陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民二终字第00045号
上诉人（原审被告）：山西省新绛县汉都房地产开发有限责任公司。住所地，山西省运城市新绛县寨里村村东。
法定代表人：卢小强，该公司执行董事。
委托代理人：杨立军，该公司法务部经理。
被上诉人（原审原告）：胡水旺，男，汉族。住汉中市。
委托代理人：韩洪波，陕西锐博律师事务所律师。
原审被告：城固县秦汉房地产开发有限责任公司。住所地，城固县城。
法定代表人：李举全，该公司董事长。
委托代理人：陈玲，陕西时代潮律师事务所律师。
原审被告：陕西秦汉实业集团有限公司。住所地，西安市莲湖区二环南路西段***号财富中心*座*层。
委托代理人；陈玲，陕西时代潮律师事务所律师。
上诉人新绛县汉都房地产开发有限公司（以下简称新绛县汉都公司）因与被上诉人胡水旺；以及原审被告城固县秦汉房地产开发有限公司（以下简称城固秦汉公司）；原审被告陕西秦汉实业集团有限公司（以下简称陕西秦汉集团）债务转移合同纠纷一案，不服汉中市中级人民法院（2014）汉中民二初字第00049号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人新绛县汉都公司法定代表人卢小强、委托代理人杨立军；被上诉人胡水旺的委托代理人韩洪波；原审被告城固秦汉公司法定代表人李举全、委托代理人陈玲；原审被告陕西秦汉集团法定代表人李举全、委托代理人陈玲等到听参加诉讼，本案现已审理完毕。
原审法院查明，被告城固秦汉公司、陕西秦汉集团于2012年12月30日向王建文借款1121万元、2013年1月1O日向原告胡水旺借款1806万元、2013年1月27日向焦汉明借款958万元，共计3885万元。此后，王建文、焦汉明的债权转让给了胡水旺。2013年3月5日城固秦汉公司作为法人股入股新绛县汉都公司，新绛县汉都公司注册资本1182万元，城固秦汉公司占股份57％。2013年8月29日被告城固秦汉公司法定代表人李举全将其在被告新绛县汉都房公司的全部股权全部转让给其女罗莉，并办理股权转让登记手续。2013年12月24日，原告胡水旺向本院提起债权人撤销权诉讼，请求人民法院撤销被告城固秦汉公司向罗莉转让股权行为。该案审理中，2013年12月5日被告城固秦汉公司、陕西秦汉集团法定代表人李举全多次找原告协商，2013年12月5日原告遂与三被告签订了债务转让（（协议﹥）一份。甲方为城固秦汉公司、陕西秦汉集团，乙方为胡水旺，丙方为新绛县汉都公司，该协议约定：1、丙方同意以新绛开发项目“汉都富力城”步行街A7号楼商铺抵给乙方，一至二层面积为约为l796平方米，三层面积约为150平方米，A1号楼（建施图A轴线一c轴线），一至二层面积约为1015平方米，三层面积约为150平方米，总面积约为3265平方米，乙方与丙方签订商品房买卖合同。并以甲方所欠乙方、焦汉明、王建文全部债务作为购房款。2、乙方与丙方签订商品房买卖合同后，乙方与甲方个人，城固秦汉公司、陕西秦汉集团再无任何关系。3、本协议签订后，乙方于2013年12月1O之前撤回对城固秦汉公司撤销权纠纷一案。4、丙方与乙方签订商品房买卖合同。乙方将甲方出具的全部借据原件及合同原件交给甲方。根据三方达成的协议，2013年12月11日原告胡水旺（买售方、乙方）与被告新绛县汉都公司签订（出卖方、甲方）《商品方买卖协议》一份，约定：1、甲方以开发的山西新绛县“汉都富力城”步行街A7号楼及A1号楼（建施图A轴线一c轴线）商铺抵售给乙方。具体面积A7号楼，一至二层面积约为1796平方米，三层面积约为304平方米；A1号楼，一至二层面积约为1015平方米，三层面积约为150平方米，以上商铺总面积约为3265平方米，总购房款为4428．90万元（其中本金3885万元，利息543．9万元），甲方在2014年7月底之前将以上房屋交付给乙方。2、因甲方是以房抵债，甲方只履行将约定的商铺交付乙方，故不再考虑该商铺市场价格变化，本协议签订后，李举全（包括李举全担任法定代表人的全部公司）与乙方无任何债务。3、乙方办理商铺房产证书应缴纳的税费按法律、法规规定各自承担。4、如乙方需要，可以委托甲方按市场价格（或者乙方认可的价格）将商铺转让给第三方，甲方应协助乙方履行相关手续，所涉税费按法律、法规执行。5、甲方在取得商品房预售许可证后15日内，应当与甲方签订正式商品房预售合同及办理备案登记手续，并在办理备案登记手续后15日内，协助乙方办理房屋产权预告登记。被告新绛县汉都公司同时向原告出具了收到原告购房款4428．90万元的收条。2014年4月，原告为考察被告新绛县汉都公司“汉都富力城”项目的建设进展情况，到山西省新绛县进行了实际考察。经考察得知：一则第三被告抵售给原告的商铺尚未开工建设。二则新绛县县城内比被告汉都富力城项目地理位置优越、处于繁华地段与本案涉案商铺相类似的价格为一二楼平均单价人民币6000元左右。2014年6月4日原告以三被告违背诚实信用的基本原则，利用原告不了解新绛县房地产价格劣势，提供虚假信息，与原告签订债务转让以物抵债《协议》、《商品房买卖协议》其抵偿的商铺价格严重显失公平为由，向本院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
另查明，2014年6月18日原告胡水旺向本院申请对房屋进行价格评估，经本院委托陕西建业房地产估价有限公司评估，陕西建业房地产估价有限公司于2014年12月8日作出陕建业房评（2014）l220713号房地产估价报告，确认估价对象在价值时点
所体现的评估价值为人民币2259．05万元，评估单价为6919元／平方米。
原审认为，原告胡水旺与被告城固秦汉公司、陕西秦汉集团、被告新绛县汉都房地公司签订的债务转让《协议》、《商品房买卖协议》合法有效，应受法律保护。但该债务转让《协议》内容第一条以新绛开发项目“汉都富力城”步行街A7号楼商铺抵给乙方，一至二层面积为约为1796平，三层面积约为150平方米，A1号楼（建施图A轴线一C轴线），一至二层面积约为1015平方米，三层面积约为150平方米，总面积约为3265平方米，乙方与丙方签订商品房买卖合同。并以甲方所欠乙方、焦汉明、王建文全部债务作为购房款、《商品房买卖协议》第一条以房抵款总面积约为3265平方米，全部债务4428．90万元（其中本金3885万元，利息543．9万元）作为购房款，被告利用原告急于收回债权，不了解新绛县房地产价格劣势，提供虚假信息，与原告签订债务转让《协议》、《商品房买卖协议》，二份协议就房屋的价值与抵偿价款过于悬殊，严重显失公平。原告胡水旺请求对价款进行变更，符合法律规定，请求依法应予支持。三被告辩称，原告胡水旺与被告城固秦汉公司、陕西秦汉集团、被告新绛县汉都公司签订的债务转让《协议》和（《商品房买卖协议》时，原告胡水旺所持债权4428．90万元，是多年所欠，部分债权利息，甚至是复息，作价抵偿时仅计算本金部分，而且该三方达成的协议是以房抵款，以3265平方米房产面积抵偿原告胡水旺持债权4428．90万元，并不考虑市场价格，以及原告申请，经法院委托陕西建业房地产估价有限公司评估，陕西建业房地产估价有限公司于2014年12月8日作出陕建业房评（2014）1220713号房地产估价报告，确认估价对象在价值时点所体现的评估价值为人民币2259.05万元，，评估单价为6919元／平方米。对该报告程序无异议，但对确认单价为6919元／平方米有异议，认为该房产并未修建，周边商业环境还在成长和发展中，许多无法确定的因素还大量存在，该评估报告因为没有物的存在，评估报告就没有事实依据，就不具有证据资格。但该报告依据双方指认该“汉都富力城”小区同类房屋作参照物评估，被告又无其它证据证实房屋实际价格，故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。就是否计算复息，以及被告称仅抵偿本金部分，被告不能提供证据证明，该抗辩理由不能成立。遂依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：一、原告胡水旺与被告城固县秦汉房地产开发有限责任公司、陕西秦汉实业集团有限公司，新绛县汉都房地产开发有限责任公司签订债务转让《协议》，与被告新绛县汉都房地产开发有限责任公司《商品房买卖协议》总面积约为3265平方米，变更房屋价款为2259．05万元，单价为6919元／平方米；二、剩余2169.85万元债务，由新绛县汉都房地产开发有限责任公司偿还绎原告胡水旺。被告城固县秦汉房地产开发有限责任公司、陕西秦汉实业集团有限责任公司承担连带偿还责任。限判决生效后30日内履行完结；三、驭回原告胡水旺的其它诉讼请求。
本案案件受理费173460元，诉讼保全费5000元，鉴定费44600元。由胡水旺负担案件受理费52038元、诉讼保全费1500
元、鉴定费13380元，由被告城固县秦汉房地产开发有限责任公司、陕西秦汉实业集团有限公司、新绛县汉都房地产开发有限责任公司共同负担案件受理费121422元、诉讼保全费3500元、鉴定费31220元。
新绛县汉都公司上诉请求是，依法驳回原审原告诉讼请求或将该案发回重审。上诉理由是，一、该案遗漏重要案件当事人，审理程序严重违法。该债务是李举全个人债务，以房抵债协议系李举全以其个人名义作为协议甲方与上诉人、被上诉人胡水旺签订的协议，属个人行为。与城固秦汉公司、陕西秦汉集团无关。即使与二公司有关，也应依法追加合同当事人李举全查明案件事实，故本案遗漏必要的诉讼参加人李举全程序违法。胡水旺的3885万元债权中有焦汉明、王建文的债权，这些债权是否存在，应依法追加焦汉明、王建文为本案第三人参加诉讼以便查明事实。二、原审认定基本事实严重错误。原审认定城固秦汉公司、陕西秦汉集团与上诉人、胡水旺签订了“以房抵债协议”，此事实认定严重错误。事实是2013年12月5日是上诉人与胡水旺及李举全签订了“以房抵债协议”。2013年12月11日上诉人又与胡水旺签订了《商品房买卖协议》。按照当时约定，上诉人给胡水旺出具了4428.9万元的收据。但当时实际并没有收到胡水旺分文现金或转账。此后上诉人根据三方约定向李举全索要购房款，李称，他本人曾分几次向胡水旺、焦汉明、王建文等人高利贷借款1050万元，这些款都是牌桌上借的，属于赌债，以后利滚利就滚到了几千万，这些债权不受法律保护，这时上诉人才知道胡水旺并不是真的想买房，而是想收回非法债务而与李举全恶意串通。而原审对这一重要事实未予认可，反而将李举全与胡水旺、上诉人签订的“以房抵债协议”，错误的认定为城固秦汉公司、陕西秦汉集团与胡水旺、上诉人签订的。李举全的个人债务与二公司无关，二公司对法人代表的个人债务无偿还义务。至于焦汉明、王建文是否将债权转让与胡水旺更是毫无依据。三、胡水旺等人出借给李举全的款项属于赌债和高利贷，依法不受法律保护。四、城固秦汉公司、陕西秦汉集团不是“以房抵债协议”合同当事人，上诉人与城固秦汉公司、陕西秦汉集团并未直接发生法律关系，故原审原告要求原审三被告变更合同内容以及返还借款的诉讼请求无法成立，原审判决适用法律错误。综上，请求依法驳回原审原告诉讼请求或将该案发回重审。
胡水旺答辩称，上诉人称“该案遗漏重要案件当事人，审理程序违法”这一观点明显错误。因为第一，本案所涉2013年12月5日的协议虽然甲方为李举全个人，但该协议却明确指出：甲方是陕西秦汉集团、城固秦汉公司的法定代表人，且本案所涉的债务为：“2013年1月27日秦汉公司、秦汉房地产公司向焦汉明借款958万元整、2012年12月30日向王建文借款1121万元、2013年元月10日向胡水旺借款1806万元，以上三借款均由甲方个人出具借据。”第二、上诉人代理律师在本案一审的代理词中称“李举全担任法定代表人的陕西秦汉集团、城固秦汉公司因与原告胡水旺有债权债务关系，在2013年12月25日在山西新绛县就债务转移事宜和汉都公司达成了债务转让协议。”第三、债务人到底是不是秦汉公司，虽然答辩人在2013年12月5日签订协议时已将全部债务凭证包括借条借款合同等，退还给了李举全，但在2013年12月24日答辩人向汉中中院提起的债权人撤销诉讼案中可以得到佐证的。从上述三点，我们可以看出本案所涉的债务并非是李举全个人的债务，而是陕西秦汉集团、城固秦汉公司与胡水旺的债务，那么追加李举全为本案的第三人依据何在？另，上诉人在一审中从未向一审法院申请追加李举全为本案第三人，这又怎么能说一审程序违法呢？二、上诉人在上诉状中利用答辩人在协议签订时将所有凭据都已退还李举全这一要素，肆无忌惮地对答辩人所涉的债务进行污蔑，什么赌债、高利贷，纯属造谣中伤，无中生有。。这些说辞在本案一审中从未听到过。上诉人及陕西秦汉集团、城固秦汉公司在一审中没有出示任何证据证明所涉债务为赌债、高利贷，二审对上诉人这一说法不应采信。三、答辩人要求一审法院对2013年12月5日答辩人与上诉人及陕西秦汉集团、城固秦汉公司所签协议，及2013年12月11日答辩人与被答辩人所签协议部分条款予以变更依法有据。1、该条款明显违反公平和等价有偿原则，利益严重失衡，显失公平。2、从签订协议时答辩人与被答辩人双方所处的地位进行分析，被答辩人具有明显的优势，它长期从事房地产开发，且长期居住在新绛县，对新绛县的房地产价格有深入的了解和判断。故综合以上两点根据《民法通则》第59条、《合同法》54条，及最高人民法院，《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第72条的规定，请求撤销并无不当。四、上诉人在上诉状中的，本案所涉协议、及商品房买卖协议属无效的这一说法，纯属无中生有。五、答辩人另需要说明的是，1、一审中的债务转让协议及商品房买卖协议均是由上诉人的代理律师起草的。2、上诉人新绛汉都公司法定代表人张映栋是李举全的外甥。3、答辩人有证据证明新绛县汉都公司是秦汉公司麾下的公司。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求维持原判。
城固秦汉公司及陕西秦汉集团口头陈述，同意上诉人新绛县汉都公司的上诉意见和理由。
经本院审理查明，原审查明事实属实，应予确认。关于上诉人新绛县汉都公司提出原审认定：“被告城固秦汉公司、陕西秦汉集团于2012年12月30日向王建文借款1121万元、2013年1月1O日向原告胡水旺借款1806万元、2013年1月27日向焦汉明借款958万元，共计3885万元。”一节事实没有证据的问题。经本院查明，原审是依据2013年12月5日三方协议内容认定该节事实的，认定事实有据。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议的焦点问题是；1、三方2013年12月5日的抵债协议和2013年12月11日签订的商品房买卖合同是否属于无效协议。2、2013年12月5日作为甲方的李举全与乙方胡水旺、丙方新绛县汉都公司签订的抵债协议，是李举全代表的个人还是代表的陕西秦汉集团和城固秦汉公司，是否应将李举全追加为案件当事人；3、涉案债务是属于李举全个人债务还是属于陕西秦汉集团和城固秦汉公司两个公司的债务？4、涉案债务是否属于非法债务不受法律保护。
关于第1个问题，三方于2013年12月5日签订的抵债协议和2013年12月11日签订的商品房买卖合同是否属于无效协议的问题。本院认为，三方签订的抵债“协议”和胡水旺与上诉人新绛县汉都公司签订的《商品房买卖协议》不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，应为有效协议。但该抵债“协议”和《商品房买卖协议》中约定的房屋价值和抵债价款过于悬殊，显失公平，被上诉人胡水旺依法申请变更，原审依据评估报告查明事实，予以变更，符合法律规定，并无不当。上诉人关于“协议”和《商品房买卖协议》无效的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳。关于第2个问题、2013年12月5日作为甲方的李举全与乙方胡水旺、丙方新绛县汉都公司签订的抵债协议，是李举全代表的个人还是代表的陕西秦汉集团和城固秦汉公司，是否应将李举全追加为案件当事人。本院认为，2013年12月5日作为甲方的李举全与胡水旺、新绛县汉都公司签订的抵债“协议”，是李举全代表的陕西秦汉集团和城固秦汉公司而并非李举全个人。因为，从三方签订协议的内容看，三方协议约定：“甲方是陕西秦汉集团（以下简称秦汉公司）、城固秦汉公司（以下简称秦汉房地产公司）法定代表人，2013年1月27日秦汉公司、秦汉房地产公司向焦汉明借款玖佰伍捌万元整（958.00万元）、2012年12月30日向王建文借款壹仟壹佰贰拾壹万元（1121.00万元）2013年元月10号向胡水旺借款壹仟捌佰零陆万元整（1806.00万元），以上三笔借款均由甲方个人出具借据，三笔借款共计叁仟捌佰捌拾伍万元整（3885.00万元）。”该协议明确无误的写明李举全是作为法定代表人，代表陕西秦汉集团和城固秦汉公司签订的抵债“协议”，协议也明确了是两个公司欠的焦汉明、王建文、胡水旺的债务。因此，在李举全作为个人和作为两个公司法定代表人混同的情况下，可以根据协议认定是李举全代表的陕西秦汉集团和城固秦汉公司与胡水旺及上诉人新绛县汉都公司签订的抵债“协议”，原审未追加李举全为当事人并无不当。上诉人新绛县汉都公司关于原审程序有误的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。关于第3个问题，涉案债务是属于李举全个人债务还是属于陕西秦汉集团和城固秦汉公司两个公司的债务？是否属于非法债务不受法律保护。本院认为，涉案债务应该是陕西秦汉集团和城固秦汉公司两个公司的债务。首先，根据协议内容看，协议明确表述是陕西秦汉集团和城固秦汉公司欠焦汉明、王建文、胡水旺的债务38850万元。其次，根据签订协议的背景看，是城固秦汉公司作为法人股入股上诉人新绛县汉都公司，占股57%，2013年8月29日城固秦汉公司又将在新绛县汉都公司的全部法人股转让给其女萝莉，并办理了股权转让登记手续。引起被上诉人胡水旺向原审法院提起撤销股权转让诉讼后，才签订的本案抵债“协议”，如果是李举全的个人债务与公司无关，城固秦汉公司则无须在撤销股权转让诉讼中达成妥协，签订本协议。上诉人新绛县汉都公司关于涉案债务属于李举全个人债务的上诉理由，既与事实不符也没有证据支持，本院不予采信。关于第4个问题涉案债务是否属于非法债务不受法律保护。首先，上诉人只是口头陈述涉案债务是赌债和高利贷，但没有提供相应的证据，并且其口头陈述也与陕西秦汉集团和城固秦汉公司法定代表人李举全的口头陈述不相一致，李举全陈述的是根本就不存在该笔债务，是胡水旺逼迫其打得借条，但亦未提供相应证据。因此，在原始债务人和新债务人对该笔债务陈述相互矛盾又没有证据支持的情况下，本院无法采信上诉人新绛县汉都公司的陈述。其次，2013年12月5日“协议”，实质上是一个债务转让协议。上诉人新绛县汉都公司在“协议”上签字盖章，表示接收了该笔债务，成为新的债务人。在原始债务人和新债务人均为本案当事人的情况下，只有原始债务人有权对该笔债务的真实性提出合理的抗辩，但原始债务人陕西秦汉集团和城固秦汉公司对该笔债务的真实性并没有提出上诉，其在本案审理中的陈述也没有证据支持，故上诉人新绛县汉都公司关于涉案债务是非法债务的上诉理由没有证据支持，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人新绛县汉都公司的上诉请求，没有事实依据和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法。第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回山西省新绛县汉都房地产开发有限责任公司的上诉请求，维持原判。
案件受理费263245元，由上诉人新绛县汉都公司公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵小平
审 判 员 倪 健
代理审判员 杨晓梅
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 杨龙龙