湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6010号
上诉人（原审原告）:曾卫东。
被上诉人（原审被告）：彭健。
委托诉讼代理人：赵静玲。
被上诉人（原审第三人）：赵静玲。
上诉人曾卫东因与被上诉人彭健、赵静玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人曾卫东的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初第3029号民事判决书；2、判令彭健按ZH0022397号合同约定立即支付2014年08月-2016年04月物业管理费3100.08元【0.5元/平方*310.07平方=155.04元/月*20月】，并支付由此产生的违约金3000元【按ZH0022397号合同约定第六条计算】及其水费；3、判令解除ZH0022397号租赁合同；4、判令本案一审、二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实与理由：一、曾卫东是房屋所有权人，赵静玲仅作为租赁合同的签字人，其无权私自收取彭健缴纳的物业管理费，赵静玲与彭健关于物业管理费的收取约定违反了曾卫东与物业公司的物业合同约定，属于无效的民事行为。一审法院采信彭健提交的由赵静玲签名的物业管理费收据，并作为定案的依据，其判决违反了《物业管理条例》的强制性法律规定。二、曾卫东一审时提交的证据足以证明彭健并未缴纳物业管理费以及水费，且彭健提交的由赵静玲签名的物业管理费收据，在曾卫东有异议的情况下，一审判决并未作出任何说明就予以采纳，违反了民事诉讼法律的规定，且损害了曾卫东的合法权益。三、彭健并未按照合同约定缴纳物业管理费以及水费，按照合同约定以及合同法的约定，曾卫东有权单方面解除合同并提出赔偿。
被上诉人彭健、赵静玲辩称，本案涉案房屋租赁合同系赵静玲与彭健签订的，彭健把物业管理费都交给赵静玲了，彭健并不欠物业管理费和房屋租赁费。
曾卫东向一审法院的起诉请求：1、彭健按ZH0022397号合同约定，立即支付2014年8月-2016年4月物业管理费人民币3100.08元[0.5（元/平方）*310.07（平方）=155.04（元／月）*20月）、并支付由此产生的违约金3000元[按ZH0022397号合同约定第六条计算]；2、解除ZH0022397号租赁合同；3、由彭健承担本案全部诉讼费。
一审法院审理查明：2014年8月17日，赵静玲出具收条两份，收取了彭健支付的承租咸嘉新村嘉兴苑7栋601房押金2000元及2014年9月1日至2015年3月1日的租金8400元。
2014年8月18日，由甲方（出租方，署名“曾卫东、赵静玲”）与乙方（承租方，署名“彭健”）、丙方（居间方，署名“湖南新环境房地产经济连锁有限公司”）签订《房屋租赁合同》(编号：ZH0022397号)一份。合同第二条约定：该房屋租赁期限为2014年9月1日至2017年8月30日。合同第三条约定：房屋租金每月人民币（大写）壹仟肆佰元整（小写￥1400元），含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书）。支付方式半年，签订合同1天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前10天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币（大写贰仟元整（小写￥2000元）。房屋在租赁期间产生的电话，宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。合同第六条约定：租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。赵静玲、彭健均称合同签订时曾卫东不在场，彭健称签订合同时合同上已经有“曾卫东”的“签名”，赵静玲自认合同上“曾卫东”的名字系其代签。庭审中，曾卫东对于该《房屋租赁合同》予以认可。
合同签订后，彭健于2014年8月19日实际入住本案租赁房屋至今，并于2015年2月6日、10月2日、2016年2月18日分三次向赵静玲转账支付了2015年3月至2016年8月的每半年的租金8400元，共计25200元，赵静玲为此出具了收条三份。
2014年8月18日，因该租赁房屋的物业管理费已经缴纳至2015年3月，所以赵静玲只收取了彭健从2014年8月18日至2015年3月18日的物业管理费1085元，并出具收条一份。彭健于2015年4月1日向赵静玲支付了从2015年4月至2016年3月的物业管理费1860元，赵静玲为此出具了收条一份。
2015年5月12日，曾卫东父亲曾国华代为曾卫东缴纳该房屋从2015年4月至2016年3月的物业管理费1860元。
2015年6月24日，曾卫东以返还原物纠纷将彭健、赵静玲、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司起诉至长沙市岳麓区人民法院，在此案中曾卫东请求判令（1）彭健腾出曾卫东房屋，停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状。违反合法口头协定，赔偿精神损失5000元。（2）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司因违法经营，给曾卫东造成的物质与精神损失20000元。（3）赵静玲赔礼道歉，赔偿精神损失5000元。（4）本案诉讼费用全部由彭健、赵静玲、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担。2015年9月22日，长沙市岳麓区人民法院以（2015）岳民初字第04376号民事判决书判决驳回曾卫东的全部诉讼请求。
2015年9月22日，曾卫东在（2015）岳民初字第04376号民事判决书的上诉状中明确说明：彭健作为房屋承租人违反合同约定，近一年时间未交纳物业管理费、水费，而物业管理费、水费是房屋租金的组成部分，其行为构成严重违约。因此，曾卫东要求解除该房屋租赁合同。
2016年5月17日，曾卫东以彭健未缴纳物业管理费为由，起诉至一审法院，要求解除双方之间的编号为ZH0022397号的《房屋租赁合同》，并要求支付物业管理费3100.08元及违约金3000元。
2016年3月3日，由彭健以曾卫东的名义直接向物业公司缴纳从2016年4月至2017年3月的物业管理费1860元。
2016年6月23日，彭健向长沙市供水有限公司补缴了该租赁房屋2016年5月20日前已经使用的接水点为800003716水表2的水费及滞纳金合计1481.65元。
另查明：1、该租赁房屋在2014年12月21日经水表改造后有两个水表（表1接水点为800001966，表2接水点为800003716）。彭健对接水点为800001966的水表1的水费及水表2从2016年5月20日以后的水费至今未缴纳。2、曾卫东与赵静玲系夫妻关系。赵静玲不愿以一审原告身份起诉彭健，也不愿与彭健解除房屋租赁合同。3、曾卫东名下还有其他房产，均由赵静玲签约出租并收取租金。
一审法院认为，曾卫东对赵静玲与彭健签订了《房屋租赁合同》予以认可，该合同对曾卫东具有约束力。现因该合同的出租方有曾卫东和赵静玲两人，作为共同的出租方赵静玲明确表示不愿解除与彭健之间的合同，故曾卫东无权单方提出解除其与彭健之间的房屋租赁合同。
根据双方签订的房屋租赁合同第三条约定：房屋在租赁期间产生的电话，宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由彭健支付，其余由曾卫东和赵静玲承担。现在曾卫东与彭健双方约定由彭健交纳物业服务费用的，而彭健如期将物业管理费交给出租方之一赵静玲，彭健已经按约定履行了交付物业管理费的义务，不存在违约缴纳物业管理费的情形。因此曾卫东不能因其没有收到该房屋的物业管理费为由主张彭健再次支付物业管理费3100.08元。同时房屋租赁合同第六条约定，当彭健不及时缴纳租金时，那么彭健应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向曾卫东支付违约金，超过10天曾卫东有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，曾卫东有权不退回押金，作为违约金赔偿给曾卫东。现彭健按照合同约定每半年如期将房租交付给出租方赵静玲，其已经按约定履行了交付房租的义务，曾卫东不能根据此条款要求彭健支付因其没有缴纳物业管理费的违约金3000元。故对曾卫东要求彭健支付物业管理费3100.08元及由此产生的违约金3000元的诉讼请求，不予以支持。
虽然彭健没有及时缴纳水费，但根据双方房屋租赁合同第三条之约定，曾卫东作为出租方可以选择向彭健追收上述有关费用，或者在合同期满后由彭健结清所有费用后，曾卫东才将彭健交付的押金全部退还。同时从彭健补交水费的情况来看，其没有及时缴纳水费，应向供水公司承担补交水费和滞纳金的责任。根据法律规定，彭健作为承租人其基本义务是按照约定使用租赁物和支付租金。因此彭健没有及时缴纳水费的瑕疵行为，并不构成曾卫东所主张的彭健已构成根本违约，故对曾卫东基于该房屋租赁合同第三条之规定行使合同解除权的诉讼请求，不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回曾卫东的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由曾卫东负担。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：曾卫东能否要求彭健支付物业管理费、违约金、水费以及曾卫东是否能够单方面解除本案涉案合同。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，曾卫东、赵静玲与彭健签订的租赁合同约定“房屋在租赁期间产生的电话，宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由彭健支付”，现彭健将物业管理费交给了赵静玲，赵静玲也认可收到了承租人彭健的物业管理费，且有赵静玲向彭健出具的签字认可的收据佐证，因赵静玲与曾卫东现仍为夫妻关系，赵静玲作为出租人之一，彭健将物业管理费交给赵静玲并无不当，故彭健并不存在未按约缴纳物业管理费的情形，曾卫东无权要求彭健承担未缴纳物业管理费而造成的违约金。关于水费，因曾卫东一审的诉讼请求并未要求彭健向其支付水费，现其要求彭健向其支付水费，超过本案一审时的诉讼请求，根据民诉法不告不理的原则，本院不予处理。曾卫东上诉主张彭健未依约缴纳物业管理费及水费，构成根本违约，导致合同目的不能实现，要求单方面解除合同。对此，本院认为，彭健并未欠缴物业管理费，且即便彭健欠缴水费，但因彭健并不存在未按期支付租金问题，并不存在构成根本违约，不属于合同目的不能实现的情形，故本院对曾卫东的上述主张不予采纳。
综上，上诉人曾卫东的上诉理由不能成立，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费50元，由曾卫东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月八日
书 记 员 李颖倩