江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0621民初3010号
原告：海安高新区北城街道宁海办事处，住所地海安县北城街道河滨东路***号。
法定代表人：孙坚，主任。
委托诉讼代理人：杨海飞，江苏震阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜仁贵，江苏震阳律师事务所律师。
被告：崔恒玲，女，1980年11月28日出生，汉族，住海安县。
原告海安高新区北城街道宁海办事处（以下简称宁海办事处）与被告崔恒玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告宁海办事处的委托诉讼代理人杨海飞、颜仁贵，被告崔恒玲到庭参加诉讼，第二次开庭时原告宁海办事处的委托诉讼代理人颜仁贵，被告崔恒玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁海办事处向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告给付从2014年4月1日至2017年4月30日的房屋租金42349.13元，违约金2000元，合计44349.13元，并给付从2017年5月1日起按年租金标准13923元计算至实际返还租赁房屋时止的租金。2.判令原、被告之间的租赁合同关系终止，被告立即腾空租赁房屋返还给原告。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年3月2日签订房屋租赁协议书一份，约定原告将位于海安镇凤山花苑17#楼店面从东向西第19-20间房屋出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准、给付时间和方式、协议终止的情形、违约责任等。租赁期限到期后，被告既未与原告续签租赁协议，也未按时给付租金。原告方多次上门及打电话向被告催要租金，且在案涉租赁房屋门前墙面上张贴了租金催款函，但被告至今未按催款函的要求缴纳租金。
崔恒玲辩称：房屋租赁合同是签的一年，但租赁房屋我实际只使用了一年半，在租了半年之后，发现承租房屋漏雨。我打电话给街道办反映问题，他们也来看了现场并且有人摄像，但是一直没有帮我们处理。因为街道办没有帮我及时维修房屋，也一直没有其他说法给我，造成我无法经营。再加之街道办一直没有向我要房租，也没有收房子，我租的店面就一直关门，我为了做生意就搬离了承租房屋。直到2016年4月份街道办张贴了催款函，在之前没有任何人来问过这件事，也没有人来催要房租。一直到了2017年3月份，我才知道原告方在跟我催要房租。在租赁期间，宁海街道从来没有找过我，到期之后也没有找过我，所以我认为宁海街道办事处不跟我要房租了。另外我是经营家具生意的，装修大概花费了13万元，另外因漏雨，店里的家具的损失大概在5万元左右，顾客不上门导致了我的营业额也有了很大损失，这些方面宁海街道办也存在责任。
本院经审理认定事实如下：2013年3月2日，海安县海安镇宁海街道办事处（甲方）与崔恒玲（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方将座落在海安县海安镇凤山花苑17#楼店面从东至西第19-20间（房屋建筑面积约92.82平方米）租赁给乙方，年租金为13923元，实行先缴后租，现金或转帐结算。乙方租赁用于经营，签订协议时一次缴纳全年租金，以后每年协议到期第一月一次性缴纳全年租金。甲方保证房产产权清楚，乙方保证将甲方上述房屋作为经营用房使用。协议暂定壹年，从2013年4月1日至2014年3月31日止。违约责任：任何一方未能履行本协议规定的条款或违反国家和地方房地产使用的有关规定，违约方必须向守约方支付违约金2000元，守约方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年度租金总额的5%向乙方收取滞纳金。若逾期三十日以上，乙方除承担上述违约责任外，还应缴纳应缴租金，且甲方有权终止本租赁协议；逾期60日以上，甲方有权留置乙方承租房内的资产，用于拍卖清偿乙方所欠甲方的租金及违约金。
上述协议签订后，海安县海安镇宁海街道办事处将上述房屋交给崔恒玲经营。从2013年4月1日至2014年3月31日期间的房租，原、被告一致确认已经结清。
2016年4月29日，海安县海安法律服务所到崔恒玲的承租房屋处张贴了催款函，主要内容为：“你于2013年3月2日与宁海办事处签订的房屋租赁协议，按照双方约定，你每年应于3月31日前结清当年房屋租赁使用费，至今你欠租赁费28426.12元，违约金2000元，总计30426.12元。请在接到该催款函后，务必在2016年5月13日前与宁海办事处结清上述款项，逾期我所将按法律程序有权终止租赁协议并进行追偿，且依法强制收回承租房屋。”同时向崔恒玲邮寄了该催款函，EMS详情单显示该邮件于2016年4月29日由“品味居”签收。
另查明：2007年6月，海安县发展和改革委员会核准海安镇村民安置房及村镇建设服务所申请建设海安镇凤山农民安置房工程项目。2008年7月，海安县建设局颁发了建设工程规划许可证，建设项目的名称为凤山农民安置房5#-11#、14#-17#。
2017年7月4日，江苏省海安高新技术产业开发区管理委员会出具证明一份，内容为：原海安镇（海安高新区）丹虹路85号凤山花苑6号、13号、17号楼为海安镇所建农民安置房，其底层店面房归海安镇所有，镇政府于2011年将6号楼底层、13号楼底层、17号楼底层店面交由海安镇宁海街道管理、使用、出租、运作。
2016年1月23日海委发[2016]1号《中共海安县委海安县人民政府关于做好县部分行政区划调整实施工作的意见》中明确，将海安县海安镇宁海街道办事处调整变更为海安高新区北城街道宁海办事处。
上述事实，有协议书，催款函、EMS详情单，海委发[2016]1号文件、建设工程规划许可证、江苏省海安高新技术产业开发区管理委员会出具的证明及双方当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，本院就崔恒玲辩称的要求原告贴补其损失已向崔恒玲释明可以在本案中提起反诉，也可以凭证据另行起诉，崔恒玲虽在庭审中表示提起反诉，但崔恒玲在本院指定的期限内，且在截止本院判决前，其未能提交反诉状及相关证据材料。
本院认为：原海安县海安镇宁海街道办事处与崔恒玲签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守合同约定。后海安县海安镇宁海街道办事处因海安行政区划调整变更为海安高新区北城街道宁海办事处，故宁海办事处有权向崔恒玲主张权利。
协议书中约定租期一年，从2013年4月1日至2014年3月31日止，到期后，双方未另外签订协议，而崔恒玲实际占有案涉出租房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。崔恒玲继续使用案涉房屋，宁海办事处亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从宁海办事处提供的照片来看，其于2016年4月29日将催款函张贴于崔恒玲所承租的房屋卷帘门旁的墙壁上，催款函中已指定崔恒玲在2016年5月13日前给付租金、违约金，逾期将有权终止租赁协议，但崔恒玲至今未付款，无论是根据双方约定还是法律规定，宁海办事处均有权要求解除合同、终止协议。根据法律规定，解除合同的通知到达对方时生效。宁海办事处起诉要求终止协议，崔恒玲于2017年5月15日收到本院送达的起诉状副本，则双方之间的协议于2017年5月15日终止。租赁协议终止后，崔恒玲应当腾空房屋并返还给宁海办事处。
根据协议约定，租金实际先缴后租，签订协议时一次性缴纳全年租金，以后每年协议到期第一月一次性缴纳该年度全年租金。那么崔恒玲应于2014年4月30日之前缴纳全年即2014年4月1日至2015年3月31日的租金13923元，以后类推，但此后崔恒玲未缴纳过2014年4月1日之后的租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故海安县海安镇宁海街道办事处最迟应于2015年3月底前向崔恒玲主张2014年4月至2015年3月31日的房屋租金。从宁海办事处提供的照片来看，其于2016年4月29日将催款函张贴于崔恒玲所承租的房屋卷帘门旁的墙壁上，位置比较醒目，本院认为宁海办事处以此种方式催款构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。对于宁海办事处主张的租金，其中2014年4月1日至2015年4月28日的租金已超过诉讼时效，本院不予支持；从2015年4月29日起至2017年5月15日期间的租金为28532.61元（13923元/年÷365天×748天），且从2017年5月16日起至实际返还房屋时止，崔恒玲还应按13923元/年的标准给付房屋占用费。
对于崔恒玲陈述给付押金2000元，但未能举证证明，庭审中宁海办事处称如崔恒玲确实交纳了押金2000元，则同意在房租中抵扣。
双方在协议中约定了租金的给付时间、标准，但崔恒玲未按约给付租金，其行为已构成违约，根据协议约定崔恒玲应给付违约金，故宁海办事处要求崔恒玲给付违约金2000元，本院予以支持。
关于崔恒玲辩称因案涉房屋漏雨等给其造成损失，本院向崔恒玲释明后，崔恒玲并未提起反诉，故本案中就该辩称本院不予理涉。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告宁海办事处与被告崔恒玲之间的房屋租赁合同关系于2017年5月15日终止。
二、被告崔恒玲将海安镇凤山花苑17#楼店面从东至西第19-20间腾空后返还给原告宁海办事处。
三、被告崔恒玲给付原告宁海办事处从2015年4月29日至2017年5月15日的租金28532.61元，并从2017年5月16日起按13923元/年的标准给付至实际返还上述房屋止的房屋占用费。
四、被告崔恒玲给付原告宁海办事处违约金2000元。
上述二至四项，被告崔恒玲均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
如被告崔恒玲未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告宁海办事处的其他诉讼请求。
案件受理费988元，由原告宁海办事处负担314元，由被告崔恒玲负担674元（已由原告宁海办事处代垫，被告崔恒玲在履行上述判决义务时一并给付原告宁海办事处）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费988元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
审 判 长 王维申
代理审判员 程雪梅
代理审判员 丁 冀
二〇一八年二月二十六日
见习书记员 胡茂梅
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（三）延付或者拒付租金的；
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。