贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终2738号
上诉人（原审原告）薛毅琳，女，汉族，1968年7月23日出生，贵州省大方县人，住大方县。
被上诉人（原审被告）毕节市绿野房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区毕节市松山路士心公寓一单元301号，统一社会信用代码：91520502745719001Q。
法定代表人赵强，该公司董事长。
上诉人薛毅琳因与被上诉人毕节市绿野房地产开发有限责任公司（以下简称：绿野房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初2618号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告提出诉讼请求：1、判决被告绿野房开公司立即为原告办理商铺交房手续及相关产权证书；2、判决被告绿野房开公司立即支付原告延期交房违约金暂计44091.86元，该违约金从2012年4月1日起至被告绿野房开公司将涉案房屋实际交付原告之日止；3、判决被告绿野房开公司退还原告交付的房屋维修基金7112元，支付违约金1322.83元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月2日，原告与绿野房开公司就其开发项目“豪雅华庭.婴童广场”一期商业A-2-85号商品房签订编号为DF-2000-0171号《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后，原告按照《商品房买卖合同》第六条第一款的规定于2011年11月3日一次性向被告支付了全部购房款237053元及房屋维修基金7112元，合计244165元。根据《商品房买卖合同》第八条的规定，被告应于2012年3月30日将商品房交付原告使用。但时至今日，被告仍拒不履行交房义务。原告多次找到被告协商，被告均以各种理由搪塞。
原审被告绿野房开公司辩称：涉案商铺未进行竣工验收，故目前不能办理相关产权手续，且被告与原告就涉案商铺签订了售后回租合同，合同期限为2012年3月30日至2015年3月30日，租金为56892元，绿野房开公司也将该租赁协议期间应付的租金转为购房款。因此，违约金计算的起算时间点应从2015年4月1日开始；维修基金由被告代收交至房管部门的专用账户，故该笔维修基金无法退还给原告；本案诉讼费绿野公司已无力承担。
原审经审理查明:被告绿野房开公司以出让的方式取得位于毕节××广惠路，编号为毕市国用（2008）第146号地块的土地使用权，土地使用权证号：毕节市20070020号。被告经相关行政主管部门批准后，在上述宗地上修建商品房，并对所建商品房申请了预售许可，商品房预售许可证号为（2010）商房预字第21号。2011年11月2日，原告薛毅琳作为买受人与作为出卖人的被告绿野房开公司签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定：原告薛毅琳购买由被告绿野房开公司开发的位于毕节××广惠路“豪雅华庭”婴童广场第A幢2层85号房屋，该商品房的用途为商业，建筑面积共17.28m2，其中套内建筑面积11.52m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.76m2，按套内建筑面积计算总房款，单价为每平方米20578元，总金额237053元，该购房款由原告薛毅琳自签订涉案商品房买卖合同当日一次性支付给被告绿野房开公司。被告绿野房开公司应于2012年3月30日按照相关规定将验收合格的商铺交付原告，否则将从2012年4月1日起至实际交付之日止，按照原告薛毅琳已交付房价款的万分之一向原告薛毅琳承担违约责任。同时，被告绿野房开公司应当在商品房交付使用后550日（18个月零10天）内，将办理权属登记需要被告绿野房开公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告绿野房开公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。同时，原告薛毅琳与被告绿野房开公司签订了《豪雅华庭一期商业租金收款单》，该《豪雅华庭一期商业租金收款单》约定：由被告绿野房开公司承租原告购买的位于毕节××广惠路“豪雅华庭”婴童广场第A幢2层85号房屋，租赁合同期限为2012年3月30日至2015年3月30日，每年按实际成交总价237053元的8%计算租金，3年共计24%，租金合计56892元。经原告薛毅琳与被告绿野房开公司协商，一致同意将56892元的租金转为原告薛毅琳应支付的部分购房款。《商品房买卖合同》、《豪雅华庭一期商业租金收款单》签订后，原告薛毅琳于2011年11月3日将涉案A-2-85号商铺的购房尾款180161元（应付总房款237053-租金转房款56892=180161）及房屋维修基金7112元一次性支付给被告绿野房开公司，被告绿野房开公司向原告薛毅琳出具了载明购房款金额为237053元及维修金7112元的两张收据交给原告薛毅琳。涉案A-2-85号商铺至今未通过相关部门进行竣工验收，不具备交付条件。被告绿野房开公司未按合同约定于2012年3月30日前向原告交付涉案A-2-85号商铺，也未向原告交付办理商品房转移登记的有关手续，也未将房屋所有权登记至原告名下。
原审认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告薛毅琳与被告绿野房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”、第一百三十八条：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”之规定，被告绿野房开公司未按合同约定按期将涉案A-2-85号商铺交付原告使用的行为，已构成违约，应承担违约责任。但涉案A-2-85号商铺未通过相关部门进行竣工验收，不具备交付条件，原告薛毅琳请求判决被告绿野房开公司将涉案商铺交付给原告的诉讼请求，不予支持。原被告签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的计算作出约定，且双方约定的违约金计算标准未超过法律规定，被告绿野房开公司应按约定向原告薛毅琳支付逾期交房违约金，即按已交付房款的日万分之一计算支付。原告薛毅琳在法庭辩论期间将逾期交房违约金的计算期间变更为2015年4月1日至实际交房之日止，该行为系原告薛毅琳处分自己私权利的行为，故违约金的计算时间从2015年4月1日起计算。因此，对原告要求判决被告以已付购房款237053元为基数，按日万分之一的标准，从2015年4月1日起至涉案商铺交付原告之日止向原告支付违约金的请求，予以支持。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》对被告在办理商品房权属证书登记过程中的权利义务加附了条件，所附条件为被告将商品房交付原告使用后的550日内将需由被告提供的资料报相关部门备案，若被告的原因造成原告不能办理权属证书的，将承担违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”之规定，被告尚未将涉案商铺交付原告使用，被告为原告办理房屋产权证书的条件尚未成就，对原告诉请被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求，不予支持。原告薛毅琳在举证期限内并未提供证据证明被告绿野公司收到其支付的房屋维修基金后，没有代其将该笔房屋维修基金缴纳到相应行政主管部门的事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告薛毅琳应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司在判决发生法律效力之日起九十日内支付原告薛毅琳逾期交房违约金（违约金以原告薛毅琳已付购房款237053元为基数，按日万分之一的标准计算，计算时间从2015年4月1日起至被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司将涉案商铺交付原告薛毅琳之日止）；二、驳回原告薛毅琳的其他诉讼请求。案件受理费557元，由被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，薛毅琳不服，向本院提起上诉称：上诉人已举证证明被上诉人收取了上诉人交付的维修基金，被上诉人主张维修基金已交至房管部门的专用账户，被上诉人应对此承担举证责任。一审以上诉人未举证证明被上诉人未将维修基金缴纳到相关行政管理部门为由，驳回上诉人要求退还维修基金7112元及违约金1322.83元的诉讼请求显失公平。且如果相关行政管理部门已收取了被上诉人代交的维修基金，说明上诉人所购房屋已能使用，被上诉人应当交房，并按合同约定的期限办理房屋权属证书。上诉人已于2011年11月3日一次性交付全部购房款，被上诉人至今拒不交房，一审认定涉案商铺未通过相关部门的竣工验收，不具备交付条件，对上诉人要求被上诉人交付涉案商铺的请求不予支持显失公允。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人绿野房开公司二审未作答辩。
经审理查明，二审认定事实与原审认定无异。
本案二审的争议焦点是：是否应判决被上诉人退还上诉人缴纳的房屋维修基金，是否应判决被上诉人将涉案商铺交付被上诉人。
本院认为：房屋维修基金是购房者必须缴纳的用于房屋保修期满后的维修、更新和改造的资金，首期房屋维修基金通常由售房单位代收。本案中，被上诉人虽存在逾期交房的事实，但上诉人要求继续履行合同，而仅以被上诉人未按约定交房为由要求被上诉人退还维修基金7112元及违约金1322.83元无事实及法律依据，不予采纳。被上诉人是否将维修基金交付相关行政管理部门不能成为上诉人能否要求退还的理由，一审以上诉人未举证证明被上诉人未将维修基金缴纳到相关行政管理部门为由，驳回上诉人要求退还维修基金及违约金的诉讼请求不当，本院予以纠正。涉案商铺未通过相关部门竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，涉案商铺因未通过竣工验收，不符合法定交付条件，一审不予支持上诉人要求被上诉人交付涉案商铺的请求，而判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人薛毅琳承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨孝春
审判员 王 云
审判员 罗 珣
二〇一七年十月十八日
书记员 高 进