河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0311民初5256号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：91403007850917736。
法定代表人：许××董事长。
委托代理人：许文、刘志勋，河南王城律师事务所律师，特别授权。
被告：宋涛，男，汉族，1965年05月14日出生，住河南省洛阳市西工区。
第三人：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，地址洛阳市中州中路235号。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告宋涛、第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许文、刘志勋到庭参加诉讼。被告宋涛、第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洛阳宝龙置业发展有限公司原告诉称：2012年12月28日，原、被告订立《商品房预售合同》，被告购买原告位于宝龙城市广场××区××单元××号商品房，房屋代码为602785。总房价款为698246元，被告选择按揭贷款方式付款，被告应于合同签署之日起90日内完成按揭贷款手续并支付至原告账户。2013年2月22日，中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建设洛阳分行）与原、被告三方订立《个人住房（商业用房）借款合同》，约定银行向被告贷款200000元，用于购买宝龙城市广场××区××单元××号商品房，贷款期限180个月，被告以所购原告的预售房作贷款抵押物，原告提供阶段性连带保证责任担保。银行如约贷款后，被告未如约履行还款义务，第三人于2015年8月27日扣划原告帐户存款本息共计人民币9000元。因被告拒不归还原告被扣划的款项，原告于2015年9月29日向被告寄送《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2015年10月10日原告通过特快专递给被告送达了《解除合同告知函》，该函经邮寄送达宋涛生效。2014年10月21日洛阳市不动产登记中心给原告办理了包含本案房屋在内的开元大道219号1-9幢2-1004等256套房洛房权证市字第××号房产证。被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据相关规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登记于2015年1月22日失效。因宋涛拒不履行向银行的还款义务，第三人继续扣划原告款项，2016年3月28日扣划12600元，2016年5月31日又扣划3300元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、要求确认双方订立的《商品房预购合同》已于2015年10月11日解除，被告办理的物权预告登记于2015年1月22日失效。判令被告、第三人配合原告办理宝龙城市广场××区××单元××号商品房预售合同登记备案注销手续；2、判令被告立即将宝龙城市广场××区××单元××号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用（暂计至2016年10月拖欠的物业费3950.4、垃圾清运费48元、水费13.5元）。若被告未将该房屋恢复至交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除；3、从2015年11月11日起至2015年11月25日每日按照总房款698246元的万分之五向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金5237元；4、从2015年11月26日起每日按照总房款698246元的万分之五向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2016年10月25日11个月违约金为115211元）；5、判令被告从2014年8月1日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（按每月1000元暂计算至2016年9月31日共26个月为26000元）；6、判令被告归还中国银行股份有限公司洛阳分行扣划原告款24900元，以及从2015年9月30日起按照每日万分之五计算，计至实际归还完毕之日的扣划款的利息，暂计至2016年9月30日利息2898元；7、要求被告按照按总房款698246元的20%支付违约金139649.2元；8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的中国建设银行股份有限公司洛阳分行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用；9、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。
被告宋涛、第三人建行洛阳分行经合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩和证据。
经审理查明：2013年1月25日，原、被告签订编号为ＹＳ0179177的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于洛阳宝龙城市广场AB地块第1-9幢2单元2-1404号商品房（房屋代码602785），建筑面积137.18平方米，以总价款698246元出卖给被告，被告给付首期款498246元，其余房款200000元由被告于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至原告账户。
《商品房预售合同》附件四第十四条第4项约定，购房合同解除后，如被告已实际接收了该房屋的，则其应按同时期同区域的通常租金标准确向原告支付使用费。如被告已实际入住，则被告还应将房屋恢复至原告交付时的状态，此前发生的所有费用，均由被告承担；被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合原告办妥本条第4项所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1﹪向原告支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给原告造成的全部损失（包括但不限于主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费等，原告需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。第二十一条约定，在原告为被告的按揭贷款提供担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究原告的担保责任的，被告应于收到原告通知之日起10日内偿付原告被划扣的款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），同时应向原告支付等值于被划扣金额与其他损失30%的违约金；被告未按本款前述期限偿付原告被划扣的款项及其他损失，并向原告支付违约金的，则视为被告构成根本性违约，原告有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究被告违约金。同时，第十六条约定，双方均必须保证在购房合同及本补充条款中填写的关于双方当事人（或其代理人）的名称（或姓名）、地址、电话、邮政编码等内容真实有效。如有变更，应于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任自行承担。合同一方按照另一方在购房合同中所留地址和联系人投邮的情况下，若邮件被退回，拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。
2013年2月22日，建行洛阳分行与原、被告三方订立《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行洛阳分行向被告提供贷款200000元，用于购买上述商品房，贷款期限180个月，被告以所购商品房作贷款抵押物，原告提供阶段性连带保证责任担保。建行洛阳分行依约定给被告发放了贷款200000元。被告未如约履行还款义务，截止原告起诉之日，原告代被告向建行洛阳分行偿还贷款24900元，具体代偿明细如下：2015年8月27日9000元、2016年3月28日12600元、2016年5月31日3300元。
2015年9月29日，原告按照被告宋涛在商品房预售合同中所留的地址和联系人，通过特快专递向被告寄送《要求返还代付按揭款本息及其违约金的催款函》，要求被告收到本函10日内偿付代为偿还的贷款本息及违约金，但因收件人不在指定地址导致邮件被退回。同样，2015年10月10日原告再次按照上述方式通过特快专递向被告寄送《解除合同告知函》，同时要求被告按照合同约定按总房价款的20％支付违约金，并偿还原告向建行洛阳分行代偿的按揭本息及合同约定的其他违约金，也因收件人不在指定地址导致邮件被退回。
另查明：被告于2014年7月13日接收房屋，办理了入住手续。2014年10月21日洛阳市房管局给原告办理了包含本案房屋在内的开元大道219号1-9幢2-1004等256套房洛房权证市字第××号房产证。被告至今未办理涉案房屋的房产证。为委托律师代理本案，原告向河南王城律师事务所支付律师服务费12000元。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，该合同合法有效，双方应诚实全面地履行合同义务。被告与建行洛阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告提供阶段性连带保证责任担保，由于被告未按期归还贷款本息，致使原告承担保证责任，被告宋涛因自己提供的地址有误，导致原告寄出的《要求返还代付按揭款本息及其违约金的催款函》、《解除合同告知函》无法妥投，依照合同约定宋涛应承担因此造成的不利后果，视为邮件已经送达。现原告要求确认解除合同，本院予以支持，该合同于2015年10月12日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，因该商品房预售合同而进行的商品房预售合同登记备案应予以注销，被告、第三人应予以配合。原告诉求被告按总房价款的20％支付违约金，有合同依据且符合法律规定，应予支持。原告代偿贷款的本息被告应予偿还，原告为本案诉讼支付的律师服务费属于实现债权的费用，在合同中已经约定，被告应予承担。由于本案的《商品房预售合同》于2015年10月12日确认解除，故被告应从2015年11月13起至2015年11月27日每日按照总房款的万分之五向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金5237元，从2015年11月28日起每月按照总房款的万分之五向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止。2014年10月21日洛阳市房管局给原告办理了包含本案房屋在内的开元大道219号1-9幢2-1004等256套房洛房权证市字第××号房产证。被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2015年1月22日失效。合同解除后，原告应退还被告的购房款，由于被告未提出反诉，本案中不作处理；原告在退还被告房款前，可以先行扣除被告没有履行义务的违约金和原告清偿被告的银行贷款本息、律师费等费用以及给原告所造成的损失。原告诉求物业费、水费、电费等相关费用证据不足，本院不予支持。被告宋涛、第三人建行洛阳分行经合法传唤据不到庭，视为放弃诉讼权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告宋涛于2013年1月25日签订的编号为ＹＳ0179177的《商品房预售合同》确认于2015年10月12日解除，被告宋涛办理的物权预告登记于2015年1月22日失效；被告宋涛、第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行在原告代偿被告所欠贷款后，应配合原告洛阳宝龙置业发展有限公司办理商品房（房屋代码602785）的预售合同登记备案注销手续；
二、被告宋涛在本判决生效后三日内将宝龙城市广场AB地块第1-9幢2单元2-1404号商品房（房屋代码602785）返还给原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；
三、被告宋涛在本判决生效后十日内，按照下列计算方式向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理退房违约金：从2015年11月13日起至2015年11月27日，每日按照总房款698246元的0.05%向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金5237元；被告宋涛从2015年11月28日起每日按照总房款698246元的0.05%向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付违约金至配合办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止；
四、被告宋涛在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同的违约金139649.2元；
五、被告宋涛在判决生效后十日内归偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其偿还银行的贷款本息24900元并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部代偿款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中“具体代偿明细”所列出的日期为准）。
六、被告宋涛在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付律师服务费12000元。
七、被告宋涛应向原告支付上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告宋涛房款时先行扣除。
八、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6269元，保全费4011元，由被告宋涛承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李香玲
审 判 员 李金双
人民陪审员 赵国涛
二〇一七年六月十五日
书 记 员 王小丽