成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初888号原告：成都恒泰盛置业有限责任公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：官瑞，董事长。委托诉讼代理人：郑涛，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。被告：郑浩，男，汉族，1987年11月12日出生，住四川省资中县。原告成都恒泰盛置业有限责任公司（以下简称恒泰盛公司）与被告郑浩商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序审理。后因向被告郑浩采取邮寄、委托送达等方式均无法送达诉讼文书，依法转换为普通程序审理，并公告送达有关诉讼法律文书。2017年7月31日，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理了本案。原告恒泰盛公司的委托诉讼代理人舒彦文到庭参加诉讼。被告郑浩经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒泰盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除恒泰盛公司与郑浩签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，郑浩向恒泰盛公司支付违约金93875.6元；2.本案的全部诉讼费用由郑浩承担。事实与理由：2015年11月4日，郑浩与恒泰盛公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：郑浩购买恒泰盛公司开发的量力健康城第×幢×单元×层×号房屋，房产总价469378元，其中首付款为149378元，余款320000元郑浩采取银行按揭贷款方式支付，在此期间，若郑浩未按期足额偿还贷款本金及利息，导致恒泰盛公司承担担保责任，郑浩应向恒泰盛公司清偿为其垫付的贷款本金及利息，超过30天未向恒泰盛公司清偿上述款项的，恒泰盛公司有权解除合同及本协议，依法处置房屋，并收取郑浩所购房屋总价20%的违约金。同时，郑浩与中国银行双流支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定郑浩申请贷款320000元，并由恒泰盛公司承担连带保证责任。因郑浩未按期偿还贷款本金，银行宣布贷款提前到期，恒泰盛公司在银行发出代偿通知后，履行担保责任，为郑浩代偿了银行贷款本息共计325375.77元。恒泰盛公司代偿后，多次向郑浩追偿，郑浩均未支付。被告郑浩未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告恒泰盛公司围绕其诉讼请求依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《代偿证明》、《关于代偿个人逾期贷款的函》、《中国银行国内支付业务收款回单》、《贷款还款回单》、《中国银行四川省分行零售贷款提前还款通知书》、《中国银行四川省分行零售贷款结清通知书》、《中国银行四川省分行零售贷款收费通知书》、《催款通知书》、《中国银行四川省分行零售贷款还款通知书》、《贷款已还明细清单》等证据，被告郑浩因未到庭而未予质证。恒泰盛公司提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。根据原告恒泰盛公司的庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实：2015年11月4日，恒泰盛公司（出卖人）与郑浩（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.郑浩购买恒泰盛公司开发的预售许可证10939号下第×幢×单元×层×号房屋，总价为469378元；2.郑浩2015年11月14日前支付首期房价款149378元，余款320000元向中国银行股份有限公司双流分行（以下简称中行双流分行）申请贷款支付；3.除不可抗力外，郑浩未按照合同约定时间付款的，每逾期一天，按未付款金额的万分之一向恒泰盛公司支付违约金，逾期超过90日，恒泰盛公司有权解除本协议，且郑浩须按购房总价款的20%计算偿付恒泰盛公司损失。如郑浩选择银行按揭付款，在规定的时间未按期偿还按揭贷款本息导致恒泰盛公司利益受损，恒泰盛公司有权按以上关于逾期付款的规定追究郑浩之违约责任（该合同第十条第（一）项第2点）；4.恒泰盛公司在2017年6月30日前向郑浩交付该商品房。同日，恒泰盛公司（出卖人）与郑浩（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，其中该合同第三条第2点第（3）项约定：“买受人与银行签订按揭贷款合同后，在出卖人担保期内，若买受人未按其与银行签订的贷款协议按时足额偿还贷款本金及利息（月供款），导致出卖人承担责任的，买受人应自出卖人通知之日起5日内向出卖人清偿由出卖人为其垫付的贷款本息及罚金，并按垫付总额的千分之一计算，逐日向出卖人支付违约金。若买受人自出卖人通知的清偿期限届满之日起30日内仍不向出卖人清偿上述贷款本息、罚金及违约金，则出卖人作为保证人在代买受人向银行清偿全部贷款本息后，有权要求买受人一次性支付出卖人代为承担的全部费用（包括按揭贷款本金及利息、逾期利息、罚金、复利、滞纳金以及诉讼费、律师费等全部相关费用）并按出卖人代为承担的全部费用的千分之一计算，逐日向出卖人支付违约金。若买受人在30天内向出卖人清偿了上述款项的，所购房屋仍归买受人所有。若买受人逾期30天未向出卖人清偿了上述款项的，则出卖人有权解除合同及本补充协议，依法处置买受人所购房屋，并收取买受人所购房屋总价20%的违约金。处置所得在扣除因买受人违约而引起的出卖人向银行支付的各种款项（包括贷款本金及利息、逾期利息、罚金、复利、滞纳金、违约金等）、实现债权和担保义务的相关费用，以及应向出卖人支付的违约金等一切应付款项后，余额无息退还买受人。若房屋处置所得不足以支付上述全部款项，买受人须向出卖人补足。”该合同第十三条约定：“买受人同意出卖人的通知方式为书面公告、媒体广告或电话、信函通知等方式中的任何一种。出卖人的通讯方式以合同载明的地址、电话为准，买受人的电话以合同载明为准，通讯地址以本协议本条的约定为准，买受人在此确认本人的有效通讯地址为成都市金牛区华西大道府河星城×栋×楼×号，并保证对所提供的资料的真实、有效性负全部责任。如有变化，应立即书面通知对方，否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方。”郑浩（借款人）与中行双流分行（贷款人）、恒泰盛公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：1.郑浩向中行双流分行贷款320000元用于向恒泰盛公司购买金牛区金丰路116号×号房屋；2.贷款期限240个月，以等额本息方式，每月还款；3.恒泰盛公司承担连带保证责任，若郑浩在任何正常还款日或提前还款日未按约定向中行双流分行进行清偿，中行双流分行有权要求恒泰盛公司履行保证责任。上述合同签订后，中行双流分行向郑浩发放了320000元贷款，但郑浩按期归还了部分本金及利息，剩余的款项由恒泰盛公司偿还了本金313170.45元及利息12205.32元。2016年11月29日，中行双流分行向恒泰盛公司发出《关于代偿个人逾期贷款的函》，要求恒泰盛公司代偿郑浩债务共计324983.72元，其中未到期本金余额309759.02元当月应计利息为720.96元、拖欠本息及罚息6914.64元、补偿金7589.10元。2016年12月9日，恒泰盛公司代郑浩向中行双流分行偿还贷款本息等共计325275.77元。2016年12月9日，恒泰盛公司向郑浩发出《催款通知书》，要求郑浩在收到本催款通知后3日内支付恒泰盛公司为其垫付的银行贷款本息共计325375.77元，并按垫付款总额的千分之一，逐日向恒泰盛公司支付违约金。案涉房屋至今未交付给郑浩。本院认为，郑浩与恒泰盛公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，郑浩与中行双流分行、恒泰盛公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系各方真实意思表示，不违反国家法律法规之禁止性规定，均属合法有效，合同各方均应按约履行各自义务。中行双流分行按约向郑浩发放了贷款320000元，郑浩未按约如期足额偿还贷款本息，恒泰盛公司作为前述贷款的担保人按约代郑浩向中行双流分行偿还了贷款本息等共计325375.77元。根据郑浩与恒泰盛公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》约定，恒泰盛公司承担了担保责任后，郑浩未在30日内支付恒泰盛公司代垫的费用，则恒泰盛公司有权主张解除前述《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求郑浩承担所购房总价20%的违约金。本院认为，郑浩仅偿还了3个月银行购房贷款，在此后长达一年多的时间内，既未再归还银行贷款，也未支付恒泰盛公司代为偿还的银行贷款等费用，已构成根本违约，恒泰盛公司主张解除合同，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。虽然郑浩与恒泰盛公司所签合同约定违约金为所购房总价的20%即93875.6元，且同时约定恒泰盛公司解除合同后有权处置房屋，处置所得中要扣除因郑浩违约而引起的恒泰盛公司向银行支付的各种款项、实现债权和担保义务的相关费用等，但恒泰盛公司对除前述约定责任款项外，对因郑浩违约遭受的损失未举证予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑到本案恒泰盛因郑浩违约所必然遭受的实际损失和郑浩的过错程度以及预期利益等因素，本案违约金按约定购房总价的20%计算过高，应予适当调整为宜，故将郑浩应向恒泰盛公司支付的违约金调整为购房总价的10%计46937.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除郑浩与成都恒泰盛置业有限责任公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、郑浩于本判决生效之日起十日内支付成都恒泰盛置业有限责任公司违约金46937.8元；三、驳回成都恒泰盛置业有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费2147元，公告费560元，保全费3020元，合计5727元，由被告郑浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴荣霞人民陪审员  何世芳人民陪审员  李永孝二〇一七年八月三日书 记 员  徐艺菲