广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2601号
上诉人（原审被告）李志诚，男，汉族，1963年3月8日出生。
上诉人（原审被告）谭志敏，女，汉族，1968年6月14日出生。
二上诉人共同委托代理人靳中山，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何国瑞，男，汉族，1958年12月5日出生。
委托代理人董立凡，广东维永律师事务所律师。
上诉人李志诚、谭志敏因与被上诉人何国瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月4日，何国瑞（买方）与李志诚、谭志敏（卖方）、广州市保家来房地产代理有限公司（经纪方，下称保家来公司）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为海珠区现代二街904房；买卖双方同意该物业成交价为2800000元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；首期楼款由买方直接划到卖方之供款帐户内，帮卖方还清银行之按揭贷款余额；楼款余款须于卖方全权委托买方的委托书出具当天支付于卖方，卖方亦须备齐买方交易过户时所需要的资料；附件：签订本合同时支付50000元作为定金；首期楼价款（已含定金）450000元；楼价余款2300000元；等。同日，李志诚、谭志敏出具收到何国瑞定金50000元的《收款收据》给何国瑞。
查册时间为2012年12月20日的《房地产登记簿查册表》，记载海珠区现代二街14号904房的产权人为李志诚、谭志敏，占有部分均为1／2（权属人）；他项权利摘要：权利人中国工商银行股份有限公司广州流花支行，权利种类为抵押权，权利部位为全部；等。
何国瑞为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、2012年12月17日致李志诚、谭志敏的《律师函》，内容为：合同签订后，何国瑞先生多次要求阁下网签及提供银行帐号，但阁下均以各种理由推托；根据上述事实，阁下与何国瑞先生之间签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，双方均应基于平等和对价的原则履行合同义务；何国瑞先生已按约定履行合同主要义务，但阁下却迟迟未按《房屋买卖合同》的约定提供银行账户及协助办理房屋过户手续，严重侵犯了何国瑞先生的合法权益；故此，本律师特发此函，请阁下自收到本律师函之日起3日内提供银行账户及协助办理房屋过户手续；如阁下拒不履行合同，则何国瑞先生可以依据《房屋买卖合同》的约定，向阁下追究违约责任；由此而引起诉讼的，阁下可能还要承担诉讼的费用；等。2、广州市房屋交易监管中心群众信访案件调解登记表，用以证明何国瑞与李志诚、谭志敏曾就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，何国瑞要求继续履行合同，但李志诚、谭志敏拒绝。
李志诚、谭志敏对上述证据的质证意见为：对第1项证据，确认其已于2012年12月收到该函件，但其注意到存量房买卖合同中买方不是何国瑞，故其没有理会，基于何国瑞串通房产中介进行虚假的签订存量房买卖合同的行为，其也不再愿意履行本案的房屋买卖合同；对第2项证据的真实性予以确认，但对于内容方面：1、其注意到买卖双方及中介公司的意见都应该是监管中心工作人员书写的内容，而并非买卖双方以及中介公司各自书写的内容，故这些内容是否和各方表达的一致无法确认；2、关于买方所说的希望履行合同并曾多次致电业主，希望履行网签合同等内容，由于网签合同买方不是何国瑞，故何国瑞要求履行网签合同是不符合事实的，另外何国瑞称多次联系卖方，当时李志诚的确出差比较忙，而且银行还没有联系好提前还贷的手续，本案买卖合同是10月4日签订，而何国瑞的存量房买卖合同是在11月9日签订的，从双方签订买卖合同到何国瑞单方办理网签仅仅一个月时间，一个月时间要办理完上述手续是比较短暂的，而且房屋买卖合同补充条款第二条“剩余楼款在卖方全权委托买方的委托书出具当天支付”，李志诚、谭志敏作为业主也不明白该句话，该剩余楼款付款的时间也不确定，故该合同的内容也让业主感到不放心，关于中介公司的意见，该意见中的内容确认中介公司是有打电话给其，但并没有讲到要签署相关资料，也没有讲到要签署网签合同，只是说到首期楼款的支付问题，被投诉人的意见也不足以采信，因为正是中介公司的积极配合才造成了本案存量房买卖合同的虚假网签，故基于中介公司不诚信的行为，该公司所作的陈述也不应该得到法庭的确认。
李志诚、谭志敏为证明其抗辩主张，提交了如下证据：1、签约时间2012年11月9日，乙方（买方）栏签有“何家宁”，房地产地址为海珠区现代二街14号904房的《存量房买卖合同》。用以证明何国瑞串通中介行骗取网签合同。2、《广州市存量房网上交易规则》，用以证明二手房交易的程序和规定。
何国瑞对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性予以确认，关联性方面：1、其不认为该份所谓《存量房买卖合同》就是合法有效的合同，因为该合同仅有买方进行签名，没有业主的确认，并不是形成的合同；2、关于为什么合同中的买方不是何国瑞的问题，合同中的买方就是何国瑞的女儿，买卖双方在签订合同时就有约定买方为何家宁；3、关于李志诚、谭志敏认为其有意拖延交易时间不是事实，因为原合同约定了必须在还款赎契后才能进行下一步交易手续，李志诚、谭志敏刚刚也承认了银行提还款时间在网签时并没有办理，为了保证交易完成，中介方才将交易时间定于2012年12月31日前，只需要李志诚、谭志敏的银行贷款清偿完毕双方就可随时进行交易手续，并不存在其拖延的问题；4、李志诚、谭志敏多次强调由于其网签的该合同，故原合同已解除，其不予确认，因为交易惯例是买卖双方先签订一份合同，然后才进行网签，网签合同是为了方便办理交易过户手续时使用的，李志诚、谭志敏已不同意该存量房买卖合同的条款，证明其没有签订过该合同，由于李志诚、谭志敏不同意《存量房买卖合同》，故李志诚、谭志敏应继续履行原买卖合同的条款。同时，双方在签订原合同后，其和中介公司已多次催促李志诚、谭志敏办理清还银行贷款手续并签订网签合同，但李志诚、谭志敏答复是出差比较忙，要求中介公司先拟定网签合同，待李志诚、谭志敏回到广州后再签订，并非其串通中介另外再签订一份新的合同，该合同是中介公司从网上录入并打印出来后，其同意由女儿来签订该份合同；对第2项证据的真实性、合法性均无异议。
原审诉讼中，原审法院根据何国瑞的申请，准许证人杨某出庭作证。杨某称其是保家来公司的法定代表人，所有该公司办理的合同其都知悉，其不是合同签订的经办人；签约时由于何国瑞女儿是在校学生，当时不可能到场，当时三方已明确约定以何家宁作为买方签订合同；签订合同后，中介方会通知双方办理网签，但由于李志诚、谭志敏尚欠银行款项，买卖双方表示先签合同，之后再办理还贷手续，落实还贷后再进行网签；正常签订合同后，卖方向银行提出申请还贷再网签，但由于业主多次表示其要出差，要求中介方做好合同后待其出差回来再签名。何国瑞对该证言的质证意见为：证人已证明双方签约时已口头约定买方为何家宁及当时在网签合同时，何国瑞及中介一直催促李志诚、谭志敏办理网签，并由中介打印网签合同待李志诚、谭志敏回来广州后再签名的事实。李志诚、谭志敏对该证言的质证意见为：证人和本案有利害关系，因为法庭调查过程中网签合同及交易中心的调解信访登记表都有证人的名字，证明证人参与过与何国瑞之间的虚假网签房屋买卖过程，故对其证言不应采信；证人的证言充其量属于孤证，只有一个人的陈述没有其他证据吻合一致来说明何国瑞与李志诚、谭志敏签订合同时双方是知道何国瑞是为其女儿买房；如果真的如证人所讲，其让何国瑞和中介先办理网签，回来再签名，其不可能在12月向有关部门投诉并要求撤销该网签，当时其曾找过证人取网签合同，但证人一直不把网签合同给其，以上证明证人的陈述是虚假的；另外，证人已陈述了其不是本案房屋买卖合同的中介经办人，其只是听取经办人员的陈述，不是现场第一证人，其失去了作为证人的资格；何国瑞代理人称证人是本案房屋买卖合同的经办人，但某证人的陈述，其不是涉案房屋买卖合同的经办人，证明何国瑞和证人的陈述相矛盾。
原审期间，李志诚、谭志敏确认其没有把还款赎契的帐号提供给中介或何国瑞，因为其还贷手续尚未办好；确认其已办理了网签合同把上址房屋出售给他人及已将上址房屋交付给他人使用。何国瑞称李志诚、谭志敏就“何家宁”签名的网签合同提出异议后，三方曾进行协商，其也同意按原合同进行履行，但李志诚、谭志敏拒绝。李志诚、谭志敏确认何国瑞该陈述并称因为何国瑞串通中介进行网签，没有诚信可言，故其拒绝继续履行合同。对于是否同意解除合同的问题，李志诚、谭志敏表示合同事实上早已解除，如果何国瑞仍坚持解除合同，其同意解除合同。经原审法院释明，何国瑞表示坚持其诉讼请求。
原审法院认为：何国瑞与李志诚、谭志敏签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。何国瑞虽由何家宁在上述《存量房买卖合同》上签名，但李志诚、谭志敏并未对该合同签名确认，故该合同尚未成立，对双方签订的上述《房屋买卖合同》并不产生实质性影响。何国瑞称李志诚、谭志敏就“何家宁”签名的网签合同提出异议后，三方曾进行协商，其也同意按原合同进行履行，但李志诚、谭志敏拒绝。李志诚、谭志敏确认何国瑞该陈述并称因为何国瑞串通中介进行网签，没有诚信可言，故其拒绝继续履行合同。由此表明何国瑞在双方对合同的变更不能协商一致的情况下仍主张按双方签订的《房屋买卖合同》履行。因此，李志诚、谭志敏关于何国瑞单方事实上终止了《房屋买卖合同》的履行的抗辩主张依据不足，原审法院不予采信。李志诚、谭志敏确认其因还贷手续尚未办好而没有把还款赎契的帐号提供给中介或何国瑞，且其确认在三方进行协商中其拒绝继续履行《房屋买卖合同》并确认其已办理了网签合同把上址房屋出售给他人及已将上址房屋交付给他人使用。由此可见，李志诚、谭志敏明确表示并以自己的行为表明不履行该合同。因此，何国瑞要求李志诚、谭志敏向其返还定金50000元和支付违约金280000元（按房屋成交价2800000元的10%计算）符合合同约定，原审法院予以支持。何国瑞表示坚持其诉讼请求，李志诚、谭志敏表示何国瑞坚持解除合同，其同意解除合同，故可按双方一致的意见处理。李志诚、谭志敏的抗辩理由依据不足，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年6月25日作出如下判决：一、解除何国瑞与李志诚、谭志敏于2012年10月4日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系。二、李志诚、谭志敏在本判决生效之日起10日内，返还定金50000元给何国瑞。三、李志诚、谭志敏在本判决生效之日起10日内，支付违约金280000元给何国瑞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8420元（含一审案件受理费6250元、财产保全费2170元），由李志诚、谭志敏负担。上述诉讼费已由何国瑞预交，何国瑞同意李志诚、谭志敏在履行本判决时将应负担的诉讼费直接支付给何国瑞。
上诉人李志诚、谭志敏因不服原审判决，向本院提起上诉称：一、何国瑞早在2012年11月9日已单方中止本案《房屋买卖合同》的履行，故李志诚、谭志敏此后将房屋出售给他人的行为并不构成违约。2012年11月9日，李志诚、谭志敏串通房产中介公司通过违规操作，在李志诚、谭志敏不知情且没有其签名的情况下，骗取了《广州市存量房买卖合同》，即：网签合同，网签合同与本案合同相比，不仅“买方”变更为案外人何家宁，变更购房定金由5万元为20万元、变更280万元的付款时间一次性在2013年12月31日前支付，付款时间推迟了一年多等合同关键条款。上述事实不仅说明何国瑞事实上早已单方退出涉案合同的履行，不再是合同买方；也说明何国瑞不诚信，并直接影响或者威胁着李志诚、谭志敏的合同利益和交易的安全。依照《广州市存量房网上交易规则》的规定，经过网签的合同，无论是否虚假，都必须是取得包括中介公司在内的三方当事人的一致意见，才可以进行变更或撤销，正因为如此，李志诚、谭志敏历尽周折，房管部门才撤销上述网签合同。同时鉴于何国瑞及中介公司的不诚信表现，李志诚、谭志敏不再履行原合同的行为是合理合法的，一审法院听任何国瑞的不诚信，却要求李志诚、谭志敏继续履行合同，否则即构成违约的观点实属荒谬。原审故意遗漏中介公司的违规操作，何国瑞串通中介公司骗取网签合同，严重不负责任，最终导致荒唐的判决。二、退一步讲，即使认定李志诚、谭志敏违约，依法也不应向何国瑞支付违约金280000元。在无证据显示何国瑞经济损失巨大的情况下，何国瑞仅支付了区区50000元的预付款，就可以得到超过五倍的280000元的回报，这是明显不公平的。首先，依照《民法通则》第115条“合同的解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”、《合同法》第97条“合同解除后……当事人有权要求赔偿损失”、第113条等法律规定，合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利，赔偿损失等形式的民事责任。原审法院关于李志诚、谭志敏承担违约责任而非赔偿责任的判决是错误的。再退一步而言，即使判决违约责任，也不应超过50000元的标准来承担责任，原审判令280000元的违约金明显高过。综上所述，李志诚、谭志敏上诉请求撤销原审判决，改判驳回何国瑞的全部诉讼请求。
被上诉人何国瑞答辩称：不同意上诉人李志诚、谭志敏的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人的违约事实是非常清晰的：一、签约后，上诉人一直以自己工作忙拖延办理提前还贷手续，也拒绝提供账号以便被上诉人何国瑞转款，原审判决对此已作认定。二、网签买方以“何家宁”名义进行，这是双方原来的约定，并非何国瑞单方变更，何家宁是何国瑞的女儿，何国瑞买房给何家宁，是非常合理的，李志诚、谭志敏以此为由拒不履行双方原来签订的合同是不合理的。对方对网签合同不认可，何国瑞一直要求按原合同履行，一次性付款过户，但对方一直予以拒绝。三、李志诚、谭志敏在合同尚未解除的情况下，另行与他人签订房屋买卖合同并交付房屋给他人使用，涉案合同无法履行。上述事实均可证实上诉人不诚信。四、关于对方提及违约金过高的问题，因双方就违约金的约定是公平对等的，若一方违约均应承担该责任，并不存在何国瑞单方要求对方负担。另外，何国瑞遭受的损失远高于违约金，当时成交价是280万元，而何国瑞在2013年3月购买的另一套房屋162平方米却需要400多万元，实际损失已超出60多万元。而被上诉人何国瑞支付巨额律师费和诉讼费，已造成巨大损失。据了解，李志诚、谭志敏另行出售物业，获取近30万元收益。关于法律适用问题，李志诚、谭志敏提及本案应适用关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第八条的规定，但该司法解释应该适用于一手房买卖，而并非适用本案二手房买卖。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审另查明：一、上诉人李志诚、谭志敏提交一份公证处对阳光家缘网公开的广州市十区房地产市场运行情况的通报作出的公证书，显示2012年10月、12月广州市海珠区存量房的平均价格分别是13771元／平方米、13567元／平方米，上诉人不否认实际存量房价格与网上价格不符，但前后两个月市场价格的浮动没有变化；如果被上诉人有相反的证据可以证明10月、12月之间有重大涨幅，对违约金与实际损失应举证证明，法院应对此审查认定。被上诉人何国瑞质证称对公证书的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可；该数据根本不能与实际市场价格作比较。
二、被上诉人何国瑞于2013年9月23日提交一份存量房买卖合同及支付购房款的收款收据三张、结婚证复印件两张，证明被上诉人何国瑞由于未能购得涉案房屋需另行购房，购房房价高达410多万元，均价2万多元／平方米，这是因为对方违约导致被上诉人支付高于原来房价的房款。上诉人李志诚、谭志敏质证称：该证据已超过举证期限，对方如果需要主张其实际损失应该在一审举证期间内提交，其二审才提交这些证据，不应将该材料作为本案证据使用；上诉人对该材料发表自己的意见，但不代表确认对方举证时效的有效；存量房买卖合同与本案无关，房屋买方是黎容，对方只是提供结婚证的复印件，无法证明黎容与何国瑞的夫妻关系，也无法说明该材料与本案的关联性；该合同房屋价款410万元，无法确认该金额的真实性以及有否实际产生410万元房款支付，对方只是提供了三张收款收据，没有进一步提供相应的银行转账记录，有无实际履行的证据不足，对方没有提供房屋过户的产权登记资料以证明该合同实际履行的证明；另外，即使410万元房款属实，根据面积计算，单价大约是2.53万元／平方米，涉案合同单价是21325元，相差3975元，两份合同签订时间相差近六个月，故每月房屋上涨大约662元／平方米，涉案合同房屋面积是131.3平方米，每月实际涨价的金额86920元；从两房查册表中也无法确认两房具有可比性；另外，根据法院从中介公司调取的材料，黎容与案外人就同一个房屋签订的网签合同显示交易楼价是246万元，而该合同是在政府部门备案的，应该以该合同为依据，也说明了黎容所签订的410万元房款的合同的不真实性。
三、本院于2014年1月22日向广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富地产）法律事务部调取李志诚、谭志敏与合富地产签订的广州市房地产中介服务合同、涉案904房的查册表、李志诚、谭志敏就涉案904房与案外人徐仕柱签订的存量房买卖合同（网签）；林明绪与合富地产签订的广州市房地产中介服务合同、2107房的查册表，林明绪、刘玉兰与黎容签订的存量房买卖合同（网签）以及法院制作的笔录。上诉人李志诚、谭志敏质证称：关于中介服务合同，李志诚、谭志敏签名的下方没有书写日期，代理人了解的情况，在本案合同签订之前已经委托合富地产放盘，至于合富地产写的2012年10月20日，上诉人不清楚，对上诉人签名的真实性有待核实；关于查册表的真实性没有异议；关于存量房买卖合同的真实性予以确认；林明绪的中介服务合同真实性无法确认，林明绪、刘玉兰签名下有明确的签署时间，而李志诚、谭志敏的中介合同却没有签署时间，上诉人认为林明绪的中介合同与本案无关；关于林明绪与黎容签订的存量房买卖合同的真实性予以确认；对于法院制作的笔录，李志诚、谭志敏与合富地产之间不存在草签合同，所以不存在是否保存的问题，关于合富地产陈述提及中介办理网签必须双方到场才可以办的问题，上诉人对此有异议，根据上诉人掌握的情况，只有中介公司也可以办网签，所以被上诉人串通本案中介保家来公司办理假网签，后来该网签也被撤销；上诉人的中介服务合同第一页明确写道委托中介公司提供中介服务的时间是2012年10月1日-2013年12月1日，而本案上诉人与被上诉人签订合同是2012年10月4日，印证了上诉人与被上诉人签订合同前已经委托了合富地产出售房屋。被上诉人何国瑞质证称：关于上诉人与合富地产的中介合同，该合同签订时间是2012年10月20日，在第一页和第四页中介签名下方均有体现，至于委托期限不合理，根据中介管理规定，在没有接受当事人委托前不能进行委托，正因为上诉人向合富地产要求提供中介服务，中介公司才在2012年10月20日到房产局进行查册，只有在核实产权情况后才能提供中介服务，也说明了上诉人是在已经与被上诉人签订合同后继续放盘售房；关于查册表，对其真实性合法性没有异议，查册时间是在接受放盘后查册，证明了上诉人另行签订中介合同是在2012年10月20日；关于存量房买卖合同，对其真实性合法性予以确认，该合同并不能全面反映真实的交易情况，交易的成交价是230万元，是远低于真实的成交价，且低于本案双方签订合同的真实成交价近50万元，所以不能全面反映证实事实；另外，根据二手房交易习惯，双方网签前会私下签订合同，可以反映真实的成交价和交易时间，网签合同往往是为应付房管部门缴税的合同，里面的成交价远低于实际成交价；网签合同填写时间2012年12月29日下午17点，每页下方均有打印时间2012年12月30日，时间的差异可以回应上诉人称没有双方到场签订的网签是否有效，一般中介会事先填好当事人资料，所以生成一个时间，而双方打印签字后会生成另一个时间，这个是合同成立的时间，上诉人没有在双方网签合同上签字，不对其产生效力，只是合同录入了系统而已；该合同可以反映上诉人在没有解除合同前而另行出售房屋，2012年12月17日被上诉人以书面通知发出律师函要求上诉人履行合同办理过户手续，直到2012年12月24日被上诉人提起诉讼前，上诉人均未要求解除合同，被上诉人提起诉讼要求解除合同，同时要求办理诉讼保全，因此本案诉讼材料是在保全手续办好后才送达给上诉人，所以上诉人收到被上诉人向其发出的解除合同时间是在2013年1月5日后，在该情况下，被上诉人认为上诉人是在没有与被上诉人解除合同的情况下另行与他人签订买卖合同；关于林明绪委托合富签订的中介合同，25日签合同，26日查册，服务时间推前到24日，可以反映中介合同约定的提供服务时间往往提前到签订委托合同前，查册表的真实性合法性没有异议，关键留意查册时间；存量房买卖合同的真实性合法性没有异议，应该以网下签订合同的成交价为准，在笔录中也确认了成交价410万元，同样可以证明网签合同的真实性只是用于报税，不能反映成交价和成交时间；关于法院笔录，中介公司没有否认存在网下合同的情况，只是中介公司出于保护自身的原因，没有提供真实的网下合同，中介公司确认其只是填写网签的内容，最终以双方签字为准，如果没有签订是没有生效的。
四、上诉人李志诚、谭志敏以何国瑞未提交结婚证原件为由，对被上诉人何国瑞的婚姻关系以及是否具备限购政策下的购房资格提出质疑。据此，何国瑞当天补充提交了夫妻关系证明书原件两本、户口簿两本（户主分别为何国瑞、何家宁）、房产证两本（权属人为何国瑞、房屋坐落海珠区梅园南路29号402房，登记时间2002年5月8日；权属人为黎容，房屋坐落海珠区现代三街6号2107房，登记时间2013年3月6日）、个人名下房地产登记情况查询证明（打印时间：2014年1月24日），证实其符合购房资格，上诉人李志诚、谭志敏未依时到庭进行质证，本院依法核实了上述证据原件的真实性。
本院认为，何国瑞与李志诚、谭志敏签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
双方于2012年10月4日签订《房屋买卖合同》后，李志诚、谭志敏理应依约将还款赎契帐号提供给何国瑞，但李志诚、谭志敏确认其因还贷手续尚未办好而没有把还款赎契的帐号提供给中介或何国瑞。李志诚、谭志敏在签订本案合同后仍于2012年10月20日与案外人合富地产公司签订《广州市房地产中介服务合同》，同意合富地产公司提供中介服务合同另行出售涉案房屋，显然李志诚、谭志敏具有不诚信的行为在先。虽然李志诚、谭志敏认为其于2012年10月1日委托合富地产放盘，但未提供充分证据证实。另外，何国瑞基于李志诚、谭志敏的不诚信行为在先，而后以何家宁的名义在《存量房买卖合同》上签名，但李志诚、谭志敏并未对该合同签名确认，故该合同尚未成立，对双方签订的上述《房屋买卖合同》并不产生实质性影响，双方仍应按原合同继续履行。李志诚、谭志敏关于何国瑞单方事实上终止了《房屋买卖合同》的履行的抗辩主张依据不足，不予采信。李志诚、谭志敏也确认在其与何国瑞、保家来公司进行协商中其拒绝继续履行原《房屋买卖合同》，确认其已办理了网签合同把上址房屋出售给他人及已将上址房屋交付给他人使用。由此可见，李志诚、谭志敏明确表示并以自己的行为表明不履行该合同，构成根本违约。因此，何国瑞要求李志诚、谭志敏向其返还定金50000元和支付违约金280000元（按房屋成交价2800000元的10%计算）符合合同约定，原审处理并无不妥。
至于上诉人李志诚、谭志敏主张原审判令的违约金远超出何国瑞实际损失的问题，因上诉人所提供的公证书并不能真实反映涉案房屋市场交易价格的变化，其与案外人另行交易网签合同约定的交易价格甚至远低于李志诚、谭志敏与何国瑞约定的交易价格，亦显不能反映另行出售房屋的实际交易价格，上述证据并不能证实双方约定的违约金显超出何国瑞的实际损失。另外，李志诚、谭志敏与何国瑞就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》属于双方的真实意思表示，任一方违约均应依约承担相应责任，违约金条款并无显失公平的情形，李志诚、谭志敏作为具有完全民事行为能力的自然人理应对自己的违约行为承担相应责任。综上，上诉人李志诚、谭志敏的上诉理由，缺乏充分依据，法院不予采纳。
综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并不妥；上诉人李志诚、谭志敏的上诉主张依据不足，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由上诉人李志诚、谭志敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳 为 群
代理审判员 柳 玮 玮
代理审判员 刘 卉
二〇一四年二月十日
书 记 员 蔡峰（代）