浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第593号
上诉人（原审被告）：宁波合生创展房地产有限公司。
法定代表人：项斌。
委托代理人：周海平。
被上诉人（原审原告）：李点点。
委托代理人：金友全。
上诉人宁波合生创展房地产有限公司（简称合生创展公司）因与被上诉人李点点商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市镇海区人民法院于2013年8月9日作出的（2013）甬镇民初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年6月7日，原告李点点（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立了《商品房买卖合同》一份，合同编号为201001320006，约定了如下内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区，房号为第90#［幢］02号，建筑面积共262.60平方米，房屋总价款为4120194元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人以非按揭方式购房的，如发生退房，适用中国人民银行公布的同期存款利率；买受人以按揭方式购房的，如发生退房，按揭支付房款部分适用同期按揭贷款利率（以银行贷款合同为准）。
2011年6月7日、2011年7月22日，被告分别收到了原告购房款1240194元、2880000元。2013年4月3日、4月8日，原告二次向被告邮寄了退房通知书，提出解除双方订立的商品房买卖合同，并要求被告在合同约定时间内全额退款并支付约定的违约金、利息等。被告于2013年4月4日、4月9日收到了上述退房通知。2013年5月7日，被告向原告发出交付通知书，称原告购买的合生国际城90幢02号房现已符合交付条件。
另外，2011年7月12日，原告与中国建设银行股份有限公司宁波市分行签订了《个人住房借款合同》一份，原告借款的数额为288万元，被告为该份借款合同提供阶段性连带责任保证。2011年7月12日至2013年5月12日期间，原告按月偿还按揭贷款的本息中，其中利息数额是345368.20元。2013年8月6日，中国建设银行股份有限公司宁波市分行向该院表示同意以案外协商的方式解决与原告李点点的借款合同事宜，其单位不以第三人的身份参加到本案诉讼中来。
原审原告李点点于2013年6月25日诉至原审法院，请求依法判令：1.确认双方当事人于2011年6月7日签订的《商品房买卖合同》已于2013年4月8日解除；2.原审被告返还原审原告购房款4120194元；3.原审被告赔偿原审原告损失440685.22元（其中按揭贷款利息据实计算，自有资金按年利率3.25%计算，该款项暂时计算至起诉之日，要求计算至判决履行之日）。
原审法院经审理认为：原、被告于2011年6月7日订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该院认定该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。现原告主张被告逾期交房的时间超过90天，故提出解除合同。因被告未能提供任何证据证明其逾期90天交房存在正当理由，故该院认为双方约定的合同解除条件已成就，原告可依法行使解除权。当事人依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告已于2013年4月4日收到原告寄出的书面解除合同通知，故该院认为双方《商品房买卖合同》解除的时间为2013年4月4日，而不是原告所称的2013年4月8日。关于返还购房款，双方在合同中明确约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款。该院认为，被告收到原告的解除合同通知至今已超过30天，故原告主张的返还购房款4120194元的条件已成就，应予以支持。
关于损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。尽管双方在购房合同中约定了购房款总额的5%的违约金，但原告的购房款中其中2880000元系按揭贷款，在2011年7月12日至2013年5月12日期间，原告按月偿还按揭贷款的本息中，其中利息数额是345368.20元，该部分实际损失即已超过约定的违约金，依据上述法律规定，该院对原告主张的该部分损失予以支持；自2013年5月13日起至判决确定的履行之日止，原告按揭贷款实际产生的利息损失，亦应予以支持，其数额以银行的对账单为准。对于原告购房款中自有资金1240194元的损失问题，原告主张按年利率3.25%的标准进行计算。该院认为，双方在合同中约定，买受人以非按揭方式购房的，如发生退房，适用中国人民银行公布的同期存款利率，故该院认为原告的主张有相应依据，该院予以支持，其计算时间自2011年6月7日起，计算至判决确定的履行之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、原告李点点与被告宁波合生创展房地产有限公司于2011年6月7日订立的《商品房买卖合同》（编号201001320006）已于2013年4月4日解除；二、被告宁波合生创展房地产有限公司返还原告李点点购房款4120194元；三、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告李点点下列损失：2011年7月12日至2013年5月12日期间按揭贷款288万元的利息345368.20元；2013年5月13日起至本判决确定的履行之日止288万元按揭贷款尚需支付的利息（其数额以贷款银行的对账单为准）；自2011年6月7日起至本判决确定的履行之日止，以1240194元为基数，以年利率3.25%为标准进行计算的利息；四、驳回原告李点点的其他诉讼请求。上述二、三项的内容应于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币43287元，减半收取21644元，由原告李点点负担60元（已预交），被告宁波合生创展房地产有限公司负担21584元，于判决生效之日起七日内交纳该院。
宣判后，原审被告合生创展公司不服，上诉至本院，称：1.补充协议第九条约定对于符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》产生退房的具体处理办法，同时约定在退还房款时按照补充协议第十八条确定的两种情形计算利息，原审判决按照上述利率计算损失，忽略了补充协议第十八条是对第九条约定的延伸，属事实认定错误；2.对于房款支付至期房交付期间产生的房款利息，系双方当事人在合同签订之初就自愿接受的交易成本，不应视为一方当事人的损失；3.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应按照同地段同类房屋的租金计算被上诉人的损失。而按购房款的5%计算出的违约金已远远超过按该标准计算出的损失数额，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定作出增加违约金的判决，应属适用法律不当。综上，请求撤销原判第三项，依法改判，本案案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人李点点答辩称：1.一审法院认定事实正确。关于被上诉人的实际损失，其中购房款中的按揭贷款部分利息损失至今已达401000元，个人自付购房款利息损失达84000元（按年利率3.25%计算），上述两项合计485000元，而违约金按5%计算仅为206009.7元。由于上诉人违约，致使合同解除，其理应承担被上诉人的损失；2.房款支付至期房交付期间所产生的利息，如果合同按约履行，应由被上诉人承担，但在上诉人违约的情况下，该交易成本应由上诉人承担；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的适用前提是合同继续履行，但逾期交付使用，而本案则是解除合同，不应按照同地段同类房屋的租金计算被上诉人的损失，故原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定是正确的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，被上诉人李点点提交《中国建设银行个人贷款对账单》一份，拟证明其自2013年6月至2013年9月期间按揭贷款部分所产生的利息损失。
上诉人经质证认为，对这份证据的真实性无异议，但其与本案争议事实缺乏关联性，且原审法判决已经明确了利息的计算方式，故该证据与本案二审无关联性。
本院经审查认为，该份证据与被上诉人之待证事实缺乏关联性，故不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人合生创展公司与被上诉人李点点于2011年6月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。现上诉人合生创展公司逾期交房超过90日，被上诉人请求解除合同，原审法院据此判决双方合同已于2013年4月7日解除系正确。合同解除后，双方当事人应根据各自的过错承担相应的责任。法院根据查明的事实，对因上诉人违约造成被上诉人的相关损失，具体包括按揭贷款利息、自有资金利息及逾期返还购房款的利息，判决违约方即上诉人作出相应赔偿，符合事实与法律规定。上诉人上诉称，应根据双方《商品房买卖合同》中的约定即按已付房款总额的5%计算违约金，或依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期交付使用房屋的，按照同地段同类房屋租金标准确定的损失计算额予以赔偿，本院认为，根据我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故原审法院基于被上诉人的实际损失作出的判决并无不当，应予维持。上诉人之上诉理由不足，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7814元，由上诉人宁波合生创展房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一三年九月十八日
代书 记员 潘芬芬