文书内容审判长              合议庭成员              法官助理              书记员                   湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂01民终5432号上诉人（原审原告）：张莉萍，女，1964年3月17日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：杨浩，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闻霞，女，1980年12月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：方坤，男，1970年11月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人张莉萍因与被上诉人闻霞、方坤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01547号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。张莉萍上诉请求：1、请求撤销原一审裁定，改判确认张莉萍与闻霞、方坤签订的武汉市存量房买卖合同有效，闻霞、方坤协助张莉萍将土地使用权证及房屋所有权证变更登记至张莉萍名下；2、一、二审案件受理费由闻霞、方坤承担。事实和理由：一、原审裁定事实认定错误。原审裁定以张莉萍在2015年起诉时的民事诉状和借款合同、借条、付款凭证推定房屋买卖合同是对借款合同的担保是错误的。实际上，张莉萍是与闻霞、方坤先签订的借款合同，嗣后，张莉萍改变想法，于当日与闻霞、方坤沟通后达成一致，还是购买闻霞、方坤的房屋来缓解闻霞、方坤的资金缺口问题。只是张莉萍不懂法，以作废的借款合同先向人民法院主张权利，才造成对张莉萍不利的后果。二、原审裁定适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》是2015年9月1日施行，而武汉市存量房买卖合同的签订时间是2011年11月20日，而以借款合同起诉的时间是2015年8月21日，因而，法院以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来适用本案，实属错误。闻霞、方坤未进行答辩。张莉萍向一审法院起诉请求：1、确认张莉萍与闻霞、方坤签订的武汉市存量房买卖合同有效，闻霞、方坤协助张莉萍将土地使用权证及房屋所有权证变更登记至张莉萍名下；2、诉讼费用由闻霞、方坤承担。一审法院认定事实：闻霞、方坤于2003年9月8日登记结婚，于2010年9月27日登记离婚。2011年1月13日，闻霞从柳顺枝夫妇处以521800元的价格购得武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室房屋。为支付购房款，闻霞以上述房屋作为抵押，向上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行贷款360000元，贷款期限25年，该款项由银行直接支付给柳顺枝，并就抵押办理了他项权证。2011年11月20日，闻霞、方坤（卖方、甲方）与张莉萍（买方、乙方）签订武汉市存量房买卖合同，约定甲方将位于武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室房屋以485000元的价格卖给乙方，甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。该房屋买卖合同为打印填充式，其中补充协议为手写：1、银行贷款还清后办理过户；2、一次性付款；3、房产二证、户口、结婚证交乙方，均为原件；4、卖方收款人：方建坤，账号62×××89。在庭审中，张莉萍承认其中手写补充协议部分为其己方书写。同日，张莉萍向方建坤民生银行的账号62×××89付款485000元。2015年9月25日，丽水佳园小区武汉美好物业管理有限公司出具的居住证明显示张莉萍自2012年11月20日就在武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室房屋居住。审理中，法院前往该物业管理处核实证明的真实性，该物业管理处确认证明上加盖的印章确系其管理处印章，但证明内容不实，该管理处登记的业主姓名为闻霞，张莉萍何时入住、如何入住的情况均不清楚。2016年6月12日庭审后，张莉萍联系上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，表示愿意替闻霞提前偿还全部购房借款的本息，并分别于2016年6月30日、2016年7月1日向上海浦东发展银行股份有限公司武汉江岸支行付款20950元、318832元，合计339782元，清偿了闻霞的全部欠款本息，上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行向张莉萍交付贷款结清证明。此后，法院获悉方坤被羁押于武汉市第二看守所，遂于2016年11月8日上午前往看守所对方坤进行询问并制作询问笔录，方坤表示其于2014年12月11日被刑事拘留（经核实属实），武汉市存量房买卖合同上的签名系其与闻霞所签，但在签合同之前双方已离婚，武汉市存量房买卖合同签订时是空白的，补充协议中的手写部分和合同中填写的内容是张莉萍私自添加，未经其与闻霞同意，房屋买卖合同是虚假的，实际为借款，方建坤系其亲兄弟，系其让张莉萍将借款打给方建坤的，借款500000元，张莉萍提前扣去了15000元的利息，故实际付款为485000元，其已偿还借款50余万元。其并未将涉案房屋的钥匙给张莉萍，张莉萍如何住进去的不清楚。2016年12月8日，法院将对方坤制作的询问笔录交予张莉萍代理人杨浩质证，杨浩表示经其与张莉萍核实，张莉萍与方坤之间没有任何借款合同关系，只有房屋买卖合同关系，张莉萍与方坤、闻霞之间并无其他经济往来，张莉萍没有收到方坤、闻霞、案外人方建坤支付的任何款项，愿意对所发表的意见承担法律责任。此后，法院获悉张莉萍曾于2015年8月21日在法院起诉过闻霞、方坤、方建坤及方建坤任法定代表人的湖北柏雅包装设计印刷有限公司，案号为（2015）鄂东西湖民初字第01461号。该案民事起诉状显示张莉萍在该案中的诉讼请求为：1、依法判令被告偿还原告本金500000元；2、依法判令被告以500000元作为本金，按中国人民银行同类贷款利率的4倍从借款之日支付利息至还清欠款之日止；3、由被告承担本案实现债权的费用，包括诉讼费、保全费等。事实与理由为：2011年11月20日被告以武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室房屋作为抵押，向原告借款500000元，用于购买印刷设备，双方签订借款合同，约定借款期限10日，利息按3%支付。后经原告多次催要，各被告均以各种理由拖延，至今拒不还本付息。期间被告多次书面承诺还款，而被告湖北柏雅包装设计印刷有限公司法定代表人方建坤于2014年向原告开具空头支票一张，对原告进行欺诈，后原告与各被告彻底失联。该案中张莉萍提交的证据包括借款合同、借条及与本案中提供的相同的付款凭证。借款合同和借条显示：2011年11月20日，张莉萍（甲方）与闻霞、方坤（乙方）签订借款合同，约定甲方于2011年11月20日将借款人民币500000元借于乙方，借款期限10日，借款利息3%（注：20日内5%，30日内7%）。合同签订后，乙方须将自有的房屋所有权证、土地使用权证及过户所需资料原件交予甲方。如乙方在银行办理贷款事宜，在银行贷款到账当日，甲方有权从该贷款相应账户中直接扣款用于偿还甲方给付乙方的借款本息，不足还款部分乙方须于当日以现金形式全部还给甲方，甲方将相关资料退还给乙方。如因故没有办理贷款手续，乙方须在向甲方借款之日起的30日内将上述借款本息全额归还甲方，逾期则每日按借款金额的千分之三收取违约金。如逾期超过30日，则乙方以武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室房屋包括自建部分抵偿甲方的贷款及违约金（甲方有权将房屋直接办理过户手续，如因其他原因未过户，乙方仍按以上方案交纳违约金）。如乙方办理了银行抵押贷款，乙方须在借款到账之日偿还甲方的全部贷款，逾期则收取相应违约金。同日，闻霞、方坤向张莉萍出具借条一张，内容为：今借张莉萍同志人民币（大写）伍拾万元整，本人同意将位于东西湖区丽水佳园四期D4-3栋1单元802室，建筑面积为94.89平方米，房屋所有权证号为武房权证东字第××号，土地使用权证号为东国用商2011字第××号的房产抵押给张莉萍。如果到期不能还款，本人同意张莉萍有权使用、变卖、出租、拍卖此房屋，并以此款优先赔偿（如不能每月按时支付利息，上门催收费用一次300元，利息按借款金额的每天1%收取）。借款人提供两证、户口本、结婚证、闻霞身份证的原件。后张莉萍于2015年9月30日申请撤回该案的起诉，法院于2015年10月8日作出民事裁定书予以准许。2017年9月14日，张莉萍在接受法院询问时表示其在（2015）鄂东西湖民初字第01461号民间借贷纠纷一案中起诉的借款与本案中主张支付的购房款为同一笔款项，借款协议和武汉市存量房买卖合同均系同一天签订，当时约定还不了借款方坤、闻霞就将房屋过户给张莉萍抵债，方坤、闻霞并未偿还借款，借款到期后借贷双方并未形成新的协议或对账，借款金额为500000元，扣除15000元利息后实际给付485000元，因借款系购买印刷设备之用，故按借款人要求将款项付给了湖北柏雅包装设计印刷有限公司法定代表人方建坤。2017年9月19日，2018年1月26日，法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，两次依法向张莉萍释明变更诉讼请求，按民间借贷来主张权利，张莉萍认为借款合同是2011年11月20日上午签订的，武汉市存量房买卖合同是当天下午签订的，然后支付的款项，房屋买卖合同关系已替换借款合同关系，前面的借款合同作废，其坚持本案中的诉讼请求不变更，并表示其已替闻霞还清了贷款，法院应支持其诉讼请求。另查明，涉案房屋被查封情况为：1、（2014）鄂东西湖执字第00768号：申请执行人武汉市武昌区启蕴小额贷款有限公司、被执行人湖北柏雅包装设计印刷有限公司、闻霞、方坤，查封期限为2014年8月5日至2019年8月4日，该执行案卷显示2015年法院对武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室室内财务清点并张贴封条查封，拍摄的视频显示当时房屋内并无任何人员居住的痕迹，地面凌乱，衣柜内未存放包括衣被在内的任何物品；2、（2015）鄂东西湖执保字第00187号：申请人张莉萍、被申请人湖北柏雅包装设计印刷有限公司、闻霞、方坤，查封期限为2015年9月21日至2018年9月20日。目前，张莉萍居住于武汉市东西湖区丽水佳园D4-3栋1单元802室内，其解释为在法院2015年查封该房屋前，其居住该房屋，此后回荆州老家居住。法院2015年查封该房屋其并不知情，法院的封条系由其找来做卫生的人撕毁的，并由其换锁后入住房屋。一审法院认为，从2015年张莉萍在一审法院起诉时的民事起诉状和在该案中提交的借款合同、借条、付款凭证均能直接显示武汉市存量房买卖合同是对借款合同的担保；闻霞买房时的价格为521800元，本案中武汉市存量房买卖合同的价格仅为485000元，和张莉萍在本案中仅支付借款485000元，并未单独向房屋所有权人闻霞支付购房款也能从侧面反映武汉市存量房买卖合同并未实际履行，更不存在所谓替换借款合同的情况，其所谓的武汉市存量房买卖合同替换借款合同只是其向法院隐瞒借款关系不成、提交内容虚假的居住证明被识破、撕毁法院执行查封封条强行入住涉案房屋被查明后的说辞，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本案中的武汉市存量房买卖合同应为无效的合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，在法院前后两次释明后张莉萍坚持主张确认张莉萍与闻霞、方坤签订的武汉市存量房买卖合同有效，闻霞、方坤协助张莉萍将土地使用权证及房屋所有权证变更登记至张莉萍名下的情况下，法院应裁定驳回其起诉。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定：驳回张莉萍的起诉。案件受理费8576元，公告费300元，合计8876元，退还张莉萍8576元。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是双方之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是以借贷为目的签订房屋买卖合同为借贷提供担保。在（2015）鄂东西湖民初字第01461号民间借贷纠纷一案中，张莉萍向一审法院起诉闻霞、方坤、方建坤及方建坤任法定代表人的湖北柏雅包装设计印刷有限公司偿还张莉萍本金500000元并以500000元作为本金，按中国人民银行同类贷款利率的4倍从借款之日支付利息至还清欠款之日止。2017年9月14日，一审法院对张莉萍进行询问时，张莉萍表示在（2015）鄂东西湖民初字第01461号民间借贷纠纷一案中起诉的借款与本案中主张支付的购房款为同一笔款项，借款协议和武汉市存量房买卖合同均系2011年11月20日签订，签订房屋买卖合同是为借款做担保，两个案子的款项是同一笔钱，当时约定还不了借款就把房子过户给张莉萍抵债，后来就一直找不到方坤、闻霞，就起诉要求将房屋过户给张莉萍，借款到期后借贷双方并未形成新的协议或对账。且2011年1月13日，闻霞从柳顺枝夫妇处购买诉争房屋的价格是521800元，而2011年11月20日，张莉萍与闻霞、方坤签订《武汉市存量房买卖合同》中，张莉萍购买诉争房屋的价格是485000元，明显低于闻霞、方坤购买房屋时的价格，不符合常理。从以上查明的事实来看，双方签订《武汉市存量房买卖合同》的目的并不是真正的买卖诉争房屋，而是为借款提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，一审法院己向张莉萍释明变更诉讼请求，但其拒绝变更，坚持房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院裁定驳回起诉正确。本案在一审法院立案的时间是2015年11月11日，而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》施行的时间是2015年9月1日，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》施行后新受理的一审案件适用于该规定，故本案适用法律并无不当。综上，张莉萍的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 浩审判员 任 文审判员 吴伶俐二〇一八年六月十五日法官助理叶优子书记员程玉