广西壮族自治区浦北县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第906号
原告朱业用，汉族，广西浦北县人，农民。
原告朱业友，汉族，广西浦北县人，农民。
原告朱业颜，汉族，广西浦北县人，农民。
委托代理人宁凯，广西港天律师事务所律师。
被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会。
法定代表人韦鸿辉，该村委会主任。
被告朱叙辉，广西浦北县人，农民。
委托代理人符上尉，浦北县法律事务中心法律工作者。
原告朱业用、朱业友、朱业颜与被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会、被告朱叙辉确认合同无效纠纷一案，本案于2014年6月24日受理后，依法由审判员苏立光适用简易程序独任审判，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。书记员黎东东担任法庭记录。原告朱业用、朱业友、朱业颜及其委托代理人宁凯、被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会的法定代表人韦鸿辉、被告朱叙辉及其委托代理人符上尉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告朱业颜是朱叙超的儿子，朱业用、朱业友是朱叙斌的儿子。座落于浦北县寨圩镇歌棉村委会六吾坪村三座房屋及大门空地是朱银甫（朱叙辉的父亲）和朱殷甫（朱业颜、朱业用、朱业友的爷爷）遗留下的祖屋，后来土改朱银甫的房屋被没收，朱殷甫的房屋被强迫借给歌棉村委会使用。1982年根据政策落实，为了明确歌棉村委会六吾坪生产队三座房屋（头厅、二厅、三厅）的所有权及使用权，歌棉村委会与朱叙超、朱叙斌于1982年10月9日签订了《协议书》，该协议约定头厅由朱叙超、朱叙斌使用，二厅杭、三厅杭由歌棉村委会使用，二厅、三厅一楼由朱叙超、朱叙斌及歌棉村委会共同使用。
1982年10月9日签订了协议书之后，双方（歌棉村委会与朱叙超、朱叙斌）均按协议内容对房屋进行管理、使用。2001年11月2日，被告歌棉村委会又与朱叙辉签订了《房屋转让协议书》，歌棉村委会把旧办公楼（四至：东以头厅门口中心线直出至三厅门口中线为界，南以旧村委办公楼外墙皮为界，西以旧村委办公楼外墙皮为界，北以旧村委办公楼外墙皮以及头厅南面、西面外墙皮为界）及办公楼门口用作通行的空地（四至：东以三厅门口中心线直出，南以石脚为界，西以旧村委会办公楼外墙皮直出，北以旧村委会办公楼外墙皮为界）作价5000元转卖给朱叙辉。
2014年被告朱叙辉想对购买的旧屋进行折旧建新，并计划在旧屋门前用作通行的空地上建屋，原告发现后前去制止。原告认为根据1982年的协议，旧屋二厅、三厅及旧屋门口空地由原告及村委共同使用，现被告不经原告同意，擅自把共用部分进行出卖，侵犯了原告的合法权益，况且门口的空地是通往原告房屋的必经之地，被告转卖行为侵犯了原告的通行权，因此两被告的转让行为是无效的。为了维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请人民法院判决确认被告浦北县寨圩镇歌棉村委会与被告朱叙辉签订的《房屋转让协议书》无效。
被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会答辩称，1982年的《协议书》上写明留有两米做路。
被告朱叙辉答辩称，协议没有侵害原告利益。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告的身份证，证明原告的基本情况；
2、协议书，证明讼争房屋由歌棉村委会、朱叙辉、朱叙超共有；
3、房屋转让协议书，证明在原告不知情的情况下，被告歌棉村民委员会将讼争的房屋及晒场转卖给朱叙辉的事实。
被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会在举证期限内提供有证据有：
1、集体土地建设用地使用证浦集（1991）字第0301761号，证明原告2001年转让给朱叙辉的土地合法；
2、村民代表大会会议记录，证明2001年转让土地合法；
3、村讨论决议记录，证明歌棉村民委员会村民代表对本案争议的房屋土地的表决意见。
被告朱叙辉在举证期限内没有提供有证据。
经过开庭质证，被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会、被告朱叙辉对原告提供证据1没有异议，本院予以确认。
被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会对原告提供的证据2、3有异议，认为1982年的《协议书》，原告所说的二厅三厅是共同使用的，写得清清楚楚。2001年协议书是村民委员会通过公开拍卖并召开了村民会，当时写留2米路。
被告朱叙辉对原告提供的证据2、3有异议，认为1982年《协议书》不能证明原告取得二厅三厅的使用权，只是暂时使用。2001年的《协议书》，其真实性存在，合法性是经过村民委员会三分之二的人通过，并公示了，该协议书属于合法。对于经过公示，没有侵犯原告的优先购买权。
本院认为，原告提供的证据2、3，只能证明歌棉村民委员会处理村集体土地的过程，其他所要证明的内容，本院不予确认。
原告对被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会提供的证据1、2真实性没有异议，但认为集体土地建设用地使用证并没有记载门口的土地属于歌棉村委会所有，所以村委会卖掉门口的土地属于不合法行为；第三份证据与本案没有什么关系，村委会参加诉讼是正常的。
被告对被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会提供的全部证据没有异议。
本院认为，对被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会提供的证据1本院予以确认。对被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会提供的证据2、3，本院认为，只能证明村民委员会开会的过程。
综合全案的证据，本院确认以下事实：
原告朱业颜是朱叙超的儿子，朱业用、朱业友是朱叙斌的儿子。座落于浦北县寨圩镇歌棉村民委员会六吾坪村三座房屋及大门空地是朱银甫（朱叙辉的父亲）和朱殷甫（朱业颜、朱业用、朱业友的祖父）遗留下的祖屋，后来土改将朱银甫的房屋没收，而同时朱殷甫的房屋也因此被借给歌棉村民委员会使用。为了明确歌棉村民委员会六吾坪生产队三座房屋（头厅、二厅、三厅）的所有权及使用权，歌棉村民委员会与朱叙超、朱叙斌于1982年10月9日签订了《协议书》，该协议约定头厅由朱叙超、朱叙斌使用，二厅杭、三厅杭由歌棉村民委员会使用，二厅、三厅一楼由朱叙超、朱叙斌及歌棉村民委员会共同使用。签订了《协议书》之后，双方（歌棉村民委员会与朱叙超、朱叙斌）均按协议内容对房屋进行管理、使用。
2001年11月2日，被告浦北县寨圩镇歌棉村民委员会与朱叙辉签订《房屋转让协议书》，歌棉村民委员会经过村民代表大会决议、公示等方式将座落于浦北县寨圩镇歌棉村民委员会六吾坪村的旧办公楼（四至：东以头厅门口中心线直出至三厅门口中线为界，南以旧村委办公楼外墙皮为界，西以旧村委办公楼外墙皮为界，北以旧村委办公楼外墙皮以及头厅南面、西面外墙皮为界）及办公楼门前的空地（四至：东以三厅门口中心线直出，南以石脚为界，西以旧村委会办公楼外墙皮直出，北以旧村委会办公楼外墙皮为界）以5000元价格转卖给朱叙辉。
本院认为，本案中，被告浦北县寨圩镇歌棉村民委会与被告朱叙辉于2001年11月2日签订《房屋转让协议书》，把旧办公楼和旧办公楼门前的空地转卖给被告朱叙辉，根据《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，买卖在农村集体土地上所的建房屋违反了法律（此处是指《中华人民共和国土地管理法》）的强制性规定。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。因而被告浦北县寨圩镇歌棉村民委会与被告朱叙辉于2001年11月2日签订的《房屋转让协议书》无效。综上所述，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：
被告浦北县寨圩镇歌棉村民委会与被告朱叙辉于2001年11月2日签订的《房屋转让协议书》无效。
案件受理费50元，由被告浦北县寨圩镇歌棉村民委会、被告朱叙辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元（款汇，开户名：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，账号：733701040000520，开户行：农行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 苏立光
二〇一四年八月十一日
书记员 黎东东