西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初3753号原告赵龙，男，汉族。委托代理人刘昊，女，汉族。被告西安御润房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区三桥新街139号5层510室，统一社会信用代码：91610100552335562G。法定代表人李晋，该公司执行董事兼总经理。委托代理人袁秀杰，陕西永嘉信律师事务所律师。原告赵龙与被告西安御润房地产开发有限公司（以下简称御润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵龙的委托代理�刘昊，被告御润公司的委托代理人袁秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵龙诉称，2014年3月28日，其与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于昆明路西昆明时光DK3-8幢1单元1层1503号房屋。合同约定的交房日期为2014年6月30日，但被告违反合同约定，房屋交付之日不具备自来水、天然气、市政供暖的供应和正常使用，其长期使用井水、临时用电，做饭、洗澡无天然气供应，冬季无采暖设施，日常生活无法得到保障，直至2016年2月8日自来水、天然气、市政采暖设施才陆续符合合同约定的正常使用条件。根据合同第十四条的约定，由被告承担自来水、天然气、采暖设施达到正常使用条件前的物业费，并直接交付物业公司，经其多次催促，被告拒不履行合同约定义务，损害其合法权益，并给其造成直接损失。故诉至法院，请求判令：1、被告承担物业费1277.63元（2015年2月27日至2016年2月7日）；2、被告向原告返还已垫付的物业费337.5元；3、被告支付违约金373.07元（2015年3月27日至2017年2月26日）；4、诉讼费由被告承担。被告御润公司辩称，1、原告于2014年9月24日收房，对于房屋各项交付条件于交付之日即知悉清楚，原告主张违约责任的诉讼请求已超过法定诉讼时效。2、合同约定房屋交付时基本设施的交付条件为：（1）水、电达到使用条件；（2）其他设施红线内管线安装到位。根据《住户房屋交验表》，其公司向原告交付房屋时，房屋内水、电均可正常使用，收房后原告便开始了房屋的装饰装修。房屋电话线路、数字电线、宽带、天然气、暖气管等均安装到位。因此，其公司交付的房屋符合合同的约定。3、合同附件5第四条第4项系其公司免责条款，涉案房屋供暖逾期并非被告原因，而是相关政府大配套设施未到位导致，符合该条约定情形。4、原告买房时被告即赠送了原告两年的物业费，赠送时间包含在原告主张违约责任的范围内，原告的诉讼请求缺乏基本请求基础。5、原告诉请支付逾期交纳物业费违约金无事实和法律依据。因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2014年8月4日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于西安市沣渭新区昆明路“昆明时光”第8幢1单元15层11503号房，建筑面积93.73平方米；房屋总价款447092元，原告于签订合同时支付首付款307092元，余款14万元办理银行按揭贷款；被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格和符合本合同约定的商品房交付原告使用；第十四条约定“出卖人（被告）承诺与该商品房正常使用�接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电按交付日期达到使用条件；2、电话线路、数字电视线路、网络线路按交付日期安装到位；3、天然气管道按交付日期安装到位；4、采暖设施按交付日期安装到位。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人（被告）承担达到使用条件前相应的物业服务费用，并直接交付物业公司；合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五:4.4款约定：鉴于本项目属限价商品房项目，考虑到地方政府对限价商品房项目大配套设施的实施状况，买受人同意因地方政府对本项目红线外大配套设施建设滞后，造成本合同第十四条使用日期延期的，不予追究出卖人的相关违约责任；4.5款《商品房买卖合同》第十四条中电话、数字电视、宽带、燃气、采暖等配套的交付指红线内管线安�到位，其使用需由买受人向该设施的服务提供商或供应商办理开通申请使用手续并交纳相关费用，具体的开通使用时间，将由服务提供商或供应商决定。上述合同签订后，原告依约给付房款，被告于2014年9月24日将房屋交付原告使用。原告妻子刘昊在《住户房屋交验表》签字，载明：照明、有线、宽带、电话插座合格，暖气管道打压、阀门安装到位，天然气表、阀门安装到位、外观完好。根据原告提交的立丰昆明时光收费单据，物业费为1.2元/平方米/月，按照建筑面积93.76平方米计算。原告支付2014年9月交纳物业费11.3元、10月一11月物业费225元，合计236.3元。原告认可被告赠送两年物业费，自2015年1月1日起至2016年12月31日期间，原告未向物业部门交纳物业费。原告认为至2016年2月8日昆明时光小区实现供暖后，涉案房屋才具备合同约定的使用条件，自该日前产生的物业费�据合同约定应由被告承担，故诉至法院形成本案诉讼。由于双方各持已见，致调解未果。另查明，2011年11月，被告御润公司与陕西省电力公司西安市供电公司签订了《新建住宅供配电工程建设协议》。西安水务集团就昆明时光供水问题居民的在线投诉，于2015年1月22日在西安市人民政府网回复：由于沣东新城配套建设的昆明路供水管道还未完工通水，即使我司完成了用户接水管施工，也无法给小区供水。我司已联系了沣东新城市政配套中心，敦促沣东新城方面加快供水管道建设。2015年2月6日，被告御润公司与西安市自来水有限公司签订《西安市城市供用水合同》。2015年11月4日，沣东管委会就昆明时光供热问题，组织三桥街道办事处、御润公司、三家供热单位，并邀请西安市房管局、市政公用局、华商报社、小区业主代表召开专题协调会。2016年2月5日华商报热点追踪栏目报道“暖气已进昆明时光小区，能否过个暖和年就等签订供热合同”，载明：西安热电阳光热力公司已将暖气送到小区热交换站，但能否供热到户，还需要等开发商与供热公司签订供热合同。2月14日华商报报道“除夕晚上暖气来了，昆明时光小区温暖过年”。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、华商报新闻报道、物业缴费单据、住户房屋交验表、沣东新城管委会办公室专题问题会议纪要、新建住宅配电工程建设协议、付款凭证、西安市城市供用水合同、缴费凭证等及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事�未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，为有效协议，对双方均具有法律约束力。合同约定基础设施、公共配套设施未达到使用条件的，由出卖人即被告承担达到使用条件前的物业服务费用。但是合同附件又约定“鉴于本项目属限价商品房项目，考虑到地方政府对限价商品房项目大配套设施的实施状况，买受人同意因地方政府对本项目红线外大配套设施建设滞后，造成本合同第十四条使用日期延期的，不予追究出卖人的相关违约责任”。本案原告收房时，《住户房屋交验表》记载红线内的配套设施已齐全。原告主张2016年2月8日前被告交付的房屋基础设施、公共配套设施不符合合同约定的使用条件，交房时未供暖和通天然气，结合沣东管�会的会记纪要、华商报的报道等可以认定系红线外大配套设施不完善导致的，属于合同附件约定的免责情形。因此，原告要求被告返还物业费、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵龙的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘晓国审�员张鲜鸽人民陪审员  姚广成二〇一七年六月二十六日书 记 员  张 瑾