四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第1464号原告邓佳，男，1970年2月12日出生，汉族，住四川省双流县，现住四川省双流县。原告赵鸿蜀，女，1974年6月21日出生，汉族，住四川省双流县，现住四川省双流县�二原告之委托代理人李玉兰，四川虹信律师事务所律师。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人刘展春，总经理。原告邓佳、赵鸿蜀与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由审判员黄红斌适用简易程序于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告邓佳及二原告的委托代理人李玉兰到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告邓佳、赵鸿蜀诉称，2010年1月31日，原告向被告支付419768元用于购买被告于2011年开发建成的美盛·弗客城小区6栋＊单元＊号住房一套，由于该小区是预售，被告于2011年12月将房屋交付入住。2011年12月18日，原告向被告支付该房屋契�及维修基金。按照合同约定被告应在2012年8月30日前为原告办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，导致原告不能对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，给原告造成的损失是明确存在的，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、被告支付逾期办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的违约金28733元；3、被告承担本案诉讼费用；4、被告承担原告因维权产生的误工、交通费用。被告美盛公司未到庭，其提交书面答辩状称，产权办理逾期是事实，但原被告双方间关于逾期办理产权的违约金比例过高，请求法院对违约金予以调整。原告为支持其主张，提交了下列证据材料：1、原告的身份证、被告工商登记查询信息，证明双方的主体资格；2、商品房买卖合同和补充协议，证明被告没有在约定时间内给原告办理房产证和使用证，合同明确约定了被告办理权属登记时间及逾期办理权属证书的违约金计算方式，被告应该按照约定向原告支付违约金。3、销售不动产统一发票、代收代缴收据，证明原告按照约定支付所有购房款、缴纳了税费，被告应该按照合同约定按期为原告办理权属证书，但是被告至今违约，要求其给付相应的违约金。4、交房通知书，证明原告于2011年12月17日按收费一揽表所载明的要求缴纳相关费用后办理了交房手续。5、成都商报电子版，证明原告及小区业主通过各种途径寻求解决办证问题，被告至今违约，社会影响恶劣。6、重庆市中级人民法院民事判决书，证明该案件判决书中的案件和本案相似，该判决中原告诉讼请求得到支持，被告应该按照合同约定支付违约金。本院认为，原告所提交的1-3项证据材料，其具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案的案件事实，本院予以采信；第4-5项证据材料，因系复印件，本院不予采信；第6项证据材料与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院根据上述有效证据，对本案事实认定如下：2010年1月31日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于双流县西航港近都社区“美盛·弗客城”＊幢＊单元＊楼＊号住房一套，合同总价款为419768元。合同约定被告于2011年12月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修资金、契税。还约定被告应当在2012年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。2011年12月17日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛·弗客城”于2013年12月17日取得3幢、5幢、6幢的房屋权属证明（初始登记）。目前，原告已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛·弗客城”3幢、5幢、6幢的商品房分户资料。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后原告交纳了购房款，被告应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助原告办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。（一）关于原告要求被告办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，被告应及时协助原告办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。（二）关于原告要求被告支付房屋初始登记逾期违约金、逾期办理房屋转移登记的违约金及承担原告因维权产生的误工、交通费用的问题。本院认为，被告逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础，本案中原告并未举证证明其损失的大小，本院结合原告因维权而产生的误工费、交通费等实际费用，酌情判令被告赔偿原告1839元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。被告应在约定时间内协助原告办理房屋分户产权证。被告未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助原告取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持1839元。由于办理国土使用分�权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告邓佳、赵鸿蜀办理“美盛·弗客城”6幢＊单元＊楼＊号房屋的所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓佳、赵鸿蜀违约金1839元。三、驳回原告邓佳、赵鸿蜀的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由原告邓佳、赵鸿蜀负担50元，被告四川美盛房地产开发有限公司负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄红斌二〇一五年四月十三日书记员  刘 丹