上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13486号
上诉人（原审被告、反诉原告）：日氟荣高分子材料（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区蔡伦路255号7幢。
法定代表人：TATSUOYAMAGUCHI（山口达雄），董事长。
委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐强，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海花木经济发展总公司，住所地上海市浦东新区牡丹路195-1号。
法定代表人：倪胜群，董事长。
委托诉讼代理人：严建明，上海华宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
上诉人日氟荣高分子材料（上海）有限公司因与被上诉人上海花木经济发展总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初28880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人日氟荣高分子材料（上海）有限公司（以下简称日氟荣公司）上诉请求：撤销原判第三、第五项，依法改判：1、日氟荣公司不承担2017年4月1日之后的房屋使用费；2、支持日氟荣公司的一审全部反诉诉请。事实和理由：1、日氟荣公司已经搬离上海市浦东新区XX路XX号7幢厂房（以下简称系争厂房），一审认定不当。日氟荣公司在原审庭审中既然已与上海花木经济发展总公司（以下简称花木公司）完成场地交接，放弃场地内物品，花木公司并无异议，此应视为日氟荣公司已迁离完成。后因日氟荣公司个别员工不知情，出于情感自发前往系争厂房捡拾物品，此并非代表日氟荣公司所为，在花木公司提供的视频中也有所体现。后日氟荣公司申请用电的行为应属花木公司让渡自身权益，此时出入场地及用电均已在花木公司控制之下，日氟荣公司已经对系争厂房失去控制权和使用权，不宜认定为日氟荣公司未交还厂房。一审仅以现场图片和用电申请认定日氟荣公司交还厂房的时间与事实不符。2、一审忽视优先承租权设置的目的，于法无据。优先承租权是日氟荣公司应当享有的权利，日氟荣公司无奈被迫搬迁正是权利受到侵害的最好证明。从签订合同的目的看，日氟荣公司希望获得长期稳定的经营条件，而设置优先承租权条款正是对此目的的保障。从花木公司的经营业务亦可发现，其主要从事房屋租赁业务，故日氟荣公司有足够的理由和信任对此抱有期待。花木公司一会儿以自用一会儿以他用的理由解除合同，显然侵害了日氟荣公司的期待和实体权利，一审仅以证据不足就否认了优先承租权存在的意义，显然不当。3、花木公司应赔偿日氟荣公司的装修损失。花木公司侵害日氟荣公司优先承租权的事实客观存在，导致日氟荣公司丧失长期稳定性经营的期待，同时造成日氟荣公司前期投入和装修的成本无法收回，花木公司对此应承担赔偿责任。4、花木公司应对2017年4月之后的损失承担责任，一审认定不符合公平原则。日氟荣公司自2017年3月已开始搬迁，但双方对前期损失的结算并未达成一致。日氟荣公司已经结束生产经营，只是在搬迁期间内占用系争厂房。花木公司自2017年4月开始断电，该行为已经严重阻碍了搬迁事宜，导致搬迁交付时间的拖延花木公司也应承担责任，而不应仅由日氟荣公司承担。综上所述，请求二审法院依法支持日氟荣公司的上诉诉请。
被上诉人花木公司辩称：1、关于移交问题。日氟荣公司在一审中没有明确将系争厂房移交给花木公司也未明确移交时间，且至今也未移交，扩大了花木公司的损失。2、关于装修损失。因日氟荣公司并不存在优先承租权，故其向花木公司主张赔偿没有依据。不同意日氟荣公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
花木公司向一审法院起诉请求判令：1、日氟荣公司迁出系争厂房，将该厂房返还花木公司；2、日氟荣公司向花木公司支付自2016年5月23日至2016年12月31日的租金人民币（下同）1,168,657元；3、日氟荣公司向花木公司支付使用费：按月租金158,268元的二倍标准，自2017年1月11日起计算至实际返还房屋之日止。
日氟荣公司向一审法院提起反诉，请求判令：花木公司赔偿因其违约造成日氟荣公司丧失优先承租权的损失合计2,312,685.50元（其中装修折旧损失2,239,685.50元、搬迁费73,000元）。
一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号房屋登记在案外人XX公司（以下简称XX公司）名下。XX公司出具确认书，同意将上述房产移交花木公司经营管理，依法享受占有、使用、收益及处分权利，包括以花木公司名义出租、收益，直至提起仲裁、诉讼，依法享受权利，承担义务。
2011年5月23日，花木公司与日氟荣高分子材料研发（上海）有限公司（2011年11月更名为本案一审被告日氟荣公司）签订了《房屋租赁合同》，其中约定日氟荣公司租赁系争厂房，钢混三层，建筑面积5,788.70平方米；租期自2011年5月23日至2016年5月22日止，第一、二年（自2011年5月23日起至2013年5月22日止）月租金为140,858元，第三、四年（自2013年5月23日起至2015年5月22日止）月租金为149,310元，第五年（自2015年5月23日起至2016年5月22日止）月租金为158,268元；租金支付实行先付后租，并每季均等给付一次；当季的租金必须在前一季度底之前的10日内一次付清。租赁期限内，日氟荣公司使用的水、电以及维护费等，均由日氟荣公司承担，物产维护费暂定为每月每平方米1.50元。日氟荣公司在签订合同之日交纳2个月租金作为保证金。合同第十一条约定，合同履行期满，日氟荣公司需要继续承租的，应在合同期满之日三个月前以书面形式向花木公司提出续租意向，在同等条件下乙方有优先权，若日氟荣公司没有提出或者提出后双方无法协商一致重新签订合同的，合同期满即租赁关系终止。日氟荣公司在租赁关系终止后十日内，将承租的房屋及附属设施设备完好无损归还花木公司。逾期归还的，应按合同约定的租金标准加倍支付使用费。
2016年2月，花木公司向日氟荣公司发送《关于房屋租赁合同期满后不再出租的函》，表示因经营需要，房屋租赁合同到期后不再续租，期满后搬离并归还房屋。
2016年2月，日氟荣公司向花木公司邮寄《续租申请》，要求自房屋租赁合同到期后续租2年，至2018年5月22日。
2016年5月22日，花木公司（甲方）与日氟荣公司（乙方）签订《关于XX路XX号7幢厂房房屋租赁合同的补充协议》，其中载明：鉴于双方于2011年5月23日签订的租赁合同应于2016年5月22日期限届满。据此，乙方提出由于生产任务尚需时日完成，无法到期全部归还租赁标的物。经双方协商，达成协议如下：一、甲方同意乙方继续使用租赁标的物5,788.70平方米，并于2016年12月31日前归还甲方，期间乙方无需支付租金。如逾期归还，乙方应当按原合同约定的租金向甲方支付，租金自2016年5月23日起算。二、乙方延长使用租赁标的物期间，维护管理费仍按原《房屋租赁合同》规定执行。三、原合同中的押金，于乙方全部归还租赁标的物时无息归还乙方。四、本协议未涉及到的事项，仍按原合同执行。
2016年6月，日氟荣公司又向花木公司邮寄《续租申请》，表示由于租期将近，已按合同规定提前三个月以书面形式提出续租申请，但花木公司在收到申请书后未予以同意，并要求短期内搬离，希望花木公司能遵守承诺给予续租或者缓冲期间，两年时间作为缓冲较为适宜。
2016年12月15日，花木公司向日氟荣公司发送《告知函》，表示补充协议即将到期，根据约定日氟荣公司逾期归还将承担相应违约责任，请做好租赁期满搬离及交付物业的准备工作。
2016年12月27日，日氟荣公司向花木公司发送《房屋延期交付申请》，表示系争厂房原本应于该月底交还花木公司，日氟荣公司也完成新厂房的洽谈缔约，而现有厂房内的部分设施设备搬离工作已经启动，由于新厂房洽谈周期长，又逢春节等，特提出延期交付申请，日氟荣公司将尽力在2017年2月28日前完成撤离和厂房交付工作，并尽可能提前完成搬迁。延期期间，日氟荣公司将全力配合花木公司对于园区内的其他设施改造。
2017年1月10日，花木公司函告日氟荣公司，表示日氟荣公司逾期未归还租赁厂房，并再次申请延期归还，现要求支付至2016年12月31日租金1,168,657元，就日氟荣公司申请再次延期归还租赁厂房事宜，待付清上述租金，并作出书面承诺及支付一定金额保证金后再另行考虑。
2017年2月16日，日氟荣公司向花木公司发送《公函》，表示保证在该月28日将厂房交付花木公司，并申请在该月28日后将薄膜车间的设备暂存在XX路XX号7幢厂房内，在新厂房地基作业完毕后，立即将该组设备搬走。
2017年2月18日，花木公司委托律师向日氟荣公司邮寄《律师函》，要求日氟荣公司至迟在2017年2月28日前将租赁厂房清空并归还，届时未归还，将采取断电、断水、封路等措施，支付至2016年12月31日租金1,168,657元及2017年1月1日至实际归还租赁厂房之日止，按月租金二倍计房屋占用费474,804元（暂计至2017年2月15日）。
2017年3月22日，花木公司函告日氟荣公司，表示2017年3月6日日氟荣公司山口先生来公司商谈，承诺于3月底完成搬迁，后发送搬迁进度表，对于此份进度表的搬迁时间，花木公司不予认可；日氟荣公司应尽快（至迟于2017年3月31日）将租赁厂房清空并归还，并支付租金及房屋占用费。逾期未履行，将采取断电、断水、封路等措施。
2017年4月1日，日氟荣公司向花木公司提出《用电申请》，表示由于搬迁需要，提出用电申请，计划2017年4月5日至7日进行生产设备、办公家具等大型物件的搬迁工作，期间需要电力支持，在此期间不会进行生产作业，只进行搬迁工作。
2017年4月17日，日氟荣公司又提出《用电申请》，因搬迁需要，申请2017年4月18日至22日用电。
2017年4月28日，日氟荣公司再次提出《用电申请》，因搬迁需要，申请2017年5月2日至5月3日用电。
2017年6月1日，日氟荣公司向物业出具书面材料，表示搬走空调四台、行车一辆、消防泵房设备一套。
审理中，花木公司与日氟荣公司确认日氟荣公司支付保证金281,716元，同意在本案中一并处理。
一审法院认为，花木公司、日氟荣公司签订的《房屋租赁合同》及《关于XX路XX号7幢厂房房屋租赁合同的补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，租期本至2016年5月22日届满，后经双方协商，通过补充协议约定，同意日氟荣公司继续使用系争厂房，但应于2016年12月31日归还，现花木公司、日氟荣公司的租赁关系已到期终止，日氟荣公司负有搬离并返还系争厂房的义务，花木公司要求日氟荣公司搬离并归还系争厂房、支付2016年5月23日至2016年12月31日的租金及物产维护费，依约有据，予以支持。同时，日氟荣公司还应支付自2017年1月11日起至系争厂房返还之日止的房屋使用费，但鉴于花木公司于2017年4月1日起对系争厂房停电，故2017年1月11日至2017年3月31日的使用费，按照合同约定即每月316,536元的标准计算，2017年4月1日起至实际搬离之日止的使用费，一审法院酌定按照每月221,575元的标准计算。至于日氟荣公司辩称其已于2017年4月30日搬离，对此花木公司予以否认，而日氟荣公司未能提供证据予以佐证，且现有证据证实日氟荣公司申请2017年5月2日和5月3日的用电，并在2017年6月1日又至系争厂房搬离物品，故对日氟荣公司已经搬离系争厂房的辩称，不予采信。至于日氟荣公司辩称的优先承租权，首先，优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在房屋租赁合同期届满时，在该房屋继续出租的情况下，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。出租人将房屋收回自用或者意欲出卖时，不存在优先承租权的产生。本案中，现有证据不足以证明花木公司将系争厂房另行出租给他人。其次，根据约定合同期满后的续租合同须由花木公司、日氟荣公司协商一致，本案中双方虽经多次函件往来，但未能就续租合同达成一致，且日氟荣公司也多次表示已找到新厂房，并积极进行了搬迁事宜，故对于日氟荣公司关于优先承租权的辩称，不予采纳。关于日氟荣公司已支付的保证金，租赁关系终止，花木公司应予返还。
关于日氟荣公司提出的赔偿损失的反诉请求。一审认为，双方租赁合同已到期，日氟荣公司反诉要求花木公司赔偿装修损失及搬迁费用，于法无据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二○一七年七月二十八日作出判决：一、日氟荣高分子材料（上海）有限公司于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX号7幢厂房迁出，将上述厂房返还上海花木经济发展总公司；二、日氟荣高分子材料（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海花木经济发展总公司自2016年5月23日起至2016年12月31日止的租金及物产维护费1,168,657元；三、日氟荣高分子材料（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海花木经济发展总公司房屋使用费（其中2017年1月11日至2017年3月31日的使用费，按照每月316,536元的标准计算；2017年4月1日起至实际搬离之日止的使用费，按照每月221,575元的标准计算）；四、上海花木经济发展总公司于判决生效之日起十日内返还日氟荣高分子材料（上海）有限公司保证金281,716元；五、驳回日氟荣高分子材料（上海）有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,746元，减半收取计11,873元，诉讼保全费5,000元，合计16,873元，由日氟荣高分子材料（上海）有限公司负担。反诉案件受理费（已减半收取）12,650元，由日氟荣高分子材料（上海）有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就日氟荣公司不同意承担2017年4月1日之后系争厂房使用费的上诉主张，因根据在案证据显示，日氟荣公司在2017年4月1日之后仍继续占用系争厂房，日氟荣公司二审期间也并未提供切实证据证明其与花木公司办理了系争厂房的交接手续，一审法院也已考虑到花木公司在2017年4月1日之后对系争厂房采取停电等措施的因素而对房屋使用费的标准进行了调整，故日氟荣公司要求不承担2017年4月1日之后系争厂房的使用费，缺乏依据，本院对此不予支持。就日氟荣公司要求花木公司赔偿其丧失优先承租权之损失的上诉主张，因现并无证据证明花木公司将系争厂房另行出租给他人且由此侵害了日氟荣公司的优先承租权，故日氟荣公司该主张，显然不能成立。综上所述，日氟荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币36,396元，由上诉人日氟荣高分子材料（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……