江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2015）沛民初字第1317号原告：祝萍，女，1986年9月6日生，汉族，个体工商户，住沛县。委托诉讼代理人：李明，沛县竞合法律服务所法律工作者。被告：沛县恒盛房地产开发有限公司，住所地沛县沛屯大道东侧金凤凰建材装饰城19-5、6#室。法定代表人：孙成群，董事长。委托诉讼代理人：周忠喜，江苏善若水律师事务所律师。原告祝萍诉被告沛县恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2015年12月30日、2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告祝萍及其委托诉讼代理人李明，被告恒盛公司的委托诉讼代理人周忠喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝萍向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的商品房销售合同；2、判令被告返还购房款598807元，契税8982.11元，维修基金4900.7元；3、判令被告承担违约金11976.14元（598807*2%）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月12日，原告祝萍与被告恒盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的汉邦景城5幢1单元201室的房屋。合同约定的交房日期为2015年4月30日，同时约定如逾期60日未交付房屋，原告有权退房。因被告未按合同约定的期限交付房屋，原告提起诉讼。恒盛公司辩称，一、迟延交房的原因不在被告，至今一期工程尚没有正式供电，用的是临时的供电；二、经过被告的全力协调，天然气仍然不能接通，业主无法使用；三、因江苏省水利厅不予批准打井取水，致使地下水源热泵、中央空调系统无法安装使用；四、由于部分业主闹事，阻拦被告正常的工作及施工，致使无法进行验收；五、原告未按约定期限支付购房款，原告迟延付款的期间，被告交房时间也应当顺延。综上，商品房买卖合同第八条第二款第二项明确约定：因电力、天然气、自来水、下排水、市政道路等非出卖人的原因包括当地的政策、法律、法规出现变化，房屋无法按期交工验收而导致延期，出卖人可以据实延期，虽然延期交房，但责任不在被告，符合双方约定的延期条件，原来说的逾期交房的原因不在被告，被告不存在违约，原告要求解除合同没有法律依据和事实依据，况且双方在购房合同附件4合同补充协议（一）第六条明确约定买受人要求退房的，应当在15日内以书面形式向出卖人提出，否则视为买受人放弃退房权利。即便逾期交房，原告的退房权利也已经丧失了，其诉请不应得到支持。请求依法驳回原告诉讼请求。原被告双方围绕诉讼请求及抗辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的商品房买卖合同、完税凭证、维修基金缴款凭证、借款凭证、购房发票、中国农业银行交易明细清单，被告提供的邳州市建正工程建设监理有限公司沛县汉邦景城监理组出具的证明、省水利厅关于沛县汉邦景城小区一期工程地下水源热泵中央空调项目取水许可有关问题的复函，本院依职权调取的国网江苏省电力公司沛县供电公司向本院出具的汉邦景城小区供配电工程费用收取及施工情况说明等证据的真实性，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。根据原告陈述和被告答辩及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月12日，原告祝萍与被告恒盛公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的汉邦景城小区5幢1单元201室房产，建筑面积140.02平方米，总金额598807元。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭，买受人于2013年11月12日前支付房款人民币188807元整，余款41万元整由买受人30日内贷款支付给出卖人……第八条交付期限出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因电力、天然气、自来水、下排水、市政道路等非出卖人的原因，包括当地的政策、法律、法规出现变化，房屋无法按期交工验收的而导致延期，出卖方可以据实延期。3、交付期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项未付清，或按揭贷款未到出卖人账户，交付日期相应延至买受人付清全部应付款项止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、道路、物业公司与上房同步……”。合同“附件三装饰、设备标准”约定有“地源热泵中央空调”。合同签订后，原告祝萍向被告恒盛公司缴纳购房款188807元，并在中国农业银行办理了按揭贷款，贷款金额为41万元。为履行合同，原告祝萍缴纳了契税8982.11元，物业维修基金4900.70元。被告恒盛公司未能按照约定的期限交付房屋，且逾期交付时间超过了60日。截至原告起诉之日，涉案小区的天然气未接通；地源热泵中央空调系统未安装使用。另查明：2015年5月25日，江苏省水利厅作出苏水函【2015】58号《省水利厅关于沛县汉邦景城小区一期工程地下水源热泵中央空调项目取水许可有关问题的复函》，答复如下：“一、《江苏省水资源管理条例》中的‘水温空调’与‘地下水源热泵中央空调系统’为同一概念。二、根据《江苏省水资源管理条例》第二十九条规定，在城市、集镇等建筑物密集的地区禁止开采浅层地下水用于水温空调，请你局依法予以处理。三、建议该小区可以采用地埋管土壤源热泵系统或地表水源热泵系统，同样可以达到相同的效果”。2015年9月15日，邳州市建正工程建设监理有限公司沛县汉邦景城监理组出具证明，称：“我公司监理的汉邦景城小区一期工程已全部完工，因主供电线路没供电，目前是临时供电，天然气不通，至今无法取得商品住宅交付使用批准文件”。2016年9月30日，国网江苏省电力公司沛县供电公司向本院出具汉邦景城小区供配电工程费用收取及施工情况说明，内容为：“沛县恒盛房地产开发有限公司在沛县汉邦路东侧张良路南侧新建汉邦景城小区，根据江苏省电力公司沛县供电公司与沛县恒盛房地产开发有限公司签订的《居住区供配电工程服务协议》的规定，该小区分二期实施，第一期居配总费用为1563.4875万元，第二期居配总费用为2671.592084万元，合计应缴居配费用4235.079632万元。第一期供配电工程费用分别在2014年12月缴纳156.34875万元和2016年8月缴纳700万元。截止9月29日，该小区现场没有进行电力设备安装施工。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。一、关于原被告之间的商品房买卖合同是否能够解除的问题。1、根据原被告双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。经审查，被告确实未能在合同约定的交付期限内交付房屋，且逾期超过了约定的60日，原告依据合同约定享有解除权，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2、虽然被告抗辩称电力、天然气未接通，构成约定的延期交付理由，但水电气接通也是双方约定的合同履行条款，属于被告应当履行的义务。被告应当积极协调电力、天然气部门，在约定的交付期内同时完成水电气的接通。本案中电力及天然气未接通是事实，但造成电力、天然气不通的原因，被告恒盛公司未提供证据加以证实，也无证据证明存在被告履行了其应当履行的接通义务，但因电力、天然气或政府的原因致使不能接通的情形。相反，根据国网江苏省电力公司沛县供电公司向本院出具的情况说明可以认定，被告未缴足供配电工程费用，电力设备安装未进行任何施工，故电力设施未施工系因被告原因导致，不能作为被告免除按期交房责任的依据。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持。3、被告抗辩称其地源热泵系统因省水利厅不予批准，无法进行施工。涉案商品房使用地源热泵中央空调系统是汉邦景城小区的特色项目，亦作为宣传、出售时重点推荐的小区卖点吸引着购房者的眼球，而且最终被写入合同附件，因此地源热泵中央空调系统曾是一些购房者决定购买该小区住房的一项重要考量。被告作为房地产开发企业，其对房地产开发所涉及的相关规定及政策应当了解，省水利厅对沛县汉邦景城地源热泵的复函是依据《江苏省水资源管理条例》作出，被告采用的地源热泵系统无法获得审批，其自身存在过错，由此产生的逾期交付房屋后果，不能认定为非出卖人原因。故对被告的该抗辩，本院亦不予采纳。4、对于被告抗辩的业主闹事，经审查，部分业主哄闹的事实存在，但地点是该公司的销售中心，而非施工工地，其并未对工程施工造成影响。该抗辩意见，本院不予采纳。5、被告抗辩称原告未按约定期限支付购房款，交房时间应当顺延。原被告双方签订的商品房买卖合同约定了未付清购房款交付日期顺延的情形是在交付期限届满后买受人未付清购房款的情形，而本案原告在交付期限届满前早已付清了购房款，故不存在顺延交付的情形。对被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。综合以上理由，原被告双方约定的解除合同的条件成就，原告作为解除权人可以要求解除合同。二、合同解除后的返还及损失赔偿问题。1、原被告双方的商品房买卖合同解除后，被告恒盛公司应当按照约定在合同解除之日起60日内退还全部已付款，原告要求被告返还已付款598807元的诉讼请求，本院予以支持。2、原告缴纳的契税8982.11元，物业维修基金4900.70元，原告可在合同解除后，依据相关程序办理契税和物业维修基金的退还手续。3、原被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了合同解除后的违约金计算方式，该约定对原被告双方均有约束力。被告应按约定支付违约金11976.14元。综合以上理由及分析意见，原告祝萍与被告恒盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同号：PX33086）应当解除。被告恒盛公司应当返还原告购房款598807元；支付原告违约金11976.14元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告祝萍与被告沛县恒盛房地产开发有限公司于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》（合同号：PX33086）；二、被告沛县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内退还原告祝萍购房款598807元；支付违约金11976.14元；三、驳回原告祝萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10047元，保全费2020元，合计12067元，由被告沛县恒盛房地产开发有限公司负担11927元，原告祝萍负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 巍审 判 员  秦 洁人民陪审员  唐建民二〇一六年十二月十六日书 记 员  李 艳