北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02108号
上诉人（原审被告）佟亚新，男，1983年4月1日出生。
委托代理人黄少权，男，1974年10月12日出生。
被上诉人（原审原告）李胜文，男，1945年12月25日出生。
上诉人佟亚新因与被上诉人李胜文农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第12471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佟亚新之委托代理人黄少权，被上诉人李胜文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，李胜文向原审法院起诉称：我与佟亚新于2011年9月6日签订转让合同，合同约定我将�于北京市房山区×××29号院宅基地及地上物（以下简称29号院）以40000元价格转让给佟亚新。现我得知根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，因佟亚新并非合格的买房主体，且该房屋一直由我居住，故我诉至法院，请求法院确认该房屋买卖合同无效。
佟亚新辩称：不同意李胜文的诉讼请求。首先，原本双方于2011年9月6日签订转让合同是真实有效的，且合同现在已经履行，符合相关法律规定和司法解释，我是良各庄村本村村民，从出生到现在一直是本村村民，我购买该宅基地符合相关法律规定，符合北京市高院和中院的相关指导意见；其次，我在本村没有其他宅基地，只有涉案的一处宅基地，没有违反国家一户一宅的制度；最后，现本案李胜文已经不是良各庄村村民，其户口已经迁出良各庄村。综上，我与李胜文之间的房屋买卖协议应有效，请求法院驳回李胜文的诉讼请求，确认双方买卖协议有效。
原审法院认为：违反国家法律、行政法规的强制性规定，订立的合同无效。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，目的是保证农村村民最基本的居住。农村宅基地属于农民集体所有，非本村村民不应享有对宅基地的使用权。本案的争议焦点在于佟亚新是否为良各庄村集体经济组织成员。良各庄村村委会作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其出具的相关意见对佟亚新能否取得本村宅基地使用权的争议至关重要。综合本案的相关案情及证据，佟亚新虽然户口已经迁入良各庄村，但其户口性质为居民户口，并非良各庄村集体经济组织成员，无权取得该村集体土地使用权。�上，佟亚新、李胜文的房屋买卖合同，违背了国家法律、法规等强制性规定，属于无效协议。李胜文要求确认与佟亚新的农村房屋买卖合同无效，理由正当，法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，于2014年12月判决：确认李胜文和佟亚新签订的关于北京市房山区×××29号院的房屋买卖合同无效。
判决后，佟亚新不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认李胜文和佟亚新签订的关于29号院的房屋买卖合同有效。理由为佟亚新从出生即是良各庄村农业户口村民，一直享受本村集体经济组织的成员利益，其与李胜文签订涉诉合同符合法律规定。
李胜文同意一审判决，并答辩称：一、佟亚新户口自2009年9月29日才迁入良各庄村，为居民户口，且并未在良各庄村从事生产活动，因此并非良各庄村集体经济组织成员；二、良各庄村村委会提供相关证明，证明佟亚新不是良各庄村集体经济组织成员。
经审理查明：1993年11月23日，北京市房山区人民政府向李胜文颁发了房集建（93）字第03150187号集体土地建设用地使用证，地址位于北京市房山区×××（地号03150187）。2011年9月6日，李胜文（甲方）与佟亚新（乙方）签订转让合同，合同载明：“甲方将位于房山区×××29号院（地号03150187）宅基地以及地上物，以肆万元（40000元）人民币转让给乙方，乙方一次性付清。合同签订后，如遇国家相关政策及一切利益债务由乙方自行承担。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。”李胜文与佟亚新均在该合同上签字捺手印。合同签订后，佟亚新支付了相应的价款，李胜文将29号院交付给佟亚新。交付时，29号院内有西房二间、南房二间，佟亚新收房后未新建、翻建房屋。佟亚新的户口于2009年9月29日迁入北京市房山区×××59号，性质为居民户口。现李胜文的户口落于北京市房山区×××142号，性质为居民户口。
一审庭审中，李胜文提交北京市房山区周口店镇良各庄村村民委员会（以下简称良各庄村村委会）《证明》一份，内容载明：“今证明佟亚新，身份证：×××户口所在地在我村，但不是我村集体经济组织成员，不享受我村集体经济组织成员利益。”佟亚新对此证明不认可，认为该证明虽然有良各庄村村委会的盖章，但却没有写明日期；而且村委会无法证明佟亚新的身份，佟亚新是良各庄村集体经济组织成员应以事实为准。为核实该证明的真实性，原审法院于2014年11月27日前往良各庄村村委会进行调查，良各庄村村委会主任赵×证明李胜文提交的证明确系良各庄村村委会于2014年7月左右所出，且佟亚新虽然户口在良各庄村，但因为之前其已转户为居民户口，故不再享受集体经济组织成员待遇。
本院审理中，佟亚新提交良各庄村村委会工作人员赵×、常×出具的两份《说明》。赵×的《说明》内容为：“2014年9月份，李胜文的爱人拿一证明要求村委会盖章。我在未和主任请示的情况下，给盖了一个章。当时未发现是作废的公章，且对盖章有关经济组织成员一词不理解、不清楚，后查明证明错了，就此说明此证明无效。说明人赵×2014.12.16。”常×的《说明》内容为：“我是良各庄村村主任常×。关于我村出示的佟亚新不是我村集体经济组织成员、不享受我村集体经济组织成员利益的证明是我的手下赵×在不明确这一专业名词的情况下，用已作废的公章盖的。做为主任，此证明我不承认。佟亚新于1997年随父转户，此前一直是良各庄村农户。经各方查询，佟亚新转户后一直居住我村，并享受散居村民待遇，应视为农村�体经济组织成员资格应该承认。原来开具的证明不准确，宣布作废。说明人常×2014年12.16日。”
经本院至良各庄村村委会调查核实，常×为良各庄村村委会主任兼良各庄村村长，赵×为副主任、副村长，二人所述情况与两份《说明》一致。经本院询问，良各庄村村委会主任常×、副主任赵×说明如下情况：1.佟亚新祖辈皆为良各庄村村民，佟亚新的父亲为煤矿工人，佟亚新原为农村户籍的本村村民，后随父转户将户籍迁出转为居民户口，其后又将户籍迁回本村，转户不离村，佟亚新并无正式工作，还在村里住；2.良各庄村约60%的村民现均转为居民户口，本村以前的村民自留地都没有收回，但是新的林权和确权地不再分配给已转为居民户口的村民，佟亚新在良各庄村享有选举权，享受过政府发的煤补等补贴。良各庄村村委会向本院提供《证明》一份，内容为：“佟亚新�我村经济组织成员。良各庄村委会2015.3.12。”该证明加盖北京市房山区周口店镇良各庄村村民委员会章。
上述事实，有《转让合同》、良各庄村村委会证明及说明、北京市房山区集体土地建设用地使用证、佟亚新户口簿及身份证、调查询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据《中华人民共和国土地管理法》，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中�涉诉农村房屋买受人佟亚新的户口性质虽然转为居民户口，但其户籍仍在良各庄村，并在该村生活居住，且在良各庄村以外无正式工作，因此并未脱离良各庄村农村集体经济组织生产生活和居住。现良各庄村村委会作为良各庄村自我管理的基层群众性自治组织认可佟亚新为本村集体经济组织成员，称佟亚新在良各庄村集体经济组织享受一定的成员权利和利益。另，本案涉诉房屋出卖人李胜文户口落于北京市房山区×××142号，性质为居民户口，已不在良各庄村生产生活和居住。综合上述情况，佟亚新与李胜文就29号院签订的《转让合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他法定情形。依据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故对李胜文要求确认其与佟亚新就涉诉29号院签订的房屋�卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2014）房民初字第12471号民事判决；
二、驳回李胜文的诉讼请求。
一审案件受理费35元，由李胜文负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李胜文负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一五年三月二十日
书 记 员 林晓天