安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第01895号
原告（反诉被告）：郭文琪，男，汉族，住安徽省肥西县。
委托代理人：王小平，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽福乐门商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：梁剑，该公司总经理。
委托代理人：吴松，安徽安天行律师事务所律�。
委托代理人：关礼柱，安徽安天行律师事务所实习律师。
原告郭文琪与被告安徽福乐门商业运营管理有限公司（以下简称福乐门公司）房屋租赁合同纠纷案及反诉原告福乐门公司与反诉被告郭文琪房屋租赁合同纠纷案，本院受理后依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郭文琪的委托代理人王小平、杨霄鹏，被告（反诉原告）福乐门公司的委托代理人吴松、关礼柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭文琪诉称：福乐门公司通过对福乐门国际广场的虚假宣传以及对商业前景的虚假承诺，诱导郭文琪与其签订福乐门国际购物广场商铺租赁协议，郭文琪自2013年2月5日与其签订福乐门国际购物广场《商铺租赁合同》，约定原告自2013年4月8日起，承租G6、G7、G9号柜台用于经营工艺品、特产食品、户外用品，租期一年，免租期三个月。合同签订当日，原告即向被告缴纳了经营保证金及租金等各项费用。但商场在开业后仅三个月，就因经营惨淡，二楼商户几乎全部离场。后商场将二楼部分商户调整一楼继续经营，但商场的经营情况每况愈下，电梯停运，空调不能正常使用，被告也未采取措施改变现状，而是放任商场走向倒闭状态。且被告已于2014年5月7日单方锁闭商场大门，彻底停业。由于被告经营管理混乱，未尽到合理的商业运营及管理义务，导致商场运营工作停滞，给原告造成巨大损失。特起诉要求：1、请求判令被告返还原告经营保证金2400元；2、请求判令被告返还原告房租20800元；3、请求判令被告赔偿原告食品柜及冰柜等设备损失15600元（食品柜15000元＋冰柜600元）。
被告福乐门公司针对本诉辩称：1、福乐门公司的主要合同义务在于提供商铺，为郭文琪以及其他商户提供一个经营平台。福乐门公司与郭文琪租赁合同租期一年，却免收租金3个月，已尽到最大诚信义务，且完全履行租赁合同的全部义务，不存在任何违约行为；2、郭文琪承租商铺后，拒绝交纳租金及经营产生的水电费等费用，且在福乐门公司多次发出解除合同、腾退房屋的通知后，郭文琪仍拒绝交还商铺，显属违约，应依法承担违约责任；3、在商业房地产不景气的背景下，一个商场的形成需各方的努力，商场商户应与商场管理方共同努力经营，各负其责。福乐门国际广场商户拖欠费用，福乐门公司经营状况逐渐恶化，形成恶性循环，最终导致福乐门公司无力经营。综上，郭文琪以福乐门公司虚假承诺、虚假宣传、未尽商业运营义务为由诉请福乐门公司返还租金、赔偿损失等，仅仅是商户为了拒交租金等相关费用而寻求的理由，即无事实依据，也缺乏法律依据，其相关诉请依法�予驳回。
反诉原告福乐门公司反诉称：福乐门公司在与郭文琪签订商铺租赁合同后，已经完全按照商铺租赁合同的约定履行了合同义务。但由于郭文琪违反协议约定，拒不支付租赁费、物业管理费、经营电费等义务，导致双方租赁合同无法继续履行。根据商铺租赁合同的约定，郭文琪的行为已经严重违反了双方的约定，给福乐门公司造成了较大的经济损失。福乐门公司多次催告郭文琪无果，已于2014年4月26日发函要求郭文琪限期交清费用并解除商铺租赁合同。为维护自身的合法权益，特反诉要求：1、依法判令被反诉人向反诉人立即支付房屋租金800元（自2013年4月8日至2014年4月7日，共12个月；2400元／月×12个月-
免租期3个月×2400元／月-已付20800元）；2、依法判令被反诉人向反诉人立即支付房屋占用费4320元（2400元／月＋2400元／月÷30天×24天；即自2014年4月8日起至2014年5月31日止，共1个月24天）；3、依法判令被反诉人向反诉人立即支付逾期腾退房屋违约金15552元（2400元／月×12个月×1%×54天；即自2014年4月8日起至2014年5月31日止共54天）。
反诉被告郭文琪针对反诉辩称：郭文琪未支付租金都是建立在福乐门公司没有履行自身义务的基础上，其主张支付租金、商铺占用费、逾期腾房违约金均缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。其他详见本诉的起诉意见。
原告（反诉被告）郭文琪为证明其本诉主张并反驳福乐门公司的反诉主张，提供如下证据：1、商铺租赁合同、缴纳经营保证金的收据、房屋租赁费收据，证明双方的租赁合同关系及郭文琪履行合同义务情况；2、福乐门国际广场招商广告，证明福乐门公司向郭文琪等商户招商宣传的内容；3、福乐门国际广场照片及媒体报道资料，证明福乐门公司运营管理不力，导致福乐门国际广场开�不久即面临停业，郭文琪等商户亏损严重；4、郭文琪投入的店面装修、经营设施以及其他直接损失的清单及照片，证明其食品柜损失15000元及冰柜损失600元；5、媒体关于福乐门国际广场的报道，证明福乐门公司运营管理不力，导致福乐门国际广场开业不久即面临停业；6、福乐门国际广场开发商向被告出具的经营管理委托书，证明福乐门公司受开发商委托对广场进行经营管理，其应对运营管理不善的后果，承担法律责任；7、证人龚某的证言，证明福乐门公司招商的过程及相关承诺的内容。
被告（反诉原告）福乐门公司为证明其反诉主张，反驳对方的本诉主张，提供如下证据：1、商铺租赁合同，证明双方的租赁合同关系及各方权利义务；2、2013年1月31日安徽商报，证明福乐门国际广场的正式开业时间；3、解除合同通知书、快递单、签收查询记录；4、收铺通知书、�递单、签收查询记录，证明郭文琪拒交租金、物业管理费、商业管理费以及经营电费，福乐门公司催缴费用，发出解除合同和收回商铺通知的事实；5、安徽省电影放映总公司与汇福置业公司的房屋租赁合同书，证明福乐门国际广场引进五星级影城的事实；6、2014年7月19日证明原件及店面转让协议复印件，证明2014年7月19日双方就租赁的G6号商铺完成交接。
对上述证据，经双方举证、质证，本院审核认定如下：郭文琪所举证据1、7，福乐门公司提交的证据1、2、3、4、5、6，各方对其真实性无异议，可作为本案的证据使用。但福乐门公司提交证据5不能达到已实际引进五星级影城的证明目的，故对福乐门公司的上述证明目的，本院不予确认。郭文琪所举证据2宣传广告，福乐门公司对其真实性与本案的关联性均有异议，从其内容无法确定为招租广告，且无法确认系福乐门公司向郭文琪提供，故对其证明效力，本院不予确认；郭文琪提交的证据3照片、媒体报道（及证据5），福乐门公司对其真实性有异议，该证据不能达到郭文琪的证明目的，对其证明效力，本院不予确认；郭文琪提交的证据4损失清单及照片，系其单方制作，福乐门公司对其真实性及关联性具有异议，该证据也不能达到郭文琪具体损失情况的证明目的，对其证明效力，本院不予确认；郭文琪提交的证据6系复印件，福乐门公司对其真实性有异议，对该证据的证明效力，本院不予确认。郭文琪提交的证据7即龚某的证言，虽能够反映福乐门公司与该广场商户进行过租金等费用的商谈，但不能到达福乐门公司对相关费用承诺免除及福乐门公司在招商中虚假宣传的证明目的，对于郭文琪的证明目的，本院不予确认。
依据以上具有证明效力的证据，以及当事人的陈述，本院查明事实如下：
2013年2月5日，郭文琪（承租人、乙方）与福乐门公司（出租人、甲方）签订一份商铺租赁合同书，合同约定：甲方拥有福乐门国际广场的经营和管理权，甲方将位于合肥市蜀山区长江西路668号G6、G7、G9号商铺、出租给乙方，商铺的用途只限于工艺礼品、特产、食品、户外用品。未获甲方书面同意，乙方不得擅自将所租赁的该商铺改作他用；租赁期限1年，即从2013年4月8日至2014年4月7日。其中甲方给予乙方3个月免租期，该免租期置于第一个计租年最后3个月。在合同期内乙方应按约定的租金标准及金额以现金或转账的方式全额支付租金及相关费用；乙方向甲方支付经营保证金2400元，如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、商业管理费、物业管理费、电费、水费、煤气费时，则甲方有权自经营保证金中扣抵该费用。若乙方充分履行了本合同规定的全部义务，则合同期满90日内，甲方不计息将保证金予以退还乙方；双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租之日起向商业管理公司缴纳该商场的商业管理费。商业管理费按该房屋的建筑面积，以每平方米每月4.4元计算。商业管理费于每一期支付租金的同时支付；双方约定基准物业管理费为每平方米每月3.6元。物业管理费，每6个月交付一次。具体收费方式及收费标准按《物业管理合同》相关规定执行；双方约定商铺的租金为2400元／月。租金实行先付后用的原则，每4个月支付一次。乙方应在每一期支付期结束前七日主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期的租金及相关费用。本合同签订时乙方应将第一期的租金及相关费用一次性付给甲方；乙方签订本商铺租赁合同的同时，必须与甲方同步签订商业管理协议，并积极配合与甲方指定的物业公司�订物业管理合同及办理进场装修的手续，否则不予进行装修；甲方负责对商业区域的公共设施进行维修保养，以保证商铺及设施的安全和正常使用；乙方装修采取“来装去留”原则。本合同无论因何种情况解除或终止，未得甲方同意，乙方均不得对承租商铺内的固定装修物作破坏性拆除。如因乙方原因导致本合同被提前解除或终止的，乙方不得向甲方主张任何装修费用的赔偿；乙方违反本合同约定逾期支付租金、商业管理费、物业管理费或电水煤气费用及其它物业费，每逾期一天，按当期应付费用的3‰向甲方支付滞纳金。若逾期15天仍未支付上述费用，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，同时要求乙方按当年应缴租金总额的一倍向甲方支付违约金。乙方应在收到甲方解除合同通知书三日内将商铺交还给甲方，否则甲方有权更换门锁并将乙方留存商铺的物品交给第三方公证机关提存，提存费用由乙方承担，甲方即可自由处置该商铺并继续追究乙方的违约责任；乙方提前单方终止合同或因违约导致甲方提前解除合同的，乙方同意按当年应缴租金总额的一倍向甲方支付违约金以补偿甲方的损失；如甲方违反合同约定，因房屋产权引起的纠纷，造成乙方经营无法正常进行或不能继续租用房屋经营的，乙方有权解除合同，甲方应退还经营保证金并赔偿乙方前期装修损失；若甲方出租之商铺受政策调控影响停业或遭到自然灾害及其它不可抗力的毁损，甲方对于乙方因此所遭受的损失，不承担任何责任；本合同有效期内任何一方因不可抗力事件（不能预见、不能避免、不能克服的事件）不能履行或不能完全履行本合同时，根据不可抗力的影响程度，可以部分或全部免除责任；但应采取一切可以减少对方损失的措施进行挽救，否则应就�没有采取合理措施而造成的扩大损失承担责任。不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任；本合同期满或因其它原因提前终止本合同时，乙方如不能在终止日起三日内交还该租赁区域的，则按每日向甲方支付终止合同前一年租金总额的1%作为违约金。逾期交还超过七日，甲方有权更换门锁并将乙方留存在商铺的物品交给第三方公证机关提存，提存费用由乙方承担等内容。
此后，福乐门公司依约向郭文琪交付福乐门国际广场G6、G7、G9号商铺。2013年1月5日，郭文琪向福乐门公司支付经营保证金2400元及租金1600元后，对该商铺进行装修并用于经营。2013年2月5日、2013年10月18日，郭文琪分两次分别支付上述商铺租金9600元，合计累计支付租金20800元。
2014年5月2日，郭文琪收到福乐门公司向其邮寄的《解除合同通知书》一份，其中写明：尊敬的福乐门�际广场G6、G7、G9商户，郭文琪先生，双方商铺租赁合同期满后，贵我双方未达成续租协议，您又未交还该商铺且该商铺一直处于您的管控之下。虽经我司多次口头、电话催告，但是均无果。您违反约定的行为，影响了我司正常的经营管理秩序，现正式发函于您，解除双方的《商铺租赁合同》，请您于收到本函之日起3日到我司办理结清费用、交还商铺等手续。逾期未办理的，我司将采取法律所允许的措施，维护自己的合法权利等。此后，双方未能办理结清费用、交还全部租赁商铺等手续。
2014年5月7日，福乐门公司对福乐门国际广场包括郭文琪在内的商铺予以停电，并对其管理的商铺通过加锁等措施停止商铺运营至今。2014年5月26日，郭文琪收到福乐门公司向其邮寄的《收铺通知书》，其中写明：“尊敬的福乐门国际广场G6、G7、G9商户，郭文琪先生，我司已于2014年4�26日发函贵方，解除贵我之间的《商铺租赁合同》以及要求贵方在收函之日起3日内结清费用并办理交铺手续，但贵方至今未办理。现再次发函与贵方，请贵方于收函之日起7日内到我司办理结清费用、交还商铺等手续。逾期未办理的，我司将采取强行收铺措施，所产生的一切不利后果均与我司无关，由贵方自行承担。
2014年6月6日，郭文琪向本院提起本案诉讼，要求判如所请。2014年7月1日，福乐门公司就本案提起反诉。诉讼中，福乐门公司与租赁经营的众商户就商铺归还、租金支付等事宜协调未果。2014年7月21日，福乐门公司对福乐门国际广场包括郭文琪在内的部分商铺采取清铺措施，遂与部分商户发生冲突。
另查，福乐门国际广场于2013年1月30日正式开业。2013年5月，福乐门国际广场部分商家因经营困难陆续选择撤场。此后，福乐门公司虽与该广场租赁商户商讨减免费用等事宜，但双方一直未能达成一致意见。
再查，郭文琪曾与福乐门公司签订商铺管理协议一份，协议对各方权利义务，商业管理费和电费等缴纳的标准、缴纳方法、免除商业管理费1年等内容进行了约定。
本院认为：原被告之间签订的商铺租赁合同，不违反法律法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。郭文琪在租赁期间内，于2013年1月5日、2013年2月5日、2013年10月18日支付了租金20800元（1600元＋2400元／月×4个月＋2400元／月×4个月），尚欠截止至2014年4月7日租金800元（2400元／月×12个月-
协议约定的免租期3个月×2400元／月-已付租金20800元）未付，显与双方合同约定不符。福乐门公司起诉主张郭文琪支付截止至2014年4月7日的租金800元，事实清楚，本院予以支持。双方合同确定的租赁期限届满后（至2014年4月7日），郭文琪继续使用租赁商铺，福乐门公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但对于双方之间的租赁关系依法应按不定期租赁予以处理，各方均有权随时解除租赁合同。2014年5月2日，福乐门公司解除合同的通知到达郭文琪处，对于双方合同于2014年5月2日解除的事实，本院予以确认。双方合同解除后，郭文琪因履行该租赁合同缴纳的经营保证金2400元，福乐门公司应予返还或依约用于冲抵租金等费用。
对于郭文琪提出的福乐门公司通过虚假承诺及虚假宣传福乐门国际广场的商业前景，诱导郭文琪与其签订商铺租赁协议，且不履行其承诺的招商义务的主张，福乐门公司均不认可，郭文琪也未能就其主张提供符合法律规定的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。其基于此，主张福乐门公司构成根本违约，并应在合同解除后返还占有使用商铺实际支付的租金，于法无据，本院不予支持。对于郭文琪主张的因解除合同所导致的设备投入损失（即食品柜及冰柜损失），福乐门公司并不认可，郭文琪也未就其主张的上述损失，提供符合法律规定的证据予以证明。且在无证据证明确系福乐门公司的违约或过错导致租赁合同解除的情形下，其主张该损失，应由福乐门公司予以赔付，与双方合同约定及法律规定不符，其相关诉请，本院不予支持。至于郭文琪诉讼中关于福乐门公司在2014年7月21日的单方清铺过程中损坏了其商铺内物品所导致的法律责任及相关赔偿问题，与本案非同一法律关系，本案不予审理，郭文琪可另寻途径解决。
对于福乐门公司反诉主张郭文琪应支付2014年4月8日起的商铺占用费问题。本院认为，2014年4月8日至5月6日期间，郭文琪仍实际继续占有使用涉案商铺，其理应依照合同约定的租金标准支付该期间商铺占用费2320元（2400元／月÷30天×29天）。2014年5月7日，福乐门公�就其运营管理的包括郭文琪在内的商铺采取停电、锁门等强制停止经营措施，实际控制案涉商铺。包括郭文琪在内的各商铺租户自2014年5月7日起，已无法在租赁商铺实际经营，且至今福乐门国际广场也一直处于停止经营状态，并不存在郭文琪等商户占有商铺获取利益或由此导致福乐门公司经济损失问题。福乐门公司关于郭文琪应支付2014年5月7日以后的商铺占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告反诉主张原告支付逾期腾退商铺违约金问题。本院认为，双方租赁合同自2014年4月7日到期后，郭文琪继续使用案涉商铺，福乐门公司并未提出异议，依法应视为双方租赁合同延续。2014年5月2日以后，福乐门公司虽已通知郭文琪解除本案项下租赁合同，但其随即于2014年5月7日停止了对其运营管理的福乐门国际广场的经营，且已通过锁门等措施实际管理、控制涉案商铺，包括郭文琪在内的各租赁商户实际已丧失对租赁商铺的自主控制权。福乐门公司关于郭文琪自合同到期后即构成逾期交铺，并应由其承担逾期腾退商铺违约金的主张，与事实不符，且与法律相悖，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、安徽福乐门商业运营管理有限公司返还郭文琪经营保证金2400元；
二、郭文琪支付安徽福乐门商业运营管理有限公司租金800元及商铺占用费2320元，合计3120元；
三、上述第一项、第二项债务冲抵后，郭文琪应于本判决生效之日起十日内支付安徽福乐�商业运营管理有限公司租金720元；
四、驳回郭文琪的其他本诉请求；
五、驳回安徽福乐门商业运营管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费770元，由郭文琪负担722，由安徽福乐门商业运营管理有限公司负担48元；反诉案件受理费317元，由安徽福乐门商业运营管理有限公司负担238元，由郭文琪负担79元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 汤本刚
人民陪审员 刘亚坤
人民陪审员 徐 勇
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 彭丹丹
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和�合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第一款第五项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失�违约责任。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。