重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1510号上诉人（原审被告）：重庆乐呵呵房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县。法定代表人：崔道明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李峰，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩义鹏，男，1994年2月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。上诉人重庆乐呵呵房地产开发有限公司（以下简称乐呵呵公司）因与被上诉人韩义鹏商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭进行了审理，并由书记员谭昕怡担任法庭记录。诉讼中本院于2016年11月7日对上诉人乐呵呵公司的委托诉讼代理人李峰、张缤予，被上诉人韩义鹏的委托诉讼代理人陈双进行了询问调查。本案现已审理终结。乐呵呵公司上诉请求：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初1172号民事判决；二、改判发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；三、由被上诉人韩义鹏负担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：一、原判认定事实错误，上诉人与重庆同力混泥土有限公司（以下简称同力公司）之间是否存在债务以及债务的具体金额均未确定，原判认定韩国良召集同力公司股东会同意将其中部分债权转让给韩义鹏抵扣诉争房屋的购房款及税费不当；同力公司的《股东会决议》、韩国良的《证明》、上诉人的《收据》不能证明韩义鹏已经付清了所有购房款及税费的事实；原判认定韩义鹏“以物抵债”的形式付清房款及税费与韩义鹏在起诉状中陈述当天交清了所有款项相矛盾。二、原审法院因事实认定错误导致适用法律错误，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，事实上韩义鹏并没有支付购房款及税费。被上诉人韩义鹏辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，乐呵呵公司上诉理由不成立，建议二审法院驳回上诉，维持原判。韩义鹏向一审法院起诉请求：1.解除韩义鹏、乐呵呵公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.由乐呵呵公司返还韩义鹏购房款及税费4092911元，并按中国人民银行贷款利率的4倍支付从2012年9月27日至付清之日止的资金利息；3.由乐呵呵公司赔偿韩义鹏损失4092911元；4.本案诉讼费由乐呵呵公司承担。一审法院认定事实：2012年9月27日，韩义鹏作为乙方，与甲方乐呵呵公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买乐呵呵公司开发的位于重庆市酉阳县钟多镇桃花源大道北路“龙腾盛世”1号楼51、52、53、54的商品房，房屋建筑面积为841.66平方米，房屋总价款为3787470元。《合同》第五条约定：“……（1）乙方于2012年9月27日一次性付清房款3787470.00元（大写叁佰柒拾捌万柒仟肆佰柒拾元整）……”第七条第一款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2013年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。2012年9月27日，乐呵呵公司向韩义鹏出具《收据》两份，其中一份载明收到韩义鹏交来的购房款3787470元；另一份载明收到韩义鹏交来的契税113624元、大修基金113624元、交易手续费75749元、转移登记费550元、权证印花税1894元，共计305441元。另查明，乐呵呵公司在未告知韩义鹏的情况下，于2014年3月6日已将本案诉争房屋抵押给重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司，诉争房屋现已被人民法院司法查封。再查明，案外人韩国良系韩义鹏的父亲，韩国良系同力公司的股东，出资比例占90%。因乐呵呵公司欠同力公司债务，经同力公司股东会同意后，韩国良将其中部分债权转让给韩义鹏用于抵扣本案诉争房屋的购房款及税费。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.韩义鹏、乐呵呵公司签订的《合同》是否应当解除；2.韩义鹏是否已经支付了诉争房屋的购房款及税费；3.韩义鹏主张的利息如何计算；4.韩义鹏主张的赔偿损失如何计算。分别作如下评述：一、关于韩义鹏、乐呵呵公司签订的《合同》是否应当解除。韩义鹏、乐呵呵公司间签订了《合同》，系双方真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。因乐呵呵公司在未告知韩义鹏的情况下将本案诉争房屋抵押给重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司，并且诉争房屋现已被人民法院司法查封，致使双方的合同目的不能实现，乐呵呵公司的行为构成违约，现韩义鹏要求解除合同，依法予以支持。二、关于韩义鹏是否支付了购房款及税费。本案中，韩义鹏的父亲韩国良经股东会同意后将同力公司部分债权转让给韩义鹏用于抵扣本案诉争房屋的购房款及税费，乐呵呵公司向韩义鹏出具了收款《收据》，同时在韩义鹏、乐呵呵公司签订的《合同》第五条已经明确了韩义鹏于2012年9月27日付清所有购房款，足以证明韩义鹏已经通过债权转让的形式付清了诉争房屋的购房款及税费，同时也可以证明债权转让行为已经告知了债务人乐呵呵公司。三、关于韩义鹏主张的利息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，乐呵呵公司已将诉争房屋抵押给他人，并且诉争房屋现已被人民法院司法查封，致使双方的合同目的不能实现，乐呵呵公司构成违约，韩义鹏要求乐呵呵公司返还已付购房款及税费，并支付相应的利息，于法有据，予以支持。韩义鹏、乐呵呵公司签订的《合同》第九条对利息有明确约定，支持中国人民银行同期同类贷款利率的1倍计算。四、关于韩义鹏主张的赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案乐呵呵公司在未告知韩义鹏的情况下将诉争房屋抵押给他人，并且诉争房屋现已被人民法院司法查封，致使双方的合同目的不能实现，韩义鹏主张由乐呵呵公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，予以支持。但该条已经明确了应当以韩义鹏已付购房款即3787470元为基数进行计算。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、解除原告韩义鹏与被告重庆乐呵呵房地产开发有限公司于2012年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆乐呵呵房地产开发有限公司于本判决后10日内返还原告韩义鹏购房款及税费等共计4092911元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年9月27日起至实际付清之日止的利息；三、被告重庆乐呵呵房地产开发有限公司于本判决后10日内赔偿原告3787470元；四、驳回原告韩义鹏的其他诉讼请求。案件受理费39543元已由原告韩义鹏预交，由被告重庆乐呵呵房地产开发有限公司负担，退回原告39543元。二审中，双方当事人均未提供证据。根据双方一审中提供的证据本院对双方当事人有争议的事实认定如下：韩义鹏是否向乐呵呵公司履行了《重庆市商品房买卖合同》中的付款义务。根据韩义鹏在一审中提供2012年9月27日乐呵呵公司出具的《收款收据》2张，该收据1张载明“今收到韩义鹏151、152、153、154交来房款3787470元”，另1张载明“今收到韩义鹏151、152、153、154交来契税、大修基金、交易手续费、转移登记费、权证印花税合计305441元”，同时该2张收据上均加盖有乐呵呵公司的财务专用印章。再结合乐呵呵公司与同力公司之间签订的《还款补充协议》、韩国良的《证明》和同力公司的《股东会决议》等，可以认定韩义鹏通过受让债权人同力公司的债权用于抵偿了韩义鹏应付乐呵呵公司之间的房款及税费，即韩义鹏已经履行了《重庆市商品房买卖合同》中约定的付款义务。乐呵呵公司上诉主张韩义鹏未按照《合同》约定履行付款义务，但没有证据证明其主张，故乐呵呵公司该上诉理由不成立。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：乐呵呵公司与韩义鹏之间买卖合同应否解除，乐呵呵公司应否返还韩义鹏已付购房款及利息，应否承担赔偿损失的民事责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，乐呵呵公司与韩义鹏签订商品房买卖合同后，乐呵呵公司未告知韩义鹏又将该房屋抵押给第三人，且目前该房屋已经被法院司法查封，导致商品房买卖合同目的不能实现，作为无法取得房屋的买受人韩义鹏请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失符合法律规定，原判支持韩义鹏的诉讼请求并无不当。乐呵呵公司作为出卖人恶意违约导致买卖合同解除的，依法应承担惩罚性赔偿责任。综上，乐呵呵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37100元，由上诉人重庆乐呵呵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何庆华审 判 员  黄 飞代理审判员  郑 斌二〇一六年十一月十一日书 记 员  谭昕怡