广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6604号
原告：佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：彭顺汉。
委托代理人：蒋月仙，广东正念律师事务所律师。
委托代理人：何志恒，广东正念律师事务所律师。
被告：陈小强，男，汉族，1969年1月26日出生，住广东省佛山市禅城区。
被告：林伟霞，女，汉族，1968年12月4日出生，住广东省佛山市禅城区。
上列两被告的共同委托代理人：曾福强，广东丰源律师事务所律师。
上列两被告的共同委托代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。
被告：李金生，男，汉族，1964年1月4日出生，住佛山市南海区。
委托代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。
委托代理人：张胜婷，广东安南律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，根据被告陈小强、林伟霞的申请，本院依法追加李金生作为共同被告参加本案诉讼。本院依法适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何志恒，被告陈小强、林伟霞的共同委托代理人曾福强、骆燕霞，被告李金生的委托代理人张胜婷到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月14日原告与被告陈小强签订《物业使用权租赁合同》，约定由原告将位于佛山市南海区XX，共三层大楼租赁给被告陈小强使用，租赁期限从2012年10月1日至2021年9月30日，面积为1470平方米，并约定的租金及逾期交租的违约责任。签订合同后，原告依约向被告陈小强交付了租赁物。被告陈小强从2015年12月开始拖欠原告租金，至今已拖欠5个月租金。被告林伟霞与被告陈小强是夫妻关系，本案债务产生于上述两被告的婚姻存续期间，被告林伟霞应对被告陈小强在本案债务承担共同清偿责任。为此，诉请：1.被告陈小强、林伟霞立即向原告支付2015年12月份起至2016年4月份共5个月的租金291648元；2.被告陈小强、林伟霞立即向原告支付违约金（在2015年12月份至2016年4月份，自每月16日起至实际付清之日止以租金58329.6元为基数按每日万分之五计算，暂计至2016年4月19日为9449元）；3.本案诉讼费全部由被告陈小强、林伟霞承担。
被告陈小强、林伟霞辩称，2015年2月28日，被告陈小强、李金生与原告签订《物业使用权租赁合同》，被告陈小强在原告同意后将与XX经济社签订《物业使用权租赁合同》的权利义务概括转让给被告李金生，被告陈小强已经退出租赁合同关系，被告李金生成为与原告租赁关系的相对方。被告李金生直接向原告交租，并于2016年4月向原告申请减租，故被告陈小强不是租赁合同的当事人，无须承担本案责任。被告林伟霞是被告陈小强的妻子，不是涉案合同的相对人，由于被告陈小强与原告之间没有债务，原告起诉被告陈小强、林伟霞没有事实依据。
被告李金生辩称，1、李金生不是本案适格的被告，不应追加为被告。从原告提交的租赁合同来看，相对人及合同双方的当事人为原告及被告陈小强，并非李金生。李金生现已追加为被告，已突破了相对性。2、陈小强并未退出其与原告的租赁合同关系，相应的义务应由陈小强承担，而李金生与陈小强是另一租赁合同关系，李金生只对陈小强签订的租赁合同承担相关的义务。3、转租是以租赁合同有效为前提，但涉案租赁物没有相关的报建手续，没有房产证等，签订的租赁合同应认定为无效合同。合同无效，不存在李金生应向原告履行义务的情况，因此，李金生无需向原告承担相关的义务。
诉讼中，原告举证如下：
1.见证书（包含物业使用权租赁合同）原件1份，用以证明原告与被告陈小强于2012年8月14日签订的《物业使用权租赁合同》，约定案涉租赁物租赁给被告陈小强使用，租金实行先缴交后使用的原则，每月15日前一次性付清；不能以没有房产证、土地证以及报建手续为由不履行合同；合同经南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证，合同是双方真实意思表示。
2.物业及厂房使用权竞投租赁公告、南兴股份合作经济社XX租赁细则复印件各1份（加盖佛山市南海区XX交易中心印章），用以证明原告对案涉租赁物的出租是通过佛山市南海区XX农村集体资产交易管理中心对外公开竞投的，而且竞投前交易中心已对案涉租赁物的相关情况进行公告，明确了案涉租赁物没有房产证、土地证及报建手续；被告陈小强在租赁案涉租赁物时已经清楚租赁物的情况。
3.佛府南集用XX号集体土地使用证原件1份，用以证明原告在后来办理了集体土地使用证，使用权的类型为批准拔用企业用地，案涉的租赁物在上述土地范围内。
4.佛山市国内公民办理结婚登记申请表复印件1份（加盖佛山市档案馆馆藏档案复印专用章），用以证明被告陈小强、林伟霞的诉讼主体资格。
经质证，被告陈小强、林伟霞对原告出示的证据1的真实性、关联性无异议，合法性由法院认定。从2012年8月14日至2015年2月28日陈小强已经以先交租后使用的原则对该期间的合同履行完毕。2015年3月1日之后，涉案土地以及建筑物由原告直接租给李金生使用，由李金生按招标合同的租金以及年限向原告履行。对证据2的真实性无异议，合法性由法院认定。当时竞投无法知道原告无报建和土地证，所以合法性无法认定。对证据3的真实性无异议，该证据也无法证明案涉的租赁物就是在该地址上。对证据4无异议。被告李金生对原告出示的证据1的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，该见证书只是在原告与陈小强之间具有约束力，对李金生没有任何约束力，不能由此得知李金生知道该见证书的内容。对证据2的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，参加竞投是陈小强，而非李金生。对证据3的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，无法证实土地证中所显示的地址就是案涉租赁物所载的地址。对证据4无异议。
诉讼中，被告陈小强、林伟霞举证如下：
1.2015年2月28日的物业使用权租赁合同原件1份，用以证明陈小强转让物业使用权给李金生是经过XX经济社同意的；陈小强已经将其与XX经济社签订的物业使用权租赁合同中享有的权利义务概括转让给了李金生。
2.客户收付款入账通知复印件2份、客户收付款入帐回单（补制回单）复印件1份，用以证明三方租赁合同签订后，李金生直接向XX经济社交纳租金，陈小强已退出租赁合同关系。
3.申请书复印件1份，用以证明李金生也是清楚租赁合同对方当事人是XX经济社，而不是陈小强，其对陈小强已退出租赁合同关系是没有异议的。
4.（2016）粤0605民初7226号应诉通知书复印件1份。
5.陈小强与李金生于2015年3月2日签订的《物业使用权租赁合同》复印件1份。
6.佛山市南海区医药保健行业协会与陈小强于2014年4月28日签订的《租赁合同》复印件1份。
7.陈小强与朱智谦于2014年5月19日签订的《铺位租赁合同》复印件1份。
8.陈小强与佛山市南海益康医药连锁店有限公司奕群分店签订的《租赁合同》复印件1份。
9.陈小强与郭建林签订的《铺位租赁合同》复印件2页。
10.陈小强与廖名正于2013年9月26日签订的《商铺租赁合同》复印件1份。
11.租金统计表复印件1份。
证据4-11，用以证明陈小强在2015年2月28日签订三方合同将权利义务概括转让给李金生后，又于2015年3月2日与李金生签订了租赁合同，将所有已签约租户的合同等权利义务交接给了李金生，陈小强退出与原告的租赁合同关系；李金生承接了已签约租户的权利义务，接替陈小强对已签约租户收取租金。李金生对此没有异议。
经质证，原告对被告陈小强、林伟霞出示的证据1的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，当时原告签订该合同只是用于被告李金生办理营业执照之用，并非要与李金生建立直接的租赁关系。该合同可证明被告陈小强、李金生在案涉物清楚知道租赁物没有办证和报建手续的。证据2的真实性、合法性由法院核实，认为没有原件核对。原告收到截止至2015年11月份的租金，具体谁交的租金不清楚。对证据3有异议。对证据4无异议。对证据5-10的真实性、合法性由法院核实，原告不是合同的相对方，但可证明案涉租赁物一直由被告陈小强、李金生使用。对证据11不确认，认为只是被告李金生单方制作的。被告李金生对被告陈小强、林伟霞出示的证据1的真实性无异议，但对其合法性、关联性、证明内容有异议，该份合同恰恰证明了被告陈小强与李金生之间是转租关系，并不是将权利义务转让给李金生，与原告不存在直接的租赁合同关系。对证据2的真实性有异议，认为没有原件核对。假设该证据是真实的，李金生直接向原告账户支付租金，也并不能说明被告陈小强与原告解除了租赁合同关系，相关的义务应该由李金生承担。对证据3不确认。对证据4无异议。对证据5的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该证据证明了陈小强与李金生之间是转租关系，与原告不存在租赁关系。对证据6-10的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为这些合同与本案没有直接关系。对证据11的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该租金统计表是李金生自与陈小强签订转租合同之后向原告支付的租金情况及收取租赁客户的租金情况，但收取租金并不表明李金生应当直接向原告履行租赁合同义务。
诉讼中，被告李金生举证如下：
1.收款收据（N0.09420913）原件1份，用以证明李金生向陈小强交付了履约保证金，双方之间存在租赁合同关系，与原告没有直接的关系。
2.南海区XX收据原件2份、南海区XX集体组织收据（电子）原件4份，用以证明支付单据上仍是以陈小强的名义向原告支付租金，原告与陈小强之间是存在租赁关系，而非与李金生之间存在租赁关系。
3.陈小强与李金生于2015年3月2日签订的《物业使用权租赁合同》复印件1份，用以证明双方之间存在租赁关系，李金生不直接向原告履行相关的义务。
4.中国农业银行客户收付款入账通知复印件2份、中国农业银行业务凭证复印件1份、中国工商银行电子银行回单复印件4份，用以证明2015年3、4、5月的租金是先由李金生将钱交给陈小强，再由陈小强交给原告，陈小强为方便，说以后租金由李金生直接交给原告，故2015年6月之后的租金，由李金生直接转账支付给原告。
5.EMS国内标准快递详情单复印件2份，用以证明李金生将涉案租赁物钥匙邮寄给陈小强，但陈小强拒收。
经质证，原告对被告李金生出示的证据1的真实性、合法性由法院核实，原告不清楚他们之间交付履约保证金的情况，证明陈小强与李金生之间的转租关系，该履约保证金是陈小强收取的，并非是原告收取的。对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，这些收据可证明原告与被告陈小强之间的合同并没有终止，无论租金是陈小强还是李金生支付的，并无法改变原告与被告陈小强、李金生是出租人、承租人以及次承租人的关系。对证据3的真实性、合法性由法院核实，但对其证明内容有异议，该合同可证明被告陈小强将案涉租赁物转租给被告李金生；该合同明确约定合同签订后不能以租赁物没有房产证、土地证或报建手续为由不履行合同，即被告李金生、陈小强对租赁案涉租赁物前的现状是清楚的，并自愿租赁的。证据4的真实性、合法性由法院核实，该证据不能证明原告与李金生存在直接的租赁合同关系，无论谁支付租金给原告，并不改变陈小强为承租人的地位，证明2015年12月起的租金没有支付。证据5不属于新证据，不应作为证据，即使存在该事实，也不能证明李金生将钥匙还给了陈小强。被告陈小强、林伟霞对被告李金生出示的证据1的真实性无异议，认为陈小强与原告签订合同是通过南海区XX交易中心和XX司法所见证的合同，保证金是陈小强通过银行转账给原告。2015年2月28日，村委会与李金生签订合同时，三方协商好由李金生直接将保证金划给陈小强，然后李金生的承接合同到期后，村委会将陈小强交纳的保证金直接退回给李金生。对证据2的真实性无异议，因为没有改名，从2015年3月1日开始交租是李金生直接交租，没有经过陈小强，但村委会的账务帐还是挂名陈小强，原告与李金生是清楚，陈小强从2015年3月1日之后就不是承租合同的相对人。对证据3的真实性无异议，陈小强与李金生签订的合同，其合同条款与三方合同条款的租金、年限是一致的，其目的是在于方便李金生对陈小强在2015年3月1日之前已经租出去的商铺的交接，说明2015年3月1日之后的租金是直接交给李金生，所以在前租户没有与李金生再签订合同，直接按原合同出租。对证据4的真实性不清楚，该证明恰恰证明李金生与原告之间存在直接租赁合同关系。对证据5的真实性无异议，陈小强已退出租赁关系，故无权接收涉案租赁物的钥匙。
经审查，三被告对原告的证据1-4的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以确认。原告与被告李金生对被告陈小强、林伟霞的证据1、4的真实性无异议，本院确认其真实性。被告陈小强、林伟霞的证据2与被告李金生的证据4相吻合，本院确认上述两组证据的真实性。被告陈小强、林伟霞的证据3为复印件，原告与被告李金生均不确认，本院不予采信。被告陈小强、林伟霞的证据5的合同相对方被告李金生对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告陈小强、林伟霞的证据6-11与本案没有直接关联，本院不予审查。被告陈小强、林伟霞对被告李金生的证据1-3、5的真实性无异议，本院确认其真实性。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2012年8月14日，原告（甲方、出租方）与被告陈小强（乙方、承租方）签订《物业使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区XX楼出租给乙方作工业、商业用途，不能用作经营医院。租赁期限从2012年10月1日至2021年9月30日，计租面积1470平方米，第一至三年租金每月每平方米34.50元，第四年起每满三年递增15%，实行先交租后使用原则，每月15日前一次性付清当月租金给甲方；乙方应在《投竞租赁成交确认书》签订之日起五个工作日内将合同履约保证金184114.6元一次性支付予甲方；租赁期间，未经甲方书面同意的，乙方不得将租赁物部分或整体转租给第三方；乙方须按合同约定向甲方如期如数缴交租金，如乙方拖欠租金，甲方除追缴所欠租金外，乙方还须从应付款之日起至付清之日止，以所欠租金为本金按日万分之五支付延迟履行违约金等内容。
2015年2月28日，被告陈小强（甲方、出租方）与被告李金生（承租方、乙方）、原告（物业拥有方、丙方）三方签订《物业使用权租赁合同》，约定租赁物业地址为佛山市南海区XX共三层大楼；甲方现将涉案物业转租给乙方，为明确丙方与乙方的权利义务，签订本合同。丙方同意甲方将此物业转让给乙方出租经营，协议内容与原合同一样，乙方必须遵守甲方与丙方所签的租赁合同，并承担一切法律与经济上的责任（加粗字体）；使用期限从2015年3月1日至2021年9月30日；计租面积为1470平方米，2015年3月1日至2015年9月30日租金每月每平方米34.50元，2015年10月1日至2018年9月30日租金每月每平方米39.68元，2018年10月1日至2021年9月30日租金每月每平方米45.63元，实行先交租后使用原则，每月15日前一次性付清当月租金给甲方；丙方收到租金后向乙方开具桂城街道的有效收据；乙方应将合同履行保证金184114.6元一次性支付予甲方并与丙方签订合同；丙方向乙方提供物业使用权，按合同规定收取乙方租金。原甲方签订现有租户从2015年3月1日起归乙方收取租金。并方应协助乙方办理水、电设施报装和工商、税务等申报有关手续。如乙方未按约定使用租赁物的，丙方有权单方解除合同并追究乙方的违约责任。在合同期内，乙方未经丙方同意不得把该物业出租给第三人。乙方有权要求丙方按合同约定交付该物业。乙方须按合同约定向丙方如期如数缴交租金；租赁合同期满或提前解除合同的，乙方应返还租赁物，甲方双方须在返还清单上签名盖章确认等内容。
2015年3月2日，被告陈小强（出租方、甲方）与被告李金生（承租方、乙方）签订《物业使用权租赁合同》，约定租赁物业地址为佛山市南海区XXX；甲方将此物业租赁给乙方作工业、商业用途，乙方不能用作经营医院。使用期限从2015年3月1日至2021年9月30日；计租面积为1470平方米，2015年3月1日至2015年9月30日租金每月每平方米34.50元，2015年10月1日至2018年9月30日租金每月每平方米39.68元，2018年10月1日至2021年9月30日租金每月每平方米45.63元，实行先交租后使用原则，每月15日前一次性付清当月租金给甲方；乙方应一次性支付合同履约保证金184114.6元予甲方并与甲方签订合同；甲方应于2015年3月1日前将租赁物业交付给乙方等内容。
2015年3月3日，被告陈小强收取被告李金生支付的合同履约保证金184114.6元，并出具收款收据。
2015年8月12日、2015年9月15日、2015年10月9日、2015年11月10日、2015年12月31日，被告李金生通过银行转账各向原告支付租金50715元。
2016年5月11日，被告李金生向被告陈小强通过EMS邮寄钥匙予被告陈小强，陈小强拒收。
被告陈小强与被告林伟霞是夫妻关系，于1994年12月14日登记结婚。
案涉租赁物没有办理权属证书，没有办理规划、报建和竣工验收手续。
2016年4月20日，原告向本院提起本案诉讼。
本院认为，关于被告陈小强、林伟霞主张已将自己在与原告签订的租赁合同（简称“原合同”）中的权利义务概括转让给被告李金生的问题，被告陈小强、林伟霞主张原合同的承租人已变更，根据举证责任分配原则，其应举证证明原合同已发生变更。原告与被告陈小强、李金生三方签订的《物业使用权租赁合同》约定不清，无法证明陈小强已退出原租赁合同，且签订三方合同后陈小强又与李金生签订了租赁合同，该合同约定了陈小强将涉案租赁物转租给李金生的内容。陈小强关于其与李金生签订租赁合同是为方便李金生收租故并未实际履行的辩解，本院不予采信。李金生直接向原告支付涉案租赁物使用费，但原告开具的收款收据付款人显示是陈小强，故使用费的交收不能证明陈小强已退出原租赁合同。陈小强关于未从中获取收益故其与李金生不是转租关系的辩解，本院不予采信。综上，被告陈小强虽提交了相关证据，但未能充分证明原合同承租人已变更、陈小强已退出原租赁合同关系的事实，其应承担举证不能的不利法律后果。
涉案合同是房屋租赁合同，涉案租赁物没有提交案涉租赁物经规划报建的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，原告与被告陈小强于2012年8月14日签订的《物业使用权租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。该合同虽为无效合同，但根据公平等价有偿原则，被告陈小强应参照合同约定的标准及交易习惯向原告支付占用期间的场地使用费。原告请求被告陈小强按合同约定支付2015年12月至2016年4月期间的使用费291648元（39.68元/月/平方米×1470平方米×5个月），被告陈小强作为承租方，未举证证明该期间的使用费已支付，且未举证证明已返还涉案租赁物予原告，故本院对原告上述主张予以支持。关于原告主张的违约金，合同约定被告陈小强应于每月15日前支付使用费予原告，被告陈小强没有依照约定时间支付2015年12月至2016年4月期间的使用费予原告，确造成原告的资金占用损失，本院酌定以58329.60元（39.68元/月/平方米×1470平方米）为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月至2016年4月的每月16日起均至付清款日止计付违约金予原告。合同无效只产生信赖利益损失，不存在可得利益损失，原告的违约金请求超出本院核定部分，本院不予支持。被告陈小强与被告李金生之间的权利义务可另案主张。
被告陈小强、林伟霞是夫妻关系，案涉债务形成于被告陈小强、林伟霞婚姻关系存续期间，被告林伟霞没有提供相反证据，陈小强因租赁案涉租赁物而产生的债务属于夫妻共同债务，林伟霞应对陈小强的案涉债务承担连带清偿责任，本院对原告的相应请求予以支持。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：
一、被告陈小强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年12月至2016年4月的场地使用费291648元予原告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社。
二、被告陈小强应以58329.60元为本金分别从2015年12月至2016年4月每月的16日起至上述第一项相应月份的场地使用费付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金予原告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社。
三、被告林伟霞对被告陈小强上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2908.23元（原告已预交），由原告负担54.23元，由被告陈小强、林伟霞负担2854元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 孙秀娟
二〇一六年七月十五日
书 记 员 刘冬花