湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书(2015)沅民一初字第441号原告杨世光，男，1942年2月2日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。委托代理人杨士荣（系原告杨世光弟弟，特别授权），男，1949年11月14日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。原告杨树英，女，1945年7月14日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。原告杨士荣，男，1949年11月14日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。被告赵海英，女，1967年3月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。委托代理人姜圣诚，湖南兴沅律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人熊永东，湖南兴沅律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告杨仕华，女，1953年2月13日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。原告杨世光、杨树英、杨士荣与被告赵海英、杨仕华确认合同无效纠纷一案，三原告于2014年5月22日以确认合同无效纠纷提起诉讼，本院于2014年11月20日作出（2014）沅民一初字第422号民事判决，三原告不服，向怀化市中级人民法院提起上诉。经怀化市中级人民法院审理，以（2015）怀中民一终字第52号民事裁定书发回本院重审。本院于2015年5月19日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年8月5日、2015年10月26日两次公开开庭进行了审理。原告杨树英、杨士荣及原告杨世光的委托代理人杨士荣，被告赵海英及其委托代理人姜圣诚、熊永东，被告杨仕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨世光、杨树英、杨士荣诉称：原告父母共同生育四个子女，分别是三原告及被告杨仕华。原告的父亲先于母亲孙国英去世。2006年12月26日，被告杨仕华在母亲孙国英卧病在床和原告杨世光、杨树英、杨士荣不在沅陵县白田老家时将母亲孙国英的一间祖屋木屋和四兄妹共同修建的一栋砖房以30000元价格转让给被告赵海英。2007年4月30日，原告母亲孙国英去世。2013年11月，三原告回老家祭祖才得知此事。三原告认为，二被告的行为剥夺了三原告对木房的继承权，被告杨仕华对砖房系无权处置。三原告请求判决二被告的房屋买卖合同无效并承担本案诉讼费用。原告杨世光、杨树英、杨士荣为支持其主张，向本院提供如下证据：1、身份证复印件3份，用以证实三原告的身份情况；2、沅陵镇桃花岭社区居委会证明复印件1份，用以证实杨世光、杨树英、杨仕华、杨士荣是亲兄弟姊妹，其母亲是孙国英；3、房屋买卖协议书复印件1份，用以证实房屋买卖协议是杨仕华与赵海英签署的，落款只有杨仕华一人；4、户籍信息表复印件2份，用以证实被告赵海英及丈夫杨启明均系城镇非农业家庭户口，工作单位为沅陵县灯心绒总厂。5、房屋照片3张，用以证实砖房和木房是分别独立的两栋房屋，赵海英买的房屋实际是其中的一栋砖房。6、沅陵县灯芯绒总厂搬迁安置情况统计表复印件1份，用以证实赵海英是享受国家职工福利待遇，是城镇居民，非农村集体经济组织成员，无权买农村住房。7、集体土地建设用地使用证复印件1份，用以证实房屋宅基地175平方米的使用权人是孙国英。8、证人孙太云的证言1份，用以证实孙国英的木房是移民搬迁修建的，1996年孙太云帮忙修建了一栋砖木结构的房子。9、证人钱满英的证言1份，用以证实杨树英几兄妹在办砖厂期间（1994年－1996年）在祖屋旁修了砖房一栋，并在砖房对面修有厕所和杂物间。10、证人彭兴旺的证言1份，用以证实1995年8月，彭兴旺在白田老祖屋旁负责承包修建了一栋砖房子。11、证人陈建林的证言1份，用以证实2007年1月，孙国英从湘西金矿杨士荣家回到沅陵杨仕华家中居住，直到同年4月份去世。故在房屋买卖期间孙国英没在白田老房子居住，对卖房一事是不知情的。12、证人刘伦的证言复印件1份，用以证实刘伦不是杨树英的儿子，也没有帮助被告装修过房子。13、证人张爱华的证言1份，用以证实杨树英母亲原有一架古床，但该床现已被赵海英拆除。14、沅陵县官庄镇人民政府沃溪村村委会证明1份，用以证实孙国英老人从2003年上半年起至2007年初一直居住在该村。被告赵海英辩称：1、三原告不符合原告起诉主体资格。因为买卖的房屋的所有权人系孙国英，二被告在签订《房屋转让协议》时，孙国英健在，该房屋不属于遗产，且土地所有权是集体所有，而不是三原告所有。2、房屋买卖合同系有效合同。因为孙国英对二被告的买卖是明知，未提出反对意见，孙国英从房屋搬出与被告杨仕华共同居住，将房屋交付给赵海英的行为是对房屋买卖合同的追认，故《房屋转让协议》有效，且已履行完毕；该协议并未违反国家法律法规的规定，因为国家土地管理法律法规没有强制性规定城市居民不准在农村购买房屋，赵海英并没有炒卖土地，也没有改变土地所有权集体所有的性质，只是对房屋具有所有权。3、三原告的诉讼请求已超过诉讼时效。因为三原告于2007年4月已明知二被告买卖房屋的事实，并未提出异议。被告赵海英请求驳回三原告的诉讼请求。被告赵海英为支持其主张，向本院提供如下证据：1、房屋转让协议书复印件1份，用以证实被告杨仕华在其母亲孙国英同意下将整栋住房、厨房、厕所、杂房卖给了被告赵海英；2、集体土地建设用地使用证复印件1份，用以证实该房屋宅基地土地使用者为孙国英，面积为175平方米；3、证人张寿生的证言1份，用以证实杨仕华、杨树英每年清明节都到白田老家给母亲孙国英“挂亲”，杨世光也到过两次，应该知道房屋卖给赵海英；4、证人张自云的证言1份，用以证实赵海英请杨树英儿子刘伦粉刷所买房屋墙壁的事实；5、证人王金玉的证言1份，用以证实孙国英的房屋是2006年卖给赵海英的，2008年杨树英“挂亲”时到老家房屋门前看了一会；6、证人刘明惠证言1份，用以证实赵海英2007年农历6月搬进所买的房屋，同组一些村民放鞭炮进行了祝贺；7、证人谢生玉的证言1份，用以证实2009年清明节，杨世光、杨树英、杨仕华到白田老家给母亲孙国英扫墓，到老房子时拍照，证人给他们开了门；8、证明1份，用以证实杨仕华出售给赵海英的房屋的具体位置及面积为175平方米。赵海英购买后进行了整修，并于2007年6月搬进该房屋居住。9、证人彭成亮的证言，用以证实清明节杨树英、杨仕华到白田老家给母亲孙国英扫墓时都会到刘伦家住。被告杨仕华辩称：木房是我母亲的祖屋，砖房是我们几姊妹共同修建的。被告杨仕华只卖给赵海英砖房，木房并没有卖。被告杨仕华就其主张没有向本院提供证据。在本案审理过程中，本院调查核实的证据如下：1、沅陵县沅陵镇国土资源所出具的说明一份，证明孙国英的《集体土地使用证》原始发证档案已无法查实。2、杨金庸碑文照片一张，证明杨金庸死亡于1993年5月19日。3、证人强道树的证言，证实杨金庸去世时杨家还没有移民，木房只有孙国英和保姆居住的事实。4、证人刘明惠的证言，证实杨金庸没有在木房子居住过，只有孙国英一人居住，之后孙国英请了保姆，因为身体不好，孙国英与女儿杨仕华居住在荷花路木材公司宿舍的事实。5、证人杨泽秀的证言，证实原、被告买卖房子是木房与砖房一起卖的，木房已经搬空，杨金庸没有在木房子居住过，是孙国英一人居住的事实。在庭审质证过程中，三原告提供的1、2、7号证据及被告赵海英提供的2号证据其真实性、合法性、关联性，原、被告双方均互无异议，上述证据为有效证据，本院予以采信。三原告提供的3号证据被告赵海英对其真实性提出异议，认为原告母亲孙国英知晓该协议书。本院认为，被告赵海英与被告杨仕华签署房屋买卖协议发生在被告杨仕华的母亲孙国英在世期间，因该争议的房屋产权属于孙国英，而杨仕华系孙国英的女儿，平常照料孙国英起居生活，被告赵海英有足够理由相信杨仕华系代其母亲签署卖房协议，且在房屋买卖协议签署后，孙国英搬离了该房屋，足以证明其对房屋买卖知情并认可被告杨仕华的代理行为。据此，对该证据所证实房屋买卖的基本事实本院予以采信，对原告主张孙国英不知情的事实本院不予采信。三原告提供的4号证据被告赵海英对其真实性提出异议，认为被告赵海英现户籍已迁回桃花岭居委会。本院认为，该户籍信息来源合法，足以证实被告系城镇非农业家庭户口，被告赵海英仅系搬回桃花岭居委会居住，其户籍并未办理迁移手续。据此，对该证据予以采信。原告提供的第5、6、8、9、10、12、13号证据，被告赵海英对关联性提出异议，认为与本案无关。本院认为，5号证据能体现原、被告争议的房屋现状，与本案具有关联性，本院予以采信，但原告主张该证据证实被告赵海英购买的房屋系砖房的证明作用不能成立，本院不予采纳；第6、8、9、10号证据与本案事实均具有关联性，应为有效证据，本院予以采信；第12、13号证据与本案事实缺乏关联性，本院不予采信。原告提供的第11号证据，被告孙海英认为证据形式不符合法律规定，且该证人不能证实孙国英一直不在白田居住的事实。原告提交的第14号证据，被告孙国英对真实性提出异议，提出孙国英2003年至2007年不是在官庄居住，而是一直居住在沅陵。本院认为，该两组证据证明孙国英2007年从官庄镇回沅陵居住的部分事实能够相互吻合，但证明孙国英从2003起就居住在官庄镇的部分事实与被告杨仕华在第一次庭审法庭调查中自认孙国英签合同时卧病在床的事实不符，且该两组证据不属于“新的证据”，故对该两组证据部分予以采信。被告杨仕华对三原告提交的证据材料均无异议。被告赵海英提供的1号证据，三原告及被告杨仕华对其真实性提出异议，三原告认为杨仕华无权处分该房屋，被告杨仕华认为其只卖砖房，木房没有卖给被告赵海英。本院认为，房屋买卖协议虽系被告杨仕华签名，但房屋买卖发生在三原告及被告杨仕华的母亲孙国英在世期间，孙国英并未对该买卖行为提出反对，且为向被告赵海英交付房屋而搬离了该房屋，据此，足以认定被告杨仕华卖房行为得到了其母亲孙国英的认可。被告杨仕华认为其只卖砖房，木房没有卖给被告赵海英与事实不符，该房屋买卖协议明确载明了所卖房屋的范围以及被告杨仕华交付被告赵海英土地使用证面积为175平方米，包含了木房和砖房的面积。据此，对该证据予以采信；被告赵海英提供的3号证据三原告对其真实性、关联性提出异议，被告杨仕华无异议。本院认为，该证据与本案无关联，且证人使用了猜测性言语，对该证据本院不予采信；被告赵海英提供的4号证据三原告及被告杨仕华对其真实性、关联性提出异议，认为证人没有说清整修房屋是不是争议房屋，且该房屋现在还是原样，三原告提交了第12号证据，证实刘伦不是原告杨树英的儿子，且没有帮助被告装修过的相反证据。本院认为，被告赵海英提交的第4号证据能与8号证据相互吻合，足以证明被告赵海英对争议房屋进行了整修的事实，故对该证据本院部分予以采信，对于证人刘伦身份关系及是否参与装修与本案无关，对该部分本院不予采信；被告赵海英提供的5号证据三原告及被告杨仕华对其真实性提出异议，表示三原告对房子被卖一事不知情。本院认为，该证据能与原告提供的1号证据相吻合，足以证实争议房屋已交付被告赵海英使用的事实，对该证据本院予以采信；被告赵海英提供的6号证据三原告及被告杨仕华对其真实性提出异议，认为在时间上有相矛盾之处。本院认为，该证据能与原告所举4、5、8号证据相互吻合，足以证实争议房屋已交付被告赵海英使用的事实，对该证据本院予以采信；被告赵海英提供的7号证据三原告及被告杨仕华对其真实性提出异议，认为证人系被告赵海英母亲，与被告有利害关系。本院认为，该证据仅能证实三原告到过争议的房屋，与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告赵海英提供的8号证据三原告及被告杨仕华对其合法性、真实性、关联性有异议，认为证言应当一人一证，该证据形式不合法，且木房仍是原样，没有整修。本院认为，该证据虽在证据形式上有瑕疵，但在证据内容上能与被告提供的1、4、5、6号证据相吻合，相互印证，足以证实所争议房屋的范围、面积以及交付被告赵海英使用的事实，故对该证据本院予以采信；被告赵海英提交的第9号证据，三原告及被告杨仕华认为证言不真实，只是到刘伦家吃饭、休息，没有居住。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。三原告及被告杨仕华对本院核实的第1、2、4号证据无异议，对3号证据提出杨金庸去世时木房已经修好，只是没有在里面居住过；对5号证据提出木房与砖房不是一起卖的，木房也没有搬空的异议。被告赵海英对本院核实的1－5号证据均无异议。本院认为，关于第3号证据，三原告及被告杨仕华并未向本庭提交木房建造和落成的时间，且证人强道树并未对此事实作出证明；关于第5号证据能与被告赵海英提交的1、2号证据相印证。故对本院核实的1－5号证据均裁定为有效证据，予以采信。依据当事人的陈述、采信的证据以及庭审调查，本院确认下列事实：被告赵海英的丈夫杨启明系沅陵县沅陵镇白田村人，其老家房屋与原告杨世光、杨树英、杨士荣及被告杨仕华的母亲孙国英的房屋相邻。被告赵海英及其丈夫杨启明均在沅陵县灯芯绒总厂工作，其户籍属沅陵县沅陵镇凤鸣塔居委会管辖。因沅陵县灯芯绒总厂破产，被告赵海英与其丈夫杨启明下岗待业在家并搬回沅陵县沅陵镇白田村杨启明老家居住。2006年12月26日，被告杨仕华以自己的名义与被告赵海英签署房屋转让协议，以30000元的价格将孙国英名下一栋住房（包括整栋住房、厨房、厕所和杂房）转让给了被告赵海英，协议还约定了土地使用权转让及房屋过户及移民补偿等其他事项。双方签署协议前孙国英尚居住在该房屋内，由被告杨仕华及保姆照料其生活。双方签署协议后，被告赵海英将房款30000元交付给了被告杨仕华，孙国英搬离了该房屋到沅陵县城和被告杨仕华一起居住，被告杨仕华将房屋交付给了被告赵海英。2007年4月30日，孙国英因病死亡。2007年农历6月，被告赵海英对该房屋进行整修后搬进房屋居住。被告杨仕华与被告赵海英签署房屋转让协议后将房屋土地使用证等权属证明均交于被告赵海英。该房屋尚未办理土地使用变更登记手续。另查明，孙国英，女，出生于1911年6月12日，与丈夫杨金庸共生育儿女四人，分别系原告杨世光、杨树英、杨士荣及被告杨仕华。1990年该乡移民安置开始，孙国英取得安置土地175平方米，并修建木房一栋，面积约80平方米，具体修建时间无法查证落实。杨金庸死亡于1993年5月19日，未在木房里居住过。1994年，三原告及被告杨仕华在木房旁边修建一栋砖房，面积约90平方米。木房及砖房办理了《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者孙国英，土地类别宅基地，用地面积175平方米，用途住宅，但未载明发证时间。经本院在相关部门核实，发证资料因乡合并，无法查证原始档案。2013年11月，三原告及被告杨仕华找到被告赵海英，就房屋买卖一事双方发生纠纷。本院认为：本案原告起诉的是确认合同无效纠纷。三原告认为被告赵海英与被告杨仕华签订的房屋买卖协议剥夺了三原告对木房的继承权、对砖房的转让构成无权处分，即三原告认为木房应属于三原告及被告杨仕华共同继承的财产，砖房属于三原告及被告杨仕华的共有财产，实际上，根据本案查明的事实及现行法律规定，三原告与被告杨仕华共同出资修建的砖房是建在其母亲孙国英的宅基地上的，因三原告及被告杨仕华均属城镇居民，不能享有农村宅基地使用权，该砖房只能视为以其母亲孙国英名义修建，其所有权属于孙国英；而木房系孙国英夫妇移民搬迁时所建，杨金庸死亡后，继承人之间并未对其遗产进行分割或产生争议，而后在办理房屋宅基地使用权证时，将木屋、砖房一并登记在孙国英名下，故本案争议房屋所有权均属孙国英所有。被告杨仕华以自己的名义将木房、砖房及其附属物转让给被告赵海英属于出卖他人之物，而孙国英在世时对该房屋的转让应当是明知的，但未以房屋所有权人的身份主张权利，孙国英死亡后，三原告现以继承人的身份请求确认该房屋转让协议无效，故本案的争议焦点为被告杨仕华出卖他人之物合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定明确的承认出卖他人之物合同的效力，故三原告以被告杨仕华无权处分房屋为由请求法院判决二被告的房屋买卖合同无效，本院不予支持。关于二被告签订的房屋转让协议是否因违反国务院有关政策规定禁止城市居民购买农民住宅而无效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和国务院有关政策规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，司法实践中原则上应认定无效，但在符合立法保障的社会秩序和有关政策原则精神的情况下，法院基于公平、诚实信用、公序良俗原则，在不损害农民集体利益并考虑买卖合同的特殊情况时，亦可作为个案将合同作有效处理。国务院相关政策的出台旨在严禁炒卖农村土地或以房屋买卖的方式使农民使用的土地减少，从而损害到农民的根本利益，而本案被告赵海英购买农村住房是因工作的原企业破产导致生活困难，回到其丈夫原籍地居住生活，依据现行法律政策规定，被告赵海英不能取得该房屋的宅基地使用权，但其在购买的地上房屋的居住使用权有受保护的必要，在该房屋不能居住使用时，被告赵海英可将房屋的宅基地退还当地农村集体经济组织，或由该农村集体经济组织主张土地所有权收回该宅基地使用权，而当地农村集体经济组织对被告赵海英购买房屋并未提出异议，故确认本案房屋买卖合同有效，不会导致该土地流失或损害当地农民的利益。三原告及被告杨仕华均是城镇居民，不是国务院相关政策的保护对象，只有通过继承才能享有争议房屋的所有权，但该房屋在其母亲孙国英死亡前已经转让，孙国英死亡时继承既已开始，如果该房屋属于遗产，继承人之间就会进行分割处理，如没有进行分割，也会对房屋进行管理利用，而本案事实是，三原告与被告杨仕华在其母亲死亡后近七年的时间里未对该房屋主张过权利，与该房屋的买受人被告赵海英也未产生任何争议，更未对该房屋实施管理利用，说明三原告对该房屋转让给被告赵海英的事实应当是知道和认可的，现三原告以继承人的身份主张二被告的房屋转让协议无效有违诚信原则，其继承权受到损害的理由也难以成立，故本院对三原告的诉讼请求不予支持。鉴于二被告的房屋转让协议没有违背国家政策规定的宗旨，不构成对农民利益的损害，且被告赵海英作为困难群体的居住权有受保护的必要，同时基于民事活动的诚实信用原则、社会大众的公平正义观，本院对本案二被告的房屋转让协议不宜以职权宣布无效，应作为有效合同处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨世光、杨树英、杨士荣请求确认被告赵海英与被告杨仕华签订的房屋转让协议无效的诉讼请求。本案案件受理费550元，由原告杨世光、杨树英、杨士荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判长  周恒新审判员  李 俊审判员  于 波二〇一五年十月二十六日书记员  瞿书娟附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。