上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初21476号
原告(申请执行人)：上海德先塑料制品有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：韩勇，经理。
委托诉讼代理人：王健，上海伟创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邴园庆，上海伟创律师事务所律师。
被告(案外人)：潘某1，男，汉族，住上海市。
被告(案外人)：徐1，女，汉族，住同潘某1。
被告(案外人)：潘某2，男。
法定代理人：潘某1(父子关系)，身份情况同上。
法定代理人：徐1(母子关系)，身份情况同上。
以上三被告共同委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。
第三人(被执行人)：薛春开，男，1951年10月27日出生，汉族，户籍地上海市。
第三人(被执行人)：上海杰姆瑞装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：薛春开。
第三人(被执行人)：上海春开投资管理服务中心，住所地上海市青浦区。
法定代表人：薛春开。
第三人(被执行人)：上海蔷薇印刷有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王辉北。
原告上海德先塑料制品有限公司(以下简称德先公司)诉被告潘某1、徐1、潘某2、第三人薛春开、上海杰姆瑞装饰材料有限公司(以下简称杰姆瑞公司)、上海春开投资管理服务中心(以下简称春开公司)、上海蔷薇印刷有限公司(以下简称蔷薇公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告德先公司的委托诉讼代理人王健、被告潘某1、徐1及三被告共同的委托诉讼代理人余渊民到庭参加诉讼。第三人薛春开、杰姆瑞公司、春开公司经本院依法传票传唤、第三人蔷薇公司经本院依法公告传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德先公司向本院提出诉讼请求：继续(2015)徐执字第2992号案中对上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行。事实与理由：一、系争房屋登记在薛春开名下，三被告在系争房屋被查封前并未取得确认系争房屋归属三被告的另案生效法律文书，故三被告并非系争房屋的权利人；二、原告在与薛春开等人进行诉讼时已向法院申请了诉讼保全，且于2014年12月30日取得了生效法律文书，上述时间均早于三被告与薛春开签订房屋买卖合同的时间；三、三被告在明知系争房屋上存在抵押以及薛春开负有大量外债的情况下仍与其签订房屋买卖合同，且购房均价明显低于市场价格，故三被告并非善意购房人。综上，三被告对系争房屋并不享有足以排除强制执行的实体权利，请求法院判如所请。
被告潘某1、徐1、潘某2共同辩称，三被告与薛春开、徐2、刘某某在系争房屋被查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了房款及税款，并已实际占有房屋，系争房屋至今未能过户至三被告名下系薛春开等人的原因造成，三被告对此并无过错，故三被告对系争房屋享有无过错不动产买受人的物权期待权，且该权利可以排除法院的强制执行，现不同意原告的诉讼请求。
第三人薛春开、杰姆瑞公司、春开公司、蔷薇公司未作答辩。
经审理查明，系争房屋登记在刘某某、薛春开、徐2名下。2015年3月14日，刘某某、薛春开、徐2(甲方)与潘某1、徐1签订补偿协议一份，约定甲、乙双方签订的关于系争房屋的买卖合同约定的成交价470万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意另行补偿甲方55万元，于2015年3月27日之前支付甲方。
2015年3月30日，刘某某、薛春开、徐2(甲方)与潘某1、徐1、潘某2(乙方)在上海太平洋房屋服务有限公司巨峰路店公司居间介绍下，签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将系争房屋以470万元的价格出售给乙方，双方确认在2015年6月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，房屋存在两个抵押信息，抵押权人一为招商银行股份有限公司上海分行，债权数额为最高额抵押370万元；抵押权人二为王某，债权数额为500万元。甲方应于签订本合同后30个工作日内办妥还贷及抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销登记手续且乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。合同附件约定，乙方于签约当日支付甲方房款1万元，于201(5)年3月21日前支付甲方149万元，于201(5)年3月27日前支付甲方145万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款173万元；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。合同另就其他内容作了约定。合同签订后，潘某1通过银行转账的方式分三次支付徐2349万元，另支付现金1万元，共计350万元，徐2就上述付款分别出具了收条。2015年7月10日，徐2、徐1在上海太平洋房屋服务有限公司的见证下完成了系争房屋的验收交接。2015年10月25日，潘某1、徐1、潘某2向税务机关支付了相关税款。
2016年1月11日，上海航新物业管理有限公司徐汇苑小区物业管理处出具证明一份，证明潘某1、徐1、潘某2与刘某某、薛春开、徐2签订系争房屋的买卖合同后，双方于2015年7月10日办理了房屋交接；同年7月21日至29日，潘某1、徐1对系争房屋进行简单装修后即入住，并支付了2015年三、四季度及2016年一季度的物业管理费等。
2015年11月19日，徐1以系争房屋为抵押物(抵押人为徐1、潘某1、潘某2)向上海浦东发展银行股份有限公司虹桥支行申请借款173万元，因系争房屋上招商银行股份有限公司上海分行的抵押权未被涤除，故未能成功申请贷款。2017年6月9日，本院在办理(2016)沪0104执4871号招商银行股份有限公司上海分行(系授信人、贷款人、抵押权人)与薛某(系授信申请人、借款人)、薛春开、刘某某、徐2(系抵押人，系争房屋为抵押物)借款合同纠纷一案中，向潘某1、徐1、潘某2送达了到期债务履行通知书，要求其向招商银行股份有限公司上海分行履行系争房屋的剩余房款175万元，潘某1于同日向招商银行股份有限公司上海分行转账支付了175万元。
另查明，德先公司与薛春开、杰姆瑞公司、春开公司、蔷薇公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月5日出具(2014)徐民二(商)初字第2412号民事调解书，调解主要内容如下：一、薛春开应向德先公司支付欠款本金1,351,060元及相应利息160,000元，分三期付清……；二、若薛春开未按期履行上述还款义务，则德先公司有权就未付款项全额向法院申请执行，不再受上列分期还款期限之限制；三、杰姆瑞公司、春开公司对上列薛春开所负债务承担连带清偿责任；四、蔷薇公司对薛春开所负债务1,200,000元部分承担连带清偿责任等。之后，因薛春开等未按约履行，德先公司向本院申请强制执行，执行案号为(2015)徐执字第2992号。该案执行过程中，本院于2015年12月16日对系争房屋进行了正式查封。
再查明，潘某1、徐1、潘某2因房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求薛春开、徐2、刘某某履行系争房屋的买卖合同，办理过户手续并承担违约责任等。本院经审理后认为由于系争房屋被本院查封，尚不具备房屋过户及产权变更的条件等，遂于2017年3月1日作出(2016)沪0104民初8237号民事判决：驳回潘某1、徐1、潘某2的全部诉讼请求。潘某1等不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年11月13日作出(2017)沪01民终6478号民事判决：驳回上诉，维持原判。期间，潘某1、徐1、潘某2向本院提出执行异议，本院经审查后于2017年8月1日作出(2017)沪0104执异69号执行裁定：中止本院在(2015)徐执字第2992号案中对上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室的执行。德先对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
上述事实，除原、被告当庭陈述外，另有原告提供的(2014)徐民二(商)初字第2412号民事调解书，(2016)沪0104民初8237号民事判决书、(2017)沪0104执异69号执行裁定书、缴纳诉讼费、保全费收据、房屋价格网上查询信息，被告提供的上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补偿协议、银行转账凭证、收据、缴纳税款发票、证明、房屋买卖交接书、债权金额确认明细、送达回证、个人转账汇款业务受理回单、个人购房担保借款合同、询问笔录、上海市不动产登记簿等证据在案佐证，并经当庭质证，本院可予认定。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，三被告应当就其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，三被告提供的证据可以证明其在系争房屋被查封前已与薛春开、刘某某、徐2签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有了系争房屋，按约支付了部分款项并将剩余房款按本院的要求支付给了对系争房屋享有抵押权的另案申请执行人招商银行股份有限公司上海分行，系争房屋最终未能过户至三被告名下系因法院查封所致，三被告对此并无过错，故三被告对系争房屋享有无过错不动产买受人的物权期待权，该权利能够排除本案的强制执行。原告虽主张三被告在签订房屋买卖合同时明知薛春开欠有大量外债且与原告已进入诉讼程序，以及三被告以明显低于市场价格受让系争房屋，并非善意买受人，但均未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。综上，原告请求继续对系争房屋进行执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
审理中，第三人薛春开、杰姆瑞公司、春开公司经本院依法传票传唤，第三人蔷薇公司经本院依法公告传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告上海德先塑料制品有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告上海德先塑料制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱 翔
人民陪审员 杨保安
人民陪审员 黄红梅
二〇一八年三月十二日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。