广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1447号
上诉人（原审被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区彩虹街荔湾路***号大院**号***房。
委托代理人刘晓军，广东信德律师事务所律师。
委托代理人张泽华，广东信德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）莫永尧，男，1984年7月1日出生，汉族，身份证地址广东省从化市街口街碧溪横一街三巷*幢***房。
被上诉人（原审原告）赵一鸿，女，1984年8月8日出生，汉族，身份证地址广东省从化市街口街新城中路府后街*栋***房。
上述两被上诉人的共同委托代理人叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人杨庆，广东海际明律师事务所律师。
原审被告广州市万城商业经营管理有限公司。
法定代表人涂国钧，经理。
委托代理人刘晓军，广东信德律师事务所律师。
委托代理人张泽华，广东信德律师事务所实习律师。
上诉人涂国钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莫永尧、赵一鸿原审诉称，2010年7月9日，我们与广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）签订《万城四季广场认购书》，约定：我们自愿认购广州市白云区机场路537-547号二层243号物业，建筑面积为9.31平方米，最终认购价为685661元，定金5万元，首期款295661元，契税、产权登记费、交易服务费、交易印花税、房产证印花税、律师费等共计23051元。2010年7月13日，我们已付清上述约定的定金、首期价款等共计345661元及各种税费、律师费等款项23051元。2010年7月13日，我们与涂国钧、万城公司签订《商铺买卖合同》，合同第十三条约定：“本合同生效后210个工作日内，由万城公司负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。”合同由双方签字并盖章后，已于2010年7月13日生效。但合同生效后，涂国钧、万城公司一直未履行合同约定的申办过户手续义务，该行为严重损害了我的合法权益，现请求法院判令：涂国钧、万城公司向莫永尧、赵一鸿支付逾期申办商铺交易过户手续的违约金（根据合同约定的由出卖人每日按已付房价款1‰的标准，自2011年5月21日起计至实际申办之日止）。本案诉讼费由涂国钧、万城公司承担。
涂国钧、万城公司原审辩称，莫永尧、赵一鸿的诉讼请求没有事实和法律的依据，请求法院驳回。首先，我方在履行上述合同的过程中没有违约。根据合同约定，210个工作日计算至2011年5月21日，而我方是在2011年4月8日向莫永尧、赵一鸿寄发办理过户手续通知的，但莫永尧、赵一鸿至今没有办理按揭手续。我方之所以没有在210个工作日内申办过户手续，是因莫永尧、赵一鸿违约在先，我方行使先履行抗辩权。其次，万城公司在签订合同时是委托代理人身份，不需要在该买卖合同中承担合同义务。再次，莫永尧、赵一鸿要求的违约金明显过高，莫永尧、赵一鸿也没有证明其有损失，反而在与万城四季百货顾问有限公司签订了租赁协议，获取了巨额的租金收益，故请求法院予以调整。
原审法院经审理查明，2010年7月13日，莫永尧、赵一鸿（买受人）与涂国钧（出卖人，委托代理人万城公司）签订《商铺买卖合同》，约定：由莫永尧、赵一鸿购买涂国钧位于广州市白云区机场路537-547号二层243号铺（下称“涉案商铺”），建筑面积为9.31平方米，房屋总价款685661元。2010年7月15日前支付全部房价款的50%（包含定金）345661元，余下房款34万元向银行申请抵押贷款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的……若出卖人选择继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。合同生效后的210个工作日内被告万城公司负责向房管部门申办商铺的交易过户手续，逾期超过15日的……买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。
合同签订后，莫永尧、赵一鸿于签约当天向万城公司分别支付定金共50000元（含临定）、首期款295661元、税费21751元和律师费1300元。
2011年4月8日，万城公司向莫永尧、赵一鸿发出《关于办理按揭手续的通知》，通知莫永尧、赵一鸿携带相关资料，到指定地点办理涉案商铺的按揭手续。莫永尧、赵一鸿确认收到上述通知，亦有去办按揭，但因涉案商铺的价值未达到银行的要求，故未能成功办理。莫永尧、赵一鸿没有证据证明已按照通知办理按揭手续。涂国钧、万城公司亦表示对莫永尧、赵一鸿是否去办理按揭手续的情况不清楚。
2012年1月4日，莫永尧、赵一鸿（买受人）与涂国钧（出卖人，委托代理人万城公司）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为按揭付款。买受人须按下列方式按时付款：……（2）2011年12月31日前支付全部房价款的19%，金额127988元；（3）2011年12月31日前支付全部房价款的1%，金额2012元；（4）余下房价款21万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。
2013年2月5日，万城公司向莫永尧、赵一鸿发出《通知》，主要内容为：阁下向涂国钧购买的广州市白云区机场路537-547号二层243号铺，尚有房款212012元未支付。我司已多次通知阁下前来缴交款项，但阁下至今未办理。现我司再次提醒阁下，请在收到本函后15个工作日内付清上述款项。莫永尧、赵一鸿至今未向涂国钧、万城公司支付上述余款。
原审庭审中，双方确认合同约定办理交易过户手续的210个工作日至2011年5月21日，涂国钧、万城公司至今未办理涉案商铺的交易过户手续。莫永尧、赵一鸿表示其至今未向涂国钧、万城公司支付上述《商铺买卖合同补充协议》第（3）、（4）项中约定的212012元购房款，原因是履行其对涂国钧、万城公司未办理涉案商铺过户手续的抗辩权，所以其拒绝支付212012元的余款。涂国钧、万城公司表示其之所以一直未办理涉案商铺过户手续，是因莫永尧、赵一鸿存在恶意拖欠购房款、怠于履行付款义务而行使先履行抗辩权。
原审法院认为，莫永尧、赵一鸿与涂国钧签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。根据上述合同的约定，涂国钧应该在合同生效后的210个工作日，即2011年5月21日内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，但涂国钧却逾期超过15天未为莫永尧、赵一鸿办理涉案商铺的交易过户手续，依约应该承担违约责任。但莫永尧、赵一鸿亦未依约按照合同的约定办理贷款支付剩余房款。虽合同对于莫永尧、赵一鸿办理贷款的时间没有约定具体的日期，但也约定了应按涂国钧的通知或银行的要求进行办理，否则视为逾期付款。而莫永尧、赵一鸿至今未办理该贷款手续，即其亦未履行合同约定义务，对此涂国钧可以行使抗辩权。而莫永尧、赵一鸿以其行使抗辩权为由不办理付款手续，亦属合法，即双方互负的办证及贷款义务没有先后顺序，应同时履行，而双方均行使履行抗辩权不作履行，则该不履行也不构成违约，亦不可再行追究对方的违约责任。涂国钧的逾期发生在2011年5月22日，因双方重新约定了付款方式，故莫永尧、赵一鸿的逾期发生在2012年1月5日。据此，涂国钧应当承担2011年5月22日至2012年1月4日逾期办理交易过户手续的违约责任。莫永尧、赵一鸿要求被告承担2012年1月5日至办理涉案房屋交易过户手续止的违约责任没有依据，不予支持。莫永尧、赵一鸿要求涂国钧依约以每日1‰标准计算违约金的标准确属过高，原审法院将上述违约金计算标准调整为按每日0.5‰计算。莫永尧、赵一鸿关于违约金按照已付房价款345661元为基准计算违约金的意见符合合同约定，原审法院予以采纳。
关于万城公司抗辩万城公司作为涂国钧的代理人不应承担本案责任的问题。虽然万城公司以其自己的名义与莫永尧、赵一鸿签订合同，但在上述《商铺买卖合同》中已明确写明万城公司是涂国钧的委托代理人，根据《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。由于《商铺买卖合同》中已明确涂国钧为出卖人，万城公司为委托代理人，故该合同直接约束委托人涂国钧和莫永尧、赵一鸿，故万城公司抗辩万城公司不应承担本案责任的意见有据，原审法院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，涂国钧向莫永尧、赵一鸿支付逾期申办位于广州市白云区机场路537-547号二层243号铺交易过户手续的违约金（以345661元为本金，按每日0.5‰标准从2011年5月22日计至2012年1月4日止）；二、驳回莫永尧、赵一鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4665元，由莫永尧、赵一鸿负担3165元，涂国钧负担1500元。
判后，上诉人涂国均不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涂国均迟延办理涉案商铺的过户手续是行使先履行抗辩权的结果，并非违约，不应承担违约责任。一审判决事实认定不清，适用法律不当，应于撤销。涉案《商铺买卖合同》第四条的备注中载明“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如出卖人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。”而涂国均已于2011年4月8日发出《关于办理按揭手续的通知》，要求莫永尧、赵一鸿在此函发出15日内带齐所需资料到指定地点办理按揭，也就是说，莫永尧、赵一鸿最迟应于2011年4月23日办理好按揭贷款手续，而涂国均最迟申办涉案商铺过户手续的时间是在2011年5月21日，所以莫永尧、赵一鸿履行付款义务是先于涂国均履行申办过户手续义务的，但莫永尧、赵一鸿却没有在规定时间内办理按揭贷款手续，已属违约。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，涂国均、万城公司是享有先履行抗辩权的，在莫永尧、赵一鸿一直不办理按揭贷款手续的情况下，涂国均是有权拒绝履行申办过户手续的义务的，涂国均申办过户手续的时间应顺延至莫永尧、赵一鸿办理好按揭贷款手续之时，涂国均没有违约，不应承担违约责任。故请求：1、撤销原审判决，改判驳回莫永尧、赵一鸿的诉讼请求；2、莫永尧、赵一鸿承担一审、二审所有诉讼费用。
被上诉人莫永尧、赵一鸿答辩称同意原审判决。
原审被告万城公司述称与涂国均意见一致。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，莫永尧、赵一鸿于2013年3月8日提起本案诉讼。
二审中，莫永尧、赵一鸿提交了万城公司于2011年5月13日所出具的《公开信》，拟证实涂国均将办理按揭手续的时间变更至2011年5月31日。涂国均、万城公司表示该公开信不是新证据，不同意质证。
本院认为，涂国均、万城公司与莫永尧、赵一鸿于2010年7月13日签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效正确。按照合同约定，万城公司应在2011年5月21日前向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，但万城公司至今未向相关房管部门申办涉案商铺的过户手续，依约应该承担违约责任。虽涂国均曾于2011年4月8日曾通知莫永尧、赵一鸿办理按揭手续，但双方于2012年1月4日签订的《商铺买卖合同补充协议》重新约定了贷款的时间，故原审法院亦考虑莫永尧、赵一鸿在2012年1月4日后未办理贷款手续的情况，仅判决涂国均向莫永尧、赵一鸿支付从2011年5月22日至2012年1月4日的违约金并无不当，本院予以维持。涂国均上诉主张其享有先履行抗辩权，由于《商铺买卖合同》中并没有关于莫永尧、赵一鸿如支付房款与涂国均、万城公司申办过户手续存在先后顺序的约定，且故涂国均、万城公司该上诉主张并无依据，本院不予采纳。
对于莫永尧、赵一鸿在本案二审审理过程中提交的证据材料，由于该证据形成于本案诉讼发生前，并不属于二审新证据的范畴，故本院不予接纳。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人涂国均的上诉请求理据不足，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1500元，由上诉人涂国均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵