广东省蕉岭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅蕉法民一初字第235号
原告蕉岭奥园广场有限公司，住所地梅州市蕉岭县。
法定代表人：苗思华。
委托代理人：阙福华、李尚非，公司员工。
被告陈媛芳，女，汉族，广东省兴宁市人，原住所地蕉岭县，现住址。身份证号码×××3595。
原告蕉岭奥园广场有限公司诉被告陈媛芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李尚非、阙福华到庭参加诉讼。被告陈媛芳因诉讼期间下落不明，本院依法公告送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年1月17日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》（编号为：20155047，以下简称买卖合同），被告购买原告开发的位于蕉城镇蕉阳大道以西的蕉岭奥园广场14号楼1楼8号商铺（以下简称该房屋）。买卖合同约定该房屋的总房价为556330元，建筑面积为48.49平方米，付款方式为按揭付款。合同签订后，被告支付了部分首期房款55633元并办理按揭贷款。但仍有230697元购房房款未支付，虽经我司多次催付，仍未能支付该笔房款。同时在按揭贷款发放后，未能及时偿还银行按揭还款，现银行已向我司提出了履行担保责任通知书，要求我司承担连带还款责任及承担相应的利息和罚息。按照买卖合同补充协议第三条的约定：“××逾期支付房款的，应按应付款的0.02%日向××支付违约金，逾期超过30日的，××有权解除合同，将该商品房另行出售，同时××还应按总房价的20%向××支付违约金”。买卖合同补充协议第二条约定：“因××未履行按揭合同的还款义务，导致××承担了担保责任的，××有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，××除有权向××追偿代为支付的全部款项包括银行本金、利息和滞纳金等外，同时××还应按总房价的20%向××支付违约金”。原告认为，按照买卖合同约定，被告的迟延付款和怠于偿还贷款的行为已构成严重违约，该行为对原告造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，原告向法院提起诉讼，请求判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告收回该房屋的所有权；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金5777.11元，解除合同违约金111266元，（逾期付款违约金以230697为本金，违约金暂自2015年1月17日计算至2015年6月30日，应按逾期金额0.02%天计算，应计至被告实际清偿本案全部债务时止），被告已付的房款抵付部分违约金；3、判令被告向原告支付代为偿还贷款本金的违约利息和罚息人民币2904.61元（利息和罚息暂计至2015年6月21日，应计至被告实际清偿本案全部债务时止）；4、判令本案诉讼费由被告承担。
被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：原告蕉岭奥园广场有限公司于2014年12月18日取得了蕉岭县住房和城乡规划建设局颁发的编号为（2014）08号的《广东省商品房预售许可证》，获准原告销售涉案的蕉岭县奥园�场一期房产。2015年1月17日，原告（××）与被告陈媛芳（××）签署了编号为：20155047的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《本合同补充协议》（以下简称补充协议）。商品房买卖合同约定的内容。第一条…、第二条…、第三条约定××购买的商品房为预售商品房。该商品房合同约定建筑面积共48.49平方米，其中套内建筑面积42平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积6.49平方米；第四条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米13245.95元，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米11473.09元，总金额人民币伍拾伍万陆仟叁佰叁拾（556330）元。第四条…；第五条…；第六条：付款方式及期限。××按下列第3种方式付款。1…2…3、其它方式即双方签�的《本合同补充协议》第一条的规定按揭贷款方式付款。补充协议第一条的规定，首期款在本预售合同网上签订之日支付全部房价款的51%，金额人民币286330元，除首期款外，剩余房款金额人民币270000元，应于2015年2月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第七条：××逾期付款的违约责任。××如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。1、…2、详见附件四《本合同补充协议》第三条约定。补充协议第三条约定第三条关于逾期付款的违约责任。1、××逾期付款的，自本合同及本补充协议约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期支付超过30天的，××有权解除合同，有权将该商品房另行出售，同时××还应按总房价的20%向××支付违约金。双方还约定了其它权利义务。商品房买卖�同及补充协议签订后，被告支付了部分首期房款55633元后，剩余首付款230697元一直没有支付。
另查明，2015年3月17日，被告陈媛芳作为借款人与中国建设银行股份有限公司蕉岭支行作为贷款人及原告蕉岭县奥园广场有限公司作为保证人签订了编号为440727700-2032-20150870313号的个人住房（商业用房）借款合同。（以下简称借款合同）。借款合同约定涉案的内容如下：第二十八条：借款人将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人蕉岭奥园广场有限公司。二、该房屋系借款人使用贷款所购的的房产，该房屋性质为商业用房。三、房屋坐落：蕉岭县蕉城镇蕉阳大道以西蕉岭奥园广场14栋14-1-8号。房产的其他信息：1：房屋的建筑面积：48.49平方米；套内面积：42平方米。2、成交价556330元；评估价556330元。3、购房合同名称及�号：商品房买卖合同／20155047；第二十九：借款人借款本金为人民币贰拾柒万元整。第三十条：借款期限为（大写壹佰贰拾个月）（即2015年3月18日起至2025年3月18日）；第三十一条：一、贷款利率。本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种。壹、…；贰…；叁、浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即年利率为6.49%；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率。（一）…（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。第三十二条，借款人首付款为人民币贰拾捌万陆仟叁佰叁拾元整。第三十三条：一、本合同用款计划执行下列第壹项。壹：贷款人将款项一次性划入下列账户：44×××88；第三十四：（一）（二）…（三）借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币3064.42元。第三十五：本合同项下担保方式为以下第伍种：壹、贰、叁、肆…伍抵押加阶段性保证；第三十六：关于保证期间的约定为以下第贰种。壹、…；贰、保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告蕉岭奥园广场有限公司收到了27万元购房款。借款后，被告偿还了一期借款后就没有履行还款义务，截至2015年8月30日，被告仍欠本金268395.83元、利息6254.45元，罚息189.71元未付。
又查明，被告陈媛芳于2015年4月20日向货款银行还款一次。2015年4月28日起，被告夫妇经营蕉岭越海超市关门停止营业，并外出失联。被告的家庭收入发生重大不利变化后，已严重影响正常还贷本息的情况下，2015年5月4日贷款人中国建设银行股份有限公司蕉岭支行要求原告作为保证人无条件履行所承担的连带保证责任，落实还款资金，提前归还该笔贷款本息，最迟于3个月内清偿本金、利息和罚息。原告收到银行履行保证责任通知后，于2015年6月15日以双方买卖合同约定的送达地址向被告送达还款通知书，通知被告于2015年6月18日前向原告付清剩余的230697元购房首付款，但因被告手机关机无法送达而退回。2015年6月25日，原告以双方买卖合同约定的送达地址向被告送达解除合同通知书。2015年8月31日，中国建设银行股份有限公司蕉岭支行作出2015年第1号扣划还款资金通知书。通知内容主要内容：根据440727700-2032-20150870313号的个人住房（商业用房）借款合同，中国建设银行股份有限公司蕉岭支行向借款人陈媛芳于2015年3月20日发放按揭27万元，用于购置位于蕉岭县蕉城镇蕉阳大道以西蕉岭奥园广场14栋14-1-8号店，原告为该项信贷业务提供阶段性连带责任保证，现因借款人陈媛芳未按约定履行按时足额偿还本息的义务，根据借款合同约定，该项信贷业务全部到期，结清金额275101.88元（利息计至2015年8月31日止）。根据借款合同的约定，原告应无条件履行所承担的连带保证责任，中国建设银行股份有限公司蕉岭支行按合同约定于2015年8月31日从原告在中国建设银行系统开立的账户中扣收相应的款项，用于清偿借款人陈媛芳所欠按揭货款本金、利息及罚息。同日，中国建�银行股份有限公司蕉岭支行从原告的账号44×××88收取了被告向银行借款的本金268395.83元、利息6254.45元，罚息189.71元，共计275101.88元。
再查明，原、被告双方就涉案的房屋向蕉岭县住房和城乡规划建设局办理了预告登记（粤房地预登蕉房字第××号）。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院作出（2015）梅蕉法民一初字235-2号民事裁定书查封了粤房地预登蕉房字第××号的房产。
上述事实，有原告提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、首付款发票、个人住房借款合同、履行保证责任通知书、限期缴清所欠购房款的通知书、扣划还款资金通知书、个人贷款还款凭证、解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单及庭审笔录等足以证实。
本院认为：一、原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反�关法律法规的禁止性规定，应属有效并受法律保护。合法有效的协议，双方均应恪守履行。二、关于原告诉请解除商品房买卖合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定。本案中，原告也按约定的方式向被告催收所欠购房款后，至目前被告已逾期超过三个月未履行还款义务，符合上述法定解除合同的条件。此外，根据原告请求解除合同也符合补充协议“××在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，××有权单方解除合同”的约定。因此，原告要求解除与被告所签订的商品房买卖合同的诉讼请求符合双方约定及法定的条件，本院予以支持。三、合同解除后的违约责任及造成的损失承担问题。第一、原告请求解除商品房买卖合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，商品房买卖合同解除后，应由原告返还被告的购房款，被告应承担赔偿原告的损失。因此，原告请求继续履行合同中的履行款的违约金的利息，本院不予支持。第二、虽然根据双方签订的商品房买卖合同××有权解除合同后将该商品房另行出售，同时××还应按总房价的20%向××支付违约金的约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额不得超过订立合同时所预见或应当预见的损失以及合同实际金额。本案中，原告没有提交相应的证据证实其的实际损失，综合衡量合同履行程度、被告的过错、预期利益等因素，本院酌定被告应按总房价的10%即55633元支付解除合同的损失给原告。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，原告应返还被告支付的购房款合计325633元（首付购房款为55633元及27万元按揭购房款），被告应赔偿原告解除合同后造成的损失55633元。四、关于原告承担保证责任后的追偿问题。2015年8月31日原告作为保证人偿还了被告向中国建设银行股份有限公司蕉岭支行借款的本金268395.83元、利息6254.45元，罚息189.71元，共计275101.88元。原告作为借款合同的保证人，已经承担保证责任后有权向债务人追偿。因此，被告作为借款合同的债务人应偿还原告承担保证责任后造成的损失共计275101.88元。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告蕉岭奥园广场有限公司与被告陈媛芳于2015年1月17日签订了的《商品房买卖合同》（编号为：20155047）于判决生效之日予以解除。
二、原告蕉岭奥园广场有限公司向被告陈媛芳返还325633元购房款；被告陈媛芳赔偿原告蕉岭奥园广场有限公司解除合同的损失55633元。
三、被告陈媛芳向原告蕉岭奥园广场有限公司偿还因原告在被告借款合同中承担保证责任后的损失275101.88元。
四、以上二、三项相抵后，被告陈媛芳应向原告蕉岭奥园广场有限公司支付5101.88元，此款在本判决生效后10日内付清。
五、驳回原告的其它诉讼请求。
本案案件受理费人民币6228元，财产保全费3301元，公告费560元，合计10089元，由被告陈媛芳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 刘 明
人民陪审员 李 浩
人民陪审员 古永滔
二〇一五年十二月十日
书 记 员 黄艳琴