云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑞民二初字第177号
原告杨竣淞，男。
委托代理人裴晓雯（系杨竣淞的妻子），女。
被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司
原告杨竣淞与被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司（以下简称奥佳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告杨竣淞及其委托代理人裴晓雯到庭参加诉讼，被告奥佳公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨竣淞诉称，2013年12月1日，原告与被告签订《贝叶湾选房认筹书》约定，原告购买被告开发建设的瑞丽江花园2期3栋1单元1101号房，预定建筑面积为134.59平方米，单价为2747元／平方米。被告于签订合同当日收受原告首付款11万元，并承诺2014年12月交房。但被告至今未能交付，也未取得《商品房预售许可证》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原、被告签订的《贝叶湾选房认筹书》应认定为商品房预售合同，且无效。依据《合同法》第五十八条之规定，被告应返还已收受的房款11万元，并赔偿原告利息损失。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《贝叶湾选房认筹书》无效；2、由被告返还原告购房首付款人民币11万元，并赔偿原告自2013年12月1日起至2015年2月6日止的利息损失7700元，该利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2015年2月6日起至付款之日的资金占用费，按退款承诺履行（月利率2%）；3、诉讼费用由被告承担。
被告奥佳公司未提交书面答辩状，视为放弃答辩权。
针对原告诉请，本案调查重点为：1、本案是商品房预约合同纠纷还是商品房预售合同纠纷；2、双方签订的《贝叶湾选房认筹书》效力如何；3、购房款应否返还，资金占用费应如何计算。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、《贝叶湾选房认筹书》原件一份，欲证明原告向被告购买“贝叶湾”住宅房，双方之间存在合同关系，但被告隐瞒其未取得《商品房预售许可证》的事实。
二、《退款承诺》原件一份，欲证明因被告违反之前的承诺和协议，所以与原告签订了《退款承诺》。
三、收据原件一份，欲证明在签订完认筹书后，原告依约向被告支付了11万元购房款。
四、被告的《企业法人营业执照》、《税务登记证》正、副本复印件各一份、《组织机构代码证》复印件一份，欲证明被告是在瑞丽依法注册登记的企业法人，法定代表人为李致利。
五、银行贷款利率表复印件一份，欲证明原告诉请中2013年12月1日至2015年2月6日的利息是按银行利率计算的。
针对被告在开发建设瑞丽江花园Ⅱ期-“贝叶湾”项目住宅房时是否办理了立项、规划、报建审批手续，现今是否取得《商品房预售许可证》的问题，本院于2015年6月30日依法向瑞丽市住房和城乡建设局发函了解。该局于2015年7月6日复函“该工程奥佳公司已进行立项审批，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但至今未办理《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》”。
原告发表意见，对该组证据无异议。
被告奥佳公司未提交证据材料，视为放弃举证权、质证权。
通过原告方对上述证据材料的举证、质证，本院认为：原告提交的证据一、二、三均为原件，证据形式合法、内容真实，本院予以确认。证据四、五虽为复印件，但经核对，内容真实合法，本院予以确认。对于本院的发函及瑞丽市住房和城乡建设局的复函，原告无异议，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告是依法成立的企业法人，经营范围为房地产开发及物业管理。原告与被告签订《贝叶湾选房认筹书》约定，原告向被告申购由被告开发的“贝叶湾”项目3栋1单元1101号住宅房源，建筑面积约134.59平方米、单价为2747元／平方米、总房款为369719元，付款方式为按揭贷款。同时约定，签订《商品房购销合同》后，选房确认书自行作废，具体以《商品房购销合同》之内容执行。2013年12月1日，原告向被告交纳选房认筹金11万元。被告自开发建设瑞丽江花园Ⅱ期—“贝叶湾”项目至今未取得《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。2014年12月29日，被告向原告出具《退款承诺》约定：“本公司承诺于2015年2月6日前退还杨竣淞所付3栋1单元1101房款拾壹万元，若不能按时还款则自2015年2月6日起计算资金占用费每月百分之二进行补偿。”被告至今未退款，原告索款无果，遂向本院起诉，请求解决。
本院认为，原、被告双方签订的《贝叶湾选房认筹书》属预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。被告从开发组建瑞丽江花园Ⅱ期—“贝叶湾”工程项目至今未办理《建筑工程施工许可证》，亦未取得《商品房预售许可证》，因此，《贝叶湾选房认筹书》依法无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告依无效合同取得的11万元选房认筹金应依法返还原告。被告于2014年12月29日向原告出具《退款承诺》，原告予以认可。该《退款承诺》对资金占用费的支付时间及方式有明确约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担因其不到庭参加诉讼而产生的对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨竣淞选房认筹金人民币11万元，并按月利率2%支付自2015年2月6日起至实际清偿之日止的资金占用费。
二、驳回原告杨竣淞的其他诉讼请求。
若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2753元，由被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院；并预交上诉费2753元。若有新证据，与上诉状一并提交。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审 判 长 朱湘林
审 判 员 王海珍
人民陪审员 黄兴仁
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 寒 燕
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。