上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民二（商）初字第94号
原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行。
被告高华妹。
被告上海同丰房地产开发有限公司。
法定代表人黄新春。
原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行诉被告高华妹、上海同丰房地产开发有限公司（以下简称“同丰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张勤、被告高华妹委托代理人华海斌到庭参加诉讼，被告同丰公司经本院合法传唤而未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告高华妹、同丰公司于2011年9月30日签订一份个人购房担保借款合同，合同约定原告向被告高华妹发放借款人民币1，500，000元（以下币种相同），被告高华妹按月支付本息，直至还清；被告同丰公司对该笔借款进行阶段性担保。合同签订后，原告依约发放了该笔贷款，但被告高华妹却未履行按约归还的责任，现已连续结欠贷款本息达90天以上。据此，原告请求判令被告高华妹立即归还全部借款本金1，392，754.18元及截至2014年12月20日止未付的利息、罚息、复利共计34，950.45元及从2014年12月21日起至实际清偿日止的贷款利息、罚息、复利；被告高华妹以其抵押的房产承担抵押担保责任；被告同丰公司对上述借款承担连带清偿责任。
被告高华妹辩称：对借款的事实没有异议，由于本案涉及提前终止贷款，不同意支付罚息和复利，利息计算应从发放贷款日计算至原告提前收贷之日即2014年9月15日，按照基准利率计算，2014年9月15日之后就不应再计算利息了。归还的金额与原告计算的一致，希望法院将还款的本金与利息部分予以调整，增加归还本金的金额，减少归还利息的金额。
被告同丰公司未作答辩。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照、身份证、户口簿复印件各1份，以证明原被告身份信息；2、个人购房担保借款合同1份，以证明原告与被告高华妹、同丰公司存在借款合同关系；3、借款凭证1份，以证明原告履约的事实及金额；4、房地产登记证明1份，以证明该笔贷款的抵押物、抵押权人以及抵押金额；5、个人贷款提前到期通知书1份，以证明因被告高华妹不履行合同条款义务，原告发出的催款通知书的事实；6、个人贷款担保人履行责任通知书，以证明因被告高华妹不履行合同条款义务，原告向被告同丰公司发出的担保人履行责任通知书的事实；7、贷款实还清单1份，以证明被告高华妹还款记录；8、贷款本息逾期数据1份，以证明被告高华妹拖欠借款本息期数及金额；9、房屋信息1份，以证明被告高华妹房屋登记信息。
被告高华妹质证认为对于证据的真实性由法院核实。
被告高华妹、同丰公司均未向本院提交证据。
经审核，鉴于被告同丰公司未到庭应诉，依法可以视为其放弃对原告提出的证据进行质证的权利。经本院核对，上述证据符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。根据以上采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定原告诉请的事实基本属实。
另查明，原、被告签订的个人购房担保借款合同特别条款第二十八约定：本合同借款利率为浮动利率即中国人民同期同档次人民贷款基准利率。第三十五条约定：被告同丰公司自贷款发放之日起，至被告高华妹取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告高华妹的债务承担连带保证责任。原、被告签订的个人购房担保借款合同通用条款第十条约定：10.1.1被告同丰公司为被告高华妹的借款承担连带责任保证；10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的所有费用。第十二条约定：12.1未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之五十。12.2对应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.3被告高华妹未足额偿还借款本息超过90天、被告高华妹未经原告书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
又查明，上海市奉贤区金汇塘东路1799弄6号601室房屋至2015年3月11日尚未办理上述房屋的产权登记及他项权利证明。预售房抵押人为被告高华妹。
本院认为：借款人应当按照约定的期限返还借款和支付利息。本案中，被告高华妹未按照借款合同的约定偿还借款本息，已构成违约。被告高华妹现已连续结欠贷款本息达90天以上，原告根据其与被告高华妹签订的借款合同通用条款第十二条之约定，主张被告高华妹立即归还借款本金，支付借款利息、罚息、复利，于法有据，应予支持。原告主张借款利息、罚息、复利应支付至清偿日，缺乏法律依据，本院依法确定支付至判决生效之日。原告要求取得系争房产的抵押权，本院认为虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的的一种他项权利，系争房屋的产权尚未设立，将来其是否能够取得仍尚处于不确定的状态，故原告要求实现抵押权难以成立，本院难以支持。原告与被告同丰公司签订的个人购房担保借款合同合法有效，由于被告高华妹未按照合同约定履行还款义务，被告作为保证人，应承担相应的保证责任，故诉请被告同丰公司对被告高华妹的上述借贷债务承担连带保证责任，有理有据，应予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告高华妹应于本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行借款本金人民币1，392，754.18元，利息、罚息、复利34，950.46元，以及自2014年12月21日起至判决生效日止的利息、罚息、复利（利率按合同约定计付）；
二、被告上海同丰房地产开发有限公司对被告高华妹上述第一款的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向被告高华妹追偿；
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8，825元，财产保全费5，000元，由被告高华妹、上海同丰房地产开发有限公司负担，二被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周晓宇
二〇一五年三月十一日
书 记 员 徐静秋
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国物权法》第二十条：
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。