河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1522民初1477号
原告：杨敏，女，汉族，1971年4月14日生。
委托诉讼代理人：孙长祥，男，汉族，1962年2月16日生。
被告：胡伟，男，汉族，1990年9月10日生。
委托诉讼代理人：夏秀丽，河南通冠律师事务所律师。
被告：蔡荣章，男，汉族，1966年10月2日生。
原告杨敏诉被告胡伟、蔡荣章（以下简称“二被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏及其委托诉讼代理人孙长祥、被告胡伟及其委托诉讼代理人夏秀丽、被告蔡荣章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨敏诉称，原告于2014年9月30日同二被告签订《商铺租赁协议》，在合同履行过程中，二被告在第三年下半年就开始不按期交纳租金，要求降低房租，废除合同，经原告多次催告才勉强交纳。之后又在第四年上半年房租到期时不按期交纳，一拖再拖，要求原告合同作废，重签合同降低房租的无理要求。原告被迫每年降低了递增的5%部分的房租费5500元.但是二被告仍不满足，2018年3月1日应交第四年下半年（2018年4月1日至2018年9月30日期间）房租费，经原告多次催要，被告至今分文不交，要求撕毁合同,重新签订五年期合同，降低房租费。对此原告提出将五年合同剩下的一年半继续履行完毕，后三年半优先租给被告。被告又要求给其三个月的装修期不收房租费，将原五年的合同作废，降低房租，重新签订合同，双方未能达成一致。近几日，被告以锁门等手段相威胁，拒不向原告交纳房租费也不交出房子。二被告无视合同的严肃性，想租就租，想弃就弃，从来没有以书面形式提前告知原告，使原告措手不及，给原告造成了一定的经济损失。为此依法起诉，诉讼请求：一、判令被告赔偿原告三个月商铺不能正常出租的租金损失28875元；二、按照合同第八条第1款约定，合同不能正常履行，要求解除商铺租赁协议；三、按照合同第八条第2款约定，判令二被告承担逾期交付租金的违约金2483.50元（2018年3月1日至2018年4月13日）；四、按照合同第八条第3款约定，判令二被告承担租赁期内租金总额5%的违约金8662.50元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡伟辩称，一、同意原告诉讼请求第二项，即解除商铺租赁协议；二、原告诉讼请求第一项，要求被告赔偿三个月的租金损失28875元，无事实根据和法律依据，依法不应支持；三，原告诉讼请求第三项、第四项均是以被告违约单方提出解除合同为前提，而本案不属被告单方解除合同，相反却是原告起诉单方要求解除合同，被告是不得以才同意解除合同，因此原告第三项、第四项诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。双方签订的商铺租赁协议履行到第四年时，根据市场行情，原告同意了被告提出的不递增5%房租费的请求，所以被告方在第四年仍按前三年110000元/年的标准交纳房租费。综上，原告起诉所述有很多不实之处，即不存在被告单方解除合同的事实，为此请求依法驳回原告第一项、第三项、第四项、第五项诉讼请求。
被告蔡荣章辩称，前几年我因与胡伟合伙经营“摩登经典”茶餐厅，共同租赁原告的上述商铺房屋，但在2017年9月30日我已退出合伙，之后“摩登经典”茶餐厅由胡伟独自经营，继续使用原告的商铺房屋。在我退伙后，原告接受胡伟个人交纳的房租费，即认可我退出合伙租赁其房屋的事实，所以之后有关租赁原告房屋的事情再与我无关，房租费应由胡伟负责向原告交纳。
经审理查明，2014年9月，二被告因合伙经营“摩登经典”茶餐厅的需要，租用原告的位于光山县××与规划××环路交汇处××时代××号商住楼，从东起第11间至12间，共两间两层商铺房屋。为此，二被告与原告在2014年9月30日签订了《商铺租赁协议》，协议第三条约定：甲乙双方约定房屋租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，共计5年。租金按年计算，1—3年年租金为110000元；第4年、第5年逐渐递增5%。签订本协议时乙方一次性全部支付给甲方第一年的租金，以后每年9月30日前乙方再支付给甲方下一年租金的一半，剩余部分在次年3月1日前付清。协议第八条是关于违约责任的约定，其中第1款：“任何一方未能履行本契约规定的条款或者违反国家、省、市、县房地产租赁管理部门的规定，另一方有权提前解除本契约”；第2款：“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之一收取违约金”；第3款：“租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁续期内租金总额的百分之五收取违约金”。该商铺租赁协议第十二条约定：“未尽事宜以相关法律、法规为准，本协议一式两份，双方各执一份，同具法律效力，并自双方代表签字或盖章之日起生效。”甲方代表杨敏，乙方代表蔡荣章、胡伟分别签名。上述协议签订后，在履行过程中，前三年的房租费被告均按协议约定数额110000元/年交付原告。至协议约定的交付第四年上半年房租费（2017年9月30日）之前，被告经征得原告同意，免交了协议约定的递增5%部分的房租费，仍按之前的年租金标准向原告交付半年房租费55000元。根据租赁协议约定，被告应于2018年3月1日前交纳第四年下半年（2018年4月1日至2018年9月30日）房租费55000元，但被告又逾期未交纳，被告称拟重新装修该茶餐厅，请求与原告再签订五年期的商铺租赁合同。之后，双方曾通过微信聊天交谈续签合同事宜，因被告提出茶餐厅装修期需两个月，请求原告免收该两个月的房租费，原告方不予接受，随具状起诉，引起本案诉讼。
诉讼中，被告同意原告解除合同的诉讼请求，被告已于2018年5月30日交还了原告出租的上述商铺房屋，至此，原被告之间于2014年9月30日签订的商铺租赁协议终止履行。
诉讼中，原告变更起诉状中所列第三项诉讼请求为：判令二被告按照协议第八条第2项之约定，向原告承担逾期交付租金的违约金，即自2018年3月1日至交还房屋之日每日按年租金额千分之一标准承担。原告同时增加诉讼请求，即判令二被告偿付欠交的2018年4月1日至2018年5月30日期间的房租费以及10%的违约金。原告当庭表示不同意被告蔡荣章的答辩意见，不认可蔡荣章退伙退出房屋租赁的事实，明确要求蔡荣章对本案全部债务与被告胡伟承担连带责任。
上述事实，有原告提供的身份证复印件、《商铺租赁协议》、微信聊天记录,被告提供的其向原告方交付出租房钥匙的照片以及双方当事人及代理人当庭陈述等证据材料在卷为证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为：被告蔡荣章、胡伟因合伙经营餐饮业的需要，共同租赁原告的商铺房屋，为此，双方于2014年9月30日签订了《商铺租赁协议》，该签约行为是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律规定，商铺租赁协议合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。租赁协议履行至约定交纳第四年下半年房屋租金时，被告未能如期交纳，实属被告违约，被告应依约定向原告承担违约责任，因此，本院对原告主张由被告按协议第八条第2项的约定承担违约金的诉讼请求依法予以支持，此项违约金的数额为9900元（自2018年3月2日至被告向原告交还房屋的2018年5月30日，共90日，110元/日（年租金110000元×1‰）。关于原告要求被告偿付欠交租金之诉讼请求，因被告已交纳租金至2018年3月31日，距终止合同被告交还原告出租房屋的2018年5月30日，共计60日，应由被告向原告交纳租金，因此本院对原告该项请求依法予以支持，此项金额计算为18082元（110000元/年÷365天×60天）。本案系因被告欠交第四年下半年房屋租金而引起的诉讼，原告未举证证明被告在合同履行过程中存在单方解除合同的行为，系原告在本案诉讼中请求解除合同，被告同意原告解除合同的请求，故不能认定属被告单方解除合同。因此，对原告第四项诉讼请求即“按照合同第八条第3项之约定，判令二被告应付租赁续租期内租金总额的5%的违约金8662.50元”本院不予支持。关于原告第一项诉讼请求，即“请求判令被告赔偿原告三个月商铺不能正常出租的租金损失28875元”，因双方在租赁协议中无此约定，且无相应的法律规定，故本院不予支持。被告蔡荣章答辩主张其已退伙即退出房屋租赁关系，由被告胡伟独自承担承租人的合同义务及该租赁合同所产生的债务。对此，因被告蔡荣章退伙前未征得原告的同意，诉讼中原告对其退伙行为亦不予追认，被告蔡荣章的退伙是其与被告胡伟个人合伙内部行为，对合伙人之外的本案原告无法律约束力，故被告蔡荣章退伙不影响其作为本案商铺租赁协议的共同承租人与胡伟共同向出租方原告承担合同义务，故被告蔡荣章上述主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定判决如下：
一、被告胡伟、蔡荣章应向原告杨敏偿付2018年4月1日至2018年5月30日期间的商铺租金18082元、应向原告杨敏赔偿逾期交付租金的违约金9900元，两项合计27982元，由被告胡伟、蔡荣章承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内一次性付清。
二、驳回原告杨敏其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 柳玉慧
二〇一八年七月十八日
书记员 曹 露