山西省清徐县人民法院民事判决书（2015）清民初字第01238号原告：太原市达远房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路95号。法定代表人：聂玉牛，董事长。委托诉讼代理人：董鑫，山西锋镝律师事务所律师。被告：王虎维，男，1974年9月22日出生，汉族，清徐县马峪乡文源中学教师，住清徐县。原告太原市达远房地产开发有限公司（以下简称“达远公司”）与被告王虎维商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原市达远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董鑫，被告王虎维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告达远公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款130000元；2、依法判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息55640.92元（从2009年1月1日计算至2015年9月23日）及从2015年9月24日至被告完全全额支付房款之间的利息；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告与被告于2005年12月21日签订了商品房买卖合同及补充合同，合同约定被告向原告购买原告开发的清华嘉园10号楼1单元四层西户房屋，该房屋总价款为199587元，其中房款的30%为首付款，剩余款项按银行住房公积金贷款结算付清。被告依约支付了首付款，原告也依约向被告交付了该房屋。现被告已入住房屋至今，但经原告多年次数催促和通知，被告均未支付剩余购房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王虎维辩称，1、签订合同的时间不对，应该2007年7月7日，不是原告起诉的2005年12月21日。2、购房合同上明确写的是住房公积金贷款结算，在原告规定期限内已经提交了贷款的资料，等通知签字到银行支付贷款但是一直没有消息。原告的催款通知是2010年3月10日，法院第一份传票也是这个时间。从传票通知已经看出原告不是真心协调解决直接就起诉至法院了。3、根据（2010）清民初字第299号的判决书中第四页的处理结果中显示1号楼、10号楼主体结构出现问题，没有进行竣工验收，根据产品质量法第第十六条可以看出房屋确实存在质量问题，根据合同法第一百二十一条规定质量不符合约定的应当是出卖方违约。所以提出更换质量合格的房屋。4、本案的全部诉讼费用应当由原告承担。原告没有依照合同办公积金贷款，所以支付房款的利息也就不存在了。这个责任应当由原告承担。被告不承担责任。即使支付房款也应当进行减价处理，不应当是13万元。住房公积金贷款没有办理所有不存在利息的支付问题。5、要求原告支付2010年房屋鉴定的费用2万元，以及交通费用2800元，照片资料费用90元，误工费1000元。本案原、被告双方争议的焦点是：1、涉案房屋是否存在质量问题，与合同约定的是否相符；2、银行按揭贷款没有办理的原因是什么，原告的请求能否得到支持；当事人围绕诉讼请求及双方争议的焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对于原、被告双方无争议的事实确认如下，2007年7月7日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告位于清徐县清华嘉园10号楼1单元四层西户的房屋，建筑面积为101.83平方米，其中套内建筑面积为90.124平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.706平方米，房价款按建筑面积计算，单价为每平方米1850元，总金额为188386元，付款方式为首付30%的购房款，余下款项按银行贷款结算付清。合同签订后，被告支付了首付款，2007年7月，原告将房屋交付被告，但一直未能办理银行按揭贷款，被告尚欠原告购房款130000元。2008年4月8日原告向清华嘉园未付清购房款的业主发出通知，要求业主在三日内提供按揭贷款资料，如不能提供前述资料，在此后的两日内将剩余购房款一次性付清，否则视为买房人违约，需承担相应的违约责任，2008年4月10日原告将该通知张贴于清华嘉园小区内，2008年10月16日、2009年1月10日和2010年3月10日原告又先后三次向被告发出通知，催收购房款或贷款资料，但被告未支付购房款，也未办理贷款手续。2010年3月23日原告将被告起诉至本院。2010年4月清华嘉园部分业主委托山西省建筑科学研究院对清华嘉园1号楼、10号楼进行倾斜测量，并出具了检测报告，检测结论为清华嘉园1号楼、10号楼所测范围内的倾斜率已超出《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）的规定。原告太原市达远房地产有限公司提供了国家建筑工程质量监督检验中心出具的检测报告，检验结论为：两个楼均满足《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）规定的结构安全性要求。因清华嘉园1号楼、10号楼的业主不断地向建设主管部门反映该楼的质量问题，2010年7月清徐县建设局委托第三方检测单位天津市质检监督检验站第二十四站对1号楼、10号楼进行了倾斜检测，检测结果为清华嘉园1号楼、10号楼所测高度范围内的倾斜率超出国家标准范围。2012年4月10日山西省住房和城乡建设厅再次组织专家对清华嘉园小区1号楼、10号楼安全性进行鉴定，鉴定意见为：1、清华嘉园小区1号楼、10号楼建筑物沉降已稳定；2、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）6.3.5的规定，清华嘉园1号楼、10号楼符合部级标准，可以验收；3、清华嘉园小区1号楼、10号楼目前安全可靠，满足使用要求。处理结果为：1、项目建设单位太原市达远房地产开发有限公司，在未对清华嘉园小区1、10号楼组织竣工验收的情况下，将房屋交付买房人使用，上述行为违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令其改正违法行为，并处罚人民币壹拾叁万元整；2、项目地基工程施工单位山西海固通地基工程有限公司，在清华嘉园1、10号楼地基工程施工过程中，水泥土深层搅拌桩复合地基承载力未满足设计要求，局部地基的实际承载相对不足、基础筏板下分布反力不均匀，导致基土发生过大不均匀压缩变形，是建筑物发生倾斜的直接原因。责令其改正违法行为，并处罚款人民币肆万元整。责令原告太原市达远房地产开发有限公司依据鉴定意见，在清徐县住房和城乡建设管理局的监督管理下，组织相关单位对清华嘉园1、10号楼进行竣工验收，并按规定办理竣工验收备案手续，同时做好与住户之间的沟通协调工作，认真解决群众矛盾，切实维护社会稳定。但涉案房屋至今未经相关部门验收。被告王虎维围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、2010年3月10日催款通知单，证明原告多次粘贴催款通知单只有一次。2、合同书一份，证明明确规定办理住房公积金贷款结算。3、山西省住房与城乡建设厅2012年305号鉴定书，说明房屋仍在沉降。4、（2010）清民初字第299号判决书一份，证明房屋至今还没有验收房屋也存在质量问题。5、2007年12月20日物业保证金的返还单一份，证明原告已经收到了我交付给原告的公积金贷款手续。原告达远公司质证意见：1、催款通知认可无异议。2010年3月10日是第四次的催款通知。2、对合同本身和证明内容无异议。3、鉴定意见书无异议，符合判决书中认定的事实。4、判决书无异议，判决书未认定房屋有无验收。5、退款单与本案没有关联性，也没有原告的公章。对退款单的凭证证明内容不认可。原告达远公司围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、买卖合同一份，证明被告签订合同的总价款以及付款方式的约定。2、（2010）清民初字第299号民事判决书中，证明查明事实本公司在2008年4月10日将催款通知粘贴于清华嘉园小区内，之后2008年10月16日、2009年1月10日、2010年3月10我公司先后三次向被告发出通知，向被告催收购房款和贷款资料，但是被告未支付购房款也没有办理贷款手续。2012年4月10日，根据山西省住房城乡建设厅对于原告所造房屋的鉴定意见，该房屋沉降稳定，满足使用要求可以验收。3、收款收据一份，证明被告向原告支付了58386元的首付款。被告王虎维质证意见：对原告提供的真实性无异议。2010年3月10日还有2008年10月16日，2009年1月10日催款通知我没有见过，我办理的是住房公积金贷款，只有原告签订以后我就到银行付款，我没有看见催款通知。判决书中提供的理由，沉降稳定也有异议，0.01毫米的速度到还在沉降，原告出具的鉴定报告是2012年4月10日的报告，上面写的每年的沉降速度。原告所述合格可以验收，为什么至今没有验收。如果验收银行贷款也能办理，但是到现在也没有办理银行贷款。上述当事人所提供证据，本院经质证后，对于当事人所提供证据的真实性，均予认定。其中，对于双方当事人各自所提供的检测报告，均以其书面表述内容为准，但双方提供的检测报告对涉案房屋质量定性相左，加之，有关部门对于涉案建筑物至今不予验收。因此，均难以采信，不予认定。本院认为，我国法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告作为房地产开发企业，进行项目的设计、施工应符合国家的有关标准和规范，出售商品房应当遵守法律法规。本案中原告承建的清徐县清华嘉园10号楼至今未验收，原告就将房屋进行出售不符合房地产管理法的相关规定，故对原告提出的要求被告支付购房款的诉讼请求，不予支持。综上所述，房地产开发项目竣工，必须经验收合格后，方可交付使用。原告达远公司未经验收合格后就将房屋进行出售不符合房地产管理法的相关规定。本案所涉房屋尚未经过验收，尚不具备交付使用的条件。总之，本院对原告的诉请，难以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告太原市达远房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4013元，由原告太原市达远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 吴岩青审 判 员 赵启珺人民陪审员 康利兴 二〇一六年九月二十一日书 记 员 辛婷婷