江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终772号
上诉人（原审被告）：宜春市大儒世家置业有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区学府路凤凰路**号。
法定代表人：唐小平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许昌晖，男，系宜春市大儒世家置业有限公司销售经理。
被上诉人（原审原告）：朱贤兰，女。
被上诉人（原审原告）：朱文超，男，系朱贤兰之夫。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：谢黎青，李平，江西百姓律师事务所律师。
上诉人宜春市大儒世家置业有限公司（以下简称置业公司）为与被上诉人朱贤兰、朱文超商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员罗武平、代理审判员黄泰文参加的合议庭，书记员高强担任记录，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人置业公司委托诉讼代理人许昌晖、被上诉人朱贤兰、朱文超及其委托诉讼代理人谢黎青、李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：置业公司取得由宜春市房地产管理局颁发的宜房预售许字（2014）E06号商品房预售许可证，进行商品房预售。2014年2月25日，朱贤兰、朱文超与置业公司签订了备案合同编号为YC201402011736的《商品房买卖合同》，合同约定：朱贤兰、朱文超向置业公司购买位于江西省宜春市袁州区宜春学府路568号大儒世家13幢1-302号商品房，套内面积67.02m2,分摊面积19.72m2,即该商品房的房屋建筑面积共86.74m2，合计总房价款为318000元。朱贤兰、朱文超于签合同当日支付首付款168000元，银行按揭150000元。并于签约后7日内办理完毕银行按揭手续。合同第八条约定：置业公司应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，置业公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且置业公司在发生之日起30日内告知朱贤兰、朱文超；2、市政、燃气、供电、给水配套工程延期的。同时，在《商品房买卖合同》第九条还约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，置业公司未按合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，置业公司按日向朱贤兰、朱文超支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，朱贤兰、朱文超有权解除合同。朱贤兰、朱文超解除合同的，置业公司应当自朱贤兰、朱文超解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按朱贤兰、朱文超累计已付款的0.5%向其支付违约金。朱贤兰、朱文超要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，置业公司按日向朱贤兰、朱文超支付已付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，朱贤兰、朱文超依约向置业公司支付购房首付款168000元，并交纳办证费用4981元。嗣后，朱贤兰、朱文超按约办理了150000元银行按揭贷款手续。2015年8月11日，朱贤兰、朱文超提前归还了全部银行按揭贷款，截止当日，朱贤兰、朱文超共向银行偿还银行贷款利息13914.89元。直至朱贤兰、朱文超起诉至法院的2015年11月4日前，置业公司未依约将取得竣工验收备案表的商品房交付使用，逾期已超过60天，朱贤兰、朱文超遂提起诉讼,要求解除合同，返还购房款，并承担违约责任。
原审法院认为，朱贤兰、朱文超与置业公司2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱贤兰、朱文超按约支付了首付款168000元，同时办理了剩余150000元房款的银行按揭贷款手续，并交纳办证费用4981元，合计322981元。置业公司未依约在2015年8月31日前将取得竣工验收备案表的商品房交付使用，且已逾期超过60天，根据合同约定，朱贤兰、朱文超有权提出解除合同并要求返还购房款及所交纳的办证费用，置业公司虽在庭审过程中辩称，逾期交房系因政府拆迁原因导致张姓拆迁户闹事而影响工程进度，系不可抗力，但张姓拆迁户的阻挠系人为原因，不符合合同第八条约定的“遭遇不可抗力”，故对置业公司的抗辩理由，不予采信，对朱贤兰、朱文超要求解除合同并返还购房款及办证费用的诉讼请求予以支持。关于朱贤兰、朱文超要求置业公司支付违约金及支付利息损失的请求。置业公司没有在合同约定的期间内交付取得竣工验收备案表的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定的违约金标准为已付款的0.5%，朱贤兰、朱文超提出的违约金数额在此标准范围内，故对朱贤兰、朱文超要求置业公司支付1590元违约金的诉请予以支持。朱贤兰、朱文超提出要求置业公司按银行同期贷款利率支付利息，但未提供计算依据，因其购房按揭支付银行按揭贷款利息为13914.89元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，置业公司应赔偿朱贤兰、朱文超因此造成的损失，故对朱贤兰、朱文超要求置业公司按银行同期贷款利率支付利息的诉请，仅支持还按揭贷款利息13914.89元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除朱贤兰、朱文超与宜春市大儒世家置业有限公司于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号YC201402011736）。二、宜春市大儒世家置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱贤兰、朱文超返还购房款318000元、办证费4981元，合计322981元。三、宜春市大儒世家置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱贤兰、朱文超支付违约金1590元。四、宜春市大儒世家置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱贤兰、朱文超支付利息13914.89元。如果宜春市大儒世家置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6469元，减半收取计3234.5元，由宜春市大儒世家置业有限公司承担。
上诉人置业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、撤销原判，改判驳回朱贤兰、朱文超的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由朱贤兰、朱文超负担。上诉理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，延期交房是因政府原因所致。原审判决解除合同，退还购房款及利息缺乏事实和法律依据。
被上诉人朱贤兰、朱文超二审庭审中答辩称，置业公司延期交房违约的事实证据充分，且延期交房原因不属不可抗力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，置业公司提供如下新证据：1、交房登记表、延期交房致歉函，用以证明由于政府相关部门消极作为，导致延期交房，涉案房地产开发工程共556套房，已售400套，已办理交房手续的294套，已办理装修手续的196户的事实，以及2015年9月9日置业公司向购房户发出延期交房致歉函，2016年2月4日开始交房的事实；2、照片六张，用以证明因政府消极作为导致延期交房和至2016年2月4日，涉案房屋所在小区道路、绿化等附属设施完工，完全具备交房条件的事实。
被上诉人朱贤兰、朱文超对上述证据质证，认为是置业公司单方制作的材料，即便真实，由于涉案房屋尚没有竣工验收证明，不符合合同约定的交房条件，且延期交房原因不属不可抗力。
本院对上述证据综合认证如下：本院认为，上述证据虽为置业公司单方制作，但延期交房致歉函、交房通知单均加盖有邮政部门邮戳，照片与现场一致，故本院确认上述证据具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。
二审中，被上诉人朱贤兰、朱文超未提供新证据。
综上认证，本院二审查明：本院二审除确认一审查明的事实外，另查明：宜春市国土资源局出让涉案“大儒世家”项目所在地块时承诺“土地上需拆迁的……居民住宅在2011年10月10日前搬迁完毕，如未能及时搬迁完毕，竣工时间相应顺延”。而事实上至今尚有居民住宅未搬迁，其中一张姓居民持续阻工，相关职能部门及当地公安机关出警无效，直接影响涉案房屋13号楼及邻近的16、17号楼的施工和竣工验收。置业公司于2015年9月9日向购房户发出延期交房致歉函，2015年底涉案13号楼完工（含道路、绿化等），2016年2月4日发出房屋交付使用通知。阻工居民住宅旁的13、16、17号楼共计556套房，截止2016年8月19日，已售400套，已办理交付使用手续的294户，已办理装修手续的196户。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系其双方真实意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效，应予保护。1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方关于逾期交房问题约定:“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。本案中，朱贤兰、朱文超没有书面通知置业公司解除合同，亦没有充分证据佐证其口头明确具体通知了置业公司解除合同；2、双方约定2015年8月31日前交房，逾期60日后交房，朱贤兰、朱文超可以解除合同。而本案置业公司直到2016年1月才具备交房条件，2016年2月4日开始通知交房，其逾期交房的事实清楚。但是，无充分证据佐证置业公司逾期交房完全是其自身原因和主观故意所致。从本院二审查明的事实看，涉案房屋逾期竣工交付使用，其原因虽然不能认定为不可抗力，但本案客观存在诸如土地出让方即当地政府相关部门没有解决的拆迁难等问题，而且本案延期交房并非不能实现朱贤兰、朱文超合同目的，在此种情况下，完全归责于置业公司认定其构成根本违约而解除合同，显然既有失公平，亦不利于房地产市场的健康发展和房地产交易安全。因此，朱贤兰、朱文超要求解除合同退还购房款的诉请理由不充分，于法不符，本院不予支持。原审判决不当，应予纠正；3、置业公司逾期交房构成一般违约，根据双方合同约定，应当按已付房款承担每日万分之一的违约金，朱贤兰、朱文超实际已付购房款318000元，办证费用4981元，共计322981元，置业公司应承担逾期（2015年9月1日至2016年2月4日）交房违约金4974元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五项之规定，判决如下：
一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第2706号民事判决；
二、由上诉人宜春市大儒世家置业有限公司偿付被上诉人朱贤兰、朱文超逾期交房违约金4974元，限本判决生效后十日内付清；
三、驳回被上诉人朱贤兰、朱文超其他诉讼请求。
一审案件受理费3234.5元、二审案件受理费6469元，共计9703.5元，由宜春市大儒世家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄若凡
代理审判员 黄泰文
代理审判员 罗武平
二〇一六年九月五日
书 记 员 高 强