山东省东营市中级人民法院
民事判决书
（2016）鲁05民终1467号
上诉人(原审原告)：郭清海。
委托诉讼代理人：吴子华，山东鲁北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭廓，山东鲁北律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：东营市胜东物业管理有限责任公司。
法定代表人：郝俊刚，经理。
委托诉讼代理人：林索林，山东林索林律师事务所律师。
上诉人郭清海因与被上诉人东营市胜东物业管理有限责任公司（以下简称胜东物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营区人民法院（2016）鲁0502民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人郭清海的委托诉讼代理人吴子华、郭廓，被上诉人胜东物业公司的委托诉讼代理人林索林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭清海上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，改判支持上诉人一审诉讼请求，并对合同的效力进行审查；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决将永丰苑小区房屋整体维修改造居住协议认定为房屋租赁协议错误。涉案房屋没有建设工程规划许可证，根据相关司法解释，涉案维修改造居住协议应认定为无效。
胜东物业公司辩称，上诉人郭清海的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郭清海向一审法院起诉请求：1、被告胜东物业公司支付违约金110730.3元；2、被告胜东物业公司继续履行合同约定的义务；3、被告胜东物业公司将双方签订协议约定的居住使用期限延长至2036年9月1日；4、诉讼费由被告胜东物业公司负担。
一审法院认定事实：2014年9月1日，原告郭清海（乙方）与被告胜东物业公司（甲方）签订永丰苑小区整体维修改造居住协议，协议约定：“永丰苑小区（丰收村）住宅大多建于上世纪七十年代末期，年久失修，为维护区域稳定，改善职工居住条件，美化小区环境，消除安全、消防、治安等隐患，经征得大多数居民意见，由居民自己出资统一进行整体维修改造。第一条.房屋基本情况。乙方房屋面积123.72平方米，院落面积171.84平方米，房屋编号码3-1-4。第二条.房屋用途。房屋仅限于乙方居住，不得转租、转让他人，不得改变房屋用途、建筑结构，不得向外扩建。第三条.居住使用期限。居住期限20年，自2014年9月1日至2034年9月1日，签订本协议时缴纳维修资金，协议同时生效。第四条.维修改造费用。甲、乙双方经商定，乙方向甲方预付330000元，验收合格交付使用时支付剩余尾款39101元。第五条.房屋维修交付期限。甲方在房屋维修改造验收合格之日，将该房屋交付给乙方居住，双方暂定维修期限12个月。第六条.对今后规划建设的承诺。此宗地为胜东社区住宅划拨地，甲乙双方必须服务整体规划。第七条.维修养护责任。居住使用期间，一般日常维修保养均由乙方负责，费用乙方自付。第八条.房屋居住期间的有关费用。所有需付费的项目和物品等，如水、电、燃气、电话、网络、有线电视、供暖设备、物业费、地租等，均由乙方自己付费，并承担用户的一切违约责任。第九条.居住使用期满后的处理。居住使用期满后，甲方将无偿收回乙方居住使用的房屋及院落、附属物。第十条.提前终止合同。第十一条.违约责任。居住使用期间任何一方违反合同的规定，依据事实轻重，须向对方交纳维修资金10%-30%的违约金。第十二条.因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。”
2013年7月13日，原告郭清海向被告胜东物业公司交纳维修改造费330000元。2014年8月8日，原告郭清海向被告胜东物业公司交纳剩余维修改造费39101元。同日，原告郭清海又交纳清运费300元及物业管理费670元，并接收了涉案房屋。
另查明，被告胜东物业公司系胜利油田胜东房地产开发有限责任公司投资设立，归胜利油田胜东社区管理中心管理。中国石化集团胜利石油管理局热电联供中心于2016年3月15日出具丰收锅炉房情况说明，载明：“丰收锅炉房1984年投产，供暖区域为永丰苑小区。该小区因位置偏僻，被列为回迁小区，小区住户大部分从其他区域安置住房，所以小区内的实际正式住户逐年减少。2013年在管理局及胜东社区的努力下，小区内的所有住户全部得到妥善安置，为此锅炉房于2013年10月停运，并按照管理局资产处置程序，对锅炉内设备、设施进行了资产报废处置。”2013年3月18日，胜东社区管理中心在向胜利石油管理局“关于胜东社区丰收村住房接入天然气的请示”中载明：“胜东社区管理中心辖区丰收村小区原有80年代建设的居民住宅，由于年久失修，房屋本体及各种管网严重损坏，存在很大的安全隐患。为改善居民的生活条件，胜东社区管理中心对其重新进行了改造，改造后继续由胜东物业进行管理，现申请办理用气接入手续。张洪山于3月25日批示：请销售事业部现场落实办理。”
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点：1.原、被告签订的《永丰苑小区房屋整体维修改造居住协议》的性质；2.供应燃气、暖气是否是被告应尽的合同义务。
针对争议焦点1，上述协议的性质应为房屋租赁协议。房屋租赁的一个显著特征是出租人有期限的出让房屋的占有使用权，同时不发生房屋产权的转让。原告郭清海与被告东营市胜东物业管理有限责任公司签订的协议明确约定由原告郭清海缴纳维修改造费用，被告胜东物业公司将维修改造验收合格的涉案房屋交付原告郭清海使用20年，期满后由被告胜东物业公司无偿收回房屋，从上述权利义务的约定能够看出原告郭清海通过支付维修改造费对涉案房屋取得20年的占有使用权，因此双方之间实为房屋租赁合同关系。
针对争议焦点2，首先，协议内容中对原告郭清海主张的由被告胜东物业公司承担供气、供暖义务并无明确约定，仅仅约定了“需付费的项目和物品，包括水、电、燃气、供暖设备等，均由原告负担”，该约定不能用以推定供应燃气、暖气是被告应尽的合同义务;其次，根据协议第四条、第五条的约定，由原告郭清海在涉案房屋验收合格之日交纳余款39101元，原告郭清海实际已于2014年8月8日依约交纳了39101元并接收了涉案房屋，可以视为原告郭清海已认可涉案房屋符合协议约定的交付标准;再次，被告向原告交付房屋时已提供了室内暖气、天然气接口，原告提交的丰收锅炉房情况说明、关于胜东社区丰收村住房接入天然气的请示可以看出，供应暖气和天然气需要胜利石油管理局批准，热电联供中心和胜东社区管理中心组织实施。故原告郭清海主张被告胜东物业公司未履行合同义务构成违约无事实依据。
综上，原告要求确认被告违约、支付违约金并请求延长居住使用期限的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：驳回原告郭清海的诉讼请求。案件受理费2515元，由原告郭清海负担。
二审中，上诉人郭清海为支持其上诉请求，提交了证据一、东营市城乡规划局出具的证明一份。证明涉案房屋所在小区的建设未办理相关建设规划手续，依照相关法律规定，双方之间签订的协议应为无效。证据二、东区国用（2002）字007号国有土地使用证复印件一份，证明该土地的使用者为胜利石油管理局胜东社区管理中心，用途为住宅，使用权类型为划拨，该土地不属被上诉人胜东物业公司所有，被上诉人不具有出卖房屋或租赁房屋的主体资格，该协议应为无效。被上诉人胜东物业公司质证认为，对该两份证据系复印件，对其真实性、合法性均不予认可。
本院认为，被上诉人胜东物业公司虽否证据的真实性、合法性，但涉案小区建设于上世纪七十年代，当时我国关于城市规划专业领域最早的法规《城市规划条例》尚未颁布，涉案小区未办理相关建设规划手续符合当时实际情况，故对规划局的证明予以采信；国有土地使用证系复印件，不能证实上诉人主张的被上诉人不具有出卖房屋或租赁房屋的主体资格、协议应为无效的证明目的。
被上诉人胜东物业公司在二审中未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是：涉案双方当事人签订的维修改造居住协议的效力与性质。
涉案协议是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案小区及房屋建设于上世纪七十年代，当时我国关于城市规划方面的法律法规尚未颁布，在城市规划管理上尚无法律依据，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，其性质不同于法制健全情况下的违章建筑，不能以此否认其合法性。况且，上诉人郭清海在一审中的诉讼请求中未提及确认合同无效，而是继续履行合同约定的相关义务，故上诉人关于郭清海涉案协议应为无效的主张，不应支持。
根据双方当事人签订的永丰苑小区房屋整体维修改造居住协议的约定，该房屋仅限于上诉人郭清海居住，不得转租、转让他人，不得改变房屋用途和建筑结构，居住该房屋的期限为20年，居住使用期满后，胜东物业公司将无偿收回所居住使用的房屋及院落、附属物。该约定名为维修改造居住协议，实为房屋租赁合同，上诉人郭清海以交纳维修改造费用的方式支付被上诉人胜东物业公司换取20年的房屋居住年限。
综上，上诉人郭清海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2515元，由上诉人郭清海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋宪贞
审 判 员 翟玉芬
代理审判员 袁永林
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 苟炳燕