河南省漯河市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）豫11行终7号上诉人（原审原告）：漯河市凯旋物业管理有限公司。住所地：漯河市召陵区翟庄街道冯庄村委会银鸽大道北段。法定代表人：吴富民，该公司执行董事。委托代理人：吴巧平，该公司工作人员。委托代理人：于华良，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市召陵区城乡建设和环境保护局。住所地：漯河市召陵区富兴路。法定代表人：赵雪定，该局局长。出庭负责人：张雷歌，该局副局长。被上诉人（原审被告）：漯河市召陵区房屋征收办公室。住所地：漯河市召陵区富兴路。法定代表人：李云超，该办公室主任。出庭负责人：杨耀伟，该办公室副主任。上诉人漯河市凯旋物业管理有限公司（以下简称凯旋物业公司）因要求确认被上诉人漯河市召陵区城乡建设和环境保护局（以下简称召陵区城建局）、被上诉人漯河市召陵区房屋征收办公室（以下简称召陵区征收办）强拆违法及行政赔偿一案，不服漯河市源汇区人民法院（2016）豫1102行初19号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凯旋物业公司的委托代理人吴巧平、于华良，被上诉人召陵区城建局的委托代理人张雷歌、被上诉人召陵区征收办的委托代理人杨耀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月14日，原告凯旋物业公司与化肥厂家属院业主委员会、漯河迎丰化工有限责任公司物业公司签订《化肥厂家属院物业管理委托合同》，原告凯旋物业公司受托对化肥厂家属院提供物业服务，营宿楼在物业管理区域范围内。2015年9月，因原告凯旋物业公司经营困难，化肥厂家属院物业服务转由鑫利物业公司提供。2016年4月，被告征收办在营宿楼的单元门洞、一楼商业房门口张贴《召陵区泰丰化工厂临街楼房屋征收补偿安置方案》（征求意见稿），该《方案》载明：项目位置位于召陵区人民路与衡山路交叉口西500米路北，征收规模房屋约5752平方米，其中住户28户，商业房两层21间；征收部门和实施单位是漯河市召陵区房屋征收办公室，以及“本项目范围内的旧房拆除由召陵区房屋征收办公室组织实施”等内容。2016年4月，被告召陵区征收办让营宿楼（即《方案》中泰丰化工厂临街楼）家属院业主出具《对本家属院区域内建筑物拆除的意见》，由业主签字捺印。2016年5月5日，被告召陵区征收办发布《通告》，在营宿楼的单元门洞、一楼商业房门口张贴，告知相关住户《召陵区泰丰化工厂临街楼房屋征收补偿安置方案》公示期结束，进入协商搬迁阶段等内容。2016年5月11日、5月12日，营宿楼院大门、门卫室泵房、车子棚等附属设施被拆除，原告凯旋物业公司认为两被告违法实施了强拆行为，遂提起本案诉讼。另，漯河市召陵区机构编制委员会《关于成立房屋征收办公室的通知》（召编〔2013〕2号）明确被告召陵区征收办系隶属于被告召陵区城建局的事业单位，其主要职责包括负责拟定房屋征收决定、发布征收公告；组织对征收补偿方案进行论证并公布、组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理等。原审法院认为，一、原告凯旋物业公司主张案涉家属院大门、门卫室泵房、车子棚归其所有，但没有相应产权证明。二、根据法律规定，业主对建筑区划内的共有配套设施享有共有权。《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施”。本案中，原告凯旋物业公司依据2013年签订的《化肥厂家属院物业管理委托合同》对案涉家属院提供物业服务，其主张对家属院大门、门卫室泵房、车子棚等小区附属设施享有所有权，既无事实证据证明，且与上述法律规定相悖。原告凯旋物业公司提供的老旧小区整治实施方案、通知、验收表不能证明原告凯旋物业公司出资修建了小区附属设施并享有所有权，而仅有4个业主签字的《证明》不能证明原告凯旋物业公司享有小区公共设施的所有权。三、根据庭审查明情况，原告凯旋物业公司于2015年9月以后不再向案涉家属院提供物业服务，转由办事处提供政策补助的鑫利物业公司提供。综合上述情况，原告凯旋物业公司主张其享有案涉小区大门、门卫室泵房、车子棚附属设施的所有权，缺乏事实与法律依据。原告凯旋物业公司与小区业主之间系物业服务合同关系，对于小区附属设施所有权不明以及原告主张的出资问题，可通过民事救济途径解决，现原告凯旋物业公司以所有权人提起确认违法及赔偿的行政诉讼，主体不适格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回原告漯河市凯旋物业管理有限公司的起诉。上诉人凯旋物业公司上诉称，（一）上诉人凯旋物业公司对自己出资新建的涉案小区大门、门卫室、车子棚等设施和门卫室存放的无塔供水设备拥有所有权和收益权。2014年4月凯旋物业公司出资新建营宿楼院大门、门卫室、车子棚等设施是根据市、区、街道办三级政府相关职能部门的要求进行的合法新建和改建。凯旋物业公司实施上述行为是经与业主委员会协商一致同意后进行的，并约定了所有权和收益权均归出资方凯旋物业公司。2015年9月，经凯旋物业公司和业主委员会协商一致，将营宿楼部分物业服务项目交由鑫利物业管理，凯旋物业公司和业主委员会的交接表（即鑫利物业管理的项目）并不包括涉案房屋设施及存放的无塔供水设备等财物。（二）涉案房屋设施及存放的无塔供水设备等均在被上诉人召陵区城建局和召陵区征收办的征收范围内，且二被上诉人对上述设施实施了强拆和破坏行为，该具体行政行为违法。综上，请求法院依法撤销原审裁定，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人召陵区征收办答辩称，原审裁定认定事实清楚，证据充分，符合法律规定，应予以维持。理由如下：（一）根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的相关规定，业主对物业范围内的大门、院墙、车子棚、管理用房及附属设施设备等共有物品享有共有权，归所涉楼房业主共有，该权利系法定权利。（二）上诉人凯旋物业公司诉称对本案物品享有所有权的理由不能成立。第一，上诉人主张所建大门、院墙、车子棚等是根据政府相关职能部门要求由其出资进行的合法改建和新建，该理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条、《漯河市物业服务收费管理办法（试行）》第十一条第三款的规定，凯旋物业公司在提供物业管理服务期间，对于其管理和使用的所有设施设备，无论是大修、中修，还是更新、改造，其费用依法全部应由业主支付，其权利义务主体是全体业主，故凯旋物业公司称自己出资缺乏事实依据和法律依据。政府相关职能部门要求小区进行整改的对象是业主，因此整改的成果应归业主所有，该法定所有权不会因为整改而改变。第二，本案所涉车子棚、房屋的建造及配套设备的安装活动等均没有得到建设行政主管部门的施工许可，系违法建设，应依法予以惩处。（三）上诉人凯旋物业公司诉称对本案物业的整改行为是经与业主委员会协商一致进行的，双方以合同形式约定了所有权和收益权。对于该主张，被上诉人认为业主对共有物品享有的是法定所有权，该约定无效。被上诉人召陵区城建局的答辩意见同被上诉人召陵区征收办的意见一致。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”根据上述法律规定，本案所涉大门、门卫室、泵房等管理用房及附属设施设备等共有物品均归所涉楼房业主共有，该权利系法定权利。上诉人凯旋物业公司取得的仅是案涉家属院的物业管理权，而且上诉人凯旋物业公司于2015年9月已将物业服务转由鑫利物业公司，现上诉人凯旋物业公司以所有权人提起确认违法及赔偿的行政诉讼没有法律依据。关于上诉人凯旋物业公司主张的对案涉大门、门卫室、泵房的出资问题，其可以另行提起民事诉讼主张权利。综上，原审裁定正确，依法应予维持。上诉人凯旋物业公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本案不收取诉讼费用。本裁定为终审裁定。审判长 邢 芳审判员 裴 蓉审判员 张静怡二〇一七年四月二十八日书记员 任伟鹏