河南省平顶山市湛河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0411执异8号
案外人：朱红军，男，1970年10月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李留顺，男。
申请执行人：平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司。
法定代表人：何红涛，董事长。
委托代理人：李军，河南大乘律师事务所律师。
被执行人：王文正，男，1971年4月26日出生，汉族。
被执行人：平顶山市民生房地产开发有限公司。
法定代表人：李攀超，经理。
被执行人：赵海涛，男，1963年1月23日出生，汉族。
本院在执行平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司申请执行王文正、平顶山市民生房地产开发有限公司、赵海涛民间借贷纠纷一案中，案外人朱红军提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱红军称：案外人于2014年11月19日购得平顶山市民生房地产开发有限公司在鲁山县城西穆路西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区2号楼北自西向东第六个车库(自东向西查第19号)。并于当日将55000元的购车库款交予该公司。购买后的第二天，案外人的岳母就搬进车库居住至今。2015年10月5号，经民生房地产开发有限公司物业部门同意，安装了电路、水路并装修了卫生间。案外人实际占有并使用该车库的事实成立。要求依法解除对该车库的查封。
被执行人王文正无答辩。
被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司无答辩。
被执行人赵海涛无答辩。
申请执行人平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司的委托诉讼代理人辩称：该车库平顶山市民生房地产开发有限公司已于2014年11月18日抵押给我公司，案外人朱红军说民生房地产公司于2014年11月19日卖给他本人，明显互相矛盾，抵押房产没有经过抵押权人同意出卖是无效的。该车库平顶山市民生房地产开发有限公司又于2015年1月8日抵偿给案外人李矿伟，有2015年1月8日该公司给李矿伟出具的抵偿证明为证。进一步证明该车库卖给案外人朱红军后又抵偿给李矿伟都是无效的，也是不真实的。我公司已于2015年5月对该车库进行诉讼保全，并于2016年实际控制，该车库抵押给我公司在先，并且我公司到相关管理部门进行了查封登记。请法院驳回案外人的异议请求。
本院查明：原告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司与被告王文正、平顶山市民生房地产开发有限公司、赵海涛小额借款合同纠纷一案，本院审理后，于2015年5月17日作出（2015）湛民一初字第75号民事判决书，判决：一、被告王文正于本判决生效之日起三日内偿还原告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司借款本金1000000元及利息（含其它损失），利息（含其它损失）按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍从2013年6月1日起计算至本判决限定的还款之日止。二、被告平顶山市民生房地产开发有限公司及被告赵海涛对本判决第一项承担连带清偿责任；在承担责任后，可就其承担的份额向被告王文正追偿。三、驳回原告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司的其他诉讼请求。2015年5月29日，本院作出（2015）湛民一初字第75-1号民事裁定书，裁定如下:即日起对被告平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个（具体位置是从2号楼东头向西数第2、6、7、12、13、14、19、23号车库）予以查封（限额150万元）。查封期间，由被告平顶山市民生房地产开发有限公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。因被告不履行判决书确定的义务，原告申请法院强制执行，2015年7月14日本院立案执行。2016年1月12日本院作出（2015）湛执字第263号查封公告，公告载明：本院对被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个（从2号楼东头向西数第2、6、7、12、13、14、19、23号车库）予以查封，上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自上述裁定送达之日起两年。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐藏、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。2016年9月20日本院作出（2015）湛执字第263-2号执行裁定书，裁定即日起将被执行人赵海涛在其工作单位中国农业银行股份有限公司平顶山分行的个人工资予以冻结，限额100万元，未经本院许可，不得变更工资卡号。2016年11月1日本院作出（2015）湛执字第263-1号查封公告，公告载明：将被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个（从2号楼东头向西数第2、6、7、12、13、14、19、23号车库）予以查封，上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自上述裁定送达查封之日起两年。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐藏、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。2016年11月2日，本院作出（2015）湛执字第263-3号执行裁定书，裁定即日起将被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个（具体位置是从2号楼东头向西数第2、6、7、12、13、14、19、23号车库）予以查封（限额150万元）。查封期间，由被告平顶山市民生房地产开发有限公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。另查明，申请执行人平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司2016年11月24日收据显示：今收到平顶山市湛河区人民法院执行平顶山市民生房地产有限公司所查封的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6号楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库六个（具体位置是从2号楼东头向西数第2、6、7、13、14、23号车库），暂由我公司保管。案外人朱红军提出书面执行异议。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人的原因未办理过户登记。案外人朱红军虽有平顶山市民生房地产开发公司出具的鲁山县文博尊邸小区2号楼北自西向东第六号（自东向西第19号）车库购车款收据及民生房地产公司物业部出具的2号楼4单元2层西户电路安装费、第六号车库电路水表电表安装费收据以兹证明，并实际占有，但案外人朱红军并没有在法院查封前与平顶山市民生房地产开发公司签订有效的书面买卖合同。故案外人朱红军的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人朱红军的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向平顶山市湛河区人民法院提起诉讼。
审判长 王 菲
审判员 崔 昭
审判员 王海秀
二〇一七年五月八日
书记员 李佳佳