徐州市泉山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）泉商初字第1772号
原告徐州市泉山区山水华美业主委员会。
负责人王文侠，该委员会主任。
委托代理人李兵团，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人孟宪东，江苏行于思律师事务所律师。
被告徐州华美房地产开发有限公司。
法定代表人张世宏，该公司董事长。
被告徐州华美物业管理有限公司。
法定代表人沈洪文，该公司经理。
以上两被告共同委托代理人霍颖，江苏京楚律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人张海蓉，江苏京楚律师事务所律师。
被告徐州市公园巷幼儿园。
法定代表人李艺然，该园园长。
委托代理人李小十，女，1981年2月14日生，汉族，该园职员。
委托代理人李明武，男，1950年1月13日生，汉族，该公司法律顾问。
原告徐州市泉山区山水华美业主委员会诉被告徐州华美房地产开发有限公司、徐州华美物业管理有限公司、徐州市公园巷幼儿园财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年11月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告徐州市泉山区山水华美业主委员会的委托代理人李兵团、孟宪东，被告徐州华美房地产开发有限公司、徐州华美物业管理有限公司的共同委托代理人张海蓉，被告徐州市公园巷幼儿园的委托代理人李小十、李明武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市泉山区山水华美业主委员会会诉称，山水华美住宅小区系被告徐州华美房地产开发有限公司开发，被告徐州华美物业管理有限公司系被告徐州华美房地产开发有限公司聘用的该小区物业管理公司，被告徐州华美物业管理有限公司未经该小区全体业主同意，擅自将该小区全体业主共有的公共用房租赁给徐州市公园巷幼儿园，三被告的行为严重侵害了该小区全体业主的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告排除妨碍，赔偿损失320000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告徐州华美房地产开发有限公司辩称，原告起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。
被告徐州华美物业管理有限公司辩称，原告起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。
被告徐州市公园巷幼儿园辩称，原告的起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件。本案原告未取得业主大会授权，无权提起诉讼。被告与本案徐州华美物业管理有限公司签定的山水华美幼儿园委托经营合同合法有效。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：
1、业主委员会备案书、章程，证明原告是经过依法备案成立的业主委员会。
2、山水华美幼儿园委托经营合同一份，证明被告徐州华美物业管理有限公司与被告徐州市公园巷幼儿园于2010年3月18日签订了该合同，被告徐州华美物业管理有限公司通过本合同每年能获得12万元的收益。
3、规划图，证明幼儿园是经过批准建设的，幼儿园在建筑区划内属于该小区的公共设施，属于全体业主共有。
经庭审质证，被告徐州华美房地产开发有限公司认为幼儿园经过批准建设，不能将幼儿园简单界定为公共设施，且公共设施并非无例外的属于全体业主共有。
经庭审质证，被告徐州华美物业管理有限公司认为原告的备案书不能证明其主体适格，原告没有业主大会授权其起诉，重大事项作为业主委员会无论从物业管理条例的强制性规定，还是业主委员会形式规则及从全体业主考虑，都应当向法庭提供其就本次事项得到授权的书面证据。
经庭审质证，被告徐州市公园巷幼儿园对业主委员会备案书的真实性无异议，原告主体不适格。
被告徐州市公园巷幼儿园为支持其抗辩理由向法庭提交以下证据：
1、委托经营合同、前期物业服务合同，证明经营合同合法有效。
经庭审质证，原告、被告徐州华美房地产开发有限公司、被告徐州华美物业管理有限公司对委托经营合同的真实性无异议。
被告徐州华美房地产开发有限公司、被告徐州华美物业管理有限公司未向法庭提供证据。
本院经审查后认为，原被告提供以上证据客观、真实、来源合法，与本案争议具有关联性，本院对以上证据证明效力予以确认。
经审理查明，山水华美住宅小区是被告徐州华美房地产开发有限公司所开发，被告徐州华美物业管理有限公司是被告徐州华美房地产开发有限公司聘用的该小区物业管理公司，该小区规划有面积为1100平方的幼儿园，小区竣工后，2010年3月18日被告徐州华美物业管理有限公司与被告徐州市公园巷幼儿园签订委托经营合同，由徐州市公园巷幼儿园在小区内开办幼儿园，委托经营费用每年60000元，物业费年总额60000元。原告认为徐州华美物业管理有限公司未经该小区全体业主同意，将该小区全体业主共有的公共用房租赁给徐州市公园巷幼儿园，其行为侵害了原告的合法权益，双方因此产生纠纷，原告诉讼来院。
另查明，山水华美业主委员会章程第十三条规定“涉及全体业主利益的有关事项，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过”。
本院认为，徐州市泉山区山水华美业主委员会是山水华美业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并可就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。根据《物业管理条例》第十五条的规定，及《山水华美业主委员会章程》第二章第十三条第六项规定，涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会通过）。因此，徐州市泉山区山水华美业主委员会需要经业主大会作出起诉徐州华美房地产开发有限公司、徐州华美物业管理有限公司、徐州市公园巷幼儿园的决议后，才有权提起本案诉讼，而本案原告并未举证证明起诉经过召开业主大会表决的前置程序，因此，目前不具备起诉条件，应当予以驳回。依照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：
驳回原告徐州市泉山区山水华美业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 平
审 判 员 赵增尧
人民陪审员 高传美
二〇一四年五月十三日
见习书记员 姚梦寒
附：法律条文
《物业管理条例》
第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。