辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第705号
上诉人（原审原告）：李芳敏，女，1963年6月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：时宫臣，男，1964年7月29日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：沈阳华新联美置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑河堡村。
法定代表人：苏壮强，该公司董事长。
委托代理人：王广争，男，1975年1月13日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：陈琳琳，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人李芳敏与被上诉人沈阳华新联美置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第1381号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人时宫臣、被上诉人委托代理人陈琳琳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2005年签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区朗云街8-432号第432幢3-6-2号的建筑面积为132.13平方米的房屋一套，价款人民币673，011元；被告应于2006年12月30日前交付房屋，若逾期交付则每日按已付购房款的万分之三比例向原告支付违约金；合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由其提供的相关资料报产权登记机关备案，若因被告原因使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。”同时，该条第2项约定：“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签定前后，原告按约定向被告支付了购房款人民币373，011元，剩余购房款人民币300，000元系原告以按揭方式支付完毕。
2006年12月底被告电话通知原告接收房屋，原告发现房屋存在质量瑕疵，遂与被告进行交涉，并于2007年7月9日到被告处办理房屋入住手续。在办理入住手续验房时，在场人员填写客户意见建议记录表，载明房屋存在地板变形、墙面裂缝、窗户不严、瓷砖损坏、门开裂等多处问题。被告于2007年7月12日开始对原告房屋存在的上述问题进行维修，直到2008年3月11日房屋地板更换完毕。在原告于2007年7月9日到被告处办理房屋入住手续时，在原告签收的业主领取入住资料签收单中注明，上述资料包括第17项文件即住宅质量保证书。原告于2011年8月正式交纳了有线电视初装费及水费，开始实际使用本案房屋。居住期间，原告发现厨房的大理石台板存在裂缝，厨房的阳台存在渗漏问题，南阳台的窗框也有变形，卫生间的防水有问题，水渗透到卧室和餐厅，需要修复。本案诉讼过程中，原告再次发现客厅、餐厅、卧室、书房等所有窗台下面渗漏水，均需要修复，餐厅地砖开裂需要更换。2013年5月15日被告对原告房屋厨房外阳台渗水问题进行维修，2013年7月19日被告对原告房屋次卫生间门口处墙体渗漏问题进行维修。庭审过程中，原告称厨房阳台依然漏水，被告称如厨房阳台和次卫生间存在漏水问题，被告同意再次进行修复。
原告的配偶系重病患者，从2007年3月起，先后多次到辽宁省肿瘤医院住院治疗。诉讼期间，原告提出，其交纳的房款中，有人民币30万元是银行按揭贷款，原告承担着高额的贷款利息。由于被告严重违约，导致原告配偶病情加重，其多次在北京和沈阳住院治疗造成的经济损失和全家精神损失费人民币5万元，被告应予赔偿。另外原告称，因原有住房被拆迁，其从2006年下半年开始租房居住，合同约定被告的交房期限是2006年12月30日，由于被告未能按期交付合格的住房，原告一直租住位于沈河区北热闹路18#-251的房屋到2011年8月止，租金每月支付人民币1，000元。
原告于2008年6月曾向被告提交了“关于对华新联美置业有限公司的索赔及相关事宜的协商”一份，要求被告赔偿逾期交房违约金、延期办证违约金、延期交房造成的租房费和家具存放费等费用；同时要求，房屋的保修期限应从2008年3月11日起计算。但对原告的上述索赔请求，被告至今未予正式答复。
被告向法庭提交了房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书、分户验收记录，诉争房屋于2008年1月30日取得竣工验收备案书，该文件中记载，竣工验收时间为2006年12月30日。2008年4月14日被告从沈阳市房产局取得了本案涉案房屋的初始登记批复。2008年6月20日原告取得了房屋的所有权证书。
另查明，沈阳华新联美资产管理有限公司与李芳敏因本案涉案房屋的物业服务合同纠纷案件曾诉至法院，沈阳市中级人民法院于2012年3月27日以（2012）年沈中民二终字第647号民事判决书做出终审判决。该判决书已发生法律效力，在该判决书中，法院认定，2008年3月系原告房屋质量达到交付使用标准且办理入住手续的时间。另外，该判决的主文也判令由李芳敏向沈阳华新联美资产管理有限公司支付从2008年3月1日至2011年6月30日的物业费和电梯费。
原告认为，由于被告违约给其造成经济损失，故要求被告支付逾期交付房屋违约金、房屋租金损失、物业费及电梯费损失、逾期办理产权证违约金等经济损失，经与被告协商无果，故诉讼来院。
原审原告李芳敏诉讼请求为，请法院依法判决：1、被告给付2006年12月30至2008年3月11日期间逾期交房的违约金人民币90，600.41元，及违约金产生的利息或滞纳金人民币4万元（2008年3月11日至给付之日）；2、被告支付未履行合同约定的90日内办理房屋所有权证书的违约金人民币34，633.2元，及违约金产生的利息人民币20，000元（2007年4月1日至给付之日）；3、被告赔偿因违约造成原告无法搬家入住，物业公司强行收取的物业服务费和电梯使用费人民币9，677元（2008年3月1日至2011年7月31日期间）；4、原告在外租房的费用人民币5.8万元（从2007年1月1日至2011年8月中旬，租金每月人民币1，000元）及家具存放费人民币2，000元，共计人民币6万元，被告应承担；5、被告违约给原告造成病情加重的经济损失和精神损失人民币50，000元；6、要求被告对厨房橱柜台板破损更换，南阳台窗框维修或更换，厨房、客厅、餐厅、卧室、书房等所有窗台下面渗漏水进行修复，次卫生间渗漏问题进行修复，餐厅地砖开裂进行更换；7、房屋质量保证书提供给原告；8、被告承担诉讼费。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原告已按约定支付全部购房款项，被告应按约定期限交付房屋。商品房买卖合同约定的交房时间为2006年12月30日，被告亦在该期限之前通知原告收房，原告于2007年7月9日办理了收房手续，但被告所交付的房屋存在多处质量瑕疵，影响被告居住使用，虽被告一直尽力维修，但直到2008年3月11日地板更换完毕被告才解决掉所有验房时存在的质量瑕疵。故虽然原告在2007年7月9日即办理了收房手续，但由于被告所建房屋在合同约定的交房时间、原告收房期间及被告进行维修期间，均未达到使用条件。被告的行为属履行合同不符合约定，应承担相应的违约责任。故原告要求被告给付延期交房违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，被告应于2006年12月30日前交付房屋，若逾期交付则每日按已付购房款的万分之三比例向原告支付违约金。故被告应以原告所交房款人民币673，011元为基数，从2006年12月31起至2008年3月10日止（436天），按日万分之三的比例向原告支付违约金人民币88，030元。关于原告主张违约金产生的利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于原告主张逾期办证违约金及利息的诉讼请求，合同第十五条约定，被告应当在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由其提供的相关资料报产权登记机关备案。被告实际于2008年4月14日从沈阳市房产局取得了本案涉案房屋的初始登记批复，已履行了合同约定的备案义务。依据如上论述，本院认定2008年3月11日为原告交付入住时间，从2008年3月11日起至上述备案日期并未超过合同约定的交付房屋后90日的期限。因此，被告并不存在迟延办证的违约行为，原告的相关请求，本院不予支持。
关于原告在2008年3月1日至2011年7月31日期间交纳的物业服务费和电梯使用费，是在被告交房符合交付条件后产生的费用，此时，房屋已由原告控制使用，且法院的生效判决已确定了原告的负担义务，故原告主张的物业服务费和电梯使用费由被告承担不符合法律规定，本院不予支持。
关于原告请求的在外租房费用（从2007年1月1日至2011年8月中旬）及家具存放费共计人民币6万元，因前述的逾期交房违约金的数额已超过原告该项损失的请求数额，该违约金足以补偿原告的经济损失，故本院对原告的该项请求不予支持。
关于原告主张要求被告交付住房质量保证书，原告到被告处办理房屋入住手续时，在原告签收的办理入住确认单、及业主领取入住资料签收单中均注明所交资料包括住宅质量保证书，故原告要求被告交付住宅质量保证书，与事实相悖，原告要求质量保修期限从2011年8月中旬起算，也不符合同约定及法律规定，本院不予支持。
关于原告要求被告对厨房橱柜台板破损更换，南阳台窗框维修或更换，厨房、客厅、餐厅、卧室、书房等所有窗台下面渗漏水进行修复，次卫生间渗漏问题进行修复，餐厅地砖开裂进行更换修复的问题，本院认为，结合本院如上论述，确认原告房屋入住时间为2008年3月11日，防水的保修期限为五年，其他项目的保修期限均为两年，且被告同意对原告房屋的厨房阳台和次卫生间漏水问题进行修复，从2008年3月11日入住起至2012年4月12日原告诉至本院未超过防水五年的质保期，故原告要求被告对房屋渗漏水问题进行维修的诉讼请求本院予以支持，对于原告要求被告对厨房柜台板破损更换、南阳台窗框维修或更换、餐厅地砖开裂进行更换修复，因超过两年的保修期限本院不予支持。
关于原告提出，由于被告严重违约，导致原告配偶病情加重，其多次在北京和沈阳住院治疗造成的经济损失和全家精神损失费人民币5万元，要求被告应予赔偿的意见，因上述损失与本案被告的违约行为并无直接的因果关系，且精神损失也不属于本案民事纠纷的法定赔偿范围，故本院对原告的该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：一、被告沈阳华新联美置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李芳敏支付逾期交房违约金人民币88，030元（从2006年12月31起至2008年3月10日止共计436天）；二、被告沈阳华新联美置业有限公司于本判决生效后三十日内将原告李芳敏家厨房、客厅、餐厅、卧室、书房等所有窗台下面渗漏水及次卫生间渗漏水问题修复完毕；三、驳回原告李芳敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，298元，由原告李芳敏承担1，293元，被告沈阳华新联美置业有限公司承担3，005元。
宣判后，李芳敏不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持我原审的诉讼请求，其中逾期交房违约金原审将基数计算错误，应该按我实际交付开发商的房款692663.65元计算，计算日期没有错误。第二项办证违约金我要求按照从2008年3月11日开始计算，从这一日开始超过90日。2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：原审支持我逾期交房违约金，就应当支持我该违约金的利息；因为开发商交房质量不合格，导致我精神压力很大，加重了我的病情，导致我从2008年3月起无法搬家入住，一直到2011年病情稳定后才能搬家，因此这段期间我还要主张物业费和电梯费的损失，以及2008年至2011年期间在外租房的损失、存放家具损失，因此给我造成病情加重损失也要被上诉人承担。另外，阳台厨房的台板开裂，也是开发商质量问题造成，要求其更换，开发商逾期办证，也要赔偿我违约金，我是超过90日才拿到的房产证。
被上诉人华新公司辩称，同意一审判决，不同意李芳敏的上诉请求。一、上诉人主张一审就违约金计算基数错误问题，这是由于上诉人理解有误，实际上一审认定的这个基数是正确的，因为契税和维修基金是交给财政的，而不是交给开发商的，不能把这两项也作为违约金计算基数。而是应该按照实际的购房款作为计算基数，即购房款为673011元。二、关于房产证的问题，由于一审法院已经认定实际交房时间计算为2008年3月11日，按照商品房买卖合同第15条的规定，开发商将办房产证所需要的全部资料提交给房产局，我们是于2008年4月份取得该房产的初始备案登记，即证明开发商已经将办房产证的所有资料全部交给了房产局。因此，即2008年4月份被上诉人就已经履行了该责任，不存在承担该问题的违约金事宜。三、关于逾期交房违约金问题，虽然我方对于一审判决认定的2008年3月10日交房以及八万余元的违约金也不认可，但是我方没有上诉。但是现在上诉人要求的在2008年3月10日至上诉人2011年实际搬入这段期间还要违约金，是没有任何事实和法律依据的。因为从2008年3月10日之后上诉人所提出的所有房屋质量问题已全部维修完毕。厨房台板和地砖在上诉人提出有损坏的时候已经过了质保期，而且上诉人是在一审已经起诉以后提出的，这个完全不影响其从2008年3月10日可以开始搬家，其延迟搬家与开发商没有任何关系。至于上诉人要求的物业补偿还有电梯费，因为在（2012）沈中民二终字第647号案件，物业公司起诉上诉人的判决当中已经将物业费和电梯费从2008年3月10日开始计算征收。按照这个案件的判决以及本案一审判决即使认定2008年3月10日视为交房，此后的任何的物业费、电梯费也不应由开发商承担。四、关于上诉人提出的病情及精神损失赔偿问题，首先根据我国的法律规定，就房屋买卖纠纷所导致的任何争议，都不存在精神损失赔偿一项。其次，上诉人没有任何的证据能够证明也没有任何的医学议论能够证明其病情是由于开发商逾期交房造成的或者是导致病情严重的，对此没有任何的事实和法律依据支持其的精神损失赔偿。综上，尽管被上诉人对原审判决所认定的2008年3月10日交房以及计算的违约金不是很认可，但是由于我们没有上诉，我们认为至此为止我们愿意本着息事宁人的态度，本案就此为止。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同书、发票及客户意见记录表、房屋初始登记批复、房产证、住院病案等证据材料经原审庭审质证及本院确认，在卷佐证。
本院认为：关于逾期交房违约金的计算问题，双方的争议焦点在于计算违约金的基数，即购房款数额，根据双方约定，违约金应按“每日按已付购房款的万分之三比例”计算，双方签订的商品房买卖合同第四条第1款中对购房款有明确约定，该数额为673，011元，李芳敏所称的数额包括了其在购房时所缴纳的其他费用，这部分费用并非合同中约定的购房款，不能计入违约金的计算，因此原审判决对逾期交房违约金数额的计算是正确的。对该项违约金的利息问题，由于违约金已经为补偿性，是对逾期交房责任的承担方式，华新公司不应再继续承担利息。对逾期办理房产证违约金问题，根据双方合同第十五条关于产权登记约定，华新公司应当在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由其提供的相关资料报产权登记机关备案，若因华新公司原因使李芳敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果李芳敏选择不退房，华新公司应当按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，华新公司提供诉争楼盘的房屋初始登记批复，证明其在2008年4月14日已经完成了房屋初始登记，此日期相距2008年3月11日并未超过90日，因此华新公司办理房屋初始登记时间并未违约，而至于李芳敏取得房证时间，合同中只言明需要在“规定期限内”，但并未明确该期限的具体时间，属于约定不明，由于李芳敏并未提供证据证明华新公司有不配合其办理产权证书的情形，结合李芳敏在2008年6月20日取得房产证书情况，李芳敏取得房产证时间距离华新公司办理初始登记时间基本合理，可以认定华新公司在协助办理产权证书方面并无拖延等情形，没有违约，不应承担逾期办证违约金的责任，对李芳敏的该项请求不予支持。关于李芳敏主张其爱人因华新公司行为导致病情加重的经济和精神损失、租房和存放家具损失、物业和电梯费损失问题，上述问题的焦点均在于李芳敏爱人病情的加重与华新公司违约行为之间是否存在法律上的因果关系，李芳敏爱人的病情在华新公司违约之前就已经存在，李芳敏并无确实的医学或其他方面证据表明华新公司违约与李芳敏爱人病情加重之间存在法律上的因果关系，因此对其要求病情加重的损失不予支持，李芳敏也无权据此要求华新公司承担因迟延入住导致的物业费、电梯费和租房以及存放家具等费用。对厨房橱柜台板破损更换，南阳台窗框维修或更换及餐厅地砖开裂等问题，由于上述设施的质保期为二年，李芳敏未提供证据证明其在质保期内向华新公司主张要求修理更换，因此对其主张不予支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1，293元，二审案件受理费1，293元，均由李芳敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年六月十七日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；