广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1358号
原告（反诉被告）：姚卡英，住广州市天河区。
委托代理人：朱又又、谢康宁，均系广东合盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘勇，住湖南省长沙县。
委托代理人：曾海华，系国信信扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）姚卡英诉被告（反诉原告）刘勇租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚卡英的委托代理人朱又又、谢康宁，被告刘勇的委托代理人曾海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚卡英诉称：2013年5月1日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充条款》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区粤垦路瑞心苑117号的房屋，建筑面积180平方米，租赁期限为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。2015年5月起月租金为56628元。每月10号前以银行转帐方式向原告缴纳租金。2015年5月、6月，被告以每月51480元的标准向原告支付租金，两月共拖欠原告租金10296元。2015年6月30日，被告在未经原告同意的情况下解除租赁合同并搬离讼争房屋。为此，原告多次催告被告交纳租金，但被告一直未支付。原告认为在双方签订的合同期内，各方应遵守约定，任何一方单方提前解除合同或拖欠租金等费用都属于违反合同约定行为。根据双方签订的合同约定，被告的行为已构成违约，应向原告支付各项违约金。为此，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠2015年5月、6月未足额支付的租金10296元（两月各拖欠5148元）及逾期支付租金的违约金（以当月拖欠租金额为本金，按每日百分之一标准，自当月的第11日起算至付清之日为止）；2、被告向原告支付单方解除租赁合同违约金113256元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告刘勇答辩并反诉称：被告确实没有支付2015年5、6月份增加部分的租金，由于被告经营不是很好，无法支付该部分增加的租金。被告不同意支付增加部分租金逾期支付的违约金，被告已多次与原告信息沟通，原告已于2015年6月30日收回房屋钥匙及涉案房屋，原、被告双方已协商解除租赁合同。被告已付清房屋的水电费，并不存在违约行为。物业管理公司已就被告于2015年6月30日搬走出示了《证明》。另被告与原告签订合同，向原告支付租赁保证金93600元。2015年6月26日，原告要求被告将铺面及钥匙交回我司并结清管理费、水电费、租金等费用，退租日期计算截至把上述费用和钥匙与公司全部交接之日止。被告于2015年6月30日已结清费用并搬离，并在2015年7月4日将钥匙交还原告。依据合同约定，原告应将租赁保证金退还被告。为此，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年5月1日就广州市天河区粤垦路瑞心苑117房屋签订的《租赁合同》，解除合同日期为2015年6月30日；2、原告退还被告租赁保证金93600元；3、原告承担本案诉讼费用。
原告姚卡英对被告刘勇的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。原告确认被告于2015年6月30日搬离涉案房屋，但不确认双方协商解除租赁合同，而是被告单方违约。原告不同意退还租赁保证金，依据合同约定，应由我方没收租赁保证金。
经审理查明：姚卡英为位于广州市天河区粤垦路117-121号首层（建筑面积241.69平方米，粤房地证字第C1××57号）的权属登记人。
2013年5月1日，姚卡英（签约代表姚某，出租人、甲方）、刘勇（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将天河区粤垦路瑞心苑街117号（房地产权证号码C1××57）出租给乙方作美发用途使用，面积180平方米，租赁期为三年，其中2013年5月1日至2014年4月30日，月租金46800元，2014年5月1日至2015年4月30日，月租金51480元，2015年5月1日至2016年4月30日，月租金56628元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳93600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，其他约定：2013年5月1日《广州市房屋租赁合同》补充条款。
同日，姚卡英（签约代表姚某，出租人、甲方）、刘勇（承租人、乙方）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充条款》约定：乙方如迟延缴纳租金超7天，甲方有权对其作停水停电处理，直至乙方把所拖欠的租金缴清为止，若延迟缴纳租金超过10天，甲方有权终止合同收回房屋，期间所造成的一切损失由乙方承担，室内所有投入均属甲方所有；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意，否则，视为违约，保证金不予退回，并应向甲方支付两个月租金作为违约金；乙方从第二年开始，每年递增10%的租金等。
合同签订后，刘勇向姚卡英支付租赁保证金93600元。
2015年6月26日，刘勇向姚卡英发出《申请》：我店已在5月8日向贵公司申请关于降低租金或终止租赁合同的申请，贵公司也于5月28日回复我店。经团队讨论，现作出如下决定：1、首先还是希望贵公司考虑我们的实际情况可以给予降租，我们再核算是否可以继续经营；2、如不可以降租我们将联系对外转让，如有合适租户承租，望贵公司协助办理转租手续等；3、如果经营到6月30日，无法转让出去，则于6月30日停止营业，同时申请解除租赁合同，也希望给予我们5天时间（到7月5日）处理设备；4、如我店不能顺利对外转让，则停业解除合同，希望贵公司能酌情退还租赁押金。以上几点请给予反映和酌情处理。
2015年7月30日，姚卡英向刘勇发出《催告函》：阁下拖欠租金10296元。2015年6月26日向我方发函要求解除租赁合同，2015年6月30日，在未经我方同意解除租赁合同情况下将搬离租赁场地，依据合同约定，阁下未经我方同意的情况下单方解除合同的，阁下须向我支付两个月的租金作为违约金。同时，阁下拖欠租金须按1%/天支付违约金。
关于履行情况，本院询问双方，刘勇表示：我方已向原告出具申请及双方来往短信记录，可以证明原告同意我方于2015年6月30日将涉案房屋及钥匙交还原告，原告于6月30日当场接收。姚卡英表示：被告于2015年5月份起向我方提出降租转租，我方并没有表示同意。被告于2015年6月份要求搬走，并强行于2015年6月中旬撤场，管理处通知我方被告搬走，所以我方要求被告将房屋钥匙交还给我方，故在2015年6月30日接收房屋钥匙。
另庭审时，姚卡英确认刘勇按51480元/月标准已支付2015年5月、6月租金，但认为没有足额支付租金。
本院认为：姚卡英、刘勇签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充条款》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
租赁期至2016年4月30日，按约定“租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意，否则，视为违约，保证金不予退回，并应向甲方支付两个月租金作为违约金”，刘勇于2015年6月26日向姚卡英发出的《申请》系其单方意思表示，未经姚卡英承诺同意，刘勇主张双方协商一致解除合同，仅有陈述，未有证据予以佐证，对该抗辩，不予采纳。现合同实际于2015年6月30日终止履行，刘勇作为违约方，其提出解除合同缺乏合同依据，不予采纳。本院予以确认双方于2015年6月30日终止合同履行。刘勇违约导致合同无法继续履行，其请求返还租赁保证金缺乏合同依据，不予采纳。另姚卡英主张单方解约违约金具有合同依据，本院予以支持。
租赁期内，刘勇应向姚卡英支付租金，现其存在拖欠2015年5月、6月部分租金的行为，姚卡英请求支付具有事实依据，本院予以支持。刘勇逾期支付租金，造成姚卡英损失，姚卡英主张逾期支付租金违约金具有合同依据，本院予以支持。按约定，该违约金以未付租金为本金，按每日百分之一标准，自当月第11日计至付清之日为止。但从公平角度，违约金以本金为限。对于姚卡英主张的超出部分，本院予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告姚卡英、被告刘勇于2013年5月1日就广州
市天河区粤垦路瑞心苑117号房签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充条款》于2015年6月30日终止履行。
二、被告刘勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告姚卡英支付2015年5月、6月租金合计10296元（各月拖欠5148元）及逾期支付租金违约金（两月租金的违约金以5148元为本金，按每日1%标准，自当月的第11日起算至付清之日为止，以当月租金5148元为限）
三、被告刘勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告姚卡英支付单方解约违约金113256元。
四、驳回原告姚卡英的其他诉讼请求
五、驳回被告刘勇的反诉请求。
本案本诉受理费2860元及反诉受理费1120元，均由被告刘勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 陈礼荣
人民陪审员 廖凤如
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
判决书于2015年11月日送达