海南省澄迈县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9023民初526号原告杨飞，男，1964年7月3日出生，汉族。委托代理人吴泽平，海南天皓律师事务所律师。委托代理人杨迪之，海南天皓律师事务所律师。被告海南泽航房地产开发有限公司。住所地：海南省澄迈县老城工业开发区工业大道。法定代表人陈喜彬，该公司董事长。委托代理人潘琼文，海南法立信律师事务所律师。原告杨飞诉被告海南泽航房地产开发有限公司（以下简称泽航公司）商品房预约合同纠纷及不当得利纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告杨飞及其委托代理人吴泽平、杨迪之，被告的委托代理人潘琼文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月26日，原告与被告签署《四季康城认购协议书》，认购四季康城项目X号楼XXX房。当日，原告向被告缴纳定金20000元。2011年5月25日，2011年6月20日，原告先后向被告银行帐户转入人民币80000元和90000元合计17万元，作为购买四季康城项目X号楼XXX房的购房款。转帐后，原告要求被告开具收据，但被告声称只收到原告110000元，双方为此发生严重分歧，致使无法签订商品房买卖合同。2014年3月7日，原告与朋友到被告公司处，与被告董事长陈见喜反映差款问题，并要求退款，陈总同意对好帐后再退款。之后被告反悔，拒不退款。经原告多次催促，被告于2015年7月20日给原告寄来两张共170000元收据。但对于原告通过王伟代付的20000元购房款，被告一直不予认可，至今也未开收据。被告不予认可原告实际支付房款并开具收据，是导致双方无法达成和签署《商品房买卖合同》以及原告要求退款的原因。根据认购书的约定，未能在三十日内签署《商品房买卖合同》的，认购书自动终止。在实际转款和对帐过程中，双方也未能就商品房买卖达成一致意见，致使商品房买卖合同不能成立。原告向被告支付的21万元，现因合同不能成立而丧失合法根据。为此，原告依据《民法通则》第九十二条和民事诉讼法之规定，依法向法院提出如下诉求：1、请求被告返还原告210000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、与原告相关的争议款项金额为19万元，而非21万元。正如原告提供的《收款收据》显示，原告先后向被告支付三笔款项，分别为2011年4月26日支付的定金2万元，2011年5月25日支付的房款8万元，2011年6月20日支付的房款9万元，共计19万元。而原告声称的由王伟代付的款项，是由王伟在2011年1月5日即原告与被告签订《四季康城认购协议书》三个月前转至被告账户的，且并未注明及说明该款项是用于支付原告房款，所以原告无权主张该笔由王伟支付的款项。二、由于原告未在约定期限内一次性支付房款及签订《澄迈县商品房买卖合同》的违约行为，其在约定期满前仅支付了8万元，导致《四季康城认购协议书》在2011年5月26日已自动终止，依据《四季康城认购协议书》的约定，原告所支付的2万元做为违约补偿不予退回。三、自《四季康城认购协议书》自动终止及原告支付最后一笔房款之日起，至2013年6月21日已超过两年期限，期间原告并未向被告主张过返还争议款项，因此返还该笔款项的诉讼时效已届满。原告现今诉至法院主张返还，应依法不予保护，驳回其诉讼请求。经审理查明，2011年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《四季康城认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定原告认购四季康城项目X号楼XXX号房，房屋建筑面积83.89平方米，房屋按建筑面积确定售价为7271.43元/平方米，房屋总价为61万元。乙方选择一次性付款的付款方式，签署《商品房买卖合同》当日，乙方支付房款61万元（含定金）。协议另约定，乙方支付定金2万元作为履行本协议的保证，乙方自协议书签署之日起30日内，到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》并按双方约定的付款方式支付购房款，定金转为购房款。乙方如未能按本协议书约定时间内到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》，视为乙方违约，本协议书自动终止，甲方有权单方面将该房屋收回另行处理，定金给甲方作为违约补偿。当日，原告向被告支付2万元定金，2011年5月25日及2011年6月20日，原告先后向被告转账8万元及9万元。另查，原告与林柏春两人于2014年3月7日至被告四季康城项目部核对付款金额，并要求退款。2014年7月时，被告告知原告经核对已付房款为19万元，但被告不同意返还房款。2015年7月16日，原告与被告售楼员黄晓霞通过微信就订立商品房买卖合同及开具收据等事宜进行沟通和协商。2015年7月20日，原告收到被告寄出的两张共17万元的收据。再查，王伟于2011年1月30日向被告转账支付6万元，用途载明为订金。原告主张该款中有2万元系王伟代原告向被告支付，被告对该事实不予认可。以上事实有原告提供的《认购协议书》及销售主管黄晓霞的名片、收款收据（NO.00229901）、中国建设银行客户回单（汇款人杨飞）、中国建设银行客户回单（汇款人王伟）、杨飞与黄晓霞微信记录、申通快递单（单号：668970184766）、收款收据（NO.00226760、00230155）、林柏春的证人证言以及当事人陈述、开庭笔录等佐证，可以认定。本院认为，本案中涉及两个诉争法律关系，商品房预约合同及不当得利，因此，本案案由应确定为两个并列案由，即商品房预约合同纠纷及不当得利纠纷。本案的争议焦点如下，将分别进行阐述：关于原告依《认购协议书》向被告支付的2万元定金是否应予返还的问题。本院认为，原、被告签订的《认购协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，合同条款对当事人均具有约束力。在《认购协议书》签署之日起的30日内，原告并未依约与被告签订《商品房买卖合同》并一次性支付全额房款，依据《认购协议书》的约定，该情况视为原告违约，协议书自动终止，原告已付的2万元定金作为违约补偿，被告不予返还。另本案中，被告直至2015年7月仍在与原告协商订立合同事宜，双方未能签订《商品房买卖合同》的责任并不在于被告或其他不可归责于双方的事由。原告以被告不予认可原告实际支付房款金额且未开具收据为由拒绝签订《商品房买卖合同》，该理由并不成立，本院不予采信。本案系因原告一方的原因最终未能订立合同，因此原告也无权要求返还定金。关于王伟于2011年1月30日向被告转账的6万元中是否有2万元是代原告支付的问题。被告对该代付事实不予认可，且原告亦未提交相关证据证明，故原告该主张，本院不予采纳。关于原告于2011年5月25日支付的8万元及2011年6月20日支付的9万元被告是否应返还的问题。原告在《认购协议书》到期终止后，因与被告继续协商签订《商品房买卖合同》事宜，故并未要求被告返还其于2011年5月25日支付的8万元，且在已无合同依据的情况下，于2011年6月20日又支付了9万元，现原告以不再与被告协商订立《商品房买卖合同》为由要求被告退还已付房款，因此，原告诉求属于给付不当得利返还纠纷。原告是基于双方协商签订《商品房买卖合同》的情况下支付房款，现双方协商未果，且原告已明确表示不再与被告签订《商品房买卖合同》，原告给付被告房款的给付目的不达，故被告继续保有诉争房款无合法根据，构成了不当得利，应向因此受有损失的原告予以返还。关于诉讼时效问题。本案中，被告主张诉讼时效抗辩，此时争议焦点在于不当得利的诉讼时效起算点。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。原、被告一直在就签订《商品房买卖合同》进行协商，原告于2014年3月份向被告主张返还房款，经对账后，原告于2014年7月份才知道被告不同意其退款申请，此时原告才知道权利被侵害，故诉讼时效应当从2014年7月开始计算，而不是从被告主张的2011年6月20日（原告最后一次付款之日）起算，故对被告关于诉讼时效的抗辩理由，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告海南泽航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨飞返还购房款人民币170000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2225元（原告已预缴），由原告杨飞负担424元，由被告海南泽航房地产开发有限公司负担1801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 刘 洋二〇一六年六月二十三日法官助理 王 芳书 记 员 朱 剑 瑞附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。