湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终147号
上诉人（原审被告）鲜运鑫，无业。
委托代理人章晶晶，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审第三人）朱凤莲，无业。
委托代理人罗兰碧，湖北骁阳律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）时彬冰，无业。
委托代理人时华强，个体工商户。特别授权代理。
委托代理人熊长胜，湖北演绎律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人鲜运鑫、朱凤莲为与被上诉人时彬冰所有权确认纠纷一案，不服枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员邓宜华、王明兵参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年8月，鲜运鑫以9.65万元价格从枝江市市场开发服务中心处购得位于枝江市马店街办马路市场建筑面积63.64平方米二层门面房屋一栋。2006年3月31日，鲜运鑫出具收条一份，收条记载：“今收到马半路市场4号西段二层营业用房出售金50000元。注：①房产证过户到时彬冰名下后再付清尾款10000元；②如果不能过户只能到公证处公证就只付清尾款8000元”。2006年4月4日鲜运鑫（甲方）与时彬冰（乙方）签订房屋出售合同，约定：“甲乙双方现就枝江市马半路市场4号占地建筑面积为63.64平方米的二层营业用房的所有权出售事情经过协商，特立此合同以此证明。甲方愿意将此营业用房出售给乙方所有，经协商售价为58000元。因房权证过户税过高，双方不愿再出过户的费用，所以特立此合同，证明房钱两清。注：房屋从此合同公证生效日起归时彬冰所有，房款同时也付清。”同时，鲜运鑫将该房以及该房的房产证交付时彬冰，后时彬冰将该房出租给杨元益。2008年4月，时彬冰之父时华强向枝江市人民法院起诉枝江市工商行政管理局和枝江市市场开发服务中心，要求协助办理上述房屋土地使用权证。2008年6月16日，时华强撤回起诉。嗣后，时华强又以鲜运鑫名义向枝江市人民法院起诉枝江市工商行政管理局和枝江市市场开发服务中心，2008年12月24日枝江市人民法院作出（2008）枝民初字第182号判决书，判令枝江市工商行政管理局和枝江市市场开发服务中心为鲜运鑫办理位于枝江市马半路市场房屋的土地使用权证。
原审法院同时查明，2013年鲜运鑫要求收回房产证，时彬冰不同意，鲜运鑫便将原房产证（枝江市房权证马家店字第号）注销，并重新办理新房产证。
原审法院另查明，2002年朱凤莲与鲜运鑫结婚，2006年生一子鲜于俊杰。2014年9月9日，朱凤莲与鲜运鑫在枝江市民政局协议离婚，双方约定：“男方将婚前单独所有位于枝江市市场63.64平方米2层门面房屋一套价值15万元过户给女方，用于一次性支付儿子的抚养费”。2014年9月12日，鲜运鑫将该房过户至朱凤莲名下。
原审法院还查明，2014年12月30日朱凤莲向枝江市人民法院起诉时彬冰、鲜运鑫、杨元益，要求排除妨害。枝江市人民法院于2014年3月12日公开开庭审理了此案，现该案已经中止诉讼。
时彬冰诉至一审法院，请求判令：1、确认时彬冰与鲜运鑫2006年签订的房屋出售合同有效，时彬冰享有枝江市马家店街办马半路市场房屋所有权，鲜运鑫协助办理房屋产权过户；2、确认鲜运鑫与第三人朱凤莲约定的以房屋抵付儿子鲜于俊杰抚养费的行为无效；3、鲜运鑫承担诉讼费。
原审法院认为：鲜运鑫与时彬冰签订的房屋出售合同以及鲜运鑫出具的收条相互印证，证明时彬冰以58000元的价格购得诉争房屋，并且鲜运鑫已将房屋及该房的房产证交付时彬冰，时彬冰已付清购房款。鲜运鑫与第三人朱凤莲称房屋出售合同注明“房屋从此合同公证生效日起归时彬冰所有”，并认为该注解为该房屋买卖合同所附条件。但同时房屋出售合同中也写明“特立此合同，证明房钱两清”。由此可见，受限于知识水平，双方在该合同中表述存在瑕疵。但双方已经履行了交付房屋及房产证、支付购房款等主要义务，双方房屋买卖合同关系成立并生效。鲜运鑫售房时早已成年，应当对自己出具的收条及签订的房屋出售合同知悉法律意义并承担法律后果。鲜运鑫应当协助时彬冰办理诉争房屋的产权过户手续。在购得诉争房屋后，时彬冰之父时华强经手办理诉争房屋的土地证办证事宜，鲜运鑫对此知情并认可。鲜运鑫辩称是向时彬冰借款后将房屋抵押给时彬冰作为担保，但未提供证据加以证实，令法院难以采信。鲜运鑫在签订房屋出售合同后七年时间内未向时彬冰主张解除权，实际上已经丧失合同解除权。鲜运鑫在丧失合同解除权后，单方注销房产证，并办理新房产证，不仅违背诚实信用原则，同时也严重破坏了市场交易的秩序。2002年朱凤莲与鲜运鑫结婚。作为家庭成员，朱凤莲称在婚姻关系存续长达十余年期间对鲜运鑫的个人财产、生意上的经营管理、诉争房屋的出售、房产证注销等情况均不知情，这与常情不符，令法院难以采信。枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第00143号案件中，证人赵某的证言也进一步反映出诉争房屋出售后形成的舆论，第三人朱凤莲对此也不应当不知情。尤其是鲜运鑫持新的房产证到房管部门过户给第三人朱凤莲时，双方都同时在场，第三人朱凤莲也应尽到必要注意义务。第三人朱凤莲与鲜运鑫的离婚协议中涉及诉争房屋抵付子女抚养费的条款严重侵害了原告时彬冰的利益，为无效条款。虽然第三人朱凤莲持有诉争房屋的房产证（房权证号为：枝江市房权证马家店字第号），但该房产证的取得是基于离婚协议中损害他人利益的条款取得，并不代表第三人朱凤莲享有诉争房屋确定的所有权。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第六十条之规定，判决：一、原告时彬冰与被告鲜运鑫于2006年4月4日签订的房屋出售合同有效，位于枝江市马半路市场的房屋归原告时彬冰所有，被告鲜运鑫协助原告时彬冰办理该房屋的产权过户手续（原登记在鲜运鑫名下，房产证号为：枝江市房权证马家店字第号；现登记在朱凤莲名下，房权证号为：枝江市房权证马家店字第号）；二、被告鲜运鑫与第三人朱凤莲约定的以枝江市马半路市场房屋抵付儿子鲜于俊杰抚养费的条款无效。案件受理费减半收取40元，由被告鲜运鑫承担。
上诉人鲜运鑫不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人时彬冰之间无真实的房屋买卖合同关系。2006年3月上诉人因资金周转需要，向被上诉人时彬冰之父时华强借款50000元，双方口头约定年息10%，但被上诉人之父时华强提出要用上诉人所有的位于马半路市场4号的两层门面房屋作借款担保，房屋租金（当时年租金5000元）作为借款利息支付给被上诉人之父时华强，上诉人同意。2006年3月31日上诉人取得借款50000元并办理借据时，被上诉人之父时华强提出将借条内容表述为收条，由上诉人按被上诉人之父时华强事先书写好的收条内容照抄一遍，形成本案中的“收条”。2006年4月4日，被上诉人之父时华强又找到上诉人，要求上诉人又按其事先书写好的《房屋出售合同》内容书写好一份《房屋出售合同》。上诉人与被上诉人时彬冰之间无真实的房屋买卖合同关系。二、一审认定上诉人将房屋出售给被上诉人时彬冰，违背常理，与事实不符。1、上诉人早在1998年是通过公开竞价方式购买本案诉争房屋，购房款加上扩容装修款在当时已开销12万多元，时隔8年后的2006年，该房屋价值已达20多万元，作为一个正常成年人，在房屋上涨时不可能以58000元出售；2、若上诉人是将房屋出售给被上诉人时彬冰，那为何上诉人迟迟不领取自己本应该获取的售房余款10000元或8000元？3、假设2006年4月4日上诉人按被上诉人之父时华强的要求书写的《房屋出售合同》内容真实，但根据合同约定：“房屋从合同公证生效日起归时彬冰所有。”说明合同约定了生效条件，即合同经公证则生效，目前为止，合同并未公证，故合同未生效。三、2014年9月，上诉人与第三人朱凤莲协议离婚，将自己婚前所有的诉争房屋所有权抵作抚养费转移给了第三人朱凤莲，并已转移登记。因此，被上诉人时彬冰并未取得物权，也无权主张权利，被上诉人时彬冰享有的是合同债权，并非物权，本案也不是物权确认纠纷，物权本身并无争议。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人时彬冰一审诉讼请求，且判令被上诉人时彬冰承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉人朱凤莲不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、鲜运鑫与时彬冰签订的《房屋出售合同》明确约定“房屋从此合同公证生效日起归时彬冰所有”，明确约定了合同的生效条件为公证，所以应该适用《合同法》第四十五条的规定，在条件未成就时，应该认定合同未生效。原审认定合同生效的理由不能成立；2、本案中混淆了债权和物权，即使鲜运鑫与时彬冰的行为认定为房屋买卖关系，不是担保借款关系，那么在鲜运鑫违背诚实信用原则，破坏了市场交易秩序的行为的情况下，应该依据双方的合同要求鲜运鑫承担违约责任。因为基于合同得到的是债权，只有在合同能履行的情况下，才能经过物权变动取得物权。但本案朱凤莲与鲜运鑫离婚时，鲜运鑫持有房产证，拥有争议房屋的完全物权，为有权处分人，上诉人朱凤莲不知道鲜运鑫之前就争议的房屋与他人存在买卖关系或者抵押担保关系，更不存在恶意串通的情况，朱凤莲已经取得物权，取得方式合法，应该受到法律的保护，在这种情况下，鲜运鑫与时彬冰签订的《房屋出售合同》无法继续履行，被上诉人时彬冰只能主张债权。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人时彬冰原审诉讼请求。
被上诉人时彬冰答辩称：1、时彬冰与鲜运鑫之间的房屋买卖关系是真实的，并且已经履行了，鲜运鑫将房屋交付给时彬冰，同时交付了房产证、购房合同等，当时时彬冰的父亲时华强实际给付了房屋价款。2、上诉人鲜运鑫以当时的房价推断其出售房屋违背常理不正确。3、时华强当时对相关法律知识欠缺，房屋到现在没有办理土地使用权证，所以不符合公证条件，但是双方交易是真实的，双方买卖房屋时朱凤莲与鲜运鑫当时是夫妻，是夫妻双方与时华强商谈的，所以朱凤莲对买卖房屋是知情的，而其离婚时却以房屋抵付抚养费，是双方恶意串通，损害了我方当事人的利益，我们认为是无效的。另，朱凤莲诉时彬冰排除妨碍案件过程中，当时有两个证人作证，其中一位证人在开庭时证实在2006年鲜运鑫夫妻俩曾委托其帮忙卖房，所以朱凤莲对房屋买卖的事情是知晓的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、关于2006年签订的《房屋出售合同》是否生效的问题。上诉人鲜运鑫与被上诉人时彬冰于2006年4月4日签订的房屋出售合同真实有效，鲜运鑫将诉争房屋及房产证交付时彬冰，时彬冰也完成购房款的交付，双方已履行完交付房屋、房产证及房款支付的主要义务。房屋土地不能过户是有其它客观原因造成的，交易双方应视为房屋买卖交易已经完成。上诉人鲜运鑫上诉称“房屋从此合同公证生效日起归时彬冰所有”，但同时合同也列明“特立此合同，证明房钱两清”，被上诉人时彬冰之父时华强积极主动办理诉争房屋土地证事宜，按照一般生活常识，也符合是该诉争房屋为其子时彬冰不动产的客观情形，而针对被上诉人时彬冰以诉争房屋所有权人身份办理房屋土地证事宜，上诉人鲜运鑫并未提出异议，说明是认可被上诉人时彬冰的诉争房屋所有权人之身份。上诉人鲜运鑫诉称诉争房屋是向时彬冰借款时的抵押担保，但未提供证据予以证实，本院不予采信。2、上诉人鲜运鑫在签订房屋出售合同后七年时间内未行使合同解除权，其实际已丧失合同解除权。同时，若认为合同显失公平或重大误解，上诉人鲜运鑫也是可以行使撤销权，但在法律规定的期间内，上诉人鲜运鑫也并未行使撤销权。所以原审据此认定双方房屋买卖行为的效力，符合法律规定。上诉人鲜运鑫不配合被上诉人时彬冰办理诉争房屋所有权证，违约在先，后又与另一上诉人朱凤莲签订离婚协议将诉争房屋抵付子女抚养费，明显侵害了被上诉人时彬冰的合法权益，行为有悖于诚实信用原则。同时朱凤莲与鲜运鑫婚姻关系存续长达十余年，称对本案争议房屋的情况均不知情，也明显不符合常理，在另一生效判决案件中，证人作证证实可知朱凤莲应该是知道房屋已经出售的事实。鲜运鑫与朱凤莲在明知诉争房屋已经出卖给被上诉人时彬冰情况下，仍然对争议房产在离婚协议中进行处分的条款，严重侵害他人合法权益，应属于无效。原审法院据此认定本案争议房屋的归属，并无不当。故上诉人鲜运鑫、朱凤莲的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人鲜运鑫、朱凤莲各自承担80元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 昊
审判员 邓宜华
审判员 王明兵
二〇一六年四月七日
书记员 汪 晨