江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第01458号原告江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路。法定代表人卢柄容，董事长。委托代理人任娜、曹钏，公司员工。被告刘健。原告江苏乐天玛特商业有限公司与被告刘健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日进行了公开开庭审理。原告江苏乐天玛特商业有限公司的委托代理人任娜、曹钏到庭参加诉讼，被告刘健因下落不明，本院依法进行了公告。公告期满，仍未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江苏乐天玛特商业有限公司诉称：原、被告于2010年12月份签订《大型项目、餐饮类租赁合同》一份，约定原告将位于南通市上海路乐天玛特南通开发区店一楼、二楼部分场地出租给被告开设摩登经典餐厅，租期自2011年1月开业日至2019年1月31日。后原告依约将场地交付给被告，被告于2011年1月20日开业，但被告自2011年4月份才开始支付租金，未缴纳2011年开业日至3月31日期间的租金。另，被告自2015年8月份开始拖欠租金和水电煤气费用，且自10月份擅自停业至今。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方租赁合同关系，被告立即返还承租场地；2、被告支付原告2011年1月20日至2011年3月31日期间租金63656元；3、被告支付原告2015年8月份暂计至2015年11月份租金37600元（已抵扣押金80000元），实际要求计至被告返还场地之日止；4、被告支付原告2015年9月电费3741元、水费384元、煤气费1530元，合计5655元；5、被告支付逾期支付租金的违约金暂计2306元（以37600元为基数，按照年利率24%自2015年10月1日起暂计至2015年12月31日，实际计至被告付款之日）；6、诉讼费用由被告承担。被告刘健未答辩。经审理查明，2010年12月初，原告（甲方）、被告（乙方）签订大型项目、餐饮类租赁合同，合同约定原告将坐落于南通市上海路乐天玛特一楼、二楼建筑面积约为495平方米的建筑物出租给被告，被告租赁建筑物作为经营使用，开设摩登经典餐厅。合同的主要内容为：1、租赁期限为2011年1月开业日起至2019年1月31日止；2、每月租金、物业管理费、设备使用分摊费合计为26666.7元，每两个月支付一次，先付后用，被告应于每期前一个月的二十日前支付下期租金，每逾期一日，被告需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金，如被告逾期支付累计超过30天为严重违约，原告有权解除合同；3、此租金前两年不变，自第三年开始（2013年2月1日起），每二年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增5%；4、被告向原告支付履约保证金80000元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充租赁合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息退还被告；5、租赁期间由该场所使用发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担，每月25日由被告按原告提供的账单支付给原告；6、被告无论因何种原因结束与原告之合同时，如有积欠原告费用的，原告有权自保证金扣除相应金额，若保证金不足以赔偿损失的，不足部分被告应另行支付。合同签订后，被告于2011年1月20日开业日进场经营，并于2011年2月28日缴纳了履约保证金80000元。2014年12月2日，江苏乐天玛特商业有限公司南通开发区店向被告刘健邮寄租金催缴函，载明“贵公司于2011年1月份入驻我店，从2011年1月20日至2011年3月31日，共计71天，租金63656元整，至今一直未缴。”被告刘健于2014年12月4日签收。此后，被告一直使用租赁房屋，并支付租金至2015年7月，支付水费、电费、煤气费至2015年8月。2015年10月起，被告停止经营，离开租赁场地，内置物品仍然放置于租赁场地内。后原告于2015年12月11日向本院起诉，提出如前诉请。本院于2016年2月18日在江苏法制报登报公告。另查明，2015年9月，被告电费为3741元，水费为384元，煤气费为1530元，被告员工在通知单上签字确认。上述事实，有原告提供的租赁合同、押金收据、通知单、发票、催款函、EMS查询单及原告的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。合同双方应依照约定履行各自的义务。合同订立后，原告将租赁房屋已交付给被告，被告应当按期给付租金、水费、电费及煤气费。根据双方签订的租赁合同，被告逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案于2016年2月18日通过公告方式向被告送达，自公告之日起经过60日即视为送达，故被告于2016年4月19日收到原告要求解除租赁合同的通知，本院认定双方之间的合同于2016年4月19日解除。原告要求被告返还承租场地的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2011年1月20日至2011年3月31日及自2015年8月起至实际返还场地之日止的租金，本院认为，就2011年1月20日至2011年3月31日期间的租金，原告已经于2014年12月2日发函要求被告支付，被告亦收到此催款函，此后被告一直经营直至2015年10月擅自停业。现原告主张被告拖欠的租金，被告未到庭抗辩，应视为其对自身诉讼权利的放弃。故对原告按照合同约定要求被告支付合同解除之前租金的主张，本院予以支持。合同解除后，被告占用承租房屋无法律依据，故仍然应当按照合同约定支付原告房屋占用费。对于被告缴纳的履约保证金，根据合同约定，应当抵充被告应当承担的费用。因此，被告应当支付原告2011年1月20日至2011年3月31日、2015年8月至2016年4月19日的租金共计317476元（26666.7÷31×12+26666.7+26666.7+26666.7×1.05×1.05×8+26666.7×1.05×1.05÷30×19），扣除80000元，还应支付237476元及从2016年4月20日起至实际返还之日按照每月29400元（26666.7×1.05×1.05）计算的房屋占用费。关于原告要求被告支付电费3741元、水费384元、煤气费1530元，合同约定由被告按原告提供的账单支付原告，由原告代为缴纳。现被告未能按期缴纳上述费用，原告主张被告给付拖欠的电费、水费、煤气费，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按照年利率24%从2015年10月1日起按照拖欠租金37600元为基数支付逾期付款违约金，因被告逾期付款行为给原告造成的损失，本院酌定违约金以37600元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍从2015年10月1日起计算至被告实际给付租金之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏乐天玛特商业有限公司与被告刘健之间的租赁合同于2016年4月19日解除；二、被告刘健向原告江苏乐天玛特商业有限公司返还位于南通市上海路乐天玛特一楼、二楼建筑面积为495平方米的承租场地；三、被告刘健给付原告江苏乐天玛特商业有限公司2011年1月20日至2011年3月31日及2015年8月至2016年4月19日的租金共计237476元，并支付原告江苏乐天玛特商业有限公司从2016年4月20日起按照29400元每月计算的占用费至实际搬离之日止；四、被告刘健给付原告江苏乐天玛特商业有限公司电费3741元、水费384元、煤气费1530元，合计5655元；五、被告刘健给付原告江苏乐天玛特商业有限公司按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的逾期付款违约金（以37600元为基数从2015年10月1日起计算至实际给付之日止）；上述四项，由被告刘健于本判决发生法律效力之日起十五日内履行；六、驳回原告江苏乐天玛特商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2484元，保全费1066元，公告费900元，合计4450元，由原告江苏乐天玛特商业有限公司负担50元，被告刘健负担4400元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2484元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  曹维维人民陪审员  袁思美人民陪审员  于 佳二〇一六年六月八日书 记 员  陈雅雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一看的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。