四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2897号上诉人（原审原告）：王永兴，男，生于1967年11月19日，汉族，住四川省仪陇县。上诉人（原审原告）：张碧珍，女，生于1970年8月28日，汉族，住四川省仪陇县。二上诉人委托诉讼代理人：王永秀（系王永兴之姐），女，汉族，住四川省仪陇县。二上诉人委托诉讼代理人：周泽，四川泽航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田�洪，男，生于1964年6月29日，汉族，住四川省仪陇县。被上诉人（原审被告）：赵安容，女，生于1972年1月8日，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：林桥森，男，汉族，住四川省仪陇县。上诉人王永兴、张碧珍因与被上诉人田修洪、赵安容房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2016）川1324民初2722号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人张碧珍及其与王永兴共同委托的诉讼代理人王永秀、周泽，被上诉人赵安容及其委托诉讼代理人林桥森，被上诉人田修洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王永兴、张碧珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持王永兴、张碧珍的全部诉讼请求，由田修洪、赵安容承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人购买诉争房屋�善意取得，有偿取得。原审中，赵安容也认为上诉人支付的价款与当时市价一致，说明上诉人支付了合理对价，系有偿取得，同时上诉人及中介公司都明确要求田修洪让其妻赵安容到场签字，田修洪说赵安容在家带小孩，他签字是一样的，说明上诉人购买诉争房屋系善意取得，没有恶意。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“……但第三人善意、有偿取得该项财产时，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，因此，上诉人作为善意、有偿取得的诉争财产，应受到法律保护。2.田修洪的行为对赵安容构成表见代理。本案中，上诉人有理由相信田修洪能代表其妻赵安容签订《房屋买卖合同》，田修洪的行为构成表见代理，该代理行为有效，《房屋买卖合同》对赵安容有法律效力。3.上诉人已实际占有诉争房屋并已装修入住，从上诉人购买房屋到提起诉讼，赵安容从未提出过不同意见，上诉人购买后重新装修已入住半年，无其他住房，如田修洪夫妻不闹离婚，便不会产生纠纷。王永兴、张碧珍向一审法院起诉请求：1.确认2016年2月6日订立的《房屋买卖合同》有效；2.判令田修洪、赵安容履行合同义务为王永兴、张碧珍办理房屋转移手续并承担转移费用；3.判令由田修洪、赵安容承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年2月6日，王永兴与田修洪通过随缘中介服务公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，田修洪将其所有的位于仪陇县新政镇嘉欣路一段38号（松海安置区14幢8单元302号）房屋出卖给王永兴，房屋建筑面积116.67平方米，总价款为42万元，其中首付款37万元，余下的5万元于过户时一次性支付，田修洪必须保证在2017年底之前将房屋产权过户给王永兴，随缘中介服务公司工作人员汤群英作为第三人在合同上签字。合同签订当日，王永兴向田修洪支付购房款37万元，田修洪将房屋的房产证和土地使用证交给王永兴，后王永兴与张碧珍夫妇已入住房屋。案涉房屋于2015年8月17日登记为田修洪、赵安容共有，在房屋买卖过程中，中介公司没有通知赵安容，王永兴也没有联系过赵安容。田修洪在签合同时要求赵安容签字，但田修洪称赵安容在家带孩子无法前来，由其一人签订即可。一审法院认为，案涉房屋登记在田修洪、赵安容名下，田修洪虽然认为系其婚前个人财产，但已自愿将房屋登记为与赵安容共同共有，系对房屋的有效处分，登记具有对外公信力，应认定为田修洪、赵安容共同共有。根据法律规定，处分共有财产应经全体共有人同意，故田修洪单方无处分权。田�洪以自己名义与王永兴签订合同，中介公司与王永兴均确认赵安容未参加买卖过程，王永兴也未提供证据证明在签订合同时有理由相信出售房屋系田修洪、赵安容的共同意思表示，对其认为构成表见代理的意见不予采信。王永兴夫妇明知田修洪、赵安容是房屋的实际权利人，而与夫妻一方签订合同，自身未尽合理注意义务，且房屋未完成过户登记，故不能根据善意取得制度取得房屋所有权。合同具有相对性，赵安蓉拒绝追认田修洪与王永兴签订的合同，该合同对赵安容不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，《房屋买卖合同》虽因田修洪无处分权实际不能履行，但合同不因此而无效，故合同有效，王永兴、张碧珍可另行主张要求田修洪承担相应责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一�、第十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、王永兴与田修洪于2016年2月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王永兴、张碧珍的诉讼请求。案件受理费减半收取3800元，由王永兴、张碧珍负担1800元，田修洪负担2000元。本院二审查明：2006年4月27日，田修洪与赵安容登记结婚，双方为再婚，案涉房屋系田修洪的婚前个人财产于双方再婚期间被拆迁后的安置还房。2006年4月6日，田修洪与赵安容签订协议书，约定原田修洪的房产等属田修洪婚前财产，但案涉房屋于2015年8月被登记为田修洪、赵安容共同共有。田修洪称登记为与赵安容共有是因为登记部门在登记时对存在夫妻关系的要求配偶签字，因为双方当时夫妻关系好，所以也�记了赵安容的名字，但房屋实际为田修洪的个人财产。而赵安容则称自己在与田修洪再婚前后，出资过几十万元给田修洪，所以此后双方约定将案涉房屋登记为夫妻共有。赵安容与随缘中介的汤群英系同学关系，一审庭审中，汤群英2016年9月6日出庭证实：案涉房屋最初由田修洪、赵安容夫妇来随缘中介办理该房的招租事宜，经随缘中介介绍，案涉房屋出租给他人使用，租了近一个月的时候，田修洪一人过来说房屋也可以出卖，签本案房屋买卖合同时，田修洪说赵安容在家带小孩没来，开庭前两个月我与赵安容摆家事时才知道他们家里在闹矛盾，赵安容当时提了房屋的事，我才知道他们家在争执房屋的情况。上诉方二审庭审中陈述，签订房屋买卖合同已经是2005年的旧历腊月，在看了房屋的产权手续时，才知道产权证登记了田修洪和赵安容两人的名字，上诉方本提出要赵安容也在合同上签字，但田修洪说房子是他的个人婚前财产，赵安容在家带孩子没有来，中介汤群英也说房主家是田修洪在当家，田修洪签了字作得到数，所以就相信了他们的话，没有坚持要求赵安容来签字。二审诉讼中，赵安容提交了2015年12月与田修洪的短信往来记录，以证明双方在闹矛盾。2016年5月，赵安容已向一审法院提起诉讼，要求与田修洪离婚，该案正在审理中。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于案涉房屋的权属问题。田修洪及王永兴、张碧珍均提出案涉房屋系田修洪的婚前个人财产，田修洪转让该房屋为有权处分。案涉房屋系田修洪婚前个人财产被拆迁后于其与赵安容再婚期间的安置还房，同时依据2006年田修洪与赵安容双方签订的财产协议，该安置还房本应属�田修洪的个人财产，但该房于2015年8月被登记为田修洪、赵安容共同共有，田修洪与赵安容对登记为双方共有的原因各执一词，双方未提供证据予以证实，田修洪对所称房屋为其个人所有与产权登记不一致应承担举证责任，其所举2006年双方对财产的约定，但约定的时间在权属登记之前，不能得出登记必然错误的结论，故案涉房屋应依在后的登记确认权属，即为田修洪与赵安容的共同共有财产。案涉房屋为田修洪与赵安容的共同共有财产，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，处分该房屋应经共有人田修洪及赵安容同意。作为共有人之一的田修洪虽然称其转让案涉房屋取得了赵安容的同意，但赵安容予以否认，赵安容并称田修洪与其感情不和，田修洪欲转移共有财产，田修洪对案涉房屋为其个人财产的主张并未提供证据证实，且中介汤群英也证实，最初对房屋进行招租是夫妻二人一同到中介登记，但对房屋进行出卖则是之后田修洪一人到中介登记，故不能认定对案涉房屋的转让系共有人田修洪与赵安容的共同意思表示，田修洪未经共有人赵安容的同意处分案涉房屋，系无权处分。关于是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”按照上诉方的陈述，其在得知案涉房屋的产权登记为田修洪与赵安容共有之后，曾提出要求赵安容到场签字，而听信田修洪及中介汤群英的说法，即田修洪说房子是他的个人婚前财产，中介汤群英也说房主家是田修洪在当家，田修洪签了字作得到数，没有坚持要求赵安容来签字。即使上诉方的陈述属实，但田修洪、汤群英的说法并没有表明处分房屋为田修洪夫妻的共同意思表示，也不能让上诉方有理由相信为夫妻的共同意思表示，故上诉人王永兴、张碧�关于本案构成表见代理的上诉理由不能成立。关于是否构成善意取得的问题。田修洪未经共有人赵安容的同意处分案涉房屋，系无权处分。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利。承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产时，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”其中关于无权处分合同的效力规定，已被之后实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定所变更；其中对�意第三人保护的规定，之后实施的《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款已经作出了明确的规定，即“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案应适用物权法的规定，因转让的是不动产，依照法律规定应当登记而尚未登记，故上诉人王永兴、张碧珍与田修洪间的《房屋买卖合同》虽然有效，但不能构成善意取得，即取得案涉房屋的物权。但王永兴、张碧珍可以依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或�处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王永兴、张碧珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  蒙秀梅代理审判员  王婵轶二〇一六年十二月二十七日书 记 员  范云荣