河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0305民初3279号
原告（反诉被告）：洛阳润鑫物业管理有限公司，住所：洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区6-201室。
法定代表人吴小平，该公司董事长。
委托代理人崔清洛，男，河南安多律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人刘伟，男，河南安多律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：徐步云，男，1982年12月18日出生，汉族，住洛阳市涧西区。
委托代理人王俊雅，女，河南经源律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人贺跃辉，男，河南经源律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司诉被告徐步云（反诉原告）为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，被告徐步云提起反诉，本院依法适用普通程序于2017年8月3日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司的委托代理人崔清洛、刘伟，被告（反诉原告）徐步云，被告委托代理人王俊雅、贺跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年1月至2017年4月物业费及水费共计6187.6元；2、请求判令被告按照每日千分之五支付逾期物业费违约金直至缴清全部物业管理费之日起，截止2017年3月19日应支付违约金为24145.7元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区的业主。被告于2009年3月购得洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区3栋1601号房，房屋面积116.9平方米，被告于2010年5月31日入住至本小区。被告在接受该物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡的标准向原告按季缴纳物业管理费，如被告逾期缴纳物业费，应根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳自2013年1月至2017年4月的物业费及水费共计6187.6元。截止2017年3月31日应支付物业费违约金为24145.7元。费用共计30333.3元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。
被告（反诉原告）徐步云提出答辩意见：1、原告的主体不适格；2、原告没有与润泽苑小区业主委员会及业主达成书面的物业服务合同关系，应当驳回原告的诉讼请求；3、本案原告主张的物业费已经由原告违法收取的广告费、车位费及物业服务房屋租赁费的收益抵销，原告的行为构成对全体业主的侵权。
反诉原告徐步云向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人提供与反诉人的书面物业服务合同，并公开物业管理服务项目的依据及服务标准、收费标准及提供物业收费的使用情况；2、依法判令被反诉人公开洛阳市涧西区润泽苑小区建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的使用情况；3、依法判令被反诉人公开洛阳市润泽苑小区建筑区划内用于以及共有部分的使用范围内对外收取的广告费、房租租金等的使用和收益情况；4、被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉人于2010年前后入住至本小区，在接受物业时与洛阳市润升物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》，被反诉人并没有与反诉人签订书面服务合同，润升公司与被反诉人之间不存在承继关系，后洛阳市涧西区润泽苑小区成立业主委员会，被反诉人并没有与业主委员会签订任何的物业服务合同。在2013年9月，由润泽苑小区业委会与洛阳鑫园物业服务管理有限公司签订了物业服务合同，但该公司服务三个月后离开了小区，被反诉人在没有任何物业服务合同的情况下，再次进驻小区。被反诉人在要求为其实际提供物业服务付费，那么被反诉人就应当公开物业费的使用情况。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“业主请求公布查阅下列应当向业主公开的情况和资料的……人民法院应予支持”。这是法律赋予业主的一项知情权和监督权，故反诉人的反诉请求应当得到支持。
反诉被告洛阳润鑫物业管理有限公司提出答辩意见：一、反诉人主张被反诉人向其提供书面物业服务合同，公开物业管理服务项目的依据及服务标准、收费标准及提供物业收费的使用情况的反诉请求无事实依据、法律依据和合同依据。1、关于反诉人要求提供书面物业合同的问题。因该纠纷属于民事纠纷，并非行政纠纷，物业管理公司也不是行政机关，根据“谁主张谁举证”的民事证据举证规则，反诉人如果需要《物业合同》作为证据使用，应由反诉人自己向法庭提供。2、关于公开物业管理服务项目的依据及服务标准、收费标准问题。物业管理服务项目的依据及服务标准，在《前期物业服务合同》中有约定，反诉人自己持有该合同，可以自己去查阅。收费标准在《物业合同》和政府公开的文件中均有规定，因文件属于公开性文件，在网络和报纸上已公开登载，反诉人作为业主，其有获取《收费标准》的渠道，并有义务认真学习政府的有关物业收费的公开文件，该文件并非是针对被反诉人单独制作下发，并且该物业管理服务项目的依据及服务标准、收费标准至今仍在物业客服墙上公开着。我们热忱欢迎反诉人随时到物业客服部对该物业管理服务项目的依据及服务标准、收费标准进行拍照、摘抄、复制、学习等（已在客服部公示的服务收费价目表照片为证）。3、关于物业费的使用情况。根据《物业服务收费管理办法》第9条规定：“业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。润鑫物业采用的是包干制，业主定期支付固定数额的物业费，物业服务成本、法定税费无论数额多少均由物业服务企业承担，因此物业服务企业对物业费的支出情况与业主关系不大，不会加重业主的物业费负担。因此采用包干制的情况下，物业服务企业对所收取物业费的支出利用属于其公司内部经营范畴，业主无权要求公开相关信息。根据《物业服务收费管理办法》第12条、第13条的规定,实行物业费酬金制的，物业服务企业每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。因此，应当区分两种不同的物业费计付方式，实行物业费酬金制的，则属于业主知情权的范围，实行物业费包干制的，物业服务企业对物业费的收支情况不属于业主知情权范围。二、反诉人主张小区建筑区划内用于停放汽车的车位、车库使用情况。1、该小区内的地下车库的车位没出售的属于开发商所有，售出的属于售出的业主所有，不是共有部分，该地下车位均为私有，反诉人无权要求公开。2、该小区内地面的车位共划分为29个，每月收取60元的费用，用于停车场照明、卫生、公共设施维护和保养等（已在客服部公示的服务收费价目表照片为证）。三、反诉人主张小区建筑区划内收取的广告费用及房屋租金问题。1、小区内做广告的部位有电梯门口电子屏广告、电梯内广告、电梯门广告，该处由物业公司收取，用于补贴小区设施的维护及维修和用于购买了主干道的花箱和小区内的休闲椅等。但由于电梯内的广告被破坏严重，导致广告公司与物业公司无法合作（电梯内广告被破坏的照片为证）。2、该小区并没有反诉人所述的除物业用房之外共有部分的房屋，因此更谈不上所谓的房屋租金。被反诉人认为，反诉人的反诉是依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定提起的反诉，案由具有物权性质，属于物权范畴的纠纷，而被反诉人诉反诉人欠缴物业费的诉讼属于合同纠纷，是债权的范畴，二者不是同一法律关系，并且反诉的请求也不能达到抵销、动摇或吞并原诉的目的，并不符合反诉的条件，反诉人可以采取另行起诉的方式解决该纠纷，在本案审理之前，即7月26日本院审理的“洛阳润鑫物业诉袁沉之欠缴物业费”一案诉讼中，反诉人也同样提起了和这次一样的反诉请求，法庭当即认为反诉和该案不具有同一性，不属于同一法律关系为由当庭驳回了反诉，告知其可另行起诉，使已经开始的诉讼得以顺利进行。而在本次诉讼中，反诉人及其代理人（注：和袁沉之欠缴物业费案为同一代理人），明知错误而故意为之，故请求法庭驳回反诉，告知其另诉。
经审理查明，2009年3月24日，河南润升房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐步云签订了《商品房预售合同》，载明徐步云购买了位于涧西区××与××路交叉口××小区××单元××号房屋（建筑面积为116.9m2）。2010年6月14日被告（反诉原告）徐步云（乙方）与河南润升物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份。同日，被告（反诉原告）徐步云签订《业主临时管理规约》一份。《前期物业管理服务协议》约定物业服务费用按季度缴纳，每次缴费时间为每季度最末月20日前缴纳下一季度物业费；受有关部门或单位的委托甲方可提供水、暖、空房出租等代收代缴收费服务；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费用5‰缴纳违约金。庭审中原被告均认可小区内高层住宅物业费收费标准按建筑面积每月每平方1元。《业主临时管理规约》第二十九条第一款约定本物业管理区域内，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。
另查明，润鑫物业管理有限公司于2011年11月入驻该小区，为小区提供物业管理服务。原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司与被告（反诉原告）徐步云之间未再签订书面物业服务合同。自2013年1月至2017年4月，被告（反诉原告）徐步云拖欠原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司物业费6078.8元（116.9m2×1元/m2/月×52个月=6078.8元）；水费108.8元（32T×3.4元/T=108.8元）；违约金1823.64元（6078.8元×30%=1823.64元，原告主张为24145.7元），违约金计算日期截止2017年3月31日。原告经多次催收未果，状诉本院。
本院认为，河南润升房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐步云签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。基于原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司已向业主提供物业服务且被告（反诉原告）徐步云已实际接受原告提供的相应物业服务，双方事实合同关系成立，被告（反诉原告）徐步云应当按照《前期物业管理服务协议》约定向原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司支付物业费、水费及违约金，故原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司要求被告（反诉原告）徐步云支付拖欠的物业费6078.8元、水费108.8元及违约金1823.64元的诉讼请求，本院予以支持。双方约定违约金已超过实际损失的30%，依照相关法律规定，过高部分的违约金诉求，本院不予支持。被告（反诉原告）徐步云签订的前期物业服务合同对其具有约束力，其以未与原告签订物业服务合同并非合同当事人的抗辩理由，本院不予支持。被告（反诉原告）徐步云的反诉请求，与本诉不具有同一性，不属于同一法律关系，反诉请求不予支持，可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）徐步云于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司支付物业费6078.8元、水费108.8元及违约金1823.64元。（违约金计算日期截止2017年3月31日）
二、驳回原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告徐步云的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费559元，由原告（反诉被告）洛阳润鑫物业管理有限公司承担112元，被告（反诉原告）徐步云承担447元。本案反诉费50元，由被告（反诉原告）徐步云承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 戚宇红
人民陪审员 孙荷丽
人民陪审员 李 娜
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 文 兵