上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初64166号
原告：卓忠良，男，1973年10月25日生，汉族，住浙江省龙泉市。
委托诉讼代理人：程治国，北京市京大(上海)律师事务所律师。
被告：曹春莺，女，1956年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：上海市浦东商场股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：常江，董事长。
委托诉讼代理人：梁雨翔，男。
原告卓忠良与被告曹春莺、上海市浦东商场股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓忠良及其委托诉讼代理人程治国、被告上海市浦东商场股份有限公司(以下简称上海浦东商场公司)的委托诉讼代理人梁雨翔到庭参加诉讼。被告曹春莺经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告卓忠良向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同赔偿因房屋渗漏损害导致的经营损失人民币50,445元；2、由两被告承担本案诉讼费。审理中，原告表示损失的计算方法为：自2016年4月25日至2016年7月31日共计95天，每天5间房间，每间价格168元，按照90%的入住计算，损失为95×5×118×0.9=50,445元。事实和理由：原告系上海市浦东新区金口路300、302号二楼房屋(以下简称系争房屋)的次承租人，系上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆(以下简称上海金梦缘旅馆)的实际经营者。自2013年2月1日起，原告与系争房屋的承租人被告曹春莺以合作经营名义转租系争房屋，被告上海浦东商场公司知情�同意。2012年11月8日，两被告签订期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止的房屋租赁合同，约定将系争房屋租赁给原告经营上海金梦缘旅馆等，租期届满，原告有优先续租的权利，并约定被告应当对房屋定期进行检查和维修，后又于2015年12月16日对该房屋租期顺延至2016年7月31日，其他内容不变。原告经营也随之延期。但系争房屋自2015年12月起因为屋面渗漏影响原告经营，原告多次向被告反映并要求被告维修，被告却一直没有维修，导致屋面渗漏越来越严重，于2016年4月25日因为渗漏导致客房吊顶脱落并砸伤旅客再次向被告反映并要求维修，至此，原告经营旅馆的208-211及215室共计五间客房因为渗漏无法经营，一直空置。原告多次要求被告维修，被告一直搪塞，不予维修。综上所述，依据合同约定，原告具有优先续租权，且被告具有维修租赁房屋的义务，却一直怠于履行维修义务，导致原告严重经营损失，故原告为了维护自身合法权益，诉至本院。
被告曹春莺未作答辩。
被告上海浦东商场公司辩称，其将系争房屋出租给被告曹春莺，但从未与原告签订租赁合同，亦未向原告作出口头承诺。根据合同相对性，原告没有理由向其提起诉讼。其曾起诉要求原告及被告曹春莺返还系争房屋，其间原告及被告曹春莺提出因房屋漏水要求赔偿，但上诉被驳回，原告所提出的损失费缺乏相应依据，故其不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年11月8日，被告上海浦东商场公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告曹春莺签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于上海市浦东新区金口路300、302号的部分房屋，总面积约475平方米(其中一层约70平米、二层约405平方米)，租赁给乙方经营房产中介(位于一层，汉宇房地产中介)及旅馆(位于二层，金梦缘旅馆)。该合同第一条第(三)项约定：“租赁时间自2013年2月1日起至2016年1月31日止。合同到期后，如甲方继续出租，乙方可在同等条件下享有优先权。”合同还约定了其他事宜。2015年12月16日，被告曹春莺、上海浦东商场公司签订《延长租赁期限的补充协议》(以下简称《补充协议》)一份。该《补充协议》第一条中约定：“……，将租赁到期日期延后至2016年7月31日，租金标准不变。为此，乙方承诺不再就《房屋租赁合同》的终止向甲方提出其它赔偿或补偿要求(包括但不限于装修补偿、经营损失补偿等)”。
2008年2月25日，被告曹春莺作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的原告签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区金口路XXX号-
XXX号二楼部分的房屋租赁给乙方经营，总面积约300平方米，租�期限自2008年3月1日起至2013年1月31日止。被告上海浦东商场公司在该合同底部盖章并注明“同意”。2012年11月4日，被告曹春莺作为甲方与作为乙方的上海金梦缘旅馆签订《合作经营协议书》一份，就上海市浦东新区金口路XXX号二楼的金梦缘旅馆的经营及管理作出约定：甲方提供所属场地，由乙方卓忠良投资经营旅馆业，乙方不得私自改变经营内容及方式，并不得随意转让。经营时间从2013年2月1日起(具体时间以甲方与浦东商场的合同时间一致)。2012年11月8日，被告曹春莺作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的原告签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区金口路XXX号(272-340号二楼部分的房屋)总面积约390平方米，租赁给乙方经营，租赁期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止。2015年12月28日，被告曹春莺与原告签订《合同延期协议》一份，约定原合同履行完�后自2016年2月1日至2016年7月30日止，经双方协商特延长6个月时间。
2016年4月25日，原告通过微信就系争房屋的漏水问题向被告上海浦东商场公司的相关人员反映并要求维修。2016年9月15日至2016年11月15日期间，上海市浦东新区商业网点管理办公室作为建设单位、上海凯萌资产管理有限公司作为施工单位对系争房屋进行施工维修。
2016年9月1日，上海浦东商场公司作为原告以曹春莺和上海金梦缘旅馆作为被告，向本院提起诉讼，要求：1、判令确认上海浦东商场公司与曹春莺就上海市浦东新区金口路300、302号房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期终止；2、判令曹春莺支付2016年5月1日至2016年7月31日所欠租金人民币2万元；3、判令曹春莺支付2016年8月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费(按每月16,666元的标准计算)；4、判令上海金梦缘旅馆对以�曹春莺的付款义务承担连带责任；5、判令两被告即时迁出金口路300、302号房屋；6、本案诉讼费由两被告承担。本院于2016年10月25日作出一审判决：一、被告曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆应于本判决生效之日起十日内共同迁出上海市浦东新区金口路300、302号二楼房屋，并共同将上述房屋移交给原告上海市浦东商场股份有限公司；二、被告曹春莺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东商场股份有限公司租金20,000元；三、被告曹春莺应支付原告上海市浦东商场股份有限公司房屋使用费(计算方法：自2016年8月1日起至2016年9月26日时止的使用费为29,480元，此款被告曹春莺应于本判决生效之日起十日内支付。自2016年9月27日始至被告曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆实际共同履行本判决第一项内容之日止，按每日474元的标准计算)；�、被告上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆对第三项判决中被告曹春莺应支付的款项承担连带清偿责任；五、被告曹春莺支付原告上海市浦东商场股份有限公司违约金10,000元(该款于被告曹春莺支付原告的保证金10,000元予以抵扣)；六、驳回原告上海市浦东商场股份有限公司的其余诉讼请求。2016年11月21日，曹春莺及上海金梦缘旅馆向上海市第一中级人民法院提出上诉，2017年1月18日，上海市第一中级人民法院作出二审判决：一、维持上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初62896号民事判决第一、二、四、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初62896号民事判决第三项为：曹春莺应于本判决生效之日起十日内支付上海市浦东商场股份有限公司房屋使用费(计算方法：自2016年8月1日起至曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆实际返还上海市浦东�区金口路300、302号二楼房屋之日止，按每日人民币474元的标准计算)；三、驳回上海市浦东商场股份有限公司的其余诉讼请求。2017年4月4日，原告卓忠良搬离系争房屋，上海金梦缘旅馆支付被告上海浦东商场公司使用费6万元。2017年6月30日，被告曹春莺(乙方)与被告上海浦东商场公司(甲方)签订《和解协议书》，达成协议：“一、乙方于本协议签订之日支付甲方人民币3,000元；二、乙方履行上述事宜后，甲方同意免收乙方其余应支付租金合同人民币17,000元。三、甲乙双方均承诺今后不再以任何形式就该案标的房屋(即金口路300、302号房屋)以任何理由向对方主张任何权利。……”现原告认为两被告应共同赔偿其因系争房屋渗漏导致的损失，故于2017年8月诉至本院，要求判如所请。
以上事实，由原告递交的《房屋租赁合同》、《延长租赁期限的补充协议》、《合作经营协议书》、微信聊天记录、《工程(竣工验收)报告单》，被告上海浦东商场公司递交的《和解协议书》、《施工图》、《租用公房凭证》，原、被告共同递交的《金口路屋面维修申请报告》，本院自查的(2016)沪0115民初62896号民事判决书、(2016)沪01民终12995号民事判决书以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，因租赁房屋的瑕疵造成承租人的损失，出租人应承担赔偿等责任。本案中，原告与被告曹春莺于2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》以及于2015年12月28日签订的《合同延期协议》，均系双方真实意思表示，也没有违反法律禁止性规定，应属有效。在上述合同履行期间，作为出租人的被告曹春莺应确保出租的房屋符合原告经营使用。根据本院查明的事实，原告在使用系争房屋期间发生房屋渗漏，并向相关物业部门反映要求维修，系争房屋的建设单位也委托了相关公司对系争房屋进行维修，故本院认定2016年4月至7月31日期间系争房屋发生渗漏事实，由于原告系经营旅馆住宿行业，系争房屋发生渗漏势必影响经营，但对于原告主张的营业损失数额，因其提供的证据难以充分证明该损失产生的必然性，故本院结合渗漏的程度、原告经营旅馆的规模、以及行业的利润等因素予以酌定。根据合同相对性原理，被告曹春莺作为房屋租赁合同的相对方，应由被告曹春莺向原告承担上述损失。原告要求被告上海浦东商场公司承担缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告曹春莺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上，根据《中华�民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曹春莺应于本判决生效之日起十日内赔偿原告卓忠良经营损失10,000元；
二、驳回原告卓忠良的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1,061元，减半收取计530.50元，由原告卓忠良负担330.50元，由被告曹春莺负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年十月十七日
书记员 瞿佳侃
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百�十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。