北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初277号原告：张占朝，男，1980年11月30日出生，户籍地北京市昌平区。被告：张长军，男，1962年11月4日出生，户籍地河北省三河市。被告：宋庆武，男，1963年8月16日出生，户籍地黑龙江省庆安县，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：宋春光（宋庆武之子），男，1989年1月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省庆安县，现住北京市顺义区。第三人：高进成，男，1971年10月15日出生，户籍地河北省定州市，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵汝福，男，1948年11月8日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。第三人：蔡红强，男，1974年6月4日出生，户籍地河北省定州市，现住北京市昌平区。原告张占朝与被告张长军、宋庆武，第三人高进成、蔡红强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张占朝、被告宋庆武的委托诉讼代理人宋春光、第三人蔡红强及第三人高进成的委托诉讼代理人赵汝福到庭参加了诉讼。被告张长军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张占朝向本院提出诉讼请求：1.原、被告及第三人于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告将涉案房屋腾退给原告张占朝及第三人高进成、蔡红强；3.被告支付原告及第三人自2013年5月9日至2015年5月8日的占有使用费3912000元；4.被告支付原告及第三人自2015年5月9日至实际腾退之日止的占有使用费，以每日5976元的标准计算；5.被告给付原告及第三人第一年度房屋使用费1956000元的利息，自2014年5月9日开始计算至给付之日；6.被告给付原告及第三人第二年度房屋使用费1956000元的利息，自2015年5月9日开始计算至给付之日；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月20日，原告张占朝、第三人高进成、蔡红强将位于北京市昌平区某公寓楼共163间房屋交付给了被告宋庆武、张长军并签订《房屋租赁合同》。被告在3月底将空调、热水器、家具等设备在公寓的每间房内进行了安装，2013年4月被告陆续对该房屋进行了出租。至2013年5月初，因被告一直以个别卫生间漏水等借口迟迟不能与我方订立正式的起租日期，我方提出可以将漏水的个别房间腾退，但被告却主张已将房间内安装了空调、热水器等设备拒绝腾退并继续占用，在2013年5月8日，被告让杨ＸＸ与我方对租赁房屋进行了验收工作。之后在2013年至2015年间，我方多次要求被告支付房租，被告始终以漏水、漏电等理由拒绝支付。对于2013年3月21日的480000元被告谎称是给蔡红强的个人借款。被告的行为严重侵害了原告和第三人的合法权益，给原告和第三人造成了重大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至贵院。宋庆武辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和第三人之间的股权纠缠不清，我不知道怎么给，也不知道给谁。张长军未到庭参加诉讼，亦未提交其他形式的答辩意见。高进成述称，原告不具备起诉的实质要件和形式要件，本案是以合伙经营房屋为基础起诉的，作为合伙人应有投资和付出。原告唯一的一笔投资已经在2015年6月26日撤出了，从2015年6月26日起张占朝不再是合伙人，不具备投资资质；原告在之前以相同的当事人、相同诉讼标的、请求向昌平法院提起诉讼，要求确认原告占合伙出资比例和盈利分配比例、亏损承担比例，这个案子至今没有审结，应该中止审理等待他案审理结果。蔡红强述称，不同意原告诉讼请求，原告现在不是我们的合伙人，因为我们合伙人协议里有安全分配方案，要完工结账，原告现在迟迟也不拿钱，等于他没有投资，唯一投资的50万也是在法庭起诉的王东红，王东红已经把这50万元退还给张占朝了，这50万元是我拿出来的，我直接给了昌平法院，我这里有收据。昌平法院正在审理我们投资比例事宜，我的投资票据已经交给昌平法院李红霞法官，原告没有投资依据。本院经审理认定事实如下：2013年3月19日，张占朝与蔡红强、高进成（合伙人三方）签订《合伙人租金管理及安全分配方案》，主要内容为：经合伙三方共同友好协商东三旗房屋租金，达成一致协议如下：1、房租优先用于支付甲方的分成分配；2、房屋租金先由三方共同到场后方可收取，三方签字确认后由蔡红强统一暂收，待工程完工结账后，最晚不超过12月1日（此处原打印内容为6月1日，涂改成12月，涂改处无签名），所收租金均分；3、期间租金由蔡红强一人保管，合伙人任意方都有权查看该租金的资金状况，一旦出现丢失或被冻结，由蔡红强一人负责。2013年3月20日，蔡红强、高进成、张占朝（甲方，出租方）与张长军、宋庆武（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区某公寓楼租赁给乙方使用,租期为5年，前两年每间房每月1000元的价格计算，后3年按每间房每月1100元交租。经本院依法释明，原、被告及二第三人始终无法提供建造涉案房屋的建设工程规划许可证书或其他合法审批材料。合同签订后，宋庆武于2013年5月8日委托案外人杨ＸＸ办理涉案房屋的验收手续。验收单显示验收的房屋为1#楼1101-1119号房屋19间及门市房1间、2#库房1间，1#楼2101-2122号房屋，其中2101号为套间2间，1#楼3101-3122号房屋，其中3101号为套间2间；2#楼1101-1131号房屋，2#楼2101-2132号房屋，2#楼3101-3132号房屋，上述房屋共计162间（套间按照两间计算）。同时，验收单上载明了部分房屋存在顶漏水、灯罩有水等情况。庭审中，蔡红强向本院提交一份《股东会议决定书》，其载明形成时间为2013年7月10日，主要内容为：经由股东王东红、蔡红强、高进成在宝马展厅召开股东会议，达成共识决定开除张占朝其股东、不再为合伙人并不再拥有合作的一切权益。拟证明张占朝已经不再具备合伙人资格。张占朝对该协议的证明目的不予认可，并主张该协议系王东红、蔡红强、高进成合谋串通所为，并无效力。另查，2015年张占朝以合伙协议纠纷为由起诉蔡红强、高进成，要求确认其占合伙三人的出资比例为三分之一、确认其对合伙房屋的盈余分配比例为三分之一、确认其亏损承担比例为三分之一，（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决书支持了张占朝的诉讼请求，并释明该判决仅确认三方的出资比例而非出资额，出资额问题可另案解决。该判决于2016年10月27日发生法律效力。上述事实，有《房屋租赁合同》、委托书、验收清单、《合伙人租金管理及安全分配方案》、《股东会议决定书》、（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决书、生效证明及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张长军经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其自动放弃了答辩及质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，各当事人在本院释明后始终无法提供建造涉案房屋所依据之建设工程规划许可证或其他合法的审批手续，应承担举证不能的法律后果，在此情形下，涉案《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故张长军、宋庆武应将涉案房屋返还给张占朝、蔡红强、高进成。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽本院认定房屋租赁合同无效，但张长军、宋庆武实际占有使用了该房屋，应当支付实际占用期间的房屋使用费。双方于2013年5月8日办理房屋交接和验收手续，故张占朝要求自2013年5月9日起计算房屋使用费具有事实和法律依据。关于房屋使用费的计算标准，合同中已有约定，但依据验收单的记载，部分房屋存在顶漏水、灯罩有水等瑕疵，因此使用费标准由本院根据合同约定的租金标准和涉案房屋的实际情况酌情确定。关于张占朝所主张的利息，于法无据，本院不予支持。关于蔡红强、高进成所称的将张占朝除名的《股东会议决定书》，为其个人合伙内部文件，而张占朝、蔡红强、高进成共同作为出租方签订合同，在租赁合同中的权利义务均依据与承租方的约定。租金或占有使用费在出租人内部如何分配，为三出租人之间的法律关系，对外不能产生张占朝失去租赁合同主体资格的效果。因此，蔡红强和高进成认为张占朝不具有起诉的主体资格的主张不能成立。三出租人之间就房屋占有使用费的分配可另行起诉解决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张占朝、蔡红强、高进成与张长军、宋庆武于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张长军、宋庆武将位于北京市昌平区某公寓楼房屋腾退给张占朝及蔡红强、高进成；三、张长军、宋庆武于本判决生效之日起三十日内支付张占朝、蔡红强、高进成自2013年5月9日起至2015年5月8日止的房屋占有使用费3499200元；四、张长军、宋庆武支付张占朝、蔡红强、高进成自2015年5月9日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以每日5346元的标准计算；五、驳回张占朝的其他诉讼请求。案件受理费83620元，由张占朝负担41810元（已交纳），由张长军、宋庆武负担41810元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  寇艳荣人民陪审员  姚玉河二〇一七年十一月二十二日书 记 员  袁 满