广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第1号
原告李××。
委托代理人李××，广西××律师事务所律师。
被告桂林××投资有限公司，住所地临桂县××路××号××楼××号。
法定代表人韦××，该公司董事长。
原告李××诉被告桂林××投资有限公司（以下简称被告××公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2015年2日6日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告李××及委托代理人李××到庭参加诉讼，被告××公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李××诉称，2014年年初，原告经广告途径了解，有意购买被告开发的××大厦南区商品房。被告因未取得该项目的商品预售许可，就利用原告不熟悉相关法律法规的缺陷，让原告于2014年2月11日与其签订一份《内部认购申请书》协议及《补充协议》。两协议主要约定：原告购买乙方开发的××大厦南区××栋××层××号住房一套，总房款约为375921元，并约定当天交付购房订金187961元。原告元当天如数交付了订金。但此后，原告发现该项目基本处于停工状态，被告根本无法按其口头所承诺的，很快就会取得预售许可。为此，双方于2014年8月26日签订了一份《补充协议二》，其中第五条约定：“如果2014年10月1日前该项目仍然无法恢复正常大规模持续施工，甲方需于2014年10月30日前无条件对乙方进行退款并按补充协议约定进行利息补偿。”但被告至今仍无法恢复施工。现原告催要退款及利息补偿，被告也无人回应。原告认为，原、被告双方签订的协议合法有效，被告未能履约，已达约定的解除协议并退款、给付利息补偿的条件。因原告依法行使解除权等权利，被告不予回应，为维护原告的合法权益，原告于2014年12月22日诉至法院，请求：1、判决解除原、被告双方签订的《内部认购申请书》协议、《补充协议》和《补充协议二》；2、判令被告退还原告交付的购房款（订金）187961元及相应的利息补偿28194元，共计216155元（利息按每月1.5%计算，从2014年2月开始暂计算至2014年11月，以后的利息补偿直至实际退还以上全部本息止）；3、本案的诉讼费用全部由被告负担。
原告李××对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告系本案的适格主体；2、《内部认购申请书》，证明原告与被告以申请书形式签订了购买其开发的××大厦南区2栋23层02号住房的协议；3、《补充协议》，证明原告与被告于同日签订了一份关于购买以上住房补充事项的协议；4、收据，证明原告于当天按约定向被告交付够了187961元订金；5、《补充协议二》，证明原、被告约定如2014年10月1日前无法恢复本案项目的正常大规模持续施工，被告则按补充协议约定给原告退款和利息补偿（每月1.5%计息）；6、项目现状照片3张，证明在2014年10月1日前被告开发的××大厦南区仍然无法恢复正常大规模持续施工。
被告××公司未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告××公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告李××提交的证据及对本案事实的陈述，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年2月11日。原告李××与被告××公司于签订了《内部认购申请书》和《补充协议》各一份，其中《内部认购申请书》约定原告李××预购由被告××公司开发的“××大厦南区”××栋××层××号住房一套，预购的住房设计建筑面积约94.5平方米，申请购买价格按建筑面积3978元／平方米，总房款约为375921元；签署认购申请书当日，原告需向被告交付认购订金人民币187961元，被告将在取得商品房预售许可证后10日内与原告签订《商品房买卖合同》。《补充协议》约定原告可以在被告取得“××大厦南区”项目预售许可证后10日内可向被告书面申请放弃房屋认购。原告为证明其向被告支付了购房款187961元，向法庭提交了被告××公司于2014年2月11日出具的收据1张，金额是187961元。上述《内部认购申请书》和《补充协议》签订后，被告没有按时取得“××大厦南区”的预售许可证。2014年8月26日，原告李××与被告××公司签订了《补充协议二》一份，该协议约定，被告××公司取得“××大厦南区”项目预售证的日期不迟于2014年12月30日，在此日期前取得项目预售证时，按原协议处理。同时约定：2014年10月1日前该项目仍然无法恢复正常大规模持续施工，被告××公司需于2014年10月30日前无条件对乙方进行退款并按补充协议约定进行利息补偿。该协议签订后，被告××公司未按协议内容履行承诺，且至本案起诉时仍未取得“××大厦南区”的预售许可证。2014年12月22日，原告诉至本院，请求：1、判决解除原告李××与被告××公司签订《内部认购申请书》、《补充协议》和《补充协议二》无效；2、判令被告退还原告交付的购房款（订金）187961元及相应的利息补偿28194元，共计216155元（利息按每月1.5%计算，从2014年2月开始暂计算至2014年11月，以后的利息补偿直至实际退还以上全部本息止）；3、本案诉讼费由被告承担。
本院认为，本案讼争属商品房预售合同纠纷。被告××公司在明知自己没有取得商品房预售许可证的情况下于2014年2月22日分别与原告李××签订《内部认购申请书》、《补充协议》及于2014年8月26日签订《补充协议二》，违反了法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，上述协议应认定为无效合同。无效的合同自始就没有法律约束力，而本案原告诉请要求解除其与被告××公司签订《内部认购申请书》、《补充协议》和《补充协议二》，其诉请有误，予以纠正，本院应确认原告与被告所签订的《内部认购申请书》、《补充协议》和《补充协议二》为无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于原、被告签订的《内部认购申请书》、《补充协议》和《补充协议二》已被确认为无效，被告应当返还原告交纳的“××大厦南区”××栋××层××号住房的款项。从本案查明的事实来看，原告向被告支付了“××大厦南区”××栋××层××号住房的购房款187961元，被告应当将该款返还给原告。关于原告要求被告支付利息补偿的诉请，根据本案的实际，造成原、被告所签订的协议无效的法律后果是由于被告未取得原告所认购房屋的预售许可证等原因所致，并结合原告的损失情况，本院予以支持。经本院审核并结合本案事实，利息以购房款187961元从原告交纳购房款之日即2014年2月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并由被告支付给原告。至于原告诉请要求被告支付利息补偿28194元（即利息按每月1.5%计算，从2014年2月开始暂计算至2014年11月，以后的利息补偿直至实际退还以上全部本息止），因与合同约定及法律规定不符，对于超出本院审核部分的利息补偿，本院不予支持。同时，被告××公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告李××与被告桂林××投资有限公司签订的《内部认购申请书》、《补充协议》和《补充协议二》无效；
二、被告桂林××投资有限公司返还购房款187961元给原告李××；
三、被告桂林××投资有限公司支付利息（利息以购房款187961元从2014年2月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本案判决规定的履行期限届满之日止）给原告李××；
四、驳回原告李××的其他诉讼请求。
本案案件受理费4542元，诉讼保全费1600元，合计6142元。由原告李××负担612元，被告桂林××投资有限公司负担5530元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4542元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟春平
人民陪审员 周道奕
人民陪审员 赵生付
二〇一五年四月十日
书 记 员 陈恩琴
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