黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民再10号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）王桂梅，住哈尔滨市南岗区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）于长藻，住哈尔滨市香坊区。
申请再审人王桂梅与被申请人于长藻房屋租赁合同纠纷一案，哈尔滨市香坊区人民法院于2014年6月作出（2014）香民二初字第68号民事判决，王桂梅提起上诉，本院于2014年10月作出（2014）哈民一民终字第592号民事判决，已经发生法律效力。王桂梅对生效判决不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2015年11月作出（2015）黑高民申二字第258号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王桂梅、被申请人于长藻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂梅起诉称，2009年10月13日，购买了于长藻的房产，但办完交易手续后，于长藻以种种理由拒绝倒房。2012年10月至12月期间，于长藻为王桂梅出具一份拖欠房屋租金的欠条。2013年1月至5月期间，王桂梅、于长藻又签订《租房协议》，以每月租金600元在此租住。租期届满后于长藻至今未交付房屋租金，且拒绝迁出。故诉请判令于长藻立即从该房屋内迁出，并给付所拖欠的租金5600元及逾期房租4200元。
于长藻答辩称，没有向王桂梅出卖过房屋；因其欠王桂梅母亲史连英钱款，遂将该房屋抵押给史连英；史连英在公证处让于长藻委托王桂梅的妹妹王桂霖帮忙办事，让于长藻在公证书上签字，于长藻不知道公证内容，不同意出卖房屋。
一审判决认定，于长藻与王桂梅母亲史连英系朋友关系。2007年10月19日，史连英与于长藻及于长藻的配偶盛松娟签订一份借款协议书，约定于长藻及其配偶盛松娟向史连英借款11万元，借款期限为2007年10月8日至2009年10月8日，于长藻及其配偶盛松娟用共同所有，位于哈尔滨市香坊区（原为动力区）锅炉二道街931栋1单元1层4号房屋作为抵押，房屋议定价格为13万元；还约定于长藻及其配偶未按合同规定归还借款，史连英有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，史连英仍有权向于长藻及其配偶追偿，直至还清全部借款本息为止。借款到期后，于长藻及其配偶盛松娟于2009年9月11日到哈尔滨市香坊公证处办理委托公证，委托史连英的二女儿王桂霖为其办理买卖更名过户的相关手续，委托权限如下：“于长藻与盛松娟系夫妻关系，现共同委托王桂霖代理办理位于哈尔滨市动力区锅炉二道街931栋1单元1层4号房产的代偿还贷款，代领取房屋他项权证，代办上述房产交易过户更名的一切手续，代办房屋维修基金，同意买方以买方名义贷款，代收卖房款，代办涉税相关事宜、代办上述房产的土地使用证的更名手续。委托人在相关文件上的签字我们均予以认可。”2009年9月24日，王桂霖与王桂梅签订房屋买卖合同，将该房屋以11万元价格出卖给王桂梅。合同签订后，王桂梅与王桂霖办理了更名过户手续，将该房屋产权更至王桂梅名下。买卖完成后，王桂梅以其与母亲史连英之间亦存在债务关系为由，未将购房款给付于长藻及其委托代理人，而是与史连英自行冲抵债务。另查明，于长藻于2013年9月10日向王桂梅出具5600元房租欠条一份。2013年2月28日、4月30日及同年5月31日，王桂梅、于长藻分别签订三份《租房协议》，协议中约定于长藻继续租住上述争议房屋，每月房租为600元。
一审判决认为，虽然王桂梅实际取得了争议房屋的产权，但其取得房屋产权的过程存在重大瑕疵。首先，于长藻与史连英之间的债权实现方式存在重大瑕疵。王桂梅、于长藻之间的房屋买卖关系起始于于长藻与王桂梅母亲史连英之间的债务关系。经调查，于长藻与王桂梅母亲之间有11万元的债务，且约定用本案争议的房屋作为抵押，但是在双方的借款协议中，明确约定了通过法院拍卖及作价的方式实现房屋债权，故史连英通过要求于长藻将该房屋卖给其女儿即本案王桂梅的方式实现债权，既不符合法律规定亦不符合双方的约定。其次，于长藻的委托代理人王桂霖的代理行为存在重大瑕疵。根据公证的委托书显示于长藻委托王桂霖为其办理房屋更名过户的全部手续，但并没有关于签订房屋买卖合同，代卖房屋的相关委托。况且，王桂霖作为于长藻的委托代理人，并未依照《中华人民共和国合同法》第四百零一条的规定，按照委托的要求，报告委托事务的处理情况。在于长藻与史连英签订的借款协议中明确约定本案争议房屋价值为13万元，但王桂霖将本案房屋仅以11万元的价格出卖给王桂梅，其行为损害了于长藻的利益。虽然王桂梅在庭审中称，该房屋的交易价格为16.5万元，但其并未能提供实质证据予以证明。另外，王桂梅与于长藻的委托代理人王桂霖系至亲姐妹，且代理卖房后，代理人未代为收取购房款，任由王桂梅将购房款与母亲史连英抵债，而不忠实的履行代理职责，未尽到善良代理人的代理义务。王桂梅亦在明知代理人的代理行为存在重大瑕疵的情况下，仍然与其签订房屋买卖合同，并办理了该房屋的更名过户手续，故该代理行为存在重大瑕疵。第三，王桂梅未按照合同约定给付于长藻购房款。在第一次庭审中，王桂梅承认没有将购房款给付于长藻，而是将购房款给付其母亲史连英抵偿于长藻的债务。第二次开庭时，王桂梅又称其与母亲之间本身存在债权债务关系，故将该购房款用于冲抵其与母亲史连英之间的债务。王桂梅关于购房款的表述前后不一致，但王桂梅均未否认一个事实，即该购房款并没有给付于长藻及其代理人王桂霖。虽然于长藻与王桂梅母亲之间存在债权债务关系，但其与王桂梅、于长藻之间的房屋买卖关系是不同的法律体系，不能混同，因此王桂梅购买房屋的行为亦存在重大瑕疵。综上，王桂梅与于长藻代理人王桂霖之间签订的买卖合同存在重大瑕疵，属于恶意串通，损害于长藻的利益，该合同的内容不是于长藻的真实意思表示，应属无效。王桂梅基于买卖关系要求于长藻从争议房屋中迁出，不符合法律规定，对王桂梅的该项诉讼请求不予支持。关于王桂梅向于长藻索要欠款及拖欠租金的问题，由于上述款项产生的基础是王桂梅、于长藻之间的买卖关系成立，因王桂梅、于长藻之间的买卖关系无效，故其上述请求亦不能得到支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零一条之规定，判决：驳回王桂梅的诉讼请求。案件受理费100元，由王桂梅负担。
王桂梅向本院提起上诉称，一审法院在对其举示的证据全部予以确认的前提下，确认王桂梅基于买卖关系要求于长藻从争议房屋中迁出不符合法律规定，属认定事实严重错误；王桂梅在一审庭审中提出于长藻向王桂梅支付过6个月的房租共计3600元，在王桂梅提供的《欠条》中也可以明确这一事实，双方实际履行合同的行为，对于证明王桂梅与于长藻签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，有很重要的作用，但一审法院在原审过程中对该事实是否存在并未查清，应属认定事实不清。请求二审法院改判。
于长藻在法定期间未向本院递交答辩状，原审口头辩称：于长藻在该房屋已经居住30多年，没有出卖房屋，也未卖与王桂梅，是王桂梅和其妹妹王桂霖及其母史连英串通办理的更名。
二审判决确认一审判决认定的事实，另查明，2007年10月19日，于长藻及盛松娟与史连英签订的《借款协议书》还约定：本合同系经哈尔滨市动力公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，于长藻及盛松娟到期不履行义务，史连英可根据《民诉法》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。
二审判决认为，本案房屋买卖关系是否真实存在是本案争议的关键。根据查明的事实，于长藻与王桂梅房屋买卖关系明显与同类的正常交易不符，而且于长藻与王桂梅对买卖合同的签订以及支付房款等事实陈述不一致，本案房屋买卖关系的真实性存在疑点。
本案起源于长藻与王桂梅之母史连英之间存在债权债务关系。对于史连英债权的实现，双方约定以本案争议房屋作为抵押物并通过法院拍卖及作价的方式实现债权或者史连英直接向有管辖权的人民法院申请执行。可见，于长藻与史连英借贷时没有约定以房屋买卖实现债权的合意，房屋只是实现债权的保证。
从合同签订及履行看，于长藻没有暗示偿还债务，史连英提议于长藻委托王桂霖为于长藻办理房屋更名过户及代收卖房款等全部手续。现在没有证据证明于长藻知道王桂霖作为委托代理人与王桂梅签订房屋买卖合同将自己唯一的住房出卖，而且房屋买卖合同的相对方又是王桂霖的姐姐王桂梅，实际上是与于长藻毫无相关的王桂梅、王桂霖处理了于长藻房屋。于长藻与王桂梅虽然有形式上的《房屋买卖合同》，但于长藻始终没有向王桂梅交付房屋也未作出交付房屋的意思表示，同时王桂梅也未基于买卖关系主张权利，而是以双方存在租赁关系要求于长藻迁出及给付租金。
从支付房款情况看，王桂梅既未向于长藻支付任何房款，也未给付于长藻的委托代理人王桂霖，王林霖只管出卖房屋不履行收取房款的义务。于长藻与史连英在借贷时约定房屋价值13万元，在房地产大幅升值的情况下，仅以11万元价格出卖房屋，明显不符合当时的交易价格。而王桂梅称其与史连英存在债权债务，于长藻与史连英存在债权债务关系，自行以相互抵账的方式完成了给付于长藻房款的义务，损害了于长藻的合法权益。
综上，由于于长藻与王桂梅之间的买卖关系存在上述疑点，原审法院判决认定于长藻与王桂梅之间不存在真实买卖关系，进而得出王桂梅基于不真实的房屋买卖关系产生的租赁关系同样不真实并无不当。本案判决仅否定了于长藻与王桂梅之间房屋买卖关系的真实性，至于史连英与于长藻之间的债权债务，为另一法律体系，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王桂梅负担。
王桂梅再审申请称，双方签订房屋买卖合同后，申请人已经取得了房屋所有权证，事后双方又签订了房屋租赁合同，故请求于长藻迁出并给付房屋租金。
于长藻答辩称，双方不存在房屋买卖，没有将房屋出售给王桂梅，王桂梅也没有给购房款，是王桂梅私自更名的，于长藻借王桂梅母亲的钱，应当还给王桂梅的母亲，与王桂梅没有关系，不同意王桂梅的请求。
本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，于长藻夫妇于2007年10月8日向王桂梅之母史连英借款11万元，借款期限为两年，自2007年10月8日至2009年10月8日，并于2007年10月19日到公证处办理了《借款协议书》的公证。协议明确约定：于长藻夫妇以案涉建筑面积43.96平方米的私有房产做抵押，双方议定案涉房产价值为13万元；于长藻夫妇在合同规定的期限内不能按时还款，史连英有权采用拍卖、变卖或折价的方式处置抵押物。借款即将到期，因于长藻夫妇不能偿还借款，双方又于2009年9月11日到公证处办理了于长藻夫妇委托史连英次女王桂霖代办案涉房产交易过户更名等事项的《委托书》公证。2009年9月24日，王桂霖代表于长藻与其姐王桂梅签订《房地产买卖合同》，以11万元的价格将案涉房产以买卖的形式转让给王桂梅。王桂梅于2009年10月13日取得了新的产权证。案涉房产更名过户后，于长藻仍一直在案涉房产中居住。于长藻于2013年2月28日、4月30日和5月31日分别与王桂梅签订了三份《租房协议》，并于2013年9月10日为王桂梅出具一张《欠条》，承认欠房主王桂梅租金及包烧费5600元。通过以上事实可以看出，史连英与于长藻夫妇之间的债权债务是依法成立的，债务人于长藻夫妇在到期不能偿还借款的情况下为债权人史连英之女王桂霖出具代办案涉房产交易过户更名的委托书，委托债权人处分自有房产，其实质是以该房产抵偿债务，形式既可以是由债权人直接将房产更名过户到自己名下，也可以由债权人以对外出售房产所得的价款受偿。双方的该共同意思表示并非《中华人民共和担保法》所禁止的“流质契约”，不违反法律的禁止性规定，合法有效。且于长藻在房产已变更到债权人之女王桂梅名下三四年之后，还三次与王桂梅签订了《租房协议》并为王桂梅出具了承认拖欠房租的《欠条》，上述行为更能证明于长藻以房产抵偿债务的行为是其真实意思表示。
关于王桂霖的代理行为问题。2009年9月11日，于长藻夫妇经公证处公证授权王桂霖对涉案房屋办理过户和收取房款的代理权，王桂霖与王桂梅签订房屋买卖合同的代理行为，系在于长藻夫妇授权之内。在代理权授权范围内代理人进行的代理行为和进行的代理活动，不能认定违背被代理人的意志及损害被代理人的利益，在此情况下主张或认定王桂霖与对方存在恶意串通行为，没有事实和法律依据，因此，王桂霖的代理行为是合法有效的。如果于长藻认为王桂霖超越了代理权以及未按委托要求报告委托事务的处理情况、未收取卖房款、出售房价过低等行为，侵害了其利益，于长藻可向王桂霖主张损害赔偿，但不影响王桂霖代理行为的有效性和合法性，以及相关的法律效果，且该代理关系与本案并非同一法律关系，不能因此否定本案的租赁法律关系。
综上，王桂梅依据涉案房屋的房屋产权证照、双方当事人签订的房屋租赁协议、于长藻出具的欠条等证据，主张于长藻迁出并给付所欠租金，本院应予支持，原一、二审判决以不存在真实交易为由确认房产买卖行为无效并驳回王桂梅的诉求属适用法律错误，本院再审应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）哈民一民终字第592号民事判决和哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二初字第68号民事判决；
二、于长藻于本判决生效后30日内从哈尔滨市香坊区锅炉二道街931栋1单元1层4号房屋迁出；
三、于长藻于本判决生效后10日内给付所欠王桂梅租金及包烧费5600元；
四、于长藻于本判决生效后10日内给付所欠王桂梅自2013年9月至2014年3月租金4200元。
一、二审案件受理费共计200元，由被申请人于长藻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭华杰
审 判 员 李子青
代理审判员 刘正航
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 赵 鑫
杜欣雨