广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2713号
上诉人（原审被告）：恩平安益日化有限公司，住所地：广东省恩平市恩城外资民资工业区D区D2、D5、D6、D13、D14、D15号。
法定代表人：陈艺雄。
委托诉讼代理人：高志祥，广东金泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广健有限公司，住所地：香港九龙官塘开源道52-54号丰利中心11楼1117室。
法定代表人：吴小菊，董事。
委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。
上诉人恩平安益日化有限公司（以下简称“安益公司”）因与被上诉人广健有限公司（以下简称“广健公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安益公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项判决；2、驳回广健有限公司请求安益公司支付逾期付款利息的诉讼请求；3、驳回广健有限公司请求安益公司支付经济损失360000元的诉讼请求，判决安益公司支付租金136759.72元给广健公司；4、本案一、二审诉讼费用由广健公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定安益公司拖欠广健公司合同期内租金771704.96元是错误的。安益公司一直严格依照《租赁合同》的约定，按时足额缴交租金，履行支付租金的义务，而广健公司却无理予以拒收。2、一审法院认定广健公司于2015年10月22日通知安益公司于30日内搬离厂房，继而认定双方的租赁期限至2015年11月22日，明显是错误的。广健公司出具的法律意见书一方面要求安益公司交付租金，另一方面提出续租合同的事宜，从来未向安益公司提出解除合同，要求安益公司搬迁。安益公司作出的《回应函》表明不存在恶意拖欠租金，另请延迟一段时间（3-5月）清欠租金，同时商讨续租事宜。广健公司提供的短信打印件不能证实是广健公司主张安益公司交回租赁物业的事实，双方应以双方加盖公章的书面文件为准。3、安益公司搬离厂房的时间应是2016年3月31日，不是一审法院认定的2016年5月20日。（1）、从安益公司提供的营业执照的内容看，安益公司已于2016年1月14日前办理经营地址的变更手续。（2）、安益公司与黄光明于2015年12月19日签订的《整厂搬迁合同书》的搬迁时间是2016年1月4日，安益公司于2016年2月3日向黄光明支付搬迁费79600元；安益公司与黄光明于2016年3月29日签订的《搬迁合同》，搬迁时间是2016年3月29日至2016年4月1日止，并于2016年4月9日支付搬迁费16785元和上一次搬迁余款12722元。（3）、安益公司提交《函》已表明安益公司于2016年3月31日前已经整体迁至现在的经营场所。综上，可以认定安益公司已于2016年4月1日起不再占有、使用涉案厂房。二、一审法院判令安益公司支付2015年11月22日起至2016年5月20日期间占有租赁物费用36万是错误的。1、安益公司在租赁合同期满后仍占有、使用涉案厂房至2016年3月31日止，在此期间，广健公司并没有提出异议，故根据《合同法》第二百三十六条的规定，应视为双方同意按原来的租赁合同继续履行，租赁期为不定期租赁，因此，2015年5月19日至2016年3月31日期间的租金应为136759.72元。2016年4月1日至2016年5月20日期间，安益公司并没有占有使用涉案租赁物，根本无需支付租金。2、退一步讲，即使安益公司需支付占用费，也应参照《租赁合同》的租金计算占用费，一审法院酌定安益公司应按6万元/月费用是没有法律依据并违反程序的。三、恩平卫冠化工有限公司于2001年7月25日向原业主江门思麟玩具有限公司交付租赁厂房押金20000元，原恩平市恩城经济发展总公司与恩平卫冠化工有限公司签订的《厂房、办公楼、宿舍租赁合同》由广健公司和安益公司继续履行，因此，广健公司应退回押金20000元给安益公司。
广健公司答辩称：一、关于安益公司拖欠广健公司租赁合同期内租金771704.96元的问题。一审法院认定事实正确，应予以维持。对于租赁期内租金的逾期支付，自广健公司主张权利之日起，安益公司未按时支付租金，应依据租赁合同的约定支付逾期利息。二、关于不定期租赁期限及解约时间的问题。广健公司在合同到期后曾与安益公司协商租金清偿的问题，但未提出解约的意愿，后委托律师发出《法律意见书》给安益公司，安益公司收到后发出《回应函》，后安益公司通过短信方式告知广健公司，明确不与广健公司续约，该租赁合同经通知解除。三、就非法占用物业造成损失的赔付问题。应按安益公司自有厂房出租收益计算广健公司的经济损失。按照涉案租赁物的总面积得出经济损失为每月110784.42元的赔偿标准。一审法院酌情认定调整为60000元每月符合当地价格水平和相关法律规定的。安益公司请求按原租赁合同租金计算非法占有物业的损失，无理无据。应予以驳回。四、对于一审法院驳回广健公司在一审请求判决安益公司搬离占有物业，返还原物给广健公司的诉讼请求，一审法院予以驳回，存在适用法律不当，处理欠妥。广健公司认为安益公司的搬离行为并不等同于将占有物业移交给广健公司，现在租赁物业的水电仍未过户到广健公司名下，是否交清租赁及占用期间的水电费不得而知，涉案租赁物是否完好，因双方未办理清点手续，广健公司只能另案提起诉讼解决。五、就租赁厂房押金20000元的归还问题，安益公司在一审中未提出此项主张及反诉请求，广健公司认为不属于本案调整范围，应驳回其无理的上诉请求。
广健公司向一审法院起诉请求：1、安益公司支付拖欠的租金771704.96元及逾期利息（利息从2015年5月19日起，按日以欠款总额的千分之一计算至结算支付之日止）；2、安益公司偿付非法占有物业的经济损失（以资产清单上的建筑物总面积17811平方米×月租收益6.22元/平方米/月=110784元/月为计算基数，从2015年5月19日计算至返还物业之日止）；3、安益公司搬离广健公司物业，返还原物给广健公司；4、本案所有诉讼费用由安益公司负担。
一审法院认定事实：1、安益公司拖欠广健公司租金金额的问题。广健公司主张《租赁合同》期内拖欠租金为771704.96元，并提供证据7“租金计算单复印件”予以证明，安益公司虽然认为证据7为广健公司自己制作，但是对合同期内拖欠租金金额没有异议。因此，原审法院对广健公司主张合同期内拖欠租金为771704.96元的事实予以确认。
2、安益公司是否存在逾期交付租金771704.96元的事实。《租赁合同》约定“整厂月租金为1万元，年租金为12万元（该租金已包含厂房、办公室、宿舍租金）。乙方即安益公司在在每月20日前，将当月租金交付甲方即广健公司。厂房租金每三年递增7%，按此累推，直至承包期满为止。没有正当理由而拖延交付租金的，除付租金之外，从延迟交付期限第二天开始计算，每天需加付拖延总租金的千分之一作为拖延损失赔偿”。首先，广健公司对于拒收安益公司邮寄支票缴纳租金的事实没有异议，对此，原审法院予以确认。其次，《租赁合同》约定的租赁期限届满时间为2015年5月18日。2015年10月15日，广健公司发出《法律意见书》，意见书内容主要为：“一、广健公司是租赁物的新业主，有权向租赁物的实际使用人安益公司收取租赁费；二、贵公司有诚意缴交租金并提出续租请求，但对交付租金的数额无法确定，因此请求两个月的时间对账，但至今没有答复。三、为了不耽误未付租金再延期，尽快商定续租合同事项，安益公司应于本月20日前书面答复交租数目和日期。”同年10月20日，安益公司复函称：“对于法律意见书已经收悉，由于时间跨度大，财务人员变动，查账困难，请求广健公司延迟3-5个月时间，让安益公司有充裕时间核对账目，以便能及时把这些年的租金有一个清欠结算”。对于《法律意见书》、《复函》当事人均无异议，从内容上看，在此期间，双方均对租金金额及缴纳期限均没有明确。广健公司于2016年1月5日提起本案诉讼，明确主张安益公司支付拖欠租金，在此之前安益公司并不存在拖欠租金的问题。
3、广健公司主张租赁合同到期时间的确认。《租赁合同》第三条约定：“涉案物业的租赁期限在2015年5月18日已经届满，在同等条件下安益公司可以续租，但是需要在期限届满前两个月通知业主且取得业主同意”。2015年5月18日之后安益公司继续使用涉案物业，双方没有就续租事宜达成一致意见。广健公司提供一份委托律师发送给安益公司罗炳菁厂长的2015年10月22日短信打印件载明“罗厂：回信转传广健公司，股东极为不满，为此，租金问题交法院处理，并安排时间30天搬厂，退回所占物业给业主广健公司。特此告知。”经质证，安益公司确认罗炳菁为其公司员工，但不清楚短信事宜。综合短信发出时间、内容及安益公司于2015年10月20日函复广健公司的事实，原审法院对广健公司于2015年10月22日通知安益公司于30日内搬离厂房的事实予以确认。
4、广健公司经济损失的事实认定。广健公司提供证据10、（2015）江恩法城民初字第81号民事判决书复印件，以安益公司出租自有厂房租赁费6.22元/平方米的事实证明自己经济损失，安益公司认为因该份证据与本案无关。因为广健公司提供的证据为安益公司出租其他地段的租赁物的租金，没有证据证明与涉案租赁物租金有必然的联系，对其以6.22元/平方米计算涉案物业租赁损失，原审法院不予确认。
5、对于安益公司搬离厂房的时间。安益公司于2016年9月13日向原审法院提交一份2016年9月12日函，函称其已于2016年3月31日搬离涉案租赁物，同时提供其与广健公司律师之间短信内容，其中2016年5月19日短信内容为“张律师，厂房交接尽量在今天完成；我们将所有人都撤走，顺告知。”广健公司律师于当天短信回复“下午去你处谈”，并于第二天即5月20日短信回复“有关广健出租厂房移交的协议，你方考虑怎样确定签订，好让我方顺利收回厂房。在手续不全的情形下，我方不便强行收回及进驻的，免带来其他的纠纷”。经质证，广健公司对安益公司提交的函及短信打印件没有异议，但是认为安益公司没有与其办理交接手续，仍然属于占有租赁物。
一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据当事人的陈述及答辩意见，本案争议的焦点问题是：一、安益公司是否应缴纳租金逾期利息的问题。二、安益公司是否应赔付广健公司的经济损失的问题。对上述问题，原审法院分析如下：
关于第一个问题。首先，广健公司主张安益公司应支付拖欠租金771704.96元，对此安益公司没有异议，予以支持。其次，对于拖欠租金利息，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，应当从广健公司明确提出主张之日即2016年1月5日起计算。
关于第二个问题。首先，对于涉案租赁物的租赁期限问题。《租赁合同》约定的租赁期限在2015年5月18日已经届满，同时约定在同等条件下安益公司可以续租，需要在期限届满前两个月通知业主且取得业主同意，但是并未明确约定上述条件是合同解除的条件，也未约定上述条件成就时《租赁合同》自行解除。对此，广健公司在合同期间届满之后有权行使解除权，但是其并没有行使，且对于安益公司的继续租赁行为亦没有提出异议，因视为租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期租赁。广健公司于2015年10月22日通过短信形式明确提出要求安益公司搬离厂房的要求，从双方提供的证据来看，短信是当事人之间沟通的一种渠道，此时应当视为广健公司明确作出不与安益公司续租的意思表示，且给予安益公司30天的合理时间搬离。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本院认为，《租赁合同》在2015年5月18日期限届满之后，安益公司继续占有使用租赁物的行为构成不定期租赁，租赁期限至2015年11月22日截止，此期间安益公司应当按照《租赁合同》2015年的租赁费缴纳租金，即13107.96元/月×6=78647.76元。在2015年11月22日之后，安益公司与广健公司之间没有建立新的租赁关系的基础上，其继续占有租赁物没有法律依据，事实上造成了广健公司出租物业的损失，但是广健公司对其损失没有提供充分的证据予以证明。参考广健公司提供的安益公司出租物业合同及考虑涉案租赁物的使用状况，原审法院酌定安益公司占用涉案物业的费用为6万元/月。对于涉案租赁物实际交付之日，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，原审法院认为，虽然安益公司主张其已经在2016年3月31日搬离没有相应的证据，但是从其2016年5月19日短信内容可以看出，其已经明确搬离厂房，广健公司也在5月19日及5月20日短信回复，从广健公司短信回复内容来看，此时，广健公司应当知道安益公司已经搬离涉案物业的事实，广健公司以没有办理交接手续为由主张安益公司继续占有、使用，理据不足。因此，综合双方陈述及举证，原审法院确认安益公司缴纳占有涉案租赁物费用的截止时间为2016年5月20日，即安益公司应当支付2015年11月23日至2016年5月20日的6个月占有租赁物费用为6万元/月×6=36万元。综上所述，安益公司应当支付租赁费771704.96元及逾期利息（从2016年1月5日起，按日以欠款总额的千分之一计算至清偿之日止）、支付不定期租赁的租赁费78647.76元、赔偿占用物业的费用36万元给广健公司。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2016年9月27日作出如下判决：一、恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付拖欠租金771704.96元及逾期利息（其中从2016年1月5日起，按日以欠款总额的千分之一计算至清偿之日止）给广健有限公司。二、恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付不定期租赁期间的租赁费78647.76元给广健有限公司。三、恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付广健有限公司经济损失360000元。四、驳回广健有限公司的其他诉讼请求。如果恩平安益日化有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20719元,由广健有限公司负担5026元，恩平安益日化有限公司负担15693元。
本院二审期间，安益公司围绕上诉请求依法提供证据1、《整厂搬迁合同书》、搬厂详细费用、身份证、《搬迁合同》各一份、付款通知单三份，证明安益公司分别于2015年12月19日与2016年3月29日委托黄光明搬厂，黄光明并于2016年3月31日前将安益公司位于恩城镇南郊工业区（即本案涉案的物业）内的生产机械设备材料、半成品、办公设备、家具、原材料等全部搬到现时的经营场所恩平市外资民资工业区D区。安益公司从2016年4月1日开始已没有占有、使用涉案的物业。证据2、收据一张，证明安益公司在2001年7月25日交付了租赁厂房保证金20000元的事实。广健公司不同意对以上证据进行质证，认为不属于新证据，一审诉讼期间以及2016年6月27日或28日一审法院主持调解，但当时安益公司没有提交上述证据，造成一审法院没有认定以上事实，这是安益公司故意拖延举证造成的，且以上两份证据与本案的处理没有关联。经审查，安益公司二审期间提交的上述证据系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且广健公司对其提交的证据不予认可，故本院对安益公司二审提供的证据，不予采纳。
二审期间，广健公司未提供新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉以及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、安益公司应否向广健公司支付逾期付款利息？二、广健公司与安益公司解除《租赁合同》的时间？三、安益公司应否向广健公司支付解除《租赁合同》后占用厂房的损失费，如需支付，金额是多少？
关于第一个争议焦点。安益公司与广健公司对于《租赁合同》期内的租金为771704.96元以及广健公司拒收安益公司交付租金事实没有异议，本院予以确认。虽然广健公司在《租赁合同》履行期间因其他原因拒收安益公司交付的租金，但广健公司于2015年10月15日向安益公司发出《法律意见书》要求安益公司履行交付租金事宜，而安益公司在收到《法律意见书》和作出《回应函》后，并未履行交付租金义务。由于广健公司已于2015年10月15日要求安益公司履行付款义务，并给予安益公司相应的时间准备，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，安益公司并未支付合同期内的租金，应承担违约责任。原审法院以广健公司提出本案诉讼之日即2016年1月5日起计算违约损失并无不当，本院予以维持。安益公司以按时支付租金遭拒收为由，主张不应支付逾期付款利息，理由不充分，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。涉案《租赁合同》约定的租赁期限于2015年5月18日届满，租赁合同期届满后，安益公司继续使用涉案厂房，广健公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。广健公司的代理人于2015年10月22日通过短信形式要求安益公司安排时间三十天搬厂，退回物业给广健公司，该行为应视为广健公司要求与安益公司解除租赁合同的意思表示，涉案《租赁合同》应于2015年11月22日解除。安益公司上诉主张对广健公司提交的短信打印件的真实性不予认可，不能据此认定为广健公司主张解除合同的依据。对此，本院认为，从双方当事人各自提供的短信往来以及安益公司于2016年9月12日向一审法院提交的《函》中也确认多次以短信的形式要求广健公司收回物业事宜来看，短信是双方当事人之间沟通的渠道，且事后安益公司确实存在搬迁出涉案厂房的事实，证明安益公司对于广健公司要求解除租赁合同的行为是知悉的。虽然安益公司在二审诉讼中否认短信的真实性，但未能提供证据予以反驳，其上诉理由不充分，本院不予采纳。此外，原审法院计算安益公司应支付2015年5月19日至2015年11月22日期间的租赁费给广健公司为13107.96月/月×6个月=78647.76元有误，应调整为（13107.96元/月×6个月+13107.96÷30天×3天）为79958.55元。
关于第三个争议焦点。涉案《租赁合同》于2015年11月22日解除后，安益公司并未按期将涉案厂房返还广健公司。安益公司虽主张其已在2016年3月31日搬离，但广健公司予以否认，而安益公司并未提供证据证明其已经退场并将涉案厂房交还广健公司，故其主张依据不足，本院不予采纳。根据双方于2016年5月19日短信内容可以看出，安益公司已经明确搬离厂房，广健公司在5月19日及5月20日短信回复，从广健公司短信回复内容来看，广健公司应当知道安益公司已经搬离涉案物业的事实。故原审法院认定安益公司缴纳占有涉案租赁物费用的截止时间为2016年5月20日并无不当，本院予以确认。安益公司在与广健公司的租赁合同解除后继续占有租赁物必然会造成广健公司的损失，其应承担赔偿责任。广健公司为证明其损失提供安益公司出租物业标准的证据作为参考，但安益公司出租物业与涉案厂房出租的具体情况不同，没有可比性，不能作为广健公司经济损失的参考依据。由于广健公司未提供充分的证据证明其经济损失，本院参考双方当事人签订的《租赁合同》约定的租金标准，确定广健公司2015年11月23日至2016年5月20日期间的经济损失为77336.96元（13107.96元/月×6个月-13107.96元/月÷30天×3天）为宜。原审法院酌定广健公司的损失标准为每月6万元不当，本院予以纠正。
另安益公司上诉主张广健公司应退还押金20000元给安益公司的问题。由于安益公司在一审诉讼中并未就该诉求提出反诉，亦未提供证据予以证明，本院在此对安益公司上述上诉请求不予审查，安益公司可另寻法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初43号民事判决第一项；
二、撤销广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初43号民事判决第二、三、四项；
三、恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付不定期租赁期间的租赁费79958.55元给广健有限公司；
四、恩平安益日化有限公司应在本判决生效之日起十天内支付广健有限公司经济损失77336.96元；
五、驳回广健有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费20719元,由恩平安益日化有限公司负担10886元，由广健有限公司负担9833元；二审案件受理费5828元，由恩平安益日化有限公司负担500元，由广健有限公司负担5328元。
本判决为终审判决。
审判长 梅晓凌
审判员 陈雪娟
审判员 陈史豪
二〇一七年三月十七日
书记员 谢惠英