重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04567号
上诉人（原审被告）游先勇，男，1970年11月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）廖其萍，女，1964年10月2日出生，汉族。
原审第三人赵红，女，1972年10月1日生，汉族。
上诉人游先勇与被上诉人廖其萍、原审第三人赵红案外人执行异议之诉一案，重庆市永川区人民法院于2014年4月30日作出（2014）永法民初字第02022号民事判决，游先勇对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年，重庆文理学院组织本单位教职工集资修建教职工住房，出台了《重庆文理学院某某校区某某居新建教职工住房申购办法》，规定了申购人资格、报名时间、住房价格、付款方式、选房方式和产权归属等，其中明确“住房产权属学校所有，户主只有使用权，未经学校同意不得转让、出售”。赵红作为该学院教师获得了购买一套教职工住房的指标，并于2011年3月15日交纳保证金10000元参与购房排序，又于同年7月29日交纳购房款50000元。2011年12月15日，廖其萍与赵红签订房屋买卖协议书，该协议约定：赵红自愿将上述教职工住房转售给廖其萍；购房款包含两部分：一部分为在选定房屋时一次性支付给赵红的100000元，另一部分为学校所收款项，由廖其萍以赵红的名义按学校的收款进度和收款金额直接交纳给学校，以学校收取金额为准；交房时间与学校给职工交房的时间同步。协议还约定了赵红协助办理房屋产权证和违约责任等事项。廖其萍在协议签订当月21日给付赵红160000元，其中包括约定给付赵红的100000元和前期赵红已交付给重庆文理学院的保证金和购房款60000元，其后廖其萍按照重庆文理学院的收款进度分别于2011年12月23日和2013年3月21日通过赵红交纳购房款50000元、60000元。2013年7月，重庆文理学院通知交纳购房尾款和选定房号，廖其萍通过赵红选定的房号为该学院某某校区“某某居”6-7-2号，但接房前廖其萍获知该房被人民法院查封，便未交纳购房尾款，也未能接房。
一审法院另查明：赵红曾于2010年10月至2011年7月期间三次向游先勇借款共计330000元。由于该款逾期未还，游先勇起诉后，一审法院就该民间借贷纠纷作出了（2012）永法民初字第05384号民事判决，判令赵红于该判决生效后30日内偿还借款本金330000元及相应利息。该判决生效后游先勇遂申请一审法院强制执行，一审法院于2013年3月1日裁定对赵红在重庆文理学院申购的教职工住房予以查封，廖其萍对执行标的提出异议，一审法院于2014年2月25日裁定驳回了廖其萍的异议。廖其萍遂向一审法院提起本案诉讼，请求停止对争议房屋的强制执行，确认其与赵红之间的协议有效、争议房屋的所有权归其所有，并由赵红协助其办理争议房屋的产权手续。
一审法院认为，本案为执行异议之诉，涉及的争议标的物为重庆文理学院某某校区“某某居”6-7-2号教职工住房，该房已被人民法院在游先勇申请执行赵红民间借贷纠纷一案中予以查封，廖其萍主张对该房的权利而提起异议之诉。因此本案需要解决的核心问题是人民法院对该房的查封措施是否损害异议人廖其萍的合法权益，如有损害其合法权益的情形，则应根据标的物的实际权属状况变更执行措施。一审法院围绕这一问题评析如下：
一、廖其萍与赵红之间的房屋转让协议的性质及效力
廖其萍主张对争议房屋享有所有权，依据是其与赵红签订的房屋买卖协议书和其按照该协议支付了相应购房款的事实。对于付款事实廖其萍举示的证据能够证明，赵红对此没有异议，被告游先勇没有相反证据，故该事实应予以认定。在此首先需要澄清的是廖其萍作为权利依据的房屋买卖协议书的性质与效力。
该房屋买卖协议书名义上是进行房屋买卖，并且廖其萍最终的目的亦是购买一套住房，但事实上双方在2011年12月15日签订该协议时，协议涉及的房屋尚未完成修建，房屋的具体位置、楼层房号、户型面积、房屋价款、交房时间均不确定，协议所明确仅为，廖其萍给付赵红转让款100000元便完成了对赵红的义务，而廖其萍获得的是向重庆文理学院购买一套房屋的权利，故该协议从内容上判断是赵红向廖其萍转让教职工集资房购房指标的协议。
廖其萍与赵红之间的协议效力，可比照一般集资房及其指标转让的效力加以衡量。单位集资房是政策性住房，是企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价向内部职工出售的房屋，其价格一般低于同地段同类型商品房，体现了单位对职工解决住房问题的扶持。集资房购房指标即集资房购房权，是一种财产权利，对于集资房购房指标的转让目前并无法律、法规加以限制。事实上，只要是经过严格审核符合购房条件的集资房购房者，在其获得购房指标后如果允许其转让，可以增加购房者的选择余地，能更好发挥政策性住房的扶持效果。同时，重庆文理学院关于教职工住房未经同意不得转让和出售的规定只能针对内部教职工，不能约束和对抗第三人。因此，廖其萍与赵红转让购房指标的协议不违反法律、法规规定，亦没有其他导致协议无效的情形，应当确认协议的效力。
二、争议房屋的权属状态
本案争议的某某校区“某某居”6-7-2号教职工住房由重庆文理学院建造，重庆文理学院因合法建造的事实而享有该房屋的所有权，而且在房屋产权登记部门作出转移登记之前重庆文理学院将继续保有该房屋所有权。
赵红通过协议将购房指标转让给廖其萍后，廖其萍取得了购买该房屋的权利，对该房屋享有可期待的物权。但由于廖其萍所能获得的权利受出让人赵红所享有的权利限制，而重庆文理学院向赵红出售的仅为该房屋的使用权，故廖其萍所获得的可期待的物权亦只能以该房屋使用权为限。
需要注意的是，赵红转让购房指标后，廖其萍以赵红名义交纳购房款和赵红协助办理房屋产权证等事项，均系赵红按照转让协议约定为廖其萍购买房屋所承担的义务，亦即是赵红作为廖其萍的代理人（或间接代理人）所负的义务，争议房屋的权益应由廖其萍享有，赵红不再享有该房的相关权益。
三、查封处置措施对廖其萍权益的影响
如前所述，廖其萍取得争议房屋的购买指标并缴纳购房款后对该房屋享有可期待物权，人民法院查封处置后必然导致廖其萍的权利落空，且争议房屋相关权益不在执行案件被执行人赵红的财产权益范围之内，故廖其萍要求停止对争议房屋的执行，应当予以支持。此外还需注意，查封措施已经使得另一案外人即房屋产权人重庆文理学院对该房屋的处分权受到限制，而这亦是执行中应当避免的。
综上所述，人民法院的查封处置措施损害了廖其萍对争议房屋享有的合法权益，廖其萍要求停止对该房屋的执行，本院予以支持；同时，根据上述分析，本院对廖其萍要求确认其与赵红之间的房屋买卖协议效力的诉讼请求亦予以支持。由于争议房屋产权属于重庆文理学院，廖其萍要求确认其对该房屋的所有权以及要求赵红协助办理房屋产权证的诉讼请求均无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第三百九十六条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，一审法院判决：”一、停止对重庆文理学院某某校区“某某居”6-7-2号房屋的强制执行；二、原告廖其萍与第三人赵红签订的房屋买卖协议合法有效；三、驳回原告廖其萍的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告廖其萍负担20元，被告游先勇负担20元。”
游先勇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回廖其萍对我的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由廖其萍承担。主要事实和理由为：1、一审中，廖其萍没有举示争议房屋的房屋所有权证，所以争议房屋不属于廖其萍所有。廖其萍也未举证证明其对争议房屋依法享有担保物权和用益物权。2、假设廖其萍与赵红签订的房屋买卖协议是有效的，并不能证明争议房屋属于廖其萍所有，亦不能证明廖其萍对争议房屋取得了所有权。3、争议房屋系重庆文理学院为该校教职工的集资建房，该房屋虽未在房屋管理部门登记，但在重庆文理学院的集资建房档案中是登记在赵红名下的，因此争议房屋属赵红所有。4、我国《物权法》和其他法律、法规中没有“可期待的物权”的规定，一审法院认为廖其萍对争议房屋享有可期待的物权，缺乏法律依据。5、一审判决结果与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定矛盾。6、一审判决结果否认了《重庆文理学院某某校区某某居新建教职工住房申购办法》7.2、7.3条的规定，损害了重庆文理学院及其广大教职工的利益。7、一审判决结果与本案争议焦点不符。
廖其萍答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回游先勇的上诉请求，维持一审判决。
赵红陈述称：请求二审法院维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，廖其萍与赵红签订的《房屋买卖协议书》的实质是赵红向廖其萍转让本案争议房屋的购房指标。虽然该协议与《重庆文理学院某某校区某某居新建教职工住房申购办法》中“住房产权属学院所有，户主只有使用权，未经学校同意不得转让、出售”的规定相冲突，但《重庆文理学院某某校区某某居新建教职工住房申购办法》作为重庆文理学院自行制定的内部规定，其效力只能约束本校教职工，而不能约束和对抗非学校教职工以外的第三人；同时该协议的内容亦不违反我国相关法律、法规的规定，因此，廖其萍与赵红签订的《房屋买卖协议书》是合法、有效的。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在人民法院对争议房屋予以查封之前，廖其萍尚未支付完争议房屋的全部价款，亦未实际占有、使用该房屋，故廖其萍要求停止对争议房屋采取强制执行措施的理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，游先勇的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02022号民事判决第二项；
二、撤销重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02022号民事判决第一、三项；
三、驳回廖其萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费40元，由廖其萍负担20元、游先勇负担20元；二审案件受理费80元，由廖其萍负担（该款已由游先勇向本院预交，本院不予退还，由廖其萍向游先勇直付）。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 张雪方
审判员 秦 敏
审判员 段晓玲
二〇一四年十月十五日
书记员 杨 静