北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第112号
原告（反诉被告）北京盛世风雅文化传播有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋1层101-2号。（注册号110107015057347）
法定代表人孙丽军，经理。
委托代理人刘仁忠，湖北正义行律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京昊坤众和商贸有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋4层8号。（注册号110107014962718）
法定代表人何丽，经理。
委托代理人许晓星，男，34岁。
原告（反诉被告）北京盛世风雅文化传播有限公司（以下简称：盛世风雅公司）与被告（反诉原告）北京昊坤众和商贸有限公司（以下简称：昊坤众和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员左文兢担任审判长，人民陪审员孙秀芝、董淑清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世风雅公司委托代理人刘仁忠、被告（反诉原告）昊坤众和公司委托代理人许晓星到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）盛世风雅公司起诉称：原告与被告于2012年5月22日签订房屋租赁经营合同，约定被告将位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋3层2号经营面积为377平米房屋出租给原告用于经营英语培训。租赁期限3年，自2012年5月29日起至2015年6月28日止，第一年租金为330252元，一次支付半年租金，次年租金开始递增。合同签订后，原告依约向被告支付了租金及经营保证金30000元、装修费押金5000元，并交纳全年度物业管理费36192元、供暖费13195元。同时耗资10万余元对经营场地进行装修。在经营前六个多月内，每月经济效益均不低于1.5万元。2012年12月7日，原告突然收到北京首钢房地产开发有限公司发出的《关于对违法占用首钢地产房屋商户限期腾退告知书》，其中载明原告所承租经营房屋为该公司合法不动产，该公司从未授权任何单位或者个人将房屋对外出租，要求原告在2012年12月15日前腾退房屋，否则将采取停水、停电、封门以及追究法律责任等方式，要求原告停止经营并立即搬离。2013年1月5日，该公司再次对原告等众商户发出停电告知书，此后亦多次断电，从而造成原告损失。事后，原告与被告进行多次交涉未果。综上，原告认为，被告隐瞒事实真相，将自己不享有权利的房屋转租给原告经营，因其未能处理好与产权人的关系，导致原告不能实现合同目的，依照合同法相关规定，被告应赔偿原告因此造成的损失。现为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年5月22日签订的房屋租赁经营合同；2、判令被告返还收取原告的经营保证金30000元、装修押金5000元、自2012年11月15日起的半年物业费18096元及2个月供暖费6597.5元；3、判令被告赔偿原告装修损失189724元及合同履行后可得利益损失15万元；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）昊坤众和公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求解除合同无事实依据，盛世风雅公司截止到2013年8月7日仍拖欠我方租金191932.6元元，其行为构成违约，根据合同约定我方享有合同解除权，原告无权解除合同，根据合同约定原告在违约情况下我方无需退还保证金。半年物业管理费包括夏季制冷、安全保障、卫生保洁等，我公司已经作为服务向原告提供，故不应退还。我方已按按北京市相关供暖规定在每年11月15日至来年3月15日向原告提供供暖，故不同意返还。原告实际占有房屋至2014年5月30日，其退租金请求无事实及法律依据。装修损失，我方无过错，不存在违约。后期我方已与首钢签订新租赁合同，对大厦有实际管理和使用权利。原告因经营不善而停业，对可得利益我方不认可。我方提起反诉，事实理由为：2012年5月22日，双方签订房屋租赁合同，但对方自2013年2月起开始拖延支付租金，经多次催讨，对方以各种理由拖延，后为反诉被告经营不善，私自撤离，而其又以我方不具有房屋使用权为由诉至法院。至今，对方依旧占用我方房屋，并不时经营。我方认为对方已构成违约。反诉请求：1、判令解除双方于2012年5月22日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付租金及物业管理费至实际腾退之日止，自2013年1月28日至2014年5月30日止，以合同约定数额为标准；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）盛世风雅公司答辩称：同意解除合同，我方亦要求解除。我方认为第二项反诉请求无事实和法律依据，2012月12月15日接到业主单位通知，要求腾退房屋，否则停水停电，自此开始无法正常经营。在昊坤众和公司与业主单位协商过程中，我方基于对设备设施的管理进行查看，但并未经营。现房屋已由昊坤众和公司收回，但其未采用合法手段，而是擅自将我方设施设备搬出，对此我方会考虑另行起诉。
经审理查明：2010年11月29日，北京首钢房地产开发有限公司（以下简称：首钢房地产公司）与北京中首晟商贸有限责任公司（以下简称：中首晟公司）签订《房屋租赁合同书》，将本市石景山区金顶北路18号院9栋出租给中首晟公司，租赁期限自2010年12月1日起至2020年11月30日止。
2011年10月1日，中首晟公司与昊坤众和公司签订《委托协议》，中首晟公司全权委托昊坤众和公司对金顶北路18号院9栋3层进行招商租赁，委托期限自2011年10月1日起至2020年11月30日止。
2011年10月20日，甲方首钢房地产公司与乙方中首晟公司签订《补充协议书》，其中约定内容包括乙方将商业楼二层、三层及五层腾退交还甲方。
2012年5月22日，出租方（甲方）昊坤众和公司与承租方（乙方）盛世风雅公司签订《租赁经营合同》，约定：租赁商业用房位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋3层2号，承租面积377平方米；经营项目英语培训；租赁期限三年，自2012年5月29日起至2015年6月28日止，甲方应于2012年5月29日前将承租房屋交付乙方，实际交付日至起租日为乙方免租装修期；租金2.4元／平方米／日，乙方交纳租金方式为每半年为一个付款期，乙方先交租金后使用，前两年不变，第3年递增8%，自2012年6月29日至2014年6月28日标准年租金为330252元，每个付款期乙方应支付甲方租金165126元；合同签订时，乙方须向甲方交纳首期租金165126元，经营保证金3万元，合计195126元；经营保证金在合同期满解除，乙方腾空并向甲方交付承租铺位且注销营业执照或变更注册地址90日内，如无乙方欠租、欠费、损毁房屋、售后服务等违约行为，乙方凭经营保证金收据及合同原件、企业营业执照副本或本人身份证向甲方申请，甲方无息退还；乙方逾期交付租金或其他费用超过7天、乙方单方解除合同的，经营保证金不予退还；乙方按国家规定支付供暖费，35元／平方米／采暖季（377平方米＊35元＝13195元元／采暖季）；装修保证金5000元，乙方装修施工结束后，经甲方验收合格，甲方全额无息退还；物业管理费为8元／平方米／月，年度费用为36192元，自签订合同之日起3日内，乙方须支付甲方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前2个月通知乙方，将已收取的租金余额及经营保证金无息退还乙方。
合同签订后，原告向被告支付了经营保证金3万元。
庭审中，双方均认可盛世风雅公司已交纳半年租金。昊坤众和公司陈述：租金和物业费同时交纳结清，均交至2012年12月28日。盛世风雅公司陈述已交纳一年物业费。根据银行明细显示，昊坤众和公司法定代表人何丽账户于2012年5月22日，现金存入208222元。对此，原告陈述：以上存款系其当时将半年租金165126元、装修押金5000元、一年物业费36192元及其他相关款项存入何丽账户。被告对此不予认可，主张此存款与本案无关。
原告入驻后，对经营场地进行了装饰装修，对外字号简称为“瑞比特”。
2012年12月7日，北京首房宏大房地产开发有限公司（以下简称：首房宏大公司）向租赁场地发出《关于对违法占用首钢地产房屋商户限期腾退告知书》（以下简称：《腾退通知》），其中载明：“您在位于金顶北路18号院9栋（W6）商业楼三层内经营场所占用的房产，系北京首钢房地产开发有限公司（以下简称“首钢地产”）合法拥有的不动产。首钢地产委托北京首房宏大房地产开发有限公司（以下简称“我公司”）经营管理，他人无权占用。首钢地产并未授权除我公司以外的任何单位和个人，对外租赁9栋二、三、五层的房屋。任何公司和个人未经首钢地产及我公司同意，以任何形式占用其二、三、五层房屋，均属于违法侵占的行为。现经查明，您未经我公司同意，擅自占用了该栋三层空间公开经营，依照《中华人民共和国民法通则》及《物权法》有关规定，您已构成了严重的违法侵占，严重侵犯了首钢地产及我公司的合法权益。为此，我公司现正式通知您，立即终止您在所占用空间内的一切经营和居住的行为，停止侵权，并于2012年12月15日之前，将占用部分空间内所有的构筑物和堆放物清除，恢复原貌，并搬离。如您不立即与我公司联系，做妥善及时处理，排除侵权，我公司将采取包括但不限于停电、停水、封门处理等措施，并按照国家法律程序，追究您的违法责任，由此造成的一切损失，将由您全部承担”。
2013年1月5日，首房宏大公司与首钢房地产公司发出《关于对违法占用首钢地产房屋商户停电告知书》（以下简称：《停电告知书》），其中载明：“（此部分与《腾退通知》内容相同）……我公司现正式通知您，立即终止您在所占用空间内的一切经营和居住的行为，停止侵权，并将占用部分空间内所有的构筑物和堆放物清除，恢复原貌，于2013年1月8日24点前搬离。现决定，我公司自2013年元月9日早八点开始对三层停电，由此造成的一切损失，将由您全部自行承担。我公司将按照国家法律程序，追究您的违法侵占房屋的责任”。
庭审中，原告陈述：自停电后，无法正常营业，于2013年6月完全停业。昊坤众和公司陈述：原告于2013年7月左右停业。
审理过程中，2013年11月25日本院工作人员前往首房宏大公司、首钢房地产公司调查，该处工作人员答复：涉案地点系首钢房地产公司于2012年9月25日委托首房宏大公司经营管理，并签订《委托经营协议书》，中首晟公司已无承租权利，腾退停电措施系我方采取，至今尚未恢复用电，子木年华公司、盛世风雅公司需与首房宏大公司重新签订合同，价格等具体事项另行协商，首房宏大公司计划9栋3层整体出租，是否能与两商户签订合同目前不能确定。首房宏大公司同时提供与首钢房地产公司签订的《委托经营协议书》。
审理中，原告申请对装饰装修进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京中威正平工程造价咨询有限公司作为本案鉴定机构。2014年3月21日，鉴定机构出具估价报告，经鉴定装修价格为189724元。
2014年4月28日，昊坤众和公司提出异议，认为：吧台为可移动物品，不属于装修；塑料地面面积计算错误；脚手架不可见；内墙装修、腻子、石膏面、水泥面和独立柱、腻子系昊坤众和公司施工；成套动力配电箱柜不存在。
2014年5月12日，鉴定机构答复：吧台为定制家具，属装修工程范围；原告描述塑料地面为两层地板革；根据定额建筑物层高超过3.6米时，应执行脚手架定额；原告描述内墙装修、腻子、石膏面、水泥面和独立柱、腻子内容系铲除后重新粉刷；现场勘查时存在成套动力配电箱柜，昊坤众和公司亦签字确认，未提出异议。
2014年5月20日，经与双方当事人核对，昊坤众和公司对上述异议内容均同意鉴定机构意见，并于2014年5月28日提交《情况说明》予以确认。
另查明，2014年5月2日，首房宏大公司与中首晟公司重新签订《房屋租赁合同》，由中首晟公司承租本区金顶北路18号院9栋2、3、5层房屋。2014年5月31日，昊坤众和公司将装饰装修及儿童游艺设施拆除自行收回租赁场地，并将原告物品放置库房保存。
上述事实，有租赁经营合同、腾退通知、停电通知、补充协议书、委托协议、房屋租赁合同、通知、鉴定报告、补充说明、情况说明、调查笔录、委托经营协议书、照片、银行查询结果、鉴定费发票及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：2011年10月20日中首晟公司已经承诺将涉案房屋腾退交还首钢房地产公司，故昊坤众和公司与盛世风雅公司签订《租赁经营合同》时，其已经不享有承租权利，但昊坤众和公司未将此情况告知盛世风雅公司，其行为明显违背诚实信用原则，已经构成根本违约。现2014年5月2日首房宏大公司与中首晟公司虽重新签订《房屋租赁合同》，但并不能改变昊坤众和公司违约行为性质，仅系昊坤众和公司在法庭辩论终结前取得了房屋出租权利，因此盛世风雅公司与昊坤众和公司所签《租赁经营合同》应为有效合同。
本案中，本院前往首房宏大公司、首钢房地产公司进行核实，该处已就通知发布及停电等事实予以确认，本院对此事实予以认定。因此，原告在承租涉案房屋后，房屋权利人首房宏大公司、首钢房地产公司向原告发出《腾退通知》和《停电告知书》，并采取了停电措施，导致原告无法正常经营，无法正常使用租赁房屋，故昊坤众和公司未能提供符合合同约定的租赁房屋。综合合昊坤众和公司以述不诚信行为，其已构成根本违约，因此原告享有合同解除权，本院对原告要求解除合同的请求予以支持。
《腾退通知》系2012年12月7日发出，在昊坤众和公司未能及时妥善取得房屋相关权利前，原告享有租金交纳的抗辩权利，故原告未交租金行为系依法行使抗辩权，并不构成违约，昊坤众和公司不享有合同解除权，本院对昊坤众和公司要求解除合同的请求不予支持。
根据合同相对性，房屋权利人提前收回房屋，亦属昊坤众和公司作为出租方存在提前收回房屋的事实，故在合同解除后，昊坤众和公司应当退还原告经营保证金3万元。
现2012年12月7日首房宏大公司向租赁场地发出《腾退通知》，2013年1月5日，首房宏大公司与首钢房地产公司发出《停电告知书》决定自2013年1月9日采取停电措施，原告自2012年12月29日至2014年5月30日未交纳租金，但租赁场地仍由原告占用，故此期间，本院在考虑原告未能正常经营及当事人过错程度等因素后，依据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，按酌减后租金标准判决支付昊坤众和公司。
庭审中，原告自认于2013年6月完全停业。昊坤众和公司提供照片以证明原告停业时间，但照片所显示手机信息内容及现场公告，均无原告公司人员确认或有效签章，故本院对照片不予采信。按原告自认时间予以确定。
盛世风雅公司陈述延长了一个月免租期、已交纳一年物业费及装修押金，但其未提供证据证明，且经本院查询银行在相应期间并无原告名下的大额存款，故本院对此无法采信，对其要求退还半年物业费及装修押金的请求不予支持。同时，原告应支付自2013年1月28日起至2013年5月31日止的物业管理费。期间因存在停电等情况，故本院对此期间物业费亦予以酌减。而自停业后，原告未能正常营业而享受物业服务，故本院对昊坤众和公司主张停业后物业管理费的反诉请求不予支持。
因2012-2013年度涉案租赁房屋已经正常供暖，故本院对原告要求退还供暖费的请求不予支持。
现经鉴定装修价格为189724元。本案合同解除系出租方昊坤众和公司违约，而原告于2013年6月完全停业，故本院对自2013年6月至2015年6月28日合同到期时的剩余租赁期限装饰装修残值损失予以支持。
因昊坤众和公司违约，必然给原告造成损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，另原告停业后亦应采取相关措施减少损失，故本院对可得利益损失酌情予以确定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、解除北京盛世风雅文化传播有限公司与北京昊坤众和商贸有限公司于二○一二年五月二十二日签订的房屋租赁经营合同；
二、北京昊坤众和商贸有限公司于本判决生效后七日内退还北京盛世风雅文化传播有限公司经营保证金三万元；
三、北京昊坤众和商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛世风雅文化传播有限公司装修损失十三万一千七百五十三元；
四、北京昊坤众和商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛世风雅文化传播有限公司可得利益损失十三万七千六百零五元；
五、北京盛世风雅文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付北京昊坤众和商贸有限公司自二○一三年一月二十八日至二零一四年五月三十日止的租金七万三千五百九十元；
六、北京盛世风雅文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付北京昊坤众和商贸有限公司自二○一三年一月二十八日起至二零一三年五月三十一日止的物业管理费三千一百一十七元；
七、驳回北京盛世风雅文化传播有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回北京昊坤众和商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七千二百九十一元，由北京盛世风雅文化传播有限公司负担一千五百零一元（已交纳），由北京昊坤众和商贸有限公司负担五千七百九十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千三百三十元，由北京昊坤众和商贸有限公司负担三千四百七十一元（于本判决生效后七日内交纳），由北京盛世风雅文化传播有限公司负担八百五十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费用八千元，由北京盛世风雅文化传播有限公司负担二千四百四十四元（已交纳），由北京昊坤众和商贸有限公司负担五千五百五十六元（于本判决生效后七日内给付北京盛世风雅文化传播有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 孙秀芝
人民陪审员 董淑清
二〇一五年六月十日
书 记 员 孙 飞