杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1650号
原告：杭州竞业物业管理有限公司。
法定代表人：束亮。
委托代理人：林永武。
被告：赵洁。
委托代理人：王焕青。
原告杭州竞业物业管理有限公司与被告赵洁物业服务合同纠纷一案，于2008年11月25日诉至本院，本院于当日受理后，被告在答辩期间内提出管辖权异议，本院于2008年12月29日裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服提起上诉，杭州市中级人民法院于2009年3月2日作出（2009）浙杭辖终字第67号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂于2009年3月23日转为普通程序进行审理。于2009年4月10日公开开庭进行了审理。原告杭州竞业物业管理有限公司的委托代理人林永武、被告赵洁的委托代理人王焕青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告系东方苑小区44幢别墅的业主，原告于2005年7月开始管理东方苑物业，物业管理合同每年签订一次。2007年7月1日原告再次与东方苑业主委员会（下称东方苑业委会）签订物业管理合同，约定由原告管理物业期限自2007年7月1日至2008年6月30日。别墅物业服务费按建筑面积每月每平方收取1.80元，对逾期交纳的物业服务费，从逾期之日每日加收0.3%滞纳金。此外，原告还受被告委托代为养护被告的私家花园，委托管理期限一年自2007年7月至2008年6月，双方约定花园养护费按花园面积每年每平方收取3.5元。服务费每半年支付一次。原告依约履行管理服务义务，被告身为业主同时担任业主委员会委员，却不带头履行交费义务。2007年7月1日开始的相关物业服务费和私家花园养护费，被告至今尚未支付。现请求判令被告支付2007年7月1日至2008年6月30日期间的别墅物业服务费6278.69元（别墅面积290.68平方米×1.8元／平方米×12个月）、物业服务费滞纳金1732.92元（从2008年7月1日计算至2008年9月30日共92天×0.3%×6278.69元）、2007年7月1日至2008年6月30日期间的私家花园养护费2050.53元（683.509平方米×3元／平方米），合计10062.14元，承担本案诉讼费。
被告辩称：本人在东方苑有一处房产属实，原告曾经在2007年6月之前管理过东方苑物业，但此后小区的物业管理服务以及花园管理根本没有，原告起诉毫无事实根据。另外，原告主张的滞纳金过高。
原告为证明其主张的事实提交了下列证据：
1、物业管理服务合同一份，证明原告与东方苑业委会于2007年7月1日订立合同，约定由原告管理该小区物业以及物业服务收费标准等。
2、私家花园养护协议书一份，证明原告与被告协议约定，委托原告对被告的别墅花园进行养护服务以及服务收费标准。
3、东方苑平面示意图，证明被告的别墅的位置。
4、杭州之江国家旅游度假区物业项目实施确认书一份，证明原告受东方苑业委会委托自2007年7月1日至2008年6月30日管理东方苑物业，经度假区房管局确认同意。
5、东方苑部分业主交纳物业费、花园养护费的收款收据存根联若干，证明原告的物业管理服务得到了业主的认可，业主按协议约定的收费标准交纳了相关服务费的事实。
6、原告收取的东方苑44幢交纳水费的收据存根联3张，时间均为2008年，证明原告履行物业管理服务的事实。
7、绿化服务质量周检表3张，时间分别为2008年3月1日、4月1日和5月1日，证明原告对被告的私家花园进行养护服务的事实。
8、王金良于2009年3月26日出具的证明一份，证明东方苑业委会与原告签订过两年服务合同，时间从2006年7月1日至2007年6月30日以及从2007年7月1日至2008年6月30日。
对于原告的上述证据，被告质证意见如下：证据1即物业管理服务合同，对三性均有异议，业主委员会从来没有向业主告知过订立该合同的事实，我们也从来没有接受过原告的服务。从合同的形式内容来看，页与页之间没有加盖骑缝章，而且出现了两处“第十条”。显然，不具有真实性。该合同的主体并非本案原被告，故与本案缺乏关联性；证据2养护时间系原告伪造的不具有真实性；证据3系复印件，不符合证据形式要求，不予认可；证据4载明的物业服务时间从2007年7月1日开始，但房管局落款确认的时间却是2008年3月，缺乏真实性，且与我们业主无关；证据5、6只是收据的存根联，不能证明业主缴费事实；证据7绿化服务质量周检表系原告单方制作的，未经我方确认不具有证明力；证据8王金良的证明属于证人证言，证人未到庭作证不符合证据的形式要求。证人与原告关系较好，有利害关系。作证内容不真实。
被告为反驳原告证据，提交了下列证据：
1、原告与被告签订私家花园养护协议书，证明协议约定的花园养护时间是2007年1月至6月。原告提交的养护协议是其单方变造的。
本院为查明案件事实，根据原告的申请，向房管局调查了之江路188号东方苑44幢别墅房屋的产权登记档案。查明房屋的所有权人赵洁，建筑面积290.68㎡。
此外，本院还依职权取证了下列证据：
1、本院对王金良调查笔录一份，王金良作证其在2006年8月至2008年7月期间担任东方苑业主委员会主席。原告自2005年6月开始一直管理东方苑物业，本人担任业委会主席以来物业管理合同一年一订。由于业主们对选择物业公司的问题意见不统一，所以房管局提出在新的物业公司未确定之前仍由原告管理。对于原告提交的证据1物管服务合同，王金良认为与业委会留存的合同是一致的，合同的文本是沿用以前的。对于原告的服务质量基本满意。
2、由王金良保管的2006年7月12日签订的物业管理合同，管理期限自2006年7月1日至2007年6月30日，物业管理收费等内容与原告的证据1一致。
对于本院调取的上述证据，原告均无异议。被告认为，法院调取的房屋档案资料无效，因为非法院的调查范围，且无法院调查人员签名；证据2、3也无效，因为也不属于法院的调查范围，根据规定调查应由两名审判员进行，本案调查只有一名审判员和书记员，形式不合法。王金良身为证人应到庭作证。本院认为，被告系44幢别墅业主，对自己的物业的状况当然持有证据却拒绝举证，原告为证明对被告物业服务面积，申请法院调查，符合法律规定。法院调取的房屋档案资料，合法有效。本案争议的事实，一是2007年7月1日至2008年6月30日期间，原告是否东方苑物业的管理公司？原告提交的证据1物业服务合同，从证据形式上被告所述的瑕疵确实存在，但合同的其他内容特别是尾部当事人印章代表人签名以及落款时间形式完备真实，证明了原告与东方苑业主委员会在2007年7月1日签订过管理合同的事实。再结合本案其他证据和事实来看，王金良当时系东方苑业主委员会主席，对委托物业管理的事实知情且原告提交的物业管理合同有王金良代表东方苑业委会的签名。因此，本院为查明案件事实向王金良调查及从王金良处取证的物业管理服务合同合法有效。王金良证明了原告提交的物管合同中物业管理期限、权利义务及服务收费内容均真实。与原告的证据4房管局出具的物业项目实施确认书，证明的原告自2007年7月1日至2008年6月30日管理东方苑物业事实相互印证。证据4来源合法权威，系有效证据。故原告管理东方苑物业的事实应予认定。至于物业收费标准，原告主张别墅按每月每平方米1.8元收费，与上述证据证明的内容一致，可以认定。争议的事实之二被告的44幢私家花园自2007年7月至2008年6月是否委托原告养护管理？原告提交的花园养护协议与被告持有的协议在养护时间收费标准等多处内容不一致，原告自认上述内容是其更改的，原告并无证据证明其上述更改经过双方合意确认。故应以被告提交的养护协议为准，根据该协议并不能证明44幢私家花园自2007年7月至2008年6月委托原告养护管理的事实。
综合对证据的认证及庭审中当事人陈述，本院对案件事实认定如下：
被告系东方苑小区44幢别墅业主，44幢别墅的建筑面积290.68平方米。原告于2005年7月开始管理东方苑物业，物业管理合同每年签订一次。2007年7月1日原告再次与东方苑业委会签订物业管理合同，约定由原告管理物业期限自2007年7月1日至2008年6月30日。物业管理服务费由原告按服务收费标准向业主收取，其中别墅物业服务费按建筑面积每月每平方1.80元计收。物业服务费每半年交一次，3月16日至4月15日、9月15日至10月15日为半年度物业管理服务费收交日期，对逾期交纳的物业服务费，原告可以从逾期之日每日加收0.3%滞纳金。合同对双方的权利义务以及物业管理服务目标和标准进行了具体约定。王金良和束亮分别以东方苑业委会及原告代表人身份在合同上签字。合同签订后，原告依约履行了对东方苑物业管理服务的合同义务。应该在2007年9月15日至10月15日交纳的2007年7月至12月物业管理服务费及应在2008年3月16日至4月15日交纳的2008年1月至6月的物业管理服务费［被告应交纳6278.69元（别墅面积290.68平方米×1.8元／平方米×12个月）］，被告至今没有交纳。
本院认为：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其代表业主所作的决定，对全体业主具有约束力。原告与东方苑业委会签订的物业管理服务合同合法有效，合同对东方苑全体业主具有约束力。原告依约履行对东方苑物业管理服务的合同义务，有权按照约定的物业服务收费标准向业主收取服务费。被告系该小区44幢别墅登记的房屋所有人也即业主，理应履行交纳物业管理费的合同义务，被告未按约交纳物业管理费构成违约，应承担违约责任。原告主张的逾期付款违约金虽符合合同约定，但过分高于实际损失，应作调整。原告主张的私家花园养护费缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条之规定，判决如下：
一、赵洁支付杭州竞业物业管理有限公司物业服务费6278.69元（2007年7月1日至2008年6月30日）、支付逾期付款违约金578元（从2008年7月1日计算至2008年9月30日共92天，按日0.1%计算），合计6856.69元，于本判决生效后十日内支付。
二、驳回杭州竞业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52元，由杭州竞业物业管理有限公司负担17元、赵洁负担35元，赵洁应负担部分于本判决书生效后七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的诉讼请求交纳。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68，开户银行：工行湖滨分理处）。
审 判 长 倪 英
人民陪审员 陈顺根
人民陪审员 方杏妹
二〇〇九年五月十五日
书 记 员 王 芳