南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初2983号
原告：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，住所地：南昌市洪都北大道288号，统一社会信用代码：91360100858376631X。
主要负责人：刘忠，该支行行长。
委托诉讼代理人：梁成文，该支行员工。
委托诉讼代理人：张菊秀，该支行员工。
被告：陈美珍，女，1988年3月19日生，汉族，住江西省南昌县。
被告：胡贤军，男，1984年7月11日生，汉族，住江西省南昌县。
原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行与被告陈美珍、胡贤军金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理�原告委托诉讼代理人梁成文到庭参加诉讼，被告陈美珍、胡贤军经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月15日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告借给被告34万元，借款期限从2011年3月15日至2031年3月15日，并对借款利息及还款方式等均作出了决定。为确保债务及时归还，被告将房产证为南房权证莲塘镇字第××号房产作为抵押物，且办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未按时归还借款，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、被告陈美珍、胡贤军归还贷款本金288506.69元，并支付利息、罚息<包括复息>(以本金为基数，按双方的合同约定计算至被告完全清偿完本金之日止，截止起诉之日的利息9470.96元<包括利息、罚息，其中罚息�括复息>)；2、如被告陈美珍不履行上述诉请时，原告就陈美珍、胡贤军座落在南昌县昌南新城金沙二路2610号中新·幸福时光住宅区XX栋X单元XX室房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费(受理费、保全费等)由被告承担。
被告陈美珍、胡贤军未作答辩。
经审理查明，2011年2月15日，中国建设银行股份有限公司江西省分行（以下简称建行江西分行）与两被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人（被告陈美珍）向贷款人（建行江西分行）借款34万元，用于向江西中新置业有限公司购买幸福时光二期26栋1单元1102室的房产；借款期限为2011年3月15日至2031年3月15日；借款利率按基准利率下调15%计算；还款采用等额本息、委托扣款方式，借款人从贷款发放的次月起按月偿还借款本息，借款按月计息和结息；借款人应按期归还借款本息，借款人未按时归还借款本息，贷款人有权自约定还款日开始计算逾期罚息和复利，罚息利率按执行贷款利率上浮50%确立；贷款人并有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并承担违约金；借款人用所购房产设定抵押，抵押担保范围包括合同所列的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用；合同并对其他事项作了约定。被告陈美珍作为借款人及抵押人、被告胡贤军作为抵押人在合同上签字。合同签订后，建行江西分行于2013年3月15日向被告陈美珍发放贷款34万元。2013年6月5日，建行江西分行与两被告就抵押房产办理了抵押登记手续，抵押房产地址为南昌县昌南新城金沙二路2610号中新·幸福时光住宅区XX栋X单元XX室房产。借款期限内，因被告陈美珍在归还借款�金61332.01元及部分利息后，未再按期还款，原告决定提前收回贷款，并诉至本院。截止2016年11月29日，被告陈美珍尚欠本金278667.99元、利息1413.77元、罚息9.65元。
另查明，两被告于2009年4月28日登记结婚。
再查明，2013年11月22日，中国建设银行江西省分行下发《关于在南昌城区行设立个人贷款中心的通知》【建赣人（2013）32号】，决定撤销中国建设银行股份有限公司南昌个贷中心，在中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行设立中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行个人贷款中心，中国建设银行股份有限公司南昌个贷中心的业务交由中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行个人贷款中心接管。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的原告营业执照、负责人身份证明书、两被告身份信息、户籍资料、婚姻资料、《个人住房（商业用房�借款合同》、《南昌县商品房买卖合同》、房屋他项权证及权证收妥通知书、借款及发放贷款凭证、欠款明细表、逾期催收材料、中国建设银行江西省分行【建赣人（2013）32号】《关于在南昌城区行设立个人贷款中心的通知》等证据在案佐证。
本院认为：建行江西分行与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方就抵押房产办理了抵押登记，建行江西分行抵押权设立。建行江西分行依约向被告陈美珍发放贷款后，被告陈美珍却未按约偿还借款本金、支付利息，构成违约。该笔借款发生在两被告婚姻关系存续期间，且该笔借款两被告用于购买住房，应属两被告共同债务。因建行江西分行内部机构变化，现由原告接收对两被告的债权，于法有据。因此，原�要求两被告归还所欠借款本息、对抵押房产行使优先受偿权的请求，符合双方合同约定及法律规定，应予准许。被告陈美珍、胡贤军经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告陈美珍、胡贤军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行借款本金278667.99元；
二、被告陈美珍、胡贤军于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行逾期还款利息（含复息、罚息）（截止2016年11月29日止，利息1413.77元、罚息9.65元；从2016年11月30日起至借款清偿之日止，以所欠借款本金278667.99元为基数，利率按双方合同约定计算）；
三、若被告陈美珍、胡贤军届期未履行上述第一、二项判决，则原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行对登记于被告陈美珍、胡贤军名下的坐落于南昌县昌南新城金沙二路2610号中新·幸福时光住宅区XX栋X单元XX室房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5770元（原告已预交），由被告陈美珍、胡贤军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 齐进斌
人民陪审员 刘 红
人民陪审员 徐白茹
二〇一七年二月八日
书 记 员 杨 烨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的�限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条、担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九�、为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)
第二十四条、债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。