辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1831号
上诉人（原审原告）：王文，男，1959年8月24日出生，汉族，际华三五二三特种装备有限公司职员，住址沈阳市铁西。
委托代理人：孙世昌，男，1957年3月23日出生，汉族，际华三五二三特种装备有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：沙爽，该公司董事长。
委托代理人：聂诚，男，1963年9月22日出生，汉族，该公司职员。
上诉人王文因与被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称鼎盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第113号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月23日对此案进行了审理，上诉人王文及其委托代理人孙世昌，被上诉人鼎盈公司的委托代理人聂诚到庭参加了诉讼。
王文一审诉称，2005年9月7日，王文、鼎盈公司签订商品房买卖合同，王文一次性交款购买了鼎盈公司位于沈阳市浑南新区营盘北街5号（B区）3层C083号商铺，面积11.6平方米，价款99，302元。合同约定2006年9月30日交房，也约定了商品房交接、产权登记、违约责任等事宜，但鼎盈公司未按合同履行，至今不交房，不为王文办理商铺权属备案登记。2010年6月30日，在商铺未交接，未备案登记获取权属证书、王文未拿到租金的情况下，鼎盈公司以排号领租金名义，让王文缴纳了商铺房产税、个人所得税、土地使用费、印花税等合计1979元。自2006年10月开始，王文多次向鼎盈公司索要商铺、商铺权属证书，都遭到拒绝。近日，王文发现鼎盈公司私自将商铺租给沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司。鼎盈公司的行为违反了法律规定，王文起诉，请求判令：1、鼎盈公司向王文交付商铺，办理权属证书备案登记，给付王文不应支付的税款1979元；2、按合同延期交付房款日违约金万分之三比例，判令鼎盈公司向王文支付2006年9月30日暂算至2014年12月31日止的逾期交房违约金92，470元；3、鼎盈公司承担诉讼费用及王文实现债权发生的费用。
鼎盈公司一审辩称，鼎盈公司于2012年1月1日将包括涉案房屋在内的女人街商业广场整体租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，租期20年，现已整体装修并经营使用，所以王文要求交付涉案商铺的请求，客观上无法将王文的商铺独立返还。此外，从不动产收益减少损失的角度考虑，如果商铺闲置状态一直持续下去，权利人的利益必然受到损害，现案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司整体装修并经营使用，如单独将王文的商铺割出，必然会影响整体经营，而且王文亦无法经营，无法发挥商铺应有的功效，导致原、鼎盈公司的利益均受损。本着尊重客观事实、最大限度保护当事人利益的宗旨，王文要求交付涉案商铺确无客观可能。办理产权证需要各种验收手续，包括实测房屋的四至范围。现涉案房屋已被整体租赁装修使用，客观上无法按照原来的施工设计图纸进行实测，无法办理产权证。而且办理产权证首先具备有关部门的验收手续及法定要件，然后由出卖人报产权登记机关备案合格后领取初始登记批复，最后协助买受人办理产权证。目前不具备办理产权证的条件。王文主张的1，979元税费都是向有关部门支付的，不是鼎盈公司收取的。王文的商铺是返租式商铺，鼎盈公司是要返还租金，并不是支付违约金。
原审法院审理查明，2005年9月7日，王文、鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司）签订商品房买卖合同，约定：王文购买鼎盈公司开发的沈阳市浑南新区营盘北街5号B区3单元C083号商铺，套内建筑面积11.6平方米，价格99，302元；鼎盈公司应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付王文；逾期超过90日后，王文有权解除合同，王文要求继续履行合同的，合同该继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎盈公司按日向王文支付已交付房价款万分之二的违约金；鼎盈公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由鼎盈公司提供的资料报产权登记机关备案。同时，王文又与沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称“女人街发展公司”）签订商铺租赁协议，约定：商铺交付时间在2006年9月30日前；租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，王文同意无偿提供给女人街发展公司，自2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期；租金每月每平方米93.9元，每月1088.8元（税前）；自租赁期算日起，每6个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）；在承租期内，王文只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街发展公司所有；王文同意该商铺由女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，王文不得以任何理由进行干预；承租期届满后，如女人街发展公司继续承租，则王文同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准，具体条款由双方另行签订续租协议。2005年9月8日王文向鼎盈公司交纳购房款99，302元。
2007年，沈阳市房产局下发拆迁公告，要求包括王文所购买商铺在内的女人街所建商铺停工，2008年9月鼎盈公司开始继续建设。王文所购商铺，鼎盈公司一直未到产权登记机关进行产权备案登记。
2010年6月王文向鼎盈公司主张租金，鼎盈公司要求王文先行缴纳租金收入的税费，2010年6月9日，王文向沈阳地方税务局高新技术产业开发区分局缴纳个人所得说（个体工商户生产、经营所得）371.06元、房产税（经营性出租）1567.87元、印花税（财产租赁合同）13.07元、土地使用税（八级土地）27元。王文曾多次向鼎盈公司及政府有关部门主张权利未果，诉至法院。
原审法院另查，鼎盈公司将所有商铺其中包括王文购买的B区3单元C083号商铺在内的整体商铺，租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
原审法院认为，王文、鼎盈公司签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。
关于王文要求鼎盈公司交付商铺、支付逾期交房违约金的诉讼请求，王文、鼎盈公司约定的交房时间与王文、女人街发展公司约定的交房时间相同，鼎盈公司虽未按合同约定直接向王文交付商铺，但王文对其购买的商铺是返租式商铺为明知，尤其王文曾主张租金的行为，表明其对鼎盈公司直接向女人街发展公司交付商铺行为的认可及通过租赁商铺获取租金收益的意思表示。现王文所购买的商铺已由鼎盈公司整体出租给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，且该公司已经整体装修并经营使用，鼎盈公司与该公司所签的租赁合同的租期还有十多年，王文要求鼎盈公司交付商铺的请求无论是鼎盈公司，还是沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司都无法单独将王文的商铺独立返还。此外，从不动产收益减少损失的角度考虑，如果商铺闲置状态一直持续下去，权利人的利益必然受到损害，如单独将王文的商铺切割出来必然会影响沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司的整体经营，而且王文亦无法经营，无法发挥商铺的应有功效，导致王文、鼎盈公司的利益均受损的后果。本着尊重客观现实、最大限度的保护当事人利益的宗旨，故王文的该项诉讼请求原审法院不予支持。
关于王文要求鼎盈公司办理权属证书备案登记的诉讼请求，因办理该手续需要具备有关部门的验收手续及法定的条件，由相关的行政机关审查，不属于民事案件的调整范围，故王文的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于王文要求鼎盈公司返还王文支付税款1979元的诉讼请求，依据王文与女人街发展公司签订的商铺租赁协议的约定，及鼎盈公司将商铺租赁给沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司的事实，王文有获得商铺租金、占有使用费的权利，同时亦有向国家有关部门缴纳因此产生相关税费的义务，王文怠于行使获得商铺租金、占有使用费的权利，并不影响其向国家有关部门承担缴纳相关税费的义务，尤其王文此税款并非鼎盈公司收取。对王文该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条之规定，原审法院判决如下：驳回原告王文的诉讼请求。案件受理费4175元，由原告王文负担。
宣判后，王文不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。理由：本案《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人不交付商铺、不为上诉人办理商铺权属登记备案，是合同的违约行为。上诉人要求被上诉人按合同交付商铺，支付逾期交付商铺违约金，赔偿税费损失，有法可依，理应得到法院的支持。具体理由如下：一、上诉人与被上诉人是商铺买卖关系，不存在返租关系。1、本案《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人签订的，案外《商铺租赁协议》是上诉人与案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司签订的，两个合同是上诉人与不同主体签订的，是不同的法律关系。被上诉人对上诉人而言，并不同时既是商铺的销售者，又是商铺的承租者，故本案上诉人与被上诉人的商铺返租关系不成立，上诉人与案外人签订的《商铺租赁协议》与被上诉人无关，与本案无关。2、被上诉人未交付商铺的违约事实真实存在。上诉人与案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司虽签订有《商铺租赁协议》，但从未认可被上诉人可直接向案外人交付商铺；被上诉人按《商品房买卖合同》应交付给上诉人的商铺，现实中不仅没有交付给上诉人，也从未向案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司交付（见（2013）东陵民二初字第977号生效判决案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司的表述）。既然被上诉人未向上诉人和案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司交付商铺，说明被上诉人的合同违约事实真实存在，按《商品房销售管理办法》第30条及《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审没有理由不支持上诉人的合法诉求。3、上诉人的商铺已被被上诉人违法私租。有证可查，被上诉人与上诉人没有商铺返租关系，也未向上诉人交付商铺；被上诉人与案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司也没有商铺租赁关系，也未向其交付商铺；上诉人应得的商铺早在2008年就被被上诉人私自租给了沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司，有双方《租赁合同》为证。被上诉人的商铺私租行为，没有得到上诉人的授权同意，其所得不当利益也没有给付上诉人，应当说这是被上诉人对本案买卖合同的严重违约，是对上诉人的严重侵害和侵权。二、被上诉人的违约理由不具有合法性。1、上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同》，已认定合法有效。既然合法有效，合同当事人双方就应当按照合同约定履行合同义务和责任，就应当依《商品房销售管理办法》、《合同法》的相关规定，保护合同履约者，制裁合同违约者。本案上诉人按合同约定交付了房款，理应获取应得的商铺，理应受到法律的保护；被上诉人收了房款，不按合约向上诉人交付商铺，就应当向上诉人支付逾期交付违约金，就应当受到法律的制裁。2、本案被上诉人的合同违约事实十分清楚。一审判决不应回避被上诉人的违约事实，更不应以假设可能发生的后果，对被上诉人的合同违约事实进行袒护和狡辩。3、一审判决结果让上诉人蒙受了巨大的无法挽回的损失。三、税费损失与被上诉人存在因果关系。1、上诉人所谓的租金收入和占有使用费收入根本不存在，也没有向国家有关部门缴纳税费的义务。因为，上诉人与案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司签订的《商铺租赁协议》，没有实际履行，不可能获取租金收入；上诉人与被上诉人及兴隆大奥莱分公司不存在商铺返租关系，也无从得到商铺的占用使用费。在没有租金和占用使用费实际收入的情况下，被上诉人让上诉人交纳不该交纳的税费，其税费损失理所当然应由被上诉人承担。2、本案税费产生的根本原因，是被上诉人未按《商品房买卖合同》约定向上诉人交付商铺，而未交付的商铺一直被被上诉人占有和租用。上诉人要求被上诉人支付上诉人税费损失，合情合理，不存在任何异议。3、税费损失是被上诉人诱骗上诉人的产物。本案被上诉人明知自己不能交付商铺，明知案外人沈阳女人街商业发展有限责任公司不会支付不存在的租金，却还通知上诉人及其他购房人以排队领租金的方式，让上诉人交纳不该交的税费。现上诉人未领过一分钱的租金和占用使用费，也不清楚所谓的租金和占用使用费从何而来，对于无中生有的租金、占用使用费所发生的税费损失，只能由诱骗者被上诉人来赔付。四、上诉人的诉求有法可依，应当受到法律保护。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不仅合法有效，上诉人的诉求和主张更有法可依。一审判决为被上诉人所讲的任何理由，都不应阻止本案买卖合同的履行，都不能对抗相关法律的规定。
被上诉人鼎盈公司辩称，同意原审判决。
本院认为，原审认定事实不清。本案应查清鼎盈公司是否向王文交付商铺；如未交付，商铺是否符合交付条件，能否交付。依据查明的事实，结合王文的诉请依法裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第113号民事判决；
二、发回沈阳市浑南区人民法院审理。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。