云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法民二初字第221号
原告邓辉南，曾用名邓挥南，男，汉族，1958年10月10日出生，住云浮市云城区。
原告周石带，女，汉族，1957年8月27日出生，住云浮市云城区。
原告邓辉南和周石带的共同委托代理人冯立权，男，汉族，1952年1月7日出生。
被告唐伟贤，男，汉族，1952年11月9日出生，住云浮市云城区。
被告陈泽英，女，汉族，1954年1月22日出生，住云浮市云城区。
被告梁金耀，男，汉族，1961年12月13日出生，住云浮市云城区。
被告潘银英，女，汉族，1963年4月5日出生，住云浮市云城区。
被告梁金耀和潘银英的共同委托代理人杨桂标，广东雄量律师事务所律师。
被告梁金耀和潘银英的共同委托代理人成国英，广东雄量律师事务所律师。
原告邓辉南、周石带诉被告唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告邓辉南、原告邓辉南和周石带的共同委托代理人冯立权，被告唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英以及被告梁金耀和潘银英的共同委托代理人杨桂标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年1月2日，原告邓辉南、周石带与被告唐伟贤、陈泽英签订一份《房屋买卖合约》，当时邓辉南、周石带夫妇要承担三个孩子及父母和晚叔三个老人的一切生活费用，三个老人并带病在身，经济压力十分重大，晚叔（邓广洪己病故）无儿无女，并患有甲鹰瘤疾病，原告为了减轻经济压力负担，在签订《房屋买卖合约》时与唐伟贤有过口头协议，要求唐伟贤做原告晚叔（邓广洪，1998年11月2日病故，终年61岁）的义子，负有扶养赡养义务，因为宅基地其晚叔有份额的，买主就可以名正言顺，把房屋过户。当时双方都很清楚是《集体土地使用权证》，当时唐伟贤提出不做邓广义子的，原告就不会卖屋。卖屋的目的是保障老人的生活和医疗费减轻原告的经济压力，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：任何单位和个人不得侵占买卖或者其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。双方在顷谈口头协议时，唐伟贤没有作声只作点头默认，所以在买卖合约中注明宅基地面积238㎡，房屋单层为161㎡，以65000元转让房屋，实际房屋价格为403.7元／㎡是收回当时建造房屋的工本费，原告并没收取宅基地款项。《房屋买卖合约》签订后，唐伟贤并没有做邓广洪的义子，没有签订相关法律文书，也没有履行扶养赡养义务，长期占用宅基地，故意不办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。由此认定物权并未转移，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被告长期不履行合约转户义务就等于自动放弃。《房屋买卖合约》签订后原告向被告曾多次口头要求被告抓紧时间办理过户手续并表明原告会大力协助办理，如果不办理转户手续可把房屋退还给原告，被告不予理睬。于2014年12月至2015年1月期间原告以邮件快递方式发送3次信函给被告唐伟贤要求尽快办理过户手续，但被告置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当时人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在期行届满之前要求其承担违约责任。《房屋买卖合约》签订至今将近20年。
2004年12月，被告唐伟贤、陈泽英明知房屋未有过户，在没有处分权的情况下，末经原告同意就把房屋卖给高村金山人梁金耀、潘银英，并以70000元的价格卖出，自从被告梁金耀、潘银英搬进本村居住后，本村的村民都责怪把房屋卖给梁金耀、潘银英。因为梁金耀是收破旧的，并在村内烧电线的油烟气味难闻，垃圾乱放造成环境污染，并且其两儿子的行为不检点令人讨厌而导致村民有意见。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，第二款：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。被告唐伟贤、陈泽英长期占用原告邓辉南、周石带的宅基地238㎡故意不过户，造成原告损失，应按租赁土地方式计算238㎡×5元／月㎡×12个月／年×19年3个月=274890元给原告。
被告唐伟贤、陈泽英与被告梁金耀、潘银英的买卖关系是无效的，应由其双方协商解决或通过法律程序解决，将占用的宅基地归还给原告邓辉南、周石带。综上所述，被告唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英侵占原告邓辉南、周石带宅基地使用权的行为应当立即停止并要补偿损失给原告邓辉南、周石带。据此，为维护原告自身合法权益，原告依法向法院起诉，请求判令：1、解除邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英于1996年1月2日所签约《房屋买卖合约》。2、确认唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英于2004年12月所签的《房屋买卖合约》无效。3、被告唐伟贤、陈泽英购买房屋故意长期不转户有意侵占原告宅基地使用权238㎡19年3个月，被告唐伟贤、陈泽英应支付给原告邓辉南、周石带宅基地租金274890元并把宅基地归还给原告使用。4、被告梁金耀、潘银英立即搬离围墩村70号。5、本案的诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：1、1996年1月2日的房屋买卖合约，证明买卖条款内容。2、2004年12月的房屋买卖合约复印件，证明买卖条款内容。3、通知，证明要求被告过户。4、集体土地使用证，证明土地权属。5、房屋照片，证明实物照片。
被告唐伟贤、陈泽英辩称：涉案土地及房屋是唐伟贤、陈泽英向原告购买的，涉案土地是集体土地，原告方在唐伟贤、陈泽英购买房屋后，原告并未将土地转为国有土地证，也没有将房屋及土地过户给唐伟贤、陈泽英。原告与唐伟贤、陈泽英于1996年1月2日所签订的《房屋买卖合同》，唐伟贤、陈泽英与被告梁金耀、潘银英于2004年12月所签订的《房屋买卖合同》均合法有效，唐伟贤、陈泽英已购买了该房屋，无需再支付租金给原告，也不同意返还土地给原告。
被告唐伟贤、陈泽英没有向本院提供证据。
被告梁金耀、潘银英辩称：一、原告邓辉南、周石带与被告唐伟贤、陈泽英签订的《房屋买卖合约》合法有效，且双方已按合约约定履行完毕，不存在解除合同的事实。1996年1月2日，经双方友好协商，原告邓辉南、周石带及其子邓建云、邓建浩与被告唐伟贤、陈泽英及子女唐卓星、唐素华签订了一份《房屋买卖合约》，约定邓辉南、周石带、邓建云、邓建浩将其位于高峰街道围墩村的现有房屋一间以65000元价格转让给唐伟贤、陈泽英、唐卓星、唐素华所有。合约特别约定，双方签字后，购房款10天内付清，卖方必须把现有集体土地使用证交给买主，从此该地皮238平方米及其一层建筑161平方米的房地产权永久属于唐伟贤所有，以后建（改）或者转卖他人均由唐伟贤作主，卖主无权干涉。签订合约后，唐伟贤方已按合约约定支付65000元转让款给邓辉南方，邓辉南方也将房屋交给唐伟贤方。此后，唐伟贤一家即搬进该居住。2004年12月，唐伟贤方将上述房屋转让给梁金耀、潘银英，梁金耀、潘银英在受让房屋后入住至今。截至2014年底，在长达18年间，原告对于其将房屋卖给唐伟贤，及唐伟贤将房屋转卖给梁金耀、潘银英均未提出过任何异议。综上，原告与唐伟贤方签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，且双方已按约定履行完毕。因此，该《房屋买卖合约》合法有效，不存在解除合同的事实。二、唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英签订的《房屋买卖合约》合法有效。1、如上所述，由于原告方与唐伟贤方签订的《房屋买卖合约》合法有效，合约约定案涉房屋及土地产权永久属于唐伟贤所有，以后建（改）或者转卖他人均由唐伟贤作主，卖主无权干涉。因此，唐伟贤将房屋转卖无需再经原告同意。另外，因原房屋是未经登记的，因此不存在房屋未过户，唐伟贤无处分权的问题。2、《房屋买卖合约》是唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，双方均已按合约约定履行，双方均无异议。因此，该合同是合法有效的，依法应按约定履行。三、原告已将房屋及附属土地转让给唐伟贤，且约定房地产权永久属于唐伟贤所有，以后建（改）或者转卖他人均由唐伟贤作主，卖主无权干涉。原告诉称唐伟贤占用其宅基地238平方米不过户，造成其损失，并要求支付地租274890元。原告的请求不但无法律依据，而且简直就是强盗逻辑。
综上所述，原告与唐伟贤方签订的《房屋买卖合约》及唐伟贤方与我方签订的《房屋买卖合约》均合法有效，依法应继续履行。原告的起诉无事实和法律依据，其诉讼请求应予全部驳回。
被告梁金耀、潘银英为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：1、1996年1月2日房屋买卖合约、土地使用证，证明原告邓辉南、周石带于1996年1月2日将其房屋及土地使用权转让给唐伟贤的事实。2、2004年12月的房屋买卖合约，证明被告唐伟贤于2004年12月将其向原告邓辉南、周石带购买的房屋及土地使用权转让给被告梁金耀、潘银英的事实。3、收据，证明被告梁金耀、潘银英支付购房款给唐伟贤的事实。
经审理查明：1996年1月2日，原告邓辉南、周石带与被告唐伟贤、陈泽英签订了一份《房屋买卖合约》，该合约载明：“云浮市高峰围墩村邓辉南现有房暖间使用地皮面积贰佰叁拾捌平方米，建筑壹层面积壹佰陆拾壹平方米（东面：邓辉南屋，南面：路，西面：邓九屋，北面郑洪屋）。经买卖双方协商以陆万伍仟元卖给云浮硫铁矿唐伟贤，特立此约。1、买主现因经济暂未办理转户手续，以后办理转户或换证卖主必须无条件地给予协助办理，并提供所有证件。（办理转户各项费用必须由买主负责）。2、该地皮和其房屋及其周围的交通道路一旦与当地村民发生纠纷，均由卖主郑辉南全力协助处理。3、卖主必须长期保证买主唐伟贤的用水、电同当地用户一样畅通和计费。4、该地皮238平方米及其建筑物，如国家征用。其征用赔偿金全部归唐伟贤所得。但需要办理任何领取手续均由邓辉南协助，负责索赔，并要负责申报补偿其地皮工作，买主并享有当地地皮补偿规定。5、合约双方签字后，购房款10天内付清。卖主必须把现有集体土地使用证交给买主，从此该地皮238平方米及其一层建筑161平方米的房地产权永久性属于唐伟贤所有。以后建（改）或转卖他人均由唐伟贤作主。卖主无权干涉。以上合约经双方签字后生效。双方必须共同履行此合约。”卖方家庭成员签名有原告邓辉南、周石带、邓建云、邓建浩，买主家庭成员签名有唐伟贤、陈泽英、唐卓星、唐素华均在合约上签名盖指模。签订合同当天，被告唐伟贤、陈泽英并已付清全部房款。随后，被告唐伟贤、陈泽英搬到该房屋居住到2004年12月。
2004年12月，被告唐伟贤、陈泽英将该房屋转卖给被告梁金耀、潘银英，被告唐伟贤、陈泽英与被告梁金耀、潘银英并签订《房屋买卖合约》，该合约载明：“云浮市高锋围墩村70号房屋一座建筑使用地皮贰佰叁拾捌平方米，东面：邓辉南屋，南面：路，西面：邓九屋，北那邓洪屋。经买卖双方协商以柴万元（￥70000元）卖给云安县高村镇金山梁金耀。经买卖双方协商，买方现因经济未能一次性付清款项，付款方式按分期付款，五年内付清，不计利息，即首期交付壹万元给卖方，其余款项以每年壹万贰仟元付给卖方。即全部款项要在2009年12月28号前交清完毕。逾期不交清款项卖方有权收回全部房屋及一切财物，事前交付的款项一律无效。如买方在五年之内提前一年交清款项可减少壹仟元。付清款后卖方把原土地使用证及原买卖协议书原件交给买方。本房屋原是围墩村民邓辉南，本人于96年购买未转为本人户名，只是双方全家人员签了协议书。如买方要过自己户名（其过户的所有费用由现买方负责支付，卖方必须协助办理）。合约经双方签字后，交付购房款首期壹万元给卖方，卖方可以将该地皮238平方米及其房屋及建筑238平方米交付买方使用，合约经双方签字后生效，双方必须共同履行此合约。”卖方家庭成员签名有原告唐伟贤、陈泽英、唐卓星，买主家庭成员签名有梁金耀、潘银英、梁桂才、梁永富均在合约上签名盖指模。
另查明，本案争议的房屋所属土地是集体土地，集体土地建设用地使用证的证号为云府集建（1997）字第02-01-00040号，该证注明未经国土部门批准，土地证不得转借、出租、抵押、收缴或注销。2014年12月1日、12月28日、2015年1月29日，原告邓辉南通过邮政快递分别寄了三份通知书给被告唐伟贤，要求被告唐伟贤尽快办理房屋过户手续。由于该房屋一直都没有办理过户手续，故原告遂起诉至法院，要求解决纠纷。
庭审中，被告唐伟贤、陈泽英认为本案争议房屋的土地是集体土地，需要将集体土地证转为国有土地使用证才能办理过户，其多次要求原告将集体土地转为国有土地使用证，但原告都没有办理，才导致其无法办理房屋过户。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，原告邓辉南、周石带与被告唐伟贤、陈泽英在1996年1月2日所签订《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。被告唐伟贤、陈泽英交付了房价款并实际使用该房屋到2004年12月达8年时间之久，原告亦从未提出异议；2004年之后被告唐伟贤、陈泽英将该房屋转卖给被告梁金耀、潘银英是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。被告梁金耀、潘银英交付了房价款并实际使用该房屋到2015年达11年时间之久，原告在2014年前对此亦没有提出过异议，根据《最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉》第56条的规定，即“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”故本案中原告与被告唐伟贤、陈泽英以及被告唐伟贤、陈泽英与被告梁金耀、潘银英的买卖关系成立，房屋买卖合同有效，双方均应依合同履行各自的权利和义务，到相关部门办理房屋买卖手续。原告请求解除与被告唐伟贤、陈泽英的房屋买卖合约以及确认被告唐伟贤、陈泽英与被告梁金耀、潘银英的房屋买卖合约无效的理由不成立，本院不予支持。被告唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英抗辩认为房屋买卖合约有效理由成立，本院予以支持。原告邓辉南、周石带与被告唐伟贤、陈泽英的房屋买卖合同有效，不存在被告唐伟贤、陈泽英非法占有该房屋，故原告认为被告唐伟贤、陈泽英没有履行双方的口头约定，长期占用房屋，请求被告唐伟贤、陈泽英支付宅基地租金274890元及归还宅基地的理由不成立，本院不予支持。由于原告邓辉南、周石带与被告唐伟贤、陈泽英以及被告唐伟贤、陈泽英与被告梁金耀、潘银英的房屋买卖合同均有效，故原告请求被告梁金耀、潘银英搬出该房屋的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉》第56条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告邓辉南、周石带的诉讼请求。
本案受理费5423元，由原告邓辉南、周石带负担（该款原告已预交）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 刘志梅
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 陈广宇
二〇一五年十月八日
书 记 员 邓伟静