江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01595号
上诉人（原审被告）王洁。
上诉人（原审被告）徐建华。
上诉人（原审被告）徐宪华。
三上诉人共同委托代理人王粟，北京大成（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐德俊。
被上诉人（原审被告）江苏大生集团有限公司，住所地南通市唐闸南市街14号。
法定代表人沈健宏，该公司董事长。
委托代理人焦念祖，该公司员工。
委托代理人周福成，该公司员工。
上诉人王洁、徐建华、徐宪华因合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港唐民初字第01007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，徐鹏与王洁共生育两子女，徐宪华和徐建华。1982年12月18日，南通市中级人民法院对徐鹏、徐鸿章（徐德俊的父亲）、第三人林翠莲析产一案作出终审判决，判决南通市唐闸西市街29号坐北朝南瓦平房三间，徐鹏得西首完整一间（包括东隔山壁和川梁柱），徐鸿章得东首二间，厢房一间产权归林翠莲所有，林翠莲仍随徐鸿章生活，生病治疗及后事料理均由徐氏兄弟共同负担。1984年1月，徐鸿章病逝。1985年12月，林翠莲病逝。1990年8月25日，南通市城区人民法院对徐鹏与徐德俊、徐国俊、徐德建、徐国美、徐国纯继承纠纷一案作出（1986）港民字第21号民事判决，判决南通市唐闸镇西市街29号坐东朝西厢房一间归徐鹏所有，徐鹏补偿徐德俊等850元。徐鹏于1994年办理案涉房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权人和土地使用者均登记为徐鹏。2000年12月27日，江苏大生集团有限公司（以下简称大生集团）为疏通消防通道，以通棉一厂的名义与徐德俊、徐鹏签订协议一份，约定：通棉一厂拆除徐德俊位于唐闸西市街29号位南坐东朝西房屋一间（含占用土地），并负责将保留的位北朝西一间房屋的南山墙进行粉刷和屋面整修；通棉一厂负责拆除三方界址围墙，重新砌筑新的界址围墙；通棉一厂收购徐鹏与徐德俊相邻的朝南中瓦房一间和朝西厨房一间（收购协议另订），用作拆除徐德俊房屋的损失补偿。通棉一厂负责为徐德俊修理房屋，人工费用由徐德俊负担；徐鹏两间房屋的产权证、土地证由徐鹏经通棉一厂转给徐德俊，相关过户手续办理及费用由徐德俊自理；协议经三方签字后生效，各执一份。大生集团在协议上加盖南通第一棉纺织厂印章，徐德俊、徐鹏在协议上签字。次日，大生集团以通棉一厂名义与徐鹏签订协议书一份，约定：徐鹏有位于唐闸西市街29号西侧坐北朝南房屋一间及位北坐东朝西厨房一间，一并出售给通棉一厂，价款48000元整；徐鹏同意将原两间房屋的产权证、土地证交给通棉一厂以利办理过户手续，手续费由通棉一厂支付；协议双方各执一份，签字生效。大生集团在协议上加盖南通第一棉纺织厂印章，徐鹏在协议上签字。2001年1月10日，大生集团向徐鹏支付购房款48000元后，徐鹏将房屋的所有权证书和土地使用证书交付大生集团。徐德俊在大生集团装修房屋后入住至今。2004年7月，徐鹏去世。徐鹏去世前未与大生集团办理房屋产权过户手续。
原审法院认为，本案的争议在于：1、徐鹏与大生集团的协议以及徐鹏与大生集团、徐德俊三方协议的效力；2、徐鹏是否有权处分案涉房屋。
关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述规定，当事人对标的物是否有处分权，不影响合同的效力，故王洁、徐宪华、徐建华关于徐鹏无权处分主张合同无效的抗辩意见，法院不予采信。
关于争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。上述条文，体现了我国不动产物权的公示公信原则，案涉房屋登记权利为徐鹏，可以认定徐鹏有处分房屋的权利。徐鹏在与大生集团签订协议后，负有交付房屋及协助办理产权过户的义务。王洁、徐宪华、徐建华辩称案涉房屋为王洁和徐鹏的夫妻共同财产，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，该共有财产未经共有人书面同意不得转让。就此，原审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第一条规定，本法是婚姻家庭关系的基本准则，该条阐明了婚姻法的调整范围，即调整婚姻、亲属间权利义务关系；就夫妻财产制度问题，婚姻法第十七条、第十八条、第十九条共同构成对夫妻财产制的规定，确立了以夫妻共同财产制为法定财产制，同时允许夫妻约定财产制的夫妻财产制度，但是，夫妻之间究竟是共有财产制，还是约定财产制，如没有对财产的权利状况进行登记公示，对于夫妻之外的其他人则很难得知。我国的不动产物权制度中实行物权登记制度，登记的物权经公示具有公信力，而婚姻法主要是调整夫妻、家庭内部关系的法律，夫妻财产关系如不进行权利登记，不具有对外的物权公示效力，因此，确定徐鹏是否具有处分权，应以房屋权属证书和土地使用权证书登记的权利人为准，《城市房地产管理法》第三十八条规定的其他共有人，也应该是表现在不动产权属证书或不动产登记簿上的共有人，故对王洁、徐宪华、徐建华的该抗辩意见，法院不予采信。其实构成事实共有的原因不止夫妻关系，家庭关系也可能形成共有，合伙关系也可能形成共有，基于其他的法律关系或者当事人的特别约定也可能形成共有，如果共有关系不经登记公示，则不具有物权效力，对于共有关系之外的他人则难于知悉，要求该他人在交易时进行审查亦强人所难，不利于交易安全和社会诚信，因此，对于共有人未进行权利登记的风险，应该有共有人承担，共有人也可以向登记机关申请共有权登记以防止风险。在本案中，如果王洁担心徐鹏擅自处分，可以及时向登记机关申请共有权人登记。即便没有登记，王洁依然可以和徐鹏在夫妻关系内部解决。
综上，徐鹏和大生集团签订协议后，大生集团已经按合同约定向徐鹏给付房款，虽然合同仅约定徐鹏将产权证和土地证交付大生集团，但在大生集团不能单方办理产权变更的情况下，基于合同目的实现的需要，徐鹏负有协助义务。大生集团怠于行使权利，致使徐德俊的权利难以实现，徐德俊可以行使代位权，要求徐鹏履行与大生集团之间的协议。现徐鹏已经去世，其义务应由其法定继承人承继，故徐德俊起诉请求于法有据，法院予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第七十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条第一款、第十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、王洁、徐建华、徐宪华于判决生效之日起十日内协助江苏大生集团有限公司将南通市唐闸西市街29号坐北朝南房屋西侧一间及坐东朝西房屋北侧一间的房屋所有权和土地使用权变更至江苏大生集团有限公司名下；二、江苏大生集团有限公司在取得上述房屋所有权和土地使用权后十日内，将房屋所有权和土地使用权变更至徐德俊名下；三、上述一、二两项判决的产权变更手续费均由徐德俊负担。案件受理费3500元，由江苏大生集团有限公司和王洁、徐建华、徐宪华共同负担（徐德俊已垫付）。
宣判后，王洁、徐建华、徐宪华不服，向本院提起上诉称，案涉房产为共有财产，徐德俊对此事实明知，王洁不同意转让，徐鹏的物权处理行为无效，案涉协议书为无效合同，本案也不符合代位权诉讼的条件，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审查清事实后依法撤销一审判决，驳回徐德俊的诉讼请求。
被上诉人徐德俊答辩称，一审认定事实清楚正确。
被上诉人大生集团答辩称，一审法院对案涉房屋权利人认定正确，双方协议书是当事人真实意思表达，且符合相关法律规定。
经本院审理查明，原审法院查明的事实有证据证实，本院予以确认。
二审中，大生集团提交了关于徐宪华职务任免的文件以及一份会议记录，用于证明2001年6月之前，徐宪华在大生集团任常务副总，分管技改项目，关于拆除徐德俊房屋重修围墙一事在总经理办公会上讨论过，徐宪华参加了会议，知晓有关事项。上诉人质证认为，对职务任免通知真实性没有异议，对会议记录客观性没有异议，但会议记录没有明确年份，与三方协议时间不吻合，徐宪华因回避对补偿事宜不清楚。被上诉人徐德俊对上述材料无异议。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，徐鹏对案涉房屋是否享有处分权？第二，案涉三方及双方协议是否有效？
关于争议焦点一，案涉的两间房屋，其中朝南中瓦房根据（1982）民上字第37号民事判决书，系祖遗房屋翻造建成，在该次分家析产诉讼中明确为徐鹏家四口人共有。案涉朝西厨房，根据（1982）民上字第37号民事判决书及（1986）港民字第21号民事判决书，经过分家析产及继承诉讼，明确为徐鹏所有，王洁与徐鹏系合法夫妻关系，在夫妻关系存续期间，该房屋系徐鹏夫妻共有财产。徐鹏作为案涉房屋所有权人和土地使用者登记在房产证和土地证上，对于家庭成员以外的其他人而言，不动产登记具有公示和公信效力，徐鹏对外享有案涉房屋的处分权。
关于争议焦点二，对于徐鹏个人签字的三方及双方协议效力，本院认为，徐鹏作为案涉房屋产权证登记所有权人，在不违反法律规定的情形下，其以真实意思表示对外作出的处分行为具有物权效力。上诉人诉称案涉房屋的转让行为未经其同意，转让协议无效，但综合本案案情来看，徐鹏在三方及双方协议签署后，于2001年初即领取了48000元房款，将案涉房屋房产证、土地证交给了大生集团，同时将房屋中的物件清空，将钥匙挂在门上。自2001年案涉房屋重修后，徐德俊一直居住至今。如果按照上诉人所称直到本案诉讼发生时才知道徐鹏的房产转让行为，那么其在这十几年间对自有房屋权利证书的去向及房屋状态均不闻不问的行为，不符合一般人对自有不动产管理之常理，且上诉人一方历经多次诉讼从未怠于行使其权利，其以不知情为由显然不能成立。此外，在2001年6月之前，王洁之子徐宪华在大生集团担任常务副总经理一职，从相关会议记录来看，徐宪华对集团的这一基建改造事项是明知的，虽然因为涉及自家房屋其对具体事务进行了回避，但毕竟事关自家房产转让的重大事项，从私权角度而言，王洁等作为共有产权人和主要家庭成员不可能不知晓。因此，对上诉人的这一上诉理由，本院不予采信，徐鹏代表家庭成员签字的三方及双方协议合法有效，有关当事人应当按约履行合同义务。徐德俊作为三方协议的当事人之一，要求上诉人及大生集团履行合同义务应予支持。
综上，上诉人王洁、徐建华、徐宪华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人王洁、徐建华、徐宪华共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆燕红
审 判 员 沙 楠
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；