四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终1269号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵云蓉，女，1960年6月26日出生，汉族，住四川省达州市通川区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐丽娟，女，1987年6月15日出生，汉族，住四川省渠县。
委托诉讼代理人：陈立江，四川弘旺律师事务所律师。
上诉人赵云蓉因与被上诉人徐丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵云蓉、被上诉人徐丽娟的委托诉讼代理人陈立江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人赵云蓉的上诉请求：撤销四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初313号民事判决；改判上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》和被上诉人立即支付所欠房租；驳回一审本诉的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年4月，被上诉人来电话表示想解除《房屋租赁合同》，上诉人不同意。被上诉人的丈夫说要搞破坏，上诉人为防止被破坏，宣称要换锁，但事实上没有换过租赁房屋的门锁。一审法院以上诉人与被上诉人的短信证明换锁事实，无证据印证，致适用法律错误。
被上诉人徐丽娟答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉请求。上诉人换锁在先，致合同不能履行，有短信为证。
徐丽娟诉讼请求：判令被告立即退还原告房租14166.67元，押金10000元，住宿费3600元，共计27766.67元。庭审中，原告（反诉被告）认为上述诉讼请求是基于要求解除双方签订《房屋租赁合同》的基础上提出，明确要求解除《房屋租赁合同》。
赵云蓉反诉请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告2016年3月19日至2017年3月18日的房租1700元；2、判令反诉原、被告双方继续履行2012年3月19日签订的《房屋租赁合同》。
一审法院认定事实如下：原告（反诉被告）徐丽娟就租赁被告（反诉原告）赵云蓉位于通川区房屋进行协商，协商达成一致后，赵云蓉作为甲方与作为乙方的徐丽娟于2012年3月19日正式签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“一、房屋租用时间：2013年3月19日至2027年3月18日止，租期为15年（壹拾伍年整），五年一递增房租时，再续签一份租房合约。二、租金2012年-2017租金为：18000.00元（壹万捌仟元整），实收租金17000.00元（壹万柒仟元整），因甲方要留一间房间放东西，到甲方不再使用其留余房间，房屋租金就为18000.00元（壹万捌仟元整），每五年一递增2000.00元（贰仟元整），以此类推2017年-2022年租金为20000.00（贰万元整），2022年-2027年租金为22000.00元（贰万贰仟元整）。三、甲方在租给乙方的房子里，有的家电如下TCL42寸电视一台，长虹21寸电视1台，海尔XQB60-Z918（1台），海尔冰箱206（1台），欧意抽油烟机、灶炉各1台，消毒碗柜1台，餐桌2套（大理石餐桌1套），太子沙发1套（321座位），安吉尔饮水机1台，音箱1对，工放1个，电视柜1套，1.2米、1.5米、1.8米的床各1张，床头柜6个，休闲茶几1套，落地时钟1台，梳妆柜2台，电脑桌1台，帝王洁具2套（坐便、蹲便各1台），欧意热水器1台，华凌空调1P1台，惠而浦AVH240C13P1台，惠而浦1.5空调1台。3开门衣柜3个。乙方在租房期间不得将其东西私自变卖、损坏，如有损坏照价赔偿，乙方向甲方交房屋内东西押金10000.00元（壹万元整），乙方在退房时，将其东西完整无损的归还，甲方并全退押金款给乙方。四、在乙方租房期间，甲方不得将其房屋变卖、也不得以任何形式收回房屋。租房期间乙方不得以任何方式退出此房，也不能以任何形式转租他人，如因特殊情况，乙方需要将此房转租他人，乙方必须经甲方签字同意。五、在租房期间，水、电、气、光纤费由乙方自行负责，家具、电器，若有损坏由乙方自行负责承担”等等。合同签订当日，徐丽娟按约向赵云蓉支付第一年租金17000元及押金10000元，赵云蓉收款后出具《收条》，载明：“今收到徐丽娟交来房租17000元正，另收押金10000.00（壹万柒仟元正、壹万元正）”。随后，赵云蓉按约将租赁房屋交予徐丽娟租住。2013年1月1日，徐丽娟通过手机银行向赵云蓉银行账户网转2013年3月19日至2014年3月18日的房屋租金17000元；2013年12月26日，徐丽娟通过手机银行向赵云蓉银行账户网转2014年3月19日至2015年3月18日的房屋租金17000元。2014年8月19日，赵云蓉在四川大学华西医院经门诊诊断为头部右侧中颅底脑膜瘤，住院进行手术，术后于同月26日出院。2015年1月4日，徐丽娟通过手机银行向赵云蓉银行账户网转2015年3月19日至2016年3月18日的房屋租金17000元。徐丽娟租房期间，因故经常在成都和达州两地往返居住。2015年5月30日，徐丽娟从成都回达州到租住房屋后，用房门钥匙打不开租住房门，经确认发现房门锁被换。2015年7月2日上午9点51分，徐丽娟通过手机向赵云蓉手机发短信两条，内容为：“赵姐，家里的锁打不开了？是不是你把锁换了”、“赵姐，你把锁换了你是不是以为我们就进不到屋了。既然你不仁，就别怪我们不义了，从现在开始，你休想再进这个屋半步，到时候你再慢慢来找我们把”。赵云蓉随后回复一条短信，内容为：“小徐，你搞清楚，我们回来家里已搬空，你们搬家没有通知我们一声，墙面上有很多千疮百孔，你老公已把话放出来了，要把房屋搞坏，不得已我们才换锁，而且换锁时我给你打几个电话都不接，没法只有换锁，如果你们要乱来，我只有报警，要知道房子是我的，不要违法，你如真要这么做，你是做生意的，想想后果，还有首先是你们违约，是你们坚持要租30年，在我坚持下才租的15年，你们看着办吧”。当日中午12时22分，赵云蓉又向徐丽娟连续发两条短信，内容为：“你如要乱来，我让你做生意也做不昌盛，你要回来做可以，东西搬来就开门”、“你要回来住，还是那句话东西搬回来就开门，不搬东西坚决不开，我那知道你进去做什么，不要讲歪歪理由，余那几个的租金和押金只有作为墙上的洞孔，橱柜坏了的补偿，现在做什么都贵，还有个电视，还有些地方坏了的需要进行维修，还有天燃气、电费等，还有我很多东西，……如你不服可以上法庭告我，该咋处理就咋处理，房子我不会再这段时间卖或租”。徐丽娟和赵云蓉经此短信联系后，未再联系或见面协调此事。徐丽娟因无法进入租住房屋，未向赵云蓉支付2016年3月19日至2017年3月19日的租金，并起诉主张其诉讼请求。期间，赵云蓉进入出租房屋自行进行整理和打扫，且暂住了几日。
一审法院认为，徐丽娟与赵云蓉签订的《房屋租赁合同》是在自愿、平等、协商一致基础上签订的，其内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。徐丽娟按合同约定向赵云蓉分别支付的房屋租金是至2016年3月19日止的租金。审理中，徐丽娟对诉称赵云蓉于2015年5月30日前擅自将所出租房屋门锁换了，使其无法进入租住房屋的违约事实，提供了双方手机短信联系的证据，从赵云蓉所发短信内容看，能够证明徐丽娟的诉称事实成立，予以采信。对于赵云蓉所称短信中都是气话，实际自己从来都没有换过出租房屋门锁，且因脑膜瘤2015年一直在成都治疗没回过达州的理由，提供了四川大学华西医院病案材料一份（7页）及房门、房门锁、房门钥匙照片佐证。经审查该证据，与其所称之间缺乏唯一性、排他性，不能证明其所称事实成立，不予采信。由于徐丽娟对租住房屋按约所交的租金至2016年3月19日止，在此之前该租住房屋的租赁使用权属徐丽娟所有，而赵云蓉在未经徐丽娟同意的情况下，擅自将出租房屋门锁换了，致使徐丽娟无法行使所租房屋的租赁使用权，其行为构成合同违约，应依法承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，徐丽娟要求解除双方签订《房屋租赁合同》的诉求，予以支持。对于徐丽娟要求赵云蓉返还换房锁后未到期的已交租金的诉求，根据已确认的事实，应从2015年6月1日起按租金标准计算至2016年3月19日止由赵云蓉予以退还，具体退还金额为：17000元÷365天×[288天（9个月零18天）]=13413.70元。徐丽娟诉请要求赵云蓉退还租房押金10000元的请求，予以支持。对住宿费损失3600元的诉请，因无证据证明，不予支持。对于赵云蓉的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、（四）项和第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐丽娟与被告（反诉原告）赵云蓉所签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）赵云蓉在本判决生效后次日退还原告（反诉被告）徐丽娟租房押金10000元及房租13413.70元，合计23413.70元；三、驳回原告（反诉被告）徐丽娟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵云蓉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费494元，反诉案件受理费494元，合计988元，由被告赵云蓉（反诉原告）负担。
二审中，上诉人赵云蓉提供了四份证据：第一份证据《便条》，证明房屋开发商因原房门损坏，补贴给业主的款300元。第二份证据《收据》，在达州市通川区金鑫建材行购买王力门的收款收据。第三份证据《证明》。达州市鹏宏商贸有限公司出具的证明，证明赵云蓉的房门门锁未更换过。第四份证据刘怀琼手书《证明》，赵云蓉邻居刘怀琼证明赵云蓉未换门锁。以证明赵云蓉未换过其房门门锁的事实。被上诉人对该证据的质证意见：这四份证据不属于新证据。对第一份证据的真实性持异议，不具关联性；第二份证据的真实性不持异议，但不能达到其证明目的；对第三、四份真实性、合法性均持异议，证人刘怀琼应出庭作证。本院认为，上诉人赵云蓉举示的证据均不属新证据，且提供证据的真实性无法确认，与其所称之间缺乏唯一性、排他性，不能达到其证明目的，不予采信。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，上诉人徐丽娟与被上诉人赵云蓉签订的《房屋租赁合同》是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，其内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。赵云蓉在合同履行期间，擅自将其门锁换掉，致合同无法履行。赵云蓉上诉称未换门锁的理由，一审中徐丽娟提供了与赵云蓉的短信往来，从赵云蓉所发短信内容看，能够证明徐丽娟主张赵云蓉换锁事实的成立，且赵云蓉在一、二审中提交的证据经本院审查，该证据缺乏合法性和关联性，不能证明赵云蓉主张的上诉事实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，一审法院支持徐丽娟要求解除双方签订《房屋租赁合同》的诉求，要求赵云蓉返还换房锁后未到期已交租金的请求，本院予以确认。但其计算时间应从徐丽娟给赵云蓉短信之日起计算，即从2015年7月2日起按租金标准计算至2016年3月19日止由赵云蓉予以退还，具体退还金额为：17000元÷365天×258天（8个月零18天）12016.44元。一审法院计算时间有误，本院依法予以变更。
综上，上诉人赵云蓉的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初313号第一项“解除原告（反诉被告）徐丽娟与被告（反诉原告）赵云蓉所签订的《房屋租赁合同》”和第三项“驳回原告（反诉被告）徐丽娟的其他诉讼请求”以及第四项“驳回反诉原告赵云蓉的诉讼请求”；
二、变更四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初313号第二项“被告（反诉原告）赵云蓉在本判决生效后次日退还原告（反诉被告）徐丽娟租房押金10000元及房租13413.70元，合计23413.70元”为“上诉人赵云蓉在本判决生效后次日退还被上诉人徐丽娟租房押金10000元及房租12016.44元，合计22016.44元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费988元，按一审判决执行。二审案件受理费988元，由上诉人赵云蓉负担900元，被上诉人徐丽娟负担88元。
本判决为终审判决。
审判长 王继跃
审判员 陈 洁
审判员 谭 兴
二〇一七年十月二十日
书记员 熊书平