广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1781民初2707号
原告：阳春市中兴房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城街道东湖公园二期会展中心综合楼B栋22楼。
法定代表人：陆锡镜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱国，男，该公司人力资源部经理。委托诉讼代理人：蓝方略，男，该公司总经理助理。
被告：颜晓瑜，女，1993年8月18日出生，汉族，广东省阳春市人，住广东省阳春市。
委托代理人：朱廷环，男，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：邓德富，男，广东拓进律师事务所实习律师。
原告阳春市中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴地产公司）诉被告颜晓瑜房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月6日向本院起诉，本院于同日立案受理，于2016年7月7日作出（2015）阳春法民一初字第950号民事判决，被告颜晓瑜不服，向阳江市中级人民法院提起上诉。2016年11月17日，阳江市中级人民法院作出（2016）粤17民终849号民事裁定书，撤销本院的（2015）阳春法民一初字第950号民事判决，将本案发回本院重审。2016年12月8日，本院依法重新组成合议庭进行审理，分别于2017年2月16日和2017年12月21日公开开庭审理了本案。原告中兴地产公司中兴地产公司的委托诉讼代理人邱国，被告颜晓瑜的委托诉讼代理人朱廷环、邓德富等到庭参加诉讼。本院于2017年4月7日裁定中止诉讼，2017年12月21日恢复审理。本案现已审理终结。
原告中兴地产公司诉称：被告于2011年7月8日购买原告开发的位于阳春市春城××旅游购物广场××、××号两卡商铺，双方约定3095号商铺售价为261241元，3093A号商铺售价为268579元，被告委托原告代租商铺三年，其中：3095号总租金为54861元，租金直接抵扣购房款，抵扣后应付购房款为206380元；3093A号总租金为56402元，租金直接抵扣购房款，抵扣后应付购房款为212177元。当日，原、被告双方签订了二份《广东省商品房买卖合同》，被告在合同中选择交纳首期款，3095号商铺余款10万元、3093A号商铺余款10万元，均承诺办理银行按揭贷款的方式支付，并承诺逾期付款要按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。
2011年10月24日，原、被告补签了二份《委托经营管理协议》，被告委托原告代租商铺期为2011年6月25日至2014年6月24日。随后，原告向房管部门申请办理房产证，2012年11月8日，阳春房管部门核发了二商铺的房产证到被告名下〔证号：粤房地权证阳春字第××号，粤房地权证阳春字第××号〕，但被告至今仍欠原告购房款20万元。为此，请求判令被告立即付清购房款20万元及其从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金给原告（计至起诉日的利息约102200元）。
被告颜晓瑜辩称：原告提出的诉讼请求，理据不足，应予以驳回。理由如下：一、根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第六条约定，本案余下共20万元的购房款是通过办理银行按揭的方式支付，因双方并没有约定办理银行按揭的期限，原告也一直未能联系银行为被告办理按揭手续，因此，本案余下共20万元的购房款不存在逾期支付的问题；二、被告与原告签订购房合同时是未成年人（限制民事行为能力人），现在是广东海洋大学在读的大学生，受限于客观的经济条件，被告根本无能力通过现金方式支付本案余下20万元的购房款，只能通过办理银行按揭的方式支付，原告在签订合同前和履行合同过程中对此均是知晓并有充分预见的；三、被告已如约付清了本案两商铺的首期购房款，但原告至今未能成功联系银行为被告办理银行按揭手续，导致本案余下20万元购房款未能付清，责任完全在原告一方。因为能否办理银行按揭是被告决定是否购买原告商铺的前提条件，在原告销售人员事先一再向被告保证能为被告办理银行按揭手续的前提下，被告才决定向原告购买商铺，并在双方签订的购房合同中明确约定本案的20万元购房款是通过办理银行按揭的方式支付的。原告至今未能联系银行为被告办理按揭手续，责任应由原告自行承担；四、被告一直愿意积极配合原告办理本案商铺的银行按揭手续，并已向原告提交了身份证和户口簿复印件等资料。被告不清楚银行是否能为被告办理按揭手续，原告也没有通知被告与哪家银行签署有关按揭手续；五、被告现在仍然愿意配合原告办理本案商铺的银行按揭手续，只要原告联系银行为本案商铺办理按揭手续，被告会配合办理有关手续。因原告至今未能联系银行为被告办理本案商铺的按揭手续，本案余下20万元购房款的支付条件尚未成就，被告不存在逾期支付原告购房款和违约的事实，故原告请求被告支付购房款20万元和该20万元从2012年11月8日计至付清日止的按日万分之五计算的违约金，没有事实与法律依据；六、原告与被告签订的两份《委托经营管理协议》，以三年商铺租金抵扣购房款，该做法不过是原告市场营销的一种手段，其实际上并没有把本案商铺交付给被告。原告至今没有通知被告对本案商铺进行交楼验收，本案商铺仍然受原告占有控制；七、根据原告提交的证据显示，原告虽然为被告办理了本案商铺的房地产权证，但原告却一直没有把上述房地产权证的原件交付给被告。同时，原告在被告尚未通过银行按揭的方式付清余下购房款的情况下，就办理了本案商铺的房地产权证，不符合常理。在本案商铺未办妥银行按揭手续的情况下，原告就办理了本案商铺的房地产权证，如因本案商品房买卖合同被解除所导致的税费、办证费等损失应由原告自行承担；八、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，本案商品房买卖合同的解除权在于被告。综上所述，原告的诉讼请求，理据不足，应依法予以驳回，以维护被告的合法权益不受损害。
经审理查明：中兴地产公司是经工商核准登记成立，经营房地产开发、销售的企业。2011年7月8日，被告颜晓瑜与原告中兴地产公司达成买卖位于阳春市春城东湖公园二期旅游购物广场E幢E－3095号、E－3093A号两间商铺的意向。同日，颜钢代被告颜晓瑜支付购买位于阳春市春城东湖公园二期旅游购物广场E幢E－3095号、E－3093A号两间商铺的首期购房款共209557元和代办房产证费用共40000元给原告中兴地产公司，并由原告中兴地产公司出具两张《购商铺、商品房首期收款收据》（编号分别为：№0000871、№0000878）和一张《代收办房产证费用收据》（编号：№0002239），其中编号为№0000871的《购商铺、商品房首期收款收据》主要载明“今收到颜晓瑜交来购置东湖广场E栋3093A、3095号首期房款。金额人民币189557。”编号为№0000878的《购商铺、商品房首期收款收据》主要载明“今收到颜晓瑜交来购置东湖广场E栋3093A、3095号首期房款。金额人民币20000。”编号为№0002239的《代收办房产证费用收据》载明“今收到颜晓瑜交来购置东湖广场E栋3093A、3095号代办房产证费用。金额人民币40000。备注：1、此收费用是为购房者办理房地产权证的各种费用；2、办理房地产权证后，凭有关部门收费单据同购房者核对结数，多还少补。”2011年10月29日，颜强代被告颜晓瑜再次支付首期购房款共9000元给原告中兴地产公司，并由中兴地产公司出具《购商铺、商品房首期收款收据》（编号为：№0010749），该《购商铺、商品房首期收款收据》主要载明“今收到颜晓瑜交来购置E栋3093A、3095号首期房款。（补交）金额人民币9000。”
2011年12月12日，原告中兴地产公司作为出卖人与被告颜晓瑜作为买受人签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：E－3095、E－3093A）。双方在《商品房买卖合同》中主要约定被告颜晓瑜向原告中兴地产公司购买位于阳春市春城东湖公园二期旅游购物广场E幢E－3095号、E－3093A号两间商铺；其中E－3095号商铺建筑面积为37.72平方米，套内建筑面积为20.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.26平方米，总价款为206380元；E－3093A号商铺建筑面积为37.72平方米，其中套内建筑面积为20.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.26平方米，总价款为212177元。双方在两份《商品房买卖合同》中的第六条均约定“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款。3、其他方式。首期楼款已付清，余下100000元办理银行按揭。”
被告颜晓瑜与原告中兴地产公司签订上述两份《商品房买卖合同》后，至今没有通过办理银行按揭贷款方式或者以其他方式支付购买位于阳春市春城东湖公园二期旅游购物广场E幢E－3095号、E－3093A号两间商铺余下的购房款共200000元给原告中兴地产公司。被告颜晓瑜主张原告中兴地产公司至今仍没有交付本案所涉的两间商铺；原告中兴地产公司认为其与被告颜晓瑜已在2011年10月24日签订了《委托经营管理协议》，并已将两间商铺各三年的租金支付给了被告颜晓瑜，证明原告中兴地产公司已将本案所涉商铺交付给了被告颜晓瑜。原告中兴地产公司于2015年9月6日向本院起诉，请求依法判决如诉称。
本案在审理过程中，被告颜晓瑜于2016年8月5日以不能办理银行按揭不是其本人原因为由向本院起诉，请求解除请与中兴地产公司签订的两份《商品房买卖合同》和判令中兴地产公司返还购房款、办证费以及支付利息。本院于2017年7月12日作出（2016）粤1781民初1872号民事判决书，判决驳回颜晓瑜的全部诉讼请求。颜晓瑜不服，向阳江市中级人民法院提起上诉，阳江市中级人民法院于2017年11月9日作出（2017）粤17民终1082号民事判决书，判决驳回颜晓瑜的上诉，维持原判。
以上事实，有营业执照，身份证，商品房买卖合同，委托经营管理协议，房地产权证、（2016）粤1781民初1872号民事判决书、（2017）粤17民终1082号民事判决书及当事人的陈述笔录等证据附案证实。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。原告中兴地产公司与被告颜晓瑜于2011年12月12日自愿签订两份《商品房买卖合同》，约定被告颜晓瑜向原告中兴地产公司购买位于阳春市春城东湖公园二期旅游购物广场E幢E－3095号、E－3093A号的两间商铺。上述两份《商品房买卖合同》均是原告中兴地产公司与被告颜晓瑜的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院依法认定原告中兴地产公司与被告颜晓瑜于2011年12月12日签订的两份《商品房买卖合同》均成立有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
本案当事人争议的焦点主要在于：一、合同签订后被告未能办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任在于哪一方；二、原告是否可请求被告支付余下购房款200000元；三、原告请求余下购房款200000元从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金应否支持。
关于合同签订后被告未能通过办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任问题。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。实践中，购房人一般申请按揭贷款的银行都是与房地产企业具有合作关系的银行，购房人将按揭款汇入房地产企业在银行的指定账户。虽然原告中兴地产公司与被告颜晓瑜在两份《商品房买卖合同》中均没有明确约定由哪方去办理银行按揭贷款手续，但双方在两份《商品房买卖合同》中的第六条均明确约定“买受人按下列第3种方式付款。3、其他方式。首期楼款已付清，余下100000元办理银行按揭。”按照该约定，被告颜晓瑜通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款共200000元给原告中兴地产公司是其作为买受人应履行的合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”的规定，证明被告颜晓瑜已经履行了办理按揭贷款的申请的举证责任在被告颜晓瑜。但是，被告颜晓瑜既没有提交任何证据证明其曾向相关银行提出办理按揭贷款的申请或者曾到相关银行办理按揭贷款手续的事实，亦没有提交证据证明其曾约定或者委托原告中兴地产公司去办理银行按揭贷款，因此，被告颜晓瑜应承担举证不能的不利后果。同时，也没有证据证明未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于原告中兴地产公司。因此，未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于颜晓瑜没有依法履行其义务。据此，被告颜晓瑜主张未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于原告中兴地产公司，理据不足，本院不予采纳。
关于原告是否可请求被告支付余下购房款200000元的问题。本案余下购房款200000元未能按照合同约定以办理按揭贷款方式支付的责任不在于原告，该事实已经被生效的（2016）粤1781民初1872号民事判决书所确定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”的规定，被告应当支付余下购房价款给原告。被告于本案中拒付余下购房款的理据不足，不予采纳。据此，原告请求被告支付余下购房款200000元理据充分，符合《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，本院予以支持。
关于原告请求余下购房款200000元从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定，支付给非违约方一定数量的金钱。违约金条款是否适用，取决于合同当事人是否违约。本案中，当事人虽然于合同中约定对买受人逾期支付余下购房款应当支付违约金以及违约金的计算方法，但没有约定余下购房款的支付期限。原告于本案中请求被告支付逾期付款违约金，理据不足，故本院不予支持。但是，被告应从原告主张权利之日起（即起诉之日起）按银行同期同类贷款利率计付拖欠原告购房款200000元的利息给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告颜晓瑜在本判决发生法律效力之日起三十日内支付购房款200000元及利息（从2015年9月6日起以200000元为基数按银行同期同类贷款利率计算利息至购房款实际给付之日止）给原告阳春市中兴房地产开发有限公司；
二、驳回原告阳春市中兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5833元，由原告阳春市中兴房地产开发有限公司负担1113元，被告颜晓瑜负担4720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判长 陈 铭
审判员 沈洪涛
审判员 谭显通
二〇一七年十二月二十九日
书记员 王带许