上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初11426号
原告：上海大纵湖餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：孙其勇，董事长。
委托诉讼代理人：孙佳文。
被告：武广，男，1983年11月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：张继民，上海金仕维律师事务所律师。
被告：上海市闵行三乐文化艺术进修学校，注册地上海市闵行区。
法定代表人：武广，董事长。
原告上海大纵湖餐饮有限公司(以下简称大纵湖公司)与被告武广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2016年5月17日公开开庭进行了审理。2016年7月15日,本院依法追加了被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校(以下简称三乐文化)参加诉讼，于2016年8月29日公开开庭进行审理，原告法定代表人孙其勇，被告武广(暨被告三乐文化的法定代表人)及委托代理人张继民到庭参加诉讼。之后，由于案件复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告法定代表人孙其勇到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告大纵湖公司诉称：原、被告于2014年12月1日签订房屋租赁合同，约定：原告将位于上海市闵行区春申路XXX弄XXX-
XXX号房屋及部分电气设备设施出租给被告，租期为2014年12月1日至2019年12月31日止；2014年12月1日至12月31日为免租期；之后每三个月为一个付款周期，每个付款周期的第一个月前10日内支付，如逾期则每日按三个月租金的百分之二加收滞纳金。合同对于租期标准作了约定；被告在签订合同时应向原告支付保证金12万元及补偿金15万元(人民币，下同)，每月支付管理费2,700元；任何一方违约均应向对方支付违约金80万元。2014年12月1日，被告武广向原告出具一份承诺，表示其因身份证遗失正在补办中，本次房租付款及其他款项于12月10日前一次性付清，总金额押二付三，计五个月房租30万元,补偿金15万元,合计45万元。然自2014年12月1日至今，被告仅向原告支付了12万元保证金、15万元补偿金、16万元租金，其余到期应付租金均未支付。被告逾期支付租金已构成违约。现要求：1、解除原告与两被告之间的租赁合同；2、原告已收取的保证金12万元不予退还；3、两被告支付租金749,000元及滞纳金1,733,580元；4、两被告向原告支付违约金80万元；5、两被告将房屋�还原告。
诉讼中，原告增加诉讼请求：1、要求两被告支付自2016年4月1日起至两被告返还房屋之日为止，按6万元/月计算的租金；2、要求被告结清自2015年12月起的水、电和物业管理费(物业管理费为5,000元/月)。
被告武广辩称：向原告承租房屋的主体是三乐文化，武广是三乐文化的法定代表人。在合同履行过程中，其出巨资对房屋进行装修，但因消防楼梯被原告拆除，导致被告无法取得相关教学资质证书。要求原告恢复消防楼梯。被告已支付了包括保证金12万元在内的共计78万元，截止2015年12月底，被告仅结欠租金25万元。由于原告违约，故被告未再按期支付租金。原告主张的违约金、滞纳金不成立，且计算方式畸高。现不同意原告的诉讼请求。
被告三乐文化辩称：被告承租房屋后进行装修，而原告于2015年1月左右将房屋消防通道封堵，被告于2015年2月装修完毕，但由于消防通道被封堵导致被告无法通过消防验收，无法正常开展教学活动。租金已支付至2015年底。现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告三乐文化属于民办非学历教育机构、民办非企业单位。被告武广系被告三乐文化的法定代表人。
2014年12月1日，被告武广以被告三乐文化的名义(承租方、乙方)与原告大纵湖公司(出租方、甲方)签订一份《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市闵行区春申路XXX弄XXX、XXX号房屋及部分电器设备设施出租给乙方；租期为2014年12月1日至2019年12月31日(2014年12月为免租期)；每三个月作为一个付款周期，该付款周期的租金应在第一个月的前十日内支付(如逾期支付租金，每日按三个月租金额的百分之二加收滞纳金)；2014年12月1日至2015年12月31日期间的年租金为72万元，2016年1月1日至2016年12月31的�租金为756,000元，2017年1月1日至2017年12月31日的年租金为793,800元……；乙方于本合同签订时向甲方支付租赁保证金12万元，补偿金15万元；房屋租金支付原则：先付后用。双方同意，租赁期间乙方如无违约行为或损坏租赁物行为，甲方于合同终止日起15日内将保证金不计利息全额退还乙方；物业管理费每月2,600元由乙方承担，如遇调价，调价部分由乙方承担，除正常物业管理费外，乙方每月再支付甲方管理费2,700元。甲方同意免租期为一个月；乙方承诺，乙方承租期间，需与当地治安消防部门签订治安消防管理协议；乙方有下列情况的，甲方有权单方解除合同：……(7)乙方未按约定时间支付租金，逾期十日仍未支付房租的。乙方存在合同约定的情形而由甲方单方解除合同的，乙方同意甲方不再返还已支付的全部租金和租赁保证金；双方同意，任何一方违约均应支付对方�约金，违约金为80万元。合同对其他事项亦作了约定。
同日，被告武广出具一份承诺书，主要内容为：本人因身份证遗失补办中，本次房租付款及其他款项于12月10日前一次性付清。总金额押二付三，计五个月房租合计30万元，补偿金15万元，合计45万元。
此后，被告武广向原告支付了租赁押金12万元，补偿金15万元及部分租金。
两被告未能按期足额向原告支付租金，经原告催讨，被告武广于2015年11月26日出具一份承诺书，内容为：本人承诺本月底付房租10万元，下月上旬付5万元，下月下旬付10万元，其余春节后按月付。
然两被告仍未能向原告足额支付应付租金，原告现以诉称理由诉至本院。
在本案诉讼期间，被告于本案第二次庭审中向本院提供一份《上海市闵行区公安消防支队责令立即改正通知书》，该支队于2016年8月25日对涉案房屋进行消防监督检查中发现疏散通道被封闭，要求立即改正恢复。
另查，涉案春申路XXX弄XXX号至XXX号原为分别独立的两层建筑的商铺，系合法房产。原告承租后将各商铺打通并加层至三层建筑，在二层至三层之间加装了楼梯，此楼梯的右侧有空档(宽度与楼梯基本相同)，可从三楼看到二楼。被告承租房屋后，进行了装修，并于2015年2月装修完毕，在三楼楼顶进行了绿化，加装了凉亭等。在被告装修期间，原告将二楼至三楼的楼梯右侧的空档用木板予以封闭。在涉案房屋靠北侧，二楼至一楼之间安装有钢结构简易楼梯。该楼梯的二楼通道口安装了玻璃门。
审理中，本院向双方当事人释明，三楼系原告自行加建的建筑物，不具有合法性，系违法建筑。被告表示可以归还三楼的建筑物，但要求继续租赁其他房屋。为此，被告向本院申请要求对涉案房屋一楼大堂和二楼的装修残值、三楼的装修现值、楼顶的绿化工作进行司法审价。本院通过上海市高级人民法院委托了万隆建设工程咨询集团有限公司进行司法审价。在该公司的司法审价过程中多次要求被告提供审价资料并支付鉴定费用，但被告未能配合，故该公司终止的审价程序。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、被告武广出具的承诺书等，两被告提供的《上海市闵行区公安消防支队责令立即改正通知书》等，本院拍摄的现场照片以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，租赁合同明确原告大纵湖公司是出租方，承租方主体为被告三乐文化，虽然三乐文化未在合同落款处盖章，但武广系三乐文化的法定代表人，合同的乙方抬头和乙方落款处均注明是三乐文化，武广在乙方的“法人代表”处签名，原告在签订合同时对此明知，因此本院认定，合同承租人主体为三乐文化，而非武广，武广系以三乐文化法定代表人身份与原告签订租赁合同。三乐文化享受合同权利，履行合同义务。
由于涉案房屋三楼由原告自行加建，未经相关规划许可，更无产权登记，三楼房屋系违法建筑，不受法律保护。因此，原告与被告三乐文化就涉案房屋三楼的租赁合同关系无效。被告三乐文化应当将三楼房屋归还原告。但鉴于三乐文化实际使用该建筑面积，仍应按合同约定的租金标准支付原告使用费。在租赁合同中明确约定，三楼是加盖的建筑物，双方均明知该部分建筑违法，故对于该部分建筑而建立的租赁合同关系无效的这一后果，双方均有过错。
在正常情况下，租赁合同签订后，租赁双方均应按约履行各自义务，原告向被告三乐文化交付涉案房屋，被告三乐文化向原告支付租金等费用。被告武广在庭审中的陈述可以证实，被告接收房屋后进行了装修，装修于2015年2月完毕。按被告所述，原告将房屋二楼至三楼楼梯右侧空档封闭行为发生于2015年1月，即在被告对房屋进行装修过程期间。从被告继续进行装修，并于此后又向原告承诺付款的行为分析，被告对原告封闭楼梯右侧空档行为并无异议。
合同约定2014年12月为免租期，被告三乐文化应自2015年1月起向原告支付租金。被告三乐文化对于其是否支付了合同约定的各款项以及支付了多少金额负有举证责任。但两被告未向本院提供任何付款凭证。原告表示被告支付了租赁保证金12万元、补偿款15万元，及部分租金，截止2016年3月，被告尚欠租金749,000元，由于两被告未能提供相关付款凭证，本院以原告所述为准。两被告表示武广于2015年11月26日出具的承诺内容可以证明截止2015年11月，被告结欠租金仅25万元。但该承诺书明确约定，“本人”(即被告武广)承诺于2015年11月、12月分三期支付租金25万元，余款于春节后按月付。此承诺证明被告不仅结欠了25万元租金，而且还有欠款“余款”仍需要清偿。因此被告对于所欠租金金额的相关抗辩意见，本院不予采信。
被告三乐文化未能按期向原告支付租金，已构成违约，原告有权行使合同解除权。原告在本案诉讼前未书面通知被告解除合同，故合同解除日期为本案诉讼副本送达被告之日，即2016年4月21日。对于被告三乐文化结欠原告截止2016年4月的租金，被告三乐文化应当支付。由于三乐文化未能按期支付租金，应当按合同约定承担逾期付款的违约金。但原告现按三个月租金为本金按每日百分之二的标准计算，明显过高，本院予以调整，以每日万分之五计算，但考虑即使按每日万分之五计算所得的违约金金额仍然巨大，且因部分建筑面积系违法建筑，针对被告应当支付违法建筑部分的相应使用费，不需要承担逾期付款的违约金，故本院酌情确定逾期付款违约金为50万元。
由于被告武广两次向原告出具承诺书，均承诺其本人向原告支付租金，故对于三乐文化结欠原告的租金，武广应承担共同付款义务。
被告三乐文化因违约导致租赁合同解除，三乐文化应当承担违约责任。合同对于合同解除的违约责任作了约定，即原告不退还12万元保证金，并且被告三乐文化偿付80万元违约金。鉴于涉案房屋的三楼系违法建筑，针对违法建筑而建立的租赁合同关系无效，故本院酌情认定，原告已收取的12万元保证金中退还被告三乐文化6万元，剩余6万元保证金由原告没收。另外，合同约定的违约责任明显过重，被告对此亦提出异议，故本院考虑到涉案房屋存在部分违法建筑，故�情确定由原告没收被告的6万元保证金后，被告三乐文化需另行支付原告20万元的解除合同之违约金。
由于合同已解除且针对违法建筑的相关租赁合同关系无效，被告应当将房屋全部返还原告。自2016年5月起至返还房屋期间的房屋使用费，由被告三乐文化支付原告。房屋使用费的标准可参照合同约定的租金标准计算。在返还房屋时，被告应当与原告结清水电费。关于物业管理费，合同明确约定每月物业管理费为2,600元加2,700元，约定由三乐文化承担，现原告要求被告按每月5,000元支付物业管理费，本院予以支持。
综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告上海大纵湖餐饮有限公司与被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于2014年12月1日签订的《租赁合同》中就上海市闵行区春申路XXX弄XXX-
XXX号房屋三楼建筑而建立的租赁合同部分无效；
二、原告上海大纵湖餐饮有限公司与被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于2014年12月1日签订的《租赁合同》中就上海市闵行区春申路XXX弄XXX-
XXX号房屋的一楼、二楼的租赁合同部分于2016年4月21日解除；
三、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于本判决生效之日起六十日内将上海市闵行区春申路XXX弄XXX-
XXX号房屋返还原告上海大纵湖餐饮有限公司，并与原告上海大纵湖餐饮有限公司结清水、电费；
四、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于本判决生效之日起十日支付原告上海大纵湖餐饮有限公司2015年1月1日至2016年3月31日期间所结欠的租金和房�使用费共计人民币749,000元；
五、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于本判决生效之日起十日支付原告上海大纵湖餐饮有限公司自2016年4月1日起至4月21日期间的租金和使用费计人民币44,100元；并支付自2016年4月22日起至2016年12月31日为止，按756,000元/年的标准计算的使用费计人民币459,900元，以及自2017年1月1日起至被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校实际返还房屋之日为止，按833,490元/年为标准计算的房屋使用费；
六、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于本判决生效之日起十日支付原告上海大纵湖餐饮有限公司自2015年12月起至实际返还房屋之日为止，按5,000元/月计算的物业管理费；
七、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校已支付原告上海大纵湖餐饮有限公司的保证金12万元中的6万元由原告作为违约金没收，剩余6万元由原告退�被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校；
八、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于本判决生效之日起十日支付原告上海大纵湖餐饮有限公司违约金人民币20万元；
九、被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校于本判决生效之日起十日支付原告上海大纵湖餐饮有限公司逾期付款违约金人民币50万元；
十、被告武广对被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校上述第四、五项中的付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币34,020.64元，由原告上海大纵湖餐饮有限公司负担13,948.46元，被告上海市闵行三乐文化艺术进修学校与被告武广对原告共同负担20,072.18元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 刘新慧
人民陪审员 石定伟
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。