江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第61号
上诉人（原审原告）刘任龙，男，1966年5月2日出生，汉族，经商，江西省乐安县人，住乐安县。
委托代理人龚贵生，江西华乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司（以下简称吉水文峰公司），住所地江西省吉水县县城石阳小区34号。
法定代表人周顺永，系该公司经理。
被上诉人（原审被告）叶启宇，男，1970年4月25日出生，汉族，经商，江西省吉水县人，住江西省吉水县。
委托代理人杨乐安，乐安县法律援助中心法律工作者。
上诉人刘任龙因与被上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司、被上诉人叶启宇房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐安县人民法院（2013）乐民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：乐安县怡家丽景商住小区的实际开发人系叶启宇、文小根及其他几名人员，但挂靠在吉水文峰公司名下经营。本案所涉小区的A幢第二层商铺，证人潘某想全部购买，但因资金困难，便介绍刘任龙一起，各自购买一定面积商铺。此外潘某还准备购买小区A幢第一层A06号商铺。2011年5月26日，叶启宇与潘某签订了房屋出让协议，约定A幢第一层A06号商铺每平方米9800元，面积约为69平方米，第二层商铺为每平方米2000元，面积为2000平方米。同日，叶启宇又以吉水文峰公司乐安分公司名义与潘某就上述协议所涉商铺签订格式商品房买卖合同，因商品房税费为买受人缴纳，为达到少缴税目的，在房屋单价一栏上约定一、二层商铺单价平均为每平方米2260元。同年6月5日，叶启宇以吉水文峰公司乐安分公司的名义与刘任龙签订了格式商品房买卖合同。叶启宇除对合同约定的房屋单价条款及根据单价条款所得出的总房款有异议外，其他合同条款内容无异议。合同签订时叶启宇告知刘任龙，该二楼已出租给他人，租期从2008年12月9日至2012年12月8日止，并出具承诺书，承诺租赁到期后由出卖人负责收回店铺并交付给买受人。后刘任龙分两次支付了购房款，第一次为200000元，第二次为900000元，共计1100000元。叶启宇出具收条一张，收条载明内容如下：“今收到刘任龙购买怡家丽景A栋A19号及二楼店铺预付款计人民币：壹佰壹拾万元正。收款人：叶启宇，2011年11月11日。”后涉案房屋交付给了刘任龙，但因房产证一直没办下来，且刘任龙认为租金应该归自己所有，而叶启宇拒不交付已收取的租金，故诉至法院。
原审法院对事实和证据的分析与认定：
关于双方签订的合同是否有效，吉水文峰公司是否应为刘任龙办理房屋产权登记。对此，判断合同是否有效，主要须查清合同签订内容是否系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，亦不损害国家、集体或第三人利益。在刘任龙陈述与吉水文峰公司、叶启宇答辩中，双方对合同其他条款均无异议，只对房屋单价条款及根据单价计算出来的总房款提出异议，刘任龙认为合同约定的房屋单价为每平方米1600元，叶启宇认为在合同约定的房屋单价上，实际为每平方米2000元，因为刘任龙为了少缴税，才在商品房买卖合同中约定为每平方米1600元。究竟哪一价格是当事人的真实意思表示，决定该条款及依据该单价条款计算出来的房屋总价条款的成立和有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中刘任龙为证明合同成立有效，且依据有效合同约定的每平方米1600元来结算购房款，提供了与吉水文峰公司乐安分公司签订的书面商品房买卖合同予以证明，应视为其所承担的该阶段的举证责任已经完成，但该举证是否能达到足够、充分且让法官形成内心确信的证明标准还应视对方后面举证情况而定。针对刘任龙的主张，叶启宇提出异议，因该异议涉及到对房屋单价的辩驳，故应认定该辩驳系对合同内容的变更即对房屋单价的不认同，按照上述证据举证规则，该辩驳的成立须由叶启宇承担举证责任来完成，否则刘任龙的1600元主张即告成立，即其与吉水文峰公司乐安分公司签订的书面商品房买卖合同应被法庭采信。为此，叶启宇提供了证人潘某、郭某的到庭证言及潘某与叶启宇签订的房屋出让协议为证。经审核被告该组证据，二位证人均与叶启宇无任何亲属及其他密切关系，且证人均到庭作证，证人在房屋单价是2000元而非1600元的证言上一致。且证人郭某系刘任龙妻子的姑姑，证人潘某与刘任龙也有亲戚关系。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）……。本案中刘任龙虽提供了书面合同，但叶启宇提供的证人证言能够直接明确涉案房屋单价实为2000元，而非1600元，证言足以反驳该书面合同，故刘任龙的书面合同不应被法庭采信，相反的是刘任龙还应承担比叶启宇更高证明力的举证责任，才能推翻叶启宇上述的辩驳。为此，在第二次开庭审理中，刘任龙向法庭提供了2011年12月2日刘任龙、郭银花、刘望与吉水文峰公司乐安分公司签订的怡家丽景A幢第一层20号商铺的格式商品房买卖合同，证明此商铺单价为每平方米7200元，而非证人潘某证言所陈述的，一楼店铺每平方米9000元，二楼每平方米2000元，说明证人潘某说了假话，法庭应不予采信其证言。原审法院认为，该证据所提及的每平方米7200元的20号商铺与潘某购买的每平方米9000元的6号商铺虽同属A幢第一层，但亦存在商铺所处地段、方位不同而导致单价不同的情况，亦不排除存在该格式商品房买卖合同约定的7200元价格系为少缴税而形成的可能，此外以两商铺价格不同就推定潘某所陈述的二楼每平方米2000元的证言系假证言，存在逻辑推理上的错误，故刘任龙提供的该份证据难以达到其所要证明的目的，应不予采信。基于认定的上述情况，刘任龙在反驳叶启宇主张的合同价格发生变更上，所提供的证据无法推翻叶启宇之主张，依据法律规定，应承担举证不能的不利法律后果。此外，从叶启宇提供的证据3来看，2010年怡家丽景小区E幢的第二层住宅房单价就已达到每平方米1839元，而2011年刘任龙购买的A幢第二层商铺为每平方米1600元，从该小区A、E幢房屋所处地段及方位来看，A幢位于名都广场对面、站前路与前坪路相交的丁字路口处，论地段、方位及人流量均比位于鳌河边且靠里边的E幢更好，但单价却反而比E幢更低，结合商铺房一般比住宅房单价高及全县近几年商品房市场销售价格整体逐年上升的情况来看，刘任龙主张的房屋单价不升反降，其主张有悖常理。综上，本案所涉房屋单价实为每平方米2000元，而非1600元。原审法院认为，刘任龙与吉水文峰公司下设的乐安分公司签订的A幢第二层202商铺商品房买卖合同，除房屋单价条款及根据单价计算出来的总房款非双方真实意思表示导致无效外，其余条款双方无争议且不违反法律规定，亦不侵害第三人利益，故为有效。有效的合同双方应按照约定诚实履行，且刘任龙已支付大部分购房款1100000元，并已取得所交付的房屋，按照合同约定及合同履行进度，叶启宇就应及时为其申请办理房产证，故对刘任龙要求尽快办好房产证登记的诉请予以支持。
关于本案吉水文峰公司、叶启宇是否构成违约，是否应该支付违约金。对此，原审法院认为，刘任龙只需证明吉水文峰公司、叶启宇有违约的事实，无须证明吉水文峰公司存在过错或者因果关系等事实，相应的是吉水文峰公司则应举证证明违约存在免责事由。本案中所涉房屋已交付但尚未取得房产证这一事实双方均无异议，则应认为刘任龙已完成举证责任。叶启宇辩解房产证未办下来原因系政府停办，并提供证人潘某、郭某证言证明，从二位证人证言来看，其都是陈述系县政府停办，证人郭某还在证言中陈述其到房管局办事时，房管局有关领导说是县里没办，还说房屋面积超过规划。二位证人证言系叶启宇提供，且到庭作证，其证言真实性予以采信。叶启宇则陈述已在帮刘任龙办理房产证，是因为房管局到丈量涉案商铺面积时，刘任龙不予配合才导致没办下来。该陈述因未提供证据证实，不予采信。故本案房产证虽系政府停办，但停办原因不是因为政府的政策调整原因，而系吉水文峰公司房屋超规划建设的违法行为所引起，构成违约。庭审结束后，叶启宇向法庭提供情况说明一份，证明当时房产证未办理下来是因为刘任龙不配合测量，该份证据因刘任龙方认为系庭审结束后提供，违反民事诉讼证据规则有关规定，不予质证，不应作为证据使用，故不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中房产证未按上述规定期限办理下来的原因系吉水文峰公司即出卖方违反规划致使政府停办，依照上述解释规定，其可以要求吉水文峰公司参照逾期贷款利息的规定，给付已付款1100000元的利息损失。在利息损失起算日期确定上，因合同未约定违约金，亦未约定损失数额如何确定，仅约定协商解决，且刘任龙未就协商不成时间向法庭提供证据，故应将刘任龙主张权利之日即起诉之日2013年4月11日视为双方协商不成之日较为合理，即从该日起开始计算利息。在逾期贷款罚息利率加收比例方面，刘任龙主张按30%比例加收，符合规定，予以支持。
关于租金是否应给付。对此，因双方对交房时间存在争议，且叶启宇在承诺书中也未就租金给付作出承诺，租赁合同亦未约定租金归刘任龙及何时将租金给付刘任龙，叶启宇所书写的承诺书未有吉水文峰公司盖章，也未有吉水文峰公司的授权委托书，且租金与房屋买卖不属同一法律关系，故对刘任龙该主张不予支持。
关于叶启宇是否为本案适格被告。对此，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第43条的规定，“个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。”本案中，叶启宇系涉案小区怡家丽景的实际开发商之一，挂靠在吉水文峰公司名下从事经营，使用该公司乐安分公司公章及法定代表人印章对外签订商品房买卖合同，且对外收取买受人购房款，其告吉水文峰公司产生了共同的权利义务关系，系本案适格被告。因乐安分公司系吉水文峰公司下设的分公司，其与刘任龙签订合同的行为，系代表公司开展经营、执行事务行为，由此产生的法律责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第二款规定，分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，故上述法律责任应由吉水文峰公司承担。
综上所述，原审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同部分无效，部分有效，即房屋单价1600元每平方米这部分无效，应认定为房屋单价2000元每平方米，合同其余条款有效。因房屋单价部分无效并不影响合同的履行，故叶启宇要求解除合同的辩解不予支持。因吉水文峰公司未履行合同约定的按时为刘任龙办理房屋产权登记，应承担违约责任。故刘任龙要求吉水文峰公司为其办理房屋产权登记及支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算，因合同未约定违约金且对吉水文峰公司未按合同约定时限办理房屋产权登记的处理方法为“双方协商解决”，故违约金的支付应从刘任龙主张权利即起诉后按已付房款金额的银行逾期贷款计算。刘任龙要求吉水文峰公司、叶启宇支付租金的诉讼请求，因所提供的叶启宇所写的承诺书并不能证明应支付租金，且与房屋买卖合同不属同一法律关系，故该诉请不予支持。关于叶启宇要求刘任龙按2000元每平方结算房款的问题，因双方在合同中约定房产证办理后三天内一次性付清，即房产证办理后才发生房款结算问题，故叶启宇可以日后另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、江西省吉水县文峰房地产开发公司与叶启宇依照法律程序共同到房产管理部门为刘任龙申请办理位于敖溪镇站前路××号怡家丽景A幢第二层202号房屋的房屋所有权证，刘任龙协助办理；二、江西省吉水县文峰房地产开发公司与叶启宇于本判决生效后三十日内共同赔偿刘任龙已付款1100000元的利息损失。该利息损失分两段计算，第一段从2013年4月11日计算至2013年11月10日，利率为中国人民银行同期同类贷款年利率6%的基础上加收30%确定，故该段利息损失为50304.66元（1100000元×7.8%÷365天×214天）。第二段从2013年11月11日计算至江西省吉水县文峰房地产开发公司与叶启宇为刘任龙办理好房屋产权登记之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率基础上加收30%确定；三、驳回刘任龙其他诉讼请求。本案受理费1058元，由江西省吉水县文峰房地产开发公司和叶启宇共同负担。
一审宣判后，刘任龙不服，上诉请求改判，并请求诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、原审认定合同部分无效错误，应认定合同价款为1600元，且一审不应对此作出确认，因上诉人并无此诉请；2、逾期办证的违约金应从交款时间起算，即利息应分别从2011年10月19日和2011年11月11日起计算；3、原审认为被上诉人叶启宇无公司授权则承诺书无效与前面认定其收款有效相矛盾，被上诉人应支付自2011年6月5日至2013年1月12日的全部租金76640元。
被上诉人叶启宇未向本院提供书面答辩意见。
被上诉人吉水文峰公司未答辩。
二审双方均未提供新的证据。
经审理，除上诉人刘任龙对一审查明的被上诉人吉水文峰公司和潘某之间的合同真实性有异议外，对其他事实双方均无异议。二审对无异议的事实予以确认。对上诉人刘任龙关于被上诉人吉水文峰公司与潘某之间买卖合同真实性的异议，二审认为，因与本案诉请并无直接关联，故对此不予确认。
本院认为，本案上诉人即原审原告刘任龙的诉请为办理房产证及支付逾期办证的违约金，故本案应围绕其诉求进行审理。而对该诉请的审理，涉及对本案买卖合同效力的认定问题。只有确认合同有效并存在出卖人违约的情形下才能支持上诉人刘任龙的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”既然合同部分无效不必然导致合同整体无效，那么，对合同中部分条款的争议亦不必然影响合同整体的有效性。本案中，上诉人刘任龙上诉认为一审不应对房屋价款条款进行认定，且认可房屋买卖合同的效力。被上诉人叶启宇亦认可房屋买卖合同的效力，只是对合同中有关价格条款不予认可。因此，从上诉人刘任龙交付房款，被上诉人房地产开发公司、被上诉人叶启宇实际交房等合同履行情况以及双方当事人对合同效力的认可来看，双方关于合同价格条款的争议不影响整个合同的效力，合同成立并生效。一审双方关于价格条款的证明均不足以达到反驳对方的程度，对此可在事实查清后另行处理。在合同有效前提下，被上诉人吉水文峰公司及被上诉人叶启宇未对一审认定其违约办证的事实提出上诉，应视为对违约事实的认可。故本案二审争议焦点应确定为：1、被上诉人吉水文峰公司及被上诉人叶启宇支付逾期办证违约金的起算时间；2、被上诉人吉水文峰公司及被上诉人叶启宇是否应向上诉人刘任龙支付租金。对第一个争议焦点，上诉人刘任龙上诉称，应从其两次交房款时间开始计算逾期利息。本院认为，因合同对逾期办证解决方式约定为“协商解决”，并未约定违约金及损失数额如何计算，且上诉人刘任龙亦未就协商不成时间提供任何证据予以证实，故将上诉人刘任龙起诉日视为主张权利之日较为合理，即从2013年4月11日起开始计算利息。上诉人刘任龙主张从其交房款时间开始计算利息于法无据，对其上诉主张不予支持。对第二个争议焦点，上诉人刘任龙上诉称，合同约定现房交易，所以合同约定的交房日期之后租金即应由买房人享有，被上诉人收取的租金应返还给上诉人。被上诉人辩称，租金与本案并无关联，房屋买卖合同约定租赁合同到期交房，并未约定租金归上诉人刘任龙所有。本院认为，本案房屋买卖合同虽格式条款中约定现房交易，但实际双方补充约定为租赁到期交房，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，应认定交房时间为租赁到期交房；且双方在补充条款中并未约定租金归上诉人刘任龙所有，故上诉人刘任龙关于要求支付租金的主张于法无据，对其上诉主张不予支持。
综上，本院认为，原判认定逾期办证事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3841元，由上诉人刘任龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄慧群
审 判 员 邹志伟
代理审判员 王 琳
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张美珍