四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终3053号上诉人（原审被告）：南充泰美置业有限公司，住所地南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛。法定代表人：肖广瑜，总经理。委托诉讼代理人：杨强，公司法务。被上诉人（原审原告）：周山森，男，1986年5月26日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：周曙光，男，汉族，1965年11月30日出生，住四川省南充市高坪区，系周山森伯父。上诉人南充泰美置业有限公司（以下简称泰美置业公司）因与被上诉人周山森商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2017）川1303民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰美置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项即“南充泰美置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周山森支付违约金10771.59元”；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人周山森承担。事实及理由：1.按照建设、规划部门核定的图纸，案涉房屋的阳台本应为全封闭式，故泰美置业公司系严格按照图纸建造商品房，房屋的测绘面积与双方商品房买卖合同约定的面积相符，被上诉人的权益并未受到实际影响。泰美置业公司没有违约行为，不应承担违约责任。2.一审原告并未起诉要求泰美置业公司就合同中的非封闭式阳台改为封闭式阳台承担违约金，一审判决上诉人承担违约金属于超越诉讼请求，适用法律错误。3.关于合同及合同附件的平面图中，将阳台标注为非封闭式阳台的问题，属工作人员笔误所致，案涉房屋应按建设、规划部门核定的图纸修建和交付，均应为封闭式阳台。周山森辩称，1.根据上诉人的售房广告、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同、上诉人在合同附件平面图对阳台的标注，案涉房屋的阳台均应为非封闭式，只应计算一半的面积，另一半为赠送。而上诉人交付房屋的阳台为全封闭式，计算了全面积，从而导致被上诉人实际少享受了阳台一半即3.5平方米的使用面积，上诉人的行为已经构成违约，应当按照售房单价赔偿损失。2.同一栋楼的1、2、3、4号户型的阳台都是半赠送，而本案涉及的5、6号户型的阳台修建为全封闭，没有赠送面积，违反双方合同约定。且类似问题涉及多个购房户，上诉人称将阳台标注为“非封闭式”为工作人员笔误，理由不能成立。3.案涉房屋的规划设计图纸在2013年即通过审批，但被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同的时间为2014年，若案涉房屋确应为封闭式阳台，上诉人也应在双方的合同中明示。但合同中约定的阳台仍为非封闭式，上诉人未按约定交付房屋，应当承担违约责任。周山森向一审法院起诉请求：判令泰美置业公司支付房屋面积3.5平方米的价款21543.17元，以及逾期交房违约金17815元，并承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月21日，泰美置业公司作为出卖人，周山森作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定泰美置业公司将南充市高坪区江东新区“鹭岛江岸”4幢xx号房屋出卖给周山森；建筑面积为104.49平方米、套内面积为81.47平方米；按套内面积计算，单价为6255.19元，总价款501463元；买受人采取贷款的方式付款，2014年11月9日买受人支付首付151463元，余款350000元由买受人申请银行“个人住房抵押贷款”或住房公积金管理机构借款支付，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，同时双方还对逾期交房责任进行了如下约定：“（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限（为2016年9月30日）届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满（为2016年9月30日）之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际支付之日起60日内向买受人支付违约金”。该合同第三条还约定，该商品房有2个阳台，其中2个阳台为非封闭式。签订合同后，周山森按照合同约定的方式将购房款501463元支付给泰美置业公司。周山森在合同约定的期间内未接受房屋，合同约定的2个非封闭式阳台变更为了2个封闭式阳台。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，对双方当事人均有约束力，应受法律保护。双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。泰美置业公司交付的房屋的阳台与合同约定的阳台形态不一致，违反了合同的约定。从本案查明的事实来看，周山森已经取得了其购买的房屋，并对该房屋享有占有、使用和收益的权利，泰美置业公司交付的房屋符合政府部门的规划设计，房屋的测绘面积也与实际面积相符，合同约定的非封闭式阳台变更为封闭式阳台后，并未影响到房屋的实际使用，对周山森的实际生活未造成确定性的影响和实际性的损失。综上，对周山森主张因阳台形态变更而主张的赔偿金额，一审法院酌情调整为10771.59元。泰美置业公司未按照合同约定的期限交付房屋，违反了合同的约定。周山森认为对逾期交房违约金约定的金额过低，请求予以调整，一审法院认为，签订合同时，双方对该项条款均有明确的认识，且逾期交房和逾期付款具有同等的违约责任，双方均具有同等的违约风险，对泰美置业公司逾期交房的违约金，一审法院参照合同约定，酌情认定为908元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决如下：一、南充泰美置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周山森支付违约金10771.59元；二、被告南充泰美置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周山森支付逾期交房违约金908元。案件受理费784元，由周山森负担557元，南充泰美置业有限公司负担227元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认，双方均应严格按照合同约定履行义务。虽然上诉人泰美置业公司主张根据图纸设计要求，案涉房屋的阳台应为封闭式阳台，但其对外出售房屋时，图纸已经建设、规划等部门审核确定，在此情形下，上诉人仍在其与被上诉人签订的商品房买卖合同中，将阳台约定为非封闭式阳台，并以手书的形式在合同附件的平面图中予以备注确认，应当对合同约定的事项承担履行义务。本案中，虽然案涉房屋的测绘面积与合同约定的面积相符，但根据房屋建筑面积测量规范，封闭式阳台和非封闭式阳台面积的计算标准并不一致。故上诉人交付的房屋由合同约定的非封闭式阳台变更为封闭式阳台，已影响到被上诉人按照合同正常履行情况下所应实际享有、使用的房屋面积，上诉人应当对此承担违约赔偿责任。对泰美置业公司关于阳台系按图纸要求施工、合同及备注系工作人员笔误所致，故主张不承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。被上诉人在一审中起诉要求泰美置业公司支付房屋面积3.5平方米的价款21543.17元，其计算依据实为阳台应赠送的一半面积3.5㎡×购房单价6255.19元/㎡=21543.17元，故被上诉人的一审主张实为要求上诉人承担因违约交房的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，一审法院酌定上诉人按照被上诉人一审起诉金额的一半即10771.59元承担赔偿责任，判决后周山森未提起上诉，对一审酌定金额本院予以维持。一审此项判决实为针对周山森起诉的21543.17元的赔偿请求作出的判决，但一审判决主文将此金额表述为“违约金”，属于法律用语不准确，应将“违约金”纠正为“赔偿款”。一审判决表述虽有瑕疵，但裁判金额正确，并未影响当事人实体权益，可予维持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69元，由上诉人南充泰美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉审 判 员  吴 彪审 判 员  陈国兵二〇一七年十一月三十日法官助理  王婵轶书 记 员  范云荣