绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍虞民初字第695号
原告上虞滨江城市之星置业有限公司。
法定代表人朱慧明。
委托代理人（特别授权）何高峰、章炯，浙江秦国光律师事务所律师。
被告季洁。
原告上虞滨江城市之星置业有限公司诉被告季洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理，依法由审判员王欢适用简易程序于2015年6月10日公开开庭进行了审理，原告上虞滨江城市之星置业有限公司的委托代理人章炯，被告季洁到庭参加诉讼。同时原、被告申请继续适用简易程序进行审理，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告上虞滨江城市之星置业有限公司诉称：2014年5月20日，原、被告就被告向原告购买原告开发的滨江城市之星房产签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同备案号为20140520BCDB019238。合同约定：被告向原告购买原告开发的城市之星8幢908室房屋一套，房屋建筑面积130.08平米，价格1489806元；被告付款方式为2014年5月20日前付清首付款449806元，余款104万元被告通过银行贷款的方式在合同签订后二个月内付清；如非因原告原因，被告未在上述规定期限内付款，或未在上述规定期限内办理完按揭贷款的相关手续、提供按揭贷款所需的全部资料，缴纳相关费用并将按揭贷款全额划付到原告指定账户的，视为被告逾期付款，被告应自筹资金一次性支付，并按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；原告因处理该等事务而支出或需要支付的种类费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等）由被告承担并偿付给原告。合同签订后，除支付了合同首付款449806元，余款104万元被告一直未与银行办理完按揭贷款的相关手续，也没有支付剩余房款。为此，原告多次催促被告办理，但被告一直推诿拒绝。2014年12月9日，原告向被告寄发《催告函》，要求被告限期办理完银行按揭手续或直接一次性付款，但被告仍置之不理。故原告起诉请求：1、判令被告立即向原告支付购房款104万元，并支付违约金47216元（2014年7月20日起计算至2015年3月9日止，此后的违约金按日万分之二计算至判决确定履行日止），暂计1087216元；2、判令被告向原告支付律师费42342元；3、判令被告向原告支付财产保全担保费1000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告季洁辩称：根据原、被告双方约定，购买讼争的房屋必须认购车位一个，与商品房买卖合同同时签订，是原告作为出卖人要履行的合同义务，正因为原告没有履行这个先合同义务，所以被告行使先履行抗辩权，暂停办理银行按揭手续。正因为双方约定购买房屋8幢908室必须购买车库，但在买车库的时候发生了问题，这个问题是由原告引起的且至今没有解决，原告不但不给被告解决车位问题，还以反悔当初承诺抵房款的7万元向被告施压，要求被告换车位。因为被告不同意换车位，坚持当时选定的B-071车位，原告出现了第二个违约，不认可我的车位钱。综上，原告不给被告解决车位问题，不认可被告的车位钱，鉴于这些行为，被告暂停了正在办理的银行按揭贷款的手续。
原告上虞滨江城市之星置业有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》（20140520BCDB019238）一份，证明2014年5月20日原、被告签订了商品房买卖合同，约定了被告付款方式、付款金额、付款时间及违约责任。被告质证认为真实性没有异议，但是合同第5页第7条付款方式及期限约定了被告的余款付款方式通过银行贷款方式在本合同签订两个月内付清，7月20日前办理银行按揭方式付清，并不是一次性支付，被告要举证当时未在合同约定的时间内办理贷款的原因是出卖人的原因。本院认为，被告对该合同的真实性无异议，予以认定。
2、销售不动产统一发票二份、刷卡记录三份，证明被告已支付购房首付款的事实。被告质证认为真实性没有异议，被告确实在2014年5月20日签订了商品房买卖合同以及储藏室协议，支付了主房的首付款、储藏室的20350元及车位款。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，予以认定，可以证明被告已支付滨江城市之星望山路8幢908室房屋首付款449806元、地下储藏室8-007号房款20350元。
3、《催告函》及快递回单各一份，证明原告向被告催款的事实。被告质证认为催告函收到的情况没有异议，但是对上面的内容有异议，情况并非向上面描述的是被告构成违约，而是原告违约在先。本院认为，该证据可以证明原告向被告寄送《催告函》，被告收到的事实。
4、《委托代理合同》及发票各一份、《委托担保协议书》及发票各一份、网上银行支付凭证，证明原告为实现债权而支付的财保担保费及律师费的事实。被告质证认为三性均有异议，本起诉讼并非由被告违约引起，相关费用不应当由被告来承担。经审查，《委托代理合同》及发票予以认定，但《委托担保协议书》合同一方当事人不明，该协议及其发票不予认定。
被告季洁为反驳原告的主张，提供证据有：
5、《滨江城市之星开盘须知》一份，证明讼争房屋8幢908室属于原告5月10日开盘的商品房，依据该须知第6、7条约定，车位协议、储藏室协议须同时与商品房合同签订，在开盘当天缴纳13万元，之后在房款中抵15万元，所以当天都是要签署开盘须知的。原告质证认为开盘须知没有原告方的盖章，即使双方有车位的销售，也要另行签订购买协议，相关的权利义务也应当以原、被告另行签订的车位协议为准。本院认为，首先，该证据落款处只有被告的签名，对其真实性存有异议；其次，按照《须知》中第六条约定《车位协议》须与《商品房买卖合同》同时签订，位置不定。
6、《定金协议书》一份，证明被告在本合同之外因购买5-2704室向原告缴纳定金5万元，双方同意抵换房款，下面有原告的置业顾问罗菊芳签名。原告质证认为与本案无关，涉及的是其他房屋，对罗菊芳的签字不予认可。本院认为，该证据系被告向原告预定上虞滨江城市之星5幢2704室商品房时支付的定金5万元，非本案讼争房屋8幢908室房屋定金；同时，落款处罗菊芳书写的抵换房款首先其是否有权决定，其次也未写明抵换哪一套房屋的房款。
7、付款凭证一份，证明本案之外，被告有支付原告2万元，定金协议是购买8-905室，2万元抵4万元，如果不购买该房，那么抵908室房款，也有罗菊芳署名。原告质证认为该付款是支付其他房屋的价款，与本案无关。本院认为，仅凭该份付款凭证无法证明该2万元的具体用途。
8、《通知函》一份，证明因被告不同意原告要求换选车位的要求，被告坚持要5月20日选定的B-071车位，原告就于2014年6月6日发函，当时我正在银行办理按揭贷款手续。原告质证认为该证据与本案无关联，是涉及其他房屋的。本院认为，该《通知函》涉及的是城市之星5幢2704室商品房的事宜。
9、罗菊芳名片一份，证明其身份系原告的置业顾问。原告质证认为当时确有一名叫罗菊芳的销售员，但早已离职，作为销售员的岗位职责是销售房屋，无权决定房屋价格，无权将其他房屋的价款抵换另一房屋的价款，故罗菊芳擅自签字的抵换价款的承诺是无效的。本院认为，仅凭罗菊芳在证据7上书写的“抵908房款”及在证据6上书写的“抵换房款”无法推定原告同意被告将其他房屋交付的定金折抵本案所涉房屋房款的事实。
10、《城市之星签约流程单》一份，证明被告选定了车位B-071号。原告质证认为确实有，但究竟是否购买完全取决于买受人意愿，对于原告来讲，地下车位本来就供不应求，不会强制要求购买。本院认为，原告对真实性无异议，予以认定。
根据上述证据，结合原、被告当事人庭审陈述，认定事实如下：
2014年5月20日，原告上虞滨江城市之星置业有限公司与被告季洁签订关于购买上虞滨江城市之星8幢2单元908室商品房的《浙江省商品房买卖合同》（20140520BCDB019238）一份，其中第七条约定2014年5月20日前付清首付款计人民币449806元，余款人民币1040000元买受人通过银行贷款的方式在本合同签订后二个月内付清，买受人应在本合同签订当日与银行办理完按揭贷款的相关手续，提供按揭贷款所需的全部资料并缴纳相关费用。如非因出卖人原因，买受人未在上述规定期限内付款，或未在上述规定期限内办理完按揭贷款的相关手续、提供按揭贷款所需的全部资料，缴纳相关费用并将按揭贷款全额划付到出卖人指定账户，视为买受人逾期付款，按本合同第八条的约定追究违约责任。第八条又约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的8%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。同时，原、被告还签订了地下储藏室使用权转让协议，即原告向被告转让城市之星地下储藏室8-007号的使用权，转让价款为20350元。被告已于2014年5月20日前付清了上虞滨江城市之星8幢2单元908室商品房的首付款449806元和城市之星地下储藏室8-007号的使用权价款20350元。然而，被告未在合同约定的2014年7月20日前履行剩余房款的支付义务，原告于2014年12月9日向被告寄送《催告函》一份，要求被告于2014年12月15日之前按照贷款银行要求办妥按揭贷款手续，支付剩余购房款或变更付款方式一次性支付剩余购房款。但至今为止，被告未向原告支付剩余购房款1040000元。
另查明，原告为实现债权而支出的律师费为42342元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，对双方均有约束力，应按照合同约定履行义务，现被告未按时履行剩余房款支付义务，须承担支付房款及违约责任的后果。被告辩称其之所以未支付剩余房款是因为原告违约在先，主要是因为原告未与其签订《车位协议》且自己选定的车位发生问题至今无法解决。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》，其中提到“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”，合同附件三只就地下储藏室使用权转让双方签订了协议，并未涉及车位问题。而被告提供的《开盘须知》和《签约流程单》均不足以证明原、被告双方签订《车位协议》的强制性，故对被告这一辩称不予采信。其次，被告还辩称其之前缴纳的其他房屋的定金70000元原告是同意抵冲本案所涉房屋上虞滨江城市之星8幢2单元908室商品房的房款，并提供了原告置业顾问罗菊芳的签字确认，本院认为，仅凭罗菊芳书写的“抵908房款”及“抵换房款”的字样无法推定原告同意被告将其他房屋交付的定金折抵本案所涉房屋房款的事实，故对被告的这一辩称亦不予采信。本院还认为，在合同未解除的情况下，就被告承担原告实现债权费用在合同中双方未予以约定，故该项费用本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告季洁应支付原告上虞滨江城市之星置业有限公司剩余购房款1040000元并支付自2014年7月20日起至判决确定履行日止按日万分之二计算的违约金；限被告于本判决生效之日起一个月内履行完毕。
二、驳回原告上虞滨江城市之星置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14975元，依法减半收取7488元，财保费5000元，合计12488元，由被告季洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费14975元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户,帐号：09×××13-9008,开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。
审判员 王 欢
二〇一五年九月十四日
书记员 宣文文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。