上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第33186号
原告（反诉被告）毕强，男，1976年10月23日生，汉族，住安徽省马鞍山市。
委托代理人王世兵，北京大成（上海）律师事务所。
委托代理人蔡偲茜，北京大成（上海）律师事务所。
被告（反诉原告）付利明，男，1981年8月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人施冬梅，上海市东浦律师事务所律师。
原告（反诉被告）毕强（以下简称原告）与被告（反诉原告）付利明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告毕强的委托代理人蔡偲茜，被告付利明及其委托代理人施冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毕强诉称，2011年8月30日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将上海市浦东新区康沈路XXX号XXX层房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，租赁期自2011年9月1日起至2014年8月31日止，双方约定第一年年租金人民币（以下币种相同）78，000元，分别于2011年9月1日前、2011年12月31日前、2012年3月1日前、2012年6月1日前向原告支付19，500元，逾期支付的，每逾期一日，则须按每日1，500元支付滞纳金，因被告的原因造成房屋主体结构破坏的，原告有权解除合同并要求被告按月租金的2倍支付违约金。嗣后，原告按约将房屋交付被告，被告开始对房屋进行装修，但擅自破坏承重的剪力墙，原告得知后，立刻通知被告停止破坏，恢复原状，但遭到拒绝，致使原告承担了房屋的修复费用209，133元，之后，被告不仅拒不支付房屋的修复费用，还拒付房租，经原告多次催讨，被告仍不予理睬，被告之行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，故原告诉至本院请求判令被告：1、支付房屋修复费209，133元；2、支付自2011年12月1日至2012年5月24日止的房屋租金37，532元；并支付自2012年1月1日至实际履行日止，按每日1，500元支付滞纳金；3、支付违约金13，000元（按月租金6，500元的2倍计算）；4、承担本案诉讼费。
被告付利明辩称，不同意原告的诉请，理由：1、原告不是系争房屋的权利人，不得转租，被告在不知情的情况下与其签订合同，并支付了租金和保证金，准备装修时，被权利人阻止。被告缴纳相关费用，却未使用过系争房屋，故原告主张租金及滞纳金，没有依据；2、本案系争房屋分上、下两层，原告承租为上层，签订合同之前原告称如果装修，上层的墙体可敲掉，但被告准备装修时，被权利人阻止并赶走，对于原告主张的修复费，即使承担也仅第二层，况且实际其并未装修。3、《租赁合同》应当无效，所以原告主张的违约金无依据。
被告付利明反诉称，2011年8月30日，原、被告签订《租赁合同》约定：由原告将系争房屋出租给被告作为出售床上用品使用，并收取了被告自2011年9月1日起至12月1日止期间3个月的房屋租金19，500元和保证金13，000元。被告交付上述费用后，一直无法使用该房屋，更没有进行装修，后因此房屋的权利人与原告之间产生房屋租赁纠纷，并诉诸法院，被告才获知，原告并非实际权利人，原告无权转租，系争房屋的实际权利人也并没认可。由于原告将自己所承租的他人房屋，私自转租给被告的过错行为，导致被告权利受到侵害，故反诉请求：1、判令确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、判令原告立即返还被告收取的自2011年9月1日起至2012年12月1日止的房屋租金19，500元、房屋保证金13，000元；3、反诉诉讼费由原告负担。
针对反诉，原告毕强辩称，2012年3月16日之前大房东同意默认了原告的转租行为，所以《租赁合同》有效，但无书面证据；系争房屋已经交付给被告，被告未使用是其自身问题，已付的租金和保证金不同意返还。
经审理查明，2011年8月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将系争房屋出租给乙方，楼下一间门面供出入，系争房屋的建筑面积为200平方米，房屋装修情况为毛坯房；房屋租赁期自2011年9月1日起至2014年12月15日止，甲方于2011年9月1日前向乙方交付房屋。合同第四条约定，该房屋起始年租金为78，000元，自2012年9月1日起，双方同意对租金标准在上一年的基础上增长6%；在租赁期的第一年，乙方分四次向甲方缴纳房屋租金，即于2011年9月1日前、2011年12月31日前、2012年3月1日前、2012年6月1日前向甲方支付19，500元。在租赁期的第二年，……逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日1，500元支付滞纳金。合同第5.1条约定，本合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即13，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第6.2条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。第7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。第8.1条约定，乙方在租赁期内，不得将该房屋部分或全部转租给他人。第9.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏；（五）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（六）乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（七）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。第10.4条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状。
2011年8月30日，原告开具收据，确认收到被告支付了2011年9月1日至2011年12月1日止房屋租金19，500元及保证金13，000元。
2012年3月27日，系争房屋的权利人上海佰田房地产发展有限公司（以下简称佰田公司，该案原告）起诉毕强、丁绍平（该案被告），要求该案被告支付租金、滞纳金、房屋占用使用费、违约金；因破坏房屋承重结构而由原告修复房屋支出的费用327，118元。本院经审理后认为：关于涉案房屋承重墙拆除及修复问题，双方在签订涉案租赁合同时明确租赁房屋为毛坯房，在毕强租赁使用期间，房屋所在的物业管理部门作出《违约行为整改通知书》并送达给毕强要求整改，故毕强提出该房屋在交付时承重墙已被拆除的意见本院不予采信，毕强应当承担修复费用。对于修复金额，本院认为，虽然双方对修复内容和修复数量存在一定的争议，但从司法审计内容来看，佰田公司主张的修复方案与其提供的修复图纸能互相对应，毕强对于佰田公司提供的修复图纸亦无异议，审理中毕强又明确表示对于双方争议问题不需要重新鉴定，故本院确认涉案房屋的承重结构修复费用为209，133元。于2012年12月3日作出（2012）浦民一（民）初字第9698号民事判决，其中第六条判决内容为：毕强于判决生效之日起十五日内支付佰田公司房屋修复费用209，133元。后经二审［（2013）沪一中民二（民）终字第537号］变更该项判决内容为：毕强、丁绍平于判决生效之日起十五日内共同支付佰田公司房屋修复费用209，133元。
上述案件还确认：2010年11月，毕强与佰田公司签订《租赁合同》一份，约定毕强承租上海市浦东新区康沈路XXX号（包括2层的系争房屋），共计297.98平方米，租期自2010年12月16日起至2014年12月15日止。其中第8.1条约定，毕强的租赁期间，不得将该房屋部分或全部转租给他人。2010年10月31日，毕强与丁绍平签订《房屋租赁合同》一份，由毕强将上海市浦东新区康沈路XXX号-1一楼，建筑面积为45平方米的房屋出租给丁绍平使用，租赁期自合同签订之日起至2013年11月31日。2011年9月6日，物业公司作出《违约行为整改通知书》，要求系争房屋的业主或使用人，停止擅自切割承重墙，破坏房屋结构的施工行为，并恢复原样。审理中，毕强陈述一楼共申办两张超市的营业执照，现在实际使用的是其经营的“乐鑫超市”，二楼的房屋目前并未使用，付利明正与其进行诉讼……
审理中，本院至上海鑫源物业管理有限公司调查并形成笔录，该公司负责人陈述：2011年9月初，物业公司的工作人员听到系争房屋施工声音很大，前去查看发现，原告的下家即本案被告正在割墙，物业随即出面阻止，但当事人不予理睬，后物业公司拔掉电源才停止，物业公司立即通知佰田公司整改修复，当日作出《违约行为整改通知书》。后佰田公司、物业公司及原、被告四方至售楼处协调，被告称割墙是经原告同意的。该调查笔录原告质证后予以认可，被告未前来质证并称不予认可。
上述事实，由经庭审质证的原告分别与被告、佰田公司之间签订的《租赁合同》、上海市房地产权证、（2012）浦民一（民）初字第9698号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第537号民事判决书、《上海四海建设工程造价咨询监理有限公司司法鉴定意见书》、本院调查笔录等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，一、关于《租赁合同》的效力。法律规定，未经出租人同意转租时，转租合同无效。本案系争房屋属佰田公司所有，原告在与佰田公司的租赁合同中约定不得将该房屋部分或全部转租给他人，现原告也未提供证据证实佰田公司在合同履行中变更了该项约定，因此原、被告之间的《租赁合同》因未经出租人同意而归于无效，对于合同效力的问题，本院采纳被告意见，其该项主张应当予以支持，原告的抗辩理由不能成立。本案中，造成《租赁合同》无效归责于原、被告双方，作为原告，未经房屋权利人同意，擅自转租直接造成合同之无效；作为被告，特别是将租赁物用于经营所用或将投入装修，理应有审慎审查之义务。
二、关于原告主张的房屋修复费用。首先应解决的是被告是否破坏了系争房屋的承重结构，综合分析，本院认为被告对此否定的意见不能成立，理由为：其一，从双方合同对装修的约定看，《租赁合同》明确约定装修情况为毛坯房，而且原告承租佰田公司该房屋时也同样是毛坯房，如若双方变更了合同，由原告对系争房屋进行先行装修，按一般交易习惯，应当在合同中注明或另行订立相关合同。其二，从破坏承重结构的时间看，前案中，物业部门出具《违约行为整改通知书》的时间于2011年9月6日，也即在双方约定的合同起租日之后，如部分装修由原告负责，一般情况下，租金的起算应当在其完成装修之后或另有约定。双方虽未有交接手续，但被告已支付了约定的租金及保证金，合同应当开始履行。其三，从物业公司人员的陈述看，物业公司与原、被告均无直接合同关系，其作为第三方的陈述应当具有客观性，从其陈述而言，破坏系争房屋承重结构确系被告所为。综上得出，被告破坏系争房屋承重结构的事实存在，而其所作的陈述不实，本院不予采信。根据《建设工程质量管理条例》第十五条第二款的规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”该款是对房屋使用者在装修过程中行为禁止性规定，房屋建筑使用者，这里当然也包括了房屋承租人，在进行装修过程中，作为承租人的被告不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。而且，双方在《租赁合同》中多处对房屋的使用作出约定，故被告对其实施的行为，应承担相应的赔偿责任。前案中，已确认了原告承担相关的修复费用，而该费用应指向系争房屋，其向被告主张并无不妥，但因租赁合同的无效归责于双方，对该部分费用本院酌定由被告负担146，393.10元，其余部分由原告自行承担。
三、关于相关费用被告应继续支付还是原告应返还。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告虽否认接收过系争房屋，但如上述分析，本院认定被告事实已经接收系争房屋并实施了相关行为，合同虽为无效，但依据公平原则，如果因合同无效导致承租人不支付任何费用，则存在显失公平的情形。出租人虽然不能取得租金收益，但有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准。结合前案对租金的处理情况以及本案认定的合同无效责任分担，本院认定被告支付3个月的房屋占有使用较为合理，故被告已付的费用作为房屋占有使用费而不予退回，被告的该部分反诉主张，本院不予支持。但原告继续主张房屋租金，于法无据，本院不予支持。
另外，关于原告主张的滞纳金及违约金。由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。合同无效自始无效，即于合同成立时合同约定的内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任，经本院释明原告坚持主张，故原告依据合同约定向被告主张滞纳金、违约金的诉请，本院不予支持。关于被告主张的保证金，符合无效后果处理的原则，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）毕强与被告（反诉原告）付利明于2011年8月30日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）付利明应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）毕强房屋修复费用146，393.10元；
三、原告（反诉被告）毕强应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）付利明保证金13，000元；
四、驳回原告（反诉被告）毕强的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）付利明的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24，721.32元，减半收取12，360.66元，由原告（反诉被告）毕强负担；反诉案件受理费306.25元，由被告被告（反诉原告）付利明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年一月四日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。