广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初3308号原告：江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社，住所地江门市蓬江区潮连豸冈临安街12号，组织机构代码79464877-2。负责人：区英平。委托诉讼代理人：赵一帆，广东秉铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：马潮新，广东秉铨律师事务所实习律师。被告：江门市蓬江区博亚五金塑料制品厂，住所地江门市潮连豸岗码头右侧，统一社会信用代码914407036649826842。投资人：陈仕伦。被告：区均达，男，1974年6月28日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告：陈小花，女，1980年3月29日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社（下简称豸冈经济社）诉被告区均达、陈小花、江门市蓬江区博亚五金塑料制品厂（下简称博亚五金厂）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2017年8月4日公开开庭进行审理。原告豸冈经济社的委托诉讼代理人赵一帆及被告区均达、陈小花到庭参加了诉讼。被告博亚五金厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豸冈经济社起诉称：2011年12月31日，被告区均达与原告签订《租赁协议书》，约定：原告将位于江门蓬江区潮连街豸冈码头侧地段的1301.8平方米集体厂房（详见附图红线内）租赁给被告使用；租期五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；2012年1月1日至2013年12月31日期间每月每平方米租金3.5元，每月租金合共4556.3元，2014年1月1日至2016年12月31日期间每月每平方米租金5.5元，每月租金合共7159.9元，必须在当月5日前缴交当月租金；签订租赁协议时被告必须缴交保证金25000元，租赁期内没有违约的无息退还。原告依约将租赁标的交付被告使用，2015年一年的租金85919.8元，被告博亚五金厂于2016年2月7日缴交租金50000元，被告拖欠2015年租金35919.8元，拖欠2016年租金85919.8元以及2017年租赁期届满后的占用费。2017年占用费的计算标准每月每平方米租金7.5元，参照《租赁协议书》的约定，2014年1月1日至2016年12月31日期间每月每平方米租金比2012年1月1日至2013年12月31日期间增加2元，2017年每月每平方米租金也应当比2014年1月1日至2016年12月31日期间的增加2元，即每月每平方米租金7.5元；参照现在租金标准，每月每平方米租金7.5元符合实际情况。《租赁协议书》约定，签订租赁协议时被告必须缴交保证金25000元，租赁期内没有违约的无息返还。也即包含着租赁期内违约的应当没收保证金25000元，没有缴交保证金的应当承担交付25000元的违约责任。被告陈小花是被告区均达的妻子，被告陈小花应当以其夫妻共同财产对本案的债务承担直接偿还责任。被告博亚五金厂是租赁标的的事实使用人，原告怀疑被告博亚五金厂是被告区均达借用陈仕伦的名义注册的企业，所以，被告博亚五金厂对本案的债务承担直接支付责任。为维护原告合法权益。现诉请法院判令：1.三被告搬离位于江门市××区潮连豸冈码头侧地段的1301.8平方米厂房；2.三被告支付租赁期内2015年租金35919.8元、2016年租金85919.8元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以35919.8元为本金从2015年12月5日起计至实际付清之日止；以7159.9元为本金分别从2016年1月5日、2016年2月5日、2016年3月5日、2016年4月5日、2016年5月5日、2016年6月5日、2016年7月5日、2016年8月5日、2016年9月5日、2016年10月5日、2016年11月5日、2016年12月5日起计至实际付清之日止）；三被告支付占用费及逾期付款利息（从2017年1月起每月每平方米7.5元即每月租金9763.5元计至归还之日止；利息以租金9763.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率分别从2017年1月5日、2017年2月5日、2017年3月5日、2017年4月5日、2017年5月5日起计至实际付清之日止）3.被告承担25000元的违约责任即向原告支付保证金25000元；4.本案诉讼费用由三被告承担。原告豸冈经济社在举证期限内提供的证据有：1.《租赁协议书》、租赁厂房平面图（复印件）各1份；2.户籍资料（复印件）2份；3.营业执照（复印件）1份。被告区均达答辩称：1.其确认原告诉讼请求中欠原告租金的事实；2.其对占用费有异议，因涉案厂房是由区均达出资建的，原告需要在租赁期满后协商善后的问题；3.其租赁标的物为土地，并不是厂房，厂房是区均达自建的，假如土地不再租赁给区达均，其如何搬离和厂房如何补偿。被告区均达在举证期限内未举证。被告陈小花答辩称：1.其对原告主张所欠的2015年与2016年租金金额没有异议，但对2017年占用费有异议；2.在2016年底《租赁协议书》届满后，其有向原告沟通续约和缓交租金的事宜，原告并没有答复怎样处理续租以及缓交租金，原告也没有通知何时搬离厂房，但原告口头说厂房要进行重新投标。被告陈小花在举证期限内未举证。被告博亚五金厂在答辩期内未答辩，在举证期限内未举证。经审理查明：2011年12月31日，豸冈经济社与区均达签订《租赁协议书》，约定：1.豸冈经济社将位于江门市××区潮连豸冈码头侧地段面积为1301.8平方米的集体厂房（下统称涉案厂房）租给区均达使用；2.涉案厂房租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日止；3.租赁期满后区均达在同等条件下享有优先续租权，区均达必须在期满前三个月内与豸冈经济社书面提出续租要求；4.签订《租赁协议书》豸冈经济社收取区均达厂房保证金25000元，在租赁期间没有违约，租赁期满后豸冈经济社如数无息将保证金退回给区均达；5.第一周期2012年1月1日至2013年12月31日止每月每平方米租金为3.5元即每月租金为4556.3元，第二周期2014年1月1日至2016年12月31日止每月每平方米租金为5.5元即每月租金为7159.9元，区均达须在每月5日前向豸冈经济社支付租金。现豸冈经济社以区均达未支付租金为由向本院起诉，并提出上述诉求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。豸冈经济社与区均达租金关于涉案厂房租赁合同关系，有《租赁协议书》证实，且豸冈经济社与区均达签订《租赁协议书》的行为合情合理，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。庭审中，区均达、陈小花均确认其尚欠豸冈经济社2015年租金35919.8元及2016年租金85919.8元的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，区均达签订《租赁协议书》后未按时支付租金的行为已属违约，区均达依法应承担继续履行的违约责任，向豸冈经济社支付2015年租金35919.8元及2016年租金85919.8元。结合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.区均达应否搬离涉案厂房；2.区均达应否向豸冈经济社支付涉案厂房保证金25000元；3.区均达应否向豸冈经济社支付2017年起涉案厂房的占用费；4.区均达应否向豸冈经济社支付逾期付款利息及计算方式；5.陈小花应否对区均达上述债务承担共同清偿责任；6.博亚五金厂应否对区均达上述债务承担共同清偿责任。（一）关于区均达应否搬离涉案厂房的问题。豸冈经济社主张区均达搬离涉案厂房。区均达抗辩称其租的是土地不是涉案厂房，涉案厂房是其出资建造，租赁期届满后豸冈经济社应与其协商如何搬离及厂房如何补偿等问题。经查，《租赁协议书》显示涉案租赁标的物为江门市××区潮连豸冈码头侧地段面积为1301.8平方米的集体厂房即涉案厂房，租赁期限为2012年1月1日起至2016年12月31日止。本院认为，首先，《租赁协议书》显示涉案租赁标的物为涉案厂房而非涉案土地使用权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，区均达抗辩称涉案厂房是其出资建造，依法应承担证明上述事实的举证责任，但区均达未能向本院提交相关证据证实上述事实，区均达依法应承担举证不能的不利后果。另本案属租赁合同纠纷，区均达抗辩称涉案厂房补偿等问题属物权纠纷，与本案不属同一法律关系，亦不基于相同事实，依法不予在本案处理，区均达可另行起诉主张。故对区均达上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。其次，《租赁协议书》显示涉案厂房租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日止，租赁期限届满之日次日起即2017年1月1日至豸冈经济社提起诉讼之日止即2017年5月9日，区均达在租赁期限届满后并未以自己的行为，如继续交付租金，表明租赁关系继续存在的事实，且亦未与豸冈经济社达成续租共识，在此情况下区均达仍占用涉案厂房的行为已损害豸冈经济社合法权益，承租人区均达应在租赁期限届满后应向出租人豸冈经济社返还租赁标的物即涉案厂房即搬离涉案厂房。综上，对豸冈经济社主张区均达搬离涉案厂房的诉求，合理有据，本院依法予以支持，本院酌情给予区均达十五日搬离涉案厂房时间。（二）关于区均达应否向豸冈经济社支付涉案厂房保证金25000元的问题。豸冈经济社主张区均达应支付涉案厂房保证金25000元。庭审中，区均达确认其没有向豸冈经济社支付保证金25000元的事实。经查，《租赁协议书》第三条中记载“签订本协议时，甲方（即豸冈经济社）收取乙方（即区均达）的厂房保证金为人民币25000元，乙方在租赁期间没有违约，租赁期满后甲方如数无息将押金退回给乙方。”的内容。本院认为，一方面，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，《租赁协议书》是豸冈经济社、区均达双方当事人经协商同意签订依法成立的合同，对豸冈经济社、区均达均具有法律约束力，区均达应当按照《租赁协议书》约定向豸冈经济社履行交付厂房保证金25000元的义务。另一方面，按照《租赁协议书》第三条的约定，如前述，区均达签订《租赁协议书》后未按时支付租金的行为已属违约，按约定区均达交付的厂房保证金25000元应当归豸冈经济社所有，而事实上区均达并未向豸冈经济社交付厂房保证金25000元，区均达应向豸冈经济社履行交付厂房保证金25000元的义务，即向豸冈经济社支付厂房保证金25000元。故对豸冈经济社主张区均达支付厂房保证金25000元的诉求，合理有据，本院依法予以支持。（三）关于区均达应否向豸冈经济社支付2017年起涉案厂房的占用费的问题。豸冈经济社主张区均达从2017年1月1日起按每月每平方米7.5元支付涉案厂房占用费，即每月支付占用费9763.5元。区均达抗辩称占用费应按协议中每月每平方米5.5元计算较合理。经查，《租赁协议书》显示2014年1月1日至2016年12月31日租金为每月每平方米5.5元即每月租金为7159.9元。本院认为，如前述，承租人区均达在租赁期限届满后仍占用涉案厂房的行为已损害豸冈经济社合法权益，按照公平原则，区均达应向豸冈经济社支付在该期间占用涉案厂房的合理费用。庭审中，豸冈经济社陈述称，按约定，租赁第一周期2012年至2013年每月每平方米租金为3.5元即每月租金4556.3元（3.5元×1301.8平方米）、第二周期2014年-2016年每月每平方米租金为5.5元即每月租金7159.9元（5.5元×1301.8平方米），每两年为一个周期租金每月每平方米上调2元，故区均达应从2017年1月起每月每平方米上调2元即7.5元（5.5元+2元），即按每月9763.5元（7.5元×1301.8平方米）支付涉案厂房占用费。区均达抗辩称占用费过高应按协议约定每月每平方米5.5元计算。本院认为，首先，《租赁协议书》中只明确约定2012年至2013年租金为每月每平方米3.5元、2014年至2016年租金为每月每平方米5.5元，协议中并未明确约定涉案厂房从2017年起按每月每平方米7.5元计算租金或约定租金以两年为一周期每月每平方米上调2元。其次，本院对豸冈经济社主张区均达因违约支付厂房保证金25000元的诉求已予以支持，按照公平原则，区均达应继续按《租赁协议书》中约定每月每平方米5.5元租金标准向豸冈经济社支付占用费，即每月占用费为7159.9元。故对豸冈经济社上述陈述意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，对豸冈经济社主张区均达从2017年1月起支付涉案厂房占用费的诉求，合理有据，本院依法予以认可，但占用费计算方式应以本院调整为准，即按每月7159.9元计算。（四）关于区均达应否向豸冈经济社支付逾期付款利息及计算方式的问题。豸冈经济社主张区均达按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息，租赁期内逾期付款利息以35919.8元为本金从2015年12月5日起计至实际付清之日止；以7159.9元为本金分别从2016年1月5日、2016年2月5日、2016年3月5日、2016年4月5日、2016年5月5日、2016年6月5日、2016年7月5日、2016年8月5日、2016年9月5日、2016年10月5日、2016年11月5日、2016年12月5日起计至实际付清之日止；租赁期届满后占用费逾期付款利息每月以9763.5元为本金分别从2017年1月5日、2017年2月5日、2017年3月5日、2017年4月5日、2017年5月5日起计至实际付清之日止。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，如前述，区均达未按约定支付租金的行为已属违约，区均达依法应承担赔偿损失的违约责任，即向豸冈经济社支付租赁期内逾期付款利息。《租赁协议书》显示，区均达需在每月5日前向豸冈经济社支付租金，但区均达未按约定按时支付租金，且庭审中豸冈经济社、区均达均确认租赁期内未支付2015年租金35919.8元及2016年租金85919.8元，故对豸冈经济社可主张区均达按中国人民银行同期同类贷款利率，以租金35919.8元为本金从2015年12月5日起、以租金7159.9元（85919.8元÷12个月）为本金每月5日起支付逾期付款利息的诉求，未违反法律、法规的强制性规定，本院依法予以支持。另豸冈经济社主张区均达支付租赁期届满后以占用费为本金的逾期付款利息。如前述，区均达在涉案厂房租赁期限届满后仍占用涉案厂房的行为已损害豸冈经济社合法权益，本院亦已明确区均达需向豸冈经济社支付保证金25000元及在租赁期届满后每月支付占用费7159.9元，而豸冈经济社主张区均达支付租赁期届满后从每月5日起以占用费7159.9元为本金逾期付款利息的诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，对豸冈经济社主张区均达按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息的诉求，未违反相关法律法规的强制性规定，本院依法予以支持，但应以本院调整为准，即逾期付款利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至租金付清之日止，以租金35919.8元为本金从2015年12月5日起计算，以租金7159.9元为本金分别从2016年1月5日、2016年2月5日、2016年3月5日、2016年4月5日、2016年5月5日、2016年6月5日、2016年7月5日、2016年8月5日、2016年9月5日、2016年10月5日、2016年11月5日、2016年12月5日起计算。（五）关于陈小花应否对区均达上述债务承担共同清偿责任的问题。豸冈经济社主张陈小花应对区均达上述债务承担共同清偿责任。庭审中，区均达、陈小花均确认其二人系夫妻关系及二人共同参与经营活动。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，庭审中区均达、陈小花均承认其二人系夫妻关系且共同经营，另上述债务是在其婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，因区均达、陈小花均没有举证证明区均达与豸冈经济社明确约定本案债务是区均达的个人债务，也没有举证证明二人对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有，区均达、陈小花依法应承担举证不能的不利后果，区均达上述债务依法应属区均达与陈小花的夫妻共同债务，陈小花依法应对区均达上述债务承担共同偿还责任。故对豸冈经济社主张陈小花对区均达上述债务承担共同清偿责任的诉求，于法有据，本院依法予以支持。（六）关于博亚五金厂应否对区均达上述债务承担共同清偿责任的问题豸冈经济社主张博亚五金厂应对区均达上述债务承担共同清偿责任。庭审中，豸冈经济社陈述称博亚五金厂经营场所就在涉案厂房内，且是区均达、陈小花共同经营，故博亚五金厂应对区均达上述债务承担共同清偿责任。区均达抗辩称其与豸冈经济社签订租赁合同后，将涉案厂房转租给博亚五金厂并签订协议，另其有参与博亚五金厂的经营。本院经查认为，一方面，由《租赁协议书》可知涉案租赁合同相对人为豸冈经济社与区均达，豸冈经济社、区均达应按照约定履行自己的义务，另《租赁协议书》中约定的内容并未牵涉到博亚五金厂，且博亚五金厂并未在《租赁协议书》中签字、盖章确认其对区均达承担共同清偿责任。另一方面，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，豸冈经济社主张博亚五金厂对区均达承担共同清偿责任，豸冈经济社依法应承担证明上述事实的举证责任，但豸冈经济社未能向本院提交相关证据证实上述事实，豸冈经济社依法应承担举证不能的不利后果。综上，对豸冈经济社主张博亚五金厂对区均达承担共同清偿责任的诉求，理据不足，本院不予支持。被告博亚五金厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告区均达应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于江门市蓬江区潮连豸冈码头侧地段面积为1301.87平方米的集体厂房；二、被告区均达、陈小花应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社支付2015年租金35919.8元、2016年租金85919.8元及逾期付款利息（逾期付款利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至租金付清之日止，以租金35919.8元为本金从2015年12月5日起计算，以租金7159.9元为本金分别从2016年1月5日、2016年2月5日、2016年3月5日、2016年4月5日、2016年5月5日、2016年6月5日、2016年7月5日、2016年8月5日、2016年9月5日、2016年10月5日、2016年11月5日、2016年12月5日起计算）；三、被告区均达、陈小花应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社支付厂房保证金25000元；四、被告区均达、陈小花应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社支付厂房占用费（占用费按每月7159.9元从2017年1月起计至搬离涉案厂房之日止）；五、驳回原告江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4349元，保全费1620元，两项合计5969元，由原告江门市蓬江区潮连街豸冈股份合作经济联合社负担279元，由被告区均达、陈小花共同负担5690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨文彬人民陪审员  张婉婷人民陪审员  胡结瑜二〇一七年十一月八日法官 助理  余韵欣书 记 员  周戊喜