山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第167号
上诉人（原审被告）陈文谦，男，聊城市国棉厂职工。
被上诉人（原审原告）冯海涛，男，聊城市国棉厂职工。
委托代理人刁焕荣，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。
上诉人陈文谦因与被上诉人冯海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第2829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈文谦、被上诉人冯海涛的委托代理人刁焕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告冯海涛、被告陈文谦均系聊城棉纺织厂职工医院职工，该职工医院在聊城市兴华西路23号内6-2-1号房屋内设立聊城棉纺织厂职工门诊部一处，门诊部执业许可证载明有效期限自2013年10月24日至2015年2月28日，法定代表人为王新忠，主要负责人为原告冯海涛。门诊部所使用的房屋系聊城棉纺织厂的家属院，后原告冯海涛购买了该房屋并于2008年7月29日办理了房屋所有权证。2014年1月1日，原告冯海涛与被告陈文谦就该房屋签订房屋租赁合同一份，合同内容为：“出租方（以下简称甲方）：冯海涛承租方（以下简称乙方）：棉纺织厂门诊陈文谦甲乙双方通过充分协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁小区名称或地址：兴华西路23号楼2单元1层西户。二、租赁期限：1、甲方同意乙方租用1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2、房屋租金及支付方式：每年18000元人民币，按月支付，每月3号前支付当月房屋租金。3、………。4、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的：（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的：（3）乙方不按期交纳所有费用的；（4）乙方擅自改变使用用途和经营类别的。出租方：冯海涛（签名、捺印）承租方：国棉职工门诊陈文谦（签名、捺印）2014年1月1日。”现该门诊部由被告陈文谦实际经营，且系自挣自吃，自负盈亏。庭审过程中，原、被告均认可2014年1月1日至5月1日的房屋租赁费已支付。被告认可2014年5月1日之后的房屋租金未支付，但称双方就签订合同（即2014年1月1日）之前的租金已协商解决。原告就其所称被告欠2014年1月1日之前的租金10000元未提交证据证明。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。本案原告所提交的《房屋所有权证》可以证明原告对涉案房屋享有所有权及出租收益权等，原、被告均以个人名义就该房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该份合同为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告辩称其只是代笔签订该份租赁合同及并非其个人欠款等未提交证据证明。另原告提交聊城棉纺织厂出具的证明一份，可以证明聊城棉纺织厂职工门诊部现由被告陈文谦实际经营并借用聊城棉纺织厂职工门诊部原来的执照名称，自主经营、独立核算、自负盈亏等。所以，根据合同相对性原则，陈文谦系本案适格被告，其上述辩解不能成立。现被告未按合同约定履行给付房屋租金属违约行为。庭审时，原告称被告欠2014年1月1日前房屋租金10000元及2014年6月1日至10月1日的租赁费用共计17500元，但原告就被告欠2014年1月1日前房屋租金10000元未提交证据证明，被告认可2014年5月1日之后的房屋租金未支付。所以根据原告诉求，被告应支付原告2014年6月1日至10月1日的房屋租赁费用共计1500元／月×4个月=6000元，原告诉求的其他损失待证据充分后可另行主张权利。根据双方签订的合同约定，被告不按期交纳所有费用，原告可以终止合同。现被告长达数月未交房屋租金致使原告不能实现合同目的，所以原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案应自诉状副本及应诉通知书等相关材料送达给被告时视为原告解除合同的主张通知了被告，该房屋租赁合同应自本案应诉通知书等材料送达给被告后即视为自动解除。被告在房屋租赁合同解除后即应搬出该租赁房屋，所以原告要求被告限期搬出该房屋的主张应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈文谦于本判决生效之日起十日内支付原告冯海涛2014年6月1日至2014年10月1日的房屋租金6000元；二、被告陈文谦于本判决生效之日起三十日内搬出位于聊城市东昌府区新区办事处兴华西路23号内6-2-1号房屋；三、驳回原告冯海涛的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告陈文谦承担。
上诉人陈文谦不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第2829号民事判决，并依法改判；一二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：一、涉案房产虽然登记在被上诉人冯海涛名下，但该房产系冯海涛利用职务之便非法取得。被上诉人冯海涛非法侵占房产事实，东昌府区人民检察院反贪局正在侦查。二、涉案房产是以房改的名义登记在冯海涛名下的。该房产在登记在冯海涛名下之前，其妻黄晓丽已经拥有了一套房改房，根据房改规定，冯海涛无权再获得房改房。且早在1998年，国家已经停止了房改，但该房产在停止房改10年之久后，却以房改的名义登记在冯海涛名下，冯海涛取得该房产，显然违法。三、该房产产权一直属于国棉厂，并分配给厂职工医院门诊部无偿使用，这是本案的实际情况。综合以上三点，因冯海涛实际上不具有该房屋的产权，无权签订租赁协议，所以本案的房屋租赁协议无效。因东昌府区检察院反贪局正在对冯海涛的犯罪行为依法侦查，根据民事服从刑事的原则，原审法院不应受理此案。即使受理，也应裁定驳回冯海涛的起诉。四、冯海涛系国棉厂职工医院院长，被上诉人代表的职工医院门诊部，向职工医院交纳管理费。门诊部使用国棉厂的房屋依法经营，是职工医院经营活动的一部分。鉴于门诊部不具备法人资格，冯海涛如果起诉，也只能起诉具备法人资格的职工医院，而不能起诉上诉人个人。
被上诉人冯海涛答辩称：上诉人陈文谦与被上诉人冯海涛于2014年1月1日签订了房屋租赁合同一份，合同终止日期为2014年12月31日。合同签订后，由于上诉人的原因，不交纳租赁费用，违反了合同的约定，被上诉人提起了诉讼。冯海涛对该租赁房屋具有完全所有权，因此一审做出了判决，解除了上诉人与被上诉人之间的租赁合同，支持了被上诉人的诉讼请求是正确的。即便是被上诉人不提出解除合同的诉讼请求，租赁期限也已到期，合同也已自行终止，上诉人再提出上诉请求没有事实依据和法律依据，请二审驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人陈文谦提交了录音证据一份，其内容为2015年2月26日上诉人陈文谦与被上诉人冯海涛在被上诉人的办公室关于职工医院门诊部年审问题的谈话，证明被上诉人冯海涛为职工医院的负责人。被上诉人冯海涛认可录音为其本人所说，但认为被上诉人只是职工医院门诊部的挂名负责人，不参与经营，而且录音内容与本案的租赁合同无关。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的焦点问题是：一、一审认定被上诉人冯海涛为涉案房屋的合法所有人是否正确；二、一审认定上诉人陈文谦为涉案房屋的实际承租人是否正确；三、本案应否按照先刑后民原则驳回起诉。
关于第一个焦点问题。被上诉人冯海涛对涉案房产即聊城市兴华西路23号内6-2-1号房屋有聊城市房管局颁发的房产证，且上诉人陈文谦对该房产证的真实性没有异议，足以认定被上诉人冯海涛为该房屋的合法所有人。上诉人陈文谦上诉称该房屋是被上诉人利用职务之便非法取得，违反了房改政策，其产权属于国棉厂，但上诉人并未提供充分证据予以证明。因此，一审认定被上诉人冯海涛为涉案房屋的合法所有人是正确的，对上诉人的上述上诉理由，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。被上诉人冯海涛作为该房屋的合法所有权人，具有出租该房屋并获得收益的权利，有权签订房屋租赁合同，而且上诉人陈文谦对房屋租赁合同及其签名的真实性予以认可，足以证明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同为有效合同。二审过程中，上诉人陈文谦提交了录音证据，证明冯海涛为职工医院门诊部负责人。本院认为，被上诉人冯海涛虽然是职工医院门诊部营业执照载明的负责人，但营业执照仅具有对外的公示效力，在门诊部内部还应以实际经营情况为准。从一审查明的情况看，被上诉人冯海涛作为职工医院门诊部营业执照载明的负责人，仅是名义上的负责人，实际上门诊部由上诉人陈文谦独立经营，上诉人才是该房屋的实际使用人。同时，上诉人陈文谦作为承租方在合同上签字捺印并向被上诉人冯海涛交纳了2014年5月1日之前房租的事实，也表明上诉人陈文谦认可其实际承租人的身份。因此，一审法院认定上诉人陈文谦为涉案房屋的实际承租人并无不当，对上诉人提出的冯海涛只能起诉具备法人资格的职工医院而不能起诉上诉人个人的上诉理由，本院不予支持。
关于第三个焦点问题。上诉人陈文谦称东昌府区检察院反贪局正在对冯海涛的犯罪行为依法侦查，但未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的后果。因此，对上诉人提出的根据先刑后民原则，原审法院不应受理此案，即使受理也应裁定驳回冯海涛的起诉的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈文谦承担。
本判决为终审判决。
审判长 王永前
审判员 关 淼
审判员 杨 轲
二〇一五年六月三日
书记员 张玉芬