四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第629号
上诉人（原审第三人）胡宗贵。
委托代理人邓晓梅。
上诉人（原审第三人）邓晓梅。
被上诉人（原审原告）夏世华。
被上诉人（原审原告）田忠良。
被上诉人（原审原告）李方奎。
被上诉人（原审原告）吴文嘉。
被上诉人（原审原告）张卫东。
被上诉人（原审原告）毛世芹。
被上诉人（原审原告）艾迪。
被上诉人（原审原告）何章明。
被上诉人（原审原告）刘伟。
被上诉人（原审原告）刘柱菊。
被上诉人（原审原告）杨迎龄。
被上诉人（原审原告）张广武。
被上诉人（原审原告）高慧。
被上诉人（原审原告）钟亚伟。
被上诉人（原审原告）黄生萍。
被上诉人（原审原告）张新文。
被上诉人（原审原告）张世源。
被上诉人（原审原告）陈华。
被上诉人（原审原告）李兰英。
被上诉人（原审原告）董明英。
被上诉人（原审原告）梅文文。
被上诉人（原审原告）ＸＸ。
被上诉人（原审原告）刘祖才。
被上诉人（原审原告）魏庆云。
被上诉人（原审原告）郭祥伟。
被上诉人（原审原告）邓元淑。
被上诉人（原审原告）冷定银。
被上诉人（原审原告）张开明。
被上诉人（原审原告）蒋洪涛。
被上诉人（原审原告）唐道贵。
被上诉人（原审原告）蔡茂清。
被上诉人（原审原告）张新华。
被上诉人（原审原告）邓光明。
被上诉人（原审原告）罗昌琴。
被上诉人（原审原告）李祖智。
被上诉人（原审原告）付志远。
被上诉人（原审原告）卢功玉。
被上诉人（原审原告）阮中禹。
被上诉人（原审原告）程兰。
被上诉人（原审原告）辛俊英。
被上诉人（原审原告）岳秀萍。
被上诉人（原审原告）许倩。
被上诉人（原审原告）刘荣昌。
被上诉人诉讼代表人邓光明。
被上诉人诉讼代表人刘祖才。
被上诉人诉讼代表人毛世芹。
原审被告西南煤炭物资总公司。住所地：四川省成都市青羊区长顺下街***号。
法定代表人刘莹，总经理。
委托代理人王宇星，公司职工。
上诉人胡宗贵、邓晓梅因与被上诉人邓光明等四十三名住户、原审被告西南煤炭物资总公司（以下简称物资总公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2010）青羊民初字第4080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2012年2月7日公开开庭审理了本案，上诉人胡宗贵的委托代理人邓晓梅、上诉人邓晓梅，被上诉人夏世华等四十三人的诉讼代表人邓光明、刘祖才、毛世芹，原审被告物资总公司委托代理人王宇星均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审审理查明，物资总公司原名中国统配煤矿总公司西南物资管理处，原住所名称为成都市上半节巷，后变更为成都市青羊区长顺下街128号。1990年左右，中国统配煤矿总公司西南物资管理处在成都市青羊区长顺下街128号建设办公楼（综合楼）、职工住宅楼。综合楼原设计7层，后改为8层，职工住宅楼原设计为7层，后更改为9层。办公楼与住宅楼连接处为电梯井，在西南煤炭物资总公司经营期间，内置两部电梯。电梯在办公楼的每层有出入口，在住宅楼的每一层没有出入口，住宅楼住户可以在办公楼乘坐电梯到达办公楼8层顶后，通过办公楼8层顶和住宅楼9楼顶的通道，通过楼梯，分别步行到达住宅楼的一单元、二单元、三单元的楼梯。2005年下半年，两部电梯停运。
1993年4月7日，中国统配煤矿总公司西南物资管理处向成都市房屋产权管理处递交《关于申请房屋产权登记的报告》，称根据相关文件，本公司修建综合服务大楼和职工住宅楼各1栋，综合服务大楼为8层，计2947平方米，已办完产权登记。职工住宅楼1991年10月1日开工，共9层，计4690.9平方米，已于1993年3月竣工，故申请办理职工住宅楼房屋产权登记。1993年5月，中国统配煤矿总公司西南物资管理处取得成都市青羊区长顺下街128号（原上半节巷）住宅楼房屋产权证，登记建筑面积3750平方米（无公摊面积登记）。从成都市房屋产权登记表上显示，该3750平方米仅是7层的总建筑面积。其后，住房改革时物资总公司将职工住宅楼里的住房以房改房分别卖给了职工，截止2005年11月3日，共房改50套，50户职工取得了所购买房改房的房屋所有权证和国有土地使用证，余下面积436.58平方米尚登记在物资总公司名下。
2005年，物资总公司向中国煤炭物产集团公司递交《关于资产处置、变卖办公大楼偿还华融资产管理公司债务的紧急报告》，主要内容为：物资总公司是严重资不抵债，扭亏无望的企业，为妥善解决华融公司的债务，保证职工基本生存条件，在6月30日前对办公楼进行资产转让，保证有资金来偿还华融公司600万元解决债务问题；公司办公楼位于成都市长顺下街128号，修建于1992年6月，属国家划拨土地，楼高8层，建筑面积2947平方米，市场评估价826.9万元，对办公楼的转让，本着先职工，再对外的原则，公司于2005年3月15日向全体职工发出办公楼资产转让公告，原则上谁出钱多就转让给谁，公告的时间截止到3月25日，到今天没有职工购买；公司已经基本与一买家谈好，办公楼转让价850万元，在办理产权过户登记中产生的费用由对方支付。
2005年6月29日，中国煤炭物产集团公司作出《关于同意转让办公楼偿还华融资产管理公司债务的批复》，同意物资总公司以850万元的价格转让其位于成都市青羊区的综合办公楼。同日，物资总公司作为甲方与乙方胡宗贵、邓晓梅签订《产权转让合同书》，主要内容为：1、遵照国家规定，甲方在今年进行企业改制工作，根据主管部门要求，甲方改制后应退出市场，依法注销，并同其所属职工依法一次性解除劳动合同，对职工进行经济补偿和安置；2、为筹集资金，经上级主管部门同意，甲方决定转让办公楼的产权，乙方出资受让甲方转让的办公楼，出资450万元供甲方回购其在华融资产管理公司的债务、另出资400万元供甲方对职工进行安置补偿；3、甲方将下列国有土地使用权及房屋产权一次性转让给乙方；4、名称及位置：位于成都市长顺下街128号办公大楼；5、宗地面积：以办公大楼和职工宿舍围墙中线为界及电梯间、配电房、值班室（扣减二楼以上）实际占用面积为准；6、建筑面积：2947平方米，大楼为八层，含值班室（不含二楼及其以上楼层）、电梯间，含两部电梯正常使用、配电房（详见房屋产权证，大楼面积以该证载明为准），值班室、电梯间、配电房面积在大楼以外，与大楼隔通道相邻；7、乙方支付转让价款人民币850万元；8、本合同双方签字盖章，并由甲方向其主管部门中国煤炭物产集团总公司申报获准批复后，即具有法律效力。
胡宗贵、邓晓梅支付约定价款后，于2005年12月28日取得了成都市房产管理局颁发的综合楼房屋所有权证，登记建筑面积为2947平方米，胡宗贵、邓晓梅为共有产权人。2009年5月，物资总公司向胡宗贵、邓晓梅移交综合楼。胡宗贵、邓晓梅取得该房后，出资购买、安装了一部电梯，只供综合楼使用，目前经营商务酒店。物资总公司在2005年停业，电梯未使用后，封堵了电梯井，并用防盗门将屋顶电梯通道封闭。胡宗贵、邓晓梅取得综合楼后用砖将屋顶电梯通道封闭。
原审另查明，配电房、原值班室位于住宅楼一层，配电房内安置办公楼、住宅楼的共用供电设备，目前由胡宗贵、邓晓梅管理配电房钥匙，供电设备相关费用由综合楼业主和住宅楼业主共同分摊。原值班室可单独使用，现由胡宗贵、邓晓梅放置电梯设备。目前，胡宗贵、邓晓梅未取得配电房、原值班室产权登记。
三方当事人一致确认电梯井、供电房、值班室未作为公摊面积房改给职工。
邓光明等四十三名住户一审的诉讼请求：判令2005年6月29日物资总公司与第三人邓晓梅、胡宗贵之间签订的产权转让合同书中转让住宅楼建筑区划内的电梯、配电房、值班室无效。
原审法院审理认为，物资总公司作为国有企业，可以在合法的范围内转让和处分属于企业自有的国有资产，2005年6月29日，经中国煤炭物产集团相关文件批准后，物资总公司与胡宗贵、邓晓梅签订《产权转让合同书》，将长顺下街128号综合楼以及电梯间、配电房、原值班室等转让给胡宗贵、邓晓梅，胡宗贵、邓晓梅据此取得长顺下街128号综合楼的所有权是合法有效的，本案的争议焦点是物资总公司一并处分电梯间、配电房、原值班室的行为是否应确认为无效？物资总公司在最初修建长顺下街128号职工宿舍楼和综合楼时，职工宿舍楼和综合楼均设计为7层，按当时的建筑设计规范，该2幢楼房均无需配备电梯，后因职工宿舍楼改建为9楼，综合楼改建为8楼，故更改设计后在两栋楼连接处改建为电梯井并配备了2部电梯，因此两栋楼才均达到了建筑设计规范的要求，通过了规划验收。且修建完毕后，在物资总公司正常经营期间，均是由职工宿舍楼和综合楼共同使用该两部电梯，因而两电梯井及电梯属该两栋楼的必要的附属设施，属两栋楼共有部分，两栋楼业主对该两电梯井及电梯有共同管理、共同使用的权利。配电房内安置了职工宿舍楼和综合楼的共用供电设备，该房两栋楼业主也具有共同管理、共同使用的权利。因此，物资总公司擅自处分两电梯井及电梯、配电房，损害了职工宿舍楼业主的使用权，其处分共有部分的行为应当认定为无效。另原值班室虽在职工宿舍楼一楼，以前是值班室，但具有独立的使用功能，物资总公司作为所有人对其进行处分，不损害职工宿舍楼业主的权利，故物资总公司将原值班室转让给胡宗贵、邓晓梅是合法有效的，邓光明等四十三名住户要求确认物资总公司转让原值班室亦无效的主张，不符合法律的规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：1、2005年6月29日物资总公司与第三人胡宗贵、邓晓梅之间签订的《产权转让合同书》中转让电梯井、配电房部分的约定无效。2、驳回邓光明等四十三户的其余诉讼请求。案件受理费100元，由物资总公司负担。
宣判后，原审第三人胡宗贵、邓晓梅不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审认定事实不清。邓光明等四十三人均非房屋买卖合同的当事人，无权提起本案的诉讼，邓光明等四十三人不是本案适格的原告。一审法院对邓晓梅、胡宗贵提交的电梯间归属相关的设计图纸及其他的证据没有进行质证、不予采信错误。2、原审适用法律错误。本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中的任何一种认定合同无效的情形。3、胡宗贵、邓晓梅与物资总公司签订的《产权转让合同书》应为有效合同。配电房、电梯间均不属于邓光明等四十三人所居住宅的附属设施。配电房与住宅不属同一规划，配电房建设具有独立性，也不是住宅的专用设施，使用权不能等同于所有权；电梯间不是同住宅同时设计、规划的附属设施，而是在邓晓梅、胡宗贵受让的办公楼建筑范围的附属设施，是与办公楼同时设计、规划修建的，该电梯井从1楼到7楼均没有电梯进出口而是与办公楼进出相关的电梯井，住宅楼底才有入口，住户从该入口进入住宅楼再下到住宅楼梯间。因此电梯井与住户之间只是借道使用关系，住户对电梯井不享有所有权和共有关系。故请求撤销原判，予以改判。
被上诉人邓光明等四十三户答辩称，电梯井、配电房是住宅楼和综合楼加层后的产物。邓光明等四十三名住户虽然与案涉的合同没有直接的关系，但物资总公司作为出让方、国有企业未经国家相关部门同意，在住户不知情的情况下擅自处分本属于两栋楼共有的电梯井、配电房，损害了住户的公共利益。剥夺了住户对电梯的使用权。综合楼在修建时并无电梯安装工程的规划项目，邓晓梅、胡宗贵购买综合楼并不包括公共附属设施。
原审被告物资总公司陈述称，1、物资总公司与邓晓梅、胡宗贵签订的《产权转让合同书》中转让电梯井、配电房符合法律的相关规定，不应认定为无效。2、电梯井、配电房并非综合楼与住宅楼共同必要的附属设施，住户对电梯井、配电房不必然享有使用权。电梯井、配电房的所有权属于物资总公司，一审认为物资总公司的转让行为侵犯了住户的使用权不当。
二审中，邓晓梅、胡宗贵向本院提交以下证据：2006年4月4日，物资总公司与住宅楼家属委员会签订《协议书》，以证明邓晓梅、胡宗贵是电梯井的所有权人。邓光明等四十三户质证认为，该份协议是被迫签订的，因当时公司要把住宅楼交社区管理。物资总公司认为，对协议的真实性无异议，当时家属委员会管理住宅楼，对电梯的产权作出了一定的规定。本院认为，邓晓梅、胡宗贵提交的证据符合证据的三性，本院予以采信。
除一审审理查明的事实外，二审另查明，2006年4月4日，物资总公司与成都市长顺下街128号家属委员会签订的《协议书》，协议第六条约定：长顺下街128号电梯所有权归办公大楼业主、家属楼职工用其家属使用电梯，须经电梯业主同意，并实行有偿使用。具体使用办法，依电梯业主制定的电梯运行管理规定执行。
本院认为，邓晓梅、胡宗贵上诉主张一审法院对邓晓梅、胡宗贵提交的电梯间归属相关的设计图纸及其他的证据没有进行质证、不予采信错误。经查阅一审庭审笔录，庭审中，对邓晓梅、胡宗贵提交的设计图纸均提交给各方当事发表质证意见，因邓晓梅、胡宗贵提交的设计图的证明目的是电梯井是为办公楼设计的，与一审查明的事实不符，一审在审理查明中未对该事实予以确认，一审法院不予采信该证据并无不当，故邓晓梅、胡宗贵的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。办公楼和住宅楼从审理查明的事实可以认定，电梯间的配置是因为办公楼加层至8楼和住宅楼加至9楼后才配置的电梯，该电梯应属于办公楼和住宅楼共同管理、共同使用，物资总公司擅自处分电梯井、配电房，损害了职工宿舍楼业主的使用权，在2006年4月4日物资总公司与家属委员会签订的《协议书》中，明确约定家属楼职工有权使用电梯，邓晓梅、胡宗贵在购买办公楼后，将电梯间封堵，影响了家属楼职工对电梯的使用权，故邓晓梅、胡宗贵的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费100元，由上诉人邓晓梅、胡宗贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
代理审判员 何晓梅
代理审判员 曾光勇
二〇一二年三月十九日
书 记 员 杨大准