山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民五终字第154号
上诉人（原审原告）：孙中幸，农民。
委托代理人：孙晋同，原枣庄市肉联厂退休职工。
被上诉人（原审被告）：枣庄市峄城区榴园镇小庄子村村民委员会。
负责人：王德乐，系该村书记。
上诉人孙中幸因与被上诉人枣庄市峄城区榴园镇小庄子村村民委员会（以下简称小庄子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市峄城区人民法院（2013）峄民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月21日，被告小庄子村委会与本村村民即原告孙中幸签订《购房协议》，协议约定：“今有小庄子村办公室四间带院子一处，因各种原因没法办公，村委会多次向镇领导请示卖掉此房，镇领导知道此情况。经村委会研究决定，把东边的三间房和院子卖给孙中幸，院子北侧至房屋，东侧至房子东墙，南侧至大门，西侧至大门的门西垛子西口，（西边的一间主房，两间配房和院子剩余部分归孙晋居所有）房屋和院子及大铁门的总价格为30100元。全款已付清，收款人孙晋强。此协议一式两份，甲乙双方各一份，自签字盖章之日起生效。”协议签订后，孙中幸将房款即时付清，并由村委会出具收款条一张，经办人系原村委会主任孙晋强。协议签订后不久，被告方新的负责人上任，被告以该房系组织扶贫所盖，房屋买卖未通过村委会或群众代表商量和房款未交到村委会财务为由，不愿将该房交给原告，因此，发生纠纷。原告于2013年4月7日诉至原审法院，请求人民法院判决被告按照购房协议归还原告购买的原大队部房屋三间、院子一部分及钥匙；赔偿原告在被告侵占期间的经济损失6000元。
另查明，被告于2010年6月2日与本村村民孙晋居签订《合同书》，合同约定：村委会将在孙晋居宅基建办公室一处；甲方（村委会）将乙方（孙晋居）住房二间无偿拆除（面积35平方）；原地树木补偿300元，搬迁费200元；乙方迁回老宅暂住，待新房竣工后再迁回新房无偿居住，如甲方经济条件允许，再给乙方选新址建三间住房，如村委会无条件给乙方建新房，乙方将永久居住村委会等。甲方处盖小庄子村党支部公章。协议签订后，孙晋居按照合同书约定居住在被告大队部至今。
再查明，2012年3月23日，原审法院作出的（2012）峄刑初字第2号刑事判决认定：孙晋强擅自做主将村委会房屋以30100元卖给村民孙中幸，该笔款被村委会建机井房等因公支出总计12290元，余款17810元据为己有；孙晋强私自卖村委会房屋一事被举报，峄城区人民检察院受理后追缴赃款20000元，后孙晋强犯职务侵占罪，被判处其有期徒刑二年，缓刑三年，赃款54810元予以没收。
原审法院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，村民委员会应通过村民会议讨论决定方可出卖村民集体所有的财产。本案中，村委会出卖的房屋系村民集体财产。被告出卖房屋的行为未经过村民会议讨论通过，因此，被告出卖房屋的行为违反了上述法律禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本案房屋买卖合同属无效合同。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在出卖房屋时即明知出卖的房屋属于村民集体所有，却被村委会的法定代表人私自转卖，在导致该合同无效的过程中存在较大过错，应承担主要责任，给原告造成一定的经济损失，据此，合同无效后，被告应返还房款及利息。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告孙中幸与被告枣庄市峄城区榴园镇小庄子村村民委员会签订的房屋买卖合同无效；二、被告枣庄市峄城区榴园镇小庄子村村民委员会于判决生效后十日内返还原告孙中幸购房款30100元及其利息（从2011年3月21日起至判决确定的履行期届满之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告枣庄市峄城区榴园镇小庄子村村民委员会负担。
上诉人孙中幸不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决的主要依据是购房协议未经群众讨论，而实际情况是，小庄子村是动乱村，最近15年或更长时间没有人能够召集群众开会。二、上诉人购房有购房协议，有村委会的公章和法人代表村主任签字，是合法的。村主任是村民选举产生的，具有合法的身份，其行为能够代表村委会。三、原审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的“未经群众讨论”条款是禁止性规定，这是错误的，有法学专家认为是非禁止性规定。同时，村主任的行为不是私自行为。四、原小庄子村书记同孙晋居订立的合同，盖的是党支部公章，村书记签字未经村民讨论，依据合同法该合同应为无效。此合同也不合理，至今孙晋居已全部占据大队部，村委会无法办公，只好另租村民民宅办公。村委会卖房屋也是因为孙晋居占据房屋。五、上诉人于2011年3月21日购买本村大队部房屋三间及院子一部分，有购房协议，并当场出具收款条，且一审判决书已经认定，上诉人购买本案所涉房屋的款项被村里花掉用于打机井。此外，《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自合同成立时生效。因此，购房协议应当有效。但被上诉人占据上诉人购买的房屋33个月不还。请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人按照购房协议归还上诉人大队部房屋三间、院子一部分，赔偿上诉人在被上诉人侵占房屋期间的经济损失9900元（租赁费每间每月100元，按33个月计算），诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人枣庄市峄城区榴园镇小庄子村村民委员会未答辩。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，按照本法第四十四条的规定办理审批手续”，该项规定应为法律的强制性规定。本案中，被上诉人小庄子村委会在孙晋居宅基建办公室四间带院子一处，应当按照上述法律规定办理审核批准手续，但被上诉人小庄子村委会不能证明其建办公室已经按照上述法律规定办理了审核批准手续，故被上诉人小庄子村委会在孙晋居宅基建办公室四间带院子一处，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十一条的强制性规定。被上诉人小庄子村委会与上诉人签订购房协议，将其所建的办公室四间带院子一处中的三间房屋和院子出卖给上诉人孙中幸，该购房协议的标的物违反了法律强制性规定。同时，农村集体经济组织所有的财产，属于该村全体村民集体所有。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，村民委员会应经村民会议讨论决定方可出卖村集体所有的财产，该项规定也应为法律的强制性规定。本案中，被上诉人小庄子村委会出卖给上诉人孙中幸的房屋及院子系村民集体财产，并且被上诉人小庄子村委会与上诉人签订购房协议书，出卖村集体所有的房屋及院子的行为并没有经过村民会议讨论，上诉人对此也予以认可，故上诉人与被上诉人签订的购房协议书，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律强制性规定的合同无效，因此，上诉人与被上诉人签订的购房协议书，应为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人已经按照购房协议书约定将购房款30100元支付给被上诉人，被上诉人在出卖房屋时明知出卖的房屋属于村民集体所有，却被村委会的法定代表人私自转卖，在导致该合同无效的过程中存在较大过错，给上诉人造成一定的经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，被上诉人应返还上诉人购房款及利息。因此，原审法院判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人返还上诉人购房款30100元及其利息，并判决驳回上诉人的其他诉讼请求，依法有据，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙中幸负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 枫
审 判 员 朱海燕
代理审判员 翁加伟
二〇一四年九月十六日
书 记 员 吴 凡