北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第05798号
原告郑来松，男，1973年8月12日出生。
委托代理人孟宪芹，北京市慧海天合律师事务所律师。
被告北京万意服装百货批发城有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人叶进喜，董事长。
委托代理人金锡张，男，1963年9月4日出生，北京万意服装百货批发城有限公司副总经理。
委托代理人李淑军，男，1969年6月16日出生。
第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月6日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
委托代理人张卉羽，男，1977年2月1日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
原告郑来松与被告北京万意服装百货批发城有限公司（以下简称万意服装公司）、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理，原告郑来松的委托代理人孟宪芹，被告万意服装公司的委托代理人金锡张、李淑军，第三人九洲祥龙公司的委托代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑来松诉称：原告与被告于2013年8月18日签订万意奥特莱斯品牌专柜经营合同书，并于2013年10月3日签订补充协议。合同约定原告承租万意公司位于北京市昌平区立汤路东小口镇189号万意百货一层南区位置的专柜，专柜面积1483平米，租赁有效期自2012年8月28日起至2017年8月27日止。合同签订后，原告按照合同书约定履行了义务，并根据实际经营需要按照万意公司的要求，对承租的专柜进行了装修，共花费装修费用一百多万元，但被告公司并未按照合同书和补充协议的约定按时足额支付货款，至2014年2月28日止共拖欠原告货款437892.75元。2009年12月27日被告公司与九洲祥龙公司签订了《房屋租赁合同》，约定：九洲祥龙公司将位于北京市昌平区立汤路东小口镇万意百货大楼，建筑面积约14038.69平米出租给万意公司。租赁期限自2010年2月至2025年4月30日止。2014年2月20日，被告开始要求与原告提前解除合同书，原被告未达成合意，第三人开始强制关门、断电，导致原告无法继续经营，并将原告装修的货柜强行拉走，给原告造成了巨大的经济损失。现在合同书约定的履行期限尚未届满，仅仅履行了几个月，因被告违约导致合同目的不能实现，致使原告遭受巨大经济损失，现原告诉至法院，请求：1、解除原、被告双方签订的《万意奥特莱斯品牌专柜经营合同书》；2、要求被告返还货款424685.74元，并支付迟延结算违约金；3、要求被告赔偿原告的装修等实际直接损失1071539.25元；4、判令第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任；5、诉讼费由被告承担。
被告万意服装公司辩称：一、凡是属于2013年12月1日之前签约的，被告均予以确认，但具体数字需要进行核对；凡属于2013年12月1日之后签约的，全部诉讼请求被告均不予确认。二、原告诉称的事实理由与事实不符。迄今为止，被告万意服装公司并不同意第三人九洲祥龙公司行使合同单方解除权，更没有与九洲祥龙公司达成解除合同的共识。市场关闭的原因并非被告单方撕毁合同。2013年12月1日之前，被告与九洲祥龙公司达成了”合作经营”的协议，因细节问题，并未签订书面合作协议，但事实上2013年12月1日，九洲祥龙公司进驻被告万意服装公司的办公区并全面接管了被告万意服装的经营权，事实上履行了”合作经营”的口头协议，理应承担”合作经营”期间的一切后果乃至因其恶意行为造成的法律责任。三、第三人九洲祥龙公司在”合作经营”期间，不容推辞法律责任。九洲祥龙公司与万意服装公司合作经营是事实，其在”合作经营”期间以被告万意服装公司的名义行使经营权，进行对外招商活动，并以万意服装公司的名义与诸多商户签订了《铺位租赁合同》，并收取了商户定金、押金或租金，且擅自将资金全部转往自己的账户，而后又以万意服装公司欠租为由行使所谓的”单方解除权”，使得万意服装公司遭受了严重损失。第三人与被告签订的《房屋租赁合同》约定欠付租金超出10日的，视为拒付，其有权单方解除合同，被告万意服装公司也确实欠租超出了10天，甚至超出的时间更长，第三人九洲祥龙并未根据合同断然行使”单方解除权”而是与被告万意服装公司协商，最后事实上达成了”合作经营”的口头协议。第三人九洲祥龙的工作人员全面进驻万意服装公司的办公区，接管了全部财务、人事、招商、市场、运营等权利，这个”合作经营”的事实，是双方对被告万意服装公司欠付租金的一个处置方案，改变了原合同的约定，受到法律的保护，不得擅自变更。四、第三人九洲祥龙公司必须履行与万意服装公司签订的《房屋租赁合同》中关于”保证金”的用途约定。保证金的性质是给第三方造成损失的赔偿”保证”，是九洲祥龙公司对第三方承诺的”担保”。五、第三人九洲祥龙公司应履行向第三方支付损失款项的义务有法律依据、合同依据及事实依据。综上所述，被告万意服装公司表示，对原告的部分债务负有不可推卸的责任，但并没有恶意和过错，被告目前的经济状况，已无力支付原告的应付债务，请求法院判令九洲祥龙公司以保证金代为支付第三方损失。第三人九洲祥龙公司对在”合作经营”期间行使的代理管理权承担相应的责任，对其招商的商户承担损失赔偿的义务。
第三人九洲祥龙公司述称：第三人与原告没有任何契约合同关系，原告没有针对第三人的合同上的请求权。没有任何法律规定第三人与万意服装公司之间的合同要约定保护第三人的条款。基于合同的相对性原则，原告没有权利越过合同本身向第三人主张权利。第三人与万意服装公司针对第三方（次承租人）没有任何担保条款，没有义务针对原告与万意服装公司之间的债权债务承担法律责任。万意服装公司违反合同约定，第三人已行使合同中的解除条款，终止与万意服装公司的租赁合同，符合法律及合同上的约定。因第三人与原告没有任何合同契约关系，因此万意服装公司撤场后，第三人基于物权，有权行使占有、使用、收益、处分的权利。因此造成原告损失，是原告与万意服装公司之间的债权债务关系，原告起诉第三人于法无据。第三人与被告之间的合同约定，该条保证金系为履约条款，即在合同履行过程中，第三人为确保合同履行而行使的选择权，与原告没有任何关系。且合同同时约定，万意服装公司超过十日未能支付租金，第三人有权解除合同，保证金不退。该条款表明，在第三人九洲祥龙公司行使单方解除权后，保证金直接转化为惩罚性违约金，归第三人九洲祥龙公司所有，第三人的处置权与其他非合同当事人没有任何关系。
经审理查明：2013年8月18日，万意服装公司（甲方）与郑来松（乙方）签订一份《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》，约定：甲、乙双方的合作项目为：品牌专柜合作营销；计租方式为：甲方按照最低保底租金加超额降扣的方式进行收益计提；经营位置为：北京市昌平区立汤路东小口镇189号万意百货×层×区；合同期限为伍年，自2013年9月28日起至2018年9月27日止。销售款管理：采取甲方统一管理、统一收银、统一分配的方式对销售款进行管理。结算方式为：每月结算一次。每月5号（节假日顺延）甲方与乙方结算上月实际销售商品的货款并予以返还。第七条履约保证金，乙方在本合同签订后二日内向甲方支付履约保证金100000元。第十三条违约责任约定，甲方不能按照合同约定的时间向乙方进行结款并且不能与乙方达成谅解的，每延迟一日应按照未结款金额部分的万分之二向乙方支付违约金。第十四条合同解除与终止，甲方有下列任何情形之一者，乙方有权单方面解除合同，甲方应承担违约责任，赔偿乙方直接发生的实际损失并退还剩余租金及保证金。1、甲方对所用以合作经营的场地不拥有使用权，被产权人进行追索返还的；2、甲方未经书面告知且无故提前解除合同的；3、......
2014年1月24日，万意服装公司（甲方）与郑来松（乙方）签订一份《债权债务确认书》，内容是：鉴于甲、乙双方此前签订的合作（租赁）合同，因甲方原因，致使预收乙方部分货款、押金、租金、其他费用未能及时返还。据此双方对此前发生的所有债权债务确认如下：截止至本协议签订之日，甲方欠付乙方各项债务金额总计366270.16元，其中欠付乙方商品预付款366270.16元。双方对上述金额确认无误，双方协商后同意：由甲方于2014年2月20日全额返还给乙方。上述《债权债务确认书》甲方一栏并未盖章，但有甲方财务审核崔洋签字确认。庭审中，被告万意服装公司认可崔洋是该公司的员工。原告郑来松出具支出凭单两张，载明郑来松鞋城2014年2月1日至2014年2月20日货款共计58415.58元，该笔款项尚未支付给原告。庭审中，原告郑来松要求赔偿装修和实际经济损失1071539.25元，并提交照片、装修合同、付款凭证等予以证明。经询，原告郑来松在万意百货市场内的货柜等经营物品由第三人九洲祥龙公司拆除暂行保管。诉讼过程中，法庭组织双方进行物品交接，原告郑来松表示该批货柜为量地订做，无法再行利用，坚持不予交接要求侵权人九洲祥龙公司及万意服装公司赔偿相应损失。
另查，第三人九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。第四条约定，本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方交纳定金500万元。该定金在乙方进驻后即转为保证金。保证金用于乙方以下各方面违约处置，包括由于乙方在经营中给第三方（包括但不限于其签约商户）造成损失而拒绝赔偿的。由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物，保证金不退。2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）、北京万意百货市场有限公司（丙方）、万意服装公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现四方经过协商，自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方，乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担，《房屋租赁合同》的内容除上述主体变更外，其余内容保持不变。
再查，被告万意服装公司与第三人九洲祥龙公司在《房屋租赁合同》履行过程中发生争议，九洲祥龙公司将万意服装公司诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。
上述事实，有《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》、《债权债务确认书》、支出凭单、照片、装修合同、付款凭证、勘验笔录、《房屋租赁合同》及《补充协议》及当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：原、被告之间签订的《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定，履行相应义务。原告要求解除与被告万意服装公司签订的《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》，被告万意服装公司亦同意解除，且该合同在客观上已无法继续履行，本院对此不持异议。现被告万意服装公司与九洲祥龙公司因合同履行产生纠纷，导致原告无法正常经营，应当认定被告万意服装公司违约。原告要求被告返还货款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于返还货款的具体数额，本院依据《债权债务确认书》及相关支出凭单予以确定。关于原告主张的迟延结算违约金，根据原、被告双方签订的《债权债务确认书》，应当认定2014年1月份之前的债权金额双方已经达成了一致意见，原告对该部分货款再主张迟延结算违约金没有依据，本院不予支持。对于2014年2月份的货款，按照双方合同的约定，被告万意服装公司应当支付延迟结算的违约金，对原告主张的该部分货款的延迟结算违约金，本院予以支持。被告辩称过高要求予以调整，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修等实际直接损失一节，因被告万意服装公司违约导致原告无法经营，被告应当向原告郑来松承担违约赔偿责任，关于赔偿的具体数额本院根据原告的装修时间、合同约定的经营期限以及原告的装修情况等因素酌情予以确定。关于原告要求被告万意服装公司及第三人九洲祥龙公司承担拆除货柜及货柜损失的侵权责任一节，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予处理。关于原告要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任一节，因被告与第三人在《房屋租赁合同》及《补充协议》中均约定了保证金的用途，故本院对原告要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任的请求，在500万元保证金范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郑来松与被告北京万意服装百货批发城有限公司于二〇一三年八月十八日签订的《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》；
二、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内退还原告郑来松二〇一三年货款三十六万六千二百七十元一角六分；
三、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内退还原告郑来松二〇一四年货款五万八千四百一十五元五角八分，并自二〇一四年三月六日起至实际支付之日止按照日万分之二的标准向原告支付违约金；
四、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告郑来松装修等直接损失二万元；
五、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司就上述债务在五百万元保证金范围内向原告郑来松承担连带赔偿责任；
六、驳回原告郑来松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千二百六十七元，由被告北京万意服装百货批发城有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 婧
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 张传京