贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔06民终918号上诉人（原审被告）：吉首环湘房地产开发有限公司，住所地湖南吉首市乾洲新区农贸市场对面茂林酒楼。法定代表人：黄品霖，系公司董事长。委托诉讼代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审原告）:龙凤英，女，1966年3月13日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。个体工商户。被上诉人（原审被告）:黔松房地产开发有限公司，住所地松桃苗族自治县蓼皋镇北路（蓼皋商贸城）。法定代表人：林龙周，系公司总经理。被上诉人（原审第三人）：徐堂发，男，汉族，1969年8月28日出生，户籍地：贵州省松桃苗族自治县，现住松桃苗族自治县。被上诉人（原审第三人）：贵州省松桃苗族自治县食品公司，住所地松桃苗族自治县蓼皋镇北路。法定代表人：龙海舟，公司经理。上诉人吉首环湘房地产开发有限公司（以下简称环湘公司）与被上诉人龙凤英、黔松房地产开发有限公司（以下简称黔松公司）、徐堂发、贵州省松桃苗族自治县食品公司商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初0736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人环湘公司上诉请求：一、撤销原判，改判环湘公司不承担支付龙凤英房屋面积差价共计人民币104128元的民事责任。二、由龙凤英承担本案的上诉费用。事实与理由：1、原审以环湘公司与黔松公司系承继关系，判令环湘公司给付龙凤英房屋面积差价无事实和法律依据。2、环湘公司与黔松公司已解除了《投资合作合同》，环湘公司依《投资合作合同》取得的房产返还给了黔松公司，蓼皋商贸城的产权及相关债权债务转至黔松公司名下。环湘公司与黔松公司再无任何法律上的关联。3、原审程序违法。龙凤英基于本案的五个《商品房买卖合同》纠纷已提起过诉讼，并经贵州省高级人民法院作出（2011)黔高民终字第75号民事判决，龙凤英又提起诉讼属重复诉讼，依法应驳回起诉。龙凤英辩称，一、面积误差是客观存在的事实，根据合同约定，环湘公司应给付面积差款项。二、面积差价款应由环湘公司与黔松公司连带给付。环湘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。诉讼费由环湘公司承担。黔松公司辩称，一审判决认定事实准确，证据真实充分，适用法律正确，请予以维持，驳回环湘公司的上诉。龙凤英向一审法院起诉请求：一、判令黔松公司、环湘公司支付龙凤英蓼皋镇商贸城A-301#商铺的面积差购房款及违约损失共计14378元，并依法承担同期银行贷款利息至实际支付时止；二、判令黔松公司、环湘公司支付龙凤英蓼皋镇商贸城A-302#商铺的面积差购房款及违约损失共计14378元，并承担同期银行贷款利息至实际支付时止；三、判令黔松公司、环湘公司支付龙凤英蓼皋镇商贸城A-303#商铺的面积差购房款及违约损失共计11871.32元，并承担同期银行贷款利息至实际支付时止；四、㈠判令黔松公司、环湘公司限期将蓼皋商贸城A-203#商铺交付给龙凤英使用；㈡判令黔松公司、环湘公司支付龙凤英蓼皋镇商贸城A-203#商铺的面积差购房款及违约损失共计243285.26元，并承担同期银行贷款利息至实际支付时止；五、判令黔松公司、环湘公司支付龙凤英蓼皋镇商贸城A-205#商铺的面积差购房款及违约损失共计11871.32元，并承担同期银行贷款利息至实际支付时止，以上共计475337.7元。六、判令黔松公司、环湘公司继续履行合同，用其开发的蓼皋镇商贸城A-304#商铺补足A-301#、A-302#、A-303#的面积负差15.17㎡，超出部分龙凤英按A-303#的原购房价1488元/㎡支付黔松公司、环湘公司，黔松公司、环湘公司履行办证义务。一审法院认定事实，龙凤英于2006年1月3日及同年4月23日与黔松公司分别签订了购买蓼皋镇商贸城A栋301号、302号、303号和A栋203号、205号五个商铺的五份《商品房买卖合同》，其中前三份合同约定买卖的房屋面积共计156.19m2，后两份合同约定买卖的房屋面积共计112.38m2。同时约定，301号、302号房屋的单价均为1362元/m2，价款共计137507.52元；303号房屋的单价为1488元/m2，价款为82182.24元，优惠后的价款为75248元；203号、205号房屋的单价均为9888元/m2，优惠后每套价款50万元，共计100万元。上述五份合同约定，购买五个商铺的总价款为1212755.52元；付款方式为合同签订后5日内一次性支付总价款的95%即1152117.74元，剩余5%于出卖人为买受人办理产权证后付清；黔松公司应当分别于2006年8月3日和12月30日将验收合格的商品房交给龙凤英使用。2006年6月6日，黔松公司作为甲方，与环湘公司作为乙方签订了一份《投资合作合同》，约定：乙方给甲方开发在建的商贸城提供后续建设资金，直至项目完工。乙方的投资总额以施工队的票据和与商贸城有关的必要开支及税费的相关票据计算得出。该合作采用成果分成方法：乙方拥有按下列分成计算方式计算得出的房产的所有权。余下房产归甲方所有。乙方有执行成果分成的优先权。归乙方所有的住宅面积=乙方投资总额×住宅率÷600元/平方米，归乙方所有的商铺面积=乙方投资总额×住宅率÷1500元/平方米。甲方授权乙方代表为商贸城的总经理，全权负责商贸城的资金运作，即项目建设资金的投入、房产销售的资金回收、管理和使用。乙方不负责商贸城的工程质量监督和管理，但乙方可以跟踪工程进度，以便合理安排调配资金。合同生效后，甲方必须立即将全部银行账号、印鉴（包括财务章、法人章）、公章、合同章等与商贸城有关的物件交由乙方管理使用。商贸城销售所收售房款和在银行办理的按揭贷款全部交由乙方管理使用，作为本合同顺利执行的保障。双方同时约定：商贸城原有的合同，包括建筑施工合同、售房合同不变。本合同签定前，甲方发生的除工程款以外的所有债权债务由甲方自行负责，乙方不承担任何责任。本合同签定后，甲方必须将其土地所有权和该项目在建工程（已办按揭除外），全部抵押给乙方。现诉争的商贸城A栋房屋已于2007年7月7日办理了松房产证蓼皋镇字第000091**号房产证，产权人为环湘房开。同月20日，环湘房开给环湘矿业出具一份《授权委托书》，委托环湘矿业代售位于松桃县蓼皋北路装饰城A栋、B栋全部房产。2006年12月底，蓼皋商贸城A栋楼竣工验收，黔松公司向全体购房户发出交房的《敬告书》。龙凤英从黔松公司相关负责人处得到前述五份《商品房买卖合同》约定的蓼皋商贸城A栋301号、302号、303号、203号、205号共5个商铺的房门钥匙，并对301号、302号、303号三个商铺进行装修，经营网吧。根据贵州省原铜仁地区中级人民法院（2009）铜中民初字第12号及贵州省高级人民法院（2011）黔高民终字第75号生效民事判决书判项，确认下列事实：1、环湘矿业公司与龙凤英于2008年1月2日签订的《房屋买卖协议》已被撤销；2、贵州省松桃环湘矿业有限公司与龙凤英于2008年1月2日签订的《房屋买卖协议》无效；3、吉首环湘房地产开发有限公司在收到龙凤英支付的剩余房款512755.52元后的十日内应协助龙凤英办理蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋的产权过户手续。2013年4月22日，贵州省铜仁市中级人民法院作出（2013）铜中执字第8号执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人贵州省黔松房地产开发有限公司已出售给申请执行人龙凤英的松桃苗族自治县蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋。二、在查封期间内，由申请执行人龙凤英保管查封财产，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为六个月。2013年10月16日，松桃苗族自治县人民政府作出松府专议（2013）127号《关于城市建设有关事宜的专题会议纪要》，会议议定：关于化解蓼皋商贸城矛盾纠纷事宜（一）关于铜仁市中级人民法院和贵州省高级人民法院将县食品公司的A-203号门面判给龙凤英问题，同意在龙凤英付清512755.52元余款后，由黔松公司协助龙凤英将房屋过户，所付款项列入县食品公司的改制资金。2013年11月26日，龙凤英将剩余房款512755.52元汇入铜仁市中级人民法院账户。2013年12月30日，贵州省铜仁市中级人民法院再次作出（2013）铜中执字第8-1号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人坐落于松桃苗族自治县蓼皋镇商贸城A栋301、302、303、203、205的房屋的查封。二、被执行人吉首环湘房地产开发有限公司、贵州省黔松房地产开发有限公司协助申请执行人龙凤英办理松桃苗族自治县蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋的产权过户手续。2014年1月17日，龙凤英取得涉案205号房屋产权证，同月20日取得203、301、302、303号房屋产权证。其建筑面积和套内建筑面积分别为301（45m2、36.75m2），302（45m2、36.75m2），303（51.02m2、41.67m2），203（51.5m2、41.67m2），205（51.5m2、41.67m2）。同时查明，县食品公司于2015年1月29日向贵州省高级人民法院提起撤销之诉，请求撤销贵州省高级人民法院（2011）黔高民终字第75号民事判决书，判决确认涉案203号商铺归县食品公司所有，该院于2015年12月11日作出（2015）黔高民商初字第7号民事判决书，判决驳回食品公司的诉讼请求。2016年5月4日，龙凤英向一审法院撤回第四项第1条诉讼请求，经一审法院审查裁定予以准许。一审法院认为，龙凤英与黔松公司分别于2006年1月3日及同年4月23日签订的购买蓼皋商贸城A栋301号、302号、303号房屋和203号、205号房屋的五份《商品房屋买卖合同》，该五份《商品房屋买卖合同》是在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故上述合同合法有效。根据审理查明的事实，黔松公司因缺乏修建商贸城的资金而与环湘公司签订《投资合作开发协议》，约定由环湘公司投资继续修建蓼皋商贸城，并继续履行原来的售房合同。而在2006年12月底环湘公司投资修建的蓼皋商贸城A栋竣工验收后，环湘公司即以黔松公司名义向全体购房户发出交房的《敬告书》，并要求购房户履行相应付款义务。上述事实表明，环湘公司是严格按照《投资合作开发协议》的约定积极履行原来的售房合同的，即一方面通知交房，一方面清收房款，故应视为其承继了黔松公司在本案所涉的五份商品房买卖合同中的权利义务，与龙凤英之间亦形成了商品房买卖合同关系，故应受到黔松公司与龙凤英之间签订的涉案商品房买卖合同的约束，应承担相应的合同义务。关于龙凤英主张涉案房屋（蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋）逾期办证违约金问题。根据贵州省高级人民法院（2011）黔高民终字第75号生效民事判决书判决主文第四项：“吉首环湘房地产开发有限公司在收到龙凤英支付的剩余房款512755.52元后的十日内协助龙凤英办理蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋的产权过户手续。”该判项已明确了办理涉案房屋产权手续的前提条件是龙凤英付清剩余房款，而龙凤英付清剩余房款时间是在2013年11月26日，且龙凤英已于2014年1月20日前取得涉案房屋的所有权。故龙凤英的该项请求因缺乏事实依据，不予以支持。关于龙凤英主张涉案房屋（蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋）逾期交付的违约金问题。根据贵州省原铜仁地区中级人民法院（2009）铜中民初字第12号民事判决书，龙凤英作为该案原告向该案提交了《敬告书》《领条》各一份，并证明黔松公司和环湘公司已通知交房，并将钥匙交给龙凤英，二公司已履行了交房义务。现龙凤英主张逾期交付违约金因缺乏事实依据，不予支持。关于龙凤英主张涉案房屋（蓼皋商贸城A栋301、302、303、203、205号房屋）面积差购房款问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同的约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：（1）买受人购房面积为暂测面积；（2）如暂测面积与房地产产权登记机关实际面积不符合，则以房地产产权登记机关数据为准；（3）若因施工中的特殊原因导致发生变化时，则以实际面积结算房款，多退少补。现龙凤英主张按面积误差比绝对值计算购房款差额不符合双方的合同约定，只能按双方约定的处理方式进行计算。通过核实涉案房屋的面积差、房屋单价及购房款。本院确认301号、302号房屋差额均为7464元；303号房屋差额为5734元；203号、205号房屋差额均为41733元，以上共计104128元；该面积差价，因合同未约定相关违约损失，在考虑违约情节、合同履行情况及龙凤英产生的损失情况等因素，龙凤英主张利息损失，不予支持。关于龙凤英要求黔松公司、环湘公司继续履行合同，用案外304号商铺补足301号、302号、303号房屋面积负差问题。龙凤英诉称黔松公司、环湘公司自愿并同意将案外304号商铺交付龙凤英用其补足面积负差，但黔松公司、环湘公司予以否认。龙凤英的该项请求因缺乏事实及法律依据，且龙凤英已主张面积差额，故龙凤英的该项请求不予支持。判决：一、吉首环湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付龙凤英房屋面积差价共计人民币104128.00元。二、驳回龙凤英的其他诉讼请求。案件受理费人民币8430.00元，由原告龙凤英承担人民币6030.00元，被告吉首环湘房地产开发有限公司承担人民币2400.00元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2012年12月5日黔松公司为甲方，环湘公司为乙方，双方签订了《解除合同协议书》，在该合同中约定，解除截至2012年11月28日前甲乙双方签订的所有协议，包括但不限于2006年6月6日签订的《投资合作合同》，双方权利义务终止。本案争议焦点是：1、环湘公司与黔松公司之间是何关系；2、环湘公司与黔松公司解除《投资合作合同》，对龙凤英是否有约束力；3、本案是否重复起诉。本院认为，黔松公司因缺乏修建商贸城的资金而与环湘公司签订《投资合作合同》，约定由环湘公司投资继续修建蓼皋商贸城，并继续履行原来的售房合同。在2006年12月底环湘公司投资修建的蓼皋商贸城A栋竣工验收后，环湘公司即以黔松公司名义向全体购房户发出交房的《敬告书》，并要求购房户履行相应付款义务。环湘公司严格按照《投资合作合同》的约定积极履行原来的售房合同，即一方面通知交房，一方面清收房款，故应视为其承继了黔松公司在本案所涉的五份商品房买卖合同中的权利义务，与龙凤英之间亦形成了商品房买卖合同关系，故应受到黔松公司与龙凤英之间签订的涉案商品房买卖合同的约束，应承担相应的合同义务，上述认定系贵州省高级人民法院（2011)黔商民终字第75号生效民事判决所确认，因此，环湘公司上诉主张其与黔松公司之间系商品房买卖合同关系的理由不能成立。环湘公司与黔松公司签订《投资合作合同》后，环湘公司承继了黔松公司在本案所涉的五份《商品房买卖合同》的权利义务，与龙凤英之间亦形成了商品房买卖合同关系，环湘公司应承担相应的合同义务，贵州省高级人民法院（2011)黔商民终字第75号生效民事判决，已明确环湘公司在收到龙凤英支付的剩余房款512755.52元后的十日内协助龙凤英办理房屋的产权过户手续。现龙凤英因产权登记面积与合同约定面积发生差异而起诉，要求支付面积差购房款，由环湘公司履行支付义务。环湘公司主张，其与黔松公司已解除《投资合作合同》，环湘公司依《投资合作合同》取得的房产返还给了黔松公司，寥皋商贸城的产权及相关债权债务转至黔松公司名下，其不应支付龙凤英面积差购房款，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，环湘公司将其承继黔松公司的义务交回黔松公司，未经得权利人龙凤英的同意，其转让行为对龙凤英无约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”的规定，龙凤英基于本案的五个《商品房买卖合同》曾于2009年向本院提起诉讼，并经贵州省高级人民法院作出（2011）黔高民终字第75号民事判决，但前诉与本案所诉的标的不同，前诉的标的是履行《商品房买卖合同》，和办理房屋产权登记，并退还龙凤英多交的购房款。后诉的标的是支付面积差购房款及违约金。因此，上诉人主张本案系重复起诉不能成立。综上所述，环湘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2383元，由环湘公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳文辉审判员  欧根昌审判员  熊亚飞二〇一六年十二月六日书记员  石 黎