河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00547号
上诉人（原审原告）孙伟，男，1982年12月7日生，住焦作市山阳区。
委托代理人康亚伟，河南首鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚铁军，男，1978年8月1日生，住焦作市解放区。
委托代理人许建军，河南路通律师事务所律师。
上诉人孙伟与被上诉人龚铁军房屋租赁合同纠纷一案，解放区人民法院于2015年9月17日作出（2015）解民二初字第139号民事判决。孙伟不服提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙伟及委托代理人康亚伟、被上诉人龚铁军委托代理人许建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年4月12日，龚铁军与71426部队签订《军队房地产租赁合同》�约定部队将位于焦作市解放区学生路115号营职公寓楼一层零肆号门面房（坐落号：济豫字第1072号）出租给龚铁军使用，租赁期限自2014年5月2日至2014年12月31日止，租金24959.2元，一次性付清，龚铁军不得擅自将承租房屋转租，确需转租的，应在不违背本合同约定的前提下，经部队书面同意，签订转租合同，租赁期满，合同解除；在附加条款中，双方还约定本合同有效期内，不得转租或转让。
2014年10月份，龚铁军在网上挂出消息，要将其承租的上述门面房转让。孙伟看到该消息后，与龚铁军取得联系并见面。见面后，龚铁军告知孙伟，该门面房位于焦作市解放区学生路115号营职公寓楼一层4号，建筑面积44.57㎡，属于中国人民解放军71426部队门面房，正在经营手机配件。被告与部队签订的合同在2014年年底即将到期，如果年底前接手房屋，可凭经营者的身份在新的一年与部队续签长期租赁合同。二人经协商达成一致，约定龚铁军将房屋转让给孙伟，孙伟向其支付12万元转让费。在孙伟支付完转让费之后，2014年11月30日，原、被告签订《房屋转让·续租协议》，协议约定，“孙伟从2014年12月1日起使用焦作市解放区学生路115号营职公寓楼一层4号房屋用于餐饮行业……经双方协商，转让费共计人民币拾贰万元整……”。协议签订后，龚铁军将房屋钥匙交予孙伟，孙伟即进入该房屋，开始装修、使用。孙伟接手本案房屋后，迟迟未能与部队签订新的租赁合同。
2015年3月24日，中国人民解放军71426部队保障部营房科向门面房各承租户下发《部队门面房告知书》，称门面房租赁合同已于2014年12月31日到期，因上级下达关于部队租赁项目一律不再出租的相关文件，望各租户缴清所欠房租，尽快搬离。2015年4月22日，该营房科再次向各租户下发《关于部队租赁项目停止出租的通知》，称根据上级要求，部队租赁项目一律不再出租，要求各租户接到通知后到部队办理相关手续，于2015年5月1日前搬离。
原审法院认为，本案的关键在于原、被告之间合同的效力。我国合同法赋予了当事人契约自由的原则，当事人可以基于自己的真实意思表示决定缔结或不缔结合同。在双方当事人就缔结合同达成一致且不违反法律法规禁止性规定的情况下，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，除非协商一致或有法定情形，不得任意解除或变更。本案中，原、被告经协商一致签订的《房屋转让·续租协议》并不违反法律法规禁止性规定，且没有证据证明该合同的签订存在欺诈等行为，即合同内容应是当事人真实意思表示，故该《房屋转让·续租协议》依法成立并生效，对合同双方当事人均有约束�，原、被告均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告龚铁军依合同约定将房屋转让与孙伟，孙伟依约定向龚铁军支付房屋转让费12万元及2014年12月份的租金。本案《房屋转让·续租协议》已经履行完毕。
引起本案的深层原因在于，原告孙伟的根本目的是长期租赁使用本案房屋，而今目的无法达到。本案中，原告无法与部队签订租赁合同，其根本原因在于部队政策的改变，而非龚铁军擅自转租，截止庭审调查结束，原告也没有举证证明部队方面对于本案《房屋转让·续租协议》提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或确认转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，对转租行为主张撤销权的主体是出租人，而非作为次承租人的原告。且原、被告在签订本案协议时，龚铁军已明确告知孙伟涉案房屋系部队所有，其与部队签订的合同到2014年年底到期。原告应当明确其签订合同可能承担的风险，即不能顺利与房屋所有权人签订租赁合同。在此情形下，原告仍然与被告签订了《房屋转让·续租协议》，说明其自愿承担这种风险，随着部队政策的改变，风险变成了现实，而这种情形并非被告的过错造成的，属于正常的经营、投资风险，对由此造成的损失，依法应由原告自行承担。
本案中，原告孙伟的损失包括转让费、装修费等。关于转让费，其来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，市场需求大于供给。因此已经获得这一稀缺资源者，在市场交易中就具有一定的优势地位。在需求方如欲取得该资源时，向出让人支付一定的�让费，是对自己将来经营收益的预期，是谋求一种在特定位置从事某项经营的资格。双方对这种经营机会的转让约定的价格，符合市场价值规律，合法有效。孙伟依照本案合同约定，向龚铁军支付转让费系履行合同义务的行为，其要求被告返还转让费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于装修费损失，原告没有相应证据予以证明，本院不予支持。
原审法院判决，驳回原告孙伟的诉讼请求。
上诉人孙伟提起上诉称，1、一审判决认定案件事实不清，上诉人与被上诉人订立《房屋转让·续租协议》时，被上诉人对其与71426部队签订的《军队房地产租赁合同》的禁止转租及禁止装修及合同相关内容并没有对上诉人进行明确告知。被上诉人在与上诉人订立转让续租合同时，对上诉人存在欺诈行为，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同。在上诉人与被上诉人订立合同时，被上诉人仅仅告知上诉人涉案门面房属于71426部队。被上诉人承诺如果上诉人于2014年底接受房屋，可以现在经营者的身份在新的一年与部队续签长期租赁合同。而被上诉人与71426部队签订的军队房地产租赁合同第八条（四）二款明确约定，被上诉人不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。被上诉人私自与上诉人签订转让续租合同，被上诉人并未经部队书面同意，而且部队也根本不知情。很明显，被上诉人违反了与部队约定的禁止转租转让义务，未经出租人同意，擅自将房屋出租转让给上诉人，诱使上诉人做出了订立合同错误意思表示，构成了对上诉人的欺诈行为。2、从上诉人与被上诉人订立的房屋转让续租协议来看，房屋转让续租即合同约定的上诉人依照合同约定享有使用房屋、收益及续租的权利，上诉人据此给付被上诉人转让费高达12万元。被上诉人作为转租人应当积极的与出租人协调，报经出租人的书面同意，为上诉人成为新的承租人做出努力。而被上诉人却违反与部队约定的禁止转租义务，对部队刻意隐瞒，最终造成上诉人与作为出租人的部队不能订立新的租赁合同，对此被上诉人存在明显过错，依法应当承担过错责任。3、根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第72条规定，上诉人与被上诉人签订的房屋转让续租协议依法可以认定为显失公平。被上诉人作为转租人与原出租人订立了军队房地产租赁合同，对双方的权利义务做出了明确约定。被上诉人对部队租赁房屋的各项事宜及惯例比较熟悉，由于被上诉人未将转租情况对军队如实�知，造成上诉人也无法与部队协调处于劣势，从而无法签订新的租赁合同。根据上诉人与被上诉人签订的房屋转让续租协议第二条约定，房屋租金的给付：由乙方从2014年12月1日起支付甲方现在应向房屋实际拥有者支付的租金，租金每月3119．9元。其次，房屋转让续租协议第三条约定转让费：经双方协商，转让费共计12万元。很明显，被上诉人与部队签订的租赁期限至2014年12月31日止。而上诉人与被上诉人签订的房屋转让续租协议中房屋租金的给付却明确约定：由上诉人从2014年12月1日起支付甲方现在应向房屋实际拥有者支付的租金，租金每月3119．9元。而双方在合同中并未对转让费约定转让期间。很明显，他们订立合同的条款内容及合同的真正目的是促使上诉人取得新承租人的身份，与部队签订新的租赁合同。被上诉人违反禁止转租转让义务，在与上诉人签订转让续�协议后不报请部队书面同意，造成上诉人无法与部队签订新的租赁合同构成欺诈。从而造成了上诉人经营的餐饮行业无法运营。上诉人支付被上诉人转让费高达12万元，房租费、水电费3135元，房屋装修支出2.7万元，以上给上诉人造成了很大的人力及经济损失。上诉人与被上诉人签订的房屋转让续租协议致使双方的权利义务明显违反了民法的公平、等价有偿原则，是显示公平的。一审法院对被上诉人私自与上诉人签订的房屋转让续租协议不予撤销是明显错误的。请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人龚铁军答辩称，上诉人的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据，依法不能成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：孙伟的诉讼请求应否予以支持。
针对争议焦点，上诉人孙伟认为，1、在双方签订合同时，被上诉人向上诉人隐瞒了涉案房屋不得转租的内容，并签订协议时被上诉人向上诉人口头保证能够让上诉人与部队续签新的租赁合同，这个从双方签订协议的名称就可以看出来。2、原审称因上诉人没有举证证明部队方面对于协议提出的异议，在根据相关法律规定，因部队未在六个月提出异议，而让上诉人承担相应风险的，上诉人认为错误。首先，应当举证部队对协议是否有异议的责任在被上诉人，因根据合同相对性与部队存在合同关系的是被上诉人，而不是上诉人。其次，被上诉人与部队的租赁合同在2014年12月31日到期，部队政策下达时间是3月份，在长达两个多月的时间里，被上诉人并没有促成上诉人与部队签订新的租赁合同，能够说明部队根本不同意双方的转租行为。最后，如果部队不同意双方的转租行为，上诉人与被上诉人之间的合同应为无效合同，相应转让费的风险不应当由上诉人承担。3、原审判决认为转让费来源于地理位置的优越性，这只是表相，而不是根本原因，转让费的根本原因在于原租赁合同中的优先承租权，支付转让费一方要优先获得资源的稀缺和地理位置的优越，我方要先获得这些才知道转让费。在转租合同中，转租人有义务协助或者促成次租人和出租人达成新的出租协议，而在本案中被上诉人一直没有完成其的义务，而让上诉人支付相应的转租费明显显失公平。4、双方签订的协议是房屋转让续租协议，除了转让还有续租，被上诉人一直没有促成上诉人与部队达成新的租赁协议，也就是说本案合同不存在已经履行完毕的情况。5、在签订转租、续租协议时，被上诉人向上诉人隐瞒了重大合同事项，就是�队不允许转租涉案房屋，签订协议时被上诉人并没有将其持有的合同原件交于上诉人，上诉人见到合同的内容是在原审开庭之后。
被上诉人龚铁军认为，我方认为一审原告孙伟的诉讼请求不应当予以支持。1、本案上诉人与被上诉人签订的房屋转让续租协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。因此，该合同应得到法律的保护。被上诉人依合同约定将房屋转让于上诉人，上诉人依约向被上诉人支付转让费12万元及2014年12月的租金，且本案合同已经履行完毕。2、本案不存在上诉人在上诉状中称的被上诉人有隐瞒事实存在欺诈的情形，更不存在是上诉人在违背自己意思的情况下才签订的合同，从本案查明的事实来看，本案的被上诉人在与上诉人签订转让合同之前，不但将被上诉人�部队签订的租赁合同原件交予了上诉人，并且将合同中的相关事宜均对上诉人进行了说明，根据部队对于房产日常管理的惯例，被上诉人也是从他人手中转租的房产，而后与出租方部队签订了军队房地产租赁合同，而且部队对于本案被上诉人的转租行为也没有提出任何异议。3、本案不存在上诉人称的显失公平的情形。上诉人与被上诉人在签订本案转让合同时，被上诉人己明确告知上诉人涉案的房屋系部队所有，部队所签订的合同到2014年年底到期，因此本案上诉人应当明确其在签订转让协议时可能存在风险，在此情形下上诉人仍然与被上诉人签订了房屋转让协议，说明系自愿承担风险，这种风险属于正常的经营投资的风险。综上，双方签订的合同合法有效，不存在法律规定的撤销情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经本院审理查�事实与一审相同。
本院认为：本案《房屋转让·续租协议》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，房屋所有权人也未提出异议，原审确认该协议的效力正确。
按照约定，孙伟支付转让费、房租，龚铁军交付房屋。孙伟对房屋进行了装修。之后，由于房屋所有权人部队的政策发生变化，不再对外出租房屋，导致孙伟无法使用房屋经营收益，并非由于孙伟或龚铁军的原因造成。
根据本案的实际情况，对孙伟支付的转让费损失12万元，依据公平原则，应当由孙伟与龚铁军各半承担。孙伟请求龚铁军返还房屋转让费12万元，高出本院确认部分不予支持，龚铁军应当返还孙伟房屋转让费6万元。
关于装修费，孙伟未提交相关证据证明其主张，原审不予支持正确。
原审判决认定事实清楚，适用法律错误。上诉人孙伟的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销焦作市解放区人民法院（2015）解民二初字第139号民事判决。
二、龚铁军于本判决生效后十日内返还孙伟房屋转让费6万元。
三、驳回孙伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3240元，保全费1270元，由孙伟负担；二审案件受理费3240元，由龚铁军负担（暂由上诉人孙伟垫付，待执行时，一并结清）。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一五年十一月二十六日
书记�崔新新