江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第1325号
原告（反诉被告）江苏爱美洗涤设备制造有限公司，住所地泰州市海陵区纵四路海陵工业园区标准厂房34幢。
法定代表人袁林，总经理。
委托代理人张文中，江苏天滋律师事务所律师。
委托代理人陈锦琪，江苏天滋律师事务所律师。
被告（反诉原告）泰州市永昌冶金设备有限公司，住所地泰州市海陵区纵四路海陵工业园区标准厂房36幢。
法定代表人孔维民，总经理。
委托代理人纪律，江苏烨铭律师事务所律师。
本院于2015年4月22日立案受理原告江苏爱美洗涤设备制造有限公司（以下简称爱美洗涤公司）与被告泰州市永昌冶金设备有限公司（永昌冶金公司）房屋租赁合同纠纷一案，审理过程中被告提起反诉，本院依法组成合议庭合并公开开庭进行了审理。原告爱美洗涤公司的法定代表人袁林及委托代理人张文中，被告永昌冶金公司的委托代理人纪律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱美洗涤公司诉称，2014年2月10日原、被告签订一份泰州市海陵区区街共建园35号整栋厂房及附属场地、活动板房的租赁合同。合同签订后原告缴纳订金50000元，并着手购买办公桌椅、设备、原材料、拉设光纤网线，并招聘工人等。但被告未按约定期限交付厂房，仅提供一两间办公室给原告，被告的违约行为造成原告损失。现原告诉至法院请求判令解除2014年2月10日原、被告签订的厂房租赁协议，被告退还订金50000元、赔偿损失40000元，违约金20000元，被告承担诉讼费用。
被告永昌冶金公司答辩并反诉称，原、被告之间的租赁合同已经履行满一年，被告向原告交付了租赁房屋一楼厂房以及二楼、三楼办公室，原告自行单方终止租赁合同，于法无据；鉴于原告自行终止租赁合同，其要求被告退还订金并承担违约金、赔偿损失无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求；原、被告签订租赁合同期限从2014年3月1日至2024年3月1日，合同签订后被告当场交付所有办公室钥匙供原告使用，按合同约定原告应从正式交付厂房之日支付余下的35万元房租，但在被告向原告正式交付厂房时原告提出一次性支付两年租金太多，希望先用一年后再支付一年的租金，被告在原告使用租赁房屋满一年后催交房租时，双方产生矛盾。2015年4月原告单方毁约，未经原告同意搬出承租的房屋，所欠房租至今一直未付。现被告反诉要求原告继续履行双方之间的厂房租赁协议，原告支付2014年3月1日至2015年3月1日的租金人民币150000元，原告承担反诉费用。
原告爱美洗涤公司针对被告永昌冶金公司的反诉辩称，被告至今没有将厂房交付原告，不存在原告未按合同支付租金的事实，也不存在原告未经被告同意搬离承租房屋的事实，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年2月10日原告爱美洗涤公司（承租方、乙方）与被告永昌冶金公司（出租方、甲方）签订租赁合同一份，约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在泰州市海陵区区街共建园35号，租赁建筑面积为35号整栋（包含北面整个场地及活动板房并允许再搭房，交付伸缩钥匙，甲方从北车间东门进出）；二、厂房起付日期和租赁期限2014年3月1日至2024年3月1日；三、租金及保证金支付方式，1、甲乙双方约定，年租金为人民币贰拾万元，2、第一个五年度租金不变（2014年3月1日至2019年3月1日），第二个五年度起年租金为22万元（2019年3月1日至2024年3月1日），乙方不承担土地等税务，3、甲方双方一旦签订合同，乙方应向甲方预付订金五万元整（当场交付办公室所有钥匙由乙方装潢），从正式交付厂房日起付清余款叁拾伍万元（提前支付2015年房租20万元整，以后每年先交后租）；四、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话等通讯的费用凭发票由乙方承担；……另附家具、设备清单，双方签字确认，双方签字确认起租日期为甲方厂房搬迁清空结束后交付钥匙起计算，如止2014年3月1日甲方拖延一天需赔偿乙方每日壹仟元整。合同所附清单中注明二楼大办公室、二楼小办公室以及三楼办公室内的物品。合同签订当日，被告向原告交付了部分租赁房屋，原告亦向被告交付人民币50000元。后原告在部分门窗上安装了防盗窗、纱窗，制作厂牌，接入光纤后使用被告已经交付的房屋。后原、被告就厂房交付以及租金支付等事宜产生矛盾，2015年3月原告法定代表人袁林与被告公司员工苏阿斌共同对原告使用的房屋面积进行了测量，确认2015年后使用面积为233平方米。2015年3月29日原告将家具清单中除扫描仪之外的物品退还给被告，并将自己的物品全部搬离被告房屋。现原告以被告违约要求其承担违约责任，涉讼。
庭审过程中，原告陈述其损失为：1、装潢费用9420元、2、安装光纤后缴纳的资费；3、原告支付给员工的工资，原告陈述工资是按出勤天数支付，其中与陈春涛是2014年4月26日签订；被告对2015年3月原告法定代表人袁林与其员工苏阿斌共同签订的测量登记表真实性无异议，但认为该使用面积是原告要求缩小使用面积后确认的使用面积，不是合同签订时被告实际交付给原告的房屋面积。
另查明，泰州海陵工业园区街道、部门共建厂房D地块35号（即原、被告租赁合同约定的海陵区区街共建园35号）厂房及办公楼的合法面积为2276.31平方米（其中二楼面积为200平方米、三楼面积为200平方米），另有活动板房约100平方米。
上述事实有租赁合同、办公家具清单、收条、派出所情况说明、袁林与苏阿斌测量登记表、面积对照表及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告就共建园35号内的厂房、办公楼、活动板房一并签订租赁合同，该合同中所涉厂房、办公楼具有合法建筑手续，该部分的租赁合法有效，关于合同中所涉活动板房，因无合法建筑手续，该部分的租赁无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于租赁合同无效部分的使用费可按约定的租金标准计算。
本案争议焦点在于：一、被告是否违约以及如何承担违约责任。二、原告是否应向被告支付房屋租金以及租金如何计算确定。
关于争议焦点一：原、被告签订租赁合同后，按约交付租赁厂房、办公楼是被告应履行的义务。被告虽辩称系由于原告想变更租赁期限导致其未按约交付租赁房屋，但就其辩解未能提供证据，故本院对被告的该辩解意见，不予采信。被告未能按约在2014年3月1日前将全部租赁房屋交付原告，构成违约，应承担相应的责任。原告在2015年3月29日将其物品搬离租赁房屋，并将该房屋交还被告，被告表示接受，表明原、被告对于解除租赁合同已达成一致意见，故原告要求解除原、被告之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，原告既主张违约金，又主张赔偿损失，因我国违约金的性质以弥补损失为主，以惩罚为辅。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，本院对于原告主张的赔偿损失以其实际遭受的损失是否超过主张的违约金进行确定。关于原告的损失，1、装潢费用，原告基于原、被告之间的租赁合同对交付的部分房屋进行了装潢，但由于被告违约，双方提前解除，导致原告无法继续使用装饰装潢，该装饰装潢的残值应作为原告因解除租赁合同导致的损失。2、关于原告主张安装光纤后缴纳的资费，因原告使用被告交付的部分房屋，在使用过程中，其亦实际使用了安装的光纤，故原告应使用光纤支付的费用，不应作为其损失。3、关于原告主张的支付给员工的工资，原、被告在签订的租赁合同中约定被告应于2014年3月1日前将租赁厂房交付给原告，被告未按约向原告交付租赁厂房，此时原告应知道被告存在违约，从原告提供的工资表来看，原告在被告已经存在违约的情况下，仍与他人签订用工协议并发放工资，原告未能采取适当的措施防止损失扩大；另根据原告陈述其是按员工实际出勤天数支付工资。综合上述两点原告发放的工资中部分为其未采取措施导致扩大的损失，另一部分为其实际应支付的员工工资，对该部分支出不应由被告承担赔偿责任。综上，本院对于原告主张的装饰装潢损失予以采信，原告主张的装饰装潢损失为人民币9420元，未超过原告主张的违约金数额，故本院确定由被告承担违约金人民币20000元。
关于争议焦点二：原告实际使用了被告交付的部分房屋，则应当支付相应的房屋租金。关于原告实际使用的房屋面积，原告提供了其与被告工作人员共同测量面积登记表，以证明实际使用面积为233平方米，被告辩称该面积为2015年后原告实际使用面积。本院认为，原、被告在签订的租赁合同中注明被告当场交付了办公室所有钥匙给原告，并在原、被告所附的清单中对二楼、三楼的办公用品进行了登记，且原告亦在收到办公室内后进行了装修，故本院确定签订合同时被告向原告交付了办公楼二、三层的房屋。至于原告法定代表人与被告员工苏阿斌测量书写的登记表所注面积，该登记表上明确写明是2015年后实际使用面积，故对被告的该辩解，本院予以采信。本院确认2015年前原告实际使用的房屋面积为522.63平方米，2015年后原告实际使用的房屋面积为233平方米。至于原告应支付的租金和使用费，可结合原告实际使用的房屋面积与整个租赁房屋面积的比例，按年租金人民币200000元的标准从原、被告约定起租期计算至原告搬离时止，为人民币41604.46元。至于原告已经交付的“订金”人民币50000元应作为预付金予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告泰州市永昌冶金设备有限公司支付原告江苏爱美洗涤设备制造有限公司违约金人民币20000元，返还人民币50000元，合计人民币70000元。
二、原告江苏爱美洗涤设备制造有限公司支付被告泰州市永昌冶金设备有限公司租金和房屋使用费人民币41604.46元。
三、驳回原告江苏爱美洗涤设备制造有限公司的其它诉讼请求；驳回被告泰州市永昌冶金设备有限公司的其它反诉请求。
上述第一、二款相抵后，被告泰州市永昌冶金设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏爱美洗涤设备制造有限公司人民币28395.54元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2500元（原告已预交）、反诉受理费1650元（被告已预交），合计人民币4150元，原告江苏爱美洗涤设备制造有限公司负担1350元，被告泰州市永昌冶金设备有限公司负担2800元（被告于本判决生效之日十日内迳交原告1150元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币4150元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 徐文君
人民陪审员 王光祯
人民陪审员 周 榕
二〇一五年十一月六日
书 记 员 沈 桁