上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初88720号
原告：龚瑞英，女，1956年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：杨川珍，女，1950年9月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：刘跃平，上海君澜律师事务所律师。
第三人：杨海娟，女，1975年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区南汇新城镇外中村***号。
原告龚瑞英与被告杨川珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加杨海娟为本案的第三人参加诉讼，于2017年1月10日、2月13日、3月10日三次公开开庭进行了审理。原告龚瑞英到庭参加了第二次庭审、被告杨川珍到庭参加了第三次庭审、第三人杨海娟到庭参加了后两次庭审，原告的委托诉讼代理人施煜、被告杨川珍的委托诉讼代理人刘跃平到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。
原告龚瑞英向本院提出诉讼请求：1.被告杨川珍协助原告龚瑞英将上海市浦东新区芦潮港镇(现南汇新城镇)芦潮路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称702室)房屋过户至原告龚瑞英名下；2.被告杨川珍将702室房屋交付给原告龚瑞英；3.被告杨川珍以原告已付款人民币(币种下同)410,000元为基数，自2016年12月1日起至实际过户日止，按每日0.2%的标准支付原告龚瑞英违约金。事实与理由：2016年8月14日，原告儿子周成栋与中介公司工作人员张某某、陈品珍一同前往被告位于芦云路XXX弄XXX号XXX室(以下简称801室)的家中，由周成栋代理原告，第三人代理被告，签订了《购房定金和居间协议》(以下简称居间协议)，约定被告将其所有的702室房屋以1,200,000元出售给原告，原告应于当日支付定金50,000元、同月30日前支付360,000元，同时签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。协议签订后，原告依约支付了410,000元，同月21日，被告作为乙方，原告作为甲方签订了买卖合同。2016年11月5日，双方在中介公司的安排下共同至浦东新区房地产交易中心办理过户手续，第三人却当场反悔，致过户手续未能办理。后原告及中介公司多次催告被告办理过户登记，被告均不配合。原告认为，当事人应当按照合同约定，全面履行义务。审理中，原告变更第3项诉请，要求按每日0.06%的标准计算逾期违约金；原告还陈述，双方所签买卖合同中约定的房屋价格为700,000元，系因双方协商同意做低备案房价，以降低税费；原告儿子周成栋庭后至本院陈述，其就是为母亲龚瑞英购买702室房屋的。
被告杨川珍辩称，不同意原告的诉请。事实与理由：2016年8月14日下午，其一直在芦云路XXX弄XXX号XXX室(以下简称802室)，并不知道对面的801室发生了什么事，对双方协商签订合同、原告支付钱款等情况，被告均不知情。被告系702室房屋的唯一所有权人，其从未委托其女儿即本案第三人出售该房屋，也不同意出售该房屋；居间协议中的买受人是周成栋，而买卖合同中的买受人被修改为了原告龚瑞英，还将房价修改为700,000元。被告认为：一、第三人出售房屋的行为属于无权处分；二、原告与中介恶意串通，修改买受人、做低房价，损害了国家利益和第三人利益，买卖合同应被认定为无效。
第三人杨海娟述称，不同意原告的诉请。事实与理由：2016年8月14日，周成栋和中介工作人员到过被告的801室，但被告当时一直在802室，并未参与协议的磋商和签订，根本不知道房屋出售一事，且居间协议也并非在被告家中签订，是第三人收到定金后在银行门口签字的；其签订居间协议时，买受人是周成栋，后来签订买卖合同时，因中介称该合同用于询价，故未仔细查看，后来才发现买受人和房价都变化了；其共计收到原告支付410,000元属实，但已于2016年12月26日全部转账退还给原告。第三人认为，其出售行为未经过被告的同意，且中介未经其同意对买卖合同进行了重大修改，侵害了其权利，故不同意履行也不同意赔偿。
原告围绕诉讼请求提交了居间协议、买卖合同、702室房地产权证、银行转账凭证、收据、情况说明、中介工作人员张某某在派出所做的询问笔录；原告申请中介工作人员张某某、陈品珍出庭作证。被告的质证意见：对居间协议、买卖合同、转账凭证、收据，被告完全不知情；产权证，没有异议；情况说明，其内容不认可；询问笔录，其中张某某陈述“房屋是周成栋卖给其母亲龚瑞英的”，故可以看出向被告买房的人不是原告龚瑞英；证人证言，存在推测、矛盾的情况，且原告支付定金时间与事实明显不符，不认可。第三人的质证意见：其在收据上签字时并未看到原告的名字，且签字日期是2016年8月21日；情况说明，不认可说明的内容；买卖合同，其签字时中介称这是询价合同；询问笔录及证人证言，同意被告的质证意见；其余证据没有异议。
被告提交了病历资料、出院小结、药品包装盒复印件、801室和802室的照片若干、被告银行卡的交易明细清单、银行卡交易短信提醒记录。原告的质证意见：病历材料、出院小结的真实性无异议，正好证明被告身体不好才会让第三人代为签字；药品包装盒复印件，不清楚药品作何用；801室和802室照片，不认可；银行卡交易明细及短信提醒记录，不认可关联性，不能证明被告不知道其银行卡交易情况。
第三人提交了2016年12月26日贷记凭证2张。原告认可收到过360,000元，但认为与本案无关。
本院的认证意见：原告提交的情况说明及申请出庭作证的证人证言，本院将在争议焦点部分结合其它证据予以说明；原、被告及第三人提交的其它证据，本院经审核后均确认真实性、合法性及关联性。
根据原被告及第三人的诉辩称意见，举证质证情况，本院确认如下事实：2016年8月14日，周成栋与中介工作人员张某某、陈品珍至被告的801室家中，协商702室的出售事宜，当天周成栋与第三人在702室的居间协议签字，约定被告以1,200,000元出售其所有的702室房屋。协议签订后，原告陆续支付被告410,000元。2016年9月，第三人与原告签订702室的买卖合同，约定的合同价为700,000元。2016年11月5日，第三人表示不同意继续办理过户手续。
本案的争议焦点：2016年8月14日，第三人与周成栋、中介工作人员磋商签订居间协议时，被告是否在场？
本院结合双方陈述、证人证言等分析如下：
一、对被告的陈述：2016年8月14日，第一次庭审时被告代理人陈述，那天下午被告本人正在802室做饭，根本没到801室，不知道第三人与周成栋协商签订居间协议；第二次庭审时被告本人陈述，那天下午一直在802室睡觉，没到801室，不知道协商签订居间协议一事，其还陈述，平时晚饭是她丈夫负责烧菜，其只负责使用电饭煲煮饭。由此可见，被告在两次庭审中关于当天下午“做什么”的陈述完全相反、自相矛盾。
二、对两名证人的证言：
证人陈品珍第二次庭审时陈述，“当时在场的有被告夫妻，第三人夫妻，……”第三次庭审时陈述，“我们是在801室签字，那天下午被告应该在场的。”因证人陈品珍在第三次庭审中陈述“被告应该在场”，系推测性质的陈述，反映其并不能确定被告是否在场，故对其关于被告在场的证言，本院不确认真实性。
证人张某某陈述：当天居间协议“也是我起草的，双方是在被告家中签订的，我先起草好了，周成栋是在被告家中签字，我是在场，杨海娟说是钱还没到账，所以被告先没有签字，被告签字我不在场。”第三人“收到钱的时候是5点不到，居间协议是在下午1点多一点，当时被告夫妻、第三人夫妻，周成栋，秦军，陈品珍(在)。当时你(第三人)签字的时候我不在场。”“我在场的时候两份合同的定金都没付。”去的时候被告是“见到的。”在801室还是802室“具体哪一边我记不清楚了。”“要定价格的时候去了另一间。”是“敲门进去的。”对面房间“看上去挺干净的，至于有没有装修过我没有注意。”当天天气“热的，但是那天没有开空调，签字的那个房间没有空调，敲门进去的(对面)房间有没有开空调没有印象。”填写合同的房间“填合同的时候被告在的，后来去另一个房间的时候只有杨川珍的丈夫，杨海娟夫妇。”“之前在谈的时候，杨海娟感觉不太方便，就和她丈夫和爸爸到另一个房间，他们商量好了之后再让我过去的。”过去的时候杨川珍还在填合同的房间。综上，证人张某某当天去过801和802室两个地方，一间是填写居间协议的地方，周成栋、被告均在该房间，另一间是去单独和被告丈夫、第三人协商出售细节的地方。
被告及第三人虽不认可证人证言，但在两名证人出庭时，被告及第三人并未针对8月14日下午被告是否参与过居间协议的磋商、是否出现在签订居间协议的现场、是否见到证人及周成栋等细节进行发问，特别是在证人张某某陈述其去过801和802室两个房间时，被告及第三人对此未提出异议，也未对证人陈述的该节事实向证人发问，如此放弃当庭质证机会的行为，不合常理；而证人张某某的证言前后连贯，并无矛盾，本院确认其证言的真实性、合法性及关联性。
三、从常理来看，如第三人意欲私下出售母亲杨川珍的房屋，不可能与原告、中介等多人相约在被告本人家中商讨签约一事。
综上，本院认为，原告主张被告杨川珍本人当天在居间协议现场这一事实的存在具有高度可能性，确认被告杨川珍当天确在磋商居间协议的现场。
民法通则规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，2016年8月14日下午，第三人、被告丈夫与周成栋、中介工作人员陈品珍、张某某协商居间协议时，被告在场，其知道第三人在与周成栋协商出售702室一事，而未作否认表示，应视为其同意第三人的出售行为，故应由被告作为被代理人对第三人的出售行为承担民事责任。
被告辩称买卖合同与居间协议的买受人不同，故不同意履行的意见，本院认为，合同法规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告已在载明“买受人(乙方)：龚瑞英”的买卖合同上签字，该合同已生效，被告应按合同履行。
至于房屋出售价格，本院认为，首先，从原告与周成栋的母子关系、居间协议约定的时间与买卖合同签订时间吻合、双方按居间协议履行且未再另行磋商即签订买卖合同等事实来看，原告主张双方在买卖合同中做低备案房价以减少缴税这一事实具有高度可能性，本院予以确认；其次，被告辩称做低房价的合同无效的意见，本院认为，合同法规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案双方买卖合同中的房屋价格条款，因故意降低房价用于避税，应认定为无效条款，但并不影响其他部分效力，履行时应按双方真实意思确定交易价格。综上，双方仍应按居间协议约定的房价1,200,000元进行交易。
对原告的第1项诉请，合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，买卖合同约定，“在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”现被告未按约履行，原告已将房款全额交至本院，继续履行的条件已经成就，故原告有权要求被告承担办理过户的继续履行违约责任。对原告的该项诉请，本院予以支持。
对原告的第2项诉请，合同法规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案中，买卖合同约定：被告“于2016年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。”现被告未按约办理交房手续，原告有权要求被告交付房屋。对原告的该项诉请，本院予以支持。
对原告的第3项诉请，合同法规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，买卖合同第十条约定：被告未按约定期限交接房地产的，“每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款1%的违约金，合同继续履行。”本院认为，该条约定的迟延履行违约金是对因迟延履行所生损害的赔偿额预定，并非对占用原告资金期间的所造成利息损失的预定，故只要迟延履行的违约状态存在，违约方就应承担支付违约金的义务，仅在迟延履行这一违约状态不复存在时该义务消灭。本案被告未按约于2016年11月30日前办理交接手续，虽已强行退还全部已收款，但并未消灭迟延履行这一违约状态，故原告有权要求被告按已付房款410,000元为基数，按每日0.06%的标准，自交房履行期届满次日的2016年12月1日起支付迟延履行违约金，但支付的截止期限应当计算至交房之日，本院对此予以调整。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十八条规定，判决如下：
一、被告杨川珍于本判决生效之日起十日内协助办理将上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至原告龚瑞英名下的手续；
二、被告杨川珍于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告龚瑞英；
三、被告杨川珍于本判决生效之日起十日内支付以410,000元为基数，按每日0.06%的标准，自2016年12月1日计算至实际交房日的迟延履行违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。
案件受理费10,800元(原告已预交)，减半收取计5,400元，案件保全费4,020元(原告已预交)，以上费用共计9,420元，由被告杨川珍负担，于本判决生效之日起七日内交本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李世宇
二〇一七年四月一日
书记员 朱 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条……
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。