湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初1222号
原告：武汉市武昌区浩峰寄售商行，经营场所武汉市武昌区东亭路二栋（黄鹂路**号）。
经营者：邓瑞青。
委托代理人：李栋，系商行法律顾问。
原告：王丽萍（系邓瑞青之妻）。
被告：易卫。
被告：杨飞（被告易卫之子），1983年5月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区东亭路*号，公民身份号码4201061983********。
原告武汉市武昌区浩峰寄售商行（以下简称“浩峰商行”）、王丽萍与被告易卫、杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由审判员李红独任审理，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告浩峰商行的委托代理人李栋、原告王丽萍到庭参加诉讼，被告易卫、杨飞经本院邮寄送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浩峰商行、王丽萍诉称，原告浩峰商行是一家从事寄售、通讯器材销售和代办通信业务的个体工商户，工商登记的经营者为邓瑞青，实际经营者为邓瑞青之妻即原告王丽萍。2009年10月26日原告由他人转让，租赁了被告易卫在武昌区东亭路的房屋（2栋1-1-2室，以下简称该房屋）作为经营场所。最初该房屋的租赁合同由易卫与原告签订，租金也是交付给易卫的，后来合同由易卫之子杨飞签订，租金也由杨飞收取。因原告在取得该房屋的租赁权时，按商业管理与市场行情，向原承租人支付了2万元转让费，被告当时也同意原告将来可以转让。2015年1月，原告浩峰商行与中国移动通信集团湖北有限公司武昌分公司续签为期三年（自2015年2月10日至2018年2月9日）的《指定专营店授权经营协议》，为此原告浩峰商行经被告方同意对该房屋重新进行了装修，共花费十多万元。2015年8月27日早上九点多，被告杨飞通过微信告知原告王丽萍，原告方承租的房屋准备出售，原告王丽萍当即表示有意购买，并询问价格，杨飞说100万，王丽萍当即表示想买，但要与老公邓瑞青商量一下。下午王丽萍打电话给被告杨飞准备就价格与杨飞商谈时，杨飞说已于他人签订合同。而据后来了解，被告易卫、杨飞与第三人潘璐于2015年9月12日到武昌区住房保障和房屋管理局办理了该房的“过户”手续，而成交价仅为38万元。据此，原告认为被告的做法和行为侵害了其对该房屋的优先购买权。该房屋的月租金最初为1400元，后因物价及市场行情的变化，被告涨过三次租金（第一次涨为1700元／月；第二次2200元／月；第三次3200元／月），至该房屋出卖时月租金为3200元，年平均涨幅为300元。而该房屋的新产权人潘璐一次就将月租金涨为5000元（其后每年的涨幅为500元，即第二年月租金5500元，第三年月租金6000元）。因原告2015年1月刚与移动公司续签了三年合作协议，又重新装修了店面，不续租该房屋不但有十万多元的装修损失，而且还会“流失客户”及向移动公司承担的违约责任（由此给申请人造成的损失更大），原告不得已在新产权人大幅涨租金的情况下继续租赁该房屋，并且接受新产权人提出的“不得转让”的要求。上述月租金涨幅过高给原告造成的实际利益损失和“不得转让”要求给原告造成的预期利益损失，实际上都是由于被告侵害原告优先购买权所致。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，该损失应由被告对原告方进行赔偿。故诉至法院，请求判令：1、被告易卫和杨飞赔偿因侵害优先购买权而给原告造成的损失107400元（损失计算含：王丽萍向易卫、杨飞租赁诉争房屋期间月租金年平均涨幅为300元，依此类推，正常涨月租金应为第一年3200元，第二年3500元，第三年3800元，而王丽萍向潘璐租赁诉争房屋月租金第一年5000元，第二年5500元，第三年6000元，月租金涨幅过高多支付的租金额三年合计72000元）；2、赔偿门面转让费预期收益35000元；3、向武汉市中级人民法院申请确认“仲裁条款无效”的申请费400元由被告方承担；4、本案诉讼费由被告方承担。
原告浩峰商行、王丽萍为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、2015年5月26日王丽萍与杨飞签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
证据二、（2015）鄂武汉中仲监字第00208号民事裁定书，拟证明2015年5月26日王丽萍与杨飞签订的《房屋租赁合同》中约定的仲裁协议无效。
证据三、2015年1月中国移动通信集团湖北有限公司武昌分公司（甲方）与武汉市武昌区浩峰寄售商行（乙方）签订的《指定专营店授权经营协议》，协议编号：HBMC-
WC-
DL-2015-0298，约定2015年2月10日至2018年2月9日期间，甲方授权乙方开设指定专营店（名称：浩峰通讯，授权编码02210298，营业面积60平方米，地址：东亭路二栋黄鹂37号）。
证据四、微信聊天记录，拟证明2015年8月27日杨飞告知王丽萍房子准备出售，价格是100万元。
证据五、武汉市房屋产权登记信息查询单一份，拟证明2015年9月12日被告易卫将武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）1单元1层2室的房屋以38万元的价格出售给潘璐，已经办理了过户手续。
证据六、潘璐与原告签订的《房屋租赁合同》一份，租赁期为2015年12月1日至2018年11月30日，第一年月租金5000元，第二年月租金5500元，第三年月租金6000元，拟证明原告与新房东签订了新的《房屋租赁合同》。
被告易卫、杨飞未到庭，亦未提交答辩状，且在举证期限内未向本院提交证据。
原告浩峰商行、王丽萍提交的上述证据来源合法，证明内容客观，且能相互印证，故可作为本案认定案件事实的依据。
本院根据当事人提交的证据和庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
武汉市武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）1单元1层2室、建筑面积58.54平方米的房屋原房屋所有权人为易卫，杨飞系易卫之子。浩峰商行于2011年7月26日办理营业执照，营业执照中经营场所登记地址即上述房屋，邓瑞青、王丽萍向易卫、杨飞租赁上述房屋用于经营浩峰商行，工商登记的经营者为邓瑞青，邓瑞青与王丽萍系夫妻关系。
2015年1月8日浩峰商行（乙方）与中国移动通信集团湖北有限公司武昌区分公司（甲方）（以下简称移动武昌公司）签订协议编号为HBMC-WC-
DL-2015-0298的《指定专营店授权经营协议》，双方约定：甲方授权乙方开设专营店，地址武昌区东亭路二栋（黄鹂路37号），协议有效期叁年，自2015年2月10日至2018年2月9日止，若由于乙方的原因造成其授权店铺业务不能正常开展的，甲方有权单方面全部或部分终止或解除本协议及其附属协议，应提前通知乙方，但乙方应承担由此给甲方造成的经济损失。若乙方擅自停止正常营业超过一天的，视为乙方严重违约。合同还约定乙方按甲方的要求，对自建营业厅的门面装潢、店面招牌等进行统一装修。合同签订后，王丽萍依移动武昌公司的要求对涉案房屋进行了装修。
2015年5月26日易卫之子杨飞（甲方）与王丽萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于武昌东亭三村3-1-2邮局宿舍57＋22平方米租赁给乙方使用；乙方于签订合同时首付半年房租费，并支付该房屋押金壹仟元，从第二次开始于半年后的5日前支付房租；甲、乙双方若要终止合同需提前一个月告知对方；在执行合同中若有纠纷，可提出仲裁。
2015年8月27日杨飞通过微信联系王丽萍，称“房子，我准备出售的，你看有冒得（没有）需要的想法”、“我在网上挂了110（万元），我理想的价格是100（万元）”、“是不是被黑（吓）到了”，王丽萍称“我老公不在，等他回来，我觉得是有点高”。
2015年10月12日经在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局查询，武汉市武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）1单元1层2室房屋现已登记在潘璐名下，合同日期为2015年9月12日、核准登记日期为2015年9月16日、发证日期为2015年9月21日、成交价38万元、评估价38.5483万元。
2015年12月1日潘璐（甲方）与王丽萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）1单元1层2室的壹套房屋及外搭屋出租给乙方，建筑面积约70.54平方米；该房屋用途为经营；租赁期限为三年，自2015年12月1日至2018年11月30日止；第一年月租金5000元，第二年月租金5500元，第三年月租金6000元，押金5000元；租金按季度交付。
2015年12月3日王丽萍向武汉市中级人民法院申请确认仲裁协议效力，该院于2016年1月12日作出（2015）鄂武汉中仲监字第00208号民事裁定书，裁定：申请人王丽萍与被申请人杨飞于2015年5月26日签订的《房屋租赁合同》第三项第4条约定的仲裁协议无效。为此王丽萍花去案件申请费400元。
本案在审理过程中，王丽萍自述从2009年10月26日起至今一直租住在诉争房屋中，2009年10月至2013年10月房屋租赁合同是易卫与王丽萍签订的，2013年10月之后的房屋租赁合同是杨飞与王丽萍签订的，双方的租金、租赁期限都是口头约定的，每年续签一次房屋租赁合同，2009年10月26日至2010年10月25日每月租金为1400元，2010年10月26日至2011年10月25日每月租金为1700元，2011年10月26日至2015年5月25日每月租金为2200元，2015年5月26日至2015年11月26日每月租金为3200元，租金支付的形式有以现金方式支付，有通过银行转账。
王丽萍还称2015年8月27日上午接到杨飞要出售房屋的微信后，下午电话联系杨飞表示愿意购买，28日百居易中介公司到诉争房屋，告知王丽萍该房屋将对外出售，29日杨飞通知王丽萍到百居易中介店见面，杨飞称已谈好涉案房屋将以100万元出售给他人，因原告有优先购买权，若原告要买的话就在当天支付50万元定金，否则就出售给他人。因当时无法立即支付50万元现金，若购买该房屋还需贷款，故未表态就离开了。
现浩峰商行、王丽萍以易卫、杨飞恶意以高价阻止原告购房，侵犯了原告的优先购买权为由，诉至本院，要求判如所请。
本院认为，易卫原系武汉市武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）1单元1层2室房屋的所有权人。原告称自2009年起租赁上述房屋至今，虽仅能提供2015年10月26日王丽萍与易卫之子杨飞签订的《房屋租赁合同》，但浩峰商行2011年7月工商登记的营业场所、移动武昌公司授权浩峰商行开设专营店的店址均在上述房屋处，可以佐证原告长期租赁上述房屋的陈述，本院对原告、被告易卫之间自2011年7月起即存在房屋租赁关系的事实予以确认。本案的焦点是易卫、杨飞的行为是否侵犯了承租人浩峰商行、王丽萍的优先购买权；损失计算的依据是否合理。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，涉案房屋尚在租赁合同期内，出租人易卫之子杨飞虽在出售房屋之前通知了承租人王丽萍，但要求其在极短的时间内交齐50万元的购房定金，王丽萍无法达到此要求，故未提出购买涉案房屋，易卫随即将该房出售给她人，有故意抬高房屋定金、造成原告无法购买之嫌，故本院认为易卫的行为侵犯了承租人浩峰商行、王丽萍的优先购买权，易卫之子杨飞仅为签订租赁合同的代理人，不应在本案中承担责任；同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”。故本院认为易卫应赔偿浩峰商行、王丽萍的相应损失。浩峰商行、王丽萍主张的损失共计三块，其中：1、多支付的租金三年共计72000元；2、门面转让费预期收益35000元；3、仲裁的申请费400元，以上三项损失合计107400元。但浩峰商行、王丽萍仅提供了一份双方于2015年5月26日签订的房屋租赁合同，该合同仅约定租赁押金1000元，首付半年房租的金额及租赁时间均未约定，且从2010年7月起至2015年5月26日间的租金，原告均称双方为口头约定，不能向本院提交其支付租金或易卫、杨飞收取租金的证据，导致本院无法判明在上述期间租金的金额及上涨的幅度，故对浩峰商行、王丽萍主张的租金损失72000元，本院不予支持；对浩峰商行、王丽萍要求赔偿其门面转让费预期利益35000元的主张，因无事实和法律依据，本院亦不予支持；但考虑易卫在2015年5月与原告王丽萍签订租赁合同后，同年9月易卫即将上述房屋出售。此时，原告与移动武昌公司的合同尚履行不足一年，且对房屋进行了装修，若原告不与新房东签订新的租赁合同将导致原告与移动武昌公司的合同无法履行，为了避免可能出现的更大的损失，原告不得已与新房东签订新的租赁合同。考虑到易卫的行为已侵犯了原告的优先购买权，并且新的租赁合同可能导致房屋租金的上涨，综合上述因素，本院酌情认定易卫赔偿原告损失1万元；对浩峰商行、王丽萍还要求赔偿其因主张权利向武汉市中级人民法院缴纳的申请费400元，本院予以支持。易卫未到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告易卫于本判决生效之日起10日内赔偿原告武汉市武昌区浩峰寄售商行、王丽萍损失10400元；
二、驳回原告武汉市武昌区浩峰寄售商行、王丽萍的其他诉讼请求。
本案案件受理费2448元，减半收取1224元，由原告武汉市武昌区浩峰寄售商行、王丽萍承担1194元，由被告易卫承担30元（此款原告武汉市武昌区浩峰寄售商行、王丽萍已垫付，由被告易卫连同上述款项一并支付给原告武汉市武昌区浩峰寄售商行、王丽萍）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 李 红
二〇一六年六月十一日
书记员 徐建娥