江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1311民初4076号
原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇雨露四组（宿豫区农林综合大楼一楼）。
法定代表人：张勇，该行行长。
委托诉讼代理人：王玮，该行员工。
委托诉讼代理人：施惠东，该行员工。
被告：王某，男，1981年10月12日出生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。
被告：胡某，男，1981年5月7日出生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。
原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行（以下简称农业银行）与被告王某、胡某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法由审判员杨立江独任审判，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人王玮、被告胡某到庭参加诉讼，被告王某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告农业银行贷款本金139549.24元及利息4248.80元（此利息截至2017年6月3日，实际利息以归还时为准）；2.农业银行对被告王某抵押的房地产享有优先受偿权；3.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告农业银行将利息的计算明确为：截至2015年11月13日的利息为1601.47元，此后利息（含罚息、复利）自2015年11月14日起按合同第四条计算至实际给付之日止。事实及理由：被告王某于2010年12月3日在农业银行借个人购房贷款17.3万元，贷款到期日为2030年12月2日，用于购买宿豫区锦绣江南B3幢401室房屋，还款采取分期还款方式，一个月为一个还款周期，农业银行现已办理抵押登记手续。被告胡某提供连带责任保证担保。贷款发放后，被告还款行为正常。但自2016年10月起，被告王某未能按约还款，农业银行的客户经理多次通过电话和上门催要贷款，被告均以各种理由推脱，一直不还。
被告王某未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。
被告胡某辩称：对原告诉称事实及理由无异议。
本院经审理查明案件事实如下：
2010年8月27日，原告农业银行（贷款人、抵押权人）与被告王某（借款人、购房人、抵押人）、被告胡某（保证人）、案外人江苏翔通房地产开发有限公司（保证人）签订个人购房担保借款合同一份，约定：农业银行向王某发放购房担保借款，借款金额为人民币173000元，借款实际发放额以借款凭证为准；借款用途为借款人购买位于宿迁市宿豫区锦绣江南B3幢1单元401室房产，该房屋建筑面积为78.7平方米；借款期限自2010年8月27日起至2030年8月26日止，共计240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%，浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按上述约定的方式进行利率调整……借款人在贷款人处开立结算账户，卡号62×××14；本合同约定采用以下第2种方式划款:2.借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入售房人的账户（户名江苏翔通房地产开发有限公司，开户行宿迁农行城中支行，账号10×××85）。借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每壹个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息……本合同项下借款的担保方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本合同项下借款采用抵押+阶段性保证担保的担保方式。抵押人自愿以房产（详见编号32105201000142329的《房地产抵押清单》）作为本合同项下债务的抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分，抵押物暂作价人民币贰拾玖万柒仟柒佰肆拾柒元正元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。阶段性保证担保保证人为江苏翔通房地产开发有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，为借款人的债务承担连带保证责任；对逾期借款本金从逾期之日起，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。
2012年10月5日，农业银行取得了被告王某宿豫区锦绣江南B3-401的他项权证。证书编号房宿房他证宿豫字第2012045**号，约定期限2010.8.27-2030.8.26，权利价值173000元。
2010年12月3日，原告农业银行按约发放贷款，个人借款凭证载明：借款人王某，借款日期为2010年12月3日，到期日期为2030年12月2日，金额为173000元，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为03日，执行利率为4.912%，逾期利率7.368%。截至2017年7月3日，被告王某尚欠原告农业银行借款本金139549.24元及利息（含罚息和复利）4248.80元。
以上事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、他项权证、个人借款凭证、房地产抵押清单等证据在卷为证。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。原告农业银行与借款人王某、保证人胡某、保证人江苏翔通房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定履行义务。原告农业银行已按约定向被告王某发放贷款，但被告王某未能按约归还贷款本金和利息，已经构成根本违约，原告农业银行有权按约定要求被告王某归还全部贷款本金、利息，并要求承担违约责任（即支付罚息和复利）。被告胡某作为保证人应按合同约定对借款人王某的借款债务承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费、律师费及贷款人农业银行实现债权的费用等。被告王某以其所有的房屋向原告农业银行提供抵押，并办理了抵押登记，故原告农业银行依法对该房屋享有优先受偿权。被告王某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效后三日内向原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行偿还借款139549.24元及利息（利息计算至2017年7月3日为4248.80元，自2017年7月3日起，以139549.24元为本金，按在中国人民银行同期人民币贷款基准利率的1.2倍计算利率至实际给付之日）；
二、被告胡某对上述债务承担连带清偿责任，被告胡某承担保证责任后，有权向被告王某追偿；
三、原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行对被告王某所有的位于宿迁市宿豫区锦绣江南室商品房一套在173000元范围内享有优先受偿权。
案件受理费3176元，减半收取1588元，由被告王某、胡某负担。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3176元。
审判员 杨立江
二〇一七年九月四日
书记员 何小庆
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第二十三条最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民事判决书
（2015）宿豫商初字第01105号
原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇雨露四组（宿豫区农林综合大楼一楼）。
负责人戴继国，该行行长。
委托代理人王玮，该行员工。
委托代理人施惠东，该行员工。
被告王玉林，男，1978年7月12日出生，居民身份证号码320881197807122235，汉族，住所地江苏省宿迁市仁恒公寓B-108A。
原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行（以下简称农业银行）与被告王玉林金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由代理审判员侯顺忠独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人王玮、施惠东到庭参加诉讼，被告王玉林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告王玉林于2006年3月14日在农业银行借个人购房贷款29.5万元，贷款到期日为2016年3月13日，用于购买仁恒公寓B-108A室房屋，还款采取分期还款方式，一个月为一个还款周期，农业银行已经取得了他项权证。贷款发放后，被告还款行为正常。但自2015年2月起，被告王玉林未能按约还款，农业银行的客户经理多次通过电话和上门催要贷款，被告均以各种理由推脱，一直不还。现请求法院判令：1.被告王玉林偿还原告农业银行贷款本金42290.73元及利息1601.47元（实际利息以归还时为准）；2.农业银行对被告王玉林抵押的房地产享有优先受偿权；3.被告王玉林承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告农业银行将利息的计算明确为：截至2015年11月13日的利息为1601.47元，此后利息（含罚息、复利）自2015年11月14日起按合同第四条计算至实际给付之日止。
被告王玉林未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。
本院经审理查明：
2006年2月13日，原告农业银行（贷款人、抵押权人）与被告王玉林（借款人、购房人、抵押人）签订个人购房担保借款合同一份，约定：农业银行向王玉林发放购房担保借款，借款金额为人民币295000元，借款实际发放额以借款凭证为准；借款用途为借款人购买位于宿迁市太湖路北侧仁恒公寓B幢1单元RB-108A的房屋，该房屋建筑面积为144.17平方米；借款期限自2006年2月13日起至2016年2月13日止，共计120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上下浮10%，执行年利率5.508%，如与中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照以下第（2）种方式计收罚息：……（2）在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息，逾期期间，如与中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调……对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利（第四条）；借款人在贷款人处开立结算账户，户名：王玉林，账号46×××97，开户行宿迁市城中支行；本合同约定采用以下第1种方式划款:1.借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人宿迁市仁恒房地产开发有限公司的账户（开户行宿迁市城中支行，账号46×××49），以支付借款人在购房合同项下的款项；借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；采用等额本息还款法的，借款人每期应还金额为人民币3202.69元；借款人保证每个还款日前在本合同第六条约定的借款人结算账户中存入足额的款项，以偿还当期本息，贷款人可直接从该账户中划收借款本息；该账户内资金不足以清偿当期借款本息时，贷款人有权决定是否划收，贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理……抵押人自愿以房产（详见编号32105200600003443的《房地产抵押清单》）作为本合同项下债务的抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分，抵押物暂作价人民币421820元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按本合同约定归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按本合同第四条第2、3、4款的约定对借款人计收罚息和复利；本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息等（第十六条）。合同还约定了其他内容。2007年10月，农业银行取得了被告王玉林仁恒公寓一期RB-108A的他项权证。
2006年3月14日，原告农业银行按约发放贷款，个人借款凭证载明：借款人王玉林，借款日期为2006年3月14日，到期日期为2016年3月13日，金额为295000元，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为14日，执行利率为5.508%。截至2015年11月13日，被告王玉林尚欠原告农业银行借款本金42290.73元及利息（含罚息和复利）1601.47元。
另查明：中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行现在管辖宿豫支行营业部、城东支行、幸福支行、市府东路支行和城中支行，贷款发放时尚未成立宿豫支行，原中国农业银行宿迁市城中支行的业务现统一由宿豫支行核算，宿豫支行办公地点由宿城区已经搬迁至宿豫区。
以上事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、他项权证、个人借款凭证、房地产抵押清单等证据在卷为证。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。原告农业银行与被告王玉林签订的个人购房担保借款合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行义务。原告农业银行已按约定向被告王玉林发放贷款，但被告王玉林未能按约归还贷款本金和利息，已经构成根本违约，原告农业银行有权按约定要求被告王玉林归还全部贷款本金、利息，并要求承担违约责任(即支付罚息和复利）。被告王玉林以其所有的房屋向原告农业银行提供抵押，并办理了抵押登记，故原告农业银行依法对该房屋享有优先受偿权。被告王玉林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王玉军应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行贷款本金42290.73元、利息（截至2015年11月13日为1601.47元；其后利息含罚息和复利自2015年11月14日起按个人购房担保借款合同第四条、第十六条的约定计算至实际给付之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行对被告王玉林提供抵押的位于宿迁市宿城区仁恒公寓一期RB-108A的房屋就上述第一项判决确定的债权享有优先受偿权。
案件受理费898元，减半收取449元，由被告王玉林负担。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费898元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
代理审判员侯顺忠
二〇一六年三月七日
书记员许敏
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物权的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物德担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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