浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1760号
上诉人（原审原告）杭州宇安物业管理有限公司。
法定代表人胡亮亮，总经理。
委托代理人洪旭明，浙江卓特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杭州星盛房地产开发有限公司。
法定代表人魏杰，董事长。
委托代理人徐起平、王梦媛，浙江泽大律师事务所律师。
上诉人杭州宇安物业管理有限公司（以下简称宇安物业）因与被上诉人杭州星盛房地产开发有限公司（以下简称星盛房产）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：星盛房产系杭州市余杭区星洲翠谷小区的开发商。2012年9月30日，宇安物业与余杭区星洲翠谷小区第一届业主委员会（以下简称业委会）签订了《星洲翠谷小区物业管理委托合同书》（以下简称《委托合同》），并于2013年4月24日，又与该小区业委会签订了《星洲翠谷小区物业管理补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定：委托管理期限为2012年9月30日至2013年9月30日，小区多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方0.65元收取，高层和小高层物业服务费按建筑面积每月每平方1.50元收取，非住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方1.00元收取；逾期缴纳物业服务费的，按缴纳费用的每日3‰标准支付违约金；鉴于目前小区停车没有规范，待小区内停车规范后，双方再行商量有关停车费收取以及停车管理费；另外，对相关物业管理服务权利义务等作了约定。宇安物业对杭州市余杭区星洲翠谷小区物业管理服务期间，星盛房产属于该小区尚未出售和交付物业的业主。上述合同书后，宇安物业即对余杭区星洲翠谷小区进行物业管理，星盛房产属于宇安物业对杭州市余杭区星洲翠谷小区物业管理服务期间尚未出售和交付物业的业主。2014年11月，宇安物业经向星盛房产催交物业费未果。2015年2月，宇安物业诉至原审法院，请求判令：星盛房产向宇安物业支付物管费229910.72元（其中空置房物业费65750.72元、未售地下车库维护费164160元），违约金229910.72元（2013年4月1日之前所欠物业费从2013年4月1日起算，之后所欠物业费从2013年10月1日起算，暂计至2014年12月31日，按每日千分之三计算，以实际支付日为准），合计459821.44元；本案诉讼费由星盛房产承担。
原审法院认为，宇安物业与业委会签订的《委托合同》、《补充协议》依法成立并有效。星盛房产属于宇安物业对杭州市余杭区星洲翠谷小区物业管理服务期间尚未出售和交付物业的业主，故上述协议对星盛房产具有约束力，各方均应严格履行。一、关于宇安物业主张的空置房物业费。原审法院审查认为，空置房物业费应当根据面积及收费标准进行确认。审理中，星盛房产提供了应交纳物业费的空置房面积及相应的收费标准，认为星盛房产应承担的空置房物业管理费为28476.8元，经由宇安物业核对，宇安物业明确表示无异议，故原审法院确认星盛房产认可的上述金额为其应付的空置房物业费，该部分请求，应予支持。二、关于宇安物业主张的未售地下车库维护（管理）费。原审法院审查认为，根据《委托合同》第二十五条规定：“鉴于目前小区停车没有规范，待小区内停车规范后，双方再行商谈有关停车费收取以及停车管理费”。可见，收取停车管理费前提条件是必须满足小区内停车规范，但宇安物业并不能提供其对该小区物业管理期间已规范停车，其提供的《补充协议》中也未明确从何时开始已实施停车收费，且现有证据无法确认宇安物业所举的维护（管理）地下车位数，其主张每月40元／位的车位管理费也没有任何合同依据，故宇安物业主张的未售地下车库维护（管理）费，原审法院不予支持。三、关于宇安物业主张的违约金。原审法院审查认为，宇安物业在物业管理服务中存在不够完善等方面，其主张支付相应的违约金诉请，理由不充分，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、星盛房产支付宇安物业物业管理服务费28476.84元，于判决生效后十日内付清。二、驳回宇安物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8197元，减半收取4098.50元，由星盛房产负担300元，宇安物业负担3798.50元，于判决生效后七天内交纳。
宣判后，宇安物业不服，向本院上诉称：原判认定事实错误、适用法律错误。一、上诉人已对地下车库进行了物业服务，不存在地下停车不规范。1、当时宇安物业与业委会约定《委托合同》第二十五条，是因为没有业主大会的授权，又有一部分小区业主对路面公共停车收费有意见，业委会决定暂时不商谈路面停车费问题。2、根据《委托合同》第六条之规定，被上诉人的地下车库属于上诉人物业服务的范围，而上诉人也已经对地下车库进行了卫生打扫、24小时照明、维修设备和安保服务等物业服务，且地下车库也不存在停车不规范的问题。只是因为双方没有约定停车收费的时间和具体金额就驳回上诉人关于地下停车费的诉请，对上诉人来说，是不公平的。只要被上诉人卖出一个车位，就存在物业服务的需要，而物业服务一旦开始就需要连续，服务不能停止。一审中被上诉人提交证据证明其已经将42个地下车位出租给商铺租户使用，且在上诉人的管理期间又卖掉了14个车位。上述情况表明地下停车问题早已规范，否则业主不会租用和购买停车位。但地下车库并未全部售出，上诉人在管理期间，工作人员对控制数量进行了清点，共有342个空置车位，但被上诉人只承认有308个空置车位。3、上诉人没有拿到被上诉人提供的30个地下车库的出租权，也没有与业委会或被上诉人签订任何关于30个地下车位所得收益用于冲抵上诉人车位管理费的协议，业委会和被上诉人也未提交相关书面协议，而依据被上诉人一审提交的协商函，被上诉人未按时支付物业费系业委会的要求，进一步说明被上诉人未支付物业服务费。4、上诉人根据周围小区地下车库收费情况，提出40元每个车位系合理，收费时间应从上诉人进入该小区时起算，且被上诉人还应支付违约金。原判认为物业服务存有不完善之处，但被上诉人并未提交证据予以证明。上诉人和业委会没有约定业委会可以扣押业主应支付的物业服务费，而支付物业费系被上诉人的义务，故被上诉人违约，根据《补充协议》的约定，被上诉人应当支付违约金。二、法律适用错误。根据相关法律规定，被上诉人作为地下空置车位的所有人，应当支付地下车库的物业服务费。虽然《委托合同》和《补充协议》中没有约定地下车位的物业服务费，但根据《浙江省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条，上诉人根据周边物业收费情况提出每个车位40元系合理。综上，上诉人请求撤销原判，改判支持被上诉人支付上诉人地下空置车位物业服务费164160元以及违约金192636.84元。
被上诉人星盛房产书面答辩称：一、上诉人在一审起诉至二审上诉过程中，针对其欲请求费用，一直未予统一，最终，在二审庭审中，又明确为“车位维护费”。上诉人目的是避开原服务合同的约定。其因该合同对“地下车位管理费”收取条件、方式、金额、时间、管理水平要求等均未明确，且应属附条件、另行协商的费用范畴，双方对地下车位管理费的收取问题并未达成一致意见。至于上诉人提交的《关于小区停车实施收费的通知》，由于其意图规范2013年7月1日之后的小区地下、地面停车费（车位租金）及车位维护费的收取，但现实情况是因上诉人的管理不善，根本未能有效实施该IC卡充值、停车费收取以提取车位维护费的管理办法。与此同时，对于上诉人欲主张车位管理费这项因管理发生的费用，作为主张方的上诉人，却从未举证任何其履行管理方面职责的证据，其在上诉状及庭审中所称的保洁、安保、维修、照明等服务，属于小区物业服务合同约定的必要服务项目，上诉人也自认未单独为车位管理配备专门的管理人员，无权收取对应的车位管理费。二、上诉人主张车位维护费既无有效合同依据和法律依据，也无事实依据。1、上诉人收取车位维护费没有有效合同依据。上诉人与业委会签署的《委托合同》中明确约定“基于目前小区停车没有规范，待小区内停车规范后，双方再行商谈有关停车费收取及停车管理费。”很显然，该费用的收取是有前提条件的，即必须满足小区内停车规范。实际情况是：上诉人在承担物业管理期间，不仅没有改善小区内的停车混乱局面，而且由于其管理水平低下，没有安排任何车辆管理人员，致使小区停车管理进一步恶化。且该条款不仅约定了车位维护费的收取的前提条件，同时也约定了停车租金。实际情况是，该通知发布后，上诉人并没有按照通知要求，接受业委会委托，实施通知内容。上诉人从来未向被上诉人交付150元／月的地下车位的租金的情况下，无权向被上诉人主张40元／月位的维护费。更何况对该类费用的收取，双方不仅要签署委托服务合同，同时根据物价主管部门的要求还需要对该合同进行备案。但双方只有一个委托书，连正式合同都未曾签订。2、即使上诉人提供了其上诉状中陈述的对地下车库的物业服务，被上诉人提供给上诉人30个地下车位停车收益足以抵偿上诉人该服务费用。上诉人在担任星洲翠谷小区物业管理期间，被上诉人已提供了30个地下车位供上诉人出租给业主，用收取的停车费折抵被上诉人车位维护费用。上诉人接手担任小区物业管理的前任物业公司（杭州绿升物业管理有限公司）以及接手上诉人的现任物业公司（杭州亿都物业管理有限公司），在担任物业管理期间，也均是采用该折抵方式的。该事实也被业委会及杭州亿都物业管理有限公司出具的相关证明予以证实，并得到原审法院确认。同时被上诉人也在原审中予以提出，另外开放的140余个车位在上诉人管理期间被上诉人未收到该部分车位的停车租金，被上诉人也在原审中提出对该部分停车租金保留行使追诉权。另外，从上诉人在上诉状中对地下车库进行的物业服务的陈述来看，也完全可以看出上诉人在该物业服务中，所付出的劳动和费用是十分有限的，根本不存在停车管理维护服务的事实。更何况，被上诉人自项目开发完成后至今，有4栋楼的地下车库处于封闭状态，不需要照明及打扫卫生的物业服务。三、原审法院适用法律正确。本案根本不存在上诉人所列的相关法条及规定的适用问题，与本案的基本事实根本不符。四、原审法院不确认上诉人违约金的诉讼请求符合本案基本事实。1、上诉人作为物业公司其违约事实不容争议。上诉人在物业管理期间根本没有履行物业管理职责，入驻后对小区的管理没有任何提升，反而是管理更加进一步恶化及混乱，特别是车辆管理极为混乱，已严重影响到小区业主的正常生活，完全没有达到上诉人与业委会签署的《委托合同》第五章第三十二条关于上诉人物业管理服务目标的约定，致使大量业主投诉拒绝交纳物业费，涉诉案件达几十起之多。同时，业委会出具的相应证明及函件，可以进一步印证上诉人的违约事实。2、上诉人从未向被上诉人催收物业费，也未与被上诉人进行任何关于物业费收取的对账工作。被上诉人作为项目的开发商，在销售尚未全部终结之前，客观上存在着部分空置房处于销售状态的情形，任何物业公司在此种状态下，收取物业费之前必然需要与被上诉人进行核对，以核实实际空置的房屋面积及空置时间，以及应当由被上诉人承担的物业费金额。上诉人根本没有履行上述义务，其为本次诉讼专门出具的2014年11月11日律师函被上诉人从未收到，2014年11月29日所谓的公告书也从未送达被上诉人，而被上诉人在小区内有固定的办公场所和人员，上诉人作为小区的物业公司，与作为小区最大业主的被上诉人沟通物业费缴纳并对相关催收证明、沟通记录进行保留，也是其工作非常重要的一部分。实际情况是，上诉人自身工作不到位，在小区服务期间存在重大违约行为，从未就相关物业费缴纳及催收与被上诉人进行沟通核实。所以，就被上诉人应支付的物业费而言，被上诉人根本不存在违约的情形。3、被上诉人未能及时支付应付物业管理费，是基于业委会协商函的要求行使的抗辩权。业委会曾于2013年12月1日向被上诉人发出协商函，要求被上诉人在业委会与上诉人完成小区财务账结算前，暂时不要向上诉人支付物业管理费，因此被上诉人才没有向上诉人交纳物业管理费。之所以业委会会要求被上诉人暂停支付物业管理费，是基于上诉人拖欠应支付业委会的相关费用至今未能结算并办理相关财务交接的事实；业委会作为《委托合同》一方当事人，出于维护全体业主之利益考虑，在上诉人拒不履行交接等合同义务的情况下，行使要求业主暂停支付物业管理费是合理的。该情形也表明，上诉人在服务期间存在严重违约的事实。退一万步讲，即使存在逾期支付物业费的违约情形，该责任主体为业委会，非被上诉人。另外，从物业纠纷的判例来看，上诉人主张的违约金比例明显高于其实际损失，即使有违约情况存在，也应降低或不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人请求驳回其上诉请求，维持原判。
二审中，宇安物业提交以下证据：1、《关于小区停车实施收费的通知》复印件1张，拟证明上诉人与业委会对停车实施收费进行了约定的事实。2、发票复印件2张，拟证明上诉人对星洲翠谷小区地下停车库进行了物业服务的事实。经质证，星盛房产对证据1、2的形式真实性没有异议，但认为该两份证据均不属于二审新证据，在保留该意见的基础上，星盛房产认为：证据1中约定了停车费的所有权归被上诉人所有，上诉人要求被上诉人支付物业费的前提是其需要将租金支付给被上诉人，且该通知约定了收费从2013年7月1日开始，而上诉人提供物业服务的截止时间是2013年9月，上诉人一审提交的《补充协议》中明确约定其对车位收费的前提是配备两个停车收费人员，但上诉人并未配备齐人员；证据2则与本案没有关联性，其垫付电费不代表是为小区提供了物业服务，即便不提供物业服务，也存在电费。本院对该证据1、2的真实性予以确认。
二审中，星盛房产未提交新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：宇安物业与业委会签订的《委托合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对全体小区业主均有约束力。二审中，上诉人明确其上诉主张的地下空置车位物业服务费系停车维护费，包括保洁、设备维护、人工等费用。因《委托合同》第六章第二十五条约定，停车费以及停车管理费待小区停车规范后双方再行商谈；《补充协议》亦未对停车费、停车管理费标准予以确定。现宇安物业也未举证证明小区停车已规范，符合《委托合同》约定的收费条件，且根据二审中上诉人提交的2013年6月15日施行的《关于小区停车实施收费的通知》，地下车位维护费为全体业主所有，纳入小区经营性收入，故上诉人所主张停车维护费及由此产生的违约金，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。至于空置房屋的违约金部分，因星盛房产与宇安物业就物业管理、物业服务质量等事项均存有争议，双方也未就空置房数量达成一致，故星盛房产并非恶意拖欠空置房的物业费，本院对宇安物业主张的违约金不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6652元，由杭州宇安物业管理有限公司负担。杭州宇安物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 周佳