四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第2908号
原告刘永华，男，生于1987年3月20日，汉族，农民，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人邹建华，四川兴岳律师事务所。
被告四川省勇前房地产开发有限公司，地址安岳县岳阳镇沱街88号。
法定代表人代奋勇，总经理。
委托诉讼代理人邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人石以雄，男，系被告公司职员。
原告刘永华诉被告四川省勇前房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告刘永华的委托诉讼代理人邹建华、被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人代奋勇的委托诉讼代理人邓受禄、石以雄到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据双方当事人的申请，多次组织当事人进行调解未果。本案现已审理终结。
刘永华向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋预定合同》；2.被告自2013年7月1日起每日按原告已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金，以及逾期交付房屋权属证书违约金2960.73元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：代乾凤于2012年7月1日将与被告所签《房屋预定合同》项下全部权利义务转给原告，被告予以同意。该合同载明了原、被告信息、房屋位置、价格和交付期限、付款方式、违约责任等内容，符合商品房销售办法的规定，应认定为正式的房屋买卖合同。但被告未能按约交房，已经违约。同时，被告未通知原告签订正式商品房买卖合同，双方至今未签商品房买卖合同，原告至今未能办理银行按揭手续。现房屋权属证书的交付期限已经逾期。
四川省勇前房地产开发有限公司辩称，本案合同仅为房屋预定合同，且被告多次电话通知原告签订正式房屋买卖合同及办理按揭贷款手续，但原告未到，导致未能签订正式房屋买卖合同及办理按揭手续的责任在于原告。同时，原告选择按揭付款购房，应原告先交钱，被告后交房，现原告未办理按揭贷款，亦未与被告签订正式房屋买卖合同，双方之间没有正式的权利义务关系，故被告不存在违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月17日，代乾凤与被告签订《房屋预定合同》，并交纳预定房款89073元。2012年7月1日，代乾凤与原告签订《房屋买卖合约》，约定代乾凤将其与被告所签《房屋预定合同》的权利义务转让给原告。被告予以同意，并将代乾凤向其交款的收据中的交款人更名为原告。该预定合同主要约定：原告以3260元/㎡的价格购买被告开发的岳阳镇普州大道南段编号为47号地块（后定名为“民族·星城”地块二）六幢一单元25层3号房屋，面积90.82㎡，房款总计296073元。原告在签订合同时付房款50000元，首付余款39073元在2011年4月18日前付清，余款由银行提供按揭付清。原告未按约付款，如逾期在10日内，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。被告在2013年6月30日前交房。被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同；如原告解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。被告应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；因被告责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房款的5%赔偿原告损失；如原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。本合同为预定性质合同，待该项目取得商品房预售许可证后，被告电话通知客户，双方再签定正式商品房买卖合同；如自通知之日起15天内没能前往办理相关手续的，则按逾期付款违约责任处理。预定合同附件三“补充协议”第一条“按揭客户补充协议”约定：办理按揭所需费用由原告负担；原告必须按银行要求提供相关资料，贷款金额、贷款年限以银行审核为准；原告必须在签订正式合同后7日内交齐全部按揭资料，在约定办理按揭手续1月内到银行办理相关手续；原告拖延办理按揭手续，视为延期付款，按逾期付款违约责任处理；原告不能通过银行按揭方式付款，则承诺采用分期方式付款，在主体完工后一月内付清全部房款，如原告未能在此期间内支付房款，则合同自然解除，被告在扣除原告违约金后，在30日内将原告所交房款退给原告。合同签订后，被告于2013年1月20日取得商品房预售许可。原、被告至今未签订正式商品房买卖合同，原告亦未办理按揭贷款相关手续，被告未向原告交付所购商品房及房屋权属证书。诉讼中，双方均表示愿意继续履行《房屋预定合同》，但原告仍未去被告处签订正式商品房买卖合同及办理按揭贷款相关手续。
上述事实，有原、被告身份信息资料、房屋预定合同、房屋买卖合约、收款收据、收条以及原、被告当庭的一致陈述等证据予以证实。被告提交的电话通话记录的真实性存疑，对其证明效力，本院不予确认。
本院认为：原告继受取得代乾凤预订被告尚未取得预售许可证的在建商品房，该预定合同涵盖当事人名称、房屋状况及交付、价款计算及支付等内容，被告在签约后已按约收取购房首付款，双方在诉讼中亦要求继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该预定合同应认定为商品房买卖合同。因被告现已经取得商品房预售许可，故原、被告之间的商品房买卖合同关系合法、有效，双方均应依约行使权利并履行义务。
原告交纳约30%的购房首付款后，约70%的购房款需通过银行按揭贷款支付，双方为此约定原告需在正式合同签订后一定期间内办理按揭贷款手续，如不能办理则需在房屋主体完工后一个月内付清。被告于2013年1月取得商品房预售许可后，双方即已具备签订正式商品房买卖合同条件，被告根据约定应电话通知原告签订正式合同。被告在诉讼中举证证明已电话通知原告，但通知记录显示的电话号码与原告预留电话号码不一致，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，被告应承担举证不能的后果，即认定被告未通知原告签订正式合同。但自被告取得商品房预售许可至原告起诉已逾31个月、自合同约定的交房时间至原告起诉亦已逾26个月，在如此长的期间，即使被告未通知原告签订正式合同，原告也可以被告预留的电话号码问询相关情况，或者自己甚至委托他人到被告处了解情况，但原告对此不予过问，转而要求被告承担违约责任，诉讼至今仍不与被告签订正式合同及办理按揭付款手续，本院根据公平及诚实信用原则，结合本案审理情况，以原告起诉之日认定其知晓且应当与被告签订正式合同及办理按揭贷款手续之日，并由被告承担该时间以前的违约责任，即由被告承担合同约定交房次日至原告起诉前一日期间的逾期交房违约责任。但双方约定的逾期交房违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院结合银行贷款利率标准，酌情确定被告应承担的违约金数额。
原告起诉以后，即应与被告签订正式合同以后，因其未付款占到购房总价款约70%，双方均属主要债务没有履行，而预定合同没有约定按揭贷款支付与房屋及权属证书交付的先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，应当认定被告有同时履行抗辩权，故本院对原告主张被告支付起诉以后的违约金的请求不予支持。
原告要求被告根据合同约定承担逾期办证违约金，由于合同对被告为原告办理房屋权属证书的时间没有约定，鉴于原告应履行的主给付义务尚未实现，本院对原告的该主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘永华与被告四川省勇前房地产开发有限公司所签《房屋预定合同》继续履行；
二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内支付原告刘永华违约金12000元；
三、驳回原告刘永华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5785.45元，由原告刘永华负担3285.45元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 樊宗华
审 判 员 杨 琼
代理审判员 李 青
二〇一六年九月七日
书 记 员 康钦辉