浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3440号上诉人（原审原告）：连志宏，男，汉族，1969年7月31日出生，住杭州市上城区。委托代理人：盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海墅房地产开发（杭州）有限公司，住所地:杭州市滨江区长河街道江晖路1961号隆和国际大厦1703室,组织机构代码：66523767-8。法定代表人：秦华，董事长。委托代理人：傅早早，浙江杭天信律师事务所律师。上诉人连志宏因与被上诉人海墅房地产开发（杭州）有限公司（以下简称海墅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，合同签订后连志宏付清了全部购房款9966302元，海墅公司于2013年12月26日向连志宏寄发了《房屋交付通知书》。2014年1月15日连志宏到海墅公司御江苑小区办理了《房屋交接书》和《交房流转单》，连志宏在验房过程中发现该商品房房顶渗漏、瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题，连志宏将房屋钥匙暂放物业处，要求物业整改完成后再通知连志宏，海墅公司承诺及时整改、维修。后海墅公司于2014年3月31日前取得了涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但因双方沟通不畅未能在合同约定时间内办理商品房转移登记，连志宏至今也未入住。现连志宏起诉至原审法院，请求判令：1、解除连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、海墅公司支付自2013年4月1日起至实际退还房价款日止的违约金（其中计算至起诉日为419400元）；3、本案诉讼费用由海墅公司承担。原审法院认为：一、连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的商品房买卖合同系双方自愿协商订立，符合法律规定，应为有效。依照双方在合同中约定的交房及产权登记的期限，海墅公司应在房屋交付使用之日起90日内办理权属登记，由海墅公司提供资料报产权登记机关备案。实际履行中，海墅公司虽然在连志宏付清房款后即取得涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但海墅公司仍有及时通知连志宏交付两证的义务。与此同时，连志宏也应当在约定时间内积极配合办理商品房转移登记。故因双方沟通不畅而未及时办理登记，连志宏、海墅公司双方均应对此承担责任，而不应究责于一方。因此，本案中未及时办理商品房转移登记不属于合同中连志宏（买受方）有权解除合同的情形。二、因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题而产生的纠纷，因并不涉及房屋主体结构质量，也并未因质量问题严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十二条、第十三条，亦不属于可以解除合同的情形。三、根据《商品房买卖合同解释》及连志宏的诉讼请求，本案的焦点及所要解决的问题是连志宏、海墅公司双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，连志宏可否主张解除合同，故因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题以及因阳台结构位置发生变化所产生的纠纷不属于本案处理范围，连志宏可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回连志宏的全部诉讼请求。案件受理费7592元，减半收取3796元，由连志宏负担。宣判后，连志宏不服，向本院提起上诉称：2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢l单元4502室商品房，并就商品房情况、面积、价款、付款方式、违约责任等作了约定，合同签订后，连志宏付清了全部购房款9966302元(后双方于2014年1月15日交验前进行了结算、面积补差等，连志宏共向海墅公司支付4502室商品房房款9985731.03元)。2013年12月26日海墅公司发来《房屋交付通知书》，2014年1月15日连志宏到海墅公司御江苑小区按海墅公司要求在房屋交验前付清了物业维修基金16369.60元、燃气开通费800元等费用。2014年1月15日，在海墅公司工作人员、上海世茂南京物业服务有限公司御江苑服务中心工作人员陪同下验房，验房过程中发现该商品房房顶多处渗漏、多处瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等等质量问题，严重影响居住使用，海墅公司承诺及时整改、维修并通知连志宏。之后，海墅公司没有整改维修完成的回复、也没有整改维修合格的报告,反而是连志宏多次主动联系询问整改维修结果，并联系海墅公司御江苑维保部、世茂物业要求约好时间上门验房，但发现之前的问题仍然存在或未整改维修至合格。直至2015年2月11日海墅公司御江苑维保部、世茂物业，称已整改维修，连志宏再次上门验房，但仍然发现了大面积墙体空鼓、卫生间地面不平排水不畅、部分墙角渗水地板变色墙纸脱落、门窗存在质量问题、阳台结构改变等等问题，之前几次验房发现并由海墅公司、世茂物业承诺整改维修的质量问题，仍然大范围存在（详见验房过程中海墅公司御江苑维保部、世茂物业御江苑服务中心工作人员签署的《房屋验收交接单》等)。该商品房因上述质量问题至今未整改维修完毕，部分整改维修仍未合格，房屋未交付，钥匙至今未交接给连志宏，连志宏至今也未能入住。连志宏在此过程中，还发现购买的4幢l单元4502室商品房阳台位置结构发生变化，原来设计空缺的区块不知在什么时间被浇筑了地面，原有的护栏被拆除，而且也未安装任何安全设施。海墅公司在双方合同签订后，没有履行《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，至今也没有将办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书交付连志宏。连志宏认为：一、海墅公司应严格履行合同义务，海墅公司在《浙江省商品房买卖合同》履行过程中，出售的商品房不符合交付使用条件；二、海墅公司未按合同约定提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书等，己违反合同约定。依据《浙江省商品房买卖合同》的约定及相关法律法规规定，连志宏有权要求解除合同，海墅公司应承担违约责任。一审判决认定了部分事实，但在综合认定及判决结果上存在错误。综上，请求：1、撤销杭州市滨江区人民法院(2015)杭滨民初字第1182号民事判决书；2、解除连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》；3、本案一、二审诉讼费用由海墅公司承担。被上诉人海墅公司答辩称：一审认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，案涉《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，约定条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。第十六条约定，出卖人承诺在2014年3月31日前，取得案涉商品房的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人可以退房。合同签订后，出卖人于2013年12月26日通知买受人办理房屋交验手续，2014年1月15日，买受人在商品房交接书以及交房流转单上签字，同日，买受人在房屋验收交接单中注明了房屋验收交接过程中发现的房屋装修质量上存在的具体问题。2014年3月28日，海墅公司取得案涉房屋的所有权证。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案连志宏上诉主张海墅公司在履行合同过程中存在以下违约行为：1、出售的商品房不符合交付使用条件；2、未提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书。海墅公司的违约行为导致连志宏有权解除合同。针对连志宏的主张，本院作以下评述：一、关于案涉房屋所存在质量瑕疵是否导致合同解除的问题。虽然连志宏在交接验收案涉房屋过程中，发现房屋存在一定装修质量问题，但是这些问题并不涉及房屋主体结构质量问题，也未严重影响正常居住使用。故连志宏以此为由主张解除合同，理由不成立。二、关于海墅公司未提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书的问题。虽然海墅公司未提供证据证明其已经在2014年3月31日前通知连志宏领取土地、房屋权属证书，但是海墅公司在2014年3月28日已取得案涉房屋的所有权证，表明在合同约定日期前其客观上完全能够交付权属证书。结合此前连志宏在验房过程中发现房屋存在装修质量问题，双方关于维修问题沟通不畅的事实，本院有理由相信海墅公司未在约定日期起90日内向连志宏交付权属证书系因双方当事人沟通不畅引起，而非合同所约定的客观上不能交付权属证书，故连志宏以此为由主张其享有合同解除权，理由也不成立。综上，连志宏的上诉理由不成立，原审法院认定事实基本清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由连志宏负担(已经缴纳7592元，余款7512元，连志宏于本判决生效后十日内来本院办理退费)。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年二月四日书 记 员  吴梦姣????*MERGEFORMAT?7?