福建省三明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽04执复21号
复议申请人（利害关系人）：易世平，男，1966年2月11日出生，汉族，住福建省三元区。
委托诉讼代理人：曾永福，福建闽方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖芳红，福建闽方律师事务所实习律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，住所地福建省三明市梅列区列东街86幢北侧。组织机构代码：85566236-8。
负责人：颜云，行长。
被执行人：福建省三明市山城物资有限公司，住所地福建省三明市三元区崇荣路17幢二层。组织机构代码：72792114-2。
法定代表人：俞宁钰，总经理。
被执行人：俞宁钰，男，1966年12月30日出生，汉族，福建省三明市山城物资有限公司法定代表人，住福建省三明市三元区。
被执行人：黄斌，女，1978年3月8日出生，汉族，无业，住福建省三明市三元区。
复议申请人易世平不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402执异8号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
三明市梅列区人民法院查明，2013年5月30日，中国农业银行股份有限公司三明梅列支行（以下简称农行梅列支行）与福建省三明市山城物资有限公司（以下简称山城物资公司）签订编号为35100620130014257的《最高额抵押合同》，合同约定：山城物资公司以其名下位于三明市××区××房产为自2013年5月30日至2015年5月29日止与农行梅列支行办理的银行商业汇票承兑业务提供最高额度为55万元的最高额抵押担保，并于2013年6月3日办理了抵押权登记。2013年8月1日易世平与山城物资公司签订《房屋租赁合同》约定，山城物资公司将其名下位于三明市××区××房产出租给易世平，租期从2013年8月1日至2033年7月31日。
三明市梅列区人民法院认为，易世平主张其对山城物资公司名下位于三明市××区××房产享有的租赁权，形成于农行梅列支行享有的抵押权设定之后，依法不得对抗农行梅列支行对抵押权的实现。故易世平要求中止对前述房产执行的请求，于法无据，不予支持。易世平继续租赁抵押房产必然对农行梅列支行实现抵押权产生影响，农行梅列支行得知抵押财产存在租赁权后也明确要求排除妨害。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，该院作出（2014）梅执行字第801号《公告》要求易世平搬离三明市××区××房产并无不当。易世平要求撤销（2014）梅执行字第801号《公告》并保护其租赁权的异议请求，于法无据，不予支持。因本案争议房产并未进入拍卖程序，优先购买权应在拍卖程序中提出，不属执行异议审查范畴。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定：驳回易世平的异议请求。
复议申请人易世平向本院申请复议称，根据2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该条司法解释明确规定了复议申请人享有阻止向拍卖标的房产的受让人移交房屋的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉案房产尚未进入拍卖程序，复议申请人的租赁权是否会影响农行梅列支行担保物权的实现尚属于待定状态，现梅列法院要求复议申请人腾空房屋移交执行标的房屋，没有法律依据。另外，原审法院在举行执行异议听证时，未通知被执行人山城物资公司，违反法定程序。综上，请求：1、撤销梅列区人民法院（2017）闽0402执异8好执行裁定书。2、裁定中止对三明市××区××房屋的执行。3、撤销（2014）梅执行字第801号《公告》中要求复议申请人迁出涉案房屋的相关执行内容。4、保护易世平对三明市三元区崇荣路17幢房产享有的优先购买权和租赁权。
本院查明事实与梅列区人民法院查明事实一致。另查明，三明市梅列区人民法院于2014年7月18日作出的（2014）梅民初字第1434号民事判决书发生法律效力后，因山城物资公司、俞宁钰、黄斌未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人农行梅列支行向该院申请强制执行，梅列区人民法院于2014年9月3日依法立案执行，执行案号为(2014)梅执行字第801号。2016年12月27日，在执行过程中梅列区人民法院在复议申请人易世平承租的执行标的物即三明市××区××房产粘贴（2014）梅执行字第801号《公告》，要求易世平在内的相关人员在2017年1月10日前迁出房屋。
本院认为，复议申请人易世平提出的异议请求，虽然形式上既对执行标的又对执行行为提出异议，但其异议请求所依据的基础权利均是基于易世平因租赁而享有占用、使用租赁物的实体权利，提出异议的实质目的是请求人民法院停止对执行标的物的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。故原审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十一条第一款、第十二条、第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：
一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402执异8号异议裁定；
二、发回福建省三明市梅列区人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 吴青华
审判员 高锦状
审判员 邓水清
二〇一七年八月十七日
书记员 吴 瑶
附：所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。
指令重新审查的执行异议案件，应当另行组成合议庭。
办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。