杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第1396号
原告（反诉被告）：阚金海。
委托代理人：李培伟、赵丹宁。
被告（反诉原告）：浙江上江南投资有限公司。
法定代表人：卢丹红。
委托代理人：李文莉、钟婷。
原告（反诉被告）阚金海与被告浙江上江南投资有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，2013年10月8日本院受理后，浙江上江南投资有限公司在答辩期内提起反诉。本院依法组成合议庭合并审理，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阚金海及委托代理人李培伟、被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司的委托代理人李文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）阚金海诉称：阚金海与浙江上江南投资有限公司于2013年2月5日签订了一份租赁合同，由阚金海承租被告位于石桥路468号江南时代广场A区（二）层（A-2-2001）商铺建筑面积3200平方米的房屋作为电影院／电玩经营使用，租赁期限为15年，房屋交付日为2013年4月16日，合同中对其它事项均进行了约定。合同生效后，阚金海按照合同约定支付了履约保证金20万元，首年第一期、第二期物业使用费计92万元，履行了合同付款义务，然而，今年4月16日合同交房期届满被告却未按期交房，在阚金海多次催促下，浙江上江南投资有限公司到目前为止未按照原告提供的消防出口图纸要求将房屋交付，交付的房屋目前仍在施工中。为此，浙江上江南投资有限公司的行为已构成了合同的违约，并给阚金海造成了直接经济损失，阚金海为履行合同已支付了影院设计费50万元，为维护阚金海的合法权益，阚金海诉至法院，请求判令：解除租赁合同；浙江上江南投资有限公司返还阚金海已交纳的物业使用费92万元，履约保证金20万元，并承担因违约三倍返还履约保证金40万元，赔偿经济损失50万元，合计人民币202万元；浙江上江南投资有限公司承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司辩称，本案所涉租赁合同已经解除。2013年2月5日原被告签订了杭州江南时代租赁合同。为履行租赁合同，已经投入了数百万元对租赁场地进行改建，如屋顶加高、钢结构工程等。在租赁场地满足交付条件后，浙江上江南投资有限公司向阚金海发出了工作联络函，要求阚金海及时进驻，但是阚金海给浙江上江南投资有限公司回函，对浙江上江南投资有限公司移交的场地作出了很多超出合同规定的要求。其后又发函要求浙江上江南投资有限公司增加电源进线、变压器。浙江上江南投资有限公司多次向阚金海发函，要求阚金海严格履行合同。在8月2日的函中明确若3日内原告继续违约，合同解除，该函按照合同中阚金海的地址寄出，8月10日该函阚金海收悉。但是阚金海依然没有纠正违约行为。因此合同于8月13日解除。本案中浙江上江南投资有限公司不存在任何违约行为，浙江上江南投资有限公司的主张欠缺依据。在合同履行过程中，浙江上江南投资有限公司按照合同约定对房屋进行改建，且房屋符合交付条件。在这种情况下，浙江上江南投资有限公司也通知阚金海交付房屋。由于阚金海一直提出超乎合同约定的要求，阻碍了合同的履行，违约方是阚金海而非浙江上江南投资有限公司。阚金海没有及时接收房屋、进场装修，也不及时交物业使用费。因此阚金海无权要求浙江上江南投资有限公司承担违约责任。根据双方合同约定，因阚金海违约导致合同终止，阚金海自行承担损失。阚金海要求浙江上江南投资有限公司承担损失及承担违约责任的主张欠缺依据。阚金海无权要求浙江上江南投资有限公司返还履约保证金。阚金海应承担物业使用费。涉案房屋交付时间是2013年5月10日，阚金海应承担交房日至合同解除日的物业使用费。综上，请求法院驳回阚金海的诉讼请求。
被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司反诉称，阚金海与浙江上江南投资有限公司于2013年2月5日签订《杭州江南时代租赁合同》，约定将江南时代广场A区（二）层（A-2-2001）商铺出租给阚金海作为经营电影院使用。合同约定租赁面积、租赁期限、交付、免租装修期限及各项费用的支付标准和支付方式等。同时合同还对双方违约责任的承担及合同解除做了约定。为了履行合同，浙江上江南投资有限公司按照电影院的标准投入数百万元对租赁物进行了改建。2013年5月10日，发函给阚金海，要求其接受场地及时装修进驻，但阚金海一直不断提出各种超出合同规定的要求，拒绝接受房屋。由于阚金海不理会浙江上江南投资有限公司的履行合同函，浙江上江南投资有限公司于8月2日函告阚金海，若其三日内未纠正违约行为，合同解除。由于阚金海违约，浙江上江南投资有限公司有权解除合同并要求阚金海承担违约责任。为此，提起诉讼，请求判令：阚金海支付从2013年5月10日至2013年8月13日的物业使用费为675840元；阚金海支付违约金1151130元，赔偿浙江上江南投资有限公司损失1092500元；本案反诉诉讼费用由阚金海承担。
原告（反诉被告）阚金海辩称，2013年2月5日签订《杭州江南时代租赁合同》一份，由浙江上江南投资有限公司提供江南时代商业广场的A区二层商铺阚金海作为经营电影院使用，租赁合同第8.1条约定，浙江上江南投资有限公司应于4月16日向答辩人交付房屋，然而，交付期届满，浙江上江南投资有限公司并未按期交付房屋，5月14日浙江上江南投资有限公司将工作联络函提交阚金海，认为已经具备交付条件要求交房。阚金海三次回函给浙江上江南投资有限公司，告知出租的房屋不符合双方约定的交房条件，更何况浙江上江南投资有限公司影视厅整个施工工程并未完工，影视厅屋面钢结构施工工程于5月12日才完工，6月24日浙江上江南投资有限公司才同意对该工程进行验收，阚金海于7月22日在浙江上江南投资有限公司提供的出租房屋拍摄的照片，也证明工程施工仍未完工，因此浙江上江南投资有限公司未在合同约定期限交付出租房屋已构成合同根本性违约，阚金海严格履行合同的义务，并无违约行为。综上，驳回反诉人的反诉请求。
为证明本诉、反诉的事实，原告（反诉被告）阚金海向本院提交了以下证据：
1.租赁合同，证明双方的权利义务关系。
2.收据（2张）、银行凭证（2张），证明原告向被告支付保证金20万元、物业费92（87＋5）万元的事实，物业使用费的性质是房屋租金。
3.图纸，证明原告提供被告消防出口设计图纸的事实。图纸中有6个消防通道，其中左下角的消防通道至原告解除合同时都不在图纸上的位置。
4.设计咨询合同，证明原告承租之后委托设计公司对电影院进行设计的事实。
5.收据3张，
6.银行凭证6份、承兑汇票，
证据5、6共同证明原告支付了设计费50万元。
7.照片1组（7月22日），证明照片拍摄时被告出租房屋仍在施工、消防出口未按图纸制作的事实。
8.函（7月18日），证明原告邮寄被告函件，要求解除合同、被告于7月19日签收的事实。
9.杭州XXXX构件厂出具的报告单，证明影剧院屋顶钢结构工程是在5月17日完工，被告于6月24日验收的事实。
为证明本诉、反诉的事实，被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司向本院提交如下证据：
1.杭州江南时代租赁合同，证明反诉人与被反诉人于2013年2月5日签订了租赁合同及合同的相关约定。
2.钢结构施工合同、拆除工程合同书、浙江省装修工程承包合同、影视厅屋面钢结构施工合同、施工协议、铁栏杆制作安装合同、工程款相关票据15份（4932481.76元），证明反诉人按照合同约定及被反诉人的要求对租赁房屋进行了改建、被反诉人给反诉人造成的损失。
3.2013年5月10日的工作联络函1份，反诉人于2013年5月10日发函要求被反诉人接收场地并及时进场装修进驻的事实。
4.2013年5月10日交房验收前甲方需完善事项通知函、5月16日回复函、5月27日联系函1份，证明被反诉人在收到反诉人要求接收租赁房屋的函件后一直对移交的场地提出超出合同规定的接收要求，以此拒绝接收房屋的事实。
5.2013年7月18日关于接收房屋的函、2013年7月23日关于催缴电影院交房文件、2013年8月2日行为函件、EMS快递单3份，被反诉人一直以各种理由拒绝接收房屋的情况下反诉人一直发函要求其履行，并在8月2日的函中声明若反诉人在三日内再不纠正违约行为，涉案合同解除。
6.委托付款说明、企业法人营业执照1份，杭州江南时代企业管理有限公司受反诉人的委托，委托杭州XXXX构件厂施工并支付了相关工程款的事实。
7.图纸1张，证明反诉人对于涉案房屋的消防通道按照被反诉人的要求进行设计施工的事实。
8.屋顶加高竣工图，证明已对出租房屋进行屋顶加高。
上述当事人所提交的证据，经双方当庭举证、质证，本院认证如下：
对阚金海提交的证据1、2，浙江上江南投资有限公司无异议，本院予以确认。对证据3，浙江上江南投资有限公司对真实性无异议，但认为消防出口是按阚金海图纸施工，但延伸的楼梯有权调整；本院对该证据的形式真实予以确认。对证据4、5、6，浙江上江南投资有限公司认为不能证明设计合同履行情况；因此本院对阚金海对租赁房屋委托设计的事实予以确认，对已付款事项因涉及案外人，而案外人未作确认，对证明目的不予确认。对证据7，浙江上江南投资有限公司认为不能确定拍摄时间，不能证明阚金海的证明目的；本院认为阚金海缺乏相应证据具体拍摄时间，对证明目的不予采纳。对证据8，浙江上江南投资有限公司认为没收到过，因该函件有邮件跟踪查询佐证，且浙江上江南投资有限公司在关于接收房屋函中确认已收到，故本院予以确认。对证据9，浙江上江南投资有限公司认为工程竣工验收时间不代表工程实际完工时间；因该证据明确工程完工时间、验收时间，本院予以确认。
对浙江上江南投资有限公司提交的证据1、2、3、4、6、8，阚金海对真实性无异议，本院予以确认。对证据5，阚金海认为没有收到过该组函件；由于浙江上江南投资有限公司按合同约定地址送达，以交寄记录作为发送凭证，故本院予以确认。对证据7，阚金海认为与其提供图纸要求不一致，由于该证据证明浙江上江南投资有限公司实际施工，对真实性予以确认。
综上，根据双方当事人当庭举证、质证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2013年2月5日，浙江上江南投资有限公司与阚金海签订《租赁合同》。约定：浙江上江南投资有限公司将其拥有物业使用权的杭州市石桥路456、468、478号的江南时代商业广场中的A区（二）层（A-2-2001）商铺出租给阚金海，作为经营电影院使用；交付日为浙江上江南投资有限公司移交房屋之日，双方签署房屋交接确认书；进场日为双方签署进场确认书确定进场日；租赁面积3200平方米，租赁期限15年；免租装修期为交房之日起后165天，免租装修期内，无需承担租金，但承担装修管理费，以及该房屋发生的公用事业费用；物业使用费标准每天每平方米2.2元，首年物业使用费256.96万元；如在合同期内，因阚金海原因导致合同无法履行，浙江上江南投资有限公司对该装修免租期内物业使用费按解除合同前日物业使用费标准重新计收；在合同签订之日，阚金海支付25万元（其中20万元为履约保证金，其余为首年物业使用费第一期物业使用费），签订合同15日内需再支付首年第二期物业使用费87万元；浙江上江南投资有限公司交付房屋5日内（即2013年4月21日前）阚金海再支付第三期物业使用费87万元，2013年9月30日前阚金海再支付首年剩余物业使用费；房屋交付日为2013年4月16日（浙江上江南投资有限公司有权对该日期进行一次调整，调整周期不应超过90天）；届时浙江上江南投资有限公司按交付日现状向阚金海交付房屋，双方签订房屋交接确认书；阚金海应当于进场之前付清首年第一、二、三期物业使用费及其他全部应付费用，自行前往办理进场手续；浙江上江南投资有限公司负责房屋屋顶加高9米，毛坯交付；房屋交付时，该房屋消防通道应符合电影院标准（由阚金海按消防要求提供出口要求），地面按现状交付，由阚金海自行改造及承担费用；若阚金海未在合同约定日接收房屋，或拒绝、拖延签署房屋交接确认书，则交付日按2013年4月16日确定；阚金海未按合同约定进场日进入房屋装修，经浙江上江南投资有限公司通知未纠正的，则应支付相当于第一年租约日租金的违约金；延迟超过30日的，浙江上江南投资有限公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任；阚金海延迟交纳物业使用费，经浙江上江南投资有限公司书面催告30日未足额交纳的，浙江上江南投资有限公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任；阚金海违反合同项下所作的承诺、保证、确认的，经浙江上江南投资有限公司书面通知不改正的，自第二次书面通知之日起，阚金海每日支付相当于月物业使用费10%的延迟履行违约金，直至改正；如第二次书面通知后15日仍未改正的，浙江上江南投资有限公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任；因浙江上江南投资有限公司原因导致阚金海无法继续享有房屋使用权的，浙江上江南投资有限公司应在收到书面通知后30日作出改正，经改正，仍无法使用的，该期间无须交纳物业使用费；合同因阚金海违约提前终止的，浙江上江南投资有限公司有权没收履约保证金，阚金海还应承担导致合同提前终止的全部损失及违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金；阚金海履行合同是免租装修期的前提，阚金海原因导致合同提前终止，其应在合同终止后7日内按第一个租约年的物业使用费标准补交免租装修期的全部物业使用费；合同因浙江上江南投资有限公司违约提前终止的，应无息三倍返还履约保证金；双方按列明的地址发送通知，一方若指定地址变更，应及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方承担对其不利的法律后果；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。
双方合同签订后，阚金海于2013年2月5日向浙江上江南投资有限公司支付25万元（其中20万元为履约保证金，其余为首年物业使用费第一期物业使用费），2月28日向浙江上江南投资有限公司支付87万元（第二期物业使用费），阚金海还向浙江上江南投资有限公司提交消防出口设计图纸。浙江上江南投资有限公司则为了符合阚金海经营使用，将涉案房屋撤除、改建发包给相关单位施工。5月10日，阚金海以交房验收甲方需要完善事项函告浙江上江南投资有限公司：在租用的影城改建房屋中发现以下事项需要贵单位在交房验收前完善好，确保我公司能按时交接；如果不完善好所列事项，有权不接受此房。同日，浙江上江南投资有限公司函告阚金海：你承租我公司的影院场地，按双方签订的租赁协议约定，已具备交付条件，现本公司在即日起交付给你。5月16日，阚金海就浙江上江南投资有限公司函回复：在没有完成工程的条件下及未按租赁合同协议交接方式完成房屋交接手续的情况下，无法接受进场装潢施工。5月17日，影院屋顶钢结构工程施工方作出施工完工自检意见。6月24日，主管单位作出验收结论。7月18日，阚金海函告浙江上江南投资有限公司：要求五日内将租赁房屋按合同约定交房条件交接，如五日内不能交房则提请解除合同并赔偿损失。浙江上江南投资有限公司收函回复：因阚金海对移交的房屋提出超出合同规定的接收场地的要求，予以拒绝，并再次要求接受房屋，如不接收，将解除合同。7月18日、7月23日、8月2日，浙江上江南投资有限公司发函给阚金海，要求其尽快接收房屋，支付第三期物业使用费，并签署交接确认书、进场确认书，若不接收则解除合同。
另，浙江上江南投资有限公司按阚金海提交的图纸施工，消防出口与图纸无异，仅室外一处连接地面的楼梯与图纸相反。
现阚金海以浙江上江南投资有限公司未按合同约定交付房屋，构成合同违约为由提起诉讼。浙江上江南投资有限公司以阚金海拒绝接收房屋、违反合同约定为由，提起反诉。
本院认为，原告（反诉被告）阚金海与被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。阚金海起诉要求解除合同，而浙江上江南投资有限公司反诉认为双方租赁合同已解除，双方对合同解除无争议，本院予以确认。本案争议焦点为违约责任的确定及承担。合同约定浙江上江南投资有限公司将房屋毛坯交付，该房屋消防通道应符合电影院标准（由阚金海按消防要求提供出口要求），地面按现状交付，浙江上江南投资有限公司有权对交房日期进行一次调整。浙江上江南投资有限公司按合同对房屋撤除、改建后，多次要求阚金海接收房屋。房屋消防通道、出口与图纸无异，仅室外通道一处连接地面的楼梯与图纸相反，相关细节问题阚金海完全可以在房屋交接后协商处理。因阚金海未有证据证明浙江上江南投资有限公司交付的房屋不符合合同约定，其认为浙江上江南投资有限公司构成合同违约的理由，缺乏依据，本院不予采信。合同约定双方按列明的地址发送通知，一方若指定地址变更，应及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方承担对其不利的法律后果；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。阚金海认为没收到浙江上江南投资有限公司在7月18日后要求其接收房屋的系列函件，本院不予采信。由于阚金海拒不接收租赁房屋，违反合同约定，致使涉案合同提前终止。阚金海主张浙江上江南投资有限公司返还履约保证金及赔偿损失的请求，本院不予支持。虽合同约定拒绝、拖延签署房屋交接确认书，则交付日按2013年4月16日确定。但房屋钢结构5月17日完工，6月24日验收，且双方就相关细节在协商。7月18日，阚金海要求交房，而浙江上江南投资有限公司回函要求阚金海收房。依据合同约定的通知方式，及合同并未对延期交房的违约责任作出约定，故交付日确定为8月1日较为合理。因此，按浙江上江南投资有限公司反诉主张计算至8月7日的物业使用费为42240元。合同约定阚金海未按合同约定进场日进入房屋装修，经浙江上江南投资有限公司通知未纠正的，则应支付相当于第一年租约日租金的违约金；延迟超过30日的，浙江上江南投资有限公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任。由于浙江上江南投资有限公司选择解除合同，逾期进场违约金计算为211200元。浙江上江南投资有限公司主张的欠费的延迟履行违约金，由于其未按约定时间交房，该请求不予支持。浙江上江南投资有限公司主张的损失，虽其就租赁房屋进行改建，但未提交证据证明改建费用已成为直接损失，该主张本院不予支持。上述阚金海应支付的违约金、物业费合计253440元，与其交纳二期物业费920000元相抵扣，浙江上江南投资有限公司还应返还给阚金海666560元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）阚金海与被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司于2013年2月5日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）阚金海返还物业使用费人民币666560元（已扣除阚金海应支付的违约金、物业费合计253440元）；
三、驳回原告（反诉被告）阚金海的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）浙江上江南投资有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币22960元，由阚金海负担15154元，浙江上江南投资有限公司负担7806元；反诉案件受理费人民币15078元，由阚金海负担1508元，浙江上江南投资有限公司负担13570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费人民币22960元、反诉受理费15078元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 王土根
人民陪审员 郝照兰
二〇一四年七月七日
书 记 员 俞梦潇