四川省泸州市纳溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）纳溪民初字第870号
原告鲁泽富，男，汉族，生于1963年2月27日，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人肖文远，四川远智律师事务所律师（特别授权代理）。
被告泸州市花园房地产开发有限公司，住所地泸州市龙马大道中段三十号。
法定代表人喻行春，公司总经理。
委托代理人罗太义，四川大山律师事务所律师。
被告泸州市花园房地产开发有限公司金山花园项目部。住所地，泸州市纳溪区。
项目负责人雷宇林，项目部经理。
原告鲁泽富与被告泸州市花园房地产开发有限公司（以下简称花园房产公司）、泸州市花园房地产开发有限公司金山花园项目部（以下简称花园房产公司金山花园项目部）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由代理审判员李华福适用简易程序，于2015年7月20日、8月12日公开开庭进行了审理。后双方申请庭外调解处理，本院依法中止审理，因庭外调解失败，本院依法于2015年10月13日、10月22日公开开庭进行审理。原告鲁泽富及特别授权代理人肖文远到庭参加了诉讼；被告花园房产公司的委托代理人罗太义、花园房产公司金山花园项目部负责人雷宇林除2015年10月22日未到庭参加诉讼外，其余每次都到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月经朋友介绍借款500000元给被告花园房产公司金山花园项目部负责人雷宇林用于缴纳“金山花园”项目的土地出让金。因被告花园房产公司金山花园项目部未按期支付利息、归还本金，与被告花园房产公司金山花园项目部负责人雷宇林达成协议，被告花园房产公司金山花园项目部用“金山花园”一号楼8层803号、一号楼9层903号、一号楼9层905号房屋三套折抵借款本金及未支付的利息，双方于2014年6月6日签订《（金山花园）诚意申请购房协议书》三份，同日被告花园房产公司金山花园项目部向自己出具866000元的收据一张。被告花园房产公司金山花园项目部取得《商品房预售许可证》后，未按照诚意申请购房协议书的约定与自己签订《商品房买卖合同》。由于被告花园房产公司金山花园项目部是被告花园房产公司的项目部，为维护自己的合法权益，起诉要求被告与自己签订《商品房买卖合同》，承担本案的诉讼费。
被告花园房产公司辩称，第一，2012年12月24日花园房产公司金山花园项目部收到500000元是事实，但该500000元不是原告鲁泽富的出借款，是案外人顾中梅的出借款；第二、2012年12月24日前，自己与原告鲁泽富互不认识，双方不存在民间借贷关系，不存在原告鲁泽富主张用借款本息抵扣三套住房的事实；第三，原告出具的三份《（金山花园）诚意申请购房协议书》三份及花园房产公司金山花园项目部出具的866000元的收据是真实的，但出具的时间并非2014年6月6日，实际出具时间是2015年2月4日，当时花园房产公司金山花园项目部的负责人雷宇林通过中间人顾中梅认识原告鲁泽富，后双方达成协议，由原告鲁泽富向花园房产公司金山花园项目部负责人雷宇林出借500000元，借款期限从2015年2月4日至2016年2月3日，月利率6%，同时用“金山花园”一号楼8层803号、9层903号、9层905号房屋三套作为借款担保，到期未还，用上述三套房屋折抵借款本息。花园房产公司金山花园项目部向原告鲁泽富交付三套房屋的《诚意申请购房协议书》及866000元的购房款收据后，原告鲁泽富未按照协议支付500000元的借款，也未将三套房屋的《诚意申请购房协议书》及866000元的购房款收据退还花园房产公司金山花园项目部。
被告花园房产公司金山花园项目部的负责人辩称，与被告花园房产公司的答辩相同。
经审理查明，被告花园房产公司是一家从事二级房地产开发的企业，该房地产开发企业设“金山花园项目部”从事“金山花园”项目的房地产开发，项目部的具体负责人是雷宇林。2012年12月24日，原告鲁泽富经过中间人顾中梅（原系被告花园房产公司金山花园项目部的员工）借款500000元给被告花园房产公司金山花园项目部负责人雷宇林，用于“金山花园”项目的开发，借款发生后，被告花园房产公司金山花园项目部通过中间人顾中梅支付原告5个月的利息共计100000元至2013年5月，后未归还借款本金、利息。由于被告花园房产公司金山花园项目部未归还借款本金及利息，原告鲁泽富与被告花园房产公司金山花园项目部商定，原告鲁泽富用出借给被告花园房产公司金山花园项目部的借款本金500000元及截止2014年6月6日未付的利息共计866000元作为购房款，在被告花园房产公司开发的“金山花园”小区一号楼购买住房三套，房号分别是金山花园小区一号楼8层803号、9层903号、9层905号，双方于2014年6月6日签订了三份申购协议，面积分别是100.32㎡、100.32㎡、82.36㎡、三套住房的单价均为3080元∕㎡，总房价款共计871638.8元，被告花园房产公司金山花园项目部于当日向原告鲁泽富出具收据一张，收款金额为866000元。
另查明，在开发“金山花园”项目时，被告花园房产公司将该项目的建筑工程以包工包料的方式整体外包给四川省泸州市第三建筑工程公司（以下简称泸州三建司）。由于被告花园房产公司未按期支付工程建设款，泸州三建司向泸州市中级人民法院提起诉讼，要求被告花园房产公司支付建设工程工程款，2015年3月27日，泸州市中级人民法院在审理本案的过程中，主持双方达成调解协议，该协议第八条内容为“被告金山花园已经销售和抵账的十一套住宅房……”。其中涉及销售和抵账的十一套住宅房分别是1号楼1层3号、1号楼2层5号、1号楼4层3号、1号楼5层2号、1号楼5层3号、1号楼6层3号、1号楼8层3号、1号楼9层3号、1号楼9层5号、1号楼12层3号、2号楼4层1号。同时查明，被告花园房产公司于2014年7月24日取得“金山花园”项目A栋的商品房预售许可证，预售证号为：纳溪（2014）房预售证第018号。“金山花园”项目预售许可证标注的A栋商品房实际就是原告鲁泽富与被告花园房产公司金山花园项目部签订的一号楼商品房。
上述事实，除原、被告双方的陈述外，还有原告提交的金额为866000元的收据原件一份、诚意申请购房协议书原件三份、中国农业银行金穗借记卡明细对账单原件一张、金山花园已售房记录表复印件一份、证人顾中梅出庭的证言，被告提交的护国镇《金山花园》项目接盘经营及合作协议书复印件一份，本院依职权调取（2014）泸民初字第119号调解书复印件、花园房产公司金山花园项目售房部置业顾问黄纪梅的证言、“金山花园”商品房预售许可证复印件在卷予以佐证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据，依法予以确认。
本院认为，针对原、被告在本案庭审中争议的问题，本院综合分析、评判如下：
一、关于本案三份【金山花园】诚意申请购房协议书的认定问题。
原告鲁泽富认为，自己由案外人顾中梅担保，出借500000元给被告花园房产公司金山花园项目部负责人雷宇林，用于“金山花园”项目的开发，被告花园房产公司金山花园项目部支付5个月的利息共计100000元后，至今一直未支付利息。由于被告花园房产公司金山花园项目部不支付利息、归还本金，后双方商定，被告花园房产公司金山花园项目部用在建的1号楼8层803号、9层903号、9层905号三套房屋，抵扣原告鲁泽富出借的借款本金500000元及截止2014年6月6日产生的未付利息。被告花园房产公司金山花园项目部于同日出具盖有“泸州市花园房地产开发有限公司金山花园项目部”印章的金额为866000元的收据一张和1号楼8层803号、9层903号、9层905号三套房的《诚意申请购房协议书》三份。自己出借的500000元借款本金及应付利息已经转换成购房款，被告花园房产公司金山花园项目部应按照诚意申请购房协议书履行义务。二被告认为，原告鲁泽富出具的收据一张及三份诚意申购购房协议书均是真实的，但并非以房抵扣借款本息。事实是自己因周转资金困难，于2015年2月4日与原告鲁泽富达成借款协议，由原告鲁泽富出借500000元给花园房产公司金山花园项目部，借款期限1年，月利率6%，被告花园房产公司金山花园项目部用在建的1号楼8层803号、9层903号、9层905号三套房屋作为借款担保，期满未还本息，用上述三套房屋折抵借款本息。自己向原告鲁泽富出具金额为866000元的收据一张及三份诚意申购购房协议书后，原告鲁泽富未给付500000元的借款，同时未退还866000元的收据一张及三份诚意申购购房协议书原件。本院认为，原告鲁泽富与案外人顾中梅系朋友。鲁泽富通过顾中梅认识之前互不认识的被告花园房产公司金山花园项目部的负责人雷宇林，被告花园房产公司金山花园项目部因周转资金困难，向原告鲁泽富借款500000元，鲁泽富为保证自己的出借资金安全，要求顾中梅提供担保实属正常。借款过程中，顾中梅在法庭上认可2012年12月24日转入被告花园房产公司金山花园项目部的500000元是代原告鲁泽富给付被告花园房产公司金山花园项目部的出借款，后又代鲁泽富收取借款利息100000元。按照生活常理，涉及500000元的借款金额，正常人是不可能将自己出借他人的借款陈述为代他人支付的出借款，顾中梅属于正常的有完全民事行为能力的人，她在庭审中出庭作证认可2012年12月24日转出的500000元是代原告鲁泽富转出而并非自己出借给被告花园房产公司金山花园项目部的借款的证言，本院应予采信。被告花园房产公司金山花园项目部支付100000元利息后，无法支付借款利息、归还本金，双方经过协商，被告花园房产公司金山花园项目部用在建的1号楼8层803号、9层903号、9层905号三套房屋，抵扣原告鲁泽富出借的借款本金500000元及截止2014年6月6日产生的未付利息共计866000元。同日，被告花园房产公司金山花园项目部向原告鲁泽富出具866000元的收据原件一张及【金山花园】诚意申请购房协议书原件三份，说明原告鲁泽富与被告花园房产公司金山花园项目部就2012年12月24日的民间借贷关系进行了结算，双方的民间借贷关系结束，产生新的商品房预约合同关系。原告已将出借给被告花园房产公司金山花园项目部的500000元本金及截止2014年6月6日产生的未付利息，购买了被告花园房产公司金山花园项目部在建的金山花园小区一号楼8层803号、9层903号、9层905号（预售许可证为A栋8层803号、A栋903号、A栋905号）三套住房，共支付购房定金866000元。至于二被告的抗辩主张，本院认为，按照生活常理，被告花园房产公司金山花园项目部只有在收到原告鲁泽富给付的借款后才能给付收据及诚意申请购房协议书，二被告抗辩先给付收据及诚意申请购房协议书，原告鲁泽富再给付借款，这种操作流程不符合生活常理；同时，二被告主张事后继续等待原告鲁泽富继续履行借款约定，至今未处置上述三套房屋，也未向原告鲁泽富索取给付的收据及诚意申请购房协议书。被告花园房产公司金山花园项目部完全可以起诉（或反诉）保护自己的权利，但被告花园房产公司金山花园项目部在诉前及诉讼中没有提供证据主张自己应有的权利。因此，对二被告的抗辩主张，本院不予采信。
二、关于本案三份《【金山花园】诚意申请购房协议书》的效力问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告花园房产公司金山花园项目部与原告鲁泽富签订三份《（金山花园）诚意申请购房协议书》时未取得商品房预售许可证明，后于2014年7月24日取得商品房预售许可证明，因此被告花园房产公司金山花园项目部与原告鲁泽富签订的三份《（金山花园）诚意申请购房协议书》是有效的。
三、关于本案责任承担的主体问题。
本案诉争的三套住房系原告鲁泽富与被告花园房产公司金山花园项目部签订。被告花园房产公司金山花园项目部在法庭上陈述自己与花园房产公司系挂靠管理关系，法庭要求被告花园房产公司金山花园项目部提交与花园房产公司的挂靠管理协议，但被告花园房产公司金山花园项目部未向本庭提交。本院要求被告花园房产公司提交与花园房产公司金山花园项目部的挂靠管理协议，被告花园房产公司的代理人拒绝向本庭提交。同时，（2014）泸民初字第119号建设工程施工合同纠纷调解书中涉及的诉讼主体原告为四川省泸州市第三建筑工程公司，被告为泸州市花园房地产开发有限公司，未将被告花园房产公司金山花园项目部列为诉讼主体。本院认为，本案二被告未向人民法院提交相互间的挂靠管理协议，（2014）泸民初字第119号建设工程施工合同纠纷案中被告的适格主体是花园房产公司，如果被告花园房产公司金山花园项目部与被告花园房产公司存在挂靠管理关系，则（2014）泸民初字第119号建设工程施工合同纠纷案中被告的适格主体应该是被告花园房产公司金山花园项目部和被告花园房产公司。综上所述，本院认为，被告花园房产公司金山花园项目部是被告花园房产公司的内部管理机构，被告花园房产公司金山花园项目部对外签订的协议，应该由被告花园房产公司承担。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国没事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告鲁泽富与被告泸州花园房地产开发有限公司金山花园项目部签订的关于泸州市纳溪区护国镇陵园路13号金山花园小区一号楼8层803号、一号楼9层903号、一号楼9层905号的三份《（金山花园）诚意申请购房协议书》有效；
二、由被告泸州市花园房地产开发有限公司与原告鲁泽富签订位于泸州市纳溪区护国镇陵园路13号金山花园小区A栋8层803号、A栋9层903号、A栋9层905号三套房屋的《商品房买卖合同》，限于本判决生效后十日内完成。
案件受理费12460元，减半收取6230元，诉讼保全费4845元，合计11075元，由被告泸州市花园房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 李华福
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 赵严风