吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第133号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京九熙投资管理有限公司，住所：北京市朝阳区孙河乡一号地红厂艺术区东102。
法定代表人：王恺，经理。
委托代理人：王佩昌，吉林诚元律师事务所律师。
委托代理人：马维翰，吉林诚元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春万科京诚房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市二道区自由大路5399号。
法定代表人：张建新，总经理。
委托代理人：刘芳，吉林功承律师事务所律师。
上诉人北京九熙投资管理有限公司（以下简称为九熙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2014）二民重字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九熙公司的委托代理人王佩昌、马维翰，被上诉人长春万科京诚房地产开发有限公司（以下简称万科公司）的委托代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月26日，万科公司与九熙公司签订一份《长春1948商业租赁合同》，约定：万科公司将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S-7号楼、建筑面积为1002.7平方米的店铺租赁给九熙公司；出租店铺竣工备案后，由万科公司委托测绘公司对出租店铺的租用面积进行最终测量，合同约定的以租用面积计算的款项均根据该测量结果调整，同时，即使合同规定的测量面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积或其他算法的面积有出入，双方同意仍以合同约定的测绘面积为准，双方不对该房屋的租金、物业管理费或其他以该房屋建筑面积基数计算的任何款项作调整；九熙公司承租该店铺用于经营艺术中心、会所、酒吧、主题策划活动使用；租赁期限为8年，自2011年10月20日起至2019年10月20日止；九熙公司应自2012年4月20日起开始支付租金；九熙公司应在签署《租赁合同》之日后五日内向甲方交付保证金，此保证金相当于2个月固定租金和2个月物业管理费的总额，共计人民币110711元，九熙公司应于《租赁合同》签订后五个工作日内，将根据上述保证金与合作意向书保证金之差额50711元打入万科公司的账号内；九熙公司履行完毕《租赁合同》约定的义务，且不存在其他违约责任的前提下，原告万科公司于双方签订书面终止协议之日起30个工作日内向九熙公司返还保证金（不计利息），如九熙公司在租赁期内有任何违约行为，万科公司有权扣除保证金或按比例扣除保证金；九熙公司应于每日历月20日之前向万科公司或万科公司指定的物业管理公司支付下月的物业管理费；该出租店铺的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币10元计算，该出租店铺每日历月的物业管理费为人民币10065元；对于该租赁房屋，万科公司的交付标准为毛坯交付，即机电：380V动力电及总箱，地面：预制混凝土，墙面：水泥砂浆、内墙保温，电信：弱电工程交付至总箱，水工程：给排水主杠入户，供暖：供暖主杠入户；双方同意，九熙公司经营项目正式开业前，万科公司给予九熙公司关于本房产改造、楼板搭建、空调、机电、消防、采暖、软硬装的施工及设备设施的装修垫付款人民币300万元整，超出300万元的费用由九熙公司承担；双方同意，万科公司、九熙公司于2011年9月10日前共同与第三方施工单位签订装修合同，万科公司于2011年9月15日支付九熙公司首笔装修补贴款150万元，2011年9月25日支付装修补贴款150万元，第三方施工单位须给万科公司出具发票；双方同意，九熙公司分30期返还给万科公司部分装修补贴款，共计人民币150万元，还款日期：2012年4月20日至2014年10月20日，每月20日前，九熙公司以现金方式逐月返还给万科公司人民币5万元，共计30个月；九熙公司逾期不支付保证金、租金、物业管理费或本合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过90天的，万科公司可书面通知九熙公司解除本合同，并要求赔偿；由于九熙公司违约行为导致万科公司根据合同约定单方解除本合同的，万科公司可在本合同解除并收回该出租店铺时，对九熙公司已支付的保证金、所有租金或其他费用均不予退还，九熙公司另需支付本合同约定的装修垫付的全部金额，即300万元人民币；双方同意，本房产的首次消防施工及验收由万科公司负责，二次消防施工及验收由九熙公司负责。上述《租赁合同》签订后，在履行《租赁合同》过程中，经双方同意对《租赁合同》进行了调整和重新约定，并增加补充条款，又签订了《长春1948S7#楼租赁合同补充协议》，约定：根据2011年8月26日双方签订的《租赁合同》，双方同意共同签订《补充协议》，对原合同进行调整，并增加补充条款，原合同其他条款继续有效，同时，万科公司已充分告知九熙公司，原合同中租赁标的物尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续，九熙公司对此予以认可，为此，万科公司给予九熙公司一定优惠支持（包括但不限于装修垫付款、活动支持款等），九熙公司承诺不再就此向万科公司主张任何赔偿要求，同时不因万科公司相关验收手续瑕疵、工程质量瑕疵导致其无法办理营业相关证照及无法营业为由违反原合同、补充协议约定和追究万科公司责任；租赁期限改为自2013年1月1日起至2020年12月31日止，九熙公司应自2013年12月20日起开始支付租金；原合同中“甲方给予乙方关于本房产改造、楼板搭建、空调、机电、消防、采暖、软硬装的施工及设备设施的装修垫付款人民币300万元整”的条款有效，该装修垫付款中有150万元为万科公司暂借九熙公司使用，需九熙公司分期返还给万科公司；双方确认，万科公司已完成对九熙公司支付装修垫付款180万元；万科公司承诺支付给九熙公司90万元装修垫付款，如果九熙公司在2013年1月1日起开始营业，并始终处于经营状态，则试营业后的30个工作日内，万科公司再支付给九熙公司30万元；万科公司在S7店开业前为九熙公司提供人民币15万元的广告费用支持，用于S7店的广告宣传，宣传渠道及内容九熙公司确定，宣传内容需由双方共同确认后发布实施，付款方式为万科公司向广告发布方支付广告费，并由广告发布方向万科公司提供等额的发票；本协议生效后，各方应严格履行原合同及本协议的各项约定，九熙公司保证如约缴纳租金、如约返还装修垫付款、开业支持款，按照约定按时缴纳物业费、采暖费等各种费用；九熙公司保证S7楼店铺的持续稳定经营；未经双方同意，九熙公司不得停业；九熙公司违反上述及原合同约定的其他义务，由于九熙公司违约导致万科公司解除原合同及本协议，九熙公司除需向万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额返还万科公司给予九熙公司的装修垫付款及开业支持款。
一审法院另查明：2011年9月15日，万科公司、九熙公司及长春新星宇建筑安装有限责任公司（以下简称为新星宇公司）签订一份《长春1948S7装修支持合同书》，约定：本店面的装修支持款总额为300万元，由万科公司向新星宇公司支付，如决算单总造价未达到300万元，则万科公司有权按照最终的决算清单的实际发生额支付；在签订合同15天内，万科公司支付装修支持款总额的60%作为工程预付款；新星宇公司按照工程施工图纸中所表明的材料、规格、数量为标准进行施工，施工要求按九熙公司认可的图纸进行，特定的材料的型号、图案、颜色由九熙公司、新星宇公司双方共同定板。2011年9月28日，万科公司向新星宇公司支付了180万元装修垫付款。2011年12月22日，万科公司向九熙公司支付了90万元装修垫付款，其余30万元，因九熙公司未能按照《补充协议》的约定，在2013年1月1日起开始营业，并持续一个月以上，万科公司未支付剩余的30万元装修垫付款。2013年5月23日，万科公司向九熙公司支付了15万元广告费用支持款。2013年4月1日、4月27日、5月31日，万科公司分三次向九熙公司发出《缴费通知书》，催促九熙公司返还2013年4月、5月、6月的装修垫付款及支付物业管理费，但九熙公司未向万科公司支付相关款项。
一审法院又查明：2012年2月1日，万科公司取得了位于本区东盛大街666号长春万科蓝山项目的建设工程规划许可证。2012年12月10日，长春万科1948S-7号楼（即本案涉诉租赁房屋）经工程竣工验收消防备案后，被确定为抽查对象，抽查结果为合格，此结果由公安消防机构于2013年8月15日进行了网上公告。
2013年9月26日，万科公司起诉至一审法院，以九熙公司违反租赁合同及补充协议约定，恶意拖欠装修垫付款和物业管理费为由，请求判令：1.解除双方之间的《长春1948商业租赁合同》及《长春1948S7#楼租赁合同补充协议》；2.九熙公司立即返还装修垫付款150万元及利息（计算至法院判决生效之日止）；3.九熙公司立即支付2013年1月至6月期间的物业管理费6.039万元及利息（计算至法院判决生效之日止）。案件受理费和保全费由九熙公司承担。
九熙公司辩称：1.被告承租的房屋至今未通过消防验收，且冬季、夏季顶楼渗漏导致屋顶、墙面大面积起皮、脱落等问题没有解决，导致被告无法正常开业经营，合同目的无法实现，原告违约在先，无权主张解除合同；2.因原告违约，被告有权行使不安抗辩权，有权拒绝返还装修款和支付物业费，即使返还也应当扣除向承揽装修工程的新星宇公司索赔后，被告再分批返还150万元装修款。又因租赁期限不定期约有7年，应从150万元装修款中扣除剩余租赁期间的装修残值。请求驳回原告的诉讼请求。
九熙公司同时提起反诉，要求解除双方之间签订的租赁合同，判令万科公司赔偿九熙公司工程质量不合格的修复费、违约金及返还多支付的工程款合计130万元。
2014年2月12日，一审法院作出（2013）二民初字第834号民事判决，判令：一、解除万科公司与九熙公司于2011年8月26日签订的《长春1948商业租赁合同》和2012年8月份签订的《长春1948S7#租赁合同补充协议》；二、九熙公司于判决生效后立即返还万科公司装修借款人民币150万元；三、九熙公司于判决生效后立即给付万科公司2013年1-6月份物业管理费60390元；四、驳回万科公司其他诉讼请求。案件受理费18844元，保全费5000元，合计23844元，由九熙公司负担。
宣判后，九熙公司不服上诉至本院。2014年5月23日，本院作出（2014）长民一终字第114号民事裁定，以一审判决程序违法为由发回重审。
2014年7月9日，在公证机关见证下，万科公司分别通过邮寄送达、电话送达及现场送达三种方式，向九熙公司送达了《关于解除S7号楼长春1948商业租赁合同及其补充协议的通知》。
重审中，万科公司提出因双方之间的租赁合同已经解除，放弃第一项诉讼请求，不再主张。
九熙公司变更答辩意见为：1.原告万科公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据，其请求都是建立在违法的、无效的合同之上，特别应该指出的是，在二审法院裁定本案发回重审的过程中，原告万科公司没有法律观念，将被告九熙公司在S7号楼内的物品、账目都抛在外边，并且把涉诉租赁物另行出租给他人，对被告九熙公司因此造成的损失，我方加以反诉；2.原告万科公司主张的物业管理费6.039万元，无事实根据和法律依据，违反了国务院2003年第379号令即《物业管理条例》的规定，没有物业公司，没有进行过物业服务，为何收取物业管理费？所以，我们加以反诉。
九熙公司变更反诉请求为：1.判令反诉被告万科公司赔偿反诉原告九熙公司673天未经营、未收益的可得利益损失3533250元；2.判令反诉被告万科公司赔偿反诉原告九熙公司无谓承建的反诉被告万科公司在建的11项工程款1863660元；3.判令反诉被告万科公司赔偿反诉原告九熙公司为其员工支付的工资、车辆租金、租住房屋的租金、制作服装费等费用1232263元；4.判令反诉被告万科公司赔偿反诉原告九熙公司向北京酒吧管理公司支付的管理费用、向长春广告公司支付的企业企划费用、向设计公司支付的酒吧前期设计费用及异地考察费用折合人民币700000元；5.判令反诉被告万科公司赔偿反诉原告九熙公司存放在S-7号楼内的办公设备、软装家具、西餐调料、厅面用品、吧台设备、进口洋酒红酒、酒杯、干调、咖啡机、灯光音响设备、厨房设备、烤羊设备、艺术品、啤酒花园LED屏、灯光投入及啤酒花园音响室和吧台建设与灯光音响搭建费用等，折合人民币共计2071636元；6.判令反诉被告万科公司返还反诉原告九熙公司交纳的蓝山商业定金60000元的双倍120000元。以上损失合计9520809元。案件受理费由反诉被告万科公司负担。
九熙公司的反诉理由为：原、被告双方就房屋租赁一事，先后签订了四份合同，第一份是《万科长春1948租赁意向书》（预约合同）、第二份是2011年8月26日签订的《租赁合同》、第三份是2011年9月15日签订的并由原、被告双方及长春新星宇建筑安装有限公司参加的《“长春1948”S-7号楼装修支付合同书》、第四份是2012年8、9月份原、被告双方签订的《“长春1948”S-7#楼租赁合同补充协议》。这四份合同均违反了《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五条和存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效的法定情形”。所以，纵观本案的房屋租赁合同均是无效合同。其事实和理由分述如下：（一）最高人民法院2009年6月22日审判委员会第1469次会议通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”万科公司的长春万科蓝山东盛大街666号166450.05平方米的建设面积，含S-7号《建设工程规划许可证》，时间是2012年2月1日，由长春市规划局发证。而万科公司与九熙公司签订的《万科长春1948租赁意向书》（预约合同）、《租赁合同》，均在取得《建设工程规划许可证》之前，因此上述合同是无效的。（二）万科公司租赁给九熙公司的“万科长春1948”S-7号楼的《建设工程规划许可证》标注的建筑面积为865.11平方米，《万科京诚房地产开发有限公司万科1948项目竣工图》S-7号楼的建筑面积也是865.11平方米，可是由出租方万科公司提供的由双方当事人签订的《万科长春1948租赁意向书》却写预估套内建筑面积为1002.7平方米。原审法院（2013）二民初字第834号民事判决书中也认定“建筑面积1002.7平方米”，显然租赁合同与原审判决中认定的建筑面积比《施工许可证》、《竣工图》标准的建筑面积多出137.59平方米。虽然该合同中先讲明依照测绘公司测量结果调整，但同一条款又写明“双方并不对该房屋的租金、物业管理费或其他以该房屋建筑面积为基数计算的任何款项作调整”。所以，以后的三份房屋租赁合同都标明建筑面积为1002.7平方米。8年租期，按此约定及原告审法院认定的建筑面积比《施工许可证》、《竣工图》确定的建筑面积多出137.59平方米，意味着九熙公司要向万科公司多付租金925552.28元。这就是万科公司故意隐瞒真实建筑面积，诱使九熙公司作出错误意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款规定的合同无效的法定情形。（三）依据《中华人民共和国消防法》第十条之规定，长春万科蓝山东盛大街666号建设项目必须经公安消防机构对工程建筑设计进行审核、工程竣工进行验收、工程进行督促检查。最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”2013年8月14日，长春市公安局二道分局消防科发出公消限字（2013）〈第00141号〉责令限期整改通知书，发现长春万科蓝山东盛大街666号166450.05平方米建设规划中的“吉林新王子餐饮有限公司长春市第一分公司未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案，予以处罚。”2013年8月15日，长春市公安局消防支队工程验收科向长春市万科公司发出“长公消批复（2013）第0012号，《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》发布工程地点为吉林省长春市辖区东盛大街666号消防设计审核，消防验收、消防安全检查合格公告。”上述事实，已充分证明，因租赁房屋（店铺）未经公安消防验收合格，万科公司与九熙公司在2013年8月15日前签订的四份房屋租赁合同均是违法的、无效的合同。（四）本案双方当事人签订的房屋租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则和存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。2011年8月26日，本案双方当事人签订的《租赁合同》第七条“垫付条款”，先标明“本房屋甲方的交付标准为毛坯交付”，然后约定“甲方给乙方关于本房屋改造、楼梯搭建、空调、机电、消防、采暖、软硬装修的施工及设备的装修付款人民币300万元整，超过300万的费用由乙方承担。”接着采取合法形式达到非法取得150万元的目的，约定“乙方分30期返还给甲方部分装修补贴，共计人民币150万元整”。这种约定，是在该租赁房屋全面工程验收（2012年12月）前16个月，建筑工程的项目又是在建工程项目，明明是把出租人的义务转嫁给了承租人，并打着“装修补贴”的旗号，达到非法取得150万元的利益目的。然而，居然还得到原审法院作出的（2013）二民初字第834号民事判决书的错误维护。（五）本案双方当事人签订的第四份合同即《“长春1948”S-7号楼租赁合同补充协议》，违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，也是无效的。这份合同的导言部分，是合同的总目的和总纲领，就约定“合同其他条款依然有效”，“甲方已充分告知乙方，原合同中租赁标的物未通过政府相关部门的竣工验收手续，乙方对此予以认可”，“乙方承诺不再就此向甲方主张任何赔偿要求，同时不因甲方相关验收手续瑕疵、工程质量瑕疵导致其无法办理相关营业证照及无法营业为由，违反原合同。”此份协议是万科公司事先拟定的，在一个茶馆内，未经双方协商，就逼迫九熙公司签字。我国《合同法》第四十条明确规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因为上述内容是写在此份协议的导言部分，管控该协议的五大条、七小条的内容，因此不能使该“条款无效”，而应当是此份“补充协议”全部无效。（六）万科公司在2013年8月12日的《民事起诉状》中请求原审法院“判令被告立即支付2013年1月至6月期间的物业管理费60390元及利息”，原审法院在（2013）二民初字第834号民事判决书主文第三项判决被告九熙公司给付原告万科公司2013年1月至6月期间的物业管理费60390元是严重错误的。因为双方签订租赁合同期间，万科公司并没有租赁房屋的所有权证、没有经过地方政府批准建立物业服务企业、与九熙公司没有签订物业管理合同，九熙公司也没有接受过物业公司的物业服务，甚至存放在S-7号楼内的物件、物品也已全部灭失。因此，根据2003年国务院第379号令即《物业管理条例》，应当驳回万科公司的诉讼请求，撤销原审法院在（2013）二民初字第834号民事判决书主文中的第三项判决。
万科公司答辩称：1.本案双方当事人签订的《长春1948商业租赁合同》（以下简称为租赁合同）和《长春1948S7#楼租赁合同补充协议》（以下简称为补充协议）是双方在自愿、平等的基础上协商签订的，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，依法应予以保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案虽然双方当事人在2011年8月26日签订《租赁合同》时，万科公司尚未取得建设工程规划许可证，但在2012年1月1日，万科公司已经取得建设工程规划许可证，并且万科公司第一次向法院起诉的时间是2013年9月26日，符合前述法律规定，因此双方签订的租赁合同及补充协议均属合法有效合同，依法应予保护；2.租赁合同及补充协议未违反《中华人民共和国消防法》的规定，应属合法有效合同。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项规定：“……（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。……”。根据前述法律规定，《消防法》自2009年5月1日修改后，明确规定除了国务院公安部规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设工程消防设计和消防竣工均采取消防机构备案制，根据公安部第106号《建设工程消防监督管理规定》第十三条和第十四条规定，人员密集场所和特殊建设工程均特指体育场馆、会堂、公告展览馆、博物馆的展示厅、民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅、国家机关办公楼等大型场所，而本案租赁房屋仅为一般商业用房，不属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条和第十四条规定的人员密集场所和特殊建设工程，况且万科公司已在2012年12月10日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，凭证中消防抽查结论亦为合格，因此万科公司认为双方签订的租赁合同和补充协议并未违反《消防法》和公安部的《消防监督管理规定》，应属合法有效合同；3.反诉原告九熙公司的各项反诉请求均没有事实根据和法律依据，依法不应支持。依据《补充协议》的约定：“原合同中租赁标的物尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续，乙方（九熙公司）对此予以认可，……乙方承诺不再就此向甲方（万科公司）主张任何赔偿要求，同时不因甲方相关验收手续瑕疵、工程质量瑕疵导致其无法办理营业相关证照及无法营业为由违反原合同、本补充协议约定和追究甲方责任。”本案实际上万科公司已经如约向九熙公司支付了270万元装修垫付款，并且为支持九熙公司开业经营，万科公司还无偿给付了九熙公司15万元的广告支持款和将近一年的免租期，但截至至2014年7月4日，九熙公司仍未向万科公司返还任何的装修垫付款，也没有交纳任何的物业管理费，更谈不上开业经营，因此万科公司有权依照《租赁合同》第十三条第13.4款、第十四条第14.3款第（5）项以及第十六条第16.3款之约定，单方解除《租赁合同》及《补充协议》，有权收回租赁房屋、恢复原状，有权将出租房屋内的物件搬出，并对此不负任何赔偿责任，同时有权对九熙公司已支付的定金不予退还；4.反诉原告九熙公司适用法律错误，《消防法》第十条并不是法律、行政法规的强制性规定条款，反诉原告九熙公司依据该法主张《租赁合同》及《补充协议》无效，属于适用法律错误；5.在本案双方当事人签订《租赁合同》及《补充协议》的过程中不存在欺诈、胁迫情形，且未损害国家利益，所以反诉原告九熙公司依据《合同法》第五十二条第一款规定主张合同无效属于适用法律错误；6.依据本案双方当事人签订的《补充协议》的第四条第2.3款及第2.4款的约定，九熙公司对欠缴万科公司物业管理费的事实是认可的并且没有任何异议，九熙公司应依据该协议约定向万科公司支付物业管理费。综上，请法庭查明事实，驳回反诉原告九熙公司的无理诉求，保护反诉被告万科公司的合法权益。
一审法院重审后认为：原告万科公司与被告九熙公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于被告九熙公司提出的《租赁合同》及《补充协议》因违反相关法律规定而无效的主张，本院不予支持，理由如下：1.本案涉诉房屋为原告万科公司自行开发建设的，原告万科公司作为涉诉房屋的所有权人，有权对房屋进行出租。虽然签订《租赁合同》时，原告万科公司尚未取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，但在2012年2月1日，原告万科公司已依法取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，因原告万科公司取得涉诉房屋建设工程规划许可证的时间在其向人民法院起诉之前，故本案《租赁合同》应为合法有效；2.关于被告九熙公司提出的依据最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》之规定，双方签订《租赁合同》及《补充协议》时本案涉诉房屋未经消防验收合格，导致双方签订的《租赁合同》及《补充协议》无效的主张。首先，最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定有冲突已被最高人民法院于2013年4月废止；其次，按照2008年10月28日修订后的《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条之规定，除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设工程的消防设计和消防竣工均采取公安消防机构备案制，由公安消防机构进行抽查，而非过去的审核制。本案涉诉租赁房屋的建设工程在规划时，规划的建设用途和工程性质为居住和公建，并不属于公安部第106号令即《建设工程消防监督管理规定》第十三、第十四条规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，换言之，本案涉诉房屋并不属于上述法律、法规规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，加之本案涉诉房屋已于2012年12月10日取得了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，并被确定为抽查对象，抽查结果亦为合格，因此本案双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》并未违反上述规定，应属合法有效；3.关于被告九熙公司提出的《租赁合同》及《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”及第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”情形的主张。首先对于欺诈、胁迫的合同，只有在损害国家利益的情况下，才是无效合同，否则仅是可变更、可撤销合同；其次，庭审过程中被告九熙公司并未提供充足、确凿、客观的证据证明原告万科公司存在欺诈、胁迫及损害国家利益的情形；第三，本案双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》之合同目的，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此不属于“以合法形式掩盖非法目的”的法定情形。综上，对被告九熙公司提出这一主张，本院不予支持；4.关于被告九熙公司提出的《租赁合同》中关于房屋交付条件为毛坯交付及300万元装修垫付款的约定违反公平原则应为无效合同的主张，本院不予支持。首先按照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十四条之规定，“违背公平原则、订立合同时显失公平”并不属于合同无效的法定情形，而是属于可变更、可撤销合同的范畴；其次，毛坯交付并非商业用房租赁市场上的特例，亦不违反法律、行政法规的强制性规定；第三，关于300万元装修垫付款的约定，是原告万科公司与被告九熙公司在市场经济条件下，基于自愿原则订立的，原告万科公司已按照合同约定为被告九熙公司支付了270万元的装修垫付款，被告九熙公司作为接受装修垫付款的受益方，并不存在双方权利义务严重不对等，经济利益显著不平衡、明显违反公平、等价有偿原则的情况；5.关于被告九熙公司提出的《补充协议》的引言部分属于格式条款，《补充协议》应全部无效的主张。本院认为原、被告双方当事人均为法人单位，订立《补充协议》时，双方具备充分协商的条件，被告九熙公司在签订《补充协议》时已知晓涉诉租赁房屋尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续及工程质量瑕疵，原告万科公司为此在原合同基础上，再给予被告九熙公司超过一年的免收租金优惠及装修、开业、广告费用支持，被告九熙公司承诺放弃以上述理由追究原告万科公司的责任，这是原、被告双方就涉诉租赁房屋未通过相关部门组织的竣工验收手续这一问题进行协商后达成的合意，并不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。综上所述，原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自相应的义务。原告万科公司已按照合同约定，将涉诉房屋交付给被告九熙公司使用，并向被告九熙公司支付了270万元装修垫付款和15万元的广告支持款，而被告九熙公司既未按照合同约定的时间营业，又未按照合同约定按时返还装修垫付款和支付物业管理费，经原告万科公司在合理期限内催告后，被告九熙公司仍拒绝履行还款义务，累计已超过90天，已构成违约，符合《租赁合同》和《补充协议》约定的解除合同条件。按照《租赁合同》及《补充协议》的约定，因被告九熙公司的违约行为导致原告万科公司单方解除《租赁合同》及《补充协议》时，被告九熙公司除需向原告万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额返还原告万科公司已给予被告九熙公司的装修垫付款，因原告万科公司已为被告九熙公司支付了270万元的装修垫付款，现原告万科公司仅主张被告九熙公司返还150万元的装修垫付款和2013年1月至6月的物业管理费60390元，此主张不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告万科公司要求被告九熙公司给付装修垫付款和物业管理费的利息，因原、被告双方在合同中对此并未作出约定，故此主张因证据不足，本院不予支持。关于被告九熙公司提出的前五项反诉请求，即：要求原告万科公司赔偿其673天未经营、未收益，可得利益损失3533250元；在建的11项工程款1863660元；为其员工支付的工资、车辆租金、租住房屋的租金、制作服装费等费用1232263元；向北京酒吧管理公司支付的管理费用、向长春广告公司支付的企业企划费用、向设计公司支付的酒吧前期设计费用及异地考察费用折合人民币70万元；存放在S-7号楼内的办公设备、软装家具、西餐调料、厅面用品、吧台设备、进口洋酒红酒、酒杯、干调、咖啡机、灯光音响设备、厨房设备、烤羊设备、艺术品、啤酒花园LED屏、灯光投入及啤酒花园音响室和吧台建设与灯光音响搭建等费用折合人民币共计2071636元。对于上述诉求，因庭审时被告九熙公司既未提供上述费用的计算根据，也未提供任何能够证明上述费用确实已经发生的客观凭证，故上述诉求，证据不足，本院不予支持。关于被告九熙公司提出的要求原告万科公司双倍返还其已交纳的商业定金6万元的诉求，此6万元是原、被告双方在达成租赁意向时，由被告九熙公司向原告万科公司交付的预定定金，在双方签订正式的《租赁合同》后，按照合同约定该笔定金已转作租赁保证金的一部分，且按照双方签订的《租赁合同》的约定，如被告九熙公司在租赁期内有任何违约行为导致原告万科公司单方解除合同的，原告万科公司有权扣除保证金，不予退还，故被告九熙公司的这一主张，已违反合同约定，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告九熙公司于本判决生效后立即返还原告万科公司装修垫付款人民币1500000元；二、被告九熙公司于本判决生效后立即给付原告万科公司2013年1月至6月的物业管理费60390元；三、驳回原告万科公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告九熙公司的反诉请求。本诉案件受理费18844元，保全费5000元，合计23844元，由被告九熙公司负担。反诉案件受理费39222.5元，由被告九熙公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，九熙公司不服，向本院提起上诉，主要理由为：1.万科公司出租给上诉人的房屋系用于经营“艺术中心、会所、酒吧、主题策划”，属于人员密集场所，属于《消防法》第12条规定必须经消防验收合格的建设工程，但万科公司2013年8月15日才取得消防验收合格手续，因此万科公司违反《消防法》第12条和13条强制性规定，将未经公安消防部门验收合格的房屋出租给上诉人，致使上诉人673天（2011年8月30日至2013年8月12日）未能经营、未能收益，其应当赔偿上诉人可得利益损失3533250元；2.万科公司违反《合同法》第五条规定的公平原则，将本应由其自行承担的建设工程义务改换为装修工程，强加给上诉人。上诉人与万科公司签订租赁合同的时间是2011年8月26日，是在该工程竣工验收合格前的16个月，万科公司在租赁合同中约定由上诉人负责对房屋进行改造、搭建楼板、空调、机电、消防、采暖、软硬装施工，万科公司提供300万元的装修支持，但房屋改造等工程完全属于在建工程而非装修工程。万科公司与上诉人及新星宇公司签订的装修合同书也约定由万科公司支付工程款、提供水、电源，新星宇公司自行解决施工机械、工具、设施，上诉人只是监督和验收。上诉人承租房屋后又安装了地板、装卫生间隔断、贴瓷砖、钢挂石材，支出1863660元，万科公司应当赔偿；3.上诉人支出的工人工资、车辆租金、房屋租金、制作服装费用等1232263元，万科公司应当赔偿；4.上诉人向北京酒吧管理公司支出的管理费，向长春广告公司支出的企业企划费用，向设计公司支出的酒吧设计费用及异地考察费用70万元，万科公司应当赔偿；5.万科公司应当赔偿上诉人存放在房屋内的办公设备、家俱、酒吧设备等费用2071636元。上述损失的财务会计发票、凭证、账目都存放在承租屋内，万科公司在本案发回重审后，为泄愤，在2014年7月将上述物品扔出承租屋，下落不明，对此上诉人向二道公安分局报了警，同时上诉人还提供了会计电子档案，能够证明；6.万科公司应当双倍返还上诉人已交纳的商业定金12万元；7.案件受理费应由万科公司承担。请求二审法院依法作出正确的终审判决。
万科公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：
1.2013年9月26日，万科公司向一审法院提起本案诉讼，以九熙公司未按合同和补充协议约定返还150万元装修借款，未按合同约定支付2013年1-6月份的物业管理费60390元违约为由，要求判令：1.解除双方之间的《长春1948商业租赁合同》及《长春1948S7#楼租赁合同补充协议》；2.九熙公司立即返还装修垫付款150万元及利息（计算至法院判决生效之日止）；3.九熙公司立即支付2013年1月至6月期间的物业管理费6.039万元及利息（计算至法院判决生效之日止）；4.案件受理费和保全费由九熙公司承担。2014年2月12日，一审法院作出（2013）二民初字第834号民事判决，判令：一、解除万科公司与九熙公司之间的《长春1948商业租赁合同》和《长春1948S7#租赁合同补充协议》；二、九熙公司于判决生效后立即返还万科公司装修借款150万元；三、九熙公司于判决生效后立即给付万科公司2013年1-6月份物业管理费60390元；四、驳回万科公司其他诉讼请求。九熙公司不服上诉。2014年5月23日，本院作出（2014）长民一终字第114号民事裁定，将本案发回重审。2014年5月30日，九熙公司向万科公司邮寄送达了一份《通知》，提出因双方发生诉讼，九熙公司已撤离人员并停止经营活动，希望万科公司保管好房屋及室内物品。2014年7月4日，在公证机关见证下，万科公司分别通过邮寄、电话及现场等三种送达方式，向九熙公司送达了《关于解除S7号楼长春1948商业租赁合同及其补充协议的通知》，通知九熙公司解除合同，并要求九熙公司在3日内搬出房屋内的家俱、设施、物品，将房屋恢复至出租前的状态，如九熙公司逾期腾房，万科公司则自行清理并恢复原状。2014年7月8日，在公证机关见证下，万科公司打开涉诉房屋的房门进入屋内，将房屋内的家俱、电器等物品进行证据保全后搬离房屋。2014年8月1日，在公证机关见证下，万科公司又将涉诉房屋内的装修全部拆除后，将房屋另行出租他人。2014年12月5日，九熙公司向长春市公安局二道区分局东站派出所报警，称其承租的万科蓝山商业S7店铺内的设施、装修不知被谁损毁，家俱、物品、票据、合同等丢失，损失大约400万元左右。后因公安机关调查是万科公司所为，并且九熙公司与万科公司之间的租赁合同纠纷正在法院诉讼中，公安机关未予立案。由于万科公司已自行收回涉诉房屋，因此万科公司重审放弃了第一项关于解除双方之间租赁合同的诉请。九熙公司则增加一项反诉请求，要求判令万科公司赔偿涉诉房屋内的物品损失2071636元。二审中，本院询问万科公司所搬走的九熙公司物品去向，万科公司回答已单独存放保管，九熙公司可以随时清点接收。
2.涉诉房屋于2013年4月28日取得的《建设工程竣工验收备案证》，该竣工备案证记载的工程竣工日期为2012年12月31日。
3.关于涉诉房屋的消防备案及抽查情况，本院到长春市公安消防支队进行了调查，结果如下：万科公司于2012年12月10日对案涉工程（S7）进行的消防备案，长春市公安消防支队于2013年2月18日对该工程进行的消防备案抽查，但因发现该工程存在部分消防隐患，长春市公安消防支队向万科公司发出了整改通知，责令万科公司限期整改。万科公司整改完成后于2013年4月9日向长春市公安消防支队申请复查，2013年8月15日长春市公安消防支队对该工程进行了消防备案复查合格后进行了网上公示。
本院认为：1.万科公司与九熙公司签订的《长春1948商业租赁合同》和《长春1948S7#租赁合同补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。九熙公司虽然主张涉诉房屋未通过消防验收合格，双方签订的租赁合同无效，但根据《中华人民共和国消防法》第十条和第十一条规定，只有国务院公安部门规定的大型人员密集场所和特殊建设工程才需要进行消防验收合格，而本案涉诉房屋并非上述法律规定必须经过消防验收合格的工程，其仅需进行消防备案抽查合格即可投入使用，虽然万科公司于2012年12月10日对涉诉工程进行消防备案后，公安消防部门的抽查结果为不合格并责令万科公司限期整改，但该工程经过万科公司消防整改后已于2013年8月15日经复查合格，进行了合同效力补正，故九熙公司仅以签订合同之时涉诉工程未经消防验收合格为由主张该租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持；2.万科公司与九熙公司于2011年8月26日签订的《租赁合同》虽然约定起租日期为2011年10月20日，但因涉诉房屋此时未经过竣工验收合格和消防备案抽查合格，不具备交付使用条件，为此双方签订《补充协议》，将起租日期顺延至2013年1月1日，并且万科公司又给予九熙公司一年的免租期和提供部分装修、广告宣传支持款作为补偿，九熙公司也予以接受并明确表示放弃追究万科公司因验收手续问题导致的房屋无法正常使用的违约责任，应当认定万科公司与九熙公司已经通过协议方式对万科公司先前的违约事项进行了补偿和适当处理，现九熙公司再以万科公司提供的房屋未经消防验收合格、其无法正常使用为由要求万科公司赔偿3533250元“可得利益损失”有违诚实信用原则，本院不予支持；3.万科公司与九熙公司之间的租赁合同约定涉诉房屋为“毛坯”交付，由九熙公司负责装修施工，此约定不违反法律和行政法规强制性规定，亦符合商业惯例，并且万科公司为九熙公司免费提供的150万元装修支持款，九熙公司也自愿接受，不存在双方权利义务不对等及违反公平原则的情形，亦不存在万科公司将自己应当履行的义务强加给九熙公司的情形，故九熙公司以万科公司“毛坯交付”、将本应自己履行的装修义务强加给九熙公司为由要求万科公司赔偿1863660元装修工程款损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持；4.按照万科公司与九熙公司签订的租赁合同和补充协议约定，万科公司向九熙公司提供的300万元装修支持款中有150万元为装修借款，需要九熙公司分期偿还，并且九熙公司还应当向万科公司或指定物业公司缴纳物业管理费，但九熙公司违反合同约定，既未向万科公司返还装修借款，亦未缴纳物业管理费，九熙公司构成合同违约，根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，万科公司有权解除合同、收回房屋、不予退还已收取九熙公司的保证金（定金），并且九熙公司还需返还万科公司已支出的装修垫付款及开业支持款，九熙公司虽然主张其拒绝返还装修垫付借款和支付物业管理费系因无法正常使用房屋而行使的先履行抗辩权，但因九熙公司已经认可万科公司以一年免租期的方式作为补偿，其再以拒绝返还装修借款和拒绝支付物业管理费为由行使所谓抗辩权缺乏事实和法律依据，故一审判决九熙公司承担违约责任，向万科公司返还装修垫付款150万元、支付物业管理费60390元并无不当，九熙公司系因自身违约导致合同解除，其主张万科公司赔偿开业费用1232263元、前期费用70万元及双倍返还定金12万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；5.虽然因九熙公司的违约行为导致万科公司与九熙公司之间租赁合同约定的解除条件成就，万科公司有权依照合同约定行使合同解除权，但万科公司既然已经诉至法院请求法院判决解除合同，双方之间的租赁合同是否应当解除及何时解除则应当由法院以裁判方式确定，万科公司在诉讼期间通过向九熙公司寄发通知的方式自力解除合同显然不当，其未经法院准许以解除合同通知已送达、合同已经解除为由擅自打开涉诉房屋、搬走物品更加不当，万科公司应当赔偿九熙公司相应的经济损失。但因万科公司与九熙公司之间的租赁合同因九熙公司违约解除后，九熙公司应当无条件拆除装修并恢复房屋原状，万科公司先行拆除房屋装修并未构成对九熙公司合法权益的侵害，九熙公司的损失应当仅为涉诉房屋内可移动物品及相关资料，而万科公司是在公证机关监督下清理的室内物品并已单独保管，九熙公司在合同解除后可以与万科公司就万科公司已搬走的房屋内物品和资料进行清点交接，如因万科公司强行收回房屋造成了九熙公司可移动物品及相关资料损失，九熙公司可以另行向万科公司主张权利。
综上，一审判决虽然对部分案件事实认定有误，但判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88288.00元，由上诉人北京九熙投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 徐 锐
代理审判员 郭 智
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 周宏伟