江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民三终字第412号
上诉人（原审原告）：李承宇，男，1997年1月11日出生，汉族，住江西省吉水县。
委托代理人：李勇，江西钧略律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号，组织机构代码74851797-4。
法定代表人：汪传坚，该公司董事长。
委托代理人：稂与伟，该公司员工。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）因与被上诉人李承宇商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月4日，李承宇与六合盛公司签订《商品房买卖合同》，约定李承宇购买六合盛公司开发的位于吉安市沿××房××套，房屋面积为139.16平方米，单价为4522元/平方米，房屋总价为629281元。合同第六条约定，李承宇在2012年10月4日付清房款629281元。合同第八条约定，六合盛公司应在2014年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付李承宇使用。合同第九条约定，如六合盛公司逾期交房超过90日，李承宇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六合盛公司按日向李承宇支付已交付房款万分之五的违约金。同时，商品房买卖合同中附件一房屋平面图标明该套房屋面积含餐厅露台（5.568平方米）等。合同签订后，李承宇按照合同约定交清了全部购房款。2015年4月17日，六合盛公司取得竣工验收备案。2015年5月27日，六合盛公司通过EMS向李承宇邮寄收房通知，2015年5月28日，李承宇收到该收房通知。李承宇收到收房通知后，去房屋现场查看，发现商品房买卖合同中附件一房屋平面图所标明的餐厅露台不存在。另查明，2011年7月12日，李承宇购买的商品房所在栋的设计图纸经吉安市规划管理处核准盖章，该设计显示该栋奇数层没有餐厅露台，但偶数层有露台，偶数层的露台面积为5.568平方米。该露台面积计算在房屋产权登记的面积中。
原审法院认为：李承宇与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。李承宇按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应在2014年1月31日前向李承宇交付房屋，但李承宇于2015年4月17日取得竣工验收备案，符合交房条件，并于2015年5月28日通知李承宇收房，逾期交房违约金应计算至2015年5月28日，六合盛公司逾期交房482天，六合盛公司应向李承宇支付逾期交房违约金。综合合同约定、履约情况、给当事人造成的实际损失等因素，将违约金标准由日万分之五调低至日万分之三，六合盛公司应向李承宇支付逾期交房违约金90994元。因双方签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中标明了李承宇购买的该套房屋面积含餐厅露台，但实际该露台未经规划核准，已客观不存在，六合盛公司对该露台的交付属履行不能。鉴于该露台为错层结构，不能区分建筑物所有权，酌定六合盛公司应赔偿李承宇露台损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告李承宇逾期交房违约金90994元，限判决生效后五日内付清；二、被告吉安市六合盛置业发展有限公司赔偿原告李承宇露台损失10000元，际判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3933元，减半收取，由原告李承宇负担973元，被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担1093.50元。
上诉人李承宇不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决第二项，并改判六合盛公司赔偿李承宇损失30000元，一、二审诉讼费由六合盛公司承担。其理由是：1、原审判决认定六合盛公司未能交付的房屋面积性质为餐厅露台错误，该房屋面积实为餐厅阳台，六合盛公司在商品房买卖合同中将该空间标注为露台，是与测绘部门恶意串通，损害国家和消费者利益，主观上为了逃避税费；2、六合盛公司为推销其开发的房产，以销售员介绍和印发广告画册的方式对外宣传购房赠送面积，其中就包括本案诉争的餐厅阳台，该阳台除具备实际使用功能外，还具有景观功能，可以增加房屋价值，未能交付的餐厅阳台给李承宇造成的损失远不止30000元；4、李承宇所提出的两项诉讼请求均得到了原审判决的支持，原审判决虽然调整了违约金金额，造成的诉讼费用的损失亦是六合盛公司行为所致，李承宇无任何过错，一审诉讼费用应由六合盛公司全部承担。
针对李承宇的上诉，六合盛公司答辩称：双方签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中标明了李承宇购买的该套房屋面积含餐厅露台，系工作失误，六合盛公司不需要赔偿。
上诉人六合盛公司亦不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判其按每月1000元向李承宇支付逾期交房违约金及不予赔偿李承宇露台损失10000元，本案诉讼费用由李承宇负担。其理由是：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，租金损失是逾期交房的实际损失，违约金不应超过实际损失的30%，而且关于逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例，该判决在全省对类似案件具有指导意义。因此，原审判决按日万分之三的标准确定的违约金数额明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%，脱离了基本事实，于法无据，请求依法予以改判。2、涉案房屋因设计变更，该设计图纸经吉安市规划管理处核准盖章，涉案房屋所在楼房的餐厅变为错层结构，奇数楼层没有餐厅露台，偶数楼层有餐厅露台，但李承宇的房屋实际面积并没有减少，六合盛公司在该事件中并无过错，合同也没有约定因设计变更问题李承宇可以主张赔偿损失，且对李承宇没有造成实际损失，李承宇要求六合盛公司承担赔偿其损失没有法律依据。
针对六合盛公司的上诉，李承宇答辩称：1、原审法院判决逾期交房违约金金额符合客观情况，并没有超过法律规定的30%，根据本地区已生效的判决书，已证明逾期交房违约金已调整为日万分之三，租金损失只是一个参照标准，按相关法律规定，李承宇的损失远超过了租金损失；2、因六合盛公司的违约，致使李承宇所希望达成的目的不能实现，原审法院判决赔偿10000元损失没有达到赔偿标准。
根据六合盛公司和李承宇的上诉理由及答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案逾期交房违约金应按何标准调整？2、六合盛公司应否向李承宇赔偿餐厅露台损失，如应赔偿金额如何确定？
本院经二审审理,对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：李承宇与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。李承宇已按合同约定付清了购房款，但六合盛公司未按合同约定如期将符合交付条件的商品房交付给李承宇，其理应按合同约定支付逾期交房违约金。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖，应对双方所约定的日万分之五的违约金计算标准予以适当调低。
六合盛公司要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实李承宇因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，故并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，六合盛公司的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院依法不予支持。原审法院兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准由合同约定的日万分之五的酌情调低至日万分之三并无不妥。
六合盛公司与李承宇签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中，明确标明了李承宇购买的商品房含餐厅露台，六合盛公司理应交付与该房屋平面图一致的商品房给李承宇。由于该栋楼房的餐厅露台未经规划核准，餐厅露台实为错层结构，李承宇所购房屋属没有餐厅露台的奇数楼层，六合盛公司无法交付房屋平面图中的餐厅露台给李承宇，违反了合同约定。六合盛公司称李承宇所购房屋没有餐厅露台是设计变更所致，但其并未及时将设计变更的情形告知李承宇，故其该上诉理由没有事实依据，依法不予支持。房屋平面图中标明六合盛公司赠送的是餐厅露台而非阳台，李承宇认为六合盛公司赠送的系阳台，但未提供确凿的证据予以证实，其该上诉理由与事实不符，依法不予支持。按照双方合同约定，房屋平面图上标明的餐厅露台是六合盛公司免费赠送给李承宇的，李承宇无需支付该部分面积的购房款。李承宇认为六合盛公司未按合同约定交付餐厅露台的行为造成的损失超过30000元，但未提供证据予以证实，故对其该上诉请求依法不予支持。原审法院根据本案情况，酌定六合盛公司应赔偿李承宇餐厅露台损失10000元，并无不当。
根据相关法律规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原审法院支持了李承宇的部分诉讼请求，据此判令李承宇负担部分诉讼费用并无不当，李承宇关于应由六合盛公司全部承担一审诉讼费的上诉请求与法不符，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但当事人尚有部分诉讼请求未获支持，对该部分诉请依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第728号民事判决第一、二项；
二、驳回上诉人李承宇的其他诉讼请求。
一审案件受理费1966.50元，二审案件受理费2225元，合计4191.50元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担3018.50元，上诉人李承宇负担1173元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 郭 琴
二〇一六年一月六日
书 记 员 张志坚