上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初2163号
原告：王松龄，男，1927年7月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：高永峰，上海劲力律师事务所律师。
被告：范鹰，男，1982年4月15日出生，汉族，住上海市普陀区。
被告：孙彦，女，1976年6月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：陈仲雁，男，1981年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上列三被告共同委托诉讼代理人洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。
上列三被告共同委托诉讼代理人王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。
第三人：李爱红，女，1968年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道***弄**号***室。
第三人：王岚，女，1999年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道****弄*号***室。
原告王松龄与被告范鹰、孙彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请，依法追加陈仲雁为被告、追加李爱红、王岚为第三人参加本案诉讼。原告王松龄及其委托诉讼代理人高永峰、被告范鹰、孙彦、陈仲雁的共同委托诉讼代理人洪维争、第三人李爱红、王岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王松龄向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告范鹰于2010年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告范鹰与被告孙彦于2012年11月26日所作的配偶间产权变更行为无效；3、确认被告孙彦与被告陈仲雁所作配偶间产权变更行为无效；4、判令被告协助原告办理将上海市浦东新区浦东大道290弄26号504室房屋(以下简称系争房屋)产权恢复登记至原告王松龄名下的手续；5、诉讼费被告负担。事实和理由：原告与原告之子王某某原为系争房屋产权人。为缓解资金周转困难，王某某经案外人孟某某介绍向被告孙彦借款人民币(以下币种相同)30万元。孙彦提出由原告方与范鹰作虚假房屋交易以获取银行贷款。因此，2010年12月7日，原告及王某某与被告范鹰签订《上海市房地产买卖合同》。因原告本意并非买卖房屋，故双方在签订上述合同的同时签订《立契约》，约定原告可以继续居住在系争房屋内，被告范鹰由银行贷款80万元作购房首次付款，另有85万元后期暂不支付，且原告可以在2023年12月31日支付80万元回购。合同签订后，被告孙彦代王某某归还了在深发展银行处的8万余元债务和贺良、杨小军处各10万元债务。2010年12月22日，孙彦代王某某向招商银行归还了购车贷款77,105元。但之后，被告范鹰在2012年11月26日将房屋以配偶间产权变更方式将产权过户至被告孙彦名下，孙彦于2013年6月将原告强行赶出了系争房屋。现因房屋买卖违背原告真实意思，故要求确认《上海市房地产买卖合同》无效并被告之间产权变更行为无效。至于银行发放的贷款，虽然打到王某某的账号，但是该账号已通过孟某某转交孙彦控制。80万元贷款中30万元作为还款清偿孙彦，另有3万元作为好处费支付孙彦，其余按月利率6%计算作为利息支付孙彦，剩下部分交给孙彦代为理财。贷款到账后，王某某负责归还了几个月的贷款，之后是王某某的姐姐帮助归还了33万元贷款，但原告方的还款都不是直接还给银行，而是交给孟某某归还。
被告范鹰、孙彦共同辩称，范鹰与孙彦原系朋友。孙彦在中介处看到售房信息，通过房屋中介孟某某介绍认识王某某购买系争房屋。因孙彦可能属于限购对象，故找到范鹰，由范鹰以自己的名义与王某某签订合同。原告和王某某与被告范鹰签订合同是真实意思表示，且被告范鹰已经支付对价，合同已经实际履行，不同意原告诉请。范鹰的付款中，全部银行贷款均由孙彦支付给范鹰后由范鹰向银行还款。其余房款，有部分是孙彦直接向原告方支付。因原告户籍尚未迁出，且原告在约定日期之后仍居住系争房屋应计算使用费，故计算下来被告范鹰尚有尾款12895元未支付，现同意支付剩余房款，不同意原告诉讼请求。
审理中，被告范鹰、孙彦又改称：王某某和孙彦是通过中介孟某某介绍认识。根据范鹰和孙彦后来在协商买房的过程中从王某某处了解到的情况，2010年9月，王某某和原告因欠第三方到期贷款需要偿还，故想通过出售系争房屋换取资金。王某某与孟某某商量后，孟某某提议系争房屋将来拆迁利益较大，通过不出售房屋的方式获得贷款较好，并提出王某某可在房屋动迁后给予自己一定奖励费。之后，孟某某曾试图通过住房抵押贷款或消费贷款的方式进行贷款，但均遭银行拒绝。后来，孟某某就想到通过签订房屋买卖合同获取房屋买家贷款，同时约定王某某享有回购权的方案。孟某某就找来范鹰签署系争房屋的买卖合同。具体方案是(1)由王某某、王松龄与范鹰就系争房屋签署房屋买卖合同；(2)由范鹰向王某某转账房屋首付款，王某某收到首付款后再将首付款转回给范鹰；由于范鹰手头没有现金可以转账，故范鹰找到双方均认识的孙彦实际提供该笔资金。2010年9月18日，孙彦将70万元转账给范鹰，范鹰再转账给王某某，王某某再转回给孙彦。通过这种方式，范鹰获取了申请银行按揭贷款所需的支付首付款的凭证；(3)由范鹰向建设银行普陀支行申请按揭贷款；(4)约定王某某有权回购系争房屋以及在一定条件下王某某回购的方式；(5)王某某和王松龄承诺范鹰申请的按揭贷款必须由王某某负责偿还，如果有任何三期没还的，则王某某和王松龄放弃回购权。此后，范鹰即向建设银行申请按揭贷款。2010年12月7日，为办理房屋过户手续，范鹰和王某某、王松龄又签署了现存放于浦东新区房地产交易中心的买卖合同文本。2010年12月22日，王某某因急需用钱，向孙彦借款。孙彦以现金方式借给王某某5.5万元，以转账方式借给王某某77105元，均未出具借条。2011年3月3日，建设银行向王某某账户发放80万元贷款。王某某收取贷款后即偿还了第三方的负债，并将偿债后的余款偿还孙彦31,800元。贷款下发后，原应由王某某负责还贷，但王某某因无力还贷，故提出由孙彦将系争房屋买下或负责为王某某寻找买家。孙彦因此同意将房屋买下来，双方形成合意。由于手头资金不够，王某某也同意孙彦分期付款。2011年3月15日，孙彦向王某某支付房款46万元，并支付了2011年3月、4月的银行贷款。2011年5月24日，孙彦要求将系争房屋由孙彦买受的事宜与王松龄、王某某固定下来，故双方签署了《协议书》。这份协议书签订后，王某某和王松龄明确表示无力还款，放弃回购，并同意由孙彦买下系争房屋。在此之后，各方以买卖的意思履行各自的义务。因此，孙彦于2011年9月22日、12月6日分贝向王某某账户汇款15万元，并通过范鹰偿还了全部贷款。被告孙彦为此支付的房款总额1,762,975.37元。由于王某某和王松龄表示系争房屋出售后居住困难，孙彦也考虑其与王某某是多年认识的朋友，故也同意其在系争房屋内再住一段时间。2013年6月，王某某、王松龄与孙彦进行了房屋交接。孙彦为两原告租赁了房屋供其迁出系争房屋后使用，但两原告后未居住被告提供的房屋。
被告陈仲雁辩称，对房屋过户至自己名下之前的事实不清楚，但确认被告孙彦和范鹰的陈述。
第三人李爱红述称，系争房屋原为原告与案外人王某某共有。王某某向案外人孟某某借款80万元，一直在陆续归还。2012年王某某病逝，借款具体归还情况不清楚。对于系争房屋转让事宜是原告和王某某处理的，第三人并不清楚。但合同无效要求产权恢复登记至原告及两第三人名下。李爱红后又改称，王某某借款为30万元，不是80万元。
第三人王岚述称，对王某某、王松龄与范鹰、孙彦之间的签订房屋买卖合同的过程和背景不清楚。同意确认合同无效，但恢复产权要求有第三人王岚的名字。
本院经审理认定事实如下：案外人王某某系原告王松龄之子，第三人李爱红系王某某妻子，第三人王岚系王某某与李爱红所生之女。王松龄配偶早年已经去世。被告孙彦与陈仲雁原系夫妻。
2010年9月18日，被告孙彦向被告范鹰转账支付70万元钱款。当天，范鹰将70万元转账支付于王某某账户。随即王某某将该款再次转回孙彦账户。
2010年11月23日，被告范鹰与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签署《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定为购买王某某、王松龄浦东大道290弄26号504室房屋借款80万元整，借款期限为2010年12月14日起至2023年12月14日止(合同编号XXXXXXX)。借款人指定贷款接收账户为王某某建行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。借款人指定委托扣款账户为范鹰建行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
2010年12月7日，王某某、王松龄作为卖售人(甲方)、被告范鹰作为买受人(乙方)签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定转让系争房屋，转让价款约定为人民币(以下币种相同)165万元；腾房时间约定为2011年2月28日；并约定在2011年1月31日之前，共同前往办理过户手续。合同附件三“付款协议”记载：1、乙方于签约当日支付甲方购房定金15万元；2、乙方于2010年9月18日支付甲方购房款70万元；3、乙方于银行贷款发放之日支付甲方房款80万元。
期间，被告范鹰作为甲方、王某某、王松龄作为乙方签署有《立契约》一份。内容为：经朋友介绍购买浦东大道290弄26号504室住房全套，其价为人民币壹佰陆拾伍万元，经双方商定特立以下协议。一、甲方(范鹰)由银行贷款人民币捌拾万元做购房首次付款另有人民币捌拾伍万元做后期暂不支付。二、双方协议在此期内该房屋仍归乙方(王某某)居住，户口不动其房屋租金以甲方没支付款人民币捌拾伍万元以利息抵消。三、甲方在银行贷款人民币捌拾万元由乙方按银行规定日期代替甲方支付。由乙方连续三期没按期向银行支付贷款(可以和甲方协商，协商不成，甲方有权处置该房屋，除支付银行贷款结清外全款交付乙方)。四、双方商定乙方在2023年12月31日该房屋回购其售价仍为壹佰陆拾伍万元不变，乙方向甲方付回购该房款为：1、乙方代替甲方给银行支付贷款(本息)结清凭证或(银行转账凭证)。2、甲方没支付乙方的(暂没支付人民币捌拾伍万元(甲方给乙方凭证)。五、双方商定：乙方在2023年12月31日内由于该地区建设需要该住房地区有些变动乙方有权提前向甲方回购该住房，乙方为甲方向银行用购买该住房所有贷款负责结清。甲方应授权乙方办理动迁一切事宜。六、此契约在银行房款数额即日期乙方收到款后生效。七、此契约一式两份，甲乙双方各执一份为据。下方立契约人处，甲方由范鹰签名，乙方由王某某、王松龄签名、证人处签署“孟某某”姓名。
2010年12月22日，孙彦向王某某账户转账付款77,105元。2011年3月3日，王某某建行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户贷款80万元到账。当天内，该账户转账74万元至案外人陈琦账户，转账31,800元至孙彦账户，ATM转账19,000元于案外人陆某某，并通过ATM取款9,200元。
2011年3月15日孙彦向王某某转账付款46万元，王某某出具收条，内容为“今收到出借人孙彦代范鹰支付人民币肆拾陆万元整(转账)”。当日内，该款在含转账行在内的三个支行分八次支取完毕。
2011年9月22日，孙彦向王某某转账付款15万元，王某某出具《预付房款证明》，内容为“今收到孙彦代范鹰购买浦东大道290弄26号504室房屋购房款壹拾伍万元整”。该款于当日内在转账行支取10万元，上海分行ATM取9500元，上海卢湾支行现金支取完毕。
2011年11月20日孙彦建设银行账户转账孟某某账户1,800元。
2011年12月6日，孙彦再度向王某某转账支付15万元，该款于当日内在转账行支取完毕。同日，案外人孟某某于同一支行向王某某转账支付1万元，该款于当天在该支行取现完毕。
2011年1月18日，系争房屋产权转移登记至被告范鹰名下。
2012年11月13日，被告孙彦与被告陈仲雁离婚。2012年11月20日，被告孙彦与范鹰登记结婚。2012年11月26日，孙彦与范鹰以配偶之间变更为由申请办理房地产登记。2012年12月11日，系争房屋产权登记至被告孙彦名下。2012年12月27日，被告孙彦户籍迁入系争房屋，其婚姻状况登记为离婚。三被告确认，被告孙彦和范鹰在系争房屋过户至孙彦名下后不久即离婚，孙彦又与陈仲雁复婚。
2013年6月，被告孙彦为原告他处承租使用期为一年的房屋要求原告迁出系争房屋，原告迁出，但未居住被告孙彦承租的房屋。
2013年10月11日，被告孙彦以范鹰名义向王某某、王松龄发出通知函，要求王某某、王松龄将户口从系争房屋中迁出。
2015年4月，王某某死亡。
2016年5月19日，被告孙彦、陈仲雁以夫妻变更，本人自愿放弃产权为由申请办理房地产登记。2016年5月27日，系争房屋产权转移登记至陈仲雁、孙彦名下。2016年6月16日，系争房屋经核准登记于被告陈仲雁名下。房屋状况及产权人信息备注“2016-06-16更正”。
2013年7月1日起至今，系争房屋一直由被告孙彦、陈仲雁对外出租盈利。
审理中，被告提供《协议书》一份。该《协议书》记载，甲方为范鹰，乙方为王某某、王松龄。内容为：乙方现共计收到甲方支付的房款如下：1、甲方向建行普陀支行申请的贷款人民币捌拾万元正(入王某某建行卡上)；2、甲方支付给乙方房款人民币伍拾陆万元正(以乙方出具的收条或银行转账凭证为准)；3、若乙方想要回购浦东大道290弄26号504室房屋的话，则必须于2011年6月23日之前将乙方收到的第二项房款人民币伍拾陆万元正返还给孙彦(因第二笔是孙彦代甲方支付给乙方的)。否则视为放弃回购，且同意甲方以人民币壹佰叁拾陆万元正的价格委托孙彦处理该房。乙方届时无条件配合户口迁出事宜。若不配合迁出，乙方应按照该房产总价款的日万分之三向甲方支付违约金，直至原有户口迁出时止。合同甲方处签署有不同笔迹的两个范鹰的签字，乙方处签署有王松龄、王某某的姓名，落款为2011.5.24。《协议书》最后记载“今委托我儿子王某某全权办理收取房款事宜”，并落款王松令。原告王松龄表示，乙方处“王松龄”的签字非其所签，《协议书》底部“今委托我儿子王某某全权办理收取房款事宜”的文字及签字系其所书，但书写时被告未让其看之前的内容。
另查，孙彦的建设银行账户于2010年至2011年间与案外人贺良有较频繁往来；与案外人陆某某亦有往来，2010年7月17日曾转账支付案外人陈琦账户174,350元，该陈琦账户与王某某取得80万元后转账74万元的陈琦账户系同一账户。
再查，被告范鹰建行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户于2011年3月22日现金存入7,300元；2011年4月21日由案外人陆某某转账存入7,200元；2011年5月27日现金存入7,300元；2011年6月23日现金存入7,200元；2011年7月26日起由孙彦每月转账存入7,000余元钱款。截止至2012年11月1日前，账户共计扣贷款本息146,199.48元。2012年11月1日，孙彦母亲孙美蓉与范鹰办理了个人贷款还款手续，偿还727,525.55元。该账户此外除结息外无其他入账。2012年11月1日，建设银行出具80万元贷款结清证明。
本案在审理过程中，被告范鹰、孙彦于2016年9月21日庭审中表述未对系争房屋进行过装修，又于2017年8月30日庭审过程中表述，于2014年7月重新刷了涂料，并更换地板，花费2万元。对此，被告范鹰、孙彦仅提供手写体合同一份，记载“今甲方将浦东大道290弄26号504室房屋的简单装修包给乙方，乙方负责墙面的翻新及油漆，预计陆天完成，人工费3,000”。此外，无其他证据提供。原告及第三人李爱红、王岚对被告范鹰、孙彦主张的装修事实不予确认。
审理中，经本院释明，被告范鹰与孙彦表示，如果合同被确认无效，要求原告与两第三人共同返还被告已支付的房款和贷款本息，并赔偿房价上涨损失和装修费用。
本院认为，合同的订立应是双方当事人以真实意思表示达成一致，在彼此间设立、变更、终止民事权利义务关系的行为。现原告与被告范鹰已均确认就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》时，并非买卖房屋真实意思表示，而是为套取银行贷款使用，故原告与被告范鹰签署的《上海市房地产买卖合同》应属无效。被告范鹰、孙彦又辩称，王某某在取得贷款之前已向孙彦借款132,105元，后仅返还31,800元。王某某取得贷款后因无力还贷而与孙彦达成合意，由孙彦购买房屋，孙彦为此在之后向王某某账户支付房款76万元，并负责返还全部贷款。因此，双方争议焦点在于原、被告在为套贷而通谋签订《上海市房地产买卖合同》之后有否达成新的真正的房屋买卖合意。被告方表示，新的买卖合意达成之后向原告方支付了46万元房款。但关于该46万元款项王某某出具的收条载明为“借到”，且在之后5月24日签订的《协议书》中双方约定仍表述为“如原告想要回购房屋的话，则必须于2011年6月23日之前将原告收到的房款56万元正返还给孙彦(因第二笔是孙彦代范鹰支付给原告的)，否则视为放弃回购，且同意范鹰以人民币136万元正的价格委托孙彦处理该房”的内容，并无确定的与孙彦建立房屋买卖合同关系的意思表示。并且，原告在被告所称的达成新的合意并支付房款后，又居住近两年才迁出，迁出当时被告又为原告他处租赁了房屋供其居住，有违正常的房屋买卖情形。被告以顾念与王某某多年情谊为解释，但是根据被告方的陈述，被告孙彦系经孟某某介绍本案所涉套贷事宜方才相识王某某。关于房屋的交付，被告主张原告系自主交付。但根据双方所确认被告方为原告他处租赁房屋供原告方迁出后居住，而原告拒不入住的事实，与被告主张的自主交付有所矛盾，却反能与原告所持遭被告强行迁出的主张相印证。以上，被告方未能举证证明其所主张原告、王某某两人曾与孙彦达成新的房屋买卖合意；其虽然实际占有房屋，但交房的自主性存疑；其在协议书签订之后虽又有30万元钱款的转账，但在其与王松龄本就存在借贷关系的前提下，没有其他证据，不足以证明系房款交付；加之，被告方对事实的陈述前后不一，且有矛盾不能自圆其说。鉴于此，三被告主张王某某与原告在签署无效的《上海市房地产买卖合同》之后，又曾与孙彦达成真实的房屋买卖合意，没有依据，本院不予采信。据此，被告范鹰、孙彦、陈仲雁之间以配偶间产权变更为由进行的产权变更亦应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告陈仲雁、范鹰、孙彦应协助原告办理产权恢复登记的手续并返还房屋。鉴于王某某已经去世，原告与两第三人为王某某的法定继承人，故产权应恢复登记至原告王松龄与第三人李爱红、王岚名下。至于被告范鹰、孙彦对王某某的转账付款，因非房款。不是《上海市房地产买卖合同》无效的后果，本案不予处理。被告范鹰、孙彦可就双方间真正的法律关系另行主张。至于贷款，确因《上海市房地产买卖合同》而发生，且王某某系贷款接收人，合同无效后，贷款理应由原告方负责清偿。原告主张曾通过孟某某偿还部分贷款，没有依据，本院不予采信。因贷款已由被告孙彦清偿，原告及两第三人理应将贷款本息返还被告孙彦。被告方还主张房价上涨损失和房屋装修损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告王松龄、案外人王某某与被告范鹰关于上海市浦东新区浦东大道290弄26号504室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告范鹰与被告孙彦之间配偶间产权变更行为无效；
三、被告孙彦与被告陈仲雁之间配偶间产权变更行为无效；
四、被告陈仲雁、孙彦、范鹰应于本判决生效之日起十日内协助原告王松龄、第三人李爱红、王岚办理将上海市浦东新区浦东大道290弄26号504室房屋产权恢复登记至原告王松龄、第三人李爱红、第三人王岚名下的手续；
五、被告陈仲雁、孙彦、范鹰应于本判决生效之日起二十日内将上海市浦东新区浦东大道290弄26号504室房屋返还原告王松龄、第三人李爱红、王岚；
六、原告王松龄、第三人李爱红、王岚应于本判决生效之日起二十日内返还被告孙彦贷款本息人民币873,725元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19,200元，保全费人民币5,000元，共计人民币24,200元，由原告王松龄、第三人李爱红、第三人王岚共同负担人民币12,100元；被告范鹰、孙彦共同负担人民币12,100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 褚凤英
人民陪审员 吴凤鸣
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 孙 舟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
行为人具有相应的民事行为能力；
意思表示真实；
不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。