浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6790号
上诉人（原审被告、反诉原告）：倪建红，女，1970年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵家春，男，1962年1月7日出生，汉族，住浙江省杭州市市西湖区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈亮，男，1988年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：晏慧，女，1988年2月12日出生，汉族，住江西省高安市。
以上二被上诉人共同委托代理人：朱建鎏，浙江浙联律师事务所律师。
上诉人倪建红、赵家春因与被上诉人陈亮、晏慧房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2016年3月6日，经杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，陈亮与倪建红、赵家春签订《购房意向合同》一份，约定倪建红、赵家春将其所有的位于杭州市滨江区西兴街道东方郡公寓×幢×单元××室房屋转让给陈亮，陈亮于签订购房意向合同当日将购房定金150000元支付给倪建红、赵家春。同日，赵家春出具收条，确认收到陈亮支付的购买杭州市滨江区西兴街道东方郡公寓×幢×单元××室房屋的购房定金150000元。
2016年3月13日，倪建红、赵家春（甲方）与陈亮、晏慧（乙方）签订了一份《杭州市房屋转让合同》（合同编号2016转让0371222），就前述房屋买卖的相关权利义务作了约定。当天，双方还签订《协议》一份，约定房屋出售合同价为2300000元，另计装修款480000元，其中150000元于《房屋转让合同》签订当日由乙方自行支付给甲方，剩余装修330000元于2016年3月20日前由乙方自行支付给甲方等。2016年3月18日，陈亮将除已付150000定金之外的330000元款项付给了倪建红、赵家春。3月29日，倪建红、赵家春提前偿还了该房屋的住房公积金贷款。2016年4月2日，陈亮、晏慧与倪建红、赵家春协商一致，对原3月13日签订的《杭州市房屋转让合同》的部分条款进行了修订，最终签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号仍为2016转让0371222），合同约定：甲方将其所有的位于杭州市滨江区西兴街道东方郡公寓×幢×单元××室房屋转让给乙方，该房屋建筑面积89.23平方米，房屋转让总价230万元；付款方式为分期付款，乙方须于本合同签订之日起28天内支付房款首期人民币130万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，乙方须于2016年5月10日前支付余款人民币100万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；约定乙方逾期付款的违约责任：逾期付款超过10天，乙方向甲方支付违约金共计230000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。合同还对其它事项进行了约定。
2016年5月20日，陈亮、晏慧将房款首期130万元转账至中介公司的银行第三方监管账户。
2016年6月3日，倪建红、赵家春向陈亮、晏慧发《合同终止告知函》，表示由于陈亮、晏慧在2015年5月20日才将首期款130万元汇入监管账户，逾期付款长达20天且剩余100万购房至本函发送之日止仍未支付至监管账户，故函告陈亮、晏慧方双方合同终止，并要求陈亮、晏慧方向其支付违约金23万元并承担超出违约金部分的实际损失。同日，陈亮、晏慧回函，表示由于其在深圳出售的房子的首付款和尾款到账时间推延，曾与赵家春电话沟通要求付款时间适当推延，其表示同意；并且表示正在积极催促深圳收房合同的履行进度，为达成合同双方目标而努力。
另查明，2016年4月9日，赵家春与案外人卢永宝签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定因赵家春要将房屋出售提前解除租赁合同，向卢永宝支付违约金30000元。当日，卢永宝出具收条确认收到赵家春租赁合同违约金30000元。
2016年6月20日，陈亮、晏慧诉至一审法院，请求判令：1.倪建红、赵家春继续履行2016年4月2日与陈亮、晏慧签订的房屋转让合同（合同编号：2016转让0371222）。2.诉讼费由倪建红、赵家春承担。倪建红、赵家春提起反诉，请求判令：1.解除倪建红、赵家春与陈亮、晏慧于2016年4月2日签订的房屋转让合同（合同编号：2016转让0371222）；2.陈亮、晏慧支付倪建红、赵家春违约金230000元；3.诉讼费用由陈亮、晏慧承担。
另，本案审理过程中，经一审法院释明，倪建红、赵家春仍坚持要求解除合同，陈亮、晏慧表示如法院认为合同不能继续履行而需解除，则要求倪建红、赵家春返还已付的480000元购房款，另对已汇入中介公司账户的130万元首付款待合同解除后另行向中介公司领取。
一审法院认为，陈亮、晏慧与倪建红、赵家春于2016年4月2日签订的《杭州市房屋转让合同》，系双方真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。依据合同约定，陈亮、晏慧应于合同签订28日内即2016年4月30日前支付房款首期130万元至银行第三方监管账户。但陈亮、晏慧于2016年5月20日才将房款首期130万元转账至银行第三方监管账户，逾期长达20天。虽陈亮、晏慧提出与赵家春电话沟通对推延付款时间达成一致，但未提供充分的证据证明该事实。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》，买方逾期付款超过10天，买方向卖方支付违约金共计230000元，合同终止。故倪建红、赵家春于2016年6月3日向陈亮、晏慧发出的《合同终止告知函》即为提前解除合同的通知，该通知具有法律效力，双方的合同得以解除。依据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施、并有权要求赔偿损失。故对于陈亮、晏慧要求倪建红、赵家春返还已付房款480000元的诉讼请求予以支持。本案中陈亮、晏慧支付的130万元购房款卖方未领取，故合同解除后该款项由陈亮、晏慧自行向我爱我家房地产经纪有限公司商榷或主张退还。
对于倪建红、赵家春主张违约金230000元，一审法院认为虽然双方当事人在合同中约定了总购房款10%的违约金，但是违约金的主要性质应该为填补损失，违约金的金额也应该与违约方的违约情况相符。本案合同履行过程中，陈亮、晏慧由于客观原因不能按期付款，但一直积极与倪建红、赵家春进行沟通，表示希望继续履行房屋买卖合同的意愿，希望推延付款时间，加上陈亮、晏慧已将购房款的大部分转账至银行监管账户，其并不存在恶意违约的倾向。本案中倪建红、赵家春除存在提前与案外人解除租赁合同产生30000元违约金，以及提前偿还住房公积金贷款外，其与中介的聊天记录中虽然体现有购房意向，但不足以证明其存在着另行购房的合同因本案款项未能到位导致无法履行的具体损失。此外，即使存在该损失，该损失与本案合同是否按约履行缺乏关联性，显然已超出了买受人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。综上，结合上述违约行为以及可能产生的损失后果，一审法院酌情确定陈亮、晏慧支付倪建红、赵家春违约金100000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈亮、晏慧与倪建红、赵家春签订的《杭州市房屋转让合同》于2016年6月3日起解除；二、陈亮、晏慧于判决生效之日起七日内向倪建红、赵家春支付违约金100000元；三、倪建红、赵家春于本判决生效之日起七日内向陈亮、晏慧返还购房款480000元；以上二、三两项相抵，倪建红、赵家春还应返还陈亮、晏慧380000元；四、驳回陈亮、晏慧的其它诉讼请求；五、驳回倪建红、赵家春的其它诉讼请求。如倪建红、赵家春未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8500元，减半收取4250元，由陈亮、晏慧以及倪建红、赵家春各半负担；反诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由陈亮、晏慧负担1033元，倪建红、赵家春负担1342元。
宣判后，倪建红、赵家春不服，向本院提起上诉称：事实与理由：一、一审判决认定本案系房屋租赁合同纠纷及认定陈亮、晏慧不存在恶意拖延付款的事实错误，证据不足。l.本案为房屋买卖合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷，一审法院认定的法律关系错误。2.一审法院认为陈亮、晏慧未按时付款系陈亮、晏慧在深圳出售的房屋首付款和尾款的到账时间拖延，但一直与倪建红、赵家春进行沟通，希望继续履行房屋买卖合同，并且已将购房款的大部分转账至银行监管账户，其并不存在恶意违约的倾向，上述事实认定错误，证据不足。（1）一审法院认定陈亮、晏慧未能按时付款的原因系陈亮、晏慧在深圳出售房屋的首付款和尾款的到账时间拖延所致，但陈亮、晏慧未就前述事实及该事实与未能按时履行本案购房约定的关联性进行举证。一审法院仅凭陈亮、晏慧口述即径直认定陈亮、晏慧不存在恶意，缺乏法律依据、事实依据、合同依据。（2）本案事实如下：本案中，陈亮、晏慧在银行有多达16条不良征信记录，导致银行贷款无法到位，不能按双方签订的第一次购房合同约定期限支付房款，由此可见陈亮、晏慧早已存在长期恶意迟延履行付款义务的行为，倪建红、赵家春在陈亮、晏慧的一再恳求及杭州我爱我家房地产经纪有限公司的介入调解下与陈亮、晏慧重新签订变更合同内容，目的就是为了变更延长陈亮、晏慧的付款期限且陈亮、晏慧在第二次签订合同时明确表示绝不拖延，倪建红、赵家春在签订合同时也明确告知倪建红、赵家春急需该购房款购置新房，不能拖延支付，陈亮、晏慧也予以认可。但陈亮、晏慧一而再、再而三不履行其付款义务，第一期支付钱款的时间就已经超过合同约定的最后一期付款期限20天，剩余1000000元分文不付也不和倪建红、赵家春联系沟通仅告诉中介其无钱支付，也不告知具体付款时间，倪建红、赵家春无奈之下要求解除合同，陈亮、晏慧却以要求倪建红、赵家春继续履行合同为由将倪建红、赵家春告上法庭。若是陈亮、晏慧诚意买房，所做的应该是积极筹款，按时支付，而不是反复的只迟延履行付款义务。可见，陈亮、晏慧明显存在恶意拖延付款的行为。退一步讲，假如说陈亮、晏慧确有深圳房屋要出售且首付款和尾款未到位，倘若深圳房屋款项一直不到位，陈亮、晏慧就可以一直不支付本案购房款长期拖延？陈亮、晏慧的行为事实上是把深圳的恶意拖欠行为转嫁到倪建红、赵家春身上，是明显的恶意拖欠行为。更何况，陈亮、晏慧并未就前述深圳售房事实及该事实与未能按时履行本案购房约定的关联性进行举证。（3）一审法院认定陈亮、晏慧已经将大部分房款打入监管账户即认定陈亮、晏慧不存在恶意拖欠行为是不符合事实的，从购房合同约定上看，房价仅为2300000元，陈亮、晏慧才将1300000元汇入监管账户，就付款比例而言6成不到，且剩余金额是1000000元，陈亮、晏慧却一直拖延分文不付。不能以此就径直认定陈亮、晏慧不存在恶意。综上，陈亮、晏慧在本案中的行为系恶意拖延履行，一审法院事实认定不清，证据不足。3.倪建红、赵家春在本案中损失远不止100000元，一审法院认定损失数额存在错误。
二、一审判决不符合公平公正原则。l.平等自愿、诚实信用是合同法的基本原则，本案中，倪建红、赵家春与陈亮、晏慧均为完全民事行为能力人，双方在我爱我家中介公司平等自愿签订购房合同，应当尊重双方当事人的意思自治。在无导致合同无效、可撤销的情形下，应尊重合同当事人的自由约定。既然陈亮、晏慧已经违反合同约定未按时付款且无免责事由，理应按照双方签订的合同中约定的违约金数额进行赔偿，否则合同的严肃性、严谨性将无法得到体现。2.违约金不仅有填补损失的功能，同时也具备惩罚性。本案中陈亮、晏慧迟迟不履行义务，反复拖延时间，主观恶性大。再退一步讲，就算是违约金的主要性质是填补损失，本案中倪建红、赵家春的损失也不止100000元，依据《合同法》若干问题的解释（二）的规定：在合同解除的情况下，赔偿损失的范围：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。一审仅判决陈亮、晏慧支付倪建红、赵家春100000元违约金完全无法弥补倪建红、赵家春的损失，也无法起到惩罚恶意拖延履行支付义务的违约行为。3.本案中，双方购房合同约定的违约金仅为购房款的10%，平等自愿，合理合法，本身也远未超过法律规定的30%。履行合同过程中，陈亮、晏慧的恶意违约行为造成倪建红、赵家春大量金钱、精力损失，但一审法院仅支持倪建红、赵家春100000元违约金，如此低廉的违约成本，不符合公平公正原则，也无法起到诚信约束的作用。4.陈亮、晏慧为违约方，倪建红、赵家春是守约方，一审法院却维护违约方的利益，违背了公平公正的原则。
三、一审法院认定事实不清楚，本案是房屋买卖合同纠纷而不是房屋租赁合同纠纷。一审法院判决陈亮、晏慧支付倪建红、赵家春违约金100000元，一审法院认定的违约金有误，即使判决100000元，但由于之前有约定陈亮、晏慧方要支付提前解除租赁合同的30000元违约金，该违约金实际系倪建红、赵家春垫付，故按判决实际上支付给倪建红、赵家春的违约金只有70000元，是不够赔偿倪建红、赵家春的损失的。综上，请求：l.撤销一审判决第二项；2.改判陈亮、晏慧按照双方签订的杭州市房屋转让合同（合同编号：2016杭转0371222）约定的违约金数额支付违约金230000元；3.一二审诉讼费用由陈亮、晏慧承担。
陈亮、晏慧答辩称：导致本案纠纷的实质是房价上涨，因为房价上涨，同时陈亮、晏慧拖延了几天的时间，但是陈亮、晏慧一再强调愿意支付利息，希望合同继续履行。购买案涉房屋的款项是陈亮、晏慧出售深圳房屋的价款，由于深圳的买家延误了支付的款项，导致陈亮、晏慧的支付时间拖延了，陈亮、晏慧多次和倪建红、赵家春沟通需要延期几天付款，倪建红、赵家春也是同意，所以陈亮、晏慧又将1300000元的款项打到中介公司的保证金账户，倪建红、赵家春马上发函告知陈亮、晏慧解除合同。这个情况在实际交易过程中是很小的事情，但是因为房价上涨的很厉害，倪建红、赵家春一定要加价或者解除合同，导致双方的协商无法继续，陈亮、晏慧是希望继续履行合同的。倪建红、赵家春的描述缺乏事实和法律依据，不存在陈亮、晏慧恶意违约的情况，一审法院判决的违约金100000元是数额比较大的，因为房价一直在涨，倪建红、赵家春提出的损失及租金的违约和本案没有关联性。相反陈亮、晏慧的损失比较大，房子没有买成反而赔偿了100000元，并且房价一直在上涨，陈亮、晏慧很难再买到适合的房子。在陈亮、晏慧愿意支付逾期利息的情况下倪建红、赵家春还是不愿意履行合同，属于恶意违约。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈亮、晏慧在二审期间未向本院提交新证据，倪建红、赵家春在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.与中介工作人员的聊天微信截图，欲证明倪建红、赵家春一直要换房的事实；证据2.公证书，欲证明480000元购房款中包含30000元的提前解除租赁的违约金；证据3.个人账户明细查询、住房公积金对账单，欲证明为积极履行合同，倪建红、赵家春提前返还了公积金贷款，因合同解除，一审法院判令倪建红、赵家春返还陈亮、晏慧380000元，因倪建红、赵家春已将陈亮、晏慧支付的480000元装修款都用于了提前返还公积金贷款，故返还的380000元已经严重困扰了倪建红、赵家春的生活，这笔钱是不可能用倪建红、赵家春的公积金来支付的，倪建红、赵家春的必须向银行抵押贷款，导致倪建红、赵家春的损失巨大，也严重影响了倪建红、赵家春的正常生活。
对上诉人倪建红、赵家春提交的证据，被上诉人陈亮、晏慧认为证据1与本案没有关联性，该聊天记录无法证明倪建红、赵家春要证明的事实，在中介调解过程中，倪建红、赵家春一直要解除合同，在法律的角度这份材料与本案无关联性；认为证据2与本案无关联性；对于证据3真实性没有异议，但是对证明对象有异议，恰好能证明是倪建红、赵家春恶意违约，先将480000元装修款还公积金贷款，后来房价急剧上涨，倪建红、赵家春抓住陈亮、晏慧延期几天付款的理由，要求加价，所以双方没有谈好，倪建红、赵家春是在陈亮、晏慧打入款项之后，一天之内发函要求解除合同，一审法院已经查明该案的实际受害者陈亮、晏慧。
本院认为，证据1系倪建红与中介公司工作人员微信记录，不能证实该事实陈亮、晏慧已经知晓，本院不予采信；证据2系证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，对该证据本院不予采信；证据3不能达到倪建红、赵家春的证明目的，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈亮、晏慧与倪建红、赵家春签订《杭州市房屋转让合同》后，在约定的付款期限内，陈亮、晏慧未按约支付相应款项，确属违约，应当承担相应的违约责任。本案中陈亮、晏慧逾期20天支付首期购房款1300000元至银行第三方监管账户，但之后一直积极与倪建红、赵家春沟通，表达继续履行合同的意愿，一审法院结合本案事实，考虑倪建红、赵家春提前解除与案外人租金合同产生的违约金，提前偿还公积金贷款的相应损失，酌情调整双方约定的违约金数额，确定陈亮、晏慧支付倪建红、赵家春违约金100000元，并无不当。综上所述，倪建红、赵家春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由倪建红、赵家春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 赖雪珂