广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终6633号上诉人（原审被告）广东金浩安装饰工程有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人罗享胜。委托代理人陈丽华，广东青晖律师事务所律师。委托代理人张娜，广东青晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）广州安德物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人田震川，职务经理。委托代理人黄京穗、高嘉麟，均为广东恒生律师事务所律师。原审第三人罗享胜，住所地广州市荔湾区，广州市海珠区金色河畔西餐厅(个体工商户)经营者。上诉人广东金浩安装饰工程有限公司（以下简称金浩安公司）因与广州安德物业管理有限公司（以下简称安德公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法生民初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金浩安公司不服原审判决，向本院上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回安德公司全部诉讼请求；2、安德公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、金浩安公司不存在拖欠物业管理费的行为。截至2013年12月31日，金浩安公司也不存在拖欠物业管理费的情形，金浩安公司2013年11月份之前的物业服务费已经付清，因金浩安公司预先留存在安德公司处有3个月的物业服务费，另外还留存有装修保证金、相关证件保证金及工本费5635元，双方已协商上述费用优先用于抵扣2013年12月的物业服务费，余款于合同期满后再无息退回，随后安德公司向金浩安公司开具了2013年12月份的物业服务费发票，这一行为足以印证金浩安公司以上说法，安德公司统计收款金额中遗漏了相关已付款，具体数据应以金浩安公司提交的证据为准，故金浩安公司不存在拖欠物业管理费的行为。二、安德公司要求没收金浩安公司支付的物业服务保证金缺乏事实和法律依据。根据《物业管理合同》第五章第四条的规定，物业服务保证金在合同期满，如乙方(金浩安公司)结清应缴费用并无违约则该保证金无息返还乙方。根据该约定条款，结合本案事实，金浩安公司根本不存在拖欠物业管理费的行为，安德公司无权要求没收金浩安公司支付的物业服务保证金。被上诉人安德公司二审答辩认为：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。涉案合同签订后，金浩安公司没有按照合同约支付管理费用，并长期拖欠商铺租金、水电费、推广费、物业管理费（其中至2013年12月31日止拖欠物业管理费16660元）。鉴于此情况，金浩安公司与出租方广州琶醍投资管理有限公司（以下简称XX公司）于2013年12月31日签订了《补充协议》，协议约定，金浩安公司承诺保证于2014年1月20日前向XX公司交齐截止至2013年12月30日止所欠租金、推广费、水电费、物业管理费用。否则，视为金浩安公司根本违约，双方于2011年7月27日签订的《租赁补充协议》于2014年1月20日终止。但金浩安公司违反协议承诺，没有按照协议约定支付拖欠的所欠租金、推广费、水电费、物业管理费用。截止2014年1月21日止拖欠物业管理费28322元。由于金浩安公司违法《补充协议》，导致租赁协议终止。二、金浩安公司在上述状中所说预先留存3个月的物业服务费，双方协议上述费用优先用于抵扣2013年12月的物业服务费，随后安德公司向金浩安公司开具了2013年12月份的物业服务费发票，是虚假陈述，其上诉请求毫无根据。1、安德公司开具的2013年12月13日管理费发票，是金浩安公司当时为年底结算，要求安德公司提前出具的，安德公司根本没有实际收到款项，2、原审法院针对该问题，在2015年6月2日庭审中有向金浩安公司进行审查，金浩安公司当时在原审庭审中谎称已经实际支付了，费用包含在金浩安公司口头主张但没有举证的333200元中，原审法院要求金浩安公司提供2013年12月13日的付款凭证，但金浩安公司无法提供任何证据，事实上其也根本不可能提供，因为金浩安公司根本就未付款。3、安德公司向法院提交了在2013年12月20日向金浩安公司发出的物业管理费催缴通知书也可以印证金浩安公司未缴款的事实，4、安德公司从未与金浩安公司达成过任何关于用物业保证金抵扣拖欠物业费的协议，金浩安公司又是在虚假陈述。根据双方签订的物业管理合同，清楚约定物业服务保证金在合同期满，如金浩安公司结清应缴费用并无违约，则无息退还给金浩安公司，如金浩安公司单方终止租赁协议及本合同，或金浩安公司违约导致安德公司单方终止租赁协议及本合同解除，安德公司将没收金浩安公司物业服务保证金。金浩安公司未经安德公司同意，现擅自主张用保证金抵扣拖欠的物业管理费的说法，没有任何事实及法律依据。原审第三人罗享胜二审述称其没有意见。安德公司于2014年5月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、金浩安公司向安德公司支付物业服务费91361.29元；2、金浩安公司向安德公司支付延迟缴纳的物业服务费滞纳金159955.23元；3、金浩安公司交的物业服务保证金49980元归安德公司所有；4、金浩安公司承担本案诉讼费用。金浩安公司原审辩称：不同意安德公司的诉讼请求。一、金浩安公司不存在拖欠物管服务费、水电费，安德公司无权终止《租赁补充协议》，且金浩安公司也从未收到安德公司关于终止协议的通知，安德公司要求确认《租赁补充协议》终止的诉请应驳回。1、为配合涉案物业出租方XX公司年终财务做账及结清双方租金，金浩安公司与XX公司于2013年12月31日签订《补充协议》，约定金浩安公司于2014年1月20日前向XX公司交齐截至2013年12月31日止的有关费用。协议签订后，为配合XX公司的财务记账工作，按约支付费用，并无拖欠。由于2011年11月1日前属于免租期，租金从2011年11月1日起算，2012年10月经双方协商免租，故计至2013年12月31日租金为2187457.4元、水电费共711513.26元，两项共2898970.66元，而金浩安公司前后实际已支付了2902130.43元，多出3159.77元。这还未包括已付的水电保证金2万元、其它保证金16660元、3个月租金保证金315492.96元，即仍有355312.73元留存在出租方(不包括2014年4月1日再次支付的40万元租金)。因此，金浩安公司不存在拖欠款项的情况。2、截至2013年12月31日，金浩安公司也不存在拖欠物业服务费的情形。金浩安公司已付2013年11月份的物业服务费，因金浩安公司预先留存在安德公司有3个月的物业服务费，可以用于抵扣2013年12月的物业服务服务费，且安德公司开具了2013年12月份的物业服务费发票。截至2013年12月31日，金浩安公司仍留存有2个月的物业服务费。另金浩安公司还留存有装修保证金、相关证件保证金及工本费5635元，故不存在欠款的情况。根据最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，安德公司从未向金浩安公司书面催收物业服务费，故其直接起诉主张权利不符合规定。二、金浩安公司没有拖欠安德公司的费用，安德公司统计收款金额中遗漏了相关已付款，具体数据应以金浩安公司提交证据为准。因不存在欠款，因而也不存在需要计算滞纳金，且安德公司主张的滞纳金标准过高，违反法律规定，且已超过诉讼时效。罗享胜原审述称：同意金浩安公司的答辩意见。原审法院经审理查明：金浩安公司向XX公司租用位于广州市新港东路磨碟沙大街118号“珠江琶醍啤酒文化创意艺术区”B区01铺后，开办了以其法定代表人即罗享胜领取个体工商户营业执照的广州市海珠区金色河畔西餐厅（河畔餐厅）进行经营。安德公司接受上述物业发展商的委托，对上述物业等进行管理。2011年7月，安德公司与金浩安公司签订《物业管理合同》，约定：金浩安公司租赁期间接受和配合安德公司的物业管理工作，合同期限从2011年8月1日至2016年7月31日止；物业服务费每平方米每月20元，按照建筑面积833平方米计，每月应缴纳物业服务费16660元；金浩安公司在交付使用后须向安德公司支付首期3个月物业服务费共49980元作物业服务保证金，并同时支付第1个月物业管理费16660元；物业服务保证金在合同期满，如金浩安公司结清应缴费用并无违约，则无息退还给金浩安公司；物业服务费及其它应缴纳费用按月结算，须于每月5日前到安德公司指定的地点缴纳次月的费用，逾期需支付欠费0.3%作为滞纳金；金浩安公司应从场地交付使用日起计付物业管理费；如金浩安公司违反租赁协议的约定，在发展商或业主及业主代理人解除租赁协议的同时解除本合同；双方均应履行本合同，任何一方违约给对方造成损失的，应当赔偿对方的实际损失；如金浩安公司单方面终止租赁协议及本合同，或金浩安公司违约导致安德公司单方面终止租赁协议及本合同解除，安德公司将没收金浩安公司物业服务保证金，并追讨其余所欠的费用；如金浩安公司不能依约交纳物业管理费，须向安德公司支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠交金额的0.3%，延期缴交管理费超过30天，则视为金浩安公司违约；对金浩安公司延迟缴交管理费、违约金及其它应缴费用的，或违反本合同和管理细则并不听劝阻而给安德公司、发展商、其它承租人或顾客造成损害的，安德公司有权采取暂停服务等措施。签约后，安德公司一直为金浩安公司提供物业管理服务。2013年1月19日，安德公司、金浩安公司签订《物业管理合同终止协议》，约定：金浩安公司租赁珠江琶醍B区01铺用于经营西餐和酒吧，金浩安公司委托安德公司物业管理，现因金浩安公司欠安德公司物业管理费、水电费，双方协商如下，金浩安公司确认至2012年12月16日止尚欠安德公司物业管理费39960元及滞纳金114355.74元，欠水电费220989.26元及滞纳金89140.47元；金浩安公司承诺保证于2013年1月31日前向安德公司缴纳所欠物业管理费39960元、水电费220989.26元；金浩安公司于签约当天向安德公司交付260949.26元支票一张(到期日为2013年1月31日)，作为该承诺的质押；如果金浩安公司于2013年1月31日前未向安德公司缴纳所欠物业管理费39960元、水电费220989.26元，视为金浩安公司根本违约，则双方于2011年7月签订的《物业管理合同》于2013年2月1日终止；合同根据本协议终止后，金浩安公司向安德公司缴纳的物业服务保证金49980元归安德公司所有，金浩安公司不得就该保证金主张任何权利；合同终止后，金浩安公司同意XX公司直接进入商铺，并收回该物业使用权，金浩安公司不得就安德公司收回该商铺物业使用权主张任何权利；六、《物业管理合同》终止后，XX公司直接进入商铺，收回该物业使用权时，金浩安公司留在租赁房屋及用地范围内的设施设备及各种物品，金浩安公司以260949.26元折价卖给安德公司，以抵扣其所欠的物业管理费和水电费；《物业管理合同》终止后，金浩安公司欠安德公司物业管理费和水电费所形成的滞纳金203496.21元，安德公司可以向金浩安公司追偿，若金浩安公司要求安德公司减免其所欠滞纳金，双方需协商一致并另签合同予以处理；如果金浩安公司于2013年1月31日前向安德公司缴清所欠物业管理费和水电费260949.26元，则双方于2011年7月签订的《物业管理合同》继续有效，本终止协议没有生效；只要金浩安公司于2013年1月31日前没有向安德公司足额缴清所欠物业管理费和水电费260949.26元，则双方签订的《物业管理合同》于2013年2月1日终止。2013年12月31日，XX公司(甲方)与金浩安公司及罗享胜签订《补充协议》，约定：金浩安公司承诺保证于2014年1月20日前向甲方交齐截至2013年12月31日止所欠租金、推广费、物业管理费、水电费等，否则，视为金浩安公司根本违约，双方于2011年7月27日签订的《租赁补充协议》于2014年1月20日终止；如果在上述时间未交齐所欠租金、推广费、物业管理费、水电费等，双方签订的《租赁补充协议》根据本协议第二条约定的条件终止后，金浩安公司向甲方缴纳的合同履约保证金315492.96元、其他保证金16660元归甲方所有，金浩安公司不得就该保证金主张任何权利；《租赁补充协议》终止后，双方确认甲方有权直接进入涉案房屋，收回该物业使用权时，金浩安公司留在租赁房屋及用地范围内的设施设备及各种物品，将用作抵扣其所欠甲方的租金、推广费、物业管理费、水电费及所形成的滞纳金；甲方接管进入该场地，金浩安公司物品经抵扣后归安德公司所有，由甲方自行处理。因安德公司认为金浩安公司拖欠物业服务费等费用，一直拒绝交纳，遂于2014年1月22日在金浩安公司经营的西餐厅玻璃大门上张贴封条，金浩安公司自此没有经营至今。计至2014年1月21日止，按照合同约定的16660元/月计算，产生的物管费是494802元(16660元×29个月+16660÷30天×21天)。另涉案物业出租方广州琶醍投资管理有限公司因金浩安公司拖欠租金等，向原审法院起诉，要求确认终止与金浩安公司的租赁协议，并要求金浩安公司支付租金及滞纳金等，案号为（2014）穗海法生民初字第418号。现该案正在审理中。本案原审庭审中，金浩安公司表示因418号、419号两案的合同同时履行，且对方的收款主体同一，故实际履行付款义务时，其将应付款支付给对方，但如何划分是支付何笔费用并未明确，然后再由对方将来款划分成不同项目金额（如租金、物管费、水电费等）进账。安德公司对此予以确认。金浩安公司主张418号、419号两案共支付物管费333200元；租金和水电费、保证金3685051.39元；管理费押金49980元、装修等保证金5635元；共计支付4073866.39元。安德公司对此提出异议，确认已收物管费466480元（但其中有16万元，金浩安公司是计算在上述“租金和水电费、保证金”项中）；管理费押金49980元、装修等保证金5635元。同时，针对金浩安公司主张的“租金和水电费、保证金3685051.39元”，实际收到3620841.39元（其中有16万元已计算在上述已收的物管费466480元中），故两案共计收款4038005.39元。安德公司还表示虽然双方约定了保证金条款及滞纳金条款，但因为金浩安公司一直拖欠相关费用，存在违约行为而导致安德公司损失，故要求先没收相关保证金，然后再要求金浩安公司赔偿相关滞纳金；同时，要求罗享胜对本案承担共同责任。原审法院认为，安德公司与金浩安公司于2011年7月签订的《物业管理合同》没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。签约后，金浩安公司将承租的涉案场地交由罗享胜实际使用，因此，可认定金浩安公司与罗享胜为涉案物业管理服务的共同享有人，应共同对外承担民事责任。由于安德公司已依约为金浩安公司方提供了物管服务，故金浩安公司及罗享胜理应向安德公司依约支付相关的服务费。从本案查明的事实，反映安德公司因金浩安公司方拖欠相关费用而按照双方签订的协议约定，提前终止双方的租赁关系，然后，安德公司于2014年1月22日在涉案物业的大门口张贴封条，罗享胜自此没有再经营。因此，从2014年1月22日起，安德公司对涉案物业已不可能提供物业管理服务，相关的物业管理费应计至2014年1月21日止。根据双方约定的标准计算，计至2014年1月21日止，共产生物业管理费494802元。关于付款情况，金浩安公司表示因418号、419号两案的合同同时履行，且对方的收款主体同一，故实际履行付款义务时，其将应付款支付给对方后，由对方将来款划分成不同项目金额（如租金、物管费、水电费等）进账。安德公司对此予以确认，因此，对于金浩安公司每一笔付款的性质和时间，原审法院采信安德公司的主张来进行划分，故认定金浩安公司已支付的物管费为466480元。据此，金浩安公司及罗享胜应将尚欠的物管费28322元(494802元-466480元)支付给安德公司。关于违约责任。根据查明的事实，金浩安公司确实存在逾期缴纳物业管理费的情形，已属于违约，故应当承担违约责任。虽然双方签订的《物业管理合同》中约定“如金浩安公司不能依约交纳物业管理费，须向安德公司支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠交金额的0.3%”，但同时又约定“如金浩安公司单方面终止租赁协议及本合同，或金浩安公司违约导致安德公司单方面终止租赁协议及本合同解除，安德公司将没收金浩安公司物业服务保证金，并追讨其余所欠的费用”，即双方约定了两种违约责任条款，依法只能适用其中一种。由于安德公司现要求先没收保证金，然后再赔偿滞纳金损失。因此，原审法院准予安德公司没收金浩安公司已交的物业服务保证金49980元的请求，但对于安德公司再要求计算逾期交纳物业管理费的滞纳金请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2016年2月19日作出如下判决：一、被告及第三人在本判决生效之日起10日内向原告支付物管费28322元。二、原告没收被告支付的物业服务保证金49980元。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5819元，由安德公司负担4307元，由金浩安公司与罗享胜负担1512元。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，金浩安公司在原审提交了由安德公司于2013年12月13日出具的发票，该发票载明收到河畔餐厅2013年12月份管理费12160元。在金浩安公司于2014年9月30日提交的该发票等证据的证据清单中，金浩安公司表示其提交该证据拟证明金浩安公司已经支付了2013年11月份的物业管理费，因金浩安公司预先留存在物业公司有3个月的物业管理费，可以用于抵扣2013年12月的物业管理费。该安德公司表示从安德公司于2013年12月20日向金浩安公司发出的《物管催缴通知函》，证明金浩安公司实际上2013年12月拖欠物管费，故安德公司在12月开具物管费发票也不能证明金浩安公司没有欠缴12月的物管费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审争议的焦点问题是金浩安公司是否存在拖欠物业管理费的问题。鉴于：1、安德公司确实于2013年12月13日出具了收到河畔餐厅2013年12月份管理费12160元的发票，但金浩安公司在本案诉讼过程中于2014年9月30日提交的证据清单明确自认其仅支付物业管理费至2013年11月份，并主张用金浩安公司预先留存在物业公司的物业管理费用于抵扣2013年12月的物业管理费；2、金浩安公司并无证据证明除了物业服务保证金外，还有其他的物业管理费预留在安德公司；3、上述合同及协议并未约定物业服务保证金可以用于抵扣物业管理费，而是约定金浩安公司违约导致租赁协议解除，安德公司将没收物业服务保证金。故金浩安公司的上述主张其不存在拖欠物业管理费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥；上诉人金浩安公司的上诉主张不能成立，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。本案二审案件受理费1757.55元，由上诉人广东金浩安装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年九月××日书 记 员  邹文芳冯镇辉