沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民三初字第01352号
原告：沈阳市于洪工业总公司，住所地：沈阳市于洪区迎宾路18-2号。
法定代表人，李杨，系该公司总经理。
委托代理人：崔博文，辽宁正直律师事务所律师。
被告：沈阳市沈通电线电缆厂，住所地：沈阳市于洪区郑家一委*组。
投资人：李静海，系该公司经理。
委托代理人：刘培方，系辽宁方圣律师事务所律师。
原告沈阳市于洪工业总公司诉被告沈阳市沈通电线电缆厂土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由付冬梅担任审判长（主审），与审判员王洪达及人民陪审员王君组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告沈阳市于洪工业总公司的委托代理人崔博文，被告沈阳市沈通电线电缆厂的委托代理人刘培方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是自然人李静海单独出资的个人独资企业，2003年4月28日，原、被告签订土地《租用协议》。约定原告将座落在沈山公路北，于洪轧钢厂北北李官西大台工业用地约8186平方米租赁给被告，该块土地属于土地证号为于洪集用（2003）字第00000**号土地证的一部分。租用期限30年，2004年1月1日至2034年12月31日止。约定：乙方每年向甲方缴纳租金3.5万元，每年一月一日和七月一日分两次结清，为上打租不得拖欠，如拖欠按每日千分之一滞纳金计息。2003年4月30日，被告缴纳了3年零5个月租金计12万元，到2007年6月1日，租金使用完毕。原告多次索要租赁费但被告不予给付，从2007年6月1日到2014年6月1日，拖欠租赁费265000元，滞纳金328095元。现被告严重违约，违背基本诚实信用，丧失商业信用，原告诉至法院，请求法院一、判令解除原、被告于2003年4月28日签订的《租用协议》，迁出、归还租用的土地；二、判令被告给付拖欠的租金265000元；三、判令被告承担违约责任，承担违约滞纳金265000元；四、诉讼费由被告承担。
被告辩称：第一，依据原、被告签订的《租赁协议》第四条的约定，除不可抗力外，原告不得以任何借口和形式终止该协议，因此原告主张解除该租赁协议的诉讼请求没有事实依据，况且我方已在该土地上进行了合法的建筑，并且取得了房产证等有关法律文书；第二，原告主张租金的诉讼请求，超过了法律规定的时效，其主张的2013年7月9日之前的租金由于诉讼时效已过，其诉讼请求没有法律依据；第三，被告之所以在第一次交付租金以后没有交付后期的租金是因为原告有两处违约的地方，第一处按照《租赁协议》的约定，原告应当将8186平方米的土地面积交付给被告，但是原告实际交付给被告的是8093平方米，比双方约定少了93平方米，被告为此多次找到原告协调解决，原告始终没有能够给予正面答复，第二处正是由于少了这93平方米左右，沈阳市康旺食品有限公司，在被告承租的土地的南侧又搞了一幢建筑，导致我方不能正常使用该租赁土地，同时直接影响了被告后期的建筑工程的建设，为此被告也多次找到原告的领导进行协调解决，原告也多次找沈阳市康旺食品有限公司解决，但始终没有解决。而且沈阳市康旺食品有限公司所使用的土地正是原告承租给他们的。原告的这个行为也违反了双方签订的租赁协议的第8条的约定；第四，原告主张的所谓违约金的数额过高，违反了法律法规的规定，综上所述，建议法庭公正判决。
经审理查明：2003年4月28日，原、被告签订《租用协议》一份。该合同约定原告将坐落在沈山交通公路北，于洪轧钢厂北北李官西大台闲置土地8186平方米工业用地租赁给被告。租赁期限为30年，2004年1月1日至2034年12月31日。合同对租金支付方式的约定为：被告每年向原告缴纳租金3.5万元，每年一月一日和七月一日分两次结清，为上打租不得拖欠，如拖欠按每日千分之一滞纳金计息。协议还约定，除不可抗力外，不得以任何借口和形式终止协议。
另查明：2003年4月30日，被告缴纳了3年零5个月租金共计120000元。自2007年6月1日至2014年6月1日，拖欠租赁费共计245000元，经原告多次催要，被告至今未予支付。
再查明：被告租用上述土地后，在其上建筑了厂房，并于2004年取得房屋所有权证书。本院第一次庭审后，原告撤销了要求解除《租用协议》，要求被告归还租用的土地的诉讼请求。
以上事实，有双方当事人陈述、原告提供的《租用协议》、收据、集体土地使用证、于洪街道办事处情况说明、证人证言，被告提供的土地使用证、房屋所有权证等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院审查，本院予以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，原、被告签订的《租用协议》约定租赁期限为三十年，违反了法律规定，故超过二十年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。”本案原被告签订的合同第四条约定：除不可抗力外，原告不得以任何借口和形式终止协议。该约定明显违背了公平原则，应为无效。合同的其他条款，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。依据合同约定，被告应当按期向原告交纳租金，现被告逾期未予交纳2007年6月1日开始的租金，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付2007年6月1日至2014年6月1日的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的滞纳金265，000元，被告抗辩称该数额过高，依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原、被告双方在合同中约定的违约金计算方式为：“......如拖欠按每日千分之一滞纳金计息。”该违约金约定明显过高，现原告在庭审时将诉讼请求中主张的违约金变更为265，000元，该请求仍然过高，本院予以适当调整。本院将原告诉请的违约金调整为：按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2007年6月1日起算至2014年6月1日。
关于被告提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，因本案双方合同仍在履行期限内，被告拖欠租金处于持续状态，且原告提供证据证明其多次催要租金，故对被告的上述抗辩意见本院不予采信。
关于被告提出的未缴纳租金是由于原告违约在先的抗辩意见，被告可以另行告诉，不能以此作为拒付租金的理由。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市沈通电线电缆厂于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市于洪工业总公司2007年6月1日至2014年6月1日的租金人民币245，000元；
二、被告沈阳市沈通电线电缆厂于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市于洪工业总公司违约金（违约金以本金245，000元为基数，自2007年6月1日起算至2014年6月1日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；
三、驳回原告沈阳市于洪工业总公司的其他诉讼请求。
如果被告沈阳市沈通电线电缆厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，200元，由被告沈阳市沈通电线电缆厂承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并在上诉期满后7日内交纳上诉案件受理费，否则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付冬梅
审 判 员 王洪达
人民陪审员 王 君
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 唐 琦