湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初1924号
原告株洲家和物业管理有限公司，住址地：湖南省株洲市天元区滨江南路九号家园小区。
法定代表人夏建雄，总经理。
委托代理人易庆丰，男，1967年6月1日出生，汉族，住址地：湖南省株洲市天元区，系公司法律顾问，代理权限为特别授权（即代为承认放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，提起上诉，代为签收法律文书等。）
委托代理人肖洪日，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告张镳，男，1962年10月29日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地：湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人张湘平，男，1962年11月12日出生，汉族，住址地：株洲市芦淞区。代理权限为特别授权（即代为承认放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，提起上诉，代为签收法律文书等。）
委托代理人李旭辉，女，1969年8月31日出生，汉族，住址地：湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权（即代为承认放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，提起上诉，代为签收法律文书等。）
诉讼代表人欧肇发，男，1946年10月27日出生，汉族，住址地：株洲市芦淞区。
原告株洲家和物业管理有限公司（以下简称家和物业公司）诉被告张镳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法由审判员姜培适用简易程序，于2016年10月9日进行了公开开庭审理，原告家和物业公司的委托代理人易庆丰、肖洪日，被告张镳、诉讼代表人欧肇发、及委托代理人张湘平、李旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家和物业公司诉称，被告购买中华仁家小区房产一套，建筑面积为126.62元平方米，2014年5月28日被告入住，并与原告签订了《业主手册》，由原告为其提供物业服务。原告尽职尽责为全体业主提供服务，但被告自2014年9月1日起开始拒交物业管理费，计至2016年12月31日止，被告共欠原告物业管理费4901元及违约金4901元。经原告多次催收，被告仍不交纳，故诉至法院请求判决：被告支付物业管理费4901元及违约金4901元。
被告张镳辩称，1、原告向法院提交的《中华仁家前期物业服务合同》因没有原告（乙方）家和物业公司的签字或盖章，应为无效合同；2、根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，经查中华仁家的开发项目综合验收完成时间时间为2016年5月27日。此外中华仁家的楼层消防防火救生通道门及对外墙面的消防防火救生窗均被人为的占用、上锁并封闭，侵害了被告的合法权益，原告作为物业管理单位，对此违法行为的发生没有按照物业服务合同的约定进行及时、有效阻止和纠正，没有履行其应有的职责，这种情况下，原告收取物业管理费不公平、不合理；3、被告房屋尚未取得产权证，原告按本商品房（预）销售合同中的预测面积收取物业管理费，不合理；4、原告在提供服务方面存在如下问题：①2016年6月期间原告采取欺骗手段，将中华仁家三栋一台电梯停止运行35天，导致老人走楼梯时受伤；②小区有些值班岗亭经常无人值班，小区大门敞开，监控设备坏了也没有及时维修，监控不到位导致有住户被盗；③清洁卫生、绿化、停车场、小区管理不到位；④未经被告方同意，原告擅自将公共区域的自行车道和办公场所出租给他人谋取非法收入。综上，答辩人认为前期物业合同为无效合同，在2016年5月27日房屋验收合格前被告不应交纳物业管理费。
经庭审，本院认定事实如下：原告系株洲市芦淞区株董路789号中华仁家自前期2012年12月至今的物业服务公司。2012年12月24日，开发商株洲南方房地产开发有限公司选聘原告对中华仁家提供前期物业管理服务，双方签订《中华仁家前期物业服务合同》。2014年5月28日，被告张镳（甲方）与原告家和物业公司（乙方）签订《中华仁家前期物业服务合同》，合同主要内容为：甲方购买的中华仁家第3栋402号住宅，建筑面积为126.62㎡。中华仁家自房屋交付之日按以下标准向业主收取物业服务费用，其中常规阶段：1、高层电梯住宅单价为1.2元/㎡/月（按建筑面积收费），2、停车场服务费50元/月/个（按车位计收，向车位使用人收取）；装修管理阶段：装修押金2000元/户，装修建筑垃圾清运费2.5元/㎡，装修管理费（含装修出入证工本费）120元/户。甲方自2014年1月1日交付之日起执行第三章第十四条第1款（即物业服务费用的交纳）。甲方自房屋交付之日起预交6个月物业管理费912元。交费时间为每月20至30日，延期交纳的按费用总额的1%每天计收滞纳金。二次供水的价格按政策规定加收8%的损耗和二次加压电费后由业主按实际使用量承担，由乙方代收代缴。合同一式两份，甲方双方各执一份，乙方收执的合同落款被告张镳甲方处签字，甲方张镳收执的合同落款原告家和物业公司在乙方处盖章。被告张镳自2014年9月1日起以原告未能阻止和处理好楼层消防防火救生通道门及对外墙面的消防防火救生窗被占用、上锁并封闭的行为及物业管理存在有些值班门岗无人、电梯停运、卫生清洁不到位为由，开始拒绝交纳物业管理费，经原告催收后，仍不交纳，酿成本案纠纷。
以上事实有经庭审质证，原告提交的原、被告身份资料、价格服务许可证、两份中华仁家前期物业服务合同、律师函，被告提交的照片等证据及原、被告的庭审陈述，予以证实。至于被告提交的如下证据：1、收据，拟证明原告另外收取了被告加压费是不合理的。原告对该证据真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，因物业服务合同中已约定二次供水和二次加压电费由业主按实际使用量承担，故原告额外收取并无不当，对其证明目的本院不予采信；2、录音，拟证明原告欺骗业主房子已经验收合格。原告对该证据不予认可。本院认为，该证据系被告单方制作，不符合证据“三性”要求，本院不予采信。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费4901元及违约金4901元。
原告与开发商及被告均签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为被告提供物业服务，虽然原、被告签订的物业服务合同在尾部双方的签字盖章处存有瑕疵，但该服务合同系文本内容一致的一式两份合同，从双方的合同足见原、被告双方有合同合意，且原告已实际按约定提供物业服务，故双方订立的物业服务合同依法成立生效。原告为被告提供了物业服务，被告理应交纳欠缴的物业服务费。因原告请求的物业服务费已计至2016年12月31日，对于尚未发生的物业服务费合同没约定需提前交纳，故本院不予支持，扣减2016年11月和12月的物业费304元（1.2元/㎡/月×126.62㎡×2个月），被告应交纳的物业费为4597元。因原告未按合同约定提供物业服务，存在消防通道被占用、消防门及消防窗被人为上锁关闭情形，但物业公司未能及时进行阻止，值班门岗无人在岗等物业管理问题，存在违约情形，应承担一定过错责任，故本院酌情认定被告交纳欠缴物业费为3907元。被告拒交物业费系事出有因，故对原告的滞纳金请求，本院不予支持。
至于物业费是否应从房屋验收合格之日起支付的问题。根据原、被告签订的前期物业服务合同约定，物业费自被告收房之日起开始收取，被告作为业主有权在收房时要求开发商提供房屋已验收合格的相关证明文件，若开发商没有提供，被告有权拒绝收房，但被告现已收房，且原、被告双方签订的前期物业服务合同中已明确开始交纳物业费的时间，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告张镳在本判决生效之日起十日内支付欠缴物业服务费3907元（自2014年9月1日起至2016年10月31日止）给原告株洲家和物业管理有限公司；
二、驳回原告株洲家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张镳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 姜 培
二〇一六年十月二十五日
书记员 杜志超
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
……
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。