上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6311号
原告徐玲，女，1982年7月4日生，汉族，住吉林省。原告张经纬，男，1976年11月13日生，汉族，住上海市静安区。上述两原告的共同委托代理人马列伟，上海誉嘉律师事务所律师。被告林健华，男，1968年1月2日生，汉族，住福建省建瓯市。原告徐玲、张经纬与被告林健华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告徐玲、张经纬及其共同委托代理人马列伟，被告林健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玲、张经纬诉称：两原告与被告签订上海市房地产买卖合同及补充协议，约定被告将坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)转让给两原告，合同约定了房屋成交价格、装修补偿款、违约金和解除合同的赔偿金等条款。两原告按约支付了房款计1,180,000元人民币(以下币种相同)，仅余银行贷款1,600,000元因尚在办理过程中未支付给被告。2016年4月1日，被告通知原告上述房屋因其他债务纠纷被福建省建瓯市人民法院(以下简称“建瓯法院”)依法查封，无法再办理产权变更登记，并拒绝返还原告已付房款。现合同目的已无法实现，且房屋市场价上涨，给原告造成巨大损失，对此被告存在严重过错，应当为此承担法律责任。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2015年12月11日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议；2、被告返还原告已支付的房款1,180,000元；3、被告支付原告损失赔偿金556,000元；3、被告支付原告违约金8,850元。被告林健华辩称：同意解除原、被告于2015年12月11日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，同意返还原告购房款1,180,000元，但不同意原告关于违约金和赔偿金的诉请。被告是诚心出让房屋，根本无法预料房屋被他人查封，被告在2016年4月1日得知房屋被查封后积极与案外债权人协商，债权人要求被告返还2,500,000元后才能解封，被告把情况告知中介后，原告同意回去商量补一点房款给被告，但之后没有回音。因此，被告没有违约。被告已于2016年4月8日至房地产交易中心解除了银行贷款的抵押。现被告经商亏损，原告要求的损失赔偿金过高，被告无力承受，请求本院予以调整。经审理查明：2015年12月11日，原告徐玲、张经纬作为乙方，被告林健华作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定甲、乙双方通过上海顺亭房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋。其中合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,290,000元。第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申某办理转让过户手续。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定：1、2015年11月22日，乙方支付给甲方购房定金100,000元整；2、2015年12月30日前，乙方支付给甲方部分房价款400,000元整；3、2016年3月30日前，乙方支付给甲方部分房价款670,000元整；4、乙方向银行申某贷款1,600,000元整，由贷款银行代乙方直接支付给甲方指定账户；5、双方于房屋交接当天，乙方支付给甲方尾款10,000元整。合同另对其他房屋买卖事宜做了相关约定。同日，原告徐玲、张经纬作为乙方，被告林健华作为甲方又签订《补充协议》一份，其中协议第一条约定：甲、乙双方确认：约定的实际房价款即2,780,000元整为本次交易的甲方净到手价格，交易过程中产生的税费、佣金均由乙方承担并支付。双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义成交价格即2,290,000元整。差额部分计490,000元整以装修补偿款的形式于2016年3月30日前支付给甲方。第四条约定：经甲乙双方一致同意，本补充条款和编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力。双方按本补充协议履行本次交易。补充协议对实际付款方式等亦作了相应约定。另查明：原告于2015年11月22日支付被告购房定金100,000元；上述买卖合同及补充协议签订后，原告又分别于2015年12月11日支付被告购房款400,000元，于2015年12月14日支付被告购房款190,000元于2016年3月29日支付被告购房款490,000元；共计1,180,000元。2015年12月15日，被告林健华向上海银行股份有限公司浦东分行提前归还商业性贷款本金682,625.15元，并支付利息2,040.76元。同日，上海银行股份有限公司浦东分行出具个人贷款结清证明一份，载明借款人林健华在该行贷款流水号为XXXXXXXXXXXXXXX的商业性个人住房贷款已于2015年12月15日结清。2016年4月2日，原告张经纬作为借款人，案外人中国银行股份有限公司上海市静安支行作为贷款人签订《个人二手房住房贷款合同》一份，约定借款人向贷款人借款1,600,000元，贷款期限300个月，贷款用途：购买住房(房屋地址：上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室)，所购住房为借款人家庭成员(包括借款人及其配偶、未成年子女)名下实际拥有的第2套房屋。放款账户为林健华名下尾号为1607的中国银行账户。合同另对其他事宜进行了约定。再查明：被告林健华为涉案房屋登记的权利人。案外人上海银行股份有限公司浦东分行于2009年10月9日被核准登记为该房屋的抵押权人，抵押的债权数额共计780,000元，现该抵押权已涤除。2016年3月25日，被告林健华因与案外人之间的合伙纠纷，经案外人申某，建瓯法院出具(2016)闽0783财保8号《民事裁定书》，依法查封了本案涉案房屋。2016年4月4日，原告徐玲、张经纬向被告林健华发函，载明：鉴于房屋已无法办理产权变更登记，原告函告被告解除原、被告之间于2015年12月11日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，并要求被告于2016年4月10日前将其支付的1,180,000元退还给原告，并按照合同约定向原告支付违约金8,850元和赔偿金556,000元。被告于同年4月10日收到该函件。此后，因被告未能与原告继续办理房屋产权转移登记手续，亦未返还购房款，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、中国建设银行转账凭条、上海银行个人贷款提前还款申某审批表、客户还款情况明细单、还款凭证、上海银行个人贷款结清证明、个人二手房住房贷款合同、上海市房地产登记薄、上海市松江区房地产登记收件收据、民事裁定书、函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。根据《上海市房地产买卖合同》第十条第(三)款约定，如果被告未按合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，逾期超过十五日后仍未交付的，原告有权单方解除合同。现涉案房屋因被告林健华涉及其他民事纠纷而被司法查封，致使双方无法在合同约定的2016年4月30日之前办理房屋产权转移登记手续，且已超过十五日，因此合同约定的原告行使合同解除权的条件已成就，且被告对解除合同及补充协议亦不持异议，故对于原告要求解除其与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》之诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除之日，虽然原告于2016年4月10日向被告邮寄送达了要求解除合同的信函，但此时合同约定的房屋交付期限尚未届满，原告单方行使合同解除权的条件尚未成就，本院结合合同约定，确定2016年5月16日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除系因被告未能按约履行合同义务所致，因此，合同解除后，被告除应当返还原告已付的购房款1,180,000元外，还应承担相应的违约责任。关于原告主张违约金8,850元(1,180,000×0.5‰×15)，符合合同约定，并无不当之处，本院予以支持。关于原告主张的损失赔偿金，其性质亦为解约违约金。现被告认为该赔偿金过高，要求本院予以调整，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将赔偿金数额酌情调整为250,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告徐玲、张经纬与被告林健华于2015年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2016年5月16日解除；二、被告林健华于本判决生效之日起十日内返还原告徐玲、张经纬购房款1,180,000元；三、被告林健华于本判决生效之日起十日内支付原告徐玲、张经纬违约金8,850元；四、被告林健华于本判决生效之日起十日内支付原告徐玲、张经纬赔偿金250,000元。如果被告林健华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,504元,减半收取10,252元，财产保全申某费5,000元，合计诉讼费15,252元，由原告徐玲、张经纬负担2,675元(已付)，被告林健华负担12,577元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李 明
二〇一六年七月五日
书记员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。