杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第895号
原告：唐瑞海。
委托代理人：魏飞舟。
被告：张志文。
委托代理人：姚伟俊。
委托代理人：顾琳。
被告：徐隽。
委托代理人：凌军。
原告唐瑞海诉被告张志文、徐隽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月23日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2010年6月22日第一次公开开庭进行了审理。原告唐瑞海及其委托代理人魏飞舟、被告张志文的委托代理人顾琳、被告徐隽的委托代理人凌军到庭参加诉讼。因双方争议较大，本案于2010年9月3日转成普通程序，依法组成合议庭，于2010年10月11日第二次公开开庭进行了审理。原告唐瑞海的委托代理人魏飞舟、被告张志文的委托代理人顾琳、被告徐隽的委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐瑞海起诉称：两被告原系夫妻，2006年8月离婚。2002年1月27日，原告唐瑞海经与被告张志文商妥并支付了购房款100000元后于翌日即2002年1月28日和被告徐隽及杭州裕兴房产代理有限公司签订了一份《房屋转让意向书》，约定由被告徐隽将其所购得的经济适用房即坐落于杭州市西湖区府苑新村53幢1单元101室房屋（以下简称101室房屋）以30万元价格转让给原告所有，并约定双方应于该意向书签订后再行签定《房屋买卖合同》和《委托代理合同》等。上述《房屋转让意向书》签订后，两被告即将101室房屋以及有关该房的各项资料原件均交付给原告。根据上述意向书约定，原、被告双方又于2005年10月6日签订了一份《杭州市房屋转让合同》，约定两被告将101室房屋转让给原告，并明确原告已付清了约定的全部转让房款计300000元（包括按揭贷款部分），同时还就有关该房产过户手续办理等的其他事项作了具体约定。后，原告将101室房屋交由其女唐旭敏、倪步庄夫妇一直居住。2008年4月，被告徐隽起诉被告张志文，要求其腾退已经转让给原告的101室房屋。原告得知此事后，向法院申请作为第三人参加诉讼。该案经审理，法院最终判令将101室房屋腾退归还给被告徐隽，同时明确有关原被告间的房屋买卖关系可另行解决。原告认为，101室房屋为经济适用房，尚未符合目前我国政策和法律允许转让的条件，故应属无效。且被告已通过诉讼收回房屋，故两被告理应返还原告已支付的房款，同时赔偿相应损失。原告在长达六、七年时间里实际占有101室房屋并支付按揭贷款，被告徐隽显系知情；况且，转让101室房屋时，两被告尚在夫妻关系存续期间，故应当共同承担义务。迄今为止，原告已实际支付被告购房款224800元，其中现金直接支付的为100000元，言明以借款折抵购房款的为52000元，代支按揭款形式支付的为72800元。同时，原告为改造101室房屋阳台以及用于房屋装修共计支出282180元。另外，原告在购买101室房屋时，经济适用房政策尚未出台，无法预见，合同无效给原告造成损失，而两被告事实上取得了不应该取得的收入，故原告的损失由两被告承担合情合理合法。综上，请求法院判令一、确认原、被告于2002年1月28日所签《房屋转让意向书》以及于2005年10月6日所签《杭州市房屋转让合同》无效；二、两被告返还原告已支付的房款224800元；三、两被告赔偿原告损失573405元；（其中原告改造101室房屋及装修损失为103405元，101室房屋增值造成原告的损失为470000元）；四、本案诉讼费由两被告承担。
被告张志文答辩称：对原告的第一项诉请即要求确认所签的两份合同均无效没有异议，该两份合同均是无效合同。对于原告的第二项诉请亦表示同意，但该款是夫妻关系存续期间收取，用于夫妻共同生活，属于夫妻共同债务，故要求与被告徐隽共同承担返还责任。对原告的第三项诉请，根据合同无效的法律规定，有过错一方承担赔偿责任，双方都有过错的，各自承担责任。被告张志文代理被告徐隽办理售房手续，其本身并无过错，不应该承担赔偿责任。原告作为买受方，在签订和履行合同过程中应尽相应的注意义务，原告信赖合同有效，现在又要求赔偿，其主观上有过错，相应的责任应当由其自行承担。两被告与原告于2002年签订转让合同，2005年又签订了正式的转让合同，该转让的房产系两被告婚后共同财产，因为离婚时没有办理过户手续，故在离婚协议中约定2008年过户至被告徐隽名下，被告徐隽系真正的房屋所有权人，应当履行与原告所签的购房合同，但是被告徐隽不履行，而被告张志文并非产权人，对此也没有任何过错和责任，故不应赔偿原告的损失。原告主张的装修损失，因101室房屋现归被告徐隽所有，被告徐隽为该装修的受益人，故该部分损失应当由被告徐隽承担。至于增值损失，原告亦有过错，原告在起诉状上的意见也是双方都有过错应当各半承担，且101室房屋归属被告徐隽所有，房屋的增值收益亦归被告徐隽享有，故增值损失亦应当由被告徐隽承担。
被告徐隽答辩称：对原告的第一项诉请没有意见，同意两份合同为无效合同。对于原告的第二项诉请，因被告徐隽并未收到该款，故请求法院予以驳回。若法院认定该款项确实存在或部分存在，亦请求法院按照两被告所签离婚协议书之约定直接判定由被告张志文承担。对于原告的第三项诉请，由于101室房屋转让一事系原告与被告张志文串通所为，被告徐隽对此不知情，系受害者，故该房屋转让合同无效的法律后果与被告徐隽无关。而且被告徐隽与被告张志文早在2002年6月份前后已经分居，被告张志文关于101室房屋产生的债权债务亦系其个人行为。再则，根据两被告所签离婚协议书之约定，即使因101室房屋或其他因素引起的债权债务存在，亦应当由被告张志文处理，故若本案存在增值损失和装修损失，按照原、被告双方过错大小来确定赔偿数额，原告可赔偿的损失请求法院直接判定由被告张志文承担。另，评估报告所确定的估价对象是2010年7月21日的价格，而已生效的（2008）杭西民三初651号民事判决书判令101室房屋自2008年1月起归徐隽所有，故房屋评估报告的估价时点应该确定为2008年1月。
原告唐瑞海提供了下列证据材料：
1.房屋转让意向书1份，用于证明原、被告于2002年1月28日就101室房屋的买卖达成意向的事实；
2.杭州市房屋转让合同1份，用于证明原、被告就101室房屋买卖于2005年10月补签合同，同时双方确认原告已支付被告全部购房款的事实；
3.收条1份；
4.借条2份；
5.银行转帐凭条16张；
证据3-5共同证明原告迄今以各种形式实际支付购房款224800元；
6.收据1份，用于证明原告为改造101室房屋阳台及装修实际支出282180元；
7.（2008）杭西民三初字第651号民事判决书1份，用于证明被告起诉要求原告家人腾退101室房屋以及101室房屋系经济适用房的事实；
8.安居客页网上的府苑新村房屋价格走势图1份，用于证明101室房屋所在小区目前的市场均价为每平方2万元余元；
9.房屋鉴定评估报告1份，用于证明装修和增值损失。
证据8系打印件，其余均系原件。
原告唐瑞海提供的证据经质证，被告张志文对证据1-5、7没有异议；对证据6有异议，认为不是正规发票，且房号不是101室房屋；对证据8有异议；对证据9没有异议，但认为考虑增值收益时应当扣除补缴土地出让金的税费。被告徐隽对证据1、2有异议，认为其从未签订过该协议，该协议系被告张志文以其名义与原告签订；对证据3有异议，被告徐隽从未收到过该笔款项；对证据4形式真实性没有异议，但徐隽并不清楚该事情的存在，且证据2记载的“乙方已于2002年1月26日付清30万元房款”和起诉书中“言明以借款折抵购房款的5.2万元”相互矛盾，而且原告支付购房款后未将借条收回不符合常理；对证据5无异议，但此期间的房屋按揭款，被告徐隽交与被告张志文处理，被告徐隽并不知情实际何人在缴纳；对证据6有异议，质证意见同被告张志文；对证据7无异议；对证据8有异议；对证据9的评估时点有异议，应当确定为2008年1月，且房屋价格未扣除税费，对装修价格没有异议。
被告张志文未提供证据材料。
被告徐隽提供了下列证据材料：
1.公有住房买卖协议书1份，用于证明101室房屋系被告徐隽合法购得，被告张志文无权私自处分及101室房屋系经济适用房；
2.购房收据1份，用于证明被告徐隽为购买101室房屋，按规定缴纳了首付款；
3.公证书1份，用于证明被告徐隽为购买101室房屋，办理了公积金贷款和商业组合贷款；
4.浙江省国有住房出售专用票据1张，用于证明被告徐隽为购买101室房屋缴纳了全部购房款；
5.夫妻关系证明书1份，用于证明两被告于1996年5月7日结婚；
6.离婚证1份，用于证明两被告于2006年8月1日离婚；
7.离婚协议书1份，用于证明101室房屋于2008年1月1后过户给被告徐隽以及双方对101室房屋产权变更可能引起的纠纷、双方各自的经营行为以及产生的债权债务的约定；
证据1-3为复印件，证据4-7为原件。
被告徐隽提供的证据经质证，原告唐瑞海对证据1、2的真实性无异议，但对其证明对象有异议，101室房屋虽系以徐隽的名义购买，但购买于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产；对证据3、4的真实性无异议，但两被告仅支付了首付款，至腾退案件发生前的按揭款均系原告支付；对证据5、6没有异议；对证据7的真实性无法确认，即使真实，其效力亦不能对抗外部的善意第三人，且根据该协议第三条的约定，可见被告徐隽对房屋买卖是知情的，原告有理由相信是两被告为了恶意逃避债务而故意所为。被告张志文对证据1无异议，但该房购于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，其处分属于有权处分；对证据2没有异议，但被告徐隽没有原件，事实上在购房时原件已经交与原告；对证据3、4无异议，但对其证明对象有异议，两被告并未支付全部购房款，部分按揭款系原告支付；对证据5、6没有异议；对证据7的真实性无异议，但证明对象有异议，离婚协议中的第三条无效，101室房屋已经转让给第三人，故该约定不符合法律规定，不能产生约束力。
本院对原告唐瑞海、被告徐隽提供的上述证据，认证如下：
原告唐瑞海提供的证据1、2两份合同中“徐隽”的签名，根据被告张志文所述均系其代签，且原告唐瑞海亦认可房屋转让合同是张志文当其面代签以及101室房屋买卖事宜均系唐瑞海与张志文洽谈等事实，可以认定，上述“徐隽”签名并非徐隽所签，该两份证据均系张志文以徐隽名义与唐瑞海所签，且签订房屋转让合同时原告唐瑞海明知徐隽并未签名；证据3系原件，符合证据的有效要件，故本院予以认定；证据4系借条，反映的是原告唐瑞海与被告张志文之间的借贷关系，但并不能证明双方合意已将上述借款折抵购房款，且在原告唐瑞海尚未付清购房款的情况下，以借款形式折抵购房款不符合日常生活习惯，故本院对该证据的证明力不予认定；证据5系原件，符合证据有效要件，本院予以认定，且结合原、被告的陈述，可以证明原告唐瑞海从2003年6月起为101室房屋支付银行按揭贷款至2008年5月；证据6、8不符合证据的形式要件，且101室房屋价格、装修价值已有证据9予以证明，故该证据本院不予认定；证据7系生效判决，本院予以认定；证据9系本院依法委托的、具有鉴定资格的鉴定机构所做的鉴定报告，符合证据有效要件，故本院予以认定。
被告徐隽提供的证据1-6，原告唐瑞海和被告张志文均无异议，故本院予以认定；证据7系提交婚姻登记机构登记离婚时的离婚协议，故本院对其真实性予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
张志文与徐隽原系夫妻，双方于1996年5月7日登记结婚。2000年12月29日，徐隽与浙江省省直机关后勤房地产开发有限公司签订一份《公有住房买卖协议书（经济适用住房）》，约定徐隽以287722元的价格向浙江省省直机关后勤房地产开发有限公司购买101室房屋（建筑面积120.13平方米），徐隽并向浙江省省直机关后勤房地产开发有限公司支付了房款87722元，其余房款办理了职工住房公积金借款和商业住房借款。
2002年1月，张志文与唐瑞海商谈转让101室房屋事宜。2002年1月27日，唐瑞海向张志文支付了101室房屋购房款100000元。次日即1月28日，张志文以徐隽名义与唐瑞海及杭州裕兴房产代理有限公司签订《房屋转让意向书》一份，其中约定：徐隽将101室房屋以300000元的总价款转让给唐瑞海，款项由徐隽与唐瑞海自行交割，双方应于意向书签订后，将房屋转让所需资料备齐共同到杭州裕兴房产代理有限公司签订《房屋转让合同》和《委托代理合同》。双方在该意向书中未约定违约金。该意向书签订后，张志文将101室房屋交付给唐瑞海，唐瑞海对该房屋进行装修后，一直由其及其家人居住使用。2003年6月至2008年5月期间，唐瑞海代徐隽、张志文归还101室房屋的银行按揭贷款共55个月，共计人民币71500元。2005年10月6日，张志文与唐瑞海签订《杭州市房屋转让合同》一份，其中约定：卖方徐隽、张志文（甲方）将101室房屋转让给唐瑞海（乙方），转让价格为300000元，乙方已于2002年1月26日付清300000元房款（包括按揭贷款），房屋成交价300000元为甲方净到手价格，所有税费均由乙方承担；房屋过户时间由乙方提出具体时间安排，甲方在乙方提出过户要求后三个月内协助办结等。该合同上“徐隽”签名系张志文当着唐瑞海之面所签。
2006年8月1日，张志文与徐隽登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定：101室房屋包括该房屋内不可移动之物品、装修等，在离婚协议书生效后至2008年1月1日止暂归张志文使用，此期间房屋按揭款由张志文支付；在2008年1月1日后，张志文无条件将产权过户给徐隽，归徐隽所有；张志文负责处理产权变更可能产生的任何纠纷，并承担因此产生的所有费用；自徐隽取得房屋完全产权及使用权后，房屋按揭款由徐隽自行负责；若徐隽未能取得房屋产权及使用权，则张志文在六个月内支付徐隽人民币50万元作为对徐隽的补偿。后徐隽于2008年1月3日向浙江省省直住房公积金管理中心办理了公积金贷款借款人变更手续，原借款人徐隽、张志文变更为徐隽一人。2008年1月15日，徐隽取得101室房屋的房屋所有权证。2008年1月31日徐隽取得101室房屋的契证。2008年2月15日，徐隽取得101室房屋的国有土地使用权证。
2008年4月10日，本院受理了徐隽诉张志文房屋腾退纠纷一案，审理中，本院追加了唐瑞海以及101室房屋实际居住人唐瑞海的女儿女婿唐旭敏、倪步庄为该案第三人参加诉讼。2009年3月20日，本院作出（2008）杭西民三初字第651号民事判决书，判决唐旭敏、倪步庄将101室腾空并归还给徐隽。对于唐瑞海提出的101室房屋已经转让给其的意见，该判决认为唐瑞海与张志文及徐隽之间有关101室房屋的买卖关系可另行解决。唐瑞海遂于2010年4月23日诉至本院，要求判如所请。
在审理中，经唐瑞海申请，本院委托了杭州永正房地产土地评估有限公司对101室房屋价格和固定装修价格进行估价。该公司出具了杭永房地估（2010）字第F81727号估价报告，确定101室房屋在估价时点2010年7月21日的经济适用住房价格为770000元，固定装修价格为103405元。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下二个争议焦点，现分别分析如下：
（一）原告唐瑞海与被告张志文所签的两份协议的效力问题。原告唐瑞海明知被告张志文是以徐隽的名义与其签订上述两份协议，而房屋的处分涉及夫妻共同财产权益的重大事项，不属于家事代理权的范围，在未有夫妻另一方书面同意的情况下，原告唐瑞海没有理由相信张志文处分101室房屋系夫妻共同的意思表示，因此，原告唐瑞海不属于善意第三人。被告张志文未经徐隽同意擅自处分夫妻共有财产，事后又未取得徐隽的追认或者其本人取得101室房屋的处分权，故上述两份协议无效。
（二）两份协议无效后，原、被告应承担的民事责任问题。根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于上述规定，原告唐瑞海应当将101室房屋返还给两被告，对此本院（2008）杭西民三初字第651号生效判决已经作出处理，故本案中不再对此予以处理。至于唐瑞海支付的购房款100000元以及按揭款71500元，系两被告婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产，尽管被告徐隽没有获取原告上述财产的意思表示，但实际被告徐隽与被告张志文共同分享了该项财产，故返还该项财产之债亦应当视为夫妻共同债务。虽然两被告的离婚协议已经对夫妻财产分割问题作出了处理，但原告唐瑞海作为债权人仍有就夫妻共同债务向两被告主张的权利，故原告唐瑞海要求两被告共同返还上述款项的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同无效后，原告唐瑞海所主张的赔偿损失范围应如何确定以及过错责任应如何分担。本院认为，因101室房屋返还给两被告后，原告唐瑞海就此不能再享受该房屋的固定装修，而该装修又无法返还，故固定装修损失是客观存在的。原告唐瑞海主张的房屋差价损失，因房屋转让合同无效，致使原告唐瑞海未能实现签订合同的目的，也导致其损失相应的交易机会，应属于合同无效所产生的实际损失，现101室房屋在相同地段上涨后的差价是客观存在的，不予赔偿差价损失显然不足以弥补原告唐瑞海的损失。虽然101室房屋是经济适用住房，其上市交易时间受一定限制，且交易后需要向政府交纳土地收益等价款等税费，但在本案中，原告唐瑞海购买该房屋并未用于投资而是实际居住使用，故应当按照类似经济适用住房购买价格来确定差价损失。被告徐隽辩称差价损失的评估时点应为2008年1月，其理由为法院已经判令2008年1月起101室房屋归徐隽所有，故2008年1月后的增值利益不属于原告唐瑞海可主张的损失。对此本院认为房屋转让合同无效后的损失范围的确定应当以确认该合同无效时为节点，差价损失的确定与被告徐隽取得房屋所有权的时间之间并无关联性，故被告徐隽的该项辩称本院不予采纳。由于原告唐瑞海仅支付了购房款300000元中的171500元，故其主张的全部差价损失为其所受的损失缺乏依据，原告唐瑞海因此所受到的差价损失应为268685元【（171500÷300000）×（770000-300000）】。关于就上述装修及差价损失的发生，原、被告过错责任问题。被告张志文未经徐隽同意擅自处分夫妻共有财产，对合同无效的法律后果负有责任。原告唐瑞海明知被告张志文未经徐隽同意，而与其签订房屋转让合同，亦对合同无效产生的后果存在过错。综合各方因素，原告唐瑞海与被告张志文的过错程度基本相当，故被告张志文应当赔偿原告唐瑞海装修及差价损失的50%即186045元【（103405＋268685）×50%】。被告徐隽并非无效合同的当事人，且对无效合同的签订亦没有过错，故其对合同无效产生的后果并无过错，因此无须承担合同无效后的赔偿责任。虽然无效合同签订于两被告婚姻关系存续期间，但被告徐隽应当与张志文共同承担偿还责任的前提是该笔债务原为夫妻共同生活所负的债务。而本案中，被告张志文擅自处分夫妻共同财产，原告唐瑞海亦非善意第三人，且徐隽未分享到被告张志文因签订无效合同而承担的该笔债务所带来的利益，故该笔债务属于张志文的个人债务而非夫妻共同债务，因此原告唐瑞海以夫妻共同债务主张徐隽承担偿还责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条第一款之规定，判决如下：
一、唐瑞海与张志文于2002年1月28日所签《房屋转让意向书》及2005年10月6日所签《杭州市房屋转让合同》无效；
二、张志文、徐隽于本判决生效之日起十日内返还唐瑞海购房款171500元；
三、张志文于本判决生效之日起十日内赔偿唐瑞海损失186045元；
四、驳回唐瑞海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11782元、财产保全申请费5000元，合计16782元，由唐瑞海负担7811元，张志文负担8971元，其中张志文负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。上述张志文负担部分中的5108元由徐隽负责共同负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 干敏敏
人民陪审员 都俐华
二〇一〇年十一月二十四日
书 记 员 徐 静