江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1695号上诉人(原审被告)叶锦龙。被上诉人(原审原告)蔡建忠。被上诉人(原审原告)吉亚萍。委托代理人仇家驹，江苏拙正律师事务所律师,代理上述两被上诉人。上诉人叶锦龙因与被上诉人蔡建忠、吉亚萍房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第03978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年5月12日，蔡建忠作为售房人（甲方）与叶锦龙作为购房人（乙方）签订了一份房屋买卖定金协议。协议第一条约定：“甲方自愿将座落于塔园路220号26幢502室的房屋出售给乙方，房屋面积210.09平方米”。协议第二条约定：“甲方双方约定该房屋的实际成交价格为人民币贰佰陆拾万零捌仟元”。协议第三条约定：“乙方于2015年5月12日向甲方支付购房定金人民币壹万元，定金最终冲抵房款”。协议第四条约定：“乙方向甲方支付房款的方式为乙方需办理住房贷款，房款不足部分现金补足，甲乙双方约定乙方于2015年5月27日前补齐甲方定金壹拾伍万元整，甲乙双方约定于2015年8月13日前办理资金托管贷款手续”。协议第五条约定：“甲方向乙方交付房屋的时间为房款结清之日。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续”。协议第七条约定：“甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方（买方）承担”。协议第十三条约定：“本协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任法应据实赔偿”。蔡建忠在该协议项下的甲方处签字确认，叶锦龙在该协议项下的乙方处签字确认。同日，叶锦龙向蔡建忠支付了1万元定金，蔡建忠出具了一份收条，载明：“今收到叶锦龙购买塔园路220号26幢502室定金壹万元整（￥10000）”。2015年5月17日，叶锦龙明确向蔡建忠表示不愿购买上述房屋。另查明，苏州市塔园路220号26幢502室房屋的建筑面积为210.09平方米，该房屋的所有权人为蔡建忠和吉亚萍。在一审庭审中，叶锦龙陈述其是在签订协议回到家后才想起来没有询问该房屋是否有车库，之后打电话给中介询问，方得知该房屋是没有车库的。以上事实由房屋买卖定金协议一份、收条一份、房屋权属登记信息查询结果证明一份及原审法院庭审笔录等证据予以证实。原审原告蔡建忠、吉亚萍的一审诉讼请求为：1、叶锦龙支付蔡建忠、吉亚萍违约金260800元；2、本案诉讼费由叶锦龙承担。原审法院认为：合同双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。关于本案诉争合同的性质，原审法院认为，虽然该合同的抬头名称为“房屋买卖定金协议”，但该协议中明确载明了房屋的地址、价格、房款支付时间以及房屋买卖的售房人和购房人，且结合该协议第十三条约定的“本协议视为该房屋的买卖合同”，因此该“房屋买卖定金协议”应视为房屋买卖合同而非叶锦龙所辩称的仅为定金合同。关于叶锦龙辩称的吉亚萍与叶锦龙之间不存在法律关系，原审法院认为，虽然吉亚萍在该房屋买卖定金协议上并未签字，但吉亚萍已在诉状中明确表示自己系委托丈夫蔡建忠将该房屋出售给叶锦龙，因此对于叶锦龙的这一辩称意见，原审法院不予采纳。关于叶锦龙辩称的萍蔡建忠在订立合同时始终未明确告知叶锦龙该房产是否包含自行车库，因此本合同系因重大误解而订立的合同的辩称意见，原审法院认为，关于本案诉争房屋有无车库的情况，蔡建忠并未对此刻意隐瞒，而是叶锦龙自己在签订合同前忘记询问是否有车库这一事宜，因此对于叶锦龙的这一辩称意见，原审法院亦不予采纳。在本案中，蔡建忠、吉亚萍与叶锦龙理应依约履行上述《房屋买卖定金协议》，但叶锦龙于2015年5月17日明确表示不愿购买上述房屋，即已表示了解除合同的意思，蔡建忠、吉亚萍亦表示同意解除合同，但要求叶锦龙承担违约责任，因此双方签订的上述合同即已解除。但叶锦龙的上述行为也即已构成违约，根据该协议第十三条的约定，叶锦龙作为违约方理应支付协议第二条确定的房屋实际成交价的10%即260800元的违约金。但结合叶锦龙在庭审中的陈述存在请求降低违约金数额的意思表示，原审法院结合叶锦龙的违约情况、违约金数额、诉争协议中房屋的实际情况，酌情将违约金降低至房屋实际成交价的3%即78240元。扣除叶锦龙已经向蔡建忠、吉亚萍支付的1万元定金，叶锦龙还需向蔡建忠、吉亚萍支付68240元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，原审法院判决：一、叶锦龙应于判决生效之日起十日内支付蔡建忠、吉亚萍违约金68240元。二、驳回蔡建忠、吉亚萍的其余诉讼请求。案件受理费5212元，减半收取2606元，由蔡建忠、吉亚萍负担1825元，由叶锦龙负担781元。上诉人叶锦龙不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人及其委托的苏州名古屋房地产经纪有限公司与上诉人订立合同时始终未披露该房屋不具备是否底层车库或储藏室，因此本合同系因重大误解而订立的合同。2、上诉人与被上诉人之间的合同是定金协议而不是房屋买卖合同。原审将该定金协议视为房屋买卖合同存在以下不足：(1)、买卖双方对合同标的物存在异议，即房屋有无配备车库的争议。上诉人订立涉案房屋买卖定金协议的目的是购买合适的房屋，改善生活条件，涉案房屋不符合上诉人的购房意愿。(2)、合同主体不合法。涉案房屋系蔡建忠、吉亚萍共有，但涉案房屋买卖定金协议上仅有蔡建忠一人签字，无吉亚萍的签字，被上诉人提供的委托书系为此次诉讼而补签的。如该份屋买卖定金协议视作房屋买卖合同，则在5月17日之前属于效力待定合同，上诉人作为善意相对人有撤销的权利。被上诉人已确认上诉人于5月17日行使了撤销权，则涉案屋买卖定金协因被撤销而无需继续履行，而非上诉人违约不能继续履行。3、该屋买卖定金协议形成过程非法，其中第十三条属于无效条款。苏州名古屋房地产经纪有限公司告知上诉人此份协议仅是购房意向性质的协议，如上诉人不买也不会承担任何责任。且在签订协议过程中，上诉人与被上诉人隔离在不同的房间。协议第十三条为格式条款而无效。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决上诉人支付违约金78240元过分高于被上诉人的损失。2、涉案房屋升值，使被上诉人将来获利172000元，其应将10000定金返还上诉人。综上，请求本院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人返还上诉人10000元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人蔡建忠、吉亚萍答辩称：1、本案所涉定金协议符合同法所规定的合同生效要件，同时双方能按照此协议履行合同，并且双方在合同中也已经对该份协议进行明确可以作为房屋买卖合同使用，该协议应当认定为合法有效的合同。2、合同法第114条规定了双方当事人就一方违约时可以约定违约金或违约金的计算方式。本案双方在签订协议时已经约定了了违约金的计算方式为房款的10%，该约定合法有效，应予支持。3、被上诉人是从事建筑材料租赁行业的业主，其出售该房屋主要是用于将房款用于再次投入该行业中获益，对于上诉人违约所导致的被上诉人损失，不能按照一般人的损失来计算。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉。二审查明事实与原审查明事实相一致。本院认为,本案所涉《房屋买卖定金协议》第一条至第四条分别就房屋坐落、面积、总价、定金、房款支付方式等涉及房屋买卖双方主合同权利、义务关系的内容加以明确约定；第十三条明确“本协议视为该房屋的买卖合同”，并分别就出卖人和买受人双方的违约责任作出了明确约定。故原审判决认定《房屋买卖定金协议》应视为商品房买卖合同，并无不当。本案所涉房屋系蔡建忠、吉亚萍共有，《房屋买卖定金协议》虽以蔡建忠为出卖人,但根据吉亚萍的诉状内容，涉案房屋系吉亚萍委托蔡建忠出卖，故蔡建忠作为涉案房屋共有人吉亚萍的委托人，在签订《房屋买卖定金协议》时，已取得该房屋合法的处分权，其与叶锦龙签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，对买卖双方均产生法律约束力。叶锦龙关于涉案协议为效力待定协议、其有权撤销的上诉主张，本院不予支持。涉案房屋买卖订金协议未约定该房屋自带车库或储藏室，叶锦龙未举证证明蔡建忠故意向其隐瞒涉案房屋没有车库或储藏室的真实情况，致使叶锦龙对涉案房屋情况产生错误认识，故叶锦龙上诉称涉案协议系其重大误解而订立，不能成立，本院不予支持。本案所涉交易因叶锦龙最终不愿意购买而无法完成，此即构成买受人叶锦龙违反《房屋买卖定金协议》第十三条“拒绝履行协议”的违约行为，根据该合同条款的约定，出卖人蔡建忠、吉亚萍要求买受人叶锦龙承担违约责任的请求权基础明确，原审法院予以支持，并无不当。《房屋买卖定金协议》第十三条约定，“如甲乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作违约金。”该条约定具有双向履约保证的性质，并无显失公平之处，亦不具有免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利等无效情形，应为合法有效。根据该条约定，违约方应向守约方支付违约金260800元。鉴于买受人叶锦龙一审中以合同约定的违约金过高为由请求调整，原审法院综合考虑叶锦龙的违约情况、违约金数额、诉争房屋实际情况等因素，酌定违约金为涉案房屋实际成交价的3%即78240元，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，其裁量尺度亦无不当。综上，上诉人叶锦龙的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5212元，由上诉人叶锦龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  沈维佳代理审判员  姚 望二〇一六年五月十九日书 记 员  赵 俊