江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4260号
上诉人（原审被告）：顾明，男，1975年11月8日生，汉族，居民，住射阳县。
委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：皋峰，男，1970年1月27日生，汉族，居民，住射阳县。
委托诉讼代理人：王立林，江苏公正律师事务所律师。
上诉人顾明因与被上诉人皋峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
顾明上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实和理由：1、一审庭审中法庭曾明确本案要等出租人叶国龙起诉皋峰解除房屋租赁合同暨承担违约金纠纷案件的最终裁判结果后再开庭，本案要中止审理，并且一审案卷中也有制作的中止审理裁定书，故本案应在中止审理事由结束后恢复审理，而不应直接作出判决，一审审理程序违法。2、皋峰起诉主张的是2014年度和2015年度两年的租金合计300万元，而一审判决支持2014年9月1日至2015年8月31日一年的租金300万元，擅自改变皋峰的诉讼请求。3、因皋峰未依约向出租人叶国龙支付租金，叶国龙也向上诉人发出了解除通知，要求上诉人腾空房屋，在主合同效力未确定的情况下，上诉人为保护自身权益又怎么可能向顾明支付租金，且对叶国龙起诉皋峰解除房屋租赁合同暨承担违约金案件的二审判决已认定皋峰构成违约，故一审判决上诉人承担利息，没有依据。
皋峰答辩称，1、一审庭审笔录中没有要中止审理的记录，一审卷宗中的中止审理裁定书也没有向双方送达，不发生中止审理的法律效力，且即便中止审理，因审理的本意并不仅指开庭，下达判决也是审理的过程，故恢复审理或判决也不需要再次告知。2、一审虽判决的是“2014年9月1日至2015年8月31日”的租金300万元，但从利息的负担期限可以反映是2年的租金，“2015年8月31日”是笔误，应该为“2016年8月31日”。3、房屋出租合同的违约责任问题不影响房屋转租合同中双方的权利和义务，上诉人未按约支付租金，应当承担相应的利息。请求驳回上诉，维持原判。
皋峰向一审法院提出的诉讼请求：1.判令顾明立即支付2014年度与2015年度的房屋租金300万元；2.判令顾明承担2014年度租金自2014年8月31日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.判令顾明承担2015年度租金自2015年8月31日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：2013年5月26日，皋峰（甲方）与顾明（乙方）签订房屋转租合同一份，主要内容有：甲方依法承租的位于射阳县城庆南社区居民委员会温州装饰城南侧房屋，经过房屋所有权人的同意，由甲方将上述房屋转租给乙方；该房屋租赁期限共壹拾年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止；甲方应于2013年5月26日前将上述房屋交付给乙方使用；该房屋每年租金为150万元，此款于每年8月31日前支付；房屋租金支付方式：每年提前一个月支付下一年房租；为确保乙方的经营安全，消防设施由乙方安装，由所有人和甲方配合消防部门验收合格等。
案涉房屋于2013年5月26日前交付给顾明进行装修，顾明一直占有使用该房屋。顾明向皋峰支付了第一年即2013年9月1日至2014年8月31日的租金，其后未支付租金。
另查明，2014年11月22日，叶国龙向原告皋峰、被告顾明发出解除租房合同通知书。2014年12月3日皋峰向一审法院起诉，要求确认该解除租房合同通知书无效，一审法院于2015年5月25日作出（2014）射民初字第01768号民事判决，判决：叶国龙于2014年11月22日发出的解除租房合同通知书无效。叶国龙不服上诉，本院于2015年9月30日作出（2015）盐民终字第02275号终审判决：驳回上诉，维持原判。以下事实已被法院生效判决确认：2013年5月20日，皋峰（乙方）与叶国龙（甲方）签订房屋出租协议一份，约定：甲方将位于温州装饰城南边房屋出租给乙方；租赁期间自2013年11月20日至2023年11月20日；租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自转让房屋使用权；房屋租金为每年100万元等。2013年5月22日，叶国龙与皋峰签订一份补充协议，约定在租赁期间皋峰有权转让。
在庭审中，顾明提出反诉，要求确认合同无效，且由皋峰赔偿上面三层房屋租金60万元和消防投入100万元。但顾明未在一审法院限定的期限内提交反诉状并预交反诉费，故在本案中，对其反诉请求不予处理。
一审法院认为：1.皋峰与房屋所有权人叶国龙签订房屋租赁合同的时间为2013年5月20日，这一事实已经法院生效判决予以确认，且皋峰与顾明于2013年5月26日签订转租合同之前，皋峰即已取得案涉房屋并交付顾明实际占有、使用，故顾明辩称在皋峰与其签订转租合同时，皋峰没有取得房屋租赁经营权的意见，不予采信。2.皋峰与叶国龙于2013年5月22日达成补充协议，约定租赁期间皋峰可以转让，这一事实已经法院生效判决予以确认，故顾明辩称皋峰转租未经房屋所有权人叶国龙同意的意见，不予采信。3.顾明辩称转租合同系皋峰采取欺诈、胁迫手段所签，对此皋峰不予认可，顾明的举证亦不足以证实存在这一事实，且顾明未在转租合同签订后一年内请求法院撤销，故对该抗辩意见，不予采信。4.关于顾明主张皋峰造成其损失问题，其在庭审中提出反诉主张，但未在限定的时间内交纳反诉费，视为其自愿放弃反诉请求，本案中不予理涉，顾明可另行主张。5.关于租金起算时间问题。合同具有相对性，皋峰与房屋所有权人叶国龙之间的合同、皋峰与顾明之间的合同系两份合同，合同相对人均应按合同约定行使合同权利、履行合同义务。且案涉房屋已在租金起算时间之前数月交付给顾明，故顾明抗辩租金的起算时间应与皋峰跟叶国龙签订的合同一致，无法律依据，不予采信。6.关于租金利息的问题。双方在转租合同中对于租金的金额以及支付时间均有明确约定，顾明应当按合同约定履行支付租金的义务，现顾明欠付租金，皋峰主张顾明按中国人民银行同期贷款利率支付逾期租金的利息，符合法律规定，予以支持。
综上，皋峰与顾明之间签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。皋峰按合同约定将房屋交付顾明占有使用，而顾明未按约定支付房租，经皋峰催要后仍不支付，顾明构成违约，皋峰要求顾明继续支付房租并承担利息，于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：被告顾明于本判决生效之日起15日内向原告皋峰支付2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金300万元及利息（自2014年8月31日起至实际给付之日止，以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2015年8月31日起至实际给付之日止，以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费31860元，减半收取15930元，由被告顾明负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。
另查明：2015年11月30日皋峰提起本案诉讼后，出租人叶国龙于2015年12月14日提起另案诉讼，要求解除其与皋峰签订的房屋出租协议，并由皋峰承担违约金50万元。该案经一审法院审理后，作出（2015）射民初字第01994号民事判决，判决驳回叶国龙的诉讼请求。叶国龙不服上诉至本院，本院于2016年8月25日作出（2016）苏09民终1754号民事判决，认定“皋峰未按约交纳房租的行为已构成违约，依法应承担违约责任。一审法院认定皋峰不构成违约不当，本院依法予以纠正。因双方协议第9条约定的违约金50万元过高，本院根据皋峰所欠二年租金200万元的情况，酌定皋峰承担违约金40万元”、“在2014年11月30日皋峰向叶国龙发送短信要求其提供账号便于交纳租金时，但叶国龙未予回复。第三年租金至叶国龙一审起诉时迟延支付未超过6个月，叶国龙也未能履行催告义务。皋峰在本案一、二审中均表示同意交纳第二年、第三年租金，但叶国龙不同意接受，故皋峰欠付房租的行为虽然构成违约，但该违约行为并不致使合同目的不能实现，叶国龙要求解除合同的法律依据不足，一审法院驳回该诉讼请求并无不当”，判决：“一、撤销江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01994号民事判决；二、被上诉人皋峰于本判决生效后15日内向上诉人叶国龙交付违约金40万元；三、驳回上诉人叶国龙的其他诉讼请求”。
又查明：2016年2月1日，一审法院作出（2015）射民初字第01941号民事裁定，以“叶国龙于2015年12月14日向本院起诉皋峰房屋租赁合同纠纷，并列顾明为第三人。本案的处理需以该案的审理结果为依据”为由，裁定本案中止审理。但该民事裁定书未送达双方当事人。
再查明：2016年10月25日，叶国龙再次提起诉讼，要求解除其与皋峰签订的房屋出租协议，第三人顾明腾让租赁的房屋，皋峰按年租金100万元的标准支付从2014年1月20日起至实际交房之日止的租金。一审法院于2016年11月29日作出（2016）苏民0924民初6913号民事判决，认定“2016年9月17日，叶国龙以短信的方式通知皋峰履行支付租金以及（2016）苏09民终1754号民事判决确定的违约责任，并提供了其个人银行账号。皋峰收到该短信通知后，通知叶国龙当面处理此事未成，其后皋峰一直未履行以上义务”。并判决：“一、原告叶国龙与被告皋峰就位于射阳县庆南社区居委会温州装饰城楼南侧的房屋签订的房屋租赁合同于2016年10月25日解除；二、被告皋峰于本判决生效之日起十五日内向原告叶国龙支付租金，自2014年11月21日起至交房之日止，按年租金100万元计算；三、第三人顾明于本判决生效之日起一个月内将上述房屋腾让给原告叶国龙；四、驳回原告叶国龙的其余诉讼请求”。该案目前皋峰已提起上诉。
本院认为：案外人叶国龙与被上诉人皋峰签订的房屋出租协议及上诉人顾明与被上诉人皋峰签订的房屋转租合同，均为合法有效，合同当事人均应依约履行相应的义务，至于皋峰是否违反房屋出租协议的约定对叶国龙构成违约，并不影响房屋转租合同中皋峰和顾明的权利义务，在房屋转租合同未依法解除的情况下，顾明应当履行支付租金的义务。房屋转租合同明确约定每年租金150万元应在“每年8月31日前支付”，但顾明仅向皋峰支付了第一年度即2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，对于应当于2014年8月31日前支付的第二年度（2014年9月1日至2015年8月31日）和2015年8月31日前支付的第三年度（2015年9月1日至2016年8月31日）的租金没有支付，已构成违约，依法应承担民事责任。故顾明对于其欠付的上述租金应予给付，同时应承担相应的利息损失。一审判决顾明向皋峰支付2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金300万元，显属笔误；对于利息起算时间，因合同约定租金在每年8月31日前支付，故应从次日起计算欠付租金的利息，一审判决起算租金利息的时间亦有不当，本院均予以纠正。但顾明提出的一审擅自改变皋峰诉讼请求的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采信。一审法院虽曾作出（2015）射民初字第01941号民事裁定，裁定本案中止审理，但该民事裁定书未送达双方当事人。经审阅一审庭审笔录，亦无法庭口头裁定本案中止审理的记录。且即使一审已对本案中止审理，在中止审理的事由消失后，一审径直作出判决，程序亦无不当。故顾明上诉称本案一审程序违法的理由亦不能成立。
综上，上诉人顾明的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予采信。但因一审法院判决对租金及利息计算的时间有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01941号民事判决；
二、上诉人顾明于本判决生效之日起15日内向被上诉人皋峰支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租金300万元并承担相应的利息（利息计算方式：自2014年9月1日起至2015年8月31日止以150万元为基数，自2015年9月1日起至实际给付之日止以300万元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费31860元，由上诉人顾明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 谢超亮
审判员 陈 杰
二〇一七年一月十二日
书记员 成以琴
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附录法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……