北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00222号
上诉人（原审原告、反诉被告）李辉，男，1958年1月6日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）郑淑芳，女，1956年10月6日出生。
二上诉人之委托代理人李长松，男，1983年8月15日出生。
二上诉人之委托代理人梁永富，北京和丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）苗国富，男，1964年8月20日出生。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人关坤坤，北京市隆安律师事务所律师。
上诉人李辉、郑淑芳因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第04077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2008年6月，李辉、郑淑芳诉至原审法院称：我们因需要资金，于2002年11月24日将自己的位于北京市房山区琉璃河二街村两层房屋（以下简称诉争房屋）上下共四间及跨院（计130平方米）以14.5万元的价格卖给苗富果。双方签订了房屋买卖协议，并各自交付了房屋和款项。现我们急需用房，根据相关法律规定，诉至法院，要求判令：1、双方签订的房屋买卖协议无效；2、苗富果返还我们的房屋；3、诉讼费由苗富果承担。
苗富果辩称并反诉称：2002年11月24日，李辉、郑淑芳与我签订了《房屋买卖协议书》，李辉、郑淑芳自愿将诉争房屋以14.5万元的价格出售给我。我买房屋后，对该房产进行了室内、外装修、增建，花费了约十几万元。2008年3月6日，琉璃河镇人民政府将该房产列入拆迁范围，并进行了公示。2008年6月10日，李辉、郑淑芳提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议书无效，要求收回房产。事实上，李辉、郑淑芳在该村还拥有另外两处房产，并非无房居住。其起诉的真实目的是为了获取不当的拆迁利益。我所购房产系两层小楼，在居住的同时用于商业经营，并拥有合法的工商营业执照，这在拆迁补偿时，都会予以补偿。如果法院判决双方协议无效，李辉、郑淑芳可以收回房产，其二人将得到巨额的拆迁利益。我不但失去唯一的经济来源，还失去了唯一的住所。根据现在的房价，如果我搬离现在住房再在附近购买一套同等面积的房产，需要花费几十万元。因此，该协议被确认无效后，李辉、郑淑芳将得到数百万的拆迁补偿款，而我仅获得原购房款，显然不符合公平原则。故我提起反诉，请求法院综合考虑我可获得的拆迁利益，以及现房产价值与原价值的差异，判决李辉、郑淑芳对我的信赖利益予以赔偿，支持我的反诉请求：1、李辉、郑淑芳退还原购房款14.5万元；2、李辉、郑淑芳赔偿我经济补偿金，共计70万元；3、李辉、郑淑芳承担本案全部诉讼费。
针对苗富国的反诉，李辉、郑淑芳辩称：我们与苗富果签订的《房屋买卖协议书》及买卖行为违反国家相关法律、法规应属无效；苗富果购得该房产后，未办理过户手续，实质上未交付，该房屋增值与苗富果无关；苗富果购得房屋后，对房屋、院落实施了改造、装修等添附行为，该添附行为是苗富果经营所需，且一直由苗富果使用，其加盖的房屋未经相关部门批准，程序不合法；我们同意返还苗富果购房款14.5万元，不同意苗富果的其他反诉请求。
原审法院经审理认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让。本案中，苗富果非北京市房山区琉璃河镇二街村村民，不享有该村宅基地的使用权。因此，李辉、郑淑芳与苗富果签订的《房屋买卖协议书》违反了相关法律强制性规定，该协议应属无效。故对李辉、郑淑芳要求确认与苗富果签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，法院予以支持。因无法对诉争房屋的宅院宅基地区位补偿价及诉争房屋宅院的地上物按照商业楼房的拆迁补偿标准进行重置成新价进行评估，故李辉、郑淑芳要求苗富果返还诉争房屋的请求及苗富果要求李辉、郑淑芳退还购房款、赔偿经济补偿金的请求，法院暂不予支持。诉争房屋也暂不腾退，待拆迁进行评估后再解决相关后续问题较为妥善。据此，原审法院于2014年10月判决：一、李辉、郑淑芳与苗富果于二○○二年十一月二十四日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回李辉、郑淑芳的其他诉讼请求；三、驳回苗富果的反诉请求。
判决后，李辉、郑淑芳不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判苗富国返还诉争房屋。李辉、郑淑芳的主要上诉理由为：原审判决在认定双方之间的房屋买卖合同无效的前提下，对合同无效后的返还房屋等后续事宜未予处理，违反法律规定；苗富国购买诉争房屋后一直居住并进行经营获益，故在合同无效返还房屋时，不应再给其任何经济补偿；原审审理期间，第一次的评估报告对诉争房屋及宅基地区位补偿价已经进行了评估，故应当依据该评估结果对返还房屋及购房款进行处理。苗富国同意原判。
经审理查明：李辉、郑淑芳系北京市房山区琉璃河镇二街村村民。苗富果系黑龙江省集贤县二九一农场下岗职工，属于非农业户口。
2002年11月24日，李辉、郑淑芳与苗富果签订《房屋买卖协议书》，约定：李辉、郑淑芳将其临107国道的二层小楼作价14.5万元卖给苗富果，由苗富果上交房山区琉璃河二街村委会宅基地容纳费2000元；房屋四至为南至×家房、北至×家房，房后有4米道，公用，房前临107国道。李辉、郑淑芳作为卖房人，苗富果作为买房人，骆文启、尹桂云作为中证人在该《房屋买卖协议书》上签字，北京市房山区琉璃河地区办事处二街村村民委员会在《房屋买卖协议书》上盖章。协议签订后，苗富国支付了购房款，李辉、郑淑芳将房屋交付与苗富国。苗富果购得诉争房屋后，对该房屋进行了修缮和改造。
原审审理中，经苗富果申请，原审法院曾委托北京鸿天涉外房地产土地估价有限责任公司对诉争房屋重置成新价值以及区位价值进行评估，该公司于2010年1月15日出具《估价报告》，估价结果为：估价对象于估价时点2009年7月16日的建筑物和附属物现值为196980元，土地区位补偿总价为123200元。该《估价报告》有效期自2010年1月15日至2011年1月14日止。苗富国对该《估价报告》提出异议。后，原审法院又委托北京东华天业房地产评估有限公司对诉争房屋的宅院宅基地区位补偿价进行评估、对诉争房屋宅院的地上物按照商业楼房的拆迁补偿标准进行重置成新价评估。2014年6月5日，北京东华天业房地产评估有限公司向法院出具《情况说明》，称：因估价对象为农村宅基地上的商业用房，根据我国现行法律法规及估价行业相关规范及标准，估价人员无法选取与估价对象相适宜的估价方法对其价值进行准确、客观的计算。同时，由于当事双方对估价对象宅基地占地面积分歧较大，且当事双方均无法提供可以确认估价对象准确宅基地面积的任何材料，估价人员无法测算出估价对象宅基地区位补偿价值。
另查，李辉、郑淑芳与苗富果签订《房屋买卖协议书》后，双方未到有关部门履行宅基地使用权变更登记审批手续。
上述事实，有《房屋买卖协议书》、批示、票据、通知、证明、《估价报告》、《情况说明》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，诉争房屋及院落坐落于北京市房山区琉璃河镇二街村，苗富国系城镇居民，并非该村集体经济组成成员。李辉、郑淑芳与苗富国于2002年11月24日签订的《房屋买卖协议书》中买卖的标的物不仅涉及诉争房屋，还包括相应的宅基地使用权。诉争宅院的宅基地使用权亦未经有关土地主管部门审批变更登记至苗富国名下，故李辉、郑淑芳与苗富国签订的《房屋买卖协议书》违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策之规定，应认定为无效。
关于合同无效后的法律后果的处理问题，虽然依据我国相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但鉴于目前无法对本案诉争房屋及土地区位补偿价进行评估，故原审法院认定对于财产返还及损失赔偿问题均不予处理，待拆迁进行评估后再解决相关后续问题，处理并无不当，本院予以确认。关于李辉、郑淑芳主张应依据北京鸿天涉外房地产土地估价有限责任公司于2010年1月15日出具的《估价报告》中的估价结果进行处理的上诉理由，因该《估价报告》有效期截止到2011年1月14日，且苗富国对该评估结果有异议，故对李辉、郑淑芳的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，李辉、郑淑芳的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3700元，由李辉、郑淑芳负担（已交纳）；反诉案件受理费12250元、由苗富国负担（已交纳）。二审案件受理费3700元，由李辉、郑淑芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一五年一月十三日
书 记 员 刘 曈