北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初31874号
原告王X，男，1947年9月29日出生，汉族，农民，住北京市朝阳区。
委托代理人李志，北京亲民律师事务所律师。
被告北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。
法定代表人陈艳，总经理。
委托代理人张X，女，1981年2月17日出生，汉族，北京正阳恒瑞置业公司职工，住北京市东城区。
委托代理人韩君恒，北京市中银律师事务所律师。
原告王X（以下简称原告）与被告北京正阳恒瑞置业公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵佳独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李志与被告之委托代理人张X、韩君恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为北京市朝阳区十八里店乡的拆迁户。2006年经北京市人民政府批准，由原北京市崇文区城市建设开发公司（原崇文区和原东城区合并后更名为北京正阳恒瑞置业公司）对原告所居住的区域进行弘善家园小区项目建设。该项目为定向安置房建设项目，一部分住宅作为拆迁安置房按划拨方式供地，用于安置前门地区拆迁户，一部分住宅按协议出让方式供地，建设商品房用于安置十八里店乡农民拆迁户。该项目配套和非配套均设计为底商，按协议出让方式供地。2006年5月25日，被告与原告签订了《弘善家园住宅房屋回迁安置协议书》，约定原告以产权置换方式购买被告开发的弘善家园G区首层X号（现更名为弘善家园309号楼X号）建筑面积为19.17平方米商用楼一套（以下简称涉案房屋）。约定涉案房屋为期房，建设期为三年，原告自行周转。被告原承诺涉案房屋使用率不低于60%，但实际建成后涉案房屋建筑面积实测变更为27.16平方米，实测套内面积为12.35平方米，涉案房屋实际使用率为44.8%。按照被告承诺的60％的使用率，被告交付的涉案房屋减少套内面积4.21平方米。因被告擅自增加涉案房屋建筑面积，扩大公摊面积，减少套内面积，致使涉案房屋实际使用率下降，严重损害了原告的合法权益。被告的过错行为导致原告至今不能正常收房。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”依据双方的约定，被告应当于2009年5月25日交付涉案房屋，但至今被告不能交付符合约定的房屋，给原告造成了经济损失，被告应当承担违约责任。故请求法院判令：1、被告赔偿因违约增加涉案房屋公摊面积而减少涉案房屋套内面积给原告造成的可得利益损失204681元；2、被告赔偿原告自2009年5月25日起至实际交付涉案房屋之日止的逾期交付房屋经济损失，截止2016年5月25日的经济损失为253956元。
被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。第一，被告依据双方签署的协议于2011年11月8日向原告发出收房通知，原告自该日之后不应当再向被告主张逾期交房损失。与原告情况类似的众多回迁居民都在2011年、2012年之交办理了收房手续。第二，被告2011年11月8日发出的通知提出，以实测套内面积除以60%倒推建筑面积结算房款的方案完全符合原告的要求，原告不存在因面积差产生的所谓损失。第三，本案回迁安置协议第八条约定房屋性质是按经济适用房管理的房屋，本案不适用商品房买卖司法解释有关逾期交房的规定。第四，原告的诉讼请求存在诉讼时效的问题。
经审理查明：被告原名称为北京市崇文区城市建设开发公司，于2010年9月19日经工商行政管理机关核准变更为北京正阳恒瑞置业公司。
2006年5月25日，原告作为被拆迁人与被告作为拆迁人签订了《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，协议载明为保障城市建设顺利进行，保护双方权益，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）和有关文件规定，双方经协商，同意就地回迁，进行产权置换，约定被告因弘善家园项目建设，需要拆迁原告在拆迁范围内十里河村X号所有的房屋，原告自愿回迁至涉案房屋（商业），建筑面积（暂定）19.17平方米，建设期为3年，商业用房价格地上一至四层7500元至8500元/平方米。
2011年11月8日，被告向原告发出《通知》，内容如下：“尊敬的搬迁居民：您好！我公司定于2011年11月11日为您正式办理入住手续，现就相关事宜向您做出如下说明。1、关于面积差价的结算根据拆迁时我公司提供的宣传材料，商铺的使用率不低于60%。但是实际测绘的使用率较低，只有45％左右。经我公司研究，以实测建筑套内面积倒除60%（即乘1.67）作为结算的面积，以该结算面积与协议建筑面积的差进行结算，按照单价8500元/平方米，多退少补；超出实测套内建筑面积*1.67以外部分的面积不再进行结算。上述结算面积仅作为双方进行面积差价结算的依据，最终产权登记的面积仍以实测建筑面积为准。2、关于逾期交房违约金的支付由于受多方面因素的影响，我公司未能按照《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》中约定的3年期限向您交付房屋。逾期交房期间，我公司根据评估结果并取其高限，按协议建筑面积每天每平米3.6元向您支付逾期交房违约金。违约金支付日期截止至2011年11月30日。自2011年11月30日之后，我公司不再向您支付逾期交房违约金。”原告认可其于2011年11月8日收到该通知。
审理中，原告提交《北京市国土资源局关于弘善家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和关于北京市朝阳区十八里店乡弘善家园G区（22、23、24号楼）出让地宗的《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案房屋的土地取得方式是出让，涉案房屋是商品房。
经询，被告认可涉案房屋建成后的实际建筑面积为27.61平方米，实际套内面积为12.35平方米。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为涉案房屋实际建成后的面积是否符合《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》的约定。由于建筑设计施工等技术原因，期房在交付时的实际面积若非与合同约定面积存在较大差距，应当视为符合合同约定。本案中，原告与被告约定涉案房屋暂定的建筑面积为19.17平方米，使用率不低于60%，则可以计算出套内面积不应低于11.502平方米。而涉案房屋建成后的实际套内面积为12.35平方米，因此应当认定被告向原告交付的涉案房屋套内面积符合合同约定。涉案房屋建成后的实际建筑面积为27平方米有余，远高于合同约定的建筑面积，但被告向原告明确表明不按照实际建筑面积结算房款，而是按照实际套内面积除以60%得出的建筑面积数作为房款结算依据，这并未违反双方合同约定，亦未损害原告的合同利益。因此，应当认定被告向原告交付的涉案房屋面积符合合同约定，原告关于被告增加涉案房屋公摊面积、减少套内面积的主张不能成立，其据此要求被告赔偿可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。根据被告于2011年11月8日向原告发出的《通知》，被告逾期交房属实，被告应当向原告支付2009年5月25日至2011年11月30日期间逾期交房违约金63422.03元，原告按照经济损失向被告主张，本院按照违约金数额予以支持。原告在收到被告送达的书面收房通知后，未及时行使收房权利造成的经济损失不应由被告承担，原告要求被告支付2011年11月30日以后的经济损失的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京正阳恒瑞置业公司于本判决生效后七日内支付原告王X逾期交房经济损失六万三千四百二十二元零三分；
二、驳回原告王X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4090元，由原告王X负担3524元（已交纳），由被告北京正阳恒瑞置业公司负担566元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 赵 佳
二〇一六年十二月二十二日
书记员 陈逢源