河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第2172号
原告胡建宏，男，1967年2月12日出生，汉族。
被告郑州市金ＸＸ旋家居投资开发有限公司。
法定代表人肖凯旋，该公司董事长。
委托代理人李秀华，该公司职员。
原告胡建宏诉被告郑州市金ＸＸ旋家居投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡建宏，被告郑州市金ＸＸ旋家居投资开发有限公司的委托代理人李秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建宏诉称，2013年11月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同签订后，原告向被告支付购房款14.2093万元，当日，原告在被告指定银行，按被告与银行要求按时完整地向贷款银行提交并签署申请贷款所需的资料并向被告交纳了被告代收的维修基金费1440元、测绘费34元。原告向被告指定的中介代理公司交纳了贷款服务费1276元。但中国银行郑州高新技术开发区支行于2015年8月11日给原告出具证明显示，银行对原告申请贷款资料予以退件处理，没有批准贷款。根据双方合同附件四的约定，因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请的贷款数额的，双方就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的依法向人民法院起诉处理。原告于2015年8月11日向被告邮寄《退房通知书》及银行相关证据材料，要求被告办理退房及退款手续。被告于2015年8月18日向原告邮寄《函告》一份，表示同意原告在7日内一次性付款，不承担违约责任。原告认为原告符合解除合同的条件，故起诉请求：1.要求解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房首付款14.2093万元，退还原告交给被告代收的维修基金费1440元，测绘费34元；3.被告支付原告逾期退款的资金占用费141元（自2015年8月27日起暂计算至2015年9月1日，应计算至被告退还全部款项为止，资金占用费按诉讼金额14.3567万元，年利率6%计算）；4.被告承担本案的诉讼费用。
被告郑州市金ＸＸ旋家居投资开发有限公司辩称，第一，双方签订的商品房买卖合同合法有效。1.2013年11月19日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性规定的情形。2.原告已经交付首付款，用实际行为履行了合同。3.此合同已经在郑州市房管局备案。因此，本合同合法有效。第二，双方之间不存在解除合同的法定和约定情形。1.被告不存在违反合同约定和法定的情形。2.经我公司与银行沟通，得知胡建宏因个人负债太高等原因导致银行按揭无法办理，根据《商品房屋买卖合同》附件四合同补充协议（附件四）第三款第三条之约定：“因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照合同第七条处理。”因此，我公司不存在约定和法定的解除合同的情形。第三，原告不能获得银行的贷款的真正原因是银行对其本人的风险评估级别系数较高，完全是原告自身的原因导致银行按揭不能如期发放；第四，双方签订的商品房买卖合同合法有效，银行退件后，原告应该根据合同的约定采取一次性付款的方式补足剩余房款；第五，原告发出的解除合同的函告没有合法理由，是单方违法解除合同，不应该得到支持。
经审理查明，2013年11月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以282093元的价格购买被告开发的位于中原区玉轩路东、金马路南7号楼1层1442号房屋，付款方式为2011年11月19日以现金方式支付142093元，剩余14万元以银行按揭方式支付。并约定若因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任；若因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按以下方式处理：买受人一次性补足其余房价款；若因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或者解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的依法向人民法院起诉。合同签订后，原告依约向被告支付首付款142093元，后在办理银行按揭过程中，银行以原告不符合其行贷款政策为由，予以了退件处理，银行按揭未办理成功。后原告以未办理成功按揭贷款系非归因于双方原因、被告逾期交房、被告变更商品房规划手续及用途为由向被告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定解除合同，被告则以未办理成功按揭贷款系因原告在银行已有贷款额度较大的原告个人原因所致，不同意解除合同。
诉讼中，原告陈述称其月平均收入为八九万元，且有多处房产。
上述事实有商品房买卖合同、证明及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。针对未办理成功银行按揭贷款的原因，本院认为，虽然原告在购买该房屋时已有银行贷款数额较大，但原告并没有相应银行不良记录，仅系因银行考虑到原告已贷数额较大而不予受理原告本案贷款，且银行证明中明确表示系因原告不符合该行贷款政策才不予办理。故本案银行按揭贷款未成功应当认定为非归因于原、被告双方原因。针对原告是否具有合同解除权，本院认为，原告要求解除合同的依据不足，不应予以支持，理由如下：其一，在非归因于原、被告双方原因未办理成功银行按揭后，应当根据双方合同约定的“双方应就具体付款方式或者解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的依法向人民法院起诉”的方式予以处理。庭审中，本院组织双方另行协商未获成功，据此导致原、被告双方对价款支付方式约定不明情形的产生。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行方式约定不明的，应当按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，原告双方合同目的为涉案商品房的买卖，其中首付款142093元原告已经支付，剩余价款数额为14万元，占房屋总价款不足50%，结合原告当庭陈述的其收入情况，原告完全有能力履行剩余房款，故原、被告双方均应继续履行。其二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同而产生合同解除权的条件有二：一是商品房担保贷款合同未能订立；二是并导致商品房买卖合同不能继续履行。此规定系考虑到日常交易中，商品房价值往往较大，一旦出现未能订立商品房担保贷款合同的情形可能会导致购房人无力支付剩余较大额房屋价款，进而导致商品房买卖合同不能继续履行。但本案中涉案商品房用途为仓储，不同于一般民事主体所购买的作为生活必需品的居住用房，且根据原告经济状况，其有能力继续履行该合同，故原告不符合该条所规定“并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，故原告主张解除合同的依据不足，本院不予支持。其三，因原、被告针对涉案房屋款项支付存在争议，故针对原告以被告逾期交房为由要求解除合同，本院不予支持。其四，针对原告以被告更改房屋结构等为由主张解除合同，因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。最后，意思自治原则自提出至今虽几经修改，但仍为各国合同立法之基本原则，该原则包括当事人订立契约的自由及依法成立的有效契约应得到当事人遵守和履行等内容。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”即除合同当事人依意思自治或法律规定解除合同外，依约履行合同是当事人的基本义务，本案中，原告在没有约定及法定解除权的情形下，应当依约履行双方依意思自治所订立的商品房买卖合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡建宏的诉讼请求。
案件受理费3171元，由原告胡建宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李军波
审 判 员 毛大帅
代理审判员 陈俊南
二〇一六年五月三日
书 记 员 李冬玮