安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1802民初2521号
原告：葛存英，女，汉族，住安徽省宣城市。
原告：葛泾宣，女，汉族，住安徽省宣城市。
两原告委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。
两原告委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。
被告：程庭文，男，汉族，住安徽省宣城市。
被告：程庭曦(又名程庭熙)，男，汉族，住安徽省宣城市。
原告葛存英、葛泾宣诉被告程庭文、程庭曦共有物分割纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法由审判员张辉煌适用简易程序，分别于2017年7月10日、2017年10月19日两次公开开庭进行了审理。原告葛存英、葛泾宣及其委托诉讼代理人李淑虎，被告程庭文、程庭曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令拍卖或变卖原、被告共有的宣城市区锦城南路1幢4号门面房，所得款项原告葛存英分得5/8，原告葛泾宣、被告程庭文、被告程庭曦各分得1/8；2、判令被告程庭文赔偿原告葛存英房屋租金损失70833元、赔偿原告葛泾宣租金损失14167元（自2015年12月15日起至2017年5月15日，以年租金8万元为基数，按共有份额比例计算）；3、判令本案诉讼费、拍卖评估等处置费用由两被告承担。事实和理由：1980年5月15日，原告葛存英与两被告亲生父亲程良方登记结婚，双方均为再婚。两原告之间系亲生母女关系，原告葛存英与两被告系继母与继子关系，原告葛泾宣与两被告系继兄弟姐妹关系。2013年6月5日，程良方因病去世。被告程庭文因遗产分割问题向宣城市宣州区人民法院提起诉讼，区法院于2014年6月3日作出（2014）宣民一初字第00978号民事判决书，判决确认了相关遗产的分割，并确认坐落于宣城市宣州区锦城南路1幢4号门面房一间，原告葛存英享有该房屋的5/8份额所有权，原告葛泾宣及两被告各享有该房屋的1/8份额所有权。后案件上诉至宣城市中级人民法院，市中院于2014年11月14日作出（2014）宣中民一终字第00531号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案涉房屋是1997年购买，面积为29.82平方米。2014年12月13日，原告葛存英与向学文（承租人）签订一份《租房协议》，约定原告葛存英将该房屋租赁给向学文经营皮具，租期自2014年12月15日起至2017年12月15日止，年租金为8万元。合同签订后，向学文支付了第一年度租金8万元。租赁期间，自向学文经营专卖店开业第二天起，被告程庭文就不断骚扰，阻挠店员接待客户，并无理取闹勒令其限期搬离所租赁的门面房，导致该店无法正常营业，我们解决不了就打110。2015年3月15日，向学文向原告葛存英发出《联络函》，要求保证租赁合同正常履行，使其门面使用权不受侵害，否则，将依据《租赁协议》提起诉讼，要求解除合同、退还租金及支付赔偿款。为此原告葛存英也委托律师发函，要求被告程庭文停止实施危害租赁合同的行为，但被告程庭文并未停止。2016年3月4日，因租赁合同事宜，被告程庭文与向学文到原告葛存英家中商谈，被告程庭文与原告葛存英在交谈中发生争吵，被告程庭文用拳头打了原告葛存英右眉角位置一拳，原告葛存英被一拳打倒在地上躺着，眼睛流血了。后向学文解除了租赁合同，并于2016年6月初将房屋交回给原告葛存英，涉案房屋至今未能对外出租。自2015年12月15日至2017年3月15日，被告程庭文的行为造成了10万元的租金损失。被告程庭文的行为不仅导致原告葛存英作为共有人对外承担租赁合同的违约责任，而且还造成了租金损失，伤害了其与原告葛存英的母子感情，两原告作为房屋共有人，且占6/8的份额，有权要求对共有房屋进行处分。现对案涉房屋估价为180万元，谁买都没有意见，如果其他人买，哪怕卖出更高的价格，我们只要求按照180万元的价格去分得应得款项；并要求被告程庭文赔偿租金损失。
被告程庭文辩称：我不同意拍卖或变卖房屋，怎么会有估价180万元，庭审中我就阐明了观点，这是伪命题。更不存在我卖房子，也不存在我买这个房子。起诉状上说的都是歪曲事实、陷害栽赃。这是我祖上的回迁房子，原告说是她买的房子不对。原告葛存英以其名义出租房屋，出租的时候应让我去一下，签合同的时候我应在场，让我有知情权，房租要及时给我。我不同意卖房子，只愿意出租房子。对于损失，不是我造成的，是原告葛存英造成的，关于向老板（承租人）的承租，他作为直接利益相关人，为了逃避可能造成的违约责任，唯心夸大事实，将其发的信函当成事实是不正确的。我是去过两次，但是后来就没有去了，去也是讲两句话就走了，不存在影响正常的经营，对生意的影响是可以忽略不计的，可能造成他心理不爽。我和原告作为产权人，应该共同起诉承租人违约，要他赔偿五个月没有给的房租及违约金，不是来起诉我，让我赔偿损失。原告和承租人私下怎么解决我也无法知道。我根本没有犯错，我没有殴打原告，是她孙子准备打我，我不会主动打原告的。总之，我不同意买卖房子，要求对外出租，出租时我要到场签字，不存在赔偿两原告的房租损失。
被告程庭曦辩称：我同意对该房估价180万元出卖，但我没有经济能力购买，只要求按照180万元的价格去分得本人应得款项。
两原告为证明自己的主张，向本院举证如下：
1、原告葛存英身份证、被告程庭文信息复印件各1份，证明原告葛存英、被告程庭文主体身份；
2、房产证1份，证明案涉房屋面积是29.82平方米，所有权人是原告葛存英的丈夫；
3、（2014）宣民一初字第00978号民事判决书复印件1份、（2014）宣中民一终字第00531号民事判决书1份，证明该案涉房屋经法院判决原告葛存英享有5/8的份额，原告葛泾宣和两被告各享有1/8的份额；
4、租房协议复印件1份、向学文给原告等发的联络函2份、向学文免责声明1份、原告葛存英委托律师给被告程庭文发的律师函1份，、证明经过协商将案涉房屋租赁给向学文经营，租期三年，年租金8万元的事实；、证明2015年2月26日租赁的房屋在租赁期间受到了被告程庭文的骚扰，阻挠店员接待顾客等导致无法正常营业，业绩无法保证等，要求原告作出书面承诺一周内获得房屋使用权的保证，合同期内不损害租赁方合法权益，不然就要解除合同赔偿损失的事实；、证明2015年11月13日向学文给原告发出解除合同告知函，要求解除合同，赔偿损失双倍退还保证金，要求房屋装修损失等不少于5万元；、证明2016年6月1日向学文搬出房屋，事实上解除合同的事实；、2015年3月16日原告葛存英委托律师给被告程庭文发出律师函，证明房客的业务无法履行等情况，要求被告停止骚扰，配合履行合同，继续骚扰的话，造成的损失由被告程庭文承担的事实；
5、治安调解协议书、调查报告复印件各1份，证明2016年3月14日下午四时在原告家中，双方因为家中事情发生争吵，原告准备打被告的时候，被告出手打了原告，经过调解，被告道歉并赔偿损失，证明了双方因为房屋产权的问题层发生纠纷，原告被被告打伤的事实；
6、询问笔录复印件1份、附照片1组，证明2016年3月14日打架的情况，派出所进行调查，原因是房屋出租的问题，笔录上有被告程庭文和原告葛存英及房客的询问笔录，房客多次提到被告程庭文在租赁期间多次骚扰造成不能经营造成损失，证明被告程庭文打原告的事实；
7、收条复印件1份，证明被告程庭文到出租屋纠缠，要求出租人立即搬走，并收取出租人4个月房租的事实。
两被告均未向本院提交证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告程庭文对两原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、证据2、证据3、证据7三性无异议；对证据4，认为租赁协议是真实的，签订合同的时候没有告知我，我一开始不清楚，后来我去店里看到房屋租出去了，就到店里去问情况，房客告诉我他们签订协议情况，我了解情况后告知对方我是产权人之一，我还将两份判决书给房客看了；2015年2月26日的函没有法律效力，上面是打印的字，没有签名盖章，任何人可以伪造；联络函我没有收到，对真实性不清楚，内容是差不多的，不能确定是否是房客发的；解除合同告知函我没有收到，像是房客发的；免责说明应该是房客发的，我也收到了1份，是我唯一收到的函，前几份都没有收到，前几份房客向学文的签字应该是同一人写的；函是不真实的，对事实有夸张，2月26日打印的函称从第二天起不断骚扰不真实，协商说我是共有人，房租我也要拿，房客说房租给原告了，我们三人协商这件事情，拟份协议，到期把房租给我，协商未果的时候我是说了这话，不能承认这份协议，让其过年前搬走；律师函之前也没有收到，现在看也没有意义，说严重影响房客的正常经营，不正确；对证据5、6认为是这么回事，调查报告没有签字盖章，是打印的，没有法律效力；治安调解协议书弄的很粗糙，写的和事实有出入，称原告准备打我的时候，我打了原告，因为和解了，我就没有追究这个不符合事实的事情。关于询问记录，法院应该采信向学文的询问笔录，这是一个中间人的笔录，与事实虽然有出入，但是基本上是事实。说在他店里发生打架的情况是不属实的，事情发生在原告家里，不是在店里。上面说的都是原告先动手的。对证据7没有意见，是自己写的。
被告程庭曦对两原告提交的证据无异议。
本院经审查认为，并结合程庭文、程庭曦质证意见，对本案证据作以下认证：因被告程庭文对两原告提交的证据1、证据2、证据3、证据7的三性无异议，故本院对两原告所提交的证据1、证据2、证据3、证据7予以认定；被告程庭文对两原告提交的证据4中的房屋租赁协议真实性无异议，但对其他证据的证明目的有异议；对两原告提交的证据5、证据6的证明目的有异议；故本院对两原告所举证据4、证据5、证据6的证明效力，以本院确认的事实为准。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：
1980年5月15日，葛存英与两被告亲生父亲程良方登记结婚，双方均系再婚。葛存英、葛泾宣系母女关系，葛存英与程庭文、程庭曦系继母子关系，葛泾宣与程庭文、程庭曦系继兄弟姐妹关系。2013年6月5日，程良方因病去世。程庭文因遗产分割问题向本院提起诉讼，本院审理后，于2014年6月3日作出（2014）宣民一初字第00978号民事判决书，判决确认相关遗产的分割，并确认坐落于宣城市宣州区锦城南路1幢4号门面房一间，葛存英享有该房屋5/8份额所有权，葛泾宣、程庭文、程庭曦各享有该房屋1/8份额所有权。案件宣判后，程庭文、程庭曦不服，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。宣城市中级人民法院审理后，于2014年11月14日作出（2014）宣中民一终字第00531号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案涉房屋是1997年购买，面积为29.82平方米，登记在程良方名下。法院判决后，原、被告没有实际对案涉房屋进行分割。2014年12月13日，葛存英与向学文（承租人）签订一份《租房协议》，约定葛存英将该房屋租赁给向学文经营皮具，租期自2014年12月15日起至2017年12月15日止，年租金为8万元。合同签订后，向学文支付了第一年度租金8万元，葛存英按各共有人对该房屋所占份额，分别给付葛泾宣、程庭文、程庭曦该房屋租金各1万元。租赁期间，程庭文认为葛存英出租该房时没有告知他，曾多次到该出租房屋内与承租人理论，影响了承租人的正常营业，其还另行向承租人收取4个月房租，后葛存英自己拿钱将程庭文另行收取承租人四个月的房屋租金退还给出租人。期间，公安部门接警后，多次出警制止程庭文的行为，承租人向学文多次发函给葛存英，要求其保证租赁合同正常履行，使其租赁房屋使用权不受侵害，否则，要求解除合同、退还租金并支付赔偿款。为此，葛存英委托律师发函，要求程庭文停止实施危害租赁合同的行为，但程庭文并未停止到该店中交涉。2016年3月4日，因租赁合同事宜，程庭文、向学文至葛存英家中商谈，程庭文与葛存英在交谈中发生争吵，程庭文击打葛存庭右眉角位置一拳，该纠纷后在公安部门的协调下得以解决。其后，向学文解除了租赁合同，并于2016年6月初将该房屋交还给葛存英，既未给付第一年期满后租用房屋的房租，也未向葛存英索赔相关损失，案涉房屋至今未再对外出租。
诉讼过程中，两原告对案涉房屋估价为180万元，表示该房屋可先由他人购买，只要按照180万元的价格按各自份额分得应得款项即可；如果他人不买的情况下，亦按180万元的价格由其自行购买，仍按180万元的价格立即给付其他共有人应得款项。程庭曦同意两原告对该房屋估价意见，并明确表示其不购买，只要按照180万元的价格按份分得应得款项即可。程庭文不同意买卖该房屋，仍坚持该房屋只对外出租。
另查明，诉讼过程中，原、被告均要求给予其一定时间进行庭外调解，但最终双方未达成一致意见。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案原、被告争执焦点为：一，案涉房屋能否处分，两原告诉讼请求是否符合法律规定。1、案涉房屋已经法院判决确认本案原、被告各自按份共有，即原告葛存英占5/8份额，原告葛泾宣、被告程庭文、被告程庭曦各占1/8份额，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分按份共有财产应当经三分之二以上的按份共有人同意，结合本案具体情况，现案涉房屋共有人葛存英、葛泾宣、程庭曦均同意处分该房屋，三人所占份额为该房屋的7/8，已经超过按份共有人三分之二以上份额，故葛存英、葛泾宣要求处分该房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2、关于处分案涉房屋价格的问题。葛存英、葛泾宣要求以180万元的价格予以出售，程庭曦对此估价亦表示同意，只是要求按180万元的价格按份分得自己应得份额款项，故案涉房屋价格确定为180万元的价格对外出售。关于如何处分案涉房屋，葛存英提出三种方案，其一，是由共有人程庭文、程庭曦各自优先购买；其二，是公开向外出售；其三，是如果在前两种情形均无法处理的情况下，由其自行出资180万元购买，从而彻底解决该房屋所有权处分问题，葛存英的三种方案合理、合情、合法。现在其他共有人不予购买的情况下，故对葛存英、葛泾宣以180万元价格处分该房屋，由葛存英出资同等价格180万元购买该房屋，并给付其他各共有人相应份额房屋折价款的诉讼请求，因该方案是最简洁快捷处理纠纷的方式，本院予以支持。二、关于被告程庭文是否应承担赔偿两原告房屋租金损失问题。葛存英既是葛泾宣母亲又是程庭文、程庭曦继母，还占有案涉房屋5/8份额，在共有房屋处分之前，为了实现该房屋的利益最大化，将该房屋对外出租，并将该房屋租赁所得租金给付其他共有人，没有损害其他共有人的权益，相反，还给各共有人带来一定的利益，理应得到该房屋其他共有人的理解。程庭文在不知租赁具体情况之前到该房与承租人交涉情有可原，但是，被告程庭文在拿到葛存英所给的1万元租金后，多次到出租屋与承租人纠缠，系阻扰葛存英出租房屋的行为，并最终导致承租人中途退租，造成其他房屋共有人不能出租房屋，从而遭受租金损失，对此，程庭文的行为确有过错，依法应承担造成其他房屋共有人不能出租房屋收益的赔偿损失。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百条第一款、第一百零一条之规定，判决如下：
一、确认登记在程良方名下的位于宣城市宣州区锦城南路1幢4号门面房一间以180万元的价格由原告葛存英购买，原告葛存英将该房以180万元价格的1/8份额分别给付原告葛泾宣、被告程庭文、被告程庭曦各22.5万元。
二、原告葛泾宣、被告程庭文、被告程庭曦协助原告葛存英将位于宣城市宣州区锦城南路1幢4号门面房屋产权变更登记至原告葛存英名下，该房屋变更登记费用由原告葛存英负担。
三、被告程庭文赔偿原告葛存英房屋租金损失70833元、赔偿原告葛泾宣租金损失14167元（自2015年12月15日起至2017年5月15日，以年租金8万元为基数，按共有份额比例计算）。
四、驳回原告葛存英、葛泾宣其他诉讼请求。
上述确定的权利义务，均于本判决生效之日起十日内履行。
本案受理费已减半收取2294元，由原告葛存英负担294元，由被告程庭文负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 张辉煌
二〇一七年十二月八日
书记员 王珍珍