常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初5535号
原告：单明泉，男，1978年10月24日生，汉族，兴化市人，住兴化市。
委托代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
被告：宋芬秀，女，1954年8月16日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托代理人：张洲，江苏博爱星律师事务所律师。
原告单明泉诉被告宋芬秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员项易君适用简易程序公开开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告单明泉的委托代理人蒋华剑，被告宋芬秀及委托代理人张洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单明泉提出以下诉讼请求：1、判令宋芬秀向单明泉支付违约金50000元；2、判令宋芬秀承担单明泉支出的中介费11380元；3、判令宋芬秀承担单明泉支出的律师代理费4500元；4、本案诉讼费由宋芬秀承担。事实和理由：2016年9月25日，单明泉、宋芬秀经中介方常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）居间介绍，签订了常州市房屋转让协议一份，约定将宋芬秀与他人共有的坐落于东方明珠花园1幢乙单元1003室的房屋出售给单明泉。双方约定的房屋成交价为1138000元。双方签订协议时，单明泉支付给宋芬秀购房定金50000元，由宋芬秀暂存在中介方处。协议还约定单明泉、宋芬秀在签订本协议时，以现金方式向中介方支付佣金22760元，由单明泉承担，佣金于签约时一次性付清，后经单明泉和中介方协商，中介方实际收取11380元。协议第十条第四款还约定宋芬秀承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若宋芬秀无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，宋芬秀必须按照第七条违约责任条款赔偿单明泉，并承担中介方全额服务费。协议第七条第一款约定，宋芬秀若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿单明泉违约金50000元。另协议双方还约定，本协议在履行过程中发生争议时，协商解决，协商不能解决时，向房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。现宋芬秀已中途悔约，单明泉故诉至法院。
被告宋芬秀辩称，单明泉的诉讼请求没有法律依据，请求驳回单明泉的诉讼请求。
经审理查明，宋芬秀、顾国平、顾君系常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室房屋的所有权人。2016年9月25日，单明泉与宋芬秀、上城公司签订一份常州市房屋转让协议，协议约定甲方（出售方）：宋芬秀、顾国平、顾君，甲方（代理人）：宋芬秀。乙方（购买方）：单明泉。中介方：上城公司红梅分公司。第一条房屋概况。甲方自愿将坐落在常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积116.98㎡（实际房屋情况以产权登记为准）。产权权证号00329279，土地证号常国用（2009）第03164**号。第二条成交价格。甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）壹佰壹拾叁万捌仟元（￥1138000）。第三条付款方式。甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金人民币50000元（其中50000元暂存于中介方，购房定金冲抵购房款）。甲方在签署协议的同时将房屋所有权证、土地使用权证或相关权属证明留存于中介方，中介方出具收取凭证。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款人民币（大写）壹万元（￥10000）到资金监管专用帐户。乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）陆拾万元（￥600000），乙方于甲方还贷日支付甲方现金478000元。第四条房屋交付。甲乙双方约定于2016年10月31日之前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款当日起3个工作日之内，甲乙双方办理产权转移登记手续。双方同意甲方于2016年11月30日前将上述房屋正式交付乙方。第六条佣金。甲乙双方约定中介费乙方承担22760元，实收11380元，佣金应于签约时一次性付清。第七条违约责任。甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金50000元。第十条特别约定。甲方签约人宋芬秀承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本协议，若甲方签约人代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人宋芬秀必须按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。本协议在履行过程中发生争议时，协商解决，协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。本协议经叁方签字或盖章即生效，本协议一式叁份。协议落款甲方（签章）：宋芬秀，甲方共有人、顾国平、顾君，甲方代理人：宋芬秀。乙方（签章）：单明泉。签约经理：陈海燕置业顾问：张圆圆，并加盖上城公司印章。
同日，单明泉支付定金50000元，并由宋芬秀作为收款人，付款人单明泉在收条上签名，上城公司加盖了印章。单明泉己支付上城公司购买上述房屋的中介费11380元。
宋芬秀与单明泉均认可签订常州市房屋转让协议时，宋芬秀未出具该房屋其他所有权人的委托书，常州市房屋转让协议落款甲方共有人：顾国平、顾君文字均有宋芬秀一人所写。
上述协议签订之后，由于上述常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室房屋的其他所有权人顾国平、顾君不同意出卖房屋，未向宋芬秀出具委托书。
另查明，2016年10月19日，单明泉、江苏乐天律师事务所签订一份委托代理合同，代理合同约定江苏乐天律师事务所接受单明泉的委托，指派蒋华剑为单明泉与宋芬秀之间房屋买卖合同纠纷案的诉讼代理人，单明泉提供江苏乐天律师事务所开具的代理费发票，证明其支出律师代理费4500元。
因双方对纠纷协商不成，2016年10月28日，单明泉向本院提起诉讼。
上述事实，有常州市房屋转让协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、收条、收据及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，一、关于本案常州市房屋转让协议的效力。本案中，常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室房屋产权人共有3人，宋芬秀未经房屋其他共有人授权，擅自处分涉案房屋的行为属于无权处分行为。虽然宋芬秀无权处分，但并不影响买卖合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案常州市房屋转让协议也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本案常州市房屋转让协议依法有效。
二、关于宋芬秀是否应承担违约责任的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，宋芬秀出卖房屋的行为未经房屋其他共有人的追认，标的物所有权不能转移，合同目的已不能实现，故单明泉有权要求宋芬秀按约承担违约责任。按照常州市房屋转让协议中“宋芬秀若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿单明泉违约金50000元。若甲方签约人代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人宋芬秀必须按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。本协议在履行过程中发生争议时，协商解决，协商不能解决时，向房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担”的约定，单明泉要求宋芬秀支付50000元违约金、中介费11380元、律师代理费4500元的诉讼请求，有事实依据，且符合法律规定。
综上，宋芬秀的辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。单明泉的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
宋芬秀于本判决生效之日起十日内支付单明泉违约金50000元、中介费11380元、律师代理费4500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1448元，财产保全费670元，合计2118元。由宋芬秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 项易君
人民陪审员 陈建一
人民陪审员 张小凤
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 陈 霖