吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6235号
上诉人（原审被告）：吉林省瀚森实业发展有限公司，住所地长春市南关区大马路2121号。
法定代表人：孙秀云，总经理。
委托代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春天龙制衣有限公司，住所地长春市南关区大马路2121号。
法定代表人:宋景春，经理。
委托代理人：郭雷，吉林今典律师事务所律师。
委托代理人：陈凤久，吉林今典律师事务所律师。
原审被告：吉林省瀚森物业服务有限公司，住所地长春市南关区大马路2121号。
法定代表人：孙秀云，总经理。
委托代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。
上诉人吉林省瀚森实业发展有限公司（以下简称瀚森实业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人瀚森实业公司及原审被告吉林省瀚森物业服务有限公司（以下简称瀚森物业公司）的共同委托代理人盖天宝，被上诉人长春天龙制衣有限公司（以下简称天龙公司）的法定代表人宋景春、委托代理人郭雷、陈凤久到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
天龙公司原审诉称：原、被告的租赁关系依法解除，但自2016年10月1日起至今，二被告违法霸占原告依法所有的位于长春市南关区二道街与大马路交汇的约建筑面积1.88万㎡楼房及2000多㎡土地，拒不返还，妨碍原告行使所有权。原告多次要求二被告撤场返还楼房及钥匙，并撤出人员无果。特别是被告吉林省瀚森物业服务有限公司接受瀚森实业公习的指使，多次阻止原告收回房产，霸占房屋及钥匙、土地拒不返还。原告认为二被告的行为导致原告无法行使所有权，已经构成侵权，故诉至法院，请求:1.判令二被告共同赔偿原告2016年10月1日至2017年2月28日的房屋占有使用费420万元（实际数额以鉴定结论为准）；2.判令二被告共同赔偿2017年3月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费（实际数额以鉴定结论为准）；3.案件受理费、鉴定费由被告承担。
瀚森实业公司、瀚森物业公司原审辩称：1、原告第二项诉请没有明确诉讼请求，并且并未实际发生，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；”的规定，请求法院驳回原告第二项诉讼请求。2、二被告对长春市中级人民法院（2016）吉01民终字3950号民事判决已经申请再审，认为原告作为出租人违约在先，无权解除《租赁协议书》。3、二被告与原告之间形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应按2007年8月16日，双方签订《租赁协议书》约定的租金每年200万元、按季度上打租的方式提前一个月支付的标准向原告给付租金。（1）、长春市中级人民法院（2017）吉01民辖终47号民事裁定书认定：虽然法院终审判决解除了被告与原告签订的《租赁协议书》，但二被告仍在使用租赁的房屋。并且，本案在二审开庭审理中原告明确表示，二被告使用其房屋，应当支付房屋使用费，原告并未请求二被告从租赁的房屋迁出。实际上，二被告只要支付房屋使用费，原告并不反对其继续使用该租赁房屋。（2）、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案双方的租期虽然未满，但租赁协议已解除，二被告继续使用该租赁房屋，原告只是对二被告未支付房屋使用费有异议，而对二被告使用该房屋并无异议，且根据双方2014年签订的对该房屋的租赁协议，二被告自2018年1月1日开始租赁该房屋，故应认定此期间双方为不定期租赁。（3）、中法已经认定了双方为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2007年8月16日，双方签订《租赁协议书》继续有效，租金每年200万元，支付方式按季度上打租的方式提前一个月支付。4、2007年8月16日，双方签订《租赁协议书》，被告租赁原告房屋，年租金为200万元。虽然，法院判决解除了这份合同，但被告仍在使用租赁的房屋。管辖权异议案件二审开庭审理时，原告明确表示，被告使用其房屋，应当支付房屋使用费，原告并未请求二被告从租赁的房屋迁出。二被告只要支付房屋使用费，原告并不反对其继续使用该租赁房屋。因此，被告现在使用房屋和2007年签订租赁协议使用房屋的目的性一致，都得到了原告的同意，按照2007年双方签订的《租赁协议书》上约定的年租金200万元给付其租金并未造成其预期利益和既得利益的损失。5、不同意对房屋占有使用费进行鉴定。（1）、中法已认定双方形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，那么，租金应按2007年双方签订的租赁合同，即每年200万元来计算，本案不需要鉴定。（2）、原告未要被告从租赁的房屋迁出，并不反对被告继续使用租赁房屋，被告按照2007年签订的租赁合同的租金标准向其支付租金，对原告的权益未产生影响。（3）、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告也是租赁合同的当事人一方，可以请求人民法院参照双方在2007年签订的租赁合同的租赁标准即年租金200万元支付房屋占有使用费。（4）、双方是在十年前签订的合同，合同签订后，被告投入了大量的人力、物力，才将租赁房屋经营到今天的状况。并且2018年，双方签订的另一份租赁合同已将开始，仅一年的租赁合同根据无法对外进行商业招租。（5）、被告在租赁合同解除前，就已经对房屋进行了招租，被告也是按照与原告签订租赁合同的租金标准对外收取的租赁费用，原告既然同意被告使用该房屋、认可现在租房继续使用该房屋，双方应按照原租赁合同的租金标准来计算租金。（6）、本案如何确定面积。租赁房屋存在空置情况，被告并未使用全部房屋，因此，空置部分房屋的不应计算租金。综上，鉴于法院生效的裁定认定了双方为不定期租赁关系，二被告也愿意按照法律规定，以2007年双方签订的租赁合同的租金价格来给付租金。
原审法院审理查明：2007年8月16日，长春天龙制衣有限公司与吉林省瀚森实业发展有限公司签订《租赁协议书》一份，约定长春天龙制衣有限公司将位于长春市南关区大马路2121号的1-6层工三栋楼（建筑面积约18000平方米）租赁给吉林省瀚森实业发展有限公司做经营管理之用，租期十年，自签订合同之日至2017年12月31日，租金每年200万元，按季度上打租方式提前半个月支付。2016年7月18日，长春天龙制衣有限公司以多次拖延交付租金为由，诉至本院，要求解除上述租赁协议并支付拖欠租金。本院做出（2016）吉0102民初2627号民事判决书，判决支持了长春天龙制衣有限公司的诉讼请求。吉林省瀚森实业发展有限公司提起上诉，长春市中级人民法院做出（2016）吉01民终3950号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书于2016年12月28日发生法律效力。
2017年1月19日，长春天龙制衣有限公司向吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司发《催告函》一份，告知其履行偿还欠付租金50万元及利息、立即返还长春天龙制衣有限公司所有的房产及场地，交换该房屋的全部钥匙等相关义务。2017年1月21日，吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司的共同法定代表人孙秀云给长春天龙制衣有限公司法定代表人宋景春发送短信，称催告函收悉，既然双方纠纷已经申请南关区法院执行，双方应该听从法院意见。我公司一直答应交付租金，但你公司拒收。催告函中提到的其他无理要求，因无法律依据我公司有权不予执行。
2017年2月13日，长春天龙制衣有限公司向本院提起本次诉讼。吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司向本院提出管辖权异议申请，请求将本该已送至主要办事机构所在地即朝阳区人民法院审理。本院作出（2017）吉0102民初820号民事裁定书，裁定吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司对管辖权提出的异议成立，本案移送至长春市朝阳区人民法院审理。长春天龙制衣有限公司不服，提起上诉。长春市中级人民法院做出（2017）吉01民辖终47号民事裁定书，认定本案为房屋租赁合同纠纷，裁定本案由长春市南关区人民法院管辖。
审理中，经长春天龙制衣有限公司申请，本院委托吉林嘉通房地产估价有限公司对2007年8月16日，原、被告签订的《房屋租赁协议》项下租赁标的物的占有使用费具体数额按照2017年度同等地段租金标准进行司法鉴定，该公司于2017年8月23日做出吉嘉通估报字【2017】第101号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果：最终市场租赁价格为年租金人民币388.92万元。长春天龙制衣有限公司为本次评估鉴定支付鉴定费人民币38800元。
原审法院认为：二被告占有、使用原告房屋，应当向其支付相关费用。原、被告2007年8月16日签订的《租赁协议》经生效终审判决确认已于2016年12月28日正式解除。2017年1月19日原告长春天龙制衣有限公司向二被告发送《催告函》，以书面形式正式要求二被告撤出场地、返还房屋及钥匙等。合同正式解除前即2016年10月1日至2016年12月28日期间发生的费用，应按照原合同约定租金标准予以履行，该期间按年租金200万元发生费用为人民币483333.33元（即50万元-50万÷3个月÷30天X3天）。自合同解除后即2016年12月29日至二被告实际迁出之日期间发生的占有使用费，应当按照鉴定结论的合同项下标的物2017年度租金标准即年租金388.92万元给付，但因就本案涉案标的物，原、被告于2014年3月13日签订有另一份《房屋租赁合同》，租期自2018年1月1日至2025年12月31日，该份尚未履行的《房屋租赁合同》是否发生纠纷以及纠纷如何处理不在本案审理范畴，故原告主张的占有使用费应以自2016年12月29日计算至2017年12月31日为宜。该期间计367天发生的费用应为388.92万元÷365天X367天=3910510.68元。关于原告主张的鉴定费问题，因该项鉴定费为诉讼支付的必要费用，依法应由二被告承担。关于二被告抗辩的原告主张的费用应按《租赁协议》约定标准给付一节，因原《租赁协议》已经确认解除，协议解除后原告亦主张二被告迁出，合同解除后的房屋占有使用费，秉承公平原则，应参照市场价格计算。关于二被告抗辩有5200平方米空置房屋，计算占有使用费应予扣除一节，因原告不认可且双方就该空置面积并未进行交接，故二被告该项抗辩理由不成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司于本判决生效后立即给付长春天龙制衣有限公司自2016年10月1日至2016年12月28日期间发生的房屋租金人民币483333.33元；二、吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司于本判决生效后立即给付长春天龙制衣有限公司自2016年12月29日至2017年12月31日期间发生的房屋占有使用费人民币3910510.68元；三、吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司于本判决生效后立即给付长春天龙制衣有限公司鉴定费人民币38800元；四、驳回长春天龙制衣有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由吉林省瀚森实业发展有限公司、吉林省瀚森物业服务有限公司负担。
宣判后，瀚森公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审判令我方支付占有使用费至2017年12月31日没有事实及法律依据。天龙公司的第二项诉讼请求不明确，且并未实际发生。2.我方已通知天龙公司接收空置的5200平方米房屋，但其拒绝接收，故即使法院判令我方给付占有使用费，也应将5200平方米房屋的对价扣除。3.原审计算占有使用费的标准错误，应按照双方签订的《租赁协议书》约定的年租金200万元计算。因双方形成事实上的不定期租赁合同关系，故双方应按之前的租赁协议继续履行。4.《房地产司法鉴定估价报告》不能作为证据使用，我方不应承担鉴定费用。其存在着“未考虑租约租率、产权瑕疵、应缴未缴税费”等对价格的影响，亦存在其他明显瑕疵，不应作为认定租赁市场价格的依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，一、二审案件受理费由天龙公司负担。
天龙公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
瀚森物业二审述称：同意瀚森公司的上诉请求。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：瀚森公司曾要求天龙公司接收已空置的十几间房屋共计5200平方米，天龙公司予以拒绝。以上空置的房屋分散在案涉场地的各层，并不相连。
本院认为：1.天龙公司原审提出的诉讼请求即要求瀚森公司给付至实际迁出之日止的占用使用费，该诉讼请求明确具体，且瀚森公司亦实际占有案涉房屋至2017年12月31日，故原审判令瀚森公司承担至2017年12月31日的占有使用费并无不当。2.在已生效的判决判令解除租赁合同的情况下，瀚森公司应将案涉房屋全部返还天龙公司，但瀚森公司却要求只将总计5200平方米的十几间空置房屋返还天龙公司，而案涉房屋为单一产权证下的整体楼房，天龙公司亦整体将楼房租赁给瀚森公司，且空置的房屋分散在不同楼层，彼此互不相连，对于天龙公司并无使用价值，天龙公司亦难以将其再次出租，故天龙公司拒绝部分接收房屋具有合理理由，瀚森公司主张扣除5200平方米对应部分占有使用费的上诉理由不成立。3.在瀚森公司欠付租金的情况下，天龙公司通过诉讼解除了租赁合同并发出《催告函》要求返还案涉房屋，其对于瀚森公司在解除合同后继续占用案涉房屋从未表示认可，故瀚森公司主张依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定双方成立不定期租赁合同的主张并不成立，本院不予支持。因2007年的《租赁协议书》已通过生效判决予以解除，该份协议对双方当事人不再具有约束力。而在合同解除后瀚森公司占用案涉房屋需承担的占有使用费应依据市场价格确定，故瀚森公司上诉主张依据《租赁协议书》约定的每年200万元租金标准计算占有使用费无合同依据，本院不予支持。关于瀚森公司上诉对《房地产司法鉴定估价报告》提出的异议，因未提供确切证据证实该报告存在错误之处，该主张证据不足，本院不予采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38394元，由上诉人吉林省瀚森实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
审 判 员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一七年十二月三十一日
书 记 员 王 淇