重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第01348号
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司，住所地重庆市南川区金光大道13号，组织机构代码69656094-5。
法定代表人刁元科，重庆市江津鹏程物业管理有限公司南川分公司经理。
委托代理人王明均，男，1965年3月12日出生，汉族，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司工作人员，住重庆市南川区。
委托代理人郑小刚，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。
被告孟洪丽，女，1968年7月30日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司与被告孟洪丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由代理审判员杨宝黎独任审判，于2015年3月23日适用小额诉讼程序公开开庭进行了第一次审理。因双方争议较大于2015年3月30日转为简易程序公开开庭进行了第二次审理。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司委托代理人王明均、郑小刚，被告孟洪丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司诉称，原告于2009年8月23日、2012年8月30日分别与重庆市南川区福盈房地产开发有限公司、重庆市南川区XX街道XX小区业主委员会签订《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》，约定原告对南川区XX小区进行物业管理服务。被告系该小区X幢X-
X号业主，其房屋建筑面积为113.62平方米，每月每平方米的物业服务费为1.0元。被告从2012年1月开始拖欠原告的物业服务费，经原告多次催收无果。现请求法院判决：被告立即支付原告从2012年1月至2014年12月的物业服务费4090.32元，并承担物业服务本金的30%作为拖欠期间的违约金。
被告孟洪丽辩称，对于两份物业服务合同被告没有签署，对拖欠的物业服务费已经过了诉讼时效，未过诉讼时效的金额可以按照合同约定计算。物业公司未按照合同约定履行义务。房屋存在质量问题，物业出了公告承诺由开发商进行整改，直到现在都未整改。小区存在垃圾堆积，物管也没有及时进行清理。原告服务质量未达到相关标准。物业服务合同是否进行了公示，被告不知道。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月23日，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司与重庆市南川区福盈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由重庆市南川区福盈房地产开发有限公司（甲方）选聘重庆市江津区鹏程物业管理有限公司（乙方）对南川区XX小区实施前期物业管理服务事宜，合同期限从2009年9月起至2012年8月止。合同签订后，南川区XX小区的物业服务实际上由原告提供物业服务，物业服务费也由原告进行收取，同时，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司认可由原告收取南川区XX小区的物业服务费。《前期物业服务合同》第三条中约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、其他不属于小区业主专用的部分物业。……。第六条中约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：0.80元／月·平方米（含电梯运行的电费、维修费和年检费）。第二十六条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。前述合同到期时，原告与重庆市南川区XX街道XX小区业主委员会于2012年8月30日签订《重庆市物业服务合同》，双方约定由重庆市南川区XX街道XX小区业主委员会（甲方）续聘原告对南川区XX小区实施物业管理服务事宜，合同期限从2012年9月1日起至2015年8月31日止。该合同第三条中约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、其他不属于小区业主专用的部分物业。……。第六条中约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.00元／月·平方米。第八条中约定，物业服务费用或者物业服务资金按月（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在每月前次月25-30日前履行交纳义务。第二十三条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。
被告系南川区XX小区X幢X-
X号房屋的业主，该房屋系高层住宅，房屋建筑面积为113.62平方米。被告从2012年1月起至2014年12月期间未向原告交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》的约定，被告每月应交纳的物业服务费。从2012年1月至2012年8月的物业服务费为727.168元（113.62平方米×0.8元／月·平方米×8个月），从2012年9月至2014年8月31日的物业服务费为3181.36元（113.62平方米×1.00元／月·平方米×28个月），合计3908.53元。
以上事实，有原、被告的陈述，《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。为此，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司与重庆市南川区福盈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》和原告与重庆市南川区XX街道XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》对南川区XX小区包括被告在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，为南川区XX小区提供了物业管理服务，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司亦对南川区XX小区的物业管理服务费由原告收取予以认可，据此，原告有权按照物业服务合同的约定向包括被告在内的业主收取物业管理服务费。因此对于被告辩称没有与物业服务公司签订物业服务合同而不缴纳物管费的意见，本院不予认可。
对被告提出物业服务费已经过了诉讼时效的辩解意见，本院认为，物业服务系一个长期的、不间断的特殊服务行为，不能将每一个月的物业服务费独立出来，物业服务的持续性决定了物业服务费的诉讼时效应当自物业服务终止时起计算，现原告仍然是XX小区所聘请的物业服务公司，仍然在为小区业主服务，因此，原告关于诉讼时效已过的辩解意见，本院不予认可。关于被告提出房屋存在质量问题，由于被告并未举证证明前述情况属于原告的物业服务范围，也无任何证据证明是因为原告不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，被告查明原因后，可另案主张权利。对被告提出小区存在垃圾堆积等问题，为此不予缴纳物管费，这虽然是被告行使合同履行抗辩权，但该抗辩权的行驶范围应当与原告的违约程度相对应，原告在提供物业服务的过程中，虽然有瑕疵，但尚不构成根本违约，被告的该抗辩理由不能成立。原告作为物业服务的提供者，在物业服务活动中确实应该不断提升服务质量，对小区的环境及安全等业主所反映的问题应该积极改进，为业主提供更优质的服务，同时，物业服务费的催讨收取工作，是有赖于业主的支持与配合，原告应积极改善与业主的关系，认真履行好自己的义务，遇到问题多与当地居民委员会、业主委员会等相关组织进行协调，互相沟通，妥善解决纠纷。
综上所述，原告所主张的2012年1月至2014年12月的物业服务费共计3908.53元，对于原告主张的4090.32元物业服务费，本院予以支持3908.53元。
对于违约金，双方签订的《重庆市物业服务合同》中约定，业主或物业使用人违反该合同约定，未向物业公司交纳物业费、水电费的，应按每天万分之一的标准向原告支付违约金。按照合同约定，被告逾期未交纳物业费，应该承担违约金。但由于约定违约金的目的是促使双方履行合同，同时双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告没有提出证据证明因被告的逾期支付物业服务费的行为给原告造成多大损失的情况下，也不宜按照原告所主张的总金额的百分之三十计算违约金。同时，原告作为物业服务的提供者在提供物业服务的过程中的确存在不完善之处。因此，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、由被告孟洪丽于本判决生效后十日内支付原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司自2012年1月起至2014年12月的物业服务费3908.53元。
二、驳回原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告孟洪丽负担。被告孟洪丽负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 杨宝黎
二〇一五年四月十五日
书 记 员 王勤勤