北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第07822号
原告北京东杰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园东里。
法定代表人徐仲华，董事长。
委托代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。
委托代理人李九思，男，1980年9月21日出生，北京东杰房地产开发有限公司商业管理部经理。
被告北京太湖明珠酒店有限公司，住所地北京市东城区东四十条34号。
法定代表人于洁，总经理。
被告北京凰天餐饮有限公司，住所地北京市通州区群芳南街111号。
法定代表人张宏，总经理。
原告北京东杰房地产开发有限公司（以下简称东杰房地产公司）诉被告北京太湖明珠酒店有限公司（以下简称太湖明珠公司）、北京凰天餐饮有限公司（以下简称凰天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹越独任审判，公开开庭进行了审理。原告东杰房地产公司的委托代理人杨树生、李九思到庭参加诉讼。被告太湖明珠公司、凰天公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东杰房地产公司诉称：2011年8月18日，原告将位于北京市通州区群芳南街111号，建筑面积为2278.71平方米的房屋租赁给被告太湖明珠公司，作餐饮之用。双方签订了《房屋租赁合同》，约定：太湖明珠公司同意承租位于北京市通州区群芳南街111号（建筑面积为2278.71平方米）房屋，合同签订之日起至2011年11月14日系太湖明珠公司装修所需的免租期。租赁期限共8年，即2011年11月15日至2019年11月14日止。第一、二年日租金标准为2.4元／日／平方米，自第三年开始每两年租金均在上一期租金基础上递增5%。即第一、二年月租金为166346元，第三、四年月租金为174663元，第五、六年月租金为183396元，第七、八年月租金为192566元。原告同意第一年租金按月支付，之后每三个月为一个付款期。合同签订后三日内，太湖明珠公司需向原告支付三个月租金数额的租赁保证金。在承租期内，若太湖明珠公司拖欠原告租金及其他应付款项，原告可从保证金中扣除相等于该欠款数额。若迟延支付租金达30日的，原告有权解除合同，收回租赁房屋并按月标准租金的三倍赔付违约金。
合同签订后，原告按约定交付了租赁物，但太湖明珠公司未按约定履行交纳租金的义务。自合同签订后，太湖明珠公司仅支付了租赁保证金及一个月的房屋租金共计665384元。原告多次发函催缴，太湖明珠公司于2011年12月13日和2012年4月9日两次以书面形式向原告申请延缓交纳租金，并作出付款承诺。然而，太湖明珠公司均未按合同约定及承诺内容履行。2012年9月28日，太湖明珠公司与原告签订《补充协议》，约定：在原签订的《房屋租赁合同》内容不变基础上，太湖明珠公司的权利及义务转由被告凰天公司负责承担。经查询，凰天公司于2012年12月26日注册成立。因此，依据补充协议约定内容，凰天公司自成立之日即为该租赁物的承租人，应按照原《房屋租赁合同》约定承担交付租金的义务，但至今未履约。原告于2013年7月31日及2013年12月23日两次函告二被告解除《房屋租赁合同》及补充协议，妥善处理后续事宜，但二被告至今未支付拖欠的租金及办理解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的相关事宜。二被告的行为已严重违约，具备《房屋租赁合同》约定的原告有权解除合同的条件。现原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告太湖明珠公司于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月28日签订的《补充协议》；2、被告凰天公司将位于北京市通州区群芳南街111号租赁物腾退返还给原告；3、被告太湖明珠公司支付原告拖欠的2011年11月15日至2012年12月25日期间的租金共计1554989元；4、被告凰天公司支付原告拖欠的2012年12月26日至2014年3月31日期间的租金共计2578857元；5、二被告支付合同违约金523989元；6、诉讼费由二被告负担。
被告太湖明珠公司未答辩。
被告凰天公司未答辩。
经审理查明，2011年8月18日，出租方东杰房地产公司（甲方）与承租方太湖明珠公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意出租，乙方同意承租的该分隔租赁房屋坐落于北京市通州区群芳南街111号；分隔租赁房屋双方确认建筑面积共计2278.71平方米，其中，一层建筑面积为532.89平方米，二层建筑面积为718.82平方米，三层建筑面积为1027平方米；租赁房屋规划用途为商业；甲方保证租赁房屋在交付时的质量状况能够满足乙方作餐饮使用之要求；租赁期限为8年，自2011年11月15日起至2019年11月14日止；甲方因乙方装修需要给予乙方免租期，免租期从本合同签订之日起至2011年11月14日；租金按建筑面积计收，第一、二年日租金标准2.4元／日／平方米，自第三年开始每两年租金均在上一期租金基础上递增5%；月标准租金计算方式为日租金标准×建筑面积×365天÷12，第一、二年月标准租金为166346元，第三、四年月标准租金为174663元；租金支付方式为乙方应以每三个月为一个付款期，乙方应在合同签订后三日内向甲方一次性支付第一个付款期的房屋租金，以后每个付款期开始前10个工作日内，乙方应将该付款期的租金交到甲方，甲方同意第一年租金按月支付；本合同签订后三日内，甲方向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金499038元；在承租期内，若乙方拖欠应向甲方支付的租金、物业管理费、供暖费、水电费、滞纳金及本合同规定其他应付款项，甲方出具详细书面说明后可从租赁保证金中减除一笔相等于该欠缴之款项；乙方须在甲方提出书面通知后10天内向甲方交付减除部分之款项，以补足租赁保证金；双方签订本合同生效后三个工作日内，甲方应将租赁房屋连同附属设备、设施按附件二的标准交付给乙方；租赁期满或本合同解除或终止后，乙方应在租赁期满或本合同解除或终止之日起10个工作日内向甲方返还租赁房屋，并结清应承担的各项费用，该10个工作日不计算租金，乙方超出上述期限逾期返还租赁房屋的，应依本合同约定的该租赁年度的租金标准、按逾期天数向甲方支付逾期租金；乙方有权根据行业标准自行负责的房屋装修、装饰，事先须书面通知甲方；因装修、装饰所产生的费用由乙方负责，租赁期满或依本合同约定提前解除合同时，乙方不得向甲方要求此项补偿，但甲方违约导致乙方解除合同的情况除外；乙方迟延支付租金达30日的，经甲方书面通知乙方未能在合理期限内纠正的，甲方有权解除合同、收回租赁房屋并要求乙方赔偿全部损失；乙方有上述约定的情形并导致甲方依约定解除本合同的，按月标准租金的三倍向甲方支付违约金；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同。2011年8月22日，太湖明珠公司依约向东杰房地产公司交纳租赁保证金499038元。后太湖明珠公司始终未支付房屋租金，经东杰房地产公司多次书面催缴，2011年12月13日，太湖明珠公司向东杰房地产公司发出延期交纳房屋租金的申请，申请将2011年11月15日至2012年2月14日三个月的房屋租金延期至酒店开张再付。太湖明珠公司法定代表人于洁在该申请书上书写：“2012年2月28日付清。”2012年4月9日，太湖明珠公司再次向东杰房地产公司发出延缓交纳房屋租金的申请，申请将2011年11月19日至2012年5月18日六个月的房屋租金延缓至酒店开张再付。太湖明珠公司法定代表人于洁在该申请书上书写：“拖欠六个月租金共计998076元。”
另查，2012年9月28日，东杰房地产公司（甲方）与太湖明珠公司（乙方）签订补充协议，约定：甲、乙双方于2011年8月18日签订房屋租赁合同，甲方向乙方出租位于北京市通州区群芳南街111号商业，分隔租赁房屋建筑面积2278.71平方米，现乙方重新设立公司，企业名称核准为“北京凰天餐饮有限公司”，有关租赁合同内容不变，权利及义务转由北京凰天餐饮有限公司负责承担。2012年12月20日，太湖明珠公司向东杰房地产公司交纳第一个月租金166346元。2013年7月31日，东杰房地产公司向太湖明珠公司发函，明确告知太湖明珠公司解除房屋租赁合同并妥善处理租赁合同解除后的善后事宜。
再查，2012年12月26日，张宏、何茂才、黄盛梁共同出资50万元设立凰天公司。凰天公司住所地位于通州区群芳南街111号，提供方式为租赁。2014年6月11日，凰天公司股东变更，太湖明珠公司以货币出资40万元，占注册资本80%；刘培茂以货币出资10万元，占注册资本20%。通州区群芳南街111号等9幢的房屋所有权人为东杰房地产公司。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、收据、催缴通知函、延期交纳房租申请书、现场照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告太湖明珠公司、凰天公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东杰房地产公司与太湖明珠公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。东杰房地产公司与太湖明珠公司签订的房屋租赁合同中明确约定，太湖明珠公司迟延支付租金达30日的，经书面通知未能在合理期限内纠正的，东杰房地产公司有权解除合同、收回租赁房屋并要求赔偿全部损失。现太湖明珠公司自始至终仅交纳一个月房屋租金，依合同约定，东杰房地产公司享有解除权。现东杰房地产公司主张解除与太湖明珠公司于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月28日签订的《补充协议》的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。
当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据本案查明的事实，凰天公司以涉案标的通州区群芳南街111号为住所地设立公司，企业工商档案中载明其住所地提供方式为租赁。凰天公司在通州区群芳南街111号实际经营，且凰天公司的大股东为太湖明珠公司。故可认定凰天公司已实际接受太湖明珠公司对租赁房屋权利义务的概括转让。现东杰房地产公司要求凰天公司将租赁物腾退返还的诉讼请求及太湖明珠公司、凰天公司分别支付拖欠的租赁费的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；东杰房地产公司租金计算有误，具体数额以本院核实为准。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。东杰房地产公司与太湖明珠公司签订的租赁合同中对于逾期支付租金导致解除租赁合同的违约金的计算方式有明确约定，现东杰房地产公司要求二被告按月标准租金的三倍支付违约金的请求，本院亦予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京东杰房地产开发有限公司与被告北京太湖明珠酒店有限公司于二○一一年八月十八日签订的房屋租赁合同及原告北京东杰房地产开发有限公司与被告北京太湖明珠酒店有限公司于二○一二年九月二十八日签订的补充协议；
二、本判决生效之日起七日内，被告北京太湖明珠酒店有限公司给付原告北京东杰房地产开发有限公司自二○一一年十一月十五日起至二○一二年十二月二十五日间的租赁费人民币一百五十五万四千九百八十九元；
三、本判决生效之日起七日内，被告北京凰天餐饮有限公司给付原告北京东杰房地产开发有限公司自二○一二年十二月二十六日起至二○一四年三月三十一日间的租赁费人民币二百五十五万八千六百二十七元；
四、本判决生效之日起七日内，被告北京太湖明珠酒店有限公司、被告北京凰天餐饮有限公司共同给付原告北京东杰房地产开发有限公司违约金人民币五十二万三千九百八十九元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告北京凰天餐饮有限公司将位于北京市通州区群芳南街一百一十一号房屋腾清后交还原告北京东杰房地产开发有限公司；
六、驳回原告北京东杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千零三十一元，由被告北京太湖明珠酒店有限公司、被告北京凰天餐饮有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曹 越
二〇一四年七月二十五日
书记员 赵冬雪