安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第01556号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：江辉，行长。
委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：赵阳，安徽国伦律师事务所律师。
被告：方红梅，女，1977年1月1日出生。
被告：方立军，男，1971年2月6日出生。
被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：李言辉，男，该公司法务。
委托代理人：张站党，男，公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行诉被告方红梅、方立军、芜湖晋智房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行金桥支行）的委托代理人赵阳、芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）的委托代理人李言辉到庭参加诉讼，被告方红梅、方立军经本院公告送法开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行金桥支行诉称：2010年5月3日，原告与三被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定方红梅向原告借款99万元，借款期限25年，年利率为4.455%，借款实行等额还本付息，到期结清本息。对逾期借款从逾期之日起按6.6825%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定的利率计收复利。方立军作为方红梅的配偶，向原告出具了共同还款的承诺书，同时两被告以其房产（位于芜湖市三山区）为借款进行抵押担保，晋智公司为方红梅的借款提供阶段性连带责任保证。因借款人违约的，贷款人有权提前收回已发放借款，致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、抵押人、保证人应当承担律师费、差旅费及其他实现债权的费用。此后，双方到房地产管理局进行了预抵押登记。借款合同生效后，原告依约向被告提供了借款人民币99万元，但被告却没有履行借款合同约定的还款义务，截止2015年11月30日，仍欠本金人民币870918.7元、利息6686.56元、复利50.79元、罚息34.11元，其行为已经违反了合同的约定。原告诉至法院请求判令：1、方红梅立即向原告偿还借款本金人民币870918.7元、利息6686.56元、复利50.79元、罚息34.11元及自2015年12月1日起至实际清偿之日的罚息（以本金为基数，按年利率6.6825%计算）和复利（以利息和罚息为基数，按年利率6.6825%计算）；2、方立军、晋智公司对方红梅的上述债务承担连带清偿责任；3、原告对方红梅、方立军的抵押房产（位于芜湖市三山区）折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、三被告承担原告实现债权费用人民币42320元及本案诉讼费。
原告农行金桥支行为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》，证明原告与被告约定了原告发放的贷款金额、借款期限、借款利率、还款方式、抵押物、抵押担保范围、保证担保方式以及逾期还款的违约责任等权利义务；
2、借款凭证，证明原告向被告方红梅发放贷款的事实；
3、房地产预告抵押登记证明、房地产抵押清单，证明被告提供的抵押房产已依法办理抵押预登记；
4、本息欠款记录，证明被告所欠贷款本金、利息、罚息、复利具体金额；
5、委托代理合同、律师费发票，证明原告为实现债权费用而支付的费用。
6、担保人履行责任通知书、欠款清单、邮件查单，证明原告给被告公司员工张粟邮寄了担保人履行责任通知书及欠款清单，但邮件因查无此人被退回。
被告方红梅、方立军未答辩，亦未提交证据。
被告晋智公司辩称：1、被答辩人农行金桥支行请求答辩人承担连带清偿责任的诉讼请求违反了《按揭业务担保合作协议》的约定，依法不应得到支持。2、农行金桥支行未依照《按揭业务担保合作协议》的约定履行书面通知义务，晋智公司有权按照约定，对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。3、农行金桥支行要求晋智公司承担其为实现债权费用所支出律师代理费的诉请亦违反了《按揭业务担保合作协议》的约定，请求法院予以驳回该项诉讼请求。
被告晋智公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》，证明被告晋智公司与被告方红梅商品房买卖合同关系合法有效，合同明确约定按揭业务由业主自行办理；
2、催办证通知书、邮寄凭明，证明晋智公司积极履行了催促业主办证的通知义务；
3、《按揭业务担保合作协议》，证明晋智公司对被告方红梅的违约还款行为承担补充连带保证责任；
4、《物业资料移交书》，证明晋智公司于2011年3月30日已将房屋交付给业主方红梅。
被告晋智公司对原告提交的证据无异议，但认为根据《按揭业务担保合作协议》相关约定，被告晋智公司只对抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任；对被告方红梅借款本金及前三期逾期利息、罚息、复利承担连带清偿责任；对于律师费，该项费用不应由晋智公司承担。原告对被告晋智公司提交的证据均无异议。
经审理查明：2010年4月15日，方红梅与晋智公司签订商品房买卖合同一份，约定购买晋智公司开发的芜湖市三山区房屋。2010年5月3日，原告与方红梅签订《个人购房担保借款合同》一份，约定方红梅向原告借款99万元用于购买芜湖市三山区房屋，借款期限自2010年5月3日起至2035年5月2日止，借款利率为年利率4.455%，每月等额本息还款，方红梅以所购房产设定抵押，并应在该房产验收合格之日起玖拾日内办妥房地产权利证书，晋智公司为此借款提供阶段性连带保证责任，借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利，逾期的借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发贷款，提前行使担保权，双方还对担保、违约责任等条款进行了约定。2010年4月16日，方立军在《共同还款承诺书》上签字，自愿承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等，合同项下既有抵押担保又有保证人提供保证的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。2010年6月21日，原告与方红梅、方立军办理了房地产预告登记。2010年7月6日，原告向方红梅出借99万元。但被告自2015年2月6日开始逾期，截至2015年11月30日，被告尚有借款本金870918.7元、利息6686.56元、复利50.79元、罚息34.11元未支付。
另查明：2009年8月13日，原告与晋智公司签订《按揭业务担保合作协议》一份，双方约定：晋智公司为每位购房者承担本协议约定的连带保证责任，保证范围为购房者与原告、晋智公司签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支付为准），保证期限为自原告将贷款划入晋智公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日；购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在连续未支付的第三期贷款本息届满之日起五个工作日内以书面形式通知晋智公司，如原告逾期书面通知晋智公司的，晋智公司对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在晋智公司的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告提起诉讼的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向晋智公司请求承担连带清偿责任；协议生效后，原告、晋智公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于原告、晋智公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及原告与晋智公司之间的权利义务的所有条款，任何只涉及原告、晋智公司双方的权利义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同，均以本协议约定的为准。2015年6月1日，原告向晋智公司员工张粟发出《担保人履行责任通知书》及欠款清单的挂号信，要求晋智公司接到通知后履行担保责任，该挂号信邮寄给晋智公司员工张粟个人，因该名员工已离职，故挂号信于2015年6月2日被退回。
又查明：本案借款尚欠本金870918.7元，自逾期之日起前三期（即2015年2月6日—4月6日）的逾期利息8873.07元、罚息163.63元、复利235.52元，合计880190.92元。
再查明：方红梅与方立军系夫妻；原告为实现债权支付本案律师代理费42320元；2015年9月30日，原告从被告晋智公司处扣划44470.21元保证金，该款用于冲抵被告方红梅所欠借款本金、利息、罚息、复利。
本院认为：（一）关于本案借款合同当事人的权利与义务。原告与方红梅签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应自觉履行。原告依约发放贷款，方红梅未按合同约定还款，已构成违约，故原告要求方红梅偿还借款本息的诉请依法予以支持。方立军为方红梅的借款签署了《共同还款承诺书》，约定方立军自愿为上述借款本金、利息及相关费用承担连带担保责任，故原告诉请要求方立军对上述债务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持；方红梅、方立军以其购买的芜湖市三山区房屋为其借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，故原告对该抵押物享有优先受偿权；农行金桥支行诉请的实现债权费用，因借款合同中关于借款人违约责任项下没有约定，故本院对原告该诉请不予支持；（二）关于晋智公司的合同义务。根据《按揭业务担保合作协议》，晋智公司应当对抵押物清偿不足的债务承担连带清偿责任，就本案而言，晋智公司债务承担范围与前述挂号信“通知”相关。根据一般商业交易习惯，针对公司债务的信函理应邮寄给公司法定代表人（负责人）或相关部门更为合理，且原告在挂号信被退回的情况下也未作出与被告晋智公司进一步联系的任何举措，故该挂号信应认定为未送达至被告晋智公司。因此，根据原告与晋智公司之间合作协议的约定，被告晋智公司应对被告方红梅借款本金及自逾期之日起前三期逾期利息、罚息、复利即880190.92元在抵押物清偿不足部分的债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方红梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款本金870918.7元、利息6686.56元、复利50.79元、罚息34.11元并支付自2015年12月1日起至判决确定的给付之日止罚息、复利（按合同约定的利率计算）；
二、被告方立军对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行对抵押物【位于芜湖市三山区房屋】享有抵押权，可以该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一项范围内享有优先受偿权；
四、被告芜湖晋智房地产开发有限公司对抵押财产不足清偿部分债务在880190.92元范围内承担连带清偿责任；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13404元，由三被告负担，公告费560元，由被告方红梅、方立军负担（诉讼费用原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 陈永鑫
代理审判员 陈文超
人民陪审员 许云峰
二〇一五年十二月七日
书 记 员 欧阳媛
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。