上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3139号
上诉人（原审被告）倪圣芳。
委托代理人夏善晨，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人黄海晨，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴银余。
被上诉人（原审原告）许翠英。
被上诉人（原审原告）刘桂红。
被上诉人（原审原告）刘佳君。
以上四被上诉人之共同委托代理人吴鲲。
被上诉人（原审原告）吴鲲。
原审第三人上海松江茸城动拆迁有限公司。
委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。
上诉人倪圣芳因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人倪圣芳的委托代理人黄海晨，被上诉人吴鲲暨被上诉人吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君之共同委托代理人，原审第三人上海松江茸城动拆迁有限公司（以下简称茸城公司）的委托代理人何煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲、倪圣芳争议的宅基地位置为上海市某区某镇某村某宅312号，宅基地使用证号为0848××，土地使用者为吴银余，立基日期为1986年9月，立基人口为吴银余、许翠英、吴某甲（吴鲲曾用名）。1991年10月，系争宅基地使用权证经上海市松江县土地管理局审核同意，宅基地使用权申请表中载明现有人口为吴银余、许翠英、吴某甲、刘桂红、吴某乙（刘佳君曾用名），审核表载明现有人口为吴银余、许翠英、吴某戊、刘桂红、吴某乙。宅基地核定使用面积为269.8平米。
1996年11月28日，吴银余与倪圣芳签订协议书一份，约定：由某村某桥生产队吴银余出卖房屋给上海市某路＊＊＊弄＊＊＊号倪圣芳，经双方协商定价计人民币（以下币种相同）24，000元整，具体房屋基本情况：屋十公尺四十厘米楼房一幢、平房小屋二间，另有其他实用间，房屋四周包括围墙，南面集体空地、北面陈伯华屋、东面陈伯华屋，西面河边，具体付款第一次已付11，000元，另有立据付清于本月28日全部付清13，000元。另有交给房屋证一本。立据以后以上房屋情况所有权归倪圣芳所有，出卖人无权。特此立据即日起有效。吴银余与倪圣芳均在该协议上签字，原某县某镇某村村民委员会在该协议上盖章予以确认。协议签订后倪圣芳即支付吴银余房款24，000元，吴银余将房屋交付给倪圣芳。
2011年8月14日，上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区作为甲方、茸城公司作为甲方代理人、倪圣芳（证件名称为0848××号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在某镇某村某宅312号，建筑面积199.94平米；第二条约定，乙方住房经上海丙房地产估价有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为475.25／355.03元／平米。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价550元，价格补贴440元／建筑面积。第三条约定，甲方给予乙方货币补偿款545，620元，计算方式为：1、估价147，739元＋（550＋440）×199.94平米=345，680元；2、补贴1，000元／平米×199.94平米=199，940元。第四条约定，甲方应支付乙方棚舍和其他附属物补偿款57，295元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费3，999元、设备迁移费6，500元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、临时过渡费8元／月×12月×199.94平米=19，195元（过渡期约定两年，预发一年）；2、奖励费12元／平米×199.94平米=2，400元；3、速迁费150元／平米×199.94平米=29，991元；4、综合一次性补偿80，000元。本协议以上合计745，000元，本户应安置面积280.73平米。该协议书尾部盖有补偿款已领的印章。倪圣芳于2011年8月18日起获得系争房屋的全部拆迁款。
2012年3月14日，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲向倪圣芳书面主张补偿款相关权利。后因双方无法达成一致意见，本案之前吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲曾多次因该纠纷诉至法院，后均自动撤回起诉。
另查明，吴银余和许翠英为吴鲲父母，刘桂红系吴鲲前妻，刘佳君为吴鲲之子。1998年4月，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲户口均为上海市某区某镇某村77号。2002年4月5日，刘桂红和刘佳君户口迁至某镇某村632号。2008年3月31日吴银余、许翠英、吴鲲因征地由农业人口转为非农户口，户口仍在某村77号房屋内。
上海市某区某镇某村77号和某宅312号为两处不同的房屋。上海市某区某镇某村77号除吴银余等人户籍外尚有吴某丁、吴某戊等人户籍。吴某丁和吴某戊为吴鲲的哥哥，两人作为土地使用者分别持有证号分别为0851××和0850××，并就上述证号的土地房屋获得了安置补偿。
倪圣芳为城市非农居民，户籍所在地为上海市某区某路＊＊＊弄＊＊＊号405室。
再查明，2002年6月25日，上海市松江区人民政府发出关于松江各地区居住房屋拆迁补偿安置标准的通知，该通知将本区房屋拆迁区域登记进行划分并根据区域划分确定各区域征用农村集体所有土地上的居住房屋补偿安置标准，其中三级区域登记的土地使用权基价为550元／平米，价格补贴单价为440元／平米。
吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君诉称：1986年秋，吴银余、吴鲲、许翠英经佘山镇政府佘府（86）第114号文件批准，在某镇某村某桥队宅基地上新建造二上二下四间楼房二间小屋及其他杂用间近300平方米房屋，1987年春节吴鲲与刘桂红结婚后生育刘佳君。1991年10月5日松江县土地管理局对上述房屋颁发农村宅基地使用证，使用权人为上述五人，户口簿记载入住该房屋的亦是上述五人。
1996年11月28日，吴银余将系争房屋以24，000元擅自同倪圣芳签订转让房屋的协议书。吴鲲获知后坚决不同意并于1997年1月找到倪圣芳协商退钱退房之事，倪圣芳表示吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲随时可回来住，今后拆迁大部分房款归吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲所有，故吴鲲让倪圣芳先住着。2002年吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲所在村南面的某村进行拆迁，吴鲲又找到倪圣芳协商愿加倍把房子要回来，但倪圣芳仍是此前的表示，故几次交涉均未果。直至2011年下半年吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲所在区域列为市属大型居住社区需要动拆迁，在动迁办墙壁上公布的上海市大型居住社区佘山某丘基地分组名单显示：第十一组454号被拆迁人为倪圣芳和吴鲲。倪圣芳当时口头上多次公开表示所得拆迁补偿款大部分归吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲，却背着吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲违法单方与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，将补偿款745，000元和280.73平方米安置房分配权全部违法占为己有。事后倪圣芳给吴银余6，000元“烟酒费”。吴鲲经与倪圣芳多次交涉未果。据此，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲请求法院判令：1、倪圣芳偿付吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲宅基地补偿及各项地方性政策补贴包括奖励等合计431，598元；2、倪圣芳支付上述款项的利息（以431，598元为本金，自2011年8月15日起计算至实际偿付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、倪圣芳将农民安置房分配购买权280.73平米中的234平米归吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲所有。庭审中，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲增加诉请为：1、判决倪圣芳与吴银余于1996年11月28日签订的房屋买卖协议无效；2、判令倪圣芳与茸城公司签订的征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议无效；3、判令茸城公司对倪圣芳第1、2债务承担连带清偿责任。后吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲又撤回增加的三项请求。
倪圣芳辩称：不同意吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲的诉请。吴银余、倪圣芳签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且协议为吴银余起草，并得到村委会批准认可，因此该协议合法有效。倪圣芳同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲的利益。吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲主张违反诚信原则，拆迁利益应当归倪圣芳所有。据此，倪圣芳不同意吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲诉请。
茸城公司述称：茸城公司当时签订协议认定的被拆迁人是基于吴银余、倪圣芳的转让协议，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲已经将房屋出卖，因此房屋拆迁享有的权利转移至倪圣芳名下，据此茸城公司同倪圣芳签署拆迁协议。
一审庭审中，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲提交上海市某区某镇戌村村民委员会（以下简称戌村村委会）出具两份证明，载明，吴鲲在1991年宅基地证发放时（证号0848××）误写成吴琨，在1991年宅基地使用权申请表上误写成吴某甲，在宅基地使用审核表上误写成吴某戊。吴鲲、吴琨、吴某甲、吴某戊均为同一个人，情况属实。刘佳君在1991年宅基地使用权申请表上误写成吴某乙。刘佳君、吴某乙均为同一个人，情况属实。
一审庭审中，刘桂红和刘佳君确认未在他处享有宅基地权利。吴银余、吴鲲、许翠英认可刘桂红和刘佳君对系争宅基地的使用权。吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲表示其五人关于补偿款和安置房购买权的份额在本案中内部不做区分。
一审庭审中，倪圣芳陈述其搬进系争房屋后没有对房屋进行新建，因房屋长时间无人居住故入住时进行粉刷、铺设瓷砖等简单装修，花费数千元。
一审庭审中，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲确认拆迁后倪圣芳曾给予6，000元烟酒费，上述费用同意从其应获得的补偿款中扣除。
一审庭审中，茸城公司出具上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单，该报告单载明系争房屋的房屋评估价格为97，537元，装修补偿价格为34，352元，场地围墙补偿价格为15，850元，以上合计147，739元。法庭询问拆迁安置补偿协议中第三条中货币补偿的对价，茸城公司陈述“估价”中147，739元对应的是系争房屋、装修和附属物的评估价格。（550＋440）×199.94平米中单价中550元是土地使用权基价，440元是价格补贴，199.94平米是房屋的建筑面积。“补贴”中单价1，000元／平米是由于安置房的价格上涨，因此政府给予相应补贴。另，茸城公司陈述协议第四条中的棚舍和其他附属物补偿款57，295元系对水桥、水井、无证房、树等物品的补偿。就安置房，茸城公司陈述目前安置房尚在建造中，倪圣芳可以获安置房屋的面积和位置现无法确定。
原审认为，本案中，倪圣芳与吴银余于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由倪圣芳实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲主张倪圣芳侵犯其宅基地使用权及房屋所有权并要求分割相应补偿款和安置房购房指标。倪圣芳对吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲主体资格、要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为宅基地权利人的确认、吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲、倪圣芳关于拆迁权益的区分及拆迁补偿内容的分割三部分。
宅基地权利人的确定应以宅基地使用权证和宅基地房屋建造用地审核表所核定的人员为准，并以户为单位。审核表中的“吴某戊”已经另有宅基地，结合申请表中现有人口和立基人中均有吴某甲及村委会开具的证明，该审核表中“吴某戊”应为“吴某甲”的误写，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲均为上海市农村宅基地使用权审核表中的家庭成员。而尽管刘桂红和刘佳君户口从该村迁走但并未获得其他宅基地使用权，故不影响两人对系争宅基地享有的权利。庭审中吴银余、许翠英、吴鲲对上述两人享有系争宅基地使用权人相关权益亦均无异议，法院确认系争宅基地使用权人为吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲。
现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，吴银余同倪圣芳签订协议书，出售系争宅基地上的房屋及其他构筑物，该协议书尽管只有吴银余签字，但吴银余系户主，鉴于吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲特殊身份关系，可以认定许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲对吴银余出卖房屋的行为无异议。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，法院确认倪圣芳应当享有系争宅基地上房屋、构筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。倪圣芳从购买至今为城市户口，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。综上，对于吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲主张倪圣芳侵犯其宅基地使用人权益并要求分割拆迁利益的请求予以认可。
系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。对现金补偿的主张，根据倪圣芳同动迁单位签订的安置补偿协议，系争宅基地及其地上物获得包含估价、房屋补贴、附着物补贴等合计745，000元，尽管茸城公司明确“估价”中550元／平米系土地补贴，440元／平米是价格补贴，“补贴”中1，000元／平米是安置房的价格上涨补贴，但鉴于数量的计算乃根据房屋建筑面积获得，故在拆迁过程中土地和房屋混同或混淆的情况下，法院本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和倪圣芳实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将安置补偿协议的整体拆迁款为分割对象，在扣除倪圣芳购买时的房款24，000元之后，吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲、倪圣芳按照3：7进行分割，即吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲获得216，300元，倪圣芳获得504，700元。吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲自认上述补偿款中扣除6，000元倪圣芳已付费用，故吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲应得补偿款为210，300元。倪圣芳将系争宅基地的拆迁款据为己有，侵犯了吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲关于宅基地的合法权益，法院以吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲首次主张拆迁补偿款的时间即2012年3月14日开始计算上述补偿款利息。对安置房购买权的主张，考虑到有安置房实际面积、位置等尚处于不确定状态，故本案中不宜进行确权分割。因此吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲的起诉时机尚未成熟，当事人可待房屋实际交付后再行主张。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二○一四年九月二十三日作出判决：一、倪圣芳于判决生效之日起十日内支付吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君拆迁补偿款210，300元；二、倪圣芳于判决生效之日起十日内支付吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君上述补偿款利息（计算方式为：以210，300元为本金，从2012年3月14日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，774元，由吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君负担3，229.5元，倪圣芳负担4，544.5元。
判决后，倪圣芳不服，上诉于本院称，1、原审法院查明上诉人与吴银余签订的房屋买卖协议得到当时的村委会同意和许可，土地管理法和高院的规定也明确经过有关组织和部门批准的合同有效，上诉人支付了房屋对价，吴鲲等人在这么长时间内也没有提出异议，足以说明知晓并同意吴银余的出卖行为。原审法院未对上诉人与吴银余之间的房屋买卖协议效力查明确认，判决支持被上诉人的动迁利益诉请有失公正。2、上诉人与茸城公司的安置补偿协议合法有效，此次动拆迁是“居住房屋动拆迁补偿”，不存在所谓的“宅基地拆迁补偿”，因此补偿款均归上诉人享有。另外，被上诉人吴银余、吴鲲、许翠英等人已经“农转非”，不是农民身份，房屋使用权证也只有吴银余一人，因此吴鲲等人不是本案适格原告，不具有诉讼主体资格。吴鲲等人如果认为自己的权益受到侵犯，应向吴银余提起侵权诉讼。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君、吴鲲辩称，吴鲲对吴银余将房屋出售给上诉人并不知情，因为吴鲲当时在外地工作，等其回上海后才知道房屋被吴银余擅自出售，吴鲲向上诉人提出退房，只是在上诉人表示今后拆迁房款大部分归被上诉人所有情况下，就没有坚持。房屋使用权证虽然记载吴银余一人，但建造房屋的审核表中记载吴鲲等人为家庭成员，因此五被上诉人均为房屋权利人。拆迁协议中含宅基地补偿，因此五被上诉人应得其中的部分补偿款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人茸城公司述称，拆迁协议中确定的补偿款的组成有原宅基地基价550元／平方米和购买房屋补贴440元／平方米，涉及土地和房屋两部分内容。本案涉及的是上诉人是否应给予补偿款，至于给吴银余一人还是给五被上诉人补偿款，是被上诉人之间的内部分割问题，吴鲲的名字是否写错等均不能否认上诉人应承担的补偿责任。尊重法院的判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被拆迁房屋的房屋所有权证虽然记载为被上诉人吴银余一人，但被上诉人吴鲲等人系建房审核表中记载的家庭成员，五被上诉人在本案审理中确认对被拆迁房屋具有共同的使用权，且内部之间不作区分，据此，五被上诉人可以作为本案共同原告，起诉被拆迁房屋的购买人即本案上诉人倪圣芳，就自己房屋使用权受到侵犯主张权利。上诉人倪圣芳对吴鲲等被上诉人的诉讼主体资格提出的异议，本院不予采纳。
鉴于上诉人倪圣芳与被上诉人吴银余签订买卖协议后支付对价，且实际居住使用了被拆迁房屋，房屋也已经被茸城公司拆迁，买卖协议的标的已不存在；本案审理中，五被上诉人对上诉人倪圣芳与茸城公司之间签订的动拆迁协议的合法性没有提出异议，仅就该份动拆迁协议中的补偿款组成部分是否含有被上诉人的宅基地补偿利益等提出权利主张，故原审法院不再就倪圣芳与吴银余之间的买卖协议效力予以认定，并无不当。上诉人倪圣芳要求对该份买卖协议的效力作出认定的上诉意见，本院不予采信。
由于上诉人倪圣芳向被上诉人吴银余购买的是农村宅基地房屋，而上诉人倪圣芳非农村户籍，在买卖协议签订后，被上诉人吴银余的农村宅基地使用权证无法变更到上诉人倪圣芳名下，基于宅基地使用权的特定人身属性，该份动拆迁协议中含有对土地价格的补贴，该部分的补偿利益应属宅基地使用权人所有，原审法院对被上诉人应得的拆迁补偿款认定为210，300元，并无不当。同时，考虑到上诉人倪圣芳已经于2012年3月14日领取了动迁补偿款，故上诉人还应向被上诉人支付该款项的利息。上诉人以被上诉人已经“农转非”等理由认为被上诉人不应享有拆迁补偿利益，以及上诉人称该份动拆迁协议中不含有土地价格补贴等上诉辩称意见，因缺乏依据，故本院均不予采信。综上所述，上诉人倪圣芳的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，774元，由上诉人倪圣芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……