四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再152号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：成都锦西宾馆。住所地：四川省成都市通锦路*号附*号。
法定代表人：冉锋，该公司总经理。
委托代理人：何秀，四川经纬通律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：成都市青羊区体育中心。住所地：四川省成都市西体路*号。
法定代表人：刘斌，该中心主任。
委托代理人：何希珍，四川琴台律师事务所律师。
再审申请人成都锦西宾馆（简称锦西宾馆）因与被申请人成都市青羊区体育中心（简称体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第4012号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月18日作出（2015）川民申字第2903号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人锦西宾馆的法定代表人冉锋及其委托代理人何秀、被申请人体育中心的委托代理人何希珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月20日，一审原告体育中心起诉至四川省成都市金牛区人民法院称，体育中心与锦西宾馆于九十年代建立房屋租赁关系，体育中心将其所有的位于成都市金牛区西体路2号，面积4363平方米的房屋租给锦西宾馆使用。双方于2010年9月19日续签《房屋租赁合同》约定，租期为2010年9月1日至2013年8月31日。《房屋租赁合同》到期前，双方未就续租一事达成一致意见，2013年8月31日合同到期自动终止。体育中心就租赁房屋进行公开招标，并由合法的投标人中标。锦西宾馆在合同到期后拒不搬出，无权占有房屋且未支付任何费用，导致体育中心无法按照市场价格与中标人签订新的租赁合同，给体育中心造成巨大损失。请求判令：1.锦西宾馆于判决生效之日起30日内将位于成都市金牛区西体路2号房屋（面积4363平方米）腾出；2.锦西宾馆支付2013年9月1日起至起诉之日为止的房屋占有使用费418848元，按每月24元／平方米计算；3.本诉案件受理费由锦西宾馆负担。一审被告锦西宾馆辩称，《房屋租赁合同》明确约定锦西宾馆享有优先承租权，在合同届满前一年，锦西宾馆多次向体育中心主张拟续租房屋，体育中心在故意拖延一年后，以公开招租的方式单方另行确定承租人。从中标至今，体育中心从未告知锦西宾馆中标人的租赁价格、租赁义务等情况，体育中心的行为致使锦西宾馆无法行使优先承租权。体育中心通知锦西宾馆行使优先承租权的义务在先，锦西宾馆交还房屋的义务在后，体育中心未履行在先的通知义务，锦西宾馆拒绝交付房屋是行使先履行抗辩权，维护自身权利的表现。锦西宾馆反诉称，双方于2007年4月28日签订《房屋租赁合同》，锦西宾馆承租体育中心位于成都市西体路2号的房屋，2007年12月合同到期后，双方又于2010年9月19日签订租期为2010年9月1日至2013年8月31日的《房屋租赁合同》。租赁期间，锦西宾馆对房屋进行了大规模的改造装修，双方在2007年签订的《房屋租赁合同》中对租赁期限届满后装饰装修的补偿原则进行了约定。2008年，双方对当时装饰装修价值进行了评估，截止2010年7月9日，装饰装修部分重置价值为3288262.79元，评估净值为245l785.85元。2010年签订的租赁合同延续了之前原则，对于合同期满、提前解除、引入第三方等情况下的补偿问题作了约定。根据合同约定，租赁期满后，体育中心仍要对外出租，在同等条件下，锦西宾馆有优先承租权。2012年8月开始，锦西宾馆就续租等问题与体育中心反复进行协商，遭到体育中心无理拖延并拒绝。体育中心违反合同约定，以公开招标为由企图另行确定承租人，剥夺了锦西宾馆的优先承租权，给锦西宾馆造成了损失。体育中心在租赁期间未履行电梯维护义务，锦西宾馆自行维修、更换相关设备，垫付费用17500元。请求判令：1.体育中心补偿锦西宾馆装修装饰费150万元；2.体育中心支付锦西宾馆因侵犯优先承租权造成的损失287858元；3.体育中心支付锦西宾馆电梯维修费17500元；4.反诉案件受理费由体育中心负担。体育中心辩称，锦西宾馆应于租赁期限届满后腾退房屋，其无权占有房屋期间，应按照租赁房屋的市场单价每月24元／平方米支付房屋使用费。双方签订的《房屋租赁合同》未对优先承租权的行使进行明确约定。在租赁合同到期前，锦西宾馆曾向体育中心提出过续租的要求，但其提出的条件未满足体育中心的租赁要求。按照体育中心对租赁房屋租金的市场评估，租赁房屋的实际评估价值为每月每平方米23元，锦西宾馆提出的条件未满足每月每平方米23元的要求，也未满足体育中心提出的对租赁期限的要求。体育中心已经合法通知锦西宾馆参与投标，但锦西宾馆未参与招投标，其自动放弃了在同等条件下与其他投标人竞争租赁房屋的权利，已经放弃了优先承租权。双方签订的租赁合同并未约定租赁物的装饰装修费用的归属问题，根据相关法律规定，锦西宾馆要求体育中心补偿装修费用的请求，不应予以支持。没有证据证明电梯需要维护，体育中心不应支付维修费。
四川省成都市金牛区人民法院一审查明，位于成都市金牛区西体路2号房屋（面积4363平方米）的所有权人为成都市青羊区文化体育广播电视和旅游局（简称文化体育旅游局），体育中心受文化体育旅游局委托对上述房屋进行占有、使用、收益。体育中心与锦西宾馆于上世纪九十年代建立租赁关系，体育中心将房屋出租给锦西宾馆用于宾馆经营。2007年4月28日，体育中心与锦西宾馆签订的租赁期限为2007年1月1日起至2007年12月31日止的《房屋租赁合同》约定：体育中心将位于成都市西体路2号房屋（面积4363平方米）出租给锦西宾馆作为经营使用；租赁期满，如锦西宾馆依照合同按期交足房租，在同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。锦西宾馆如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知体育中心，经体育中心同意后，重新签订租赁合同。如体育中心、锦西宾馆不能达成续签合同，体育中心应根据双方选定的评估机构对锦西宾馆投入资产的评估价值，给予相应补偿，补偿后的锦西宾馆投入资产所有权归体育中心所有；年租金64万元，1-4月每月支付4.5万元，5-10月每月支付5万元，11-12月每月支付8万元；体育中心应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任均由体育中心负责。
2008年、2009年，体育中心与锦西宾馆因履行2007年4月28日签订的《房屋租赁合同》发生纠纷，诉至四川省成都市金牛区人民法院。审理中，原审法院根据双方的申请，委托四川廉政资产评估事务所对锦西宾馆装饰及室内设施的价值进行评估，四川廉政资产评估事务所于2010年8月18日出具《资产评估报告书》（川廉评报字[2010]019号）。经评估，委托评估的资产2010年7月9日评估值为3160297.3元，其中，房屋装饰的重置价值为3288262.79元、评估净值为2451785.85元，宾馆设施的重置价值为1604387.85元、评估净值为708511.45元。2010年9月19日，体育中心与锦西宾馆达成和解协议：双方重新签订期限为2010年9月1日起至2013年8月31日止的《房屋租赁合同》；锦西宾馆支付体育中心2008年未支付的房屋及2009年1月1日起至2010年8月止的房租；租赁合同签订后，双方到原审法院撤回各自关于租赁合同纠纷的诉讼。
2010年9月19日，体育中心与锦西宾馆签订《房屋租赁合同》（合同编号：2010年003号，简称3号合同）约定：体育中心将位于成都市西体路2号房屋出租给锦西宾馆经营旅馆；租赁期限自2010年9月1日起至2013年8月31日止；租赁期限届满，如锦西宾馆依照合同按期交足房租，同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。锦西宾馆如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知体育中心，与体育中心协商一致后，重新签订租赁合同。年租金64万元，锦西宾馆应当按月向体育中心支付租金；体育中心应保证出租房屋安全性能和使用性能，负责租赁房屋的正常维修，但锦西宾馆不正当使用或装修除外；租赁期限届满且锦西宾馆不续租或因锦西宾馆原因无故解除本合同，除双方另有约定外，租赁房屋内外的装饰装修无偿归体育中心所有。若租赁期限届满，锦西宾馆继续租赁标的物的，房屋内外的装饰装修归锦西宾馆所有；租赁期间，如锦西宾馆出现经营困难，无法继续履行本合同，双方可共同或分别介绍第三人租赁本合同项下标的物，经双方和第三人同意协商一致，双方可解除本合同，由体育中心与第三人签订租赁合同，锦西宾馆可以将资产转让给第三人。3号合同签订后，锦西宾馆按约定向体育中心支付房屋租金。
自2012年8月起至2013年6月止，锦西宾馆多次通过书面方式向体育中心提出续租要求并就租金及租赁期限等问题与体育中心进行沟通。经过双方多次协商，体育中心于2013年5月13日告知锦西宾馆续租条件为：1.房屋租期原则上为三年，最长不超过五年；2.经第三方评估，宾馆所处该路段评估价为每平方米每月23元，原则上不低于此价位；3.房屋租赁用途：体育。2013年5月27日，锦西宾馆回复体育中心其租赁条件为：1.租期五年；2.第1、2年的租金为每平方米每月22元，第3年的租金为每平方米每月23元，第4、5年的租金为每平方米每月24元；3.在国家政策法规许可范围内合法经营。2013年5月29日，体育中心以《回函》方式回复锦西宾馆：“贵方于2013年5月27日《关于成都市西体路2号房屋租赁的函》我方已收悉。因我中心与贵方关于房屋的租赁合同（合同编号：2010年003号）将于2013年8月31日到期，如我方在租赁期满，仍拟对外招租……，对外在相关媒体和有关网站公示房屋招租相关事宜，当然，贵方在同等条件下享有优先承租权。请贵方密切关注、留意公开招租的相关信息。”锦西宾馆对体育中心采取公开招标方式确定承租人的做法表示异议，于2013年6月13日告知体育中心关于双方争议问题的解决方案：1.若体育中心采取公开招标的方式，则应将新承租人补偿锦西宾馆不可拆除的装饰装修部分的价值作为公开招标的条件之一；2.根据3号合同约定，即因锦西宾馆经营困难，现已找到愿意接收并补偿锦西宾馆资产（不可拆除的装饰和搭建部分）的第三方，同时该第三方或满足体育中心的租赁条件（租期五年，第1-2年每平方米每月23元，第3-5年每平方米每月24元，在国家政策法规许可范围内合法经营）。2013年6月27日，体育中心通过互联网等媒介发布《成都市青羊区体育中心招租启事》载明：“现有位于成都市金牛区西体路2号出租房屋（使用权性质为体育），因与原承租方的租赁合同即将到期，根据成青委[2006]39号文件精神，按照公开、公平、公正的原则进行公开重新招租。……1.评估价：我中心已委托专业评估公司对该楼租赁价进行了评估，评估价为23元/平方米.月，该楼面积为4363平方米，本次招租价不低于评估价。2.本次公开招租采用投标报价方式。……4.合同期：本次报价为租赁期三年的报价”。公告发布后，案外人徐春霞、成都德美投资管理有限公司等参加投标，其中徐春霞提交的《投标书》载明其报价为每平方米每月24元、房屋经营用途为开办医院。2013年7月12日，体育中心在互联网上发布《青羊体育中心房产招租公示》，内容为：“位于西体路2号（现通锦路1号附8号）房产招租公开评标已于2013年7月9日完成，经评审小组认真评审……中标单位（个人）：徐春霞”。2013年8月21日，体育中心向锦西宾馆发出《限期腾退并办理房屋交接通知书》，要求锦西宾馆于2013年8月31日之前腾退房屋，并于2013年9月1日办理房屋交接手续。3号合同期限届满至今，锦西宾馆继续占有使用租赁物，未向体育中心支付房屋使用费。
四川鹏程房地产土地评估有限公司接受体育中心委托，对锦西宾馆酒店用房1-7层整体租赁进行了评估，于2013年4月20日出具《成都市通锦路“锦西宾馆”酒店用房租金评估意见书》，经评估，锦西宾馆1-7层的租金平均单价为每平方米每月23元。
因体育中心安装的电梯频出故障，影响使用，锦西宾馆在要求体育中心维修无果后，于2013年8月23日花费17500元维修电梯。
四川省成都市金牛区人民法院一审认为，体育中心与锦西宾馆于上世纪九十年代建立房屋租赁关系，并于2010年9月19日续订3号合同，3号合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行义务。3号合同约定，租赁期限届满，如锦西宾馆依照合同按期交足房租，同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。锦西宾馆如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知体育中心，与体育中心协商一致后，重新签订租赁合同。根据查明的事实，锦西宾馆在3号合同约定的租赁期限内按照约定交纳房租，自2012年8月起至3号合同期限届满（2014年6月）前多次通过书面方式向体育中心提出续签租赁合同的要求，且在体育中心于2013年5月13日将房屋租期原则上为三年，最长不超过五年、租金原则上不低于每平方米每月23元、房屋租赁用途为体育的续租条件明确告知锦西宾馆后，锦西宾馆于2013年5月27日提出了租期五年，第1、2年的租金为每平方米每月22元，第3年的租金为每平方米每月23元、第4、5年的租金为每平方米每月24元，在国家政策法规许可范围内合法经营的续租条件。锦西宾馆交足房租、提前提出续租要求已经符合3号合同关于优先承租的部分约定；关于同等条件下，锦西宾馆提出的续租条件如租金支付方式在形式上不完全符合体育中心的要求，但平均后，锦西宾馆提出的租金条件为平均每平方米每月23元，已经符合体育中心提出的租金每平方米每月不低于23元的要求，锦西宾馆提出的在国家政策法规许可范围内合法经营的条件，比体育中心提出的体育用途范围要大，亦属于合法经营，且体育中心在其后的招投标中确定的新承租人的用途为开办医院，亦符合体育中心关于房屋用途的规定，锦西宾馆提出的前述租赁条件已经符合同等条件的要求。综上，锦西宾馆的上述行为已符合3号合同关于优先承租本案租赁物的条件。体育中心在锦西宾馆已经符合优先承租权的条件时，未与锦西宾馆续订房屋租赁合同，而是采用招投标方式确定其他承租人，其行为违反3号合同关于优先承租的约定，应当承担赔偿损失等违约责任。根据3号合同约定，若租赁期限届满，锦西宾馆继续租赁标的物的，房屋内外的装饰装修归锦西宾馆所有。锦西宾馆自上世纪九十年代租赁房屋用于经营宾馆后，对租赁物进行了装饰装修，3号合同期限届满后，因体育中心未与锦西宾馆续订租赁合同，锦西宾馆未能继续经营宾馆和使用该房屋装饰的价值。经评估，至2010年8月18日该房屋装饰的评估净值为2454785.85元，酌定因锦西宾馆未能继续经营宾馆、使用该房屋装饰的价值的损失为150万元，对锦西宾馆提出要求体育中心补偿装饰费150万元的请求，予以支持。锦西宾馆提出因体育中心未与其续订租赁合同，致使锦西宾馆被迫停止经营而支付给劳动者经济补偿金、支付给商户的违约金等共计287858元的主张，因证据不足，不予支持。锦西宾馆要求体育中心支付电梯维修费17500元的请求，符合3号合同约定及法律规定，予以支持。
2013年8月30日，3号合同期限届满后，双方未就续租达成协议，锦西宾馆继续占有使用房屋至今，体育中心要求锦西宾馆腾退房屋及支付房屋使用费的请求，符合法律规定，予以支持。锦西宾馆以体育中心未先履行通知锦西宾馆行使优先承租权的义务为由，提出锦西宾馆拒绝交付房屋及支付房屋占用使用费是在行使先履行抗辩权的抗辩意见。3号合同虽约定锦西宾馆在同等条件下享有优先与体育中心续订合同的请求权，合同能否续订须由双方达成合意。根据查明的事实，在3号合同期限届满前，双方未就续租达成一致意见，体育中心已明确告知锦西宾馆将通过招投标方式确定新的承租人，并于2013年8月21日向其发出腾退房屋并办理交接手续的书面通知，体育中心事实上已拒绝了锦西宾馆要求续订合同的请求，锦西宾馆拒绝交付房屋及支付房屋使用费的行为不符合先行使抗辩权的法律规定，故对其抗辩意见不予支持。鉴于锦西宾馆将租赁物作为宾馆经营，应给予其适当的腾退时间，锦西宾馆应自判决生效之日起30日内将位于西体路2号的房屋腾退给体育中心较为适宜。对体育中心要求锦西宾馆支付2013年9月1日至起诉之日（2014年3月31日）止的房屋使用费的请求，予以支持。锦西宾馆应按照评估价，即每平方米每月23元的标准支付体育中心自2013年9月1日起至起诉之日（2014年3月31日）的房屋使用费401488元（每平方米每月23元×4364平方米×4个月）。四川省成都市金牛区人民法院于2014年12月20日作出（2014）金牛民初字第1543号、1543-1号民事判决：一、成都锦西宾馆于判决生效之日起30日内将位于成都市金牛区西体路2号建筑面积4363平方米的房屋腾退给成都市青羊区体育中心；二、成都锦西宾馆于判决生效之日起10日内向成都市青羊区体育中心支付2013年起至2014年3月31日止房屋使用费401488元；三、成都市青羊区体育中心于判决生效之日起10日内支付成都锦西宾馆房屋装修损失150万元；四、成都市青羊区体育中心于判决生效之日起10日内支付成都锦西宾馆电梯维修费17500元；五、驳回成都市青羊区体育中心的其他诉讼请求；六、驳回成都锦西宾馆的其他诉讼请求。本诉案件受理费7683元，由成都锦西宾馆负担；反诉案件受理费10524元由成都市青羊区体育中心负担8734元、成都锦西宾馆负担1790元。
体育中心、锦西宾馆均不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。
体育中心上诉称，1.锦西宾馆在《房屋租赁合同》到期前未交足房租，且未满足体育中心提出的续租条件，一审判决认定其享有优先承租权有误；2.双方于2007年4月28日签订的《房屋租赁合同》早已履行届满并自行终止，双方因在履行该合同过程中产生纠纷并诉至法院，后和解并重新签订《房屋租赁合同》。一审判决根据已废止的体育中心上诉称，1.锦西宾馆在《房屋租赁合同》到期前未交足房租，且未满足体育中心提出的续租条件，一审判决认定其享有优先承租权有误；2.双方于2007年4月28日签订的《房屋租赁合同》早已履行届满并自行终止，双方因在履行该合同过程中产生纠纷并诉至法院，后和解并重新签订《房屋租赁合同》。一审判决根据已废止的2007年合同判令体育中心承担高达150万元的装修损失既无法律依据也不符合合同约定；3.一审判令锦西宾馆按每平方米每月23元的价格支付房屋占用使用费，违反了民事活动意思自治原则，锦西宾馆提出的续租条件为租期五年，其认可第四、五年的租金为每平方米每月24元；4.锦西宾馆并未提供证据证明租赁房屋的电梯在合同有效期内不能正常使用需要维修，亦未提交其自行维修电梯的有效证据，一审判令体育中心承担电梯维修费于法无据。请求：1.将一审判决第二项变更为判令锦西宾馆支付2013年9月1日起至起诉之日（2014年3月31日）止的房屋使用费418848元；2.撤销一审判决第三、四、五项，改判支持体育中心的全部诉讼请求。锦西宾馆辩称，1.锦西宾馆向体育中心回复的具体续租条件，完全满足体育中心的租赁条件，已符合优先承租权中的同等条件，依法应享有优先承租权；2.锦西宾馆已经符合同等条件的要求和优先租赁的条件时，体育中心未与锦西宾馆签订合同，而是单方面公开招租，侵犯了锦西宾馆的合法权益。锦西宾馆停止支付2013年7、8月房租，是因体育中心先行严重违约而行使的基于优先权的抗辩权，其不利后果应由体育中心承担；3.根据3号合同约定，若租赁合同期满，锦西宾馆继续租赁标的物的，房屋内外的装饰装修归锦西宾馆所有，故体育中心在锦西宾馆符合优先承租的条件下仍采用招投标的方式确定其他承租人，其行为违反了合同约定，应承担赔偿损失等违约责任；4.2013年12月10日和12月24日，锦西宾馆分别向体育中心主管单位和体育中心去函，要求体育中心尽快接收租赁房屋避免损失继续扩大，但体育中心怠于接收房屋，对损失的扩大部分，应由体育中心自行承担；5.锦西宾馆提供的电梯维修发票、联系单、请示函等证据能证明电梯维修的必要性和维修金额，体育中心应当承担维修费用。
锦西宾馆上诉称，1.体育中心的起诉状落款时间为2013年12月31日，一审判决锦西宾馆向体育中心支付2013年9月1日起至2014年3月31日止的房屋使用费401488元，超出了体育中心的诉讼请求；2.一审判决参照体育中心单方面主张的评估价每平方米每月23元的标准确定房屋使用费，违背双方原租赁合同每平方米每月12.22元的计算标准；3.体育中心侵犯锦西宾馆优先承租权的事实清楚，应当承担赔偿责任。请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第六项，改判体育中心因侵犯锦西宾馆优先承租权造成的相关直接经济损失287858元。体育中心辩称，1.锦西宾馆在租赁合同到期后拒不腾通房屋，并无权占有房屋至2015年3月20日，给体育中心造成巨大经济损失，根据体育中心在招投标过程中确定的价格及参考评估报告所载金额，锦西宾馆应按市场价每平方米每月24元支付房屋占用使用费；2.双方就续租未达成协议，在其后的招投标过程中，锦西宾馆以明示的方式放弃招投标，其已主动放弃优先承租权；3.双方在3号合同中对装修如何归属并无明确约定，体育中心没有义务为其支付装修费用，且在原四川省成都市金牛区人民法院主持的和解中，体育中心已充分考虑2007年合同中锦西宾馆的装修问题，才以较低的租金签订了3号合同。
四川省成都市中级人民法院二审查明的事实与四川省成都市金牛区人民法院一审查明的事实一致。
另查明，四川省成都市金牛区人民法院《民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表》载明：“收到诉状日期2014年1月20日。”
四川省成都市中级人民法院二审认为，（一）关于优先承租权的问题。所谓优先承租权，法律对此并无明确规定，按照合同缔约自由原则，在不违反法律法规禁止性规定下，合同双方对优先承租权的约定合法有效，但是优先承租权的行使必须符合双方约定。1.体育中心于2013年5月13日告知锦西宾馆续租条件为：（1）房屋租期原则上为三年，最长不超过五年；（2）经第三方评估，宾馆所处该路段租金评估价为每平方米每月23元，原则上不低于此价位；（3）房屋租赁用途：体育。2013年5月27日，锦西宾馆回复体育中心其租赁条件为：（1）租期五年；（2）第1、2年的租金为每平方米每月22元，第3年的租金为每平方米每月23元，第4、5年的租金为每平方米每月24元；（3）在国家政策法规许可范围内合法经营。据此可知，锦西宾馆的回函实质上对租金的支付方式，房屋租赁用途进行了改变，双方并未对续租达成合意。2.在双方未达成续租合意的情形下，锦西宾馆所主张的优先承租权应处在同等条件下，体育中心为提高营业用房使用效益，通过招投标的方式向社会公开招租，符合国家政策和法律规定，且2013年5月29日，体育中心也函告锦西宾馆留意公开招租信息，锦西宾馆应依体育中心的要求参加招投标，才有可能在同等条件下主张优先承租权，但锦西宾馆未参加招标投标，放弃了与体育中心协议的权利，其优先承租权已不存在。3.双方签订的3号合同约定：“......租赁期限届满，如锦西宾馆依照合同按期交足房租，同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。”故锦西宾馆行使优先承租权的前提条件是要足额交纳房租，根据已查明的事实，锦西宾馆未交期限届满前两个月的租金，其辩称拒绝交付租金是在履行抗辩权，并无法律依据。锦西宾馆不符合享有优先承租权的条件，体育中心并未违反3号合同关于优先承租权的约定，不应当承担赔偿损失等违约责任。（二）关于房屋使用费。1.租赁期满后对房屋的无权占有和使用，出租人最直接的损失是该房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。原租赁合同所约定的价格虽然是双方真实意思表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，即在原合同的履行期限内。在双方就续租未达成新的合意的情况下，用原标准来确定房屋占有使用费，不仅违反公平自治原则，且有鼓励侵权，主张不诚信之嫌。在市场经济条件下，房屋租金本身也是一个变动的价格，故以实际侵权发生的时段内同类地段房屋的市场租赁价格来确定占有使用费是合理的，一审判决依据评估价格认定房屋占有使用费并无不当。2.关于房屋占有使用费的支付时间及支付金额，依据体育中心的诉求，其要求房屋占有使用费的支付时间从2013年9月1日起至起诉之日止，根据一审法院《民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表》载明：“收到诉状日期2014年1月20日。”故锦西宾馆应按照评估价格即每平方米每月23元的标准，支付体育中心自2013年9月1日至2014年1月20日止的房屋使用费464950.3元[（23×4×4363平方米）+（23÷30）×19天×4363平方米]。一审判决认定房屋占有使用费应支付至2014年3月31日及金额有误，予以纠正。（三）关于房屋装修损失。双方签订的3号合同约定：“......租赁期限届满且锦西宾馆不续租或因锦西宾馆原因无故解除本合同，除双方另有约定外，租赁房屋内外的装饰装修无偿归体育中心所有。若租赁期限届满，锦西宾馆继续租赁标的物的，房屋内外的装饰装修归锦西宾馆所有。”根据本案实际情况，虽然不续租并非锦西宾馆主观原因，但双方未对续租达成合意是客观事实，合同的订立需双方真实意思表示一致方为有效。体育中心依法定程序将营业用房向社会公开招租，属有效民事行为。但锦西宾馆未参加投标，放弃了其可能与体育中心续租的权利。因此，根据合同约定，在双方对此未另行约定的情形下，租赁房屋内外的装饰装修无偿归体育中心所有，体育中心无需向锦西宾馆支付房屋装修损失。（四）关于电梯维修费。根据3号合同约定，体育中心应保证出租房屋安全性能和使用性能，负责租赁房屋的正常维修，但锦西宾馆不正当使用或装修除外。锦西宾馆提供的证据足以证明因电梯故障而维修产生了相应费用，体育中心虽对此有异议，但未提供相应证据予以反驳，也未举证证明系因锦西宾馆不当使用而造成，故一审判决认定体育中心承担电梯维修费并无不当。四川省成都市中级人民法院于2015年10月8日作出（2015）成民终字第4012号民事判决：一、撤销四川省成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1543号、1543-1号民事判决第二项、第三项即“成都锦西宾馆于本判决生效之日起10日内向成都市青羊区体育中心支付2013年9月1日起至2014年3月31日止的房屋占有使用费401488元”；“成都市青羊区体育中心于本判决生效之日起10日内支付成都锦西宾馆房屋装修损失150万元”；二、维持四川省成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1543号、1543-1号民事判决第一项、第四项即“成都锦西宾馆于本判决生效之日起30日内将位于成都市金牛区西体路2号建筑面积4363平方米的房屋腾退给成都市青羊区体育中心”；“成都市青羊区体育中心于本判决生效之日起10日内支付成都锦西宾馆电梯维修费17500元”；三、成都锦西宾馆于本判决生效之日起10日内向成都市青羊区体育中心支付2013年9月1日起至2014年1月20日止房屋占有使用费464950.3元；四、驳回成都市青羊区体育中心的其他诉讼请求；五、驳回成都锦西宾馆的其他诉讼请求。一审案件本反诉受理费共18207元，由成都锦西宾馆负担18000元，成都市青羊区体育中心负担207元；二审案件受理费22227元，由成都锦西宾馆负担22000元，成都市青羊区体育中心负担227元。
锦西宾馆申请再审称，二审判决超出诉讼请求。体育中心的诉讼请求主张房屋使用费为418848元，主张的期限为4个月，即2013年9月1日至2013年12月31日。这在一、二审的庭审中也反复申明，但二审判决却不顾体育中心的该项诉讼请求金额固定、期限固定的事实，超出诉讼请求进行裁判；就算要支付房屋使用费，其计算标准也应当参照双方合同约定，以每月12.22元/平方米计算，而非按照体育中心单方委托评估的每月23元/平方米计算，因该评估包含有酒店的装饰装修成分的租金估价，装饰装修部分的占比应当扣除。何况双方合同对未按期交房明确约定了支付日租金百分之一的滞纳金；本案系因体育中心存在过错，违反合同约定侵犯锦西宾馆的优先承租权，因此应当补偿锦西宾馆装饰装修损失150万元。双方合同中明确约定了锦西宾馆在租赁期届满后，同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，但体育中心却不顾合同约定，在锦西宾馆明确提出希望续租并满足续租条件的情况下，在双方合同履行期内单方决定以公开招投标的形式确定下一期承租人，使合同约定的锦西宾馆的优先承租权落空，严重侵犯锦西宾馆的权益。二审判决认定锦西宾馆未参加招投标就是放弃与体育中心协议的权利，优先承租权已不存在，进而判决体育中心对锦西宾馆的装饰装修不予补偿错误。锦西宾馆从上世纪九十年代租赁案涉房屋用于经营宾馆长达15年，并对租赁物进行装饰装修，使房屋不断增值。一审判决酌定将房屋装饰价值损失认定为150万元对锦西宾馆进行补偿合法合理。二审判决改判体育中心不支付该补偿不符合合同约定，也对锦西宾馆不公。请求：支持锦西宾馆的诉讼请求，驳回体育中心的诉讼请求。体育中心辩称，体育中心的诉讼请求中对房屋占有使用费的表述是从2013年9月1日起至起诉之日止的无权占有房屋使用费，按每月24元/平方米计算，为418848元。二审判决根据递交诉状到法院的时间，计算截止日期以2014年1月20日为准正确；本案中的评估是当时的价值，由正规评估机构评估，一、二审中双方对此并无异议；锦西宾馆从上世纪九十年代租赁案涉房屋，双方原就装修费的问题有过矛盾，在通过诉讼达成和解后，双方签订的租赁合同确定的比较低的租金，实际上对原来的装修进行了补偿；体育中心于2013年5月13日提出了继续租用的条件，锦西宾馆在同年5月27日的回复中，对房屋的租金、支付方式以及用途都作了改变，双方并未达成合意。之后，体育中心进行了公开招投标，锦西宾馆并未参加招投标，不满足行使优先承租权的同等条件。而且锦西宾馆未支付后两个月的租金，不再享有优先承租权。体育中心在本案纠纷中不存在任何过错，不应补偿装饰装修费用。请求：维持二审判决。
本院再审查明的事实与四川省成都市中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，（一）关于房屋占有使用费的计算标准问题。
锦西宾馆申请再审称，如要支付房屋占有使用费，其计算标准应当参照双方合同约定计算，而不应按照评估的每月23元/平方米计算。原租赁合同所约定的价格虽然是双方真实意思表示，但该合同的效力应仅限于合同履行期限内。合同期满后，在双方就续租未达成新的合意的情况下，再适用原标准来确定房屋占有使用费，有违公平原则。房屋租金会随市场的变化而变动，以实际侵权发生时同类地段房屋的市场租赁价格来确定房屋占有使用费更为合理，故二审判决依据评估价格认定房屋占有使用费并无不当。（二）关于房屋占有使用费的计算时间及金额问题。经查，体育中心民事起诉状载明：请求判令锦西宾馆支付2013年9月1日起至起诉之日止的房屋占有使用费418848元。体育中心在一审中已明确占用期限为4个月，即从2013年9月1日起至起诉状落款之日2013年12月31日止。另，该期限也可从体育中心计算房屋占有使用费的结果中得到印证。故二审判决关于房屋占有使用费的认定超出体育中心的诉讼请求，应予以纠正。锦西宾馆应向体育中心支付2013年9月1日起至2014年12月31日止的房屋占有使用费401396元（每平方米23元／月×4363平方米×4个月）。（三）关于优先承租权及房屋装饰装修损失的赔偿问题。虽然我国法律没有优先承租权的规定，但相关法律、法规也没有禁止合同当事人约定这种权利，因此，只要这种约定是双方协商一致的，就应认为有效，双方应按合同约定履行义务。3号合同约定，租赁期限届满，如锦西宾馆依照合同按期交足房租，同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。锦西宾馆如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知体育中心，与体育中心协商一致后，重新签订租赁合同。根据查明的事实，锦西宾馆自2012年8月起至3号合同期限届满（2014年6月）前多次通过书面方式向体育中心提出续签租赁合同的要求，且在体育中心于2013年5月13日将房屋租期原则上为三年，最长不超过五年、租金原则上不低于每平方米每月23元、房屋租赁用途为体育的续租条件明确告知锦西宾馆后，锦西宾馆于2013年5月27日提出了租期五年，第1、2年的租金为每平方米每月22元，第3年的租金为每平方米每月23元、第4、5年的租金为每平方米每月24元，在国家政策法规许可范围内合法经营的续租条件。锦西宾馆提出的关于租金支付方式的续租条件，虽在形式上不完全符合体育中心的要求，但平均后已达到该要求。锦西宾馆提出的在国家政策法规许可范围内合法经营的条件，比体育中心提出的体育用途范围要大，且体育中心在其后的招投标中确定的新承租人的用途为开办医院，亦符合体育中心关于房屋用途的规定。锦西宾馆在原租赁过程中，一直是用于经营宾馆，而体育中心且提出了经营范围为体育的续租条件，存有明显不愿与锦西宾馆续租的故意，同时也可能致使锦西宾馆放弃招投标。综上，锦西宾馆提出的续租条件与体育中心提出的条件大体相同，并兼顾了对双方合法权益的保护，已经基本符合3号合同关于优先承租的约定，体育中心在锦西宾馆已经基本符合优先承租权的条件时，未与锦西宾馆续订房屋租赁合同，而是采用招投标方式确定其他承租人，其行为有明显主观恶意，且违反3号合同关于优先承租的约定，本着公平合理、诚实信用和防止权利的滥用，体育中心应当承担赔偿损失的违约责任。锦西宾馆对租赁物进行了装饰装修，因体育中心未与锦西宾馆续订租赁合同，锦西宾馆未能继续使用该房屋装饰的价值，一审按照2454785.85元的评估价值，酌定锦西宾馆未能继续使用该房屋装饰的价值损失为150万元，对锦西宾馆要求体育中心补偿装饰费150万元的请求予以支持正确，应予以确认。
综上，二审判决认定事实清楚，但部分适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第4012号民事判决及四川省成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1543号、1543-1号民事判决；
二、成都锦西宾馆于本判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区西体路2号建筑面积4363平方米的房屋腾退给成都市青羊区体育中心；
三、成都市青羊区体育中心于本判决生效之日起十日内支付成都锦西宾馆房屋装修损失150万元；
四、成都市青羊区体育中心于本判决生效之日起十日内支付成都锦西宾馆电梯维修费17500元；
五、成都锦西宾馆于本判决生效之日起十日内向成都市青羊区体育中心支付2013年9月1日起至2013年12月31日止的房屋占有使用费401396元；
六、驳回成都市青羊区体育中心的其他诉讼请求；
七、驳回成都锦西宾馆的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7683元，由成都锦西宾馆负担；反诉案件受理费10524元由成都市青羊区体育中心负担8734元、成都锦西宾馆负担1790元。二审案件受理费22227元，由成都锦西宾馆负担11227元，成都市青羊区体育中心负担11000元。
本判决为终审判决。
一审本诉案件受理费7683元，由成都锦西宾馆负担；反诉案件受理费10524元由成都市青羊区体育中心负担8734元、成都27元，成都市青羊区体育中心负担11000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦永健
代理审判员 冯一平
代理审判员 唐嘉君
二〇一六年七月二十日
书 记 员 李 静
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