浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终963号
上诉人（原审原告）陈涛。
委托代理人（特别授权代理）余榕超，上海启晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）诸暨市欧森房地产开发有限公司，住所地诸暨市大唐镇杭金公路北侧大唐轻纺袜业城。
法定代表人邵陈光，系公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）何高峰、章炯，浙江秦国光律师事务所律师。
上诉人陈涛为与被上诉人诸暨市欧森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸草民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月3日，原、被告双方订立商品房买卖合同，约定原告向被告购买诸暨市大唐金座第5幢02单元020502房屋，总价款890311元。原告已于2012年9月3日支付购房款290311元，余款600000元以银行按揭贷款方式支付。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。商品房买卖合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。原告于2015年1月8日接收房屋。涉案房屋于2015年2月7日竣工验收合格，被告于2015年5月19日办理建设工程竣工验收备案手续。
原审法院经审理认为，双方的争议焦点在于：被告诸暨市欧森房地产开发有限公司在交房时尚未取得建设工程竣工验收备案表，是否需要承担违约责任。该院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同未违反国家法律与行政法规的强制性规定，应属有效。该合同条款对双方当事人均有约束力。商品房买卖合同第八条规定的交房条件包括：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。原告在2015年1月8日接收房屋时，被告尚未取得工程竣工验收报告或建设工程竣工验收备案证明，但原告仍予以接收，应视为原告同意按房屋现状收取涉案房屋。且被告已于2015年5月19日验收备案，故原告的主张并不符合合同约定。但建设工程经竣工验收方能交付使用是国家法律法规的强制性规定。据竣工验收备案表所载，涉案房屋实际竣工验收是在2015年2月7日，该日期应认定为符合法律规定的交付条件之日，该院亦视该日期为房屋实际交付之日。按照商品房买卖合同第九条之约定，逾期交房不超过90日，自规定交付的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该院据此确定被告应支付违约金的计算标准及起止日期，确定被告应付违约金为3383.18元（890311元×1/10000/日×38日）。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告诸暨市欧森房地产开发有限公司应支付原告陈涛逾期交房违约金计人民币3383.18元，款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告陈涛的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费516元，由原告陈涛负担450元，被告诸暨市欧森房地产开发有限公司负担66元。
上诉人陈涛不服原审判决，提起上诉称：一审法院认定事实错误。一、原审判决认定上诉人予以接收房屋应视为同意按现状接收涉案房屋错误。上诉人作为消费者，是弱势群体一方，对房屋处于何种状态并不明确，收房是出于对开发商的合理依赖。开发商在2014年12月20日假称房屋已符合合同约定，以通知书形式通知买受人收房的行为违背了诚实信用原则，构成欺诈和恶意隐瞒。二、房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同明确约定交房的条件为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。本案被上诉人于2015年5月19日才取得竣工验收备案证明，故应以该时间确定被上诉人交房的时间并承担相应的违约责任。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。
被上诉人诸暨市欧森房地产开发有限公司答辩称：一、上诉人与被上诉人是在明知的情况下办理了交房手续，被上诉人不存在欺诈或者恶意隐瞒的行为。二、涉案房屋已经实际交付，在一审起诉之前，已经完全具备了合同所约定的交房条件，上诉人向法院提起诉讼要求支付违约金没有事实和法律依据。故请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案争议焦点为涉案商品房竣工验收合格至竣工验收备案之日的期间是否应认定为被上诉人诸暨市欧森房地产开发有限公司逾期交房的时间。上诉人主张，商品房未经建设行政主管部门竣工验收备案进行交付，不符合合同约定，未达到交付的条件，逾期期间应确定至2015年5月19日备案日止。被上诉人则认为，涉案商品房已实际交付上诉人，上诉人是在明知被上诉人尚未取得建设工程竣工验收备案表的情况下同意接收房屋，且涉案房屋已于一审起诉前具备了合同约定的交房条件，故逾期交房时间不应计算至实际验收备案之日。本院认为，根据涉案商品房买卖合同第八条之约定，出卖人交付的商品房应具备以下条件：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。是否已按照合同约定履行义务应由履行义务的一方承担举证责任。根据查明的事实，被上诉人于2015年1月8日向上诉人交付商品房时，涉案商品房尚未经竣工验收合格，也未取得建设工程竣工验收备案证明，不符合合同约定的交房条件。关于上诉人接收房屋是否可视为双方对交付条件变更的问题，本院认为，关于交付条件的变更应由主张变更一方对变更的事实承担举证责任，但本案中被上诉人并未举证证明双方对交房条件进行了变更，上诉人接收房屋并不意味着双方对交房条件的变更。上诉人虽于2015年1月8日接收了涉案房屋，但并不表示被上诉人已按照合同约定履行了交房的义务。故上诉人仍可以自合同约定的交付期限届满次日起到该商品房符合交付条件止的期间向被上诉人主张延期交付的违约责任。涉案商品房于2015年2月7日竣工验收合格，被上诉人于2015年5月19日向诸暨市建筑业管理局进行竣工验收备案，上诉人要求被上诉人承担自2015年1月1日起至2015年5月19日期间的逾期交房违约金，理由正当，予以支持。关于逾期交房违约金的数额问题，按照涉案商品房买卖合同第九条之约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。被上诉人主张合同约定的违约金过高请求予以适当减少，对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高要求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院参照当地房屋租赁市场价格及上诉人因逾期交房所遭受的损失，考虑上诉人已于2015年1月8日接收涉案商品房的实际，确定被上诉人应付违约金为25000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸草民初字第271号民事判决；
二、被上诉人诸暨市欧森房地产开发有限公司应支付上诉人陈涛逾期交房违约金计人民币25000元，款限于本判决生效之日起十日内付清;
三、驳回上诉人陈涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件案件受理费516元，由上诉人陈涛负担258元，被上诉人诸暨市欧森房地产开发有限公司负担258元，限于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。二审案件受理费947.5元，由上诉人陈涛负担473.75元，被上诉人诸暨市欧森房地产开发有限公司负担473.75元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
审 判 员 楼晓东
代理审判员 李丹丹
二〇一六年六月十二日
书 记 员 刘莎莎