重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初10716号反诉原告：胡朋，男，1986年6月12日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：袁长猛，重庆柯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴代华，重庆竞豪律师事务所律师。反诉被告：重庆匡记亿佰家商贸有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路X号附X号，统一社会信用代码9150010533961516XK。法定代表人：李忠琼，执行董事。委托诉讼代理人：孙超，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆伟豪律师事务所律师。反诉原告胡朋与反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司（下称匡记公司）房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员柴世斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告胡朋及委托代理人袁长猛、吴代华、反诉被告匡记公司的委托代理人孙超、李隆庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告胡朋诉称，2015年9月17日，我与匡记公司签订《商铺租赁合同》，2016年3月29日又签订了《补充协议》，约定我承租江北区盘溪路X号附X号的“匡记超市”内A0006-1号商铺用于经营巨琪大药房。商铺实际面积80平方米，公摊面积为8平方米，免租期为3个月，免租期结束后至2016年9月18日止，月租金为3520元。后因反诉被告严重违约，导致反诉原告的合同目的不能实现，2016年6月24日，反诉原告向反诉被告发函要求立即解除合同。截止2016年6月24日，我实际产生租金7040元。2015年12月15日我已预交租金37440元，加上匡记公司承诺的因安装钢化玻璃隔离减免我的5000元租金，匡记公司应该退还我多交的租金。我租赁商铺用途是药房，从实际开业到超市停业才5个月，药房的装修、基础设施等投入很大，在这么短的时间基本上无法转为盈利，匡记公司应该赔偿我的损失。2016年6月25日起匡记公司即已关闭了我租赁商铺所在外租区的公用空调，2016年7月19日，匡记公司在人民法院尚未正式判决之前且没有通知我的情况下，单方面强行关闭了超市唯一的进出口卷帘门，导致整个负一楼全部被关闭，我方认为，即便是解除合同，匡记公司也应该给予反诉人合理的时间搬离商铺。反诉原告和反诉被告签订的《商铺租赁合同》存在诸多对反诉原告极为不平等的条款，应属无效。请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金85408元；2、判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的履约保证金12480元；3、判令反诉被告退还反诉原告已预缴的但并未实际产生的租金35400元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失24420元、药房入网系统和收银系统损失3750元。本案诉讼费由被告承担。反诉被告匡记公司辩称，1、反诉原告拒不继续履行合同存在根本违约行为。双方签订《商铺租赁合同》后，我司积极履行商铺交付义务，但是反诉原告未经双方协商，联合其他商户向反诉被告发出解除函，要求立即解除商铺租赁合同并赔偿损失，反诉原告的根本违约行为对我司造成极其恶劣的影响，阻碍了后续的正常营业；2、反诉原告要求退还履约保证金的条件完全不成就。3、反诉被告不存在应该退还实际未产生的租金的情形。从2015年12月19日至2016年6月24日，按照合同约定的12480元每月的租金标准（除去免租期两个月，同时减去我司一次性免除反诉原告5000元房租的优惠），反诉原告共产生租金46584元，但是其实际支付的租金远远低于此金额，反诉原告还拖欠物业费和电费；4、反诉原告要求赔偿的装修损失属恶意诉求。反诉原告的根本违约行为是导致合同解除的直接原因，我司也不同意继续利用反诉原告的装饰装修。反诉原告租赁商铺从事商业经营，不仅应当考虑享受的商业利益，也应当充分认识考虑到可能要承担的一系列商业风险，而不应当把自身经营不善、投资不利等与我司无关的主客观风险及其导致的商业损失转嫁给我司。5、反诉原告曾向我方申请减免5000元租金，我司同意了，对于双方之间减免租金的其他补充约定不予认可。另，我司曾在2016年6月29日作为原告起诉本案的反诉原告，我司认为是反诉原告的根本违约行为导致合同解除，合同解除的时间应该是2016年6月29日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《解除商铺租赁合同及赔偿函》、收据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，反诉原告和反诉被告各举示了一份《商铺租赁合同》，该两份商铺租赁合同存在两个方面的不同：1、反诉原告举示的合同各页均有反诉被告的印章骑缝，反诉被告举示的合同第1、2页没有印章骑缝；2、合同第2页第三条3.2条为“免租期：甲方给予乙方2个月的装修免租期，免租期从超市开业起算，该商铺的装修免租期结束后开始计算租金”。但是反诉原告举示的合同在该条有手写改动，将“免租期从超市开业起算”手写改动为“免租期从药房正式开业起算”，反诉被告举示的合同在该处没有改动。除此以外，两份合同的其他内容完全一致。庭审中，反诉原告还举示了一份2016年3月29日反诉原告和反诉被告签订的补充协议，协议第1条约定“延长免租期至3个月，即2016年3月18日免租期结束”。同时在该条款处有如下手写改动：3月18日被告手写改动为4月18日，另手写添加文字“更正：补充协议：以药房正式营业日为准，正式营业时间为2016年元月28日，免租为2016年4月28日结束”该段文字后有反诉原告胡朋签名并捺印。该补充协议第4条还约定“此协议一式三份，甲方（反诉被告）执两份，乙方（反诉原告）执一份，具有同等法律效力。反诉被告对于合同、补充协议的质证意见均为不认可手写部分。另，庭审中，反诉被告未举示补充协议。对于手写添加文字部分，反诉原告称均为2016年3月29日双方合意后反诉被告的工作人员添加的；将3月18日改成4月18日是反诉原告自己所为。对于合同和补充协议，本院认为，虽然反诉原告举示的两份证据上改动部分均为手写，但是反诉被告举示的合同在证据形式上明显有瑕疵，而且对于补充协议也没有举示，基于此，本院有理由认可反诉原告关于手写部分的陈述，对其举示的合同、补充协议及相应的手写改动部分予以认可，即免租期至2016年4月28日。庭审中，反诉原告还举示了发票、非税收入一般缴款书（收据）、重庆市社会团体会费统一收据，证明药房入网系统和收银系统损失。反诉被告质证称对真实性、合法性无异议，但是不认可证据的关联性，反诉原告不应当将经营的损失转嫁给反诉被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月17日，反诉原告（乙方）和反诉被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告承租A0006-1号商铺，实际面积80平方米，用于巨琪大药房经营，租赁期为6年，即自2015年9月15日起至2021年9月14日止。租金120元/平米每月，月租金12480元，从第二年开始，每年租金在上一年的基础上递增百分之五，反诉被告给予反诉原告2个月的装修免租期，免租期从药房正式开业起算。合同第五条约定：本合同的履约保证金为12480元，乙方应于签订本合同后5日内一次性支付给甲方，乙方不得以交纳保证金为由拒绝交纳其他一切应由乙方承担的费用，合同期结束后，甲方应在15个工作日内无息退还履约保证金给乙方。第6.3条约定：乙方所售商品与超市卖场有冲突的，甲方有权利调整这些商品的成列位置，且这些商品的售价需高于超市卖场同类商品售价的20%。第7.3条约定：乙方在租赁期内，应确保商品、人员、服务等各项经营工作正常进行，乙方应向顾客提供优质服务，以维护“匡记”的良好形象。7.7条约定：乙方应当遵从甲方关于“匡记”市场推广的各项合理要求。11.10条约定：乙方商铺开业不得晚于甲方超市卖场开业时间。14.2条约定：由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。16.2条约定：下列情况不作为影响“匡记”营业的因素或乙方拒绝接受租赁该商铺或缴纳本合同约定费用的理由…….（4）其他店铺的经营。合同签订之前的2015年9月10日，反诉原告向反诉被告支付预定商铺定金500元，同年9月24日，反诉原告再次向原告缴纳保证金11980元，反诉原告出具收据，收据上载明包含前期定金500元，实际保证金12480元。同年12月15日，反诉原告再次向反诉被告缴纳3个月租金37440元，5个月物管费2080元，共计39520元。2016年1月8日，反诉原告向反诉被告申请减免租金5000元，反诉被告同意。2016年3月29日，反诉原告（乙方）和反诉被告（甲方）签订补充协议，约定延长免租期至3个月，即2016年4月28日免租期结束。免租期结束后，甲方同意在2016年9月18日前，租金调整为3520元每月。2016年6月24日，反诉原告与其他六家租赁户联名向反诉被告发送一份《解除商铺租赁合同及赔偿函》，提出由于超市无法正常营业，导致外租区名誉受到极大影响，营业额大幅下滑，此属于反诉被告严重违约，由此应对外租区进行赔偿，同时提出三项要求：1、立即解除商铺租赁合同；2、退还已经缴纳的履约保证金及预交的商铺租金；3、赔偿我外租区商户违约金及各项损失费用。该函件反诉被告在当当日收到。另，涉诉租赁场地处于负一楼，从地面平层乘扶梯下行直达。该租赁场地内有匡记超市和其他商铺进行经营活动，反诉原告经营的商铺即是其中之一。匡记超市于2015年12月19日开业。庭审中，反诉原告举示了一组照片和视频，拟证明2016年6月19日至24日匡记超市关门停业，2016年7月19日，进入整个市场的一楼大门关闭。反诉被告陈述2016年6月24日超市只是暂时整顿，7月20日一楼大门关门，超市正式停业。另，庭审中双方均认可，2016年6月24日反诉原告发函后并未搬离涉诉场地，一楼大门关门后，反诉原告也无法进入，至庭审之日，商铺及物品仍处于涉诉租赁场地之内。另，反诉被告2016年6月29日曾提出本诉诉至本院，要求确认其与反诉原告签订的《商铺租赁合同》在2016年6月24日解除，在本诉审理过程中，本案反诉原告提出反诉。后因反诉被告未按时到庭应诉，本院对本诉按撤诉处理。本院认为，2015年9月17日反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》及2016年3月29日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、承担义务。庭审中，对于合同所处的状态，反诉原告表示合同已经在2016年6月24日解除，反诉被告也同意解除合同，但是其并非是对6月24日反诉原告发函要求解除合同表示同意，而是因为反诉原告存在根本违约其提出解除合同，其提出解除合同的时间为2016年6月29日首次起诉时。本院认为，2016年6月24日，反诉原告向反诉被告发送《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，其并不具备合同解除权，其主张的反诉被告根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立。理由如下：1、《商铺租赁合同》的主要权利义务表现为一方交付房屋、一方支付租金，反诉被告作为出租方，自交付给反诉原告可以满足日常经营使用的商铺之时即已履行了租赁合同的主要义务；2、虽然在涉诉商场中，由于超市经营对人流的巨大吸引性，周边的商铺经营与超市形成了一种积聚互动效应，但是反诉原告作为商铺投资经营者，其应该对投资经营中的商业风险有合理的预期，应该预期到如果超市经营出现意外状况可能对自身经营产生的影响，其在承租时可以将此种潜在的影响在双方的租赁合同中另行约定救济，但是纵观《商铺租赁合同》，并没有此种条款的体现，相反，在16.2条反倒是约定了其他商铺的经营不构成反诉原告拒绝接受租赁商铺或者拒交租金的理由；3、从时间上来讲，6月24日发函之日，超市虽然经营出现了停顿，但是是否在经历该停顿之后可继续复业经营在当时尚未可知，此种情况下，反诉原告急急发送解除函要求立即解除合同，缺乏法律依据。对于反诉被告辩称的其在6月24日收到《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，并未同意解除合同，至6月29日首次起诉反诉原告时，才应视为解除合同，而且是因为反诉原告根本违约，反诉被告行使合同解除权。本院认为，如上所述，6月24日反诉原告发函之时其不具备合同解除权，6月29日，反诉被告起诉反诉原告要求确认合同在6月24日解除，此应该视为反诉被告同意解除合同，该意思表示已经在本诉开庭当日到达反诉原告，故合同解除时间应为2016年6月24日。这与租赁合同第14.2条“由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同……”关于合同解除的约定也相符合。反诉被告将6月29日视为合同解除时间，于法无据，也与其6月29日初次起诉时的意思表示明显相悖，本院不予支持。综上，本院认为，可以确认双方当事人之间的《商铺租赁合同》在2016年6月24日已经解除。此种解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是反诉原告因为自身原因要求解除合同，反诉被告予以同意。反诉原告的第一项诉讼请求，没有法律及合同依据，本院不予支持。对于第二项诉讼请求。合同中并未有条款约定履约保证金不予退还，现合同解除，故反诉被告应当将收取的该笔款项予以退还。对该项诉讼请求，本院予以支持。对于第三项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同和补充协议，反诉原告的免租期至2016年4月28日，从4月29日起至2016年9月18日前，租金为每月3520元。至2016年6月24日合同解除，反诉原告应该支付给反诉被告的租金总额为3520*2-3520*4/30=6570.67元。因为反诉被告另行给予反诉原告5000元租金减免的优惠，故反诉原告应当支付给反诉被告的租金总额为1570.67元。反诉原告在2015年12月15日已经预交租金37440元，因此截止2016年6月24日尚未发生的租金为37440-1570.67=35869.33元，现反诉原告要求反诉被告返还35400元，本院予以支持。对于反诉原告的第四项诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，前述已经认定，合同系因反诉原告自身原因解除，反诉被告也明确表示不同意继续利用反诉原告的装饰装修。参照上述司法解释之规定，对于该项诉讼请求中的装修损失部分，本院不予支持。对于第四项诉讼请求中的药房入网系统、收银系统损失，庭审中反诉被告对于发票、非税收入缴款书、社会团体会费统一收据此三项证据的真实性予以了认可。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。前述虽然认定在超市停业整顿之时，反诉原告并不能依据合同目的不能实现之理由取得合同的解除权，但是不能回避的是超市的停业确实对反诉原告的经营产生了影响，对租赁合同的继续履行造成了一定程度的障碍，作为超市的投资方、租赁合同的出租方，反诉被告对于合同的最终解除也存在一定的过错。因此，本院酌定其对反诉原告的该笔损失承担30%、即1125元的责任，对于反诉原告超过此数额的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款。第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告胡朋履约保证金12480元；二、反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告胡朋租金35400元。三、反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司于本判决生效之日起十五内赔偿反诉原告胡朋损失1125元。四、驳回反诉原告胡朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1765元，由反诉原告胡朋承担1230元，由反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司承担535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  柴世斌二〇一六年十月二十九日书 记 员  叶 丹