北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终101号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海悦光照明科技有限公司，住所地上海市普陀区中江路879弄27号楼193室。
法定代表人朱一夫，董事长。
委托代理人魏文钊，北京市百伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）林振嘉，男，1990年1月2日出生。
委托代理人张勇，北京市永轩律师事务所律师。
上诉人上海悦光照明科技有限公司（以下简称悦光照明公司）与上诉人林振嘉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人悦光照明公司之委托代理人魏文钊，上诉人林振嘉之委托代理人张勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月，悦光照明公司起诉至原审法院称：2010年12月22日，林振嘉委托其母亲陈××与上海豪和照明系统有限公司（以下简称豪和公司）签订了《租赁合同》，将其所有的位于北京市东三环中路×号××大厦1601、1602两间房屋出租给豪和公司。合同约定租期自2010年12月22日起至2014年1月21日止，租金为前两年每月85582元（包括物业管理费、取暖费、房租发票税费），第三年增加5%，同时约定豪和公司需一次性给付林振嘉、陈××、林××保证金256746元，在合同到期并交还所租房屋后将保证金一次性退还。合同签订后，豪和公司将保证金256746元一次性汇入陈××的个人账户，2010年12月31日陈××向豪和公司出具保证金收据一张。2011年2月22日我公司与林振嘉、陈××、林××另行签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，内容为将2010年12月22日签订的《租赁合同》的承租人由豪和公司变更为我公司，由我公司取代豪和公司履行租赁合同中的一切权利和义务。2013年12月6日，我公司与林振嘉、陈××、林××签订了一份《租赁合同补充协议》，约定：经双方协商一致，我公司于2013年12月31日将房屋归还给林振嘉、陈××、林××，其同意在我公司交房后一周内将扣除10天房租后的保证金226792.3元如数以银行转账形式退回给我公司。双方对此补充协议予以签字、盖章确认。2013年12月31日我公司按照合同约定将房屋及钥匙归还，陈××出具收到钥匙收条一张。但在我公司交房后一周内，林振嘉、陈××、林××并未按照合同约定退还保证金，经我公司多次催要，拒绝退还。故诉至法院，请求判令林振嘉、陈××、林××退还我公司交纳的房屋保证金226792.3元，并支付2014年1月8日起至生效判决指定的履行期限期间的逾期付款利息。
林振嘉答辩并反诉称：悦光照明公司违约在先，没有按照合同约定交付房屋。根据双方《租赁合同》第十二条第二款及第三款规定了交房的方式与验收过程，第二款，租赁期满或本合同终止后，甲方与乙方共同清点室内设施，在设施良好，且乙方结清所有费用后，甲方将全额押金退还乙方，乙方将本人物品及时搬走。第三款，合同期满乙方交付房屋，房屋应当处于完好状态，甲方发现明显为乙方原因造成房屋及设施损坏时，由乙方支付损坏部分的维修费，如乙方拒不支付，则甲方有权从乙方的保证金中扣除相应的维修费作为补偿。根据补充协议第三条约定，悦光照明公司应于2013年12月31日将房屋交还给我方。我方委托的物业公司去与悦光照明公司办理房屋交接事宜，由于不符合交房条件，故物业公司予以拒收，并要求悦光照明公司与我方办理交接手续。其后，悦光照明公司不与我方办理交接，没有按照规定的房屋验收过程和方式共同清点房屋内设施，没有签署交房手续，我方只好联系新租赁人撤除并支付相应费用。双方约定，逾期交房承担每月租金的两倍作为违约金，质量瑕疵交房应从保证金中扣除相应费用。另外根据约定如因承租人原因导致合同中止或提前终止，悦光照明公司不享有任何免租期，仍然要支付免租期内的租金。故提起反诉，要求悦光照明公司承担逾期交房违约金179722.2元，15日的逾期房屋使用费89460元，中介费85582元，免租期费用74072元，赔偿房屋撤除维修费用2万元。
悦光照明公司针对反诉辩称：我方已经按期将房屋交付给了物业公司的相关人员，不存在违约情形。不同意林振嘉的全部反诉请求。
原审法院经审理认为：悦光照明公司与林振嘉的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行。双方就租赁合同的解除达成了协议，争议焦点在于悦光照明公司是否按照约定归还了租赁房屋。法院认为，租赁合同解除，租赁物返还应该符合约定及一般常理。悦光照明公司认为其将房屋腾空并向物业公司工作人员交付钥匙的行为即完成交接，法院不予采信。首先，从约定上看，双方在租赁合同及补充协议2中都对租赁合同解除时承租方归还房屋作出约定，在房屋开始租赁时就对房屋内物品进行了交接，租赁协议中亦明确约定了在协议终止后应该共同对租赁房屋内物品进行清点，补充协议2主要是对腾退时间进行约定，二者并不矛盾，补充协议2并未改变租赁物交付的具体方式。则悦光照明公司交还房屋时，无论是与林振嘉及其代理人交接，还是与物业公司交接，均不能仅以交还钥匙作为交接的标准。其次，从房屋租赁合同履行的一般常理来看，在交还房屋时也应具备基本的交接手续，进行房屋内租赁物品的确认等，故法院对于悦光照明公司按照约定交还租赁房屋的主张不予采信。悦光照明公司未能证明其按照约定归还房屋，应按照补充协议2承担违约责任。对于违约金金额，法院认为，虽然悦光照明公司并未按照约定合理交接，但双方的证据均显示，悦光照明公司确实于2013年12月31日腾空了房屋，若因房屋腾空后不符合合理交接的使用条件，林振嘉可通过对房屋的修复等方式减少损失。现悦光照明公司对违约金标准提起异议，法院对违约金予以酌减，酌定为一个月租金。因双方在补充协议2中明确约定违约金从保证金中予以扣除，法院直接予以扣除。关于林振嘉主张的免租期租金、中介费，法院认为，双方在补充协议2中已经就解除房屋的相关费用如何结算及违约情形、违约金进行了约定，现另行主张免租期租金、中介费，缺乏合同依据，法院不予支持。关于逾期搬出的占有使用费，通过庭审查明情况，悦光照明公司并未逾期实际占用房屋，在违约金部分中已经考虑到林振嘉可以对房屋交接的瑕疵采取补救措施，故对该诉讼请求法院不予支持。关于维修费用，因无证据予以证明，法院亦不予支持。林振嘉应按照补充协议2的约定，在扣除法院认定的违约金后将剩余保证金退还给悦光照明公司。因双方交接问题存在争议，故悦光照明公司主张的利息，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、林振嘉于判决生效之日起七日内退还上海悦光照明科技有限公司保证金十三万六千九百三十一元二角；二、驳回上海悦光照明科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回林振嘉的其他反诉请求。
原审法院判决后，悦光照明公司和林振嘉均不服，上诉至本院。悦光照明公司上诉称我公司已经按照协议按时归还了房屋，不存在违约情形，原审法院认定我公司逾期搬出构成违约，不符合事实，请求二审法院撤销原判，依法改判林振嘉退还我公司交纳的房屋保证金226792.3元及支付2014年1月8日起至实际履行之日的利息。林振嘉上诉称原审法院将2个月的违约金调整为1个月，于法无据，故请求二审法院改判悦光照明公司赔偿我2个月的违约金。
经审理查明：2010年12月22日，陈××代理林振嘉（甲方）与豪和公司（乙方）签订《租赁合同》，约定豪和公司承租林振嘉所有的座落于北京市东三环中路×号××大厦1601、1602写字间（以下简称租赁房屋），租赁期限自2010年12月22日起至2014年1月21日止。豪和公司享受一个月的免租期，自2010年12月22日至2011年1月21日。每月租金85582元，从第三年开始，租金在上一年租金的基础上递增5%，每月交付一次。2010年12月23日前，豪和公司应一次性支付给林振嘉256746元的保证金。关于租赁房屋的交还，《租赁合同》第十二条第一款约定“本合同期满后，乙方应按本合同约定的日期交还房屋。如因乙方的原因不能按时交还房屋，且该房屋已有新的承租人，则甲方有权责令原承租人限期搬出；如乙方超出甲方约定的日期且不能交还房屋，乙方需按照超出时间租金价格的双倍支付甲方，作为对甲方的赔偿。若……”、第二款约定“租赁期满或本合同终止后，甲方应与乙方共同清点室内设施；在……”、第三款约定“合同期满乙方交还房屋时，其所承租的房屋要处于完好状态（自然磨损除外）；甲方发现明显为乙方原因造成房屋及设施损坏时，由乙方支付对损坏部分的维修费，如乙方拒不支付，则甲方有权从乙方的保证金中扣除相应的维修费作为补偿。”
2011年2月22日，陈××代林振嘉作为甲方、悦光照明公司作为乙方、豪和公司作为丙方签署《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议1），约定原租赁合同承租方变更为悦光照明公司，悦光照明公司取代豪和公司在租赁合同中的一切权利义务。2013年12月6日，陈××代理林振嘉（甲方）与悦光照明公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议2）。该协议的第三条约定“现经甲乙双方协商一致，乙方将于2013年12月31日将房屋归还甲方。如乙方逾期搬出，乙方应按月租金的两倍赔偿给甲方作为违约金，甲方有权直接从保证金中扣除违约金，且乙方还应当承担逾期每天房屋使用费用14元每平方米”、第四条约定“2013年12月22日至2013年12月31日期间（10天）的房租（包括物业费）共计29953.7元将由甲方在乙方支付给甲方的保证金中扣除……”、第五条约定“甲方同意：在乙方交房后的一周内将已扣除第四条所述的10天房租（包括物业费）后的保证金226792.3元如数以银行转帐形式退回给乙方……”。
另查，悦光照明公司曾在本案中一并起诉林振嘉、林××、陈××退还保证金。原审法院经审理认为林××和陈××与悦光照明公司不存在租赁合同关系，并于2014年12月裁定驳回了悦光照明公司对林××和陈××的起诉，该裁定已经生效。
诉讼中，悦光照明公司主张，补充协议2签订后，其于2013年12月31日搬离了租赁房屋，并将钥匙交给了林振嘉和陈××指定的物业公司工作人员徐××。为证明其主张，悦光照明公司提交了徐××收到钥匙的收条及与徐××的录音。林振嘉对此不予认可，认为应该按照租赁合同中约定的方式共同清点完毕后交接房屋。悦光照明公司另提交了北京快捷利康搬家有限公司出具的证明，证明其2013年12月30日及31日两日为悦光照明公司进行搬家，将租赁房屋腾空。
林振嘉主张悦光照明公司并未按照约定归还租赁房屋，并提交北京世捷安方物业管理有限公司××大厦物业管理中心客服部的情况说明：“××大厦1601、1602单元业主陈女士：您好！我方受您处委托于2013年12月31日对上海悦光照明科技有限公司退租的××大厦1601、1602单元进行单元退租交接验收工作。但我方工作人员到场后，发现上述单元内前台区域已拆除，无法查验使用情况；单元内所有灯具全部拆除，户内不具备照明条件；户内部分开关面板拆除、部分线路裸露，无法确认线路的使用情况。由于现场情况不具备交接条件（有关现场情况下附照片），故我方未受理您处对单元进行退租交接的委托，建议您与退租客户自行交接退租单元。基于上述情况，我方建议您处尽快对户内裸露的线路进行保护处理、恢复单元内的正常照明，以保证单元后续安全使用。该情况说明后附现场照片。悦光照明公司对此不予认可，认为是由于林振嘉的原因没有到场办理交接，事实上其已经将房屋钥匙交予林振嘉指定的物业公司。林振嘉称悦光照明公司搬走后屋内非常乱，主要是墙面有许多线路外露、电路改造很多、墙面还有很多安装灯具时留下的洞，为了维修房屋其大约在2014年1月15日左右从路边临时找来电工和装修工人将外漏的电路修理并将墙面粉刷，大约花费了两三万元，没有支出维修费的相关证据。悦光照明公司认为屋内并没有林振嘉说的那么严重，只是为经营灯具的需要在墙面上安装过许多样品灯，并没有对房屋造成明显破坏。但考虑到林振嘉毕竟需要支付费用修复墙面及线路，同意补偿其两万元。
诉讼中，双方均认可在最初承租房屋时，没有办理过屋内设施设备的书面清点及交接手续。
上述事实，有租赁合同、补充协议1、补充协议2、收条、保证金收据、钥匙收条、搬家公司证明、物业公司证明及照片、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：悦光照明公司与林振嘉签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行义务，并按照约定承担相应的违约责任。本案的争议焦点是悦光照明公司是否应当承担逾期交房的违约责任。根据查明的事实，悦光照明公司已经按照协议约定的期限搬出了房屋并将钥匙交给了林振嘉指定的物业公司。而共同到场办理交接手续应属于双方的义务，事实上林振嘉并没有到场。因物业公司并非租赁合同的当事人，对租赁房屋的应有状况并不了解，故物业公司未与悦光照明公司签订书面交接手续亦属正常，况且在最初承租房屋时，双方亦没有办理过屋内设施设备的书面清点及交接手续，故悦光照明公司将房屋腾空后并将房屋钥匙交给林振嘉指定的物业公司即履行了交房义务，悦光照明公司不应当承担逾期腾房的违约责任，原审法院引用双方签订的补充协议2第三条的约定判决悦光照明公司承担违约责任不当，本院予以撤销。林振嘉上诉要求悦光照明公司按照2个月的租金标准支付逾期腾房的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于腾退的房屋存在损坏的问题，应当引用双方签订的《租赁合同》第十二条第三款的约定，由悦光照明公司承担维修费用，从保证金中扣除。虽然林振嘉对其主张的维修费用没有提交相应证据，但鉴于悦光照明公司在诉讼中同意补偿林振嘉房屋维修费用2万元，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36623号民事判决第一项为“林振嘉于本判决生效之日起七日内退还上海悦光照明科技有限公司保证金二十万六千七百九十二元三角”；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36623号民事判决第二项、第三项；
三、驳回上海悦光照明科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回林振嘉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2414元，由上海悦光照明科技有限公司负担214元（已交纳），林振嘉负担2200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3867元，由上海悦光照明科技有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳），林振嘉负担3717元（已交纳）；二审本诉案件受理费2047元，上海悦光照明科技有限公司负担300元（已交纳），林振嘉负担1747元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审反诉案件受理费1023元，由上海悦光照明科技有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳），林振嘉负担873元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
代理审判员 束建华
代理审判员 史晓霞
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 潘园园