江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1826号
上诉人（原审被告）葛刚强。
委托代理人吴建芬，浙江欧凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建新。
委托代理人张律，江苏泰实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈卫华。
上诉人葛刚强因与被上诉人张建新、陈卫华房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
张建新、陈卫华是无锡市吉庆街139号房屋所有权人。2009年2月27日，张建新（甲方）和葛刚强（乙方）签订租房协议一式两份，约定葛刚强向张建新承租涉诉房屋，租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日，租金34万元，葛刚强水电费自理，租金半年付一次，提前一个月付清，如协议期满但葛刚强仍需续租，应提前2个月向张建新办理续租手续，葛刚强在同等条件下享有租用�房的优先权。在租赁协议上方，张建新注明“乙方租甲方让（店）铺租金09.3.1日至2011.2.29日合12万元，2011.2.29日至2013年2月29日租金14万元，2014年租金8万元，合计34万元”。协议签订后，葛刚强将承租房屋用于开办“街友超市”。
2014年2月29日，葛刚强未能将涉诉房屋交还给张建新，张建新要求葛刚强还房未果。2014年3月2日，葛刚强委托其妻向张建新汇款4万元。张建新为迫使葛刚强还房，2014年3月3日起对涉诉房屋停水停电，并于3月6日指使两位老人在涉诉房屋内搭床居住，但葛刚强仍未还房。2014年4月24日，“街友超市”关门停业，为防止涉诉房屋内财物受损，张建新在涉诉房屋上加了一把锁。2014年8月7日，葛刚强强行将涉诉房屋中的财物搬离，但未与张建新办理交房手续，为防止涉诉房屋受损，物业公司在涉诉房屋的门上又加了一把锁。
另查明：2013年9月20日，张建新和刘某签订租房协议，约定张建新将涉案房屋出租给刘某，租赁期限自2014年2月30日（笔误，应为2014年3月1日）至2019年2月29日，前三年租金241888元／年，后两年租金分别为253982.4元、266815.2元，如有特殊情况，交房时间允许延时1个月，租赁期限相应顺延。如因一方原因使协议失效，另一方承担5万元罚款。2014年5月12日，因张建新不能按约提供租赁房屋，刘某向法院起诉，经法院主持调解，该协议解除，张建新返还刘某预付租金8万元、定金5万元，并赔偿违约金2万元，承担诉讼费1990元。张建新已履行了上述义务。
2014年3月3日，张建新、陈卫华诉至法院，请求判令葛刚强从涉诉房屋中迁出。其后又增加诉讼请求，请求判令葛刚强按241888元／年标准赔偿涉案房屋自2014年3月1日起至2014年10月27日止的可得利益损失159712.35元、物业费损失2083.80元、电费损失759元、违约金损失21990元，扣除葛刚强已支付的4万元，共计144545.15元。
葛刚强辩称：双方约定的租期至2014年底到期，其亦按约于2014年3月2日支付了2014年半年度的租金4万元，张建新无权要求其提前迁让。张建新为达到不与其续签租赁合同的目的而恶意将租金涨至24万元／年，致双方未能续签租赁合同，并在2014年3月指使两位老人睡在涉诉房屋影响其经营。请求驳回张建新、陈卫华的诉讼请求。
审理过程中，2014年5月4日第一次开庭时，法院向葛刚强释明如不及时退房，有可能遭受更大损失，且及时退房并不影响葛刚强主张权利时，葛刚强仍不同意退房。2014年10月27日，在法院主持下，张建新于当日收回涉诉房屋。张建新支付涉案房屋2014年4月至10月的物业费2083.80元、电费759元。
上述事实，由双方当事人提供的租房协议、照片、物�管理费、电费发票、询问笔录、调查笔录等在案佐证。
本案争议焦点一：租房协议约定的租期届满日。
张建新、陈卫华主张租期届满日为2014年2月29日。理由是：1、租房合同明确载明“租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日”；2、其在租房协议上方手写的“2014年租金8万元”指的是至2014年租期届满之日租金8万元，即从2013年3月1日至2014年2月29日止的租金为8万元，并非指2014年全年租金8万元。
葛刚强主张租期届满日为2014年底。理由是：张建新在租房协议上方手写的“2014年租金8万元”指的是2014年全年租金8万元，全年即为2014年1月1日至2014年12月31日。由于租房协议主文中写了租赁期限至2014年2月29日，为防止届期后双方没有时间签订新的合同，所以在租房协议上方补写了上述条款。
原审法院认为：租期届满日应为2014年2月29日。理由是：1、“租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日”和“2014年租金8万元”出现在同一份租房协议中，若两者表示的内容不同，应当当时即作出修正，葛刚强称为防止2014年2月29日双方没有时间签订新的租赁合同，所以才在租房协议上方补充说明的解释不合情理，若如此，双方迳行修正租用期限即可；2、如葛刚强的主张属实，即8万元仅指2014年全年的租金，结合前文“2011.2.29日至2013年2月29日租金14万元”，则2013年3月1日至2013年12月31日期间葛刚强不需要支付租金，明显不合情理；3、租房协议主文载明“租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日”，该期限前明确限定为“租用期限”，而手写部分着重于说明34万元租金的对应租期，依据两者的说明对象，亦应按前者认定租赁期限。
争议焦点二：张建新是否侵犯了葛刚强的优先承租权。
张建新主张未侵犯葛�强的优先承租权。其称：其于2013年8月底在58同城网上发出招租通知，租金为28万元／年，同时也征求了葛刚强的意见，葛刚强认为租金过高，其降至24万元／年，葛刚强仍认为过高，其遂与刘某签订租赁合同，约定的年租金为241888元，签约时其再次电话征求葛刚强的意见，葛刚强仍不同意。为证明其主张，其申请证人刘某出庭作证。
刘某于2014年5月4日作证称：其与张建新、葛刚强原均不认识。2013年9月，其在58同城网上看到张建新的招租信息，年租金是20多万元，因其原在无锡市吉庆街37－5号开美发店，因非街面店，且欲扩大店面，遂与张建新联系，并于2013年9、10月份签订租房协议，约定自2014年3月1日起，租期5年，第一年租金241888元，以后逐年递增。合同签订前，张建新当着其面和原先的房客打了电话，告知我们双方商定的租金标准，问房客是否愿意，�听张建新的样子，房客不同意。虽然现已过了合同约定的交房期，但其仍愿意履行租赁协议。
葛刚强认为张建新和刘某签订的租赁合同不真实，系张建新采取恶意提高租赁价格的方法以侵犯其优先承租权。为证明其主张，葛刚强提供涉案房屋周边房屋的租赁协议，证明当时当地的租金只有7万余元／年，并申请证人付某出庭作证。
付某作证称：其是葛刚强的员工，在租房协议即将期满前，其受葛刚强委托和张建新谈续租价格，当时张建新称隔壁有人已经看中了涉案房屋并签订了租房合同，年租金24万元，要求我方续租的租金也为24万元／年，我方认为租金太高，只愿意出12万元。
葛刚强认为，依据付某的证词，若其当时答应以24万元／年的标准续租，张建新即会与其签订续租合同，而此时张建新已与刘某也签订了租赁合同，张建新依约将向刘某承担违约责任，不合常理，故张建新和刘某签订的租赁合同是虚假的。
经质证，张建新认为葛刚强提供的租赁协议与本案所涉房屋没有可比性，其因在和刘某签订租房协议前葛刚强已拒绝了其提出的续租价格，故在合同签订后仅要求葛刚强租期届满后迁出涉诉房屋，未再与其洽谈续租事宜。
原审法院认为：依据张建新和葛刚强签订的租房协议：如协议期满但葛刚强仍需续租，应提前2个月向张建新办理续租手续。故葛刚强如拟续租，应在2011年底前即已和张建新提出续租要求并办理续租手续，不可能直至2014年租期届满前才由付某首次和张建新恰谈续租事宜。故张建新认为因葛刚强拒绝以24万元／年的租金标准续租涉诉房屋，其才和刘某签订租赁协议的可能性存在；而付某受葛刚强委托与张建新协商续租事宜时，张建新已与刘某签订租房协议�葛刚强认为当时若付某答应年租金24万元，张建新会承诺与其续签租赁协议，除付某的证词外，未提供其他证据，张建新亦予以否认，认为当时其仅要求葛刚强迁出，并未同意再和葛刚强签订续租合同，故葛刚强认为张建新和刘某签订的租赁协议不真实的主张不成立。因葛刚强不能证明张建新和刘某签订的租赁协议不真实，且刘某在租房协议约定的交房日期已过的情况下，仍于2014年5月4日作证时表示愿意继续履行其和张建新签订的租赁协议，故张建新和刘某签订的租房协议真实。租房协议约定：如协议期满但葛刚强仍需续租，葛刚强在同等条件下享有租用原房的优先权。该约定合法有效，但约定中的同等条件应指张建新出租给第三人所能达成的条件，包括因特殊情况如本案中刘某恰亦在该街开店，因原店不临街面，欲扩大规模而向张建新承租，因而有可能承担相对较高的租金等，并非指普遍性价格，故葛刚强提供的年租金7万元的合同本身与葛刚强自愿承担的租金已有较大差距，显然不具有可比性，对葛刚强要求调查该地段同类房屋租金标准的请求，亦不予支持。现葛刚强在明知张建新已能以24万元／年的价格出租涉诉房屋时，在租赁期限届满前仍不愿意以该价格续租，系葛刚强自愿放弃优先承租权，而非张建新侵犯其优先承租权。
综上，张建新和葛刚强签订的租房协议合法有效，葛刚强在租期届满后未能按约退房，系违约方，应承担违约责任。因葛刚强在租期届满前即已知悉张建新已将涉诉房屋以24万元／年的标准出租给他人，但仍未能按约退房，致张建新最终无法履行其和刘某签订的租房协议，造成年租金241888元的可得利益损失和2万元违约金损失，葛刚强依法应予赔偿。1990元诉讼费系因张建新未主动承担违约�任，刘某提起诉讼所致，责任在张建新，故对张建新要求葛刚强赔偿诉讼费损失的诉讼请求不予支持。
在房屋租赁关系中，在租期届满后向出租人退房是承租人的义务，葛刚强应主动与张建新办理退房手续，但葛刚强明知双方为是否应当退房产生纠纷并已形成诉讼，且在诉讼中仍就此产生争议的情况下，在2014年8月7日仅将财物从涉诉房屋中搬离，却未明示张建新办理退房手续，张建新在发现涉诉房屋上尚有无名锁后，误以为葛刚强仍锁门拒绝交房，致使涉诉房屋直至2014年10月27日才在法院调解下由双方当事人办理交房手续，因此产生的法律责任应由葛刚强承担，故对张建新、陈卫华要求葛刚强赔偿截至2014年10月27日损失的主张予以支持。
张建新在葛刚强逾期交房后，为迫使葛刚强退房，采取停水停电、指使两位老人入住涉诉房屋的方法，系其在自身权利受到侵害后采取的自我救济措施，葛刚强在明知租期已届满、双方已不可能签订续租合同，甚至在张建新为收房而停水停电、指使两位老人居住在涉诉房屋的情况下，仍拒绝交房而继续营业，只能证明其违约态度明确而强硬，责任应由葛刚强自行承担。
依据租房协议，租赁期间水电费依约应由葛刚强承担，物业费虽未约定，但葛刚强系物业服务的实际承受人，物业费应由其承担，故葛刚强应赔偿张建新支付的租赁期间内的物业费2083.80元、电费759元损失。葛刚强已支付的4万元，可在赔偿款中予以扣除。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，作出一审判决：一、葛刚强于本判决生效后五日内赔偿张建新、陈卫华无锡市吉庆街139号房屋自2014年3月1日起至2014年10月27日止的可得利益损失、物业费损失、电费损失、违约金损失共计142555.15元；二、驳回张建新、陈卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4211元（含财产保全费1020元），由张建新、陈卫华负担58元，葛刚强负担4153元，该款已由张建新、陈卫华预交，葛刚强负担部分于本判决生效后五日内直接给付张建新、陈卫华。
宣判后，葛刚强不服该判决，向本院上诉称：1、张建新、陈卫华在举证期限届满之后增加诉讼请求违反法定程序；2、张建新与第三人刘某于2013年9月20日签订租赁协议，早于本案所涉租赁协议到期之日，损害了葛刚强的优先承租权；3、租赁协议到期后，葛刚强以继续交纳租金的行为表示愿意续租，但张建新、陈卫�采用停电停水、迁进两位老人居住的方式致使葛刚强无法正常使用房屋，对于2014年3月之后的房屋使用费不应由葛刚强负担；4、张建新与刘某约定的租金高于同地段同类房屋的租金，法院不应根据该租金标准计算张建新损失，而应委托鉴定部门对张建新的损失进行核定。请求二审法院撤销原审判决，予以改判。为证明自己自2014年3月起不实际使用涉诉房屋，葛刚强提供通江派出所接处警记录。
被上诉人张建新、陈卫华辩称：1、本案所涉租赁协议尚未到期之前，张建新与葛刚强协商续租租金，葛刚强明确表示不同意24万元／年租金，故张建新与刘某签订新的租赁协议，虽然该租赁协议签订于本案所涉协议到期之前，但并未损害了葛刚强的优先承租权；2、张建新、陈卫华为履行新的租赁协议，明确通知葛刚强搬迁，但葛刚强拒绝交接房屋，给张建新、陈卫华�成的损失应自2014年3月1日起算，葛刚强二审中提供的接处警记录进一步证实了张建新为及时收回房屋引发的纷争；3、张建新与刘某之间就房屋租赁协议的纠纷已由生效法律文书确认，不存在恶意串通，损害第三人利益的情形，张建新的损失客观存在，葛刚强要求由鉴定部门核定没有法律依据。请求二审法院维持原审判决。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为：
一、关于张建新、陈卫华增加诉讼请求是否违反法定程序的问题。
案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，张建新、陈卫华在法庭辩论终结前增加的诉讼请求系涉诉房屋租赁终止后，因交接引发纷争而遭受的损失，原审法院组织双方当事人举证质证，并发表辩论意见，程序合法。葛刚强上诉称一审审判�序违法的意见，本院不予采纳。
二、关于张建新与刘某于本案所涉租赁协议到期日之前签订新的租赁协议是否损害葛刚强的优先承租权的问题。
张建新虽在葛刚强承租期间与刘某签订新的租赁协议，但新的租赁期限是自本案所涉租赁协议履行完毕之日后，即2014年3月1日起算，并未影响葛刚强承租权利。根据葛刚强员工付某作证，在租房协议即将期满前，其受葛刚强委托和张建新谈续租价格，当时张建新称隔壁有人已经看中了涉案房屋并签订了租房合同，年租金24万元，要求续租的租金也为24万元／年，但葛刚强认为租金太高，只愿意出12万元，说明张建新与他人签订租赁协议之前征询过葛刚强的续租意见，因葛刚强不同意以同等条件签订续租协议，才与他人签订新的租赁协议，张建新的行为并未损害葛刚强的优先承租权。葛刚强该上诉意见，本�不予支持。
三、关于租赁合同到期后，因张建新的阻挠，葛刚强无法正常使用承租房屋，一审判决仍以张建新与刘某的合同为依据，判令葛刚强承担全部责任是否得当的问题。
综观双方当事人陈述和证人证言，本案租赁合同到期前，双方即就续租问题进行磋商，张建新明确续租租金24万元／年，且有第三人愿意以租金标准签订租赁协议，但葛刚强予以拒绝，双方没有达成新的续租合意。葛刚强于2014年3月2日支付4万元租金，只是其单方意思的表示，并不能就此确认双方续租关系的成立。租赁合同到期后，葛刚强负有交付承租房屋的义务。张建新通过阻挠葛刚强正常使用房屋，敦促其交付房屋，但葛刚强明知张建新、陈卫华遭受重大租金损失的情况下，仍拒不履行房屋交付义务，已构成严重违约。
此外，承租方交付房屋除将自有物品搬清外，还应通知出租方验收交接。2014年8月7日，葛刚强虽单方将财物搬离，但未通知张建新办理交接，未完成全部交付义务。所以，葛刚强应承担全部的赔偿责任。
综上，原审法院将张建新、陈卫华的房屋可得租金损失计算至法院主持交接之日，即2014年10月27日并无不当。
据此，原审判决查明事实清楚，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3151元，由上诉人葛刚强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一五年十月八日
书 记 员 蒋 懿