辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2677号
上诉人（原审被告）：张桂英，女，1968年2月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：杨晓东，辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：杨丽丽，辽宁同泽律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张桂英与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第01464号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年11月7日开庭公开审理了本案，上诉人张桂英的委托代理人杨晓东，被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司的委托代理人李怡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司诉称：辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强（犯罪人）谎称为原告融资为由，通过诈骗方式从原告骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（被告）名下，以充实其公司融资担保资金，骗得原告将诉争房产备案至被告名下。（刑事判决书已确认上述事实，于强作为诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向被告借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物。原告从未委托于强与被告之间签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，被上诉人与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在。现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取原告诉争房产的空白购房手续，并以诉争房产为抵押物向被告借款的事实进行了确认。故此，特请求人员依法判决，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院判决确认以原告为“出卖人”，被告为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢2-22-2号房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决被告协助原告到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决被告承担本案法院受理费。
一审被告张桂英辩称：一、答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同属于表见代理。闻春海于2006年10月30日同朋友吕波前去云顶售楼处，由当时的售楼人员白钰等工作人员接待，并于当天签订商品房买卖合同，合同内容均为当日当场填写。翌日，被答辩人的工作人员姜传辉陪同答辩人去沈阳市房产局办理的备案手续。答辩人依据于强指示向郝广志付款，被答辩人在答辩人付款后，向答辩人开具了专用收款收据。闻春海后由于2006年11月14日到云顶大厦为其爱人张桂英，即本案的答辩人购买了1套房屋，并于当日办理了房屋备案手续。于强在向答辩人介绍房屋时没有被答辩人销售房屋的委托，但答辩人在云顶售楼处与被答辩人签订合同、被答辩人工作人员陪同答辩人去房产局办理备案手续、被答辩人向答辩人开具收款收据，前述行为及于强当时是被答辩人李晓东之女李怡琼男朋友的身份，足以使答辩人认为其具有销售房屋的代理权。二、被答辩人签订合同后的行为应认定为对商品房买卖合同的追认。2006年11月14日，答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同，当日被答辩人配合答辩人办理备案手续，姜传辉即为被答辩人指定的备案人员。同时，被答辩人在合同签订后向答辩人交付了房屋钥匙。2007年7月16日，被答辩人向答辩人出具入住通知单，并由被答辩人的工作人员孙景宝向答辩人收取了物业费及进住费，而且被答辩人在合同签订后，一直未提出任何异议。三、本案不属于法律规定的无效情形。依据《合同法》第52条的规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案不符合上述法律规定的任何一种情形，因此本案所涉及的商品房买卖合同不是无效合同。
一审法院经审理查明：根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2号2-22-2号，建筑面积为242.32平方米，合同签订时间为2006年11月19日，每平方米单价2，500元，总价款为605，800元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。该合同已办理备案登记。同时，被告持有涉案房屋进驻通知单收据、物业费收据，没有原告收取被告购房款的收据。
一审法院另查明：沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：
2006年10月6日，被告于强以帮助沈阳轻工房屋开发有限责任公司办理银行贷款需要沈阳轻工房屋开发有限责任公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工房屋开发有限责任公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工房屋开发有限责任公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：
4、证人闻春海证实，通过吕波从于强手购买5套云顶大厦的房子，付270万元房款给郝广治的事实。证人吕波亦证实介绍闻春海购买于强的云顶大厦5套房产，通过郝广治给于270万元现金的事实。
10、证人郝广治证实，……替于强收闻春海房款270万元……
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日问：拿过沈阳轻工房屋开发有限责任公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：……吕波找的闻春海；问：闻春海有几套房产，答：五、六套吧；问：你拿这些房产手续做抵押，都在什么地方进行的，答：在云顶大厦售楼处进行的；问：都多少钱一平方米抵押出去的，答：有2000元的、有2500元每平米的。问：在轻工房产开发有限公司在云顶大厦售楼处开进住单、交物业费是怎么回事，答：借钱的人要求的。
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月29日问：你共从沈阳轻工房屋开发有限责任公司拿走多少套房产手续，答：分几次共拿走了30多套；问：你拿走这些房产手续都同些人交易了，答：……吕波联系了5、6套给我不到200万、170万……；问：你同这些人怎么谈的，答：借钱，用房产作抵押，每年平方米也就2，000元左右；问：在哪办的，答：在云顶大厦售楼处；问：你怎么办的，答：我欺骗售楼处的姜主任说同李晓东说好了，你就给办手续就行了。
公安部门于2007年10月16日对吕波的讯问笔录记录，吕波陈述闻春海二次购房，第一次二套，现金120万元、第二次三套，现金150万元均交给郝广治了。
公安部门于2008年1月15日对闻春海的讯问笔录记录，闻春海陈述购房五套，以己名购房二套，房款120万，以配偶名及哥哥名购房三套，现金150万元、现金270万元均交给了郝广治。
本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的5套房屋之一，因原告主张商品房买卖合同无效，故起诉来院。
一审法院认为：本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，原告也否认与被告签订该房屋买卖合同的意思表示，于强在公安机关的供述签订商品房买卖合同是作为向被告借款的抵押，并无出卖房屋的表示，原告对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。另一方面，1、尽管被告及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物。2、依据被告提供的本案诉争房屋的相关证明，被告购买诉争房屋每平方米价格为2500元，价格明显过低，同时合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，被告交付购房款，并未要求被告开具收据或发票，原、被告上述行为明显有悖房地产的交易习惯。综上，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系被告与案外人于强以原、被告之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的被告与案外人于强间的借款关系，侵害了原告的合法权益，故应当认定原、被告签订的商品房买卖合同无效，即被告取得诉争房屋无事实及法律依据，被告应当协助原告撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，一审法院判决如下：一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告张桂英之间关于沈阳市和平区文萃路24-2号2-22-2号（建筑面积为242.32平方米）房屋的商品房买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告张桂英协助原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号2-22-2号（建筑面积为242.32平方米）房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元，由被告张桂英负担。
宣判后，张桂英不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求判令撤销原审民事判决，依法改判或发回重审，并支持上诉人一审的诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要上诉理由：一、一审判决认定事实依据不足。一审法院仅仅以与被上诉人有利害关系的于强在公安机关供述作为判决本案上诉人与于强恶意串通从而直接导致合同无效的唯一依据，并无其他合法有效证据佐证或者形成完整证据链而草草断案，系认定事实依据不足。并且其在公安机关的供述并非法院生效判决所认定的事实，不能不需证明就直接作为证据使用。二、一审法院认定事实不清。本案上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同系双方真实意思表示、合同内容并未违反法律禁止性规定，合同的签订符合相关法律规定的生效条件，该合同合法有效。合同有被上诉人的合法有效的印章，合同签订地点是在上诉人售楼处、上诉人支付了房款、被上诉人交付了房屋并给上诉人办理了入住，该商品房买卖合同签订的形式合法。被上诉人并无证据证明有还款约定不符而借款关系的形式要件。一审法院在没有调查清楚房屋是否存在瑕疵的基础上武断的认为房屋价格明显过低而作为认定合同无效的依据，并且房屋的价格高低并不是导致合同无效的法定原因；一审法院将上诉人并未要求被上诉人开具收据或发票有悖交易习惯认定为合同无效的依据于法无据。三、一审法院适用法律错误。本案不符合《合同法》第52条恶意串通之情形，更不存在第58条协助被上诉人撤销案涉房屋的买卖合同备案登记的义务。故，一审法院适用法律错误。
被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司答辩称：上诉人对于诉争房屋并没有购买的意思表示，其与犯罪人于强之间是借款抵押关系，本案房屋是针对该笔借款的抵押物，同时我方也没有向上诉人出售该房屋的意思表示。相关细节情况在刑事判决书中也详细阐述。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书、（2014）沈中民二终字第869号民事判决书等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人张桂英与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司之间是否为商品房买卖合同关系。依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。张桂英称其与沈阳轻工房屋开发有限责任公司存在房屋买卖合同关系，沈阳轻工房屋开发有限责任公司予以否认。本院认为，一方面，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，沈阳轻工房屋开发有限责任公司也否认与张桂英签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的控诉签订商品房买卖合同是作为向张桂英借款的抵押，在无出卖房屋的表示，沈阳轻工房屋开发有限责任公司对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。另一方面，1、尽管张桂英及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向第三人借款作为抵押物。2、依据张桂英提供的本案诉争房屋的相关证明，张桂英购买诉争房屋每平方米价格为2，500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》，明显有悖于房地产市场交易情形。3、依据沈阳轻工房屋开发有限责任公司提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，不能认定张桂英具有购买诉争房屋的真实意思表示，本院对张桂英的上诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人张桂英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月八日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；