江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1008号原告：崔振荡�男，1960年2月17日出生，汉族，住本市鼓楼区。被告：南京水务集团有限公司，住所地本市中山东路460号。法定代表人：单国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王犀，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾诚，江苏当代国安律师事务所律师。原告崔振荡与被告南京水务集团有限公司（以下简称水务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔振荡、被告水务公司的委托诉讼代理人王犀、曾诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔振荡向本院提出诉讼请求：1.被告水务公司返还原告崔振荡垫付的2008年12月1日至2015年11月30日期间的水电费153497.34元，并支付该款项自2015年1月1日起至实际返还之日止按日千分之一标准计算的利息；2.确认原告崔振荡对本市上元里249号01幢一层门面房享有优先续租的权利。事实和理由：2008年12月1日，被告水务公司委托下属企业南京永流自来水物资供销公司（以下简称永流公司）与原告崔振荡签订物业管理委托合同，委托原告管理本市上元里249号职工宿舍的公共设施，同时要求原告垫付因公共设施使用产生的水、电费用。2010年4月1日，原、被告双方就本市上元里249号01幢一层房屋签订了房屋租赁合同。2011年4月1日，双方签订了补充条款，再次明确了双方关于职工宿舍大院公共设施的权利义务，并约定原告享有优先续租的权利。2015年4月，被告将租赁房屋收回，但原告直至2015年12月仍在维护本市上元里249号职工宿舍大院的公共设施，并垫付水电费用。受托人为处理委托事务垫付�必要费用，委托人应当偿还该费用及利息。原告多次与被告沟通未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告水务公司辩称，1.对于原告主张的水电费用，2012年1月1日前由承租人即原告崔振荡自行承担，2012年1月1日至2014年12月31日期间，由原告垫付，在租金中已实际予以扣减，2015年1月1日至2015年12月31日期间，由原告垫付，生效判决中已经予以扣减，故不存在返还问题；2.对于原告主张的利息，缺乏依据，且标准过高，如法院判决被告承担，请求予以调低；3.原告曾以个人名义与被告签订房屋租赁合同，但自2011年起，由原告经营的南京雪泉贸易有限公司（以下简称雪泉公司）与被告签订房屋租赁合同，现租赁期限已届满，被告已通过诉讼方式收回租赁房屋，原告要求行使优先续租权缺乏前提条件，且原告主体不适格，应由雪泉公司主张优先续租�权利。本院经审理认定事实如下：本市上元里249号房屋登记的所有权人为南京市自来水总公司（以下简称自来水公司），该公司于2013年经工商变更登记为南京水务集团有限公司，即本案被告。自来水公司为永流公司的主管部门，永流公司于2010年11月16日注销。2008年12月1日，永流公司（甲方）与原告崔振荡（乙方）签订物业管理委托合同，约定乙方将本市上元里249号五塘村职工宿舍一楼门面房（以下简称涉案房屋）委托甲方实行物业管理，房屋建筑面积约800平方米，委托管理期限三年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，其中2008年12月1日至2009年2月28日是甲方为乙方提供的装修期免管理费；2008年12月1日起至2009年11月30日止，按建筑面积每月9.375元/平方米收费，总价约90000元，实行按季结算；2009年12月1日起至2010年11月30日止，按建筑面积每月10.417元/平方米收费，总价约100000元，实行按季结算；2010年12月1日起至2011年11月30日止，按建筑面积每月11.459元/平方米收费，总价约110000元，实行按季结算；管理区域内日常所用水电，由乙方自行承担；合同期内乙方不得将房屋进行转租或部分转租，否则甲方有权终止合同等等。2010年4月1日，自来水公司（甲方）与崔振荡（乙方）签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方位于本市上元里249号五塘村职工宿舍一楼，出租房屋面积为800平方米，租期自2009年12月1日至2011年11月30日，其中2009年12月1日至2010年11月30日期间的租金为10万元，2010年12月1日至2011年11月30日期间的租金为11万元，房租应每季度预付一次；租赁期间房屋的相关费用由乙方承担，乙方应按时交纳物业费、治安费、卫生费、水电气费、电话费、有线电视费等相�费用；未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租、转借或部分转租、转借给他人等等。2011年4月6日，自来水公司（甲方）与雪泉公司（乙方）签订了房屋租赁合同及补充条款，房屋租赁合同中约定由乙方承租甲方位于本市上元里249号五塘村职工宿舍一楼，出租房屋面积为800平方米，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为12万元，房租应每半年预付一次；未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租、转借或部分转租、转借给他人；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，每日按欠费总额的千分之一支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每日租金双倍的违约金。违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担超出违约金部分的损失等等。补充条款中约定乙方确保上元里249号居民大院路灯、地下室过道、收发室水电使用、污水泵、增压泵安全用电和正常维护管理，公共水电费均由总公司承担，按实际用量，半年一次在乙方租金里抵冲；乙方在如约履行本合同各项条款的基础上，可优先续租上元里249号五塘村职工宿舍一楼的房屋等等。被告称根据补充条款的约定，双方实际在年租金12万元中抵扣了应由被告承担的公共水电费，原告实际按照抵扣后106800元的租金标准支付2012年、2013年的租金。上述合同履行中，被告水务公司与雪泉公司产生纠纷，水务公司于2015年1月8日将雪泉公司及崔振荡诉至本院，要求雪泉公司及崔振荡返还租赁房屋并支付拖欠的房租及违约金，本院审理后认为雪泉公司作为2011年4月6日房屋租赁合同的承租人，应按约分别支付2014年上半年及下半年的租金各6万元。根据补充条款的约定，水务公司承诺承担本市上元里249号居民大院相关公共水电费，并同意在租金中直接抵扣。从2012年、2013年的合同履行情况看，双方实际上约定了公共水电费的抵扣数额，直接按照106800元的标准收取和支付年租金，且水务公司于2014年12月3日向雪泉公司所发的房屋租金催缴通知书中，明确催缴2014年全年房租106800元。故雪泉公司应按照106800元每年的租金标准以及合同约定的给付期限，向水务公司支付2014年度的租金。综上，本院于2015年4月3日作出（2015）鼓民初字第539号民事判决，判令雪泉公司、崔振荡于判决生效之日起十五日内迁出本市上元里249号的租赁房屋，并将房屋返还给水务公司；雪泉公司向水务公司支付2014年房租106800元、2014年上半年租金逾期付款违约金16020元，并按照日千分之一标准支付2014年下半年租金53400元自2014年7月1日起至判决确定的给付之日止期间的逾期付款违约金；雪泉公司按照106800元/�的标准向水务公司支付自2015年1月1日起至实际迁出租赁房屋止期间的房屋使用费；崔振荡对雪泉公司的上述债务承担连带清偿责任。判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于水电费用的承担，根据原告崔振荡与永流公司签订的物业管理委托合同及原告崔振荡与自来水公司签订的房屋租赁合同约定，该租赁期间的水电费应由原告崔振荡自行承担，不存在垫付问题。根据雪泉公司与自来水公司签订的房屋租赁合同约定及本院生效判决认定，雪泉公司承租涉案房屋期间及逾期占有使用期间，水电费用应由�务公司承担，该款项在租金及占有使用费中已予以扣除，故不存在返还问题。综上，原告崔振荡要求被告水务公司返还垫付的水电费并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于优先续租权的问题。雪泉公司与自来水公司签订的补充条款中约定了优先续租权，由于雪泉公司未按约支付租金，导致合同期满后双方未续租，且被告水务公司将涉案房屋收回后尚未对外出租，故雪泉公司不符合行使优先续租权的条件。原告崔振荡并非补充条款的合同主体，其无权依据该补充条款行使优先续租权，故对原告崔振荡的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释�第九十条规定，判决如下：驳回原告崔振荡的诉讼请求。案件受理费7202元，减半收取计3601元，由原告崔振荡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一七年五月五日书记员  王 进