广西壮族自治区资源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0329民初283号
原告中国农业银行股份有限公司资源县支行，住所地：广西资源县大埠街130号。
负责人王海华，该支行行长。
委托代理人张升柏，男，中国农业银行股份有限公司资源县支行风险管理部经理。
委托代理人莫志锋，男，中国农业银行股份有限公司资源县支行客户经理。
被告蒋建平，男，住广西资源县。
被告刘丁秀，女，住广西资源县。其与被告蒋建平系母子关系。
被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司，住所地：资源县资源镇城北开发区（注册地址：柳州市跃进路94号办公楼401）。
法定代表人莫志明，该公司执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司资源县支行（以下简称：农行资源支行）诉被告蒋建平、刘丁秀、广西泽鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：泽鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。依法由审判员邓周平与人民陪审员曾令有、钱开顺组成合议庭，书记员蒋维玲担任法庭记录，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告农行资源支行委托代理人张升柏、莫志锋，被告蒋建平到庭参加诉讼。被告刘丁秀、被告泽鑫公司经本院开庭传票合法传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行资源支行诉称：被告蒋建平、刘丁秀系母子。2015年3月16日，被告蒋建平、刘丁秀与被告泽鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于资源县城北开发区“益嘉国际”预售商品房壹套，房号为第1幢1单元6层2号房，建筑面积133.41平方米，总购房价471429元。被告蒋建平、刘丁秀交清首付款241429元后，向原告申请个人住房按揭借款230000元，原告经审核，同意向二被告发放个人住房按揭贷款230000元。双方于2015年3月30日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款期限为20年。还款方式：等额本息还款，每期末月的借款发放日对应日。二被告用购买的商品房作贷款抵押，同时由被告泽鑫公司作贷款阶段性保证担保。于2015年4月3日在资源县房产管理局办理了房屋期权抵押登记。合同签订后，原告依约于2015年4月3日将贷款230000元转账给了被告蒋建平、刘丁秀所购房屋的开发商被告泽鑫房地产开发有限责任公司在原告行的存款账户（20×××91）。贷款发放后，被告蒋建平、刘丁秀未能按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2017年2月8日，截止2017年4月17日，还欠原告贷款本金217473.54元，利息1778.73元。累计欠款期数已达2期，44天。原告经多次催收，二被告拒不履行还款义务，其行为已构成违约。故诉诸法院，请求：1、判决解除原告与被告蒋建平、刘丁秀签订的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告蒋建平、刘丁秀归还原告贷款本金217473.54元，利息1778.73元。（利息计止2017年4月17日，以后的利息另计），被告泽鑫公司承担担保责任；3、判决原告对借款抵押房产享受优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。
原告农行资源支行为支持其诉请，在举证期限内提供了以下证据：
1、原告营业执照，拟证明原告的主体资格。
2、原告与被告蒋建平签订的《个人购房担保借款合同》，拟证明就借款事宜与被告约定的权利义务。
3、借款凭证，拟证明被告向原告申请借款的期限、还款方式，并证明原告已经发放贷款。
4、呆账贷款欠本息证明，拟证明被告违约尚欠的贷款本金及利息。
5、被告蒋建平、刘丁秀的居民身份证、户口本复印件，拟证明二被告为本案的适格主体及二被告之间的母子关系。
6、催收通知，拟证明原告向被告行使了催收告知义务。
7、借款抵押承诺书，拟证明二被告将房屋抵押给原告的事实。
8、同意房地产抵押承诺书，拟证明二被告将房屋抵押给原告是出于自愿。
9、资源县房产管理局出具的《资源县房屋期权抵押登记证明》。
以上证据7-9，原告拟证明被告蒋建平、刘丁秀用所购商品房作贷款抵押的事实及原告对抵押房产享有优先受偿权。
10、资源县房产管理局出具的资源县商品房预（销）售许可证。
11、被告蒋建平、刘丁秀与被告泽鑫公司签订的《商品房买卖合同》。
以上证据10-11，原告拟证明被告蒋建平、刘丁秀为购房贷款的事实。
被告蒋建平辩称：一、本案的过错是被告泽鑫公司，现已延期交房18个月，目前仍无法交房，被告房子没有到手肯定不会继续交钱；二、被告蒋建平也是受害者，原告应该起诉开发商，只要开发商把房子修好，我们肯定会交房贷；三、本案诉讼费我们不承担
被告蒋建平、刘丁秀未向本院提供证据。
经开庭举证、质证，被告蒋建平对原告提供的证据未发表具体的质证意见。本院综合全案证据内容及当事人的质证情况，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对原告提供的证据1-11进行了全面综合审查，认为原告提供的证据客观真实，来源合法，证据与待证事实相关联，且各证据能够证明案件同一事实，故本院予以确认。
被告泽鑫公司经本院开庭传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭，且在举证及答辩期内未提交答辩状及提供证据，依法视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担不利后果。
综合全案证据及庭审查明，本院确认以下法律事实：
2015年3月16日，被告蒋建平与被告泽鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发位于资源县城北开发区“益嘉国际”预售商品房壹套，房号为第1幢1单元6层2号房，建筑面积133.41平方米，总购房价471429元。被告蒋建平于2015年1月30日交清首付款241429元后，向原告申请个人住房按揭贷款230000元，原告经审核，同意向被告蒋建平发放个人住房按揭贷款230000元。双方遂于2015年3月30日签订《个人购房担保借款合同》。被告泽鑫公司作为保证人在合同保证栏签章。合同约定，通用条款、特别条款及借款凭证作为合同的组成部分。
关于借款的金额、期限、利率，合同通用条款第1.7款约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同预定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分。借款凭证载明，借款金额：230000元；借款用途：购买住房；借款期限：2015年4月3日-2035年4月2日；执行利率：5.9%，还款方式：等额本息还款，每期末月的借款发放日对应日。
关于借款提取，特别条款第二十八条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名：广西泽鑫房地产开发有限责任公司，开户行：中国农业银行股份有限公司资源县支行营业室，账号：20×××91。
关于借款担保，特别条款第三十一条约定，本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人广西泽鑫房地产开发有限责任公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。通用条款9.1.1约定，保证方式为连带责任保证；9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……；9.1.3保证期间为借款到期日起二年。……若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期日起二年；9.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。其中（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；9.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……；9.3借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。特别条款第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，其中（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续。
关于违约责任，通用条款11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止……；11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利……；11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，……。该条款其中11.4（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。
另查明，合同签订后，双方于2015年4月3日在资源县房产管理局办理了房屋期权抵押登记。原告依约于2015年4月3日将借款230000元划入被告泽鑫公司在原告行20×××91存款账户。贷款发放后，被告蒋建平未能按期按月归还贷款本息，截止2017年4月17日还欠原告贷款本金217473.54元，利息1778.73元。累计欠款期数已达2期，44天。原告多次催收，被告未自觉履行还款义务。
本院认为，本案被告蒋建平因购房向原告借款，双方就借款事宜签订了《个人购房担保借款合同》，对双方的权利义务进行了约定，双方的意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告依合同约定向被告蒋建平发放了贷款，被告蒋建平应当按照约定的期限返还借款，并支付借款利息。被告蒋建平虽依约归还了部分按揭借款本金及支付了相应利息，但是依照合同约定，被告蒋建平已连续2期没有还款，且经原告催收，仍未自觉履行，原因是其借款购房不能交付，而何时交房，并不能确定具体时间，因此，被告不予归还借款的理由虽能理解，但原告与其签订合同收回借款本金获得利息的合同目的却不能实现，借款期待利益落空，资金存在风险。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。此外，在借款合同中对借款人未按约偿还借款本息贷款人有权提前收回贷款也作出了明确的规定。另《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告在诉讼前并未通知被告解除合同，但在起诉状中提出了与被告解除合同的请求，因此，诉状送达被告应视为原告通知被告解除合同的通知。且被告在诉讼中，未提出继续履行合同的抗辩。由此，不管从法律的规定或是双方的约定及意愿，原告请求解除合同，本院应予支持。
本案原告依约履行了相关合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后，原告有权提前收回贷款，请求被告蒋建平赔偿利息损失，具有事实和法律依据。被告刘丁秀并未在借款合同借款人或者抵押人栏签名，并非借款合同的借款人或者担保人，原告主张被告刘丁秀与被告蒋建平共同担责缺乏依据，该借款应由被告蒋建平负责归还。
被告蒋建平以购买的期房作贷款抵押，并办理了了房屋期权抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。据此，双方进行的抵押权登记为预告登记，该登记仅为保全原告将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其未转为抵押登记之前，原告就涉案房产不享有抵押权，故无权就涉案房产优先受偿。因此，原告优先受偿权之请求，于法无据，本院不予支持。本案被告泽鑫公司为本案借款提供连带责任保证，依双方约定，主合同项下的债务被宣布提前收回的，原告有权要求保证人承担保证责任，且保证期间自贷款人确定的债务提前到期日起二年，故被告泽鑫公司承担本案连带清偿责任。
综上所述，根据《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司资源县支行与被告蒋建平于2015年3月30日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告蒋建平返还原告中国农业银行股份有限公司资源县支行借款本金217473.54元，支付利息1778.73元（利息计止2017年4月17日，以后的利息按双方的约定另行计算）。
三、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对上述欠款承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的其他诉讼请求。
本案受理费4589元，由被告蒋建平、广西泽鑫房地产开发有限责任公司承担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费4589元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 邓周平
人民陪审员 曾令有
人民陪审员 钱开顺
二〇一七年八月八日
书 记 员 蒋维玲
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。