陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10089号
上诉人（原审原告）何建毅，男，1970年11月2日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。
委托代理人褚红波，陕西德伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西巨富实业有限公司，住所地西安市长安区郭杜街办邓南村。
法定代表人徐树，总经理。
委托代理人范硕，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人齐翠玲，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人何建毅与被上诉人陕西巨富实业有限公司（以下简称巨富公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初1723号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何建毅之委托代理人褚红波，巨富公司委托代理人范硕、齐翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月26日何建毅作为买受人与出卖人巨富公司签订《商品房买卖合同》，合同约定何建毅购买巨富公司开发的位于西安市长安区硕士路33号高新·未未来小区2号楼1单元12905号商品房一套，房屋建筑面积121.98平方米，房屋价款为每平方米4796元，房屋总价款585016元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2.因买受人提供的联系方式不详或变更联系方式，买受人未书面通知出卖人而导致联系不上，责任由买受人承担；3.其他非出卖人所能控制的原因。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理；1.按逾期时间，分别处理……2.逾期不超过90日，出卖人向买受人一次性支付违约金500元；逾期超过90日，出卖人向买受人一次性支付违约金1000元；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人一次性支付违约金2000元。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上下水于通知交房后达到使用条件；2.电于通知交房后达到使用条件；3.电梯于通知交房后达到使用条件；4.天然气于集中装修期后6个月达到使用条件；5.水源热泵中央空调于通知交房后6个月内达到使用条件；3G无线网络于通知交房后到位，由用户自行开通使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第九条约定；2.初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。合同附件五补充协议第七条约定：双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。合同签订后，何建毅向巨富公司支付了首付款并按合同约定办理了银行按揭贷款。另查明，何建毅于2016年3月28日办理入伙手续并领取了涉案房屋钥匙，且于当日收取了巨富公司支付的违约金500元并出具相应收条一份。2016年4月4日何建毅签署文明施工承诺书，申请对房屋进行装修，物业审批通过。2016年8月26日，涉案房屋装修完工。2017年市政水、电已经到户使用，2016年4月4日至2017年初巨富公司给何建毅提供水、电，系免费使用。中央空调由于专项电缆未到位，导致未达到使用条件。现何建毅以巨富公司迟延交付房屋、涉案房屋的基础设施和共同配套建筑未在合同约定的日期达到使用条件，何建毅也未验收、巨富公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付，要求巨富公司支付违约金并赔偿其各项损失。巨富公司称其已根据合同约定向何建毅支付了违约金，且何建毅已实际收房，何建毅不应再次主张违约责任。另外其公司认为何建毅收房的事实属于买卖双方达成了新的协议，且双方约定由于市政因素导致基础实施、公共配套设施达不到使用条件，巨富公司免责，因此何建毅不应再根据房屋买卖合同第十四条索要赔偿。又查，何建毅并未提供充分证据证明客观上存在损失。双方当事人各持己见，本案未能调解。以上事实，有庭前会议记录、庭审笔录、《商品房买卖合同》、照片、违约金收条、入伙手续书、装修施工证、装修服务备案表、文明施工承诺书、业主室内装修完工备案表等附卷为证，足以认定。
2017年2月10日，何建毅诉至西安市长安区人民法院称，其与巨富公司于2013年12月26日签订了《商品房买卖合同》，合同约定其购买巨富公司开发的位于西安市长安区韦斗路与硕士路十字东北角高新未未来小区2号楼12905号房，建筑面积为121.98平方米，购房金额为585016元。根据合同第八条规定，巨富公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付何建毅使用。合同签订后，何建毅积极履行了合同约定的付款义务。然而，截止起诉之日，巨富公司一直怠于履行合同约定的义务，迟延交付房屋，后又在何建毅未验收，且巨富公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付给他，致使他不能正常居住，造成了严重损失。他多次与巨富公司协商交涉未果，故诉至法院，请求判令：1、巨富公司因逾期交房而向何建毅支付违约金19500元（自2015年12月31日暂计算至2017年1月19日，后续违约金计至所交房屋符合交付条件之日止）；2、巨富公司赔偿何建毅各项损失3000元；3、巨富公司承担诉讼费。
巨富公司辩称，何建毅所述“巨富公司将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付给何建毅”与事实不符。事实上何建毅于2016年3月28日自愿进行了收房，当天办理了入伙使用房屋，巨富公司按照合同约定支付了何建毅违约金。何建毅按约验收收房且实际使用了房屋。因此巨富公司不应再次承担违约责任。另外，何建毅并无实际损失，违约责任的计算标准也不符合合同约定。因合同中对违约金数额有明确约定，不应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。有关房屋个别行政手续，巨富公司正在积极办理当中，由于行政部门原因导致中央空调目前达不到使用条件，根据双方合同附件约定五补充协议第七条，出卖人免责。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。何建毅与巨富公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规之规定，属合法有效的合同。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。当事人均应依约全面履行各自义务。合同的补充条款及附件与合同具有同等的法律效力。双方合同第十四条约定，出卖人承诺与涉案商品房正常使用直接关联的上下水、电、电梯、天然气、水源热泵、中央空调、3G无线网络等基础设施、公共配套建筑应在规定日期内达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第九条约定；2、初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。何建毅依据处理方式1按本合同第九条约定要求巨富公司承担违约责任；而巨富公司依据处理方式2进行免责抗辩。本案中双方对该条约定的处理方式看法不一，且双方在庭审中坚持适用对各自有利的处理条款，因此就本条处理方式视为约定不明。双方合同附件五补充协议第七条还约定：双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。本案中，由于中央空调电缆专线供电问题导致，巨富公司中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，巨富公司作为开发商提供证据证明其履行了一定的义务且仍然在进一步协调之中，巨富公司有继续协调尽快解决此问题的义务，但何建毅因此主张巨富公司赔偿其各项损失3000元一节，因中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，并非巨富公司自身行为导致，非出卖方（巨富公司）自身能力所及的情况所致，且何建毅主张该项损失客观上只是其生活的舒适度有所下降，并无实际损失存在，加之巨富公司已付其500元违约金，根据双方合同附件五补充协议第七条出卖人免于承担违约责任。因此何建毅该项主张依法不予支持。何建毅称，巨富公司未达到交付条件强行交付其房屋，承担因逾期交房违约金19500元一节，何建毅于2016年3月28日已实际收房并收取了巨富公司支付的违约金，其再行主张逾期交房的违约金无事实和法律依据，其主张依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，遂判决：驳回何建毅的全部诉讼请求。本案诉讼费362元，何建毅已预交，由何建毅承担。
宣判后，何建毅不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误。巨富公司交付的房屋至今未进行竣工验收，不能居住使用，导致其不得不在外租房居住，为此，其向法院提交了从权威网站截频的周边房屋租金标准以及租房合同，足以证明其因巨富公司逾期交房所造成的损失。巨富公司提供的临水临电，存在安全隐患，不符合使用条件，不能使用，且在巨富公司没有任何证据的情况下，认定巨富公司将水、电等给其免费使用，而在2016年4月4日至2017年初期间因房屋未竣工验收，不能居住，也未在房屋中进行居住，不存在免费使用的情况。巨富公司所售房屋至今未经过验收，未取得竣工验收备案表的情况，巨富公司应承担迟延交房的违约赔偿责任。上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判巨富公司支付违约金19500元（后续违约金计至所交房屋符合交付条件之日止）；赔偿其各项损失3000元；3、一、二审诉讼费由巨富公司承担。
巨富公司辩称，1、本案在原审期间，何建毅确实未提交有效证据证明其收房之后仍存在实际损失；2、何建毅一审当庭承认收房之后免费用电直至配电设施全部建设完备，用水是收房之时免费领取10吨水卡。之后水费全免，但需要收取二次加压费用每吨3元，该费用远远低于市政水费价位；3、水电等基础设施已经达到使用条件，中央空调未正常使用，属于免责范围；4、没有哪部法律规定房屋交付使用必须具备竣工验收备案表；5、其公司已经向何建毅一次性承担了违约责任，何建毅无权再次主张违约金的承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，何建毅与巨富公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第十四条约定：出卖人承诺与涉案商品房正常使用直接关联的上下水、电、电梯、天然气、水源热泵、中央空调、3G无线网络等基础设施、公共配套建筑应在规定日期内达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以方式处理：1、按本合同第九条约定；2、初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。及合同附件五补充协议第七条约定双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。本案中，何建毅于2016年3月28日办理入伙手续领取了涉案房屋钥匙，并于入伙当日收取了巨富公司支付的违约金500元。由于中央空调电缆专线供电问题，导致巨富公司中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，巨富公司作为开发商提供证据证明其履行了一定的义务且仍然在进一步协调之中，巨富公司有继续协调尽快解决此问题的义务，故，原审判决认定涉案房屋的中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，并非巨富公司自身行为导致，属于双方合同约定的出卖人免于承担违约责任的情形并无不妥。因何建毅办理了入伙手续并领取了巨富公司支付的违约金，何建毅上诉要求巨富公司承担逾期交房违约金及相应损失的请求，依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362元（何建毅已预交），由何建毅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年十一月九日
书 记 员 范致远