西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民二初字第00093号
原告万佩琦，女，1999年12月17日出生，汉族，陕西榆林人，西安某学校学生，住西安市碑林区。
法定代理人窦虎清，女，1975年3月3日出生，汉族，住西安市碑林区，系原告母亲。
委托代理人董浩忠、赵宝丽，陕西浩元律师事务所律师。
被告陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人袁康锋，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告万佩琦与被告陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称“天佑酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万佩琦委托代理人董浩忠、赵宝丽、被告天佑酒店委托代理人袁康锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万佩琦诉称，被告与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称“新概念公司”）于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外，整体出租给被告使用，租金每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。被告逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，新概念公司有权解除合同。后新概念公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，被告作为承租方向出租方发函放弃优先购买权。原告购买了该公寓房屋，建筑面积分别为49.37平方米的商品房。原告购买房屋后，被告自2011年12月1日起即未向原告支付租金。被告作为承租人应向产权人即原告支付租金，被告长期拖欠租金违反了合同约定，应当向原告支付租金并赔偿损失，同时原告有权解除租赁关系，并要求被告返还房屋。现诉至法院，请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告立即向原告返还房屋；3.判令被告向原告支付房屋租金65168.4元（自2011年12月1日至2013年9月30日），2013年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由被告按每月987.4＊3元的标准向原告支付；4.判令被告向原告支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）；5.诉讼费由被告负担。
被告天佑酒店辩称，2006年10月1日，被告关联公司陕西天佑投资有限公司与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为被告，被告取得该合同的权利义务。原告与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，被告在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将被告列为第三人，被告才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，被告并不知道原告的业主身份，原告称自2011年11月1日起被告未向其支付租金与事实不符。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，原告事实上收回了所购房屋的收益权，此时原告才有权要求被告支付租金，此前，被告已合法支付的租金原告无权主张，在托管协议解除前，法院处理的原告收益金部分，原告更无权要求被告重复支付。在2013年6月被告知道原告与国伟公司的托管关系之前，被告已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金被告承诺按租赁合同的约定进行支付。由于被告并不存在支付租金违约之事实，原告要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，被告有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向原告返还租赁房屋。
经审理查明，2006年10月1日，新概念公司作为甲方与乙方陕西天佑投资有限公司签订房屋租赁合同，约定甲方将其开发建设的位于西安市莲湖区西二环惠民坊明日新概念公寓，建筑规模：地下两层、地上二十二层，建筑面积20306.88平方米整体出租给乙方（除甲方已出售的第十二层以外）；2006年10月11日至2007年5月31日为装修期，免收租金，2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）；租金标准每平方米每年240元，确定年租金为4650000元，租金支付时间为每年的4月1日至6月1日；关于租赁物所有权变动，双方约定，新的所有权人仍应履行本合同甲方的所有权利义务（其中无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算），甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况；关于违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金的，应按每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过4个月的甲方有权解除合同，并有权要求赔偿乙方赔偿实际损失和间接损失。租赁合同签订后，新概念公司将新概念公寓整体交付乙方，由乙方进行装修。
2007年5月18日，根据双方特别约定，甲、乙双方及被告签订确认书，确认由乙方设立的子公司天佑酒店承继了乙方租赁合同的权利义务。后新概念公司对外出售已出租房屋，原告万佩琦购得明日新概念公寓1412、1416、1418号房屋，建筑面积分别为49.37平方米的商品房。原告购买上述房屋后与国伟公司签订天佑公馆房屋委托经营管理合同，约定由国伟公司对原告所购买房屋进行委托经营管理。
2013年9月30日，新概念公司向被告出具天佑酒店现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知被告。
2013年10月15日，原告与国伟公司签订协议，解除了委托经营管理合同。
原告曾因涉案房屋未能办理房产证与新概念公司产生纠纷，曾诉至本院，本院以（2013）莲民初字第00331、00334、00335号民事案件立案受理，并于2014年4月2日作出调解，调解由新概念公司在调解书生效后30日内，为万佩琦办理完毕西安市莲湖区西二环南段惠民坊商品房房屋产权证，该文书已生效。
因原告与新概念公司、国伟公司委托理财纠纷，本院于2013年11月7日作出（2013）莲民三初字第00670号民事判决书，确认原告与国伟公司已于2013年10月15日解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，并判令：1、解除原告与被告陕西明日新概念置业发展有限公司于2010年3月7日签订的《物业服务管理协议》；2、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告2011年10月3日至2013年5月7日期间的收益款55080元及违约金21589.70元；3、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；4驳回原告其余诉讼请求。后国伟公司不服提起上诉，在二审中双方当事人达成调解，2014年4月16日西安市中级人民法院作出（2014）西中民一终字第00208号民事调解书，载明：一、2010年3月7日万佩琦与陕西明日新概念置业发展有限公司签订的《物业服务管理协议》予以解除；二、陕西明日新概念置业发展有限公司支付万佩琦2011年10月3日至2013年5月7日期间的房屋收益55080元、违约金21589.70元。
2013年11月7日，本院作出（2013）莲民三初字第00671号民事判决书，确认原告与国伟公司已于2013年10月15日解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，并判令：1、解除原告与被告陕西明日新概念置业发展有限公司于2010年3月7日签订的《物业服务管理协议》；2、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告2011年10月3日至2013年5月7日期间的收益款63720元及违约金22048.20元；3、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；4驳回原告其余诉讼请求。后国伟公司不服提起上诉，在二审中双方当事人达成调解，2014年4月16日西安市中级人民法院作出（2014）西中民一终字第00209号民事调解书，载明：一、2010年3月7日万佩琦与陕西明日新概念置业发展有限公司签订的《物业服务管理协议》予以解除；二、陕西明日新概念置业发展有限公司支付万佩琦2011年10月3日至2013年5月7日期间的房屋收益63720元、违约金22048.20元。
2013年11月7日，本院作出（2013）莲民三初字第00672号民事判决书，确认原告与国伟公司已于2013年10月15日解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，并判令：1、解除原告与被告陕西明日新概念置业发展有限公司于2010年6月12日签订的《物业服务管理协议》；2、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告2011年10月3日至2013年5月7日期间的收益款56160元及违约金21646.50元；3、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；4驳回原告其余诉讼请求。后国伟公司不服提起上诉，在二审中双方当事人达成调解，2014年4月16日西安市中级人民法院作出（2014）西中民一终字第00218号民事调解书，载明：一、2010年6月12日万佩琦与陕西明日新概念置业发展有限公司签订的《物业服务管理协议》予以解除；二、陕西明日新概念置业发展有限公司支付万佩琦2011年10月3日至2013年5月7日期间的房屋收益56160元、违约金21646.50元。
庭审中被告称，其与新概念公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。原告认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
上述事实，有房产证、回复函、房屋租赁合同、解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》的协议、账务确认书、酒店现状情况说明及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，2006年10月1日，新概念公司与陕西天佑投资有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。2007年5月18日，陕西天佑投资有限公司、天佑酒店、新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得陕西天佑投资有限公司在租赁合同中的所有权利义务，故天佑酒店对租赁合同中的权利与义务予以概括承受。原告购得涉案房屋后，已经生效判决确认其有取得涉案房屋所有权登记的权利，已概括继受房屋租赁合同约定的权利与义务，享有要求天佑酒店支付房屋租金的权利。但因原告就其所购房屋与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，将房屋交由国伟公司经营管理，并领取房屋收益款，故该委托经营管理合同履行期间，原告无权向被告主张房屋租金。2013年10月15日，原告与国伟公司解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》后，方取得了直接向被告主张房屋租金的权利，故原告主张被告支付2013年10月15日之后的租金及违约金依法予以支持，原告主张2013年10月15日之前的租金没有事实和法律依据，不予支持。原告主张解除租赁关系、返还房屋，因原告起诉时并不具备合同的解除条件，且被告并未根本违约，故原告要求解除与被告的租赁合同关系并返还房屋之诉讼请求依法不予支持。
关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，故2013年10月15日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2013年12月16日起算。
被告辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向原告支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，被告陕西天佑国际酒店管理有限公司支付原告万佩琦自2013年10月16日起至本判决生效之日止的租金（租金标准按148.11平方米、每平方米每月20元计算）；
二、本判决生效后五日内，被告陕西天佑国际酒店管理有限公司支付原告万佩琦自2013年12月16日起至本判决生效之日止的违约金（以本判决第一项欠付租金数额为基数，按照每日万分之五的标准计算）；
三、驳回原告万佩琦其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1829元（原告申请缓交），由被告陕西天佑国际酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一四年十一月二日
书记员 张 涓