广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2328号上诉人（原审被告）：佛冈县中润房地产开发有限公司，住所地：佛冈县石角镇。法定代表人：孔龙飞，职务：董事长。委托代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小亮，男，汉族，住佛冈县。委托代理人：吴丽红，广东御福律师事务所律师。上诉人佛冈县中润房地产开发有限公司（以下简称中润房地产公司）因与被上诉人黄小亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中润房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄小亮的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由黄小亮承担。事实与理由：一、一审程序错误。1、黄小亮提供的录音证据在其起诉前已经存在，不属于新的证据，但其在一审庭审时才提交，在中润房地产公司不同意质证的前提下，一审法院不应组织质证。2、一审判决遗漏主体，应追加陈某为本案当事人，才能查清事实，厘清责任承担的主体。二、一审判决认定事实错误。1、黄小亮当时是中润房地产公司的销售经理，其利用职务的便利自己代表甲乙双方签订协议，该行为既不是有权代理也不是表见代理。2、关于银行转账，范某与陈某个人之间的资金转账可能涉及其他经济往来，未必与本案有关。三、黄小亮提供的录音证据中，孔龙飞自始至终认为退款的前提必须是合法的款项。况且，中润房地产公司作为具有独立财产权的法人主体，任何个人包括法定代表人在内不得随意损害公司利益。四、一审判决掩盖了黄小亮私自使用公章为本人谋取非法利益的客观事实。本案不排除中润房地产公司的前法定代表人利用公司股权转让的机会，与黄小亮串通将个人债务转移给新股东承担。被上诉人黄小亮书面答辩称，一、黄小亮在第二次开庭时提交的录音证据没有超过举证期限。在一审第一次开庭时，黄小亮当庭表示有录音证据提交，为了听清通话内容，一审法院告知黄小亮将手机通话录音转成光盘并翻译出来。因此，黄小亮在一审第二次开庭时提交录音证据符合法律规定。二、本案不应追加陈某为本案当事人。虽然涉案预约协议的公司公章为黄小亮自己加盖，但协议的签订和盖章都有中润房地产公司的授权和认可。中润房地产公司作为涉案预约协议的一方，陈某收取预约款的行为也属于公司的职务行为，根据合同的相对性，中润房地产公司应该承担退款的责任。三、一审法院认定涉案《君XXX购房预约协议》及收据合法有效，符合事实和法律的规定。四、中润房地产公司的两任法定代表人都清楚并了解《君XXX购房预约协议》的内容，该公司的现任法定代表人已表明愿意退款。因此，中润房地产公司上诉认为其不需要承担退款责任是不当的。综上所述，一审判决符合事实和法律的规定，请二审法院驳回中润房地产公司的诉讼请求，并维持一审判决。上诉人中润房地产公司向一审法院起诉请求：1、中润房地产公司退还预约购房款37000元；2、案件诉讼费用由中润房地产公司承担。一审法院经审理认定如下事实：中润房地产公司成立于2012年10月9日，属有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本100万元，首任法定代表人为陈某。经营范围：房地产开发、销售。黄小亮于2013年春进入中润房地产公司工作，任职该公司所开发的“君XXX”楼盘的销售经理。2015年6月20日，黄小亮以中润房地产公司为甲方，自己为乙方签订了《君XXX购房预约协议》，约定：一、会员性质及付款方式1、乙方填写《君XXX购房预约协议》并与甲方签订本协议；2、乙方在甲方有意购君XXX产权物业，交纳人民币预约金4万元；3、乙方在甲方项目正式开售后若选择购买甲方楼宇，预约金及其衍生权益抵作购首期楼款；若乙方选择不购买，则预约金不能回退，归甲方所有；4、预订单位01，单价每平方米4300元；5、付款方式：按揭……协议还对其他内容作了约定。协议落款处，甲方的盖章由黄小亮盖上了中润房地产公司的财务专用章，乙方由黄小亮签名。同一天，黄小亮自己书写了一张“收据”自行保存，注明：“收据2015年6月20日NO101****今收到黄小亮第一期房款肆万元整。￥40000.00第二联：顾客经手人黄小亮”。在“收据”落款处，黄小亮加盖了中润房地产公司的财务专用章。黄小亮称于当天交付了第一期购房款5000元。随后，黄小亮的妻子范某以银行转账的方式于2015年6月30日将20000元转入陈某的账户上，于2015年8月19日再以转账方式将15000元转入陈某的账户上。后因中润房地产公司经营不善，“君XXX”项目搁浅，部分客户选择退款。2016年8月25日，中润房地产公司法定代表人变更为孔龙飞，但变更后陈某仍为公司股东。黄小亮称中润房地产公司的前股东陈建辉（陈某的哥哥、销售总监）将3000元购房款退给了黄小亮，余下37000元多次与中润房地产公司前后法定代表人沟通均无结果。另查明，黄小亮与范某是夫妻关系。一审法院认为，本案为买卖合同纠纷。根据双方的诉辩，本案争议的焦点主要有：一、黄小亮在一审第二次开庭时提交的录音光盘与文字翻译是否已超过举证期限；二、以范某名义汇入陈某账户的35000元是否与中润房地产公司有关；三、黄小亮提交的《君XXX购房预约协议》与“收据”是否有效；四、黄小亮所称预交的购房款37000元是否应由中润房地产公司返还？现根据双方的诉辩及庭审查明的事实，结合当事人提交的证据，分析认定如下：一、黄小亮在一审第二次开庭时提交的录音光盘与文字翻译是否已超过举证期限问题。一审法院在给黄小亮的《诉讼权利义务告知书》有关当事人的诉讼权利第4点注明“当事人在法庭上可以提出新的证据”，本案于2017年4月12日第一次开庭时，黄小亮在审判人员询问有关无其他证据提交时，黄小亮已当庭表示有与中润房地产公司公司前后法定代表人陈某、孔龙飞的通话录音，为了听清通话内容，一审法院已当庭告知黄小亮将手机通话录音转换成光盘并翻译出来，因此，黄小亮于第二次开庭时提交的录音光盘与文字翻译并未超过举证期限。二、以范某名义汇入陈某账户的35000元是否与中润房地产公司有关的问题。由于黄小亮与范某是夫妻关系，范某转入陈某账户的35000元账户则属于黄小亮与范某的夫妻共同财产，该款如需退回，黄小亮有权主张权利。由于陈某是中润房地产公司的前法定代表人，范某将35000元转入陈某的账户，且中润房地产公司授权黄小亮掌管该公司的公章，因此，黄小亮持有中润房地产公司加盖公章的“收据”，视为中润房地产公司承认该款项为公司的销售收入，因此，该款项与中润房地产公司有关。三、黄小亮提交的《君XXX购房预约协议》与“收据”是否有效的问题。虽然《君XXX购房预约协议》与“收据”均为黄小亮一手操办，但关键是，造成这种混乱局面的原因是中润房地产公司管理不善所致。黄小亮作为中润房地产公司的雇员，受该公司的管束，听命于该公司。现中润房地产公司将公章交与黄小亮掌管，视为中润房地产公司授权黄小亮可以使用公章，由此产生的法律后果，依法应由中润房地产公司承担。现《君XXX购房预约协议》及“收据”均盖有中润房地产公司的公章，两者均应视为中润房地产公司的公司行为；同时，两者均有相关事实依据支持，因此，两者均有效。四、黄小亮所称预交的购房款37000元是否应由中润房地产公司返还？如前所述，《君XXX购房预约协议》及“收据”两者均视为中润房地产公司的公司行为，现《君XXX购房预约协议》无法履行，中润房地产公司应将黄小亮通过其妻子预交的购房款退回给黄小亮；同时，黄小亮提交的与中润房地产公司前后法定代表人陈某、孔龙飞的通话录音中，也可以印证中润房地产公司后法定代表人孔龙飞对上述事情知晓，孔龙飞也承诺愿意将款项退回给黄小亮，因此，中润房地产公司应返还37000元给黄小亮。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第七十二条的规定，作出判决：限佛冈县中润房地产开发有限公司自一审判决生效之日起10日内，返还购房款37000元给黄小亮。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、中润房地产公司应否返还黄小亮37000元。2、应否追加陈某为本案当事人。关于中润房地产公司应否返还黄小亮37000元的问题。首先，从签订的《君XXX购房预约协议》的形式要件上看，协议的双方当事人是中润房地产公司和黄小亮，协议落款处盖有中润房地产公司的公章。其次，从协议的履行上看，黄小亮的妻子范某将协议约定的四万元汇入中润房地产公司的时任法定代表人陈某的账户，该事实有盖有中润房地产公司公章的《收据》及《活期历史明细清单》予以证实。再次，从黄小亮的催款过程看，黄小亮提交的与中润房地产公司时任代表人陈某和现任法定代表人孔龙飞通话录音，可证实陈某与孔龙飞对前述事实均知情，且孔龙飞也承诺将款项退回黄小亮。因此，黄小亮支付的涉案款项，应视为中润房地产公司的收取，一审法院判令中润房地产公司返还37000万元给黄小亮正确，本院予以维持。中润房地产公司上诉认为《君XXX购房预约协议》与《收据》上的公章均为黄小亮所盖，不对其产生法律效果。对此，本院认为，黄小亮作为中润房地产公司的销售经理，经中润房地产公司授权管理、使用公章与签订合同，因此，签订《君XXX购房预约协议》与出具《收据》均应视为中润房地产公司的行为，对中润房地产公司该项主张，本院不予采纳；中润房地产公司上诉认为涉案的款项是汇入陈某的账户，应由陈某偿还，且不排除黄小亮与陈某串通向中润房地产公司追讨款项。对此，本院认为，陈某收取涉案的款项，是其作为中润房地产公司时任法定代表人的职务行为，且中润房地产公司没有提供相应的证据证明黄小亮与陈某串通，仅为其单方的陈述，中润房地产公司应承担不能举证的不利后果，对该主张，本院不予采纳。关于应否追加陈某为本案当事人的问题。首先，根据查明的事实，《君XXX购房预约协议》当事人为中润房地产公司和黄小亮，根据合同的相对性原则，涉案协议只对合同当事人产生法律约束力。其次，如前所述，陈某收取涉案的款项，是其作为中润房地产公司时任法定代表人的职务行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十二条“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或者组织为当事人”的规定，本案没有追加陈某为当事人的必要。综上所述，上诉人佛冈县中润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人佛冈县中润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月十七日法官助理 黄洁怡书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。