广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5415号
上诉人（原审被告）：杨春，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：宋炽平，该公司总经理。
委托代理人：卢国瑞，该公司职员。
委托代理人：李韵，该公司职员。
上诉人杨春因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称为：德才公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠区xx路191号604房的原产权人为李x芳、陈某甲、陈某乙。2015年1月5日，德才公司（中介方）、杨春（乙方，买方）与李群芳、陈某甲、陈某乙（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》,订明甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区xx路191号604房的物业达成一致协议；该物业建筑面积76.14平方米，买卖成交价为1570000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用的1%的违约金；买卖双方已阅读并理解广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办【2011】3号）以及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字【2011】156号）并承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任；等。杨春于当天签署《中介服务费确认书》给德才公司，载明：本人杨春现确认贵司提供了中介服务，成功促成与李x芳、陈x雄、陈x瑜签订关于广州市海珠区xx路191号604房物业的买卖合同；为此，本人同意支付20000元某司作为中介服务费;等。2015年2月26日，德才公司向杨春发出《催告函》，载明：根据合同约定，杨春应当于签订合同后60天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，于2015年5月31日前到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清首期楼款，并确认交易过户后当天向某公司支付中介服务费人民币20000元。……请杨春在规定的时间向卖方履行办理按揭手续、支付首期款等义务，并立即向某公司支付中介服务费20000元。若逾期，卖方将有权要求杨春支付相当楼价款的10%的违约金，德才公司有权按照合同及确认书约定向杨春追讨中介服务费及每日l%的违约金；等。杨春表示没有收到该函件。
德才公司于2015年9月7日诉至原审法院，请求：1、杨春向某公司支付中介服务费20000元及违约金（每日按20000元的1%的标准计算，从合同签订次日即2015年1月6日起计至实付之日止，以20000元为限）；2、杨春承担本案的诉讼费。
原审诉讼中，杨春为证明其主张，向原审法院提交了以下证据：1、收据;2、要求解除房屋买卖合同的函。拟证明杨春与卖方已解除了房屋买卖合同，并损失了20000元定金，由于杨春没有资格购买房屋，所以该定金的损失应由德才公司承担。德才公司质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，该收据更加证明了德才公司已促成了杨春和卖方之间形成了房屋买卖关系;证据2是杨春单方提供的，也没有其它证据佐证，德才公司不予确认。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。德才公司、杨春签订的《房屋买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。德才公司已经实际促成杨春与卖方签订上述合同，杨春应履行支付中介服务费的义务。杨春抗辩其在签订买卖合同时对自己是否具备购房资格不清楚，而德才公司在清楚其不具备购房资格的情况下让杨春与卖家签订《房屋买卖合同》，但对该主张没有提供充分的证据材料予以证实，应承担举证不能的不利后果。德才公司要求杨春支付中介服务费20000元给其，符合合同约定，该院予以支持。杨春没有履行合同约定的义务，应承担违约责任。但根据杨春的陈述以及德才公司提交的《催告函》记载，双方约定中介服务费的支付日期在涉案房屋的交易递件过户当天，现德才公司要求杨春从签订合同至次日起计付违约金，与双方的约定不符，该院不予采纳，该违约金应从德才公司起诉之日起计付为宜。关于该《房屋买卖合同》所约定逾期支付中介服务费的违约金标准问题,杨春主张约定的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，本院将杨春逾期支付中介服务费的违约金的计付标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为宜。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月30日作出如下判决：一、杨春在本判决生效之日起10日内，支付中介服务费20000元给广州市德才房地产代理有限公司；二、杨春在本判决生效之日起10日内，支付从2015年9月7日起至实际付清上述中介服务费之日止的违约金（以20000元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给广州市德才房地产代理有限公司；违约金总额以20000元为限；三、驳回广州市德才房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费800元，由德才公司负担150元，杨春负担650元。
判后，上诉人杨春不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨春与德才公司口头约定的中介服务费包括居间以及协助办理网签，贷款申请，办理过户，房产交割等房屋买卖代理服务，双方约定中介服务费给付时间为向房管局递交过户相关文件之后，办理过户是支付中介服务费的前提条件，德才公司在其提交的中介服务费催告书中对这一约定进行了确认，一审法院也予以了认可。上述服务内容也是依据交易习惯和《房地产经纪管理办法》给出的一般中介方应该提供的服务。德才公司提供的房屋买卖合同第五条及中介服务确认书为德才公司提前拟定的格式条款，未与杨春协商，只以签订房屋买卖合同为支付中介服务费前提条件，与双方协商好的约定相矛盾，在签订买卖合同后德才公司并未要求立即支付中介服务费，表示剩下的交易事务交由其协助处理，并开始着手处理网签、按揭等事宜，并在随后的中介服务费催告书中再次申明中介服务费在交易过户后支付，由此可见上述格式条款明显不是合同当事人的真实意思表示，应该是无效的。德才公司在没有提供协助网签，申请贷款、交易过户等房屋买卖代理服务的情况下要求立即支付中介服务费，明显违反双方的约定。二、杨春一审中主张自己的社保记录不符合广州的房屋限购政策，所签的房屋买卖合同无法履行，遂与房屋业主解除了合同。德才公司所依据的广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办【2011】3号）以及《关于进一步严格执行我市商品房住房限购政策的通知》（穗国房字【2011】156号）中关于外地户口购房只需要一年社保记录的限购政策在签订合同时已经过期，新的限购政策《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办【2013】44号）要求外地户口购房需要3年社保记录。德才公司作为专业的中介机构，提供准确的房屋限购信息是其基本责任之一，应该清楚知道房屋买卖限购政策，德才公司依据过期的限购政策文件，提供虚假的限购政策信息，促使杨春签订了无法履行的合同，明显构成欺诈应当赔偿杨春由此造成的损失即购房定金2万元，而一审法院认为缺乏德才公司故意隐瞒事实的证据，没有对合同是否可履行以及德才公司提供过期虚假的购房政策信息等关键事实进行调查就对此案进行判决，导致判决违背事实，有失公平。在房屋买卖同上签字的经纪人龙成龙为广州市德明房地产代理有限公司新港西分公司员工，并非德才公司的员工，德才公司借用其他公司的经纪人名义签署合同，也是一种欺诈行为。三、一审法院适用法律不当。根据特殊法优于一般法的原则以及《合同法》第一百二十三条的规定，杨春与德才公司是消费者与经营者的关系，应该按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条的规定对房屋买卖合同第五条及中介服务费确认书的有效性进行判定。德才公司只提供居间服务，但要求支付房屋买卖代理及房地产咨询等费用，德才公司要求的权利大于其义务，是不公平的，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定条款为效力强制性规定，房屋买卖合同第五条及中介服务费确认书违反了上述效力强制性规定，同时也违反了德才公司与杨春协商好的口头约定，并非杨春的真实意思表示，应为无效条款。杨春与德才公司是房地产经纪服务合同关系，应该按照《房地产经纪管理办法》第十九条以及《合同法》第四百二十五条的规定判定德才公司在违约和提供虚假情况的条件下不得收取佣金并应赔偿损失。上诉请求：1、撤销原审判决第一项及第二项，改判由德才公司向杨春赔偿损失2万元；2、德才公司承担一审及二审的诉讼费用。
被上诉人德才公司答辩称：杨春签名确认的中介服务费确认书以及房屋买卖合同中均明确约定了中介服务费的支付时间应当是合同签订之日，即2015年1月5日，对于杨春提出的限购政策的问题，国家限购政策以及相应的法律法规均是通过公示的形式予以公布，杨春应该对此有所了解。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，杨春提供了以下证据：1、杨春的户口页（原件），拟证明杨春是外地户口；2、广东省直社会保险参保证明（个人）（原件），拟证明杨春的社保购买情况不符合2013年限购政策；3、中介服务人员资质（打印件），证明签订合同时德才公司存在欺诈的行为，其签约人员并非其工作人员。4、2011、2013年相关的限购政策文件（打印件），证明德才公司提供虚假的限购政策。德才公司对于证据1、2、4的真实性、合法性均予以确认限购政策都是公开的，杨春应该知道；对于证据3，认为龙某是其公司员工，因为现在已经取消中介人员的资质考试，无法改签工作单位，并不影响该经纪人与其公司的劳动关系。
德才公司称其在门店有向买卖双方公示2013年的限购政策，杨春对此予以否认，德才公司对其该主张未能提供相应的证据予以证实。德才公司确认其在促成买卖双方签订房屋买卖合同时，没有对杨春是否符合购买条件进行审核，亦没有要求杨春提供相关文件证明其符合限购政策。杨春称其签订房屋买卖合同时符合2011年的限购条件。
关于德才公司2015年2月26日发出的《催告函》中“根据上述文件（即《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》）约定……并确认交易过户后当天向我司支付中介服务费人民币20000元……”的内容，德才公司称是因为杨春没有按照约定在签订合同当天支付中介服务费，所以该司提议要求杨春在过户后再支付，该司在该催告函中也表示杨春应立即支付中介服务费。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、杨春关于涉案《房屋买卖合同》第五条以及《中介服务费确认书》无效的主张是否成立；二、德才公司要求杨春支付2万元中介服务费以及违约金的主张是否成立。
关于争议焦点一。杨春并无充分证据证明其在被欺诈、胁迫或者有重大误解的情况下签订涉案《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》，其主张签订上述《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》并非其真实意思表示依据不足，本院不予采信。上述涉案《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》的内容并无违反法律、行政法规强制性规定，杨春主张涉案《房屋买卖合同》第五条以及《中介服务费确认书》无效依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据涉案《房屋买卖合同》第五条以及《中介服务费确认书》的约定，杨春应在《房屋买卖合同》签订之日向某公司支付2万元中介服务费。虽然德才公司于2015年2月26日发出的《催告函》中称“根据上述文件（即《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》）约定……并确认交易过户后当天向我司支付中介服务费人民币20000元……”，但并不足以证明杨春关于双方曾口头约定中介服务费在交易过户后支付的主张。德才公司已经促成杨春与业主签订《房屋买卖合同》，有权根据其所提供的中介服务主张相应的中介服务费。德才公司作为专业的房地产中介机构，理应熟知国家、本地关于房屋交易的有关政策，在为买卖双方提供房屋交易的居间服务中，应当及时向买卖双方披示交易时的有关房地产交易政策，告知交易风险。涉案《房屋买卖合同》签订于2015年1月5日，当时本市限购政策已按照广州市人民政府办公厅2013年3月31日发出的穗府办[2013]14号文的规定执行，但德才公司在涉案《房屋买卖合同》中载明的仍是本市2011年施行的限购政策，该公司并无充分证据证明已告知杨春有关房屋买卖合同签订时施行的限购政策，且承认该司在签订涉案《房屋买卖合同》之前没有对杨春是否符合购买条件进行审核，亦没有要求杨春提供相关文件证明其符合限购政策，由此可见，德才公司所提供的中介服务存在一定的瑕疵。广州市限购政策之施行及变更均向社会公众公开，杨春作为购房人，在签订涉案《房屋买卖合约》前对于其是否具备相应购房资格负有审慎注意义务，尤其是其不具备广州市户籍，更应充分了解有关广州市限购政策的具体实施细则，其对涉案《房屋买卖合同》不能继续履行亦有过错。结合德才公司以及杨春在签订涉案《房屋买卖合约》过程中存在的过错以及本案实际情况，本院酌定杨春应向某公司支付的中介服务费为1万元。如前所述，鉴于德才公司提供的中介服务有瑕疵，故本院对该司要求杨春支付逾期支付中介服务费违约金的主张不予支持。
杨春在本案中并无提起反诉，其关于德才公司应向其赔偿定金损失2万元的主张不属于本案审理范围，本院对此不予调处。
综上所述，原审法院查明事实清楚，但对德才公司在提供中介服务过程中所存在的过错未予认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1731号民事判决第三项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1731号民事判决第二项；
三、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1731号民事判决第一项为：上诉人杨春在本判决送达之日起10日内，支付中介服务费10000元给被上诉人广州市德才房地产代理有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各800元，由被上诉人广州市德才房地产代理有限公司各负担600元，上诉人杨春各负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年七月五日
书记员 邹凌青
黄咏欣