上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终960号
上诉人（原审原告）：张敏，女，1973年12月4日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：戴轶龙，上海申有律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晋浙，女，1978年10月16日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：董江晨，上海海铨律师事务所律师。
原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村33号。
法定代表人：邵非，职务总经理。
委托诉讼代理人：伏晶晶，该公司工作人员。
上诉人张敏因与被�诉人李晋浙、原审第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张敏的委托诉讼代理人戴轶龙，被上诉人李晋浙的委托诉讼代理人董江晨，原审第三人德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）的委托诉讼代理人伏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张敏上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约损失180万元。事实和理由：上诉人与被上诉人已就系争房屋订立了买卖合同，但因被上诉人违约导致上诉人购房失败，责任在于被上诉人。因房价上涨，上诉人已无法用相同价格在同一地段购买相同房型的房屋，加上房屋限购政策的变化，进一步导致上诉人签订买卖合同的目的�法实现，失去了购房机会，给上诉人的家庭造成了严重损失。被上诉人理应承担合同约定的解约违约金。一审法院仅参照定金罚则判令被上诉人负担10万元违约金无法弥补上诉人的实际损失。
李晋浙辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方2015年12月31日签订居间协议，2016年1月2日被上诉人就通过中介方告知上诉人不再签约，当时上诉人对于解除合同完全有预计。且当时系争房屋房价并没有大幅上涨，上诉人理应可以立即另寻房源以防止损失扩大。上诉人1月7日还发函要求双倍返还定金，更说明其对违约有预计。故要求驳回上诉，维持原判。
德佑公司述称，张敏与李晋浙之间的纠纷处理与其无关，故不发表意见。
张敏向一审法院起诉请求：1、判令双方于2015年12月31日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖合同关系于2016年1月28日解除；2、判令李晋浙返还张敏定金10万元；3、判令李晋浙支付张敏解除合同的违约金180万元。
一审法院认定事实：李晋浙系上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋的所有权人，其于2010年6月16日取得证号为松2010XXXXXX的房地产权证。
2015年12月31日，李晋浙与张敏经德佑公司居间，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定张敏向李晋浙购买系争房屋，房屋总价款900万元。张敏为表示购买诚意，于2015年12月31日前向德佑公司支付意向金10万元，如李晋浙签署该协议，则该笔意向金转为定金。李晋浙、张敏同意在该协议签订后6日内共赴德佑公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若李晋浙未能依照协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致协议无法履行的，则应向张敏双倍返还定金；若张敏未能依照协议约定签订上述示范文本的，则已支付的定金不予返还。合同第七条约定，协议生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行该协议或单方解除该协议，若因上述原因解除协议的，违约方应按照协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。合同另对付款时间、付款方式、交房时间进行了约定。
2015年12月30日，张敏向德佑公司支付了购房意向金10万元，该笔钱款于次日转为定金。
因李晋浙不同意按《房地产买卖居间协议》所约的900万元出售系争房屋，故双方未能签订网签版《上海市房地产买卖合同》，双方未再继续交易。
2016年1月7日，张敏向李晋浙发送催告函，要求李晋浙于2016年1月12日14时前前往德佑公司处就系争房产与张敏签订《�海市房地产买卖合同》并继续进行交易。
2016年1月26日，张敏再次向李晋浙发出《关于解除房地产买卖居间协议的通知》，载明：李晋浙迟延履行合同主要义务，并且经催告在合理期限内仍不履行的行为，已构成根本违约。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，特通知其解除2015年12月31日签订的《房地产买卖居间协议》，自本通知送达李晋浙时解除。该协议解除后，李晋浙应按居间协议第七条约定向张敏支付违约金180万元。
一审中，一审法院依照张敏的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司就系争房屋进行市场价值的评估。2016年6月16日，该公司出具估价报告，结果为：系争房屋在价值时点的市场价值为927.87万元。李晋浙对此予以认可，张敏则认为该估价报告存在严重程序问题，估价结果不科学，且明显低于市场�格：选取比较法的估价程序违反了相关程序规定，选取收益法的估价程序违反了相关程序规定，且均未给出测算结果，而是直接给出了评估价值；排除成本法的适用的理由违反了估价规范的相关规定，此外还存在其他严重程序问题。对此，鉴定人员表示：本案中比较法选取的可比实例为3个，且可比实例是技术报告的重要因素，不能对外提供，评估规范中也有相应规定，评估报告中的案例不对外公开，评估规范也未要求披露数据参数，具体的数据参数都在技术报告中。本案未采用成本法，是因为成本法是针对个异性较强、市场上没有该类房地产的过往交易记录，如学校、会所、厂房、私立医院、体育场等。
一审法院认为：张敏与李晋浙之间签订的房地产买卖居间协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同�依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现李晋浙对于张敏主张的房地产买卖居间协议的买卖合同关系已于2016年1月28日解除、并由李晋浙返还张敏已付的定金10万元并无异议，系当事人真实意思的表示，一审法院予以确认。
双方当事人现主张争议焦点在于：李晋浙应否支付张敏违约金180万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合本案证据以及双方陈述，2015年12月31日，李晋浙收到张敏支付的定金10万元，之后不久，李晋浙即向张敏表示不同意继续出售系争房屋，故一审法院认定李晋浙存在逾期不签约的违约行为，张敏可依据该居间协议约定向李晋浙主张相应的违约金。但考虑到李晋浙在收到定金后不久即明确表示不同意继续出售系争房屋，违约行为持续时间较短，其能预见到的给张敏造成的损失，及实际给张敏造成的损失也远远不及180万元之多，而且张敏也于2016年1月26日发出解除通知，故一审法院对违约金的金额酌情调整为10万元。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2016年11月28日作出判决：一、确认张敏与李晋浙于2015年12月31日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖合同关系于2016年1月28日已解除；二、李晋浙于判决生效之日起十日内返还张敏定金100,000元；三、李晋浙于判决生效之日起十日内支付张敏违约金100,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,900元，财产保全申请费5,000元，司法鉴定费23,000元，合计诉讼费49,900元，由张敏负担32,850元（已付），由李晋浙负担17,050元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，被上诉人在一审中曾提出2016年2月其对系争房屋墙面、室外花园草坪重新铺设、石头路面重新更换、室内制冷、制热及室外机进行了更换，总共花费25万余元。被上诉人为此在一审中提交了装修合同和收据四份。上诉人在一审中对装修合同及收据的真实性不予认可。
上海科东房地产土地估价有限公司出具的评估报告，其实地查勘日期为2016年5月24日，估价价值时点为2016年1月28日，价值时点与实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与实地查勘之日的房地产状况一致。
本院认为，上诉人为购买系争房屋与被上诉人签订居间合同并支付了定金，而在双方约定的签订正式买卖合同日前，被上诉人反悔导致双方未能继续交易并进而解除合同，故被上诉人作为违约方理应承担相应的违约责任。现双方对于被上诉人所应承担的违约金数额存在争议。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人于2015年12月31日就系争房屋买卖达成居间协议并交付定金，至2016年1月6日双方约定签订正式买卖合同日被上诉人违约未前往签约，仅时隔六日。虽然上诉人在1月7日向被上诉人发函要求其1月12日再次签约，但1月26日上诉人即发出解约函，双方就解除买卖合同关系达成一致。故双方就系争房屋买卖从�付定金到解除合同仅历时26天。从双方的履行而言，上诉人仅支付了定金10万元。双方之间的居间协议也约定了定金罚则，故对于被上诉人而言，其能预计的违约成本也就是双倍返还上诉人定金20万元。结合评估单位出具的系争房屋2016年1月28日的评估价值，在上述期间，系争房屋价值未显著上升。虽然相较于双方约定的交易价格上浮了27万元左右，但考虑到评估时间在一审诉讼期间，评估系按照当时的房屋现状所进行，而被上诉人亦表示该房屋在2016年2月曾进行了装修添附，并提交了相关证据材料。上诉人虽对此不予认可，但亦未就此提交相反证据予以佐证，故不排除评估时被上诉人已对房屋进行过装修添附的可能性。因此，一审法院综合本案的实际情况认定被上诉人向上诉人承担违约金10万元，尚属合理。即便当时房地产交易市场行情看涨，房价不断攀升，但上诉人在1月6日即明知被上诉人有毁约之意时，理应根据自己购房需要做好及时调整另行购房的准备。现因本市房地产相关政策在2016年至2017年经历了几次调整后，上诉人将其至今未能购房的全部责任都归结于被上诉人显然不尽合理。故上诉人主张按照总房价款20%的解约赔偿金即180万元认定违约金，本院不予采纳。综上，一审法院依据本案事实所作判决结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,000元，由上诉人张敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年五月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……