四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1号
上诉人（原审被告）：祝小刚，男，汉族，1974年12月20日出生，住河南省唐河县。
委托诉讼代理人：王维，四川律大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨旭，四川律大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：魏朝娟，女，汉族，1978年10月8日出生，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：王维，四川律大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨旭，四川律大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈丽英，女，汉族，1981年5月27日出生，住西藏桑日县。
委托诉讼代理人：文革，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈泓佑，男，汉族，2012年10月11日出生，住西藏乃东县。
法定代理人：陈丽英，女，汉族，1981年5月27日出生，住西藏桑日县，系陈泓佑之母。
委托诉讼代理人：文革，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘从会，女，汉族，1975年10月6日出生，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：文革，四川致高守民律师事务所律师。
上诉人祝小刚、魏朝娟因与被上诉人陈丽英、陈泓佑、刘从会房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初9744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祝小刚、魏朝娟上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初9744号民事判决并改判；二、判令陈丽英、陈泓佑、刘从会承担二审诉讼费用。事实和理由：一、祝小刚、魏朝娟与陈丽英、陈泓佑、刘从会已经协商同意解除《房屋买卖合同》，陈丽英、陈泓佑、刘从会不能随意改变其意思表示：1、陈丽英、陈泓佑、刘从会在其起诉状所提的诉请为解除中国光大银行购房资金监管手续、返还定金并要求祝小刚赔偿违约金，上述诉请表明陈丽英、陈泓佑、刘从会具有解除合同的意思，其并未提出要求继续履行合同的诉讼请求，证明双方已经达成解除合同的口头协议；2、双方于2016年9月6日前往光大银行解除购房资金托管手续，陈丽英、陈泓佑、刘从会收回购房款的行为证明双方就解除合同达成一致。二、《房屋转让合同》约定的违约金过高，请求二审法院予以调减，祝小刚愿意向陈丽英、陈泓佑、刘从会赔偿违约金300000元。
陈丽英、陈泓佑、刘从会辩称，一、《房屋转让合同》是双方在中介的促成下依法签订的合法协议，该合同尚未解除；二、陈丽英、陈泓佑、刘从会已按照合同约定履行了支付房款和中介费的义务，该合同应当得到全面履行而不应解除。一审认定事实清楚，适用法院正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈丽英、陈泓佑、刘从会向一审法院诉请：1、判令祝小刚、魏朝娟解除中国光大银行购房资金监管手续，并承担购房资金在监管期间的资金利息（按人民银行同期贷款利率计息）；2、判令祝小刚、魏朝娟返还已支付供方定金10万元；3、判令祝小刚、魏朝娟承担违约金45.4万元；4、判令祝小刚、魏朝娟承担房屋中介费11350元；5、判令祝小刚、魏朝娟承担陈丽英、陈泓佑、刘从会办理房屋买卖手续期间发生的费用10000元。一审庭审中陈丽英、陈泓佑、刘从会确认托管于中国光大银行的购房款的监管手续已经原、祝小刚、魏朝娟协商一致解除，陈丽英、陈泓佑、刘从会当庭撤回第一项诉讼请求；并当庭增加要求祝小刚、魏朝娟继续履行双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求。
一审法院认定事实：刘从会与祝小刚于2016年5月19日在居间人华润置地（成都）物业服务有限公司的促成下，签订了《房屋转让合同》，约定将祝小刚、魏朝娟共同所有的位于成都高新区盛华北路×××号1栋1单元×××1号房屋和该小区8栋负一层684号的车位以总价款2270000元的价格出售给陈丽英、陈泓佑、刘从会。合同首部记载的出卖方为祝小刚、魏朝娟，买受方为陈丽英、陈泓佑、刘从会，合同尾部签字有刘从会和祝小刚的签名。魏朝娟向祝小刚出具了经公证的书面授权委托书，陈丽英、陈泓佑未向刘从会出具书面的授权委托书。该合同约定，陈丽英、陈泓佑、刘从会向祝小刚、魏朝娟支付定金100000元，其中20000元于签约当天支付给祝小刚、魏朝娟，剩余80000元由居间人保管。刘从会于2016年5月19日向祝小刚支付定金20000元，于2016年5月22日将剩余80000元定金支付给了居间人。刘从会于合同签订当天按约向居间人支付居间服务费11350元。2016年6月16日，刘从会与祝小刚、魏朝娟共同委托中国光大银行对除定金外的购房款2170000元进行托管。后祝小刚、魏朝娟将诉争房屋的抵押权进行解除，陈丽英、陈泓佑、刘从会于起诉后向一审法院申请诉讼保全，诉争房屋目前除一审法院的诉讼保全查封外，无他项权利。祝小刚、魏朝娟将诉争房屋的抵押权解除后，不愿意出卖诉争房屋，并将不愿卖房的意愿告诉了居间人。但双方就合同履行与解除问题未达成一致意见，陈丽英、陈泓佑、刘从会向一审法院起诉，双方于2016年9月6日共同向中国光大银行申请解除了对购房款的监管，将托管购房款2170000元退还给陈丽英、陈泓佑、刘从会。
一审法院认为，本案《房屋转让合同》依法成立并具有法律效力，买受人为陈丽英、陈泓佑、刘从会三人还是仅为刘从会的争议，并不影响该合同的成立和生效。关于本案中买受人的问题，合同首部明确了买受人是陈丽英、陈泓佑、刘从会三人，虽然合同上仅有陈丽英、陈泓佑、刘从会的签名，签订合同时刘从会未出具陈丽英、陈泓佑的授权委托书，但是委托合同为非要式合同，现陈丽英、陈泓佑、刘从会均明确表示买受人包括了陈丽英和陈泓佑，陈丽英、陈泓佑对刘从会在诉争房屋交易中的行为均予以认可，且通过合同上载明的买受人为陈丽英、陈泓佑、刘从会三人，祝小刚、魏朝娟在签订合同时就应当知道房屋出售对象为陈丽英、陈泓佑、刘从会三人，故对于祝小刚、魏朝娟辩称陈丽英、陈泓佑未在合同上签字而不为合同主体的意见不予采纳，案涉合同的买受方是陈丽英、陈泓佑、刘从会。
案件的争议焦点在于案涉《房屋转让合同》是否应当继续履行。陈丽英、陈泓佑、刘从会要求继续履行，祝小刚、魏朝娟主张该合同已经解除。祝小刚、魏朝娟认为双方已就合同解除达成一致意见，双方去银行解除房屋价款的监管手续，将购房款退还给陈丽英、陈泓佑、刘从会时合同就已经解除，祝小刚、魏朝娟主张合同已经解除的理由系约定解除，现陈丽英、陈泓佑、刘从会对双方就解除合同达成一致意见予以否认，退还购房款至陈丽英、陈泓佑、刘从会账户并不会导致合同目的无法实现，不能达到祝小刚、魏朝娟主张的合同已经解除的证明目的，且即使陈丽英、陈泓佑、刘从会在协商时曾有解除合同的意思，只要双方未协商达成一致，陈丽英、陈泓佑、刘从会在一审庭审中经一审法院释明后，仍明确表示要求继续履行合同，应以其继续履行合同这一意思表示为准。陈丽英、陈泓佑、刘从会作为买受人，按照合同约定履行了支付定金、支付居间费、将除定金外的房款均进行资金托管，已诚实守信地履行完合同约定的所有义务，有权要求合同相对方按合同约定继续履行义务；祝小刚、魏朝娟作为出卖人应当按合同约定履行房屋过户及房屋交付的义务，其反悔的行为确违背诚实信用原则，其应当承担违约的法律责任。根据合同法的规定，违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。要求违约方承担何种违约责任的选择权在于守约方，即陈丽英、陈泓佑、刘从会有权选择继续履行合同还是要求祝小刚、魏朝娟赔偿因解除合同而给陈丽英、陈泓佑、刘从会造成的损失。陈丽英、陈泓佑、刘从会在本案中明确要求祝小刚、魏朝娟继续履行合同，而该房屋目前具备履行条件，且祝小刚、魏朝娟主张合同已解除的理由不能成立，故陈丽英、陈泓佑、刘从会、祝小刚、魏朝娟应继续履行双方签订的《房屋转让合同》，祝小刚、魏朝娟应履行房屋过户至陈丽英、陈泓佑、刘从会名下的义务，因办理过户手续而产生的费用，依约应由陈丽英、陈泓佑、刘从会负担；关于购房款的支付时间问题，因陈丽英、陈泓佑、刘从会是诚信守约的将资金进行了托管，双方解除对托管购房款资金的监管是由于祝小刚、魏朝娟的违约行为所致，故陈丽英、陈泓佑、刘从会应于祝小刚、魏朝娟履行办理房屋转移登记手续义务后向祝小刚、魏朝娟履行全部购房款的支付义务。
关于违约责任的确定，陈丽英、陈泓佑、刘从会、祝小刚、魏朝娟在合同中对定金和违约金进行的约定，均系合同不能履行后给一方造成的损失应承担的赔偿责任。陈丽英、陈泓佑、刘从会在本案中既要求祝小刚、魏朝娟继续履行合同，将诉争房屋过户给陈丽英、陈泓佑、刘从会，又要求祝小刚、魏朝娟承担解除合同后应当承担的违约责任，这明显有违合同法确立的公平合理之基本原则。祝小刚、魏朝娟继续履行合同，将诉争房屋过户给陈丽英、陈泓佑、刘从会，则陈丽英、陈泓佑、刘从会主张的定金即转化为购房款，其支付的居间费亦为合同约定之合理支出，此时陈丽英、陈泓佑、刘从会再行要求祝小刚、魏朝娟赔偿该部分损失则无事实基础；同时陈丽英、陈泓佑、刘从会主张的违约金系合同不能履行的情形下，祝小刚、魏朝娟应承担的违约责任，陈丽英、陈泓佑、刘从会在合同继续履行的情况下继续主张无事实和法律依据，故一审法院不予支持。对于陈丽英、陈泓佑、刘从会主张的手续费10000元，因陈丽英、陈泓佑、刘从会并未举证证明该部分损失实际存在，故不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈丽英、陈泓佑、刘从会、祝小刚、魏朝娟于2016年5月19日签订的《房屋转让合同》继续履行；祝小刚、魏朝娟于判决生效后十五日内配合陈丽英、陈泓佑、刘从会陈丽英、陈泓佑、刘从会办理房屋过户登记手续，因办理过户发生的手续费用由陈丽英、陈泓佑、刘从会陈丽英、陈泓佑、刘从会负担；二、陈丽英、陈泓佑、刘从会于房屋过户登记手续完成后三日内向祝小刚、魏朝娟支付除定金外的全部购房款2170000元；三、驳回陈丽英、陈泓佑、刘从会的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5277元，财产保全费3897元，由祝小刚、魏朝娟共同负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，本案的主要争议焦点在于双方是否已经合意解除《房屋转让合同》。祝小刚、魏朝娟陈述其在诉前已通过中介向陈丽英、陈泓佑、刘从会表达了解除合同的意思，陈丽英、陈泓佑、刘从会在起诉状中亦确认：“后被告明确告知居间方：房屋不卖了”，能够证明祝小刚、魏朝娟在起诉前已向作出了解除合同的意思表示。关于陈丽英、陈泓佑、刘从会是否同意解除合同，本院认为，一、从陈丽英、陈泓佑、刘从会在起诉状中所陈述的理由和诉请来看，其在起诉状中陈述：“被告的行为已构成根本性严重违约，导致原告错过了在成都市区购房的最佳时机……由于机会的丧失，现在成都市区相同区域的房价普遍上涨，导致原告现在买房损失极其严重”，表明陈丽英、陈泓佑、刘从会未再要求继续履行案涉《房屋转让合同》，而是转而要求祝小刚、魏朝娟向其赔偿因重置成本增加所造成的损失；二、从陈丽英、陈泓佑、刘从会所主张的违约金合同依据来看，陈丽英、陈泓佑、刘从会在起诉状和二审中均陈述其诉请违约金的合同依据为《房屋转让合同》第8.2.2条，该条约定指的是陈丽英、陈泓佑、刘从会有权在祝小刚、魏朝娟逾期交房超过10天后解除合同，并明确载明：“适用违约金法则，即丙方（中介）在乙方发出书面通知之日起7日内将监管账户上的交房保证金退还乙方，同时甲方应按该房屋的成交价的20%支付违约金，同时由甲方承担手续办理期间已发生的各项手续办理费用，合同终止”，根据上述合同条款内容，陈丽英、陈泓佑、刘从会选择适用该条款已表明其同意解除合同；三、从履行情况来看，双方已经共同办理了购房款监管解除手续，购房款已退回给陈丽英、陈泓佑、刘从会，且陈丽英、陈泓佑、刘从会亦诉请要求退还定金，双方已终止购房合同的有关履行事项且一方已开始请求恢复原状。综上，本院认为，虽然双方未就解除《房屋转让合同》形成书面协议，但上述事实表明双方已就解除《房屋转让合同》达成一致。祝小刚、魏朝娟关于《房屋转让合同》已经解除的上诉理由具有事实依据，本院予以支持。因《房屋转让合同》已经解除，故祝小刚、魏朝娟应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定向陈丽英、陈泓佑、刘从会返还定金100000元。因《房屋转让合同》系因祝小刚、魏朝娟违约而导致解除，祝小刚、魏朝娟仍应当向陈丽英、陈泓佑、刘从会承担违约责任。根据《房屋转让合同》约定，祝小刚、魏朝娟应向陈丽英、陈泓佑、刘从会赔偿房价总额20%的违约金，祝小刚、魏朝娟上诉主张违约金过高，请求予以调整减少，本院认为，在目前房价上涨的趋势下，祝小刚、魏朝娟的违约行为给陈丽英、陈泓佑、刘从会造成了重置成本的增加，且本案现有证据不能证明违约金高于陈丽英、陈泓佑、刘从会的损失，故本院对违约金不予以调整，祝小刚、魏朝娟应向陈丽英、陈泓佑、刘从会支付违约金454000元。根据《房屋转让合同》的约定，祝小刚、魏朝娟还应承担全部居间服务费及手续办理费用，故本院对陈丽英、陈泓佑、刘从会要求祝小刚、魏朝娟向其赔偿房屋中介费11350元的请求予以支持，陈丽英、陈泓佑、刘从会主张的手续费用10000元无证据证明，本院不予支持。
综上，祝小刚、魏朝娟的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初9744号民事判决；
二、祝小刚、魏朝娟于本判决生效之日起二十日内向陈丽英、陈泓佑、刘从会退还定金100000元；
三、祝小刚、魏朝娟于本判决生效之日起二十日内向陈丽英、陈泓佑、刘从会赔偿违约金454000元；
四、祝小刚、魏朝娟于本判决生效之日起二十日内向陈丽英、陈泓佑、刘从会赔偿房屋中介费11350元；
四、驳回陈丽英、陈泓佑、刘从会的其他诉讼请求。
一审案件受理费5277元，财产保全费3897元，由陈丽娟负担159元，由祝小刚、魏朝娟负担9015元。二审案件受理费10554元，由陈丽娟负担183元，由祝小刚、魏朝娟负担10371元。
本判决为终审判决。
审判长 李俊
审判员 王果
审判员 赵韬
二〇一七年三月二十二日
书记员 张静