浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第436号
原告：浙江临亚股份有限公司。
法定代表人：赵年高。
委托代理人：王飞。
委托代理人：吴天野。
被告：台州市优狐电动车有限公司。
法定代表人：黄圣广。
委托代理人：陈兰超。
委托代理人：尤再军。
原告浙江临亚股份有限公司与被告台州市优狐电动车有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月12日向本院起诉，本院于同日受理本案，依法适用简易程序，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院于2015年4月27日将本案转为普通程序，并于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告浙江临亚股份有限公司的委托代理人王飞、被告台州市优狐电动车有限公司的委托代理人陈兰超、尤再军两次开庭均到庭参加诉讼；原告浙江临亚股份有限公司的委托代理人吴天野于第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江临亚股份有限公司起诉称：原、被告于2014年3月6日签订《厂房租赁协议》，对租赁物状况、租金租期等作出约定。后因被告未支付租金，原告就此提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付租金，该案已经台州市中级人民法院作出（2014）浙台民终字第871号终审判决，驳回原告要求被告继续履行合同并支付租金的诉讼请求。但该判决书同时明确，被告单方要求解除租赁合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，违反了双方《厂房租赁协议》的约定，故原告对于合同解除后的损失可以要求被告承担相应的赔偿责任。若《厂房租赁协议》正常履行，原告每月可获得租金379854.37元（厂房实际面积为39984.67平方米，租金每月每平方米9元5角）。现因被告不履行合同义务导致合同解除的单方违约行为，直接造成原告因厂房空置将近10个月（2014年3月7日至2014年4月30日的免租期及2014年5月1日至2014年12月31日的租赁期）而产生租金损失，其中2014年3月7日至2014年4月30日的损失为683737.87元，2014年5月1日至2014年12月31日的损失为3038834.96元，共计3722572.83元。扣除被告签订协议时支付的20万元订金，原告的实际损失为3522572.83元。现原告起诉要求：一、判令被告赔偿原告租金损失3522572.83元（2014年3月7日至2014年4月30日的损失为683737.87元，2014年5月1日至2014年12月31日的损失为3038834.96元，扣除订金20万元）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告台州市优狐电动车有限公司答辩称：原告诉称的厂房面积、租金等属实。原、被告于2014年3月6日签订《厂房租赁协议》亦属实。同年3月17日，被告支付了20万元订金，此后双方的协议已经协商解除。在合同签订后，被告发现原告交付的厂房不符合被告的要求，即租赁物本身不能实现合同目的，尤其是物流平台、发货平台、厂房改造、停车设施等与被告的要求不符。在发现上述问题后，被告与原告进行了协商，首先要求原告将租赁物予以完善，其实就是将物流平台、发货平台边上的空地扩展一下。原告公司的老总与被告公司的老总就上述内容进行过协商，中间人是临海市工商局的局长，但原告不同意，并拖延了10多天。在此期间被告在原厂房里搭建了帐篷用以招商，并与原厂房的房东重新签订了租赁合同。在被告与他人签订合同以后，原告又同意了厂房改造的要求。被告并不是主观违约，因此，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。如果被告继续履行合同的话，会对被告造成极大的损失，这对被告是极不公平的。
针对被告台州市优狐电动车有限公司的答辩，原告浙江临亚股份有限公司补充陈述：在（2014）浙台民终字第871号判决书中已经明确被告单方要求解除租赁合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，违反了双方《厂房租赁协议》的约定，故原告对于合同解除后的损失可以要求被告承担相应的赔偿责任。原告的损失包括合同履行后原告可以获得的利益。而且被告没有任何证据证明租赁物存在缺陷。《厂房租赁协议》的第4条对物流有专门的约定。5月1日后解除合同的损失，原告的损失包括可得损失和预期损失。5月1日合同解除了，原告需要时间再次出租厂房，这个合理期限由法院裁定，但应计算该期限相应的租金损失。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、《厂房租赁协议》一份，拟证明原、被告对厂房租赁的相关约定；二、钥匙登记表一份，拟证明原告于3月7日向被告交付租赁物的事实；三、台州中院民事判决书一份，拟证明被告应当向原告赔偿损失；证据四、租赁合同一份，证明本案争议厂房于2015年1月才重新出租的事实。
经质证，被告对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为原、被告是达成合意才解除了《厂房租赁协议》，因此对原告主张的损失存在异议；对证据四的三性均有异议，认为原告存在扩大损失的行为，而且该份租赁合同的单价显然高于证据一中约定的租赁单价。
对上述证据，本院认证如下：
对证据一、二，被告无异议，故本院对该两份证据均予以认定。根据该两份证据，原、被告于2014年3月7日签订《厂房租赁协议》一份，被告向原告承租属于原告所有的位于临海大道的一处厂房，厂房面积为39984.67平方米，租金按照每月每平方米9.5元计算，双方约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日。合同签订后，被告支付了订金20万元，原告向被告交付了厂房钥匙。
对证据三，被告认为双方系合意解除合同，故对该证据存在异议。本院认为，（2014）浙台民终字第871号民事判决书为终审判决，且已经生效，被告虽对其提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。《厂房租赁协议》并非双方当事人协商一致解除，而是被告单方要求解除租赁合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，违反了双方《厂房租赁协议》的约定。
对证据四，本院认为，原告提供该证据的目的在于证明涉案厂房自被告违约解除合同后至2014年12月31日一直处于闲置状态，被告对该证据虽有异议，但未提供相反证据，故本院认定涉案厂房自原、被告签订租赁协议后至2014年12月31日一直处于争议状态，原告在此期间未将厂房出租给他人使用。
综上，本院认定如下事实：
2014年3月7日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份。原告将属于其所有的位于临海大道的一处厂房出租给被告，该厂房面积为39984.67平方米，租金按照每月每平方米9.5元计算，月租金为379854.37元，双方约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日。合同签订后，被告支付了订金20万元，原告向被告交付了厂房钥匙。后被告在租赁期限开始之前向原告提出解除合同，并通过保安交还了部分厂房钥匙。原告曾于2014年7月9日向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付租金。本院经审理后，认为双方签订的《厂房租赁协议》经双方协商一致后解除，据此驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院经审理后，认定被告单方要求解除租赁合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，违反了双方《厂房租赁协议》的约定，但根据租赁合同的性质和实际履行情况，被告继续履行租赁合同已无必要，双方的租赁合同在租赁期限开始之前已经解除，并作出（2014）浙台民终字第871号民事判决书维持原判。原告于2015年1月7日将涉案厂房出租给他人，涉案厂房自被告违约解除合同后至2014年12月31日均处于闲置状态。
本院认为，本案的争议焦点之一为合同解除后，原告的合理损失如何确定？原告认为自双方合同签订之日起至2014年12月31日，涉案厂房一直处于空置状态，原告也未将厂房另行出租他人，故原告的租金损失应当自2014年3月7日起算至2014年12月31日止。对此，本院认为，根据原、被告签订的《厂房租赁协议》，双方约定厂房的租赁期间自2014年5月1日开始计算，此前属于原告给予被告的免租期，故本院认为原告合理的租金损失应当自2014年5月1日开始计算至2014年12月31日。
本案的争议焦点之二为被告应当承担的责任如何确定？被告违反《厂房租赁协议》的约定，单方要求解除合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，由此给原告造成了8个月的租金损失，原告应当承担相应的赔偿责任。但考虑本案原告在被告明确表示不履行合同义务的情况下，未采取相应措施以减轻损失，由此导致其自身损失扩大。综合考虑上述因素，本院认为由被告承担50%的赔偿责任为宜，即应当由被告赔偿原告租金损失1519417.46元。
综上，本院认为，原、被告于2014年3月7日签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，应受法律保护。合同成立后，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。后被告单方要求解除租赁合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，违反了双方《厂房租赁协议》的约定，对原告的合理损失，被告应当承担50%的赔偿责任，即被告应当赔偿原告租金损失1519417.46元，因被告已向原告支付了20万元，且原告亦主张对该20万元订金予以扣除，故被告仍需赔偿原告相应的租金损失为1319417.46元。对于被告关于租赁合同系双方合意解除的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零九条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告台州市优狐电动车有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告浙江临亚股份有限公司租金损失共计人民币1319417.46元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34981元，由原告浙江临亚股份有限公司负担21881元，由被告台州市优狐电动车有限公司负担13100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局；开户银行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001。逾期不交按自动撤回上诉处理]
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请，本院不予受理。
审 判 长 金 丹
人民陪审员 陈素芽
人民陪审员 郭希保
二〇一五年七月一日
代理书记员 徐维坚