河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫09民终206号
上诉人（原审原告）：刘学芳，女，1970年11月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托代理人：胡广令，濮阳市华龙区大庆路街道法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：葛淑英，女，1979年7月19日出生，汉族，住范县。
委托代理人：唐瑞利，濮阳经济技术开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：濮阳市新爱婴文化传播有限公司，住所地：濮阳市中原路与昆吾路交叉口北200米路西。统一社会信用代码：914109000909248634.
法定代表人：葛淑英，该公司经理。
委托代理人：葛广强，男，1958年8月1日出生，汉族，住范县。（系葛淑英父亲）
委托代理人：于爱花，女，1959年7月15日出生，汉族，住范县（系葛淑英母亲）。
上诉人刘学芳、葛淑英因与被上诉人濮阳市新爱婴文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案。不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘学芳的委托代理人胡广令，上诉人葛淑英的委托代理人唐瑞利，被上诉人濮阳市新爱婴文化传播有限公司的委托代理人葛广强、于爱花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年7月20日，刘学芳（甲方）委托史周坤与葛淑英（乙方）签订《门市房租赁合同书》一份，合同主要约定：门市房位置：濮阳市华庭丽景小区6号门面。面积：617.05平方米。1、租赁期限：租赁期为自2013年10月1日至2018年9月30日止，在租赁期内，如因乙方原因提前终止合同，乙方所付租金不予退还。2、租赁价格及付款方式：前两年租金每年为二十五万元，后三年租金每年三十七万元。付款方式为一年一交，乙方必须提前一个月交给甲方下一年度租金。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。3、租赁期间乙方负责交纳物业费、水电费、卫生费以及和营业有关的一切费用，甲方概不负责。4、租赁期间，乙方不得私自将此房屋转租，营业期间，不得在此房进行违法活动，如果对环境造成影响和干扰以至于引起的不良后果，乙方要承担全部民事责任，甲方概不负责。5、租赁期间乙方可根据需要对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施。如须改变，必须经物业管理人员和甲方同意后，方可进行。否则造成经济损失，乙方要实际损失进行赔偿。6、甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用出租方的门市后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。7、如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。甲方出卖房屋，须在1个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。8、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。9、违约条款：如乙方在合同约定期间内拖欠房租，或私自将房屋转租，则甲方有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%为违约金。合同签订后，刘学芳依约将房屋交付葛淑英，葛淑英以上述房屋为住所地，注册成立濮阳市新爱婴文化传播有限公司，前两年租金被告按合同约定足额支付刘学芳。依据合同约定，2015年9月，葛淑英应向原告交付下一年租金，因葛淑英未按时足额向刘学芳交纳租金，双方发生争执，后葛淑英在未与刘学芳协商解除合同的情况搬离租赁房屋，刘学芳方认可葛淑英自2016年1月23日起不再使用租赁房屋。
另查明，葛淑英称前两年50万元租金已交清，第三年租金已交18万元，提交了刘学芳出具的收条一份，刘学芳对前两年租金交付50万元予以认可，否认收到葛淑英18万元房租，对葛淑英提交的18万元收条不予认可，葛淑英向法庭申请调取濮阳市公安局昆吾分局民警出警经过，对该出警结果所证明的事实刘学芳不予认可。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘学芳、葛淑英签订的《门市房租赁合同书》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应依照合同约定履行义务。本案中，葛淑英在与刘学芳签订合同后未能按照合同约定如期足额支付租金，未按合同约定履行义务，其行为已违反合同约定，已构成违约，双方因租金发生争议后葛淑英在未与刘学芳协商解除合同的情况下搬离租赁房屋，致使双方合同已无法继续履行，本案刘学芳、葛淑英因租金发生纠纷后，葛淑英张贴声明后搬离租赁房屋，刘学芳也认可葛淑英自2016年1月23日起即不再使用租赁房屋，刘学芳、葛淑英双方的行为表明双方之间的合同自2016年1月23日起已经解除。关于刘学芳是否已收到葛淑英房租18万元，葛淑英提交了收条一份，刘学芳对该收条不予认可，葛淑英向法庭申请调取濮阳市公安局昆吾分局民警出警经过，从公安民警的出警经过，结合葛淑英提交的18万元的收条，能够认定刘学芳收到了被告交纳的18万元房租。葛淑英虽然向刘学芳交纳了房租18万元，但葛淑英未按合同约定在规定的时间内向刘学芳交纳下一年租金37万元，葛淑英的行为构成违约，依双方合同约定如葛淑英在合同约定期间内拖欠房租，或私自将房屋转租，则刘学芳有权收回房屋，所付房租不予退还，并且葛淑英还须向刘学芳支付年租金的20%为违约金，故刘学芳要求葛淑英支付违约金74000元的诉讼请求，法院予以支持。刘学芳要求葛淑英、赔偿其经济损失25万元，但刘学芳未提交相应证据予以证实，故对刘学芳该请求，法院不予支持。濮阳市新爱婴文化传播有限公司辩称葛淑英与史周坤签订合同已经于2015年10月1日终止，葛淑英和刘学芳在2015年10月1日重新签订了租赁合同，但葛淑英未提交其与刘学芳重新签订租赁合同的相应证据，故对葛淑英辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审判决：“一、被告葛淑英支付原告违约金74000元，于判决生效后10日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10740元由被告葛淑英承担1650元，由原告承担9090元”。
上诉人刘学芳不服原审判决上诉称：1、2016年1月23日，葛淑英自行搬离了出租房屋，但并没有与刘学芳协商解除合同，或者向法院起诉解除合同，也没有与刘学芳交接房屋，只要双方未解除房屋租赁合同，房屋的占有、使用、收益权仍归葛淑英所有，双方解除合同的三种途径，即协商解除、约定解除、法定解除，本案未经过三种途径之一，原审法院就认定双方的租赁合同已解除，明显不当。2、原审法院关于18万元的房租是否交纳的事实认定不清，18万元收条在刘学芳明确表示不是其出具的情况下，原审法院没有责令任何一方进行笔记鉴定，来甄别收据的真伪；对于18万元的大额交易，葛淑英既没有向法院出示转账凭证，也未出示交易当天的取款凭证；交易数额与合同约定不相吻合，按照葛淑英的陈述，18万元是交纳半年的房租，按照合同约定，交纳半年房租应该是18.5万元，而不是18万元整，原审法院认定18万元房租已交纳的唯一理由是出警记录，出警记录作为证言性质的证据不能作为定案的依据，民警没有在葛淑英交纳房租的现场，没有亲眼目睹双方交易的行为；民警出警记录作为依据使用应当属于证据形式的证人证言，对于证人证言应当到庭接受法院及各方当事人的当庭询问；出警记录属于传来证据，不是直接证据；出警记录，只是听男房东说，没有男房东的身份信息、询问笔录。3、根据双方合同的约定，对于葛淑英装修部分剩余价值应当归刘学芳所有，并且不得破坏房屋的结构及设施，葛淑英租赁期间，将房屋部分全部破坏，装修残值几乎为零，刘学芳主张葛淑英赔偿25万元是根据葛淑英向公安机关提交的装修费费用清单，根据折旧率计算出来的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判葛淑英支付刘学芳2015年至2016年度租金37万元，解除双方之间的租赁合同，并赔偿造成的损失25万元；本案一、二审诉讼费用由葛淑英承担。
上诉人葛淑英不服原审判决上诉称：2015年10月1日，葛淑英向刘学芳交付房租18万元，房租期限至2016年3月31日，刘学芳为葛淑英出具房租收条时，双方以前签订的租房合同随之变更，2016年1月1日，刘学芳带人强行对葛淑英租赁的房屋进行锁门、损坏财物，导致葛淑英无法经营，当地派出所曾经出警处理过，从这一天起，刘学芳的行为就很明确告诉葛淑英不能继续经营，即时起双方合同解除，合同解除的原因是刘学芳造成的，刘学芳应当对葛淑英承担违约责任并返回葛淑英多交的房租9万元。综上，请求二审法院依法撤销原审判决；一、二审诉讼费用由刘学芳承担。
刘学芳对葛淑英的上诉答辩称：葛淑英称双方合同已变更与事实不符，刘学芳从未收到过葛淑英的18万房租，也未向其出具收据，租赁期间房屋内的财物是由葛淑英破坏的。葛淑英至今未向刘学芳支付房租。
葛淑英对刘学芳的上诉答辩称：刘学芳上诉理由不成立，1、2016年1月1日刘学芳指使其爱人王有生带领其他人强行将葛淑英租赁的门市采用锁门毁坏财物的方式致使门市停业，刘学芳的行为构成对葛淑英的违约，一审判决让葛淑英承担违约责任，属于认定事实错误，葛淑英于2015年9月8日向刘学芳支付2015年10月1日至2016年11月31日的房租18万元，刘学芳出具收条的行为应视为双方租房合同的变更，双方租房合同变更后，刘学芳不按约定履行，于2016年1月1日指使王有生及其他人强行锁门毁损门窗的方式，致使葛淑英无法正常经营，由于刘学芳的违约行为，刘学芳应该退还葛淑英多交的房租9万元。
被上诉人濮阳市新爱婴文化传播有限公司针对刘学芳的上诉答辩称：2016年1月1号刘学芳把门锁了，刘学芳说三月底到期，到期后让濮阳市新爱婴文化传播有限公司搬走，双方说好后，刘学芳又说让濮阳市新爱婴文化传播有限公司拿10万元再让搬家，濮阳市新爱婴文化传播有限公司不同意支付10万元，刘学芳把门锁了，后来刘学芳带人把门砸了，砸了以后没有办法营业了。濮阳市新爱婴文化传播有限公司不欠刘学芳房租了。
经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：双方当事人之间签订的《门市房租赁合同书》是双方真实意思的表示，本院对于该合同的效力予以确认，双方当事人应当按照合同约定的内容履行义务。本案中，双方当事人由于租金发生纠纷后，葛淑英于2016年1月23日搬离涉案门市房，刘学芳对葛淑英搬出门市房的行为予以认可，双方当事人的行为表明合同已经解除，但是葛淑英未按合同的约定足额缴纳下一年的租金37万元，葛淑英已构成违约，故对于葛淑英称其不构成违约，应当由刘学芳返回其已缴纳9万元租金的上诉理由，没有事实根据，本院不予采信。关于刘学芳是否收到葛淑英18万元房租的事宜，虽然刘学芳不予认可，但是葛淑英已经提交了收条一份，同时刘学芳在本院（2016）豫09民终1131号民事案件中称，“由于双方当事人之间存在租赁合同关系，无论上诉人（濮阳市新爱婴文化传播有限公司）是否向被上诉人（刘学芳）支付房租，其利益均不受损害”，且本院（2016）豫09民终1131号民事判决认为，“刘学芳作为房屋所有权人有权收取房租，既使其收取了18万元房租，亦是合法正当的，同时上诉人陈述其向刘学芳支付18万元后，并未另行向史周坤支付房租，上诉人未重复支付房租”，另外，结合濮阳市公安局昆吾分局民警出警经过，可以证实刘学芳收到了葛淑英缴纳的18万元房租。对于刘学芳称并未收到葛淑英缴纳的18万元房租的上诉理由，没有事实根据，本院不予支持。虽然双方当事人签订的《门市房租赁合同书》有约定“承租方不再承租时，不得破坏已装修部分”，但是刘学芳并未提交因房屋装修受损，给其造成25万元经济损失的证据，故对于刘学芳称，葛淑英应当赔偿其实际损失25万元的上诉理由，证据不足，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11650元，由上诉人刘学芳承担10000元，上诉人葛淑英承担1650元。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞峰
审判员 田 宇
审判员 郭 海
二〇一七年二月二十三日
书记员 裴少豪