新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终157号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨子萱，女，2014年4月20日出生，汉族，学龄前儿童，住乌鲁木齐市水磨沟区南湖路西二巷*号*号楼*单元***号。
法定代理人：赵力醇（杨子萱之母），1975年11月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区南湖路西二巷*号*号楼*单元***号。
委托诉讼代理人：王海林，新疆施安律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：齐玉萍（周毓练之妻），1946年5月25日出生，汉族，乌鲁木齐县商业局退休职工，住乌鲁木齐市和田街1-1-4-402室。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周宗新（周毓练之子），1961年3月8日出生，汉族，沙区公安分局退休职工，住乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西路9号平一巷10号。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周宗军（周毓练之子），1963年3月29日出生，汉族，城市管理局工作人员，住址同上。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周宗斌（周毓练之子），1966年2月12日出生，汉族，新市区二宫乡办事处退休职工，住址同上。
以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。
上诉人杨子萱因与上诉人齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌（以下简称齐玉萍等四人）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初5852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨子萱的法定代理人赵力醇、委托诉讼代理人王海林、上诉人周宗新及齐玉萍等四人的共同委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨子萱上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六、七项，依法改判驳回对方的该三项诉讼请求；2.本案上诉费用由对方承担。事实与理由：一、原审判令我支付对方修复供暖设施的费用（包括人工费9585元和材料费用5000元，合计14585元）是错误的。我并没有损坏房屋的供暖设施，租赁时就是坏的，一直就没有使用暖气。二、原审判令房屋租赁费23013.7元和违约金1626元是错误的，不应由我支付。2015年1月6日对方已将我方的员工赶出去，无法营业，故不应当支付租金和违约金。
齐玉萍等四人共同辩称：对方的上诉请求没有事实和法律依据。对方在租赁房屋中，将供暖设施损坏，其行为已经构成违约，给我造成了修复费用、材料费用以及无法出租的租金损失，该部分费用应当由其承担。
齐玉萍等四人上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、六、七项，改判杨子萱多支付我电费1486元、修复采暖设备材料费14716元、房屋租金损失26986.3元、违约金98373.37；2.一、二审诉讼费用及其他费用由对方承担。事实与理由：一、损坏的供暖设施费用。一审判决认定杨章剑在使用租赁房屋期间，房屋内的供暖设施被冻裂，其应承担全部损失。一审判决只认定材料损失5000元，而对更换采暖设施的材料费用19716元未全部认定。二、供暖设施更换修复期间房租损失。房屋内的供暖设施被冻裂，我在更换修复期间无法出租，该16天房租26986.3元应由其承担。三、电费。2016年3月4日缴纳的是2015年1月20日前使用的电费。四、违约金。按照合同约定，违约方应承担30万元的违约金，我主张对方支付违约金10万元，是合同标的的3.33%，不违反法律规定。
针对齐玉萍等四人的上诉，杨子萱辩称：对方的上诉请求没有事实和法律依据。关于电费，我方认可原审判决，对方增加的部分没有证据证明。关于暖气修复费用，该部分是我自行修复的，热力公司在看到我自行放水后就把涉案房屋的暖气给关闭了，后来对方一直没有给我说暖气爆裂的问题。关于租金，没有相应的证据证明。我在1月6日已全部撤出，相应的设施我要搬出，对方不同意，应当由对方自行承担损失。关于违约金，是对方违约在先，不应当由我方承担。
杨子萱向一审法院起诉请求：1.判令周毓练返还保证金30000元；2、判令周毓练返还我店内物品（物品明细为：木凳272个、更衣柜5个、圆桌子25个、小方桌17个、冷风机4个、热风机15个、厨案架11个、菜池子6个、菜架8个、热水器3个、四门冰柜1个、六门冰柜2个、荷台5个、微波炉2个、电脑1台、监控播放器1套、旧电视机1台、游戏机1台、鱼缸1个、煤气取暖机1个、压面机1个、和面机1个、打蛋机1个、消毒柜1个、碗柜3个、炉灶4个、蒸箱1个、矮脚炉1个、8孔煤气灶1个、电饼铛1个、绞肉机1个、创肉机1个、立式空调4个、挂式空调2个、床1个、汽磅1个）或折价赔偿100000元；3、承担本案诉讼费用。
齐玉萍等四人向一审法院反诉请求：1.请求判令杨子萱支付拖欠的水费2793.96元、电费6032.44元；2.判令杨子萱支付修复供暖设施的费用30251元（包括材料费19716元、人工费10535元）；3.判令杨子萱支付违约金100000元；4.判令杨子萱支付房屋租金损失50000元；5.承担反诉费用。
一审法院认定事实：2012年12月6日，杨章剑与周毓练签订《房屋租赁协议》一份，约定杨章剑承租周毓练位于乌鲁木齐市克拉玛依西路9号1-10号1100平方米的房屋；租期五年，自2012年12月6日至2017年12月6日止，租金共计3000000元，先付款后用房，租金一年一付，每年12月6日前付清年租金600000元；租赁房屋的水、电、暖等费用均由杨章剑承担，杨章剑在使用期间发生的火灾及其他事故都由杨章剑承担法律责任和经济赔偿；为保证协议履行，防止水、电、暖等其他费用结清，杨章剑向周毓练支付保证金30000元，合同到期，由周毓练退还；若违约由违约方向对方赔偿违约金300000元等等。合同签订后，双方开始按约履行，周毓练将房屋交付给杨章剑，杨章剑亦向周毓练交纳了保证金30000元并利用租赁房屋开设了“阳春白雪文化韩餐”餐厅。2014年12月8日，杨章剑向周毓练之子周宗新给付租金50000元，周宗新向杨章剑出具收条一份，写明：“今在杨章剑处收到2014年12月6日至2015年元月6日壹个月的房屋租金，2015年元月6日若剩余550000元没有付清，杨章剑就离开本店，甲方（即周毓练）收回房屋按合同办”。此后，杨章剑未再支付剩余租金。2015年1月13日，杨章剑因一氧化碳中毒死亡。2015年1月18日，杨子萱（杨章剑之女）的母亲赵力醇（赵力醇与杨章剑已于2014年7月11日离婚）向周毓练发通知一份，称：“因杨章剑死亡，无法继续经营餐厅，位于乌鲁木齐市克拉玛依西路9号1-10号的房屋租赁合同终止”。同日，赵力醇委托“阳春白雪文化韩餐”工作人员漆小文代表餐厅处置杨章剑在餐厅的资产及收回30000元保证金事宜。2015年1月20日，漆小文与周毓练对餐厅内物品进行了清点，确认餐厅内有木凳272个、更衣柜5个、圆桌子25个、小方桌17个、冷风机4个、热风机15个、厨案架11个、菜池子6个、菜架8个、热水器3个、四门冰柜1个、六门冰柜2个、荷台5个、微波炉2个、电脑1台、监控播放器1套、旧电视机1台、游戏机1台、鱼缸1个、煤气取暖机1个、压面机1个、和面机1个、打蛋机1个、消毒柜1个、碗柜3个、炉灶4个、蒸箱1个、矮脚炉1个、8孔煤气灶1个、电饼铛1个、绞肉机1个、创肉机1个、立式空调4个、挂式空调2个、床1个、汽磅1个(上述物品均为杨章剑餐厅已使用的旧物品)。同日，周毓练收回了租赁房屋，但对上述物品，周毓练拒绝交付，现上述物品仍由周毓练保管。2015年1月29日，周毓练交纳了租赁房屋2015年1月的水费2793.96元、电费4543.81元。2015年3月4日周毓练缴纳了2015年2月电费1486元。另查明，杨章剑在使用租赁房屋期间，房屋内的供暖设施被冻裂，周毓练收回房屋后于2015年3月对房屋的供暖设施进行了更换修复，周毓练因此产生修复费用9585元。杨章剑的第一顺序继承人为杨子萱、杨章剑之父杨雪银、杨章剑之母李桂花。杨雪银、李桂花与杨子萱一并提起本案诉讼后，杨雪银、李桂花表示放弃对杨章剑遗产的继承，申请撤回了对周毓练的起诉。周毓练在本案诉讼中亦撤回了对杨雪银、李桂花的反诉。
一审法院认为：杨章剑与周毓练签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，杨章剑如约履行至2014年12月。2015年1月13日杨章剑死亡后，杨章剑的继承人明确表示不再继续履行合同，并通知周毓练解除租赁合同，2015年1月20日，双方对租赁房屋内杨章剑的物品进行了清点，租赁房屋亦返还给了周毓练，周毓练与杨章剑之间的房屋租赁协议已实际解除。双方租赁协议解除，周毓练就杨章剑所欠的水电费、违约问题已提出反诉，原审法院在对上述问题一并处理中，周毓练应当返还杨章剑交纳的保证金30000元，对杨章剑存放于租赁房屋内的物品，周毓练亦应予退还交付，杨子萱作为杨章剑的继承人，有权主张，故杨子萱要求周毓练退还保证金及租赁房屋内物品的诉讼请求成立，原审法院予以支持。关于反诉部分，在本案房屋租赁协议履行中，杨章剑如约履行至2014年12月并于2014年12月8日向周毓练给付了2014年12月6日至2015年1月6日的租金50000元，对剩余租金，杨章剑未按约支付，经周毓练宽限至2015年1月6日交纳后，杨章剑仍未按期支付，至2015年1月20日房屋租赁协议解除，杨章剑在履行合同过程存在违约行为，其应承担违约责任，但杨章剑的违约行为仅系逾期支付租金十余天，违约程度较小，按双方租赁协议中约定的违约金300000元标准，该数额明显超过周毓练的损失，本案中周毓练按100000元调整并主张违约金亦无依据，对此原审法院酌情按杨章剑逾期支付租金550000元及逾期14天的逾期利息的130%计算违约金，据此杨章剑应承担违约金1626.63元[550000元×4.875‰/月÷30天×14天（2015年1月6日至2015年1月20日）×130%=1626.63元]。关于租金损失，2015年1月7日至2015年1月20日房屋租赁协议解除期间房租应当由杨章剑支付，原审法院对周毓练主张要求杨子萱支付租金损失的诉讼请求，支持由杨章剑支付23013.7元（60万元÷365天×14天，2015年1月7日至2015年1月20日）。关于周毓练要求杨子萱赔偿修复暖气设施的人工费及材料费的反诉请求，因杨章剑在使用租赁房屋期间，供暖设施被冻裂的事实存在，杨章剑作为租赁房屋使用人应向周毓练承担赔偿责任，但本案中周毓练提供的修复供暖设施的人工费、材料费收条及单据均非合法有效票据，其真实性亦不能确定，经核实周毓练给付证人刘伍祥维修暖气人工费9585元事实存在，对该费用杨章剑应予支付。周毓练主张的其他费用无有效证据证实，原审法院酌情由杨章剑支付周毓练材料费5000元。对杨章剑租赁房屋期间即2015年1月租赁房屋的水费2793.96元、电费4545.69元，杨章剑应予支付。因杨章剑已死亡，杨子萱作为杨章剑的继承人应在继承杨章剑遗产范围内承担上述杨章剑应承担款项的支付责任。原审法院对周毓练反诉请求中合理部分予以支持。杨子萱辩称杨章剑不存在违约行为、不应承担违约责任及不存在拖欠水电费以及不应承担供暖设施损害赔偿责任的意见不能成立，原审法院不予采纳。判决：一、周毓练向杨子萱退还杨章剑交纳的保证金30000元；二、周毓练于本判决生效后十日内向杨子萱返还留置于租赁房屋内的物品（物品明细以上述审理查明认定的物品清单为准）；三、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内向周毓练支付租赁房屋水费2793.96元、电费4543.81元；四、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内赔偿周毓练暖气修复费用9585元；五、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内赔偿周毓练暖气材料费用5000元；六、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内给付周毓练违约金1626.63元；七、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内给付周毓练租金23013.7元（60万元÷365天×14天，2015年1月7日至2015年1月20日）；八、驳回周毓练其他反诉请求。
本院二审期间，杨子萱申请证人胡彦彬出庭，证明暖气爆裂后是其自行维修，不应承担该部分费用。齐玉萍等四人对该证言的真实性、有效性、关联性均不予认可，认为证人只是听说，没有其他证据予以佐证。齐玉萍等四人提交电费清单两份，证明其所主张的电费1485元是发生在涉案房屋租赁期间的费用。杨子萱对该证据的真实性予以认可，认为该费用只要发生在杨章剑经营期间，应予以支付。本院认为，证人胡彦斌作为涉案房屋所在片区供暖企业的职工，其所做的证言较为客观，与双方当事人所陈述的部分事实相一致，本院结合其他证据予以认定。齐玉萍等四人提交的电费清单，杨子萱对其真实性予以认可，本院予以认定。该清单上载明涉案房屋2015年3月4日缴纳2月份电费1485.75元（票号：01462576），该费用采集的用电时间段为2015年1月4日至2015年2月4日。经核算，2015年1月20日前涉案房屋使用电费为1343.39元。
另在二审期间，周毓练于2017年1月12日因病死亡。本院依法变更周毓练的法定继承人齐玉萍等四人参加诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十二条规定：“上诉案件的当事人死亡或者终止的，人民法院依法通知其权利义务承继者参加诉讼。”本案中因周毓练在二审上诉期间死亡，本院依法追加其法定继承人齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌参加本案诉讼，并变更诉讼主体。依法成立的合同对双方均具有约束力。杨章剑与周毓练签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示,合法有效。在合同履行中，因杨章剑死亡，杨章剑的继承人也明确表示不再继续履行合同，2015年1月20日，双方也对租赁房屋内杨章剑的物品进行了清点，租赁房屋同时返还给周毓练，故自此双方租赁合同解除。杨章剑租赁费已交至2015年1月6日，其应当承担2015年1月7日至2015年1月20日的租赁费。杨子萱、齐玉萍等四人对租赁费用的上诉请求，不符合法律规定，本院不予采纳。杨章剑在租赁期间未按时交纳租赁费，在宽限期后仍未能按约交纳，其应当承担违约责任。考虑到杨章剑的违约行为仅系逾期支付租金十余天，违约程度较小，结合本案实际情况，一审法院依照杨章剑逾期支付租金550000元及逾期14天的逾期利息的130%计算违约金符合法律规定，本院予以维持。齐玉萍等四人上诉主张要求10万元的违约金明显超过其实际损失，杨子萱上诉不应承担违约金的请求，本院均不予采纳。关于电费。根据齐玉萍等四人提交的证据，虽然其所提交的电费缴费票据日期为2015年3月4日，但该费用系二月的电费，且电量采集时间是2015年1月4日至2015年2月4日，2015年1月4日至2015年1月20日期间仍属杨章剑租赁房屋期间，故该时间段的电费1343.39元应由杨章剑承担。一审法院对电费的数额认定有误，本院予以纠正。齐玉萍等四人关于电费的上诉意见，本院予以部分采纳。关于暖气修复费用和材料费。齐玉萍等四人以杨章剑在承租期间将房屋暖气冻裂为由，要求其支付暖气修复费用和材料费。齐玉萍等四人应当对此事实承担举证责任，但其所提交的证据无法证实在杨章剑租赁房屋期间，房屋暖气全部冻裂的事实，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。租赁房屋于2015年1月20日已收回，而费用却产生在2015年3月，结合双方所提交的证据，无法认定齐玉萍等四人在2015年3月重新更换涉案房屋暖气所产生的材料费、修复费用系因杨章剑在使用房屋期间所产生的，故齐玉萍等四人要求杨子萱承担该部分费用，无事实依据，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
综上诉述，杨子萱、齐玉萍等四人上诉请求中的合理部分，本院予以采纳；一审判决部分认定事实有误，适用法律正确，本院给予重新认定并予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第三百二十二条之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初5852号民事判决；
二、齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌向杨子萱退还杨章剑交纳的保证金30000元；
三、齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌于本判决生效后十日内向杨子萱返还留置于租赁房屋内的物品（物品明细以上述审理查明认定的物品清单为准）；
四、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内向齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌支付租赁房屋水费2793.96元；
五、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内向齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌支付租赁房屋电费5887.20元；
六、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内给付齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌违约金1626.63元；
七、杨子萱在继承杨章剑遗产范围内给付齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌租金23013.7元（60万元÷365天×14天，2015年1月7日至2015年1月20日）；
八、驳回齐玉萍、周宗新、周宗军、周宗斌的其他反诉请求。
一审本诉受理费2900元（杨子萱已交），由齐玉萍等四人负担；一审反诉受理费2042.75元（齐玉萍等四人已交），由杨子萱负担359.93元、齐玉萍等四人负担1682.82元。二审案件受理费3911.85元（杨子萱已交780.62元、齐玉萍等四人已交3131.23元），由杨子萱负担520.14元、齐玉萍等四人负担3391.71元。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一七年三月二十二日
书记员 赵 可