重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06041号
上诉人（原审原告）：李婷婷，女，汉族，××年××月××日出生，重庆市南川区人，住重庆市渝北区。
委托代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖祖才，男，汉族，××年××月××日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
委托代理人：胡曙东，重庆学苑律师事务所律师。
委托代理人：高定利，重庆学苑律师事务所律师。
上诉人李婷婷与被上诉人肖祖才合资合作开发房地产纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2014年6月16日作出（2013）足法民初字第03736号民事判决，李婷婷不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，代理审判员张薇、代理审判员朱华惠组成合议庭，代理审判员张薇主审本案，于2014年9月17日、2014年10月29日、2014年12月3日对本案进行了二审询问。上诉人李婷婷的委托代理人王文波、彭仕明，被上诉人肖祖才的委托代理人胡曙东、高定利参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：（一）2009年12月2日，李婷婷（乙方）委托其父亲李新民与肖祖才（甲方）就合伙开发“大足县青山绿水佳苑”地块房地产项目签订《合伙开发协议》，协议主要内容如下：一、项目概况：1.名称及地址：“大足县青山绿水佳苑”（暂名），位于原大足县南环东路；2.土地及证号：甲方以摘牌方式取得土地使用权，权证待办，面积为16.941亩（11294㎡）。3.容积率及开发建筑面积：容积率为3，开发建筑面积以规划部门规划设计方案为准。4.项目进行情况：截止目前，甲方已获得该项目土地开发权，并已交部分土地费。二、合伙开发方式：1、投资：双方出资368万元取得土地使用权。甲方出资169.28万元，占46%的股份；乙方出资198.72万元，占54%的股份，双方以土地原价368万元作价入股，再分别按各自出资比例出具现金（甲方再出资198.72万元，乙方再出资233.28万元）共同组成800万元作为股本金。今后根据项目进展和资金需求双方按比例增加投入，直到项目有收入为止；2、分配：甲乙双方根据投入比例进行利润分配。即项目如有利润，则甲方分配46%，乙方分配54%。项目完成销售面积总量达90%后，所余尾房仍按投资比例分配尾房。如项目亏损，双方仍按各自股份比例承担投入损失。利润为扣除各种投入成本和税费后的净收入。3、经营：甲乙双方共同投资，成立新的房地产开发公司，法人为肖祖才。该项目成立项目部，项目部受公司领导。李婷婷为项目部经理。以李婷婷为主，双方共同经营。…五、本协议签订后，双方应严格遵守，不得擅自单方撤销协议，否则违约方赔偿守约方违约金300万元。…
（二）2009年12月8日，李婷婷出具委托书，委托其父亲李新民全权办理其与肖祖才联合开发“大足青山绿水佳苑”小区房地产的一切经营事宜。
（三）2009年12月9日，李新民与肖祖才就“大足县青山绿水佳苑（暂名）签订《联合开发协议》，该协议第二条联合开发方式，约定：1、投资：甲方提供该项目的土地作为投资，办妥土地使用证并交付乙方即为投资完成，今后不再另行投入。除土地费外，该项目发生的一切费用，不论多少，均由乙方投入并作为投资。2、分配：甲方按该项目销售总额的24%作为分配收入（此收入包括土地投入资金收回和利润分配）；除甲方分配收入外，其余利润不论多少作为乙方的分配收入（此收入包括乙方投入资金的收回和利润分配）。项目完成销售面积总量达90%后，所余尾房甲方仍按24%的比例分配尾房。甲方以上收入为净收入，不另支付各种税费。3、经营：甲方除投入土地外，不参与该项目的经营管理，由乙方独立经营，自负盈亏。四、乙方的责任和权利第3款约定，本协议签订生效后，甲方在办理土地证时，乙方暂借300万元给甲方办理土地使用证。今后再从甲方收入分配中先期扣除。第6款约定，本项目建设周期：从本协议生效之日起，三年内完成，不可抗力因素、影响除外。五、该项目成立大足县国光房地产开发有限公司青山绿水佳苑项目部。项目部公章由乙方保管，乙方任项目部经理。项目部受大足县挂靠公司委托，全权负责该项目的全部经营活动。六、该项目如因土地或规划等不可抗力原因不能开工，从乙方借款给甲方之日起6个月后计算利息。利息标准按月息3%，由甲方付给乙方，每半年结一次息。…八、本协议签订后，双方应严格遵守，不得擅自单方撤销协议，否则违约方赔偿守约方违约金300万元。九、本协议未尽事宜，双方另行协商补充。本协议签订后，待乙方与乙方挂靠的大足县国光房地产开发有限公司签订承包合同后生效。
（四）李新民出具的落款日期为“2009年2月10日”的《承诺书》载明：该项目将来利润分配时按本人与肖祖才于2009年12月9日所签《联合开发协议》中载明的标准执行。李婷婷与肖祖才于2009年12月2日所签《合伙开发协议》只作上级有关部门检查之用，不作为分配的依据。特此承诺！
（五）2010年1月12日，李新民出具《声明》：肖祖才与李婷婷於2009年12月2日所签《合伙开发协议》只作该项目（青山绿水佳苑）土地过户之用。该项目的经营和分配仍按李新民与肖祖才於2009年12月9日所签《联合开发协议》执行。
（六）2013年11月27日李新民出具《情况说明》：说明人李新民根据李婷婷于2009年12月8日签订的授权委托书，由李新民全权代李婷婷办理与肖祖才联合开发“青山绿水佳苑”小区的一切经营事宜。之后，以说明人李新民的名义与肖祖才于2009年12月9日签订的《联合开发协议》及2××1年1月9日签订的《补充协议》等均是代表李婷婷的真实意思表示，其权利义务由李婷婷承担。
（七）2010年5月24日，李婷婷、肖祖才双方依照协议的约定成立重庆南厦房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、物业管理，法定代表人为肖祖才，股东为李婷婷和肖祖才。肖祖才占46%的股份，李婷婷占54%的股份。2010年7月21日，重庆南厦房地产开发有限公司取得房地产开发企业资质证书，具备从事房地产开发建设资质。后“大足县青山绿水佳苑”项目更名为“南山香樟林”项目。2010年6月9日，重庆南厦房地产开发有限公司取得“南山香樟林”项目《建设用地规划许可证》。
（八）2009年12月16日，原大足县国土资源和房屋管理局出具《关于肖祖才（园艺场）土地的结算说明》：
一、基本情况：
肖祖才于2007年10月11日以摘牌方式取得棠香街道办事处红星社区2组宗地1块（出让编号：07045号），面积11294.00平方米，居住地，容积率不得大于1.2，土地综合价金为258.2599万元。地块中，经2009年2月16日局核对，地块中9.26亩为原园艺场存量国有用地，7.6809亩为红星2社集体土地。
二、测算结果：
（一）该宗地块按现行政策测算总价款为359.9868万元。
其中：⑴土地成本：130.8057万元。（不含园艺场国有土地9.26亩土地成本，由肖祖才按约定另行支付，提供支付凭据）
⑵土地出让金：75.8952＋118.7218=194.617万元
⑶土地整治费：34.5641万元
（二）国土局还房占用肖祖才土地补偿品迭。
原国土局占用肖祖才用地范围内3.1277亩土地作为征地农民安置还房，应补偿67.4080万元。经品迭后，肖祖才实际还应缴纳292.5788万元。
其中：⑴土地出让金：158.6860万元
⑵土地成本费：133.8928万元（含土地整治费34.5641万元）
（九）2010年1月15日，原大足县国土资源和房屋管理局就肖祖才受让原大足县棠香街道办事处红星社区2组1宗地发布足地监告字（2010）3号《接受社会监督的公告》。2010年3月11日，原大足县人民政府作出足府土（2010）10号《大足县人民政府关于肖祖才修建“青山绿水家园”项目用地的批复》。2010年3月15日，肖祖才与原大足县国土资源和房屋管理局就原大足县棠香街道办事处红星社区2组DZ-C-01-9宗地签订《国有建设用地使用权出让合同》，肖祖才以总价3599868元取得该宗地11294平方米普通商品房建设用地使用权。2010年3月30日，肖祖才取得原大足县国土资源和房屋管理局颁发的《国有土地使用权证》（210房地证2010字第02010703号）。
（十）2××1年1月6日，原大足县规划管理委员会以第三十七次成员会议决定取消“南山香樟林”项目，建设用地按照同等地段价值进行置换。2××1年1月15日，原大足县人民政府办公室作出大足县规划管理委员会第三十七次成员会会议纪要》，“南山香樟林”项目因修建南山公园被取消。
（十一）2××1年1月9日，因该项目用地被政府置换，甲方肖祖才与乙方李新民签订《补充协议》约定：一、双方于2009年12月9日签订的《联合开发协议》除项目名称、项目地址、开发时间和挂靠单位（挂靠单位原为大足县国光房地产开发有限公司，现为重庆南厦房地产开发有限公司）外，其余条款全部不变，仍然有效”。二、大足县政府新置换的土地位置须经双方同意。土地面积如超过17亩，其超出部分的合作办法双方另行协商。三、双方从签订《联合开发协议》之日起至新的地块置换下来期间所发生的费用，如设计费、测量费、人员工资、差旅费等管理费由甲方承担10万元，其余由乙方承担。甲方承担的费用将来在所分利润中先期扣除。
（十二）2××1年8月4日，原大足县规划管理委员会第四十五次成员会议决定“南山香樟林”项目建设用地置换在龙岗街道办事处龙岗山门南侧、县教委西侧、老年大学北侧地块。2××1年10月27日，原大足县人民政府作出足府土【2××1】108号《大足县人民政府关于肖祖才修建南山香樟林项目建设用地置换的批复》：同意肖祖才将位于龙岗街道办事处龙岗山门南侧、县教委西侧、老年大学北侧的国有土地16.94亩与棠香街道办事处红星社区2组（南山公园大门口处）国有土地16.94亩进行置换。
2××1年12月9日，肖祖才与原大足县国土资源和房屋管理局签订《重庆市国有土地使用权置换变更合同》。2××1年12月12日，肖祖才取得原大足县国土资源和房屋管理局颁发的《国有土地使用权证》（210房地证2011字第××号）。
（十三）同时查明，2010年3月29日，肖祖才向李新民出具《借条》：今借到李新民现金叁佰贰拾伍万柒仟捌佰陆拾肆园零肆分正（小写3257864.04元）。
2013年10月15日，肖祖才通过重庆农村商业银行向李新民转款3257864.04元。
（十四）2013年1月22日，李婷婷向一审法院起诉，请求确认李婷婷与肖祖才于2009年12月2日签订的《合伙开发协议》有效。2013年3月25日，一审法院作出（2013）足法民初字第02036号《民事判决书》，判决如下：原告李婷婷与被告肖祖才于2009年12月2日签订的《合伙开发协议》有效。肖祖才不服判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2013年8月6日作出（2013）渝一中法民终字第02684号《民事判决书》，判决如下：驳回上诉，维持原判。
一审原告李婷婷诉称：2009年12月2日，李婷婷与肖祖才共同约定合伙开发建设“大足青山绿水佳苑”（暂名，后更名为“南山香樟林”），双方就此达成《合伙开发协议》（以下简称《开发协议》），并约定共同出资买下该项目地块。该项目《房地产权证》办下来后，肖祖才将该证交与李婷婷。李婷婷根据《开发协议》约定，对该项目进行了投资：组建了项目部班子，租赁了办公室及员工宿舍，成立了“重庆南厦房地产开发有限公司”，取得了《营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》等，开设了银行账户，取得了房地产开发《资质证书》，并在规划局办理了《建设用地规划许可证》。此外，还对该项目委托重庆市轻工设计院进行了规划方案设计。以上工作花了一年左右的时间。2××1年1月6日，该项目《规划方案设计》在原大足县规划管理委员会第三十七次成员会审查时，由于调整了规划，会议决定取消“南山香樟林”项目，建设用地按同等价值地段进行置换。开发前期工作暂时停止。2××1年8月4日，原大足县规划管理委员会召开第四十五次成员会，会议决定“南山香樟林”项目建设用地置换在龙岗街道龙岗山门南侧，县教委西侧，老年大学北侧地块。为此，李婷婷将原《房地产权证》交与肖祖才去置换新的《房地产权证》。新的《房地产权证》也于当年内办理下来。至此，新地块的开发条件已经完全具备，可以继续进行新项目的前期工作。为此，李婷婷多次催促肖祖才按《开发协议》约定，交出《房地产权证》并过户在公司名下，继续合作开发。肖祖才以原项目已撤销，因此《开发协议》无效为由，拒不交出《房地产权证》，不予合作。无奈，李婷婷于2013年1月21日向大足区人民法院起诉，请求判令李婷婷与肖祖才所签《开发协议》有效。根据重庆市大足区人民法院（2013）足法民初字第02036号判决，以及重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中民终字第02684号终审判决：李婷婷与肖祖才于2009年12月2日所签《合伙开发协议》合法有效。终审判决下达后，李婷婷又书面函告肖祖才，请肖祖才交出新的《房地产权证》（证号：2××1第006939号），并将该证过户在“重庆南厦房地产开发有限公司”名下。肖祖才又以该证登记名字为“肖祖才”，因此是肖祖才私有财产以及其它种种借口，拒不交出该证，致使开发项目下一步工作无法开展，《开发协议》无法继续履行。李婷婷认为：1.双方签订的《开发协议》经一审、二审判决合法有效，肖祖才就应该服从判决，交出《房地产权证》，继续履行《开发协议》，不能将法律等同儿戏；2.《房地产权证》在国土部门办理时，因“南厦房地产开发有限公司”还未成立，暂时办在肖祖才名下，不等于就是肖祖才的私有财产。既然合同有效，按合同约定，公司成立后，就应是公司股东共有财产，其《房地产权证》就应该过户在公司名下。3.肖祖才以种种借口拒不履行合同，单方撤销协议，经法律判决，肖祖才仍拒绝执行协议，时间长达一年零九个多月，给李婷婷造成重大经济损失，已构成严重违约。根据《开发协议》第五条约定：肖祖才（违约方）应赔偿李婷婷（守约方）违约金300.00万元。为此，请求判决：1.肖祖才履行与李婷婷于2009年12月2日签订的《合伙开发协议》；2.肖祖才向李婷婷交付房地产证（房地产证号：2011字第××号），并将登记在自己名下的土地使用权申请变更登记在重庆南厦房地产开发有限公司名下；3.肖祖才向李婷婷支付违约金叁百万元整。
一审被告肖祖才辩称：1.李婷婷没有履行出资义务，合伙开发的土地是肖祖才取得的，资金由肖祖才支付；2.李婷婷在设立南厦公司时虚假出资、抽逃出资，导致协议无法履行；3.开发协议现在难以继续履行，土地已经被置换，李婷婷抽逃出资，且协议约定的三年开发期已过，合同目的不能实现；4.肖祖才没有将土地过户和交付给南厦公司的义务；5.肖祖才不存在支付违约金的义务，合同约定三百万违约金由违约方支付给守约方，肖祖才不是违约方，李婷婷不是守约方，是李婷婷没有出资导致合同不能履行；5、李婷婷、肖祖才签订协议的真实意思不是为了合伙开发而是为了应付上级单位检查之用。综上，请求驳回李婷婷的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议的焦点在于李婷婷、肖祖才之间签订的《合伙开发协议》是否能够履行。虽然李婷婷与肖祖才于2009年12月2日签订的《合伙开发协议》是双方的真实意思表示，该协议经法院两审确认有效，但从李婷婷之父出具的《承诺书》和《声明》来看，足以说明该协议签订的目的不是为了实际履行，虽然李婷婷之父李新民于2013年11月27日出具《情况说明》，但此《情况说明》发生于李婷婷、肖祖才已经发生纠纷并进入诉讼中，其出具此情况说明因与李婷婷的利害关系已经难以证明其客观性，故在无其他充分证据证明之前，一审法院对该份《情况说明》不予采信，因此由于李婷婷、肖祖才之间签订的《合伙开发协议》的真实目的不是履行，故对李婷婷要求肖祖才履行2009年12月2日签订的《合伙开发协议》的请求一审法院不予支持。至于李婷婷基于该合同而认为此后以其父名义签订的合同即是受委托替李婷婷签订的《联合开发协议》和《补充协议》应当履行问题，从李婷婷与肖祖才签订的《合伙开发协议》中对合伙开发主体、项目内容、合伙开发方式、双方对投资总额、出资比例、分配比例、经营方式等约定来看，再结合李新民与肖祖才分别于2009年12月9日签订的《联合开发协议》以及于2××1年1月9日签订的《补充协议》内容，可以明显发现肖祖才与李新民签订的《联合开发协议》对合作主体、双方投资、分配、经营等进行的约定，与此前肖祖才与李婷婷签订的协议内容已经发生了根本性变化，由此可以看出，前后两份协议系不同主体所形成的各自独立的合同关系。现李婷婷以《联合开发协议》是对《合伙开发协议》的补充和完善而要求肖祖才予以履行，证据不足、理由不充分，对此一审法院不予支持。基于如上原因，并结合双方未就新置换地块的合伙开发事项达成协议，该宗地块尚未取得《建设用地规划许可证》，且双方在《合伙开发协议》中“甲方的责任和权利”约定为“保证土地及土地资金真实可靠，并提供土地开发权的相关手续。负责办理该宗土地的使用权证”，由此可以看出，双方并未在《合伙开发协议》中约定土地权证办理在谁的名下，也没有约定甲方肖祖才将土地权证办好后交给乙方李婷婷，因此，李婷婷要求肖祖才交付房地产证（证号：2011字第××号，即新置换地块土地证号）并将登记在肖祖才名下的土地使用权申请变更登记在重庆南厦房地产开发有限公司名下因无合同约定，其请求不应支持。同理，现李婷婷要求肖祖才承担因违约而支付300万元违约金的请求不成立而依法不予支持。2014年6月16日重庆市大足区人民法院作出判决：驳回原告李婷婷的诉讼请求。本案受理费30800元，由原告李婷婷负担。
一审被告李婷婷不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市大足区人民法院（2014）足法民初字第03736号民事判决，依法改判肖祖才履行与李婷婷于2009年12月2日签订的《合伙开发协议》；2、判令肖祖才向李婷婷交付房地产证（房地产证号：2011字第××号），并将登记在自己名下的土地使用权申请变更登记在南厦房地产开发有限公司名下；3、判令肖祖才向李婷婷支付违约金300万元；4、本案的诉讼费用由肖祖才承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定2009年12月2日李婷婷与肖祖才签订的《合伙开发协议》的真实目的不是履行，进而驳回了李婷婷要求履行2009年12月2日《合伙开发协议》与事实不符，与法理相悖。1、2009年12月2日《合伙开发协议》是双方当事人的真实意思表示，并以经过人民法院生效判决的认定。2、该《合伙开发协议》签订双方已经按照该协议实施了具体的履行行为，以李婷婷、肖祖才为股东设立了重庆南厦房地产开发有限公司，并取得了房地产开发资质。3、李婷婷之父李新民为了保证《合伙开发协议》的顺利履行，还代肖祖才支付了土地出让金及税费2707864.04元，同时还借给肖祖才55万元，保证了肖祖才取得《合伙开发协议》。4、为了履行《合伙开发协议》，李婷婷还成立了项目管理班子，并对项目进行了规划方案设计等，投入了100万元管理费用。5、2009年12月9日李新民与肖祖才签订的《联合开发协议》及2××1年1月9日签订的《补充协议》，实际上是李婷婷委托李新民作为李婷婷的代理人在授权范围内以自己的名义与肖祖才所订立的合同，是在具体的经营方式和分配方式上对《合伙开发协议》进行了一定的调整和补充，但仍然是实际履行《合伙开发协议》的过程中所实施的具体法律行为。合同主体依然是李婷婷和肖祖才，一审判决认定“前后两份协议系不同主体所形成的各自独立的合同关系”是完全错误的。二、一审判决以《合伙开发协议》未约定为由，驳回李婷婷要求肖祖才交付房地产证，并登记在肖祖才名下的土地使用权申请变更登记在重庆南厦房地产开发有限公司名下的诉讼请求，违反事实和法律。1、根据《合伙开发协议》第二条第三项及《联合开发协议》第二条第1项约定，肖祖才提供土地，李婷婷提供资金共同合作开发房地产；2、双方共同投资成立新的房地产开发公司即重庆南厦房地产开发有限公司，该公司是双方共同开发房地产的项目公司，该地块的开发必须以重庆南厦房地产开发有限公司的名义进行；3、提供土地开发的相关手续并办妥土地使用权证后交付李婷婷是肖祖才的责任和义务。《城市房地产管理法》第30条、《城市房地产开发经营管理条例》第5条、第34条规定，房地产开发经营主体应当是取得房地产开发营业执照和经营资质的法人，不是其他单位和个人。由于涉案土地的土地使用权证是登记在肖祖才个人名下的，根据协议的约定肖祖才必须将其名下的土地使用权投资入股。所以，将肖祖才名下土地过户到重庆南厦房地产开发有限公司名下既是《合伙开发协议》及其《补充协议》的约定，也是我国法律的强制性规定。且肖祖才曾向大足县土地资源和房屋管理局提出过办理变更申请。三、肖祖才故意毁约，属于严重不诚信的行为，由肖祖才支付300万元违约金合情、合理、合法。故，请求二审法院支持李婷婷的上诉请求。
被上诉人肖祖才答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审中，针对2009年12月9日《联合开发协议》第二条的约定：“1、投资：甲方提供该项目的土地作为投资，办妥土地使用证并交付乙方即为投资完成，今后不再另行投入”中“交付”的含义，双方各执一词：李婷婷认为，“交付”是直接将土地使用权证进行交付，并将土地使用权证办理到重庆南厦房地产开发有限公司名下；肖祖才则认为，在2009年12月9日《联合开发协议》签订时，重庆南厦房地产开发有限公司尚未成立，“交付”只是需要将土地使用权证交给李新民，不需要将土地使用权证过户到李婷婷或者李新民名下。合同中并未明确约定肖祖才需要将土地使用权证过户给重庆南厦房地产开发有限公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
针对双方当事人的争议焦点，本院评述如下：
一、关于合资合作开发房地产的主体问题。
2009年12月2日李婷婷委托其父亲李新民与肖祖才就合伙开发“大足县青山绿水佳苑”地块房地产项目签订《合伙开发协议》；2009年12月8日李婷婷向肖祖才出具委托书，委托其父亲李新民全权办理其与肖祖才联合开发“大足青山绿水佳苑”小区房地产的一切经营事宜；2009年12月9日李新民与肖祖才就“大足县青山绿水佳苑（暂名）签订《联合开发协议》；2010年5月24日李婷婷、肖祖才双方依照协议的约定成立重庆南厦房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、物业管理，法定代表人为肖祖才，股东为李婷婷和肖祖才。结合以上四个法律行为可以认定，李婷婷与肖祖才就合伙开发“大足县青山绿水佳苑”地块房地产项目建立合资合作开发房地产关系，并委托其父李新民与肖祖才签订相关协议，按照协议的约定组建了房地产开发公司具体履行协议的事实。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，李婷婷于2009年12月8日向肖祖才出具委托书，委托其父李新民全权办理其与肖祖才联合开发“大足青山绿水佳苑”小区房地产的一切经营事宜后，李新民在涉案项目中以自己的名义与肖祖才签订协议，书写承诺书、情况说明等，均是显名代理行为。该代理行为直接约束李婷婷和肖祖才。肖祖才认为建立合资合作开发房地产的是合同相对方李新民与肖祖才，与2009年12月8日李婷婷向肖祖才出具委托书、并与肖祖才和李婷婷组建重庆南厦房地产开发有限公司的行为明显矛盾。故，本院对肖祖才认为其未与李婷婷建立合作关系，而是与李新民建立的合作关系的抗辩理由不予采信。
二、关于肖祖才与李婷婷于2009年12月2日签订的《合伙开发协议》是否能够继续履行的问题。
《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”2009年12月2日李婷婷与肖祖才签订《合伙开发协议》后，2009年12月9日李婷婷又委托其父李新民与肖祖才就“大足县青山绿水佳苑”地块房地产项目签订《联合开发协议》，协商一致变更了《合伙开发协议》的部分约定。并在2010年1月12日李新民出具《声明》：该（青山绿水佳苑）项目的经营和分配仍按李新民与肖祖才於2009年12月9日所签《联合开发协议》执行。2××1年1月9日，因该项目用地被政府置换，肖祖才与李新民签订《补充协议》对合资合作开发房地产的事宜进行了约定，双方进一步对合资合作开发房地产项目的事宜进行了变更。也就是说，2009年12月2日的《合伙开发协议》的内容，经过2009年12月9日《联合开发协议》、2××1年1月9日《补充协议》约定，已经对其部分内容进行了变更，现李婷婷要求继续履行变更前的2009年12月2日《合伙开发协议》，没有事实依据，本院对该项请求不予支持。
三、关于肖祖才是否应当向李婷婷交付房地产证（房地产证号：2011字第××号），并将登记在自己名下的土地使用权申请变更登记在重庆南厦房地产开发有限公司名下的问题。
2009年12月9日《联合开发协议》第二条的约定：“1、投资：甲方（肖祖才）提供该项目的土地作为投资，办妥土地使用证并交付乙方（李婷婷）即为投资完成，今后不再另行投入”。肖祖才与李婷婷对“交付”行为的含义各执一词。李婷婷认为，“交付”是直接将土地使用权证进行交付，并将土地使用权证办理到南厦公司名下；肖祖才则认为，在2009年12月9日《联合开发协议》签订时，南厦公司尚未成立，“交付”只是需要将土地使用权证交给李新民，不需要将土地使用权证过户到李婷婷或者李新民名下。合同中并未明确约定肖祖才需要将土地使用权证过户给南厦公司。也就是说，双方当事人对协议约定了“交证”行为本身没有异议，但对是否办理变更登记存在争议。
本院认为，结合合同约定的内容及双方当事人的陈述，这里的“交付”从其文义理解来说，应当是指肖祖才将登记在其名下的涉案项目的土地使用权证交给李婷婷，交付即为完成，而并非指办理变更登记到重庆南厦房地产开发有限公司名下。因在签订2009年12月9日《联合开发协议》时，重庆南厦房地产开发有限公司尚未成立，李婷婷与肖祖才在该协议中约定，拟用挂靠国光公司的方式进行涉案项目的房地产开发。故双方在2009年12月9日并无将登记在肖祖才名下的涉案项目的土地使用权变更登记到重庆南厦房地产开发有限公司的意思表示。且在2009年12月2日的《合伙开发协议》、2009年12月9日的《联合开发协议》、2××1年1月9日《补充协议》中，均未明确约定肖祖才应将其名下的土地使用权证办理变更登记到重庆南厦房地产开发有限公司的约定。因双方当事人对“交证”的行为无异议，故本院对李婷婷要求肖祖才向李婷婷交付房地产证（房地产证号：2011字第××号）的诉讼请求予以支持。但对李婷婷要求肖祖才将其登记在自己名下的土地使用权申请变更登记在重庆南厦房地产开发有限公司名下的诉讼请求不予支持。
至于李婷婷提出“挂靠”房地产公司进行房地产开发，必然将肖祖才名下的土地使用权过户到挂靠的房地产企业进行房地产开发的上诉理由。本院认为，“挂靠”房地产公司进行房地产开发的过程中，挂靠如何实施是双方继续履行合同、运营项目的具体行为。“挂靠”房地产公司并不等于办理土地使用权的过户登记。
四、关于肖祖才是否应向李婷婷支付违约金300万元的问题。
2009年12与2日《合伙开发协议》约定：“…五、本协议签订后，双方应严格遵守，不得擅自单方撤销协议，否则违约方赔偿守约方违约金300万元。…”本案中，肖祖才与李婷婷签订的一系列协议均未解除，肖祖才并不存在单方撤销协议的行为，故违约金的支付条件不成就。本院对李婷婷要求肖祖才支付350万元违约金的请求，不予主张。
综上，李婷婷的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市大足区人民法院（2013）足法民初字第03736号民事判决；
二、由肖祖才于本判决生效后十日内向李婷婷交付登记在肖祖才名下的房地产权证（房地产证号：2011字第××号）；
三、驳回李婷婷的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费30800元，由李婷婷负担；二审案件受理费30800元，由李婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
代理审判员 朱华惠
代理审判员 张 薇
二〇一四年十二月四日
书 记 员 张 魏