吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民提字第60号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：李渺雪，女，汉族，1978年6月23日出生，住柳河县。
委托代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。
再审申请人（一审被告）：宋有山，男，1967年7月26日出生，汉族，住柳河县。
委托诉讼代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张艳霞，女，1966年7月1日出生，满族，住柳河县。
委托诉讼代理人：张素荣（系张艳霞姑姑），女，1959年7月5日出生，满族，住柳河县。
再审申请人李渺雪、宋有山因与被申请人张艳霞不动产所有权确认纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第185号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月17日作出（2015）吉民申字第422号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李渺雪及其委托代理人孙昌奎、再审申请人宋有山及其委托诉讼代理人姜宏、被申请人张艳霞及其委托诉讼代理人张素荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月3日，一审原告张艳霞起诉至吉林省柳河县人民法院称，张艳霞与宋有山在未办理结婚手续的情况下，于2004年2月同居生活。宋有山没有工作，无经济收入，张艳霞与两个女儿靠打工维持家庭生活。2005年张艳霞从姚某某处购买一处住宅楼，价款为86988元，张艳霞出资分批给付姚某某房款，由宋有山办理过户手续，宋有山在张艳霞不知情的情况下将产权登记在宋有山自己名下。2010年8月18日，在张艳霞与宋有山发生纠纷离家出走期间，宋有山将房屋卖掉，但尚未过户。请求法院确认宋有山出卖的位于柳河县柳河镇世纪花园2号小区13号楼一单元502室房屋产权归张艳霞所有，宋有山负担诉讼费。
宋有山辩称，争议房屋是宋有山出资购买。
李渺雪一审诉称，2010年8月22日，李渺雪与宋有山签订房屋买卖合同，以21万元的价款购买了本案诉争房屋。房屋登记所有权人是宋有山，房照也未体现共有人，房屋归宋有山所有。要求张艳霞立即从侵占的房屋内迁出，并赔偿李渺雪经济损失3万元。
吉林省柳河县人民法院一审查明，宋有山与前妻王某某2000年12月离婚。2004年2月起，宋有山与张艳霞同居生活。2005年二人同居期间从姚某某处购买本案诉争房屋，该房屋是柳河天盛房屋开发公司新建住宅楼房被用以抵顶姚某某材料款，已抵顶完毕。2006年2月，宋有山与天盛房屋开发公司签订房屋买卖协议，购房款经张艳霞手分批付给姚某某，截止2009年3月张艳霞共四次给付姚某某房款86988元，房款全部付清。2009年5月，宋有山办理了房屋初始登记并领取房照，产权人为宋有山，无共有人。2010年8月22日，李渺雪与宋有山签�房屋买卖合同，宋有山将本案诉争房屋及部分家具、家电出售给李渺雪，价款为人民币21万元，随即双方对房屋进行查看并清点物品，李渺雪给付全部价款后，宋有山将房屋钥匙交给李渺雪。双方在办理房屋过户过程中，张艳霞向登记机关提出异议，故过户登记中止。2010年8月24日，张艳霞、宋有山到李渺雪处退房款未果，后宋有山离家出走，下落不明。李渺雪以每月600元价格租住房屋。
吉林省柳河县人民法院一审认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案诉争房屋是张艳霞出资购买，李渺雪以房屋登记在宋有山名下为由主张买卖合同有效进行辩解。在法律性质上，房屋登记应属房屋物权的公示方式而非房屋权属的确认，是行政确认而非行政确权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，房屋登记是物权发生变动的生效要件，而非引起物权发生变动的原因，并不是说房屋登记行为导致了物权发生变动。房屋权属争议，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付，房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定:“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”张艳霞出资购买姚某某房屋并已交付居住，其财产来源合法，房屋�有权应归张艳霞所有，不能归产权登记人宋有山所有。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十五条第二款规定:“公民的合法财产受法律保护……”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”宋有山处分他人财产，后又到李渺雪处退款，说明宋有山对卖房行为反悔，李渺雪购房后未办理产权转移登记手续，不具备善意取得条件。故宋有山与李渺雪签订的房屋买卖合同无效，李渺雪应向宋有山主张权利。吉林省柳河县人民法院于2012年12月13日作出（2012）柳民初字第2号民事判决:(一)位于柳河镇世纪花园2号小区13号楼一单元502室，面积72.49平方米房屋归张艳霞所有;（二）驳回李渺雪的诉讼请求。
李渺雪不服一审判决，向吉林省通化市中级人民法院提起上诉称，1.张艳霞提供的证据不能证明房屋所有权归其所有，争议房屋所有权人是宋有山。2.李渺雪因张艳霞侵占房屋导致的经济损失应由张艳霞负担。张艳霞辩称，张艳霞有充足的证据证明房屋归其所有。宋有山未到庭，亦未提供书面答辩意见。
吉林省通化市中级人民法院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
吉林省通化市中级人民法院二审认为，张艳霞提供的证据能证明其全额交纳了争议房屋购房款，产权登记系宋有山私自办理的，属于错误登记，宋有山对此予以认可，故争议房屋的所有权人为张艳霞。李渺雪提供的证据不足以证明宋有山系房屋所有权人，且不符合善意取得的条件，故李渺雪的上诉主张不能成立，不予支持。李渺雪可依其与宋有山签订的买卖合同另行主张权利。吉林省通化市中级人民法院作出（2013）通中民终字第185号民事判决:驳回上诉，维持原判。
李渺雪申请再审称，1.一、二审判决认定争议房屋由张艳霞全额交纳的购房款，产权登记系宋有山私自办理是完全错误的，该房屋系宋有山个人全资购买，只是售房人与张艳霞认识，宋有山全额交纳房款后与售房人姚某某共同办理产权为宋有山独有的过户手续，张艳霞对此事是明知的，且多年未提出异议。2.原审判决采信证据错误。（1）本案在二审判决中起关键作用的证据是宋有山在一审庭审后作出的声明公证书，而该公证文书不能作为本案的定案依据。理由是:该公证书声明内容涉及不动产，公证机关未对房照原件进行核实，公证程序违法；公证内容涉及争议内容，案件在诉讼过程中，公证机关不应办理公证；公证内容是宋有山的陈述，但宋有山是本案当事人，且所作陈述与庭审�陈述不一致，可见公证内容并不是与本案无利害关系的证人证言。（2）二审法院认为“李渺雪的主张及提供的证人证言与宋有山出具的公证书相矛盾，本院不予确认”明显违背证据采信规则，公证书是本案的当事人宋有山的陈述，仅有当事人陈述不能作为定案证据，更不能以此排斥其他证据。3.本案争议房屋的所有权应是宋有山，宋有山有完全的处分权。本案争议房屋产权登记在宋有山名下，该房屋所有权人应为宋有山。张艳霞所举证据不足，不能对抗产权登记的公示效力。4.李渺雪与宋有山的房屋买卖合同有效。宋有山对诉争房屋拥有所有权的证据充分，李渺雪因所有权登记公示效力而信赖宋有山为房屋所有人，应保护李渺雪的信赖利益，允许李渺雪完成房屋交付过户。5.张艳霞对其侵占诉争房屋导致的经济损失理应予以赔偿。故请求撤销一、二审判决，改判驳回张艳霞的诉讼请求，判决李渺雪与宋有山的房屋买卖协议有效。
宋有山申请再审称，1.争议房屋系宋有山个人全资购买，只是售房人与张艳霞认识，张艳霞起到了中间人的作用，宋有山全额交纳房款后与售房人姚某某共同办理产权过户手续，张艳霞对此事明知，且多年未提出异议。2.原审判决采信证据错误，宋有山在一审开庭后所作出的声明公证书是在张艳霞的要求下出具的，不是宋有山的真实意思表示。3.争议房屋由宋有山出资购买，办理了产权登记，并交纳了物业费等费用，足以证实宋有山享有所有权。4.二审法院认为“产权登记系宋有山私自办理的，属于错误登记”是错误的，产权登记是具体行政行为，本案是民事案件，无权确认具体行政行为是否合法。5.宋有山与李渺雪的买�合同合法有效。宋有山是争议房屋的所有人，出售房屋是本人的真实意思表示，没有违反法律规定。请求撤销一、二审判决，依法驳回张艳霞的诉讼请求。
张艳霞辩称，1.原审判决认定争议房屋为张艳霞全额交纳的购房款是正确的。有宋有山到公证处的声明、姚某某的证人证言及公证书为凭，足以证明该房屋的实际购买人是张艳霞。2.宋有山的声明真实合法，其不承认声明内容是在说谎。宋有山没有任何证据证明是他出资购买的争议房屋。争议房屋的出资及物业、水电费等均由张艳霞支付，至今由张艳霞居住和管理。且该房屋已于2014年过户到张艳霞名下，张艳霞享有该房屋所有权。3.宋有山无权处分他人财产，原审判决确认宋有山与李渺雪签订的买卖合同无效是正确的。4.现宋有山编造谎言有被胁迫、收买的嫌疑。应维持原审判决。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。另李渺雪主张因房屋被张艳霞侵占致其租房居住，仅提供租房协议未提供其他证据。
本院再审认为：张艳霞与宋有山系同居关系，对同居期间购买涉案房屋的产权原登记在宋有山名下，在宋有山将争议房屋出售给李渺雪并已将房屋交付的情况下，张艳霞主张其为争议房屋的所有人要求确认争议房屋归其所有，应有充足的事实依据及法律依据。张艳霞的证人姚某某出庭及出具公证材料，证实购房款系由张艳霞支付，但该证人证言仅能证明购房款是由张艳霞经手交给他的，并未证实购房款是张艳霞个人出资。对于张艳霞提交的证明其购房款来源的证人证言，宋有山、李渺雪不认可，证人也未出庭，无法证明购房款系张艳霞自有资金支付。张艳霞提交的居住情况�明、交纳居住费用、张艳霞个人及子女的收入情况等其他证据只能证明居住及生活状况，不能作为确认房屋所有权的依据。虽然宋有山于2012年9月11日在吉林省柳河县公证处出具的《声明书》写明“争议房屋实际投资人是张艳霞，是其背着张艳霞到房产处办理的产权登记”。但该公证书的公证事项只是证明宋有山在《声明书》上签名，并不是公证该声明书内容的客观真实性，故该声明的证明效力并不高于其他证据。公证的《声明书》系在一审庭审后出具，并在二审审理中由张艳霞当作证据向法庭提交，而宋有山未出庭质证，在本次再审庭审中，宋有山不承认该声明内容系其真实意思表示，而该声明内容与宋有山之前庭审中的陈述相矛盾，故该声明内容的真实性无法直接认定。同时即便该《声明书》的内容属实，也只能确定张艳霞与宋有山之间内部的财产关系。因本案房屋权属的争议涉及的并非只是张艳霞及宋有山之间的利益，还涉及到已经购买房屋的第三人李渺雪的利益。在争议房屋的房产登记上没有记载张艳霞的权利，李渺雪基于对房屋所有权登记的信赖而与宋有山签订房屋买卖合同且争议房屋已经交付的情况下，为保护基于物权公示的公信力而购买房屋权利人的交易安全，仅以张艳霞与宋有山之间内部的财产关系也不能推翻已经登记的房屋权属状态。如确系宋有山的原因造成张艳霞的财产损失，张艳霞可向宋有山另行主张相应的权利。虽然依据二审判决，张艳霞已经将房屋产权登记在其名下，但本案已经进入再审，依据二审判决而变更的产权登记状况不是确认张艳霞为争议房屋所有权人的依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张艳霞主张争议房屋应归其所有的证据及法律依据不足，无法予以支持。另争议房屋原所有权证上记载所有权人为宋有山，没有共有人，李渺雪作为房屋买卖合同的相对人，在购房时并不知张艳霞与宋有山的同居状态，事后虽然张艳霞曾找李渺雪要求退房，但并没有出示任何权利凭证，李渺雪购买争议房屋并无恶意。依据不动产登记情况，宋有山有权处分争议房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订�有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，李渺雪与宋有山签订的房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行。宋有山在合同签订之后，收取了购房款，并已经将争议房屋交付给李渺雪。李渺雪基于购房合同合法占有了争议房屋。而张艳霞在明知该房已经出卖并已交付给李渺雪的情况下占有争议房屋缺乏合理依据，侵犯了李渺雪的合法权利。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条关于“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”的规定，张艳霞理应将争议房屋返还给李渺雪。关于李渺雪主张的经济损失问题，因张艳霞对李渺雪提交的租房协议等证据不认可，李渺雪也未进一步提供证据加以证明，故对李渺雪主张的经济损失无法予以支持。
综上，吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第185号民事判决认定事实及适用法律均存在错误，应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第185号民事判决及吉林省柳河县人民法院（2012）柳民二初字第2号民事判决；
二、驳回张艳霞的诉讼请求；
三、张艳霞于判决生效后10日内从柳河县柳河镇世纪花园2号小区13号楼一单�502室迁出，将房屋返还给李渺雪。
一、二审案件受理费400元、诉讼保全费1570元及公告费用由张艳霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林丽艳
代理审判员 岳 航
代理审判员 李 丽
二〇一五年九月三十日
书 记 员 贾云乔