台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1002民初10893号原告：鲍勇国，男，1966年1月23日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：王新平，浙江新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，浙江新平律师事务所律师。被告：林国建，男，1978年9月10日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：葛朵朵，女，1979年7月6日出生，汉族，住台州市椒江区。第三人：陈宜春，男，1957年12月10日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：徐胜峰，浙江鼎格律师事务所律师。原告鲍勇国与被告林国建、葛朵朵及第三人陈宜春债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月23日、2月15日公开开庭进行了审理。原告鲍勇国及其委托诉讼代理人王新平、第三人陈宜春及其委托诉讼代理人徐胜峰到庭参加诉讼。原告鲍勇国的委托诉讼代理人王超参加了第一次庭审。被告林国建、葛朵朵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，原告鲍勇国与第三人陈宜春曾共同申请本案先由当事人自行庭外和解，但届期和解不成。本案现已审理终结。鲍勇国向本院提出诉讼请求：一、撤销被告林国建、葛朵朵与第三人陈宜春于2016年10月8日签订的房屋买卖合同；二、责令被告林国建、葛朵朵及第三人陈宜春将椒江区××绿洲公寓××楼××单元××室房屋的不动产物权登记恢复原状；三、被告林国建、葛朵朵及第三人陈宜春承担原告为实现债权人撤销权所支付的律师代理费1万元。事实和理由：原、被告系朋友关系，2009年至2013年间，被告林国建陆续向原告借款276.50万元，至今未予清偿。2009年8月12日，被告林国建将椒江区××绿洲公寓××楼××单元××室房屋出售给原告，双方签订房屋买卖合同约定购房款25万元于合同生效之日起10日内交付，过户手续等被告林国建拿到房产证后办理，在没有办理房产过户手续前，被告林国建不得将该房屋转卖给第三方。此后，原告依约支付了25万元购房款。2010年年底，被告林国建将房屋交付给了原告，2011年三四月份，原告对涉案房屋进行了装修，2014年2月至今原告将房屋出租。2014年10月，被告林国建将涉案房屋的房屋所有权证、销售不动产统一发票、商品房销售结算清单交付给了原告，但因被告林国建当时尚未清偿按揭贷款，其后又以各种理由拖延，最终导致过户登记至今未能办理。2016年12月11日，租户何娇电话告知原告，有不明人士突然以涉案房屋所有权人的身份要求其限期搬离。经查得知，两被告瞒着原告擅自于2016年10月8日将涉案房屋以不合理的低价转让给了同村的第三人陈宜春，并且办理了过户登记。综上，两被告及第三人陈宜春的行为损害了原告的合法债权及原告对涉案房屋的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条等规定提出上述请求。林国建、葛朵朵未作答辩。陈宜春述称，一、本案讼争房屋的所有权人为第三人，根据物权法规定，房屋转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。二、原告在诉状中陈述两被告以不合理的低价转让房屋给第三人，与事实不符，实际是按房屋的市场价格转让的，转让价格为39万元，不存在低价转让的情形。三、第三人系善意购买房屋，不存在恶意。至于原、被告之间是否存在借款关系，第三人并不清楚，第三人以市场价格购买房屋，属合法取得。四、原告在本案中引用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条的规定，但没有任何证据证明涉案房屋的交易涉及合同无效或可撤销的情形。综上，第三人是涉案房屋的善意买受人，且办理了房产转让手续，是合法、唯一的所有权人，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：一、本院已将鲍勇国及陈宜春提供的证据等相关诉讼材料送达给林国建、葛朵朵，林国建、葛朵朵未提出书面反驳意见，亦未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。二、关于鲍勇国提供的证据。1.鲍勇国提供的身份证、人口信息，陈宜春无异议，本院予以采信，能够证明鲍勇国、林国建、葛朵朵、陈宜春作为诉讼当事人的主体资格情况。2.鲍勇国提供的借条，陈宜春虽表示不清楚，但借条所反映的借款人为“林国建”，而林国建未提出异议，故本院予以采信，能够证明林国建在2009年至2013年间陆续向鲍勇国借款的事实。3.鲍勇国提供的房屋买卖合同（签订日期为2009年8月12日）、收条（落款日期为2009年8月15日）、房屋所有权证、销售不动产统一发票、商品房销售结算清单及租房协议书，陈宜春对其中的房屋所有权证、销售不动产统一发票、商品房销售结算清单真实性无异议，对关联性有异议，对其他证据均有异议。本院认为，鲍勇国提供的租房协议书，因涉及承租人，该证据对本案的处理不产生影响，本院在本案中不作审查。其提供的房屋买卖合同及收条，林国建未提出异议，故本院对上述证据中除租房协议书外的其他证据的真实性予以确认，能够证明鲍勇国与林国建签订房地产买卖合同、合同的相关权利义务内容以及合同相关履行情况。4.鲍勇国提供的房屋买卖合同（签订日期为2016年10月8日），陈宜春对真实性无异议。本院认为，该证据来源于房管部门，真实性能予以确定，能够证明林国建与陈宜春于2016年10月8日签订房屋买卖合同的事实。至于林国建与陈宜春就涉案房屋的转让是否按该份合同履行，本院将结合陈宜春提供的证据进一步进行分析。5.鲍勇国提供的浙江增值税普通发票，陈宜春对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，能够证明鲍勇国为实现本案债权支付律师代理费1万元的事实。三、关于陈宜春提供的证据。陈宜春提供的不动产权证书、房地产买卖契约（签订时间为2016年8月20日）、个人购房借款合同、个人购房借款担保合同、收条、综合账户历史明细、理财金账户历史明细清单、浙江泰隆商业银行对账单，鲍勇国均有异议。本院认为，陈宜春提供的房地产买卖契约载明出售人为“林国建、葛朵朵”，林国建、葛朵朵未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。陈宜春提供的其他证据经审查其来源，真实性能予以确定，本院对上述证据的真实性均予以确认。陈宜春提供的房地产买卖契约、不动产权证书以及鲍勇国提供的房屋买卖合同，能够证明坐落于椒江区××绿洲公寓××楼××单元××室房屋已由林国建、葛朵朵转让给陈宜春，且双方办理了房屋转让的过户登记手续。至于涉案房屋的实际交易价格如何，本院进一步作如下分析：房地产买卖契约反映涉案房屋交易价格为39万元，付款方式为契约签订之日购买方支付购房定金6万元，待房屋按揭贷款和房屋公积金放款后付清全款，购房款由冯海波代收。而个人购房借款合同、个人购房借款担保合同、收条、综合账户历史明细、理财金账户历史明细清单及浙江泰隆商业银行对账单反映陈宜春以涉案房屋提供抵押担保向台州市住房公积金管理中心椒江分中心申请个人住房公积金贷款，并向银行贷款25万元，同时先后于2016年8月20日、11月4日、12月10日分别向冯海波交付6万元、8万元、25万元，共计39万元。上述证据能够相互印证，形成完整的证据链，故本院认定林国建、葛朵朵与陈宜春之间就涉案房屋的转让系按双方于2016年8月20日签订的房屋买卖契约履行，实际交易价格为39万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2009年至2013年间，林国建因需陆续向鲍勇国借款，并向鲍勇国出具了借条。二、2008年间，林国建向台州市中远房地产开发有限公司购买坐落于椒江区××绿洲公寓××楼××单元××室的房屋。2009年8月12日，林国建与鲍勇国签订房屋买卖合同一份，约定林国建将上述房屋卖给鲍勇国，房产总价为25万元，购房款在合同生效之日起10日内一次性支付。同年8月15日，鲍勇国向林国建交付购房款25万元。后林国建将上述房屋的房屋所有权证（房屋所有权人为台州市中远房地产开发有限公司）、销售不动产统一发票、商品房销售结算清单交付给鲍勇国。三、2016年8月20日，林国建、葛朵朵为出售方即甲方，陈宜春为购买方即乙方，签订房地产买卖契约一份。主要约定：甲方自愿将坐落于椒江区××绿洲公寓××楼××单元××室的房产出售给乙方；交易价格为39万元，契约签订之日，乙方支付6万元作为购房定金，待房屋按揭贷款和房屋公积金放款后付清全款；购房款由冯海波代收。签约当日，陈宜春向冯海波支付了购房定金6万元。同年10月8日，林国建、葛朵朵与陈宜春就上述房屋签订房屋买卖合同一份，约定房屋成交总价为22万元，并在房管部门进行了备案。同年10月13日，上述房屋的所有权登记到陈宜春名下。后陈宜春以上述房屋提供抵押担保向台州市住房公积金管理中心椒江分中心申请个人住房公积金贷款，并于同年10月25日、11月4日与台州市住房公积金管理中心椒江分中心、中国工商银行股份有限公司台州椒江支行签订了个人购房借款合同、个人购房借款担保合同，约定贷款金额为25万元。同年11月4日、12月10日，陈宜春分别向冯海波支付了8万元、25万元。四、鲍勇国为本案支出律师代理费1万元。本院认为，鲍勇国与林国建之间既存在涉案房屋的买卖合同关系，又存在借款合同关系，庭审中鲍勇国表示本案系基于双方之间存在的借款合同关系行使权利，因此本案应为债权人撤销权纠纷。本案的争议在于涉案房屋的交易价格是按林国建、葛朵朵与陈宜春签订的两份房屋买卖合同中的哪一份确定，房屋交易价格是否存在明显低于市场价格，是否对债权人造成损害的问题。对该争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据该规定，债权人行使撤销权要求撤销的应是债务人转让财产的行为，且债权人主张债务人以明显不合理的低价转让财产要求行使撤销权在客观方面需同时存在债务人以明显不合理的低价转让财产及对债权人造成损害两种情形。本案中，鲍勇国称林国建、葛朵朵与陈宜春之间的房屋买卖合同应当以房管部门登记备案的合同为准，涉案房屋的交易价格为22万元，远远低于40万元左右的市场价格，然而根据陈宜春向法院提交的另一份交易价格为39万元的买卖合同，结合陈宜春提交的个人购房借款合同、个人购房借款担保合同、银行交易明细及收条，可以认定涉案房屋的实际交易价格为39万元，林国建、葛朵朵与陈宜春实际履行了第二份合同，而非房管部门的备份合同，故鲍勇国主张林国建、葛朵朵与陈宜春的房屋交易应当以房管部门登记备案的合同为准理由不足，本院不予支持。对于涉案房屋的实际交易价格是否明显低于市场价格，鲍勇国主张涉案房屋的市场价格在40万元左右，且在庭审中表示在法院认定交易价格为39万元的情况下不申请对价格进行鉴定，故鲍勇国并无证据证明涉案房屋的实际交易价格明显低于市场价格。综上所述，鲍勇国的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告鲍勇国的诉讼请求。案件受理费65元（已减半），由原告鲍勇国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 张灵敏二〇一七年二月二十日代书记员 赵丽佳