广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5791号
上诉人（原审第三人）：冼某文，住广州市荔湾区。
委托代理人：候桂连，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：罗肖娜，林小兰，该局职员。
原审被告：陈某霖，住广州市花都区。
委托代理人：候桂连，广东卓明律师事务所律师。
上诉人冼某文因与被上诉人广州市国土资源与房屋管理局（以下简称市国土房管局）、原审被告陈某霖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市xx区xx路346号房屋是国家的直管房。2003年7月1日，广州市荔湾区土地房屋管理所作为出租人（甲方）与陈某霖作为承租人（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在xx区xx路346号四、五楼部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积30.25平方米；租赁期限为2003年7月1日至2004年6月30日，租金为每月109.5元；乙方在租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方等。
租期届满后，市国土房管局与陈某霖没有再签订租赁合同，陈某霖一直没有将房屋交回给市国土房管局，市国土房管局收取租金至2015年5月。
原审法院另查明，根据广州市房地产档案馆出具的房地产登记簿查册表显示，广州市xx区xx路119号1101房（建筑面积123.61平方米）登记在陈某霖名下，登记时间为2013年4月26日。
市国土房管局向于2014年12月22日向原审法院提起诉讼称，陈某霖自有私房，涉案房屋由冼某文居住。根据《广东省共有房屋管理条例》的规定，陈某霖已经没有租住直管公房资格，理应承担相应的法律责任。市国土房管局请求判令：1、解除市国土房管局与陈某霖之间就广州市xx区xx路346号四、五楼房屋的租赁关系，并要求陈某霖、冼某文及同住人员迁出该屋，将该屋的使用权交还市国土房管局；2、本案诉讼费用由陈某霖承担。
陈某霖原审辩称：1、针对市国土房管局以《广东省共有房屋管理条例》第11条作为依据，认为陈某霖违反合同规定，我方认为双方的合同条款没有明确陈某霖有房就属于违约，而第11条的文字表述是“主要是”而不是“必须是”和“全部是”，是有例外的。市国土房管局引用此条认为陈某霖违约，依据不足。并且就算是不符合法律规定的要求，应当由涉案房屋的管理机关以行政许可的方式进行，在没有认定陈某霖不符合条件的情况下，不应当认为陈某霖违约。2、陈某霖早已搬出涉案房屋，该房屋因历史原因由冼某文使用至今，市国土房管局对涉案房屋的承租人已经实际变更为冼某文是知情的，并且陈某霖同冼某文已多次通过上门口头告知并于2014年7月17日以EMS邮寄方式，书面告知市国土房管局，同时申请了涉案房屋的承租人由陈某霖变更为冼某文，但是市国土房管局对该实际情况只管收租不予处理，陈某霖与冼某文要求变更承租人的申请是行政不作为。并且自搬离涉案房屋，冼某文使用涉案房屋至今长达10多年，对该情况知悉的情况下不予处理，是对涉案房屋由冼某文承租的情况的默许，但是市国土房管局基于其官僚作风，怠于相关手续的变更，不与冼某文签订书面的租赁合同，而仍沿用原来的房屋租金收取方式，至今仍向陈某霖收取房屋租金。3、冼某文自小随祖辈在涉案房屋居住，2004年因政府工作规范，2003年7月1日市国土房管局要求陈某霖签订租赁合同，后因历史原因涉案房屋由冼某文实际使用，市国土房管局认为陈某霖违反租赁合同，没有事实依据。
冼某文原审未到庭，没有提供陈述意见。
原审庭审中，陈某霖称冼某文在市国土房管局同意下搬入涉案房屋居住，陈某霖于2003年左右搬离涉案房屋。
原审法院认为：市国土房管局与陈某霖签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同租赁期限届满后，市国土房管局继续收取陈某霖租金，陈某霖继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。且陈某霖名下有自有产权房屋，陈某霖也确认其没有在涉案房屋居住。故市国土房管局要求解除与陈某霖之间的租赁关系、要求陈某霖及冼某文搬迁并交还房屋的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。陈某霖的答辩意见，没有合同及法律依据，原审法院不予采纳。冼某文经原审法院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：一、解除市国土房管局与陈某霖之间就广州市xx区xx路346号四、五楼房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，陈某霖、冼某文（含同住人员）迁出广州市xx区xx路346号四、五楼房屋，将房屋腾空退回给市国土房管局。
判后，冼某文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，判决错误，应予改判。涉案租赁合同中，市国土房管局虽然是合同相对方，但主要是对涉案房屋进行管理的国家机关，市国土房管局要求陈某霖签订公租房的租赁合同，主要是基于对涉案房屋的行政管理所需。在上述背景下，市国土房管局与陈某霖并非平等的市场主体，市国土房管局处于强势地位，陈某霖没有任何话语权。涉案租赁合同的格式条款，是基于市国土房管局的霸权地位而拟定的。双方签订的租赁合同违背了陈某霖的意思表示，并非陈某霖的真实意愿，属于部分无效。同时，冼某文已明确通知市国土房管局，陈某霖搬离涉案房屋，房屋现由冼某文实际居住，要求将承租人变更为实际居住人。市国土房管局对此持默认态度，且持续从陈某霖个人账户扣取租金至今，违背了陈某霖的真实意愿。实际居住人是冼某文，但却扣取陈某霖的租金，市国土房管局的行为并非是双方平等主体的行为，属于违法的行政行为。查清涉案租赁合同的签订及涉案房屋搭建等关键事实及前因后果，对本案判决具有关键作用。原审法院认定事实不清，查明事实部分因未调取涉案房屋的历史档案而遗漏关键事实，导致错误判决。二、原审法院未及时中止审理，程序不当，导致冼某文权益受损，应予改判。冼某文申请将租赁合同的签订方由陈某霖变更为冼某文，并要求备案，但市国土房管局至今未处理，违反了行政法的规定，属于行政不作为。冼某文已就前述行政不作为起诉至法院，要求确认市国土房管局行政违法。该案处理结果对本案有关键影响，应中止本案审理，待该案审理完毕后再启动本案的审理程序。原审法院并未及时中止审理，程序违法，且导致冼某文权益受损，应予改判。三、原审法院开庭是通过公告方式通知冼某文，公告期间陈某霖提交了证据，但并没有送达冼某文，原审程序有误。综上，冼某文请求本院：1、撤销原审判决，驳回市国土房管局的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费用由市国土房管局承担。
经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，陈某霖与市国土房管局签订的《广州市房地产租赁合同》租赁期届满后，双方并未再签订租赁合同，但陈某霖未交还房屋，市国土房管局收取租金至2015年5月，双方因此形成不定期租赁关系。不定期租赁关系中，出租人可随时解除合同。而且，涉案房屋系国家直管公房，承租涉案房屋应符合相关法律法规，而陈某霖已拥有自有产权房屋，故原审法院判决解除市国土房管局与陈某霖之间就涉案房屋所形成的租赁关系，并无不当。
冼某文上诉主张涉案租赁合同部分无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。冼某文未与市国土房管局形成租赁关系，在市国土房管局与陈某霖之间就涉案房屋所形成的租赁关系已被解除的情况下，居住于涉案房屋已缺乏法律依据，原审法院判决陈某霖、冼某文迁出涉案房屋，并将房屋腾空退回给市国土房管局，并无不当。
关于原审程序。原审法院经公告向冼某文送达民事起诉状、开庭传票，冼某文未到庭应诉，其以未向其送达证据为由主张原审程序不当，不能成立。
关于应否中止审理。本案审理的是市国土房管局与陈某霖之间基于房屋租赁合同产生的民事法律关系，并非必须以陈某霖、冼某文另案提起的行政诉讼审理结果作为依据，故冼某文主张本案中止审理，理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人冼某文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一六年二月十七日
书 记 员 杨仁义
黄妙丽