陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终1147号上诉人（原审被告）西安忠诚市场投资开发有限公司，住所地西安市雁塔区长安南路276号长延堡商城二楼5-8室。法定代表人郭忠良，该公司董事长。委托代理人郑权良，该公司员工。委托代理人尚吕伟，该公司员工。被上诉人（原审原告）李锐，自由职业者。上诉人西安忠诚市场投资开发有限公司（以下简称忠诚公司）因与被上诉人李锐租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人忠诚公司委托代理人郑权良、尚吕伟，被上诉人李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李锐向原审法院起诉称，2012年12月20日，其与忠诚公司签订《长延堡购物广场商铺租赁合同》，租赁该公司2层7通道43号、面积17.94平方米商铺，租期从2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，其向忠诚公司交付各种费用7万余元。2014年4月，其了解到忠诚公司至今未取得房屋建设工程规划许可证，也未在当地消防主管与相关部门办理消防验收和工程综合验收等手续，忠诚公司的出租行为属非法出租。请求确认双方签订的《长延堡购物广场商铺租赁合同》无效，判令忠诚公司返还其履约保证金17940元、退还其商铺使用权费7983元及灭火器、电表押金等600元，诉讼费用由忠诚公司负担。忠诚公司辩称，双方是在平等自愿、协商一致的基础上签订的《长延堡购物广场商铺租赁合同》，不存在强迫、隐瞒、欺诈问题。合同签订后，其一直按约履行义务。李锐为了转移自己的经营风险及损失，违背诚实信用原则，并非商城存在安全和规划问题。长延堡商城系旧村改造方案组成部分，不需要重新规划。其在改造中投入巨额资金对消防系统进行维修更换，不存在消防安全隐患问题。李锐单方面不履行合同，存在明显违约，其不应退还履约保证金。装修垃圾、灭火器、门锁等费用属于商场开业、使用和管理中已开支费用，李锐要求退还无正当理由。请求驳回李锐的诉讼请求。原审法院经审理查明，2012年12月20日，李锐与忠诚公司长延堡购物广场签订《长延堡购物广场商铺租赁合同》，约定，李锐承租忠诚公司西安市长安南路276号长延堡购物广场2层第7通道43号作为经营服装的专营商铺；租赁期限三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租赁费交付方式：从2013年1月1日起至2014年12月31日止，租赁费每月每平方米80元，从2015年1月1日起至合同期满，租赁费用在前一年度（按12个月计）租赁费用标准基础上递增5%，其中租金占20%、设施设备维护费占20%、管理费占60%，租赁费以现金方式按年度（以12个月计）交付；双方采用先交钱，后使用商铺的租赁形式，合同签订之日李锐向忠诚公司一次性交付第一年（按12个月计）租赁费用17222元，在第一年度（按12个月计）租期届满前30日内李锐向忠诚公司交付次年租赁费用及相关费用，之后交付租赁费时间以此类推；双方签订合同时，李锐须向忠诚公司交付履约保证金17490元，用于保证按合同约定条件正常履行合同；李锐向忠诚公司交付所承租商铺使用权费23950元，作为忠诚公司商场维护和市场宣传等费用，不管租赁时间长短，不再退还。除此，合同还对双方权利义务、违约责任、合同续签及合同期满财产处理等事宜作出约定。合同签订当日，李锐向忠诚公司交纳履约保证金17490元、商铺使用权费23950元、电表押金500元、装修垃圾、灭火器等费用970元。忠诚公司按合同约定将商铺交付李锐用于经营服装。后忠诚公司以李锐未交纳物业费为由，将该商铺大门封锁，致使李锐无法经营。原审法院经审理认为，虽然李锐与忠诚公司签订的《长延堡购物广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但该商铺所在建筑系公众聚集场所的城镇房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但自一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，忠诚公司在庭审辩论终结前未提交建设规划许可证，亦未提交主管部门批准建设的相关证据。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”庭审中，忠诚公司称涉案房屋建筑所依附土地的性质为集体土地，该建筑无规划许可证，亦无需进行消防安全检查。因该法律规定所述公众聚集场所并未限制建筑物所依附土地的性质，且该规定系效力性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，《长延堡购物广场商铺租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，李锐主张忠诚公司返还履约保证金17940元及电表押金500元，于法有据，应予支持。商铺使用权费系忠诚公司为用于商场维护和市场宣传等而收取的一次性费用，且李锐已进入商场实际经营，忠诚公司亦进行了相关维护与宣传，故对李锐要求忠诚公司退还该费用的请求依法不予支持。李锐要求忠诚公司退还装修垃圾、门头、灭火器费用及装修赔偿金，因《长延堡购物广场商铺租赁合同》系无效合同，且李锐对商场相关情况事前审查不够亦有责任，故双方造成的其他经济损失应各自承担。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：一、原、被告双方签订的商铺租赁合同无效；二、被告西安忠诚市场投资开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告履约保证金17940元及电表押金500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告其余之诉讼请求。本案案件受理费463元，由李锐负担163元，由西安忠诚市场投资开发有限公司负担300元。因李锐已预交，西安忠诚市场投资开发有限公司在退还上述款项时一并支付给李锐。宣判后，忠诚公司不服，向本院提起上诉称，《长延堡购物广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等因素。涉案商铺相关配套设施齐备，符合出租条件，不影响李锐经营使用和收益权利。签订合同之前，其明确告知李锐商铺所在土地属于集体土地，李锐系对合同条款进行阅读并充分理解后签订《长延堡购物广场商铺租赁合同》。故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。从政府鼓励市场交易角度看，涉案商铺应在公众场所，李锐亦是看中此地段价值，同时认为能够给自己创造经济效益而签订合同，李锐不能因自身经营不善等因素而否定合同效力。《长延堡购物广场商铺租赁合同》履行中，并未因消防证照问题给李锐带来损害后果。相反，李锐尚拖欠其2013年、2014年物业费、租金共计13479元，至今未支付。李锐的行为构成违约，应承担相应的不利后果。原判决适用法律错误，《长延堡购物广场商铺租赁合同》属有效合同，李锐的诉讼请求不能成立。请求撤销原判，发回重审，或改判为驳回李锐的诉讼请求，一、二审诉讼费用由李锐负担。李锐辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，李锐与忠诚公司签订的《长延堡购物广场商铺租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，但因忠诚公司至今未提供涉案租赁场所的建设工程规划许可证及经主管部门批准建设的相关手续，故原审认定《长延堡购物广场商铺租赁合同》无效，并判决忠诚公司返还李锐履约保证金及电表押金，事实依据充分，符合法律规定。从事商业活动必然存在相应的经营风险，由于李锐签订《长延堡购物广场商铺租赁合同》时对所承租商铺相关情况存在事前审查不严的主观过错，故原审认为涉案合同无效后造成的其他经济损失由双方各自承担，对李锐关于退还装修垃圾、门头、灭火器费用及装修赔偿金的请求不予支持，并无不妥。鉴于商铺使用权费系忠诚公司一次性收取后用于商场维护和市场宣传等，故李锐主张返还该费用理由不充分，原审驳回李锐的该项主张，并无不当。综上，忠诚公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费249元，西安忠诚市场投资开发有限公司已预交，由西安忠诚市场投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  卫婉莹二〇一六年二月十四日书 记 员  李 艳