四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终269号上诉人（原审原告）：何祥儒，男，1946年9月29日出生，汉族，大学文化，退休职工，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：母长明，四川广府律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：何波，男，1987年9月27日出生，汉族，中专文化，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：巴中市天宏房地产开发有限公司。法定代表人：黎天红，该公司董事长。委托诉讼代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。原审第三人：谢江燕，女，1982年4月23日出生，汉族，中专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。四川省巴中市巴州区人民法院审理原告何祥儒与被告巴中市天宏房地产开发有限公司、第三人谢江燕、何波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2016年1月18日作出（2015）巴州民初字第2311号民事判决，宣判后原告何祥儒不服，提出上诉。本院于2016年5月21日作出（2016）川19民终238号民事裁定，裁定撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第2311号民事判决，发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。巴中市巴州区人民法院重新审理后，于2016年12月30日作出（2016）川1902民初2400号民事判决，原审原告何祥儒、原审第三人何波不服向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何祥儒的上诉请求：1、请求二审法院撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2400号民事判决书中第三项判决，改判被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司向上诉人双倍返还面积差房屋价值36万元；2、二审诉讼费用由被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司承担。事实和理由：上诉人何祥儒与被上诉人在《拆迁协议》中约定还建房屋面积为131.29平方米，而被上诉人向上诉人还建的盛发大厦B幢2单元3楼1号的房屋面积为91.54平方米，约定还建面积与实际还建面积相差39.75平方米，即被上诉人按《拆迁协议》还应还建上诉人39.75平方米，被上诉人明显存在敲诈行为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条、第14条之规定，要求被上诉人对还应还建部分按市场价格4500元/平方米双倍支付房价款。上诉人何波的上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销（2016）川1902民初2400号民事判决书。2、依法改判巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋归上诉人所有。3、判令被上诉人何祥儒承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院没有准确认定和理解《回购房屋协议》的效力。2013年10月31日，被上诉人何祥儒与雒洪寿签订《回购房屋协议》，该协议系双方真实的意思表示，且内容不违反法律规定和社会公序良俗。2、一审法院没有准确认定上诉人何波购房行为是善意的等价有偿的。上诉人何波获知诉争之房雒洪寿有资格代表天宏公司出售时，才与巴中市天宏房地产开发有限公司的授权代表雒洪寿签订《房屋买卖合同》，并支付了相应购房价款。上诉人何波的善意取得的行为应当得到法律的肯定与支持。3、一审法院认定“拆迁还房优先原则”是错误的。被上诉人何祥儒自愿出售诉争之房，然后才有上诉人购房的结果。雒洪寿没有支付回购房屋价款的行为不应当由受害者上诉人何波来承担。何波针对上诉人何祥儒的上诉请求辩称，何祥儒的上诉针对的是天宏公司，与何波个人无关系，所以无答辩意见。何祥儒针对上诉人何波的上诉请求辩称，何波的上诉请求和事实、理由是重复的，人民法院不应重复审理和判决。一审对上诉人何波的判决是正确的。巴中天宏房产公司综合辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人何祥儒所提房屋差价问题不符合事实，请求驳回上诉人何祥儒以及上诉人何波的上诉。第三人谢江燕未作答辩。另提交书面声明称，1、请求法院支持2010年5月27日谢江燕与被告巴中市天宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（已备案）。2、若法院不支持2010年5月27日谢江燕与被告签订的《商品房买卖合同》，第三人谢江燕将向被告和巴州区人民政府或房管局主张权利（诉讼或信访）。何祥儒向一审法院起诉请求：1．请求将巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋确权给原告所有；2．请求判令被告向原告支付从2008年10月28日起按《四川省城市房屋拆迁管理条例》第29条的规定，计算至实际将房屋交付给原告房屋时止的超期过渡安置补偿费；3．请求判令被告向原告双倍返还房屋差值款32万元；4．请求判令第三人何波立即从巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号搬出。一审法院认定：2006年6月，雒洪寿因开发巴州区南坝苟家街“盛发大厦”B栋与被告巴中天宏房产公司签订了《内部挂靠协议》，后以巴中天宏房产公司的名义办理了该项目的相关建设手续，雒洪寿以项目经理的名义实施该项目的房地产开发；2009年2月19日，办理了该项目《商品房预售许可证》。2007年4月4日，被告巴中天宏房产公司（甲方）与原告何祥儒（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书约定：一、旧房拆迁及补偿：（一）此次拆迁范围内需拆迁乙方砖混结构房屋，建筑面积121.35平方米，计补偿费84945元，附属设施14项，计补偿费7141.57元，以上各项共计补偿乙方92086.57元；（二）对乙方的旧房拆除，甲方按《四川省城市房屋拆迁管理条例》和巴府发[2001]28号文件的有关规定付给下列费用：1、在房屋拆除后18个月内，甲方按乙方合法建筑面积，以2元／月·平方米计发临时过渡安置补助费4368.60元，如甲方提前交房则按同标准扣减，如超出18个月后，按文件规定增发超期临时过渡补助费，直至新房交付使用时止，2、甲方核实乙方原居住在该房内的正住户口1户，一次性支付搬家补助费300元；（三）以上共计补偿乙方96755.17元。二、住房、门市安置及费用：（一）甲方按先搬先安、合理搭配原则，将乙方住房安置在南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号，建筑面积共131.29平方米，其中，121.35平方米建筑面积，乙方按800元／平方米付给甲方，余下的9.94平方米建筑面积，乙方按1300元／平方米付给甲方，两项合计，乙方应支付给甲方110002元；（二）乙方定于2007年4月10日腾空旧房交出钥匙，乙方必须按期搬出旧房，以保证拆迁工作的正常开展，否则，将依据相关法律法规执行，并不得享受指定楼层位置的优先权。三、经上两款甲、乙双方应收、应付相互扣减后，乙方应向甲方补差13246.83元。该协议书尾页批注：2007年4月27日交钥匙；另说明：何祥儒拆迁还房补差款壹万叁仟贰佰肆拾陆元捌角叁分正已付清，收款人雒洪寿，2007年4月27日。2010年5月27日，雒洪寿以被告巴中天宏房产公司为出卖人，自己为代理人，将“盛发大厦”B幢2单元3楼1号房屋出售给第三人谢江燕并签订《商品房买卖合同》（该合同已在巴中市房地产交易中心登记备案）；合同确定该套房屋建筑面积91.54平方米、单价1260元／平方米、合同价款115340元；合同签订后，第三人谢江燕共支付购房款110000元。2013年10月31日，原告何祥儒（甲方）与雒洪寿（乙方）签订《回购房屋协议》。协议约定：“经甲、乙双方协商，本着自愿的原则达成回购房屋协议；原拆迁还房户何祥儒，将南坝盛发大厦B幢2单元302号（现为301号）一套住房，总面积131.29平方米，出售给开发商雒洪寿，雒洪寿以3700元／平方米的价格进行回购，故雒洪寿应付何祥儒房款肆拾捌万伍仟柒佰柒拾叁元整（485773.00元），经双方协商同意，在2013年11月15日前一次性付清房款现金伍拾万元（500000.00元）并到甲方帐户后，甲方则将原拆迁还房协议和本协议一并交于乙方，并不再收取过渡费和拆迁时超平方多缴的13246.83元，甲方也再不向乙方缴任何费用，且302号房的产权归乙方所有”。该《回购房屋协议》未实际履行。2014年1月11日，雒洪寿隐瞒了已将巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋作为拆迁安置房还给何祥儒及在2010年5月27日又将该房以110000元的价格出售给谢江燕的事实，再次将该房卖与何波，收取何波购房款230000元。现何波居住在盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋内，何祥儒在盛发大厦无房居住。雒洪寿因犯合同许骗罪被本院于2015年2月26日以(2015)巴州刑初字第43号刑事判决书判处有期徒刑13年，并责令雒洪寿退赔被害人损失。庭审中，原告何祥儒为支持其双倍返还房屋差值款的主张向本院提供了巴中乐居房地产代理有限责任公司于2014年11月25日出具的“证明”一份，其内容为：“本案诉争之房所在地段的房屋转让价格在每平方米3800元－4500元不等”。第三人何波明确表示，本案诉争之房的房产手续尚未办理。一审法院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定；该协议合法有效，本院予以确认。被告依约应将补偿给原告的安置房屋交付原告。虽然原告与雒洪寿签订了《回购房屋协议》，但该协议约定，在乙方未付清价款之前拆迁还房的所有权仍由甲方保留；在价款付清后，拆迁还房的所有权才转移给乙方；且该协议未实际履行，故被告辩称的原、被告之间的房屋拆迁关系已解除的理由不能成立，其抗辩不予采信。本案中应补偿给原告的安置房屋虽然已由第三人何波居住，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，原告主张优先取得盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋产权、第三人何波搬离该房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人谢江燕辩称支持2010年5月27日谢江燕与被告签订的《商品房买卖合同》（已在巴中市房地产交易中心登记备案）的请求不成立，本院不予支持。第三人何波辩称本人取得该套房屋为善意取得，与法律规定相悖，其辩称不能成立，本院不予支持。被告延期交付房屋，应当按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定支付超期过渡费。依照《巴中市城市房屋拆迁管理办法》巴府发(2001)28号文件第三十九条之规定：“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过度期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补偿费”。因原告何祥儒交旧房钥匙的日期为2007年4月27日，故本院确定拆迁协议约定的18个月过渡期的截止时间为2008年10月27日；协议约定的18个月过渡期的过渡费已在拆迁协议中进行了抵减，该笔费用本案不作处理。根据上述拆迁管理办法的规定，超期过渡费为：1、2008年10月28日至2009年4月27日超期不足6个月的过渡费为：2363.22元（131.29平方米×6个月×3元）；2、2009年4月28日至2009年10月27日，超期半年以上一年以下的过渡费为：3150.96元（131.29平方米×6个月×4元）；3、从2009年10月28日到2017年3月27日逾期一年以上的过渡费为：70108.86元（131.29平方米×89个月×6元）；超期过渡费为75623.04元（2363.22元+3150.96元+70108.86元）。原告仅有巴中乐居房地产代理有限责任公司的“证明”，不能充分证明原告所主张的房屋价差；待证据充足后，原告可另行主张权利。雒洪寿是以被告开发巴州区南坝苟家街“盛发大厦”B栋的项目经理的名义实施该项目的房地产开发，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条之规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”，故被告请求追加雒洪寿为被告之理由不能成立，本院不予支持。据此判决：一、巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋归原告何祥儒所有；第三人何波在本判决发生法律效力后3个月内腾空位于巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋；二、由被告巴中市天宏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后30日内向原告何祥儒支付2008年10月28日至2017年3月27日的超期过渡费75623.04元。三、驳回原告何祥儒的其他诉讼请求。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。二审审理中，针对《回购房屋协议》各方的质证意见为：上诉人何祥儒陈述“（回购协议）公司不知道，雒洪寿是以个人名义不是以公司名义买的房子。两份协议原件都在何祥儒处。是基于雒洪寿误导，不是其真实意思表示”；上诉人何波陈述“《回购房屋协议》复印件由何波在原一审中提供，是何波在配合公安机关调查的时候，公安机关出示的，并让何波复印了一份”，何波的亲戚罗洪之陈述“（签订买卖协议时）我当时在场，我看到了回购协议。但因为时间久远，记不清楚是原件还是复印件了”；巴中天宏房产公司陈述“公司对雒洪寿与何祥儒签订《回购房屋协议》以及与谢江燕签订《商品房买卖合同》的情况均不知情”。本院认为，本案争议的焦点，一是《回购房屋协议》的效力及何波的购房行为是否构成善意取得；二是何祥儒是否享有诉争房屋的优先权；三是上诉人何祥儒要求被上诉人巴中天宏房产公司双倍返还面积差房屋价值36万元的诉请是否应当予以支持。一是关于《回购房屋协议》的效力及何波的购房行为是否构成善意取得。2007年4月4日，雒洪寿作为巴中天宏房产公司的代表人与何祥儒签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后，雒洪寿隐瞒了将诉争房屋卖予谢江燕并签订《商品房买卖合同》以及准备再次将诉争房屋卖予何波的事实，在2013年10月31日，以个人名义与何祥儒签订《回购房屋协议》。根据各方当事人在二审审理中的陈述及协议约定的内容可以确定，签订该《回购房屋协议》时，雒洪寿隐瞒了诉争房屋的真实情况，同时从该协议约定“……在2013年11月15日前一次性付清房款现金伍拾万元（500000.00元）并到甲方帐户后，甲方则将原拆迁还房协议和本协议一并交于乙方”的内容反映出，该《回购房屋协议》属于附条件的合同，我国《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。”故该《回购房屋协议》因所附条件尚未成就，也未实际履行，合同未生效，该协议对合同签约双方不产生拘束力。另盛发大厦B幢2单元3楼1号房屋系拆迁安置房屋，雒洪寿已在2007年4月4日和2010年5月27日分别与何祥儒、谢江燕签订《房屋拆迁补偿安置协议书》和《商品房买卖合同》，且与谢江燕签订的《商品房买卖合同》已在巴中市房地产交易中心登记备案。同时四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2015）巴州刑初字第43号生效刑事判决已明确认定雒洪寿犯合同诈骗罪的事实并判令由雒洪寿退赔被害人何波、谢江燕等人的损失。上诉人何波主张对诉争房屋善意取得的理由不成立，本院依法不予支持。二是关于何祥儒是否享有诉争房屋的优先权。2007年4月4日，雒洪寿作为巴中天宏房产公司的代表人与何祥儒签订《房屋拆迁补偿安置协议书》并生效，各方当事人均认可。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，何祥儒享有诉争房屋的优先权。一审判决诉争房屋归上诉人何祥儒所有正确，应予维持。三是关于上诉人何祥儒要求被上诉人巴中天宏房产公司双倍返还面积差房屋价值36万元的诉请是否应当予以支持。上诉人何祥儒要求被上诉人巴中天宏房产公司双倍返还面积差房屋价值的诉请，属于房屋拆迁安置补偿合同关系中处理的问题，应当在本案中一并作出处理，一审法院以何祥儒无充分证据证明所主张的房屋价差为由，告知何祥儒可另行主张权利的认定不当，本院予以纠正。本案中，《房屋拆迁补偿安置协议书》约定建筑面积131.29平方米，现诉争房屋实际面积为91.54平方米，面积误差比绝对值已超过3%。二审中上诉人何祥儒明确表示同意继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，上诉人要求以起诉后的现有房屋价值计算面积误差价值不当，其不合理部分本院不予支持。诉争房屋面积误差部分的房价款计算应当以双方签订的合同约定的价格为准：对于面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为3152元【3.94平方米×800元/平方米＝3152元】及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2007年4月27日起计算至清偿之日止）；对于面积误差比超过3%部分的双倍房价款为93106元【（39.75平方米-3.94平方米）×1300元/平方米×2＝93106元】。上述款项应由巴中天宏房产公司返还上诉人何祥儒。综上所述，原判认定主要事实清楚，但对上诉人何祥儒要求被上诉人巴中天宏房产公司返还面积差房屋价值的诉请处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2400号民事判决第一、二项；二、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2400号民事判决第三项；三、由被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司返还上诉人何祥儒面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款3152元（利息计算按中国人民银行同期同类贷款利率自2007年4月27日计算至付清之日止）和面积误差比超过3%部分的双倍房价款93106元。上述给付款项限在本判决送达后30日内付清，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，由巴中市天宏房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2100元，由被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伯梅审 判 员 王 军审 判 员 杨 垚二〇一七年五月九日法官助理 张益珍书 记 员 邓茳天