河南省商城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民初字第58号
原告蒋仁杨（反诉被告），男，生于1971年10月17日，汉族，个体工商户，住商城县。
委托代理人马传金，河南太平律师事务所律师。
被告饶恩凤（反诉原告），女，生于1957年12月3日，汉族，小学文化程度，住商城县。
第三人徐光友（与被告饶恩凤系母女关系），女，生于1983年11月15日，住商城县。
第三人徐谦（与被告饶恩凤系母子关系），男，生于1988年6月25日，住商城县。
委托代理人王建霞，河南宇楼律师事务所律师。
委托代理人闵运科，河南千源律师事务所律师。
原告蒋仁杨与被告饶恩凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，在审理中第三人徐光友、徐谦以不服颁发产权证为由另案提起行政诉讼，本院于2014年3月25日裁定中止诉讼，2015年2月5日恢复诉讼，被告饶恩凤、第三人徐光友、徐谦提出反诉。本院于2015年5月15日公开开庭合并进行了审理。原告蒋仁杨及委托代理人马传金，被告饶恩凤，第三人徐光友、徐谦及委托代理人王建霞、闵运科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蒋仁杨（反诉被告）诉称，2010年4月28日，我与被告经协商一致，购得被告座落在商城大道南段8号门面房一间，之后于2010年5月11日经房管所办理了过户手续（现有房产证为凭），过户之前签订协议时，已载明允许被告自2010年4月28日至2011年4月28日租用。因此被告仍使用该房，当时签有租房协议，�议租金一年一付。2012年、2013年被告已交房租。现租期已到，本人需使用该房，要求收回该房屋。但经几次协商，被告拒不腾房。综上所述，被告现租用的房屋，自2010年5月经房管所办理过户以后，该房屋的所有权已经转移到原告名下，因此，原告要求收回出租房于法有据，合理合法；被告在租期已满的情况下，拒不腾房，显然无理。现增加诉讼请求责令被告从2014年1月1日起至腾房日止每日向原告支付38.89元租金。
原告蒋仁杨（反诉被告）为此向法庭举交的证据为：1、房屋租赁协议1份，拟证明租赁关系；2、房产证1份，拟证明出租的房屋系其所有；3、新县人民法院和信阳市中级人民法院行政裁定书各1份，拟证明该房屋系其所有，与被告和第三人不具有争议；4、租房协议1份，拟证明租余循均的房屋价格为每年1.8万元；5、收租金条据，拟证明饶恩凤交房租的有关情�。
被告饶恩凤及第三人徐光友、徐谦答辩及反诉称，本案争议房屋是饶恩凤与丈夫徐辉（已故）生前共同购买，并于2002年办理了商字005182号房产证。为给徐辉治病欠了30多万元外债，当时想用房屋抵押借贷款，原告蒋仁杨得知后采取哄骗、欺诈方法，以29万元购买我的房屋。2014年4月28日办理房屋过户手续。2010年5月1日蒋仁杨哄骗我与他签订《租房协议书》，2012年、2013年我已交清房租。现反诉要求确认房屋买卖主合同无效，租赁次合同无效，各自返还从对方取得的财产。其理由是蒋仁杨购买我的房屋是乘人之危，办证过程中与房管所恶意串通，现发现办证时有阴、阳两个合同，面积相差11.88㎡，价格相差17.2万元，以阳合同的方式掩盖非法逃税的目的，依据《合同法》第五十二条，《民法通则》第五十八条的规定，该房屋买卖合同是无效合同，从订立时起就不成立�第三人据《房地产管理法》第三十七条第（四）项，《城市私有房屋管理条例》第十条等司法解释的规定，依法有权追回共有房屋。
被告饶恩凤及第三人徐光友、徐谦向法庭举交证据为：1、商城县赤城办事处西街社区居民委员会证明两份、拆迁通知、拆迁房屋登记表等，拟证明饶恩凤与徐辉（已故）原系夫妻关系，所租房屋系拆迁所补；2、陈某某、李某某、谢某某、左某某证明各1份，拟证明自己在卖房时的有关情况；3、商城县城市建设指挥部办公室交房单1份，拟证明现所租房屋系拆迁补偿的房屋；4、商城县房地产交易审批表复印件1份，拟证明卖房的相关情况；5、买卖房屋协议书2份，拟证明房屋买卖和办证时房屋价格不一致，存在阴阳合同；6、缴税证明，拟证明蒋仁杨存在漏税情况。
结合双方当事人在庭审中举证、质证，对本案已查明的基本事实确认如下：
2010年4月28日本诉被告饶恩凤将自己拥有的商城大道南段8号第005182房权的门面房一间卖给本诉原告蒋仁杨，并经商城县房管登记部门登记过户，2010年5月11日蒋仁杨获得第011516号房屋所有权证。2010年5月1日饶恩凤与蒋仁杨达成租房协议，双方签订《租房协议书》，饶恩凤承租蒋仁杨购买饶恩凤的房屋，该协议书约定从2010年4月28日到2011年12月30日，蒋仁杨免收房租费，从2012年1月1日起按市场价格一年一付房租费，饶恩凤自2012年和2013年已交清房租费，每年房租费为1.2万元，租赁期间约定为“无时间限制”。截止2014年1月1日至今未交纳房租费。
另查明，饶恩凤与蒋仁杨于2010年4月28日签订《买卖房屋协议书》，该协议约定饶恩凤出售位置在南转盘北50米，座西向东，商城大道门牌99号的房屋，建房注册号为41126，该房屋面积为40㎡，该房屋售价为29万元。饶恩凤与蒋仁杨在房屋登记部门办证时向房管所递交《房地产买卖契约》约定房屋建筑面积为28.12㎡，房屋售价11.8万元，并向房管所递交具结保证书，商城县房地产管理所于2010年5月11日向蒋仁杨颁发商字第011516号房产证。
另查明，2014年3月16日徐光友、徐谦向新县人民法院起诉商城县房地产管理所、第三人蒋仁杨和饶恩凤行政登记纠纷，要求撤销商字第011516号房产证，2014年11月25日新县人民法院作出（2014）新行初字第12-1号行政裁定书：驳回徐光友、徐谦的起诉。徐光友、徐谦对此裁定不服向信阳市中级人民法院上诉，2015年1月26日信阳市中级人民法院作出（2014）信中法行终字第101号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，本诉原告蒋仁杨和本诉被告饶恩凤签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，且经房管部门办理了登记过户手续，双方于2010年5月1日就该房又签订�房协议书且已履行两年，履行期间双方对合同标的未发生纠纷，双方对协议内容未发生争议。合同到期后，本诉原告要求解除房屋租赁协议、收回房屋的诉讼请求事实清楚，证据充分，对本诉原告的诉讼请求，本院予以支持。本诉被告及第三人要求确认房屋买卖合同无效所举交的证据只能说明房屋的来源、变动及交易过程，其举交的证据并不能对抗本诉原告举交的由第三人提起诉讼的两级法院已作出的生效裁定和原告对该房屋所享有的物权。另外，该房屋的原产权证表明其产权具有独立性，本诉被告对自己所拥有的财产具有处分权。第三人提出反诉称反诉原告售房时未经其协商和同意，要求确认房屋买卖合同无效的请求缺乏事实依据和法律依据。因此，对反诉原告和第三人的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民�和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，第二百三十二条之规定，判决如下：
一，解除本诉原告蒋仁杨与本诉被告饶恩凤所签订的房屋租赁协议，本诉被告饶恩凤于本判决生效后三十日内腾出所租房屋交还给本诉原告蒋仁杨，并承担自2014年1月1日起至腾房日止的房租费，租金按每年1.2万元的标准核算。
二，驳回本诉原告的其他诉讼请求。
三，驳回反诉原告及第三人的反诉请求。
本诉受理费100元，由本诉被告饶恩凤承担（暂由本诉原告垫付，执行中一并结算）。反诉诉讼费100元，由反诉原告饶恩凤承担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。
审判长 汤品一
审判员 余国琴
陪审员 王 勇
二〇一五年六月八日
书记员 熊 笛