上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7974号
上诉人(原审被告、反诉原告)：范锋，男，1982年4月7日生，汉族，户籍地江苏省南京市，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周平，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁瑜，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：朱锦，男，1982年10月7日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。原审第三人：上海宝原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黎明楷，执行董事。委托诉讼代理人：田姗姗，女，该公司工作人员。上诉人范锋因与被上诉人朱锦房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范锋上诉请求：撤销原判，驳回朱锦的诉讼请求。事实与理由：1、范锋签订《房屋买卖合同》系无权代理行为，即使应该承担责任，也应按照定金罚则处理，而不应参照无效的《房屋买卖合同》判定范锋的责任；2、合同约定的违约金过高，应当调低。范锋已经在其责任范围内证明被上诉人并未遭受损失，朱锦应当举证证明其损失存在。朱锦辩称，承诺书是范锋真实意思表示，范锋应当按照承诺书履行。宝原公司述称，听从法院判决。朱锦向一审法院起诉请求：要求范锋赔偿违约金人民币(以下币种均为人民币)52万元。一审法院认定事实：范裕明、甘石英系范锋父母，为上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人。2016年1月16日，范锋签署《承诺书》两份，内容为：本人承诺已经得到系争房屋所有权人范裕明、甘石英的合法授权。权利人授权本人代表其签订与朱锦买卖该房地产的房地产买卖居间协议(以下简称“该协议”)及房地产买卖合同并代为收取定金8万元。若之后权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。另外，承诺人向上海宝原物业顾问有限公司(以下简称“宝原公司”)支付居间补偿费52,000元，并承担相应的法律责任。该两份承诺书下方为由朱锦签字确认的确认书，内容为，我方作为买受方确认宝原公司已经将上述事项及可能发生的风险详细告知，我方同意接受承诺人的承诺与其签署房地产买卖居间协议及房地产买卖合同并向其支付定金8万元。同日，“范裕明、甘石英”(出卖方、甲方)与朱锦(买受方、乙方)及宝原公司(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议，协议落款处“范裕明、甘石英”系由范锋签署。其中约定，系争房屋的权利人为范裕明、甘石英，系争房屋的总房价款260万元。乙方交付的意向金8万元经甲方签收后转为定金。第九条约定，三方确认，本协议签署人均确认有签订本协议并支付或收取定金的权利，若因相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为总房价款的2%，本条款独立发生法律效力。同日，“范裕明、甘石英”(出卖方、甲方)与朱锦(买受方、乙方)签订房地产买卖合同，合同落款处“范裕明、甘石英”系由范锋签署。其中约定，系争房屋总房价款260万元。为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后45日内前往宝原公司签订示范文本的上海市房地产买卖合同。乙方支付首期房价款80万元。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。甲乙双方应于贷款审批通过，向房地产交易中心办理产权过户及抵押(若有)登记手续。乙方通过银行贷款支付第二期房价款120万元。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户后15日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过宝原公司转付尾款5,000元。其他房价款595,000元，支付方式现金。第3.1条约定，甲方签署人保证有权出售该房地产，并在签订合同时已征得该房地产全体权利人的同意；乙方保证未违反限售规定，具备购买该房地产资格。否则视为违约，违约方应按本合同第3.2条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。第3.2条约定，本合同生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行主要义务，且经相对方书面催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年1月16日，范锋出具收款收据，确认收到朱锦购买系争房屋的定金6万元。2016年1月31日，范锋出具收款收据，确认收到朱锦购买系争房屋的定金及部分房价款共计44万元。2016年2月29日，范锋出具收款收据，确认收到朱锦购买系争房屋的房价款38万元。2016年3月9日，范锋出具收款收据，确认收到朱锦购买系争房屋的款项37万元。同日，范锋出具收条，确认收到朱锦购买系争房屋中的部分电器、家具费用共计3万元。2016年4月1日，朱锦出具收条，确认收到范锋已经支付全部房款128万元。朱锦表示，与范锋签订居间协议及买卖合同时，范锋表示其父母人在外地，其有权代为出售系争房屋，签订示范合同时其父母会到场。双方约定在2016年2月底签订示范合同，示范合同签订前，朱锦支付首付款80万元。但到了约定的时间，范锋以其家人生病住院为由进行拖延。到了3月，范锋要求朱锦再行支付部分房款，等付款后其父母再来签约。故朱锦再行支付了部分房款，但范锋父母仍未前来签约，范锋明确表示不再出售系争房屋。朱锦要求范锋承担违约责任，但双方未予谈拢，故朱锦要求范锋先行退还了已付款。至4月1日，系争房屋的房价已经上涨了100万元左右。此后，朱锦另行在他处购房，房屋面积120平方米左右，房价款239万元。范锋表示，系争房屋此前空关，产证在范锋处。范锋隐瞒了其父母对系争房屋进行了挂牌、签约，并收取了相关款项。直至2016年3月22日，范锋的父母发现产证不见了，才知晓范锋对外出售系争房屋，范锋父母很恼火，并要求索回产证。此后，范锋与朱锦进行了协商，范锋将房款全部返还给了朱锦，朱锦并没有追究范锋责任。对于系争房屋于4月的房价，范锋并不清楚。经一审法院一再释明后，范锋表示，其不要求对系争房屋于4月的房价进行评估。宝原公司表示，范锋拿着系争房屋的产证和钥匙到宝原公司挂牌。范锋明确表示其有产权人的授权，并签订了授权书，并不存在宝原公司与朱锦恶意串通的情况。对于买卖双方于4月1日的交涉情况及是否涉及违约责任的情况，宝原公司并不清楚。对于系争房屋于4月1日的房价，差不多是上涨了100万元左右。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。范锋未经系争房屋产权人的事先同意及事后追认，擅自与朱锦签订了买卖合同并收取了相关房款，存在明显的过错，其应当承担相应的民事责任。现范锋已将收到的房款全部返还给了朱锦，故本案的争议焦点在于范锋还应向朱锦承担怎样的责任。虽范锋抗辩，朱锦收回了所有已付房款即表明双方已就此争议进行了全面和解，但朱锦对此不予认可，且范锋亦未能提供证据证明双方已就赔偿等后果进行了协商，故对于范锋的上述抗辩，不予采信。根据范锋出具的承诺书，其确认得到了产权人的合法授权，否则愿意对买受方承担定金责任及其他责任。根据范锋作为实际签署人签订的房地产买卖合同第3.1条及3.2条的约定，范锋保证有权出售该房地产，否则按房屋总价款20%承担违约责任，且该3.1条款独立发生法律效力。故虽“范裕明、甘石英”与朱锦签订的房地产买卖合同因未获得范裕明、甘石英的授权而未对范裕明、甘石英成立并生效，但范锋作为买卖合同及承诺书的实际签署人及房款的实际收取人，仍应当按约承担相应的赔偿责任。范锋主张房价款20%的违约金标准过高，要求法院调低，应当就违约金标准过高于朱锦的实际损失的主张进行举证。现朱锦及宝原公司均表示截止至4月1日，系争房屋的总房价款已经上涨了100万元，经法院一再释明后，范锋仍表示对房价上涨情况不清楚、亦未对房价进行举证，故对于范锋要求调整违约金的主张，缺乏依据，不予采信。但需要说明的是，朱锦作为购房人，在进行此类大宗交易时理应谨慎审核出售方的相关权限。在范锋未能提供产权人合法有效的委托手续的情况下朱锦仍与其签订买卖合同并先后多次向其支付房款，故朱锦对于交易未能履行及由此导致的损失也应当承担一定的责任。综上，考虑到合同的签订与履行及双方当事人的过错程度等情况，酌情确定由范锋向朱锦支付违约赔偿金35万元。判决：一、范锋于判决生效之日起十日内，向朱锦支付违约赔偿金35万元；二、朱锦的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。范锋未经系争房屋产权人的同意擅自与朱锦签订《房地产买卖合同》，事后又未获产权人追认，故范锋应按其出具的《承诺书》承担相应的民事责任。《承诺书》载明：若权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。朱锦据此主张范锋承担违约金，于法有据。范锋认为房价款20%的违约金标准过高，要求调低，一审法院根据举证责任和双方的义务，最后确定范锋应当承担的赔偿金数额，并无不当。范锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,000元，由上诉人范锋负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年十一月十五日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……