上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终115号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何成友，男，1976年11月22日生，汉族，住浙江省三门县。
委托诉讼代理人：史红雨，浙江天之涯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉美，女，1981年4月12日生，汉族，户籍所在地云南省保山市隆阳区。
委托诉讼代理人：郭友宝，上海乐言律师事务所律师。
原审第三人：兴业银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区四川北路1955号
法定代表人：茅恺，行长。
委托诉讼代理人：王超，该行员工。
上诉人何成友因与被上诉人王玉美、原审第三人兴业银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称兴业银行虹口支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何成友的委托诉讼代理人史红雨，被上诉人王玉美及其委托诉讼代理人郭友宝，原审第三人兴业银行虹口支行的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何成友上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王玉美一审诉讼请求，支持上诉人何成友一审反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人至今没有按照合同约定支付第二笔70万元房款，属于严重故意违约行为，上诉人要求解除合同符合法律规定。根据合同约定，被上诉人应于2015年10月20日之前支付70万元，但被上诉人无故拖延支付，仅于2015年11月3日支付40万元，迟延履行14天，30万元至今未付，上诉人于2016年5月7日邮寄一份催告支付房款函，可以证明上诉人从未同意被上诉人延期支付第二笔购房款，没有达成新的合意。被上诉人也没有按照合同约定在20个工作日备齐贷款资料，时至今日也没有履行办理银行贷款申请手续的义务。被上诉人已付首付款50万元也是向亲戚借款，其支付能力存疑。由于被上诉人严重违约，且没有完成在先的合同义务，故上诉人有权拒绝继续履行合同。2、一审法院适用法律错误。根据合同法第九十四条的规定，上诉人有权要求解除合同并要求被上诉人支付逾期付款的违约金。另外，根据上海市购房相关政策，被上诉人只能在上海购买一套住房，且购房时间以购房合同网上备案日期为准。上诉人在与被上诉人网签合同时，被上诉人名下有一套住房，为限购对象。另外，被上诉人提交2014年7月至2015年10月社保缴费16个月，不符合上海市住房限购�策要求，双方也是基于此原因没有继续履行合同。
被上诉人王玉美辩称，1、付款方式变更是上诉人与被上诉人在居间方协调下协商的结果，被上诉人在居间方短信告知后也与上诉人电话确认，上诉人是同意的，被上诉人在一审中提供了短信记录、居间方的情况说明，因此被上诉人不存在逾期付款的情形，没有违约。上诉人因房价上涨，私自变更产权，阻止交易，迟迟不办理贷款抵押注销手续，该份催促支付房款函也是上诉人在私自变更后几个月后发出，被上诉人没有收到，也充分表明上诉人违背诚信原则悔约故意明显。2、被上诉人有付款能力，且无限购问题。被上诉人在一审提交社保缴纳的情况证明、结婚证等证件，由于被上诉人买卖该套房屋系置换，在签约时考虑到置换将过户日期约定2016年12月30日之前，被上诉人早将自己名下房屋过户，因此不存�限购问题。被上诉人已经准备剩余房款，被上诉人也没有违约情形，不存在履行能力问题。被上诉人有权要求继续履行合同。
原审第三人兴业银行虹口支行述称，同意一审判决，对上诉人的上诉请求不发表意见。
王玉美向一审法院起诉请求：1、王玉美、何成友签订的房屋买卖合同继续履行,何成友将房屋过户至王玉美名下；2、何成友涤除房屋的抵押权；3、何成友支付王玉美未按照合同约定办妥上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）抵押登记注销手续从2015年11月20日起判决生效之日止的违约金（截止到2016年5月17日为80,100元）；4、何成友将系争房屋交付王玉美；5、何成友支付自2016年1月1日起至实际交房之日的逾期交付违约金（截止至2016年5月17日为62,100元）。
何成友向一审法院提起反诉请求：1、解除王玉美、何成友签订的《上海市房地产买卖合同》；2、王玉美支付从2015年10月20日至本案判决确定的履行期限之日止的违约金（暂计算至2016年6月20日为394,000元）。
一审法院认定事实：系争房屋的登记产权人为何成友，系争房屋上有兴业银行虹口支行作为抵押权人的债权登记，数额为625,000元。兴业银行虹口支行在庭审中确认，上述债款数额截止到2016年9月尚余本金580,221.25元。系争房屋在交易中心房地产信息登记簿中显示2016年2月23日有房地产权证补发记录。
2015年10月16日，王玉美作为甲方与案外人上海XX有限公司签订《不动产买卖意向书》，约定王玉美委托案外人上海XX有限公司居间购买何成友名下系争房屋，房价148万元，签署《上海市房地产买卖合同》当日支付50万元，2015年10月20日之前支付70万元，余款28万元以银行贷款方式支付，系争房屋交付时间为2015年12月31日等。何成友于当日签认。2015年10月16日，何成友作为出售方（甲方）、王玉美作为买受方（乙方）以及上海XX有限公司作为居间方（丙方）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让总价为148万元，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年12月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行（第九条）；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行（第十条）；甲方应于签订本合同后25个工作日内至贷款银行办理还款手续并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；乙方于签订本合同当日向甲方现金支付50万元房款，于2015年10月20日之前向甲方现金支付房款70万元，于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款28万元给甲方；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条约定违约金比例承担违约金，乙方应按本合同第九条约定违约金比例承担违约责任；等。
2015年10月16日，王玉美向何成友支付50万元。2015年11月3日，王玉美向何成友转账40万元。王玉美称之所以70万元只付40万元是因为双方协商等何成友注销抵押之后再行支付剩余30万元，因何成友始终未注销抵押且拒绝继续履行故未再继续支付。何成友称于2016年5月7日向王玉美寄送了书面催告信函，物流显示为“王玉美”于2016年5月12日签收，但是未提供信函�容，王玉美称未收到该信函。审理中，王玉美提供名下于2016年7月25日的个人银行账户显示余额为60余万元。
另查明，王玉美于2002年11月19日登记结婚，有养老保险记录显示王玉美自2014年7月至2016年6月均正常参保上海市城镇基本养老保险，截止到2015年年末累计缴纳养老保险39个月。王玉美与案外人刘某1、刘某2名下位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋于2015年12月6日签订房屋买卖合同，于2016年3月26日核准登记至案外人名下，王玉美在审理中确认其名下现已无房。
兴业银行虹口支行在审理中陈述，只要贷款还清同意配合涤除抵押权。王玉美表示若何成友不配合还款，愿意替何成友还款以办理抵押注销手续。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王玉美�何成友就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。
对于王玉美要求继续履行买卖合同的诉请，何成友反诉称因王玉美逾期付款应解除合同，而何成友要求解除合同的理由有两个：第一是王玉美逾期付款，第二是王玉美限购。对此法院认为，1、关于逾期付款，按照合同约定，70万元购房款王玉美理应于2015年10月20日前支付，但是截止到最后一次庭审，尚余30万元未支付，其中40万元也系在2015年11月3日支付，对此王玉美的解释为因何成友未能涤除抵押，故王玉美通过中介与何成友协商后约定先支付40万元而后等抵押涤除后再付余款，并提供了居间方的短信及说明，何成友对此不予认可，但是根据现有证据显示，在王玉美已付款额足以用于偿还欠款的情况下，何成友始终未能涤除系争房屋上的抵押，尽管涤除抵押和支付第二笔房款之间没有先后顺序，但是截止到合同约定涤除抵押的期限截止，何成友仍未完成抵押，那么对于作为付款方的王玉美处于谨慎的考虑与何成友进行协商并达成新的付款时间合意并无不当也无不合理，且王玉美也已支付了过半的房款，另外在合同约定的付款时间之前以及何成友接受了王玉美的付款后，没有证据显示何成友对王玉美的付款时间提出过异议，这表明何成友对于双方付款时间的合意是明知且无异议的，特别是除了何成友自述在2016年5月7日向王玉美寄送了催款函之外，何成友没有任何证据显示其就王玉美的未足额付款行为提出了异议及催缴，事实上何成友在2016年2月份重新办理了系争房屋房产证的行为对于诚意履行合同来说是没有意义的，只能表明何成友意图拒绝履行合同，因此就付�法院采信王玉美的意见。另外双方之间的合同没有约定在逾期付款的情况下，何成友享有单方解除权，因此，何成友以王玉美逾期付款要求解除合同，法院不予支持。2、关于王玉美是否限购，法院认为，在签订合同之时王玉美符合当时已经在上海市缴纳社保时限的要求以及已婚，而王玉美名下的房屋已经在2016年3月即出售并过户他人，王玉美不属于限购对象。综上，何成友要求解除上海市房地产买卖合同及支付违约金的反诉请求，法院不予支持。王玉美、何成友应继续履行上海市房地产买卖合同，王玉美应向何成友支付房屋余款58万元。
关于王玉美的其余诉讼请求，基于继续履行，根据合同约定，何成友应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，兴业银行虹口支行在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过�中，若何成友怠于履行偿还贷款之责，王玉美愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，王玉美应付何成友之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若王玉美代偿之款额超出其应付何成友之房款，王玉美可另案主张。在抵押涤除之后，何成友应配合王玉美进行系争房屋的产权过户并向王玉美交付系争房屋。至于王玉美主张的未办妥抵押注销手续违约金和逾期交房违约金，法院认为该两项违约金从损失的性质上看具有同一性，虽均有合同依据，但法院择其一予以支持，考虑到何成友办理抵押登记注销手续的最晚期限为2015年12月4日，何成友交付系争房屋的最晚期限为2015年12月31日，同时支付违约金的标准均为按照已付款之日万分之五，故法院判令何成友以70万元为基数，按照每日万分之五的标准向王玉美支付自2015年12月5日始至判决生效之日止的违约金。
一审法院�理后作出判决：一、确认王玉美与何成友的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、何成友于判决生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司上海虹口支行偿付上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上剩余抵押权人为兴业银行股份有限公司上海虹口支行之银行抵押借款（若何成友怠于偿付上述款额，可由王玉美代偿）；三、何成友、兴业银行股份有限公司上海虹口支行于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押登记注销手续；四、何成友于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助王玉美办理房屋产权过户手续，将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至王玉美名下并交付房屋；五、王玉美于判决生效之日起十日内向何成友支付房款580,000元（优先用于兴业�行股份有限公司上海虹口支行抵押借款偿付）；六、何成友于判决生效之日起十日内以700,000元为基数，按照每日万分之五的标准向王玉美支付自2015年12月5日起至判决生效之日止的违约金；七、驳回王玉美的其余诉讼请求；八、驳回何成友的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,120元，减半收取9,060元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费432.50元，合计诉讼费14,492.50元，由何成友负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于被上诉人在本次买卖合同履行过程中是否有违约情形，上诉人是否有权行使合同解除权？
上诉人与被上诉人通过居间方上海XX有限公司的居间于2015年10月20日签订买卖合同，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。上诉人作为出卖人，在合同签订后按时涤除抵押进行交房、配合买受人办理过户手续等，系上诉人的合同主要义务；被上诉人作为买受人，按约支付房款，则是被上诉人的合同主要义务，双方应当遵守合同约定，履行各自的合同义务。根据双方在合同中的约定，被上诉人按约于签约当日支付50万元；后一笔70万元，基于上诉人在房屋上设定抵押，故经居间方协调，由被上诉人先付40万元，待上诉人涤除抵押后，被上诉人再付30万元，故被上诉人于11月3日转账40万元，暂缓支付30万元，不构成逾期支付。上诉人在收到上述两笔款项合计90万元后至今未办理房屋抵押涤除，导致合同无法继续履行，应为上诉人方的违约。据此，上诉人�出解除买卖合同的要求，系单方行使合同解除权，在未得到被上诉人同意情况下，不能得到支持。
关于被上诉人是否存在限购问题，本院认为，虽然被上诉人在与上诉人签约时其名下的一套房屋尚未交易完成，但是，从上诉人与被上诉人在合同中约定过户时间为2016年12月来看，交易过户时间约定明显较长，显然，上诉人在签约时已经知晓被上诉人名下一套房屋在出售过程中并同意在此时间才办理过户交易，且交易中心对限购的审核自受理开始，上诉人以签约时为限购对象不同意继续履行，本院不予采信。鉴于被上诉人名下一套房屋已经在2016年3月完成过户交易，被上诉人名下无房；另外，被上诉人在一审审理中提交了社保缴纳的记录，均符合上海市住房限购政策，不属于限购对象。据此，被上诉人要求继续履行合同，予以支持。
综上所述，何成友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,552.50元，由上诉人何成友负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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