陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3410号
上诉人（原审原告）：余某
被上诉人（原审被告）：某商贸公司
法定代表人：王某某，该公司总经理。
上诉人余某因与被上诉人某商贸公司租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余某上诉请求：1、撤销原判，依法改判，支持其一审诉讼请求或发回重审；2、由某商贸公司承担诉讼费用。事实和理由：原审判决事实不清，证据不足，法律适用错误。2016年1月22日的租赁合同补充协议二，逃避合同监管，恶意串通损害集体利益，签订程序违法，应属无效。2013年9月7日，某某社区及商业房代表、某商贸公司、某区城中村改造办公室签订三方商铺租赁合同，城改办作为合同的丙方，依据国家及政府规定履行监管的行为及职责。2015年6月22日签订的补充协议经城改办盖章确认程序合法，协议确立“租金价格调整仅为一次，以后不再商议”条款。2016年1月20日某某社区居委会发出的公告及决议违反法定程序，损害集体利益，当属无效。关于降价问题某某社区没有按照《城市居民委员会组织法》规定召集全体十八周岁以上的居民、户的代表或居民小组选举的代表的过半数出席举行社区会议。某某社区13000平方米商铺中，尚有6000余平米属于全体居民的集体公共财产，应当有代表集体财产的会议代表的出席、及列席讨论表决后，方可判断其法律效力是否成立。某某社区的公告程序违法不足以代表全体社区居民的真实民意，社区依据违法公告与某商贸公司签订的补充协议二属于无权代理行为。余某要求某商贸公司按补充协议以确定的租金标准支付租金，应得到法院支持。
某商贸公司答辩称，本案所涉招标文件及租赁合同、补充协议等均证明业主有统一进行的约定，某某社区居委会作为业主，同时代表775名股民，通过民主决策决定是否进行租金标准调整，符合法律规定。且已经有95%的业主与某商贸公司签订了补充条款二，并安置每月每平米50元的租金标准领取了租金。请求驳回上诉。
余某向一审法院起诉请求：1、判令某商贸公司继续履行双方于2015年6月22日签订的《补充协议》及《返租协议》补充条款，并支付拖欠的租金16632元（2015年12月1日至2016年5月31日）及违约金908元（按日万分之三计算半年）；2、某商贸公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：余某系某区某村村民，其于2009年11月6日与某区城改办就拆迁其房屋达成了城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（住宅）》，该协议约定某区城改办给余某就地安置40平方米的商业用房。余某超过安置面积自愿购买面积40平方米，余某系户主，家庭成员为父亲余某某、母亲李某某、妻子孙某、女儿余若某。2013年9月7日，某区某社区居委会及某村还建商业房主代表（甲方、出租方）与某商贸公司（乙方、承租方）及某区城改办（丙方、监管方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁标的为临街一至三层商铺，面积约为13000平方米（以房管局实测面积为准）；租赁期限为20年，自2013年甲方向乙方交房后4个月装修期满起租至20年期限届满，交房日为2013年9月20日；甲乙双方确认租金标准为89.3元/月/平方米，租金每半年支付一次，前十五年租金每三年递增5%，第十六年至二十年每年递增8.5%；乙方应于每半年度到期前一个月内向甲方支付下一个半年度租金，乙方逾期支付租金应每日按照欠付房租额的万分之三向甲方支付违约金”。2014年5月30日，余某、某商贸公司签订《返租协议》，约定：安置商业用房按统一经营模式经营，余某授权委托某区某村回迁商铺所有权人等7名代表，就余某所拥有的商业用房进行招租，余某完全同意执行7名代表与被告签订的《租赁合同》中所有条款……余某将其所拥有的1-3层40平方米商业用房租赁给某商贸公司，起租时间自2014年6月1日至2034年5月31日止，前三年租金为89.3元/平方·月，租金每半年支付一次，提前一个月预先支付；余某声明对某区某村回迁商铺所有权人代表的授权20年有效。后某商贸公司依约向余某支付租金。
2015年6月12日，某某社区居委会就商铺租金协商降为69.3元向该社区股民发出告知书，告知全体股民充分发表个人意愿，认真填写征求意见表。同年6月18日，某某社区居委会及党支部发出公告载明：商铺所有持有人合计775人，已确认同意69.3元人数及面积分别为647人、10620.73平方米，占总人数和总面积的83.48%，根据相关法律规定，此次征求意见表的公投同意人数及面积占比过半，且程序合法合规。2015年6月23日，某某社区居委会（出租方）与某商贸公司（承租方）签订《商铺租赁合同》补充协议，约定：关于合同第三条第1项租金标准调整为69.3元，关于合同第三条第3项租金递增前十五年租金每三年递增5%，第十六年至十九年每年递增8.5%；商铺租金价格的价格调整只这一次，甲乙双方以后不再商议……个人购买的在个人返租协议补充协议签订后打到个人账户上。2015年11月8日，余某、某商贸公司签订《返租协议》补充条款，约定：双方同意按照上述《商铺租赁合同》补充协议对《返租协议》相关条款进行调整，双方同意第一、二、三年度调整为每月每平方米为69.3元，从第四年开始每三年递增5%，第16年开始每年递增8.5%，其余按照双方《返租协议》履行。后某商贸公司依约定一次性支付余某2015年6月1日至2015年11月30日的半年租金16632元。
2016年1月15日，某某社区居委会就商铺租金协商降为50元向该社区股民发出告知书，告知全体股民充分发表个人意愿，认真填写征求意见表。同年1月20日，某某社区居委会发出公告载明：商铺所有持有人合计775人，已确认同意50元人数604人，占总人数的77.94%，根据相关法律规定，此次征求意见表的公投同意人数及面积占比过半，且程序合法合规。2016年1月22日，某某社区居委会（出租方）与某商贸公司（承租方）签订《商铺租赁合同》补充协议二，约定：关于合同第三条第1项租金标准调整为50元，自2020年12月1日起租金标准为每平方米60元，关于合同第三条第3项租金递增自2020年12月1日起租金每三年递增5%，自2029年12月1日起每年递增8.5%。余某要求按照双方于2015年6月23日签订的《补充协议》及《返租协议》补充条款确定的租金标准每月每平方米69.3元执行，不同意降低租金标准为每月每平方米50元，也不与某商贸公司签订《返租协议》补充条款二，某商贸公司也未支付余某2015年12月1日至2016年5月31日半年租金，双方遂产生纠纷诉至法院。诉讼中，某商贸公司提出反诉要求解除双方于2014年5月30日签订的《返租协议》及2015年11月18日签订的《返租协议》补充条款，后又撤回反诉；某商贸公司申请追加某区城改办和某某社区居委会为本案当事人，后又撤回该申请，法院口头予以准许。另查，2015年11月18日，余某提出申请将其名下商铺分户分割给其父母余某某、李某某各8平方米，并申请将租金卡办至余某某、李某某名下各8平方米。根据某村房租卡明细载明余某名下享有24平方米商铺。
一审法院认为，位于某区临街一至三层商铺系某某社区居委会及包含余某在内的775名业主共有；根据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条的规定，共有人处分共有财产应经占份额三分之二以上按份共有人同意；2016年1月15日，某某社区居委会就商铺租金降为50元每月每平方向该社区股民发出告知书，同年1月20日，某某社区居委会发出公告载明：商铺所有持有人合计775人，已确认同意50元人数604人，占总人数的77.94%；该决议结果对余某亦具有约束力；且某某社区居委会与被告于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》补充协议二将2015年6月23日签订的《补充协议》的租金调整为每月每平方50元，该协议已经生效并实际履行；现余某要求某商贸公司按照双方第一次调整的租金标准每月每平方米69.3元执行支付租金，于法无据，不予支持。余某已将16平方米商铺分户至其父母名下，故余某的商铺权益为24平方米，某商贸公司应当按照租金每月每平方50元标准支付余某2015年12月1日至2016年5月31日半年租金7200元（24平方米×50元×6个月=7200元）。因余某不同意上述决议且不同意与某商贸公司签订《返租协议》补充条款二，不能视为某商贸公司违约；故余某要求某商贸公司按照《商铺租赁合同》约定的日万分之三标准支付违约金，不予支持；余某不同意按照决议执行，某商贸公司也未通过提存等合法方式支付租金，应支付余某按照银行同期贷款利率标准计算的利息；因某某社区居委会发出调整租金公告期间应视为双方就租金标准处于协商阶段，某商贸公司与某某社区居委会于2016年1月22日签订《商铺租赁合同》补充协议二后与其余居民签订《返租协议》补充条款二并实际履行，故支付利息的期间应自2016年1月22日计算至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告某商贸公司于本判决生效之日起十五日内支付余某2015年12月1日至2016年5月31日租金7200元；二、被告某商贸公司于本判决生效之日起十五日内支付余某余某利息：以7200元为基数，按照银行同期贷款利率，自2016年1月22日计算至实际给付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回余某其余诉讼请求。诉讼费229元，由余某负担130元（已交纳），由某商贸公司负担99元（此款余某已交纳，某商贸公司在付上述款项时直付余某）。
本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余某提供了两份证据：1、西安市碑林区人民法院（2016）陕0113刑初349号刑事判决书，证明2016年1月22日补充协议二将租金降为每月每平方50元，未经监管方碑林城改办盖章确认，自始无效。2、关于亓元同志的任职通知，证明亓元提出并始终坚持降价必须社区过半数股民同意，且社区两委会班子全体成员签字方可有效。某某社区居委会没有向业主和群众告知降价的政府监管条件，脱离城改办监管，规避党支部确认，公告程序违法，自始无效。某商贸公司对证据一真实性予以认可，对该证据的关联性、合法性有异议。对证据二不认可。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，本案余某主张的商铺面积系临街一至三层商铺一部分，由于统一经营需要，并未具体划分方位及四至，属某某社区居委会及各位业主共有。2016年1月15日，某某社区居委会就商铺租金降为每月每平米50元，向该社区股民发出告知书，并得到三分之二以上共有人同意，依据物权法规定，该决议内容对余某亦具有约束力。2016年1月22日某某社区居委会与某商贸公司签订了《商铺租赁合同》补充协议，再次确认了租金标准为每月每平方米50元，并实际履行了该协议。余某主张按照2015年6月22日的《补充协议》及《返租协议》补充条款的每月每平米69.3元支付租金，无合同依据，也不符合法律规定，一审判决不予支持，并无不妥。余某上诉认为2016年1月20日某某社区居委会发出的公告及决议违反法定程序，2016年1月22日的租赁合同补充协议二，逃避合同监管，恶意串通损害集体利益，应属无效，并无法律和事实依据。根据某村房租卡明细载明余某名下享有24平方米商铺（包括妻女16平方米），故其主张24平方米权益应予支持。其已将16平方米商铺分户至其父母名下，相关权益可以由其之间确定实体权利后再行主张。
综上，余某的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费229元，由上诉人余某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 高喜平
代理审判员 卫婉莹
二Ｏ二Ｏ一七年五月八日
书 记 员 柯增雪