上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2613号
上诉人（原审被告）上海良宇物业管理有限公司。
法定代表人王晓峰。
委托代理人张洪琴，上海市泾锐律师事务所律师。
委托代理人金雁，上海市泾锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海振安房地产发展有限公司。
法定代表人胡建华。
委托代理人江界华，上海江晨律师事务所律师。
委托代理人米占青，上海江晨律师事务所律师。
上诉人上海良宇物业管理有限公司（以下简称良宇物业）因委托合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人良宇物业的委托代理人张洪琴、金雁，被上诉人上海振安房地产发展有限公司（以下简称振安公司）的委托代理人米占青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：振安公司系上海市石门二路XXX弄XXX号振安广场的开发商，振安广场未售出的地下车位为振安公司所有。良宇物业系振安广场的物业管理公司。
2002年，上海市静安区振安广场业委会（以下简称振安业委会）与良宇物业签订《物业管理服务合同》，约定由良宇物业对振安广场进行物业管理，其中车库车位和使用管理费用由良宇物业按每月人民币（以下币种均为人民币）400元的标准向车位使用人收取，其中25%由良宇物业提取管理成本，双方还约定关于商业裙房的物业管理由良宇物业与裙房业主另签订协议作为本合同的补充协议。2012年12月10日，振安公司与良宇物业就商业裙房的物业管理事宜签订《协议书》，该协议约定地下车库管理双方另行签订补充协议。同日，振安公司与良宇物业签订了《补充协议（地下车库管理部分）》，约定：良宇物业受振安业委会委托，实施振安广场物业管理，在委托期内，振安公司将其所有的地下车库交良宇物业统一管理；双方同意地下车库管理费按实际停放车辆计取，每月每个车位振安公司收取租金为400元（含管理费），其中300元归振安公司所有，100元作为良宇物业管理费收入（含所需人员、灯管更换开支及照明费用），振安公司出租的车位租金由良宇物业代收，业主购买的车位管理费由良宇物业直接向业主收取；按月出租的车位数必须与收入数相一致，临时停放车辆由良宇物业负责按时收费，所收费用必须有明细账，临时车辆收费按收费额，双方各得百分之五十；良宇物业须负责每月定期将车位租金（含临时收费）与振安公司财务人员按实结算并结清归振安公司收入的租金和临时车位停放费。
2012年7月27日，振安公司向良宇物业发出《有关振安广场地下停车库整顿事宜》，通知良宇物业将对地下车库中归其所有的车位进行整顿，理清租赁管理关系及秩序，要求良宇物业递交车库管理及停放的现状说明，并及时交付拖欠的车位租金和停放费。2013年2月27日，振安公司又向良宇物业发出《有关振安广场地下车库整顿事宜的通知》，要求良宇物业交付每月收取70个车位停车费及车库的临时停车费。2013年3月15日，振安公司又向良宇物业发出《有关振安广场地下停车库整顿事宜第二次通知》，要求良宇物业对之前所发函件进行回复，如在2013年3月底前双方不能达成协议，振安公司将于2013年4月1日起自行管理地下车库。
原审中，振安公司诉称：其系振安广场的开发商，振安广场的物业由良宇物业管理。振安公司将其所有的73个地下车位委托良宇物业出租，自2002年12月10日双方签订关于租赁车位的《补充协议（地下车库管理部分）》，约定良宇物业应按每月每个车位净得300元及临时停放收费的百分之五十给付给振安公司。2012年良宇物业应付振安公司252，000元，但良宇物业仅支付了110，577元，尚欠振安公司141，423元。此外临时停放收费的百分之五十亦从未支付给振安公司。按照协议的约定，良宇物业应当月与振安公司结清租金，但2013年的固定车位租金及临时停车费良宇物业均未支付。振安公司与良宇物业多次交涉未果，并两次给良宇物业发函要求其结清欠费，否则将于2013年4月1日收回车位，但良宇物业仍置之不理。故振安公司诉至法院，要求判令：1、振安公司与良宇物业签订的《补充协议（地下车库管理部分）》解除，良宇物业将73个地下车位归还振安公司；2、良宇物业支付振安公司欠付的2012年度租金141，423元、2013年租金84，000元（暂计至2013年3月31日）及临时停车费。
原审中，良宇物业辩称：不同意振安公司的诉请。首先，从协议来看，地下车位是振安公司委托良宇物业管理的，并非租赁关系，良宇物业是振安广场的物业管理公司，地下车位也是物业管理的部分，因此不同意解除《补充协议（地下车库管理部分）》。2012年的租金已经结清，不存在欠租的情况；2013年的租金虽未支付，但对振安公司主张的金额有异议；地下车位不存在临时停车费，不同意振安公司主张的临时停车费。
原审法院另查明：良宇物业分四次向振安公司支付2012期间的停车费用，分别为：2012年5月30日支付27，239.70元，8月31日支付31，554.90元，11月6日支付27，239.70元，2013年3月6日支付24，542.70元。2013年起的停车费用良宇物业一直未向振安公司支付。振安公司多次发函催讨均未果。
原审法院再查明：振安广场地下车库现登记于振安公司名下的车位共有80个，其中3个为振安公司自用，4个作为物业管理工作台，其余73个车位由振安公司委托良宇物业对外出租（具体情况详见附表）。振安公司对于自用及作为物业管理工作台的7个车位在本案中不要求良宇物业返还。
原审审理中，振安公司放弃向良宇物业主张2012年期间欠付的停车费及2013年期间的临时停车费，仅主张2013年起的固定车位停车费，因此变更诉讼请求为：1、解除双方就地下车库租赁签订的《补充协议（地下车库管理部分）》，并要求良宇物业将振安公司所有的73个车位归还振安公司；2、良宇物业按照每月300元的标准支付70个车位自2013年1月1日起至实际交付为止的停车费。
原审中，振安公司认为，振安公司将其所有的地下车位交给良宇物业使用，良宇物业按照约定的标准向振安公司支付租金，因此双方之间就地下车位形成租赁关系。由于良宇物业屡屡拖欠租金，故振安公司有权解除合同并收回车位。
原审中，良宇物业认为，其作为振安广场的物业管理公司，受振安公司委托管理并出租归振安公司所有的地下车位，对于出租车位所得的租金按实结算，并按照约定由良宇物业分得其中的100元作为委托管理费用，因此，双方之间并不存在租赁关系，而是委托关系。对于振安公司要求解除《补充协议（地下车库管理部分）》的诉请，由于振安业委会与良宇物业之间签有《物业管理服务合同》，因此不同意解除《补充协议（地下车库管理部分）》。对于振安公司主张的2013年停车费，同意按照70个车位的数量及约定的金额标准支付。
原审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，振安公司将其所有的地下车位交给良宇物业管理，由良宇物业将车位出租给小区业主，并代振安公司向车位承租人收取租金，之后双方定期按实结算车位租金，良宇物业从收取的租金中提取部分作为管理费。由此可见本案并不存在振安公司将车位交付给良宇物业使用、良宇物业向振安公司支付租金的事实，而是振安公司将车位出租事宜委托给良宇物业处理，并从收取的租金中提取部分作为良宇物业的报酬，因此，振安公司与良宇物业之间并不存在租赁合同关系，而是委托合同关系。虽然振安公司作为振安广场的业主，受振安业委会与良宇物业订立的《物业管理服务合同》约束，应接受良宇物业提供的物业服务，并按约定向良宇物业支付物业管理费，但是振安公司作为系争地下车位的所有权人，其所有权权能的实现并不受《物业管理服务合同》之约束，振安公司有权自行决定如何使用或处分车位。根据相关法律的规定，在委托合同关系中，委托人可以随时解除合同，故振安公司有权解除其委托良宇物业管理车位的合同关系并收回车位。但仍需要指出，即使振安公司与良宇物业之间委托管理车位的合同关系解除后，振安公司仍应按照《物业管理服务合同》的约定向良宇物业支付物业管理费。因此，对于振安公司要求解除《补充协议（地下车库管理部分）》的诉请，应予支持，解除日期以振安公司起诉状副本送达良宇物业之日（2013年5月29日）为准。上述协议解除后，良宇物业应按振安公司的要求将其中73个车位返还给振安公司（振安公司自用的3个车位及作为物业管理工作台使用的4个车位不含在内）。对于振安公司要求良宇物业按照每月300元的标准支付70个车位自2013年1月1日起至实际交付为止停车费的诉讼请求，由于振安公司委托良宇物业管理车位事宜后一直由良宇物业代收车位租金，良宇物业作为受托人应将其取得的财产转交给委托人，对于委托关系解除后仍由良宇物业收取的车位租金亦应交付给振安公司，且良宇物业同意按照70个车位的数量及300元的标准支付，故原审法院予以支持。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告上海振安房地产发展有限公司与被告上海良宇物业管理有限公司就上海市石门二路XXX弄XXX号振安广场地下车库签订的《补充协议（地下车库管理部分）》自2013年5月29日起解除；二、被告上海良宇物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将原告上海振安房地产发展有限公司所有的73个地下车位（具体范围详见附表中备注为“要求收回”的车位）返还给原告上海振安房地产发展有限公司；三、被告上海良宇物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海振安房地产发展有限公司代收的70个地下车位租金（按照每月每个车位300元的标准，自2013年1月1日起计算至上述车位实际返还之日止）。
上诉人良宇物业不服原审判决，向本院提起上诉称：本案的诉讼标的与诉讼结果均与振安广场的业主利益有利害关系，振安业委会代表全体业主的利益，应作为当事人参加诉讼。原审法院对于振安业委会申请作为本案第三人参加诉讼未予准许，显属程序错误。原审法院没有查明本案所涉车库的所有权归属，仅凭相关部门的出售凭证及大产证，就视为产权归振安公司所有，显属错误。良宇物业与振安公司所签订的《协议书》、《补充协议（地下车库管理部分）》的内容涉及广大业主的利益，业主大会与振安业委会对此都不知情，良宇物业未经振安业委会授权签订的协议可视为无效。良宇物业在本案中既是《补充协议（地下车库管理部分）》的相对方，又是《物业管理服务合同》的相对方，原审法院仅适用《合同法》，未适用《上海市住宅物业管理条例》，显属适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人振安公司辩称：原审审理期间，振安公司已向交易中心调取了本案所涉每个车位的产权信息，足以证明所涉车位属振安公司所有。良宇物业并无相反证据，若良宇物业对此产权情况存有异议，可对发证机关进行行政诉讼。振安公司作为车位的所有权人，有权签订相关协议，对自有车位委托良宇物业对外出租的行为，是行使所有权人的权能，无须经过振安业委会的同意，亦不受《物业管理服务合同》的约束。且振安公司解除委托合同后，仍会接受良宇物业的物业服务，缴纳物业管理费，两者并不矛盾。故不同意良宇物业的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己所提出的事实主张，有责任提供证据予以证明。本案中，根据有关房地产管理部门的登记材料，可以证实本案所涉车位的权属属于振安公司。良宇物业上诉认为本案所涉车位的产权不应归振安公司所有，但良宇物业对于其上述主张并未提供充足的事实依据，本院不予支持。根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，作为本案所涉车位的所有权人，振安公司依法享有相应的物权权利。良宇物业上诉认为其与振安公司所签订的《补充协议（地下车库管理部分）》的内容涉及广大业主的利益，良宇物业未经振安业委会授权签订上述协议可视为无效。上述主张明显与法律规定相悖，本院不予支持。尽管振安公司系振安广场的业主，理应遵守振安业委会与良宇物业所订立的《物业管理服务合同》，但同时作为本案所涉车位的所有权人，振安公司依法享有的物权权利也不容侵犯，原审法院基于双方间已经建立的委托关系以及作为委托人的振安公司提出解除合同符合法律规定，对于振安公司要求解除其与良宇物业之间委托关系的请求予以支持，并无不当，本院予以维持。委托关系解除后，振安公司要求良宇物业归还相应车位（详见原审判决书附表），并支付相应的停车费，与法有据，应予支持。良宇物业上诉认为原审法院适用法律错误，理由不能成立，本院也不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，681.30元，由上诉人上海良宇物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……