湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终392号
上诉人（原审被告、反诉原告）严长勇，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）韩桂秀，居民，系被告严长勇之妻。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何红萍，居民。
委托代理人陈历万，溆浦县法律援助中心律师。
上诉人严长勇、韩桂秀因与被上诉人何红萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院2016年1月8日（2015）溆民一初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：2011年8月19日，原告与被告严长勇签订了《门面租赁合同》，原告将自己所有的位于溆浦县城防空洞对面6号门面出租给二被告经营“军用劳保”服装。合同约定“租赁期限为6年，从2011年8月19日起至2017年8月19日止。在此期间甲方（原告）不得以任何理由收回门面（除政府拆迁外）。前三年的租金为每年50000元，每年的租金当年租赁期满前一个月一次性付清下一年度的，否则甲方（原告）有权收回门面；后三年的租金随行就市。三年后的房租价格按左右门面价格而定。若甲方（原告）在乙方（被告）没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金。”在合同履行的三年里，被告按期向原告支付租金。因二被告系夫妻关系，一直共同经营该门店。2015年7月，因市场门面租金行情上涨，原告要求被告就门面后三年租期的租金重新协商。7月22日，原告与被告韩桂秀签订了一份《门面出租合同》，合同内容为：“经相互协商，由于门面到期，相邻门面还要一个月到期，租金无法确定，甲方（何红萍）暂收乙方（韩桂秀）一个月租金，按每年52000元计算，租期是2015年8月20日至9月20日，到9月20日后按相邻门面同等租金支付，合同另签。如到期不付同等租金，甲方有权收回门面。门面内所有设施不得损坏，并且不做任何补偿。双方不得违约，如果违约，罚违约金5000元，门面事宜以此合同为准。”当日，被告韩桂秀给原告交纳了2015年8月20日至9月20日的租金4330元。2015年9月13日，相邻的7号门面租金涨至每年80000元,相邻5号门面的租金为每年60000元。2015年9月20日前后，原告多次要求被告按相邻7号门面租金标准支付租金并另签合同，因被告认为租金过高，双方没有达成协议。9月25日，原告欲强行收回门面，其家人将被告店里的部分商品扔出店外，造成了商品污损，当天公安机关出警并将双方带至有关部门调解，双方没有达成协议，也没有清点污损商品的数量，被告将商品捡回店内后即关门停业至今。原审法院受案后，于2015年12月1日，在鉴定人员在场情况下，组织双方当事人对店内污损商品进行了清点。清点得到的数据与被告作为证据提交的数据有出入。后在原审法院主持下，双方就提交作价格评估的物品数量，以及反诉被告按全新物品的进货价格赔偿给反诉原告，受损物品归反诉被告所有等事项达成一致。被污损的物品有：迷彩服200件（按100套计）、军被4床、真皮鞋30双、男高羊毛鞋4双、雨鞋8双、休闲鞋28双、胶鞋7双、女高羊毛鞋6双、皮带30根。2015年12月30日，溆浦县价格认证中心出具价格鉴定结论书，认定反诉原告受损物品的进货价格为17390元，鉴定费2380元。庭审中，原告认为被告不按期交纳租金，已经违约，坚持要求解除租赁合同；被告认为不按期交纳租金的原因是原告要求的租金过高，没有达成一致，现同意按左右门面的租金均价每年70000元继续履行合同。
原审认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵守契约精神，严格按照合同履行。原告何红萍与被告韩桂秀于2015年7月22日签订的《门面出租合同》，基于韩桂秀与严长勇的特殊身份关系及韩桂秀在对该门店日常经营管理中的作用，本院认为该《门面出租合同》有效。但该《门面出租合同》缺乏《合同法》规定的必要的形式要件，该合同内容所指与何红萍和严长勇2011年8月19日所签《门面租赁合同》密切相关，本院认为该《门面出租合同》不是一个独立的合同，只是对前《门面租赁合同》内容的补充。双方在履行合同的过程中，应当严格按照合同条款行使权力和履行义务。在《门面租赁合同》履行三年后，原告要求提高租金，符合合同的约定，被告也表示同意，但在具体金额未达成一致意见的情况下，原告采取扔被告店内物品的方式欲强行收回门面的行为是错误的，由此给被告造成损失，原告应依法赔偿。
关于合同履行三年后的租金问题，前合同约定按左右门面价格而定，后补充合同约定按相邻门面同等租金支付，意思基本一致，该门面的左右门面租金价格一个为每年80000元、一个为每年60000元，根据合同内容，原审法院认为按左右门面租金的均价每年70000元确定租金价格公平合理。原告认为后合同约定的年租金参照的对象是相邻7号门面，每年80000元，但合同内容为相邻门面，没有特指7号门面，相邻5号门面的租金又是每年60000元，原告不能仅按对自己有利方面来理解合同内容，基于前合同有关租金约定内容的考虑，原审法院认为原告要求被告按每年80000元向其支付第四年租期的租金，理由不充分。被告认为原告将第四年的租金提高到80000元过高，理由成立，故被告没有按期向原告交纳租金，情有可原，不构成违约。原告要求解除《门面租赁合同》的请求，不予支持，该《门面租赁合同》可继续履行，2015年9月20日至2016年8月20日的租金按每年70000元的标准履行。原、被告发生纠纷后，被告一直关门停业，造成损失的扩大，责任在被告。原告损坏被告店内的商品，对被告的门店经营有一定的影响，应当给予被告适当整理门店和处理纠纷的时间，原审法院酌定为15天，该段时间的门面租金由原告自负。
关于反诉原告严长勇的反诉请求，具有合法性，原审法院予以支持，污损物品的损失按价格鉴定结论的金额17390元认定，鉴定费按2380元认定，由反诉被告予以赔偿。在反诉被告给予赔偿后，污损的物品归反诉被告所有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款之规定，判决如下：
一、原告何红萍与被告严长勇2011年8月19日所签《门面租赁合同》继续履行；
二、2015年9月20日至2016年8月20日的门面租金按每年70000元的标准履行，限在本判决生效后三天内由被告严长勇向原告何红萍交纳，被告严长勇可以扣除15天的租金；以后的租金及交纳租金的期限等按《门面租赁合同》履行；
三、反诉被告何红萍赔偿反诉原告严长勇污损物品损失17390元、鉴定费2380元，共计19770元，限在本判决生效后三天内履行完毕，反诉原告同时将污损的物品（迷彩服100套、军被4床、真皮鞋30双、男高羊毛鞋4双、雨鞋8双、休闲鞋28双、胶鞋7双、女高羊毛鞋6双、皮带30根）交付给反诉被告何红萍。
逾期未按判决书指定期限履行给付义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本诉案件受理费92元，由原告何红萍负担；反诉案件受理费943元，反诉原告严长勇负担720元，反诉被告何红萍负担223元。
宣判后，上诉人严长勇、韩桂秀不服，以原审事实不清、处理不当为由上诉本院,要求本院二审：撤销原判第二项，改判为2015年9月20日至2016年的门面租金按每年70000元的标准履行，但应扣除2015年9月25日被上诉人丢商品、造成上诉人关门停业至今的租金，该租金由被上诉人承担，以后的年租主交纳租金的期限按《门面租赁合同》履行。
被上诉人何红萍二审答辩称：原审判决合情合理合法，应当维持。
本院二审查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
上述事实，经一审公开开庭和二审法庭调查询问审理，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：
1、一审所列证据；
2、一审庭审笔录；
3、二审法庭调查询问笔录。
本院认为：因严长勇、韩桂秀系夫妻，严长勇于2011年8月19日与何红萍签订《门面租赁合同》，租赁何红萍6号门面，租赁期为6年。期间，韩桂秀于2015年7月22日与何红萍签订《门面租赁合同》，对前述2011年8月19日严长勇与何红萍所签《门面租赁合同》进行补充，严长勇、韩桂秀任何一人的签约行为均代表夫妻二人共同行为，即二人均系上述租赁合同中的承租方，二人与何红萍所签订的上述《门面租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效。
虽然，双方当事人对合同中约定的租金标准存在分歧，但由于双方当事人前份合同约定按左右门面价格而定，后份补充合同约定按相邻门面同等租金支付，意思基本一致，该门面的左右门面租金价格分别为每年80000元、每年60000元，根据合同内容，原审法院确认按左右门面租金的均价即每年70000元标准后，双方当事人均无异议，视为双方当事人已就租金标准问题达成一致。
虽然，何红萍摔扔严长勇、韩桂秀所租门面店内物品的行为，对严长勇、韩桂秀的经营造成了影响，但原审法院已经根据实际情况确定严长勇、韩桂秀15天的整理恢复和纠纷处理时间，在此15天的整理恢复和纠纷处理时间之后，严长勇、韩桂秀应照常经营，其不照常经营而仍然停业所造成的损失与何红萍无关，不能再予抵扣租金。严长勇、韩桂秀提出应该扣除2015年9月25日何红萍丢其商品造成其关门停业至今的租金的上诉主张及理由不能成立。
综上，原判事实清楚，处理并无不当。上诉人严长勇、韩桂秀的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1550元，由上诉人严长勇、韩桂秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘士平
代理审判员 宋艳云
代理审判员 蒋珊珊
二〇一六年四月二十日
代理书记员 沈慧娟