广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第173号
上诉人（原审被告）：广东益海实业发展有限公司，住所地：梅州市梅江区华南大道。组织机构代码：09177888—8。
法定代表人：黄志友，该公司经理。
委托代理人：刘海苑，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李文君。
委托代理人：魏新民，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：吴春生，广东世纪华人律师事务所实习律师。
原审被告：黄志友。
委托代理人：刘海苑，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所实习律师。
上诉人广东益海实业发展有限公司（下简称益海公司）因与被上诉人李文君、原审被告黄志友房屋租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院(2015)梅江法民三初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2012年5月18日，李文君（乙方）与案外人蔡妙新（甲方）签订《合作协议》，约定甲方提供位于梅州市江南华南大道原财贸学校第一栋一楼6卡店面及店面二楼、三楼以上至6楼全部（7楼室内至8楼天面甲方自留使用）给乙方作为此合作项目的使用场所。乙方对合作的项目及场所负责经营，自负盈亏。合作期限为二十年，即从2012年5月18日起至2032年8月28日止。合作期间，乙方应向甲方支付承包款等内容。此后双方于2013年1月2日签订《补充协议》，约定7楼室内至8楼天面交由乙方统一承包使用管理等内容。2012年5月24日，梅州市职业技术学校出具两份《证明》，内容分别为“现有梅州市华南大道17号（原市财贸学校，现为市职业学校江南校区第一栋一至七楼）由蔡妙新承包使用至2032年10月1日，在承包期间，同意由其引进李文君或其他第三方合作共同使用至2032年10月1日”、“现有梅州市华南大道17号（原市财贸学校，现为市职业学校江南校区第一栋一至七楼）为我校物业资产，无任何纠纷，由于国家政策制度等历史原因，而未办理房地产权证。”
2014年1月1日，李文君（甲方）与黄志友（乙方）签订《合作协议》，约定的主要内容有：甲方提供位于梅州市梅江区江南华南大道原财贸学校第一栋一楼6卡店面及二楼、三楼以上至七楼全部给乙方作为此合作项目的使用场所。一楼店面后面大院至第一个篮球场位置内侧作为合作场所的停车场。甲方保证合作项目场所的合法性，保证乙方对该场所的独立使用权。在不改变房屋机构和安全的前提下，乙方可对合作的场所升级改造及规划设计，以完善合作项目的使用功能，应加装电梯直至七楼，并对一至七楼外墙改造。乙方对合作的项目及场所负责经营，自负盈亏，合法经营，因违法经营所引起的所有纠纷和经济损失均由乙方承担。合作期间，合作项目所有需要的设备设施升级改造的费用均由乙方承担。合作期限从2014年1月1日起至2032年10月l日止。合作期间，乙方应向甲方支付承包款，每月人民币76600元，前三年不变，第四年起每三年递增10%，由此类推，交款方式为每季度支付一次，乙方应在每季度第一个月的10日前一次性付清当季度的承包款。如逾期一天加收3%的滞纳金，如逾期二个月按乙方违约，甲方可收回合作场所，没收乙方押金并追究乙方的违约责任。合作前期，乙方应向甲方支付合作项目场所前期装修工程款人民币597万元（含押金人民币200万元）,此费用应在2014年4月18日前付清，否则视为违约，合作期间所产生的水、电费用以及工商、税收、物业费等经营性费用均由乙方负责等。同日，李文君与益海公司签订《合作协议》，内容除未注明“含押金人民币200万元”外，其余与上述《合作协议》内容一致。双方因协议履行过程中发生纠纷，李文君于2015年2月13日诉至原审法院，请求判令：1、依法解除李文君于2014年1月1日分别与益海公司、黄志友签订的《合作协议》；2、益海公司、黄志友共同支付前期装修工程款人民币115万元给李文君；3、益海公司、黄志友共同支付拖欠的租金人民币995800元给李文君（该租金计至2015年1月31日，2015年2月1日起至益海公司、黄志友将租赁物交还给李文君之日止的租金按合同约定的标准继续计算）；4、益海公司、黄志友因迟延支付租金产生的滞纳金人民币68940元（该滞纳金计至2015年1月31日，2015年2月1日起至益海公司、黄志友支付完毕全部租金之日止的滞纳金按同一标准继续计算）；5、本案诉讼费用由益海公司、黄志友承担。后李文君明确第一项诉讼请求为：解除李文君于2014年1月1日分别与益海公司、黄志友签订的《合作协议》，并交还租赁物。
原审庭审中，李文君认为已经按约将租赁物交付给益海公司、黄志友，益海公司、黄志友共计支付482万元前期装修款，未支付租金。益海公司、黄志友则认为李文君未按约交付租赁物，前期装修款一直处于协商状态，除支付482万元外，还通过银行转账5万元给李文君，共计支付487万元，不存在拖欠租金的问题。
另查明：益海公司系由黄志友设立的一人有限责任公司。2014年11月23日，益海公司（甲方）与案外人林加平（乙方）签订《楼梯改造等工程承包合同》，约定甲方将市财贸学校保卫室主体工程发包给乙方施工。工程内容包括楼梯改造工程：1-7楼不锈钢扶手，贴大理石瓷砖等。2014年12月31日，益海公司（甲方）与案外人梅州市保险行业协会（乙方）签订《协议书》，约定甲方从2014年1月1日起，取得位于梅州市江南华南大道原市财贸学校第一栋一楼6卡店面及店面二楼、三楼以上至七楼全部场所的合法经营使用权。乙方在未与甲方签订租赁合同和缴交租金的情况下，从2014年1月1日起至现在使用三楼东向的办公场所。乙方应向甲方缴交2014年1月1日起至2014年12月31日止的租赁费用（含物业管理费）共计147000元等内容。
原审审理认为：根据原、被告签订的《合作协议》的约定，一方仅收取承包款，而不参与经营管理，这些《合作协议》，系名为合作，实为租赁。李文君将从案外人蔡妙新处承租的租赁物，转租给两被告，分别与两被告于2014年1月1日签订《合作协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均具有约束力，双方均应按协议约定履行义务。被告辩称李文君对于押金数额有欺骗行为，因其未提供充分证据证实，亦未行使撤销权，不予支持。虽然两被告分别与李文君各自签订《合作协议》，但是该租赁物是由两被告共同使用，款项由两被告共同支付，且被告益海公司系被告黄志友设立的一人有限责任公司，因此应认定为两被告共同承租本案租赁物。
关于李文君有无按约交付租赁物的问题。被告辩称李文君未将三楼东向保险行业协会使用的办公场所、七楼、八楼天面按约交付，以及作为合作场所的停车场未实现独立使用权。根据被告益海公司与保险行业协会签订的《协议书》及与林加平签订的《楼梯改造等工程承包合同》约定的内容可以证实，李文君已经将三楼及七楼交付被告使用。两份协议约定的租赁物范围均未包含八楼天面部分，因此不存在李文君交付的问题。根据协议的约定，李文君保证合作项目场所的合法性，保证被告对该场所的独立使用权。因此李文君仅有保证合作场所独立使用权的义务，而没有保证作为合作场所的停车场也有独立使用权的义务。对被告的上述辩称，不予支持。
关于被告有无按约支付相应款项的问题。被告已经支付482万元的事实有支出明细及双方庭审陈述证实，予以确认。被告辩称还有另外一笔5万元的转账，因其未提供充分证据证实系支付本案款项，李文君亦予以否认，不予支持。根据协议的约定，被告应在2014年4月18日前付清前期装修工程款人民币597万元，且从2014年1月1日起在每季度第一个月10日前一次性付清当季度的承包款。被告辩称双方一直在协商押金数额问题，但未提供证据证实，李文君对此不予认可，不予支持。因此，被告未按约付清前期装修工程款及支付租金。根据协议的约定，前三年的租金为76600元/月，被告应在每季度第一个月的10日前一次性付清当季度的承包款。如逾期一天加收3%的滞纳金。现李文君请求两被告支付拖欠的从2014年1月1日计至2015年1月31日，共13个月的租金995800元（76600×13），予以支持。李文君请求两被告支付因迟延支付租金产生的滞纳金68940元（标准按日万分之三计算，计至2015年1月31日，2015年2月1日起至还清所欠租金之日止的滞纳金按日万分之三继续计算），计算正确，符合法律规定，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，被告未按约付清前期装修工程款及支付租金，且在诉讼过程中亦未有履行合同义务的意向。现李文君请求解除分别与两被告签订的《合作协议》，并交还租赁物，理由充足，证据充分，予以支持。虽然协议已经解除，但是因被告目前实际占用该租赁物，依据公平原则，被告应当支付占用期间的占用费，标准可参照合同约定的租金标准计算，即前三年按每月人民币76600元，第四年起每三年递增10%，由此类推。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现李文君请求两被告支付剩余的前期装修工程款115万元，理由不足，不予支持。对于被告认为即使合同解除，李文君也应赔偿损失的主张，因被告未在本案中提出反诉，本案不作处理，被告可另行主张。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除原告李文君分别与被告益海公司、黄志友于2014年1月1日签订的《合作协议》；二、被告益海公司、黄志友应在判决生效之日起10日内，将位于梅州市梅江区江南华南大道原财贸学校第一栋一楼6卡店面及二楼、三楼以上至七楼房屋交回给李文君；三、被告益海公司、黄志友应在判决生效之日起10日内，支付拖欠的租金995800元(计至2015年1月31日)给原告李文君；四、被告益海公司、黄志友应从2015年2月1日起至交还上述场所给原告李文君之日止，按合同约定的标准（即前三年月租金为76600元，第四年起每三年递增10%，由此类推）计付占用费给李文君；五、被告益海公司、黄志友应在判决生效之日起10日内，支付滞纳金68940元(暂计至2015年1月31日，2015年2月1日起至被告付清全部租金之日止的滞纳金按日万分之三的标准继续计付)给原告李文君；六、驳回李文君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24517.92元，按规定减半收取12258.96元（此款已由李文君预交），由李文君负担7000元，被告负担5258.96元。
宣判后，益海公司不服，向本院提出上诉称：一、关于合同效力问题。2012年5月18日，被上诉人与案外人蔡妙新签订了一份《合作协议》，由蔡妙新提供位于梅江区江南华南大道原财贸学校第一栋一楼6卡店面积店面二楼、三楼以上至6楼全部（7楼室内及8楼天面蔡妙新自留使用）给被上诉人作为此合作项目的使用场地。此后双方于2013年1月2日签订《补充协议》，约定7楼室内至8楼天面同交由被上诉人统一承包使用管理等。2014年1月1日，被上诉人与原审被告黄志友就上述租赁物签订《合作协议》，该合作协议名为合作实为租赁，是由被上诉人转租给上诉人及原审被告，而按照被上诉人与前手蔡妙新订立的合同看，被上诉人是不具有转租权的，依照《合同法》的相关规定，未经同意，不得转租。故对该名为合作实为租赁的合同，是否具有法律效力，应当依法审查。二、上诉人、原审被告与被上诉人签订合同后，一直按照合同约定严格履行，但双方对租赁物的租赁权、使用权、收益权存在争议，并一直协商直至原审被告黄志友被刑事拘留。三、上诉人及原审被告至目前止共计向被上诉人支付了487万元，因涉及押金等纠纷，双方为此正在进行协商当中，上诉人已经向被上诉人支付的款项对于应付租金，完全足以向被上诉人支付租金，所以上诉人不存在违约情形，即不存在拖欠租金。四、至被上诉人向原审提起本案诉讼前，被上诉人未以任何形式向上诉人履行催告义务，不存在法律规定的拖欠租金且催告仍不履行义务的情形，上诉人要求继续履行合同。据此，请求：依法撤销梅江区人民法院于2015年5月12日作出的（2015）梅江法民三初字第95号民事判决，驳回被上诉人在原审中提出的全部诉讼请求。
被上诉人李文君辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，上诉人的上诉无依据，依法应予驳回。
原审被告黄志友同意益海公司的上诉意见。
本院对原审查明的事实予以确认。本院另查：2015年7月7日二审开庭时，益海公司提交一份物业移交清单，认为其已于2015年6月25日撤离租赁场地。在二审庭审中，益海公司和黄志友均同意解除分别与李文君签订的租赁合同。
本院认为：李文君2014年1月1日分别与益海公司、黄志友签订的《合作协议》名为双方合作，实为租赁关系，该两份协议均系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应按协议约定履行各自义务。从当事人上诉及答辩理由看，本案二审争议焦点是：益海公司、黄志友是否违约，应承担什么责任。
益海公司上诉称其与黄志友共支付给李文君487万元，因涉及押金等纠纷，双方正在协商中，益海公司交付的款项完全足以向李文君支付租金，其不存在违约情形，即不存在拖欠租金，李文君未以任何形式向益海公司履行催告义务，不存在法律规定的拖欠租金且催告仍不履行义务的情形，益海公司要求继续履行合同。经查，益海公司、黄志友在签订上述协议后，有证据证明已支付482万元给李文君。对于益海公司主张还有另外一笔5万元问题，因其未提供充分证据证实，且李文君予以否认，故对于益海公司、黄志友已支付该5万元不予认定。根据协议的约定，益海公司、黄志友应在2014年4月18日前付清前期装修工程款人民币597万元，且从2014年1月1日起在每季度第一个月10日前一次性付清当季度的租金。签订协议后，益海公司、黄志友从未交纳租金给李文君，益海公司、黄志友认为其交纳的200万元押金已足以向李文君支付租金，但未提供证据证实其交纳的200万元押金已抵偿应交的租金，李文君对此亦不予认可，故对益海公司、黄志友主张其未违约的事实，本院不予认定。上述两份协议均约定如益海公司、黄志友逾期二个月交纳租金按违约处理，李文君可收回合作场所。二审开庭时，益海公司提交一份物业移交清单，称其已于2015年6月25日撤离租赁场地；益海公司和黄志友均同意解除分别与李文君签订的租赁合同。因此，益海公司、黄志友要求继续履行协议，理由不足，不予支持。原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判令解除上述两份协议，益海公司、黄志友支付李文君从2014年1月1日计至2015年1月31日租金995800元、滞纳金68940元及从2015年2月1日起至交还场地之日止按协议约定计算的租金，并无不当。对于黄志友主张其受骗交纳200万元巨额押金问题，因一审时黄志友未提出反诉要求其交纳押金予以返还，故二审对于押金200万元如何处理问题不予审查，宜另行解决。
综上，上诉人益海公司的上诉，理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24517.92元，由上诉人广东益海实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
代理审判员 曾柳青
二〇一五年七月三十日
书 记 员 朱 棋