湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民五初字第00531号
原告林智勇，男，1963年12月28日出生，汉族，香港永久性居民。
委托代理人李聪勇，湖南湘泉律师事务所律师。
被告田刚，男，1976年10月18日出生，汉族。
委托代理人石爱民，湖南日月明律师事务所律师。
原告林智勇诉被告田刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人李聪勇、被告特别授权代理人石爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林智勇诉称，原告于2012年11月23日与被告签订关于顺天国际财富中心1707号房的《房屋买卖合同》，并收取被告定金30000元。2012年11月27日，原告将房屋交付给被告，并当场约定次日去二手房交易中心网签过户。后因被告要求时间来解决税费减免问题，双方于2013年2月7日又签订《补充协议》一份，约定：一、被告办理税费减免的时间确定在2013年6月30日前；二、2013年6月30日前，由被告每月按17500元的标准向原告支付房屋租金；三、被告占用房屋期间的物业费等均由被告支付；四、被告违约，则原告无需退还被告所付定金和租金，并有权收回房屋，原告违约，则双倍返还定金。签订该补充协议后，被告仅支付房屋租金至2013年9月底，其余房租至今未能支付。鉴于被告无能力履行《房屋买卖合同》、恶意拖欠租金，原告为维护自身合法权益，于2013年12月12日将房屋另行出售。原告多次找被告沟通退房未果，特依法提起诉讼：一、请求判令被告退还被无偿占用的原告房产；二、请求判令被告支付占用房屋期间拖欠的房屋租金105000元（2013年10月1日起至2014年3月31日止），房屋租金计算至退房时止；三、请求判令原告收取的定金30000元不予退还；四、请求判令被告承担房屋占用期间所产生的物业管理等费用14264.87元（2014年1月1日起至2014年3月31日止），物业管理费等费用计算至退房时止。
被告田刚辩称，本案性质应为买卖合同纠纷，在原买卖合同没有解除的情况下，原告以房屋租赁合同纠纷起诉被告是错误的。被告不支付租金是因为原告找到了出价更高的买家，不需要、不愿意被告继续履行原来的买卖合同。原告在被告不同意的情况下通过物业断电，导致房屋的电子门打不开。原告还另外加锁，导致被告自2013年9月至今无法进入房屋内。在被告没有实际占有和使用房屋的情况下，要求被告支付租金和物业管理费等是没有依据的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告林智勇为支持其诉讼请求，向本院举证如下：一、房产复印件，拟证明涉案房屋为林智勇所有；二、2012年11月23日签订的《房屋买卖合同》，拟证明李聪勇代表林智勇与田刚签订房屋买卖合同，但田刚没有如约办理房产过户，也没有支付购房款，田刚没有履行合同的能力；三、2013年2月7日签订的《补充协议》，拟证明李聪勇代表林智勇与田刚签订补充协议，该协议的最后履行期限为2013年6月30日，但田刚没有如约及时办理房产过户手续；自2013年6月30之后，当事双方之间的房屋买卖法律关系已经转化为租赁合同关系；田刚交纳房屋租金至2013年9月30日后，已拖欠租金6个月，没有履行合同的能力。四、公证书，拟证明田刚的违约行为迫使林智勇终止与田刚的协议，委托李聪勇另行销售房屋。五、2013年12月12日签订的《房屋买卖合同》，拟证明李聪勇代表林智勇与案外人另行签订房屋买卖合同，并收受定金。六、《催缴通知书》，拟证明华声文化公司不仅拖欠房屋租金，还拖欠2014年1月至4月的物业管理、水电、空调费等，没有履约能力。
被告田刚质证认为：对原告证据的真实性、合法性均无异议，对原告证据的关联性均有异议。原告证据不能证明被告没有履约能力，不能证明双方为租赁合同关系，不能证明有确定的房产过户时间。
被告田刚没有向本院提交证据。
经审核，本院对原告证据认证如下：证据一、二、三，真实、合法，能证明涉案房屋权属、买卖关系及房屋租金约定等案件事实，采纳为本案证据。证据四、五、六，与本案事实无关，不采纳为本案证据。
根据以上采纳的证据，原、被告陈述及庭审情况，本院查明本案事实如下：
2012年11月23日，李聪勇作为原告林智勇的授权代表，与被告田刚签订关于长沙市芙蓉区芙蓉中路顺天国际财富中心1707号房的《房屋买卖合同》。2013年2月7日，当事双方又签订《补充协议》一份，确认被告已支付原告购房定金30000元、原告已向被告交付房屋，并以原告为甲方、被告为乙方，就上述房屋买卖合同的相关事项补充协议如下：“1、由乙方负责向长沙市相关部门申请办理降低税费的手续，此过程中所有费用由乙方承担，且乙方最晚应在2013年6月30日前完成；2、尽管乙方目前未使用该房屋，但甲方已向乙方交付房屋，为避免甲方的损失，在甲乙双方完成网签手续之前，乙方应按月向甲方支付租金，租金为每月人民币壹万柒千伍佰元整（￥17500），自2012年11月20日开始计算，签署本协议的3日内，乙方应付清2012年11月20日至2013年2月19日的租金共计人民币伍万贰仟伍佰元整。3、乙方应及时向物业管理方支付1707房的物业管理费等费用。4、任何一方面单方面终止原买卖合同及本协议均视为违约。甲方违约，需双倍退还乙方已支付的购房定金；乙方违约，甲方勿需退还乙方已支付的购房定金以及租金，并有权立即收回房屋。5、本补充协议仅就上述《房屋买卖合同》中关于二手房交易手续的日期、以及办理减免税费手续产生的费用的承担、办理交易手续之前乙方应向甲方支付的租金、违约的责任等内容进行补充约定，上述《房屋买卖合同》的其他条款继续有效。”此后，被告田刚依照该《补充协议》支付房屋租金至2013年9月30日止。原告林智勇遂以被告逾期缴纳房租、无能力履行房屋买卖合同为由，提起诉讼。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据庭审记录，本案当事双方对涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》的订立、有效没有争议，争议的焦点在于：一、原告主张《房屋买卖合同》已解除，被告则主张继续履行合同；二、2013年9月30日之后，房屋的占有、使用情况及物业管理费等费用应当由谁负担的问题。
对于争议焦点一，本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，单方主张解除合同的，不论是行使合同约定的解除权还是法定解除权，均应履行通知对方的程序。本案原告没有证据证明其履行了解除合同的通知程序，故《房屋买卖合同》及《补充协议》对双方当事人仍然有法律约束力，本案仍然属于房屋买卖合同纠纷。因此，《补充协议》第2条中的“租金”，指的是双方约定的《房屋买卖合同》“完成网签手续”之前的房屋占有和使用费用，而不是一般租赁合同意义上的房屋租金。
对于争议焦点二，本院认为：被告主张在2013年9月30日之后，原告停电、加锁导致其不能进入房屋、没有实际占有、使用房屋，因而不应当支付此后的租金和其他费用，但是，被告没有向本院提交证据证明上述事实。而且，《补充协议》第2条规定“尽管乙方目前未使用该房屋，但甲方已向乙方交付房屋，为避免甲方的损失，在甲乙双方完成网签手续之前，乙方应按月向甲方支付租金”，所以被告田刚作为该补充协议的乙方，在原告林智勇交付房屋后即便没有实际使用该房屋，仍然有支付租金的义务。
综上，依照《补充协议》第4条“任何一方面单方面终止原买卖合同及本协议均视为违约。甲方违约，需双倍退还乙方已支付的购房定金；乙方违约，甲方勿需退还乙方已支付的购房定金以及租金，并有权立即收回房屋。”的规定，被告田刚支付租金至2013年9月30日后，单方停止支付，应视为违约，原告林智勇有权立即收回房屋，并不退还被告支付的购房定金及房屋租金。原告的第一、二、三项诉讼请求，本院予以支持。至于原告的第四项诉讼请求，因原告举证用以支持该项诉讼请求的“催缴通知书”的催缴对象是“华声文化”，与本案无关，不采纳为本案证据，故原告主张的具体金额没有证据基础，无法核实，本院不予支持；与此同时，原告对该项诉讼请求的费用计算没有提供计算标准，没有提供物业管理方的有效证明或其他证据，致使本院无法对原告所主张的“物业管理费等费用”的费用组成和计算标准进行审核，应当自行承担举证不力的不利后果。所以，即便有相关物业管理费等费用的实际产生、依照《补充协议》第3条的规定相关物业管理费等费用应当由被告承担，对于原告的第四项诉讼请求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告田刚在本判决生效之日起3日内向原告林智勇返还位于长沙市芙蓉区芙蓉中路顺天国际财富中心1707号的房屋。
二、被告田刚在本判决生效之日起3日内支付原告林智勇自2013年10月1日起至2014年3月31日止的房屋占有、使用费用105000元；2014年4月1日起至被告田刚实际返还房屋之日止的房屋占有、使用费用，依照每月17500元的标准继续计算、支付。
三、原告林智勇向被告田刚收取的定金30000元，不予返还。
四、驳回原告林智勇的其他诉讼请求。
案件受理费3285元，原告林智勇负担130元，被告田刚负担3155元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，原告林智勇可在判决书送达之日起三十日内，被告田刚可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 杨文滔
审 判 员 闵俊伟
人民审判员 曹群辉
二〇一四年七月十七日
书 记 员 刘 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。