湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终1498号
上诉人（原审被告）彭清，男，汉族，1982年6月28日出生，住湖南省双峰县。
被上诉人（原审原告）：宋存良，男，汉族，1963年5月9日出生，住湖南省双峰县。
被上诉人（原审原告）蒋桂芬（系被上诉人宋存良之妻），女，汉族，1964年7月21日出生，住湖南省双峰县。
关于上诉人彭清因与被上诉人宋存良、蒋桂芬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2016）湘1321民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人彭清上诉请求：一、请求依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，导致判决错误。上诉人在门面租赁合同签订后，依约支付了前三年租金，并支付了第四、第五年即2013年以及2014年租金，该两年的租金均是在2012年的基础上增加的10%计算，为105600元，被上诉人收到上诉人支付的2014年租金时并无异议。上诉人认为，被上诉人时隔一年多后主张上诉人欠其2014年租金10560元无事实和法律依据。2、一审法院没有查明市场行情判决上诉人承担2015年度租金116160元，系明显偏袒被上诉人一方。《门面租赁合同》约定第六年的租金应按市场行情而定。一审法院没有了解市场行情，而认定被上诉人的要求符合法律规定，支持被上诉人请求上诉人支持2015年租金116160元，明显违背了《合同法》有关意思自治的原则。依照合同约定，2015年度租金应按市场行情，由上诉人与被上诉人双方协商确定，上诉人在一审中提交相关资料足以证明，最近三年房市行情低迷，大部分个体工商户租赁的门面租金都下调。此外，上诉人于2016年3月6日租赁了双峰县城中路128号鑫源大楼一楼的门面，每个店面的租金为每年43800元，充分证明城中路门面租金下降的事实，上诉人已向被上诉人支付了2015年度租金100000元，符合目前市场行情。综上所述，上诉人已履行了支付租金的义务，没有任何违约行为，请求二审法院在查明本案事实的基础之上，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人宋存良、蒋桂芬答辩称，前三年租金是每年96000元，后三年每年递增10%的租金，按照合同约定是合法合理的，且门面地段其他门面的租金价格都是4500元每月或者达8000元每月。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人宋存良、蒋桂芬向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2009年12月5日订立的门面租赁合同；2、被告支付2014年度所欠原告的房屋租金10560元和2015年度所欠租金；3、被告腾出所占用原告的租赁门店；4、被告支付逾期腾房占有使用费（参照180000元年租金标准，按实际占用时间计算）。在一审法院审理过程中，原告自愿撤回了1、3、4共三项起诉请求，一审法院经审查后认为符合法律规定，予以准许。
一审法院认定事实：一、双方没有争议的事实。2009年12月5日，被告彭清与原告宋存良、蒋桂芬签订门面房租赁合同。双方约定：一、租赁门面。原告将其拥有的坐落于城中路四号地第25、26两弄门面房出租给被告用于经营。该门面建筑面积共计160平方米。原告的租赁房屋门面应当在2009年11月15日前安装好卷闸门，在2009年11月30日前门店前临街面街道要用混凝土整平，保证被告能顺利营业，被告不承担任何费用。二、租赁房屋用途：1、被告租赁房屋作为服饰门面使用。2、被告向原告承诺：在租赁期内，未事先征得原告的书面同意，被告不得擅自改变门面的原有结构和用途。三、租赁期限。本房屋租期自2009年12月20日至2019年12月20日止，合同期限为拾年。四、租金、定金支付方式：1、2009年11月15日前原告将租赁房屋交付被告装修使用，装修期自2009年11月15日至2009年12月20日止，装修期内，原告不收取租金，房屋租金自2009年12月20日开始计算。2、前三年租金为96000元/年，第四年和第五年的租金在前一年的基础上增加10％，第六年开始，租金按市场行情而定，被告交付租金的方式为每年交一次，每次交付一年的租金，并且要在每一年租期到期之日前30天交付下一年的租金。3、在合同签订日，被告向原告交付租赁房屋定金20000元。合同生效后，该定金可抵扣被告应当缴纳的第一年租金。除此以外，原、被告还有相关的其他约定。为2015年度应交租金，原、被告对“租金按市场行情”的理解有分歧，未能形成一致意见。2015年2月5日、6日，因原告宋存良、蒋桂芬的影响，被告被迫停业两天。在永丰镇综治办的主持下，原、被告达成协议，被告预交100000元房屋租金，继续营业，但是，双方就租金标准并未形成一致意见。2015年2月7日，被告通过银行转账向原告交付了100000元租金；2015年12月13日，原告蒋桂芬、宋存良要求被告结算2014年、2015年度的租金，预交2016年度的租金，双方就租金标准未能达成一致意见，原、被告在被告的店门前发生争执。2015年12月14日，原、被告继续发生争执，矛盾进一步升级，原告关闭了被告的门店，被告被迫停业。在原告关闭卷闸门的时候，被告阻拦，卷闸门砸伤了被告的头部，被告去双峰县人民医院治疗，原告将店门锁了。2015年12月15日，被告向一审法院提起诉讼，要求原告赔偿损失，一审法院已作出判决。2015年12月24日，经当地居委会调解，原、被告达成协议：1、在房屋租金未谈妥之前，房屋出租方宋存良、蒋桂芬夫妇不得以任何理由影响被告的正常经营，否则，给被告造成的所有损失由原告承担。2、有关其他纠纷问题双方依法依程序处理。第二天，被告恢复正常营业至今。2016年1月6日，原告向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。在诉讼中，原告撤回解除原、被告于2009年12月5日订立的门面租赁合同、被告腾出所占用原告的租赁门店、被告支付逾期腾房占有使用费三项起诉。二、双方有争议的事实：对2014年的租金标准，原告理解是在2013年的基础上增加10%，被告理解的是2013年和2014年的租金均是在2012年的基础上增加10%。一审法院认为，按照情理，租金的标准应该是逐年递增10%，即2013年的租金在2012年的租金基础上增加10%，2014年的租金在2013年的租金的基础上增加10%，被告2013年应交租金为105600元，2014年应交租金为116160元，而被告仅交了105600元，故被告下欠原告2014年的租金10560元；对2015年的租金，原告只要求被告交纳116160元，合符法律规定，一审法院予以支持，被告已预交了100000元，故被告下欠原告2015年度的租金为16160元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方均应按约继续履行，被告应迅速支付拖欠原告的2014、2015年度的租金。在审理过程中，原告撤回解除原、被告于2009年12月5日订立的门面租赁合同、被告腾出所占用原告的租赁门店、被告支付逾期腾房占有使用费三项起诉，合符法律规定，一审法院予以准许（已另行裁定），据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：被告彭清于本判决书生效之日起十天内支付下欠原告宋存良、蒋桂芬2014年的租金10560元、2015年的租金16160元，合计26720元。逾期履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告宋存良、蒋桂芬负担200元，被告彭清负担600元。
二审中，上诉人彭清为证明其主张向本院提供录音光盘1张，拟证明派出所组织双方调解过程中，双方对前五年的租金没有异议，只对第六年的租金有争议。被上诉人宋存良、蒋桂芬经质证后认为，对光盘内容的真实性不予认可，且无法达到上诉人的证明目的。本院经审查后认为，因上诉人对该证据的真实性有异议，且不能达到上诉人的证明目的，本院对此不予采纳。
经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，上诉人彭清与被上诉人宋存良、蒋桂芬于2009年12月5日签订了门面房租赁合同，合同约定被上诉人宋存良、蒋桂芬将其拥有的两弄门面出租给上诉人彭清经营，租赁期限自2009年12月20日至2019年12月20日止，期限为10年。双方当事人对2014年以前的租金并无争议，并已履行完毕。现双方当事人对合同约定的2014年租金和2015年租金计算标准产生争议。首先，关于2014年度租金计算标准问题。合同约定第四年和第五年租金在前一年基础上增加10%。被上诉人理解为2014年租金应在2013年基础上增加10%，上诉人理解为2014年租金仍应在2012年基础上增加10%。本院认为，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，按合同约定的词句理解，“前一年”应指收取租金的当年向前推一个年度，且根据双方的交易习惯，2013年租金是在2012年租金基础上增加10%。故一审法院认定2014年租金在2013年租金基础上增加10%是正确的。其次，关于2015年租金计算标准问题。合同约定从第六年开始租金按市场行情而定。双方当事人对市场行情的标准产生争议。本院认为，在双方当事人对2015年租金“市场行情”约定不明确，且不能协商一致的情况下，被上诉人仍按照2014年租金标准向上诉人主张支付116160元，符合公平原则。上诉人虽对此提出异议，但未提供充分的证据证明被上诉人主张2015年租金标准明显高出了市场行情，故上诉人提出的一审认定2015年度租金系错误的主张不能成立。
综上所述，上诉人彭清的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费800元，由上诉人彭清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
代理审判员 俞永清
代理审判员 刘 聪
二〇一七年三月七日
书 记 员 廖 江
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。