甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终7号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李某华，男，1976年5月10日出生，汉族，个体工商户，现住甘肃省兰州市。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：甘肃九龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省皋兰县。
法定代表人：林晓，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欣，甘肃仁尚律师事务所律师。
上诉人李某华因与被上诉人甘肃九龙房地产开发有限公司（以下简称”九龙房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2017）甘0122民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李某华，被上诉人九龙房地产公司的委托诉讼代理人颜蓉、张欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某华上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省皋兰县人民法院（2017）甘0122民初531号民事判决，支持李某华的全部诉讼请求；2.案件受理费由九龙房地产公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案的两份合同完全是在九龙房地产公司的误导、虚假宣传下签订的，并非本人的真实意思表示；二、涉案合同违法了法律、法规的禁止性规定，批建手续不齐全，没有进行竣工验收，合同依法无效。三、一审判决认定本人不具备合同的解除权，显属适用法律错误；四、九龙房地产公司存在虚假宣传的情形，应对其虚假宣传承担一定的法律责任。
九龙房地产公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案租赁合同合法有效，李某华所述受九龙房地产公司广告宣传误导才签署了合同，与事实严重不符。2.涉案租赁合同并未违反任何强制性法律、行政法规的规定，双方应严格履行，李某华无权单方解除合同。3.李某华作为涉案合同的违约方，合同解除后应当依约承担违约责任并向九龙房地产公司赔偿两年的租金。
李某华向一审法院起诉请求：1.要求解除与九龙房地产公司签订的房屋租赁合同；2.要求九龙房地产公司返还押金40000元、租金40924元及多交的租金1210元，并承担利息10000元、打印费复印费85元、交通费200元，以上共计92439元；3.诉讼过程中，李某华增加诉讼请求：追加九龙房地产公司双倍返还铺面租金84268元，兰州银行百合理财利息3798.512元，路费1279元，打印费、复印费695元，视频制作费360元，共计90400.512元；4.诉讼费由九龙房地产公司承担。
九龙房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令罚没李某华缴纳的开业保证金40000元；2．请求判令李某华赔偿九龙房地产公司两年租金81848元；3．本诉费、反诉费均由李某华承担。
一审法院认定事实：2013年11月4日，李某华(乙方)与九龙房地产公司(甲方)签订了内容相同的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》。合同前言：1.甲方系武汉大陆桥投资开发有限公司为开发北龙口国际商贸物流城而设立的全资子公司。根据武汉大陆桥投资开发有限公司与皋兰县人民政府于2009年5月13日签订的《合作开发北龙口物流园协议书》的规定，甲方正在有计划有步骤的开发北龙口物流园经济园项目，其中板材市场已基本建设完成；2．订立本合同前，乙方对甲方出租商铺及商铺建设手续办理背景情况及现状已做全面、充分了解，在充分了解基础上乙方欲租赁甲方北龙口国际商贸物流园板材市场商铺。合同约定：甲方将座落于兰州市皋兰县忠和镇北龙口国际商贸物流城板材市场D2-166、D2-167号两间商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积暂定为60.9平方米；租赁期限：租用商铺期限10年，自2014年1月1日至2023年12月31日；租金：一间商铺前三年按照建筑面积计算，每平方米28元／月；前三年租金共计61386元，乙方自本合同签订当日向甲方一次性交付一年租金20460元，甲方给予乙方两年免租优惠。2016年12月10日之前乙方向甲方缴纳第四年的租金，2017年12月10日前乙方向甲方缴纳第五年的租金；第四、五年甲方承诺每平方米不超过40元／月，第六年起每年租金按市场价另定，前三年租金共计61386元，乙方在签订本协议前所缴纳的定金，在本协议生效后转为乙方应交的开业保证金；租赁用途：必须是经营板材、建筑装饰材料并符合市场的经营宗旨，未经甲方同意不可变更租赁用途；经营管理规定：乙方应按甲方确定的开业时间准时开业，乙方未按确定时间开业的，甲方有权解除本合同，一切法律后果由乙方自行承担。合同的终止、变更及解除：租赁期届满，本合同终止，经协商一致双方可变更或解除合同，乙方有下列情形之一，甲方有权单方书面通知乙方解除合同，并要求乙方承担违约责任：乙方违反经营、迟延支付租金等；违约责任：1.逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按租金总额的5％向甲方支付违约金，逾期累计15天的，甲方有权单方面解除合同。2．乙方中途终止履行本合同，应赔偿甲方2年的租金。合同还约定了其他事项。合同签订后，李某华向九龙房地产公司支付了D2-166号商铺租金20462元，D2-167号商铺租金20462元，共计40924元，九龙房地产公司出具了收据，收据记明D2-166、D2-167商铺应退李某华多交租金1210元，同日，九龙房地产公司出具收据收到李某华D2-166、D2-167商铺押金40000元，收款事由为定金转押金。九龙房地产公司确定在2014年12月2日北龙口装饰建材城即板材市场正式开业，在开业前九龙房地产公司通知商户进行商铺装修、上货等事宜，部分商户亦书面承诺在规定的时间内开门营业。2014年12月，九龙房地产公司在兰州晨报上刊登了北龙口装饰建材城已于2014年12月2日盛大开业的信息。李某华至今对租赁的D2-166、D2-167两间商铺未入住装修或营业。另查明，2014年11月14日，兰州市公安消防支队兰公消验字[2014]第0122号建设工程消防验收意见书，对九龙房地产公司的北龙口装饰建材城即板材市场消防验收合格。2015年1月15日，皋兰县房地产管理局给九龙房地产公司颁发了皋房商预字[2015]第001号《兰州地区商品房预售许可证》。北龙口装饰建材城即板材市场现未完成整体建筑竣工验收。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.李某华、九龙房地产公司签订的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》是否有效；2.李某华承租九龙房地产公司的D2-166、D2-167号两间商铺是否竣工验收；3.本案违约责任在哪一方?九龙房地产公司的北龙口国际商贸物流城板材市场商铺整体未竣工验收，李某华、九龙房地产公司签订的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》是否有效的问题，租赁房屋不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律中关于房屋使用条件的强制性规定任何一种情形时，承租人的合同解除权不是任意的，还必须有一个必要前提，即该情形的出现导致”租赁房屋无法使用的”，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，无法使用是指无法按照租赁房屋约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程未竣工验收或验收不合格，不得交付使用，法律对强制性规定分为管理性强制规定和效力性强制性规定，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)】第十四条规定，违反效力性强制性规定的合同无效，《建筑法》第六十一条第二款的规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，九龙房地产公司的北龙口国际商贸物流城板材市场商铺未整体竣工验收的事实虽然违反了《建筑法》第六十一条第二款的强制性规定，但并不导致李某华、九龙房地产公司签订的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》无效；从《合同法》及【最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》】第八条中关于承租人合同解除权的规定可以看出，租赁房屋未竣工验收的，租赁合同并无当然无效，法律在维护合同效力的基础上，赋予承租人一定条件下的合同解除权。九龙房地产公司的北龙口国际商贸物流城板材市场商铺未整体竣工验收，并不导致李某华无法按照租赁合同约定的用途使用、或者无法按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，故李某华无合同解除权。综上，李某华、九龙房地产公司签订的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该两份合同合法有效，依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，李某华虽按照合同约定履行了给九龙房地产公司缴纳押金并支付一年房屋租金，但未按房屋租赁合同约定对租赁九龙房地产公司的北龙口国际商贸物流城板材市场D2-166、D2-167号两间商铺进行装修、开业，且中途终止履行两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》义务，李某华的上述行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案在审理中，九龙房地产公司同意与李某华解除两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》，因此，李某华要求解除与九龙房地产公司签订的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；李某华、九龙房地产公司在《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》的违约责任中未约定罚没押金条款，因此，九龙房地产公司应返还李某华缴纳的押金(开业保证金)40000元，九龙房地产公司请求罚没李某华缴纳的开业保证金（押金）40000元的反诉请求，无合同约定和法律依据，对九龙房地产公司的该项反诉请求不予支持；李某华、九龙房地产公司签订房屋租赁合同后，李某华给九龙房地产公司支付D2-166、D2-167号两间商铺一年租金共计40924元，系李某华按照合同第三条租金条款的约定履行合同义务，故驳回李某华要求九龙房地产公司返还租金40924元的诉讼请求；根据《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》第十九条违约责任2．约定：”乙方中途终止履行本合同，应赔偿甲方2年的租金”，因李某华存在违约行为，应按该约定赔偿九龙房地产公司D2-166、D2-167号两间商铺2年的租金，故对九龙房地产公司要求李某华赔偿2年租金81848元的反诉请求，予以支持。李某华要求九龙房地产公司承担利息、打印费复印费、交通费、追加九龙房地产公司双倍返还铺面租金84268元、兰州银行百合理财利息、路费、打印费、视频制作费的诉讼请求，无法律依据，故对李某华的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)】第十四条、【最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》】第八条规定，判决：一、解除李某华与甘肃九龙房地产开发有限公司于2013年11月4日签订的两份《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》；二、甘肃九龙房地产开发有限公司返还李某华押金(开业保证金)40000元及在交纳租金时多支付1210元，共计41210元；三、驳回李某华的其他诉讼请求；四、李某华应赔偿甘肃九龙房地产开发有限公司两年房屋租金81848元；五、驳回甘肃九龙房地产开发有限公司请求判令罚没李某华缴纳的开业保证金40000元的反诉请求。上述第二项与第四项相抵后，李某华应付甘肃九龙房地产开发有限公司40638元，于本判决生效后20日内付清。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3956元，李某华负担1846元，甘肃九龙房地产开发有限公司负担2110元。反诉诉讼费1368元，李某华负担928元，甘肃九龙房地产开发有限公司负担440元。
二审期间，双方当事人未提交新证据。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。双方当事人应当依据合同约定履行义务。现李某华、九龙房地产公司均同意解除双方所签订的《北龙口国际商贸物流城板材市场商铺租赁合同》（以下简称”合同”），故本院对一审判决主文第一项予以确认。本案争议的焦点问题即违约责任应当如何划分。对于李某华所提涉案房屋未经竣工验收，不具备交付使用条件，九龙房地产公司的行为违反了法律、法规的强制性规定，其与九龙房地产公司签订的合同应属无效合同的主张。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”。强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，如果规定了违反的后果导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定；法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应当认定该规定是效力性强制性规定。显然，《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。对于该条，从内容可以看出，竣工验收合格是工程交付使用的前提。从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度确保工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题，它与合同行为无关，相应的合同行为本身依然为法律所允许，并不影响相关租赁合同的效力，且九龙房地产公司提交了《土地使用权证书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》亦证明涉案工程有合法的批建手续，不存在法律、行政法规规定的合同无效的情形。李某华虽主张涉案合同是在九龙房地产公司的虚假宣传下签订的，并非其本人的真实意思表示，但其并未提交相关证据予以证明，故李某华与九龙房地产公司签订的合同合法有效。经一审、二审法院核实，涉案工程尚未进行竣工验收，九龙房地产公司主张涉案工程已经竣工验收尚在备案当中，但其并未提交证据证明其主张，故九龙房地产公司作为该工程的建设人及出租人未依约将符合交付条件的房屋交付给李某华，九龙房地产公司违约在先，其应对合同不能履行承担主要责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项规定：”租赁的房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”结合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的法定条件与上述法律规定，李某华享有合同解除权，其中途终止履行合同并不存在过错。一审法院以李某华在履行合同过程中单方终止履行且双方签订的租赁合同中约定李某华无合同解除权为由，认定李某华的行为构成违约明显不当，本院予以纠正。双方签订的合同中并未约定罚没押金（开业保证金）的条款，一审判决九龙房地产公司返还李某华开业保证金40000元及多支付的1210元符合合同约定及法律规定，本院予以维持。关于李某华是否应支付九龙房地产公司2年租金的问题。首先，在本案的合同履行过程中，九龙房地产公司应对其交付的商铺不符合法律的强制性规定承担主要的违约责任，庭审时九龙房地产公司陈述涉案商铺于2014年5月4日交付给李某华，李某华虽予以否认，但其亦承认涉案商铺物业移交单上的签字系其本人所签。涉案商铺于2014年5月4日交付后，李某华应依据合同约定及时装修、开业，但其并未履行相应的合同义务；其次，九龙房地产公司于2015年10月26日短信通知李某华要求收回涉案商铺，李某华此时应就解除合同或继续履行合同作出相应的意思表示，直至2017年1月3日李某华才诉至法院要求解除双方之间签订的合同，且李某华未提交证据证明在此期间其已将涉案商铺交还给九龙房地产公司，故李某华对其放任损失扩大亦应承担相应的过错责任，依据法律规定和本案实际，李某华应支付2015年10月27日至2017年1月3日期间共计434天的房屋占有使用费48660元〔（40924÷365）×434〕。李某华要求九龙房地产公司返还已付房屋租金并双倍返还租金及由此产生的银行利息、交通费等的诉讼请求，因无合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人李某华的部分上诉请求及理由成立，应予支持；上诉人李某华的其他上诉请求及理由因无事实依据和法律依据而不能成立。一审判决认定事实清楚，唯适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持甘肃省皋兰县人民法院（2017）甘0122民初531号民事判决第一、二、五项及案件受理费部分；
二、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2017）甘0122民初531号民事判决第三、四项及”上述第二项与第四项相抵后，李某华应付甘肃九龙房地产开发有限公司40638元，与本判决生效后20日内付清”的内容；
三、李某华于本判决生效之日起向甘肃九龙房地产开发有限公司支付房屋占有使用费48660元；
四、驳回李某华的其他诉讼请求。
甘肃九龙房地产开发有限公司返还李某华的款项与李某华支付给甘肃九龙房地产开发有限公司的款项相抵后，李某华应付给甘肃九龙房地产开发有限公司7450元，于本判决生效后20日内付清。
如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2774元，李某华负担499元，甘肃九龙房地产开发有限公司负担2275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 靳文丽
代理审判员 杨 蕾
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 徐梦君
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