福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第578号
原告（案外人）缪清波，男，1963年10月11日出生，汉族，住福建省福安市。
委托代理人缪智君，福建之秀律师事务所律师（法律援助）。
被告（申请执行人）中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福建省福安市城关金山北路37号，组织机构代码：85759641-3。
代表人张光城，行长。
委托代理人李玉芳、卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告（被执行人）王成光，男，1964年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人（被执行人）福安市欣欣业电机有限公司，住所地福建省福安市阳头街道阳泉村王坑，组织机构代码：56537519-2。
法定代表人郑芳芳，总经理。
第三人（被执行人）福安市环球汽车配件有限公司，住所地福建省福安市阳头街道阳泉村王坑，组织机构代码：78453502-9。
法定代表人郑炜，总经理。
第三人（被执行人）郑炜，男，1985年12月8日出生，汉族，住福建省福安市阳头街道祥和里**号，身份证号码：3522021985********。
第三人（被执行人）郑芳芳，女，1982年4月1日出生，汉族，住福建省福安市城北街道新阳里**号，居民身份证号码3522021982********。
原告缪清波与被告中国农业银行股份有限公司福安市支行（下称：农行福安支行）、王成光、第三人福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳金融借款合同纠纷案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪清波及其委托代理人缪智君、被告农行福安支行委托代理人李玉芳到庭参加诉讼。被告王成光、第三人福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审判。本案现已审理终结。
原告缪清波诉称：2013年3月5日，其与被告王成光签订《房屋买卖合同》，购买王成光所有的位于福安市赛岐开发区罗江商贸区房号为503房屋一套（国有土地使用权证号为：安政国用（2012）第1203号），约定总购房款32.5万元。其根据合同约定至2013年3月17日共支付给被告王成光购房款16.5万元，被告王成光于2013年3月17日将该房屋交付给原告使用。剩余购房款16万元按合同约定在办理房产证过户登记后付清。原告已入住该房2年之久，已实际上取得讼争房屋的所有权。被告王成光办理了该房屋房产证后，故意对原告隐瞒该事实，将已出售给原告的房产向农行福安支行抵押贷款。被告农行福安支行未对被告王成光提供的抵押房产进行必要的审查，导致被告王成光骗取了银行抵押贷款，农行福安支行应承担过错责任。2015年7月29日，宁德中院作出（2015）宁执字第359号查封公告，并书面告知原告（2014）宁民初字第523-1号裁定书已查封了原告购买的503号房。原告不服提出案外人执行异议，宁德中院于2015年9月30日作出（2015）宁执异字第40号裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为该裁定不当，应予纠正。请求确认原告对坐落于福安市赛岐开发区罗江商贸区117幢1号5层503房套房享有所有权和解除对该房屋的查封、拍卖等执行措施。
被告农行福安支行答辩称：《物权法》第九条、第十四条、第十五条的规定，依法成立的不动产买卖合同不会当然取得物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响合同效力。本案讼争房屋产权登记在被告王成光名下，王成光是讼争房屋的合法所有权人，即使原告与被告王成光有签订了讼争的福安市赛岐开发区罗江商贸区117幢1号5层503房《房屋买卖合同》，但因未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，原告对出卖人王成光享有的请求权性质仍为债权，原告应依据《房屋买卖合同》的约定追究被告王成光的违约责任，原告诉请确定所有权明显缺乏合同依据和法律依据。讼争房屋的所有权人是被告王成光，王成光已将讼争房产抵押给其进行贷款，并于2013年8月23日办理了抵押登记，其已取得安房他证福安字第0120130**号他项权证，是该房产的抵押权人，已经发生法律效力的（2014）宁民初字第523号民事判决书也判决确认其对该房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。其在接受该房产抵押前，被告王成光提供了该房产的产权证和土地使用权证原件，并出具了抵押物说明。2013年4月8日，其与评估机构宁德市正一房地产评估公司到抵押房屋现场进行查看，该房屋内部并未装修和住人，其接受503号房作为抵押物不存在未尽审查义务情形等任何过错。综前所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条”申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告王成光提交书面答辩称：其依合同约定向银行申请按揭贷款，但由于无法预测的政策原因导致银根紧缩，当年银行未能贷出款项支付房款。且经其再三催告，原告都未提供按揭贷款材料。因原告未向其全额支付购房款，其无法按合同约定将房屋移户。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力。房屋权属两证是确认房屋产权归属的必须条件，原告要求确认房屋所有权无法律依据。另外，其与原告订立房屋买卖合同后，在原告未能履行支付全部价款、物权未发生变动的情况下，其将房屋作为抵押物进行抵押，仍然属于有权处分，没有违反法律上的诚实信用的原则规定，更不构成诈骗；其在与原告签订房屋买卖合同后，在原告未全额支付购房款的情况，便将房屋交付原告使用，可见其售房的诚意。其愿意过户，但希望原告能补齐余款。其也希望可以协调福安市环球汽车配件有限公司、郑芳芳、郑炜共同组织资金交执行局返还农行福安支行以解除房屋冻结，解冻后其马上着手办理移户手续，也希望农行福安支行能通过原告按揭贷款申请。
第三人福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳，经合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供书面陈述意见。
经审理查明，原告缪清波、被告农行福安支行对下列事实没有争议，被告王成光、第三人福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳，经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对下列事实没有争议，且有当事人举证的《房屋买卖合同》、（2014）宁民初字第523号民事判决书及（2015）宁执异字第48号《执行裁定书》等载明的事实为证，对下列事实，本院予以确认：
1、原告农行福安支行与被告福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳、王成光金融借款合同纠纷一案，福建省宁德市中级人民法院（下称宁德中院）于2014年12月27日作出（2014）宁民初字第523号民事判决：（1）、被告福安市欣欣业电机有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司福安市支行借款本金220万元及利息、罚息、复利145863.82元（利息、罚息、复利已计算至2014年11月14日，此后的罚息、复利按年利率12.6%计算至本判决确定的还款之日止）；（2）、原告中国农业银行股份有限公司福安市支行有权对被告王成光名下坐落于福安市赛岐开发区罗江商贸区117幢1号101、201、202、203、301、302、303、401、402、403、501、502、503号房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（3）、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳对上述债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向债务人福安市欣欣业电机有限公司追偿。该判决于2015年4月23日生效。
2、农行福安支行起诉福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳、王成光金融借款纠纷一案中向宁德中院申请保全涉案房产。宁德中院于2014年8月19日作出（2014）宁民初字第523-1号民事裁定书，裁定查封涉案房产，并于2014年9月2日送达福安市房地产管理局。宁德中院于2014年12月27日作出的（2014）宁民初字第523号民事判决书生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人农行福安支行向宁德中院申请强制执行。宁德中院在执行中，于2015年7月29日对被执行人王成光名下的涉案房产粘贴了（2015）宁执字第359号查封公告。
3、2013年8月14日，王成光与农行福安支行签订了编号为35100620130021237的《最高额抵押合同》，合同约定将涉案房产作为抵押物，担保的债权最高余额为人民币3806000元，并于2013年8月23日办理了抵押物登记。
4、2015年9月1日，原告缪清波对涉案执行标的提出书面异议，主张其对涉案房产拥有物权，请求宁德中院裁定中止对涉案房产的查封等执行措施。2015年9月30日，宁德中院作出（2015）宁执异字第40号《执行裁定书》，裁定：”驳回案外人缪清波的异议”。原告缪清波不服该《执行裁定书》，遂提起本案诉讼。
5、原告自愿于2016年5月21日将剩余购房价款160000元交付本院。
本案的争议焦点是：1、原告对本案讼争房产是否享有所有权；2、原告提出排除对讼争房产执行措施的诉讼请求能否成立。
另查明：原告主张，其与被告王成光于2013年3月5日签订了讼争的《房屋买卖合同》后，在讼争房产被法院查封、扣押前，其已按约支付了大部分的购房款和合法实际占有讼争的房产。并提供《房屋买卖合同》、购房款《收款收据》、《供用水合同》及缴纳自来水安装费《发票》和申请证人张某出庭作证，以支持其主张的待证事实。证人张某出庭作证陈述：2013年4月上旬左右，原告装修房子时的泥工是我做的。被告农行福安支行质证认为，其不是《房屋买卖合同》的当事方，对原告提供的前述证据的真实性、合法性及关取性无法确认，由法庭判断。证人张某的证言与本案不具有关联性，不足为据。并提供讼争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，证明王成光系涉案房屋的合法所有权人；提供讼争房屋的他项权证（抵押权），证明2013年8月23日涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为农行福安支行；提供王成光出具的《抵押物书面说明》、宁德市正一房地产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》，证明涉案房产在抵押时内部未装修。原告对被告农行福安支行提供的前述证据质证认为，对于房产证、国有土地使用权证、他项权证没有异议。对《抵押物书面说明》存在异议，王成光隐瞒了房屋已经出售给原告的事实，骗取银行贷款；对于评估报告第8页的内容存在异议，2014年4月8日评估机构到现场勘查的时候，大部分业主已入住或处于装修状态，银行存在审查不严的情形。本院认为，原告提供的购房款《房屋买卖合同》《收款收据》、《供用水合同》有相应的原件核对，其真实性予确认。原告提供的前述书面证据可以证实：原告与被告王成光于2013年3月5日签订了讼争房屋的《房屋买卖合同》，合同第4条第3项约定原告在支付了165000元后被告王成光应将讼争房屋的钥匙交付给原告，原告别于2013年3月5日、3月10日、3月17日三次共计交付了165000元购房款及于2013年3月27日以自己的名义开立供水用户安装自来水设施，结合本案原告与被告王成光之间是现房买卖而不是预售房屋买卖和证人张某关于其2013年4月上旬为原告购买的房屋装修做泥工的证言及被告王成光提供的书面答辩状中承认其已将讼争房产交付原告的答辩意见及，原告主张其已按约交付大部分购房款和已在执行措施实施前实际合法占有了讼争房产的事实，予以认定。被告农行福安支行提供的房产证、国有土地使用权证、他项权证可证实讼争房产产权于2013年3月15日登记在第三人王成光名下，并于2013年8月23日设定给农行福安支行3086000元的最高额抵押权，被告农行福安支行主张的前述事实予以认定。被告农行福安支行提供的《抵押物书面说明》证明了王成光未披露讼争房产已出售的事实。《房地产抵押估价报告》未附实地查勘日（2013年4月8日）的现场资料，该二份证据不足以证明实地查勘日讼争房产内部未装修的事实，该证据不予采信，被告农行福安支行对此主张的该事实不予认定。
综上所述，本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案《房屋买卖合同》虽然有效，但合同有效不等同于原告已取得物权。因讼争房屋未办理产权转移登记，原告主张其享有房屋所有权，于法无据，该诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告在采取执行措施前已与被告王成光签订了讼争房屋的《房屋买卖合同》，并按照合同约定支付大部分价款并合法占有了讼争房产，且无证据证明是因原告自身的原因而未办理过户登记，原告已同意将剩余购房价款交付人民法院执行。原告的该诉讼请求，有事实和法律依据，可予支持。本院（2014）宁民初字第523号生效民事判决虽然确定被告农行福安支行对本案讼争房屋享有优先受偿权，但根据前述司法解释的规定，被告农行福安支行对此提出的抗辩意见不能成立，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、在被告（申请执行人）中国农业银行股份有限公司福安市支行与被告（被执行人）王成光、第三人（被执行人）福安市欣欣业电机有限公司、福安市环球汽车配件有限公司、郑炜、郑芳芳金融借款合同纠纷执行案中，不得对坐落于福安市赛岐开发区罗江商贸区117幢1号5层503房产进行执行；
二、驳回原告缪清波的其他诉讼请求。
案件受理费6175元，由原告缪清波负担3088元，由被告中国农业银行股份有限公司福安市支行负担3087元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 沈鸣鸣
审判员 林 斌
审判员 陈富强
二〇一六年七月十四日
书记员 彭杨清
附注主要法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。