河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4370号
上诉人（原审被告）：廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区祥云道69号。统一社会信用代码91131001771300124H。
法定代表人：张亚娟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨玲玲、田永亮，河北泰科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张雨，男，1986年8月2日出生，汉族，住山东省曹县。
委托诉讼代理人：王芸，河北拓石律师事务所律师。
原审第三人：天津斯瑞德节能工程有限公司，住所地天津市津南区北闸口示范镇高营路8号A区501-39。注册号120111000086173。
法定代表人：许左友，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李文艳，河北拓石律师事务所律师。
上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美基业）因与被上诉人张雨、原审第三人天津斯瑞德节能工程有限公司（以下简称斯瑞德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人杨玲玲、田永亮、被上诉人的委托诉讼代理人王芸、原审第三人的委托诉讼代理人李文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
澳美基业上诉请求：1、请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院以商品房销售合同纠纷审理本案是错误的。双方虽签订了《商品房买卖合同》，但并未实际履行，合同内容并非双方的真实意思表示。被上诉人至今未支付房屋价款，对房屋不享有任何权利。2、上诉人与第三人斯瑞德公司之间存在空调供货及安装工程关系，在该合同项下双方有重大纠纷待解决，斯瑞德公司未依约履行其工程合同项下的义务，上诉人有权拒绝办理抵偿房屋的相关手续；该份以商品房折抵工程款的《补充协议》应予解除。3、本案应当先查明上诉人与斯瑞德公司之间工程合同的履行情况，确认以房屋折抵工程款是否成立。若折抵不成立、斯瑞德公司本身无权主张取得折抵工程款的商品房；则被上诉人肯定无权取得。一审判决先认定被上诉人与上诉人之间是商品房买卖合同关系，又根据上诉人和斯瑞德公司的补充协议认定被上诉人已支付房屋价款；却又不采纳上诉人关于斯瑞德公司在工程合同关系中未履行合同义务的抗辩；将权利与义务完全割裂，显属错误。
张雨辩称，被上诉人在商品房买卖合同中己履行自己的义务，上诉人也己履行了绝大部分义务，双方签订了合同、支付了价款、合同已经过备案登记，故该商品房买卖合同已经过双方履行，被上诉人系房屋的合法产权人，要求上诉人交付及出具正式销售发票是其合法正当的要求。上诉人与第三人就涉案房屋抵顶工程款的约定不违反法律规定，被上诉人购买涉案房屋是在经过上诉人与第三人同意的基础上成立的，且在2013年上诉人就配合办理完毕了购买、备案及贷款手续，证实符合上诉人与第三人约定的抵顶条件，且抵顶程序己办理完毕。上诉人与第三人合同约定上诉人是先履行义务方，应履行在先的付款义务，房屋抵顶工程款完毕后第三人履行施工义务符合双方合同约定。上诉人履行了商品房买卖合同备案手续也符合双方签订的补充协议，同时证实第三人按照协议履行了义务，故上诉人称第三人未履行合同义务而要解除房屋买卖合同的理由不成立。
斯瑞德公司辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，其在与上诉人的工程合同中没有违约行为，请求二审法院维持一审判决。
张雨向一审法院起诉请求：1、被告将原告购买的廊和坊金融·家第3幢1单元11402号房交给原告。2、被告支付从2013年6月1日至实际交房日的违约金。3、被告向原告出具商品房销售发票。
一审法院认定事实：被告与第三人签订《〈空调设备供货及安装合同〉补充协议》约定被告向第三人支付的空调总价款7300090元中的30%款项（即2190027元）以被告开发的廊和坊金融中心住宅3-1-1301(价格为734002元)、3-1-1401（价格为736999元）、3-1-1402（价格为728164元）三套房屋进行折抵。因该三套房屋总价款为2199165元。双方在该合同第二条约定剩余房款9138元第三人应于该三套商品房买卖合同签订之日一次性付清。“否则甲方（被告）有权利拒绝为乙方（第三人）办理合同项下抵偿房屋的预售登记手续，且不视为甲方违约。”该合同签订后，原告张雨在第三人的同意下前去被告处办理了购房手续。被告于2013年3月25日为原告出具了收据并加盖了被告公司的财务专用章，该收条显示收款项目为“廊和坊项目住宅3-1-11402号房款”金额为228164元。2013年4月1日被告与原告签订了《商品房买卖合同》约定被告将廊和坊金融·家小区第三幢一单元11402号（3-1-1402）出售给原告，房屋总价款为728164元，乙方（原告）支付房屋首付款228164元，剩余房款500000元以按揭形式支付。该合同第八条约定涉案房屋交付期限为：出卖人（被告）应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人（原告）支付已交付房屋价款万分之一的违约金。”2014年4月19日原告与中国工商银行股份有限公司廊坊解放支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由该银行向原告提供500000元贷款，用于办理涉案房屋按揭贷款事宜。该合同约定借款人（贷款人）为张雨，收款人为廊坊澳美基业房地产开发有限公司（被告），并约定了收款人的收款账号及开户行等详细信息。合同签订后原告张雨于2013年5月19日始按期履行了偿还该银行本息的义务。
一审法院认为，涉案房屋的《商品房买卖合同》主体为原、被告双方。该《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，其内容并不违反相应法律规定，应当予以遵守。根据该合同约定原告需向被告支付首付款228164元，余款500000元以银行按揭形式支付。根据被告与第三人签订的《〈空调设备供货及安装合同〉补充协议》以及原告购买涉案房屋的事实可知，被告于2013年3月26日为原告出具收条并加盖财务章的行为表明被告及第三人同意将第三人对被告享有的2190027元债权中的228164元于当日发生部分转让并因原告购买涉案房屋而相互抵消。至此，原告已向被告履行了支付涉案房屋首付款228164元的义务。随后原告又通过按揭贷款方式向被告支付了剩余房款500000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中作为《商品房买卖合同》的买受方，原告已全面履行了支付房屋总价款的合同义务。被告应当严格按照该合同约定向原告履行相应的合同义务。鉴于被告提供涉案房屋的销售发票为其应尽的合同随附义务，故对原告主张的被告交付涉案房屋并出具相应的商品房销售发票，一审法院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了交房日期（2013年5月31日）及逾期交房的违约责任，该部分约定并不违反相应法律规定。对原告提出被告应向其支付违约金，该违约金以728164元为基数按照日万分之一自2013年6月1日计算至涉案房屋实际交付之日止的主张，一审法院予以支持。被告提出该违约金约定过高，但并未提交任何证据，故对提出应适当减少的抗辩主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张雨交付涉案房屋（廊和坊金融·家小区第3栋1单元11402室）并为原告张雨出具相应商品房销售发票；二、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张雨支付违约金，该违约金以728164元为基数，按照日万分之一的标准自2013年6月1日计算至其实际向原告张雨交付涉案房屋之日止。
本院二审期间，澳美基业提交廊和坊金融·家小区1#、2#楼中央空调室内机问题统计表一份，拟证明斯瑞德公司未按合同约定履行义务。张雨、斯瑞德公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，内容系澳美基业单方统计，无法核实。本院审查认为，该证据所列情况缺乏证据佐证，不能达到证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，澳美基业与张雨签订了《商品房买卖合同》，且已经行政主管部门备案，澳美基业为张雨出具首付款收款凭证，张雨亦依约办理了银行贷款，可以认定该合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。澳美基业为张雨出具首付款收款凭证的行为，系对张雨履行付款义务的确认，张雨已履行全部付款义务，澳美基业未依约交付房屋，构成违约，应依合同约定承担违约责任。对于澳美基业所提其与斯瑞德公司存在空调供货及安装工程合同纠纷，上诉人有权拒绝交房的主张，经查，澳美基业与斯瑞德公司签订补充协议，以案涉房屋折抵排产款，抵款的金额明确具体，且系澳美基业依约应先行支付的款项。该协议不违反法律及行政法规的规定，合法有效。双方约定以签订《商品房买卖合同》及办理预售登记手续来实现折抵。澳美基业与斯瑞德公司指定的购买人签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，系对斯瑞德公司履约行为的认可，案涉房屋依照补充协议已完成抵偿。即使与斯瑞德公司发生合同纠纷，也只涉及返还工程款的问题，与案涉房屋无关。另，张雨基于与澳美基业签订的《商品房买卖合同》提起本案诉讼，各方争议的内容亦为《商品房买卖合同》是否有效、房屋是否应当交付等，一审法院以商品房销售合同纠纷审理本案并无不当。
综上所述，澳美基业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11080元，由廊坊澳美基业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇一七年十一月十三日
书记员 张 曦