山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并商终字第36号
上诉人（原审被告）山西欣中新华夏汽车销售有限公司，住所地太原市通达西街29号1-6号。
法定代表人冯海忠，执行董事。
委托代理人王爱峰，男，汉族。
被上诉人（原审原告）国营山西前进机器厂，住所地山西省太原市平阳路***号。
法定代表人马进全，厂长。
委托代理人任天会，山西祥云律师事务所律师。
委托代理人李平，男。
上诉人山西欣中新华夏汽车销售有限公司因与被上诉人国营山西前进机器厂租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2013）小商初字第334号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西欣中新华夏汽车销售有限公司委托代理人王爱峰，被上诉人国营山西前进机器厂委托代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2005年8月1日，原、被告签订租赁合同，由被告租用原告坐落在平阳路129号北侧临街建设物，土地使用证号为并政地国有用（2003）字第20030号，使用范围为一层展厅和原厂办公楼二层（除中会议室外），原厂办公楼第3至5层（其中3层除中会议室外），原厂经营部所占地段、厂小二楼的二层以及厂三分厂东面空地（平面图附后），使用期限为20年，从2005年8月1日起至2025年7月31日止。租金2005年8月1日至2010年7月31日每年为115万元，2010年8月1日至2015年7月31日每年为124.20万元，2015年8月1日至2020年7月31日每年为134.13万元，2020年8月1日至2025年7月31日每年为144.86元。截止到2014年8月被告应交租金为1196万元。
2011年9月1日，原、被告又签订租赁合同一份，由被告承租原告位于平阳路129号东侧临街建筑物，具体范围为厂办公楼第1至2层的部分建筑物及厂办公楼前展厅（原明坤租赁原告的全部建筑物）、地下室，总面积为1958平方米。原厂经营部面积为210平方米，展厅前空地面积为260平方米。租赁期限为三年，从2011年9月1日至2014年8月31日，租金交纳方式：本合同签订十日内，乙方一次性付清甲方一年租金65万元，本合同生效。第三年按月支付租金。双方还对其它事项进行了约定。该合同在2014年8月31日到期，被告应交租金195万元。该合同是原山西智伟基业房地产开发集团有限公司原其中一份租赁合同的延续。
2012年3月25日，原、被告还签订租赁合同一份，由被告承租原告位于平阳路129号办公楼前展厅（建筑面积一层240平方米，二层80平方米，合计约320平方米），土地使用证号为并政地国有用（2003）字第20030号，租赁期限为三年，从2012年4月1日至2015年3月31日，租金交纳方式：每年18万元，每年租期开始的第一个月交清当年租金，双方还对各自的权利义务进行了约定。截止到2014年8月，该租赁合同被告应向原告交纳租金54万元。该合同是原山西智伟基业房地产开发有限公司其中一份租赁合同的延续。
上述三份租赁合同，截止到2014年8月，被告应当交纳原告租金1445万元。被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司及山西利和汽车销售有限公司还欠原告采暖费39.48元。
另外，在2006年6月8日，原告还与山西智伟基业房地产开发有限公司签订租赁合同，由山西智伟基业房地产开发有限公司租赁原告平阳路129号办公楼前展厅（建筑面积一层240平方米，二层80平方米，合计约320平方米），土地使用证号为并政地国有用（2003）字第20030号，租赁期限从2006年6月1日至2009年3月31日，租金交纳方式：每年15万元，每年租期开始的第一个月交清当年租金。该合同租金共计42.5万元。
2009年2月8日原告又与山西智伟基业房地产开发有限公司签订租赁合同，由山西智伟基业房地产开发有限公司租赁原告平阳路129号办公楼前展厅（建筑面积一层240平方米，二层80平方米，合计约320平方米）土地使用证号为并政地国有用（2003）字第20030号，租赁期限从2009年4月1日至2012年3月31日，租金交纳方式：每年17万元，每年租期开始的第一个月交清当年租金。该合同租金共计51万元。
2008年8月25日，原告与山西智伟基业房地产开发有限公司签订租赁合同，由山西智伟基业房地产开发有限公司租赁原告平阳路129号东侧临街建筑物，具体范围为厂办公楼第1至2层的部分建筑物及厂办公楼前展厅（原明坤租赁原告的全部建筑物）、地下室。总面积为1958平方米。原厂经营部面积为210平方米，展厅前空地面积为260平方米。租赁期限为二年，从2008年9月1日至2010年8月31日，租金交纳方式：本合同签订十日内，乙方一次性付清甲方一年租金62万元，本合同生效。该合同租金共计124万元。
原告与山西与智伟基业房地产开发有限公司签订的上述三份租赁合同，山西智伟基业房地产开发有限公司共计应付原告租金217.5万元。
截止到2014年8月，山西利和汽车销售有限公司、山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中新华夏汽车销售有限公司应当交纳原告租金共计1911.162万元。
从2005年6月24日至2013年12月18日，以山西利和汽车销售有限公司的名义向原告交纳租金49万元，（其中的25万元是在2005年6月24日交纳），以山西欣中新华夏汽车销售有限公司的名义向原告交纳租金1401.2558万元，（其中有一笔477255元是被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司在2013年12月18日向原告支付的）。以欣中集团的名义向原告交纳租金20万元（挂新华夏帐）。以红森龙饭店的招待费两笔各28980元和70490元，抵山西欣中新华夏汽车销售有限公司租金99470元（挂新华夏帐），以上陆续共计支付原告租金1480.2028万元。
依上述数据，截止到2014年8月，山西利和汽车销售有限公司、山西欣中新华夏汽车销售有限公司、山西智伟基业房地产开发有限公司还应付原告租金430.9592万元，连同两年的采暖费39.48万元，上述三个公司共欠原告470.4392万元。
2009年8月15日，山西欣中房地产开发集团有限公司向原告申请减少租赁费20万元，原告同意核减。2010年10月10日，原告又给山西欣中房地产开发集团有限公司又核减租金20万元。
扣除上述减免的40万元租金后，上述三个公司共欠原告430.4392万元。
在双方合作的过程中，2005年7月14日原告曾卖给被告奥迪A6汽车一辆，车款38万元被告未支付原告。原告欠山西智伟基业房地产开发有限公司工程款52万元，此两项双方未结算。
2012年10月25日，被告承租的房屋发生火灾事故，经本院委托太原市中级人民法院法庭科学研究中心对损毁的房屋建筑物进行鉴定，房屋损失费用为3566120.66元，其复原重置成本为4245381.74元。
从工商管理机关登记的企业档案信息卡登记的信息反映，山西利和汽车销售有限公司、山西新华夏汽车销售有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司、山西智伟基业房地产开发有限公司从组织机构构成、业务上都具有关联性。
一审法院认为，原告与被告之间的租赁合同，是当事人之间真实意思表示，合同内容符合法律的规定，该合同对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告在将租赁物交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告支付租金，但被告从合同订立之初就违反约定，未按合同的约定一次性向原告付清下一年度的租金，而是采取分期支付的方式陆续支付。其陆续支付租金总额按原告出具的收据累计的数额为1480.2028万元，结合合同的实际履行情况和山西利和汽车销售有限公司、山西新华夏汽车销售有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司、山西智伟基业房地产开发有限公司相互关联的实际情况，该租金中应当先扣除山西智伟基业房地产开发有限公司已经到期的2006年至2010年间的租金217.5万元，剩余1262.7028万元作为山西利和汽车销售有限公司、山西新华夏汽车销售有限公司向原告交纳的租金，截止到2014年8月，山西利和汽车销售有限公司、山西欣中新华夏汽车销售有限公司应向原告交纳的租金数额为1693.662万元（其中利和公司248.662万元、新华夏公司为1445万元），扣除免付的40万元及已支付的1262.7028万元，还应付原告租金390.9592万元（其中利和公司199.662万元、新华夏公司191.2972万元），连同两年的采暖费39.48万元，上述二个公司共欠原告430.4392万元。2012年10月25日，被告承租原告的建筑物发生火灾，导致部分建筑物损毁。经鉴定机构鉴定，其损失费用为3566120.66元，该损失依合同应当由被告赔偿原告。在租赁期间原告转让给被告车辆、原告欠山西智伟基业房地产开发有限公司的工程款，与本案的租赁合同不是一个法律关系，当事人应另案解决。基于上述事实，被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司违反合同约定，欠付原告租金，经原告催要后，也未能按合同约定全部付清，加之在租赁期间由于失火导致部分建筑物损毁，现原告依据合同的约定及法律规定向被告主张解除合同、腾出租赁的场地、支付欠付的租金和采暖费，其理由和证据充分，本院按照双方合同实际履行情况适当予以支持。被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司的抗辩意见，其理由和证据不足，本院不予采纳。判决：一、终止原、被告2005年8月1日、2012年3月25日签订的二份租赁合同；二、被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司于判决生效后三十日内腾出租赁原告的全部场地，并按合同交付原告；三、被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司于判决生效后三十日内给付至2014年8月底前欠原告的租赁费191.2972万元；四、被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司于判决生效后三十日内给付其租赁期间所产生的水、电、暖气费用39.48万元；五、被告山西欣中新华夏汽车销售有限公司于判决生效后三十日内赔偿租赁期间房屋损失费3566120.66元；六、驳回原告的其他诉讼请求。
山西欣中新华夏汽车销售有限公司不服原判决，上诉本院称，一、原审法院认定事实不清，上诉人已足额支付了全部租金，原判认定未足额支付租金与实际不符；原判认定山西智伟基业房地产有限公司与被上诉人存在真实租赁关系，并在本案中优先扣除其租金于法无据，上诉人与该公司并无业务往来，并不具有关联性，不应将二者的租金混同。二、上诉人对租赁物火灾的发生不存在过错，不应承担赔偿责任。租赁房屋起火原因是被上诉人铺设线路故障引起，根据合同约定，上诉人不应承担责任。三、上诉人享有因租赁物失火毁损而要求减免租金的权利，原审法院的以此判决解除合同属适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人国营山西前进机器厂辩称，上诉人并未足额支付租金，从合同的履行及租金的支付即可看出上诉人与山西智伟基业房地产有限公司具有关联，原判对上诉人所欠租金数额的认定是正确的。关于租赁房屋起火造成的损失，根据《租赁合同》及上诉人出具的函件，该损失理应由上诉人负担。上诉人在合同履行过程中一再违约，原判决解除双方所签的租赁合同合理合法。故上诉人的主张无事实与法律依据，请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人山西欣中新华夏汽车销售有限公司与被上诉人国营前进机器厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违国家法律法规的规定，为有效合同，对合同当事人均有法律约束力。上诉人未依约支付租金的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被上诉人以上诉人违约要求解除合同的主张符合合同约定的解除要件，双方所签的房屋租赁合同应予解除。关于双方争议房屋损失费及房屋租金，一审法院根据合同约定及上诉人给被上诉人出具的函件对房屋损失费的承担予以确定，根据租赁合同履行过程中租金的支付实际及上诉人与山西智伟基业房地产有限公司等存在的关联，对欠付租金予以确认的处理并无不当。故山西欣中新华夏汽车销售有限公司的上诉主张不成立。据此，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30997元由上诉人山西欣中新华夏汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一五年四月十五日
代理书记员 田丽霞