河北省吴桥县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0928民初498号
原告：刘春林，男，1970年4月24日出生，汉族，户籍天津市红桥区，现住河北省吴桥县。
委托代理人:郭军，男，河北艺乡律师事务所律师。
被告：高书君，女，1964年12月8日出生，汉族，住吴桥县。
被告：张怀波，男，1963年8月3日出生，汉族，住吴桥县。
二被告共同委托代理人:王帅，男，河北理蕴律师事务所律师。
原告刘春林与被告高书君、张怀波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘春林委托代理人郭军、被告高书君、二被告共同委托代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春林诉称：2013年10月25日，原告与被告高书君签订房地产《转让协议》，被告张怀波为高书君的丈夫，在同日为原告提供同意高书君将所属夫妻共同财产转让的声明，被告将位于吴桥县城原中立交桥北侧的房地产(吴国用2006字第转019号，吴房权证桑03字第××号房产证）以1190万人民币转让给原告，该协议签订后，原告按规定将全部款项给付被告，但被告却未能履行转让协议规定的协助办理过户并提供相关资料的义务，致使原告不能完成过户登记，不能实现产权。目前，在未经原告授权的情况下，被告以转让给原告的涉案地产房产为他人借款提供三年期最高额抵押，导致涉案地产房产被抵押且无望解除，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，原告遂提起诉讼，请求责令被告立即履行办理房地产过户手续的义务，并承担违约责任，并由被告承担诉讼费用。立案后，原告又以被告不能履行合同规定的协助办理房地产过户和不能提供相关过户资料等义务为由，将诉讼请求变更为解除房屋买卖合同，责令被告退还房款1190万元及相关利息，并承担违约责任，由被告承担诉讼费用。
被告高书君、张怀波辩称：1、被告对于原告提出的增加变更诉讼请求不予认可。原告原诉讼请求为请求责令被告立即履行办理房地产过户手续的义务，是基于原被告之间的买卖合同，是为履行合同之诉，而原告变更增加诉讼请求为解除合同，并要求被告返还购房款，二者一个要求履行合同内容，一个要求解除合同，二者不是基于同一法律关系，也不是基于同一事实，故被告请求法院依法驳回原告的增加变更诉讼请求，如原告坚持可另案起诉。2、导致上述房屋至今未过户的责任不在被告，而是原告开始以过户费用过高要求被告暂不过户。3、导致涉案房屋及土地抵押不能解除，从而不能办理过户的责任也在于原告，当时原告主动找到被告，因为地产房产未办理过户登记，要求被告协助在银行出具的唯一制式担保合同上签字为他人借款进行抵押，被告当时并不知晓原告曾与吴桥县昊通树脂有限公司就抵押事宜曾签署协议，更不知晓他们之间抵押一年的约定，只是后来双方发生纠纷归由公安机关处理，才知晓他们之间存在抵押协议，现案外人无法偿还银行借款，导致上述房屋不能办理过户手续，其责任完全在于原告而不在于被告。4、原告增加变更诉讼请求“要求退还购房款1190万元及违约金”，按照法律规定该诉求属请求权范围，属于给付之诉应计算诉讼时效，原告的该诉求已超诉讼时效，请求法院依法驳回原告的不合理诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证质证情况如下：
1、原告提交2013年10月25日原告刘春林与被告高书君签订的《转让协议》复印件一份，原告按照该协议履行付款的银行单据复印件7份，被告张怀波同意高书君将所属夫妻共同财产转让的《声明》，经质证，被告无异议，本院对其证据效力予以确认；
2、原告申请本院调取中国工商银行吴桥支行证据复印件三份，包括2014年4月13日借款人吴桥昊通树脂有限公司与中国工商银行股份有限公司吴桥支行签订的《流动资金借款合同》复印件一份（借款金额2000万，期限11个月）、2015年3月25日借款人吴桥昊通树脂有限公司与中国工商银行股份有限公司吴桥支行签订的《流动资金借款合同》复印件一份（借款金额2000万，期限11个月）、2014年4月13日抵押权人中国工商银行股份有限公司吴桥支行与抵押人高书君签订的《最高额抵押合同》复印件一份（依据吴桥昊通树脂有限公司与中国工商银行股份有限公司吴桥支行签订的流动资金借款合同，约定高书君担保主债权最高额为2891万元，期限为2014年4月14日至2017年4月13日），经双方质证均无异议，本院对其证据效力予以确认；
3、被告提交2014年3月3日吴桥昊通树脂有限公司与吴桥宝丽隆新型建材有限公司（法定代表人刘春林）签订的《协议书》复印件一份（证实吴桥宝丽隆新型建材有限公司以高书君名下房产为吴桥昊通树脂有限公司在中国工商银行股份有限公司吴桥支行借款办理抵押），经原告质证无异议，本院对其证据效力予以确认。
原、被告双方对“涉案地产房产已经无法依照转让协议过户登记”的事实均无异议。根据以上证据和双方当庭陈述，本院认定事实如下：
一、《转让协议》的签订情况。2013年10月25日原告刘春林与被告高书君签订《转让协议》，约定“甲方（高书君）将位于长江路中立交桥北侧高书君的土地和房产转让给乙方（刘春林），土地和房产以吴国用（2006）字第转019号、吴房权证桑03字第××号房产证为准，价格壹仟壹佰玖拾万元；乙方如需要办理过户手续，甲方要协助乙方办理过户并提供相关资料，费用由乙方负担”。另外，转让协议还包括若干相关条款，共计七条以及附件7个。被告张怀波为高书君的丈夫，在同日为原告提供同意高书君将所属夫妻共同财产转让的声明。
二、《转让协议》的履行情况。《转让协议》签订后，原告刘春林陆续将全部款项付给被告高书君，被告高书君也将办理土地房产过户所需手续移交原告刘春林，但原告考虑过户登记费用较高，故暂未办理土地房产过户登记。
三、土地房产抵押情况。2014年3月3日吴桥宝丽隆新型建材有限公司（法定代表人刘春林）与吴桥昊通树脂有限公司签订《协议书》，约定“甲方（吴桥昊通树脂有限公司）向吴桥县工行申请贷款，因抵押物不足，特向乙方（吴桥宝丽隆新型建材有限公司）借房产4680平方米（房产权益人名称高书君，房产证号：00××85，该房产附乙方与高书君的购买协议），用以向银行办理抵押贷款手续，并就房产抵押相关事宜达成如下协议：一、该房产抵押期限以银行贷款批复下放之日起一年为限，抵押期间乙方不得撤销担保抵押；二、抵押期间，甲方付乙方房产抵押担保费200万元/年；该费用在银行贷款到达甲方账户后三个工作日内一次性支付给乙方”。另外，该《协议书》还包括其他若干条款，共计五条。
四、最高额抵押借款情况。2014年4月13日抵押人高书君与抵押权人中国工商银行股份有限公司吴桥支行签订《最高额抵押合同》，约定依据吴桥昊通树脂有限公司与中国工商银行股份有限公司吴桥支行签订的《流动资金借款合同》，高书君担保主债权最高额为2891万元，期限为2014年4月14日至2017年4月13日。在高书君提供最高额抵押期间，吴桥昊通树脂有限公司与中国工商银行股份有限公司吴桥支行签订两份《流动资金借款合同》，分别是2014年4月13日的2000万和2015年3月25日的2000万，实质上第二份合同是第一份合同倒据产生，属于借新还旧。
五、涉案房地产现状。目前，原告与被告交易的涉案地产房产中的“权属人高书君，房产证号；吴房权证桑03字第××号，产权面积4680平方米，抵押面积4680平方米。土地证号：吴国用（2006）字第转0**号，土地使用权面积1387.50平方米，抵柙面积1387.50平方米”均已被抵押给中国工商银行股份有限公司吴桥支行，因吴桥昊通树脂有限公司处于停产状态，已经丧失按期偿还借款2000万元及相应利息的经营能力，抵押的涉案地产房产不能解除抵押，中国工商银行股份有限公司吴桥支行准备依据借款合同条款提起仲裁，拍卖抵押的涉案地产房产以优先偿付借款本金2000万元及相应利息。
本院认为，原告与被告签订的地产房产《转让协议》主体合法、形式完备、意思表示真实，经过双方签订成立，原告付清全部款项，被告也积极协助提供了办理过户需要的相应手续，但原告考虑过户登记费用较高故当时暂未办理过户登记。双方对涉案地产房产因被抵押而无法办理过户登记的现状均无异议。原告履行《转让协议》付款义务后，在未办理过户登记的情况下，与他人以所购得被告的涉案地产房产进行协议抵押。因为未办理过户登记，去银行办理抵押登记仍需二被告出面以二被告的名义办理，故原告通知被告前去协助办理抵押手续。被告对自己已经实际转让的地产房产，在未得到原告明确书面授权的情况下，不履行谨慎审查义务，以自己的名义为他人借款进行为期三年的最高额抵押，此举超出原告与他人约定的抵押一年期限，导致被抵押的涉案地产房产风险增加，目前因为同原告协议抵押的借款人公司已停产面临倒闭，抵押物难以解除抵押，面临被银行拍卖且向借款人追偿无望的风险。据此，涉案地产房产被抵押不能继续办理过户登记从而导致转让协议无法履行的现状，原告与被告均负有不可推卸的责任，鉴于该项过错不属本案诉求审理重点，故本案对双方过错责任比例不作区分；本案转让协议因双方过错导致无法继续履行，原告请求解除该协议，应予以准许。鉴于转让协议解除后造成的相关经济损失，比如原告购房款的利息损失、被告涉案地产房产租赁损失和增贬值情况、涉案地产房产作为抵押物被拍卖后可能无法追偿的损失等等，因未实际发生目前难以界定，应待该协议解除完毕实际损失发生后根据双方过错另案起诉。被告关于“原告变更诉讼请求不当”和“原告主张返还购房款超过诉讼时效”的辩称事由，本院认为于法无据，故不予采信。虽然双方转让协议已经成立，但因未按照法律规定办理过户登记，故涉案地产房产所有权并未实际发生转移，仍属被告高书君所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、解除原告刘春林与被告高书君2013年10月25日签订的关于涉案地产房产转让的《转让协议》；
二、被告高书君和被告张怀波共同退还原告刘春林涉案地产房产购买款1190万元；
三、原告刘春林退还被告高书君涉案地产房产（据2013年10月25日双方签订的《转让协议》载明）并办理交接手续；
四、驳回原告刘春林的其他诉讼请求。
以上履行内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费93300元，由被告高书君与张怀波承担46650元，由原告刘春林承担46650元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 员 王景翔
人民陪审员 齐洪杰
人民陪审员 尤莉莉
二〇一七年九月二十五日
法官 助理 齐万飞
书 记 员 简振磊