江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终428号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄金梁，男，1963年7月29日出生，汉族，住所地江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：盛德慧，江苏隆安（南京）律师事务所。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁市保利城投资有限公司，住所地江苏省泗洪经济开发区西湖路北侧3号。
法定代表人：曹正明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：端木婷婷，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人黄金梁因与被上诉人宿迁市保利城投资有限公司（以下简称保利城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄金梁上诉请求：改判支持黄金梁一审诉讼请求。事实与理由：1.本案法律关系并非非典型性担保，而是债务让与承担。保利城公司自愿承担案外人泗洪宝源混凝土有限公司（以下简称宝源公司）对黄金梁负有的到期债务，黄金梁通过一次性抵款的方式取得涉案两套房屋的债权，保利城公司采用售卖房屋承担74万元债务冲抵相应房款方式，了结三方74万元的债权债务关系。2.黄金梁与保利城公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且有效成立并履行。《商品房认购书》、购房收据、备案合同，证明黄金梁与保利城公司之间房屋买卖合同已经成立。保利城公司称“合同未经签章因而未成立”不成立。认购书已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容，已构成商品房买卖合同本约。依据该办法，合同成立方予备案，因涉案合同已经备案，故合同已经成立。3.本案非以物抵债，而是商品房买卖。黄金梁与保利城公司及案外人宝源公司三方债务转让与承担为因，房屋买卖为果。保利城公司直接提供74万元现金用以抵债更为直接和方便，但其将自行开发的房产售予黄金梁，以对黄金梁的购房款债权来冲抵其主动承担的案外人宝源公司对黄金梁的债务。黄金梁与保利城公司达成房屋买卖合意，签署了认购书，保利城公司向黄金梁出具购房款收据，并为黄金梁办理了网签备案手续，双方之间商品房买卖的法律关系成立，并实际履行。后保利城公司单方通知不再履行，属于违约。一审法院在没有认可黄金梁提交的对案外人享有债权的证据真实性的情况下，又认定双方签订的商品房认购书属于以物抵债协议，并非真实的房屋买卖合同，逻辑不清。
保利城公司二审辩称，1.保利城公司就涉案房屋网签备案，为履行与宝源公司2014年4月29日签订的协议，目的是为宝源公司能够供应混凝土提供保障，实质为非典型担保。如果是商品房买卖，按照常理签订认购书应一式几份，黄金梁持有原件。但从2014年至今将近4年，为涉案房屋办理手续，三份原件均在保利城公司，购房人位置都是空白没有黄金梁签字；按照常理，正常商品房买卖的购房人会积极要求在备案合同网签合同上签名，但现有房屋认购书及买卖合同均没有黄金梁签名。结合宝源公司与保利城公司签订的协议，上述手续符合履行保利城公司与宝源公司之间2014年4月29日签订的协议的特征。2.以物抵债协议是实践性合同，不能强制履行，应恢复原有债权债务关系。3.涉案房屋已经处分给他人，故黄金梁主张履行非金钱债务不能够成立。
黄金梁向一审法院起诉请求：1.判令保利城公司立即为黄金梁办理两套房屋（泗洪县半岛花园3号楼604室、3号楼1104室）购房手续、开具购房发票、协助办理不动产登记权证，并交付房屋。2.保利城公司向黄金梁支付逾期交房违约金（分别以36.5万元、37.5万元为基数，按每天万分之二，从2015年7月2日起计算至交付房屋之日止）。3.本案诉讼费用由保利城公司承担。
保利城公司向一审法院提出反诉请求：判令黄金梁协助保利城公司办理注销合同备案号为4b339fb3d97f971d和53b17392ed214093的商品房买卖合同登记备案手续。
一审法院认定的事实：2014年5月3日，黄金梁与保利城公司签订二份商品房认购书，订购保利城公司开发的泗洪县半岛花园3号楼1-604室、3号楼1-1104室，建筑面积均为104.64平方米，分别注明“一次性抵款、总价36.5万元”、“一次性抵款、总价37.5万元”，该二份商品房认购书原件保留在保利城公司处，黄金梁未在原件上签名；同日，保利城公司向黄金梁开具了金额分别为36.5万元、37.5万元的购房收据。2014年7月17日，保利城公司在泗洪县房地产管理处办理了涉案两套房屋的商品房买卖合同备案手续，604室、1104室房屋合同备案号分别为：4b339fb3d97f971d和53b17392ed214093。
另查明：2014年8月25日，保利城公司向黄金梁发函称要解除双方签订的合同、收回涉案两套房屋，该解除合同通知函内容为“黄金梁：就你与我公司2014年5月3日，在半岛国际售楼部办理的半岛花园3号楼604室与1104室两套房屋购房合同手续时，因办理购房合同相关手续你未付任何购房款，是以泗洪县宝源混凝土有限公司给我公司项目部供应商砼来抵房款的。泗洪县宝源混凝土有限公司至2014年8月25日还欠我公司110万元抵房货款，现泗洪县宝源混凝土有限公司不给我公司项目部供应商砼，故2014年5月3日我公司与你签订的购房合同相关手续解除，我公司收回半岛花园3号楼604室和1104室两套房产。望你在接到通知函3日内来我公司售楼处办理退房相关手续，逾期作自动放弃处理。特此通知！宿迁市保利城投资有限公司2014年8月25日”。黄金梁在收到该函后多次与被告保利城公司协商交付房屋事宜未果，遂诉讼至法院。
一审法院认为,以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。黄金梁诉称实质系宝源公司以其对保利城公司享有的货款债权抵充保利城公司对黄金梁享有的购房款债权，即以半岛花园3号楼1-604室、3号楼1-1104室的房屋冲抵宝源公司对保利城公司享有的货款债权，保利城公司同时自愿将该两套房屋直接交付给黄金梁，以抵充黄金梁对宝源公司享有的借款债权。双方当事人之间以房屋买卖形式抵偿案外人债务，双方签订的商品房认购书属于以物抵债协议，并非真实的房屋买卖合同。黄金梁与保利城公司之间的法律关系不是房屋买卖合同关系，黄金梁要求保利城公司履行交房、协助办证等义务无事实依据。
以物抵债是债务清偿的一种方式，需要完成物权转移手续方能有效，届时原债务随着债务清偿消灭。保利城公司并未办理涉案两套房屋物权转移手续，其已于2014年8月以宝源公司未向其供应商砼为由，向黄金梁发出解除合同函称不同意以涉案两套房屋抵偿债务，黄金梁应按照原来的民间借贷合同请求债务人即借条中借款人、担保人履行还款义务。黄金梁在经一审法院释明后，坚持按照以物抵债协议要求保利城公司履行交房、开具发票、协助办证并支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。保利城公司已于2014年8月向黄金梁发出解除合同函，应视为双方于2014年5月3日签订的商品房认购书已经解除，故对保利城公司要求黄金梁协助办理注销涉案两套房屋合同备案号的反诉请求，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：一、驳回黄金梁对宿迁市保利城投资有限公司的诉讼请求。二、黄金梁协助宿迁市保利城投资有限公司办理注销涉案两套房屋（泗洪县半岛花园3幢1-604室、3幢1-1104室）合同备案号（4b339fb3d97f971d和53b17392ed214093）的商品房买卖合同登记备案手续。本诉案件受理费12280元，由黄金梁负担；反诉案件受理费80元，由黄金梁负担。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
黄金梁对一审法院认定的事实无异议。
保利城公司对一审法院认定“2014年5月3日，原告黄金梁与被告保利城公司签订二份商品房认购书”有异议，认为保利城公司提供的认购书原件上并无黄金梁签名，因此并未签订认购书。保利城公司对一审法院认定“原告黄金梁在收到该函后多次与被告保利城公司协商交付房屋事宜未果”有异议。
同时，保利城公司要求对2014年4月29日宝源公司和保利城公司签订协议书的事实予以确认。黄金梁则认为该协议书不具有真实性。
本院对一审法院认定的除保利城公司有异议以外的事实予以确认。
本院补充查明：2014年4月29日，保利城公司与宝源公司签订了《协议书》，该协议书主要内容：宝源公司根据保利城公司的要求及时提供项目所需符合质量标准的商砼，保利城公司将半岛花园项目3号楼的604和1104房产（涉案房屋总价740000元）签订买卖合同，宝源公司指定合同签订人为黄金梁，保利城公司先按正常流程开具票据，但不视为保利城公司已收到房款，也不视为合同签订人黄金梁已实际付款。宝源公司提供的商砼达到740000元时，保利城公司不再另收涉案两套房屋购房款。如果宝源公司所供应的商砼总款未达到740000元时，宝源公司以及黄金梁均有义务补足740000元，保利城公司也有权继续要求宝源公司通过供应商品砼补足。保利城公司经催告仍未收齐740000元，则有权解除本协议及保利城公司与黄金梁之间的涉案房屋买卖合同，宝源公司提供的商砼款即补差款未达740000元时，保利城公司有权不交付涉案房产及办理权属登记，宝源公司与黄金梁之间的任何纠纷与保利城公司无关。
二审争议焦点为：黄金梁请求判令保利城公司立即向其交付涉案两套房屋及协助办理不动产登记权证等的请求能否支持。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”买卖合同的本质特征是一方支付价款，另一方转移标的物所有权。本案中，1.黄金梁称与保利城公司之间成立商品房买卖合同关系，提供了二份商品房认购书及同日保利城公司出具的购房收据。诉讼中，黄金梁认可虽持有保利城公司出具的房款收据，但其本人并没有实际向保利城公司交付购房价款，而是用宝源公司以其对保利城公司享有的货款债权抵充黄金梁应付的购房款。但黄金梁没有提供证据证明宝源公司对保利城公司享有债权。保利城公司提供的与宝源公司2014年4月29日签订的《协议书》，也证明保利城公司为保障宝源公司根据其要求及时提供项目所需符合质量标准的商砼，与宝源公司指定的合同签订人黄金梁签订商品房买卖合同，并先按正常流程开具票据办理商品房买卖合同登记备案手续，并不视为保利城公司已收到房款，也不视为合同签订人黄金梁已实际付款。因此，保利城公司交付涉案房屋的前提条件，是宝源公司提供符合质量标准的商砼。因此，本案合同实质为保利城公司与黄金梁签订商品房买卖合同，黄金梁用宝源公司向保利城公司提供的商品砼作为付款。2.黄金梁与保利城公司签订的《商品房认购书》第4条约定：“乙方（黄金梁）于签订认购书之日起十天内，签订商品房买卖合同，同时支付房款（含定金），乙方逾期十天尚未签订商品房买卖合同，视为乙方放弃购买，甲方（保利城公司）不再保留其购房号（室）。甲方所收定金不予退还。”其后，黄金梁并没有向保利城公司支付房款。3.黄金梁并未提供证据证明宝源公司已向保利城公司提供74万元的商品砼。2014年8月25日，在宝源公司未按照协议约定供应商砼的情况下，保利城公司函告黄金梁，解除与黄金梁之间签订的购房合同相关手续，符合合同约定。4.黄金梁与宝源公司之间的的债权债务，与保利城公司无关，保利城公司也并无自愿为宝源公司承担债务的意思表示，因此黄金梁主张与保利城公司之间成立债务转移承担，无事实依据。
综上，黄金梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定本案属以物抵债，认定不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12360元，由黄金梁负担。
本判决为终审判决。
审判长 程黎明
审判员 孙 权
审判员 万 焱
二〇一八年四月二十日
书记员 吴 刚