湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂07民终286号上诉人（原审原告）:陈才元，男，1968年7月19日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人:田华,湖北南格律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：武汉瑞洋房地产开发有限公司，住所地：湖北省葛店开发区梦天湖酒店。法定代表人：王海，该公司经理。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人陈才元因与被上诉人武汉瑞洋房地产开发有限公司（以下简称“瑞洋房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2017）鄂0703民初970号民事判决向本院提起上诉，本院于2018年5月14日立案受理后依法组成合议庭审理，并于同年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈才元及其委托诉讼代理人田华，被上诉人瑞洋房地产公司的委托诉讼代理人李景珍出庭参加了庭审。本案现已审理终结。陈才元向本院提起上诉，请求：1、撤销鄂州市华容区人民法院（2017）鄂0703民初970号民事判决，发回重审或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费由瑞洋房地产公司负担。事实与理由：1、增量房交易中，买受人只能选择开发商指定的银行贷款，贷款手续也必须通过开发商或其代理人办理。2、瑞洋房地产公司的代理人明确要求陈才元必须提供离婚证，并明确告知无法提供离婚证的，贷款手续无法办理。3、本案开发商合作银行的贷款条件显示，离婚证并非唯一条件，不能提供离婚证的，可提供相关机构的离婚证明或其他材料代替。4、陈才元已向瑞洋房地产公司的代理人表示可提供离婚证明，但其代理人仍然以必须提供离婚证为由拒绝为陈才元办理贷款手续。5、陈才元未能及时申请贷款，系瑞洋房地产公司及其代理人错误要求所致，其应当承担全部责任。其是有意为之，意在拖延等待房屋价格上涨。6、瑞洋房地产公司怠于履行合同，却积极的解除合同，在解除合同时既未履行催告程序也未采用合理合法的方式通知陈才元，其解除合同的通知未送达陈才元，不产生解除合同的效力。7、瑞洋房地产公司在陈才元不知情及双方合同未解除的情况下将房屋另售他人，属于典型的一房二卖。瑞洋房地产公司辩称：1、陈才元于2015年1月13日订购涉案房屋，订购书约定必须在同年3月8日前签订《商品房买卖合同》，陈才元怠于签订合同，经过公司多次催告后在同年4月7日才签订《商品房买卖合同》，从一开始其就延迟一个月履行合同。2、陈才元一直以离婚证不能补办为由拒绝向公司提供任何按揭材料。3、提供办理贷款所需材料是陈才元的义务而非瑞洋房地产公司的义务。办理贷款所需资料的审查权利在于银行，公司没有帮助其提供任何银行贷款资料的能力。4、陈才元既不办理按揭，也不缴纳全部房款，其间所留电话停机，两年多不与公司联系，逃避履行合同义务。5、在陈才元失联的情况下，公司依法按照其签订合同时所提供户籍地址邮寄送达了解除合同通知书，公司已尽到告知义务。6、陈才元诉称瑞洋房地产公司待房屋涨价，一房二卖的理由不能成立。涉案房屋在两年之后，才高出两万元的价格出售，公司在两年间所花费的人员工资和精力都不止两万元。陈才元在一审的诉讼请求为：1、解除陈才元、瑞洋房地产公司于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》；2、判令瑞洋房地产公司返还陈才元购房款65000元及利息（利息以65000元为基数，按同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月7日起计算至购房款返还完止）；3、判令瑞洋房地产公司赔偿陈才元因房价上涨所遭受的损失，暂计234738元（暂按现价7000元/平方米计算）；4、判令瑞洋房地产公司向陈才元支付惩罚性赔偿金65000元；5、本案诉讼费由瑞洋房地产公司负担。一审法院查明：陈才元于2015年1月13日与瑞洋房地产公司签订《商品房定购书》约定，陈才元应于2015年3月8日签订《商品房买卖合同》并付清全款或首付款，并同时提交所需的全部真实有效的资料；陈才元于2015年1月13日向瑞洋房地产公司支付50000元预付款；房屋的总价款205000元，陈才元要求支付65000元首付款，贷款140000元。2015年4月7日，陈才元与瑞洋房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，陈才元购买瑞洋房地产公司开发的紫菱东岸第*幢*单元*层*号房，房屋总价款205000元；陈才元支付首付款65000元，余款140000元以按揭的方式支付；陈才元须于合同签订之后两周内将银行需要由买受人提供办理贷款的所有真实资料交给银行审查通过，逾期未办理完毕的，按照合同第七条约定执行。《商品房买卖合同》第七条第二款：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；陈才元向瑞洋房地产公司留存的联系电话为：130××××7946、186××××7800；该合同附件四《合同补充协议》第6项：买受人在签订合同时，应事先充分了解贷款政策，并根据贷款银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，否则因买受人原因导致贷款无法正常办理，购房款逾期交纳时，按照本合同的第七条约定执行。合同签订后，陈才元于2015年4月7日补齐应交首付款15000元，加上其于2015年1月13日交付的50000元预付款，共支付首付款65000元。陈才元婚姻状况为离婚状态，其向瑞洋房地产公司提交办理贷款的资料时，瑞洋房地产公司告知应提供离婚证。陈才元当庭陈述“因离婚证遗失，且因登记机关原始档案材料遗失无法补办，……。”不能提交离婚证。陈才元在购房时至今一直在武汉**路**号从事餐饮服务业，其留存于瑞洋房地产公司的联系电话130××××7946因客观原因处于停机状态，另留存的备用号码系其姐夫（在汉口北上班）的号码。瑞洋房地产公司于2016年9月6日作出“清房”处理。2016年12月28日，瑞洋房地产公司将涉案房屋以总房价228939元出售给案外人段某。2017年7月中旬，陈才元与瑞洋房地产公司工作人员短信联系，协商处理纠纷未果。2017年7月28日，陈才元向瑞洋房地产公司发出《律师函》，协商解决该纠纷;2017年8月10日，瑞洋房地产公司向陈才元《复函》，亦希望妥善解决纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点为：瑞洋房地产公司的行为属恶意“一房二卖”还是因陈才元不可归责的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行而解除房屋买卖合同。双方于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。陈才元支付首期购房款，已部分履行房屋买卖合同义务。关于陈才元未继续履行房屋买卖合同的原因：经咨询，办理按揭贷款的中国建设银行鄂州葛葛店开发区支行在《个人住房贷款须知》中载明:“二、借款人需提供资料：1、借款人及配偶的有效身份证、婚姻状况证明原件及复印件（已婚状态需提供结婚证，离婚后未婚需提供离婚证）。”陈才元因不能提供离婚证，其未能与商业银行订立商品房担保贷款合同，按揭贷款未获审批，从而导致商品房买卖合同不能继续履行。陈才元在不能提交办理按揭贷款的资料后，因客观原因停机，其工作地点与瑞洋房地产公司经营场所相距不远，却不主动与其协商处理纠纷，怠于维护权利，与常理相悖，对瑞洋房地产公司经营活动造成一定影响。瑞洋房地产公司发现陈才元停机无法联系后，虽未穷尽各种联系方式而作出“清房”处理，并无不妥。陈才元不能继续履行房屋买卖合同的行为发生在先，瑞洋房地产公司“清房”行为发生在后。瑞洋房地产公司“清房”后，将涉案房屋出售给案外人段某的行为不应认定为恶意的“一房二卖”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，陈才元关于解除双方于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持；陈才元关于要求瑞洋房地产公司返还购房款65000元及利息的诉讼请求，亦予以支持。陈才元主张因房价上涨所遭受的损失属间接损失，且其已主张利息损失，该损失请求属重复主张。故陈才元关于要求瑞洋房地产公司赔偿因房价上涨所遭受的损失的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该诉讼请求，不予支持。因瑞洋房地产公司行为不属恶意的“一房二卖”，不应适用惩罚原则。故陈才元关于要求瑞洋房地产公司支付赔偿金65000元的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈才元、瑞洋房地产公司于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》；二、瑞洋房地产公司应返还陈才元购房款65000元及利息11270元(以65000元为基数，按同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月7日起计算至2018年2月2日)共计76270元，于本判决生效之日起三日内一次付清，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；三、驳回陈才元的其他诉讼请求。本案受理费9498元，减半收取计4749元，由陈才元负担4111元，瑞洋房地产公司负担638元。二审期间，陈才元、瑞洋房地产公司均未向本院提交新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实除陈才元在瑞洋房地产公司留存的联系电话186××××7800应为186××××7811，存在书写错误外，其余事实属实。本院认为，陈才元与瑞洋房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。陈才元按照约定交纳了购房首付款，剩余款项其应按照双方合同的约定在规定的期间付全款或办理按揭贷款。陈才元选择按揭的方式后，办理按揭贷款及时支付合同剩余款项是其应履行的合同义务，其本身应积极的与贷款银行就贷款办理事宜进行沟通，并按要求提供相关资料，其怠于履行相关义务，导致贷款手续未能办理的责任应由其自身承担；瑞洋房地产公司的销售或代理人员本身不是涉案房屋的贷款主体，陈才元以瑞洋房地产公司错误要求其必须提供离婚证拒绝为其办理贷款手续，应承担其未能办理贷款的全部责任的理由不能成立。瑞洋房地产公司主张在2016年5月30日向陈才元发送解除合同通知书，解除双方的合同关系，陈才元在本案一审起诉亦要求解除合同，一审法院判令解除双方合同并无不当。无充分证据显示陈才元所述的瑞洋房地产公司故意拖延等待房屋价格、一房二卖。据此，陈才元的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审认定事实虽存在瑕疵，但适用法律正确，判决结果正确。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。本案二审案件受理费8222元，由陈才元负担。本判决为终审判决。审判长  赵国文审判员  曹家华审判员  刘岳鹏二〇一八年六月二十二日书记员  丁 聪