大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初5537号原告大连嘉毅物业管理有限公司法定代表人牛文波，系经理。委托代理人邱艳华，系辽宁领域律师事务所律师。委托代理人苏小裕，系辽宁领域律师事务所律师。被告杨忠喜被告王金秀原告大连嘉毅物业管理有限公司与被告杨忠喜、被告王金秀物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告大连嘉毅物业管理有限公司的委托代理人苏小裕及被告杨忠喜、被告王金秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉毅物业管理有限公司诉称，二被告购买案外人大连运腾房地产开发有限公司（以下简称“运腾公司”）开发销售的坐落于大连市甘井子区锦泉源四期**号房屋，建筑面积**㎡。被告与运腾公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，协议中原告作为运腾公司委托的物业管理企业履行该协议项下的相关权利义务。协议第四条约定了物业管理服务费用的收费标准及交纳方式，住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；协议第九条第四款约定被告不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，运腾公司或其委托的物业（即原告）有权要求被告补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并有权向法院提起诉讼。协议签订后，原告即作为运腾公司委托的物业管理企业承接了该楼盘的所有物业管理工作，包括对该楼盘的房屋及维修管理、共用设备、设施管理、绿化及养护、环境卫生管理、社区秩序维护等等，履行了物业管理企业应尽的职责。而被告作为业主未按约定履行交纳物业费用的义务。经原告再三催促，被告仍拒绝支付自2011年8月8日起至2015年12月8日止（共计52个月）物业费2,820.27元。故现原告诉至法院，请求判令：二被告支付拖欠的自2011年8月8日起至2015年12月8日止（共计52个月）的物业费2,820.27元；二被告按合同约定承担违约责任（滞纳金按银行同期贷款利率四倍计算）。被告杨忠喜、被告王金秀辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告陈述的房屋业主、房屋面积、欠交物业费的时间、计算方式及单价均没有异议。不同意缴纳物业费的原因如下：被告先前一直按时缴纳物业费，但被告房屋旁边的防雨棚里有垃圾和粪便，被告要求原告去清理一下，但原告不管，造成夏季的时候无法开窗；小区内生活垃圾不及时清理；小区内道路多处得不到基本养护；小区井盖破损后也不及时添加、更换；外墙皮瓷砖脱落不及时处理；小区内绿化带卫生差；小区内治安差，夜间无人巡逻。经审理查明，被告杨忠喜、被告王金秀系大连市甘井子区锦泉源四期**号房屋的业主，房屋建筑面积**平方米。原告自2008年起为锦泉源四期B区提供物业服务，二被告按照每月每平方米0.7元的标准缴纳了2008年8月8日至2011年8月8日期间的物业费，但2011年8月9日起至2015年12月8日止的物业服务费二被告未缴纳。本院所确认的上述事实，有专用收款收据、照片及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是依法成立的物业服务单位，并向二被告提供了物业服务，二被告作为该小区的业主接受了物业服务，故，双方事实上已形成物业服务合同关系。二被告曾按照每月每平方米0.7元的标准缴纳了2008年8月8日至2011年8月8日期间的物业费，故视为二被告对原告提供物业服务及物业服务费标准的认可。现原告已向二被告提供物业服务，二被告作为该小区的业主理应按时缴纳物业服务费，借故拖欠实属无理。故，原告要求二被告支付2011年8月9日起至2015年12月8日期间物业服务费2,820.27元（0.7元/月/平方米*77.48平方米*52个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张二被告支付滞纳金一节。本院认为，二被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾需及时化解且不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告杨忠喜、被告王金秀辩称，原告未及时清理垃圾、粪便，道路、外墙维修不及时等物业服务不到位问题，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，二被告以此为由拒交物业费没有法律依据。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨忠喜、被告王金秀于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉毅物业管理有限公司自2011年8月9日至2015年12月8日的物业服务费2,820.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连嘉毅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告杨忠喜、被告王金秀承担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳审 判 员  刘 瑾代理审判员  郭艳玲二〇一六年十二月十二日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。