湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04544号
上诉人（原审原告、反诉被告）伍小雪。
委托代理人陈琛，湖南吾同律师事务所律师。
委托代理人陈明凡，湖南吾同律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南成真资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路130号3楼301房。
法定代表人刘斌，总经理。
委托代理人文艳，湖南湘鼎律师事务所律师。
上诉人伍小雪与上诉人湖南成真资产管理有限公司（以下简称成真公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2014）开民一初字第03901号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终�。
原审法院审理查明，伍小雪（承租方、乙方）与成真公司（出租方、甲方）于2013年6月12日签订房屋租赁合同，约定甲方将长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园2-10栋202房（其中电梯门面为24.85平方米）出租给乙方；甲方应向乙方出示该房屋的权属证明（包括该房屋的房地产权证、第一承租人的使用权凭证、甲方有权出租该房屋的权属凭证等），甲方作为该房屋的合法使用权人与乙方建立租赁关系（乙方完全知悉该事实并自愿承租该房屋）；乙方租赁该房屋的用途为中西餐厅及美容美体商业用途，本合同租赁期内，乙方未征得甲方书面同意不得擅自改变该房屋的上述用途；租赁期限自2013年6月1日起至2026年5月30日止，共计13年；甲方给予乙方的免费装修期为2013年6月1日至2013年11月1日，甲方不计收在此期间的租金；在本合同租赁期内，该房屋前2个租赁年度的租金按62元／月／平方米计算，电梯面积按100元计算，即该房屋每年的租金为1395320元，自第三个租赁年度起，每个租赁年度的年租金在上个年度年租金的基础上递增4%，从第六个租赁年度开始，租金在上个年度年租金的基础上递增5%，以此类推；每个租赁年度的年租金分四次交纳（即乙方每次向甲方支付一个季度的租金），第一年月租金为118762元；乙方于本合同签订之日后的5个工作日内向甲方支付房屋租赁合同的履约保证金20万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁合同履约保证金除用以抵充租赁合同约定应由乙方承担的租金及其他乙方应付费用外，剩余部分甲方应于租赁合同终止后3日内一次性无息归还乙方；甲方保证该房屋的产权或使用权是合法取得的，并有权对房屋进行占有、使用、收益、出租或转租及通过其他途径进行经营，甲方不得因上述权利的欠缺而�致他人采取影响该租约效力的一切行为以致影响乙方在该房屋的正常合法经营或给乙方造成任何损失（合同第六条）；甲方承诺该房屋具有以下权利证明材料和其他相关材料：包括房屋产权证或取得房屋合法使用权的凭证、产权人的单位营业执照或身份证、房屋首次消防合格证明、房屋信息单、房屋结构图和其他必要的文件（如：租赁合同复印件和开发商和第一承租人李正其各自出具的同意转租证明），甲方应于本合同签订后5日内日将上述有关证明材料的复印件及部分必要的原件全部交付给乙方（合同第六条）；甲方须在本合同签订后的60日内，完成该房屋的产权人长沙双瑞房地产开发有限公司（以下简称双瑞公司）和第一承租人李正其向乙方出具的许可乙方在该房屋中经营的证明并加盖有效印章的义务（合同第六条第6项）；甲乙双方同意，在租赁期内，有下列�形之一的，守约方可随时书面通知违约方单方面解除本合同。违反合同的一方应按解除本合同当年月平均租金的2倍向守约方支付违约金：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内日仍未交付的、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的、因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的、乙方逾期不支付租金等应交款项超过2个月的、乙方（含乙方职员）利用该房屋进行违法活动或该房屋因乙方（含乙方职员）原因被政府职能部门查封、处罚的；租赁期内，甲方未尽到本合同第六条任何一项所约定义务的，甲方已构成违约，乙方可以随时解除本合同，甲方除应按解除本合同时当年月租金的2倍向乙方支付违约金外，甲方还应另赔偿乙方的一切损失；租赁期内，因甲方与该房屋的第一承租人（李正其与�南成真资产管理有限公司）之间或因该房屋的产权人与该房屋的第一承租人（双瑞公司与李正其）之间发生了违约情况，而导致乙方无法继续使用该房屋或乙方可以继续使用该房屋但增加了乙方继续使用成本的，甲方除应向乙方支付相当于当年月租金2倍的违约金外还应赔偿乙方的一切损失；租赁期内，甲方违反本合同任何一条约定的或擅自解除本合同提前收回该房屋的，视为甲方违约，甲方除应按该房屋当年月租金的2倍向乙方支付违约金外，还应另外赔偿乙方因此而造成的一切损失；租赁期间，除本合同约定或法律规定有权解除本合同的情形外，乙方未征得甲方书面同意而中途擅自退租的，乙方应按退租时该房屋当年的月租金的2倍向甲方支付违约金，且合同履约保证金不予退还，除此之外，乙方不再向甲方承担任何费用和责任；租赁期内，乙方逾期支付租金的�每逾期一日按应交租金额的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过3个月，除乙方应向甲方支付滞纳金且甲方有权单方解除本合同外，乙方应按违约时该房屋当年的月租金的2倍向甲方支付违约金，且合同履约保证金不予退还，除此之外，乙方不再向甲方承担任何费用和责任。合同签订后，成真公司将房屋交付给伍小雪，伍小雪亦向成真公司交纳了20万元履约保证金及2013年11月至2014年1月的租金356286元。
长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园2-10栋202号房屋的产权人双瑞公司于2014年1月2日发出“藏珑2-10栋承租户告知书”，内容为“藏珑小区2-10栋商铺全体承租商户：现藏珑小区2-10栋产权归双瑞公司所有，我司（甲方）于2011年11月与李正其先生（乙方）签订了租赁合同，合同约定：乙方转租需经甲方同意、乙方不得擅自改变经营用途等。由于乙方未严格履行合同条款，未经我司许可，擅自转租、改变经营用途，已出现严重违约。为此，我司先后于2013年9月27日、12月18日两次向乙方发出解除合同通知函；故此，现在李正其先生对上述我司拥有的商铺不再享有承租的权利。据我司多方了解，各位承租商户也并非直接从李正其先生手上转租，而是经过了几道中间转租环节。为了切实维护产权人和各位承租商户的切身利益，近期我司将收回2-10栋商铺重新考虑出租。鉴于以上情况，我司郑重告知：各位承租商户既有权利选择与我司直接签订租赁合同继续经营，也可以选择退场。如果选择与我司直接签订合同继续经营的，我司承诺在维持现有合同条款的前提下你们具有优先的承租权。反之，由此造成的一切损失，我司概不承担任何责任”。
伍小雪与双瑞公司就本案争议房屋于2014年2月27日签订商铺出租合同，约定双瑞公司将长沙市开福区�山路188号藏珑湖上国际花园2-10栋二层（223号除外）商铺出租给伍小雪；租赁期限自2014年2月1日至2026年5月30日，其中2014年2月1日至4月30日期间为免租期；租赁面积含电梯间19.45平方米；月租金为108645.9元。
伍小雪以成真公司违反合同第6条第6项，合同目的无法实现为由于2014年2月20日诉至原审法院，请求解除伍小雪与成真公司签订的房屋租赁合同，成真公司于2014年3月5日收到伍小雪的起诉状副本，原审法院于2014年6月10日作出（2014）开民一初字第00482号民事判决（已于2014年6月26日生效），查明成真公司于2014年4月30日向伍小雪发出“工作联络函”，表示同意解除与伍小雪签订的房屋租赁合同，合同解除后因本次合同产生的所有权利义务全部终止，伍小雪应在收到函件后10日内将一楼电梯门面（面积24.84平方米）拆除，将电梯门面恢复原状后返还给成真公司；认为成真公�未取得产权人双瑞公司对房屋转租的同意，伍小雪在双瑞公司向其发出“藏珑2-10栋承租商户告知书”后，另行与产权人双瑞公司签订了商铺出租合同，房屋租赁合同的目的已无法实现，应予解除，伍小雪主张解除与成真公司签订的房屋租赁合同，成真公司亦于2014年4月30日向伍小雪发出工作联络函表示同意解除合同，该行为系成真公司对解除房屋租赁合同的确认；判决解除伍小雪与成真公司于2013年6月12日签订的房屋租赁合同。本案争议房屋的产权人双瑞公司对解除伍小雪与成真公司之间的租赁合同没有异议。
双瑞公司于2014年12月15日向伍小雪发出通知，内容为“你自2013年10月开始，在未经我公司同意的情况下，违法转租使用我公司所有的开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园2-10栋202号房屋。2014年1月2日，你收到我公司发布的藏珑2-10栋承租户告知书后联系我公司就该房屋签订了正式的商铺出租合同，但你自2013年10月至2014年1月31日期间实际使用该房屋并未向我公司支付相应租金，现我公司特通知支付该房屋2013年10月至2014年1月31日期间的租金。标准参照商铺出租合同约定的标准执行”。伍小雪至2015年4月15日仍未向双瑞公司支付上述租金。
另查明，双瑞公司（甲方、出租方）与李正其（乙方、承租方）于2011年10月20日签订藏珑湖上国际花园商铺租赁合同，约定乙方租用甲方所有的藏珑湖上国际花园月湖水岸商业街区二期商业区（2-10栋区域）：101、102、103、107、202号商铺；乙方承租甲方物业采取自营、联营等合法方式经营管理，乙方（含该商铺实际经营者）在其合法领取的营业执照及工商登记核准范围内从事商业经营行为，乙方租赁该商铺用于经营高端品牌连锁餐饮、中高端娱乐休闲业态，乙方联营等经营管理本合同约定商铺需�前7个工作日向甲方相关部门或直接责任人提交书面申请书，如乙方未经甲方书面同意擅自自营、联营本合同约定商铺，视同乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，且所造成的一切损失均由乙方承担，同时乙方承担违约责任；现有商铺装饰、设备状况由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该商铺和本合同终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据；乙方租赁该商铺的期限为13年，期限自2013年12月31日起至2026年12月30日止；在乙方如约履行本合同的前提下，甲方给予乙方1年（即自甲方交付物业给乙方当日起计算）的免租期，即2013年12月31日至2014年12月30日免租期内不计租金（该免租期起始时间最终以甲方实际交付物业给乙方当日起计算），如合同期内因乙方根本性违约导致合同提前终止，则乙方应按本合同约定支付优惠免租期的租金；该商铺第二个租赁年度租金每月租金为39元／平方米，每季度117元／平方米；乙方转租需甲方同意，乙方转租或与第三方合作经营（包括但不限于合营等方式）时，乙方需把第三方相关资料（身份证复印件、营业执照复印件、联系电话等）交至甲方备案。合同签订后，双瑞公司于2013年6月1日即交付了房屋。李正其（甲方）与成真公司的法定代表人刘斌（乙方）于2012年12月28日签订委托协议书，约定甲方将藏珑湖上国际花园月湖水岸商业街区二期商业区（2-10栋区域）：101、102、103、107、202号商铺委托给乙方（或乙方实际控制的成真公司）管理；委托期限自2013年12月31日起至2026年12月31日止；若双瑞公司提前或延期交付商铺，则乙方接受甲方的委托期限相应提前或延期；乙方有权以乙方或乙方实际控制的成真公司的名义对藏珑花园商铺进行招商引资、项目整体策�、对外联营合作并收取联营合作管理费、物业管理费、水电费及其他应收费用等工作；乙方按照甲方与双瑞公司签订的藏珑湖上国际花园商铺租赁合同约定代甲方向双瑞公司支付藏珑湖上国际花园商铺租金并代甲方向双瑞公司指定的物业管理公司支付物业管理费及其他应付费用；乙方有权确定藏珑花园商铺的年度联营合作管理费数额并有权以乙方（或乙方实际控制的成真公司）的名义与其他经营者签订藏珑花园商铺之联营合作协议；本协议书委托期限内，乙方每年应向甲方支付50万元，为此，乙方以乙方（或乙方实际控制的成真公司）的名义将藏珑花园商铺对外联营合作所得收益（包括但不限于藏珑花园商铺的联营合作管理费及向经营者收取的违约金等）全部归乙方所有。同日，李正其向成真公司及成真公司的法定代表人刘斌出具授权委托书，授权受托人（成真公司及成真公司的法定代表人刘斌）以受托人的名义对藏珑湖上国际花园月湖水岸商业街区二期商业区（2-10栋区域）：101、102、103、107、202号商铺进行招商引资、项目整体策划；以受托人的名义将藏珑花园商铺作为经营场所对外联营合作、对外出租、签订联营合同协议、收取藏珑花园商铺的联营合作管理费等事宜；委托期限自2013年12月31日起至2026年12月31日止。双瑞公司（甲方；出租方）与成真公司（乙方；承租方）于2014年3月8日签订商铺出租合同，约定乙方租用甲方所有的藏珑湖上国际花园月湖水岸商业街区二期商业区2-10栋区域101、102、103、107号商铺；乙方租赁商铺的期限为13年，自2013年6月1日至2026年5月30日止；在乙方如约履行本合同的前提下，甲方给予乙方365天（即自2013年6月1日至2014年5月30日）的免租期，免租期内不计租金，如合同期内因乙方违约导致合同提前终止，则乙方应按本合同约定支付免租期的租金；每月租金为55元／平方米。
再查明，成真公司主张的电梯由伍小雪经成真公司同意后于2013年即已安装。伍小雪与双瑞公司签订的商铺出租合同约定的电梯与成真公司主张的电梯系同一电梯，电梯面积因双方各自实际测量所得，故存在差异。
伍小雪一审请求判令：1、成真公司向伍小雪退还履约保证金20万元；2、成真公司向伍小雪支付违约金237524元；3、成真公司向伍小雪退还2013年11月至2014年1月的房屋租金356286元；4、成真公司承担本案诉讼费。一审过程中，成真公司提起反诉，请求判令：1、伍小雪向成真公司支付2014年2月至4月的租金356286元；2、伍小雪补偿成真公司2个月（免租期）的租金237524元；3、伍小雪立即拆除一楼电梯，将电梯占有的面积恢复原状后返还给成真公司并支付电梯占用租金24850元（暂计算至2014年11�30日，应支付至拆除之日止）；4、伍小雪承担本案诉讼费。
原审法院认为，一、合同解除须有解除行为，双瑞公司因李正其擅自转租终止双方之间的租赁关系并收回涉案房屋，成真公司亦因此无法履行对伍小雪的租赁义务，但伍小雪与成真公司之间的租赁关系并不当然解除，伍小雪未向原审法院举证其在起诉之前曾向成真公司主张过解除合同，故伍小雪与成真公司之间的租赁合同自成真公司收到伍小雪要求解除合同的通知之日即收到起诉状副本之日（2014年3月5日）解除。二、伍小雪与成真公司之间的租赁合同约定租赁关系终止时，成真公司收取的房屋租赁合同履约保证金除用以抵充租赁合同约定应由伍小雪承担的租金及其他伍小雪应付费用外，剩余部分成真公司应于租赁合同终止后3日内一次性无息归还伍小雪。现双方之间的租赁合同已于2014年3月5日解除，成真�司亦未能充分举证伍小雪尚有租金及其他应付费用未支付，故成真公司应于2014年3月8日之前将20万元履约保证金归还伍小雪，伍小雪诉请成真公司向其退还20万元履约保证金，原审法院予以支持。三、伍小雪基于伍小雪与成真公司之间的租赁合同关系于2013年11月至2014年1月之间使用租赁房屋并向成真公司支付房屋租金，伍小雪虽向原审法院提供双瑞公司于2014年12月15日向其作出的催收上述期间租金的通知，但伍小雪至2015年4月15日仍未向双瑞公司支付上述租金，因伍小雪未能充分举证其已向双瑞公司实际支付上述期间的房屋租金，故其诉请成真公司退还上述期间的租金无事实及法律依据，原审法院不予支持。四、伍小雪与成真公司之间的租赁合同约定租赁期内，成真公司未尽到本合同第六条任何一项所约定义务的构成违约，伍小雪可以随时解除本合同，成真公司除应按解除本合同时当年月租金的2倍向伍小雪支付违约金外，还应另赔偿伍小雪的一切损失；合同第六条第6项约定成真公司须在本合同签订后的60日内，完成该房屋的产权人（双瑞公司）和第一承租人（李正其）向伍小雪出具的许可伍小雪在该房屋中经营的证明并加盖有效印章的义务。伍小雪与成真公司之间的租赁合同签订于2013年6月12日，现伍小雪未举证其在双瑞公司于2014年1月2日作出通知之前曾向成真公司主张过合同第六条第6项约定的权利，即伍小雪与成真公司之间租赁合同的解除并非基于成真公司未履行租赁合同约定的第六条第6项义务，而是双瑞公司不同意伍小雪与成真公司之间的转租行为而收回涉案房屋导致合同履行不能所致，因伍小雪亦未能向原审法院举证其因合同解除所受损失，故伍小雪主张成真公司支付违约金，原审法院不予支持。五、伍小雪与成真公司之间的租赁关系虽至2014年3月5日才解除，但成真公司在2014年2月1日时因双瑞公司收回其承租的房屋并另行出租给伍小雪而无法履行对伍小雪的租赁义务。伍小雪在有确切证据证明成真公司有丧失履行债务能力的情形下可以行使抗辩权，伍小雪未向成真公司交纳2014年2月1日至合同解除之日的租金系依法中止履行租赁合同，故成真公司诉请伍小雪支付2014年2月1日至2014年4月30日期间的租金无事实及法律依据，原审法院不予支持。六、伍小雪与成真公司之间的租赁合同约定2013年6月1日至2013年11月1日为免租期且已实际履行，现因成真公司原因（未经房屋产权人同意擅自转租）致双方之间的租赁合同解除，故成真公司诉请伍小雪补偿2个月的免租期租金无事实及法律依据，原审法院不予支持。七、成真公司并非涉案房屋及电梯的物权人，且依据涉案房屋的产权人双瑞公司的承诺�伍小雪选择与双瑞公司直接签订合同继续经营的，在维持现有合同条款的前提下具有优先承租权，成真公司主张的电梯在伍小雪与成真公司签订的租赁合同约定的租赁范围内，伍小雪与双瑞公司其后签订的租赁合同亦约定租赁范围包括电梯面积，故成真公司诉请伍小雪拆除电梯，将电梯占用面积恢复原状后返还给成真公司，同时支付电梯占用费不符合租赁合同的目的，亦无事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、成真公司于本判决生效之日起十日内向伍小雪退还履约保证金20万元；二、驳回伍小雪的其他诉请求；三、驳回成真公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11738元，反诉受理费4993.30元，共计16731.30元，由成真公司承担。
上诉人伍小雪不服原审判决，上诉称，一、生效判决已认定系因成真公司无法提供房屋产权人同意转租的证明而致使《房屋租赁合同》的解除，故成真公司应依据《房屋租赁合同》第11-3条之约定，赔偿伍小雪租赁合同解除当时月租金2倍的违约金。二、涉案房屋的产权人双瑞公司明确要求伍小雪向其补交2013年10月至2014年1月31日期间的租金，证明成真公司无权向伍小雪收取上述期间的租金。且成真公司自始没有转租涉案房屋的权利，且租赁合同已判决解除，因此伍小雪有权要求成真公司赔偿损失，即退还伍小雪已支付的2013年10月至2014年1月31日期间的租金。故，请求撤销原审判决，依法改判支持伍小雪的全部诉讼请求，驳回成真公司的全部诉讼请求，并由成真公司承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人成真公司不服原审判决，上诉称，一、一份有效的房屋租赁合同，租金理应支付至合同解除日，因此伍小雪应向成真公司支付租金至2014年4月30日。二、成真公司承租了一楼的整个面积，伍小雪使用的一楼电梯占用了成真公司的承租面积，应当予以拆除。故，请求撤销原审判决，依法改判，并由伍小雪承担上诉费用。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一、关于伍小雪应向成真公司支付的租金。成真公司受原承租人李正其的委托，将李正其从房屋所有权人双瑞公司处所承租的涉案房屋转租给伍小雪，但该转租行为并未得到双瑞公司的事先同意或事后追认，故成真公司是转租行为属无权处分。虽然成真公司无权转租，但在2013年6月1日至2014年1月31日期间，伍小雪系基于与成真公司签订的《房屋租赁合同》而实际占有使用了涉案房屋，故伍小雪应参照该合同的约定向成真公司支付2014年1月31日前的租金；在2014年2月1日后，因伍小雪系基于与房屋所有权人双瑞公司签订的《商铺出租合同》而有权占有使用涉案房屋，而并非基于与成真公司所签订的《房屋租赁合同》，故成真公司无权要求伍小雪向其支付2014年2月1日后的房屋租金。另，关于伍小雪所占用的电梯面积，因已包含在其与双瑞公司所签订的《商铺出租合同》约定的租赁范围内，属有权使用，故对成真公司要求伍小雪拆除电梯的主张，本院不予支持。
二、关于伍小雪要求成真公司赔偿违约金的主张。伍小雪在与成真公司终止《房屋租赁合同》后，以低于该《房屋租赁合同》中所约定的租金标准，与双瑞公司重新签订《商铺出租合同》，继续承租了涉案房屋。因伍小雪未能提供证据证明其因成真公司的行为造成实际损失，且伍小雪在与成真公司签订《房屋租赁合同》时明确知晓成真公司的转租行为并未获得双瑞公司的同意，事后未及时要求成真公司补办手续，伍小雪亦存在过错，故对伍小雪要求成真公司赔偿违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理得当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16731.30元，由伍小雪和湖南成真资产管理有限公司各负担8365.65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉�件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。