湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第207号
原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司。
法定代表人方延川，该公司总经理。
委托代理人沈晖，男，1968年5月18日出生，汉族，湘潭市人。
被告（反诉原告）颜凯云，男，1972年8月25日出生，汉族，湘潭市人。
原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司（以下简称邦克物业公司）诉被告（反诉原告）颜凯云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，被告（反诉原告）颜凯云于2014年3月6日向本院提交反诉状，本院予以受理。征得原、被告双方同意认可，本院于2014年4月8日依法由本院代理审判员刘帅适用简易程序独任审理本案，由代理书记员胡璐担任法庭记录。原告（反诉被告）邦克物业公司委托代理人沈晖，被告（反诉原告）颜凯云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邦克物业公司诉称：经招投标程序，原告与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于2006年5月19日签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》，约定由原告为裕丰•新城国际提供前期物业管理服务，住宅物业管理费按1.5元／月／平方米的标准收取，但为促进销售，原告同意在质保期内住宅物业管理费按0.92元／月／平方米的标准收取，物业管理费按季交纳，业主、物业使用人应在季前履行交纳义务，同时约定，若业主、物业使用人未依约交纳物业服务费用，自逾期之日向原告支付违约金。前述合同签订后，原告依约履行了合同义务。2010年10月1日在维保期满后，按物价局对该项目批准的备案文件，物业费收取标准调至按建筑面积每月每平方米1.3元。被告入住后，在交纳2010年2月28日之前的物业费后，自2010年3月1日起，被告即拒交物业管理费，经原告多次催告后，仍拒绝履行付款义务。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3660元及违约金7576元，共计11236元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）针对原告的本诉答辩称：不交纳物业费系因原告损坏答辩人家中地板未进行赔偿，而且损坏答辩人家中地板后原告也从未来催缴物业费。
被告（反诉原告）反诉称：2010年11月28日，被反诉人以业主拒交物业费为由，对反诉人及另几十户业主住宅断电断水、窃取法定私有水表、锯断输水管及阀门、剪断供电线、导致反诉人无法居住，多次交涉无果，致使反诉人数月被迫在外租住、就餐，反诉人为此还支付了大量的交通费等，被反诉人的违法行为给反诉人精神上也造成了巨大的伤害。根据合同法、电力法、电力设施保护条例、水法等相关法律，被反诉人应承担法律责任。请求判令被反诉人修复被其破坏的水、电设施，恢复到破坏前状态，赔偿反诉原告损失3200元及因家中木地板被污水浸泡所受损失14500元，并承担本诉、反诉费用。
原告（反诉被告）代理人口头辩称：反诉原告诉称无相关法律事实，其赔偿数额无计算依据及来源。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
证据1、原告企业法人营业执照，法定代表人身份证明，组织机构代码证、被告身份证复印件，证明：原、被告诉讼主体适格；
证据2、中标通知书、湘潭电化裕丰房地产开发有限公司与原告签订的《湘潭市前期物业服务委托合同》，证明：原告经招标程序，于2007年5月19日，与裕丰房产公司签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》，约定由原告为裕丰新城国际小区提供前期物业管理服务，物业管理费按住宅物业1.5元／月／平方米的标准收取，但为促进销售，原告同意在质保期内物业费按住宅物业0.92元／月／平方米的标准收取，物业管理费按季缴纳，业主、物业使用人应在季前履行缴纳义务。原告通过招标程序，自2006年5月19日起即为本案所涉小区提供物业服务，原告享有收取物业服务费的权利；
证据3、裕丰•新城国际住宅小区公共性物业服务费申报材料，证明：湘潭市物价局同意裕丰•新城国际住宅小区住宅前期物业服务费在保修期后最高可按1.35元／月／每平米收取。原告物业管理费的收取标准合理合法；
证据4、业主《表扬信》、原告的《物业服务报告》，证明：业主对原告服务工作的表扬及肯定，原告向业主的年度工作汇报，原告已依约履行了合同义务；
证据5、《商品房买卖合同》，证明：裕丰房产公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了裕丰•新城国际小区君盛阁3C／3D号房屋，同时约定前期的物业管理由原告承担。被告系本案所涉物业的业主、产权人，应履行缴纳物业管理费的义务；
证据6、《催款通知书》，证明：原告多次向被告送达《催缴通知书》，要求被告支付拖欠的物业管理费，但被告一直无正当理由拒交物业管理费。
被告（反诉原告）颜凯云对原告（反诉被告）邦克物业公司提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；证据2与本案无关；对证据3的真实性无异议，对证明目的有意义，小区物业费定价需经业主同意；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，这个是别的业主的个人行为，与本案没有关系；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议；证据6我从未收到过。
被告（反诉原告）颜凯云为支持其答辩理及反诉请求向本院
提交了以下证据：
证据7、《关于召开裕丰新村国际小区业主投诉协调会议的通知》，证明：被反诉人对反诉人住宅实施了断水断电行为，以上期日反诉人住宅为断水断电状态为事实；
证据8、2011年3月21日被反诉人发布致业主通知关于3月15日沟通会上物业的回复情况，证明：会后24小时内对暂停供水、供电服务的业主，无条件恢复供水电服务，被反诉人承诺实施了暂停供水、供电行为。会后恢复水、电，证明沟通会前会中反诉人住宅为断水断电状态为事实并从没有恢复过供水供电；
证据9、通告，证明：请欠费业主缴纳物业费，逾期将停止对欠费业主的供水服务，请欠费业主勿私自接通用水（公布的202户业主名单反诉人在其中）；
证据10、照片两张，证明水表被拆除，水管阀门被切断，供电线被剪断，反诉人私有水电设施被拆卸、破坏，住宅为断水断电状态；
证据11、照片五张，证明物业只要收取一定资金，就允许门面向小区穿墙打洞，向小区内排废，破坏小区；
证据12、报告一份，照片五张，证明反诉人家中地板被被反诉人损坏，被反诉人应承担赔偿责任；
证据13、销售预定表，证明反诉人家中地板受损害，木地板实际损失价值；
证据14、收条一张，证明停水停电期间反诉人在外租房所支付的租金数额。
原告（反诉被告）邦克物业公司对被告（反诉原告）颜凯云所出示的证据的质证意见为：对证据7真实性无异议，但这份通知是复印件且有添加的痕迹，不是证据本身反映的客观事实，请法庭甄别。该证据并不能清楚反映反诉原告家庭是否有断水和断电的行为，有断水断电情况是否与物业公司本身有关联，缺乏相关的直接材料来证实；对证据8真实性无异议，但对反诉原告的证明目的有异议，该证据并不能清楚反映反诉原告家庭是否存在断水和断电的现象，断水断电情况是否与物业公司本身有关联；对证据9真实性无异议；对证据10、11、12的真实性、内容和证明目的有异议，照片没有拍摄的人，相应的参照物模糊，不能反映有停水停电的现象，是谁来拆除和停电的不清楚，证据11系相邻关系的证明，不能证明门面向小区穿墙打洞和排废，也不能证明物业收取业主任何费用允许其穿墙打洞；对证据12系房屋质量问题，与物业公司无关；对证据13与本案无关且没有原件；证据14系复印件，收条出具人没有出庭作证，不予质证。
原告（反诉被告）未就反诉提交证据。
本院认证认为，因证据1、2、3、4、5、6、7、8、9原、被告对其真实性均予以认可，本院对其真实性予以认定；证据10、11、12、13无法直接达到其证明目的，本院对该两份证据不予认定；对证据14所列证明人员未参与庭审，无法核对其证言真实性，且该份证据无其他证据予以佐证，本院依法不予认可。
根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：
原告湘潭邦克物业管理有限公司与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于2006年5月19日签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为裕丰•新城国际提供前期物业管理服务。在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的正式物业服务合同生效时，该合同自动终止，同时约定，该合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，甲方（即湘潭电化裕丰房地产开发有限公司）应在合同期满前选聘新的物业管理企业。合同到期后，因小区尚未选聘新的物业公司，由原告继续承担小区内的物业管理，直至业主委员会成立。
2006年6月19日，被告颜凯云与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告购买裕丰•新城国际2幢君盛阁3C、3D号房，建筑面积分别为83.75m²、61.54m²，原告实施前期物业管理。根据邦克物业的申报，湘潭市物价局于2008年4月9日作出批复：“根据湘价服（2004）178号《湖南省物业服务收费管理实施办法》的有关规定，同意在邦克物业、裕丰房产所提供的前期物业服务合同、业主临时规约等真实合法有效的前提下，裕丰·新城国际住宅小区住宅前期物业服务费最高可按1.35元／m²月执收，其中在公共设施保修期内住宅业主按0.92元／m²向物业公司缴纳，差额部分按合同约定由开发商承担，并予备案。”2007年10月25日，被告在接收住宅房产物业后，按0.92元／m²缴纳物业管理费至2010年3月1日，此后物业管理费一直拒交。2010年10月1日维保期已过，原告按湘潭市物价局的规定于2011年1月1日将物业管理费调至1.30元／m²，并进行了公示。被告以原告损坏其家中地板未进行赔偿，且从未催缴物业管理费为由，仍拒交物业管理费，到2012年1月31日止，累计欠缴3792.07元（0.92元／m²×145.29m²×10月＋1.3元／m²×145.29m²×13月）。
另查明，在被告颜凯云欠缴物业管理费期间，原告对被告实施了停水停电的行为。原告按季催讨物业管理费无果，遂提起诉讼，提出诉称之请求。
本院认为，原告对被告欠缴物业费只主张3660元，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）损坏其家中地板未进行赔偿，而且损坏其家中地板后原告也从未来催缴物业费作为拒交物业管理服务费的理由，被告（反诉原告）提交的证据均不能达到证明目的，故本院不予支持。原告要求按《前期物业服务合同》约定的违约金标准计算被告欠缴物业服务费的违约金，此项标准因无证据证实，不能对被告产生约束力，此项请求本院不予支持。综上，原告的诉讼请求本院部分予以支持。
被告颜凯云提出反诉称：以原告（被反诉人）停水停电给其造成损失要求赔偿符合法律规定，本院予以支持；因被告在审理期间提交的证明未能证明停电时间以及停电停水造成的具体损失数额，本院对损失予以酌情考虑，由原告对被告赔偿566.63元（145.29m²×1.3×3），被告其他诉讼请求因提交的证据不能达到证明目的，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）颜凯云在本判决生效后5日内向原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费3660元；
二、原告湘潭邦克物业管理有限公司在判决生效后5日内赔偿被告颜凯云损失566.63元；
（以上两笔款项抵充后被告颜凯云在判决生效后5日内应支付原告湘潭邦克物业管理有限公司物业服务费3093.37元）
三、驳回原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）颜凯云的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告颜凯云负担，反诉费40元，由被告颜凯云负担30元，原告湘潭邦克物业管理有限公司负担10元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
代理审判员 刘帅
二〇一四年五月十九日
代理书记员 胡璐
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。