湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00259号
原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司。
法定代表人于庆新。
委托代理人李芳。
委托代理人戴卓。
被告（反诉原告）何蓓。
委托代理人何迎健。
原告湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称鼎鸿公司）诉被告何蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理，在审理过程中被告何蓓于2015年7月16日提出反诉，本院依法将本诉和反诉进行合并审理，由审判员曹祥适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员沈丽担任记录。原告（反诉被告）鼎鸿公司的委托代理人、被告（反诉原告）何蓓及其委托的代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎鸿公司诉称：被告因购买迪亚溪谷小区710-111号房屋，与原告产生物业服务合同关系，双方于2010年1月25日签订《前期物业服务协议》，并约定住宅房屋每月每平米缴纳1.8元物业服务费，被告未及时缴纳物业管理服务费的，原告有权采取措施进行催缴，并从逾期之日起按每天千分之三的标准加收滞纳金。合同签订后，原告一直根据《前期物业服务协议》的约定为被告提供物业管理服务，但被告自2010年12月31日起，至2014年12月20日，未按约缴纳物业管理服务费28164.23元。此后，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告上述行为已经构成严重违约，应立即支付原告欠缴的物业服务费及相应滞纳金。据此，为依法维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即向原告支付欠缴物业服务费人民币28164.23元及滞纳金（按合同约定的从逾期之日起按每日千分之三的标准加收），滞纳金金额为8164.98元，从2012年6月1日至2015年7月31日，按每日万分之三的标准计算。2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）何蓓答辩并反诉称：被告购买了坐落于长沙市岳麓区含浦镇学丰路1008号迪亚溪谷小区710-111号房屋，与原告形成前期物业管理合同关系，双方于2010年1月25日签订了《前期物业服务协议》，被告在验收房屋时发现房屋存在很多质量问题如漏水、空鼓等，被告向原告提出了整改的申请，原告也登记造册，每次催促原告都口头答应，但就是不整改，还伪造了《迪亚溪谷房屋验收表》，到今天为止被告无数次找原告要求原告履行维护和维修的物管义务以及赔偿因原告不履行物业管理的义务给被告造成的巨大经济损失，原告都以种种理由推卸责任。原告物业管理不到位，没有完全履行物业管理义务，小区外围墙破损二十多处，一直没有维修，安全隐患严重；小区监控系统基本瘫痪，监控摄像头脱落都没有维修；小区大门进出自由，毫无门禁作用；小区卫生极差，宠物到处横行霸道，垃圾随处可见；空置房成垃圾场，游乐设施破坏严重，物业没有做任何修缮；未经业主许可，擅自将高辐射的一栋通信发射塔建在小区内。为此，被告耽误了大量的时间和精力，也耽误了被告入住的宝贵时间，同时也造成了被告巨大的经济损失。为维护自己的合法权益不受到侵害，依据相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、反诉被告在十个工作日内履行完毕房屋漏水、空鼓等整改和维修、维护的义务；2、反诉被告赔偿反诉原告损失10000元。
反诉被告鼎鸿公司针对反诉原告何蓓的反诉辩称：物业服务管理条例已经明确了物业公司服务范围，反诉请求第一项不属于物业服务范围。所以反诉原告的反诉请求不成立，请求法院依法驳回。
本案就本、反诉一并查明如下事实：被告因购买坐落于长沙市岳麓区含浦镇学丰路1008号麓山恋.迪亚溪谷小区710-111号房屋，与原告产生物业服务合同关系。2010年1月25日被告何蓓（甲方）与原告鼎鸿公司（乙方）签订前期物业服务协议。协议第二条约定乙方的服务内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，物业共用部位、公共区域的清洁卫生，生活垃圾的收集，协助维护秩序，对车辆停放进行管理等。第五条约定物业服务收费标准在物价局审批价格未批示之前按照乙方与长沙鼎力置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的物业服务费用标准收取，具体标准如下：住宅按1.8元／月.㎡；商业铺面2.0元／月／㎡收取；其他应交费用包括水电费、装修管理费、外墙清洗（或外墙油漆、涂料粉刷）费、私家花园绿化代为养护费（5元／平方米／年）、特约服务费等。第六条约定了甲方的权利义务。第七条约定了乙方的权利义务。第八条约定：由于开发商建设遗留问题、工程质量问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方不承担相应的违约责任。甲方不能以开发商建设遗留为题、工程质量问题为理由拖欠乙方相关物业服务费等，甲方逾期未交纳物业服务费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五点约定的方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日3‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可采取停水停电临时措施，或停止给甲方提供物业服务，可通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任”。被告认为原告在为被告提供物业服务的过程中存在服务瑕疵，没有向原告交纳过物业管理费，从2011年1月1日起，至2014年12月20日止未缴物业管理费共计28164.23元。经原告催缴，被告仍未交纳上述物管费，故原告诉至本院。另查明，麓山恋.迪亚溪谷小区至今未成立业主委员会。被告所购房屋面积为327.28平方米，被告至今未入住。
上述事实有原告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的交房通知书及房屋验收表、物价局核准的物业服务收费标准、前期物业管理协议、欠费证明、催缴凭证，被告提交并经庭审质证的照片、报告，足以认定。
本院认为，一、本诉部分：本案中，原告由开发商长沙鼎力置业有限公司以公开招标方式选聘为“麓山恋.迪亚溪谷”别墅小区的房屋买受人提供前期物业服务，并与被告签订前期物业服务协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年1月起，一直未缴纳物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2011年1月1日起至2014年12月20日止的物业管理服务费，对原告主张支付物业管理费28164.23元的诉请，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%交纳”，被告至今尚未入住，可以按照90%的比例向原告交纳物业管理服务费，故判定被告向原告支付物业管理费25347.81元（28164.23元＊90%）。同时，考虑到原告在为被告提供物业管理服务的过程中存在服务瑕疵，被告逾期交纳物管费有原告自身的原因，对原告要求被告承担滞纳金8164.98元的诉讼请求，本院不予支持。二、反诉部分：对反诉原告主张反诉被告在十个工作日内履行完毕房屋漏水、空鼓等整改和维修、维护的义务，因本案为物业服务合同纠纷，反诉原告可以向相关责任主体另行主张权利。因反诉原告没有提交证据证明自己的损失且该损失是因为反诉被告原因产生，应承担举证不能的法律后果，对于反诉原告要求反诉被告赔偿10000元的主张，本院不予支持。希望原告能从小区业主利益出发，切实履行物业服务的相关法定和合同义务，被告亦能履行《前期物业服务协议》中的相关义务，双方一起努力，共同致力于营造安全、优雅、舒适、整洁的居家环境。
综上所述，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告何蓓在本判决生效之日起十日内一次性向原告湖南鼎鸿物业管理有限公司支付物业管理服务费25347.81元；
二、驳回原告湖南鼎鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告何蓓的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费504元，适用简易程序减半收取252元，反诉受理费25元，合计277元，由原告湖南鼎鸿物业管理有限公司承担138.5元，被告何蓓承担138.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 曹祥
二〇一五年九月七日
书记员 沈丽
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。