巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字第3158号
原告：成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司。
法定代表人：孙必军，系该分公司总经理。
委托（特别授权）代理人：唐勇，男，生于1962年，汉族，大专文化，居民，住四川省大竹县。
委托代理人：黄谷，男，生于1970年，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。
被告：方乾明，男，生于1968年，汉族，小学文化，居民，户籍地巴中市巴州区。
被告：雷菊英（系被告方乾明之妻），女，生于1969年，汉族，小学文化，居民，户籍地巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。
委托代理人：何志高，男，生于1947年，汉族，中专文化，居民，户籍地巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。
委托代理�：陈新建，男，生于1949年，汉族，大专文化，居民，住巴中市巴州区。
委托代理人：陈学新，男，生于1947年，汉族，小学文化，居民，住巴中市巴州区。
原告成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司（以下简称“罗宾纳物业巴中分公司”）诉被告方乾明、雷菊英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗宾纳物业巴中分公司及委托代理人唐勇、黄谷，被告方乾明、被告雷菊英的委托代理人何志高、陈新建、陈学新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系某某花园20-1-302号的业主。2008年4月12日原告与巴中市华业房地产开发有限公司签订了《某某花园前期物业管理委托合同》。协议签订后，原告作为物业管理提供方，按照合同履行了自己的义务。而被告从2013年1月起至2015年10月拒不交纳物业管理费，至2015年10月止，累计拖欠物管费1756元，违约金3239元，共计4995元，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，故请求人民法院：判令被告交纳其拖欠的全部物管费1756元，并支付违约金3239元（截止2015年10月），共计4995元，物管费及违约金请求至给付之日；诉讼费由被告承担。
被告方乾明、雷菊英辩称：被告不交纳物管费的原因为，罗宾纳物业巴中分公司在某某花园小区的合同于2010年过期，到现在还没有与业主续签合同，应依法解除；二是物业管理协议规定每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目，物业管理公司未公布；物业公司乱涨价、多收、乱收费，收了被告的清洁运输费72元，要求加倍退还；方乾明的住宅一直渗水，无法居住，原告一直推诿，这几年共用租金142000元；物业管理服务标准没有做到，存在小区北门经常堆放生活垃圾，建筑装修垃圾，严重影响了住户生活。现本案被告已经耽误了8天，按200元一天，原告应该予以赔偿。
经审理查明：被告方乾明、雷菊英系夫妻关系，且系巴中市巴州区回风巴州大道某某花园二十幢一单元三楼一号房屋的共同共有人。原告罗宾纳物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。2006年9月罗宾纳物业巴中分公司入驻巴中市巴州区回风巴州大道某某花园，与开发商巴中市华业房地产开发有限公司（现更名为兴业房地产开发有限公司）签订《前期物业管理服务合同》。2007年7月5日，原告与被告方乾明签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：由原告对被告房屋提供前期物业管理服务，物业�理费按照0.45元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，首次接房时预交半年（6个月）物业管理服务费用。如被告未按合同约定交纳费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。合同还对物业管理服务内容、服务质量、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。原被告合同签订后，被告方乾明、雷菊英交纳物管费到2012年6月30日。二被告自2012年7月1日起至2015年10月31日未向罗宾纳物业巴中分公司交纳物管费为1755.73元。
另查明:龙湖花园小区一直未选举成立业主委员会。
以上事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、《前期物业管理服务协议》、《某某花园临时业主公约》、《商品住宅质量保证书、使用说明书》、收款收据、照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，被告所在小区的开发商与原告签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。同时，原告与被告方乾明之间也就原告为被告提供物业管理服务事宜另行签订了《前期物业管理服务合同》，原告为被告方乾明提供物业服务，被告依约应当向原告及时交纳各项费用。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费，合法有据，本院予以支持。而被告雷菊英作为房屋共同共有人，理应交纳物业管理费。关于被告以房屋渗水、代收生活垃圾代运费和门牌费等问题，因不属于《前期物业管理服务协议》中双方约定的内容，二被告可另行主张权利。被告方乾明辩称因本案诉讼而造成的误工损失，因被告方乾明未提供其损失的证据，本院不予支持。
根据本案查明的事实，被告未按照合同约定及时交纳物业管理费，已构成违约，故应承担相应违约责任。根据《前期物业管理服务协议》约定未按时缴纳物业管理费，每天加收5‰的滞纳金，是原、被告双方对逾期缴纳物业管理费应支付违约金的计算方式作出的约定，故本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未按约缴纳物业管理服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案涉及的逾期缴纳物业管理服务费，对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，而原告与被告方乾明约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，原告罗宾纳物业公司巴中分公司也没有提供证据证明损失的金额。故本院酌情认定违约金从2015年11月1日起按年利率7.8%计算（6%＋6%×30%）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告方乾明在本判决生效之日起十日内向原告成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司支付物业管理费2012年6月30日至2015年10月31日期间的物业管理费1755.73元及违约金（违约金的计算方式：以物业管理费1755.73元为基数，自2015年11月1日起按年利率7.8%计算至物业管理费确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付物业管理费，上述违约金计算至物业管理费付清之日止。
如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告方乾明负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起�五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 魏 铭
人民陪审员 赖金华
人民陪审员 张克彬
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 喻 彪