江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初6622号
原告：无锡美湖环境设计装饰有限公司，住所地无锡市滨湖区桃源居6-302室。
法定代表人：黄秋寅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张念亲，无锡市永迎法律服务所法律工作者。
被告：赵益（曾用名赵怡），女，1967年9月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：陈波，江苏蘅远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈寅卿，江苏蘅远律师事务所律师。
第三人：无锡市文博置业有限公司，住所地无锡市勤新私营经济园钱姚路88-128号。
法定代表人：赵小毛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
原告无锡美湖环境设计装饰有限公司（以下简称美湖公司）与被告赵益，第三人无锡市文博置业有限公司（以下简称文博公司）案外人执行异议之诉一案,本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美湖公司委托诉讼代理人张念亲，被告赵益及其委托诉讼代理人陈波、谈寅卿，第三人文博公司委托诉讼代理人华建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美湖公司向本院提出诉讼请求：要求对无锡市华邸国际大厦1-401房屋（下称讼争房屋）继续执行。事实和理由：中国工商银行股份有限公司无锡分行与杨星粒、赵益、文博公司、无锡市汇源投资担保有限公司借款合同纠纷一案，无锡市南长区人民法院作出（2012）南商初字第688号民事判决，杨星粒、赵益归还借款本息、文博公司承担连带清偿责任。后该案进入执行程序。其因与文博公司等装饰装修合同纠纷一案，无锡市滨湖区人民法院作出（2013）锡滨民初字第0108号民事调解书。但因文博公司未按该调解书履行付款义务，该案也进入执行程序。无锡市滨湖区人民法院作出（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定：文博公司所有的讼争房屋产权归申请执行人美湖公司所有；上述房屋项下的抵押、查封予以解除，原房产证予以作废；上述房屋过户费用及土地使用权登记费用由申请执行人美湖公司自行负担。其于2016年4月21日办理了苏（2016）无锡市不动产权第0039261号登记证。2016年5月4日，赵益提出执行异议申请。无锡市滨湖区人民法院作出（2016）苏0211执异25号执行裁定：中止对无锡市华邸国际大厦1-401房屋的执行；撤销（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定书。其认为赵益的执行异议事由不足以可以排除法院的强制执行。理由如下：讼争房屋的所有权人登记为文博公司，法院依法执行文博公司的房产并作出（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定，并无不当；赵益并非是以消费为目的的、善意无过错的购房者，且讼争房产登记在文博公司名下，赵益不享有物权期待权，至于赵益称讼争房屋系文博公司对其销售房屋的提成奖励属于文博公司与员工赵益的内部约定，不得对抗美湖公司申请的强制执行。
被告赵益辩称：讼争房屋在法院查封之前，其已签订了合法有效的买卖合同且办理了预告登记，合法占有、使用了讼争房屋，同时其为讼争房屋履行了所有付款义务。讼争房屋未办理房产证，系因文博公司缺乏资金，无法开具发票所致，不可归责于其。故其符合一般买受人物权期待权的保护范围，能够排除美湖公司的执行。
第三人文博公司述称：其为讼争房屋的所有权人。讼争房屋原来是以职工名义办理的商品房销售合同，目的是获得银行贷款；赵益原为文博房屋职介公司法定代表人，其与文博房屋职介公司产生委托销售代理关系，但非与赵益个人发生代理关系，所以其与文博房屋职介公司签订的代理行为是公司行为。
经审理查明：2002年4月30日，无锡市文博房屋职介有限公司（下称职介公司）成立，文博公司法定代表人赵小毛作为职介公司发起人出资5万元、赵益出资3万元，法定代表人为赵益，2009年11月2日职介公司未经清算被吊销营业执照。2002年7月、2004年12月，文博公司与职介公司分别签订代销合同，约定文博公司委托职介公司销售其开发的“桃源居”、“民丰东苑”房屋，并约定了分成、奖励等内容。2006年9月，文博公司与销售部签订《“华邸国际大厦”销售责任书》，约定销售奖励等内容，赵益作为销售部责任人签字。在此期间，文博公司（赵小毛）与职介公司（赵益）就销售房屋的奖金、提成等进行结算。赵小毛并于2008年1月25日签字“同意先将华邸国际大厦1-401号房总房款1320593元，抵冲保留给赵益，民丰东苑部分房款24万元先预支给赵益，作为结算赵益在文博公司负责销售的桃源居、民丰东苑、华邸国际大厦的全部未结付的销售费用提成，等华邸销售结束。交房之时，再做最终结算，多退少补”。2006年12月19日，文博公司与赵益签订一份《商品房买卖合同》，约定文博公司将位于梁清路暂定名华邸国际大厦的第1单元4层401号房出售给赵益，房屋转让总价款132.06万元，付款方式为2006年12月19日支付53.06万元，同时办理79万元的银行贷款手续，2007年12月31日前将经验收合格的该商品房交付使用，买受人的房屋仅作办公使用。2006年12月29日，文博公司开具的《江苏省无锡市房地产开发销售预收款凭据》载明“购房单位（个人）赵益、房屋坐落：华邸国际大厦1单元401号、预收金额53.06万元”。2007年1月12日，赵益、杨星粒作为共同借款人、文博公司作为保证人、梁清路华邸国际大厦1单元401号作为抵押物与中国工商银行股份有限公司无锡分行签订《个人购房借款/担保合同》贷款79万元，放贷户名为文博公司。后梁清路华邸国际大厦1单元401号房屋未办理抵押手续。2009年3月，赵益与无锡市圳翔物业管理有限公司华邸国际大厦管理处签订物业管理费用收缴协议等。后赵益作为出租人将讼争房屋租赁给他人使用并收取租金。上述的贷款开始四年均由文博公司偿还，后赵益本人偿还贷款10万余元。截止2012年7月24日，赵益、杨星粒已连续二期并累计16期逾期还款，中国工商银行股份有限公司无锡分行诉至无锡市南长区人民法院，该院作出（2012）南商初字第688号民事判决，杨星粒、赵益归还借款本息、文博公司承担连带清偿责任。后该案进入执行程序。美湖公司因与文博公司等装饰装修合同纠纷一案，诉至本院，本院（2013）锡滨诉前调字第0006号中查封文博公司坐落梁清路58-1-401的讼争房屋。后本院作出（2013）锡滨民初字第0108号民事调解书，文博公司尚欠美湖公司332.0195万元及利息。但因文博公司未按该调解书履行付款义务，该案也进入执行程序。执行过程中，本院于2016年3月31日作出（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定：文博公司所有的无锡市××58-1（华邸国际大厦）401室房屋产权归美湖公司所有；上述房屋项下的抵押、查封予以解除，原房产证予以作废；上述房屋过户费用及土地使用权登记费用由美湖公司自行负担。2016年4月13日的销售不动产发票载明“付款方美湖公司、收款方文博公司金额83万元”。2016年4月18日的税收缴款书载明“纳税人名称美湖公司、存量房办公、实缴金额24900”。2016年4月21日，讼争房屋办理了苏（2016）无锡市不动产权第0039261号登记证，权利人为美湖公司。2016年5月4日，赵益提出执行异议申请。本院作出（2016）苏0211执异25号执行裁定：中止对无锡市华邸国际大厦1-401房屋的执行；撤销（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定书。
庭审中，赵益提出2006年12月29日的《江苏省无锡市房地产开发销售预收款凭据》载明的金额53.06万元，系其已向文博公司支付完毕的首付款。美湖公司对真实性无异议，但认为该凭证仅是为了满足向银行贷款所需的首付款凭证，赵益并未向文博公司支付该笔首付款。文博公司对真实性无异议，但认为该凭据是配合银行贷款所使用的，赵益并未实际支付给文博公司。对此，赵益亦未提供付款凭证。
另查明：在无锡市南长区人民法院审理的（2012）南商初字第688号案件中，赵益陈述“我作为文博公司的员工，文博公司将这套房屋奖励给我的，归还贷款当时说好就是由公司来还……之前的贷款大部分由文博公司还的，由我归还”。
上述事实，由（2012）南商初字第688号民事判决书、（2013）锡滨民初字第0108号民事调解书、（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定书、（2016）苏0211执异25号执行裁定书、《商品房买卖合同》、《江苏省无锡市房地产开发销售预收款凭据》、《个人购房借款/担保合同》等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，法院在执行财产保全过程中，查封的讼争房屋登记在文博公司名下，（2013）锡滨民初字第0108号案件在执行过程中，讼争房屋仍然登记在文博公司名下，虽赵益提供了其与文博公司签订的《商品房买卖合同》，但赵益未能提供包括首付款53.06万元在内的支付购房款的凭证，结合赵益系文博公司员工，赵益、杨星粒夫妻作为共同借款人向银行贷款79万元，放贷户名为文博公司，贷款使用人为文博公司，且贷款开始后的大部分贷款由文博公司支付的事实，应认定文博公司名义上与其公司员工签订房屋买卖合同，实际上是以借款人赵益、杨星粒的名义向银行贷款，故本案中无法认定文博公司与赵益之间是否存在合法有效的房屋买卖关系。关于赵益提出文博公司同意将讼争房屋抵冲其负责销售的桃源居、民丰东苑、华邸国际大厦的销售提成或奖励，系文博公司与公司员工内部之间的事情，其中涉及职介公司或以房抵债等问题，属于另一法律关系，赵益可另案主张权利。其次，根据赵益提供的其与无锡市圳翔物业管理有限公司华邸国际大厦管理处签订的物业管理费用收缴协议、租赁合同及收取租金等证据，仅能证明赵益在讼争房屋被查封前将该房屋出租给他人使用并收取租金的事实，不能等同于已经实际占有讼争房屋。再次，《商品房买卖合同》约定“买受人的房屋仅作办公使用”，事实上，赵益是将讼争房屋出租给他人使用而非自用。综上，依据现有证据无法认定赵益与文博公司之间存在合法有效的房屋买卖关系、赵益所购讼争商品房系用于居住及赵益为讼争房屋已支付的价款远远低于合同约定总价款的百分之五十等情形，故赵益对登记在文博公司名下的讼争房屋提出异议的主张证据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，判决如下：
准许对位于无锡市梁清路58-1（华邸国际大厦）401室房屋继续执行。
案件受理费12100元，由被告赵益负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
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审 判 长 朱剑峰
人民陪审员 崔晓平
人民陪审员 肖锦芳
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 陈 果
本案援引法律条款
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。