安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00280号
上诉人（原审被告）：黄山市新安山庄有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：廖克助，该公司总经理。
委托代理人：刘培根，该公司员工。
委托代理人：方高丽，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：江作森，男，1964年6月1日出生，汉族，私营业主，住安徽省黄山市屯溪区。
被上诉人（原审原告）：吴秀云，女，1968年2月17日出生，汉族，无固定职业，住安徽省黄山市屯溪区，系江作森妻子。
两被上诉人共同委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
原审被告：徐海群，男，1975年9月7日出生，汉族，住浙江省东阳市东阳江。
上诉人黄山市新安山庄有限公司（以下简称新安山庄）因与被上诉人江作森、吴秀云及原审被告徐海群房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2015年4月21日作出的（2015）屯民一初字第00281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘培根，被上诉人吴秀云及其与江作森的共同委托代理人汪晓农到庭参加诉讼，原审原告徐海群经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年10月9日，新安山庄（甲方）与徐海群（乙方）签订商品房买卖合同一份。合同约定：新安山庄将其开发的XX小区X幢房屋以40万元的价格出售给徐海群，该房屋建筑面积约200平方米，付款方式为“鉴于乙方承包甲方酒店二期水电工程建设，甲方同意乙方在水电工程验收合格并办理竣工决算后，用工程款一次性抵付该商品房总价款。”关于办证费用约定“乙方出资购买商品房的土地证、房产证由甲方负责办好，办证相关费用由甲方承担，契税由乙方自负。”2010年2月5日，徐海群与江作森、吴秀云签订房屋买卖合同一份，约定徐海群将本案讼争房屋以53万元的价格转售江作森、吴秀云，付款方式为签订该合同当日支付30万元，余款于办理过户手续后三个月内付清。合同签订后，江作森、吴秀云支付了徐海群30万元购房款，对讼争房屋进行了装潢并居住至今。
2010年5月，新安山庄以吴秀云名义向黄山市房地产交易中心申报对本案讼争房屋进行测绘，面积为180.96平方米。2013年7月15日，吴秀云通过银行转账向新安山庄支付办证费用89620元，同日由新安山庄工程部负责人韩永杰出具收条一张，吴秀云又分别于2013年7月22日和同年9月2日向韩永杰支付“公关费用”共计5万元。2014年5月12日，新安山庄直接以自己为权利人办理了本案讼争房屋的房地权证。江作森、吴秀云诉至法院，请求判令：1.新安山庄、徐海群将屯溪区华山路29号XX小区X幢房屋所有权、土地使用权过户至江作森、吴秀云名下；2.新安山庄返还江作森、吴秀云垫付款136920元；3.诉讼费由新安山庄、徐海群承担。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。新安山庄与徐海群签订的房屋买卖合同及徐海群与江作森、吴秀云签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。从新安山庄以吴秀云名义申报测绘，吴秀云根据新安山庄工作人员的要求垫付办证费用及江作森、吴秀云对本案讼争房屋装潢并实际占有使用多年等客观事实，可以确认新安山庄对两份合同的认同，具有债权转让通知效力，江作森、吴秀云作为债权受让人有权直接请求原债务人即新安山庄向自己直接履行。新安山庄辩称其不是本案适格被告的意见，不予采纳。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，新安山庄否认欠付徐海群工程款，应当提供是否付清工程款的相关凭据，但新安山庄未能提供，加之本案讼争房屋已办理产权证书，说明工程已通过竣工验收，故对其不欠工程款的抗辩意见，不予采纳。新安山庄已实际交付本案讼争房屋，江作森、吴秀云实际占有使用本案讼争房屋，新安山庄辩称未发生给付效果的意见，不予支持。根据合同约定，新安山庄有义务办理本案讼争房屋的房地产权证并承担相关办证费用（不含契税），江作森、吴秀云垫付的办证费用86920元应由新安山庄予以返还，对垫付的“公关费用”5万元，因与本案无关联，不予支持，江作森、吴秀云可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、新安山庄于判决生效之日起七日内将位于屯溪区华山路29号XX小区X幢房屋权属过户于江作森、吴秀云；二、新安山庄于判决生效之日起七日内返还江作森、吴秀云垫付款86920元；三、驳回江作森、吴秀云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1519元，由新安山庄负担。
新安山庄不服原审判决，上诉称：一、原审判决认为由新安山庄承担是否存在欠付工程款的举证责任违反事实和法律规定。新安山庄是否欠付工程款并不清楚，原审判决将应由江作森、吴秀云承担工程债权存在的举证责任，分配给新安山庄，没有依据。新安山庄与徐海群签订房屋买卖合同时，工程并没有竣工也没有结算，新安山庄在签订合同后长期稳定向徐海群付款，合同是对将来工程竣工结算后的债务达成的一种清偿计划。二、根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让均以登记为生效要件，房屋完成变更登记才能产生清偿的法律效果，完成房屋变更登记才达到给付的法律效果。原审判决认定新安山庄已实际交付房屋，江作森、吴秀云已占有使用房屋，认定事实错误。三、徐海群与新安山庄之间为代物清偿法律关系，并非房屋买卖合同的债权债务关系，不存在可以转让的房屋买卖合同债权。江作森、吴秀云提交的房屋测绘材料，缺少基本的房屋四至、产权来源等构成所有权登记应具备的基本信息，原审法院认定新安山庄以吴秀云名义对诉争房屋进行测绘缺乏事实依据。四、原审判决退返垫付款，应当以驳回过户登记请求为前提。根据新安山庄与徐海群签订的商品房买卖合同第四条的约定可知，办理房屋的土地证、房产证由乙方出资，甲方负责办理手续并承担办理过程中产生的非直接用于取得土地证、房产证的其他费用支出。因此，从徐海群处继受诉争房屋，应承担出资购买土地证、房产证。五、原审判决认定证据过于简短，不能让人信服。请求判令：1.撤销原判，依法改判驳回江作森、吴秀云的全部诉讼请求；2.江作森、吴秀云承担本案全部诉讼费用。
江作森、吴秀云答辩称：新安山庄与徐海群签订的商品房买卖合同不是代物清偿合同，是权利义务明确的商品房买卖合同，合同对标的物、价款、交付方式、房屋价款的支付及办证事项均作出明确约定。新安山庄与徐海群是否进行结算的举证责任应由新安山庄承担，且双方是否结算与本案无关。在商品房买卖合同中明确约定一次性抵消商品房购房款，新安山庄在支付工程款时应当主动抵扣该购房款。该商品房吴秀云已居住六年，新安山庄以吴秀云的名义委托房管部门测绘，该份合同已经履行，只是未完全履行。新安山庄承担办证义务，其收受江作森、吴秀云的垫付款应当返还。请求驳回上诉，维持原判。
新安山庄在二审中向本院提交了一组新安山庄向徐海群的转账凭证，转账行为发生在双方签订合同后，证明新安山庄与徐海群签订合同仅是要以房抵债的意向而不是明确的约定。
江作森、吴秀云对该组转账凭证发表如下质证意见：该组证据与本案待证事实没有关联性，只能证明徐海群与新安山庄间有工程关系并有付款行为，但双方未进行结算，不能证明款已结清。
庭后，本院向黄山市房地产交易中心调取了XX小区X幢的测绘资料。相关资料证明新安山庄就XX小区X幢以吴秀云名义向黄山市房地产交易中心提交测绘资料。
江作森、吴秀云对本院调取的证据质证：无异议。
新安山庄对本院调取的证据发表如下质证意见：对该证据的三性均不予认可。
徐海群未向本院提交相关意见。
对新安山庄提交的证据，新安山庄与徐海群签订的商品房买卖合同第三条约定的付款方式为新安山庄同意徐海群在水电工程验收合格并办理竣工决算后，用工程款一次性抵付该商品房总价款，新安山庄在庭审中确认其与徐海群并未决算，该付款条件并未成就，该组证据与本案无关联性，本院不予认定。本院调取的XX小区X幢的测绘资料，系从黄山市房地产交易中心调取的档案材料，具有真实性，合法性，与本案的处理也具备关联性，可作为本案认定事实的依据。
本院经审理查明：2010年4月27日，新安山庄向黄山市房地产交易中心提交房地产测绘委托书，申请对新安山庄内的10户房屋进行测绘，10户房屋名单中XX小区X幢的户主为吴秀云，黄山市房地产交易中心以吴秀云为户主对XX小区X幢进行测绘。
新安山庄与徐海群签订的商品房买卖合同约定：合同标的为新安山庄二期酒店宿舍区B栋上下二层，建筑面积暂定为200平方米（以房管局实测为准）。江作森与徐海群签订的房屋买卖合同约定：合同标的为XX小区X幢，建筑面积暂定为200平方米（以房管局实测为准）；房屋在办证过程中双方共同参与，但发生的一切费用均由徐海群负担，契税除外。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为：新安山庄与徐海群签订的商品房买卖合同第三条约定的付款方式为新安山庄同意徐海群在水电工程验收合格并办理竣工决算后，用工程款一次性抵付该商品房总价款，新安山庄在庭审中确认其与徐海群并未决算，该付款条件并未成就。合同第四条约定徐海群出资购买商品房的土地证、房产证由新安山庄负责办好，办证相关费用由新安山庄承担，契税由徐海群自负。江作森与徐海群签订的房屋买卖合同第二条约定，房屋在办证过程中双方共同参与，但发生的一切费用均由徐海群负担，契税除外。可见，各方权利义务清晰，契税应由吴秀云、江作森承担，其他办证费用应由新安山庄承担，吴秀云、江作森垫付86920元，新安公司应予返还。新安山庄认为其与徐海群的合同标的为新安山庄二期酒店宿舍区B栋上下二层，并非XX小区X幢，但其作为开发商表示对房号的确定时间并不清楚，也没有证据证明新安山庄二期酒店宿舍区B栋上下二层已确定为其他房号，该上诉理由不能成立。新安山庄向黄山市房地产交易中心提交的涉案房屋的测绘资料反映，新安山庄将XX小区X幢以吴秀云名义申请测绘，根据吴秀云、江作森提供的相关水、电费凭证，可以反映新安山庄以实际行为确认了各方的买卖关系，吴秀云、江作森已按合同约定履行了相关义务，涉案房产已具备合同约定的交付条件，新安山庄应当履行将屯溪区华山路29号XX小区X幢房屋所有权、土地使用权过户至吴秀云、江作森名下的义务。新安山庄的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3038元，由黄山市新安山庄有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴东辉
代理审判员 童 菲
代理审判员 宋乾平
二〇一五年十月十日
书 记 员 方卫娟
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。