北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11865号
上诉人（原审原告）胡从钢，男，1971年2月23日出生。
委托代理人胡怀玉，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡从友，男，1955年8月26日出生。
委托代理人胡×1，女，1984年1月16日出生。
委托代理人郑颖，北京市普贤律师事务所律师。
上诉人胡从钢因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第18465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，胡从钢起诉至原审法院称：1994年4月4日之前，我、胡从友与母亲单××（2012年8月5日去世）共同生活居住于单××承租的铁道部专运处的公租房内。经北京市城市规划局（93）市规建字1979号文和北京市西城区房地产管理局西拆许字（94）第7号文批准，单××承租的公租房被拆迁。当时因我年轻，母亲单××就让年长我很多的胡从友作为家庭成员代表签订了拆迁安置协议。1996年2月通知回迁时，我和胡从友家庭内部协商，以胡从友的名义承租×××五0一号三居室，由我与胡从友共同居住使用。为保障我的住房，胡从友在1998年4月11日向我出具了《家庭住房保证书》，胡从友同意将×××501房间（专运处房产）的其中一间居室（带阳台）的使用权、租住权归我所有；该保证书一式五份，均由胡从友签字后交我一份，并交铁道部专运处房管科一份，××区街道居委会一份，月坛派出所民警刘×一份。1998年7月1日我在该房屋单独立户，立户时公安机关确认登记的地址为×××501号。我一直居住在×××501房屋内，其中带阳台的一间由我独自居住、使用，2013年10月的一天胡�友突然更换了房屋大门门锁，导致我不能居住、使用该房屋，我在该房屋内的生活用品全部被胡从友堆放在大门外。我多次要求回房居住，胡从友均不予理睬。胡从友向我出具的《家庭住房保证书》真实、合法、有效，是胡从友与我关于×××501房屋如何使用进行分配的协议约定，且是诺成性的约定，我基于保证书享有的权益应该受到法律的保护，现诉至法院，1、请求判决胡从友腾退北京市×××501号西南角房间（以下简称讼争房间，带阳台，使用面积约15平方米）交还给我使用；门厅、厨房、洗手间由我与胡从友共用；并向我交付大门钥匙一套；2、请求判令本案诉讼费用由胡从友承担。
胡从友辩称：1994年4月4日，经北京市城市规划管理局（93）市规建字1979号文和北京市西城区房地产管理局西拆许字（94）第7号文批准，原由我母亲单××承租的×××14号简易楼房两间�拆迁，同时单××与铁道部专运处签订了房屋拆迁安置协议书，将单××一家八口安置于北京市×××501号房屋（现地址变更为北京市×××501号，以下简称501号房屋）、四门102号房屋（以下简称102号房屋）、三门半地下一号房屋（以下简称3门1号房屋）之内。1996年2月铁道部专运处通知单××一家回迁，经家庭内部协商，501号房屋由我承租，同时安置我及其妻子成×、女儿胡×1。为照顾单××起居，单××与我一家三口共同居住。102号房屋由单××承租，安置胡从钢。我一家三口及单××一直居住在501号房屋内，胡从钢在102号房屋内实际居住。2000年左右，单××因腿脚不便，搬至102号房屋内居住，胡从钢搬至他处。后单××将102号房屋出资购买，并在去世后将102号房屋遗嘱给胡从钢所有。我认为：一、胡从钢安置完成。501号房屋承租使用的目的在于拆迁安置，1996年回迁后，胡从钢�经被安置在102号房屋之内，胡从钢已在此实际居住，后因胡从钢有条件高于102号房屋的其他居住地，因此其放弃在102号房屋居住，但此时胡从钢与铁道部专运处的拆迁安置关系已经履行完毕。现胡从钢主张房屋的一间居室，无事实及法律依据，应当予以驳回。二、我无权处分501号房屋。根据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。501号房屋为我承租，我并未对该房屋享有所有权，因此无权对房屋中任何居室行使处分权。同时，根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第九条规定，使用公房必须经所有权单位同意，不得擅自进住。第十二条第八款规定，承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，不得利用承租的房屋进行非法活动。我签字确认的家庭住�保证书无权处分，法院应认定为无效。三、家庭住房保证书侵犯其他共同居住人利益。1998年4月11日我签字确认家庭住房保证书时，501号房屋虽由我承租，但实际使用该房屋的还包括我母亲单××、妻子成×、女儿胡×1。我在未经其他共同居住人同意的情况下私自签订了家庭住房保证书，将该房屋的一间居室处分给胡从钢。家庭住房保证书中涉及的处分条款，侵犯了其他共同居住人的合法使用权益，法院应当认定家庭住房保证书无效。四、家庭住房保证书非我的真实意思表示签订。通过西城法院（1998）西民初字第205号民事判决书可以看出，1998年3月27日经法院判决我对501号房屋享有承租、使用权，但1998年4月11日，在判决书尚未生效之日，我签订了家庭住房保证书，将房屋处分给胡从钢，与常理不符，签订家庭住房保证书并非我的真实意思表示，法院应当驳回胡从钢的�讼请求。五、家庭住房保证书非诺成性合同。即便家庭住房保证书有效，但在家庭住房保证书中胡从钢只享有权利、我只承担义务，系属单务合同，从内容上看，应属于赠与合同范畴，合同法规定赠与人在赠与财产转移前可以撤销赠与，现我不同意将501号房屋的一间居室由胡从钢使用，法院应当驳回胡从钢的诉讼请求。
原审法院经审理确认：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。根据庭审中双方关于《家庭住房保证书》签订过程的陈述及在案证据，可以看出胡从友出具的《家庭住房保证书》，是单××家庭内部对于拆迁安置进行协商的结果，目的应是为了保障胡从钢享有拆迁安置的利益。根据双方提供的证人证言，可以证明胡从友出具《家庭住房保证书》后，单××家庭内部实际也未按照该保证书执行，501号房屋实际由胡从友一家三口与单××居住，保证书中涉�的其中一间房屋实际系由单××居住。胡从钢虽主张其在501号房屋居住过，但并未提供证据予以证明，对此法院不予采信。根据双方陈述和在案证据，可以证明胡从钢实际应是在单××承租的102号房屋内居住，单××去世后将102号房屋遗留给了胡从钢，故胡从钢实际已经获得并享有了拆迁安置的利益。综上，法院认为，由于单××家庭内部实际并未按照《家庭住房保证书》履行，现距《家庭住房保证书》签订已经相隔十几年之久，胡从钢也实际获得了拆迁安置的利益，在此情况下，胡从钢要求胡从友履行《家庭住房保证书》，胡从友有权拒绝，故对胡从钢要求胡从友腾退讼争房间（带阳台）、门厅厨房洗手间由双方共用、向胡从钢交付大门钥匙一套的诉讼请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：驳回胡从钢的全部诉讼请求。
判决后，胡从钢不服，上�至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求，其主要上诉理由为：依据《家庭住房保证书》，胡从钢可以使用讼争房间；单××对其自有房屋的处分行为与胡从钢作为拆迁安置对象应享有的权益并不冲突；原审认为《家庭住房保证书》实际未履行，且签订已经相隔十几年之久，胡从友有权拒绝，没有依据。胡从友同意原判。
经审理查明：胡从友与胡从钢系兄弟关系，单××系二人之母。胡从友与成×原系夫妻。胡×1系胡从友之女。
1994年4月4日，单××与铁道部专运处签订房屋拆迁安置协议书，单××原承租的×××14号房屋拆迁。当时拆迁房屋内有正式户口八人，分两户，一户为单××，之子胡从钢，之女胡×2，之外孙高峰、之外孙女高静；另一户为胡从友、之妻成×、之女胡悦（现名胡×1）。安置房屋为501号房屋、102号房屋及3门1号房屋。1996年2月铁道部专运处通知单××一家回迁，在办理房屋租赁契约时，胡从友承租501号房屋，单××承租102号房屋，胡×2承租3门1号房屋。
1998年，单××曾以铁道部专运处为被告，胡从友为第三人诉至原审法院，要求将501号房屋的承租人变更成单××。该案审理中查明：单××一家曾协商501号房屋由单××居住，102号房屋由胡从友居住，3门1号房屋由胡×2居住。1996年铁道部专运处通知单××一家回迁，在办理房屋租赁契约时，胡从友承租501号房屋，单××承租102号房屋；胡×2承租3门1号房屋。当时501号房屋由胡从友一家三口及单××居住，102号房屋由胡从钢居住，3门1号房屋由胡×2及其女儿居住。原审法院经审理后于1998年3月作出（1998）西民初字第205号民事判决书，判决驳回了单××的诉讼请求。单××不服，提起上诉后又于1998年6月5日撤回了上诉。
1998年4月11日，胡从友出具《家庭住房保证书》�内容为：“本人同意将×××501房间（专运处房产）的其中一间居室（带阳台）的使用权、租住权归胡从钢所有。并保证在有换房机会的情况下，尽快主动换房，房子只要条件合适，我要一套两居室，哪怕是本院的半地下两居室，我也换。本保证书一式五份，本人一份，胡从钢一份、专运处房管部门一份、街道居委会一份、民警刘×一份。”
原审审理中，胡从钢主张的《家庭住房保证书》签订的过程为：拆迁安置分了三套房，501号房屋由胡从友承租，3门1号房屋由胡×2承租，102号房屋由单××承租，当时胡从钢也是被安置人也应该有房，所以家庭内部商量了一下，501号房屋应该有胡从钢的一份，所以胡从友就写了《家庭住房保证书》。胡从钢在501号房屋住过，但后来由于母亲搬到了102号房屋住，为了照顾母亲，胡从钢也就搬到了102号房屋。为证明其主张，胡从钢提供�胡×3的证言予以证明，胡×3到庭作证陈述其为胡从钢的姐姐，拆迁房屋分配的501号房屋其中一间是胡从钢的，胡从钢先是住在102号房屋，后来因为胡从友和单××经常打架，单××就去102号房屋居住，胡从钢要去501号房屋住，但是老打架没法住，单××就又回到501号房屋居住。
胡从友主张的《家庭住房保证书》签订的过程为：拆迁安置分配房屋时因为胡从钢没有结婚就安排居住在102号房屋内，单××和胡从友一家三口住在501号房屋内，因为单××觉得胡从钢住102号房屋而胡从友住501号房屋不公平，就经常找胡从友闹，胡从友无法正常生活，签《家庭住房保证书》的目的就是为了能正常生活，但是签完保证书后，胡从钢实际根本没有在501号房屋内居住过。为证明其主张，胡从友提供了证人牛×、王×、刘×、成×的证言予以证明，上述证人均到庭陈述501号房屋系由胡从友一家三口及单××居住。
二审审理中，双方均认可《家庭住房保证书》中胡从友同意胡从钢使用的房间系讼争房间。
另查，2003年3月4日，单××出具公证遗嘱，表示自愿在其去世后将其名下的102号房屋遗留给胡从钢。
上述事实，有公有住宅租赁合同、《家庭住房保证书》、户口本、民事判决书、拆迁安置协议、住户登记表、公证书、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方当事人对《家庭保证书》签订过程的陈述，结合（1998）西民初字第205号民事判决书中查明的事实及证人证言等，可以看出《家庭住房保证书》系单××一家对拆迁安置进行协商的结果。胡从友在《家庭住房保证书》中明确表示同意将讼争房间（带阳台）的使用权、租住权归胡从钢所有。现胡从钢依据该保证书的约定，要求胡从友腾退讼争房间（带阳台）交其使用，应予支持。�审法院未予支持欠妥。本院予以改正。考虑到门厅、厨房、洗手间及入户门钥匙在实际居住使用中的必要性，胡从钢要求共同使用门厅、厨房、洗手间，并要求胡从友向其交付501号房屋的大门钥匙亦属合理，本院予以支持。胡从友虽主张《家庭住房保证书》不是其真实意思表示，但未提供充分证据予以证明，本院难以采信。胡从友以胡从钢实际被安置在102号房屋，胡从钢的拆迁安置已经完成为由拒绝履行《家庭住房保证书》的约定的抗辩意见，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。胡从友以《家庭住房保证书》属于赠与合同，赠与财产转移前可以撤销，现胡从友不同意讼争房间由胡从钢使用为由拒绝履行《家庭住房保证书》的约定，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
关于胡从友主张其无权处分501号房屋，《家庭住房保证书》应属无效一节，单××一家作为�安置人对安置的房屋有居住使用的权益，被安置人内部就被安置房屋具体居住使用问题达成协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，胡从友以其不是501号房屋的产权人，无权处分该房屋的使用权为由，认为《家庭住房保证书》无效的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。
关于胡从友主张《家庭住房保证书》系其在未经其他共同居住人同意的情况下私自签订的，侵犯其他共同居住人合法的使用权益一节，从本案查明的事实看，《家庭住房保证书》系单××一家对拆迁安置进行协商的结果，胡从友所述的共同居住人成×、胡×1亦系被安置人且与胡从友共同生活，结合胡从友与胡×1之间系父女关系，与成×在当时系夫妻等情况，法院有理由相信胡从友的签字系代表其家庭成员所签。故对胡从友的该项抗辩本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第18465号民事判决书；
二、胡从友于本判决书生效之日起十五日内将北京市×××501号房屋中西南角一间（带阳台）腾退交予胡从钢使用；
三、北京市×××501号房屋中的门厅、厨房、洗手间由胡从钢与其他权利人共同使用。
四、胡从友于本判决书生效之日起十五日内向胡从钢交付北京市×××501号房屋大门钥匙一套。
一审案件受理费35元，由胡从友负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由胡从友负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 高 明