湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂利川民初字第02774号原告杨启武，男，生于1981年7月22日，苗族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告杨伟，男，生于1984年2月28日，苗族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告周玉红，女，生于1967年1月17日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告王家辉，男，生于1967年12月5日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告向廷明，男，生于1979年7月25日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告吴艮梅，女，生于1948年9月9日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告黄慧，男，生于1981年8月11日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告易思宇，男，生于1967年4月25日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告黄永安，男，生于1974年7月20日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告曹珍梅，女，生于1979年2月25日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告曾义凡，男，生于1972年11月17日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告曾义兵，男，生于1969年12月21日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告黄永华，男，生于1965年4月1日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告向廷志，男，生于1967年2月13日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告杨世清，男，生于1967年5月8日，苗族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告冉瑞奉，男，生于1971年1月14日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告赵碧桃，女，生于1952年7月20日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告易文祝，女，生于1972年9月6日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。原告赵庆业，男，生于1971年10月25日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。上列19名原告诉讼代表人杨世清，男，生于1967年5月8日，苗族，湖北省利川市人，农民，住本市。特别授权代理。上列19名原告诉讼代表人易文祝，女，生于1972年9月6日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市。特别授权代理。委托代理人杨杰、刘臻，湖北新理念律师事务所律师。一般授权代理。被告利川市忠路镇合力村民委员会（以下简称：合力村委会），住所地：利川市忠路镇合力村五组。法定代表人周红兵，系该村村委会主任。委托代理人牟方任，利川市忠路法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告周红兵，男，生于1975年10月17日，土家族，湖北省利川市人，本市忠路镇合力村委会书记、主任，住本市。原告杨启武等19人诉被告合力村委会、周红兵确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法适用普通程序，并组成由审判员张明担任审判长，审判员陈义评、人民陪审员刘远和参加的合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告方的诉讼代表人杨世清、易文祝及其委托代理人杨杰，被告合力村委会的委托代理人牟方任到庭参加诉讼，被告周红兵经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。2015年7月13日，本院再次组成由审判员张明担任审判长，代理审判员赵红玲、人民陪审员刘远和参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告方的诉讼代表人杨世清、易文祝及其委托代理人杨杰、刘臻，被告合力村委会的委托代理人牟方任，被告周红兵到庭参加诉讼。2015年11月25日，本院另行组成由审判员郑兴才担任审判长，人民陪审员刘远和、冉瑞兵参加的合议庭，第三次公开开庭进行了审理，原告方的诉讼代表人杨世清及其委托代理人杨杰、刘臻，被告合力村委会的委托代理人牟方任，被告周红兵到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。原告方诉称：1982年，忠路镇合力小学因原位于七组的校舍濒临垮塌，经与该村五组村民约定，将合力小学移址至合力村五组原属众原告共有的810平方米的土地上。后又因合并成立中兴小学，合力小学弃用，遂由被告合力村委会借作办公楼用于日常办公。2010年9月16日，被告合力村委会与被告周红兵签订协议，约定：“一、甲方现有房屋两栋，一栋在合力村五组，为原村委会办公室，面积242平方米，院坝568平方米，东至公路，西至杨玉和土，南至杨玉和土，北至合力村新办公室，四至边界清楚。另一栋在合力村九组，原属合力村小学，房屋面积240平方米（房屋属村委会所有，地基属合力村九组村民陈雪梅所有），院坝210平方米，东至孙作斌土，南至向廷玉土，西至人行路，北至陈兴福土，四至边界清楚。甲方将两栋房屋出卖，价格为九万元（90000.00元）。二、乙方表示愿意购买。三、付款方式：乙方所付款在甲方给乙方所付乙方承建新村委会办公室工程中扣减……”。众原告对交易过程并不知情，被告周红兵在合力村五组原合力小学院坝内设立砖厂，直至2013年3月，被告周红兵对外宣称为该土地所有权人，原告方知事情始末。原告认为，被告合力村委会假借翻修办公楼须变卖房产筹款为由，却行土地变卖之实，《房屋买卖协议》中所列位于合力村五组的原合力小学所涉土地应为众原告集体所有，被告合力村委会无权在房屋买卖合同中以搭卖方式对该地作出处分。请求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并由二被告承担本案全部诉讼费用。原告方为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一：所有原告的身份证复印件。证明原告的主体资格。证据二：会议记录、房屋修建合同、房屋买卖协议复印件各一份。证明1、二被告订立房屋买卖协议的经过，会议记录上签名的23人并不完全是村民代表；2、双方签订的协议无效。被告合力村委会辩称：1、原告诉称810平方米的土地属原告共有这一主张不属实；2、被告村委会与周红兵签订的房屋买卖协议，应当有效；3、原告方认为村委会卖这个房产属于假借修建办公楼而出卖土地这一主张不属实，因为，修建办公楼得到了政府的许可，以前的办公楼也十分陈旧，需要修建，这是村委代表大会一致通过的，这一行为是合法的，公开的。建校时土地根本还没有下放，建学校是以大队民办的，五组划拨这块地出来，减免了五组部分公粮，修建后，学校登记为国有土地，并不是现在五组所有。被告认为原告与该合同没有关系，原告不是适格的主体。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告合力村委会为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：房屋买卖协议、房屋修建合同、会议记录复印件各一份。证明合力村委会通过民主合法的形式将原老屋基合力小学的房屋及土地出卖转让给周红兵的事实，同时证明转让和出卖的价款是用于修建村办公大楼，用于公益事业，其买卖的行为不违反法律禁止性规定，不属于合同无效的范围之列。证据二：房屋所有权证复印件一份。证明老屋基合力小学的房产已经登记为国有，并不是原告所在组所有。原告与本案没有必然的联系。证据三：对任某的调查笔录原件一份。证明本案诉争学校的房产在1980年建校时，土地属于从五组划拨的，不属于上述原告组所有，属于老屋基学校所有，2002年进行了交接，属于合力村委员会所有。证据四：000007号土地使用证复印件一份。证明本案诉争的土地在合力小学建校时已经被征用。证据五：《国家、集体单位建设用地清理登记表》复印件一份。证明位于合力村五组的合力村小学经当时的利川县忠路区老屋基公社、土管部门于1983年4月批准，1983年10月修建。土地使用面积0.804亩，与2015年7月13日第二次开庭时提交的000007号土地使用证记载的情况相符，进一步证明了合力小学的用地是经过政府、土管部门批准了的，享有土地使用权利，合力小学弃用后该校舍还给了合力村委会，因此，合力村委会对该房享有处置权。被告周红兵辩称：我与合力村委会签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告周红兵未向本院提交证据。经庭审质证，被告合力村委会、周红兵对原告提交的证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因为合力村共有22户，起诉的原告只有19户，本案差原告；对原告提交的证据二的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，通过会议记录反而可以证明村委会处理该土地是经过民主，依法依理进行的，五组的代表杨福江在会议记录上签了字，还有合力村的其他村民及代表参与，作为房屋的买卖和土地的转让，这实际上是一种有偿转让，未违反法律、法规的禁止性规定。原告方对被告合力村委会提交的证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该组证据并不符合法律规定，其买卖协议应当无效；对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据能清晰看到该房屋位于老屋基十组，与本案争议的土地没有关系，不是同一块土地，现该地并没有登记在任何单位和个人名下；对证据三认为鉴于证人任某是村委会主任，与本案有利害关系，故对其真实性有异议，证人应该出庭质证，建议法庭不予采信；对证据四认为该证据系复印件，没有原件对比，无法判断其真实性，被告所提交的证据二中房产证与该证的证号不相同，同时该房产证与其所对应的土地使用证并不存在，希望法庭对该证据不予采信；对证据五认为有部分修改及笔迹不一致的情况，我们认为在市档案馆留存的该份档案表本身可能存在已被修改的情况。土地单位与下面的详细地址不一致，另外，量算的面积出现较大篇幅的修改痕迹。被告周红兵对被告合力村委会提交的证据无异议。经合议庭合议，本院对双方当事人提交的证据的认证意见如下：原告提交的证据一，系国家户籍管理机关给公民颁发的身份信息的证件，内容真实可信，该证据均反映19名原告均系利川市忠路镇合力村民委员会的村民，本院依法予以采信；原告提交的证据二来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其真实性依法予以采信，该证据表明是被告合力村委会开会表决处置村委会的财产，其到会代表应是合力村的代表，不应完全是合力村五组的人，故对原告的证明目的依法不予采信。被告合力村委会提交的证据一，与原告提交的证据二系同一证据，该证据证明的内容真实可信，与本案具有关联性，依法予以采信；证据二所证明的学校位于合力村十组，与本案争议学校合力村五组的地址没有关联性，本院依法不予采信；证据三中被调查人任某系合力村上一届村委会主任，从1976年5月起，一直在合力村委会任职，对合力村委会和合力小学的变迁情况较为了解，所反映的情况除建校时间有出入外，其他情况符合客观实际，本院依法予以采信；证据四、五是两份相关联的证据，集中反映了该校使用土地的位置、土地性质、面积、登记时间均一致，与本案具有关联性，本院依法予以采信。经审理查明：原告杨启武等19人均系利川市忠路镇合力村五组的村民。1982年，忠路镇合力小学因原位于七组的校舍濒临垮塌，经被告合力村委会决定将合力小学移址至合力村五组，并对合力村五组减免部分公粮以作补偿。该校于1983年4月获得当时的老屋基公社批准，1985年12月21日，利川县土地管理局为其颁发了000007号土地使用证。2002年，合力村成立中兴小学，位于合力村五组的合力小学弃用，合力小学遂将该校舍交还给被告合力村委会，合力村委会便作为办公楼用于日常办公。2010年9月14日，被告合力村委会召开村民代表大会，易思贵等25名村民代表参加，研究村级财产及新办公场所落实问题，结果23名代表签名通过了将原村办公室700㎡的地皮以及原有的两栋办公楼（合力村五组、九组两处学校）全部归周红兵，由合力村支部、村委会争取资金40000元交给周红兵，由周红兵新建新办公楼的决定。2010年9月16日，被告合力村委会与被告周红兵签订了《房屋买卖协议》和《房屋修建合同》，《房屋买卖协议》约定：“一、甲方（被告合力村委会）现有房屋两栋，一栋在合力村五组，为原村委会办公室，面积242平方米，院坝568平方米，东至公路，西至杨玉和土，南至杨玉和土，北至合力村新办公室，四至边界清楚。另一栋在合力村九组，原属合力村小学，房屋面积240平方米（房屋属村委会所有，地基属合力村九组村民陈雪梅所有），院坝210平方米，东至孙作斌土，南至向廷玉土，西至人行路，北至陈兴福土，四至边界清楚。甲方将两栋房屋出卖，价格为九万元（90000.00元）。二、乙方（被告周红兵）表示愿意购买。三、付款方式：乙方所付款在甲方给乙方所付乙方承建新村委会办公室工程中扣减……”。《房屋修建合同》约定合力村新办公楼由被告周红兵修建。合同签订后，被告周红兵按照《房屋修建合同》的约定在合力村五组原合力小学旁建成了合力村委会新办公楼，并将该校拆除，在原校址上建起了砖厂。2014年12月8日，杨启武等19原告以《房屋买卖协议》中所列位于合力村五组的原合力小学所涉土地应为众原告集体所有，被告合力村委会无权在房屋买卖合同中以搭卖方式对该地作出处分，且二被告达成买卖协议时自己不知情为由起诉来院，请求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并由二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告口头提出要求对来自于利川市档案馆的《国家、集体单位建设用地清理登记表》的真实性进行鉴定，但在本院规定的时间内，原告没有提交书面申请和预交鉴定费，其行为是对口头要求鉴定的请求予以放弃。另查明，被告周红兵系利川市忠路镇合力村四组人，与杨启武等19名原告同系同一集体经济组织的成员。本院认为：本案的争议焦点有两点，一是被告合力村委会对位于合力村五组的合力小学有不有处置权，处置程序是否合法；二是被告周红兵是否有权使用合力村集体性质的土地。本案中，位于合力村五组的合力小学系村级办学，其校舍属村级所有，该小学依法办理了集体土地使用权证，合力小学弃用后，小学将校舍归还给了合力村委会，至此，合力村委会对该校完全享有了所有权、校舍土地使用权及处置权，后合力村委会为新建办公楼即召开村民代表大会，集体表决通过了对该校舍的处置方案，其处置程序符合法律的规定。被告周红兵系被告合力村四组的农民，与原告及被告合力村委会同属同一集体经济组织的成员，对合力村的土地有权进行使用。本案被告合力村委会与被告周红兵均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失，该行为没有违反法律、行政法规的禁止性规定。因此，对同一集体经济组织与村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应当认定为有效。经合议庭合议，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告利川市忠路镇合力村民委员会与被告周红兵签订的《房屋买卖协议》有效。二、驳回杨启武等19名原告的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨启武等19人共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  刘远和人民陪审员  冉瑞兵二〇一五年十二月二十一日书 记 员  瞿 佳