湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘法民二初字第00278号
原告（反诉被告）湘乡市彭都大酒店有限公司。住所地湘乡市新湘路办事处金海大市场01栋。
法定代表人彭雄文，总经理。
委托代理人熊水俊，湖南玉宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）孔旭东。
被告（反诉原告）周峰。
委托代理人金林，湖南法至律师事务所律师。
原告湘乡市彭都大酒店有限公司与被告孔旭东、周峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成由审判员陈锋华担任审判长，审判员肖丽、人民陪审员刘建林参加评议的合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理，书记员彭欢担任记录。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月9日原告与被告孔旭东签订了《湘乡彭都大酒店经营权承包合同》，被告周峰为履约连带责任担保人，合同约定，孔旭东承包湘乡市桑梅中路彭都大酒店所有的六至十一楼房屋及所有场地以及公共楼梯、电梯、酒店大厅的公共使用权。承包期限从2014年12月1日起至2028年10月30日。合同约定每月承包费为52900元，按月提前15日交纳。签订合同当日，孔旭东向原告交纳押金15万元（实交押金10万元，另由孔旭东做担保周峰打借据5万元）。合同第四条第九款约定，如果5至11楼漏水到三楼所引起的一切责任后果，均由乙方负责。另外，被告孔旭东强行占有和使用原告5楼茶餐部。合同第5条约定，如不按合同约定交付承包费和押金，乙方按日应向甲方支付应交金额0.5%的违约金。合同签订的当天，被告孔旭东请求减少承包费到每月46800元，原告亦表示同意。合同签订后，原告按约履行了合同，但孔旭东一直没有交纳承包费。请求人民法院依法判令：1、两被告给付327600元承包费给原告；2、判令被告将侵占使用彭都大酒店五楼茶餐部场地及财产腾空和退还给原告，并承担侵权所造成的损失人民币175000元；3、判令被告给付酒店下水管漏水维修工程款人民币55000元；4、判令被告支付原告违约金人民币150000元。
被告孔旭东、周峰辩称：一、原告和被告签订的承包经营权合同系原告的欺诈行为所签订，且致使被告无资金投资到该酒店进行改造、维护，承包给被告的资产无法正常运转经营，原告承包给被告的所谓经营权根本难以实现该承包合同的目的，应当依法变更即降低本合同中的承包金额、延长租金支付的期限等。否则，被告难以再维持经营这个烂摊子酒店。二、原告第一项诉讼请求要求被告支付承包费327600元不应支持。答辩人认为：应当降低承包费金额。同时，原告已收取被告押金45万元，该45万元押金非担保法上的担保性质，实属预付款45万元。三、原告第二项诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，不应支持，应当依法驳回其无理请求。四、原告第三项诉讼请求明显缺乏事实根据和法律依据，明显搞错了对象，不应支持。五、原告第四项诉讼请求没有道理，不应支持。综上，合同签订前，被告出于对原告原法定代表人的信任，为了帮助原告挽救该酒店，盘活该酒店资产，达到双方互利共赢的目的，千辛万苦为该酒店化解了周边诸多的纠纷矛盾，使该酒店从关门停业到从新开门经营，被告本已被原告设计陷入这个烂摊子酒店，现才几个月的时间，酒店才刚刚起步，生意冷淡，亏损经营，困境重重，还急需大量资金改造、维护。原告本应诚实守信，互助共赢，但原告背信弃义，乘人之危，以各种借口起诉被告，无疑将被告害的更深，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孔旭东、周峰反诉称：被反诉人与反诉人签订的《湘乡市彭都大酒店承包经营权合同》系被反诉人的欺诈行为所签订，且致使反诉人无资金投资到该酒店进行改造、维护。加之承包给反诉人的部分资产无法正常使用、经营，请求人民法院一、依法将合同月承包费降低至15000元/月及月底交租，承包期限15年变更为2年；二、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：
1、湘乡市彭都大酒店经营权承包合同1份，拟证明2014年11月9日原告与孔旭东签订了《湘乡市彭都大酒店经营权承包合同》，周峰为履约连带责任担保人，以及合同约定承包的楼层、承包期限、承包费用、违约责任等的事实。
2、报告1份。拟证明原告同意减少承包费为46800元/月的事实。
3、借据1张，拟证明周峰借彭红文50000元的事实。
4、报告1份。
5、彭都大酒店排水改造预算资料1份。。
6、承诺书1份。
证据4—6拟证明酒店下水管漏水维修工程款55000元的事实。
对于原告提供的上述证据，被告发表了如下质证意见：证据1真实性没有异议，合法性有异议，原告存在欺诈而形成的合同，且明显显失公平；证据2真实性、合法性没有异议，关联性恰恰证明被告当时是无力经营该酒店，才极力要求原告减租。；证据3，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告周峰向彭红文私人借款，系民间借贷关系，与本案无关，本案原告是湘乡市彭都大酒店公司而不是彭红文个人；证据4、5、6真实性没有异议，关联性有异议，维修工程义务主体是黄智萍，系另一承租户与原告的约定，而不是本案原、被告的约定，支付50000元的义务主体也是黄智萍而不是本案的被告。
被告为支持其答辩请求及反诉主张，向法庭提供了如下证据：
7、孔旭东、周峰身份证复印件1份，拟证明两被告的基本情况；
8、2014年11月9日原、被告签订的《湘乡彭都大酒店经营权承包合同书》1份，拟证明被告承包经营的范围、押金缴纳、承包费用缴纳等情况。
9、2014年11月9日原告出具的收据1份，拟证明原告收取被告押金45万元，被告已按时交付押金，该押金实属预付款，被告未违约的事实。
10、20014年11月9日被告出具的报告1份，拟证明被告接手后需投入大量资金改造和维护才能正常使用、经营，双方重新约定月承包费改为46800元/月，五楼财产移交被告保管，非被告侵占使用的事实。
11、2015年4月14日黄智萍等出具的报告1份。拟证明原告酒店排水设施在被告接手经营前就已经年久失修、管道淤塞，三楼漏水现象非被告的经营行为所致；改造方案及5.5万元工程款如何负担系原告和另一租赁户黄智萍等约定的，不属于和被告的约定，与被告无关；另一租赁户黄智萍是支付改造款的义务主体，被告不是承担的主体；原告与租赁户黄智萍等就该5.5万元是否列抵租金、承包金是另一租赁承包法律关系，与本案被告没有法律关系。
12、租赁承包房产明细、移交汇总表各1份。拟证明移交的明细中的十一楼、厨房、电梯等不能正常使用。原告违约在先。
13、原告新装电梯照片4张，拟证明原告应装的新电梯移交后的现状，电梯未通过验收，无法投入使用，原告违约在先的事实。
14、原告十楼客房部照片10张。拟证明十楼客房部大量客房霉烂，相关设施无法正常使用，原告违约在先的事实。
15、十一楼照片5张，拟证明十一楼的现状，是露天、杂草、杂物、建筑器材，不是后勤、生活活动使用房，原告违约在先的事实。
16、电话详单2张。拟证明被告和原告原法人代表彭红文（1860732****）在2014年12月25日及2014年12月27日两次通电话，其中第一次通话时间为10分47秒，第二次通话时间为1分3秒的事实。
17、电话录音1份（2014.12.27）。拟证明录音对象来源于彭红文（1860732****）的电话号码；录音的时间为1分左右；录音的内容系被告孔旭东在2014年12月27日（承包期刚开始20多天）明确要求原告原法定代表人彭红文自己来接手经营该酒店，被告退出经营，原告原认可终止原、被告之间的承包合同，故原告自己一直不按合同约定每月向被告收取承包金，被告没有违约的事实。
18、电话费票据1张。拟证明1860732****系原告原法定代表人彭红文持有，使用。
对于提供的上述证据，发表了如下质证意见：
证据7不是证据；证据8如果和原告提供的一致，原告认可其真实性；证据9押金是交了10万元还在彭红文手里借了5万元，总共交纳15万元；证据10，被告之前肯定是看过场地的，如若需要改造就会等原告改造后才进场；证据11，没有设置任何前提条件，只是出现漏水就由被告承担，故这笔费用是被告承担；证据12真实性没有异议，清单恰恰能证明被告接收了；证据13，电梯不能使用，去租的时候肯定是看了的，证明被告认可才接收。证据14、15，租赁的时候被告肯定去看了，且认可才会接收。证据16、17、18是被告要求，如果彭红文同意的话就要签订合同
对于原、被告双方提供的证据，本院认证如下：
一、对于原告方提供的证据1—2，由于双方当事人均对真实性、合法性、关联性没有异议，本院对其真实性、合法性予以认定；证据3—6缺乏关联性，本院不予认可；二、对于被告方提供的证据7—9的真实性、合法性、关联性本院予以认可；三、证据10—18真实性、合法性予以认可，但缺乏关联性，本院不予认可。
根据双方当事人的举证、质证，本院对证据的认定，及双方当事人的当庭陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
2014年11月9日原告（反诉被告）湘乡市彭都大酒店有限公司与被告孔旭东签订了《湘乡彭都大酒店经营权承包合同》，被告周峰为履约连带责任担保人，双方约定了“租赁承包范围、租赁期限、承包费用及支付方式”等双方的权利及义务。其中每月承包费为52900元，后被告要求将承包费减为每月46800元，原告亦表示同意，承包期限自2014年12月1日起至2028年10月30日。原告（反诉被告）湘乡市彭都大酒店有限公司向被告（反诉原告孙旭东收取了押金人民币45万元，根据双方合同约定：“租期届满时，押金无息退还。”但合同签订后，被告孔旭东按照约定进场经营，但没有依约向原告交纳承包款。至原告起诉时，被告孔旭东共拖欠原告湘乡市彭都大酒店承包款人民币327600元（46800×7=327600元）。
本院认为：原告湘乡市彭都大酒店有限公司与被告孔旭东签订的《湘乡彭都大酒店经营权承包合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行义务，在合同履行过程中，被告孔旭东向原告申请降低承包款，原告亦表示同意，为合同的变更，被告孔旭东应当依约履行交纳承包款的义务，被告周峰在合同中约定为被告孔旭东承担“连带责任保证”，故被告周峰对该合同的履行应承担连带责任保证，根据原、被告双方当事人约定，被告向原告交纳的45万元租金不是预付款，故不应在交纳承包款中列抵，被告该项理由不能成立，本院不予支持。原告湘乡市彭都大酒店有限公司提出的第二、三、四项请求缺乏相应的事实依据，本院不予支持。被告孔旭东、周峰提出的反诉请求，亦缺乏相应的事实及法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告孔旭东偿付原告湘乡市彭都大酒店有限公司承包款人民币327600元（2014年12月1日起至2015年6月1日止；共7个月），被告周峰承担连带责任。
二、驳回原告湘乡市彭都大酒店有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告孔旭东、周峰的反诉请求。
以上给付内容，限本判决生效后三日内付清。
如未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分受理费人民币11000元，由原告湘乡市彭都大酒店有限公司负担人民币1000元，被告孔旭东负担人民币10000元。反诉部分受理费人民币180元，由反诉原告孔旭东、周峰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 陈锋华
审 判 员 肖 丽
人民陪审员 刘建林
二〇一五年十一月十日
书 记 员 彭 欢
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。