河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第458号
上诉人（原审原告）信阳市浉河区人民政府老城街道办事处。
法定代表人夏辉，老城办事处主任。
委托代理人龚庭辉，老城办事处副书记。
委托代理人张辉，河南法正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）信阳市中信房地产开发有限公司。
法定代表人杨继学，公司董事长。
委托代理人毛奎林，公司副经理。
委托代理人谢泽松，公司法律顾问。
上诉人信阳市浉河区人民政府老城街道办事处与上诉人信阳市中信房地产开发有限公司房屋拆迁安置协议纠纷一案，因不服浉河区人民法院（2013）浉民初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市浉河区人民政府老城街道办事处的委托代理人张辉、上诉人信阳市中信房地产开发有限公司的委托代理人谢泽松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年9月9日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，约定，一、甲方（被告下同）依据政府批准的拆迁许可证享有对乙方（原告下同）所在位于东方红大道242.78㎡的临街营业用房，1166.19㎡的临街办公用房以及位于后院的778.01㎡砖混、砖木结构办公用房予以拆迁的权利，乙方予以配合。二、乙方享有返迁至甲方在乙方原址拆迁基础上新开发的楼盘的权利，门面房242.78㎡返迁至新楼盘的一、二层，办公用房1166.19㎡返迁至新楼盘的第三层。门面房、办公用房返迁至新楼盘，等面积返迁不补差价。新楼盘建成后实际返迁面积大于或小于原房面积（242.78㎡营业房、1166.19㎡办公房）的按法定办法办理。三、甲方的施工图纸最后确定后应通知乙方，乙方享有对返迁房屋包括营业房、办公用房的优先选择和变更建议权，以便满足乙方单位集体办公的需要。四、甲方对乙方现在院内的二层有砖混、砖木结构办公用房（778.01㎡）按货币补偿的方式予以补偿，补偿标准依据《太平缸胡同区域综合整治拆迁安置补偿方案》执行。共计（389㎡×845元／㎡＋389㎡×755元／㎡）共计622400元，拆迁后对此面积乙方不再返迁。协议签订后，乙方将房屋腾空交给甲方，甲方先支付30万元于乙方，剩余款项应于新房返迁时全部支付给乙方，并按存款利率计息，逾期不付按同期银行贷款计息。五、房屋拆迁后，乙方自行解决办公用房，甲方不承担搬迁费、过渡费、歇业费、临时安置补助费等因拆迁而产生的相关费用。甲方保证乙方18个月内返迁（从搬家之日起计算），期间乙方承担租房费用，逾期甲方按使用面积每月4元／㎡的价格支付乙方过渡费（4226元），并按每月2000元违约金赔偿给乙方。六、乙方负责协调办理新建楼盘1#楼、2#楼多层变更成高层的规划用地和规划建设许可证手续，因办证产生的费用甲方自理；乙方协助做好肛肠医院、城市信用联社的拆迁工作；负责院内三户住户的拆迁动员工作，并协助按《太平缸胡同区域综合整治拆迁安置补偿方案》落实拆迁。七、本协议签订之日起七日内乙方开始搬迁，搬迁完毕后，将上述房屋连同有关证件一并交给甲方，由甲方统一组织拆除。八、新建楼盘竣工验收后，甲方应于七日内将乙方选定的返迁营业房、办公用房交付乙方，并出具办理土地使用证及房屋所有权证的相关手续。九、未尽事宜双方另行书面协商确定，若在本协议履行中经双方协商一致，变更、增加协议内容必须书面确定，否则无效。十、本协议一式陆份，双方各执叁份，于双方签字盖章之日起具有法律效力。依据该协议，原告于2007年10月19日将被拆迁的房屋交付给被告，同时，被告将双方协议约定的货币补偿款622400元中的30万元支付给原告，仍下欠货币补偿款322400元。房屋建成后，2012年9月，双方协商同意返迁办公用房由第三层变更到第四层，同时，被告将第四层办公用房（1500.55㎡）全部交付原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处，同年底装修完毕。之后因双方就返迁房屋的楼层差价及多出面积部分的价格问题产生分歧，被告拒绝原告返迁，原告逐诉至法院。
2014年7月4日，本院依原告申请采取先予执行，将位于信阳市浉河区东方红大道“苏荷公寓”1号楼门面房东起第壹间和第贰间（242.78㎡）及第四层办公用房（1166.19㎡）移交给原告。第四层办公用房超出334.36㎡的面积部分暂查待处。
审理中，鉴于双方在返迁房交付时将办公楼由三楼变更为四楼，出现楼层差价及多交付334.36㎡的办公房价格问题，合议庭于2014年9月9日对双方予以释明，“对原合同返迁房屋面积，双方应按返迁协议约定执行，对返迁房屋的楼层差价及多出办公房面积和少给付的门面房面积价值，宜以双方实际交付时间即2012年9月为基准时间点进行评估予以补偿。对第四层超出面积334.36㎡的市场价格评估申请应由被告提出，对第三层调整至第四层出现的楼层差价损失及少交付门面房3.62㎡的价值损失其市场价格评估申请应由原告提出，申请期限为送达该通知书之日起五日内向本院书面提出，逾期视为放弃申请，本院将依法判决”。老城办事处认为：根据办事处与中信公司2007年9月19日签订的《拆迁安置补偿协议》的约定，对于超或少面积返迁的结算价格按照《太平缸胡同区域综合整治拆迁安置补偿方案》落实执行。《太平缸胡同区域综合整治拆迁安置补偿方案》中对于办公房和门面房超或少面积返迁的单价均有明确约定，故我办事处认为本案完全没有必要另进行价格评估。中信公司认为：中信公司与老城办签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，按约定中信公司在四楼按约定面积对老城办办公用房进行补偿。对于四楼超出的336.36平方米建筑物的所有权理应归中信公司所有，中信公司对此理应享有完全处分权。任何人任何单位均无权进行处分，更无权强迫交易。如老城办意向购买该建筑物，应与中信公司进行协商，对交易价格协商不一致进行评估的，应以交易时间为评估基准点。以2012年9月为评估基准点进行评估没有任何法定与约定依据，对三、四层楼层是否应当找补差价应以双方签订的《补充协议》为准，协议没有约定的不应予以支持。
原审认为，原、被告双方签订的拆迁安置补偿协议是双方当事人真实意思表示，该协议内容不违反法律法规等强制性规定，对双方均有约束力，双方应按照诚实信用原则认真履行。原告要求被告按照双方约定交付房屋，理由正当，本院予以支持。原、被告双方于2007年9月9日签订拆迁安置补偿协议，原告于2007年10月19日搬迁并将房屋交付给被告，按18个月返迁的约定被告应于2009年4月19日交付返迁房屋，但被告实际交付时间为本院先予执行时间2014年7月4日，因此，原告要求被告承担逾期交房的过渡费和违约金，理由正当，本院予以支持，被告应承担其过渡费266238元（63个月×4226元），违约金应为126000元（63个月×2000元），被告拖欠原告补偿款322400元及其利息亦应清偿，利息按中国人民银行同类贷款利率计算为宜。因双方约定了逾期交房的过渡费和违约金，故原告要求被告承担逾期交付房屋期间的房屋租赁费及逾期交付营业房的租金损失150万元，理由不充分，本院不予支持；因2012年9月双方协商同意将办公房由三层变更为四层，且被告将第四层办公房全部交付给原告，故对交付的面积、楼层是双方商定的，同意接受的，对楼层差价及多出或少出面积部分以2012年9月为基准时，按市场价格评估进行补偿是公平合理的，原、被告对此提出的异议，理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定判决：一、被告信阳市中信房地产开发有限公司将位于信阳市浉河区东方红大道“苏荷公寓”1号楼门面房东起第壹间和第贰间（242.78㎡）及第四层办公用房（1166.19㎡）交付给原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处（本院已先于执行完毕）；二、被告信阳市中信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性将过渡费266238元及违约金126000元，共计392238元偿付给原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处；三、被告信阳市中信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性将补偿款322400元及利息（从2007年10月20日至本判决生效履行之日止，按中国人民银行同类贷款利率计算）偿付给原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处；四、被告信阳市中信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处门面房少交付面积3.62㎡价款（以2012年9月为价格评估基准时）；五、被告信阳市中信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处因三层调至四层的楼层差价款（以2012年9月为价格评估基准时）；六、原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处于本判决生效后五日内支付给被告信阳市中信房地产开发有限公司多出面积334.36㎡的价款（以2012年9月为价格评估基准时）；七、驳回原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11380元，保全费5000元，被告信阳市中信房地产开发有限公司承担诉讼费5690元，保全费5000元，原告信阳市浉河区人民政府老城街道办事处承担诉讼费5690元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内提起上诉，上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人人数提交上诉状副本。
信阳市浉河区人民政府老城街道办事处不服一审判决，上诉请求撤销原审判决。其理由在于：1、原审割裂《信阳市太平缸胡同综合整治拆迁补偿安置方案》与《拆迁安置补偿协议》的关联关系，导致错误判决。该《信阳市太平缸胡同综合整治拆迁补偿安置方案》经政府部分审核通过并颁发《房屋拆迁许可证》，安置方案与许可证均已向社会公开，安置方案对于用于安置的营业房、办公房超面积如何结算均有明确规定，原审不采用安置方案条款错误；2、原审不予支持因逾期返迁，导致上诉人多支出的办公房租金损失及营业房应收而未收到的租金损失的请求错误。上诉人认为双方仅约定了办公房逾期交房的违约金标准，未对营业用房逾期交付的违约金予以约定，上诉人一审时书面提出租金价格鉴定申请，原审法院未组织价格鉴定也未予答复，程序违法；3、原审第四、五、六项判决措辞不当，双方当事人属于依据合同的履约行为，而赔偿是基于侵权或违约行为而给相对人造成财产损失或人身损害后，行为人向相对人给付一定的金钱，本案不存在违约或侵权，故“赔偿”措辞不当。请求撤销原审判决第四、五、六、七项并根据《信阳市太平缸胡同综合整治拆迁补偿安置方案》的约定予以改判，由被上诉承担本案一、二审诉讼费用。
信阳市中信房地产开发有限公司的委托代理人谢泽松答辩称，拆迁安置方案与拆迁补偿协议不同，协议是双方真实意思表示，签订后双方的权利义务都应以协议为准。2000元的补偿金已包括老城办事处的全部损失。
信阳市中信房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求撤销原审判决。其理由在于：1、双方签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的禁止性、强制性规定，双方应按协议约定履行义务；2、对于四楼多余的334.36平方米建筑物，上诉人并未同意交付给被上诉人使用，也没有证据对于这一观点予以支持，原审判决交付属于强迫交易；3、《拆迁安置补偿协议》约定剩余款型支付应按银行同期存款利率计算，判决按银行同期贷款，违反双方约定没有相关证据予以支持；4、办公楼层的调换系被上诉人主动要求，故不应支持楼层差价补贴。请求发回重审或依法改判。
信阳市浉河区人民政府老城街道办事处的委托代理人张辉答辩称，双方在履行协议过程中不存在强迫交易，没有侵害中信的处分权，双方对于超面积的房屋交付已经成立并实际履行。关于利率，逾期应按同期银行贷款利率。关于楼层差价是事实存在应予支持。
中信房地产公司于二审庭审期间提供新证据：
信阳市中信房地产开发有限公司与谭明涛的拆迁补偿安置协议一份、信阳市中信房地产开发有限公司与信阳市城市信用社股份有限公司的拆迁补偿安置协议一份，以证明中信公司在与其他拆迁安置户签订补偿协议时，对于超面积交付及结算价款均有明确约定，而本案中没有约定，故该300余平方米不应交付。且本案的安置补偿协议约定，双方的未尽事宜另行书面协商确定，若在本协议履行过程中经双方协商一致，变更、增加协议内容必须书面确定，否则无效。其后中信公司与老城办事处并未签订书面变更合同。
老城办事处及其委托代理人张辉发表质证意见认为，该两份证据与本案不具有相关性。中信公司在拆迁时，与每一个返迁户的约定并不相同，本案中老城办事处与中信公司并非约定不明确，约定很明确：实际返迁面积大于或小于原房面积的按法定办法办理。而这个法定办法即为拆迁安置补偿方案。且2010年办公楼层自三楼调整至四楼，双方有书面图纸确认，应视为对原合同的变更。
中信公司发表补充意见认为，变更合同应对面积及价款约定清楚，书面图纸确认仅是对房屋分割的确认，不涉及面积及价款，不能作为书面变更协议使用。
二审查明事实与一审基本相同。
本院认为，公民合法的民事法律行为应受法律保护。本案双方争议的问题主要在于合议庭归纳案件争议焦点是：1、超面积房屋是否应由老城办事处购入；2、超（少）面积房屋的单价；楼层差价是否应予支持；3、违约金；4、货币补偿的利息计算标准。
经审查，2005年4月18日，信阳市中信房地产开发有限公司公布《太平缸胡同区域综合整治拆迁安置补偿方案》，对于拆迁范围、拆迁时间、拆迁补偿与安置、搬迁及过渡、拆迁纠纷的处理等均予以说明，并在“产权调换”中标明：结算产权调换价差……产权调换房屋的价格、位置、面积等由拆迁人公布，其中安置房情况表对“对等面积平均价格”、“超面积平均价格”有处理方案。
2007年9月19日，信阳市浉河区人民政府老城街道办事处与信阳市中信房地产开发有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》，约定：……二、乙方享有返迁至甲方在乙方原址拆迁基础上新开发的楼盘的权利，门面房242.78㎡返迁至新楼盘的一、二层，办公用房1166.19㎡返迁至新楼盘的第三层。门面房、办公用房返迁至新楼盘，等面积返迁不补差价。新楼盘建成后实际返迁面积大于或小于原房面积（242.78㎡营业房、1166.19㎡办公房）的按法定办法办理。三、甲方的施工图纸最后确定后应通知乙方，乙方享有对返迁房屋包括营业房、办公用房的优先选择和变更建议权，以便满足乙方单位集体办公的需要。四、……剩余款项应于新房返迁时全部支付给乙方，并按存款利率计息，逾期不付按同期银行贷款计息。五、……甲方保证乙方18个月内返迁（从搬家之日起计算），期间乙方承担租房费用，逾期甲方按使用面积每月4元／㎡的价格支付乙方过渡费（4226元），并按每月2000元违约金赔偿给乙方。……九、未尽事宜双方另行书面协商确定，若在本协议履行中经双方协商一致，变更、增加协议内容必须书面确定，否则无效。本案中，老城办事处于2007年10月19日搬迁，根据合同约定，中信公司应于2009年4月19日交付返迁房屋。
2010年12月13日，信阳市中信房地产开发有限公司向信阳市浉河区人民政府老城街道办事处出具四层平面示意图（除电梯间外30间独立单间），信阳市浉河区人民政府老城街道办事处标注：老城办事处办公楼空位，由原本协议约定的第三层调整为第四层，平面按此图进行分割。
2012年3月27日，信阳市中信房地产开发有限公司向信阳市浉河区人民政府老城街道办事处出具一、二层平面示意图（除通道外9间），信阳市浉河区人民政府老城街道办事处标注：门面房返迁位置在该图第9号位置。
一、关于超面积房屋的是否应由老城办事处购入的问题，亦即第四层是否为整体交付的问题。
因2010年12月13日，中信公司向老城办事处出具平面图时，规划独立单间30间，老城办事处对于该图纸予以认可。而后中信公司实际建成独立单间30间，符合返迁协议第三条的约定“甲方的施工图纸最后确定后应通知乙方，乙方享有对返迁房屋包括营业房、办公用房的优先选择和变更建议权，以便满足乙方单位集体办公的需要”，故四楼整层交付以满足老城办事处集体办公需要，符合双方的订立合同的本意，应是双方的真实意思表示，故原审法院对于超面积房屋由老城办事处购入的处理并无不当。
二、关于超（少）面积房屋单价及楼层差价的问题
拆迁安置方案与拆迁补偿协议均合法有效，互为补充。拆迁补偿协议的第二条约定超（少）面积价款计算应按法定办法办理，拆迁补偿协议的第九条约定未尽事宜双方另行书面协商确定，老城办事处与中信公司在签订拆迁补偿协议之后，双方未就超（少）面积具体范围、单价及交房时间另行书面确定，考虑到办公用房超出面积为334.36㎡，属于合同事项的重大变更，如适用2005年拆迁安置方案标准计算房屋价款，对中信公司来说显失公平；中信公司在图纸变更时未对交房时间重新约定，如以实际交房时标准计算房屋价款，由老城办事处承担因中信公司逾期交房带来的房屋价款溢价亦有失公正。本着诚实守信、严格履行合同的原则，依据中信公司公布的拆迁安置方案及双方签订的拆迁补偿协议，确定以约定返迁日期即2009年4月作为评估价格基准时对超（少）面积房屋单价进行评估，原审法院在该项问题的处理上处理不当，本院予以纠正。
关于楼层价格调差问题，因返迁楼层变更系双方自由协商结果，且安置方案、补偿协议对楼层差价均未予以约定，故老城办事处现主张楼层差价不应得到支持，原审法院在该项问题的处理上处理不当，本院予以纠正。
三、关于违约金的问题
中信公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。双方的拆迁补偿协议约定逾期返迁，“按使用面积每月4元／㎡的价格支付乙方过渡费（4226元）（折合使用面积1056.5㎡），并按每月2000元违约金赔偿给乙方”，经了解，拆迁中货币补偿部分不享有过渡安置费，故仅有营业用房242.78㎡及办公用房1166.19㎡应计算过渡安置费，但该面积为建筑面积，而违约条款约定为使用面积，现老城办事处不能举证证明营业用房未包括在1056.5㎡范围内，故原审法院对于违约损失的处理不支持其要求营业用房租金损失的处理得当。
四、关于货币补偿的利息计算标准问题
双方的拆迁补偿协议约定“剩余款项应于新房返迁时全部支付给乙方，并按存款利率计息，逾期不付按同期银行贷款计息”，利息计付标准应以新房返迁时作为计付标准，中信公司在约定的新房返迁时未支付剩余款项，故按合同约定其利息计算标准应为从2007年10月20日至2009年4月19日按中国人民银行同类存款利率计算，从2009年4月20日至本判决生效履行之日止按中国人民银行同类贷款利率计算。原审法院处理不当，予以纠正。
综上，原审程序合法，适用法律适当，认定事实较为清楚，判决不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持浉河区人民法院（2013）信浉民初字第1391号民事判决第一、二、七项；
二、撤销浉河区人民法院（2013）信浉民初字第1391号民事判决第三、四、五、六项；
三、上诉人信阳市中信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性将补偿款322400元及利息（从2007年10月20日至2009年4月19日按中国人民银行同类存款利率计算，从2009年4月20日至本判决生效履行之日止按中国人民银行同类贷款利率计算）支付给上诉人信阳市浉河区人民政府老城街道办事处；
四、上诉人信阳市中信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付给上诉人信阳市浉河区人民政府老城街道办事处门面房少交付面积3.62㎡价款（以2009年4月为价格评估基准时）；
五、上诉人信阳市浉河区人民政府老城街道办事处于本判决生效后五日内支付给被告信阳市中信房地产开发有限公司多出面积334.36㎡的价款（以2009年4月为价格评估基准时）。
二审诉讼费11380元，上诉人信阳市中信房地产开发有限公司承担诉讼费5690元，上诉人信阳市浉河区人民政府老城街道办事处承担诉讼费5690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 刘友成
助理审判员 王道新
二〇一五年五月十六日
书 记 员 段凤娇