上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1218号
上诉人（原审被告）余新伟，男，1954年6月27日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）张琴琴，女，1958年1月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人朱仁军，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
上诉人余新伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第3567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区许昌路XXX号1-2层店铺及主楼内第二层店铺（以下简称“系争房屋”）产权人系余新伟，建筑面积377.22平方米。张琴琴自2004年起即租用系争房屋，开办上海申美投资管理有限公司，并经营至今。
2014年3月12日，余新伟（委托人）出具委托书给其姐姐余佩芬（受托人），委托书载明：委托人因无法亲自办理出售登记在余新伟名下的系争房屋的相关事宜，特委托余佩芬为本委托人的代理人就系争房屋代表本委托人办理下列附录中所列的第1-12项事项；受托人有转委托权；受托人在上述代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可；上述委托期限自委托人签署本委托书之日起至2016年3月11日止；附录：2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；4、代为办理房地产转移登记，代为签署相关文件；6、在必要时配合购买方办理购房贷款手续、签署购买方贷款所需的相关文件；7、代为收取房价款，出具收款收据；10、代为办理出售系争房屋过程中的审税手续并支付应付之相关税费；12、代为办理出售系争房屋过程中的其他一切相关事宜。2014年3月13日，上海市东方公证处就上述委托书出具公证书，案号为（2014）沪东证字第9614号。
2015年4月，张琴琴、余新伟签订《上海市房地产买卖协议书》（以下简称“《协议书》”）。主要内容为：房地产转让价格为人民币（以下币种均为人民币）909.6万元（房屋价格679.6万元、房屋内设备及装修费用230万元），不包括应交税款；双方一致确认协议约定的房屋出售价款为余新伟净到手价，双方因本次房屋转让所需承担的全部税费均由张琴琴承担，余新伟不因本次房屋买卖行为承担任何税费；张琴琴自本协议签订之日起2日内支付余新伟定金40万元，于签订买卖合同前补足余新伟定金至100万元，张琴琴应于2015年8月31日前支付余新伟房价款410万元，加上已经支付给余新伟的房屋租借押金9.6万元，共计构成首期房价款419.6万元，第二期房价款由贷款银行支付余新伟390万元，若张琴琴贷款额度不足，则张琴琴应于交易过户当日以现金补足于甲方；双方约定于2015年5月10日前共同到上海市杨浦区房地产交易中心签订《上海市房屋买卖合同》，于2015年8月31日前办理过户登记手续，交易手续费用由张琴琴支付；余新伟原来租借给张琴琴房屋时，许昌路XXX号2楼第一间房是不出借的，现房屋过户给张琴琴后，张琴琴同意长期保留余新伟公司注册，如张琴琴将系争房屋出售，此条款作废；收款人余佩芬，账户开户行工商银行上海市四平支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；因张琴琴为系争房屋的承租人，张琴琴已实际接收和使用本房地产，故双方不再就系争房屋办理过户后的验收交接手续，本协议书签署之日起，已视为双方办理交验手续；本协议条款是双方的真实意思表示，对双方具有最终约束力；双方于本协议书签署生效后，为办理房地产交易过户手续根据房地产交易中心要求而签署的《上海市房地产买卖合同》及其相关补充条款的约定效力低于本协议书的约定，如果两者发生约定不一致的，应以本协议书约定为准，并且双方均不得以任何理由否定本协议书的约定；2015年8月31日不能去交易所办理过户手续，如余新伟责任需付张琴琴200万元，如是张琴琴责任，余新伟预收的100万元定金不予返回。《协议书》签订后，张琴琴于2015年5月8日支付50万元，5月11日支付50万元，5月29日支付100万元，6月5日支付150万元，共计350万元，上述4笔钱款均以银行汇款的方式付至余佩芬中国工商银行账户。
2015年7月8日，张琴琴、余新伟签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）。主要内容为：双方同意系争房屋转让价款为700万元；双方在2015年8月31日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付税、费；余新伟未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向张琴琴支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；张琴琴应支付余新伟首期房价款350万元，含已支付的定金100万元，张琴琴最迟应于签订本合同当日支付余新伟；张琴琴应支付余新伟第二期房价款350万元，张琴琴通过申请贷款的方式支付，张琴琴应于签订本合同后5个工作日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，余新伟应积极配合张琴琴办理申请贷款手续及提供所需材料，若张琴琴向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在贷款银行审批通过后2个工作日将相应部分房价款支付余新伟；因张琴琴为承租人，已实际接收和使用系争房屋，故双方不再就系争房屋办理验收交接手续，待张琴琴办理完成产权证明文件当日，余新伟不再收取张琴琴租金，相关费用的结算日期以办理完成产权证明文件之日为准。该合同系余新伟委托代理人余佩芬代为签署。
2015年8月4日，张琴琴及余佩芬到上海市杨浦区房地产交易中心办理了审税纳税手续。销售不动产统一发票载明系争房屋售房款为700万元。张琴琴支付了应当由余新伟支付的地方教育附加收入、河道管理费收入5，250元，一般营业税、集体企业土地增值税、其他个人所得税、集体企业城市维护建设税、教育费附加收入1，169，907元，上述2张税收缴款书缴款人记载为余新伟。张琴琴支付了契税21万元，税收缴款书缴款人记载为张琴琴。
2015年8月23日至28日期间，张琴琴、余新伟就支付余款和办理交易过户的前后次序多次协商。张琴琴要求办理产权过户当日转账支付除贷款金额外的余款260万元，余新伟担心钱款不能及时到账坚持要求张琴琴先支付260万元再办理过户手续。2015年8月30日余新伟通知张琴琴，因其姐余佩芬需要就医，第二日不方便去办理过户手续，9月2日应该没有问题了，1号再确认2号交易的具体时间。2015年9月2日上午，张琴琴向余佩芬中国工商银行账户汇款260万元。原审审理中，张琴琴自述原定贷款390万元，过户前本应付足510万元，但银行只批贷290万元，故张琴琴于办理过户手续前将贷款差额100万元予以补足，至此张琴琴共计支付余新伟房款610万元。2015年9月2日下午余新伟发送微信给张琴琴，称“如果我拖着不去交易，目的是不想卖房了。需要赔偿多少你能够接受呢？”张琴琴回复“我房也买了，钱也借了，税也交了，这个损失无法计算，咱们还是按合同进行吧，我不接受赔偿。”
2015年9月9日，张琴琴支付了房地产评估费7，000元。
此后，因余新伟拒绝办理过户手续。张琴琴遂于2015年9月29日诉至法院，请求判令：1、余新伟继续履行双方的房屋买卖合同；2、余新伟协助张琴琴办理房屋过户手续；3、余新伟按房价款700万元的万分之五每日支付违约滞纳金，直至判决生效之日止；4、余新伟支付银行贷款评估费7，000元；5、余新伟配合张琴琴办理贷款相关事宜。原审审理中，张琴琴撤回要求余新伟支付银行贷款评估费7，000元并配合张琴琴办理贷款相关事宜的诉请，并表示如法院判决合同继续履行，判决生效后无法获得银行贷款的，愿意在判决生效后一个月内支付余新伟剩余房款290万元。
张琴琴称，《协议书》中约定的房价款中包含租房押金，房屋交易后余新伟可以不必返还押金，签订合同时张琴琴误以为押金是9.6万元，所以押金并入房屋售价记载为909.6万元，但张琴琴之后查看《租赁合同》发现押金实为6.9万元，故房屋总价应为906.9万元，如余新伟坚持909.6万元的房价，张琴琴也可以按此支付。对于租赁合同与买卖协议关于押金约定的不一致，余新伟认为可以说是笔误也可以说不是笔误，哪怕是写错，也是双方认可的。
原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。《协议书》及《买卖合同》系张琴琴、余新伟双方自愿签署，是双方真实意思表示。双方在协议书中约定过户所需所有税、费均由张琴琴支付，法律对此并无禁止性规定，故双方协商由张琴琴承担应由余新伟支付的税费，并无不当。
虽然《买卖合同》约定内容与《协议书》有所不同，但双方关于房款支付，贷款不足补付、税款支付等事项都是按照协议书履行。张琴琴已按照协议书约定履行了付款义务，并支付了相应税款，余新伟在与张琴琴共同办理审税、纳税程序后，却以张琴琴未足额缴纳税款为由拒绝办理过户手续，有悖诚信原则。现张琴琴要求继续履行《协议书》及《买卖合同》，余新伟协助张琴琴办理房地产过户手续，法院可予支持。
张琴琴称租房押金实为6.9万元，而《协议书》写明房屋押金为9.6万元，对于其中差额张琴琴愿意支付，并无不当，法院予以准许。张琴琴已经支付的610万元，根据《协议书》张琴琴尚需支付余新伟292.7万元，其中2.7万元张琴琴应以现金方式补足，290万元按照合同约定以银行贷款的方式支付。如遇贷款障碍，张琴琴自愿于判决书生效后以现金方式支付290万元，并无不当，法院予以准许。
《协议书》约定的张琴琴付款期限为2015年8月31日，该日也是余新伟办理过户手续之日，综观双方电子通讯软件的聊天记录，可以确认系余新伟提出延期至2015年9月2日办理过户手续，张琴琴于该日付清了除贷款外的其余款项，余新伟却至今未履行过户义务，显系违约。现张琴琴要求余新伟按照合同约定支付违约金，法院可予支持。
原审法院据此作出判决：一、张琴琴与余新伟就上海市杨浦区许昌路XXX号房屋签订的《协议书》及《买卖合同》继续履行；二、张琴琴应于判决生效之日起十日内支付余新伟房款27，000元；三、余新伟应于判决生效之日起十日内配合张琴琴办理上海市杨浦区许昌路XXX号房屋的产权过户手续（相应税、费由张琴琴支付）；四、张琴琴应于判决生效之日起三十日内支付余新伟房款2，900，000元；五、余新伟应于判决生效之日起十日内支付张琴琴违约金，以7，000，000元为基数按日万分之五的标准从2015年9月3日起计算至余新伟协助张琴琴办理上海市杨浦区许昌路XXX号房屋产权过户手续之日止。
原审法院判决后，上诉人余新伟不服，向本院提起上诉称：《买卖合同》与《协议书》载明的房价不一致，故《买卖合同》没有履行基础。不认可原审判决余新伟先协助办理过户，张琴琴后支付余款。双方在《协议书》约定相应税款由张琴琴承担。余新伟认为应按909.6万元房款计税，故应补缴税款，就此余新伟已向税收部门进行了举报。目前张琴琴尚未补缴税款，故造成未按约过户的责任在张琴琴，余新伟不同意支付违约金。综上，请求撤销原判第一、四、五项，依法改判。
被上诉人张琴琴辩称：不同意余新伟的上诉请求。《协议书》及《买卖合同》是双方自愿签署。张琴琴已按约履行了支付义务，且余款也交由原审法院代管。余新伟存在违约行为，应向张琴琴支付违约金，故请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《协议书》及《买卖合同》系双方自愿签署，是双方真实意思表示。双方在《协议书》中明确《买卖合同》及其相关补充条款的约定效力低于《协议书》的约定，如果两者发生约定不一致的，应以《协议书》约定为准。结合房款支付、贷款不足补付、税款支付等细节分析，可以判断双方当事人均按《协议书》履行。在张琴琴付清了除贷款外其余款项的情况下，余新伟仍未履行过户义务，显属违约，应承担违约责任。余新伟在与张琴琴共同办理审税、纳税程序后，却又以张琴琴未足额缴纳税款为由拒绝办理过户手续，有悖诚信。即便《协议书》约定的房款金额与房产交易中心审定的计税金额存在差额，也是由税务机关决定是否向张琴琴补征相应税款，并不能因此免除余新伟履行合同的义务。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币75，472元，由上诉人余新伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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