四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1321民初1195号
原告南部县美好家园房地产开发有限公司，住所地：南部县。
法定代表人李子木，总经理。
委托代理人杨俊清，四川由真律师事务所律师。
委托代理人黎小瑜，女，南部县美好家园房地产开发有限公司员工。
被告陈秀华，女，生于1968年3月16日，汉族，住南部县。
委托代理人罗潘（系被告陈秀华之女），女，生于1988年12月16日，汉族，住南部县。
原告南部县美好家园房地产开发有限公司（以下简称美好家园房地产公司）诉被告陈秀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理，依法由审判员唐建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美好家园房地产公司的委托代理人杨俊清、黎小瑜，被告陈秀华的委托代理人罗潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好家园房地产公司诉称，2011年1月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的新世纪广场购物中心1层B区10号商铺，套内面积15.82平米，建筑面积22.62平米，价款778833元。合同签订后，被告当日支付房款398833元，下欠38万元向原告打下欠条。欠条写明：所欠款自欠款当日起按银行同期按揭贷款利率支付利息，定于2012年7月25日前归还13万元，2013年7月25日前归还13万元，2014年7月25日前归还12万元，并在各还款日结付利息，逾期按欠款的千分之二按日支付违约金。欠款到期后，经向被告催要未果，具状诉请法院裁判。请求判令被告立即支付欠款本金38万元及利息，并按约支付违约金（从欠款之日起至判决之日止按欠款的千分之二按日计算）。
被告陈秀华辩称，1、原告违约在前，未按约办理商铺的初始登记；违约金和利息不合理，违约金的约定过高，应驳回原告的诉讼请求并退还房款。
经审理查明，2011年1月27日，原告美好家园房地产公司与被告陈秀华签订了《商品房买卖合同》，约定美好家园房地产公司将其开发的新世纪广场购物中心1－B－10号商铺出卖给陈秀华。合同主要内容为：“出卖人南部县美好家园房地产开发有限公司，买受人陈秀华，出卖人以出让方式取得位于南隆镇新世纪广场购物中心地块的国有土地使用权，土地使用权面积为3067.44平方米，土地用途为商业，使用年限自2010年4月19日至2050年1月13日止；买受人所购商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合、建筑层数为7层、其中地上6层、地下1层，该商品房为1幢X单元第1层1－B－10号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其预测建筑面积共22.62平方米，其中套内建筑面积15.82平方米，共用部位与共用房屋分摊面积6.80平方米，商品房单价为每平方米人民币34431.16元，总价款人民币778833元；付款方式采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的50％，其余价款可以向中国工商银行南部支行银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年3月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……。出卖人（签章）：（加盖南部县美好家园房地产开发有限公司合同专用章）法定代表人：（加盖李子木印章）买受人（签章）：陈秀华（签名并捺印）”。同时，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件），补充协议约定的主要内容：“1、买受人承诺按投资意向在新世纪广场购物中心规划的投资经营区成功购买商铺后，买受人委托出卖人统一经营和管理。买受人在签订《商品房买卖合同》及附件时，应同时签订委托租赁合同。若买受人拒绝签订委托租赁合同，出卖人有权中止销售合同签约，买受人已缴定金不予退还。买受人承诺按自主经营意向在新世纪广场购物中心自营区成功购买商铺后，买受人自己经营，必须严格按照已签订的《购买商铺承诺书》所承诺的事项进行统一规划、统一业态分类、统一管理、自主经营。2、买受人采取按揭贷款方式付款，买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议的当日，一次性向出卖人付清房屋总价款50％的首付款，合计398833元，已付定金转为房款的一部分，余款380000元，由买受人向银行申请“个人商业用房抵押贷款”（按揭贷款）的方式支付……。买受人向银行申请办理按揭贷款的，买受人自本协议签订之日起30日内，买受人应到出卖人指定的银行或自己联系的银行申请办理好按揭手续，出卖人在30日内未收到买受人通过按揭贷款方式支付全部余款的，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《买卖合同》及本补充协议或选择与买受人另行协商并达成协议……。3、若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完上述义务为止，且无需承担任何责任。4、因该商铺所在物业管理区域未成立业主委员会，买受人同意自《买卖合同》约定之交付期限届满之日起，即将该商铺所在物业管理区域交予出卖人委托的物业管理企业统一进行管理。买受人须在签署《买卖合同》及补充协议的同时，与出卖人选定的物业管理企业签署统一的《业主临时公约》。5、商铺交付时，买受人应按照《南充市商业用房专项维修资金管理暂行办法》的规定和“物业合同及规约”的约定，将所购该商铺的首次专项维修资金交由出卖人代缴至南部县房管局的指定银行专户管理；如因买受人的原因导致未按时交纳上述费用，出卖人有权拒绝办理商铺交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任；…。6、双方的联络方式以《买卖合同》记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省）、七天后（外省）视为送达……”。合同签订后，被告于当日支付购房款398833元。
2011年7月25日，被告陈秀华向原告美好家园房地产公司出具《欠条》一份，内容为：“欠款人陈秀华于2011年1月27日购买南部县美好家园房地产开发公司新世纪广场购物中心1－B－10号商铺，应付价款778833元，大写：柒拾柒万捌仟捌佰叁拾叁元，当日已付价款398833元，大写叁拾玖万捌仟捌佰叁拾叁元整（南部县美好家园房地产开发有限公司已开收据），下欠380000元，大写：叁拾捌万元整（南部县美好家园房地产开发有限公司未开收据）。从欠款当日起，所欠款额按银行同期按揭贷款利率支付利息。（利息结于2011年7月25日）。定于：（1）2012年7月25日前归还欠款本金130000元，大写：壹拾叁万元整；还款日结息，（还款开收据）；（2）2013年7月25日前归还欠款本金130000元，大写壹拾叁万元；还款日结息，（还款开收据）；（3）2014年7月25日前还清全部欠款本金120000元，大写：壹拾贰万元整；还款日结息，（凭收据换开正式发票）。逾期则按欠款的千分之二按日支付违约金。逾期超过一个月，南部县美好家园房地产开发有限公司有权解除购房合同，未缴清欠款和违约金之前，南部县美好家园房地产开发有限公司有权扣押其所购商铺的房屋产权证书，所造成的一切损失，由本人自行负责。欠款人：陈秀华（签字并加盖指印）2011年7月25日”。2011年12月16日，原告向被告发出《新世纪购物中心交房通知书》，载明：“您所购买的新世纪购物中心1－B－10号商铺已通过相关部门验收，具备交付使用条件。现正式通知您于2011年12月25日前，携带《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》等资料，到原新世纪购物中心销售部（现为美好奥体不夜城销售部）办理商铺交接手续……。若逾期未办理交接房手续则视为我司已按时履行了交房责任，由此产生的一切后果均由业主自行承担。”
被告陈秀华购买商铺所在的新世纪购物中心一楼共有111户业主，经其业主讨论后决定自主经营，并于2011年11月24日在南部县公证处公证员的现场监督下，选举了购物中心一楼自营业主经营管理小组代表，南部县公证处并出具了公证书。新世纪购物中心一楼商铺由各业主自主经营。2013年7月24日，被告与原告签订了《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》，约定被告（甲方）将1－B－10号商铺委托给原告（乙方）代理出租，期限为16年，合同主要内容为：“为更好的实现商业物业统一业态规划、统一经营、统一管理、以及整合推广，使甲方的商业物业获得最大限度的升值空间，经甲乙双方平等协商，现就甲方自愿将购买的南部县新世纪购物中心商铺委托给乙方代理出租相关事项达成如下协议：一、委托租赁标的1、甲方委托乙方出租的商铺位于南部县新世纪购物中心第1层B区10号商铺，套内面积15.82㎡，建筑面积22.91㎡。2、甲方全权委托乙方代理出租该商铺，并以乙方的名义与承租方签订租赁合同。二、委托代理出租期限商铺委托代理出租期限为16年，出租时间从本合同生效之日起，扣除3个月装修时间后开始计算租赁期和租金。三、租金收益及支付方式1、租金：乙方按甲方购买其商铺实际支付的房屋总价款788818元（大写：柒拾捌万捌仟捌佰拾捌元整）人民币，16年收回投资回报，每年按上年租金总额递增5％的方式确定年租金。即委托出租第一年，乙方按甲方购房总价款的4.23％支付甲方租金，从计算租金之日至次年当日起，每12个月递增一次，每次递增幅度为5％，直至租赁期满（即第1年返还33343.26元，第2年返还35010.43元……）。2、支付方式：从计算租金之日起每六个月支付一次（先付费后使用）。3、商铺委托租赁所产生的相关税费按税法规定负担。4、甲方收取租金时应提供有效正式发票，发票上的付款单位应填写承租方……”。同日，双方签订了《商铺交接书》，被告将清空了的商铺交予原告。
同时查明，新世纪购物中心一楼商铺分一、二期销售，原告销售一楼二期商铺时为方便顾客流通，增加了过道，现行的一楼布局与销售一期时发布的一楼商场平面布局图相比，布局有所调整，但不属于规划调整，也不属于设计变更。由于增加过道，增加了一楼一期购房户的公摊面积25平方米，被告为一期购房户，经南部县房地产管理局对一楼一期商铺公摊面积增加25平方米后的分户测绘，被告商铺实测面积22.91平方米，增加了公摊面积0.3676平方米。2012年7月，由于新世纪购物中心业主对原告增加公摊面积等问题向有关部门反映，南部县人民政府新世纪购物中心问题调查组调查后，调查组认为，一楼二期商铺开发由于增加过道，增加了一楼一期购房户的公摊面积25平方米，开发公司仅在售楼部张贴了通告，未书面通知一楼已签约的购房户，对已签约购房户增加的公摊面积由开发公司自行负责任，购房户不承担房款，该房款12657元（0.3676平方米×34431.16元／㎡），应从房价款中扣减。原告在诉讼中自愿要求具实按实测建筑面积扣减已付房价款及增加的公摊面积结算房价款，即（22.91平方米×34431.16元／㎡）－398833元－（0.3676平方米×34431.16元／㎡）＝377328元。新世纪购物中心一楼各商铺用切割机切割线条后，再用彩色水泥涂刷线条，有明确的界限，并能在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映，可以办理相关房屋产权和土地使用证。由于部分购房户未按时缴纳房屋专项维修基金，后由原告垫资缴纳了购房户欠交的维修资金，于2012年4月6日办理商品房初始登记，比约定时间迟缓6天，现已有部分业主办理了房权证。
另查明，原告曾于2012年9月13日用特快专递向被告发出《关于新世纪购物中心房屋产权证办理的通知》，要求被告持相关证件与公司人员一起到办证大厅办理产权证。同时，原告于2014年7月23日、2015年10月1日用特快专递分别向被告发出《欠款催收通知》，要求被告按2011年7月25日出具欠条的约定，还清欠款本息并支付违约金。
本院认为，原告美好家园房地产公司与被告陈秀华对《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》的真实性未提出异议，上述合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告欠款的事实有其向原告出具的《欠条》证实，但案涉商品房最终实测建筑面积为22.91㎡，故总价款应为788818元（22.91㎡×34431.16元／㎡），扣减已付房款，欠付价款为377328元（788818元－398833元－12657元），应受法律保护。被告（反诉原告）未按约定支付价款，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。按照双方的约定，被告分期所应支付的欠款，在约定的支付期限内，应支付的是利息，从逾期日起应支付的是违约金。对于利息及违约金的确定，双方约定的利息标准为按银行同期按揭贷款利率支付利息，因该约定本身并不明确，本院酌定按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率支付利息；被告的抗辩意见中，关于违约金约定过高应予调整的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金的约定过高，而原告对损失的程度又未举出相应证据佐证，故本院予以适当调整，以年利率24％计算违约金为宜。原告的诉讼请求应予部分支持。被告等业主购商铺后，因购房户欠交维修资金的原因，至商品房初始登记比约定时间迟缓6天，但不影响购房目的实现，且被告仍选择继续履行合同，合同并实际履行，故被告以原告未按约办理商铺的初始登记，应退还房款等抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈秀华在本判决生效后十日内，向原告南部县美好家园房地产开发有限公司支付购房欠款人民币377328元及利息、并支付违约金。利息及违约金的计算方法为，以130000元为基数，从2011年7月26日起至2012年7月25日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款1至3年期基准利率标准支付利息，从2012年7月26日起至判决确定的履行期间届满之日或届满之前130000元实际支付之日止，按年利率24％支付违约金；以130000元为基数，从2011年7月26日起至2013年7月25日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款1至3年期基准利率标准支付利息，从2013年7月26日起至判决确定的履行期间届满之日或届满之前130000元实际支付之日止，按年利率24％支付违约金；以117328元为基数，从2011年7月26日起至2014年7月25日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款1至3年期基准利率标准支付利息，从2014年7月26日起至判决确定的履行期间届满之日或届满之前117328元实际支付之日止，按年利率24％支付违约金。
二、驳回原告南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3500元，由被告陈秀华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 唐建
二〇一六年六月二十日
书记员 利海