重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第06153号
原告重庆海宇物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区城南新区康宁路1号，组织机构代码74748234—3。
法定代表人张海忠，该公司董事长。
委托代理人严红英，女，该公司员工。
委托代理人甘世彬，男，该公司员工。
被告杨晓霞，女，汉族，1969年2月27日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇物业）诉被告杨晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由审判员邹焱适用简易程序于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告海宇物业的委托代理人严红英、甘世彬，被告杨晓霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海宇物业诉称：原告系从事物业管理服务的企业，被告系XXX小区X—X—X号房屋的业主。2006年11月15日，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，2009年4月与XXX小区X—X—X号房屋的原业主蒋彦签订了《前期物业管理服务协�》。2010年3月蒋彦与杨晓霞签订房地产买卖合同，将该处房屋转让给杨晓霞并办理了过户手续。《前期物业服务合同》约定了物业管理的服务范围和收费标准，原告按照合同约定进行物业管理服务。被告按约定履行了2010年1月—2011年12月的缴费义务，但从2012年1月起至2014年8月拒绝缴纳物业管理费、电梯费、路灯公摊费。原告多次催缴，但被告均不予理睬，故原告起诉来院请求判令：1、被告立即给付2012年1月至2014年8月的物业管理费2508.8元，电梯费640元，2011年1月至2014年6月的路灯公摊费152.2元，合计3301元；2、被告支付逾期付款违约金990.3元。
被告杨晓霞辩称：欠缴物业管理费属实，物业公司没有尽到服务，小区内管理混乱，且该房屋从2010年11月我儿子当兵起至2013年12月底是无人居住的，应当减半收取。我儿子当兵回来后也只是偶尔在此居住。
经审理查明：2006年11月15日，重庆海宇置业（集团）有限公司第三项目部作为甲方，与原告海宇物业就海宇·XXX小区签订了《前期物业服务合同》，主要约定：重庆海宇置业（集团）有限公司第三项目部委托海宇物业对海宇·XXX小区实施物业管理服务；海宇物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人；本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。物业管理服务具体收费标准：高层住宅按建筑面积每月0.7元／㎡（不含电梯及公摊费用）收取，电梯收费实行月票制，从第3层开始收费，张／人＝10元（第三层）＋0.30×（n-3），n为楼层数。路灯费是据实分摊，庭院路灯的费用由全小区1146户据实分摊，单体楼的路灯费用由该单体楼全体业主据实分摊。业主或物业使用人在缴费时补齐。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前完清缴费；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。重庆市北碚区物价局检查所对该小区的收费标准进行了监督，物业公司将收费标准在小区内进行了公示。合同期限为三年，自2006年11月16日起至2009年11月15日止。2009年10月20日原告海宇物业与重庆海宇置业（集团）有限公司就该小区物业服务签订《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》，委托服务期限延至2012年11月14日止，延期协议约定服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等均执行《前期物业服务合同》中的约定不变。2012年10月15日双方再次签订《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》，委托服务期限延至2015年11月13日止，延期协议约定服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等均执行《前期物业服务合同》中的约定不变。合同�订后，原告从2006年11月16日起正式为海宇·XXX小区提供物业管理服务至今。庭审中，原告自愿将违约金调整为按欠费总金额30%进行计算。
还查明：被告系位于重庆市北碚区XXX路XXX号海宇·XXX小区X—X—X号房屋业主，房屋建筑面积112㎡。被告杨晓霞于2010年3月从前任房主蒋彦、张正芬处购得该处房屋后，一直居住在此，并于2010年5月办理了房屋过户手续。2012年1月至2014年8月期间的物业管理服务费、电梯费，2011年1月至2014年6月的路灯公摊费，被告一直拖欠未交纳，原告多次书面催收未果，故起诉来院。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议书》、《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》、重庆市房地产买卖合同、房地产权属登记受理通知书、重庆市北碚区城南海宇XXX小区收费公示栏、催费通知、律师函、照片以及原被告的当庭陈述等证据载�为据，足以认定。
本院认为：原告与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议书》、《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告系海宇·XXX小区的业主，原告与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的物业服务合同对海宇·XXX小区的全体业主具有约束力。
根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告从2006年11月16日起至今为海宇·XXX小区提供物业管理服务，而被告未缴纳2012年1月至2014年8月期间的物业管理服务费、电梯费，2011年1月至2014年6月的路灯公摊费，故原告起诉要求被告支付2012年1月至2014年8月期间的物业管理服务费、电梯费，2011年1月至2014年6月的路灯公摊费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据原告与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费收费标准按高层住宅按建筑面积每月0.7元／㎡（不含电梯及公摊费用）收取，电梯收费实行月票制，从第3层开始收费，张／人＝10元（第三层）＋0.30×（n-3），n为楼层数。路灯费是据实分摊，庭院路灯的费用由全小区1146户据实分摊，单体楼的路灯费用由该单体楼全体业主据实分摊。因此，被告应向原告支付2012年1月至2014年8月期间的物业管理服务费（不含电梯及公摊费用）为2508.8元（0.7元／㎡×112㎡×32个月），电梯费320元（10元×32个月），2011年1月至2014年6月的路灯公摊费为152.2元。原告诉称根据被告申报的入住人数（2人）计算电梯费用，但在举证期限内未举示证据证明其主张，故本院对该主张不予支持，电梯费用按1人进行计算。被告辩称2010年11月至2013年12月期间该房屋无人居住，费用应当减半收取的主张，因其在举证期限内未提交证据证明其主张，庭审中经释明后被告依旧未提交该房屋2010年11月至2013年12月期间无人居住的相应证据，故本院对该辩称不予支持。
被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告主张逾期付款违约金以欠费总金额的30%计算违约金，本院认为违约金的计算标准偏高，酌情认定按年利率5%的1.3倍计算违约金。经核查，被告2012年1月至2014年8月31日每月物业服务费逾期天数分别为：2012年1月964天，2012年2月933天，2012年3月904天，2012年4月873天，2012年5月843天，2012年6月812天，2012年7月782天，2012年8月751天，2012年9月720天，2012年10月690天，2012年11月659天，2012年12月629天，2013年1月598天，2013年2月567天，2013年3月539天，2013年4月508天，2013年5月478天，2013年6月447天，2013年7月417天，2013年8月386天，2013年9月355天，2013年10月325天，2013年11月294天，2013年12月264天，2014年1月233天，2014年2月202天，2014年3月174天，2014年4月143天，2014年5月113天，2014年6月83天，2014年7月52天，2014年8月21天。经计算被告应支付的违约金为【78.4×5%÷365×1.3×（964＋933＋904＋873＋843＋812＋782＋751＋720＋690＋659＋629＋598＋567＋539＋508＋478＋447＋417＋386＋355＋325＋294＋264＋233＋202＋174＋143＋113＋83＋52＋21）】＝220.02元。综上，被告应支付原告2012年1月至2014年8月期间的物业管理服务费2508.8元，违约金220.02元，电梯费320元，2011年1月至2014年6月的路灯公摊费152.2元，共计3201.02元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
由被告杨晓霞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司从2012年1月至2014年8月期间的物业管理服务费2508.8元，违约金220.02元，电梯费320元，2011年1月至2014年6月的路灯公摊费152.2元，共计3201.02元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告杨晓霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 邹 焱
二〇一四年十一月十八日
书记员 段伶佳