广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤05民终876号上诉人（一审被告、反诉原告）：汕头市泛世矿业有限公司，住所地广东省汕头市濠江区埭头村64020110号地块。法定代表人：章楚英。委托诉讼代理人：王建喜，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欣苗，广东国源岭东律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：郑伟生，男，1953年2月19日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。委托诉讼代理人：蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。上诉人汕头市泛世矿业有限公司（下称泛世公司）因与被上诉人郑伟生租赁合同纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2015）汕濠法民二初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月31日开庭进行了审理。上诉人泛世公司的委托诉讼代理人王建喜、被上诉人郑伟生的委托诉讼代理人蔡燕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛世公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、三、四项；二、依法支持泛世公司在一审提出的反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由郑伟生承担。事实和理由：一、泛世公司同意解除与郑伟生签订的合同是基于郑伟生违约，而非泛世公司违约。2014年1月13日，汕头市濠江区人民政府发出《关于磊广路、达南路升级改造工程拆迁的通告》，本案涉及的租赁标的物在拆迁范围内。2014年2月初，本案的租赁标的物被拆除大门、办公楼及相关道路和设施，租赁标的物的面积减少约4.9亩，并导致厂区道路、消防设施、排污设施、供水设施不同程度的毁损。泛世公司已将该情况及时告知郑伟生并要求其修复，以便正常使用租赁标的物，但郑伟生一直不予修复。泛世公司为了继续生产经营，不得已自行建设道路、消防设施、供水设施，其中排污设施已无法恢复。郑伟生对泛世公司自行修复设施的费用也不予支付。根据合同第八条、第九条的约定，郑伟生没有履行合同义务，导致所提供的房地产已不符合约定条件，严重影响使用，泛世公司基于郑伟生的违约行为同意解除合同。二、郑伟生应当双倍返还履约金100万元。本案租赁标的物出现毁损时，郑伟生未尽修缮义务，导致其所提供的房地产已不符合约定条件，严重影响使用。根据合同第九条的约定，泛世公司有权终止合同并要求郑伟生双倍返还履约金。泛世公司在签订合同时，已向郑伟生支付履约金50万元。泛世公司主张郑伟生应当双倍返还履约金100万元，既符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定。三、泛世公司为租赁标的物因拆迁导致厂区道路、消防设施、供水设施、办公设施毁损而自行修建的费用，应由郑伟生承担。根据合同第八条的约定，租赁标的物出现毁损的修缮责任，应由出租方承担。泛世公司已在一审举证证明其自行修缮了相关设施并支付了相关费用，其中支付消防设施建设费用202960元、地埕建设费用64820元、临时办公设施建设费用146000元。郑伟生一审否认上述设施的毁损事实，但没有提供证据予以反驳。虽然双方当事人在拆迁后签订补充协议，但只是确认更改了租赁标的物的面积和租金，并没有变更原租赁合同第八条的约定。四、郑伟生应对泛世公司因拆迁造成停产停业的经济损失进行赔偿。泛世公司所租赁的厂区系用于锂矿产的加工生产。由于政府拆迁行为，导致厂区道路、消防设施、供水设施等毁损，虽经泛世公司自行修复，但至今仍无法恢复生产。泛世公司已在一审举证证明其遭受经济损失350万元。虽然泛世公司停产停业与政府拆迁有一定关系，但不能简单归因于政府行为。郑伟生在拆迁后没有及时对厂区进行修缮建设，是导致泛世公司停产停业的重要原因，故其应对泛世公司停产停业的经济损失负相应的赔偿责任。郑伟生答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泛世公司的上诉请求，维持原判。一、泛世公司主张郑伟生应双倍返还履约金，该主张是不成立的。泛世公司无故拖欠租金，已构成根本违约，郑伟生有权解除租赁合同；本案的拆迁行为是政府行为，属不可抗力，并非郑伟生的主观意愿或故意所为，故郑伟生没有违约。根据合同第一条的约定，本案租赁标的物只是土地使用权及该地配套的电表和供水管，至于其他的办公场所、设施，即便出租时就存在，也是给予泛世公司无偿使用的，并不纳入合同约定的租赁标的物范围。故泛世公司主张拆迁后郑伟生不能提供符合约定条件的房地产，是毫无理由的。2015年4月3日，双方当事人签订《补充协议》，但该补充协议仅约定减少租赁土地面积和租金，并没有涉及因相关设施毁损需要减少租金或变更合同内容的问题。且在补充协议签订后，泛世公司还继续支付了二期共6个月的租金，其行为已表明，在原租赁合同约定的租赁标的物发生变化后，双方当事人均同意按补充协议的约定继续履行租赁合同。二、泛世公司一审主张郑伟生应赔偿其因拆迁毁损而施工建设的各项费用，既缺乏合同根据，也缺乏法律依据。如上所述，郑伟生仅向泛世公司出租土地使用权，拆迁后，双方当事人就减少租赁面积和租金达成了补充协议，泛世公司也继续履行了补充协议约定的义务。一审法院据此认定双方当事人并未将上述费用纳入租赁合同之中，是正确的。根据租赁合同第六条的约定：“乙方如需改变该房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得甲方（即郑伟生）的书面同意后方可施工，费用由乙方负责。租赁期满或因乙方责任导致中途解除合同，依附于房地产的固定装修无偿归甲方所有。”现泛世公司主张其进行了相关建设、施工，却从未征得郑伟生书面同意，其所提交的相关证据也缺乏合法性、关联性，不能得到支持。三、泛世公司主张郑伟生应对泛世公司因拆迁造成停产停业的经济损失350万元进行赔偿，该主张不成立。如上所述，本案的拆迁行为是政府行为，属不可抗力，郑伟生也没有任何违约行为，无须对泛世公司的经济损失进行赔偿。而且，泛世公司一审提交的用于证明其经济损失的证据，也缺乏客观性、关联性，不能作为本案证据。郑伟生于2015年11月13日向一审法院起诉请求：一、判令泛世公司立即向郑伟生支付拖欠的租金，并自起诉之日起按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率向郑伟生支付结欠租金的相应利息（自2015年10月1日起暂计至2015年11月15日，泛世公司结欠的租金为106723.5元，以后继续按月租金71149元计算，直至泛世公司迁离郑伟生所有的房地产）；二、判令解除双方当事人于2012年6月8日签订的《汕头市房地产租赁合同》及于2015年4月3日签订的《补充协议》，并判令泛世公司自租赁合同解除之日起立即迁离郑伟生所有的位于汕头市濠江区埭头村地号为64020110号的房地产，将上述房地产及其附属设施设备交还郑伟生；三、判令泛世公司立即修复被损毁的厂房租赁物，将郑伟生所有的厂房恢复原状；四、判令本案的诉讼费用全部由泛世公司承担。泛世公司于2015年12月2日提出反诉，请求：一、判令终止泛世公司与郑伟生于2012年6月8日签订的《汕头市房地产租赁合同》；二、判令郑伟生承担违约责任，并双倍返还履约金共100万元；三、判令郑伟生赔偿泛世公司为租赁物因拆迁破坏所修建的消防设施支付的费用共计202960元；四、判令郑伟生赔偿泛世公司为租赁物因拆迁破坏所建设地埕支付的费用64820元；五、判令郑伟生赔偿泛世公司为租赁物因拆迁破坏所建设临时办公场所所支付的费用146000元；六、判令郑伟生赔偿泛世公司因厂房设施拆迁导致停水、停电、道路破坏而停产的经济损失350万元；七、判令本诉与反诉的诉讼费用由郑伟生承担。一审法院认定事实：2012年6月8日，郑伟生与泛世公司签订了汕房租列2010（A）N00010819号《汕头市房地产租赁合同》。双方约定，郑伟生将其位于汕头市濠江区埭头村64020110号地块之房地产，建筑面积约按土地面积21056.32平方米及配套设施、设备出租给泛世公司作为合法厂房经营使用，租期为108个月，即自2012年7月1日起至2021年6月30日止。郑伟生应于2012年6月10日将上述房地产交付泛世公司使用，租金为每月55000元，付款方式为泛世公司应于签订合同时交付首期三个月租金165000元及履约金50万元合计665000元给郑伟生；2012年10月1日交付第二期三个月租金，2013年1月1日交付第三期3个月租金，2013年4月1日交付第四期三个月租金，每期交付三个月租金，并在每期首月1日前交清，其余租金以此类推，直至合同期满。履约金可作为最后一期租金冲抵；租赁期间的水电费等费用由泛世公司负责缴交。同时双方约定本合约租金金额为郑伟生收尽金额，郑伟生不负责任何出租税费，出租税费由泛世公司负责；泛世公司为该物业的消防、治安、卫生等直接责任人，与郑伟生无关；若中途终止合约责任，除双方约定的50万元履约金外，任何一方违约应赔偿追加6个月租金（按当年月租金额结算）；双方另约定自2015年7月1日至2018年6月30日每月租金为84225元/月，自2018年7月1日至租期届满的每月租金为105281元/月。合同还约定，泛世公司如需改变租赁房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得郑伟生的书面同意后方可施工。租赁期间，郑伟生、泛世公司如需提前解除合同，须提前180日告知对方，如郑伟生提前收回租赁房产的，须双倍返还泛世公司履约金；泛世公司在已付首期租金期间提前退租的，租金、履约金不予退回，押金按实结算；泛世公司如已付第二次租金后提前退租的，履约金不予退回，郑伟生已收取的租金、押金按实结算。租赁期间若泛世公司拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给郑伟生造成严重损失的，郑伟生有权终止合同并收回房地产，泛世公司已交的履约金、押金不予退还。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，2010年6月10日泛世公司通过银行转账方式向郑伟生付款665000元，其中包括50万元押金及首期3个月租金，同日郑伟生向泛世公司出具了收到50万元押金的收条。此后，泛世公司均按照合同的约定支付租金，正常履行合同。2014年1月13日，汕头市濠江区人民政府发出《关于磊广路、达南路升级改造工程拆迁的通告》，本案涉及的租赁标的物在该公告拆迁的范围内，拆迁涉及涉案标的物的厂房大门、围墙和办公楼，导致涉案标的物租赁的面积减少。为此，2015年4月3日，郑伟生与泛世公司签订《补充协议》，约定将合同原来的场地租赁面积21056.32平方米减为17787.25平方米计费，减少面积为3269.07平方米（约4.9亩），每月租金也相应减少。自补充协议签订后，泛世公司继续向郑伟生支付了二期共6个月租金。尔后，自2015年10月份起没有再向郑伟生支付租金，经郑伟生多次向泛世公司催讨，泛世公司以涉案标的物部分被拆除后，导致厂区道路毁损、消防设施、排污设施毁灭，供水设施严重损坏，严重影响其正常生产，造成其严重经济损失。双方为此无法协商解决，导致纠纷。另查明，2012年6月8日，泛世公司向郑伟生出具保证书，表示在租赁使用期间，在消防及安全生产等方面由泛世公司自行负责。2014年1月8日，因泛世公司在安装工程设备过程中需要在混凝土结构车间顶引管道，打穿该车间屋顶。为此，泛世公司向郑伟生出具书面材料，向郑伟生表示歉意并保证不再打穿屋顶施工安装，租期届满时修缮复原。再查明，泛世公司原名称为汕头市泛世投资有限公司，2012年9月7日变更为现名称。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据本案双方当事人的主张及举证，本案争议的焦点问题是：一、郑伟生与泛世公司2012年6月8日签订的《房地产租赁合同》及2015年4月3日签订的《补充协议》是否有效，可否解除及合同解除后的善后处理问题；二、泛世公司的反诉请求应否予以支持。关于房地产租赁合同及其补充协议的效力问题。虽然郑伟生的诉讼请求是解除与泛世公司签订的合同，但对合同效力问题进行审查是人民法院依职权适用法律的行为。本案中，郑伟生与泛世公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效合同。且双方当事人也均确认合同的效力。该租赁合同依法对双方当事人具有约束力，郑伟生、泛世公司均需按照合同约定全面履行义务。关于租赁合同的解除及善后处理问题。郑伟生认为由于泛世公司拖欠租金，违反双方合同约定，使其不能实现合同目的，已构成根本违约，郑伟生依法依约有权请求解除合同并收回涉案房地产及泛世公司拖欠的租金及利息。泛世公司自2015年10月1日起欠付郑伟生租金，根据双方租赁合同的约定，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，郑伟生要求解除合同既有合同依据，也有法律依据，且泛世公司对解除合同也不持异议。故郑伟生的诉讼请求理由成立，应予支持。泛世公司应当支付拖欠的租金及按中国人民银行逾期贷款利率计付利息，并在合同解除后将上述租赁场地及其附属设施返还郑伟生。关于泛世公司的反诉请求应否予以支持的问题。泛世公司诉称郑伟生构成违约，应当承担违约责任，并应双倍返还履约金共100万元。由于本案系泛世公司拒付郑伟生租金，构成违约，违约责任由泛世公司承担，故对于泛世公司的该项反诉请求，理据不足，不予支持。对于泛世公司提出的要求郑伟生赔偿因租赁物拆迁而重新修建的消防设施费用202960元，建设地埕费用64820元，建设临时办公场所146000元的问题。双方在合同履行过程中，由于政府征地扩路拆迁，属于政府行为，并非双方所能预见或任何一方主观意愿或故意违约的行为，应属于不可抗力情形。在双方签订的《补充协议》中，已就拆迁导致的租赁物使用面积减少达成了协议，并相应减少租金，泛世公司也实际支付了租赁物面积减少后部分租金，履行了补充协议签订后的义务。由此可见，双方当事人的行为表明双方的真实意思并未将上述泛世公司因拆迁支付的费用纳入租赁合同之中，泛世公司上述反诉主张的费用非租赁合同项下的权利义务内容。由于本案审理的是租赁合同关系，且本案并无证据证明双方就此进行过协商并达成任何处理意见，故本案对泛世公司上述反诉请求不作处理。泛世公司可就此另行协商或提起诉讼解决。另对于泛世公司诉请郑伟生赔偿其经济损失3500000元的问题，因本案审理的是租赁合同关系，属于合同法调整范畴，而泛世公司这一诉讼请求系侵权请求权，属于侵权法调整范畴，故泛世公司该项反诉请求超出本案审理范围，不予处理。泛世公司可另循法律途径解决。综上所述，郑伟生的诉讼请求，理由充分，予以支持。泛世公司的反诉请求，缺乏合同依据和法律依据，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，判决：一、解除郑伟生与泛世公司2012年6月8日签订的《房地产租赁合同》及2015年4月3日签订的《补充协议》；二、泛世公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还郑伟生的租金（其中自2015年10月1日起至2015年11月15日的租金为106723.5元，以后月租金按71149元计算，在泛世公司缴交的50万元履约金中结算，多退少补）及利息（自2015年11月13日起至判决限定还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、泛世公司应于判决发生法律效力之日起三十日内迁离郑伟生所有的位于汕头市濠江区埭头村64020110号地块的房地产，并在修复安装设备时打穿的车间屋顶后将上述房地产及其附属设施交还郑伟生；四、驳回泛世公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2434.47元，反诉案件受理费23055.12元，合计25489.59元由泛世公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案租赁合同的出租人郑伟生为香港特别行政区永久性居民，故本案为涉港租赁合同纠纷。因租赁合同的标的物为不动产且位于广东省汕头市濠江区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第三款的规定，一审法院及本院对本案涉港租赁合同纠纷具有管辖权。双方当事人没有约定合同争议适用的法律，因租赁合同签订地、标的物所在地均在广东省汕头市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案涉港租赁合同纠纷应适用中华人民共和国内地法律。关于郑伟生在一审提出的诉讼请求能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案双方当事人在《房地产租赁合同》中也约定，租赁期间，泛世公司拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给郑伟生造成严重损失的，郑伟生有权终止合同并收回房地产，泛世公司已交的履约金、押金不予退还。本案中，泛世公司自2015年10月份起没有再向郑伟生支付租金，已构成违约，郑伟生有权解除合同。泛世公司辩称是由于政府拆迁后，郑伟生没有按照合同的约定对租赁场地破损、毁坏及消防、排污、供水设施进行修复，因此导致其没有支付租金。但泛世公司在一、二审均没有举证证明其有向郑伟生要求对租赁场地及配套设施、设备进行修复，在与郑伟生签订的《补充协议》中，泛世公司也没有对此主张权利，故泛世公司无权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。因此，泛世公司上诉主张郑伟生违约在先，理由不成立，本院不予支持。因泛世公司拖欠租金未还，郑伟生起诉请求解除双方于2012年6月8日签订的《汕头市房地产租赁合同》及于2015年4月3日签订的《补充协议》，既有事实依据也有法律依据，且泛世公司反诉也提出终止双方的租赁合同关系，故对郑伟生解除双方租赁合同的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，郑伟生请求判令泛世公司支付拖欠未还以及继续占用租赁场地发生的租金及相应利息，合理合法；请求判令泛世公司自合同解除之日起立即迁离租赁场地，并将租赁场地及附属设施、设备恢复原状交还郑伟生，依法有据。因此，郑伟生在一审提出的诉讼请求，依据充分，应予支持。一审法院判决泛世公司应付还的租金可在其缴交的50万元履约金中结算，多退少补。虽然郑伟生在二审答辩时对此提出异议，但因其没有对此提起上诉，故本院对该问题不作处理。一审法院支持郑伟生的诉讼请求，事实清楚，依据充分，处理恰当，本院予以维持。关于泛世公司在一审提出的反诉请求能否支持的问题。泛世公司反诉请求判令终止双方于2012年6月8日签订的《房地产租赁合同》，与郑伟生起诉主张解除双方租赁合同的诉讼请求一致，故无需重复处理。本案是由于市政道路建设过程中政府拆迁部分租赁场地及地上构筑物引发的租赁合同纠纷。双方当事人签订的《房地产租赁合同》附带11套房产，因该11套房产的《房地产权证》是连同《国有土地使用证》配合使用的，故应认定租赁合同的标的物包括汕头市濠江区埭头村64020110号地块及地上11幢建筑物。租赁合同的租金按土地面积21056.32平方米计付，双方当事人对此均无异议，应予确认。因政府拆迁的原因，租赁场地临路一幢建筑物被拆除，部分土地被政府改造为市政道路，导致租赁合同的标的物发生变化。为此，双方当事人于2015年4月3日达成《补充协议》，同意双方以减少后的土地面积17787.25平方米计付租金，应当视为双方对租赁标的物及租金的变更和确认。泛世公司在签订《补充协议》时没有要求郑伟生修复租赁场地或赔偿损失，且协议签订后也已按照约定继续支付两期共6个月的租金，泛世公司在本案中也没有举证证明其在协议签订后有再向郑伟生提出要求或主张权利，故其反诉主张郑伟生违约在先，缺乏事实依据。因此，泛世公司反诉请求判令郑伟生承担违约责任，并双倍返还履约金共100万元，理由不成立，应予驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”泛世公司反诉请求判令郑伟生赔偿泛世公司因拆迁破坏所修建的消防设施费用202960元、地埕费用64820元、临时办公场所费用146000元，但其提供的证据不足以证明上述场地、设施破损是在政府拆迁过程中造成的，故应承担举证不能的法律后果。并且，消防设施、围墙内地埕及办公场所是由泛世公司自身办公、生产的实际需要决定的，理应由泛世公司自行负担相关费用。泛世公司提交的有关费用的单据，也因真实性、关联性无法确认，缺乏证据效力，不能作为支持其诉讼主张的依据。故对泛世公司上述反诉请求，应予驳回。泛世公司反诉请求判令郑伟生赔偿泛世公司因拆迁导致停水、停电、道路破坏而停产的经济损失350万元，由于拆迁是政府行为，泛世公司未能举证证明停产的事实存在，也未能举证证明郑伟生存在违约行为且与停产有直接的因果关系，故其该反诉请求因缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。因此，泛世公司上诉请求改判支持其在一审提出的反诉请求，本院不予支持。一审法院没有支持泛世公司的反诉请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，泛世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25489.59元，由上诉人汕头市泛世矿业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 立审判员 姚焕丹审判员 翁晓红二〇一六年十一月九日书记员 陈 涵