广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第994号
上诉人（一审被告）：方巨胶。
上诉人（一审被告）：黄灵芝。
委托代理人：黄元，广西龙津律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：姜凤祥。
委托代理人：秦志军，广西经海律师事务所律师。
上诉人方巨胶、黄灵芝因与被上诉人姜凤祥房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人方巨胶、上诉人黄灵芝的委托代理人黄元、被上诉人姜凤祥及其委托代理人秦志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：方巨胶、黄灵芝系夫妻。2013年5月24日，方巨胶以黄灵芝的名义与姜凤祥签订了《租房合同》。合同主要约定，甲方（姜凤祥）将其购买的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道×栋×楼×号房出租给乙方（黄灵芝）；租赁期限为2年（自2013年5月24日起至2015年5月23日止）；房屋面积120平方米，墙面使用的是高级墙漆（一、二、三楼均备有空调安装孔），高级地板砖、高级入户防盗门、洗手盆和热水器及淋浴套件，二楼有玻璃门4幅，配海尔挂式1．5匹冷暖空调，空调、电灯、电视、洗漱等设施均完好无损；房屋内配有实木床、三人铁木椅各一个，单人铁木椅2张，均完好无损；配套的独立天台，乙方租用期间必须确保租户及来客的人身财产安全，如出事故，由乙方负全部责任，甲方不承担任何责任”；租金及交纳时间为每年22000元或半年12000元或每季7200元，乙方需提前一个月一次性交付下期租金，如拖欠或不交，属于乙方违约，拖欠期间，乙方愿按90元／天租金结算给甲方；违约方应向守约方支付违约金4000元。合同签订后，姜凤祥依约向方巨胶、黄灵芝交付了房屋，方巨胶、黄灵芝在所租房屋开办了广西腾盛农业开发有限公司，并办理了企业法人营业执照。方巨胶、黄灵芝办理营业执照时，姜凤祥于2013年8月初向方巨胶、黄灵芝提供了《商品房买卖合同》，该合同写明房屋建筑面积为87．89平方米（其中套内建筑面积为65．01平方米）。该房屋至今尚未办得产权证。《租房合同》签订之日起至2014年7月23日止的租金，方巨胶、黄灵芝已按合同约定的数额支付完毕。2014年7月24日后，方巨胶、黄灵芝未向姜凤祥支付租金。2014年9月29日姜凤祥向方巨胶发出《通知书》，要求方巨胶、黄灵芝在收到该通知书三日内交清拖欠的房租，否则《租房合同》将因方巨胶、黄灵芝的违约行为而解除。2014年9月30日方巨胶收到了该通知书。2014年10月8日姜凤祥向方巨胶发出《解除租房合同通知书》，称《租房合同》将从方巨胶、黄灵芝收到该通知后依法解除。2014年10月9日方巨胶收到了该通知书。租赁房屋现仍由方巨胶、黄灵芝占有使用。
一审法院经审理认为：方巨胶、黄灵芝系夫妻，方巨胶以黄灵芝的名义与姜凤祥签订《租房合同》，该合同系方巨胶、黄灵芝与姜凤祥所签。签订《租房合同》系姜凤祥与方巨胶、黄灵芝双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。姜凤祥依约向方巨胶、黄灵芝交付了房屋，方巨胶、黄灵芝应按期支付租金。方巨胶、黄灵芝接收房屋时，对房屋的实际状况应是清楚的，方巨胶、黄灵芝未对房屋面积提出异议。2013年8月初姜凤祥向方巨胶、黄灵芝提供了《商品房买卖合同》，对合同上写明的房屋建筑面积87.89平方米，方巨胶、黄灵芝亦应是清楚的，没有证据证明当时方巨胶、黄灵芝对房屋面积提出过异议。方巨胶、黄灵芝按《租房合同》约定的数额支付租金至2014年7月23日。且双方在《租房合同》中约定租金为每年22000元或半年12000元或每季7200元，表明租金并非按房屋面积计算。因此，方巨胶、黄灵芝提出的其多交了32.11平方米的租金，多交的租金应顺延作为后续租金的抗辩主张，不能成立。2014年7月24日后方巨胶、黄灵芝不交租金构成违约，应承担相应的民事责任。2014年10月9日方巨胶、黄灵芝收到了姜凤祥发出的解除《租房合同》的通知，《租房合同》于当日解除。方巨胶、黄灵芝应返还房屋给姜凤祥，并向姜凤祥支付2014年7月24日至2014年10月9日的租金7020元（即90元／天×78天）。合同约定的违约方向守约方支付的违约金4000元，过分高于方巨胶、黄灵芝逾期支付租金给姜凤祥造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予以调整。方巨胶、黄灵芝逾期支付租金给姜凤祥造成的损失，主要就是租金的利息损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失的规定’”，本案中违约金应按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30％计算。方巨胶、黄灵芝在《租房合同》解除后继续占有使用原租赁的房屋，没有合同依据和法律依据，方巨胶、黄灵芝应向姜凤祥支付占有使用费，占有使用费可参照《租房合同》约定的租金标准计算。《租房合同》约定租金为每年22000元或半年12000元或每季7200元，故酌定按半年12000元即2000元／月计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、方巨胶、黄灵芝应清空南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道×栋×楼×号房内属于方巨胶、黄灵芝的物品并将该房屋返还给姜凤祥；二、方巨胶、黄灵芝应向姜凤祥支付租金7020元及违约金（违约金计算：从2014年10月10日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以7020元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30％计算）；三、方巨胶、黄灵芝应向姜凤祥支付房屋占有使用费（从2014年10月10日起至方巨胶、黄灵芝返还房屋给姜凤祥之日止，按2000元／月计算）。案件受理费75.50元，财产保全费140元，合计215.50元，由方巨胶、黄灵芝负担。
上诉人方巨胶、黄灵芝不服一审判决，向本院提起上诉称：1、黄灵芝未与姜凤祥签订过本案租赁合同，也未委托过任何人与姜凤祥签订合同，一审将黄灵芝列为被告，程序违法，本案租赁合同无效；2、一审判决认为方巨胶、黄灵芝在接收房屋时，对房屋的实际状况应是清楚的，未对房屋面积提出异议，是错误的，事实上，方巨胶于2013年5月24日与姜凤祥签订的租赁合同，但姜凤祥却是2013年8月初才张冠李戴的将《房屋买卖合同》复印件交给方巨胶，方巨胶当时已经提出异议并要求核对《房屋产权证》，但姜凤祥一直未将《房屋产权证》交付方巨胶，存在欺诈。综上，请求二审法院撤销一审判决，判决驳回姜凤祥的诉讼请求。二审庭审期间，方巨胶、黄灵芝变更上诉请求为：请求二审法院撤销一审判决，确认本案租房合同没有解除，判决姜凤祥继续履行合同，以及判决方巨胶、黄灵芝按照讼争租赁房屋实际面积的单价计付房租。
被上诉人姜凤祥答辩称：双方签订合同约定是按照套来计算租金，而不是按照实际面积计算租金。双方签订的合同在2015年5月23日已经到期，姜凤祥打算收回房屋自住，方巨胶、黄灵芝要求继续租赁讼争房屋无事实和法律依据。方巨胶、黄灵芝不仅要支付拖欠的租金，还应当支付直到其搬迁为止期间的房屋占用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：一、方巨胶、黄灵芝与姜凤祥之间的《租房合同》是否已经解除？方巨胶、黄灵芝应否将讼争房屋及相应物品返还给姜凤祥？二、方巨胶、黄灵芝应否向姜凤祥支付租金及房屋占用费和违约金？如应支付，数额是多少？
双方当事人二审期间未提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：关于方巨胶、黄灵芝与姜凤祥之间的《租房合同》是否合法有效的问题。方巨胶、黄灵芝上诉提出黄灵芝未与姜凤祥签订过本案租赁合同，也未委托过任何人与姜凤祥签订合同，一审将黄灵芝列为被告属程序违法，导致合同无效。但一审已查明，方巨胶、黄灵芝系夫妻，方巨胶以黄灵芝的名义与姜凤祥签订《租房合同》后，黄灵芝在所租房屋开办了广西腾盛农业开发有限公司，办理了《企业法人营业执照》，登记的法定代表人为黄灵芝，登记的住所为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道×号楼×号，即黄灵芝本人已实际使用了本案讼争租赁房屋，故其应当知道本案租赁合同，并且已经认可和实际履行，现其以未授权方巨胶签订租赁合同为由，主张合同无效及一审程序违法，与事实不符，本院不予支持。一审法院认定本案方巨胶以黄灵芝的名义与姜凤祥签订《租房合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当依约履行是正确的，本院予以维持。
关于方巨胶、黄灵芝与姜凤祥之间的《租房合同》是否已经解除的问题。方巨胶、黄灵芝上诉认为，签订本案《租房合同》的时候，方巨胶没有提供《房屋产权证》，三个月后才提供《房屋买卖合同》复印件，直到诉讼，方巨胶才知道，《房屋产权证》上记载的面积与本案《租房合同》上约定的面积相距甚大，姜凤祥实际不能按约定面积交付房屋，其故意隐瞒面积的行为构成欺诈，根据法律规定，欺诈方和违约方依法无权主张解除合同。本院认为，虽然姜凤祥的房屋购房合同约定的面积与本案《租房合同》约定的面积不相符，但方巨胶、黄灵芝在接收房屋的时候已经知道房屋的实际面积，在办理广西腾盛农业开发有限公司的《企业法人营业执照》时，也使用了本案讼争租赁房屋的《商品房买卖合同》，该合同写明房屋建筑面积为87．89平方米（其中套内建筑面积为65．01平方米）。据此，方巨胶、黄灵芝2013年8月对购房合同约定的面积、租赁合同约定的面积以及房屋的实际使用面积都已经清楚，但方巨胶、黄灵芝在知道面积不相符后并没有及时提出异议，未在一年内提出因姜凤祥存在欺诈而要求解除合同的请求，还继续按原合同约定交纳租金至2014年7月，视为方巨胶、黄灵芝对实际面积的认可，双方应按约定的租金金额及期限履行合同。方巨胶、黄灵芝提出应按房屋面积的单价计算本案租金，但双方在《租房合同》中约定的租金是按整套房屋计算，方巨胶、黄灵芝知道购房合同约定的面积与租赁合同约定的面积不相符后，没有书面证据证实其已经及时向姜凤祥提出异议和双方已经按购房合同约定的面积重新约定租金数额，其现主张一直每个月多交了32.11平方米的租金，一审法院不予采信是正确的。由于本案租赁合同合法有效，姜凤祥已经依约履行了交付租赁房屋的义务，方巨胶、黄灵芝应按约支付租金，但方巨胶、黄灵芝自2014年7月24日后未向姜凤祥支付租金，已经构成根本违约，姜凤祥有权提出解除合同，2014年10月9日方巨胶、黄灵芝也收到了姜凤祥发出的解除《租房合同》的通知，故一审法院认定双方的《租房合同》于当日解除是正确的，本院予以维持。
关于方巨胶、黄灵芝应否将讼争房屋及相应物品返还给姜凤祥，应否向姜凤祥支付租金及房屋占用费和违约金的问题。由于本案合同已依法解除，故方巨胶、黄灵芝应返还讼争租赁房屋给姜凤祥，并向姜凤祥支付欠付的租金、房屋占用费及违约金。方巨胶、黄灵芝主张其已多付租金，不存在违约行为，要求继续履行合同，理由不成立，本院不予支持。至于欠付的租金、房屋占用费及违约金数额问题，一审法院根据双方《租房合同》约定和双方履行合同的情况，计算出方巨胶、黄灵芝应向姜凤祥支付的租金为7020元；同时一审法院参照双方《租房合同》约定，酌定方巨胶、黄灵芝应向姜凤祥支付的违约金为：以7020元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30％标准，从2014年10月10日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；并酌定方巨胶、黄灵芝应向姜凤祥支付房屋占有使用费为：按2000元／月标准，从2014年10月10日起计算至方巨胶、黄灵芝返还房屋给姜凤祥之日止，均无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人方巨胶、黄灵芝的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75.50元，由上诉人方巨胶、黄灵芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 容 骅
审判员 包林辉
二〇一五年十一月十二日
书记员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。