北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第21894号
原告北京蓝晶石工贸集团，住所地北京市西城区广成街4号院1号楼807号房。
法定代表人马启隆，董事长。
委托代理人孙钦良，北京市同硕律师事务所。
委托代理人马秀杰，女，1958年2月2日出生，北京蓝晶石工贸集团经理，联系地址同单位。
被告北京金宸星合资产管理有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-112。
法定代表人肖越琴，经理。
委托代理人田思君，男，1975年7月30日出生，北京金宸星合资产管理有限公司职员，联系地址同单位。
被告李霞，女，1969年9月18日出生。
委托代理人白福东，北京市盈科律师事务所律师。
原告北京蓝晶石工贸集团（以下简称蓝晶石集团）与被告北京金宸星合资产管理有限公司（以下简称金宸星合公司）、李霞确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝晶石集团委托代理人孙钦良、马秀杰，被告金宸星合公司委托代理人田思君，被告李霞委托代理人白福东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝晶石集团诉称，蓝晶石集团与金宸星合公司在2001年12月20日签订《租赁协议》，金宸星合公司将xxx楼地下二层250、251、252号（该车位现编号为B-37、B-38、B-39）停车位租赁给原告，租赁期限为2001年12月20日起至2006年12月19日止，共计5年，合同还约定优先续租权和优先购买权，并对其他有关事项作出明确约定。合同签订后，原告如约履行合同，按期按时交纳租金、管理费等相关费用。租赁合同期限届满前，原告多次以口头或书面形式向金宸星合公司表示愿意继续续租或购买上述3个车位，并依法行使优先权，但对方并未给予任何答复。租赁合同到期后直到金宸星合公司出售前，承租人继续使用租赁物，金宸星合公司没有提出任何异议，租赁合同期限变更为不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，对双方依然具有约束力，双方均应按着原合同履行权利和义务，原告依然享有优先购买权和优先承租权，在此期间，原告还是不间断的向金宸星合公司发函，表示购买或续租的愿望，但均未得到任何回复。北京宝宸物业管理有限公司（以下简称宝宸物业公司）系金宸公寓的物业管理公司。2007年8月16日宝宸物业公司给原告发函述，B-39号车位已被金宸星合公司在同年8月8日卖给李霞，从此原告便开始与金宸星合公司、宝宸物业公司交涉要求行使优先购买权，至今从未停止，原告一直都是以理性方式表达诉求，希望此事能够妥善解决，至今未有任何结果。原告认为，根据相关法律规定，金宸星合公司与李霞的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告金宸星合公司、李霞在2007年8月8日所签订的《停车位转让协议无效》。2、原告对xxx地下二层西区B2-B39号车位享有优先购买权。3、诉讼费由二被告承担。
被告金宸星合公司辩称，本案原告于1998年已经注销，原告即不具有签订合同及提起诉讼的主体资格。被告主体不适格，签订合同的是北京金宸房地产开发有限公司（以下简称金宸房地产公司），而原告起诉的是我公司，我公司不应当作为本案被告。原告与金宸房地产公司签订车位租赁协议的期限至2006年12月19日，现在提起诉讼已经超过诉讼时效。如果原告主张优先购买权，应当在合同到期前30日书面作出优先购买的意思表示，但是至此金宸星合公司及金宸房地产公司都没有接到原告任何的优先购买的通知。现不同意原告的诉讼请求。
被告李霞辩称，原告提出本案诉讼已经超过诉讼时效，本案属于债权侵权，应当在一年之内提起，时效起算点为2006年10月30日，所以，至原告起诉之时已经超过诉讼时效。原告在2006年10月30日之前没有主张优先购买权，说明其已经放弃优先购买权，现在主张无根据。没有法律规定表明，优先购买权是否存在与否会影响二被告之间签订的车位买卖合同的效力，因为车位不是房屋，房屋优先权可能导致合同无效。二被告之间签订的停车位转让协议合法有效，而且李霞已经履行了该合同的全部义务。金宸房地产公司委托宝宸物业公司管理金宸公寓及车位，本案车位就是由该物业公司负责管理，宝宸物业公司与原告签订了车位租赁协议。原告所述2007年8月给被告发函，但是该函件是发给了宝宸物业公司，当时，宝宸物业公司已经回函告知原告涉案车位已经转让出卖给李霞。现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年12月20日，金宸房地产公司（甲方）与蓝晶石集团（乙方）签订《租赁协议》，内容为：作为乙方购买金宸公寓房屋的附加条件，甲、乙双方经过协商达成租赁协议如下：1、甲方同意将xxx楼地下二层250、251、252号停车位以租赁的方式租给乙方，其面积为11.2×6.5=73.45平方米（南墙至北墙6.5米），详见平面图附件。2、乙方租赁地下室用途仅为”综合库房与装裱车间”，如用途发生改变，乙方需经甲方物业管理公司审查同意方可使用。在使用过程中，因乙方责任由业主投诉，责任由乙方承担并限期改正，否则甲方有权取消乙方租赁地下室”装裱车间”之功能。3、xxx楼地下二层250、251、252号停车位租金每年为人民币18000元，租赁期限为5年。4、租赁起租日期为金宸公寓2号楼精装修完成入住时间，租赁期限以此顺延。5、甲方应在2号楼正式入住前，按双方议定的方式完成地下室墙体砌筑、内外抹灰、粉刷、室内的照明及消防设施，前述费用由出卖人承担。乙方提供的大门在砌筑墙体时甲方予以负责安装。6、乙方应负责所租用场所内的防火、防盗、防污染等问题，但若由室外引发的火灾、水灾、盗窃及污染等导致乙方租用场所遭受损失，引发的事故责任由事故责任人承担。7、租赁期满，甲方如要继续出租，乙方可享有优先租用权，甲方如要出售，乙方可享有优先承购权。8、以上各条款甲乙双方本着诚信、互利的原则严格遵守，如有争议协商解决。另，金宸公寓的物业管理单位为宝宸物业公司，宝宸物业公司（甲方）与北京蓝晶石文化艺术中心（乙方）还签有《金宸公寓2号楼车位租赁协议》，约定：乙方自愿承租甲方金宸公寓2号楼地下车位3个，车位号B37、B38、B39，租赁期限5年，自2001年12月20日起至2006年12月19日，年租金为18000元，租赁到期后，甲方有权收回上述车位，另行出租或转让，但在同等条件下，乙方有优先续租或转让权，但乙方应于租期结束前20天，向甲方书面提出续租或受让意见，并与甲方重新签订承租或受让协议，否则，乙方即丧失优先承租或受让权。2007年6月20日，李霞取得xxx房屋之产权，同年8月8日，金宸房地产公司与李霞签订《停车位转让协议》，金宸房地产公司将xxx地下二层南区B2-39号（地下二层西区B2-B39号）地下车位，以转让方式转让其地下车位使用权，转让期限自2001年10月30日至2071年10月29日，转让金额计人民币15万元。2007年8月15日，李霞已将上述车位款支付给金宸房地产公司。2007年8月16日，宝宸物业公司给xxx房屋业主马秀杰（蓝晶石集团工作人员）回函称：1、xxx楼B39车位在2007年8月8日由金宸房地产销售公司售出。2、xxx楼B37、B38车位贵司如续租，请在本月27日前与物业签订续签合同并补齐租金；如购买xxxB37、B38车位，请尽快与金宸房地产销售公司联系。3、近期物业公司已接到金宸房地产销售公司通知，xxx楼B37、B38车位已有业主有意购买。请贵司及早与销售公司协商，争取优先购买。4、上述问题请贵司务必在2007年8月27日前办理完毕，逾期我司将收回车位租赁权。5、在贵司购买或续租的过程中，我司会在规定的范围内给予大力帮助。蓝晶石集团对回函内容亦知晓。2007年12月3日、2010年11月3日、2013年6月20日，蓝晶石集团、马秀杰向金宸房地产公司及宝宸物业公司致函，主张对B39车位享有优先购买权。
金宸房地产公司后更名为金宸星合公司。
现xxxx地下二层西区B2-B39号车位已由李霞使用。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、回函、解决意见、车位租赁协议、房屋所有权证、停车位转让协议、发票等证据材料在案佐证。
本院认为，根据庭审查明的事实，李霞作为xxx房屋的业主，早于2007年8月即与金宸房地产公司签订《停车位转让协议》，并支付了合理的价款，其取得xxx地下二层西区B2-B39号地下车位，属善意取得，蓝晶石公司并非是金宸公寓的业主，根据我国物权法第七十四条”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，李霞购买车位相对于蓝晶石集团而言享有优先权，且蓝晶石集团一直未向李霞主张过权利，现在提起诉讼已超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告北京蓝晶石工贸集团之诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告北京蓝晶石工贸集团负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 建
人民陪审员 刘东风
人民陪审员 张宝珍
二〇一四年三月二十日
书 记 员 张志毅