福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0504民初453号
原告：中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万安万荣街国土资源局综合大楼一、二层。
负责人：郑建辉，支行行长。
委托诉讼代理人：黄颖,女,系支行员工。
委托诉讼代理人：张艺敏，女,系支行员工。
被告：林跃鹏，男，1975年9月23日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。
被告：董育静，女，1974年11月5日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。
被告：泉州洛江城市建设开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江凤冠街吉源小区15号楼301-305号。
法人代表人：杜德森。
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称农行泉州洛江支行）与被告林跃鹏、董育静、泉州洛江城市建设开发有限公司（以下简称洛江城市建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告农行泉州洛江支行委托诉讼代理人黄颖、被告林跃鹏到庭参加诉讼，被告董育静、洛江城市建设公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行泉州洛江支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林跃鹏、董育静签订的编号为35020120130049272《个人购房担保借款合同》；2.被告林跃鹏、董育静立即偿还结欠原告的贷款本金357147.26元及至2017年2月14日利息、罚息10205.14元，共计367352.40元。自2017年2月15日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付；3.原告对林跃鹏、董育静提供的抵押物洛江区××街与××交叉口北侧××·××楼××房产壹套优先受偿；4.被告泉州洛江城市建设开发有限公司对上述债务承担连带保证担保责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月24日，被告林跃鹏、董育静与原告签订了编号为35020120130049272《个人购房担保借款合同》，由被告林跃鹏、董育静向原告借款人民币叁拾玖万元，购买位于泉州市××街与××交叉口北侧××.××楼××房产壹套，约定：1.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，即年利率6.55%执行，按月结息，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无贷款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一个周期；2.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，借款人应于每期末月的20日还本息；3.借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由洛江城市建设公司提供阶段性保证担保（阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。2013年5月22日，被告董育静签订共同还款责任书，承诺愿为借款人林跃鹏向原告办理的个人住房按揭贷款39万元承担共同还款责任。原告与被告于2013年6月14日办妥抵押预登记手续，2013年7月1日原告按合同约定将全部借款人民币叁拾玖万元直接划入售房人洛江城市建设公司帐号。从2016年8月24日至2017年2月14日，被告无任何还款记录，根据原告的计算口径，至2017年2月15日该笔借款已逾期211天。原告故起诉。
被告林跃鹏承认原告在本案中主张的事实。
农行泉州洛江支行围绕诉讼请求向本院提供中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行营业执照副本、负责人身份证明、法定代表人身份证明，林跃鹏、董育静的身份证、户口簿、结婚证，洛江城市建设公司的营业执照副本、法人代表身份证明，共同还款责任书，同意房产抵押承诺书，《个人购房担保借款合同》，《最高额保证合同》，《预购商品房抵押权预告登记证》，借款凭证、贷款发放通知单、还款明细表、欠款明细及利息、费用清单，（2016）闽0504民初1725号民事判决书等证据证明其主张。林跃鹏质证对原告提供的上述证据均无异议。本院认为，董育静、洛江城市建设公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。农行泉州洛江支行提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院依法调取（2016）闽0504民初1725号生效证明，经双方当事人质证无异议，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，农行泉州洛江支行与林跃鹏、董育静签订编号为35020120130049272《个人购房担保借款合同》，约定：1.借款人（林跃鹏、董育静）向贷款人（农行泉州洛江支行）借款39万元，用于购买位于泉州市××街与××交叉口北侧××.××楼××房产壹套;2.借款期限自2013年7月1日起至2033年6月30日止；3.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率,按月结息，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无贷款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一个周期。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；4.还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，借款人应于每期末月的20日还本息；5.借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由洛江城市建设公司提供阶段性保证担保，洛江城市建设公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；6.借款人与售房人（洛江城市建设公司）的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人合同或采取其他相应措施。2013年4月1日，农行泉州洛江支行与保证人洛江城市建设公司签订合同编号为泉洛农银第201300011号《最高额保证合同》，约定：1.保证人自愿为债权人与债务人在力标.吉源雅苑项目商住房按揭贷款提供阶段性保证担保；2.保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，2013年6月14日，农行泉州洛江支行与林跃鹏、董育静办理抵押预登记手续。2013年7月1日，农行泉州洛江支行依约将39万元直接划入洛江城市建设公司的帐号。但林跃鹏、董育静自2016年8月24日未能依约偿还本息，至2017年2月14日止共结欠农行泉州洛江支行借款本金357147.26元及相应利息、罚息、复利计10205.14元，合计367352.4元。经催讨无果，原告诉至本院，请求判令支持其诉讼请求。
本院认为，农行泉州洛江支行与林跃鹏、董育静之间的金融借款关系，与洛江城市建设公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。现林跃鹏、董育静未按合同履行义务，农行泉州洛江支行依合同行使权利，要求解除与林跃鹏、董育静借款合同的诉求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。农行泉州洛江支行按照合同约定发放贷款后，林跃鹏、董育静在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，林跃鹏、董育静应立即偿还尚欠农行泉州洛江支行的全部借款本息，并承担违约责任。洛江城市建设公司为上述贷款承担保证责任，承诺抵押房产在办理正式抵押登记手续完毕且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书前承担连带保证责任，现抵押房产尚未办理正式抵押登记手续也未取得房屋他项权证书，因此洛江城市建设公司应承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向林跃鹏、董育静追偿。本案借款就抵押物办理了抵押预告登记，本院认为,预告登记不等同于物权登记，预告抵押登记不等同于抵押登记，抵押预告登记权人的权利是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分权利，抵押预告登记是就讼争房产设立抵押权的一种预先的排他性保全，不能直接产生优先受偿权，在正式办理抵押登记后,才具有优先受偿权，故农行泉州洛江支行要求对讼争房产行使优先受偿权的诉求，本院不予支持。综上，农行泉州洛江支行的诉求，合理部分，本院予以支持。董育静、洛江城市建设公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、林跃鹏、董育静应在本判决生效之日起十日内偿付中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金357147.26元及相应的利息、罚息、复利（至2017年2月14日止的利息、罚息计10205.14元，2017年2月15日起至实际付清款项之日止的利息、罚息及复利按合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付）；
二、泉州洛江城市建设开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，在承担保证清偿责任后，有权向林跃鹏、董育静追偿；
三、驳回中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6810元，减半收取3405元，由被告林跃鹏、董育静、泉州洛江城市建设开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林晓玲
二〇一七年五月十九日
书记员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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