江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第217号
原告王健，男，1987年4月23日生，汉族。
委托代理人陈纪朝，江苏苏瑞律师事务所律师。
委托代理人张翔，江苏苏瑞律师事务所律师。
被告李传华，女，1962年7月10日生，汉族。
被告赵云祥，男，1962年11月2日生，汉族。
两被告共同委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。
两被告共同委托代理人郑芳燕，江苏天九律师事务所律师。
原告王健与被告李传华、赵云祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王健委托代理人张翔和陈纪朝、被告赵云祥、两被告共同委托代理人许玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王健诉称，2012年11月5日，原告与被告李传华签订房屋租赁协议，约定将被告赵云祥名下位于浦口区顶山服装城商业一条街17幢11、12号门面房出租给原告，面积300平方米，租期三年，自2012年11月30日至2015年11月30日。2014年10月31日，原告承租的房屋涉及拆迁。2014年12月18日，被告赵云祥与拆迁人签订拆迁补偿协议。原告认为原告作为承租人应当享有补偿权益，现请求判令：1、两被告给付营业损失补偿款307386元、搬迁费158504元、装修补偿费168912元、电话拆移费310元、宽带移机费500元，合计635612元；2、两被告承担诉讼费。
被告李传华、赵云祥共同辩称，搬迁费应当归被告所有。被告出租给原告的房屋是经过装潢的，并且在合同中约定如果原告需重新装修，装修费自理，原告主张装修费没有依据。被告同意给原告电话移机费、宽带费共810元。原告于2015年1月6日才搬出承租房，应给付租金5161.29元。原告没有按被告通知的时间搬出，造成被告损失利息15000元。另原告尚欠710元电费没交，应将此款支付被告。
经审理查明，两被告系夫妻关系。原告王健（乙方）、被告李传华（甲方）于2012年11月5日签订租赁合同一份，约定原告王健租赁被告所有的位于浦口区顶山服装商城商业一条街17幢11、12号门面房（约300平方米），租期3年，自2012年11月30日至2015年11月30日止。第一年租金为6万元，第二年租金为6.2万元，第三年租金为6.4万元，租金为每年的11月30日前一次性付清。合同第四条还约定，关于装修问题，甲方将装修完好的门面房交付给乙方使用。如乙方认为不合适，需要重新装修，装修费用自理，与甲方无关。但乙方装修不可以将原有房屋的承重墙拆除，如擅自改变造成的严重后果由乙方自行负责。合同第五条约定，拆迁问题，由于甲方的门面房位于顶山街道中心位置，随时有可能面临拆迁问题，如在甲乙双方履行合同期间内遇政府拆迁，在拆迁公告之日，原签订的租赁合同同时解除。合同第六条约定，关于拆迁补偿，乙方可以得到政府规定的营业执照补偿及所开办的公司搬迁补偿，这是乙方和政府部门的关系，与甲方无关。甲方对乙方不做任何补偿。原告使用承租的房屋从事烟酒销售。该房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但原告继续使用承租的房屋至2015年1月3日搬出。原告交纳房屋租金至2014年11月30日止。
2014年11月20日，拆迁人南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对包括涉案房屋在内的房屋实施拆迁。
2014年12月18日，被告赵云祥与拆迁人签订涉案房屋的浦口区房屋拆迁补偿协议2份。两房面积分别为140.69平方米，共计281.38平方米。其中17幢111室房屋的装饰装修补偿款为84456元，搬迁补助费2405元、宽带拆除补助费500元、拆移电话补助费310元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用76847元、拆迁营业用房的停业补偿费用153693元；17幢112室房屋的装饰装修补偿款为84456元、搬迁补助费2405元、拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用76847元、拆迁营业用房的停业补偿费用153693元。被告已领取了拆迁补偿款。
上述事实，有当事人提供的租赁协议、顶山街道服装城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案、《浦口区房屋拆迁补偿协议》、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人约定遇征收拆迁时原告可以得到政府规定的营业执照补偿及所开办的公司搬迁补偿，对其他拆迁补偿项目未作约定。原告认为营业执照补偿就是营业补偿费，应归原告所有。被告认为被告原来就用涉案房屋从事饭店经营，营业补偿费应归被告所有。本院认为原、被告双方关于营业执照补偿的拆迁约定对应于拆迁补偿协议中没有相应的项目，原告未能提供证据证明营业执照补偿就是营业补偿费，故应视为约定不明。
被告李传华、赵云祥作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与被告赵云祥签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有原告王健参加，但原告王健作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁同样会影响到原告王健的相关合法利益，因此原告王健有权在被告李传华、赵云祥获得的补偿款中得到相应的补偿。故被告李传华、赵云祥认为原告王健主张的除电话拆移费和宽带拆移费共810元外补偿款应归被告所有的抗辩，本院不予采信。
拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，原告于2015年1月3日搬出承租房屋。原告王健有权获得与其承租房屋相关的搬迁补助费和非住宅房屋的设施搬运费。原告王健依据租赁合同主张搬迁补助费和非住宅房屋的设施搬运费共计158504元，不违反法律和行政法律规定，本院予以支持。
对原告王健主张的电话拆移费310元、宽带移机费500元合计810元的诉讼请求，被告同意支付，本院确认被告应给付原告王健电话拆移费310元、宽带移机费500元合计810元。
被告李传华、赵云祥将涉案房屋租赁给原告王健从事烟酒销售业务，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到原告王健的营业利益，也同样会影响到被告李传华、赵云祥的营业利益。本案中与原告王健承租房屋相关的营业用房的停业补偿费为307386元。结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响的大小，本院确定原告王健获得此部分停业补偿费中的153693元。
对原告王健主张装修补偿费168912元的诉讼请求，原告王健提供了照片，拟证明店内装修的事实，被告对照片无异议，但认为照片反映的只是房屋的一部分装修，且不是固定的装修。本院认为租赁合同中约定被告将装修完好的门面房交付给原告使用，并且同意原告进行装修，原告实际进行了装修，故原告有权主张装修补偿费。原告提供的照片只证明了部分房屋重新装修事实，被告亦未提供其它部分房屋装修系其出租时已装修的证据，本院确认原告王健应获得装饰装修补偿款84456元为宜。
对于被告主张原告应支付逾期使用房屋的使用费的意见，本院认为自拆迁人拆迁公告之日，原、被告的租赁关系应当终止。自2014年12月1日至2015年1月3日止，原告作为承租人应当支付被告租赁合同到期后占用房屋的使用费64000元÷365天×34天=6962元。
对于被告主张原告应支付电费710元，原告提供了收条一份，被告认为收条不是供电局的发票，与本案无关。本院认为原告提供的收条不能证明被告的主张，故对被告的此项主张不予采纳。
综上，被告李传华、赵云祥共计应支付原告王健搬迁补助费、非住宅房屋的设施搬运费、营业用房的停业补偿费、电话拆移费、宽带移机费、装饰装修补偿款共计397463元。扣除原告应支付被告占用房屋使用费6962元，被告李传华、赵云祥尚应支付原告王健390501元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条的规定，判决如下：
被告李传华、赵云祥于本判决生效后五日内支付原告王健搬迁补助费4810元、非住宅房屋设施搬运费153694元、营业用房的停业补偿费153693元、电话拆移费310元、宽带移机费500元、装饰装修补偿款84456元，共计397463元。扣除原告王健应支付被告李传华、赵云祥占用房屋使用费6962元，被告李传华、赵云祥尚应支付原告王健390501元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10156元，由原告王健承担5078元，被告李传华、赵云祥承担5078元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）预交上诉案件受理费10156元。
审 判 长 谢 明
人民陪审员 姜桂兰
人民陪审员 李万斌
二〇一六年一月六日
书 记 员 胡 颖