阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2702号
原告：阳江市英雷发展有限公司。住所地：阳江市东风二路*号。
法定代表人：谭俭荣，该公司董事长。
委托代理人：林德战，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所实习律师。
被告：苏鉴号，男，1946年3月1日生，汉族，住广东省阳西县。
第三人：许荫，男，1955年9月19日生，汉族，住阳江市江城区。
第三人：黄时米，女，1955年10月3日出生，汉族，住阳江市江城区。
上述两第三人委托代理人：梁道球，广东大同律师事务所律师。
原告阳江市英雷发展有限公司（下称英雷公司）诉被告苏鉴号、第三人许荫、黄时米案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告英雷公司的委托代理人林德战、蔡伟航，被告苏鉴号、第三人许荫、黄时米的委托代理人梁道球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告英雷公司向本院提起诉讼请求：一、判决确认位于阳江市江城区漠江中路103号碧祧园小区商住楼2幢2单元410号房屋的所有权归原告所有；二、判决解除对涉案房屋的查封，并撤销法院（2015）阳城法执字第1325号《执行裁定书》，终止对涉案房屋的执行；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人许荫于2014年6月12日签订了编号为2014060640的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），将涉案房屋以人民币580000元的价格卖给第三人。合同约定，第三人应于合同签订时支付首付款174000元，余款406000元由银行提供按揭。另外，合同附件四的补充协议约定：“选择银行按揭方式的，若买受人因个人原因未申请办理按揭或未能获准按揭申请的，只能在15日内选择其他付款方式繳交购房余款。否则，视作买受人放弃已认购物业之权利”等。第三人在支付了房屋首付款174000元后，即于2014年6月25日到阳江市房地产交易中心办理了涉案房屋的预购合同登记，后来又对涉案房屋办理了预告登记。但第三人因其个人原因至今未能办理银行按揭手续，也未能以其他方式支付余款406000元，且长期无法取得联系。直到2016年5月底，原告才通过法院执行局知悉法院于2015年7月28日作出（2016）阳城法执字第1325号《执行裁定书》查封了涉案房屋，并于2016年5月20日在法院淘宝网的司法拍卖网络平台上公开拍卖涉案房屋，被告以420666元价格竞得涉案房屋。为此，原告于2016年6月17日向法院提出书面异议，法院于2016年6月28日作出（2016）粤1702执异30号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。原告认为：原告与第三人之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，根据双方签订的合同约定，第三人因其个人原因未能办理银行按揭手续，也未能以其他方式支付余款的行为，应视作放弃巳认购涉案房屋的权利。且其不能依约缴付购房余款的行为已经构成根本违约，作为出卖方的原告有权解除合同并要求其承担相应的违约责任。另外，虽然第三人已对原告名下的涉案房屋办理了商品房预购预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，第三人必须在办理不动产物权变更手续即办理房屋产权证之后才能依法取得涉案房屋的所有权，而预告登记的实质是不动产物权变动的请求权，为债权请求权的一种，预告登记只起到防止将来的物权遭到损害的作用，而不能充当物权本登记的功能。因此，第三人不能因对涉案房屋办理了预告登记而取得涉案房屋的所有杈，涉案房屋的所有权仍属于原告，法院对涉案房屋采取查封、拍卖措施没有任何事实和法律依据，且已经严重损害了原告的合法权益。故法院駁回原告的异议是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条”有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；”的规定，法院依法应当解除对涉案房屋的查封，终止对涉案房屋的执行。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼。
被告苏鉴号辩称：不同意原告全部的诉讼请求，理由；1、法院依据生效的（2014）阳城法民二初字第454号判决作出作出（2015）阳城法执字第1325号《执行裁定书》，依法查封执行登记在第三人名下的房产，合法有效，理据充分，原告不享有排除强制执行的权利，其要求解封、停止执行没有依据；2、关于原告与第三人许荫之间的房屋买卖合同关系属另一法律关系，与本案无关，原告并不能以此为由要求解封、停止本案的执行。请法院依法驳回原告全部的诉讼请求。
第三人许荫、黄时米述称：同意原告的诉讼请求，同时要求解除撤销（2016）粤1702执异30号《执行裁定书》，理由：1、原告与第三人许荫虽然签订了《商品房买卖合同》，但是房屋没有过户，原告仍然是房屋的所有人，第三人许荫也是拥有债务合同债务请求权，原告拥有的是物权，第三人许荫拥有的是债权，根据法律规定，债权不能对抗不动产的物权，《商品房买卖合同》预售登记只是一种债权的供应制度，其并不能代表物权已经转移，所以未经原告同意，法院直接拍卖本案房屋是属于法律错误，依法应撤销；2、执行依据的（2014）阳城法民二初字第454号判决，执行法院完全有能力执行该案的担保财产，而原告所拥有的房屋属于第三人财产，按照执行法律的规定，执行第三人财产发现确有错误，执行法院应该自行纠正；3、第三人许荫和黄时米对（2014）阳城法民二初字第454号案件没有参与庭审，案件仍然有很多事实需要进一步查清，在事实未清的情况下贸然执行原告案外人财产，属于不谨慎和错误的执行措施，综上，原告的诉讼请求有法律依据，请法院依法撤销（2016）粤1702执异30号《执行裁定书》，解除对本案房屋的查封。
经审理查明：原告英雷公司与第三人许荫于2014年6月I2日签订了《商品房买卖合同》，第三人许荫以580000元价格向原告购买位于阳江市江城区漠江中路103号碧祧园小区商住楼2幢2单元410号商品房。合同约定：“合同签订时支付了首付款174000元，余款406000元办理银行按揭；选择银行按揭方式的，若买受人因个人原因未申请办理按揭或未能获准按揭申请的，只能在15日内选择其他付款方式繳交购房余款，否则，视作买受人放弃已认购物业之权利，出卖人收取之定金、首期房款项一律不予退还。”2014年6月21日，第三人许荫支付首期款174000元。2014年6月25日，第三人许荫到阳江巿房地产交易中心办理了涉案房屋预购合同登记。阳江巿城巿建设和房屋权属档案馆出具的《房地产档案资料检验证明（预购预告登记）》记载：“权利人：许荫；预告登记字号：阳预购0100033397；建筑面积：130.48㎡；房屋坐落：阳江市江城区漠江中路103号碧祧园小区商住楼2幢2单元410号房。
另查明：第三人黄时米、许荫因购买材料需要资金，于2012年3月12日向中国工商银行股份有限公司阳江江城支行借款70万元，被告苏鉴号用坐落于阳西县新城二区吉安三街7号房地产（产权证号：粤房地证字第C4070900号）作抵押。因第三人未依约归还，中国工商银行股份有限公司阳江江城支行诉至本院，本院于2014年11月20日作出（2014）阳城法民二初字第454号民事判决书，判决第三人黄时米、许荫在判决发生法律效力之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司阳江江城支行借款本金444522.76元、利息19807.12元（上述利息计至2014年9月21日止，从2014年9月22日起至付清款项之日止的利息按《个人借款／担保合同》约定的利率计算）；中国工商银行股份有限公司阳江江城支行对处理被告苏鉴号所有的坐落于阳西县新城二区吉安三街7号房地产所得价款在抵押权利70万元限额内对上述判决所确定的债权享有优先受偿权；被告苏鉴号对黄时米、许荫欠中国工商银行股份有限公司阳江江城支行的上述债务承担保证责任后，有权向被告黄时米、许荫追。
上述判决生效后，苏鉴号向本院申请执行。2015年7月28日，本院作出（2015）阳城法执字第1325号执行裁定书，查封了位于阳江市江城区漠江中路103号碧祧园小区商住楼2幢2单元410号商品房。2016年7月20日，原告以本院查封该房屋错误为由，向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，原告称第三人许荫支付首期款174000元后，由于其个人原因，银行审查没有批准他的按揭申请，以致无法支付余款406000元给原告。第三人称其办不到银行按揭不是其的责任，是由于合同没有约定双方应到那间银行办理按揭。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产档案资料检验证明（预购预告登记）、本院（2014）阳城法民二初字第454号民事判决书、本院（2015）阳城法执字第1325号执行裁定书为证，结合本案庭审笔录，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：本案是案外人执行异议之诉。原告英雷公司与第三人许荫签订的《商品房买卖合同》，约定原告将位于阳江市江城区漠江中路103号碧祧园小区商住楼2幢2单元410号商品房出卖给第三人许荫，双方意思表示真实，主体适格，合同内容没有违反法律规定，应认定有效。本案需要处理的是作为查封标的物的涉案房屋能否停止执行的问题，即审查作为标的物的案外人的原告是否享有足以阻却执行的实体权利。
合同约定：合同签订时支付了首付款174000元，余款406000元办理银行按揭；选择银行按揭方式的，若买受人因个人原因未申请办理按揭或未能获准按揭申请的，只能在15日内选择其他付款方式繳交购房余款，否则，视作买受人放弃已认购物业之权利，出卖人收取之定金、首期房款项一律不予退还。该条款对双方具有法律约束力。本案中，第三人许荫支付首期款174000元后，办理了商品房预购预告登记，权利人登记在其名下，但办理预购预告登记后，第三人许荫并没有按合同的约定办理银行按揭，也未能在15日内选择其他付款方式繳交购房余款，至起诉时仍未支付购房余款。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，应认定第三人许荫在预告登记后，未能在三个月内申请办理不动产物权登记，预告登记失效。现涉案房屋的权利人不是第三人许荫的合法财产，本院查封权涉案房屋欠妥，应予纠正。
对争议房屋的确权问题。因房产登记属于房屋管理机关的职责范围，不属于法院的处理范围，故原告请求确权，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）阳城法执字第1325号执行裁定，不得对阳江市江城区漠江中路103号碧祧园小区商住楼2幢2单元410号商品房的执行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费7610元（该款原告已预交），由原告阳江市英雷发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁红星
人民陪审员 李志伟
人民陪审员 林 科
二〇一六年十一月十日
书 记 员 敖惠容