福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初5019号
原告黄洪林，男，1981年9月25日出生，汉族，住泉州市泉港区。
委托代理人王杰鸣、许惠恩，福建兴惠律师事务所律师。
被告林俊龙，男，1990年10月21日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人王惠霞（系被告之母），女，1968年1月1日出生，汉族，住惠安县。
原告黄洪林与被告林俊龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由审判员黄桂德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄洪林的委托代理人王杰鸣、被告林俊龙的委托代理人王惠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄洪林诉称，被告因经营餐饮业需要，于2013年10月25日与原告签订《租赁合同》一份，向原告承租位于惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼11-12号一类店面2间（共约93㎡）作为经营场所，租赁期限为5年，即自签订合同之日起的二个月为装修期，不计租金。租金起止时间为自2013年12月25日起至2018年10月24日止。其中第一年和第二年租金每平方米100元整，第三年为110元，第四年在第三年的基础上每平方米递增12%，第五年在第四年的基础上递增14%。合同第五条双方约定被告应向原告支付押金10000元，该笔款待租赁期限届满后，经甲方（原告）确认乙方（被告）无违约行为，予以无息返还。店面租金按季度支付，即被告应在每季度的前5日支付给原告。合同第八条第2项约定：乙方违约，未按时交付租金，应按履行合同标的（按年租金）的5%支付违约金，并赔偿甲方由此引起的损失。乙方没按约定期限支付租金超过1个月的，甲方可提前解除合同，乙方无异议。双方还对履行合同的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告即按双方合同的约定将店面交付被告经营使用，被告不守信用，不按合同约定的时间向原告支付租金，截至2016年5月24日止，共欠原告租金118110元未付，经原告催讨未果。请求判决：一、解除原告与被告签订的店面《租赁合同》。二、被告按双方合同约定的租金标准支付原告自2015年5月25日起至实际交付店面之日止的租金，并按月利率0.5%计付逾期付款利息。三、被告支付给原告的10000元押金不予退回。四、被告于判决生效的10日内将所租赁的店面交还原告。诉讼中，原告自愿将诉讼请求中的第二项调减为被告按双方合同约定的租金标准支付原告自2015年5月25日起至实际交付店面之日止的租金。
被告林俊龙辩称，一、被告与原告于2013年10月25日签订的租赁合同是无效合同，原告不是涉案店面所有权人，也未能得到涉案店面所有权人授权或事后确认，属于无权处分行为，故租赁合同系无效合同。二、根据合同第6条第7款规定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。事实上，2015年6月15日原告通过其授权委托人陈少红与被告通过书面形式已终止2013年10月25日无效的《租赁合同》，双方实际不再履行合同权利义务。有双方之间的短信息为据。原告于2015年6月15日收回涉案店面，并在涉案店面门口张贴店铺招租广告，对外招租。故双方已通过协商方式终止《租赁合同》，不存在解除的必要。三、基于原、被告于2015年6月15日已终止《租赁合同》，原告在合同终止后对外租赁，双方合同权利义务已互不履行，原告主张被告支付租金没有事实与法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求，并判令原告将店面押金10000元返还被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉讼位于惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼11-12号店面系惠安县螺城镇东南社区居民委员会于2009年7月7日与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《东南居委会拆迁安置协议书》取得。原告与惠安县螺城镇东南社区居民委员会于2012年10月9日签订《租赁合同》一份，双方约定：原告向惠安县螺城镇东南社区居民委员会承租惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼1-18号的一类店面18间（包括涉讼店面），惠安县螺城镇东南社区居民委员会同意原告对上述租赁的店面及商场可自由进行招商，租赁期限自2013年6月15日起至2023年9月14日止。原、被告于2013年10月25日与原告签订《租赁合同》一份，双方约定：被告向原告承租位于惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼11-12号一类店面2间（共约93㎡），用途为经营餐饮，租赁期限为5年（自2013年10月25日起至2018年10月24日止），自签订合同之日起的二个月为装修期，不计租金。租金起止时间为自2013年12月25日起至2018年10月24日止。其中第一年和第二年月租金每平方米100元整，第三年为110元，第四年在第三年的基础上每平方米递增12%即123.2元，第五年在第四年的基础上递增14%即140.5元。合同第五条双方约定被告应向原告支付押金人民币10000元，该笔款待租赁期限届满后，经甲方（原告）确认乙方（被告）无违约行为的，予以无息返还。店面租金按季度支付，即被告应在每季度的前5日支付给原告。合同第六条第2项约定：乙方违约，未按时交付租金，应按履行合同标的（按年租金）的5%支付违约金，并赔偿甲方由此引起的损失。乙方没按约定期限支付租金超过1个月的，甲方可提前解除合同，乙方无异议。双方还对履行合同的其他权利义务作了其他约定。租赁合同签订当日，原告将涉讼店面交付给被告使用。签订合同时，被告交付原告押金10000元。合同签订后，被告按约定缴纳租金至2015年5月24日，之后租金未再支付。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》2份、《东南居委会拆迁安置协议书》1份，以及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以认定。
双方争议的焦点是关于双方的《租赁合同》是否已于2015年6月15日终止及被告是否已于2015年6月15日将涉讼店面交还给原告的问题。
被告认为，根据双方签订的《租赁合同》第6条第7款规定：任何一方提出终止合同需要提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。2015年6月15日原告通过其授权委托人陈少红与被告以书面形式终止2013年10月25日签订的《租赁合同》，双方实际不再履行合同权利义务。原告于2015年6月15日已收回涉案店面，并在涉案店面门口张贴店铺招租广告，对外招租。被告相应提供证据即短信记录和照片，以此证明2015年6月15日原告通过其授权委托人陈少红与被告通过短信息终止2013年10月25日签订的《租赁合同》，双方实际不再履行合同权利义务，原告于2015年6月15日收回涉讼店面，并在涉讼店面张贴店铺招租广告，对外招租。原告质证称，其没有委托陈少红处理租赁店面事宜，短信内容也只是催讨，并没有实际收回涉讼店面及双方终止合同，原告没有委托陈少红锁住涉讼店面，招租广告是谁张贴的无法体现，并不是原告张贴，根据被告的陈述，被告还将涉讼店面出租给第三人两次。
原告认为，被告主张原告同意解除合同并出租给他人不能成立，实际上系被告自行将店面出租给他人，已经违约。被告没有于2015年6月15日将涉讼店面交还给原告。
本院经审查认为，被告提供的证据即短信息系被告之母王惠霞与其主张的原告的授权委托人陈少红之间发生的，原告否认陈少红系其授权委托人，被告没有证据加以证明其主张的陈少红系原告的授权委托人，故对其主张不予采信，况且根据短信息的内容，即使陈少红系原告的授权委托人也无法确认双方于2015年6月15日终止双方签订的《租赁合同》及被告已于2015年6月15日将涉讼店面交还原告。被告提供的证据即招租广告，无法体现张贴的时间及系谁张贴，故无法证明被告举证所主张的事实。据此，被告主张双方签订的《租赁合同》已于2015年6月15日终止及其已于2015年6月15日将涉讼店面交还给原告，依据不足，不予采纳。
综上事实，本院认为，惠安县螺城镇东南社区居民委员会于2009年7月7日与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《东南居委会拆迁安置协议书》取得涉讼店面即位于惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼11-12号店面，原告与惠安县螺城镇东南社区居民委员会签订《租赁合同》取得涉讼店面的承租权，根据双方的约定，原告有权转租涉讼店面，故原告与被告签订的《租赁合同》，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。被告主张原告不是涉讼店面的所有权人，也未得到涉讼店面所有权人授权或事后确认，属于无权处分，故《租赁合同》为无效合同，没有事实与法律依据，不予采纳。被告未能按约定期限支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告将租赁物即惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼11-12号店面交还给原告，符合法律规定和双方约定，应予支持。双方签订的《租赁合同》解除日可确认为2016年6月21日即被告收到本案的应诉材料之日。原告请求被告按双方合同约定的租金标准支付自2015年5月25日起至实际交付店面之日止的租金，即应按月租金9300元计付自2015年5月25日起至2016年6月21日止的租金，自2016年6月22日起至实际交付店面之日止的逾期交房占有使用费，应按双方约定的租金标准支付。鉴于被告已经构成违约，原告主张被告交付的押金10000元不予退回，符合法律规定和双方约定，应予支持。被告主张双方已于2015年6月15日终止《租赁合同》及其于2015年6月15日将涉讼店面交还给原告，其不应再支付原告租金及原告应退还其押金10000元，依据和理由不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告黄洪林与被告林俊龙于2013年10月25日签订的《租赁合同》。
二、被告林俊龙应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县螺城镇中山南路欧景帝苑A10-A11号楼11-12号店面交还给原告黄洪林。
三、被告林俊龙应于本判决生效之日起十五日内支付原告黄洪林按月租金9300元计付自2015年5月25日起至2016年6月21日止的租金和按双方合同约定的租金标准支付自2016年6月22日起至实际交付店面之日止的逾期交房占有使用费。
四、被告林俊龙交付给原告的10000元押金不予退回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2662元，减半收取1331元，由被告林俊龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄桂德
二〇一六年八月十五日
书记员 张顺发
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求解除承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。