广东省江门市新会区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0705执异25号
案外人陈悦意。
申请执行人江新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行。负责人黄德光。
被执行人江门市新会区完美生活用品有限公司。
法定代表人何炳梅。
被执行人何炳梅。
被执行人吴财胜。
被执行人张国强。
被执行人伍双美。
被执行人江海区精科数控中心。
经营者廖长庆。
被执行人廖长庆。
被执行人江门市恒德实业有限公司。
法定代表人虞光菊。
被执行人虞光菊。
本院在执行申请执行人江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行（以下简称“睦洲农商行”）与被执行人江门市新会区完美生活用品有限公司（以下简称“完美公司”）、何炳梅、吴财胜、张国强、伍双美、江海区精科数控中心（以下简称“精科数控”）、廖长庆、江门市恒德实业有限公司（以下简称“恒德公司”）、虞光菊金融借款合同纠纷一案［案号：（2015）江新法执字第1816号］过程中，案外人陈悦意向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。
案外人陈悦意称，异议人陈悦意与被执行人张国强于2015年9月30日签订《房地产买卖合同》，约定被执行人将其位于睦洲大桥街西一巷6号之1的房屋出售给异议人。异议人于2015年10月12日已向被执行人付清全部房款。被执行人也已将上述房屋交付异议人使用。双方于当日在江门市国土资源局新会分局办理了过户手续，异议人也取得了“粤房地权证江门字第××号”产权证书。2015年11月18日，江门市××区土地登记中心受理了土地转让过户资料。土地转让办证过程中，贵院误将异议人的睦洲大桥街西一巷6号之1土地使用权予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议人是案外人，贵院误将异议人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》提出异议，请立即中止对上述财产的执行，并将位于睦洲大桥街西一巷6号之1的土地使用权返还给异议人。
案外人陈悦意提供的证据有：1.江门市××区土地登记中心收件回执（回执联）1份；2.退件通知书1份；3.张国强的证明书1份；4.新会区土地登记中心的测绘地图1份；5.广东省房地产买卖合同1份；6.广东省房地产权证1份；7.广东省地方税收通用发票（电子）发票联4份；8.中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）4份。上述证据1-8均为复印件。
本院查明，申请执行人睦洲农商行与被执行人完美公司、何炳梅、吴财胜、张国强、伍双美、精科数控、廖长庆、恒德公司、虞光菊金融借款合同纠纷一案，本院（2015）江新法民二初字第140号民事调解书确认：“一、江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行与各被告确认，暂计至2015年10月8日，江门市新会区完美生活用品有限公司尚欠江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行的三笔借款合计本金3187465.90元、利息86096.66元（其中：055号借款合同项下的本金余额40万元、利息10595.41元；049号借款合同项下的本金余额987465.90元、利息25277.53元；878号借款合同项下的本金余额180万元、利息50223.72元），从2015年10月9日起至欠款实际还清之日止，按所签订的借款合同约定的利率上浮50%计算罚息和复利。二、江门市新会区完美生活用品有限公司自本调解书发生法律效力之日起五日内向江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行还清上述第一项协议的全部债务。三、何炳梅、吴财胜对上述第一项协议江门市××区完美生活用品有限公司的全部债务承担连带保证责任；江海区精科数控中心、江门市恒德实业有限公司、廖长庆、虞光菊对049号借款合同项下的本金余额987465.90元及其利息承担连带保证责任；张国强、伍双美对878号借款合同项下的本金余额180万元及其利息承担连带保证责任。四、如九被告没有按本协议的时间偿还债务，江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行有权就江门市××区完美生活用品有限公司尚欠的借款本息全额申请执行，并在依法处置如下抵押物所得价款中，对抵押合同相应的借款合同的债务享有优先受偿权：1、拍卖、变卖江门市新会区完美生活用品有限公司提供抵押的（合同号为××042的《抵押担保合同》项下的）普通条形包卫生巾生产线（型号：CD-245／290WXJ）和婴儿纸尿裤生产线（型号：DN-K688F）各一套的所得价款，对055号借款合同项下的本金余额40万元及其利息优先受偿；2、拍卖、变卖江门市新会区完美生活用品有限公司提供抵押的（农商高质字［睦洲］第2015-2544-1号《最高额质押担保合同》项下的）原材料72577千克、成品8097箱和包装物650000个的所得价款，对049号借款合同项下的本金余额987465.90元及其利息，在最高本金余额285万元范围内优先受偿；3、拍卖、变卖张国强提供抵押的（合同号为10120149904722402的《最高额抵押担保合同》项下的）位于江门市新会区睦州镇长安街B座3号房屋（房产证号：粤房地权证江门字第××号）和B座201房屋（房产证号：粤房地权证江门字第××号），对878号借款合同项下的本金余额180万元及其利息和049号借款合同项下的本金余额987465.90元及其利息，在最高本金余额2652562元范围内优先受偿。案件受理费16212元、保全费5000元，合计21212元，由江门市××区完美生活用品有限公司、江海区精科数控中心、江门市恒德实业有限公司、何炳梅、吴财胜、张国强、伍双美、廖长庆、虞光菊共同负担。此款江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行已预交，九被告在本调解书发生法律效力之日起五日内迳付给江门新会农村商业银行股份有限公司睦洲支行。”由于被执行人完美公司、何炳梅、吴财胜、张国强、伍双美、精科数控、廖长庆、恒德公司、虞光菊未履行上述调解协议，申请执行人睦洲农商行于2015年11月19日向本院申请强制执行。本院于当日立案执行。在执行过程中，根据本院（2015）江新法执字第1816号执行裁定书，于2015年12月4日向江门市国土资源局新会分局发出（2015）江新法执字第1816号协助执行通知书，查封了被执行人张国强名下位于睦洲镇大桥街西一巷6号之1［土地证号：新国用（2014）第053**号］的土地使用权。
另查明，张国强与陈悦意于2015年9月30日签订《房地产买卖合同》，约定张国强将位于睦洲镇大桥街西一巷6号之1的房地产转让给陈悦意，交易总金额为159400元。当日支付了购房款，并支付了相应的房地产交易费、城市维护建设费、个人所得税、地方教育附加、印花税、营业税、土地增值税、契税等相关税费。2015年10月12日办理了变更登记，江门市住房和城乡建设局颁发了粤房地权证江门字第××号房地产权证给陈悦意。2015年11月18日，陈悦意到江门市××区土地登记中心办理土地使用权变更登记，在办理土地使用权变更登记过程中，本院查封了该土地使用权。江门市××区土地登记中心于2015年12月21日通知陈悦意办理退件手续。
本院认为，案外人陈悦意以其购买了位于睦洲镇大桥街西一巷6号之1的土地使用权［土地证号：新国用（2014）第053**号］为由，要求中止执行，属于案外人提出的排除执行异议。由于涉案房地产在法院查封前已签订了书面买卖合同，案外人陈悦意已按合同支付了全部价款，按相关规定缴交了税费。并且办理了房产的变更登记手续，在法院查封前已申请了办理土地使用权变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人陈悦意提出的执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人张国强名下位于江门市新会区睦洲镇大桥街西一巷6号之1土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 林家荣
审判员 陈东成
审判员 张钊平
二〇一六年三月二十四日
书记员 李惠珍