北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13556号
上诉人（原审原告）董玉和，男，1957年2月28日出生。
委托代理人张寒松，北京市扬剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京旷世奇成经贸有限公司，住所地北京市房山区窦店镇窦店村村南甲1号。
法定代表人肖晓玲，经理。
委托代理人张伟，男，1971年5月1日出生。
委托代理人田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）肖晓玲，女，1979年12月19日出生。
委托代理人田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
上诉人董玉和、北京旷世奇成经贸有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第09154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，董玉和起诉至原审法院称：我与北京旷世奇成经贸有限公司（下称旷世奇成公司）于2014年12月31日签订《土地承包经营合作合同》（下称诉争合同），双方约定：我承包旷世奇成公司位于北京市房山区窦店镇窦大路甲一号院内的场地用于经营，承包期限为13年，自2015年3月1日至2028年3月1日，费用为15万元／年。同时，旷世奇成公司承诺以该地块为注册地址，帮我设立公司以开展经营。2015年1月2日，双方就诉争合同签订补充协议，双方就该地块院内的地上建筑物及附属设施、三相电缆、天然气管道所埋位置作出进一步补充约定。诉争合同签订后，我分别于2015年1月2日、2015年1月28日、2015年3月31日向肖晓玲交付现金11万元、4万元、4万元，前述费用合计19万元。之后，我开始改建装修。2015年3月28日，北京市房山区窦店镇人民政府（下称窦店镇人民政府）向肖晓玲出具《责令停止建设通知书》，因该地块未取得乡村建设规划许可证，要求我立即停止建设，并自行拆除。因而导致我无法正常地使用该地块。后据我所知，因该地块未取得乡村建设规划许可证，已被窦店镇人民政府责令停止建设，不能用于双方约定的生产、经营。我认为，旷世奇成公司、肖晓玲明知该地块未取得乡村建设规划许可证，无合法正规的手续，且不是该地块的实际使用权人，而将土地租赁给我，存在欺诈之嫌。因该地块无法实际使用，旷世奇成公司、肖晓玲的违约行为致使不能实现合同目的。且旷世奇成公司、肖晓玲为我所设公司注册地址未在该地块内已构成严重违约。综上，为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除我与旷世奇成公司、肖晓玲于2014年12月31日签订的诉争合同；2、判令旷世奇成公司、肖晓玲向我返还已收款项19万元人民币（其中，土地承包费15万元、帮办费4万元）；3、判令旷世奇成公司、肖晓玲向我支付利息（以19万元人民币为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月2日起计算至款项还清之日止）；4、判令旷世奇成公司、肖晓玲承担连带偿还责任。
肖晓玲辩称：我不是本案适格被告，我是旷世奇成公司的法定代表人，我签订土地承包合作合同的行为是职务行为，其权利和义务应由旷世奇成公司享有和承担，不同意董玉和的诉讼请求。
旷世奇成公司辩称：董玉和所诉不是事实。我公司从未口头或书面承诺过董玉和，以涉诉土地为注册地址，为董玉和办理营业执照；董玉和迄今为止只交纳了14万元租赁费，尚欠1万元租赁费未交纳；董玉和交给肖晓玲的4万元，是肖晓玲个人帮董玉和办理营业执照的劳务费，与本案无关，与我公司无关；董玉和因自身的原因被相关部门责令停止建设，责任应由其自己承担。因为合同中已明确约定涉诉土地为农业设施用地，不准搞其他永久性建筑；根据合同第四条第h项的约定，即便解除合同，我公司也不应该退还给董玉和租赁费。因此，我公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，董玉和要求解除合同，既没有约定解除的依据，也没有法定解除的理由，不同意董玉和的诉讼请求，要求继续履行合同。
原审法院经审理确认：本案诉争合同名为土地承包合作合同，但根据合同约定的内容来看，其实为租赁合同。该合同的双方当事人应为旷世奇成公司和董玉和，合同约定的权利义务对双方均具有法律约束力。肖晓玲代表旷世奇成公司签订合同的行为，系履行职务行为，其个人并不是诉争合同的相对方。现董玉和要求肖晓玲承担合同责任，无事实和法律依据，法院不予支持。旷世奇成公司和董玉和签订的土地承包合作合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。2015年4月5日，董玉和在窦店镇人民政府下发责令停止建设通知书后单方撤离租赁场地，以自己的行为表明不再继续履行合同。庭审中，董玉和亦明确表示不愿再继续履行合同，坚持要求解除合同，而旷世奇成公司坚持不解除合同。鉴于该合同所约定权利义务的特殊性质，合同目的已无法实现，若继续履行合同，也会导致事实上履行不能，因此，旷世奇成公司与董玉和签订的土地承包合作合同应予以解除。故董玉和要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。关于董玉和要求旷世奇成公司返还15万元土地承包费的诉讼请求。根据查明的事实，该15万元包括14万元租金和1万元电费押金，应分别处理。对于14万元租金，董玉和虽称已于2015年4月5日撤离租赁场地，但其未就租赁场地的腾退办理交接手续，也未及时通知旷世奇成公司。后董玉和虽向旷世奇成公司、肖晓玲邮寄了日期为2015年5月27日的撤离租赁场地告知函，但此时其已向法院提起诉讼，故将起诉之日视为通知解除合同之日。在此之前，由董玉和占有、使用租赁场地，此期间的租金，董玉和应向旷世奇成公司交纳。董玉和要求返还此期间租金的诉讼请求，法院不予支持。现董玉和拒绝继续履行合同，其单方要求解除合同的行为，会给旷世奇成公司造成一定的损失，其亦应当承担赔偿损失的责任。法院根据本案的具体情况，酌情确定以三个月的租金标准计算该损失的具体数额。该损失在董玉和已交纳的租金中予以折抵。剩余未履行租期内的租金，旷世奇成公司应返还给董玉和。因此，对董玉和要求返还租金的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。旷世奇成公司辩称根据合同约定，即便解除合同，旷世奇成公司也不应该退还租金。但根据查明的事实，致使合同无法继续履行，不能完全归咎于董玉和的个人原因，故该答辩意见，法院不予采信。对于1万元电费押金，因董玉和未提供已发生的用电费用的证据，且会涉及到在租赁期限（2015年3月1日）之前，董玉和既已使用租赁场地时发生的用电量，故双方可待核对具体用电量后另行解决，该费用本案不予处理。关于董玉和要求肖晓玲、旷世奇成公司返还4万元帮办费的诉讼请求，因合同中对此没有约定，且与本案不属于同一法律关系，双方应另行解决。该诉讼请求，法院不予支持。关于董玉和要求肖晓玲、旷世奇成公司以19万元为本金支付利息，承担连带偿还责任的诉讼请求，缺乏法律和合同依据，法院亦不予支持。据此，原审法院于2015年11月19日判决：一、解除董玉和与北京旷世奇成经贸有限公司于二○一四年十二月三十一日签订的土地承包合作合同；二、北京旷世奇成经贸有限公司于判决生效后十日内返还董玉和租金六万六千六百六十七元；三、驳回董玉和其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，董玉和、旷世奇成公司均不服上诉至本院。
董玉和上诉请求为：同意原判第一项，要求撤销原判第二、三项，依法改判旷世奇成公司退还我租金13万元及电费押金1万元，肖晓玲承担上述给付义务的连带偿还责任。上诉理由：肖晓玲收取租金时，未向我出局公司委托其收款的委托书，收据也未加盖公司的财务专用章，在庭审中无法提供租金入账公司账户的证据，且收款后未向我出具发票，该行为足以认定系肖晓玲以个人名义收取了租金，肖晓玲作为旷世奇成公司的股东及法人，应承担连带偿还责任；原审法院对1万元电费押金不予处理，加重了我的诉累；原审法院认定我单方要求解除合同的行为应当向旷世奇成公司承担赔偿损失的责任，属于认定事实错误，导致合同无法继续履行合同的过错应由旷世奇成公司承担；原审法院认定我于2015年1月1日进驻、使用租赁场地，与事实不符，属于认定事实错误，我实际占有、使用租赁场地的期限应为2015年3月1日至4月5日。
旷世奇成公司上诉请求为：同意原判第一项，要求撤销原判第二、三项，依法改判驳回董玉和其他诉讼请求。上诉理由：同一审答辩意见。
肖晓玲同意原判。
经审理查明：2014年12月31日，肖晓玲代表旷世奇成公司（甲方）与董玉和（乙方）签订诉争合同，约定：该地段坐落于北京市房山区窦店镇窦大路甲一号院内，该地块为农业设施用地；承包期自2015年3月1日起至2028年3月1日止；自2015年3月1日开始至2016年3月1日；地块承包费为壹拾伍万元整，交付承包费按（空白）缴付。承包费到期，提前两个月续交下一年度承包费；否则视为乙方主动放弃承包权废除承包合同。所造后果乙方自负，甲方现有设施三相电，水房自供用水。上下水通，办公房300平米，蔬菜大棚3栋，乙方如需建设需要的设施设备、电设施及消防器材等由乙方自行承担；甲方不负责。此承包土地主要用于经营使用，以营业执照为准。还前期提到的不得转让问题，如出现问题由甲方负责；乙方工作人员进入场地后，交付甲方电费押金壹万元整人民币，乙方用电每度1.00元，每月11号交电费，乙方在使用设施设备过程中如有损坏，将自行修理维护，此押金乙方合同期满，不承包甲方地块，乙方将所有费用交齐结清，甲方将电费押金全部退回，否则此费用将抵电费及其他设施设备损坏赔偿费；乙方应按如下方式交纳甲方地块承包费（不含水电费）：乙方的承包期为13年，从2015年3月1日至2028年3月1日；为每壹年付壹拾伍万元；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该地块并所收承包款不予退还。1）、擅自将承包的地块转让，出卖或变相出卖承包使用权的；2）、利用承包地块进行非法活动的；3）、擅自改变承包地块用途的；4）、中途自行退出承包地块的，及乙方单方面原因撕毁承包合同的；乙方在承包期限内，确因客观原因需要提前终止合同，需提前三个月通知甲方，征得甲方同意后方可中止。该合同还约定了双方其他权利义务。
2015年1月2日，旷世奇成公司（甲方）与董玉和（乙方）签订了土地承包补充合同，双方就旷世奇成公司院内主要包括的地上物建筑及附属设施和电缆位置、用电事项等作出了明确约定。2015年1月1日，旷世奇成公司与董玉和签字确认一份关于院内地上物、地下电缆等的平面图。同日，旷世奇成公司将涉诉土地及地上办公用房、蔬菜大棚等设施交付给董玉和。董玉和即进驻、使用租赁场地。2015年1月2日和3月31日，董玉和分二次向旷世奇成公司交纳土地承包费用14万元，并另外交纳1万元电费押金。
2015年3月，董玉和开始在涉诉土地上搭建简易棚子。3月28日，窦店镇人民政府向“肖晓玲”下发了责令停止建设通知书，载明：“经查，你／你单位位于窦店村的建设未取得乡村建设规划许可证。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十八条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条之规定，现责令你／你单位立即停止建设”。
2015年4月5日，董玉和以无法正常使用涉诉土地为由单方撤离租赁场地。双方没有办理房屋交接手续。原审审理中，董玉和提交了日期为2015年5月27日的告知函一份，证明已通知旷世奇成公司、肖晓玲腾退租赁场地。旷世奇成公司、肖晓玲予以否认。2015年5月27日，董玉和已起诉至法院进行诉讼。审理中，经原审法院释明，董玉和明确表示不愿继续履行合同，坚持要求解除合同。旷世奇成公司坚持要求继续履行合同。
2015年1月28日，肖晓玲为董玉和出具收条一份，载明：“今收到董玉和公司地址费、营业执照及特行审批全程帮办费总计肆万元整（北京华众广润物流有限公司）”。
另查，肖晓玲为董玉和在“北京市房山区周口店镇瓦井村二区130号”注册了名称为“北京旭日玉和商贸有限公司”的有限责任公司（自然人投资或控股）。
上述事实，有土地承包合作合同、土地承包补充合同、平面图、收据（2张）、收条、责令停止建设通知书、照片、北京旭日玉和商贸有限公司的营业执照副本复印件、调查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案诉争合同名为土地承包合作合同，实为租赁合同。旷世奇成公司与董玉和签订的诉争合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。肖晓玲系旷世奇成公司的法定代表人，其代表旷世奇成公司签订诉争合同及收取租金的行为均系履行职务行为，故董玉和要求肖晓玲承担合同连带偿还责任，缺乏依据，本院不予支持。
对于董玉和要求退还13万元租金一节，首先关于进场时间，原审审理中，董玉和认可其自2015年1月1日起进驻涉诉场地，其次关于撤离时间，虽董玉和称其已于2015年4月5日撤离了涉诉场地，但其并未与旷世奇成公司办理腾退手续，也未及时通知旷世奇成公司，故对董玉和主张租金计算至2015年4月5日的主张，本院不予支持。经查，董玉和向旷世奇成公司、肖晓玲邮寄了日期为2015年5月27日的撤离涉诉场地告知函，且此时其亦已向原审法院提起本案之诉，故原审法院将起诉之日确定为合同解除之日，并无不当，自2015年1月1日至5月27日租金，董玉和应当予以承担，董玉和要求退还该期间租金的诉讼请求，本院不予支持。另，考虑到董玉和单方要求解除租赁合同的行为，势必会给旷世奇成公司造成一定经济损失，董玉和应当对旷世奇成公司承担一定的赔偿责任，原审法院酌情确定以三个月租金为标准的赔偿数额，在已交纳的租金中予以扣除，并无不妥。董玉和已交纳的剩余租金，旷世奇成公司应当予以退还。旷世奇成公司上诉不同意退还董玉和已交纳租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于董玉和要求退还1万元电费押金一节，根据合同约定“乙方将所有费用交齐结清，甲方将电费押金全部退回”，经查，虽董玉和称其已交纳了全部电费，但在旷世奇成公司不予认可的情况下，董玉和并未就其陈述提交证据予以证明，且原审法院考虑到在2015年3月1日之前，董玉和已使用涉诉场地，已发生用电量等因素，故判定1万元电费押金在本案中暂不予处理，双方在核对具体用电量后另行解决，亦无不妥。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4100元，由董玉和负担2633元（已交纳），由北京旷世奇成经贸有限公司负担1467元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费5567元，由董玉和负担4100元（已交纳），由北京旷世奇成经贸有限公司负担1467元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年一月十五日
书 记 员 刘梦辰