广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第2033号原告：广州市至信房地产代理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：苏建华。委托代理人：王庙全，该公司职员。委托代理人：张磊华，该公司职员。被告：冯杰欣，男，1992年1月18日出生，住广州市天河区。委托代理人：杨秀玲，住广州市白云区。第三人：罗秀好，1966年3月10日出生，住广州市天河区。第三人：李勇，男，1967年3月14日出生，住广州市天河区。原告广州市至信房地产代理有限公司诉被告冯杰欣，第三人罗秀好居间合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，经原告申请，依法追加李勇为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2014年12月8日公开开庭进行审理。原告广州市至信房地产代理有限公司的委托代理人王庙全、张磊华，被告冯杰欣及其委托代理人杨秀玲到庭参加诉讼，第三人罗秀好、李勇经本院传票传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：被告于2014年8月23日通过原告的居间服务与卖方罗秀好、李勇就广州市花都区花东镇北兴峰镜园a、c、d组团a15号之单位物业达成购买意向，并签署《房地产买卖合同》，合同编号：0001304。该合同是三方真实意愿的表达，合同依法有效。根据《中华人民共和国合同法》，合同附属文件为合同的补充条款，依法有效，具备合同法律效力，根据上述物业买卖合同的附属文件《佣金确认书》规定，被告应于上述物业交易过户之日向经纪方支付38000元作为经纪方佣金，上述物业已于2014年9月28日过户，同年10月20日交房，交易手续已经全部完成。然而时至今日，我司只收取到被告支付的佣金18000元，被告至今尚欠我司佣金20000元未付，我司工作人员多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1.被告支付原告佣金20000元；2.被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我购买位于广州市花都区花东镇北兴峰镜园acd组团a45号楼房，是原告工作人员张磊华代表原告全程操办，我也与原告签下了《佣金确认书》，承诺办完物业手续后才能实现佣金。但在之后办理房产过户的过程中，原告工作人员张磊华代表公司向我提议并说服卖方低报实际房产交易价格缴纳房产税项，但向卖方提出时遭拒绝，过户手续甚至交易处于僵局。此时，原告工作人员张磊华为了平衡买卖双方情绪，完成过户手续，以便顺利获取佣金，其代表公司承诺在原有佣金基础上减少佣金数目为150000元房款应缴税项，由此可见，原告对我签的《佣金确认书》进行变更，我也依变更后的义务履行，原告应当遵循诚实信用原则，起诉法院于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年8月23日，被告作为买方，第三人作为卖方，原告作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》，约定由被告向第三人购买位于广州市花都区花东镇北兴峰境园a、c、d组团a45（鸣湖西街2号），建筑面积301.41平方米，成交价3600000元，签订合同时支付定金50000元，卖方申请银行赎契时买方向卖方支付450000元，成功过户当天买方支付580000元，买方向银行申请贷款3600000元支付给卖方（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）。在银行出具同意贷款书之日起三日内，双方须签署《广州市房地产买卖合同》并办理递件手续，在递件回执载明的答复日起之日起三日内，买卖双方须到国土局等相关部门办理完交纳税费及过户手续。房地产交易中所产生的税费支付方式为买方支付全部税费。鉴于经纪方已促成买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方于本合同签署之时起向经纪方支付元作为佣金；买方于本合同签署之时起向经纪方支付元作为佣金。合同还约定了其他内容。合同签订当天，被告签订《佣金确认书》，内容为：“本人冯杰欣现确认经广州市至信房地产代理有限公司介绍，成交承购位于广州市花都区花东镇北兴峰境园a、c、d组团a45单位物业。现本人承诺支付38000元予广州市至信房地产代理有限公司作为佣金。此确认书已经签署，即时产生法律效力。该款于上述物业过户交易时支付。”2014年9月28日，被告、第三人与原告的职员张磊华至房管部门办理递件过户手续，之后被告向税务部门缴纳了契税108000元，以及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税共124384.60元，契税的计税金额为360万元。2014年9月29日，被告向原告支付中介费18000元。涉案房屋于2014年9月30日登记至被告名下。2014年10月21日，原告向被告寄发《催告函》，要求被告于五日内缴纳拖欠的中介费20000元。被告确认收到该邮件。被告陈述，在办理过户手续过程中，原告公司职员张磊华向其提议并说服卖方低报成交价以便避税，遭卖方拒绝后，张磊华为顺利过户以便获得佣金，便承诺被告在原有佣金基础上减少150000元房款应缴税款的金额，故双方对中介费金额进行了变更，经计算，因150000元房款被告多缴纳的35596.15元税费应由原告负担，但被告考虑到原告的作为，故答应给原告18000元中介费就两清，张磊华也点头同意，但之后张磊华又反悔了。对此，被告提交其与原告公司职员张磊华的对话录音、张磊华的微信朋友圈以及与张磊华互发的短信内容证明。2014年9月28日，张磊华向被告发送短信内容为：“我承担150000的9.6%的费用，不可能全部按照差额给我算，那就是14400元，总中介费38000元减去14400元，你下午支付中介费23600元。”之后发送短信内容“冯先生，刚才我们老板说按照合同收取中介费。”2014年9月29日，被告向原告支付了中介费18000元，之后张磊华向被告的母亲发送短信内容：“杨小姐，我已经收了18000元，还差5360元，那14400元是从我提成扣出来的，我不可能还贴钱出来。”原告质证对上述对话录音和短信的真实性没有异议，但认为对话录音仅证明张磊华与被告讨论过交税问题，张磊华没有书面答应以多少价格交税；短信内容不能证明张磊华承诺150000元房款的应缴税费从中介费中扣减；对微信朋友圈的真实性有异议，认为是个人隐私不能作为证据使用。原告表示张磊华并未与被告达成减少中介费的协议，中介费为38000元，被告陈述税费35596.15元由张磊华负担，张磊华只收取2000多元的中介费是不可能的，录音中张磊华虽然说过从中介费中扣减，但后来张磊华又发短信说公司不同意张磊华提出的方案，至于被告陈述支付18000元给张磊华就两清，张磊华从未说过也没有同意过。原告认为员工变更中介费金额等重大事项必须经原告同意，原告没有授权张磊华减少中介费，也不承认张磊华减少中介费的行为。另外，原告表示张磊华于2014年9月29日向被告母亲发送的短信即向被告发送，短信内容“收了18000元，还差5360元”，因其计算错误，实际应为23600元-18000元=5600元；被告认为原告的员工张磊华发送短信说收取中介费23600元，应视为原告的让利行为，原告同意只收取23600元的中介费，后来又要求按合同收取是原告不诚信的行为。本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》涉及两个法律关系，一个是原告与买卖双方之间的居间合同关系，一个是被告与第三人之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查原、被告之间的居间合同关系。本案中，根据被告提交的其与原告员工张磊华在交易过户当日的对话录音，以及交易过户之后张磊华向被告发送短信内容（“总中介费38000元减去14400元，你下午支付中介费23600元”），显示张磊华确以同意减少中介费的方式促成买卖双方达成交易过户。虽然张磊华随即又表示要按照合同收取中介费，但第二日收取了被告支付的18000元中介费后，张磊华再次发送短信内容（“我已经收了18000元，还差5360元”）确认被告拖欠中介费5360元（计算有误，实际应为5600元），为此，被告认为张磊华同意减少其部分中介费以促成交易过户的事实，符合张磊华的上述真实意思表示，本院予以采信。原告认为张磊华减少中介费未经原告的授权，其对张磊华减少中介费的行为不予承认，对此，本院认为，张磊华作为原告的公司员工，其以原告的名义签订合同和收取中介费，其作出的减少中介费的意思表示属于代表公司的职务行为，故其权利义务应由原告承担。根据短信内容，张磊华确认中介费为23600元，被告尚欠5360元（计算有误，实际应为5600元），被告抗辩认为因按360万元的成交价网签和缴税，其多缴纳了35596.15元税费，应从中介费中扣减该部分税费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告称其支付18000元后与张磊华达成协议由被告支付中介费18000元就了结债权债务关系，因被告未提交相关证据证明，故本院不予采信。综上，原告请求被告支付中介费5600元的部分合理有据，本院予以支持，原告超额请求的部分理据不足，本院不予支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零五条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用；的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告冯杰欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市至信房地产代理有限公司支付拖欠的中介费5600元。二、驳回原告广州市至信房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告广州市至信房地产代理有限公司负担108元，由被告冯杰欣负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员 王 璇二〇一五年二月××日书 记 员 邓国靖