江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2050号
上诉人（原审被告）张峰。
委托代理人侯焕然。
被上诉人（原审原告）南通宏成物业管理服务有限公司，住所地南通市通州开发区世纪大道188号。
法定代表人毛金祥。
委托代理人杨雪军。
上诉人张峰因与被上诉人南通宏成物业管理服务有限公司（以下简称宏成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通民初字第0710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年9月13日，通州开发区世纪城业主委员会（甲方）与宏成物业公司（乙方）签订物业管理合同，委托宏成物业公司对世纪城小区提供物业服务，合同期限为三年，约定，物业服务费用根据业主房屋建筑面积计算，多层物业管理服务费按0.6元／月／平米；高层按0.6元／月／平米，电梯运行费0.2元／月／平米，电梯电费0.4元／月／平米，生活垃圾清运费5元／月，电梯电费1－3层按50%分摊，其他公摊费用按实分摊；物业管理服务费每半年交纳一次，上半年服务费于本年度1月31日前、下半年服务费至7月31日前交纳，逾期不交纳物业服务费，从逾期之日按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，房屋建筑的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；本物业公共区域照明和环境绿化水电能耗、公共设备能耗、园区主入口和内部水景观设备系统运行水电能耗费用均不包括于物业管理费内，由业主另行分摊费用。此后，宏成物业公司即为世纪城小区提供物业服务，合同到期后，双方于2012年1月1日续签合同，除交费时间改为每年一次，于本年度1月31日前交纳外，其余未有变化。张峰系中瑾世纪城小区9幢106室的业主，登记建筑面积237.06平米，其物业管理费缴至2007年6月30日。
另查明，宏成物业公司的物业服务由以下几个部分组成：综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务。《共用部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务标准》包括但不限于每年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次，化粪池每两年清理一次，每月清扫一次明沟内的泥沙等垃圾，对每月巡查清理地面排水沟的泥沙与杂物一次等。智能化系统每月检查一次，发现问题及时维修（智能化系统物业服务费收费为0.05元／㎡／月，此项物业服务成本构成包括：①系统运行、②日常维护保养、③系统设备的维修）。
原审法院认为，业主委员会与物业公司所签订的物业服务合同，对全体业主及物业公司均具有约束力，双方均应按合同约定履行，宏成物业公司作为物业服务企业公开作出服务标准细则承诺，为物业服务合同的组成部分，对双方同样具有法律效力。本案中，宏成物业公司向世纪城小区业主提供的公共设施设备运行、保养、检验、维修等服务，部分未达到其向世纪城小区业主承诺的服务标准（如智能化设备维护、景观喷泉开放），构成违约；张峰未在约定期限内给付合理的物业服务费，也构成违约；根据合同法的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，宏成物业公司应部分减低物业服务费收费标准，而张峰对合理范围内的物业服务费也应交纳滞纳金。关于宏成物业公司主张的小区内智能化设施的维修费用不应由物业公司承担，其已将小区内智能化系统损坏情况及维修方案书面报告业主委员会，因公共维修基金未得以解决故维修未能落实，此不属于物业公司违约的意见，原审法院认为，小区业主委员会与宏成物业公司所签订的物业服务合同虽约定公共设施设备的维修应从公共维修基金中列支，但宏成物业公司向业主公开承诺的服务标准、收费标准中明确智能化系统的物业服务成本中包括维修费用，该服务标准是其向业主收费的直接依据，退一步讲，即便宏成物业公司不应承担该项费用，则此项物业服务收费也将失去依据，据此，原审法院对宏成物业公司该主张不予支持。张峰认为，其对业主委员会的成立不知情，该辩称并不能成为减少或免除张峰物业服务管理费负担的理由；张峰认为其在室内安装防盗网、封阳台导致损失，要求物业公司赔偿损失没有依据，不予支持；张峰认为，家中污水管道堵塞导致厨柜腐烂产生损失、电梯运行对其有影响，张峰不用电梯要求减少物业费，原审法院认为，张峰家污水管堵塞致返水、厨柜霉烂的原因众多，张峰认为系宏成物业公司未疏通公共管道所致，但未举证证明，且物业服务合同中未明确疏通业主家管道是宏成物业公司的义务；而相邻业主使用电梯产生的噪音对张峰有一定影响，其在购房时应明知，对此应有一定的容忍度，物业服务合同中对1-3层业主电梯费用的负担在合同中已有约定，张峰应按合同约定履行义务，故对张峰上述抗辩意见，不予支持；对于张峰提出物管公司有时很早就将路灯打开、车辆停放影响通行、喷水池常年不使用等问题，如该情况存在，说明物业公司在管理中也存在瑕疵，应引起注意并予以纠正，为小区全体业主节省费用，提供景观服务维护业主的利益，搞好与业主的关系；综上，宏成物业公司对小区业主提供了基本的管理服务，张峰应按合同约定支付物业费用，张峰缴费至2007年6月30日，其应从2007年7月起缴纳至2014年6月的物管费237.06＊（0.6＋0.2＋0.4＊50%-0.05）＊84个月=18917元，垃圾清运费为5＊84=420元，宏成物业公司主张2007年7月至2013年12月的公摊费用563元未超出合理范围，予以支持；宏成物业公司按日万分之五标准主张滞纳金，符合《江苏省物业管理条例》的规定，张峰应予给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《江苏省物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、张峰给付宏成物业公司物业服务费18917元；二、张峰给付宏成物业公司垃圾清运费420元、公摊费563元；三、张峰给付宏成物业公司物业服务费滞纳金12728.68元（自2007年8月1日起算）；上述一、二、三项限张峰于判决生效后十日内履行。四、驳回宏成物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取330元，由宏成物业公司负担17元，张峰负担313元。
宣判后，张峰不服，向本院提起上诉称，一、按照《民用建筑设计通则》规定，张峰居住的9号楼地上六层建筑，系多层住宅，宏成物业公司无权收取其电梯运行费、电梯电费。张峰居住9号楼西单元西侧，共六层三户，电梯停靠楼层为一、三、五层，张峰从不使用电梯，不应该承担电梯的费用，且即使法律规定应该缴纳电梯费，其房产为两套106、206，电梯在二楼没有设置电梯门洞，二楼不应当收电梯费。二、一审中其提供了由于下水管道堵塞而导致厨房泡水的照片，此管道应为共用管道，一审事实认定不清。此外智能化形同虚设、景观池平时基本干涸、路面停车无人管理、背景音乐不开、喷泉池长久未开，宏成物业公司工作不到位，一审象征性扣减0.05元，有偏袒之嫌。三、由于宏成物业公司的原因对其造成了经济损失，在缴费金额问题上双方一直僵持不下，并非其不想缴纳，根本不存在滞纳金问题，即使计算滞纳金，按每日万分之五计算滞纳金过高，最多按银行同期贷款利率计算。现请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第三项，依法改判。
被上诉人宏成物业公司答辩称，关于电梯费用问题，小区物业管理费收费标准经通州区物价局批准，物业费标准1.2元／平米，包括9、10号楼。电梯属于房屋配套设施，既然业主选择了配套电梯的房屋，就应当承担电梯的年检费、维保费、电费等费用。物业公司从2006年成立以来，一直本着诚信经营，以人为本，规范管理，2007年获得ISO9001质量管理体系认证和ISO1400环境管理体系认证，先后被评为先进集体、通州区夜文化示范广场、优秀小区，为了提高物业服务质量和水平，在宣传栏发出了有奖征集小区管理建议。因小区路窄车多，业主委员会和物业公司在广泛征求大多数业主意见后对小区实行了车辆单向行驶。2013年12月31日小区超过85%的业主主动缴纳了物业服务费，认可了我方物业服务。张峰未按合同约定及时缴纳物业服务费，以种种借口拒绝缴费，根据江苏省物业管理条例第六章第三十九条之规定，业主未按物业管理合同的约定缴纳物业管理费，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，一审判决张峰按每日万之五缴纳滞纳金是正确的。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院审理中，张峰提供了以下证据：1、商品房买卖合同、房产证，证明中瑾世纪城小区8、9号楼均属于多层建筑，按照物业合同规定，不应当收取电梯费用。2、小区绿化照片及车辆停放照片，证明小区内杂草丛生、车辆乱放，物业公司没有尽到物业管理职责。3、小区9号楼底楼所有住户以及306室住户自行安装排水管照片，证明9号楼总排水出现堵塞，业主多次反映，物业公司未予以解决，其没有履行物业合同第二款第二条的规定。4、阳台地板被水浸泡照片，证明由于9号楼总排水堵塞导致漏水，使其地板损害的事实。
宏成物业公司质证意见为：1、8号楼原设计没有电梯，9号楼有电梯，两幢房屋有本质区别，房屋配套设施的费用在购买房屋时就已清楚，9号楼有电梯就应当支付电梯的有关费用。2006年向物业公司申报中瑾世纪城小区的物业费报告中明确了9号楼的收费标准。2、张峰提供的照片不能达到其证明目的，冬季一部分花圃相对来说没有绿色了。关于停车问题，物业合同不包括车位的管理，所以车辆管理不属我方职责范围，但我方也在对车辆进行管理。3、张峰居住的单元只有三户，张峰住一层，三层没人居住，这根管道就两家使用，堵塞是因为业主使用不当造成，与排水总管没有关系。
本院认为，关于电梯费用，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。本案中张峰居住的9号楼配备电梯，就应当按房屋建筑面积分摊电梯运行费、电梯电费等费用，且考虑到底楼用户使用电梯较少，物业合同中电梯电费1－3层按50%分摊对此已作了酌情考虑，故对于张峰辩称因不使用就不承担费用的意见本院难以采信。关于张峰辩称由于下水管道堵塞导致橱柜腐烂，对此未能提供充分证据证明堵塞的原因、时间、损失的金额及与宏成物业公司未定期疏通有因果关系，张峰以此抗辩拒绝缴纳物业费的理由不能成立。如确因物业公司原因造成张峰财产损失，张峰可另行主张权利。至于智能化形同虚设、景观池干涸、路面停车无人管理、背景音乐不开、喷泉池长久未开等问题，对于物业公司在提供物业服务中存在的上述瑕疵，应当由业主委员会代表小区居民行使权利，而非业主张峰拒付物业服务费的理由，且一审基于智能化系统运行收费标准扣减0.05元／㎡／月并无不当。关于滞纳金，物业管理合同中约定的日千分之三明显偏高，现宏成物业公司主张按照《江苏省物业管理条例》的规定以日万分之五计算，基于行政规章的特别规定，宏成物业公司的该请求符合规定，应予支持。张峰要求按银行贷款利率计算缺乏法律依据，本院不予采信。综上，张峰上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人张峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 曹 璐
代理审判员 司荣华
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 徐红燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；