山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初3439号
原告:张英智，男，汉族，住山东省济南市天桥区。
委托诉讼代理人:孙乐光，山东储誉律师事务所律师。
被告：济南天方房地产开发有限公司,住所地山东省济南市天桥区。
法定代表人:杨维诗，该公司董事长。
委托诉讼代理人:韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邢双双，山东舜天律师事务所律师。
原告张英智与被告济南天方房地产开发有限公司（以下简称天方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张英智的委托代理人孙乐光，被告天方房地产公司的委托代理人韩祥成、邢双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张英智向本院提出诉讼请求：1、判令济南天方房地产公司协助张英智办理某小区某号楼某单元某室房产的不动产权证书；2、判令济南天方房地产公司支付产权登记违约金173504元；3、案件受理费由被告承担。本案法庭辩论终结前原告增加诉讼请求：济南天方房地产公司退还张英智多缴纳的购房款10043元。事实和理由：2011年3月原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买了济南市天桥区某小区两套住房，并于同年3月23日依照合同约定向被告缴纳了102室购房款519656元，缴纳601室购房款865986元。2012年4月被告将两套房屋交付给原告居住使用至今。由于被告在施工过程中擅自变更原告购买的601室阁楼的面积，2014年2月双方在补缴增加面积房款的问题上发生争议，被告拒绝履行协助办理房产证的义务，且1号楼3单元102室多缴纳的购房款被告亦未退还原告。由于被告在建设施工中擅自变更了规划设计，根据相关法律规定因面积变更所增加的购房款原告不应再支付，且被告逾期为原告办理房屋所有权登记，应支付相应的违约金。原、被告之间多次协调不成，故诉至本院。
被告辩称，一、被告在合同约定的期限内完成了合同约定的备案义务，不存在违约，不应承担延期办证的违约责任。涉案房产所在楼宇于2013年12月26日完成了房屋的初始登记并取得楼宇大证，故涉案房产于2013年12月26日前即已完成房屋的备案义务。初始登记完成后，被告多次以特快专递、报纸公告、小区张贴等多种形式通知原告办理房款结算及提交办理产权分割所需资料，但原告至今未办理结算、亦未提交产权分割所需资料。双方签订的商品房买卖合同第15条亦明确约定了买受人在办理产权分割手续时应尽的义务及买受人未按时提供资料视为买受人同意暂不办理产权登记手续并应承担由此造成的损失和由此产生的责任。因此，原告之所以未取得产权证书系由于原告原因所致，并非被告不履行协助义务。原、被告双方于2011年3月草签了纸质版商品房买卖合同，后双方于2013年12月4日签订了正式的商品房买卖合同并办理了网签备案，根据备案合同的约定，房产交付时间为2013年10月31日前交付，据此后推540个工作日，被告备案义务的完成时间应为2015年12月28日，涉案房屋所在楼宇于2013年12月26日前即已完成房屋的备案义务，被告对于产权证的办理不存在违约，不应承担延期办证的违约责任。二、原告明知涉案房产规划变更且书面认可，应按照变更后的规划承担合同义务。此外，因规划设计变更，济南市城管局向被告下发了行政处罚决定书，被告于当日即缴纳了罚款，后济南市规划局对超建部分进行了规划许可，且被告已按照变更协议约定缴清土地出让价款及契税。至此，超建部分所有手续均已完备且合法，被告依据变更后的规划办理了房屋的初始登记并取得了产权大证。由于规划变更，涉案房产阁楼面积增加18.8平方米，但至今为止，原告拒绝补交房屋面积差价款，这也是不能办理产权证分割的根本原因。三、涉案房屋至今未能办理不动产转移登记手续系由原告的原因造成。一方面，原告至今未按照合同约定支付房屋差价款，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据上述规定，在原告未按照合同约定履行付款义务情况下，被告有权拒绝履行协助办证的义务。另一方面，原告经被告多次通知后，至今未提交产权分割所需资料，根据合同约定，由此导致的产权登记延迟应由原告承担责任。四、对于原告增加的诉讼请求应与其所欠房款予以抵销。合同法第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年3月，原、被告双方签订济南市商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的位于济南市天桥区某小区某号楼某单元某室，合同约定建筑面积140.35平方米，总价款865986元。同年3月23日，原告向被告缴纳购房款865986元。2012年4月12日，被告将涉案房屋交付原告居住使用。
2011年3月25日原告张英智出具申请一份，载明：“本人购买的某小区某号楼某单元某室房，因居住需要，申请将阁楼与6层楼顶预留之楼梯口封闭。申请人：张英智2011.3.25”。2012年10月18日，原、被告共同签署说明一份，载明：“济南市天方房地产开发有限公司：本人（张英智）于2011年3月25日，购买的由贵公司开发建设的位于天桥区某小区某1号楼某单元某层。原规划设计及建设为复式结构，本人接收房屋后，因个人需要将复式改为平层使用。现本人申请，不考虑本人私自改造行为，仍按复式一套房屋进行房产测绘及产权登记。本人私自改造房屋的行为与开发企业、济南市房产测绘研究院、市房产管理局产权登记中心无关，若因此给测绘及产权登记所带来的一切责任，由本人承担。”该说明落款处原告签名捺印，被告加盖印章。
2012年12月5日，济南市城市管理行政执法局向被告出具济城执综处[2012]第157号行政处罚决定书，针对涉案房屋所在楼宇阁楼高度增加及其他超建行为对被告进行处罚。2013年7月16日，济南市国土资源局向济南市规划局出具济国土资函[2013]287号济南市国土资源局关于济南天方房地产开发有限公司新村欣苑项目违法超建问题的复函，该复函载明：“鉴于你局已对济南天方房地产开发有限公司新村欣苑项目超建部分进行了规划许可，市城市执法局对其违法超建行为进行了处罚，我局根据《国有建设用地使用权出让合同》约定和规划核实意见，与其签订了出让合同变更协议。该公司已按照变更协议约定缴清了土地出让价款和契税。特此函告。济南市国土资源局”。
2013年12月3日，涉案房屋所在楼宇取得综合验收备案证明。
2013年12月4日原、被告关于某小区某号楼某单元某室房屋再次签订商品房买卖合同1份，并进行网签备案，该备案合同约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况……楼号：某小区某号楼某单元某室……建筑面积共140.35平方米，其中，套内建筑面积113.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.98平方米……。第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第三种方式计算该商品房价款。……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5913.73元，金额829992元；附属物单价为每平方米x元，金额x元；以上总价款829992元，大写：捌拾贰万玖千玖佰玖拾贰元整。……第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][√][套内建筑面积][×]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生争议，双方同意按第2种方式进行处理：……2.双方自行约定：（1）该商品房交付或进行产权登记时，如果出卖人暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积（简称实际面积）有差异，误差比绝对值小于3%的，双方同意以实际面积为准，房价款按照本合同第四条约定的单价，自出卖人将实际面积的结果通知买受人之日起10日内多退少补。（2）误差比绝对值大于3%的，自出卖人把实际面积的结果通知买受人之日起10日内，买受人有权解除合同；买受人逾期不解除合同的，视为买受人放弃解除合同的权利，同意房价款按本款第一项规定的原则多退少补。面积误差比﹦（产权登记面积﹣合同约定面积）/合同约定面积×100%，因设计变更造成的面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后540工作日内日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……（3）.（1）到期未办理产权登记手续而逾期30天内，买受人有权解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内退还买受人已付购房款，并按买受人已付购房款的同期银行存款利率支付违约金。(2)逾期30天后买受人不解除合同的，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。截至到办理完产权登记手续之日止，出卖人应当按照买受人已付购房款的同期银行存款利率支付违约金。（3）上述（1）（2）项约定的有效性以如下条件全部成就为前提，否则出卖人概不担责：1买受人尽责而完整地遵守了本协议；2买受人尽责而完整地履行了办理产权登记中买受人应尽的所有义务。（4）自出卖人通知送达买受人，或者出卖人于小区公共区域公告通知办理产权登记手续之日起10日内，买受人没有向出卖人提交办理房屋产权手续所需的相应资料的，视为买受人同意暂不办理产权登记手续，对由此所致的产权登记迟延而导致的损失及纠纷完全由买受人承担责任。……该合同补充协议部分约定：……一、原合同第三条商品房基本情况的面积部分的详细情况为：该商品房[合同约定][√][产权登记][×]建筑面积共140.35平方米。其中，六层面积为95.14平方米，套内建筑面积76.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.29平方米；七层面积为45.21平方米，套内建筑面积36.52平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积8.69平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；附属物名称：1-3-104（一），附属面积：8.57平方米。二、原合同第四条计价方式与价款的详细情况为：按建筑面积计算，该商品房单价为6层每平方米5293元，合计购房款503576元；7层每平方米7220元，合计购房款326416元；附属物单价为每平方米4200元，合计35994元；以上总价款865986元，大写：捌拾陆万伍仟玖佰捌拾陆整。三、合同约定面积与产权登记面积差异的处理办法按照原合同第五条的相关规定依本补充协议第二条约定的价格分别处理。……
2013年12月26日被告取得涉案房屋所在楼宇房产大证。2014年初，被告多次以寄发书面通知的形式通知原告办理购房款结算和提交办证资料事宜，但原、被告双方未就购房款结算事宜达成一致。
另，2011年3月，原告购买了被告开发的另一处房屋即某小区某号楼某单元某室，原告支付购房款519656元，经最终结算，被告应退还原告该房屋购房款10043元。
本院认为，原告张英智与被告天方房地产公司之间签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。本案当事人争议焦点系合同履行过程中被告是否存在违约的问题。首先，原、被告之间针对某小区某号楼某单元某室房屋先后签订两份商品房买卖合同，因2013年12月4日所签订的商品房买卖合同时间在后，且经过相关部门备案登记，因此，应以该份合同及补充协议约定的内容为准，该份协议及该协议补充条款明确约定：双方最终确认的面积误差比绝对值大于3%的，买受人有权解除合同；在买受人选择不解除合同的情况下，“视为买受人放弃解除合同的权利，同意房价款按本款第一项规定的原则多退少补”，即按照实际面积结算，补齐购房款差价。其次，涉案楼盘因阁楼增高导致超规划增建，原告对此明确知晓并予以书面认可。另，被告与济南市国土资源局已签订出让合同变更协议，缴清土地出让价款和契税，涉案房屋所在楼宇取得综合验收备案证明以及房产大证。再次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。诉讼中，原告认可缴纳房款与办理房屋所有权登记的先后顺序为缴纳房款在前，办理房屋所有权登记在后。故原告作为买受人应在先履行完毕支付购房款义务后，被告才应履行办证义务。现原告在未履行完毕缴纳房款义务的情况下，要求被告协助办理涉案不动产产权登记并支付违约金的请求，本院不予支持。
关于原告主张某小区某号楼某单元某室其多缴纳购房款10043元的请求，诉讼中，被告对于该多缴纳的购房款数额10043元没有异议，但主张应与1号楼3单元601室房屋差价款抵销。本院认为，原、被告之间上述债务虽种类、品质相同，但被告并未针对新村欣苑1号楼3单元601室房屋差价款提出反诉，且原、被告双方就该差价款存在较大争议，具体数额未能达成一致，实际抵销难以达成，因此，对被告主张在本案中进行抵销的答辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告济南天方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张英智某小区某号楼某单元某室购房款10043元。
二、驳回原告张英智的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3921元，原告张英智负担3705元，被告济南天方房地产开发有限公司负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 可
人民陪审员 王其春
人民陪审员 王秀英
二〇一六年十一月三日
书 记 员 于 蕊