山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶民初字第3964号
原告青岛爱网人火日网络服务有限公司，住所地青岛。
法定代表人王海峰，职务总经理。
委托代理人胡颖，山东海金州律师事务所律师。
被告张功业，男，汉族，住胶州市。
委托代理人陈文志，山东康元律师事务所律师。
委托代理人李晓村，山东康元律师事务所律师。
原告青岛爱网人火日网络服务有限公司（以下简称爱网人公司）与被告张功业房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱网人公司的委托代理人胡颖，被告张功业的委托代理人陈文志、李晓村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱网人公司诉称，原告法定代表人王海峰与被告于2009年9月1日签订合同书，租赁被告所有的位于马店镇工业园的房屋约300平方米进行经营，租期三年，后于2013年9月1日续签一年，原告在使用过程中对该房屋进行装修，购买了使用设施，但该房屋于2013年11月19日开始进行拆迁，其中对附属设施补偿50045元，装饰装修补偿90139.2元，经营性补助费364750元。因被告房屋共计729.5平方米，原告只主张自己使用装修的部分共计300平方米的相关补偿款，其中附属设施及装饰装修补偿款70000元，经营性补助费中因自己有证经营部分的补助费60000元及搬迁补助费12000元，共计142000元。另，原告已支付2013年9月1日至2014年9月1日租金15000元，原告实际使用两个月，被告应退还10个月租金12500元，故请求法院：一、依法解除双方房屋租赁关系，判令被告退还原告未发生的租赁费12500元；二、依法判令被告支付原告拆迁补偿款中附属设施、装饰装修补偿款70000元、经营性补助费60000元、搬迁补助费12000元；三、诉讼费由被告承担。
被告张功业庭审中口头辩称，一、被告与原告不存在租赁关系，原告并非租赁合同的相对人，因此原告没有诉讼主体的资格；二、拆迁房屋的装饰装修附属设施均是被告所有，相关的拆迁补偿与原告无关，拆迁房屋经营性补助费根据拆迁安置方案是根据拆迁房屋的商业用房性质以及房产证面积进行计算和赔偿的，与原告的经营资质没有关系，该经营补偿是基于被拆迁房屋计算而来的，因此原告主张经营性补助费没有依据；三、原告主张的搬迁补助费过高。
经审理查明，2010年9月1日，原告法定代表人王海峰与被告签订《合同书》约定由被告张功业将位于马店工业园楼房承包给王海峰，合同约定内容为如下：一、承包期限：承包期限3年，2010年9月1日起至2013年9月1日止；二、承包费：每年13500元，必须在开业日期前付清，如付不清不准开业；三、双方责任：双方不准无条件擅自终止合同，如造成损失，由终止合同方负担；四、工商、国税、地税管理，电费、事故费，其他一切费用由王海峰负担，对张功业无关；五、固定资产使用，王海峰在承包期间必须爱护楼房院内全部设施，如有损失，王海峰负责维修及赔偿；六、室内装潢：王海峰到期后，楼内房内院内的装潢设施不能擅自带走，到期后必须先通知张功业；七、使用面积：王海峰使用从东侧的三间，上下后院所有房子，如维修建设，由王海峰负担，对张功业无关。
2013年9月1日，张功业出具租房条一张，内容为“租房15000元整，拆房时按月退还，承包期2013年9月1日至2014年9月1日。
2013年11月28日，张功业与胶莱镇人民政府签订《胶州市房屋征迁补偿协议书》，胶莱镇人民政府按照729.5平方米的面积补偿张功业4056105元，其中附属设施费50045元、装饰装修费90139.2元、搬迁补助费29180元、经营性补助费364750元。
双方均认可涉案房屋于2014年3月23日予以拆除。
原告爱网人公司对法定代表人王海峰与被告张功业签订《合同书》的行为予以追认，认可其系职务行为，因租赁房屋系原告爱网人公司用于经营，系原告爱网人公司与被告张功业签订《合同书》。
庭审中原告爱网人公司提交了以下证据：证据一、合同书及租房条复印件一份（原件质证），证明原告法定代表人与被告签订租房协议，租赁期2010年9月1日至2014年9月1日证明原被告之间存在房屋租赁关系。证据二、胶州市房屋征迁补偿协议书复印件一份。证明拆迁期限2013年11月19日至12月20日，证明拆迁行为在原告租赁期限内，该协议附拆迁补偿结算表，列明被告所有房屋在拆迁中附属设施补偿金额50045元，装饰装修补偿金90139.2元、搬迁补助费29180元、经营性补助费364750元，原告所租赁房屋面积是300平方米，因此原告主张部分装饰装修补偿款70000元，经营性补偿费60000元，搬迁补助费12000元，另外原告实际使用该房屋2个月，未使用的房屋租赁费12500元。
被告张功业对上述证据的质证意见为：对证据一合同书的真实性无异议，但该合同在2013年9月已经履行完毕，从该合同也能看出房屋的承租人是王海峰，合同中可以体现出出租的房屋已经进行了装饰装修。对租房条的真实性无异议，在收条中被告已经明确告知王海峰房屋面临拆迁问题，虽然被告收取了王海峰一年的租赁费，但是双方也确定按照最终的使用时间来确定租赁费。通过该证据可以证明被告已经告知了王海峰标的房屋面临拆迁，因此拆迁给王海峰造成的不便或者损失不应当由被告承担。对于证据二的真实性无异议，相关的赔偿项目应当由被告所有。证据三、私营企业登记信息查询结果、企业变更登记信息查询结果一份，证明原告自2007年成立之日即在涉案房屋进行经营直至拆迁，以此证实原告与被告存在长期的租赁合同关系，并且使用时间7年，在此期限内必然进行一定的装饰装修。
庭审中被告张功业提交了以下证据：证据一、胶莱镇马店市场搬迁改造补偿方案复印件，证明经营性补助费是依据被拆迁房屋的房屋所有权证以及被拆迁房屋的性质，根据房屋面积给予每平米500元的补偿，也就说房屋有经营的项目不影响经营性补助费的计算和发放。证据二、证明复印件一份（原件质证）胶莱镇马店市场搬迁指挥部于2015年7月2日出具的，证明涉案房屋于2014年3月24日拆除，原告使用该房屋到拆迁的前一天，并不是协议上所说的补偿协议上的2013年11月份。证据三、房地产估计报告复印件（原件质证）一份，证明涉案房屋是商业用房，相应的土地其用途也是商业服务，评估机构对有证房屋的面积评估为729.5平方米结合原告提供的补偿协议，被告提供的安置方案，可以证明经营性补助费与原告没有关系，仅是基于涉案房屋的性质是商业用房来计算和发放的。证据四、房屋及附属设施初步评估明细表、室内装饰装修价值结算表复印件（原件质证）两张，证明涉案房屋中相关附属设施及装饰装修的赔偿明细，该部分是被告负责建设和装修的应当由被告享有赔偿。对证据三的真实性无异议，证明事项有异议，无法证明原告的租赁时间。
原告爱网人公司对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明事实有异议，被告在办理经营性补助赔偿的过程中要求原告提供组织机构代码、营业执照、税务登记等有关材料，作为其房屋用于经营的证明，该材料在拆迁指挥部有存档，从而可以证明原告有权让被告支付一部分经营补助费。对于证据二的真实性无异议，原告只租赁被告一部分房屋，原告在获悉所租房屋拆迁事宜后，于2013年11月准备搬迁工作已经不能正常经营，被告该证据不能证明原告于2014年3月24日前一天搬迁的事实。对于证据三真实性无异议，对证明事项有异议，该评估报告不能证明经营性补助费与原告无关的事实，该评估报告只是对拆迁项目做了一个评估，不能作为所有权归属的证据，证据四真实性无异议，该明细只是对装饰装修及附属设施列明的具体项目及赔偿金额，不能证实所有项目被告所有，原告在租赁房屋期间对房屋进行了装修并购置了一部分设备，因此有部分项目应原告所有。
上述事实，有原被告提交上述证据和当事人的陈述笔录在案佐证，证据经庭审质证和本院审查。
本院认为，原被告双方签订的《合同书》虽约定期限为承包期限，实际系原告爱网人公司租赁被告张功业楼房，其性质为租赁合同，且原告爱网人公司对其法定代表人王海峰与张功业签订合同书的行为予以认可，视为系原告爱网人公司与张功业之间订立期限自2010年9月1日起至2013年9月1日止租赁合同。
根据双方所订立《合同书》约定，本案所涉租赁合同的租赁期限为2010年9月1日起至2013年9月1日止。2013年9月1日，双方租赁期届满后，原告继续使用承租房屋，张功业没有提出异议，并且向原告出具租房条一张，收取了原告一年的租赁费，租房条载明“一万五千元整，拆房时按月退还，承包期2013年9月1日至2014年9月1日。”据此，可视为双方之间的租赁合同继续有效。因被告张功业与胶莱镇人民政府于2013年11月28日签订《胶州市房屋征迁补偿协议书》，2014年3月23日涉案房屋已将拆除，根据原告爱网人公司提交的被告张功业于2013年9月1日出具的租房条，双方的租赁期限为2013年9月1日至2014年3月23日。因原告爱网人公司缴纳了自2013年9月1日至2014年9月1日租赁费15000元，张功业应当自拆房后按月返还原告爱网人公司缴纳的租赁费。因双方约定的租赁费用为按月返还，本院不再按天计算租赁期限及费用，原告爱网人公司自2013年9月1日至2014年3月23日的租赁费数额为7500元（15000元÷12个月×6个月），剩余部分应由张功业予以返还，数额为7500元（15000元-7500元）。原告爱网人公司主张自被告签订补偿协议时返还租赁费的主张，本院不予支持。
关于搬迁补助费，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。可见，上述法条并未将承租人作为补偿主体。承租人是否可以获得拆迁补偿，主要取决于拆迁补偿合同和租赁合同的约定。因双方当事人在该问题上未作约定，被告张功业与胶莱镇人民政府于2013年11月28日签订《胶州市房屋征迁补偿协议书》，张功业签订补偿协议时与原告爱网人公司存在租赁关系，双方的租赁期限至拆房时即2014年3月23日到期，故本院根据公平原则，对于原告主张的搬迁补助费诉请予以支持，根据《胶州市房屋征迁补偿协议书》约定搬迁补助费的补偿标准是有证房屋40元／平方米。原告爱网人公司称租赁面积为300平方米，被告对此不予认可，称租赁面积为150平方米，根据双方签订的租赁合同，本院无法确认租赁面积，且涉案房屋已经拆除，因原告对租赁面积无法举证，本院采信被告所称租赁面积150平方米，本院按照150平方米计算搬迁补助费，数额为6000元（150平方米×40元／平方米）。
关于经营性补助费。因原告爱网人公司并未举证拆迁对其停产停业造成的实际损失，故本院对原告爱网人公司主张该项费用不予支持。
关于装饰装修费用。原告主张装饰装修补偿款并未提交原告对涉案租赁房屋进行装修的相关证据，故本院对原告的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张功业于本判决书生效之日起十日内返还原告青岛爱网人火日网络服务有限公司租赁费7500元。
二、被告张功业于本判决书生效之日起十日内支付原告青岛爱网人火日网络服务有限公司搬迁补助费6000元。
三、驳回原告青岛爱网人火日网络服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3390元，由原告青岛爱网人火日网络服务有限公司负担3200元，由被告张功业负担190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 薛建玉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 周 琳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。