广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防市民一终字第145号
上诉人（一审被告）鸡提昭，男，1956年3月出生，防城区国土局职工，现××城区教育路××单××室。
上诉人（一审被告）陈汉平，女，1958年4月出生，汉族，国营马路镇火光农场退休职工，现住现××城区教育路××单××室。系上诉人鸡提昭的妻子。
以上两上诉人共同委托代理人杨源山，广西幸程律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）鸡志昭，男，1963年10月出生，农民，现住东兴市××那××村××号。
被上诉人（一审原告）唐上春，女，1964年6月出生，农民，现住东兴市××那××村××号。
以上两被上诉人共同委托代理人王延安，广西作一律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人鸡贤平，女，1986年10月出生，农民，现住东兴市××那××村××号。
上诉人鸡提昭、陈汉平因建设用地使用权纠纷一案，不服东兴市人民法院（2012）东民初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月7日受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2013年9月23日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人鸡提昭及其与上诉人陈汉平的共同委托代理人杨源山，被上诉人鸡志昭、唐上春及共同委托代理人鸡贤平、王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告鸡提昭与原告鸡志昭是亲兄弟，2007年11月23日，被告鸡提昭、陈汉平与原告鸡志昭分别作为合同的乙方、甲方签订《宅基地使用权转让合同》（以下简称《宅基地转让合同》），约定由鸡志昭将其坐落于东兴市江平镇那漏村村公所旁边的房屋转让给二被告，转让费为36080元，双方在合同上签名捺印，并由其亲兄弟鸡营昭作为在场人在该合同上签名捺印。之后二被告把36080元支付给鸡志昭，鸡志昭当场出具了36080元的收条给二被告。之后该房屋由原、被告的父亲鸡某某和母亲居住至大约2011年原、被告的母亲去世。2012年清明节前后，原告认为讼争的房屋只是借给二被告偶尔居住，而二被告认为原告已把房屋卖给二被告，属二被告所有，双方遂产生纠纷。另查明，讼争房屋是二原告于婚后共同建造，该房屋所占土地属东兴市江平镇那漏村米龙组（以下简称那漏村米龙组）集体所有。原告鸡志昭于2000年已领取该房屋所占土地的《集体土地使用证》，证号为【东集用（2000）字第BJ0164号】。现在该房屋仍由被告鸡提昭、陈汉平管理使用。原告鸡志昭、唐上春属于那漏村米龙组集体经济组织成员。被告鸡提昭、陈汉平均是国家机关或单位的职工，属于城市居民，其在签订《宅基地转让合同》时明知该宅基地属集体所有，也明知该宅基地无法办理过户手续。
一审法院审理认为，该案的争议焦点为：1、本案是否已过诉讼时效；2、原、被告所签的《宅基地转让合同》是否有效。
关于是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”。第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”本案原告唐上春没有在《宅基地转让协议》上签名或盖章，被告鸡提昭、陈汉平又不能提供确切的证据证明原告唐上春何时知道或者应当知道权利被侵害，致使无法确定本案诉讼时效期间开始计算的时间。因此，二被告提出本案原告起诉已过诉讼时效的抗辩，不予支持。
关于《宅基地转让合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一第二款规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该法的第六十三条同时还规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，国务院办公厅1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”被告鸡提昭、陈汉平并非江平镇农村集体组织成员，故其与原告鸡贤昭签订的《宅基地转让合同》因违反上述法律而无效。被告鸡提昭、陈汉平的辩解没有事实和法律依据，应不予采信。该争议的土地和房屋属于原告鸡志昭、唐上春所有，故其诉请确认本案的转让合同无效及判令被告鸡提昭、陈汉平返还争议的房屋及宅基地的诉请有事实依据和法律依据，应予支持。至于被告鸡提昭、陈汉平陈述其在收管该房屋之后添置了部分物品及土地，在本院依法释明后被告鸡提昭、陈汉平坚持本案转让合同有效而不提出反诉，本案依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一第二款、第六十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、原告鸡志昭与被告鸡提昭、陈汉平于2007年11月23日所签订的《宅基地转让合同》无效；二、被告鸡提昭、陈汉平在本判决生效之日起三十日内将该房屋及宅基地返还给原告鸡志昭、唐上春。案件受理费351元，由被告鸡提昭、陈汉平负担。
上诉人鸡提昭、陈汉平不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清。1.被上诉人鸡志昭不是本案讼争土地使用权的权利主体。该土地于上世纪80年代由鸡某某取得，之后交给鸡志昭耕种。鸡志昭在鸡某某不知情的情况下以自己的名义办理了集体土地使用权证。对此事实，一审证人鸡某某的证言予以证实，鸡志昭也予以承认。由此可见，鸡某某才是该土地的真正使用权人。鸡志昭擅自将该土地使用权办理代自己名下，本身就是对鸡某某土地使用权的侵害。一审判决判令鸡提昭、陈汉平将该土地使用权及地上房屋返还给鸡志昭、唐上春，是对鸡志昭侵权行为的维护，是错误的。2.签订《宅基地转让合同》时唐上春在场，知道转让的事实，故其认为合同无效或者权益受到侵害的诉讼时效应从合同签订之日起计算。一审法院认为唐上春不知道转让的事实错误。因此，本案鸡志昭、唐上春的起诉已超过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。首先，《在中华人民共和国土地管理法》第六十三条不适用于本案。本案是鸡志昭在讼争土地上建成房屋后转让给鸡提昭、陈汉平，根据“地随房走”的原则，该土地使用权一并转让给鸡提昭、陈汉平。而《在中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”但不禁止在农村集体土地使用权已经建成房屋的转让。因此，本案《宅基地转让合同》不违反上述规定。其次，一审判决依据国务院办公厅1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》确认《宅基地转让合同》无效错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而国务院办公厅1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》不属于行政法规。一审判决据此认为合同无效，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人鸡志昭、唐上春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人鸡提昭、陈汉平的上诉没有事实和法律依据，理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实有以下争议：1.谁是讼争土地使用权人；2.签订《宅基地转让合同》时唐上春是否在场并知情。
上诉人鸡提昭、陈汉平对争议的事实认为讼争土地使用权人是鸡某某享有，鸡志昭未经鸡某某的同意擅自办理集体土地所有权证侵害鸡某某的权利。签订《宅基地转让合同》时唐上春在场。
上诉人鸡提昭、陈汉平对其主张，在二审期间向本院提供以下证据：江平镇那漏村民委员会《土地权属证明》，证明讼争土地是鸡某某责任地。
被上诉人鸡志昭、唐上春对争议的事实认为，讼争土地使用权已经土地管理部门确认属于鸡志昭所有，且鸡志昭在1987年分家后争议土地均由其经营并缴纳各种农业税费，鸡志昭据此向土地管理部门申请办理农村集体土地使用权证并无不当。双方在签订《宅基地转让合同》时唐上春并不在场，对转让事实不清楚。
被上诉人鸡志昭、唐上春对争议的事实，二审提供以下新证据：农业税完税证和公粮代金销售发票，证明鸡志昭经营争议土地以及缴纳各种农业税费的事实。
被上诉人鸡志昭、唐上春对上诉人二审提供的证据认为争议土地原来以鸡某某作为户主分配的责任地属实，但鸡志昭作为鸡某某的家庭成员，在分家后取得讼争土地的经营权，权属已经不再属于鸡某某，应以土地管理部门确权为准。上诉人鸡提昭、陈汉平对被上诉人鸡志昭、唐上春二审提供的证据的真实性没有异议，但认为不能证明争议土地归鸡志昭、唐上春经营，与本案没有关联性。
本院对证据的分析与认定：江平镇那漏村民委员会《土地权属证明》虽然证明讼争土地是村民小组承包给鸡某某为户主的责任地，但鸡志昭作为鸡某某的家庭成员，也是该责任地的承包人，其根据生产生活的需要将讼争土地变更为宅基地使用，并经土地管理部门的确权为鸡志昭所有，本院予以确认。鸡志昭在该土地上建设房屋，鸡某某没有提出异议，视为认可。上诉人鸡提昭、陈汉平没有证据证明签订《宅基地转让合同》时唐上春在场，本院不予确认。
综上分析，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
综合诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点为：一、双方于2007年11月23日签订的《宅基地转让合同》是否有效，鸡志昭、唐上春要求鸡提昭、陈汉平腾退房屋应否支持。
本院认为，鸡志昭与鸡提昭、陈汉平于2007年11月23日签订的《宅基地转让合同》，约定鸡志昭将其享有的本案讼争宅基地使用权及房屋转让给鸡提昭、陈汉平。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定，农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，宅基地具有无偿性、福利性和限制转让性。同时，国务院《关于深化改革，严格土地管理的决定》明确规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”根据上述法律和政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而订立的合同应当无效。鸡提昭、陈汉平不是讼争土地的村民小组的村民，而是非农业户口。因此，其与鸡志昭于2007年11月23日所签订的协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同无效自始没有法律效力……”的规定，本案合同自始没有法律效力，故不管唐上春是否知情，其与鸡志昭在本案中起诉，不受法定二年的诉讼时效的限制。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方应相互返还因协议而取得的财产。因此鸡志昭、唐上春要求鸡提昭、陈汉平返还本案讼争的宅基地和房屋，理由成立，一审判决支持正确，本院予以维持。一审法院已经就转让款的返还问题向鸡提昭、陈汉平释明。鸡提昭、陈汉平在一审不要求返还，本院不作处理，其可另案处理。鸡提昭、陈汉平上诉主张合同有效，鸡志昭、唐上春起诉超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人鸡提昭、陈汉平上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费702元，由上诉人鸡提昭、陈汉平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 张小明
代理审判员 韦 建
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 廖 兰