黑龙江省双城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双民初字第1135号
黑龙江省双城市人民法院民事判决书
原告：闫秀芬，女，1949年11月30日出生，汉族，无业。
委托代理人：田泽东，黑龙江北辰律师事务所律师。
被告：黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市动力区电塔街1号。
法定代表人：郭永，董事长。
委托代理人：黄绪平，黑龙江屹东律师事务所律师。
原告闫秀芬与被告黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月19日受理，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告闫秀芬委及托代理人田泽东，被告黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司委托代理人黄绪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年8月23日签订《顺瀛小区房屋认购协议》，原告购买被告开发的哈尔滨市顺瀛小区1号楼2单元3层301室住宅。被告在协议签订前承诺原告所购房产能够办理独立产权，于是双方在认购协议中约定如不能办理独立产权，被告赔偿原告10万元损失。原告已经按照协议的约定，于签订协议当日向被告支付全部购房款237，415.00元，但被告收到购房款后，既未将所购房屋交付原告、也未协助原告办理所购房屋的产权过户手续。后原告得知被告所售房产不能办理独立产权，即找到被告要求返还购房款237，415.00元，但被告一直推托至今，不予返还。故请求被告返还购房款人民币237，415.00元，给付违约金人民币100，000.00元。并由被告承担诉讼费用。
原告为证实其主张事实，提供以下证据：
证据1、顺瀛小区房屋认购协议一份。证明原、被告于2010年8月23日签订商品房买卖协议，由原告购买被告开发的哈尔滨市顺瀛小区1楼2单元3层301室住宅房屋一套。约定总价款为243，710.00元，一次性付款数额为237，415.00元。双方在合同中特别约定如不能办理个人产权，被告赔偿原告10万元损失。并且合同中约定付款方式及期限、房屋交付期限、办理房产证期限及逾期违约责任等内容。
证据2、黑龙江省单位往来资金结算票据一份。证明原告按照房屋买卖合同中的约定，于2010年8月23日一次性给付被告购房款237，415.00元。
证据3、乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证各一份。证明由于被告开发的房地产项目土地使用权性质是集体土地，无法取得商品房预售及销售许可证，被告在明知不能办理独立产权的情况下，仍将该房产出售给原告，并承诺能购办理独立产权，其存在明显的欺诈行为，由此导致原告所购房产无法办理房屋产权登记手续。原、被告签订的合同内容无法实现，被告应当依法返还购房款，并按约定承担违约责任。
证据4、退房协议一份。证明原告得知被告开发的房产项目无法办理独立产权后，多次找到被告要求被告返还购房款，被告于2010年11月23日给原告出具退房协议一份，协议中被告承诺在2011年1月10日前，被告按照合同成交价格给原告全额退款。
证据5、被告售房宣传单一份。证明被告明知在集体土地使用权上建设建房产，不准许面向社会公开销售及无法办理独立产权的情况下，仍然面向社会进行虚假宣传，导致购房者无法办理独立产权。
证据6、证人周波庭审证词一份，主要内容为：我是平房区农业银行的工作人员，大约在三年前，原告购买被告房屋时，因原告是我单位的客户，原告给付被告购房款时，在银行的柜台前，我看见双方在签订的购房合同中，增加了一条为：如果原告购买房屋不能办理产权登记手续，被告赔偿原告人民币100，000.00元。证明原、被告双方在原告提供的认购协议基础上，共同在协议中填加第十条内容事实。
被告辩称，对原告诉请内容，无事实和法律依据，原告自愿交付购房款，被告也按时交付房屋。原告在购房时，被告承诺办理独立产权无事实，如有事实，应当写在合同之中。原告购买房屋未要求被告协助办理登记手续，而且原告推断被告房屋不能办理独立产权，这些均与事实不符，原告说被告没有协助办理独立产权手续，原告在诉状中应当明确过户手续具体指的是什么手续。原告说被告不能办理独立产权，原告没有去办理登记手续，并不是被告责任。被告未违反合同约定，不存在赔偿原告损失的事实依据和法律依据。
被告针对自己的主张，提供以下证据：
证据1、企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证各一份。证明被告是独立法人单位，具有独立开发房地产资质。
证据2、乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证各一份。证明被告开发原告购买房屋项目，具有合法手续，原告购买房屋能够办理独立产权。不存在原告所述不能办理独立产权的事由。
庭审过程中，原、被告双方分别针对相对方提供的证据，发表了质证意见。针对原告提供的证据1、顺瀛小区房屋认购协议一份，被告对真实性无异议，但是认为本合同一共九项，第十项是手写的，这项内容没有双方签字或按手印不真实，属于事后添写内容，没有法律效力。本院认为，庭审查明原、被告签订的房屋认购协议一式三份，经庭审释明，被告在本院指定的期限内，未提供由被告保存双方签订的房屋认购协议原件，属于对原告提供房屋认购协议原件的默认。原告提供证据能够证实2010年8月23日，原、被告签订商品房买卖协议一份，原告购买被告开发的哈尔滨顺瀛小区1楼2单元3层301室住宅房屋一套，约定总价款为243，710.00元，一次性付款数额为237，415.00元。双方在合同中特别约定如不能办理个人独立产权，被告赔偿原告10万元损失。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据2、黑龙江省单位往来资金结算票据一份，被告无异议。能够证实原告按照房屋买卖合同约定，于2010年8月23日一次性给付被告购房款237，415.00元，属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据3、乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证各一份。被告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告自行推断土地性质为集体土地，无法办理产权使用证，我们不否认建设用地是集体土地性质，但是我们开发的不是商品房，不需办理商品房预售和销售手续，我们开发的房屋叫做小产权房，只能办理小产权，原告购房时知道此情况，所以原告要求和陈述理由不成立。本院认为，原告提供证据能够证实被告开发建设房屋涉及土地，属于集体土地性质，无法取得商品房预售及销售许可证，不能办理独立产权。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据4、退房协议一份。被告提出异议，认为不真实。本院认为，原告提供的退房协议加盖了被告单位的公章，能够证实被告承诺在2011年1月10日前，按照合同成交价格给原告全额退款。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据5、被告售楼宣传单一份。被告提出异议。认为该证据来源不清楚。上面并没有加盖被告公章。本院认为，售楼宣传单虽然没有加盖被告单位的公章，但是售楼宣传单中标明的“二O一O至二O一五年国家级顺赢生态园区发展规划图”，记载了开发单位属于黑龙江省顺赢房地产综合开发有限公司、售楼热线为189XXXX****、81908888、建设项目规模、销售价格等内容，能够证实被告明知在集体使用权土地上建设房产不允许面向社会公开销售及无法办理独立产权的情况下，仍然面向社会宣传销售，属于有效证据，本院予以采信。原告提供的证据6、证人周波庭审证词一份，被告提出异议认为，证人并不认识售楼某甲的工作人员，该证人的身份无法证实。原、被告当时签订了几份协议，证人并不清楚某乙，填写内容是原告自行填写的。填写的内容未有被告的公章及本人签名，故不能认定是被告的工作人员在场签订的。不能确定是由于被告的工作人员同意填写第十条之后，原告才交付购房款，合同填加的第十条不能证明原告的主张。本院认为，庭审查明原、被告签订的房屋认购协议一式三份，经庭审释明，被告在本院指定的期限内，未提供由被告保存双方签订的房屋认购协议原件，属于对原告提供房屋认购协议原件的默认。原告提供证据能够证实原、被告双方在签订认购协议基础上，共同在认购协议中填加第十条如不能办理个人产权，被告赔偿原告10万元损失的内容事实，属于有效证据，本院予以采信。
针对被告提供证据1、企业法人营业执照一份、中华人民共和国组织机构代码证一份。原告无异议。能够证实被告具有诉讼主体资格。属于有效证据，本院予以采信。针对被告提供证据2、乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证各一份。原告对真实性无异议，对证据需要证明的内容有异议，认为被告明知五证不全的房产开发项目，依法不准许对外面向社会公开销售，被告无法为原告办理购买房屋独立产权，被告方存在明显违约行为，应按约定赔偿原告损失十万元。本院认为，被告提供证据可以证实允许被告在乡村集体所有的土地上建筑房屋，因被告未提供建筑工程规划许可证、商品房预售许可证，不能证实被告建筑的房屋允许被告面向社会公开销售，本院对被告提供的证据内容采信，对需要证明被告建筑的房屋允许被告面向社会公开销售的内容，不予采信。
经过对以上证据的分析与认定，可以确认以下事实：
2010年8月23日，原、被告签订商品房买卖协议一份，原告购买被告开发的哈尔滨顺瀛小区1楼2单元3层301室住宅房屋一套，约定总价款为人民币243，710.00元，一次性付款数额为人民币237，415.00元。双方在合同中特别约定如不能办理个人独立产权，被告赔偿原告人民币10万元损失。原告按照房屋买卖合同约定，于2010年8月23日一次性给付被告购房款人民币237，415.00元。被告开发建设房屋涉及土地，属于乡村集体土地性质，无法取得商品房预售及销售许可证，不能办理独立产权。被告承诺在2011年1月10日前，按照合同成交价格给原告全额退款。被告明知在集体使用权土地上建设房产，不允许面向社会公开销售及无法办理独立产权的情况下，采用“二O一O至二O一五年国家级顺赢生态园区发展规划图”的形式，面向社会公开销售。该图记载了开发单位属于黑龙江省顺赢房地产综合开发有限公司、售楼热线为189XXXX****、81908888、建设项目规模、销售价格等内容。原、被告双方在签订认购协议基础上，共同在认购协议中添加第十条内容为：如不能办理个人产权，被告赔偿原告人民币10万元损失。
经有关部门审批，被告取得乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、双城市新兴乡新兴村农村宅基地土地使用权证，允许被告在双城市新兴乡新兴村集体所有的宅基地上建筑房屋。被告未取得国有土地建筑工程规划许可证、商品房预售许可证，被告销售给原告的房屋，属于小产权房屋，不允许面向社会公开销售。
本院认为，被告未取得国有土地建筑工程规划许可证，未取得商品房预售许可证，在双城市新兴乡新兴村集体所有的土地上建筑的房屋，属于小产权房屋，不允许面向社会公开销售。被告通过面向社会公开销售的方式，将在双城市新兴乡新兴村集体所有的土地上，开发建筑的哈尔滨顺瀛小区1号楼2单元3层301室住宅房屋一套卖给原告，因原告不属于双城市新兴乡新兴村居民，原、被告签订的商品房买卖协议无效，被告收取原告的购房款应当返还。原、被告虽然在房屋买卖协议中约定了违约条款，但是因房屋买卖协议无效，原、被告约定的违约条款也无效。被告明知销售给原告的房屋不能办理独立产权，故意隐瞒事实存在过错，被告占有使用原告购房款，给原告造成的损失，被告应按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自原告交付购房款之日起至本判决生效之日止，赔偿原告的损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《国务院办公厅关于土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发＜1999＞39号）的规定，判决如下：
一、原告闫秀芬与被告黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司签订的房屋买卖协议无效。
二、被告黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司给原告闫秀芬返还购房款人民币237，415.00元。
三、被告黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司，依本金人民币237，415.00元，自2010年8月23日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，赔偿原告闫秀芬购房款损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币6，361.00元，由被告黑龙江省顺瀛房地产综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 李兆军
审判员 于纯新
审判员 于 红
二〇一四年三月十二日
书记员 张彦鹏