大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初1574号原告大连合义物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区学工街9-3号。法定代表人王合礼，总经理。委托代理人李明阳，辽宁刘魏李律师事务所律师。被告张凡，女，1958年2月23日生，住大连市沙河口区。委托代理人周宋云，北京市世纪（大连）律师事务所律师。原告大连合义物业管理有限公司与被告张凡物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员孙秀梅适用简易程序，分别于2016年6月15日、2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告大连合�物业管理有限公司的委托代理人李明阳、被告张凡的委托代理人周宋云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年7月16日起至今为大连市沙河口区柳馨家园住宅小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定公建物业服务为每平米每月1元。被告所有的位于大连市沙河口区XX街XX号X层XX号及大连市沙河口区XX街XX号地下X层X号、X号、X号、X号的，面积分别为225.51平方米、364.08平方米、298.05平方米、362.84平方米、442.17平方米，合计为1692.65平方米公建房屋位于该区范围内，原告在合同期内正常提供物业服务，原告多次向被告索要物业费，被告均不支付，为维护原告的合法权益，故请求被告支付自2007年7月16日起至2016年4月16日止期间的物业费合计177728.25元及利息42654.78元（利息自2007年7月16日起至2016年4月16日止按年�率24%计算给付），共计220383元。被告辩称，被告与其哥张毅男在该小区共有3000多平的公建房屋，是该小区最大的业主，但是该小区成立业主委员会，被告和其哥哥不知道此事。原告没有为被告提供相应的物业服务，由于案涉房屋全部是公建，需要有消防的设施，但是消防设施至今无法使用，没有消防用水。根据原告所提供的收费标准每平方米0.3元，原告诉请的物业费计算标准有误，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效，所以被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告张凡于2005年7月取得位于大连市沙河口区XX街XX号X层XX号及大连市沙河口区XX街XX号地下X层X号、X号、X号、X号公建面积分别为225.51平方米、364.08平方米、298.05平方米、362.84平方米、442.17平方米，合计1692.65平方米公建所有权。2007年7月16日、2010年7月10日、2013年7月10日，大连市沙河�区柳鑫家园住宅小区业主委员会与原告大连合义物业管理有限公司签订3份《物业服务委托合同》，合同约定原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主均应履行本合同，承担相应的责任，委托管理事项为房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生，消防系统标志明显，设备完好，可随时使用等，委托期限自2007年始到2018年7月9日止，非住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米1元向业主收取，收费实行双月收取，每双月5至10日收取物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按应缴金额的0.3%按日交纳滞纳金。被告自入住起至今未向原告交纳物业管理费。被告自2007年7月16日至2016年4月16日共计尚欠原告物业管理服务费177728.25元。被告自入住涉案房屋后，涉案小区建筑内设有消防管道及设施，但一直没有水，消防系统无法使用。另查，原告于2010年4月20日取得的物业服务企业资质证书，资质等级为三级。原告于2013年8月28日取得大连市物价局颁发的WY02-249号收费许可证，该收费许可证记载有效期为2013年7月至2015年12月。上述事实，有原告提供的起诉状、《物业服务委托合同》、资质证书、收费许可证、大连市房地产登记发证中心查询结果，被告提供的照片以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告与大连市沙河口区柳鑫家园�宅小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业服务单位为被告提供了物业服务，被告作为业主理应按期交纳物业服务费。由于本案在审理过程中，被告认可其自2007年7月起未向原告交纳物业管理费的事实，但对原告的诉讼请求主张已超过诉讼时效，且原告也未能提供相关证据证明诉讼时效已中断的事实，故原告要求被告支付2007年7月16日至2014年4月18日期间的物业费，法律依据不足，本院不予支持。现原告要求被告支付2014年4月19日至2016年4月16日期间物业管理服务费(1692.65平方米*24个月*1元)40623.60元的主张，有事实和法律依据，本院应予以支持。关于被告主张其对案涉小区成立业主委员会不知情、案涉房屋物业服务收费标准为每月每平方米0.3元及案涉房屋消防系统不能正常供水使用一节，由于案涉房屋系公建房屋，依据相关法律法规的规定，对于公建等非住宅房屋的物业服务实行市场调节价。原告与大连市沙河口区柳鑫家园住宅小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》明确约定，非住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米1元向业主收取，并不违反相关法律法规的规定，且被告对其主张并未提供相关的证据予以证明。另案涉房屋消防系统用水问题，被告主张消防系统用水一直无法使用，虽然原告与大连市沙河口区柳鑫家园住宅小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》约定，消防系统标志明显，设备完好，可随时使用，但是可随时使用的前提是消防系统能够正常使用，原告的责任只是对消防系统正常用水的维护和保养，由于开发商交付房屋时消防系统就一直不能正常供水使用，被告以此而拒绝交纳物业管理服务费，显系无理。同时，被告是该小区最大的业主，不知道该小区成立业主委员会一事，并不影响向被告交纳物业管理费，故被告的此节抗辩意见，事实和法律依据不足，本院不予采纳。关于原告主张利息的诉请，由于被告未交纳物业费系因与原告就涉案房屋的消防用水、物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和同合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院》第一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张凡于本判决生效之日起十日内给付原告�连合义物业管理有限公司自2014年4月19日起至2016年4月16日止的物业管理服务费40623.60元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4606元（原告已预交），退回原告2303元，由原告负担1878元、被告负担425元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孙秀梅二〇一六年七月五日书记员  赵艳娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律�行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。