北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第09942号
原告（反诉被告）北京市昌平卫生学校，住所地北京市昌平区东环路南段东侧。
法定代表人邓书林，校长。
委托代理人钱飞，北京市诚实律师事务所律师。
被告（反诉原告）汤海军，男，1979年12月10日出生。
被告（反诉原告）汤海生，男，1978年9月15日出生。
被告（反诉原告兼柴春妹的委托代理人）陈方东，男，1966年9月4日出生。
被告（反诉原告）柴春妹，女，1969年2月5日出生。
被告北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部，住所地北京市昌平区昌平镇静心苑8号楼西环路底商3号、4号。
法定代表人李会如，院长。
委托代理人王晓东，北京市建研律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市昌平卫生学校（以下简称昌平卫校）与被告（反诉原告）汤海军、汤海生、被告（反诉原告）陈方东、柴春妹、被告北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部（以下简称门诊部）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昌平卫校的委托代理人钱飞，被告（反诉原告）汤海军、汤海生，被告（反诉原告）陈方东、柴春妹，被告门诊部的委托代理人王晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昌平卫校诉称：原告与门诊部于2012年1月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将归其所有的位于北京市昌平区昌平镇东环路南段、校园南延中石路北侧的130平方米房屋出租给门诊部使用，租期为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。之后，汤海军、汤海生通过转租取得部分房屋的使用权，用于经营水果店和煎饼店。2013年年底，汤海军、汤海生所使用房屋发生火灾，原、被告签订《“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议》，在协议中双方达成租赁意向，但一直未按照该意向重新签订租赁合同，涉案房屋一直被被告使用至今。
综上，被告的行为不仅对原告全校1700余名师生的安全及正常教学秩序造成了严重隐患，也对原告作为学校的形象造成了恶劣影响，且自2014年起，被告一直未能支付租金，2014年6月30日，北京市昌平区发展和改革委员会出具《关于北京市昌平卫生学校楼房加固项目实施方案的批复》，原告2015年1月10日通知被告及案外人将对楼房进行加固并拆除本案所涉及出租房，后经多次协商均未能达成一致意见，为保证学校人员的人身安全及学校的正常教学秩序，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向法院起诉，请求判决：1、判令确认合同无效，被告立即腾退其租用的房屋；2、判令被告立即支付自2014年1月1日起至实际腾退日止的房屋占用费（按年使用费40000元计算）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告汤海生、汤海军辩称：我二人不知道昌平卫校与门诊部、陈方东、柴春妹是否解除了租赁合同。我二人没有接到任何通知。不同意昌平卫校单方面解除租赁合同。故不同意昌平卫校的诉讼请求。
被告陈方东、柴春妹辩称：四方协议有效。火灾发生后，昌平卫校主动找我们商谈，承诺再签3到5年的租赁合同，损失在以后的租赁合同中补偿。但经我们多次要求，昌平卫校一直拖到现在，没有与我们签订租赁合同，反而要赶我们走。四方协议的签订在前，学校与门诊部解除合同在后。为什么没有征求我们的意见，昌平卫校的行为不符合解除合同的法律程序。
被告门诊部辩称：1、我单位与原告的租赁关系已经解除，在本案中我单位没有任何权利义务关系。2、关于火灾的四方协议中，原告与我单位的解除协议的事情已经通知了各方。
反诉原告汤海军、汤海生诉称：二反诉人于2007年5月份承租了房屋所有方昌平卫校位于北京市昌平区东环路南段的房屋，租赁关系是由门诊部负责人李会如和柴春妹层层转租取得房屋的使用权经营水果店和煎饼店生意至今。反诉人秉着和平友善、合法经营、方便附近居民群众的原则与邻里之间和睦相处，维护好附近的环境卫生，从未与人发生任何的矛盾。2013年12月31日因由昌平卫校管理疏忽大意，致使昌平卫校火灾发生，导致反诉人承租的房屋一切物品全部烧毁，给反诉人造成巨大的经济损失。2014年1月8日经过前期的多次与昌平卫校主要领导负责人协商后签订了《12.31火灾后遗留问题一次性终结处理协议》，在处理火灾责任的赔偿中，反诉人为了能够继续在此经营与昌平卫校主要领导负责人商议后，其承诺续约未来3年期限的房屋租赁使用经营权，反诉人在火灾过错责任赔偿中做出很大的经济赔偿上的让步。但是昌平卫校现今违反当初《12.31火灾后遗留问题一次性终结处理协议》的约定，不与承租方签订租赁协议，并把房屋的反诉人起诉至法院要求解除租赁关系，腾退房屋，断水、断电等这些损害反诉人利益的行为，都给反诉人造成经济上的巨大损失。被反诉人在原起诉状的诉求中说，2014年1月1日起至今未交房屋的租金，实际反诉人己将房屋租金（3.5万人民币）交到北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部负责人李会如和柴春妹等转租人手中，并积极的履行房屋租赁合同和《12.31火灾后遗留问题一次性终结处理协议》等协议的约定，并不存在违约责任。所以昌平卫校起诉被告人的未交房屋租金案件中存在与事实不符的矛盾关系。现依据《民法通则》和《合同法》等相关法律条款规定，诉至法院，请求判决：1、驳回被反诉方的诉讼请求；2、确认反诉人承租的位于北京市昌平区东环路南段的房屋租赁关系的有效；3、被反诉方继续履行《房屋租赁协议》和《12.31火灾遗留问题一次性终结处理协议》中的相关约定；4、被反诉方恢复承租房屋的水、电并保障在承租期间的水、电等设施的正常使用持续性；5、被反诉方赔偿因违约相关协议所造成的经济损失20万元；6、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告昌平卫校辩称：不同意汤海军、汤海生的反诉请求。三方已经明确约定，双方需要重新签订租赁合同，但双方实际上没有签订租赁合同。三方协议是意向性协议。我单位没有主动断电断水，目前学校一直在加固施工，部分断电断水也是施工造成的。我单位不应承担汤海军、汤海生二人的损失。
反诉原告陈方东、柴春妹诉称：2012年1月1日，北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于昌平区昌平镇东环路南段、校园南延中石路北侧的130平方米房屋出租给北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部使用，租期为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。同日，北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部负责人李会如将上述房屋转租给反诉人使用，租期同样为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为8万元。后反诉人将上述房屋分租给陈文强、马元龙及汤海明、汤海生使用，租期与上述合同一致，其中陈文强、马元龙年租金为17.2万元，汤海明、汤海生年租金为3.5万元，共计为20.7万元。2013年12月31日，被反诉人的其他房屋发生火灾，波及到上述出租房屋，房屋在火灾中损毁，经消防部门认定为被反诉人的责任。2014年1月6日14时30分，在被反诉人的召集和主持下，被反诉人与李会如、陈方东、汤海军、汤海生就火灾后遗留问题达成处理协议，约定：四方重新签订承租合同，租赁期限为三年，被反诉人对损毁房屋予以恢复，对损失予以赔偿。2014年4月初，被反诉人将房屋恢复后交于使用。后反诉人多次找被反诉人要求重新签订三年的租赁合同，被反诉人称可以与反诉人直接签订租赁合同，并要求反诉人注册一公司，以公司的名义签订租赁合同。反诉人信以为真，花费12万余元注册了北京东方红星杭桥贸易有限公司，但被反诉人出尔反尔，一直拖延至今没有与反诉人签订租赁合同。经双方多次协商，被反诉人答应给予反诉人相应的补偿，具体数额为60万元。双方对补偿问题签字确认，保留在被反诉人处。综上，被反诉人起诉要求收回出租房屋违背了火灾发生后的四方协议，属于严重违约行为，同时给反诉人造成重大经济损失，故提出反诉要求被反诉人赔偿经济损失共计12万元。
反诉被告昌平卫校辩称，反诉原告陈方东、柴春妹没有任何的投入，故不同意他们的诉讼请求。
经审理查明：2012年1月1日，昌平卫校（以下简称甲方）与门诊部（以下简称乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落：北京市昌平区昌平镇东环路南段、校园南延中石路北侧；房屋使用面积130平方米；租赁期限为3年，自2012年1月1日起，至2014年12月31日止；该房屋用途为乙方商业；该房屋租金为每年80000元，三年共计240000元；合同还规定了其它条款。合同签订当日，门诊部以李会如的名义与柴春妹又签订了《房屋租赁合同》，合同约定：李会如将房屋坐落：北京市昌平区昌平镇东环路南段、校园南延中石路北侧；房屋使用面积130平方米出租给柴春妹；租赁期限3年，每年房屋租金100000元；合同还规定了其它条款。
2012年1月1日,柴春妹与汤海明签订《房屋租赁合同》，合同约定：柴春妹将北京市昌平区昌平镇东环路南侧延中石路北侧，建筑面积30平方米出租给汤海明，该房屋租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止。三年合同期满合作顺利可续签1年（即2015年12月31日止）；该房屋作为汤海明水果使用；该房屋租金为每年3.5万元；合同还规定了其它条款。汤海明签订合同后，直接将租赁的房屋交付给汤海军、汤海生，汤海军、汤海生承租房屋后用于经营水果店和煎饼店，房屋租赁费用均由汤海军、汤海生直接交付给陈方东、柴春妹。陈方东、柴春妹对于汤海军、汤海生承租房屋的情况认可。2013年12月31日，昌平卫校西南侧的房屋发生火灾，汤海军、汤海生使用的屋也发生火灾，房屋被烧毁。
2014年1月6日，昌平卫校与门诊部、柴春妹、陈文强、马元龙在昌平卫校签订了《“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议》，该协议载明：四方重新签订租赁合同，在签订新合同生效之日起，原四方之间以前所签订的所有协议全部解除；原协议与新协议相抵触的内容一律以签订合同为准；陈文强（马元龙）方租赁期限为3年，自正式营业之日起计算，年租金15万元，在租赁期限内四方的租赁关系存在；陈文强（马元龙）方在12.31火灾损失由校方、陈方东、陈文强（马元龙）三方共同核实实际损失后，由学校依据三方确认的损失予以恢复。陈文强（马元龙）方房屋损坏部分由学校负责恢复，达到饭店能正常使用，房屋使用面积外的违章建筑部分不在学校修范围之内；由校方、李会如、陈方东三方共同免除陈文强（马元龙）方第一年房租赁费10万元；协议还规定了其它条款。
2014年1月8日，昌平卫校与汤海军、汤海生在昌平卫校签订了《“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议》，该协议载明：三方重新签订租赁合同，在签订新合同生效之日起，原相关之间以前所签订的所有协议全部解除；原协议与新协议相抵触的内容一律以签订合同为准；汤海军、汤海生两方租赁期限为3年，自学校房屋修复后交付之日开始计算；在租赁期限内双方的租赁关系存在；汤海军、汤海生两方在12.31火灾损失由校方、汤海军、汤海生三方共同核实实际损失后，由学校依据三方确认的损失予以恢复；经汤海生、汤海军对损失的初步认定金额为81600元；汤海生、汤海军两方房屋损坏部分由学校负责修复，达到水果店和煎饼店能正常使用；原房屋中的违章建筑部分不再学校修复范围之内。
2014年11月21日，昌平卫校与门诊部签订了《房屋租赁合同变更协议书》，该协议约定：门诊部自愿放弃与昌平卫校续签《房屋租赁合同》，自本协议生效之日起，昌平卫校收回门诊部租赁昌平卫校房屋的租赁权；本协议签订之日起生效。协议签订后，门诊部未与柴春妹、陈方东签订解除协议。
另查，昌平卫校出租给门诊部的房屋没有取得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证。
上述事实，有房屋租赁合同、合同协议、“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议、房屋租赁合同变更协议书等证据及原、被告双方的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有提供证据的义务。当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案争议的焦点一是，昌平卫校与门诊部签订的《房屋租赁合同》是否有效？昌平卫校出租给门诊部的房屋没有取得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，昌平卫校出租的房屋不属于合法建筑，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。本案争议焦点二，门诊部与柴春妹签订的《房屋租赁合同》是否有效？门诊部与柴春妹签订的《房屋租赁合同》属于转租合同，因门诊部与昌平卫校所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，故门诊部与柴春妹签订的《房屋租赁合同》也属于无效合同。
本案争议焦点三，柴春妹与汤海明签订《房屋租赁合同》是否有效？门诊部与柴春妹签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，故柴春妹与汤海明签订的《房屋租赁合同》也属于无效合同。本案争议焦点四，汤海明与柴春妹签订的《房屋租赁合同》中承租方是否为汤海生、汤海军？汤海明与柴春妹签订《房屋租赁合同》后，承租方的权利义务已经全部转移给了汤海生、汤海军，且柴春妹对此也认可，双方一直在履行合同，故汤海明与柴春妹签订的《房屋租赁合同》中承租方是汤海生、汤海军。
关于昌平卫校要求确认合同无效一节，因昌平卫校出租的房屋未经规划部门批准，故昌平卫校与门诊部签订的《房屋租赁合同》、门诊部与柴春妹签订的《房屋租赁合同》、柴春妹与汤海军、汤海生签订的《房屋租赁合同》均为无效合同。
关于昌平卫校要求被告支付自2014年1月1日起至实际腾退日止的房屋占用费（按年使用费40000元计算）一节，因昌平卫校与门诊部、汤海军和汤海生签订的《“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议》中明确约定：三方重新签订租赁合同，在签订新合同生效之日起，原相关之间以前所签订的所有协议全部解除；原协议与新协议相抵触的内容一律以签订合同为准；汤海军、汤海生两方租赁期限为3年，自学校房屋修复后交付之日开始计算；在租赁期限内双方的租赁关系存在；但昌平卫校与汤海军、汤海生签订《“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议》以后，三方并未签订新的《房屋租赁合同》，汤海军、汤海生在火灾后于2014年4月26日才恢复营业，且门诊部与昌平卫校还签订了《房屋租赁合同变更协议书》，合同到期后，双方不再续签新的租赁合同，同时按照减免规定，汤海军和汤海生支付的占用费应当自2015年1月1日起开始计算。占用费标准应当按照马元龙、陈文强的标准和比例予以考虑，对于昌平卫校的过高诉讼请求部分本院不予支持。
关于汤海军和汤海生反诉确认承租的位于北京市昌平区东环路南段的房屋租赁关系的有效一节，因昌平卫校出租的房屋没有合法产权手续，也未经相关部门批准取得规划许可证和建设施工许可证，出租标的物不属于合法建筑，故昌平卫校的出租行为无效，汤海军和汤海生的该项诉讼请求不符合法律规定，本院对于汤海军、汤海生的该项诉讼请求不予支持。
关于要求汤海军、汤海生昌平卫校继续履行《房屋租赁协议》和《12.31火灾遗留问题一次性终结处理协议》中的相关约定和恢复承租房屋的水、电并保障在承租期间的水、电等设施的正常使用持续性一节，因昌平卫校和门诊部签订《房屋租赁合同》无效，门诊部和柴春妹签订的《房屋租赁合同》无效，柴春妹与汤海明签订的《房屋租赁合同》无效，即柴春妹与汤海军、汤海生签订的《房屋租赁合同》无效，无效合同按规定需双返，且门诊部于2014年12月31日合同到期后也没有与昌平卫校续签《房屋租赁合同》，故此，本院对于汤海军、汤海生的该项诉讼请求不予支持。
关于汤海军、汤海生要求昌平卫校赔偿经济损失20万元一节，因昌平卫校、汤海军、汤海生三方已经签订了《“12.31”火灾后遗留问题一次性终结处理协议》，该协议系对火灾的处理意见，该协议约定汤海军、汤海生三方在12.31火灾损失由校方、陈东方、汤海军（汤海生）三方共同核实实际损失后，由学校依据三方确认的损失予以恢复；汤海军、汤海生房屋损坏部分由学校负责恢复正常使用，房屋使用面积外的违章建筑部分不在学校修复范围之内；经汤海生、汤海军对损失的初步认定金额为81600元；汤海生、汤海军二人与柴春妹签订的《房屋租赁合同》规定，合同期限为该房屋租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，合同期满合作顺利可续签1年（即2015年12月31日止），虽然汤海军和汤海生经营的水果店、煎饼店发生火灾，影响了经营，从发生火灾到重新营业时间不足4个月；考虑三方协议中曾约定，续签3年租赁合同，但后来双方没有实际重新签订租赁合同，庭审中，汤海军、汤海生没有提供出其经水果店、煎饼店在发生火灾前每月纳税情况，故本院根据案件几方的实际情况，酌情予以确定汤海军和马元龙的损失为6万元，对于汤海军和汤海生的过高诉讼请求部分不予支持。
关于陈方东、柴春妹反诉请求昌平卫校赔偿12万元一节，因昌平卫校没有与陈方东、柴春妹直接签订租赁合同，双方没有直接的法律关系，昌平卫校不存在违反双方合同约定的行为，陈方东、柴春妹只与汤海军和马元龙存在租赁合同关系，且门诊部也于2014年11月21日放弃与昌平卫校续签房屋租赁合同，故陈方东、柴春妹的该项诉讼请求没有法律依据，本院对于陈方东、柴春妹的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、北京市昌平卫生学校与北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部签订的《房屋租赁合同》无效。
二、北京昌平普德中医药研究所西环里门诊部与柴春妹签订的《房屋租赁合同》无效。
三、柴春妹与汤海明签订《房屋租赁合同》无效。
四、汤海军、汤海生于本判决书生效后十日内将其承租的位于昌平区昌平镇东环路南段、校园南延中石路北侧的房屋腾退给北京市昌平卫生学校。
五、汤海军、汤海生于本判决书生效后十日内给付北京市昌平卫生学校房屋占用费，占用费自二〇一五年一月一日起开始按每日二十七元四角计算至腾退之日止。
六、北京市昌平卫生学校于本判决书生效后十日内赔偿汤海军、汤海生经济损失折合人民币六万元。
七、驳回北京市昌平卫生学校的其它诉讼请求。
八、驳回汤海军、汤海生的其它诉讼请求。
九、驳回陈方东、柴春妹的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十五元由北京市昌平卫生学校负担一百二十五元，已交纳；由汤海军、汤海生负担四百元，于本判决书生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三千五百元，由汤海军、汤海生负担八百五十元，已交纳；由陈方东、柴春妹负担一千三百五十元，已交纳；由北京市昌平卫生学校负担一千三百五十元，于本判决书生效后七日内交纳；
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 段连俊
人民陪审员 刘建强
人民陪审员 凌国军
二〇一六年五月三日
书 记 员 王俊涛