广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 裁 定 书
（2010）巴民初字第349--2号
原告杨ⅩⅩ。
特别授权委托代理人龚ⅩⅩ，ⅩⅩ律师事务所律师。
被告ⅩⅩ公司。
法定代表人：李ⅩⅩ，该公司执行董事。
特别授权委托代理人韦ⅩⅩ，ⅩⅩ律师事务所律师。
原告杨ⅩⅩ诉被告ⅩⅩ公司（以下简称ⅩⅩ公司）合同纠纷一案，本院于2010年9月29日受理后，依法组成由审判员梁正华担任审判长、审判员黄中华、审判员黄晓菁参加的合议庭，于2010年11月8日公开开庭进行了审理。书记员黄浩廷担任庭审记录。原告杨ⅩⅩ特别授权委托代理人龚ⅩⅩ、被告ⅩⅩ公司特别授权委托代理人韦ⅩⅩ到庭参加诉讼。本案在审理过程中因本案涉讼房屋涉及违法用地，ⅩⅩ县国土资源局对被告用地行为进行审查尚未作出处理决定，本院于2010年12月31日对本案中止审理。于2013年10月8日恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年5月20日和5月22日分别与被告签订二份合作建房合同书：由原告出资，被告利用ⅩⅩ县ⅩⅩ乡ⅩⅩ村ⅩⅩ屯村民的宅基地建造“长寿养生公寓”并负责完成“长寿养生公寓”项目的规划、建设，由原告先向被告交付建房款193600元给被告，被告将在ⅩⅩ县ⅩⅩ乡ⅩⅩ村ⅩⅩ屯村民宅基地建造的“长寿养生公寓”的五号楼第四层405房、五号楼403A房交付给原告居住使用，并约定交房时间在2009年12月1日前。原告认为原告与被告签订的合作建房合同应认定无效，理由是原、被告双方不是合作建房合同的适格主体，合作建房合同的主体应该是一方提供土地使用权（供地方），另一方或多方提供资金、技术、劳务等（建筑方）合作开发经营土地，建设房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议，原、被告双方都不符合上述合同规定的合同主体，所以原、被告签订的合作建房合同应该无效，被告方应退还原告的建房款193600元，并从2009年5月20日起支付银行利息至还清款项之日止（利息按商业银行同期利率执行的贷款利息计算）。为此，请求人民法院支持原告以下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的合作建房合同无效；2、依法判决被告退还原告交纳的房款193600元人民币，并从2009年5月20日起支付银行利息至还清款项之日止（利息按商业银行同期利率执行的贷款利息计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原、被告双方于2009年5月20日、22日签订的《合作建房合同书》两份；
2、收据两份（复印件）一份，以证实原告已支付建房款；
3、电脑咨询单（复印件），以证实被告的法人资格及登记情况。
被告辩称，一、《合作建房合同书》合法有效，合同书主体适格，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告认为合同无效不符合事实与法律的规定，理由是：1、被告是一家依法成立的有限责任公司，且已于2010年8月16日取得房地产开发资质。根据有关法律规定，一审法院审理终结前已取得房地产开发资质的，不影响合作建房合同效力。2、被告通过与村民签订《合作建房合同》，取得在住宅用地上建房的土地使用权并用于合作建房。所以，被告与原告合作建房符合一方提供土地使用权、另一方提供资金的基本模式，不存在任何无效情形。二、原告诉请退还合作建房款并支付利息没有事实依据和法律依据。2010年4月30日才将建好的房屋交给原告依合同约定应免责。因为《合作建房合同书》第六条第3点约定，“对于战争、自然灾害、社会动荡、政策变化等不可抗力造成的变化和损失甲乙双方均不承担责任”被告延迟完成合作建房正是由于政策变化原因造成的，因为双方签订合作建房合同时，被告已与ⅩⅩ县ⅩⅩ乡人民政府签订了《ⅩⅩ县ⅩⅩ乡新农村建设家居改造工程暨乡村养生度假基地合作开发协议》乡政府根据政策完全答应被告进行本案的合作建房，但到了2010年7月，正是建房工作紧张进行之际，因其他主体纷纷仿照这一模式建房，ⅩⅩ县国土局为了规范管理，向被告发出了停工令，且一直未通知复工，由于政府部门根据政策变化的需要责令停工属于本合同约定的政策变化，根据合同的约定，双方均不承担责任。综上，双方签订的《合作建房合同书》合法有效，原告诉请退还房款及利息的主张不符合合同约定及法律规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解理由在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、企业法人营业执照，以证实被告的主体资格；
2、房地产开发企业暂定资质证书，以证实被告具有房地产开发资质，合作建房合法；
3-4、集体土地建设用地使用证，合作经营合同，以证实合作建房的土地使用权来源及用途；
5、合作建房合同书，以证实原、被告权利义务关系；
6、ⅩⅩ县ⅩⅩ乡新农村建设农居改造工程暨乡村养生度假基地合作开发协议，以证实合作建房前期符合政策规定，政府部门予以支持；
7、ⅩⅩ县国土资源局责令停止土地违法行为通知书，以证实后期由于政策变化被责令停工，按合同约定互不承担违约责任；
8、ⅩⅩ县弄追养生文化村工程结算书，以证实合作建房于2010年4月30日竣工验收并交付使用；
9、变更申请表，以证实原告及其同伴已接收合作所建的房屋。
本院依职权调取的证据有：
1、ⅩⅩ县国土资源局（2010）第1号土地行政处罚决定书；
2、ⅩⅩ市国土资源局（2010）9号行政复议决定书；
3、ⅩⅩ县国土资源局《关于要求延长重新下达ⅩⅩ公司弄追违法占地案行政处罚决定时间的请示；
4、ⅩⅩ县（2012）75号《关于印发ⅩⅩ河流域综合治理会审阶段工作实施方案的通知》
5、ⅩⅩ县国土资源局《关于自治县人民法院调查函有关情况的答复》
本院查明以下法律事实：2009年3月期间，被告ⅩⅩ公司与ⅩⅩ县ⅩⅩ乡ⅩⅩ村ⅩⅩ屯的9户村民签订合作经营合同，合同约定：由ⅩⅩ公司出资，村民提供自家的宅基地（只办理了《集体土地建设用地使用证》）共同建房合作经营，房屋建成后，整栋房屋的所有权和底层的使用权和经营权归农户，第二层以上的房屋由ⅩⅩ公司使用经营30年，30年后使用权归还给农户。2009年5月20日原告与被告签订合同编号为BM20090520A《合作建房合同书》，一份，到2009年5月22日又签订合同编号为BM20090522A《合作建房合同书》一份，合同约定：原告出资，被告ⅩⅩ公司利用坡月村弄追屯村民的宅基地建造“养生公寓”，双方合作建房每套建筑面积40平方米，户型为一室一厅一厨一卫一阳台。被告将在ⅩⅩ县ⅩⅩ乡ⅩⅩ村ⅩⅩ屯村民宅基地建造的“长寿养生公寓”的五号楼第四层405房、五号楼403A房交付给原告居住使用，每套人民币96800元，交房时间为2009年12月1日前，原告对该套房屋享有30年的居住权（使用权），在30年内可以转让、继承、赠予，但不得抵押。合同签订后，原告依约交付建房费。合同签订后，ⅩⅩ公司于2009年6月1日施工建房，未办理建设规划许可证，建设工程施工许可证。在工程施工期间，被告ⅩⅩ公司因超出农户宅基地范围建房而被ⅩⅩ县国土资源局于2009年7月17日下达（2009）第90号《责令停止土地违法行为通知书》，通知书责令ⅩⅩ公司停止土地违法行为，听候处理。由于被告被责令停止建房时间长达五个月，未能按期交房，房屋直至2010年5月5日得以竣工。房屋竣工后，被告方亦未申请建设部门进行验收即通知原告接收房屋。原告杨ⅩⅩ于2010年5月12日向被告提交变更申请表，申请退房，变更原因是公司未能按其交房、货不对版。另查明，2010年7月23日，ⅩⅩ县国土资源局作出（2010）第1号土地行政处罚决定书，该决定书认定被告擅自于2009年3月7日与甲篆乡坡月村弄追屯刘春萍等9农户签订5份《合作经营合同》，在合同中约定由农民提供宅基地，被告提供资金，在农民原宅基地及周边共占地948.6平方米（原宅基地面积567.24平方米，扩占面积381.36平方米）的集体土地建三幢楼房，总面积为5055平方米。被告的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第三款、广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十五条第一款和第四十七条的有关规定，决定：没收被告在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施的处罚决定。被告不服该决定，向河池市国土资源局申请复议。ⅩⅩ市国土资源局于2010年12月14日作出（2010）9号行政复议决定书，决定书决定：一、撤销ⅩⅩ县国土资源局作出的（2010）第1号《行政处罚决定书》；二、责令ⅩⅩ县国土资源局在本复议决定书生效后，三个月内重新作出处理决定。ⅩⅩ县国土资源局收到复议决定书后，于2011年3月向ⅩⅩ市国土资源局申请延长重新下达行政处罚决定时间，但此后至今，ⅩⅩ县国土资源局一直没有重新作出处罚决定。原告于2010年9月29日以原、被告双方签订的《合作建房合同》主体不适格为由向本院提起本案诉讼，请求确认双方签订的合同无效，判令被告返还房款。
本院认为：本案原告与被告签订的《合作建房合同》，涉及的土地属于农村集体土地，起诉前部分经依法批准办理了《集体土地建设用地使用证》，部分未办理任何审批手续，仍属于农用地，行政主管部门已进行干预，至今未作出处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项的规定，本案应由行政主管部门进行处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后，当事人可就履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院起诉。综上所述，依照〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见〉第139条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回原告杨ⅩⅩ的起诉。
原告杨ⅩⅩ预交的案件受理费4172元予以退回。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院或ⅩⅩ市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于ⅩⅩ市中级人民法院。
审判长 梁正华
审判员 黄中华
审判员 黄晓菁
二〇一四年三月十九日
书记员 黄浩廷