广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19772号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张芝翠，女，1980年12月26日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：曾善恩，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉珍，女，1966年10月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：陈文珠，广东穗智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王耀，广东穗智律师事务所实习律师。
上诉人张芝翠因与被上诉人王玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人张芝翠上诉请求：撤销一审判决，驳回王玉珍的诉讼请求，支持张芝翠的反诉请求。事实理由如下：王玉珍是军队现役高级管理干部，有多个门面出租，因不履行房东义务，收取高额费用在商铺所在地有很大影响。一审法院未到现场走访群众、调查事实依据，取证不足，有故意偏袒包庇之嫌。一、王玉珍在2015年3月28日与张芝翠签订商铺租赁合同规定一系列条款虽属实，但合同是王玉珍拟定，要求张芝翠只是签字明显属于格式合同，合同中不是非常明确约定王玉珍应按照法律法规履行义务和责任。张芝翠在签订合同后要求王玉珍提供与出租档口编号相对应的合法产权证明以及当地房产管理部门登记备案证明，但王玉珍至今也未能提供。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案，《商品房屋租赁管理办法》相关规定、《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定“具有下列情形之一的房屋，不得出租：(一)未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；(二)权属有争议的”、第十条规定“出租人应当履行下列义务：(九)在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款”、第十二条规定“房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理屋租赁登记备案手续，并提交下列资料：(一)房地产权证书或者其他合法权属证明;(二)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；(三)房屋租赁合同”。合同签订后，王玉珍既没有按照相关法律法规要求到相关单位记备案手续也未能按时交纳房屋租赁相应税款，而是把相应房屋租赁相应税款转嫁由张芝翠负担，严重违反国家和地方相关法律法规的规定，属于无效合同的霸王条款。二、根据个体工商户营业执照要求和《食品经营许可证》的办理要求，王玉珍应该无条件协助张芝翠办理相关营业执照而且不得以无理条件相要挟，这属于后合同条约，这是甲方房东应该履行的义务。王玉珍不配合办理反而以大额保证金30000元相要挟。因广州市白云区工商管理局、白云区同和街道办、广州市食品药品监督管理局三个单位2015年11月份起联合巡查多次，要求及时办理营业执照并现场停业整顿。特别是广州市食品药品监督管理局现场执法人李科长在现场整改的时候亲自看了双方微信聊天记录，了解到张芝翠各项办理营业执照准备工作到位唯独房东不提供出租屋房产证复印件后都表示气愤。张芝翠在签订合同时已交付保证金6400元，张芝翠及其丈夫多次与王玉珍沟通的时候临近其他档口档主都非常了解。迫于这种情况，双方协商转让档口，但王玉珍仍不答应。为此，张芝翠在2016年5月初向王玉珍提出终止房屋租赁合同，并已完全缴纳2016年5月(包括2016年5月)以前所有的房租，按照和王玉珍的协商把钥匙交由中介进行出租，王玉珍至今未退还押金给张芝翠。一审法院采纳王玉珍去中介拿钥匙的时间为房屋移交时间不妥。王玉珍和中介等工作人员本来就存在利益关系，而且王玉珍怎么就知道钥匙放在什么地方，一审该认定不符合逻辑。综上所述，张芝翠上诉请求二审依法改判。
被上诉人王玉珍二审答辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
王玉珍于2017年3月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除王玉珍和张芝翠签订的《商铺租赁合同》；二、张芝翠支付拖欠的租金36960元、逾期违约金3696元、电费460.33元、垃圾处理服务费、物业服务费、水费及小区路灯分摊等费用为711.48元，以上合计41827.81元（上述两项费用均计至2017年2月）。
张芝翠反诉请求法院判令：一、双方签订合同无效，王玉珍违约在先，依法退还张芝翠6400元保证金；二、因王玉珍原因造成张芝翠直接经济损失，需赔偿张芝翠直接经济损失和各项人工费40000元；三、王玉珍向张芝翠当场赔礼道歉并承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2015年3月28日，王玉珍（甲方、出租人）与张芝翠（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，租赁商铺地址为白云区白天鹅花园麒麟路85-112B铺，甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利；甲方同意将该铺出租给乙方作商业使用，租期为二年，从2015年3月28日至2017年3月27日止，乙方经营用途为小食店；租金给付：第一年租金每月为3200元，从第二年起租金按年递增5%即从2016年3月28日至2017年3月27日止，月租金为3360元。租金按月结算，乙方在每月的28日前结清租金。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，应当支付每月租金数额百分之三的每日滞纳金。乙方交付租金方式为：将租金汇入甲方银行账户：中国银行卡号：62×××80，户名王玉珍，乙方凭银行汇款票据作为支付收据。乙方于签订本合同当日（2015年3月28日）向甲方交付保证金6400元，租赁期满，乙方付清租金及一切费用并按期迁出时，清缴所有应缴的费用，清除杂物，甲方验收房屋及费用无异后，即将保证金无息退还给乙方。若因乙方违约，保证金不再退还，且本押金不得用于抵付租金及其它费用。乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回铺，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿所有经济损失：1、未经甲方书面同意，擅自将该铺转租、分租给他人使用的；2、利用该铺进行违法活动的；3、拖欠租金或本合约其它乙方应交纳款项之约定超过五天；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变该铺结构和用途；5、故意损坏该铺及设备。合同备注甲方同意给乙方七天的装修期，于2017年4月5日收铺。签订合同当天，张芝翠向王玉珍交纳保证金6400元，王玉珍向张芝翠出具收据。张芝翠支付租金至2016年5月，王玉珍主张张芝翠拖欠其他费用，出示电费发票、电费通知单、收据予以证实，费用分为两期间：第一期间：2016年1月至2016年10月，垃圾处理费：每月5元，合计50元；物业管理费：每月每平方1.5元，每月物业管理费为38.45元，合计384.5元；水费2016年1月至2016年5月：合计75.52元；小区路灯分摊：2015年10月至2016年8月，合计24.33元；第二期间：2016年10月至2017年2月，垃圾处理费20元；物业管理费153.8元，2016年10月小区路灯分摊费3.33元，两期合计711.48元。张芝翠对王玉珍主张的上述计算没有异议，确认没有向王玉珍缴纳上述费用，都是向物业管理处缴纳上述费用，张芝翠未能在举证期限内提供缴纳上述费用的缴费单据。张芝翠辩称2016年5月电话通知王玉珍要将钥匙交至中介，并于2016年6月5日将钥匙交至中介，王玉珍不予确认，王玉珍为证实张芝翠自行将钥匙交中介，王玉珍2017年2月21日才到中介要回钥匙，协同物管一起到商铺开锁，出示以下证据：1、广州诚佳房地产代理有限公司出具的证明一份，证实2016年6月11日收到白天鹅花园麒麟路85-112B铺的租户交来钥匙一条；2、诚佳地产白锡岳作为经手人出具说明一份，证实2016年6月11日白天鹅花园麒麟路85-112B铺的租户把该铺一条钥匙交到诚佳店，并在该店放盘转租该店，直到2017年2月21日该铺业主王小姐到公司要回钥匙，并协同该物业管理处保安人员及公司业务员陈仕森到该铺开锁查看；3、2017年2月22日由白天鹅花园保安和诚佳置业白天鹅分行职员及业主签名见证的见证书，证实业主收到广州诚佳房地产代理有限公司交来的白天鹅花园麒麟路85-112B铺钥匙一把，业主带领物管人员及诚佳公司人员前往现场开锁查看。王玉珍另出示与张芝翠的微信记录，证实2016年6月开始一直催交管理税和租金，张芝翠出示与王玉珍的微信，其中2016年8月12日微信内容为“我已经告诉你我不租房子啦，你自己看短信”王玉珍答复合约终止是双方同意才行，2017年2月22日，王玉珍要求张芝翠按合同执行，张芝翠表示因王玉珍不愿意给房产证复印件办营业执照，张芝翠出示与诚佳置业陈仕森2016年6月28日、29日的微信记录，双方联系放租。张芝翠另出示2017年1月18日与诚佳置业黄生的微信记录，证实王玉珍有让中介帮忙出租。2017年1月10日，王玉珍委托广东合拓律师事务所向张芝翠发出律师函，要求：1、张芝翠缴清拖欠的2016年1月、2016年3月、2016年5月至2017年1月租金33280元，2015年3月至2017年1月应缴个人自有房产综合税6600元，滞纳金118879元，共计158759元；2、以合同第九条第3款规定，终止合同，收回铺，没收保证金6400元，赔偿实际损失5000元。王玉珍主张扣除七天装修期限，租金计算至2017年2月14日，共8个月又17天，违约金计算至2017年2月。
广州白天鹅花园服务中心于2017年2月22日出具证明，证实广州市白云区白天鹅花园麒麟路85-112B铺、白云区麒麟路85-102铺、广州市白天鹅花园B栋商铺（B栋-102铺），同属一个商铺。另出具说明一份，证实麒麟路85-112铺，因销售问题，发展商把该铺隔开成两个小铺出售，隔开后小商铺即为“麒麟路85-112A”和“麒麟路85-112B”,隔开后麒麟路86-112铺产权名称为“白云区麒麟路85-102铺”王玉珍与吕晓武为夫妻关系，吕晓武为白云区麒麟路85号102铺的产权人，王玉珍出示麒麟路85号102铺产权证及房地产分户图，张芝翠确认分户图上102即涉案112-B商铺。诉讼期间，张芝翠反诉明确要求王玉珍承担违约责任，不主张合同无效。张芝翠反诉王玉珍赔偿损失40000元，未能提供证据证实。
张芝翠申请证人齐某出庭作证，齐某与张芝翠商铺是隔壁商铺，房东与张芝翠不相同，张芝翠经营牛杂至2016年4月底五月初，后一直关门，偶尔有中介来开门。张芝翠另申请证人潘某出庭作证，证实2015年下半年包括王玉珍的店铺被查营业执照，档口房东王玉珍不肯配合办理营业执照，说要收取三万元押金。张芝翠另出示与王玉珍微信记录，证实王玉珍要求缴三万元保证金，才给房产证复印件办理营业执照，王玉珍表示保证金可以商量但一定要交，否则跑了，商业部门会找业主负责。张芝翠出示2016年2月18日广州市白云区食品药品监督管理局对张芝翠（牛状元小吃店）发出的责令改正通知书，因涉嫌未取得《食品经营许可证》擅自从事食品经营（餐饮服务），要求立即停止经营餐饮服务行为。
以上事实，有商铺租赁合同、收据、发票、证明、微信、房产证、通知书及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：王玉珍与张芝翠于2015年3月28日签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。张芝翠主张向王玉珍告知将商铺钥匙交至中介处，视为商铺交还王玉珍，王玉珍对此不予确认，张芝翠未能提供证据予以证实，王玉珍出示广州市诚佳房地产代理有限公司出具的证明、白锡岳作为经手人的说明及2017年2月22日由白天鹅花园保安和诚佳置业白天鹅分行职员及业主签名见证的见证书，证实王玉珍2017年2月21日王玉珍才收到涉案商铺钥匙，并与物业管理人员开锁，张芝翠将钥匙交至中介处，并未实际交还商铺给王玉珍，故张芝翠该意见一审法院不予采纳，王玉珍收回涉案商铺时间为2017年2月21日。张芝翠支付租金至2016年5月，此后租金至今未支付，已构成违约，合同规定拖欠租金超过五天，王玉珍有权终止合同，王玉珍诉请要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，合同已于2017年3月27日届满，解除已无必要，该请求一审法院不予支持。王玉珍要求张芝翠支付拖欠租金合理，一审法院予以支持，张芝翠辩称王玉珍要求支付押金才提供产权证书，导致无法办理营业执照和经营，租赁合同无明确约定由王玉珍协助办理营业执照，张芝翠以此主张王玉珍违约，缺乏事实依据，一审法院不予支持，租金自2016年6月计算至2017年2月14日，计算为3360×8+3360×14/28=28560元，王玉珍起诉超出部分，一审法院不予支持。合同约定逾期支付租金，应当支付每月租金数额百分之三的每日滞纳金，王玉珍自行调整按每月2%计算至2017年2月，属于对其自主权利处分，一审法院予以准许，计算为3360×2%=67.2元，67.2×(8+7+6+5+4+3+2+1)=2419.2元。王玉珍要求支付电费460.33元，垃圾处理服务费、水费及小区路灯分摊等费用合计711.48元，张芝翠对费用计算表示无异议，但主张已向物业管理处缴纳上述费用，举证期限内未能提供证据证实，一审法院不予采信，王玉珍该请求一审法院予以支持。张芝翠反诉要求因王玉珍违约责任在先，要求退还6400元保证金，合同第五条规定若因张芝翠违约，保证金不再退还，故对该反诉请求一审法院不予支持。张芝翠反诉要求赔偿直接经济损失和各项人工费40000元及要求王玉珍当场赔礼道歉，无事实和法律依据，一审法院均不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年8月22日作出判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，张芝翠支付王玉珍2016年6月至2017年2月14日的租金28560元；二、自本判决生效之日起五日内，张芝翠支付王玉珍违约金2419.2元；三、自本判决生效之日起五日内，张芝翠支付王玉珍电费460.33元，垃圾处理服务费、水费及小区路灯分摊等费用合计711.48元；四、驳回王玉珍的其他诉讼请求;五、驳回张芝翠的反诉请求。本案本诉受理费846元，由王玉珍负担196元，张芝翠负担650元，上述费用王玉珍已预交，王玉珍同意由张芝翠在履行判决时直接向其支付。本案反诉受理费480元，由张芝翠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对张芝翠的上诉请求，认定如下：
一、张芝翠上诉主张双方商铺租赁合同无效的问题。因王玉珍、张芝翠签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，该合同内容并没有违反法律和行政法规强制性规定，该合同当属合法有效。张芝翠以双方租赁合同为格式条款，内容违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《商品房屋租赁管理办法》及《广州市房屋租赁管理规定》的相关规定为由，主张合同无效，于法不符，本院不予支持。
二、张芝翠上诉主张因王玉珍未履行法定义务导致合同提前终止，其不应向王玉珍支付租金也不应承担违约责任等问题。因本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。据此，王玉珍作为出租人，其承担的法定义务是将适租房屋交付给张芝翠，则张芝翠需承担的法定义务是交付租金。虽涉案房屋为商铺，张芝翠需要办理经营执照，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，王玉珍确实负有协助义务。但双方租赁合同无明确约定由王玉珍协助办理营业执照，且该协助义务并非其租赁合同的主要义务。双方就具体协助事项、条件等仍需王玉珍、张芝翠协商一致。因双方就协助事宜无法达到一致，导致张芝翠未能办理营业执照，并非归责于王玉珍一方，张芝翠以此主张王玉珍违约，单方提前解除租赁合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。张芝翠主张其已告知王玉珍将商铺钥匙交至中介处，视为商铺交还王玉珍，王玉珍对此不予确认，张芝翠未能提供证据予以证实。王玉珍提供证据证实其2017年2月21日才实际收到涉案商铺钥匙。因此，张芝翠将钥匙交至中介处，并未实际与王玉珍就提前解除合同及实际就商铺进行交接，张芝翠2016年5月交钥匙的行为对王玉珍并不具有约束力。一审法院判令张芝翠向王玉珍支付拖欠租金、违约金及水电费等，合法有据，本院予以维持。
三、关于张芝翠反诉请求的问题。张芝翠反诉要求因王玉珍违约在先，要求退还6400元保证金，因双方合同第五条约定若因张芝翠违约，保证金不再退还，故张芝翠主张王玉珍退还押金缺乏合同依据，不予支持。张芝翠反诉要求赔偿直接经济损失和各项人工费40000元及要求王玉珍当场赔礼道歉，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张芝翠的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1764元，由上诉人张芝翠负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月十五日
书记员 璩方慧