供应，乙方在经营过程中自行添置的设备甲方不承担任何责任；乙方租赁期满或非自然终止合同，其装修无偿归甲方所有，所添置设备不得冲抵租金，不得向甲方索取赔偿，设备可搬走，但不得拆除装修（即与租赁房屋无法分离或分离后影响租赁房屋价值的附属物归甲方所有）。”金三利酒店要求亚划中心赔偿装修残值、设备残值不符合上述合同约定，也无法律依据，该上诉理由不能成立。亚划中心（甲方）与金三利酒店（乙方）于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》第一部分第3项明确约定：“第一租赁周期自2010年7月1日起每年租金55万元，且每年以前一年租金为基数递增2.5%；第二租赁周期自2013年9月29日起每年租金以当时周边同等类型物业租赁价格为参考的市场评估价格为准，考虑乙方投入较多资金用于前期装修，乙方可享受同等条件下的优先权，并给予乙方适当的优惠”。而金三利酒店和亚划中心在双方第一周期租赁关系终止后，经多次协商并未就第二周期租赁达成合意，转为不定期租赁关系，金三利酒店主张依据上述条款享有优先租赁权缺乏合同依据和法律依据。2014年6月10日，亚划中心与金三利酒店召开退出事宜协调会并形成的《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》中有关“欢迎金三利酒店参与竞标，在同等条件下优先”的内容，系要约邀请，并非双方签订合同约定双方权利义务。而且从该内容并不能推断出亚划中心有向金三利酒店发出参与投标邀请函的义务。金三利酒店主张亚划中心应履行上述备忘录的约定，保障其优先租赁权缺乏合同依据和法律依据。2014年6月10日，亚划中心与金三利酒店召开退出事宜协调会并形成的《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》中有关“就退出过程中存在的相关问题，由金三利酒店按市场规律与中标单位协商处理，必要时，银湖公司可代表学校进行协调”的内容，也并非双方签订合同约定双方权利义务，而且该内容并不能推断出亚划中心有组织金三利酒店与中标单位进行协商的义务。故金三利酒店主张亚划中心应履行上述备忘录的约定，给予其和中标单位进行协商的机会缺乏合同依据和法律依据。综上，金三利酒店有关亚划中心违约、应当赔偿其经济损失的上诉理由不能成立。
（二）关于金三利酒店是否应当向亚划中心支付占有使用费，如果应当支付，一审法院计算占有使用费标准是否显失公平的问题
本院认为，亚划中心与金三利酒店间不定期租赁关系于2014年9月18日解除，双方租赁关系的权利义务终止，金三利酒店应当返还租赁房屋。但是，金三利酒店直至2015年11月17日才腾退。金三利酒店应当向亚划中心支付从2014年9月19日起至2015年11月17日止的房屋占有使用费，金三利酒店有关其不应当支付房屋占有使用费的上诉理由不能成立。原审法院结合亚划中心于2014年9月26日起停止租赁房屋水电的供应，金三利酒店未开业经营的实际状况，酌情认定从2014年9月19日起至2014年9月25日止的房屋占有使用费按年租金577843.75元，折算为每天1583.13元的标准计算，2014年9月26日起至2015年11月17日止的房屋占有使用费按减半后的年租金288921.88元，折算为每天791.57元的标准计算，并未超出自由裁量权的范围，也未违反公平原则。故金三利酒店有关原审计算房屋占有使用费标准显示公平的上诉理由不能成立。
综上所述，金三利酒店的上诉请求不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18802.2元，由武汉金三利酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 严浩
审判员 徐艺
审判员 兰飞
二〇一七年六月九日
书记员 戈凯