广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初9448号
原告：赵海枝，女，汉族，1986年11月4日出生，身份证地址：内蒙古乌兰察布市兴和县，现地址：惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号房。
委托代理人：钟谦益,广东卓凡律师事务所律师。
第一被告：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，身份证地址：惠州市惠城区。
委托代理人：魏宏强、马怀德，广东灜仁律师事务所律师。
第二被告：惠州市永富源投资有限公司，地址：惠州市河南岸渡船头村惠淡路口33号A栋一层。
法定代表人：何秒。
委托代理人：乐玉慧，广东鸿园律师事务所律师。
第三被告：何秒，男，汉族，1979年1月8日出生，身份证地址：广东省龙川县。
原告赵海枝与被告何标、惠州市永富源投资有限公司、何秒案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵海枝委托代理人钟谦益，第一被告何标委托代理人魏宏强、马怀德，第二被告惠州市永富源投资有限公司委托代理人乐玉慧到庭参加诉讼，第三被告何秒经通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告赵海枝起诉称，原告与第二被告于2014年5月7日签订了编号为惠州（2014）10009339号的《广东省商品房买卖合同》，约定由原告以1025050元购买第二被告惠州市永富源投资有限公司开发建设的惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房，合同签订后，原告当即支付了首付款315054元，余款原约定通过银行贷款支付，并于2014年6月9日依法缴纳了维修基金8572元、于2015年9月22日缴纳了契税17859元；后由于第二被告原因，经协商，原告与第二被告双方于2015年9月9日签订了《补充协议》对房价总款及余款支付方式约定作出了变更，将房价总款变更为915054元，约定余款分别于2015年9月9日支付100000元、2015年12月31日前支付50000元、于2016年1月31日支付100000元、尾款350000元于2016年8月30日付清。涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约支付了上述相应款项共计665054元（占总购房款之72.68%），余款250000元原本打算按约定期限2016年8月30日付清，因第二被告经原告多次催告仍无法办理合同备案，后原告又获知第一被告申请强制执行第二被告和第三被告财产并查封案外人即原告所购买的惠州市永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房，故暂缓支付。为此，原告还提起了执行异议，但被惠城区人民法院以（2016）粤1302执异字99号《执行裁定书》驳回，故而引发本案诉讼。原告认为，原告与第二被告双方签订的涉案惠州市永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》内容明确、合法有效，系双方真实意思表示，且原告已积极履行付款义务，支付了绝大部分房款，并在2015年4月份收楼后，即着手装修入住至今，每月按时缴交物业管理费、办理了管道煤气和用电等日常生活必备使用手续；涉案房产至今之所以仍未办理合同备案及产权登记，责任完全在于开发商即第二被告惠州市永富源投资有限公司拖延不办导致，原告对此并无过错。另关于尾款250000元，待产权明确后，原告愿意支付一次性付清给第二被告或配合汇入法院帐户作为相关执行款。综上所述，依据相关法律规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告系涉案房产的合法产权人，为维护自身合法权益，原告特此依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定向贵院提起案外人执行异议诉讼，请求：一、撤销（2016）粤1302执异字99号《执行裁定书》，停止对惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房的强制执行，并解除对该房产的查封措施；二、本案诉讼费由三被告共同承担。原告变更诉讼请求：一、请求撤销（2016）粤1302执异字99号《执行裁定书》，终止对惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房的强制执行，并解除对该房产的查封措施。二、请求判决确认原告与第二被告惠州市永富源投资有限公司签订的编号为惠州（2014）10009339号《广东省商品房买卖合同》合法有效并确认惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房产权归原告所有。三、请求判令第二被告协助原告将惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号商品房产权登记至原告名下，办证费用由原告承担。四、本案诉讼费用由各被告共同承担。
第一被告何标辩称，一、涉案房产登记在本案第二被告惠州市永富源投资有限公司名下，答辩人依法有权申请法院对被执行人名下的财产予以查封，处置。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，不动产所有权人应以不动产登记簿登记为准。本案涉案房产登记在第二被告惠州市永富源投资有限公司名下，第二被告才是涉案房产的法定权属人。被答辩人虽然与第二被告在2014年5月7日签订了《商品房买卖合同》，但直到执行法院查封前涉案房屋仍未办理备案登记手续，故不能对抗法院执行。二、答辩人对被答辩人购买涉案房产一事不知情，且被答辩人没有充分证据证实其已支付了绝大部分购房款。1、答辩人对于被答辩人与第二被告签订买卖合同购买涉案房产一事此前不知情，第二被告也未告知答辩人。2、被答辩人仅提供了第二被告出具的若干收据，但没有提供正式的购房发票，也未提供银行转账凭证证实其支付购房款的真实性。根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定及被答辩人与第二被告在《商品房买卖合同》第六条的约定，被答辩人应当将购房款直接存入该商品房项目预售款专用账户。3、被答辩人未将购房款存入前述专用账户的前提下，第二被告即向被答辩人出具了收据，结合第二被告外欠巨额债务的境况，不排除第二被告通过此种方式恶意转移资产。三、本案的法律适用问题。结合案件事实，本案应适用《物权法》第六条、第九条、第十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定。执行异议和复议规定第二十九条所规定的三类条件必须同时具备才能适用，被答辩人尚未具备上述条件，故不能适用该条文。综上，被答辩人的请求无事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。
第二被告惠州市永富源投资有限公司辩称，1、要求原告提交付款的转账凭证。2、原告没有付清全部房款，按照提交的证据来看。3、原告没有按照合同约定的时间付清全部购房款，合同第六条约定应在2014年4月24日付清或办理银行按揭付清全部购房款，在其付清全部购房款之前涉案房产还是属于答辩人所有。
第三被告何秒经本院通知，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院查明的案件事实
经审理查明，2014年5月7日，原告赵海枝与第二被告惠州市永富源投资有限公司签订《商品房买卖合同》合同编号：惠州（2014）10009339，约定原告购买第二被告开发的位于惠州市××富源××品××单元××层××房（建筑面积142.86平方米，套内建筑面积114.56平方米，商品房总价款为1025054元整，以下简称“涉案房产”）。2015年9月9日原告与第二被告签订《合同补充协议》，约定将双方于2014年5月7日签订的《商品房买卖合同》（编号（2014）10009339）变更为：第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）915054元整。第六条，付款方式及期限。签署本合同之日已付首期房款315054元，余款分四期支付：于2015年9月8日付100000元整；于2015年12月31日前付50000元整；于2016年1月31日付清100000元整；于2016年8月30日前付清350000元整。
2014年4月15日，第二被告永富源投资有限公司出具收款收据确认收到原告赵海枝房款315054元；2015年9月9日，第二被告永富源投资有限公司出具收款收据确认收到赵海枝100000元房款；2015年12月31日，第二被告永富源投资有限公司出具收款收据确认收到赵海枝50000元房款；2016年1月24日，第二被告永富源投资有限公司出具收款收据确认收到原告赵海枝房款100000元房款；2016年4月12日，第二被告永富源投资有限公司出具收款收据确认收到原告赵海枝房款100000元房款。
2014年6月9日，原告缴纳8572元住宅专项维修资金。第二被告惠州市永富源投资有限公司2014年15日出具收款收据确认收到原告赵海枝合同备案费80元、2016年4月23日出具收款收据确认收到原告赵海枝产权登记费、印花费85元。
2015年9月3日，原告赵海枝与案外人惠州市华澜物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，此后原告入住涉案房屋并缴纳物业费。2016年8月23日原告与惠州市城市燃气发展有限公司签订《居民管道燃气供用气合同》。
本院于2016年5月3日出具（2015）惠城法执字1619号，对涉案房屋惠州市永富源投资有限公司Ｄ栋1单元10层02号房进行了查封。原告对该裁定不服提出异议，本院于2016年7月25日做出（2016）粤1302执异字99号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议。原告诉至本院。
另查，2017年9月21日，原告通过惠州不动产登记查询，查询结果为原告无不动产登记信息。
以上事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、《前期物业管理服务协议》、《执行裁定书》、《居民管道燃气供用气合同》、庭审笔录在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。第一被告何标与第二被告惠州市永富源投资有限公司、第三被告何秒因商品房买卖合同纠纷一案进入执行程序后，本院出具（2015）惠城法执字第1619号执行裁定书，查封了被执行人惠州市永富源投资有限公司位于惠州市××“××富源××品××”××套房屋，包含涉案房产D栋1单元10层02号房。原告赵海枝作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院对执行异议作出（2016）粤1302执异字99号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告对执行异议的裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉，符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与第二被告于2014年5月7日签订《商品房买卖合同》，及原告与第二被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2015年9月3日，原告与惠州市华澜物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并缴纳物业费，原告诉称已在当天收楼且提交相关证据证实已入住，本院对此予以采信，即原告法院查封之前已经占有涉案房产。2014年4月15日，第二被告出具收款收据确认收到原告房款315054元，2015年9月9日，第二被告出具收款收据确认收到100000元房款，2015年12月31日，第二被告出具收款收据确认收到50000元房款，2016年1月24日，第二被告出具收款收据确认收到原告房款100000元房款，2016年4月12日，第二被告出具收款收据确认收到原告房款100000元房款，共计收到原告房款665054元。原告尚欠购房款25万元。原告主张已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，本院予以采信。原告签订《商品房买卖合同》、支付50%购房款、实际占有涉案房产均发生在法院查封之前，所购商品房系用于原告居住且原告名下无其他用于居住的房屋。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，原告要求撤销（2016）粤1302执异字99号《执行裁定书》，停止对涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。至本案判决时止，原告未缴纳全部购房款，原告主张直接确权及办理过户登记，本院不予支持。由于第二被告与第一被告的其他民事纠纷导致涉案房屋被查封，原告不存在过错，第二被告应承担本案的诉讼费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、撤销（2016）粤1302执异字99号《执行裁定书》，停止执行惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元10层02号房。
二、原告赵海枝与第二被告惠州市永富源投资有限公司于2014年5月7日签订的《商品房买卖合同》合同编号：惠州（2014）10009339合法有效。
三、驳回原告赵海枝其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交50元），由第二被告惠州市永富源投资有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 欧阳琳
审判员 钟志明
审判员 肖石平
二〇一七年十一月十日
书记员 李 鸟
张立斌