广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1341号
原告：广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：刘映辉，经理。
委托代理人：王帅，广东百科律师事务所律师。
被告：蒋红，身份证住址湖南省ＸＸ瑶族自治县。
被告：刘亮，身份证住址江苏省睢安县。
上述两被告共同委托代理人：谭红斌，广东以泰律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人：温建锋，广东以泰律师事务所律师。
原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司与被告蒋红、刘亮租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司的委托代理人王帅，被告蒋红、刘亮共同委托代理人谭红斌、温建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司诉称：我司经营地址为广州市白云区三元里大道*号之*广州市铭湖五金材料市场（下称“铭湖市场”），该市场于2014年2月筹建，同年7月进行招商，同年8月1日投入运营，主营五金皮具类商品批发。我司与两被告于2014年8月19日签订两份《场地租赁合同》，约定两被告承租铭湖市场首层自编*、*铺位用于经营五金皮料类商品；建筑面积均为20.6平方米；租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止；租金均为6500元/月，首年五折，次年八折，第三年6825元/月，以后逐年递增5%；如被告逾期缴纳租金，每逾一日按欠缴额的3%计付滞纳金。合同签订后，我司依约将上述商铺交付被告使用，但被告一直未足额缴纳各项费用至今，且因欠缴租金产生的滞纳金已远超租金本身，被告还采取过激行为扰乱市场正常运作。后我司以各种方式多次向被告催缴租金未果。为维护我司合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付我司自2014年8月起至2015年9月止的租金及滞纳金（两商铺自2014年8月至2015年7月的租金标准均为3250元/月，自2015年8月至2015年9月的租金标准均为5200元/月，当月欠缴滞纳金以当月欠缴租金为本金，按照每日3%的标准，自当月5日起计至起诉之日止，并以本金为限）。2、被告支付我司自2014年8月至2015年9月的管理费5356元，按照10元/月/平方米的标准计算。3、被告支付我司自2014年8月至2015年9月的代收代缴公摊电费3134.4元（按照被告商铺的面积占整个商场的比例，以整个商场的总电量进行分摊）。4、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋红、刘亮共同辩称：我们不同意原告的所有诉求。理由如下：1、首先，原告对铭湖市场的建筑面积、铺位数量、配套车位、已进驻商家及二期开发等方面进行虚假宣传，我们因信此宣传才签订了《场地租赁合同》承租涉案商铺。其次，原告在收取我们装修费后并未对商铺进行装饰装修，我们只能另出资装修。再次，原告与我们并没有约定过物业服务费，原告即没有物业服务资质也没有提供过相关服务。最后，原告没有明确的公摊水电费给付标准。更有甚者原告因与业主协商公摊电费未果强令关闭铭湖市场中央空调，使得我们无法正常经营。综上，我们因原告的违约等行为在先，故不缴纳租金。2、两商铺依约自2014年8月起租，但我们并未于该月入场经营。再者延付或拒付租金的诉讼时效依法为1年，本案立案时间为2015年10月9日，故2014年10月9日之前所有租金的诉讼时效均过时效。3、我们出示证人证言、其他租户的租赁合同及缴费收据、协议书等充分证明了原告曾出台过许多租金减免方案，现原告要求我们依原约定补缴租金属谋取不当利益，损害我们合法权益。4、我们于2015年11月3日向白云区国土局申请公开铭湖市场的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，2015年11月9日的查询结果显示无相关报建、验收信息，故原告与我们签订的《场地租赁合同》属无效合同，无权向我们主张租金、滞纳金、管理费、公摊电费等。请法院驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明：2014年8月19日，被告蒋红、刘亮（承租方、乙方，合同抬头仅列被告蒋红）与原告（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，甲乙双方约定：一、出租场地情况。甲方同意将位于广州市白云区三元里大道*号*层自编*铺(以下简称“*号铺”)租给乙方，建筑面积20.6平方米。乙方租期为自2014年8月1日起至2019年7月31日止。二、租金及其他费用缴纳规定。1、2014年8月1日起至2015年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6500元。首年享受租金五折优惠；2015年8月1日起至2016年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6500元。第二年享受租金八折优惠；2016年8月1日起至2017年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6825元；2017年8月1日起至2018年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7166元；2018年8月1日起至2019年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7524元。2、双方签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳合同押金人民币19500元，合同押金在合同期满清算后，凭票据30日内无息退还余额，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。4、乙方保证于每月5号前向甲方全部交清当月上述租金，如遇法定节假日可予以顺延。逾期不缴纳租金则每日计收3%滞纳金，逾期10日的，甲方有权终止合同。5、乙方租用场地所用公共用水、电、空调、货电梯用电按面积所占比例分摊计算（代收代缴）。乙方保证于每月10日前向甲方全部交清上月电、水、空调、电讯及其他应分摊费用。三、甲乙的权利义务。甲方负责出租上述编号的场地给乙方经营使用，负责场地正常的供水、供电和空调供应。甲方拥有场地的管理权。有权制定对乙方经营场所卫生、秩序、货运、搬运、营运时间要求等有关管理规定和消防工作的监督、检查规定。甲方有权按时收取场地租金、电、水、空调、电讯等费用的权利，若乙方不按时缴清当期租金及其他费用，在尚未构成根本违约被解除合同的条件下，乙方同意甲方酌情采取停水、停电、停空调、封闭场地、收取滞纳金等处罚措施。甲方负责协助乙方办理承租场地内的经营及装修工程报批手续，费用由乙方自理。四、违约处理。甲乙双方发生违约行为，另一方有权即时解除合同，并有权要求违约赔偿已造成的直接经济损失和间接损失。赔偿没违约方双倍合同押金。合同执行期间，若乙方中途退出或因根本违约被甲方收回场地，乙方同意无条件将场地内的装修及固定设施完好的移交给甲方，乙方同意无条件放弃场地装修费设施设备补偿费的追索权等等。同日，双方又以相同租约条件签订合同，约定被告承租广州市白云区三元里大道*号*层自编*铺（以下简称“*号铺”）。两份租赁合同落款处均有被告蒋红的签名及捺印、“刘亮代”签名及捺印。
被告陈述原告于上述合同签订几日后将*、*号铺交付被告，被告对商铺进行了装修并于2014年9月1日进场使用。原告主张商铺为即签约即交铺。被告蒋红于2014年6月13日向原告交纳了押金，并于2014年9月交纳了2014年9月份的管理费，另被告未有交纳租金及除2014年9月份外其余时段的管理费及公摊电费。
2015年2月2日，原告以快递方式向被告蒋红身份证地址发出《律师函》，催收租金、滞纳金及相关费用。被告表示无收到该份律师函。原告向本院提交《电话催费沟通记录表》、照片、催款通知、通告等，拟证明向被告催收租金及租赁费用的事实，被告表示无收到上述催缴通知或通告。
原告向本院提交管理费、公摊电费收据、发票若干，拟证明管理费的标准为10元/月/平方米及原告已代被告缴纳公摊电费的事实。其中日期为2014年9月30日、编号为*的收据载明：收到*、*号铺2014年9月份管理费412元。被告确认支付过管理费和公摊电费，但表示原告的计算方式不合法。
关于不交租金的原因，被告解释如下：1、原告承诺市场情况与实际不符。根据被告向本院提交的原告网站宣传页面及招商宣传单：铭湖市场宣传划出近万米商业面积、共有批发商铺300余间，一期开发首层铺位6000余平方米，配套有免费停车。审理中，原告对上述证据的真实性不予确认。关于停车场的问题，原告表示曾与时畅停车场进行协商，之后无谈妥方案，车辆仅停靠在西面或北面周边。2、铭湖市场关闭中央空调，对此，原告确认曾因租户的交租问题关闭中央空调两次，每次两个小时。3、铭湖市场仅有一期，承诺的二期没有如期开业。原告解释称二期仅为原告的商业计划，有无建设与被告承租涉案商铺无关。4、原告收取被告的装修费，但并未对商铺进行实际装修。为此，被告向本院提交其向原告交纳装修费的交款证明及其聘请案外人林某自行对商铺装修的装修合同及收据。审理中，证人林某出庭，拟证明上述事实。原告确认收到被告的装修费，但表明其司进行了商场的统一装修。
关于租金的起算时间及交租方式，原、被告双方存在争议如下：原告主张租金的起算时间及交租方式均按照合同约定。被告主张2014年8月至2014年12月为免租，2015年1月按照租赁合同的约定打5折后再3折，2015年2月免租，2015年3月至4月为按照租赁合同的约定打2折，2015年5月以后按照租赁合同的约定打1.8折。为证明上述事实，被告向本院提交以下证据：1、*铺租赁合同、收据，载明2015年1月租金为5折后再3折、3月至4月租金为2折、5月至7月租金为1.8折；2、*铺租赁合同及交租证明，载明2015年1月租金为5折再3折、3月租金为2折，原告征收该铺4月租金为3折、5月租金为2折；3、*铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至6月租金为1.8折；4、*铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折；5、*铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；6、*铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；7、*铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折。7、落款为铭湖皮料五金批发市场管理处（无盖章），时间为2014年10月11日的《通知》一份，载明：为了互利双赢，凡配合本商场正常营业，进场装修、摆满货物、按营业时间正常营业，做到不迟到不早退，配合商场管理的商户，则免缴3个月租金，自2015年1月1日开始正式缴租金。如没达到以上条件的商户，必须当月开始缴租金。落款为铭湖五金皮料批发市场管理处，时间为2015年3月7日的《收租通知》两份，载明：*、*档主，2015年3月租金只需交纳原合同三折优惠，如逾期超过2015年3月15日缴纳2015年3月租金，则按租赁合同上的租金金额交纳，下月开始不享受任何优惠。原告否认上述证据由其司出具。8、集体证人证言，其中证人陈某甲、邹某出庭作证，证明被告主张的打折情况属实。原告对于被告举证的租赁合同及收租证明真实性无异议，但主张上述租赁合同与涉案租赁合同为独立的合同，减租、免租政策也是针对个别业主。该司从未出台适用于所有租户的租金减免政策，特别是没有对本案被告实行减租、免租的政策。本院要求原告提交市场内其他租户的交租证明及租赁合同。原告在举证期限内无提交，并说明：原告从未出台相关减租、免租政策，但由于自2014年市场开业后，整个行业萧条，租户反映市场配套设施未完善等，大部分租户统一要求降租，原告为挽留租户，未有采取有效措施收取2015年1月前的租金。自2015年1月开始允许租户先交纳部分租金。2015年2月大部分租户均无交纳租金。原告向本院提交支付证明单及广州浅水蓝物业管理有限公司出具的收款收据，拟证明其司除自行管理外，还聘请案外公司协助对市场进行管理的事实。
关于被告的退场时间：被告主张其于2015年6月30日因原告采取断水断电措施而被迫搬走，被告另表示已于搬走当日将商铺的钥匙交还原告，原告对此不予确认。
2015年12月8日，本院到*、*号铺现场进行勘查，原告法定代表人刘映辉、员工陈某乙、委托代理人王帅、被告委托代理人温建锋、广州市白云区三元里第一经济合作社（以下简称“三元里一社”）社长李某、三元里一社委托代理人解刚在场。经勘查，*、*号铺位于穗集地证字第*号《集体土地房产证》后附宗地平面图的A3(5)范围内（广源宾馆首层），两商铺均上锁，原告员工陈某乙自*号铺内取得钥匙后打开了*、*号铺，*、*号铺内堆放*号铺的物品。被告表示已搬离*、*号铺内属于其方的物品及装修，被告不申请对涉案商铺的装修进行评估。
关于*、*号铺所在建筑的合法性问题，原、被告双方存在争议：原告向本院提交穗集地证字第*号《集体土地房产证》（后附宗地平面图）、查册表，据房产证及查册表载明：位于白云区三元里大道*-*号建筑为一座3-1/2结构层数，土地用途为商业、旅业，建基面积为1299.28平方米，总建筑面积为3922.48平方米。宗地平面图显示A3（2）、A3（5）、A4（4）在证载权属范围之内。被告向本院提交广州市规划局作出的穗规函【2015】*号《依申请公开政府信息决定书》，拟证明*、*号铺所在地块无相关报建及验收信息。本院就上述商铺所在建筑的合法性问题向广州市白云区国土资源和规划局调查询问，该局于2015年12月14日函复本院：穗集地证字第*号《集体土地房产证》为经罚款处理后直接办理确权，未办理规划报建。该《集体土地房产证》的建筑用地属村历史留用地，由广州市白云区三元里经济联合社（原三元里乡政府）1984年经市规划局（89）*号文，房管局（89）*号文批准使用至今。该社于1983年在该用地范围内兴建1栋3层半旅业楼，于1986年由市清理办罚款处理。后由三元里经济联合社划拨给三元里村第一经济合作社，经公告无异议。根据广州市人民政府2001年第*号令《广州市农村房地产权登记规定》，同意按实测面积以广州市白云区三元里村第一经济合作联合社名义核发上述《集体土地房产证》。
另查：两被告于2015年11月20日起诉原告，要求确认与原告签订的租赁合同无效，并要求原告返还租赁费用及赔偿违约金等，本院以（2015）穗云法民四初字第1517号（以下简称“1517号案”）立案受理。被告在1517案中向本院提交其与原告员工陈某乙的录音，拟证明其于2015年6月30日交还涉案商铺钥匙的事实，原告对录音的真实性不予确认。
以上事实：有租赁合同、收据、催告通知、收款证明、律师函、快递单、证人证言、装修费凭证、刷卡凭证、押金收据、装修合同、网站宣传页、招商宣传单、现场勘查笔录、照片、复函、决定书、录音资料、房产证、附图、开庭笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：涉案两份租赁合同落款处载明的承租人为两被告，虽被告刘亮为代签，但双方当事人在履行中均未对此提出异议。且两被告在1517号案中亦以承租人的身份起诉原告。故本院对于两被告与原告构成租赁合同关系的事实予以确认。
*、*号铺位于穗集地证字第*号《集体土地房产证》所涉建筑权属范围内，无证据显示上述建筑物曾被拆除重建，故*、*号铺所在建筑物属有权属的合法建筑。原告与被告签订的两份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
双方签订合同后，原告依约将商铺交付被告使用，被告理应向原告支付租金及租赁费用，但被告自承租涉案商铺后即未有交纳租金，其欠缴租金的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付欠缴租金及滞纳金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告抗辩原告宣传与实际不符、无免费停车场、停开中央空调、无对商铺装修的问题均不能否定原告已将商铺交付被告实际使用的事实，租赁合同属于双务合同，合同双方违约，均应承担各自应尽责任。被告实际使用商铺，即应支付对价，无权以此作为对抗原告履行瑕疵的有效抗辩。本院对于被告的上述抗辩意见不予采纳。
关于租金标准，被告向本院提交集体证人证言、场地内其他租户的交租情况、原告收取通知等证据，拟证明*、*号铺所在铭湖市场存在租金打折的情况，原告对此提出反驳意见，根据谁主张谁举证的原则，应就其反驳意见向本院提交证据证实。但原告在本院指定的举证期限内无提交相关证据证明铭湖市场存在按约正常收租的情况，而是解释鉴于经营状况萧条，故对于市场内租户无交纳2014年租金、2015年2月租金及少缴其他月租金的行为未予采取有效催缴措施。原告陈述恰印证了由于市场内经营状况萧条，原告少收租户租金的事实。故综合双方当事人的举证情况，被告向本院提交了充分证据证明其主张，原告提出异议，但无法就其异议提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。本院对于被告主张的租金标准：2014年8月至12月免租，2015年1月按照租赁合同的约定打5折后再3折，2015年2月免租，2015年3月至4月为按照租赁合同的约定打2折，2015年5月以后按照租赁合同的约定打1.8折予以采纳。
关于被告搬离*、*号铺的时间，两商铺在本院现场勘查前处于锁闭状态，是由原告在*铺处取得钥匙后，才将商铺门打开，而商铺内已无被告物品，反而堆放了案外人的物品，被告显然于2015年12月8日前已搬离涉案商铺。原告作为铭湖市场的出租方及管理方，对此应属知情。原告主张被告是自行将涉案商铺的钥匙交给*铺，该主张仅有陈述，缺乏证据证实；被告抗辩其于2015年6月30日搬离并将钥匙交还原告，与被告事后知悉*铺处保管*、*号铺钥匙且铺内堆放*铺物品并不矛盾。同时，被告也提交了录音资料证实其搬离时间，该录音反映的是被告与原告员工陈某乙的谈话，原告虽否认录音的真实性，但并未提交反证予以反驳，故综合以上分析，被告的抗辩较之原告的主张更为可信且符合常理，本院对于被告的抗辩意见予以采信，认定被告于2015年6月30日已搬离*、*号铺。原告主张被告支付2015年1月、2015年3月至2015年6月期间租金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。经计算，被告应支付原告的欠租为：6500元/月×2个商铺×0.5×0.3+6500元/月×2个月×2个商铺×0.2+6500元×2个月×2个商铺×0.18=11830元。关于滞纳金，鉴于被告欠缴租金是由于原告无提供免费停车场、对中央空调进行停电等原因导致，而市场宣传面积与房产证面积也确实存在较大差异，虽上述问题并非租赁合同约定的内容，但作为对市场进行整体装修并出租的经营主体，原告亦应做到如实宣传招商、为市场内租户提供良好经营环境的义务，被告欠缴租金并非无故，而租赁合同约定的3%的滞纳金标准则较高，本院酌情调整至按照每日万分之五的标准计算。被告欠缴租金滞纳金，应以当月欠缴租金为本金，按照每日万分之五的标准，自当月6日计至实际付清本金之日止，并以本金为限。
关于原告主张的管理费，被告抗辩其于签订租赁合同几日后才承租使用涉案商铺，原告也主张其司为即签约即交铺，故本院对于原告交付商铺给被告的时间为2014年8月19日予以确认，管理费应从该日起算。原告作为铭湖市场的出租方及管理方，对场地实际进行了管理；原告也提交了收款收据、支付证明单等证据，证明外聘公司协助原告对场地进行管理的事实，本院对原告主张收取*、*号铺管理费的事实予以确认。被告应将其自2014年8月19日至2015年6月期间欠缴管理费支付原告，管理费的标准参照被告支付的标准，即按照10元/月/平方米的标准计算。经计算，被告应付管理费为3880.8元。
被告实际使用商铺，应交纳实际使用商铺期间的公摊电费。原告已举证证明代被告缴纳上述期间的公摊电费，被告应当将原告代缴的费用返还原告，对于原告主张被告支付自2014年8月至2015年6月期间欠缴公摊电费3134.4元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下:
一、本判决生效之日起十日内，蒋红、刘亮支付广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司2015年1月、2015年3月至2015年6月的欠缴租金共计11830元及滞纳金（当月滞纳金，以当月欠缴租金为本金，按照每日万分之五的标准，自当月6日计至实际付清本金之日止，并以本金为限）；
二、本判决生效之日起十日内，蒋红、刘亮支付广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司截止至2015年6月欠缴管理费3880.8元、欠缴公摊电费3134.4元；
三、驳回广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4391元，由广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司负担4119元，由蒋红、刘亮负担272元，由蒋红、刘亮负担的受理费部分于本判决生效之日起三日内迳付广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 刘玉玲
人民陪审员 刘小娟
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 蔡晓珊