宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初2894号
原告：中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所。住所地：宁波市海曙区西河街**号。
法定代表人：屈鸿平，政委。
委托代理人：尹耀，浙江甬信律师事务所律师。
被告：连斌，男，1968年8月18日出生，汉族，住宁波市江东区。
委托代理人：徐自立，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：戴吉，浙江合创律师事务所律师。
原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所为与被告连斌房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月15日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员何解放独任审判，并于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所的委托代理人尹耀，被告连斌的委托代理人戴吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所起诉称：原、被告建立租赁关系已多年。2012年6月1日，原、被告双方通过招标方式重新签订了《军队房地产租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于宁波市海曙区西河街98-1、98-3号房屋出租给被告用于经营烟酒百货；租赁房屋建筑面积400平方米；租赁期间为2012年6月1日至2015年5月31日；租金总额为1500000元。上述租赁合同履行期限届满后，双方又签订了三份租赁合同，其中，2015年7月15日签订的《房地产租赁协议书》约定租赁期间�2015年6月1日至2015年12月31日，租金为291600元；2015年12月30日签订的租赁合同约定租赁期间为2016年1月1日至2016年2月29日，租金为83400元；2016年2月28日签订的租赁合同约定租赁期间为2016年3月1日至2016年5月31日，租金为125000元。上述三份租赁合同均约定按照先付后用的原则支付租金，并在协议书签订后五个工作日内付清，同时还约定如被告不接受原告日常的监督管理，原告有权视情况解除租赁合同，并由被告承担相当于两个月租金的违约金。上述三份租赁合同的租金共计500000元，被告于2016年3月30日仅支付100000元，剩余租金未支付。原、被告之间的租赁合同自2016年5月31日到期后，原告多次与被告协商腾房事宜，被告均不予理睬。后原告于2016年6月1日向被告送达了《关于限期腾退承租房屋的函》，要求被告于2016年6月10日前腾房并支付剩余租金，被告未如期腾房与支付租金。被告拖欠租金未付，已构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告立即腾退宁波市海曙区西河街道98-1、98-3号房屋并交还给原告；二、被告立即支付剩余租金483333元及逾期利息17613元；三、被告支付违约金83333元；四、被告支付原告为实现债权支出的律师费25000元。审理中，原告将第二项诉讼请求明确为：判令被告立即支付拖欠的租金及房屋占有使用费483333元（暂计至2016年7月31日，之后的房屋占有使用费按照合同约定的租金标准计算至实际腾房日止）及截至2016年7月31日的逾期付款利息损失17613元。
被告连斌答辩称：1.被告并非本案的适格主体。本案所涉租赁房屋系由宁波市高塘商场有限公司（以下简称高塘商场）承租，租赁房屋也是由高塘商场使用，租金亦是由高塘商场支付，原告出具的发票抬头也是高塘商场，因此，租赁合同的主体应该是原告与高塘商场，而非被告。2.2016年6月1日，高塘商场承租涉案房屋后，与原告签订了为期3年的租赁合同，之后原告向高塘商场承诺，合同租赁期限届满后高塘商场享有优先续租权，原告与高塘商场的租赁期限为6年而非3年，租赁合同的期限届满日为2018年5月31日，故租赁合同未到期，无需腾退房屋。3.高塘商场承租后，共计投入2500000元进行了装修，现原告提前收回房屋，对高塘商场造成重大损失，高塘商场保留另案起诉的权利。4.原告主张逾期付款的利息损失无事实根据。原告是同意高塘商场延期支付租金的，高塘商场在承租期内一直合法经营，不存在违反原告监督管理的情形，故原告要求被告支付违约金的诉请缺乏依据。
原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证1.国有�地使用证一份，拟证明涉案房屋属原告所有的事实。
证2.《军队房地产租赁合同》一份、《房地产租赁协议书》三份、工商银行业务凭单一份，拟证明原、被告多次签订租赁合同并对合同项下的权利和义务进行了约定的事实。
证3.EMS快递面单、快递查询单、《关于限期腾退承租房屋的函》各一份，拟证明原告向被告发函要求其支付租金并限期腾房的事实。
证4.《法律服务委托合同书》、中国工商银行进账单、宁波市增值税普通发票各一份，拟证明原告为主张合法权益支付律师费25000元的事实。
证5.《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》一份，拟证明军队政策致使租赁合同无法续租的事实。
经质证，被告连斌对证1至证5的真实性均无异议，但认为证1中显示的地号是西河街98号，与承租房屋所处地�不完全吻合；从证2中四份租赁合同的内容看，承租的用途属商事经营行为，租赁合同的主体应该是原告与高塘商场；证3中致函主体是高塘商场，被告是高塘商场的股东，并不是租赁合同的适格主体；证5仅是内部文件，不能证明涉案房屋属禁止出租的范围。经审核，上述证据真实合法，且与本案具有关联性，本院均予以认定。
被告连斌为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证一、情况说明一份，拟证明原告向高塘商场承诺租赁期限为6年的事实。原告对证一真实性没有异议，认为优先续租3年并不代表租赁期限为6年，因为优先续租3年的前提是没有出现合同约定的不可抗力或者军队政策变化，现因军队政策变化，所有军产出租房屋均需回收，涉案房屋已经不再具备可出租的条件。经审核，该证据真实合法，但不能证明合同的租赁期限为6年的事实，对该证据的待证事实本院不予认定。
证二、收据三份，拟证明履行租赁合同的主体是高塘商场与原告，被告并非合同适格主体的事实。原告对证二真实性无异议，但认为租赁合同的签订主体是被告，根据合同相对性原则，原告起诉被告要求其支付租金并腾退房屋具有法律依据。经审核，该份证据真实合法，但租赁合同系由原告与被告签订，租金的支付主体并不等同于合同的签订主体，对证二的待证事实，本院不予认定。
根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年6月1日，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于宁波市海曙区西河街98-1、98-3号房屋（建筑面积400平方米）出租给被告用于经营烟酒百货；租赁期间为2012年6月1日至2015年5月31日；租金总额为1500000元。上述租赁合同履行期限内，原、被告均按约履行了各自的义务。合同期限届满后，原、被告分别于2015年7月15日、2015年12月30日、2016年2月28日签订了三份《房地产租赁协议书》。其中，2015年7月15日签订的租赁协议约定：租赁期间为2015年6月1日至2015年12月31日，租金为291600元；2015年12月30日签订的租赁协议约定：租赁期间为2016年1月1日至2016年2月29日，租金为83400元；2016年2月28日签订的租赁协议约定：租赁期间为2016年3月1日至2016年5月31日，租金为125000元。上述三份租赁合同均约定：租金先付后用，于协议书签订后五个工作日内付清；被告应支付原告保证金250000元；如被告不接受原告日常的监督管理，原告有权视情况单方面解除租赁合同，并由被告承担相当于两个月租金的违约金；双方在本协议履行中发生争议且协商不成的，原告方所产生的律师费由被告承担。上述三份租赁合�的租金共计500000元，被告于2016年3月30日支付100000元，剩余租金未支付。原、被告之间的租赁合同自2016年5月31日届满后，承租房屋由被告继续占有使用。原、被告一致同意将保证金250000元在被告应付的款项内予以抵扣。原告于2016年6月1日向被告送达了《关于限期腾退承租房屋的函》，要求被告于2016年6月10日前腾退房屋并支付剩余租金40000元。被告未如期腾房亦未支付剩余租金。双方自行协商未果，原告诉至法院，为此支付律师费25000元。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为，2012年的《军队房地产租赁合同》及之后的三份《房地产租赁协议书》，签订的主体均是原、被告双方，租赁合同已正常履行多年，原、被告及高塘商场均未提异议，故上述租赁合同系原、被告真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告有权向作为合同�对人的被告主张权利，被告辩称高塘商场系合同相对人的主张，本院不予采纳。
原、被告之间的租赁合同于2016年5月31日届满后，原告于次日以发函的形式对其不再续租的意思表示予以明示，故租赁合同于2016年5月31日即告终止。根据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告有权请求被告腾退房屋。原告要求负有腾房义务的被告支付逾期腾房的占有使用费，于法有据，本院亦予以支持。经本院核算，截至2016年7月31日，被告应支付原告拖欠的租金及房屋占有使用费共483333元，之后的占有使用费按照1370元/天（500000元/年÷365天）的标准支付至实际腾房日止。
被告未按照租赁合同的约定支付租金，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，原告诉请被告支付逾期付款的利息损失，本院予以支持。经本院核算，截至2016年7�31日，被告应支付原告逾期付款的利息损失16892.56元。原告未能提供有效证据证明被告存在合同约定的“违反原告监督管理”的违约情形，且涉案房屋系因军队政策调整，致使军产房不得出租，故原告不存在寻租期损失，在原告未能举证证明其存在其他损失的情况下，对原告要求被告支付两个月租金的违约金的诉请，本院不予支持。本纠纷系因被告于租赁合同到期后未能及时腾房及支付拖欠租金引起，符合原、被告租赁合同中关于原告律师费负担的约定条件，对原告要求被告支付其律师费损失的诉请，本院予以支持。被告辩称原告同意其延期支付租金，但未能提供有效证据加以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连斌于本判决生效后十五日内将宁波市海曙区西河街98-1、98-3号房屋（建筑面积400平方米）腾退并交还给原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所；
二、被告连斌支付原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所租金及房屋占有使用费483333元，该款系计至2016年7月31日，之后的房屋占有使用费按照1370元/天支付至实际腾房日止；
三、被告连斌支付原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所逾期支付租金的利息损失16892.56元；
四、被告连斌支付原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所为实现债权而支出的律师费损失25000元；
上述款项共计525225.56元，扣除被告连斌所交纳的保证金250000元后，共计275225.56元，被告连斌于本判决生效后五日内付清；
五、驳回原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。
案件受理费9893元，减半收取4946.5元，由原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所负担682.5元，被告连斌负担4264元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费�知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 何解放
二〇一六年八月三十日
代书记员 闻婉冬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。