大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甘民初字第528号
原告潘虎，男。
委托代理人魏玮，系辽宁朋达律师事务所律师。
委托代理人刘丹，系辽宁朋达律师事务所律师。
被告大连大世代餐饮管理有限公司。
法定代表人许强，系总经理。
委托代理人刘相森，系辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人郑如汐，系辽宁恒信律师事务所律师。
第三人大连海创房地产开发有限公司。
法定代表人王吉东，系总经理。
委托代理人杨异，系辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人王学先，系辽宁恒信律师事务所律师。
原告潘虎（以下简称“原告”）与被告大连大世代餐饮管理有限公司（以下简称“被告”）、第三人大连海创房地产开发有限公司（以下简称“第三人”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月7日受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人魏玮、刘丹，被告的委托代理人刘相森、郑如汐及第三人的委托代理人杨异均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人系大连市高新园区海创大厦芝麻街项目开发公司，该项目由被告公司经营美食广场。2011年11月8日，原、被告签订《店铺租赁合同》，被告将美食广场的一个店铺租赁给原告用于经营餐饮。合同签订后，原告向被告交付两个月租金27，000元及押金2，000元。后被告通知原告美食广场于2012年1月30日开业，原告在开业前装修店铺、购买设备设施，从广州雇佣厨师等支出155余万元。由于被告及第三人原因，美食广场没有按期开业。后被告又通知于2012年3月15日开业，但到期亦未开业。大世代美食广场实际于2012年5月18日开业。逾期五个月开业，原告支付员工工资606，424元、机票16，070元及住宿费95，330元。且由于海创芝麻街消防验收不合格，大世代美食广场无法办理餐饮营业执照和税务登记，原告的餐厅无法正常经营。被告将不具备经营餐饮项目条件的店铺租赁给原告，已经构成根本违约，导致合同目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失，故诉请：1、解除原、被告签订的《店铺租赁合同》；2、被告返还租金27，000元、装修押金2，000元；3、被告赔偿损失2，269，052元。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于第一项诉请，因原、被告间的租赁合同已终止，不存在解除合同的问题。关于第二项诉请，自2012年5月18日大世代美食广场正式开业经营后，原告正常经营至今，但其仅支付2个月的租金27，000元及装修押金2，000元，原告尚欠租金，故我方保留追索的权利。关于第三项诉请，合同约定以开业通知来确认开业时间，故原告在开业前及经营后支出的相关费用均是其为正常经营所支出的费用，不应由被告承担。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求，第三人与原告之间无任何法律关系。
经审理，本院查明以下事实：
1、被告承租第三人开发的海创芝麻街项目地上三层用于经营大世代美食广场。
2011年11月8日，原告作为承租人（乙方）与作为出租人的被告（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方经营的海创大厦芝麻街项目大世代美食广场的一个店铺（建筑面积约为300平方米）用于经营茶餐厅。甲方将向乙方发出“进场装修通知单”的形式交付店铺。租赁期限为13个月（实收12个月租金，第一个月免租），租赁日以甲方向乙方交付店铺之日起算。如乙方在租赁期限届满后，未经甲方的书面同意继续占用店铺，则其占用不能视为合同延期或合同续订。乙方续租应在本合同期满前三个月发出书面申请，否则视为乙方在合同期满后不再续租。租赁费用的租赁日按双方签署的“开业时间确认函”所载明的租赁日为准，第一年租金标准为13，500元／月。合同签订同时，乙方应向甲方一次性缴纳2个月的租金27，000元，最终租金应以实际测量面积和乙方收到“开业时间确认函”之后的实际天数为准作为计算。合同同时约定：乙方自行负责办理经营所需许可证件，本合同签订同时或乙方开业前，乙方应向甲方提供营业执照副本、税务登记证副本等证件供甲方查、存。
关于店铺内的装饰装修及不可移动财产，合同约定：⑴合同期满的，无偿归甲方，甲方不给予任何赔偿、补偿；⑵因甲方原因导致合同提前解除的，则对于乙方投入的不可移动的装修、设备、设施由甲方按照购置安装的原价格折旧后予以赔偿；⑶因乙方原因合同提前解除或终止的，不可移动财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何赔偿、补偿。
关于违约条款及合同解除条件，合同约定：本合同在期满时自动终止。在合同期限内，双方可以协商解除本合同。如存在符合法律法规可以变更或解除合同的条件的，甲、乙双方均可以变更或解除合同。如因一方违约行为导致合同解除，乙方不可移动的装修和设备设施的处理方法，按照合同约定处理。
2、上述合同签订后，原告依合同约定交纳租金27，000元及装修押金2，000元。
2011年10月12日至2011年11月12日期间，原告将案涉租赁店铺承包给他人进行装饰装修工程，随后进行相关的消防工程、煤气、通风管道安装工程、厨房设备的采购等开业准备工作。
2012年4月6日，被告向原告发出通知，告知其案涉商铺所在美食广场于2012年5月18日开始营业。关于该开业时间，原告称被告曾先后两次通知于2012年1月30日、2012年3月15日开业，但均未实际开业。而被告逾期5个月开业，致使原告多支付员工工资606，424元、机票16，070元及住宿费95，330元，共计707，832元。
3、大世代美食广场正式营业后，原告所承租的商铺亦开始进行餐饮营业，后至2013年9月，原告停止营业。
原告称在其营业期间因案涉商铺未通过消防验收故其无法办理工商、税务等手续，致使其无法合法经营，故被告系属违约，因此原告主张其对于案涉商铺的全部费用支出均属于其损失要求被告予以赔偿。而根据原告提供的相关证据，其主张的损失包括案涉商铺的装修费990，000元、消防工程费50，000元、煤气安装费22，000元、风道安装费14，000元、烟道安装费5，000元、厨房设备199，000元、窗帘34，700元、家具（沙发等）71，800元、POS机系统42，250元、监控系统20，710元、餐具36，825元、咖啡机29，800元、员工服装13，500元、包装袋16，350元、冰柜2，900元、施工图纸制图费4，000元、灯具8，385元等，共计1，561，220元。
以上事实，有原告提供的《店铺租赁合同》、专用收款收据（房租、装修押金）、《住宅室内装饰装修施工合同》、通知书以及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告间的租赁合同不违背相关法律规定，且系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格遵照执行。结合原告的三项诉请，本案共有两个争议焦点：一为原告诉请解除案涉租赁合同是否符合合同约定；二为被告在案涉租赁合同履行过程中是否有违约行为。
关于第一点。根据租赁合同约定，案涉房屋的租赁期限为13个月，租期的起算点为房屋交付之日。而根据原告所签订的装饰装修施工合同所记载，原告自2011年10月12日起已开始对案涉租赁房屋进行装修，即被告自2011年10月12日已向原告实际交付案涉房屋。庭审中，原告称被告向其交付房屋的时间为2011年11月12日，但即使按此时间为租期的起算点，案涉房屋的租期至2012年12月11日已届满。现案涉租赁合同已明确约定“本合同在期满时自动终止”，而原告亦未提供证据证明其在租期届满前三个月向被告发出书面续租的申请，虽然至本案辩论终结前，原告仍未腾退案涉租赁房屋，但合同中亦约定“占用不能视为合同延期或合同续订”，故案涉租赁合同在原告提起诉讼之前已因租赁期限届满而终止。现原告诉请解除合同的事实依据并不存在，对其第一项诉请，本院不予支持。关于第二项诉请，因原告实际使用案涉租赁房屋，且其已支付的租金27，000元并不足以支付租赁期间内的全部租金，故对其要求返还租金27，000元的诉请，不符合同约定，本院不予支持。关于装修押金2，000元，系原告因案涉房屋装修而交纳的押金，被告应予返还，关于此项诉请，本院予以支持。
关于第二点。原告称被告在履约过程中共有两项违约行为，一为未按期开业，二为交付的案涉租赁房屋未取得消防验收致使其无法办理营业执照等经营手续。关于第一项。纵观原、被告签订的《店铺租赁合同》全部内容，双方并没有约定大世代美食广场的开业时间，也未约定被告未及时开业所需要承担的违约责任，同时原告除提供通知书（2012年4月6日）外也未提供其他合法有效的证据来证明被告确认过其他的开业时间。另外，案涉租赁合同中也约定以“开业时间确认函”确认的开业时间为租金的起算日，即美食广场未开业，则原告不需要支付案涉房屋的租金。那么原告以被告未按期开业违约为由主张的相关损失（员工工资606，424元、机票16，070元及住宿费95，330元）并无合同依据及证据支持，本院不予支持。关于第二项，根据举证规则，原告应提交证据证明被告向其租赁的房屋存在未取得消防验收并致使其无法办理营业手续的违约行为，但原告并未提交相关证据。另，本案存在一特殊性，即根据案涉租赁合同约定，原告应在合同签订时或美食广场开业前即办理所需的营业手续供被告查、存。故如原告所述为真，其应在开业之前即清楚知悉其无法办理合法的营业手续，但根据原告提供的费用支出证据，其却投入多达二百万余元去做开业准备，这显然也不符合常理。故关于原告主张因被告第二项违约行为所造成其全部费用支出均为其损失一节，没有合同依据及证据支持，理应予以驳回。但考虑到原告提起该项损失诉请系以被告违约为由要求解除合同的第一项诉请为基础，而其第一项诉请并未获得本院支持。同时，因本院确认案涉租赁合同因租期届满而终止，故租赁房屋中不可移除的装饰装修应按照合同约定进行处理，而原告此部分损失诉请中不仅包括不可移除的装饰装修，尚包括厨具、家具等可移除的财产，故为避免造成原告诉累，本案中对原告主张的此部分损失1，561，220元暂不进行处理，原、被告可在案涉租赁房屋腾退时协商处理，如协商未果，原告可另行起诉。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连大世代餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告潘虎装修押金2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告潘虎的其他诉讼请求。
案件受理费人民币8，080元，其它诉讼费50元，合计人民币8，130元，由被告大连大世代餐饮管理有限公司承担100元，原告潘虎自行承担8，030元。未处理诉请部分（赔偿损失1，561，220元）的案件受理费17，110元，自本判决生效之日起，原告可办理退费手续。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 于淑梅
人民陪审员 于菊英
二〇一四年五月九日
书 记 员 赵 晶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。