浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第1132号
原告：孙华娟。
原告：张品。
以上二原告的共同委托代理人（特别授权代理）：吴松良。
被告：俞冬云。
原告孙华娟、张品诉被告俞冬云财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法由审判员王健民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙华娟、张品的委托代理人吴松良、被告俞冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙华娟、张品起诉称：嵊州市富兴路1弄7号房屋原为盛某、许XX夫妻所有。因盛某欠债较多，为还债出卖该房屋。法院在对盛某执行过程中，盛某通过金XX与原告孙华娟夫妻联系，决定将房屋出卖给孙华娟夫妻，并约定房价为115万元，其中首付款20万元先支付盛某用于缴付法院的执行款；在首付款支付的同时即将房屋交付原告孙华娟夫妻；双方还约定将房屋产权证、土地证的初始登记和房屋买卖的转移登记由金XX与原告孙华娟夫妻一起办理。2012年6月8日盛某与金XX、原告孙华娟夫妻一起将款项存入嵊州市人民法院的执行账户，当日原告孙华娟夫妻更换了房屋全部钥匙并开始对房屋进行管理。后原告陆续支付了大部分的房款。在办理权证过程中，办证机关要求拆除房屋顶楼的违建后才准予办理初始登记。后盛某将违建的顶楼拆除后，房屋通过测绘，并办理了初始登记。2013年6月26日又办理了转移登记。至此房屋为原告孙华娟和丈夫张XX所有。因房屋需要局部维修，2014年1月原告夫妻去修缮房屋时发现锁被更换。原告问盛某，盛某回复其未更换，可能是俞冬云更换。原告问其原因，盛某陈述因其欠俞冬云借款未归还，2013年12月26日俞冬云强迫他签了租房协议。后原告向三江派出所报案，确定是俞冬云更换了原告的房屋钥匙。近期被告不顾原告的劝阻继续侵占该房屋，而且还对违建拆除部分擅自进行加层建造。原告丈夫张XX于2014年5月因病去世，其继承人有两人：妻子即原告孙华娟、女儿即原告张品。原告的房屋所有权受法律保护，被告的侵占及违建是对原告合法权益的损害，现原告向法院提出以下诉讼请求：1、判令被告停止对原告房屋的侵占和改建行为，并腾退出嵊州市富兴路XXXX号房屋。2、本案诉讼费由被告承担。
被告俞冬云口头答辩称：2010年2、3月份盛某向其借款55万元，其要求盛某将房屋租给他以作为借款的担保。后来双方就签订了一份租赁协议，约定租期为20年。被告的本意是以防万一，实际并不会去住，只要盛某把钱还回来，房子就不租了。在租赁协议签订后其也没有实际支付过租金。在2010年4月份盛某就不见了，到2013年12月，其打电话给盛某，要他把房子钥匙交出来。后来在盛某夫妻两人均在场的情况下，其开门进入该房内。当时盛某也没有说该房子已经卖掉。现被告的意见是在盛某无法还清借款前，其可以继续租住下去，借款可以抵租金；要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、原告及张XX身份证、原告的户口本、张XX在2014年5月28日火化的证明各一份，证明两原告主体资格适格。
证据2、浙江省农村信用社现金缴款单一份，证明2012年6月8日原告通过金XX替盛某向嵊州市人民法院执行账户缴纳了20万元执行款的事实。
证据3、公证书及房地产买卖协议书各一份，证明盛某委托金XX处理房屋买卖的有关事宜，盛某、许XX同张XX、原告孙华娟在2013年6月21日签订买卖协议，约定将座落于嵊州市富兴路1弄7号的房产出卖给原告及张XX的事实。
证据4、浙嵊房权证嵊字第XXXXXXXXXX、XXXXXXXXX号房屋所有权证两份及相应的契证一本，证明案涉的嵊州市富兴路XXXXX号的房产已经于2013年6月26日过户登记在了孙华娟及张XX的名下。
证据5、案涉房屋出卖前的现场外观照片一组，证明当时该房屋是三层半、有阁楼的。
证据6、拆除违建后的照片（拍摄时间在2012年12月至2013年4月间）一组，证明案涉房屋不存在租赁方，若有租赁方居住不可能做这样的拆除工程的。
证据7、2014年4月份拍摄的照片一组，证明原告家属居住在案涉房屋二楼的事实。
证据8、嵊州市供电公司提供的历月电费明细二份（一份是盛某，一份是孙华娟的），证明二楼是盛某儿子在住的，一楼在2013年2月至2014年5月间无电费产生的情况可以证明无使用无租住关系存在的事实。
证据9、盛某同张景义在2012年12月28日签署的拆迁合同一份，证明因房屋需要进行整改，故将房屋拆迁承包给张景义的事实，也说明当时的房屋不存在租赁关系，否则不可能搞这样的拆除工程。
证据10、嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第1791号查封的民事裁定书、（2008）嵊民二初字第16号解除查封的民事裁定书、（2009）绍嵊民初字第1791号协助执行通知书、（2008）绍嵊民初字第1791号查封公告各一份，证明土地在2007年12月至2012年6月、房屋在2009年7月至2012年原告代付执行款前处于法院的查封状态，是不能作任何形式的权利处分和设定；说明假如被告提供的房屋租赁合同签订时间2010年2月9日为真实，则该合同因为房屋被查封而无效的事实。
证据11、盛某的电话通讯记录一份，证明2013年12月26日之前盛某与被告之间都没有什么联系，但在2013年12月26日当天两者之间联系频繁，可以肯定两人之间发生了某项事情，与接下来盛某的证言可以相互印证。
证据12、申请证人出庭作证申请书一份，本院依原告的申请，准许证人盛某出庭作证。证人盛某的陈述证明了以下事实：其因欠债，在法院有案子在执行，后来碰到张XX，把房子卖给了张XX。因房子要做房产证，因此先拆除了违章建筑才办证。其与被告俞冬云是通过安徽的朋友介绍认识，其向俞冬云借过钱。2013年12月26日，俞冬云多次打电话给其，后来其被俞冬云带到金三角茶室，在里面被俞冬云踢了一脚，后来在俞冬云要求下，其被迫叫妻子许XX过来，给俞冬云签了三份租赁合同，每张租期为20年，还写了一张55万元的借条。在租房协议上按俞冬云的要求落款日期写的是2010年2月9日。后来其还把房子钥匙给了俞冬云，并陪他进去。事后几个月其才去派出所报案。
被告俞冬云的质证意见为：
对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据9没有异议。
对证据6，认为在2010年3月份写租赁协议的时候，盛某把土地使用证交付给被告，但房子钥匙是2013年12月份才拿到。拆违的时候，被告的确不住在那里。
对证据7，认为其在2014年4月10多号时发现房子钥匙被换掉，4月17日被告又打破锁进去了，当时小房间是有张床放着的。
对证据8的二份电费清单没有异议；电费余款是被告去缴纳的，当时才知道户名变成了孙华娟。
对证据10，认为查封公告是2009年的；被告是租赁，不是权利处分，与查封是没有关联性的。
证据11的情况是事实的，12月份被告确实频繁地给盛某打过电话。
对证据12，认为其在2013年12月26日没殴打过盛某，只是从盛某处拿了钥匙；盛某陈述的大部分内容是不真实的。
被告俞冬云向本院提交的证据有：
证据13、被告同许XX、盛某在2010年2月9日签署的租赁协议书及集体土地使用证各一份，证明盛某、许XX在2010年2月9日已经将上述房屋出租给被告使用，租期为20年及当初租赁协议签署的时候，盛某把这个土地证交给被告的事实。
证据14、本院依被告的申请，准许证人俞某出庭作证。证人俞某的陈述证明了以下事实：其弟弟俞冬云因为盛某欠钱不还又不交付房子，在2013年12月26日叫其一起去把盛某从茶叶城带到了金三角茶室。到茶室后其站在门口没进去，对里面发生的事情其不清楚，只知道在那天盛某把房子钥匙给了俞冬云。
原告的质证意见为：认为证据13的租赁协议时间不真实；双方之间未实际发生租赁关系。即使2010年的时间准确，因当时房子被查封，该协议也是无效的。对土地使用证不能确定其真实性；土地证最后一页写的内容恰好可以证明被告与盛某之间是借款关系而不是租赁关系。
对证据14，认为在2013年12月26日交付钥匙属实。
本院的认证意见为：
证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据9，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对其证明力本院予以认定。对证据6、证据7、证据8、证据10、证据11、证据14本院将其作为认定事实的证据予以收集。证据12只能证明在2013年12月26日被告与盛某有过接触。证据13只能证实被告与盛某夫妇签订过租赁协议。
根据双方的陈述及依法认定的证据，本院查明以下事实：张XX系本案原告孙华娟的丈夫、张品的父亲。盛某与许XX原系嵊州市富兴路XXXXX号房屋的所有权人。盛某因欠债较多，该房子多次被法院查封。后盛某通过金XX与张XX夫妇达成合意，欲将房子转让给张XX、孙华娟。2012年6月8日张XX、孙华娟通过金XX替盛某向嵊州市人民法院执行账户缴纳了20万元的执行款后房子被解除查封。2013年6月4日盛某、许XX与金XX订立一份委托合同，约定：盛某、许XX委托金XX办理座落于嵊州市富兴路XXXXX号房屋转让协议的签订、收取房款、房产过户及房产过户税收、办理土地使用权类型的变更、办理房改房、集资房行政划拨土地有偿使用的出让合同的签订、领取变更后的土地证、国有土地使用权转让协议的签订、土地证过户及水、电、数字电视过户等有关手续。2013年6月5日，双方对该委托合同进行了公证。2013年6月21日金XX代表盛某、许XX与张XX、孙华娟夫妇订立一份房地产买卖协议，将嵊州市富兴路XXXX号的房屋以115万元的价格转让给张XX、孙华娟。期间因该房子三层以上的部分属违建，盛某委托他人对违建进行了拆除。后张XX、孙华娟于2013年6月26日依法办理了该房屋的所有权证。2014年5月，张XX因病死亡，其第一顺序的继承人为本案原告孙华娟、张品。
盛某与被告俞冬云之间有借款关系，俞冬云将款借给盛某后，要求盛某、许XX将房屋租给他以作为借款的担保。双方就签订了一份落款日期为2010年2月9日的租赁协议书，约定租期为20年，租金为18万元。合同签订后，俞冬云未实际支付租金给盛某、许XX。后在2013年12月26日，俞冬云从盛某处拿来钥匙，进入嵊州市富兴路XXXX号房屋中，并在该房屋三层的基础上擅自进行加层建造。
本院认为，本案争议的焦点在于被告与盛某、许XX订立的关于嵊州市富兴路XXXX号房屋的租赁协议是否有效的问题。虽然原、被告对订立该份协议的实际时间有分歧，但即便如被告所陈述于2010年2月9日签订了租赁协议，从协议签订动机看，签订租赁协议是因被告将款项借给了盛某，为消除向盛某出借款项的顾虑而签订。该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同的效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图，只是被告作为其债权实现的一种担保形式，而该种形式非我国法律确定的担保形式，要确定该行为的法律效力缺乏法律依据。另外，被告也明确表明其未实际支付过18万元的租金，其拿到钥匙也是在2013年12月26日即在张XX与孙华娟取得该房屋的所有权后；双方签订房屋租赁合同，一方迟未履行租赁合同的主要义务，另一方亦不行使其权利，与一般生活经验法则相悖，应认定该租赁协议不具备房屋租赁的实质，双方当事人并无建立房屋租赁关系的真实意思表示。综上所述，被告与盛某、许XX签订租赁协议的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生原告负有继续履行租赁合同义务的法律效果。两原告是涉案房屋的所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益等权利，故对原告要求被告腾退房屋并拆除三层以上的违法建筑的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告认为其与盛某之间存在租赁关系、其可以继续租住的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：
俞冬云于本判决生效之日起一个月内自行拆除嵊州市富兴路XXXXX号的房屋三层以上部分的建筑，并将嵊州市富兴路XXXXX号的房屋腾空后交付给孙华娟、张品。
案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告俞冬云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 王健民
二〇一四年九月十五日
书记员 刘凯蓉
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。