湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）州行终字第26号
上诉人（原审第三人）卢祥天，男，1963年8月4日出生，白族。
上诉人（原审第三人）黄海英，女，1930年5月25日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）黄素英，女，1933年8月28日出生，汉族。
三上诉人共同委托代理人罗应锋，男，湖南金垣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄莲英，女，1936年8月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）黄雨沛，男，1936年1月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）黄元英，女，1941年12月12日出生，汉族。
三被上诉人共同委托代理人王志兵，男，1968年3月19日出生，汉族。
原审被告吉首市人民政府，住所地湖南湘西土家族苗族自治州吉首市乾州新区世纪大道。
法定代表人李卫国，男，该市市长。
委托代理人梁荣礼，男，1974年5月5日出生，汉族，系吉首市国土资源局法律顾问。
上诉人卢祥天、黄海英、黄素英与被上诉人黄莲英、黄雨沛、黄元英及原审被告吉首市人民政府土地行政登记一案，不服吉首市人民法院（2013）吉行初字第28号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人卢祥天及三上诉人共同委托代理人罗应锋，三被上诉人的共同委托代理人王志兵，原审被告吉首市人民政府的委托代理人梁荣礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2003年11月21日，第三人卢祥天向被告的行政主管部门吉首市国土资源局提出土地登记申请，请求对吉首市乾州解放路33号宗地进行土地初始登记，并提交了土地权属证明。经行政审批后被告于2003年12月3日给卢祥天颁发了吉国用（2003）字第4-92-13号《国有土地使用证》。2013年10月28日，吉首市国土资源局地籍管理股给原告复印了乾州解放路33号土地登记卡，原告认为被告的登记行为侵犯了其合法权利，故向本院提起行政诉讼。在庭审过程中，第三人卢祥天已表明向被告提交的关于乾州解放路33号房地产所有权的证明中的黄雨沛、黄元英的签字及捺印是根据黄雨沛、黄元英的口头委托代签并捺印的。被告没有提交能证明上述委托关系成立的证据。本案另一原告黄莲英没有在上述证明中签字捺印。
原判认为，本案的争议有三点：1、原告提起本案诉讼是否主体适格；2、原告诉讼是否超过法定起诉期限；3、被告的登记行为是否合法。关于第一点，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案中被告将乾州解放路33号地块登记给了第三人卢祥天，原告认为对该地享有共有权，认为被告的登记行为侵犯了其合法权益，有权提起诉讼，其主体适格。关于第二点，本案的法定起诉期限应按照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条处理，且被告及第三人没有证据证明原告起诉超过法定期限，故对被告及第三人认为原告起诉超过法定期限的意见不予采纳。关于第三点，被告的行政主管部门吉首市国土资源局在收到第三人卢祥天提出土地登记的申请和提交的土地权属证明后，应谨慎审查。现查明第三人卢祥天提交的关于乾州解放路33号房地产所有权的证明中黄雨沛、黄元英的签字捺印非黄雨沛、黄元英本人签写捺印，被告没有提交能证明上述签字捺印委托关系成立的证据，被告据此认定土地权属清楚给卢祥天颁发吉国用（2003）字第4-92-13号《国有土地使用证》，主要证据不足。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项（1）目之规定，判决撤销被告吉首市人民政府2003年12月3日给第三人卢祥天颁发吉国用（2003）字第4-92-13号《国有土地使用证》的具体行政行为。
上诉人卢祥天、黄海英、黄素英不服一审判决上诉称：一、原审认定事实不清。黄海英等五兄妹的父母黄天证、熊继秀健在时已对房产作出明确分割，将解放路33号房产分给了黄海英，将解放路64号房产分给了其余四个子女。黄海英将解放路33号房产送给了卢祥天。二、被上诉人（原审原告）不具备诉讼主体资格。被上诉人（原审原告）与解放路33号房产没有法律上的利害关系，无诉讼之原告主体资格，黄素英的书面答辩、黄元英给黄海英的信件中对房产分割有明确表示和印证，至少黄元英没有起诉资格。三、被上诉人（原审原告）的起诉已超过法律规定的起诉期限。2003年卢祥天办理产权证时，已电话告知黄素英、黄元英、黄雨沛，之后黄素英和黄雨沛还分别寄来了身份证，有黄雨沛的身份证复印件为证和黄素英答辩说明相互印证。2004年卢祥天修建房屋宴请过黄莲英，黄素英、黄雨沛2005年后每年都来卢祥天家住两个月左右，黄元英也多次到过卢祥天家，在此期间卢祥天多次表明已办理了房地产证。请求撤销原判，驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求。
被上诉人黄莲英、黄雨沛、黄元英答辩称：一、一审认定事实清楚，判决公正合法。卢祥天申请土地登记时提交的关于解放路33号房地产所有权证明中，黄雨沛、黄元英签字系他人假冒，且缺少黄莲英签字，原审被告未尽谨慎审查义务。二、被上诉人是本案所涉房屋的共有人，具备诉讼主体资格。黄天证夫妇去世前，没有留下赠与协议，也没有遗嘱，解放路33号房产应由五个子女共同继承，如是黄海英一人所有，办理国土登记时就不需要原审原告签字认可了。三、被上诉人的起诉未超过起诉期限。卢祥天把解放路33号土地使用权证办理到自己名下，三被上诉人一直不知情，直到2013年10月28日黄雨沛到吉首市国土局查询时才得知该事实。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告吉首市人民政府述称：一、关于土地行政登记基本情况。2003年11月21日，卢祥天向吉首市国土资源局提出申请，对其母黄海英赠送的个人宅基地进行土地初始登记。该宗地房产系卢祥天外祖父解放前购置，转赠给其女黄海英，黄海英转赠给卢祥天。吉首市人民政府于2003年12月3日给卢祥天颁发了吉国用（2003）字第4-92-13号《国有土地使用证》。二、争议宗地权属清楚，吉首市人民政府颁证程序合法。黄海英兄妹五人，对父母的财产进行了分家析产，大家相互认可，该宗地产权无争议。吉首市人民政府受理卢祥天的申请后，进行了地籍调查，地上房屋符合城市规划，宗地四至清楚，四邻无争议，指界人均签名确认，通过行政审批后给卢祥天颁发了《国有土地使用证》。三、被上诉人（原审原告）诉求超过起诉期限。2003年12月3日给卢祥天发证时，被上诉人三人应当知道其合法权益受到侵害，但其2013年10月30日才提起行政诉讼，超过了行政诉讼司法解释第四十一条规定的2年起诉期限。请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉。
在二审中，双方当事人均没有新的证据向本院提交。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案被上诉人认为上诉人向原审被告隐瞒房产因继承而共有的事实，导致原审被告错误颁证，因而对土地登记行为提起行政诉讼。本案土地使用权初始登记行为的基础是上诉人黄海英受赠（继承）父母的房产后将该房产赠与上诉人卢祥天的行为。上诉人黄海英办理了争议宗地上的房屋登记，但未另行办理土地登记；上诉人卢祥天受赠黄海英房产后到国土管理部门办理了土地使用权初始登记。对仅到房地产管理部门办理了房屋登记的，如何确定房屋所涉土地的权属，无论是国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十七条关于“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权”，还是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，均明确规定“地随房走”的原则。对登记房屋所涉土地的登记行为提起行政诉讼的程序问题，无明文规定，但根据“地随房走”的原则，就此类行政诉讼案件的程序问题，可类推参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案土地行政登记纠纷中所涉及的继承、赠与行为属民事法律关系，且被上诉人在诉讼中主张相关继承、赠与行为无效，属民事争议，应另行通过其他法律途径解决。在相关民事争议解决前，行政案件已经受理的，应裁定中止诉讼。
综上，原审法院在当事人相关民事争议解决前即受理本案并作出实体判决，违反法定程序，可能影响案件正确审理。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，裁定如下：
撤销原判，发回重审。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈学军
审 判 员 覃繁荣
代理审判员 田玉莲
二〇一四年五月二十六日
代理书记员 胡贻江
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。