广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2764号
上诉人（原审被告）：朱炳勇，男，汉族，住广东省高州市镇江，公民身份号码为×××3210。
委托代理人：陈辉，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市领扬商贸有限公司（原东莞市华扬商贸有限公司）。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：杨金桥。
委托代理人：马成，广东莞泰律师事务所律师。
委托代理人：吴烈璇，广东莞泰律师事务所辅助人员。
原审被告：东莞市冠鹏盛世百货有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：邓锡明，该公司经理。
上诉人朱炳勇因与被上诉人东莞市领扬商贸有限公司（以下简称领扬公司）及原审被告东莞市冠鹏盛世百货有限公司（以下简称冠鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法岭民一初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月27日，领扬公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1.朱炳勇、冠鹏公司连带支付2014年12月租金120000元以及2015年1月租金270000元以及按照每日5‰自逾期之日起至朱炳勇、冠鹏公司实际支付之日止计算滞纳金（暂算至起诉之日为59550元）；2.朱炳勇、冠鹏公司承担本案诉讼费用。朱炳勇、冠鹏公司在领扬公司起诉以后（2015年2月17日）向领扬公司支付了100000元，领扬公司认为该100000元应先抵扣滞纳金，如果有多余的领扬公司同意抵租金。后领扬公司变更其请求的租金为房屋占有使用费。
原审法院经审理查明，2013年4月10日，东莞市互助房地产租赁有限公司（以下简称互助公司）与东莞市华扬商贸有限公司（以下简称华扬公司）签订一份《合同书》，约定互助公司将位于东莞市大岭山镇振华路7号的商业大楼出租给华扬公司使用。同日，华扬公司与朱炳勇签订一份《租赁合同书》，约定华扬公司将上述房产出租给朱炳勇使用，并约定2013年10月1日起至2016年9月30日止每月的租金为270000元，朱炳勇必须在每月5日前支付当月租金，逾期支付租金的按拖欠金额每天加收5‰作为滞纳金。2013年11月22日，华扬公司与冠鹏公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将上述租赁物出租给冠鹏公司使用，并约定2014年1月1日起至2016年12月31日止每月的租金为116000元。上述合同签订后，根据华扬公司提供的发票及收款收据显示，2014年5月份至同年10月份期间朱炳勇、冠鹏公司实际向华扬公司交纳的租金均为每月270000元。华扬公司及朱炳勇均确认2014年12月份的房屋占有使用费已给付了150000元。华扬公司主张朱炳勇、冠鹏公司尚欠其2014年12月份的房屋占有使用费120000元及2015年1月份的房屋占有使用费270000元未付。华扬公司向朱炳勇、冠鹏公司主张给付上述房屋占有使用费未果，遂向原审法院提起诉讼，请求解决。华扬公司起诉后，朱炳勇、冠鹏公司向华扬公司支付了100000元。华扬公司认为该100000元应先抵扣滞纳金，有多的再抵扣房屋占有使用费。朱炳勇、冠鹏公司认为上述100000元应先抵扣房屋占有使用费。
另查明，涉案房屋在原审法庭辩论终结前未取得建设规划许可证或经主管部门批准建设。原审法院向华扬公司释明涉案租赁合同无效，华扬公司变更诉请的租金为房屋占有使用费。朱炳勇、冠鹏公司主张朱炳勇是冠鹏公司的隐名股东，其为设立冠鹏公司以自己的名义与华扬公司签订合同，冠鹏公司成立后对上述合同确认，故涉案债务应由冠鹏公司承担。朱炳勇、冠鹏公司为其上述主张未提供证据。根据企业机读档案登记资料显示，冠鹏公司是有限责任公司，成立于2013年11月22日，登记的投资者为邓锡明及张强。
原审法院认定的上述事实依据有：华扬公司提供的租赁合同书、收款收据、发票复印件、中国工商银行电子银行回单、合同书、补充合同书、集体土地建设用地使用证复印件、企业机读档案登记资料，朱炳勇、冠鹏公司提供的房屋租赁合同、发票、减租申请、收据、收款收据、照片、中国工商银行电子银行回单及当事人的陈述等。
原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，华扬公司将上述房产出租，故涉案的《租赁合同书》及《房屋租赁合同》均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然上述合同均无效，但合同相对方仍应向华扬公司支付涉案房产的占有使用费。本案的争议焦点是：一、涉案占有使用费的责任主体；二、涉案占有使用费的数额如何确定。
关于本案争议焦点一，华扬公司提供的《租赁合同书》及朱炳勇、冠鹏公司提供的《房屋租赁合同》均有华扬公司字样的印章，故原审法院认定两份合同均是真实的。但根据朱炳勇、冠鹏公司每月交付租金的情况，原审法院确定华扬公司、朱炳勇双方真实履行的是华扬公司提供的《租赁合同书》。根据合同相对性，上述《租赁合同书》签订的主体是华扬公司与朱炳勇，故涉案租赁合同的权利义务承担者应为朱炳勇。虽然朱炳勇、冠鹏公司主张朱炳勇是冠鹏公司的隐名股东，其为设立冠鹏公司以自己的名义对外签订合同，冠鹏公司成立后对上述合同确认，应由成立后的公司即冠鹏公司对上述合同的债务承担责任，但朱炳勇、冠鹏公司未提供证据证明朱炳勇是冠鹏公司的发起人或隐名股东，故原审法院对朱炳勇、冠鹏公司的上述主张不予采纳。
关于本案争议焦点二，根据前述观点，华扬公司与朱炳勇签订的合同是涉案租赁关系主体真实履行的合同，故涉案建筑物的占有使用费应参照华扬公司与朱炳勇签订的合同租金的约定确定。华扬公司与朱炳勇签订的合同约定2013年10月1日起至2016年9月30日止每月的租金为270000元，故原审法院确认涉案租赁物2014年12月及2015年1月的占有使用费每月为270000元。华扬公司与朱炳勇均确认已支付2014年12月的房屋占有使用费150000元及华扬公司起诉后又支付了100000元，故原审法院予以确认。因涉案租赁合同无效，故华扬公司依据涉案租赁合同的约定主张滞纳金没有法律依据，原审法院不予支持，故华扬公司在起诉后收到的100000元应视为支付2014年12月份的房屋占有使用费。根据上述认定，朱炳勇尚欠华扬公司2014年12月份的房屋占有使用费20000元及2015年1月份房屋占有使用费270000元，合计为290000元。原审法院对华扬公司主张朱炳勇支付房屋占有使用费290000元的请求，予以支持；对超出上述金额部分的请求，不予支持。因有100000元的占有使用费是在华扬公司起诉后才收到的，故该100000元占有使用费的相应受理费应由朱炳勇承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限朱炳勇于判决生效之日起三日内向东莞市华扬商贸有限公司支付房屋占有使用费290000元；二、驳回东莞市华扬商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8043元，由东莞市华扬商贸有限公司负担893元，由朱炳勇负担7150元。
上诉人朱炳勇不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）朱炳勇与领扬公司先签订了一份《租赁合同书》，后朱炳勇发起成立了冠鹏公司，遂以冠鹏公司的名义重新与领扬公司签订《房屋租赁合同》。朱炳勇签订租赁合同的目的是为了成立冠鹏公司而准备经营场所。冠鹏公司成立后，合同的权利义务自然转移给冠鹏公司。因此第二份合同应视为对第一份《租赁合同书》的变更和替代。（二）既然《房屋租赁合同》是对《租赁合同书》的变更和替代，那么按照变更后的合同，租金的交付义务应由冠鹏百货公司承担，与朱炳勇无关。根据第二份租赁合同，交租的主体是冠鹏公司，如果出现拖欠租金，应当由冠鹏公司负担。（三）从领扬公司提交的证据中租金发票及收据均体现是冠鹏公司在实际履行合同，故租金交付义务应当由冠鹏公司承担。综上，请求本院：撤销原审判决第一项，改判朱炳勇无须向领扬公司支付房屋占有使用费290000元。
被上诉人领扬公司口头答辩称：原审判决结果是正确的，但原审法院认定第二份租赁合同是双方签订的合同系错误的。综上，请求本院驳回朱炳勇的上诉请求。
原审被告冠鹏公司未在法定期限内向本院提交任何书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，领扬公司向本院提交了领扬公司的营业执照，核准变更登记通知书，拟证明华扬公司于2015年10月16日经东莞市工商行政管理局核准同意变更为领扬公司，法定代表人由陈彩儿变更为杨金桥，住所地由东莞市大岭山镇振华路16号变更为东莞市大岭山镇振华路7号。朱炳勇对华扬公司变更为领扬公司的事实没有异议。
再查明，朱炳勇在二审法庭调查时称虽然其以自己的账户转账给领扬公司，但是该行为不能视为是个人行为，应该视为朱炳勇代表冠鹏公司交租，原审法院判令朱炳勇承担责任没有依据。另外，朱炳勇还称在履行租赁合同时由于管理失误，其继续按照270000元来支付租金，实际的租金是116000元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。华扬公司已经变更为领扬公司，其在变更之前的全部权利义务均应由领扬公司承担。案涉房屋没有取得房产证，也没有建设工程规划许可证，故原审法院认定案涉租赁合同无效处理正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕朱炳勇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是朱炳勇应否承担案涉房屋的占有使用费。
首先，根据已查明的事实可知，朱炳勇一直按照270000元的标准支付“租金”，且朱炳勇亦确认是由其个人账户支付“租金”给领扬公司，而领扬公司提交的“租金”收据也显示交租主体为“朱炳勇、冠鹏百货”，因此，原审法院认定双方实际履行的是朱炳勇与领扬公司于2013年4月10日签订的《租赁合同书》处理正确。由于第二份租赁合同的租金仅为114000元，故朱炳勇主张双方履行的是第二份租赁合同缺乏依据，本院不予采信。其次，朱炳勇主张其签订租赁合同是为了成立冠鹏公司，冠鹏公司成立后亦与领扬公司签订了租赁合同，故本案的“租金”应当由冠鹏公司承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”所以，即便朱炳勇主张其为冠鹏公司的发起人属实，领扬公司依据上述法律规定，其既可以选择向合同相对人朱炳勇主张合同权利，也可以选择向冠鹏公司主张合同权利。因此，朱炳勇主张其在本案中无须承担房屋使用费没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。朱炳勇上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费5650元，由朱炳勇负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……