新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新29民终180号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖珊，女，汉族，1972年6月22日出生，个体户，住阿克苏市。委托诉讼代理人：李龙，新疆胜天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉军，男，汉族，1966年3月17日出生，无固定职业，住阿克苏市。委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师。上诉人廖珊与被上诉人张玉军房屋租赁合同纠纷一案，上诉人廖珊不服阿克苏市人民法院（2016）新2901民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖珊及其委托诉讼代理人李龙，被上诉人张玉军及其委托诉讼代理人未建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖珊上诉请求：1、请求撤销（2016）新2901民初4107号民事判决书第二项，改判驳回被上诉人张玉军一审反诉请求；2、请求撤销（2016）新2901民初4107号民事判决书第三项、第四项，改判被上诉人张玉军支付违约金46000元，退还押金50000元，赔偿上诉人廖珊损失300000元。事实及理由：上诉人首次向被上诉人提出解除合同是在2015年10月27日通过手机短信的方式向被上诉人提出的，一审法院对此事实未予认定错误。双方并不是在2017年5月11日同意解除合同的，上诉人早在2015年10月27日，2016年1月12日就分别以手机短信、邮政特快专递的方式向被上诉人发出了解除合同通知，2017年5月11日仅是法院为防止损失扩大而召集双方当事人协调后办理了租赁房产的移交。上诉人向被上诉人发出解除合同通知书后曾多次要求被上诉人办理租赁房屋的移交，但出于双方已经仲裁或诉讼，被上诉人未予理睬，且因涉及物业费问题，物业公司也不让上诉人将物品搬出，最后在法院的协调下被上诉人与物业公司商定后才将部分物品搬出。故被上诉人在接到上诉人解除租赁合同的手机短信和邮政快递后，未依照《合同法》相关规定，行使权利，且拒绝接受租赁房产，对由此发生的扩大损失应承担全部责任。被上诉人在与上诉人签订租赁合同时未告知上诉人无门头处分权的事实，对此引发的纠纷被上诉人应当承担全部民事责任。由于被上诉人在履行租赁合同的先义务中违约，且在合同及合同补充协议未明确约定维修义务，依法应由其履行维修义务的情况下，拒不履行维修义务，亦属违约，并导致合同无法履行，上诉人依法享有先履行抗辩权，但一审法院未适用上述相关法律规定，属适用法律错误。综上，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人张玉军答辩称，上诉人称其于2015年10月27日通过手机短信的方式向被上诉人发出了合同解除的通知，但是被上诉人并未收到短信，双方签订的《房屋租赁合同》未约定乙方解除合同的条件，只有在当事人约定了一方享有解除合同的条件且条件成就时，享有解除权的一方当事人才能够解除合同。一审法院认定双方在2017年5月11日均同意解除合同是正确的。上诉人认为其早已通过手机短信及邮政特快专递的方式向被上诉人发出了解除合同通知书，认为该通知到达被上诉人处时双方的房屋租赁合同就已经解除，但事实是上诉人在一审时的诉讼请求仍然是解除合同，被上诉人在一审中提出反诉也是要求继续履行合同，说明被上诉人自始至终均不同意解除合同，为了避免扩大损失，2017年5月11日，在一审法院的主持下，双方均同意解除合同并协商办理房屋移交事宜，至今租赁房屋内还有上诉人物品上诉人拒绝搬出，上诉人的物品占用被上诉人房屋，致使被上诉人无法出租该房屋给被上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人在向被上诉人发出解除合同通知书后，未将其所有物品搬出，也未通知被上诉人搬出物品，其拖欠的物业费也没有跟物业公司结清。在一审法院调解合同解除后，是被上诉人为上诉人垫付了物业费23380.19元后，物业公司才同意上诉人搬走了部分物品，至今上诉人仍有物品未搬走，对此扩大的损失应当由上诉人承担。2014年8月6日，双方签订房屋租赁合同时，没有约定门头的使用权归上诉人，该商品房的外墙使用权是开发商的，5楼使用一楼门头是经过物业公司允许的，按照商业惯例上诉人租赁的是二楼其门头使用权是二楼，双方签订的补充协议是指二楼的门头使用权，后经被上诉人多方协调，上诉人将招牌挂在了二楼，门头使用权的问题并没有影响上诉人的正常经营，双方签订的合同第五条不符合上诉人可以单方解除合同的条件，上诉人应当对单方解除合同造成的损失承担全部责任。2015年11月，冬季供暖一层门面漏水，被上诉人对租赁房屋餐厅卫生间部分区域挖开检查未恢复，但工程量极小，并不影响上诉人经营，更不会导致合同无法履行。根据《合同法》第二百二十一条的规定，上诉人对房屋也有维修的义务，不能以此为由拒绝维修，致使损失扩大。被上诉人没有门头的使用权，但是通过和物业公司积极协商，上诉人在二楼挂了招牌，门头使用权的问题并不是造成合同无法继续履行的原因。上诉人未按合同约定交纳租金，自行关门停止经营，是造成合同解除的主要原因，因此一审法院判决被上诉人承担装修费用残值的10%正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人廖珊向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；2.判令张玉军立即退还廖珊押金50000元；3.判令张玉军支付违约金46000元，并赔偿廖珊经济损失300000元，以上三项合计：396000元；4、诉讼费由张玉军承担。被上诉人张玉军向一审法院反诉请求：1.判令廖珊继续履行房屋租赁合同；2.判令廖珊支付2015年11月30日至2017年11月29日房屋租金530000元；3.判令廖珊支付违约金106000元；4.本案反诉费由廖珊承担。一审法院认定的事实：2014年8月6日，张玉军（出租人，甲方）与廖珊（承租人，乙方）双方订立《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所属的位于阿克苏市温州路步行街1号楼2层建筑面积345.52平方米的商铺租赁给乙方经营使用，租赁期三年，自2014年10月15日至2017年10月14日，租金每年税后第一年230000元，第二年250000元，第三年280000元，付款方式按年支付，先付后用，于每年8月15日前一次性给付甲方，另付押金50000元；租赁期内，水、电、暖、物业管理等一切费用均由乙方自行承担；承租人逾期缴纳租金超过5日，出租人有权解除合同，承租人除按约交房租外，另承担合同总价的20%违约金；租赁期间的一切装修费用由乙方承担，合同期满后，动产归乙方自行处理，不可拆除的装修部分归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿，由于乙方的原因，合同提前解除，动产归乙方自行处理，不可拆除的部分归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿；在合同期内一楼右边大门及承出租人在一楼门面的使用权交给承租人使用。合同订立后，廖珊遂开始对承租的房屋进行装修，期间，双方对乙方租赁房屋的门头的使用权产生争议，遂于2014年8月10日又订立《合同补充协议》，约定：现乙方无法按照原合同所签订的门头使用权，导致装修延长一个月，未能在原合同签订期限营业，产生一切额外的费用，故在原合同的基础上，补充以下协议；1、甲方现承诺在（2015年）六月一日之前解决门头使用权归乙方，并完全按照原合同交乙方使用，如甲方未按此协议履行，甲方按房屋租赁金的20%赔偿乙方。2、原合同使用的租赁期改为2014年11月30日至2017年11月29日。2014年8月15日廖珊向张玉军交纳了2014年11月30日至2015年11月29日的租金230000元，及押金50000元。因张玉军未能在2015年6月1日解决门头使用权，廖珊遂于2015年10月22日在其经营的门上张贴“休息三天“的告示，停业至今，也未向张玉军交纳任何费用，张玉军遂诉至一审院。2014年8月6日，张玉军（出租人，甲方）与廖珊（承租人，乙方）双方订立《房屋租赁合同》后，廖珊即开始经营“一心一客”和“168汤包”。双方于2014年8月10日又订立《合同补充协议》，约定经物业部门同意，廖珊在二楼门头挂了“一心一客”的招牌，玻璃大门两侧廖珊贴有“一心一客”。2014年8月10日，双方签订《房屋租赁合同》，约定“甲方（张玉军）现承诺在（2015年）六月一日之前解决门头使用权”，但张玉军于2015年11月9日经与物业协调，将廖珊所经营餐馆大门上的门头空出，但廖珊未将原挂在二楼门头“一心一客”的招牌转移至一楼门头。2015年11月15日冬季供暖时，因一层门面漏水，物业遂通知张玉军解决，张玉军通知廖珊将其所租赁的餐厅打开，张玉军将餐厅卫生间和餐厅的部分区域挖开检查，至今未恢复（据现场看，工程量、工作量极小，极短时间内即可将开挖的沟回填）。2017年5月11日，双方均同意解除合同。廖珊要求张玉军赔偿装修经济损失300000元，为此提交石河子市恒信价格事务所的恒信评估（2015）0065号价格评估报告，该报告对廖珊装修工程及配套设施评估的市场价为502663元，庭审中，张玉军对此予以否认，经一审法院释明，廖珊坚持申请评估，经双方共同选定评估机构，由一审法院委托乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司对廖珊所经营的一心一客餐厅装修及加装附属设施进行评估，评估价为351217元。张玉军于2017年5月9日交纳租赁房屋2015年至2017年5月物业费24184元，依合同约定廖珊自2015年9月至2017年5月11日应当交纳的物业管理费为23380.08元（2015年10月至2017年5月11日，共计580天，房屋面积345.52平方米，345.52平方米×3.5元/平方米÷30天×580天=23380.19元）。2016年1月6日乌鲁木齐仲裁委受理张玉军（反请求被申请人）诉廖珊（反请求申请人）房屋租赁合同一案，乌鲁木齐仲裁委于2016年四月十二日作出（2016）乌中阿裁字第9号裁决书，裁决：一、被申请人廖珊向申请人张玉军支付房租250000元（2015年11月30日至2016年11月30日）。二、被申请人廖珊向张玉军支付逾期违约金50000元。三、申请人张玉军向廖珊支付违约金46000元。四、驳回被申请人廖珊的其他仲裁反请求。廖珊不服仲裁裁决，向阿克苏地区中级法院申请撤销乌鲁木齐仲裁委作出的（2016）乌中阿裁字第9号裁决书，阿克苏地区中级法院于2016年7月11日作出（2016）新29民特5号民事裁定书，裁定：撤销乌鲁木齐仲裁委作出的（2016）乌中阿裁字第9号裁决书。该裁定书认定“张玉军与廖珊订立合同时未告知其无门头处分权”的事实。2016年1月12日廖珊向张玉军发出解除合同通知，通知告知张玉军：一、2015年10月16日其其与张玉军的合同解除。二、退还廖珊押金50000元。三、赔偿廖珊违约金46000元。四、赔偿廖珊经济损失。张玉军于2016年1月15日收到该通知。但直至2017年5月11日双方共同同意解除合同时，廖珊未向张玉军移交租赁房屋，也未将其所属的物品搬出房屋。一审法院认为，张玉军与廖珊签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按约履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中廖珊租赁张玉军的房屋，应按合同的约定向张玉军给付房租，根据合同的约定和查明的事实，其应当向张玉军支付2015年11月29日至张玉军收到解除合同通知的2016年1月15日的房租，租金为32191.71元（2015年11月29日至2016年11月30日租金为250000元，250000元÷365天=684.93元，2015年11月29至2016年1月15日，共计47天，684.93元/天×47天=32191.71元）张玉军将其所属的房屋租赁给廖珊，在订立合同时未告知廖珊无门头处分权，且在合同和补充协议规定的时间未向廖珊提供门头使用权，属于违约，应当按合同约定向廖珊承担按房屋租赁金的20%承担违约责任，廖珊据此要求张玉军承担46000元的违约金的请求，应予支持；廖珊未按合同的约定支付租金，亦属违约，应向张玉军支付违约金，该违约金应合理计算，违约金为25068元（32191.71元×20%+329451.33元×4.35%×130%），该法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同。第一百一十九条规定：当事人一方违约对方应当采取适当的措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。廖珊向张玉军发出解除合同通知，2016年1月15日张玉军收到该通知，应视为双方合同解除；但廖珊未将其所属物品搬出，也未通知张玉军搬出物品或采取相应的措施搬出物品，直至2017年5月11日双方共同履行解除措施，在此期间，应视为廖珊对该房屋的继续使用，其应当承担该期间的使用费，该使用费应比照上一年度的租金计算，使用费共计329451.33元（2015年11月29日至2016年11月30日租金为250000元，250000元÷365天=684.93元/天，2016年1月15日至2017年5月11日，共计481天，684.93元/天×481天=329451.33元）。该法第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。承租人未履行维修业务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2015年11月15日冬季供暖时，因一层门面漏水，物业遂通知张玉军解决，张玉军通知廖珊将其所租赁的餐厅打开，张玉军将餐厅卫生间和餐厅的部分区域挖开检查，至今未恢复；廖珊认为餐厅无法经营，但鉴于维修的工程量、工作量极小，极短时间内即可将开挖的沟回填的事实，并未从根本上影响廖珊经营，根据上述的规定，廖珊也有义务进行维修，其以此为由拒绝维修，致使损失扩大，拒付使用费，过错在廖珊，其该项辩称理由，不予支持。《最高人民法院》第十条规定：承租人经承租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时除当事人另有约定的除外，未形成附和的装饰装修无，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一款第三项规定：因双方违约导致合同的解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由各方根据各自的过错承担相应的责任。双方在合同中约定“租赁期间的一切装修费用由乙方承担，合同期满后，动产归乙方自行处理，不可拆除的装修部分归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿，由于乙方的原因，合同提前解除，动产归乙方自行处理，不可拆除的部分归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿；”现双方均违约，张玉军虽无门头使用权的决定权，但其经物业部门协商同意，在二楼门头挂了“一心一客”的招牌，且玻璃大门两侧廖珊贴有“一心一客”并于2015年11月9日经与物业协调，将廖珊所经营餐馆大门上的门头空出，门头的使用权问题并不是导致合同无法履行的根本性违约问题；廖珊未按合同约定交纳租金，并自行锁门停止经营，造成双方损失的扩大，其应当承担主要责任；从合同的约定、公平的原则、责任的大小等因素考虑，张玉军承担现装修费用残值的10%较为合适，现廖珊要求装修损失按300000计，张玉军应向廖珊赔偿30000元的损失。廖珊要求张玉军退还押金50000元，因双方合同已解除，押金应予以退还，但应当扣除张玉军替廖珊交纳的2015年9月至2017年5月11日应当交纳的物业管理费为23380.19元，余款27619.92元予以退还廖珊。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十条、第十一条第一款第三项之规定判决：一、解除双方订立的房屋租赁合同；二、廖珊自判决生效后三日内向张玉军给付房屋租赁费32191.71元，房屋使用费329451.33元，违约金为25068元，共计386711.04元；三、张玉军自判决生效后三日内向廖珊支付违约金46000元，退还押金27619.92元，赔偿损失30000元，共计103619.92；四、驳回廖珊的其他诉讼请求；五、驳回张玉军的其他诉讼请求。上述二、三项合计，廖珊于判决生效后三日内给付张玉军283091.12元。二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人廖珊与被上诉人张玉军于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人廖珊认为其在2015年10月27日，2016年1月12日就分别以手机短信、邮政特快专递的方式向被上诉人张玉军发出了解除合同通知，双方合同在第一期履行完毕前就已经解除。本院认为，上诉人廖珊于2015年10月27日，2016年1月12日分别以手机短信、邮政特快专递的方式向被上诉人张玉军发出解除合同通知的行为仅是上诉人廖珊的单方行为，单方解除合同必须满足合同约定的单方解除条件或满足合同法定解除的条件。根据案件审理查明的事实，被上诉人张玉军已于2015年11月9日和物业协调解决了上诉人廖珊一楼门头的使用权问题，本案门头的使用权问题并不是导致合同解除的主要原因，上诉人廖珊以门头使用权问题向被上诉人张玉军主张单方解除合同既无合同约定也不符合合同法定解除的条件，故本案合同的实际解除日期应当以双方在一审法院一致同意解除之日为准，即2017年5月11日双方合同解除。合同解除前的租金损失，应当根据上诉人廖珊与被上诉人张玉军各自对损失扩大的过错由各自分别承担相应的责任。在2016年7月11日阿克苏地区中级人民法院作出（2016）新29民特5号民事裁定书，裁定撤销乌鲁木齐仲裁委作出的（2016）乌中阿裁字第9号裁决书之前，双方合同经裁决仍处于继续履行期间，且上诉人廖珊的经营物品亦未搬出承租房屋，其仍然占有使用该房屋，故上诉人廖珊应当按照合同约定支付相应的房屋租金154109.25元（2015年11月30日至2016年11月29日租金为250000元，每天租金为684.93元/天，250000元÷365天=684.93元/天，2015年11月30日至2016年7月11日共计225天，684.93元/天×225天=154109.25元）。在2016年7月11日至合同双方同意解除之日2017年5月11日期间，因该时间段内仲裁裁决已经撤销，双方合同是否继续履行处于待定状态，此时间段内双方均有义务避免损失进一步扩大，但在此时间内因上诉人廖珊未交纳承租期间的物业费导致其在租赁房屋内经营物品无法搬出，仍然占用该房屋，被上诉人张玉军在仲裁裁决撤消后亦未能积极与上诉人廖珊协商合同是否履行事宜，导致房屋处于闲置状态，故对此期间的房屋租金的扩大损失，双方均存在过错，双方应各自承担一半的责任，故上诉人廖珊应承担此期间的房屋租金损失为110807.84元（2015年11月30日至2016年11月29日租金为250000元，每天租金为684.93元/天，2016年7月11日至2016年11月29日共计141天，684.93元/天×141天=96575.13元；2016年11月30日至2017年11月29日租金为280000元，每天租金为767.12元/天，2016年11月30日至2017年5月11日共计163天，767.12元/天×163天=125040.56元，故2016年7月11日至2017年5月11日期间房屋租金损失共计96575.13元+125040.56元=221615.69元，221615.69元×50%=110807.84元）。综上，2015年11月30日至2017年5月11日期间，上诉人廖珊应当向被上诉人张玉军支付的房屋租金、房屋占用费及承担的租金损失共计为264917.09元（154109.25元+110807.84元=264917.09元）。被上诉人张玉军在订立合同时未告知上诉人廖珊无门头使用权，且未能在补充协议约定的时间内解决门头的使用权问题，属于违约，应当按补充协议的约定向上诉人廖珊承担相应的违约责任即向上诉人廖珊支付违约金46000元。二审期间经本院前往租赁房屋现场调查，目前该房屋已由被上诉人张玉军收回用于自己经营，房屋内原上诉人廖珊所遗留装修和物品已经被大部分利用。本案中，虽双方在合同中约定“合同期满后，动产归乙方（廖珊）自行处理，不可拆除的装修部分归甲方（张玉军）所有，甲方不给乙方任何补偿，由于乙方的原因，合同提前解除，动产归乙方自行处理，不可拆除的部分归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿”，但本案中导致合同解除双方均存在过错，对于双方均存在过错，剩余已形成附合的装饰装修残值应当如何处理双方在合同中未进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，因本案合同尚未履行的期间仅剩余半年，且根据合同约定合同履行期满后，已形成附合的装饰装修残值无偿归被上诉人张玉军所有，结合目前情况，该房屋大部分装饰装修残值及经营物品均由被上诉人张玉军予以利用，故对于上诉人廖珊主张的装饰装修损失，本院综合考虑导致合同解除双方各自的过错程度、经营物品及装饰装修残值的利用情况以及公平原则，酌情认定由被上诉人张玉军补偿上诉人廖珊主张的装修损失的50%较为合理即150000元。二审中被上诉人张玉军未对一审法院确定的上诉人廖珊应当承担的违约金提出上诉，本院对一审认定的上诉人廖珊应当承担的违约金予以确认。综上所述，上诉人廖珊的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销阿克苏市人民法院（2016）新2901民初4107号民事判决；二、解除上诉人廖珊与被上诉人张玉军于2014年8月6日订立的《房屋租赁合同》及双方于2014年8月10日订立的《合同补充协议》；三、上诉人廖珊于本判决生效之日起十日内给付被上诉人张玉军2015年11月30日至2017年5月11日期间的房屋租金264917.09元，违约金25068元，共计289985.09元；四、被上诉人张玉军于本判决生效之日起十日内支付上诉人廖珊违约金46000元，退还押金27619.92元，补偿上诉人廖珊经营物品及装饰装修残值损失150000元，共计223619.92元；五、驳回上诉人廖珊的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人张玉军的其他诉讼请求。上述三、四项折抵后合计，上诉人廖珊应于本判决生效之日起十日内给付被上诉人张玉军66365.17元。一审本诉案件受理费10591元，由上诉人廖珊负担3151.6元，由被上诉人张玉军负担4088.4元，反诉案件受理费10160元，由上诉人廖珊负担4632.5元，由被上诉人张玉军负担5527.5元；二审案件受理费10591元，由上诉人廖珊负担7103.5元，由被上诉人张玉军负担3487.5元。本判决为终审判决。审 判 长  曹燕燕代理审判员  赵培培代理审判员  严成玲二〇一八年六月十四日书 记 员  刘 婷