江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0147号
上诉人（原审原告）蔡之军。
委托代理人孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通五建跃进建筑安装工程有限公司，住所地江苏省如东县河口镇陵园里一号。
法定代表人刘跃进，该公司董事长。
委托代理人刘慰庭，男，汉族，1984年1月28日出生。
被上诉人（原审第三人）江苏恒兆房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市八一东路一号。
法定代表人唐彬，该公司总经理。
委托代理人付旭东，男，汉族，1981年11月28日出生。
委托代理人朱磊，男，汉族，1982年1月27日出生。
上诉人蔡之军因与被上诉人南通五建跃进建筑安装工程有限公司（以下简称五建公司）、被上诉人江苏恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人蔡之军的委托代理人孙球、被上诉人五建公司的委托代理人刘慰庭、被上诉人恒兆公司的委托代理人付旭东、朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年12月4日，江苏省宿迁市中级人民法院作出（2012）宿中民初字第0019号民事判决，即：一、恒兆公司应于2013年1月16日向五建公司支付工程款570511.64元；二、五建公司于判决生效之日起十日内支付恒兆公司违约金158000元；三、驳回五建公司的其他诉讼请求；四、驳回恒兆公司的其他反诉请求。案件受理费48647元，由五建公司负担；反诉费13254元，由恒兆公司负担12459元，五建公司负担795元；保全费5000元，由五建公司负担。因恒兆公司未履行判决，五建公司向该院申请执行。该院在执行本案争议的房屋时，蔡之军提出执行异议。该院审查后，于2013年7月29日作出（2013）宿中执异字第0017号民事裁定：驳回蔡之军的异议请求。
一审法院另查明：江苏省宿迁市中级人民法院于2012年3月26日作出（2012）宿中民初字第0019号民事裁定查封涉案房屋，并于2012年3月27日向宿迁市房地产管理处送达民事裁定及协助执行通知书，2012年3月27日向恒兆公司送达查封裁定。
一审诉讼中，蔡之军向一审法院提供购房协议书及收据各一份。购房协议书主要内容为：一、房屋基本情况：第8幢二单元303号房，用途住宅，属砖混结构，建筑面积约为88.41㎡；车库为B07号，面积约为36.69㎡。二、房屋计价方式及价款：房款总金额为279912元，单价为3166.07元／㎡。车库总额为88056元，单价为2400元／㎡。三、付款方式及付款时间：2012年1月17日支付房款279912元及储藏室款88056元。四、双方约定于2012年12月28日前将协议约定房屋交付使用。五、蔡之军在签订正式商品房买卖合同时需将手续房款全部补齐并配合恒兆公司办理相关手续。该协议书载明的签订日期为2012年1月17日。收据载明：收款金额为367968元，收款事由为8-303、8-B07，收款时间为2012年1月6日。恒兆公司对此不持有异议，五建公司对真实性有异议。
蔡之军在一审中还提供物业费收据、公摊水电费收据、垃圾清运费收据、装潢押金收据、有线电视入网费、电费收据各一份，旨在证明蔡之军已经实际占有并使用该商品房。五建公司对上述证据真实性没有异议，但认为所有电费、物管费以蔡之军的名义交纳不能证明蔡之军就取得了房屋的合法手续。一审法院对该组证据予以采信。2012年12月，恒兆公司向蔡之军交付争议房屋，目前争议房屋由蔡之军占有使用。
一审法院认为，蔡之军在一审诉讼中陈述，因恒兆公司欠案外人陈军工程款，涉案房屋系蔡之军通过陈军从恒兆公司购买，蔡之军实际付款约十几万元，另外陈军欠蔡之军一部分钱用于冲抵购房款，目前尚欠5-10万元购房款，蔡之军提供的购房协议书是2012年1月17日补签的。从蔡之军陈述看，蔡之军并未付清全部购房款，且购房协议书是后补签的，故一审法院对蔡之军提供的购房协议书及收据的真实性不予采信，对蔡之军要求确认购房协议书有效不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后才能产生物权变动的效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，争议房屋没有在房管部门办理房地产登记手续，故蔡之军依法没有取得争议房屋的物权。同时，一审法院已于2012年3月查封涉案房屋并向房地产管理部门送达了民事裁定及协助执行通知书，该院查封时，涉案房屋并未出售且尚未进行登记备案，故一审法院采取的查封措施并无不当。恒兆公司在明知一审法院已经查封涉案房屋的情况下，仍然于2012年12月向蔡之军交付房屋，存在明显过错。蔡之军作为完全民事行为能力人，应当知晓购买房屋应当签订正式的商品房买卖合同并进行网上备案，且应当知晓取得物权依法应当办理登记手续，而蔡之军既未签订网上备案的正式的商品房买卖合同，亦未办理房地产登记手续，其存在过错。
综上，蔡之军要求确认涉案房屋的所有权并要求办理房产过户手续以及要求停止执行涉案房屋，依据不足，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回蔡之军的诉讼请求。案件受理费6820元，由蔡之军负担。
蔡之军不服一审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、恒兆公司因欠陈军材料款，将其开发的四套商品房以冲抵材料款的方式抵给陈军，包括本案争议的房屋。蔡之军通过介绍人了解到陈军手里有房卖，比直接从开发商处买便宜几万元，便与陈军达成买卖意向，并向陈军交了首付50000元。2012年1月6日本案争议房屋小区建成并可以交付后，陈军带蔡之军到恒兆公司售楼部办理了购房手续，并向恒兆公司交了车库款88056元，恒兆公司出具总购房款收据367968元给蔡之军。蔡之军于2012年1月7日从小区物管处办理了交房手续，并开始装修使用至今。蔡之军与恒兆公司于2012年1月17日到售楼部签订了购房协议书。因恒兆公司早已将争议房屋抵给了陈军，故恒兆公司对争议房屋从抵房之日起便不享有所有权，恒兆公司与蔡之军办的购房手续只是其与陈军抵房行为的附随义务。蔡之军提供的购房协议以及房款收据都是真实的，其已经履行了购房协议全部义务，不欠开发商购房款，与陈军只是个人之间的债务，并不影响其与开发商之间购房协议的效力。因此，一审法院对购房款收据、购房协议的真实性不予认定与事实严重不符。2、房屋没有登记备案是由于恒兆公司的工作疏忽而非蔡之军的原因。没有办理备案登记不影响商品房买卖合同的效力，蔡之军与恒兆公司签订的购房协议合法、有效。蔡之军只是一名普通农民，对从中间人手里购房再从开发商处办理购房手续，这其中应承担的风险并不十分清楚。3、五建公司在明知涉案房屋已经出卖在先的情况下，仍然申请查封涉案房屋，没有依据。4、原审法院查封涉案房屋没有依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，五建公司申请执行恒兆公司所欠工程款时，恒兆公司已经将房屋出卖给蔡之军，蔡之军已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但蔡之军并不存在过错，因此不应当予以查封。遂请求：1、依法撤销一审判决，改判支持蔡之军的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费用。
五建公司答辩称：1、蔡之军与恒兆公司的购房协议是虚假的。对于抵充款项的事实没有证据证明。关于买房和交房的关键细节，蔡之军在一、二审中陈述矛盾。2、蔡之军实际占有涉案房屋没有法律依据。涉案房屋没有经过登记备案手续，产权仍属于恒兆公司。一审法院在2012年3月查封涉案房屋合法有据。蔡之军作为完全民事行为能力人应当知晓房屋产权变更必须以登记为要件，不能以不知道法律作为抗辩理由。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
恒兆公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩同意上诉人的上诉意见。
对于一审查明的事实，蔡之军和恒兆公司对交付争议房屋的时间存在异议，均认为是2012年1月而非2012年12月，一审庭审时陈述2012年12月系购房协议上约定的时间，时间记错了。五建公司对一审查明的事实不持异议。本院对除争议房屋交付时间以外的事实予以确认。
二审证据交换中，蔡之军申请证人陈军某。陈军陈述，其从2009年起向恒兆公司供应砖石，恒兆公司欠陈军材料款，双方约定以恒兆公司开发的四套商品房抵材料款，其中包括本案争议的房屋。陈军与蔡之军的妻子认识，约定蔡之军通过陈军购买本案争议房屋。2009年蔡之军给付陈军5万元，房屋交付后蔡之军陆续给付15万元，还差5万至10万元未付。2012年1月6日，陈军带蔡之军夫妇到恒兆公司售楼处办理购房手续，约定房屋总价36万余元，其中储藏室8万余元由蔡之军一次性以现金方式支付，剩余房款27万余元，用恒兆公司欠陈军的材料款折抵。当时因恒兆公司管理公章的工作人员回家，恒兆公司先出具了收据，后补签了购房协议。蔡之军和恒兆公司对陈军的证言予以认可。五建公司对陈军的证言真实性不予认可。
二审中，蔡之军为证明自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、陈军出具的收条一份。收条上写明“今收到蔡之军现金伍万元整﹤注：购河畔花城房款，票开好换条﹥”，落款时间为2009年12月7日。陈军二审作证时对收条的真实性予以认可，蔡之军和恒兆公司对收条的真实性予以认可。五建公司不予认可，但没有申请鉴定，也未提供其他证据予以推翻。故本院对该收条的真实性予以认定。2、江苏民丰农业商业银行出具的存款凭条。凭条上户名为陈军，金额5万元，时间为2013年5月19日，用以证明其向陈军支付5万元购房款。五建公司对真实性不持异议，但认为不能证明该5万元就是购房款。本院对该5万元存款凭证的真实性予以认定。3、15份装潢材料供货清单。供货清单上显示供货时间从2012年1月至3月，用以证明蔡之军在2012年1月恒兆公司交房后即对房屋进行装修。五建公司认为是后补的，对真实性不予认可，但没有申请鉴定，也未提供其他证据予以推翻。故本院对该组装潢材料供货清单的真实性予以认定。4、江苏省电力公司宿迁供电公司出具的2013年1月起的电费缴纳情况以及争议房屋的供电客户信息。供电客户信息上显示立户日期2012年9月10日，送电日期2012年9月18日。五建公司对真实性没有异议，但认为电费于2013年开始缴纳，与本案不具有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认。5、宿迁市豪门物业有限公司河畔花城物管处提供的业主消防安全责任书、房屋装饰装潢安全责任书及河畔花城前期物业管理服务协议。协议上写明业主系8栋303室，时间为2012年1月7日，用以证明房屋交付的时间。五建公司认为物业服务协议是补签的，而且协议上没有蔡之军的签字，对真实性不予认可。6、恒兆公司2012年1月6日出具的代收4500元收据。蔡之军主张该款系恒兆公司代收的交房时燃气初装费、太阳能及有线电视费，证明争议房屋在2012年1月已经交付。恒兆公司对真实性予以认可。五建公司对真实性不予认可，但没有申请鉴定，也未提供其他证据予以推翻。本院对该收据的真实性予以认定。7、涉案房屋的照片。蔡之军用以证明其已经实际居住。五建公司认为照片不能证明查封时蔡之军已经实际占有涉案房屋。由于该组照片系事后形成，本院对此不予认定。
二审中，恒兆公司提供以下证据材料：1、争议房屋的合同要点及河畔花城房价审批单。合同要点及审批单出具时间均为2012年1月9日。合同要点中显示，房屋总价为367968元，其中8幢2单元303室价款279912元，储藏室价款88056元。河畔花城房价审批单显示房屋总房款370968元，其中8幢2单元303室价款282912元，储藏室价款88056元。在领导审批中显示“总房款另优叁仟元正，五天内补齐余款方可享受此房部分”，时间为2012年1月12日。审批单上另有“邱迎春、陈军工程款抵”字样。恒兆公司以此证明蔡之军购房的事实和蔡之军付款经过，证明房屋是用陈军的工程款抵扣。蔡之军对此予以认可。陈军某时对真实性予以认可，陈述审批单上的“邱迎春、陈军工程款抵”字样系其书写，邱迎春系帮其做供货材料的。五建公司对合同要点及审批单的真实性不予认可。2、宿迁市政府办2011年12月19日关于河畔花城项目有关问题的会办意见，用以证明房屋实际可交付时间为2011年12月19日，与蔡之军在2012年年初拿取钥匙并入住的事实相吻合。五建公司对会办纪要的真实性不予认可。3、包含蔡之军收据的整本收据。整本收据时间从2011年9月29日到2012年3月26日，号码从0013901到0013950。整本收据中蔡之军持有的收据为第二联，亦与整本收据中蔡之军收据的第一联、第三联相互一致，时间为2012年1月6日，且与前后收据时间上连续。蔡之军收据号码为0013921，与前后收据号码连续。整本收据中收款事由包括借款和房款。五建公司对真实性不予认可，认为有的收据中收款事由系借款，与购房没有关联。
本院在二审中到宿迁市住房和城乡建设局调取了河畔花城1-12号楼的房屋建筑工程竣工验收备案表，查明河畔花城1-12号楼于2011年12月8日竣工验收，2012年12月20日备案。
经当事人确认，本案争议焦点为：1、蔡之军请求对涉案房屋停止执行是否有事实和法律依据？2、蔡之军请求确认涉案房屋权属是否有事实和法律依据？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：
关于争议焦点一，主要应审查蔡之军的主张是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于停止执行的条件。根据该条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，第三人有权阻却执行的条件包括四项：1、第三人与被执行人之间存在真实有效的房屋买卖合同；2、第三人已经支付全部价款；3、第三人实际占有房屋；4、第三人对未办理过户登记手续没有过错。
1、关于第三人与被执行人之间存在真实有效的房屋买卖合同问题。本案中，蔡之军与恒兆公司签订了购房协议书，系双方当事人真实的意思表示，该协议虽然在购房款收据出具之后，但房款支付的先后顺序不能否定购房协议的效力。蔡之军提供的购房收据与恒兆公司提供的整本收据从内容、时间上能够相互印证。虽然恒兆公司提供的整本收据中收款事由包含购房款和借款，但属于公司内部财务事宜，不影响对整本收据真实性的判断。五建公司虽然不认可购房协议书和收据的效力，但其既没有申请对真实性予以鉴定，也没有证据予以推翻，故对五建公司的抗辩不予支持。因此，蔡之军与恒兆公司之间存在真实有效的房屋买卖合同。
2、关于第三人已经支付全部价款问题。蔡之军主张涉案房屋总价367968元，其中储藏室款88056元系以一次性现金支付，其余房款279912元用恒兆公司欠陈军的材料款折抵。恒兆公司对此予以认可，并于2012年1月6日出具收据，载明收到购房款367968元。五建公司对此不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人对债权人的债务既可以由债务人履行，也可以由第三人代为履行。本案中，蔡之军欠恒兆公司的购房款，约定由陈军代为履行并无不可。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，恒兆公司欠陈军材料款，蔡之军欠恒兆公司购房款，陈军和恒兆公司约定用欠付的材料款抵销蔡之军欠恒兆公司的购房款279912元，债务的种类均为金钱之债，均已到期，且不存在不得抵销的情形，因此，符合抵销的规定，蔡之军对恒兆公司欠付的购房款自抵销之日起消灭。恒兆公司于2012年1月6日出具了收取全部购房款的收据，与恒兆公司提供的整本收据、合同要点、房价审批单，以及陈军的证人证言能够相互印证，本院予以确认，认定蔡之军已经通过陈军以材料款抵销的方式对恒兆公司支付了全部价款。至于蔡之军与陈军之间因抵款后发生的欠款关系，属于另一法律关系，不影响蔡之军已经向恒兆公司付清全部价款的事实。
3、关于第三人实际占有房屋问题。蔡之军在一审时提交了2012年1月物业公司出具的物业费收据、公摊水电费收据、垃圾清运费收据和装潢押金，二审时提供了2012年1月至3月的装潢材料清单，五建公司对此不予认可，但没有证据予以推翻。蔡之军二审时提供的供电信息中显示的立户及送电日期均为2012年9月，可以印证其一审陈述交房日期为2012年12月系记错时间。本院二审时到宿迁市住房和城乡建设局调取的涉案房屋建筑工程竣工验收备案表，表明房屋于2011年12月8日已经竣工验收，具备交房条件，只是在竣工备案前不能办理过户登记。蔡之军与恒兆公司一致认可于2012年1月6日出具房款收据后，恒兆公司即将涉案房屋交付蔡之军使用，五建公司虽然不予认可但没有证据予以推翻，结合蔡之军提供的物业服务合同、物业费收据、电费开户信息、付款收据等证据，可以形成证据锁链，认定蔡之军于查封前已经实际占有涉案房屋。
4、关于第三人对未办理过户登记手续无过错问题。第三人无过错是指第三人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关等案外人意志以外的原因造成的。本案房屋于2011年12月8日竣工验收，2012年12月20日经备案登记。涉案房屋在一审法院2012年3月26日查封时尚不具备过户登记条件，未办理过户登记并非购房人蔡之军的原因。关于五建公司称蔡之军没有办理合同备案登记的问题。合同备案并非《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的过户登记，备案登记系行政管理行为，不属于过户登记行为。并且为购房人办理合同备案登记主要是开发商恒兆公司的义务，恒兆公司没有有效通知蔡之军及时办理备案登记，应承担主要过错。因此，五建公司主张蔡之军对未办理过户登记存在过错依据不足，本院不予采纳。
综上，本案购房人蔡之军通过陈军抵款的方式已经支付了全部房款，并实际占有了涉案房屋，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房屋具有排除执行的实体权利。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉案房屋尚未办理物权变更登记，故对于蔡之军在本案中提出的确认涉案房屋权属的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人蔡之军主张其符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人排除执行的条件，应当停止对涉案房屋执行的上诉理由成立。原审法院认定事实不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0112号民事判决；
停止对宿迁市宿城区河畔花城8号楼二单元303室房屋及配套储藏室的执行；
驳回蔡之军要求确认宿迁市宿城区河畔花城8号楼二单元303室房屋及配套储藏室归其所有的请求。
一审案件受理费6820元，由被上诉人南通五建跃进建筑安装工程有限公司负担。二审案件受理费6800元，由被上诉人南通五建跃进建筑安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 吴 艳
代理审判员 潘军锋
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 缪 晔