上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16207号
原告亿星供应链管理（上海）有限公司。
法定代表人戴学民。
委托代理人陈禹。
委托代理人陆峰。
被告上海奈芙拉国际贸易有限公司。
法定代表人王慧。
委托代理人王强。
委托代理人田云凯。
原告亿星供应链管理（上海）有限公司（以下简称亿星公司）诉被告上海奈芙拉国际贸易有限公司（以下简称柰芙拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，先适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告亿星公司的委托代理人陈禹、陆峰、被告柰芙拉公司的委托代理人王强、田云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿星公司诉称，原告于2012年11月10日与被告签订租赁合同和物业管理条例，将上海市浦东新区世博馆路XXX号上海世博展览馆购物中心第B1层东西第17轴-19，南北B轴-
C轴，面积为137.76平方米的经营场地租赁给被告从事商业经营活动。合同约定被告每月应付物业管理费人民币（以下币种相同）7，770元，每月租金27，320元，合同有效期自2012年11月1日起至2014年10月31日。被告自2012年12月开始经营，原告于2012年11月9日收到被告支付的85，000元，包括合同约定的保证金5万元、1个月的物业管理费7，770元及1个月租金27，320元，2013年5月23日，原告收到被告支付的5个月物业管理费38，850元。之后被告未再支付过应支付的物业管理费和租金。另被告从经营开始未支付过应缴电费。为此，原告于2014年3月26日，同年4月1日两次发函给被告，约被告就拖欠上述费用进行洽商，但始终不能达成一致，被告至今未履行付款义务。原告诉讼请求：1、判令被告支付2012年11月至2014年3月的物业管理费85，470元；2、判令被告支付2013年1月至2014年3月的租金408，450元；3、判令被告支付2012年11月至2014年2月的电费6，324.04元；4、判决自2014年4月1日起解除双方的租赁合同；5、判令被告支付上述第1项至第3项诉讼请求合计费用500，244.04元，从2014年3月1日起至被告实际支付日按照银行同期贷款利息的两倍偿付原告损失。
被告柰芙拉公司辩称，租赁合同约定被告应向原告支付的物业管理费，以营业时间上午10时至下午20时为基础，而事实上原告每天下午5时就不让被告营业，长假期间也不让被告营业。为此被告向原告交涉，原告的法定代表人的儿子戴有造于2013年5月13日通过电子邮件向被告的股东王强发了一份补充条款，内容为：1、甲方免除乙方应付2012年12月1日至2013年4月30日的租金。乙方仍需向甲方支付此期间的物业管理费。2、租赁合同有效期延长到2015年10月31日。被告于2012年11月15日向原告支付了85，000元，其中租金35，000元，押金50，000元。2013年5月23日被告向原告支付了2012年12月至2013年4月的物业管理费38，850元，系对补充条款的履行。根据补充条款第1条的约定，原告应退还租金35，000元。因营业时间缩短3小时，7天长假不能营业，严重影响了被告的经营，被告认为物业管理费应付合同约定的70%。因原告违约在先，原告不享有合同解除权。被告同意原告第3、4两项诉讼请求，要求驳回其余诉讼请求。
经审理查明，2012年10月22日，原告亿星公司（甲方）与被告柰芙拉公司签订《租赁合同》，约定：甲方同意将所属的上海世博展览馆购物中心场地，第B1层东西第17轴-19、南北B轴-
C轴地块，经营面积为137.76平方米的经营场地租赁给乙方从事合法的商业经营活动，租赁场地所在地为上海浦东新区世博馆路XXX号，甲方提供租赁场地的建筑物名称为世博主题馆民防工程；乙方的经营范围限于包装食品，健康食品，服装鞋类；乙方应向甲方支付的基本租金为每月27，230元（6.59元／天／㎡），乙方按月先付后用的原则（包括物业管理费），在当月第一营业日或者第一营业日之前汇到甲方指定帐户。如不按时支付，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项0.5%／日的滞纳金。租金从免租期满后第二日起算，不满1个月时按日计算。合同中止月若是不满一个月时同为按日计算；合同期内，乙方应向甲方支付的物业管理费为每月7，770元（1.88元／天／㎡），以营业时间（10：00am-20：00pm为基础）。乙方在签订本合同的同时，签订《物业管理规定》；乙方需支付甲方保证金50，000元，保证金不计利息。非乙方的责任，当甲方解除本合同时，在抵扣了乙方的租金、物业管理费及其它费用后，甲方应将保证金余额如数退还乙方。由于乙方的责任在合同期内解除本合同，乙方在合同内提出解除本合同，具有上述情形之一的，乙方无权要求返还保证金。本合同期满后，除上述条款外，甲乙双方结清了租金、物业管理费及其它费用后，甲方应将保证金余额如数退还乙方；从本合同起始之日开始，乙方可享有30天的装修免租期，装修免租期包括在本承租期内；本合同有效期自2012年11月1日起至2014年10月31日止；本合同履行终止或其它原因提前终止后，撤离时间由双方协商确定。《租赁合同》签订后，被告于2012年11月15日向原告支付了85，000元，其中包括保证金50，000元、租金27，230元、物业管理费7，770元。原告于2012年11月向被告交付了系争经营场地，被告进行了装修并于2012年12月开始经营，期间按照上海世博展览馆购物中心商场管理部（该商场管理部受上海博展地下空间经营管理有限公司与原告亿星公司委托）编制的《上海世博展览馆购物中心物业管理规定》的规定，上海世博展览馆购物中心每天的营业时间为9：00am-17：00pm。后原、被告双方就租金支付等事宜进行过协商，原告曾于2013年5月13日通过电子邮件向被告发了一份补充条款，内容为：1、甲方免除乙方应付2012年12月1日至2013年4月30日的租金。乙方仍需向甲方支付此期间的物业管理费。2、租赁合同有效期延长到2015年10月31日。3、其它租赁合同条款不变。4、本补充条款有效期：2013年5月1日至2015年10月31日。但之后原、被告双方并未共同签署上述补充条款。
2013年5月23日被告向原告支付了2012年12月至2013年4月的物业管理费38，850元。之后被告未再向原告支付过租金及物业管理费。2014年3月5日被告曾提出原告一直存在严重违约行为并要求原告免除2013年5月之后所有的租金和物业管理费，重新修改租金和物业管理费余额，原告未予同意。之后被告将系争经营场地的钥匙交给原告并不再经营。本案审理中被告称其系于2014年1月10日将上述钥匙交给原告，而原告称被告系2014年4月初交的钥匙。
本案审理中被告申请对其在系争经营场地搭建的装修及货柜进行评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的《司法鉴定意见书》鉴定意见为：综合考虑装修年限和成新程度，得出成新率80%，造价为187，409.60元。
以上事实，有相关《租赁合同》、《上海世博展览馆购物中心物业管理规定》、汇兑来帐凭证、签收记录、用电抄报单、司法鉴定意见书及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订《租赁合同》系双方的真实意思表示，应为有效。被告同意原告要求自2014年4月1日起解除《租赁合同》及支付2012年11月至2014年2月的电费6，324.04元两项诉讼请求，本院予以确认。《租赁合同》中约定被告营业时间为10：00am-20：00pm，而租赁期间原告按照相关物业管理规定实际允许被告营业时间为10：00am-5：00pm，原告违反了合同约定，应属违约。原告称被告签订租赁合同前已清楚相关物业管理规定，但原告举证被告签收相关物业管理规定的时间为2013年10月21日，且签收并不能证明被告系同意更改合同约定的营业时间约定，被告就其所称开始经营后即对营业时间提出异议虽亦未提供明确证据证实，但从原告曾于2013年5月13日向被告提出过免除2012年12月1日至2013年4月30日租金等协商方案的情况看，在开始经营后被告应该就《租赁合同》履行的相关问题与原告产生过争议，且双方进行过协商。鉴于原告不能证明原、被告已达成一致将《租赁合同》关于营业时间的约定变更为按照相关物业管理规定的营业时间履行，故本院认定原告构成违约。原告2013年5月13日向被告提出的补充条款只是在双方协商过程中由原告单方提出的协商方案，之后原、被双方并未就该补充条款达成一致，故不能确认该补充条款已成立。被告在租赁期间进行了经营，被告要求退还已付租金缺乏依据。但由于被告承租系争经营场地系从事商业零售经营，营业时间减少必然会对其经营产生一定影响，故应当酌情减少租金及物业管理费。被告称其于2014年1月10日向原告归还了系争场地钥匙，对此被告未提供证据证实，原告只确认于2014年4月初收到钥匙，故根据本案实际情况本院确定被告应当支付自2012年12月1日至2014年4月1日的租金及自2012年11月1日至2014年4月1日的物业管理费，支付标准均按照《租赁合同》约定标准的70%计算，租金共计为304，976元，物业管理费共计为92，463元。关于被告2012年11月15日向原告支付85，000元的性质，双方对其中50，000元为保证金确认一致。根据合同约定及之后双方合同履行中情况明显可以确认剩余35，000元中27，230元为支付2012年12月的租金，7，770元为支付2012年11月的物业管理费，被告称35，000元全部系租金缺乏依据，不予采信。合同解除后保证金5万元按约应抵扣租金、物业管理费，保证金5万元抵扣租金及扣除已付租金、物业管理费后，截止2014年3月31日被告尚应支付原告租金为227，746元、物业管理费为45，843元。由于原告存在违约，原告要求被告支付租金、物业管理费、电费合计费用500，244.04元从2014年3月1日起至被告实际支付日按照银行同期贷款利息的两倍损失，缺乏依据，不予支持。鉴于原告存在违约，综合本案情况及司法鉴定确定的造价，本院酌定原告就被告在系争经营场地搭建的装修及货柜赔偿被告12万元，相应的装修及货柜归原告处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告亿星供应链管理（上海）有限公司与被告上海奈芙拉国际贸易有限公司2012年10月22日签订的《租赁合同》于2014年4月1日解除；
二、被告上海奈芙拉国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亿星供应链管理（上海）有限公司2012年11月至2014年2月的电费6，324.04元；
三、被告上海奈芙拉国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亿星供应链管理（上海）有限公司截止至2014年3月31日的租金227，746元；
四、被告上海奈芙拉国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亿星供应链管理（上海）有限公司截止至2014年3月31日的物业管理费45，843元；
五、原告亿星供应链管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海奈芙拉国际贸易有限公司装修及货柜损失12万元；
六、驳回原告亿星供应链管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，802元、鉴定费7，700元，共计16，502元，由原告亿星供应链管理（上海）有限公司负担8，000元，被告上海奈芙拉国际贸易有限公司负担8，502元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
人民陪审员 钱文君
人民陪审员 乔建忠
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。