杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第756号
原告陈渊。
委托代理人（特别授权）杨国勇。
被告王志江。
被告李琴。
被告王梁杰。
以上三被告共同委托代理人（特别授权）何妙富。
原告陈渊诉被告王志江、李琴、王梁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2014年8月1日公开开庭。后因三被告当庭提出反诉，本院审查后决定受理并将本案转为普通程序。本案于2014年9月12日再次开庭。原告陈渊委托代理人杨国勇，三被告的委托代理人何妙富及被告王志江本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈渊诉称：2002年，三被告所在的西兴镇星民村进行拆迁，三被告与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订了《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》，编号为：滨农宅顺序号（2002-358）号。当时三被告依据政策可分得两套房屋，分别为杭州市滨江区西兴街道缤纷小区2幢2单元602室（下称涉案房屋）、杭州市滨江区西兴街道缤纷小区2幢2单元301室。由于经济紧张，三被告决定出售涉案房屋。原告得到消息后，于2004年1月6日与被告签订一份房屋买卖合同，并进行了公证。合同约定：被告将涉案房屋转让给原告，转让价款￥231000元（大写人民币贰拾叁万壹仟圆整）。原告于签订合同之日支付给被告房款￥10000元（大写人民币壹万圆整），于签订合同一周内支付给被告房款￥221000元（大写人民币贰拾贰万壹仟圆整）。在合同中，被告保证在领到涉案房屋的房产证、土地使用权证、契税证后三天内通知原告，并协助原告办理变更登记手续。后原告依约支付了房款，被告也将涉案房屋及房屋钥匙交付给原告。房屋交付后，原告一直居住至今。另，原被告之间签订合同时，因疏忽将涉案房屋坐落误写成杭州市滨江区缤纷小区五号区块2幢1单元602室房屋，但原告一直实际居住的却是涉案房屋。经查，涉案房屋现已确权发证，具备了办理房屋移转登记手续的条件。原告认为，原被告之间签订的房屋转让合同合法有效，并且双方已经实际履行了部分合同内容，双方均需按照合同约定履行全部义务。现涉案房屋已具备办理房屋移转手续及上市交易的条件，原告有权要求被告履行合同约定的义务，即协助原告办理房屋过户登记手续。另，本案中被告王梁杰作为未成年人，其法定监护人，即被告王志江、李琴可以代其行使对财产的处分权。据此，原告向法院起诉，请求法院判决：1、判令三被告继续履行2004年1月6日签订的房屋买卖合同之约定，协助原告办理杭州市滨江区缤纷小区五号区块2幢2单元602室房屋权属的过户手续；2、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告王志江、李琴、王梁杰共同答辩称：当时条件下房屋买卖合同是无效的，根据国家相关规定农居房不能进入流通领域。王梁杰是儿童，签订合同是侵犯未成年人的合法财产利益。当时被告已经告诉原告不想卖了，原告还进行装修，装修费用原告应该自己承担。现在原告还有1万元尾款没有支付，实际房款只付了22.1万元，被告已经提出反诉要求解除合同。总之被告不愿意出卖案涉房屋，愿意依照买卖合同第六条承担相应违约责任。
被告王志江、李琴、王梁杰提出反诉称：2004年1月6日，反诉人与被反诉人陈渊签订了房屋买卖合同，约定将农居房缤纷小区2幢2单元602室卖给被反诉人陈渊，作价231000元。该房屋是国家明确规定禁止流通的农村房屋，公证处却违法公证，本案的房屋买卖合同应该是无效合同，被反诉人有明显过错。另，反诉人王梁杰是未成年人，房屋买卖损害了未成年人的财产利益。（经法庭释明，反诉人表示不要求法院确认合同无效或者主张撤销合同，以上仅作为观点陈述。）合同签订后，反诉人已经多次明确告诉过陈渊，说房屋不卖了不能进行装修。陈渊不听劝告，仍坚持进行装修，相应责任由其自行承担。综上，反诉人主张解除双方于2004年1月6日签订的房屋买卖合同，依该合同第六条违约责任条款处理各方的权利和义务。
针对反诉主张，被反诉人（本诉原告）陈渊答辩称：一、案涉房屋并非如反诉人所说的是禁止流通的农村房屋，根据本诉原告所提供的证据5，该房屋系反诉人西兴镇星民村房屋拆迁后的安置房屋，现有法律法规并未限制该类房屋的流通，即案涉房屋买卖合同合法有效。二、王梁杰作为未成年人，其父母作为法定监护人依法可以代其行使财产处分权。本案中的处分并未损害王梁杰的利益，该处分系基于当时家庭经济状况所做的决定，而陈渊也是基于善意，故该行为应有效，亦应予以保护。三、合同解除权属于私权利，依据合同法的规定，以解除权人通知对方的方式行使，而非诉请法院通过判决解除。另外，即使理论或实务中有法院直接通过判决方式解除合同的案例，本案中反诉人王志江的合同解除权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定也已经消灭，其已经无权单方解除合同。根据被告的答辩意见，被告认为其曾多次告知原告不卖了，与其反诉的请求是相互矛盾的，既然已经说解除了，为什么还要提出反诉要求解除合同呢。综上，反诉人的反诉请求，既无事实基础，又无法律依据，请求法院依法驳回。
本诉原告陈渊为支持其诉讼请求，提供的证据有：
证据1、（2004）杭高证字第030号公证书及房屋转让合同一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。
证据2、收条，证明原告依约支付了购房款221000元。
证据3、水电费缴纳凭证，证明原告一直居住在案涉房屋内，且一直支付涉案房屋的水电费。
证据4、房屋权属登记信息查询记录，证明涉案房屋已办理产权登记，具备办理转移登记手续的条件。
证据5、滨江区农村多层住宅申购表、征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书等，同证据4一起证明涉案房屋已经具备办理转移登记手续的条件，涉案房屋属于三被告共同共有。
经质证，本诉被告发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，合法性有异议，在当时的条件下，农居房不允许买卖，公证处是违法公证；对证据3的真实性无异议，证明内容有异议，被告买房是为了投资，实际不是居住在这里；对证据2、证据4、证据5无异议。
本诉被告王志江、李琴、王梁杰未向法院提供证据。
经审理查明，本院对本诉原告提供的证据的真实性予以认定。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院对案件事实认定如下：
王志江与李琴系夫妻关系，王梁杰系二人独子。2002年，王志江、李琴、王梁杰所在的杭州市滨江区西兴镇星民村拆迁，三人与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订了《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》，编号为：滨农宅顺序号（2002-358）号。王志江一户分配得杭州市滨江区西兴街道缤纷小区2幢2单元602室、杭州市滨江区西兴街道缤纷小区2幢2单元301室两套房屋。王志江、李琴于2004年1月6日与陈渊签订《房屋转让合同》，并经杭州高新开发区（滨江）公证处公证。合同约定：王志江、李琴将缤纷小区2幢2单元602室转让给陈渊，转让价款231000元。后陈渊已支付王志江、李琴房款221000元，余款10000元依照合同第三条应在办理完过户手续之后支付。合同第五条约定“因转让房屋的产权证、土地使用权证尚未领出，甲方保证在领到房产证、土地使用权证、契税证等后三天内通知乙方，并在一定的时间内将房产证、契税证交给乙方。房屋转让必须向有关部门办理房屋过户手续。房屋产权证、土地使用权、契税证的变更登记手续由乙方办理，甲方必须协助，费用由乙方负担。”合同第六条规定“甲方在规定的时间内不将应交给乙方的凭证交给乙方，视甲方违约。若甲方违约，应书面通知乙方，乙方在半年内退出所购房屋，甲方需归还乙方所付房款及所产生的定期利息，并支付乙方装修该房屋的全部费用，同时向乙方支付误工费六万元整。”合同签订之后约七八个月，王志江、李琴也将涉案房屋交付使用给陈渊。案涉房屋已于2009年10月13日办理了房屋产权登记，产权证号杭房权证高新移字第××号。
本院认为，在签订房屋买卖合同之前，滨江区农村多层住宅建设管理中心已将案涉房屋分配给王志江、李琴、王梁杰居住、使用，虽未办理产权证，但案涉房屋的所有权实际已属于王志江、李琴、王梁杰三人共同共有。合同签订时，王梁杰尚未成年，身为王梁杰法定代理人的王志江、李琴有代理其处分家庭共有财产份额的权利。故本院认为王志江、李琴与陈渊所签的《房屋转让合同》合法有效，双方均应依照合同全面履行自身义务。现王志江、李琴、王梁杰要求根据《房屋转让合同》第六条行使解除权，但根据合同约定，2009年10月王志江、李琴、王梁杰办理完房屋产权登记后三日内即需通知陈渊，若不通知则视为违约并可以解除合同。本院认为双方对合同解除有约定期限，即房屋产权登记办理之后的三日内。王志江、李琴、王梁杰主张在2009年前后便电话通知陈渊要求解除合同，但并未提供证据证明，本院不予采信，现有证据只能认定为直至陈渊起诉时，王志江、李琴、王梁杰才提出反诉，要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，解除权行使期限届满前不行使的，解除权消灭，本院对王志江、李琴、王梁杰要求解除合同的诉讼请求不予支持。现案涉房屋已具备办理房屋产权变更登记手续的条件，本院对陈渊要求王志江、李琴、王梁杰继续履行合同义务、办理房屋权属过户手续的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十五条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、王志江、李琴、王梁杰于本判决生效之日起十五日内协助陈渊办理杭州市滨江区西兴街道缤纷小区2幢2单元602室房屋的产权证变更登记手续，过户过程中所产生的费用由陈渊承担。
二、陈渊在办理完过户手续之后五日内支付王志江、李琴、王梁杰购房款尾款10000元。
三、驳回王志江、李琴、王梁杰的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费人民币4765元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，以上案件受理费均由王志江、李琴、王梁杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）
审 判 长 季隽虹
代理审判员 叶紫琼
人民陪审员 马燕芬
二〇一四年十月八日
书 记 员 张 婷