浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第133号
上诉人（原审被告）：祝增法。
被上诉人（原审原告）：夏天青。
上诉人祝增法为与被上诉人夏天青房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2012）衢江民初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：2005年，浙江万厦建设有限公司将江山市农贸城二期成坤银园工程发包给祝增法实际施工。2006年1月21日，祝增法、夏天青签订购房补充协议书一份，约定由夏天青购买祝增法的成坤房地产36号楼（即成坤银园16幢）从翠苑山庄至铁路方向的2单元一至四层房屋，价格占地面积7888元／平方米，但图纸修改、税金和房产公司要求交纳的等等一切费用由夏天青支付，购房面积约110平方米以内。同日，夏天青向祝增法支付2万元现金作为农贸城二期工程购房定金。2006年2月8日，祝增法将该工程的水电安装分包给夏天青施工，约定夏天青所承包范围内的工程款作为购房款。后双方因工程款纠纷起诉至江山市人民法院，法院于2010年10月10日作出（2010）衢江民初字第417号判决书，判决由夏天青返还祝增法多支付的工程款182111.76元（现已履行完毕），至于夏天青要求祝增法返还购房定金2万元的请求因属房屋买卖关系中产生的纠纷，与工程款纠纷不是同一民事�律关系，故未作处理。2007年2月2日，经夏天青联系，案外人徐瑞荣、成金梅分别与江山市成坤房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了成坤银园16幢3号（店面）、203号（住宅）房屋和16幢12号（店面）、302号（住宅）房屋，并付清购房款。2009年7月12日，夏天青与江山市成坤房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了成坤银园16幢5号、13号（均为店面）房屋，并付清购房款。夏天青支付给祝增法购房定金2万元未从购房款中予以扣除。
原审法院认为：因双方当事人已明确工程款已经处理完毕，故本案争议焦点主要是夏天青是否完全履行合同义务，是否存在违约行为。首先，要明确夏天青实际购买的房屋范围是否与购房补充协议书约定的范围相符。购房补充协议书载明是“2单元一至四层房屋”，双方当事人均确认四层即阁楼，但祝增法主张夏天青自己及介�他人购买的只有4间店面和2套住宅，等于购买了16幢2单元房屋的一半，且不包括阁楼；夏天青则主张购房补充协议书约定购房面积约110平方米以内，至于属于几单元不清楚。法院认为，根据夏天青及案外人徐瑞荣、成金梅与江山市成坤房地产有限公司签订的商品房买卖合同计算，4间店面（16幢5号、13号、3号、12号）总共占地面积为97.28平方米（31.33＋23.33＋21.31＋21.31），2间住宅（16幢202号、302号）建筑面积均为106.84平方米，与购房补充协议书约定的购房面积（该面积应理解为占地面积）约110平方米以内相符，如加上2单元另一半房屋的占地面积则明显大于购房补充协议书约定的面积，故祝增法主张夏天青仅购买成坤银园16幢2单元房屋的一半与事实不符，可认定夏天青及介绍他人购买的房屋系双方约定的成坤银园16幢2单元的全部房屋。因祝增法从江山市成坤房地产有限公司抵偿房屋未办理过户手续，均是实际购房户与江山市成坤房地产有限公司签订商品房买卖合同，且祝增法未禁止夏天青转让房屋，故夏天青介绍他人购买的房屋可视为夏天青购买。综上，法院认定夏天青实际购买的房屋范围与购房补充协议书约定的范围相符。其次，要明确夏天青是否已付清全部购房款。夏天青主张购房款是按照占地面积×7888元／平方米计算的，其支付的82万元的购房款已包括阁楼价格。祝增法主张夏天青及案外人徐瑞荣、成金梅仅按商品房买卖合同约定支付了购房款，但不包括阁楼。因双方当事人均确认该阁楼不能办理产权证，故法院应对夏天青支付的购房款是否包括阁楼的合理差价进行审查。法院认为，案外人徐瑞荣、成金梅签订的商品房买卖合同均约定店面按3800元／平方米计算，而夏天青签订的商品房买卖合同约定店面按5161元／平方�计算，两者之间存在1361元／平方米的差价，而相邻店面一般不可能存在如此大的差价，现双方当事人之间的工程款纠纷已经处理完毕，不存在夏天青另外补偿祝增法经济损失问题，故夏天青解释属合理，可推定夏天青支付的购房款已包含了不能办理房产权证的阁楼价格，即夏天青已按照合同约定付清了购房款。综上，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，夏天青已按照合同约定购买了房屋，并付清了全部购房款，已经全面履行合同义务，现夏天青支付给祝增法的购房定金并未从购房款中予以扣除，故祝增法应返还夏天青购房定金。祝增法主张夏天青未完全履行合同义务的辩解缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：祝增法返还�天青购房定金20000元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由祝增法负担。
判决后，祝增法不服，向本院提起上诉称：一、双方签订购房补充协议时约定被上诉人购买16幢2单元一至四层房屋，价格按占地面积7888元，工程款抵购房款结算。但协议签订后，被上诉人未依约履行，事实上是被上诉人联系销售这些房屋，价格也是按实际销售价结算，改变了合同履行方式。二、被上诉人购买加上联系销售的只有2单元一半的房产，未全面履行合同。三、原审将协议内容“购房面积110平方米以内”理解为被上诉人购房的占地面积，曲解了协议内容，购房面积110平方米以内指的是住宅套内面积不超过110平方米。四、案外人成金梅、徐瑞荣购买房产和范围均明确具体，不包括阁楼，原审以上诉人购房价与成金梅、徐瑞荣间有1361元的差价，推定上诉人购买的房屋包含阁楼价格是牵强的。请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人夏天青答辩称：一、成坤银园其他单元均是两套住宅四间店面，签订协议时16幢2单元也是这个结构，但后来变更为四套住宅八间店面的结构；二、双方工程款已结清，被上诉人不存在违约，协议约定占地面积为110平方以内，不可能增加太多；三、四楼阁楼没有房产证，双方协议是购买2单元一至四层房屋，单价为7888元一平方米，协议是包括阁楼的。
经审理，本院查明的其他案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：本案的争议焦点是被上诉人夏天青是否依�全面履行了购房义务。上诉人与被上诉人签订的《购房补充协议书》实为上诉人将房屋折价抵偿被上诉人工程款的协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依协议全面履行。在该协议中，双方约定了购房范围、房屋价款、购房面积，并约定如被上诉人工程款抵购房款不足时，被上诉人应补足购房款，但协议未明确被上诉人必须自己购买房屋，按房屋折价抵偿工程款的通常做法，工程施工人可以自己购买房屋，也可以联系他人购买房屋，本案被上诉人购买了其中的两间店面，并联系他人购买了其他房屋，并不违反协议约定。故上诉人认为被上诉人违反约定改变履行合同方式，本院不予支持。
被上诉人购买及联系他人购买的房屋共为四间店面、两套住宅，占地面积约106平方米。上诉人认为成坤银园16幢2单元共有八间店面、四套房屋，《购房补充协议书》约定的购房面积110平方米以内是指住宅套内面积在110平方米以内，而非指占地面积，被上诉人仅履行了部分合同义务。从《购房补充协议书》看，双方约定成坤房地产36号楼（即成坤银园16幢）从翠苑山庄至铁路方向的2单元一至四层房屋，价格占地面积7888元，购房面积在110平方米以内，从字面理解购房面积系占地面积或套内面积确有疑问。本院认为此处购房面积应为占地面积，原因在于：其一，从协议体系看，双方在协议前款约定房屋价格按占地面积计算，每平方米7888元，后款约定购房面积为110平方米以内，此处购房面积应理解为占地面积更符合协议之体系；其二，探究双方当事人签订协议的真意，上诉人欲将房屋折价抵偿给被上诉人作为工程价款，房屋价款不可能过分高于被上诉人的工程款，如按上诉人所理解的购房面积为套内面积，则成坤银园16幢2单元总占地面积约有210平方米，总房款近170万元，已生效的（2010）浙衢民终字第684号民事判决确定被上诉人夏天青工程款为597811.24元，房款远远超出被上诉人的工程款，显然有违双方签订协议的真意；其三，经现场查看，成坤银园16幢2单元确有八间店面、四套住宅，但成坤银园的其他房屋及16幢1单元、3单元均是一个单元四间店面、二套住宅的结构，二审询问中，双方均认可在签订《购房补充协议书》时，建造图纸还未确定，双方并不清楚协议约定房屋的占地面积和建筑结构，协议中约定的购房面积理解为占地面积更符合实际情形；其四，成坤银园16幢2单元包括店面，每间店面面积为30平方米左右，上诉人认为购房面积为住宅套内面积而不包括店面面积，不符合协议文意，且如按上诉人的理解，协议未对店面的购买面积作出约定，但店面实际价值远大于住宅价值，协议仅约定住宅套内面积而不约定店面面积，不合常理。综合上述几点，《购房补充协议书》中的购房面积应理解为占地面积。上诉人就此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于阁楼的问题，上诉人认为被上诉人未履行购买阁楼的义务。本院认为，本案所涉阁楼无房产证，双方签订《购房补充协议书》的时间为2006年，从当时的情况看，无证阁楼通常是随房屋赠送给购房人。双方签订的《购房补充协议书》约定成坤银园16幢2单元一至四层出卖给被上诉人，价格为占地面积每平方7888元，该单元第四层即为阁楼，从被上诉人履行协议的实际情况看，被上诉人购买及联系他人购买的房屋价格按占地面积计算，每平方米单价与双方《购房补充协议书》约定的单价基本一致，如需另外购买阁楼，则购房价款将远超协议约定的价款。故上诉人主张被上诉人未履行购买阁楼义务的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上，被上诉人夏天青已完全履行《购房补充协议书》义务，上诉人祝增法应将购房定金20000元返还被上诉人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人祝增法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
代理审判员 潘 婷
代理审判员 郑一珺
二〇一三年三月二十八日
书 记 员 王其星