江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民初字第1414号
原告杨桂银。
委托代理人许春伟，男，1963年7月15日生，汉族。
委托代理人张勇。
被告徐州隆耀置业有限公司，住所地徐州市翠屏山办事处院内综合楼204室。
法定代表人刘振宇，该公司总经理。
委托代理人张雁，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人张茂义，男，1974年2月13日生，汉族。
原告杨桂银与被告徐州隆耀置业有限公司（以下简称隆耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨桂银及其委托代理人许春伟、张勇，被告隆耀公司的委托代理人张雁、张茂义到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
原告杨桂银诉称，原告于2013年2月与被告磋商购买被告开发的提香湾住宅楼一套，价格60万元左右，但原告只有20万元，余款需以按揭形式支付。被告的业务员任亮在问清原告的工作单位、每月收入、是否正常交纳公积金和现有住房等情况后，谎称原告符合公积金贷款条件，并保证能为原告办理公积金贷款。原告信以为真，与被告签订了购房合同，预付了34%的房款204430元。而后被告却迟迟不能为原告办理好贷款手续，致使原告无力购买该房，造成原告经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令解除原被告之间的房屋买卖合同；返还原告预付的购房款本金204430元及利息21549元；承担缔约过失责任，赔偿原告损失151542.09元。本案的诉讼费用由被告承担。
被告隆耀公司辩称，2013年2月25日，原被告双方签订了商品房买卖合�，合同约定，原告购买被告开发的徐州市提香湾小区房屋一套，双方就房屋价格、面积以及付款方式等作了约定，根据合同第6条规定，原告应于2013年2月25日支付首付款64000元，余款应在原告办理完公积金备案手续后15日内支付给被告，但是由于原告原因至今未办理公积金贷款手续，导致原告拖欠被告购房款至今，给被告方造成巨大经济损失。被告不同意解除合同，将依法主张要求原告支付剩余购房款391178元并支付违约金62987元。
经审理查明，2013年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于本市“提香湾”G9#-1-2202室及-219号地下室出售给原告，双方约定，商品房建筑面积89.09平方米，单价6299元，总价561178元，地下室单价2200元，总价34430元。第六条约定“买受人签署本合同于2013年2月25日支付首付64000元，余款497178元在买受人办理完�公积金备案手续后15日内支付给出卖人”，第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”至2013年2月28日原告向被告支付购房款共计204430元，并交纳了契税6643元，向物业公司预付天然气安装费2900元。
由于原告自身年龄等因素，原告申请的近40万元公积金贷款及�业贷款均未获审批通过。2013年12月23日，原告申请退房并填写两份“退房单”，申请对被告要求支付的违约金44131元减半收取，但被告未同意退房。2014年2月1日，被告向原告下发“公积金贷款通知函”，督促原告办理公积金贷款的各项准备并明确原告应承担的违约金数额。涉案房产至今并未交付原告。
以上事实，有原被告提供的商品房买卖合同、原告提供的购房发票、完税凭证及收据，退房单、通知、原告与任亮及孙宇的电话通话记录，当事人的法庭陈述等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案双方在合同履行过程中，由于双方约定的付款方式及期限条款不符合相关规定而无法履行，因该条款并非合同�格式条款而是双方协商后约定的条款，在议定该条款时，被告作为专业的房屋开发公司，原告作为有购房经验的成年人，双方对该条款是否能够履行应是明知的，却存在侥幸心理签订了合同，后由于贷款无法办理致使原告无法履行合同约定的义务，对于合同的无法履行，双方均有过错。原告提供的与两名被告公司业务人员的录音记录，一个没有涉及签订合同时的磋商情况，另一个不是当时的经办人，故原告主张被告在订立合同时存在欺诈的证据不足，本院不予认定。
关于原告主张解除双方的买卖合同问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方合同约定，原告履行的义务是“办理完毕公积金备案手续后15�内支付给出卖人”，由于原告的条件无法办理约定的公积金贷款，且该履行义务不适于强制履行。即使本案原告单方违约，被告主张继续履行合同也是无法实现的。而且根据双方合同第七条（2）的约定，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。根据江苏省高级人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的讨论纪要（一）》第二十二条的规定，当事人应当及时行使合同解除权，对因解除权行使不及时造成损失扩大的部分，当事人要求行使合同解除权人承担的，人民法院应当支持。在已经确知原告无法履行合同后，被告依旧坚持继续履行合同并计算原告的违约金，其做法是不当的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。以上规定，倡导当事人在订立、履行合同时，应遵循诚实信用原则，对己方及对方财产、权利尽到善良管理的义务。由于双方签订的付款条款无法履行，致使原告无法支付剩余款项，原告主张解除合同的请求，本院予以支持。被告不同意解除合同的抗辩观点，无事实依据，本院不予采信。
二、关于原告主张返还预付的购房款204430元及利息21549元的请求。
原告解除合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还204430元的请求，本院予以支持。原告主张利息21549元，因双方对合同解除均有过错，原告按被告主张的违约金的一半主张利息，综合双方的过错程度、同期银行贷款利率、被告占用原告资金的时间等因素，本院予以支持。
三、关于原告主张被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失151542.09元的请求。我国合同法第四十二条对缔约过失责任作出规定，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背依据诚实信用原则所应尽的义务，而致另一方信赖利益的损失应承担的民事责任。所谓信赖利益的损失是指另一方无过错的当事人信赖合同有效成立，但因一方违反先合同义务且存在过错，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态而非合同完全履行时的状态。本案原被告签订的合同已经生效，双方在缔约过程中均有过错，原告主张被告承担缔约过失责任无事实依据。而且从合同履行情况来看，原告不具备完全履行合同�能力。原告的主张，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告杨桂银与被告徐州隆耀置业有限公司于2013年2月25日签订的商品房买卖合同。
二、被告徐州隆耀置业有限公司于本判决生效之日起七日内，返还原告杨桂银购房款204430元并赔偿利息损失21549元。
三、驳回原告杨桂银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6970元，原告负担3000元，被告徐州隆耀置业有限公司负担3970元（原告已预交，被告在履行上述偿付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 姜方平
审 判 员 张 震
人民陪审员 路 伟
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 孙歌阳