上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第162号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋银太。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄水云。
上诉人宋银太因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，位于闵行区＊＊号房屋的产权人系案外人上海市黄浦区国有资产总公司，该房屋的产权登记建筑面积为143.63平方米。该公司同意将上述房屋交由案外人上海新世界（集团）有限公司（以下简称新世界公司）转租经营。
2010年3月12日，黄水云、吴有华（签约乙方）与新世界公司（签约甲方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方自愿将坐落于闵行区＊＊号，建筑面积共计144平方米的房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限自2010年4月1日起至2010年12月31日止。双方确认，如该房屋的产权人与甲方续签租赁合同的，本合同自动延续至2012年12月31日。
2011年1月1日，黄水云（作为出租方，签约甲方）与宋银太（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将座落于闵行区＊＊号，建筑面积共计86.47平方米的房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止。月租金为15，780元（人民币，下同），先付后租。租赁期满，本合同自行终止，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，双方另有书面约定的从其约定。如乙方逾期归还该房屋的，应向甲方支付违约金15，780元，以及迟延交还该房屋期间的房屋使用费每天526元，逾期累计达10天以上的，甲方有权自行收回该房屋，将乙方留置在该房屋内的所有可移动的财产另行存放，并自行拆除乙方在该房屋上的添附的装饰、固定设备设施等，乙方承担因此引起的所有费用及相应的财产损失风险。双方确认，本合同签订时，乙方已向甲方支付押金7，900元。租赁期满，甲、乙双方租赁关系终止后，乙方依约向甲方交还该房屋并全部履行其应承担的其他费用支付义务，甲方应在双方办理交接手续后一个月内，向乙方无息返还上述押金。因乙方违约引起合同提前解除的，押金不予返还。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用乙方根据相关部门开具的合法单据自行缴付，并承担迟延支付或不完全履行此费用带来的后果及责任。租赁期满，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原状，乙方拆除自行添置的设施、设备时，不得损坏该房屋结构，并经甲方书面验收认可后，方可办理退租手续。
签约后，宋银太按约向黄水云付清了租房押金7，900元及至合同期满的全部租金。
上述租赁合同到期后，宋银太要求与黄水云续签租赁合同，但黄水云一直不同意与宋银太办理续签手续。之后，宋银太一直占用租赁房屋并要求与黄水云续签合同，但遭到拒绝，黄水云遂诉至原审法院，请求判令：1、宋银太立即搬离承租的位于闵行区浦江镇＊＊号房屋；2、宋银太支付房屋使用费110，460元（自2013年1月1日暂算至2013年7月31日），要求计算至实际返还房屋之日止；3、宋银太支付违约金15，780元；4、宋银太支付滞纳金39，765.60元。原审诉讼中，黄水云对宋银太在承租期间使用的水、电等费用，因目前无法确定其具体金额，故表示在本案中暂不主张。同时对上述第4项诉请亦暂不要求在本案中处理。宋银太提起反诉，请求判令：1、黄水云返还多收的租金39，223.30元；2、黄水云向其交付收取租赁费用的发票。
原审另查明，2013年5月24日，黄水云（作为签约乙方）与新世界公司（作为签约甲方）又签订《租赁合同》一份，约定甲方将座落于闵行区＊＊号，建筑面积共计144平方米的房屋，租赁给乙方作为经营使用，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为9，835.95元。
原审认为，黄水云与宋银太签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。宋银太作为承租人在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，且在黄水云表示不再与其续签租赁合同的情况下，理应按时搬离并返还承租房屋。本案中，双方的争议焦点是：一、宋银太是否需向黄水云支付房屋使用费？二、黄水云出租给宋银太的房屋租赁面积与实际房屋面积是否存在误差（即宋银太是否有权要求黄水云返还多收的租金）？三、关于使用费的计算标准？
关于焦点一，根据黄水云提供的其与新世界公司于2013年5月签订的《租赁合同》，约定的租期自2013年1月1日起至2014年12月31日止，表明黄水云自2013年1月1日起有权继续对外出租涉案房屋。虽然双方合同于2013年5月补签，但这并不影响黄水云自2013年1月1日起仍享有继续对外出租房屋的权利。因此，宋银太在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，继续占用承租房屋，需向黄水云支付相应的房屋使用费。
关于焦点二，根据涉案房屋产权登记信息记载的内容反映，位于闵行区＊＊号房屋的建筑面积为143.63平方米，与黄水云提供的其与新世界公司签订的《租赁合同》约定的144平方米的租赁面积数额相近，而黄水云将上述房屋分别租赁给包括宋银太在内的三个承租户所签订的租赁合同约定的租赁面积合计为160.24平方米。显然黄水云出租给三个租赁户的租赁面积大于该房屋的实际面积。现宋银太要求黄水云返还自2011年1月1日起至2012年12月31日止多收租金39，223.30元（8.96平方米＊6.08元／天／平方米＊30天＊24个月）之反诉请求，原审法院予以支持。
关于焦点三，黄水云向宋银太收取使用费的计算标准，原审法院以在合同期满前宋银太向黄水云支付的租金金额作为参考依据，但面积以77.51平方米（86.47平方米-8.96平方米）为计算标准，即宋银太应向黄水云支付自2013年1月1日起至实际搬离之日止，参照每天471.26元（77.51平方米＊6.08元／天／平方米）计算的房屋使用费。
综上，黄水云诉请宋银太搬离返还涉案房屋及支付房屋使用费之诉请，于法有据，原审法院予以支持。关于黄水云要求宋银太支付逾期归还房屋违约金之诉请。宋银太反诉称，双方在租赁合同即将到期前，就租赁合同续签事宜达成过口头协议：因黄水云尚未取得2013年1月1日后的租赁房屋承租权，因此房屋不用返还。待黄水云取得租赁权利后另行协商租赁事宜。对此原审法院认为，双方租赁合同虽约定，如承租人逾期归还房屋，应向出租人支付违约金15，780元，但考虑到黄水云在双方租赁合同到期后虽一直未与宋银太办理续签手续，但也从未以书面形式明确通知宋银太限期搬离，加之宋银太与黄水云间先前存在续租关系，使得宋银太一直抱着黄水云若从产权人处获得承租权后可能会与其续签租赁合同的想法，故一直占用租赁房屋至今，属事出有因，故对黄水云要求宋银太支付逾期归还房屋违约金之诉请，原审法院不予支持。上述租赁合同还约定，租赁期满，双方租赁关系终止后，承租方依约向出租方交还房屋并全部履行其应承担的其他费用支付义务，出租方应在双方办理交接手续后一个月内，向承租方无息返还上述押金。本案中，由于黄水云目前无法提供宋银太在承租期间使用的水、电等费用的确切金额，已明确表示暂不要求在本案中主张，故原审法院对此不作处理。但双方可依据上述租赁合同的约定，对宋银太在承租期间使用的水、电等费用在上述押金中予以抵扣，实行多退少补的原则。此外，宋银太反诉要求黄水云向其交付租赁费发票之请求，理由正当，原审法院予以支持（即黄水云应向宋银太提供自2011年1月1日起至2012年12月31日止在扣除宋银太要求返还的39，223.30元租金后实际收取到的租金金额发票）。原审法院审理后于二○一三年十二月三日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、宋银太搬离承租的位于上海市闵行区＊＊号房屋，由黄水云收回；二、宋银太支付黄水云自2013年1月1日起至实际搬离上述房屋之日止，参照每天471.26元的标准计算的使用费。三、黄水云返还宋银太多收的租金39，223.30元；四、黄水云向宋银太提供自2011年1月1日起至2012年12月31日止实际收取宋银太租金的发票；上述条款的履行期限均为判决生效之日起的十日内；五、驳回黄水云的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，620.11元，减半收取计1，810.06元，由宋银太负担；反诉案件受理费899.33元，由黄水云负担。
判决后宋银太不服，向本院提出上诉称，1、被上诉人对涉案房屋没有转租权，故被上诉人向上诉人隐瞒其没有转租权之事实，又擅自增加房屋出租面积，诱骗上诉人签订了系争房屋的《租赁合同》是无效的，被上诉人无权依据无效合同的约定向上诉人收取租金。2、上诉人承租系争房屋后，已投入了大量的资金进行装修、经营维护等，故上诉人对系争房屋应享有优先承租权。现被上诉人单方要求上诉人迁出，将给上诉人的经营带来巨大的经济损失，不利于社会的稳定和谐。原审法院未对本案的事实作全面的审查及认定，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人黄水云辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正，上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人间就系争房屋所签订的《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且并不违反法律禁止性规定，且系争房屋的权利人至今为止对双方间的转租行为亦未提出异议，故该《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有同等法律约束力。上诉人主张《租赁合同》无效缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定的期限至2012年12月31日止，且上诉人之后亦未支付过租金，被上诉人现已明确表示不再续租，故双方的租赁期限到期自然终止。上诉人理应在租赁期间届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。现上诉人并未于租赁期限届满后履行交房义务，并持续占用系争房屋，故此后上诉人再占用系争房屋属无权占用，而非租赁关系的继续。因为依据法律规定，租赁合同主要是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金的合同，现上诉人于租赁期限届满后所占用的房屋，并非被上诉人自愿交由其继续承租使用，而是经出租方多次催讨后仍拒不返还的占有物，且上诉人亦未向被上诉人交付相应的租金，故自租赁期限届满后，双方间的租赁关系不再存续。上诉人对该房屋的占有属无权占有，上诉人理应及时履行返还租赁标的物的义务并支付相应的房屋占用使用费。至于上诉人的其他上诉理由，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，620.11元，由上诉人宋银太负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年三月三日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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