山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第4274号原告郭天利。委托代理人严永高，山东帆都律师事务所律师。被告郭晓涔。被告郭志明。被告于秀花。三被告共同委托代理人张振海。原告郭天利诉被告郭晓涔、郭志明、于秀花确认买卖合同无效纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日、10月9日公开开庭审理了本案。原告委托代理人严永高、被告郭晓涔的委托代理人张振海、被告郭志明、被告于秀花及其委托代理人张振海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告郭志明（第二被告）、于秀花（第三被告）系原告儿子、儿媳，被告郭晓涔（第一被告）系郭志明、于秀花女儿。青岛市XX区XX路XX号XX户房屋原系原告夫妇继承的遗产。在第二、三被告承诺将该房屋产权过户至原告名下的情况下，原告同意将青岛市XX区XX路XX号XX户房屋产权过户至第二被告名下。当原告要求第二、三被告尽快履行将该房屋过户至原告名下义务时，第二、三被告以多种理由拖延过户。为督促第二、三被告履行承诺，原告向贵院提起诉讼，请求法院判令第二、三被告履行过户义务时，方知第二、三被告已擅自以22万元的价格将该房屋出售给第一被告。三被告买卖房屋的行为严重损害原告的合法权益。请求判令三被告签订的青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户房屋的买卖合同无效；本案诉讼费由三被告承担。三被告共同辩称，三被告签订的房屋买卖合同合法有效。原告主张与被告达成过互换房协议与事实不符。原告诉求无任何法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明如下事实，1、原告郭天利系被告郭志明之父，郭志明与被告于秀花系夫妻，被告郭晓涔系郭志明、于秀花之女。2、1992年7月12日，原青岛市XX区XX路XX号X房屋由朱爱莲承租，交租人被告郭志明。1999年4月6日，该房屋变更为被告郭志明承租。1999年6月1日，郭志明与青岛市房产管理局签订关于青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户《青岛市公有住房（成本价）买卖合同书》。2003年1月25日郭志明领取了该房屋房产证书，证书号：青房地权市字第房改XXX号，证书记载：房地产权利人郭志明，房屋坐落于XX区XX路XX号XX单元XX户，建筑面积41.52平方米。3、原告郭天利之妻梁某于20XX年XX月XX日死亡。梁某生前与丈夫郭天利拥有房产2处，其中1处位于青岛市XX区XX路XX号XX户，建筑面积57.95平方米，权证字号：青房地权市字第××号《房地产权证书》；另1处位于青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户，建筑面积46.82平方米，权证字号：青房地权市字第房改44××16号《房地产权证书》。2006年8月29日被继承人梁某亲属即丈夫郭天利、长子郭志贤、次子郭志成、三儿子郭志明就青岛市XX区XX路XX号XX户房产在青岛市公证处办理公证。继承人郭天利、郭志贤、郭志成自愿放弃被继承人梁某青岛市XX区XX路XX号XX户房屋遗产的继承权，青岛市XX区XX路XX号XX户房屋遗产有郭志明一人继承。青岛市公证处作出（2006）青证民字第XXX号《公证书》。同日，郭天利为赠与人与受赠人郭志明签订赠与合同，将属于自己房屋产权的一半赠与给郭志明，双方办理了赠与公证。青岛市公证处作出（2006）青证民字第XXX号《公证书》。2006年9月29日郭志明领取青房地权市字第××号《房地产权证书》。2014年11月11日，被告郭志明、于秀花对该房屋重新进行登记，房屋权利人为郭志明、于秀花共同共有，房产证号：青房地权市字第××号。该房屋现由三被告居住使用。2006年9月5日，郭天利、郭志贤、郭志成、郭志明就青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户房产在青岛市公证处办理公证。继承人郭天利、郭志贤、郭志明自愿放弃被继承人梁某青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户房屋遗产的继承权，青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户房屋遗产有郭志成一人继承。青岛市公证处作出（2006）青证民字第XXX号《公证书》。2006年9月24日郭志成领取青房地权市字第××号《房地产权证书》。该房屋现由郭志成一家人居住使用。4、2014年10月21日，郭志明、于秀花与郭晓涔签订《青岛市存量房买卖合同》，郭志明将青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户以22万元的价格出售给郭晓涔。青岛市国土资源和房屋管理局档案登记信息显示，2015年10月27日该房屋转让登记在郭晓涔名下，房产坐落于XX区XX路XX号XX单元XX户，产权证号：青房地权市字第XXX号。被告当庭确认购房款22万元未予支付。该房屋现由原告郭天利居住使用。5、2015年1月4日，郭天利为原告向本院提起诉讼，要求判令撤销与被告郭志明、于秀花2006年8月29日签订的赠与合同；判令两被告返还受赠的青岛市XX区XX路XX号XX户房屋50%（57.95/2）产权并办理房屋房屋登记手续；本案诉讼费由被告承担。该案件审理期间，原告申请撤诉。本院于2015年2月1日作出（2015）北民初字第XXX号民事裁定书，准予原告撤诉。2015年6月8日，郭天利再次向本院提起诉讼，要求判令坐落于青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户房屋归原告所有；判令被告郭志明、被告于秀花协助原告办理上述房屋所有权过户手续；本案诉讼费由两被告承担。经查，本院认为，在本次原告起诉前，该房屋已经由被告以买卖方式过户至案外人名下，原告已就此另行提起诉讼。原告起诉不符合起诉条件。2015年7月29日作出（2015）北民初字第XXXX号民事裁定书，裁定驳回原告郭天利的起诉。6、原告为证明被告郭志明同意将本市XX区XX路XX号XX单元XX户（XX户）房屋过户至原告名下之事实，提交如下证据：、2014年8月14日，10月16日、10月19日、2015年1月6日谈话录音，谈话对象有：郭天利、郭志贤、张棣（郭志贤之妻）、郭志成、郭志明，内容涉及郭天利对郭志明说，早先和你娘商量好了，一个儿子一块房子，一点障碍没有，现在志贤退休来家无住处，我干了一辈子工作到这个时候连个房子都没有。当时房子换着住，把你的房子给你过户，但一楼房子过户时你不捎带产权证无法办手续，一直拖到现在，你都答应给你大哥，老郭家就这一个后代（孙子）。郭志明承认二哥郭志成将郭志贤从外地召回青岛为二哥办理XX房屋过户手续，当天在房产交易中心大厅，于秀花提出要给其XX户房屋过户，老人措手不及最后答应给予办理，但提出要将XX户房屋过户至其名下时，郭志明、于秀花称未捎带XX户房屋的产权证书，导致事情未能办理。郭志明承认答应将XX户房子给父亲，但于秀花不同意，愿意原告打官司要回房屋。、原告申请证人邹某（郭志成之妻）出庭作证，证人称我公公郭天利有处老房子，1980年拆迁，分得XX路XX号XX单元XX户和XX路XX号XX单元XX户，两处房子均由公公承租。XX户原由郭志明居住，XX户由我们居住。婆婆梁某家老房子2000年拆迁分得XX路XX号XX户房子，现由郭志明一家在此居住。郭家共有3套房子，婆婆在世的时候曾有过房产分配，老人，二儿子，三儿子每人各有一套房子。XX路XX号XX户房子大环境好，郭志明夫妇提出他们去住XX户房子，XX户房子给我公公婆婆居住，老人也同意了先换着住，以后再过户房屋产权。2006年9月，我公公同意把XX路XX号XX单元XX户房屋过户给我丈夫郭志成。有一天公公郭天利、郭志贤、郭志成和我、郭志明夫妇去了房产交易中心为我们办理XX户房屋过户时，郭志明夫妇提出也要求把XX户过户给他们。我公公说XX房屋过户就得把XX户也过户，但于秀花说没有带房产证，保证以后肯定过户。公公就答应了把XX户房屋过户给了郭志明。当天中午吃饭的时候，郭志明夫妇还表示肯定XX户要过给我公公。但之后一直没有办理该房屋的产权过户手续。、本次庭审中，被告称2006年XX户房屋过户时各方无任何异议，老人只是说要在XX户居住，让被告进行照顾，百年之后再把这个房子给我们。、因原告本人未亲自到庭参加庭审活动，为核实本次诉讼是否为原告本人真实意思表示，法官到郭天利居住地本市XX路XX号XX单元XX户见到原告。原告自称，我主动起诉要追回XX户房屋用于养老。关于对家庭房屋的来源及分配情况，原告称，郭志明原住在XX户房屋，我和老伴住我岳母老房子，因该房屋拆迁，郭志明把我和老伴接到XX户居住，后来老房子盖好安置在XX户，郭志明搬到XX户居住，我和老伴仍居住在XX户房屋。在房子过户之前两家换着居住。后来二儿子郭志成提出要办理XX户房屋过户，郭志明提出也给他办理XX户房屋过户，我不给他办理，他又哭又闹。当时我带着XX户房屋手续，但郭志明没带XX户房屋手续，我说你没有带XX户材料怎能办理，郭志明说把XX户房屋过户给他，他一定把XX户过户给我，我觉得儿子不能骗我就同意了。当时他为了省钱还办理了赠与。办完过户当天中午大家一起吃饭，他还说一定把XX户过户给我。之后我一直向他要XX户房子他一直推脱。这几年我身体不好出不了门，去年7月把大儿子郭志贤从油田叫回家，帮我向郭志明要房子。今年春节郭志明还来看我商量这件事，但之后再也不来了，动辄到门外骂我，过年时候还把窗户给砸了。上述事实有原告提交的视听资料、证人出庭作证、青岛市国土资源和房屋档案馆调取的房产资料、（2015）北民初字第XX号民事裁定书、（2015）北民初字第XXXX号民事裁定书，被告提交青岛市公有住房租金代扣统交表、房屋买卖合同、公证书、房产证书，各方当事人陈述、庭审笔录在案为证，上述证据经本院核实，可以采信。本院认为，通过庭审及各方当事人提交的证据可以确认，原告郭天利与妻梁某名下拥有本市房产2处，分别位于本市XX区XX路XX号XX户、XX区XX路XX号XX单元XX户，梁某于20XX年XX月XX日死亡后，对其生前个人财产处理家庭成员进行过遗产公证。之后XX区XX路XX号XX单元XX户通过买卖方式由郭天利转让给二儿子郭志成，XX区XX路XX号XX户通过赠与方式由郭天利转让给小儿子郭志明。以上为各方当事人不争的事实。本案争议焦点为：、在XX区XX路XX号XX户房产过户至郭志明的情况下，XX区XX路XX号XX单元XX户房产归属问题：、三被告之间签订的房屋买卖合同效力认定问题。关于第一个问题，本院认为，根据原告本人的陈述、证人出庭作证、原告当庭提交的证据相互印证已构成完整的证据链，可以确信如下事实客观存在。被告郭志明与原告协商将本市XX区XX路XX号XX户过户至郭志明名下时，原告同时提出要求将其居住的XX区XX路XX号XX单元XX户房屋过户至其名下，郭志明夫妇答应了原告的要求，但因两人未携带XX户房屋产权证，致使该房产过户至原告郭天利名下的目的未能实现。此后原告曾多次催促办理此事，但被告郭志明夫妇私欲太重怠于办理产权变动手续。被告当庭也确认，涉案的本市XX路XX号XX单元XX户房屋，原告说要在此居住，让被告进行照顾，百年之后再把这个房子给被告。现原告年纪老迈仍在此地生活且更需要他人照顾和关爱，而被告郭志明对原告不管不问、不尽孝心，且违背其当初对涉案房产变更登记的承诺。原告为了保护自己的财产权益，无奈两次向本院提起诉讼，要求被告返还财产。根据民法的诚实信用原则，本院确认，在原告已协助被告郭志明办妥XX路XX号XX户产权过户至郭志明名字的情况下，涉案的XX路XX号XX单元XX户房屋产权应归属于原告郭天利所有。关于第二个问题，本院认为，登记在郭志明名下的涉案房产权利为郭天利所有。三被告恶意串通转让财产，损害了原告的财产利益。根据法律规定，三被告处分涉案房屋行为违法，所签订的房屋买卖合同当属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，判决如下：确认被告郭晓涔与被告郭志明、被告于秀花之间签订的青岛市XX区XX路XX号XX单元XX户房屋买卖合同无效。案件受理费6282元，财产保全费2181元，由被告郭晓涔、郭志明、于秀花负担（因原告已预交，被告于本判决生效后10日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈 妙人民陪审员  于建芝人民陪审员  崔 岩二〇一五年十月二十二日书 记 员  刘雅洁