衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯民初字第259号
原告：衢州农贸城有限公司。
法定代表人：黄水明，职务：。
委托代理人（特别授权）：郑建飞，浙江诚源律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：徐晓俊。
被告：郑美玉。
委托代理人（特别授权）：宁华，浙江中桥律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：徐敏慧，浙江中桥律师事务所律师。
原告衢州农贸城有限公司与被告郑美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员汪佳丽独任审判，于2015年6月26日公开开庭进行了审理，原告衢州农贸城有限公司的委托代理人郑建飞、徐晓俊、被告郑美玉及委托代理人宁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州农贸城有限公司起诉称：原告系经营批发零售食品及农副产品等销售企业，2012年4月10日，原、被告在衢州市农贸城签订了《衢州农贸城营业用房租赁合同》，被告承租原告位于市区农市路72号副食品区内67-2、68号摊位面积98.625平方米的营业房，用于副食品经营。双方约定租期2年，从2012年4月18日至2014年4月17日止，同时对卫生费、服务费、交易佣金及双方的权利义务等均进行了明确的约定。合同签订后，原告依约履行，但被告并不履行协议约定的义务，故原告在租赁期届满前书面告知被告期满后不再续租，立即腾退。现该租赁期限已经届满，被告无故拖欠不予以腾退，将会导致原告不能再继续转租的损失。原告认为，双方订立的《衢州农贸城营业用房租赁合同》合法有效，被告收到腾退通知后在租期届满时未予以腾退，严重侵害了原告的正常经营管理及经济利益，也导致原告的经济损失。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，若导致原告损失的依法需支付相应的赔偿金。现原告诉至本院，要求：一、依法判令被告立即腾退租赁的营业房；二、本案诉讼费由被告承担；在庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告支付违约金5000元，支付2015年4月17日至2015年6月17日的卫生费、使用费、管理费12045元。
被告郑美玉答辩称：1、租赁物安全保障义务属原告的法定义务，原告将该义务转嫁于被告构成违约。原告对外出租的房屋因不符合营业用房的消防安全规定而存有隐患，主管部门要求其对市场所有出租房进行消防设施整改。原告进行消防整改时，产生的材料费用要求各承租人承担，并下发通知要求被告承担4931元费用，否则退租。被告对此提出质疑，双方产生了矛盾及纠纷。原告出租给被告的属营业用房，原告负有使租赁物具有营业用房条件的义务。当租赁物不符合营业用房的条件时，原告负有整改的义务。原告要求被告承担整改费用的行为违反合同约定构成违约。2、原、被告房屋租赁合同期限尚未届满，合同解除不具备条件。双方租赁关系起始于2010年，至今已有5个年头。期间共有两份书面合同。每份合同期限为两年，租金均在上一年基础上上浮10%，每期租金均在次年年度终了时缴纳。2014年4月1日，原告收取被告按惯例在上一年度基础上上浮10%计算的下一年度的租金。由于之前被告拒绝支付消防材料费，故原告以被告拖欠材料费为由拒绝与被告签订合同。虽自2014年4月18日后双方没有书面租赁合同，但没有签订书面合同的原因是原告虽收取了租金而有意不予签订，以达其随时收回房屋的目的。该行为违反了法律关于六个月以上应当签订书面合同的规定。双方的租赁关系应视为有书面合同存在。根据租赁期限均为两年的交易习惯，双方的租赁期限应至2016年4月17日期满，目前尚在租赁期限内，故合同不符合解除条件。3、原告要求被告腾退房屋后转租的行为违背了立法原旨。目前，我国法律虽没有明文规定优先承租权，但《合同法》第二百三十条关于房屋承租人的优先购买权的立法理念明确，房屋承租人因合同关系往往处于不稳定的、弱者的位置，故需要从法律角度加以平衡保护。被告在承租的房屋中对外经营时间长达十多年，期间已经形成了一批固定的客源及固定的经营方式，如更换地点将会给被告带来极大的影响和隐形损失。原告要求被告腾退房屋后的用途并未改变，仍是对外出租。为维护经济关系的稳定，减少不必要损失，被告应享有优先承租权。综上，请求驳回原告的起诉。
原告为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、《衢州农贸城营业用房租赁合同》1份，以证明原告与被告之间的租赁合同关系，租赁期限为2012年4月18日至2014年4月17日，租赁期限届满。
2、副食品区消防吊顶与摊位使用期限通知1份，以证明2014年11月3日原告向被告发出要求被告配合消防吊顶及将于2015年4月18日收回摊位的通知。
3、通知书2份，以证明2015年1月17日、2015年3月5日，原告向被告发出租赁期限截止2015年4月17日，要求被告到期搬离的通知。
被告为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、2010到2012年《衢州农贸城营业用房租赁合同》1份，以证明原被告租赁合同为二年一签，租金一年一交的交易习惯。
2、2004年至2013年衢州农贸城有限公司收款收据11张及2014年租金转账凭证1份，以证明原被告租赁期限已长达十多年，2014年4月至2015年4月的租金原告已于2014年4月1日收取。
3、通知3份，以证明原告要求被告承担消防整改材料费，如被告不予交纳，原告则收回房屋，并予以停电。原告擅自停水停电，违反租赁物的安全保障义务。
4、衢商务信访答字【2014】1号意见书，以证明原告向被告收取的费用为消防改造费，该费用收取不合理，原告擅自停水停电，违反租赁物的安全保障义务。
上述证据经当庭举证质证，本院认证如下：
原告提交的证据1，被告对真实性没有异议，认为合同届满之后原告收了被告一年的房租，这份合同的期限不能作为原被告之间合同关系终止的证据，合同中所有关于乙方的义务均履行，没有违约行为。原告提交的证据2，被告对真实性没有异议，但认为原被告的矛盾是消防吊顶引起，被告没有阻碍原告整改。原告提交的证据3，被告对真实性没有异议，但对内容有异议，认为通知书中表述承租方不遵守市场规定制度，不配合市场工作，没有事实依据。原告在通知中提到提前通知被告到期搬离说明原告不遵守相关约定，单方把承租人赶出市场，是原告违约。
被告提交的证据1，原告对真实性没有异议，认为该份合同与本案没有关联性。被告提交的证据2，原告对真实性没有异议，但认为只能证明被告在之前双方签订的租赁合同的租赁期限内及时向原告支付租赁费用。被告提交的证据3，原告没有异议，但认为可以证明因被告没有履行合同约定的义务，原告提前三个月通知被告解除租赁合同和被告逾期未交纳相关费用的事实，所以原告发出相关的通知。被告提交的证据4，原告对真实性没有异议，认为意见书中明确如果双方协商不成建议向法院起诉，被告至今未起诉，涨租是市场行为，停水停电是因为在租赁期限届满后被告未按照原告管理市场的要求导致消防设施一直没有进行整改，相关手续没有办全。
上述原、被告提交的证据，双方对真实性没有异议，本院综合予以认定。
根据原、被告的陈述及认定的证据，并结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
原告系经营批发零售食品及农副产品等的销售企业，2012年4月10日，原、被告签订《衢州农贸城营业用房租赁合同》一份，约定原告将位于衢州市农市路72号副食品区内67-2、68号摊位面积98.625平方米的营业用房，按现状出租给被告用于副食品经营。租期为2年，从2012年4月18日至2014年4月17日止，全年卫生费为1302元。原告按每月1元/平方米向被告收取卫生管理费合计1184元，双方未按合同约定履行者即视作违约，违约方需向对方支付违约金5000元。2014年7月16日，衢州市商务局对被告反映的衢州农贸城不合理做法信访事项作出答复，针对农贸城强制收取消防改造费，认为业主向经营户收取消防改造费用不是很合理，如业主按照消防法要求进行消防设施改造在资金上确有困难，也可以由经营户分担部分成本，但必须双方充分沟通，协商一致，若达不成一致意见，建议向法院起诉。针对原告停水停电导致被告无法正常营业问题，认为停水停电是在双方租赁期满后还未签订续租合同，由双方协商解决。2014年11月3日，原告向被告发出副食品区消防吊顶与摊位使用期限通知，通知被告消防吊顶费用由原告承担，11月2日开始配合施工，同时通知被告其将于2015年4月18日收回摊位，被告配合做好搬离准备。原告分别于2015年1月17日、2015年3月5日向被告发出通知书，通知被告到期后准时搬离。双方在2014年4月17日租赁合同到期后未能重新签订合同，涉案店面的消防整改至今未完成。
本院认为，原告衢州农贸城有限公司与被告郑美玉签订的《衢州农贸城营业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告在2014年4月17日合同到期后，未重新签订合同，应视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。原告于2014年11月3日通知被告将于2015年4月18日收回出租房屋，已经给予被告合理期限，双方的租赁关系在2015年4月18日既已解除。被告认为原告收取被告一年租金后未与被告签订租赁合同违反法律关于租赁期限六个月以上应当签订书面合同的规定，应视为双方有书面合同的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。被告认为按照双方签订合同的习惯，双方的租赁期限应至2016年4月17日期满，该意见不符合双方约定，亦与法律规定不符，本院不予采纳。被告提出其享有优先承租权的意见，因双方对此并无约定，本院不予采纳。原告认为被告未积极做好消防工作，违反市场管理，构成违约。根据衢州市商务局的答复意见，原告要求被告支付相关消防整改费用双方应进行沟通协商，现双方并未协商一致，原告亦未提供相应证据证明被告的违约事实，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告郑美玉于本判决生效之日起十五日内腾退衢州市农市路72号衢州农贸城内副食品区67-2、68号营业用房。
二、被告郑美玉支付原告衢州农贸城有限公司房屋使用费9460元，卫生费217元，管理费197.33元，合计9874.5元。（56761元/年÷12个月×2个月=9460.17元,1302元/年÷12个月×2个月=217元,1184元÷12个月×2个月=197.33元）
三、驳回原告衢州农贸城有限公司的其他诉讼请求。
如果被告郑美玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费306元，减半收取153元，由被告郑美玉承担103元，由原告承担50元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 汪佳丽
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 郑 重