文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初19871号原告：黄竟成，男，1964年4月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：林炜，女，1965年10月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：张扬眉，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：廖翀，男，1970年1月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述原告的共同委托代理人：王朔、严瑞丝，均系广东华安联合律师事务所律师。被告：何清平，男，1977年7月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：白晓慧，女，1979年2月9日出生，汉族，住址同上。上述被告的共同委托代理人：肖硕彬、涂思琦，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告黄竟成、林炜、张扬眉、廖翀诉被告何清平、白晓慧建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄竟成、林炜、张扬眉、廖翀的共同委托代理人王朔、严瑞丝及被告何清平、白晓慧的共同委托代理人肖硕彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄竟成、林炜、张扬眉、廖翀共同诉称：四原告分别是天河区天河公园西侧路东逸一街21号901、902、903和904房的业主，原告向整栋楼的业主发起加装电梯的动议，由于加装电梯需要用到二楼平台的一部分的面积，而该部分地方已经由两被告所围闭，经与两被告协商，始终未能达成一致。经原告向在房管局有关部门查档，查档内容反映，房管部门登记的产权面积只有建筑面积九十多平方米，显然平台面积并没有包含在建筑面积以内，也没有记录分摊面积。此外，东逸一街21号楼房1998年左右进行销售，发展商销售时并没有明确提出二楼平台是被告房屋的专有部分。根据《物权法》及相关司法解释的规定，被告所围闭的平台，要专属于特定房屋的前提是，必须在规划上划定为专属于特定房屋，同时建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的标的中，本案中二楼平台所围闭部分，并不能认定为物权法第六章所称的专有部分的组成部分。根据上述情况，原告认为两被告在二楼所围闭的平台，不属于二楼房屋的专有部分，应当属于该栋建筑物所有业主共有，原告为加装电梯等合理需要，有权利用二楼平台部分，并加以使用。据此，特起诉至法院，请求判令：l、确认四原告对于两被告房屋所围闭的天河区东逸一街21号2楼平台享有共有权；2、两被告拆除对天河区东逸一街21号2楼平台的围闭；3、诉讼费由两被告负担。被告何清平、白晓慧共同辩称：原告诉讼主体不适格，无权起诉两被告。一、根据原告提供的广州市房地产测绘院关于天河区天河公元西侧东逸一街21、23、25号二楼平台的相关复函，复函内容清楚写明二楼平台花园不计算建筑面积，不是分摊面积，可以证明原告不享有二楼平台花园的专有权，也不享有二楼平台花园的共有权，因此原告并非适格的诉讼主体，无权起诉两被告。被告是二手业主，其按上一手业主的状态购买涉案房屋，并未对二楼平台花园进行扩建、改建，并占用原告共有部分或专有部分的面积。一方面平台花园面积单独清晰登记在产权证上，另一方面也佐证测绘院答复函中认为平台花园不计算平台面积，不计算分摊面积的说法，因此原告不应起诉被告。二、二楼平台并不属于建筑物所有业主共有，原告无权主张共有权。根据上述答辩意见，二楼平台花园既不计算建筑面积，也不是分摊面积，因此原告产权面积并未包含及分摊到二楼平台花园的面积。二楼平台花园并不属于建筑物共有部分，原告无权主张建筑物的共有权。三、未计算建筑面积，不是分摊面积的二楼平台花园。无论从购买来源、房产登记，还是物业规划结构、使用现状，均具备建筑物专有权的独占专属性质，被告对二楼平台花园是享有专有权。同时，二楼平台花园包含在销售对价中，作为特定房屋买卖合同中的标的出售给被告，应属于被告专有部分的组成部分，不可能分割。请法庭驳回原告起诉。经审理查明：根据房管部门于2016年5月、6月份分别出具的《广州市不动产查册登记表》内容显示：黄竟成是天河区天河公园西侧路东逸一街21号901房的产权人；林炜是天河公园西侧路东逸一街21号902室的产权人；廖翀是天河区东逸一街21号903房的产权人之一；张扬眉是天河公园西侧路东逸一街21号904房的产权人之一。根据房管部门于2017年4月17日出具的《广州市不动产登记查册表》内容显示，何清平、白晓慧是天河区东逸一街21号204房（以下简称204房）的共有产权人。上述房产的规划用途均为住宅。2016年7月11日，广州市房地产测绘院出具《关于天河区天河公园西侧东逸一街21号、23号、25号二楼平台相关情况的复函》给黄竟成，内容为：关于天河区天河公园西侧东逸一街21号、23号、25号（测字：S3533号）的二楼平台面积计算条件及相关情况，经核查，函复如下：1998年，广州新华晨房地产有限公司（以下简称新华晨公司）委托我院办理上述地址房屋的测绘业务，该测绘成果已用于产权登记；依据《房产测量规范》中“8.2.3不计算建筑面积的范围：d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池”，二楼平台花园不计算建筑面积，仅作为反映当时测绘时点测绘情况的注记，不是分摊面积。2017年5月9日，本院会同双方当事人到现场进行勘察。发现东逸一街21号楼梯二楼与三楼中间有一个平台，平台北向是一米多的墙体，墙体上浮是铁格防盗网，透过防盗网看到204房与201房（即东逸一街21号201房，下同）中间平台搭建有雨棚，从204房客厅推拉门可直接连接外围露台，出客厅右拐可见该露台在204房、201房中间有墙体间开，204房与201房中间雨棚下方，204房、201房各搭建有杂物间。勘察现场当天，双方当事人均表示二、三楼楼梯中间平台北向墙体是开发商所建设的。为查明本案事实，本院依法发函至房管部门，查询：1、204房对出二楼露台是属于204房的专有部位的组成部分，还是属于与其他业主共有的部分？若属于与其他业主共有，请问与哪部分建筑物的业主所共有？房管部门后函复本院称：204房所在建设工程为新华晨公司于1996年向原市规划局申请办理报建手续（穗城规东片建字（1996）第45号），于1998年办理规划验收手续（穗规验证字[1998]第798号）；目前未查询到规划验收后相关调整使用功能的规划审批记录；根据规划报建图，204房客厅推拉门北侧对出（约1.5米×3.9米）为阳台；其余为一楼的天面；天面部分并非只能从204房客厅推拉门进出，204房对出的二楼露台现状与规划验收不符，204房阳台围栏已拆除，并在楼梯间北侧加建隔墙，涉嫌违建；根据《建筑工程建筑面积计算规范》，露台无顶盖，不计算建筑面积；根据随函附来的广州市房地产测绘院复函意见“依据《房产测量规范》，房屋的天面……二楼平台花园不计算建筑面积”；露台权属问题建议按《中华人民共和国物权法》、《关于适用若干问题的解释（一）》等相关法律法规及《房地产预售契约》确定。另查明：案外人李燕雯、黄净君（买方）与新华晨公司（卖方）1997年12月24日签订《房地产预售契约》，约定由买方向卖方购买前述204房；该契约中并未将204房对出二楼露台列入契约中。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。四原告作为东逸一街21号建筑物内住宅的产权人，与同作为东逸一街21号建筑物内住宅产权人的两被告对东逸一街21号二楼露台的权属存在争议，四原告据此提起本案诉讼要求确认二楼露台的归属，符合上述法律规定，其主体适格。两被告关于四原告主体不适格的意见不成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分；第三条第一款第（一）项规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，根据查明的事实，204房阳台对出的二楼露台现状与规划验收不符，楼梯间北侧加建了隔墙导致204房阳台对出的二楼露台只能自204房阳台进出，即根据规划验收，204房阳台对出的二楼露台在规划上并不专属于204房；且建设单位在出售204房时的《房地产预售契约》亦并未将该二楼露台列入买卖合同中。根据上述规定，204房阳台对出的二楼露台规划上并不属于特定房屋，建设单位销售时亦并未列入契约中，因此该露台并不属于专有部分的组成部分；上述露台作为东逸一街21号一楼天面即屋顶，应当属于整栋房屋即东逸一街21号建筑物内全体房屋业主所有的共有部分，四原告作为东逸一街21号建筑物内住宅的产权人，当然是该共有部分的共有人之一，故其要求确认享有东逸一街21号二楼露台的共有权合法有据，本院予以支持。应当指出的是，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款的规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让；因此，若四原告转让其位于东逸一街21号建筑物内住宅的，其针对该建筑物二楼露台的共有权亦随之丧失。根据查明的事实，东逸一街21号楼梯间加建的隔墙涉嫌违法建设，双方当事人亦明确该隔墙并非两被告所加建，四原告要求两被告拆除对二楼露台的围闭缺乏依据，四原告可另寻法律途径解决。东逸一街21号建筑物系一栋无电梯多层住宅楼宇，规划建设时无电梯的先天缺陷给该建筑物内高层住宅住户特别是老年人的通行带来诸多不便。本案系因该建筑物内部分业主拟加建电梯需利用204房阳台对出露台而造成的纠纷。对此本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。加建电梯支持、反对的各方，均应按照上述原则行使权利、履行义务，共同建设和睦相处、团结互助的美好家园。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十三条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款、第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄竟成、林炜、张扬眉、廖翀享有天河区天河公园西侧路东逸一街21号建筑物内204房阳台对出二楼露台的共有权。二、驳回原告黄竟成、林炜、张扬眉、廖翀的其他诉讼请求。本案受理费200元，由原告黄竟成、林炜、张扬眉、廖翀负担100元；由被告何清平、白晓慧负担100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院（立案庭）递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  古丽莹人民陪审员  廖凤如二〇一七年十月三十一日书 记 员  蒲肖明李翠汝本判决书于2017年   月   日送达