广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂09民终1430号
上诉人（一审原告）：庞贤英，女，1984年6月13日出生，汉族，农民，住博白县。
被上诉人（一审被告）：广西美力坚房地产开发有限公司，地址：广西博白县博白镇城东路。
法定代表人：秦振庭，总经理。
委托代理人：郑海松，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人庞贤英因房屋买卖合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2015）博民初字第1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员梁凤、代理审判员周冬梅参加的合议庭进行了公开审理。
一审法院经审理查明：2014年7月11日,庞贤英与广西美力坚房地产开发有限公司（以下简称美力坚公司）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：庞贤英以分期付款方式支付279053元购买美力坚公司开发的位于博白县房屋一套；美力坚公司应于2014年12月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付给庞贤英；出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金，合同继续履行；…。庞贤英于2014年7月17日付清了上述房款，另支付了代办水电入户、办证费用10000元。2015年6月10日，美力坚公司通过EMS快递邮寄交房通知给庞贤英，庞贤英当天收到，之后便到美力坚公司售楼部办理收房。庞贤英以所购房屋未经验收合格为由拒绝收房并要求美力坚公司按合同约定履行交房义务及支付违约金，经协商未果，庞贤英于2015年10月19日诉至该院，请求：一、判决美力坚公司履行合同，支付从2015年1月1日至2015年9月30日的违约金共计23413元人民币，确定交房时间，之后的违约金按总房款的日万分之三计算至交房之日止。另查明：一、美力坚公司是工商行政管理部门核准颁发营业执照的企业法人。经营范围：房地产开发经营，房产物业管理；二、亮亮腾龙府小区根据博白县住房和城乡建设局的通知书要求于2014年7月21日至2014年11月8日停工；三、博白县城区2014年7月11日至2014年12月31日降雨量达到中雨并二天以上的共有11天。
一审法院认为：庞贤英与美力坚公司签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于本案商品房是否已符合交房条件的问题。根据《建设工程质量管理条例》第16条和49条相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。美力坚公司提供的竣工验收备案表证实勘察、设计、施工、监理、建设等单位已对本案商品房进行竣工验收。庭审后美力坚公司提交的竣工验收意见书亦补充说明了竣工验收时间为2015年5月25日，综合验收结论为“本工程符合估计质量标准，同意使用”。因此，可认定涉案房屋在2015年5月25日已达到合同约定的“该商品房经综合验收合格”的交付条件。二、关于交房时间是否顺延，美力坚公司是否逾期交房问题。美力坚公司依合同约定应于2014年12月31日前将房屋交付给庞贤英。根据双方合同第八条第二款：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房；4、非出卖人的原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如停水、停电、政府要求暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的。”据此，美力坚公司依约可顺延交房的降雨天数为11天，因停工顺延的天数为111天，美力坚公司应于2015年5月2日前交房给庞贤英，但美力坚公司至2015年6月10日才通知庞贤英收房，显然是迟延交房，构成了违约。美力坚公司逾期交房的天数实为40天。三、关于逾期交房违约金的计算问题。庞贤英依合同约定支付了购房款279053元，另支付了10000元代办水电入户、办证费用，因合同约定“逾期不超过180天…逾期交房按日向买受人支付房款万分之二的违约金，…”，据此，计算逾期交房应以购房款计算。违约金额为279053元×40天×0.2‰=2232.42元。综上所述，庞贤英的主张与该院查明的事实不一致，该院依法部分支持。虽然美力坚公司辩称顺延交房天数还应包括工期内法定节假日、双休日及高考、中考时间，根据建筑行业习惯，预计建筑施工工期时就已包括法定节假日及双休日，至于高考、中考期间，政府和相关部门是否要求停工，美力坚公司并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，因此，美力坚公司这一辩解并不属于可顺延的合同中约定的特殊情况，对美力坚公司这一主张该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《商品房销售管理办法》第三十条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决：美力坚公司支付逾期交房违约金2232.42元给庞贤英。案件受理费386元，由庞贤英负担349元，美力坚公司负担37元。
上诉人庞贤英不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人美力坚公司签订的合同有效，却不支持上诉人违约金的诉讼请求，没有事实依据。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，上诉人庞贤英已经按照合同的约定履行了支付全部房款及其他约定的义务，但至今为止，被上诉人美力坚公司仍不把合同约定的房屋交付给上诉人，甚至涉案房屋至今未通过博白县建设局的验收备案。被上诉人在一审提供的2015年10月20日的竣工验收备案是亮亮A区，并非上诉人购买的腾龙府，其与本案不存在关联性。2015年6月10日被上诉人美力坚公司发给上诉人庞贤英的交房通知不具备法定的交房条件，其通知没有法律效力。被上诉人至今没有交付房屋给上诉人。因此，被上诉人依法应承担按照约定向上诉人交付房屋并向上诉人支付违约金的义务，违约金数额为279053元x516天x0.3‰=43197.4元。二、一审判决认定变更规划方案为被上诉人美力坚公司免责事由没有法律依据。被上诉人主张因政府部门改变建设方案所以延误交房，这是被上诉人延误交房的法定理由，没有事实与法律依据。导致不能施工的原因是被上诉人没有按照规划建设，一切后果依法应由被上诉人承担，博白县住房和城乡建设局责令被上诉人停止施工不能成为被上诉人免除承担违约责任的理由。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人赔偿延误交房违约金43197.4元，以后的延误交房违约金计算至交房之日止。
被上诉人美力坚公司答辩称：上诉人庞贤英的上诉不是事实，上诉人主张我方没有经过五部门的竣工验收不是事实。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：上诉人庞贤英、被上诉人美力坚公司于2014年7月11日签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，属依法成立的有效合同。一审判决对于诉争房产是否合同约定的可以顺延交房的条件没有查清，有撤销原判，发回重审之必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销博白县人民法院（2015）博民初字第1984号民事判决；
二、发回博白县人民法院重审。
一审案件受理费386元，由一审法院根据重审结果确定当事人应负担的数额；二审案件受理费880元（上诉人庞贤英已预交），本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 罗 飒
审 判 员 梁 凤
代理审判员 周冬梅
二〇一七年一月十三日
书 记 员 陈婷婷