河南省通许县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第1408号
原告李学廷，男，1948年5月10日生，汉族。
原告李学占，男，1953年12月12日生，汉族。
原告于兆建，男，1966年9月5日生，汉族。
原告李松山，男，1975年3月17日。
四原告共同委托代理人李富国，通许县148法律服务所法律工作者。代理权限系一般代理。
被告程跃奇，男，1958年8月1日生，汉族，住开封市金明区城西商场街**号。身份证号4102021958********。
委托代理人侯少轩，河南地依律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告孙守亮，男，1947年5月18日生，汉族。
委托代理人李亚华，河南咸平律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告卢俊，男，1965年3月2日生，汉族。
委托代理人杨恩泽，河南子建律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告孙建国，男，1959年，12月12日生，汉族，住通许县城关镇下洼街*组**号。身份证号4102221959********。
委托代理人彭博，河南子建律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告蒋小友，又名蒋振友，男，1966年2月28日生，汉族，住通许县城关镇西环路南段。身份证号4102221966********。
被告开封市银达房地产开发有限公司（以下简称银达公司），住所地开封市鼓楼区。统一社会信用代码为410292100000092。
法定代表人元世勇，职务经理。
被告张永超，男，1982年6月20日生，汉族。
被告田磊，男，1974年10月19日生，汉族。
原告李学廷、李学占、于兆建、李松山诉被告被告程跃奇、孙守亮、卢俊、孙建国、张永超、开封市银达房地产开发有限公司、蒋小友、田磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李学廷、李学占、于兆建、李松山及其委托代理人李富国、被告孙守亮及其委托代理人李亚华、被告程跃奇及其委托代理人侯少轩、被告卢俊的委托代理人杨恩泽、被告孙建国的委托代理人彭博、被告张永超到庭参加诉讼，被告开封市银达房地产开发有限公司、蒋小友、田磊经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
四原告诉称，原告与被告孙守亮于2011年7月28日签订房屋买卖协议，协议约定原告先预交给被告购房款100万，被告将自己承建的位于通许县北阁路与幸福路十字路口西南角商住楼从东向西门面房一、二、四、五以每间48万元的价格卖给原告。原告交给被告100万元购房款之日起，被告应在七十天之内开始施工下地基，如果被告不在七十天之内正式施工或下地基，应退还原告所缴纳的购房款100万元，并承担100万元的购房利息，按实际天数，月息为一分。双方如有一方违约，应承担违约金5万元。协议签订之日，原告已将购房款100万元交给被告。协议签订后，被告一直未施工，直到现在原告都没有取得房屋，被告也未按照协议退返原告购房款和支付违约金。被告孙守亮与被告卢俊、蒋小友是合伙关系，被告孙守亮又将钱转给银达公司负责人程跃奇，该银达公司又将该工程转包给被告孙建国和张永超，后二人又将工程转包给田磊。故原告诉至法院，要求依法判令上述被告返还购房款100万元，支付违约金5万元，并支付利息。
被告程跃奇辩称，1、答辩人在本案中不是适格被告，本案所涉及的购房合同纠纷一案与答辩人无关，该购房合同双方当事人分别是被答辩人为其中一方，孙守亮、卢俊、蒋振友三人为一方，故答辩人在本案中不是被告，与购房合同不存在任何合同权利义务关系。2、答辩人不是银达公司的负责人，在该项目实施过程中，答辩人只是受聘于该公司的工作人员，在该项目中既不是合伙人，也不是持股人，所从事的各项工作均是职务行为，与答辩人个人没有任何关系，因此，答辩人在本案即不是合同相对人，也不是该项目所有权人，因此原告追加答辩人没有法律依据。3、在该项目实施期间，由于内部原因银达公司最终决定将该项目转让，由项目负责人与孙建国等人进行了洽谈协商，同时在该项目转让期间银达公司项目负责人已明确告知被答辩人该项目准备向外转让，并征求了被答辩人意见究竟是退购房款还是继续要房子，当时四被答辩人均明确表示愿意继续按照原购房合同履行。银达公司项目负责人也向四被答辩人说明了新的受让人，并由新的受让人向其交房的相关材料。2013年4月15日，银达公司以孙建国为主要负责人的一方签订了银达公司项目转让协议书，协议明确约定银达公司在本项目的转让费应向受让人孙建国等人收取600万元，但银达公司仅向受让方实收500万元，其中的100万元作为冲减被答辩人等人的预交购房款。并由新的受让人继续履行原购房协议。答辩人认为引起本案纠纷的主要责任是因孙建国等人在完成项目转让后，未严格按照转让协议规定履行自己的开发义务，长期无法兑现向被答辩人交付房屋的承诺，因此孙建国等人应当承担本案的全部过错责任。综上答辩人的被告主体不适格，在项目改造过程中答辩人仅是在履行职务行为，与答辩人没有任何关系。现答辩人已离开该公司。请求法院依法驳回对被告的起诉。
被告孙守亮辩称，孙守亮当时是项目经理，当时四原告要房，签过协议后，钱当时就转到银达公司的账户了。四原告担心被告收了钱不转到银达公司，孙守亮领其中两人到银达公司，公司出具了相关手续。在合同中孙守亮是证明人，受让方是孙建国和张永超。且被告孙守亮不是本案的适格被告，孙守亮只是银达任命的项目负责人，并且在任命中与其他人员一起管理老干局家属院的改造项目，依据法律规定，孙守亮只是从事职务行为，其行为所产生的后果由公司承担。银达公司已将项目转让给了张永超，并且将购房款也已经转让。孙守亮代表银达公司实施了行为，并且房款也转给了银达公司。
被告卢俊辩称，卢俊不是本案适格被告，原告所诉房屋买卖合同与卢俊无关。卢俊与银达公司不是合伙关系，不应当承担责任，卢俊并未经手原告买房的任何事宜，故与卢俊无关。
被告孙建国辩称，孙守亮介绍银达公司准备转让老干局项目，程跃奇作为甲方、张永超作为乙方，孙建国只是介绍，具体转让内容也不清楚。该项目孙建国既无参股，也没有投资，只是起介绍作用，不应承担责任。他们接受项目后，成立了亿豪公司，具体怎么运作孙建国也不参与，也不清楚。银达公司应当对张永超讲。原告起诉的是买卖合同依据合同相对性，孙建国不是合同相对人，因此不应该是适格被告。
被告张永超辩称，100万元在老干局项目上，并没有转。项目已转给田磊，谁接手了银达的项目，就应当认账。张永超不应当承担责任，责任应当由项目承担。
被告银达公司、蒋小友、田磊未到庭未答辩。
经审理查明，被告孙守亮系银达公司项目部副经理。2011年7月28日，被告孙守亮、卢俊、蒋振友作为甲方与四原告作为乙方签订房屋买卖协议一份，协议约定原告先预交给三被告购房款100万，三被告将自己承建的位于通许县北阁路与幸福路十字路口西南角商住楼从东向西门面房一、二、四、五以每间48万元的价格卖给原告。原告交给被告100万元购房款之日起，被告应在七十天之内开始施工下地基，如果被告不再七十天之内正式施工或下地基，应退还原告所缴纳的购房款100万元，并承担100万元的购房利息，按实际天数，月息为一分。双方如有一方违约，应承担违约金5万元。孙守亮、卢俊、蒋振友作为甲方签字并按印，四原告作为乙方签字并按印。该协议由通许县“148”法律服务所进行了见证。协议签订后，原告将100万元的购房款交付给被告孙守亮，后孙守亮将该笔款转给银达公司。
2013年4月15日，银达公司作为甲方与乙方张永超签订转让协议一份，双方约定将通许县老干局家属楼改造项目，以一脚蹬的方式转让给乙方开发经营。乙方支付甲方转让费共计人民币600万元整，其中冲减甲方已收入的预售款100万元整。实际支付甲方转让费人民币500万元整……甲方与被拆迁户、老干局、购房户所签订的一切协议，乙方必须全部认可并按协议履行，由此引起的一切经济、法律、行政等责任由乙方承担，不再与甲方有任何关系……。该协议由被告程跃奇在负责人一栏签字并加盖银达公司印章，被告张永超在乙方一栏签字，被告孙建国在负责人一栏签字，被告孙守亮在经办人一栏签字。在庭审中，四原告明确表示同意该转让行为，并和孙守亮等人一起去找孙建国要过钱。
后张永力、张永超作为甲方与被告田磊作为乙方签订协议书一份，约定甲方将通许县幸福路原老干局家属院住宅使用权以人民币600万元的价格转让给乙方。双方未约定已收取的100万的处理，也未填写签订时间。该协议由张永超、张永力在甲方一栏签字，田磊在乙方一栏签字。在庭审中，四原告明确表示不知道该转让行为，也不同意该转让行为。
另查明，2015年2月12日，孙守亮退还四原告购房款30万元。现该涉案项目仍未动工，也未取得商品房预售许可证。
上述事实的证据有见证书、任命书、银达公司通许项目转让协议书、协议书、证明、原被告陈述等在卷佐证。
本院认为，四原告与被告孙守亮、卢俊、蒋小友签订房屋买卖协议，因该房屋性质为商品房，起诉前仍未取得商品房预售许可证，故该合同为无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张被告退还购房款及赔偿诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，违约金条款自然无效，故四原告要求赔偿违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于给付主体问题，被告孙守亮系银达公司项目部副经理，其签订买卖协议行为系职务行为，且银达公司认可收到该笔款项和认可买卖协议，故被告孙守亮不承担返还责任。被告蒋小友、卢俊未实际收到该笔款，也未开发该项目，故亦不承担返还责任。被告银达公司与四原告签订协议后，未按照合同实际履行，存在过错，故应当对2011年7月28日至转让协议签订之日2013年4月15日的损失承担赔偿责任。被告程跃奇系银达公司项目负责人，履行的是职务行为，亦不承担赔偿责任。原告购房款100万元，因银达公司与张永超、孙建国签订的转让协议约定明确，且该债务转让债权人明确表示同意，该债务转让发生法律效力。故原告购房本金及2013年4月15日后的损失应由受转让方承担。受转让方乙方为张永超，负责人为孙建国。该合同为自然人与法人的合同，自然人所签订的合同载明的负责人应当承担责任。孙建国辩称其只是介绍人，项目是张永超的，四原告及当时的经手被告均予以否认，被告也未提交证据证明，故对其辩解理由，本院不予采纳。后张永超辩称该项目已转让田磊，应由项目承担。因债务转让须经债权人同意，在庭审中，四原告明确表示对该转让行为不知情也不同意，且双方合同也无明确约定，故该债务转让无效。被告田磊不应承担责任。被告张永超、孙建国可与田磊另行解决。原告主张的利息损失，不违反法律规定，本院按照中国人民银行同期贷款基准利率予以计算。被告孙守亮不是承担责任的主体，其已给付的30万元款项不能抵消，可另案主张。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十四条、第八十六条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张永超、孙建国于本判决生效后十日内返还原告李学廷、李学占、于兆建、李松山购房款100万元并赔偿利息损失（利息以100万为本金按照中国人民银行同期贷款基准利率从2013年4月16日计算至本判决指定的履行期限届满之日）。
二、被告开封市银达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李学廷、李学占、于兆建、李松山利息损失（利息以100万为本金按照中国人民银行同期贷款基准利率从2011年7月28日至2013年4月15日）。
三、驳回四原告对被告程跃奇、孙守亮、卢俊、蒋小友、田磊的诉讼请求。
四、驳回四原告的其他诉讼请求。
案件受理费13800元，财产保全费5000元，公告费600元，由被告张永超、孙建国负担18000元；被告开封市银达房地产开发有限公司负担1400元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 张少宇
审判员 时利娜
审判员 杨冻化
二〇一六年六月八日
书记员 刘 赟