上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10791号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李修柱，男，1988年10月20日生，汉族，（户籍地安徽省寿县）住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：刘奇，北京盈科(上海)律师事务所。委托诉讼代理人：汤红梅，北京盈科(上海)律师事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴云峰，男，1987年3月15日生，汉族，（户籍地上海市长宁区），住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姚益林，系吴云峰岳父。上诉人李修柱与被上诉人吴云峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初5962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李修柱上诉请求：撤销一审判决第六、八项，改判被上诉人吴云峰退还其门面转让金45,000元，同时赔偿上诉人装修费10万元。事实和理由：原审法院租约解除原因未查明，所谓上诉人欠租解约属认定错误，实际系标的房屋被上诉人为上位承租人，因产权人已解除与之租约而另行出租他人，上诉人实不知应支付租金与何人，并非欠租。装修损失原审未支持错误，该部损失原审未释明应通过鉴定申请方式进行，属程序违法。原审认定所谓《门面转让合同》已履行不符合商业惯例。被上诉人吴云峰辩称，一审判决正确，要求维持原判。被上诉人吴云峰向一审法院起诉请求判令：1、要求确认双方签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室二楼50平方米房屋的《租赁合同》于2016年4月6日解除；2、李修柱将上述房屋返还吴云峰；3、李修柱支付自2015年11月1日起至实际返还房屋之日止，按每月4,500元计算的租金；4、李修柱支付以4,500元为本金，按每日千分之二计算180天的滞纳金1,620元。李修柱反诉请求：1、要求吴云峰退还门面转让金45,000元；2、要求吴云峰赔偿装修费10万元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室系案外人林某所有。2014年10月11日，吴云峰（甲方）与李修柱（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将XX路XX弄XX号XX室二层出租给乙方，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月30日止，未经甲方书面许可，乙方无权转租。租金每月4,500元，付三押一。乙方未经甲方同意，不得在租赁房屋内有隔墙、改变结构、与第三方合用或转租。同日，双方还签订《门面转让合同》，约定甲方将上述商铺二层50平方米房屋转让给乙方，甲方承诺是该商铺第一且唯一承租方，拥有该商铺全部承租权且承租期间经商铺�权人同意可以转让承租权。甲方因经营生意对商铺2楼使用率不高，故将商铺产权2楼全部承租权及使用权转让乙方，转让费45,000元，商铺2楼租金定为每天每平方米3元，每次由甲方代产权人收取。甲方承诺在乙方租赁期间，若因甲方转让的2楼商铺与产权人或其他方产生经济纠纷和法律责任，甲方愿意赔偿乙方在该商铺转让过程中及之后发生的转让费、装修费及经济损失等一切费用。甲方若转让一楼，需提前2个月告知乙方，乙方对甲方一楼无权干涉。甲方转让一楼后，必须引荐乙方与商铺产权人直接签署租赁合同。一楼新转让商户必须和乙方重新签订租赁合同。上述合同签订后，吴云峰向李修柱交付了房屋。李修柱向吴云峰支付了三个月租金和押金计18,000元、房屋转让金45,000元。李修柱对房屋进行了简单装修，但未开展经营活动。李修柱自称两年后将该房屋用于一�房代销。因李修柱自2015年11月1日起未付租金，吴云峰于2015年12月20日至商铺门面张贴告知书，称若2015年12月24日之前不支付租金，将终止房屋租赁合同。届期，李修柱仍未支付租金，吴云峰遂诉至原审法院。另查明，2015年7月26日，吴云峰作为承租人与案外人薛某（作为出租人）签订《房屋租赁合同》，承租了上述XX路XX弄XX号XX室中45平方米房屋，租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月30日止。原审审理中，2016年4月6日，李修柱收到了本案的诉状副本等材料。李修柱要求在解除租赁合同的同时，解除门面转让合同。2016年6月8日，吴云峰、李修柱均向法院表示同意解除租赁合同和门面转让合同。门面转让合同解除后，吴云峰表示可退还李修柱自2017年7月30日至2019年10月30日期间的转让费20,250元。一审法院认为：吴云峰与李修柱签订的《租赁合同》和《门面转让合同》系双方真�意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。李修柱于2015年11月起长期拖欠租金，吴云峰多次催讨无着，致使收取租金的合同目的落空，吴云峰要求解除租赁合同，法院予以支持。吴云峰要求解除租赁合同的意思表示于2016年4月6日到达李修柱，故法院确认租赁合同于该日解除。导致租赁合同解除的责任在于李修柱。故李修柱应及时向吴云峰归还房屋、支付欠租和占用期间的房屋使用费。关于滞纳金，双方在租赁合同中并无约定，吴云峰的该项请求缺乏合同依据，法院无法予以支持。现在吴云峰处的租赁押金4,500元，扣除李修柱的水电等欠费后，由吴云峰退还李修柱。关于门面转让合同，合同双方于2016年6月8日一致同意解除，法院予以确认。该合同实际已经履行，李修柱反诉要求吴云峰退还全部转让费45,000元，无事实依据。吴云峰自愿退还转让费20,250元，法院予以准许。关于李修柱反诉要求吴云峰赔偿装修费10万元，首先其没有向法院提供证据证明装修损失，其次因其长期欠租导致租赁合同解除，进而使门面转让合同也提前解除，再则其装修行为也没有得到出租人的同意，故法院对其该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院于二〇一六年八月二十六日判决：一、确认吴云峰与李修柱签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室二层50平方米房屋的《租赁合同》于2016年4月6日解除；二、确认吴云峰与李修柱签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室二层50平方米房屋的《门面转让合同》于2016年6月8日解除；三、李修柱于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室二层50平方米房屋归还吴云峰；四、李修柱于判决生效之日起十日内支付吴云峰自2015年11月1日起至2016年4月6日止，按照每月4,500元计算的租金；五、李修柱于判决生效之日起十日内支付吴云峰自2016年4月7日起至房屋实际归还之日止，按照每月4,500元计算的房屋使用费；六、吴云峰于判决生效之日起十日内退还李修柱转让费20,250元；七、驳回吴云峰其余诉讼请求；八、驳回李修柱其余反诉请求。一审本诉案件受理费382.75元，减半收取计191.38元，由吴云峰负担25元，李修柱负担166.38元。反诉案件受理费减半收取计1,600元，由吴云峰负担153.13元，李修柱负担1,446.87元。二审中，上诉人李修柱递交起诉状、告知书及短信截屏（皆为复印件）以证明标的房屋出租人身份本身存在争议等。被上诉人对起诉状表示确认，另两份材料真实性否认�本院经审查认为，起诉状真实性并无异议，即本案标的房屋另存案外人与被上诉人解约及租金纠纷在一审审理阶段，但该主张事实与本案租约项下权利、义务不存在直接利害关系，且诉讼尚未形成具有确定证明力之事实，不应纳入本案法律事实。另两份证据材料缺乏形式真实性依据，本院不能采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人李修柱与被上诉人吴云峰与签订的《租赁合同》、《门面转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属有效。根据查明事实，承租人李修柱确存长期拖欠租金现象，出租人吴云峰多次催讨未果，符合法定解约条件。李修柱上诉主张出租人身份存在争议，不知付租何人云云显然不属法定或约定抗辩理由，原审依据现有证据判断上诉人欠租解�并承担违约责任符合法律规定，应予维持。关于《门面转让合同》虽双方同意解除，但考虑到根据现有证据，租约已实际履行，即门面转让亦为履行，上诉人要求退回转让费依据不足，本院难予支持。关于上诉人主张赔偿装修费，考虑到本案解约系上诉人违约形成，且其装修并无证据表明经出租人同意，该部费用即使存在依法亦不应由出租人负担，相关上诉主张本院不能支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人李修柱的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,200元，由上诉人李修柱负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十�月二十五日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……