浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民二终383号
上诉人（原审被告）：宁波春天宾馆有限公司。住所地：宁波市江东区兴宁路**号。
法定代表人：杨璧如，该公司董事长。
委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。
委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波博洋控股集团有限公司。住所地：宁波市海曙区启文路***弄*号。
法定代表人：戎巨川，该公司总经理。
委托代理人：陈勇，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：徐洁，浙江和义观达律师事务所律师。
原审被告：宁波第五医院有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道庄市大道1166号。
上诉人宁波春天宾馆有限公司（以下简称“春天宾馆”）因与被上诉人宁波博洋控股集团有限公司（以下简称“博洋公司”）、原审被告宁波第五医院有限公司（以下简称“第五医院”）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年12月10日作出的（2015）甬东民初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：原告博洋公司原名为宁波博洋纺织有限公司，2011年变更为现名。2002年3月2日，原告取得宁波市江东区贺丞巷6号房屋的土地证，2015年4月27日，原告取得涉案房屋的所有权证。1999年11月17日，原告与被告春天宾馆签订房屋租赁协议书一份，约定：原告将其所属的江东贺丞路6号原宁波市服装四厂（后更名为宁波达俊制衣有限公司）厂区内全部房地产及水电附属设施一并出租给被告使用。租赁房产范围东至孔雀小区，南至春天宾馆，西至贺丞路，北至工艺美术厂，占地面积4500平方米，内有五层厂房及办公用房（第五层为加层）各一幢、二层简易宿舍房一幢（该房屋已经原告同意，由被告改建装修成二层餐饮及点歌城营业用房）；原告保证其对上述出租房屋、场地拥有绝对的合法产权，负责处理和协调本协议签订及履行过程中涉及房屋产权问题引起的争议，若因房屋产权问题导致被告无法正常使用租赁房屋的，原告应对此按本协议违约责任条款承担违约和赔偿金5000000元；租期20年，自1999年11月1日至2019年10月31日止；在租期内，被告未经原告同意不得转租给第三方；租金第一年585000元，以后每年递增10000元，至2004年11月为635000元止，暂不再递增。从2010年起每年再递增10000元，至2014年每年达685000元时止，不再递增，直至租期满止；付款方式为：先付租费后租用，每年租金的50000元用于购买被告内部的IC卡，余款每年分二期支付，分别为每年的11月1日和5月1日前各支付一半，若被告逾期付款一个月，原告有权终止协议，并要求被告支付违约金1000000元；本协议一经生效，双方不得借故中途提出终止，否则提出方即视为违约，违约方应向对方承担违约金和赔偿金5000000元等。合同签订后，原告将约定房屋交付给被告使用。被告春天宾馆自2013年5月1日起未支付租金。2015年2月6日，被告春天宾馆向原告出具关于贺丞路6号房屋租赁费用分期还款计划的函一份，载明：被告未予支付2013年5月1日至2015年2月6日期间租金1350000元，该期间原告一直向被告进行催讨。被告承诺上述款项分三期支付：2015年3月31日前支付350000元、2015年4月30日前支付500000元、2015年5月31日前支付500000元。2015年5月1日至2015年10月31日期间租金342500元于2015年5月31日前支付。若逾期未支付按日万分之三支付滞纳金。2015年4月30日，被告第五医院向原告出具关于贺丞路6号房屋租赁费用担保书一份，载明：上述拖欠的租金连同直至协议结束期间的所有租金及协议中所述违约金和相关滞纳金由第五医院向春天宾馆提供担保，保证2015年12月31日前偿还所有欠款。另查明，2005年1月1日，被告春天宾馆与陶智仁签订承包协议书一份，由陶智仁向被告春天宾馆承包部分房屋用于经营，承包期限为2005年1月1日至2008年6月15日，承包方式为风险型。
原审原告博洋公司于2015年7月1日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原告与原审被告春天宾馆签订的房屋租赁合同；二、原审被告春天宾馆支付2013年5月1日起至2015年6月18日期间的租金1441209元，实际计算至腾退之日止，并要求支付逾期付款的违约金1000000元；三、原审被告第五医院对上述债务承担连带责任；四、原审被告春天宾馆立即腾退房屋，并恢复原状。
原审法院审理认为，本案的争议焦点如下：
一、涉案房屋租赁合同是否符合解除条件。房屋租赁协议第六条约定了解除权的行使条件，现被告春天宾馆未予支付2013年5月起的租金已构成违约，原告有权依据合同行使解除权。虽然被告辩称因原告未予提供产权证致使其无法正常使用，应当对此承担违约责任，但该院认为，被告庭审中认可在承租涉案房屋时知晓产权情况，同时也未提供证据证明因产权问题导致其无法正常使用涉案房屋，故对被告的辩称不予采信。合同自通知到达被告春天宾馆时解除，本案中，被告春天宾馆于2015年7月3日签收诉状副本，故合同于此时解除。
二、租金的计算。因双方认可还款计划中2013年5月1日起至2015年2月6日止的租金为1350000元，予以确认。因双方合同约定2015年度租金为685000元，故2015年2月7日至2015年7月3日期间租金为277800元，因原告自认2013年5月1日至2015年6月18日期间租金为1441209元未超过合同约定，予以支持。此后，被告春天宾馆应按685000元／年向原告支付至实际腾退之日止的占有使用费。虽双方在合同中约定违约金为5000000元，但在还款计划中被告春天宾馆实际对违约金计算标准进行了变更，原告亦予以认可，故可视为对合同内容的变更，违约金按日万分之三计，并不明显偏高，对此予以支持。
三、实际承租人的认定。被告辩称部分涉案房屋由案外人实际承租，但仅提供承包合同，且承包合同载明的租赁期限已届满。因双方在合同中约定未经原告同意不得转租，现被告既未提供第三人实际承租的充分证据，同时在（2008）甬东民一初字第803号案件中，被告春天宾馆将承包合同界定为内部承包，而非转租，因此，涉案房屋的实际承租人为被告春天宾馆，应由其承担腾退义务，并恢复原状。
四、担保责任的认定。担保法规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人。本案中，被告第五医院系民营企业，不属于该条规定不承担保证责任的主体，故其应当承担保证责任。因当事人对保证方式没有约定，因此，第五医院作为保证人应当承担连带责任。主债务履行期届满，保证责任产生，但保证债务的履行期限尚未届满，被告第五医院以此作为抗辩理由，故对原告要求保证人履行债务的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第九条、第十九条、第二十条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、原告宁波博洋控股集团有限公司与被告宁波春天宾馆有限公司于1999年11月17日签订的房屋租赁协议书于2015年7月3日解除；二、被告宁波春天宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波博洋控股集团有限公司自2013年5月1日起至2015年7月3日止的房屋租金1469359.69元，按685000元／年的标准支付自2015年7月4日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；按日万分之三标准支付350000元款项自2015年4月1日起、500000元款项自2015年5月1日起、842500元款项自2015年6月1日起至实际履行之日止的违约金，违约金金额最高不超过1000000元；三、被告宁波春天宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内从位于宁波市江东区贺丞巷6号房屋内腾退，并将房屋恢复原状；如被告宁波春天宾馆有限公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。四、驳回原告宁波博洋控股集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取13”265元，由被告宁波春天宾馆有限公司负担。
宣判后，原审被告春天宾馆不服，上诉至本院，称：一、上诉人所欠房租经双方协商已由第五医院担保，且第五医院也同意支付，支付时间为2015年12月31日前，被上诉人在担保到期日前起诉解除合同，违反了双方约定。且第五医院在本案诉讼过程中也表示同意付款，因此，本案合同解除无事实依据。二、涉案房屋现由他人经营，因此一审应追加目前实际经营人共同参加诉讼。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人博洋公司未向本院提交答辩意见。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人春天宾馆与被上诉人博洋公司签订的房屋租赁协议约定，若承租人逾期付款一个月，出租人有权终止协议。虽然于2015年2月6日，春天宾馆向博洋公司出具房屋租赁费用分期还款计划的函一份，但春天宾馆自2013年5月1日起未再支付租金至今。因此，上诉人行为属根本违约，原判支持被上诉人要求解除合同的请求，于法有据，并无不当。至于担保人第五医院对上诉人应付租金的担保承诺，并不影响被上诉人依法提起的相应主张。上诉人上诉提出部分涉案房屋由案外人实际承租问题，因上诉人提供的承包合同载明的租赁期限已届满，上诉人在二审中又对目前涉案房屋是否仍由他人实际占有明确表示不清楚，因此，原判认定涉案房屋的实际承租人为上诉人春天宾馆，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13265元，由上诉人宁波春天宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年三月十五日
代书记员 薛 楠