山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶商初字第374号
原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行，住所地青岛胶州市。
负责人肖茂富，行长。
委托代理人黄月，山东青大泽汇律师事务所律师。
委托代理人张岩松，山东青大泽汇律师事务所实习律师。
被告青岛亚美园艺制品有限公司，住所地青岛胶州市。
法定代表人王桂华，董事长。
被告裕鲁（青岛）实业有限公司，住所地青岛胶州市。
法定代表人徐宗殿，经理。
二被告委托代理人庄世明，胶州恒德法律服务所法律工作者。
原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行与被告青岛亚美园艺制品有限公司（以下简称亚美园艺公司）、裕鲁（青岛）实业有限公司（以下简称裕鲁实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄月、张岩松，二被告委托代理人庄世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行诉称，2012年5月4日，被告青岛亚美园艺制品有限公司与原告签订《流动资金借款合同》，约定原告向其发放贷款180万元。同日，被告裕鲁（青岛）实业有限公司与原告签订《抵押合同》，以其名下房产和土地为青岛亚美园艺制品有限公司的借款提供抵押担保，并办理抵押登记。合同签订后，原告按约向被告青岛�美园艺制品有限公司发放贷款180万元，但青岛亚美园艺制品有限公司并未按约定偿还利息，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告青岛亚美园艺制品有限公司之间的《流动资金借款合同》；2、被告青岛亚美园艺制品有限公司偿还原告借款本金177万元及合同约定的利息、罚息、复利；3、被告青岛亚美园艺制品有限公司偿还原告支付的律师代理费64600元；4、原告对被告裕鲁（青岛）实业有限公司抵押财产拍卖变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告亚美园艺公司辩称，原告所诉的请求及事实属实，但因为被告经济状况恶化，所以没有能力偿付。
被告裕鲁实业公司辩称，原告所诉属实，裕鲁实业公司为亚美园艺公司担保也属实，但涉案房屋在2011年12月26日已经出租给徐春香，租赁合同的使用期约定为自2012年1月1日�至2033年12月31日，约定房租租金每年10万元，裕鲁实业公司又在2013年12月2日与徐春香签订了涉案房屋的补充协议，协议约定徐春香同意一次性支付裕鲁实业公司自2014年1月1日至2023年12月31日共计10年的租金100万元，裕鲁实业公司又在2014年3月7日与徐春香签订了涉案房屋的补充协议，约定徐春香同意一次性支付裕鲁实业公司自2024年1月1日至2033年12月31日共计10年的租金100万元，协议签订后双方已按约定履行了上述内容。所以涉案房屋根据合同法的相关规定应维护租赁方的合法权益：一是对房屋进行拍卖履行法院判决时，应为租赁方余出租赁费；二是如房产权属变更，新产权人应继续与徐春香履行合同。
经审理查明，2012年5月4日，原告（贷款人）与被告亚美园艺公司（借款人）签订了编号为（胶州三里河）流借字（2012）年第2406号的《流动资金借款合同》一份，合同的主要约定如下：一、借款：原告向被告亚美园艺公司提供180万元的借款用于购买铝材，借款期限自2012年5月4日至2015年5月3日止，实际贷款期限以贷转存凭证（借款借据）为准；借款利率采用浮动利率，以借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮30%确定，合同期限内浮动幅度保持不变；借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清，日利率=年利率／360，结息日为每月20日；二、担保：本合同项下借款的担保方式为抵押担保，抵押人裕鲁实业公司与贷款人签订合同编号为（胶州三里河）抵字（2012）年第2406号的《抵押合同》；三、还款：借款人应按合同约定按期足额支付利息，并选择以下方式偿还本金：2012年12月18日、2013年6月20日、2013年12月20日、2014年6月20日、2014年12月20日各偿还本金1万元，于2015年5月3日借款期限届满（包括贷款人依据法�法规及本合同约定宣布借款期限提前届满）之日一次性还本；四、贷款人的权利和义务：贷款人发生下列任一违约行为时，贷款人有权停止向借款人发放借款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取的借款和其他融资款项，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，要求借款人除承担违约责任外，并赔偿因其违约给贷款人造成的损失：……借款人明确表示或以自己的行为表明不履行本合同的义务的……；五、违约责任：借款人不按合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按合同约定的借款利率计收复利；借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或其他保全方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。
同日，原告（抵押权人）与被告裕鲁实业公司（抵押人）签订（胶州三里河）抵字（2012）年第2406号的《抵押合同》，合同主要内容如下：一、裕鲁实业公司以其所有的位于胶州市北京路北侧的房地产为被告亚美园艺公司与原告签订的流动资金借款合同形成的债权提供抵押担保，担保的主债权本金为180万元。二、抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。抵押合同后附房地产抵押清单一份，抵押人与抵押权人均在该清单上签字盖章，该清单上房产的抵押出租情况注明“未抵押，未出租”；土地使用权的抵押出租情况注明“未抵押”。
2012年5月7日、2012年5月10日，原告和被告裕鲁实业公司在相关部门办理了抵押财产的登记手续，其中坐落于胶州市北京路北侧的地号为1-5-4-92、面积为3517.7平方米的工业用地使用权的抵押担保金额为92万元，房屋所有权证号为胶自变50084号、面积为2027.51平方米的房产的抵押担保金额为180万元，抵押权人均为原告，他项权证号分别为胶他项（2012）第344号、胶监字第047566号。
2012年6月15日，原告向被告亚美园艺公司发放贷款180万元，贷款到期日为2015年5月3日，利率6.93333‰。
在合同履行过程中，被告亚美园艺公司自2014年9月21日起再未按照合同约定支付利息，截至2015年2月5日，仍欠原告借款本金177万元、利息68796.85元。
另查明，原告为实现对被告的债权共支出代理费64600元。
上述事�有原告提交的流动资金借款合同一份、抵押合同一份、房地产抵押清单一份、土地他项权证一份、房屋他项权证一份、贷转存凭证一份、2015年2月6日对账单打印件一份、2015年2月6日利息清单一份、委托代理合同一份、代理费发票一份、银行出账单一份、律师事务所进账单一份、证明一份予以证实，经质证，两被告对上述证据均无异议，本院予以采信。
被告亚美园艺公司未提交证据。
被告裕鲁实业公司对其抗辩主张提交房屋租赁合同一份、补充协议两份、收款收据两份、汇款凭证两份，证明抵押房屋已于抵押前出租，且承租人已缴纳了租赁费。被告亚美园艺公司对上述证据无异议。原告对上述证据的质证意见：1、对房屋租赁合同的真实性有异议，认为该合同的形成时间应晚于抵押合同签订时间，且被告裕鲁实业公司是否将房屋出租不影响原告抵押权的实现；2、两份补充协议的签订时间均晚于抵押合同签订时间，应为无效。3、汇款凭证及收款收据，其中工行个人业务凭证与收款收据，客户名称不一致，付款金额也不一致，无法证明徐春香于2014年3月13日向裕鲁实业公司支付租金100万元；农业银行的业务凭证与其对应的收款收据金额不一致，也无法证实徐春香向裕鲁实业公司支付租金100万元。另外，裕鲁实业公司提交的仅是2014年以后的，之前的租赁费支付凭证未提交。本院认为，抵押房屋的出租情况对于抵押权人对抵押物享有的优先受偿权并不产生实质影响，因此对被告裕鲁实业公司提交的关于抵押物出租的相关证据因与本案无关联性本院不予审查。
本院认为，原告与被告亚美园艺公司签订的《流动资金借款合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，双方当事人均应自觉履行合同义务。
原告作为贷款人已按照合同约定向借款人履行了发放贷款的义务，被告亚美园艺公司作为借款人应当承担按时偿还借款本息的义务。现被告亚美园艺公司自2014年9月21日起再未按照合同约定偿还借款利息，已以自己的行为表明不履行合同义务，因此原告依据合同约定有权宣布该合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项，并要求借款人除承担违约责任。故对原告主张的要求被告亚美园艺公司偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的解除双方签订的《流动资金借款合同》的诉讼请求，因不符合合同约定，本院不予支持。
原告与被告裕鲁实业公司签订的《抵押合同》合法有效，且被告裕鲁实业公司所提供的作为担保的抵押物已经相关有权部门登记，抵押合同已生效。因此，在借款人不履行债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押�的价款优先受偿。抵押物是否出租以及在抵押权成立之前或之后出租仅对抵押权实现过程中租赁合同对抵押物的受让人是否有效产生影响，并不能对抗抵押权人对抵押物享有的优先受偿权。
本案原告所主张的代理费，是原告在被告违约不履行还款义务的情况下为实现其债权所支付的费用，按照合同约定，该费用应当由被告承担，且原告主张的代理费64600元未超过山东省律师服务收费标准的规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告青岛亚美园艺制品有限公司于本判决生效后十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行借款本金177万元及合同约定利息。
二、被告青岛亚美园艺制品有限公司于本判决生效起十日内给付原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行所支付代理费64600元。
三、原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行对被告裕鲁（青岛）实业有限公司坐落于胶州市北京路北侧的房地产（土地他项权证号：胶他项（2012）第344号、房屋他项权证号：胶监字第047566号）享有抵押权，对该抵押物变现价款享有优先受偿权。
四、驳回原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州三里河支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21311元，由被告青岛亚美园艺制品有限公司、裕鲁（青岛）实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于�东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘伟伟
审 判 员 周建波
人民陪审员 吴晓红
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 宋籽仪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条【抵押、抵押人、抵押权人和抵押物】本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。