山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第404号
上诉人（原审被告）：孙克涛，居民。
委托代理人：吴清山，山东启阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临沭县实验小学。住所地：临沭县中山南路**号。
法定代表人：孙仕满，校长。
委托代理人：史本诚，山东金星伟业律师事务所律师。
上诉人孙克涛因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2015）沭民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
临沭县实验小学一审诉称：2009年9月29日，原告临沭县实验小学与孙克涛签订了一份“房屋租赁合同”，合同约定原告将合法享有所有权的县城中山南路9号沿街楼商铺7-（1）号一间租赁给孙克涛使用，租赁期限为2009年9月29日至2014年9月29日，租赁费为每年12320元，租金共计61600元。协议还约定了逾期缴纳租赁费的违约金等条款。合同到期后，因原告急需使用租赁的房屋，便多次催促被告要求返还租赁房屋，但被告以种种理由拒绝，拖至现在不予返还，已严重违约。故诉至法院，请求法院判令被告立即返还租赁到期的房屋，支付逾期交付租赁房屋期间的租金及违约金3500元。
孙克涛一审辩称，一、原告要求返还涉案房屋不能成立。涉案房屋系集资建房，原告曾经多次明确承诺，涉案房屋到期后由被告继续租赁，并且根据《合同法》第232条、236条之规定，涉案房屋租赁已经是不定期租赁，原告要求解除租赁关系须在合理的期限之前通知被告。被告租赁经营店铺，解除合同后需要处理的问题太多，需要1年以上的时间，应以此计算法律规定的“合理时间”。由于原告没有依法履行提前通知义务，其诉讼请求不能成立。二、原告要求被告支付租金的诉讼请求，更证明了涉案房屋是不定期租赁关系。被告同意按期正常支付租金，但应把因原告供电不正常而影响房屋使用情况下的租金扣除。由于原租赁费收取是按合同约定金额减少10%收取的，因此，后来的租赁费也应按此计算。三、根据合同约定，被告没有毁约，也没有给原告造成任何损失，不应承担违约金，原告要求违约金3500元不能成立。四、被告曾向原告办公室、财务部门的负责人咨询，得到的答复是：“租赁到期后可以继续租赁”。现在原告却出尔反尔，提起诉讼，这既不合法，也不合理。因此，被告在此提出反诉，要求原告赔偿答辩人加盟费、商铺资产处理费用等损失200000元。五、原告称“急需使用租赁房屋”与事实不符，不能成为其违约的理由。根据《合同法》等法律规定，如涉案房屋出售、再出租，被告享有受让、承租的优先权，原告不能擅自剥夺。综上，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法不能成立，请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年9月29日，原告临沭县实验小学与被告孙克涛签订房屋租赁合同，合同约定原告临沭县实验小学将拥有所有权的县城中山南路9号沿街楼商铺7-①号房一间租赁给被告孙克涛使用，租赁期限五年，自2009年9月30日至2014年9月29日，租赁费每年12320元，租金共计61600元。对于违约责任，双方约定1、任何一方毁约，毁约方应向另一方交付未履行合同部分租赁费10%的违约金；2、任何一方不按合同规定履行自己的义务的，由违约方赔偿另一方因此造成的经济损失。合同还对水电费的交纳、房屋修缮、税费的承担、合同的变更与解除等事项进行了约定。合同签订后，原告临沭县实验小学按约定将房屋交给原告孙克涛使用，被告孙克涛也按约定及时、足额交纳了租金。
租赁合同到期后，原告临沭县实验小学要求被告孙克涛返还租赁房屋未果，于2014年11月21日通过发送律师函的方式明确告知被告孙克涛租赁合同到期后，租赁房屋将留作自用，不再继续对外租赁，要求被告孙克涛交付逾期水电费并返还租赁房屋。被告孙克涛收到律师函后仍拒不返还租赁房屋，2014年12月11日原告临沭县实验小学诉至原审法院，要求一、被告孙克涛返还租赁房屋；二、被告孙克涛支付逾期交付租赁房屋期间的租金及违约金3500元。后原告临沭县实验小学变更诉讼请求第二项，要求被告孙克涛支付逾期交付租赁房屋期间的房屋占用费3500元。被告孙克涛虽然在答辩状中要求提起反诉，但其在限定的期限内未交纳反诉状和反诉费。庭审中，原告临沭县实验小学对被告孙克涛关于原告方曾经多次承诺租赁到期后可以继续租赁的主张不予认可，被告孙克涛亦未能提供相应证据证明其主张。
原审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告临沭县实验小学将房屋交给被告孙克涛后，被告孙克涛应根据租赁期限和租赁物性质合理地使用租赁物，并在租赁期限届满后及时将房屋返还给原告临沭县实验小学。租赁期限届满后，原告临沭县实验小学既未收取被告孙克涛的房屋租金、亦未允许被告孙克涛继续使用涉案房屋，被告孙克涛主张双方形成不定期租赁关系不能成立。被告孙克涛主张原告方曾经多次承诺租赁到期后可以继续租赁房屋无证据证实，法院不予采信。被告孙克涛在租赁合同期满后拒不返还租赁房屋，其行为构成违约，原告临沭县实验小学要求其返还房屋，并支付逾期腾房占有使用费合法有据，应予支持。对于占有使用费的计算标准，认为可以参照租赁合同中约定的租金水平，结合被告孙克涛逾期占用租赁房屋的期限予以确定，从租赁合同约定的租赁期限届满至原告临沭县实验小学提起诉讼，被告孙克涛逾期占用租赁房屋73天，其应支付的占有使用费为12320元／365天×73天=2464元。对于原告临沭县实验小学起诉次日至被告孙克涛交付租赁房屋期间的占有使用费，原告临沭县实验小学可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告孙克涛于判决生效后十日内将临沭县城中山南路9号沿街楼商铺7-①号房一间返还原告临沭县实验小学；二、被告孙克涛于判决生效后十日内支付原告临沭县实验小学房屋占有使用费2464元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由被告孙克涛负担。
孙克涛不服一审判决上诉称，一审判决认定事实不清。涉案房屋租赁到期后，被上诉人没有通知上诉人返还房屋，被上诉人曾承诺对涉案房屋“只要不拆就由上诉人承租”，但一审法院没有认定。被上诉人自2014年11月27日即对涉案房屋停水、停电，致使涉案房屋不能正常使用，但一审判决在计算“占有使用费”时没有扣除。双方当事人对涉案房产已形成不定期租赁关系，若要解除租赁被上诉人须在合理的期限之前通知上诉人，一审法院在被上诉人没有通知上诉人的情况下判决上诉人返还房屋是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
临沭县实验小学答辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人提出的上诉理由与事实不符，系无理缠诉，无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人孙克涛主张就涉案房产已与被上诉人临沭县实验小学已成立不定期租赁合同，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其诉讼请求的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，孙克涛对其诉求应负举证责任。案件审理过程中，孙克涛未能提供证实租赁合同期限届满后临沭县实验小学允许其继续使用涉案房屋或继续收取其房屋租金的相关证据，故对其称临沭县实验小学承诺对涉案房产“只要不拆就由上诉人承租”的陈述本院不予采信。对其称双方已成立不定期租赁合同的上诉请求，因证据不足本院不予支持。因双方当事人订立的租赁合同期限已经届满，上诉人继续占用涉案房产无法律依据，原审法院判决上诉人返还涉案房产并支付占用费用并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙克涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年七月六日
书记员 刘晓光