江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商终字第00371号
上诉人（原审原告）蔡三中。
委托代理人刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）杨志红。
委托代理人刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）无锡农村商业银行股份有限公司，住所地无锡市金融二街9号。
法定代表人任晓平，该公司董事长。
委托代理人陈婷、刘念，江苏行德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通仁顺置业有限责任公司，住所地如皋市吴窑镇人民路188号。
法定代表人陈大明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）南通联合轻纺市场有限公司，住所地如皋市吴窑镇吴窑居委会四组。
法定代表人刘伟芬，该公司董事长。
上诉人蔡三中、杨志红因与被上诉人无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、南通仁顺置业有限责任公司（以下简称仁顺公司）、南通联合轻纺市场有限公司（以下简称联合公司）确认合同无效纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇商初字第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月28日公开开庭进行了审理，上诉人蔡三中、杨志红的委托代理人刘克连及被上诉人农商行的委托代理人陈婷到庭参加诉讼，被上诉人仁顺公司、联合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
蔡三中、杨志红原审诉称：2009年12月29日，蔡三中、杨志红与仁顺公司签订商品房买卖合同，约定蔡三中、杨志红向仁顺公司购买位于如皋市苏中商贸城A2幢14、15、16室1-2层房屋（以下简称14-16室房屋），房屋总价为143万元。合同签订后，蔡三中、杨志红按约支付购房款，仁顺公司开具了相应金额的发票，但未办理14-16室房屋产权证。2012年11月5日，蔡三中、杨志红向南通仲裁委员会（以下简称仲裁委）提出申请，要求仁顺公司为其办理14-16室房屋产权证。2013年5月6日，仲裁委出具（2013）通仲调字第18号调解书（以下简称18号调解书），确认仁顺公司应于2013年10月31日前为
蔡三中、杨志红办理14-16室房屋产权登记手续。仁顺公司未履行18号调解书确定的办理14-16室房屋产权登记手续的义务，蔡三中、杨志红向江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）申请强制执行，南通中院出具（2013）通中民仲审字第0096号通知书（以下简称96号通知书），载明：14-16室房屋目前仍被法院查封，不具备办理产权登记条件。后蔡三中、杨志红了解到仁顺公司将14-16室房屋为联合公司向农商行的借款提供抵押，因联合公司未按约归还农商行借款，农商行向无锡市崇安区人民法院（以下简称崇安法院）起诉要求联合公司归还贷款本息，并对14-16室房屋享有优先受偿权。崇安法院判决后，农商行申请执行，蔡三中、杨志红向崇安法院提出执行异议，认为14-16室房屋为蔡三中、杨志红购买，并已经实际交付使用，请求解除对14-16号房屋的查封。2014年6月6日，崇安法院作出（2014）崇执异字第18号执行裁定书（以下简称18号裁定书），驳回蔡三中、杨志红的异议。蔡三中、杨志红认为，仁顺公司、联合公司采用欺诈手段将已经出售的房屋设定抵押，骗取农商行贷款，该民事行为应为无效，农商行应上述抵押而办理的编号为皋房他证字第201111**号房屋他项权证也应无效并应予撤销。请求判令：确认农商行与仁顺公司、联合公司签订的关于14-16室房屋的抵押合同无效，并撤销编号为皋房他证字第201111**号房屋他项权证。
农商行原审辩称：不动产权属应以登记为准，其在办理14-16室房屋抵押时未受到限制，抵押登记合法有效，要求驳回蔡三中、杨志红的诉讼请求。
仁顺公司、联合公司原审均未到庭答辩。
原审法院审理查明：2009年12月29日，蔡三中、杨志红与仁顺公司签订商品房买卖合同，约定蔡三中、杨志红向仁顺公司购买14-16室房屋，房屋总价为143万元。合同签订后，蔡三中、杨志红按约支付购房款，仁顺公司开具了相应金额的发票，但未办理14-16室房屋产权证。
2011年5月24日，农商行与联合公司签订借款合同，约定农商行向联合公司发放贷款480万元。同日，农商行与仁顺公司、联合公司签订抵押合同，约定仁顺公司以如皋市苏中商贸城A2幢7-11室三至五层房屋为联合公司的上述借款提供抵押担保。抵押房屋办理了皋房他证字第201111**号房屋他项权证，载明：房屋坐落：吴窑苏中商贸城A2幢7-11室三至五层等，四址共有：苏中商贸城A2幢12＋13，14，15＋16室，苏中商贸城A2幢5＋6室。2012年5月21日，因联合公司未按约归还借款，农商行向原审法院起诉，要求联合公司归还借款，并对抵押物享有优先受偿权。同月22日，原审法院作出（2012）崇商初字第0637号民事裁定书，查封了仁顺公司名下14-16室房屋。同年10月8日，原审法院作出（2012）崇商初字第0637号民事判决书（以下简称637号判决书），判令联合公司向农商行归还借款本金480万元及逾期罚息等，农商行对联合公司的上述债务，就皋房他证字第201111**号房屋他项权证房屋享有优先受偿权。农商行就637号判决书向原审法院申请执行，蔡三中、杨志红提出执行异议，认为14-16室房屋系蔡三中、杨志红购买，并已经实际交付使用，请求解除对14-16号房屋的查封。2014年6月6日，原审法院作出18号裁定书，驳回蔡三中、杨志红的异议。
2012年11月5日，蔡三中、杨志红向仲裁委提出申请，要求仁顺公司为其办理14-16室房屋产权证等。2013年5月6日，仲裁委出具18号调解书，确认仁顺公司应于2013年10月31日前为蔡三中、杨志红办理14-16室房屋产权登记手续。仁顺公司未履行18号调解书确定的办理14-16室房屋产权登记手续的义务，蔡三中、杨志红向南通中院申请强制执行。2013年12月19日，南通中院出具96号通知书，载明：14-16室房屋目前仍被法院查封，不具备办理产权登记条件。
上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、收条、18号调解书、96号通知书、18号裁定书、637号判决书、抵押合同、房屋他项权证、及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。蔡三中、杨志红与仁顺公司签订房屋买卖合同后，仁顺公司未为蔡三中、杨志红办理14-16室房屋的产权登记，该房屋的物权未发生转移。农商行与仁顺公司、联合公司签订的抵押合同未违反合同法及相关法律规定，合法有效，虽仁顺公司将已卖给蔡三中、杨志红的房屋设立抵押行为存在不当，但并不影响农商行与仁顺公司、联合公司签订的抵押合同的效力。对蔡三中、杨志红要求确认农商行与仁顺公司、联合公司签订的关于14-16室房屋的抵押合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。蔡三中、杨志红要求撤销14-16室房屋他项权证，不属于该案审理范围，原审法院不予理涉。仁顺公司、联合公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提出抗辩，由此造成的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：驳回蔡三中、杨志红的诉讼请求。案件受理费17670元，由蔡三中、杨志红负担。
蔡三中、杨志红不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定农商行与仁顺公司、联合公司签订的抵押合同有效，违背法律规定。首先，根据法律规定，本案所涉房屋属蔡三中、杨志红所有，仁顺公司、联合公司无权对涉案房屋行使权利，无权设定抵押；其次，仁顺公司、联合公司与农商行签订借款和抵押合同，隐瞒了房屋已经出售的事实，属于以欺诈手段订立合同，合同应无效。2、提起本案诉讼是为了阻止原审法院执行涉案房屋并解除涉案房屋的查封，原审法院曲解了诉讼目的。蔡三中、杨志红对涉案房屋的实体权利既有证据证明也有仲裁裁决和执行通知书等法律文书认可。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”蔡三中、杨志红属于第三人，法院不应查封涉案房屋。如皋市人民法院依据该规定，对类似案件作出了裁定，原审法院也应作出这样的判决。3、撤销他项权证的目的是为了解除查封，停止执行，原审法院绕开诉请目的，作出的判决有违法理。请求撤销原判，依法改判一审判决不当部分。
农商行二审答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。
仁顺公司、联合公司二审未作答辩。
二审中，双方均未提交证据，二审查明的事实与原审一致。蔡三中、杨志红提出，一审时，开始确定案由为案外人执行异议之诉，如果是确认之诉，原审法院可以当庭驳回起诉；其起诉符合案外人执行异议之诉的起诉条件，原审法院不应以确认之诉审理判决。
二审争议焦点是：1、本案案由是案外人执行异议之诉还是确认合同无效纠纷；2、农商行与仁顺公司、联合公司签订的涉案抵押合同是否有效。
对于第一个争议焦点，本院认为，根据蔡三中、杨志红诉讼主张，本案案由应为确认合同无效纠纷。理由如下：当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，蔡三中、杨志红虽主张其提出本案诉讼目的是为阻止原审法院执行涉案房屋并解除查封，应属于案外人执行异议之诉。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。但本案中蔡三中、杨志红的诉讼请求为确认涉案房屋的抵押合同无效及撤销涉案房屋他项权证，并未在诉请中明确排除对执行标的执行的，虽与原判决、裁定无关，但本案并不符合法律有关执行异议之诉的规定。原审法院系围绕诉讼请求及查明事实变更案由为确认合同无效纠纷，原审法院对案由的认定并无不当。蔡三中、杨志红提出应依据诉讼目确定案由，并无法律依据，本院不予支持。
此外，对于蔡三中、杨志红称如确认其所提起的为确认合同无效之诉，法院也应当庭驳回起诉的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款的规定，人民法院立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。本案中，蔡三中、杨志红虽然并非涉案抵押合同的当事人，但是作为与该合同存在利害关系的第三人，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条有关起诉的条件，不属于应予驳回起诉的情形，故蔡三中、杨志红该上述主张并无法律依据，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。农商行与仁顺公司、联合公司签订的抵押合同未违反合同法及相关法律规定，且各方据此对涉案的抵押房屋办理了房屋他项权证。虽仁顺公司将已卖给蔡三中、杨志红的房屋设立抵押行为确属不当，但蔡三中、杨志红并未提供证据证明农商行与仁顺公司、联合公司存在恶意串通的行为，鉴于本案也不属于因欺诈而损害国家利益或社会公共利益的情形，故不产生使涉案抵押合同无效的后果。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，涉案抵押合同应为合法有效。蔡三中、杨志红因此所受损失可以另行向仁顺公司主张。原审法院不支持蔡三中、杨志红要求确认涉案房屋的抵押合同无效，具有法律依据及事实依据，并无不当，本院予以维持。仁顺公司、联合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，本院缺席判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17670元，公告费990元，由上诉人蔡三中、杨志红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 单甜甜
代理审判员 包文炯
二○一五年月十月日十六日
书 记 员 刘 芳
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。