重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第13979号
原告重庆德驰房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市北部新区人和街道万年三支路1号附39号，组织机构代码：55677372-X。
法定代表人寇晓军，总经理。
委托代理人师维，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人赖思奇，重庆索通律师事务所律师。
被告吴小红，女，1974年2月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
原告重庆德驰房地产开发有限责任公司（以下简称德驰公司）与被告吴小红商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月12日受理后，依法由代理审判员雷元亮，与代理审判员王婷婷、人民陪审员涂兆梅组成合议庭，适用普通程序于2014年3月25日公开开庭进行了审理。审理中，原、被告申请和解。原告德驰公司的委托代理人师维，被告吴小红的委托代理人廖成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德驰公司诉称，2012年9月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定原告将位于北部新区××大道××号××小区××幢×-×的房屋出卖给被告。被告以按揭方式支付房屋价款，其中首付款为1751370元，按揭贷款为1750000元，被告应于签约后的3日内向银行办理完毕按揭手续；若在45天，非因原告的原因，按揭款未发放原告，被告应于收到原告通知后7日内一次性付清全部购房款；合同还对逾期付款违约责任进行了约定。合同同时约定了原告解除合同产生的律师费等费用应当由被告承担。被告在签约后，恶意拖延办理按揭贷款手续，在合同约定的期限内未到银行完善相关按揭手续。后经原告发函通知其一次性付清全部购房款后，仍拒不履行其付款义务远超30天，其违约行为已构成严重违约，达到合同约定的解除条件，故原告起诉请求判令：1、被告一次性清偿欠付的购房款1750000元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（从2013年6月28日起，按欠付购房款1750000元每日万分之五的标准计算至被告付清购房款本金之日止）；3、被告向原告支付律师费损失50000元。
被告吴小红辩称，被告按认购书和商品房房屋买卖合同的约定按时支付了首付款、相关的税费，并向原告提供了办理按揭贷款所需的全部资料，银行按揭贷款未办理下来的责任在原告，故被告按合同约定履行了自己的义务，无违约行为，不应支付违�金和律师费；即便被告应支付违约金，合同约定每日万分之五的违约金标准也过高，且应从变更诉讼请求后计算；未付的购房款1750000元被告同意支付。
经审理查明：2012年9月5日，以原告德驰公司为甲方（出卖人），被告吴小红为乙方（买受人）、案外人冯建伟作为被告吴小红的委托代理人签订了认购书，约定乙方认购位于重庆市北部新区××组团××小区××幢××层××号物业。
2012年9月8日，以原告德驰公司为甲方（卖方），以被告吴小红为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的位于重庆市北部新区××镇××大道××号××幢×-×号预售商品房，商品房建筑面积198.34平方米，套内建筑面积144.55平方米，总成交金额3506401元，采用按揭付款的方式。乙方�向甲方指定的贷款银行申请1750000元的按揭贷款，乙方应于本合同签订之日向甲方支付该商品房总价款扣除个人按揭贷款数额以外的所有房款1756401元，甲方应在2012年12月31日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第五条第（三）项约定：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，（1）逾期在30日之内，……；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金，甲方退还乙方全�已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同还对其他相关的权利义务进行了约定。
合同附件五补充协议第三条对按揭贷款付款方式补充约定为：……3、乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭银行提出正式的按揭贷款申请，并签署按揭贷款合同及相应的房款文件。甲方在乙方办理按揭贷款手续时应给予乙方不要的配合，若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未在45天内办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。……5、本合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策，或乙方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由乙方导致的按揭未能成功的原因。补充协议第十六条对合同解除及违约责任补充约定：……3、甲方将在办理完毕合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后90日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款及罚息、甲方为签订及解除本合同而实际产生的费用，如印花税、律师费及手续费及其他损失等）后的余额无息返还乙方。4、该商品房的权属证书已过户至乙方名下，贷款银行解除按揭合同并要求甲方承担连带担保责任的，乙方自愿以其未偿还的按揭款本金作为该商品房的转让总价款转让给甲方，或由乙方将甲方因承担连带担保责任而支付的全部款项直接返还给甲方。由此发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由乙方承担。
合同签订后，被告按合同约定支付了除银行按揭部分的购房款1756401元及相关的税费、大修基金。2012年12月26日，被告吴小红与中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行签订个人购房借款合同及预购商品房抵押贷款合同。2013年1月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同面积补差协议》，主要约定涉案商品房预售建筑套内面积比实测建筑套内面积少0.45平方米，应补房价款10916元，补差价后合同金额为3506401元。同日，原、被告办理接房手续，原告将商品房交付给被告，本案起诉前，被告已将涉案房屋装修使用。
2013年6月21日，原告德驰公司通过特快专递向被告吴小红邮寄一次性付款提示函，主要内容为通知被告吴小红在收到函件后7日内一次性付清全部购房款。该特快专递封面邮件详细说明一栏，载明邮寄物品为××小区××幢×-×业主吴小红一次性付款提示函。2013年6月24日，该特快专递邮件被退回，退回原因载明：收件人拒收。
因被告吴小红未支付剩余购房款，原告故提起本案诉讼。原告起诉时其诉讼请求为请求判令：1、解除原被告签订的北部新区××镇××大道××号××小区××幢××号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告支付原告逾期支付房款产生的违约金35万元；3、被告立即腾退占用的北部新区××镇××大道××号××小区××幢××号房屋，并将其恢复原状；4、被告自起诉之日，按1万元每月，向原告支付房屋占用费，直至被告腾退恢复原状的房屋之日止；5、被告向原告支付律师费损失5万元。后原告将其诉讼请求变更为本案现在的诉讼请求。
2013年10月10日，中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行向原告德驰公司出具情况说明一份，主要载明“吴小红因购买贵司开发的××小区××幢××号商品房，于2012年12月26日与我行签署借款合同及房屋抵押合同，向我行申请按揭贷款，对该客户按揭情况说明如下：……3、我行于2013年1-4月期间曾与冯建委（吴小红）联系，通知她提交2012年10-12月份银行流水，本人及配偶所经营公司的营业执照、税务登记证�组织机构代码证如能提供所在公司近半年的纳税发票证明复印件最好、银行还贷款的个人结算账户复印件贷款审批所需资料，但至今，吴小红尚缺资料为：近期半年银行流水，本人及配偶所经营公司的营业执照、税务登记证，组织机构代码证和所在公司近半年的纳税发票证明复印件、银行还贷款的个人结算账户复印件。4、由于吴小红缺失贷款审批所需资料，我行无法为其审核房屋按揭贷款……”。
另查明：2013年7月5日，重庆索通律师事务所向原告德驰公司开具发票，主要载明，与吴小红发生的商品房买卖合同纠纷一审法律服务费50000元，付款单位：重庆德驰房地产开发有限责任公司，收款单位：重庆索通律师事务所。
2013年6月17日，被告吴小红向原告发出告函，主要内容为××小区××层425、426车位相邻距离太近，导致××幢×-×号无法使用该停车位，无法工作，经济受到一定程度的损害，要求德驰公司限期整改和达成赔偿协议。德驰物业服务公司私自将物业费用定到8.5元每平方给全体业主带来了经济损失，要求召开业主大会后再定物业费。
上述事实，有认购书、《重庆市商品房买卖合同》、商品房买卖合同面积补差协议、一次性付款提示函、国内特快专递详寄件单及退件单、××小区入住资料物品发放确认表、商品房买卖合同面积补差协议、新建商品房屋使用说明书和质量保证书、销售不动产统一发票、售房专用收据、个人购房借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、情况说明、告函等书据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及面积补差协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，商品房买卖合同补充协议第三条约定“乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料”，即被告吴小红负有在签订合同后办理完毕银行按揭贷款手续的义务，中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行出具的情况说明表明，涉案房屋未能办理银行按揭贷款的原因在于被告吴小红未提交办理银行贷款审批所需的全部资料。被告辩称，合同签订后其向原告提供了办理银行按揭贷款所需的全部资料，银行按揭贷款未办理下来系原告造成的，原告对此予以否认，被告未举示证据证明，由其承担举证不能的不利后果，对其抗辩意见，本院不予采信。故涉案房屋未能办理银行按揭贷款的责任在被告吴小红。同时，�据合同“若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未在45天内办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任”的约定，被告吴小红的银行按揭贷款未批准后，原告德驰公司于2013年6月21日通过特快专递向被告吴小红邮寄一次性付款提示函，被告吴小红虽在2013年6月24日拒收该邮件，但此时其已知晓原告一次性付款的要求，故被告吴小红应按合同约定在2013年7月2日前一次性付清全部购房款，逾期未支付则构成违约。故原告要求被告一次性支付欠付的购房款1750000元，符合合同约定，本院予以支持。又根据合同第十条“乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同。……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金”的约定，被告吴小红应自2013年7月2日起，每日以未付购房款1750000元万分之五的标准向原告承担逾期付款的违约责任。
被告辩称，即便应支付违约金，合同约定每日万分之五的违约金标准也过高，且应从变更诉讼请求后计算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，合同约定被告逾期付款超过30日，原告不解除合同的，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。根据交易惯例，购房人未按合同约定的期限支付购房款使得出卖人不能及时得到该笔款项而失去支配该笔款项的权益，相当于金融机构没有及时收取该笔贷款的逾期贷款利息，而每日万分之五的违约金标准远高于中国人民银行同期贷款利率标准，故被告提出双方约定的违约金过高的抗辩，本院予以采纳，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的130%确定违约金，即被告应从2013年7月2日起，以未付购房款1750000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计付至房款实际付清时止。
关于律师费损失问题，因双方签订的商品房买卖合同中约定的律师费承担是指原告通过通知对方的形式行使解除权且合同解除后被告应实际承担的损失。本案中，原告并未以通知解除的形式行使合同约定解除权，双方签订的商品房买卖合同尚未解除，且被告逾期付款的违约行为已通过承担违约金的方式对损失进行弥补，故原告要求被告支付律师费50000元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴小红在本判决生效后五日内支付原告重庆德驰房地产开发有限责任公司房款1750000元；
二、被告吴小红在本判决生效后五日内支付原告重庆德驰房地产开发有限责任公司逾期付款违约金（以1750000元为本金，自2013年7月2日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计付至房款实际付清时止）；
三、驳回原告重庆德驰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告吴小红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
代理审判员 王婷婷
人民陪审员 涂兆梅
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 陈宗明