上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16267号
原告：何依群，女，1964年2月19日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：程光富，男，1962年9月18日生，汉族，住上海市长宁区。
上述二原告的共同委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。
被告：王蓓莉，女，1968年5月12日生，汉族，住上海市长宁区。
第三人：黄国庆，男，1963年9月27日生，汉族，住上海市长宁区。
第三人：陈爱芳，女，1925年8月27日生，汉族，住上海市长宁区。
第三人：黄轩，男，1990年2月27日生，汉族，住上海市长宁区。
以上三位第三人的共同委托诉讼代理人：李云，上海友禾律师事务所律师。
原告何依群、程光富诉被告王蓓莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月14日、2017年2月9日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加案外人陈爱芳、黄国庆、黄轩作为本案第三人参加诉讼，并于2017年3月17日再次公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人陈晓华、被告王蓓莉到庭参加了三次庭审。第三人陈爱芳、黄国庆、黄轩的共同委托诉讼代理�李云到庭参加了第三次庭审。诉讼中，经原、被告同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。
原告何依群、程光富提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》；2、被告交付上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(成交价格150万元)；3、被告将上述房屋过户至二原告名下；4、被告承担违约金750元/天(自2016年8月30日起至房屋产权过户之日止)；5、本案的诉讼费、保全费以及担保费4,500元由被告承担；6被告支付原告律师费60,000元。诉讼中，原告放弃了其第6项诉讼请求。事实和理由：2014年4月24日，经世凯房产事务所介绍，被告将涉案房屋出售给原告，双方签署了《房地产定金及买卖协议》，约定房屋总价为150万元，并就付款方式、违约责任等进行了约定，原告于当日支付了5万元定金。2016年5月20日，双方办理了网签，原告于当日支付了70万元。被告将房屋产权证书交付给了世凯房产事务所。2016年8月，被告几次电话联系原告，称目前房价涨势比较厉害，不想卖房子了，原告回复并要求被告严格遵守合同。2016年8月31日，被告前往世凯房产事务所要求中介公司将房屋产权证书交还给被告，并明确表示不再继续履行合同。原告认为被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，请求支持其诉讼请求。
被告王蓓莉辩称，不同意原告的全部诉请。因为自己儿子患有肾衰竭，换肾需要大笔资金，被告就想卖掉房子救儿子，后被告瞒着家里人卖了房子，因为是第一次卖房，被告也不是很懂交易规则，产证还没有出来就和原告签订了定金合同及买卖协议。现在被告和家里人吵翻了，房子是前夫的唯一房子，是两个人共有的产权，被告自己没有办法做主，家里的老太太也不同意卖房子；产证办理之前签订定金协议时，产权人是四个人，网签合同签订时产权人是王蓓莉和黄国庆，有居住权的是四个人。被告的前夫黄国庆于2008年服刑，到2014年刑满释放，动迁的时候黄国庆人不在上海，没有办法在动迁协议上签名，只有被告一个人签字，但是黄国庆仍然享有动迁的份额。双方于2014年11月离婚，离婚协议上明确约定了产权一人一半，等产证办下来要加黄国庆的名字，而定金协议和网签合同签订后，产证却一直压在中介处，导致前夫黄国庆没有办法在产证上加名字。
第三人陈爱芳、黄国庆、黄轩述称，不同意原告诉请，原被告之间的买卖合同存在偷逃税收的行为，请法庭驳回原告诉请,停止侵犯第三人的合法权利。原告即便将房屋余款交付法院保管，但不等于合同就是合法的，不是交易必须继续进行下去的理由，本案�经存在的违法行为是不能弥补的。
经审理查明：原告陈爱芳与原告黄国庆是母子关系，原告黄国庆与原告黄轩是父子关系。原告黄国庆与被告王蓓莉此前是夫妻关系，后双方协议离婚。被告程光富与被告何依群系夫妻关系。
2013年11月21日，被告王蓓莉作为被征收人或公有房屋承租人(乙方)陈爱芳的代理人与上海市长宁区住房保障和房屋管理局(甲方)签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定被征收房屋地址：天山支路XXX弄XXX号XXX室，房屋性质为公房，公有房屋租赁凭证号：XXXXXXXXXXX；根据相关规定及本基地征收补偿方案，被征收房屋价值补偿款为1,296,991.16元，被征收房屋装潢补偿为19,404元；乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的1,296,991.16元，甲方提供给乙方产权调换房屋计2套，房屋总建筑面积170.40平方米，其中一套位于本市青浦�欣乐苑凤坚塘路65弄18栋/幢29号1201室，房屋总价699,239.63元，另一套位于本市松江区牡丹逸庭泽悦路XXX弄XXX号XXX室，房屋总价583,371.29元，以上房屋价格合计1,282,610.92元，房屋产权调换差价为14,380.24元；其他各类补贴、奖励费用合计505,914.07元。协议还对其他相关事宜进行了约定。
2014年2月13日，被告王蓓莉签署了《个人房屋拆迁补偿安置情况登记表》一份，载明被拆迁房屋地址：天山支路XXX弄XXX号XXX室，被拆迁人姓名：陈爱芳；补偿资金总额(即补偿协议中载明的补偿款和各项补助、奖励费用)1,822,309.92元，王蓓莉分配金额822,309.92元，黄轩分配金额1,000,000元，其中，按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定标准计算的补偿款和套型面积补贴合计1,296,991.16元，王蓓莉分配金额597,751.53元，黄轩分配金额699,239.63元。
2014年6月24日，新疆生产建设兵团农�师阿拉尔监狱出具《释放证明书》一份，载明黄国庆因犯合同诈骗罪于2009年9月30日经上海市长宁区人民法院判处有期徒刑5年6个月，并处罚金3万元，刑期执行至2014年6月24日止，实际执行刑期5年6个月，现因刑满予以释放。
2014年11月19日，原告黄国庆与被告王蓓莉协议离婚，并签订《自愿离婚协议书》一份，约定由原住址上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁安置的位于本市青浦区欣乐苑凤坚塘路XXX弄XXX号XXX室归儿子黄轩(已成年)一人所有(独立产权人)，由原住址上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁安置的位于本市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由黄国庆、王蓓莉各占一半产权(目前产权人为王蓓莉1人，自行协商时间加黄国庆名字)，由王蓓莉给付由原住址上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁安置款8万元于陈爱芳(其中包括动迁安置过�中80岁以上老人补贴一万元)……。
2016年4月24日，被告王蓓莉作为出售方(甲方)、被告程光富作为购买方(乙方)、上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产事务所”)作为居间方(丙方)，三方签订了《房地产定金及买卖协议》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房价款为150万元，乙方向丙方支付意向金5万元，待甲方签收后直接转为定金；根据法律、法规等规定在本交易中所产生的税、费由乙方承担……；甲方办理以甲方为权利人的产权证，领取该房屋产权后于2016年5月30日前将房产权原件、密码及相关材料交给乙方，乙方收到产证及相关材料当日需支付甲方部分房款70万元，并与乙方签订《上海市房地产买卖合同》；甲、乙双方约定待国家取消该房屋限制交易后于2016年11月30日前共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续，成功办理完过户手续后当日内以现金方式支付甲方剩余全部房价款75万元，甲方应在当日交房交钥匙给乙方(若甲方未能在过户当日交房交钥匙给乙方，则甲方同意乙方留尾款10万元，甲方最晚于2017年1月30日前应将该房地产交房交钥匙给乙方，否则甲方按总房价款的日万分之五的违约金支付乙方，违约支付至甲方将该房交钥匙给乙方之日止)；甲、乙双方在签订《上海市房地产买卖合同》之前，乙方有权更改该房屋受益人，但不得影响甲方利益……；甲方保证在签订本协议前交付房屋及办理过户手续时没有产权和财产纠纷，办理过户手续时若甲方产权人因故发生变更时，不得因此产生该房屋的财产纠纷而影响乙方利益，否则属甲方违约，甲方出售该房产是甲方本人真实意愿；甲方在领取好新产证后10个工作日内，需与乙方签订《上海市房地产买卖合同》；在本次交易过程中，若因起诉所产生的�师费及诉讼费均由违约方承担。房地产定金及买卖协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，被告程光富支付给被告王蓓莉定金5万元。
2016年5月6日，涉案房屋被登记在被告王蓓莉名下。
2016年5月20日，被告王蓓莉作为卖售人(甲方)、被告何依群作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款共计120万元；甲、乙双方同意，甲方于2017年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定�应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议载明：1、乙方于2016年4月24日支付甲方定金5万元，2、乙方于2016年5月21日支付甲方首付款40万元，3、乙方于过户当日支付甲方部分房价款65万元，4、甲方应于2017年1月30日前交房当日甲方结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用后当日乙方应支付甲方尾款10万元。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。
同日，被告王蓓莉作为甲方、被告何依群作为乙方，双方还签订了《购房特别约定》一份，约定甲乙双方确认该房屋实际成交价格为150万元；双方同意用于交易中心办理产权过户使用的《上海市房地产买卖合同》的名义交易价格为120万元，同时乙方再支付给甲方该房屋的附属设施、设备补偿金30万元，如此共同构成甲方出售该房屋的实际应收款(甲方到手价格)为150万元。付款方式：1、甲、乙方约定于2016年5月21日前签订《上海市房地产买卖合同》当日乙方支付首付款40万元，其中不包括已支付的定金5万元，2、乙方于2016年5月21日签订《上海市房地产买卖合同》当日以现金形式支付给甲方该房屋的附属设施、设备补偿金30万元，3、乙方于2016年11月30日前办理过户手续当日支付甲方部分首付款65万元，4、乙方应于甲方交房当日以现金形式支付给甲方房价尾款10万元……，6、以上款项若甲方逾期交房或到期未迁出该房屋内所有户口，则每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，7、双方对以上事项均无异议，双方确认本协议的法律效力优于本房屋买卖交易甲乙双方签订的其他买卖合同，如有争议以本协议为准。
2016年5月20日，被告何依群支付给被告王蓓莉购房款70万元。
2016年5月21日，经向本市地方税务局松江区分局申请查�得知，被告程光富、何依群名下拥有上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号建筑面积为71.36平方米的房屋一处。
另查明，涉案房屋所在小区于2013年4月26日取得上海市房地产权证(大产证)。现涉案房屋被本案于2016年9月12日保全查封。
2016年9月5日，上海世凯房地产经纪事务所出具情况说明一份，载明2016年8月31日，上海松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人王蓓莉，前往本单位，要求本单位将产权证书原件交还给其本人，并明确表示不再继续履行合同。
庭审中，被告程光富、何依群提交了录音资料一份，载明王蓓莉向居间方世凯房产事务所索要涉案房屋的房产证并表示房子不卖了，要自己住，世凯房产事务所工作人员告知合同已经签好，需双方谈好解约才可以返还产证，当时谈的时候是王蓓莉和黄国庆到中介处的，字是王蓓莉签的，正是因�房价上去了，所以王蓓莉等才做出一系列的行为。被告程光富、何依群据此证明王蓓莉等是因为房价上涨不想再履行合同的，并要求中介公司返还产证。三原告质证认为，录音没有经过同意，违法且无效。被告王蓓莉质证认为，播放的录音是王蓓莉本人的，但是中介在全程诱导自己，王蓓莉的目的只是拿产证，但中介的录音具有目的性。第三人质证认为，录音没有经过同意，是否剪辑不清楚，对于录音资料不予认可，内容有偏向性，中介和原告存在利害关系。
庭审中，被告程光富、何依群陈述对程光富于2016年4月24日签订的房地产定金及买卖协议以及何依群于2016年5月20日签订的上海市房地产买卖合同均无异议，签合同时被告程光富、何依群相信被告王蓓莉有处分权；涉案房屋的买受人是程光富、何依群夫妻两人，要求将涉案房屋过户至二人名下，因为房�是夫妻共同财产，购买房屋的时候二人婚姻关系属存续状态，签正式买卖合同时二人认为谁签字都是一样的。三原告及被告王蓓莉对于将被告程光富、何依群作为上海市房地产买卖合同的共同购买方没有异议，认为可以视为签字人代表了双方的共同意愿，应当共同对签订的协议和合同的违法性承担法律责任。
庭审中，原告于2017年2月27日将剩余购房款75万元交付本院。
庭审中，原告提交了发票一张，证明其为财产保全向担保公司支付了担保费4,500元。
本案第一次庭审中，被告王蓓莉陈述，根据双方离婚协议，明确约定涉案房屋王蓓莉与黄国庆是一人一半的，签订定金及买卖协议时黄国庆是一起去的，当时是王蓓莉逼着黄国庆卖掉房子救儿子的，前夫只有一套房子，当时黄国庆说卖房子可以，但是要与王蓓莉复婚，王蓓莉现在不想复婚，所以家庭内部就有矛盾了；前夫现在不同意卖房子，儿子也说不同意卖父母的房子；房子共有人有四个：前夫、前婆婆、儿子和自，另外三个人不同意卖房子没有办法继续履行。另案【案号：(2016)沪0117民初21601号】庭审中，被告王蓓莉其又陈述黄国庆没有到场，自己不懂、当时比较紧张所以会说黄国庆到场了。第三人陈爱芳、黄国庆、黄轩在本案第三次庭审中陈述，不认可原告的陈述，第三人都知道离婚协议约定的内容，被告也告知过原告离婚协议的内容，即便黄国庆到过现场没有提出异议，但是本案第三人还有陈爱芳和黄轩，其都是共有权人，有权提出异议，况且黄国庆本人是没有到场的，原被告签订的协议是无效的。
以上事实，有房屋征收补偿协议、拆迁安置补偿登记表、户口簿、离婚登记审查登记表、上海市房地产权证、房地产定金及买卖协议、�地产买卖合同、释放证明书、结婚证、转账凭证、定金收条、收款收据、情况说明、录音资料、查询结果以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二：第一，原、被告所签的协议或合同是否有效；第二，涉案协议或合同能否继续履行。对于第一个争议焦点，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，王蓓莉与程光富于2016年4月24日签订的《房地产定金及买卖协议》以及王蓓莉与何依群于2016年5月20日签订的《上海市房地产买卖合同》，均属王蓓莉为出售涉案房屋与程光富及何依群夫妇达成的房屋买卖的合意。虽然上海市房地产买卖合同中载明的涉案房屋价款为120万元，但王蓓莉与何依群在购房特别约定中又强调实际成交价格为150万元，此与王蓓莉�程光富签订的《房地产定金及买卖协议》中的价格一致，可以认定王蓓莉以150万元的价格将涉案房屋出售给程光富及何依群。为此，双方就涉案房屋先后签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》以及购房特别约定均属当事人的真实意思表示，被告王蓓莉以及三位第三人以共有权人不同意以及程光富和何依群有逃避税收行为为由，主张上述合同均为无效，于法无据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告王蓓莉签约后未能按约履行义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告王蓓莉及三位第三人虽辩称共有权人不同意出售房屋，故合同不能继续履行且应属无效，但原告则认为被告王蓓莉是产权人且已经离婚，其卖房子不需要征求任何人意见。本院认为，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权，共有人可以协商确定分割方式。本案中，涉案房屋系动迁安置房，被告王蓓莉以及三位第三人在签订房屋征收补偿协议、拆迁安置补偿登记表时已经对动迁安置利益协商确定了分割方式，其中涉案房屋被确认登记在被告王蓓莉名下，应属夫妻共同财产。故对于第三人陈爱芳、黄轩的述称意见，本院不予支持。虽然第三人黄国庆述称不同意继续履行合同，但结合原告提供的中介的录音资料以及被告王蓓莉的陈述可知，第三人黄国庆对于被告王蓓莉出售房屋的行为应属明知且并未提出异议，故对于第三人黄国庆的述称意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。原告主张被告承担继续履行合同、协助交房过户以及承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但过户中产生的所有税费应当按约由原告承担，且违约金的起算时间与双方约定不符，本院予以调整。至于原告主张的被告支付担保费4,500元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原告自愿将剩余购房款75万元交付本院，作为合同履行的对价支付给被告，于法不悖，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、原告程光富与被告王蓓莉于2016年4月24日签订的《房地产定金及买卖协议》以及原告何依群与被告王蓓莉于2016年5月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；
二、被告王蓓莉于本判决生效之日�十日内协助原告程光富、何依群将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告程光富、何依群名下(过户过程中产生的所有税、费均由原告程光富、何依群负担)；
三、被告王蓓莉于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告程光富、何依群逾期过户的违约金(以150万元为本金，自2016年12月1日起至上述房屋产权过户之日止)；
四、原告程光富、何依群于上述房屋过户当日支付给被告王蓓莉购房款650,000元；
五、被告王蓓莉于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告程光富、何依群；
六、原告程光富、何依群于上述房屋交房当日支付给被告王蓓莉剩余购房款100,000元；
七、驳回原告程光富、何依群的其余诉讼请求。
案件受理费18,501元，减半收取9,250.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,250.50元，由原告程光富、何依群负担20.50元(已付)，被告王蓓莉负担14,230元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年五月十日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情�向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。