江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2482号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁斯林，男，汉族。
委托代理人：赵书忠，江西联创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡梅琼，女，汉族。
委托代理人：周丹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
上诉人袁斯林因与被上诉人胡梅琼房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁斯林及其委托代理人赵书忠、被上诉人胡梅琼及其委托代理人周丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：胡梅琼与袁斯林于2016年3月31日签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定：经双方协商，袁斯林将南昌市西湖区彭子路155号（南昌市彭子江巷155号）出租给胡梅琼，时间为2016年4月1日至2017年3月31日，租金为每月2800元，押金2800元，租期一年，且约定双方租与不租都应提前两个月通知，签订合同后，胡梅琼进行经营，在胡梅琼进行经营两个余月后，合同有效期内袁斯林于2016年6月11日开始提出解除合同，要求胡梅琼退出，双方意见未达成一致，袁斯林采取强制行为，阻止胡梅琼经营，2016年6月22日胡梅琼被迫停止营业。故胡梅琼诉至法院，请求判令：1、依法解除双方于2016年3月31日签订的《商铺租赁合同》；2、被告（反诉原告）依法返还原告（反诉被告）押金2800元，赔偿原告（反诉被告）转让费25000元、商铺装修费29350.94元，营业损失10000元（从2016年6月22日暂计至2016年7月1日，每天损失1000元，之后的营业损失计算至法院判决之日止），各项费用共计67150.94元，3、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。
袁斯林反诉请求，请求判令：1、被反诉人支付2016年的租金10400元（时间自2016年6月1日至2016年6月26日止）；2、被反诉人支付反诉人店面装修费用18000元；3、被反诉人赔偿反诉人租金损失7200元（店面租金按每月12000元计算，计算损失时间为2016年6月27日至2016年7月14日止，之后的损失计算到法院判决生效日止）；4、反诉费由被反诉人承担。
一审法院认为：胡梅琼与袁斯林于2016年3月31日签订了《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格按照约定履行自己的权益和义务，袁斯林在合同之内单方无故提出解除合同，双方未达成一致意见，后采取强制行为，迫使合同无法履行，袁斯林作为违约一方应当承担合同违约责任，胡梅琼诉请要求解除2016年3月31日签订了《商铺租赁合同》，因该合同现无法履行，故该诉请予以支持，诉请退回押金2800元，商铺装修费29350.94元，该诉请予以支持，诉请赔偿转让费25000元，营业损失10000元及后续营业损失，因证据不足，不予采纳。袁斯林反诉诉请要求胡梅琼支付2016年的租金10400元（时间自2016年6月1日至2016年6月26日止）；因胡梅琼（反诉被告）6月份租金未支付，应支付租金2800元，诉请要求店面装修费用18000元，租金损失7200元及后续损失，因证据不足，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡梅琼（反诉被告）与被告袁斯林（反诉原告）于2016年3月31日签订的《商铺租赁合同》;二、被告袁斯林（反诉原告）在本判决生效之日起十日内一次性返还原告胡梅琼（反诉被告）押金2800元；三、被告袁斯林（反诉原告）在本判决生效之日起十日内一次性支付原告胡梅琼商铺装修费29350.94元；四、原告胡梅琼（反诉被告）在本判决生效之日起十日内一次性支付被告袁斯林（反诉原告）2016年6月份租金2800元；五、驳回原告胡梅琼（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告袁斯林（反诉原告）的其他诉讼请求。本案本诉受理费1479元（胡梅琼已预付），由胡梅琼承担779元，由袁斯林700元；反诉受理费345元（袁斯林已预付），由胡梅琼承担45元，由袁斯林承担300元。
袁斯林不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销一审判决第二项，改判押金不予退回；2、撤销一审判决第三项，驳回被上诉人关于装修的诉讼请求；3、撤销一审判决第六项，支持上诉人在一审提出的第2、3、4项反诉请求；4、本案审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：一、原审判决的事实不清，证据不足，适用法律错误。1、原审判决书第2项判决上诉人返还被上诉人押金2800元没有事实和法律依据，一审法院在判决书中已认定了被上诉人有迟延和不缴纳租金的违约行为，依法被上诉人的押金应不予退回。可是一审法院对被上诉人的违约行为却不予以追究，显然有偏袒被上诉人的行为；2、一审判决书第3项判决上诉人支付被上诉人商铺装修费29350.94元没有事实和法律依据：(1）被上诉人根本就没有对店面进行装修；(2）依照法律及合同规定，被上诉人要对租赁店面进行装修要经过上诉人的同意，但是被上诉人始终没有跟上诉人谈过要对店面进行装修一事，上诉人也从来没有同意过被上诉人进行装修；（3）被上诉人提供的装修合同及装修预算表、发票涉嫌造假，发票也是开庭前开具。一审法院对该组证据也是不予采纳。综上，一审法院判决上诉人支付被上诉人的商铺装修费是没有事实与法律依据，适用法律错误。二、一审法院偏袒被上诉人，不支持上诉人的合法请求。由于被上诉人的欺骗及在履行合同中拖欠缴纳租金，上诉人依合同提出解除合同，被上诉人不但不配合，反而把店面破坏的一塌糊涂。之后，即不交店面更不向上诉人继续缴纳租金，也不让上诉人再出租，到现在店面还在被上诉人手里。被上诉人的这些行为给上诉人带来了重大损失。面对被上诉人的违约行为及对被上诉人的造成的损失的事实，一审法院却没有依法予以支持。显然有偏袒被上诉人的嫌疑。
胡梅琼答辩称：一、根据本案事实，是上诉人拒不接受答辩人缴纳的租金，一审亦未认定答辩人由迟延和不缴纳租金的行为；二、答辩人进行装修已与上诉人协商并经上诉人同意且开办餐饮店必须对租赁房屋进行装修系常识，上诉人违约强行锁店，应承担赔偿答辩人装修费用损失的责任；三、上诉人的一审反诉请求毫无事实依据，其亦不能提供任何证据进行证明。
本院查明：2016年5月31日，胡梅琼通知袁斯林“现在发六月份的店面房租给你”，袁斯林答复称“先不要汇，我们这段时间会去你那里”；2016年6月17日，胡梅琼通知袁斯林“要不我先把六月份店租先打给你”，袁斯林答复称“你先不用打给我，到时候会和你算清的，百分之九十九不会租给你了，这两天我舅舅晖过去收店，通知你一下”；2016年6月27日，袁斯林强行将胡梅琼店内物品搬至店门口通知胡梅琼自行收拾并将店门锁上。
涉案店面装修预算表中包含办装修许可证600元，二审庭审中，胡梅琼称“没有办成装修许可证”。胡梅琼承租前，涉案店面经营瓦罐汤。
本院查明其他事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：根据本案查明事实，上诉人袁斯林自己要求胡梅琼暂缓支付租金，胡梅琼不构成逾期支付租金，故对于袁斯林认为梅琼迟延缴纳租金构成违约，依法可以不退押金的上诉请求，本院不予支持。
胡梅琼承租涉案店面经营餐饮，进行必要的装修并无不当，袁斯林采取强制行为阻止胡梅琼经营并致使胡梅琼于2016年6月22日被迫停止营业的行为构成根本违约，应当向胡梅琼赔偿相应的装修损失，对于应赔偿的具体金额，考虑到涉案租赁合同的租期为一年、胡梅琼已经使用的2个月以及未办理装修许可证的事实，本院认定袁斯林向胡梅琼赔偿装修损失的金额为（29350.94-600）×（12-2）/12＝23959元。
袁斯林要求胡梅琼支付2016年6月1日至2016年6月26日止的租金10400元，不能提供相应的租金计算依据，一审法院判令胡梅琼支付租金2800元并无不当。袁斯林要求胡梅琼向其赔偿店面装修费用18000元，不能提供证据证明具体的损失计算依据及损失是由胡梅琼造成的，故本院对此不予支持。袁斯林要求胡梅琼向其支付2016年6月27日至2016年7月14日止的租金损失7200元及后续损失，其不能提供证据证明胡梅琼在2016年6月27日后继续占用店面，故本院对此不予支持。
综上，对袁斯林的上诉请求，本院部分予以支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南昌市青山湖建区人民法院（2016）赣0111民初891号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、变更南昌市青山湖建区人民法院（2016）赣0111民初891号民事判决第三项为“被告袁斯林（反诉原告）在本判决生效之日起十日内一次性支付原告胡梅琼商铺装修费23959元”。
本案一审本案本诉受理费1479元，由胡梅琼承担820元，由袁斯林659元；一审反诉受理费345元，由胡梅琼承担45元，由袁斯林承担300元；二审案件受理费1234元，由由胡梅琼承担100元，由袁斯林1134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 滕漪兰