成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青白民初字第1016号
原告王建友，男，1972年5月18日出生，汉族，住四川省剑阁县。
原告李素君，女，1975年11月15日出生，汉族，住四川省剑阁县。
委托代理人曾红波，四川达和律师事务所律师。
被告四川宏恩房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。
法定代表人林兴刚，董事长。
委托代理人夏雪飞，北京大成（成都）律师事务所律师。
原告王建友、李素君与被告四川宏恩房地产开发有限公司（以下简称宏恩房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理，依法由审判员陈鲜梅适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。2014年7月14日，本案裁定中止诉讼，2014年10月23日，本案恢复审理，并于2014年10月24日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人曾红波、被告宏恩房产的委托代理人夏雪飞到庭参加了诉讼。原、被告双方申请庭外和解，和解期限（2014年11月14日-2014年12月7日），在庭外和解期限内，双方未达成协议。本案现已审理终结。
原告王建友、李素君诉称，被告在青白江区红阳华逸路118号开发修建了商住小区“宏恩康城”。原、被告双方于2010年12月24日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了“宏恩康城”1栋1单元11层3号房屋一套。原告依约向被告支付了房屋总价款287366元。被告于2011年9月2日向原告交付了房屋，同日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的相关费用。被告依约应于交付房屋后365日内，为原告办理房屋所有权证书，但被告于2013年10月23日将原告的房屋所有权证书办理完毕后，拒不将房屋所有权证书交付给原告，且原告购买的房屋的国有土地使用证至今亦未办理。被告的行为已构成违约。现诉至本院，请求判令：1、被告立即向原告交付房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金12270元；3、被告立即为原告办理国有土地使用权证并向原告交付；4、本案诉讼费由被告承担。
被告宏恩公司辩称，对原告诉称的基本事实无异议。以全款支付房屋购房款的原告，被告已将房屋所有权证交付给了原告，以按揭方式支付房屋购房款的原告，因被告正在办理他项权证，待他项权证办理完毕后，被告才将房屋所有权证交付给原告。原告购买的房屋，被告依约按时交付，办理房屋权属证书并不影响原告对房屋的实际使用，且逾期办理房屋所有权证，计算违约金的止算时间应为2013年9月16日。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款：“在办理完成商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续”的约定，在商品房分户产权证办理完毕后的两年内，被告系协助原告办理国有土地使用权证，被告有权拒绝原告要求的提前履约。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款：“以银行按揭抵押方式付款的买受人同意出卖人将办理完毕的产权证交给为其提供抵押贷款的银行或银行指定的机构办理抵押登记手续”的约定，对按揭方式付款的原告，被告已将房屋所有权证复印件交给原告，其原件已提交给银行。综上所述，合同约定的违约金过高，请求予以调整，驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，被告在青白江区红阳华逸路118号开发建设“宏恩康城”商住小区。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定，由原告购买被告开发的“宏恩康城”1栋1单元11层3号，房屋总价款为287366元。《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限，3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向农业银行成都市青白江支行或住房公积金管理机构借款支付。第十九条第二款转移登记第1项：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”；第2项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按买受人已付房款逾期每日万分之一向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第七条对合同“产权登记”补充约定：1、出卖人在向买受人交付合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交完整的相关资料，买受人须按日向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金，并且不得视为因出卖人原因延期取得房地产权属证书。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。2、以按揭抵押贷款方式付款的买受人同意出卖人将办理完毕的产权证交给为其提供按揭贷款的银行或银行指定的机构办理抵押登记手续。本协议约定的交房之日，买受人必须将办理房屋抵押他项权证登记手续所需资料及费用按相关规定提交给出卖人，否则，每迟延一天，买受人应向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金，抵押手续办理完毕后，出卖人凭有效票据与买受人进行结算。3、在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续。因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，双方均不承担。
合同签订后，原告依约（首付和银行按揭贷款方式）向被告支付了房屋总价款。2011年9月2日，被告向原告交付了房屋，同日，原告向被告缴纳了办理房屋权属证书所需的契税、产权登记费、分户国土证等相关税费及办证的相关材料。
2013年5月28日，被告出具《承诺书》，载明：“本公司因各种原因未按购房合同规定给业主办理房产证和国土证，现在青白江区信访局和青白江区房管局的协调下郑重承诺：2013年9月30日前为各位业主办理完房产证，2013年12月31日前办理完国有土地使用权证，在约定时间前办理完双证，违约金按购房合同约定执行，如过期未办理双证，超期部分违约金按业主已付房款金额（含银行代付按揭款）每日万分之一点五的标准赔偿。
2013年10月31日，被告为原告办理了青白江区红阳华逸路118号1栋1单元11层1103号房屋的房屋所有权证，房产证号为：成青房权证监证字第03170**号、第03170**号。
同时查明，青白江区红阳华逸路118号宏恩康城商住小区1栋1单元11层3号房屋与青白江区红阳华逸路118号1栋1单元11层1103号房屋系同一套房屋。
上述事实，有原告身份证复印件、企业信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、房屋所有权证、房屋信息摘要、承诺书、收据以及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。关于原告主张被告为原告办理国有土地使用权证书并向原告交付房屋权属证书的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第1项：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”之约定，可以认定在案涉房屋交付以后，双方是“共同”向登记机关申请办理房屋权属登记，且整个约定中并无“交付”的文字或相关意思。同时结合买卖合同的法律特征即出卖人交付出卖物，买受人支付对价，以及相关政府职能部门的规定，开发商在买受人办理商品房权属证书的过程中主要履行的是协助义务。故就合同约定内容而言，被告并不应承担向原告交付权属证书的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条对合同“产权登记”的补充约定“2、以按揭抵押贷款方式付款的买受人同意出卖人将办理完毕的产权证交给为其提供按揭贷款的银行或银行指定的机构办理抵押登记手续。”之约定，可以认定，原告对案涉房屋的产权登记办理完毕后，同意被告将该产权证书交相关机构办理抵押权登记。本案中，原告的房屋产权证书于2013年10月31日完成产权登记，其后便由被告提交相关机构为原告办理抵押登记，该事实符合双方约定，也系为保护原告的自身利益，对原告有利，原告未举证证明案涉房屋的抵押权登记已办理完毕，因此，被告应在原告的房屋产权抵押登记办理完毕后的合理期限内（十五日内）将房屋产权证交付给原告，原告主张被告交付国有土地使用权证书的诉讼请求，不予支持。由于双方在《商品房买卖合同补充协议》第七条对合同“产权登记”进行了补充约定“3、在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续。因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，双方均不承担”，结合办理他项权证及国有土地使用权证的实际情况，本院酌情确定被告于本判决生效后六个月内协助原告办理青白江区红阳华逸路118号1栋1单元11层1103号房屋的国有土地使用权证。关于被告向原告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）违约金12270元的诉讼请求，根据合同约定及被告的承诺，被告在2013年9月30日前为业主办理完房产证，被告应按房屋总房款的每日万分之一承担违约金，如过期未办理，超期部分违约金按业主已付房款金额（含银行代付按揭款）每日万分之一点五的标准赔偿。该标准已低于中国人民银行同期同类贷款利率，故被告辩称约定的违约金过高，请求予以调整的意见，不予支持。依照合同约定，被告应在2012年9月1日前（2011年9月2日向原告交付房屋后的365日内）为原告办理房屋所有权证，但被告于2013年10月31日才将原告的房屋所有权证办理完毕，逾期办证长达424天（2012年9月2日至2013年9月30日共计394天＋2013年10月1日至2013年10月30日共计30天），被告依约应向原告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）违约金共计12615元（287366元×万分之一×394天＋287366元×万分之一点五×30天），但原告仅主张2013年10月23日前的违约金12270元，原告的主张符合法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川宏恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内为原告王建友、李素君办理青白江区红阳华逸路118号1栋1单元11层1103号房屋的国有土地使用权证。
二、被告四川宏恩房地产开发有限公司在原告王建友、李素君的房屋产权抵押登记办理完毕后十五日内向原告王建友、李素君交付青白江区红阳华逸路118号1栋1单元11层1103号房屋的房屋所有权证。
三、被告四川宏恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王建友、李素君支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金12270元。
四、驳回原告王建友、李素君的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费103元，由被告四川宏恩房地产开发有限公司负担（此款二原告已垫付，被告在履行上述给付义务时一并支付给二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈鲜梅
二〇一四年十二月八日
书记员 唐 园