河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民三初字第00221号
原告杨秀梅。
委托代理人陈国江。
委托代理人韩晓。
被告张瑛。
被告河北寰宇房地产开发有限公司。
法定代表人张瑛。
委托代理人焦世惠。
第三人郑文忠。
委托代理人郑杨。
原告杨秀梅与被告张瑛、被告河北寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）及第三人郑文忠借款合同纠纷一案，本院�理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秀梅委托代理人陈国江、韩晓，被告寰宇公司委托代理人焦世惠及第三人郑文忠委托代理人郑杨到庭参加诉讼，被告张瑛经本院传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月10日，被告张瑛与原告签订了Jk-2012-09-10-01号《借款合同》，约定原告借给被告张瑛人民币1200万元，其中包含100万元的履约保证金。借款期限为4个月，借款利息为月利息1.5%。借款合同约定逾期未偿还借款的，按照日1%承担违约责任。同日，原告与被告寰公司签订了BZ-2012-09-10-01号《保证合同》，约定其为被告张瑛向原告杨秀梅的以上借款承担连带保证责任。为了进一步保障出借人杨秀梅的资金安全，2012年9月10日，原告杨秀梅、被告张瑛、被告寰宇公司签订《协议书》，约定如被告张瑛不能按时还款，原告即取得位于石家庄市长安区西大街甲1号地下商城项目的21间商铺（共计1199.98平方米）的所有权，该21间商铺已办理商品房买卖合同备案手续。后由于项目修改规划，导致备案至原告名下部分商铺改建成商城通道。因此，为保障原告经济利益，2014年4月2日，被告寰宇公司另行将其他4间商铺备案至本案第三人郑文忠名下。但被告张瑛并未按照合同约定按时足额向原告支付借款本息。请求依法判令被告张瑛向原告支付拖欠的借款本息共计1364万元；被告张瑛向原告支付违约金500万元；被告寰宇公司对拖欠的借款本金、利息、违约金承担连带清偿责任；对已经备案至原告和第三人名下的25套商铺享有优先受偿权；本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。
原告杨秀梅为证明自己的主张，提交证据如下：
1、编号为jk-2012-09－10－01号的借款合同，证明被告张瑛向原告借款1200万元相关约定；
2�编号为BZ-2012-09-10-1号的保证合同，证明被告寰宇公司为张瑛的借款向原告承担连带保证责任；
3、银行交易清单及回单，证明原告已依约将1200万元汇入被告张瑛银行账户；
4、2012年9月10日签订的协议书，证明因被告不能及时还款，21间商铺归原告所有；
5､25套商铺的商品房买卖合同及预售商品房合同备案书，证明25间商铺已在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案手续，其中21套买受人为杨秀梅，4套买受人为郑文忠。
被告寰宇公司对原告提交的证据材料无异议。
第三人郑文忠对原告提交的证据材料无异议。
被告张瑛未答辩，亦未提交证据。
被告寰宇公司答辩称对原告所诉无异议。
被告寰宇公司未提交证据。
第三人郑文忠答辩称对原告所诉无异议。
第三人郑文忠未提交证据。
经审理查明：2012年9月10日，原告杨秀梅与被告张瑛签订编号为jk－2012-09-10-01�的借款合同，约定张瑛向原告借款1200万元，借款期限四个月，自2012年9月10日至2013年1月9日。借款利息为月息1.5%，利息共计66万元，每月利息16.5万元，利息按月支付，付息方式为上打息。借款的用途为资金周转。借款合同同时约定被告张瑛向原告交纳履约保证金100万元，合同约定，如甲方按照约定还本付息，该保证金无息退还给甲方。合同同时约定，发生违约情况时，原告有权采取以下一种或多种措施：1､借款人按照合同金额的每日1%承担违约责任；停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3､依法处分本合同项下的抵押房产及清偿全部贷款及相应利息4､处分本合同项下的抵押物及清偿全部借款及相应利息。借款合同签订后，原告于2012年9月12日通过河北银行向张瑛账户汇入1200万元。
2012年9月10日，原告杨秀�与被告寰宇公司及於常伟签订保证合同，约定被告寰宇公司为张瑛向原告借款提供连带责任保证。保证范围为借款的本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等及因债权人实现债权产生的各种费用。保证期限为两年。
2012年9月10日，原告杨秀梅、被告张瑛及被告寰宇公司签订协议，约定原告杨秀梅向被告寰宇公司购买21间商铺共计1199.98平方米。若被告张瑛未按照约定偿还jk－2012-09-10-01号借款合同项下借款本息时，寰宇公司同意将借款转做购房款，原告无需补交任何款项，即取得商铺的所有权。协议签订后，原告与被告签订了21份商品房买卖合同并在石家庄市住房保障和房产管理局办理了预售商品房合同备案手续。该21间商铺测绘号分别为D区-1124号、A区-1235号、A区-1248号、A区-1249号、A区-1237号、A区-1221号、A区-1182号、A区-1181号、D区-0139号、D区-1106号、A区-0147号、A区-0146号、A区-0145号、A区-1252号、A区-1256号、A区-1236号、A区-1287号、A区-0121号、A区-0122号、A区-1274号、A区-1282号，对应的备案号分别为2012091015105992184、2012091015145392188、2012091016074292222、2012091016012792219、2012091015254392195、2012091015330392204、2012091017080292256、2012091017023492251、2012091015344092205、2012091015190692189、2012091015422392212、2012091016304492236、2012091016571592249、2012091015551492216、2012091015455892214、2012091015204492190、2012091014593692176、2012091016371792239、2012091016504892248、2012091015392992207、2012091015084992182，买受人均为杨秀梅。后由于项目修改规划，导致备案至原告名下部分商铺改建成商城通道。为保障原告经济利益，被告寰宇公司与第三人郑文忠另行签订了四份商品房买卖合同，并于2014年4月2日在石家庄市住房保障和房产管理局办理了预售商品房合同备案手续。该4间商铺的测绘号分别为D区-0151号、D�-0181号、D区-1137号、D区-1175号，对应的备案号分别为2014011616160497321、2014011616242297326、2014011616343297333、2014011616443497344，买受人均为郑文忠。
本案所涉及的25间商铺均位于石家庄长安区西大街甲1号文化广场地下商业城。
另查明，被告张瑛已按借款合同的约定支付了合同期内的全部借款利息66万元，其中16.5万元的利息已提前收取，被告实际借款本金数额应为1183.5万元，实际偿还利息数额应为49.5万元（66万元-16.5万元）。合同到期后，被告张瑛未按借款合同约定按期偿还本金1183.5万元，仅向原告支付利息共计153.5万元。
以上事实，有原告提交并经质证的证据、庭审笔录等在案佐证，足以认定。
本院认为：原告杨秀梅与被告张瑛签订的《借款合同》、原告杨秀梅与被告寰宇公司签订的《保证合同》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议应属借款合同纠纷中的民间借贷纠纷，双方所约定的利率未超过人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍，原告要求被告支付借款本息的请求应予支持。鉴于被告张瑛已经按照借款合同的约定全部支付了借款期限内的利息，本案的主要问题就是逾期还款的本金及借款利息和违约金如何计算的问题。由于双方借款合同未约定逾期利息如何计算，可参照借款合同期限内的利率计算逾期借款利息。违约金按照每日1%计算明显过高，应予降低，违约金与逾期利率合计不应超过人民银行公布的同期贷款利率的四倍为宜。被告张瑛向原告所支付的100万元保证金属履约担保，在被告张瑛违约的情况下，由于双方对该100万元履约保证金违约后如何处理未做约定，应先折抵利息。被告寰宇公司作为连带责任的保证人，应当按照保证合同的约定承担连带责任。
关于通过商品房买卖合同登记备案至原告及第三人名下的25间商铺如果处置的问题。本院认为，法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式和名称，而应根据当事人真实意思和合同的实质内容来确定。被告寰宇公司与原告杨秀梅及第三人郑文忠所签订的25份商品房买卖合同，根据2012年9月10日所签订的协议书，不难看出各方真实意思并非是被告寰宇公司向原告杨秀梅及第三人郑文忠出售房屋，而是通过签订商品房买卖合同并备案的方式，为原告债权实现提供一种形式的担保。商品房买卖合同的备案是一种行政管理措施，并非所有权的登记，不能导致原告直接取得合同项下房产的所有权。进行商品房买卖合同备案登记仅是用来避免担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，从而保障担保权人的债权安全。担保权利的后取得性，决定了该种�保方式属后让与担保。该种担保方式既解决了债务人资金融通的愿望，又保障了债权人的利益，维护了双方当事人合法权益，维护了社会诚信体系，并不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定。本案中，商品房买卖合同涉及的25间商铺的备案行为，是基于担保目的，为保障债权的实现。原告可以对商品房买卖合同项下的25间商铺行使担保权利，对担保物有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八之规定，判决如下：
一、被告张瑛于本判决生效后十日内向原告杨秀梅支付借款本金1183.5万元及利息（2012年9月10至2013年1月9日的利息，以1183.5万元为基数，按合同约定的月息1.5%计算；自2013年1月10日起至本判决确定的给付之日止的利息，以1183.5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算；被告张瑛已偿还的利息49.5万元、逾期利息153.5万元及已支付的履约保证金100万元从利息总额中扣减）；
二、被告河北寰宇房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带责任；
三、如被告张瑛、被告河北寰宇房地产开发有限公司未按本判决第一项、第二项履行偿还借款本息的义务，原告杨秀梅对被告河北寰宇房地产开发有限公司已备案至原告杨秀梅和第三人郑文忠名下位于石家庄市长安区西大街甲1号文化广场地下商业城的25间商铺享有优先受偿权；
四、被告河北寰宇房地产开发有限公司清偿债务后，可以向被告张瑛追偿；
五、驳回原告杨秀梅的其他诉讼请求。
案件受理费133640元，由被告张瑛及被告河北寰宇房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
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审判长 赵志山
审判员 孟维山
审判员 张 丽
二〇一四年十二月十九日
书记员 田 静