浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0522民初6829号原告：长兴丽湖名居资产管理服务有限公司，住所地浙江省长兴县太湖街道中央大道2988号，统一社会信用代码913305225528547688。法定代表人：李越，该公司经理。委托代理人：沈欢兴，长兴县丁新法律服务所法律工作者。委托代理人：朱裕斌，长兴县丁新法律服务所法律工作者。被告：许一民，男，1973年12月15日出生，汉族，户籍地浙江省长兴县，住长兴县。原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司（以下简称“丽湖名居服务公司”）诉被告许一民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理，原告丽湖名居服务公司委托代理人沈欢兴到庭参加诉讼，被告许一民经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令被告：1.给付物业费4404元、能耗费298元；2.支付逾期违约金2984元（按月息2%自2012年4月1日起计算至2017年3月31日止），之后违约金计算至本清止；3.承担本案诉讼费。诉请所依事实、理由：原告原系长兴县太湖街道丽湖名居小区的物业服务单位。被告为该小区4-3-802室的业主，房屋面积110.72平方米。被告自2012年4月1日起，一直未支付相应的物业服务费用，截止到2016年6月30日，被告共拖欠原告物业费4404元、能耗费298元，合计4702元。原告多次催讨未果，诉至法院。原告为证明自己的主张，向法庭提交了《前期物业服务合同》、《丽湖名居物业服务合同》、《长兴县不动产登记查档证明》、《能耗费用计算分摊表》、《费用缴纳通知单》各一份及张贴照片二张，以证明被告所欠原告物业费用金额及原告催讨事实。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。被告放弃质证权，视为对原告所举证据不持异议。原告之证据，本院审理认为，证据来源及形式合法有效，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，具备证据资格，本院予以确认并采纳。被告在法定期限内未作答辩，也未向法庭举证，视为放弃答辩权和举证权。本院根据所采纳的证据及原告之陈述，查明本案事实如下：原告与长兴宏发实业发展有限公司（以下简称“宏发公司”）签订有《前期物业服务合同》，合同约定宏发公司选聘原告为丽湖名居小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2011年2月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同约定高层住宅按0.78元/月/平方米由原告向业主收取物业服务费，但不含水泵、电梯能耗、公共照明电费，物业服务费按年于每年3月底前交纳，如在该月最后一日止仍未交纳的，从下月1日起按日3‰计收滞纳金，直至缴清欠费止。2014年7月1日，原告与长兴县晨光社区丽湖名居小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，合同就物业服务费用约定了与前期物业服务相同的收费标准、缴纳方式及欠缴滞纳金的比例。原告自前期物业服务合同签订起服务于丽湖明居小区至2016年6月30日退出。在原告服务期间，被告共欠交2012年4月至2016年6月30日的物业服务费4404元、公共能耗费298元。原告多次以书面及公告张贴方式向被告催讨无果，遂双方纠纷成讼。同时查明，被告系丽湖名居4幢3-802室房屋所有权人，该房屋面积110.72平方米，为高层住宅。本院认为，原告与宏发公司签订的前期物业合同及与丽湖名居小区业主委员会签订的物业管理合同，均系双方真实意思表示,且不违反法律法规禁止性规定。原告依合同约定为丽湖名居小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主，受到服务，双方之间成立物业服务合同关系，并合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原、被告间的物业服务合同关系依法受法律保护，并原告与丽湖名居小区业主委员会签订的合同对被告具有约束力。根据国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，在原告为丽湖名居小区提供物业管理服务期间，被告作为该物业服务区域内的业主具有按合同约定支付物业服务费的义务，且原告与丽湖名居小区业主委员会订立的物业服务合同中约定的收费标准对被告具有约束力，故被告应按其所有的房屋的建筑面积110.72平方米、以0.78元/月/平方米的标准缴纳物业管理费和能耗费。但被告未按约交纳，并拖欠物业费4404元及能耗费298元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告欠交物业费的行为显属违约。又根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，被告经原告书面催交，并无正当理由至今未交，应承担交付费用的民事责任。现被告就原告主张的物业服务费4404元及能耗费298元，合计4702元，不存争议，本院予以确认。故原告就此主张，事实成立，理由正当，本院予以支持。关于原告按月利率2%主张违约金2984元，审理认为，原告与丽湖明居小区业主委员会所订立的物业合同中约定有不按期缴费按日3‰计收滞纳金、直至缴清欠费止的条款，合同双方对滞纳金的约定可视为违约金的约定。但合同中所约定的滞纳金比例过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽就违约金的约定应当尊重合同当事人的意思自治，但当事人之间权利义务的设定同时应当遵循公平原则，为此，对被告所欠物业服务费4404元的违约金，参照当前人民银行同期贷款最高年利率4.9%，从2012年4月1日起至2016年6月30日，以分段计算的方式，酌情调整为609元。对于超过部分，本院不予支持。虽被告未到庭参加诉讼，但本案事实清楚，证据确实充分，原、被告间权利义务关系明确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席作出判决。综上，为保护合法的物业服务合同关系及原告的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许一民给付原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司物业管理服务费4404元、能耗费298元，并承担违约金609元，合计5311元。限被告于本判决生效之日起十日内向原告付清；二、驳回原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告许一民承担，限于本判决生效之日起十日径直给付原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  龚剑平二〇一七年十一月三十日书记员  钱 丹??