新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终803号
上诉人（原审被告、反诉原告）：施珍屏，女，1967年7月31日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐朋存（施珍屏之夫），1963年2月7日出生，汉族，无固定职业，住址同上。
二位上诉人的共同委托代理人：吴颖，新疆方舟律师事务所律师。
二位上诉人的共同委托代理人：黄臻，新疆方舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王小军，男，1972年2月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙区长江路。
委托代理人：王晓庆，新疆星河律师事务所律师。
上诉人施珍屏、徐朋存因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1754号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人施珍屏、徐朋存及其共同委托代理人吴颖、被上诉人王小军的委托代理人王晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年12月1日施珍屏和徐朋存向王小军出具内容为“今收到王小军租房子收款贰万元正，2015年1月1号签协议付全款2015年1月18日交房”的收条一张。后双方未能签订书面房屋租赁合同。在庭审中，施珍屏和徐朋存向法庭提交了给王小军发送的短信信息，证明多次催促王小军前来签订租房合同，如果在2015年1月4日不来签订合同的话，交付的预付款不予退还。2012年8月6日案外人程新亮和施珍屏、徐朋存签订房屋租赁合同，租赁合同期限至2018年。2014年的收条二张，证明案外人程新亮签订房屋租赁合同后出具了收条。2015年11月26日徐朋存与案外人程新亮的电话录音及证人程新亮的证人证言，证明徐朋存和案外人程新亮解除房屋租赁合同系王小军所致。
原审法院认为：本案争议焦点是：1、施珍屏、徐朋存在收到王小军的2万元租房预付款后，双方未能签订房屋租赁合同，王小军要求施珍屏、徐朋存退还预收款2万元有无事实依据和法律依据；2、在本案中，王小军是否存在缔约过失的责任，施珍屏、徐朋存要求王小军赔偿损失72980元有无事实依据和法律依据。王小军向施珍屏、徐朋存支付预付租房款的行为，仅仅证明双方有租赁房屋的意向，租赁关系的成立需要双方对租期、租金和租赁期限等内容达成一致的意思表示，本案中双方因租赁房屋的相关事宜，未能达成一致意见，最终未能签订书面的租赁合同，王小军要求施珍屏、徐朋存退还房租预付款2万元的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持；缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应付的义务，而导致另一方的信赖利益损失时所应承担的民事责任。施珍屏、徐朋存提交的给王小军发送的短信，只能证明施珍屏、徐朋存催促过王小军前来签订租房合同。提交的2012年8月6日程新亮和施珍屏、徐朋存签订的房屋租赁合同及收据，只能证明施珍屏、徐朋存与案外人程新亮之间存在合同关系，租赁合同期限至2018年。提供的2015年11月26日徐朋存与案外人程新亮电话录音材料及证人程新亮的证人证言，因该证据是孤证也未有其他证据佐证录音内容及证人证言的真实性。为此，双方在合同缔结过程中，施珍屏、徐朋存并没有提供充分证据证明王小军有假借订立合同，恶意进行磋商或者有其他违背诚实信用原则的行为，本案不符合缔约过失责任的基础性要件，对施珍屏、徐朋存的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定原审法院判决如下：一、施珍屏、徐朋存退还王小军房租预付款2万元；二、驳回施珍屏、徐朋存要求王小军承担缔约过失责任，支付损失72980元的反诉请求。
宣判后，上诉人施珍屏、徐朋存不服原审判决提出上诉称：原审法院认定我方与王小军未就租赁事宜达成一致意见，而未认定我方存在实际损失错误；未对我方的反诉请求进行审理，将两个可以印证的证据视为孤证是程序违法。综上，请求二审法院查明以上事实，判决支持我方的反诉请求，由王小军向我方承担缔约过失责任，并判决不退还王小军2万元预付款。
被上诉人王小军答辩称：原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，我租赁的不是施珍屏、徐朋存诉称的1号房屋，而是202室房屋用来自住，所以施珍屏、徐朋存提出的缔约过失的损失，与我无关。请二审法院依法予以驳回施珍屏、徐朋存的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，案外人程新亮向施珍屏、徐朋存出具收到7万元现金的收条一张，其证言证实此款为施珍屏、徐朋存向其支付的提前解除房屋租赁合同的补偿。
上述查明事实有2015年1月18日交房收条一张、2012年8月6日房屋租赁合同、证人证言、收具，一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：一、关于本案诉争的出租房屋是否为乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路和亦巷1号房屋。施珍屏、徐朋存主张其与王小军在本案中涉及的出租房屋为乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路和亦巷1号房屋，王小军主张其承租的房屋是乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路和亦一巷3号202室房屋，根据本案己查明的案情202室为施珍屏、徐朋存自住房屋系二人承租他人的住房，1号房屋为二人用于出租收益的住屋，且施珍屏、徐朋存原与案外人程新亮就1号房屋签订有房屋租赁合同，合同期限至2018年，2015年年底施珍屏、徐朋存与案外人程新亮解除合同，并向其支付7万元违约金，12月1日向王小军出具收到房租款2万元及2015年1月18日交房的收条，本院认为，施珍屏、徐朋存二人将自住的承租房出租给王小军、又在与王小军协商租赁合同期间将出租房与原承租人解约并赔偿其违约金的行为不符合逻辑，故施珍屏、徐朋存提出本案涉诉的出租房屋为1号房屋较为合理，对此本院予以确认。
二、关于王小军是否构成缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，本案中王小军与施珍屏、徐朋存就承租房屋一事进行协商并达成初步合意，双方约定，王小军先向施珍屏、徐朋存支付2万元，后签订协议、付全款、交房，王小军交付2万元后未与施珍屏、徐朋存签订房屋租赁协议。本院认为，因为双方在协商过程中己就合同的主要内容进行达成了初步意见，在此期间，合同虽未成立，但双方己经建立了依赖关系，现王小军提出不签订租赁合同且未提出双方均认可的合理理由，违反初步协议和许诺，应当认定违背了诚实信用原则，施珍屏、徐朋存提出王小军应当承担缔约过失责任的上诉请求，本院予以支持。
三、关于王小军应当赔偿损失的范围。1、因缔约过失责任所建立的基础为双方合同未成立，故责任方应当向对方承担的是损害赔偿责任，本案中施珍屏、徐朋存因与王小军就承租房屋确定形成初步合议时，要求施珍屏、徐朋存于2015年1月18日交房，故施珍屏、徐朋存解除与案外人程新亮的房屋租赁合同并向程新亮支付7万元违约金的事实存在是其因为王小军的缔约过失行业而遭受的损失，现施珍屏、徐朋存要求王小军承担该7万元合法有据，本院予以支持，因施珍屏、徐朋存主张赔偿的是损失并不是债务故其主张2980元利息无法律依据，本院不予支持。2、根据施珍屏、徐朋存向王小军出具的收条证实，王小军向施珍屏、徐朋存交付的2万元系房租，因双方当事人未就租赁房屋达成协议，王小军要求施珍屏、徐朋存返还此2万元合理有据，施珍屏、徐朋存提出此2万元系王小军支付的预付款不应返还，与其向王小军出具的收条内容不符，故施珍屏、徐朋存提出不应向王小军返还2万元房租的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定王小军不构成缔约过失责任不当，本院予以纠正，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1754号民事判决第一项即，“施珍屏、徐朋存退还王小军房租预付款2万元”为上诉人施珍屏、徐朋存退还被上诉人王小军房租租金2万元；
二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1754号民事判决第二项即，驳回施珍屏、徐朋存要求王小军承担缔约过失责任，支付损失72980元的反诉请求；
三、被上诉人王小军赔偿施珍屏、徐朋存损失7万元。
以上给付款项，双方应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费本诉部分300元，被上诉人王小军预交，减半收取150元，由上诉人施珍屏、徐朋存负担，余款150元，由原审法院退还被上诉人王小军；反诉部分812.25元，上诉人施珍屏、徐朋存预交，由被上诉人王小军负担779.11元，上诉人施珍屏、徐朋存负担33.14元；二审案件受理费1112.25元，上诉人施珍屏、徐朋存预交，被上诉人王小军负担837.41元，上诉人施珍屏、徐朋存负担274.84元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈琛
审 判 员 曾敏
代理审判员 冯宁
二〇一六年四月十二日
书 记 员 陈怡