上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12024号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆益文，男，1980年5月22日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：刘新明，上海烨豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海雪辉机械设备有限公司，住所地上海市青浦区胜利路2号3幢一层F区120室。
法定代表人：任印永，总经理。
上诉人陆益文因与被上诉人上海雪辉机械设备有限公司（以下简称雪辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人陆益文之委托诉讼代理人刘新明到庭参加诉讼，被上诉人雪辉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人陆益文上诉请求：撤销原判第三、四、五项，改判被上诉人支付上诉人房屋使用费人民币（下同）22,904元、水费1,680元、电费7,468元。事实和理由：被上诉人于原审中未提供充分证据证明其是否对涉案房屋进行了装修及装修费用的支出，原审在未对上海市松江区XX镇XX路XX号院内厂房（以下简称涉案房屋）的装修进行评估的情况下要求上诉人赔偿被上诉人装修损失20,000元，无事实和法律依据，且涉案房屋装修已近3年，装修价值已折旧完毕，不存在残值。政府部门发布的决定书仅是通知房屋使用的截止期限，对被上诉人正常使用房屋未造成任何影响，原审酌情减少房屋使用费，严重违反事实。根据自来水公司、电力公司的缴费通知以及被上诉人之前水、电的实际使用情况，可得出被上诉人拖欠的水、电费数额，原审酌情确定被上诉人拖欠的水、电费数额，没有事实依据。故请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人雪辉公司未到庭答辩。
雪辉公司向一审法院起诉要求判令：1、确认雪辉公司与陆益文于2014年8月26日签订的《厂房租赁合同》无效；2、陆益文返还雪辉公司押金2万元；3、陆益文返还雪辉公司自2016年7月18日到2016年10月26日止的房屋使用费45,000元；4、陆益文向雪辉公司赔偿搬迁费65,000元、装饰装修损失暂估3万元、停业损失72,000元（每个月工资108,000元，计算20天，主要包括搬迁的停业损失和重新开工的停业损失）、三年的租金差额172,200元。
陆益文向一审法院提起反诉要求判令：1、雪辉公司支付陆益文自2016年8月11日至2016年10月27日的电费7,468元；2、雪辉公司支付陆益文自2016年8月11日至2016年10月27日的水费1,680元；3、雪辉公司支付陆益文自2016年9月12日至2016年10月26日的房屋使用费22,904元（按每年19万元的标准计算）。
一审法院认定事实如下：2014年8月26日，陆益文作为出租方（甲方）、雪辉公司作为承租方（乙方），双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方自用，建筑面积约为820平方米，厂房类型为框架二层结构，局部三层办公楼（其中底楼一间办公室，甲方自用）；厂房租赁自2014年9月12日起，至2019年9月11日止，租赁期限为五年，从8月22日至9月11日甲方给乙方使用为装修期，免收房租；甲、乙双方约定，该厂房租金半年一付，为人民币9万元，年租金为人民币18万元，房租二年内不递增（2014年9月12日至2016年9月11日），从第三年（2016年9月12日至2017年9月11日）房租为19万元，从第四年及第五年（2017年9月12日至2019年9月11日）房租为每年20万元，房租都是半年一支付；为确保厂房及所属设施之完好，以及租用期间相关费用之如期结算，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为2万元；租金以现金方式支付，不开发票，每半年支付一次，支付日期在每次到期前的15天付清；8月21日已支付押金2万元，8月26日签订合同，28日之前支付半年房租9万元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生费等一切费用由乙方承担支付（其中电费、水费甲方先行垫付，后向乙方收取，不开发票，每月5日之前结清费用，每月一结）；租赁期间，乙方可根据自己的生产特点进行装修，不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，厂房因不可抗拒原因和市政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。《厂房租赁合同》还对其他相关事宜进行了约定。
2016年7月18日，上海市松江区九亭镇人民政府（以下简称九亭镇政府）出具责令限期拆除违法建筑决定书一份，载明涉案房屋处存在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，并责令相关人员于2016年7月22日前自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，九亭镇政府将依法强制拆除。
庭审中，雪辉公司与陆益文确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的材料，并且庭审前已经被有关部门拆除。据此，法院向雪辉公司、陆益文释明了双方所签租赁合同无效，双方均可根据法庭的释明调整或者变更其诉讼请求，雪辉公司在限定期限内没有调整其请求，并撤回了其关于装修评估的申请，请求法院酌定，陆益文则提出了上述反诉请求。
庭审中，雪辉公司向法庭提交了装修照片、升降平台销售合同及收据、2014年8月28日其与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订的《厂房装修合同》，以及A公司出具的收据等，证明雪辉公司承租涉案房屋后雪辉公司进行了装修，花费了装修费用3万元；而且雪辉公司是从事机械设备生产的，有大量重型器械需要搬迁，陆益文出租给雪辉公司的房屋完全是毛坯的，雪辉公司方自己做了地坪、吊顶，隔断，安装了升降机，升降平台花了32,000元，升降机被拆除了，无法使用。陆益文则质证认为，真实性无法确认，证明目的也不予认可，公司之间相互盖章很正常，而且陆益文厂房的地坪本来就有。没看到升降机的存在，故此关联性也不会存在。
庭审中，雪辉公司提交了案外人上海B有限公司于2016年10月24日出具的发票一份，证明雪辉公司搬迁花费了搬迁费65,000元。陆益文质证认为，发票的真实性认可的，所载的内容不认可，收款人是一个贸易公司，是否实际支付没法肯定，所以关联性也就不存在了。
庭审中，雪辉公司提交了其与案外人昆山C有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，银行流水一份，证明雪辉公司主张的租金差额以及租金支付情况，原来的年租金是18万，现在的年租金36.5万元，差价为17.22万元，计算方式为原合同每平米每年为112.5元，现在每平米每年是182.5元，计算三年，乘以820平米。陆益文质证认为，真实性不予认可，只是为了证明外面房子租金比较高，陆益文的房子租给雪辉公司是因为无证，所以相对低廉，有证房子是会比较贵。
庭审中，雪辉公司提交了工资付款凭单一组，证明雪辉公司于2016年11月15日发放了工人10月份的工资，18名工人将近有20天的停工损失。陆益文质证认为，对付款凭证真实性不认可。
庭审中，陆益文提交了出让土地使用权地块协议、同意出租证明等，证明涉案标的的来源，久富开发区是九亭镇政府的下属机构，其将土地使用权出租给陆益文的岳父，租期是50年，权利人同意出租。雪辉公司质证认为，真实性无异议，但对与本案关联性和陆益文所要证明的目的不予认可，这份证据反而能证明，陆益文所出租的房屋是违章建筑，没有取得工程规划许可证，未按照规划建设房屋。
庭审中，陆益文提交了费用结算表、水、电费发票等，证明截至2016年10月27日，雪辉公司尚欠陆益文水电费及使用费，陆益文水电费抄表时并无雪辉公司的人员签字确认。雪辉公司质证认为，关于水电费的支付，雪辉公司从接到政府拆迁通知以来，积极配合，对这一证据无法认可，除非陆益文拿出确凿的证据。按照陆益文的主张，使用费自2016年9月12日到2016年10月26日。但合同从2016年7月18日九亭镇政府通知拆除，雪辉公司一直处于搬迁状态，所以该期间的租金不应当支付，对保证金没有异议。
一审法院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，雪辉公司与陆益文就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。陆益文将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；雪辉公司疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，陆益文再行占有押金2万元已无合同依据，雪辉公司要求返还，予以支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于雪辉公司主张的装修损失，属于合同无效给雪辉公司造成的损失，陆益文未予认可，但考虑到雪辉公司租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修款亦属合理，法院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由陆益文赔偿雪辉公司装修损失20,000元。
关于雪辉公司主张的搬迁费、停业损失、租金差价损失等，缺乏充分的事实依据和法律依据，难以支持。
合同虽然无效，但雪辉公司实际使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，并承担租赁期间产生的水、电费。庭审中，陆益文主张雪辉公司尚欠付自2016年9月12日至2016年10月26日的使用费，雪辉公司确认上述时间段的使用费并未支付，但辩称不应该支付。一审认为，因上述期间雪辉公司未向陆益文返还涉案房屋，故雪辉公司应向陆益文支付房屋使用费，但考虑到政府部门于2016年7月18日即发布责令拆违决定书，对房屋的正常使用有一定的影响，故法院对自2016年7月18日起至2016年10月26日止的房屋使用费予以酌情减少，即雪辉公司在上述期间需支付陆益文使用费25,520元，因雪辉公司已按合同约定标准支付陆益文自2016年7月18日至2016年9月11日的使用费27,616元，故酌定陆益文尚需返还雪辉公司使用费2,096元。
对于陆益文主张的水、电费，雪辉公司虽然确认未支付该期间的水、电费，但对陆益文主张的金额不予认可。一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现陆益文未能举证证明雪辉公司在该期间的实际使用电量，且涉案房屋已被依法拆除，电力分表及使用现状已无法核实，陆益文应自行承担未能及时主张并向雪辉公司确认水、电费数额的不利后果。法院结合本案实际，酌定雪辉公司向陆益文支付2016年8月11日起至2016年10月27日止的水费850元、电费3,700元。
一审法院审理后，于二○一七年七月二十四日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，作出判决：一、上海雪辉机械设备有限公司与陆益文于2014年8月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、陆益文于判决生效之日起十日内返还上海雪辉机械设备有限公司押金20,000元；三、陆益文于判决生效之日起十日内赔偿上海雪辉机械设备有限公司装修损失20,000元；四、陆益文于判决生效之日起十日内返还上海雪辉机械设备有限公司房屋使用费2,096元；五、上海雪辉机械设备有限公司于判决生效之日起十日内支付陆益文自2016年8月11日起至2016年10月27日止的水费850元、电费3,700元；六、驳回上海雪辉机械设备有限公司其余诉讼请求；七、驳回陆益文的其余反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,275元，减半收取2,637.50元，反诉案件受理费300.65元，合计诉讼费2,938.15元，由上海雪辉机械设备有限公司负担2,196.50元，由陆益文负担741.65元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；被上诉人疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。关于上诉人提出的涉案房屋是否装修以及装修费用、装修残值的问题，本院认为，被上诉人租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修费用应属合理，且有装修合同等证明，本院予以认可。现由于合同无效，导致被上诉人提前搬离涉案房屋的时间点远早于双方租赁合同约定的租期届满的时间点，对被上诉人为涉案房屋装修而产生的费用必定造成一定损失，故一审法院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情确定由上诉人赔偿被上诉人装修损失20,000元，尚属合理，本院予以认同。关于上诉人提出政府部门发布的拆违决定书未对被上诉人正常使用房屋造成任何影响的主张，经查，相关政府部门于2016年7月18日发布责令拆违决定书，被上诉人提前搬离涉案房屋，其房屋的正常使用势必受到一定的影响，故一审法院酌情减少自2016年7月18日起至2016年10月26日止的房屋使用费，判令上诉人需返还被上诉人房屋使用费2,096元尚属合理。上诉人主张不应减少该期间的房屋使用费，本院不予采纳。对于上诉人主张的水、电费数额问题，因上诉人未能充分举证证明被上诉人自2016年8月11日至2016年10月27日期间的实际使用水、电费的数额，而被上诉人对上诉人主张的水、电费数额不予认可，且涉案房屋已被依法拆除，使用现状已无法核实，故一审法院结合本案实际，酌定被上诉人向上诉人支付该期间的水费850元、电费3,700元尚属合理，本院予以确认。上诉人主张的水、电费数额依据不足，本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币300.65元，由上诉人陆益文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十二月十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。