安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终25号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗福骧，男，1966年1月11日出生，汉族，六安市人，六安市建委工作人员，住安徽省六安市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：柳静，女，1968年11月11日出生，汉族，肥西县人，住安徽省六安市，系罗福骧之妻。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李世宇，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦明生，男，1956年1月23日出生，原光华厂职工，现为六安一中教师，住。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁幸恺，女，1957年9月11日出生，原光华厂职工，住，系韦明生之妻。
原审第三人：六安市经济和信息化委员会，住所地安徽省六安市行政中心7号楼，组织机构代码00322525—6。
法定代表人：卢俊，该委员会主任。
委托诉讼代理人：叶武，安徽皋兴律师事务所律师。
原告（反诉被告）韦明生、丁幸恺诉被告（反诉原告）罗福骧、柳静房屋租赁合同纠纷一案，六安市金安区人民法院于2008年9月8日作出（2008）六金民二初字第1106号民事判决，罗福骧、柳静不服，提起上诉。本院于2009年3月5日作出（2008）六民二终字第296号民事判决。罗福骧、柳静又不服，向检察机关申诉。2009年7月26日，安徽省人民检察院以皖检民行抗字（2009）第85号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提起抗诉，安徽省高级人民法院于2009年10月20日作出（2009）皖民抗字第0127号函，指定本院再审。2010年8月16日，本院以（2010）六民再终字第0006号民事裁定书，认为原一、二审判决认定部分事实不清，证据不足为由，发回重审。六安市金安区人民法院受理后依法进行了审理。在审理过程中，2011年4月24日，原告（反诉被告）韦明生、丁幸恺申请撤回对被告（反诉原告）罗福骧、柳静的起诉。原审法院遂依法作出（2011）六金民二初字第469号民事裁定，准许韦明生、丁幸恺撤回起诉。2015年9月17日，原审法院对罗福骧、柳静的反诉部分依法作出的（2011）六金民二初字第00469号民事判决，罗福骧、柳静不服，再次向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人柳静及其与罗福骧的共同委托代理人李世宇，被上诉人韦明生、丁幸恺，原审第三人六安市经济和信息化委员会的委托代理人叶武到庭参加诉讼。2016年3月9日，本院依法作出（2016）皖15民终25号民事裁定书，中止了本案的审理。现中止原因消除，本院依法恢复审理。本案现已审理终结。
罗福骧、柳静上诉请求：1、判令韦明生、丁幸恺返还所收取的非法租金2400元；2、一、二审所涉及的诉讼费、律师代理费均由韦明生、丁幸恺承担。事实与理由：1、韦明生主动申请退出六安光华厂西区××楼××室房改房，放弃了该房屋所有权，自退出之日起权利随之灭失。2、六安光华厂破产清算时自始至终就没有将光华厂西区××楼××室出售给韦明生。3、其承租六安光华厂西区××楼××室公房是经产权人六安光华厂破产清算组及其权利继受人六安市经济和信息化委员会同意的。4、一审法院同意韦明生、丁幸恺撤诉显失公正。5、重审后一审法院审理时间过长，显然违背了法律规定的审理期限。
韦明生、丁幸恺答辩称：1、本人持有当时六安光华厂破产清算组收取我房款的收据，上面盖有六安光华厂破产清算组公章，能说明房屋已经出售给我了，上诉人称没有出售明显不符合事实。2、对方称我不是光华厂职工也不是现住户，事实上我爱人是光华厂正式职工，我在光华厂干了十几年，且我们是原住户，若我们不符合购房条件，光华厂也不会将房子卖给我们。上诉人是租住原住户的房屋变成现住户的。3、对方称光华厂房改房购房款已领回，不符合事实，该款光华厂并未退给我，所以才在收据上注明是补交。
六安市经济和信息化委员会答辩称：上诉人与被上诉人就本案所涉及到的房屋，应当属于国有资产，上诉人与被上诉人之间房屋租赁关系应属无效，因为被上诉人依据房改取得的房产证，和在2009年办理的房产证，均被房地产行政部门注销，该房屋的产权已经恢复到原状，属于光华厂，光华厂已经破产，破产清算组已经撤销，该国有资产管理部门是第三人，有权收取房租。韦明生于2003年3月20日退出房改，其之后收取的房租是违法的，应当交给房屋实际所有人，即第三人。该款可以用来抵付韦明生交付购房款的利息。
原审被告（反诉原告）罗福骧、柳静一审反诉请求：1、韦明生、丁幸恺返还罗福骧、柳静所交的“租金”2400元；2、反诉费用由韦明生、丁幸恺承担。事实与理由：韦明生、丁幸恺在民事诉状中回避了其不具有诉争房屋合法所有权的重要事实。2003年3月20日，因利益驱使韦明生、丁幸恺要求参加六安一中房改而退出了六安光华厂房改，让出了光华厂西区××楼××室房改房（诉争房屋），韦明生、丁幸恺对诉争房屋的所有权随之灭失。此后，韦明生、丁幸恺未按《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条“权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记”的规定，注销其因参与六安光华厂房改而获得的诉争《房屋所有权证》。六安光华厂曾多次催促韦明生、丁幸恺办理《房屋所有权证》注销手续，然其拒不办理。为此，六安市房地产管理部门不得不于2007年11月27日依法予以注销韦明生所持的已经没有法律意义的《房屋所有权证》。韦明生、丁幸恺自2003年3月20日退出六安光华厂西区××楼××室房改房后一直没有取得诉争房屋的合法使用权，2003年9月6日韦明生、丁幸恺却将该房非法出租给罗福骧、柳静，并累计收取“租金”2400元。韦明生、丁幸恺的出租行为不受法律保护，其收取的“租金”2400元属于不当得利，应予返还。
原审原告（反诉被告）韦明生、丁幸恺答辩称：1、罗福骧、柳静提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，因为其反诉依据的前提是双方签订的租赁合同，而合同是双方的真实意思表示，且该合同符合相关法律规定。2、罗福骧、柳静提起的反诉请求已经超过了诉讼时效。因此，其反诉请求不能成立，应予驳回。
一审法院认定事实：韦明生、丁幸恺系夫妻，原均是六安光华厂职工，与罗福骧之妻柳静曾是同事。韦明生、丁幸恺原居住在光华厂西区××楼××室。其二人通过单位（原光华厂）房改，分两次购买该房100%产权，并于1998年6月27日办理了第01××42号房改房屋所有权证，所有权人为韦明生，建筑年代为1994年，建筑结构砖混，房号2＃406室，面积为46.2平方米。韦明生、丁幸恺按规定缴费建立了水电户头，并对该房进行了相应的装修。2003年后韦明生调入六安一中工作并参加了该校集资建房，按有关房改政策规定，韦明生、丁幸恺不能享有两处房改房。2003年3月20日，六安市住房制度改革办公室在韦明生的房产证上注明“此房已退出房改”，但房产部门未将韦明生的房屋收回注销，原光华厂也未向韦明生、丁幸恺退回房款，该房屋的所有权人仍属韦明生。2003年9月6日，韦明生、丁幸恺与罗福骧、柳静双方口头约定将该房屋租赁给罗福骧、柳静居住使用，未约定租赁期限，租金每月200元，水电费用均由承租人自理，同时双方对水电表的指数进行了记录。2003年9月21日，柳静交给丁幸恺半年租金1200元（自2003年9月7日－2004年3月6日），2004年4月6日，柳静向丁幸恺交付租金1200元（自2004年3月7日－2004年9月6日），2004年5、6月间，韦明生、丁幸恺向罗福骧、柳静提出要求收因该房屋，双方发生纠纷。此时光华厂正处在破产清算阶段，2004年2月16日，光华厂破产清算组公布了光华厂房改与售房方案，规定：凡不符合房改条件的职工如购买现住房，又不影响整体出售的，可按市场价自愿购买。韦明生、丁幸恺按照光华厂破产清算组所公布的规定，2004年5月31日，向光华厂破产清算组按市价补交购房款17264.01元，该清算组并向韦明生、丁幸恺出具收据一张。2004年6月，柳静根据光华厂破产清算组公布的房改与售房方案，以现住户、光华厂职工身份亦申请以市场价购买该租赁房屋，因而产生纠纷。2004年11月8日，光华厂破产清算组《关于韦明生、柳静两户申请购买光华厂西区××楼××室情况说明》提出三条协调处理意见：一是韦明生违规所收房租2400元退回光华厂破产清算组；二是柳静提出自愿放弃购买该套住房的优先购买权，同意住至2005年9月底，待其拆迁安置过渡期完成后，于2005年10月1日搬出，将所住房屋钥匙交韦明生，让韦明生购买；三是韦明生办证资料存在厂破产清算组，2005年10月1日后办证。同时，韦明生主动要求于9月27日去罗福骧处，双方签订文字协议，经调解人签字，厂破产清算组盖章，了结纠纷。上述三条协议未得到落实，随后，韦明生、丁幸恺向罗福骧、柳静要求收回该房、收取房租，双方发生纠纷，后经单位及有关部门多次调处未果。2007年7月19日，光华厂破产清算组撤销。2007年10月，韦明生、丁幸恺诉至一审法院。在审理过程中，2007年12月7日，六安市房地产管理局公告注销了韦明生所持的第01××42号房屋的房改房产权证书。2008年4月，韦明生、丁幸恺撤回诉讼。2008年6月16日，韦明生、丁幸恺重新诉至一审法院，要求解除与罗福骧、柳静的租赁关系，要求两人立即交出房屋，如有损坏等由两人予以赔偿；要求两人支持拖欠的租金12600元（计算至2008年5月6日，以后按每月300元计算至实际交房时止），要求两人支付其租赁期间的水电费用（具体数字以实际发生数为准）。2008年7月7日，罗福骧、柳静反诉要求韦明生、丁幸恺返还其所交的“租金”2400元。
原一审判决后在上诉期间，2009年3月4日，柳静将租用的光华厂西区××楼××室所拖欠的租赁费未按双方约定的200元计算支付给韦明生、丁幸恺，擅自按每平方米1.6元标准，66个月（自2003年9月7日至2009年3月6日）计算租赁费4878元（1.6元×46.2平方米×66个月）交给没有任何合同约定的第三人六安市经济和信息化委员会。
一审法院认为，双方之间实属房屋租赁合同关系，原光华厂西区××楼××室房屋，实属韦明生所有的在光华厂时的房改房。2003年9月，韦明生之妻丁幸恺将房屋出租给罗福骧夫妇使用，双方租赁关系事实清楚，证据确凿。2004年5月31日，韦明生按光华厂破产清算组的规定，向该厂破产清算组按市场价补交购房款17264.01元。在租赁期间韦明生、丁幸恺夫妇按双方约定收取罗福骧、柳静夫妇一年租金2400元合理合法。罗福骧、柳静反诉韦明生、丁幸恺返还房屋租金2400元，无法律依据，不予支持。罗福骧、柳静将后期（自2003年9月7日至2009年3月6日）的房租按每平方米1.6元标准，计租金为4878元，擅自交给没有任何约定的第三人不妥，第三人六安市经济和信息化委员会在本案中不享有和承担民事权利和义务。至于2007年12月7日，六安市房地产管理局公告注销了韦明生所持的第01××42号房产权证是否合法、注销后涉及该房屋的所有权均不属本案审理范围。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回罗福骧、柳静对韦明生、丁幸恺的诉讼请求。案件本诉受理费300元，由韦明生、丁幸恺负担；反诉费25元，由罗福骧、柳静负担。
二审期间，罗福骧、柳静提供如下证据：
证据一、注销公告、皖西日报；证明六安市房地产管理局确认光华厂西区2号楼3单元406室的租赁房屋，系原光华厂国有资产，依法注销韦明生采用虚假登记材料进行“换证登记”所获得的38××93号房地产权证，并依法登报作废。
证据二、光华厂住房改革和房屋出售方案，证明光华厂破产清算时，购买公房的条件限定为“厂职工”和“现住户”，韦明生不是厂职工和现住户，不符合购房条件。
证据三、韦明生的单方协议，证明2004年5月28日韦明生所写的协议中承诺，其已退出光华厂房改房，并自愿到房产局注销原参加房改时的房产证。
证据四、柳静的购房申请，证明2004年6月5日，租赁房屋现住户、厂职工柳静已向光华厂破产清算组申请要求购买该房屋，且符合购房条件。
证据五、安徽省人民检察院（2009）第85号民事抗诉书，证明六安中院（2008）第282号民事判决书在认定事实和适用法律方面确有错误。韦明生隐瞒了已经退出光华厂房改的事实，恶意将房出租给罗福骧夫妇，其行为侵犯了光华厂的财产权。
证据六、安徽省高级人民法院（2009）第0127号民事裁定书，六安市中级人民法院（2010）第0006号民事裁定书，证明1、证明安徽省高级人民法院根据检察院的抗诉，裁定指令六安市中级人民法院再审。2、证明六安市中级人民法院撤销原一审、二审民事判决，发回金安区人民法院重审。
证据七、金安区人民法院（2011）第469号民事裁定书，证明本案在发回重审后，被上诉人又撤回对上诉人起诉的事实。
韦明生、丁幸恺质证称：1、对于证据一，我已向法院起诉六安市房产局注销房产证是否合法。
2、证据二不能证明韦明生不是光华厂职工和现住户不符合购房条件的证明目的，韦明生爱人是光华厂职工，并且是原住户，符合购房条件，否则光华厂也不会将房子卖给我们，罗福骧、柳静现住户是通过租住原住户的房屋得以实现的，柳静在光华厂东区有住房，租我们的房子开始就是阴谋。
3、证据三，2003年3月20日我退出了光华厂房改政策，我只能享受一次房改，退出房改以后光华厂没有将购房款还给我，因为厂长答复现在比较混乱，房子还在我名下，我又补交了1万余元以市场价购买下来了，这是事实。我曾经写过注销申请，但是去房产局的时候没有人上班，使的注销愿望落空了，晚上咨询我一律师朋友，我要注销就是自投罗网。
4、证据四，从我以市场价补交的单据时间来看，是破产清算交款的最后一天，2004年5月31日，柳静提出购房申请是6月5日，其申请超过了5月31日的最后期限，是无效申请。
5、证据五至七，2009年6月22日办理下来的房产证，2009年7月20日省检察院作出抗诉，省高院再审是2009年10月20日，当事人手中拿的房产证，罗福骧还在打官司，其千方百计注销我的房产证才能和我打官司。我手上有合法证件，2015年11月19日之前房产证是合法有效的，在我房产证合法有效期间，罗福骧提出抗诉，是非常可笑的。其利用职权扣押我的房产证，故意向上级机关隐瞒了我已持有房产证的事实。
六安市经济和信息化委员会质证称：对上诉人提交的七组证据真实性、合法性、关联性不持异议，证明目的由法院审查后予以确认。
韦明生、丁幸恺在二审期间提供如下证据：证据一收款收据；证据二1998年房产证复印件；证据三2009年房产证复印件；证据四2009年办理房产证的申请。以上证据证明我不存在提供虚假证据，我从合法渠道取得的房产证，并非对方讲的欺骗手段。
罗福骧、柳静质证称：1、证据一，真实性不持异议，但不能证明韦明生在房改时交足了涉案房款。
2、证据二，98年房产证真实性、合法性、关联性均不持异议，但是对其证明目的有异议。本案是房屋租赁合同，牵涉到房屋是房改房，即便第二次参加公房购买，也是国有资产购买，从韦明生第一次房产证来看，2003年3月20日六安市房改办注了此房已退出房改，房屋来源于国家房改政策，同样依据国家的房改政策，房屋权利丧失，我们认为自2003年3月20日起韦明生就丧失了对涉案房屋的权利。
3、证据三，2009年韦明生办理的房产证，对此六安市房产局公告中说明其提供虚假材料，故该份房产证真实性、合法性均持异议，且该房产证已被注销，另该房产证与本案2003年的房屋租赁没有关系。
4、证据四办证申请与本案不具有关联性。
六安市经济和信息化委员会质证称：证据一真实性不持异议，与本案关联性有异议。证据二、三真实性不持异议，对其合法性、关联性、证明目的有异议，该两份房产证已被房产部门予以注销。证据四办证申请与本案不具有关联性。由于本案按照被上诉人所说，就2009年房产证被注销的事项，已经向人民法院提起行政诉讼，就该起行政诉讼对本案有重要影响，建议中止诉讼，待行政诉讼后再予以处理。
庭审后，本院经审查，韦明生因不服六安市房产局公告注销之行为，于2016年元月4日向六安市金安区人民法院提起行政诉讼。因此，本院遂于2016年3月9日依法作出（2016）皖15民终25号民事裁定，中止了本案的审理。2016年6月3日，六安市金安区人民法院作出（2016）皖1502行初1号行政判决，撤销六安市房产局2015年11月20日作出的“关于韦明生名下的38××93号房地权证的注销公告”。六安市房产局不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日依法作出（2016）皖15行终70号行政判决，驳回上诉，维持原判。该案现已发生法律效力。本案现依法恢复审理。
本院认证：鉴于六安市房产局作出的注销公告已被人民法院生效判决予以撤销，故罗福骧、柳静提供的证据一、二、三、四的证明目的不能成立，不予采信。至于证据五、六，仅能证明本案曾被安徽省人民检察院提起抗诉，以及安徽省高级人民法院指令审理的程序事实，亦不能达到罗福骧、柳静的证明目的。
韦明生、丁幸恺提供的证据一、二、三、四，其真实性予以确认，但缺乏与本案争议事实的关联性，不予采信。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：2003年9月，韦明生、丁幸恺将其原住房六安光华厂西区××楼××室，租赁给罗福骧、柳静居住，双方之间的租赁关系明确，罗福骧、柳静应当按照约定支付租金。现罗福骧、柳静认为韦明生、丁幸恺无权处分该房的租赁，双方之间的租赁合同无效，韦明生、丁幸恺所收取的租金2400元应予返还。即使按照罗福骧、柳静的说法，韦明生、丁幸恺无权租赁案涉房屋，那么案涉房屋的租金也应当由真正的权利人收取。现经罗福骧、柳静认可的房屋权利人六安市经济和信息化委员会则认为，韦明生、丁幸恺所收取的房屋租金可以在其购买房改房时交纳的房款所产生的利息中予以抵扣。因此，罗福骧、柳静的诉讼请求不能成立，不予支持。韦明生、丁幸恺在一审期间自愿撤回对本案的起诉，系其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许，并无不当。至于罗福骧、柳静上诉提及的一审法院审理期限过长的问题，不属于本院二审审理的范围。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗福骧、柳静的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人罗福骧、柳静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。