苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初1135号
原告：车才，男，1944年7月11日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区，现住江苏省苏州市相城区。
原告：车坚，男，1949年6月4日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市姑苏区，现住苏州市。
原告：车力，男，1954年5月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
原告：车大钿，女，1972年2月17日生，汉族，住上海市静安区。
原告：车佐纲，男，1977年3月20日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
上述五原告的委托诉讼代理人：孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
被告：江铁牛，男，1937年11月3日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：江家驹，系本案被告。
被告：江国华，男，1939年7月26日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，现住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：楼琼，系本案被告。
被告：江家驹，男，1942年4月2日生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：江琇华，女，1947年9月15日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：江家驹，系本案被告。
被告：江毅，男，1966年12月27日生，汉族，住陕西省韩城市。
被告：江坚，男，1966年12月27日生，汉族，户籍所在地陕西省西安市雁塔区，现住陕西省西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：江秦，系本案被告。
被告：江秦，女，1962年12月3日生，汉族，户籍所在地苏州市虎丘区，现住陕西省西安市。
被告：楼琼，女，1958年5月22日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
被告：江世平，男，1953年8月9日，汉族，户籍所在地上海市宝山区、104室，现住上海市宝山区。
被告：江丽敏，女，1956年4月10日生，汉族，住上海市普陀区。
原告车才、车坚、车力、车大钿、车佐纲与被告江铁牛、江国华、江家驹、江琇华、陆树琴、江毅、江坚、江秦、楼琼典当纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理。审理中查明，陆树琴已于2017年1月28日死亡，另本院依江世平、江丽敏的申请追加为本案被告参加诉讼。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告车才、车坚、车力、车佐纲及五原告的委托诉讼代理人孙祖德、钱佳，被告江铁牛、江琇华的委托诉讼代理人暨被告江家驹，被告江国华的委托诉讼代理人暨被告楼琼，被告江毅，被告江坚的委托诉讼代理人暨被告江秦，被告江丽敏的委托诉讼代理人暨被告江世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告车才、车坚、车力、车大钿、车佐纲诉称，车禹文与江鼎漳于1944年9月1日签订典房契约，由江鼎漳将其所有的坐落在原吴县某某13号面积为一分七厘的土地、平房四间及一披一厢出典给车禹文，典价为10万元，典期为3年。契约签订后，车禹文支付了10万元，江鼎漳交付了上述房产及土地。1954年1月11日，吴县市人民政府就该房屋颁发了房地典契执照，明确上述房产及土地的业主为车禹文，原业主是江鼎漳。同时吴县市人民政府在1944年的典房契约上盖章确认。自契约签订后，上述房屋一直由车禹文居住使用，江鼎漳未在契约约定期限赎回。车禹文及其妻子已过世，两人生育儿子车进、车才、车坚、车力。车进也已过世，车大钿和车佐纲系车进的子女。江鼎漳及其妻子已过世，被告系第一顺位继承人。原告曾多次向房管部门申请办理土地证和房产证未果。原告曾以苏州市吴中区房产管理局不履行法定职责为由于2004年7月5日向法院提起行政诉讼，后法院判决驳回原告诉讼请求。综上，请求判令车禹文与江鼎漳签订的典契有效，被告出典的坐落于某某13号房屋归原告所有，被告协助原告办理房屋登记手续。
审理中，原告变更诉讼请求如下：请求确认车禹文与江鼎漳于1944年9月1日签订的典契有效，被告协助原告办理房屋登记、过户手续。
被告江铁牛、江国华、江家驹、江琇华、江毅、江坚、江秦、楼琼辩称，原告提供的契约不是江鼎漳本人签字盖章，故该契约无效，被告不认可该契约，对原告的诉讼请求亦不认可。
被告江世平、江丽敏辩称，其不清楚以前的事情，对房屋的情况亦不清楚。对江鼎漳是否有出典房屋及出典房屋面积不清楚。原告应拿出证据证明自己的请求，如原告有证据证明诉称的事实，则由法院依法处理。
经审理查明，车禹文与妻子王復生育四子一女，分别是车才、车坚、车力、车敏、车进。王復于1975年8月24日死亡，车禹文于1991年11月8日死亡。车进与妻子洪钦慈生育女儿车大钿及儿子车佐纲，车进已于2008年3月24日死亡。
车敏明确放弃对涉案房屋的继承权，洪钦慈对车进就涉案房屋的相应继承份额亦放弃继承权。
江鼎漳与妻子朱素珍生育子女江玉纤、江善德、江祖同、江健华、江铁牛、江国华、江家驹、江国亮、江琇华。江鼎漳于1968年7月12日死亡，朱素珍于1998年10月22日死亡。江玉纤与丈夫楼家隆生育女儿楼琼，江玉纤于2010年5月14日死亡，楼家隆于1974年9月30日死亡。江善德与妻子陆树琴生育女儿江秦及儿子江毅、江坚，江善德于1992年4月25日死亡，陆树琴于2017年1月28日死亡。江祖同与妻子杨惠如生育女儿江丽敏及江世平、江永平。江祖同于2006年11月19日死亡，杨惠如于2006年3月18日死亡。被告江世平称江永平未婚，已于1986年死亡。江健华、江国亮未婚，分别于1988年4月13日、2013年6月19日死亡。
另查明，1954年1月11日，吴县人民政府向车禹文发放房地典契1张。该典契上契文处载明“产权人江鼎漳凭中潘永鑫等将自产坐落吴县某某拾叁号平房肆间壹披壹厢基地壹分柒厘典给车禹文名下执业得典价为储券拾万元正其余详见原草典契”。该典契还载明，原业主姓名江鼎漳，现业主姓名车禹文，房屋间数为4间一披一厢，房屋四至：东至日茂场，西南北均至江鼎漳地；土地面积为零市亩壹市分柒市厘零市毫；立契日期为1944年9月1日。典契还载明了应纳契税的金额、中证人等。典契上盖有吴县人民政府契税专用章，并盖有县长及经办人的印章。
庭审中，原告称，民国三十三年，也就是1944年9月1日，车禹文与江鼎漳签订契约1份，江鼎漳将涉案房屋及土地出典给车禹文，典期为3年，契约还明确了房屋坐落、典价等。土改时政府排查房屋信息，当时车禹文住在涉案房屋内，车禹文提供了两人签订的典契。吴县人民政府就发了上述房地典契，还在双方签订的契约上加盖了吴县人民政府的契税专用印章。据此，原告提供了民国33年9月1日的契约1份。该契约载明“立出典房屋上契江鼎漳为因正用凭中潘永鑫、沈凤岐、朱稼保、许谱勋、陈韫玉、金万青等今将自下坐落元镜东十九都四十六圆矜字圩内坐西朝东住房壹所三开间圆堂壹只和合窗十二扇长窗陆扇靠北侧门弍扇披屋壹埭长窗叁扇旧板壁一埭小门壹扇朝东灶屋壹间短窗肆扇圆堂靠南侧门弍扇过路壹条朝北地板厢房壹间纱窗肆扇明瓦长窗弍扇短玻璃窗肆扇朝西地板房壹间房门壹扇短玻璃窗陆扇靠南天井壹方穿堂壹个上下槛次一应俱全今典与车姓居住，三面言明时值典价中储币拾万元整当日如数收足并无除扣言定叁周年为满期满之后备足原价取赎此系两愿成交各无异言欲后有凭立此出典房屋上契存照”，“计开墙门公用出入，场地及食井公用，期满之后如双方合意仍可继续”，“随契收足房屋典价中储币拾万元整并照，中华民国叁拾叁年玖月壹日立出典房屋上契江鼎漳代签”。另该契约上还写有原中、间中、散中的名字，在江鼎漳代签及原中名字的下方均盖有私章，但印章已看不清楚。该契约上盖有“吴县人民政府契税专用印”章。
经质证，被告称，原告于2004年提起行政诉讼时其才第一次看到契约及吴县人民政府发的典契。其对原告提供的契约的真实性有异议，对吴县人民政府出具的典契的真实性不清楚。契约上写的是江鼎漳代，并没有江鼎漳本人的签名盖章，故其对契约不认可，且契约上仅写车姓居住，而政府发的典契直接写明是车禹文。
又查明，1981年1月15日，吴县淞南人民公社革命委员会向江鼎漳户出具私房社会主义改造落实政策通知书。该通知书载明，江鼎漳户在某某12、13号有房屋29间，现接收20.5间归国家所有和管理。这次落实政府归还江鼎漳户房屋8.5间。另通知书备注处写有“这次落实政策归还你户房屋，其中4间42.9㎡产权归属车禹文，属车禹文的典金抵房，以产抵债”。
1984年8月28日，吴县甪直乡人民政府向江鼎漳户的继承人朱素珍出具私房社会主义改造落实政策通知书1份。通知书载明，经复查核实，对房改时国家接收房屋20.5间，发回产权，仍归江鼎漳户执业。该通知书备注处载明“车禹文典押关系由其双方处理”。另原告还调取了“户主淞南公社某某12号、13号平面图”。该平面图显示某某12号、13号房屋的房间数及布局，其中13号标有10间房屋。原告称，出典的房屋是某某13号中除2、3号房屋外的房屋。
又查明，原告委托苏州公大律师事务所律师王路远于2004年5月18日向苏州市吴中区房产管理局发了办理房产证申请1份。申请主要内容为，江鼎漳出典给车禹文的某某13号的房屋，江鼎漳及他家人已逾60年未向车禹文及其家人回赎房屋，应视为绝卖，车禹文家人应享有所有权，请依法发给车禹文继承人房产证。苏州市吴中区房产管理局甪直房产管理所致函王路远，称“文革期间，由国家将江鼎漳坐落于某某内12#、13#房屋进行社会主义改造，其中包含江鼎漳出典给车禹文的房屋。80年对照政策进行了落实发还，权属清晰（即该房属江鼎漳继承人所有）。现您来信代车禹文之继承人要求申领有关房屋所有权证，我们认为：车禹文之继承人未能提供初始登记的有效证件。典权在未通过司法机关裁定，不能作为申领房产证的合法依据”。
2004年7月5日，原告车才、车进、车坚、车力将苏州市吴中区房产管理局诉至本院，请求判令苏州市吴中区房产管理局按典契载明的房屋确认为车禹文所有并颁给原告房屋所有权证，判令撤销苏州市吴中区房产管理局于1984年作出的部分发还车禹文所典江鼎漳住房的决定，撤销于1968年作出的将车禹文房屋以江鼎漳名义收为公有的决定，判令苏州市吴中区房产管理局对擅自拆除的两间房屋予以赔偿。在该案审理中，本院依法追加江玉纤、江铁牛、江国华、江家驹、江国亮、江琇华、陆树琴、江秦、江毅、江坚作为第三人参加诉讼。在该案中，苏州市吴中区房产管理局辩称，该房屋的初始登记人应为江鼎漳，车禹文与江鼎漳之间因典权关系引起的物权变动属房屋转移登记，由此引起的房产权纠纷属民事范畴。本院经审理认定如下事实：1944年9月1日，江鼎漳与车禹文签订典房契约，江鼎漳将其座落于原吴县某某13号房屋中的平房四间及一披一厢出典给车禹文。1954年1月11日，车禹文取得了吴县人民政府就该房屋印发的房地典契执照。文革期间，人民政府对私房改造时以江鼎漳为房主将某某12、13号房屋收为公有。1981年1月、1984年8月，私房社会主义改造落实政策，政府将接收的12号房屋和13号房屋中大部分房屋归还了江鼎漳，而将13号房屋中42.90㎡归还了车禹文。车禹文不予接受。该房屋从签订典房契约至今，一直由车禹文及其家属居住（包括政府接收及归还期间）。1988年9月，原告等人向苏州市吴中区房产管理局甪直房产管理所申请对所典房屋进行所有权登记，但未成。2004年5月18日，原告等人又委托律师向苏州市吴中区房产管理局申请对该房屋进行所有权登记，该局经审核认为原告未提供申领该房屋所有权证的合法依据，并告知了原告等人不予登记的理由。本院认为，苏州市吴中区房产管理局收到原告等人要求办理某某13号中的房屋所有权登记申请后，经审核认为，车禹文曾因典房契约而对契约中约定的出典房屋拥有典权，而房屋典权与房屋所有权是两个不同的房屋权属。苏州市吴中区房产管理局在原告等人申请房屋所有权登记的法定条件尚不具备及房屋权属尚有争议的情况下，不予登记，并无不当。房屋产权的确认并非该局的法定职责。承典人要求确认房屋产权归己或出典人提出异议的，双方可通过民事诉讼途径解决。原告等人认为苏州市吴中区房产管理局不履行法定职责的理由不成立。据此，本院于2004年8月18日作出判决，驳回原告车才、车进、车坚、车力的诉讼请求。判决后，各方当事人均未上诉。本案庭审中，被告对本院在上述判决书中认定的事实无异议。
以上事实，由原告提供的契约、房地典契、落实政策通知书2份、平面图、信函、本院（2004）吴行初字第6号行政判决书及当事人陈述予以证实。
另，庭审中，原告称，车禹文承典房屋后，该房屋由车禹文家占有居住。文革期间车禹文承典的房屋产权均收归公有了，其中部分房屋留存自住，部分由公家收走对外出租。落实私房政策后房屋一直由车家占有居住。因该房屋属危房，2016年11月1日，车力从房屋中搬出，现无人居住，原告等人在外租房居住，但屋内有物品。从房管所开始办理房屋登记起，车禹文家就向房管所申请办理房屋产权登记，房管所一直不办，一直到2004年提起行政诉讼。之后考虑到提起民事起诉要交诉讼费等因素，一直没有提起诉讼。后原告又称，目前车力夫妻及车力女儿一家三口居住在此。
被告称，其对房屋占有居住情况不清楚，其只知道房管部门登记材料上记载的情况。1981年落实私房政策时，其第一次知道房屋上存在典权关系时，之后就要求原告搬出，当年一直想要收回政府收走公用的房屋，要求房屋内租住的人员搬走，包括车禹文家，但房管部门回复称不得逼住户迁出，其一直没有承认过房屋归原告。落实私房政策时房屋产权都发还给江家，说明产权是江家的。据此，被告提供了1984年11月24日的落实房改政策转租发还通知书2份及吴县房地产公司某某房地产管理所出具给朱素珍的信函。2份通知书是吴县房地产公司某某房地产管理所出具给江鼎漳户继承人朱素珍的，内容为“经乡政府研究，并报请上级批准，归还你户房产18.5间，建筑面积397平方米，对以下租户从84年8月份起由你户按月收取房屋使用费”。通知书上注意事项处载明“改变租赁关系后房主不得逼迁住房户”。房主签章处盖有朱素珍的私章。2份通知书均载明了租户姓名、租住面积、国家收取月租金等内容。其中租户车禹文，租住面积为1间，房屋部位为“8#1/3”在国家收取月租金一栏没有载明租金金额，写有“承典人”，其余租户在这一栏均写有租金数额。信函内容主要是关于凉棚拆除折价一事的答复。另该信函还载明“关于租户迁出的事，根据我县人民政府104号文件，84年130号文件精神，租户应由职工所在单位负责迁出的，应单位负责腾迁的原则处理。就是房管所迁户，今年也无法迁出，只须待今后处理”。经质证，原告称，对上述材料的真实性无异议，但与本案无关联性，只能证明江鼎漳出租房屋，与车禹文的房屋无关。且通知书载明车禹文是承典人，不是承租人。
又，原告向本院补充递交了其从苏州市吴中区住房和城乡建设局住房制度改革办公室调取的关于涉案房屋的相关材料。其中，1、1971年7月3日车禹文出具的申请书及车禹文书写的江鼎漳与车禹文的房屋关系。申请书的主要内容是，他向江鼎漳典进坐落于某某13号的房屋，三年期满催促江姓回赎，但江姓一味拖延至今已有27年，无意回赎。请政府调查研究给予合理处理。另该申请书载有“当时有中人许韫勋、金万青等估计当时可购买米叁拾叁担左右（每担150斤）”。房屋关系载明了江鼎漳将房屋典给车禹文的情况。原告称这是车禹文写给房管部门的，证明当时车禹文支付的典价10万元相当于当时购买33担米的价格。2、吴县某某私有房屋情况调查登记表、吴县淞南公社房改政策调查表、江鼎漳房改时出租房屋明细及出租面积计算表、吴县淞南公社某某私房社会主义改造定案登记表、平面示意图吴县淞南公社某某私房社会主义改造平面示意图、吴县淞南公社某某私房社会主义改造定案呈批表等材料，上述材料载明了江鼎漳户的房屋间数及面积、出租及出典情况，其中出典6间，计129㎡，并明确了出典房屋是平面图上某某13号中编号为4、5、6、7、8、9的房屋。对此，原告称上述材料证明车禹文典进江鼎漳坐落于某某13号的6间房屋，即为平面图上编号为4、5、6、7、8、9的房屋，实际面积应为124.2㎡。另落实私房政策时，政府将房屋产权发还了江家，典权关系没有处理，明确由双方自行处理。经质证，被告称，对原告提供的上述材料有异议，且这些材料无法证明典契有效。其看不懂材料记载的内容，由法院认定。
审理中，本院至现场勘察，某某13号的现场房屋与平面图显示的房屋一致，其中编号为9、10的房屋已拆除。房屋内确有人居住并放有物品。另，关于出典时的房屋交易价格，本院亦咨询过相关房地产评估机构。评估机构称，现没有出典当时房屋交易价格的相关数据，故无法评估，且当时的中储币与现人民币的价值亦无法折价换算。
本院认为，首先，关于典契是否有效的问题。第一，原告主张车禹文与江鼎漳于1944年9月1日签订了契约1份，江鼎漳将其所有的坐落于某某13号的大部分房屋出典给了车禹文。据此，原告提供了契约1份，契约明确江鼎漳将房屋出典给车姓居住。另，1954年1月11日吴县人民政府向车禹文发放房地典契1张。政府发放的该房地典契印证了上述契约内容、亦印证了原告的陈述。被告认为，契约上没有江鼎漳的签名，故契约无效，且契约仅写车姓居住，政府发放的典契上直接写明是车禹文，故对房地典契有异议。就契约而言，契约形成于1944年，因时间久远，契约当事人及中人已死亡或无法找到，无法查实江鼎漳是否在契约上签名了，但该契约的“江鼎漳代签”下方盖有私章，虽该私章已无法看清，但被告亦无证据证明这不是江鼎漳的私章。另该契约由车家持有，被告对承典人是车禹文有异议，但未能提供证据证明。第二，就原告诉苏州市吴中区房地产管理局不履行房屋所有权登记法定职责一案的判决已生效，本院在该判决书中已对江鼎漳出典房屋给车禹文的事实作出了认定。审理中，被告亦明确对该判决书中认定的事实无异议。第三，在落实私房政策时，政府向江鼎漳户发还房屋时出具的通知上均有明确江鼎漳家将房屋出典给车禹文的事实。当时江鼎漳的妻子朱素珍尚健在，未有朱素珍当时对出典一事提出异议的证据，被告亦未能提供相关证据。且审理中，根据被告陈述，可确认被告对房屋情况是不清楚的。由上所述，本院确认江鼎漳于1944年9月1日将其所有的坐落于某某13号的部分房屋出典给了车禹文。江鼎漳与车禹文签订的契约，不违反相关政策及法律，故应认定有效。
其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条的规定，典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。本案中，江鼎漳于1944年9月1日将房屋出典给车禹文，江鼎漳应于1957年8月31日前向车禹文提出回赎要求。但自典期届满至今已逾70年，被告未能提供证据证明期间江鼎漳、朱素珍及江家继承人曾向车禹文及继承人提出过回赎要求，故出典房屋应视为绝卖。
关于出典房屋范围、面积及土地面积。原告主张出典房屋为平面图某某13号中编号为4、5、6、7、8、9的房屋。原告向苏州市吴中区住房和城乡建设局住房制度改革办公室调取的涉案房屋的相关材料亦载明出典房屋为编号为4、5、6、7、8、9的房屋。经本院审核契约载明的出典房屋情况及现场勘察可确认出典房屋为某某13号中编号为4、5、6、7、8、9的房屋。涉案房屋的平面图及相关材料显示出典房屋面积应为124.2㎡；关于土地面积，契约明确出典土地面积为一分七厘（折算为113.34㎡），并明确了四至。
第三、如前所述，出典房屋应视为绝卖，但契约只明确按典价回赎，未明确绝卖后的房价。对此，原告称典价中储币10万元在当时相当于出典房屋的价格了，被告认为中储币10万元不值钱，但双方均未能提供证据证明。目前双方未能明确确定回赎期满时房屋价值的方法，考虑到房屋出典至今时间已久远，且确定当时房屋交易价格有难度，被告亦未能提供典价中储币10万元与当时房屋价值不相当的证据，故本院对原告即车禹文的继承人要求被告即江鼎漳的继承人协助将出典房屋过户至原告名下，予以支持。之后如被告能证明当时房价远超过中储币10万元并能提供确定当时房价的方法，双方可另行处理。因编号为9的房屋已拆除，故被告应协助将某某13号中编号为4、5、6、7、8的房屋过户至原告名下，但具体房屋及土地使用权面积以相关行政部门按相关规定实测为准，由此产生的相关费用由原告负担。原告明确五原告按份共有，具体为原告车才、车坚、车力各占25%，车大钿及车佐纲共同占有25%，本院尊其自愿。
综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、江鼎漳与车禹文于1944年9月1日签订的契约有效。
二、被告江铁牛、江国华、江家驹、江琇华、江毅、江坚、江秦、楼琼、江世平、江丽敏于本判决生效之日起三十日内协助将苏州市吴中区某某13号中编号为4、5、6、7、8的房屋过户至原告车才、车坚、车力、车大钿、车佐纲名下（原告车才、车坚、车力各占有25%，车大钿及车佐纲共同占有25%）。
案件受理费人民币8800元，由各被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王丽芳
代理审判员 王 辉
代理审判员 詹立平
人民陪审员 戴道林
人民陪审员 徐佳健
二〇一七年十一月七日
书 记 员 杨珺如