广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初19293号原告：冼钊强，男，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。被告：佛山市南海区狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：贺秀英。委托诉讼代理人：李杰南，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。第三人：林金华，男，汉族，住广东省阳春市。原告冼钊强与被告佛山市南海区狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法追加林金华作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2017年1月4日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人邓紫聪，被告的委托诉讼代理人李杰南、徐凤霞、第三人林金华到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告签订的《转让土地使用权租赁合同》；2.被告向原告退还2013年11月、12月及2014年全年的租金共134165.8元，并以134165.8元从2014年3月10日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告赔偿原告前期投入费用236140元（包括挡土墙费用39000元、填埋种植泥180000元、机械台班费7500元、砖2640元、水泥7000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2013年6月1日签订了《转让土地使用权租赁合同》，合同约定被告将九龙村门口塘、大岗田塘、晒谷场及周边空地合共23亩土地出租给原告使用，租赁期限为30年，即从2013年6月1日至2043年10月31日，每年每亩租金5000元，每年的1月份前交清本年度租金，自2013年11月起计租金。后原告于约定期限前向相应的户主代表足额支付了2013年11月、12月及2014年全年的租金共134166元，并开始对上述土地进行填土及建造相应的挡土场、棚架等。但被告与第三人林金华于2014年1月15日签订《补充协议》，将原告承租的土地再次出租给林金华使用，而林金华在被告的配合下，强占原告所承租的土地致使原告至今无法使用涉讼土地。被告的行为，严重损害了原告的合法权益，已构成根本违约，原告有权解除合同并追讨相关损失。被告辩称，1.涉案《转让土地使用权租赁合同》并未成立，原告无权要求解除合同。涉案《转让土地使用权租赁合同》的签订时间为2013年6月1日，租赁面积为23亩，租赁年限为30年，按照其时施行的《佛山市南海狮山镇农村集体资产交易办法》（狮府〔2012〕44号）第八条、第十一条和第三章的相关规定，涉案土地应经过狮山镇的农村集体资产交易平台进行公开招标，而原告所提交的《转让土地使用权租赁合同》并没有表决和公开交易等相关资料，且部分的签名人员在南海区人民法院（2015）佛南法民三重字第5号案中也表示其签名并非自身的真是意思表示（详见判决书第8页），即涉案的《转让土地使用权租赁合同》并非合同当事方的真实意思表示，也未履行相应的交易审批手续，不符合合同的成立要件，合同尚未成立。从原告提交的南海农商银行客户回单中可看出其诉称的合同履行款并未向被告支付，而是直接支付予案外人，即合同的实际履行相对方并非被告，涉案合同的签订和履行均非被告的真是意思表示，现原告要求解除与被告的涉案合同缺乏事实和法律依据；2.原告要求被告退还款项缺乏依据。如前所述，原告提交的南海农商银行客户回单已经足以证明原告诉请退还的款项并非由被告收取，原告要求被告退还款项缺乏依据；3.原告要求被告赔偿损失没有依据。原告的前期投入费用仅是案外人出具的收据，并没有其他证据佐证，不足以证明实际的费用数额。涉案的土地用途为农用地，原告在该地块上进行沙石的填埋，破坏了土地的耕作用途，且其在佛山市中级人民法院（2016）粤06民终4789号案件审理过程中提交了国土部门认定其违法用地的材料，即其诉称的损失是因其违法用地的行为所致，与被告无关，要求被告赔偿损失缺乏依据。第三人辩称，1.2009年佛山市规定租赁土地要进行招投标，且拆除了不少乱搭、乱建的违法用地并进行复耕复绿；2.原告从未与村民会面，2013年，九龙村村长罗某、村民罗英才欺骗村民与原告签订的涉案合同是无效的，（2014）佛南法民三初字第1286号判决书已明确作出判决；3.原告没有填埋种植泥，也没有搭建棚架及请钩机平整场地，涉案土地上仅放置了水泥废渣，并堆了一些红砖。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的收据3019082原件1份、南海狮山镇个体组织收据（电子）原件2份，因该证据并非原告单方制作且原告提供了原件，被告虽对其有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。原告提供的收据原件5份、挡土墙施工协议书、填土协议书原件各1份，本院结合案件事实予以综合认定。被告提供的《关于印发的通知》复印件1份，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。4.证人罗某的证人证言，证人罗某作为涉讼租赁合同签订时九龙村村长，直接参与涉讼租赁合同签订并与原告沟通租金支付事宜，陈述事件完备，且其证言与本院采信的证据可相互印证，与原被告的庭审陈述亦基本吻合，故罗某的证人证言本院予以采信，并作为认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，“九龙村户主”（出租方、甲方）与原告冼钊强（承租方、乙方）签订《转让土地使用权租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定将：位于九龙村门口塘、大岗田塘、晒谷场及周边空地合计23亩土地（以下简称涉讼土地）转让给冼钊强使用；转让期限为30年，即从2013年6月1日至2043年10月31日；每年每亩租金5000元，每五年递增10%。涉讼租赁合同第1条明确约定：“甲方把村小组分到各自的土地，再由村长罗某、社长贺秀英、范礼祥代为向外出租，以每年每亩5000元的价格收取租金，再由当年的村小组领导分到有股权认证的村民手中。”合同落款甲方户主签名由罗英才、吴绍平、吴绍龙、吴国锋、宋谷英、罗顺成、罗绍雄、罗绍强、罗润才、罗汝才、罗奀女、梁四妹、范叶祥、范礼祥、范超权、罗某及范永文签名，村法定代表由贺秀英签名，并加盖被告公章。2013年6月23日，原告冼钊强向在涉讼租赁合同上签名的户主支付2个月租金19166元；2013年12月31日及2014年1月14日，原告共向在涉讼租赁合同上签名的户主支付114999.8元，合计134165.8元。2016年11月30日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁合同签订后，原告未实际占有、使用涉讼土地。原、被告及第三人均确认原告和第三人承租的为同一块土地。另查明，林金华（本案第三人）为原告以佛山市南海狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社（本案被告）、冼钊强（本案原告）为共同被告，向本院提起土地租赁合同之诉，本院依法审理后作出(2014)佛南法民三初字第1286号民事判决，冼钊强不服判决，提出上诉，佛山市中级人民法院作以（2015）佛中法民三终字第622号民事裁定书裁定上述案件发回重审，本院依法另行组成合议庭进行审理并作出（2015）佛南法民三重字第5号民事判决，认定以下事实：林金华与佛山市南海狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社签订的《九龙土地租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼土地为农村集体土地，虽集体资产的处分、出租等经集体成员表决决定，无论集体成员之间收益分配如何确定，作出该处分、出租行为应以集体经济组织名义对外作出，而非单独或以户代表形式对外作出。正如《九龙土地租赁合同》所附的户主意见表一样，相应村民/户主签名为集体表决形式而非对外的出租主体。涉讼租赁合同（乙方为冼钊强）经当时全村的十七户户代表签名同意，并加盖佛山市南海狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社公章，故涉讼租赁合同的甲方为佛山市南海狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社（即本案被告）。佛山市南海狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社与冼钊强签订的《转让土地使用权租赁合同》为双方真实意思表示，同样没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。后冼钊强不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终4789号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，（2015）佛南法民三重字第5号民事判决已发生法律效力，涉讼租赁合同合法有效，合同相对方为原告和被告，被告认为其并非涉讼租赁合同的相对方且涉讼租赁合同并未成立的抗辩，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告就涉讼土地分别与第三人、原告签订合法有效的租赁合同，涉讼土地由第三人占有、使用，原告无法占有、使用涉讼土地，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，故本院对原告要求解除涉讼租赁合同的诉讼请求予以支持。涉讼租赁合同因被告违约而解除，且原被告均确认原告未占有、使用涉讼土地，故本院对原告请求被告退还租金134165.8元的诉讼请求予以支持。涉讼租赁合同是否解除及被告是否负有返还款项的义务经本院判决后才予以确定，原告主张被告从2014年3月10日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。涉讼租赁合同的出租方为被告，涉讼租赁合同签名的户主均为被告社员，原告依据时任村长的罗某指示按股份分红的分配标准向在涉讼租赁合同上签名的户主支付租金，符合涉讼租赁合同的约定。涉讼土地为农村集体土地，处分、出租涉讼土地应以集体经济组织名义对外作出，因出租涉讼土地所得收益的分配，不影响集体经济组织作为权利义务承担主体的地位，被告认为其无需退还租金款项的抗辩，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。原告主张被告赔偿前期投入费用，但被告、第三人均主张种在涉讼租赁合同签订前，第三人已在涉讼土地上有建挡土墙并埋种植泥，原告未实际使用涉讼土地，亦没有在涉讼土地上建挡土墙、埋种植泥，不存在前期投入，原告亦确认第三人有在涉讼土地上建挡土墙并埋种植泥，且原告主张涉讼租赁合同签订后，其并未对涉讼土地占有、使用，故原告主张被告赔偿前期投入费用236140元（包括挡土墙费用39000元、填埋种植泥180000元、机械台班费7500元、砖2640元、水泥7000元）没有事实依据，本院对其诉讼请求依法不予支持，对原告提供的收据、挡土墙施工协议书、填土协议书等证据材料，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告冼钊强与被告佛山市南海区狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社于2013年6月1日签订《转让土地使用权租赁合同》。二、被告佛山市南海区狮山镇罗洞村九龙股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金134165.8元予原告冼钊强。三、驳回原告冼钊强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3427.3元（原告已预交），由原告负担1927.3元，被告负担1500元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1500元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用1500元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年一月六日书记员 廖炜城