汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉台民初字第01068号
原告柴小军，男，1969年7月11日出生，汉族。
委托代理人刘卫国，陕西兢业律师事务所律师。
原告徐凤丽，女，1969年7月26日出生，汉族，系柴小军之妻。
原告柴嫒嫒，女，1994年3月24日出生，汉族，系柴小军之长女。
原告柴某某，女，2002年7月22日出生，汉族，系柴小军之次女。
法定代理人柴小军，系其父。
原告徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某共同委托代理人柴小军。
被告龙江，男，1970年11月8日出生，汉族。
委托代理人韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。
第三人汉中市东建房地产开发有限责任公司，住所地：汉台区丰辉广场南侧。
法定代表人严建设，公司经理。
组织机构代码：71351983-0。
委托代理人罗了一，陕西索平律师事务所律师。
原告柴小军、徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某诉被告龙江、第三人汉中市东建房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴小军及其委托代理人刘卫国、原告徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某共同委托代理人柴小军与被告龙江委托代理人韦鹏学、第三人委托代理人罗了一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柴小军、徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某诉称：原告柴小军在2011年及2012年下半年通过《汉中日报》、《百业信报》广告栏目，了解到第三人欲出售位于汉台区劳动西路西城丽景小区4号楼A段1—2套约800平方米房屋，遂与第三人联系，双方于2013年7月达成买卖意愿，原告以800万元购得该房屋，实际面积773.18平方米。同年8月，进行了房屋产权登记，登记时，根据需要，原告将房屋分别登记在自己及家人名下，同时取得房产证书。第三人在卖给原告房屋前，于2010年8月31日与被告龙江签订《房屋租赁合同》，合同约定：“被告承租该房屋5年，自2011年1月1日至2016年1月1日；房屋租金每年税后25万元人民币，每年依次递增6%，在下年度到期前一个月内一次性交清；承租人拖欠租金的，出租人有权终止合同、收回房屋；出租方将房屋所有权转让给他人时，合同对新的房屋所有者继续有效。”2013年12月1日至31日，合同约定的租赁费交纳期限到期，被告拒绝并拖欠其应向原告交纳的房屋租金，2014年1月6日，原告通过律师向被告致函，告知原告作为房屋产权人，由于被告故意拖欠租金的违约行为，《房屋租赁合同》依约终止，原告依法收回房屋。但被告拒绝支付租金和腾房，至起诉时实际占用房屋近6个月，根据《合同法》及最高人民法院相关司法解释规定，房屋出租人在租期内转让房屋的，不影响租赁合同的效力；承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。原告从报纸广告知晓第三人有房屋出售，经协商达成并签订买卖合同，原告支付购房款，并进行了产权登记，取得了该房屋的所有权，第三人与被告签订的房屋租赁合同对原告继续有效，原告拥有该租赁合同约定的出租方的权利和义务。被告不按约定，拖欠房屋租金，收到原告通知后，仍长期不予支付，依合同约定及法律规定，原告拥有合同解除权。为了解决纠纷，维护原告合法权益，起诉法院，要求解除与被告之间的房屋租赁关系，责令被告腾还房屋，赔偿房屋实际占有使用损失18万元，并承担案件受理费。
被告龙江辩称，1、两个案件均是基于一份《房屋租赁合同》所产生的法律关系，原告和第三人认为不属于同一法律关系显然不能成立。庭审中，原告等以该合同第五条约定主张解除合同，被告以该合同第六条约定在另一案件中主张优先购买权，原告是从第三人处受让的该合同的权利和义务，两个案件的当事人均是完全相同的，只不过原告主张解除该合同，被告主张优先购买权，均是基于该《房屋租赁合同》所产生的房屋租赁合同法律关系。2、本案必须依被告提起诉讼的案件审理结果为依据，而该案已经进入审理程序但是尚未审结。被告作为原告已经将第三人和原告等人作为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求确认第三人与原告之间的房屋买卖合同无效，请求确认被告对所租赁的房屋享有优先购买权，如果人民法院支持了被告的请求，那么本案原告就丧失了作为新房主向被告主张权利的资格，本案就应驳回起诉，如果被告在该案中败诉，原告才能作为新房主向被告主张权利，故本案必须以该案审理结果作为依据，案件已经在审理中，尚未开庭，如果本案不依法中止审理，将会是什么样的景象。3、被告认为，本案不涉及实体方面，但需要说明的是，第三人与原告等人恶意串通、损害被告的合法权益。从原告提供的《房屋买卖合同》明显得知，该房屋是第三人作价400万元，另外400万元是用原告的投资款相抵的，原告也承认在向被告主张租金时被告才知道第三人将房屋卖掉，被告就在所租赁的房屋内，第三人没有任何证据证明书面征求过被告是否行使优先购买权的意见，显然，在这种交易下，第三人是根本不可能通知被告的。故此，被告认为本案应当依据《民事诉讼法》第一百五十条第五款之规定裁定对本案中止审理。
第三人汉中市东建房地产开发有限责任公司辩称，2011年11月9日，第三人在汉中日报刊登售房公告，向社会公开出售本公司位于汉台区劳动西路十字向西50米“西城丽景”小区4号楼A段1—2层的商业用房。2012年6月18日，第三人再次在“百业快报”第一版刊登了该处房产的出售公告。2013年7月，原告柴小军与第三人协商，希望购买第三人出售的房产。同年7月17日双方达成一致，共同签订《房屋买卖协议》，以市场价将该处房产出售给原告。由于第三人此前将该房出租给被告使用，租赁合同的有效期未满，第三人与原告在《房屋买卖协议》第三条约定“甲方（第三人）出卖的房屋现由他人承租，承租合同期满前，乙方（原告）应依租赁合同约定继续履行。本协议签订或乙方房产权证办理后，原租赁合同的权利义务，由乙方承受。”协议签订后，第三人多次通知被告，租赁房屋已出售给柴小军，房屋产权已经转移，请被告将2014年的房租交给柴小军。故此，第三人向原告转让本公司房产的行为合法、有效，原告通过购买取得了本案出租房屋的所有权，依法承受了租赁合同出租人的权利和义务，被告与第三人签订的房屋租赁合同继续履行，被告实际占有和使用了该承租房屋，应当全面履行承租人的义务。被告未依照租赁合同的约定支付租金，已经构成严重违约，依法应当承担违约责任。引起本案诉讼的原因是被告占有和使用承租房屋却不依照合同约定交付租金，被告称自己的“优先购买权受到侵害”，另案起诉了第三人，并以此要求中止本案的审理，其请求不符合《民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，租赁合同是一种双务合同，当事人的权利义务相对应，被告所称的“优先购买权受到侵害”，属于另一法律关系，与被告不履行租赁合同的违约行为无关。被告起诉的“优先购买权受到侵害”案诉讼结果对本案没有任何联系，两案分属不同的法律关系，两案审理结果没有任何联系，被告要求中止本案审理的抗辩理由牵强附会，缺少法律依据，是故意拖延诉讼时间，人民法院不应支持。
经审理查明，2010年8月31日第三人汉中市东建房地产开发有限责任公司与被告龙江签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租该房屋5年，自2011年1月1日至2016年1月1日；房屋租金每年税后25万元人民币，每年依次递增6%，在每年到期前一个月内一次性交清；承租人拖欠租金的，出租人有权终止合同、收回房屋；出租方将房屋所有权转让给他人时，合同对新的房屋所有者继续有效。2011年11月9日，第三人在汉中日报刊登售房公告，向社会公开出售其公司位于汉台区劳动西路十字向西50米“西城丽景”小区4号楼A段1—2层的的102号、104号、106号、201号总建筑面积773.18平方米的营业房。2012年6月18日，第三人再次在“百业快报”第一版刊登了该处房产的出售公告。2013年7月17日原告柴小军与第三人经协商达成《房屋买卖协议》，双方约定房屋总价款为800万元。原告与第三人按照《房屋买卖协议》的约定各自履行完毕。2013年12月1日至12月31日，原告按照《房屋租赁合同》的约定，向被告收取房屋租金，被告拒绝给付；2014年1月6日，原告又通过律师向被告致函，告知“作为房屋产权人的原告，由于被告故意拖欠租金的违约行为，《房屋租赁合同》依约终止，原告依法收回房屋。”但被告仍拒绝支付租金和腾房。为此，原告起诉本院，请求判令依法解除第三人与被告签订的房屋租赁合同，向原告赔偿房屋实际占用费30万元，并承担案件诉讼费。本案在审理过程中，经本院主持调解，由于双方意见分歧较大致调解不成。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告与第三人在自愿、平等、合法基础上双方进行的房屋买卖及办理所有权转移登记的行为合法有效；第三人与被告在自愿、平等、合法基础上双方所签订的房屋租赁合同亦合法有效。第三人在租赁合同有效期限内，通过登报公告方式将租赁房屋出卖给原告，原告在取得房屋所有权后，依据买卖不破租赁的基本原则，享有对被告承租房屋的出租权，被告应当按照租赁合同约定向新的房屋所有权人原告交纳租金，被告在原告向其索要租金时，以承租人在出租人出卖房屋时享有优先购买权为由，拒绝向原告交付租金的行为，违反法律规定，原告依据房屋租赁合同约定，诉请判令与被告解除租赁合同，并要求被告赔偿实际占用费（按年租金250000元×3年递增至18%）的主张符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告以年租金每日万分之五承担房屋实际占用费，每月30000元的主张，房屋租赁合同没有约定，亦提供不出证据证明，其请求本院依法不予支持。被告辩称其享有优先购买权，本案必须依被告提起诉讼的案件审理结果为依据，要求中止本案的审理，且原告与第三人在房屋买卖过程中有恶意串通、损害其合法权益的行为，但不能提供相应证据证明，其请求不符合法律规定，本院依法不予支持。第三人辩称其与原告和被告分别签订的房屋买卖合同、房屋租赁合同均合法有效，自己在出卖房屋时，是通过登报广告方式公开出售，与原告之间不存在恶意串通的行为，被告称自己的“优先购买权受到侵害”，另案起诉了第三人，并以此要求中止本案的审理，其请求不符合《民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，是属于另一法律关系，与被告不履行租赁合同的违约行为无关。被告起诉的“优先购买权受到侵害”案诉讼结果对本案没有任何联系，两案分属不同的法律关系，两案审理结果没有任何联系，被告要求中止本案审理的抗辩理由牵强附会，缺少法律依据，是故意拖延诉讼时间，人民法院不应支持的辩解理由，符合法律规定本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、解除被告龙江与第三人汉中市东建房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同。
二、限被告龙江在判决生效后60日内向原告柴小军、徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某腾交位于汉台区劳动西路599号（西城丽景）4号楼1—2层的102号、104号、106号、201号营业房，并向原告柴小军、徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某支付拖欠的房屋租金295000元（2014年1月1日至2014年12月31日）。
三、被告龙江按照房屋租赁合同约定标准向原告柴小军、徐凤丽、柴嫒嫒、柴某某支付拖欠的房屋占用费支付每日861.11元（自2015年1月1日起至腾交房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案受理费4000元，由被告龙江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 赵汉宁
人民陪审员 张吉林
人民陪审员 金惠琴
二〇一四年十月二十日
书 记 员 马小妮