四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初995号
原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：四川省都江堰市。
法定代表人马越，系公司董事长。
委托代理人张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。
被告何建明，男，1977年6月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。
原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）诉被告何建明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何加敏适用简易程序对本案进行了审理。原告委托代理人张琴，被告的委托代理人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新美居公司诉称，原、被告于2011年10月27日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于美安居装饰建材市场c区5栋5-1-1、5-1-2、5-1-3号商铺出租给被告使用，租赁期限为38个月，即合同将于2014年12月31日到期。因被告未按期缴纳房租，已构成违约。为维护原告的权益，特此诉讼，请求判令：1、被告将位于都江堰市美安居装饰建材市场C区5栋5-1-1、5-1-2、5-1-3号租赁商铺房返还给原告；2、被告支付欠原告从2013年7月1日起至2014年12月31日止的租金74352.6元、扣除已付3万元、欠44352.6元和杂费17703元，共计62055.6元；3、请依法判令被告承担违约责任，赔偿支付原告违约金5000元；4、请依法判令被告承担支付原告从2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（138元/天计算）和杂费（32.78元/天计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告何建明辩称，租金单价，2015年1月1日后的租金应按18元/平方米/月计算，且2015年1月1日之后，被告与原告无租赁关系，被告应是与房屋所有权人兴堰公司有租赁关系。铺面漏水给原告造成重大损失，原告应承担赔偿责任。
经审理查明，都江堰兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）系都江堰市兴堰丽景c区5栋5-1-1、5-1-2、5-1-3号业主。原告新美居公司承租了兴堰公司的该物业，并以招商方式对外出租。2011年10月27日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的何建明签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、新美居公司同意将美安居装饰建材市场c区5栋5-1-1、5-1-2、5-1-3号商铺，计价面积共计196.7平方米出租给何建明从事装饰装修材料类商品经营使用。二、租期为38个月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给与乙方租金免租期2个月，即2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）。三、商铺建筑面积为187.3平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为9.4平方米，商铺计价面积为196.7平方米。四、交款内容：2011年11月1日至2013年12月31日的租金合计146624元（其中租赁保证金为5000元）；2014年1月1日至2014年12月31日的租金则按调整单价执行。五、租赁保证金：5000元，被告办理退场手续后一年后无息退还。六、在“逾期未付或未足额支付”中约定：被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同。原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。七、“原告的权利和义务”中约定：原告提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方（被告）另行支付给甲方（原告）。八、在“被告的权利和义务中”约定：因原告正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。新美居公司在“甲方”栏签章，何建明在“乙方”栏签名。
2013年5月21日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的何建明签订《商铺租赁合同补充协议》一份，与本案有关的约定有：1、2013年1月1日起，原租金单价为30元/平方米/月优惠为21元/平方米/月；2、2013年1月1日起杂费的收取标准为：代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.60元/平方米/月；收取市场管理费2.40元/平方米/月。
2015年5月21日，原、被告签订《兴堰丽景片区三方协议签订确认单》，约定租赁期限2015年1月1日至2016年12月31日止，租金标准18元/月/平方米，履约保证金为5000元，市场管理费为3元/月/平方米，市场广告费2元/月/平方米。本次应付金额：兴堰公司26243.6元，新美居公司5901元。（注：上述应付费用以相关单位收据为准，凭交款收据三方协议生效）。原告在该确认单上盖章，被告的委托代理人熊超在该确认单上签字。庭审中，被告未提交其已履行该付款义务的相关证据。
被告所租赁的房屋存在漏水情况，都江堰市甲壳虫室内装饰设计工作室对被告所承租铺面进行维修，被告向都江堰市室内装饰设计工作室支付维修费16586元。
2011年10月26日，被告向原告缴纳房租35406元；2011年10月27日，被告向原告缴纳质量保证金5000元；2013年5月23日，被告向原告缴纳房租5000元；2013年12月12日，被告向原告缴纳房租10000元；2013年8月19日，被告向原告支付房租5000元；2015年10月27日，被告向原告缴纳房租10000元；2015年11月16日，被告向原告缴纳房租20000元，；2016年2月1日，被告向原告缴纳房租10000元。2016年5月18日，被告向案外人兴堰公司支付房租20000元。
上述事实，有双方身份信息、商铺租赁合同、收据、照片、光碟、收款收据、维修费收据以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，新美居公司与何建明签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
一、关于新美居公司主张何建明退还房屋（c区5栋5-1-1、5-1-2、5-1-3号）以及主张何建明支付原告2013年7月1日至2014年12月31日的租金44352.6元是否成立的问题。双方约定租赁期限于2014年12月31日届满，被告何建明应向原告退还房屋，故本院对原告该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，何建明作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。因此，新美居公司主张何建明支付租金的诉请，本院予以支持。但应扣除被告已缴纳的房租4万元。
二、关于新美居公司主张何建明支付2013年7月1日至2014年12月31日的杂费（广告费、市场管理费、物管费）的问题。双方在《商铺租赁合同补充协议》中对广告费和管理费进行了约定，但考虑被告在广告宣传及物业管理方面存在瑕疵，本院酌情将杂费（广告费、管理费、物管费）调减至3.6元/月/平方米。
三、关于被告何建明主张其向都江堰兴堰投资有限公司缴纳租金2万元，都江堰兴堰投资有限公司作为商铺的所有权人才是本案适格主体的问题，《商铺租赁合同》由原、被告双方签订，根据合同相对性原则，被告何建明向兴堰公司缴纳租金2万元，与本案无关联性。
四、关于原告主张被告何建明支付2015年1月1日至房屋归还之日的房屋使用费和杂费的问题，因被告在租期届满后未退还房屋，应当承担相应的房屋使用费，故原告主张按照租赁合同的租金标准计算房屋使用费，本院予以支持。对于杂费，因双方无合同约定本院不予支持。
五、被告何建明主张抵扣损失16586元的问题。租赁房屋存在漏水的情况，何建明对房屋进行维修支付16586元。新美居公司作为出租方应当承担维修费用，故本院对被告该项主张予以支持，并在租金中予以抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告何建明于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司退还美安居装饰建材市场C区5栋5-1-1、5-1-2、5-1-3号商铺。
二、被告何建明于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2013年7月1日至2014年12月31日的租金17766.6元（应付租金34352.6元-抵扣损失16586）。
三、被告何建明于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付房屋使用费（从2015年1月1日起按照每日137.69元的标准计算至退房时止）。
四、被告何建明于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2013年7月1日至2014年12月31日至的广告费、管理费、物管费12746.16元。
五、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2868元，减半收取1434元，被告何建明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 何 加 敏
二〇一六年七月二十七日
书记员 刘胡会子