安徽省金寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1524民初815号
原告：安徽金寨农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省金寨县新城区红军大道与燕子河路交叉口，统一社会信用代码91341500723312868Y。
法定代表人：张浩，该公司董事长。
委托代理人：蔡建波，该公司个人业务营销部经理助理。
委托代理人：熊钦，安徽梅山律师事务所律师。
被告：项锡军。
委托代理人：周钧，安徽凡平律师事务所律师。
被告：金寨县金泉大酒店有限公司，住所地安徽省六安市金寨县吴家店镇街道。
法定代表人：项锡军，该公司经理。
原告安徽金寨农村商业银行股份有限公司（以下简称金寨农商行）与被告项锡军、金寨县金泉大酒店有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理，依法由审判员何昭莲适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，经金寨农商行申请，本院依法追加金寨县金泉大酒店有限公司作为本案的被告，后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告金寨农商行的委托代理人蔡建波、熊钦，被告项锡军的委托代理人周钧到庭参加诉讼，被告金寨县金泉大酒店有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
金寨农商行诉称：2013年1月18日，原告与项锡军签订《借款合同》，项锡军向原告借款450万元，用于建设酒店，借款期限三年，借款期内约定年利率为基准利率上浮80%，逾期还款利率在此基础上上浮30%，如果被告违约，应支付本金2%的违约金。被告以其所有的位于金寨县吴家店镇街道的金泉酒店的土地及在建工程作为抵押，并签订了《抵押合同》，在金寨县房地产管理局和国土资源局办理了他项权利证书。借款到期后，原告多次催要，被告仅支付了部分利息，本金分文未付，现原告起诉来院，要求判令被告偿还借款本金450万元，支付下欠利息及逾期罚息至本息结清止，并拍卖抵押物优先受偿；判令被告支付违约金9万元；本案诉讼费用由被告承担。
农商行为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据材料：1、项锡军的贷款申请，证明其向原告贷款及个人信息情况。2、借款合同，证明项锡军向原告借款450万元，从2013年1月18日到2016年1月18日，借款期内约定年利率为基准利率上浮80%，逾期还款利率在此基础上上浮30%。3、抵押合同，证明金寨县金泉大酒店有限公司以其在建的酒店及土地作为抵押的事实。4、房产与土地他项权证，证明被告的房产（4412.8平方米）及土地（1575.3平方米）已经办理了权属登记。5、借据凭证，证明贷款年利率为10.8%，项锡军共还利息281055.57元，到2015年3月30日，拖欠利息974716.46元，拖欠复息159769.8元，从2015年3月31日起，按逾期贷款利率14.04%计算利息，到2016年5月18日，欠息金额为726570元，现共欠息总额为1861056.26元。
项锡军辩称：贷款是事实，初期被告按合同约定支付了利息，后期由于建设和人工费用上涨，导致金泉大酒店建设进度缓慢，迟迟不能峻工，影响了利息的支付。其也不想违约，是市场因素导致的结果。项锡军愿意履行债务，但由于金泉大洒店拟建为五星级宾馆，前期投入巨大，目前，酒店土建工程已基本完成，还剩下装潢部分，投资近1500万元，请原告给被告一次缓冲的机会。
项锡军未向法庭提交证据材料。
金寨县金泉大酒店有限公司未到庭，亦未向法庭提交证据材料。
经庭审质证，项锡军对原告的证据无异议，但利率从2015年3月31日后从10.8%调到14.04%，违反了合同约定，应从2016年1月18日后开始调整。
经审查，原告的证据5中其自己计算的被告所欠利息的数额，不是按照借款合同的约定计算的，本院不予采信。其余的证据具有真实性、合法性、与本案有关联性，本院予以采信。
根据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月18日，原告与项锡军签订《借款合同》，项锡军向原告借款450万元，借款期限三年，约定年利率为基准利率上浮80%，逾期的罚息利率为贷款利率上浮30%，违约金为本金的2%。当天随合同还有份借款借据，约定年利率为10.8%。当天金寨县金泉大酒店有限公司（位于金寨县街道）与原告签订《最高额抵押合同》，以其土地（1575.3平方米）及房产（4412.8平方米）作抵押担保。并在金寨县国土资源局和金寨县房地产管理局办理了他项权证。借款到期后，项锡军只付了281055.57元利息，本金及剩余利息未支付。
本院认为：原、被告双方签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》是双方真实意思表示，合法、有效。原告按照合同的约定向项锡军提供了借款，项锡军亦应按照合同的约定履行还本付息的义务。项锡军未按合同的约定还本付息，属于违约，关于违约金（本金450万元的2%）的约定，未超过相关法律的规定，本院予以支持。原告认为10.8%是一年期的利率，超过一年，利率应上浮30%，与合同约定不符，合同约定的借款期限是三年。因此从2013年1月18日至2016年1月18日，年利率按10.8%计算，从2016年1月19日起，年利率按14.04%计算。项锡军已支付的281055.57元利息从应付的利息中扣除。项锡军在借款的同时，金寨县金泉大酒店有限公司以其土地及房产作抵押担保，并办理了抵押登记，现项锡军未按合同约定履行义务，原告对金寨县金泉大酒店有限公司的土地及房产折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告项锡军于判决生效后十日内偿还原告安徽金寨农村商业银行股份有限公司借款450万元及利息（从2013年1月18日至2016年1月18日按年利率10.8%计算；从2016年1月19日至款还清之日按年利率14.04%计算），被告项锡军已支付的281055.57元利息从其应付的利息中扣除；
二、被告项锡军于判决生效后十日内给付原告安徽金寨农村商业银行股份有限公司违约金9万元；
三、原告安徽金寨农村商业银行股份有限公司对被告金寨县金泉大酒店有限公司（位于金寨县吴家店镇街道）所有的土地（1575.3平方米）及房产（4412.8平方米）折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
四、驳回原告安徽金寨农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43520元，由被告项锡军、金寨县金泉大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 田 世 清
审 判 员 何 昭 莲
人民陪审员 方 运 俭
二〇一六年七月十五日
书 记 员 董盼盼（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十条所列财产的占用，将该财产作为债务的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。