北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第4707号
上诉人（原审被告）刘士海，男，1963年11月6日出生。
委托代理人于景光，北京市擎天律师事务所律师。
委托代理人钟立华，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡印东，男，1953年4月24日出生。
委托代理人孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
委托代理人韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。
上诉人刘士海与被上诉人胡印东因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡印东在原审法院诉称：2000年11月29日，我与刘士海签订了房屋买卖协议，约定我以33000元的价格将位于怀柔区×号的正房四间、东厢房三间等宅院及附属设施卖给了刘士海。协议签订后，双方各自履行了相应义务。根据法律及相关政策规定，刘士海并非本村集体经济组织成员，不具有购买该村宅基地上所建房屋的资格。因此，我们之间签订的《房屋买卖契约》应属无效。故我起诉至法院，请求确认双方于2000年11月29日签订的《房屋买卖契约》无效，并要求刘士海立即腾退返还上述宅院及院内的正房四间、东厢房三间、门楼、厕所、水井等全部附属设施；诉讼费由�士海承担。
刘士海在原审法院辩称：胡印东所诉于法无据，理由有：第一、买卖协议是双方当事人真实意思表示，且已在房屋管理部门办理了过户手续，合同义务已经履行完毕。根据我国土地管理法规定，农民对自己的宅基地可以转让、出售，只是转让、出售之后不得再获批宅基地，法律并未禁止村民买卖私有房屋。因此，该买卖协议应合法有效；第二、我在2010年翻修了原有正房，2005年还新建了东厢房四间、西厢房三间及南房三间；第三、涉案房屋是我唯一的住所，如果返还房屋，我将居无定所，不具备腾退条件。因此，我不同意胡印东的诉讼请求。
原审法院经审理查明：胡印东系怀柔区杨宋镇仙台村村民；刘士海系怀柔区汤河口镇二号沟门村村民。1993年8月，原怀柔县人民政府向胡印东发放了编号为怀集建（93）字第03-02-023号《集体土地建设用地使用证》，�准其使用位于北京市怀柔区×号宅院，用地面积为240平方米。1995年1月，原怀柔县杨宋镇人民政府向胡印东发放了编号为怀政地字第8号《村民宅院地使用许可证》，批准其原址翻建及扩建北房四间。后胡印东在上述宅院内建造了正房四间、东厢房三间（以下称涉案房屋）。2000年11月29日，胡印东与刘士海就涉案房屋签订了《房屋买卖契约》（以下称涉案协议），约定胡印东将上述宅院内的正房四间、东厢房三间、门楼、厕所、水井等全部居住设施，以33000元的价格卖给刘士海。该协议签订后，刘士海与胡印东分别履行了给付房款和交付房屋的合同义务。此后，刘士海在涉案房屋内居住至今。2014年12月，胡印东持诉称理由诉至法院，请求确认涉案协议无效，并要求刘士海腾退返还涉案房屋。刘士海持辩称理由不同意胡印东的诉讼请求。为支持其诉讼请求，胡印东向法�提交了北京市怀柔区档案馆出具的《村民宅院地使用许可证》、涉案协议，拟证明胡印东系涉案宅基地使用权人及地上房屋产权人，双方就涉案房屋买卖约定的事实。经质证，刘士海对上述证据的真实性均无异议，但不认可其所主张涉案协议无效的证明目的。为反驳胡印东的诉讼请求，刘士海向法院提交以下证据：1.涉案协议及胡印东出具的收据，拟证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且已履行完毕；2.怀集建（93）字第03-02-023号《集体土地建设用地使用证》（其中，变更记事一栏中记载“原胡印东房卖给刘仕海为业”）、原怀柔县房产交易所出具的房产卖契、契税完税证、房产买卖手续费收据，以上拟证明涉案协议经过了村民委员会及房产交易所的同意，应当合法有效；3.北京市怀柔区汤河口镇二号沟门村民委员会出具的证明，内容为“今有我村村民刘仕海、之�孙占侠二人户口在汤河口镇二号沟门村，但本村没有房屋，无房屋产权。”拟证明刘士海除涉案房屋外，再无其他居所的事实。经质证，胡印东对证据1的真实性无异议，但认为该记载事项仅有个人签名，而无房管部门加盖公章，故对变更记载事项不认可；对证据2的真实性无异议，但认为刘士海不具有购房资格，有关机关出具的协议效力不能大于法律法规的效力，故对证明目的不认可；对证据3的真实性亦无异议，但认为该证明内容应当由房屋管理部门出具，而村委会不具有证明能力。另查，法院依法向刘士海释明，如果法院判决涉案协议无效，其是否在本案中主张损失赔偿。而刘士海坚持认为涉案协议有效，明确表示不在本案中主张损失赔偿。
原审法院经审理后认为：根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案协议在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。而刘士海并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与胡印东签订的涉案协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”中的“出卖”亦必须符合法律规定的条件，刘士海主张农民对自己的宅基地可任意转让、出售，实属对该条规定的错误理解，法院不予采信。故胡印东主张确认涉案协议无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。胡印东主张腾退返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但需指出，胡印东作为出卖人，在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故法院认定胡印东应对合同无效承担主要责任。经法院释明后，刘士海未就涉案协议无效的法律后果提出反诉，当事人就此可另行解决。原审法院据此判决如下：一、胡印东与刘士海于二○○○年十一月二十九日就�落于北京市怀柔区×号宅院内房屋所签订的买卖协议无效。二、刘士海于本判决生效后三百六十五日内将坐落于北京市怀柔区×号宅院内的房屋及附属物腾退返还给胡印东；胡印东于本判决生效后三百六十五日内返还被告刘士海购房款人民币三万三千元。
判决后，刘士海不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：1.房产买卖契约是双方真实意思表示，没有违背法律的强制性规定。2.双方买卖合同已经经怀柔县房产交易所办理了变更登记手续，缴纳税费和手续费。3.刘士海已经对原房屋进行了修缮和重建，对争议房屋形成了稳定的占有关系。4.胡印东已经是居民，没有资格再得到争议院落的使用权。胡印东服从原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述、当事人双方各自提供的相关书证�证据在案佐证。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；该法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。并且依据土地使用权与地上的房屋所有权不得分别转让的法律原则，房屋的转让必然导致房屋所附属之土地使用权的转移。刘士海与胡印东之房屋买卖契约签订之时，刘士海并非争议房屋所在村集体经济组织成员，故该房屋买卖契约之订立违反了《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地归属于村农民集体所有的强制性规定，为无效合同。原审法院关于双方房屋买卖契约无效的认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘士海的上诉意见于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉�维持原判。
一审案件受理费313元，由胡印东负担（已交纳）；二审案件受理费626元，由刘士海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一五年四月十六日
书记员 冯晓雪