徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云商初字第0480号
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市云龙区大同街31号。
负责人李明星，该行行长。
委托代理人龚文。
委托代理人梁成。
被告李文平。
被告李俊敏。
被告徐州天龙房地产开发有限公司，住所地徐州市淮海食品城内。
法定代表人赵顺河，该公司董事长。
委托代理人韦广来，江苏金铎律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称工行徐州分行）与被告李文平、李俊敏、徐州天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚文、梁成，被告天龙公司的委托代理人韦广来到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工行徐州分行诉称：2004年5月24日，被告李文平、李俊敏为购买天龙公司开发的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场126号商用房，与原告签订《个人购房借款合同》，借款金额16万元，月利率4.8‰，期限10年。同时将所购买的房产抵押给原告，且办理了抵押登记。
2004年5月27日，原告依约发放了贷款，被告未按月履行还款义务和连带清偿责任，至2014年2月12日共欠原告贷款本金86225.79元，利息30438.12元，原告多次催收未果。故请求人民法院依法判令：1、被告李文平、李俊敏共同偿还借款本金86225.79元，利息30438.12元（利息暂计至2014年2月12日，此后利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）；2、判令被告天龙公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对抵押房屋（位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场126号商用房）优先受偿；2、三被告共同承担本案诉讼费及实现债权而产生的相关费用。
被告天龙公司辩称：
1、原告与被告签订的购房借款合同形式上是合法的，事实上是违法的。因为原告与李文平、李俊敏、天龙公司签订的个人购房借款合同和徐州市房地产抵押合同，是原告为了达到放贷目的，天龙公司为了达到获取建设资金的目的而签订的，且原、被告对此均是明知的。天龙公司事实上并未向李文平、李俊敏销售、交付房屋，只是以其名义向原告申请贷款，所借款项也未发放给李文平、李俊敏，而是直接发放给天龙公司。自借款合同签订至今，均是由天龙公司向原告偿还借款本金及利息，故该按揭贷款行为违法，原告与天龙公司均有过错，均应承担相应的过错责任，而李文平、李俊敏因未实际购得房屋也未实际获取贷款，故其不应当承担偿还责任。
2、该按揭贷款已经公证处公证，该公证书具有强制执行效力，原告应当依法直接向有管辖权的人民法院申请强制执行，而不应当向法院提起诉讼。
经审理查明：2004年5月24日，原告的原下属机构中国工商银行徐州市分行营业部（贷款人）与被告李文平、李俊敏（借款人）、徐州天龙房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定李文平因购买位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场126号商用房向贷款人借款16万元，月利率为4.8‰，贷款期限为十年，自2004年5月24日起至2014年5月24日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。借款人按月归还贷款本息共120期，采取等额本息还款法。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者天龙公司在贷款人处开立的账户。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。李文平、李俊敏作为借款人和抵押人在合同上签字、捺印。
同日，上述三方当事人签订《徐州市房地产抵押合同》，李文平、李俊敏将其所有的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场126号的房产（建筑面积104.43平方米）抵押给工行徐州分行营业部，房产价值308068元，权利价值16万元。2004年5月25日，李文平、李俊敏签署具结书，将上述房产作为向原告借款16万元的抵押担保，并于同日在徐州市泉山区公证处进行了公证。2004年5月27日，原、被告到徐州市房产管理部门办理了房屋他项权证，抵押权人为工行徐州分行营业部，权利价值为16万元。
2004年5月27日，中国工商银行徐州分行营业部将16万元发放给天龙公司，《个人住房贷款凭证》上载明贷款到期日为2014年5月27日。
截至2014年2月12日，被告李文平、李俊敏共欠原告贷款本金86225.79元，利息30438.12元。
本院认为：原告与被告李文平、李俊敏、天龙公司签订的《个人购房借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
依据合同约定，借款人不可撤销地授权贷款人以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者天龙公司在贷款人处开立的账户。原告已依约将贷款发放至天龙公司，天龙公司抗辩该贷款系其借用李文平、李俊敏的名义申请，其实际上并未向李文平、李俊敏销售、交付房屋，且贷款实际均由天龙公司进行偿还，因此按揭贷款行为违法。本院认为，原告是依据合同约定发放贷款，至于天龙公司是否向李文平、李俊敏销售、交付房屋，并不影响原、被告之间借款关系的成立。天龙公司虽提供向原告支付30万元凭证，但该证据无法证明天龙公司为借款人且履行还款义务，故对于天龙公司的上述抗辩本院依法不予支持，被告李文平、李俊敏作为借款人应全面履行合同义务。
根据法律规定，人民法院执行的其他法律文书，包括公证债权文书，这只是赋予了当事人可以就公证债权文书申请法院强制执行的权利，但并未剥夺当事人的诉讼权利。被告天龙公司关于原告不应提起诉讼的主张无法律依据，本院依法不予采信。
被告李文平、李俊敏未按照合同约定履行还款义务，已经构成违约，故原告要求其返还借款本金及利息的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，但利息应计算至本院判决确定的给付之日止。
被告天龙公司作为保证人的保证担保意思表示真实，但依据合同约定其作为售房人担保期限自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。可见，天龙公司的担保为阶段性、附解除条件担保，即在借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续时，担保人的担保责任解除。本案中，借款人已于2004年5月27日办理涉案房产的抵押登记手续，因此，保证人的保证期限于该日届满，其应当免除担保责任，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。
李文平、李俊敏以其所有的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场126号的房产向原告抵押，并办理了抵押登记，故原告要求对上述房产优先受偿的诉讼请求本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告李文平、李俊敏偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款本金86225.79元，利息30438.12元，并自2014年2月13日起至本判决确定的还款之日止按照合同约定给付原告利息；
二、如被告未按上述第一项履行还款义务，原告就位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场126号的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2634元、公告费800元，合计3434元，由被告李文平、李俊敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）
审 判 长 王若倩
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 路 伟
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 段文斐