广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2374号
上诉人（原审被告）：惠州东江湾房地产开发有限公司。住所：惠州市江北云山东路**号金世界花园。
法定代表人：郑宜靓。
委托诉讼代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王长清，男，汉族，1953年3月15日出生，户籍地址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：贺昌，系广东九稻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈燕珠，系广东九稻律师事务所实习律师。
上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司因与被上诉人王长清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人何昌喜，被上诉人委托诉讼代理人贺昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、判令撤销（2016）粤1302民初2680号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。
事实和理由为：一审法院仅仅以上诉人已经为涉案商品房买卖合同办理登记备案手续和该房已具备办证条件为由，判令上诉人应当为被上诉人办理涉案房产的房产证并按照年利率5%的标准支付逾期办证违约金，属于认定事实错误，适用法律不当，理由如下：一、被上诉人无证据证明已经支付购房款，违约在先。上诉人与被上诉人于2002年3月22日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于惠州市江北××小区“××世界花园”××房，建筑面积131.24平方米，总价款447003元，首期款137030元，余款由银行按揭。由于金世界花园销售管理混乱部分业主交房手续齐备，但实际并未向东江湾公司缴纳购房款就已经入住的情况，上诉人接手金世界花园项目后通过查账没有查到被上诉人支付首期款的转账记录。根据《民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人王卓勇无证据证明已经支付购房款，构成违约。二、一审法院判令上诉人以年利率5%的标准向被上诉人支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，也不符合双方《广东省商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算标准的约定。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项约定“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人”。双方已经对逾期办证的违约责任进行了约定，即便上诉人东江湾公司需要支付逾期办证的违约金，也应当是按照银行同期存款利息0.35%（活期）计付。而非被上诉人主张的年利率5%。一审法院在当事人有明确约定的情况下，擅自提高违约金计算标准，无事实和法律依据，也不符合当事人的约定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以纠正，为此，上诉人依法提起上诉，请贵院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人的答辩要点为：一、答辩人已履行支付购房款的合同义务且涉案房屋已具备办证条件，被答辩人应当按照合同的约定为其办理产权证。1、根据答辩人与被答辩人于2002年3月22日签订的《金世界花园楼宇认购协议书》第一条的约定：“认购方（王卓勇、王长清）自愿要求认购楼宇位于惠州江北云山东路四号小区‘金世界花园’瑞景苑A座13层a、b号房，建筑面积为253.48平方米，成交总价为506960元”。涉案房屋的实际成交价格应为253480元。虽然双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房屋价格高于《金世界花园楼宇认购协议书》约定的价格，但这是被答辩人为了套取银行贷款用于公司周转导致的。到目前为止，被答辩人仍持续向中国银行偿还涉案房屋的按揭款。2、答辩人已按约定支付了全部购房款。首先，答辩人于2001年至2002年期间分两次向被答辩人支付了首期款86960元，有被答辩人出具的加盖被答辩人财务专用章的《收据》2张为证。其次，涉案房屋向银行办理了按揭，贷款310000元（其中答辩人贷款166520元，被答辩人贷款143480元）已于2007年4月还清。因此，答辩人在一审中已提交了充分的证据证明其履行了支付购房款的义务，被答辩人以其没有查到答辩人支付首期款的转账记录为由主张答辩人未支付购房款没有事实依据3、双方签订的《广东省商品房买卖合同》已在房产管理局登记备案且该房屋已具备办证条件，答辩人也依法缴纳了办证所需的契税及住宅专项维修基金，被答辩人应当按照合同的约定将涉案房屋的产权证办理给答辩人。二、被答辩人未按照合同约定履行办证义务，依法应当承担违约责任。首先，被答辩人至今仍未为答辩人办理产权证，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，逾期按银行同期存款利息支付给买受人”，被答辩人已构成违约，应按照合同约定向答辩人支付违约金。其次，被答辩人的违约行为致使答辩人本应获取的不动产物权未能办理物权登记而处于效力待定状态。在此期间答辩人对涉案房屋的使用、收益、处分均受到不同程度的限制，该损失是客观存在的，答辩人要求按照年利率5%计算逾期办证违约金弥补损失有其合理性。综上所述，答辩人已支付了全部购房款，被答辩人在涉案房屋具备办理产权证的条件下怠于履行办证义务，应承担违约责任。答辩人认为，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告履行原告与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定的办证义务及其他相关义务，并支付房地产权证给原告；2、判令被告支付延期办证的违约金20677元（自2013年3月27日起暂计至2016年3月24日，共计1039天，年利率5%）；3、被告返还原告代为垫付的银行按揭款18887.96元；4、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告王长清于2002年3月22日与原惠州金世界房产开发有限公司签订《金世界花园楼宇认购协议书》，确认由王长清、王卓勇父子购买位于惠州江北云山东路四号小区“金世界花园”瑞景苑A座13层A、B号房，建筑面积253.48平方米，成交总价为506960元。原告王长清与惠州金世界房产开发有限公司于2002年4月4日签订了《商品房买卖合同》[合同编号为：惠州（2002）№011913号],约定由原告向惠州金世界房产开发有限公司购买“金世界花园”瑞景苑A座13层B号房（建筑面积131.24平方米），价款为447003元。该买卖合同在惠州惠城区公证处办理了公正[公证书号为：（2002）惠城证商房字第××号]；被告应当在2002年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，正常情况下，被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。原告于2001年10月11日支付了首期款2万元（该款原由朱耀煌交付）、2002年3月26日支付了购房款66960元。2013年2月26日，原告到惠城区地税局缴纳了6705.05元的契税、2013年2月27日，原告缴纳了上述房产的住宅专项维修基金。原告称，从2006年9月份起，替被告偿还了银行贷款18887.96元。
另查一，经本院函询，惠州房产管理局于2016年1月3日向本院函复（惠市房函[2016]449号）称，上述房产于2002年4月4日在该局办理了预售合同登记备案，买受人为王长清，合同号为惠州（2002）011913号；经查，金世界花园巳向我局申请办理商品房初始登记，具备办证基本条件。目前上述房产尚未向不动产登记机构申请办理不动产权证。由开发商与购房者或购房者委托开发商提供相关材料向不动产登记机构提交国有建设用地使用权与房屋所有权转移登记办证申请，材料齐全的可以办理业主不动产权证〔土地是否符合办证条件请咨询不动产登记局〕。上述不动产业主需办理不动产权证后方可办理转让给第三人的过户手续。
另查二，2008年1月28日，惠州金世界房产开发有限公司在工商局变更公司名称为惠州东江湾房地产开发有限公司。
一审法院认为：合法的合同关系依法应受法律保护，当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。原告与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的，依法应受法律保护。上述商品房买卖合同已在房产管理局登记备案且该房已具备办证条件，被告应当依照合同的约定将相应的产权证办理给原告。因此，原告要求被告履行办理产权证的合同义务的请求有事实和法律依据，依法应予以支持。因被告未依照合同的约定履行办证义务，依法应当承担违约责任，依照双方关于违约责任的约定，被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，逾期则按银行同期存款利息支付给原告，被告未依照合同的约定办理好产权证给原告，原告要求被告支付违约金26077元的请求本院予以支持，因该违约事实一直延续，被告认为该违约金的请求已经超过了诉讼时效的抗辩理由本院不予采信。对于原告要求被告支付担负的银行按揭款18887.96元，因原告提交的证据并不能证明是原告替被告所垫付的款项，对该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内将“金世界花园”瑞景苑A座13层AB号房的产权办理到原告王长清名下，相应的税、费由原告王长清承担。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告王长清支付逾期办证违约金26077元。三、驳回原告王长清的其他诉讼请求。
案件受理费462元（原告已交），由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院经审理认为，本案争议的焦点是：上诉人是否应当为被上诉人办理产权证及支付违约金。
关于本案焦点。首先，被上诉人与惠州金世界房产开发有限公司（即上诉人公司变更公司名称前）签订的《金世界楼宇认购协议书》及《广东省商品房买卖合同》是当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的，依法应受法律保护。上诉人主张被上诉人没有支付全部购房款，已构成违约；但，根据被上诉人提交的加盖有惠州金世界房产开发有限公司公章的收据显示，其已缴付首期款及购房款，该数额与双方签订的《金世界楼宇认购协议书》约定的首期房款的数额较为相符，上诉人虽认为被上诉人未支付购房款，但上述证据表明被上诉人已实际支付了部分购房款，其后续购房款则通过银行按揭支付。同时，若被上诉人未支付全部购房款，那么在被上诉人未足额支付首期购房款时，上诉人并未提出过异议或主张解除购房买卖合同，且自2002年3月22日双方签订认购协议书至今，被上诉人已实际占有并使用涉案房屋。上诉人若确实未收到购房款则应该极力维护其权利，但上诉人自购房买卖合同签订之日至一审法院诉讼之日前均未提供证据证明在此期间上诉人存在向被上诉人追讨剩余房款或者主张解除购房合同的事实，存在对于权利怠于维护的情形，且其行为与常理相违背。其次，根据《广东省商品房买卖合同》所显示的购房款数额也明显远高于当时同类型房屋的价格，若真以该价格购买涉案房产，作为出卖方的上诉人绝不至于对购房款差额多年不予追讨，鉴于本案现有证据及常理分析，本院采信双方实际履行的房产价款是以《金世界楼宇认购协议书》所约定的为准，且被上诉人已按该协议书约定的付款方式完成付款。故上诉人主张被上诉人未支付全部购房款无事实与法律依据，本院不予支持。
其次，根据惠州房产管理局作出的惠市房函【2016】449号《关于协助查询房产情况的复函》显示，上述商品房买卖合同已在房产管理局登记备案且该房已具备办理条件，上诉人应当依照合同的约定将相应的产权证办理给被上诉人。依据前述，被上诉人已依照协议书完成其支付房款的义务，其要求上诉人履行办理产权证的合同义务的请求依法有据。再者，因上诉人未依照合同约定履行办证义务，导致被上诉人至今仍未取得产权证，依法应当承担违约责任，依照双方关于违约责任的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，逾期则按银行同期存款利息支付给被上诉人。但至今未办理，上诉人未依照合同的约定办理好产权证给被上诉人，依约定应支付违约金。现上诉人认为一审判决违约金数额过高应当按照银行同期存款利息0.35%（活期）计算，但违约金的设定本身在于督促双方履约、保障守约方及惩戒违约方的作用。因上诉人持续多年违约，未予以被上诉人办理房产证，给守约的被上诉人造成损失，一审判决依据被上诉人所主张的以年利率5%核计违约金并未违反相关强制性规定，且违约金数额并未明显过高，对上诉人持续多年违约行为起到警示和惩罚的作用，有利于保护守约方合法权益，营造诚信营商环境，故一审判决上诉人支付被上诉人违约金26077元并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。上诉人的上诉无理，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费452元，由上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱莉娜
审 判 员 ＸＸ锋
审 判 员 刘宇慧
二〇一七年九月二十七日
法官助理 朱宇锋
书 记 员 张婉婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。