湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0302民初465号
原告：湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司，统一社会信用代码：914303007558480265，住所地湘潭市雨湖区韶山东路55号。
法定代表人：陈卫文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾磊，湖南湘君律师事务所律师。
被告：周艳，女，1969年7月26日出生，汉族，湘潭市人，湘潭市住房公积金管理中心干部，住湘潭市岳塘区。
被告：张利娜，女，1977年12月13日出生，汉族，韶山市人，住湘潭市雨湖区。
被告：张雨西，女，1981年12月18日出生，汉族，湘潭市人，湘潭市住房与城乡建设局职工，住湘潭市岳塘区。
被告：谭敏，女，1986年12月14日出生，汉族，韶山市人，住韶山市。
四被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1979年4月6日出生，汉族，湘潭市人，湘潭房产集团资产经营有限公司职工，住湘潭市岳塘区。系被告张雨西丈夫。
原告湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司（以下简称万楼开发公司）与被告周艳、张利娜、张雨西、谭敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2018年6月6日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告万楼开发公司的委托诉讼代理人曾磊、被告张雨西、四被告的共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告万楼开发公司的委托诉讼代理人曾磊、四被告的共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万楼开发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2013年4月9日签订的《万楼安置小区商业门面销售合同》和湘潭市雨湖区护潭乡万楼路18号万楼安置小区9栋4、5号及7栋1号门面交易行为无效；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告经湘潭市雨湖区发展改革统计物价局批准建设了万楼安置区。涉案房产分别位于万楼安置区第7栋、第9栋。2013年3月28日，被告经拍卖程序竞得涉案房产，并于2013年4月9日与原告签订了《销售合同》，约定建筑面积334.56㎡，房屋价款185万元。被告已支付房屋价款129.5万元，涉案房产尚未交付。由于涉案房产的土地性质为划拨土地，且至今未能办理相关审批手续，其房屋买卖违反了相关法律规定，导致涉案房屋交易行为无效。请求法院支持原告诉讼请求。
四被告共同口头辩称，原、被告的房屋交易合法有效。涉案房产是通过拍卖取得，所拍卖的标的物，当时有房屋产权登记，其拍卖合法有效，且被告已按合同约定支付了相应的购房款。
原告万楼开发公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1：湘潭市雨湖区发展改革统计物价局《关于万楼安置区建设项目的批复》及《关于调整万楼安置区建设项目部分内容的批复》、湘潭市规划局《建设项目选址意见书》、湘潭市城乡规划局《建设工程规划许可证》、湘潭市住房和城乡建设局《建筑工程施工许可证》，拟证明万楼安置区系由原告投资建设，该资产性质属于国有资产；
证据2：《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，拟证明万楼安置区的用地属于国有划拨土地，涉案房屋的转让需报市人民政府批准，截至今日，涉案房屋的两证过户手续均无法完成；
证据3：《委托拍卖合同》、湖南阳光拍卖有限公司《专场拍卖会资料》、《竞买合同》、《拍卖成交确认书》、《万楼安置小区商业门面销售合同》、《往来结算收据》，拟证明四被告经竞拍程序竞得涉案房屋，并与原告签订了销售合同，约定房屋价款为185万元，分两期支付，被告已支付第一期价款129.5万元；
证据4：湘潭市审计局《审计决定书》、《关于处理万楼安置区商业门面销售相关问题的请示》、《关于补充办理万楼安置区商业门面销售相关手续的请示》，拟证明经湘潭市审计局审计，原告对涉案房产的处置违反了相关规定，湘潭市审计局要求原告对该交易行为作废处理。为解决前述问题，原告多次向相关部门请示解决，但均未果。
四被告质证认为，对证据1、3的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。对房屋的转让要报上级部门批准，持怀疑态度；对证据4《审计决定书》无异议，但审计中提出的内容违反了相关规定，被告并非地产集团职工，其房产是通过拍卖取得，其交易行为合法。
四被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1：被告的身份证，拟证明四被告主体适格；
证据2：《万楼安置小区商业门面销售合同》，拟证明购买了万楼安置小区商业门面；
证据3：《往来结算收据》，拟证明已按合同约定支付了购房款129.5万元给原告。
原告万楼开发公司对四被告提交的证据1、2、3的三性均无异议。
对原告万楼开发公司所提交的4组证据，本院认定如下：对证据1、3的三性，本院予以采信；对证据2、4的真实性，本院予以采信。对四被告所提交的3组证据，本院对其真实性予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年至2010年，原告万楼开发公司经湘潭市雨湖区发展改革统计物价局批准，在湘潭市雨湖区，万楼东路以南，繁城路以北交汇区域开发建设万楼安置区。2012年6月19日，原告取得使用权面积为43429.00㎡的划拨土地使用权【权证号：潭国用（2012）第19S02476号】。同日，原告将该土地在华融湘江银行股份有限公司湘潭分行抵押贷款2500万元。2013年3月21日，原告取得位于雨湖区万楼新城安置小区7栋商业门面的房屋产权证（建筑面积395.22㎡，房权证号20××00号）及9栋商业门面的房屋产权证（建筑面积665.85㎡，房权证号20××00号），上述房产土地使用权取得方式均为划拨。
原告为解决自有资金不足，将其在万楼安置区建设的12个商业门面（总建筑面积3899.37㎡）对外销售。2013年3月21日，原告与湖南阳光拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，将其建设的12个商业门面委托湖南阳光拍卖有限公司进行拍卖。2013年3月30日，四被告联合参与对位于雨湖区护潭乡万楼路18号（万楼安置小区一、二层裙楼）9-4＃、9-5＃、7-1＃商业门面的拍卖（建筑面积共334.56㎡，起拍价160.6万元），并以185万元的价格竞得该处房产。
2013年4月9日，原告（出售人、甲方）与四被告（买受人、乙方）签订《万楼安置小区商业门面销售合同》，约定乙方购买甲方位于湘潭市雨湖区护潭乡万楼路18号万楼安置小区9-4＃、9-5＃、7-1＃商业门面，建筑面积334.56㎡，房屋价款185万元。付款方式：签订合同付款70%，即129.5万元，三年内甲方视时机适时办理产权证、国土证，余款30%在办理权证前付清。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，四被告当日支付原告购房款129.5万元，原告向被告出具了《往来结算收据》。
2014年6月，湘潭市审计局对湘潭地产集团经营有限公司的财务进行审计。湘潭市审计局审计后认为，原告于2013年3月转让的万楼安置区12个商业门面，未报请市国资委批准，且资产评估、拍卖、公告等程序和机构选定均违规。2014年12月31日，湘潭市审计局作出潭审决〔2014〕19号《审计决定书》，责令原告于2015年1月31日前对其交易行为做作废处理。收到该《审计决定书》后，湘潭地产集团经营有限公司针对《审计决定书》的要求进行了整改，本公司高管及其家属所购门面已全部退出交易，但对非本公司人员所购门面，双方协商无效。为此，湘潭地产集团经营有限公司于2015年1月30日向市国有资产管理委员会提交《关于补充办理万楼安置区商业门面销售相关手续的请示》，并于2015年2月12日向市国有资产监督管理委员会、市审计局提交了《关于处理万楼安置区商业门面销售相关问题的请示》，请求对其他购买户在补办相关手续后依照销售合同处理。同日，市国有资产监督管理委员会在该报告上签署意见，内容为：“审计结论关于整改的意见是正确的。但在落实中遇到了实际困难。现公司提出整改意见请求，我委拟同意，请审计部门予以支持为盼”。因审计部门未作答复，原、被告经协商无效，为此原告诉至本院，请求法院支持原告诉请。
另查明，涉案房产的土地性质为划拨土地，至今未能办理相关审批手续。同时，涉案房产至今尚未交付给被告。
本院认为，本案涉案标的物，其土地使用权性质为划拨土地，原告在未取得市国资委批准的情形下，对外转让其房产，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，同时，湖南阳光拍卖有限公司在拍卖房产过程中，对涉案标的物的土地使用权性质审查不严，违反了《中华人民共和国拍卖法》第八条第一款“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”之规定，本案原告至今尚未办理批准手续，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效……”之规定，本案原、被告所签订的《万楼安置小区商业门面销售合同》，属于合同已成立，但未生效性质，故原告要求“确认与四被告签订的《万楼安置小区商业门面销售合同》和湘潭市雨湖区护潭乡万楼路18号万楼安置小区9栋4、5号及7栋1号门面交易行为无效”的请求，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，本院对原告万楼开发公司的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国拍卖法》第八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款之规定，判决如下：
驳回原告湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司的诉讼请求。
本案受理费21450元，由原告湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 周清溪
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 俞建平
二〇一八年六月十一日
代理书记员 王 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国拍卖法》
第八条第一款依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。