广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1426民初364号原告韩世晚，男，1969年2月6日出生，汉族，现住广东省平远县。原告吴玉昆，女，1969年11月5日出生，汉族，现住广东省平远县。两原告的共同委托代理人余少彬，广东客中梅律师事务所律师。被告平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。法定代表人黄天城，系该公司执行董事。委托代理人林文胜，男，1969年1月16日出生，汉族，现住广东省平远县，该公司职员。原告韩世晚、吴玉昆诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月31日、2018年6月21日两次公开开庭进行了审理。原告韩世晚、吴玉昆的共同委托代理人余少彬及被告平城公司的委托代理人林文胜两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩世晚、吴玉昆诉称，原告作为买受人分别于2014年12月30日、2015年1月6日与被告平城公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2014XXX6、2015XXX1）。合同约定原告购买的商品房为平城花园XX栋XX号房及XX栋X号车库（负一层），总价款合计957440元。合同签订后，被告迟迟未交房给原告，直至于2016年5月12日才将涉案房屋交付给原告。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年9月1日前，将验收合格的商品房及车库交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，被告不但交付的商品房不符合合同约定，且至今未给原告办理房屋及车库的权属登记手续，被告的行为已然构成违约。因与被告协商未果，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告限期内依据合同约定完善商品房交付条件；二、被告限期内将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案；三、被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金72956元（日违约金按房屋总价款的0.03%从2015年9月1日起算，计算至2016年5月12日，共计254天）；四、被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金30064元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年11月3日起算，暂计至2018年4月9日，共计157天，2018年4月10日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；五、本案的诉讼费用由被告承担。因被告已提交41、42栋房屋的竣工验收备案表，故原告在2018年5月31日的庭审中将第一项诉讼请求撤回。被告平城公司答辩认为，1.新条例实施是导致逾期办证的主要原因。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，办证所需的材料增多，办理时间变长，还增加了相关部门交叉办理的流程。根据《合同法》司法解释二第二十六条及《合同法》第一百一十七条，不动产权证延期办理既属于情势变更，也属于不可抗力，被告不应承担逾期办证的违约责任；2.逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。根据原、被告分别于2014年12月30日、2015年1月6日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告应在签约之日起30日内付清房款，否则双方约定交付使用时间相应顺延。原告于2015年3月20日通过银行按揭付清房款，逾期50天，被告于2016年5月12日交付商品房，也应顺延50天，故原告分别于2015年9月1日和2017年11月3日起算逾期办证违约金有误；3.合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日内，将所需材料报产权登记机关备案，上述时间应理解为540个法定工作日。根据相关法律规定，开发商仅是协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由开发商来保证取得房屋所有权证及土地使用权证，发放权利证书是政府职能，故被告提供资料的时间也应参照政府职能部门的工作时间；4.逾期办证没有造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。原告是按揭贷款购房并办理了房屋抵押登记，依法不能随意出售房屋或抵押，在不影响居住的情况下，是不会有实际损失产生的，根据《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法》司法解释二第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，逾期办证没有影响原告的权利，不影响居住，双方约定的违约金按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人明显高于造成的损失，应适当予以减少；5.原告的第三项诉讼请求无事实及法律依据，被告依约通知原告前来收房，但原告于2016年12月9日才前来收房，按照省高院的办案指引，涉案房屋具备了交付使用条件，因原告的原因未前来收房，责任应由原告承担，被告不存在逾期交房的情形。综上所述，被告依法不应承担逾期交房、逾期办证的违约责任，逾期办证没有给原告造成实际损失，违约金应当适当减少。经审理查明，2014年12月30日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20147416）及附件，原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××层××房，合同约定建筑面积共171.32平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为5431.64元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4568元，总金额782590元整。合同第六条约定：付款方式为银行按揭贷款付款，在签约之日买受人付清首期房款￥242590元，余款￥540000元在30日内通过银行按揭贷款付清。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第1条也对逾期付款进行了约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。否则每逾期一日，乙方按申请贷款总额的万分之二向出卖人支付违约金，如乙方逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方须按商品房总价款30%向甲方支付违约金。合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第4条约定：交楼时，乙方应在甲方发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。甲方逾期还未办理，乙方又不愿退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方；但因乙方原因提供的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。2015年1月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20157471）及附件，原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××层××号车库，合同约定建筑面积共49.87平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为6750.97元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3506.12元，总金额174850元整。合同第六条约定：付款方式为银行按揭贷款付款，在签约之日买受人付清首期房款￥54850元，余款￥120000元在30日内通过银行按揭贷款付清。合同第七、八、九、十五、二十四条及附件四合同补充协议第1、3、4条的约定与20147416号《商品房买卖合同》相应条款内容一致。又查明，2014年12月30日，被告平城公司向原告收取41幢1001号房的首期房款242590元及配套费12000元、涉案房屋及车库权证费9792元，并出具两张收据交由原告收执。2015年1月6日，原告付清了是涉案车库的首期款54850元。2015年1月22日，被告出具两份涉案房屋（发票金额：242590元）及车库首期款发票（发票金额：54850元）交由原告收执。2015年3月19日、2015年3月20日中国工商银行股份有限公司平远支行分别发放涉案房屋按揭贷款510000元、150000元。2016年5月12日，被告向原告发出《平城花园商品房交付使用通知单》，原告于2016年12月9日领取涉案房屋钥匙。另查，2017年5月18日，平城花园41、42栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。此外，经本院于2018年6月19日调查核实，平城花园41、42栋已在平远县不动产登记中心完成初始登记。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2014XXX6、2015XXX1）及附件、涉案房屋、车库正式发票及配套费、代收代缴费用收据、原告身份信息及被告企业机读档案登记资料、平城花园商品房交付使用通知单；被告提交的营业执照、平城花园41、42栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、中国工商银行个人借款凭证复印件；本院依职权调取的平远县不动产登记中心出具的证明一份、询问笔录一份、调查笔录两份以及庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的20147416号《商品房买卖合同》及附件与20157471号《商品房买卖合同》及附件，存在一定的关联性，两份合同标的物是绑定付款，未区别各自付款情况，且两份合同关于买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定及附件四合同补充协议的约定均一致，故原告请求在本案中一并处理涉案房屋及车库的违约责任问题，本院予以准许。经审查，上述两份合同及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点主要为：1.新条例实施是否导致不动产权证延期办理问题；2.被告是否应承担逾期交房违约责任及如何计算逾期交房违约金问题；3.被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题；4.逾期办证违约金是否应核减问题。关于新条例实施是否导致不动产权证延期办理问题。根据被告代理人庭审陈述及本院依职权对平远县房地产管理局工作人员所作调查笔录已确认，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告平城公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，且《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告平城公司关于新条例实施是导致逾期办证的主要原因的抗辩，理由不足，本院不予采纳。关于被告是否应承担逾期交房违约责任及如何计算逾期交房违约金问题。原、被告均确认被告于2016年5月12日向原告发出平城花园商品房交付使用通知单，即被告于2016年5月12日完成了涉案商品房及车库的交付义务，故2016年5月12日应视为涉案商品房及车库的实际交付时间。被告提出原告实际领取钥匙的时间（2016年12月9日）才是交房时间的抗辩，本院不予采纳。一、关于涉案房屋的逾期交房问题。原、被告双方于2014年12月30日签订的20147416号《商品房买卖合同》第八条及附件四合同补充协议第3条对涉案房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2015年9月1日前（即合同订立后245日），将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人采取银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清首期房款及相关费用后方可要求被告平城公司交付该商品房，否则，双方约定交付使用时间相应顺延。中国工商银行于2015年3月20日才发放完毕涉案房屋的银行按揭款项，故双方合同约定交付使用时间应从2015年3月20日银行按揭款项放款次日起相应顺延245日，即涉案房屋合同约定交付最后期限应为2015年11月20日。涉案房屋的交付时间为2016年5月12日，根据合同约定，被告应承担逾期交房的相关违约责任，故被告应向原告支付涉案房屋逾期交房违约金人民币40851.20元［782590元×0.03%×174天（即2015年11月21日至2016年5月12日）］；二、关于涉案车库的逾期交房问题。原、被告双方于2015年1月6日签订的20147416号《商品房买卖合同》第八条及附件四合同补充协议第3条对涉案车库交付期限的约定为：出卖人应当在2015年9月1日前（即合同订立后238日），将经验收合格的符合合同约定的车库交付买受人使用，如买受人采取银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清首期房款及相关费用后方可要求被告平城公司交付该车库，否则，双方约定交付使用时间相应顺延。中国工商银行于2015年3月20日才发放完毕涉案车库的银行按揭款项，故双方合同约定交付使用时间应从2015年3月20日银行按揭款项放款次日起相应顺延238日，即涉案车库合同约定交付最后期限应为2015年11月13日。涉案车库的交付时间为2016年5月12日，根据合同约定，被告应承担逾期交房的相关违约责任，故被告应向原告支付涉案车库逾期交房违约金人民币9494.36元［174850元×0.03%×181天（即2015年11月14日至2016年5月12日）］。涉案房屋、车库逾期交房违约金合计50345.56元。关于被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述“交付使用后540日内”结合附件四合同补充协议第4条的约定，应该理解为540个自然日。被告提出应参照政府职能部门工作时间将“540日”理解为540个法定工作日的抗辩，依据不足，本院不予支持。据查，涉案房屋、车库的交付时间均为2016年5月12日，故被告应于2017年11月3日前（即从2016年5月13日开始计算540日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至今仍未将办理房屋权属证书所需资料交齐给房管部门备案，根据合同约定，被告应承担逾期办证的相关违约责任，因此被告应向原告支付自2017年11月4日起至被告将涉案房屋办证所需资料交产权登记机关备案之日止以涉案房屋的总价款人民币782590元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金；另外，被告还应向原告支付自2017年11月4日起至被告将涉案车库办证所需资料交产权登记机关备案之日止以涉案车库的总价款人民币174850元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金。关于逾期办证违约金是否应核减问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告关于逾期办证没有造成原告实际损失，且违约金过高，应予核减的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理平城花园第41幢10层01号房及第41幢负一层9号车库权属登记所需资料报产权登记机关备案。二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩世晚、吴玉昆支付逾期交房的违约金50345.56元。三、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日向原告韩世晚、吴玉昆支付自2017年11月4日起至被告将涉案房屋办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币782590元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金。四、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日向原告韩世晚、吴玉昆支付自2017年11月4日起至被告将涉案车库办证所需资料交产权登记机关备案之日止以车库总价款人民币174850元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金。五、驳回原告韩世晚、吴玉昆的其他诉讼请求。如果被告平远平城投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2360元，减半收取1180元（原告已预交），由原告韩世晚、吴玉昆负担490元，被告平远平城投资实业有限公司负担690元并迳行支付给原告韩世晚、吴玉昆。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  陈琼华二〇一八年六月二十八日书记员  谢 圣