浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第1178号
原告：赵军。
被告：海盐新天地广场实业有限公司。
法定代表人：袁风六。
委托代理人：庞建雄，浙江海威特律师事务所律师
原告赵军为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告赵军、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托代理人庞建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵军起诉称：一、原告方于2003年11月购买天宁寺旅游开发区新天地广场产权式商铺，被告海盐新天地广场实业有限公司系原告购买商铺的协议返租方，被告与原告签订合同承诺按实际收租的70%按月返还原告委托租赁的商铺，年返租金额不低于购房金额的5%，协议终止日期为2021年12月。原告并按被告要求缴纳了改建费，按照原告购房金额，扣除6%税金后，被告每月应向原告返还租金620.83元。至2015年5月止，被告返租只返到2014年4月，已累计挪用拖欠被告租金十三个月。按照原、被告方的返租合同，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》相关条款之规定，被告应履行合同返还租金。二、根据《中华人民共和国合同法》及原、被告方合同条款的第七条第二项的规定，被告应按每天万分之二，月息为千分之六支付违约金每月3.72元（91个月），合计人民币338.52元；被告已经逾期3个月以上未返租金，应按合同条款第七条第二项规定，向原告支付当年应交租金总额的15%作为违约金，计人民币1117.49元；二项合计为人民币1456.01元。三、被告在未经原告同意的情况下，从2014年1月起每月单方面扣减原告月租金12%，四个月合计：298元，既没有法律依据也不符合委托合同。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，被告应予以退还。四、本案违约方是被告，被告应承担本案的全部诉讼费用。故请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠十三个月（自2014年5月起至2015年5月止）的返租金，合计人民币8070.79元；2、被告向原告支付拖欠返租十三个月期间的违约金，合计人民币1456.01元；3、被告向原告支付多扣减的四个月的租金，计人民币298元；4、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告第一项诉讼请求变更为要求被告执行合同支付原告自2014年11月起至2015年5月份的房租，合计人民币4345.81元，并撤销第二、三项诉讼请求。
被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，2003年11月15日，被告与案外人周积庆签订了海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同，租赁期限自2003年11月15日起至2021年12月31日止，而与原告没有任何的合同关系；二、周积庆是温州人，已经七八十岁，身体多病没有亲属子女，对于周积庆的返租费被告方基本按时交付，周积庆没有任何的催讨和诉讼行为；三、本案原告从2014年初，担任被告方的副总经理，该工作属于他的管辖范围，故原告在起诉书中，所陈述的事实与理由虚假；四、从原告提交的证据来看，原告从2014年11月取得海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）3幢C1022室的物权，但是该物权如何取得是否是合法，是否是利用职权这个存在异议，需要案外人周积庆确认。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、房屋所有权证一本，证明原告是该商铺的产权所有人的事实；
2、国有土地使用证一本，证明原告是该商铺的土地使用权人的事实；
3、契证一本，证明原告拥有该商铺的合法手续的事实；
4、海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同一份，证明协议返租的事实；
5、银行交易明细账单一份，证明每月返租的金额的事实；
6、标卖成交明细单一份，证明购买房产的成交明细的事实；
7、证明一份，证明原告作为产权人的相关变更手续完整，相关费用已经结清的事实；
8、回复一份，证明该房屋产权人的变更经过被告认可的事实。
被告质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性确认，但是与本案不具有关联性；对证据4的真实性、合法性及关联性没有异议，但是只能证明作为被告与案外人周积庆建立了租赁合同关系；对证据5的真实性、合法性及关联性没有异议，但是不能证明被告尚欠周积庆返租费，周积庆也到被告财务处领取了返租费；对证据6的真实性、合法性及关联性不予确认，无法确认是否为周积庆的签名；对证据7，不具有合法性和关联性，因为从证明来说，周积庆本人是没有在场的，所以作为中介公司出具了关于要证明房屋产权变更相关手续完整及相关费用已经结清是无法证明的；对证据8，被告是不知道的，原告当初作为被告的副总经理是全权负责业主接待方面的工作，更不能证明该房屋产权的变更经过了被告认可的事实。
被告提供中国银行客户借记通知单二份（复印件）、领（付）款凭证一份（复印件）、银行交易明细一份（复印件），证明被告已向案外人周积庆支付了2014年1月份起至同年10月份止的租金的事实。
原告质证意见：其已变更诉讼请求，故上述证据无需质证。
本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据6，该标卖成交明细单为《标卖成交确认书》的附件，原告未提供《标卖成交确认书》，故该证据的真实性无法核实；证据7，该证明没有案外人周积庆的签名确认，本院不予确认；证据8，被告虽提出异议，但该证据由被告盖章确认，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提供上述证据，因原告已经变更诉讼请求，故上述证据本院无需审查。
经审理，本院确认案件的相关事实如下：
2003年11月15日，案外人周积庆（甲方）与被告（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其C1022号海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同时效内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入，乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%；租金按月支付，年租金低于购房成交总价的5%时按5%支付（税前）；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿甲方因此造成的直接和间接经济损失。被告于2014年10月20日向案外人周积庆作出书面回复一份，称其无意向和能力回购周积庆名下的商铺。原告通过房屋买卖从案外人周积庆处取得上述商铺的所有权。上述商铺原告缴纳契税的时间为2014年10月23日，房屋所有权的转移登记时间为2014年11月3日，国有土地使用权的转移登记时间为2014年11月13日。原告提供的案外人周积庆的中国银行历史交易明细清单显示，上述商铺自2013年1月起至2014年12月止每月的租金为620.83元。上述商铺自2014年11月起至今的租金被告分文未付。
另，被告提供的中国银行客户借记通知单显示，其通过银行汇款的方式，分别于2014年3月25日向案外人周积庆支付了2014年1月至同年3月的租金合计1862.49元（每月租金为620.83元）；于2014年6月4日向被告支付了2014年4月至同年6月的租金合计810.36元（每月租金为270.12）。被告提供的领（付）款凭证显示，其于2014年9月22日以现金方式向案外人周积庆支付了2014年7月至同年9月的租金合计810.36元（每月租金为270.12）。被告提供的银行交易明细显示，其于2014年12月10日通过银行汇款的方式向案外人周积庆支付了租金270.12元。
本院认为，双方的争议焦点主要有：一、被告的主体资格是否适格的问题？二、本案争议商铺的每月租金金额的问题？就上述争议焦点，本院作如下分析：
一、被告的主体资格是否适格的问题？本院认为，第一，
原告持有相关政府部门颁发的契证、房屋所有权证、国有土地使用证，是海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）3幢C1022室商铺的合法所有权人。被告抗辩称，原告曾是其单位的高级管理人员，通过职务便利取得了上述商铺的所有权，其取得方式存在问题，但其未提供相关证据予以证明，故对其主张本院不予采信。第二，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，被告于2014年10月20日向案外人周积庆作出书面回复，称其无意向和能力回购周积庆名下的商铺，故案外人周积庆将上述商铺出卖给原告的行为合法有效，上述商铺的所有权人变更为原告，不影响该商铺租赁合同的效力。第三，根据上述租赁合同的规定，在租用期内，出租方将商铺的所有权出售给第三方，其所有权取得方即转为出租方，仍由承租方统一租用使用，本合同时效内出租方和承租方签订的合同继续有效。综上，上述商铺仍由被告统一租用使用，原告作为上述商铺的产权人合法承受上述租赁合同的相关权利和义务，现被告逾期支付租金，原告有权依据租赁合同的约定向被告主张相关的权利，故原告的主体资格适格。
二、本案争议商铺的每月租金金额的问题？被告自2014年4月起支付给案外人周积庆的每月租金变更为270.12元，但被告于2013年1月至2014年3月期间支付给案外人周积庆的每月租金为620.83元，原告亦认可每月租金为620.83元。被告未提供相关证据证明其变更租金取得了相关权利人的同意，故根据被告和案外人周积庆的租金支付惯例情况，认定上述商铺的每月租金为620.83元。
本院认为，被告于2014年4月至同年9月每月支付了租金270.12元，于2014年12月份支付的租金270.12元可视为其支付2014年10月份的租金，故被告自2014年4月起至同年10月止每月已支付租金270.12元，自2014年11月起至今的租金分文未付。现原告只诉请自2014年11月起至2015年5月止的房租，属于对其民事权利的自主处分，本院予以确认。被告应支付原告自2014年11月起至2015年5月止（按每月租金620.83元计算）的租金合计4345.81元。故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，判决如下：
被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告赵军租金4345.81元（自2014年11月起按每月租金620.83元计算至2014年5月止），由被告于本判决生效之日止十日内付清。
如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告海盐新天地广场实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 林少辉
二〇一五年七月二十九日
书记员 顾姝珺
（附页）