江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡法民初字第01036号
原告周洁。
委托代理人张克勤、吴伟洪，江苏沁园春律师事务所律师。
被告朱宏艳。
委托代理人朱宏芬。
委托代理人杨靖，江苏庆源律师事务所律师。
原告周洁诉被告朱宏艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由审判员杨晓敏适用简易程序独任审理，2016年3月14日经批准转为普通程序，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告周洁的委托代理人吴伟洪、被告朱宏艳的委托代理人朱宏芬、杨靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周洁诉称：其与朱宏艳于2014年3月28日签订房屋租赁合同一份，由朱宏艳承租周洁所有的位于无锡市东亭街道锡沪中路111号第一、二层房屋，同时约定了租期、租金、违约责任等。合同签订后，周洁交付了房屋，朱宏艳仅支付了部分房租，2014年底开始拖欠房租，截止2015年12月31日止，欠付租金共计69万元。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》，被告迁出占有的租赁房屋。2、赔偿原告房屋闲置损失30万元。3、被告立即支付拖欠房屋租金69万元（截止2015年12月31日），并依月息2%支付逾期付款利息：其中4万元自2014年12月27日起计算至实际付款之日；其中15万元自2015年3月27日起计算至实际付款之日；其中15万元自2015年6月27日起计算至实际付款之日；其中15万元自2015年9月27日起计算至实际付款之日；其中20万元计算自2015年10月1日至实际付款之日；被告支付违约金10万元。4、赔偿原告律师费2.1万元。5、诉讼费用由被告承担。
被告朱宏艳辩称：其于2015年7月就向原告提出解除合同，其同意解除合同并迁出租赁房屋。闲置损失没有法律依据，也无约定，其不予承担。拖欠租金及利息损失、违约金，其不予承认，因为原告违约在先，原告未提供完好的无瑕疵房屋，且在合同履行中，原告拒不履行修缮房屋的合同义务，其承租房屋期间，门前修路及房屋漏水影响经营，2014年9月后，其已经停止经营。所以其未违约。律师费也不予认可。
经审理查明：一、2014年3月28日，周洁（甲方）与朱宏艳（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于无锡市东亭街道锡沪中路111号第一层（含第一层扩建部分）、第二层及第三层一间整体出租给乙方作为桑拿保健娱乐及餐饮使用；租赁期间自2014年3月28日至2015年9月30日止为60万元/年（税后）；自2015年10月1日起至2020年9月30日止，第一年租金为80万元/年（税后），第二年起的租金为前一年租金的基础上增加5万元，如乙方逾期支付租金，则按逾期支付金额的0.5%每天向甲方支付逾期利息；租赁期间，房屋原有的质量缺陷由甲方负责维修；乙方不得未经甲方同意擅自将房屋转租、转借给第三人。关于违约责任，双方约定：若一方违约，则有违约方承担守约方因此而产生的所有损失（包括但不限于财产损失、律师费、诉讼费、保全费、公告费、差旅费、邮寄费等），并应向守约方支付违约金10万元。
二、2014年7、8月间，上述房屋发生漏水，经承租人通知，出租人委托他人对房屋进行维修。审理中，朱宏艳主张此次房屋漏水未实际修好，致其无法经营；周洁认为虽发生漏水，但其已按约维修完毕。关于合同履行情况：1、租金部分：自合同签订之日起至2014年9月27日为30万，该部分租金已经支付。2014年9月28日至2014年12月27日应付租金15万元，实际支付11万，此后的租金未支付。朱宏艳另向周洁支付10万元押金。2、转租情况：朱宏艳未经周洁书面许可将房屋部分转租给一家面店（现已停止经营）和一家汽车维修店（目前仍在经营中）。朱宏艳主张，最后付的11万元是汽车维修店直接向房东支付的，但未举证证明。3、装修情况：审理中，朱宏艳认可该房屋在承租时已经有装修，其在承租后又进行了简单装修，添置了部分物品。4、朱宏艳至今未向周洁交还本案所涉房屋，其在该房屋中经营的酒店现已停止营业。
三、2015年5月11日，周洁向朱宏艳邮寄律师函一份，向其催讨租金及逾期付款利息，并载明：“如逾期支付，周洁将要求解除《房屋租赁合同》，收回房屋，由此造成的损失由你自负。”朱宏艳收到上述律师函后回函称：房租金应当从4月1日起算；该店面因门前修路自2014年4月15日至9月底未经营一天；房屋内自7月26日发生漏水致无法经营，房东陆陆续续修了一个多月；未付租金是因为事情没有得到解决。2015年7月15日，朱宏艳向周洁寄送“解除合同通知函”一份，载明：“2014年7月26日，因房屋本身质量缺陷导致漏水，我与你联系修缮事项，你方拖延了半个月才答复，直到9月中旬才修缮完成，对我的经营造成了重大影响并直接导致我停业两个月。同时，我包厢内的4台电视机、4个机顶盒以及大厅的大电视机也因此受损。另，2014年4月至2014年9月底，该房屋门前修路，导致我停业6个月（含漏水的2个月），期间房租损失共计30万元，营业收入损失另计。”基于上述理由，朱宏艳在“解除合同通知函”中要求解除合同，并不支付2014年4月至2014年9月的房租，另要求周洁赔偿营业收入、物品损失及违约金等。周洁因本次租赁合同纠纷支出律师费21000元。本案审理中寄送的应诉材料由朱宏琴于2015年12月29日代为签收。
以上事实，有房屋租赁合同、律师函、解除合同通知函、照片、视频及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周洁与朱宏艳签订房屋租赁合同，约定周洁将其所有的坐落于无锡市东亭街道锡沪中路111号房屋及扩建部分出租给朱宏艳作为桑拿保健娱乐设施等使用，现双方均同意解除合同，朱宏艳迁出上述房屋，本院予以确认。上述合同签订后，周洁按约向朱宏艳交付了房屋，朱宏艳未按照合同约定履行支付租金的义务，经催告后仍未履行。故周洁要求解除上述房屋租赁合同合法有据，其以诉讼的形式要求解除合同，法院向朱宏艳邮寄的应诉材料于2015年12月29日送达，故本院确认该合同于2015年12月29日解除。朱宏艳辩称，其未付租金是因为门前修路围挡及房屋漏水影响经营。本院认为，其承租房屋门前修路系正常的商业风险，尚不满足减免租金的条件。关于房屋漏水，其在庭审中称房东未修复完成，但是在往来函件中又明确“修缮完成”，且未举证证明房东得知该次房屋漏水后，未履行合同约定的修缮义务，此后房屋是否有其他质量问题，其亦未举证证明已告知房东相关情况并要求维修，故该辩称意见本院不予采纳。但双方确认的此次漏水及维修情况确实对合同目的的实现存在一定影响，双方对实际维修时间及影响程度均未举证证明，故本院根据公平原则结合租赁合同条款酌定扣除租金5万元。朱宏艳另辩称，其在2014年9月后即不再经营，故无需再支付租金，该意见其未举证证明，且承租房屋一直在其管理和控制之中，故是否实际使用也与其是否应当承担支付租金的义务无直接关联，该辩称意见本院亦不予采纳。在本案第一次庭审终结前，朱宏艳还未向周洁交还租赁房屋，故周洁向朱宏艳主张截止2015年12月31日前的租金（含房屋使用费）合法有据，经核算共计64万元（已扣除5万元）。关于逾期付款利息，双方合同约定过高，原告自愿调整为月利率2%未超出法定上限，本院予以支持，具体付款时间双方在合同中没有约定，原告主张按季度支付也未举证证明，故本院依法认定在每届满一年时支付，即自2014年3月28日至2015年3月27日结欠的租金14万元应自2015年3月28日起计算至实际给付之日止，按照月利率2%计算；自2015年3月28日至2015年12月31日止结欠的租金50万元应自2016年1月1日起计算至实际给付之日止，按照月利率2%计算。由于朱宏艳未按约支付租金构成违约，根据合同约定其还应当向周洁支付违约金10万元及律师费21000元。关于原告主张的闲置损失，由于未实际发生，本院不予支持。朱宏艳已经支付的押金10万元，应从上述付款总额中扣除。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认周洁与朱宏艳之间的房屋租赁合同于2015年12月29日解除，朱宏艳于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市东亭街道锡沪中路111号房屋；
二、朱宏艳于本判决发生法律效力之日起十日内向周洁支付64万元及逾期付款利息，利息计算方式如下：以14万元为基数，按照月利率2%，自2015年3月28日起计算至实际给付之日止；以50万元为基数，按照月利率2%，自2016年1月1日起计算至实际给付之日止，已支付的押金10万元抵偿上述部分付款义务；
三、朱宏艳于本判决发生法律效力之日起十日内向周洁支付违约金10万元及律师费21000元；
四、驳回周洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14800元，由朱宏艳负担10130元，周洁负担4670元，该款已由周洁预交，朱宏艳应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付周洁。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审 判 员 杨晓敏
人民陪审员 张 婷
人民陪审员 钱莉丽
二〇一六年六月七日
书 记 员 邓方媛
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。