北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1659号上诉人（原审原告,反诉被告）：王强，男，1980年4月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马荣花，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任力，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告,反诉原告）：张桂东，男，1964年6月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵崇民，北京市时代九和律师事务所律师。原审当事人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。上诉人王强因与被上诉人张桂东、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王强及其委托诉讼代理人马荣花、任力，被上诉人张桂东及其委托诉讼代理人赵崇民到庭参加了诉讼。链家地产经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王强上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项，改判支持王强全部诉讼请求，驳回张桂东全部反诉请求。事实和理由：第一，一审判决对基本事实认定错误。关于履约情况，就100万元定金的支付，王强无违约行为；根据《补充协议》的约定，王强应当支付定金10万元、90万元，非贷款部分合计478万元，而非法院认定的“王强应付的定金100万元、90万元、亦即在贷款之外需支付的定金及首付款金额合计658万元”，不存在王强对于购买涉诉房屋无法取得120万元贷款是明知的情况。关于王强可获得的贷款金额，依据317新政，王强能获得的公积金贷款下降为80万元。关于学区房问题，合同明确约定涉诉房屋应系唯一对应花家地实验小学，依据《关于2017年义务教育阶段入学工作的意见》的规定，涉诉房屋不再是唯一对应花家地实验小学的学区房。第二，一审判决适用法律错误。王强按照约定支付了定金，不存在违约情况。王强解除合同，既有合同依据，也有法律依据。《补充协议》明确约定在发生国家限购政策导致无法购房后，王强可无责解约。根据有关规定，在国家政策发生变化导致无法购房后，王强也可以无责解约。因此，根据合同约定及法律规定，王强有权行使单方解除权，要求无责解约。张桂东辩称：同意一审判决，不同意王强的上诉请求。第一，一审事实认定正确。王强未按照《补充协议》第四条的约定支付首付款，一审认定正确。王强支付100万元定金是否违法，不影响判决结果。317新政对王强的贷款不产生根本性影响，至于可贷款数额的微小变化，属于签订合同时可以预见的合理风险，不会当然导致王强不能继续履行合同。关于学区房名额的问题，在签订《补充协议》时，没有证据证明涉案房屋不在花家地实验小学学区房范围内，合同签订后入学政策的变化，并不能成为王强解除合同的理由，且新入学政策并未将涉案房屋排除在花家地实验小学范围之外。第二，一审法律适用得当。本案合同签订时，王强的贷款比例不足21%，而317新政后王强的贷款比例可高达40%，因此317新政不足以影响王强取得银行贷款。根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》第七条的规定，王强的请求及理由违背上述会议纪要，一审对其请求不予支持正确。王强主张按照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的规定，解除合同而无需担责，不能成立，因为317新政并非导致王强不能办理按揭贷款，贷款额度的变化属于可以预见的风险，本案不符合上述规定的适用条件。请求二审法院驳回上诉，维持原判。链家地产未到庭参加诉讼，但庭前向本庭邮寄了书面意见，述称：同意一审判决，意见同一审陈述意见。王强向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年3月11日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令张桂东返还定金100万元。张桂东反诉请求：1、判令王强支付违约金120万元；2、王强支付房屋差价损失30万元。一审法院认定事实：2017年3月11日，王强与张桂东在链家地产的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定:张桂东以600万元的价格将涉诉房屋出售给王强，建筑面积75.52平方米，楼栋层数6层，所在楼层3层。当事人双方同意，自本合同签订之日起184日内（应为2017年9月15日左右），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。张桂东确认，涉诉房屋在本合同签署之时为花家地实验小学的学区房，且符合交易房屋学区名额未被使用。王强拟贷款120万元。同日，双方签订《补充协议》，约定：2017年3月11日以自行划转的方式支付第一笔首付款100万元，2017年4月11日以自行划转的方式支付第二笔首付款90万元。王强于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币313万元以理房通支付的方式支付张桂东；王强于过户前5个工作日内将第二笔首付款人民币65万元以建委监管支付的方式支付张桂东。王强逾期履行支付定金及首付款的义务超过15日的，或拒绝购买涉诉房屋的，均构成根本违约，王强应在违约行为发生之日起15日内，以相当于涉诉房屋总价款的20%支付违约金，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2017年7月27日，王强给张桂东邮寄《解约通知书》，内容为：2017年3月11日，本人与您签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买您的涉诉房屋。本人是以房换房，由于购买本人房屋的第三方要求解除合同，并已经向法院起诉解除合同，再加上现行的限购限贷政策，使得本人无力继续履行合同。特此正式通知，解除本人与您签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2017年7月29日，王强发送短信给张桂东，内容为：“张桂东：解约通知书的书面通知你已经收到，现再次通过手机告诉你，合同已经解除。王强”，张桂东回复“王强：我不同意解约，我要求按照条款规定继续履行合同。张桂东。”王强提交2017年3月15日其向案外人刘娜出具的9万元借条、张连宾出具的8万元借条、王健出具的6万元借条、76万元借条，提交王强及配偶张丽敏的银行卡流水明细，以证明其购买涉诉房屋存在借款，自身经济能力不足。王强提交2017年9月7日中工国际工程股份有限公司开具的个人收入证明，写明王强系高级工程师，月收入税后14100元；提交2017年9月18日北京青年政治学院泰尔弗商务分院开具的收入证明，写明张丽敏税后月薪4753.05元，以证明其没有经济能力偿还继续购买涉诉房屋而需要承担的最低每月1.2万元的贷款。王强提交2017年4月20日朝阳区教委出台的《关于2017年义务教育阶段入学工作的意见》的通知，写明：适龄儿童少年父母或其他法定监护人于2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校；王强提交“花家地南里所有住宅楼”的查询结果，显示：2017年6月30日之前取得房屋所有权证，对应的学校为北京市朝阳区花家地实验小学本部校区；2017年6月30日之后取得房屋所有权证，对应北京市朝阳区花家地实验小学本部校区、北京明远教育书院实验小学望花路校区。注明：居住地对应多所学校，入学采用电脑随机派位方式统筹安排。王强据此以证明购买涉诉房屋的目的无法实现，有权据此解除合同，张桂东对此不予认可，认为双方签合同时王强没有提及生二胎和学区房的事。王强申请证人尹某出庭作证称：我是链家地产望京嘉润花园店的经理，之前负责居间的经纪人离职了，2017年3、4月份我接手此事继续负责居间。王强是以房换房，和我说过购买涉诉房屋是为了生二胎用学区房的指标，但签订购房合同时是否说过生二胎的事不能确定，合同不涉及是否生二胎的问题。张桂东出售涉诉房屋是为了另行购房。王强提交2015年5月29日北京住房公积金管理中心出台的《北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知》，写明：对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款，购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会及北京住房公积金管理中心等联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，写明：居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，购买普通自住房的首付比例不低于60%。关于王强的行为是否属于《补充协议》第五条第4款约定的“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任”的情形，王强认为，其情况符合这一条的规定，其是以房换房，原有的房屋能卖488.1万元，现在价格下降只能以350万元出售，和涉诉房屋600万元的购房款有250万元差价；3.17新政出台导致最多能贷款187万元，贷款期限缩短至25年，且房屋贷款利率上调，每月要偿还1.2万元，现在月收入1万元左右，无力偿还。张桂东认为，3.17新政只是提高首付款比例，并不使王强丧失了购房资格，购房合同约定的贷款比例为21%，王强能贷款40%，王强的购房行为并不受3.17新政的影响，贷款金额的政策变化应当是王强可预见的风险。链家地产认为，王强告知我方因为其与案外人的合同无法履行，导致不能支付涉诉房屋的购房款，才提出解除合同，如果王强可以证明确实是因为贷款差额不能履行合同的，可以认为其不履行合同是受3.17新政的影响。另查，王强于2017年3月16日与案外人刘媛媛签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，将其位于北京市朝阳区花家地南里×1号的房屋以488.1万元的价格出售给刘媛媛。刘媛媛于2017年6月6日将王强起诉至法院，主张王强承诺的学区房名额不属实，王强在明知其使用学区房名额的行为将导致刘媛媛子女无法使用学区房名额，仍于2017年5月径行使用，构成根本违约，导致原告购房目的无法实现，要求解除合同。张桂东于2017年3月25日与案外人李忠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，张桂东以577万元的价格购买李忠位于北京市朝阳区白鹿司路×2的房屋。张桂东提交链家地产房屋交易情况查询网页截图，以证明涉诉房屋同一小区、同一户型的类似房屋2017年9月4日成交价格为450万元。张桂东据此主张其实际损失为房屋差价损失150万元。对此，王强称，涉诉房屋为3层且基本没有装修，张桂东查询的房屋为6层且装修较好，差价损失最多100万元。经询，双方均不申请房屋差价损失鉴定。另经询，双方均同意本案继续使用简易程序审理。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王强、张桂东签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。一审庭审中，王强及张桂东均同意解除合同，法院不持异议并予以确认。对于履约情况，根据查明事实可知，王强支付第一笔定金100万元的时间存在延迟，未按照约定时间于2017年4月11日支付第二笔定金90万元，亦未按照合同约定支付第一笔首付款313万元及第二笔首付款65万元，对此，王强称北京市于2017年3月17日出台的购房新政策导致其仅能贷款80万元，且未能从案外人刘媛媛处取得488.1万元售房款，因而不具备支付购房款的能力。但是，《北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知》关于二套住房贷款最高额度80万元的规定系2015年5月29日出台而非2017年3月17日的新政策，且双方《补充协议》约定的王强应付的定金100万元、90万元、首付款313万元、65万元均非银行贷款，亦即在贷款之外需要支付的定金及首付款金额合计568万元，所以王强对于购买涉诉房屋无法取得120万元的贷款金额是明知的，王强未按照合同约定支付定金及首付款并非北京市2017年3月17日购房新政策所致。案外人刘媛媛与王强之间的房屋交易中王强是否取得售房款，并非本案中王强逾期支付购房款的正当事由。对于学区房一节，王强提交的查询页面显示系“花家地南里所有住宅楼”而非涉诉房屋的查询结果，是否对应或包含涉诉房屋的学区房情况，法院难以认定；即便存在对应或包含关系，查询结果中也显示仍系花家地实验小学的学区房，双方合同亦并未明确约定涉诉房屋应系唯一对应花家地实验小学，故王强称购买学区房的合同目的无法实现缺乏事实及合同依据，法院不予采信。综上，王强未按照合同约定支付购房款、单方解除合同的行为构成根本违约，依法应承担相应违约责任。对于违约金及房屋差价损失的金额，根据张桂东举证情况及北京市房地产交易市场行情可知，因王强违约行为导致张桂东无法取得600万元售房款，张桂东再次出售涉诉房屋势必存在一定的差价损失，法院综合考虑王强的根本违约情况、张桂东的合理预期利益、张桂东另行购房的情况、涉诉房屋相类似房屋市场价值及近期房地产市场行情等因素，以公平原则及诚实信用原则为衡量基础，酌情确定张桂东的合理损失为120万元。鉴于张桂东基于其实际损失同时主张了违约金及房屋差价损失，故法院依法在违约金项下予以支持，房屋差价损失不再另行判处。另，根据合同约定，王强已经支付的定金100万元可以用于折抵违约金，张桂东亦同意折抵，法院不持异议并予以折抵。一审法院判决：一、解除王强与张桂东于2017年3月11日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、王强于判决生效后七日内支付张桂东违约金20万元（已经折抵定金100万元）；三、驳回王强的其他诉讼请求；四、驳回张桂东的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审另查明：2017年3月11日，王强和张桂东签订的补充协议中约定，王强于2017年3月11日将第一笔定金10万元支付张桂东；王强于2017年4月11日将第二笔定金90万元支付给张桂东。各方确认上述两笔定金不存在逾期支付行为。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有约束力，各方均应恪守。本案中，王强和张桂东就房屋买卖签订的合同系各方真实意思表示，合法有效。现王强主张合同解除并要求张桂东返还定金，将其原因归结为案外人和政策变化导致。本院认为王强的上述理由不能成立，理由如下：首先，关于房屋贷款的额度，王强主张降至80万元，然与上述数额相关的政策出台在2015年即合同签订之前；2017年3月17日的相关房屋政策中明确的首付比例不低于60%，结合涉诉合同的款项支付方式，可知该比例并未构成对涉诉合同履行的障碍。其次，关于案外人是否履行与王强的买卖合同，不能成为王强拒绝履行涉诉合同的理由。再次，关于学区房的名额问题，依据合同约定特定的小学对应的时间节点是合同签署之时，且目前产权人也并未丧失选择小学的权利。综合上述分析，可知王强拒绝购买房屋缺乏正当理由，于涉诉合同履行过程中存在违约行为，理应承担违约责任。关于违约金数额的认定，因各方确认涉诉房屋确实存在差价损失，再结合合同约定的违约金标准，一审法院综合上述因素确定的违约金数额并无不当。此外，尚需指出的是，一审法院在裁判理由中对于定金的支付及120万贷款的认定理由有误，本院以二审查明的事实及上述裁判理由作为纠正的基础。然一审裁判结果正确，故依法维持。综上，本院认为，王强的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由王强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  咸海荣审 判 员  张 帆二〇一八年四月十六日法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩