广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初4068号
原告：惠州市润丰房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山西路3号体育馆B馆二层。
法定代表人：陶卫真，总经理。
委托代理人：陈炜业，男，汉族，1984年4月8日出生，住址：惠州市惠城区。系原告公司法务主管。
被告：惠州市国腾贸易有限公司，住所地：惠州市博罗县罗阳镇九村上博小组路下。
法定代表人：黄坤源。
原告惠州市润丰房地产开发有限公司与被告惠州市国腾贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年7月14日公开开庭进行审理。原告惠州市润丰房地产开发有限公司的委托代理人陈炜业到庭参加诉讼，被告惠州市国腾贸易有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市润丰房地产开发有限公司诉称，原告与惠州市国腾贸易有限公司于2015年8月17日签订《华贸大厦房屋租赁合同》，合同约定：被告承租位于惠州市江北××大厦××单元××、××、××号房屋（下称涉案房屋），承租房屋总建筑面积为724.22平方米；租赁期限自2015年8月25日至2016年6月29日止。租金标准为每月每建筑平方米人民币86元，即每月租金为人民币62282.92元，承租方于每月25日前向原告支付下一月租金。被告自2015年10月起就开始拖欠租金，原告多次通过上门、书面发函等形式追讨租金，但被告一直以资金紧张为由推诿。根据《租赁合同》第十五条违约责任第15.2约定：承租方逾期支付本合同项下租金、装修期占用费、租赁保证金、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费等，则每逾期一日，承租方应向出租房支付相当于欠费金额的0.5%延迟履行违约金。截止至2016年3月31日，被告拖欠原告租金合计人民币144657.10元，违约金人民币109346.71元。被告在签订租赁合同后，向原告支付了履约保证金人民币197712.06元，另根据双方签订的《租赁合同》中第二部分第十六条合同的解除第16.2款约定：“…承租方违反合同的，出租方不予退还承租方支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失（出租方的损失包括但不限于代理费、预期租金损失、空置期的损失”。原告认为，被告没有按照约定支付租金，没有全面履行自己的合同义务，属严重的违约行为。虽然原告本着合作、互利的精神，多次找被告要求协商解决，但由于被告毫无诚意，一直未支付租金及违约金给原告。原告为维护自身的合法权益不受损害，特诉至贵院，请求判令：1、被告支付原告租金144657.10元（暂计至2016年4月15日，实计至被告返还房屋日）；2、被告支付迟延支付租金的违约金109346.71元（每日按未付租金的0.5%计算，暂计至2016年4月15日，实计至被告履行完毕之日止）；3、原告不返还被告履约保证金197712.06元；4、被告立即将承租的房屋恢复原状；5、被告承担本案全部诉讼费及保全费用。
被告惠州市国腾贸易有限公司未到庭参加诉讼亦未作书面答辩。
查明的案件事实
经审理查明，2015年8月17日，原告惠州市润丰房地产开发有限公司与被告惠州市国腾贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，专用条款部分约定：被告租赁原告位于惠州市江北××大厦××单元××号房屋（面积为724.22平方米）；装修期为半个月，免租，自2015年8月10日至8月24日；租赁期限自2015年8月25日至2016年6月29日止；每月租金为62282.92元，被告应于每月25日前向原告支付下一个月租金；首期租金（2015年8月25日至9月30日）76346.81元及租赁保证金197712.06元应在合同签订之日起7日内或交付日前支付。《房屋租赁合同》通用条款部分约定：（6.2）合同履行期内如承租方未按约定交纳租金、物业管理费、公共取悦能源公摊费等，出租方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分；（15.2）承租方逾期支付租金、装修期占用费、租赁保证金、物业管理费等费用的，每逾期一日，承租方应向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的迟延履行违约金；（16.2）承租方违反合同的，出租方不予退还承租方支付的租赁保证金；承租方逾期未支付租金、租赁保证金、装修期占用费等相关费用超过30日的或承租方累计三次拖欠租金等费用的，出租方可单方解除合同。被告向原告支付了首期租金、租赁保证金197712.06元及10月份租金。原告惠州市润丰房地产开发有限公司于2015年11月9日向被告发出《欠租催缴通知书》，要求其缴交11月份的租金。被告未向原告支付11月份以后的租金，原告遂于2016年1月11日向被告发出《解除租赁合同通知函》，通知被告：我司于2016年1月11日解除租赁合同；租赁保证金不予退还；贵司应于2016年1月15日前全额付清应付租金、物业管理费等，并将承租房屋恢复原状返还我司。被告的员工张秀明于2016年1月14日签收了该通知函。经核算，被告共拖欠原告2015年11月1日至2016年1月11日止的租金共计144657.1元。原告于2016年4月21日向本院起诉，请求判如上述所请。
庭审中，原告称双方的租赁关系已于我方发出《解除租赁合同通知函》时解除，由公司合伙人张秀明签收；被告没有办理交接清场手续就于1月份离开租赁房屋，房屋空置至今；被告的装修没有很多添附物，只留下一堆破烂家具。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告承租原告涉案房屋后，自2015年11月起拖欠租金，经原告催告后仍未履行，其行为已构成违约，原告可根据合同约定行使单方解除权，故原被告签订的《房屋租赁合同》自2016年1月14日被告员工张秀明签收《解除租赁合同通知函》之日即解除。按照双方约定、结合原告诉求，被告应支付2015年11月1日至2016年1月11日的租金144657.1元。此外双方还约定，被告应于每月25日前向原告支付下一个月租金，每逾期一日，被告应向原告支付相当于欠费金额的0.5%的迟延履行违约金。双方的租赁合同已于2016年1月14日解除，被告亦于收到《解除租赁合同通知函》后即搬离涉案房屋。双方虽未办理交接手续，但根据合同约定，被告拖欠租金的原告有权从租赁保证金中直接扣除，故自合同解除之日起、被告搬离后，原告有权径行扣除房屋租金，即上述约定的迟延履行违约金应计算至合同解除之日。被告应按欠费金额的0.5%支付迟延履行违约金共42803.71元（62282.92元×0.5%×81天+62282.92元×0.5%×50天+20091.26元×0.5%×20天）。租赁保证金的作用在于担保承租方承担其在合同项下的义务和责任，在合同完全履行时、应返还给承租方，故应视为承租方的租金预付款而非违约金预付款。因此，上述被告拖欠的租金及迟延履行违约金两项共计187460.81元，直接从被告缴交的租赁保证金197712.06元中扣除。另合同16.2款约定了承租方违反合同的，出租方不予退还承租方支付的租赁保证金，故剩余租赁保证金10251.25元，不予退还。至于原告诉请被告将承租的房屋恢复原状、支付房屋租金及迟延履行违约金至实际返还房屋之日，本院认为，被告在收到原告《解除租赁合同通知函》后即搬离了涉案房屋，双方虽未办理交接手续但被告以实际行动表示其接受解除合同的意思，且原告在庭审时也陈述被告租赁时没有什么添附物，搬走时只留下部分家具，另一方面，如果被告未将涉案房屋交还给原告，原告应及时主张权利、向原告发出搬迁通知，但原告并未对此进行举证，故本院认定被告在搬离时已将涉案房屋返还给了原告，原告的该项诉请本院不予支持。被告惠州市国腾贸易有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和答辩的权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告惠州市国腾贸易有限公司向原告缴交的租赁保证金197712.06元，不予退回。
二、驳回原告惠州市润丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费为8076元（原告已预交4038元），由被告惠州市国腾贸易有限公司负担。被告惠州市国腾贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 黄 艳
审 判 员 唐作培
代理审判员 肖石平
二〇一六年八月十五日
书 记 员 尹嘉茵