江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终823号
上诉人（原审被告）苏州市鼎盛机电有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区光华路61号。
法定代表人陆家桐，该公司总经理。
委托代理人陈杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人狄新华，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）虎丘实业集团公司，住所地江苏省苏州市虎丘虎阜大桥东堍。
法定代表人沈文乐，该公司经理。
委托代理人孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。
委托代理人张风华，江苏虎丘律师事务所律师。
上诉人苏州市鼎盛机电有限公司（以下简称鼎盛公司）因与虎丘实业集团公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：苏州市自由村五组共计21幢建筑面积为7748.89平方米的房屋所有权及土地使用权登记在苏州市虎丘经济发展总公司名下，后该公司名称变更为苏州市虎丘经济发展有限公司。2004年5月29日，虎丘实业集团公司与苏州市虎丘经济发展有限公司签订房地产转让协议，约定后者将其上述房屋中的建筑面积为5787.46平方米的房屋及其他基础设施转让给前者。2010年3月26日，虎丘实业集团公司与鼎盛公司签订房屋租赁合同一份，约定鼎盛公司向虎丘实业集团公司租赁自由村5组自由路42号大院内建筑面积500平方米的房屋，租赁期限为2009年6月20日至2010年6月19日，年租金为59000元，于每年6月20日前和12月20日前各付29500元，先付后用。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，虎丘实业集团公司依约将房屋交付鼎盛公司使用，鼎盛公司亦按约支付了约定的租金。合同期满后，鼎盛公司未返还房屋而是占有至今，2011年8月17日，鼎盛公司支付了虎丘实业集团公司2010年6月20日至2010年12月19日的部分租金1万元。2012月3月8日，鼎盛公司支付了虎丘实业集团公司2010年6月20日至2010年12月19日的部分租金1万元。之后的租金鼎盛公司未再支付。一审审理中，双方一致确认双方的租赁合同于2010年12月19日届满。
上述事实，由房屋所有权证、土地使用证、房地产转让协议、名称变更预登记核准通知书、房屋租赁合同、收据、照片以及当事人一审庭审陈述等证据在卷佐证。
原审原告虎丘实业集团公司的诉讼请求为，请求判令：1、鼎盛公司立即将超期使用的自由村5组自由路42号大院内建筑面积计500平方米的厂房退还虎丘实业集团公司；2、鼎盛公司按每年59000元的标准支付虎丘实业集团公司从2010年12月20日起至租赁厂房全部退还虎丘实业集团公司之日止的使用费；3、诉讼费用由鼎盛公司承担。一审庭审结束之后，虎丘实业集团公司向一审法院书面表示同意按照原年租金的80%即47200元计算房屋使用费。
一审法院认为：双方所签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。关于返还房屋的问题。根据法律规定，租赁期间期满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方一致确认租赁合同于2010年12月19日届满，之后鼎盛公司未返还租赁房屋，而是至今占有，故虎丘实业集团公司要求鼎盛公司返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于使用费的问题。根据法律规定，租赁期满，承租人逾期返还房屋的，应当支付出租人房屋占有使用费。本案中，双方的合同于2010年12月19日届满，鼎盛公司未返还租赁房屋，故应当支付虎丘实业集团公司自2010年12月20日起的使用费。至于支付标准，虎丘实业集团公司原本主张按照每年59000元计算，后书面表示同意按每年47200元的标准计算使用费，一审法院认为该标准未超出原租金标准，在合理范围之内，予以准许，故虎丘实业集团公司要求鼎盛公司按照每年47200元的标准支付2010年12月20日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于鼎盛公司要求虎丘实业集团公司支付拆迁补偿费的问题，一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，鼎盛公司主张的拆迁补偿问题与本案并非同一法律关系，故对于该问题一审法院不予理涉，鼎盛公司可以依法、依约另行向虎丘实业集团公司主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、苏州市鼎盛机电有限公司于判决生效之日起十日内将苏州市自由村5组自由路42号大院内建筑面积计500平方米的房屋返还虎丘实业集团公司。二、苏州市鼎盛机电有限公司于判决生效之日起十日内按照每年47200元的标准支付虎丘实业集团公司自2010年12月20日至实际返还房屋之日止的使用费。案件受理费5499元，减半收取2749元，由苏州市鼎盛机电有限公司负担。
上诉人苏州市鼎盛机电有限公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决上诉人返还房屋无事实和法律依据。双方在租赁合同中约定若遇到拆迁，停产停业补助费用双方各享受50%。在租赁期限内，政府发布拆迁许可证对房屋进行拆迁。二、房屋使用费不应当支付。承租房屋具有严重的质量问题，漏水严重，上诉人多次要求被上诉人前来维修，被上诉人均置之不理。房屋根本无法正常使用，因此不应当支付房屋使用费。请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人虎丘实业集团公司辩称：上诉人混淆拆迁补偿法律关系和租赁合同关系，本案是我方提起的房屋租赁合同关系，要求上诉人返还房屋及支付房屋占有使用费。一审判决程序合法，认定事实清楚，请求予以维持。
二审中，鼎盛公司提交两组证据，第一组证据为房屋拆迁证据共三份，分别为：1、住建局2010第30号房屋拆迁公告，证明涉案房屋属于拆迁范围；2、搬迁奖励期限告知书，证明诉争房屋处于拆迁范围；3、2015年4月10日备忘录，证明被上诉人就拆迁房屋的补偿问题与房东、拆迁办进行了协商并反映了拆迁的主要权利。第二组证据为照片复印件和光盘，证明诉争房屋因为周边拆迁的缘故变成孤岛，交通不便，安全问题严重，房屋具有严重质量问题，因漏水严重，上诉人的机器设备材料受到损害。虎丘实业集团公司质证后认为，第一组证据关于拆迁公告，与诉争房屋没有任何关系，拆迁公告的范围是自由村6、7组，而涉案房屋是自由村5组，拆迁的实施单位与本案也无任何关系；关于拆迁奖励期限，真实性无异议，但与本案没有关联性；备忘录的真实性和关联性不认可。第二组证据中的照片我方不知道什么时候拍的，我方不认可，合同于2010年12月19日届满，之后上诉人不走，因此房屋即使有问题也与我方无关。
以上事实，有房屋拆迁公、搬迁奖励期限告知书、备忘录、照片复印件、光盘以及二审调查笔录予以证实。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力，租赁合同已于2010年12月19日届满，鼎盛公司作为承租人理应及时腾退房屋。鼎盛公司上诉认为租赁期限内涉案房屋遇政府拆迁，享有停产停业补助费用，因本案为房屋租赁纠纷，本案对上诉人的该项主张不予理涉，鼎盛公司如有充分依据，可另案主张权利。鼎盛公司二审提供的第一组房屋拆迁相关证据，与本案无关联性，本院不予采信。涉案租赁合同到期后，鼎盛公司继续占有房屋已属无权占有，鼎盛公司既不腾退房屋又以房屋质量问题为由拒付房屋使用费，其抗辩理由于法于理均有未合，难以成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人苏州市鼎盛机电有限公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5499元，由上诉人苏州市鼎盛机电有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年四月十八日
书 记 员 黄源榕