湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘0481民初933号	原告：李凤凤。	委托诉讼代理人：左昀。	委托诉讼代理人：吴珍妹。	被告：耒阳市灶兴房地产开发有限公司。	法定代表人：颜海宾。	委托诉讼代理人：蔡敬。	原告李凤凤与被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理。依法由审判员蒋云飞适用简易程序，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告李凤凤的委托诉讼代理人左昀、吴珍妹，被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告李凤凤向本院提出诉讼请求：1.被告立即给原告出具办理产权证的相关资料;2.被告按照原告已付购房款总额开具发票;3.被告支付原告延期办理房产证及逾期交付房屋的违约金及其它损失共计15000元。事实和理由：2009年11月15日原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的国贸新城南栋12单元30号商品房一套，合同约定该商品房总价为人民币200195元，并由被告于2011年6月30日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在商品房交付使用后30日内提供资料协助原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订之前，原告已于2009年10月30日交被告1230号房屋定金30000元整，余款170195元原告也已于2009年11月6日付清。然而，被告并未按照合同的约定履行按时交付房屋和办理房产证的义务。首先，被告未能按期交付商品房，直到2012年6月左右才通知原告收房。其次，在原告已付清房款等的情况下，被告至今不开具发票，也不提供需要被告出具的资料报房产局备案，原告多次敦促被告履行办产权证等相关义务，但被告方一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行交清房款等合同义务，现由于被告违约导致原告至今未办理房地产权证书。其应当承担延期办证的违约金，还应当赔偿原告由此造成的损失。	被告耒阳灶兴房产公司辩称，1.对原告诉讼请求1、2项没有异议；2.可以向原告出具购房款发票；3.关于逾期办理房产证，根据合同第15条“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，出卖人按约定提供备案就可以了，而出卖人早在2009年12月30日就已经将资料报产权登记机关备案，被告已经按照合同履行了相关义务，所以逾期办理房产证的责任不在被告；4.关于逾期交房，被告实际交房是2012年5月28日，按诉讼时效2年计算，原告应在2014年5月28日之前起诉，现在已经超过整整四个年头，起诉早已超过诉讼时效；5.关于相关损失以及违约金的问题，原告提供的证据没有显示其有损失；6.关于延期交房的问题，竞标土地的时候，被告的国贸新城项目原本没有包含聂洲居委会和湘运汽车站的地块，在办理规划许可证时，可以说是政府强行要被告将这两块地合并开发，为这件事情被告与政府协调了很久，导致逾期交房，这属于情势变更。	本院经审理认定事实如下：2009年11月15日，原告与被告签订《耒阳市商品房买卖合同》（编号为00115839），合同约定原告向被告购买位于耒阳市五一东路184号国贸新城南幢12层30号房屋。原告为购买上述房屋，于2009年10月30日向被告缴纳了购房定金30000元，同年11月6日，原告将余款170195元一次性付清。2009年12月30日，被告到耒阳市房产交易中心就涉案房屋申请了登记备案并领取了《耒阳市商品房销售卡》。涉案房屋交付时间，被告主张其于2012年5月28日已经交付房屋给原告，原告认可被告实际交付房屋是2012年6月份。涉案合同主要内容：合同第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为耒阳市房产管理局，商品房预售许可证号为耒房预许字（2009）第0019号。合同第三、四、六条约定涉案房产用途为商住两用，建筑面积为103.46平方米；根据房屋建筑面积，按每平方米1935元的单价计算原告购买该房屋的总房价款为200195元；购房款买受人一次性付款。合同第八条约定出卖人应当在2011年6月30日前交付房屋，该房屋的交付必须符合下列第1种条件：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；人力不可抗拒的地震，冰灾，水灾等自然灾害（从国家规定）。合同第九条约定被告如未在本合同第八条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十一条约定该房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，2.原告不退房，被告按已付房款的5%向买受人支付违约金；3.因房产登记机关或原告原因造成原告不能及时领取产权证的，被告不承担任何责任。第十六条凡商品房预售及现房销售的，自本合同生效之日起30天内，由买卖双方向耒阳市房产管理局申请登记备案，并领取房屋预售卡，买受人凭购房合同及房屋预售卡到耒阳市房产管理局办理登记发证手续。原、被告双方在合同中还约定其他权利义务。	另查明，2016年7月22日（诉讼中）涉案房屋产权证已经变更至原告名下，购房发票也已经开具。	对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。	当事人有争议的事实：一、被告逾期交房是否应承担违约责任；二、逾期交房违约金，该项起诉是否已超过诉讼时效期间；三、逾期办理房产证，被告是否应当承担违约责任。关于争议事实一，原、被告合同约定2011年6月30日之前交付房屋，原告认可被告实际交付房屋是2012年6月份，被告认可逾期交房事实，但被告以情势变更请求免于承担违约责任。被告称在2007年竞标涉案房屋土地、办理规划等相关手续时，政府要求统一规划，协调了一段时间，所以造成延期交付房屋。原告认为，原、被双方签订合同时，已是2009年了，被告所称情势变更发生在前，合同签订在后，被告对此事明知，却未在合同条款中明示，故被告情势变更的理由不成立。本院认为，原告的抗辩理由成立，且被告主张的情势变更情形不在合同约定的延期交房的事项中，故本院认定逾期交付房屋的责任在被告。关于争议事实二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。原告对被告逾期交房违约金请求权的诉讼时效，从原告认可的实际交房日2012年6月份开始起算，应在二年诉讼时效期内提起诉讼，原告是在2016年5月18日起诉，已经超过了二年的诉讼时效期间，故被告的诉讼时效抗辩理由成立，原告对被告逾期交房违约金的起诉已超过诉讼时效期间，本院予以确认。关于争议事实三，被告认可逾期办理房产证的事实，但主张免于承担违约责任。被告认为是原告没有凭购房合同及房屋预售卡到耒阳市房产管理局办理产权登记发证手续，故是原告原因造成原告不能及时领取产权证的，所以被告不承担任何责任。但原告主张办理房产证必备材料包含购房款发票、房屋预售卡等，被告亦认可办理房产证确实需要购房款发票和房屋预售卡，且被告的确未向原告交付房屋预售卡、也未开具购房款发票。本院认为，原告主张被告未交付办理产权证的相关资料，导致原告逾期办理房产证的责任在被告的理由成立，被告应承担合同约定的违约责任。	本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面、诚实履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房以及协助原告取得房屋所有权证义务。被告逾期交付房屋，应当依约承担违约责任，但被告提出诉讼时效抗辩理由成立，故对原告请求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，涉案合同系商品房预售合同，合同中未约定办理房屋所有权登记的期限，被告主张其于2012年5月28日已经交付房屋给原告，则应按上述规定自房屋交付使用之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，否则应当承担违约责任。且原告主张被告未交付办理产权证的相关资料，导致原告逾期办理房产证的责任在被告的理由成立，故被告应承担合同约定的违约责任。根据双方合同约定“按已付房价款的5%向买受人支付违约金”，原告依约已经支付全部房款200195元，故该项违约金为10009.75元（200195元×5%）。被告另以原告没有证据显示其有该项损失抗辩，本院认为，被告作为房屋出卖方最基本的义务是，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准。原、被告双方之所以约定逾期办证违约金，亦是为保障原告能及时取得房屋所有权的重大权利，被告未能及时将房屋所有权转移给原告，侵犯原告该项权益，必然会对原告造成一定损害，且被告亦未提供逾期办证，违约金约定缺乏公平性的相应证据。故依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款，以及被告在诉讼中已经协助原告办理了涉案房屋房产证等因素，本院酌情确定逾期办理房产证违约金为5000元。	综上所述，原告合法的诉讼请求，本院予以支持；因在诉讼中被告已经向原告出具购房款发票以及协助原告办理了涉案房屋房产证，故被告已经履行了原告诉讼请求第一、二项义务，故在判项中不再展现。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：	一、被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司支付原告李凤凤逾期办理房产证的违约金人民币5000元，限在本判决生效之日起十日内付清。	二、驳回原告李凤凤的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费175元，减半收取计87.5元，由原告李凤凤负担50元，被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司负担37.5元。	如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 员  蒋云飞	二〇一六年十一月十五日	代理书记员  郑 婷	校对责任人：蒋云飞打印责任人：郑婷	附相关法律条文	《中华人民共和国民法通则》	第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》	第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。	《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》	第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：	（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；	（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；	（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。	《最高人民法院关于适用的解释》	第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。	第二百一十九条 当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。