浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7571号
上诉人（一审原告）：东阳市建筑业管理局。住所地：浙江省东阳市望江北路×号。
法定代表人：葛德中，局长。
委托诉讼代理人：楼文军，浙江国翔律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王丽云，女，汉族，1981年5月25日出生，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：孟德荣，浙江六和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高允超，浙江六和律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：浙江凯达房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区钱江路***号*楼。
法定代表人：叶晓明。
原审第三人：吴峰，男，汉族，1966年12月21日出生，住浙江省杭州市江干区。
原审第三人：浙江欧文控股集团有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区潮王路**号****室。
法定代表人：吴峰。
原审第三人：浙江天业建设有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区湖州街**号*楼。
法定代表人：吴盛奖。
原审第三人：浙江中嘉商贸发展有限公司。住所地：浙江省杭州市杭海路**号。
法定代表人：詹彩凤。
上诉人东阳市建筑业管理局（以下简称建筑业管理局）因与被上诉人王丽云、浙江凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司），原审第三人吴峰、浙江欧文控股集团有限公司（以下简称欧文公司）、浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）、浙江天业建设有限公司（以下简称天业公司）、浙江中嘉商贸发展有限公司（以下简称中嘉公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市拱墅区人民法院(2016)浙0105民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
建筑业管理局上诉请求：请求二审改判支持其原审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1997年3月25日，上诉人与凯达公司订立了《联合开发合同》，合同约定凯达公司把杭州市滨江四号区块I-×号组团的中第A栋总计面积2300平方米商品房的土地开发经营权转让给上诉人，由上诉人出资建设，上诉人给付凯达公司207万元补偿费。上诉人于1997年开工建设、1999年竣工验收。共计21套房屋，其中17套已经全部由上诉人出售，剩余4套房屋（钱江苑×幢×单元101室、702室、102室、201室）事实上系上诉人建设属上诉人所有。剩余4套房屋于2015年被凯达公司擅自登记在自己名下。以上事实有《联合开发合同》、《工作联系函》足以认定。原审法院认为不能证明合同的实际履行情况，是认定事实错误，根据《工作联系函》的内容完全能够确认争议房屋系由上诉人建设完成的事实。原审法院以双方存在较多争议、未进行结算为由驳回上诉人的诉讼请求是适用法律错误。双方存在较多争议、未进行结算并不能影响争议房屋系由上诉人建设完成的事实，也并不能否认争议房屋系上诉人所有。
被上诉人王丽云答辩称：一、上诉人认为是凯达公司擅自将案涉房屋登记在凯达公司名下，不符合事实。已经登记的不动产其权利人应以不动产登记簿为准，房屋登记是个具体的行政行为，行政行为一旦做出就有法律效力，除非经法律程序依法撤销或者变更。就本案，即使存在上诉人说的房屋是基于《联合开发合同书》项下的房屋，由于《联合开发合同书》只是规定了建设、销售等的权利，对没有销售出去的房屋产权归属在合同中没有约定，而且合同不改变土地使用权，所以凯达公司作为开发商，产权登记在凯达公司名下是符合法律规定，也没有违反双方合同约定。二、原审法院认定上诉人不能证明合同的实际履行情况是正确的。上诉人一方至今连《联合开发合同书》原件都没有，因此关于合同双方权利义务的具体约定是无法证明的。上诉人也没有证据证明合同约定的款项是如何支付以及何时支付的。三、双方在合同履行后，履行情况没有进行任何的结算，根据工作联系函讲到20万元没有实际支付，这个20万是长达十几年没有支付，这中间牵涉到每天的违约金以及给凯达公司造成的损失、税费、罚款等，都没有进行清算，更没有支付，因此，原审法院认定双方履行合同存在争议也是事实。四、即使上诉人完全按照《联合开发合同书》履行义务，上诉人也仅是享有取得所有权的期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该权利不足以排除法院的执行。因此原审法院判决是正确的，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人凯达公司、原审第三人吴峰、欧文公司、龙生公司、天业公司、中嘉公司未发表意见。
建筑业管理局向一审法院起诉请求：1、确认座落于杭州市××城区××单元××室、××室的两套房屋属建筑业管理局所有。2、解除对座落于杭州市××城区××单元××室、××室的两套房屋的查封；3、由王丽云、凯达公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1997年3月25日，凯达公司（甲方）与建筑业管理局（乙方）签订《联合开发合同书》，约定甲方将杭州市滨江四号区块I-11组团中第A栋总计建筑面积约2300平方米商品房的土地开发经营权转让给乙方，由乙方出资建设。并约定：乙方保证在建房、销房过程中负责承担营业税及按国家规定应缴纳的税项、物业管理资金后，交给甲方每平方米人民币为900元（补偿费），合计约人民币207万元。由于甲方早在九二年六月和九三年四月就向土地局支付了土价款和基础设施费，为此花费了大量的费用和五通一平及配套公建建设，故乙方同意按下列日期向甲方支付补偿费。1、在规划批复后，此合同即经双方签字生效，并在生效之日二天内支付总额的65%即135万。2、在合同生效一个月内再支付总额的10%即20万元。3、在乙方正式开工（试桩）一个月内按实际面积支付总额的15%，即32万元。4、在乙方房屋竣工验收后二个月内付清全部尾款。在此期间，甲方应根据乙方提供的名单代乙方办理好房屋产权证，若因甲方原因拖延办证时间，则甲方同意乙方相应推迟付款，若因乙方原因使办证时间拖延，则乙方应按时付清余款。乙方在对A栋作建筑设计时，在不影响甲方其他建筑设计区前提下，若建筑面积超过规划面积，经甲乙双方同意所增加的面积由乙方以450元/平方米的价格付给甲方。另I-×号组团有一建筑面积约40平方米左右的配电间，甲、乙双方同意按组团内各自所占建筑面积比例分摊其土建费用。上述款项结算在乙方付清全部地价款时一并支付。双方在合同书的违约责任部分还约定：“乙方如能按时付款并遵守本合同各项条款，则甲方无权干涉乙方合法的独立经营权，无权以任何形式与第三方合作开发该地块2300平方米的商品房，否则应赔偿乙方一切直接经济损失和间接经济损失。如甲方不能按本合同某条款执行，则由甲方赔偿由此造成的一切损失。如甲方不能履行本合同，则甲方如数退还乙方已付款项，并按照1分2厘支付利息，同时还应支付5%的违约金。”双方还对其他权利义务做了约定。2015年3月7日，凯达公司发《工作联系函》给建筑业管理局，内容如下：“钱江苑×幢项目（曾用名“滨江四号区块Ⅰ-×号组团中第A栋”“凯达公寓”）是以我公司的名义，实际由贵局实施开发经营的，因贵局在开发过程中遗留诸多问题，如买卖合同、业主信息等资料一直未向我司及房管等相关部门提供和备案，未按规划报批文件建设等，导致项目在2003年6月2日取得规划验收合格证后，多年来无法进行初始登记。根据贵我双方1997年3月25日签订的《联合开发合同书》，贵局应该在房屋竣工验收两个月之内付清全部尾款，贵局至今尚支付，为此我公司要求，请贵局在2015年3月15日前按合同约定支付尾款20万元，并按约支付相应的违约金。由于贵局操作过程中产生失误，已严重影响我公司声誉，并造成了我公司损失。为妥善解决这些问题，我公司花费了大量人力、精力和费用，在贵局无法派人加入工作组参与解决具体问题的情况下，根据贵我双方协商聘请了杭州新杭房房产交易管理有限公司（下简称“新杭房公司”）参与了相关工作，现已基本解决了相关历史问题，根据贵局2015年2月3日提供的《钱江苑×幢房屋初始登记分户清单》，新杭房公司已按此名单到房管部门进行了备案。完成了约定好的工作，根据约定必须支付50万元的办理服务费用，请贵局尽快支付。该项目在开发过程中所产生的其他应交而未交的所有费用，包括但不限于税、费、罚款，待双方清算时和贵局统一进行结算。”
另查明：一审法院在执行王丽云（申请执行人）与欧文公司、吴峰、龙生公司、凯达公司、天业公司、中嘉公司（均系被执行人）民间借贷纠纷一案中，于2015年5月4日查封了凯达公司名下位于杭州市××城区××单元××室、××室的两套房产。建筑业管理局对此于2015年11月11日向一审法院提出执行异议，要求解除对上述房产的查封，停止执行。该院于2015年12月2日作出裁定，驳回了建筑业管理局的异议。建筑业管理局遂提起本案诉讼。
一审庭审中，建筑业管理局确认《工作联系函》中提及的20万元尾款、50万元服务费等费用，该局迄今未与凯达公司结算并支付。并认为主要争议是20万元尾款，其他费用都是凯达公司单方陈述。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。建筑业管理局主张案涉钱江苑两套房产属其所有并要求解除对该两套房产的查封，应承担相应的举证责任。如其提供的证据不足以证明其事实主张，应依法承担不利后果。根据在案证据，《联合开发合同书》仅能证明凯达公司与建筑业管理局的签约情况，不能证明合同的实际履行情况。《工作联系函》虽表明钱江苑×幢项目由建筑业管理局以凯达公司名义开发经营，但迄今合作双方仍对合同履行存在较多争议，且最终未进行结算。因此，建筑业管理局现要求援引我国《物权法》第三十条确认其对钱江苑×幢×单元101室、702室两套房产享有所有权证据尚不充分，当然也无权要求解除对该两套房产的查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款之规定，判决如下：驳回建筑业管理局的诉讼请求。案件受理费11800元，由建筑业管理局负担。
本院二审期间，上诉人建筑业管理局申请证人李某出庭作证，拟证明案涉房屋是建筑业管理局自己设计、建设的情况。被上诉人王丽云对证人证言真实性有异议，认为证人自称其原是建筑业管理局驻杭州办事处负责人，其身份与本案有利害关系，本案处理结果与证人当时是否尽责有关。且证人现在东阳某建筑公司任总经理，建筑公司属于建筑业管理局管辖，因此对于证人是否能够保持中立不予认可。同时，对证人证言的内容也不认可。证人就联合协议签订的时间、协议约定的面积、价格的陈述都有错误，陈述的内容也不符合常理，不能证明上诉人的证明目的。本院认为被上诉人的质证意见成立，对证人李某的证言不予采信。
本院二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，案涉房屋登记在凯达公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。上诉人建筑业管理局认为被查封的房屋系其出资建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，主张其享有所有权，并提交了《联合开发合同书》、《工作联系函》等证据。但上诉人提交的上述证据不足以证明合同的实际履行情况，合同双方亦未最终进行结算，案涉的房产是否在合同约定的2300平方米之内、相应的款项是否已结清等问题均存在争议，在此情况下，上诉人主张对案涉房屋享有所有权证据尚不充分，其异议不足以排除强制执行。
综上，建筑业管理局的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11800元，由上诉人东阳市建筑业管理局负担。
本判决为终审判决
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一六年十二月二十三日
书记员 张 娃