福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1024号
原告（反诉被告）高郑龙，男，1982年12月31日出生，汉族，个体工商户，住福建省顺昌县。
委托代理人ＸＸ建（特别代理），福建武夷律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑茂生，男，1965年8月3日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。
被告（反诉原告）廖英娥（系郑茂生妻子），女，1963年8月22日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。
两被告共同委托代理人王宿岚（特别代理），男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者，住福建省顺昌县。
原告高郑龙与被告郑茂生、廖英娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，根据原告申请，于2015年7月2日作出（2015）顺民初字第1024号民事裁定书，冻结被告郑茂生在银行存款250000元；查封被告郑茂生所有的闽H号小型轿车一辆（价值200000元）；查封被告郑茂生、廖英娥共有的位于福建省顺昌县双溪街道城南东路6号蝶景湾XX幢XX层XXXX室房屋（保全价值200000元）。被告郑茂生、廖英娥在答辩期内，于2015年7月30日提起反诉。本案依法由审判员庄志鉴适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告高郑龙及其委托代理人ＸＸ建、被告郑茂生、廖英娥的共同委托代理人王宿岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高郑龙诉称，2013年9月26日，原告与两被告签订一份《房地产买卖合同》。合同约定：两被告将其所共有的坐落在顺昌县洋口镇上凤新村316国道旁X区X幢1、2号店面，以每平方米6700元，总价款737000元转让给原告；被告负责将土地证和房产证办到原告名下；如违约应按已付转让款的月利率2%向原告支付违约金，并赔偿装修工程款及房地产增值部分的损失。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告于2013年9月24日支付定金2000元，2013年9月26日支付房款90000元，9月27日支付房款410000元，2014年1月20日支付房款150000元，合计已支付房款652000元。被告将房屋店面交付给原告后，原告投入装修支出33369元。之后，原告催促被告办理房屋产权证，被告拒绝办理。后原告了解得知，该房产项下土地系农村集体所有土地，未办理相关征地收储及批建手续，根本无法办理房产证。依照法律规定，该转让合同是无效的，被告应当返还原告购房款，并赔偿原告资金占用损失及装修损失。请求法院判令：1、确认原告与两被告签订的《房地产买卖合同》无效；2、两被告返还原告购房款652000元；3、两被告按已付购房款652000元，以月利率2%支付原告资金占用期间的利息损失（其中502000元从2013年9月28日起，150000元从2014年1月21日起，均算至返还购房款之日止）；4、两被告赔偿原告装修款损失33369元，5、由被告承担本案诉讼费用。
被告郑茂生、廖英娥共同辩称，⑴原、被告于2013年9月26日签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，完全自愿，被告不存在欺诈、胁迫或乘人之危，原告也不存在重大误解，交易房产的土地属于集体用地原告在签订合同时是明知的，原告因购房后房价下跌，生意不好做，若干年后提出反悔，显然违背诚实信用原则，导致合同无效的过错显然属于原告。⑵根据合同约定，原告的购房款应于购房后一年内全部付清，但原告至今未向被告付清全部购房款，是原告违约在先。至于未办理房产权属证书转移登记，是由于政府的原因，被告也正在努力办理中。⑶原告诉求答辩人承担违约责任没有法律依据。原告要求确认合同无效，又要求按合同约定承担违约责任，该诉求相互矛盾，且不符合法律规定。⑷答辩人交付房产后，原告对诉争房产进行装修，已实际使用两年之久，答辩人没有理由对原告的该项损失承担责任，原告完全可以自行拆除。请求驳回原告的不合理诉求。
反诉原告郑茂生、廖英娥反诉称，反诉被告要求确认合同无效，给反诉原告造成巨大的经济损失。反诉被告取得房屋后，未办理水电单独立户，其在从事经营过程中，产生了大量的电费。从2013年10月至2014年8月，反诉原告为反诉被告垫付电费7545.03元，诉争房产原售价为每平方米6700元，现在的市场价为每平方米4500元，反诉原告每平方米损失差价2200元。请求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告诉争房产的租金损失（从2013年9月27日起按每月每平方米35元的标准计算至实际返还房产之日止）；2、支付反诉原告代垫的电费7545.03元；3、赔偿反诉原告的房屋差价约220000元。
反诉被告高郑龙辩称，⑴反诉原告要求支付诉争房屋租金没有事实和法律依据。反诉被告占有诉争房屋是基于合同约定，不存在非法占有，不应承担支付租金的法律义务。⑵反诉原告要求以每月每平方米35元的标准补差价没有事实依据，且达不到该标准。⑶反诉原告主张的电费7545.03元，不是反诉被告一户使用的电量，是含反诉原告其他房产在一起共同使用的总电量的电费，反诉被告正常每月使用电费约324元，9个月共使用电费约2919元。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2013年9月24日，原告高郑龙向被告郑茂生缴纳购房定金2000元。2013年9月26日，原告高郑龙与被告郑茂生、廖英娥签订一份《房地产买卖合同》。合同约定：两被告将坐落于顺昌县洋口镇上凤新村316国道旁X区X幢1号、2号店面，总面积约110平米，以每平米6700元，总价款737000元转让给原告；付款方式为签订合同之日支付500000元，半年内再支付100000元，余款于一年内付清，如延期支付，应按月利率2%支付利息；被告负责将转让店面的集体土地使用证和房产证办到原告名下，办证工本费由原告承担，如发生其他费用，原、被告各承担50%；合同签订之日交付房产；转让的店面系被告向顺昌县洋口镇上凤村购买所得，被告保证在上凤村出具的购房发票上购房交款人的名字是原告，如办不到，视为被告违约；该房产如遇国家拆迁或征用，补偿待遇归原告享有；本合同系双方真实意思表示，双方应共同遵守，若被告违约，应付给原告违约金，违约金按总房价的月息2分计算，并赔偿原告所有经济损失（购房款、装修工程款以及房地产增值部分损失）。合同还对其他事项作出约定。合同签订当日，被告向原告交付了房产，原告通过邮政储蓄银行李金珠账户转账支付被告郑茂生购房款90000元，2013年9月27日，通过中国工商银行李金珠账户转账支付被告郑茂生购房款410000元，2014年1月20日，通过承兑汇票支付被告郑茂生购房款150000元，定金2000元抵扣购房款，原告共计支付被告购房款652000元，余款85000元未支付。原告取得该房产后，进行装饰装修，之后开店经营。原告要求被告按合同约定办理房屋产权登记，因该房产土地属集体土地，被告已实际不能履行合同约定的办证义务，原告认为合同目的不能实现，双方由此产生纠纷，原告遂诉至本院。
另查明，诉争房产系顺昌县洋口镇上凤村新农村建设用房，未办理供地审批手续，不能办理土地使用权证。
审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。
本院认为，土地使用权随地上建筑物所有权的转让而转让。本案诉争房产系顺昌县洋口镇上凤村建设，其用地范围内土地所有权性质为集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，原、被告签订的《房地产买卖合同》，转让诉争房产用地范围内的集体土地使用权，违反土地管理法的强制性规定，应认定为无效合同。无效的合同，双方所取得的财产应各自返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应当返还房屋给被告，被告郑茂生、廖英娥应当返还原告已付购房款652000元。导致合同无效，是因诉争房屋建在农村集体土地上，属法律禁止转让的房产。原、被告在签订该房屋买卖合同时，双方对该房产的土地使用权性质为农村集体土地使用权是明知的。因此，造成合同无效的后果，原、被告均有过错，应各自承担相应的过错责任。原告明知转让房屋属农村集体土地上的房屋仍予以购买，并投入装修，实际占有、使用、收益。造成原告已付购房款利息损失及装修费用的责任在原告，应由原告自行承担。故对原告要求被告按已付购房款的月利率2%计算资金占用期间的利息损失及赔偿装修费用的诉求，本院不予支持。反诉原告明知农村房屋禁止向集体成员以外人员转让，仍与原告签订转让合同，同样存在缔约过错，应自行承担缔约过错产生的相应损失。故对反诉原告要求反诉被告赔偿诉争房产的租金损失（从2013年9月27日起按每月每平方米35元的标准计算至实际返还房产之日止）及房屋差价约220000元的反诉请求，本院不予支持。反诉原告提供的电费缴费发票金额7545.03元，经查，并非完全为反诉被告所垫付的电费，而是反诉被告房屋用电单独立户之前与反诉原告其他房屋共同使用的电量总和产生的电费，反诉被告单独立户后每月缴纳的电费明细可以证明反诉被告实际使用的电量及应缴纳的电费。反诉被告自认以其立户后缴纳电费的月平均值324元计算反诉原告为其垫付的电费，本院予以准许。故反诉被告应以每月324元，从2013年10月算至2014年8月，共计11个月3564元向反诉原告支付共用期间的电费。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告高郑龙与被告郑茂生、廖英娥于2013年9月26日签订的《房地产买卖合同》无效。
二、原告高郑龙应于本判决生效之日起十日内将坐落于顺昌县洋口镇上凤村316国道旁X区X幢1号、2号店面返还给被告郑茂生、廖英娥。
三、原告高郑龙应于本判决生效之日起十日内支付被告郑茂生、廖英娥代垫的电费3564元。
四、被告郑茂生、廖英娥应于本判决生效之日起十日内返还原告高郑龙已付的购房款652000元。
五、驳回原告高郑龙的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告郑茂生、廖英娥的其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13274元，适用简易程序审理减半收取6637元，由原告高郑龙负担1477元，由被告郑茂生、廖英娥共同负担5160元；财产保全费5000元，由被告郑茂生、廖英娥共同负担。
反诉案件受理费5984元，适用简易程序审理减半收取2992元，由反诉原告郑茂生、廖英娥共同负担2942元，由反诉被告高郑龙负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 庄志鉴
二〇一五年十二月十四日
书记员 林 超
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。