贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终3638号
上诉人（原审原告）贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物管公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区漓江路57号。
法定代表人程芝元，该公司董事长�
委托代理人秦疆飚，该公司员工，特别代理。
委托代理人刘涛，该公司员工，特别代理。
被上诉人（原审被告）赵有纲，男，1966年10月14日出生，汉族族。，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审被告）颜建萍，女，1974年4月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。系被上诉人赵有纲之妻。
上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司因与被上诉人赵有纲、颜建萍物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司委托代理人秦疆飚、刘涛，被上诉人颜建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵阳兴隆物业管理有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2016�黔01**民初1745号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由为：1、原判认定事实不清，上诉人已采用电话方式与被上诉人联系征求了意见，被上诉人的意见是不同意涨价，因此上诉人将被上诉人纳入不同意涨价的业主比例当中，不存在原判认定的上诉人未尽到通知义务的问题；2、原判适用法律错误。
被上诉人颜建萍辩称：1、兴隆物管公司的服务不到位，其房屋外墙存在漏水以及供水水管被锯断等问题未能得到及时妥善解决；2、物管费涨价问题未征求被上诉人的意见，且被上诉人不同意涨价；3、被上诉人的房屋属于步梯房，应当按照双方签订的《前期物业管理服务协议》规定的0.65元／月／平方米的标准收取物管费。
原判认定：兴隆城市花园小区坐落于贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号，于2000年由贵阳铁五建房地产开发�限公司（以下简称铁五建房开公司）承建。2006年5月25日，原告兴隆物管公司（乙方）与被告赵有纲、颜建萍（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由乙方向甲方位于兴隆城市花园桃源居10座1单元5楼9号（建筑面积142.08平方米）的住宅提供前期物业管理服务，并约定了物业管理服务的范围和质量标准。物业服务费的具体标准为多层住宅：0.65元／月／平方米，如甲方未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
2010年1月1日，原告（乙方）与铁五建房开公司（甲方）签订《物业服务合同》，约定铁五建房开公司选聘原告对兴隆城市花园二期提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅的具体标准为0.65元／月／平方米，如业主或者物业使用人未按协�约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按未付款项1%的标准向乙方支付违约金。该合同期限自2010年1月1日起至小区业主委员会成立之日止。兴隆城市花园至今未成立业主委员会。
2011年10月，原告向兴隆城市花园3478户业主就上调物管费发放《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》征集意见，该意见征集表载明了上调物管费的原因及拟调整的具体标准。根据原告的统计，同意调整物管费的有2046户业主，占58.83%；大部分同意就同意调整的517户，占14.86%；联系不上尚未入住的业主有219户，占6.3%；不同意调整的697户，占20.04%。
根据上述调查结果，原告于2011年12月16日分别向原小河区物价局、原小河区物管办、兴隆社区服务中心报送了《关于上调物业服务费收费标准的报告》，原告于2012年1月1日起将其为兴隆城市花园提供的物业服务收费标准调整为：多层0.85元／平方米／月，电梯楼1.35元／平方米／月，别墅2元／平方米／月，花园洋房1.2元／平方米／月。
被告赵有纲、颜建萍入住兴隆城市花园小区起，最初都能按照合同约定支付物业管理费，后被告认为原告存在服务不到位的情形，遂从2011年1月1日开始拒交物管费，且其认为原告在2012年1月调整物业管理费没有法律依据。庭审中，原、被告均认可本案房屋是步梯房，面积为141.7平方米。
原判认为：根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，铁五建房开公司作为兴隆城市花园的建设单位，选聘兴隆物管公司作为小区物业服务企业并签订了《物业服务合同》，该合同对兴隆城市花园二期的业主均具有约束力。原告与被告赵有纲、颜�萍签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方已形成了物业管理服务合同关系，被告理应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。原告虽然在小区内针对调整物业费进行意见征询并将相关调查结果上报有关单位，但其并未向被告发放《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》，也未通过其他方式征询被告的对调整物业费的意见，双方并未就此达成一致意见，在原、被告双方签订有书面合同并在物管
费标准明确约定的情况下，原告不能将其与其他业主协商的结果视为对其与被告之间合同的变更，故原告上调物业管理费的行为对被告无效，被告应当按照《物业管理服务合同》中约定的0.65元／平方米／月的标准向原告交纳物业管理费。被告拒付物业服务费的行为构成违约，应当向原告兴隆物管公司支付违约金55.26元（5526.3元×1%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告赵有钢、颜建萍于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳兴隆物业管理有限公司从2011年1月1日至2015年12月30日止的物业管理费人民币5526.3元及违约金人民币55.26元；二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
在二审期间，双方当事人对一审审理查明的基本事实和证据均未提出新的异议，故本院对一审查明的事实和证据予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于上诉人兴隆物管�司所提“原判认定事实不清，上诉人已采用电话方式与被上诉人联系征求了意见，被上诉人的意见是不同意涨价，因此上诉人将被上诉人纳入不同意涨价的业主比例当中，不存在原判认定的上诉人未尽到通知义务的问题。”的上诉理由，经查，在二审期间，上诉人未能提交其已确实通知到被上诉人并向其征求涨价意见的相关证据，且被上诉人否认其接到上诉人征求涨价意见的电话，故上诉人所提上述上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
关于上诉人兴隆物管公司所提“原判适用法律错误”的上诉理由，经查，根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条第一款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人兴隆物管公司在涨价前已经向兴隆城市花园3478户业主就上调物管费发放了《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》征集意见，其上调物业服务费的行为取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并按照上调后的收费标准缴纳了物业服务费。同时，上诉人兴隆物管公司已对其上调物业服务费的行为依法向相关监管部门书面报送了备案报告，上调结果应当对全体业主具有约束力。故原判认定上诉人上调物业服务费的行为对被上诉人无效系法律适用错误，本院依法予以纠正。上诉人所提上述上诉理由成立，本院依法予以采纳。
关于被上诉人颜建萍所提“兴隆物管公司的服务不到位，其房屋外墙存在漏水以及供水水管被锯断等问题未能得到及时妥善解决。”的辩解理由，经查，现有证据显示被上诉人所提相关问题确实存在，上诉人在解决相关问题过程中未�尽到协助及妥善管护义务，故被上诉人颜建萍所提上述辩解理由成立，本院依法予以采纳。
关于被上诉人颜建萍所提“物管费涨价问题未征求被上诉人的意见，且被上诉人不同意涨价；被上诉人的房屋属于步梯房，应当按照双方签订的《前期物业管理服务协议》规定的0.65元／月／平方米的标准收取物管费。”的辩解理由，如前所述，上诉人兴隆物管公司上调物业服务费的行为程序合法，上调结果应当对全体业主具有约束力。故被上诉人颜建萍所提上述辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。
本院认为，上诉人兴隆物管公司与被上诉人赵有纲、颜建萍签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。在合同履行期间，上诉人兴隆物管公司上调物业服务费的行为符合法律规定，上调结果应当对全体业主具有约束力，被上诉人应当依照合同约定的收费标准以及上调后的收费标准分别向上诉人履行交纳物业服务费的义务。但上诉人在提供物业服务过程中存在服务不到位的问题，本院对其应收物业服务费金额予以酌情扣减，并对其所提违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十一条、第十二条第一、三、四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1745号民事判决；
二、被上诉人赵有钢、颜建萍于本判决生效之日起十日内支付上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司自2011年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费人民币5800元；
三、驳回上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费40元，双方当事人各负担20元；二审案件受理费80元，双方当事人各负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 桢
审 判 员 唐玉平
代理审判员 刘 华
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 龙真扬