上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第515号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第515号
原告上海甲。
法定代表人栗某。
委托代理人胡俊，上海问学律师事务所律师。
被告上海乙。
法定代表人蒋某某。
委托代理人杨某。
委托代理人曹国华，上海市申中律师事务所律师。
原告上海甲（下称“金彩某某”）与被告上海乙（下称“宏开某某”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并分别于2014年6月18日、7月10日公开开庭进行了审理，原告之法定代表人栗某、委托代理人胡俊、被告之委托代理人杨某、曹国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金彩某某诉称，原、被告于2012年9月18日签订《房屋租赁合同》约定，由原告承租被告位于江桥镇丰某某一楼整层房屋（下称“系争房屋”），建筑面积1000平方米，租赁期限自2012年10月8日起至2024年10月7日止，同时约定了租赁该房屋的用途为：冷库活水产品蓄养池，故特别约定该房屋需要用电400KV。合同签订后，原告按约向被告支付租金，但被告提供的房屋用电无法达到约定的400KV，导致原告冷库活水产品蓄养池中的水产品变质死亡（死亡水产品已经公证，并至今保留在系争房屋内），以及部分机器设备损坏、报废，造成原告巨大损失。虽然事后被告终于到电力局申请用电扩容，但是由于之前的电压不足，已经导致原告的损失发生。为此，原告多次要求被告进行赔偿，但是被告仅答应赔偿10万元，与原告损失相差巨大，双方未达成一致。故原告诉至法院，要求判令：被告赔偿原告损失人民币XXXXXXX.6元。（详见《损失赔偿清单》）。
被告宏开某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、对于合同记载的“被告需要用电400KV”，我方不予认可，400KV我方根本无法达到，系争房屋的电压仅有10KV，扩容后才达630KVA；二、水产品死亡是原告自身原因导致，与被告无关。原告不具备海鲜养殖条件和养殖经验，海洋大学专家表示国外空运的海鲜到国内后死亡率很高，且每种海鲜的养殖的温度、深度不一样，海水的配置也不同，海鲜死亡的原因可能有运输不当、气候不适、污染或原告缺乏养殖知识等原因，与供电无关；三、被告无法确认海鲜死亡的时间和数量，因为原告从未通知过被告海鲜死亡一事，所谓的检验和公证均为原告单方委托，被告不在场亦不知情，故被告不予认可。且原告公证的仅是海鲜的数量，并未对死亡的原因的进行鉴定或公证，无法证明与原告有关。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系嘉定区丰华公路XXX号房屋的产权人，房屋建筑面积3930.08平方米。2012年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于江桥镇丰某某一楼整层房屋（即“系争房屋”），建筑面积1000平方米，租赁期限自2012年10月8日起至2024年10月7日止；租赁用途：2-1原告向被告承诺，原告需要用电400KV，租赁该房屋用途为冻库活水产品蓄养池……2-3租赁房屋仅用于办公室之用；系争房屋年租金为292000元，自2015年租金每年加20000元，自2018年租金每年加40000元，自2021年每年加60000元；租金先付后用，原告应在第一个年度开始前向被告支付第一个年度的租金、税费、物管费324850元。之后，原告应于每年度结束前一个月向被告支付下年度租金税费、物管费324850元，逾期超过7日的，被告有权终止合同，按原告违约处理。合同9-2条对一方解除合同的情形进行了约定。合同签订后，被告依约向原告交付系争房屋，原告依约支付了相应的租金及水、电费等费用，并开始建造养殖水产品所需的设施。2013年1月，原告开始试运行。2013年4月4日，因系争房屋电力不足，原告通知被告扩容，被告同意但未及时完成扩容申请。在被告尚未扩容的情况下，原告大量进货并开启多台电机。此后，电机陆续发生烧坏、烧毁的情况，2013年7月至12月间，原告多次多电机进行维修，在此期间，原告养殖的海产品也多次发生死亡的情况。原、被告就系争房屋供电量是否符合合同约定、是否因此导致原告的水产品死亡以及赔偿问题产生争议，原告因此拒付租金、水电费等费用。2014年4月，被告起诉原告要求解除租赁合同、支付租金、水电费、违约金等。2014年5月，原告另起诉被告要求赔偿因水产品死亡导致的各项损失共计270余万元。
庭审中另查，1、原告陈述其进场前对机电设备进行了安装调试，但因调试电机数量少，未发现异常。2013年5月1日前，电机发生部分烧毁，其知道房屋供电不足要求扩容。另，诉请主张的水产品死亡损失共分三批，死亡时间分别为2013年4月25日后、2013年5月、2013年6月。2、2013年11月7日，原告方委托上海市质量监督检验技术研究院对皇帝蟹、澳洲雪蟹、珍宝蟹、面包蟹、帝王蟹、波斯龙进行抽样检验，样品数量各1只，结论为样品已经发臭；3、2013年11月13日，上海市嘉定公证处工作人员会同原告至系争房屋对冻库中的海产品进行了清点、抽样称重（使用冻库中的称重设备）：一、经原告方指认的品种为雪蟹的海产品共44小筐，任取样一小筐称重为22公斤；二、经原告方指认的品种为帝王蟹的海产品共30箱，任取样一箱称重为15.5公斤；三、经原告方指认的品种为波士顿龙虾的海产品共56箱、4大筐、120小筐，任取样一箱称重为28.5公斤，一大筐称重43.5公斤，小筐称重为23.5公斤；四、经原告指认的品种为皇帝蟹的海产品共2筐，称重共计70公斤；五、经原告指认的品种为珍宝蟹的海产品共4筐，称重共计为110.5公斤；六、经原告指认的品种为面包蟹的海产品共531箱、8大筐，任取样一箱称重18公斤、一大筐称重39公斤。上述过程拍摄照片二十二张。4、对于合同约定的“400KV”，原告表示系笔误，应为“400千瓦”；被告对约定不予认可。双方确认系争房屋电力实际增容时间在2013年10月底至11月间，增容后供电达630KVA，原告确认已达到双方约定的400千瓦。
以上事实有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、公证书、检验报告、报关单、照片、发票、短信记录等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应依约履行。合同载明被告承诺需要用电400KV，被告称“400KV”系笔误，应为“400千瓦”，尽管原告对此不予认可，但扩容前，系争房屋的供电无论是400KV还是400千瓦均未达到。供电应属出租人之义务，若合同无明确约定由承租人承担扩容义务，则扩容义务应属出租人。在原告于4月间提出扩容要求且被告答应后，其理应及时办理扩容，但直至2013年10月底、11月间，系争房屋才实际扩容，被告应属违约。本案中，原告主张赔偿损失，原告应举证证明损失客观存在，以及损失与侵权行为间存在因果关系。首先，原告证明海鲜已经死亡以及死亡数量的证据为检验报告、公证书和照片，但检验报告仅证明样品发臭，公证书仅证明特定时间系争房屋冻库中有一定数量、品种的海鲜，照片仅证明有海鲜死亡，但三份证据关联不密切，公证文书中所述的海鲜实际的品种、数量也不确切，该海鲜是否已死亡变质亦无从知晓，即客观损失无法证实。其次，对于被告供电不足与原告海鲜死亡、电机烧毁等的损失（若有）之间是否存在因果关系，本院认为，公证书、检验报告均未对海鲜死亡变质与被告供电不足是否相关进行说明，且海鲜死亡的原因可能有多种，并非必然因供电导致。而原告进场前曾对机电设备进行调试，2013年4月原告要求被告扩容以及已经发生部分电机烧坏的事实表明，此时原告对系争房屋供电不足应属明知，且原告陈述海鲜死亡并非一次发生，而是自4月至6月间先后多次发生，故原告在明知供电不足的情况下，强行启动多台电机致电机烧毁，若因此产生损失，亦应由原告自行承担。但被告未及时依约完成扩容，已构成违约，考虑到用电扩容的申请与审批实施等程序必须的时间，本院酌定5个月为被告耽搁期，该期间被告可收取的租金等应予退还原告70%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告上海乙应于本判决生效之日起十日内返还原告上海甲租金、税费、物业费共计人民币94747.92元；
二、驳回原告上海甲的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费28984元，减半收取14492元，保全费5000元，合计诉讼费19492元。由原告负担18826元；由被告负担666元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一四年九月三十日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。