安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0504民初3043号原告（反诉被告）：龙存恒，女，1980年8月13日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：马鞍山市城发集团置业有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。法定代表人：张建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：滕海涛，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丰宁，安徽净源律师事务所律师。原告（反诉被告）龙存恒与被告（反诉原告）马鞍山市城发集团置业有限责任公司（以下简称城发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。龙存恒及其委托诉讼代理人谢海林、城发公司委托诉讼代理人滕海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙存恒本诉请求：1、判令被告继续履行合同，限期完成商品房的基础设备（燃气、电话通信、有线电视、宽带网络），以达到商品房买卖合同的基础设施设备的交付条件；2、判令被告承担违约责任，支付原告各项违约金合计205122.62元，并支付自2017年8月1日始至各基础设施符合交付条件之日止的违约金（按合同约定计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。城发公司辩称：标的商品房是现房，合同是旧版本，在实际履行中双方以行为的方式进行了合同变更，城发公司没有违约等。城发公司反诉请求：1、判令龙存恒向城发公司支付逾期付款违约金19919元（其中应付款金额413632元为基数，按日万分之三自2016年3月27日计算至2016年4月27日，共计31天；应付金额410000元为基数，按日万分之四自2016年5月24日计算至2016年8月30日，共计98天；）；2、判令撤销《商品房买卖合同》中第十一条第3、4、5、6项内容；3、反诉费用由龙存恒负担。龙存恒辩称：龙存恒没有逾期付款，《商品房买卖合同》中第十一条第3、4、5、6项内容是双方自愿约定等。经审理查明：2016年4月24日，龙存恒与城发公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》（合同编号W201628380），约定龙存恒购买城发公司开发的位于马鞍山市雨山区××北路××号门面房一处，建筑面积118.79平方米，总房款832632元。合同第十一条商品房相关设施交付条件对基础设施设备约定如下：“2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.电话通信、5.有线电视、6.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第2项由城发公司负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要龙存恒自行开通办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式承担：第2、3项，城发公司按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第4、5、6项，城发公司按日向龙存恒支付10元违约金。”合同第十二条交付时间和手续：“（二）……由此产生的逾期交付责任由城发公司承担，并按照第十三条处理。”合同第十三条逾期交付责任：“除不可抗力外，城发公司未按第十二条约定的时间将该商品房交付的，……逾期超过90日后，龙存恒有权解除合同。……龙存恒要求继续履行合同的，合同继续履行，城发公司按日向龙存恒支付全部房价款万分之四的违约金。”2016年4月19日，城发公司向龙存恒交付了合同标的商品房，但所交付的房屋供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施不符合合同约定的交付条件。后，城发公司于2016年8月9日将供电设施配置到位，但其他设施仍未能配置到位。合同第八条关于付款方式及期限约定如下：（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款（商业贷款）。买受人应当于2016-3-26日前支付首期房价款413632元，余款41万元向贷款机构申请贷款支付。（三）…该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。附件五约定如下：乙方（指龙存恒）应在本合同签订后30个工作日内申请并办理完所有的贷款审批手续，否则按合同第九条约定承担逾期付款责任。甲方可协助乙方办理，但不因协助而承担相关责任及费用。乙方承诺签订合同前已向贷款银行或公积金中心确认贷款方式的可行性，并已具备贷款条件等。合同第九条关于逾期付款责任约定如下：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过90日出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金等。另查明：城发公司开具的显示日期2016年4月28日的马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）记载预收龙存恒标的商品房购房款413632元。龙存恒和徽商银行马鞍山分行以标的商品房为抵押财产签订抵押借款合同，抵押借款合同签署日期2016年6月17日。城发公司开具的显示日期2016年7月8日的安徽省增值税普通发票记载标的商品房价税合计823632元，发票备注“此票仅供办理他项权证”。徽商银行显示交易日期2016年8月31日的记账凭证记载由龙存恒户向城发公司户转账41万元，交易名称为贷款放款。上述事实，有商品房买卖合同、发票、业主入住手册、当事人陈述和辩解、本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，一、关于本诉。城发公司应当按照合同约定向龙存恒交付房屋，但其实际交付房屋的供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均未按照合同约定配置到位，故对龙存恒要求继续履行合同的诉请予以支持。城发公司于2016年4月19日交付房屋，但至2016年8月9日才实现由供电公司直接供电，至本案起诉时，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络仍未配置到位。故对龙存恒关于城发公司承担违约责任的诉请，予以支持。其中，供电设施违约金为36898.71元（823632*0.04％*112天）；燃气设施违约金为154183.91元（823632*0.04％*468天）；电话通信违约金为4680元（10元/天*468天）；有线电视违约金为4680元（10元/天*468天）；宽带网络违约金为4680元（10元/天*468天）；以上违约金合计205122.62元。违约金的计算截止日期2017年7月31日，自2017年8月1日后至各基础设施符合交付条件之日止的违约金，城发公司仍应承担。二、关于反诉。1、徽商银行记账凭证显示2016年8月31日由龙存恒户向城发公司户转账41万元。一般而言，城发公司至少在徽商银行2016年8月31日转款以后，才能实际收到标的房屋全部购房款。但城发公司2016年7月8日已经开具安徽省增值税普通发票，记载收到标的商品房价税合计823632元，交易名称为贷款放款。根据上述当事人无异议的银行记账凭证和发票记载内容可知，发票载明的开具日期，并不必然等于实际付款（收款）日期。同理，城发公司开具的显示日期2016年4月28日的马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）记载预收龙存恒标的商品房购房款413632元，也不必然证明发票开具日等于实际交款（付款）日。城发公司仅凭发票开具日期向龙存恒主张购房款413632元部分的逾期付款违约金，现有证据不足，本院不予支持。2、由于涉案商品房买卖合同约定买卖双方就购房款中的40万元采用商业贷款的方式付款，而买受人龙存恒关于贷款的义务根据合同附件五为“龙存恒应在本合同签订后30个工作日内申请并办理完所有的贷款审批手续，否则按合同第九条约定承担逾期付款责任”，所以城发公司以商业贷款实际到账日为限主张龙存恒购房款40万元部分的逾期付款违约责任，与合同约定不符，本院不予支持。3、关于燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设施问题，城发公司主张商业用房依照马鞍山市惯例上述设施可以不予配置，但未能提供证据加以证明。城发公司要求撤销相关约定的请求，本院也不予支持。相反，根据合同关于交付时上述设施线路敷设到户的约定，应当认定城发公司违约。龙存恒主张城发公司完成约定设施的诉讼请求有事实和法律依据，应当得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山市城发集团置业有限责任公司在本判决生效后三十日内完成符合《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：W201628380）约定交付条件的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设施设备。二、马鞍山市城发集团置业有限责任公司自本判决生效后十日内向龙存恒支付未按约定交付燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设备设施各项违约金共计205122.62元（违约金计至2017年7月31日），并承担自2017年8月1日起至实际交付设备设施日按合同约定标准计算的违约金。三、驳回马鞍山市城发集团置业有限责任公司的反诉诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2188.5元，反诉受理费149元，合计2337.5元（已减半收取），由马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇一七年十二月十三日书记员  孙惠娟