内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）满民初字第60号
原告刘印明，男，1975年6月2日出生，汉族，满洲里市某单位职工，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人刘衍顺，男，1941年9月7日出生，汉族。
被告满洲里佳润房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人银辉，总经理。
委托代理人陈靖，内蒙古诚众律师事务所律师。
原告刘印明诉被告满洲里佳润房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理。依法由审判员杜怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘印明、委托代理人刘衍顺，被告委托代理人陈靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年5月27日，原告与被告签订了房屋拆迁安置协议书。一、毛坯房到成品房的装修费用。协议书中原、被告约定“交付楼房、门市标准为成品房”。同一小区同年回迁到5号楼的七、八十户业主的楼房，被告都给予了装修，因为被告交付给原告的房屋均为毛坯房，违反约定，故应承担装修费用27600元。二、被告延期办理产权证书应承担违约责任。协议书中原、被告约定：“楼房交付使用后90天内办理房产证，否则按照国家相关法规履行违约责任”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成商品房的，自房屋交付使用之日90日”。被告售楼开盘价：2-5楼为2880元／平米，1号楼1单元302室：2880元×91.12平米户×违约年率8%×34个月（已扣除90天）=63482元。三、返还多收取的取暖费。被告在原告没有入住、且又不是取暖期的情况下，强行收取原告取暖费是违法的乱收费行为，应如数退还1058元。三项诉求合计补偿92140元。诉请：1、毛坯房到成品房的装修费用27600元；2、延期办理产权证的违约金63482元；3、返还多收取的取暖费1058元；4、被告承担诉讼费。
被告满洲里佳润房地产开发有限责任公司辩称，被告同意为原告办理产权证书，但不同意原告的其他诉讼请求，事实及理由如下：（一）毛坯房到成品房的装修费用，首先双方对标准无约定，其次这项诉请原告在2011年7月22日已经向满洲里市人民法院起诉并立案，经法院审理认为原告主张的损失无依据，故本案无据支持，予以驳回，同时原告已经自行装修了房屋说明原告对已经交付房屋内装修符合标准的认可。（二）延期办证违约金。原告主张的房屋单价及违约金计算标准均无依据，不应受到法律保护。拆迁协议约定交付使用后90天内办证，否则按国家相关规定承担违约责任。但是在商品房买卖合同中双方约定：出卖人应当在交付使用后90天内，因出卖人原因，未能在规定时间内取得房产证，买受人不退房，出卖人按已付购房款0.01%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订时间在拆迁协议签订之后，是双方对合同的变更，应适用商品房买卖合同条款，应以变更后的计算方法为依据。（三）关于原告诉请返还取暖费，取暖费确实收了，被告于2009年1月1日通知原告办理交接手续，原告未办理，现主张要求返还取暖费已超过诉讼时效。
原告为证明其主张，向本院提供的证据如下：
证据一，2008年5月27日房屋拆迁安置协议书1份，证明本案原告起诉内容是在拆迁改造前原、被告双方达成的协议，是真实的约定。门市和楼房的装修是双方在协议中约定的，被告应该交付成品房。
证据二，满洲里市人民政府2008年3号文件，证明这里有对楼房装修的要求。
证据三，徐某某的证人证言，证明被告开发的5号楼都是以成品房交付的，包括证人自己的房子。
证据四，最高院2003年的司法解释1份，证明原告主张拖延办理产权证支付违约金的诉求是有法律依据的。
证据五，被告收取取暖费金额的手续复印件1份，是被告公司的小陈会计出具的，是1058.23元。
证据六，商品房买卖合同1份，第六款第三项关于回迁户条款是空白的，没有约定，证明此合同不适合回迁户。
被告质证称对证据一真实性无异议，但不同意原告所证明的问题，对于其中延期办证违约金部分应该以变更后的商品房买卖合同为依据，关于装修标准，协议书中没有明确约定。满洲里市政府文件的真实性没有异议，对证据二的真实性无异议，原告已经自行装修，视为交接时对装修房屋状况的认可。对证据三的真实性有异议，证人应当出庭作证，不出庭作证，不能作为立案依据。对证据四有异议，司法解释是双方没有预定的情况适用，否则按双方约定的。证据五是白条，不能作为证据使用，但是被告确实收取了取暖费，数额也对。对证据六的真实性无异议，但回迁户虽是空白，但不能否认双方有回迁的事实。双方争议还应以买卖合同为依据。
被告为支持其反驳主张，向本院提供证据如下：
证据一，企业法人营业执照一份，证明被告主体资格。
证据二，满洲里市人民法院（2011）满民初字第898号民事判决书及呼伦贝尔市中级人民法院（2013）呼民终字第153号民事调解书各1份。证明：（1）就原告毛坯房到成品房的装修费用这项诉请，刘印华在2011年7月22日已经向满洲里市人民法院起诉并立案，经法院审理认为原告主张的损失无依据，故本案无据支持。依据一事不再理的诉讼原则即基于同一事实和理由而提起的诉讼，原告对该诉请已经无诉权。（2）被告对满洲里市人民法院做出的（2011）满民初字第898号民事判决不服上诉，该案件最终以双方达成和解结案。
证据三，房屋拆迁补偿协议书2份。证明双方约定采用产权置换的方式，由被告拆迁原告坐落于满洲里市平房，房屋产权登记面积分别为48平方米和83.8平方米，该两份协议于2008年5月27日签订。
证据四，商品房买卖合同1份。为佳润金城小区1-1-302，证明1-3-302单价每平方米2100元，合同签订时间是2009年1月1日，商品房买卖合同签订时间在签订房屋拆迁安置补偿协议书之后。就延期办证违约金的计算方法变更为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0％赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。
证据五，收据1份，证明原告自愿交纳取暖费的时间是2009年6月26日，同时证明交房时间是2009年6月，距今已4年多了，已过诉讼时效。
原告质证称，对证据一、二、三无异议，对证据四的真实性有异议，被告在答辩中提到的商品房买卖合同确有其事，被告告知是网签是为了办房照用，不签办不了房照，也是防止开发商一房多售，被告承担的违约的责任，现在被告用此合同企图逃避在合同书中承担的违约责任，充分说明其欺骗性，被告所举商品房买卖合同，是在隐瞒情况下签订的，商品房买卖合同说明2中，本合同所称商品房是由房地产开发建设并出售的房屋，原告所诉请内容来源双方所签订房屋拆迁安置协议书，原告并没有购买被告的房屋，合同应该是双方真实意愿的表述，而被告并没有和原告进行协商，仅凭单方意愿打印，违反合同自身说明，不具有法律效力。而且，被告单方打印的商品房买卖合同显失公平，并违规违法：1、被告打印的合同内容权利不平等，责任不对等；2、被告在答辩中对延期办理产权证违约商品房买卖合同承认了90天内办房照，引用了商品房买卖合同中履行了甲方（被告）房屋价款的百分之0.01支付违约金，其支付比例没有法律依据，违反了最高人民法院司法解释中，对逾期交房逾期付款和逾期办照，都按照日万分之五，年约百分之八的支付标准，因此被告所打印的商品房买卖合同中空格的内容是违法的，是无效的；3、被告单方打印的买卖合同，企图逃避违约违法责任，原告和被告所签的合同15条中权属纠纷和债权债务纠纷的约定，被告保证在交付商品房时无权属纠纷和债权债务纠纷，如存在权属纠纷和债权债务纠纷由被告承担全部责任；4、原告在上次诉讼的装修费8000元法院没有支持的原因系认为是原告自行计算并出具的明细，不具有合法性，未予以采信，并不是驳回原告关于毛坯房至成品房装修费用的诉请。对证据五无异议。本院认为上述证据客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。
经审理查明，2008年5月27日，原告姐姐刘印华与被告签订房屋拆迁安置协议书，被告满洲里市佳润房地产开发有限责任公司拆迁原告父亲刘衍顺的平房，双方同意以产权置换的方式补偿原告，置换的房屋位于满洲里市佳润金城小区1号1单元302室、3单元302室、7单元201室、3号楼4单元502室，1号楼23号门市，4号楼23号门市，其中1号楼1单元302室产权登记人为原告，双方约定原告于2008年5月29日搬迁完毕，被告于2009年3月10日向原告交付房屋（交付楼房、门市标准为成品房），超期另付躲迁费。2013年3月7日，被告给付2009年3月10日至2011年3月10日躲迁费38400元，满洲里市佳润金城小区1号楼竣工后，于2009年10月16日向有关部门备案。2009年1月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定满洲里市佳润金城小区1号楼1单元302室，建筑面积91.12平方米，每平方米2100元。2009年6月26日，被告向原告交付房屋，并于2012年4月12日办理产权证书。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否应该给付原告所交付房屋毛坯房到成品房的装修费用、办证违约金及多收取的取暖费。（一）关于毛坯房至成品房装修费用的认定。原、被告虽在房屋拆迁协议中约定交付成品房，但原告未提交相应的证据予以证明其装修所支出的费用，原告诉请被告给付其装修款27600元，没有法律依据，本院不予支持。（二）关于给付延期办理产权证的违约金的认定。原告已履行给付办理产权证相关税费的义务，被告已将房屋交付给了原告。被告应按约定为原告办理房屋权属证书。原告主张依据拆迁安置协议书的约定，按被告出售房屋时的开盘价计算延期办理产权证违约金，但原、被告于2009年1月1日签订了商品房买卖合同，对于该项违约金及房屋单价进行了约定，原告已签字确认，原告陈述该合同是在受欺骗的情形下签订的，但未向本院提交相应的证据证明，故本院认为应按商品房买卖合同的约定计算违约金，即19.14元（191352元×0.01%）。（三）关于返还取暖费的认定。被告于2009年6月26日向原告交付房屋，要求原告支付2008年度至2009年度取暖费无事实依据，被告辩称其曾通知原告于2009年1月1日交付房屋，但无相应的证据予以证明，因双方对拆迁安置补偿相关事宜一直存有争议，一并处理协商中，故原告要求返还取暖费未过诉讼时效，被告应予以返还。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下：
一、被告满洲里佳润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘印明逾期办证违约金19.14元。
二、被告满洲里佳润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘印明取暖费1058元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告刘某甲其他诉讼请求。
案件受理费2104元，减半收取1052元，原告负担929元，被告负担123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 杜 怡
二〇一四年三月十日
书记员 张淑芳
附：本判决所依据的相关法律
一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”
第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”