福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓯民初字第2571号
原告李万锦（反诉被告），住建瓯市。
原告谢海珍（反诉被告），住建瓯市。
共同委托代理人俞华森，福建知新律师事务所律师。
被告景城（南平）房地产有限公司（反诉原告），住所地建瓯市。
法定代表人郑朝晖。
委托代理人杨成显，住霞浦县。
委托代理人怀衍平，住昌邑市。
原告李万锦、谢海珍与被告景城（南平）房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘圣涛适用简易程序，于2015年10月28日受理了被告的反诉请求，于2015年11月17日、2016年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告李万锦及二原告委托代理人俞华森，被告的委托代理人杨成显、怀衍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月份，原、被告口头约定原告向被告购买上峰景城B12#306号房，建筑面积63.62平米，总金额303986元，付款方式为：首付款93986元，余款21万元由原告提供相关材料给被告到其指定银行办理按揭贷款。原告依约付清首付款后，双方签订了《商品房买卖合同》。2013年7月8日，原告在中国工商银行建瓯芝山支行办理了按揭贷款21万元，约定借期20年，年利率6.55%，该笔贷款转入被告帐户。商品房买卖合同第八条约定，被告应于2015年3月31日前将符合条件的商品房交付给原告。第九条约定，被告逾期交房的按日向原告支付已付款万分之0.2的违约金。现原告已依约支付了全部购房款，但被告截至开庭日逾期交房超过8个半月时间，构成违约。被告单方规定的日万分之0.2违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故原告主张按照涉案商品房按揭贷款合同约定的20年期利率标准来确定违约金数额，即每月违约金为303986元×6.55%÷12月。请求判令：1、被告应向原告支付迟延交房违约金，金额为以本金人民币303986元计自2015年4月1日起按年利率6.55%算至符合合同约定交房条件的实际交房日止（暂计至2015年9月30日为9956元）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、依《商品房买卖合同》第六条约定“……买受人应于签订合同当日支付首期购房款计人民币93986元，余款须在合同签订15日内付清”，合同附件六《补充协议》第四条第4款约定“若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房”的规定。原告本应于2013年4月19日前将购房款全部付清，但原告迟至2013年7月8日才将购房款付清，逾期达80日之久。故因原告存在逾期付款的先违约行为，被告有权将涉案商品房推迟交付给原告且无需承担延迟交付的违约责任。原告主张延迟交房违约金的诉请缺乏合同依据和法律依据，应当予以驳回。2、《商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金；逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同的，出卖人按日向原告支付已付款万分之0.2的违约金。又涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，现原告要求对已缴房款按年利率6.55%标准支付违约金，明显与合同的约定不符。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，《商品房买卖合同》约定，原告于签订合同日支付首付款93986元，余款应于合同签订后15日内付清。另约定原告应当按期接收商品房，否则每逾期一日应向被告支付保管金50元，逾期接收超过60日的，被告有权解除合同，将商品房另售他人，并要求原告赔偿损失。但原告对余购房款逾期付款80余日，该行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。商品房达到交付条件后，被告通知原告于2015年8月31日办理商品房的接收手续，原告收到通知后至今未办理接收手续。原告逾期办理商品房接收手续的行为亦违反合同的约定，依约应向被告支付保管费2100元。为此，请求判令：1、原告向被告支付逾期付款违约金331.8元（以本金21万元按日万分之0.2计，自2013年4月19日起算至2013年7月8日）；2、原告向被告支付逾期收房保管金，金额为自2015年9月15日起按每日50元标准算至原告实际收房之日止（暂计至2015年10月27日为2100元）；3、原告承担本案一切诉讼费用。
原告对反诉部份辩称，一、关于被告要求原告支付逾期付款的违约金问题：1、对于被告所依据《商品房买卖合同》第六条：买受人应于签订合同当日支付首期购房款，余额部份须在合同签订后15日内付清。合同附件六《补充协议》第四条第1款：买受人须在签订本合同七日之内办理银行按揭手续，否则视同买受人违约……。由于所有业主与开发商间的合同该内容均为相同的印刷体，是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。《合同法》第三十九条第一款规定：提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。涉案合同签订时间为2013年4月4日，同月23日办理备案手续，备案完毕才能办理银行按揭。而根据合同约定的签订合同七日内必须办理银行按揭贷款的规定，原告签订合同时就意味必然违约。显然，该约定内容已经导致原、被告双方权利义务严重不对等，且被告未提交证据证明其已尽到合同约定的提示、说明义务。《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。上述约定内容恰恰免除被告承担办理按揭贷款的责任，排除原告作为买受方仅承担依出卖方通知及时提交合格文件的权利。依据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并且有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”之规定，上述合同第六条和附件六第四条的内容，应属无效的格式条款。2、涉案楼房的业主多是在建瓯市新区经商或务工人员，均是刚需买房，没有多少选择余地。被告恶意利用其市场支配优势地位，设置多个陷阱。按2013年3月30日《购房协议》规定，先付定金1万元，5日内付首付款并签订购房合同，退房或不签订合同均要没收定金。而被告只给5分钟看合同时间，原告有异议其工作人员蛮横回复说签完再拿回去慢慢看。若原告不签合同，除损失定金1万元外，对已交的首付款8万余元也不知何时能退。而附件六补充协议第三条规定：未按合同第六条规定付款的没收所有款项；不能以任何个人原因不履行合同，否则不予退还所有款项。完全可以说原告是受胁迫签订合同的。3、虽签订合同时原告已向被告的售楼员工提出异议，其口头回复：没有关系，大家都是签订这样合同，到时会通知你方交材料就行。合同第七条规定，买受方迟延付款，超过60日的经出卖方书面催告30日后仍末付，出卖方有权解除合同。即便原告办理银行按揭手续延迟70余日，但被告收到按揭款时未提出异议，且未提出已书面催告的证据。因此，双方以实际履行方式改变了合同第六条约定的付款期限。4、由于约定的付款期限已无效，按合同法第一百六十一条之规定，买卖双方应同时履行，即在被告交付达到交房条件的商品房前，原告能付清剩余购房款即不算违约。二、关于支付逾期保管金问题：1、涉案楼房未经消防验收合格，室外工程未完工。被告不能提供符合交房条件的商品房，其诉请支付逾期保管金没有依据。2、每日收取保管金50元规定显失公平。买受方己全额支付购房款，出卖方没有保管责任。若原告末及时接收房子，受损失的是物业公司，应由物业公司向原告主张交付物业费。综上，请求驳回被告的反诉请求。
在本案审理过程中，原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同。证明合同签订日期及交房日期；2、个人购房借款合同。证明原告已于2013年7月8日与工商银行建瓯芝山支行签订贷款合同，被告收到余购房款21万元；3、首付款发票。证明原告付首付款的事实；4、还款查询表。证明贷款发放时间、利率及每月还款额；5、完税证明。证明原告已交清购房税；6、照片三张。证明截至2015年11月9日，涉案楼盘工地绿化仅种植几棵树，绿化没有完成。在被告通知入住时的9月初，系临时所拉用电，达不到入住条件；7、答复函。证明2015年7月28日，被告未把综合验收报告和消防验收材料提供给有关部门；8、证人周小华的证言。证人陈述其系涉案楼盘的业主，先交定金再签商品房买卖合同，且合同是统一的，仅看几分钟就被要求签字捺印，如不签合同就没得退定金。合同签订后约二、三个月时间，被告的售楼员工才通知原告去办理按揭贷款手续，贷款银行亦系被告选定的。证明证人亦是付定金1万元后再签订购房协议，在不知晓合同内容的情况下交了首付款，然后才见到合同，且没有给证人充足的时间了解合同内容。后仅是提交相关材料让被告办理贷款手续。因此何时办理贷款，能否依约及时办理贷款均不是原告所能控制，办理贷款手续的主要义务在被告。故原告未能在约定时间办理贷款的责任应由被告承担；补充证据9，即被告当庭撤回的证据购房协议。证明交付首付款前原告不能接触《商品房买卖合同》，只有在交完首付款后才能见到合同，原告是在受胁迫情况下签订合同的，故买卖合同中很多条款无效。
经质证，被告认为，对于证据1的真实性、合法性无异议，但根据合同第六条及补充协议第四条第4款关于逾期付款的约定，被告有权延期交房；对于证据2的真实性无异议，但无法证明被告收到相应的购房款项；对于证据3没有异议；对于证据4，认为原告以此主张实际损失超过合同约定是不能成立的，无论原告是否在被告处购房，只要是以按揭方式支付购房款就必须按照银行规定支付贷款利率；对于证据5、7，认为与本案没有关联性；对于证据6，认为无法确定具体拍摄时间。根据合同第八条规定，只要具备第1项条件就满足交房条件。该证据与本案没有关联性；对于证据8，对于证言中有利于原告陈述的真实性有异议，该证言能证明原告存在逾期付款行为；对于证据9，不能证明合同条款系格式条款，合同有原告签名捺印，是合法有效的。
被告提供如下证据：1、商品房买卖合同（原告提供的证据1）。证明双方合同的权利、义务关系及原告逾期付款、逾期收房所应承担违约责任等事实；2、入住通知书及国内挂号信函收据。证明被告通知原告于2015年8月31日办理收房手续，但原告至今未办理收房手续，违反合同约定，应承担违约责任；3、收款收据及中国工商银行现金存款凭证、个人借款凭证等。证明原告逾期支付购房款项，违反合同约定，应承担逾期付款的违约责任；补充证据4、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表。证明涉案商品房已符合约定的交房条件。
经质证，原告认为：对于证据1的真实性没有异议，但该合同有大量的不符合法律规定的格式条款；对于证据2，认为原告确实收到入住通知书，但因不符合交房条件，故原告不存在违约的事实；对于证据3的真实性无异议。但不能证明原告有违约的事实；对于证据4，对其中福建省房屋建筑工程竣工验收报告的真实性有异议，认为与现场情况不符，电表和配电箱是临时用电拉设。对建设工程竣工验收消防备案受理凭证和备案，只能证明有受理消防验收，但不能说明消防验收合格。
本院对涉案上峰景城B12号住宅楼是否通过消防验收的专业问题，向建瓯市公安消防大队发出咨询函。其向本院出具：1、瓯公消函（2015）12号函，2、责令限期改正通知书，3、消防监督检查记录。
经质证，原告认为：对于函的来源真实性无异议，但对内容合法性有异议，即对函中所描述的景城B12号楼高度49.6米有异议。由于楼房总共17层，每层2.9米，第17层为复式楼。故楼高不止49.6米，应超出50米。超过50米属于一类公共建筑，属于必查项目而非抽查项目；对于责令限期改正通知书及消防监督检查记录的真实性无异议，但因涉案楼房属于必查项目，故证据2、3均与本案没有关联性。
被告认为：对法院向建瓯市公安消防大队调取的3份证据的真实性无异议。但是证据2、3不属于消防验收的范围。被告已完全按照法律规定程序办理了涉案楼房的消防验收手续，消防机构亦按法定程序完成受理核实工作，涉案楼房未被确定为抽查对象，符合工程规划设计和消防法规要求，故涉案楼房完全达到了交房所要求的消防条件。案涉电器线路敷设不属于消防验收问题，是交房所需的消防条件成就后消防部门根据实际情况要求对电器线路的整改，属于消防验收后的监督检查。
本院对上述证据作如下认证：对于原告提供的证据1（被告亦提供），双方对其真实性并无异议，仅是证明对象不同，又该证据与本案具有关联性，予以采信；对于证据2、3、4、5、7、9，被告对其真实性并无异议，又上述证据与本案具有关联性，予以采信；对于证据6，仅能证明2015年11月9日前涉案楼房的状况；对于证据8，由于证人本身系业主，与本案有利害关系，故对其所作证言应当结合其他证据综合分析认定。
对于被告提供的证据2、3，原告对其真实性并无异议，又上述证据与本案具有关联性，予以采信；对于证据4，原告虽对其中的福建省房屋建筑工程竣工验收报告的真实性有异议，但由于该验收报告有相关部门盖章，原告没有足够的反驳证据，予以采信。对于建设工程竣工验收消防备案受理凭证和备案表，原告对其真实性并无异议，且该证据与本案具有关联性，予以采信。
对于本院向建瓯市公安消防大队调取的3份证据，系职能部门所出具，予以采信。
通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：
2013年3月30日，原告向被告支付定金1万元，双方签订了《购房协议》，约定原告向被告购买上峰景城B12#306号房。次月4日，原告交付首付款93986元，双方签订了《商品房买卖合同》，约定总金额303986元，第六条付款方式约定：首付款93986元，余款在签订合同15日内付清。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期不超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。逾期超过60日的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第八条交付条件与期限约定：出卖人应于2015年3月31日前将同时符合下列条项约定条件的商品房交付。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理，1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。而合同中交房条件2、3被划去。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金。超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第二十五条约定，本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构申请预告登记。附件六《补充协议》第四条关于办理个人住房商业性贷款及违约责任第1条约定：……，买受人须在签订合同七日内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人违约，每逾期一日按应付款万分之0.2支付违约金；第4条约定：若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房。第十条商品房交付约定：……，因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起50元／日向出卖人支付保管金，……。合同尚约定其他事项。
2013年7月8日，原告在中国工商银行建瓯芝山支行办理了按揭贷款21万元，约定借期20年，年利率6.55%，该贷款转入被告帐户。次月8日起，原告即开始偿还贷款。2014年9月，原告向建瓯市地税局交纳房屋所有权属转契税。建设、勘察、设计、监理、施工单位对涉案楼房联合出具了房屋建筑工程竣工验收报告，结论为质量评定合格，同意验收，落款日期为2015年3月25日。2015年7月28日，建瓯市住建局作出瓯建信访答（2015）243号答复意见书，就被告对涉案楼房延期交房等问题作出答复，处理意见要求购房户走司法程序解决。2015年8月21日，被告对涉案楼房在网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，建瓯市公安消防大队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，意见为：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。当月30日，被告向原告发出入住通知书，要求原告于2015年8月31日办理交房手续，通知书还写明15日内原告未办理房屋交付使用手续，视为原告已收房。但原告收到入住通知书后，因认为未达到交房条件而拒接房屋。
针对建瓯市公安消防大队出具的消防备案受理凭证，本院向该大队出具咨询函，要求确认涉案楼房是否通过消防验收合格。该大队作出瓯公消函（2015）12号函，答复：涉案住宅楼面积11958.14平方米，高度49.6米，依据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第十四条、第二十四条之规定，此工程属于竣工验收消防备案项目，已于2015年8月21日完成备案，经过电脑系统抽查该工程未被确定为抽查对象。经现场检查，存在电器线路敷设不符合规定等消防安全问题，大队依法下发了《责令限期改正通知书》，责令限期改正上述消防安全问题。2015年11月23日，该大队向被告下发《责令限期改正通知书》，具体问题写明：电器线路敷设不符合规定，并责令被告于2015年12月31日改正。2016年1月4日，该大队出具《消防监督检查记录》，内容写明：敷设不符合规定的电器线路已按要求整改完毕。
第二次庭审时，原告认可涉案楼房小区的道路、绿化建设基本符合要求。
本院认为，本案当事人间对上峰景城B12#306号商品房存在买卖合同的法律关系并无异议，本院予以确认。而就商品房买卖合同及附件的部份条款双方有争议，对此应结合双方争议焦点予以分析认定。关于原告是否存在逾期付款事实及责任承担的问题，本院认为，1、合同第六条约定买受人对余款21万元应在合同签订后15日内付清。而合同第二十五条约定，本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构申请预告登记。附件六第四条约定办理商业性贷款的买受人应在签订合同7日内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人违约。因办理预告登记系被告义务，从商品房按揭贷款程序上看，只有先办理完预告登记，才能办理按揭贷款。合同约定预告登记在签订合同30日内办理，但却约定买受人应在签订合同7日内办理按揭。显然，办理按揭贷款期限的约定违背常理，上述一系列约定明显有矛盾之处。因此，结合上述期限约定，本院认定原告付款期限为约定的30日预告登记期限，再加上15日付款期限，即合同签订后45日内，亦即2013年5月19日前。2、由于原告系2013年7月8日以银行按揭方式支付余款21万元，故原告对该款存在逾期付款的事实，逾期时间为自2013年5月20日至2013年7月7日，即为49天。3、合同约定逾期付款违约金标准为日万分之0.2，且被告亦未对违约金过高、过低提出调整。因此，原告应承担的逾期付款违约金为21万元×49天×万分之0.2=205.8元。
关于被告是否存在逾期交房事实及责任承担的问题，本院认为，1、合同第八条约定被告应当于2015年3月31日交付同时符合下列各项条件的房屋。虽然交房条件的2、3项约定被划去，但根据对前提“同时符合”的理解，该划去2、3项条款行为应属无效。故涉案楼房的小区绿化、道路建设应当作为交房条件。而至少在第一次庭审时尚未达到该条件。2、附件六第四条第4项约定若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房。由于本院前述认定原告逾期付款49天，故被告可据实延期49天交房，即交付符合条件房屋的时间为2015年5月19日；3、《建筑设计防规范》第5.1.1条关于民用建筑分类的规定，涉案楼房属于住宅建筑，如高于54米则属于一类住宅建筑。《建设工程消防监督管理规定》第十四条：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）、国家标准规定的一类高层住宅建筑；……。第二十四条：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，……进行消防设计、竣工验收消防备案。……第二十五条：……公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象……。由于建瓯市公安消防机关已经出具了涉案楼房的消防备案凭证。并且明确答复涉案工程高度为49.6米。显然对涉案工程进行消防备案符合法律规定。原告虽主张根据2.9米层高，共17层，且第17层为复式楼进行计算，涉案工程高度应超出49.6米，故涉案楼房的消防验收为必查项目而非实行备案制。但涉案楼房即便再高出2.9米，亦未能达到54米高度。因此，原告的该主张不能成立。又即便对涉案楼房实行消防验收备案，但经投诉后建瓯市公安消防大队进行现场检查，并认为存在电器线路敷设不符合规定等消防安全问题，要求被告限期改正。而2016年1月4日进行消防监督检查后，结论为已按要求整改完毕。显然，被告虽于2015年8月21日进行消防验收备案，但涉案楼房确实存在消防验收不合格之处，故应当以公安消防机关监督检查记录确定整改完毕的时间2016年1月4日为消防验收合格日。4、据前认定，被告确实发生无法按期交付符合约定条件商品房的事实，2016年1月4日应视为符合交房条件之日。5、《合同法》第一百一四条第二项规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。本案中原告所主张的损失以按揭贷款所应承担年利率6.55%进行衡量。显然，承担按揭贷款利息本身系原告所应承担的义务，被告延期交房行为并不导致原告要承担更多的贷款利息及缩短或延长还款期限，故原告以此主张延期交房的实际损失没有事实依据，原告要求调整违约金标准的理由不充分，本院不予支持。即认定被告应自2015年5月20日起至实际交房日止按合同约定的计算方式承担延期交房违约金。实际交房日应包括符合交房条件日（即2016年1月4日）后的可依约视为实际交房情形之日。
关于被告主张保管金的问题，本院认为，由于前述认定涉案楼房在2016年1月4日前未达到交房条件，故被告通知原告于2015年8月31日起15日内收房不符合约定，被告主张保管金理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告景城（南平）房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告李万锦、谢海珍支付延期交房违约金，金额为以本金人民币303986元按日万分之0.2计，从2015年5月20日起算至实际交房日（含可视为实际交房情形日）止。
二、原告李万锦、谢海珍应于本判决生效之日起三日内向被告景城（南平）房地产有限公司支付逾期付款违约金人民币205.8元。
三、驳回被告景城（南平）房地产有限公司的其他反诉请求。
如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。
案件受理费用其中本诉费用50元，减半收取25元，由原告负担20元，被告负担5元；反诉费用25元，由原告负担10元，被告负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审判员 潘圣涛
二〇一六年三月十日
书记员 王 洪
判决依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：……；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。