安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第03792号原告：合肥百盛逍遥广场有限公司，住所地安徽省合肥市淮河中路。法定代表人：张瑞雄，董事长。委托代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。委托代理人：徐祥，安徽巢阳律师事务所律师。被告：合肥新动态英语培训中心，住所地安徽省合肥市长江中路。法定代表人：余晓娥,校长。委托代理人：程锋，公司员工。原告合肥百盛逍遥广场有限公司（以下简称“百盛公司”）与被告合肥新动态英语培训中心（以下简称“新动态英语”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告百盛公司的委托代理人童助旭，被告新动态英语的委托代理人程锋到庭参加诉讼。双方一致请求给予两个月时间用于庭外和解，本院准许后双方未能达成和解意见。本案现已审理终结。原告百盛公司诉称：百盛公司瑶海区分公司与新动态英语于2010年12月签订租赁合同一份，约定由百盛公司瑶海区分公司提供某某时代广场三层的722.80平方米的房屋场地租赁给新动态英语使用，新动态英语按每月以每平方米每月60元的价格支付租金，租金每年在上的年租金的基础上上浮5%；新动态英语还应当按月承担物业管理费用1445.6元。双方并约定，如有任何一方违约单方终止租赁合同，则应当支付当年租金的50%作为违约金给守约方。后双方于签订合同当日达成补充协议一份，约定由新动态英语按月向百盛公司支付10842元的管理费用，该费用每年在上一年的基础上上浮5%。合同及补充协议签订后，百盛公司即依合同约定将租赁标的房屋场地交付给新动态英语使用，新动态英语在租赁场所设立经营机构，并开发业务经营。双方在合作之初，新动态英语尚能及时交付租金及管理费用、物业费用，但自2013年以来，新动态英语时常拖欠百盛公司的费用，至2014年元月，新动态英语开始拒绝向百盛公司支付任何费用。新动态英语于2014年1月向百盛公司出具《终止租赁函》一份，单方要求终止与百盛公司的租赁关系，但新动态英语至今仍未将合同约定的标的物交还给百盛公司，对于合同约定的违约金，新动态英语也拒绝支付。原告百盛公司认为：一、双方签订的合同合法有效，双方均应诚实履行。二、新动态英语单方终止合同并长期拒绝向百盛公司交还租赁标的的行为，严重违反了合同的约定，也给百盛公司造成了巨大的经济损失，新动态英语应当依法承担支付房屋的占有使用费及支付违约金的责任。原告百盛公司为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、被告合肥新动态英语培训中心立即向原告合肥百盛逍遥广场有限公司偿付2013年12月18日至2015年2月17日期间的租金、管理费及房屋占有使用费用、物业管理费共计923908.22元；二、被告合肥新动态英语培训中心立即向原告合肥百盛逍遥广场有限公司支付违约金421376.34元。被告新动态英语当庭辩称：一、双方签订的租赁合同已经解除，租赁房屋已经被百盛公司收回；不存在租赁合同履行的客观事实依据，也不存在新动态英语占有该房屋的客观事实。双方是先付费后使用，这也是整个行业基本规则，所以不可能存在先使用后付费的情况，也印证了百盛公司诉称的新动态英语在没有支付任何租金的情况下占用其房屋是不可能的，也不符合正常经济生活规律。百盛公司在2013年12月18日左右就强行锁门，将房屋收回，并实际控制至今，新动态英语并未占用该房屋，所以占用费也没有客观事实依据；二、新动态英语终止合同行为是依据合同法载明的情势变更原则终止的，该行为不属于违约行为。终止原因是2012年开始，租赁物业所在的区域实施大面积施工，导致交通中断，公交线路改道，已经严重影响该区域所有商铺正常经营。商场和大部分商铺都无法承担该影响造成的损失纷纷退场。新动态英语在一年多后无力再支撑，所以选择终止合同，在2013年11月向百盛公司发出了终止合同通知，该行为并非违约行为。三、关于违约金，合同约定的违约金为年租金50%，该标准远远高于行业的标准，相关租赁行业标准为三个月房租作为违约金。新动态英语认为依据合同总额作为违约金基数是不合理的，即使按照未履行部分总额，以该方式计算违约金也过高，远远高于最高院不超过30%的规定。百盛公司要求新动态英语支付违约金无法律依据应驳回。经审理查明：2010年12月17日，百盛公司瑶海区分公司与新动态英语签订了《场地租赁合同》一份。合同约定百盛公司瑶海区分公司将元一时代广场第三层722.8平方米的场地出租给新动态英语使用。租赁期限为5年，自2010年6月18日起至2015年6月17日止。第一年（自2010年6月18日至2011年6月17日，以十二个月为一年）每月租金为43368元，年租金为520416元。第二年月租金在第一年的基础上增加5%，下一年租金依此标准再递增。合同签订后三日新动态英语将前三个月租金一次性付清，以后每季（三个月）当期租金在上一月季末20日至30日提前支付。租赁场地的物业管理费用及卫生费用由新动态英语按月向百盛公司瑶海区分公司缴纳，物业管理费每月每平方米2元，合计每月1445.6元。在合同有效期内，若一方违约而导致另一方解除合同或者一方违约单方终止本合同，违约方应赔偿守约方所遭受的损失，并支付当年租金的50%作为违约金。租赁期满或因其他原因终止合同时，新动态英语必须返还租赁场所，如不能在十五日内返还的，每逾期一天应向百盛公司支付终止合同前一年租金的千分之五作为违约金；逾期超过十天，百盛公司瑶海区分公司有权更换门锁，自行处置租赁场所内的物品等。同日，双方签订补充协议一份，载明新动态英语每月需向百盛公司支付管理费用，其中2013年6月18日至2014年6月17日，每月管理费用为12551元，年管理费为120612元。合同签订后，新动态英语如约支付租金、管理费、物业费至2013年12月17日。此后新动态英语即撤离该场所，但部分办公物品因纠纷未决，留在租赁场所内。因元一时代广场所处的胜利路、凤阳路进行大规模市政施工，学员出行不便等原因，新动态英语向百盛公司瑶海区分公司作出终止租赁函一份，通知后者其决定终止该校区的经营，租赁合同不再继续履行，根据合同规定书面提出终止。但该函没有载明作出日期，也没有百盛公司瑶海区分公司的签收日期。据百盛公司庭审自认，其于2014年1月14日左右收到该函。2014年8月13日，百盛公司瑶海区分公司做出工资联系函一份，载明因自2014年1月起新动态英语违规终止合同，百盛公司瑶海区分公司已通知新动态英语支付违约金，请新动态英语收到此函后于2014年8月31日前支付该费用。该函背后有“已收到律师函，合肥百盛元一店，张某，2014.9.2”等字样，但未能确认签收人系何人。以上事实，有经过庭审质证的企业及教育机构身份信息、房屋租赁合同、终止租赁的函及回函、规划许可证复印件、交费凭证、照片一组、物业费，租金管理费的转账凭证以及当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、新动态英语单方终止合同是否属于情事变更；二、违约金是否应予调整。百盛公司瑶海区分公司与新动态英语签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。新动态英语应当按照合同约定行使权利履行义务。百盛公司瑶海区分公司作为分公司，不具备法人资格，应由其总公司百盛公司主张权利履行义务。新动态英语自认合同履行到2013年12月17日，有缴费凭据予以证实。其自称提出终止租赁合同后，意欲搬走，遭到百盛公司瑶海区分公司的阻扰。新动态英语既然决意终止该校区的经营，不可能连教学、办公设备都不带走，从照片来看，确实有部分没有带走，结合合肥租赁市场上出租方的强势地位，且新动态英语一直拒绝给付违约金，本院内心高度确信新动态英语终止租赁合同、搬离出租场所的行为受到了阻碍。百盛公司虽然自认是2014年1月份收到函，但也未在函上签署收到日期，双方均无录音录像等客观的证据证明具体终止及离开日期。新动态英语已于2013年12月17日左右撤出出租场所，百盛公司已经进行实际控制具备高度的盖然性。百盛公司要求房屋占用使用费及相应的管理费及物业费，本院不予支持。双方约定了单方违约终止的条款及惩罚措施，故新动态英语有权以支付合同约定的违约金为代价单方终止合同。至于终止理由是否正当，其实并不在双方约定的考量范围之内。新动态英语辩称道路施工为情事变更。道路施工只是影响了其招生及教学，即新动态英语与案外人的关系，导致教学合同的变更或者解除。然而这并不是租房合同中百盛公司瑶海区分公司向其承诺或者保证的内容，该部分情况仅具有事实关联性，却不具备法律上的因果关系，对双方继续履行租赁合同本身不构成任何障碍。故新动态英语按照合同约定支付违约金具备合理性。百盛公司主张违约金依双方合同约定计算为421376.34元，为六个月的租金，新动态英语认为这过分高于百盛公司的实际损失。根据合同的实际履行情况，按照合同原定的租期，还有十八个月的期限不能得到实际履行，该部分租金及管理费按合同标准计算分别为1054281.4元及233448.06元，总计1287729.46元。这是百盛公司在新动态英语正常履行合同的情形下可以得到的履行利益。物业费系转交相关的物业公司，不属于百盛公司可得利益范围。由于新动态英语对违约金过高提出抗辩，本院现根据合同履行进度依法调整为386318.84元（1287729.46元×30%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条；最高人民法院《关于若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告合肥新动态英语培训中心于本判决生效之日起十日内给付原告合肥百盛逍遥广场有限公司违约金386318.84元；驳回原告合肥百盛逍遥广场有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16910元，减半收取8455元，由被告合肥新动态英语培训中心承担2428元，原告合肥百盛逍遥广场有限公司承担6027元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  程巅二〇一五年十二月三日书 记 员  罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。