甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民一终字第285号
上诉人（原审被告）王秀云，女，汉族，生于1968年7月6日，高中文化。
被上诉人（原审原告）周新波，男，汉族，生于1982年6月3日，高中文化。
被上诉人（原审第三人）平凉市双星商贸运业有限责任公司。
法定代表人关云贤，该公司总经理。
委托代理人曹占荣，甘肃平凉工业园区司法行政法律服务中心法律工作者。
上诉人王秀云因与被上诉人周新波、平凉市双星商贸运业有限责任公司（以下简称双星运业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2014）崆民初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：2011年5月31日，关云贤以第三人双星商贸运业公司（甲方）名义与被告王秀云（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落在船舱街26号一楼门面房及二楼70平方米房屋租赁给乙方经营蛋糕店。租赁期限一年，自2011年5月1日至2012年5月31日止，年租金20000元，乙方不得将租赁房屋转租给第三人。未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的，出租人有权解除合同。2012年3月，被告王秀云与关云贤协商一致将房屋租赁合同中的租赁期限变更为2011年5月1日至2015年5月31日止，租赁费变更为25000元／年。2012年3月22日，被告王秀云未经出租人同意将承租房屋转让给原告经营格力空调，双方未签订书面合同。2012年3月23日，被告向原告出具的转让费条据记载“王秀云现把船舱街26号门面房上、下楼转让给周新波做格力空调专卖使用！一次性收转让设备金额壹拾万元整”。转让房屋时被告已向第三人交清2012年5月31日之前的租赁费。原告租赁房屋后进行了更换门头等装修。2012年5月1日，关云贤向被告王秀云出具“今收到快乐西饼屋2012年至2015年5月1日三年房租柒万元整（70000）”的收条一张，并加盖了第三人印章。同月被告王秀云将房屋租赁合同原件及租赁费收条原件交给原告周新波。2014年1月7日，第三人双星运业公司以被告王秀云未经其公司同意擅自转租房屋为由从原告处收回了涉案房屋，对剩余租期的租赁费未做处理。
另查明，2012年3月23日，中国农业银行股份有限公司平凉红旗街支行序号24fc0038银行卡取款凭条记载原告周新波从其银行卡内转账取款15万元，序号24fc0039客户资料登记／变更表为银行填写的被告王秀云的个人信息，序号24fc0040银行卡存款凭条记载被告王秀云转账开卡15万元。以上业务均由同一柜员办理。原、被告转让房屋时被告已向双星运业公司交清了2012年5月31日前的房屋租赁费。涉案房屋的所有权人为双星运业公司的法定代表人关云贤。
审理中，依原告申请，本院将出租人双星运业公司追加为本案第三人。原告将要求撤销房屋租赁合同的诉讼请求变更为确认房屋租赁合同无效。
原审法院认为，本案争议的焦点问题为两点：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否合法有效；二、王秀云实际收取原告租赁费、转让费的数额及应否退还。
关于焦点一、关云贤将其所有的房屋以公司名义出租，属关云贤对其财产权利的处分，房屋所有权人关云贤以双星运业公司名义与王秀云签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律强行性规定，予以确认。双星运业公司与王秀云签订的房屋租赁合同明确约定乙方（王秀云）不得将租赁房屋转租给第三人，王秀云在合同期满不再续租的情况下，理应将租赁房屋交还出租人。但王秀云为了转租，在合同期限届满前与出租人商议变更了租赁期限及租赁费，后王秀云未经出租人同意私自将承租房屋转租于周新波，属于无权处分。租赁房屋处在正街，周新波租赁房屋后也更换了门头，周新波使用租赁房屋近两年，双星运业公司应该知道原、被告转租房屋的事实却未提出异议，应认定双星运业公司对原、被告转租行为的默认。原、被告之间的租赁合同应认定为合法有效。对原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求不予支持。
关于焦点二、庭审中，对周新波向王秀云支付的租赁费、转让费具体数额双方意见不一。周新波称其共向王秀云支付转让费10万元、租赁费7万元。王秀云称共收取含租赁费在内的转让费10万元。第—，收条是收款人（收物人）向付款人（交物人）出具的收取钱、物的凭证，一般由收款人（收物人）交由付款人（交物人）持有。王秀云向周新波出具了10万元的转让费条据，并将双星运业公司向其出具的7万元租赁费收条也提供给了周新波。根据日常交易习惯，若王秀云共向周新波收取转让费、租赁费共计10万元，王秀云仅需向周新波提供转让费条据或附租赁费收条复印件即可，无须向周新波提供租赁费收条原件。第二，转让条据中仅记载收到设备转让费10万元，并未提及租赁费，周新波租赁房屋后实际也向出租人支付租赁费，原、被告之间租赁合同实际涉及2012年3月22日至2015年5月31日的房租费。第三，原、被告2012年3月23日在中国农业银行股份有限公司平凉红旗街支行同一柜台依次连续办理了周新波转账取款15万元，王秀云登记其个人信息—王秀云转账开卡存款15万元的业务，证明了2012年3月23日原告从其银行卡内取款15万元转账存入王秀云新开账户内的事实。综上，王秀云向周新波出具了10万元转让费的条据，并向周新波提供了出租人书写的7万元租赁费收条原件，应认为是王秀云在收取周新波相应款项后向其提供的凭证，周新波向王秀云支付的款项为转让费10万元、租赁费7万元，共计17万元。转让条据中记载设备转让费为10万元，但原、被告对是否转让了设备说法不一，王秀云代理人称转让店铺后不再用烤炉故将烤炉留给了周新波，从其向周新波出具的转让费条据看，其知道周新波转租店铺后用于经营格力空调，说明即使其将烤炉留给了周新波，也明知烤炉对于原、被告均无使用价值。庭审中周新波否认被告向其转让了烤炉，原、被告也无转让财物清单，故本院对王秀云向周新波转让烤炉的事实不予确认。
原、被告关于租赁费、转让费的约定均是双方当事人真实意思的表示，应予确认。根据被告与双星运业公司签订的租赁合同及双星运业公司出具的租赁费收条、交付房屋时间，应认定原、被告之间租赁合同的期间为转让房屋之日2012年3月22日至2015年5月31日。现租赁房屋已由双星运业公司收回，致使周新波不能对租赁房屋使用、收益，原、被告之间的租赁合同不能继续履行。因合同的权利义务仅及于合同当事人，故王秀云应承担不能履行合同的违约责任，应向周新波退还第三人收回房屋之日2014年1月7日至合同期限届满之日2015年5月31日共计510天的租赁费、转让费74420.60元。周新波未提供充分证据证明其支出的装修费数额，且周新波在经营过程中也实际使用了装修，故本院对周新波要求的装修损失不予支持。
庭审中，王秀云称在法庭辩论结束后，追加第三人及变更诉讼请求不符合法律规定。案件审理中，法院可以根据当事人申请或者依职权追加与案件处理结果有利害关系的人参加诉讼，故周新波申请追加双星运业公司为本案第三人并无不妥。在追加第三人后，应当为第三人指定举证期限，该举证期限适用于已参加诉讼的原、被告。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第二百二十八条一款之规定，作出如下判决：一、被告王秀云于本判决生效后十日内向原告周新波退还转让费、租赁费共计74420.60元；二、驳回原告周新波的其他诉讼请求。案件受理费4420元，原告周新波承担2820元，被告王秀云承担1600元。
王秀云上诉称：一、本案被上诉人周新波在庭审辩论结束后才变更诉讼请求，一审法院予以准许属于诉讼程序错误。根据举证规则的规定，当事人变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出，而周新波在法庭辩论结束前提出，已经过期，应当驳回。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认为本案中无设备转让属于认识错误，周新波亲笔书写了转让设备费的条据。2、一审法院既然认定上诉人与周新波之间的租赁合同属于有效合同，就应当受法律保护，双星运业公司强行收取房屋，阻止周新波经营，应当对周新波的损失承担责任，但一审法院按照违约责任处理，将责任的承担者认定为上诉人，属于认错误。请求二审法院撤销一审判决主文第一项，改判驳回周新波的诉讼请求。
周新波答辩称：一审法院认定事实不清，有假设之嫌，认为双星运业公司对王秀云的转租行为是应当知道而默认不符合事实。一审法院适用法律错误，一审法院按照违约处理不符合事实。但对一审法院处理结果没有异议。
双星运业公司答辩称：其收回门面房是被答辩人违约在先，并不是在知情的情况下默认了转租的事实。答辩人是房屋的所有权人，有充分的权利和合同依据收回门面房。答辩人与周新波之间没有任何合同约定，收回房屋是答辩人与王秀云之间的事情，与周新波没有关系。因此，其不承担周新波的经济损失。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，王秀云与周新波之间签订的房屋转租合同，虽未经出租人双星运业公司同意，但确系双方当事人真实意思的表示，且我国合同法只规定出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，并未对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题作出规定，故王秀云与周新波之间的房屋转租行为应受法律保护。王秀云将其承租的门面房转租给周新波，依法负有保证周新波对门面房享有占有、使用、收益的义务，但王秀云明知其对租赁的门面房不享有转租权而将其转租给周新波，致其与周新波之间的房屋租赁合同因双星运业公司收回房屋而不能履行，凸显出王秀云向周新波提供的租赁物存在瑕疵，同时也是双方达成的协议不能得以继续履行的根本原因，王秀云的行为有违民事法律行为的诚实信用原则。故王秀云应依法对周新波承担瑕疵担保责任，即依法应对周新波为实现合同目的而造成的损失承担主要民事责任；周新波在租赁门面过程中，未尽必要的审查注意义务，即与王秀云订立门面房转租协议，并积极付诸实施，也是促成其门面房转租协议不能继续履行的另一原因，具有明显的主观过失，依法应对转租协议不能继续履行承担次要民事责任。双星运业公司是该房屋的所有权人，在其发现王秀云未经其允许将该房屋转租给周新波后，依法收回房屋属行使其财产所有权的正当行为，王秀云认为由双星运业公司承担周新波经济损失的意见缺乏事实根据与法律依据。据此，原判认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判处适当。王秀云的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1650元，由王秀云承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 赵 雄
代理审判员 曹海荣
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 贾 媛