广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5947号
上诉人（原审被告）：广东瑞安房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：沈柱邦。
委托诉讼代理人：周凤琴，广东汇联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐惠娟，广东汇联律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邹永华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥镇黄岐村滘东股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
上诉人广东瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人邹永华、佛山市南海区大沥镇黄岐村滘东股份合作经济社（以下简称滘东经济社）相邻关系纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
瑞安公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回邹永华对瑞安公司的诉讼请求，并判决滘东经济社给予邹永华作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产所有权人的进出通行权；本案一、二审诉讼费用由邹永华负担。事实和理由：根据（2015）佛中法审监民再字第20号民事裁定书，邹永华的通行问题与案涉土地相邻各方都存在利害关系，应公平审查相邻各方哪一方更具有通行便利性。一审判决却将审查重点放在封闭的瑞安花园小区，严重损害了瑞安花园小区业主的利益，对瑞安花园业主不公平。（一）一审判决于事实不符，判决不公。1.涉案构筑物位于瑞安花园××滘东村之间，位于瑞安花园的边缘，并非位于瑞安花园内。构筑物西面为滘东村，东、南、北面为瑞安花园。为解决邹永华进出构筑物的通行问题，应该从构筑物的现状来考虑其出入的可能性和方便性。构筑物西面的围墙外是滘东村的公用道路和村民自建房，是开放式的，临近墙体处是一块空地，并非停车场，实际是不允许停车的。村道本来就是给予人车便利的，从出行方便来看，显然开放式公用道路比封闭式小区更为便利，一审判决认为西面不具备通行的便利性没有道理。2.构筑物西面历史上是否冲沟，不能作为西面不宜通行的理由。首先，现有资料并不能显示构筑物西面是冲沟，即使曾是冲沟，现在已经是可通行的公用道路，如果说构筑物西面是冲沟不宜通行的话，那构筑物历史上南面是水沟，更无法通行。3.西面围墙是否早期历史形成，不能作为西面不宜通行的理由。现有资料不能显示西面围墙的形成时间。虽然东南北三面围墙是被拆除后再建，但不能因此说这三面围墙不是历史早期形成，而西面围墙没被拆过就是早期既已形成的围墙。另外，东南北三面围墙之所以再次修建，正是因为严重影响瑞安花园小区安全，严重损害了全体业主的利益，业主强烈反对，才不得不再次建起来。4.涉案构筑物坐东朝西，门厅正门朝西。从正门出入到西面××村道，不仅便利也符合常理。5.瑞安花园是封闭小区，小区内所有设施由全体业主出资构建，出入瑞安花园的条件必须是业主，办理业主卡，服务物业管理的规定，并交纳物业管理费。邹永华并非瑞安花园的业主，也没有签订服从物业管理规定的合同，一审判决允许其从瑞安花园通行，表面上是通行权，实质上是享受小区业主的待遇，权利义务严重不对等。（二）一审判决主体错误，无法执行。瑞安公司作为瑞安花园的开发商，也只是业主之一，并非全体业主，且瑞安公司现在瑞安花园占有的面积也没有超过50%，并不能代表瑞安花园全体业主行使决定权。邹永华并非业主，在西面有路可行的情况下，非要享受瑞安花园业主的待遇，侵犯了全体业主的权益。一审判决所谓邹永华应给予相关权利人补偿，对于相关权利人未予明确，不具备可执行性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以撤销，并支持瑞安公司上诉请求。
瑞安公司在二审法庭调查中补充上诉意见：（一）一审对瑞安公司的主体认定错误。瑞安花园小区的管理权人是佛山市南海瑞安物业管理有限公司，而不是瑞安公司。瑞安花园小区虽然尚未成立业主委员会，但小区的权利人是全体业主而不是瑞安公司，即使瑞安公司可以行使一定的管理权，也不能认定是瑞安花园的相关权利人。（二）一审判决违反了物权法第八十四条的规定。从西面滘东村通行，只需拆除西面构筑物门前的一小段围墙，不需全部拆除。如果从瑞安小区通行，则要拆除东南北三面围墙，从西面滘东村通行更符合“方便生活、有利生产”的原则。瑞安花园小区是封闭小区，小区的全体业主是分摊了公共面积和费用后才取得小区内设施的使用权，邹永华仅因相邻权而强制使用，对全体业主显然不公平，拆除围墙，会使小区与外部相连，小区的安全性不可保障。一审判决已经确认邹永华使用瑞安花园小区的道路，必然会增加瑞安公司管理小区的工作量和管理成本，但仍判决邹永华从小区通行，违反了“公平合理”原则。
邹永华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
邹永华向一审法院起诉请求：1.邹永华作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产的所有权人享有通过瑞安公司开发的瑞安花园进出的通行权；2.诉讼费用由瑞安公司承担；3.滘东经济社给予邹永华作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产所有权人的进出通行权。
一审法院认定事实：2009年9月3日，邹永华通过公开竞价的方式以137万元的成交价拍得标的物“佛山市大沥镇黄岐竹园小区别墅（用地面积约519.44平方米，建筑面积约618.34平方米）”。该次拍卖的成交确认书记载如下主要内容：1.该标的土地证号为国用（1995）0068**，地号为0719****01，买受人应申请办理国有划拨建设用地使用权转让的补办出让手续，并按规定补交国有建设用地使用权出让金；2.地号为0719****01的土地上没有房产登记记录；3.该标的在瑞安花园（瑞安公司是瑞安花园的开发商）内，但又不属于该小区，水电煤气等的供应以及人员的出入等问题由买受人自行解决。南国用（95）字第00****号土地使用权登记卡显示涉案构筑物所在土地的四至分别为：“东：广东华侨房产开发公司南海分公司，南：瑞安花园，西：冲沟，北：瑞安花园”。
2010年11月18日，邹永华通过办理划拨国有土地使用权补办出让变更登记取得了座落于“佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠”，地号为071906****，证号为佛府南国用（2010）第0716707号的《国有土地使用证》。2011年8月24日，佛山市南海区国土城建和水务局向邹永华核发了《建设工程规划许可证》（建字第4406052011*****号）。
2011年5月31日，邹永华曾向佛山市南海区国土城建和税务局反映瑞安公司在大沥镇黄岐竹园小区周边搭建的围墙、保安亭围栏和简易房属于违章建筑，影响通行，要求强制拆除上述建筑等问题。该局对邹永华作出了《关于邹永华信访事项的答复意见》，回复如下：“……因此，该公司使用该2宗地不属违法用地问题。如果认为瑞安公司建围墙进行施工围闭，影响到你通行，请向城管部门反映或通过司法途径解决。”
2011年11月30日，邹永华以瑞安公司为被告向一审法院提起排除妨害纠纷的诉讼，请求：1.瑞安公司立即拆除涉案构筑物周边搭建的围墙、占用的公共通道搭建的安保围栏和北侧的简易燃气房；2.瑞安公司赔偿邹永华因该违章建筑导致额外支付的房屋租金55200元等。一审法院于2012年8月3日作出（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书，判决如下：一、瑞安公司应于本判决发生法律效力之日起十日内拆除位于广东省佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠周边外围的东面、南面、北面的三面围墙；二、驳回邹永华的其他诉讼请求。邹永华及瑞安公司均不服上述民事判决而提起了上诉，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查一，1994年12月10日，瑞安公司与当时的南海市黄岐镇黄岐管理区股份（集团）公司（以下简称“黄岐管理区”）签订协议书，约定瑞安公司在黄岐管理区所属的滘东村管理地段通往瑞安花园内的水沟上建成渠箱，其渠箱以上空间给瑞安公司永久性使用权，而瑞安公司则向黄岐管理区支付80万补偿款以支持黄岐管理区的村镇建设。1995年1月，瑞安公司将上述沟渠工程发包给当时的黄岐镇水利水电管理所，并建成渠箱，后瑞安公司亦按协议约定分期分批将80万元补偿款支付予黄岐管理区。涉案构筑物的南面原为小河涌，上述渠箱建成后即形成场地、通道并供瑞安花园业主公共使用、通行。
另查二，涉案构筑物位于佛山市大沥镇黄岐竹园小区小车埠，紧邻瑞安花园，目前该构筑物四面均有围墙，其中东、南、北三面围墙邻接瑞安花园，西面则与黄岐滘东村围墙相连。据现场勘察，该构筑物的东、南、北三面围墙连成一体。瑞安公司的常务总经理佘绍虹在一审法院2017年1月4日对其询问时称原先的三面围墙已经依照（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书的内容被依法拆除，后来出于对小区业主的安全考虑而又重新在东、南、北三面搭建了围墙。涉案构筑物西面黄岐滘东村的围墙临近墙体处为简易露天停车场。
一审法院认为，本案的争议焦点是邹永华是否享有通过瑞安公司开发的瑞安花园小区进出的通行权以及邹永华是否享有通过佛山市南海区××镇黄岐滘东村进出涉案构筑物的通行权问题。具体分析如下：
第一，根据南国用（95）字第00****号土地使用权登记卡的内容，涉案构筑物所在的土地最初的南面和北面都是与瑞安花园相邻，而西面为冲沟；2009年9月3日的拍卖成交确认书记载的内容反映涉案构筑物在瑞安公司开发的瑞安花园内。可见，就涉案构筑物及所在土地的位置而言，自1995年6月取得土地使用权时即与瑞安花园相邻。
第二，2009年4月29日广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司出具的《房地产评估报告》中的估计对象照片未显示当时涉案构筑物的外围建有东、南、北三面围墙。之后，瑞安公司在东、南、北三面加建了围墙。经法院作出（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决书后，在该案的执行过程中，依法强制拆除了上述东、南、北三面的围墙。根据一审法院对瑞安公司的常务总经理佘绍虹的询问笔录，该公司出于对业主安全考虑而又重新在东、南、北三面加建了围墙。现有的三面围墙是在强制拆除之前的围墙后又重新加建的，并不属于历史早期形成的，且瑞安公司也未举证证明已取得了合法的报建手续。瑞安公司加建的现有三面围墙妨碍了邹永华对涉案构筑物行使相关权利，导致邹永华无法正常出入涉案构筑物。
第三，瑞安公司是瑞安花园小区的开发商，对该小区具有管理权，在瑞安花园的商品房尚未完全售出且小区尚未成立业主委员会的情况下，瑞安公司是瑞安花园的相关权利人。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”根据方便生活、团结互助的原则，瑞安公司作为与邹永华的不动产相邻的权利人应当为邹永华提供通行的便利。
综上分析，瑞安公司作为东、南、北三面均与涉案构筑物相邻的权利人应当为邹永华提供通行的便利，邹永华请求享有通过瑞安公司开发的瑞安花园进出的通行权，一审法院予以支持。瑞安公司认为其没有允许邹永华享有瑞安花园通行权的权利以及没有向邹永华提供通行的义务的辩解，一审法院均不予采纳。邹永华在行使通行权的过程中，应当坚持方便生活、团结互助的原则，不得危及相邻不动产的安全，也不得对相邻的不动产权利人造成损害。
南国用（95）字第00****号土地使用权登记卡显示涉案构筑物所在土地的西面为冲沟，现为黄岐滘东村的围墙。该围墙是黄岐滘东村与瑞安花园小区之间既已形成的围墙，且围墙临近墙体处为简易露天停车场，不具备通行的便利性，故邹永华请求滘东经济社给予邹永华作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产所有权人的进出通行权，一审法院不予支持。
此外，邹永华通行至涉案构筑物所使用的道路属于瑞安花园的公共道路，在一定程度上必然会增加瑞安公司管理小区的工作量及管理成本，根据公平合理原则，邹永华作为通行权的受益人应对相关权利人给予相应的补偿，相关权利人可以另行主张。根据本案的实际情况，一审法院酌定本案的受理费由邹永华自行负担。滘东经济社经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院根据现有的证据和查明的事实依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、邹永华作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠[国有土地使用证号：佛府南国用（2010）第0716707号；土地使用权人：邹永华；地号：071906****]的权属人享有通过瑞安公司开发的瑞安花园进出的通行权；二、驳回邹永华的其他诉讼请求。本案受理费100元[邹永华在原审（2013）佛南法沥民三初字第179号案中已预交受理费50元，在本案中已预交受理费50元]，由邹永华负担。
瑞安公司在本案二审期间提交了照片1张，拟证明涉案构筑物西面就是滘东村的一块平地，邹永华可以从西面出入。经庭审质证，本院认为，该证据并不足以证明瑞安公司的主张，本院对其不予采信。
邹永华在本案二审期间提交了卫星图片1张，拟证明涉案构筑物的西面在2008年和2009年还是河涌，不可能从西面进入。经庭审质证，因该证据来源不清，形成时间不明，本院对该证据不予采信。
滘东经济社在本案二审期间未提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，瑞安公司所开发的瑞安花园小区与邹永华享有国有土地使用权的土地相邻，双方之间构成了相邻关系。《中华人民共和国物权法》第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，邹永华享有国有土地使用权的土地三面与瑞安花园小区相邻，在邹永华必须利用瑞安花园小区通行的情况下，瑞安花园小区的权利人应当为邹永华提供便利。
瑞安公司上诉提出，邹永华可以从与其相邻的滘东经济社一方通行，但就本案情况看，邹永华从瑞安花园小区通行更符合有利于方便生活和公平合理的原则。首先，虽然邹永华享有国有土地使用权的土地的西面与滘东经济社相邻，但根据该涉案地块的土地使用权登记卡所记载的内容看，西面原来为冲沟，而且拍卖成交确认书也记载邹永华竞买的涉案构筑物在瑞安公司开发的瑞安花园内，说明西面原来并不能通行，尽管之后存在冲沟形成道路的情况，但该道路的形成应当是在邹永华竞买涉案构筑物之后发生，故在冲沟形成道路之前，出入涉案构筑物必须从瑞安花园小区通行。其次，从瑞安公司加建围墙的过程看，瑞安公司在（2011）佛南法民三初字第1790号中陈述其是于2009年期间在涉案土地周围东、南、北加建了三面围墙的，故在瑞安公司加建围墙之前，涉案构筑物所在土地历史上是可以通过瑞安花园小区予以通行的。同时，在一审法院（2011）佛南法民三初字第1790号和本院（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决已经认定瑞安公司加建围墙的行为对邹永华行使相关权利造成了妨碍，并判决瑞安公司拆除该三面围墙，三面围墙已经被依法拆除之后，瑞安公司再次加建围墙，可见瑞安公司现所加建的三面围墙不但并不属于历史上形成的，且是在法院已经判决拆除的情况下，无视已经发生法律效力的判决，重新予以加建形成，对邹永华的通行造成严重妨碍。再者，涉案土地西面围墙是滘东经济社于瑞安花园小区之间形成的围墙，且紧邻墙体处为一简易露天停车场，从目前证据看，若从该处通行显然缺乏便利性与安全性。因此，从尊重历史形成的客观状况和公平合理的角度，瑞安花园小区应当对邹永华的通行提供相应的便利。
瑞安公司上诉还提出，邹永华要经过瑞安花园小区通行需经过瑞安花园小区全体业主的同意。对此，本院认为，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸和限制，给对方提供必要便利的不动产权利人是权利受到限制的一方，取得必要便利的不动产权利人是权利得以延伸的一方。对于给对方提供必要便利的不动产权利人而言，这是其在法律规定的相邻关系中必须承担的相应的“容忍”义务，并不以其是否同意为条件，故无论是瑞安公司，还是瑞安花园小区的其他业主，在其必须为邹永华通行提供便利义务的情况下，并不需要征得其同意，因此，瑞安公司的该上诉理由并不成立。
另外，瑞安公司上诉还提出瑞安公司只是瑞安花园小区的业主之一，不能代表瑞安花园小区全体业主行使决定权。首先，如上文所述，瑞安花园小区所载不动产的相关权利人为邹永华通行提供必要便利是其相应的义务，并非权利，并不存在由其予以决定的问题。其次，瑞安公司既是瑞安花园小区的开发商，又是瑞安花园小区的业主之一，在瑞安花园小区未成立业主委员会的情况下，由瑞安公司作为被告符合目前现实状况。同时，在一审法院（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决和本院（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决已经认定瑞安公司加建围墙的行为妨碍邹永华对其不动产行使权利，并已经判决和依法拆除了围墙的情况下，瑞安公司再次加建围墙妨碍邹永华通行，其行为不但未尊重和遵守已经发生法律效力的判决，且对邹永华的权利再次造成了侵害，故其作为加建围墙的实施者本身即负有相应的责任。因此，本案由瑞安公司作为被告并无不当。
综上所述，瑞安公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广东瑞安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年八月二十六日
书记员 梁启星