河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济中民二终字第305号上诉人（原审原告）曹新平，女，1975年12月18日出生，汉族，住济源市。委托代理人齐波，河南朗齐律师事务所律师。委托代理人刘珊珊，河南朗齐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）济源市环球房地产开发有限公司，住所地：济源市第二行政区1428号。法定代表人李宝丰，该公司董事长。委托代理人姚二会，河南尚天律师事务所律师。委托代理人李昆华，河南尚天律师事务所实习律师。上诉人曹新平与被上诉人济源市环球房地产开发有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，曹新平于2015年6月19日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令环球公司支付其逾期交房违约金8671元。济源市人民法院于2015年8月10日作出（2015）济民一初字第2999号民事判决，曹新平不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭于同年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人曹新平的委托代理人齐波、刘珊珊，被上诉人环球公司的委托代理人姚二会、李昆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月28日，曹新平与环球公司签订一份商品房买卖合同，合同约定曹新平购买环球公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第3#楼20层西2号商品房一套，建筑面积113.05平方米，每平方米2862元，总金额323539元。环球公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付曹新平使用。环球公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付曹新平使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，环球公司按日向曹新平支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，曹新平有权解除合同，曹新平要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，环球公司按日向曹新平支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知曹新平办理交付手续，双方进行验收交接时，环球公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，环球公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，曹新平有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由环球公司承担。合同签订后，曹新平向环球公司支付购房款323539元。另，因该小区1#、5#、6#楼延期交房，环球公司于2013年7月19日出具答复表示，根据合同约定，8月30日开始交房，其公司于8月28日开始书面或电话通知对一期1#、5#、6#楼开始交房。原审法院认为：曹新平与环球公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。曹新平诉称环球公司于2013年5月14日实际交房，且其在环球公司延期交房后多次找环球公司及相关政府部门主张权利，故要求环球公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金8671元，环球公司辩称其已按期交房。因1、庭审中，双方均未提供证据证明交房时间；2、2013年7月19日环球公司出具的答复及（2014）济中民一终字第266号民事判决书均是针对1#、5#、6#楼业主提出的问题作出的，曹新平购买的房屋属于3#楼，不能证明曹新平在环球公司逾期交房后向环球公司主张权利。根据曹新平与环球公司签订的合同约定，环球公司应于2012年12月31日前交付房屋，曹新平自2013年1月1日起应当知道其权利被侵害，其请求环球公司承担违约责任的诉讼时效从2013年1月1日起至2015年6月19日曹新平起诉时，已经超过二年的诉讼时效，且不存在中止、中断情形，故对曹新平的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回曹新平的诉讼请求。案件受理费50元，由曹新平负担。曹新平不服原审判决，上诉称：一、其诉讼请求存在诉讼时效中断的情形。1、2013年7月19日，环球公司针对全体业主出具一份《关于业主提出问题的答复》，根据合同约定，2#、3#楼的交房时间为2012年12月31日，环球公司出具的答复意见是包括2#、3#楼在内所有逾期交房情况做出的，足以引起本案诉讼时效的中断；2、其一审提供的证人可以证明2#、3#楼的业主经常去找环球公司，要求环球公司承担逾期交房的责任，环球公司的答复是向领带汇报、协商解决、先不交物业费。一审法院以证人与其存在利害关系，且没有证据与证人证言相互印证，不予采纳。事实上，发生逾期交房后，业主都去找过环球公司，是亲身经历该事件的当事人，证人仅仅是知道案件事实，与其不存在利害关系。证人证言与2013年7月19日的答复相互印证，足以证明诉讼请求存在诉讼时效中断的情形；二、程序瑕疵。1、本案交房的义务是由环球公司履行的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，负有履行义务的当事人应承担合同是否履行的举证责任；2、根据双方合同的约定：商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知业主办理交付手续…并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，无论是通知交房义务，还是提交交房签收手续的义务都应是环球公司承担；3、交房相对于开发商一方来说是积极的义务，而对于业主来说是消极的、被动接受义务，环球公司应该举证证明自己何时以及如何完成交房义务。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。针对曹新平的上诉请求，环球公司辩称：1、2013年7月19日的答复是针对周云霞、赵瑞的答复，并非是针对全体业主所作。其公司已按合同约定履行交房义务，不存在违约情形，曹新平的主张已超过诉讼时效；2、一审举证责任分配符合法律规定；3、证人本身系业主，与其他业主存在利害关系，一审未采信证人证言符合法律规定。二审，曹新平提供证据如下：2013年5月14日济源市中诺物业服务有限公司出具的收据两份，证明其于2013年5月14日交纳了垃圾清理费、物业费，环球公司交房时间是2013年5月14日。针对曹新平提供的证据，环球公司质证称：真实性无异议，其公司在交房前已按约定履行了通知义务，合同约定交房时间为2012年12月31日，曹新平的一审起诉已超过诉讼时效。本院认证如下：环球公司对曹新平提供证据的真实性无异议，本院予以认定。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。从2013年7月19日环球公司出具答复的内容看，系针对全体业主作出的，能够证明曹新平等全体业主一直持续与环球公司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故曹新平的该项上诉理由，本院予以支持。二、关于本案诉争房屋的交付时间问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，双方约定：商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知曹新平办理交付手续，双方进行验收交接时，环球公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，环球公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，曹新平有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由环球公司承担。从上述约定可以看出，本案交房时间的举证责任应由环球公司负担，但环球公司在庭审中称，详细的交房资料因物业公司失火已灭失，故在环球公司不能举证证明其何时以及如何完成交房义务的情况下，曹新平主张2013年5月14日为交房时间，本院予以支持。从2013年1月1日至2013年5月14日，环球公司延迟交房134天，根据合同约定，环球公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款323539元万分之二的违约金，共计8670.85元。综上，原审认定基本事实清楚，但实体处理错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2015）济民一初字第2999号民事判决；二、济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付曹新平逾期交房违约金8670.85元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，均由济源市环球房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段雪芳代理审判员  段明明代理审判员  贾娃娃二〇一五年十二月二十一日书 记 员  孟金波