湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第01590号
原告张一真。
委托代理人韩颖，湖南金州律师事务所律师。
被告长沙融程花园酒店有限公司。住所地长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人黄荣新，董事长。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
被告湖南金信房地产开发有限公司。住所地长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人黄荣新，董事长。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
原告张一真（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员杨华独任审判，于2015年5月4日进行了第一次公开开庭审理。原告的委托代理人韩颖，被告融程花园酒店的委托代理人贾晴、被告金信公司的委托代理人陈伟博到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月26日进行了第二次公开开庭审理。原告的委托代理人韩颖，被告融程花园酒店的委托代理人贾晴到庭参加诉讼，被告金信公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月26日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告金信公司开发建设的融程花园酒店项目的北楼7层739号房。原告按被告金信公司的要求办理好相关购房手续后，又于当日与被告融程花园酒店、金信公司签订《产权式酒店公寓租赁合同》，将所购买的上述房屋出租给被告融程花园酒店用于酒店经营，该租赁合同约定：租赁期从起租日开始至2020年1月25日止，每年租金为98196元，每月8183元，租金按月支付，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金。被告金信公司作为担保方在上述租赁合同上签字盖章，对被告融程花园酒店支付原告的租金承担连带担保责任。在《产权式酒店公寓租赁合同》签订后，原告按约履行了相关义务，但自2012年起，被告融程花园酒店未按《产权式酒店公寓租赁合同》的约定支付原告租金，原告多次向被告融程花园酒店、金信公司催要租金，而两被告却以各种理由拖延支付，以致原告逾期支付购买租赁房屋时所欠银行贷款，原告也逼不得已进行了多次维权，但两被告仍有170169.65元的租金及10478.8元的违约金未支付给原告，致使原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同》目的也因两被告的违约无法实现。原告现诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告融程花园酒店、金信公司于2010年1月26日签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，被告融程花园酒店将租赁房屋返还给原告；2、被告融程花园酒店、金信公司支付拖欠原告租金170169.65元，逾期支付租金违约金10478.8元（暂计至2015年2月28日止，之后按同期银行贷款利率的标准计算违约金直至两被告全部支付完所欠租金为止）；3、被告融程花园酒店、金信公司按《产权式酒店公寓租赁合同》约定的租金标准支付原告自《产权式酒店公寓租赁合同》解除之日起至实际归还原告之日止的房屋占用费；4、被告融程花园酒店、金信公司承担本案的诉讼费用。
被告融程花园酒店辩称，1、被告融程花园酒店已经向原告预付了两年的租金，并没有拖欠租金，无违约行为；2、根据《产权式酒店公寓租赁合同》第八条第1款的约定，原告无权单方解除合同。原告单方解除合同，属违约，被告融程花园酒店保留追究其违约责任的权利；3、假设被告融程花园酒店拖欠租金，原告起诉融程花园酒店支付租金已过诉讼时效，原告起诉租金从2012年开始至今的租金，该时效为1年，故原告的诉请要求支付从2012年至2014年期间的租金已超过诉讼时效；4、被告融程花园酒店替原告交纳了房屋租赁税，应当在租金中扣除；5、租赁合同所约定按购房款10%计算年度租金严重脱离了市场行情和酒店行业经营规律，应当降低至5%；6、原告组织人员封堵酒店大门，亦严重影响了融程花园酒店的正常经营，该行为违反了租赁合同第八条第1款的约定，被告融程花园酒店保留追究原告违约责任的权利。
被告金信公司辩称，1、被告融程花园酒店已向原告足额交纳租金，金信公司不需承担担保责任；2、被告金信公司为融程花园酒店向原告支付租金提供担保并未经过金信公司股东会议通过，提供的担保无效；3、担保法及相关法律明确规定了房地产作为抵押的，担保合同必须办理抵押物登记，抵押合同才生效，而本案中的抵押物未办理抵押登记，担保条款无效；4、假设被告融程花园酒店欠原告租金且担保有效，因本案已过诉讼时效，金信公司作为担保人不再承担担保责任。
经审理查明，2010年1月26日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告金信公司开发的位于长沙市雨花区湘府中路9号融程国际广场项目中的第1幢N单元7层739号房，建筑面积98.2平方米，单价每平方米10000元，总金额982000元，以银行按揭方式付款，于合同签订之日交付首期房款492000元，余款490000元向银行申请贷款。2010年1月26日，原告（甲方）与被告融程花园酒店（乙方）、金信公司（丙方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店北楼第7层第739号房屋出租给乙方；2、租赁期为10年，从起租日开始120个月至租赁期届满之日止。起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；3、乙方向甲方支付租金每年为98196元，折算每月为8183元。如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；4、甲方提供招商银行在长沙市市区任一网点的开户行及账号，乙方将应付给甲方的租金存入甲方账户，则视为乙方已支付给甲方本人；5、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；6、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件。丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；7、租赁期内，租赁房屋及设备的维修由乙方负责，所产生的水电费、空调费、物业管理费、租赁产生的税金由乙方承担；8、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙分行窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；9、丙方须监督乙方正常经营，按时支付甲方租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任。
合同签订后，原告向被告金信公司支付了购房款982000元（实际支付785608元，用被告融程花园酒店提前支付的两年租金抵付196392元）。原告于2010年4月20日向被告融程花园酒店出具收条，载明：今收到长沙融程花园酒店有限公司最后两年租金196392元。被告金信公司于2010年4月12日向原告出具购房款982000元的发票。被告融程花园酒店自2012年3月开始未再依约支付原告租金。经双方核对，截至2015年8月，被告融程花园酒店累计欠付原告租金216812.75元。因原、被告就支付租金事宜协商未果，原告于2015年3月27日诉至本院，请求依法判决。
另查明，1、被告融程花园酒店用上述租赁的房屋整体经营酒店。因被告融程花园酒店自2012年3月开始欠付原告的租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺在2012年7月28日前未按期支付的租金，其违约金按租赁合同计算补偿业主，2012年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。2、租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理抵押登记。3、现被告融程花园酒店一直在正常经营。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《产权式酒店公寓租赁合同书》、购房发票及契税、银行历史交易明细表、收条、《承诺书》、欠付租金明细、本院谈话笔录及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告融程花园酒店、金信公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。归纳本案双方争议的焦点如下：一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还原告租赁房屋的问题；二、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题；三、关于租金标准、违约金的认定；四、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题；五、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。现评析如下：
一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还原告租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告融程花园酒店在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，原告有权解除合同，但因原告出租给被告的场地不具有独立性，被告已将涉案场地整体用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于原告解除合同、返还房屋的主张，本院不予支持。
二、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题。2010年1月26日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定以982000元的金额购买涉案房屋，后被告融程花园酒店与原告签订了《产权式酒店公寓租赁合同书》，被告融程花园酒店先行支付了最后两年租金用来抵付原告应支付被告金信公司的购房款。现房屋租赁期限未届满，租赁合同需继续履行，被告融程花园酒店主张以最后两年租金抵扣欠付租金无事实、法律依据，本院不予支持。
三、关于租金标准、违约金的认定。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定租金为8183元/月，系双方协商一致的结果，被告融程花园酒店单方提出约定过高，要求降低租金标准的主张，本院不予采信。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定，被告融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付原告当月租金，截至2015年8月，被告融程花园酒店累计欠付原告租金216812.75元，被告融程花园酒店应予支付。被告融程花园酒店提出应由原告承担租赁税费的主张，与合同约定不符，本院不予支持。由于被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店所有业主承诺“在承诺前逾期支付的租金，其违约金按租赁合同的约定计算，2012年9月份之后逾期支付的租金，其违约金按中国人民银行同期贷款利率的标准计算”。本案原告与被告融程花园酒店未在合同中约定违约金的标准，本院确认违约金参照中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年10月1日开始按照欠付金额分段计算至清偿之日止（详见原告提交的银行历史交易明细表）。
四、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题。虽然被告融程花园酒店从2012年3月28日开始欠付其租金，但此后又陆续支付了部分租金，至2015年2月都有租金支付，其欠付租金是一个连续、持续性的过程，被告融程花园酒店辩称已过诉讼时效，本院不予采信。
五、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。原告与被告金信公司约定以租赁房屋所在大厦的两层裙楼对租金提供担保，因未办理抵押登记，抵押权未设立，但被告金信公司有为被告融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，被告金信公司保证担保责任成立，并且被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺对逾期未付的租金承担违约责任，故被告金信公司应对被告融程花园酒店欠付原告的租金及违约金承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告张一真支付2012年3月至2015年8月的租金216812.75元；
二、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告张一真支付租金216812.75元的违约金（参照中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年10月1日开始按照欠付金额分段计算至清偿之日止，详见原告张一真提交的银行历史交易明细表）；
三、被告湖南金信房地产开发有限公司对上述一、二项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应履行义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告张一真的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3912元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
人民陪审员 庞昌阳
人民陪审员 郭建湘
二〇一六年六月二十日
书 记 员 焦芳苹
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。