重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初21181号
原告重庆泰正（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区较场口85号平街9楼，统一社会信用代91500000202933933L。
法定代表人韩光玉，经理。
委托代理人逯德敏，女，1979年4月2日生，汉族，住重庆市合川区。
被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司，住所地重庆市北部新区留云路41号，统一社会信用代码91500000327749582K。
法定代表人胡道治。
原告重庆泰正（集团）有限公司（以下简称泰正公司）诉被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司（以下简称坤泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰正公司的委托代理人逯德敏到庭参加诉讼，被告坤泰公司经本院传票传唤期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告泰正公司诉称：2016年2月25日，原、被告签订《重庆国际金融中心租赁合同》，约定被告承租原告名下位于南岸区南滨路76号国际金融中心名义层第七层（电梯层第九层）5号房屋，该房屋总面积198平方米，单价每月每平方米90元。后经双方协商，再次签订补充协议，就租金标准等进行了调整。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，但被告仅支付第一季度租金后，再未缴纳任何费用。2017年1月，原告起诉要求被告支付2016年7月6日至2017年1月5日期间差欠的租金，经法院判决后，此后的租金及相关费用被告至今仍然未支付。被告的行为已经构成严重违约，故原告行使单方解除权，双方的合同已于2017年10月11日解除，被告于2017年10月23日搬离涉案房屋。现原告诉至法院，请求判令：1、确认双方之间的房屋租赁合同已于2017年10月16日解除，被告按照租金的1.5倍标准向原告支付2017年10月16日至10月22日期间7天的房屋占用损失；2、被告立即支付原告拖欠的2017年1月6日至2017年10月16日的租金130600.8元，并从2017年1月6日起以当季度差欠的租金为基数按每日千分之五计算违约金至款项付清止；3、被告向原告支付物管、水、电及其他代收费用等共82470.6元，并从2017年10月23日起以82470.6元为基数按日千分之五计算违约金至款项付清止；4、被告向原告补缴免租期租金13464元；5、本案诉讼费由被告负担。
被告坤泰公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明：原告泰正公司系南岸区南滨路76号房屋的产权人，该房屋建筑面积36511.83㎡，包括名义层第2-5、7-10、13、14、25-30、32-48层。2016年2月25日，原告泰正公司（甲方）与被告坤泰公司（乙方）签订《重庆国际金融中心租赁合同》一份，约定内容包括“甲方将其合法拥有的南岸区南滨路76号国际金融中心名义层第7层5号房租赁给乙方使用，建筑面积为198平方米；租赁期限3年，自2016年3月6日至2019年3月5日止，起租日是2016年3月6日；租金按建筑面积计算，每年租金按5%循环递增。第一年（2016年3.6-2017.3.5）租金单价为90元/月/平方米，年租金总额213840元，第二年（2017.3.6-2018.3.5）租金单价为94.5元/月/平方米，年租金总额224532元；租金应按期足额缴纳，三个月支付一次，须在前一期届满前10日足额缴纳。如租赁期最后一期的租金、管理费、其他费用不足三个整月，则按照比例按实际天数计算；鉴于乙方承诺租赁期限不低于3年，甲方给予乙方1个月的免租期（2016.3.6-2016.4.5）。非甲方原因造成本合同提前解除，乙方已享受的免租期建面租金应全额补缴给甲方；物业管理费为15元/平米/月，每月共计2970元，该费用由物业管理企业重庆奥法实业有限公司直接收取；中央空调费、生活垃圾处置费、代收水电费、水电公摊费由乙方在当月的二十五日或之前全额向重庆奥法实业有限公司交纳；若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用，每逾期一日，乙方须从缴付期限届满后的第一天起向甲方按日加付其欠款总额千分之五的违约金，直至付清所有拖欠款项；若乙方拖欠甲方款项（包括但不限于租金、管理费或其他费用）超过七天，甲方有权单方解除合同、单方收回租赁场地；本合同提前解除终止，乙方应在合同提前解除终止之日搬离完毕并归还房屋给甲方，未能归还给甲方，则从合同提前解除（提前解除的时间应以甲方书面通知时间为准）之日起到房屋实际被甲方收回之日止，乙方除了应按租金标准的1.5倍向甲方支付房屋占用费外，还须向甲方支付相当于该时期内发生的租金之两倍的数额作为违约金”等。同日，双方又签订《重庆国际金融中心租赁合同之补充协议》一份，将第一年（2016.3.6-2017.3.5）租金下调为68元/月/平米，第二年租金下调为71.4元/月/平米。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用。另，被告在2016年2月26日向原告支付2016.3.6-2016.7.5（免租期2016.3.6-2016.4.5）的租金40392元。
2017年1月，因被告差欠租金，原告诉至南岸区人民法院，要求判令被告支付2016年7月6日至2017年1月5日的租金并承担违约责任。2017年4月14日，该院作出（2017）渝0108民初字第6930号《民事判决书》，判决被告坤泰公司支付原告泰正公司2016年7月6日至2017年1月5日的租金80784元并支付违约金。该判决作出后，被告仍未支付相应租金和物业管理费等。2017年10月11日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明因被告拖欠2016年7月6日至2017年10月16日的租金211384.8元，物业管理费、水费、电费82470.6元，经多次催收未果，故原告行使合同单方解除权，双方租赁合同于2017年10月11日解除等。2017年10月16日，被告向原告发出《关于解除合同通知书的回函》一份，载明被告承租房屋后空调一直不能使用，而原告一直拖延不维修，致使被告承租房屋的合同目的不能实现，被告不认可解除合同，请求原告及时维修空调和恢复用电，履行合同义务等内容。2017年10月22日，涉案房屋所在的物业公司向被告出具《物品放行条》，23日，被告从涉案房屋内完全搬离。
另查明，2017年10月23日，原告代被告向涉案房屋所在的物业管理费公司缴纳了2016年1月1日至2017年10月31日期间的物业管理费50490元(2970元/月)、2016年6月1日至2017年9月30日的中央空调服务费18564元、2016年5月1日至2017年10月31日的水电公摊费3882元（其中2017年10月当月为259元）、2017年3月16日至2017年9月15日的二次供水费375元、2016年4月16日至2017年9月15日的商业电费7308.3元、2016年6月1日至2017年10月31日的生活垃圾处置费1851.3元（108.9元/月），共计82470.6元。庭审中，原告认可2017年1月6日至2017年10月16日期间的租金均按13464元/月计算，对合同中约定应递增的部分予以放弃。
上述事实有《重庆国际金融中心租赁合同》、《重庆国际金融中心租赁合同之补充协议》、《民事判决书》、《解除合同通知书》、《关于解除合同通知书的回函》、产权证明、名称变更登记、收据、欠费清单、《放行条》等及原告的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在2016年2月25日签订的《重庆国际金融中心租赁合同》和《重庆国际金融中心租赁合同之补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金，构成违约的，应承担相应的违约责任，符合合同解除条件的，原告有权解除合同。双方合同中约定被告拖欠原告租金超过七天，原告有权单方解除合同并收回租赁场地。本案中，根据查明的事实，被告从2016年7月6日起未向原告支付租金，经法院判决后仍未履行支付义务，远远超过合同约定的付款时间，已经构成严重违约，原告有权单方解除合同，双方合同从被告收到原告发出的解除合同之日即2017年10月16日予以解除。被告在复函中表示不同意解除合同，但在本案审理过程中未到庭应诉，也未举示任何证据证明其存在可拒交租金的合法事由，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的法律后果。同时，事实上被告也在向原告发出复函一周后，自行搬离涉案房屋，因此，对原告现要求确认双方之间的租赁合同已于2017年10月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。
被告从2016年7月6日起差欠原告租金，其中2016年7月6日至2017年1月5日的租金原告已另案诉讼，现原告要求被告支付2017年1月6日至2017年10月16日即合同解除之日的租金符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定的标准，该笔款项应为131072.04元（13464元/月×2月+169646.4元/年÷12月×7月+169646.4元/年÷12月÷30天×11天），现原告主张130600.8元不违反法律规定，本院予以支持。同时，双方合同约定被告应在合同提前解除终止之日搬离完毕并将房屋归还原告，逾期被告应按照租金标准的1.5倍向原告支付房屋占用使用费至实际归还之日止。现原告要求被告按照合同约定支付房屋占用损失符合双方合同约定，2017年1月16日是双方合同解除日且原告已另主张租金，故至2017年1月22日被告实际占用时间为6天，本院对该笔费用支持为2827.4元（169646.4元/年÷12月÷30天×6天）。
关于补缴租金13464元。根据双方合同约定，现因非原告的原因造成本合同提前解除，被告应将已享受的免租期的租金全额补缴给原告。双方合同约定的免租期为1个月（2016.3.6-2016.4.5），原告举示的收据也显示被告未支付该月租金，因此，现原告要求被告补缴该月租金13464元符合法律规定，本院予以支持。
关于物管费、水电费等82470.6元。根据双方合同约定，被告承租期间产生的物业管理费、水费、电费、中央空调服务费、水电公摊费、生活垃圾处置费均应由被告负担，现原告代被告支付了该笔费用，有权要求被告支付。结合被告实际搬离时间，该笔费用的结算点应在2017年10月22日，据此，本院对该笔费用主张为81501.5元，其中物业管理费49627.7元（50490元-2970元/月÷31天×9天)、中央空调服务费18564元、2016年5月1日至2017年10月31日的水电公摊费3806.8元（3882元-259元/月÷31天×9天）、二次供水费375元、商业电费7308.3元、2016年6月1日至2017年10月31日的生活垃圾处置费1819.7元（1851.3元-108.9元/月÷31天×9天），对原告超出该金额的部分，本院不予支持。
关于违约金。双方合同约定被告应在前一期租期届满前10日缴纳租金，并在当月25日前结清物业管理费等，逾期未缴纳租金或其他费用，应从缴付期限届满后的第一天起向甲方按日加付其欠款总额千分之五的违约金，直至付清所有拖欠款项。现被告未按照约定支付租金和相关费用已经构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定的违约责任过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，其中租金的违约金从2017年1月6日起以当季差欠的租金总额为基数计算至款项付清止；物业管理费及水电等费用的违约金以81501.5元为基数，从原告代缴之日即2017年10月23日起算至款项付清止，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆泰正（集团）有限公司与被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司2016年2月25日签订的租赁合同已于2017年10月16日解除；
二、被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司支付2017年1月6日至2017年10月16日的租金130600.8元；并从2017年1月6日起以当季差欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至款项付清止；
三、被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司于本判决生效后十日内向原重庆泰正（集团）有限公司支付物业管理费、水电费等81501.5元；并从2017年10月23日起以81501.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至款项付清止；
四、被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司补缴租金13464元；
五、驳回原告重庆泰正（集团）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4698元，减半收取2349元由被告重庆坤泰润道股权投资基金管理有限公司负担（该款原告重庆泰正（集团）有限公司已缴纳，被告应负担部分连同前述款项直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 敏
二〇一七年十二月二十日
书记员 凌险峰