贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终401号
上诉人（原审被告）：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场B区A塔下五楼。
法定代表人：丁世祥，职务为该公司董事长
委托诉讼代理人：程庚，贵州黔信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖冰茹，贵州黔信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊小佳，女，1982年5月6日生，汉族，住所地湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：詹婧，北京盈科（贵阳）律师事务所。
委托诉讼代理人：陈璐，北京盈科（贵阳）律师事务所。
上诉人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫商场）因与被上诉人熊小佳房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2015）黔0115民初字第669号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人聚鑫商场的委托诉讼代理人肖冰茹、被上诉人熊小佳的委托诉讼代理人陈璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人聚鑫商场上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人关于退还保证金的诉讼请求。二、案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定上诉人擅自扩大损失属认定事实错误；二、被上诉人擅自解除合同造成上诉人的损失远大于保证金，且上诉人已将违约后果登报告知了被上诉人，故被上诉人无权要求退还保证金。
被上诉人熊小佳答辩称双方并未构成协议解除，且放行条上承租人的承诺，系上诉人提供的排除我方主要权利的格式条款，应认定为无效，且签订该放行条也是在上诉人无理扣押被上诉人的财物时被迫签订的不平等条款。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
熊小佳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2013年7月6日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告保证金15000元；3、判令被告赔偿原告损失40000元；4、判令本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定以下事实：2013年7月6日，聚鑫商场（甲方）与熊小佳（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，乙方向甲方租赁位于贵阳市××新区“××中心广场××区商业裙楼”第一楼116号用于品牌服装经营，其品牌为馨香年华服饰，面积为52.15平方米，租赁期五年自2012年11月25日至2017年11月24日，合同还对免租期、租金和其它费用、权利和义务及违约责任、押金的适用、不可抗力、争议解决等进行了约定。
另查明，熊小佳与廖文学系夫妻关系，廖文学于2013年9月15日向聚鑫商场交纳商铺押金15,000元；2014年11月6日聚鑫商场出具收据收到廖文学2014年12月24日至2015年12月24日止的房租费18832元、物管费2354元，共计21186元。
再查明，经原告申请，法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对原告涉案商铺的装修进行评估，价格评估结果为熊小佳对贵阳市观山湖区乾图中心广场B区商业裙楼一楼116号商铺的装修价值为7645元。
同时查明，2015年8月26日聚鑫商场在贵阳晚报刊登通知：“通知熊小佳，你承租的聚鑫商场一楼116号商铺，在合同期间商铺已经撤场长期空置，已产生违约，现通知你三日内来商场办理相关履约手续，逾期我公司将视你自愿放弃商铺，商场无条件收回另行安排。”。
2015年10月28日，贵阳市公安局消防支队、贵阳市安全生产监督局、贵阳市城市管理局、贵阳市工商行政管理局、贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局、贵阳市商务局、贵阳市观山湖区人民政府联合发出《关于对聚鑫商场实施停业整改的通告》，内容为“聚鑫商场开业至今，经营规模和经营效益逐渐萎缩，存在业态结构不合理，经营方式落后等问题。同时，未经消防验收擅自投入使用，存在违法行为……决定对聚鑫商场实施停业整改，整改时间自2015年12月31日至2016年6月30日”等等。
2015年5月10日聚鑫商场商户卢纪明与商场管理人员因合同问题发生纠纷向贵阳市公安局观山湖区分局碧海派出所报警；2015年6月19日商户姚桂枝也因要将其商品搬离商场而与商场管理方发生纠纷向碧海派出所报警。
一审法院认为，本案争议的焦点之一在于对涉案合同是否达到解除条件以及解除事由的认定。原、被告双方在租赁合同中约定原告不得擅自停止营业，而根据被告在贵阳晚报上刊登的公告，熊小佳所承租的商铺在2015年8月26日前已空置，虽然熊小佳称系商场存在安全隐患，且被告无理干涉原告的经营才导致其经营不能。法院认为，聚鑫商场被责令停业整顿的时间自2015年12月31日至2016年6月30日，而原告在2015年8月就已经停止在聚鑫商场进行营业，故法院认定本案系原告以其行动提前解除了双方之间的租赁合同。另根据双方合同约定，任何一方不得擅自解除本合同，否则，擅自解除方向对方支付相当于三个月租金的款项作为违约金并赔偿对方的其它所有损失。原、被告之间的上述约定系对于单方擅自解除合同应承担的违约责任，本案原告因经营原因不想继续租赁被告的商铺，其可以支付三个月租金作为违约解除合同的代价，单方解除合同。综上，法院对于原告提出解除合同的诉讼请求，予以支持。
本案的焦点之二是对于合同解除后，被告应否退还原告租金及押金的认定。原告向被告预付了2014年12月24日至2015年12月24日止的房租18832元，熊小佳于2015年8月26日单方解除合同并搬离商场，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，本案被告作为商场的管理人在原告明确提出解除合同且搬离商场的情况下，仍将涉案商铺空置，有扩大损失之嫌疑，其不得就扩大部分的损失主张权利。法院据此认定双方合同于2015年8月26日解除。原告租金支付日期应截止2015年8月26日，其还应向被告支付相当于三个月租金的违约金，则租金应计算至2015年11月26日，本案原告所交纳的租金截止2015年12月24日，也即原告所交租金已足够抵扣违约金，故被告应当全额返还原告押金15000元。
关于原告主张的装修损失，法院认为本案系原告主动提前解除租赁合同，且双方在合同中明确约定，不论任何原因发生合同终止、解除或撤销的情形，出租人不能因房屋改造、装修向承租人要求赔偿，承租人也无需因此向出租人要求赔偿。综上，对于原告主张的装修损失，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、解除原告熊小佳与被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于2013年7月6日签订的《商铺租赁合同》；二、被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告熊小佳押金15000元；三、驳回原告熊小佳的其余诉讼请求。案件受理费588元，由原告熊小佳负担453元，被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担135元。
二审中，双方均未提交新的证据，二审查明事实与一审认定事实一致。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、收据、鉴定报告、致歉书、关于对聚鑫商场实施停业整改的通告、报警证明、接警处详情、询问笔录、放行条等证据在案佐证，并经质证，足以认定。二审另查明，双方当事人签订的《商铺租赁合同》第七条第二款约定了押金不予退还的五种情形；该条第三款约定：“甲乙双方任何一方不得擅自解除本合同，否则，擅自解除方向对方支付相当于三个月租金的款项作为违约金并赔偿对方的其他所有损失。”该合同第八条约定了“押金的适用：本合同解除后，守约方要求违约方支付违约金，甲方应在本合同解除后10个工作日内无息返还冲抵租金后剩余押金。”
本院认为，本案二审争议焦点为租赁合同解除的性质及其法律后果。本案中，被上诉人于2015年8月26日前未与上诉人协商便擅自停业，上诉人于2015年8月26日在贵阳晚报上登报告知的方式限令被上诉人三日之内履约，否则“商场收回（商铺）另行安排”。该通知实际系上诉人在被上诉人违约时行使法定的解除合同权利，因被上诉人在限期内并未继续履约，故该通知已发生解除合同的效力。合同解除后，被上诉人应承担相应的违约责任。依双方租赁合同第七第第三款的约定，擅自解约方应赔偿对方相当于三个月的租金作为违约金，且上诉人行使解除权后已可对商铺“另行安排”，故上诉人通知解约后不致产生另外的租金损失，且上诉人也未在诉讼中举证证实被上诉人擅自提前撤出造成上诉人其他确切的损失，故被上诉人仅需对其擅自撤出行为承担三个月租金的违约责任。本案中被上诉人实缴租金超出其实用铺面应承担的租金部分，已足以抵偿其应付违约金。至于押金15000元，本案中不存在租赁合同第七条第二款约定的不退还押金的情形，且该合同第八条明确约定在扣除违约金后剩余的押金出租人应返还承租人，故原判判令上诉人返还被上诉人15000元押金，符合双方的约定和法律规定。原判所持“原告有扩大损失之嫌疑”的理由与本案事实无关，本院在此纠正。但判决结果正确，本院予以维持。至于上诉人多交付的租金抵扣违约金后尚有些许剩余，原判并未认定为损失并判令返还，被上诉人对此未提出上诉，本院从其自愿。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，但不影响本案判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费135元，均由贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 龙 珑
审判员 李云鹤
二〇一七年二月十四日
书记员 马知遥