广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初677号
原告：李观妹，女，1986年3月28日出生，汉族，住广东省吴川市。
原告：吴华玉，男，1980年1月9日出生，汉族，住广东省吴川市。
两原告的共同委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。
被告：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地：佛山市南海区盐步广佛路横江路段。
法定代表人：罗耀华，执行董事。
委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁健津，广东法品律师事务所实习律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号。
负责人：王超，行长。
委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。
原告李观妹、吴华玉与被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回异议。被告不服，提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司在诉讼中变更企业名称为佛山市联诚投资发展集团有限公司，本院对被告名称作相应变更。第三人在诉讼中提出独立请求，本院予以受理并与本诉合并审理。本案适用简易程序，于2016年7月14日和2016年7月20日两次公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人刘正超、崔建珍，被告的诉讼代理人麦慧莉，第三人的诉讼代理人张文煜到庭参加了诉讼。诉讼中，各方当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
两原告向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》；2.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告返还已付首期购房款337605及该款从原告付款之日起至被告付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（暂计算至2016年1月7日为43338.54元）；4.被告返还原告已向第三人支付的贷款本金利息（暂计至2016年7月4日本金14832.12元，利息51662.88元，合计66495元），支付该款从原告支付之日起至被告付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.被告支付违约金65760.5元；6.被告赔偿办理房产查询证明费用100元、网签备案费用320元、预告登记费用80元，合计500元；7.被告协助办理物业维修基金6576.05元和契税6576.05元的退款手续。8.被告清偿《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本息；9.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2013年10月29日签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定了原告购买被告位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼501房。合同签订后，原告依约支付了首期款337605元，并于2013年12月2日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款320000元，原告以涉讼房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告提供保证担保。2013年12月4日，第三人将上述贷款支付予被告。原告自2014年1月6日起向第三人支付贷款本息至今，并缴存了住宅专项维修资金和房屋契税，办理了商品房预告登记。涉讼房屋于2015年9月30日才通过工程竣工联合验收，至2015年11月才通知交房，被告已构成严重违约。原告为此与被告理论，双方发生严重争执，被告打伤原告并威胁原告人身安全。原告有权解除合同并要求被告赔偿一切损失。
被告辩称，（一）被告在房屋销售前，已向购房者充分宣传房屋交付前需实施拆改。1、从被告的楼盘宣传广告、资料和销售中介陈述可知，被告对外销售智博花园楼盘已通过“100%实用率”、“N+1”、户型设计图等充分告知购房者，房屋通过拆改工程后可增加房屋的实用面积，并由销售人员向购房者多次解释。2、拆改工程增加房屋实用面积变相降低房屋购买单价，使智博花园房屋总价除以拆改后的实用面积获得的单价远低于周边楼价，这也是购房者选择决定购买智博花园的重点，购房者对拆改后方能交楼一事不可能不知情。（二）《拆改委托合同》已将交楼时间变更为房屋拆改验收合格之后，属于李观妹、吴华玉和被告的真实意思表示。（1）《广东省商品房买卖合同》、《拆改委托合同》签订时，李观妹、吴华玉清楚知悉房屋拆改完成后方能交付。《拆改委托合同》第五条约定：“甲方（即李观妹、吴华玉）收楼或者甲方自行搬进入住，均视为对工程验收合格”，即拆改工程验收前，李观妹、吴华玉实际并未交楼，也未能搬进房屋入住。房屋的交付应以业主实际占有、使用为前提，因此李观妹、吴华玉的真实意思表示亦为拆改工程验收合格之日后才交楼或者搬进入住。《广东省商品房买卖合同》与《拆改委托合同》签订的时间为同一天，故李观妹、吴华玉签订《拆改委托合同》时，已清楚知悉《商品房买卖合同》约定的交楼日期不可能实现。（2）华丽物业公司受被告委托签订《拆改委托合同》，属于代理行为的一种，可突破合同的相对性。1.华丽物业公司是被告的控股股东，受被告委托代为签订《拆改委托合同》，被告为《拆改委托合同》的实际履行主体。《拆改委托合同》产生的法律效果可直接归属被告；2.李观妹、吴华玉签订《拆改委托合同》时，已被告知拆改工程的实际施工方为被告。正因如此，业主才放心签订《拆改委托合同》。3.若无被告的配合和统一施工，不可能拆改、增加房间，购房者无法委托自行第三方拆改房间。4.《拆改委托合同》明确规定“本合同规定的工程改造费用由乙方免费为甲方施工，不另外向甲方收取任何费用”，可见被告基于业主的购房行为而提供的待遇，无须业主支付任何对价。对本案而言，不能简单地因华丽物业公司属于第三方，将《拆改委托合同》认定为与本案无关。事实上，房屋拆改贯穿被告宣传智博花园楼盘、楼房销售到拆改工程实施的过程中，一直是本次交易最重要、最核心的联结点，应当将《拆改委托合同》视作双方对交楼时间的变更。（三）《拆改委托合同》约定的拆改工期5个月，也即被告在至2015年11月1日前方交付给李观妹、吴华玉即可，不属于逾期60天交楼。（四）李观妹、吴华玉在2015年12月12日已签收了相关的收楼材料，已成功收楼。综上，李观妹、吴华玉主张逾期60天交楼的解除合同理由不成立，应当继续履行《广东省商品房买卖合同》。即便李观妹、吴华玉坚持解除合同，被告亦无须承担任何违约责任。
第三人陈述意见，原告与被告应各自向第三人返还本息。
第三人向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与原告李观妹、吴华玉签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告退还贷款本金308156.74元（截至2016年2月26日）及其利息予第三人（以308156.74元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%从2016年2月27日计至实际付清日止）；3.第三人对位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼501房在上述第2项债权及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.原、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年10月21日，第三人与被告签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，双方就被告开发的智博花园项目的个人购房贷款业务合作有关事宜进行详细约定。2013年12月2日，第三人与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款320000元用于购买涉讼房屋，第三人于2013年12月4日履行借款划款义务。原告以涉讼房屋提供抵押担保。因被告迟延交楼，原告起诉要求解除商品房买卖合同，根据前述合作协议及借款合同约定，第三人有权解除借款合同并要求被告将原告所欠借款本息直接返还予第三人。涉讼房屋已办理抵押预告登记，依据佛山市南海区国土城建和水务局档案馆出具的商品房合同登记查询证明显示抵押权人为第三人，根据《物权法》第十六条、第十七条的规定，抵押权已经设立，第三人有权以涉讼房屋拍卖变卖所得价款优先受偿。
原告对第三人之诉辩称，对第三人的起诉没有异议。
被告对第三人之诉辩称，不同意解除合同；如果法院判决解除合同，贷款的本息应分别支付给原告与第三人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于原告主张的签约服务费320元和预告登记费用80元，原告提供的委托服务确认书、收款收据、广东省非税收入（电子）票据、预告登记凭证（佛预字第0200193613号）有原件核对，本院对其真实性予以确认，并认定该费用属于为购买涉讼房屋实际发生的费用。原告主张的利用城建档案费100元，原告提供的利用城建档案费发票和房产查询证明没有原件核对且与本案没有关联性，本院对原告主张该费用为购买涉讼房屋发生的费用不予认定。
2.关于原告是否实际缴纳契税的事实，原告提供POS签购单、税收缴款书有原件核对，本院对该证据予以确认并认定原告已缴纳契税6576.05元。
3.关于原告主张受被告侵害的事实，原告提供的报警回执、门诊病历没有就致害人作出认定，且原告主张的该情况属于人身损害赔偿纠纷，与本案纠纷为不同的事实和不同的法律关系，与本案无关，本院不予审查认定。
4.关于原告是否已实际收楼的问题，被告提供的商品房交付通知书、编号为9920139266327国内小包邮件详情单、物流跟踪信息查询单、项目业主收楼资料签收表、业主收楼确认书、业主收楼物品确认表、智博花园业主（住户）资料登记表有原件也核对，且寄送地址为原告在商品房买卖合同载明的收件地址，本院认定原告已签署涉讼房屋收楼的上述文件，但原告提供的收房催告函有原件核对且被告对真实性予以确认，证明原告仅签署书面文件，尚未办理完毕收楼手续，本院对被告主张原告已收楼的事实不予确认。
5.关于被告是否因违建受行政处罚的问题，本院认为该问题与本案无关，原告提供的网页截屏报道、佛山市南海区人民政府及国土城建水务局关于涉案房屋违法加建的函件，本院不予审查认定。
6.关于拆改合同是否变更收楼时间约定的事实，被告提供的拆改委托合同有原件核对，本院对其真实性予以确认。该合同并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该拆改委托合同实际为原告与案外人之间的不同法律关系，并不构成原、被告对涉讼买卖合同的变更或影响涉讼买卖合同履行。被告提供的《证明》、《建设工程设计合同》、2013年9月5日南方都市报FB01版佛山读本封面、2013年9月13日南方都市报FB02版广告、联诚智博花园楼盘介绍宣传单、联诚智博花园楼盘户型介绍宣传册、保利公馆佛山市房地产网查询信息、汇豪嘉园佛山市房地产网查询信息、佛山市南海区联诚投资发展有限公司全国企业信息信用公示系统查询、佛山市南海区华丽物业管理有限公司全国企业信息信用公示系统查询、确认书、拆改前后的照片均与收楼时间的事实无关，本院不予审查认定。
根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
2013年9月22日，原告向被告支付首期房款337605元。
2013年10月29日，两原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于佛山市南海区大沥镇智博路1号的智博花园6号楼501房，房屋建筑面积82.5平方米，总价款为657605元。被告应于2015年6月1日前将上述房屋交付两原告使用，交付时必须符合下列条件：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房已办理竣工验收备案。如被告逾期交付超过60日，两原告有权解除合同，被告应退还两原告全部已付款，并按累计已付款的10%向两原告支付违约金。该合同已在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。同日，原告与被告并签订《补充协议》，对商品房买卖合同的相关事宜进行补充约定，并约定双方在商品房买卖合同所载的联系地址为指定联系地址。
2013年10月29日，两原告与案外人佛山市南海区华丽物业管理有限公司签订《拆改委托合同》，约定原告委托案外人对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向原告收取其他费用。
2013年10月29日，原告向广东法品律师事务所支付320元签约服务费。
2013年11月30日，两原告缴存了涉讼房屋的住宅专项维修资金6576.05元和支付涉讼房屋买卖的契税6576.05元。
2013年12月2日，两原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定第三人向原告提供贷款320000元用于购买涉讼房屋；贷款期限300个月；贷款利率为基准利率上浮5%；合同还款方式为等额本息还款法，被告提供保证担保。各方并约定其他权利义务。
2013年12月4日，原告通过第三人向被告支付房款320000元。
2013年12月17日，行政部门核发粤房地预登佛预字第0200193616号《广东省房地产预告登记证明》，登记预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为两原告；债权数额为320000元；权利起始日期为2013年12月2日，终止日期为2038年12月1日。2013年12月19日，原告向行政主管部门缴纳房屋所有权登记费80元。
2013年12月19日，原告向行政主管部门支付房屋所有权登记费80元。
原告与第三人在诉讼中共同陈述，原告每月归还贷款的期限为每月4日前，每期计算周期为按自然月。
联诚智博花园6号楼于2015年9月30日完成竣工验收，并在2015年10月9日办理竣工验收备案。
2015年10月23日，被告向原告在商品房买卖合同载明的住址寄出商品房交付通知书，通知原告在2015年11月1日前办理收楼手续。
原告于2015年12月12日到被告处签署了业主收楼确认书。2015年12月28日，被告向原告送达收楼催告函，催告原告在收到函件之日起7日内办理收楼手续。
被告于2016年2月24日收到本院送达的原告起诉状及本案应诉材料。
截至2016年7月4日，原告已还贷款本金14832.12元，已还利息51662.88元，合计66495元；原告尚欠第三人未到期贷款本金305167.88元。
另查明，佛山市南海区联诚投资发展有限公司于2016年6月24日变更企业名称为佛山市联诚投资发展集团有限公司。
本院认为，广东省商品房买卖合同（下称买卖合同）、补充协议、个人购房担保借款合同（下称贷款合同）均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。
根据买卖合同约定，被告应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，涉讼房屋于2015年10月9日才符合交付条件，被告逾期交付已超过60日，原告有权解除合同。被告虽称根据拆改委托合同涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但该拆改委托合同并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该拆改委托合同实际为原告与案外人之间的不同法律关系，并不构成原、被告对涉讼买卖合同的变更或影响涉讼买卖合同履行，故被告该抗辩理据不足，本院不予采纳。被告于2016年2月24日收到本院送达的原告主张解除合同的诉状，应视为被告当日收到原告解除合同通知。合同目的仍能实现不构成排除原告合同权利的合法理据，被告相应抗辩本院不予采纳。综上，涉讼买卖合同于解除通知到达被告之日即2016年2月24日解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，第三人和原告诉请解除贷款合同合法有据，本院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，被告应配合办理合同关系清算手续，故原告诉请被告协助办理涉讼房屋住宅专项维修资金6576.05元的退费手续和契税6576.05元的退税手续理据充分，本院均予以支持。涉讼买卖合同因被告违约解除，原告诉请被告支付违约金65760.5元（657605元×10%）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应将购房贷款305167.88元返还第三人，将购房款352437.12元（已还本金14832.12+首期房款337605）返还原告。涉讼买卖合同约定原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给原告，则被告应于2016年3月25日前退还上述房款352437.12元予原告，现逾期未退款，则应支付以352437.12元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年3月26日起至实际清偿之日止的利息予原告。至庭审终结前原告已支付的贷款利息损失本院已纳入违约金的考量范围，庭审终结后的贷款利息支付情况尚未确定，如原告支付的贷款利息超过违约金，可另行主张权利。原告有关返还购房款本金及支付利息的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告主张被告赔偿签约服务费320元和预告登记费用80元，本院已纳入被告应支付的违约金考量范畴；原告主张的利用城建档案费100元，原告没有提供原件核对并证明与本案的关联性，本院对原告相应请求不予支持。
贷款合同并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付，第三人于本案中诉请解除贷款合同，而该合同亦因被告违约经判决解除，原告及第三人对此并无过错，本院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定从2016年7月5日起的利息由被告负担并按合同约定标准计付予第三人，则被告应支付以以305167.88元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%计算的从2016年7月5日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人。第三人有关退款本金及利息的请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
关于第三人诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。本院认为，第三人主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，第三人并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，本案判决如下：
一、确认原告李观妹、吴华玉与被告佛山市联诚投资发展集团有限公司于2013年10月29日签订的《广东省商品房买卖合同》和补充协议于2016年2月24日解除；
二、解除原告李观妹、吴华玉与第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司于2013年12月2日签订的《个人购房担保借款合同》；
三、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款352437.12元予原告李观妹、吴华玉；
四、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金65760.5元予原告李观妹、吴华玉；
五、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以352437.12元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年3月26日起至上述第三项判决履行之日止的利息予原告李观妹、吴华玉；
六、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李观妹、吴华玉办理住宅专项维修资金6576.05元的退费手续和契税6576.05元的退税手续；
七、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款305167.88元予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
八、被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以305167.88为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%计算的从2016年7月5日起至上述第七项判决履行之日止的利息予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
九、驳回原告李观妹、吴华玉的其他诉讼请求；
十、驳回第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计4415.61元，财产保全费3035.61元，合计7451.22元（原告已预交），由原告负担807.15元，由被告佛山市联诚投资发展集团有限公司负担6644.07元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。第三人之诉受理费减半收取计2961.18元（第三人已预交），由被告佛山市联诚投资发展集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予第三人，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年八月十六日
书记员 廖炜城