湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1238号
原某：马玉明，黄石欣奥健身会所负责人，居民。
委托诉讼代理人：张静，居民。
委托诉讼代理人：温泉，黄石市来讯法律服务所法律工作者。
被告：黄石荣欣装饰工程设计有限公司，住所地黄石市磁湖路120号饶家垄小区20号。
法定代表人：杨秋雨，经理。
委托诉讼代理人：章小佩，湖北太圣律师事务所律师。
原某马玉明与被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原某马玉明及其委托诉讼代理人张静、温泉，被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的法定代表人杨秋雨及其委托诉讼代理人章小佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原某马玉明向本院提出诉讼请求：1.确认杨秋雨与原某签订的协议无效；2.判令被告给付原某已支付的装修维护费71467元、未修复部分的装修维护费51354元、房屋租金损失11.6万元、鉴定费1万元、物业费损失13950元，共计262771元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2015年12月12日，原黄石三和健身会所负责人胡良鹏与被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司负责人杨秋雨签订了一份《黄石三和健身装饰工程施工合同》。合同约定：工程自2015年12月12日开工，2016年1月17日主体竣工。由于被告一再迟延工程工期，胡良鹏实在没有办法的情况下于2016年1月29日将三和健身会所转让给原某所有。2016年2月2日，胡良鹏与杨秋雨个人在原合同上注明该合同即日起终止作废，而且没有注明日期。2016年2月3日，杨秋雨以个人名义与原某签订协议，该协议第二条约定：“甲乙双方解除原三和健身装修改造合同后，双方各自承担责任，不再产生任何工程费用及质量维修工作”。该协议还约定由原某给付施工款五万元，三个月内再给付六万元。对于原某杨秋雨的行为，原某认为：一、合同违反法律法规强制性规定无效。2002年5月1日起执行的《住宅室内装修装饰管理办法》第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。”2012年9月1日执行的《家居行业经营服务规范》规定：“必须向顾客提供水电改装图、结构图等，并明示地板、门窗、吊顶、瓷砖、水电系统、墙壁、配套家用电器、厨卫等具体包修范围和保修期限及顺序。装修基础工程保修2年，防水工程保修5年。”杨秋雨与原某签订的协议约定“不承担质量维修工作”是杨秋雨利用行业优势，违反前述法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》笛五十二条的规定，该协议是无效的。二、杨秋雨以个人名义与原某签订协议约定终止两个法人单位签订的合同，其主体不符，也是无效的。三、原某在营业后发现了多处装修质量问题：1.施工不规范：如墙面至今存在颜色花点，电路乱改乱牵，地胶上全部都是胶水，插座几乎全部都是凹凸不平等多种问题；2.现瓷砖脱落，墙面玻璃开裂，压条破损严重，墙体生霉，大门水池严重漏水无法使用，卫生间不能使用等；3.工程完工没有“清扫施工现场”，到处都是垃圾和工程废料；4.进门大水池多次漏水根本无法使用，多次大面积淹水，卫生间内部水管乱接乱搭经常将雨水倒灌，地面积水无法使用，还有其他房间出现严重漏水等质量问题。四、工程偷工减料，质量太差：1.签订合同及报价单没有写明材料品牌，规格质量等必备条款；2.所有的装饰材料都是“水货”产品，还未开始使用，就出现了破损现象或根本不能使用。在装饰质量无法保证，确实无法使用的情况下，原某聘请另一家装修公司进行维修，第二次维修已花费71467元，至今还有部分装修没有修复，工程预算结果是维修费用还需51354元，其中第二次维修停业了40天，第三次维修需耗时50天，房屋租金损失11.6万元。原某已委托黄石求实司法鉴定中心进行房屋维修费用鉴定。物业管理费三个月共计13950元。综上，原某认为被告的装饰质量问题已给健身会所造成了巨大的经济损失，故诉至法院。
被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司辩称，1、被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司与原某马玉明于2016年2月3日签订的协议是双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，应为合法有效的；2、杨秋雨是被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的法定代表人，其对外签订合同属于职务行为；3、原某所主张的装修维护费等相关费用没有事实依据，原、被告双方在协议中明确约定已解除原装修合同中双方各自承担的责任，不再产生任何质量维修费用，且该健身房已实际投入使用，再者原某已委托第三方进行了二次装修，相关的装修质量问题不能认定是被告的行为所造成的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原某提交的原某身份证复印件、被告营业执照能够证明原、被告的身份情况，本院予以确认；2.原某提交的施工合同能够证明本案的部分事实，本院予以确认；3.原某提交的转让协议与原件核对无异，能够证明胡良鹏将三和健身会所转让给原某马玉明经营的事实，本院予以确认；4.原某提交的司法鉴定意见书虽系原件，但该鉴定意见书所载明的内容未能直接证明被告对三和健身会所已进行的装饰装修工程存在质量问题，该鉴定意见仅能反映原某第二次进行改造装修部分的工程造价款以及后续需要改造装修部分的工程造价款，本院仅对该事实予以确认；5.原某提交的金格装饰工程施工合同以及2份工程预算表、3张收据虽与原件核对无异，但上述证据材料仅能证明原某于2016年2月20日委托黄石金格装饰工程有限公司对欣奥三和健身房（原三和健身会所）进行了装饰改造的事实，本院仅对该事实予以确认；6.原某提交的房屋租赁合同虽与原件核对无异，但单凭该份证据材料无法证明被告给原某造成了房屋租金损失以及物业费损失的事实，故本院不予确认；7.原某提交的58张照片均未能显示照片形成的时间，且单凭照片所反映的内容无法直接证明被告对原三和健身会所进行的装饰装修工程存在质量问题，故本院不予确认；8.原某提交的3张人员工资表均系原某单方面制作的表格，仅凭该份证据材料既无法证明原某每月实际支出的员工工资数额，也无法证明该员工工资系被告的装饰装修行为给原某造成的损失，故本院不予确认；9.原某提交的鉴定费发票与原件核对无异，能够证明原某因鉴定花费1万元的事实，本院仅对该事实予以确认；10.原某提交的责令整改通知书虽系原件，但该份证据材料的内容仅能反映欣奥健身会所存在消防安全隐患，却无法证明该消防安全隐患系被告的装饰装修行为所造成，故本院不予确认；11.原某提交的武汉德润家投资管理有限责任公司和成佳军出具的《证明》虽系原件，但由于证明人未能到庭，本院无法核实该份证明所载内容的真实性，故本院不予确认；12.原某提交的黄加喜、胡良鹏的证人证言，因两位证人与原某存在法律上的利害关系，且单凭两位证人的证言不足以证实被告的装修行为存在质量问题，故本院对两位证人的证言不予确认；13.被告提交的三和健身会所装饰工程施工合同能够证明本案的部分事实，本院予以确认；14.被告提交的装饰工程预算单因无业主签字确认，本院无法核实该工程预算单的真实性，故本院不予确认；15.被告提交的2016年2月3日签订的协议以及胡良鹏于2016年2月4日出具的欠条与原件核对无异，能够相互印证证明本案的部分事实，故本院予以确认；16.被告提交的18张图片系从三和健身会所微信朋友圈下载或截屏的图片，该组图片内容能够反映三和健身会所于2016年1月底的装修效果，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月12日，被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司与案外人胡良鹏签订了一份《黄石三和健身装饰工程施工合同》，该合同约定：被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司承包位于黄石市延安路143号德润家二楼三和健身房的装修工程，工期从2015年12月12日起至2016年1月17日主体竣工之日止，工程总价款为56万元。在装修过程中，胡良鹏已向被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司支付了36万元工程款。2016年1月29日，胡良鹏与原某马玉明签订了一份《转让协议》，该协议约定：“一、由于甲方（即胡良鹏）经营出现问题不能正常运转，现将所经营的三和健身转让给乙方（即原某马玉明）；二、转让后三和健身现有所有设施全部归乙方所有，乙方可以随时变更终止三和健身名称。”2016年2月3日，在装修工程收尾过程中，原某马玉明与被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的法定代表人杨秋雨就该装修工程签订了一份《协议》，该协议约定：“一、甲、乙（甲方即马玉明，乙方即杨秋雨）双方一致决定终止原三和健身装修工程合同，双方确定所余工程款项按壹拾壹万元作最终结算金额；二、甲、乙双方解除原三和健身装修改造合同后，双方各自承担责任，不再产生任何工程费用及质量维修工作；三、装修合同终止后，甲方委托成佳军垫付工程款伍万元给乙方后，剩余工程款项陆万元在叁个月内付清（由甲方付清）。”2016年2月4日，胡良鹏向被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司出具了一张《欠条》，该欠条载明：“今对黄石港区三和健身装饰工程施工合同终止协议后所余工程款陆万元，胡良鹏承担欠款，工程款由杨秋雨所得，马玉明与杨秋雨于2016年2月3日签订的协议款付清后，此欠条作废。”此后，原某马玉明委托成佳军向被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的法定代表人杨秋雨支付了5万元工程款，但剩余的6万元工程款一直未向被告支付。2016年2月20日，原某马玉明委托黄石金格装饰工程有限公司对欣奥三和健身房（原三和健身会所）进行装饰改造。2016年6月20日，原某马玉明委托黄石求实司法鉴定中心对原三和健身会所已改造装修的工程以及后续需要改造装修的工程造价进行鉴定。同日，原某马玉明向黄石求实司法鉴定中心支付了1万元鉴定费。2016年7月1日，黄石求实司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、原黄石港延安路三和健身会所已改造装修的工程造价为71467.33元；2、原黄石港延安路三和健身会所需要改造装修的工程造价为51354.19元。原某马玉明认为被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的装修工程存在质量问题且给其造成了经济损失，故诉至法院。
本院认为，根据庭审查明的事实，案外人胡良鹏于2016年1月29日将原三和健身会所转让给原某马玉明，使得原某马玉明概括承继了胡良鹏在2015年12月12日签订的《黄石三和健身装饰工程施工合同》中的权利义务，即原某马玉明与被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司之间建立了装饰装修合同关系，原某马玉明系发包人，被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司系承包人。在庭审过程中，原某马玉明主张其与杨秋雨于2016年2月3日签订的《协议》中关于“甲、乙双方解除原三和健身装修改造合同后，双方各自承担责任，不再产生任何工程费用及质量维修工作”的约定违反了法律法规强制性规定，且杨秋雨以其个人名义与原某签订该协议，其主体不适格，故该《协议》应为无效。本院认为，2016年2月3日的协议是基于《黄石三和健身装饰工程施工合同》而产生的，虽然该协议中杨秋雨是个人签名，未加盖被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的公章，但由于杨秋雨系被告黄石荣欣装饰工程设计有限公司的法定代表人，其在协议上签名的行为应视为职务代表行为。该协议系原、被告双方就减少工程尾款、不进行售后维修等问题协商一致后达成的合意，系双方当事人的私权处分行为，且该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益或第三人利益，应为有效并生效。因此，对于原某要求确认杨秋雨与原某签订的协议无效的诉讼请求，本院不予支持。在庭审过程中，虽然原某主张被告的装饰装修工程存在质量问题，且给原某造成了一定的经济损失，但由于原某提交的司法鉴定意见书、照片、《证明》等证据材料均未能直接证明被告的装饰装修工程存在质量问题且给原某造成了损失；再者，原某在被告的装饰装修工程完工后又委托黄石金格装饰工程有限公司对原三和健身会所的装修进行了改造，在这种情况下，原某未能提供有利的证据证明原三和健身会所出现的装修质量问题系被告的装饰装修工程行为所造成的。因此，对于原某要求被告赔偿装修维护费、房屋租金损失、物业费损失、鉴定费损失的诉讼请求因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告马玉明的全部诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告马玉明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币5050元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 向淑青
代理审判员 代雯莉
人民陪审员 傅靖宏
二〇一七年一月四日
书 记 员 潘晓倩