浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2302号
上诉人（原审原告）：陈雪云。
上诉人（原审原告）：叶言法。
上诉人（原审原告）：王信斌。
上诉人（原审原告）：周庆镐。
委托代理人：叶益林，浙江瓯泰律师事务所律师。
委托代理人：毛津津，浙江瓯泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张微微。
上诉人陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2006年间原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐合伙购买了乐成镇银溪村、坝头村、后所村三个村69户村民的三产用房土地指标，2007年间四原告以该69户村民的名义与乐清市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳了土地出让金和各项税费。2008年1月6日，四原告以乐清市晨曦大厦项目部的名义与被告张微微签订《乐清市晨曦大厦购房协议书》，约定被告张微微购买A幢河边至二环路第伍间店面及二楼商场，店面长8.25m，宽3m，店面24.75m2，商场24.75m2，合计建筑面积49.5m2（具体按实际面积为准多退少补），单位面积按每平方米17000元计价，计841500元；第一期在购买店面及商场时首付意向金300000元，第二期在2008年4月20日前付清该店面及商场总金额的30%余款计186600元，第三期在2008年该工程封顶后付清该店面及商场总金额的30%余款计186600元，其余余额20%计168300元待竣工验收后领取房产证时一次付清。2013年10月22日四原告以晨曦大厦项目部的名义与被告签订《办理房屋所有权证协议书》，约定被告于2008年间向晨曦大厦项目部购买的坐落于乐清市中心区A-a1地块的“晨曦大厦”A幢地面层店铺和二楼商场，建筑面积182.61m2，双方签订了《购房协议书》，购房协议书对购买店面、二楼商场的面积，用地性质、购房款金额、付款方式和期限及违约责任等均作了明确约定，被告已向晨曦大厦项目部支付了部分购房款即2038160元整，被告于2009年7月18日接受了房产并于2009年9月10日将房产出租给农村村镇银行，同时获得房屋租金，晨曦大厦项目部根据用地来源与性质，故先以乐成镇银溪村村民委员会作为房屋所有权人，于2010年1月16日取得乐清市房产管理局颁发的《房屋所有权证》，根据前《购房协议书》的内容要求，晨曦大厦项目部应将房屋所有权人乐成镇银溪村村民委员会过户给被告户名，且明确被告现有房产实际面积结算剩余购房款，为此双方协商，特为办理产权过户及相关事宜签订本协议。一、因被告已将房产出租给乐清市村镇联合银行，乐清市房产管理局不能将房产分割作独立产权，乙方同意将已办理的房产所有权人乐清市银溪村村民委员会《房屋所有权证》过户到被告共16户共有权《房屋所有权》。二、晨曦大厦项目部申办过户手续时，被告张微微应积极配合，及时提供办理共有所有权所需证明、证件。本次过户手续的所有税金及相关费用由晨曦大厦项目部承担，被告张微微只承担契税和印花税。三、被告张微微按乐清市房地产测绘队的实地测量即《房屋所有权证》绘制登证的建筑面积结算购房款。被告张微微在晨曦大厦规定时间7天内不来办理相关事务的，或不能及时向双方指定的账户交全额剩余购房款的，晨曦大厦将终止与被告张微微原已签订的《购房协议书》并收回房产，在收回房产之日起30天内退还被告张微微缴交的购房款本金。附注：《房屋所有权证》面积：101室151.14m2，102室660.12m2，103室387.81m2，201室1472.89m2。乐清市财政局为征收交易契税，委托乐清市江南房地产评估有限公司对晨曦大厦A幢101室、102室、103室、201室进行评估，101室、102室、103室的价格为20000元／m2，201室的价格为7000元／m2。2013年12月5日，现登记有被告张微微名字的房屋所有权证为102室，份额为10.48%，201室，份额为8.01%。庭审中原、被告确认被告已支付的总价款为3101401.47元。
陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐于2015年1月30日向一审法院起诉，请求判令张薇薇支付购房款和税费合计167420.6元。
原判认为，虽然被告是与乐清市晨曦大厦项目部签订了购房协议书，但该晨曦大厦项目部并非依法成立，而是由四原告合伙投资组成，且2013年被告与晨曦大厦项目部签订的《办理〈房屋所有权证〉协议书》中，代表晨曦大厦项目部签订的就是四位原告，故该四位原告具有主体资格。虽然四原告并非房地产开发企业，但涉案房产系三产用房，有别于一般的商品房销售，且该四位原告已从银溪村、坝头村、后所村村民手中受让了建房指标，并向国土资源局支付了土地出让金，可以认定该四位原告系诉争房产的实际所有者，其有权销售涉案房产，故四原告以晨曦大厦项目部的名义与被告签订的《乐清市晨曦大厦购房协议书》有效，被告关于涉案房产不能分割销售的抗辩，应不予采纳。原、被告均应按该协议全面履行自己的权利义务。按照双方签订的购房协议书，被告购买的房产为A幢河边至二环路第伍间店面及二楼商场，店面长8.25m，宽3.00m计24.75m2，商场24.75m2，合计建筑面积48.50m2（具体按面积为准多退少补），单位面积按每平方米17000元计价，后双方在2013年10月22日签订的《办理〈房屋所有权证〉协议书》中确定建筑面积为182.61m2，但四位原告在为被告办理房产证时，被告在102室份额为10.08%即面积69.18m2，在201室份额为8.01%即面积117.98m2，故双方应按实际房产证上的面积对房价进行结算，被告关于超出协议面积的房款应由原告承担的抗辩，应不予采纳。参照乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》，可以看出涉案房产一楼店面与二楼商场的房价差距很大（一楼为20000元／m2，二楼为7000元／m2），而被告实际所得的二楼房产面积远高于一楼房产面积，考虑到该份协议系四原告草拟，被告在庭审中认为该17000元／m2为一二楼均价，应按不同价款进行结算，故应按不利原告的原则对该价格进行理解，即原告要求被告按协议约定的17000元／m2的价格支付房价的诉请，应不予支持，一二楼应按不同价格进行结算。对于该涉案房产一二楼的具体价格，参考依照乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》中一二楼的价格（一楼为20000元／m2，二楼为7000元／m2），结合双方协议中约定的17000元／m2，确定一楼为25185元／m2（20000元／m2÷27000元／m2×34000元／m2），二楼价格为8815元／m2（7000元／m2÷27000元／m2×34000元／m2），故被告应支付的房款为2782292元（25185元／m2×69.18m2＋8815元／m2×117.98m2）。按照协议约定，契税和印花税由被告支付，现原告已经垫付，故被告应支付的契税为66283.8［（20000元／m2×69.18m2＋7000元／m2×117.98m2）×0.03］，印花税为1104.73元［（20000元／m2×69.18m2＋7000元／m2×117.98m2）×0.0005）。虽然原、被告就物业专项维修资金未进行约定，但按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，代物业交付时向业主收取。现原告已经按照90m2／元的标准交存专项维修资金，故该部分费用被告应支付给原告，即16844.4元（187.16m2×90m2／元）。涉案房产已通过竣工验收，并办理了房屋所有权证，被告关于涉案房产系违章建筑的抗辩，应不予采纳。因涉案房产已登记在被告名下，且被告已交付购房款，又没有提出反诉，故被告要求原告收回房产，返还购房款的抗辩，应不予采纳。综上，被告应向原告支付的总购房款、印花税、契税、物业维修资金等共计2866524.93元（2782292元＋66283.8元＋1104.73元＋16844.4元），现被告已向原告支付3101401.47元，已超过应付款项，故原告要求被告支付购房款和税费的诉讼请求，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的诉讼请求。本案本诉受理费3648元，减半收取1824元，由原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐负担。
宣判后，陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐不服，提起上诉称：《购房协议书》已经约定一、二层房屋的单价为每平方米17000元，不存在均价、差价及另行定价的情况。一审判决认定合同有效，却将其中的价格条款认定为格式条款，没有法律依据。该价格条款系双方当事人自愿协商而成，不是事先拟定和不可改变的，不属于格式条款。涉案《房地产评估报告》第七条载明“本报告只限于课税参考依据。不得作为其它用途使用，本报告有效期半年。”该报告评估时点为2013年12月5日，而双方房屋交易为2008年2月2日。一审判决以2013年12月5日的评估报告去认定五年前的房产交易价格，是错误的。本案不符合合同法第四十一条规定的情形，一审判决适用法律错误。请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人张薇薇承担。
被上诉人张薇薇辩称：在认可购房面积的前提下，一审判决确定的计算方式公平合理。上诉人陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐未尽到民事活动的诚实信用原则，亦未履行相应法律义务。即使房产证面积有所增加，该增加之成本依法亦应由出卖人承担。根据双方订立的合同，事实上本案纠纷的解决也可以为出卖人收回房产，并退还买受人购房款本金，但上诉人拒绝履行该合同约定。上诉人非涉案房屋买卖合同当事人，属于不适格的权利主体。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》表明，涉案房产一楼店面的价格明显高于二楼商场。该评估报告符合人们对同地段商铺一、二楼价差的普遍认知。
双方当事人于2013年10月22日签订的《办理〈房屋所有权〉协议书》（下称“2013年协议”），对房屋面积达成新的合意，该协议书相比2008年1月21日签订的《乐清市晨曦大厦购房协议书》（下称“2008年协议”），二楼商场的面积显著增加。该协议书明确买受人按现有产权实际面积结算剩余购房款，但未明确对新增面积的价格约定。该协议书第一段虽载明“双方签订了《购房协议书》，购房协议书对购买店面、二楼商场的面积，用地性质、购房款金额、付款方式和期限及违约责任等均作了明确约定”，但该表述系对“2008年协议”的概括表述，不能据此认定为系对新增面积的计价约定。
“2008年协议”约定单位面积按每平方米17000元计价，系在一、二层面积相等的特定情形下，对一、二楼价格未做区分。如果交付的房屋与约定一致，双方不会产生争议。但是，并不能以此忽视一、二楼存在的实际价差。经“2013年协议”约定新增面积后，二楼如按每平方米17000元计价，必然导致买受人支出的价款远高于市场价格，对买受人显属不公。因此，一审判决结合案件实际，利用房价虽涨跌起伏，涉案商铺一、二层之间的差价比例相对稳定的规律，以2013年12月5日的涉案房产评估价格，测算出涉案商铺一、二层楼层的差价比例，从而得出在均价每平方米17000元的情况下，区分一、二层楼层的不同价格测算。此种价格测算方法，具有相当合理性。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本院兼而考虑，在签订“2013年协议”后，买受人除承受二楼面积显著增加的结果外，还需承受在“2008年协议”未有约定的与他人按份共有房屋的现实情况，故认为一审判决的价格测算，符合公平原则，应当予以确认。
但应指出，人民法院审理房地产纠纷案件，需在依法前提下，尊重房地产价格的市场主导作用，最大限度地尊重合同双方当事人的意思自治。本案中，在“2013年协议”未对新增面积的价格予以明确约定的情况下，买受人之后又交付了部分购房款，应视为对“2013年协议”的履行。故本院认为，一审判决的价格测算，仅系对陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐不当诉讼请求的驳回依据，而不应视作对涉案商铺的价格认定。综上，一审判决驳回陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的诉讼请求，处理得当，应予以维持。故对陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3648元，由上诉人陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一五年十一月三日
书记员 黄欢乐