九江市庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐山民一初字第38号
原告（反诉被告）庐山白鹿洞书院管理委员会，住所地：九江市庐山区海会镇。
法定代表人黎华，主任。
委托代理人郭宏达，庐山白鹿洞书院管理委员会副主任。
委托代理人沈峰，江西赣北律师事务所律师。
被告（反诉原告）九江庐山春天旅行社有限公司，住所地：江西省九江市九江县经济城办公室大楼。
法定代表人胡汝顺，总经理。
委托代理人周立斌，江西鄱湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）庐山白鹿洞书院管理委员会与被告（反诉原告）九江庐山春天旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2015年5月20日诉来本院。本院受理后，适用简易程序依法由审判员周和良独任审理，于2015年6月8日、6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭宏达、沈峰，被告委托代理人周立斌到庭参加诉讼。本案现已终结。
原告庐山白鹿洞书院管理委员会诉称，原、被告于2006年4月17日签订了《延宾馆租赁协议》，约定原告将延宾馆租赁给被告经营，租期自2006年5月31日至2014年5月31日。租赁期满，协议自行终止。被告本应自动搬离延宾馆。但经原告多次口头和书面催告被告搬离延宾馆，被告依然非法侵占延宾馆至今，严重妨害原告对文物的管理、保护和使用。被告的行为已严重违反协议的约定以及法律的规定，侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉，请求：1、判令被告停止非法侵占，立即搬离白鹿洞书院内的延宾馆；2判令被告按双方签订的《延宾馆租赁协议》约定的租金标准立即支付自2014年6月1日至搬离延宾馆之日止的使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）答辩并反诉称，租赁协议到期后，被告继续履行协议，双方之间形成不定期租赁合同。原告在没有通知被告的情况下，将延宾馆出租给他人使用，侵犯了被告的优先承租权。如果原告延宾馆不再出租给被告使用，被告对房屋的装修等损失应由原告予以赔偿。同时，原告将自己管理的国家级文物延宾馆违法、违规租给被告经营，并同意被告对延宾馆进行装修，被告在签订协议后投入了大量的资金对延宾馆进行装修并开始经营。2008年10月，原告将文物出租给被告的行为被媒体曝光，被告即要求终止协议，但原告要求被告继续经营，并要求被告在2009年继续投入资金装修翻新。由于媒体曝光，被告一直不能正常营业，遭受了巨大的损失。根据《文物保护法》第23条的规定，原告不能将文物租赁给被告装修经营，违反了法律的强制性规定，该协议无效。原告作为文物保护部门，将文物租赁给被告的行为有明显的过错，应承担赔偿等法律责任，故提出反诉，请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告间签订的《延宾馆租赁协议》无效；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告租金、装修等各项损失共计人民币80万元；3、本诉、反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告庐山白鹿洞书院管理委员会针对反诉辩称，反诉被告将延宾馆出租给反诉原告的行为没有违反法律规定，双方的租赁关系合法，应该受到法律保护。本案租赁物延宾馆包括春风楼和两边的厢房和餐厅，餐厅不是古建筑，是白鹿洞书院工作人员用餐的地点，春风楼和两边的厢房是1996年落架维修的，属于延宾馆的附属建筑，不属于古建筑。两边的厢房本是宾馆，反诉被告将其出租给反诉原告用于经营宾馆，没有改变其性质、用途。同时，2006年4月17日签订《延宾馆租赁协议》时，《中华人民共和国文物保护法》等法律、法规并没有禁止古建筑的租赁行为。反诉状中提到的反诉被告同意反诉原告对延宾馆进行装修、文物租赁行为被媒体曝光以及反诉原告要求终止协议，反诉被告要求反诉原告继续经营等与事实不符，属虚假陈述。反诉原告在租赁期间投入资金进行装修，是反诉原告的个人行为，租赁期满后，应按协议约定处理。反诉被告一共只收取了二十多万元的租赁费，反诉原告却要求赔偿其租金、装修等各项损失80万元，完全没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告庐山白鹿洞书院管理委员会为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、原告机构代码证、事业单位法人证书，被告九江庐山春天旅行社有限公司企业信息及变更信息表各一份，用以证明原、被告的主体资格；2、2006年4月17日原、被告签订的《延宾馆租赁协议》，用以证明双方签订租赁合同的期限、租金内容等事实；3、告知函二份，用以证明合同到期后，原告已书面通知被告搬离租赁物。
被告九江庐山春天旅行社有限公司质证认为，对原告提交证据的真实性无异议，但根据原告提供的事业单位法人证书记载，原告的业务范围是文物保护、管理，《延宾馆租赁协议》违反了法律的强制性规定，协议无效。白鹿洞书院是国家重点文物保护单位，根据《文物保护法》第23条、《文物保护法实施细则》第十五条的规定，原告将延宾馆出租给被告作宾馆经营需得到国务院的审批，故双方签订的协议无效。
反诉原告九江庐山春天旅行社有限公司为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、《延宾馆租赁协议》，用以证明双方存在延宾馆租赁的事实，且反诉原告在反诉被告的同意下进行了二次装修以及延宾馆属文物，协议无效的事实；2、九江市公安消防支队九消审（2006）第158号建筑工程消防设计审核意见书、（2006）九消验第81号建筑工程消防验收意见书复印件，用以证明反诉原告以反诉被告的名义向九江市公安消防支队申报，对延宾馆进行了装修，反诉被告对反诉原告装修一事是知道的；3、个体工商户设立登记申请书、卫生许可证、食品卫生许可证，用以证明反诉原告法定代表人胡汝顺在租赁物内开办了字号名称为庐山白鹿洞书院延宾馆的个体工商户的事实。4、会议记录，用以证明双方在租赁期满后进行了协商，在协商未果的情况下反诉被告将租赁物另租他人，侵犯了反诉原告的优先承租权的事实；5、2013年4月10日、2014年5月20日反诉原告《关于延宾馆继续合作经营的报告》二份，证明合同到期后反诉原告要求继续租赁的事实。
反诉被告庐山白鹿洞书院管理委员会质证认为，证据1《延宾馆租赁协议》的真实性无异议，延宾馆在古代书院中用于老师、学生、来访学者居住生活用房，现延宾馆是1996年重修的，不属于文物，故租赁合同有效，同时，该协议不能证明反诉原告进行过二次装修且得到反诉被告的认可。证据2、证据3均为复印件，其真实性有异议，不能证明反诉原告对延宾馆进行了装修，但可以说明反诉原告一直在使用延宾馆。证据4的真实性无异议，说明双方在合同到期前进行过协商，反诉被告要求反诉原告搬离延宾馆，但不能证明反诉被告已将延宾馆出租给他人。反诉被告没有收到二份《关于延宾馆继续合作经营的报告》，不能证明合同到期后反诉被告将延宾馆继续租给反诉原告。
综合上述原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案基本事实可确认如下：
原告庐山白鹿洞书院管理委员会为事业单位法人，宗旨和业务范围包括文物保护、管理、旅游接待，其管理的庐山白鹿洞书院为全国重点文物保护单位。2006年4月17日，原告庐山白鹿洞书院管理委员会与九江庐山春天旅行社签订《延宾馆租赁协议》，双方约定，原告将延宾馆（含餐厅）租赁给九江庐山春天旅行社经营，租赁期从2006年5月31日至2014年5月31日止。第一、二年年租金为30000元，第三年32000元，第四年开始，每年租金在上一年的租金基础上递增5%，每年租金必须在当年年底付清。协议还约定租赁期内延宾馆的内外部改造九江庐山春天旅行社不得擅自进行，必须得到原告认可，不得擅自扩建建筑项目。租赁期满后，本合同自行解除，动产九江庐山春天旅行社自行处理，不动产归原告所有。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，九江庐山春天旅行社对延宾馆进行了内部装修，并以其法定代表人胡汝顺的名义设立了个体工商户白鹿洞书院延宾馆对外经营，经营范围为中餐、住宿。2008年6月30日，九江庐山春天旅行社企业名称变更为九江庐山春天旅行社有限公司。租赁期满后，原告庐山白鹿洞书院管理委员会多次催告被告搬离延宾馆，并于2014年11月15日向被告送达告知函，要求被告办理移交手续并停止延宾馆的经营。2015年2月9日、4月14日原、被告双方就延宾馆的继续经营及交接问题进行协商，被告九江庐山春天旅行社有限公司与会人员主张继续经营，如不能则要求原告方支付250万元转让费。
另查明，租赁期间，被告没有对延宾馆进行扩建。租赁期最后一年被告方支付租金40841元。
诉讼过程中，被告提出工程造价鉴定申请，要求对装修、餐饮设施、水电安装、通风工程等项目的工程造价进行鉴定。
本院认为，本案争议的焦点有二点，一是协议的效力问题；二是原告是否应当赔偿被告主张的租金、装修损失。
关于第一点，《中华人民共和国文物保护法》第二十三条规定，“核定为文物保护单位的属于国家所有的纪念建筑物或者古建筑，除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，如果必须作其他用途的，应当经核定公布该文物保护单位的人民政府文物行政部门征得上一级文物行政部门同意后，报核定公布该文物保护单位的人民政府批准；全国重点文物保护单位作其他用途的，应当由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准”。白鹿洞书院为全国重点文物保护单位，本案租赁物延宾馆系白鹿洞书院的一部分，即春风楼、两边厢房及餐厅，包含在白鹿洞书院范围内，应当属于《中华人民共和国文物保护法》第二十三条规定的“国家所有的纪念建筑物或者古建筑”，原告将其出租给被告经营，是《中华人民共和国文物保护法》第二十三条规定的“其他用途”，应当依法报批。但原、被告在协议履行完毕直至本案一审法庭辩论终结前仍未办理批准手续，故该合同无效。
关于第二点，本案租赁合同无效，如果依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原、被告返还因合同取得的财产，被告无法向原告返还其对租赁物已行使的租赁物使用权，而原告向被告返还租金，则会导致被告无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。依据该规定，租赁合同无效，被告仍然有按照约定支付房屋占有使用费的义务，故被告要求返还已支付租金的请求无事实与法律依据。同时，被告经原告催告，仍不返还租赁物，应当参照合同约定的租金标准支付自2014年6月1日至租赁物实际返还之日止的租赁物占用费。
原、被告约定的延宾馆租赁期间为2006年5月31日至2014年5月31日，双方约定的协议已经实际履行完毕。被告与原告订立该协议的合同目的就是取得租赁物约定范围内八年的使用权，至2014年5月31日，被告订立该协议的合同目的已经完全得以实现。即便双方签订的协议实际得到批准，被告也只能取得租赁物约定范围内的八年使用权。而本案双方争议的协议未取得批准，也没有影响被告订立该协议时预期利益的实现。就本案现有证据来看，被告未提供证据证明该协议未经批准导致其经营受到影响，合同利益、合同目的未能实现。被告在租赁期限内投资对租赁物进行装饰装修的行为是投资而非损失，被告的投资行为是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在租赁期限届满，租赁合同已全部履行完毕的情况下，被告反诉请求原告赔偿其装修损失没有事实依据，不予支持。被告在诉讼过程中申请工程造价鉴定，要求对装修、餐饮设施、水电安装、通风工程等项目的工程造价进行鉴定，因其申请鉴定的事项对于证明案件事实毫无意义，启动鉴定程序没有必要且会造成审判资源的浪费，故本院不准许被告的鉴定申请。综上，原告的诉请有事实与法律依据，应予支持，被告的反诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告九江庐山春天旅行社有限公司于本判决生效之日起三日内将租赁物延宾馆返还给原告庐山白鹿洞书院管理委员会；
二、被告九江庐山春天旅行社有限公司于本判决生效之日起三日内按年租金40841元的标准支付自2014年6月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；
三、驳回反诉原告九江庐山春天旅行社有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5350元，反诉案件受理费14160元，合计19510元，减半收取9755元，由被告九江庐山春天旅行社有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 周和良
二〇一五年七月十日
书记员 刘美芳