广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5135号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏伟实，男，汉族，1961年4月1日出生，住广东省海丰县，
委托代理人：许佳欣，广东敦和律师事务所律师。
委托代理人：罗亚菲，广东敦和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐娟，女，汉族，1982年12月14日出生，住江西省赣州市安远县，
委托代理人：陈伟，广东众达律师事务所律师。
上诉人苏伟实因与被上诉人唐娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月10日，唐娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除唐娟、苏伟实双方签订的《房地产买卖合同》。2.苏伟实返还定金50000元。3.苏伟实支付违约金336000元。4.苏伟实承担本案的全部受理费用。
苏伟实亦提起反诉，请求法院判令：1.唐娟支付苏伟实违约金336000元。2.唐娟承担本案的受理费用。
原审法院经审理查明：位于东莞市凤岗镇××型××＃住宅楼××单元1603的案涉房屋产权人登记为苏伟实，房产证号为：23××34。案涉合同签订时，该房屋处于抵押状态，抵押权人为中国建设银行股份有限公司东莞市分行。
2015年5月3日，苏伟实作为卖方、唐娟作为买方，双方共同签订了一份编号为0000262的《房地产买卖合同》。合同主要约定：一、卖方将案涉房屋（包括固定车库）转让给买方，转让价款为1680000元；二、买方在本合同生效之日向卖方支付定金50000元，双方同意在定金或首期款中预留3000元作为交房押金；三、买方向银行按揭贷款支付剩余房款：A.买方须于2015年5月30日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行出具贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；B.买方须于2015年5月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；C.若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足；四、案涉房屋出于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内与担保公司签订服务合同；五、在买方将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向土地房屋登记机构申请办理递件过户手续；六、卖方应当与收齐全部房款七日内将房屋交付买方；七、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；八、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。案外人王某为双方签订案涉合同提供了中介居间服务。
2015年5月3日当天，唐娟向苏伟实支付了定金50000元。2015年6月6日，苏伟实与唐娟到中国××储蓄银行东莞市塘厦支行办理申请按揭贷款相关手续。2015年6月6日当天苏伟实在该行办理一个银行卡及一个存折账户。苏伟实主张该银行卡及存折账户即是双方在银行开设的共同监管账户，但苏伟实未提供任何证据证明。唐娟对此不予确认，主张该账户仅是用于苏伟实收取唐娟通过银行贷款支付的购房款，并主张双方并未到银行签署任何资金监管协议。2015年6月16日，唐娟出具一份《承诺书》，内容为：“买方唐娟身份证向卖方苏伟实承诺，交易的房地产位于东莞市凤岗镇××型××＃××单元××室，成交价为人民币壹佰陆拾捌万整，小写1680000元”，《承诺书》下方的见证方有案外人王某签名捺印。2015年7月6日，苏伟实向中国建设银行结清了贷款，并于2015年7月23日将案涉房屋注销了抵押。2015年7月15日，唐娟通过短信方式要求苏伟实去办理过户手续并支付首期款。苏伟实提出要求唐娟一次性付清全款才去办理房屋过户手续。2015年7月16日，唐娟通过短信方式向苏伟实告知银行批复（同贷书）已下来了。2015年7月15日、7月17日唐娟两次向苏伟实发送《关于催促办理递件过户手续的函》，7月29日唐娟向苏伟实发送《关于再次催促办理递件过户手续的函》，催促苏伟实及时办理案涉房屋递件过户手续。2015年8月1日，苏伟实向唐娟发送一份《解除合约通知书》，以唐娟未能按《承诺书》的承诺在2015年7月31日前付清房款为由，解除双方的《房地产买卖合同》。
根据唐娟的申请，原审法院向中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市塘厦支行进行了调查取证。经调查，唐娟向该行申请的按揭贷款于2015年7月10日获得银行批准同意，贷款数额为905000元，银行在同意贷款后通知了担保公司。
苏伟实主张在2015年7月31日前未得到银行方面的任何已获准贷款的通知，只在2015年8月19日由泛华金融东莞公司通知银行贷款获得批准。为此苏伟实提供了一则短信为证。短信主要内容为：案涉房屋的的按揭贷款于2015年8月19日批准贷款申请，具体信息以银行书面文件为准。
王某作为本案证人出庭作证，其证言内容为：申请银行贷款需要买卖双方申请，但卖方一直没有时间，所以买卖双方推迟到2015年6月6日去办理银行贷款申请手续；因东莞范围内的银行不要求进行资金监管，买卖双方在2015年6月6日口头协商达成一致在过户当天由买方将首期款支付给卖方；2015年6月6日卖方在银行开设的账户是收款账户而非资金监管账户；本案所涉贷款银行没有出具书面的贷款承诺函，贷款是通过担保公司向银行申请贷款，银行审批同意贷款后会将审批表拍照发给担保公司，再由担保公司通知中介方，王某于2015年7月10日收到银行贷款审批通过的通知，并于2015年7月15日通过电话将审批结果通知苏伟实；在交易过程中，卖方因急需用钱而与买方和中介方商谈要求一次性付款事宜，而买方无法一次性付款，要求仍以按揭贷款支付房款，故买方向贷款银行咨询，银行告知只要在2015年7月15日将房屋注销抵押，就能保证在同年7月底放款，最后双方协商一致仍按照正常的按揭贷款支付房款，因此买方出具了《承诺书》并备注卖方苏伟实须在2015年7月15日之前将楼赎出来，当时双方并没有讨论到变更过户时间。
原审法院认定上述事实的依据：唐娟提供的《房地产买卖合同》、定金收据、《关于催促办理递件过户手续的函》、《关于再次催促办理递件过户手续的函》、快递单、邮件查询结果、短信、个人消费贷款审查审批表、录音光盘、电话通话记录，苏伟实提供的房地产权证、房产登记信息查询结果、《房地产买卖合同》、银行卡、存折、《承诺书》、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、《解除合约通知书》、快递单、短信，原审法院向中国××储蓄银行东莞市塘厦支行调取的个人消费贷款审查审批表，以及本案询问笔录以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：唐娟、苏伟实于2015年5月3日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。
《房地产买卖合同》约定首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。唐娟主张在签订合同后双方另行约定首期款在过户当天支付，该主张可以与证人（居某）王某的陈述相符。苏伟实否认双方曾另行约定在过户当天支付首期款，主张首期款仍应支付至资金监管账户。对此，苏伟实举证了银行卡及存折账户，但其未能举证证明买卖双方与银行或第三方签订了资金监管协议，或双方约定了具体的监管账号，居间方王某亦主张苏伟实提供的银行卡及存折账户是收款账户而非资金监管账户。因此，原审法院对苏伟实关于银行卡及存折账户为资金监管账户的主张不予采信。在没有签订资金监管协议及确定监管账号的情况下，首期款必无法按照合同约定的方式支付至监管账号。因此，综合双方的陈述、举证以及证人证言，原审法院决定采信唐娟的主张，认定买卖双方另行约定首期款于过户当天支付。
双方对《承诺书》的真实性予以确认，但对《承诺书》的内容存在不同的理解。苏伟实主张《承诺书》将合同约定的银行按揭贷款付款方式变更为2015年7月31日前一次性直接付款。唐娟则主张《承诺书》仅仅是在苏伟实保证2015年7月15日赎楼并按合同办理递件过户手续的前提下对付款时间的保证，并没有对付款方式作出改变。对此，原审法院作如下分析：一、见证人王某陈述《承诺书》出具的背景是卖方因急需用钱而与买方和中介方商谈要求一次性付款事宜，而买方无法一次性付款，要求仍以按揭贷款支付房款，故买方向贷款银行咨询，银行告知只要在2015年7月15日将房屋注销抵押，就能保证在7月底放款，最后双方协商一致仍按照正常的按揭贷款支付房款，因此买方出具了《承诺书》并备注卖方苏伟实须在7月15日之前将楼赎出来；二、买卖双方已开始按照合同约定的银行按揭贷款付款方式履行，于2015年6月6日去银行办理了申请按揭贷款手续，如果按照苏伟实的主张，双方将银行按揭付款方式变更为一次性直接付款，则首期款、递件过户等约定必定受影响而需要变更，但对如此重大之合同变更，承诺书并未明确进行表述，而仅对赎楼时间和付款时间作出了承诺，这不合常理，且见证人王某亦主张买卖双方并未约定一次性直接付款；三、《承诺书》中特别标注苏伟实承诺于2015年7月15日前必须将房屋解除抵押（赎楼），如果双方已变更付款方式为一次性直接付款，则赎楼时间并非特别重要事项，无需特别标注，此为又一不合常理之处；四、《承诺书》中唐娟承诺的付款时间与苏伟实承诺的赎楼时间与唐娟、王某的陈述相吻合。综上所述，原审法院认为唐娟的主张较为可信，苏伟实的主张存在不合常理之处，原审法院不予采信。据此，原审法院采信唐娟的主张，认定《承诺书》中唐娟承诺的付款时间2015年7月31日是针对苏伟实确保在2015年7月15日前赎楼并按合同履行递件过户手续后收到银行放款的时间保证，双方并未变更付款方式为一次性直接付款。
《房地产买卖合同》约定在买方将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向土地房屋登记机构申请办理递件过户手续。买卖双方已约定过户当天支付首期款，银行按揭贷款于2015年7月10日获得审批通过，苏伟实于2015年7月23日注销了房屋抵押，根据上述合同约定，则苏伟实应于2015年7月23日起三个工作日（2015年7月24日至7月28日）内与唐娟到房屋管理部门办理过户手续。苏伟实拒绝配合唐娟办理过户手续的行为已构成违约。《房地产买卖合同》约定如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同。据此，唐娟有权解除案涉《房地产买卖合同》。对唐娟的这一诉讼请求，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉合同签订当天，唐娟已向苏伟实交付50000元定金，现该合同因苏伟实违约而解除，唐娟依法依约可要求苏伟实返还该50000元定金。对于唐娟要求苏伟实返还购房定金50000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，苏伟实构成违约，应按照案涉合同的约定承担相应的违约责任。案涉合同约定如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。买方具有选择权，现唐娟选择要求苏伟实支付等额于总楼价百分之二十的违约金，合法有据，原审法院予以支持。已知双方约定的总楼价款为1680000元，则苏伟实应支付唐娟违约金336000元。
承前所述，唐娟承诺的2015年7月31日付清房款的前提是苏伟实于2015年7月15日前注销房屋抵押并按合同约定三个工作日内办理递件过户手续。但苏伟实于2015年7月23日才注销了房屋抵押，且拒不配合办理递件过户手续。由此造成的2015年7月31日前无法收取全额房款的责任不在唐娟。因此，苏伟实作为违约方，以唐娟2015年7月31日未付清房款为由解除《房地产买卖合同》并要求唐娟支付违约金336000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月16日判决：一、解除唐娟与苏伟实于2015年5月3日签订的《房地产买卖合同》。二、苏伟实应于判决发生法律效力之日起五日内退还唐娟购房定金50000元。三、苏伟实应于判决发生法律效力之日起五日内向唐娟支付违约金336000元。四、驳回苏伟实的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7090元，财产保全费2020元，唐娟均已预缴，均由苏伟实负担。本案反诉受理费3170元，苏伟实已预缴，由苏伟实负担。
苏伟实上诉请求：1.撤销原审判决第三至四项。2.改判支持苏伟实原审的反诉请求，判令唐娟支付苏伟实违约金336000元。3.判决一审、二审受理费、财产保全费由唐娟承担。事实与理由：2015年5月3日，苏伟实与唐娟签订《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》第三条约定买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币伍万元整，交由双方所约定的第三方监管；第四条约定买方应于2015年5月30日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行出具贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或者其他第三方的监管账号中。《房地产买卖合同》签订后，唐娟因其丈夫信用记录瑕疵未能办理银行贷款手续。截止至2015年5月30日也未能拿到银行贷款承诺函，同时唐娟一直推脱履行合同规定支付首期款的事项。因唐娟未能够按照合同规定时间办理银行贷款手续并支付首期款，在2015年6月16日唐娟单方向苏伟实出具《承诺书》，请求延期支付房款，并承诺唐娟在2015年7月31日前还清房款1680000元。唐娟虽称银行批复（同贷书）已有，但却未向苏伟实出具银行任何对外通知的银行贷款承诺函（同贷书），也未依照合同约定支付首期款，反而一直无理地要求苏伟实配合其递件过户。《房地产买卖合同》约定的首期款涉及的金额巨大，应以合同约定支付首期款的时间为准，苏伟实不可能在没有收到首期款、也未能确认银行同意贷款的前提下就把价值1680000元的房产过户给唐娟。唐娟在2015年5月3日已将伍万元定金支付至苏伟实的银行账户，而不是《房地产买卖合同》所述的第三方监管账户，唐娟实际支付合同定金的行为，已视同合同首期款也应在规定的期限内支付至苏伟实的银行账户。唐娟称因苏伟实不配合涉案房产的过户，导致唐娟未能在《承诺书》约定的时间2015年7月31日前支付苏伟实房款的主张与事实不符。《房地产买卖合同》约定过户的前提是已取得银行的贷款承诺函、房产证、唐娟已支付首期款，由买方与卖方向土地房屋登记申请办理递交过户。担保公司（泛华金融公司）短信告知苏伟实，银行批准贷款的时间为2015年8月19日，原审法院不能单纯凭借审批表就认定银行贷款承诺函发放给担保公司的时间为2015年7月10日，其内部调取的审批表仅有相关人员的签字，没有银行的公章，且从未发送给苏伟实，并不发送对外效力。苏伟实二审中补充上诉意见：第一，本案的证据及贷款银行塘厦银行出具的个人消费贷款审查审批表，该审批表仅仅是内部的文件，没有下发给双方当事人，不具备对外效力。原审法院没有对银行是否送达对外文件给到双方进行审查，属于审查事实不清，同时，在该份文件上，明确贷款的方式为“见抵押登记证放款”，按该模式从申请到发证至少需要45天完成，故该时间不可能完成7月31日由买方收到余款的承诺。第二，就贷款审批的时间，原审法院应当向本次贷款的担保公司泛华金融公司调查取证。而苏伟实已经向法院提交的8月19日收到的短信，此时苏伟实才收到贷款下发的通知，该时间已经远远晚于7月31日。第三，原审法院多处采纳了中介人员王某的证人证言，苏伟实认为是错误的。因为苏伟实二审提供了多种证据显示中纳地产有限公司并不具备房地产经纪机构的资质，其在深圳、东莞的房管局均没有进行备案。在东莞也没有营业地址，是俗称的黑中介。其员工王某更不具备地产经纪人资质，也不是房地产经纪辅助人员，依法不能从事房地产业务，其从事的居间业务是非法业务。第四，中纳地产有限公司及王某仅受买家之托，与卖方并未签定任何中介合同，故三方未形成中介服务的关系。正规的房地产居间业务是需要与买卖双方签订合同的，但据了解，中纳地产有限公司仅与买家签了合同，与苏伟实并未签订任何文件。故即使其具备某种代理人资格，其角色仅仅是买方的“代理人”而非中立的“居某”。故中纳地产有限公司或王某的所有证词，仅是其作为买家代理人的角色所言，而不是“证人”。另外，从事实上，中纳公司和王某并未收取卖方代理费，仅向买家收费，其有明显的利益偏向。中纳地产有限公司及员工王某不具备地产经纪基本的专业和知识。经向多个行业内人士了解，深圳和东莞两地地交易过户手续方面有较大不同。但一个在深圳市都没有取得相应资质的黑中介黑代理，却在东莞市承办经纪业务，甚至还在原审法院的法庭上作为“证人”及“专家”出庭作证，证明依据东莞市房地产交易习惯不需要银行监管账号，不需要银行的贷款承诺函，不需要过户前支付首期款，其证言不应采信。
唐娟答辩称：第一，唐娟已经通过电话、短信以及书面函件的方式告知苏伟实贷款已经获得通过的事实，并通知其配合办理递件过户手续，而且也通过与上诉人面谈的方式恳请其配合办理递件过户手续，但是苏伟实均以需要一次性付款为由拒绝办理过户手续，且自始至终其没有提到关于首期款监管的要求。事实上，在本案中东莞地区并不必然要求进行首期款监管，当时双方协商同意过户当天支付首期款，否则苏伟实不可能配合唐娟去办理按揭手续，也不可能去公证处办理公证手续。本案中，合同不能继续履行的最根本原因是该房屋的房价暴涨，在当时房价是市场价已经达到2200000元，所以苏伟实不肯将案涉房屋出售给唐娟。即使按照正常逻辑，在房价已经超出合同约定的价格，超过600000元时，唐娟也没有理由不购买二手房屋，如果现在苏伟实同意按照合同约定的价格，唐娟仍愿意接受继续购买该房屋。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，苏伟实二审提供：1.一审庭审笔录第5页，拟证明房地产买卖合同是中纳公司提供给唐娟，中纳公司是唐娟联系提供居间服务的中介公司，唐娟有审核中纳公司是否具备经纪资质的义务。2.《关于勿委托未备案房地产经纪机构提供居间服务的提示》、深圳市规划和国土资源委员会网页截图、东莞市房产管理局网页截图，拟证明中纳公司在深圳房管局、东莞房管局均没有备案登记，是违规的、没有房地产经纪资质的中介公司。3.中国银行《个人住房贷款意向书》、华夏银行《贷款初审结果通知书》、《贷款初审结果通知书》、《中国银行股份有限公司账户监管产品（交易资金监管）开办协议》、网页截屏-
东莞市二手房交易资金监管流程分享，拟证明在中国银行沙田分行、华夏银行东莞分行批准同意按揭贷款，都有对外公示同意贷款的文件、在东莞市至少有中国银行有第三方监管协议。4.东莞市房产管理局的官网打印的《房地产买卖合同》（经纪机构版）、《房地产买卖合同》（自行交易版），拟证明东莞市房地产买卖的交易习惯为买家需在规定的日期前支付首期款以及定金及首期款均由卖家直接收取。5.深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司（简称泛华金融公司）发给苏伟实的短信、苏伟实与泛华金融公司录音光盘及录音文本，拟证明泛华金融公司短信通知苏伟实银行批准唐娟、黄敏贷款的时间为2015年8月19日，在2016年6月1日，苏伟实前往泛华金融公司核实，其工作人员告知银行确实是2015年8月19日批准唐娟、黄敏贷款并通知泛华金融公司。
唐娟质证称：上述证据不属于新证据，不能作为本案认定事实的依据。对一审庭审笔录第5页真实性确认，但不能证明苏伟实证明的内容。对其他证据真实性均不予确认。
再查明，2015年6月16日，唐娟出具一份《承诺书》，内容为：“买方唐娟身份证向卖方苏伟实承诺，交易的房地产位于东莞市凤岗镇××型××＃××单元××室，成交价为人民币壹佰陆拾捌万整，小写1680000元：于2015年7月31日还清，如有过期主动放弃这笔交易”，《承诺书》下方的见证方有案外人王某签名捺印。
又查明，苏伟实向本院申请调查取证：1.向中国××储蓄银行东莞市塘厦支行调取书面通知深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司同意唐娟按揭贷款的文件。2.向中国××储蓄银行东莞市塘厦支行核实唐娟的《个人消费贷款审查呈批表》中所述“见抵押登记证明放款”的放款模式，在苏伟实递件过户后的最快放款时间。3.向深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司核实通知苏伟实贷款银行批准唐娟、黄敏贷款时间。4.请求核实唐娟的配偶黄敏的个人信用报告以及核实唐娟未通过多家银行申请贷款的原因。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、唐娟是否存在违约行为。二、苏伟实是否存在违约行为。
关于焦点一。苏伟实主张唐娟违反《房地产买卖合同中》关于“买方向银行按揭贷款支付剩余房款：A.买方须于2015年5月30日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行出具贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。”的约定，唐娟主张在签订合同后双方另行约定首期款在过户当天支付。对于是否有变更首期款的支付时间，本院分析如下：首先，苏伟实未能举证证明双方与银行或第三方签订了资金监管协议，或双方约定了具体的监管账号，因此《房地产买卖合同》约定的首期款付款条件不具备。即使如苏伟实所说，可以通过其开通的中国××储蓄银行东莞市塘厦支行的账户接收首期款，但是该账户也是在2015年6月6日开通，唐娟无法如约在2015年5月30日前交付首期款至该账户。其次，苏伟实和唐娟于2015年6月6日一起到中国××储蓄银行东莞市塘厦支行办理申请按揭贷款手续，而首期款是需要银行贷款承诺后才能确定首期款数额，从时间上看在2015年5月30日前根本无法确定首期款数额。再次，唐娟的主张也与证人王某的证言一致。综上，本院采信唐娟关于“在签订合同后双方另行约定首期款在过户当天支付”的主张，苏伟实主张唐娟违约，缺乏依据，本院不予支持。
关于焦点二。判断苏伟实是否违约关键在于对《承诺书》的理解。苏伟实主张《承诺书》将合同约定的银行按揭贷款付款方式变更为2015年7月31日前一次性直接付款。唐娟则主张《承诺书》仅仅是在苏伟实保证2015年7月15日赎楼并按合同办理递件过户手续的前提下对付款时间的保证，并没有对付款方式作出改变。原审对此问题做了详细充分的分析，合理有据，本院予以认可，即该《承诺书》只可理解为唐娟支付楼款的时间保证，并未免除苏伟实的相关合同义务。《房地产买卖合同》约定在买方将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向土地房屋登记机构申请办理递件过户手续。如上分析，买卖双方已约定过户当天支付首期款。根据原审法院的调查，银行按揭贷款于2015年7月10日获得审批通过并通知担保公司，这与证人王某陈述其于该日收到银行贷款审批通过通知是相符的，而王某陈述其于2015年7月15日已经通知了苏伟实银行贷款审批通过。苏伟实主张其在2015年7月31日前不知道银行贷款审批已获通过，缺乏事实依据，本院不予采信。苏伟实于2015年7月23日注销了房屋抵押，根据上述合同约定，则苏伟实应于2015年7月23日起三个工作日（2015年7月24日至7月28日）内与唐娟到房屋管理部门办理过户手续。苏伟实拒绝配合唐娟办理过户手续的行为已构成违约。原审认定苏伟实违约并承担相应违约责任，合法有据，本院予以维持。
至于，苏伟实向本院提交的调查申请，均未在举证期限内提出，且与查清本案事实并无必然的关联性，本院不予准许。另外，王某见证了苏伟实和唐娟的房屋买卖交易过程，在未有证据证明王某作虚假陈述的情况下，原审结合其他证据，采信王金超的证言，并无不当。
综上所述，苏伟实的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10520元，由上诉人苏伟实负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
审 判 员 徐华毅
代理审判员 黎棣华
二〇一七年四月八日
书 记 员 郭雪莹
陈佩君