天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0101民初2989号
原告邸琰。
被告张海成。
被告天津市聚合房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区岳阳道88号福泰温泉公寓底商B108-1。
法定代表人韩丁，总经理。
委托代理人马健，该公司职员。
委托代理人韩冬冬，该公司职员。
原告邸琰与被告张海成、被告天津市聚合房地产经纪有限公司（以下简称聚合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法由审判员陈亚洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告邸琰，被告张海成，被告聚合公司的委托代理人马健、韩冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邸琰诉称，2015年11月21日，经聚合公司介绍，原告邸琰与被告张海成签订房屋买卖合同，约定购买被告名下坐落于天津市和平区营口道与河北路唐山道交口贵都大厦*-305号私产房屋，成交价为220万元，并于2015年12月2日前到房管部门办理交易手续。原告按合同约定当即交付定金10万元。合同签订后当日，被告张海成告知2015年12月2日前因个人原因暂时办不了手续，故原告邸琰与被告张海成双方又签订了《补充协议》，约定因卖方原因导致此房产交易不能正常进行，卖方愿支付每逾期一个月违约金人民币3万元整，以此类推，最迟不超过2016年1月21日办理房产过户手续，但到了2016年1月20日，原告提醒被告张海成转天应按协议办理房产交易手续时，被告张海成因住院又提出缓期办理的请求，原告出于对其的同情与信任，又与之签订一个《补充协议2》，约定因卖方原因导致此房产交易不能正常进行，卖方愿支付每逾期一个月违约金人民币3万元整，以此类推，最迟不超过2016年2月22日办理房产过户手续。但经原告多次催告，第一被告张海成仍在拖延，至今未能与原告办理房屋过户手续。延迟期间，由于原告追问为何未能按时办理过户手续情况，被告张海成才逐渐告知此房详情，被告因债权债务诉讼及银行贷款等原因导致法院对此房有封有押，短时内不能交易。被告张海成在最初签订买卖协议时对房屋的真实情况全盘隐瞒，导致原告在不知详情的情况下签订了买卖协议，且在此后多次催告履行该合同时也不予理会。聚合公司在此次房屋买卖交易中，存在对被告张海成及其房屋真实信息查实不详、相关证件审核不严的过失，故应与被告张海成承担连带责任。
原告当庭陈述诉讼请求为：1、依法判令解除原告与被告张海成于2015年11月21日签订的《房产交易合同》；2、依法判令被告张海成返还定金10万元；3、依法判令被告张海成支付原告自2015年11月21日至2016年6月22日产生的违约金21万元；4、依法判令被告张海成支付原告自2015年11月22日至2016年5月22日的租房费用合计人民币10800元；5、依法判令被告聚合公司退还原告中介费1万元；6、依法判令本案诉讼费用由二被告连带承担。后原告当庭撤销第四项诉讼请求。
原告提交证据材料：1、2015年11月21日签订的房产交易合同，证明在聚合公司的居间下签订合同的内容；2、定金收据，证明原告交付10万定金；3、中介费票据，证明交付中介费1万元；4、补充协议1、2及欠条，证明迟延履行的违约责任；5、存折交易明细，证明原告签完协议后积极筹款将自己的房子低价出售；6、被告转发给原告的微信记录，证明2016年3月底原告才得知诉争房屋交易不了。
被告张海成的质证意见：对证据1、2、3、4、6均无异议，对证据5真实性不予认可，与我无关。
被告聚合公司质证意见：对全部证据的真实性认可。
对原告提交证据，经质证和本院审查认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性予以确认，与本案纠纷有直接的法律关系，可作为本案证据。对证据5、6的关联性本院不予确认。
被告张海成辩称，同意解除与原告的房产交易合同，返还定金10万元。对第三项请求，同意给付至2016年2月22日的共计三个月的违约金9万元，不同意多出来的部分。第五项与我无关，诉费的承担服从法院判决。我与原告签订合同时，已经告诉了中介和原告房子有纠纷。诉争房屋在霸州法院拍卖的时候，我想让原告参加拍卖，但因为不愿意承担相关拍卖费用没成，后我与原告又签订了补充协议。
被告张海成提交证据材料为河北省廊坊市中级人民法院的拍卖信息（网站截图），证明诉争房屋被拍卖的事实，因为原告嫌拍卖费用高，没去参与拍卖。
原告质证意见为：真实性无法确认，张海成于2016年2月26日才告诉我诉争房屋房在进行拍卖，公示的时间早就过了。
被告聚合公司不发表意见。
对被告提交证据，经质证和本院审查认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
被告聚合公司辩称，原告的第一至第四项诉请均与我方无关，不发表意见。同意返还原告中介费1万元，诉费的承担服从法院判决。未提交证据。
经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区营口道与河北路唐山道交口贵都大厦*-305，建筑面积123.42平方米，产权人为被告张海成。2015年11月21日原告与被告张海成在被告聚合公司的居间下签订《房产交易合同》，约定被告张海成将诉争房屋卖与原告，价款220万元，并约定买卖双方于2016年2月2日前到房管部门签署买卖协议，同日原告给付被告张海成定金10万元，给付聚合公司中介费1万元。此外，2015年11月21日原告与被告张海成同时签订《补充协议》，约定：“因为卖方导致此房产交易不能正常进行，每月违约金为人民币3万元整，最迟不超过2016年1月21日，双方均无异议，此补充协议与主合同相违背的违约条款，以补充协议为主。”后因被告未按照约定履行协议，原告与被告张海成于2016年1月20日签订《补充协议2》，约定被告张海成最迟不超过2016年2月22日履行协议，同日被告张海成出具《欠条》，承诺:“因前期合同张海成未按时处理办理房屋手续事宜，造成违约金6万元，（第一次为2015年11月21日至2016年1月21日止），现延续一个月至2016年2月21日止，当在规定时间内办完房屋过户手续后此违约金作废。”后被告仍未在约定的2016年2月22日履行房屋买卖协议，故原告诉至法院。
经本院调取的诉争房屋权属登记簿查询证明显示，诉争房屋于2012年12月12日被河北省霸州市人民法院查封，后被本院及天津市河西区人民法院依次轮候查封。
上述事实，有当事人的当庭陈述、所提交的证据以及本院调取的诉争房屋权属登记材料予以证实，经质证，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。诉争房屋自2012年12月12日至2015年8月期间被四家法院分别裁定查封，被告张海成明知诉争房屋的查封情况仍与原告签订出卖协议，故原告与被告张海成签订的就诉争房屋的《房产交易合同》因违反法律的强制性规定，依法被确认无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告在签订交易合同时并未告知诉争房屋被法院查封的情况，被告对此辩称已经口头告知原告及中介方，但均被予以否认，被告张海成对此亦没有证据证实，故被告的抗辩意见本院不予采信，被告张海成对导致该交易合同的无效承担全部过错责任。现原告主张自2015年11月21日至2016年6月22日产生的违约金每月3万元共计21万元的请求，本院认为，原告于2016年1月20日在签订第二次补充协议时自被告张海成处得知诉争房屋被法院查封的情况，鉴于被告同意原告主张的解除合同并返还定金10万元以及给付违约金9万元的意见，本院在依法确认交易合同无效后判令被告返还10万元定金，结合当前房地产市场的价格上涨因素，本院酌定被告张海成给付15万元作为赔偿原告的损失。被告聚和公司同意返还中介费1万元的意见，本院予以照准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：
一、确认原告邸琰与被告张海成于2015年11月21日签订的《房产交易合同》无效；
二、本判决生效之日起十日内，被告张海成返还原告定金10万元；
三、本判决生效之日起十日内，被告赔偿原告损失15万元；
四、本判决生效之日起十日内，被告天津市聚合房地产经纪有限公司返还原告中介费1万元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费6100元，减半收取3050元，由原告负担450元，由被告张海成负担2600元（被告张海成负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 陈亚洁
二〇一六年七月六日
书记员 冯 伟
附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。