广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初15511号
原告：余伟杰，男，1992年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志凯，广东金石行律师事务所实习律师。
被告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会外环路二号保利外滩花园7号首层。
负责人：王东北。
委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所实习律师。
原告余伟杰诉被告保利物业发展股份有限公司顺德分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨进鹏、被告的委托诉讼代理人莫美华、黎必朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还物业管理费4294.61元及利息296.86元（自2015年12月31日计算至2017年7月31日，应计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年6月25日，原告与案外人佛山市顺德区保利房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买保利商务中心5座1312单元，并与被告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定原告自上述商品房达到竣工条件且从收楼之日起开始缴纳服务费，实际上述物业周围基础配套设施并没有完工，至今为止，原告购买的物业与《商品房买卖合同》约定的交付标准不符，无法将物业投入使用，损失巨大。此外，在物业未达到交付标准、无法正常使用的情况下，被告仍向原告收取物业管理费，违反法律规定，并且有其他人在共有区域搭建违章建筑时，被告并未履行阻拦等合同义务，反而向他人提供便利，此种行为已严重侵犯了原告的利益。原告认为，物业至今未竣工，未达到交付使用标准且被告未按合同约定履行管理义务，特向法院提起诉讼。
被告辩称，一、涉案楼盘于2015年12月28日完成竣工验收备案，原告所购买的物业达到收楼标准，与《商品房买卖合同》中约定的交付标准相符。上述事实，顺德区人民法院通过（2017）粤0606民初1570号民事判决书予以确认；二、被告收取物业管理费符合双方约定。根据双方签订的《顺德区前期服务协议书》之约定，被告提供物业服务的内容为物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护、物业管理区域绿化及秩序维护、物业管理区域四害消杀、防疫、化粪池清掏、管道疏通等环卫、保洁。原告作为业主享有了上述服务，权利与义务是对等的，原告应当按协议约定支付相应的物业管理费。被告曾于2016年因保利商务中心五座业主拒交物业服务费而提起诉讼，顺德区人民法院作出（2016）粤0606民初14855号等系列案件民事判决书，支持被告的诉讼请求，判决业主应当支付物业管理服务费：三、物业管理区域内违章建筑问题属于行政主管部门的执法管理范畴，与物业公司无关。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法全部驳回。
原、被告围绕各自的诉讼主张提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经庭审质证，对双方均没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：1.原告提供照片打印件四份，光盘一份，不能确定拍摄地点及时间，从照片和录像中的内容也无法证明其与被告的关联性，且原告也没有其他证据予以佐证，被告亦不予确认，故本院对此不予采信；2.原告测绘委托书打印件一份、顺规函（2017）465号复函截图打印件一份，均无原件核对，均与本案无关联性，本院不作审查处理；3.被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，虽原告有异议，但是在被告提交的（2017）粤0606民初1570号生效民事判决书中也对事实进行了证定，故本院予以采信；4.被告提交的保利商务中心集中交楼通知书一份，快递单复印件一份，原告对交楼通知书真实性确认，且快递单上收件人姓名、地址、电话与原告在《商品房买卖合同》和《顺德区（前期）物业管理服务协议书》上的一致，并结合原告已缴纳了2017年7月31日前的物业服务管理费的事实，对被告提交的交楼通知书和快递单复印件，本院予以采信。
根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买保利公司开发的位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路8号保利商务中心5座1312单元，保利公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。但因遭遇不可抗力，且保利公司在发生之日起30日内告知原告的，保利公司可根据实际影响时间予以延期。上述各种情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告与被告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定被告为原告的上述房屋提供物业管理服务并收取物业管理服务费。在上述商品房达到竣工交付使用条件，原告应自交楼之日起或在发展商发出交楼通知书起缴纳物业服务费。2015年12月28日，案涉房屋工程完成竣工验收备案。2015年12月30日，佛山市顺德区保利房地产有限公司向原告发出《交楼通知书》，通知原告于2015年12月31日办理收楼。原告已缴纳了2017年7月31日前案涉房屋的物业管理费。
本院认为，原、被告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应严格履行协议约定的各自义务。案涉的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定，交楼之日或者发展商发出收楼通知书起缴纳物业服务费。本案中，案外人佛山市顺德区保利房地产有限公司通过EMS向原告邮寄了保利商务中心集中交楼通知书，原告也按《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定的收费标准缴纳了案涉房产2017年7月31日前的物业服务管理费，通过原告缴纳物业管理费的行为证明原告已收到《交楼通知书》或者知晓了《交楼通知书》的内容，且根据被告提供的其他证据，案涉房屋已经竣工验收并交付，被告向原告收取物业管理费符合双方的约定及法律规定。
现原告以涉案商品房不符合竣工交付使用条件为由，要求退回物业管理费，本院认为物业管理合同与商品房买卖合同虽密切相关，但是其主体、标的、法律关系均不同，虽然物业管理合同中约定“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或发展商发出收楼通知书起缴纳物业服务费”，但对于商品房是否达到竣工交付使用条件，系商品房买卖合同当事人的判断，物业管理公司不能在当中作出自己的判断或者法律主张。因此判断是否应缴纳物业管理费，应该按照“交楼之日或者发展商发出收楼通知书”来确定，除非原告能提出明确的“商品房未达到竣工使用条件”的证据，或原告正在就此事与房产开发商进行法律上的争议并进入权利救济程序且有明确的结论，或原告向物业管理公司提出该合同履行阻却事由并获得物业管理公司认可，否则，原告与被告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》后仅以此为由要求退回物业管理费，显然与常理不符，也不符合合同目的，甚至扰乱正常的物业管理秩序，原告现仅以单方面认为的房屋不符合竣工交付使用条件为由，要求退回已支付物业管理费，不符合合同的约定，本院不予支持。
原告作为涉案物业的业主，涉案房屋已实际上享受了被告保利物业公司所提供的物业管理服务，其已向保利物业公司支付物业管理费不应退还，如原告认为开发商交付的房屋不符合合同规定，应另循合法途径向开发商主张权益。
至于原告主张存在违章建筑的情况说明被告的管理存在瑕疵应予以扣费，被告作为物业管理公司并无直接确认、处理原告反映的违章建筑问题的权力，原告据此要求被告退还物业管理费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
驳回原告余伟杰的全部诉讼请求。
本案诉讼费减半收取为25元，（已由原告预交），由原告余伟杰负担。
本判决为终审判决。
审判员 何序明
二〇一七年十二月十一日
书记员 佘凯琪