浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4131号
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江金绣房地产开发有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道金绣路8号9楼。
法定代表人：金伟东，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：雷建军，浙江红太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：付小勇，男，1978年3月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑秀平，女，1979年6月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：何伟通、金雪梅，浙江兴运律师事务所律师。
上诉人浙江金绣房地产开发有限公司（以下简称金绣公司）因与被上诉人付小勇、郑秀平商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初5246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人金绣公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判被上诉人自2016年8月1日起按购房合同约定支付上诉人违约金至实际交付之日止，违约金按照总房价款的日万分之三计算。事实与理由：一、涉案房屋延期交付系因小区周边道路市政工程建设被迫延期，小区通知交付时，仅经二路具备通行条件。延期交房并不是上诉人一方的过错，上诉人不需承担逾期交房的违约责任，且该违约责任的违约金按照总房价款的日万分之三计算过高，应当予以适当调整。二、被上诉人接收房屋的义务是独立的，并不是协助义务。上诉人按约交房和被上诉人按约接收房屋的义务是对等的。即使上诉人逾期交房违约在先，被上诉人也不能以此为理由拒绝受领房屋。被上诉人拒绝受领房屋的行为已构成违约，违约金应按合同约定的总房价款的日万分之三计算。被上诉人在一审过程中并未提出违约金的调整，一审法院对违约金进行调整缺乏法律依据。
被上诉人付小勇、郑秀平辩称：一、上诉人以项目周边市政工程建设延期造成其延期交付、不构成违约的观点不能成立。上诉人逾期交房与周边市政建设毫无关联：首先，上诉人在书面通知被上诉人交房时，周边的市政工程也是未完工的。第二，上诉人2016年6月才取得竣工验收备案证明，因此上诉人开发的商品房竣工验收日期显然超过了合同约定的交付日期2016年3月31日前。第三，根据合同第15条约定，只有在政府负责实施的市政大配套未建成或未投入运营导致小区配套不具备使用条件，出卖人才不承担违约责任，本案并不存在这一事实。上诉人认为延期交房未给被上诉人造成任何损失、违约金过高也是不能成立的。首先，上诉人未按时交房给被上诉人造成了严重损失，日贷款利息在3000元以上，且打乱了被上诉人的用房计划。二、被上诉人并未违约。本案中被上诉人未收房系因上诉人延期交房且双方存在争议情况下造成的，并非被上诉人原因。根据合同第12条约定，如由于买受人原因，造成未能按合同约定期限交接的，被上诉人才构成违约。上诉人要求被上诉人按房款万分之三支付违约金无事实和法律根据。上诉人根据合同第12条约定主张权利是错误的，适用该约定的前提是买受人原因造成。根据合同附件八补充协议第七条关于房屋交接的约定第12款约定，即使被上诉人未按时收房，并不构成违约，只是前期的物管费用及房屋的毁损风险由买受人承担，但上诉人并未提供其管理涉案房屋的支出费用相关证据。一审法院判决被上诉人每月支付2000元合情合理，但不属于违约金性质。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
2017年3月29日，付小勇、郑秀平向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、金绣公司立即交付坐落于义乌市产；2、金绣公司退还面积不足部分购房款141801.89元；3、金绣公司从2016年4月1日起按购房合同约定支付逾期交付违约金至实际交付日止。举证期限内，金绣公司提出反诉，诉请判令：1、付小勇、郑秀平自2016年8月1日起按购房合同约定支付违约金至实际交付之日止，违约金按照总房价款日万分之三计算；2、付小勇、郑秀平按购房合同约定支付物业管理费（自2016年7月2日起一年期）34856.2元，开发商代缴代收费用98090.77元（代缴代收费用包括维修金96842.25元，交易手续费1248.53元）。
一审法院认定事实：2015年8月29日，付小勇、郑秀平（买受人）与金绣公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预9021569）一份，约定买受人向出卖人购买预售的商品房，预售许可证号为义售许字（2014）第0010号，该商品房为义乌市稠江街道西景悦府82号，建筑层数地上3层，地下3层；建筑面积共1294.48平方米，按建筑面积计算商品房的价款，单价为每平方米43631.35元，总价款1629.5万元，新建物业专项维修资金首期交纳标准为75元/平方米，该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；其中第六条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同预订面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；其中第九条交付期限及条件：出卖人应当在2016年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；其中第十条出卖人逾期交房的违约责任：“除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90（含）日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于①项中的比率）的违约金；其中第十二条交付使用：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：1、合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人可以书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的交房时间内办理交房手续。2、买受人未在合同第九条约定的日期内办理房屋验收交接手续的，则该商品房自合同第九条约定的交房截止日期之次日起，出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，买受人应按相关规定支付相应物业管理费用。2、超过最后交付日满30日，不来办理交接手续的，买受人应于上述期满之次日按日向出卖人支付总房价款的万分之三违约金，物业管理费按最后交付日的次日开始计算（具体收费标准以《前期物业服务协议》为准，保修期自最后交付日的次日起算。……”；其中第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、拟给付部分建筑区划（住宅部分）内道路按合同第九条约定的交付之日前接（贯）通。2、拟交付部分建筑区划（住宅部分）内电视、电话、网络、水、电、气等于交付之日具备开通条件，有关开通所需办理的手续及费用由买受人自行承担。3、本项目整体（含商业、住宅）属分期开发建设，交付时出卖人应完成的公共设施配套仅指建筑区划内住宅部分。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按合同第十条处理，但政府负责实施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件，不视为出卖人违约，出卖人无需承担违约责任。……”；其中第二十一条前期物业管理：“出卖人已经选聘浙江南都物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容；其中附件七：《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容买受人已认真阅读并接受《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的条款内容；其中附件八补充协议内容中约定有由出卖人赠送给买受人的电梯最迟于合同约定交付之日起60日内安装完成，出卖人承担安装等相关费用，买受人予以配合；双方还对其他权利义务进行了约定。付小勇、郑秀平还与浙江南都物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务期限自建设单位通知业主交付房屋之日起至业主委员会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。
付小勇、郑秀平已按约付清了购房款共计1629.5万元。涉案楼盘于2015年11月、12月办理了建设工程竣工验收消防备案手续、建设工程环保验收手续，完成了通气、通电、通水的工程，于2016年6月办理了竣工验收备案手续。2016年7月2日，付小勇、郑秀平收到了金绣公司的交付通知书及交付须知。交付通知书告知付小勇、郑秀平购买的房屋于2016年7月1日开始正式交付使用，请付小勇、郑秀平于2016年7月1日前往西景悦府销售展示中心办理相关手续，还对付小勇、郑秀平进行说明，涉案项目已经通过了竣工验收并达到交付标准，但因市政高压电线移位等原因，导致了园区西侧的市政工程经二路的工期延后，工程在加班加点施工，完工指日可待。交付须知告知了付小勇、郑秀平交付的具体流程，还告知付小勇、郑秀平应缴纳的费用为132947元，其中金绣公司代收代缴部分共计98090.77元（包括维修基金96842.25元，交易手续费1248.53元），其中物业费34856.2元；还告知付小勇、郑秀平房屋的实测面积为1291.23平方米。交付须知中列明的代收代缴部分，金绣公司已经向相关部门交纳。付小勇、郑秀平收到交付通知时，合同约定的赠送的电梯尚未安装。金绣公司于2016年7月、12月，向相关行政部门缴纳了专项维修基金、房地产交易税。另查明，涉案房地产项目周边道路、管线工程因故未能在原计划的2016年3月底前投入使用，义乌市城西街道办事处曾于2016年3月23日召集相关单位人员召开会议协调，会议要求确保涉案房地产项目的经二路、经一路、纬三路在2016年5月底完成道路路面结构层的施工。
一审法院认为，付小勇、郑秀平与金绣公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：（一）金绣公司逾期交房是否构成违约，（二）金绣公司通知付小勇、郑秀平前往办理房屋交接手续，付小勇、郑秀平拒绝办理交接手续是否有正当理由。争议焦点一。金绣公司逾期交房的事实清楚，但金绣公司抗辩称，逾期交房系因涉案房地产项目周边配套道路、管线市政工程延误导致，该事由为不可抗力因素，因此逾期交房不构成违约。双方在合同第九条交付期限及条件条款中并无针对市政配套工程约定，而是在合同第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，对市政配套工程进行了相关约定，该条金绣公司承诺涉案房地产项目于约定的交付之日住宅部分内道路贯通，电视、网络、水、电、气具备开通条件，前述基础设施、公共配套建筑在约定的交付之日未达到使用条件的，按合同第十条即出卖方逾期交房处理，但“政府负责实施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件，不视为出卖人违约，出卖人无需承担违约责任”，从文意解释角度，市政配套工程导致小区内配套不具备使用条件，不视为出卖人违约。但金绣公司并未提供相应的证据证明交房逾期后因市政配套工程延误导致小区内配套不具备使用条件进而导致房屋不具备交付条件。抛开合同的文本约定，即使涉案房地产项目周边的市政配套道路、管线工程确实存在延误，但金绣公司也未能举证证明该延误客观上造成了除小区内配套不具备使用条件以外的其他后果从而导致涉案房地产项目不具备正常使用的基本条件。因此，涉案房地产项目周边的市政配套道路、管线工程的延误与被告逾期交房无关，这从金绣公司发送给付小勇、郑秀平的交付通知中的情况说明部分的内容也可以得到印证，金绣公司的抗辩理由不成立，其逾期交房的行为构成违约。争议焦点二。首先，房屋是否已经满足了约定的交付条件。付小勇、郑秀平抗辩金绣公司通知其接收房屋时，房屋并不具备交付条件，理由是房屋没有安装电梯，地下室严重漏水。虽然金绣公司通知付小勇、郑秀平交接房屋时，合同约定赠送的电梯未安装，但电梯并不是合同约定的房屋交付条件，另外，从原告方购买的房屋户型来看未安装电梯并不影响房屋的基本使用；至于地下室漏水问题，付小勇、郑秀平并未提供相应的证据证明。而金绣公司也已提供了相应的证据证明付小勇、郑秀平收到其交付通知时房屋已经具备了合同约定的交付条件。其次，付小勇、郑秀平还提出金绣公司未解决逾期交房的违约责任及退还面积差价的问题，所以拒绝受领，但该两项问题前者涉及违约责任承担问题，后者并不涉及金绣公司的最主要合同义务即交付房屋，不能成为拒绝受领的正当理由。接收房屋更多地体现为付小勇、郑秀平的合同权利，但付小勇、郑秀平无正当理由拒绝受领给付，有悖诚实信用原则，构成对合同协助义务的违反。
关于付小勇、郑秀平诉讼请求。第一项诉讼请求，涉案房屋已经具备交付条件，金绣公司也已经发送了交付通知，付小勇、郑秀平只需自行前往被告处办理交接手续即可，并不需要法院判决金绣公司交付房屋。第二项诉讼请求，金绣公司的交付须知里明确载明房屋的实测面积为1291.23㎡，少于合同载明的预测面积1294.48㎡，按照合同约定，金绣公司应返还购房款（1294.48㎡-1291.23㎡）×43631.35元/㎡≈141801.89元（末位经四舍五入）。第三项诉讼请求，金绣公司逾期交房构成违约，应按约支付自逾期交房之日起的违约金，付小勇、郑秀平无正当理由拒绝受领构成协助义务的违反，违约金计付至其收到交付通知之日止。
关于反诉金绣公司的诉讼请求。第一项诉讼请求。双方在合同的第十二条中约定了付小勇、郑秀平在超过最后交付日满30日，不前往办理交接手续的，应于期满之次日起按日向金绣公司支付总房价款的万分之三违约金，虽然该违约条款是以金绣公司未逾期交房为情形设定，但可以看出双方在签订合同时约定了付小勇、郑秀平拒绝受领构成违约，还应承担违约责任。本案中，确因金绣公司逾期交房违约在先，且付小勇、郑秀平拒绝受领给付主要在于对协助义务的违反，对该行为不宜施以苛责，按照上述条款的标准计算违约金明显畸高，但虑及金绣公司或因为付小勇、郑秀平未及时接收房屋而产生一些管理费用，酌定付小勇、郑秀平应从收到交付通知之日起至办理交接房屋手续完毕之日止按每月2000元的标准支付违约金。第二项诉讼请求。对于其中的物业费，合同虽约定付小勇、郑秀平拒绝受领仍然需要支付物业费，但收取物业费的权利主体应为物业公司，合同中并未约定物业费由金绣公司代交后再向付小勇、郑秀平收取，故金绣公司无权向付小勇、郑秀平主张。对于其中维修基金，双方在合同中约定由金绣公司代交，于物业交付时向付小勇、郑秀平收取，现金绣公司已代交，付小勇、郑秀平应及时支付给金绣公司。对于其中的交易手续费，双方虽在合同中并未明确约定，但付小勇、郑秀平认可该部分为金绣公司代交的费用并会在交付房屋后支付，现金绣公司已代交，付小勇、郑秀平应及时支付给金绣公司。
综上，付小勇、郑秀平诉请合法合理的部分，予以支持；金绣公司诉请合法合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、浙江金绣房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还付小勇、郑秀平购房款141801.89元。二、浙江金绣房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付付小勇、郑秀平逾期交房违约金（以1629.5万元的万分之三每日从2016元4月1日起计算至2016年7月2日止）。三、驳回付小勇、郑秀平的其他诉讼请求。四、付小勇、郑秀平于判决生效后十日内支付浙江金绣房地产开发有限公司违约金（以每月2000元的标准从2016年7月3日起计付至付小勇、郑秀平实际接收房屋之日止）。五、付小勇、郑秀平于判决生效后十日内支付浙江金绣房地产开发有限公司代交的维修基金96842.25元、交易手续费1248.53元。六、驳回浙江金绣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10778元，由浙江金绣房地产开发有限公司负担；反诉受理费8429元，由浙江金绣房地产开发有限公司负担7059元，由付小勇、郑秀平负担1370元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。
本院对原审判决认定事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点为：一、上诉人金绣公司逾期交房是否构成违约以及违约金计算问题；二、被上诉人付小勇、郑秀平逾期接收房屋的违约金计算问题。关于争议焦点一，金绣公司上诉称涉案房屋系因小区周边道路市政工程建设被迫延期交付，但2016年6月29日金绣公司通知交房时，该市政工程仍处于施工状态并未完工;且根据金绣公司的陈述，小区周边的市政改造主要指水电改造，而小区内部的水电在合同约定的期间内已经基本完成，金绣公司并未提供有效证据证明市政工程建设对案涉房地产项目开发建设造成的具体影响，其主张系市政工程延误导致其逾期交房，依据不足，本院难以采信。关于逾期交房违约金的计算问题，合同约定每日按照已付房款的万分之三计算，每月违约金不到1%，属合理范围，一审未予调整并无不当。上诉人在二审庭询后递交房产租金评估申请书，超过了申请鉴定的法定期限，也无委托评估的必要，本院不予准许。关于争议焦点二，金绣公司上诉称其交付房屋与被上诉人付小勇、郑秀平按约接收房屋义务是对等的，被上诉人付小勇、郑秀平未及时接收房屋应以总房价款的日万分之三支付违约金。本院认为，房屋买卖合同中，买受人的付款义务和出卖人的房屋交付义务是合同双方的对等义务和主要义务，买受人接收房屋并非合同主要义务，且本案被上诉人未接收房屋也是在上诉人逾期交房违约在先、双方对责任承担产生争议的背景下发生。被上诉人在一审中抗辩不存在未及时接收房屋的违约行为，实质是对违约金的调整提出了请求，原审法院考虑上诉人因被上诉人未及时接收房屋产生的管理费用，酌定被上诉人按每月2000元向上诉人支付违约金，并无不当。
综上所述，金绣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12069元，由上诉人浙江金绣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 朱红彦
审 判 员 钱 萍
二〇一七年十一月三日
代书记员 黄佳婧