上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第654号
上诉人（原审原告）上海市黄浦区海琪园小区业主委员会。
负责人袁琛。
委托代理人余渊民，上海市君成律师事务所律师。
委托代理人汤香平，上海市君成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海新世纪房产服务有限公司。
法定代表人王卫平。
委托代理人毛玉琪。
委托代理人周佩蓉。
上诉人上海市黄浦区海琪园小区业主委员会（以下简称“海琪园业委会”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海新世纪房产服务有限公司（以下简称“新世纪公司”）原为海琪园小区前期物业服务公司，自2002年开始为海琪园小区提供物业服务。
2005年12月22日，上海市物业管理协会组织专家，对海琪园小区住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证，确定海琪园小区住宅物业服务费为人民币（以下币种均为人民币）2.50元／月·平方米，其中申报和论证的收费标准中包括垃圾房生化处理0.076元／月·平方米、避雷系统0.015元／月·平方米、远程抄表系统0.012元／月·平方米、单元电子门锁0.05元／月·平方米等，最终确定的收费标准为：综合管理服务五级0.35元，公共区域清洁卫生服务五级0.28元，公共区域秩序维护服务五级0.50元，公共区域绿化养护服务0.077元，公共部位三类0.10元，供水系统（高层）0.06元，公共照明（高层）0.08元，消防系统二类0.03元，避雷系统0.015元，弱电系统二类（高层）0.08元，升降系统（电梯）0.40元，水景（动力）0.024元，未涵盖的公共区域清洁卫生服务0.144元，未涵盖的公共区域绿化养护服务0.016元，未涵盖的公共部位设备设施运行保养维修0.31元，未涵盖的其他服务内容0.035元。2006年1月20日，该收费标准在海琪园小区内进行了公示。
2006年2月18日，上海市黄浦区海琪园小区业主大会（以下简称“海琪园业主大会”）与新世纪公司签订《物业服务合同》，合同约定由新世纪公司为海琪园小区提供物业服务，自2006年2月18日起至2009年2月17日止；物业服务费为住宅2.50元／月·平方米（其中综合管理服务费0.385元，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.099元，公共区域的清洁卫生服务费用0.424元，公共区域绿化养护费用0.093元，公共区域秩序维护费用0.50元），商铺3.90元／月·平方米（其中综合管理服务费0.77元，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.096元，公共区域的清洁卫生服务费用0.848元，公共区域绿化养护费用0.186元，公共区域秩序维护费用1元）；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊。该合同附件二《综合管理服务》中包含便民服务，其中包括免费更换电子门锁电池服务。该合同附件三《物业共用部位、共用设施设备日常运行、保养和维修服务》中包含避雷系统，服务标准为：每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。该合同附件四《物业公共区域的清洁卫生服务》中包含垃圾收集（服务标准为：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味）、垃圾箱（服务标准为：有先进的垃圾处理方式如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等，对垃圾箱循环保洁，垃圾箱整洁、干净、无异味，灭害措施完善）。该合同附件六《公共区域秩序的维护服务》中包含设施和救助监控岗，包括小区设有监控中心，应具备摄像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等五项以上技防设施。
2011年1月26日，新世纪公司向海琪园业委会发出《复函》，表示：海琪园业委会之前的来函中对项目的评价和新世纪公司能力的质疑存在误解，建议双方春节前正式沟通；海琪园业委会、新世纪公司于2010年12月8日签订的物业服务合同是合法有效的，并已向政府主管部门备案，海琪园业委会来函提及的“会议决定”的合法性，请海琪园业委会向主管部门咨询，海琪园业委会单方面变更合同的做法是不妥的，新世纪公司无法接受；如果双方通过协商达成一致，在政府主管部门的指导下，修改甚至废止合同都是可以的；新世纪公司愿意为小区提供质价相符的服务，不断改进工作缺陷，希望海琪园业委会尽快安排双方的沟通。
在新世纪公司为海琪园小区提供物业服务的过程中，新世纪公司依据《三表集抄远传系统项目合同书》支付了远程抄表电话费，签订了《海琪园电子门锁维修保养合同》并支付了相关费用；进行了防汛防台日常检查；购买了垃圾桶等，并获得了一些荣誉。2011年3月底，新世纪公司撤离海琪园小区并与海琪园业委会做了交接和结算。
2012年5月23日，海琪园业主大会发布《上海市黄浦区海琪园小区第三届业主大会关于通过聘请律师进行司法诉讼的决议》，决定通过聘请律师，启动司法程序起诉新世纪公司侵权损害的有关事项，授权海琪园业委会进行相关司法诉讼。
2012年7月26日，海琪园业委会以新世纪公司在提供物业服务期间，未能按照合同约定完全履行合同义务，故应将其未履行却实际收取的物业服务费的项目予以返还（包括垃圾生化处理费用、远程抄表费用、单元电子门锁费用、避雷系统费用）为由，起诉至原审法院，请求判令：新世纪公司返还自2004年4月起至2011年3月止未按照合同约定提供服务项目的费用共计860，564.48元。
新世纪公司辩称：海琪园业委会诉请返还84个月的费用，海琪园业委会在本次诉讼前没有向新世纪公司提出过，2010年7月26日之前的诉请已经超过了诉讼时效，已经丧失了胜诉权；2010年7月26日之后至2011年3月只有8个月时间，海琪园业委会依据2005年的《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》（以下简称“论证报告”）要求返还是不正确的，双方当事人已经签订了新的《物业服务合同》，合同约定物业服务费采取包干制，新世纪公司已经根据合同约定履行了相应的义务，海琪园业委会要求返还的项目并不包含在物业服务合同中，2005年的论证报告和测算表都是因为前期物业服务合同约定的每月每平方米2.50元的收费超过标准才制作的，《物业服务合同》是海琪园业委会、新世纪公司双方协商一致的结果，和论证报告是没有关系的，故不同意海琪园业委会的诉请。
原审法院经审理后认为，海琪园业委会与新世纪公司之间的物业服务关系已终止，双方理应对相关费用进行全面结算。海琪园业委会起诉要求新世纪公司返还2004年4月至2011年的垃圾生化处理费用、远程抄表费用、单元电子门锁费用和小区避雷系统费用，但海琪园业委会在成立后从未主张新世纪公司未履行上述四项义务，也未就该费用向新世纪公司提出过主张，甚至在新世纪公司撤离系争小区双方结算时也未要求新世纪公司返还，故海琪园业委会要求新世纪公司返还2010年7月27日之前的费用已经超过法律保护的二年诉讼时效期间，原审法院不予支持。虽然新世纪公司在2005年12月提交论证的海琪园小区物业服务的收费项目中包含海琪园业委会诉请返还的垃圾生化处理、远程抄表、单元电子门锁和小区避雷系统，但申报的收费项目只是确定价格的依据，双方在签订合同时可以在不超过论证价格的基础上协商确定物业服务的具体项目和标准，海琪园业主大会与新世纪公司于2006年2月签订的《物业服务合同》及附件约定的服务项目中包含避雷系统，并未明确包含海琪园业委会要求返还的其余收费项目，且该合同系双方真实意思表示，双方理应按照合同的约定履行合同义务，新世纪公司提供的证据表明其提供了相关服务，海琪园业委会再依据论证报告要求新世纪公司履行义务缺乏相关依据。
原审法院据此作出判决：上海市黄浦区海琪园小区业主委员会的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人海琪园业委会不服，向本院提起上诉称：第一，根据2005年10月1日实施的《上海市住宅物业服务分等收费暂行办法》，新世纪公司为收取但超过该办法最高收费标准的海琪园小区物业服务费，委托市物业管理协会对增加的服务项目及收费价格进行了论证，论证报告最终确定按照2.50元／月·平方米的标准收取物业费，并明确列明了海琪园业委会主张返还的四项内容。2006年2月的《物业服务合同》第二十五条第六项“共用设施设备”也明确载明上述四项内容包含在收费标准之内。2010年12月的续约合同中，亦一字不差的写明该四项服务内容。故原审法院认定《物业服务合同》中并不明确包含上述四项内容，系查明事实有误。新世纪公司在实际收取费用，却未提供服务的情况下，应当返还多收取的费用。第二，新世纪公司违约行为持续至其撤离／交接之日止（即2011年3月31日），海琪园业委会于2012年7月提起诉讼，故未超出法定的诉讼时效期间。另外，小区广大业主直至新世纪公司撤离后方才知晓已付费的服务项目没有被履行的情况，故诉讼时效期间的起算节点应为交接之日。原审法院以超过诉讼时效期间为由，驳回海琪园业委会的诉请，系适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，改判支持海琪园业委会的原审诉讼请求。
被上诉人新世纪公司答辩称：第一，《上海市住宅物业服务分等收费暂行办法》第五条明确规定，业主大会成立后根据本物业特点和要求，由业主大会和物业公司协商确定物业收费标准。海琪园业委会主张的论证报告是《前期物业服务合同》的收费标准，故双方应以《物业服务合同》的约定为准。新世纪公司与海琪园业主大会签订的《物业服务合同》并未约定该四项服务内容，这些都是新世纪公司的超值服务，故不存在新世纪公司未履行的情况。并且，合同约定收费方式为包干制，故不存在返还物业费的问题。第二，关于海琪园业委会主张的四项服务，除垃圾生化处理外，新世纪公司已提供其余项目的服务。垃圾生化处理并不是指生化垃圾房，因当时有业主提出生化垃圾在处理过程中会散发出难闻的味道，经新世纪公司与环卫部门协商，由新世纪公司出资购买垃圾桶，并根据环卫部门的要求将生活垃圾归置到其指定的位置。第三，海琪园业委会主张返还7年多的物业服务费，已超过了诉讼时效期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，海琪园业委会提供一系列证据，证明在2005年期间，海琪园小区6号、7号楼楼宇门禁系统因遭雷击而2次损坏，新世纪公司海琪园管理处于2006年3月23日要求案外人上海八达电信智能集成有限公司（以下简称“八达公司”）给予说法及解决（八达公司不仅是海琪园小区智能系统的施工单位，也是维保单位），且新世纪公司未提供远程抄表（智能）服务。
对于海琪园业委会二审中提供的证据，新世纪公司表示上述证据反映的时间段是小区智能系统安装后的质保期间，新世纪公司下属管理处发现故障后即向质保单位八达公司报修，这实属正常，也证明了新世纪公司对海琪园小区的管理是尽职的，质保期过后，经再次验收，新世纪公司与另外一家专业公司签订了智能系统维保合同，而根据《物业服务合同》约定，雷击或质保期内的设备故障都不属于新世纪公司管理不善。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，海琪园业委会依据2005年12月22日的论证报告及海琪园业主大会与新世纪公司签订的《物业服务合同》相关约定，主张新世纪公司应返还2004年4月至2011年3月期间未履行却实际收取的垃圾生化处理费用、远程抄表费用、单元电子门锁费用及小区避雷系统费用，共计860，564.48元。根据查明的事实，2005年的论证报告最终确定的收费标准中包含避雷系统项目，但就海琪园业委会主张的其余三项服务收费标准并未作明确规定。况且，新世纪公司提交论证的收费项目仅是确定物业服务收费标准的依据。根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定，业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商具体的标准。故海琪园业主大会与新世纪公司在签订《物业服务合同》时，可在不超过论证价格的基础上，协商确定具体的服务项目及收费标准。2006年2月18日，海琪园业主大会与新世纪公司签订《物业服务合同》，该合同合法、有效，双方均应按约履行。《物业服务合同》及附件约定的服务内容中包含了避雷系统项目，但对其余三项服务未作明确约定，而新世纪公司提供的证据足以证明其已提供了相关服务。同时，海琪园业委会自成立之日起，直至其与新世纪公司进行交接和结算时，均未就此提出过异议。故本院认为，海琪园业委会的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，405.64元，由上诉人上海市黄浦区海琪园小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年六月十六日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……