江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9432号
上诉人（原审被告）：戚春梅，女，1977年5月4日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：张金明，江苏天淦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金园园，江苏天淦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市第九初级中学，住所地南京市玄武区杨将军巷**号。
法定代表人：林啟红，该学校校长。
委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
上诉人戚春梅因与被上诉人南京市第九初级中学（以下简称九中）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戚春梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审中的诉讼请求是要求上诉人返还案涉房屋占用的校园土地并拆除该房屋，一审判决上诉人搬出占用的案涉房屋，违背了民事诉讼法不告不理的原则，存在严重的程序错误。二、上诉人对该房屋依法享有财产权益，案涉房屋初始由谢镇云出资建设，上诉人在2014年1月与谢镇云达成协议，一次性支付房屋补偿款19万元，谢镇云将其对该房屋享有的所有权利转让给上诉人。上诉人与被上诉人之间并不是房屋租赁合同的法律关系。2014年8月，南京市玄武区政府印发了《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》（玄政【2014】240号，以下简称240号文），国资办相关领导答复案涉房屋不属于240号文的调整范围。但为了保证上诉人顺利使用案涉房屋，上诉人与被上诉人于2016年签订了房屋租赁合同，约定以租金的形式向被上诉人缴纳相应的管理费用。因此，双方签订的房屋租赁合同并非真实的房屋租赁，而是以房屋租赁之名行收取土地使用费之实，该房屋租赁合同不能改变上诉人对案涉房屋实际享有权益的基本事实。3.从2016年12月8日被上诉人向南京市玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组出具的《报告》来看，案涉房屋系经九中与街道同意由承租人等出资建设并持续占有使用至今。自案涉房屋建成起，承租人等就以“租金”的名义每年向街道支付一定的房屋管理费，自街道将管理权移交给被上诉人之后改为向被上诉人缴纳上述费用。被上诉人对案涉房屋并不享有产权。上诉人交纳的房屋管理费实质上属于向土地使用权人缴纳的土地使用费，本案应属于土地上建筑物的权属关系，而非房屋租赁法律关系。三、案涉房屋不在案涉土地范围之内，一审判决认定案涉土地的权利主体错误。从被上诉人提交的土地证附图可以看出，案涉房屋并不在土地证的红线范围内。案涉土地原使用权人是新宁中学，之后新宁中学合并成为九中初中部，初中部当时没有独立的法人资格。在设置初中部后，并不当然由被上诉人享有或承继案涉土地使用权。认定被上诉人对案涉土地是否享有案涉土地使用权应以国土部门的登记及国资主管对案涉土地产权的确认。而一审是仅凭教育局的文件来认定被上诉人享有案涉土地使用权，没有法律依据，也不符合我国关于国有资产划分的规定。四、一审判决认定双方签订的房屋租赁合同无效，即使合同无效，因被上诉人对案涉房屋并不享有产权及其他财产权益，故上诉人无须向被上诉人返还房屋，一审适用法律不当；被上诉人却并不是案涉房屋的产权人，一审法院依据《中华人民共和国物权法》认定上诉人应迁出案涉房屋系适用法律错误；即使案涉房屋没有取得建设工程规划许可等审批手续，但上诉人要求拆除房屋等诉求不属于民事诉讼的范围。由于认定案涉房屋是否违章建筑也不属于本案的审理范围，一审法院据此判决上诉人返还搬迁房屋也没有民事诉讼的请求权基础。
九中辩称，戚春梅的上诉请求没有事实和法律依据。一、被上诉人一审中的诉讼请求是要求上诉人将其承租的门面房所占用的土地返还被上诉人，要求返还土地，只能通过要求其搬出案涉房屋的方式实现，该诉请与一审判决事项并不矛盾，只是同一内容的表述不同。二、双方之间系房屋租赁合同关系，具有事实及合同依据。案涉房屋位于被上诉人拥有使用权土地范围之内，从案涉房屋建造至今，双方订立了多年的书面租赁合同，只是因为案涉房屋并未办理规划手续，双方所建立的租赁关系应属无效。但即使租赁关系无效，双方也是无效房屋租赁合同关系，并非其他法律关系。三、一审判决适用法律正确，认定事实清楚。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，案涉房屋未取得规划手续，所订立的租赁合同无效；根据合同法的规定，合同无效理应互相返还。上诉人占有的被上诉人土地范围内的房屋，理应在租赁合同无效的情况下返还。四、关于案涉房屋是否在案涉土地范围内的问题，一审中上诉人已经认可案涉房屋在被上诉人土地范围之内，在二审再次提出异议，不予认可。虽然一审中被上诉人提交的土地证的权利人是新宁中学，但南京市玄武区教育局出具的情况说明足以证明案涉土地现在的权利人为被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
九中向一审法院起诉请求：戚春梅将承租的南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房占用的九中校园土地返还九中，并拆除该房屋。
一审法院认定事实：2016年1月12日，九中与戚春梅签订《房屋租赁合同》一份，约定：由戚春梅承租南京市玄武区杨将军巷46号建筑面积11平方米房屋，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，租金25000元；租赁期满，双方未就续租达成新合同，九中有权收回房屋，戚春梅添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归戚春梅所有，未能移动、拆除的设备设施归九中所有，戚春梅应在租赁期满后十日内搬离等。合同履行期间，戚春梅依约缴纳了租金，九中以双方在合同期满后未达成新的合意为由要求戚春梅搬离房屋，未果，故九中诉至法院。
1992年12月22日土地使用证上写明的南京市玄武区杨将军巷46号土地的使用者为南京市新宁中学，土地用途为“教育”。
一审审理中，南京市玄武区教育局于2017年3月13日向一审法院出具《关于南京市第九初级中学杨将军巷46号校区变迁情况的说明》，内容为：“位于南京市玄武区杨将军巷46号校园原属南京市新宁中学，新宁中学于2002年6月与南京市第九中学合并组建南京市第九中学初中部，杨将军巷46号作为南京市第九中学的初中北校区。2011年8、9月，同意将南京市第九中学初中部独立设置，命名为南京市第九初级中学。杨将军巷46号校园自南京市第九初级中学独立设置以来，一直是该中学校本部所在地。”
戚春梅提供2016年12月8日九中给玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组的报告一份，其中内容为“九中杨将军巷校区1号楼在1994年完成建设，4间门面房不在我校1号楼主体建筑内，因历史原因投资建设（无建设资料，批文，施工图纸等档案），据相关知情人描述经学校和街道协商，由新街口街道牵头，由现在的承租人集资建设，房子经常漏水，没有正规房顶，只有牛毛毡等遮风挡雨，维修也是由现在的承租户自行负责（承租户要求自行维修）。据说街道收取10年房租后，交还九中管理，2011年8月初高中分设，南京九中把4间门面房全部移交九中管理，4间门面房是否属于区政府240号文件要求，请领导小组重新予以认定。”戚春梅拟以此证明该房屋的建设者是戚春梅，房屋所有权应归戚春梅所有。九中认为，该份报告的内容并不能证明案涉房屋是由戚春梅集资建设。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，九中与戚春梅签订的房屋租赁合同中所涉的房屋未取得建设工程规划许可证，故该份租赁合同无效。戚春梅使用的该房屋所占用的土地，登记的使用权人为南京市新宁中学，经南京市玄武区教育局证明原南京市新宁中学与南京市第九中学初中部合并的南京市第九中学初中部独立设置，命名为南京市第九初级中学，故诉争土地的使用权归九中享有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，戚春梅应迁出占用的案涉房屋，将土地使用权返还给九中。九中要求戚春梅拆除房屋，依据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、戚春梅于判决生效之日起十日内搬出其占用的南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房（现经营“索菲女装”）；二、驳回九中的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由戚春梅负担。
当事人对一审查明的事实并无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.关于上诉人对案涉房屋享有的权利。上诉人提交了其与案外人谢镇云签订的《协议》、收款单及交易明细表，认为谢镇云系实际建房人，证明其向谢镇云支付19万元获得案涉房屋的相关权益。被上诉人对该组证据的真实性、关联性均不予认可，且认为无法证明谢镇云就是实际建造者。本院经审查认定，上诉人提供的该组证据不足以证明谢镇云系案涉房屋的建造者，且即使谢镇云系该房屋的建造者，按上诉人自己的陈述，谢镇云建造该房后亦是以租赁的形式使用房屋，其自谢镇云处受让该房屋亦仅能享有以租赁的形式使用房屋的权利，且上诉人在受让房屋以后，亦与九中签订了租赁协议，认可其系以租赁形式使用房屋，故其以该证据证明其系案涉房屋的真实权利人，本院不予采纳。
2.关于案涉房屋是否在九中规划红线范围内。上诉人提交案涉房屋现场照片四张及从南京市城市建设档案馆调取的测绘图一张，证明案涉房屋并不在九中的规划红线范围以内。被上诉人对该组证据的真实性予以认可，但认为该组证据不能证明案涉房屋不位于红线范围之内。二审中，本院进行了现场勘验，从现场情况来看，索菲女装门前台阶的外沿与九中大门的外沿基本齐平。结合测绘图，本院认定，案涉房屋所占用的土地在九中规划红线范围之内。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，上诉人戚春梅与被上诉人九中就该房屋签订的房屋租赁合同无效。结合本院现场勘测情况，以及南京市玄武区教育局向一审法院出具的《关于南京市第九初级中学杨将军巷46号校区变迁情况的说明》，可以证明案涉房屋所占用的土地使用权人为被上诉人。上诉人认为案涉房屋不在被上诉人土地规划红线范围之内，未提供充分的证据证明，本院不予采信。租赁合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还，故被上诉人要求上诉人返还占用的土地，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。上诉人虽认为案涉房屋并非被上诉人建设，而其系自实际建造者处购买，存在较大损失，但案涉房屋建设在被上诉人土地上，无论上诉人还是其主张的实际建造者，均系以租赁形式使用房屋，上诉人亦与被上诉人签订了房屋租赁合同，表明上诉人认可其承租人的身份。现租赁合同无效，其并无其他合法依据继续占有使用案涉土地，故上诉人以此为由拒不迁出案涉土地，于法无据，本院不予支持。被上诉人一审起诉要求上诉人返还占用的案涉门面房土地，但一审法院判决上诉人搬出案涉房屋，与诉讼请求不符，本院予以纠正。
综上所述，戚春梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初365号民事判决；
二、戚春梅于本判决生效之日起十日内将南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房（现经营“索菲女装”）占用的土地返还南京市第九初级中学；
三、驳回南京市第九初级中学的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由南京市第九初级中学负担40元，戚春梅负担40元；二审案件受理费80元，由南京市第九初级中学负担40元，戚春梅负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 汪德全
二〇一七年十二月二十七日
书记员 孙雪松