湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初4550号原告：湖南万家丽家居生活广场有限公司[东方家园（长沙）装饰建材有限公司]，住所地长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号。法定代表人：黄志明，董事长。委托诉讼代理人：黄中华，湖南潇湘律师事务所律师。被告：娄海燕，女，汉族，1981年9月17日出生，委托代理人：刘汉西，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人：刘水清，湖南弘一律师事务所律师。第三人：东方家园家居建材商业有限公司，法定代表人：丛亮，董事长。原告湖南万家丽家居生活广场有限公司（以下简称万家丽家居公司）诉被告娄海燕，第三人东方家园家居建材商业有限公司（以下简称东方家园商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2016年10月31日作出（2016）湘0102民初440号民事判决书，被告娄海燕不服，提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2017年5月15日作出（2017）湘01民终1507号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年5月25日重新立案登记，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万家丽家居公司的委托代理人黄中华、被告娄海燕及娄海燕的委托代理人刘汉西、刘水清到庭参加诉讼。第三人东方家园商业公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告是长沙市芙蓉区万家丽路东侧傅家湾东方家园长沙店建材超市所处的整栋建筑物的所有人，2008年8月1日，原告将该栋建筑物的一层与夹层部分整体出租给东方家园商业公司，由东方家园商业公司进行经营管理，且有权对外招租。2012年3月3日，被告与东方家园商业公司建立租赁关系，约定被告承租东方家园芙钰店（即长沙店）一层0901号展位。东方家园商业公司依约交付了租赁场地，但被告却没有按约付租，截止至2013年4月30日，仍拖欠东方家园商业公司116223元租金，后东方家园商业公司发布公告解除了与被告的租赁合同关系，但被告在租赁关系解除后仍强占原告所有的场地，拒不腾退房屋，致使原告遭受重大的经济损失，因此被告应当向原告支付强占原告所有的场地费用（按被告与东方家园商业公司的租金标准计算为16425元／月×32个月＝525600元）。现东方家园商业公司已经将债权全部转让给了原告，原告为维护合法权益向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告之间的租赁关系于2013年4月30日终止；二、被告向原告支付拖欠的房屋租金116223元；三、被告向原告支付房屋占有使用费525600元（从2013年5月1日起计算至2016年1月1日止）；四、被告承担全部诉讼费。被告辩称：一、原告并非本案适格主体，应驳回其起诉。其一，双方从未签订过《租赁合同》，原告不是租赁合同相对人，不是本案适格主体。其二，《债权转让协议》及其《补充协议》因损害第三人利益而无效。债权转让时，东方家园商业公司尚有大量涉诉案件，为依法履行生效判决义务被申请强制执行，并被列入失信被执行人名单。本案中，原告并未提供证据证明东方家园商业公司的债权人同意其对外转让债权，该行为属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形，应属无效。其三，东方家园商业公司并未与被告就拖欠的货款、质保金及巨额经济损失进行清算，其债权转让行为无效。二、被告并未拖欠租金。依据《租赁合同》约定，被告月租金为16425元，期限为2012年3月30日至2015年4月1日。截止至2013年3月30日，被告应付租金197100元，已经支付160314.01元，且双方约定免两个月租金。实际上从2012年7月起，东方家园商业公司经常装修，灰尘满地，商户无法正常经营，不应继续计算租金。三、被告未占用涉案房屋，不应支付房屋占有使用费。其一，东方家园商业公司于2013年4月26日断水断电，2013年5月6日擅自将商场关闭，违反了合同义务，导致被告无法正常经营，故被告无需支付房屋占有使用费。即使需要支付，由于在商场关闭期间租赁房屋的功能及价值发生了改变，失去了对外经营产生经济效应的功能，仅能按照长沙市仓库租赁标准收取占有使用费。其二，东方家园商业公司恶意扣押被告财产，被告无法将财产搬离现场，不属于占用涉案房屋。其三，原告及东方家园商业公司负责人程鹰、法律顾问陈佩仪，雇员李补福召集数十人于2013年12月21日晚对被告店铺进行打砸，并于2017年7月8日将被告店铺铲平，造成被告损失惨重。因此，被告不应支付房屋占有使用费，反而原告、东方家园商业公司、程鹰、陈佩仪、李补福等人应赔偿被告的损失。四、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。第三人东方家园商业公司未到庭参加诉讼，亦未向本院陈述其意见及提交证据。经审理查明：原告原名称为东方家园（长沙）装饰建材有限公司（以下简称东方家园建材公司），系长沙市芙蓉区万家丽路东侧傅家湾东方家园长沙店建材超市所处的整栋建筑物的所有人。2008年8月1日，原告作为甲方与作为乙方的东方家园商业公司签订了一份《物业租赁合同》。合同约定：建筑物为长沙市芙蓉区火星路东侧傅家湾的独栋整体建筑物和建筑物所占土地红线范围内的所有场地；租赁物业为建筑物第一层及夹层的部分，其中一层建筑面积8899平方米，夹层建筑面积942平方米，合计9841平方米；甲方同意把租赁物业出租给乙方，并同意乙方无偿使用建筑物的公共区域和设施；乙方同意承租租赁物业并向甲方支付租金；乙方承租租赁物业将用于建材家居零售业务商业项目经营；乙方对租赁物享有完整的经营使用权，可以采取自营、联营、合资、合作、部分转租、出租柜台或门面等各种合法商业形式使用租赁物业；合同期限为自租赁起始日起计20年。为便于对外招商及经营管理建材家居零售业务，东方家园商业公司在上述租赁地成立了东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰分公司（以下简称东方家园芙钰分公司）。2012年3月3日，东方家园商业公司作为甲方与作为乙方的娄海燕签订了《租赁合同》，约定将东方家园商业芙钰店一层0901号展位出租给娄海燕，租赁面积为120平方米。该合同第2.2条租赁经营范围约定娄海燕租赁该场地用于销售瓷砖及配件，经营“爱空间”品牌产品。第2.3条租赁期限约定为2012年5月1日起至2013年4月30日止。第2.4条租金约定日租金为4.5元/平方米，月租金136.88元/平方米，月租金合计为16425元。同时第11.1条还约定乙方未按照合同约定交纳租金及相关费用，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付本年度六个月租金标准的违约金。经当事人确认，被告与东方家园商业公司约定被告的销售货款统一由东方家园商业公司收取后再返还给被告，东方家园商业公司以代被告收取的货款抵扣租金。依据第三人东方家园商业公司向原告移交的清账凭证及租赁费发票，原告认可被告共支付租金80876.93元。被告辩称其已付清全部租金，但没有提供相关证据予以证实。2013年4月26日，东方家园芙钰分公司在经营场所张贴公告，向各承租商户发出公告通知。公告主要内容为：由于大部分商户未按时缴纳租金，经本公司多次催款后仍不缴纳，导致本公司生产经营陷入困境并遭受巨大损失，且绝大部分商户承租合同到期，再有部分商户形成的是不定期租赁关系，故本公司决定，自2013年4月30日起，统一解除与各承租商户之间的租赁合同（租赁合同到期的各承租商户一律不再续签，对于不定期租赁的承租商户，即解除双方之间的不定期租赁关系）。公司决定自2013年5月6日起暂停营业，进行整顿，各经营户应在此前办理退场手续并交还场地。由于娄海燕等部分商户认为东方家园商业公司未按照承诺履行相应的义务且管理混乱，影响商户经营，故多次向政府部门上访要求退回租金、赔偿损失或者重新签订三年以上租赁合同。后原告向苏金钗、娄海燕（又王建平）、刘细雄、王利明、文茂松（又龚冬林）、颜玉英等商户发出《公告约谈通知》称：“自2013年4月26日东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰分公司解除租赁关系公告通知发布，5月6日关闭经营场地后，你们向区，市，省政府上访，诉求东方家园赔偿损失。6月20日起我司已委派专人拟与你们洽谈，但你们却拒绝与我司委派人员面谈。现你们已返场占有了我司所有物业，故特通知如下：自本公证公告约谈通知公布张贴我司物业一层入口玻璃大门处之日起十个工作日内，请你们备好原租赁相关资料到长沙市万家丽中路85号我司物业管理办公区二楼东侧店长室与我司委派人员洽谈，处理遗留问题。”湖南省长沙市长沙公证处对上述《公告约谈通知》的张贴过程以及内容进行了公证。针对上述《公告约谈通知》，被告娄海燕等商户于2013年9月6日向原告发出《约谈通知回复》，要求明确出租方与现行实际经营管理方主体资格、指定或授权相应处理纠纷责任或法律代表等。2013年10月26日娄海燕等商户又向东方家园芙钰分公司及原告发出《公开声明》，该声明称物业管理方提前终止合同并停水停电构成严重违约，要求物业管理方完全履行合同并赔偿商户损失。还要求物业管理方在争议解决期间恢复供电、供水、返还商户合同原件等。还称卖场内现有门店是商户的合法财产，未经商户认可，若受到毁损、拆除，商户将索赔全部损失。由于东方家园商业公司与被告进行了多次沟通，相关政府部门亦进行了多次协调，但双方均未达成一致意见。2013年11月份，东方家园商业公司与长沙敏柔装饰工程有限公司（以下简称敏柔公司）签订《室内展位拆除工程施工合同》，约定由东方家园商业公司作为发包方，敏柔公司作为承包方对长沙市万家丽中路一段85号东方家园家居建材超市一层进行拆除。2013年12月17日，东方家园商业公司通知敏柔公司及李补福进场施工拆除展位。2013年12月21日李补福召集几十名民工对东方家园长沙店一层商铺的财物进行拆除，二十余家商户门面被拆除。被告娄海燕等商户认为李补福等人系故意毁坏其财产，故向长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报案。警方介入之后，租赁场地被封锁。2015年1月26日，长沙市公安局芙蓉分局以李补福、程鹰、陈佩仪三人涉嫌故意毁坏财物罪，向长沙市芙蓉区人民检察院移送审查起诉。长沙市芙蓉区人民检察院认为李补福等人的行为不构成犯罪，决定不予起诉。2015年12月31日，东方家园商业公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《债权转让协议》，协议的主要内容为：乙方为东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰店的物业所有权人，乙方将上述物业出租给甲方后，甲方因经营不善未按时向乙方交纳租金。目前甲方欠付乙方2013年4月1日至2015年12月31日期间租金6972018.827元。甲方承租该物业后，亦对外进行了招商转租，目前有：颜玉英承租了一层0902号门面、胡国平承租了一层0301号门面、张军承租了一层卖场正入口最南侧的门面、翁碧云承租了一层2003号门面、王利明承租了一层1304号门面、文建江承租了一层1801号门面、邹海辉承租了一层2305号门面、娄海燕承租了一层0901号门面、王景山承租了一层1001号门面、廖慧蓉承租了一层2103号门面、湖南君为科技有限公司承租了一层1603号门面、湖南省福地装饰有限公司承租了一层1501号门面、蔡忠慧承租了一层1402号门面、文茂松承租了一层0201号门面，苏金钗承租了一层1301号门面、王帅承租了一层0503号门面，以及承租户刘细雄、长沙天沐家具有限公司、刘雪华，以上共计19个承租户，因种种原因没有向甲方缴纳租赁费。现甲方为偿还乙方部分债权，将对上述19户承租人的收租权及产生的相应租金、利息、违约金等权利全部转让给乙方。乙方同意受让上述全部债权。后东方家园商业公司与原告签订《债权转让协议》补充协议，进一步明确约定，原协议中“19个承租人的收租权及产生的相应租金、利息、违约金等权利全部转让给原告，原告同意受让上述全部债权”的“等权利”包括收回房屋、对逾期腾退房屋的经营户收取房屋占有使用费的系列权利。原告与第三人东方家园商业公司签订上述协议后，东方家园商业公司将上述协议邮寄给被告。原告认为被告欠付租金并且在租赁合同解除后一直占用租赁场地，应该支付租金及房屋占用使用费，现原告已经从第三人东方家园商业公司处受让相关的权利，故于2016年1月26日向本院提起诉讼，要求确认其与被告之间的租赁关系于2013年4月30日终止，并要求被告支付拖欠的租金及占有使用费。另查明，在本案审理过程中，原告的公司名称由东方家园（长沙）装饰建材有限公司变更为湖南万家丽家居生活广场有限公司。长沙市工商行政管理局于2017年9月11日对上述名称变更进行了核准。本案所涉租赁场地已经由原告收回并使用。第三人东方商业公司目前为多起法院执行案件的被执行单位，且已经被北京市工商行政管理局列入异常经营名录。上述事实有以下证据予以证实：1、房屋所有权证、《物业租赁合同》；2、《租赁合同》、租赁费发票、清账凭证；3、东方家园芙钰分公司发的公告；4、《东方家园长沙芙钰店各商户联名上书》、《就东方家园对经营业主答复的反馈意见》；5、《公告约谈通知》及公证书、《约谈通知回复》、《公开声明》；6、《室内展位拆除工程施工合同》、《施工通知书》、长沙市芙蓉区人民检察院作出的湘长芙检刑不诉[2015]89号不起诉决定书、湘长芙检刑不诉[2015]90号不起诉决定书、湘长芙检刑不诉[2015]91号不起诉决定书；7、债权转让协议及补充协议、邮寄单；8、《企业名称变更核准通知书》及庭审笔录。上述证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原告系租赁物业的所有权人。其前身东方家园建材公司与第三人东方家园商业公司当时签订《物业租赁合同》，双方约定东方家园商业公司对租赁物享有完整的经营使用权，可以采取自营、联营、合资、合作、部分转租、出租柜台或门面等各种合法商业形式使用租赁物业。东方家园商业公司随后依据其与东方家园建材公司的上述约定将整体的租赁物分割后分别转租给被告等经营户，并与被告等经营户分别签订《租赁合同》。因此，本案法律关系涉及三方当事人，两份租赁合同。三方当事人的法律关系是原告系出租人，第三人系承租人，被告系次承租人。涉及的两份租赁合同意思表示真实，内容没有违反法律的强制性规定，均系有效合同。本案争议的焦点问题有两个，第一，原告是否对被告享有主张收取租金的权利。原告与被告之间并没有签订租赁合同，根据合同相对性的原则，原告无权要求被告直接向其交付租金。原告现在基于其与第三人东方家园商业公司签订了《债权转让协议》，而认为第三人东方家园商业公司将收取被告拖欠的租金等权利转让给自己，因此向被告主张收取拖欠的租金。但是，根据《民法总则》及《合同法》的相关规定，权利义务应当统一。当事人转让合同应满足两个条件：第一，需经对方同意；第二，应将合同权利义务一并转让。本案中，第三人东方家园商业公司与被告之间存在债务债务的租赁合同关系，第三人东方家园商业公司与他人（原告方）签订转让协议并没有经被告方的同意，而且只将合同的债权（权利）转让，而没有转让债务（义务）。因此，第三人东方家园商业公司与原告签订的《债权转让协议》对被告不产生法律效力，原告无权依据该转让协议向被告主张收取拖欠租金。因此，对被告的此项答辩意见，予以采信，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第二个焦点问题是原告是否有权要求被告的场地占用费。本案中，被告与第三人东方家园商业公司存在租赁合同关系，第三人东方家园商业公司认为被告存在拖欠租金的行为，根据合同约定和法律规定，其有权解除合同，故第三人东方家园商业公司于2013年4月26日张贴公告，公告解除与被告的租赁合同关系。庭审中被告辩称不知情，没有看到公告。但从事后被告自己的书面上访材料以及公告约谈通知书、公证书等证据，可以证实被告当时应当知道公告内容。根据法律规定，采取公告方式通知的，自公告发布之日生效。被告对解除租赁合同有异议，根据合同法及司法解释的规定，其应当在合理期限（三个月）向仲裁机构或法院主张撤销或者确认合同解除无效，但被告没有依法行使自己的权利。因此，被告与第三人东方家园商业公司的租赁合同关系自公告上确定的2013年4月30日解除。原告作为租赁物业的所有权人及出租人，当然有权依据物权法第三十四条及审理房屋租赁纠纷司法解释的相关规定要求次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费。至于场地占有使用费的计算标准，原告要求按租金的标准计算。本院认为，被告与第三人产生矛盾后，第三人采取张贴公告、断水断电等方式解除合同，势必对整个经营场所及被告的正常经营造成影响。因此，本院酌定按照租金的50%计算场地占有使用费。此外，占有使用费的计算时间，应从合同解除的次日即2013年5月1日起，计算至2013年12月21日止，共计234天。因为2013年12月21日，第三人东方家园商业公司委托他人采取打砸等所谓的强制措施清场，被告等经营户联合向公安机关报案，公安机关已正式立案受理。从该日起，双方的法律关系由民事行为转化为刑事案件，经营场所当时也作为案发现场予以暂时封存，继续再计算占有使用费对被告不公平。因此，被告应支付占有使用费63180元（4.5元/平方米/天×120平方米×234天×50%）。另外，原告要求解除与被告的租赁合同关系的诉讼请求，因被告与第三人东方家园商业公司的租赁合同关系已经解除，而且原告现在已经对其所有的租赁物收回并使用，故本院对该项诉讼请求无需再判决。被告辩称原告没有主体资格，因原告系租赁物的所有权人，也系租赁物的出租方，因此原告有诉讼主体资格。被告还辩称本案过了诉讼时效，从案件审理过程中可以看出，各方为合同解除租金的交付、损害赔偿等问题一直在交涉，相关政府部门也多次介入调解，因此本案没有过诉讼时效。被告还主张因解除合同及商铺被打砸，请求损害赔偿。同样根据合同相对性原则，被告的该项主张只能向其合同相对方即第三人东方家园商业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、被告娄海燕于本判决生效之日起三日内向原告湖南万家丽家居生活广场有限公司支付房屋占有使用费63180元；二、驳回原告湖南万家丽家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费10218元，其他诉讼费(公告送达费)560元，共计10778元，由原告承担5389元，被告娄海燕承担5389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭 今人民陪审员  王桂枝人民陪审员  胡定苗二〇一八年七月二十三日法官 助理  李 飘书 记 员  熊梦樊附：判决书引用法律条文原文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。第一百三十九条以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。