河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终3213号
上诉人（原审原告）：姚永祥，男，汉族，1949年6月11日生，住河南省汝州市。
委托诉讼代理人：李金娥，河南物华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚永旗，男，汉族，1960年11月15日出生，住汝州市。
被上诉人（原审被告）：李瑞林，男，汉族，1946年12月8日生，住河南省汝州市。
委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。
原审第三人：王敏枝，女，汉族，1955年9月4日生，住河南省汝州市。
原审第三人：李宇阁，男，汉族，1977年2月9日生，住河南省汝州市。
上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：张延辉，河南倚天剑（郑州）律师事务所律师。
原审第三人：李宇鹏，男，汉族，1974年12月8日生，住河南省汝州市。
上诉人姚永祥与被上诉人李瑞林及原审第三人王敏枝、李宇鹏、李宇阁房屋买卖合同纠纷一案，河南省汝州市人民法院作出（2016）豫0482民初4108号民事判决，姚永祥不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人姚永祥及委托诉讼代理人李金娥、姚永旗，被上诉人李瑞林及委托诉讼代理人何国华，原审第三人李宇阁及王敏枝、李宇阁的委托诉讼代理人张延辉，原审第三人李宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚永祥上诉请求：依法撤销汝州市人民法院（2016）豫0482民初4108号民事判决，依法改判本案两份房屋转让协议合法有效，李瑞林应当协助办理房屋过户；一、二审诉讼费用由李瑞林承担。事实与理由，一、姚永祥与李瑞林分别于2013年4月16日、2014年4月12日签订的两份“房屋转让协议”是双方当事人的真实意思表示，两份协议合法有效，一审判决书认定房屋转让协议无效是错误的。2013年4月16日，姚永祥与李瑞林签订第一份房屋转让协议，该协议的签订是李瑞林主动向姚永祥提出，并称其资金紧张，其妻所借银行贷款无力偿还，而主动要求出卖本案所涉“房产”的。由于双方既是朋友又是多年的合作生意伙伴，姚永祥也同意购买该房产，进而继续合作共同对该房屋进行管理和经营。在签订房屋买卖协议之时，双方各有亲戚一名作为“中人”在协议上见证签字，协议签订后，姚永祥支付购房款341万元，并根据双方签订的房屋转让协议，双方于当天又签订了代为还贷“协议书”，姚永祥按协议约定于2013年4月25日开始为李瑞林及其妻子偿还工商银行借款。姚永祥依约履行了房屋转让协议无任何违约行为。2014年4月12日，李瑞林再次提出转让另外一半房产，双方再次签订房屋转让“协议书”，并同样有“中人”见证签订，姚永祥于2014年4月18日分两次支付，每次50万元，共支付房屋转让款100万元，并同时将剩余房屋转让款出具欠条给李瑞林，姚永祥仍然依约履行了“房屋买卖协议”。姚永祥与李瑞林房屋转让行为合法有效。二、一审法院认定本案“房屋转让协议”中所涉房产是李瑞林的家庭成员共同创造所得，属家庭共同财产，明显属于认定事实错误，无事实根据和法律依据。首先，姚永祥与李瑞林既是多年的朋友，又有亲戚关系，双方在生意上有多年、多次的合作或合伙情况，多年来在各种手续的签订上均是由双方当事人自己完成，从来不存在妻儿等其他家庭成员参与的情况。其次，本案是房屋买卖合同纠纷案，庭审中一审法院并没有查明该财产是李瑞林家庭成员如何共同创造的，仅仅以“李瑞林及其家人对家庭共同创造不提异议”即认定为“该房产应属家庭共同财产”。这种认定事实得出结论的方式简单、草率、显失公平、公正，有失法律尊严，是对姚永祥利益的严重侵害。其三，上述涉案房屋最初来源是王兴奇和李瑞林两人共同购买，后将该资产分配后，两人分别办理了房屋所有权证，该房屋所有权证书记载的产权人是李瑞林独有房产。三、一审法院在案件事实认定，最终作出判决结果方面存在严重的“以偏概全”、“因假误真”情况。首先，一审判决多次将已被平顶山市中级人民法院认定为虚假诉讼的（2014）平民初字第39号民间借贷案作为认定“本案姚永祥与李瑞林恶意串通”的口实是错误的，以此混淆了、模糊姚永祥与李瑞林两次真实意思上的房屋买卖协议。其次，一审判决将2013年4月16日姚永祥与李瑞林签订的“房屋转让协议”和同日签订的代为偿还李瑞林及妻子王敏芝工商银行贷款的“协议书”，与已被认定为虚假诉讼的“借款房屋抵押合同”三个协议混同叙述，混淆一起不加以甄别，即片面认定为“姚永祥与李瑞林签订的房屋转让协议明显存在恶意串通情形”是错误的。第三，一审判决书对“违反日常交易习惯”及“明显不符合日常生活经验法则”认定明显与本案事实不符，与法律规定相悖。
李瑞林答辩称：姚永祥不是善意第三人，本案不存在表见代理的情形，完全属于姚永祥和李瑞林相互串通、恶意侵害本案第三人合法权益的违法犯罪行为。李瑞林与姚永祥共虚构了4份虚假协议，所有协议、证据均为李瑞林在被公安抓捕和网上追逃期间（由于李瑞林将李宇阁打成轻伤，李宇鹏报案），李瑞林对本案第三人进行报复，与姚永祥共同合谋虚构伪造。李瑞林与姚永祥、姚晓杰、李瑞斌组建了诈骗集团，虚构事实、隐瞒真相、以非法占有为目的，制订详细计划，非法剥夺本案第三人王敏枝、李宇鹏、李宇阁的合法财产权(建行处房产)。本案无真实的房屋买卖关系，不存在支付事宜，不存在真实资金来往。涉案财产属于家庭共有，事实清楚、证据确凿。姚永祥的主张不能成立，应依法驳回其上诉，维持原判。
李宇鹏述称，姚永祥与李瑞林及本案第三人王敏枝、李宇鹏、李宇阁是亲戚加生意上的合作伙伴。李瑞林与第三人为一家四口，登记在李瑞林名下的资产，系家庭共同创造所得。一审法院根据第三人提供的1000多份证据，和李瑞林提供的关键证据——保底证明，以及姚永祥用80万元买通李瑞斌，对李瑞林黑吃黑的录音证据，还原了案件的事实真相，理出了案件的法律因果关系和逻辑关系，作出了正确的判决。姚永祥、李瑞林在协议中引用的证据是虚假证据，因无真实的买卖关系，又要约定事成后二人坐地分赃的相关事宜，故在协议中才会出现“不得让妻儿子女继承”、“单方没有处置权”、“通过仲裁或判决将房产变更在姚永祥名下”，以及协议第八条“不得让李瑞林的妻儿知道，姚永祥不得与李瑞林的妻儿配合，只限于姚永祥与李瑞林二人共同出售获利”等多处违反日常交易习惯的条款，明显不符合日常生活经验法则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，保护本案真正受害人（第三人）的合法权益不受侵害。
王敏枝、李宇阁述称，同意李瑞林、李宇鹏的意见。姚永祥的诉讼请求及事实与理由均不符合物权法第106条善意取得的规定，尤其是物权法第106条第3款的规定。根据物权法规定，姚永祥与李瑞林的行为是恶意串通，不构成善意取得。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。
姚永祥向一审法院起诉请求：一、依法确认姚永祥、李瑞林于2013年4月16日签订的《房屋转让协议书》及2014年4月12日的《协议书》有效，确认位于汝州市广成中路建设银行主楼六层和主楼东侧配楼七层、附属配套设施等归姚永祥所有；二、要求判决李瑞林协助办理上述房屋的过户登记；三、本案诉讼费用由李瑞林承担。
一审法院认定事实：李瑞林与王兴奇共同购买位于汝州××××路建设银行主楼十三层及配楼七层房产，双方为单独办理房屋权属证书，2005年8月15日，双方签订协议书将上述房产进行分割，双方约定主楼四、六、八、九、十一、十三层归李瑞林所有，李瑞林并为上述房产办理房屋所有权证，证号分别为：汝房权证风穴办字第××、20××30、2006200729、20××26、2006200725、20××24号；配楼第一层西边半间、楼前雨棚、三、五、六层归李瑞林所有，李瑞林并为该房产办理房屋所有权证，证号为：汝房权证风穴办字第××号，土地证号为：汝国用（2005）第00**号。
2013年4月16日，甲方李瑞林与乙方姚永祥签订的房屋转让协议载明：“依据合同法及相关法律、法规之规定，买卖双方本着平等自愿，协商一致的原则，就房屋转让的有关事项，达成如下协议。第一条：转让房屋的基本情况。甲方因经济需要，自愿将位于汝州市广成中路，建设银行主楼六层和主楼东侧配楼七层，李瑞林名下房产一次作价壹仟贰佰万元整，甲方拿出一半的产权，以陆佰万元的价格转让给乙方，从此以后李瑞林名下房产的产权归甲乙双方共同所有《甲方所转让的房产只限于以后出售，甲乙双方赚钱获利，不得分房，不得让妻儿、子女继承，这是个硬条件，甲乙双方必须遵照执行》。关于以后处置房产的利害承担，双方各半。第二条：房屋的面积及作价明细。乙方购买甲方拥有的房产的一半房产，坐落于汝州××××路建设主楼六层和配楼七层（以甲方房产证为凭），主楼六层包括分摊面积每层600㎡共计3600㎡，作价360万元（每㎡作价1000元整），配楼七层2500㎡左右，作价750万元整（每㎡作价3000元整），附属配套设施，变压器、中央空调、水井、提水泵、配电设施、消防设施、电梯、2-6层装修，作价90万元整。以上房产包括配套设施作价，总计人民币壹仟贰佰万元整。第三条：甲方卖给乙方的一半房产售价为600万元整，甲方在汝州市工商行贷款的其它开支，乙方承担195000元，两项合计：6195000元整。扣除乙方替甲方归还工商行贷款，2785000元整。扣后乙方应付给甲方人民币叁佰肆拾壹万元整（3410000元）。第四条：付款方式。乙方于2013年4月26日，一次性付给甲方人民币协议叁佰肆拾壹万元整。下余贰佰柒拾捌万伍仟元乙方用于甲方在汝州市工商行贷款500万元，贷款期限五年整，本息合计按行规60个月还清（即60期还清），甲方已归还29期（29期还款合计221.5000元），剩余31期，2785000元的贷款由乙方负责还清。乙方替甲方还贷方式为：从2013年4月25日归还第一期开始，按工行规定，每月25日为还款日，逐月还贷或中途一次性还清，由乙方自行决定（以收款收据和还款凭证为凭）。第五条：乙方将甲方所欠工行贷款2785000万元还清后，甲方的土地证、房产证，暂时抵押给乙方保管。第六条：为了确保安全，方便管理，经协商一致，甲方同意将甲方拥有的房地产所有权证，通过仲裁或判决变更在乙方名下，变更过户所有税费由甲乙双方承担。变更过户前甲乙双方另行协商约定。第七条：土地、房产使用权证随裁定或判决过户在乙方名下，但实属李瑞林、姚永祥二人的共有房产，单方没有处置权，如有买卖、抵押需经甲乙双方协商同意，方可实施。第八条：因甲方家庭出现不孝之子，家庭产生重大矛盾，才廉价转让房产，所以此协议只对甲方本人，乙方不能与甲方家属，发生有关处理甲方一半财产的所有事宜（包括买卖、确权、抵押等），如乙方只顾个人利益，与甲方家属（妻儿）配合，有损甲方本人的经济利益，此协议作废，甲方所收乙方的600万元现金不再退回。因甲方年事已高，如有不测，特委托李瑞君、李瑞斌代表甲方律行合同。第九条：本合同真实有效，有和本合同不符的，以本合同为准，其它有关汝州市广成中路，建设银行主配楼，李瑞林名下房产所鉴定的抵押、转让等合同一律无效。第十条：本协议一式二份，甲乙双方各持一份，签字按指印后生效。”李瑞林、李瑞斌在该协议尾部甲方处签字，姚永祥、姚晓杰在乙方处签字。
在（2014）平民初字第39号姚永祥诉李瑞林民间借贷纠纷一案中，李瑞林在2014年10月17日庭审中认可2013年4月29日至30日李瑞林收到姚永祥支付的款项341万元以及姚永祥代王敏枝向中国工商银行汝州支行还贷的款项系房产转让协议中的价款，李瑞林当庭向法庭提交资产转让协议，姚永祥对此并无异议。李瑞林并向姚永祥出具有收据一份，该收据载明：“今收到姚永祥人民币叁佰肆拾壹万正￥3410000元，系付购买汝州市广成中路建行李瑞林名下壹半房产、产权款。”但该收据载明的日期为2004年4月28日。
中国工商银行汝州支行向平顶山市中级人民法院出具证明，姚永祥于2013年4月25日至2014年7月28日期间，共代王敏枝还款11期，本金940787.4元，利息131375.7元，共计1072163.1元。具体为：2013年4月25日至2013年11月25日代还8期，2013年12月23日至2014年1月25日代还1期，2014年6月30日至2014年7月28日代还2期。姚永祥、李瑞林及第三人均认可2014年1月25日至5月25日期间的贷款由赵利军所偿还。
2014年4月12日，甲方李瑞林与乙方姚永祥签订的协议书载明：“立协议人：李瑞林（甲方）姚永祥（乙方）第一条：甲方自愿将位于汝州市广成中路，建设银行主配楼李瑞林名下房产的另一半产权，以400万元的价格转让给乙方，从此以后李瑞林名下房产的产权全部归乙方所有。第二条：房屋的基本情况和房屋的面积及作价明细，以2013年4月16日与乙方签订的房屋转让协议书中的第一条、第二条中已有说明，不在重复。第三条：付款方式：乙方于2014年4月12日一次性付给甲方人民币壹佰万元整，下余300万元于2015年4月10日前一次性付清（以收款收据和借据数额为凭）。第四条：本合同自签订之日起永不反悔，未尽事宜双方协商解决。第五条：本协议一式二份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。”李瑞林在该协议尾部甲方处签字，姚永祥在乙方处签字。李瑞斌、姚晓杰在中人处签字。
2014年4月18日，李瑞林向姚永祥出具的收到条载明：“今收到姚永祥人民币伍拾万元正（500000元）。收款人李瑞林。”但双方对该款是否是支付房产转让协议中的款项存在争议。
另查明，姚永祥曾于2014年4月21日向平顶山市中级人民法院提起诉讼，要求李瑞林偿还借款11367906.74元及利息，并承担逾期还款违约金。姚永祥向法院提供主要证据为：1、2013年4月16日李瑞林与姚永祥签订的由姚永祥代李瑞林偿还工行贷款278.5万元（31期）的协议书一份。2、2013年4月25日至2013年12月26日姚永祥工商银行还款明细一份。3、2013年4月18日李瑞林与姚永祥签订的借款房屋抵押合同一份，合同约定，甲方李瑞林向乙方姚永祥借款1350万元，使用期限一年，年息24%，以甲方位于汝州市广成中路建设银行主楼六层和主楼东侧配楼七层抵押给乙方，付款方式为乙方于2013年4月18日至5月18日一个月内分三次付给甲方现金1000万元，乙方替甲方归还工商银行贷款300万元，扣除50万元留给乙方作为过户甲方应承担的税费，并约定逾期不还房产归乙方所有等内容。4、邮政储蓄银行转账明细一份：2013年4月24日王素卿支付15万元，2013年4月26日姚永祥支付110万元，2013年4月27日姚永祥支付146万元，2013年4月28日王素卿支付50万元，2013年4月28日姚永祥支付100万元，2013年4月29日姚永祥分别支付130万元、160万元，2013年4月30日王素卿支付280万元，共计991万元。5、2013年5月18日借款条，内容为：“今借到姚永祥人民币壹仟万元正（10000000元）。（注：还款方式和利息承担数额以抵押协议为凭）借款人：李瑞林”。6、2014年4月18日李瑞林出具的证明一份，内容为：“该借款已无力偿还，按2013年4月18日所签的借款房屋抵押合同执行。”
双方在2014年10月17日的庭审中均认可1000万元借条的形成原因是李瑞林为转移资产，从经济上制裁李瑞林儿子，该案系虚假诉讼。2014年4月11日，姚永祥向李瑞林出具的证明载明：“关于2013年4月18日李瑞林和姚永祥签订的《借款房屋抵押合同》和李瑞林所写的借据（壹仟万元整）纯属虚构，合同内的所有条款一律无效。该协议与借据仅限于打官司使用。”后姚永祥、李瑞林双方向法庭道歉并承认错误，平顶山市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）平民初字第39号民事裁定书，准许姚永祥撤回起诉。
李宇鹏、李宇阁于2013年12月25日向汝州市人民法院起诉李瑞林、王敏芝分家析产纠纷一案，姚永祥作为第三人于2014年5月26日申请参加诉讼，请求事项为申请人作为汝州市丹阳中路144号房地产所有人和汝州市广成中路建设银行主楼六层和主楼东侧配楼七层李瑞林名下房产土地和房产的抵押权人，请求参与分家析产一案的诉讼。李宇鹏、李宇阁于2014年12月27日申请撤回起诉，汝州市人民法院于2014年12月27日作出（2014）汝民初字第129号民事裁定，准许李宇鹏、李宇阁撤回起诉。
再查明，在本案审理过程中，姚永祥认可：2013年4月24日王素卿通过邮政储蓄银行转账的15万元、2013年4月26日姚永祥通过邮政储蓄银行转账的110万元、2013年4月27日姚永祥通过邮政储蓄银行转账的146万元、2013年4月28日王素卿通过邮政储蓄银行转账的50万元、2013年4月28日姚永祥通过邮政储蓄银行转账的100万元，并未支付给李瑞林。
一审法院认为，本案中登记在李瑞林名下的位于汝州××××路建设银行房产，系李瑞林的家庭成员共同创造所得，对此李瑞林及第三人并无异议，该房产应属家庭共同财产，作为李瑞林多年合作伙伴及亲戚的姚永祥对该事实应当是明知的。原告姚永祥所提供的甲方为李瑞林、乙方为姚永祥2013年4月16日的房屋转让协议，其中的多项条款内容如“不得让妻儿子女继承”、“单方没有处置权”及合同第八条内容，与一般房屋买卖合同不相符合，亦违反日常交易习惯，明显不合情理。在2014年4月21日姚永祥诉李瑞林民间借贷纠纷（2014）平民初字第39号案件中，姚永祥选择借贷法律关系、而未采用买卖法律关系向李瑞林主张权利，在此后李瑞林分家析产案中，姚永祥作为第三人参加诉讼亦向李瑞林主张债权，这明显不符合日常生活经验法则。另外，从双方签订的载明日期为2013年4月16日的房屋转让协议书、2013年4月18日的借款房屋抵押合同以及2013年4月16日协议书（主要内容为银行还贷）来看，在三日之内签订三份不同协议，该三份协议均涉及姚永祥代王敏芝进行银行还贷，但其目的均不相同。姚永祥、李瑞林双方签订的房屋转让协议明显存在恶意串通的情形，且严重损害了第三人利益，姚永祥、李瑞林之间签订的房屋转让协议应为无效协议。故对姚永祥要求确认姚永祥、李瑞林于2013年4月16日签订的《房屋转让协议书》及2014年4月12日的《协议书》有效，确认位于汝州市广成中路建设银行主楼六层和主楼东侧配楼七层、附属配套设施等归姚永祥所有；要求判决李瑞林协助办理上述房屋的过户登记的诉讼请求，不予支持，应予驳回。关于已付款项，姚永祥可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回姚永祥的诉讼请求。案件受理费81800元，保全费5000元，由姚永祥负担。
二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。本案争议房产系李瑞林与第三人王敏芝、李宇鹏、李宇阁的共同财产，是李瑞林的家庭成员共同创造所得，作为李瑞林多年合作伙伴及亲戚的姚永祥对该事实应当是明知的。李瑞林未经其他家庭成员共有人的同意处分共有物，与姚永祥签订房屋转让协议书，该房屋转让协议书中的多项条款内容如“不得让妻儿子女继承”、“单方没有处置权”及合同第八条内容，与一般房屋买卖合同不相符合，亦违反日常交易习惯，明显不合情理。在2014年4月21日姚永祥诉李瑞林民间借贷纠纷（2014）平民初字第39号案件中，姚永祥选择借贷法律关系，却未以买卖法律关系向李瑞林主张权利，在此后李瑞林分家析产案中，姚永祥作为第三人参加诉讼亦向李瑞林主张债权，这明显不符合日常生活经验法则。从姚永祥、李瑞林签订的载明日期为2013年4月16日的房屋转让协议书、2013年4月18日的借款房屋抵押合同以及2013年4月16日协议书（主要内容为银行还贷）来看，在三日之内签订三份不同协议，该三份协议均涉及姚永祥代王敏芝进行银行还贷，但其目的均不相同。综上，姚永祥、李瑞林双方签订的房屋转让协议明显存在恶意串通的情形，且严重损害了王敏芝、李宇鹏、李宇阁的利益。一审根据法律规定，认定姚永祥、李瑞林之间签订的房屋转让协议为无效协议，并对姚永祥要求确认姚永祥、李瑞林于2013年4月16日签订的《房屋转让协议书》及2014年4月12日的《协议书》有效，确认位于汝州市广成中路建设银行主楼六层和主楼东侧配楼七层、附属配套设施等归姚永祥所有，要求判决李瑞林协助办理上述房屋的过户登记等诉讼请求不予支持，并无不当。姚永祥的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由姚永祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亚超
审 判 员 张新兰
审 判 员 尚少辉
审 判 员 王光辉
审 判 员 石天旭
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 崔军帅
书 记 员 张占雷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。