广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初7528号
原告（反诉被告）深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区桃园路与南光路交汇处西北侧田厦金牛广场B座125，统一社会信用代码914403003262378092。
法定代表人杨桂铭，总经理。
委托代理人田勇，北京市惠诚（深圳）律师事务所律师。
委托代理人树宏玲，北京市惠诚（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市希斯文化传播有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道裕安西路宝安区体育中心体育馆西侧202号，统一社会信用代码914403000846358114。
法定代表人罗肯狄，总经理。
被告罗肯狄，男，汉族，1987年1月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
被告姚少君，女，汉族，1988年5月24日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
三被告共同委托代理人江洪伟，广东盟凯律师事务所律师。
三被告共同委托代理人文华，广东盟凯律师事务所律师。
上述深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司（简称柠檬时尚餐饮公司）与深圳市希斯文化传播有限公司（简称希斯文化公司）、罗肯狄、姚少君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，柠檬时尚餐饮公司委托代理人田勇，希斯文化公司、罗肯狄、姚少君委托代理人文华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
柠檬时尚餐饮公司诉称，柠檬时尚餐饮公司与希斯文化公司建立租赁关系，约定租赁宝体商铺1001平方米、租金139,999元、期限自2016年4月1日至2019年4月1日。截至2016年10月，柠檬时尚餐饮公司共支付租金874,994元、押金28万元。2016年11月8日，案外人东方山水投资管理(深圳)有限公司以其未收到希斯文化公司、罗肯狄、姚少君7至10月租金为由，单方面停水停电，导致柠檬时尚餐饮公司无法经营，这才发现希斯文化公司不是该出租商铺的权利人。柠檬时尚餐饮公司被停水停电后与东方山水公司交涉过程中这才了解到希斯文化公司实际交付给柠檬时尚餐饮公司的建筑物使用面积仅为415平方米，其余586平方米未交付，每月多收取租金81,957.46元,截止2016年11月8日合计多收取508,702.22元，该508,702.22元应退还柠檬时尚餐饮公司。希斯文化公司由罗肯狄、姚少君夫妻实际控制，并有二人实际收取和支配使用柠檬时尚餐饮公司的租金，罗肯狄、姚少君应承担连带返还责任。希斯文化公司、罗肯狄、姚少君既隐瞒建筑物真实的建筑面积骗取高额租金，又将柠檬时尚餐饮公司支付的租金不交付公司，转交东方山水公司，导致被停水停电，迫使柠檬时尚餐饮公司无法经营，导致巨大经营损失200万元，导致其他损失如员工遣散费、商誉损失等。同时根据合同第十一条1、2款含义，双方权利义务应相一致，故希斯文化公司应按年租金的20%承担违约责任（赔偿责任）。柠檬时尚餐饮公司认为被迫停业期间无需支付所谓租金，希斯文化公司、罗肯狄、姚少君也应当对恶意串通给柠檬时尚餐饮公司造成的损失承担连带责任，故诉至法院，请求判决：1、撤销柠檬时尚餐饮公司与希斯文化公司签订的《商铺租赁合同》；2、希斯文化公司、罗肯狄、姚少君连带返还2016年4月1日至11月8日多收取的建筑物使用费508,702.22元、租赁押金280,000元；3、希斯文化公司、罗肯狄、姚少君连带赔偿柠檬时尚餐饮公司经营损失及其他损失335,997.6元；上述共计1,124,699.82元；4本案诉讼费用由希斯文化公司、罗肯狄、姚少君承担。
希斯文化公司、罗肯狄、姚少君共同答辩如下：一、柠檬时尚餐饮公司主张撤销合同没有事实及法律依据，如柠檬时尚餐饮公司认为希斯文化公司无权转租合同应主张合同无效，如认为存在违约事实应主张解除合同，希斯文化公司同意解除双方之间签订的合同，柠檬时尚餐饮公司需补足租金差额并承担相应违约责任。二、柠檬时尚餐饮公司诉称其缴纳的租金874,994元、押金28万元应补充提交相应证据予以证明。柠檬时尚餐饮公司提交的银行流水记录杂乱无章，无法确认，柠檬时尚餐饮公司应提交详细清单。三、柠檬时尚餐饮公司、希斯文化公司约定的租金是整个商铺的使用费，签订合同时就不是按照每平方米的租金乘面积计算租金，因此，不存在多收取的建筑物使用费。四、柠檬时尚餐饮公司被停水停电是因为其消防一直不合格导致，与希斯文化公司是否拖欠案外人的租金无关。五、希斯文化公司与柠檬时尚餐饮公司建立租赁关系，希斯文化公司是有限责任公司，罗肯狄、姚少君受公司委托收取租金，相应法律后果应由公司承担。柠檬时尚餐饮公司主张罗肯狄、姚少君承担连带责任没有法律依据。
希斯文化公司反诉称，希斯文化公司与柠檬时尚餐饮公司于2016年3月12日签订商铺租赁合同，希斯文化公司将坐落于宝安体育馆副场商铺2003/2004号出租给柠檬时尚餐饮公司，双方约定租金为139,999元/月。租赁期间由于柠檬时尚餐饮公司消防一直通不过，故而被相关单位责令停止营业并进行整改。柠檬时尚餐饮公司以此为由拖欠租金并诉至法院主张无理诉求。希斯文化公司认为该行为违背诚实信用原则，损害了希斯文化公司的利益，故提出反诉，请求依法判令：1、柠檬时尚餐饮公司支付希斯文化公司2016年4至10月租金差额104,999元；2、柠檬时尚餐饮公司支付希斯文化公司2016年11月至2017年3月租金699,995元；3、柠檬时尚餐饮公司返还希斯文化公司商铺附属设施设备；4、柠檬时尚餐饮公司承担违约金335,997.6元；5、本案诉讼费用由柠檬时尚餐饮公司承担。
柠檬时尚餐饮公司答辩如下：柠檬时尚餐饮公司按月足额缴纳租金，不存在拖欠租金的情形。2016年11月份，东方山水投资管理（深圳）有限公司告知柠檬时尚餐饮公司，其没有收到涉案商铺的租金，因此当月柠檬时尚餐饮公司不敢继续向希斯文化公司支付租金，造成未及时缴纳租金。后东方山水投资管理（深圳）有限公司向承租人方虹、郑周锋公证送达了解除租赁通知，方虹是罗肯狄的母亲。东方山水投资管理（深圳）有限公司告知柠檬时尚餐饮公司，柠檬时尚餐饮公司实际接收的两个商铺的面积为400多平方米，与柠檬时尚餐饮公司与希斯文化公司签订的合同记载的1001平方米严重不符。姚少君收取涉案商铺的使用费，由于柠檬时尚餐饮公司无法得知东方山水投资管理（深圳）有限公司为何没有收到希斯文化公司、罗肯狄、姚少君的租金，只能要求希斯文化公司、罗肯狄、姚少君承担连带责任。希斯文化公司的反诉请求不成立，请求法院予以驳回。
经审理查明，柠檬时尚餐饮公司于2016年3月12日与希斯文化公司签订《商铺租赁合同》，约定希斯文化公司将位于宝源南路宝安体育场副场商铺2003、2004号商铺出租给柠檬时尚餐饮公司，总建筑面积为1001平方米，租赁期限自2016年4月1日至2019年4月1日，租金为139,999元/月，柠檬时尚餐饮公司应于每月10日前向希斯文化公司支付租金，逾期7日未付的，需按月租金的3%支付违约金，逾期超过30日未支付的，希斯文化公司有权解除合同。合同签订后，希斯文化公司将涉案商铺交柠檬时尚餐饮公司使用，柠檬时尚餐饮公司向希斯文化公司交纳两个月的房租押金28万元并已支付2016年4月至2016年10月期间的租金870,000元、水电费68,882元。希斯文化公司主张柠檬时尚餐饮公司尚欠2016年4月至2016年10月期间的租金104,999元，柠檬时尚餐饮公司予以确认。柠檬时尚餐饮公司主张因希斯文化公司没有按期支付案外人东方山水投资管理（深圳）有限公司租金，导致涉案商铺于2016年11月8日开始被东方山水投资管理（深圳）有限公司暂停水、电。希斯文化公司不予认可，主张涉案商铺被停水电是因为消防不合格，与希斯文化公司是否拖欠案外人租金无关。希斯文化公司提交了深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队于2016年12月13日作出的《深公宝消安不字[2016]第0249号不同意投入使用、营业决定书》予以证明，该决定书载明地址为深圳市宝安区新安街道宝源南路宝安体育中心附场训练临十三号B铺，经检查存在消防安全问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。
另查明，涉案商铺没有产权证，也没有建设工程规划许可证。本院于2017年11月17日向案外人东方山水投资管理（深圳）有限公司调查涉案商铺于2016年11月8日被停水、电的原因，该公司确认因承租人即希斯文化公司拖欠租金而被停水、电，且涉案商铺已于2016年12月29日由该公司收回。2017年2月28日，柠檬时尚餐饮公司的法定代表人杨桂铭与案外人东方山水投资管理（深圳）有限公司签订《房屋租赁合同》。
以上事实，有双方当事人提交的《商铺租赁合同》、《限期缴纳租金通知》、《律师函》、银行流水清单、收款收据、《房屋租赁合同》，《房屋解除租赁合同通知书》、公证书、《限期整改通知》、《不同意投入使用、营业决定书》、转账凭证、《承包合同》、调查笔录及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案商铺没有产权证，也没有建设工程规划许可证，故柠檬时尚餐饮公司和希斯文化公司签订的《商铺租赁合同》为无效的合同，根据合同无效的处理原则，希斯文化公司应将已收取的租赁押金28万元返还给柠檬时尚餐饮公司。合同虽无效，但柠檬时尚餐饮公司仍应参照双方约定的租金标准向希斯文化公司支付商铺的占有使用费。根据合同的约定，涉案商铺总建筑面积为1001平方米，租金为139,999元/月，并没有约定每平方米的租金单价，故本院认为涉案商铺为整体出租并非按实际面积计租；柠檬时尚餐饮公司作为承租人，在签订合同之时应已对涉案商铺进行实地察看并知晓商铺的实际大小，柠檬时尚餐饮公司对此并未提出异议，且已和希斯文化公司签订合同并实际履行合同长达半年以上，故应视为柠檬时尚公司同意按139,999元/月计付租金，现柠檬时尚餐饮公司以商铺实际面积少于约定面积为由请求希斯文化公司返还多支付的占有使用费有违诚实信用原则，对其该项诉讼请求，本院不予支持。柠檬时尚餐饮公司请求赔偿经营损失及其他损失等均无事实和法律依据，本院不予支持。罗肯狄系柠檬时尚餐饮公司的法定代表人，其代表公司履行职务行为所产生的民事责任应由该公司承担，柠檬时尚餐饮公司请求罗肯狄及其妻子姚少君承担清偿责任无事实依据，本院不予支持。
关于反诉，希斯文化公司请求柠檬时尚餐饮公司支付2016年4月至2016年10月期间的租金差额104,999元，柠檬时尚餐饮公司予以确认，本院对希斯文化公司的该项诉讼请求予以支持。关于2016年11月至2017年3月期间的商铺占有使用费，希斯文化公司主张因涉案商铺消防不合格，导致被有关部门责令停业整改，并提交了《深公宝消安不字[2016]第0249号不同意投入使用、营业决定书》予以证明。柠檬时尚餐饮公司不予认可，主张因希斯文化公司拖欠案外人东方山水投资管理（深圳）有限公司的租金而被暂停水、电。本院认为，根据本院向案外人东方山水投资管理（深圳）有限公司所做的调查笔录，该公司确认因承租人拖欠租金而于2016年11月8日对涉案商铺暂停水、电；而深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出的《深公宝消安不字[2016]第0249号不同意投入使用、营业决定书》于2016年12月13日作出，发生在涉案商铺被停水、电之后，故本院采信柠檬时尚餐饮公司的主张，确认涉案商铺因希斯文化公司拖欠租金而被停水，电，故柠檬时尚餐饮公司仅应支付2016年11月1日至2016年11月8日期间的商铺占有使用费37,333元（139999÷30×8），而自2016年11月8日起涉案商铺已被停水电而无法继续使用，故希斯文化公司请求支付至2017年3月份的商铺占有使用费及违约金缺乏事实依据，本院不予支持。希斯文化公司请求返还商铺附属设施设备，柠檬时尚餐饮公司不予认可，其亦未能提交相关证据证明，故对希斯文化公司该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、深圳市希斯文化传播有限公司应于本判决生效之日起五日内退还深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司租赁押金280,000元；
二、深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付深圳市希斯文化传播有限公司2016年4月至10月份期间商铺占有使用费差额104,999元；
三、深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付深圳市希斯文化传播有限公司2016年11月1日至8日期间商铺占有使用费37,333元；
四、驳回深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回深圳市希斯文化传播有限公司的其他反诉请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本案本诉案件受理费14,922元、保全费5,000元，由深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司承担14,962元，由深圳市希斯文化传播有限公司承担4,960元；反诉受理费7,534.46元，由深圳柠檬时尚餐饮管理有限公司承担940元，由深圳市希斯文化传播有限公司承担6,594.46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张晓屏
人民陪审员 廖妙芳
人民陪审员 梁木英
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 梁 格
书 记 员 莫莹莹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。