江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第00802号
原告中国银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路306号。
负责人虞东，该分行行长。
委托代理人詹素云，江苏熠达律师事务所律师。
委托代理人刘藏化，江苏熠达律师事务所律师。
被告胡东洲。
被告王学梅。
原告中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称中国银行昆山分行）与被告胡东洲、王学梅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法由审判员李霆适用简易程序进行审理。后因被告胡东洲、王学梅下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2015年12月7日公开开庭进行审理。原告中国银行昆山分行委托代理人詹素云到庭参加诉讼，被告胡东洲、王学梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告中国银行昆山分行诉称：被告胡东洲、王学梅系夫妻关系，二人在夫妻关系存续因购买位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室向原告中国银行昆山分行申请贷款。2013年3月5日，原告与两被告签订《个人一手住房贷款合同》一份，双方约定，由两被告向原告借款40万元整，借款期限25年，自2013年3月5日至2038年3月5日止，同时被告胡东洲、王学梅以其购买的位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押房产的登记手续。合同签订后，原告依约向两被告发放贷款40万元，但两被告屡次未按合同约定足额还本付息，截止2015年3月27日，两被告尚有三期贷款本息未归还，原告催促无果。因此，原告有权宣布合同项下的全部贷款本息提前到期，要求两被告归还贷款本金及各项利息，以及要求两被告赔偿原告因主张债权而支出的律师费用21200元。原告为维护自身合法权利，向人民法院起诉要求：一、判令两被告立即归还原告借款本金387510.81元，各项利息6122.89元（利息暂计算至2015年3月27日，此后各项利息按照合同约定标准计算至本息还清时止）；二、两被告承担原告为实现债权所支付的律师费21200元；三、判令原告有权就抵押物即位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室房产及其折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利；四、两被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：
证据1、个人住房贷款申请表及结婚证各一份，证明两被告系夫妻关系，且两被告在婚姻关系存续期间向原告申请贷款。
证据2、个人一手住房贷款合同及抵押物他项权证各一份，证明双方存在借款合同关系及原告对两被告抵押的房屋享有抵押权。
证据3、借款借据一份，被告原告依约向被告发放了贷款。
证据4、本金及欠息清单两份，证明被告结欠原告本息金额。
证据5、委托代理合同及律师费发票，证明原告为实现债权支出的律师费。
被告胡东洲、王学梅未作答辩也未向本院提供证据。
被告胡东洲、王学梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，原告提供了证据1-证据5原件及与原件一致的复印件，且原告提供的证据1-证据5能够相互印证，故本院对原告提供的证据1-证据5予以认定，作为定案依据。
经审理查明：2013年3月，被告胡东洲、王学梅因购房需要，向原告申请贷款。2013年3月5日，原告与两被告签订《中国银行个人一手住房贷款合同》一份，双方约定，由被告胡东洲向原告借款40万元整，借款期限25年，自2013年3月5日至2038年3月5日止；贷款利率为放款日中国人民银行公布的相应档次基准利率下浮5%，如遇中国人民银行贷款利率调整，合同贷款利率也作相应调整，利息分段计算；还款方式采用按约等额本息还款法；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权对逾期贷款本金和利息收取罚息，罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收40%；对不能按时支付的利息，按逾期贷款罚息利率计收复利。关于违约责任，双方还约定，借款人未按合同约定期限足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布合同项下的贷款提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。贷款人有权要求借款人赔偿因违约而造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等损失。同时，被告胡东洲、王学梅以其购买的位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的具体范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。
上述合同签订后，原告按约于2013年3月5日向被告胡东洲发放贷款40万元，借款借据上载明的利率，贷款期限与原合同约定一致。2014年5月19日，原、被告双方就抵押物即位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室的房产办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。此后，被告胡东洲未能按约归还贷款本息，截止2015年3月27日，被告胡东洲已经逾期三期未归还贷款本息，本金余额387510.81元，结欠各项利息6122.89元。此后，两被告继续逾期归还贷款本息，截止2015年12月7日，本金余额387510.81元，结欠各项利息23387.44元。
另查明，被告胡东洲、王学梅于2013年2月8日登记结婚，其二人向原告借款时处于夫妻关系存续期间，本案中，原告委托律师出庭诉讼，支付律师代理费21200元。
本院认为，原告与被告胡东洲、王学梅之间的购房借款合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告胡东洲向原告借款40万元，应当按照约定按月及时归还贷款本息。截止2015年3月27日，被告胡东洲已经逾期三期未归还贷款本息，本金余额387510.81元，结欠各项利息6122.89元。按照合同约定，原告有权宣布所有贷款提前到期，截止2015年12月7日，本金余额387510.81元，结欠各项利息23387.44元。故本院对原告主张的要求被告胡东洲归还借款本金387510.81元并支付利息（截止2015年12月7日各项利息为23387.44元，此后按合同约定的利率标准计算至被告实际清偿之日）的诉讼请求予以支持。因被告胡东洲、王学梅向原告借款时系夫妻关系，故两被告应当对以上还本付息义务承担共同清偿责任。
关于原告主张的律师费损失，因双方在购房借款合同中并明确约定两被告违约时律师费由两被告负担，故律师费损失应由两被告负担。但原告主张的律师费21200元，其主张的标准偏高，本院酌情予以调整，对原告主张的律师费15100元部分予以支持。
被告胡东洲、王学梅以其所有的位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室的房产为上述债务提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括上述借款本金及利息、罚息、复利、律师费损失等，故原告对位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室的房产及其折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡东洲、王学梅归还原告中国银行股份有限公司昆山分行借款本金387510.81元及各项利息（截至2015年12月7日各项利息为23387.44元，2015年12月8日之后的各项利息按照合同约定的利率标准计算至两被告实际支付之日），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告胡东洲、王学梅赔偿原告中国银行股份有限公司昆山分行其他损失15100元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、若被告胡东洲、王学梅未能按期履行以上第一、二项付款义务，原告中国银行股份有限公司昆山分行有权就被告胡东洲、王学梅所抵押的房产即位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园XX号楼XX室房屋及其折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费7522元，公告费690元，二项合计8212元，由原告负担50元，由被告胡东洲、王学梅负担8162元。该款原告已预交，本院不再退还，被告胡东洲、王学梅负担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李 霆
人民陪审员 宋仙娟
人民陪审员 胡 菊
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 严 夏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。