浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5378号上诉人（原审原告）沈剑虹，女，1962年4月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区后市街***号*单元***室，现住浙江省杭州市拱墅区。被上诉人（原审被告）赵慧忠，男，1950年10月18日出生，汉族，住浙江省海盐县。被上诉人（原审被告）倪裕长，男，1988年7月5日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。被上诉人（原审被告）杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。法定代表人陆斌斌，副总裁。委托代理人王燕，公司员工。被上诉人（原审被告）杭州爱家物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区莫干山路533号。法定代表人陆斌斌，副总裁。委托代理人吴苏华，公司员工。上诉人沈剑虹因与被上诉人赵慧忠、倪裕长、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）、杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）相邻关系纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原法院认定，沈剑虹系杭州市上城区后市街133号1单元601室房屋的业主。案外人唐梓云（曾用名唐金兰）原系杭州市上城区房屋的业主。2015年4月14日，赵慧忠以案外人唐梓云（作为委托方、甲方）的名义与杭州爱家物业服务有限公司（作为受托方、乙方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定坐落于杭州市上城区房屋交由乙方托管，托管期自2015年4月16日起至2016年4月15日止。托管期间租金为2400元/月，给予乙方免租期30天，总租金为26400元。托管期间甲方负责维修的项目为：1、因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施造成的维修，如电路、线路老化等；2、主体管道及户内管道因老化引发的漏水等维修；3、因老化等原因导致脱落或破损的维修，如内墙墙皮、天花板、门窗、地砖、墙砖等；4、因老化而引起的主板、压缩机或内漏等造成的维修或更换的，如空调、彩电、冰箱、洗衣机、热水器、油烟机等家用电器；5、合同期内电器的首次加氟，如空调、冰箱等。在托管期间乙方负责维修的项目为：使用不当或人为因素而产生的维修。该合同还对其他相关事项进行了约定。后701室房屋由倪裕长承租使用。片区社工俞雅颖出具《情况说明》，载明：“2016年1月21日，寒潮来袭，定安路后市街小区为老住宅小区，一些家用设施和公共设施老旧，受冻后水管易爆裂。寒潮过后，1月27日早上，后市街133号1单元401室住户来社区反映家中屋顶漏水，怀疑是楼上501住户漏水，后社工联系501住户，住户回家查看情况后来社区回馈说自己家中也漏水，应该是601住户家漏水，于是社工又联系601住户沈剑虹女士，因沈女士暂住母亲家，傍晚回到家中查看后，发现自己家中情况全是水，社工最后联系701住户，但因701为出租用房，无房东联系方式，后经辖区单位的房屋中介公司帮助，寻得房东电话，首次致电房东，房东表示会回家查看情况，但一天过后沈女士表示楼上住户一直未出现，第二天社工再次电话701房东，房东却托说701的房子是他替朋友代管的，自己无权处理这类事件，而房东却在国外，无法联系，现在暂时没办法解决。因社工没有租户信息，且房屋维修需房东处理，所以经701联系人的同意后，社工将他的电话（138××××8805）告知沈女士，要求他们双方联系解决。但此人还是无法给出处理方案。（但）至今，此事件仍未解决。”一审庭审中，沈剑虹陈述601室客厅、厨房、阳台、卫生间、卧室均因漏水造成墙壁、屋顶毁损。沈剑虹一审诉讼请求：1、要求赵慧忠、倪裕长、我爱我家、爱家物业赔偿其损失9000元，包含因漏水造成的房屋修复费用、物品受损及因房屋清理支出的劳务费用等；2、诉讼费由赵慧忠、倪裕长、我爱我家、爱家物业承担（包括案件受理费、评估鉴定费等）。在一审庭审过程中，原审法院多次向沈剑虹释明是否就案涉房屋需修缮费用申请鉴定，沈剑虹明确表示不申请鉴定。另查明，在浙江省杭州市中级人民法院审理的（2016）浙01民终4282号案件2016年7月27日的调查笔录中，赵慧忠认可，七年前案外人唐梓云将案涉房屋卖给赵慧忠，2016年4月份赵慧忠又将房屋以唐梓云的名义出售他人。在该案的上诉状中，赵慧忠亦认可其为案涉房屋的实际拥有权人。原审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，因杭州市上城区房屋漏水，造成其楼下601室客厅、厨房、阳台、卫生间、卧室的墙壁、屋顶毁损。因漏水产生损害后果发生在赵慧忠作为701室房屋实际所有权人期间，且并无证据证明漏水系因倪裕长，即房屋承租人未关水闸所致，赵慧忠亦认可漏水原因系突发严寒，自然灾害所致。突发严寒导致漏水，致使他人受损不属于《房屋出租托管合同》中由受托方负责维修、赔偿的事项，故赵慧忠应当对601室房屋因渗漏水导致的损害承担相应的法律责任。沈剑虹主张赵慧忠、倪裕长、我爱我家、爱家物业赔偿其因漏水造成的房屋修复费用、物品受损及因房屋清理支出的劳务费用等产生的损失9000元，因沈剑虹并未因修缮房屋实际支出相应的费用，经法庭释明，沈剑虹亦明确表示不对房屋修缮费用申请鉴定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，沈剑虹并未举证证明房屋修缮所应当支出的费用，故对沈剑虹的请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回沈剑虹的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由沈剑虹负担。宣判后，沈剑虹不服，向本院提起上诉称：2016年1月26日晚上701室自来水漏到我家601室厨房、厕所、晒台。1月30日晚上6点看到701室住户，上诉人问漏水之事怎么解决？他说：走法律途径。原审法院判决驳回我的全部诉讼请求，请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人倪裕长在二审中答辩称：此次事件倪裕长不承担任何责任，是天灾人祸导致的，是增压泵冻坏所导致。倪裕长是租户，而增压泵处于隐蔽的位置，是在厨房灶台下面，在冻坏前倪裕长对增压泵位置不知情。被上诉人我爱我家在二审中答辩称：本案是相邻权关系，与我爱我家没有实质关联性，我爱我家不承担任何责任。被上诉人爱家物业在二审中答辩称：爱家物业不应承担赔偿责任，本案漏水系因管道老旧、天气突发严寒导致。爱家物业与房屋所有权人签订的房屋托管合同明确约定托管期间应由房屋所有权人负责维修的项目包括：1、因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施造成的维修，如电路、线路老化；2、主体管道及户内管道因老化引发的漏水等维修。本案房屋维修漏水的责任不属于爱家物业。被上诉人赵慧忠在二审中答辩称：赵慧忠不是房东，上诉人将赵慧忠列为本案的第一被告没有法律依据。本案系相关邻里纠纷，案涉房屋的房东是案外人，出租人、收取租金的均是房东，在房屋出租过程中，赵慧忠仅仅是接受了房东的委托，受托人与委托人是不同的法律主体。法律上受托人不等同于委托人。上诉人将受托人误认为是委托人，这完全是张冠李戴，请求法院予以排除。上诉人起诉的标的无事实依据，这也是一审判决上诉人败诉的主要原因。为了妥善解决邻里纠纷，赵慧忠从房屋所有权人代理人的角度出发，认为上诉人提起一审起诉时没有实事求是说明其做法。20年前上诉人就接受了案涉房屋的毛坯状况，经20年来的自然损耗，已经新房变为旧房。在起诉时上诉人认为漏水的为卫生间及客厅的10个平方米，当时其要求恢复原状。赵慧忠已经找了泥工、买了油漆，愿意为上诉人粉刷，当时按照资金赔偿也不会超过3000元。至2017年，上诉人再次起诉时，将漏水的范围扩大到了整个房屋，包括房间，但是上诉人出示的照片、复印件等无法证明漏水的位置具体是哪里，上诉人要求赔偿的标的增加了近三倍，为8000元。上诉人如此扩大受损面积、增大标的是上诉人的主观臆想，法律不能支持上诉人的主张。上诉人的一审意见，证明本案不能成立。上诉人在2017年6月14日在一审开庭过程中，多次陈述701室的自来水渗漏到其601室，肯定是701室的租户忘记关闭自来水龙头所导致，如果不是701室忘记关闭自来水龙头，则双方没有必要进入诉讼。即701室的承租人如果没有忘记关闭水龙头，则其放弃了诉讼。故上诉人上诉至二审法院，首先要查明701室的承租人是否忘记关闭了自来水龙头，如果答案是否定的，则没有必要进行一审、二审的诉讼。赔偿主体应是有过错的责任人，没有过错不应承担赔偿责任。第一，根据上述意见，本案开庭的条件还不具备。为了从根本上解决问题，要由有过错的责任方承担责任。造成本次漏水并造成上诉人损失的是因极端严寒天气导致冻裂，是自然灾害，不可抗力造成的。当晚整幢楼房的多处水表，甚至单元水表等均遭到冻裂。自然灾害造成的损失应由相关自然灾害的处理部门进行处理，至少应由收取自来水水费的自来水公司负责。当初水表是由前房东在其结婚时通过自来水公司批准安装的，而增压泵的安装也是经过自来水公司批准的，对此赵慧忠和租客均是不清楚的。第二，在房屋出租时，与爱家物业是签订有协议的，根据第5条第3款规定，在房屋出租期间应由爱家物业承担责任。根据第7条第2款的规定，房东负责维修水泵老化等问题。当晚发生水表冻裂问题的不仅仅是701室一家，而是整幢楼的多户，即便是新水表也会发生冻裂，如果爱家物业认为是水表老化而发生的冻裂，应由其提供科学依据。根据协议，爱家物业有义务要告知租户相关事宜，在恶劣天气来临时租户应检查全部的管道系统，做好措施，如果已经发生了漏水，应及时关闭阀门。这不应是房东的责任。第三，按照国家的规定，房屋质量应符合国家标准。房屋层间漏水是建筑质量不过关，监理不到位也是原因。任何一个业主首次购买房屋时都已经向当地的物业管理公司缴纳了一笔房屋维修基金，以后房屋发生层间漏水，其维修完全应由收取房屋维修基金的物业管理部门负责。第四，虽然赵慧忠没有任何过错，但是仍建议上诉人以恢复原状为标的，有过错方承担责任，如果上诉人认为可以折算为现金进行赔偿，则应不超过3000元。建议爱家物业、承租人各承担1000元，赵慧忠代表房屋所有人自愿捐助1000元，来了结本案。二审中，赵慧忠向本院提供下列证据：（1）房租收入证明单，欲证明房租的接收人是唐金兰（唐梓云）。（2）房屋转让合同，欲证明房屋是唐金兰（唐梓云）转让给他人的。经质证，沈剑虹认为上述证据不是事实，倪裕长、我爱我家、爱家物业对上述证据没有异议。本院认为上述证据不能推翻赵慧忠在本院审理的（2016）浙01民终4282号案件中的陈述。沈剑虹、倪裕长、我爱我家、爱家物业没有向本院提供新的证据。经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案各方对因杭州市上城区房屋漏水导致楼下601室的客厅、厨房、阳台、卫生间、卧室的墙壁、屋顶损毁的事实均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨害或者损失的，应当停止侵害、排除妨害、赔偿损失。”本案中的701房屋虽然由爱家物业公司出租给了倪裕长，但发生漏水事件时的实际所有权人为赵慧忠，因此，赵慧忠作为该房屋的所有权人应对其房屋漏水给601室的房屋造成的损失承担相应赔偿责任，至于其与受托出租房屋的爱家物业及房客之间的责任问题，可另行处理。鉴于沈剑虹在本案中的诉讼请求为要求赔偿损失，虽然在一审中未申请相关的鉴定机构对修缮费用等进行评估，但从沈剑虹在一审中提供的照片等能证明损失确实存在，故本院根据本案的实际情况酌定沈剑虹因本次漏水所受的各项损失为4000元。而原审法院以沈剑虹未对修缮费用申请鉴定为由，驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，但实体判处不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初149号民事判决。二、赵慧忠赔偿沈剑虹损失4000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回沈剑虹的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由沈剑虹负担30元，赵慧忠负担20元；二审案件受理费50元，由沈剑虹负担30元，赵慧忠负担20元。沈剑虹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，赵慧忠于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的案件受理费。本判决为终审判决。审判长  俞建明审判员  王 亮审判员  石清荣二〇一八年一月十六日书记员  王 琳??