辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终385号
上诉人（原审被告）：丁晓峰。
被上诉人（原审原告）：盘锦兴振物业有限公司。
法定代表人：夏满玲。
委托代理人：王浩岩。
上诉人丁晓峰因物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2015）双民二初字第00480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告盘锦兴振物业有限公司一审诉称：被告丁晓峰（C-6-602，房屋面积：92.07㎡）系原告所管理的振雷花园小区的业主，原告在接收物业时（2013年6月1日）按《物业管理条例》的相关规定与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并约定按建筑面积0.8元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2013年7月1日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果，故原告诉至法院，请求依法判决被告交纳拖欠的物业费1768.00元及违约金751元，共计金额2519元，并承担本案的诉讼费用。
原审被告丁晓峰一审辩称：1、盘锦振雷物业有限公司进入振雷小区根本就是非法入住；2、非法管理；3、非法收费；4、长年封堵消防和应急通道；5、侵占和改变公共设施，房屋及设施得不到及时修护。
原审法院审理查明，被告系原告的业主，居住在振雷花园小区C-6-602室，房屋面积92.07平方米。原告在接收物业时（2013年6月1日）按《物业管理条例》的相关规定与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同中明确约定了物业服务标准及交费义务，物业服务标准住宅为0.8元/月∕㎡，非住宅为1.2元/月㎡。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴管理费的万分之五缴纳违约金。被告入住后，自2013年7月1日至2015年6月30日止拖欠原告物业费1768元，违约金751元，共计2519元，虽经原告多次催要，被告以多种理由至今未付，故原告诉至法院，请求依法判决被告交纳拖欠的物业费及违约金。
原审法院审理认为，原告盘锦兴振物业有限公司与被告签订的《物业管理委托合同》合法有效，应受法律保护。合同生效后，原告已履行了物业管理服务义务，被告应按照约定支付物业费。被告抗辩物业公司无视法规及业主是私自入住小区。物业服务不到位和非法收费。原告收费标准是以盘锦市物价局下发收费标准文件执行，原告方一直履行物业管理合同义务，为小区提供物业服务，被告以房屋质量有问题；私自侵占和改变公共设施为由拒付原告物业服务管理费，无法律依据，不予支持；被告应给付原告2013年7月1日至2015年6月30日物业管理费1768元。对于原告盘锦兴振物业有限公司要求被告丁晓峰给付违约金751元的诉请，从被告丁晓峰提供的照片看，被告在涉案小区内提供的物业服务存有瑕疵，被告应当进一步提供服务质量，以最大化满足业主的物业服务要求，因此对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出如下判决：1、被告丁晓峰于本判决生效后十五日内给付原告盘锦兴振物业有限公司物业费1768元。2、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定日期内履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，（简易程序）减半收取25元，由被告丁晓峰承担。
一审宣判后，原审被告丁晓峰不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：业主委员会成立不合法，不是全体业主选举产生的，被上诉人未提供良好的物业服务，上诉人才拒绝交纳物业管理费。请求二审法院依法改判。
被上诉人盘锦兴振物业有限公司服从一审判决。
本案争议的焦点：上诉人应否交纳物业管理费。
围绕本案争议的问题，上诉人丁晓峰认为，被上诉人与业主委员会签订的物业委托合同当中没有上诉人本人签字，业主委员会成立不合法，不是全体业主选举产生的。对被上诉人的资质及被上诉人物业公司人员是否具有资格证提出质疑。被上诉人没有提供相应的服务质量（如对房屋的修缮、门窗的维护、房顶漏水）。被上诉人私改小区绿地，改作停车位，停车费费用过高。小区安全未得到保障，监控失灵。被上诉人常年封堵消防通道。综上，被上诉人未提供良好的物业服务，上诉人拒绝缴纳物业管理费。另认为，上诉人居住的是顶楼，雨季时房顶漏水、窗沿漏水、楼宇对讲门损坏，上述三项如果被上诉人维修完好，上诉人同意缴纳物业费。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦兴振物业有限公司认为，被上诉人与业主委员会签订的物业合同是合理合法的，小区在有业主委员会的情况下，不需要与业主本人直接签订合同；根据盘锦市双台子区城乡建设环境保护局（2013）第17号文件关于成立振雷花园小区业主委员会的批复，振雷花园小区业主委员会批准韩宝宏等五名同志为业主委员会委员，符合国家物业管理条例及业主大会和业主委员会指导规则的规定，业主委员会委员的签字均是委员本人签署，真实有效；物业公司的成立是经过工商管理部门和物业管理部门的正常审批，程序合法，不存在无资质，物业公司的从业人员均都是持证上岗；上诉人提出的房屋的修缮、门窗的维护、房顶漏水等问题是属于房屋维修基金服务范畴，是房屋质量问题，因为振雷小区的业主没有办理房照，所以维修基金账户里面没有费用，无法维修，且上述项目也不是物业费的服务范围之内；在被上诉人管理该小区之前，小区内的车辆停放非常混乱，部分绿地被个别业主种植农作物，经过业主委员会的同意及超过三分之二的业主同意，被上诉人对小区进行了整理和规划，划出部分停车位，便于车辆停放，所收取的停车费也用于了小区建设；监控因年久失修，事故发生后，已将监控维修完毕，在被上诉人管理该小区之前，小区内没有监控设施，被上诉人管理后，安装了多部监控设施，其中有因年久失修损坏的，现已更换完毕；小区南出口本身没有门，在原始设计中就是消防应急通道，被上诉人管理该小区后，在出口处加装了大门，便于管理，并非封堵消防通道。综上，物业公司是经城建局及居委会协调，通过合法程序获得振雷花园小区物业管理权，并严格按照业主委员会签订的物业管理委托合同，履行了应尽的义务，上诉人应按照合同约定缴纳物业管理费。另认为，上诉人提出的房屋的修缮、门窗的维护、房顶漏水等三项内容均属于房屋维修基金所维修的范围，因小区没有维修基金的费用，如果上诉人想维修房顶漏水和对讲门维修的问题，上诉人应当与本单元内的其他业主共同出资进行维修，上诉人家的窗沿不属于公共部分，如果维修，应由其个人出资。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，业主委员会代表业主与物业公司签订的服务合同应当有效，对全体业主均具有约束力。上诉人认为业主委员会成立不合法，不属于本案的审理范围，其应向有关部门主张。物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，业主应当依据物业服务合同交纳物业费。上诉人提出被上诉人未尽到物业服务义务，但并未提供充分的证据相佐证。物业公司的主要义务应是保持环境卫生和日常维护，上诉人所述房顶漏水、楼宇对讲门损坏等现象，因上述项目的维修应需使用维修基金，至于上诉人所述窗沿漏水的现象，则不在物业公司的维修范围之内。据此，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丁晓峰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一六年七月四日
书 记 员 杨皓博