浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3260号
上诉人（原审被告）：杭州西湖城建开发有限公司。
法定代表人：吕建国。
委托代理人：翟梦姗。
被上诉人（原审原告）：夏秀英。
委托代理人：章明。
上诉人杭州西湖城建开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人夏秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年4月，夏秀英（乙方）与城建公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定城建公司将座落于杭州市滨江区通策广场7幢1单元101室的东边半间房屋（面积约200平方米）出租给夏秀英作为仓库使用，租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日；租金为第一、二年25000元／年，第三年25750元／年，每半年支付一次，先付后用；保证金为4000元，租赁期间城建公司有权从保证金中扣除违约金、滞纳金。同时，该合同第七条“房屋修缮与使用约定”，“1、…。2、…乙方如须实施装修或改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，当就装修申请及其设计规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。甲方有权制止乙方不合理的装修装饰行为。…”；第九条“合同的变更、解除与终止”约定，“1、…。2、…。3、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。4、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除租赁合同，收回出租房屋：（1）…。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或实施装修的。（3）…（7）…。5、…。6、…”；第十一条“甲方违约责任处理规定”约定，“1、…。2、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方相当于二个月租金即4000元的违约金。3、……”。
之后，夏秀英向城建公司交纳了租金12500元、押金（即保证金）4000元，城建公司交付了房屋钥匙，夏秀英开始对该房屋进行了简单装修（包括垃圾清理、管线铺设、墙面粉刷等）。在夏秀英装修过程中，杭州市滨江区通策广场业主委员会（以下简称通策广场业委会）要求物业服务公司人员对该房屋进行停水、停电、换锁等，并于2013年4月24日张贴封条，导致夏秀英无法继续使用该房屋。2013年5月31日，城建公司向通策广场业委会发出《敦请停止侵权的函》，载明“近悉，贵委指使杭州城南房地产物业公司（以下简称城南公司）通策广场物业管理处的有关人员，采取断电、停水等方式，对本公司所属通策广场7幢1单元101室号房屋及其承租人实施了一系列的不法侵权行为。尤为严重的是，物管人员竟在该通策广场7幢1单元101室号房屋加贴盖有贵委印鉴的封条，禁止承租人进入该物业，导致承租人对该房屋的装饰工作不能正常展开。上述不法事件发生后，经报警，公安机关已经介入；本公司并承租人亦数番要求贵委停止侵权，允许承租人进入该房屋，开始营业前的装饰业务。令人难以理解的是，即使在公安机关并本公司及承租人的多次规劝下，贵委并相关物业管理人员，依然顽冥不化，对于我们的合法诉求置若罔闻，不仅未能立即停止侵权，还放言‘我们知道这样做是违法的，但是，我们还是要继续这样做’。…本公司再次函告如下：本公司敦请贵委切实认识到继续实施违法行为的严重性，当迅即停止不法侵权行为，恢复该房屋的供电、供水，不得阻挠承租人的装修工作等。若贵委未能自本函件发出之日起两日内停止不法侵权行为，恢复该房屋的供电、供水，本公司将通过法律途径追究贵委等单位的侵权责任依法制止贵委及其胁从人员的不法行为，以切实维护本业主与租客的合法权益”。之后，通策广场业委会未停止其行为。在本案法庭辩论终结前，城建公司尚未就通策广场业委会的行为提起诉讼。
另查明，通策广场业委会采取前述行为的原因系开发商浙江联发房地产实业有限公司（以下简称联发公司）一直未能解决通策广场住宅小区屋面漏水、地下车库改造等问题。城建公司否认其与联发公司系关联企业，但表示自己系通策广场后期的开发商，关于通策广场业委会提出的房屋问题，其与施工单位存在纠纷，目前尚在仲裁中。
夏秀英表示其在提起本案诉讼前已通知城建公司解除合同，但未提供相应的证据。原审法院于2013年7月19日向城建公司送达本案起诉状副本。夏秀英于2013年7月12日诉至原审法院，请求判令城建公司退还夏秀英已经支付的房租12500元、保证金4000元，赔偿夏秀英承租后为保障正常使用投入的装修费用4000元，并支付因未能依合同约定提供房屋而应当承担的违约金4000元，共计24500元。
原审法院审理认为：虽然城建公司在租赁期限前即向夏秀英交付了约定的房屋，但该房屋在租赁期限开始前即因城建公司的原因遭受来自通策广场业委会的阻挠而无法正常使用，且城建公司至今未能解决该问题，应视为城建公司提供的房屋不符合约定的条件，夏秀英有权依据《房屋租赁合同》第九条第3款之约定解除合同。夏秀英未能提供证据证明其在起诉前已主张解除合同，故应以本案起诉状副本送达城建公司之日确定合同解除的时间。在本案中，城建公司表示在原审法院认定夏秀英有权解除合同的情况下同意退还租金，且事实上夏秀英在租赁期限开始至今均无法正常使用案涉房屋，故夏秀英要求退还全额租金12500元的诉讼请求，原审法院予以支持。城建公司对案涉《房屋租赁合同》的解除虽不存在过错，但不影响夏秀英要求其按照《房屋租赁合同》第十一条第2款的约定承担支付4000元违约金的违约责任。夏秀英基于正常使用为目的就案涉房屋进行了简单装修，不存在变动房屋结构或重大装饰行为，且城建公司未曾表示异议，故城建公司以夏秀英的装修行为未经其书面同意为由主张夏秀英违约在先的主张不能成立，夏秀英有权因案涉《房屋租赁合同》的解除要求城建公司赔偿装修损失。但是，夏秀英未能提供有效证据证明装修损失的具体数额且超过约定的违约金4000元，故夏秀英关于另行赔偿装修损失4000元的诉讼请求，原审法院不予支持。夏秀英要求退还保证金4000元的诉讼请求合理正当，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2013年9月23日判决：一、城建公司于判决生效之日起十日内退还夏秀英租金12500元、保证金4000元，并支付违约金4000元，共计20500元。二、驳回夏秀英的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元减半收取206.5元，由夏秀英负担33.5元，城建公司负担173元。城建公司负担部分于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。
宣判后，上诉人城建公司不服原审判决上诉称：一、一审法院认定城建公司提供房屋不符合约定的条件认定与本案事实相悖。2013年4月，城建公司与夏秀英就通策广场7幢1单元101室（半间）之租赁签订了房屋租赁合同。合同签订当日，城建公司向夏秀英交付了房屋，随后夏秀英开始对该房屋进行装修。故城建公司依约已向夏秀英交付了能够保证夏秀英满足使用的房屋，该房屋不存在任何安全隐患或危及夏秀英人身及其财产安全的事由。而城建公司交付的房屋遭到案外人的不法行为，并不能否定城建公司已依约向夏秀英交付了可满足使用的房屋的事实。故一审法院所谓“该房屋在租赁期限开始前向夏秀英交付了约定的房屋，但该房屋在租赁期限开始前即因城建公司的原因遭受来自通策广场业委会的阻挠而无法正常使用，应视为城建公司提供的房屋不符合约定的条件”是错误的。二、一审法院忽视夏秀英对租赁物的使用遇阻源于案外人的不法所致。2013年4月24日，通策广场业委会指使城南公司对租赁房屋断电、停水，并加盖有通策广场业委会印章的封条，禁止夏秀英进入该房屋。上述不法行为发生后，城建公司积极协助夏秀英向公安机关寻求保护，并致函侵权人，要求停止侵权。该等侵权行为的发生与城建公司没有任何法律上的关联和因果关系，就该等侵权行为的制止与排除，尽管城建公司并不负有法律上的义务，但城建公司已尽力协助。然一审判决将此案外人的不法行为所致之不良后果强加在城建公司头上，是明显错误的。三、一审法院混淆了案件事实。城建公司与联发公司系两个独立的法人，通策广场系联发公司的开发项目，概与城建公司无关。城建公司拥有的该房屋系从联发公司购买而得。城建公司仅仅只是通策广场的一个普通的顾客，而绝非像一审判决所言是通策广场后期的开发商。一审判决不顾案件事实，错误认定城建公司是通策广场的后期开发商，并将通策广场的所谓维修事宜与本案缠绕在一起，实属错误。请求：1、依法撤销一审判决，驳回夏秀英的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由夏秀英承担。
被上诉人夏秀英答辩称：一、夏秀英于2013年4月17日与城建公司签订了通策广场7幢1单元101室的东边套作为仓库使用。承租人承租后即进场进行了装修。但在装修过程中受到了通策广场业委会通过张贴封条，换锁等方式百般阻挠。事后确认通策广场业委会此般行为系城建公司在房屋租赁合同签订前与其存在纠纷。城建公司主张其依照合同约定交付了不存在安全隐患或其他危及夏秀英人身财产安全事由的房屋即实现无瑕疵履行义务的主张不能成立。因为本案所涉的房屋租赁合同第九条第三款约定的出租人不能提供房屋或提供房屋不符合约定，严重影响使用的情况并未注明不符合约定的情形仅限于房屋硬件，故从文意上理解不符合约定的情形除却硬件外还应在房屋租赁合同签订前已经存在的一切影响房屋交付使用的问题。一审法院认定城建公司交付的房屋不符合约定正确。二、城建公司自身未履行交付房屋的合同义务系案外人所致，不应承担法律责任于法无据。事实上依据合同法第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。三、城建公司在一审庭审中自认系通策广场的后期开发商，且事实上无论城建公司与通策广场房产项目系何法律关系都不影响其与通策广场业委会在本案房屋租赁合同签订前便存在影响交付使用之纠纷的事实。请求：驳回上诉，维持原判。
二审调查中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：城建公司与夏秀英签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，应认定为有效。案涉租赁合同第九条第3项（1）约定，城建公司不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，夏秀英有权解除合同。双方于2013年4月签订房屋租赁合同后，城建公司已在租赁合同约定的租赁期限前将案涉租赁房屋交由夏秀英装修，但因案外人的行为造成夏秀英无法在租赁期限内占有使用租赁房屋。夏秀英承租案涉房屋的目的在于占有使用租赁物，城建公司作为出租方与案外人之间存在纠纷，现由于案外人的原因造成夏秀英无法使用案涉房屋，夏秀英可以根据合同向城建公司主张权利，城建公司应承担违约责任。原审法院根据房屋租赁合同约定，认定夏秀英有权解除合同并由城建公司退还租金、保证金及支付违约金并无不当。城建公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费313元，由杭州西湖城建开发有限公司负担（杭州西湖城建开发有限公司已预交二审案件受理费413元，应退还100元，于本判决生产后十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 波
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 项 琳