广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1226民初369号
原告：冯敏强，男，汉族，住址广东省德庆县，公民身份号码×××0057。
原告：严立宇，男，汉族，住址广东省云浮市云城区，公民身份号码×××3333。
被告：德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组。
代表人：张理传，村长。
委托代理人：张光传。
委托代理人：张福传。
原告冯敏强、严立宇诉被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由审判员梁德裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯敏强、严立宇，被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组的代表人张理传及其委托代理人张光传、张福传到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。
原告冯敏强、严立宇诉称：2014年5月1日，原告与被告签订了土地租赁合同书，约定被告将座落在国道321线南边土地“石窦地”约7.646亩租给原告方作加工业经营用地，租期为25年，从2014年5月1日起至2039年5月1日止。签订合同时，原告支付了一年的租金15292元，并预支了第25年的租金26754元，随后对村民们进行一次性青苗补偿共款5万余元（每亩7000元），之后又支付了一年的租金。由于原告租用该地是用作生产水泥涵管用途，两年来多次向国土局申请平整及厂房建设场地，但该地块80%为园地（耕地），因此国土局城区资源所批复为“不能改变土地用途性质”。两年来，原告对该地块一直未作其它利用，已有部分村民又重新种上了农作物。由于客观原因使原告租用该地块的用途目的落空，今年以来原告多次找被告协商，要求解除土地租赁合同书，愿意为被告平整该地块，并要求被告退回第25年的租金26754元，但被告均以未获村民同意为由拒绝退款。为了维护自身的权益，起诉请求：1、解除双方签订的土地租赁合同书；2、判令被告退还原告方已支付的第25年租金26754元。
被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组辩称：（一）我们没有违反租赁合同书条款。理由：作为农民，只有为上门客户要求租赁土地，办合法经营项目的权力，其它无权。承租方从来都是审查所办的项目，办妥有关部门的审批事项。但是合同生效时间为2014年5月1日，而承租方向县国土局申请办水泥预制场的时间是2016年4月10日，时差近2年，责任完全在承租土地者一方，其实本村曾在2014年5月10日书面报告县人民政府、县国土局、新圩镇政府关于第三产业用地请示报告。己做了本不属土地出租方做的工作。因此，租赁土地的项目受阻，责任完全在承租土地一方，与本村民无关。（二）关于判令被告方退回第25年租金为押金26754元一事，经村民会议决定，不退回。理由：1、我们没有违约责任；2、被租耕地填埋了数筒大型水泥涵管并运来一批烂砖瓦片，泥夹石头，一口面积约20多平方米的水泥结构的蓄水池也被填、租地的东面、西面各已挖排水沟，整片耕地面目全非，复耕难度较大，村民意见纷纷（三）关于个别村民在该闲置地上种作物问题，这是承租方管理责任，与本村无关。最后请法院以法律为准则，以事实为依据，公平、公开判决为盼。
庭审中，被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组提出：合同可以解除，但原告要复耕，平整好土地，还要支付今年的租金。
经审理查明：2014年5月1日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）就甲方将座落在国道321线南边“石窦地”（地名）土地租给乙方作工业及其他合法经营项目使用问题，协商签订了一份土地租赁合同书，合同约定：一、租赁面积及期限，甲方出租旱地面积为7.646亩，租赁期为25年，即从2014年5月1日至2039年5月1日止，首五年每亩2000元租金不变，每隔五年本金递增百分之十五，续后依次递增百分之十五。二、2014年5月1日至2019年5月1日每年租金15292元，2019年5月1日至2024年5月1日每年租金17585.8元，2024年5月1日至2029年5月1日每年租金20223.7元，2029年5月1日至2034年5月1日每年租金23256.8元，2034年5月1日至2039年5月1日每年租金26745.7元。三、结算及合同押金，租金每年结算一次，年度租金要在5月10日前支付给甲方，双方协定，签订本合同之日，乙方支付押金26754元作最后一年租金。合同还约定：青苗费由乙方一次性补偿以每亩7000元给村小组，由村小组发放。土地租赁合同签订后，原告即依约向被告支付了押金26754元及青苗补偿款53522元，而被告也将租赁的土地交付了原告管理使用。2014年5月10日，被告依原告的意见，在原告打印好的一份“关于新圩镇上咀村委会赤土下村发展第三产业临时用地请示”盖上“德庆县新圩镇上咀村民委员会赤土下经济合作社”的印章，交由原告拿去向德庆县人民政府、县国土资源局、新圩镇人民政府申请临时使用“石窦地”建一个混凝土下水管预制场地。2016年4月10日，原告向德庆县国土资源局提交了一份申请书，申请将租赁的“石窦地”土地，面积约3500平方米（约5.2亩）用于建设加工水泥管预制场用。但德庆县国土资源局以不符合土地总体规划为由答复不能改变土地用途性质。由于上述原因，致原告租用该地块的用途目的落空。为此，原告曾多次找被告协商，要求解除土地租赁合同书，并要求被告退回第25年的租金26754元，但被告均以未获村民同意为由拒绝退款。2016年4月29日，原告向本院提起本案诉讼。
另查明：土地租赁合同书签订后，原告已改变了租赁土地的原貌，如耕种要复耕。另，原告已支付了2016年5月1日前的租金。
以上事实，有原告提供的土地租赁合同书、第三产业临时用地请示、申请书、城区国土资源所答复意见、规划图、土地四至图，被告提供的照片以及当事人的陈述记录在案为凭，并已经本院审查，可以采信。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。原告与被告签订的土地租赁合同书，是合同双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，应严格履行。双方争议的焦点一是土地租赁合同书是否解除；二是土地租赁合同书解除后原告已支付被告的第25年租金26754元和租赁土地的复耕应如何处理。关于土地租赁合同书是否解除的问题。原告租赁被告土地是用于建设加工水泥管预制场的，但土地租赁合同书签订后，原告向国土部门申请将租赁的“石窦地”土地用于建设加工水泥管预制场用时，国土部门已明确答复不能改变土地用途性质，致原告租用土地的用途目的不能实现，而原因是不可抗力的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”规定，原告可以解除土地租赁合同书。关于土地租赁合同书解除后原告已支付被告的第25年租金26754元和租赁土地的复耕应如何处理的问题。土地租赁合同书签订后，原告已使用并改变了租赁土地的原貌。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，土地租赁合同书解除后，原告可以要求被告退还已支付的第25年租金26754元，而被告则可以要求原告恢复租赁土地的原貌，也即是讲复耕，但恢复原貌的含义应是合理性的。另外，原告在完成复耕并将租赁土地交回被告前的时间，应依约定的租金标准计付租金给被告。综上所述，原告请求判决解除双方签订的土地租赁合同书和判令被告退还已支付的第25年租金26754元，理据充分，本院予以支持。被告提出解除土地租赁合同后，原告要复耕，平整好土地的主张，理据充分，本院予以采纳，但提出不退还原告支付的第25年租金26754元和要求原告支付今年的租金的主张，理据不足，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告冯敏强、严立宇与被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组于2014年5月1日签订的土地租赁合同书。
二、原告冯敏强、严立宇于本判决发生法律效力之日起30日内将租赁土地（范围按土地租赁合同书）恢复原状，并交回被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组管理使用。在交回租赁土地时，原告冯敏强、严立宇一并付清从2016年5月1日起至交回租赁土地时止的租金（按土地租赁合同书约定标准计算）。
三、被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组在判项二原告冯敏强、严立宇交回租赁土地时，将收取的第25年租金26754元退回原告冯敏强、严立宇。
如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费234.43元，由原告冯敏强、严立宇负担117.22元，被告德庆县新圩镇上咀村下赤土村民小组负担117.21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 梁德裕
二〇一六年七月六日
书记员 李伙坤
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