广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第11号
上诉人（原审原告）：黄天贵，男，汉族。
委托代理人：刘厚顺、卢海兰，广东尚宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张悦生，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：张悦环，女，汉族。
委托代理人：王章勇，广东金卓越律师事务所律师。
上诉人黄天贵与被上诉人张悦生、张悦环因确认合同无效纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法小民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年12月20日，原审原告黄天贵向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.请求人民法院依法判令确认原告与两被告于2004年3月23日签定的《转让房屋协议书》无效，并判令两被告返还该协议中约定的位于惠州市小金口镇柏江村头村总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的五层楼房使用权给原告；2.本案诉讼费由两被告共同承担。
主要事实和理由是：2004年3月23日，原告与两被告签订了《转让房屋协议书》（下称“协议书”），协议书中约定：原告将坐落惠州市小金口镇柏江村头村、五层、江杭佳老屋、新建、坐西向东、总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的一栋房屋，以30万元的价格转让给两被告；原告收到19万定金后，将房屋交付给两被告使用；如在2004年4月底前两被告不能将原告的房屋总款30万元付清给原告，原告有权将房屋、楼房收回。协议书签订后，原告按约定将上述房屋交付给两被告使用。根据《城市房地产管理法》第38条的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但是，原告将上述房屋转让给两被告时并未取得上述房屋的相关权属证明，则原告与两被告于2004年3月23日签订的《转让房屋协议书》违反了法律的强制性规定，应当被认定为无效合同，自始不发生法律效力。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定，向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求。
被告张悦生、张悦环书面辩称：一、原告引用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定请求贵院判令原告与被告签定的《转让房屋协议书》无效，没有法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条之规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》适用范围仅限于国有土地上的房地产开发、房地产交易，并不能适用于集体土地上的房地产建设和交易行为。原告并未提交相关证据证明该幅土地为国有土地，因此，本案涉及的纠纷不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定予以判决。二、现行的法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范。根据《土地管理法》第六十二之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律也并未禁止农村村民出卖住房，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范。《土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，可见，土地管理法的立法目的是防止集体土地使用权在单独转让后用于非农业建设，保护耕地。对于已在其上面建好房屋的集体土地而言，其用途并不因房屋的所有权人或集体土地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。且除了法律和行政法规之规定，政策性的文件不能作为认定合同无效的依据；三、本案涉及的买卖双方均非是房屋所在地的集体经济组织成员，因此，其房屋买卖不能适用规范农村村民宅基地的相关法律规定。根据被答辩人在庭审中提供的身份证，证明黄天贵的住址在博罗县泰美镇水安围村委会，并非是小金口镇柏江管理区村头村民小组的村民成员，其依法也不能取得农村宅基地，但因为历史原因，黄天贵在小金口办事处区域内自行修建或拥有过多处农村集体地上的房屋。现行政策规定宅基地不能转让给除本村集体成员以外的个人，其用意是为了保护本集体组织经济成员的权益（因为一户村民只能申报一处宅基地，如随意出售，则可能导致卖方丧失住房的法律后果）。本案中并非是宅基地的单独转让，而是因转让房屋导致集体土地使用权的一并转让，且买卖双方均非是房屋所在集体经济组织的成员。何况该政策也并非是法律和行政法规，均不能作为认定合同无效的依据。四、《转让房屋协议书》是原告与被告的真实意思表示，并取得了小金口镇柏岗村民委员会和村头村民小组的同意，房产也已经实际交付并由被告装修、使用长达9年。房屋买卖合同已经实际履行，应受到法律保护。在买卖双方签定的《转让房屋协议书》不违反法律强制性规定的前提下，该《转让房屋协议书》的效力则应以该合同的权利义务是否是买卖双方当事人的真实意思表示作为判决依据。原告与被告的《转让房屋协议书》分别于2004年3月13日、2004年4月27日取得小金口镇柏岗村民委员会和村头村民小组的同意，并在《转让房屋协议书》文本上盖章并注明“同意转让”。2004年8月28日，双方已经结清了房款并实际交付了房屋。原告是完全民事行为能力人，其在签定合同时知道房屋和土地的性质，其原告与被告根据民间约定俗成的交易方式交易，原告与被告均十分清楚房屋及土地使用权转让的后果，何况，被告已经实际占有、使用房屋长达9年，原告与被告均一直无纠纷，应受到法律保护。五、如贵院判决支持原告的诉请，则必将严重侵犯包含二被告在内的13个人的基本居住权利和经济利益，引发其他11个人与本案原告的矛盾，增加一系列不稳定因素和社会问题。2004年8月28日房屋交付后，被告共同对房屋进行了装修，至今，被告及其亲属（分开居住）共有13人居住在被告向原告购买的房屋里，13人均长期在惠州工作生活，无其他住房。如果法院无理由的支持原告的无理要求，岂不造成13人（其中有老有小）流离失所。那么，法律的公平、公正和维护社会安定的作用何在？被告是一定会誓死保护保护自己的住所的。六、原告的行为违背了诚实信用的民法基本原则、恶意诉讼，其以合法形式掩盖非法目的的行为不应得到法院支持。如前所述，《转让房屋协议书》的签定是原告与被告真实意思的表示，原告与被告均应按合同约定诚实信用的履行合同义务。原告的行为违背了诚实信用的民法基本原则，其要求确认合同无效的要求，并非是为了维护正常的合法权益，而是想借法院诉讼达到“解除合同，收回房屋，取得巨额土地、房屋升值利益”的非法目的，是恶意诉讼（这从原告在贵院起诉同种性质的其他第三方也要求确认合同无效，返还房屋可以证实）。该种行为如果得到法院的支持，会造成十分不良的法律后果和社会后果，其一，诚实信用的基本道德伦理和法律基本原则就会遭到践踏；其二，法院判决具有很强的示范性，这会导致所有农村房屋买卖的合法性受到质疑，等于认可近几十年来集体土地上房屋的卖方均可以该种方式随意收回房屋，不要说全国，只要小金口类似的卖方来法院起诉，恐怕法院都得审理好几十年了，且合同无效必然引发后续的“返还房屋、返还购房款、过错责任分担及房屋添附价值和升值价值的补偿”等一系列诉讼，这是对司法资源的巨大浪费；其三，如判决合同无效，则可能因侵犯买方基本的居住权和其他经济利益而引发巨大的社会矛盾。另，原告跟被告转让房屋已达10年之久，被告现申请确认原告跟被告的转让房屋协议书无效已经远远超过了诉讼时效，原告应当承担不利的法律后果。此外，我方认为原告的诉讼主体不适格，涉案房屋的所有权属于两江并非属于原告，按照原告的诉讼逻辑，原告对涉案房屋也没有权利，两江才可能是适格的原告。综上所述，请求贵院依法查清事实，并参考当前农村约定俗成的交易方式，站在尊重历史和现状、维护社会稳定、减少社会矛盾、维护诚实信用的角度，进行合理、公平的判决，请求贵院支持被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2004年3月23日，原告与两被告签订了《转让房屋协议书》（下称“协议书”），协议书中约定：原告将坐落惠州市小金口镇柏江村头村、五层、江杭佳老屋、新建、坐西向东、总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的一栋房屋，以30万元的价格转让给两被告；原告收到19万定金后，将房屋交付给两被告使用；如在2004年4月底前两被告不能将原告的房屋总款30万元付清给原告，原告有权将房屋、楼房收回。协议书签订后，原告将上述房屋交付给两被告使用。
被告也提交了一份《转让房屋协议书》，协议书约定：原告将坐落惠州市小金口镇柏江村头村、五层、江杭佳老屋、新建、坐西向东、总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的一栋房屋，以30万元的价格转让给两被告；被告先付6万元给原告，余款在续期上交，不能超过2004年5月30日付清。原告收到陆万元后，将房屋交付给两被告使用。该份《转让房屋协议书》上，小金口镇柏岗村民委员会在2004年3月13日盖章同意转让，小金口镇柏岗村村头村民小组于2004年4月27日盖章同意转让。
2004年8月28日，原告向被告的代理人张伟强开具了一份《收据》，内容为“收到张伟强交来现金买房款到2004年8月28日止共付款贰拾伍万元整（注：包括合同书和协议书等在内）。总付款是贰拾伍万元整”。
另查一，小金口街道柏岗村村头村民小组于2013年11月2日出具了一份《证明》，证明位于惠州市小金口街道柏岗村村头13号的涉案房屋共居住了包含二被告在内的共13口人。
另查二，原告在庭审中自述：原告在向被告转让房屋前从江国波、江航佳处受让了该集体土地及房屋。房子没有产权证，土地的性质属于集体土地，也没有办理国土证，土地使用权人是江国波及江航佳。
2013年12月25日，原告向本院提起诉讼，请求上述所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告方之间因购买房屋及附着土地而签订《转让房屋协议书》，合同签订后，双方已实际履行了该协议书，原告向被告交付了房屋，原告将涉案房屋及土地交付被告使用至今已约10年。原、被告双方均是具有完全民事行为能力人，其在签订合同时应该明晰房屋权属状况及土地性质情况，并清楚涉案房屋及土地使用权转让后的后果；且在签订合同时，小金口镇柏岗村民委员会、小金口镇柏岗村村头村民小组均盖章同意转让；原告以协议违反法律强制性规定无效要求被告退还涉案房屋及土地，有违民法通则及合同法中的诚实信用原则，原告的诉求理据并不充分。
另，原告在庭审中自认涉案房屋并无权属证明，所涉土地权属也并非属于原告（原告自认为是江国波及江航佳），据此，本院认为原告无权要求返还房屋及土地使用权。对于涉案土地，小金口镇柏岗村民委员会、小金口镇柏岗村村头村民小组均已同意将该土地的集体土地使用权转归被告享有使用，原告对土地使用权有争议的，应另觅途径解决。
此外，房屋转让协议签订后，被告方亲属四户共13人居住，已长达10年，原告的诉求有违社会公平及和谐稳定。
综上，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告黄天贵的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告黄天贵负担。
当事人二审的意见
上诉人黄天贵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审依法撤销一审法院作出的（2014）惠城法小民初字第43号民事判决，并在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。
1、一审法院认定上诉人与两被上诉人已实际履行了双方之间签订的《转让房屋协议书》，属认定事实不清，证据不足。
根据上诉人与两被上诉人于2004年3月签订的《转让房屋协议书》（下称协议）中约定：涉案房屋转让总价款为30万元。协议签订后，两被上诉人总共仅支付了25万元房屋转让款，剩余5万元转让款至今未支付。从两被上诉人在一审庭审中提交的《收据》中也可以证实：包括合同书和协议书规定的价款在内，两被上诉人总共才支付了25万元转让款，其余5万元价款尚未支付。但是―审法院却以前述收据错误地认定两被上诉人已向上诉人完全支付涉案房屋的转让款，这明显是对事实认定不清、对证据审查错误。
2、上诉人与两被上诉人签订的协议违反了法律强制性规定，应属无效协议，但是一审法院却错误的认定上诉人与两被上诉人签订的协议是有效的，其认定事实不清、证据不足。
根据《中华人民共和国宪法》第十条之规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”又根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”可见，法律己明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，若转让地上建筑物、构筑物等附着物的，也必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记，否则转让无效。本案中，上诉人与两被上诉人虽是出于自愿签订了前述协议。签订该协议后，上诉人向两被上诉人交付了涉案房产，两被上诉人也支付了部分房屋转让款。但是该协议违反了前述法律的强制性规定，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定可知，上诉人与两被上诉人签订的协议无效。
然而，一审法院却以《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定错误地认定：“小金口镇柏岗村民委员会、小金库镇柏岗村村头村民小组均己同意将涉案土地的集体土地使用权转归两被上诉人享有使用，上诉人对土地使用权有争议的，应另觅途径解决。”从前述法律规定来分析，农民集体使用权不仅不得出让、转让，地上建筑物、构筑物的依法转让也必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记，否则转让无效。那么，小金口镇柏岗村民委员会、小金口镇柏岗村村头村民小组虽对上诉人与两被上诉人签订的转让协议予以同意确认，但是这并不代表该协议就是有效的。此外，上诉人对涉案土地的权属并无异议，上诉人的原审诉求是要求确认该协议无效，一审法院却张冠李戴地歪曲要求上诉人另觅途径解决并驳回其原审诉求。一审法院地认定不仅是对法律偷换概念，而且是严重曲解了上诉人的诉求。
3、一审法院认定上诉人的原审诉讼请求违反了民法通则与合同法的诚实信用原则，从而驳回了上诉人的全部原审诉讼请求，实属适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》之规定，上诉人与两被上诉人签订的《转让房屋协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应当被认定为无效。而在我国法律体系中，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》系属特别法，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》系属一般法，根据特别法优先于普通法的原则，本案应当优先适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》。但是，一审法院却错误的运用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则来驳回上诉人的原审诉求，这种认定明显是对法律及法理的错误运用，应予纠正。
二、一审法院认为上诉人的原审诉求有违社会公平及和谐稳定，这明显是对法律公平与正义的亵渎，也是对上诉人合法权益的严重侵害。
如前所述，上诉人与两被上诉人签订的《转让房屋协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定，对此，应当依照法律的规定确认该协议无效。因为上诉人与两被上诉人的前述转让行为不仅侵害了国家和集体的合法权益，而且扰乱了农村集体土地的正常使用秩序。但是一审法院却错误的以为上诉人的原审诉求有违社会公平及和谐稳定，试问，若连法律、行政法规的强制性规定都己违反，又何谈社会的公平及和谐法律的尊严与正义又何在一审法院抛开法律却以所谓的社会公平与和谐作出的判决，不仅不能维护社会公平与和谐，反倒会产生农村集体土地的随意买卖等负面影响，使农村集体土地流失严重，届时的社会还能公平，还能和谐吗
综上所述，上诉人与两被上诉人签订的《转让房屋协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而应被确认为无效，而一审法院作出的原审判决，因存在事实认定不清、证据不足、适用法律错误等诸多问题，而应当被撤销。因此，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规的相关规定，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持上诉人的请求。
被上诉人张悦生、张悦环答辩称：一、本案被答辩人与答辩人对该土地使用权的争议应先提交人民政府处理，不能直接提交法院进行民事诉讼。
被答辩人黄天贵将其房屋附属的土地使用权转让给答辩人后，又通过起诉的方式要求返还该土地使用权，实际是双方对土地的使用权发生了争议。根据《土地管理法》第十六条之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。因此，本案被答辩人因对该土地使用权的争议直接提交法院进行民事诉讼，不符合处理程序。
二、被答辩人黄天贵根本不是本案适格的原告，法院应不予受理；已经受理的，应判决驳回起诉。
1、黄天贵的住址在博罗县泰美镇水安围村委会，并非是小金口镇柏江管理区村头村民小组的村民成员，其依法也不能取得农村宅基地。在一审庭审中，被答辩人自称涉案的土地和房屋系从江国波、江航佳处受让而来，但被答辩人并未提交相关权属证明，且认为土地使用权仍然归属江国波、江航佳，那么，黄天贵并不对该土地享有所有权、也无使用权，其原告黄天贵无权要求答辩人返还土地及房屋。
2、被答辩人未向法院提交证据证明其使用集体土地建设房屋的合法性。因此该用地及建筑属于违法用地或违法建筑。一审法院应不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。
2012年《全省民事审判工作会议纪要》69：当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。
三、《转让房屋协议书》是原告与被告的真实意思表示，并取得了小金口镇柏岗村民委员会和村头村民小组的同意，房产也已经实际交付并由被告装修、使用长达9年多。房屋买卖合同已经实际履行，应受到法律保护。
原告与被告的《转让房屋协议书》分别于2004年3月13日、4月27日取得小金口镇柏岗村民委员会和村头村民小组的同意，并在《转让房屋协议书》文本上盖章并注明“同意转让”。2004年8月28日，双方已经结清了房款并实际交付了房屋。
原告是完全民事行为能力人，其在签订合同时知道房屋和土地的性质，其原告与被告根据民间约定俗成的交易方式交易，原告与被告均十分清楚房屋及土地使用权转让的后果，何况，被告已经实际占有、使用房屋长达9年，原告与被告均一直无纠纷，应受到法律保护。
四、如贵院判决支持原告的诉请，则必将严重侵犯包含二被上诉人在内的13个人的基本居住权利和经济利益，引发其他1I个人与本案被上诉人的矛盾，增加一系列不稳定因素和社会问题。
2004年8月28日房屋交付后，被上诉人共同对房屋进行了装修，至今，被上诉人及其亲属（分开居住）共有13人居住在向黄天贵购买的房屋里，13人均长期在惠州工作生活，无其他住房。如果法院无理由的支持被答辩人的无理要求，岂不造成13人（其中有老有小）流离失所。那么，法律的公平、公正和维护社会安定的作用何在
五、被答辩人黄天贵的行为违背了诚实信用的民法基本原则、恶意诉讼，其以合法形式掩盖非法目的的行为不应得到法院支持。
被答辩人为恶意诉讼，其初衷并非是为了维护自身合法权益，其是以“合法形式掩盖非法目的”，违背公序良俗和诚实信用原则。被答辩人返回惠州后，在惠城区人民法院提起多宗诉讼案件“要求确认合同无效，返还房屋”，其恶意昭然若揭，非常明显。该种行为如果得到法院的支持，会造成十分不良的法律后果和社会后果，
其一：诚实信用的基本道德伦理和法律基本原则就会遭到践踏；其二、法院判决具有很强的示范性，这会导致所有农村房屋买卖的合法性受到质疑，等于认可近几十年来集体土地上房屋的卖方均可以该种方式随意收回房屋，不要说全国，只要小金口类似的卖方来法院起诉，恐怕法院都得审理好几年了，且合同无效必然引发后续的“返还房屋、返还购房款、过错责任分担及房屋添附价值和升值价值的补偿”等一系列诉讼，这是对司法资源的巨大浪费；其三，如判决《转让房屋协议书》无效，返还房屋，可能因侵犯买方基本的居住权和其他经济利益而引发巨大的社会矛盾。
综上，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原一审判决。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本案在二审中，经本院调解未果。
本院查明的事实
本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案一审中黄天贵与张悦生、张悦环分别提交的《转让房屋协议书》，时间落款分别为2004年3月23日、2004年3月13日，对标的物的表述是“楼房一幢五层，价值为叁拾万元”；其中张悦生、张悦环提交的《转让房屋协议书》上有小金口镇柏岗村民委员会于2004年3月13日批注的“同意转让”及印章，还有小金口镇柏岗村村头村民小组于2004年4月27日批注的“同意转让”及印章。黄天贵认为，以上批注及印章都是在合同签订之后、本案诉讼发生之前补上的，应当以其提交的合同文本为依据。
本院再查明：黄天贵自认涉案房屋是1991年-1993年之间购入，张悦生、张悦环称涉案房屋所在的土地使用权仍然是村集体所有。
本院另查明：黄天贵作为原告一审中的诉讼请求为“判令两被告返还该协议中约定的位于惠州市小金口镇柏江村头村总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的五层楼房使用权给原告”。
本院判决理由和结果
本院认为，根据上诉人陈述的意见和被上诉人答辩的观点，本院归纳本案争议的焦点为：1、黄天贵转让给张悦生、张悦环的标的物是什么；2、本案涉及的《转让房屋合同》的效力。
根据本案一审黄天贵与张悦生、张悦环分别提交的《转让房屋合同》，尽管落款的时间有10天的差距，以及在付款方式等方面的约定不同，但是都清楚地记载“楼房一幢五层，价值为叁拾万元”。因此，不管是从双方当事人签订合同时给合同命名为“转让房屋协议书”的行为来看，还是从合同本身所明确的标的物及价款来看，所指向的均是“一幢五层”价值“叁拾万元”的楼房，而不包括房屋所占的土地使用权。此外，从黄天贵作为原告一审中的诉讼请求来看，请求判决返还的是“总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的五层楼房使用权”。尽管有“占地面积约166.7平方米”的表述，但是该表述只是对“五层楼房使用权”的描述和限定，最后指向的对象只是“五层楼房使用权”。上诉人黄天贵认为《转让房屋协议书》转让的标的物包括房屋和土地使用权的，现有证据不符，本院不予采信。黄天贵本案诉讼中，以涉案的房屋所在的土地使用权转让违反了强制性法律规定的，由于该土地使用权不属于其向张悦生、张悦环转让的标的，故而该诉讼主张没有合同依据和事实依据，本院不予支持。
关于涉案的《转让房屋合同》的效力问题，首先并无任何人否认黄天贵作为涉案房屋出让人的地位，黄天贵对涉案房屋出让前于1991年-1992年期间从案外人处受让的，案外人至今未主张权利，张悦生、张悦环也认可黄天贵作为出让人的地位。其次，涉案房屋占用土地所在的村民委员会作为集体土地使用权的行使人，已经在涉案的转让合同上批注“同意转让”。该批注行为不管是何时发生的，都能够清楚地表明村民委员会和村小组对涉案房屋交易行为的态度，也就是同意张悦生、张悦环买受的房屋继续占有使用属于村民委员会所有的土地使用权。第三，尽管涉案的房屋至今未能办理产权证件，但是涉案房屋作为一种客观存在财产的相关权益发生转让的，也应当维护该交易行为的稳定性。第四，涉案的房屋交易行为已经发生近10年的时间，房屋已经交付给张悦生、张悦环使用近10年，张悦生、张悦环也已经支付了25万元并由黄天贵出具收据。至于黄天贵认为还有5万元尚未支付的问题，由于黄天贵未在本案诉讼中主张，不属于本案审理的范围，本院依法不予处理。
综上所述，上诉人黄天贵的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚、适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人黄天贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年四月二十六日
书记员 彭科梅
肖湘
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；