吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初5520号原告（反诉被告）：李录臣，1957年4月16日出生，男，现住敦化市。被告（反诉原告）：许吉千，1967年10月9日出生，男，现住延吉市。被告：许虎林，1993年12月22日出生，男，现住延吉市。委托诉讼代理人：男，1967年10月9日出生，许吉千，现住延吉市。原告李录臣（反诉被告）与被告（反诉原告）许吉千、许虎林租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年10月13日、2017年12月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李录臣，被告许吉千、许虎林到庭参加诉讼。第二次庭审，原告李录臣，被告许吉千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李录臣向本院提出诉讼请求：判令许吉千、许虎林继续履行5年租赁合同。事实与理由：李录臣和许虎林于2014年8月30日签订租房合同，租赁期限为5年，如到期不拆迁按原价续租到拆迁为止，租金每年4500元，每年8月30日交租金。许吉千、许虎林看修公路、大集生意好，称收回房屋自己对外出租，又称自己使用。李录臣多次交纳租金，许吉千、许虎林不收。李录臣承租房屋时，没有使用许吉千、许虎林经营的串店设备，许吉千、许虎林应返还2000元。李录臣做围杖、大门支出500元，搭炕及炉子支出600元，共计3100元，应由许吉千、许虎林支付。故诉至本院，要求1.判令许吉千、许虎林继续履行5年租赁合同，按上年度交款日标准收取租金4500元；2.许吉千、许虎林退还烤串设备损失费2000元并支付各项费用1100元，共计3100元。第二次庭审，李录臣变更诉讼请求。许吉千、许虎林辩称：根据合同第六条约定，李录臣应提前2个月给付租金才有权向第三人出租外兑，而李录臣没有提前2个月交租金。2017年3月，许吉千发现院内的棚子被拆了，李录臣转租的承租人在室内养鸡，并在室内天棚钻洞。后许吉千通知租户不能这样使用房屋，否则不再出租给他，李录臣拒绝搬离。2017年7月5日起许吉千多次打电话，要求李录臣与许吉千一起让现承租人搬迁，李录臣一直没有来。2017年7月30日，李录臣电话告知让许吉千自行处理。之后许吉千每天去房屋处并出示合同，告知现承租人李录臣没有交付第二年租金（2017年9月1至2018年8月30日），2017年9月5日转租的租户搬离。2017年8月24日，李录臣到新兴派出所称许吉千盗窃涉案房屋烧烤设备的电机，在派出所李录臣向许吉千询问如何交付租金，许吉千告知收回房屋自行使用，不同意收取租金。李录臣在承租房屋期间造成房屋损坏，许吉千要求李录臣赔偿8250元。许吉千向本院提出反诉请求：1.要求解除合同，李录臣立即维修因其安装火炕造成损坏的两个地暖管；2.因其在彩钢瓦上立了烟囱，由李录臣更换彩钢瓦；3.李录臣用塑胶管作为烟囱管道不安全，要求李录臣将其安装的火炕及烟囱一并拆除；4.赔偿各项修理费8250元。事实与理由：李录臣扩大了排油烟机排风口（外墙面排风口大约30公分），许吉千自行修复了，要求李录臣赔偿100元；洗菜盆损坏，许吉千自行修复，要求赔偿500元；李录臣购买烤串设备后，应拆除烤串设备并修复，许吉千自行修补，要求赔偿100元；水泵损坏，许吉千自行修复，要求赔偿250元；李录臣在瓷砖、地板上进行电焊、敲碳造成损坏，要求赔偿700元；地下锅炉管损坏，要求赔偿300元；丢失暖炉要求赔偿300元。房屋使用人应于2017年8月30日搬离，实际于2017年9月5日搬离，要求赔偿5天损失1000元；室内墙面重新刮大白支出700元；洗手间坐便器、水龙头、厕所排风机损坏要求赔偿200元；室内门边框损坏要求赔偿400元。李录臣辩称：炕是其搭建的，但是是谁烧坏的不清楚，承租的涉案房屋即将拆迁，房屋破旧，所有的损失是不存在的。承租时涉案房屋没有炉箅子，也没有用塑胶管作为烟囱管道。不同意赔偿。经审理查明：2014年8月30日，许虎林代许吉千与李录臣签订了“租房合同书”，约定：1.租用期限为五年，如到五年动迁不拆可续租，至动迁为止。租金不变，如在五年内动迁，以许吉千和动迁办达成协议日为准，将剩余租金全部退给李录臣，李录臣15天内退出。2.许吉千屋内外设有烧烤设备李录臣不用，定价2000元，损失给付许吉千后，由李录臣自己拆除并处理。3.租金每年4500元，一年一交，第二年租金在合同日前的两个月给付。4.李录臣要求许吉千保证水电畅通，要求达到合闸有电，给电有水（地下井水）。5.因此房屋没有取暖设备，李录臣有权对取暖进行改造，和前后院的使用。6.在李录臣保证每年提前两个月给付租金的情况下，如生意不好，李录臣有权向第三人外租外兑。同日，李录臣向许虎林交纳押金1000元、租金4500元、烤串设备损失费2000元，许虎林分别出具收据。李录臣在涉案房屋内搭建火炕和炉子。2015年4月李录臣将房屋转租给蔡奎福，年租金5000元。2016年4月李录臣将房屋转租给饶宗江，年租金8000元。2016年9月1日，李录臣通过中国工商银行敦化江东支行向许虎林汇款4500元。2017年8月30日前，许吉千告知李录臣不再出租，解除合同。2017年8月25日，李录臣通过中国工商银行向许虎林汇款4500元，汇款未成功。现饶宗江已搬离涉案房屋，涉案房屋由许吉千占有使用。另查，涉案房屋位于延吉市新兴街兴安小学北门三层房屋中的一层，为许吉千所有。认定上述事实的证据有：租房合同书、押金条、收据、中国工商银行转账记录及双方当事人当庭陈述。本院认为，涉案房屋为许吉千所有，许吉千委托许虎林出租房屋，并追认许虎林与李录臣签订租房合同的效力，故许虎林与李录臣签订的房屋租赁合同合法有效。双方均应按照合同约定各自履行义务。合同相对人应为许吉千与李录臣。故许虎林作为本案被告，主体不适格。许吉千已将房屋交付李录臣占有使用，李录臣应按合同约定向许吉千交纳租金。李录臣承租房屋后，将该房屋进行转租，合同约定“在李录臣保证每年提前两个月给付租金的情况下，如生意不好，李录臣有权向第三人出租外兑”现李录臣未按合同约定提前两个月交纳租金的情况下将房屋转租给案外人蔡奎福，后又转租给饶宗江，构成违约，许吉千有权要求解除合同。许吉千称其多次找饶宗江，要求其搬离房屋。现许吉千称饶宗江于2017年9月5日实际搬离涉案房屋，李录臣称饶宗江于2017年8月29日搬离，双方均未提供证据证实饶宗江搬离返还房屋的具体时间。庭审中，许吉千明确表示涉案房屋不再租给李录臣。结合李录臣自认其通过银行汇款向许吉千支付租金，没有汇款成功的事实及许吉千不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的无法实现。故对李录臣要求继续履行合同的主张，本院不予支持。对许吉千要求解除合同的主张，本院予以支持。租赁合同已约定“因此房屋没有取暖设备，李录臣有权对取暖进行改造，和前后院的使用”，李录臣搭建火炕及炉子的行为不违反合同约定。故对许吉千反诉要求李录臣拆除火炕的主张，本院不予支持。对许吉千要求李录臣支付其维修房屋内各项物品的请求，因李录臣不予认可，许吉千未能提供证据证明房屋出租前原状及维修各项物品及费用的相关证据，亦未能证明系李录臣使用导致损坏的事实，故对许吉千的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李录臣与被告许吉千于2014年8月30日签订的“租房合同书”；二、驳回原告李录臣的诉讼请求；三、驳回反诉原告许吉千的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告李录臣负担；反诉费25元，由反诉原告许吉千负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  张妍妍人民陪审员  周国君人民陪审员  李战江二〇一七年十二月二十九日书 记 员  付红娜