湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武经开民初字第00384号
原告：王某甲。
被告：胡某。
被告：鲁某。
第三人：某银行股份有限公司武汉武昌支行。
负责人：王某乙。
委托代理人：徐某。
委托代理人：谢某。
原告王某甲诉被告胡某、被告鲁某、第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称某银行股份有限公司武汉武昌支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理后，原告王某甲同日向本院提出财产保全申请并提供担保，本院依法对被告胡某、被告鲁某名下位于武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房产进行了保全。本案适用简易程序，后依法转为普通程序，由审判员李纪钢担任审判长，与人民陪审员周庆文，人民陪审员刘丹组成合议庭，分别于2013年5月17日、2013年8月26日、2013年11月8日公开开庭进行了审理。2013年5月17日庭审过程中，原告王某甲、第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行委托代理人徐某到庭参加诉讼，被告胡某、被告鲁某经本院合法传唤未到庭。被告胡某、被告鲁某否认曾签订过房屋买卖合同及收条并申请对笔迹进行鉴定，但以无钱为由拒绝交纳鉴定费用，经原告王某甲申请，本院委托湖北中真司法鉴定所对该房屋买卖合同及收条上被告胡某的签名进行了鉴定并送达原、被告。2013年8月26日庭审过程中，原告王某甲，被告胡某、被告鲁某到庭参加诉讼，第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2013年11月8日庭审过程中，原告王某甲，第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行的委托代理人谢某到庭参加了诉讼，被告胡某、被告鲁某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王某甲诉称：原、被告经友好协商于2013年1月22日签订一份买卖合同，合同约定：被告胡某、被告鲁某自愿将其所有的位于武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋（建筑面积102.75平方米）以人民币580，000元的价格卖给原告王某甲，并承担所有过户费用；两被告向原告王某甲交出该房屋钥匙一套，在办理过户手续前后，原告王某甲能以任何方式进出该房屋并居住。合同签订当日，原告王某甲按照合同约定一次性向两被告支付了购房款定金人民币80，000元，两被告向原告王某甲交付房屋及房屋的购房合同以及购房款凭证、贷款合同与贷款凭证（回单），但至今两被告未协助原告王某甲办理房屋过户手续。原告王某甲认为两被告的行为侵害了原告王某甲的合法权益，故诉至本院，请求判令：1.确认买卖合同有效；2.两被告协助原告王某甲偿还银行贷款，并办理贷款结清与注销抵押等手续；协助办理房屋所有权证、国有土地使用证；原告王某甲所偿还的银行贷款及办证、过户费等相关费用全部从应付房款扣除；3.两被告向原告王某甲支付违约金人民币20，000元整；4.本案全部费用由两被告承担。
被告胡某、被告鲁某共同辩称：两被告在不知情的情况下与原告王某甲签订了该购房合同。原告王某甲系放贷公司的人，两被告之前并不认识原告王某甲，是因为看了报纸上的广告，才打电话找原告王某甲想借钱周转，原告王某甲就到两被告家上门办理了借款手续，当时签订的资料很多，房屋买卖合同可能是那时在不知情的情况下签订的，原、被告之间仅存在借款关系，不存在房屋买卖关系，原告王某甲多次带人到两被告家中进行闹事，每次两被告都报了警，但警察均以证据不足不予立案。两被告共向原告王某甲借款人民币80，000元，实际两被告仅收到人民币69，400元，原告王某甲在借款之初就收取了一个月的8%的利息以及上门费人民币200元，当时按照原告王某甲的要求，将该笔费用存进了名为“汪丹一”的户头。两被告仅同意偿还原告王某甲欠款。
第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行述称：被告胡某于2010年5月7日在第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行申请个人长期一手房贷款人民币400，000元，分行于某发放了贷款，抵押登记手续有效，贷款发放后被告胡某基本能偿还月供，截止2013年5月17日被告胡某已逾期两期，第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行对诉争房屋享有优先受偿权，在还清贷款后第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行愿意配合解除抵押。
原告王某甲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1.两被告身份证、结婚证、户口本复印件：证明两被告身份情况；
证据2.买卖合同：证明原、被告双方合同关系及各自权利义务；
证据3.收条及银行转账凭证：证明原告王某甲已向两被告支付人民币80，000元；
证据4.房屋买卖合同及签购单：证明两被告购买诉争房屋并支付首付款的事实；
证据5.个人银行贷款借款合同：证明两被告在第三人处贷款的事实；
证据6.照片4张：证明两被告还向其他人借款，其他人上门讨债的事实；
证据7.借据复印件一张：证明被告胡某向其他人贷款的事实；
证据8.鉴定意见书：证明买卖合同中被告胡某的签字系被告胡某本人所签。
被告胡某、被告鲁某为支持其答辩意见向本院提交以下证据：
证据1.银行卡客户交易查询单2张：证明原告王某甲在借给被告胡某、被告鲁某人民币80，000元后，于当日用被告胡某的银行卡直接取走了当月利息及上门费用，实际仅剩69，400元，另外2013年3月13日通过ATM转账方式向原告王某甲支付1，400元用于支付利息。
第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行向本院提交以下证据：
证据1.两被告与第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行签订的综合借款合同：证明第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行向两被告发放贷款的事实；
证据2.贷款发放凭证：证明第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行向两被告发放贷款的事实：
证据3.期房抵押证明：证明诉争房屋办理了抵押手续，第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行享有优先受偿权；
证据4.还款记录：证明两被告知晓贷款事实并有正常还款记录；
证据5.截止2013年11月7日被告胡某银行还款明细：证明截止到2013年11月7日，被告胡某贷款余额为人民币378，822.2元；2013年6月7日被告胡某存在逾期还款，逾期本金1，805.44元，逾期利息为人民币3，887.17元，逾期罚息人民币60.26元。
经庭审质证，双方当事人对真实性均无异议的原告王某甲证据1，证据4-8，被告胡某、被告鲁某证据1，第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行证据1-5本院均予以采信；对有争议的证据本院做如下认定：原告王某甲证据2，买卖合同中两被告签名的真实性有原、被告共同委托的鉴定机构作出的鉴定意见予以证实，两被告对鉴定结论亦无异议，本院对该证据的真实性予以认定，两被告称其在不知情的情况下签名并加盖手印的陈述无其他证据予以证实，本院对此不予采信；原告王某甲证据3真实性两被告予以认可，本院对原告王某甲向两被告支付了人民币80，000元的事实予以认可；两被告证据1，原告王某甲对其真实性无异议，认可收到被告胡某3月13日支付的人民币1，400元，但陈述该费用系其赔偿原告王某甲的租金损失，同时表示并不认识“汪丹一”，本院认为两被告提供的证据无法达到其证明目的，本院对此不予采信。
经审理查明：被告胡某与被告鲁某系夫妻关系，2010年4月29日，两被告以被告胡某名义购买了武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元16层1606号房，房屋总价款人民币510，873元，并以该房屋为抵押向第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行贷款人民币400，000元。2013年1月22日，原告王某甲与被告胡某、被告鲁某签订一份买卖合同，合同约定：原告王某甲以人民币580，000元的总价（其中包含银行贷款金额）购买被告胡某、被告鲁某所有的位于武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋，两被告已收到原告王某甲购房定金人民币80，000元整。双方约定两被告于2013年2月1日之前搬离该房屋，同时必须配合原告王某甲交清该房屋银行贷款余额，并办理过户手续，所有过户手续费全部由被告胡某、被告鲁某承担。若两被告违约，则从违约之日起两被告每日按定金的百分之十作违约金赔付原告王某甲。双方在附属条款中约定：两被告于2013年2月2日将该房交付原告王某甲使用并交出该房门钥匙一套，在办理过户手续前后，原告王某甲能以任何方式自由进出该房并居住。同日，原告王某甲向两被告支付了购房定金人民币80，000元，两被告出具了人民币80，000元的收条。原告王某甲自认已知晓该房屋有银行贷款且暂时无法过户，因此双方实际协商为原告王某甲首付定金人民币80，000元，余款待过户时一并支付给被告胡某。经原告王某甲同意，被告胡某于2013年农历正月十五之后交付房屋，因被告胡某已将该房屋出租，双方经协商后被告胡某分两次累计向原告王某甲支付了两个月租金合计人民币4，400元。因原告王某甲入住该房屋后不断有被告胡某的债主上门讨要被告胡某的欠款并要求原告王某甲代为偿还，原告王某甲也无法与被告胡某取得联系，故诉至本院请求依诉予判。
另查明：诉争房屋买卖合同已备案，未办理房屋权属初始登记，已设定抵押，抵押权人为第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行。因两被告对双方买卖合同及收条中“胡某”签名有异议，本院委托鉴定机构对上述签名真实性予以鉴定，2013年7月8日，湖北中司法鉴定所出具鄂中司鉴（2013）文某甲第042号文某乙司法鉴定意见书认定该房屋买卖合同及收条上“胡某”签名与被告胡某字迹为同一人。截止到2013年11月7日，被告胡某贷款余额为人民币378，822.2元，逾期本金为人民币1，805.44元，逾期利息为人民币3，887.17元，逾期罚息为人民币60.26元，合计人民币384，575.07元。原告王某甲在案件审理过程中，已将剩余人民币500，000元房款提存至本院案款账户并承诺从上述房款中由其代两被告偿还本案诉争房屋所涉银行贷款及相应利息等各项费用。
本院认为：原告王某甲与被告胡某、被告鲁某之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法，诉争房屋虽设定抵押，原告王某甲已将剩余人民币500，000元房款提存至本院案款账户并承诺从上述房款中由其代两被告偿还本案诉争房屋所涉银行贷款及相应利息等各项费用，抵押权人第三人某银行股份有限公司武汉武昌支行对由原告王某甲代为偿还并无异议，本院对该合同效力予以认定，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。原、被告在合同中约定两被告于2013年2月1日之前搬离该房屋，同时配合原告王某甲交清该房屋银行贷款余额，被告胡某、被告鲁某未按合同约定的期限履行偿还贷款的义务，原告王某甲主张两被告协助原告王某甲偿还银行贷款，并办理贷款结清与注销抵押等手续的诉请本院予以支持；被告胡某、被告鲁某未按合同约定的期限办理过户手续，原告王某甲主张两被告协助办理诉争房屋所有权证、国有土地使用证的主张本院予以支持；两被告怠于履行相应义务，原告王某甲主张由其代为偿还的银行贷款及办证、过户费等相关费用应全部从应付房款扣除的诉请本院予以支持；原、被告双方对于延期交付房屋已达成一致，两被告延期还款造成的利息损失亦由两被告承担，原告王某甲未能证明因两被告违约造成其实际经济损失，故其主张两被告向原告王某甲支付违约金人民币20，000元本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：
一、2013年1月22日原告王某甲与被告胡某、被告鲁某签订的购买被告胡某、被告鲁某所有的位于武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋的买卖合同有效；
二、被告胡某、被告鲁某于本判决生效之日起十日内协助原告王某甲偿还银行贷款、办理贷款结清与注销抵押等手续并协助办理将武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证登记至原告王某甲名下的手续，原告王某甲代为偿还的银行贷款及办证、过户费等相关费用全部从原告王某甲应付房款中予以扣除；
三、驳回原告王某甲其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币9，800元，保全费人民币3，420元，鉴定费人民币3，000元，合计人民币16，220元，由被告胡某、被告鲁某负担，因此款原告王某甲已垫付，被告胡某、被告鲁某应将上述款项于本判决生效之日起十日内支付给原告王某甲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本判决的部分缴纳上诉费用，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 某
人民陪审员 周庆文
人民陪审员 刘 丹
二〇一三年十二月十日
书 记 员 何 诚