北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2127号
上诉人（原审被告）：胡建勋，男，1974年4月7日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京亿鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西半壁店村25号院内。
法定代表人:孙永华，董事长。
委托诉讼代理人：闫超，北京佐邦律师事务所律师。
上诉人胡建勋因与被上诉人北京亿鑫物业管理有限责任公司（以下简称亿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人胡建勋、被上诉人亿鑫物业公司之委托诉讼代理人闫超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡建勋上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判胡建勋只承担2013年3月28日至2015年3月27日期间的物业设备维护费1545.48元；3.亿鑫物业公司承担一审、二审诉讼费用；4.亿鑫物业公司在3个月内协助小区业主成立业主委员会。事实与理由：1.胡建勋对物业公司更换一事并不知情，亦未与亿鑫物业公司签订书面协议。业主入住时指定的物业公司是宝安恒基物业管理有限公司（以下简称保安物业公司），亿鑫物业公司并不是经过业主委员会选定的，保安物业公司才是合同约定唯一合法的物业公司，故亿鑫物业公司作为收取物业费的主体是错误的。2.亿鑫物业公司未能对房屋及配套设施和相关场所进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，一审法院未追究其严重违反合同约定的义务有误。北京方晟房地产开发有限责任公司与亿鑫物业公司于2016年1月1日签订《前期物业服务合同》，约定由亿鑫物业公司对北京市朝阳区十里堡京棉新城居住小区提供物业管理服务事宜。合同第二条约定，在物业管理区域内，亿鑫物业公司应提供以下物业管理服务：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同第四条约定，乙方应按照《北京市住宅物业管理服务等级标准》提供的前期物业管理服务应达到区优级标准。现亿鑫物业公司没有按照合同约定提供相应管理服务，表现为胡建勋所居住的小区绿地长期无人管理，绿化逐年减少，垃圾处理不及时，小区环境恶化，停车管理混乱，导致小区道路拥堵，楼梯通道消防设备设施损坏，无人管理，小区住宅楼道内堆满杂物，无人清理，小区门禁长期损坏，无人修理，另在亿鑫物业公司提供服务与管理期间，小区发生过重大火灾等情况。对于小区门禁问题，亿鑫物业公司在2016年8月28日前贴出通知说即将恢复门禁，但时至今日小区门禁仍未恢复。亿鑫物业公司的上述行为违反了《前期物业服务合同》的约定。3.亿鑫物业公司的请求已经超过了诉讼时效。
亿鑫物业公司辩称，不同意胡建勋的上诉请求，请求维持一审判决。
亿鑫物业公司向一审法院起诉请求：要求胡建勋支付2009年12月29日至2015年12月29日的物业费7971.42元，并支付违约金300元。
一审法院认定事实：亿鑫物业公司系北京市朝阳区京棉新城小区的物业服务企业，通过与小区开发商北京方晟房地产开发有限责任公司订立《前期物业服务合同》，自2007年11月1日开始为该小区提供物业服务。该合同约定：亿鑫物业公司为小区提供物业管理服务，物业服务费选择包干制方式，由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，具体交费标准按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》执行；物业服务费用主要用于如下开支，管理服务人员的工资、物业共用部位和设施设备的日常运行维护、物业管理区域的清洁卫生费用、物业管理区域的绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用等。北京市发展和改革委员会发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》等相关规定显示，经济适用房小区的物业管理服务费为0.55元/建筑平米*月；电梯运行维护费用26层以上轿厢无人值守的为39665元/部*年，以30层为基准层每增加一层，费用增加1%，总增减不超过5%；高压水泵运行维护费为0.10元建筑平米*月；安全防范设施运行维修费为0.05元/建筑平米*月；消防设施设备运行维护费为0.10元/建筑平米*月；生活垃圾清运费30元/年*户。该办法同时规定单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。胡建勋系涉案房屋所有人，该房屋建筑面积为79.86平方米。
现双方就物业费交纳问题发生分歧。亿鑫物业公司认为胡建勋拖欠物业费，应当足额交纳并支付违约金。胡建勋则认为亿鑫物业公司提供的物业服务不到位，具体表现在门禁损坏长期得不到修复、小区内管理不严、人员混杂、小区停电问题一直持续且亿鑫物业公司限制业主购电等。针对胡建勋上述主张，亿鑫物业公司认可门禁等公共设施确存在一定问题，但坚持认为其物业服务总体上合格。针对相应主张，胡建勋向该院提交了小区公共区域照片若干佐证。另，胡建勋称亿鑫物业公司主张的欠费期间不属实，并就此向该院提交了交费单两张，显示交费期间分别为2007年4月至2008年3月以及2010年3月28日至2011年3月27日。胡建勋据此称其已经交纳了2011年之前的费用。亿鑫物业公司称其经过核查，胡建勋确已经交纳了2011年3月28日前的物业费用。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿鑫物业公司与京棉新城小区的建设单位北京方晟房地产开发有限责任公司就小区物业服务问题订立了《前期物业服务合同》，约定了亿鑫物业公司为小区提供物业服务的具体内容以及胡建勋向亿鑫物业公司缴纳物业费的具体标准及方式。该合同对双方均有约束力。亿鑫物业公司有权依照相关标准向胡建勋收取物业费用。根据本案查明的事实及现有证据，胡建勋拖欠亿鑫物业公司的物业费用未及时缴纳，故对于亿鑫物业公司要求胡建勋交纳物业费之请求，该院应予支持。考虑到亿鑫物业公司为胡建勋所提供的物业服务亦存在一定问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免胡建勋所负担的物业费数额，具体数额，该院结合上述合同约定及亿鑫物业公司实际提供物业服务的内容酌情予以判定。因在《前期物业服务合同》中并未对交费时间进行明确约定，为便于计算，该院参照物业费用交纳的通行做法，确定为按年度交纳，故对亿鑫物业公司诉讼请求中超出整年度的零头部分，该院不予处理，待满一年后亿鑫物业公司可另行主张。对于亿鑫物业公司要求胡建勋支付违约金之请求，基于上述原因，该院不予支持。
需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和亿鑫物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是亿鑫物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于亿鑫物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，亿鑫物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、胡建勋于判决生效后七日内向北京亿鑫物业管理有限责任公司支付二〇一一年三月二十八日至二〇一五年三月二十七日期间的物业费四千七百八十三元；二、驳回北京亿鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
胡建勋二审过程中提交以下证据：《北京市朝阳区京棉新城地区危旧房改造安置合同》，证明业主在接房时将物业费交给合同约定的宝安物业公司。
亿鑫物业公司对胡建勋上述证据发表以下质证意见：对上述证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。
经本院庭审质证，本院认为，胡建勋提交了上述证据的原件，本院对该合同的真实性予以确认，但由于合同内容与本案缺乏关联性，故不作为认定案件的依据。
二审经询，胡建勋表示，其每年交纳的物业费都是1328.57元，2010年3月28日至2011年3月27日也交了这个金额给亿鑫物业公司。但对物业公司变更为亿鑫物业公司不知情，是后来才知道的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、亿鑫物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、胡建勋应否交纳2011年3月28日至2015年3月27日的物业费。
关于焦点一，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人应在一审期间对诉讼时效提出抗辩。本案在一审法院审理期间，胡建勋并未提出诉讼时效抗辩。因此，胡建勋关于诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。
关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，亿鑫物业公司与京棉新城小区的建设单位北京方晟房地产开发有限责任公司订立了《前期物业服务合同》，该合同对物业公司和胡建勋均有约束力。现亿鑫物业公司实际为京棉新城小区提供了物业服务，胡建勋亦表示其向亿鑫物业公司缴纳了2010年3月28日至2011年3月27日的物业费，故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。因此，胡建勋关于其并非《前期物业服务合同》的当事人、亿鑫物业公司并非适格当事人、胡建勋对物业公司变更不知情不应向亿鑫物业公司支付物业费的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
胡建勋接受了亿鑫物业公司的服务，理应交纳相应的物业费。关于物业费的交纳数额，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据，通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待。本院认为，亿鑫物业公司为胡建勋所提供的物业服务确实存在一定问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，故应适当减免胡建勋所负担的物业费数额。一审法院据此对亿鑫物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的物业费以胡建勋每年交纳的物业费金额为基础酌减百分之十的处理，并无不当。此外，本案诉讼系亿鑫物业公司作为原告提起，如胡建勋认为亿鑫物业公司尚有其他侵犯其权利之处，可另行主张。
综上所述，胡建勋的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡建勋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 尚晓茜
审判员 张海洋
二〇一七年二月二十二日
书记员 汤和云
书记员 赵 宇