山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终1208号
上诉人（原审被告、反诉原告）：单县华远置业有限公司。住所地：单县园艺办事处向阳路与人民路交汇处。统一社会信用代码：91371722693120493M。
法定代表人：刘效言，总经理。
委托诉讼代理人：许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：三一汽车制造有限公司。住所地：湖南省长沙经济技术开发区三一工业城。统一社会信用代码：914300007483882605。
法定代表人：梁林河，董事长。
委托诉讼代理人：徐金锋，男，1979年8月30日出生，汉族,住山东省济南市章丘区。该公司员工。
委托诉讼代理人：常颖，男，1986年12月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县。该公司员工。
上诉人单县华远置业有限公司因与被上诉人三一汽车制造有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2017）鲁1722民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月14日受理后，依法组成合议庭于2017年8月7日对本案进行了公开审理。上诉人单县华远置业有限公司的委托诉讼代理人许守娟，被上诉人三一汽车制造有限公司的委托诉讼代理人徐金锋、常颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人单县华远置业有限公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销山东省单县人民法院（2017）鲁1722民初717号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，判决被上诉人支付逾期办理交接手续管理费19.2万元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人因欠单县中联混凝土公司货款，与中联公司商量以房抵债，中联公司又将涉案的两套房产转给了被上诉人。在上诉人与中联公司协商以房抵债时，房屋已经建好具备了交房条件，因此在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人就知道房子可以交付，并可以直接办理交房手续。上诉人在一审中提交了和涉案房产在同一栋楼的三份业主交房手续，和单县东城物业服务有限公司的证明，两份证明可以相互印证，证实上诉人不存在逾期交房的事实。被上诉人认可上诉人提交的三份业主档案的真实性，即是认可涉案房产所在的8号楼在2012年11月就具备了交房条件。一审法院认定上诉人存在逾期交房的事实错误。2、一审法院未认定被上诉人存在逾期办理房产交接手续的违约情形。涉案房产2012年11月份就具备了交房条件，即使被上诉人没有收到上诉人发出的书面通知抗辩成立，但被上诉人在诉状中自认2014年7月27日交付了房产，但至今没有到物业公司办理交房手续。被上诉人故意不办理交房手续是为了不缴纳物业管理费，被上诉人存在违约情形，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期管理费。二、一审法院适用法律错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》中约定了明确的违约金计算方式，应按照当事人约定的违约金计算方式来判令上诉人应当支付的违约金。2、《商品房买卖合同》中关于上诉人逾期支付违约金的条款不应当认定无效。该条款并没有免除上诉人逾期交房、逾期提交办理房产证书手续的责任，没有排除被上诉人的权利，加重被上诉人的义务，不应当认定无效。即使被上诉人认为应当提高违约金，也应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，要求增加违约金，并举证证明其损失要高于违约金。3、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，该条仅适用于合同中没有约定违约金，或者损失数额难以确定的情形，该条只适用于由于出卖人原因，买受人未能取得房屋权属证书的情况下违约金的计算。4、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，一审法院认定逾期交房违约金条款无效后，也不应按照同期银行贷款利率来计算违约金。三、一审判决书中的第一项判决结果超出了审理范围。被上诉人要求“上诉人为涉案房产办理不动产权证书”，一审判决被上诉人协助上诉人办理涉案房产过户手续。
被上诉人三一汽车制造有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。上诉人的陈述不是事实，商品房已经建好应当有明确的证据予以支持，其他业主接受房屋不代表被上诉人接受。合同明确约定，被上诉人必须接到上诉人的交房通知书，才能办理交房手续，在没有接到交房通知书之前，被上诉人不知道房屋目前的状态。关于违约金的计算问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》都约定了对违约金的调整问题，其中合同法第114条规定，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。按照购房价款数额，再根据商品房买卖合同的约定，上诉人的违约金数额几乎是没有的，被上诉人要求法院调整，根据房价款的同期银行贷款利率来计算违约金符合公平原则，也符合被上诉人的实际损失。
原审原告三一汽车制造有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告为涉案房产办理不动产权证书。2、支付逾期交房的违约金3.3955万元，逾期办证违约金13.5028万元。事实和理由：2013年10月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，其中约定交房时间为2013年12月31日，被告到2014年7月27日才交付，延期208天；合同约定被告应当在房屋交付使用后90日内为原告办理不动产权证书，截止2016年12月5日未办理，延期772天。按照银行同期贷款利率计算，违约金分别为3.3955、13.5028万元。
反诉原告单县华远置业有限公司向一审法院反诉请求：依法判令三一公司支付逾期办理交接手续管理费19.2万元。事实和理由：2012年11月20日，原被告双方签订可以交付使用的现房合同，原告至今未办理房产交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条之规定，原告应当支付管理费。
一审法院认定事实：2013年10月28日，原被告就位于菏泽单县开发区舜师路北‘上东名府’，编号为20131128086和20131128087（总价款为106.401966万元）的两套房屋签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定房屋的交付时间为2013年12月31日；第九条“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。”第十一条约定“出卖人在发出《交房通知书》规定的期限内扔不办理交接手续，出卖人按100元/天/套收取管理费，逾期超过2个月，出卖人有权收回该房产”；第十五条约定，房屋的产权登记时间为商品房交付使用后90日内；买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”
本案有争议的事实为，1、原告主张违约金的赔偿标准适用问题；2、被告反诉‘管理费’的事实和依据问题。
关于争点一，三一公司认为：《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”如按照涉案《商品房买卖合同》逾期办理产权违约金计算方式，是一次性的计算方式即合同价款的0.05%大概532元，此相当于免除了被告的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于涉案《商品房买卖合同》中约定被告违约的责任过低，应按照银行的同期贷款利率计算。逾期交房208天（自2013年12月31日至2014年7月27日），2014年中国人民银行同期贷款利率为5.6%，计算为3.3955万元。在交付房屋后的办产权证书逾期772天（自2014年10月27日至2016年12月5日），按照同期中国人民银行同期贷款利率为6%计算为13.5028万元。
原告提交证据如下：编号为20131128086和20131128087的《商品房买卖合同》及被告出具的山东省房地产企业预收款收据两份（2013年12月23日，分别收到534064.98元、529954.68元）。
被告单县华远公司质证认为：认可原告举示证据的真实性，但原被告签订《商品房买卖合同》时，房屋既已具备交付条件，不存在被告违约问题。
关于争点二、单县华远公司认为，涉案《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人在发出《交房通知书》规定的期限内扔不办理交接手续，出卖人按100元/天/套收取管理费，逾期超过2个月，出卖人有权收回该房产”，造成目前诉讼的成因在于原告。
被告（反诉原告）提交如下证据：1、来源于单县东城物业服务有限公司上东名府管理处的业主档案三份，证明上东名府8号楼203室、502室、902室业主于2012年11月-12月均办理了交房手续，同时与物业服务公司签订了物业管理协议；2、单县东城物业上东名府物业处于2017年2月23日出具的证明一份，证明原告所购买的上东名府小区8号楼于2012年11月20日正式办理交房入住手续。拟证明原、被告签订商品房买卖合同的时候，涉案房产已具备交房条件，是原告迟迟未来办理交房手续，被告方并不存在逾期交房的违约行为。
原告三一公司进行质证认为：对上东名府管理处的业主档案的真实性无异议，与本案不具有关联性；上东名府物业处于2017年2月23日出具的证明，在相关人员没有到庭的情况下不能采用。
一审法院认为原告提交编号为20131128086和20131128087的《商品房买卖合同》及被告出具的山东省房地产企业预收款收据两份，其真实性被告不持异议，一审法院认为与本案审理具有关联性，确认证据效力。被告举示的来源于单县东城物业服务有限公司上东名府管理处的业主档案三份与本案不具有关联性；单县东城物业上东名府物业处于2017年2月23日出具的证明一份，不具备证据的形式要件，证明力不予确认。
一审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”经审查，编号为20131128086和20131128087的《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年12月31日，实际交付时间为2014年7月27日，逾期时间为208天；逾期办证时间从2014年10月27日（房屋的产权登记时间为商品房交付使用后90日内）至2016年12月5日为772天。被告逾期交房及逾期办证的违约行为显而易见。被告抗辩意见与本案查明的事实不符，一审法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第一百一十四条第二、三款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”涉案当事人双方虽在《商品房买卖合同》中约定了违约金的赔偿标准，但该约定加重了原告的责任，该条款无效。一审法院认定该违约金低于给原告造成的损失，遂采纳原告主张的赔偿标准。
被告请求原告支付逾期办理交接手续管理费19.2万元问题，因涉案《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人在发出《交房通知书》规定的期限内扔不办理交接手续”为被告主张‘管理费’的前提条件，本案审理期间，被告未能举示其向原告发出《交房通知书》，该主张难以得到一审法院支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十条、第一百一十四条第二、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、限被告单县华远置业有限公司于本判决生效后三十日内向房屋权属登记机关提供相应材料，协助原告三一汽车制造有限公司办理位于上东名府8#1单元4层401号与8#1单元8层801号的房屋的过户手续。二、被告单县华远置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告三一汽车制造有限公司逾期交房违约金3.3955万元(1064019.66×208÷365×5.6%=33955）；逾期办证违约金13.5028万元（1064019.66×772÷365×6%=135028）。三、驳回被告单县华远置业有限公司对原告三一汽车制造有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3679.66元，减半收取1839.83元，反诉费2070元，由被告单县华远置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，该案争议的焦点是：1、上诉人逾期交房违约事实是否成立。2、上诉人逾期办证的违约事实是否成立。3、被上诉人逾期办理房屋交接手续的违约事实是否成立。4、一审判决结果是否超出审理范围。
双方签订正式文本的编号为20131128086和20131128087的《商品房买卖合同》商品房买卖合同，除有法律规定的情形外，应当严格按照合同条款履行。关于焦点1，经查，合同约定交房时间为2013年12月31日，实际交付时间为2014年7月27日，逾期时间为208天。本院认为，上诉人逾期交房违约事实成立，应当按照合同约定，赔偿因逾期交房给对方造成的损失。
关于焦点2，经查，双方签订的商品房买卖合同中约定，案涉房屋的产权登记时间为商品房交付使用后90日内，但案涉房屋至今未办理房产证。上诉人逾期办证的违约事实成立，被上诉人要求上诉人支付逾期办证（从2014年10月27日至2016年12月5日为772天）违约金并无不当，应予支持。双方在商品房买卖合同中对逾期办证违约金虽有约定，但约定数额过低，且该条款为上诉人方提供的格式合同中的格式条款，原审法院对违约金计算标准进行调整并无不当。
关于焦点3，经查，双方签订的商品房买卖合同第十一条约定“出卖人在发出《交房通知书》规定的期限内扔不办理交接手续，出卖人按100元/天/套收取管理费，逾期超过2个月，出卖人有权收回该房产”。在一二审诉讼过程中，上诉人未提交证据证明已向被上诉人发出《交房通知书》并要求被上诉人限期办理交接手续。本院认为，上诉人主张被上诉人逾期办理房屋交接手续缺乏证据支持，本院不予采信。
关于焦点4，经查，被上诉人在诉状中要求上诉人为涉案房产办理不动产权证书，但办理不动产权证书并非上诉人的职能，一审判决中将该诉讼请求明确为由上诉人向房屋权属登记机关提供相应材料，协助被上诉人办理案涉房产的过户手续并无不当。一审判决结果并未超出审理范围。
综上所述，上诉人单县华远置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3679元，由上诉人单县华远置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李建民
审判员 张 丽
审判员 张宪明
二〇一七年八月十日
书记员 李 峰