甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第832号
上诉人（原审被告）甘肃爱之泰房地产开发有限公司（简称：爱之泰公司），住所地兰州市城关区。
法定代表人窦一渤，该公司总经理。
委托代理人丁庆生，男，1957年9月27日出生，汉族，甘肃省兰州市人，甘肃爱之泰房地产开发有限公司副总经理，住兰州市城关区。
被上诉人（原审原告）张雅荣，女，l964年6月26日出生，汉族，北京市人，西北水利水电工程有限责任公司北京分公司财务主管，住北京市朝阳区。
委托代理人刘振、郝亚丽，兰州黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王菲，女，1987年4月8日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人肖育龙，男，1987年6月23日出生，汉族，住兰州市城关区。
上诉人爱之泰公司因与被上诉人张雅荣、王菲房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第187号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月11日，原告向被告爱之泰公司交纳20万元房款，用于购买被告开发的“银垠大厦”A塔1807号房屋（以下简称：Al807号房屋）。2010年1月6日，双方就购买Al807号房屋补签了商品房买卖合同。合同约定被告爱之泰公司须于2010年10月31日前将经竣工验收合格的房屋交付原告。后因被告爱之泰公司经营不善，房屋未能按时交付。2012年9月7日，案外人肖刚携带原告的商品房买卖合同、交款收据原件及一份申请人为程卫华、张雅荣的退款申请到被告爱之泰公司申请退款。退款申请写明：“爱之泰房地产开发有限公司：我们于2010年1月6日与贵公司签约购买了雁滩花鱼市场临街的商住房两套，并给贵公司交了小套现金7万元整，大套现金20万元整，共计27万元现金。按合同约定应于2010年10月31日交房。目前我公司程卫华同志因病住在兰大附一医院，病情已经威胁到生命，为了筹集资金，抓紧治疗，我们恳请贵公司将我们预交的房费退还于我们。”但被告爱之泰公司因故未能将款项退还。肖刚随后又提出将大套房屋购房人变更为被告王菲的要求。被告爱之泰公司遂将原告与其签订的商品房买卖合同及交款收据原件收回，与被告王菲签订了新的商品房买卖合同，开具了新的收款收据，但合同的签订时间与收据的开具时间仍写为2010年1月6日和2009年12月11日。同时，被告爱之泰公司在原告张雅荣的交款收据上加盖了“作废”的公章。
2015年初，因被告爱之泰公司开发的“银垠大厦”被兰州铁路运输中级法院（以下简称：兰铁中院）依法拍卖，兰铁中院应被告爱之泰公司申请，在拍卖款中向各购房户返还购房款及补偿款。原告得知后，遂向兰铁中院申请退还Al807号房屋的购房款及补偿款共计40万元。被告王菲亦携带其商品房买卖合同原件、收款收据原件及2014年11月15日被告爱之泰公司出具的内容为“甘肃爱之泰房地产开发有限公司于2010年1月6日与王菲签订的商品房购销合同（合同编号GF2009-A216）交款20万元整”的证明向兰铁中院申请退款。因被告王菲出具了Al807号房屋的购房合同及收据原件，2015年1月13日，被告王菲在签署领取购房款及补偿确认书后，从兰铁中院领取了Al807号房屋的购房款及补偿款共计40万元。原告得知购房款及补偿款被被告王菲领取后，向被告爱之泰公司提出异议。被告爱之泰公司于2015年2月12日给原告出具承诺书，确认：“原告在其公司预购“银垠大厦”A塔1807房，20万元购房款由爱之泰公司完全负责依照甘肃高院的拍卖指示原则，在兰铁中院完成此次执行后，将剩余款项退回后，按40万元退还给原告”。此后，原告又就兰铁中院向被告王菲退款的行为提出异议。2015年3月3日，兰铁中院将原告的委托代理人刘振、被告王菲及王菲丈夫肖育龙共同传至法院，对l807号房屋买卖合同的变更情况进行询问。经询问，被告王菲及其丈夫肖育龙表示原告的商品房买卖合同及收据原件系原告在程卫华生病期间赠与给程卫华用于偿还债务，被告王菲并未就Al807号房屋支付过房款。但原告代理人并不认可赠与的事实，双方最终对合同变更及房款领取事宜未能协商一致。后在兰铁中院的协调下，被告王菲出具保证书，表示其同意先将被告爱之泰公司的购房款及补偿款40万元整于2015年3月6日汇至兰铁中院执行账户，待其与原告纠纷处理完结后再行处理。此后，被告王菲未按保证书约定时间将购房款及补偿款40万元退回兰铁中院，原告要求被告爱之泰公司退还房款及补偿款亦遭到拒绝，三方酿成纠纷。
另查明，被告王菲与案外人肖育龙系夫妻关系，案外人程卫华系肖育龙母亲、王菲的婆婆，案外人肖刚系肖育龙的父亲、王菲的公公。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。本案原告张雅荣虽然未能提供其与被告爱之泰公司签订的商品房买卖合同原件及收据原件，但被告爱之泰公司在庭审中提供的证据及其陈述能够证明其与原告签订商品房买卖合同，原告购买“银垠大厦”A塔1807室并支付购房款20万元的事实。因此原告与被告爱之泰公司之间的商品房买卖合同关系真实且合法有效。
从被告爱之泰公司庭审中举证的程卫华与张雅荣的退款申请看，退款申请中张雅荣的签名与原告商品房买卖合同中的签名笔迹明显不一致，但被告爱之泰公司却在未向原告核实的情况下，仅依据案外人肖刚提供的退款申请及原告的商品房买卖合同、收据原件即将购房人变更为被告王菲，且在被告王菲未支付房款的情况下向其出具收款收据及证明，导致兰铁中院将Al807号房屋的购房款及补偿款支付给了被告王菲。被告爱之泰公司未尽合理审查义务，擅自将原告商品房买卖合同变更给被告王菲的行为侵犯了原告的合法财产权，其理应对引起本诉之争承担一定的责任。
关于王菲应否参加诉讼、成为本案被告的问题。首先，被告王菲领取的购房款及补偿款是针对Al807号房屋，原告现主张返还的购房款及补偿款也是针对Al807号房屋，原告的诉讼请求与被告王菲有法律上的利害关系，王菲应当参加本案的诉讼。其次，从本案庭审双方的陈述及举证可以确认，被告王菲并未就Al807号房屋支付购房款，其与被告爱之泰公司的商品房买卖合同实际是由原告张雅荣的商品房买卖合同更名而来。而对于原告商品房买卖合同变更给被告王菲的理由，被告王菲并未提供证明原告将A1807号房屋赠与给其或者程卫华的相关证据，因此被告王菲擅自将原告商品房买卖合同变更至其名下的行为亦对原告构成了侵权。故原告申请追加侵权人王菲作为本案被告符合法律规定，对被告王菲辩称追加其为本案被告程序不合法的辩由不予采信。综上所述，被告王菲无正当理由即将原告的商品房买卖合同变更至其名下，并领取了原告应取得Al807号房屋的购房款及补偿款，被告爱之泰公司在进行合同更名时又未尽合理审查义务，导致原告未能依法取得Al807号房屋的购房款及补偿款。二被告的行为对原告构成了共同侵权，其应当对原告的购房款及补偿款承担连带返还责任。依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十条、第一百三十四条之规定，判决：被告甘肃爱之泰房地产开发有限公司与被告王菲于本判决生效后十日内连带向原告张雅荣返还“银垠大厦”A塔1807号房屋的购房款及补偿款共计40万元。案件受理费7300元，由被告甘肃爱之泰房地产开发有限公司承担3650元，被告王菲承担3650元。
宣判后，上诉人爱之泰公司不服原审判决，向本院提出上诉。其上诉主要理由：一、原审判决认定事实不清导致判决错误。被上诉人张雅荣有过错责任，原判未予查清认定。原判决查明事实中，并未查明被上诉人（原告）是否合法持有原购房合同、收据的事实。原告向法庭出示了复印件，并没有出示原件。张雅荣没有合理解释案外人肖刚（王菲的公公）如何持有购房合同原件和收据原件。上诉人与被上诉人王菲能陈述一致的是，张雅荣与程卫华合伙开办公司（程卫华是王菲的婆婆，已病逝）以张雅荣名义购买房屋的行为是公司行为，并不是张雅荣的个人行为。程卫华的丈夫肖刚据原始的购房合同和收据及退款申请，将房屋所有权属转让给王菲。2012年9月，案外人肖刚将原始合同及收据提交变更后，在近3年的时间里，张雅荣从未向上诉人主张过权利。直至兰州铁路运输中级法院执行拍卖款返还购房款和补偿款后，才拿着合同的复印件，让上诉人法定代表人在复印件上签字确认（法定代表人没有核实清楚发生重大误解的情况下）。被上诉人张雅荣据此复印件主张权利，不应不分清责任，全部予以支持。二、上诉人已尽到合理审查义务，不应承担连带责任。上诉人开发建设银垠大厦项目，开发建设面积逾五万平方米，对外预订商品房，均采用公司统一定制的合同并统一开具收款收据。张雅荣名义购买的房屋合同，所有原始证件均在案外人肖刚手中，上诉人爱之泰公司只是合理程序审查，没有法定义务再予以实质性核实。在收回原件后予以变更并无违规，不应承担连带责任。三、被上诉人王菲应承担全部返还责任。被上诉人王菲实际领取了兰州铁路运输中级法院（以下简称兰铁中院）的购房款及补偿款40万元。王菲并未向上诉人爱之泰公司交纳过20万元的购房款，王菲所持的购房合同和收据均是在其交收回张雅荣购房合同和收据后，取得的变更后票据。在兰铁中院的协调下，王菲出具保证书，表示将40万元汇至兰铁中院，但是逾期一直没有返还。如果王菲不能合理解释如何取得的购房合同和收据，则应承担全部的返还责任。如其拒不按照保证书的约定返还40万元，则王菲及案外人肖刚、肖育龙的行为侵犯了张雅荣的权益并对上诉人涉嫌构成合同诈骗，上诉人将保留刑事责任追偿的权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，原审判决偏袒被上诉人。上诉人恳请二审法院，查明事实厘清责任，请求二审法院：1、依法撤销并改判（2015）城民一初字第187号民事判决书，或者发回重审，驳回被上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人张雅荣服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、经审理查明上诉人爱之泰公司与被上诉人张雅荣个人签订有原始的购房合同，被上诉人张雅荣购买“银垠大厦”A塔1807室并支付购房款20万元的事实存在，故在本案中应当认定张雅荣是享有涉案房屋的债权权利人。
二、若要转让购房合同，须经权利人张雅荣的明确同意，对此上诉人爱之泰公司作为合同销售方应当严格把关审核。本案中，在没有证据证明被上诉人张雅荣对涉案房屋进行权利处分或同意的情况下，上诉人爱之泰公司仅依据案外人肖刚提供的退款申请及被上诉人张雅荣的商品房买卖合同、收据原件即将涉案房屋合同转让给王菲名下，且在王菲未支付房款的情况下向其出具收款收据及证明，导致兰铁中院将Al807号房屋的购房款及补偿款支付给了王菲。因此，上诉人爱之泰公司未尽合理审查义务，擅自将商品房买卖合同转让的行为侵犯了被上诉人张雅荣的合法权益，其行为具有明显过错。另一方面，上诉人爱之泰公司事后向被上诉人张雅荣出具《承诺书》，反映出对转让购房合同的自我否定，确认真正权利人仍为被上诉人张雅荣，并做出向其退款承诺。
三、原判决认定爱之泰公司和王菲实施的行为对张雅荣构成了共同侵权，应当对张雅荣的购房款及补偿款承担连带返还责任于法有据，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人爱之泰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二0一六年元月二十六日
书 记 员 卢淑娟