广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第1239号
原告东莞市科伟实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人唐燕香。
委托代理人邓凤歧，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人李艳青，女，1985年12月4日出生，白族。
被告东莞市全信网络技术有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人徐房执。
被告徐房执。
被告徐房林。
原告东莞市科伟实业投资有限公司（以下简称科伟公司）诉被告东莞市全信网络技术有限公司（以下简称全信公司）、徐房执、徐房林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告科伟公司的委托代理人李艳青到庭参加了诉讼，被告全信公司、徐房执、徐房林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科伟公司诉称，2012年9月21日，科伟公司与被告全信公司签订《土地使用权租赁合同书》，全信公司承租科伟公司位于东莞市塘厦镇科苑城工业区规划地块编号为D01号范围内面积19177平方米土地，租金标准为每月人民币19万元，每5年递增5%。合同约定由全信公司在2012年12月31日前完成承租地块项目报建手续，并负责从2012年10月12日起2年内完成承租土地上宿舍、综合办公楼建设；全信公司应在2012年10月31日前支付科伟公司承租土地押金和预付土地租金共计2280000元，被告徐房执、被告徐房林为全信公司履行本合同提供担保，担保范围包括主合同义务、科伟公司损失和损失利息以及科伟公司为主张权利而支付的律师费用。合同签订之日，科伟公司已将承租土地交付全信公司，全信公司已进驻承租土地，平整了场地、修建了围墙，占用科伟公司土地搭建建筑工棚、堆放建筑材料等。但全信公司未能按《土地使用权租赁合同书》的约定履行项目报建、支付科伟公司费用的义务。2012年12月25日科伟公司向全信公司达《关于逾期付款的催告函》，要求全信公司支付相关费用。鉴于全信公司未能履行《土地使用权租赁合同书》的主要义务，已构成根本性违约，2013年12月30日，科伟公司向被告公证送达《关于解除〈土地使用权租赁合同书〉的函》，2014年3月18日，科伟公司于东莞日报上公告与全信公司《土地使用权租赁合同书》解除事实，并要求全信公司撤出承租地块，返还土地。2014年3月20日，科伟公司在全信公司搭建的承租地块围墙上张贴《通知》，要求全信公司撤出承租地块上的所有设施。全信公司未对科伟公司解除合同提出异议，但至今仍占用科伟公司土地。科伟公司认为全信公司承租科伟公司土地，未能按双方《土地使用权租赁合同书》约定履行义务，已构成根本性违约，科伟公司有权按合同约定和法律规定解除《土地使用权租赁合同书》，并要求全信公司赔偿科伟公司损失、拆除土地上建筑物、恢复科伟公司土地原状；被告徐房执、被告徐房林为《土地使用权租赁合同书》担保人，应对全信公司的上述责任承担连带责任。根据法律规定，为维护原告合法权益，科伟公司起诉请求判令：一、确认科伟公司与全信公司之间的《土地使用权租赁合同书》已解除；二、全信公司立即停止占用科伟公司土地，并拆除土地上搭建的工棚、围墙全部建筑设施；三、全信公司赔偿科伟公司从占用土地之日起至拆除土地上的全部建筑物止的土地占用费用（从2012年9月21日起暂计算到2014年10月21日止，共计为4750000元）；四、全信公司赔偿科伟公司违约金人民币2280000元；五、被告徐房执、被告徐房林对全信公司上述赔偿责任承担连带赔偿责任；六、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告全信公司、被告徐房执、被告徐房林未提出答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，2012年9月21日，科伟公司与全信公司签订《土地使用权租赁合同书》一份，约定：科伟公司将位于东莞市科苑城工业区规划地块编号为D01号范围内面积19177平方米地块的土地使用权出租给全信公司使用，全信公司已确认地块现状、用途、性质，同意按现状承租使用该地块，承租期限从2012年10月12日起至2032年10月11日止共计20年，承租前2年为全信公司投资建设的时间，科伟公司免收全信公司地块租金，即科伟公司从2014年10月12日起开始计收地块租金；全信公司须在2012年12月31日前完成承租地块上项目的报建手续（临时报建），如全信公司未能在该时间内完成地块项目报建手续，租赁合同终止；地块租金为人民币19万元／月（不含税），每5年递增一次，递增幅度为前一次租金标准的5%；《土地使用权租赁合同书》签订时，全信公司应支付科伟公司地块承租押金人民币380000元，全信公司必须在2012年10月31日前预付科伟公司2014年10月12日至2015年8月11日租金1900000元，如全信公司不按约定支付，视为全信公司违约，《土地使用权租赁合同书》终止，全信公司按应付押金和预付租金总额2280000元支付科伟公司违约金；科伟公司同意在《土地使用权租赁合同书》签订之日起全信公司进场对承租土地的杂草清除及搭建工棚；双方同时约定，《土地使用权租赁合同书》中科伟公司和全信公司的地址，为双方履行合同时有关函件、通知双方所确认的送达地址，一方以邮寄方式寄出，无论是否回复即视为送达。
另查明，被告徐房执为全信公司法定代表人、股东，被告徐房林为全信公司股东；《土地使用权租赁合同书》约定被告徐房执、徐房林同意以个人名义为全信公司履行《土地使用权租赁合同书》提供担保，担保范围包括主合同义务、科伟公司损失和损失利息以及科伟公司为主张权利而支付的律师费用、实际支出费用等。被告徐房执、徐房林以担保人身份在《土地使用权租赁合同书》上签名并按有指印。
《土地使用权租赁合同书》签订后，科伟公司即将涉案承租地块交付全信公司，全信公司已安排施工人员进场，平整了承租地块，修建了围墙，搭建了建筑工棚，堆放了部分建筑材料。全信公司已支付科伟公司合同押金和预付款共计人民币680000元，余下1600000元至今仍未支付。2012年12月25日，科伟公司向全信公司书面送达《关于逾期付款的催告函》，催促全信公司支付《土地使用权租赁合同书》约定的预付款，《催告函》由被告徐房林签收。2013年12月30日，科伟公司在广东省东莞市东部公证处公证员公证下通过广东省邮政速递物流有限公司东莞市分公司EMS的工作人员，将关于解除《土地使用权租赁合同书》的函寄给全信公司住所地、被告徐房执身份证住址地、被告徐房林身份证住址地，该函中科伟公司主张全信公司未能履行《土地使用权租赁合同书》主要义务，构成根本性违约，解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》，要求全信公司在收到函之日起10日内撤出承租地块。2014年3月18日，科伟公司于当日《东莞日报》上公告科伟公司解除与全信公司签订的《土地使用权租赁合同书》事实，要求全信公司自公告发布之日起15天内撤出承租地块，返还科伟公司土地。2014年3月20日，科伟公司在全信公司承租地块建筑围墙四周、承租地块围墙入口上持当日《东莞日报》张贴《通知》，告知全信公司已解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》，要求全信公司在通知之日起15日内撤出承租地块上所有的设施设备。
以上事实，有原告提供的营业执照、《土地使用权租赁合同书》及地块平面图、《关于逾期付款的催告函》、关于解除《土地使用权租赁合同书》的公证书、《公告》、《通知》、照片及本院庭审笔录等为证。
本院认为，被告全信公司、徐房执、徐房林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为其放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
科伟公司和全信公司就位于东莞市塘厦镇科苑城工业区规划范围内编号为D01号地块土地使用权（面积为19177平方米）的租赁达成协议，签订《土地使用权租赁合同书》，约定全信公司办理报建手续后按合同约定完成地块开发建设，合同内容不违反法律、行政法规禁制性规定，《土地使用权租赁合同书》合法有效。双方在履行合同过程中发生争议，根据查明事实，本案争议焦点在于：
一、双方签订的《土地使用权租赁合同书》是否已解除。
双方约定全信公司在2012年12月31日前完成承租地块项目报建手续，未在该时间内完成报建手续的，合同终止；同时约定全信公司必须在2012年10月31日前预付科伟公司1900000元土地租金，全信公司不按约定支付的，视为全信公司违约，本合同终止。2012年12月25日，科伟公司向全信公司催告支付合同约定预付款，全信公司未能履行合同约定的付款义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除效力。”全信公司未能按合同约定完成报建手续、支付预付款，解除合同的条件成就，科伟公司有权解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》；科伟公司于2013年12月30日公证邮寄解除《土地使用权租赁合同》的函到全信公司在合同中所约定的送达地址，履行了《合同法》所规定解除合同的通知义务，根据双方合同中“一方以邮寄方式寄出，无论是否回复即视为送达”的约定，本院认为全信公司已于2013年12月30日的次日收到科伟公司公证邮寄的解除通知，全信公司在收到该解除通知后至今并未就科伟公司解除合同的主张提出异议，《土地使用权租赁合同书》已于2013年12月31日解除。另外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”科伟公司已通知全信公司解除合同，《土地使用权租赁合同书》因解除而不再履行，全信公司依法应当返还科伟公司案涉地块，撤除地块上建筑设施，故科伟公司请求全信公司停止占用科伟公司土地，并拆除土地上搭建的工棚、围墙等建筑设施，合理有据，本院予以支持。
二、全信公司是否应支付科伟公司违约金和土地占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”科伟公司与全信公司签订的《土地使用权租赁合同书》约定：签订合同书时，全信公司应支付科伟公司地块承租押金人民币380000元，全信公司必须在2012年10月31日前预付科伟公司2014年10月12日至2015年8月11日租金1900000元，如全信公司不按约定支付，视为全信公司违约，全信公司按应付押金和预付租金总额2280000元支付科伟公司违约金。而全信公司在合同签订后只支付科伟公司押金和部分预付款共计680000元，已经构成了违约，其依法应当承担违约责任，即按上述约定支付违约金。故科伟公司请求全信公司支付违约金2280000元，合法有据，本院予以支持。关于占用土地使用费的问题，虽然合同约定承租前2年为全信公司投资建设的时间，科伟公司免收全信公司地块租金，即科伟公司从2014年10月12日起开始计收地块租金，但本院在上述第一个焦点中已经确认《土地使用权租赁合同书》于2013年12月31日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的应终止履行，故全信公司理应从解除合同的次日起按合同约定的标准支付科伟公司土地占用费，即每月按190000元计算，直至全信公司将涉案土地返还给科伟公司为止。
三、被告徐房执、徐房林是否对本案承担连带保证责任担保。
被告徐房执、徐房林自愿为全信公司履行《土地使用权租赁合同书》提供担保，担保范围包括主合同义务、科伟公司损失和损失利息以及科伟公司为主张权利而支付的律师费用、实际支出费用等，但没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，应视为徐房执、徐房林对全信公司不履行合同义务承担连带责任保证，故科伟公司请求被告徐房执、徐房林对全信公司应承担的债务承担连带保证责任担保，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认东莞市科伟实业投资有限公司与东莞市全信网络技术有限公司签订的《土地使用权租赁合同书》于2013年12月31日解除；
二、被告东莞市全信网络有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内拆除案涉地块上的围墙、工棚和其他建筑设施并将案涉地块返还给东莞市科伟实业投资有限公司；
三、被告东莞市全信网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付东莞市科伟实业投资有限公司违约金人民币2280000元；
四、被告东莞市全信网络有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市科伟实业投资有限公司占用土地使用费（从2014年1月1日起按照190000元／月的标准计算至返还案涉地块给东莞市科伟实业投资有限公司之日止）；
五、被告徐房执、徐房林对被告东莞市全信网络有限公司上述第三项、第四项应承担的义务承担连带清偿保证责任；
六、驳回原告东莞市科伟实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费61010元，由被告东莞市全信网络技术有限公司、徐房执、徐房林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 赵亮明
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 陈沃林
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。