上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初13332号
原告：周洁，女，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：许佳艺，上海众华律师事务所律师。被告：张健平，男，汉族，住上海市徐汇区。原告周洁与被告张健平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告周洁及其委托诉讼代理人许佳艺，被告张健平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周洁向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期迁户口的违约金，以230万元总房价为基数，按日万分之五，即每日1,150元，自2016年3月1日起计算至判决生效日止(庭审后原告将该诉请调整为计算至2016年7月18日止)；2.被告向原告交付上海市徐汇区凯旋路凯旋一村XXX号XXX室房屋；3.被告支付逾期交房的违约金，以230万元总房价为基数，按日万分之五，即每日1,150元，自2016年3月4日起计算至判决生效日止(庭审后原告将该诉请调整为自2016年3月10日起计算至判决生效日止)。事实和理由：2015年10月30日，原被告就上海市徐汇区凯旋一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋买卖合同，约定房屋总价230万元，被告应于2016年2月29日迁出原有户口，如未能迁出，每逾期一日，被告应按房屋转让价万分之五支付违约金；同时约定原告拿到产证并支付相应房款后，双方办理房屋交接手续。被告于2016年3月4日已经取得最后一笔原告银行贷款，共计收取房款223万元，原告也于2016年2月17日取得房屋产证，但经原告多次催告，被告不履行迁户口及交房义务，故原告诉至法院，请求判如所请。张健平辩称，不同意原告诉请。系争房屋确有原告及家人三人户口未迁出，合同虽约定2016年2月29日迁出原有户口，但被告贷款发放晚于过户时间，导致被告没有在过户当日拿到这笔房款去置换他处房屋；系争房屋内有租客，对此签订合同时原告是明知的，但表示不同意系争房屋继续出租，交房要先与租客沟通提前退租事宜；违约金不同意承担且约定标准过高。根据原告提交的上海市房地产权证、房屋买卖合同及协议书、常住人口登记表、收款收据、委托书、银行汇款凭证、个人贷款支付凭证、个人电子转账凭证、销售不动产统一发票等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月7日，被告(出售人、甲方)与原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市凯旋一村XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，房地产转让价款共计230万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第2条约定：若该房地产上有户口，则甲方应于2016年2月29日之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。补充条款(一)第5条约定：甲方未按合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款的万分之五的赔偿金并应继续履行。合同附件三约定：1.乙方应于签订合同当日支付甲方首期房款100万元(含合同签订前已付定金10万元)；2.乙方应支付甲方第二期房款110万元，通过贷款方式支付，乙方应于房地产办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，甲乙双方应积极配合贷款银行提供所需材料；3.乙方应支付甲方第三期房款13万，待房地产所在区交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内支付；……5.乙方应支付甲方第四期房款5万元，待甲方向公安机关办理完毕原有户口迁出手续后3日内支付；6.乙方应支付甲方尾款2万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证，且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方支付甲方全额尾款。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款100万元、并于双方就系争房屋办理过户当日支付142,000元(含第三期房款13万元及第二期房款中贷款不足部分的12,000元),剩余第二期房款1,088,000元通过贷款银行于2016年3月4日发放至被告账户。后原告于2016年2月17日取得系争房屋产权证。至庭审时，被告尚有其本人及家人三人户口未迁出，庭审后，被告于2016年7月18日迁出其在系争房屋内的原有所有户口，基于此，嗣后原告向被告支付了5万元房款。现原告共计已向被告支付房款228万元，尚有2万元尾款未向被告支付，原告表示该笔尾款在被告交房、支付违约金后由本案一并处理并支付被告；被告则表示已于2016年8月5日前做好交房准备，腾空房屋，可以配合原告交房，但不同意支付违约金。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告已取得房屋产证且被告已收取除尾款2万元以外的其余房款，故被告应按照合同将房屋及时交付原告，对此，被告亦表示已将房屋腾空做好交房准备，故对原告要求被告交房的诉请，理由正当，本院予以支持。被告晚于合同约定的时间2016年2月29日迁出户口，应按照合同承担自2016年3月1日起至户口实际迁出日止的逾期迁户口违约责任。原告于2016年3月4日已按约向被告支付了除第四期房款5万元及尾款2万元(第四期房款根据合同应于被告户口迁出后再行支付，被告于本案审理中迁出户口，原告已支付该笔款项)以外的其余房款，并已取得房产证，故根据合同双方交房条件于2016年3月4日已成就，被告应于5日宽限期内及时向原告交付房屋，现被告基于之前房屋内存在租客等原因至今仍未交房，故对原告要求其支付自2016年3月10日起的逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。鉴于被告提出约定的两项违约金标准过高，请求法院予以调整，因原告未提供被告逾期迁户口及交房给原告造成实际损失的充分证据，本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，对被告支付原告逾期迁户口及逾期交房的违约金酌情予以判处。基于原告表示尚未支付的尾款2万元，由本案一并处理，同意在被告交房并支付违约金后予以给付，系原告自行处分民事权利，于法不悖，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、张健平于本判决生效之日起十日内向周洁交付上海市徐汇区凯旋路凯旋一村XXX号XXX室房屋；二、张健平于本判决生效之日起十日内向周洁支付逾期迁户口违约金，按每日230元，自2016年3月1日起计算至2016年7月18日止；三、张健平于本判决生效之日起十日内向周洁支付逾期交房违约金，按每日230元，自2016年3月10日起计算至判决生效之日止；四、周洁于张健平履行本判决主文第一至第三项后三日内向张健平支付上述房屋购房尾款2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计302.50元，由被告张健平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一六年八月十日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。