湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0107民初1753号
原告：武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司，住所地武汉市青山区武青三干道青翠苑特2号。
法定代表人：孙中明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾黄彪，湖北安格律师事务所律师（一般代理）。
委托诉讼代理人：刘振茹，湖北安格律师事务所律师（一般代理）。
被告：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村99号18栋12楼（工商注册地武汉市青山区工人村都市工业园内）。
法定代表人：霍刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡延美，湖北多能律师事务所律师（特别授权代理）。
原告武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司与被告中新房国石发展武汉有限公司合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾黄彪，被告的委托诉讼代理人胡延美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告交付开发的武汉国际钢铁物流服务中心项目3栋6层（整层）、1栋4楼9号共计面积695.6平方米的房屋，用于向原告还建；被告向原告支付逾期交付还建房屋的违约金（自2017年7月7日起计算至还建房屋实际交付之日止，以应还建房屋总面积685.8平方米按每平方米每月40元的标准计算）；被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年，为加快被告开发的武汉国际钢铁物流服务中心项目建设，武汉市青山区经济开发区管理委员会、青山区人民政府办公室下发相关文件，同意武汉市青山区房地产总公司直管公房，原青山区青山镇街老办事处承租使用的530.57平方米的房屋拆除，并指出将房屋（含土地）拆迁货币补偿总额的20%补偿给武汉市青山区房地产总公司，用货币补偿总额的80%形成的还建房及土地资产权属归原告所有。2011年4月19日，根据前述文件精神，武汉市青山区房地产总公司与被告签订了《青山镇××号房屋产权调换协议书》，约定前述原青山区青山镇街老办事处承租直管公房拆除涉及20%的权益还建的相关事宜。但原告与被告之间就前述房屋拆除涉及80%的权益还建事宜，直至2016年6月8日才达成一致，并签订了一份《青山镇××号房屋产权调换协议书》。该协议约定前述原青山区青山镇街老办事处承租直管公房拆除涉及80%的权益形成的还建房及土地资产全部归原告所有，还建房面积经计算共计685.8平方米。被告承诺在协议签订后二个月内向原告交付还建房，逾期按每月每平方米40元的标准向原告支付违约金。上述协议签订后，被告经原告多次催告，直至2017年6月26日才与原告签订《补充协议》，约定将其开发的武汉国际钢铁物流服务中心项目3栋6层整层、1栋4楼9号共计695.06平方米房屋，作为向原告还建的房屋于《补充协议》签订后十日内交付给原告使用，相关抵押和查封，以及办理不动产产权登记事宜，被告承诺在还建房屋交付后一年内办理完毕。然而，被告再次未按《补充协议》约定的时间将还建房屋交付给原告使用。
被告中新房国石发展武汉有限公司辩称：原告的诉请缺乏事实及法律依据，应驳回原告的诉请。原告与被告存在债权转让的关系，管委会未依照法律规定通知被告，故债权转让无法律效力。原、被告于2016年6月8日签订房屋产权调换协议书时，该协议书涉及的标的已经抵押给第三人，且后又被轮后查封，属于无效协议。原、被告于2016年6月20日签订的补充协议，涉及到公章被越权使用，该补充协议属于无效协议，原告依据从民法意义上无效的协议向被告主张权利缺乏法律依据。
本院经审理认定事实如下：2009年12月，武汉市青山区房地产总公司、武汉市公安局青山区分局、武汉青山经济开发区管理委员会及被告签订《青山镇新民街64和66号（青山镇街派出所）拆迁安置补偿协议》约定：需要拆迁房屋坐落于新民街64和66号，占地面积583.77平方米，房屋建筑面积合计833.3平方米；房屋产权和土地使用权权属青山区人民政府，由房产公司代表区政府管理。新建房屋产权归青山区人民政府所有。2011年2月18日，青山区政府办公室下发《关于对原青山镇街办事处和青山镇街派出所两处直管公房资产处置的意见》：由于原青山镇街办事处和青山镇街派出所房屋所有权和土地使用权均属区房地产总公司，现因武汉国际钢铁物流服务中心建设项目涉及拆迁，两处资产经规划拆迁部门确认完成拆迁后，由区房地产总公司办理两处资产“双证”的注销手续；原青山镇街老办事处的拆迁腾退选择货币补偿与实物还建并举的方式处理。该房屋应按房屋（含土地）拆迁货币补偿总额的20%补偿给青山区房地产总公司。用货币补偿总额的80%形成的还建房及土地资产权属归区国资公司所有。
2016年6月8日，原、被告签订《青山镇××号房屋产权调换协议书》约定：被拆除直管公房坐落于青山镇××号房屋，房屋总建筑面积530.57㎡，房屋占地面积293.61㎡，用地面积620.29㎡；前款所述剩余80%的权属形成还建房及土地资产归国资公司所有。如果还建时，由于户型不可分割的原因造成建筑面积增加，10㎡以内不找差价，10㎡以外按写字楼销售价格的80%计价；本协议书签订之日起，被告应在两个月内向原告交付还建房，逾期则按每月每平方米40元的标准向原告支付违约金，或折算还建房屋面积交付给原告。
2017年6月26日，原、被告签订《补充协议书》约定：被告承诺于本协议签订之日起十日内，将其开发的武汉国际钢铁物流服务中心项目共计685.8平方米房屋（3栋6层整层，650.62平方米；1栋4-9号，44.44平方米，共计695.06平方米）交付给原告使用；被告交付原告使用的还建房屋的实际面积与应还建的面积685.8平方米之间的面积差不超过应还建面积3%的部分，双方一致同意按市场价进行结算，如超过3%的，由双方另行协商具体解决办法；被告向原告交付的还建房屋存在的抵押或查封，被告承诺将按本协议约定将还建房屋交付原告后一年内全部解决（即注销抵押和/或解除查封），并无条件将还建房屋的不动产产权办理至原告名下；本补充协议未涉及的事项，全部以双方签订的《青山镇××号房屋产权调换协议书》的约定为准，本补充协议与《青山镇××号房屋产权调换协议书》如有冲突，以本补充协议条款为准。协议签订后，被告未按约将房屋交付给原告。2017年1月10日，武汉市青山区国有资产经营有限公司变更为武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司。
上述事实，有青山镇新民街64和66号拆迁安置补偿协议、签报及关于对原青山镇街办事处和青山镇街派出所两处直管公房资产处置的意见、青山镇××号房屋产权调换协议书、2017年6月26日补充协议及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的协议是否有效；被告是否应向原告交付房屋并支付违约金。第一，原、被告之间的协议，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，被告并未提交证据证实公章被越权使用，因此，该协议合法有效；第二，原、被告之间签订的房屋产权调换协议书对产权调换的来源、面积等做出了说明，被告已知晓相关权利转让事宜，并签订了协议，因此，被告以未通知被告，债权转让无法律效力的意见，本院不予支持；第三，原、被告补充协议约定的还建房屋有抵押和查封，在抵押和查封解除前，房屋不能交付，因此，原告要求被告交付诉争房屋，本院不予支持；第四，原、被告之间的房屋产权调换协议书约定在签订之日起两个月内交付还建房，逾期按每月每平方米40元的标准支付违约金，原、被告补充协议约定在协议签订之日起十日内交付房屋，现被告未能按约定交付房屋应向原告支付违约金，现原告主张以685.8平方米为基数，按每月每平方米40元，从2017年7月7日起算至被告交付房屋之日止，不违反法律的规定，本院予以支持。
综上，原、被告之间的协议合法有效，但房屋现不具备交付条件，被告应向原告支付违约金。故原告要求交付还建房屋及支付违约金的诉请，本院对支付违约金的诉请，予以支持，对其他诉请，本院不予支持。被告辩称原告与被告存在债权转让的关系，管委会未依照法律规定通知被告，故债权转让无法律效力及原、被告之间的协议属于无效协议，应驳回原告的诉请的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告中新房国石发展武汉有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司支付违约金（以685.8平方米为基数，按每月每平方米40元，从2017年7月7日起算至房屋实际交付之日止）；
二、驳回原告武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费15,130元，由被告中新房国石发展武汉有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 刘均
二〇一七年十月三十一日
书记员 司思