广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终1265号上诉人（原审被告）：戚培龙，男，1979年4月21日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。被上诉人（原审原告）：陈文发，男，1970年7月5日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区,上诉人戚培龙因与被上诉人陈文发租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人戚培龙,被上诉人陈文发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚培龙上诉请求：请求二审法院查明事实，依法改判。事实与理由：一、陈文发认为戚培龙在租赁期间拖欠租金，这并非是事实的全部。自2015年3月9日至2016年11月12日，陈文发拒不承认收到戚培龙在2015年2月15日已经交付的4500元租金，由于陈文发的态度问题，故戚培龙从2015年3月10日起拒付租金。二、陈文发认为戚培龙私自将商铺转租给第三方许斯政，但事实上戚培龙的转租行为事先已得到陈文发的口头同意，并且该6000元租金是直接交给陈文发的妻子金海妹的，戚培龙并未收到陈文发所讲的“收取许斯政租金及押金10000元”。三、涉案商铺交付给戚培龙使用时，并未按规定附有光纤线入户，故陈文发理应承担300元的重装费用，由于该费用已由戚培龙代付，因此，该费用可以在租金中扣减。现在陈文发以戚培龙不能提供相应的收据、发票为由，拒不承担责任，不符合双方的约定。四、陈文发曾提出终止合同的要求，双方也进行过协商，但《补充协议》由于陈文发的原因最终没有签订成功。五、戚培龙与陈文发之间终止合同的补充协议最终未能签订，其后，誉轩地产未经戚培龙同意，擅自张贴《旺铺招租》公告，于2016年11月5日对外公开招租，导致戚培龙误认为合同已经终止。故誉轩地产对陈文发的租金损失也负有不可推脱的责任。陈文发答辩称：戚培龙上诉的理由不成立，一审判决正确，请求二审维持一审判决。陈文发向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人2014年8月3日签订的《租赁契约》（编号为NO.0010632），戚培龙将承租商铺按现状（固定被告所投入的装修）交还给陈文发；2.没收戚培龙按金3000元归陈文发所有；3.戚培龙向陈文发支付拖欠的租金1400元（暂计算至2016年12月9日，此后至将商铺交还原告之日止的租金另计）以及陈文发已代付的水费（含垃圾费、追偿费）1108.94元、电费678.91元（水、电费暂计算至2016年10月）、物业管理费135.48元（暂计算至2016年11月30日）；4.戚培龙支付给陈文发逾期交付租金的违约金21420元（暂计算至2016年11月23日）；5.戚培龙赔偿陈文发租金损失1500元；6.戚培龙赔偿陈文发交通、误工等损失100元；7.戚培龙承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月3日，陈文发（甲方）与戚培龙（乙方）签订《租赁契约》，《租赁契约》与本案诉争相关的约定为：第一条、甲方同意将坐落在湛江市霞山区椹川大道南81号金科世家x号楼一层xx号商铺甲方所拥有使用之商铺出租给乙方烘焙材料使用。第三条、租用期限为3年，从2014年9月10日至2017年9月9日，租金每月1500元，按季度结算，由乙方在每季度满的5日前现金付给甲方。租赁期内，因乙方使用的水电、物业管理费、卫生费等杂费由乙方负责。第四条、乙方已向甲方缴纳3000元作为商铺租用押金（保证金），乙方应在租赁期满或解除契约之日缴清租赁该商铺的一切费用后，甲方将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金。第五条、甲方须于2014年8月4日前交付该商铺给乙方使用，装修免租期为36天（即2014年8月4日至2014年9月9日）。第七条、租赁期内，乙方依约按期交纳商铺租金，逾期超过15天当违约处理，甲方有权没收押金及收回商铺；乙方须转租、分租该商铺，须征得甲方书面同意；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金。《租赁契约》签订后，戚培龙向陈文发支付了押金3000元，陈文发于2014年8月3日将商铺交付戚培龙。租赁期间，戚培龙先后于2014年9月9日支付陈文发租金4500元、2015年2月15日支付陈文发租金4200元（已冲减宽带网线费用300元）、2015年9月3日支付陈文发租金4000元、2016年2月22日支付陈文发租金4000元、2016年4月15日支付陈文发租金4000元、2016年8月4日支付陈文发租金8400元、2016年9月16日支付给陈文发租金10000元，共39100元。2016年8月4日，戚培龙向陈文发支付了垫付的电费和物业管理费共1600元。之后，戚培龙再没有依约向陈文发支付商铺租金和交付水费、电费及物业费等费用。陈文发垫付了2015年10月至2016年11月份的水费（含垃圾费、追偿费）1108.94元、2016年11月份的电费678.91元、物业管理费135.48元。又查明，2015年2月15日，戚培龙以该商铺的宽带网线未接通须重装为由，自行从该季度租金中扣减费用300元。2016年4月25日，戚培龙未经陈文发同意将该商铺转租给案外人许斯政并收取了租金及押金共10000元。2016年9月，陈文发与戚培龙曾就该商铺终止租赁合同的事项进行协商，由于双方意见意见不一，没有签订《补充协议》。另查明,戚培龙已经不在湛江市霞山区椹川大道南81号金科世家x号楼一层xx号商铺营业。庭审中，戚培龙向一审法院口头提出反诉，请求陈文发赔偿其装修损失费5716元。庭后戚培龙没有提交书面反诉状及交纳反诉费，撤回了口头反诉。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案双方当事人签订的《租赁契约》是其二人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。戚培龙在租赁商铺期间，没有依约向陈文发支付租金，且未经陈文发同意私自将该商铺转租给第三人，违反了《租赁契约》的相关约定，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。陈文发要求戚培龙支付拖欠的1400元租金及从2016年12月9日起至交还商铺之日止的租金，其请求符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，本院予以支持。根据《租赁契约》第三条的约定，租赁期内因戚培龙使用商铺所产生的水电、物业管理费、卫生费等费用应由戚培龙承担。戚培龙不按时支付上述费用，陈文发要求戚培龙支付其已代交的、从2015年10月始至2016年11月份止的水费（含垃圾费、追偿费）1108.94元、2016年11月份的电费678.91元、物业管理费135.48元，符合双方的约定，应予支持。戚培龙未付2016年第四季度至今的租金，故陈文发请求依据《租赁契约》第七条的约定不予退还押金3000元，有理有据，予以支持。关于《租赁契约》的解除问题。根据《租赁契约》第七条、第八条的约定，若戚培龙违约，陈文发有权提前解除契约并收回商铺。本案中，双方当事人曾就解除契约问题进行协商，但双方意见不一、未签订《补充协议》，故一审法院认定《补充协议》不产生解除《租赁契约》的效力。由于戚培龙违约，陈文发请求解除《租赁契约》符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《租赁契约》解除后，戚培龙应将所租用的湛江市霞山区椹川大道南81号金科世家4号楼一层14号商铺返还给陈文发。陈文发基于戚培龙违约，要求其赔偿陈文发租金损失1500元及交通、误工等损失100元，合理合法，予以支持；但要求戚培龙向陈文发按《租赁契约》的约定支付逾期交付租金的违约金21420元，明显过高，不予支持，可按年利率24%计付拖欠租金1400元及从2016年12月9日起至腾退商铺之日止租金（每月1500元）的违约金给陈文发。戚培龙在庭审时提出关于其已经按照原状将商铺退回给陈文发，且陈文发也及时招租等辩驳意见，因戚培龙未能提供证据加以证明，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，戚培龙应承担不利的后果，一审法院对其辩驳意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，作如下判决：一、解除陈文发与戚培龙于2014年8月3日签订的《租赁契约》。二、戚培龙应于判决发生法律效力之日起十日内将位于湛江市霞山区椹川大道南81号金科世家x号楼一层xx号商铺腾退给陈文发。三、戚培龙应于判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金1400元及按每月1500元支付自2016年12月9日起至实际腾退商铺之日止的租金给陈文发。四、戚培龙应于判决发生法律效力之日起十日内付清水费（含垃圾费、追偿费）1108.94元、电费678.91元、物业管理费135.48元给陈文发。五、戚培龙应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈文发租金损失1500元。六、戚培龙应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈文发交通、误工等损失100元。如果戚培龙未按上述第三项及第六项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、陈文发收取戚培龙的押金3000元不予退还。八、驳回陈文发的其他诉讼请求。案件受理费533元，由戚培龙负担。本院二审期间，陈文发提交短信内容一份，证明其多次向戚培龙催收租金。戚培龙认为该短信内容不完整、陈文发已将戚培龙的回复删掉了，其隐瞒了部分事实。本院经审查认为，该证据不是新证据，且对本案事实的认定不产生重要影响，故不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据戚培龙的上诉理由及陈文发的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：戚培龙是否违约及安装光纤线入户的300元费用应由谁支付。戚培龙承认其没有按双方的约定交纳租金，原因是第二季度的租金已打入了陈文发的银行账户，可陈文发对此不予认可，故戚培龙赌气就不再按时交纳租金。经查，第二季度的4500元租金，戚培龙推迟了10天才通过银行转账给陈文发，并且在应付租金中扣除了300元的光纤安装费，故打入陈文发账户的租金只有4200元。因此，陈文发误以为戚培龙没有交纳租金，多次向戚培龙索要，引起了戚培龙的强烈不满，双方发生矛盾。然而，尽管陈文发当时虽不承认戚培龙已交纳第二季度租金的事实，但其并未因此阻扰戚培龙使用该租赁房屋。若戚培龙认为自己已经交纳租金，就应当及时与陈文发进行协商，即便陈文发产生了误解，戚培龙也不能以此为由不按约定交纳租金。一审认定戚培龙违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。至于安装光纤线入户的300元费用应由谁承担的问题。戚培龙认为陈文发答应由陈文发支付，而陈文发则认为戚培龙没有提交该费用的发票或收据、无法确定该费用的具体数额，故不同意支付。因双方签订的合同并未涉及该部分安装费用应如何负担的问题，戚培龙又无法提供安装费用的发票或收据，故一审认定由戚培龙承担并无不当。综上所述，戚培龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费533元由戚培龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 励审 判 员  陈 红审 判 员  邓 浓二〇一七年十月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。