湖南省花垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3124民初181号
原告：吴文辉。
被告：吴万成。
被告：石玉瑛。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖南边城律师事务所律师。
原告吴文辉与被告吴万成、石玉瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴文辉，被告石玉瑛的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加了诉讼，被告吴万成经公告送达民事起诉状副本、开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴文辉向本院提出诉讼请求：判令被告吴万成、石玉瑛履行房屋买卖合同约定给原告吴文辉办理花房权花垣镇字第709000440号房屋过户手续，并承担费用。事实与理由：2015年3月21日被告吴万成、石玉瑛将位于花垣镇三角岩村十一组（房产证为：花房权花垣镇字第709000440号）房屋所有权转让给原告吴文辉。转让款为480000元，吴万成、石玉瑛负责办理过户手续及费用。因其资金困难，要吴文辉先垫付三角岩村的土地补偿费捌仟元。2016年5月吴文辉到花垣县民族中学找石玉瑛，要求办理过户手续，其以各种理由推诿，吴万成也联系不上。为维护吴文辉的合法权益，诉至法院，请支持吴文辉的诉请。
被告石玉瑛答辩如下：
一、房屋买卖协议无效
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《房屋登记办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”，我国现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织的成员才能享有，保障范围局限于集体经济组织成员和农民。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该买卖合同无效。本案的原告是麻栗场老寨村的人，在老寨村享有房地产，不属于买卖房地产所在地花垣镇三角岩村村民，无权买卖该集体所有的房地产。
二、该房屋在签订协议前已经被其他案件查封，正在拍卖中
争议的房屋在与原告签订买卖协议前，已经被龙兴发诉吴万成民间借贷纠纷一案执行查封，并且完成了拍卖评估，正在拍卖程序中，买卖行为是妨碍司法执行，是法律规定的禁止行为。
三、有损其他债权人利益
答辩人与吴万成欠有很多外债，没有其他房地产和可供执行的财产，如将该房屋抵偿给原告，损害了其他债权人的利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，是无效的。
四、物权未发生转移
根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”争议的房屋属于不动产，不动产是以登记为准的，该房地产的产权人仍然属于答辩人和吴万成，因此，物权未发生转移。并且答辩人和吴万成并未将产权证交付给被答辩人（合同中注明得很清楚，土地使用证遗失），被答辩人也未实际交付转让款，合同未履行。
五、答辩人和吴万成无力履行合同
答辩人和吴万成因欠下大量债务，所有家产和可执行财产均被法院查封和冻结，并且均无法执行到位，没有其他收入，无力履行该合同。
综上所述，建议法院驳回被答辩人的诉讼请求。
原告吴文辉为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1．房屋买卖合同，拟证明2015年3月21日吴文辉与吴万成、石玉瑛签订房屋买卖合同，吴万成、石玉瑛自愿将709000440号房屋及花集用（2009）00980号土地出卖给吴文辉，双方约定总价款为480000元，吴文辉已履行完毕。石玉瑛的质证意见为：该份买卖合同书上石玉瑛的签名是其本人签名的，予以认可；其他人的签字，石玉瑛不清楚；该份合同没有履行，原告未履行付款义务，吴万成也未将土地使用证交付给原告；
2．收款收据，拟证明2015年3月30日，应由吴万成向村委缴纳的土地转让费8000元，吴文辉已为其垫付。石玉瑛的质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，对证明目的及关联性有异议，其系孤证，无法确认系缴纳涉案土地的转让费。
3．证人龙余仕证言：吴万成与吴文辉签订的房屋买卖合同是吴万成自愿签订的，吴文辉没有胁迫吴万成的行为；合同是在吴万成家中签订的，当时有龙余仕、龙余仕的朋友、吴文辉、吴万成、石玉瑛5个人在场。
本院对吴文辉提交的第1、2份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证人龙余仕陈述双方签订房屋买卖合同的事实予以确认。
本院向花垣县国土资源局调取了吴万成房屋宗地图、（2009）政土字（109）号村民建房用地审批单、（97花）政土字（035）号村民建房用地审批单，三份材料显示吴万成（2009）00980号土地的权属性质为集体用地；权证号为7090004**号房屋产权情况、（2013）花法执字第3-1号民事裁定书，证明2015年8月17日至2017年8月17日709000440号房屋处于花垣县人民法院查封期间。
被告吴万成未进行答辩，亦未向本院提交证据。被告石玉瑛未向本院提交证据。
经审理查明，2015年3月21日，吴万成、石玉瑛作为甲方，吴文辉作为乙方，双方签订房屋买卖合同，合同的内容为：一、甲方将座落在花垣县花垣镇三角岩村十一组丘（地）号20091207-11土地证号，花集用（2009）009**号。使用面积为218.00㎡，建房注册号43096，房地产权转让给乙方，转让价格为人民币肆拾捌万元。二、甲方将相关证件交给乙方《土地使用证》遗失由甲方补办。三、甲方必须保证所有证件的真实合法，该房地产没有与他人发生债权债务纠纷。四、办理过户手续由甲方负责，费用由甲方自理。五、本合同自签字之日起生效。
关于转让款480000元的支付情况，吴文辉的陈述为：吴文辉与吴万成之间存在民间借贷关系，吴文辉与吴万成在签订房屋买卖合同前，吴万成尚有借款380000元未偿还给吴文辉，吴万成便主张将其所有的位于花垣县花垣镇三角岩村的花集用（2009）00980号土地及花房权证花垣镇字第7090004**号房屋出卖给吴文辉，用于抵扣之前的借款。因转让的土地和房屋市场价格为500000元左右，所以吴文辉又另行支付吴万成100000元，该笔100000元根据吴万成的要求是直接支付给吴万成的债权人石建文。另，吴文辉主张其还支付了土地转让款8000元。
另查明，转让的土地权属性质为集体用地，其上的建筑物即为花房权证花垣镇字第7090004**号房屋。吴文辉的户籍所在地为花垣县麻栗场镇老寨村三组，非花垣县花垣镇三角岩村的村民。
本院认为，履行合同的前提条件是合同合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规定系效力性强制性规定。本案中吴万成、石玉瑛与吴文辉签订的房屋买卖合同，转让的标的物为花集用（2009）00980号土地及该土地上的建筑物即权证号为709000440号房屋，故此合同内容包含了非法转让农村集体所有的土地，该行为显然违反了法律的效力性强制性规定，转让土地的内容当属无效条款。又因转让的房屋系该土地上建筑物，则该土地必不可少，缺乏土地则转让房屋的目的亦无法实现，故转让土地条款的无效，导致转让协议整体无效，吴文辉不能依据无效合同要求吴万成、石玉瑛履行合同约定义务。同时，《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”，吴文辉非转让房屋所在地即花垣县花垣镇三角岩村的成员，据以上两点，本院对吴文辉要求吴万成、石玉瑛按合同约定为其办理709000440号房屋所有权转移登记的诉求，不予支持。
又吴文辉主张若不能办理房屋所有权转移登记，则要求吴万成、石玉瑛退还转让款480000元及土地转让费8000元，并支付2年4个月的利息，利息按月利率2%计算。本院认为，因转让款涉及民间借贷法律关系，故关于转让款返还的问题，吴文辉可另案起诉，本案不作审理。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告吴文辉的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告吴文辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 付 颖
审 判 员 田安华
人民陪审员 潘太凤
二〇一七年十月十八日
书 记 员 李昌雄
附：本判决适用的法律法规及相关规定
中华人民共和国土地管理法
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
中华人民共和国合同法
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》
若干问题的解释（二）
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。