浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终704号
上诉人（原审被告）：宁波市江北众合天工磁业有限公司。住所地：宁波市江北区北海路***弄**号。
法定代表人：邵益欣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李建树，浙江之星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周文彬，浙江之星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市江北区西邵股份经济合作社。住所地：宁波市江北区庄桥街道西邵村。
法定代表人：林卓然，该合作社董事长。
委托诉讼代理人：杨碧君，宁波市正道法律服务所法律工作者。
上诉人宁波市江北众合天工磁业有限公司（以下简称众合天工公司）因与被上诉人宁波市江北区西邵股份经济合作社（以下简称西邵经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2017年1月9日作出的（2016）浙0205民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年8月25日，原、被告签订一份《临时租赁协议书》，约定“乙方（被告）因经营业务所需，甲方（原告）利用拆迁空间”，双方经协商确认原告将宁波市江北区庄桥街道西邵村（以下简称西邵村）2298平方米的房屋、239平方米的钢棚出租给被告，并终止双方之前签订的其他租赁协议，“所有的租赁协议以本临时租赁书为准”；租金按每月19030元、每年228358元计算，租金每半年一付，租期自2012年5月1日起算；该合同第二条约定，因西邵村已在拆迁中，根据西邵村的拆迁进度，原告凭书面通知书提前三十日提出终止本临时租赁合同书，被告接到通知书后必须无条件搬迁，且不得拖延搬迁时间，如被告未按约履行，每天罚款500元。此后该合同履行过程中，被告依约支付了2015年5月前的租金，此后未再支付租金。
2016年2月5日，原告向被告发送一份《告知函》，称被告自2015年5月起未按约支付租金，原告多次催讨未果，要求被告于2016年2月25日前支付尚欠租金。如未履行，请被告与原告“商定并请于2016年4月30日终止协议，村股份经济合作社将收回房屋财产及场地”。
2016年5月6日，原告向被告发送一份《限期搬迁通知书》，称根据宁波市江北区统一征地拆迁事务所（以下简称江北拆迁事务所）对西邵村整体拆迁收储地块的总体规划，为保证拆迁项目顺利进行，限被告于2016年7月1日前无条件搬迁，并结算2015年5月1日至2016年6月30日期间尚欠租金147388元；若逾期将按照双方于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》第二条款执行。
另查明：（一）2011年5月4日，江北拆迁事务所与原告签订一份《集体土地非住宅拆迁货币补偿协议》，记载因西邵村内原告部分集体非住宅房屋被列入拆迁范围，江北拆迁事务所就拆迁事项对原告进行补偿。2014年10月29日，西邵村与江北拆迁事务所签订一份《征地补偿协议》，该协议文本备注为“草签”，内容约定为江北拆迁事务所征收西邵村集体所有的土地，并明确约定了相关土地征收面积和范围、补偿价款；该协议第六条约定，待土地征收方案和征地补偿安置方案经有关政府部门批准，且江北拆迁事务所向西邵村支付全部征地补偿费用后，西邵村应三十日内无条件交地。此后浙江省人民政府于2014年12月31日作出《建设用地审批意见书》，同意该批次土地的征收事项。2016年1月12日，江北拆迁事务所与西邵村针对前述《征地补偿协议》又签订了一份文本，该文本无“草签”字样，其余内容基本一致。同日，江北拆迁事务所向西邵村支付了征地补偿款。
（二）宁波市江北区土地储备中心（以下简称江北土地储备中心）与宁波市江北区人民政府庄桥街道办事处（以下简称庄桥办事处）曾于2014、2015年分别签订一份《储备土地委托管理合同》，约定江北土地储备中心委托庄桥办事处管理部分地块，其中包括西邵村改造地块，委托管理期限至2016年12月31日届满。2016年11月7日，庄桥办事处出具一份证明，称庄桥办事处自2014年起受江北土地储备中心委托管理西邵村洪兴路以北收储地块范围的土地看护、环境保护、收益维护等事项，并指定由原告进行管理。
（三）被告所承租土地及房屋，除其中《临时租赁协议书》所记载一块311平方米的厂房（《临时租赁协议书》附件记载该厂房原系被告于2010年12月1日租得）及一块128平方米的厂房和附属的79平方米钢棚（《临时租赁协议书》附件记载该厂房及钢棚原系“庞正辉”于2009年1月8日租得），上述两块厂房、钢棚的年租金分别为22392元及13750元。其余部分均于2016年10月19日前拆除。目前被告已就该拆迁事项对江北拆迁事务所、宁波市江北区庄桥街道征地办公室向该院提起行政诉讼。
原审原告西邵经济合作社于2016年7月29日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》解除；2.原审被告腾退返还租赁房屋及场地；3.原审被告支付尚欠租金147388元，并支付自2016年7月1日至实际腾退之日按每年228358元标准计算的租金。审理期间，原审原告降低第三项诉讼请求为：原审被告支付尚欠租金147388元，并支付自2016年7月1日至实际腾退之日按每年36142元标准计算的租金。
原审法院审理认为：被告抗辩称涉案《临时租赁协议书》违反法律强制性规定，应为无效，但被告抗辩所引《城市房屋拆迁管理条例》针对城市拆迁事项，并非指向农村房屋拆迁。即便被告承租房屋曾被列入拆迁范围，但双方签订《临时租赁协议书》时明确约定，双方系利用“拆迁空间”临时租赁土地及房屋，被告应在收到搬迁通知书后无条件搬迁，据此表明双方已对拆迁事宜有所预期，并均同意在拆迁之前及时解除合同、腾退房屋，双方对此应当按约履行。综上，该院认为，原、被告签订的《临时租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现被告接到原告发送的搬迁通知书后未及时搬迁，其行为构成违约，根据协议书约定，原告有权单方解除合同，该院对原告要求确认合同解除的诉请予以支持。因原告曾发函要求被告于2016年7月1日前搬迁，故该院确认协议于该日解除。
在租赁协议履行期间，被告未按时缴纳租金，理应支付尚欠租金，而合同解除日后，被告应参照租金标准赔偿占用费。现原告仅诉请截至2016年7月1日所计算的租金，以及其中一块311平方米的厂房及一块128平方米的厂房和附属的79平方米钢棚自2016年7月1日至实际腾退日所计算的占用费，其主张对被告并无不利，该院予以支持。被告抗辩称，因土地性质变更，原告已无权向被告收取租金。该院认为，虽然涉案土地于2014年批为建设用地，但西邵村与江北拆迁事务所签订的《征地补偿协议》约定，西邵村应于收到征地补偿费用后三十日内交地，故西邵村在收到上述款项之前仍可管理该土地，由原告向被告主张租金，并无不当；即便之后西邵村收取了补偿费用，但根据江北土地储备中心与庄桥办事处签订的《储备土地委托管理合同》以及庄桥办事处所出具的证明，原告受托管理该地块，其应有权向被告收取土地及房屋的租金及占用费。该院对被告的相关抗辩意见不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波市江北区西邵股份经济合作社与被告宁波市江北众合天工磁业有限公司于2012年8月25日签订的《临时租赁协议书》解除；二、被告宁波市江北众合天工磁业有限公司于判决生效后三十日内腾退其承租的位于宁波市江北区庄桥街道西邵村的311平方米厂房（系《临时租赁协议书》附件中所记载的被告原于2010年12月1日所租得的厂房）、128平方米厂房和附属79平方米钢棚（系《临时租赁协议书》附件中所记载的“庞正辉”原于2009年1月8日所租得的厂房和钢棚）；三、被告宁波市江北众合天工磁业有限公司于判决生效后三十日内支付原告宁波市江北区西邵股份经济合作社租金147388元，并按每年36142元标准支付自2016年7月1日计算至上述第二项义务实际履行之日止的占用费。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3248元，减半收取计1624元，由被告宁波市江北众合天工磁业有限公司负担。
宣判后，原审被告众合天工公司不服，上诉至本院，称：1.原审适用法律错误。根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第八条规定，列入拆迁范围的房屋不得办理房屋新建等审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。被上诉人采取欺诈手段，将已经被征用且已经改变性质的房屋继承出租给上诉人，违反了宁波市的上述规定，涉案《临时租赁协议书》应属无效合同。2.原审认定事实不清。被上诉人提起本案诉讼时，涉案的土地性质已经由集体所有转变为国家所有。被上诉人冒充土地所有人收取租赁费，显然违法。3.原审审理程序违法。本案适用简易程序，应在三个月内审结，但本案从立案到结案历时5个多月，超越法定审限。虽然本案进行过调解，但因双方当事人意见分歧较大，所以调解程序结束，原审扣除调解时间，没有事实依据。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人西邵经济合作社答辩称：1.上诉人签订协议时明知系利用拆迁空间进行租赁，且同意在拆迁之前解除合同、腾退房屋。涉案协议系双方当事人的真实意思表示，并不存在欺诈的情形。2.根据征地补偿协议的约定，被上诉人在收到征地补偿款前仍可以管理涉案土地，且根据庄桥办事处委托被上诉人管理涉案土地的事实，被上诉人亦有权收取租金。3.原审审理程序合法。本案虽历时5个月，但经过多次调解，因上诉人另案起诉行政案件导致无法达成一致调解意见，双方当事人对此均是认可的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《临时租赁协议书》明确被上诉人利用拆迁空间将涉案房屋有偿租赁给上诉人经营使用，上诉人上诉称被上诉人采取欺诈手段将列入拆迁范围的房屋出租给上诉人，与事实不符，本院不予支持。上诉人又称涉案《临时租赁协议书》因违反强制性规定而无效，经审查，上诉人在原审依据的《城市房屋拆迁管理条例》已被废止，上诉人在二审提出的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第八条仅系规定相关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建等审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续，并未禁止房屋的出租，故上诉人主张涉案《临时租赁协议书》属无效合同，缺乏法律依据，本院不予采信。根据西邵村与江北拆迁事务所签订的《征地补偿协议》、江北土地储备中心与庄桥办事处签订的《储备土地委托管理合同》以及庄桥办事处出具的证明，被上诉人有权收取涉案土地的房屋租金以及占有使用费。上诉人主张被上诉人无权收取租赁费，缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院根据双方当事人提交的庭外和解申请书扣除相应审限，符合相关法律规定，故原审法院对本案采用简易程序审理，虽历时5个多月，但并未超越法定审限审结。上诉人主张原审法院对本案的审理超越法定审限，与事实不符，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3248元，由上诉人宁波市江北众合天工磁业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 赵保法
代理审判员 李春燕
二〇一七年四月一日
书 记 员 陆 琼