江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2185号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱蓉。
委托代理人巢靓，江苏常武律师事务所律师。
委托代理人徐文伯，江苏开太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐菊华。
委托代理人李忠贤，江苏永创律师事务所律师
上诉人朱蓉因与被上诉人徐菊华租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月24日受理后依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理，上诉人朱蓉及其委托代理人巢靓、徐文伯和被上诉人徐菊华及其委托代理人李忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审情况：
徐菊华诉称，徐菊华与朱蓉双方于2011年10月18日签订了房屋租赁协议1份，约定由徐菊华租用朱蓉位于天宁区晋陵中路271号的房屋，租期为2011年11月1日起至2014年10月31日止。租赁房屋后，徐菊华对房屋进行装修作经营服装店之用。2012年，该租赁房屋遭遇拆迁征收，同年10月20日，朱蓉在徐菊华不知情的情况下，对房屋征收部门隐瞒了房屋仍由徐菊华承租使用的情况，私自与常州市天宁区建设局签订了常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书，对补偿项目及金额达成了协议，其中包含停产停业补偿95507元、装修补偿37998元，并同意于当月31日前腾空房屋。嗣后，徐菊华向常州市天宁区建设局主张权利未果，租赁房屋已于2013年9月被强制拆除，而朱蓉也实际领取了相关补偿款项。租赁房屋是由徐菊华先后两次进行装修的，房屋被征收后的装修损失是徐菊华的直接损失，理应属于徐菊华，而停产停业补偿等费用则是国家对实际经营者的补偿，依法也应当由徐菊华享有。请求法院判令：朱蓉返还徐菊华拆迁安置补偿款133505元（包含停产停业补偿95507元、装修补偿37998元）；本案诉讼费由朱蓉承担。
朱蓉辩称及反诉诉称，徐菊华的诉请毫无事实及法律依据，事实上，涉案房屋为朱蓉从他人手中购得，朱蓉所付的购房款中已经包含了房屋内的装修。在法律上，征收过程中的停产停业损失的补偿其权利人为产权人而并非承租人。2011年10月18日，双方签订房屋租赁协议，租期为2011年11月1日至2014年10月31日，年租金为45000元，租金先付后用，如未及时交纳，按每日5%的标准承担违约金。后徐菊华仅交纳第一年租金，之后一直拖欠租金至今。请求法院判令：徐菊华向朱蓉支付租金人民币37500元（租金自2012年11月1日计算至2013年8月31日）并支付违约金16875元（违约金按拖欠金额以每日千分之一的标准自2012年10月1日计算至2014年2月28日止），以上共计人民币54375元；本案诉讼费由徐菊华承担。
原审反诉被告徐菊华辩称，朱蓉已经与天宁区建设局签订常州市国有土地上房屋征收与补偿协议，并于2012年10月20日领取了补偿款，应在2012年10月31日前将权属证明交给天宁区建设局，即朱蓉已经丧失了房屋产权人及出租人的权利，无权向徐菊华主张相应租金。朱蓉向建设局谎称已经与徐菊华解除合同，以欺诈的方式签订征收与补偿协议后，拒绝将应属徐菊华的安置补偿款返还给徐菊华，属于违约在先，徐菊华依据先履行抗辩权拒付房租有理有据，不存在违约。此外，徐菊华已经无法正常使用房屋，不应支付相应租金。朱蓉隐瞒徐菊华签订征收与补偿协议，导致徐菊华在租赁期内无法正常经营，已经违反了合约。且房屋四周已被拆成废墟，徐菊华已无法实现正常经营目的，在租赁房屋内暂留也是为了主张权利，故无论对朱蓉还是建设局，徐菊华均无需支付租金。请求法院驳回朱蓉的反诉请求。
原审经审理查明，徐菊华于2001年开始租赁位于本市天宁区晋陵中路271号的房屋。2003年朱蓉取得该房屋所有权，与徐菊华订立租赁合同。双方租赁合同三年签一次。2009年经朱蓉同意，徐菊华对该房屋进行了装修。2011年10月18日，朱蓉（出租人、甲方）与徐菊华（承租人、乙方）签订“房屋租赁协议”1份，约定由甲方将坐落于晋陵中路271号房屋出租给乙方，年租金为45000元，租期三年，自2011年11月1日至2014年10月31日止。合同并约定：三、……甲方在租赁期内如有违约，甲方必须承担乙方的装修费用。……四、乙方如需要对房屋进行装修或增扩设备时，应征得甲方同意，费用由乙方自理。徐菊华已付清2012年10月31日前的房租。
2012年10月20日，常州市天宁区建设局（甲方、以下简称天宁建设局）、朱蓉（乙方）签订“常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书”1份，约定甲方按照常天征（2012）12号房屋征收决定，需要征收乙方该处房屋及其附属物。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，经双方协商，对房屋征收与补偿事宜达成协议。协议对被征收房屋情况、房屋补偿金额、附属设施（装饰）补偿金额、搬迁费、临时安置费、移装补助费、产权登记费、停产停业补偿费、搬迁奖励费、其他费用作了约定，并约定产权调换的房屋情况，甲方应付乙方补偿款总金额1848546元，其中包括附属设施（装饰）补偿金额37998元及因征收房屋造成的停产、停业补偿费95507元；乙方承诺并保证其已经和房屋承租人达成解除租赁关系的协议，本协议签订后，如乙方与被征收房屋的承租人和使用人产生纠纷造成甲方损失的，乙方还应承担相应的违约责任；乙方同意于2012年10月31日前将上述房屋腾空交甲方验收；协议并约定其他内容。本协议已履行完毕。徐菊华因补偿款与朱蓉产生纠纷，诉至原审法院，提出前列诉讼请求。朱蓉在提交答辩状期间提起反诉。
庭审中，朱蓉陈述，本案所涉房屋中的地砖、抛光地砖、高档夹板墙面、电动不锈钢卷帘门等16项合计金额为32332元的项目为其自己装修，补偿款不应归徐菊华。
上述事实，由房屋租赁协议、常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书及当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，在租赁期限内本案所涉房屋被征收，租赁物灭失，合同履行不能，徐菊华、朱蓉于2011年10月20日签订的房屋租赁协议应当终止。双方对合同终止后装修补偿与停产停业补偿的归属未作约定。关于附属设施（装饰）补偿，徐菊华自2001年起租赁该房屋开店经营，朱蓉于2003年才购买了该房屋，徐菊华在该房内租赁经营从未间断。朱蓉辩称其购买房屋的款项中已经包含了房屋内的装修，但未对此举证证明，法院对此不予采信。因此，该房屋的装修应当视为徐菊华为经营而装修。徐菊华要求朱蓉返还装修补偿的诉讼请求理由成立，应予支持。关于停产停业补偿，法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。常州市城乡建设局、常州市物价局《关于公布市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》第四条规定，因房屋征收造成停产、停业的，房屋征收部门按被征收房屋评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。上述规定表明停产停业补偿款的计算方法和来源。本案所涉房屋系沿街店面房，所有权人自营、出租、他人承租后对外经营，都是以该房屋为经营场所开展的以营利为目的的商业经营行为。朱蓉在与天宁建设局签订征收与补偿协议后，对该房屋的权利灭失，丧失了继续出租收取租金的权利，徐菊华也失去了继续使用该房屋经营的机会，因此双方均因丧失经营机会而带来一定损失。现有法律、行政法规等均没有明确规定该项补偿只归属被征收人，且双方事先又无约定，因此该项补偿双方应合理分享。朱蓉已领取了该款项，应当在征收补偿范围内对承租人的损失予以补偿。考虑到徐菊华根据2011年10月20日（应为2011年10月18日）的租赁协议已使用该房屋一年，该补偿款应当由双方根据公平原则合理分配，分配比例法院确定为被征收人朱蓉享有60%，承租人徐菊华享有40%。故徐菊华应享有的停产停业补偿金额为38203元。关于反诉部分，朱蓉要求徐菊华支付自2012年11月1日起至2013年8月31日止的租金，法院已查明朱蓉于2012年10月20日与天宁建设局签订征收与补偿协议，至此朱蓉对本案所涉房屋的所有权已丧失，不再享有对房屋收益的权利，徐菊华的辩称意见成立，故法院对朱蓉的反诉请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，作出如下判决：一、朱蓉于本判决发生法律效力之日起15日内返还徐菊华附属设施（装饰）补偿37998元、停产停业补偿38203元，合计76201元。二、驳回朱蓉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2971元，减半收取1485.5元，由徐菊华负担637.5元，朱蓉负担848元。反诉案件受理费1160元，减半收取580元，由朱蓉负担。
上诉人朱蓉不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审本诉起诉，支持上诉人一审反诉请求；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、关于本诉部分。1、从程序上讲，上诉人与被上诉人之间是征收补偿纠纷，不是租赁合同纠纷。在（2013）天民初字第379号判决书中，已对双方争议的停产停业损失和装修补偿作出了判决，被上诉人作为该案的有独立请求权的第三人，在该案判决后并未提出上诉，该判决已经生效。按照民诉法“一事不再理”的原则，法院不能对该项请求再次审理，依法应当直接驳回被上诉人起诉。2、从实体上讲，被上诉人在签订拆迁协议时，被上诉人已不是承租人，也不具备被征收人的身份，无权得到任何补偿。（1）关于停产停业损失。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、常州市城乡建设局、常州市物价局《关于公布市区国有土地上房屋征收补偿搬迁费等标准的通知》所适用的对象均为被征收房屋所有权人，即被征收人，并非承租人。因此，关于停产停业损失的补偿对象也仅针对房屋的所有权人，与承租人无关。其次，停产停业损失按照法律规定应根据房屋被征收前的收益、期限等因素综合考虑，而其中最重要的一个因素即为被征收房屋的性质。本案中论争房屋停产停业的损失计算标准为被征收房屋评估总额的6%，而讼争房屋的性质为商用，属于营业性用房，评估总额明显高于一般房屋，因此讼争房屋停产停业损失的标准完全是依靠房屋本身的性质，与承租人承租事实、承租人是否经营、经营期限无关，即使讼争房屋闲置，未有经营事实，停产停业损失也应按评估总额的6%计算。因此，该项损失应该完全归属于上诉人，原审法院依据公平原则判令双方分离明显错误。（2）关于装修补偿。第一，上诉人2003年从他人处购得本案讼争房屋，在购买时房屋已经有装修，其支付的购房款中完全包含了装修的费用，因此在征收过程中产生的附属设施补偿金额中属于讼争房屋原先的装修部分应归上诉人所有，由被上诉人装修部分归其所有。同时，装修的事实，因被上诉人主张，理应由其承担举证责任。第二，根据讼争房屋被征收时附属设施补偿金额计算表列明的项目，像地砖、电动不锈钢卷帘门、不锈钢无框门、扶手、自来水管、水嘴、开关面板等，完全是以前的产权人装修，不属于被上诉人装修范围，这也符合常理。因此，关于装修补偿，仅有部分归被上诉人，其余应归上诉人。第三，双方协议对装修处理也未有约定，按照合同法及相关司法解释规定，租赁协议终止后，没有处理装修物，承租人已不能再行主张权利，添附物归并房屋所有权人。双方之间的合同在2012年10月6日就已终止，关于装修物的处理，因双方之间无约定，故所有装修由被上诉人处理或拆走，但不得损害房屋结构。现在装修还在，被上诉人完全可以去现场拆除。二、关于反诉部分。1、房屋以权属登记为准，在权属未变更之前，产权证上的人即为房屋权利人，有权对该房屋进行处分、收益、使用等。本案中，虽然上诉人与常州市天宁区建设局签订了征收协议，但房屋权属尚未变更，甚至都未交付给建设局，其就有权对讼争房屋收益。原审法院认为上诉人签订征收补偿协议后就丧失了权利明显错误。2、在上诉人有权对讼争房屋收益的前提下，被上诉人霸占房屋迟迟不予腾空，仍实际经营，虽然其声称因四周征收，经营环境发生变化，无法正常经营，但房屋仍由其使用的事实毫无争议，从双方合同终止日即2012年10月6日起被上诉没有法律依据违法占有上诉人房屋，上诉人依法有权收取租金（使用费）。综上，原审法院的判决理由明显存在诸多错误，请求二审法院支付上诉人的上诉请求。
被上诉人徐菊华答辩称，一、程序上，由于之前的诉讼是针对建设局提起的行政诉讼，理由是认为建设局应当与实际经营者进行协商后方可订立补偿协议，在该诉讼中经法庭释明被上诉人得知应当按照租赁合同纠纷向上诉人主张权利，提起民事诉讼，故本案诉讼不属于一事不再理的范畴，因此上诉人的理由不成立。二、现有法律法规未明确“停产停业损失”仅归被征收人即房屋所有权人所有，而从字面意思上理解，该项赔偿应当是对因房屋征收所造成损失的赔偿，理应属于房屋的实际经营者。本案中，答辩人作为房屋的实际经营者，无疑因房屋征收产生了严重的经济损失。而原审法院考虑到上诉人的出租利益也受到损失，故判令上诉人与答辩人按一定比例分享“停产停业损失”。虽然答辩人对原审判决支持的停产停业损失金额并不满意，但答辩人仍然认为这一判决完全合理合法的。三、在上诉人购买讼争房屋之前，答辩人就早已从她人手中盘下该店面、与原房东签订租赁合同并重新装修开始持续经营。为了符合答辩人的营业风格与套路，在该次装修中，门头、店名、门窗等都换了，地板也都换成了地砖，手拉卷帘门换成了电动的，卫生间的水管、水池等也都换了位置，吊顶、吊灯、射灯等都重排线路更新并更换了开关面板，可以说是将整个店面全部铲除后重新彻底装修。况且，双方租赁合同第三条写到“甲方在租赁期内如有违约，甲方必须承担乙方的装修费用”、第四条写到“乙方如需要对房屋进行装修时，应征得甲方同意，费用由乙方自理”，这两条完全可以印证所有本次补偿的装修都是由答辩人出资装修的，理应归答辩人所有。四、上诉人与天宁区建设局签订了征收补偿协议，于2012年10月20日领取了补偿款，并明确于2012年10月31日前将房屋权属证明交给天宁建设局，故上诉人早已丧失了出租人主体资格，无权反诉要求答辩人支付之后的房租。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经阅卷，在天宁区人民法院审理的原告常州市天宁区建设局与被告朱蓉、第三人徐菊华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，天宁建设局的诉讼请求为朱蓉继续履行征收补偿协议，腾空房屋交于建设局，第三人徐菊华从房屋中迁出。2013年5月21日，天宁法院作出（2013）天民初字第379号民事判决，判决徐菊华从涉案房屋中迁出，朱蓉负有协助配合义务，并将房屋腾空交天宁区建设局验收。
经阅卷，徐菊华向原审法院提交了收条四张，以证明其于2003年、2009年对所承租房屋进行过装修，曾投入装修款43000元。
二审中，上诉人朱蓉向本院提交了2003年6月30日其与蔡扬签订的关于买卖涉案房屋的“房地产买卖契约”，徐菊华在合同上签署了放弃该房屋优先购买权的声明。合同中没有关于涉案房屋当时装修情况的内容。上诉人朱蓉还向本院提交了定销商品房房款抵扣单，定销商品方购买通知书以及房屋征收补偿安置资金拨付通知书，反映此次征收朱蓉选择的补偿方式是产权调换，产权调换房屋总价为1848546元，由征收款1825920元进行抵扣，其余22626元由实施单位支付。
本院认为，首先，在程序上，本案是否违反“一事不再理”原则。（2013）天民初字第379号处理的是迁让纠纷，当事人不相同，诉讼标的不相同，诉讼请求也不相同，且对徐菊华与朱蓉之间因租赁合同导致的拆迁利益分配并未作处理，故本案不违反“一事不再理”原则。上诉人的此点上诉请求于法无据，本院不予采信。
其次，关于实体处理问题。第一，从法律关系上看，朱蓉与天宁区建设局形成征收补偿法律关系，朱蓉与徐菊华之间形成租赁合同法律关系。涉案房屋被征收在双方约定的合同履行期内，在租赁合同履行过程中，征收作为一项法律事实，因将导致租赁物灭失而使得租赁合同法律关系发生变动，即不得不终止履行。出租的房屋被拆迁后，导致租赁合同无法继续履行，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。第二，具体补偿的范围与金额问题。出租人向承租人的补偿范围，应当以承租人的损失为限。朱蓉称其购买房屋的款项中已经包含了房屋内的装修，对此负有举证责任，但其提交的证据难以达到证明目的。对一方当事人为为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不实的，应当认定该事实不存在。结合承租人在出租人取得房屋产权之前已经租赁该房屋、在出租房屋内连续经营10余年、承租人提交的曾进行装修的相关证据等情形，出租人的主张难以采信，故原审法院据此认定附属设施（装饰）属于承租人的实际损失，出租人应予补偿，并无不当。关于停产停业损失问题。承租人租赁房屋进行生产经营，因房屋被拆导致出租人无法继续提供房屋供其租赁继续经营，租赁合同终止履行，必然会因此停业而产生损失。原审法院考虑实际情况，根据公平原则，将征收补偿协议中的停产停业损失予以合理分配，以补偿承租人的损失，本院认为并无不当。第三，关于原审反诉请求问题。上诉人已经按照拆迁补偿安置协议取得了相应的补偿，其对于案涉房屋的权益已经转化成拆迁补偿利益，所以不能再要求承租人支付租金。租赁合同终止后，因承租人未及时交还房屋，出租人可能会受有损失，但出租人对此的举证不能证明其受有实际损失，且其原审中的反诉请求为支付租金及违约金，故原审驳回其反诉请求，符合法律规定。
综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4131元，由上诉人朱蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢云云
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 是飞烨
二〇一五年二月十日
书 记 员 汪芫朗