河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民四终字第106号
上诉人（原审被告）邯郸市锦江房地产开发有限公司。
地址：丛台区人民东路98号招贤大厦27层。
法定代表人王建平，该公司董事长。
委托代理人李海彬，河北浩博律师事务所律师。
委托代理人韩学敏，河北浩博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李瑞香。
委托代理人赵世芳，男，汉族，1944年8月21日生，系李瑞香丈夫。
上诉人邯郸市锦江房地产开发有限公司（以下简称锦江公司）与被上诉人李瑞香商品房买卖合同纠纷一案，因上诉人锦江公司不服邯郸市丛台区人民法院（2013）丛民初字第2825号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年5月25日，李军英预购锦江公司位于锦江花园5-1-19层1902房屋，并向锦江公司交纳了购房款140154元。2007年9月20日，李军英将该房屋的购房权转让给了李瑞香，锦江公司财会人员在给李军英开具的收款收据上更名为李瑞香，并在更名处加盖了手章。同日，李瑞香与锦江公司签订了购房协议书。约定，李瑞香认购位于锦江花园5-1-19层1902号房屋；建筑面积100.11平方米；认购价格2900元／平方米，合价290319元，首付款为房屋总价的50%，计140154元；建筑周期28个月，自2008年2月12日至2010年6月12日，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息；配套设施费：暖气：80元／平方米、煤气：3460元／户、防盗门：1000元、楼宇对讲：600元、地下室：800元／平方米、维修基金：房价X20%。2011年11月22日，李瑞香交纳了第二次购房款145165元。2011年12月12日，锦江公司按2200元／平方米收取了李瑞香地下室8.28平方米购房款18216元。锦江公司至今未将房屋交付给李瑞香。李瑞香认为，锦江公司逾期交房违约应赔偿违约损失、购房协议书中配套设施费的约定无效、地下室应按800元／平方米计算，锦江公司多收取地下室的费用11592元。故争议成讼。
原审认为，李军英将所争议的房屋转让给李瑞香后，锦江公司与李瑞香签订了购房协议书，位于锦江花园5-1-19层1902号房屋实际购买人为李瑞香，锦江公司在给李军英开具的收款收据上更名为李瑞香，并在更名处加盖了手章，视同李瑞香向锦江公司交纳了购房首付款140154元。双方签订的购房协议书约定了房屋交付期限为2010年6月12日，且锦江公司至今未将房屋交付给李瑞香，明显违反了双方购房协议中约定的交付期限，应承担违约责任。关于违约金的计算方法，李瑞香请求按同地段同类房屋租金12元／月／平方米计算；锦江公司请求按双方合同约定银行存款同期利率计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿额可以参照标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方在购房协议书中明确约定，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息。锦江公司实际收取李瑞香购房款285319元，应于2010年6月12日交付房屋且至今未交付，应向李瑞香支付购房款285319元自2010年6月13日起至实际交付房屋之日止的银行利息，该利息参照中国人民银行同期存款的利息在执行程序中另行计算。关于双方购房协议书中约定配套设施条款效力问题，邯郸市建设局、邯郸市城乡规划局、邯郸市住房保障和房产管理局、邯郸市物价局于2013年6月21日联合印发的《邯郸市主城区回迁房、商品房建设若干问题的政策解释》第十三条第二项规定：1、售房合同（协议、认购书等）明确约定房价内不含“双气费”的，不属于重复收费；2、售房合同（协议、认购书等）没有约定“双气费”事项的，视为房价中包含“双气费”，不得再收。双方签订的购房协议书中明确约定了暖气、煤气、防盗门、楼宇对讲、维修基金等，应视为房价中不包含“双气费”。故李瑞香要求确认购房协议书中约定的配套设施费无效之诉讼请求不能成立，应予驳回。关于地下室价格问题，双方在购房协议中明确约定，地下室价格800元／平方米。锦江公司按2200元／平方米收取李瑞香的地下室房款，违反了双方购房协议约定，应将多收取的地下室购房款退还李瑞香。李瑞香购买地下室面积为8.28平方米，地下室购房款应为8.28x800=6624元，锦江公司实际收取李瑞香地下室购房款18216元，应将多收取的11592元地下室购房款退还给李瑞香。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司向原告李瑞香支付购房款285319元自2010年6月13日起至实际交付房屋之日止的银行利息，该利息参照中国人民银行同期存款的利息在本案执行程序中另行计算。二、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内，退还原告李瑞香地下室购房款11592元。三、驳回原告李瑞香的其他诉讼请求。案件受理费691.5元，由被告邯郸市锦江房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人锦江公司不服，向本院提起上诉，理由：一、关于逾期交房的时间起点。双方之间2007年签订的《购房协议书》明确约定2010年6月12日交房，一审法院认定，李瑞香在2011年11月22日才交清房款，因此锦江公司认为，李瑞香迟延履行交纳房款的合同义务，违约在先。一审判决的第一项银行利息应从2011年11月23日开始计算。二、关于地下室购房款。同理，由于李瑞香迟延履行交纳房款的合同义务，该违约行为导致地下室费用上涨，所以该部分损失不应由锦江公司承担，地下室购房款应以交房时现价为准。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用均由李瑞香承担。
李瑞香答辩称，我当时选择的付款方式为分期付款，第一次付款是在挑选房号后第二天交清总房款的50%，第二次付款是在2011年11月22日交纳了剩余房款。这两次交款都是根据锦江公司的要求交的，而且第二次付款时锦江公司并未将房屋交付给我，在其未如期交房的情况下我已将房屋的总价款付清。其逾期交房并非因我造成。地下室购房款合同有明确规定，所以应当按照合同履行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明事实与一审一致，双方在二审期间未提交新证据。
本院认为，李瑞香与锦江公司于2007年9月20日签订购房协议书，该购房协议书是双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，故本院对该协议书效力予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在购房协议书中双方明确约定了交房日期和地下室价格，锦江公司作为合同一方当事人，应当严格按照合同履行自己的义务，即在约定日期内按照合同约定的条件交付房屋，并按照合同约定向合同相对方收取各项款项。锦江公司辩称李瑞香于2011年11月22日才交清房款，但锦江公司逾期交房与李瑞香的交款行为之间并不存在因果关系。地下室价格，因合同有明确规定，且该约定合法有效，所以应当按照合同约定履行。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费690元，由上诉人邯郸市锦江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜海波
审 判 员 白 湘
代理审判员 谢 珂
二〇一四年七月三日
书 记 员 贾 欢