广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法容民初字第2559号原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人黄碧霞。委托代理人陈锦莹、陈巧玲。被告龚期运，男，1942年12月17日出生，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司诉被告龚期运物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法由代理审判员张燕婷适用简易程序独任审判，于2014年12月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈锦莹及被告龚期运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买广东省佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会康富花园商品房，从2010年1月开始，原告接受佛山市顺德区容桂康富花园业主委员会的委托对康富花园十二期进行管理，被告的物业管理费按季度收取，物业管理费按照套内建筑面积计算，按照0.9元／平方米计收，在每季度首月10日前缴纳，但从2013年第一季度开始被告没有按时缴纳管理费，经原告多次催告，被告均没有交付，为维护原告自身的合法权益，请求法院依法判令：一、被告支付拖欠的物业管理费1845.5元以及违约金（暂计至2014年10月20日为98.5元，从2014年10月21日开始至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算），两项合计1944元；二、本案诉讼费由被告承担。被告龚期运提交书面答辩状辩称，一、被告确实没有缴纳2013年第一季度到2014年第四季度的物业管理费1845.5元，但系原告违法在先才使被告不缴纳物业管理费。原告在物业管理活动中没有签订物业管理服务合同，没有物业服务合同就没有物业服务关系，就不存在拖欠物业管理费的问题，原告的行为违反《物业管理条例》第六条、第三十五条、第三十六条、第四十二条的规定。自2013年1月1日起，原告系强迫被告接受服务，所以原告主张被告欠费，被告不能接受。原告的管理不到位，物业服务质量不断下降，具体详见答辩意见第四点，佛山市顺德区容桂康富花园业主委员会已向原告发出撤场通知书，但原告赖着不走，强迫被告接受服务，这种欺行霸市的行为不应由业主买单；二、原告在诉请中要求被告支付违约金，被告不接受，被告不知道违反哪条约法，没有合同哪来的约法，如果有约法双方今日也不会进入诉讼；三、由于原告一直不签订有效的物业管理合同，服务和收费标准不明确。没有合同，原告到底需要为业主提供什么样的服务标准，该承担什么责任，管理费按照什么标准收取，都没有执行的依据，导致纠纷不断，业主委员会和业主无法对原告的服务进行有效的监督，业主的权益更是得不到有效的保障。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和公用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定，而原告一直不签订有效的物业管理合同，导致业主无法对其服务事项、服务标准、服务费用及双方的权利义务作出合理的判断；四、原告内部管理混乱，服务不到位。1.原告的保安人员一减再减，现在除了值班室还有一两个人外，基本看不到其他的巡查保安。值班室的保安，经常在晚上10点多关灯睡觉（有业主拍下保安在值班室睡觉的照片），给小区造成极大的安全隐患。2.保安值班期间喝酒打架，其中一保安被打得头破血流送往医院，影响非常恶劣，顺畅网和报纸上都有相关新闻报道。3.2010年和2011年先后出现小区业主家中被盗（附报警回执），原告竟以没有合同为由而拒绝担责。4.小区泳池开放期间，持续半月半夜三更有人在游泳池戏水，而且大声喧哗，影响业主睡眠，直至业主多次投诉并报警110，物业才出面处理，这是严重的管理责任问题。5.业主白天上班家中无人，下班后房门打不开，直到修锁的人上门才知道家门大锁被人撬过，刚好有业主经过所以大门没开成，但门锁已经坏了。6.大部分保安年龄超过60岁，根本不能胜任保安的基本职责。7.原告进入小区以来，一直在没有业主委员会及全体业主同意的情况下，私自将泳池、会所及广告位等公共设施出租经营牟利，严重侵害了小区业主的合法权益。8.原告管理期间，小区商铺私自在停车场开窗，将炒菜油烟排至停车场内，污染环境。9.小区6楼以上二次供水，要收水泵产生的电费，但原告却将地下停车场、一楼外围、保安室的电费计算在内，本应按民用电计算的，却按工业用电收费，后来在业主的强烈要求下，才退回部分电费款；五、关于违约金的问题。原告自始自终未与业主签订任何协议和约定，业主不构成违约，每季度10日前要交管理费的规定，更是无从说起；六、2012年小区进行物业管理公司选聘时，经全体75％的业主选聘，原告落选，业主委员会多次下发要求原告撤场的通知，但原告在交接到一半时，突然又以各种借口赖着不撤，以至于新的物业公司无法进行交接，所以，一直以来业主和业主委员会的人员多次奔走于建委、维稳办和街道办等部门，要求协助，得到的答复是对这种情况，原告一天不撤场，业主有权拒交物业管理费；七、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。更何况原告从始至今一直不愿意签订物业服务合同。综合原、被告的诉辩，本院确认双方当事人争执的焦点在于以下方面：原告要求被告支付物业管理费及违约金有无事实及法律依据？针对上述焦点，原告提供的证据及被告龚期运的质证意见如下：1.原告营业执照、组织机构代码证及被告人口信息查询表复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。被告无异议。2.被告房产证明复印件一份，证明涉案房产的套内建筑面积是85.44平方米，被告是涉案房屋的所有权人。被告无异议。3.投票结果的通报复印件一份，证明在2009年12月31日佛山市顺德区容桂康富花园业主委员会发出该通报，原告经业主投票表决接手涉案小区的管理，原告有权收取管理费。被告对2012年前收取的物业管理费无异议，但对2013年收取物业管理费有异议，2013年后系原告强迫被告接受服务，不应缴纳物业管理费。4.收款收据一张，证明被告从2013年第一季度开始截止到今天，没有缴纳物业费。被告确认在上述时间内没有缴纳物业管理费，但是原告从2013年强迫被告接受服务，按照法律规定被告不应缴纳物业管理费，法院应该支持。5.民事判决书一份，证明原告有权对小区进行管理。被告对该证据有异议，对此份判决结果有异议。6.应收表17页，证明该小区绝大多数业主同意该收费。被告对该证据不清楚。被告龚期运在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：报警回执复印件二份，证明小区内有业主失窃二次，说明原告管理不善。原告对真实性无异议，但与本案无关。经过庭审辩证、质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：对原告提供的证据1-2、4，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提供的证据3、5，被告对上述证据虽有异议，但未提供足够证据予以反驳，经审查上述证据来源、形式合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院对该证据予以确认。对被告龚期运提供的证据，原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：经审理查明，2009年12月31日佛山市顺德区容桂康富花园业主委员会经投票表决，同意由原告对佛山市顺德区康富花园提供物业服务。被告龚期运为广东省佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会康富花园商品房的所有权人.原告对被告的上述房产进行物业管理。2013年2月8日被告向原告缴纳2012年10月1日至2012年12月30日的物业管理费合计231元。被告从2013年第一季度即2013年1月份起至2014年第四季度没有缴纳物业管理费，原告遂于2014年11月12日向本院提起诉讼。另查明，佛山市顺德区容桂康富花园业主委员会于2012年9月9日、2012年12月25日向原告发出撤场通知书，要求原告与珠海格力物业管理有限公司进行交接，原告应退出涉案小区管理。原告于2012年12月29日向本院提起案号为（2013）佛顺法容民初字第176号的诉讼，该案判决如下：一、确认被告佛山市顺德区容桂康富花园业主委员会于2012年9月9日、12月25日向原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司发出撤场通知的行为无效；……。本院认为，关于原被告是否存在物业服务合同关系的问题。本案中原告与被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告经佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸业主委员会委托对涉案小区进行物业管理，对被告具有约束力，双方当事人之间存在事实的物业服务管理关系。被告辩称佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸业主委员会已向原告发出撤场通知，原告一天不撤场，被告有权拒交物业管理费，本院经审查认为，佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸业主委员会于2012年9月9日、12月25日向原告发出撤场通知书的行为已为本院（2013）佛顺法容民初字第176号民事判决书确认无效，原告实际还在涉案小区进行物业管理，双方的物业服务管理关系继续存在，被告负有向原告支付物业管理费的责任。被告辩称原告内部管理混乱，服务不到位，本院经审查后认为，原告实际仍在涉案小区进行管理，被告在享受物业服务的同时理应支付物业管理费，拒付物业管理费对原告的正常运作及小区的正常管理会造成影响。业主如认为原告在物业服务中存在其他不当行为，致被告合法利益受损，被告可依法另行维权，同时，原告作为物业管理者，应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区，综上本院对被告的该项抗辩不予支持。关于物业管理费的数额。原告主张涉案房产的物业管理费按照总建筑面积缴纳，具体标准每平方米0.9元／月，涉案房屋总建筑面积为85.44平方米，每季度缴纳的物业管理服务费为230.69元（0.9元／平方米×85.44平方米×3个月），被告应于每季度首月10日前缴纳物业管理费，但原告对其上述主张并未提交证据予以证明，原被告之间并未签订物业服务合同，双方对物业管理费的计算方式及缴纳时间均未作出书面约定，故对原告的上述主张，本院不予支持，经本院审查，2013年2月8日被告向原告缴纳2012年10月1日至2012年12月30日的物业管理费合计231元，视为双方对物业管理费的数额达成一致意见，故本院确认被告每季度应向原告缴纳物业管理费231元，原告在诉讼中主张被告每季度应向原告缴纳物业管理费230.69元，视为对其自身权利处分，本院予以支持，被告从2013年第一季度至2014年第四季度未交纳物业管理费，共拖欠物业管理费1845.5元（230.69元／季度×8个季度）。关于违约金。原告主张物业管理费应于每个季度首月的10日前交纳，并主张从2013年第一季度开始按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金，本院经审查认为，被告拖欠原告的物业管理费1845.5元不予缴纳，其行为构成违约，应承担违约责任。双方当事人并未对物业管理费的交费时间及违约金的计算方式进行约定，且原告未提交证据证明其对被告催收过物业管理费，故原告主张从2013年1月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金没有合法依据，本院不予支持，由于被告自接到本案应诉资料之日即2014年11月25日起仍未向原告支付物业管理费，占用原告资金，故本院以拖欠的物业管理费1845.5元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2014年11月25日起计算违约金至全部款项清偿之日止。本案中，被告之所以拒不支付物业服务费，理由之一系原告所提供的物业服务质量未能满足业主要求，从本案查明的事实来看，原告在物业服务工作中确实存在不当行为，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上确尚有提高完善之处，原告的行为导致其自身损失的扩大，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。据此，本院认为，原告的部分损失是由于其自身未采取措拖防止损失的扩大而引起的，从而酌定被告应当按照50％的比例承担原告的违约金损失金额综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告龚期运应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付给原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司物业管理费1845.5元及违约金（违约金计算方式：以拖欠的物业管理费1845.5元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2014年11月21日起计算违约金至全部款项清偿之日止，被告龚期运对上述违约金损失金额承担50％的责任比例）；二、驳回原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司已预交），由原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司承担5元，被告龚期运承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  张燕婷二〇一四年十二月三十日书 记 员  刘庆明第10页，共10页