上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2838号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海建都房地产开发有限公司。
委托代理人顾蕾蕾，女，上海建都房地产开发有限公司工作人员。
委托代理人杨春艳，上海左券律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海勤俊贸易有限公司。
委托代理人张永华，男，上海勤俊贸易有限公司工作人员。
委托代理人王伟江，上海凯欣律师事务所律师。
上诉人上海建都房地产开发有限公司（以下简称建都公司）、上海勤俊贸易有限公司（以下简称勤俊公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人建都公司的委托代理人顾蕾蕾、杨春艳，勤俊公司的委托代理人张永华、王伟江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：根据上海市房地产登记簿记载位于上海市奉贤区路商业房1284－1282号、1286号登记的权利人均为建都公司，房屋类型为商铺。其中1284－1282号建筑面积122.38平方米，1286号建筑面积96.67平方米。
2012年3月1日，建都公司作为出租人，勤俊公司作为承租人签订一份《商铺租赁合同》。合同第2条约定，建都公司同意将位于上海市奉贤区南桥镇＊＊路1282-1286号物业出租给勤俊公司作经营使用；房屋建筑面积总计219.05平方米，房屋类型为商业。第3条约定，租赁期限自2012年3月1日起至2013年10月21日止。第4条约定，2012年3月1日至2012年4月21日租金为人民币（下同）16，012元，为1.4333元／天／平方米；2012年4月22日至2013年4月21日年租金为114，597元；2013年4月22日至2013年10月21日租金为57，298元。第5.1条约定，勤俊公司同意支付给建都公司保证金共计33，188元。第5.2条约定，除本合同另有约定之外，建都公司应于租赁关系消除且在勤俊公司将该房屋及其附属物品向建都公司交割清楚，并付清勤俊公司应付费用当日将保证金全额无息退还乙方。第5.3条约定，未经建都公司书面同意，勤俊公司不得以保证金抵付租金、物业管理费等任何费用。第6.2条约定，租赁期限内的物业管理费由勤俊公司承担，并与物业公司签订协议，从租金起算日起按单如期缴纳。第7.5条约定，建都公司同意勤俊公司可以对该房屋进行装修。装修方案和图纸须征得建都公司书面同意，且符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租期届满时，建都公司、勤俊公司双方如不续租的，勤俊公司在返还该房屋时将固定装修无偿赠与建都公司，建都公司也有权让勤俊公司恢复房屋原样。第9.1条约定，勤俊公司应在租赁期限届满或合同终止当日将该房屋及设施按租用之前的状况（自然损耗及正常折旧除外）交还给建都公司。如有留置的任何物品，在未取得建都公司的谅解之下，均视为放弃，并由建都公司处置。第9.3条约定，租赁期满前，勤俊公司要求续租的，应当在租赁期满前三个月以书面形式通知建都公司；如租赁期满前三个月勤俊公司未书面通知建都公司要求续租的，则视为勤俊公司不再续租。如建都公司在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，勤俊公司享有优先承租权。第10条约定，建都公司、勤俊公司任何一方如未按本合同条款履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金100，000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付守约方赔偿金。合同另对其他租赁事宜做了约定。
同日，勤俊公司作为委托人，上海建都物业管理有限公司（以下简称“建都物业”）作为被委托人，签订《物业管理委托协议》，约定勤俊公司将奉贤区南桥镇＊＊路1282-1286号物业，建筑面积219.05平方米委托给建都物业管理，该协议随勤俊公司与建都公司签订的《商铺租赁合同》的生效而生效，随《商铺租赁合同》的失效而自动失效。该委托协议约定的委托期限自2012年3月1日起至2013年10月21日止。物业管理费为0.3528元／天／平方米，全年物业管理费为28，207元。该委托协议另对其他物业管理事宜做了约定。
2013年7月18日，建都公司向勤俊公司发送《关于商铺到期不再出租的通知》，通知勤俊公司在2013年10月21日租期届满后建都公司将收回租赁标的物自用，不再续约。
2013年8月25日，勤俊公司向建都公司发送《续签商铺租赁合同通知》，称根据合同条款约定，其享有优先承租权，要求续租南桥＊＊路1282、1284、1286号商铺。
2013年8月20日、2013年9月9日、2013年9月22日、2013年10月14日，建都公司向勤俊公司发送《关于商铺到期不再出租的再次通知》，通知勤俊公司其将在2013年10月21日租期届满后收回租赁标的物自用，不再续约。勤俊公司应在合同到期之日将物品搬离。
2013年10月23日，建都公司向勤俊公司发送《关于交还租赁物的通知》，称截至2013年10月22日，勤俊公司仍未将房屋及设施交还建都公司，故建都公司再次通知勤俊公司于2013年10月30日前将全部物品搬离，并将房屋及设施按租用之前的状况交还给建都公司。
另查明，2013年10月21日前的租金勤俊公司均已付清。后勤俊公司又向建都公司转账了三个月租金（至2014年1月31日），但被建都公司退回。另，勤俊公司向建都公司支付了押金33，188元。
2014年6月5日，建都公司诉至法院，请求判令：1、确认建都公司、勤俊公司租赁关系于2013年10月21日到期终止；2、勤俊公司向建都公司返还位于上海市奉贤区南桥镇＊＊路1282-1286号房屋；3、勤俊公司支付建都公司自2013年10月22日起至房屋返还之日止的房屋使用费，每日标准为313.96元（每日每平方米1.4333元，共219.05平方米）；4、勤俊公司支付建都公司自2013年10月22日起至房屋返还之日止的物业管理费，每日标准为77.28元（每日每平方米0.3528元，共219.05平方米）；5、勤俊公司支付建都公司违约金10万元。勤俊公司提起反诉，请求判令：建都公司赔偿勤俊公司装修损失5万元。
审理中，勤俊公司为证明建都公司收回租赁房屋是另租他人而提供了录音资料，勤俊公司称在该录音资料中建都公司法定代表人认可了收回的房屋给其外甥开全家超市。建都公司称对于录音材料不予认可，收回房屋系自用。
审理中，建都公司明确其所提的第4项有关物业管理费的诉讼请求，并非是要求勤俊公司支付物业管理费，而是要求勤俊公司返还其代交物业费损失，但就已经代勤俊公司交纳了物业费的证据没有，也不准备提交了。另外，建都公司要求就勤俊公司已付的押金与勤俊公司欠付的费用进行抵扣。
原审认为，建都公司、勤俊公司之间《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律的规定，应属有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租期已于2013年10月21日届满，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，并应当支付租期届满后至实际搬离之日止的房屋使用费。因此，对于建都公司要求确认建都公司、勤俊公司租赁关系于2013年10月21日到期终止、返还租赁房屋，法院予以支持。同时，勤俊公司还应参照合同标准支付自2013年10月22日起至房屋返还之日止的房屋使用费，建都公司此项诉请，于法有据，法院亦予以支持。至于勤俊公司辩称其享有优先承租权，根据本案现有证据不足以证明建都公司将系争房屋另行出租给他人，故对勤俊公司的该辩称意见，法院不予采纳。
关于押金33，188元。建都公司要求与勤俊公司欠付的费用予以抵扣，并无不当，法院予以准许。
关于物业管理费。建都公司主张并非是要求勤俊公司支付物业管理费，而是要求勤俊公司赔偿物业费损失，因为勤俊公司租期届满后占用房屋导致其需要向物业公司交付物业费，但建都公司未能提供其交付物业管理费的相关证据，故对建都公司要求勤俊公司支付自2013年10月22日起至房屋返还之日止的物业管理费的诉请，法院不予支持。
关于违约金。建都公司主张违约金依据为《商铺租赁合同》第10条，从该条表述来看，是一方未按约履行，另一方可单方行使合同解除权，同时承担违约金。所以违约金适用于合同解除的情形，而并非本案租赁合同期满的情形，故建都公司主张难以成立，法院不予支持。
关于勤俊公司的反诉主张。法院认为，租赁期间届满的，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。更何况建都公司、勤俊公司在《商铺租赁合同》中对于合同期限装修归建都公司也作出了约定。故此，勤俊公司反诉要求建都公司赔偿装修损失5万元的主张，有违合同的约定和法律的规定，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，于二〇一四年九月二十二日作出判决：一、上海勤俊贸易有限公司于判决生效之日起十日内向上海建都房地产开发有限公司返还坐落于上海市奉贤区南桥镇＊＊路商业房1284－1282号、1286号房屋；二、上海勤俊贸易有限公司于判决生效之日起十日内向上海建都房地产开发有限公司支付自2013年10月22日起至上述房屋返还之日止的房屋使用费（按照每日313.96元的标准计算，其中应扣除押金33，188元）；三、驳回上海建都房地产开发有限公司其余诉讼请求；四、驳回上海勤俊贸易有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，852元，减半收取2，426元，反诉案件受理费525元，财产保全费1，446元，合计诉讼费4，397元，由上海建都房地产开发有限公司负担1，245元（已付），由上海勤俊贸易有限公司负担3，152元（已付1，150元，余款2，002元于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，建都公司、勤俊公司均不服，上诉于本院，建都公司诉称：勤俊公司至今占有房屋不予返还，该行为应定性为违约，应当承担合同约定的违约责任。原审认为合同约定的违约金系解除合同的情况，不适用其他违约行为，认定有误。在勤俊公司占有房屋的过程中，产生了物业管理费，建都公司已替勤俊公司支付了物业费，现获得了相关发票予以证明，勤俊公司应当赔偿该项损失。综上，要求二审法院撤销原审判决第三项，改判支持建都公司物业费及违约金的诉请。
上诉人勤俊公司诉称：双方签订的租赁合同中明确约定，勤俊公司在期满后享有优先承租权。现建都公司收回房屋是为了另租他人，其侵犯了勤俊公司的优先承租权。要求二审法院撤销原判，改判双方继续签订租赁合同。
双方均不同意对方的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，建都公司主张的违约金并非双方租赁合同约定的违约情形，租赁期满后承租人拒不搬离与租赁期内擅自解除合同，两种行为的表现及性质具有本质不同。建都公司混淆两种违约行为，要求勤俊公司按约承担违约责任没有合同依据，本院无法支持。另，建都公司主张的物业费赔偿，原审中其明确表示没有相应证据，且勤俊公司与建都物业另有《物业管理委托协议》，因此建都公司在本案中主张的损失赔偿，本院不予支持，该费用可通过其他途径另行由权利人主张。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。勤俊公司主张其优先承租权受到侵害，要求法院予以保护。本院认为，没有证据证明建都公司已将房屋另租他人构成侵权；且优先承租权属于当事人之间经约定产生的债权性权利，其本身不具备对抗物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，故勤俊公司要求双方继续签订租赁合同，保持租赁关系无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人建都公司、勤俊公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，229元，由上诉人上海建都房地产开发有限公司负担4，852元，由上海勤俊贸易有限公司负担5，377元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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