江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3596号原告：王光明，男，1975年10月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：沈兴，江苏同大律师事务所律师。被告：季俊标，男，1942年6月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：裘国宁，江苏天豪律师事务所律师。原告王光明与被告季俊标房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，于2016年5月20日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月26日公开开庭审理了本案。后因涉及鉴定机构的商业秘密，本院于2016年10月26日不公开开庭审理了本案。原告王光明及其委托诉讼代理人沈兴，被告季俊标及其委托诉讼代理人裘国宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王光明向本院提出诉讼请求：判令季俊标履行双方签订的买卖合同。诉讼过程中，王光明变更诉讼请求为：1.判令季俊标返还王光明定金7万元；2.判令季俊标赔偿王光明的损失共计57.56万元。事实和理由：2016年1月12日，双方就坐落于江苏省南京市鼓楼区龙江碧树园64号401室房产签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋售价为339.5万元。王光明向季俊标支付了定金7万元，后办理相关贷款手续。2016年2月底，季俊标突然提出房屋不卖的要求，后又提出再加付20万元房款的要求。鉴于王光明的子女在2016年9月入学，王光明被迫同意了季俊标加价的要求，经协商加价10万元。3月中旬，季俊标再次表示房屋不再出售。王光明为维护其合法权益，诉至法院。季俊标辩称，第一、季俊标同意返还定金7万元。第二，季俊标不应当赔偿王光明的损失。虽然是季俊标不愿意继续履行定金合同，但造成合同不能履行的根本原因是王光明一方的过错行为造成的，故应由王光明承担因定金合同不能履行的全部责任。即使季俊标存在违约行为，也只是应当按照定金合同承担双倍返还定金的责任，不应当赔偿损失。第三，诉讼费用亦不应当由季俊标负担。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于2016年2月27日王光明配偶等人到季俊标家原因的问题。季俊标称没有讲不出售涉案房屋，王光明配偶等人无故到季俊标家闹事，但王光明称是由于季俊标称不出售房屋，所以王光明配偶等人才到季俊标家讨要说法。对此，本院认为,王光明的证人中介人员柳新陈述称，2016年2月20日左右，银行通知已通过贷款审批，通知季俊标，季俊标讲因家里卖房子有点矛盾，让柳新和季俊标的配偶联系，联系后是房价方面的问题，可能需要涨价，一星期后，柳新陪同王光明等人到季俊标家商讨此事，一进门季俊标就讲房子不卖了，双方发生冲突。季俊标的证人胡某陈述称，2016年2月27日晚上，胡某听到有人吵架，到季俊标家后听到王光明之妻杨波讲，季俊标不卖房给我，我告诉你，这个房你卖也要卖，不卖也要卖；后来季俊标要去喝水，杨波不让，说季俊标要跑，双方发生争吵。对此，本院认为，根据协议内容，王光明一方此时并没有去找季俊标的必要，结合两证人的陈述，应当认定是由于季俊标不同意该房屋售价，双方见面后因季俊标表示不出售房屋发生冲突。季俊标的辩解意见不符合常理，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，双方及南京名基房地产顾问有限公司（以下简称名基房地产公司）签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：季俊标自愿将坐落于江苏省南京市鼓楼区龙江碧树园64号401室房屋出售给王光明，建筑面积为92.9平方米；房屋成交价格为339.5万元，签订合同时王光明支付购房定金7万元；签订本合同后三方约定过户时间为2016年3月15日前，名基房地产公司协助双方签订存量房买卖合同及办理该房屋过户手续；在约定期限内，如因季俊标违约，不能按时办理过户手续，则须在7日内退赔王光明双倍定金。同日，王光明向季俊标支付了定金7万元。2016年2月27日，因季俊标不同意该房屋售价发生争议，王光明的配偶和姐姐以及中介人员到季俊标家就房屋出售事宜讨要说法，季俊标表示不出售房屋后发生冲突。后双方又多次沟通未果。2016年3月8日，季俊标表示涉案房屋不再出售。2016年3月9日，季俊标向房产登记部门申请办理了涉案房屋所有权证遗失补证手续。2016年5月16日，季俊标向王光明邮寄了落款时间为2016年5月15日的《解除合同通知书》，内容为：2016年1月12日，双方签订了《房屋买卖定金合同》，在季俊标没有任何违约行为的情况下，王光明妻子杨波多次带人到季俊标家里无理取闹，不停地骚扰及威胁季俊标，季俊标今年已75岁之人，在王光明妻子及王光明不断地骚扰及威胁下，已造成季俊标精神上及身体上的损害；2016年3月8日，季俊标已当面向王光明明确表达解除双方之间的《房屋买卖定金合同》；涉案房屋是季俊标夫妻唯一的住房，因你们一再骚扰加威胁，导致季俊标现在天天在家吃药养病，现已无力再料理重新购房及搬家的诸多事宜；现再次通知王光明解除《房屋买卖定金合同》，所有后果由王光明承担。次日，王光明收到该通知书。庭审中，双方同意解除房屋买卖合同，但双方均认为是对方的原因导致合同解除。另查明，2015年11月24日，王光明出售其所有的其他房屋，售价为212.5万元。审理中，根据王光明的申请，本院委托上海友达土地房地产评估有限公司（以下简称友达评估公司）对涉案房屋的市场价值进行评估。友达评估公司于2016年8月18日作出《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋在2016年5月15日的市场价值为397.06万元，建筑面积单价为42741元/平方米。王光明因此次评估支付了评估鉴定费25000元。王光明质证认为，虽然认为价格过低，但是认可该评估价格。季俊标质证认为，该评估价格明显高于2016年5月碧树园小区的实际房屋成交单价，对公正性、专业性以及客观性均不予认可，该报告中未包括估价技术报告，没有列明测算过程，该报告不符合房地产估价规范的规定，应不予采信该评估价格。季俊标为证明同期的交易价格，还提交一份公证书，该公证书是对通过拆迁评估系统所调取的碧树园小区所交易信息进行的公证。王光明对该公证书质证认为，由于该公证的资料涉及国家行政管理规范及相关第三人的隐私，故该公证书不具有合法性；登录人的身份在公证书中也未载明，而且房屋价格中会存在规避房产税做低价格的情形，另外相同面积或者相近面积的房屋交易价格也是千差万别，故关联性亦不予认可；同时由于过户时间与签订房屋买卖合同的时间存在差异，交易日期存在滞后性。对于该公证书，本院认为，该证据中相关交易数据的取得过程系通过公证方式进行确认，故该证据的真实性本院予以确认；由于房产交易中确实存在做低价格规避税收的情形，而且在该交易数据中有部分交易价格明显背离市场价格，存在做低价格规避税收的可能；另外房屋交易时间与房屋买卖合同的签订时间确实存在一定的时间差，存在一定滞后性，故该交易数据并不能当然地作为房屋价格的判断依据。友达评估公司根据本院要求提交了《房地产市场价格评估技术报告》，王光明对该评估技术报告没有异议。季俊标质证认为，该技术报告是在出具估价报告后制作的，违反了房地产估价规范缺乏合法性。技术报告中可比实例没有实际坐落、位置以及来源，不知道实例的真实性，所有调整系数无确定依据，是如何调整的，故该评估价格应不予采信。友达评估公司鉴定人员出庭接受质询陈述，可比实例来源于某大型中介公司（审理中，鉴定人员陈述该中介公司的具体名称）的真实成交案例，并提供了三个可比实例的具体坐落，另一个可比实例的具体单元和楼层未明确房号，四个可比实例的实际成交价；关于楼层调整的系数，是根据楼层对住宅房地产市场影响情况的调查，结合估价人员相关经验进行确定的，其他参数的确定亦是根据调查和估价人员的经验确定的，故评估价格客观公正。庭审中发现根据鉴定人员所提供房屋总价除以建筑面积与评估技术报告中所记载的单价存在差异，鉴定人员解释称因鉴定初期所获得的建筑面积是整数，后来修改为具体面积，但未对单价进行调整。后友达评估公司于2016年10月28日提交了《司法委托估价报告的补充说明》和修正后的可比实例，将涉案房屋在2015年5月15日的最终估价结果确定为397.51元，并对可比实例二的建筑面积进行了调低，单价未调整；对可比实例三的具体单元号进行了调整，调低了建筑面积，单价调高；对可比实例四的具体房号进行了明确，楼层发生了变化；将挂牌价更改为成交价。王光明对该补充说明没有异议，并同意按原评估价格计算其损失。季俊标质证认为，对该补充说明的合法性、关联性均不予认可；鉴定机构就四个可比实例调整了三个，补充说明不具有合法性，其评估结果不客观公正，请求不采信该评估结论。季俊标亦表示不申请重新鉴定。对于友达评估公司的《房地产估价报告》、《房地产市场价格评估技术报告》、《司法委托估价报告的补充说明》和修正后的可比实例，本院认为，友达评估公司具备相应的房地产估价资格，可以从事房地产估价活动，友达评估公司评估人员在本次评估活动中责任心较差，但在发现错误后能够及时对相关数据进行必要调整，对评估结论进行更正。友达评估公司所采用的可比实例在季俊标所提交的公证书中均有记载，公证书中的交易时间与评估人员采集的交易时间晚1个月左右，由于签订房屋买卖合同的时间与实际办理转移登记的时间存在一定的时间差，故存在此时间差是合理的。可比实例三和四的价格与公证书的价格存在较大差异，对比该公证书同期其他房屋的交易价格，公证书中该可比实例的价格偏低，故友达评估公司所采集的交易信息相对可信。友达评估公司依据其专业能力所作出的评估结论并无明显不当，且季俊标虽有异议，但亦不申请重新鉴定，故本院采信该评估结论。本院认为，季俊标承认王光明返还定金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。双方及中介机构签订的《房屋买卖定金合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋买卖定金合同依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于违约的问题。季俊标不出售涉案房屋构成违约，其辩称是王光明配偶闹事导致合同解除依据不足，本院不予采信。关于赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，季俊标不出售房屋，构成违约，王光明可以主张赔偿损失。季俊标辩称王光明只能主张双倍返还定金依据不足，季俊标的该项辩解意见，本院不予采信。关于损失数额。根据评估结论，2016年5月15日的房产价值与签订合同时房屋售价相比高出58.01万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，季俊标已于2016年2月27日提出不出售房屋，经双方协商未果，季俊标又于2016年3月8日表示不出售房屋，王光明后诉至法院要求继续履行合同，季俊标于2016年5月15日发函解除合同，王光明于2016年5月20日将诉讼请求变更为赔偿损失，从上述情况来看，王光明并未及时采取适当措施防止损失的进一步的扩大，对于因此扩大的损失应由其自行承担。本院综合考虑双方的过错程度、损失的范围等因素酌定季俊标赔偿王光明损失47万元。综上所述，季俊标应返还王光明定金7万元，并赔偿损失47万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、季俊标于本判决发生法律效力之日起十日内返还王光明定金7万元；二、季俊标于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王光明损失47万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10256元，由王光明负担1000元，季俊标负担9256元；保全申请费4695元，由王光明负担1200元，季俊标负担3495元；鉴定费25000元，由季俊标负担（上述款项王光明均已预付，季俊标应负担的37751元在给付上述款项时直接给付王光明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军人民陪审员  朱怀凤人民陪审员  吴俊华二〇一六年十一月二十九日书 记 员  沈 婷