江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终187号
上诉人（原审原告）朱连芳。
上诉人（原审原告）张群森。
两上诉人的共同委托代理人卢卫卫，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地江苏省如皋市长江镇长江东路北侧1号。
法定代表人王海明，董事长。
委托代理人许波华，江苏信阳光律师事务所律师。
上诉人朱连芳、张群森因与被上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月29日，朱连芳、张群森作为买受人与海上明珠公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定朱连芳、张群森向海上明珠公司购买位于××镇××村××组××××商业××A××号房；该商品房建筑面积为212.42平方米，单价每平方米6850元，总房价款为1455077元；买受人于2011年3月29日前支付清首期房款1255077元，于2011年4月13日前支付清剩余房款200000元；第八条，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。如因买受人未能及时提供应由买受人提供的资料或其他买受人的原因逾期办证或者其他损失的，由买受人自行承担。由此给出卖人造成损失的，买受人应承担责任等。该合同出卖人落款处加盖海上明珠公司印章以及“王海明”印章；买受人处由朱连芳、张群森签名并加盖指印。合同签订后，朱连芳、张群森履行了支付房款1255077元的付款义务，海上明珠公司于2011年4月6日、12月9日开具了金额分别为955077元、300000元的销售不动产统一发票交由朱连芳、张群森收执。2012年1月16日，朱连芳、张群森通过中国建设银行将200000元汇至海上明珠公司。2012年2月，加盖海上明珠公司公司财务专用章的收据显示朱连芳、张群森缴纳水、电开户费4549元。朱连芳、张群森于2012年2月领取了案涉房屋的钥匙。
另查明，海上明珠公司提交的2009年7月12日与南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）签订的《房地产开发项目合作合同》载明，甲方为海上明珠公司，乙方为瑞华公司，双方就《海上明珠》项目合作开发事宜达成合同，一、合作项目概况：甲方现已通过国有土地使用权出让方式取得项目所在的如皋市××镇××村××组开发地块的土地使用权、当地政府的《立项批文》、《建设用地许可证》及一期项目的《建设工程规划许可证》与乙方进行《海上明珠》项目合作。二、合作方式：1、甲、乙双方一致确定以甲方的名义、由乙方总承包的方式合作开发《海上明珠》项目；2、乙方向甲方支付项目总承包金为人民币2600万元；3、乙方投入《海上明珠》项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售，在乙方遵守有关法律法规和保证本合同正常履行的前提下，乙方对合同项目开发建设和经营拥有合法的处理权，甲方不得干预。三、承包金的支付方式及相关约定。1、协议签订后七日内，甲方将项目所在的工地交由乙方接管。6、项目总承包期限为24个月（从合同生效起计算）。四、项目合作期间：1、项目合作期间，甲方的公章、合同专用章、法定代表人章由甲方掌控，乙方因项目开发建设及销售需要用章，在合理且不损害甲方利益或对外担责的情况下，甲方应积极、及时配合乙方的用章需求，一直到项目过户到合作方为止，如因在甲、乙双方合作期间及合同签订日起，甲方私自以海上明珠公司名义与其他单位或个人产生经济纠纷与乙方无关。五、特别约定：为保证乙方履行本合同，乙方股东及法定代表人梁福华自愿为乙方在合同项下的全部义务及责任向甲方承担连带保证责任担保。双方还对相关事项进行了约定。甲乙双方签名盖章，梁福华在合同落款保证人处签名。同日，海上明珠公司与瑞华公司签订《补充协议》一份，约定：1、海上明珠公司公章及重要证照在合作期间由甲方保管；2、乙方因工程需要使用公章，需经乙方法定代表人亲自签字申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；3、合作之前海上明珠公司的债权债务由甲方负责，合作之后的海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责等。
2014年9月4日，朱连芳、张群森诉至原审法院，请求判令：1、海上明珠公司支付朱连芳、张群森逾期交房的违约金168643.42元；2、海上明珠公司支付朱连芳、张群森逾期办理房屋权属证书的违约金29101.54元，并判令海上明珠公司在15日内为朱连芳、张群森方办理房屋权属证书；3、海上明珠公司返还朱连芳、张群森水、电开户费共计4549元；4、海上明珠公司帮助朱连芳、张群森维修漏雨房屋；5、本案诉讼费用由海上明珠公司承担。以上合计202293.96元。审理中，海上明珠公司向原审法院申请追加瑞华公司、梁福华为本案第三人参加诉讼。朱连芳、张群森陈述，其没有入住案涉房屋，在法律意义上没有交付，水电等设施都没有完全到位。海上明珠公司陈述，案涉房屋有无交付不清楚，案涉房屋没有通过综合验收，目前不能办理产权证书。
2015年7月7日，瑞华公司向原审法院出具情况说明一份，说明载明了朱连芳、张群森购买的房号为A××；朱连芳、张群森签订的商品房买卖合同真实有效；总房款1455077元已付清，其中1255077元汇至梁福华个人银行账户，200000元汇至海上明珠公司；因海上明珠公司的原因，朱连芳、张群森已于2013年6月19日后入住，但未办理交付手续等。瑞华公司、梁福华在该情况说明上加盖印章、签名。朱连芳、张群森对该情况说明质证认为，对其真实性无异议，但是该证据的内容部分不符合事实，包括本案在内的九案购房户交付了购房款，并未直接汇给梁福华个人，其中朱连芳户案涉的所有的房款均系打到海上明珠公司的账户，对于银行贷款打到海上明珠公司账户的事实予以确认，也开具了相应的购房发票。对于所谓的2013年6月19日均已陆续入住不符合事实，包括本案在内的九案购房户均未入住，也无法入住，因为至今水电、电梯等设施均未开通。海上明珠公司质证认为，第一，其已经向法庭申请追加瑞华公司、梁福华作为本案的第三人参加诉讼，因此只有在瑞华公司及梁福华到庭的情况下才能确认该情况说明的真实性；第二，但就这份情况说明本身而言，海上明珠公司注意到该说明上梁福华签字与海上明珠公司向法庭出具的其他证据上的签字不一致，请法庭对真实性予以审核；第三，从主体上看，瑞华公司具有重大的利害关系，其身份不应作为证人，而应为第三人参加诉讼，法院依职权进行调查也证明了海上明珠公司申请第三人的正当性和合法性；第四，瑞华公司认为购房款的现金均直接汇至梁福华的个人账户，这表明海上明珠公司确实未收到这部分购房款。朱连芳、张群森认为朱连芳的购房款全部打到海上明珠公司账户，但是未提供证据证明。瑞华公司认为在购房户付款后全部开具了购房发票，海上明珠公司在上次庭审中已经说明了有部分购房发票印章是假的，是瑞华公司或梁福华私自刻制，另外，瑞华公司认为包括本案在内的九户均在2013年6月19日左右入住是由于海上明珠的原因，但海上明珠公司对此毫不知情，此外，海上明珠公司在南通中院的其他诉讼中发现瑞华公司有通过签订商品房买卖合同进行民间借贷的事实，因此，海上明珠公司有理由相信在包括本案在内的九案中可能有这样的情形，有理由怀疑部分购房合同系瑞华公司、梁福华与所谓的购房人恶意串通故意损害海上明珠公司权益的合同，因此这份情况说明不具有证明力，追加瑞华公司及梁福华作为本案的第三人确有必要，请法庭依法追加。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱连芳、张群森与海上明珠公司双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。合同的签订地在海上明珠售楼处，加盖的公章是海上明珠公司公章，海上明珠公司和瑞华公司的合作协议约定对外以海上明珠公司经营。故朱连芳、张群森有理由相信该合同系与海上明珠公司签订，应由海上明珠公司承担相应的权利义务。海上明珠公司与瑞华公司约定的责任承担仅限于海上明珠公司与瑞华公司之间，不影响朱连芳、张群森向海上明珠公司主张权利，至于海上明珠公司与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。故对于海上明珠公司要求追加瑞华公司、梁福华为本案第三人的请求，不予采纳。
根据合同约定，朱连芳、张群森应当在2011年3月29日前支付清首期房款1255077元，于2011年4月13日前支付清剩余房款200000元，海上明珠公司应当在2011年6月30日前交付符合合同约定条件的商品房。也就是说朱连芳、张群森应当在2011年4月13日前付清案涉商品房的购房款，实际上朱连芳、张群森至2012年1月16日才付清购房款，虽然案涉房屋至今未能办理房屋交付手续，但朱连芳、张群森于2012年2月取得了案涉房屋的钥匙，应当视为房屋已事实上交付。虽然海上明珠公司未能在合同约定的2011年6月30日前交付房屋，但从朱连芳、张群森的付款时间看，朱连芳、张群森并未按照合同约定履行付款义务，在朱连芳、张群森于2012年1月16日付清最后一笔购房款后，即于2012年2月取得案涉房屋的钥匙，参照双方签订的商品房买卖合同约定的付款时间与交房时间的对比以及交易习惯，在朱连芳、张群森付清购房款后，理应给予海上明珠公司合理期限履行交房义务，案涉房屋于2012年2月事实上交付，故不应认定海上明珠公司存在逾期交房的违约情形，故对于朱连芳、张群森主张海上明珠公司支付逾期交房违约金的请求，不予支持。朱连芳、张群森主张逾期办理房屋权属证书的违约金，并要求海上明珠公司在15日内为朱连芳、张群森方办理房屋权属证书。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”，朱连芳、张群森已于2012年2月取得案涉房屋的钥匙，视为案涉房屋事实上已经交付，故依照合同约定，海上明珠公司应当在交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉房屋至今未能通过综合验收，无法办理权属证书备案登记的原因并非朱连芳、张群森，故依照合同约定，海上明珠公司应当支付朱连芳、张群森已付房价款0.02%的违约金为291.02元。朱连芳、张群森主张29101.54元，依据不足，法院不予支持。因案涉房屋所在工程未能通过验收，无法办理房屋权属证书，属事实上的不能，故对于朱连芳、张群森要求海上明珠公司在15日内为朱连芳、张群森办理房屋权属证书的请求不予支持。朱连芳、张群森主张海上明珠公司返还水、电开户费，该请求依据不足，且朱连芳、张群森并未要求解除商品房买卖合同，故法院不予支持。对于朱连芳、张群森主张海上明珠公司帮助其维修漏雨房屋，因其提供的照片是否与案涉房屋具有关联性不能确认，故法院不予支持。海上明珠公司的其他辩称理由，未能提供充足证据证实，法院不予采信。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，原审法院判决：一、海上明珠公司于判决生效后立即给付朱连芳、张群森逾期办理产权登记违约金291.02元。二、驳回朱连芳、张群森的其他诉讼请求。案件受理费4500元，由朱连芳、张群森负担4450元，由海上明珠公司负担50元。
宣判后，朱连芳、张群森不服，向本院提起上诉称，1、原审法院以交付钥匙视为交付房屋没有事实和法律依据，案涉房产没有验收合格，水电等设施不通，无法入住。交付房屋应当以达到交付条件并且实际交付才算交付完成。我国法律法规明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。如开发商将尚未竣工验收合格的房屋交付使用，其行为违反法律禁止性规定，交房行为无效，开发商应当承担逾期交房的违约责任。2、关于逾期办理房产证的违约金，虽然合同上写明的是万分之二，但是其他购房户合同上写的均是百分之二，存在约定不一致的原因是被上诉人的工作人员操作失误造成，真实意思为百分之二，万分之二也有失公平，没有合理性。3、房屋漏水严重，已经产生了对房屋的维修和保养费用。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或者依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人海上明珠公司答辩称，1、如果上诉人认为未经竣工验收合格的房屋不得交付，那么其应当诉请返还房屋，事实上上诉人已经实际占有使用案涉房屋。至于是否应当对开发商将未经验收合格的房屋交付给业主的行为进行处罚，属于行政机关职责范畴，与本案无关。2、合同约定的违约金是万分之二，没有任何证据表明该违约金的约定是合同签订人超出职权范围造成。如果上诉人认为该约定显失公平，其应当在一年之内向人民法院申请撤销或者变更。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。本案中，海上明珠公司不能举证证明案涉房屋已经验收合格，双方并未办理交接手续，故案涉房屋并不符合法定及双方约定的交付条件，即便上诉人已经取得钥匙，也不能视为案涉房屋已经合法交付。故海上明珠公司应当自2011年7月1日起按日向上诉人支付已交房款万分之一的违约金，上诉人诉请的违约金数额系暂计算至2014年8月31日，计算可得168497.92元（1455077÷10000×1158）。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的，因此法院不可同时支持当事人违约金与损害赔偿金的主张。本案的租房损失实际系案涉房屋未能满足双方约定的交房条件而给上诉人造成的损失，由于上诉人并未举证证明租房的具体损失，且其已经主张了违约金，故对于其要求租房损失的主张本院不予支持。
关于逾期办理房产证的违约金问题，虽然朱连芳、张群森的购房合同上填写的是按照已付房款的0.02%向买受人支付违约金，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。万分之二的违约金标准显然过低，不符合常理，存在海上明珠公司工作人员填写数字时出现笔误的可能。故本院参照海上明珠公司与其他购房户合同中逾期办理产权证的违约金标准予以调整，海上明珠公司应按照已付房款的2%向朱连芳、张群森支付逾期办理产权证的违约金。
关于房屋漏水问题，因案涉房屋未满足双方合同约定的交付条件，视为海上明珠公司尚未将房屋合法交付给上诉人，本院既已认定海上明珠公司逾期交房并支持了朱连芳、张群森的违约金主张，故案涉房屋的质量问题在本案中不予理涉。若房屋漏水问题在案涉房屋验收合格交付后仍然存在，上诉人可再行主张。
综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予改判，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持如皋市人民法院（2014）皋民初字第1257号民事判决第二项。
二、撤销如皋市人民法院（2014）皋民初字第1257号民事判决第一项，改判为：海上明珠公司于本判决生效后十日内向朱连芳、张群森支付逾期交房违约金168497.92元和逾期办理产权登记违约金29102元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4500元，由海上明珠公司负担4252元，由朱连芳、张群森负担248元；二审案件受理费4500元，由海上明珠公司负担4252元，由朱连芳、张群森负担248元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一六年七月四日
书 记 员 张慧娴