呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终538号
上诉人（一审被告）内蒙古峰宇房地产集团有限公司。住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人石建军，该公司董事长。
委托代理人李辉，内蒙古典和律师事务所律师。
委托代理人刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李建波，女，1986年10月27日出生，汉族，会计，现住呼和浩特市金川开发区。
委托代理人邢瑜，信泽法园律师事务所律师。
上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇房地产公司）因与被上诉人李建波房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人峰宇房地产公司的委托代理人李辉、刘利军，被上诉人李建波的委托代理人邢瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，李建波与房地产公司于2013年5月26日签订编号为ZY0102《房屋认购协议书》，该协议约定订购房屋坐落于呼和浩特市回民区金一道与110国道交汇处紫云瑞峰住宅小区1期15号楼1单元502室，该商品房用途为住宅，建筑面积约104平方米，单价为每平方米3277.88元，总价款340900元。付款方式为按揭付款：首付110900元，余款23万元办理按揭贷款。甲方保证乙方购买的房屋于2014年10月31日以前交付使用。2013年4月28日，李建波交付排号费2000元，2013年5月19日，交付购房定金2万元，2013年5月26日，交付首付款67000元，2013年6月2日，交付21900元，共计交付110900元。2014年1月20日，房地产公司的名称进行了变更登记，由“内蒙古房地产开发有限责任公司”变更为“内蒙古房地产集团有限公司”。本案涉案房屋所在的紫云瑞峰小区未取得商品房预售许可证。李建波诉至法院，请求：一、确认李建波与峰宇房地产公司签订的《房屋认购协议书》无效；二、峰宇房地产公司返还李建波购房款110900元；三、峰宇房地产公司向李建波承担合同无效造成的损失，即本金110900元的利息15226元（自2013年5月19日计算至2015年8月28日止）；四、峰宇房地产公司向李建波承担延期交房的违约金3094.11元（自2014年11月31日计算至2015年8月28日止）；五、峰宇房地产公司赔偿李建波租赁房屋、采暖费、物业费等13500元；六、峰宇房地产公司承担赔偿李建波已付购房款一倍的赔偿责任；七、案件受理费由峰宇房地产公司负担。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1、李建波、峰宇房地产公司之间签订的《房屋认购协议》效力如何认定；2、李建波的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。
针对第一个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于双方签订的《房屋认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且峰宇房地产公司已经按照约定收受首期购房款，因此应认定该认购协议书为商品房买卖合同。该解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于峰宇房地产公司所开发的该项目至今未取得商品房预售许可证明，故李建波、峰宇房地产公司签订的《房屋认购协议书》应确认为无效。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于李建波要求峰宇房地产公司返还110900元购房款及利息的请求依法予以支持，其中利息按四部分计算，第一部分以已付购房款2000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月28日起计算至李建波诉请的2015年8月28日止；第二部分以已付购房款20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月19日起计算至李建波诉请的2015年8月28日止；第三部分以已付购房款67000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月26日起计算至李建波诉请的2015年8月28日止，第四部分已付购房款21900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月2日起计算至李建波诉请的2015年8月28日止。关于李建波诉请峰宇房地产公司赔偿违约金的请求，因李建波、峰宇房地产公司之间签订的《房屋认购协议书》被认定无效，该合同中所约定的违约条款也相应自始无效，对李建波诉请违约金的主张依法不予支持。关于李建波主张赔偿已付购房款一倍的赔偿责任请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”。开发商负有向房屋购买人出示商品房预售许可证明的合同义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，由于峰宇房地产公司未能举证证明其已告知李建波其未取得商品房预售许可证明，因此应认定峰宇房地产公司具有故意隐瞒情形，故对于李建波主张110900元（已付购房款一倍）的诉讼请求，依法予以支持。关于李建波诉请峰宇房地产公司赔偿租赁房屋、采暖及物业费用等损失的请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因本案峰宇房地产公司已经承担已付购房款一倍的赔偿责任，故对李建波的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告李建波与被告内蒙古房地产集团有限公司签订的《房屋认购协议书》无效；二、被告内蒙古房地产集团有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李建波购房款人民币110900元并支付利息（利息按四部分计算，第一部分以已付购房款2000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月28日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第二部分以已付购房款20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月19日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第三部分以已付购房款67000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月26日起计算至原告诉请的2015年8月28日止，第四部分已付购房款21900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月2日起计算至原告诉请的2015年8月28日止）；三、被告内蒙古房地产集团有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李建波赔偿款人民币110900元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2550元，由内蒙古房地产集团有限公司负担2383元，李建波负担167元。
峰宇房地产公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一法院支持一倍已付购房款作为赔偿款错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。事实上，李建波在与峰宇房地产公司签订商品房买卖合同时就已知道还尚未取得商品房预售许可证明，峰宇房地产公司并没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。二、一审法院关于认定峰宇房地产公司是否已告知李建波未取得商品房预售许可证明举证责任分配错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据此条的规定，当事人在民事诉讼中对自己所主张的事实。有提供证据加以证明的责任，即“谁主张，谁举证”，故李建波提出赔偿其一倍已付购房款的诉讼请求，应由李建波提出相应的证据以支持其诉讼请求。请求：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院(2015)回民一初字第00435号民事判决书第三项判决，驳回李建波的关于赔偿其一倍已付购房款的诉讼请求。二、一、二审的诉讼费全部由李建波承担。
李建波答辩称，一、峰宇房地产公司在销售房屋时候未向买受人告知没有预售许可证，符合故意隐瞒没有取得预售许可证的事实。且峰宇房地产公司的项目负责人也承认没有取得预售许可证就对外预售房屋的行为，上述事实有电话录音为证。二、关于举证责任的问题，李建波认为应由峰宇房地产公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是峰宇房地产公司是否应当承担一倍购房款的赔偿责任。本案中，双方当事人对峰宇房地产公司在未取得预售许可证的情况下对外销售房屋的事实不持异议，双方的主要分歧是峰宇房地产公司对外销售房屋的行为是否符合法律规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”情形及峰宇房地产公司是否应当承担一倍已付购房款的赔偿责任。本院认为，峰宇房地产公司在对外销售涉案房屋时，与李建波签订的是《房屋认购协议书》，在该协议书中并未载明峰宇房地产公司已经取得房屋预售许可证，不能证明峰宇房地产公司在当时签订协议时有隐瞒、欺骗的李建波的情形；另外，李建波所举的电话录音，该内容不能客观反映双方签订协议时，峰宇房地产公司存在故意隐瞒的情形。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定了房地产开发企业预售商品房时负有出示商品房预售许可证明的义务，但是根据协议名称和内容来看，不能排除买受人在购买时，对所购房屋的情况已知情，认为并不影响最终购买房屋的目的而与开发商达成购买意向的情形。故本案的相关事实并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的适用条件，李建波要求峰宇房地产公司返还购房款一倍赔偿责任的诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”本案中，峰宇房地产公司至今未能取得预售许可证以及未能按期交付房屋存在过错，故合同无效后，买受人李建波向其主张赔偿损失的请求，本院予以支持。对于损失金额的计算，本院以李建波实际遭受的利益损失，即已付房款的利息损失及其租赁房屋的费用为基础，峰宇房地产公司的过错程度、逾期时间等因素，从公平、公正的角度出发，酌定以中国人民银行同期同类贷款利率的两倍作为李建波相关损失的计算标准，具体计算如下：利息按四部分计算，第一部分以已付购房款2000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年4月28日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第二部分以已付购房款20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年5月19日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第三部分以已付购房款67000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年5月26日起计算至原告诉请的2015年8月28日止，第四部分已付购房款21900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年6月2日起计算至原告诉请的2015年8月28日止。
综上，上诉人峰宇房地产公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00435号民事判决第一项，即“一、确认原告李建波与被告内蒙古房地产集团有限公司签订的《房屋认购协议书》无效”；
二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00435号民事判决第二、三、四项，即“二、被告内蒙古房地产集团有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李建波购房款人民币110900元并支付利息（利息按四部分计算，第一部分以已付购房款2000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月28日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第二部分以已付购房款20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月19日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第三部分以已付购房款67000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月26日起计算至原告诉请的2015年8月28日止，第四部分已付购房款21900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月2日起计算至原告诉请的2015年8月28日止）；三、被告内蒙古房地产集团有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李建波赔偿款人民币110900元。四、驳回原告的其他诉讼请求”；
三、内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内一次性返还李建波购房款人民币110900元并支付利息（利息按四部分计算，第一部分以已付购房款2000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年4月28日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第二部分以已付购房款20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年5月19日起计算至原告诉请的2015年8月28日止；第三部分以已付购房款67000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年5月26日起计算至原告诉请的2015年8月28日止，第四部分已付购房款21900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍从2013年6月2日起计算至原告诉请的2015年8月28日止）
四、驳回李建波的其他诉讼请求。
一审案件受理费2550元，由被告内蒙古房地产集团有限公司负担2383元，原告李建波负担167元。二审案件受理费2290元，由内蒙古房地产集团有限公司负担负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 贾沛然