安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民一初字第01293号
原告：殷文台，男，1965年3月7日出生，汉族，住安徽省岳西县。
委托代理人：方鲁生，安徽方鲁生律师事务所律师。
被告：殷正友，男，1943年3月9日出生，汉族，住安徽省岳西县。
委托代理人：林斗蛟，岳西县中关乡法律服务所法律工作者。
第三人：储昭庆，男，1974年12月18日出生，汉族，农民，住安徽省岳西县。
第三人：储昭棉，女，1967年3月31日出生，汉族，农民，住安徽省岳西县。
原告殷文台与被告殷正友，第三人储昭庆、吴烈根确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理，依法适用简易程序，由审判员胡发宏独任审判。2014年9月26日，殷文台请求将第三人吴烈根变更为储昭棉，储昭棉到庭表示同意变更，且同意立即开庭审理，本院经审查后遂于同日公开开庭进行了审理。2015年1月15日，因案情复杂，依法将本案变更为普通程序审理，由审判员胡发宏担任审判长，与审判员葛立峰、代理审判员林储焰组成合议庭于2015年3月27日公开开庭进行审理。审理后发现本案必须以本院受理的原告殷正友与被告殷文台、殷璟、殷斌、殷文东法定继承纠纷一案【案号（2014）岳民一初字第00856号，以下简称856号案】审理结果为依据，故裁定中止本案审理。2015年12月，856号案判决生效。2015年12月25日，经原告殷文台申请，本院恢复了本案的审理，并于2015年12月29日第三次公开开庭审理了本案。原告殷文台及其委托代理人方鲁生，被告殷正友及其委托代理人林斗蛟，第三人储昭庆、储昭棉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷文台诉称：原被告等家庭成员所有的房屋因政府修路而拆迁，政府支付了补偿款68万元，另外划拨两块土地给原被告自己建房（其中八幢3号土地及补偿安置均为原告独立所有，八幢2号土地及补偿安置均为被告独立所有）。为此，2010年10月4日，原被告等家庭成员召开了“家庭会议”，明确了补偿款68万元的用处及自建房方案。因原被告为父子关系，故一切建房事宜均由殷正友办理，殷文台并没有太多过问。但房屋建好后，殷正友不与殷文台及家庭其他成员商量，也不按照“家庭会议”约定事宜办事，私自将其中的四套房屋分别卖给了第三人储昭庆、吴烈根、陶凯、刘国栋，给殷文台及其他家庭成员造成损失。在多次协商未果的情况下，诉至贵院，请求判令：1、确认被告殷正友私自卖给第三人储昭庆、吴烈根的房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由被告承担。
殷正友辩称：1、殷文台不是新建房屋的权利人，本案房屋是属于殷正友自建，所有房屋的房产证都在殷正友名下，该房屋除利用了殷文台的规划证之外，其没有任何投入，且殷文台应分得的补偿款也已基本领取完毕；即使考虑到原、被告的亲情关系，就算殷文台认为房屋属于共建，但这种共建是不对等的，殷正友享有绝大多数处分权。2、殷正友与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，不属于无效合同的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
储昭庆、储昭棉述称：本案是原被告的家庭纠纷，与第三人没有关系，第三人与被告之间的房屋买卖合同是有效的，且房屋已于2013年交付，经过装修，现已经入住了。
在本院指定的举证期限内，殷文台向法庭提交以下证据：1、家庭会议，证明家庭两块地皮及建房的处置方案；2、借款协议，证明38万元存款处置方案；3、补偿协议，证明殷文台应得补偿款140862元；4、确认单，证明8幢3号宅基地归殷文台所有；5、申请登记表，证明8幢3号中有殷文台一套宅基地；6、统建规划图，证明8幢3号宅基地归殷文台所有；7、收款通知，证明政府补偿房租款15876元；8、土地证件，证明老宅基地归殷文台所有，政府是根据以上老证发8幢3号证给原告的；9、具结书，证明被告擅自将原告的宅基地建房屋，要求落其名下，并承诺今后如有产权异议等均由被告本人负全部法律责任；10、施工合同，证明两套房屋实际建造成本；11、856号案民事判决书，证明原告对诉争的房屋享有共有权。
就殷文台提交的证据，殷正友质证认为：对证据1合法性有异议，侵害了殷正友的合法权益，所有子女没有权利分割家庭财产；该协议是在殷文台母亲去世的第三日由几名子女写好让殷正友签字的，当时殷文台不在家，该协议不是原被告的真实意思表示。证据2、7、10，与本案没有关联性。证据3除了资金是真实的之外，其他均不是事实。对证据4真实性有异议。证据5结合殷正友方提交的证据可以看出房屋的产权是殷正友的。证据6不能真实的反应建房情况。对证据8真实性有异议，签名并非殷文台所签。对证据9真实性没有异议，但产权人是殷正友。对证据9真实性没有异议，但不能达到其证明目的。
储昭庆、储昭棉对殷文台提交的证据质证意见为：对所有证据均不清楚。
在本院指定的举证期限内，殷正友向法庭提交以下证据：1、国有土地权出让合同，证明殷正友获取国有土地使用权；2、宅基地申报信息及用地平面图，证明殷正友为户主所办得；3、申请，证明殷文台通过不正当手段取得土地证；4、保证，证明殷文台通过殷璟拿走10万元；5、申报，证明两户获得批准由殷正友一人办证；6、申领房屋所有权具结书，证明殷正友获得其所建房屋产权；7、所有权申请登记表，证明殷正友为产权人。
就殷正友提交的证据，殷文台质证认为：对证据1真实性没有异议，但不包括殷文台所有的部分；对证据2真实性没有异议，但不能反映全部情况，如果没有原告的份额，不可能获得两套房屋宅基地；对证据3真实性没有异议，不能证明该申请是由别人代签；对证据4真实性没有异议，钱现在还在殷璟手中；对证据5真实性没有异议，但是殷正友个人行为；对证据6真实性没有异议，该证据更能证明殷正友将所有房屋产权归到自己名下；对证据7真实性没有异议，可以看出殷正友将殷文台的所有财产侵占到其名下。
储昭庆、储昭棉对殷正友提交的证据质证意见为：对所有证据均不清楚，不发表意见。
在本院指定的举证期限内，储昭庆、储昭棉向法庭提交房屋买卖合同二份，证明房屋是合法取得。
对两第三人提交的证据，殷文台质证意见为：真实性没有异议，该房屋应该是原被告所有的，但签订协议的卖方是殷文东，足以说明该合同是无效合同。
对两第三人提交的证据，殷正友质证意见为：均没有异议，两份合同房屋是殷正友出卖的，其中有一份合同是委托其同住的小儿子殷文东代签，房款均由自己收取。
本院综合各方当事人的举证、质证意见，对证据认证如下：对殷文台提交的证据1，殷正友对其合法性有异议，经审查，该协议上有殷正友签名，内容不违反法律规定，故对该份证据予以采信；对证据2、7、10，殷正友对其关联性有异议，经审查，理由成立，故对该三份证据不予采信；对证据3，殷正友对资金（补偿金额）真实性无异议，本院对该金额予以确认；对证据4，殷正友虽对真实性有异议，但庭审中已予认可，故予以采信；对证据6，殷正友对其证明目的有异议，经审查，该证据与证据4相印证，可以达到殷文台证明目的，本院予以采信；对证据5，因殷正友亦提交了该份证据，经审查，具有真实性、合法性、关联性，对其证明目的本院进行综合认定；对证据8，殷正友虽对真实性有异议，但未提出证据进行反驳，经审查，具有真实性，合法性，对其关联性及证明内容本院结合其他证据综合进行认定；对证据9，殷正友亦提交此份证据，经审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据10，因系本院生效判决，具有既判力，本院予以采信。对殷正友提交的所有证据，殷文台对其真实性均无异议，经审查，具有真实性，本院对证据内容予以采信。对两第三人提交的证据，因殷文台、殷正友对其真实性均无异议，经审查，具有真实性，本院对该两份合同内容予以采信。
本院根据采信的证据及庭审中各方当事人的陈述，审理查明：殷正友与胡淑贞系夫妻关系，共生育四子女，长子殷文台，次子殷文东，大女殷斌，次女殷璟。1987年，殷正友与胡淑贞家庭在岳西县天堂镇城西居委会长屋组建造房屋，当时殷文台仅已参加工作。1997年殷正友就该房屋补办土地房屋审批手续、补办违法用地手续申请将宅基地中105.68㎡的面积分办到殷文台的土地证名下。形成该老房屋房产证办在殷正友名下，土地证有两本，产权人分别为殷正友与殷文台。2009年6月，因公路建设需要，前述房屋及宅基地均被征用。政府给殷正友户安置如下：1、现金补偿，2009年6月25日，以殷正友、殷文东和殷文台的名义分别与岳西县人民政府签订拆迁补偿协议，其中，殷正友、殷文东拆迁房屋面积261.36㎡，剩余土地面积39.17㎡，补偿500311元，拆迁奖励31363元，补偿合计531674元；殷文台名义拆迁房屋面积87.17㎡，剩余土地20.31㎡，补偿140862元，拆迁奖励10460元，补偿合计151322元，该款均已由殷正友领取；2、岳西县人民政府因拆迁为殷正友户批准宅基地，由其自行建造，按殷正友和殷文台两户安置；3、以胡淑贞名义在拆迁户安置点给予安置一间门面房。之后，胡淑贞生病，殷正友为其治病花费一定的医疗费。2010年农历9月30日胡淑贞死亡。2010年农历10月4日，殷文台、殷斌、殷璟、殷文东召开家庭会议，内容为：“截止到2010年10月4日总共存款：1、（安徽岳西）大别山集团存款38万元人民币…每月计息4560元，存款余额15881.57＋4560元…户名改为殷正友（原为殷璟，被划掉）；2、中国工商银行××4867567×余额8151.76元，户名改为殷璟；3、中国工商银行××99903×余额106812.02元，户名改为殷璟。两块地皮处理方案：1、先造好别墅，先卖掉一套，留一套别墅自住…2、两套别墅的名字为殷正友、殷文台、殷文东，…3、如果两套别墅都卖，再买一套80平方左右的房子。注：只要买房均要写上殷正友、殷文东、殷文台的名字，以殷正友的名字为主。只要卖房必须经过所有子女协商后再处理。4、店铺的名字为殷斌、殷璟；5、写名字只是方便对财产保管，财产分割再协商”，殷正友亦在该家庭会议最下方签名，殷文台、殷斌、殷文东、殷璟在相应位置签名。该会议中所述存款，即68万元补偿款的下剩款，“两块地皮”即拆迁安置的地皮。其中中国工商银行××99903×的存款由殷璟保管，后因殷文台的事情花费2万元。2011年，殷正友一人经手出资并办理相关审批手续后，在岳西县天堂镇天堂西路拆迁安置点建成8幢2、3﹟框架结构房屋两套落脚三层共六套套房，建设规划殷正友户为8幢2号，殷文台户为8幢3号。房屋建设合同约定的工程造价为：按双包方式…以建筑面积528元／㎡…每户按250㎡计算，工程款为13万元，工程交付时建筑面积按实计算…。根据该合同，殷正友约支付建房工程款78万元，另合同外费用及办证费用亦由殷正友支付。房屋建成后，殷正友于2011年11月22日向天堂镇城西社区居委会、天堂镇人民政府申请将8幢2号及8幢3号房屋的土地证及房产证均办在殷正友名下，并签署申领房屋所有权证具结书，内容为：“兹有原产权人殷正友座落8#2、3号的房屋每户三层，框架结构2户层，建筑面积每户270平方米，其所有权，现由我办理登记，并请按我户发证。今后如有产权异议纠纷等，均由本人负全部的法律责任。”天堂镇城西社区居委会、天堂镇人民政府在该具结书的担保单位处加盖了单位印章。2013年2月17日，殷正友委托殷文东与储昭棉签订房屋买卖合同；2013年8月2日殷正友、殷文东与储昭庆签订房屋买卖合同，按每套29万元出卖，房款均由殷正友收取。殷正友确定合同后即将房屋交付给储昭棉、储昭庆，两第三人即对房屋进行装修，并先后于2013年11月、2014年4月份入住。
因胡淑贞死亡前未留下遗嘱，殷正友、殷文台等就遗产分配发生纠纷，殷正友于2014年5月向本院提起了法定继承纠纷之诉，该案审理中殷文台提起本案诉讼。因本案需以856号案处理结果为依据，故中止审理。856号案经本院审理后作出判决，确认原老房屋为殷正友户原房屋产权为殷正友夫妇和殷文台三人共同共有。胡淑贞、殷正友和殷文台对共有财产现金515405.35元（即以2010年10月4日确定的380000＋15881.57＋4560＋8151.76＋106812.02），以及安置的“两块地皮”和一间门面房（当时尚未交付）各占三分之一。胡淑贞的遗产殷正友、殷文台、殷斌、殷璟、殷文东平均分得分配。双方当事人均未上诉。该判决发生法律效力后，本案即恢复审理。
另查明，本案所涉的房屋拆迁、补偿安置、房屋建设均系殷正友一人完成，所有费用均由其支付。2010年农历10月4日家庭会议所涉及的款项，除约10万元在殷璟（或殷文台）处外，均已由殷正友支取，用于为胡淑贞治病、办理丧事，以及建房。殷文台分别于2014年2月份，2014年8、9月份向储昭棉、储昭庆主张其为房屋共有人。
本院认为：本案所涉房屋虽系殷正友一人完成建造，但系在老屋拆迁政府安置的“两块地皮”及殷正友、殷文台两户的规划基础上，有部分建房款是安置补偿款，因856号案判决已确认“两块地皮”、安置补偿款的按份共有关系，故应认定为按份共有关系。因殷正友除一人出力建成外，在安置补偿款外明显还有大笔个人部分出资，但因未全面核实，故具体份额本案不予确定，殷正友属于主要权利人自无异议。但殷正友提出房屋系其自建而原始取得的意见，因明显与事实不符，也无法律依据，本院不予采信。
案涉房屋系政府有关部门批准合法建造的范围，可以买卖。殷正友作为家庭的长辈或户主及主要权利人，对外出售房屋也应当取得其他家庭成员的明确同意，以维护和谐的家庭关系。但本案中两第三人与殷正友签订的房屋买卖合同不宜认定为无效，理由如下：第一、两第三人购买房屋，有理由相信殷正友的出售行为系有权处分，因为，1、案涉房屋拆迁补偿、规划、建造、办证等一切事宜均是殷正友办理；2、殷正友申领房屋所有权证具结书时主张土地证及房产证均办在其一人名下，得到基层组织及基层政府的认可；3、第三人在购买房屋至装修入住较长时间内没有其他家庭成员就此提出异议。第二，第三人购买房屋已支付合理对价，表明买卖合同双方并无损害其他共有人利益的故意，第三人主观上具有善意。第三、安置补偿的土地上已建三层六套房屋，属可分之物，殷正友的份额明显多于两套，其处分两套不为不可。第四、殷文台在既未出资，又未出力，也不主张清算分割的情况下，仅以共有人身份，就阻止殷正友在家庭共有财产基础上出力出资建成的部分房屋的处分，于理不合，同时也与权利义务一致原则相悖。第五、两第三人购买房屋后，对房屋进行了装修装饰并入住其中，如果确定合同无效，损害了交易的稳定性，而且严重影响不动产物权的效用，有失公平。第六、本案的任何处理均不会对殷文台的实际权益造成损害。因为双方共有财产并未实际分割，殷文台如认为殷正友擅自出售房屋造成其损失，可以在分割时一并处理。
综上所述，原告主张被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告殷文台诉讼请求。
案件受理费100元，由原告殷文台负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 胡发宏
审 判 员 葛立峰
代理审判员 林储焰
二〇一五年十二月三十日
代书 记员 余鑫苗
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭，不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。