湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民一初字第762号
原告（反诉被告）：***，住所地***。
法定代表人：***，董事长。
委托诉讼代理人：***，男，汉族，身份证号***，住***。系原告总经理。
委托诉讼代理人：***，湖南***律师事务所律师。
被告（反诉原告）：***，男，汉族，身份证号***，住***。
委托诉讼代理人：***，男，汉族，身份证号***，住***。
原告（反诉被告）***（以下简称“***”）与被告（反诉原告）***物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***委托代理人***、***，被告（反诉原告）***及其委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）***立即向原告支付拖欠的物业费3106.9元（暂算至2015年11月30日止，2015年12月1日以后产生的物业费，按合同标准计算到执行完毕之日止），并按合同的约定支付逾期滞纳金2071.27元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年12月31日签订《前期物业服务协议》，该协议第四条约定，高层住宅物业服务费用1.2元/平方米/月，交费时间为每月初1至5号；第八条约定，若业主不按收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按应收款每日千分之五的标准收取滞纳金。2014年3月1日起，虽经原告屡屡催缴，但被告却拒交已产生的物业服务费用。2015年9月23日，原告与岳阳市***业主委员会重新签订《物业管理委托合同》，约定服务期限自2015年5月1日至2016年12月31日，高层住宅物业服务费用依然为1.2元/平方米/月。被告享受了原告提供的物业服务，应交纳已产生的物业服务费用，原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。
被告（反诉原告）***辩称，1、被告对原告（反诉被告）***主张的欠交物业费一事没有异议，物业费以有效票据结算。2、原告主张滞纳金的请求不能成立，原告提供的物业服务不到位，被告并未解决被告的房屋漏水及裂缝问题，也未对损失予以赔偿。被告拒付物业费有合理理由。该滞纳金的费用也过高。3、原告未按合同约定履行义务，物业服务不到位，应酌情减免物业费。
被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）赔偿被告因物业服务管理不当导致被告的装修损失及后期修复费用24271元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2011年12月31日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，以及2015年9月23日，原告与被告所在的***业主委员会签订了《物业管理委托合同》，均约定原告物业管理服务内容为房屋建筑共用部位的日常维修，共同部位包括楼盖、屋顶、外墙面、基础、承重墙体等。被告的房屋外墙面存在严重漏水问题，给被告造成了较大经济损失，原告对房屋进行了修缮，但一直没有解决漏水问题。因原告未按物业合同来履行自己的义务，导致了被告的财产损失，该损失理应由原告承担。
原告（反诉被告）***辩称，1、被告（反诉原告）***反诉提出“外墙存在严重漏水”是住宅质量问题，被告住宅保修期内出现的漏水是房屋质量问题。2，原告不对住宅质量问题负责，不承担由此产生的法律责任。原告仅对房屋有维护和管理义务。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，被告（反诉原告）***为***1栋18层10号房业主。2011年12月31日,原告（反诉被告）***与被告签订了《前期物业服务协议》，服务期限至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，约定被告作为高层住宅业主，其物业服务费用为1.2元/平方米/月，被告房屋建筑面积为120.62平方米，交费时间为每月初1至5号交纳当月费用，若不按收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按应收款每日千分之五的标准收取滞纳金。2015年9月23日，原告与岳阳市***业主委员会重新签订《物业管理委托合同》，约定服务期限自2015年5月1日至2016年12月31日，高层住宅物业服务费用依然为1.2元/平方米/月，物业费每月上旬缴纳，如无合理正当理由三个月不交物管费的业主，原告可按相关法律法规标准执行。两份合同同时约定，原告对房屋共用部位维护和管理，包括主体承重结构部位、户外墙面等。因被告所住房屋墙壁开裂、外墙漏水等现象，原告对房屋进行了修复，但并未彻底解决，被告遂于2014年3月1日起拒交物业费用。原告于2015年11月11日向被告下达物业费催缴函，要求被告在2015年11月18日前交纳物业费，但被告仍未交纳，原告遂向本院提起诉讼。同时，因房屋墙壁开裂、外墙漏水给被告造成了经济损失，被告提起反诉。
另查明，被告发现房屋墙壁开裂、外墙漏水是在2013年7月底被告装修时，并未过5年质保期。
本院认为，原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）***之间签订的《前期物业服务协议》、原告与岳阳市***业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告享受了原告提供的物业服务，应向原告交纳物业费用。被告从2014年3月1日起未向原告交纳物业费用，故被告应按147.948元/月（123.29平方米×1.2元/平方米/月）的标准支付从2014年3月1日起至合同终止之日止的物业费。关于滞纳金的诉讼请求，《前期物业服务协议》约定物业费交费时间为每月的5号前，滞纳金为每日千分之五，本院认为过高，酌情降为日万分之五，故2012年3月1日至2015年4月30日前的滞纳金应为每月物业费自应交次日即每月6日起按日万分之二点一的标准计算。《物业管理委托合同》中约定物业费交费时间为每月上旬，并未约定滞纳金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第三款第一项之规定，被告应自逾期之日起按年百分之六的标准向原告支付滞纳金，故2015年5月1日之后的滞纳金应为每月物业费自应交次日即每月11日起按日万分之二点一的标准计算。滞纳金的计算均至被告履行完毕之日止。被告反诉要求原告赔偿房屋墙壁开裂、外墙漏水给被告造成的损失，《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定了，主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、房间和外墙的防渗漏最低保修年限为5年。《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。被告房屋墙壁开裂、外墙漏水是在保修期限内，故在保修期内出现问题造成的经济损失应当向开发建设单位主张权利，本案原告并不是适格的反诉被告，故本院对被告的反诉请求予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）***向原告（反诉被告）***自2014年3月1日起至合同终止之日止按147.948元/月支付物业费，2014年3月1日至2015年4月30日前每月物业费自每月6日起按日万分之五的标准计算滞纳金，2015年5月1日之后每月物业费自每月11日起按年百分之六的标准计算滞纳金，均计算至实际履行完毕之日止；
以上限被告（反诉原告）***于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）***的全部反诉请求。
本案案件受理费50元，反诉费200元，由被告（反诉原告）***承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 方益
人民陪审员 雷琪
人民陪审员 方洁
二〇一六年九月十三日
书 记 员 江爽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《物业管理条例》
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。