上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11280号
上诉人（原审被告）：徐雪雯，女，1989年1月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲维理，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石然，男，1986年12月26日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、�诉被告）：杨晓青，女，1986年11月1日出生，汉族，住上海市闵行区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：上海一信房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区古龙路214-216号一层。法定代表人：张虹，总经理。委托诉讼代理人：黄婷玉，该公司员工。委托诉讼代理人：刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人徐雪雯因与被上诉人石然、杨晓青及原审被告上海一信房地产经纪有限公司（以下简称一信公司）居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐雪雯上诉请求：撤销原审判决第二项，依法驳回石然、杨晓青一审提出的第二项诉讼请求，即要求其返还定金15万元的诉请�事实和理由：1、对于贷款额度不足的风险，在签署《居间协议（买卖）》时，已明确由石然、杨晓青承担。石然、杨晓青未履行签约、付款义务，构成违约。2、“沪九条”不属于法律强制性规定，也不属于不可抗力。石然、杨晓青辩称，不同意徐雪雯的上诉请求，要求维持原判。1、一审法院认定事实正确。2、“沪九条”出台，造成首付款增加，给其造成巨大压力，这是双方当事人不能预见的。3、贷款不通过或贷款额度不足一般是因贷款人征信有问题，现根据“沪九条”，其根本没有资格申请贷款。4、石然、杨晓青仅主张返还15万元，已经考虑了徐雪雯的利益。一信公司述称，徐雪雯的上诉请求与其没有关联，要求法院依法判决。石然、杨晓青向一审法院起诉请求：1、解除石然、杨晓青与徐雪雯、一信公司签订的《居间协议（买卖）》及《补充协议》；2、徐雪雯双倍返还石然、杨晓青定金40万元。一信公司向一审法院提出反诉：石然、杨晓青支付一信公司赔偿金62,100元。一审法院认定，2016年2月28日，徐雪雯（出售方、甲方）与石然、杨晓青（承购方、乙方）、一信公司（居间方、丙方）签订《居间协议（买卖）》。约定：1、乙方委托丙方作为中介方承购甲方坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、地下2层车位XX室之房屋，房屋建筑面积为87.79平方米（以出售方的产权证为准），车位建筑面积为32.68平方米（以出售方的产权证为准）。2、乙方为表示承购甲方上述物业之诚意，同意于签订本协议时，支付诚意金5万元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金，由丙方转交给甲方。签约当日，甲方同意将该房屋产权证原件交由中介方暂为保管至甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过�手续当日止。3、总成交价为621万元。A.在甲、乙双方签署本协议后3日内，乙方应向甲方补足至定金20万元。B.在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款260万元（含已付定金20万元）。D.甲方同意乙方通过向贷款银行申请359万元贷款的形式支付第二期房价款。协议还对过户、交房的时间及尾款的支付作了约定。H.如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户前将其补足。M.甲方承诺该房屋为不满二年上海居住用房。4、乙方上述要约的有效期为1天（自乙方签署本协议至2016年2月28日止）。5、如甲方在要约有效期内签署本协议确认接受乙方要约的，甲乙双方的房屋买卖关系即告成立，乙方应在本协议生效后于2016年5月15日前到丙方签约中心就本协议第3条中确定的�要内容与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若乙方未能履行上述条款的，则视为乙方违约，甲方可将该房地产出售予第三人，乙方已付定金不予返还，且乙方应向丙方支付总成交价1%的赔偿金。同日，徐雪雯（甲方）与石然、杨晓青（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲、乙双方同意系争房屋总成交价为621万元，其中房屋买卖合同价为521万元，车位买卖合同价为135,000元，乙方同意另支付865,000元给甲方作为装修补偿款。乙方已明确愿意履行支付总成交价为621万元的付款义务。……同日，石然（甲方，委托方）与一信公司（乙方，居间方）签订《中介服务费确认书》，约定：佣金金额115,000元，支付日期：签订买卖合同当天支付105,000元，交易过户当日支付10,000元。同日，徐雪雯出具《定金收据》，表示收到石然、杨晓青支付的购房定金5万元。2016年3月2日，徐雪雯出具《定金收据（增补定金专用）》，表示收到石然、杨晓青支付的增补定金15万元，确认共收取购买方支付的购房定金20万元。2016年4月23日，一信公司出具《产证保管书》，表示收到徐雪雯提供的系争房屋产权证原件壹本，产证编号为沪房地闵字（2016）第XXXXXX号，该产证由一信公司保管至系争房屋产权过户当日。到本案庭审时，系争房屋产证原件仍在一信公司处。2016年5月11日，石然、杨晓青委托张春光律师向徐雪雯发出《律师函》，表示因徐雪雯未按照居间协议约定于签约当日将房屋产权证交中介方保管，且系争房屋早已超二年，构成违约。“沪九条”的实施使居间协议失去履行基础。石然、杨晓青有权解除居间协议及补充协议，并要求双倍返还定金。同日，石然、杨晓青委托张春光律师向一信公司发出《律师函》，表示一信公司故意隐瞒徐�雯签订居间协议时没有移交房屋产权证及系争房屋早已超过二年的重要事实，没有尽到忠实、勤勉义务，属于严重违约行为。“沪九条”的实施使居间协议失去履行基础。石然、杨晓青有权解除居间协议及补充协议，一信公司应承担相应的赔偿责任。2016年5月15日，即居间协议约定的签订正式买卖合同的签约日，徐雪雯赴一信公司，石然、杨晓青未到场。一信公司与石然微信联系，表示房东当天上午10点已准时到达一信公司签约地点，询问石然能否到场，石然回复请与律师联系。另查明，系争房屋于2016年3月23日受理登记，2016年4月9日核准登记于徐雪雯名下。石然、杨晓青购买系争房屋是为改善居住条件而购买的本市第二套居住用房。审理中，石然、杨晓青提交《情况说明》，表示本案中石然、杨晓青诉请徐雪雯双倍返还定金（合计40万元），现石然、杨晓青承诺，只主张其中的15万元，放弃其余部分（即25万元）。审理中，一信公司提交《情况说明》，表示一信公司提出的反诉请求中要求石然、杨晓青支付赔偿金是基于石然、杨晓青违约而根据合同要求其支付的。该反诉请求已包含了因一信公司无法收取中介服务费所造成的损失，一信公司不再主张要求石然、杨晓青支付佣金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。石然、杨晓青与徐雪雯、一信公司签订的居间协议及补充协议是当事人的真实意思表示。本案的争议在于双方最终未能进一步签订正式买卖合同应归责于何方。石然、杨晓青主张徐雪雯未按居间协议约定于签约当日将产证交中介保管，构成违约。从本案查明的事实来看，系争房屋的产权证是在居间协议签订之后，于2016年4月9日办出，且徐雪雯于4月23日将产权证原件交中介保管，对双方按照协议进行交易不构成实质性影响。石然、杨晓青还主张系争房屋早已超过二年，与协议约定不符。系争房屋于2012年竣工，2016年4月9日核准登记于徐雪雯名下。石然庭审时亦表示其居住在系争房屋附近，也曾实地看房，知道系争房屋已经超过二年，而石然、杨晓青又以此为由主张徐雪雯隐瞒该项事实，显然不合常理。故石然、杨晓青主张徐雪雯构成违约，一审法院不予认可。关于石然、杨晓青主张因“沪九条”的实施使居间协议失去履行基础一节。2016年3月25日，上海市实施“沪九条”新政，其中对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。一审法院认为，对该调控政策何时出台以及具体内容，石然、杨晓青在同年2月28日签订居间协议及补充协议时均不可预测。虽然协议约定如石然、杨晓青的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则石然、杨晓青应在办理产权过户前将其补足，但新政后贷款成数大幅减少加之系争房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自有如此大笔钱款。故当事人双方最终未能签订正式买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由，石然、杨晓青并无恶意违约行为。鉴于庭审中，石然、杨晓青与徐雪雯、一信公司均同意解除居间协议及补充协议，一审法院予以准许。因居间协议及补充协议不能履行不应归责任何一方，故徐雪雯应当将定金返还石然、杨晓青。审理中，石然、杨晓青承诺只主张其中的15万元，放弃其余部分，系其自行处分权利，于法无悖，一审法院予以准许。关于一信公司提出反诉要求石然、杨晓青支付赔偿金62,100元一节。一信公司的理由系基于居间协议第五条的约定，该反诉请求包含因一信公司无法收取中介服务费所造成的损失。但本案石然、杨晓青未能履行居间协议是因政策变化导致的客观上的履行不能，石然、杨晓青在主观上并无恶意违约，且协议约定的赔偿金数额过高，明显加重石然、杨晓青一方责任，有违公平原则，故一信公司的反诉请求，一审法院不予支持。鉴于一信公司在接受石然、杨晓青委托后，做了一定的工作，为避免讼累，一审法院酌定石然、杨晓青支付一信公司居间服务费10,000元。关于本案本诉诉讼费用一节，虽然最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，但徐雪雯在整个过程中并不存在过错，也未违反诚信原则，引起本案诉讼的责任在于石然、杨晓青，因此，本案本诉诉讼费用应由石然、杨晓青负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第四百�十四条、第四百二十七条规定，判决：一、石然、杨晓青与徐雪雯、一信公司签订的《居间协议（买卖）》以及石然、杨晓青与徐雪雯签订的《补充协议》于2016年7月25日解除；二、徐雪雯于判决生效之日起十日内返还石然、杨晓青定金150,000元；三、石然、杨晓青于判决生效之日起十日内支付一信公司居间服务费10,000元；四、驳回一信公司其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计3,650元，由石然、杨晓青负担；反诉案件受理费676.3元，由石然、杨晓青负担25元，一信公司负担651.3元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的基本事实，以及徐雪雯上诉请求及理由和石然、杨晓青答辩理由，本案主要争议焦点是徐雪雯是否应当返还石然、杨晓青定金15万元。2016年3月25日，上海市�台实施“沪九条”新政，而双方当事人及一信公司在此之前签订《居间协议（买卖）》时均不知晓。“沪九条”新政内容对本案所涉的《居间协议（买卖）》履行造成影响。特别是对石然、杨晓青而言，足以造成其履行不能。一审法院根据该客观情况，并结合石然、杨晓青不存在恶意违约的事实，认定徐雪雯与石然、杨晓青最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于买卖合同当事人双方的事由，并无不当。关于返还定金数额，一审法院同意石然、杨晓青主张返还15万元，准许石然、杨晓青放弃其余部分，亦属正确。综上所述，徐雪雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由徐雪雯负担1,650�，石然、杨晓青共同负担1,650元。本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十一月二十九日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……