上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终21号
上诉人（原审被告、反诉原告）：严军，男，1982年1月2日出生，汉族，户籍地福建省蒲城县，现住上海市。
委托诉讼代理人：薛雨思，上海科尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，上海科尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李建萍，女，1963年11月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李培春，上海百悦律师事务所律师。
上诉人严军因与被上诉人李建萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人严军的委托诉讼代理人薛雨思、韩静，被上诉人李建萍的委托诉讼代理人李培春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严军向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三、第四、第五项，改判严军无需支付自2015年8月21日至2016年8月6日止的房屋使用费、李建萍赔偿严军装修损失5万元、李建萍返还严军押金4,600元。事实和理由：就租赁上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），严军与李建萍成立租赁合同关系。一审法院已经认定双方的租赁合同于2015年8月20日解除，且同日李建萍已经更改了房屋门锁的密码，导致严军无法使用系争房屋，故2015年8月21日至2016年8月6日间的占有使用费，严军无需支付。关于装修损失的问题，严军一审中提供的证据均是真实有效的，可以证明实际装修支出为5万元，系争房屋因严军的装修而增值，故李建萍赔偿严军装修损失5万元。严军已支付李建萍租房押金4,600元，双方的租赁合同中并没有约定可以直接没收押金作为违约金，李建萍一审中也没有就违约金提出主张，故李建萍仍应返还租房押金。
被上诉人李建萍辩称：不同意严军的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李建萍向一审法院提起诉讼，请求：1.解除李建萍与严军之间的《房屋租赁合同》；2.严军恢复房屋原状并返还房屋，并以每月4,600元的标准，支付自2015年10月1日起至返还房屋之日止的租金及房屋使用费；3.本案诉讼费由严军负担。
严军向一审法院提起反诉，请求判令：1.李建萍返还2015年8月20日至2015年9月30日止的租金6,220元；2.李建萍返还押金4,600元；3.李建萍赔偿装修损失5万元；4.本案诉讼费由李建萍负担。
一审法院认定事实：李建萍为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人。
2015年3月14日，李建萍（出租方、签约甲方）与严军（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给乙方，房屋建筑面积为100.63平方米，房屋用途为居家，房屋类型为毛坯；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的使用用途；甲方于2015年3月14日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年4月1日起至2020年4月1日止，甲方向乙方交付该房屋以甲方将该房屋的钥匙交给乙方，并由双方签署本合同附件所列的房屋交接书为标志；该房屋月租金为4,600元，租金支付方式为按三个月为一期支付，乙方应于2015年3月14日或之前支付甲方第一期租金；乙方应在本合同签订后1日内，自行或通过居间方向甲方支付定金18,400元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为部分租赁保证金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金4,600元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得甲方的书面同意，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据合同约定追究乙方违约责任；任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍等。双方还在特别约定中载明：不得改变房屋结构，不能群租（租赁期间内，屋内的安全问题由乙方负责）；在租赁期未满，甲方需要收回房屋时，需对乙方进行装修赔偿（限住3人）；房租为前三年4,600元，后两年4,800元；如甲乙双方不遵守约定，甲方有权收回房屋。
合同签订后，李建萍将系争房屋交付严军，双方对水电表读数进行确认，李建萍告知了严军系争房屋密码锁之密码，此后严军对系争房屋进行了装修。
2015年4月15日，案外人詹某（出租方、签约甲方）与李某（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为一年2015年4月15日至2016年4月14日，租金为每月8,000元，保证金8,000元，付款方式为三月一付，乙方若未满期限，保证金及剩余房租一律不退，乙方须按时提前七天缴纳房租，逾期不交者，甲方有权收回房屋，不退保证金，租赁期满乙方结清费用后，甲方无息退还保证金。租赁期满，如乙方未通知甲方退房，则视为乙方按原合同内容，续租同样租期，乙方如未满期限，保证金及剩余房租一律不退；入住时，甲方配合乙方，大门及房间钥匙各一把，乙方付押金30元，以及水、电、煤押金200元；限住2人等。合同还对其他内容进行了约定。
此后因李建萍发现系争房屋由案外人李某居住，故向闵行区法院提起诉讼，要求确认詹某与李某之间的租赁合同无效，后于2015年12月22日申请撤回起诉。该案审理中，李某到庭向法院陈述到，其在58同城上看到系争房屋出租信息，58同城上留的是詹某的手机号码。看房时詹某、严军及案外人在场，詹某表示如果有人询问租房情况，对外陈述为严军的弟弟。住进房子20多天左右，因为办理有线电视的事情碰到了李建萍，才了解了实际情况。此后詹某表示严军会与李建萍协商，但到了2015年6月还是没有协商好，故李建萍以讼称事由起诉。
租赁过程中，严军之妻曾与李某联系，表示要求李某向李建萍表示李某为严军的亲属或者朋友。2015年8月20日，李某结清费用搬离了系争房屋，李建萍更改了房屋门锁的密码，并与严军协商自2015年4月15日起至2015年8月20日之间的水、电、煤费用由李建萍结清，后系争房屋空置。
本案一审审理过程中，闵行区法院组织李建萍、严军进行房屋交接，双方于2016年8月6日对系争房屋进行了交接，严军取回了部分家具家电等。双方并对系争房屋内严军的装修部分进行确认，同时双方于本案一审庭审中确认，对于房屋装修残值由法院根据实际装修情况予以酌定。
一审法院另查明：严军于2015年3月14日向李建萍支付了押金4,600元及自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金13,800元，共计18,400元。当日詹某分四次向严军之妻郑某转账18,400元。2015年4月14日，李某向詹某支付了押金8,000元及自2015年4月15日至2015年7月14日止的租金24,000元，共计32,000元。2015年6月26日，詹某分四次向郑某转账支付13,800元，郑某将该款于当日转账支付于严军，严军于当日向李建萍支付了自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金13,800元。2015年8月20日，李某与詹某结算了租赁费用，李某向詹某转账支付了3,500元。
一审法院认为，李建萍与严军就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。双方于租赁合同中约定未经李建萍书面同意，严军不得将房屋全部或者部分转租给第三人，否则李建萍可单方解除该租赁合同。在租赁过程中，系争房屋经由詹某租赁给李某，虽严军否认系争房屋由其转租，认为詹某擅自出租房屋其并不知情。但从严军、郑某及詹某三人的支付宝资金往来可以显示出，就系争房屋应付之租金，由詹某支付给郑某，郑某收到后支付给严军，严军再转给李建萍。且从李某陈述的看房过程、严军之妻郑某与李某的对话中来看，严军及郑某系明知系争房屋出租给李某。虽租赁合同由詹某签订，但严军对此明知并予以同意，郑某亦认可该房屋系由严军转租。现严军未经李建萍同意擅自转租，已属违约，李建萍依据双方合同约定要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。至于合同解除之时间，李建萍认为其已于2015年5月张贴解除函，但严军表示其不清楚，且李建萍邮寄之解除函签收日期未明。又李建萍于2015年8月20日更换房屋门锁密码，以其行为表示要终止合同收回房屋，一审法院确认双方的租赁合同于该日解除。至于系争房屋已于本案中交还李建萍，对于李建萍要求返还房屋的诉讼请求不再处理。
关于李建萍主张的自2015年10月1日起至返还房屋之日（即2016年8月6日）的租金，一审法院认为，李建萍于2015年8月20日更换门锁密码后并未再告知严军，此后严军无法进入房屋更无法实际使用，对空置期间产生的房屋使用费损失存在一定过错。而严军始终对于合同解除存在异议，不予办理交接手续，对空置期间产生的房屋使用费损失亦存在一定过错，考虑到该损失主要系由李建萍更换密码空置房屋所致，故一审法院认定严军对2015年8月21日起至2016年8月6日止期间造成的房屋使用费损失承担40%，即应向李建萍支付该期间的房屋使用费21,160元。又严军已支付了至2015年9月30日止的房租，双方的合同已于2015年8月20日解除，自2015年8月21日起至9月30日止的租金6,133.33元李建萍应予返还。关于严军主张押金，李建萍认为系因严军违约导致合同解除，根据合同约定应没收押金。按照双方合同约定如单方违约导致合同解除应支付月租金2倍数额的违约金，虽无约定直接没收押金作为违约金，但考虑到债务标的物种类、品质相同，且李建萍没收押金作为违约金已降低违约金数额，予以支持。
关于严军主张的装修损失，虽本案租赁合同因严军违约导致解除，但考虑到房屋装修后仅使用几个月即空置，装修较新且尚对李建萍存在利用价值，酌定由李建萍向严军支付部分补偿款。至于装修残值，双方同意由法院酌定，依据双方于《装修情况确认单》中确认之装修内容、现场照片及实际使用情况，一审法院酌定装修残值为4万元，李建萍负担40%即16,000元。
综上所述，对于李建萍要求解除合同予以支持，严军并应向李建萍支付房屋占用使用费，对于严军要求返还押金的反诉请求不予支持，李建萍并应向严军返还部分租金并支付装修补偿款16,000元。
一审法院审理后于2016年9月1日作出判决：一、确认李建萍与严军就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年8月20日解除；二、李建萍于判决生效之日起十日内向严军返还自2015年8月21日起至9月30日止的租金6,133.33元；三、严军于判决生效之日起十日内向李建萍支付自2015年8月21日起至2016年8月6日止的房屋占用使用费21,160元；四、李建萍于判决生效之日起十日内向严军支付装修残值补偿款16,000元；五、驳回严军的其余反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计72.50元，反诉案件受理费减半收取计660.25元，二项合计732.75元，由李建萍负担439.65元，由严军负担293.10元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，严军与李建萍就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的责任。正如一审法院所认定的，从在案证据看，严军在租赁期间存在转租系争房屋的违约行为，故李建萍有权依约解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李建萍于2015年8月20日更换了系争房屋密码锁的密码，妨碍了严军正常使用系争房屋，但至2016年8月6日期间，双方并未办理系争房屋交接手续，系争房屋内亦留存严军的物品，故对于2015年8月21日至2016年8月6日间的占有使用费损失，李建萍与严军均存在过错，故一审法院根据双方的过错程度，认定严军承担在此期间房屋占有使用费损失的40%，并判令严军支付李建萍相应的占有使用费21,160元，具有相应的事实基础，本院予以维持，严军关于其无需支付上述期间的占有使用费的上诉请求，本院予以驳回。严军又主张李建萍应全额赔偿其装修损失5万元。考虑到系严军责任致租赁合同解除、严军对系争房屋所进行的装修具备一定的利用价值、严军未提供充分证据证明其装修支出的因素，一审法院判令李建萍支付严军装修残值补偿款16,000元，公平合理，本院予以维持，严军要求全额赔偿5万元装修损失的上诉请求，于法无据，本院予以驳回。就李建萍是否应退还严军租房押金的争议，一审法院的认定并无不当，本院予以认同，不再赘述，严军要求李建萍退还租房押金的上诉请求，本院同样予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人严军的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币586.20元,由上诉人严军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……