安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初3186号
原告:交通银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市，组织机构代码14939690-4。
负责人：王大坤，行长。
委托代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。
被告：孙松柏，男，1963年1月3日出生。
被告：方小妹，女，1966年9月26日出生。
被告：芜湖名流置业有限公司，住所地安徽省芜湖市，统一社会信用代码91340200772835411P（1-1）。
法定代表人：吕卉，副总裁。
委托代理人：袁昌琴，女，安徽文理律师事务所律师。
委托代理人：谢文婕，女，安徽文理律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司芜湖分行诉被告孙松柏、方小妹、芜湖名流置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理。依法由审判员王学忠适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称交行芜湖分行）的委托代理人李明，被告孙松柏，被告芜湖名流置业有限公司（以下简称名流公司）的委托代理人袁昌琴到庭参加诉讼。被告方小妹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行芜湖分行诉称：孙松柏、方小妹系夫妻关系，二人因购房需要向原告申请贷款。2011年8月29日，原告与孙松柏、方小妹签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向其贷款86万元，贷款期限12年，利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%，即6.16875‰，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，如遇央行调整法定利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，还款方式为等额本息还款法。如借款人未按时偿还本息视为违反合同约定，原告有权停止发放贷款，并单方宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。合同还约定借款人同意将购买的房屋（芜湖市镜湖区名流印象X#楼X-
X房屋）抵押给原告作为上述借款的担保，并在房管部门办理了合法的抵押登记手续，名流公司自愿为上述贷款向原告提供了连带担保。合同签订生效后，原告依约履行了发放贷款的义务，但孙松柏、方小妹至今未能按时履行还款义务，后经原告多次催要未果。现请求判令：1、孙松柏、方小妹共同偿还原告贷款本金673087.47元、利息38053.35元（按合同约定贷款利率计算，详见清单）、罚息2369.21元（按合同约定罚息利率计算，详见清单）、复利1550.79元（按合同约定复利利率计算，详见清单）及至实际付清之日的利息及罚息（按合同约定的利率计算）；2、孙松柏、方小妹共同赔偿原告实现债权费用3万元并承担本案诉讼费；3、原告对抵押物（芜湖市镜湖区名流印象X#楼X-
X房屋）的折价或者拍卖、变卖所得款项在上述第一、二项诉讼请求范围内享有优先受偿权；4、芜湖名流置业有限公司对第一、二项诉请承担连带清偿责任。
被告孙松柏辩称：欠银行的贷款本金应当归还，但对罚息、复利以及实现债权费用不予承担。
被告方小妹未作答辩，亦未提交证据。
被告名流公司辩称：《个人房产抵押贷款合同》未对既有人的担保又有物保的债权实现方式进行约定，故债务人自己提供物保的，债权人应当先就该抵押物实现债权；原告未提交证据证明孙松柏、方小妹的逾期、欠款情况及罚息复利的计算依据；原告主张的实现债权费用过高，且不能证明该费用实际发生；本案涉案房屋早已符合办理产权证及他项权证的条件，因原告及孙松柏、方小妹的原因至今未办，但实际原告已享有涉案房屋的抵押权，名流置业的保证责任已解除。
经审理查明：孙松柏、方小妹系夫妻关系。2011年8月29日，原告（贷款人）、孙松柏（借款人）、名流公司（保证人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定孙松柏向原告贷款86万元，贷款期限12年，贷款利率为月利率6.16875‰，按月等额本息还款，还款日为每月10日，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，同时应承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；若出现任一合同约定的“提前到期事件”，贷款人有权宣布本合同项下已发放贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；名流公司为本案借款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；孙松柏未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，名流公司应按原告要求立即支付孙松柏的全部到期应付款项；孙松柏取得合同约定的房屋权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，孙松柏已有欠款或欠费的，名流公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。方小妹作为房屋共有人，同意以名流印象X#楼X-
X室房屋为原告方在本合同项下债权提供抵押担保。2011年10月17日，原告与孙松柏、方小妹以上述房屋为抵押物，办理了房地产预告登记（权证字号：芜房预字第2011080322号）。2011年11月3日，原告向孙松柏发放借款86万元。自2015年7月10起，孙松柏未再归还借款，截至2016年6月12日，孙松柏尚欠原告借款本金673087.47元、利息38053.35元、罚息2369.21元、复利1550.79元。原告为实现债权支付律师代理费3万元。
以上事实，有结婚证、《个人房产抵押贷款合同》、房地产预告登记证明、付款凭证、还款明细表、委托代理合同、票据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与孙松柏、名流公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应自觉履行。原告依约向孙松柏发放贷款，即取得依约向其收回贷款本息的权利，现孙松柏未按约定归还借款本息，应承担向原告偿还借款本息及逾期还款的相应违约责任。孙松柏与方小妹系夫妻，上述借款发生在婚姻关系存续期间，应为夫妻共同债务，应由孙松柏、方小妹共同向原告承担相应责任。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中抵押预告登记的房屋，至今未办理正式的抵押登记手续而预告登记已经失效，故原告要求就抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。名流公司为本案借款提供连带责任保证担保，应对孙松柏、方小妹的债务承担连带清偿责任。合同中就原告实现债权的费用负担已有约定，可支持原告实现债权费用的主张，但原告律师代理费的主张偏高，结合本地生活水平及本案实际情况，本院调整为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙松柏、方小妹于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司芜湖分行借款本金673087.47元、利息38053.35元、罚息2369.21元、复利1550.79元，并支付自2016年6月12日起至本判决确定给付之日止的利息、罚息和复利（按合同约定方式计算）；
二、被告孙松柏、方小妹于本判决生效之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司芜湖分行实现债权费用（律师费）10000元；
三、被告芜湖名流置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司芜湖分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5676元，由被告孙松柏、方小妹、芜湖名流置业有限公司负担（受理费因原告已预交，三被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 王学忠
二〇一六年九月十三日
书记员 黄馨婉
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。