宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第12号
原告：沈闽华，女，汉族，1957年9月7日出生，住浙江省杭州市。
委托代理人：柳向阳，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人：杜涛，宁夏兴业律师事务所律师。
被告：石嘴山市荣远房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
法定代表人：朱振林，该公司董事长。
委托代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。
被告：朱振林，男，汉族，1948年8月15日出生，住宁夏石嘴山市。
原告沈闽华为与被告石嘴山市荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）、朱振林民间借贷纠纷一案，于2015年6月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日、2015年12月2日、2015年12月29日公开开庭审理了本案。原告沈闽华的委托代理人柳向阳、杜涛，被告荣远公司、朱振林的委托代理人曹长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈闽华诉称：2013年8月12日，原告与被告荣远公司签署《石嘴山市商品房买卖合同》，原告购买被告荣远公司开发的位于大武口朝阳西街荣苑雅居的1幢1301号、101号、401号、402号403号房屋，面积23006.26平方米，单价1738元／平方米。合同约定，荣远公司应于2014年7月31日前向原告交付上述商品房，否则按照万分之三／天向原告承担违约金。合同签订后，原告依约向被告荣远公司支付购房款40000064元，荣远公司出具房款收据，办理了备案登记。
同日，原被告、安徽三建公司赵刚、钟鑫根四方就上述商品房买卖事项又签订了《商品房买卖补充协议》，约定被告荣远公司若于2013年11月12日将购房款全部退还给原告，则双方签订的《石嘴山市商品房买卖合同》解除，若被告荣远公司不能按时退还全款，双方应协商推迟退款的日期及在此期间应支付给原告的资金占用损失费，不能达成一致的，原告有权选择永久执行双方签署的《石嘴山市商品房买卖合同》，被告荣远公司应无条件接受原告选择并履行约定的合同义务。之后，被告荣远公司除了支付截止到2013年12月5日资金占用费外，一直没有退还购房本金。2013年11月6日，被告荣远公司希望原告同意将退还购房款的期限延期至2014年2月6日，被告荣远公司再给付2013年12月6日至2014年2月6日的资金占用费420万元，但没有按其承诺履行。因被告荣远公司既不按照补充协议约定协商购房款退还前资金占用补偿费事宜，也不履行房屋买卖合同约定，原告根据协议约定多次催促被告交付房屋，但被告荣远公司至今未交付。综上，请求：1.判决被告荣远公司继续履行双方2013年8月12日签署的备案编号201308120216的《石嘴山市商品房买卖合同》，将原告购买被告荣远公司的大武口区朝阳西街荣苑雅居的1幢1-13层（备案登记房号：1301号、101号、401号、402号、403号）共计23006.26平方米房屋（购买价款40000064元）交付原告，并开具发票、办理房屋产权登记手续；2.判决被告荣远公司向原告支付承诺的2013年12月6日-2014年2月6日的资金占用费420万元；3.判决被告向原告支付迟延交付房屋自2014年8月1日起至2015年5月31日的违约金共计360万元（庭审中明确为逾期交房损失360万元），并自2015年6月1日起直至实际交房之日以购房款40000064元为基数，按每日万分之三支付逾期交房损失费直至实际交付时为止；4.本案诉讼费用、诉讼保全担保费用及律师代理费由被告荣远公司承担。在本院审理过程中原告沈闽华申请追加朱振林为本案被告，并变更诉讼请求为：1.依法判令被告荣远公司、朱振林共同偿还原告借款本金4000.0064万元，并按照年42%的标准支付自2013年12月13日起直至全部借款偿还为止期间的资金占用费；2.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年8月6日原告与被告朱振林签订《借款合同》，约定：被告朱振林向原告借款4000万元，用于归还银行贷款及支付工程价款，其自愿以大武口区朝阳西街荣苑雅居1幢1-13层备案房号1301号、101号、401号、402、403号共计23006.26平方米酒店提供抵押担保，签订《商品房买卖合同》并网签备案至原告名下。2013年8月12日，原告与被告荣远公司就《借款合同》所约定的抵押物签订了《商品房买卖合同》并办理了备案手续，同日，原告与被告荣远公司签订了《商品房买卖补充协议》购房款的退款事宜进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告荣远公司支付了借款共计4000.0064万元。2013年11月6日，还款期限届满后，被告荣远公司因资金紧张向原告出具《承诺函》，承诺上述借款期限延期3个月即2014年2月6日前还款，并在承诺函出具之日起三周内安装双方约定的年42%的标准向原告支付3个月的资金占用费420万元。时至今日，被告未按照约定支付资金占用费也未按期偿还本金，原告诉至法院请求支持原告诉讼请求。
被告荣远公司答辩称：1、原告要求被告偿还借款本金4000.0064万元的诉讼请求不能完全成立；2、原告要求被告按照年42%的标准支付自2013年12月13日起至本金还清止期间的资金占用费不能成立；3、被告朱振林不应承担共同还款责任。
原告沈闽华为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一：《借款合同》1份、《石嘴山市商品房买卖合同》（备案号为201308120216）1份、《商品房买卖补充协议》1份。证明：1、原告与被告朱振林所签订的《借款合同》系当事人真实意思表示且不违反我国强制性法律规定，合法、有效，各方应当按照合同约定履行相关义务；2、原告与被告荣远公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》已履行了备案手续，在被告不能履行还款付息义务时，原告有权申请人民法院拍卖该合同标的物荣苑雅居1幢1301号、101号、402号、401号、403号商品房以清偿债务；3、被告荣远公司应当按照约定于2013年11月12日前将原告交付的购房款全部退还给原告。荣远公司与朱振林共同质证：对证据一的真实性、合法性和关联性无异议，证明目的中原告认为借款合同是和朱振林签订的有异议，实际上原告作为出借方，借款人是荣远公司，朱振林是法定代表人是担保人。
证据二：银行汇款凭证5张、《购房款收据》2张。证明：1、原告已按照《借款合同》的约定向被告支付了借款4000.0064万元的事实；2、被告荣远公司的法定代表人朱振林以其个人名义与原告签订了《借款合同》，但所借款项原告按照其指示交付给了被告荣远公司且用于被告荣远公司的生产经营，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款“企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告荣远公司和被告朱振林承担共同还款责任的请求依法成立；3、二被告应于2013年11月12日前向原告偿还该笔借款。荣远公司与朱振林共同质证：对该证据二的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，部分内容不能达到原告证明目的。关于原告实际借款金额问题，从证据显示第一笔到账当日被告向其返还420万元，第一笔出借资金就为2180万元，加上8月13日出借的1400.0064万元，实际出借借款本金3580.0064万元；关于朱振林的行为，本案中不适用上述法律，朱振林是担保人不是借款人。
证据三：《承诺函》2份、收据一张。证明：荣远公司于2013年11月6日给原告出具的承诺函中已对欠付原告借款本金4000万元的事实予以确认，同时确认借款期间的利息标准为月35‰，以及确认了此前给付的560万元为此前的利息，因此二被告应按照《承诺函》于2014年2月6日前向原告还款4000.0064万元，并按照约定月35‰标准向原告支付该期间的资金占用损失费。收据证明在2013年8月6日被告支付的420万元为资金占用费，对该事实被告在第一次庭审时予以确认，被告答辩称扣减本金的事实不能成立，也印证了在2013年4月28日前被告支付资金占用费实际上按照月35‰标准支付。荣远公司与朱振林共同质证：对《承诺函》未更改的底稿的真实性不表异议，对原告涂改的地方不予认可，关联性中不能因为被告自认4000万元借款而违背法律的强制性规定，实际上是扣除当期借款利息的行为，证明目的中原告以此承诺函证明支付的560万元系利息是不能成立的，在原告所举的其他证据中没有双方之间约定利息的相关显示，只有在这个承诺函中确认延期期间利息按420万元这是第一次明确利息，原告证明按35‰月标准支付资金占用费是不能成立的，资金占用费从《承诺函》中看出是原告单方确认，没有与被告达成合意，且本案是民间借贷纠纷，月息应按照2%确认。对收据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，本案诉讼请求进行了变更，增加了朱振林，我方新的抗辩意见不能因为第一次的自认就是说符合法律的规定，根据法律规定当日出借当日返还款项实际上是扣减利息的行为，该收据不能证明被告是按月35‰向原告支付资金占用费的事实。
证据四：有关本案购买商品房项目取得的“五证”手续：国有土地使用权证2份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份、商品房预售许可证1份。证明：荣远公司建设开发的荣苑雅居工程已取得土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该项目建设手续齐全、证件齐备。荣远公司与朱振林共同质证：对该证据无异议。
证据五：（2015）宁石市证字第2921号《公证书》1份。证明：因二被告未能按照《承诺函》承诺的时间向原告还款并支付资金占用损失费，原告按照相关协议约定于2015年6月4日以书面形式向二被告主张合同权利的事实。荣远公司与朱振林共同质证：因为原告已经变更的诉讼请求，所以这个证据与本案无关。
被告荣远公司与朱振林向法庭提交以下证据：
证据一：《借款合同》一份、《收据》一份、《中国银行结算业务申请书》一份、《中国人民银行支付系统专用凭证》一份。证明：原、被告于2013年8月6日开始建立借贷4000万元合同关系，书面约定以被告开发的荣苑雅居楼盘中用途为酒店的23006.26平方米（房号为101、1301、401、402、403号）为4000万元借款抵押物，被告在收取第一笔2600万元借款以“购房款”名义向其出具收据，并于当日占有资金补偿费名义返还420万元借款，2013年8月6日实际借款为2180万元的事实。沈闽华质证：对证据一的真实性、合法性和关联性无异议，但被告证明目的不能成立，偿还的420万元系被告支付的利息而不是原告直接扣除利息后仅支付2180万元。
证据二：《商品房买卖补充协议》一份。证明：原、被告根据2013年8月6日签订的《借款合同》，双方以商品房买卖的形式将被告开发的荣远雅居楼盘中用途为酒店的23006.26平方米（房号为101、1301、401、402、403号）物业抵押给原告，并以“补充协议”形式约定4000万元借款归还期限为2013年11月12日，此时原告借款只有2180万元而非4000万元的事实。沈闽华质证：对证据二的真实性、合法性和关联性无异议，被告陈述证据内容和证明目的与该部分证据的实际内容不一致不能成立。
证据三、收据一份、《石嘴山银行业务通用凭条》二份。证明：原告于2013年8月13日给被告汇款1400.0064万元，即总计借款此时达3580.0064万元，以及被告于2013年11月7日、2013年11月15日向原告还款140万元的事实。沈闽华质证：对证据三的真实性、合法性和关联性无异议，该组证据恰好证明此前偿还的420万元为利息，以4000万元为基数以月35‰为利率计算的三个月资金占用费恰好为420万元，被告在2013年11月7日后又偿还11月份的资金占用费140万元，与双方合同约定以及原告的主张恰好是吻合一致的，被告的抗辩是不能成立的。
证据四：《承诺函》四页。证明：被告于2013年11月6日发函给原告，商议借款延期至2014年2月6日还款，并确认借款利息为月息3.5%的事实。沈闽华质证：对该证据真实性无异议，内容中有一个退还款项及支付资金占用费内容是原告方确认过的，根据该承诺恰好印证了被告确认的借款本金为4000万元，资金占用费为月35‰，能够印证原告的主张能够成立。
根据原告、被告举证、质证意见，本院认证如下：对原告提证据的真实性、合法性被告均无异议，本院予以确认，能够证明被告向原告借款的事实。对二被告提交证据的真实性、合法性原告均无异议，本院予以确认，但不能证明被告关于借款本金及利息的举证意图，本院不予采信。
经审理查明，2013年8月6日，原告沈闽华与被告荣远公司及其法定代表人朱振林签订《借款合同》一份，合同约定：“甲（出借人沈闽华）、乙方（借款人荣远公司）、丙方（担保人朱振林）三方共同协商，本着平等自愿、诚实守信的原则签订本合同，并承诺共同遵守。达成协议如下：1、甲方出借给乙方人民币现金肆仟万元整（40000000.00元），乙方用于（1）归还中国银行1360万元贷款，以解除贷款抵押物荣远雅居土地证等；（2）支付安徽三建承建的荣远雅居所有工程欠款。2、乙方自愿以荣远雅居楼盘表中使用用途为酒店的所有部分（房号为101号、1301号、401号、402号及403号等总建筑面积为23006.26平方米）作为以上借款的实物抵押。3、在上述抵押物商品房买卖合同网签未完成前，甲方先向乙方转账借款贰仟陆佰万元整（26000000.00），先期用于上述1项的两笔付款。4、本合同第2项中约定的抵押物商品房买卖合同网签办理完毕后，甲乙双方签订商品房买卖补充协议，之后本合同中的担保方的担保责任自动解除，本合同自动失效。”2013年8月12日原告沈闽华与被告荣远公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》并在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案登记，该合同约定由沈闽华购买荣源公司位于大武口区朝阳西街荣苑雅居1幢1301号、101号、401号、402、403号共计23006.26平方米房屋，总价款4000.0064万元。同日，荣远公司（甲方）、沈闽华（乙方）、安徽三建工程有限公司赵刚（丙方）、钟鑫根（丁方）签订《商品房买卖补充协议》，约定“甲乙丙丁四方就乙方向甲方支付肆仟万零陆拾肆元购房款，用于购买甲方开发的荣远雅居楼盘全部酒店部分，就该商品房买卖等相关事宜达成如下协议：2.1在签订上述《石嘴山市商品房买卖合同》时，甲乙双方特别约定：甲方承诺于2013年11月12日将上述乙方所支付的肆仟万零陆拾肆元房款全款退还乙方，且严格执行本协议中2.4条约定内容，则双方签订的《石嘴山市商品房买卖合同》解除，乙方在收到甲方全额退款三个工作日内前往标的物所在地配合甲方撤销此《石嘴山市商品房买卖》。2.2若甲方在2013年11月12日不能将上述肆仟万零陆拾肆元房款全额退还给乙方，则甲方应提前30日函告乙方，协商推迟退款的日期及在此期间应支付给乙方的资金占用损失费。2.3在上述第2.2条中，若甲乙双方协商不能达成一致，则乙方有权选择永久执行上述《石嘴山商品房买卖合同》，甲方应无条件接受乙方的选择，并按照《石嘴山商品房买卖合同》的约定，履行合同中约定的甲方义务。2.4乙方要求本协议书中的购房款，甲方仅能用于支付丙方的相关款项，甲方应当严格执行其与丙方安徽三建工程有限公司所签订的施工合同及补充协议内容，按时给丙方结算相关款项。”
2013年11月6日被告荣远公司向原告沈闽华出具《承诺函》载明：“石嘴山市荣远房地产开发有限公司于2013年8月6日向您借款4000万元（大写肆仟万元），期限3个月，此笔借款现已到期，因我公司生产经营继续使用，经与您协商同意，此笔借款再延期3个月即2014年2月6日到期，按约定我公司应先支付利息420万元（即4000万元×3.5%×3个月），因近期我公司工程施工资金较紧，为此我公司经充分考虑确保可行，承诺在三周内（即每周付140万元）付清420万元利息，另我公司正在积极筹措资金，争取提前偿还本金，如提前偿还本金，请沈女士退还多付利息。”沈闽华对上述《承诺函》中“利息”修改为“资金占用损失费”，“借款”修改为“购房款”等内容修改后向荣远公司做出回复。
原告沈闽华分别于2013年8月6日、2013年8月13日向被告荣远公司支付借款2600万元、1400.0064万元，被告荣远公司向原告沈闽华出具收到上述款项的收据。被告荣远公司分别于2013年8月6日、2013年11月7日、2013年11月15日向原告沈闽华还款420万元、45万元、95万元。
本院认为，原告沈闽华、被告荣远公司、被告朱振林签订的《借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同约定沈闽华与荣远公司约定的抵押物商品房买卖合同网签办理完毕后，合同中担保方的担保责任自动解除，本合同自动失效。本案审理过程中，双方当事人均表示虽签订《石嘴山市商品房买卖合同》并办理登记，但该房屋系为涉案借款提供抵押担保，借贷双方应当继续履行借款合同，同时双方对于荣远公司收到4000.0064万元以及偿还560万元的事实均无异议，本院予以确认。争议的焦点问题是：1.涉案借款本金的数额问题；2.利息的计算标准问题；3.朱振林是否应承担偿还本金及利息的责任。
关于涉案借款本金的数额问题。荣远公司认为双方从实际借款至2013年11月6日借款期满的期间内，并未明确约定借款利息，2013年8月6日沈闽华出借当日荣远公司即返还420万元加上之后归还的140万元，共计560万元均为本金，被告至今尚欠原告本金为3440.0064万元。本院认为，《借款合同》签订后，沈闽华按照合同约定先后向荣远公司出借4000.0064万元，借款合同中对利息未做约定，但从《承诺函》中“按约定我公司应先支付利息420万元”、“承诺在三周内（即每周付140万元）付清420万元利息”等相关内容以及荣远公司实际还款数额来看，借贷双方对于借款期限及利息应在形成《承诺函》之前已作出约定，即期限三个月，利息每月140万元且借款后提前支付利息。虽荣远公司于出借当日即偿还沈闽华420万元，但荣远公司确已收到4000.64万元借款，并没有在本金中预先扣除，也符合双方关于先支付利息的约定，因此，荣远公司偿还560万元应为利息并非本金，荣远公司向沈闽华借款的本金数额应为4000.0064万元。
关于利息的计算标准问题。《承诺函》显示涉案借款利率标准为3.5%月，对于逾期利率未做约定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，本案当事人合同约定及主张过高，本院按照年利率24%予以支持。原告沈闽华主张荣远公司借款本金为4000.0064万元，截止2013年12月12日按照3.5%月的标准计算，已经偿还4个月利息共计560万元。原告按照4个月计算利息起算日应为2013年8月13日，按照年利率24%计算，荣远公司应付利息320.000512万元，超付239.999488万元应予核减；自2013年12月13日至2015年12月13日至的利息为1680.003584万元（1920.3072万元（4000.0064万元×24%×2）-239.999488万元】；2015年12月14日之后的利息，以4000.0064万元为本金以年利率24%为标准计算。
关于朱振林应否承担偿还本金及利息的责任。《借款合同》的借款人为荣远公司，朱振林为保证人，原告沈闽华对于朱振林的担保责任并未主张，仅因朱振林系荣远公司的法定代表人在借款合同上签字而诉请其承担还款责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原告沈闽华的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第（一）款、第一百四十八条第（三）款之规定，判决如下：
一、被告石嘴山市荣远房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内偿还原告沈闽华借款本金4000.0064万元，利息1680.003584万元（以4000.0064万元为本金，自2013年8月13日至2015年12月12日止，按年利率24%的标准计算为2240.003584万元，核减已付利息560万元），2015年12月14日至本判决确定的履行期间届满之日止的利息，以4000.0064万元为本金按照年利率24%的标准计算；
二、驳回原告沈闽华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280800元，由被告石嘴山市荣远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 张耀方
代理审判员 杨 烨
代理审判员 李鼎鼎
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 马晓琴
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条第（一）款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十八条第（三）款宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。