江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初3584号
原告：南通苏中医药物流有限公司，住所地海安县北城街道凤山北路28号。
法定代表人：陈放，董事长。
委托诉讼代理人：吉海军，公司职员。
被告：海安苏标服装有限公司，住所地海安县西城街道田庄村11组，实际经营地海安县北城街道凤�北路28号东楼一楼8-10号房。
法定代表人：张勇，总经理。
原告南通苏中医药物流有限公司（以下简称苏中公司）与被告海安苏标服装有限公司（以下简称苏标公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告苏中公司的诉讼代理人吉海军、被告苏标公司的法定代表人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏中公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间房屋租赁合同关系；2.被告支付违约金4万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年11月初签订了《房屋租赁合同》，其中第三条第一款约定租金为4万元/年，合同签订之日交纳2万元，剩余2万元在2016年2月1日前缴纳，租金以后每年交纳一次，逾期出租方有权收回商铺；第三条第二款约�，承租方逾期支付租金超过十日以上，出租房有权随时解除合同；第十条第一款约定，若一方有违约行为，应向对方支付当年租金总额的100%作为违约金。而被告没有在2016年2月10日前支付剩余的2万元，经原告数次催要无果，被告总是借面积不足等理由拒绝给付，实属违约。
苏标公司辩称，《房屋租赁合同》约定租赁面积为495平方米，包含外面走廊过道的面积。合同第十二条约定本合同中商铺屋面、外墙可租用部分归苏中公司所有，除店招之外的其他面积另行计算，因此租赁面积不应当包含走廊过道。被告经过测量，实际租赁面积只有461平方米。如果被告将租金交给原告，原告就要根据该约定另行计费，用欺骗的方式重复收费。如果原告提供的租赁面积达到495平方米，被告就不会拖延租金，因此应当是原告支付违约金，而非被告支付违约金。我同意解�合同或者继续履行合同，但如果解除合同，原告需要补贴装修费用、搬迁费用。
本院经审理认定事实如下：2015年11月，出租方苏中公司、承租方苏标公司、管理方南通中大创客空间有限公司共同签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定苏中公司将位于海安县凤山北路28号东楼一楼8、9、10号（面积495平方米）租赁给苏标公司自主经营，未经苏中公司同意，苏标公司擅自变更用途，改变建筑主体结构的，视为苏标公司违约，苏中公司有权提前解除合同，要求苏标公司及第三方立即腾退房屋，因解除合同造成的费用、损失、责任均由苏标公司承担，延期腾退及改变房屋结构产生的租金、责任均由苏标公司承担。第二条约定租期自2015年11月10日起至2019年2月10日止。苏中公司向苏标公司提供3个月的免租期，免租期内2015年11月10日起至2016年2月10日不收取苏标公司租金。第三条约定租金为4万元/年，苏标公司在合同签订之日向苏中公司交付2万元租金，剩余第一年租金2万元，苏标公司需在2016年2月1日前缴纳，租金以后每一年交纳一次，逾期苏中公司有权收回商铺。苏标公司逾期支付租金超过十日以上的，苏中公司有权随时解除合同，要求苏标公司立即腾退房屋，因解除合同产生的费用和造成的损失全部由苏标公司承担。苏标公司逾期支付租金超过十日以上并擅自关门停止经营的，苏标公司在租赁房屋内的装饰装修物及置留财物或权利凭证视为苏标公司自愿放弃归苏中公司所有，延期退交商铺产生的租金及相关费用均由苏标公司承担。苏标公司逾期支付租金超过十日，苏中公司有权向苏标公司发出解除合同通知，自通知到达苏标公司之日即产生合同解除效力（合同自动解除）。第六条约定苏标公司若需对承租房屋装饰或改造，须经苏中公司书面同意，否则苏中公司有权解除合同，要求苏标公司立即腾退房屋，因解除合同造成的全部损失和因改造所产生的一切后果均由苏标公司承担。因装饰、装修造成苏中公司房屋损害的，苏标公司承担全部赔偿责任。合同期满后，装修装饰物苏标公司必须拆除并将房屋恢复原状。因其他原因解除合同的，苏中公司有过错的，苏中公司赔偿苏标公司相应的装饰装修费用。苏标公司有过错的或者有违约情节的，装修装饰物归苏中公司所有，苏中公司也可以要求苏标公司无条件恢复原状。第十条约定合同履行中若一方有违约行为，应向对方支付本合同约定的当年租金总额的100%作为违约金。苏标公司违约提前解除合同的，除承担违约金外还应将免租期的租金一并补齐交全。苏标公司租期满后，苏中公司若不得续租，需补偿苏标公司的装潢费、搬迁费等。第十一条约定本合同的租金费用不含税费，如果苏标公司需要开具发票，税金由苏标公司承担。第十二条约定本合同中商铺屋面、外墙可租用部分归苏中公司所有，除店招之外的其他面积另行计费。合同还对其他事宜进行了约定。
2015年11月11日，苏标公司给付苏中公司租金2万元。后苏中公司多次催要租金未果，遂于2016年3月25日向苏标公司邮寄书面通知，主要内容为：合同于2015年11月10日生效，且已过三个月的免租期，苏标公司一直使用没有间断，在此期间苏标公司没有提出异议。现在到了缴费期，苏标公司提出的平方米不足的理由不能成立，因为房屋面积是根据设计而确定，测量也是按规范得出结论，不是根据实用面积确定。根据合同约定，苏标公司已经违约，苏中公司完全可以终止本合同，但是考虑苏标公司理解上的问题，现通知苏标公司在收到通知后�十日内，及时缴纳所欠租金，则可以不追究苏标公司的违约责任，若逾期不缴，苏标公司将承担违约的法律后果，责任自负。苏标公司在收到该通知后，仍未缴纳所欠租金，并于2016年4月5日向苏中公司发出回复函，主要内容为：租赁房屋面积严重少于合同面积，必须根据实际情况测量面积。如果测量面积达到合同约定的面积，则按照根据合同履行，若达不到合同约定的面积，则根据实际面积交纳租金。
另查明，海安县北城街道凤山北路28号3幢房屋所有权人为苏中公司。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、海安县北城街道凤山北路28号3幢房屋所有权证、通知、快递单、回复函及当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，原告苏中公司与被告苏标公司、管理方南通中大创客空间有限公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，体现了双方当事人的真实意思，租赁合同成立且合法有效，双方当事人应当按约履行合同义务。
本案的争议焦点在于案涉租赁房屋外走廊过道面积是否应当包含在租赁合同约定的面积495平方米内，到底谁存在违约行为。
对此，本院认为，案涉租赁房屋外走廊过道面积应当包含在租赁合同约定的面积495平方米内。原告苏中公司主张根据房产证的面积和实际测量面积相结合的方法，按照从里墙墙根到走廊过道，以实际面积为准从而形成了495平方米，且《房屋租赁合同》第十二条中屋面是指屋顶，外墙是指整体大围可以用做广告的部分，符合客观实际，本院予以采信。被告苏标公司辩称《房屋租赁合同》第十二条就是以租赁房屋的墙为分界，墙外的部分都不属于租赁面积，这不仅不符合该约定的字面涵义，也不符合该约定设立的目的，故本院对该辩称意见不予采信。
被告苏标公司拖欠租金，经原告催缴，被告仍拒不按照租赁合同约定缴纳，已经构成违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款约定，原告有权随时解除合同，因解除合同产生的费用和造成的损失全部由被告承担。依据《房屋租赁合同》第十条第一款约定，合同履行中若一方有违约行为，应向对方支付本合同约定的当年租金总额的100%作为违约金。故原告依据合同要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告支付违约金4万元的诉讼请求，本院予以支持。
由于被告苏标公司违约造成原、被告签订合同的终止，依据《房屋租赁合同》第六条第三款约定，因其他原因解除合同的，被告有过错的或有违约情节的，装饰装修物归原告所有，原告也可以要求被告无条件恢复原状。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下：
解除原告南通苏中医药物流有限公司与被告海安苏标服装有限公司订立的案涉《房屋租赁合同》。
二、被告海安苏标服装有限公司将所承租的位于海安县北城街道凤山北路28号东楼一楼8、9、10号房屋立即腾空并移交给原告南通苏中医药物流有限公司。
三、被告海安苏标服装有限公司给付原告南通苏中医药物流有限公司违约金4万元。
以上二、三两项，被告海安苏标服装有限公司均于本判决发生法律效力后30日内履行完毕。
如果被告海安苏标服装有限公司未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费880元，减半收取440元，由被告海安苏标服装有限公司负担（已由原告南通苏中医药物流有限公司代垫，被告海安苏标服装有限公司于履行上述给付义务时一并给付原告）。
若不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费880元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
代理审判员 陆晓丽
二〇一六年九月十三日
见习书记员 曹智梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的�应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。