贵州省贵阳市乌当区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0112民初1751号
原告贵阳××××房地产开发有限公司。
法定代表人王×，职务总经理。
委托代理人米××，该公司员工，特别授权代理。
被告陈××。
第三人中国××银行股份有限公司贵州省分行。
负责人王×，该行行长。
委托代理人孙××，该行员工，特别授权代理。
原告贵阳××龙谷房地产开发有限公司（以下简称贵阳××公司）诉被告陈××、第三人中国××银行股份有限公司贵州省分行（以下简称××贵州省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳××公司的委托代理人米××，被告陈××，第三人××贵州省分行的委托代理人孙××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵阳××公司诉称，被告因购买原告开发××的位于贵阳市乌当区××·春天大道23栋1单元11层1号住房，于2012年2月28日与原告签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为500246元。被告支付了首期房款150246元，余款350000元以银行按揭方式支付。原、被告在合同中约定了被告未按期足额归还银行按揭还款，导致第三人扣划原告保证金账户的违约责任，以及被告违反合同约定承担违约金的方式和比例。《商品房买卖合同》签订后，被告向第三人申请按揭贷款，原告和第三人签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》，由原告对被告的借款向第三人承担保证责任。在合同履行过程中，因被告未按时足额归还第三人的借款，经第三人催收未果，导致第三人基于原告对被告承担的保证责任第三人下属××银行贵州分行朝阳支行从原告的银行账户扣划款项11594.55元。后原告方在无法与其继续履行合同的情况下遂委托律师追究被告的违约行为。现诉请法院：一、判决解除原、被告于2012年2月28日签订的《商品房买卖合同》、被告无条件返还贵阳市乌当区“××·春天大道”××栋1单元11层1号住房给原告，并由被告支付原告违约金50024元。2、判决被告归还原告被第三人扣划的保证金人民币11594.55元（最终以商品房买卖合同解除后第三人扣划金额为准）。3、判决被告配合原告办理撤销房屋备案登记手续。4、判决被告赔偿原告经济损失费用25012元，并由被告承担该房屋的撤销备案登记费（暂时计算为350.64元，最终以贵阳市乌当区住房和城乡××局实际收费为准）。5、案件受理费由被告负担。
庭审中，原告将其诉请第二项中的金额由11594.55元变更为25596.24元，同时放弃了第四项诉请中主张的经济损失25012元。
被告陈××辩称，我同意解除合同并返还房屋，但是原告主张的违约金过高。首付款我是按时交了的，也还了三年多的按揭贷款，现在欠银行20多万元没有还。我虽然有违约责任，但是应当在原告代我偿还的按揭款的范围内承担。对于原告主张的第二项请求，应以第三人实际扣划的金额为准。对于原告主张要求我配合办理撤销房屋备案登记手续，我愿意配合原告。至于诉讼费，法院认为我该承担我就承担。
第三人××贵州省分行辩称，原告代被告清偿贷款属实，截止11月份，原告代被告清偿了银行按揭贷款25596.24元，至于是否达到解除购房合同条件，请法院在保障第三人合法权益的前提下依法判决。
经审理查明，2012年2月28日，原、被告协商一致后签订了《商品房买卖合同》（合同编号：贵保龙销字2012-M531），约定被告陈××购买原告贵阳××公司开发××的位于贵阳市乌当区春天大道1号第××栋1单元11层1号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为116.88㎡，总房款为500246元。《商品房买卖合同》第八条约定“付款方式及期限：买受人（即本案被告）采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人（即本案原告）交付首期房款150246元，余款350000元以银行按揭方式支付。……。”。同日，原、被告双方还签订补充协议一份，作为《商品房买卖合同》的附件十二，补充协议第1.3.3条约定“因买受人逾期偿还银行贷款,导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项,则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款返还给买受人。”。第5.7条“若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3—1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请人变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担该条款约定的费用外，还须向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其它费用由买受人自行承担。”。第8.2条约定“本合同及补充协议一旦签订，双方不得随意解除合同及补充协议，若无正常理由单方面提出解除本合同的，均按违约处理，按合同总款的10%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。”。
签订《商品房买卖合同》当日，被告支付给原告购房款人民币150246元，并支付了房屋维修基金10005元，购房余款350000元由被告向第三人申请银行按揭贷款方式支付。同时，原告与第三人亦签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》，由原告对被告的借款向第三人承担保证责任。此后，因被告未按时向第三人偿还银行贷款，第三人从原告保证金账户中扣划了相应的款项，原告因此履行了保证责任，庭审中，第三人认可截至2016年11月，其已从原告保证金账户扣划25596.24元。庭审结束后，被告补充提交了《个人贷款还款凭证》，证实第三人实际扣划原告保证金28529.72元。因庭审中被告及第三人已明确表示在原告提交新的扣款凭证后，不需要法院另行组织质证，由法院核实。经本院核实，原告提交的个人贷款还款凭证原件均载明借款人为陈××，并加盖了第三人所属朝阳支行的印鉴，而原告诉请中已明确主张被扣划金额应以第三人实际扣划的金额为准，故本院对该部分金额予以确认。
另查明，涉案商品房已于2012年3月16日办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0319956），房屋已于2013年初交付被告使用。
上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的营业执照、商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、房屋销售专用收据、个人贷款还款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告贵阳××公司与被告陈××签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款支付，其在与第三人××贵州省分行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款方式如约履行偿还银行贷款的义务，但因其逾期偿还贷款，存在违约行为，第三人根据其与原告之间的合同约定要求原告承担保证责任，致使其与原告签订的《商品房买卖合同》实际上已经无法继续履行，原告的合同目的无法实现。在补充协议中，原、被告约定了由于被告违约导致原告承担了保证责任，原告有权解除商品房买卖合同，该协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，本案中，由于被告逾期偿还贷款，导致原告代被告偿还了第三人按揭贷款28529.72元，履行了保证责任，根据前述补充协议约定，原告要求解除合同的条件已经成就，而本案庭审中，被告亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”的规定，原告诉请解除原、被告于2012年2月28日签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还房屋，因被告不持异议，本院予以支持。对于原告主张被告协助其办理涉案房屋撤销备案登记并承担办理撤销备案登记费用的诉请，因办理房屋撤销备案登记手续是合同解除后的后续事宜，且是由于被告违约所致，原告该项诉请于法有据，本院予以支持，但办理撤销备案登记费用应以房管部门实际收取的费用为准。同时，对于截止于2016年11月原告代被告偿还的银行按揭贷款28529.72元，因《商品房买卖合同》已解除，原告诉请被告返还该款于法有据，本院予以支持，但该款应当以双方办理房屋撤销备案登记手续时，第三人实际扣划的金额为准。
关于原告诉请被告支付违约金50024元的诉讼请求。因被告逾期偿还银行贷款导致原告承担了保证责任，根据补充协议第5.7条约定，被告已构成违约，而正是由于被告的违约行为，导致《商品房买卖合同》无法继续履行，原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适、当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告支付违约金有事实依据和法律依据，本院应予支持。对于原告主张被告支付违约金50024元，庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定,被告违约在先，理应承担违约责任，因截止于2016年11月，第三人已从原告保证金账户中扣划了原告保证金28529.72元，扣划的28529.72元实质即为原告因被告违约造成的损失，根据前述规定，原告主张的违约金应计算为28529.72元×130%=37088.64元，故原告主张被告支付违约金的请求，本院支持37088.64元。
本案中，原告起诉的诉讼标的额为587227.19元，庭审中，原告当庭放弃了主张被告支付的经济损失25012元，而其要求被告返还的保证金则从其主张的11594.55元增加至28529.72元，现诉讼标的额为579150.36元，因诉讼标的额实际已减少，为减少当事人的诉累，原告增加的诉讼金额本院不再收取案件受理费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告贵阳××××房地产开发有限公司与被告陈××于2012年2月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：贵保龙销字2012-M531）；
二、被告陈××于本判决生效之日起五日将贵阳市乌当区春天大道1号第××栋1单元11层1号房屋返还给原告贵阳××龙谷房地产开发有限公司；
三、被告陈××于本判决生效之日起五日给付原告贵阳××××房地产开发有限公司违约金人民币37088.64元；
四、被告陈××于本判决生效之日起五日内返还原告贵阳××××房地产开发有限公司垫付的银行按揭贷款人民币28529.72元（截止于2016年11月为28529.72元，最终以第三人中国××银行股份有限公司贵州省分行实际扣划的金额为准）；
五、被告陈××于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳××××房地产开发有限公司办理位于贵阳市乌当区春天大道1号第××栋1单元11层1号房屋的撤销房屋备案登记手续，办理撤销房屋备案登记手续产生的费用由被告陈××负担（手续费具体金额以房管部门实际收取的为准）；
六、驳回原告贵阳××××房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币9668元，由原告贵阳××××房地产开发有限公司负担1257元，被告陈××负担8411元（此款原告已预交，被告陈××负担的部分由其于本判决生效之日起五日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 梁国辉
人民陪审员 汪晓慧
人民陪审员 万廷云
二〇一六年十二月九日
书 记 员 孙 毅