重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异42号
案外人：孙靖琪，男，1963年11月13日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理公司重庆分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，组织机构代码90280443-8。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
在本院执行中国东方资产管理公司重庆分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人孙靖琪对执行位于北京市海淀区某街某号院6号楼4层1单元427号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人孙靖琪称：本人与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同并经过北京市房管部门的备案，购买了北京市海淀区某街某号院6号楼4层1单元427号房屋。本人按约支付了购房款项，现房屋已交付本人居住使用。上述房屋虽然没有办理产权登记，但是不能否定本人对上述房屋的权利。在东方资产公司与锦绣房地产公司、黄怒波等之间的借款合同纠纷中，经东方资产公司申请，法院诉讼保全了上述房屋所在土地使用权。因上述房屋不属于被查封的范围，故对上述房屋所在土地使用权的执行也应当中止。同时，法院已认定东方资产公司同意锦绣房地产公司销售抵押物，应视为东方资产公司放弃了抵押权。东方资产公司只能对本人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。综上，请求法院中止对上述房屋及其所在土地使用权的执行。
本院查明，东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决后，锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院（以下简称重庆市高院）。重庆市高院于2016年10月26日作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令锦绣房地产公司偿还东方资产公司借款本金16,327,600元及利息，黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的上述债务承担连带清偿责任，东方资产公司对涉案抵押物享有优先受偿权。该判决生效后，东方资产公司向本院申请强制执行。
2014年10月24日，根据东方资产公司的申请，本院以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书，保全查封了锦绣房地产公司名下的位于北京市海淀区某街某号院使用权证号为京海国用（2004出）字第3xxx号的土地使用权等。2016年10月24日，重庆市高院作出（2016）渝执保49号执行裁定书，续行查封了上述土地使用权。
另查明，2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：2011年10月24日和2012年4月11日，锦绣房地产公司以其开发建设的位于海淀区的某一期工程A区A15、A16号楼部分在建工程分别向东方资产公司借款300,000,000元和200,000,000元债务提供抵押担保并办理了在建工程抵押登记[土地他项权利证号为京海他项（2012）第0xxxx号、京海土他项（2011抵）第0xxxx号]；在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号为X京房权证海字第32xx**号、第32xxxx号、第32xx**号，国有土地使用证号为京海国用（2004出）第3xxx号；抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。
2013年1月9日，锦绣房地产公司（出卖人）与孙靖琪（买受人）签订编号为XF3xxxx4的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于海淀区某一期工程A区地块的国有土地使用权，土地使用权证号为京海国用（2004）出字第3xxx号；2.买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第3xxx**号；3.该商品房房屋坐落为海淀区某街某号院6号楼4层1单元427号，用途为公寓，建筑面积60.53平方米，总价款2,711,744元；4.买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的77.87%，其余价款可以向建设银行借款支付；5.该商品房已经设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期为2011年10月24日；6.出卖人应当在2013年2月28日前向买受人交付该商品房。同年1月10日和3月17日，锦绣房地产公司先后出具两张发票，载明：收到孙靖琪房款2,111,744元、600,000元。
2013年3月17日，北京某物业管理有限公司出具《五费统收收据》，载明：收到孙靖琪（6楼1门427号）交来的2013年3月17日至2014年3月16日的电费、房费、卫生费、水费、电梯费合计3,806.91元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据房随地走原则，本院保全查封位于北京市海淀区某街某号院（某一期A区）京海国用（2004出）字第3xxx号土地使用权，其效力应及于该土地上案外人孙靖琪所购买的6号楼4层1单元427号房屋。案外人孙靖琪在本院查封前即与被执行人锦绣房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，购买了上述房屋，其已支付全部购房价款，且在本院查封前合法占有了上述房屋。现上述房屋因设定有抵押权而未能办理过户登记，此非由案外人孙靖琪自身原因所致。
此外，虽然锦绣房地产公司已将包括上述房屋在内的房产抵押给东方资产公司，但在孙靖琪与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，东方资产公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为东方资产公司放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和东方资产公司的原因，导致东方资产公司的抵押权与案外人孙靖琪的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的孙靖琪承担。
综上，案外人孙靖琪对上述房屋及对应土地使用权享有能够排除执行且对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对上述房屋及对应土地使用权中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区某街某号院（某一期A区）6号楼4层1单元427号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
审 判 员 余 梅
二〇一八年二月六日
法官助理 蒋晓亮
书 记 员 谭 锋