江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民初字第53号原告（反诉被告）：张元浩，男，1961年10月25日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建华，男，1957年4月5日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：张文利，男，常州市勤晖假日大酒店有限公司法务部主任。委托诉讼代理人：李瞻哲，北京市冠腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州市勤晖假日大酒店有限公司，住所地常州市天宁区延陵中路270号。法定代表人：王建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文利，男，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：李瞻哲，北京市冠腾律师事务所律师。原告张元浩与被告王建华、常州市勤晖假日大酒店有限公司（以下简称勤晖公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，王建华、勤晖公司分别以张元浩为被告提出反诉，经审查符合受理条件，决定合并审理。本案公开开庭进行了审理，张元浩的委托诉讼代理人杨志勇、印霄龙，王建华、勤晖公司的共同委托诉讼代理人张文利、李瞻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张元浩向本院提出诉讼请求：1.解除张元浩与王建华2009年9月9日签订的关于常州市天宁区延陵中路270号房屋的租赁合同并返还租赁的房屋；2.王建华、勤晖公司向张元浩支付1166.60万元租金（2012年4月1日至2015年3月31日期间），同时王建华、勤晖公司承担逾期支付租金期间的违约金（计算标准为当年度月租金的5%，其中第一年380万元租金的逾期支付的违约金自2013年2月5日起计算；第二年380万元租金的逾期支付的违约金自2013年3月1日起计算；第三年406.60万元租金的逾期支付的违约金自2014年3月1日起计算）；3.王建华、勤晖公司向张元浩支付自2015年4月1日起直至实际搬离租赁房屋期间的费用（费用按日计算，每日的标准为1.11万元）；4.王建华、勤晖公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2009年9月，张元浩与王建华签订房屋租赁合同一份，依据该合同约定，张元浩将位于本市延陵中路270号房屋租赁给王建华使用，租赁期限为15年，租金每年380万元（支付方式为先付后用、一年一付，租金起算日从开始营业之日前一个月算起，第一年租金从租赁房屋开始营业第10个月后的3日内支付），从第三年起，按每两年7%的增长率环比递增一次。租赁合同签订后，王建华于2010年开始对承租的房屋进行装修，直至2012年4月才装修结束并对外开张营业。在租赁合同履行过程中，未经张元浩同意，王建华擅自将其承租房屋中的部分转租给他人以及引入第三方参与经营。截至起诉之日，对于承租期间发生的租金，王建华也分文未付。张元浩认为，王建华擅自转租、引入第三人参与经营，以及拖欠租金的行为违反了双方合同第八条、第十一条的约定，依照约定，张元浩有权要求解除与王建华之间的租赁合同并要求王建华依据合同第十三条的约定承担逾期支付租金期间的违约金。另外，根据工商登记显示，2010年8月9日，王建华注册成立了个体工商户天宁区勤晖假日酒店进行经营（营业地址即租赁房屋所在地，至2014年5月15日注销），2014年5月16日，王建华、王治国投资成立了勤晖公司（营业地址即租赁房屋所在地，法定代表人为王建华）。根据张元浩调查获知，经营过程中，租赁房屋上的酒店自2014年5月起一直是以勤晖公司的名义出具发票和开展经营的，王建华是酒店的股东、法定代表人（董事长）。张元浩认为，涉案的房屋虽是王建华名义所承租，但在实际经营过程中，确是以勤晖公司的名义开展经营的，且王建华系该酒店的法定代表人及股东，为此，勤晖公司应与王建华一并向张元浩承担法律责任。王建华辩称，一、针对张元浩诉讼请求部分。1.对张元浩的第一项诉讼请求，王建华不同意解除合同、返还房屋。理由是：张元浩违约在先是造成王建华未按合同约定支付房租的根本原因。（1）违约事实：按合同第一条约定张元浩承诺给王建华配置的本大楼北侧667平方米的附房没有履行。（2）按合同第四条约定，张元浩有借款给王建华2000万元资金的义务，张元浩没有履行，造成王建华资金严重不足。王建华实际总投入为4058.05万元，该笔资金全部由王建华自筹资金投入，其中大部分都是王建华通过融资筹措到的，时至今日仍拖欠工程款178.50万元，经营性欠款1131.40万元，员工工资124.98万元。（3）诉讼请求不明确，双方之间除了2009年9月9日的一份《房屋租赁合同书》以外，于2010年11月3日还签订过一份《补充协议》。张元浩并没有明确是解除《房屋租赁合同书》，也没有明确解除补充协议。2.对张元浩的第二项诉讼请求：（1）租金的起算时间不对，王建华是从2012年5月12日开始营业，根据合同约定，即使应支付租金，起算时间点也应该是2012年4月12日。（2）违约金按5%计算不同意，因为是张元浩违约在先。3.不同意张元浩的第三项诉讼请求。（1）张元浩计算的起算时间不对，应从2015年4月12日起算。（2）王建华不同意解除合同。4.不同意张元浩的第四项诉讼请求。二、针对事实及理由部分，王建华没有违反合同第八条，没有将涉案租赁房屋转租给他人。勤晖公司辩称，同意王建华的答辩意见，另外，勤晖公司不是合同相对人，不应作为本案的被告。勤晖公司向本院提出反诉请求：1.张元浩赔偿酒店装修、装饰、安装、设备、用品等损失共计暂定100万元，具体金额以法院委托的资产评估鉴定结论为准；2.本案的诉讼费、鉴定费由张元浩承担。事实和理由：2009年9月9日，王建华与张元浩签订了《房屋租赁合同书》，约定王建华共投入资金4000万元用于酒店内部的装修装潢。其中王建华自带资金2000万元，剩余2000万元由王建华向张元浩或常州市中油华东石油有限责任公司借款。合同签订后，王建华按照约定用自带资金2000万元进行了装修，但张元浩并没有履行借款义务。为了使酒店装修顺利完成，王建华又融资2000万元，并于2014年5月16日注册成立勤晖公司。2014年9月23日经北京中同华资产评估有限公司就涉及的装饰、安装工程以及部分酒店设备、用品的市场价值追溯性评估，出具《资产评估报告书》，资产总计4058.05万元。在本诉中，所诉金额不足1200万元，酒店资产总计4058.05万元，超出部分，张元浩应该赔偿给勤晖公司。勤晖公司认为，是由于张元浩先违反协议约定的义务，才导致勤晖公司无法支付房租的，更何况本诉纠纷已严重地侵犯了勤晖公司的利益。根据我国民事诉讼法的规定提起反诉，请求将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护勤晖公司的合法权益。审理中，勤晖公司明确，其反诉的前提是合同解除，即张元浩要求解除合同，如果法院判决支持其诉请的情形下。张元浩对勤晖公司的反诉辩称，一、在租赁合同履行过程中，由于勤晖公司违约，没有支付租金，所以张元浩要求解除合同符合法律的规定。根据省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷意见的规定，承租人违约造成解除合同，对于装修，如果张元浩需要使用的，可以双方协商；如果张元浩不需要使用的，由勤晖公司自行处理。本案中，张元浩对于现在的装修明确表示不需要使用，应由勤晖公司自行处理。故反诉不符合法律规定。二、张元浩在履行合同过程中没有违约，勤晖公司认为张元浩应借款2000万元给其用于装修，张元浩认为双方所签订的租赁合同及补充协议中对出借2000万元的条件有明确规定，由于没有达到出借条件，所以没有借款2000万元给勤晖公司。综上，请求驳回勤晖公司的反诉请求。王建华向本院提出反诉请求：1.张元浩继续履行与王建华于2009年9月9日签订的《房屋租赁合同书》；2.张元浩交付未交付的租赁房屋；3.张元浩向王建华支付违约金1573200元；4.本诉及反诉费由张元浩承担。事实和理由：2009年9月9日，王建华与张元浩签订了《房屋租赁合同书》，王建华承租张元浩位于常州市天宁区延陵中路270号（以下简称：该大楼），并将本大楼北侧667平方米附房为临时配置给王建华用。房屋租赁期限为15年（自租金开始计算之日起算）。租金380万元/年，从第三年起每两年7%的增长。保证金100万元，合同签订之日起三日内支付。合同约定王建华投资4000万元用于酒店内部的装修，王建华自带资金2000万元，剩余2000万元由王建华向张元浩借款。双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度租金房屋租金的10%作为违约金。合同签订后，王建华向张元浩交付了保证金100万元，实际交付早于合同签署当天。后王建华进驻该楼房进行装修，装修过程中要求张元浩按合同约定向王建华付借款用于装修房屋，但张元浩拒绝向王建华借款2000万元用于装修。王建华自己筹资了4000多万元完成了该大楼的内部全部装修。王建华承租的是该整栋楼，但张元浩仅向王建华交付了部分房屋，至今未将该整栋楼全部交付给王建华，交付的房屋面积不足，且张元浩自行留了一部分房屋自用，用于经营天宁大饭店。合同约定667平方米的附房，张元浩亦未向王建华交付。综上，张元浩未按合同约定向王建华借款2000万元用于租赁房屋装修，也未按合同约定将整栋大楼交付王建华，亦未将附房交付王建华，已构成严重违约。张元浩对王建华的反诉辩称，一、在合同履行过程中，王建华严重违约，没有支付租金，故其要求继续履行合同没有事实和法律依据。二、张元浩已经按合同约定将房屋交付给王建华，面积已经超过了双方合同中所约定的面积，多余部分也没有向王建华收取任何的租金。所以王建华要求张元浩承担违约金也没有事实和法律依据。三、王建华认为张元浩拒绝向其借款2000万元用于装修，由于王建华没有按照双方所签订的协议履行相关的义务，导致张元浩不能向其借款2000万元，所以王建华要求借款2000万元也没有事实和法律依据。综上，张元浩已经全面履行了合同义务，请求驳回王建华的反诉请求。经审理查明，张元浩系常州市延陵中路270号房屋的所有权人。2009年9月9日，张元浩作为甲方、王建华作为乙方签订了《房屋租赁合同书》一份。合同第一条“大楼基本情况”载明：“大楼座落于江苏省常州市天宁区延陵中路270号（以下简称：该大楼），甲方将该大楼租赁给乙方使用（房产证、土地使用证复印件附后）。大楼建筑面积15623平方米（其中：原有13990平方米，新建966平方米）；本大楼北侧667平方米附房为临时配置给乙方使用，如甲方因规划调整需收回时，乙方无条件服从，甲方另行安排足够的房屋供乙方使用（费用由乙方承担）”等内容；第二条“大楼用途及管理”载明：“乙方使用该大楼用途为经营服务业……乙方确保该大楼达到四星级酒店评定标准”等内容；第三条“租赁期限”载明：“租赁期限为15年（自租金开始计算之日起算）。”第四条“关于保证金、租金、支付方式、投资承担”载明：“1.保证金：自本合同签订之日起3日内，乙方将100万元保证金汇至双方共同指定认可的账户内（以下简称指定账户），在合同到期乙方不再续签时一次性退还。2.租金：该大楼初始租金为（人民币）380万元整/年，从第三年起，按每两年7%的增长率环比递增一次。支付方式：先付后用，一年一付，租金起算日从开始营业之日前一个月算起，第一年租金从该大楼开始营业第10个月后的3日内支付。以后在每年度开始前一个月，付清下一年度租金。3.投资承担：为打造精品型现代服务业标志性项目，甲乙双方必须根据城市规划要求做好投资工作。乙方共投入资金4000万元人民币用于酒店内部的装修装璜。乙方自带资金人民币2000万元，剩余2000万元（人民币）由乙方向甲方（或常州市中油华东石油有限责任公司）借款。4.投资使用：乙方自带的2000万元使用届满时，须向甲方提供必要的投资明细清单，接受甲方对投资的核查。5.有关乙方自带2000万元资金到位的约定：自取得《建筑施工许可证》七日内，乙方将500万元汇至双方共同指定认可的账户内。自取得《建筑施工许可证》之日起30日内再到位500万元；自乙方开工后二个月之内再到位500万元；前三期投资资金（1500万元）使用完之前再到位500万元。6.乙方向甲方（或常州市中油华东石油有限责任公司）借款的说明：（1）乙方必须在自带的2000万元全部投入完毕，且经甲方核查通过后，甲方根据具体工程进度分批次予以借款，但借款总额不超过2000万元。（2）甲方（或常州市中油华东石油有限责任公司）借给乙方的2000万元借款，乙方应在5年内还清，每年按不低于400万元还款，直至全部还清；乙方按银行同期贷款利率每月向甲方结息；如乙方在规定还款期限内不能足额还款的（本金、利息），甲方有权终止合同，并全部收回该大楼及乙方所有投资，并不做任何之经济补偿。（3）借款事宜双方另行签订《借款合同》，并按约定执行。”……第七条“甲乙双方相关负责项目”载明：“详见有关《工程附属协议》及《补充协议》。”第八条“关于装修和改变大楼结构的约定”载明：“乙方不得随意损坏大楼设施，如需改变大楼的内部结构或设置对大楼结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。如乙方引入第三方参与经营的（如：承包、联营、合作等），必须征得甲方书面同意，否则视为违约。”……第十一条“有关提前终止合同的约定”载明：“双方有下列情形之一的，双方可立即终止合同，造成对方损失，由另一方负责赔偿所有损失：1.双方擅自将承租的大楼转租、转借他人。2.乙方拖欠租金累计达三个月……5.甲方未能及时借款给乙方，影响乙方工程进度的。”第十二条“有关企业名称、注册及对外宣传”载明：“1.乙方开办的经营项目，由乙方申领营业执照，甲方提供办理营业执照所需的相关资料。字号名称经工商行政管理部门核准，可冠以前缀‘天宁大饭店或天宁’字样……”第十三条“违约责任”载明：“1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。2.乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，乙方同时应承担违约金。3.如因违约造成对方损失的，如违约金不足以弥补损失的，还应补足损失。”……第十六条载明：“本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。”合同还约定了“合同期满清算”等其他内容。同日，张元浩作为甲方、王建华作为乙方又签订《工程附属协议》一份，载明“一、甲方施工内容：主要负责相关的室内、外的土建及相关的配套设施，并承担费用。1.……2.停车场及周边经有关部门批准的绿化方案（为确保乙方经营，甲方须于乙方营业前提供150个左右的停车位）……二、乙方施工内容：主要负责散水坡以内部分的各项改造、装饰装潢、水、电、暖、弱电、电梯、消防等相关项目的施工，并承担相关费用……五、有关双方工作职责、内容的约定：1.甲方负责内外工程设计（含老楼改造设计），土建监理、报批和验收手续（老楼内改建建材费、施工费、监理费、设计费由乙方承担，其他费用由甲方承担）。2.乙方负责本协议确定由乙方施工工程的设计、改建及装璜的施工、监理、验收等；房屋装修装璜及消防施工的资质由乙方提供，所有费用由乙方承担（含老楼室内改建的设计费、老楼内改建材料费、施工费、监理费、内部所有装璜装修费用、设备费用由乙方承担）。3.甲方负责大楼所有土建工程的报批手续，乙方必须配合甲方做好报建工作，报建及规费由甲方承担。4.甲方在3个月内办理完毕相关报批手续（以领取《建筑施工许可证》为准），乙方必须予以配合；如有特殊情况，双方协商，适当向后延伸……8.乙方施工工程的设计图纸完成后，交付甲方报批，经有关部门批准后实施……七、本协议未列明工程事项，经双方协商、有关部门批准的承租用途，自行承担”等内容。前述协议签订后，张元浩、王建华即开始对涉案房屋进行土建施工和装饰装修。2010年8月2日，涉案工程办理了建筑工程施工许可证。2010年11月3日，张元浩作为甲方、王建华作为乙方又签订了《补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定：“一、资金的使用。1.乙方自带的2000万元资金，按约定解入双方指定的账户，乙方根据用款需要，签署用款申请递交甲方后，甲方立即签字认可，不再审核。2.在乙方自带资金2000万元使用完毕之后，申报给甲方审核投资到位情况，审核的依据为：①图纸；②合同；③定额标准；④市场价格信息；⑤已付款凭证及发票；⑥实物勘验；⑦其他。甲方按上述依据先自行审核，对投入金额没有异议的，直接签字认可，对有异议的，与乙方进行协商确定，经协商仍不能达成一致的，将投入金额有争议的部分由甲方委托审计机构审核，以审计结果为准。审计费用由双方各半承担。3.经审核后，确认乙方2000万元已实际投资到位并已投入的部分符合四星级酒店标准时，方可启动甲方的出借资金。甲方借给乙方的2000万元资金，乙方应提前两个月向甲方申报用款计划，以便甲方安排资金。实际使用时，由乙方逐笔向甲方申请，并提供相应的资料，经甲方审核后，发放给乙方使用。甲方在收到乙方用款申请之日起10天内审核完毕并发放乙方使用，逾期影响乙方施工工期的乙方将不承担任何责任。每笔用款时间早于用款计划的，甲方根据资金调拨情况，尽量满足乙方要求。二、施工工期。1.双方在本补充协议生效后三天内，召集各方技术人员及施工单位一起参与协商，对双方最后约定的工程分工进行详细分解，确定各自需要交替施工、穿插施工以及相互配合的任务和顺序，并确定工期，各方签字确认。任何一方拖延磋商，另一方有权自行确定施工方案，由此造成的工期延误和拖延方施工困难的，由拖延方承担责任。2.乙方在规定的工期内不能按时完工交付验收，乙方将承担甲乙双方签署的合同及补充协议中对工期延误责任规定。3.在主体竣工验收中由于甲方负责范围内的原因造成的验收不通过，影响乙方开业营业的乙方不承担任何责任。4.在主体竣工验收中由于乙方负责范围内的原因造成的验收不通过，影响开业营业，乙方将承担一切责任。三、本补充协议的条款内容与此前双方签署的《房屋租赁合同书》及其他补充协议、文件等条款有不同时，以本协议为准。”另查明，2010年8月9日，王建华开办了天宁区勤晖假日酒店（性质为个体工商户）。2011年11月1日，经张元浩介绍，天宁区勤晖假日酒店与常州东方宝隆纺织有限公司（以下简称宝隆公司）签订《租赁协议》一份，约定宝隆公司将位于延陵中路268号（面积约2100平方米）场地、设施出租给天宁区勤晖假日酒店用于职工宿舍，租赁期限为3年。涉案租赁房屋装修完毕后，天宁区勤晖假日酒店于2012年5月左右开始使用该房屋进行经营。2014年5月15日，天宁区勤晖假日酒店注销。2014年5月16日，王建华、王治国、武夷山市勤晖旅游有限公司共同出资成立了勤晖公司，注册资本为100万元，公司类型为有限公司（自然人控股），登记住所地为天宁区延陵中路270号，王建华为法定代表人。勤晖公司成立后，使用涉案房屋进行经营。2014年5月21日，勤晖公司股东变更为王建华、王治国两人。2014年10月29日，勤晖公司的法定代表人变更为王治国。2014年12月9日，勤晖公司的法定代表人变更为王建华。2015年1月9日，勤晖公司的股东会决议和公司章程载明：“王建华出资10万元，王治国出资2642万元，李忠出资258万元，李梅出资190万元”等内容。2015年2月4日，勤晖公司的股东变更为王建华、王治国、李忠、李梅，注册资本变更为3100万元。2015年7月28日，勤晖公司的股东变更为王建华、王治国。审理中，王建华、勤晖公司陈述，王建华和李忠、李梅是以货币形式出资，王治国的实物出资是指房屋的装修出资，当时房屋装修总计花了四千万元，王治国按照比例计算的实物出资。王建华、天宁区勤晖假日酒店、勤晖公司均未向张元浩支付过租金。2014年2月19日，王建华向张元浩出具欠条一份，载明欠到2013年4月1日至2014年3月31日380万元，共760万元，息共计人民币陆拾万零肆佰元正，在2014年3月底付清。此后，王建华又向张元浩出具《对账单》一份，载明：“本人王建华（常州勤晖假日大酒店有限公司）承租张元浩房屋（天宁大饭店大厦房屋），按合同约定应于2013年3月1日前支付第一期（第一年）房租380万元，2013年3月份应支付第二期房租380万元，第三期租金380万元应于2014年3月份支付。到2014年9月22日止，本人仍未支付贵方任何一期房屋租金。本人所欠三期1140万元租金。”庭审中，张元浩明确，其要求解除的是双方2009年9月9日签订的《房屋租赁合同书》及2010年11月3日签订的《补充协议》。另外，庭审中双方对租金和违约金的有关时间点确认如下：“1.关于租金。第一笔租金应从2012年4月1日开始计算，应于2013年3月3日前支付完毕；第二笔租金应从2013年4月1日开始计算，应于2013年3月1日前支付完毕；第三笔租金应从2014年4月1日开始计算，应于2014年3月1日前支付完毕。2.关于违约金。如王建华、勤晖公司违约，第一笔违约金应从2013年3月4日开始计算；第二笔违约金应从2013年3月2日开始计算；第三笔违约金应从2014年3月2日开始计算。”关于违约金和滞纳金的金额，张元浩在审理中变更其主张为：“一、双方约定的滞纳金为按月租金的5%每日计算，现张元浩同意按照银行同期贷款利率的四倍即24%为标准计算至2015年3月2日止。即：1.2013年3月3日至2014年3月2日为760万元/12*0.0066*365=1525700元；2.2014年3月2日至2015年3月1日为1166.6万元/12*0.0066*365=2341950元。以上共计3867650元。二、2015年3月3日起王建华、勤晖公司以1166.6万元为基数，以银行同期贷款利率的四倍即24%为标准向张元浩支付滞纳金至1166.6万元付清之日止。”还查明，在天宁区勤晖假日酒店、勤晖公司使用租赁房屋经营期间，张元浩及相关人员、单位在天宁区勤晖假日酒店、勤晖公司进行了消费并欠有部分消费款。本案审理过程中，各方当事人一致同意，本案中可以抵扣租金的消费欠款为115.01万元。另外，租赁合同履行过程中，王建华曾向张元浩支付过保证金100万元，审理过程中，各方当事人均同意该100万元在王建华、勤晖公司应付的租金中予以抵扣。受王建华委托，北京中同华资产评估有限公司上海分公司对王建华了解常州市天宁大饭店涉及的装饰、安装工程以及部分酒店设备和酒店用品在2012年3月31日的市场价值进行了追溯性评估，并于2014年9月23日出具资产评估报告书，载明酒店装饰、安装工程评估价值为2481.06万元，酒店设备评估价值为664.43万元，酒店用品评估价值为912.56万元，结论为“本次评估采用成本法对常州市天宁大饭店装饰、安装工程以及部分酒店设备和酒店用品的市场价值进行评估。于追溯评估基准日2012年3月31日，采用成本法确定的常州市天宁大饭店装饰、安装工程以及部分酒店设备和酒店用品的市场价值为4058.05万元”。此外，评估报告中还载明，本次追溯性评估采用现状利用市场价值。资产现状利用在本报告中是指被评估资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。审理中，勤晖公司于2015年12月10日向本院提交评估鉴定申请书一份，以本案纠纷已严重地侵害了其合法利益为由请求法院委托司法鉴定单位对常州市天宁大饭店涉及的装饰装潢、安装工程、部分固定酒店设备、用品的价值进行评估鉴定。审理中，王建华认为，张元浩存在以下违约行为：1.张元浩未按合同约定向王建华出借2000万元用于租赁房屋装修。2.交付的房屋面积不足，少了3000多平方米，且协议中约定应交付的是整幢大楼，但张元浩没有交付整幢大楼，大楼11层的1间房、增建的1楼直达7楼的电梯（该电梯实际上占用了该楼的主体部分）、裙房的7楼、677平方米的附房未交付王建华；张元浩交付的车位不足，只交付了80个。3.按合同约定，建筑工程施工许可证应在2010年2月的3个月以内办理完毕，但实际上在2012年1月才办理完毕，给王建华造成了许多损失，影响了王建华的装修速度，影响了王建华使用，导致开业推迟，2010年就能开业的话，市场行情是非常好的，就不存在要借高利贷的状况。据此，王建华认为，其有先履行抗辩权，张元浩没有履行约定的义务，王建华也有权拒付租金；同时，张元浩应向王建华支付违约金。再查明，案涉《房屋租赁合同书》签订时，常州市延陵中路270号房屋共计11层，合同签订后，王建华开始装修，张元浩开始做土建，在原房屋旁增建了裙房，共计7层（第6层、第7层是挑高的，算1层），1至5层由王建华装修，现由王建华、勤晖公司使用；7层由张元浩装修，现由张元浩使用，张元浩还在裙房安装了1层直达7层的电梯。另外还在原大楼增建了地下1层、12、13、14层，现大楼总计15层（-1层—14层），王建华租赁的房屋是1至11层（地下室王建华、勤晖公司也在使用），由王建华装修，其中11层的1间房现由张元浩使用（王建华陈述该1间房面积大概为100平方米）；12至14层由张元浩装修、使用。以上事实，由张元浩提交的房屋所有权证、国有土地使用证、《房屋租赁合同书》、《租赁协议》、《关于介绍房屋租赁给勤晖酒店的情况说明》、欠条、对账单、房屋平面图、产籍图、建筑工程施工许可证，王建华、勤晖公司提交的《工程附属协议》、《补充协议》、工商登记资料、结账单、《资产评估报告书》、证人证言，以及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，张元浩与王建华签订的《房屋租赁合同书》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王建华、勤晖公司对在签订合同后至今未向张元浩支付租金的事实无异议，双方争议的焦点是：一、张元浩是否存在违约行为，是否有权解除《房屋租赁合同书》及其补充协议。本案中，王建华未付租金，其抗辩称是因张元浩违约在先，并要求张元浩按照合同约定支付违约金。对王建华提出的张元浩存在的几方面违约行为，本院认定如下：关于建筑工程施工许可证的问题。王建华认为建筑工程施工许可证应在2010年2月的3个月内办理完毕，但实际上2012年1月才办理完毕，张元浩违约，并给王建华造成了许多损失。对此，本院认为，双方在2009年9月9日的《工程附属协议》中约定，张元浩在3个月内办理完毕相关报批手续（以领取《建筑施工许可证》为准），但同时也约定了王建华必须予以配合；如有特殊情况，双方协商，适当向后延伸。另外，王建华在签订了租赁合同后不久就已经开始装修，在建筑工程施工许可证办理好之后，双方又于2010年11月3日签订了《补充协议》，在该协议中对施工工期有关问题进行了约定，其中并未提到建筑工程施工许可证延迟办理的有关问题。故本院认为，因办理该许可证需双方相互配合，而双方均未举证在施工、装修的过程中向对方提出过有关办理该许可证手续方面的异议，且在许可证办理完毕之后签订的《补充协议》“施工工期”方面的约定中对该问题也未涉及，结合双方在合同中约定了如有特殊情况，双方协商，适当向后延伸，应认定双方对办理建筑工程施工许可证的问题已无异议，张元浩在此方面不构成违约。关于张元浩交付的标的是否符合合同约定的问题。本院认为，首先，关于667平方米附房的问题。双方在合同中约定：“本大楼北侧667平方米附房为临时配置给乙方使用，如甲方因规划调整需收回时，乙方无条件服从，甲方另行安排足够的房屋供乙方使用（费用由乙方承担）。”根据该约定，张元浩有权收回附房，且经张元浩介绍，天宁区勤晖假日酒店于2011年11月1日与宝隆公司签订了《租赁协议》，故张元浩就该问题不存在违约。其次，关于大楼11层的1间房，张元浩认为该1间房系王建华自愿给其使用，本院认为，在酒店经营期间，张元浩长期使用该1间房，王建华直至本案诉讼期间才提出此问题，可以印证张元浩所说的其使用该1间房系王建华自愿提供的事实，王建华以此为由主张张元浩违约不能成立；关于增建的裙房的1层直达7层的电梯和裙房的7楼，王建华未能提交证据证明在张元浩安装电梯时和使用电梯过程中，以及装修和使用7层的过程中对此向张元浩提出过异议，而双方在合同中对于该部分的使用人也未作明确约定，从安装、装修和使用的经过情况来看，张元浩现使用的房屋部分应系双方已经达成了一致意见后作出的使用分配。再次，双方在《房屋租赁合同书》中约定将延陵中路270号“该大楼”租赁给王建华使用，并约定了大楼建筑面积为15623平方米，现根据张元浩提供的证据和双方在庭审中的陈述，可以确认张元浩实际向王建华提供的房屋建筑面积是17094.6平方米，即使扣除11层的一间房和电梯占用的面积，也已经超过了合同约定面积，故张元浩在交付面积方面不存在违约。最后，关于停车位的问题，王建华称合同约定应交付150个车位，实际只交付了80个，本院认为，双方在合同中约定的是“150个左右的停车位”，对停车位数量的约定并未绝对化，且王建华同样未能提交证据证明在其使用租赁房屋的过程中就此问题向张元浩提出过异议，考虑到张元浩实际交付的面积已经超过了合同约定的面积，故对王建华提出的张元浩交付车位不足构成违约的主张也不予支持。关于借款2000万元的问题。双方在协议中约定，王建华自带的2000万元资金，按约定解入双方指定的账户，王建华根据用款需要，签署用款申请递交张元浩后，张元浩立即签字认可，不再审核。在王建华自带资金2000万元使用完毕之后，申报给张元浩审核投资到位情况，审核的依据为图纸、合同、已付款凭证及发票等。审理中，对有关共管账户的履行情况，张元浩认为，双方曾设立共管账户，且需两人同时签字使用资金，后由于王建华怕麻烦就没有执行；王建华认为，双方当时曾设立过一个共同账户，也实际执行过，在实际履行过程中，张元浩拖延审批，王建华耗不起，施工单位也不可能等这么长时间，王建华筹到钱之后就直接付了。本院认为，不论双方对有关共管账户的约定是否在履行过程中有过变更，王建华仍应在自带资金2000万元使用完毕之后申报给张元浩审核投资到位情况，否则张元浩有权不出借2000万元。但王建华未能提供充足证据证明其履行了向张元浩提供审核资料，申报给张元浩审核投资到位情况的义务，在此情况下，张元浩未出借2000万元不构成违约。综上所述，张元浩在履行合同过程中不存在违约，王建华要求张元浩支付违约金，无事实和法律依据。而王建华无正当理由未向张元浩支付租金，直至现在仍未履行，按照合同约定，张元浩有权解除《房屋租赁合同书》及其补充协议。二、张元浩是否有权要求王建华支付租金、返还租赁房屋，并要求王建华支付房屋占有使用费及违约金；如应支付，应如何计算。首先，根据合同法的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，故王建华应按约定向张元浩支付租金。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同的标的物是房屋，在合同终止后，出租人当然有权要求返还租赁房屋。王建华在合同终止后仍未返还房屋的，张元浩可以要求王建华参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还租赁房屋，其中对2015年4月1日之后的租金和房屋占有使用费，张元浩仅请求按照每日1.11万元的标准支付，未超过双方在合同中约定的租金标准，本院予以支持。故王建华共计应向张元浩支付2012年4月1日至2014年3月31日期间的租金760万元，2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金406.60万元，2015年4月1日开始王建华应按每日1.11万元的标准支付租金、房屋占有使用费至返还租赁房屋。关于违约金，王建华违约，应承担违约金。双方在合同中约定了违约金、滞纳金的计算方式，审理中张元浩调整了违约金、滞纳金的计算。本院认为，双方在合同中约定的违约金标准较高，张元浩自愿予以了调整，其主张的计算至2015年3月3日前的违约金386.77万元，低于以王建华实际欠付费用为基数，在欠付期间按照同期银行贷款利率的四倍计算的金额，本院认为应予以支持；2015年3月3日之后，张元浩主张以1166.60万元中的未付款项为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金至前述款项付清之日，本院认为亦应予以支持。三、勤晖公司是否应与王建华共同承担本案责任，应如何承担责任。本案中，张元浩坚持要求王建华、勤晖公司共同承担责任。本院认为，王建华为经营酒店承租了涉案房屋，其在签订租赁合同后先后开办的天宁区勤晖假日酒店、投资成立的勤晖公司是实际营业人及房屋使用人，结合勤晖公司的法定代表人王建华向张元浩出具的对账单载明了“本人王建华（常州勤晖假日大酒店有限公司）承租张元浩房屋（天宁大饭店大厦房屋）”，表明王建华、勤晖公司均认可承租人的地位，本院认为应由王建华和勤晖公司共同承担租赁合同中的责任，但勤晖公司所承担的责任仅限于其成立之后，也即2014年5月16日之后的合同责任应由其与王建华共同承担，故勤晖公司应与王建华共同承担返还房屋的义务；共同承担2014年5月16日至2015年3月31日的租金356.47万元，以及按每日1.11万元的标准向张元浩支付2015年4月1日起至返还租赁房屋之日止的租金、房屋占有使用费；关于勤晖公司应与王建华共同承担的违约金，根据其应承担的租金金额和张元浩主张的计算方式，应为57.45万元加上自2015年3月3日起以356.47万元中的未付款项为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金至付清之日止。四、关于勤晖公司提出的装饰、安装工程以及酒店设备和酒店用品的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。据此，租赁房屋中未形成附合的装饰装修物、用品，可由承租人拆除、带走；而对已形成附合的装饰装修物，因本案系承租人违约导致合同解除，故张元浩对装饰装修残值损失不需赔偿，本案中张元浩不同意利用，故张元浩也不需补偿，本院对勤晖公司的评估申请不予准许，对其要求张元浩赔偿酒店装修等损失的反诉请求不予支持。但鉴于承租人装修房屋投入较大，承租人迁出后确实仍有部分装饰安装、设备（消防及电梯设施等）可为出租人所用，故本院根据承租人房屋装修情况、酒店业装修的折旧年限等因素，对已形成附合的装饰装修物，酌情由张元浩补偿勤晖公司300万元。审理过程中各方当事人均同意保证金100万元和消费欠款115.01万元在王建华、勤晖公司应付的租金中予以抵扣。前述保证金和消费欠款的抵扣合意发生在2015年3月3日之后，张元浩同意在2015年3月3日予以抵扣，本院予以准许。经抵扣前述两项后，截至2016年11月30日，王建华还应向张元浩支付租金1628.69万元，违约金723.47万元。前述付款义务中，勤晖公司应共同承担租金818.56万元，违约金107.50万元。另外，勤晖公司的装饰装修物补偿款300万元，可以先抵扣其应承担的违约金，其次可以抵扣其应负担的租金，抵扣之日为本院作出判决之日。故勤晖公司应负担的违约金107.50万元可予以抵扣，剩余192.50万元抵扣勤晖公司应负担的租金（2015年4月1日前的141.46万元、2015年4月1日之后的51.04万元），故勤晖公司对2016年11月30日之前的租金应支付626.06万元，还应按每日1.11万元的标准自2016年12月1日起至返还租赁房屋之日止向张元浩支付租金、房屋占有使用费。而王建华应负担的义务，2016年11月30日前的租金也相应降低为1436.19万元，其后应与勤晖公司共同按每日1.11万元的标准自2016年12月1日起至返还租赁房屋之日止向张元浩支付租金、房屋占有使用费；王建华应支付的违约金，截至2016年11月30日为615.97万元，之后应自2016年12月1日起向张元浩支付以810.13万元为基数、按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、张元浩与王建华于2009年9月9日签订的《房屋租赁合同书》以及于2010年11月3日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、王建华、常州市勤晖假日大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁的常州市延陵中路270号房屋返还张元浩；三、王建华于本判决生效之日起十五日内向张元浩支付计算至判决日2016年11月30日的租金1436.19万元，常州市勤晖假日大酒店有限公司对王建华前述所欠租金中的626.06万元承担连带偿还责任；王建华、常州市勤晖假日大酒店有限公司并按每日1.11万元的标准向张元浩支付自2016年12月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金和房屋占有使用费；四、王建华于本判决生效之日起十五日内向张元浩支付违约金615.97万元，并向张元浩支付自2016年12月1日起以810.13万元为基数、按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金至付清之日止；五、驳回张元浩的其他诉讼请求；六、驳回常州市勤晖假日大酒店有限公司的全部反诉请求；七、驳回王建华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85079元，财产保全费5000元，合计90079元，由张元浩负担18071元，王建华负担72008元。常州市勤晖假日大酒店有限公司反诉案件受理费6900元，由常州市勤晖假日大酒店有限公司负担。王建华反诉案件受理费9479.50元，由王建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  卢文忠代理审判员  是飞烨人民陪审员  盛菊芳二〇一六年十一月三十日书 记 员  房 敏