上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第1541号
原告李光进。
原告曹邦英。
上列原告共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。
被告江芬芬。
委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
委托代理人许文轩，上海市佩信科诺律师事务所律师。
原告李光进、曹邦英与被告江芬芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转普通程序审理，并于2014年3月25日、4月30日、6月17日、9月17日公开开庭进行了审理。原告李光进、曹邦英及其委托代理人陈渊、王昊、被告江芬芬的委托代理人黄方明、许文轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李光进、曹邦英诉称，两原告系夫妻，坐落于上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系被告所有。2011年10月8日原、被告与案外人上海山易巴房产经纪事务所签署了《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋以人民币（以下币种相同）64万元的价格转让给原告，双方所有应付之税费及中介费均由原告承担。2011年10月15日原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》并在网上备案，该合同中约定房价款为44万元，原、被告实际上仍按照居间协议约定的价格履行。2011年10月8日原告支付了定金1万元，10月15日支付了房款39万元，10月16日向中介支付了税费及中介费4万元，被告则于2011年12月向原告交付了系争房屋。因税收及过户的限制，原、被告并未及时办理相关过户手续，2012年4月5日原、被告重新以相同内容签订了网上备案合同，但亦未及时过户，现原告查明已无碍于房屋过户交易是由，向被告提出过户并支付剩余房款，但被告予以拒绝。为此原告要求法院判令被告：1、配合原告将上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋产权由被告名下过户至两原告名下；2、承担案件受理费。
被告江芬芬辩称，根据合同约定原告首付款为34万元，余款30万元通过按揭贷款支付，因原告需要向银行申请转按揭30万元贷款没有成功，迄今为止系争房屋还有被告的公积金贷款28万元左右未归还，过户没有操作性，原告并未向被告承诺支付剩余的购房款，故对于原告要求被告协助过户的诉请不予同意。原告另支付被告的10万元与房款无关，被告实际归还了8.20万元，尚余1.80万元未返还是因为税费增加，原、被告一致同意用该1.80万元予以抵扣。
经审理查明，2011年10月8日原告（乙方）、被告（甲方）与案外人上海山易巴房地产经纪事务所（丙方）就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议约定乙方净到手价64万元。同日原、被告签订了《补充协议》，约定双方签订的《上海市房地产买卖合同》中房价款为44万元，与《房地产买卖居间协议》中房价款有冲突之处，以《房地产买卖居间协议》为准，差额20万元由乙方于签订买卖合同当日以现金形式支付。2011年10月8日原告支付被告定金1万元。同年10月15日原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋就转让价款为44万元，2012年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三（付款协议）约定为：1、乙方于2011年10月8日支付甲方定金1万元，2、乙方于签订本合同当日支付甲方房款13万元，3、甲方同意乙方剩余房款通过银行转按揭贷款的方式支付给甲方30万元。2011年10月15日原告向被告银行账户转账30万元，2011年10月16日原告向被告银行账户转账13万元。2011年10月16日中介公司向原告出具收到原告税费和中介费4万元的收据。2012年4月5日原、被告就系争房屋重新签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋房价款44万元，双方确认在2012年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三（付款协议）约定为：1、乙方于2011年10月8日支付甲方定金1万元，2、乙方于签订本合同当日支付甲方房款13万元，3、甲方同意乙方剩余房款通过银行转按揭贷款的方式支付甲方30万元。2014年1月2日原告向本院提起诉讼如前。庭审中，原、被告确认双方执行的是2012年4月5日签订的《上海市房地产买卖合同》，系争房屋的出让价款为64万元，原告已付房款34万元，尚余30万元房款未支付。
另查明，系争房屋上设有债权抵押，债权人为案外人上海市住房置业担保有限公司，债务履行期限为2011年3月10日至2041年3月10日，债权数额为30万元。
再查明，两原告系夫妻，外省户籍人员，原告李光进从2011年1月至2014年4月期间在本市有连续缴纳个人所得税记录。系争房屋现有原告实际居住。
审理中，原告明确诉请为：1、要求被告涤除系争房屋上的债权抵押，2、被告协助原告办理系争房屋产权过户至两原告名下手续，3、原告于过户后当日支付被告剩余房款30万元。现原告已将30万元钱款作为代管款缴纳至本院。原、被告其余借款纠纷无需在本案中处理。
被告则提出，原、被告约定采用转按揭贷款方式支付剩余房款，现因政策原因无法履行，因原告自身原因没有履行付款义务长达两年，导致了被告损失，而被告已依约交付了房屋，配合原告办理各种手续，没有违约行为，双方的合同应根据合同第九条第三款的约定予以解除，被告不同意协助原告办理过户手续。
认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、定金收据、房款收据、银行业务回单、上海市房地产产权证、上海市房地产登记簿、上海市住房置业有限公司的代还款凭证和银行转账凭证等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。对于被告提出原告没有按照合同约定方式支付购房款构成违约，合同应予解除的观点，本院认为，原、被告合同约定30万元房款通过银行转按揭方式支付，但当时二手房买卖申请转按揭贷款已受限制，双方约定的此种付款方式实际无法履行，在此情况下，原、被告可协商变更该款项的付款方式，被告亦应在合理期限内催告原告进行付款，但被告并未提交双方就付款方式已经协商且原告经被告催告后仍未付款的证据，被告认为原告未按约履行付款义务的观点本院不予采纳，同时现有材料无法证明原告受限购政策限制，原告要求以现金支付购房款的方式继续履行合同的意见本院予以采纳，现原告已将30万元购房款以代管款的方式先行交纳至本院作为其履行合同的保证，故被告应在涤除系争房屋上设立的债权抵押后协助原告办理系争房屋的产权过户手续，被告不同意继续履行合同的观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、被告江芬芬于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的债权抵押，被告江芬芬在上述抵押涤除后的三日内协助原告李光进、曹邦英办理上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告江芬芬办理登记至原告李光进、曹邦英名下；
二、原告李光进、曹邦英应在上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理后当日支付被告江芬芬剩余购房款30万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，200元、财产保全申请费3，720元，由被告江芬芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 孙宝祥
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。