江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5265号
上诉人（原审被告）时磊，男，1986年5月13日生，汉族。
委托代理人曹化君，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。
委托代理人郭菁菁，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王霞，女，1981年6月19日生，汉族。
委托代理人程昱，江苏焯燃律师事务所律师。
上诉人时磊因与被上诉人王霞返还原物纠纷一案，上诉人时磊不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王霞原审诉称，其系南京市鼓楼区某地1号305室的现产权人。2014年9月24日，其与原产权人徐迎签订房屋买卖合同，并于2014年10月31日办理了过户。2014年8月13日，徐迎将上述房屋出租给许晓，租赁期限为2014年9月1日起至2015年8月31日。2014年12月18日，其与许晓重新签订了租赁合同，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日。许晓一直居住在该房屋内。2014年9月，时磊与谢忠（徐迎的配偶）伪造了一份虚假的租赁合同。后时磊以此为由，强行将许晓赶出房屋，霸占该房屋至今。故王霞诉至法院，诉讼请求为：1.判令时磊迁出南京市鼓楼区某地1号305室房屋；2.判令时磊赔偿损失（按每日97元计算，自2015年3月19日计算至实际停止侵害迁出之日）。
时磊原审辩称，根据合同法的规定，买卖不破租赁，其不应承担责任。另外其保留起诉谢忠的权利，并行使优先购买权。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区某地1号305室房屋（建筑面积103.14平方米）于2005年6月2日登记至谢忠名下；于2013年10月21日登记至徐迎和谢忠名下，共有情况为共同共有，又于2014年6月20日登记至徐迎名下。徐迎与谢忠原系夫妻关系，于2014年5月登记离婚。
2014年8月13日，徐迎（甲方）与许晓（乙方）签订了《房屋续租协议》，协议约定：甲方将上述房屋续租给乙方使用，租期为自2014年9月1日起至2015年8月31日止；租金为每月2900元。合同签订当日，许晓向徐迎支付了2014年9月至11月的房租8700元。许晓继续承租上述房屋。
2014年9月9日，许晓因时磊到涉案房屋与其发生纠纷报警，经民警了解，许晓于2014年8月13日从房东徐迎处，续租了三个月并交了8700余元的房租，时磊于2014年4月13日与徐迎的前夫谢忠签订四年的租赁合同并交了13.9万元的房租；因谢忠与徐迎已离婚，产权人由谢忠变更为徐迎，两人电话均联系不上，民警告知双方自行协议或者通过法律途径解决。
2014年9月24日，王霞（乙方、买方）与徐迎（甲方、卖方）及中介机构签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区某地1号305室房屋出售给乙方；房屋转让价款180万元，其中定金20万元，尾款2万元，首付款32万元，贷款126万元；甲、乙双方定于房款下至甲方账户后七日内正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。合同尾部卖方处有“谢忠”签名。合同签订后，涉案房屋于2014年10月31日转移登记至王霞名下。
2014年10月，上海浦东发展银行向王霞发放了二手房购房贷款126万元。
2015年1月16日，王霞（甲方）与许晓（乙方）签订了《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租期为2014年12月1日至2015年11月30日，月租金为2900元；租金按季度支付。
2015年3月19日，王霞因时磊要承租该房屋发生纠纷报警。同日，时磊与王霞到徐迎父母亲找徐迎，因徐迎不在家发生纠纷，时磊报警。次日，王霞亦因此事报警。同月26日，王霞因被告时磊持有与前房主（谢忠）签订的租赁合同，撬锁强行入住涉案房屋，致使发生纠纷报警。后涉案房屋一直由时磊控制使用。
另查明，时磊（乙方，承租方）与谢忠（甲方、出租方）签订了落款时间为2014年4月13日的《房屋租凭（赁）合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住房使用；租赁期共48个月，自2014年9月8日至2018年9月8日；月租金为2900元，租金四年支付一次，即139000元；保证金5000元；因与原房客合同未到期，此合同履行日于2014年9月8日执行。合同落款当日，时磊向谢忠支付了押金5000元和出租款139000元。时磊的朋友在2014年1月至同年3月间与许晓多次电话联系。时磊陈述，谢忠未向其交付涉案房屋。
以上事实，有原、被告陈述，房屋所有权证、离婚协议书、房屋续租协议、接处警工作登记表、南京市存量房交易合同、个人贷款还款通知单、房屋租赁协议、房屋租凭（赁）合同、收条、通话记录等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
关于返还房屋的问题。王霞通过买卖取得了房屋的所有权，并已与房屋的承租人许晓签订了《房屋租赁协议》，应认为涉案房屋已经交付给原告王霞。时磊依据其与谢忠所签订的《房屋租凭（赁）合同》主张其可以承租涉案房屋，从相关报警记录及时磊的陈述来看，出租人谢忠并未将涉案房屋交付给时磊，时磊系属擅自使用涉案房屋。王霞作为房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于涉案房屋并未实际交付给时磊，时磊擅自使用涉案房屋，属于无权占有不动产，王霞有权要求时磊返还，故王霞主张迁出涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。因涉案房屋未交付使用，时磊可另行向谢忠主张权利。
关于赔偿损失的问题。时磊无权占有使用涉案房屋，应当赔偿占有使用期间的损失，其损失金额相当于租金的损失，参照王霞与许晓之间以及时磊与谢忠之间租赁合同约定的租金标准，故损失标准按每月2900元计算。王霞损失的起止时间，根据报警记录，时磊于2015年3月26日撬锁强行入住涉案房屋，故损失的起止时间为自2015年3月26日起至时磊迁出房屋之日止。
综上，时磊应当迁出涉案房屋，并赔偿相当于租金的损失。时磊的辩解意见因谢忠未交付涉案房屋无事实和法律依据，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、时磊于判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市鼓楼区某地1号305室房屋；二、被告时磊于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王霞损失（自2015年3月26日起至被告时磊迁出上述房屋之日止，按每月2900元计算）。案件受理费80元，减半收取40元，由时磊负担（此款王霞已预付，时磊在给付上述款项时直接给付王霞）。
上诉人时磊不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决事实认定错误，其已向原房主缴纳139000元房租费和押金5000元，根据买卖不破租赁原则，且原房主以明显低于市场价的价格将诉争房屋出让于被上诉人的行为属于恶意串通行为，故其对诉争房屋不仅有使用权，还有优先购买权。请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人王霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为，公民和法人的合法财产权益受法律保护。被上诉人王霞已合法取得诉争房屋的产权证和国有土地使用权证，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案上诉人虽提交了其与案外人谢忠的《房屋租凭（赁）合同》以证明其对诉争房屋享有使用权，但案外人并未将诉争房屋交付给上诉人，应当认定上诉人占有诉争房屋的行为属于无权占有，故上诉人要求继续使用诉争房屋，没有法律依据。被上诉人要求上诉人迁出并返还房屋，具有事实和法律依据。关于上诉人在二审中主张对诉争房屋享有优先购买权的上诉理由，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。本案被上诉人已善意购买诉争房屋且已经办理登记手续，取得了诉争房屋的所有权。因此，即使上诉人对诉争房屋享有承租权，上诉人对诉争房屋亦无优先购买的权利。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人时磊的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人时磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 孙雪松