江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第00198号
原告南通港力物业管理有限公司，住所地南通市青年西路15号。
法定代表人周志敏。
委托代理人陆建萍（特别授权），南通港力物业管理有限公司职员。
被告王萍。
原告南通港力物业管理有限�司与被告王萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告南通港力物业管理有限公司的特别授权代理人陆建萍到庭参加诉讼，被告王萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通港力物业管理有限公司诉称：原告与被告于2007年4月23日签订《天安花园物业管理委托合同》，后又与天安花园业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为被告所在的天安花园小区承担物业管理工作，被告应按约缴纳物业费。从2003年开始，原告一直为天安花园小区提供物业服务，迄今从未间断。然而，自2008年1月1日起，被告开始拒交物业费，原告多次催要均无果。至今被告已欠缴2008年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币34268.64元，违约金以每月拖欠物业费金额为基数并�日万分之五的标准单独计算，截至2014年10月31日止达21019.94元。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令被告立即给付物业费人民币34268.64元及违约金21019.94元。
被告王萍未应诉答辩。
经审理查明：2007年4月3日，案外人新通海有限公司向被告王萍开具了天安花园24幢104室房屋的交房单。同年4月23日，南通新海通物业管理有限责任公司与被告王萍签订《物业管理委托合同》及《天安花园物业管理补充协议》各一份，约定了如下事项：1、南通新海通物业管理有限责任公司为王萍所有的天安花园24幢104室房屋提供物业服务，合同有效期为三年；2、连体别墅物业费单价为2元／月／平方米；3、物业费若采取现金方式则按年度结算预收，也可通过银行卡按月结算；4、业主、使用人未按约缴纳物业费的，物业服务企业有权按每日千分之三加收滞纳金�5、合同自双方签字盖章后生效。当日，被告还缴纳了案涉房屋2007年剩余的物业费。2010年3月15日，南通新海通物业管理有限责任公司与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，约定了如下事项：1、南通新海通物业管理有限责任公司为天安花园提供物业服务，合同期为2009年1月1日至2010年12月31日；2、业主暂按购房时所签协议确定的标准缴纳物业费，以后欲调整需双方协商；3、业主办理交房手续后，装修前未实际居住的，可按70%缴费；4、缴费期限为每年第二季度（6月30日）前；5、逾期缴纳物业费的，南通新海通物业管理有限责任公司可自逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。2010年4月12日，南通新海通物业管理有限责任公司更名为南通港力物业管理有限公司，即本案原告。2011年1月1日，原告与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托�同》，对双方以上权利义务进行了延续，合同期为2011年1月1日至2011年12月31日。2012年4月30日，原告与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，对双方以上权利义务进行了延续，合同期为2012年1月1日至2013年12月31日。此后，原告与天安花园业主委员会又签订了《物业服务合同》，对双方以上权利义务进行了延续和补充：1、合同期为2014年1月1日至2014年12月31日；2、案涉24幢房屋按2元／月／平方米缴纳物业费；3、删除了空关户按七折缴纳物业费的规定；4、将“滞纳金”改为“违约金”。
另查明：天安花园24幢104室房屋的建筑面积为291.4平方米，系连体别墅。
诉讼中，原告放弃了部分违约金主张：对2008年所欠物业费产生的违约金，起算日期变更为2009年1月1日；此后所欠物业费产生的违约金，起算日期变更为每年的7月1日。
上述事实，有原告提供的住房交割单、《物业管理委托合同》及《天安花园物业管理补充协议》、收据、《天安花园物业服务委托合同》、公司准予变更登记通知书、《物业服务合同》、天安花园二期住户登记表、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，该证据具备客观性、合法性及关联性，本院依法予以采信并对上述法律事实予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2008年1月1日至2014年12月31日期间（计84个月），原、被告之间的物业服务合同关系有《物业管理委托合同》及《天安花园物业管理补充协议》、《天安花园物业服务委托合同》及《物业服务合同》为据，应为合法有效。原告称以上期间内一直为被告所在小区提供物业服务，而被告一直欠缴物业费，被告对此未提出抗辩，结合被告已缴物业费收据反映的期间段，本院采信原告的陈述。关于该期间段内的物业费单价，其中，《物业管理委托合同》及《天安花园物业管理补充协议》约束的期间（2007年4月23日至2010年4月22日）内，明确约定连体别墅为2元／月／平方米，案涉房屋属于该房型，故该期间段内的物业费单价为2元／月／平方米；《物业服务合同》记载的合同期（2014年1月1日至2014年12月31日）内，物业费单价明确规定为2元／月／平方米；其余期间段（2010年4月23日至2013年12月31日）的物业费单价根据《天安花园物业服务委托合同》的规定应按被告购房时签订的有关物业费协议确定，即为上述《物业管理委托合同》及《天安花园物业管理补充协议》记载的2元／月／平方米。因此，原告主张的被告欠费期间段内的物业费单价均为2元／月／平方米。结合案涉房屋的建筑面积，被告应缴纳的物业费金额为人民币48955.2元（291.4＊2＊84）�现原告按该金额的70%即34268.64元（每年计人民币4895.52元）提出诉请，系其对自身权利的处分，本院照准。
关于原告主张的违约金，依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。案涉物业服务合同约定的“滞纳金”实质上系违约金，被告未及时给付物业费已构成违约，故应当依约承担违约金。关于原告主张的违约金计算标准，其未就被告违约给其造成的损失举证证明，故本院酌定被告违约给原告造成的实际损失为原告应收物业费丧失占有期间的银行利息损失（按银行逾期罚息利率顶格计算至银行同期同类贷款利率的1.5倍）。按每日万分之五计算的违约金过分高于原告该损失，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定按上述损失的1.3倍即银行同期同类�款利率的1.95倍（1.5＊1.3）支持原告的违约金主张。关于违约金的起算日期，原告变更后的请求符合物业服务合同的约定，于法不悖，本院照准。
此外，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王萍于本判决生效后十日内一次性给付原告南通港力物业管理有限公司天安花园24幢104室房屋2008年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币34268.64�。
二、被告王萍于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍一次性支付原告南通港力物业管理有限公司上述物业费的逾期付款违约金（以人民币4895.52元为基数，自2009年1月1日起计算至2014年10月31日止；从2009年起，分别以人民币4895.52元为基数，自每年的7月1日起计算至2014年10月31日止）。
三、驳回原告南通港力物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1182元、公告费人民币690元，合计人民币1872元，由原告负担人民币172元，被告负担人民币1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币1182元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中行西被闸支行）。
审 判 长 黄素兵
代理审判员 顾 彬
人民陪审员 陈 怡
二〇一五年六月十八日
书 记 员 赵 云
附法律规定
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法�或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解�》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。