重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2014）忠法民初字第03476号原告重庆同生物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇白公路11号附3号，组织机构代码69390277-8。法定代表人李雪莲，系该公司总经理。委托代理人刘成安，男，该公司职工，系特别授权。被告忠县总工会，住所地忠县中博大道2号县行政中心三楼3036号，组织机构代码76590493-3。机关法人杨新生，系总工会负责人。委托代理人范桂华，重庆冠凯律师事务所律师。原告重庆同生物业管理有限公司与被告忠县总工会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月20日受理后，适用简易程序，依法由审判员周红宇独任审判，并于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴卫华、秦权，被告委托代理人李明星到庭参加了诉讼。庭审后，本院中止本案审理。嗣后，原告变更委托代理人为刘成安，撤销对吴卫华、秦权的委托。2015年10月21日，本案恢复开庭审理，原告委托代理人刘成安及被告委托代理人范桂华出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系忠县忠州镇白公社区澜凯.山水华府小区业主。2010年6月，原告通过竞聘取得该小区的物业管理资格，同年7月1日与该小区的业主委员会签订了为期六个月的试用物业管理服务合同。试用期满后，原告与该小区的业主委员会签订了为期两年的物业服务合同，服务期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同签订后，原告依照合同约定履行义务，但被告未按时向原告支付物业服务费，共计拖欠物管费18043.44元，公摊水电费132.50元。原告多次催收无果，诉请判令被告支付拖欠的物管费和公摊水电费。被告辩称，截止2012年12月31日止未接房，被告不具备物业服务合同的诉讼主体资格；原告的主张已超过诉讼时效。经审理查明，2010年6月29日，原告与澜凯·山水华府小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同（试做期间）》，约定：澜凯·山水华府小区业主委员会选聘原告为该小区实施物业管理服务，物业管理区域概况为占地面积29315平方米（内院），建筑面积约96406平方米，东至玉溪大桥，西至县纪委宿舍楼，南至白公路大道，北至白公生态花园，520户，28个单元。服务期限从2010年7月1日起至2010年12月31日止；物业服务费的收取标准为住宅白公路以北0.44元／月·平方米，商业物业0.80元／月·平方米，按建筑面积计算；公共公用水电费用由业主据实分摊。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务。合同约定的服务期限届满后，原告与澜凯·山水华府小区业主委员会再次签订《重庆市物业服务合同》，约定：澜凯·山水华府小区业主委员会继续选聘原告为该小区实施物业管理服务，合同期限为2年，从2011年1月1日起至2012年12月31日止；物业管理区域概况为占地面积39315.10平方米，建筑面积134409.54平方米，东至玉溪大桥，西至白公祠，南至西山中学，北至玉溪湖，767户，43个单元。物业服务费用根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，第一年按月收取，第二年按季收取，其收取的标准为住宅白公路以南0.39元／月·平方米、以北0.44元／月·平方米，商业物业为0.80元／月·平方米；公共公用水电费用由业主据实分摊；业主或者物业使用人向原告按约定的标准交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务。合同履行中发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择向重庆仲裁委员会仲裁。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2011年1月19日，忠县房地产管理所对该物业服务合同办理了备案登记。2012年7月1日，原告与澜凯·山水华府小区业主委员会签订了《补充协议》，约定将原合同第三十二条约定的争议解决方式由“重庆仲裁委员会仲裁”调整为“人民法院诉讼”。合同签订后，原告按照物业服务合同的约定履行了义务，对住户业主、商铺及单位收取物管费和水电公摊费，每月按时张贴通知及告示于大门、各楼栋公示牌及公共道口。被告所有的位于忠县忠州镇白公路1号3、4楼办公用房屋面积为954.66平方米，原告主张被告从2010年7月至2012年12月止，未向原告交纳物业服务费751.81㎡0.80元／月·㎡30月﹦18043.44元及公摊水电费132.50元，共计18175.94元。原告多次向被告催收无果，曾于2012年10月16日向本院起诉，2012年10月31日撤回起诉。现原告再次诉至本院。另查明，被告所有的位于忠县忠州镇白公路16号附5号房屋面积为751.81㎡，处于澜凯·山水华府小区建设规划红线范围内，也处于《物业服务合同》中约定的物业服务范围。2012年10月29日，该小区开发商重庆市澜凯房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：忠县总工会在我公司购买澜凯山水华府小区忠州镇白公路16号二楼因尾款未付清，至今未接房。2012年11月，被告付清尾款，接收了房屋。原告与澜凯·山水华府小区业主委员会签订的物业服务合同期限届满后，未再与该小区业主委员会继续签订物业服务合同，原告已撤离该小区。上述事实，有原、被告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《重庆市物业服务合同（试做期间）》、《重庆市物业服务合同》、物业服务合同备案证明存根、澜凯·山水华府业主委员会出具的证明二份、欠费情况表及被告提供的购房合同、重庆市澜凯房地产开发公司出具的证明一份、民事裁定书、尾款支付凭证等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为：业主委员会作为全体业主选出并成立机构，能够代表业主与物业服务公司签订物业服务合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与该小区的业主委员会签订物业服务合同，并依法到忠县房地产管理所办理了物业服务合同备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，且合同在形式上也加盖了业主委员会和原告公司的印章，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而被告单位所有的房屋位于该小区建设规划红线范围内，属于合同约定的物业管理区域，系该小区业主，而故该合同对被告具有约束力。依照《物业服务收费管理办法》第七条之规定“物业服务实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”本案中，在原告与该小区的业主委员会签订的物业服务合同中就该小区的物业服务收费标准进行了明确约定，且约定该标准是根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格的原则进行确定。故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用的理由成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十二条之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担的规定，被告于2012年11月接房，故本院对原告主张被告支付2012年11月至12月物业服务费的诉讼请求予以支持，对原告主张被告支付2012年11月前的物业管理费的诉讼请求不予支持。原告主张被告支付2010年7月至2012年12月止的公摊水电费，本院无法核实从2012年11月止2012年12月止被告所欠的公摊水电费数目，故原告可另案主张其权利。被告主张原告诉讼请求已过，本院认为澜凯山水业主委员会证明原告多次向被告催收物业管理费，且也曾向本院起诉要求被告支付物业管理费，故原告的诉讼请求并未过诉讼时效，对被告的主张不予支持。综上所述，原告与澜凯·山水华府物业小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告均应依照合同约定全面履行自己的义务。因原告已依约为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据合同约定向原告交纳从2012年11月至2012年12月止的物业服务费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第十条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告忠县总工会在本判决生效之日起十日内向原告重庆同生物业管理有限公司支付从2012年11月至2012年12月止的物业服务费1202.90元。二、驳回原告重庆同生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（已减半收取），由原告重庆同生物业管理有限公司负担100元，被告忠县总工会负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  周红宇二〇一五年十二月二十日书记员  覃诗倪