江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00827号
上诉人（原审被告）顾杰秀。
被上诉人（原审原告）连云港市宝利来物业服务有限公司。
法定代表人武传金，该公司总经理。
委托代理人丁娜，该公司员工。
委托代理人赵麟，江苏新海连律师事务所律师。
上诉人顾杰秀因与被上诉人连云港市宝利来物业服务有限公司（以下简称宝利来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人顾杰秀，被上诉人宝利来物业公司委托代理人丁娜、赵麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝利来物业公司一审诉称：顾杰秀系三禾城中城小区业主，宝利来物业公司系该小区物业服务企业，自2011年2月至2013年12月，顾杰秀欠宝利来物业公司物业服务费2002元、公摊水电费800元、电梯费780元，共计3582元。其中，2011年物业服务费为0.8元／月／平方米，2012年、2013年物业服务费为0.7元／月／平方米。后经宝利物业公司来催要，顾杰秀至今未向宝利来物业公司支付上述物业费用，故要求法院判令顾杰秀给付物业服务费2002元、公摊水电费800元、电梯费600元，共计3402元，并承担本案诉讼费用。
顾杰秀一审答辩称：对宝利来物业公司主张的物业费用的计算无异议，但宝利来物业公司提供的物业服务未能达到合同约定的标准。其中顾杰秀居住房屋墙面开裂严重，宝利来物业公司未及时维修，地下车库维护不到位，导致积水严重且未及时处理。
原审法院经审理查明：2010年7月31日，顾杰秀（乙方）与宝利来物业公司（甲方）签订《三禾城中城前期物业服务协议》（以下简称协议）一份，约定：甲方自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止向乙方提供物业服务；前期物业管理服务的主要内容为，房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业服务区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等；公共场所、房屋共用部位以及其他公共环境的卫生保洁，生活垃圾的收集、清运，对指定位置堆放的室外装修、装饰垃圾收集和清运；配全、协助公安部门进行安全监控、巡视和门岗值勤，结合本小区智能化设施、维护本物业区域内的公共秩序；物业管理体质公共服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，多层住宅0.5元／月／平方（米），小高层、高层住宅房1元／月／平方（米）；物业公共服务费中未计入的公用设施设备运行、能耗费用（如电梯、中央空调、公用车库、公用照明、公共用水等）运行能耗费用，物价部门有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。合同还就其他相关事宜做出了约定。
2011年1月5日，连云港市物价局出具连价服备字（2011）4号备案通知，确定三禾城中城小区的物业服务费收费标准为多层0.45元／／月平方（米），小高层、高层0.55元／月／平方（米）。2012年1月5日，连云港市物价局出具连价服备字（2012）5号备案通知，确定三禾城中城小区的物业服务费收费标准为多层0.6元／月／平方（米），小高层、高层0.7元／月／平方（米）。
顾杰秀系三禾城中城小区4号楼602室的业主，房屋建筑面积为78.22平方米。宝利来物业公司已交纳了2011年至2013年期间的公用水电费、电梯电费、电梯维保费及电梯年检费。经宝利来物业公司书面催交，顾杰秀至今未缴纳2011年2月1日至2013年12月31日的物业管理费、公用水电费及电梯费。
原审法院另查明：顾杰秀所有的三禾城中城小区内房屋存在墙面裂缝问题，宝利来物业公司至今未予维修。
原审法院认为：顾杰秀与宝利来物业公司签订的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。顾杰秀应当根据协议的约定交纳物业服务费用，经宝利来物业公司书面催缴后，其仍未缴纳，应承担民事法律责任。关于顾杰秀应当交纳的物业费用数额，原审法院认为，第一，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中协议约定，宝利来物业公司的服务内容包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。第二，依据双方的举证及陈述可以证实，顾杰秀所有的三禾城中城小区房屋墙面存在裂缝的情况，而宝利来物业公司的举证不足以证实其尽到了对房屋建筑公用部位的维护、养护和管理义务。因此，虽然按照协议约定，顾杰秀应当支付2011年2月1日至2013年12月31日的物业管理费，但基于宝利来物业公司未能完全履行合同义务的原因，本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的20%，由于宝利来物业公司2011年、2012年在连云港市物价局备案的高层、小高层物业费标准分别为0.55元／月／平方（米）、0.7元／月／平方（米），故顾杰秀应当向宝利来物业公司交纳2011年2月1日至2011年12月31日物业管理费为78.22平方（米）×0.55元／月／平方（米）×11个月×（1-20%）=378.58元，2012年1月1日至2013年12月31日物业管理费为78.22平方（米）×0.7元／月／平方（米）×24个月×（1-20%）=1051.28元，共计1429.86元。第三，关于公摊水电费800元、电梯费600元，顾杰秀对宝利来物业公司主张的该费用的计算无异议，且宝利来物业公司针对其主张提供了水电费票据、电梯维保费、年检费票据，故原审法院予以支持。综上，顾杰秀应当向宝利来物业公司支付2011年2月1日至2013年12月31日物业服务费、公摊水电费、电梯费共计1429.86＋800＋600=2829.86元。据此，原审法院根据《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决顾杰秀于判决生效后十日内支付宝利来物业公司物业服务费1429.86元、公摊水电费800元、电梯费600元，共计2829.86元。案件受理费50元，宝利来物业公司负担10元，顾杰秀负担40元。
上诉人顾杰秀对原审判决不服，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，宝利来物业公司承担一、二审诉讼费用。1、被上诉人未尽到管理义务。2、被上诉人未尽到维修义务。
被上诉人宝利来物业公司答辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确。上诉人所称的房屋有裂缝、墙面脱落是房屋质量问题，应当找开发商。我们经过核实，其房屋的修复费用是1352元，上诉人要求15000元，我们将其要求通报开发商，开发商没有同意，所以我们也不同意支付其15000元。
本院经审理查明：原审法院判决查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：被上诉人宝利来物业公司是否按协议的约定提供物业服务。
本院认为：上诉人顾秀杰与被上诉人宝利来物业公司签订的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按协议履行各自的义务。上诉人顾秀杰应当按照协议的约定交纳物业服务费用，原审法院判决并无不妥。
关于被上诉人宝利来物业公司是否按协议的约定提供物业服务的问题。协议中明确约定被上诉人宝利来物业公司应对户外墙面等共用部位、房屋共用设施设备及其运行尽到维护和管理的义务。被上诉人宝利来物业公司与上诉人顾杰秀就顾杰秀的房屋存在裂缝、墙面脱落的事实无争议，但被上诉人宝利来物业公司已就该问题与开发商进行协商，双方对修复费用产生争议而未能予以解决。上诉人顾杰秀以被上诉人宝利来物业公司未尽到管理义务和维修义务为由拒付物业费、公摊水电费、电梯费的上诉请求依法不能成立，本院不予采纳。原审法院判决酌情扣除协议约定应交物业管理费用的20%并无不妥。
综上所述，上诉人顾杰秀的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人顾杰秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年四月三十日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。