中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）最高法行申99号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵庆花。
委托代理人：符永胜。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：儋州市人民政府。
法定代表人：朱洪武，该市市长。
委托代理人：王本强，儋州市法制办工作人员。
原审第三人：符雪洲。
原审第三人：海南顺达房地产开发公司。
法定代表人：林镇梅，该公司总经理。
再审申请人赵庆花因诉儋州市人民政府（以下简称儋州市政府）、原审第三人符雪洲、海南顺达房地产开发公司（以下简称顺达公司）颁发国有土地使用证纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2016）琼行终82号行政判决，向本院申请再审。本院于2017年1月18日立案，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
赵庆花以儋州市政府给符雪洲颁发07084号土地证前未审查清楚土地权属来源、颁证程序违法为由，向海南省第二中级人民法院起诉，请求撤销07084号土地证。
海南省第二中级人民法院一审查明：本案争议地是位于儋州市××镇××新村住宅区内的第56号宅基地，面积为120平方米。1997年3月5日，儋州市政府作出儋府办函〔1997〕13号《关于同意那大怡园新村住宅小区以宅基地形式分户转让的批复》，同意顺达公司将原在那大控规43街区22号作为兴建怡园新村住宅小区的20.3亩土地，在原审定批准小区总平面图不变的前提下，以宅基地形式分户转让，实施开发建设。2000年8月18日，原儋州市土地管理局作出儋土行字〔2000〕108号《关于土地使用权抵押登记的批复》，同意顺达公司将包括本案争议地在内的八块宅基地（面积共计960平方米）作为抵押物向符雪洲抵押借款人民币100000元，抵押期限为3个月，并于同日向符雪洲颁发了《土地他项权利证明书》。2000年8月26日，顺达公司与赵庆花签订了《合作开发土地合同书》，约定合作开发本案争议地，同时约定在赵庆花向顺达公司付清23000元后，该宅基地及该地上所有的附着物的产权归赵庆花所有，该合同书最后还约定“本合同经甲乙双方代表签字盖印且在乙方向甲方付清应付款人民币23000元后即生法律效力”。合同签订后，赵庆花向顺达公司支付了20000元，余款至今未支付。由于顺达公司无法偿还所拖欠符雪洲的借款，其于2001年11月15日与符雪洲签订了《开发土地合同书》，将包括本案争议地在内的八块宅基地（面积共计960平方米）以100000元的价格转让给符雪洲，并出具了收条。该收条上记载“今收到符雪洲付来土地款壹拾万元”。2001年11月29日，符雪洲向儋州市政府申请对第56号宅基地办理土地变更登记。在审查符雪洲所提交的《开发土地合同书》等土地使用权发生转移的相关证明材料、收款收据以及完税凭证后，经审核批准，儋州市政府于2001年12月向符雪洲颁发了07084号土地证。在得知儋州市政府将涉案土地颁证给符雪洲后，赵庆花对颁证行为不服，提起行政诉讼。
海南省第二中级人民法院认为：本案的争议焦点是儋州市政府向符雪洲颁发07084号土地证的土地权属来源是否清楚，颁证程序是否合法。首先，关于07084号土地证的土地权属来源问题。从本案查明的事实来看，顺达公司将涉案土地以宅基地形式分户转让，已取得儋州市政府的批复同意，而符雪洲取得涉案土地使用权正是基于顺达公司的转让行为，故07084号土地证的土地权属来源清楚。虽然赵庆花与顺达公司签订《合作开发土地合同书》的时间在符雪洲与顺达公司签订《开发土地合同书》之前，但赵庆花与顺达公司之间的协议并未实际履行完毕，而符雪洲与顺达公司之间的协议已经履行完毕。赵庆花如果认为顺达公司在未经其同意或解除与其所签订的合同的情况下，擅自将涉案土地转让给符雪洲的行为侵害了其合法权益，应通过对顺达公司提起民事诉讼的途径寻求权利救济。赵庆花认为其自2000年至2014年12月期间一直对争议地进行管理，由于从赵庆花提交的证据来看，无法证实其已合法取得涉案土地使用权，故该主张的理由亦不充分。其次，关于颁证程序是否合法的问题。儋州市政府根据符雪洲提出的土地变更登记申请，依照儋府办函〔1997〕13号《关于同意那大怡园新村住宅小区以宅基地形式分户转让的批复》的规定，在符雪洲提交土地使用权发生转移的相关证明材料、收款收据以及完税凭证后，依法审查核准给符雪洲颁发07084号土地证，颁证程序并无不当。赵庆花诉请撤销07084号土地证的理由不充分，对其诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回赵庆花的诉讼请求。
赵庆花不服一审判决，向海南省高级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持其一审提出的诉讼请求。
对于一审查明的事实，海南省高级人民法院予以确认。该院另查明：顺达公司系由海口市第五建筑工程公司投资设立的集体所有性质的企业，因逾期未参加年检已于1997年12月24日被吊销营业执照，至今处于吊销状态。该院认为：顺达公司将涉案土地以宅基地形式分户转让事先经过儋州市政府批复同意，在符雪洲履行合同义务后，儋州市政府依申请对相关合同、收款收据等土地使用权转让证明材料及完税凭证等材料进行审核后，向其颁发07084号土地证，该颁证行为土地权属来源清楚，程序亦无不当。顺达公司目前虽处于被吊销营业执照状态，但依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款和第四十六条的规定，由于该公司至今尚未被注销，其仍作为独立的民事主体而存在并依法独立享有民事权利和承担民事义务，故顺达公司经儋州市政府同意转让涉案土地使用权属处分自已资产的行为，不违反法律规定。况且，赵庆花与顺达公司签订《合作开发土地合同书》并支付相关款项也是在该公司被吊销营业执照之后，若按上述主张，赵庆花亦不能按合同取得涉案土地使用权。因此，赵庆花的上述上诉理由不能成立。赵庆花至今未就涉案土地申请登记并取得权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，赵庆花尚未取得涉案土地的使用权，故其关于善意取得的主张于法无据。赵庆花如果认为顺达公司将涉案土地转让给符雪洲的行为侵害了其合法权益，可以通过对顺达公司提起民事诉讼等途径寻求救济。赵庆花的上诉请求和理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
赵庆花申请再审称：一、原判认定事实不清。第三人顺达公司没有按照合同约定履行“三通一平”及办好土地使用证，才造成申请人没有将余款付清。申请人于2000年自行在涉案土地上“三通一平”并使用管理直至2014年12月，已履行了合同约定并真正使用了涉案土地。二、原审定案证据不足。申请人对涉案土地拥有实际使用权，构成事实上的善意取得。顺达公司的营业执照于1997年被吊销，不能以其名义进行土地转让及办理土地证等。顺达公司将涉案土地二次转卖，系恶意转让、非法办证。请求撤销原一、二审判决，改判支持申请人的原审诉请。
原审第三人符雪洲提交意见称：一、符雪洲取得涉案土地使用权完全合法。该土地是从顺达公司处购买所得，购地时并不知道顺达公司和赵庆花之间签订买卖合同，不存在恶意情形，且已全面履行合同义务，儋州市政府审核后颁证，颁证行为合理合法。二、经原儋州市土地管理局批复后，顺达公司在2000年8月18日将包括涉案土地在内的八块宅基地抵押给我，并办理了《土地他项权利证明书》。根据担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则，转让行为无效。但顺达公司在2000年8月26日与赵庆花签订合同时并未告知我方，且其与赵庆花的合同中也约定在赵庆花支付完23000元后才发生法律效力。因此，赵庆花与顺达公司的合同无效。三、虽然顺达公司营业执照被吊销，但其处分自有资产的行为仍然有效。根据最高人民法院法经（2000）24号函，企业法人营业执照被吊销后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，依法具有民事权利能力，有权处分自己的财产。四、自符雪洲得知宅基地使用权被赵庆花侵犯之日起，一直要求停止侵害。
本院经审查查明：
本院认为：判定讼争颁证行为是否合法，主要应审查土地权属来源是否合法、颁证程序是否合规。本案顺达公司经儋州市政府批复同意，有权对涉案土地以宅基地形式分户转让。符雪洲与顺达公司签订《开发土地合同书》，约定转让土地使用权，其履行付款义务后，即取得相应的土地使用权受让资格。符雪洲与顺达公司依法办理土地转让手续，向儋州市政府提交了土地变更登记申请审批表、合同、收款收据、完税凭证等相关材料，儋州市政府经审批向符雪洲颁发07084号土地证，上述颁证行为合法合规、并无不当。
赵庆花主张其与顺达公司签订合同在先，因顺达公司未按约履行“三通一平”及办好土地使用证，使得其未将余款付清。其自行对涉案土地“三通一平”并使用管理，对涉案土地拥有实际使用权，构成事实上的善意取得。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。赵庆花虽与顺达公司在先签订《合作开发土地合同书》并支付了部分款项，但合同并未履行完毕，赵庆花亦未经过登记取得土地使用权证，故其尚未取得涉案土地的使用权，上述申请理由于法无据，不能成立。
赵庆花认为顺达公司的营业执照于1997年被吊销，不能以公司名义进行土地转让及办理土地证，顺达公司将涉案土地二次转卖，系恶意转让、非法办证。《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第四十六条规定，企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。在被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续。顺达公司虽被吊销营业执照，但尚未被注销，其仍作为独立的民事主体而存在并依法独立享有民事权利和承担民事义务，故顺达公司转让涉案土地使用权、对自有财产进行处分的行为不违反法律规定。赵庆花认为案涉土地转让行为系恶意转让，但并未提供符雪洲构成恶意受让的相关证据，该申请再审理由缺乏事实和法律根据，本院不予支持。赵庆花如果认为顺达公司将涉案土地转让给符雪洲的行为侵害了其合法权益，可以通过对顺达公司提起民事诉讼等途径寻求救济。
综上，赵庆花的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：
驳回赵庆花的再审申请。
审 判 长 龚 斌
审 判 员 钱小红
审 判 员 熊俊勇
二〇一七年三月三十一日
法官助理 李竺娉
书 记 员 潘海蓉
附相关法律、司法解释条文：
1.中华人民共和国物权法
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.中华人民共和国民法通则
第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。
第四十六条企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。
3.中华人民共和国行政诉讼法
第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）不予立案或者驳回起诉确有错误的；
（二）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的；
（四）原判决、裁定适用法律、法规确有错误的；
（五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的；
（六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的；
（七）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（八）审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。
4．最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第七十四条人民法院接到当事人的再审申请后，经审查，符合再审条件的，应当立案并及时通知各方当事人；不符合再审条件的，予以驳回。