北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终507号
上诉人（原审原告）：北京品湘楼酒家有限责任公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：张剑锋，总经理。
委托诉讼代理人：张鸿陞，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：北京市农工商开发贸易公司，住所地北京市朝阳区。
法定负责人:孙红军，破产管理人组长。
委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
原审第三人：北京海世兴贸易有限责任公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：刘丽生，经理。
�托诉讼代理人：高健，男，北京海世兴贸易有限责任公司副经理，住北京市西城区。
上诉人北京品湘楼酒家有限责任公司（以下简称品湘楼酒家）因与被上诉人北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）及原审第三人北京海世兴贸易有限责任公司（以下简称海世兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院(2015)二中民初字第13418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人品湘楼酒家的委托诉讼代理人张鸿陞，被上诉人农工商公司的委托诉讼代理人王道彦，原审第三人海世兴公司的委托诉讼代理人高健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
品湘楼酒家上诉请求：依法撤销一审判决；改判支持我方在一审时所提全部诉讼请求；判令由被上诉人农工商公司�担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、2008年12月15日，我方与海世兴公司曾签订一份《合同》，我方承租位于北京市丰台区左安门外南方庄68号综合楼1层南侧，六层北侧约1100平方米（以下统称涉案房屋）；租赁期限8年，自2009年3月15日始至2017年3月14日止（2008年12月15日至2009年3月15日为装修期，免收租金）；年租金60万元；该合同还就双方权利、义务、违约责任等作出了规定。合同签订后，我方一直承租涉案房屋。2014年间，我方就《合同》效力，诉之于北京市丰台区人民法院。同年10月17日，北京市丰台区人民法院以（2014）丰民初字第14798号民事判决确认合同有效，依据生效的民事判决书，现至2017年3月14日止期间，我方享有法定的租赁权，亦即用益物权。农工商公司被宣告破产后，其与海世兴公司签订的租赁合同及三份补充协议书虽经法院判决确认解除，但不能�于我方。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，自我方承租始，农工商公司始终认可我方次承租人的法律地位。租赁关系中，农工商公司为出租人，海世兴公司为承租人，我方为次承租人。在我方租赁涉案房屋期间，我方享有法定的承租权，享有阻止农工商公司收回涉案房屋的法定权利。一审判决关于“海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同客观上已无法继续履行”的理由不成立。2、在破产程序中，对于破产企业出租的房屋土地，如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。我方承租涉案房屋后，进行了装修改造，添附的各项财产当然可以继续使用，由我方继续经营，适合我方发展，故应当继续履行租赁合同。3、依据《中华人民共�国合同法》第二百二十九条与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“买卖不破租赁”的法律规定，现农工商公司通过法院拍卖租赁物或协商变卖租赁物时，完全可以“带租出卖”。农工商公司对破产财产处分时，不应阻止我方对涉案房屋的行使。4、其他意见与一审时相同。综上，一审判决认定我方就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是错误的，依法应予撤销。
农工商公司辩称，服从一审判决，请求予以维持。
海世兴公司述称，同意品湘楼酒家的上诉意见。
品湘楼酒家向一审法院起诉请求：1、判决撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中执异字第01351号执行裁定书；2、判决我方享有对涉案房屋的合法租赁权；3、判决中止对涉案房屋的腾退执行；4、由农工商公司和海世兴公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2008年5月28日，农工商公司与海世兴公司签订《租赁合同》，约定将农工商公司所有的位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼（包括：一层；三层；六层；半地下室等部分房屋，现有面积计2984平方米）租赁给海世兴公司，租赁期限自2008年6月1日始至2028年5月31日止，共计20年，海世兴公司有权合理使用承租的房屋或转租给第三方，有义务按时交纳租金，并承担物业管理责任。后，农工商公司与海世兴公司又签订了多份《补充协议书》。
2008年12月15日，海世兴公司与品湘楼酒家签订《合同》，约定品湘楼酒家从海世兴公司承租位于北京市丰台区南方庄68号综合楼一层南侧、六层北侧约1100平方米的房屋用于餐饮经营，租赁期限8年，自2009年3月15日至2017年3月14日（2008年12月15日至2009年3月15日为装修期，免收租金），年租金60万元。合同签订后，品湘楼酒家占有使用涉案房屋至今。
2011年3月30日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理了农工商公司破产申请，同日作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。
2013年8月，农工商公司将海世兴公司起诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2014年8月18日作出（2013）二中民初字第15872号民事判决书，判决确认农工商公司与海世兴公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议书》于2011年5月31日解除，海世兴公司于判决生效之日起30日内将其位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼一层、三层、六层、半地下室的承租面积腾空，并交还给农工商公司，海世兴公司于判决生效之日起7日内按照年租金407000元的标准给付农工商公司上述房屋自2012年3月6日至实际腾退之日止的房屋使用费。海世兴公司不服，提起上诉，北京市高级人民法院于2014年11月20日作出（2014）高民终字第4655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，农工商公司向北京市第二中级人民法院申请执行，北京市第二中级人民法院作出了（2015）二中执字第254号执行裁定书。该案执行过程中，品湘楼酒家作为案外人提出执行异议，北京市第二中级人民法院于2015年12月7日作出（2015）二中执异字第01339号执行裁定书，驳回了品湘楼酒家提出的执行异议。2015年12月15日，品湘楼酒家提起了本案的执行异议之诉。
一审法院另查明，2014年，品湘楼酒家将海世兴公司起诉至北京市丰台区人民法院，北京市丰台区人民法院于2014年10月17日作出（2014）丰民初字第14798号民事判决书，确认品湘楼酒�与海世兴公司于2008年12月15日签订的《合同》有效。
一审法院认为，2008年5月，海世兴公司从农工商公司处租赁了位于南方庄68号的华文综合楼部分楼层，随后将其中的涉案房屋转租给品湘楼酒家，转租期限至2017年3月14日。在转租合同履行期间，农工商公司与海世兴公司发生纠纷，经法院判决，确认农工商公司与海世兴公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议》于2011年5月31日解除，判令海世兴公司将租赁的华文综合楼腾空交还给农工商公司。农工商公司申请法院强制执行过程中，品湘楼酒家提起案外人执行异议，后被法院裁定驳回。品湘楼酒家对该驳回裁定不服，遂提起诉讼，形成本次案外人执行异议之诉。虽然海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同尚未到期，但因上手海世兴公司与农工商公司之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令海世兴公司将包含涉案房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司，故海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同客观上已无法继续履行。农工商公司作为所有权人，根据生效判决收回涉案房屋，不符合“买卖不破租赁”的适用条件，品湘楼酒家以此为由阻止执行不能成立。综上，品湘楼酒家就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求撤销驳回执行异议的裁定书，判决停止对涉案房屋腾退的执行，依据不足，法院不予支持。关于品湘楼酒家要求确认对涉案房屋享有合法租赁权一节，因（2014）丰民初字第14798号民事判决书已确认转租合同有效，故本案对此问题不予重复处理。判决：驳回品湘楼酒家的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本案中，虽然海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同尚未到期，但因农工商公司与海世兴公司之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令海世兴公司将包含涉案房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司，故海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同客观上已无法继续履行。因此，品湘楼酒家就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋执行的请求，缺乏事实和法律�据。
综上所述，品湘楼酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由北京品湘楼酒家有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 史德海
代理审判员 汪 明
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 刘佳莹