山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第359号
上诉人（原审被告）威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会。
法定代表人夏明胜，主任。
委托代理人刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）雒洪芹，女，汉族，1939年10月2日出生。
委托代理人杨书涛，山东觉平律师事务所律师。
原审被告夏明汉，男，汉族，1962年11月20日出生。
委托代理人王瑞光，山东晨曦律师事务所律师。
原审被告威海云华房地产开发有限公司。
法定代表人杨宗显，董事长。
原审第三人邓兰英，女，1941年3月13日出生，汉族。
上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会（以下简称槐云村委会）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2010）威高民初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原位于威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村西街21号房屋（所有权证编号为威环房字第××号，以下简称诉争房屋）系以被告夏明汉名义审批的宅基地，地号为5-07-253号。1992年4月2日，被告夏明汉之父夏克祥、之母谷彦芹将诉争房屋以14000元的价格出售给原告，双方各自履行了交付房款和交付房屋的义务。1994年4月，在办理该房屋所有权转移登记手续过程中，均以夏克祥为卖方、第三人邓兰英为买方办理了相关手续，并以邓兰英名义缴纳相关费用。同年11月24日，威海市环翠区房管局（以下简称环翠区房管局）给第三人邓兰英颁发了编号为威环房字第××号的房屋所有权证，该证由原告持有，该房证项下房屋亦由原告管理、使用和收益。2008年3月18日，被告夏明汉以环翠区房管局为被告、邓兰英为第三人诉至威海市环翠区人民法院，要求撤销环翠区房管局给邓兰英颁发的编号为威环房字第××号的房屋所有权证的具体行政行为。同年6月16日，威海市环翠区人民法院作出（2008）威环行初字第27号行政判决，判令撤销环翠区房管局给第三人邓兰英颁发威环房私字第2-7-253号房屋所有权证的具体行政行为。该行政判决于2008年7月14日发生法律效力。被告夏明汉遂于2008年11月20日持该生效行政判决与被告槐云村委会、威海云华房地产开发有限公司（以下简称云华公司）签订编号为第305号的《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定，被告槐云村委会、云华公司将诉争房屋拆迁，给予被告夏明汉建筑面积75.06平方米的回迁安置房屋及各项拆迁补助、奖励费共13208.94元。协议签订后，被告槐云村委会给予被告夏明汉搬迁费、躲迁费等各项费用15135.92元。被告槐云村委会、云华公司并于2010年8月5日通知夏明汉选择回迁房屋。夏明汉选定了威海市伴山蓝庭小区D5号楼1单元1-7室、建筑面积60.37平方米（附草厦子22.05平方米）的房屋为回迁安置房，被告槐云村委会、云华公司于2010年8月11日将该房屋交付被告夏明汉，现该房屋由被告夏明汉实际控制。
另查明，2008年10月10日，原告以被告夏明汉及其母谷彦芹为被告、邓兰英为第三人诉至威海市环翠区人民法院，要求确认原告应得诉争房屋拆迁补偿费的90%即511200元及临时安置费等15416元。后在该案诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为确认双方房屋买卖协议有效，被告夏明汉返还原告临时安置费等拆迁补偿费15416元。威海市环翠区人民法院于2010年1月29日作出（2008）威环民一初字第2550号民事判决，确认原告与夏克祥之间就登记所有权人为夏明汉的诉争房屋买卖合同有效，驳回原告的其他诉讼请求。该判决于2010年6月23日发生法律效力。2010年11月9日，原告遂以其系诉争房屋实际所有权人，应享有相应拆迁补偿利益为由诉至原审法院，请求判令：1、被告夏明汉与被告槐云村委会、云华公司签订的《拆迁安置补偿协议》无效；2、被告槐云村委会、云华公司给予原告槐云村5-07-253号房屋的拆迁补偿房屋（面积为138.08平方米），并给付原告临时安置补助费15416元。
又查明，2007年11月23日，原告与第三人签订协议一份，约定，诉争房屋正房归原告所有，南房归第三人所有，拆迁时要两套楼房，原告及第三人各一套，第三人负责将原告所得回迁房登记给原告女儿万锐，如果不登记给万锐，则不给予第三人回迁房。本案诉讼过程中，第三人主张诉争房屋实际系第三人向夏克祥购买，因购房时，第三人向原告借款13000元，后第三人向原告还款时，原告要求对该房屋享有权益，故双方达成2007年11月23日的协议，将该房屋予以分割。原告则主张，因原告无槐云村户口，无法将房屋登记至原告名下，故借用第三人名义办理了相关登记手续，该房屋实际系原告购买，与第三人无关；至于2007年11月23日的协议，系第三人拒绝返还房屋，原告无奈妥协与之签订的；该协议将南房给予第三人系附条件的，即第三人将原告所得回迁房登记给万锐，现第三人未履行上述义务，故其不能主张南房的拆迁利益。
再查明，被告槐云村委会、云华公司系槐云村旧村改造的拆迁人。相关部门批准的云华公司在槐云村进行旧村改造的搬迁期限为2008年10月6日至2008年11月5日，拆迁期限为2008年10月6日至2009年10月5日。在实施拆迁过程中，由被告云华公司将各种拆迁安置费交由被告槐云村委会统一发放给被拆迁人。被告槐云村委会于2008年4月20日向本村村民公布的拆迁安置补偿办法规定，拆迁安置补偿可以采取产权调换或者货币补偿办法进行，由被拆迁人选择；拆迁安置补偿以被拆迁人所持有房屋所有权证登记的建筑面积为依据，无房屋所有权证的，以规划部门确认的房屋建筑面积进行补偿；搬迁补助费及临时安置补助费按照被拆迁房屋合法房屋建筑面积每月6元／㎡给予18个月安置费，逾期按每月10元／㎡给予临时安置费；搬家补助费每户1200元，上述搬家补助费、临时安置费于拆迁协议签订后5日内给付；选择货币补偿的，按每平方4000元一次性给予安置补偿；为奖励拆迁，拆迁人给予被拆迁人按照政府批准的宅基地面积133.33平方米扣除房屋所有权证登记的房屋占地面积或者规划部门确认的房屋占地面积后剩余庭院占地面积100%的奖励，宅基地面积大于133.33平方米的，按照133.33平方米计算奖励，小于133.33平方米的按照实际占地面积计算奖励；被拆迁人在公告搬迁期限内达成拆迁协议的，享受本办法奖励政策，达不成拆迁协议的，不享受本办法奖励政策，由拆迁人申请有关部门按照法律程序实施拆迁。2008年9月29日，被告槐云村委向本村村民发布通知称，在公告明确的拆迁期限（一个月，即2008年10月5日至11月5日）搬迁的，给予村民14平方米的奖励，其他奖励按照《槐云村村庄改造安置补偿办法》执行，一个月内不搬迁的不享受任何奖励政策。
本案诉讼过程中，关于原告能否享受拆迁安置补偿办法中规定的奖励政策，当事人存有争议。原告主张因迟延拆迁并非其原因造成，其应享有与其他村民同等的待遇，要求被告槐云村委、云华公司按照其持有的土地使用权证载明的土地使用面积124.08平方米给予全额补偿，另要求给予2008年9月29日通知规定的在拆迁期内搬迁的奖励面积14平方米，故被告槐云村委、云华公司应给予原告回迁安置面积138.08平方米。被告槐云村委、云华公司主张因诉争房屋未在规定期限内拆迁，不能享受拆迁安置办法规定的奖励政策，应按照其与夏明汉签订的协议约定进行补偿，同意按照其房屋建筑面积给予75.06平方米的补偿。第三人主张按照诉争房屋土地使用权证载明土地使用面积124.08平方米给予全额补偿。
原审法院认为，尽管威海市环翠区人民法院作出的（2008）威环行初字第27号行政判决判令撤销环翠区房管局给第三人邓兰英颁发威环房私字第2-7-253号房屋所有权证的具体行政行为，但并未就本案诉争房屋的权属作出相应判决，且房屋权属的确认亦不属于行政案件的审理范畴，依据该行政判决，并不能确认被告夏明汉系诉争房屋的所有权人。而威海市环翠区人民法院作出的（2008）威环民一初字第2550号民事判决已于2010年6月23日发生法律效力，依据该判决，原告与夏克祥之间就原位于威海火炬高技术产业开发区槐云村西街21号房屋（房屋所有权证号威环房字第××号，登记所有权人为夏明汉；地号为5-07-253号，登记使用权人为夏明汉）的诉争房屋买卖合同有效。依据该生效判决确认的买卖合同有效，原告履行了支付对价，被告夏明汉履行交付房屋的主要义务，并办理了所有权变更登记手续，双方买卖合同已经履行完毕，原告取得诉争房屋的所有权，系该房屋的实际所有权人，其依法可享有对诉争房屋的占有、使用、收益和处分等权利。由于被告夏明汉并非诉争房屋的所有权人，其无权就该房屋进行相应处分，故其于2008年11月20日与被告槐云村委会、云华公司就诉争房屋的拆迁补偿利益签订编号为第305号的《房屋拆迁补偿安置协议》，侵害了原告作为诉争房屋的实际所有权人的合法权益，且原告拒绝追认三被告就诉争房屋签订的拆迁安置协议，故该《房屋拆迁补偿安置协议》无效。原告要求确认被告夏明汉与被告槐云村委、云华公司于2008年11月20日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照合同法的相关规定，合同被确认无效后，依据该无效合同取得的财产，能够返还的，应当予以返还。被告夏明汉依据其与被告槐云村委、云华公司签订的无效拆迁合同而取得的伴山蓝庭小区D5号楼1单元1-7室、建筑面积60.37平方米（附草厦子22.05平方米）的房屋及各种拆迁补助费15135.92元，应当返还被告槐云村委会、云华公司。原告作为诉争房屋的实际所有权人，其依法可享受该房屋因拆迁而获得相应补偿的权利。尽管原告与被告槐云村委会、云华公司之间未就诉争房屋拆迁安置事宜签订协议，但由于诉争房屋在拆迁时权属有争议，各方通过法律程序确定该房屋的权属状况导致该房屋未在槐云村旧村改造拆迁安置办法规定的期限内进行拆迁，该迟延拆迁并非原告自身原因造成，原告要求被告槐云村委会、云华公司参照其公布的槐云村拆迁安置补偿办法的规定给予补偿并支付相应补助费的诉讼请求，理由正当，予以支持。故被告槐云村委会、云华公司应按照原告持有土地证载明的土地使用面积124.08平方米给予其回迁安置面积补偿。至于2008年9月29日通知规定的在搬迁期限内搬迁的另给予14平方米奖励面积，系槐云村委会给予本村村民的带有福利性质的奖励，原告作为非该集体经济组织的成员，且其实际上未在规定期限内拆迁，其不应享有该具有福利性质的奖励。故原告要求被告给予拆迁面积的诉讼请求中的合理部分，予以支持。原告与第三人于2007年11月23日签订的房屋分配协议中尽管约定了诉争房屋南房归原告所有，但该协议同时约定第三人应负责将该房屋回迁安置房屋中的一套所有权登记至原告之女万锐名下，否则不给予第三人回迁安置房。现第三人未履行将回迁安置房所有权登记至万锐名下的义务，其无权要求获得诉争房屋的相应回迁安置利益。故第三人要求被告槐云村委会、云华公司给予其62.04平方米的回迁安置面积的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、被告夏明汉与被告威海火炬高技术产业开发区槐云村村民委员会、威海云华房地产开发有限公司于2008年11月20日签订的编号为协议备案第（305）号《房屋拆迁补偿安置协议》无效；二、被告威海火炬高技术产业开发区槐云村村民委员会、威海云华房地产开发有限公司于判决生效后十日内给予原告建筑面积124.08平方米的回迁安置房屋及拆迁补助费15135.92元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回第三人邓兰英要求被告威海火炬高技术产业开发区槐云村村民委员会、威海云华房地产开发有限公司给予建筑面积62.04平方米的回迁安置房屋的请求。案件受理费9478元，原告负担1478元，被告槐云村委会、云华公司共同负担8000元。
上诉人槐云村委会不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人未在搬迁期限内签订拆迁协议，诉争房屋只能按该房屋的建筑面积进行补偿，不应享受奖励政策，原审按诉争房屋的宅基地面积确定被上诉人的补偿利益错误。二、按照法律规定，房屋拆迁补偿应按房屋的建筑面积进行补偿，故诉争房屋应按其建筑面积进行补偿，而不应按其宅基地面积进行补偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人雒洪芹答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告夏明汉答辩称，同意上诉人的上诉意见。
原审被告云华公司及原审第三人邓兰英未进行述辩。
经审理查明，除未达成拆迁协议的一户拆迁户外，上诉人对槐云村的剩余拆迁户均按其房屋的宅基地面积进行补偿。
本院查明的其他事实与原审法院查明的一致。
上述事实，有书证及双方当事人的陈述等证据在案为凭。
本院认为，槐云村进行旧村改造的搬迁期限为2008年10月6日至同年11月5日。上诉人的拆迁安置补偿办法规定槐云村的被拆迁人在搬迁期限内达成拆迁协议的，享受本办法奖励政策，达不成拆迁协议的，不享受奖励政策（即按不按宅基地面积确定补偿利益）。而本案的客观事实是2008年7月14日，人民法院关于撤销环翠区房管局给原审第三人颁发诉争房屋所有权证之具体行政行为的判决发生法律效力。为维护自身的合法权益，被上诉人在槐云村进行旧村改造的搬迁期限内即2008年10月10日向人民法院提起了确认诉争房屋买卖关系效力的诉讼。因此，被上诉人并非怠于行使自己的权利，且在人民法院判决确认诉争房屋买卖关系效力前，上诉人一般情况下亦不会与被上诉人签订拆迁协议。故上诉人主张被上诉人未在搬迁期限内签订拆迁协议、诉争房屋只能按其建筑面积进行补偿，理由不当，本院不予支持。上诉人自愿对诉争房屋按超出法律规定标准的宅基地面积进行补偿，系对自己权利的处分。且其拆迁安置补偿办法已经公示，应视为上诉人与被拆迁人就补偿方案达成了协议，该办法对其具有约束力。同时，上诉人对槐云村的绝大多数拆迁户均按其房屋的宅基地面积进行补偿。故上诉人上诉关于诉争房屋按法律规定应按建筑面积进行补偿的上诉主张不能成立，本院亦不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9478元，由上诉人槐云村委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 金永祥
代理审判员 蒋 涛
二〇一二年七月十日
书 记 员 黄 诺