河南省焦作市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）豫08执异5号
案外人蒲海萌，男，1977年8月7日出生，汉族。
委托代理人董科，河南宇萃律师事务所律师。
委托代理人王玉君，河南宇萃律师事务所律师。
申请执行人李艳慧，女，汉族，1987年2月12日出生。
被执行人河南恒和置业有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区望春门街政和路东北角**幢**单元**层****号。
法定代表人费丽杰，该公司董事长。
委托代理人何柳，河南恒翔律师事务所律师。
被执行人王峰波，男，1980年3月7日出生，汉族。
被执行人河南雅和贸易有限公司。住所地，河南省洛阳市洛龙区古城路南市府西街西永泰街东泊林绿洲*幢***号。
法定代表人姚杨森，总经理。
本院在执行李艳慧与王峰波、河南恒和置业有限公司（以下简称恒和公司）、王峰波、河南雅和贸易有限公司借款合同担保纠纷一案中，案外人蒲海萌对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人蒲海萌称，截至2014年3月14日，因被执行人恒和公司、王峰波欠案外人6500余万元，双方达成了恒和公司开发的恒和商务会展中心北区第17层至21层共计约9910平方米的全部房产的买卖合同，约定将以上房产出卖给案外人。双方均认可在签订商品房买卖合同后，双方之间的债权债务关系消灭，双方之间的法律关系由民间借贷变为房屋买卖合同关系。案外人认为在协议签订后，应视为案外人已将房款支付给被执行人，且支付房款已经超过总房款的50%。且案外人与恒和公司签订商品房买卖合同时，本案所涉及的房屋并未竣工，双方约定待预售许可证办出后，再签订正式的商品房买卖合同并到房管局备案登记。因该房屋至今未竣工，且恒和公司也未将该房产抵债或出卖他人，应当视为案外人对本案所涉房屋已合法占有。而焦作市中级人民法院于2014年5月份查封了被执行人恒和公司的房产是在案外人和恒和公司签订商品房产买卖合同之后，故案外人认为，在人民法院查封前，案外人已与被执行人签订了真实的商品房买卖合同，支付全部房款并实际占有房屋，该房产已经属于案外人所有，人民法院错将案外人的财产保全执行实属不当。请求立即中止对恒和公司开发的位于洛阳市开元大道北侧、洛阳日报社西侧的恒和商务会展中心北区第17到21层共计9910平方米房产的拍卖并解除对上述房产及相应土地的查封。
申请执行人李艳慧答辩称，1、根据恒和公司与中天集团有限公司的建设施工合同实际工程进度情况来看，案外人蒲海萌于恒和公司达成所谓的《商品房买卖合同》时，17到21层尚未建设，如何以不存在的房产抵债。焦作中院自2013年4月12日查封了恒和公司的“恒和国际商务会展中心”的土地，到2014年12月拍卖时，并没有人提出异议，为什么在第二次拍卖后的130天，案外人蒲海萌却提出异议，有恶意异议和规避法律之嫌。2、《恒和国际商务会展中心》建设项目至今未办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，更未办商品房预售许可证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院城市房地产开发经营管理条例》规定案外人与恒和公司签订的《商品房买卖合同》为违法的无效协议。3、根据物权法规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，该在建工程的买卖为未在相关房地产部门登记，应当无效。4、焦作中院查封涉案土地在前，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，故恒和公司已无权处置查封的土地上的在建工程。在此之后，案外人与恒和公司签订房产买卖合同存在非法转移法院已查封财产的行为，应当追究该公司及其直接责任人的法律责任。5、案外人对执行标的主张所谓的实体权利应向执行法院另行提起“确权之诉”通过民事审判程序来解决案外人实体权利，而不是提出执行异议。综上请求驳回案外人蒲海萌的异议，尽快恢复执行，继续对执行标的物进行依法拍卖，并追究恶意异议的法律责任。
被执行人恒和公司答辩称，恒和公司与蒲海萌的协议是真实意思表示，是合法有效的，焦作中院执行的部分财产属于蒲海萌。2013年4月焦作中院查封的是恒和公司的土地，当时没有相关建筑物，在公司与案外人签订买卖合同时，房产并没有被查封，不存在恒河公司恶意处分被查封标的物的行为。
本院查明，李艳慧、河南运筹帷幄企业管理咨询有限公司诉王峰波、河南恒和置业有限公司、河南雅和贸易有限公司借款合同纠纷一案，本院于2013年10月28日作出（2013）焦民二终字第00021号民事判决书，判决：1、被告王峰波在本判决生效后十日内支付原告李艳慧的借款本金39520000.00元及资金使用费（自2012年5月15日起至付清之日止按月1.5%的标准计算，扣除已支付的50万元资金使用费）；2、被告王峰波在本判决生效后十日内，支付原告李艳慧违约金（至2012年5月15日起至39520000本金付清之日止，按日万分之十计算）；3、被告王峰波在本判决生效后十日内，向原告河南运筹帷幄企业管理咨询有限公司支付中介服务费（按借款总额39520000.00元×1.5%×借款月数）；4、被告河南恒和置业有限公司、被告河南雅和贸易有限公司对上述条款承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院判决后，王峰波、河南恒和置业有限公司、河南雅和贸易有限公司不服，向河南省高级人民法院提起上诉，省高级法院经审理后于2014年4月14日作出（2014）豫法民一终字第16号民事判决书，判决：1、撤销焦作市中级人民法院（2013）焦民二终字第00021号民事判决；2、王峰波于本判决生效之日起十日内向李艳慧支付借款本金3792.5万元及资金使用费、违约金（以中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍，自2012年5月15日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止，扣除王峰波已支付的50万元）；3、河南恒和置业有限公司、河南雅和贸易有限公司对王峰波上述债务承担连带责任；4、驳回李艳慧、河南运筹帷幄企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
在诉讼期间，本院于2013年4月12日依法查封了恒和公司位于洛阳市新区开元大道以北、洛阳日报社以西的商务金融用地（053）、面积17971.7平方米，查封期限自2013年4月12日起到2015年4月11日止。恒和公司作为甲方，经招投标，2012年9月17日与中天建设集团有限公司签订了工程承包合同。中天建设集团有限公司第九建设公司项目部负责人称于2012年底在本院查封的土地上开始施工，进行“恒和国际商务会展中心”项目的建设。
判决生效后，因王峰波、恒和公司、河南雅和贸易有限公司未履行判决确定的义务，李艳慧于2014年5月14日向本院申请强制执行。
执行中，本院于2014年5月16日依法查封了恒和公司位于洛阳市开元大道北侧、洛阳日报社西侧的在建工程“恒和国际商务会展中心”，查封期限自2014年5月16日起至2016年5月15日止。期间，当事人之间未能够就债务履行达成协议。
2014年5月26日，申请人李艳慧向本院申请对已经查封的恒和公司所有的洛市国用（2010）第05009452号商务金融用地及“恒和国际商务会展中心”在建工程进行评估拍卖。
2014年9月19日，本院执行局移送本院技术处依法对外委托河南斯泰德房地产评估有限公司对被执行人恒和公司所有的洛市国用（2010）第05009452号商务金融用地及“恒和国际商务会展中心”在建工程进行评估，2014年9月28本院工作人员及评估公司到实地进行查勘，工程进展情况为“估价对象由球形会展中心和一栋五星级商务办公楼组成，分为北区（商务办公楼）、中区（钢、钢混展厅）、南区（球形会展中心）三部分，至价值时点。估价对象中区主体封顶，南区建至第10层部分，北区建至28层封顶；二次结构及安装、室外配套正在进行中”。评估初稿出来后，李艳慧、恒和公司对评估初稿均提出异议，河南斯泰德房地产评估有限公司对各方异议进行了情况说明。2014年11月19日，河南斯泰德房地产评估有限公司出具房地产评估报告书，对位于洛阳市新区开元大道以北、洛阳日报社以西恒和国际商务会展中心在建工程，即面积为17971.7平方米的商务金融土地使用权及总建筑面积为118957.9平方米的建筑物进行房地产市场价值评估，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币46160.51万元，变现价值为人民币32312.36万元。
2014年12月3日，本院作出（2014）焦执字第00133-1号执行裁定：拍卖被执行人恒和公司所有的洛市国用（2010）第05009452号商务金融用地及“恒和国际商务会展中心”在建工程：北区28层以下（含28层）、中区全部、南区10层全部。2014年12月5日，本院在淘宝网司法拍卖平台公告拍卖以上标的，截至2014年12月24日上午10时，因无人报名该次拍卖流拍。期间，建设工程施工方中天建设集团有限公司第九建设公司向本院出具联系函，称其公司共完成产值2.87亿元，享有建设工程优先受偿权，请求对拍卖所得价款优先支付；恒和公司通过多种方式和渠道反映本院超标的查封问题，要求停止拍卖。
在本院评估拍卖期间，恒和国际会展中心项目仍在建设中，考虑到在建工程如进行部分处置，则不利于被执行人财产价值实现的最大化和竞买人的后期续建，遂依法暂停了拍卖程序。截至2015年1月10日该工程停建时止，恒和国际会展中心北区（商务办公楼）主体工程已经建到38层，南区（球形会展中心）已经封顶。由于原评估报告仍在有效期内，本院执行局移送技术处要求对原评估时点后又建成的工程量“北区（商务办公楼）主体工程29-38层、南区（球形会展中心）第10层封顶部分和地面附着物”进行续评估，并出具整体评估报告。2015年9月7日，河南斯泰德房地产评估有限公司出具估价报告，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币58773.95万元。
2015年4月8日，本院对河南恒和置业有限公司位于洛阳新区开元大道以北、洛阳日报社以西的商务金融用地（053），土地使用证号为洛市国用（2010）第05009452号、面积17971.7平方米土地使用权进行了续行查封，期限自2015年4月11日到2018年4月10日止。
2015年10月27日，本院在淘宝网司法拍卖平台公告重新拍卖恒和公司所有的位于洛阳市新区（洛龙区）开元大道以北、洛阳日报社以西恒和国际商务会展中心土地使用权、在建工程（全部）及地面附属物，即面积为17971.7平方米的商务金融土地使用权及总建筑面积为140798.90平方米的地上建筑物。截至2015年11月13日上午10时，因无人报名该次拍卖流拍。
本院认为，根据法院在执行中调取的“恒和国际商务会展中心”的施工单位中天建设集团有限公司的《工程形象进度确认审批表》显示，2014年6月25日，该公司完成北区地上16-19层的顶梁、顶板、柱、剪力墙和楼梯钢筋绑扎并且混凝土完毕；2014年7月25日，该公司完成地上20-22层的顶梁、顶板、柱、剪力墙和楼梯钢筋绑扎并且混凝土完毕。可以据此认定，蒲海萌所称的其与恒和公司于2014年3月14日签订《商品房买卖合同》时，约定的北区17-21层并未建成。双方的协议本质上只是属于债的范畴，其所产生的直接后果也仅是在条件成就时一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，而不具有排他性，其债权并不优先于本案的金钱债权。因此，蒲海萌的请求不能排除本院对查封标的的处分。
综上，案外人蒲海萌的异议理由不能成立，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回蒲海萌的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 张 磊
审 判 员 陈安国
代审判员 豆春庆
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 李 超