湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第614号
原告田芳园。
委托代理人邓富文，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告张家界永建房地产开发有限公司，住所地张家界市子舞西路8号。
法定代表人陈可，董事长。
委托代理人谭军，代理权限为特别授权。
委托代理人李宗顺，代理权限为特别授权。
第三人长沙肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724号房。
负责人包莹瑞，董事长。
委托代理人陈甄，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人卢京美，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告田芳园诉被告张家界永建房地产开发有限公司和第三人长沙肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王婷、龚丽琼组成合议庭，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2015年12月8日、2016年1月28日两次公开开庭进行了审理。原告田芳园的委托代理人邓富文、被告张家界永建房地产开发有限公司的委托代理人谭军、李宗顺、第三人长沙肯德基有限公司的委托代理人陈甄、卢京美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田芳园诉称：2005年9月29日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的张家界灯火文昌一层B-49号和B-50号、面积为47.86平方米的商铺。2005年10月1日，该商铺经验收合格后交付给原告使用，双方按照合同约定完成了自己的义务。2005年9月29日，原、被告双方又签订了商铺委托租赁合同，合同约定：转租期限不得超过本合同委托期限，委托出租期限为自2005年10月1日起至2015年10月1日止，委托期满本合同自然终止。现十年的委托租赁期限已届满，该合同自然终止，原告要求被告及第三人归还商铺未果。同时被告还欠付原告两个月租金。根据合同约定和法律规定，转租期限不能超过出租期限，超过部分无效，还应当赔偿因此而给原告造成的损失。本案中，被告和第三人之间的转租期限超过了原、被告之间的出租期限，转租期限超过出租期限的部分无效。被告和第三人应当归还原告的商铺，被告应当按照合同约定支付违约金、所欠租金，与第三人连带赔偿原告的商铺占用使用费和损失。原告多次与被告及第三人协商无果，为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院：一、依法认定原、被告之间签订的商铺委托租赁合同期满已终止；二、判令被告与第三人之间转租合同的期限超过2015年9月30日的部分无效；三、判令被告返还原告所有的张家界灯火文昌一层B-49号和B-50号的商铺使用权；四、判令被告支付拖欠的两个月租金13749.5元并自2015年10月1日起每日支付458元的滞纳金；五、判令被告和第三人连带赔偿原告每月占用使用费和损失24062元；六、判令被告和第三人承担本案诉讼费。
原告田芳园为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、原、被告签订的两份《商品房买卖合同》复印件两份，拟证明原告于2005年9月29日在被告处购买了位于张家界市××××区文昌阁的争议门面，是适格的原告；
2、原、被告签订的两份《委托招商经营合同》复印件两份，拟证明：（1）原告委托被告对其门面自2005年10月1日至2015年10月1日招商经营;（2）约定被告确保原告保底报酬；（3）约定与经营有关的各种税费由被告承担；（4）约定违约按总额报酬20%支付违约金并赔偿损失；
3、民事反诉状复印件一份，拟证明被告是接受原告的委托将争议门面租赁给本案第三人；
4、被告对业主代表的复函复印件一份，拟证明被告同意终止合同并同意业主自行招商经营的事实；
5、工程竣工验收档案复印件一份，拟证明涉案大楼于2006年4月30日申请工程竣工验收备案的事实；
6、房屋所有权证存根复印件一份，拟证明被告对本案所涉大楼于2007年2月6日申请产权初始登记的事实；
7、房地产抵押评估报告书复印件一份，拟证明争议门面现评估单价为70975元/平方米，增值了3.55倍的事实；
8、房屋所有权证复印件一份，拟证明原告取得了房屋的产权。
在庭审质证中，被告对以上证据的质证意见为：对证据1、2、3、5、6、8无异议；证据4、7与本案没有关联，证据4不是对原告发出的复函，而是对其他业主发出的；证据7对租金的确定没有关联。
第三人的质证意见为：对证据1无异议，但是该房屋买卖合同签订的时间并非房屋产权转移的时间。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该合同是在第三人与被告签订租赁合同之后所签订，其内容应当与第三人和被告间的租赁合同内容不相冲突，且合同上没有注明签订的时间。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。证据4因为原告没有提交原件，对真实性与合法性无法确定，对其关联性有异议。复函没有涉及第三人的权益，没有得到第三人的确认，法律效力不能及于第三人，不能达到原告所讲的证明目的。对证据5的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第三人与被告签认的租赁合同是有效的。根据法律规定，在一审辩论前取得建设规划许可证的，租赁合同有效。房屋的验收时间是2006年4月30日，且房屋是否验收合格是管理性的规定，不是效力性的规定，不以竣工验收作为合同效力的根本。对证据6无异议，其恰好证明被告当时有权将该房屋出租。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，评估报告中写的是易理记的名字，与原告无关，即使是作为一个参考意见，易理记也非该报告中所反映房屋的产权人。且该评估是易理记单方委托进行的评估，并不能适用于其他原告。对证据8无异议。
被告张家界永建房地产开发有限公司辩称：根据约定，合同已于2015年9月30日期满，无需法院确认期满终止。被告自合同到期之日起没有占用门面，实际的经营户也不是被告，被告也没有代原告向现在的经营人第三人收取租金。原告提出赔偿损失的问题，与被告无关，因为占有使用的是本案的第三人，被告已将合同履行完毕，对于合同期满后的损失，不应由被告承担。原、被告之间是委托租赁关系，现委托期限已满，如果原告不追认，超出原、被告间的委托租赁合同的5年时间，应由原告承担责任。2005年被告接受原告委托将商铺租赁给第三人，在合同履行期间，被告按合同约定全额履行了付款义务，但根据委托租赁合同的约定，租赁期间因产权所产生的税费由原告承担。
被告张家界永建房地产开发有限公司未提供证据。
第三人长沙肯德基有限公司述称：第三人与被告于2005年2月16日签订的租赁合同是合法有效的，合同约定的期限为15年，现在仍在合同期内，应当继续履行。该合同主体合法，不违反法律的禁止性规定，所以应当合法有效。根据合同的相对性原则，只有合同的双方当事人才能向法院提出确认合同效力的问题，原告并非第三人与被告所签合同的当事人，所以原告无权请求法院确认第三人与被告签订的租赁合同无效。租赁合同超过委托合同的5年期限，这一部分是仍然有效的，第三人与被告签订租赁合同的时间在原被告签订房屋买卖合同之前，第三人的承租权利也在先，后成立的合同不能成为成立在先的合同无效的原因。根据合同的相对性及买卖不破租赁的原则，租赁合同可以约束本案的原、被告及第三人，而买卖合同只能约束原、被告双方，所以原告无权要求确认被告与第三人之间的合同无效。
第三人长沙肯德基有限公司为证实其述称意见，提交了以下证据：
第一组证据：1、第三人与被告签订的《租赁合同》及补充协议复印件各一份、2、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各一份，拟证明：（1）第三人于2005年2月16日与被告签订房屋租赁合同并约定租期15年；（2）被告与第三人签订租赁合同前已于2004年4月取得合法建设手续，该《租赁合同》合法有效；（3）第三人与被告签订《租赁合同》在原、被告转让房屋之前，《租赁合同》完全合法有效；
第二组证据：第三人催告被告开具2015年10月租金发票的公证书复印件一份，拟证明第三人为积极履约，催告被告开具2015年10月份发票的情况；
第三组证据：被告与第三人签订的《租赁合同补充协议》一份，拟证明被告与第三人签订的《租赁合同》时间是2005年2月16日。
在庭审质证中，原告对以上证据的质证意见为：对第一组证据中证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，也不能达到第三人的证明目的。合同的生效日期无法确认，从原件的字体上看两边的签字字迹明显不一样，被告签字及落款日期的笔迹明显是事后添加的，不可能是十年前签的，而第三人签的没有落款日期，所以无法核实也无法证明合同的生效日期就是2005年2月16日；对第一组证据中证据2的真实性无异议，但是对证明目的有异议；对第二组证据，因与原告无关，不发表质证意见。第三组证据补充协议上的签字落款双方并没有写明合同签订的日期，所以不能证明主合同签订的时间是2005年2月16日。补充协议没有原件，无法核实其真实性。补充协议是被告与第三人私下签的，达不到第三人的证明目的。同时，原告申请对第三人提交的租赁合同中的签名时间进行司法鉴定。但在法庭限定的期限内没有提交书面申请，表明其已放弃司法鉴定申请。被告对第三人提交的证据均无异议。
本院审查后认为：原告田芳园提交的证据1、2、3、5、6、8真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以确认；证据4、7，与本案无关联性，本院不予确认。第三人提交的证据真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院根据采信的证据及原、被告和第三人的陈述，可以确认以下事实：
2004年3月至7月，被告张家界永建房地产开发有限公司相继取得了位于张家界市××××区文昌阁永昌商城的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和土地使用权证后，开发建设了永昌商城。
2005年2月16日，被告张家界永建房地产开发有限公司与第三人长沙肯德基有限公司签订了一份《租赁合同》，约定第三人租用被告位于张家界市永定区解放路18号永昌商城首层建筑面积总计为400平方米的房产及附属通道、楼梯等设施，用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为15年，自2005年10月1日至2020年9月30日止（其中2005年10月1日至2005年11月30日为免租期）。第三人将该处餐厅的营业额按7%的比例支付给被告作为租金，支付方式为第三人应于每月15日前向被告交付上月租金，被告应于每月5日前向第三人提供上月租金的合法房屋租赁发票。《租赁合同》还对其他相关事项进行了明确约定。合同签订后，因被告向第三人提供的房产现状与签订《租赁合同》时提供给第三人的设计图纸有所差异，双方随后又签订了一份《租赁合同补充协议》，约定将《租赁合同》中租赁范围变更为本协议后附图纸红线所圈定的范围，租赁房产使用面积由原388平方米变更为396平方米。
第三人长沙肯德基有限公司租用被告张家界永建房地产开发有限公司房屋后，开设了肯德基餐厅，并按约定向被告张家界永建房地产开发有限公司按时支付租金。
2005年9月29日，原告田芳园与被告张家界永建房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的灯火文昌第一层B-49和B-50号、用途为商业、建筑面积分别为31.65和13.23平方米的商铺两间，价款分别为632577元和264423元，付款方式及期限为2005年9月29日付50%，余下的50%作按揭支付。合同第八条均约定出卖人应当在2005年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
在签订该两份《商品房买卖合同》的同日，原告田芳园（甲方）与被告张家界永建房地产开发有限公司（乙方）又签订了两份《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，甲方将其购买的灯火文昌第一层B-49和B-50号商铺委托给乙方进行经营或招商经营，并授权乙方在本合同条款的约束下与第三方签订不损于甲方所有权利益的各种合同（乙方可以自己的名义同第三方签订各种合同），与第三方所签订的合同约定的期限不得超过本合同委托期限。委托的期限自2005年10月1日起连续计算至2015年10月1日止，委托期满前三个月，双方另行协商是否继续延续本合同委托事项，并另行签订书面协议。该合同第四条约定：被告在委托期限内必须保证原告的商铺每年获得总投资8.33%的保底报酬，即第一年至第五年原告每年应获得总投资8.33%的报酬金额不变，自第六年起原告每年应获得报酬分别在上年应获报酬基础上增长2%，依此类推至本合同期满。甲方商铺获得报酬支付方式为乙方在2005年9月29日预先支付甲方第一、二年租金（2005年10月1日至2007年9月30日）共计105387元和44053元，并抵作甲方购房款，其余租金从2007年10月1日开始每月支付至合同期满。乙方按约定给甲方支付商铺报酬后，可在委托期间自主与第三人（商铺实际经营者）约定商铺使用报酬，乙方与第三人约定的商铺使用报酬额高于或低于乙方应给甲方的商铺报酬，高出部分归乙方享有，不足部分由乙方给甲方补足。甲方以购买乙方灯火文昌商铺作为条件，在委托乙方经营或招商经营期间不再给付乙方任何委托报酬。乙方经营和招商经营期间处理委托事务所支出的费用由乙方承担。合同第五条约定：委托期间，凡与本合同约定的商铺所有权和土地使用权有关的各种税、费由甲方依法交纳。凡与商铺所有权（产权）无关，而与经营有关的各种经营性税、费均由乙方承担，乙方有义务要求商铺实际经营者按时交纳与经营有关的税、费。合同第十条约定：1、甲、乙双方都应全面履行合同。由于一方原因造成根本违约，致使本合同无法履行的，违约方应按本合同约定的甲方应获得总报酬的20%给守约方支付违约金，并承担守约方的全部经济损失，守约方有权解除本合同。2、甲方违反本合同约定，未经乙方同意提前收回商铺或中途擅自提前终止合同的，应按本合同甲方应获得十年总报酬的20%向乙方支付违约金，并承担乙方或商铺实际经营者由此所造成的全部经济损失。3、在委托招商经营期间，未经甲方同意，乙方中途擅自提前终止合同，乙方应按本合同甲方应获得十年总报酬的20%向甲方支付违约金，并承担甲方由此所造成的全部经济损失。合同还对其他相关事项进行了约定。
2007年12月25日和2010年8月26日，张家界市房地产管理局分别给原告田芳园颁发了其购买的灯火文昌第一层B-49和B-50号的房屋所有权证书，载明房屋所有权人为原告田芳园。2013年6月24日，张家界市人民政府颁发了相应的土地使用权证，确定土地使用权人原告为田芳园。
原、被告签订《灯火文昌商铺委托招商经营合同》后，双方一直按合同履行各自的权利和义务。被告自2007年10月1日起按月给原告支付报酬（租金）并依法缴纳相关的税、费。按合同约定，2005年10月1日至2010年9月30日期间，原告田芳园两间商铺每年获得的租金为74720元（以下小数点后的数字均采用四舍五入法计算），2010年10月1日至2011年9月30日期间为76214元，2011年10月1日至2012年9月30日期间为77738元，2012年10月1日至2013年9月30日期间为79293元，2013年10月1日至2014年9月30日期间为80879元，2014年10月1日至2015年9月30日期间为82497元。2015年7月，原、被告双方因合同即将届满等一系列问题产生纠纷，被告与第三人因租赁合同的履行问题也产生纠纷，被告遂停止支付原告2015年8月1日至9月30日两个月期间的租金共计13749.5元。
原、被告双方的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》期限届满后，因被告与第三人的租赁合同尚未到期，故被告未能返还原告所购商铺，继续由第三人实际经营使用至今。2015年12月1日，湖南省长沙市公证处依据第三人的申请，出具了公证书，证明第三人向被告邮寄送达了《关于敦促贵司依约提供肯德基张家界餐厅10月份租金发票的致函》。
另查明，被告张家界永建房地产开发有限公司于2006年4月30日开始对所其所建永昌商城进行竣工验收备案，直到2007年1月13日完成备案。
本案在审理过程中，经多次主持调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：本案争议的焦点有四个：1、被告与第三人签订的《租赁合同》及原、被告签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》是否合法有效？2、被告是否应当返还原告的两间商铺？3、被告是否应当支付拖欠的两个月租金和滞纳金？4、被告和第三人是否应当连带赔偿占用原告商铺的使用费和损失？
关于《租赁合同》合同的效力问题。《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）第六条规定，未依法取得房屋所有权证的不得出租。商业地产项目一般是在尚未竣工且未办理房屋所有权证书的情况下出租的，很显然违反了《办法》中第六条的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，如果合同的签订违反法律、行政法规的强制性规定则无效。那么判定租赁合同是否有效的关键就在于，其所违反的《办法》是否属于行政法规的范畴。而《办法》是1995年4月28日建设部第五次常务会议通过并以建设部第42号令的形式发布的，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，其性质属于国务院下属部委依据法律、行政法规制定的部门规章。所以即使违反《办法》的规定，但不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，而且《办法》已废止。因此，该合同是被告与第三人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，系合法有效的合同。虽然被告与第三人签订合同时，永昌商城尚未竣工验收，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告在与第三人签订合同时，已取得了建设工程规划许可证及其他相关许可证，故原告主张该合同无效的意见，不符合法律规定，本院不予支持。
关于原、被告签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》是否合法有效的问题。原告认为该合同不是委托合同，而是租赁合同，双方的行为是一种售后返租行为。建设部的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。依据该规定，建设部是禁止房地产的售后返租行为的。但是由于该办法仅仅是一个部门规章，效力等级比较低。售后返租虽然没有明确规定在法律条文中，但是也没有任何法律对此行为进行禁止。因此本院判定商业地产的售后返租行为并不违反法律法规的规定，只要没有损害任何第三方的利益，都应该受到法律的保护。《灯火文昌商铺委托招商经营合同》不论是委托合同，还是租赁合同，都是合法有效的合同。该合同期限已于2015年9月30日届满，原告要求认定该合同期满已终止的诉讼请求，符合客观事实和法律法规，本院应予支持。
被告与第三人签订租赁合同是在2005年2月16日，原告从被告取得诉争所涉两间商铺的所有权是在2005年9月29日以后，即第三人租用在前，原告购买在后。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告在取得该两间商铺的所有权后，被告与第三人签订的《租赁合同》效力不受影响，应当继续有效。故原告要求确认该合同租赁期限超过2015年9月30日的部分无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于商铺返还和赔偿占用商铺使用费的问题。虽然原、被告之间的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》已于2015年9月30日期满，被告应当返还原告的两间商铺，但是，由于该两间商铺因被告与第三人之间的《租赁合同》继续有效而无法返还，故原告要求被告返还两间商铺使用权的诉讼请求，本院不予支持。因被告无法返还商铺而给原告造成的损失，原、被告双方在审理过程中已达成了一致，被告愿意按2014年10月1日至2015年9月30日期间的年报酬的二倍赔偿，原告也同意以此标准按年度支付。因此，被告应当按每年164994元（82497元×2）的标准赔偿原告商铺占用损失，直至被告与第三人的合同期满，原告要求第三人连带赔偿原告每月占用使用费和损失的诉讼请求，因第三人系依据合法有效的《租赁合同》而占有使用，无须承担赔偿责任，故本院不予支持。
关于支付拖欠的租金和滞纳金的问题。在原、被告《灯火文昌商铺委托招商经营合同》期限内，被告拖欠原告两个月的租金13749.5元未予支付，违反了该合同的约定，被告应当承担继续支付的责任。由于在合同中，对具体的支付时间未予约定，只约定了按月支付，因此，从交易习惯来看，付款时间应确定在合同期满之日为宜，即在2015年9月30日前付清。在合同中，原、被告双方也未对逾期付款的违约责任进行约定，虽然在合同中约定了任何一方根本违约的责任承担方式，但是被告在十年的合同期限届满前拖欠两个月的租金，不构成根本违约。因此，原告要求被告从2015年10月1日起按日支付458元的滞纳金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计付利息为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告田芳园与被告张家界永建房地产开发有限公司签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》于2015年9月30日期满终止；
二、被告张家界永建房地产开发有限公司支付拖欠原告田芳园2015年8、9两月的租金13749.5元，并自2015年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至款付清之日止；限本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告张家界永建房地产开发有限公司按每年164994元的标准，赔偿自2015年10月1日起至2020年9月30日止因占用原告田芳园商铺期间的损失；2015年10月1日至2016年9月30日期间的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕，其他年度的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于每个年度的3月31日前一次性付清；
四、驳回原告田芳园的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费740元，由被告张家界永建房地产开发有限公司负担500元，原告田芳园负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 吕大勇
人民陪审员 王 婷
人民陪审员 龚丽琼
二〇一六年五月十二日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”