中华人民共和国北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00693号
上诉人（原审被告）金俞珉（KIMYOOMIN），女，1992年11月14日出生，韩国国籍。
委托代理人韩春宁，北京市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏小侠，女，1958年12月15日出生。
原审第三人北京金钥匙房管家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区望京园三区303号楼101。
法定代表人南昊成，经理。
上诉人金俞珉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年5月，苏小侠诉至原审法院称：2011年8月14日，我与金俞珉经北京金钥匙房管家房地产经纪有限公司（以下简称金钥匙公司）的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定金俞珉购买我出售的北京市朝阳区望京文化娱乐（B30）项目×号房屋（现为北京市朝阳区×号房屋，以下称涉诉房屋），双方应于我拿到房屋产权证后十日内共同办理房屋过户手续。合同签订当日，我向金俞珉交付了涉诉房屋，并交付商品房各项税费代理收据1份、产权代办费发票1张、购房发票2张、印花税专用收据1张、钥匙9把。
2013年10月22日，我取得了涉诉房屋的所有权证，并与金俞珉、金钥匙公司另签订一份补充协议，通知金俞珉可以随时办理房屋过户手续，同时向金俞珉交付房屋所有权证1本、房屋登记费票据1张、契税票据1张、面积误差补充协议2份。2013年10月30日，我通过快递的方式分别向金俞珉及金钥匙公司寄送了办理房屋过户手续的通知，但均未果。
后经了解，金俞珉作为外国人，无权在京购买商业用房，涉诉房屋无法办理过户手续，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》根本无法履行。故我诉至法院，要求：1.解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.金俞珉返还涉诉房屋；3.金俞珉返还涉诉房屋的房屋所有权证1本、房屋登记费票据1张、契税票据1张、面积误差补充协议2份、商品房各项税费代理收据1份、产权代办费发票1张、购房发票2张、印花税专用收据1张。
金俞珉辩称：苏小侠所述与我签订合同的情况属实，涉诉房屋买卖合同可以履行，我不同意解除。苏小侠所述涉诉房屋不能过户给外国人只是由于政策导致的暂时性的履行不能，苏小侠已经收到了我支付的大部分房款，涉诉房屋也已于2011年8月16日交付给我使用，苏小侠诉讼请求3中的文件材料也已全部交付给我，故不存在合同目的无法实现的情形。因此，我不同意苏小侠的全部诉讼请求。
金钥匙公司述称：苏小侠、金俞珉所签房屋买卖合同及补充协议有效，可以履行，我公司不同意解除。
原审法院经审理查明：2011年8月14日，苏小侠、金俞珉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定金俞珉购买苏小侠出售的涉诉房屋，成交价格为182万元，定金金额30万元。
同日，苏小侠、金俞珉及金钥匙公司签订《附件八补充协议》，约定：金俞珉于2011年8月底之前向苏小侠支付购房定金30万元及购房款90万元，剩余购房尾款于苏小侠过户给金俞珉当日支付；由于涉诉房屋在签署本合同时未取得房屋所有权证，在该房屋开发商通知苏小侠可以办理房产证时，苏小侠应于7日内通知金俞珉及金钥匙公司，金俞珉及金钥匙公司应于收到通知的10日内与苏小侠一同办理房屋所有权证及房屋产权由苏小侠过户至金俞珉名下的产权过户手续；金俞珉应配合苏小侠领取涉诉房屋的房屋所有权证，由于金俞珉原因，苏小侠以及金俞珉不能在苏小侠通知后的十日内领取产权证及办理过户的，苏小侠有权解除本合同。
2013年7月2日，涉诉房屋登记在苏小侠名下，规划用途为文化办公。
2013年10月22日，苏小侠、金俞珉及金钥匙公司签订《补充协议》，约定：1.苏小侠于2013年10月22日通知金俞珉及金钥匙公司可随时办理房屋过户手续；2.金俞珉同意追加购房款3万元，合计总房款为185万元；3.双方约定剩余购房款65万元，于金俞珉从苏小侠处拿到领取房屋过户委托公证书的领取通知单原件之前向苏小侠指定账户一次性付清，苏小侠收到该款项后，当即向金俞珉交付公证书领取通知单原件。
庭审中，针对2013年10月22日的《补充协议》，金俞珉表示从“过户委托公证书”可以看出，苏小侠同意将涉诉房屋直接过户给金俞珉以外的其他买受人，房屋买卖合同不存在履行不能的问题。为此，金俞珉提交一份2013年10月23日的手写《补充协议书》，载明：“一、苏小侠、金俞珉双方于2011年8月14日签订了一份望京文化娱乐项目2号楼2611号房屋买卖合同。现金俞珉不要求苏小侠将该房屋过户至其本人金俞珉名下，而要求苏小侠办理该房屋的买卖过户委托公证。委托过户公证的受托人是金俞珉本人。委托公证内容详见委托公证书，委托事宜为上述房屋的买卖过户。该公证委托书办完后即视为苏小侠已经将房屋全部过户交付于了金俞珉。金俞珉再将房屋卖与任何人都是视为在苏小侠已经将房屋过户给金俞珉的条件下之后的行为。委托公证书办好后金俞珉即再无任何权利（即已放弃权利）向苏小侠主张要求将涉诉房屋过户至其本人金俞珉名下的权利。二、公证书的领证通知单原件由苏小侠持有。金俞珉付清购房尾款65万元后苏小侠向其交付公证书五份。委托公证书内容的后果及法律责任均由金俞珉承担。三、本协议如与以往苏小侠、金俞珉及金钥匙公司所签协议有抵触，则以本补充协议内容为准。”苏小侠对此份证据的真实性不持异议，但表示自己没有将涉诉房屋过户给金俞珉以外的其他买受人的意思，只是要将房屋过户给金俞珉，委托金俞珉自行办理房屋所有权证。在签完《补充协议》后，双方前往公证处办理公证，但公证处表示因金俞珉即为涉诉房屋买受人，无法办理类似公证，故未能办理。
金俞珉提交一张发票，显示收款单位：北京市中信公证处，付款单位（个人）：金俞珉，项目：国内公证服务费，金额：450元，开票日期：2013年10月31日，用以证明双方未办理过户委托公证并非公证机关不予办理，而是在公证机关已经受理公证申请，金俞珉已经交纳完毕相关费用之后，苏小侠反悔，拒绝办理公证。苏小侠对此份证据的真实性不予认可，并表示双方前往公证机关的时间系2013年10月23日，与开票时间不一致。
金俞珉提交《链家地产签约文件合订本（3.2版）》，用以证明其已按手写《补充协议书》的约定，将涉诉房屋出售给了案外人马小川。苏小侠对此份证据的真实性不持异议，但表示金俞珉的行为属于无权处分，合同应属无效。
金俞珉提交金钥匙公司出具的《说明》，载明：1.于2011年7月下旬，苏小侠到该公司报盘，委托该公司提供居间服务出售其名下的涉诉房屋。2.该公司居间寻找到买家金俞珉，并于2011年8月14日居间签订房屋买卖合同。成交价格为182万元，双方约定2011年8月底前先支付120万元，尾款62万元于房产证下来后支付。3.2013年8月从开发商处得知该房屋的产权证已取得，2013年8月19日，以短信形式通知苏小侠，房产证已下来。4.自2013年8月至2013年10月，以电话、短信及邮件的形式，多次联系苏小侠，但都始终未能联系到。5.2013年10月22日苏小侠、金俞珉见面，达成约定，金俞珉追加3万元房款，买卖双方于2013年10月23日去公证处做公证，苏小侠全权委托金俞珉出售涉诉房屋。6.2013年10月23日在公证处，苏小侠提出要求，再加2万元房款。金俞珉同意，鉴于金俞珉没有网银，要求由金钥匙公司帮忙先垫付。苏小侠要求当时就要收到2万元，由金钥匙公司以网银的形式给苏小侠转账2万元，苏小侠以没有到账为由，再次要求转账，后金钥匙公司派人到银行柜台给苏小侠转账。但公证处下班，当天未做成全权委托公证。7.之后由于苏小侠出差，苏小侠、金俞珉约定2013年10月31日再次前往公证处办理全权委托公证。8.2013年10月31日去办理公证前，苏小侠表示不去，并要求终止一切关于涉诉房屋买卖的后续工作。
对于上述《说明》，金钥匙公司不持异议，认可系该公司出具。苏小侠对《说明》不予认可，并表示金钥匙公司与本案存在利害关系。
经询，苏小侠、金俞珉均认可，苏小侠已向金俞珉交付涉诉房屋，并向金俞珉交付了房屋所有权证1本、房屋登记费票据1张、契税票据1张、面积误差补充协议2份、商品房各项税费代理收据1份、产权代办费发票1张、购房发票2张、印花税专用收据1张。
关于已付款情况，金俞珉表示已向苏小侠支付了购房款120万元，并因变更房屋买受人一节，向苏小侠支付了4万元。苏小侠认可收到了购房款120万元，但表示金俞珉所述的4万元其并未收到，只是收到了金钥匙公司支付的3.99万元。
经苏小侠、金俞珉申请，就涉诉房屋是否可以出售给外国人，以及是否可以办理房屋所有权证并登记在外国人名下一节，法院分别向北京市住房和城乡建设委员会、北京市朝阳区房屋管理局调查了相关情况。
北京市住房和城乡建设委员会回复：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，2011年8月，苏小侠在未取得房屋所有权证的情况下，涉诉房屋不符合转让条件，不能办理交易手续。2.经查涉诉房屋规划用途为文化办公，根据《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交×号）和《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房×号）的具体规定，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。因此，涉诉非住宅房屋不能向境外个人出售，进行房屋交易和登记手续时应按照以上规定执行。
北京市朝阳区房屋管理局回复：1.根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房×号）第一条规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。因此涉诉房屋不可以出售给外国人。2.根据上述文件，涉诉房屋不能将房屋所有权登记在外国人名下。
经法院释明，金俞珉明确表示不在本案中就合同解除后的违约责任等向苏小侠提起反诉。
原审法院审理认为：苏小侠、金俞珉及金钥匙公司所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有二：
一、金俞珉是否符合国家以及北京市的限购政策。根据查明的事实可知，涉诉房屋的规划用途为文化办公，并非住宅。依据北京市住房和城乡建设委员会和北京市朝阳区房屋管理局的答复，结合《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交×号）以及《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房×号）的规定，涉诉房屋不能将房屋所有权登记在外国人名下。故，金俞珉作为外国人，不符合北京市的相关限购政策。
二、苏小侠是否曾授权金俞珉将涉诉房屋直接过户至金俞珉以外的其他买受人名下。根据2013年10月22日的《补充协议》及10月23日的手写《补充协议书》，其中的确多次提到了“过户委托公证书”、“委托过户公证”等字样，而且还载明“金俞珉不要求苏小侠将该房屋过户至其本人金俞珉名下”。结合金钥匙公司出具的《说明》，可以认定苏小侠、金俞珉之间就此事确实存在协商，而协商的结果系由苏小侠向金俞珉出具一份“委托过户公证”。需要说明的是，根据上述约定，只有在苏小侠向金俞珉出具了“委托过户公证”的情况下，金俞珉才可能作为苏小侠的委托代理人与其他不特定的房屋买受人订立合同，出售涉诉房屋，进而将涉诉房屋直接过户至金俞珉以外的其他买受人名下。但实际情况是，2013年10月23日双方签订《补充协议书》后，无论由于何种原因，最终苏小侠并未向金俞珉出具此等“委托过户公证”文件。因此，金俞珉既非涉诉房屋的所有权人，又非苏小侠的委托代理人，在此情况下，其与案外人马小川或其他买受人所订立的房屋买卖合同，即便真实，也不足以产生将涉诉房屋直接过户至金俞珉以外的其他买受人名下的法律效力。
综合以上两点，因住房限购政策的原因，涉诉房屋无法过户至金俞珉名下，而苏小侠又没有授权金俞珉将涉诉房屋过户至其他买受人名下。因此，涉诉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议从根本上无法履行，合同目的无法实现。鉴于此，对苏小侠要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，在合同签订后，苏小侠已向金俞珉交付了涉诉房屋，并交付了房屋所有权证、房屋登记费票据1张、契税票据1张、面积误差补充协议2份、商品房各项税费代理收据1份、产权代办费发票1张、购房发票2张、印花税专用收据1张。在合同解除的情况下，苏小侠要求金俞珉返还涉诉房屋以及上述全部文件材料，于法有据，法院亦予以支持。
经法院释明后，金俞珉明确表示不在本案中提起反诉，法院不持异议。关于合同解除后的责任承担，双方可另行解决。
据此，原审法院于2014年11月作出判决：一、苏小侠与金俞珉（KIMYOOMIN）所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于判决生效之日解除。二、金俞珉（KIMYOOMIN）于判决生效后七日内向苏小侠返还北京市朝阳区×号房屋。三、金俞珉（KIMYOOMIN）于判决生效后七日内向苏小侠返还北京市朝阳区×号房屋的房屋所有权证、房屋登记费票据一张、契税票据一张、面积误差补充协议二份、商品房各项税费代理收据一份、产权代办费发票一张、购房发票二张、印花税专用收据一张。
一审判决后，金俞珉不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回苏小侠的诉讼请求。其上诉理由是：1.2013年10月22日和23日的《补充协议》和《补充协议书》系《北京市存量房屋买卖合同》补充协议，已将原合同内容变更为：苏小侠同意金俞珉将涉案房屋转让给第三人，并承诺给金俞珉进行房屋过户委托公证，作为代价金俞珉给苏小侠追加了房款。2.苏小侠对金俞珉出具房屋过户委托公证，将涉案房屋过户至金俞珉之外的其他人不是苏小侠的权利，而是苏小侠的义务。3.《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交×号）和《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房×号）并非法律、行政法规，不能导致合同无效。涉案合同系有效合同，合同就算因为某种政策导致履行不能，也只是合同履行过程中发生的障碍，现双方已通过补充协议变更了合同，已不存在障碍等。苏小侠同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《附件八补充协议》、《补充协议》、《补充协议书》、回函及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：苏小侠、金俞珉及金钥匙公司于2011年8月14日所签的《北京市存量房屋买卖合同》和2013年10月22日的《补充协议》以及苏小侠、金俞珉2013年10月23日所签订的《补充协议书》系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
依据《北京市存量房屋买卖合同》苏小侠应将涉案房屋过户到金俞珉名下。根据查明的事实可知，涉诉房屋的规划用途为文化办公，并非住宅。依据北京市住房和城乡建设委员会和北京市朝阳区房屋管理局的答复，结合《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交×号）以及《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房×号）的规定，涉诉房屋不能将房屋所有权登记在外国人名下。所以金俞珉作为外国人，依据《北京市存量房屋买卖合同》，苏小侠无法将涉案房屋过户到金俞珉名下。
此时，本案的争议焦点在于苏小侠、金俞珉及金钥匙公司于2013年10月22日的《补充协议》以及苏小侠、金俞珉2013年10月23日所签订的《补充协议书》是否变更了苏小侠、金俞珉及金钥匙公司于2011年8月14日所签的《北京市存量房屋买卖合同》关于过户对象等约定，从而使双方的房屋买卖合同可以继续履行。
依据2013年10月22日的《补充协议》，金俞珉向苏小侠指定账户一次性付清剩余购房款后，苏小侠须当即向金俞珉交付房屋过户委托公证书的领取通知单原件。2013年10月23日的《补充协议书》明确约定，第一，金俞珉不要求苏小侠将涉案房屋过户至其本人金俞珉名下，而要求苏小侠办理该房屋的买卖过户委托公证；第二，委托过户公证的受托人是金俞珉本人；第三，委托事宜为涉案房屋的买卖过户；第四，公证委托书办完后即视为苏小侠已经将房屋全部过户交付于了金俞珉，金俞珉再将房屋卖与任何人都是视为在苏小侠已经将房屋过户给金俞珉的条件下之后的行为。从上述《补充协议》和《补充协议书》的整体内容和前后逻辑关系可以看出该两份协议将原《北京市存量房屋买卖合同》中约定的过户对象由金俞珉变更为金俞珉之外第三人。只不过办理过户的具体履行的方式是苏小侠向金俞珉出具买卖过户的公证委托书，由金俞珉代苏小侠履行过户行为，而苏小侠也因为办理完毕公证委托书后免除了原《北京市存量房屋买卖合同》中约定的苏小侠将涉案房屋过户到金俞珉名下的义务。这种办理过户的具体履行方式是苏小侠本人亲自履行过户行为的一种替代方式，也不代表苏小侠在《补充协议书》签订后不选择出具公证委托书的情况下，免除了苏小侠向金俞珉之外第三人进行的过户义务。所以按照《补充协议》和《补充协议书》上述约定关于房屋买卖合同后续的核心义务即苏小侠的过户义务和金俞珉支付剩余房款的义务均可以继续履行。
基于此，在涉案合同可以继续履行的情况下，苏小侠诉请解除合同的请求不应得到支持，应予以驳回。原审法院认定事实有误，应当改判撤销原审判决驳回苏小侠的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07926号民事判决。
二、驳回苏小侠的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由苏小侠负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由苏小侠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年四月十三日
书 记 员 吴可加