山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1756号
上诉人（原审被告；反诉原告）：张弘。
委托诉讼代理人：徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告；反诉被告）：闫晋达。
委托诉讼代理人：吴静，大同市城区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告；反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市格兰云天E座602室。
法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。
上诉人张弘因与被上诉人闫晋达、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1062号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张弘的委托诉讼代理人徐瑞杰、被上诉人闫晋达的委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张弘上诉请求：1、请求改判华田苑府城2楼2单元2201号房产所有权归上诉人所有；2、改判确认中大公司向闫晋达交付房屋的行为无效，由闫晋达将房屋交回给中大公司后交付给上诉人；3、驳回闫晋达的诉讼请求。事实和理由：一、本案的商品房买卖合同均未办理登记，上诉人的成立时间早于被上诉人闫晋达，应当确认闫晋达的合同无效，房屋交给上诉人；二、被上诉人双方恶意串通，且有票据抬头为杜中宇，存在虚假交易行为。
闫晋达辩称，原判正确，应予维持。
闫晋达向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告中大公司签订的买卖合同有效，原告为华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋所有权人；2、撤销二被告的网签登记；3、判决被告中大公司为原告办理华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋的产权登记手续。
张弘向一审法院反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告中大公司签订的YS0027871号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华田苑府城2楼2单元2201号房产所有权归反诉原告所有；2、判决确认反诉被告中大公司与反诉被告闫晋达签订的《商品房买卖合同》无效；3、判决确认反诉被告中大公司向反诉被告闫晋达交付房屋的行为无效，由反诉被告闫晋达将房屋交回反诉被告中大公司后交付给反诉原告。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）闫晋达与被告（反诉被告）中大公司签订《商品房买卖合同》一份（落款时间为2013年2月15日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期2楼2单元2201号住宅一套，建筑面积121.89㎡，单价每平方米4100元,总金额499749元，在签订合同7日内一次性付款，中大公司于2014年9月10日前交付房屋。被告中大公司给原告闫晋达出具收到495157元购房款收据一份（时间2014男12月22日）、收到杜中宇契税7496.23元、有线电视、燃气表880元、公共维修基金9141.75元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、暖气费2223元、物业费（含电梯）2194元、装修保证金2000元、装修服务费1097元的收据八份（时间为2014年11月24日，且均标注：变更名字闫晋达）。被告中大公司与被告（反诉原告）张弘签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同）一份（落款时间为2014年7月30日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告张弘向被告中大公司购买华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋，建筑面积121.89㎡，单价每平米4000元，房屋总价为487560元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给张弘出具收到购房款（现金）121890元收据一份（时间2014年7月30日），收到购房款（卡转）365670元收据一份（时间2014年8月8日）。2014年8月7日、8月8日从孟德宏账户给沈颂华账户分四次汇款1200万元，每笔300万元。一审法院认为，原告（反诉被告）闫晋达与被告（反诉被告）中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于山西省大同市华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋归其所有及要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉求予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，被告张弘反诉要求确认华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋归其所有、要求确认原告与中大公司签订的房屋买卖合同无效、要求确认中大公司向原告交付诉争房屋的行为无效的反诉请求，该院不予支持。被告张弘反诉请求确认其与被告中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效的诉求，因该反诉请求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，被告张弘就该合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、原告闫晋达与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、位于本市华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋归原告闫晋达所有；三、被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告闫晋达办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回原告闫晋达的其余诉讼请求；五、驳回被告张弘的反诉请求。案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元。反诉费300元，由被告张弘负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闫晋达提交证据为证明一份、采暖费、物业费、水电气费票据，欲证明上诉人与被上诉人中大公司存在借贷关系，不是买卖关系，不是真正的购房人，其为真是入住的购房者。
本院认为，闫晋达在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。
关于闫晋达与中大公司签订的房屋认购协议书及商品房买卖合同是否有效的问题。上诉人认为闫晋达所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，原告与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，上诉人所提的上述理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；上诉人所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，闫晋达所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，张弘也没有证据证明闫晋达和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定闫晋达所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，故应予确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给闫晋达及闫晋达入住房屋是否合法的问题。闫晋达提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为闫晋达出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于闫晋达作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于闫晋达是否对诉争房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助闫晋达办理产权登记的义务，因此闫晋达要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为闫晋达办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归闫晋达所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
至于上诉人张弘要求确认其与中大公司之间的合同有效，涉诉房屋归其所有并要求予以履行的上诉请求。因其并非是向闫晋达所提起，故本院对此不予审理。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。张弘的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1062号民事判决第一、三项，即“原告闫晋达与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告闫晋达办理上述房屋的产权登记手续”；
二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1062号民事判决第四项，即“驳回被告张弘的反诉请求”；
三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1062号民事判决第二项和第四项，即“位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2201号房屋归原告闫晋达所有”和“驳回原告闫晋达的其余诉讼请求”；
四、驳回闫晋达的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由闫晋达负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费300元，由张弘负担；二审案件受理费300元，由张弘负担。
本判决为终审判决。
审判长 李钧& # xB;
审判员 马剑峰
审判员 张 晨 曦
二〇一七年十二月一日
书记员 魏 捍 军