广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终25号
上诉人（原审被告）：广州市东润房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：蔡镇秋，该司董事长。
委托代理人：余绵胜、王涛，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林菲璜，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告）：黄晓萍，住广州市黄埔区。
两被上诉人共同委托代理人：伍时漫，系广东人民时代律师事务所律师。
上诉人广州市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）因与被上诉人林菲璜、黄晓萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人东润公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判东润公司按房价款1243975元的千分之二向林菲璜、黄晓萍支付违约金2487.5元；3、案件诉讼费用由林菲璜、黄晓萍承担。事实与理由：一、从编号为201509119832的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第十条及《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第13条的内容分析，《补充协议》第13条明显是对《商品房买卖合同》第十条的内容的变更，否则，很难理解的相同前提条件下怎么会出现两种不同的违约金计算方法。原审法院仅从文义上理解“补充约定”而认为非“变更约定”是片面及错误的，并非东润公司与林菲璜、黄晓萍当时签订补充协议的真实意思表示，而且，原审法院在后续判决内容中也明确“东润公司明显有隐瞒该变更内容的目的”，即原审法院在此表述为“变更”而非“补充”，前后认定出现矛盾。二、原审法院认为《补充协议》第13条的违约金条款不适用更是错误的。首先，《补充协议》并非原审法院所认定的格式条款，相反，东润公司与林菲璜、黄晓萍签订《补充协议》时是经过充分协商，相关文件的内容均是经林菲璜、黄晓萍认可；其次，原审法院根据《补充协议》中的条款顺序与《商品房买卖合同》的条款顺序不同便认为东润公司有明显隐瞒该变更内容的目的是其主观臆断，协议条款的内容明确清晰具体，林菲璜、黄晓萍具有完全的民事行为能力，并非东润公司想隐瞒就可以的。最后，原审法院认为合同双方当事人约定违约金的计算标准明显不对等，从而认为《补充协议》第13条内容显失公平，但是，民事经济活动错综复杂，合同双方当事人基于交易的不同诉求，完全可以进行自由约定，只要是当事人双方的真实意思表示即可，非对等性约定并没有违反法律法规的强制性规定，故依法有效。
被上诉人林菲璜、黄晓萍答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。
林菲璜、黄晓萍向原审法院起诉请求：东润公司向林菲璜、黄晓萍给付购房发票，并按购房总价1243975元的每日0.05%向林菲璜、黄晓萍支付从2016年3月8日至同年8月19日的违约金102005.95元。
原审法院查明的事实：2012年7月6日，东润公司取得座落于黄埔区大沙镇文冲村广深公路以北、文船路以西东港花园的《广东省广州市商品房预售许可证》【编号：穗房预（网）字第20120404号】。
2015年9月6日，林菲璜、黄晓萍（乙方）与东润公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，双方约定，乙方购买的商品房为黄埔区文船路363号大院7号603房（东港花园商业、住宅工程4幢自编B1幢6层603房），用途为住宅，层高为3米，结构为2房2厅1厨1卫，产权登记建筑面积共83.6578平方米，其中套内建筑面积65.6501平方米，共有分摊面积18.0077平方米；该商品房按总价交易，总金额为1,243,975元，在上述合同网上签订日支付全部房价款的30.06%，金额为373,975元，剩余房款870,000元，须于2015年9月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果乙方未能按照本合同约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方应自本合同签订之日起9（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料；甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；如因甲方未履行相关义务，造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则已乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付购房款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；双方还约定了其他内容。
在《补充协议》中，双方当事人对合同约定的内容进行了相关补充约定，其中第4.2条约定，签订《商品房买卖合同》五日内，乙方须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则每逾期一日，乙方按申请贷款总额的万分之五项甲方支付违约金，如经甲方催告，乙方逾期30日仍未办妥银行按揭手续，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方须按房价款总额的30%向甲方支付违约金；第11条约定对《商品房买卖合同》第九条修改如下：甲方应当自本合同签订之日起120个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。第12.1条约定，对上述合同第九条补充如下：乙方同意，甲方为乙方办理房地产权证的期限自乙方全部完成以下事项之日起计算，办理正式收楼手续，交齐房价款（包括但不限于房价款，违约金和测绘面积差异价款等）、缴交税费并提供完税证明和提供办理房地产权证所需的一切证件资料，选择银行按揭付款方式的，须征得按揭银行书面同意办理房地产权证及他项权证；房产产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方无需承担责任。第13条约定，对《商品房买卖合同》第十条补充如下：甲方未能按《商品房买卖合同》第九条约定为乙方办妥房地产权证的，乙方不解除合同的，甲方应于逾期之日一次性向乙方支付累计已付房价款的千分之二的违约金。双方当事人还对合同约定的其他内容进行了补充。该补充协议作为双方当事人签订的买卖合同的组成部分统一编入合同页码范围内。
上述合同签订前，林菲璜、黄晓萍在2015年7月4日、10日、25日分别向东润公司交付定金50000元、房款53975元和270000元，8月29日缴纳维修基金8784元（105元/m2）、产权登记费100元、交易管理费250.97元、测绘费113.77元、产权证工本费20元、代办证服务费300元、印花税621.99元。同年9月9日，林菲璜、黄晓萍与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行签订编号为1817004201500103的《楼宇按揭合同（一手楼适用）》，取得贷款870000元。庭审期间，双方当事人确认林菲璜、黄晓萍的购房款已经全部缴清，并按期收楼，办证期限为补充协议第11条约定的合同签订后120日内，林菲璜、黄晓萍取得房产证的最后期限为2016年3月8日。东润公司确认尚未为林菲璜、黄晓萍办理房地产权证。
另查明：审理期间，东润公司向林菲璜、黄晓萍交付了购房发票，林菲璜、黄晓萍当庭撤回要求东润公司给付购房发票的诉讼请求，原审法院口头裁定准许林菲璜、黄晓萍撤回该诉讼请求。
原审法院认为，东润公司在出售涉案房屋前，已经取得了《商品房预售许可证》，取得了预售涉案房屋的资格。林菲璜、黄晓萍与东润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当诚信进行履行。林菲璜、黄晓萍已经依约履行了支付房价款及相关款项的义务，但东润公司未依约履行为林菲璜、黄晓萍办理涉案房屋房地产权证的义务，且已超过合同约定的办证最后期限，系违约，林菲璜、黄晓萍请求东润公司按照合同约定支付逾期办证违约金的请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于东润公司应支付的逾期办证违约金的标准和金额的认定，涉及到违约金条款的适用问题。双方签订的《补充协议》第十三条约定的内容是对《商品房买卖合同》第十条迟延办理产权登记违约责任作出的变更约定还是补充约定，是本案双方争议的焦点。一、审查双方签订的《补充协议》第十三条，双方明确约定对《商品房已收现房合同》第十条补充如下，从文义上理解双方是对《商品房买卖合同》第十条的“补充约定”，而非“变更约定”。二、《商品房买卖合同》第十条关于林菲璜、黄晓萍委托东润公司办理产权登记的迟延办证违约责任处理方式，双方约定了三种情形，而《补充协议》第十三条只是对其中一种违约情形的补充约定。因此原审法院认定双方《补充协议》第十三条约定是对《商品房买卖合同》第十条的补充约定。
关于《补充协议》第十三条违约金条款是否适用的问题。一、《商品房买卖合同》和《补充协议》均系格式合同，《商品房买卖合同》中关于双方存在违约情形时，约定违约金的标准是对等、公平、合理的，而《补充协议》约定违约金的计算标准明显不对等，《补充协议》第十三条东润公司对违约的原因、违约程度、违约期限未作说明、区分，条款内容显失公平。二、东润公司在《补充协议》中对重要内容的变更未尽提醒、解释义务，有欺瞒的故意。综合审查《补充协议》的全部内容，第1-10条是对原合同第二至十七条的补充，第14-16条是对原合同第十八条、第二十四条、第二十六条的补充，第17条是对超市、地下室、停车场及其附属设施等权属、有偿服务进行约定，对原合同内容的补充均按原合同的条款顺序进行排序，仅在第11-13条中插入对原合同第九条产权证的办理期限和交付、第十条逾期办证违约金的计算方式进行补充；《补充协议》不仅没有按照原合同条款顺序对内容进行补充，而且将该部分内容隐藏在其他补充内容中，并未以醒目字体进行提醒或者另外进行解释，东润公司明显有隐瞒该变更内容的目的。因此，原审法院认定《补充协议》第十三条对双方当事人均不产生约束力，该违约金条款本案不适用。东润公司要求按《补充协议》第十三条变更后的约定计算东润公司逾期办证违约金的理由不成立，原审法院不予采纳。东润公司逾期办证违约金应当按照原合同的计算方式计算，即从约定办证期限届满的次日起按照林菲璜、黄晓萍已交购房款的每日0.05%计算。
关于违约金的数额。按照双方当事人的约定，办证期限为合同签订后的120个工作日内，双方当事人均确认期限的最后一天为2016年3月8日，东润公司的逾期办证违约金应从2016年3月9日起算，林菲璜、黄晓萍请求该违约金计算至2016年8月19日起诉日止，其后的违约金另行主张。经计算，东润公司的违约时间为164日，违约金以林菲璜、黄晓萍已交购房款1,243,975元为基数，按照每日0.05%计算为102,005.95元。林菲璜、黄晓萍主张上述数额的违约金，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款的规定，于2016年11月10日作出判决：一、广州市东润房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向林菲璜、黄晓萍支付逾期办证违约金102005.95元。
二、驳回林菲璜、黄晓萍的其他诉讼请求。案件受理费1170元，由广州市东润房地产开发有限公司负担。
经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，《补充协议》第14条约定：“对《商品房一手现房合同》第十八条补充如下：……本补充协议与《商品房一手现房合同》约定内容不一致的，以本补充协议为准。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对东润公司的上诉主张，本院分析如下：
东润公司上诉主张《补充协议》第十三条系对双方《商品房买卖合同》第十条迟延办理产权登记违约责任作出的变更约定，《补充协议》第十四条也约定补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以补充协议为准，故东润公司支付的逾期办证违约金应按总房价款的千分之二计付。因双方签订《补充协议》第十三条约定的内容是对《商品房买卖合同》第十条的补充约定，且该补充协议系由东润公司提供的格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。据此，《补充协议》第十三条约定的违约金计算标准与对方的违约责任约定明显不对等，且对东润公司违约办证的原因、违约程度、违约期限等未作说明、区分等。同时《补充协议》第十四条虽约定本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准，但该约定仅为第十四条的条款内容，也只是针对《商品房买卖合同》第十八条的补充约定。因此，原审法院综合全案案情认定东润公司本案承担的逾期办证违约金应当按照《商品房买卖合同》原约定标准计付，即从约定办证期限届满的次日起按照林菲璜、黄晓萍已交购房款的每日0.05%计算，公平合理，本院予以维持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人东润公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2288元，由广州市东润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年三月二十八日
书记员 吴 桐