广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初4551号
原告：吴永泉，男，1960年1月4日出生，香港特别行政区居民，A)。
委托诉讼代理人：罗秀凯，广东瀚杰律师事务所律师。
被告：陈容胜，男，1956年8月16日出生，香港特别行政区居民，
委托诉讼代理人：郭鹏，广东国锋律师事务所律师。
原告吴永泉与被告陈容胜土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴永泉的委托诉讼代理人罗秀凯、被告陈容胜及其委托诉讼代理人郭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴永泉向本院提出诉讼请求：1.被告将其在原告出租的东莞市沙田镇西太隆管理区明珠路193号4163平方米土地修建的建筑物全部予以拆除及搬离该土地；2.被告向原告支付2008年1月1日至2016年4月28日期间土地租金（土地占用费）647,700元及滞纳金45,292元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2000年6月13日，原、被告签订了一份《土地租赁合同》，原告吴永泉将其持有的位于东莞市沙田镇西太隆管理区明珠路193号的土地占地面积5000平方米的土地中的4163平方米出租给被告陈容胜使用，双方约定租赁期限为十年，租期自2000年9月1日起到2010年8月31日止，租金为6,243元每月，并约定每五年租金每平方米上涨0.2元。租赁合同签订后，原告将其持有的4163平方米的土地交付给被告使用，被告自2000年9月起就在原告的土地上建筑厂房使用并向原告交付土地租金，每年原告向沙田镇西太隆村委会交土地管理费10,000元。起初的几年中被告还能向原告交付土地租金，但自2008年1月1日之后被告就拖欠原告的租金不付，2014年6月原告吴永泉不得已向东莞市第二人民法院起诉请求排除陈容胜对原告持有的土地无权占有行为，随后被告对原告提出反诉及原告增加诉讼请求，东莞市第二人民法院沙田法庭经过开庭后，2014年12月10日作出（2014）东二法沙民一初字第223号民事裁定书，驳回该《土地租赁合同》纠纷的起诉和反诉，该裁定书要求原告先向政府有关部门申请对纠纷所涉土地的使用权及所土地上建筑物的合法性进行处理后，可再向人民法院起诉。在起诉被驳回后，原告先向东莞市沙田镇规划房产管理所申请查询案涉土地上房屋的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证情况，该局回复案涉土地上建筑没有办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；其后原告向东莞市国土局申请查询案涉土地的使用权权属情况，该局复函案涉土地的土地使用权人为沙田镇西太隆管理区，用途为工业。后原告再向东莞市城市综合管理局沙田虎门港分局申请对被告在原告土地的违章建筑进行拆除，但该局未对原告的申请事项予以处理。鉴于本案已经过相关政府部门的处理，现原告重新向法院提起起诉，请求判令被告拆除其在原告土地上的建筑物及请求被告向原告支付合同期2008年1月1日至2010年8月31日土地租金226,464元及约定的滞纳金45,292元（以拖欠租金额20%计）。《土地租赁合同》期满后，被告没有拆除其在原告土地上所建的建筑物和搬离原告的土地，原告请求被告自2010年9月1日起按原、被告原约定的土地租金标准支付土地占用费，截至2016年4月29日土地占用费为481,236元，减去被告每年向沙田镇西太隆村委会交付管理费10,000元，共计60,000元管理费，被告还需要向原告支付土地占用费421,236元。
被告陈容胜辩称，一、请求法院驳回原告的起诉，理由是原告未就案涉土地的使用权及房屋的合法性在行政机关进行审查。二、请求法院驳回原告的诉讼请求，理由是：1.被告占用该土地有合法依据；2.关于租金双方已经达成协议，被告每年向沙田镇西太隆村委会支付10,000元就不需要再支付租金；3.原告起诉的租金有部分是超过诉讼时效的，滞纳金也没有任何的法律依据和事实依据。三、原告提供的证据没有显示出涉案土地为原告所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴永泉与被告陈容胜是亲戚关系。2000年6月13日，吴永泉与陈容胜签订了一份《土地租赁合同》，吴永泉将位于东莞市沙田镇西太隆管理区面积为4163平方米的土地出租给陈容胜使用，租赁期限为十年，租期自2000年9月1日起至2010年8月31日止，租金为6,243元每月，并约定每五年租金每平方米上涨0.2元；在租赁期内，陈容胜有权按照合同约定的用途使用土地，包括自行安排地上建筑物和附著物的建设与配置；租赁期满，租赁土地上所有建筑物全部拆除，并还复原来平整地面。
租赁合同签订后，吴永泉将上述土地交付给陈容胜使用，陈容胜也于2000年9月起在租赁的土地上建设了约1100平方米的厂房。2010年初，陈容胜又在上述租赁的土地上搭建约1000平方米的钢架厂房，因该塔建行为并未取得《建设工程规划许可证》，属于违章建筑，东莞市城市管理综合执法局沙田分局于2010年2月25日向陈容胜发出了一份《限期拆除违法建（构）筑物通知书》，责令其于2010年2月28日前自行拆除。随后，陈容胜也已自行拆除上述加建的约1000平方米的钢架厂房。
又查，陈容胜在开始承租时均能按约定交付租金，而吴永泉也于每年向沙田镇西太隆村委会交土地管理费10,000元。但自2008年1月1日起，陈容胜再也没有向吴永泉支付租金，仅代替吴永泉每年向沙田镇西太隆村委会交纳土地管理费10,000元。陈容胜主张双方变更租金的支付方式，由其代吴永泉向沙田镇西太隆村委会交纳土地管理费而免交租金。吴永泉对陈容胜提出变更交租方式的主张不予确认，在陈容胜未向本院提交证据证明已变更交租方式及数额的情况下，本院对陈容胜的主张不予采纳。
再查，2014年6月，原告吴永泉曾就与陈容胜之间的土地租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求排除陈容胜对原告持有的土地无权占有行为等。随后陈容胜对吴永泉提出反诉。本院于2014年12月10日作出（2014）东二法沙民一初字第223号民事裁定书，以该案中的土地性质及地上建筑物的合法性需经行政部门先行处理，要求原告先向政府有关部门申请对纠纷所涉土地的使用权及所涉土地上建筑物的合法性进行处理后，可再向人民法院起诉，裁定驳回吴永泉的起诉及陈容胜的反诉。随后，吴永泉先向东莞市沙田镇虎门港规划房产管理所申请查询案涉土地上房屋的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》情况，该局回复案涉土地上建筑没有办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；吴永泉又向东莞市国土资源局申请查询案涉土地的使用权权属情况，该局复函案涉土地的土地使用权人为沙田镇西太隆管理区，用途为工业，该地块属《关于沙田镇西太隆管理区建设用地批复》（东集用〔1995〕0683号）范围内，并已核发了《建设用地批准书》（东莞市〔1995〕划拨准字第820号）。吴永泉再向东莞市城市综合管理局沙田虎门港分局申请对陈容胜在吴永泉出租土地上的违章建筑进行拆除，但该局以陈容胜于2001年建成的面积约为1100平方米的铁皮厂房是在沙田综合执法分局成立之前已经存在，属于历史遗留建筑物，根据2008年5月28日实施的《东莞市在建违法建筑处理办法》，对在此实施时间前已建的违法建筑，宜以产权补办手续、三旧改造、重大项目或公益性基础设施项目规划实施进行征收等集中整治行动统一整改或拆除等方式逐步消化。经本院于2016年5月13日向东莞市城市综合管理局沙田虎门港分局发函了解是否需要对上述2001年建成的面积约为1100平方米的铁皮厂房进行处理时，该局复函明确暂不对该厂房进行处理。
另查，吴永泉于1993年4月12日与东莞市沙田镇西太隆管理区（下称西太隆管理区）签订了一份《合同书》，约定由西太隆管理区提供该村土名为“上间地块”共5000平方米给吴永泉使用，用途为工业厂房用地，年限为70年。东莞市国土局于1995年4月6日向西太隆管理区出具了一份《关于沙田镇西太隆管理区建设用地批复》（东集用〔1995〕0683号），以西太隆管理区的申请用地报告已经市人民政府同意，西太隆管理区的土地30000.15平方米作为毛纺布厂建设用地使用。涉案的土地属于上述批准用地中的一部分。
原告在起诉后向本院申请了财产保全，要求查封、扣押、冻结被告陈容胜价值500,000元的财产。本院审查后，依法作出了（2016）粤1972民初4551号民事裁定书，并采取了相应的保全措施。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、吴永泉的起诉应否驳回；二、吴永泉是否有权出租涉案的土地；三、吴永泉的诉请是否已超过诉讼时效；四、吴永泉诉请的土地租金、占用费及滞纳金是否合法。
关于焦点一，虽然吴永泉曾于2014年6月就其与陈容胜之间的土地租赁合同纠纷向本院提起诉讼，随后陈容胜对吴永泉提出反诉。本院以该案中的土地性质及地上建筑物的合法性需经行政部门先行处理，要求原告先向政府有关部门申请对纠纷所涉土地的使用权及所涉土地上建筑物的合法性进行处理后再向人民法院起诉，裁定驳回吴永泉的起诉及陈容胜的反诉。现吴永泉已就所涉土地的使用权及所涉土地上建筑物的合法性申请了相关部门进行处理，且从本院向东莞市城市综合管理局沙田虎门港分局发函调查地上建筑物的处理情况时，该局也已明确表示对2008年后的违章建筑已处理完毕，对之前的面积约为1100平方米的铁皮厂房暂不处理，故吴永泉的起诉符合法律规定，应予处理。
关于焦点二，关于合同的效力问题，本案所涉及的集体建设用地使用权转让属于二次流转，西太隆管理区将案涉土地出租给吴永泉等人用于兴建毛纺布厂，后吴永泉将其所承租部分的土地使用权转租给陈容胜，从西太隆管理区分别从吴永泉或陈容胜处取得每年的土地管理费可知，其对上述转租行为是认可的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，该规定仅严禁集体土地用于非农业建设的转让，对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止。参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条、第二条、第八条、第十八条、第十九条的规定，在涉案土地已取得建设用地批准书，且转租的年限不超过原土地使用年限的情况下，本院依法认定涉案的《土地租赁合同》有效。
关于焦点三，虽然租金的诉讼时效为一年，但连续拖欠的，应当从最后一期履行届满期限之日起计算。本案中，陈容胜从2008年1月1日起开始拖欠吴永泉租金至今，并未超出法定的诉讼时效，本院对陈容胜关于诉讼时效的抗辩不予采纳。
关于焦点四，如焦点二及焦点三所述，被告拖欠租金已构成违约，原告的起诉并无超过法定的诉讼时效，被告陈容胜依法应向原告吴永泉支付自2008年1月1日起至2016年4月28日（共计100个月）期间的租金及滞纳金。对被告陈容胜抗辩其已通过向西太隆管理区支付每年管理费的方式变更交租方式的主张，缺乏证据支持，本院对该主张不予采信。
结合涉案租赁的土地面积为4163平方米以及双方在《土地租赁合同》中约定的租金为每平方米1.5元，每五年递增每平方米0.2元，即自2008年1月1日起的月租金应为7,077元（4163平方米×1.7元/平方米＝7,077元）。现被告陈容胜共拖欠原告吴永泉自2008年1月1日起至2016年4月28日期间，共计100个月的租金及占用费，扣除其已代原告向沙田镇西太隆村委会共交纳的土地管理费60,000元，被告还应向原告支付的租金及占用费差额为647,700元（7,077元/月×100个月－60,000元＝647,700元）。
至于逾期支付租金的滞纳金，因双方在合同中明确约定逾期支付租金按迟交部分租金金额的20%加罚滞纳金，被告理应按上述拖欠租金的20%支付滞纳金。现原告仅诉请的滞纳金为45,292元是对其自有权利的合法处分，本院予以支持。
对于涉案土地及地上建筑物的处理问题，从双方签订的《土地租赁合同》可知，涉案的合同期限为10年，从2000年9月1日起至2010年8月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在原告吴永泉并未提出异议的情况下，涉案合同变更为不定期合同。现原告在被告长期拖欠租金的情况下要求按照合同约定收回涉案土地及要求被告拆除地上建筑物符合法律规定，本院对该请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条、第二条、第八条、第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、限被告陈容胜于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告吴永泉土地租金、占用费647,700元及滞纳金45,292元；
二、限被告陈容胜于本判决发生法律效力之日起十日内拆除其在原告吴永泉出租的位于东莞市沙田镇西太隆管理区明珠路193号4163平方米土地上修建的建筑物及搬离该土地。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10,730元，保全费3,020元，共计13,750元，由被告陈容胜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林健华
人民陪审员 伦敏青
人民陪审员 方顺达
二〇一六年九月十九日
书 记 员 李丽芬
附1：本案证据目录
一、原告吴永泉提交的证据和证明目的如下：
1.《合同书》、证明、《关于沙田镇西太隆管理区建设用地批复》、《建设用地批准书》，证明案涉土地已经经过政府的批准作为建设用地，该土地的持有人西太隆管理区经联社已将土地转让给原告使用，在规划图中有涉案土地的位置，被告应当支付土地占用款项，并拆除其建设的建筑和搬离原告的土地；
2.沙田镇虎门港规划房产管理所的回复、国土局关于核查土地使用权权属情况复函、城管局沙田虎门港分局答复意见书，证明原告已向相关政府部门要求处理土地使用权的权属及请求核查案涉土地上建筑物建设许可情况并提出拆除土地建筑物申请，因争议仍旧未解决，故重新起诉到法院；
3.《土地租赁合同》、收据、限期拆除违法建（构）筑物通知书，证明被告应当支付土地占用款项，并拆除其建设的建筑和搬离原告的土地。
二、本院依法向东莞市城市综合管理局沙田虎门港分局调查涉案土地的相关情况的复函。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》
第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第二条集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第八条下列建设项目可以使用集体建设用地：
1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；
2.兴办公共设施和公益事业；
3.兴建农村村民住宅。
第十八条集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条集体建设用地使用转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。