浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第718号
上诉人（原审原告）：华火箭。
委托代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：镇海石化工业贸易有限责任公司。
法定代表人：徐国荣。
委托代理人：周金军。
委托代理人：胡海水。
上诉人华火箭因与被上诉人镇海石化工业贸易有限责任公司（以下简称石化公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省镇海区人民法院于2015年9月6日作出的（2014）甬镇民初字第1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年11月22日，原告华火箭与被告所属的兴达饭店签订《租赁协议书》一份。双方约定，被告所属的兴达饭店将镇海俞范的房屋租赁给原告使用，房屋结构为框架，面积1500平方米。原告承租房屋用于酒店经营，包括餐饮和住宿。兴达饭店将其营业执照无偿提供给原告使用，且保证满足原告餐饮和住宿的使用目的。租赁期限为三年，自2013年11月28日至2016年11月27日，每年租金680000元，每年租金一次性付清，先付后用，房屋租赁期限延续三年的，年租金680000元，并每年向被告支付年租金8%的餐费，每年租金一次性付清，先付后用，原告租金可支付给被告所属的兴达饭店或兴达饭店的负责人。原告每年租金提前一个月支付。被告必须保证其对出租的房屋拥有合法的出租权，不存在任何权利瑕疵，不存在因第三人主张权利而导致租赁协议无效或被解除、终止的情形。被告必须保证原告正常进行酒店经营所需的相关证照，包括兴达饭店营业执照、卫生许可证等，且保证原告能实现承租该房屋能用于餐饮和住宿的经营目的。被告保证原告正常使用出租房屋用于经营，承诺不得因消防、安检、环保等问题验收达不到规定要求而影响原告对房屋的正常使用，因工商、消防、安检、环保等检查、验收不合格而造成的一切损失由被告负责。原告必须按时足额支付被告租金，不得无故拖延或拒付。原告必须保管好承租房屋，若因原告原因导致出租房屋毁损灭失的，原告必须承担赔偿责任，未经被告书面同意，原告不得改变承租房屋的承重结构。原告必须合法经营，不得用于合同约定之外经营目的，不得利用承租房屋从事任何违法行为，原告经营或利用承租房屋从事其他活动造成被告承担责任的，被告有权向原告追偿。原告使用兴达饭店营业执照必须自营，未经被告书面同意，不得允许第三人使用。未经被告书面同意，原告不得将承租房屋转让或转租。本合同签订后，原告利用兴达饭店营业执照在承租房屋内经营酒店而形成的债权债务由原告享有和承担。原告经营所产生的一切费用包括水费、电费、煤气费、物业费等费用都由原告承担，原告及时缴纳。在本合同约定外，原告不得从事任何活动从而影响到工商部门对兴达饭店营业执照的正常年检和税务部门的税务检查，原告不得无故中途解除合同，对合同到期后，原告提出不续约的，无权要求被告对房屋装潢进行补偿。关于合同解除和违约责任，双方约定，任何一方违反本合同约定，在非违约方催告后违约方在合理期限内拒不改正的，或违约行为本身无法改正的，非违约方有权解除合同。任何一方违反本合同约定，无论非违约方是否提出解除合同，违约方都需要承担违约责任，本合同不解除的，违约方需按当年租金额的一半支付非违约方租金；合同解除的，违约方需按当年租金额支付非违约方租金。对于违约行为，除承担违约金责任外，违约方仍需赔偿非违约方因违约行为所造成的损失。因不可抗力、政府拆迁原因造成本合同无法履行的，合同自动终止，双方互不承担违约责任。2013年11月28日，双方又达成一份《补充协议》，其中约定，原告经营所需证件被告需在12月28日前办理完毕，如因被告证件办理方面的原因导致增加工程费用由被告承担，如因被告证件方面原因引起原告迟延开业，被告每天补偿原告5000元；如因证件方面的原因导致原告不能正常营业、停业的，被告需在30日内按合同约定全额支付原告损失。租房协议签订后，原告向被告支付了第一年的租金680000元。其后原告开始装修，整体装潢工程于2014年1月底2月初完毕。原告装潢后的一楼用作餐厅，二楼作为餐厅的包厢，三楼用作住宿。2014年1月15日办理了有关餐饮服务许可证。2014年1月21日办理了餐饮服务的营业执照，同月22日办理了餐饮税务登记证。2014年1月21日，原兴达饭店负责人周金军向宁波市镇海区卫生局申请兴达饭店关于饭店住宿内容的卫生许可时，被告知“申请材料不合格／不符合法定形式”，遂向周金军下发卫生许可补正通知书，限周金军于4日内补正相关材料，其中包括：所有人员从业人员的有效健康证明（包括户主或负责人）及复印件、经营场所地址方位示意图、平面图（表明房子朝向、各功能间名称、面积等）和卫生设施平面布局图、公共场所卫生检测或者评价报告、使用集中空调通风系统的，还应提供集中空调通风系统卫生检测或者评价报告、卫生管理组织、制度。租赁期间，原告在未办理出住宿业务营业许可证的情况下，开始经营三楼宾馆住所业务。后来，原告将二楼重新布置，购置床铺后，经营住宿业务。2014年5月6日，宁波市镇海区卫生局在现场检查原告承租经营的场所后，向原告华火箭下发《卫生许可证催办通知书》，该通知书载明：“经查，（你）单位在未取得《公共场所卫生许可证》的情况下擅自经营住宿项目，已违反了国务院《公共场所卫生管理条例》第八条和《公共场所卫生管理条例实施细则》第二十二条的规定。据此现依法通知你（单位）立即停止经营活动，待取得《公共场所卫生许可证》后方可经营，如继续无证经营，将依法予以从严处罚”。2014年8月26日，宁波市公安消防支队镇海区大队对兴达饭店进行消防监督检查，发现楼梯间地面采用地毯铺设，使用可燃材料装修装饰，二楼内走道长度大于20米，但未设置任何防排烟设施，也无自然排烟。上述隐患已构成重大火灾隐患，遂于2014年8月28日向兴达饭店下发《重大火灾隐患整改通知书》，责令兴达饭店于2015年5月30日前改正，火灾隐患消除前，兴达饭店应采取措施，确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2014年9月22日，宁波市公安消防支队镇海区大队对兴达饭店进行复查，该宾馆楼梯间地面铺设的地毯已经拆除，二楼走道已设置自然排烟口。原兴达饭店负责人周金军均在上述消防检查或通知材料上签名。2014年10月15日，原告与被告所属的兴达饭店负责人周金军签订店面退租协议，约定，原告华火箭将位于宁波市镇海蛟川街道俞范、石化公司所属的兴达饭店的整一楼退还给周金军，由其自由出租。同日，原告与兴达饭店负责人周金军签订《补充协议（二）》，约定，“兴达饭店二楼出租改造费65000元（陆万伍仟元）及兴达饭店消防门购买安装费用4500元（肆仟伍佰元），合计69500元（陆万玖仟伍佰元）由甲方（周金军）垫付，若乙方（华火箭）自营按5年4个月均摊支付甲方，若乙方转让（转租）按谁使用谁付款原则，余款一次性支付甲方，楼梯改造费用（含楼梯新建、一楼顶棚安装、地坪改造布线、管道改线等）费用由乙方支付”。2014年10月15日，原告华火箭与汪福胜签订《店面转让协议》，约定，原告华火箭将承租的兴达饭店的一层及附属房屋租赁权，以及相关的厨房灶具、冰箱及空调等以180000元的价格转让给汪福胜。2014年10月16日，兴达饭店的负责人周金军书写一份《同意转让委托书》载明：“今同意华火箭承租的兴达饭店二楼、三楼转让”。2014年10月25日，原告收到汪福胜支付的一楼餐厅的转让费180000元，2014年10月28日，被告因原告未支付第二年租金和水电费问题而将兴达饭店的电闸拉下，同年10月29日，原告的员工撤离该店，同年10月30日，原告以邮寄的方式向被告的兴达饭店及周金军寄发一份《律师函》，该《律师函》载明：“本律师受托特致函贵店，望贵店在收到本函后十日内办理完毕委托人所承租房屋的住宿经营许可证明，并停止一切违约行为；若期限届满仍未办理或停止违约行为，自期限届满之次日起，双方租赁合同解除，乙方（原告）将保留追究贵店的违约责任的权利”。被告于2014年10月31日签收后，并未提出异议。2014年11月26日，原告以被告违约为由提起本案诉讼。诉讼期间，经原告华火箭申请，该院委托宁波正平资产评估有限公司对原告华火箭承租的兴达饭店二、三楼的装饰装潢的残值进行评估为166625元。
另查明，2015年1月4日，案外人汪福胜将原兴达饭店一楼店面作为中型餐馆经营，起字号为“宁波市镇海区蛟川福邻大食堂”，并办理了工商注册登记手续。2015年1月9日，周金军将原兴达饭店三楼注册登记为“宁波市镇海区蛟川忆尔乐宾馆”。二楼由周金军负责看管，并未营业。原兴达饭店为石化公司的分公司，石化公司为总公司，2015年2月4日，原兴达饭店被石化公司撤销，并办理了工商注销手续。
还查明，原告华火箭在经营餐饮和住宿服务期间，产生的第三季度水电费23281.15元，原告自愿承担，其同意对第四季度的水电费9116.30元承担1／3的金额。关于其经营期间发生的已由被告代付的洗涤费840元、会计服务费300元、周雪峰的消费卡300元，合计1440元，原、被告均同意对半承担。
原审原告华火箭于2014年11月26日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与原审被告之间签订的租赁合同于2014年11月9日解除；2.原审被告支付原审原告违约金1500000元；3.原审被告赔偿原审原告装潢损失320000元；4.案件诉讼费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：根据公司法的规定，公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原兴达饭店作为石化公司的分公司，其与原告华火箭签订的《租赁协议书》不存在无效的情形，故对原告华火箭、被告石化公司均有法律约束力。
案件的争议焦点之一是租赁合同解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据租赁合同的约定，双方对于华火箭在租赁期间使用房屋经营餐饮、住宿所需营业执照有特别之约定，即原告华火箭在租赁期间的营业执照须由被告办理。本案中，因为签订租赁合同时租赁物尚不具备办证条件，原告为经营餐饮和住宿需要重新装修租赁物，原告承租后对兴达饭店一楼、二楼、三楼进行过较大的装饰装潢，2014年1月21日被告为原告申请办理出一楼、二楼有关餐饮营业执照，原告顺利开张营业，被告并未违反租赁合同的约定。租赁期间，原告将原作为一楼餐厅包厢使用的二楼重新布置后与三楼一起经营住宿业务。被告也未提出异议。2014年10月15日，原告将一楼以180000元的价格转让给案外人汪福胜经营“福邻大食堂”，被告表示同意，并书面确认兴达饭店一楼退还给被告，双方以实际行为终止了租赁合同中关于租房合同中有关一楼的权利义务关系。2014年10月16日，双方协商原告承租的兴达饭店二楼、三楼可转让他人经营，被告以《同意转让委托书》的书面形式予以确认。2014年10月28日，被告因原告未支付第二年租金和水电费问题而将兴达饭店的电闸拉下，10月29日，在原告的员工撤离酒店后，被告便实际接收了营业场所并进行管理。10月30日，原告以邮寄的方式向被告的兴达饭店及负责人周金军寄发《律师函》，被告于2014年10月31日签收了原告关于解除合同的《律师函》。该函已提出：若被告在收到该函件十天内办理不出关于房屋的住宿经营许可证明，自期限届满之次日起，双方租赁合同解除。因事实上未办理出营业执照，已导致原告继续履行合同目的不能完全实现，原告已转让并退租兴达饭店一楼的餐馆，并且双方协商了关于转让二、三楼的事宜，并对二楼出租改装及消防门安装费用等进行了补充约定。后双方因合同履行产生矛盾，原告便退出经营场所，并以《律师函》的形式通知解除租赁合同，被告在收到该《律师函》后，并未提出异议。原告已履行了合同解除的通知义务，被告也以实际行为接收了租赁物。综合以上分析，根据该《律师函》通知解除合同的时间以及被告签收该《律师函》后并未提出异议、接收租赁物的事实，结合本案双方履行租赁合同的实际，可以确认双方已于2014年11月10日解除了关于兴达饭店二、三楼部分的租房合同。另外，兴达饭店一楼餐馆的租赁事宜已因被告同意原告退租而于2014年10月15日终止。综上，双方签订的租赁合同在2014年11月10日完全解除。
案件的争议焦点二是被告应否向原告承担补充协议书中约定的违约责任。原告诉称被告一直未按租赁合同的约定办理关于兴达饭店二、三楼住宿部分的营业执照，违反租赁合同约定，应承担违约金1500000元。该院认为，原告承租三楼时意欲经营宾馆，此时三楼尚不具备住宿营业条件，原告经被告同意进行了较大规模的装修装潢，但未能达到经营宾馆的行政许可的条件。租赁期间，原告将原作为一楼餐厅包厢使用的二楼重新布置后与三楼一起经营住宿业务，虽然双方的租赁合同约定不能办理营业执照属于违约行为，但此种约定适用的前提是，承租人为经营所做的装修装潢、设施设备均符合行政许可的营业条件和要求，并及时提供给原兴达饭店负责人周金军办证所需材料。原告租赁期间，兴达饭店未办理出有关住宿方面的营业许可，并非系被告拒不履行或拖延履行办证义务造成，原告自身负有不可推卸的责任，故原告要求被告承担违约责任于法无据。理由如下：第一，原告作为承租经营人，应当首先保证其装修装潢的租赁物符合行政许可的条件，即设施设备、营业条件均符合消防、卫生等安全规定，并及时提供给出租人办证必备材料，此是被告能保证按约定办理相关营业执照交付原告使用的前提；否则，被告无权为其办理不符合行政许可范围的营业执照，也无法其办理尚不符合营业条件的营业执照，行政机关也不能违法违规为其办理。原告不能因为合同约定被告保证办理好营业执照，而不及时按照消防、卫生部门的要求履行自身应承担的必要义务；第二，在原告无照经营二、三楼住宿的期间，镇海区消防大队检查其住宿营业场所设施、设备并不符合许可条件，并对其作出整改通知，此足以表明，兴达饭店二、三楼住宿部分的营业执照无法办理，实际是与原告的装修装潢、设施设备尚未达到营业许可的标准条件有关。同时，在周金军向镇海区卫生监督所申请卫生许可证件时，因材料提交不符合卫生许可要求，被告知及时补正材料，且在要求补正的材料中，有关办证所必须的材料，应由实际经营人提供，比如从业人员的有效健康证明及复印件、卫生设施平面布局图、公共场所卫生检测或者评价报告、卫生管理组织、制度等。原告并无证据证明其已向被告提供了办理相关卫生许可所要求的材料，也无证据证明被告存在拒绝或者拖延为原告经营住宿办理卫生行政许可手续的情形；第三，双方在2013年11月28日签订的《补充协议》约定，原告经营所需的证件，兴达饭店需在2013年12月28日前办理完毕，如因兴达饭店证件办理方面的原因导致增加工程费用由兴达饭店承担，如因兴达饭店证件方面的原因引起原告迟延开业，兴达饭店每天补偿原告5000元。该院查明，原告在2013年12月28日还在装修、改装，工程尚未完成，却要求被告先办理出相关营业执照，明显不符合实际，故2013年12月28日前未办理证照的原因不在被告；第四，原告在无照经营过程中，将一楼餐厅转让、退租，收取转让费18万元，原兴达饭店负责人表示同意，并与原告签订一份《店面退租》予以确认。同日，双方协商对原兴达饭店二楼进行出租改造及消防门购买安装，并就二楼楼梯改造、消防门购买安装等费用签订了《补充协议（二）》。次日，原告又与原兴达饭店负责人周金军协商转让二、三楼的事宜，周金军向原告出具《同意转让委托书》，允许原告将承租的兴达饭店二楼、三楼转让。上述行为表明，原告对涉租的二、三楼未能办理相关营业执照的事实清楚甚至接受，自身意欲放弃经营，转让退租，并非系周金军拒不履行办证义务，干涉阻挠致其无法经营。综上所论，原告现无充分证据证明兴达饭店不能办理住宿营业执照的原因在于原兴达饭店，也无证据证明原兴达饭店负责人违约赶走原告，致其无法经营，故原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。至于原告诉称周金军将兴达饭店二楼改造及擅自将二楼出租给他人而违约一节。该院认为，此主张与双方签订的《补充协议》和《补充协议（二）》约定的内容相悖，也与该院查明的现二楼闲置，由周金军照看，并未出租他人经营的状况不符，而且，原告在申请评估时，评估范围中包含兴达饭店二楼改装内容，原告也无证据证明兴达饭店二楼系原兴达饭店负责人周金军改装及擅自出租给他人，该院对此诉称意见不予采纳。综上，原告要求被告支付违约金1500000元的请求，无事实和法律依据，不予支持。
关于合同解除后的装潢价值补偿问题，原告经被告同意对其承租的租赁物进行装修，已形成附合的装饰装修物。合同解除后，被告同意对原告剩余租期内的装修装饰物残值进行合理利用，并明确表示愿意补偿被告依评估报告所确定的装潢残值。综合双方租赁合同实际履行情况，结合被告现已实际利用了原告的装修装潢二、三楼的价值，依法判令被告按照评估租赁物装潢残值折价补偿原告。经原告华火箭申请，法院委托宁波正平资产评估有限公司对原告华火箭承租的兴达饭店二、三楼的装饰装潢的残值评估为166625元，被告应当折价补偿给原告。关于原告租赁期间产生的2014年第三季度水电费23281.15元，原告自愿负担。第四季度水电费9116.30元系原、被告双方共同使用产生，根据其实际使用时间，原告自愿承担1／3即3038.77元，被告也表示同意，该水电费被告已经代为支付，故原告应向被告支付拖欠的水电费合计26319.92元。关于原告经营期间发生的已由被告代付的洗涤费840元、会计服务费300元、周雪峰的消费卡300元，合计1440元，原、被告均同意对半承担。原告应支付给被告720元。故被告应支付原告装潢折价补偿款166625元，原告应支付被告代付的水电费26319.92元及洗涤费、会计服务费、消费卡等720元，双方抵销后，被告应支付原告139585.08元。综上，原告合理部分的诉讼请求，予以支持，对于其他诉请，应予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告华火箭与被告镇海石化工业贸易有限责任公司所属的兴达饭店签订的《租赁协议书》于2014年11月10日解除；二、被告镇海石化工业贸易有限责任公司支付原告华火箭139585.08元，于判决生效之日起七日内履行完毕；三、驳回原告华火箭的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费21”180元，由原告华火箭负担19350元（已预交），被告镇海石化工业贸易有限责任公司负担1830元，于判决生效之日起七日内交纳。司法鉴定费2000元（已由原告华火箭交给相关鉴定机构），由原告华火箭负担1000元，被告镇海石化工业贸易有限责任公司负担1000元，于判决生效之日起七日内直接支付原告华火箭。
宣判后，原审原告华火箭不服，上诉至本院，称：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议及补充协议，多次明确被上诉人必须办理原兴达饭店的消防、卫生、住宿等许可证。正是基于被上诉人的承诺，上诉人才承租房屋进行餐饮、住宿经营。合同签订后，被上诉人一直未办理卫生、住宿等许可证明，致使上诉人一直未能正常经营住宿业务。后上诉人书面催告被上诉人在一定期限内办理住宿经营许可，否则解除双方之间的租赁合同，但被上诉人始终未能办理，双方合同解除。被上诉人已构成违约，应按约向上诉人支付违约金。原审法院认定事实和适用法律有误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金680000元。
被上诉人答辩称：上诉人要求被上诉人支付违约金无法律依据和事实依据，请求依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审审理期间均未提交新证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，虽然双方的租赁合同约定不能办理营业执照及卫生、消防许可属于违约行为，但上诉人承租兴达饭店后，为经营需要对饭店二、三楼进行了较大规模的装修装潢，上诉人作为承租经营人，应首先保障其所装修装潢的租赁物符合行政许可的条件，并及时提供给被上诉人办证必备材料，此是被上诉人能保证按约定办理相关营业执照并交付上诉人使用的前提，否则被上诉人将客观上无法履行办理营业执照义务。然根据已查明的事实，被上诉人为上诉人办理营业执照的前提条件尚不具备：
首先，上诉人在无照经营二、三楼住宿的期间，宁波市公安消防支队镇海区大队检查其住宿营业场所时，发现其营业场所的装修装潢、设施设备不符合许可条件，并对其下发整改通知，此足以表明，上诉人对兴达饭店二、三楼的装修装潢、设施设备尚未达到消防许可的条件。
其次，办理卫生行政许可所需的从业人员的有效健康证明及复印件、卫生设施平面布局图、公共场所卫生检测或者评价报告、卫生管理组织、制度等材料应由实际经营人即上诉人提供。上诉人在二审庭审中自认，在办理餐饮服务许可证时，其曾向被上诉人提供过从业人员的有效健康证明，由此可知上诉人对办理行政许可手续可能需要辅助提供部分材料，应当知晓。结合2014年5月6日上诉人收到《卫生许可证催办通知书》后并未向被上诉人就办证事项提出异议，2014年10月15日上诉人将兴达饭店一楼以180000元的价格转让给案外人汪福胜及2014年10月16日上诉人与被上诉人就兴达饭店二楼、三楼转让事宜达成合意等事实，可以确认上诉人对兴达饭店二、三楼未能办理《公共场所卫生许可证》的事实和原因清楚甚至接受。同时，结合原审法院向镇海区卫生监督所负责人胡赵寅进行调查时形成的调查笔录和被上诉人提交的《卫生许可补正通知书》可以认定，上诉人经营兴达宾馆时因其未补正相应材料而未能取得《公共场所卫生许可证》。
综上所述，上诉人经营兴达饭店期间未能办理卫生、消防许可证的原因不在于被上诉人，现上诉人要求被上诉人承担违约责任依据不足，本院难以支持。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10600元，由上诉人华火箭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年十一月四日
代书 记员 陆 琼