江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9478号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。法定代表人：陈文皇，董事长。委托诉讼代理人：仲玥、田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆志元，男，1972年10月30日出生，汉族，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：杜菊珍，女，1975年5月30日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：黄艳苓、肖娅娟，江苏易天律师事务所律师，代理上述二被上诉人。原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。法定代表人：唐礼刚，总经理。苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与陆志元、杜菊珍、勤思公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得上诉人同意，特别是网页广告，上诉人并不知晓。对宣传册的真实性、合法性均不予认可，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场认购书》首部明确物业类型为商务办公、《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。上诉人从未承诺过被上诉人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决撤销合同。上诉人在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对上诉人不公平。四、一审法院在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、被上诉人行使撤销权已经超过了诉讼时效，本案撤销权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》的2013年10月26日开始计算。上诉人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，撤销权权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。陆志元、杜菊珍辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。勤思公司未作答辩。陆志元、杜菊珍向一审法院起诉请求：1、判令撤销编号为苏合同201309150051、201309150052的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告退还苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢301室购房款411039元、赔偿契税等代收费用17293元、办证费用400元、购房佣金6000元；3、判令被告退还苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢302室购房款338001元、赔偿契税等代收费用14672元、办证费用400元、购房佣金6000元；4、判令被告赔偿苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢301室购房款利息损失（以自付购房款210713元为基数，自2013年9月15日起；以贷款购房款20万元为基数，自还清之日即2016年9月21日起，均按年利率6%计算至实际履行之日），苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场3幢301室贷款实际支出利息损失32466.84元，代收代办及办证费用利息损失(以17693元为基数，自2015年1月4日起，按年利率6%计算至实际履行之日)，购房佣金利息损失（以6000元为基数，自2013年9月9日起，按年利率6%计算至实际履行之日）；5、判令被告赔偿苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢302室购房款利息损失（以自付购房款177696元为基数，自2013年9月15日起；以贷款购房款16万元为基数，自还清之日即2016年9月21日起，均按年利率6%计算至实际履行之日），苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢302室贷款实际支出利息损失25973.49元，代收代办及办证费用利息损失(以15072元为基数，自2015年1月4日起，按年利率6%计算至实际履行之日)，购房佣金利息损失（以6000元为基数，自2013年9月9日起，按年利率6%计算至实际履行之日）；6、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：1.2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与被告万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，被告万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，被告万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，被告万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，被告万隆公司就整体房屋取得消防验收合格意见书，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。2.2013年，被告万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。3.2013年9月9日，被告万隆公司与原告陆志元、杜菊珍达成购房意向，原告陆志元、杜菊珍为此向苏州众联行营销策划有限公司支付购房佣金12000元。2013年9月15日，被告万隆公司与原告陆志元、杜菊珍签订编号为苏合同201309150051、201309150052的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由原告陆志元、杜菊珍购买万宝世纪商务广场3幢301室、3幢302室房屋，建筑面积分别为25.23平方米、22.13平方米，价格分别为410713元和337696元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。合同签订后，原告陆志元、杜菊珍履行付款义务情况如下：3幢301室：2013年9月15日原告陆志元、杜菊珍支付首付款210713元，后以贷款支付20万元（于2016年9月21日还清，实际支出利息32466.84元），2015年1月4日因面积差补交购房款326元。3幢302室：2013年9月15日原告陆志元、杜菊珍支付首付款177696元，后以贷款支付16万元（于2016年9月21日还清，实际支出利息25973.49元），2015年1月4日因面积差补交购房款305元。2015年1月9日，原告陆志元、杜菊珍在收房过程中，另向被告万隆公司支付3幢301室代收代办费用17293元（包含房屋维修基金、契税、印花税、房屋所有权配图费、产权登记费、转让手续费、房屋产权档案制作费、土地登记费及土地综合服务费，其中契税12231.16元）、3幢302室代收代办费用14672元（费用明细同上，其中契税10140.04元），并向办证公司支付两套房屋代办证费用各400元。2015年4月20日，两处涉案房屋所有权登记至原告陆志元、杜菊珍名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年6月15日，两处涉案房屋国有土地使用权登记至原告陆志元、杜菊珍名下，地类（用途）为商务金融用地。涉案房屋现由第三人勤思公司实际控制。4.原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。综合原、被告的诉辩意见，双方就原告陆志元、杜菊珍提出的要求撤销合同的诉请主要存在两方面争议问题，一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是被告万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。关于争议问题一，即原告陆志元、杜菊珍行使撤销权是否超过法定时效的问题。被告万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。原告陆志元、杜菊珍则认为其在2015年7月才得知房屋用途可能存在问题，后有其他业主申请政府信息公开才得知所购房屋实际为办公楼，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，原告陆志元、杜菊珍的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现原告陆志元、杜菊珍所主张的撤销事由为被告万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，经审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，原告陆志元、杜菊珍作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年7月申请政府信息公开后方得知相应事实，客观合理，故其在2016年1月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，被告万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，不予采纳。关于争议问题二，即被告万隆公司是否存在欺诈的问题。原告陆志元、杜菊珍主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。被告万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，原告所购房屋面积较小，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。经审查后认为，从原告提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，被告万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。被告万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，被告万隆公司在向原告陆志元、杜菊珍销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。据此，原审法院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案被告万隆公司明知原告陆志元、杜菊珍购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将行政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使原告陆志元、杜菊珍在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告陆志元、杜菊珍有权要求撤销。关于原告陆志元、杜菊珍要求撤销编号为苏合同201309150051、201309150052的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现买卖标的房屋的不动产权属已登记至原告陆志元、杜菊珍名下，故原告陆志元、杜菊珍有义务协助被告万隆公司完成撤销合同备案登记手续及涉案房屋的不动产权属回转登记手续。两原告为办理不动产权属登记所缴纳的契税，可由两原告根据相关规定，持纳税凭证自行至征税机关办理退还手续。由于标的房屋所在楼盘由被告万隆公司委托第三人勤思公司参与招商，两原告陈述因此与第三人勤思公司签订委托经营合同，房屋现实际由第三人勤思公司控制，故合同被撤销后，被告万隆公司可与第三人勤思公司协商返还房屋事宜，协商不成可另行起诉。至于原告陆志元、杜菊珍主张返还和赔偿的根据合同约定及被告万隆公司要求支付的各项款项，分类别确定如下：1.购房款。原告陆志元、杜菊珍为履行两份涉案《商品房买卖合同》，已向被告万隆公司支付购房款合计749040元（411039元+338001元），现合同被撤销，被告万隆公司应予返还。2.代收代办费用（含契税）、办证费用及佣金。原告陆志元、杜菊珍于2015年1月4日向被告万隆公司支付除契税外的代收费用9593.8元（17293元+14672元-12231.16元-10140.04元），及另向案外人支付的两处涉案房屋购房佣金12000元、代办证费用800元，均属于合同被撤销造成的实际损失，故应由过错方被告万隆公司予以赔偿。至于原告陆志元、杜菊珍主张的契税部分，因属可退范围，故不再列入损失范畴，本院对其要求被告万隆公司进行赔偿的诉讼请求不予支持。3、利息损失。原、被告签订的《商品房买卖合同》因被告万隆公司的过错而撤销，原告陆志元、杜菊珍所支付购房款、代收代办费用及办证费用因资金被占用产生利息损失，被告万隆公司应予赔偿；本院根据相关法律规定，并结合原告陆志元、杜菊珍的主张确定利息损失的支付标准为已付金额为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算，具体为：分别以3幢301室、302室佣金12000元、自付购房款388409元、银行贷款36万元、代收代办费用及办证费用10393.8元为基数，以支付或贷款清偿之日（对应上述款项起算日期分别为2013年9月9日、2013年9月15日、2016年9月21日、2015年1月4日）起计算至实际返还或获赔之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息损失。同理，原告陆志元、杜菊珍就两处涉案房屋贷款向银行支出的利息58440.33元（32466.84元+25973.49元）亦属实际发生的利息损失，亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、撤销被告苏州市万隆地产有限公司与原告陆志元、杜菊珍于2013年9月15日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢301室、3幢302室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同201309150051、201309150052）及《合同补充协议》；原告陆志元、杜菊珍于本判决生效后十日内配合被告苏州市万隆地产有限公司办理上述合同撤销备案手续及不动产权属登记回转手续。二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内向原告陆志元、杜菊珍返还购房款749040元、赔偿代收费用损失9593.8元、办证费用损失800元、佣金损失12000元，合计771433.8元。三、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陆志元、杜菊珍银行贷款利息损失58440.33元及已付款利息损失（分别以佣金12000元、自付购房款388409元、银行贷款36万元、代收代办费用及办证费用10393.8元为基数，自2013年9月9日、2013年9月15日、2016年9月21日、2015年1月4日起计算至实际履行之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。四、驳回原告陆志元、杜菊珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12721元，减半收取6361元，财产保全申请费5000元，合计11361元，由原告陆志元、杜菊珍负担180元，被告苏州市万隆地产有限公司负担11181元。被告苏州市万隆地产有限公司负担部分于本判决生效后十日内直接向原告陆志元、杜菊珍履行。本院二审期间，万隆公司提交《商品房交付使用通知书》一份，证明涉案楼盘取得了商品房交付使用通知书，符合购房合同要求，根据合同约定土地性质为商务金融，房屋性质为经营用房。陆志元、杜菊珍质证后认为，对内容真实性不清楚，即使是真实的，仅能说明房产通过了交付使用的备案，并不能证明该房屋符合双方之间的合同约定。陆志元、杜菊珍提供苏州市姑苏区行政处罚决定书（姑苏市监案[2017]G0080号）一份，证明姑苏区市场监督管理局在2017年4月24日作出了对万隆公司将涉案房产以商铺名义虚假宣传的处罚。以上事实，有《商品房交付使用通知书》、姑苏市监案[2017]G0080号行政处罚决定书、调查笔录等予以证实。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，万隆公司与陆志元、杜菊珍2013年9月15日签订的商品房买卖合同约定，本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。根据陆志元、杜菊珍提供的宝隆广场招商宣传册，涉案房屋在销售过程中被作为商铺宣传销售，宣传内容具体明确且对房价款有重大影响，应视为合同内容。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，与宣传内容明显不符，陆志元、杜菊珍解除合同的诉请符合双方约定，应予支持。涉案房屋不动产权属仍登记在万隆公司名下，万隆公司亦无充分证据证明其事实上将房屋交付陆志元、杜菊珍，万隆公司自可依所有权向案外出租人、承租人主张相关权利，万隆公司认为房屋无法返还、涉案合同不具备合同解除条件的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12721元，由苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾平审判员  赵东审判员  陈斌二〇一七年十一月二十七日书记员  许炯