上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异93号
案外人：邱成利，男，1970年4月29日出生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：曹剑敏，上海市李国机律师事务所律师。
申请执行人：杨晨辉，男，1976年5月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被执行人：上海晋韵(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：上官国太。
被执行人：上官国太，男，1958年7月5日出生，汉族，住上海市闸北区。
本院在执行杨晨辉与上官国太、上海晋韵(集团)有限公司(以下简称晋韵公司)民间借贷纠纷一案中，案外人邱成利对执行上海市场中路XXX号房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人邱成利称，2014年5月，邱成利出借给晋韵公司600万元，因晋韵公司逾期未还，故双方商定由晋韵公司将其控股的上海国鑫典当行(以下简称国鑫典当行)作价600万元以一定条件转让给邱成利。国鑫典当行的经营场所即为系争房屋，邱成利于2014年9月2日与晋韵公司签订房屋租赁协议，并于同日支付晋韵公司系争房屋20年的租金共计150万元。2014年10月30日，国鑫典当行的法定代表人变更为邱成利。现邱成利认为其与晋韵公司签订的租赁协议合法有效，应受法律保护。徐汇法院可以依法查封并拍卖系争房屋，但无权解除邱成利与晋韵公司在先形成的合法租赁关系，现徐汇法院张贴公告要求邱成利限期搬离系争房屋即否定了上述租赁关系，故邱成利提出书面异议，请求法院对系争房屋的使用权进行带租拍卖(租期自2014年9月3日至2034年9月2日止)。
申请执行人杨晨辉称，邱成利提供的与晋韵公司签订的承包租赁协议中的600万元借款无证据予以证实；邱成利虽称其系系争房屋的承租人，但未提供证据证明其已向晋韵公司支付租金并已实际占有系争房屋的事实，故其异议没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
被执行人晋韵公司及上官国太均未到庭参加听证，亦未提供书面答辩意见。
经审查查明，包括系争房屋在内的上海市场中路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号房屋系非居住直管公房，其使用权由上官国太于2009年11月18日通过拍卖的方式取得，由晋韵公司与出租人上海北方企业(集团)有限公司签订公有非居住房屋租赁合同。2010年1月18日，上海北方企业(集团)有限公司向上海北安物业管理有限公司发出关于变更非居住用房租赁户名的通知，载明“场中路XXX-
XXX号、XXX-XXX号、场中路XXX-XXX号、XXX-XXX号新的租赁户名为上海晋韵(集团)有限公司”。
另查明，国鑫典当行于2009年4月16日成立，营业期限自2009年4月16日至2019年4月15日，经营场所为上海市场中路XXX号，法定代表人于2014年10月30日登记为邱成利。根据邱成利提供的承包租赁经营协议，2014年9月2日，邱成利与晋韵公司、上海晋横物资有限公司、上海河汉实业有限公司、国鑫典当行签订承包租赁经营协议一份，约定由邱成利提供600万元借款给晋韵公司；晋韵公司占股95%的国鑫典当行自2014年9月1日起由邱成利承包租赁经营，为期五年，如晋韵公司在借款期满未予归还的，则邱成利有权继续延长承包租赁期限，为期20年，至2039年，期满后再延长20年，并另立房屋租赁协议等。2014年9月2日，邱成利与晋韵公司签订房屋租赁协议一份，约定晋韵公司将上海市场中路XXX号(210平方米)出租给邱某某用于经营国鑫典当行，并基于邱成利已提供给晋韵公司借款600万元的长期合作，租期定为20年，自2014年9月3日至2034年9月2日，房屋租金为每年75,000元，由邱成利一次性支付，共计150万元等。另根据邱成利提供的付款通知、转账凭条以及收据等证据显示：2014年9月5日，晋韵公司向邱成利发出付款通知，要求邱成利将租金汇入公司财务闵某某的账户(但未列明开户行及账号)，邱成利于2014年9月5日向闵建红的银行账户转账80万元，2014年9月12日，晋韵公司出具收条一份，载明：交款单位为邱成利、金额为150万元、收款事由为国鑫典当行房屋租金(其中80万元9月5日汇，70万元9月12日汇)等。
再查明，本院审理的杨晨辉与上官国太、晋韵公司、上海良鹰商业有限公司民间借贷纠纷一案，于2015年7月22日作出(2014)徐民一(民)初字第7023号民事判决。该案判决后，杨晨辉不服提起上诉，因未按规定预交上诉案件受理费，上海市第一中级人民法院于2015年10月16日作出(2015)沪一中民一(终)字第3107号民事裁定：本案按上诉人杨晨辉自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。之后，因上官国太、晋韵公司未履行生效法律文书确定的义务，杨晨辉向本院申请执行，执行案号为(2015)徐执字第4847号。执行过程中，本院于2015年10月28日作出查封包括系争房屋在内的房屋使用权的执行裁定，并于2015年11月5日至上海市北安物业管理有限公司办理查封手续。2017年3月27日，本院裁定评估、拍卖被执行人晋韵公司名下包括系争房屋在内的房屋使用权，并于2017年6月6日在系争房屋处张贴公告，限令系争房屋内的相关人员于2017年7月10日前搬离。之后，邱成利向本院执行法官主张对系争房屋的租赁权，执行法官经审查后对其主张未予认定，故邱成利向本院提出本案执行异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，邱成利对系争房屋主张承租权并据此要求对系争房屋带租拍卖的异议请求不能成立，理由如下：首先，邱成利称晋韵公司因未能归还600万元借款而与其签订承包租赁协议，将国鑫典当行抵充债务，但却未提供银行转账凭证等证据证明该600万元借款真实存在，即邱成利取得国鑫典当行承包经营权的基础关系不成立；其次，根据邱成利提供的2014年9月2日的承包租赁经营协议，邱成利承包经营国鑫典当行的期限为自2014年9月1日起5年，只有在晋韵公司未能归还借款本息时，前述承包租赁期满后才延长20年至2039年，但在该协议中对还款期限未作明确约定的情况下，双方于同日签订的房屋租赁协议中却直接将租期约定为20年至2034年9月2日，此存在矛盾之处且有违常理，邱成利对此亦没有合理解释；再次，根据邱成利提供的房屋租赁协议，其为承包经营国鑫典当行而向晋韵公司租赁系争房屋，双方约定的20年租金为150万元，该租金就系争房屋而言显属过低，而且就邱成利提供的证据而言，考虑到晋韵公司系本案被执行人的特殊性，在无其他证据予以印证的情况下，亦不足以证明邱成利已按约支付了晋韵公司上述租金。综上，邱成利主张对系争房屋享有承租权，本院难以采信，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
驳回案外人邱成利的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱 翔
人民陪审员 任立群
人民陪审员 顾国庆
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。