河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民二终字第01123号
上诉人（原审被告）宋广斌。
被上诉人（原审原告）郭禄江。
原审�告宋松岩（曾用名宋广茹）。
上诉人宋广斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥东区人民法院（2013）东民一初南字第00489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，郭禄江称不认识亦未见过宋松岩，不知道宋松岩和宋广斌的关系。郭禄江称2008年3月15日从石家庄市裕华区东风路永佳房地产中介承租宋广斌在该中介刊登的石家庄市休门街111号石家庄市军队离休退休干部第五休养所1号楼502号（现改为10号楼）房屋，宋广斌将房屋交付给郭禄江。2011年9月16日郭禄江（乙方）与宋广斌（甲方）签订书面承租协议，约定开始承租的时间及月租金，并约定自2012年3月16日至2014年3月15日两年月租金1500元。
在租赁期限内，郭禄江称2013年1月宋广斌给其打电话称其出租的房屋房主为宋松岩，让郭禄江一个月内搬出，郭禄江提�月租金可以增加为1600元，宋广斌不同意，称不搬家就让房主带人将其赶出。郭禄江称其在未到租赁期限的情况下于2013年3月搬出租赁的房屋，交纳给宋广斌的租金至搬出止。双方因房屋租赁发生纠纷，诉至法院。郭禄江主张宋松岩与宋广斌共同承担责任，提交石家庄有线电视台用户证，证明在租赁期内宋广斌交付的石家庄有线电视台用户证上姓名为宋松岩，且宋广斌也称租赁的房屋房主为宋松岩。
郭禄江主张宋松岩、宋广斌退还房屋押金，提供2008年2月26日宋广斌给其所写收条，内容为：今（2月26日）收到出租房子押金1200元。宋广斌2008年2月26日。
郭禄江称，因租赁期未到即搬出房屋，在其未搬完的情况下宋广斌即将门锁撬开换锁，致使其物品仍在出租房屋内，宋广斌有过错，给其造成经济损失8000元，提供2013年3月与宋广斌的电话录音（宋广斌的固话8611×××7与宋广斌的手机137××××7037通话录音）摘要及录音光盘，证明宋广斌承认将租赁房屋的门锁更换，承认自己错了，愿意赔偿其5000元损失。郭禄江称，在租赁房屋内现还有其物品：空调一台（牌子已记不清、挂机）价值1500元、木质单人床一张价值100元、抽油烟机（牌子记不清）价值300元、卧室铝合金隔断价值3000元、木质书柜价值100元、两个单人木质沙发（无法估价，没有具体价钱），以上费用共计5000元，以上物品现均没有购买票据，称是2008年承租宋广斌房屋时购买。郭禄江称，现不要求返还以上物品，要求给付物品折价的损失。庭审中，法庭明示对以上物品是否申请价格鉴定评估机构进行价格鉴定，郭禄江不申请鉴定。郭禄江称，租赁期限内搬家产生以下费用，提交：1、2013年3月13日石家庄市光大家政服务部盖章的收据，证明搬家的费用1200元；2、2013年3月14日石家庄市新华区兄弟搬家保洁服务部的收据，证明搬家时将空调移机（柜机、包括移机、加管、加氟、支架、扎带的费用）费用1510元；3、2013年3月13日石家庄市新华区兄弟搬家保洁服务部收据，证明搬家时将挂机空调移机产生的费用750元。以上费用共计3460元。现主张以上物品及搬家损失共8000元。
郭禄江称，2013年3月搬出租赁房屋后，宋广斌又将房屋租赁给第三人，2013年8月20日郭禄江去租赁房屋遇到了新租赁户，后与新租赁户通电话，提交电话录音光盘及摘要，证明新租赁户称其从2013年4月开始租赁宋广斌的房屋，月租金为1500元，从4月开始每个月陆续涨，每月涨100元。郭禄江称，2013年其应继续租赁宋广斌的房屋，在租赁期限宋广斌将租赁房屋租赁给他人，宋广斌多收取的租赁费应该退还给郭禄江，自2013年3月16日至2014年3月15日，每个月400元，共12个月，共计4800元，郭禄江�张4000元。
以上事实，有郭禄江提供的承租协议、房屋押金收条、录音光盘及摘要、搬家票据，空调移机收据、陈述、开庭笔录予以证实。
原审法院认为，郭禄江与宋广斌2011年9月16日签订争议房屋的书面定期承租协议，且郭禄江称在租赁房屋期限内交付房屋、交纳租金均与宋广斌联系。以上事实证明房屋租赁关系仅发生在郭禄江与宋广斌特定主体之间，郭禄江与宋广斌签订的协议在其二者之间发生法律效力，不能对宋松岩产生约束力。故认定承租协议系郭禄江与宋广斌的真实意思表示，双方应按协议的约定行使权利、履行义务，与宋松岩无关，郭禄江主张宋松岩承担责任，证据不足，不予支持。承租协议约定两年，在租赁协议未到期的情况下，宋广斌即单方提出解除租赁协议，给郭禄江造成的损失应由宋广斌承担。郭禄江已于2013年3月搬出租赁房屋，称之后宋广�又将房屋租赁给他人，郭禄江与宋广斌之间租赁合同关系至2013年3月解除。郭禄江称在租赁期限内按时交纳房租，后双方解除租赁关系。认定宋广斌应将收取的押金1200元退还郭禄江。关于郭禄江主张的物品损失，郭禄江主张空调一台（牌子已记不清、挂机）价值1500元、木质单人床一张价值100元、抽油烟机（牌子记不清）价值300元、卧室铝合金隔断价值3000元、木质书柜价值100元。因郭禄江不申请对以上物品鉴定，宋松岩、宋广斌亦未到庭，无法核实物品的真实性。依照郭禄江提供的与宋广斌电话录音中宋广斌认可其房屋内有郭禄江家具的事实，认定宋广斌酌情赔偿郭禄江家具木质单人床一张价值100元、木质书柜价值100元。关于郭禄江搬家产生的搬家费用1200元、空调移机（柜机、包括移机、加管、加氟、支架、扎带）的费用1510元、挂机空调移机费用750，共计3460元，有票据为证，予以支持。郭禄江主张，宋广斌将房屋又租赁给他人，多收取他人的租金4000元，提供其与新租赁户的通话录音，因录音无法证实通话对方的身份，且通话对方未出庭作证，对此项请求，证据不足，不予支持。宋松岩、宋广斌经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。
据此，原审判决：一、宋广斌于判决生效之日起三日内退还郭禄江房屋押金1200元；二、宋广斌于判决生效之日起三日内赔偿郭禄江物品损失200元、搬家费用1200元、空调移机费用2260元；三、驳回郭禄江的其他诉讼请求。案件受理费100元，由宋广斌负担。
判后，宋广斌不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清。1、2011年9月16日至2012年3月15日被上诉人郭禄江承租房屋期间房屋漏水，物业和楼下业主多次找到被上�人郭禄江，但其不予理会，也未通知上诉人，楼下业主要求上诉人赔偿，因此，上诉人要求与被上诉人郭禄江解除合同；2、被上诉人郭禄江搬走后带走房屋钥匙，上诉人被迫撬开房门，发现暖气管道、上下水管和室内装修破坏，将被上诉人郭禄江留下的物品进行了归置，并花2万余元重新进行装饰；3、一审认定被上诉人郭禄江物品损失200元、搬家费用1200元、空调移机费用2260元并判令上诉人承担赔偿责任，均无事实依据。请求撤销原判，依法裁决。
被上诉人郭禄江辩称：一审中上诉人宋广斌不到庭参加诉讼，通话录音说明上诉人宋广斌有过错且其不存在向被上诉人提出过房屋漏水的事实。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方自2008年3月15日实际建立房屋租赁合同关系、2011年9月16日签订书面承租协议以及至2013年3月郭禄江搬出时不拖欠房屋租金的事实，均�异议。承租协议仅约定了租赁期限和月租金数额，未就合同解除的条件及违约责任的承担作出约定。庭审中，双方认可郭禄江所有的挂式空调、油烟机、衣柜及添附的铝合金隔层尚在房屋内。其它事实与一审查明的事实一致。双方均未提交新证据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，宋广斌在租赁期限内提前解除与郭禄江之间的房屋租赁合同关系构成违约，宋广斌依法应当承担相应的违约责任。承租协议中双方虽未就提前解除承租协议应承担的违约责任作出具体约定，但基于本案案情，原判酌情认定郭禄江物品损失200元并依据相关票据认定搬家及移机费用作为郭禄江的损失，基本妥当，对此，宋广斌应当承担赔偿责任。原判对房屋内尚有郭禄江挂式空调等物品未作处理，但郭禄江并未就此提出上诉，�视为对此放弃权利。综上所述，上诉人宋广斌的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋广斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建国
审 判 员 宋广道
代理审判员 史兆宏
二〇一四年十月十四日
书 记 员 王全义