河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终1265号
上诉人（原审被告）：孙连峰，男，1968年8月3日出生，蒙古族，住承德市双桥区。
被上诉人（原审原告）:承德市地方税务局，住所地：承德市双桥区东环路南段。
法定代表人：路坦，局长。
委托诉讼代理人：张国强，河北山庄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雪峰，该公司主任。
原审第三人:于文，男，1975年11月12日出生，满族，住承德市平泉县。
原审第三人:周庆元，男，1949年4月20日出生，满族，住承德市双桥区。
原审第三人:燕赵财产保险股份有限公司承德中心支公司，住所地:承德市高新区科技大厦附楼一层大厅主楼10层。
法定代表人:胡晓松，总经理。
原审第三人:张莹，女，1985年4月18日出生，满族，住承德市双桥区。
原审第三人:河北三玉利保险代理有限公司承德分公司，住所地:承德市双桥区都统府大街5号岁兴园酒店401、402。
法定代表人:王淳斌，总经理。
原审第三人:余单枭，1983年7月14日出生，汉族，住河南省商城县。
原审第三人：李玉海，男，1974年1月26日出生，满族，住承德市滦平县。
原审第三人：张元元，女，1981年9月30日出生，满族，住承德市双桥区。
原审第三人：王艺霖，女，1972年8月1日出生，满族，住承德市双桥区。
原审第三人：张磊，男，1975年11月4日出生，汉族，住承德市双桥区。
原审第三人：申聪，男，1983年10月2日出生，汉族，住邯郸市磁县。
原审第三人：刘畅，1978年10月26日出生，满族，住承德市双桥区。
原审第三人：高凤文，男，1971年4月12日出生，汉族，住承德市滦平县。
原审第三人:解全意，男，1967年8月21日出生，汉族，住河间市。
原审第三人:钱凌云，女，1954年5月24日出生，蒙古族，住承德市双桥区
原审第三人:民生人寿保险股份有限公司承德中心支公司，住所地:承德市双桥区南兴隆都统府大街6号。
法定代表人：李云飞，总经理。
原审第三人：李雪莹，女，1982年1月5日出生，满族，住承德市双桥区。
原审第三人：刘芳，女，1984年8月8日出生，满族，住承德市平泉县。
原审第三人;闫国美，男，1985年5月19日出生，汉族，住承德市双桥区。
原审第三人:赵洪枫，女，1975年12月15日出生，汉族，住承德市双滦区。
原审第三人:隋孝东，男，1975年11月13日出生，汉族，住承德市承德县。
原审第三人：胡江飞，男，1985年1月6日出生，汉族，住承德市承德县。
原审第三人：百年人寿保险股份有限公司河北分公司，住所地:石家庄市裕华区体育南大街183号盛典商务11楼。
法定代表人：吴勇刚，总经理。
委托诉讼代理人；史可飞，男，汉族，1985年12月30日出生，住河北省石家庄市元氏县。
上诉人孙连峰因与被上诉人承德市地方税务局、原审第三人于文、周庆元、李玉海、张元元、王艺霖、张磊、申聪、刘畅、高凤文、解全意、钱凌云、民生人寿保险股份有限公司承德中心支公司、李雪莹、刘芳、闫国美、赵洪枫、隋孝东、胡江飞、燕赵财产保险股份有限公司承德中心支公司、张莹、河北三玉利保险代理有限公司承德分公司、余单枭、百年人寿保险股份有限公司河北分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙连峰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是错误的。1、上诉人之所以未能按时足额交纳房屋租赁费，责任在于被上诉人一方。该房屋当时租赁价格为280万元/年，其价格远远高于同地段同类房屋的价格，极为不公平。2、上诉人租赁期间，由于该房屋水表与被上诉人家属楼水表是一体的，上诉人还需代被上诉人家属楼承担大量水费，给上诉人造成巨大经济压力。3、因房屋老化，年久失修，上诉人每年需要承担大量维修费用，严重影响了上诉人对房屋的使用。对于上述情况，上诉人多次与被上诉人协商未果。4、即使解除合同，也只能解除上诉人实际使用的房屋部分，不能解除上诉人与第三人签订的《租赁合同》。二、一审法院判决第三人于文等人于本判决生效后十日内将各自占用的房屋腾空并交付被上诉人是错误的。根据合同的相对性原则，上诉人与被上诉人关于租赁合同约定的条款不能适用于第三人。三、一审判决上诉人自2015年5月30日至付清之日按年利率6%支付利息（被告孙连峰支付的押金15万元在违约金中扣减），是错误的。押金不应在违约金中扣减，应在欠付租金中扣减，况且不应支付违约金。
承德市地方税务局辩称，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》正确。一审判决第三人将各自占用的房屋腾空并交付被上诉人符合法律规定。一审判决孙连峰自2015年5月30日至付清之日按年利率6%支付利息，没有按照合同约定的按年租金标准的20%承担违约责任，已经单方面保护了孙连峰的利益；按合同约定押金不应退还。第三人没有上诉，上诉人替第三人对腾空房屋发表上诉意见，人民法院不应支持。上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，应驳回上诉、维持原判。
第三人于文、张磊、解全意、钱凌云、百年人寿保险股份有限公司河北分公司辩称，对租赁的房屋已经进行了装修，请求继续履行合同。
承德市地方税务局向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《房（房屋）产（资产）租赁合同》已经于2016年5月18日解除；2、判令被告将租赁原告的房屋及其他资产按照合同和出租移交时的《资产清单》交还原告；3、判令被告向原告交付拖欠的租金1900000.00元，并向原告给付违约金560000.00元；4、判令被告按月均租金的2倍向原告支付自2016年5月19日至法院生效判决确定的向原告交还租赁物之日期间的租赁物占有费，并交清交还租赁物之前的物业管理费、取暖费、水电费；5、判令被告将岁兴园酒店的全部营业手续、公章等交还原告，并对交还之前岁兴园的对外债务承担全部责任；6、判令被告承担并付给原告将被告拆改了内外墙体的房屋结构的楼房恢复原状所需的全部费用，给付数额通过司法鉴定确定。
一审法院认定事实：2013年4月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房（房屋）产（资产）租赁合同》。原告将自己所有、房屋产权证为承房权公字第××号的都统府大街5号建筑面积4307.39平方米的酒店以及现有装修及设施、设备出租给被告。租赁期限自2013年5月31日至2018年5月30日，年租金280万元。租金支付方式：按年支付。先交租金后使用，租金支付时间为每年5月30日之前。乙方需向甲方缴纳信用保证金15万元，用于家具用具、楼内水电暖及其他设施的损坏赔偿及其他违约赔偿。在乙方责任部分第一条约定：“乙方必须按照本合同约定将承租房产仅用于宾馆饭店经营及相关项目，出租部分除外。”第六条约定：“乙方不得擅自将承租房屋、资产整体转借或转租他人。”同时约定“拖欠租金累计3个月以上的，甲方解除合同。”在合同履行期间，被告孙连峰占用一部分房屋经营岁兴园酒店，其余房屋分别转租给本案第三人。转租期限最长的至原、被告主合同期限届满之日。其中被告转租给第三人百年人寿保险股份有限公司河北分公司时取得原告的书面同意。另外原、被告对被告尚欠原告截止到2016年5月30日的租金190万元无异议，按照合同约定，被告应在2016年5月30日前向原告支付2016年5月31日至2017年5月30日的租金280万元，现尚未支付。上述事实有原告提交的租赁合同及双方当事人的陈述予以证实，且各方当事人无异议，本院予以确认。一审法院认为，对于原、被告争议一、即双方之间的合同是否已经于2016年5月18日因原告给被告送达的通知而解除。首先应确认被告与第三人之间转租合同的效力。本案被告在承租原告的房屋后，将其中的一部分房屋转租给本案第三人，且第三人中的百年人寿保险股份有限公司河北分公司取得租赁权是得到原告书面同意的。故该份转租合同有效。至于其他第三人与被告之间的转租合同是否有效的问题，根据原告承德市地方税务局与被告孙连峰签订的《房（房屋）产（资产）租赁合同》第六条第1项约定“乙方须按照本合同约定的将承租的房产仅用于宾馆饭店经营及相关项目，出租部分除外。”应当认为，该合同对被告的全部转租权明确进行了限制。但没有限制被告的部分转租。另外根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”。第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故本案其他第三人与被告孙连峰签订的《租赁合同》亦应确认有效。对于合同是否应予解除的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”因本案第三人没有代被告孙连峰支付欠付的租金及违约金的意思表示，故不能阻止《房（房屋）产（资产）租赁合同》的解除。即原、被告之间的合同在原告向被告发出解除通知时解除。对于欠付租金金额原、被告庭审中达成一致，即被告应在2015年5月30前付清2015年5月31日至2016年5月30日的租金280万元，但其只向原告支付90万元，尚欠原告190万元。对于2016年5月31日之后的租金应按合同约定的年280万元的标准自2016年5月31日计算至搬出之日。双方的争议焦点二、原告主张被告孙连峰支付的违约金标准问题。原告主张按照全年租金标准280万元的20%计算，本院认为约定过高，且庭审中被告孙连峰提出异议，本院根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条规定予以降低，按照欠付金额以年利率6%计算较为合理。自2016年5月31日至搬出之日的租金被告未按合同约定在2016年5月30日前付清。亦应判令被告孙连峰按照该标准自2016年5月31日计算至给付之日。原告主张由被告孙连峰按照出租时的《资产清单》将相应资产及岁兴园酒店的全部营业手续、公章交还原告，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于交还之前酒店是否存在债务，原告没有相应证据，本院不予审查。原告主张的由被告孙连峰付清交还之前的物业管理费、取暖费、水电费因未能提出欠付金额及出示相关的证据，本院不予审查。被告主张垫付水费与欠付租金抵消因与本案非同一法律关系，本院不予支持。被告交付的押金15万元按照合同约定不应退给被告，应在本院确定的违约金中折抵。对于原告主张的由被告孙连峰向其支付将被拆改了内外墙体和房屋结构的楼房恢复原状所需全部费用，因原告未申请鉴定，此部分所需数额无法确定，原告可与被告另行协商，协商不成，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条规定，判决;一、原告承德市地方税务局与被告孙连峰于2013年4月15日签订的《房（房屋）产（资产）租赁合同》已经于2016年5月18日解除。被告孙连峰于本判决生效之日起十日内腾空房屋交付原告，按照出租移交时的《资产清单》交还其他资产，同时将岁兴园酒店的全部营业手续、公章等交还原告；二、第三人于文、周庆元、李玉海、张元元、王艺霖、张磊、申聪、刘畅、高凤文、解全意、钱凌云、民生人寿保险股份有限公司承德中心支公司、李雪莹、刘芳、闫国美、赵洪枫、隋孝东、胡江飞、燕赵财产保险股份有限公司承德中心支公司、张莹、河北三玉利保险代理有限公司承德分公司、余单枭、百年人寿保险股份有限公司河北分公司于本判决生效后十日内将各自占用原告的房屋腾空交付原告；三、被告孙连峰于本判决生效后二十日内向原告支付欠付的2015年5月31日至2016年5月30日的租金190万元，并自2015年5月30日至付清之日按年利率6%支付利息（被告孙连峰支付的押金15万元在违约金中扣减）；四、被告孙连峰于本判决生效后二十日内向原告支付2016年5月31日至搬出之日的租金，租金以年租金标准280万元计算，并自2016年5月30日至搬出之日按年利率6%支付利息；五、驳回原告承德市地方税务局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。
本院认为，上诉人在庭审中同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，并无不当。对于一审判决，第三人没有提出上诉，上诉人认为不应判令第三人将租赁房屋腾空并交付被上诉人，没有事实和法律依据。上诉人拖欠被上诉人租金的事实清楚，应当支付相应的违约金，一审法院结合本案实际，将合同中约定的违约金计算标准予以调整并将上诉人已经交付的押金予以折抵，没有加重上诉人的违约责任，不失公允。
综上所述，孙连峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13000.00元，由孙连峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙琳丽
审 判 员 刘 音
代理审判员 魏 华
二〇一七年五书记员刘炯