上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初6175号原告夏某，男，1984年12月14日生，汉族，户籍所在地江苏省扬州市。委托诉讼代理人郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告袁某甲，男，1983年11月12日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。第三人德某某，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵某，总裁。委托诉讼代理人黄某，该公司员工。原告夏某与被告袁某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏某及其委托诉讼代理人郭韧、被告袁某甲及其委托诉讼代理人曾艳、第三人的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金50万元；2、被告赔偿原告损失1,055,200元(其中房屋差价款103万元，已付装修款25,200元)。庭审中，原告变更诉请为：1、要求第三人返还定金50万元；2、要求被告支付违约金63.40万元(按照居间协议第七条约定的房屋总价的20%)。事实和理由：2016年1月3日，原、被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告将上某甲房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，协议就房屋买卖交易条件达成一致意见，并确定于该协议签署后180日内网签。上述协议签订时，被告仅签订了系争房屋的预售合同，开发商已通知被告办产证，当时符合办理小产证的条件。协议签订后当日，原告向被告支付并由第三人代收并保管的定金人民币(以下币种同)50万元。2015年3月19日，经被告要求双方协商一致，由原告在被告需要时提前支付130万元房款，被告遂将系争房屋钥匙交付原告，让原告先行装修。因此，原告与案外人签订了装修合同并支付了首笔工程款25,200元。事后，被告明确表示要加价出售，双方协商未果，被告于2016年4月19日向第三人发出《解除通知函》，明确表示违约不再出售系争房屋。原告为购买系争房屋，已将其名下房屋出售他人且已过户，对此，被告是明知的。据被告告知，系争房屋目前市场价格为420万元，现被告拒绝出售系争房屋将导致原告不能再以同等价格购房。双方虽未网签，但居间协议已就房屋买卖合同主要条款达成一致意见，被告违约应当承担相应的违约责任。被告辩称，同意返还定金50万元，但是该定金系第三人收取并保管，返还的责任在第三人。双方签署居间协议时因为大产证尚未办出，被告无法办理小产证，双方买卖合同的基础不存在，买卖合同尚未成立，仅成立居间合同，即使违约，鉴于双方在协议中约定了定金罚则，表明双倍返还定金是签约当时可以预见到的违约损失，如要赔偿损失应以双倍返还定金为限。不同意原告诉请的违约金，虽然协议约定了违约金，但该违约金过高。2016年3月19日给原告钥匙是为了看房，双方约在第三人处，协商好由原告提前支付房款130万，被告于当日将钥匙给了原告。但原告至今未支付该笔款项。第三人述称，50万元定金确实在第三人处保管，其将根据法院判决或调解结果予以支付。在实践中，仅签订预售合同尚未办理小产证的房屋是可以交易的，且被告表示可以办出小产证，在签订居间协议时也预留了半年的网签时间。被告欲抬高房价但与原告协商无法达成一致，后来第三人就收到了被告的解除通知函。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，被告及其儿子袁某乙与案外人上某乙签订了《上海市商品房预售合同》，约定由被告及袁某乙向上某乙购买系争房屋。2016年1月3日，原、被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定：被告将建筑面积约为148.03平方米的系争房屋作价317万元出售给原告，原告应支付定金50万元，被告授权第三人进行保管。该协议3.3条约定，双方确认于上述协议签署后180天内前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未依照该协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。协议第3.4、3.5条约定了付款时间和付款方式为：签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后180日内支付首期房价款180万元(含定金)，二期房款137万元原告应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行申请贷款。协议3.7、3.8条对过户时间、房屋交付时间等作出了约定。此外，协议第七条约定了违约责任：本协议生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求向对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。协议末尾附有定金保管授权书，载明由被告委托第三人保管定金50万元。上述合同签订后，原告支付了定金50万元，并实际由第三人进行保管。2016年3月19日，被告将系争房屋钥匙的两把交给原告。2016年4月19日，被告向原告及第三人发出《解除通知书》，提出即日起解除于2016年1月3日签署的《房地产买卖居间协议》，故双方协议无法继续履行。庭审中，原、被告双方一致同意解除上述协议。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对于原告损失金额及违约金金额是否过高，双方意见不一。原告为证明其损失，提供如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》及上海市房地产登记簿，证明原告及其妻子付青为购买系争房屋将位于上某丙的自有房屋于2016年1月12日出售给案外人并已过户的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为出售行为发生在签订居间协议之前，与本案无关；2、装饰装修合同及首期付款凭证，证明原告在拿到系争房屋钥匙后已于2016年4月10日与案外人签订了装饰装修合同，并支付了首期装修款25,200元；被告对该证据真实性不予认可，认为即便真实，也不应该由被告承担，因为房屋尚未交付，原告就进行了装修，且当时双方已经发生矛盾，该笔损失是原告自己扩大的损失；3、原、被告以及第三人于2016年4月11日的对话录音，证明被告明确表示当时房屋市场价格在420万以上，且知晓原告为购买系争房屋出售了自有房屋。被告对该证据真实性予以认可，但认为仅截取了对原告有利的部分，没有反应真实协商过程，原告不认可420万的价格；4、居间协议，证明因被告违约，原告已于2016年5月8日以总房价416万元另行购买了地理位置差于系争房屋的嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为141.58平方米的房屋。被告认为原告是否另行购房与其无关。本院对上述证据真实性予以认可，并采纳作为衡量原告损失及违约金是否过高的因素。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。原告已按约支付了定金，被告却单方提出解除居间协议，拒绝履行合同义务，显属违约，应承担相应的违约责任。庭审中，双方一致同意解除合同，本院对此予以照准。合同解除后，定金应当返还原告，因定金由第三人保管，三方当事人均同意由第三人返还，本院对此予以支持。至于违约责任，协议约定因一方违约解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金，故原告主张63.4万元的违约金合法有据，本院予以支持。至于被告关于违约金过高的抗辩，鉴于被告的实际损失情况，以及违约金兼具补偿性和惩罚性功能，本院对被告该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、第三人德某某应于本判决生效之日起十日内返还原告夏某定金人民币500,000元；二、被告袁某甲应于本判决生效之日起十日内偿付原告夏某违约金人民币634,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,006元，减半收取计7,503元，由被告袁某甲负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一六年八月十八日书记员  杨晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。