广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2706号
上诉人（原审被告）深圳市某公司，住所地深圳市罗湖区嘉宾路某大厦2604。
法定代表人侯某，主任。
委托代理人代昊，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市某实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区嘉宾路某大厦10楼。
法定代表人熊某，总经理。
委托代理人黄小利，广东五维律师事务所律师。
委托代理人严天敏，广东五维律师事务所律师。
原审被告深圳某门诊部，住所地罗湖嘉宾路某大厦105号及2楼B区。
法定代表人侯某，负责人。
委托代理人代昊，广东德城律师事务所律师。
上诉人深圳市某公司与被上诉人深圳市某实业发展有限公司、原审被告深圳某门诊部因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、涉案房产位于深圳市罗湖区嘉宾路某大厦，建筑面积为230.01平方米，房屋性质为非市场商品房，房屋用途为商业，登记权利人为某实业发展有限公司，系于2005年4月14日转移登记至其名下至今。二、2008年12月19日，某实业发展有限公司作为出租方（甲方）与深圳市某贸易有限公司（某公司的前称）签订一份房屋租赁合同（深（罗）1316898号），约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计230.01平方米，租赁期限为2008年12月31日起至2023年12月31日止；月租金为人民币27894.46元，乙方应于每月10日前支付；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币50602元；管理费为每月每平方米人民币15元，水电费押金为人民币2000元；租赁期间，乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人；如乙方拖欠租金半个月以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；合同还约定其它权利义务。同日，双方签订一份《补充条款》，约定：双方将102、105号商铺和二楼整层商铺一同签订，合同时间为2009年1月1日至2023年12月31日；对于商铺租金，本次签订的合同只约定未来五年的租赁价格；考虑到全球金融海啸的影响，未来五年（2009年1月1日-2013年12月31日）102号、105号、2楼A区、2楼B区商铺按目前的租赁价格标准执行，其中102号、105号商铺分别为每月每平方米人民币121.275元和人民币220.50元；乙方所使用的水费、电费，由某实业发展有限公司代收代缴；如乙方拖欠租金及其它费用一个月以上，按每日万分之五收取滞纳金，拖欠两个月以上，视同乙方单方面终止合同，并由乙方承担违约责任；合同终止时，乙方有权取回乙方所有的机器设备，但不得拆除固定装修，双方交付后，乙方在房内所有物品视为放弃所有权，由甲方自行处置；本合同与合同号分别为深（罗）1316899、深（罗）1332295、深（罗）1332296等三个合同构成不可分割的一个整体，同时生效同时终止；该补充条款还约定其它一些权利义务。上述合同及补充条款签订后，某实业发展有限公司将涉案房产交付给承租人，并由深圳某门诊部实际使用至今，某公司亦于2011年12月31日向某实业发展有限公司出具还款计划书，确认欠缴租金和管理费的事实并提出还款计划。三、对某实业发展有限公司主张的租金和管理费，未超过合同约定标准，且某公司确认未缴纳；对某实业发展有限公司主张的收视费，某公司确认该金额，且认可应由某公司向某实业发展有限公司缴纳，某公司亦确认未予缴纳；对于广告费，某公司确认广告位租赁使用及管理协议约定的小广告位由其使用且之前就该广告位每月支付广告费人民币1000元，某公司未确认某实业发展有限公司主张的欠缴广告费金额，但亦未提供证据证明某实业发展有限公司主张的广告确已缴纳。某公司对某实业发展有限公司主张的滞纳金的起算时间及标准均无异议。
某实业发展有限公司诉至原审法院，请求判令：1、终止某实业发展有限公司与某公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》（合同号：深罗131689）；2、某公司、深圳某门诊部连带支付自2011年2月至10月、2012年3月至5月的管理费40289.44元、收视费326.97元、广告费11677.42元；连带支付自2011年2月至10月、2012年3月至5月的租金本金319735.31元、滞纳金49109.24元；3、某实业发展有限公司无需将已收的租赁保证金50602元、水电费押金2000元退还某公司；4、某公司立即将所租场地交还给某实业发展有限公司。
原审法院认为，某实业发展有限公司与某公司签订的《房地产租赁合同》及补充条款系合同当事人真实意思的表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应严格履行；深圳某门诊部作为涉案房产的实际使用人即实际承租人，应当与某公司一同承担承租人的义务。对某实业发展有限公司主张的租金和管理费，未超过合同约定标准，且某公司确认未缴纳，某实业发展有限公司该两项主张，原审法院予以支持；对某实业发展有限公司主张的收视费，某公司对其金额及应由其向某实业发展有限公司缴纳不持异议，其亦确认未予缴纳，某实业发展有限公司该项主张，原审法院予以支持；对于广告费，某实业发展有限公司确认系双方广告位租赁使用及管理协议约定的两个广告位中的小广告位，某公司确认该小广告位由其使用且之前就该广告位每月支付广告费人民币1000元，其未确认某实业发展有限公司主张的广告费金额，但未提供证据证明某实业发展有限公司主张的广告确已缴纳，对某实业发展有限公司该项主张，原审法院亦予以支持。某实业发展有限公司主张上述欠缴费用的滞纳金从每期欠款应缴当月11日起算按每日万分之五支付至实际清偿之日止，某公司、深圳某门诊部对该起算时间及计付标准均无异议，对某实业发展有限公司的滞纳金主张，原审法院予以支持，截至2012年5月1日滞纳金为人民币47434.94元，其后续计；对于超过该标准的滞纳金主张，原审法院不予支持。某公司、深圳某门诊部拖延支付租金长达数月，构成违约，符合合同约定的解除条件，某实业发展有限公司要求终止履行涉案租赁合同，并要求某公司、深圳某门诊部将所租场地交还某实业发展有限公司，依据充分，应予支持；同时，因某公司、深圳某门诊部的违约行为符合合同约定的不予退还租赁保证金的条件，某实业发展有限公司主张没收租赁保证金人民币50602元，依据充分，原审法院予以支持；某实业发展有限公司主张没收水电费押金人民币2000元，合同未约定何种情形下可以没收，故对某实业发展有限公司该项请求，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持；对该水电费押金人民币2000元，某实业发展有限公司主张如不能没收则抵扣租金，某公司、深圳某门诊部对此亦无异议，予以准许，抵扣该水电费押金后，某公司、深圳某门诊部就本案应支付租金为人民币319735.31-2000=317735.31元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、某实业发展有限公司与某公司签订的深（罗）1316898号《房地产租赁合同》终止履行。二、某公司、深圳某门诊部应于本判决生效之日起十日内向某实业发展有限公司返还涉案房产（深圳市罗湖区嘉宾路某大厦102）。三、某公司、深圳某门诊部应于本判决生效之日起十日内向某实业发展有限公司支付涉案房产租金人民币317735.31元、管理费人民币40289.44元、收视费人民币326.97元、广告费人民币11677.42元；并按每日万分之五标准计付滞纳金至实际清偿之日（截至2012年5月1日为人民币47434.94元）。四、某实业发展有限公司无需向某公司、深圳某门诊部返还租赁保证金人民币50602元。五、驳回某实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币4204元，由某实业发展有限公司负担人民币471元，某公司、深圳某门诊部负担人民币3733元。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2012）深罗法民三初字第725号民事判决之第四项：被上诉人无需向上诉人退还租赁保证金人民币172036元人民币；2、被上诉人承担上诉费用。二审庭审中，上诉人将其上诉请求第一项变更为：原审判决第三项中滞纳金标准按照人民银行同期贷款利率的标准来计算，滞纳金的截止期限计算至2012年5月1日止。其上诉所依据的事实与理由为：一、上诉人因为经营亏损及财务人员离职造成财务困难，一时无法运作导致欠租，但是上诉人一直保持积极联系、积极协商还款计划，因此上诉人并非恶意欠租，且上诉人逾期付款实际上并未造成上诉人除利息之外的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法解释二》第二十九条及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》均坚持以补偿性为主的违约金限制，请求按照人民银行同期贷款利率计算滞纳金。二、关于滞纳金的计付期限，上诉人拖欠租金是因为财务人员离职经营不善导致，在对账确认前，虽然举证责任在上诉人，但是在账目不清楚的情况下，双方均有对账义务，因此滞纳金的期限应当截止至2012年5月1日。若按照原审判决的滞纳金计算期限，滞纳金将超越本金，亦不符合公平原则。
被上诉人口头答辩称，双方签订的合同未违反法律禁止性的规定，是合法有效的，因此应当按照合同约定计算滞纳金。同时根据合同约定，若上诉人提前解约，则租赁保证金不予退还。此外，被上诉人租赁的房屋未收到租金，存在很大损失，上诉人认为按照人民银行同期利率计算滞纳金可以补偿被上诉人的损失，缺乏依据，不应支持。
原审被告口头述称，原审判决对月租金数额认定无误。租金等费用的滞纳金过高，请求按照人民银行同期利率下调滞纳金。此外，原审判决的责任主体认定有误，因为《深圳市房地产租赁合同书》1316898号的承租人乙方是某公司，根据《中华人民共和国合同法》相对性的原则，被上诉人应当向某公司主张租金。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据双方合同约定，上诉人拖欠租金等费用，应按每日0.5‰的标准支付滞纳金。现上诉人要求调低滞纳金的支付标准，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条有关违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任的规定，上诉人应当举证证明被上诉人的实际损失少于双方在合同中约定的滞纳金标准，但其未提供任何证据予以证明，对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。
至于滞纳金的计算期限，经查，被上诉人在原审起诉时仅请求了拖欠费用自拖欠日至2012年5月1日止的滞纳金。原审判决上诉人支付滞纳金至实际清偿之日超出了被上诉人起诉时的诉讼请求，应予纠正。上诉人现请求仅将上述滞纳金支付至2012年5月1日，于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人上诉理由部分成立，就成立部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第725号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第725号民事判决第三项为：某公司、深圳某门诊部应于本判决生效之日起十日内向某实业发展有限公司支付涉案房产租金人民币317735.31元、管理费人民币40289.44元、收视费人民币326.97元、广告费人民币11677.42元；及按每日万分之五标准支付至2012年5月1日的滞纳金人民币47434.94元。
本案二审案件受理费人民币3740.72元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 路德虎
代理 审 判员 许莹姣
二〇一二年十二月四日
书记员（兼） 李开宇
附法律条文：
根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。