湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第475号
原告张杰，男，1981年1月23日出生，汉。
委托代理人李福荣，湖南云天律师事务所律师。
被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
原告张杰诉被告湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法适用简易程序由审判员曹淑伟于2015年3月6日公开开庭进行了审理，代理书记员唐丹担任记录。2015年4月28日，本院作出（2015）天民初字第475-1号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。本院依法由审判员曹淑伟担任审判长，与人民陪审员彭长生、刘健组成合议庭于2015年5月26日公开开庭进行了审理，代理书记员唐丹担任记录。原告张杰以及委托代理人李福荣，被告长大公司委托代理人李国文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张杰诉称，2010年1月28日，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于天心区某路某号的某项目中的某栋某楼某号住宅一套。2011年1月21日，被告向原告发出书面《“彩虹都家园”交房通知书》。原告于2011年2月12日前往被告委托的长大物业公司收房，向被告委托的长大物业公司缴纳了物业维修资金，办理了收房手续。根据合同约定，被告应自原告2011年2月12日收房之日起545日内为原告办好《房屋所有权证》，超过一日被告需支付每日100元的违约金。被告一直拖延办理，直至2013年11月7日才为原告办妥《房屋所有权证》。被告逾期454日，应向原告支付违约金45400元。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判决：1.被告承担延期办理《房屋所有权证》、《国土使用证》的违约责任，向原告支付违约金45400元；2.被告承担本案的全部诉讼、执行费用。在审理中，原告撤回第一项诉讼请求中的要求被告承担延期办理《国土使用证》的违约责任，但其他的没有变化。
被告长大公司辩称，原告没有提供损失的相关证据，每天100元的违约金过高，请求法庭适当调低。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、商品房买卖合同，证明商品房屋买卖合同关系依法成立。
证据二、购房发票两张，证明商品房屋买卖合同关系依法成立。
证据三、交房通知书，证明被告发出了交房通知。
证据四、房屋交接确认书，证明原告向被告委托的长沙长大物业管理有限公司收房，长沙长大物业管理有限公司当场代收物业维修资金，办理了交房手续。
证据五、长沙市物业维修资金缴款凭证，该凭证是2011年4月12日开具，证明原告缴纳的物业维修资金被被告扣留在手上挪用了两个月的时间。
证据六、房产证复印件，证明被告一直迟延到2013年11月7日才办妥原告的房产登记。
证据七、长沙市物业管理专用发票，证明原告缴纳物业管理费的时间为2011年2月12日，原告缴纳了1733.4元的物业管理费并预交200元的水费。
证据八、长沙长大物业管理有限公司“代收”的物业维修资金统一代缴明细表及长沙市物业维修资金缴款凭证，证明长沙长大物业管理有限公司代收代缴物业维修资金，都是同一天在长沙银行德宇支行缴纳的。
应原告的申请，本院依法向彩虹物业服务客户管理中心调取了一份交费记录，记录显示了张杰的房号、建筑面积、物业管理费、水费、维修基金、装修费用、收款日期等。
对原告所举证据，被告发表的质证意见为：对证据一至证据七的真实性、合法性和关联性都没有异议；对证据四的证明内容有异议；对证据八的真实性、合法性和关联性都有异议；对法院调取的交费记录，对其真实性、合法性和关联性都没有异议。
被告未向本院提供证据。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据一至证据七均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对原告提交的证据八，被告对其真实性、合法性和关联性都有异议，本院不予认定；对交费记录，被告无异议，本院予以采信。
根据以上认定的有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2010年1月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买某项目中的第某幢某单元某层某号房（以下简称某号房），该商品房单价为每平方米4546.31元，总金额410441元，约定交房时间为2011年1月31日前。该合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”该合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”2011年1月21日，被告向原告发出书面《“彩虹都家园”交房通知书》。2011年2月12日，原告将物业维修资金交于被告委托的长沙长大物业管理有限公司。同日，原告与长沙长大物业管理有限公司签署《房屋交接确认书》，确认原告收到被告发出的《交房通知书》，并办妥了交房手续。被告于2013年11月7日为原告办妥了某号房的房屋产权证。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证。而原告买受的某号房于2011年2月12日交付使用，被告最迟应于2012年8月10日办妥某号房的房屋所有权证，而被告于2013年11月7日才为原告办妥某号房的房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，原告主张依据合同第十九条自2012年8月10日起至2013年11月7日止按日100元计付违约金，而被告提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额。根据《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告自2012年8月10日起至2013年11月7日止（共计454日）按日50元向原告支付违约金，即被告应当向原告支付延期办理房屋产权证的违约金22700元。综上，依照《》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告张杰违约金22700元；
二、驳回原告张杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费925元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担500元，由原告张杰负担425元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 曹淑伟
人民陪审员 彭长生
人民陪审员 刘 健
二〇一五年六月八日
代理书记员 唐 丹