广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终61号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：欧友发，男，1987年4月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梁健龙，男，1970年8月13日出生，汉族，佛山市顺德区人，户籍地址为佛山市顺德区。现住罗定市。
委托代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。
上诉人欧友发因与被上诉人梁健龙房屋租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人欧友发向本院提起上诉，请求：1、判令撤销（2016）粤5381民初935号民事判决书。2、判令被上诉人梁健龙退还上诉人格力牌空调5台（挂式空调3台、柜台空调2台）、史密斯牌热水炉1台、装饰吊灯6盏、杂志架、前台、陈列柜、货架、电发机2台、加热机2台、工具柜4个、焗油机2台、工具车4台、发廊转灯2座、电脑1台、大门玻璃不锈钢框1套、门配件1套、门头招牌底板结构、门头招牌内灯光（LED灯）、门头招牌字、射灯道轨17条、LED射灯42盏、带罩吊灯6盏、衣帽柜、货架、水吧台1套、水吧台加盘子1个、屏风柜、屏风柜内T5灯管16支、可移动楼梯、洗手柜台1套、间层拦河、间层拦河钢化玻璃、间层拦河后加转角1套、间层间墙、间层玻璃、开门洞做门3套、单面镜柜套2套、双面镜柜3套、不锈钢架1只。（前述价值大约为101990.00元整）。3、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定租赁合同的解除时间为2016年4月1日属于认定事实错误。上诉人于2015年8月25日因发廊亏本经营，拖欠被上诉人租金。上诉人与被上诉人已经通过协商形式，解除租赁合同。虽然《商铺租赁合同》约定当事人提前解除约定需要书面形式提前30天通知对方，但由于当事人于2015年8月25日已经以协商形式重新约定解除合同的方式。所以，解除合同时间应当是2015年8月25日，而不是2016年4月1日。所以，原审法院以2016年4月1日为解除合同时间，并凭此计算租金的行为，属于认定事实错误。
原审法院认为上诉人提出被上诉人返还财产的请求不属于本案的处理范围，不予以处理，属于认定事实错误。2015年8月25日，上诉人与被上诉人协商解除租赁合同后，由于琐事发生争执，上诉人没有将租赁房屋内的财物移走，被上诉人根据《商铺租赁合同》第五条第二款规定，以租赁合同已经解除，并声称已经按合同约定通知上诉人为理由，占有上诉人的财物。上诉人发现被上诉人占有前述财物后，上诉人根据《商铺租赁合同》第五条第二款规定，要求被上诉人让上诉人自行收拾租赁房屋中属于本人的物品，但被上诉人以已经根据合同约定占有上诉人的物品为由，拒绝上诉人的合理要求。所以，上诉人根据合同约定，收拾租赁房屋中属于本人的财物，要求被上诉人将上诉人所有的财物返还的请求属于本案处理范围。原审法院以不属于本案处理范围而不予处理，属于认定事实错误。综上所述，原审法院认定事实错误，从而导致原审法院作出的判决错误。
被上诉人梁健龙辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，且上诉人的上诉请求并未涉及原审判决中的按金、以及欧友发应向梁健龙支付的租金两项，二审法院应维持一审法院对此两项的判决。（一）原审法院对于双方合同的解除时间认定符合事实与法律规定，双方正式解除合同的时间为2016年4月1日。梁健龙从未于2015年8月25日就解除合同一事进行协商，且该主张与欧友发起诉状中认为“2016年3月20日，梁健龙擅自将欧友发所承租的商铺连同所购买的一系列东西另行出租给第三方使用”相矛盾。梁健龙与案外人林炜玲于2016年4月20日签订商铺租赁合同，如双方当事人已于2015年8月25日协商解除合同，则不可能近一年后才另行出租商铺。因欧友发长期拖欠租金，梁健龙依照合同于2016年3月份告知欧友发解除合同，并给予一周的期限让欧友发搬离物品，后于2016年4月1日，双方正式解除合同。（二）欧友发要求退还多项物品没有任何的事实与法律依据。欧友发并未就自己拥有多项财物及存放、使用于商铺内进行举证，仅提供一份结算单及销售单，但该结算单并未注明相对方是欧友发，且未能证明所列明的物品用于商铺。另外，销售单上的物品与欧友发诉请的物品不相符。在双方签订的租赁合同中，欧友发所诉请求的物品并未明确注明在合同中，故返还物品不属于出租方的合同义务，不在本案审理范围。欧友发自己承认自2015年7月起就没再支付租金，按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，欧友发长期拖欠租金，在梁健龙通知其终止合同后，应在3日内清理物品，否则由梁健龙自行处理，由欧友发自行承担损失。梁健龙依照合同于2016年3月份告知欧友发解除合同，并给予一周的期限搬离物品，欧友发有足够的时间清理、收拾财物。
欧友发向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年8月19日签订的《商铺租赁合同》。2、梁健龙返还格力牌空调5台（其中挂式空调3台、柜式空调2台）、史密斯牌热水炉1台、装饰吊灯6盏、杂志架、前台、陈列柜、货架、电发机2台、加热机2台、工具柜4个、焗油机2台、工具车4台、发廊转灯2座、电脑1台、大门玻璃不锈钢框1套、门配件1套、门头招牌底板结构、门头招牌内灯光（LED灯）、门头招牌字、射灯道轨17条、LED射灯42盏、带罩吊灯6盏、衣帽柜、货架、水吧台1套、水吧台加盘子1个、屏风柜、屏风柜内T5灯管16支、可移动楼梯、洗手柜台1套、间层拦河、间层拦河钢化玻璃、间层拦河后加转角1套、间层间墙、间层玻璃、开门洞做门3套、单面镜柜2套、双面镜柜3套、不锈钢架1只。3、退还欧友发按金11000元。4、本案诉讼费由梁健龙负担。
案经原审法院审理认定：2014年8月19日，欧友发作为乙方，梁健龙作为甲方，双方签订《商铺租赁合同》，约定梁健龙自愿将坐落于罗定市罗城街道《御景豪商住小区*座*号商铺》出租给欧友发作为商业之用。租赁期限为5年，自2014年9月1日起至2019年8月30日止。并约定：免租金装修期由2014年9月1日起至2014年10月15日止。（1）2014年9月1日起至2016年8月31日止，每月租金5500元；（2）2016年9月1日起至2018年8月31日止，每月租金6050元；（3）2018年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金6650元。租金均需在每月1号前以现金方式交给甲方。甲、乙双方签订本合同时，乙方须交付甲方商铺租赁按金11000元，同时乙方向甲方支付第一个月商铺租金5500元。租赁期满或合同解除后，乙方在缴清租金后，并向甲方出具已经结清按合同规定应由其支付所有费用证明（收据），则甲方应将按金如数（无息）退回乙方。任何一方提前解约的，应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意。租赁期内任何一方违反本协议规定的任何条款应赔偿对方因此所受的损失，守约方有权提前解除本合同。
对于违约责任，甲、乙双方约定：
1、在商铺交付使用前，若甲方未能履行本合约之条款完成租赁，双倍返还按金，并退还全部租金。在商铺交付使用后，若甲方未能履行本合约之条款完成租赁，双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿乙方已装修于该商铺的费用（以政府核价部门为准）；若乙方未能履行本合约之条款完成租赁，其所付按金无条件由甲方没收并同意解除合约，任何一方不得有异议。
2、乙方拖欠租金达5天以上，甲方有权终止本合同并收回该商铺和当月租金，按金不予退回。乙方自收到甲方终止本合同通知之日起3天内，收拾好自身物品；逾期视为放弃，甲方有权强制收铺并处置该商铺内任何物品，概不承担乙方任何损失。
双方当事人签订本合同后，欧友发交付甲方商铺租赁按金11000元给梁健龙。欧友发依约租到商铺后，将该商铺用作理发店进行经营活动，并依合同约定支付租金至2015年7月，2015年7月起未再支付过租金，租金5500元/月，计至2016年4月1日，共计欠租金49500元。2015年8月开始，欧友发没有在租赁商铺进行经营活动。梁健龙多次催缴，欧友发拒付租金，经过梁健龙通知欧友发，上述合同已于2016年4月1日解除，2016年4月1日梁健龙与案外人林炜玲签订了该商铺的租赁合同。案经原审法院调解，未能达成协议。
原审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行自己的义务。在租赁期间，梁健龙作为出租人已按照约定将房屋交付给欧友发使用，欧友发按房屋租赁合同约定的用途使用房屋同时也交付了部分租金。双方当事人签订的房屋租赁合同已开始履行。欧友发作为承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由不支付租金或延迟支付租金，梁健龙可以要求欧友发在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案的争议焦点一是双方何时解除房屋租赁合同。本案中，欧友发认为梁健龙锁其商铺门时属于解除合同的时间，即2015年8月25日为解除合同的时间，其理由如下：当时发廊的行业属于亏本经营，拖欠梁健龙的租金，业主拆欧友发的水表，因欧友发当时在深圳，暂时回不来。梁健龙认为双方解除合同的时间应为2016年3月23日，其理由如下：欧友发已经明确知道梁健龙方行使合同单方解除权，梁健龙为何将租金计算至2016年4月1日，主要是因为梁健龙方给一个星期的时间给欧友发搬走商铺内的物品。
原审法院认为，本案解除合同的时间应确定为2016年4月1日。欧友发提出在2015年8月25日为解除合同的时间，没有与梁健龙签订解除合同，事后梁健龙也不确认欧友发提出在2015年8月25日为解除合同的时间，而且从2015年8月起，欧友发不交纳租金，欧友发长期不交纳租金，梁健龙可以解除合同，因此，梁健龙请求确认2016年4月1日为解除合同的时间，原审法院予以支持。计至2016年4月1日解除合同时，欧友发尚欠梁健龙租金49500元。
本案的争议焦点二是解除合同后，梁健龙是否要退还按金11000元给欧友发。根据合同约定，按金11000元属完成租赁的履约定金性质，因双方已完成租赁，现解除合同，梁健龙应将依合同约定取得的按金11000元退还给欧友发。
本案属于房屋租赁合同纠纷，依照房屋租赁合同的法律关系性质，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。出租人的义务是将房屋交付承租人使用，承租人的义务是将租金支付给出租人，解除合同时，对于欧友发提出返还的财物，不属于出租人的义务，也不是依合同约定出租人取得的财物，在租赁房屋属于欧友发的财物，由欧友发自行处理，因此而产生的纠纷属另一法律关系，由欧友发自行协商处理，本案不作处理。梁健龙提出合同期间尚欠的租金损失原审法院己依法支持，对于梁健龙请求提出欧友发赔偿违约金补偿损失，本案合同双方没有约定违约金，梁健龙的请求，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、确认欧友发与梁健龙于2014年8月19日签订的《商铺租赁合同》于2016年4月1日解除。二、梁健龙归还按金款项11000元给欧友发。三、驳回欧友发的其他诉讼请求。四、欧友发支付尚欠租金共49500元给梁健龙。五、驳回梁健龙的其他诉讼请求。六、上述判决第一项与第四项确定的对待给付义务相抵，由欧友发在判决发生法律效力之日起十日内支付款项共38500元给梁健龙。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1280元，由欧友发承担1167元，梁健龙承担113元。反诉受理费800元，由欧友发承担550元,梁健龙承担250元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
经审理查明，原审法院除认定梁健龙与案外人林炜玲签订《商铺租赁合同》的时间外，其余认定的事实均属实，本院予以确认。
另查明：梁健龙与欧友发签订的《商铺租赁合同》中第四条租赁期内的约定第1条约定“租赁期间，未经梁健龙同意，欧友发不得擅自改变租赁场所的结构和用途，如因故意或过失造成该商铺的损坏，应负责恢复原状或赔偿经济损失给梁健龙。欧友发如需装修墙窗等墙体，须事先征得梁健龙同意。梁健龙装修于该商铺内的一切固定土木建筑物，未经梁健龙同意，欧友发不得拆除，归梁健龙所有。”第五条违约责任第3条约定“欧友发拖欠租金达10天以上当作自动违反本合同，在租赁期内违反本合同，按金不予退回并赔偿梁健龙4个月的租金，商铺内的一切物品由梁健龙处理，欧友发不得自行处理。”
梁健龙与案外人林炜玲于2016年4月20日签订《商铺租赁合同》，约定由林炜玲承租罗定市罗城街道（御景豪庭商住小区*座*号商铺），即原欧友发租赁的商铺，租期为2016年4月21日至2021年4月21日。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方当事人的意见，本案二审争议的主要焦点是：1.本案涉案的商铺租赁合同的解除时间？2.上诉人欧友发要求返还财产的诉讼请求应否获得支持？
（一）关于本案涉案的商铺租赁合同的解除时间的问题。
本案中，对于欧友发没有支付自2015年7月起至2016年4月1日止的租金的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”另外，双方当事人在合同中约定，欧友发拖欠租金达5天以上，梁健龙有权终止本合同并收回该商铺和当月租金。因此，梁健龙主张于2016年3月23日通知欧友发解除合同，并给予一周时间处理商铺内的物品，亦于4月1日解除合同，符合双方合同的约定，亦属于梁健龙对自身权利的处分，原审法院予以确认正确。欧友发上诉认为双方已于2015年8月25日协商解除合同，但梁健龙对此予以否认，欧友发亦未能提供相关证据予以证实，故欧友发的上述主张缺乏理据，本院不予支持。
（二）关于欧友发要求返还财产的诉讼请求应否获得支持的问题。
欧友发为证实其诉讼请求，向原审法院提交了结算单、销售单、图片等证据。其中结算单为罗定市合创城市装饰所列的报价表，落款处有罗定市合创城市装饰盖章确认；销售单为罗定烨华机电设备格力旗舰店出具，注明联系人为欧友发，安装地址为工业一路御景豪庭地铺1**号；图片为欧友发自行拍摄。梁健龙对上述证据并不予确认，而欧友发亦未能提供相关证据证实梁健龙存在转移、隐匿欧友发所有的物品的行为，应承担举证不能的不利后果。
另外，依照双方当事人签订的《商铺租赁合同》第四条租赁期内的约定第1条、第五条违约责任第2条、第3条的约定，结合租赁合同的目的和双方权利义务，按照文义上理解，商铺内装修的固定土木建筑物，归出租方梁健龙所有，如因承租方拖欠租金，出租方有权解除合同，在通知终止合同通知之日起的合理期限内，承租方收拾好自身物品，逾期视为放弃，并由出租方处理，承租方不得自行处理。本案中，欧友发自2015年7月开始拖欠租金，至2016年3月梁健龙通知终止合同时尚未收拾及搬走商铺内的物品，按照合同约定，应视为欧友发自行放弃原商铺的物品，并由承租方梁健龙处理。综上，欧友发要求梁健龙返还诉请所涉物品的主张，缺乏理据，本院不予支持。一审法院认为该诉讼请求不在本案审理范围的意见不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决虽然认定事实部分不清，分析说明部分有误，但实体处理正确，应予以维持。上诉人欧友发的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3110元，由上诉人欧友发负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亦乾
审判员 黎洪靖
审判员 张文建
二〇一七年四月十二日
书记员 黄靖茹