上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第444号
上诉人（原审原告）吴凉军。
上诉人（原审原告）周丹丹。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告）上海松山房地产开�有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人方建江，浙江九重天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海申能物业管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
上诉人吴凉军、周丹丹因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人周丹丹的委托代理人暨上诉人吴凉军，被上诉人上海松山房地产开发有限公司的委托代理人方建江，被上诉人上海申能物业管理有限公司的委托代理人陈新、陈伟君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年4月，吴凉军、周丹丹与上海松山房地产开发有限公司（以下简称“松山房产公司”）签订《上海市商品房预售合同�，吴凉军、周丹丹向松山房产公司购买了＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄《甲园二期》6号202室房屋一套，2010年4月吴凉军、周丹丹接到松山房产公司的《入户通知书》后，于当月24日进行验收并领取了钥匙、资料确认单等。2010年9月吴凉军、周丹丹取得涉案房屋的房地产权证。2013年9月13日，申能物业公司保安在小区巡查时发现涉案房屋的门口有水溢出，当即关闭水表，并即通知吴凉军、周丹丹，要求吴凉军、周丹丹回家处理；9月14日，吴凉军回到家中（吴凉军、周丹丹不住在涉案房屋已一周），证实厨房排水管道堵塞造成污水倒灌，吴凉军即通知物业，对现场进行了清理。后又经查实，小区地下排水管道断裂造成堵塞。
另查明，2006年8月31日，松山房产公司与上海申能物业管理有限公司（以下简称“申能物业公司”）签订了《甲园前期物业管理服务合同》，由�能物业公司承担甲园前期物业管理的咨询服务、业主入户、装修管理及常规的物业管理事宜，包括设备、设施核查、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通等；合同附件五对公共部位中管道、排水沟、屋顶的运行、保养、维修服务要求又做出了具体约定：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通、保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时维修。2010年4月21日松山房产公司取得“＊＊＊区＊＊＊新城B-20地块海望甲园住宅小区一、二、三、四期工程”的《建设工程竣工备案证书》。嗣后，直至吴凉军、周丹丹家中发生污水倒灌期间，甲园住宅小区物业管理一直由申能物业公司负责。
诉讼中，吴凉军、周丹丹申请对其财产损失进行评估，原审法院根据吴凉军、周丹丹提供的财产范围依法委托上海某资产评估有限公司对上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋内的相关物品进行价值评估，评估价值为70，400元，其中无争议的是房屋装修费用及地毯，评估价值为30，144元；有争议的是沙发、餐桌、茶几、电视柜、窗帘、防盗门、厨房橱柜、客厅钛合金门，评估价值为40，256元。吴凉军、周丹丹对鉴定报告书没有异议，松山房产公司及申能物业公司对该报告书的真实性也没有异议，但认为，鉴定报告书作出的评估仅仅说明涉案房屋中相应财产现在的价值，不是吴凉军、周丹丹的实际损失，之所以对沙发、餐桌、茶几等有争议，是因为该部分财产有些是脚部浸水受损，而吴凉军、周丹丹作为房屋所有人应当及时擦洗，即可避免受损，而防盗门、厨房橱柜、�厅钛合金门等仅仅是浸水并无受损，故对于有争议的财产其实并不需要进行重新购置。
原审审理中，吴凉军、周丹丹请求法院判令：1、松山房产公司、申能物业公司共同承担房屋损失70，400元；2、松山房产公司、申能物业公司共同承担房屋使用损失以每月1，000元计算，自2013年9月至2014年10月，共计13，000元。松山房产公司及申能物业公司则不同意吴凉军、周丹丹的上述诉讼请求。
原审认为，本案争议的焦点是：涉案住宅小区因给排水管道断裂造成污水倒灌并造成吴凉军、周丹丹财产损失，松山房产公司对给排水管道是否负有维修义务、申能物业公司是否履行了其物业管理义务。松山房产公司是甲园住宅小区的开发商，其向吴凉军、周丹丹出售房屋后，仍应当按照法律规定在保修期内对小区内的建设工程负有保养、维修义务，因质量问题造成损失的承担赔偿责任�建设工程中电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等的保修期限为2年，自竣工验收合格之日起计算。本案中，松山房产公司于2010年4月21日取得甲园住宅小区的《建设工程竣工验收备案证书》，至2013年9月13日即涉案房屋发生污水倒灌时，给排水管道已超过两年的保修期，没有过错，故松山房产公司无需因给排水管道断裂造成污水倒灌并使吴凉军、周丹丹财产受损承担赔偿责任。
物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，根据《甲园前期物业管理服务合同》的约定，申能物业公司对甲园小区的楼内外排水管道负有清扫、疏通、保障排水畅通的义务。现涉案小区内的地下给排水管道断裂进而堵塞，而申能物业公司对此负有疏通、保障排水畅通的义务；由于申能物业公司在管理过程中未能及时发现，致使吴凉军、周丹丹家中污水倒灌造成损失，申能物业公司应承担相应的违约责任；但是，吴凉军、周丹丹作为业主也应当尽到注意义务，发现问题及时通知，吴凉军、周丹丹因长期不居住对给排水管道的堵塞情况不知情，也是造成涉案房屋内污水倒灌致使财产受损的原因之一；当申能物业公司发现渗水通知吴凉军、周丹丹后吴凉军、周丹丹仍未能及时到达现场处理，使损失进一步扩大，吴凉军、周丹丹亦应当对其财产损失承担相应的过错责任。对于财产损失，无争议的部分30，144元，原审法院予以认定；有争议的沙发、餐桌、茶几、电视柜、窗帘、防盗门、厨房橱柜、客厅钛合金门，根据常识，该部分物件不会因短暂浸水受损，只需擦洗即可，无需重新购置，故吴凉军、周丹丹要求将该部分财产的评估价值作为财产损失，原审法院不�采信。综上，原审法院酌情确定申能物业公司应当赔偿吴凉军、周丹丹损失15，000元，其他损失由吴凉军、周丹丹自行承担。
吴凉军、周丹丹要求松山房产公司、申能物业公司承担2013年9月至2014年10月期间房屋使用损失13，000元（每月1，000元计算）的请求，没有证据证明，也没有事实依据，原审法院不予支持。
原审法院审理后于二○一四年十二月十九日作出判决：一、上海申能物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿吴凉军、周丹丹财产损失15，000元；二、驳回吴凉军、周丹丹的其他诉讼请求。案件受理费1，650元，由吴凉军、周丹丹负担1，485元，上海申能物业管理有限公司负担165元；鉴定费8，000元，由吴凉军、周丹丹与上海申能物业管理有限公司各负担4，000元，上海申能物业管理有限公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳原审法院。
原审判决后，�凉军、周丹丹不服，向本院提起上诉称：物业公司有义务维护房屋以外管道的畅通，且上诉人接到通知后一大早就赶到涉案房屋，及时处理减少了损失，故上诉人对于损失的产生并无过错。此外，原审法院对于有争议的物品损失判决被上诉人无需承担任何费用，缺乏法律依据。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人松山房产公司辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人申能物业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院依法委托上海某资产评估有限公司对上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋内的相关物品进行价值评估，评估价值为70，400元，其中各方无争议的是房屋装修中的实木地板、地板龙骨、保洁工程费用（评估�值为29，842元）以及地毯（评估价值为302元），即无争议部分评估价值合计30，144元；有争议的是沙发、餐桌、茶几、电视柜、窗帘、防盗门、厨房橱柜、客厅钛合金门（评估价值为7，055元）以及房屋装修中的墙面漆、墙纸、自制橱柜、电线、水管（评估价值为33，201元），即有争议部分评估价值合计40，256元。除此之外，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是被上诉人松山房产公司应否承担赔偿责任；二是损害赔偿数额应如何确定。
关于争议焦点一，本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人松山房产公司虽为涉案房屋所在住宅小区的开发商，但涉案房屋发生污水倒灌时，给排水管道确已超过两年的保修期，故被上诉人松山房产公司对于上述管道不再负有保修责任，原审法院据此驳回上诉人要求被上诉人松山房产�司承担赔偿责任的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。
关于争议焦点二，本院认为，被上诉人申能物业公司未尽涉案小区地下排水管道畅通的保障义务，导致污水倒灌至涉案房屋并造成财产损失，其行为违反了物业服务合同的约定，理应承担相应的违约责任。同时，根据本案查明的事实，上诉人作为涉案房屋业主，在被上诉人申能物业公司发现渗水并通知其后未及时到达现场处理，客观上导致了损失的扩大，原审据此认定上诉人对其财产损失亦应承担相应的过错责任，并无不当，本院予以认同。关于上诉人的财产损失，无争议部分为30，144元，有争议部分为40，256元，但本院须指出的是，有争议的部分除了沙发、餐桌、茶几、电视柜、窗帘、防盗门、厨房橱柜、客厅钛合金门外，还包括房屋装修中的墙面漆、墙纸、自制橱柜、电线、水管，原审法院对该节事实的认定并不准确。对于有争议部分的损失，本院认为，对于沙发、餐桌、茶几、电视柜、窗帘、防盗门、客厅钛合金门，考虑到浸水部位以及材质，上诉人主张该部分物品的损害赔偿，缺乏依据，本院不予支持。对于墙面漆、墙纸、橱柜，根据鉴定机构在原审庭审中的陈述，墙体上水的痕迹系渗入还是水淹无法判断，同时涉案房屋污水倒灌发生的具体时间亦无法查明，在此情况下，本院难以认定上述物品的损失完全系上诉人未及时清理涉案房屋所造成，故根据公平原则，被上诉人申能物业公司对于该部分损失亦应承担一定的赔偿责任。对于水管，根据鉴定机构的庭审陈述，地板更换则水管亦需更换，而地板部分属于无争议部分，故水管的评估价值亦应计入上诉人的损失范围。据此，考虑到上诉人各部分财产受损的原因以及当事人的过错程度，本院酌定被上诉人申能�业公司应赔偿的损失数额为35，000元。上诉人关于房屋使用损失的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院对于上诉人财产损失范围的认定存在不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求具有一定的依据，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第55号民事判决；
二、上海申能物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿吴凉军、周丹丹财产损失35，000元；
三、驳回吴凉军、周丹丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，650元，由吴凉军、周丹丹负担1，000元，上海申能物业管理有限公司负担650元；鉴定费人民币8，000元，由吴凉军、周丹丹与上海申能物业管理有限公司各半负担。二审案件受理费人民币3，300元，由吴凉军、周丹丹与上海申能物业管理有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾依
代理审判员 娄永
代理审判员 吴丹
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……