广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初848号
原告冯文杰，男，汉族，云浮市人，住罗定市。
委托代理人彭志强，广东端庆律师事务所律师。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。组织机构代码：67710378-1。
法定代表人肖志均。
原告冯文杰诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法由审判员潘林独任审判，并于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭志强到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是位于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的房地产开发商。2011年5月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的凤凰新城小区AA座BB层CC号房商品房一套(以下简称“涉案房屋”)，合同约定该商品房总价为510951元，分两期支付完毕。合同第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同附件四“合同补充协议”第四点第1条约定出卖人逾期办理房地产权证的需每日按商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金。
2011年5月20日，原告支付了第一期购房款340951元，并支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计15997元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2011年8月22日，原告支付了第二期购房款170000元。至此，原告向被告支付了全部购房款510951元及代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计15997元。原告按《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务，缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被告办证。
原告曾因被告未按合同约定的期限办理房地产权证，几经交涉未果，于2015年12月15日向罗定市人民法院起诉，请求法院判令被告立即为原告办理房地产权证，判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金（计至2015年11月30日）。罗定市人民法院于2015年1月18日公开开庭后，于2016年3月10日作出（2015）云罗法民初字第1642号民事判决，判决基本支持了原告的诉讼请求。判决后，双方均未提出上诉，该判决于2016年4月4日生效。生效判决认定，涉案商品房的交付时间为竣工验收备案之日即2014年4月28日（法院对原告“签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日”的主张不予认可）。被告逾期交付商品房构成违约，应按合同约定支付违约金。另外，被告应按合同约定继续支付逾期办证违约金，自2015年11月30日起计至办妥房地产权证之日止。
现原告向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付逾期交付商品房违约金26214元（2012年11月30日至2014年4月28日共514日，每日按已付房价款万分之一的标准即每日51元，计得违约金26214元）；二、被告按每日51元的标准向原告支付逾期办理房地产权证违约金，自2015年11月30日起计至办妥房地产权证之日止（2015年11月30日起至2016年4月20日共142日，计得违约金7242元）；三、诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1、身份证，证明原告的身份；2、被告工商登记信息，证明被告的身份信息；3、商品房买卖合同，证明原、被告的买卖合同关系以及逾期交楼及逾期办证的违约责任约定；4、（2015）云罗法民初字第1642号民事判决书、生效证明书，证明原告曾起诉过被告，该判决已经生效，该判决确认了原告已经按合同约定履行了支付购房款的义务，缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被告办证。生效判决认定涉案商品房的交付时间为竣工验收备案之日即2014年4月28日。
被告创宇公司辩称：一、原告请求逾期交房违约金的请求已经超过两年的诉讼时效。（一）根据合同明确约定，逾期交房违约金只能计算至实际交付之日（2012年12月16日止），原告请求逾期违约金的计算截止至2014年4月28日没有依据。（二）原告在实际交房之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即本案诉讼时效是从2012年12月17日起开始计算两年，但原告于2016年4月29日起诉至法院，已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、被告不存在逾期办证的违约行为，未能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。（一）法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托代理关系的必要材料。（二）即使在被告于2015年12月7日向原告发出《关于办理房屋权属证书的通知》，书面形式明确要求原告出具办证委托书，但原告一直拒绝出具办证委托书，更足以证实至今不能办证的责任在于原告。（三）原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。（四）办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。（五）被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。被告为原告办理房地产权属证书不是被告的法定义务，而是无偿委托代理产生的义务。三、退一万步来说，即使法院认定被告承担逾期办证责任，违约金仅能计至被告提供资料报产权登记机关备案（提供初始登记所需资料）之日止，不能计算至出证之日。（一）补充协议第四条中“违约金计至出证之日”的约定无效，该约定违反了行政法规的强制性规定，不动产登记机关才有权办理房产证，开发商是无权出证，该约定无效。（二）根据《商品房买卖合同的司法解释》第十八条的规定，基于出卖人的原因，无法办理房产证的，出卖人才应当承担违约责任。但对于房管部门用于审查办证、办理过户期间导致的迟延不属于“出卖人的原因”，这属于被告无法控制的，不能归结于被告的责任。因此，关于“违约金计至出证之日”的约定也是违反了上述司法解释的规定，该约定无效。（三）被告提供了产权登记备案资料给产权登记机关之后，被告法定办证义务就已经履行完成。根据《房屋登记办法》第三十一条、第三十二条的规定，涉案办理房产证之前涉及到两项登记：初始登记和转移登记，分别对应为《合同补充协议》中的“产权登记备案”和“办理房地产权证”这两项。在初始登记阶段，被告有提供资料报产权登记机关备案的法定义务；在转移登记阶段，被告并没有法定办证的义务，原告才是法定办证的申请人，即使原告委托被告办证，只能适用合同法的委托合同关系的规定。办理房地产权证属于转移登记，该项登记中必须由被告提供的资料均在初始登记中已经全部向产权登记机关提交，而无需被告再一一重复提交，此时原告便可以自行向产权登记机关提出转移登记的申请。在转移登记中，原告才是权利人（申请人），被告没有原告的委托授权无法为原告办理转移登记。
综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，原告提出的逾期交房违约金的请求已经超过法定两年的诉讼时效，其请求逾期办证的违约责任在于原告本身的责任，请求法院予以驳回。
为证明其主张的事实，被告在诉讼中提供以下证据：1、省高院关于诉讼时效的批复，证实原告的起诉超过2年有效诉讼时效；2、原告收楼资料，证实原告的收楼时间；3、收楼通知书回执，证实被告通知原告收楼；4、通知原告签署办证委托的公示图片，证实被告通过公示形式提醒业主办权属登记需提供委托手续；5、办理权属证书的通知快递回执，证实被告通过快递形式通知业主办权属登记须提供委托手续。
对原、被告提供的证据，经庭审出示、质证并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市AA街道BB路CC号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2011年5月20日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第AA座BB层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为510951元。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……
合同签订后，原告已于2011年5月20日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15997元，并于2011年8月22日前支付完全部购房款510951元。2012年12月16日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2015年12月7日，被告通过邮政专递方式向原告送达《关于办理房屋权属证书的通知》，通知原告签署办证委托手续。
又查明：原告曾就被告延期办证的问题于2015年12月15日向本院提起诉讼请求被告支付逾期办理房地产权证违约金[案号：（2015）云罗法民初字第1642号]，本院经审理后认定被告存在迟延办证的违约行为，遂判决被告支付从2014年10月27日起计至2015年11月30日止的逾期办证违约金20386.95元给原告冯文杰。判决作出后，双方均没有上诉，现已生效。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？二、原告请求被告支付自2015年11月30日起至办妥房地产权证之日止的逾期办证违约金是否应得到支持？
对于第一个争议焦点，即原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。本院认为，原告的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，原告于2016年4月27日诉至本院，主张逾期交楼违约金没有超过法定诉讼时效。根据合同第九条及《合同补充协议》第七条的约定，被告交付的商品房在2014年4月28日才符合合同约定的交付条件，被告逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月28日，被告的逾期交楼时间为2012年12月1日至2014年4月28日，共514天，根据合同第九条约定，逾期交楼违约金按所交房价款每日万分之一计算，本案原告所交房价款为510951元，故被告应向原告支付逾期交楼违约金26214元（51元×514天）。
对于第二个争议焦点，即原告请求被告支付自2015年11月30日起至办妥房地产权证之日止的逾期办证违约金是否应得到支持的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因被告的责任不能在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。本院已在（2015）云罗法民初字第1642号案查明被告存在迟延办证的违约行为，并判决被告支付从2014年10月27日起计至2015年11月30日止的逾期办证违约金20386.95元给原告冯文杰；判决作出后，被告至今仍未为原告办妥房地产权证，故原告请求被告继续向其支付逾期办理房地产权证违约金直至办妥房地产权证之日止的主张，理据充分，本院予以采纳；被告应继续支付2015年12月1日起至办妥凤凰新城第AA座B层C号房的房地产权证之日止的逾期办证违约金（以实际逾期天数按每日51元计算）给原告冯文杰。被告创宇公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2012年12月1日至2014年4月28日止的逾期交楼26214元违约金给原告冯文杰。
二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯文杰支付逾期办证违约金：1、从2015年12月1日起计至2016年4月20日止共142日的违约金7242元；2、按每日51元从2016年4月21日起计至办妥房产证之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费318元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一六年七月六日
书记员 曹帼斐