江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2367号
上诉人（原审被告，反诉原告）:杨泽华，男，1981年7月20日生，汉族，住湖南省宁乡县。
上诉人（原审被告，反诉原告）:鲁建芬，女，1981年7月26日生，汉族，住湖南省宁乡县。
被上诉人（原审原告，反诉被告）:陈福明，男，1954年2月5日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）:陈丽亚，女，1956年9月26日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
委托诉讼代理人:吕伟（受陈福明、陈丽亚共同授权委托），江苏福庆律师事务所律师。
上诉人杨泽华、鲁建芬因与被上诉人陈福明、陈丽亚房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈福明、陈丽亚原审起诉称：2013年6月23日，杨泽华、鲁建芬与陈福明、陈丽亚签订旅馆租房协议（以下简称旅馆租房协议），确认杨泽华、鲁建芬向陈福明、陈丽亚租赁位于无锡市××区××路××号旅馆，租期自2013年4月1日起至2017年3月31日止，第一、二年租金每年13.2万元，但杨泽华、鲁建芬仅支付了第二年的租赁费用10万元，2014年3月31日杨泽华、鲁建芬出具欠条，确认结欠3.2万元租赁费。2014年12月8日，杨泽华、鲁建芬提出解除合同，双方签订了解除协议（以下简称解除协议），约定杨泽华、鲁建芬于2015年3月15日前搬出旅馆，因杨泽华、鲁建芬未在约定的履行期限前搬出，也未支付结欠的租赁费，且在租赁期间毁坏旅馆的设施。请求：确认双方解除协议有效，由杨泽华、鲁建芬支付拖欠的房屋租金3.2万元，赔偿租金损失28602元，赔偿旅馆设施损失12956元，并支付评估费1750元、水电费2529元。
杨泽华、鲁建芬原审辩称：旅馆租赁承租期间201、305房间存在严重漏水状况，出租人陈福明、陈丽亚没有尽到修缮义务且约定的房租过高。签订解除协议后，应当视为2014年3月31日的欠条不再履行，故不应当支付拖欠房租。解除协议未实际履行。
杨泽华、鲁建芬原审反诉称：2013年6月23日，其向前承租人卢晓杰支付了10万元旅馆设施转让费，并与陈福明、陈丽亚签订旅馆租房协议，合同期限至2017年3月31日止，旅馆租赁期间，杨泽华、鲁建芬花费2万余元更换了旅馆的部分设施，并进行了简易装修。旅馆租赁承租期间201、305房间存在严重漏水状况，房东没有尽到修缮义务且约定的房租过高。2014年3月31日，经与房东反复协商，双方签订了房租交纳的协议，但未能将房屋转租或转让，2014年12月8日，双方再次协商，口头约定承租人放弃1万元押金，出租人放弃要求支付结欠的租金，经营至2015年3月15日提前终止合同，杨泽华、鲁建芬当场预付了水电费2500元，并口头约定如此期间旅馆转让则仍然支付结欠的房租。2015年3月15日，陈福明、陈丽亚单方停止了旅馆的供电，导致无法经营，杨泽华、鲁建芬于3月18日搬离了旅馆，将钥匙存放于隔壁。其请求：陈福明、陈丽亚退还201、305房间的租金30769元；陈福明、陈丽亚赔偿2015年3月15日至3月31日共计17天的营业损失3.4万元；要求确认杨泽华、鲁建芬从卢晓杰处转让取得了旅馆内所有物资的使用权和处理权；要求陈福明、陈丽亚退还1万元押金。
陈福明、陈丽亚针对反诉原审辩称：杨泽华、鲁建芬在租赁期间从未就201、305房间存在质量问题提出过任何异议，故要求退还租金无事实依据；在租赁期间是杨泽华、鲁建芬主动提出提前解除租赁协议，并于2014年12月8日签订了解除协议，约定于2015年3月15日前搬出旅馆，而实际于2015年5月27日搬离，不存在营业损失；旅馆内的设施系陈福明、陈丽亚所有，杨泽华、鲁建芬要求确认为其所有不符合事实；2014年12月8日，双方对押金作了处理，现杨泽华、鲁建芬要求返还无法律依据。故要求驳回杨泽华、鲁建芬的反诉请求。
原审法院查明：
江苏省无锡市××区××路××号房屋登记为陈丽亚所有，陈福明在该房屋内登记开办了旅馆进行经营，2012年，陈丽亚、陈福明将房屋及旅馆的经营权均出租给案外人卢晓杰。
2013年6月23日，陈福明、陈丽亚作为甲方，鲁建芬、杨泽华作为乙方签订旅馆租房协议，约定将上述房屋及设施设备租给乙方经营旅馆，租赁期限自2013年4月1日至2017年3月31日，前两年租金每年13.2万元，后两年每年14.5万元，房屋押金为1万元；旅馆营业证不变更，费用由乙方承担；乙方在租房经营中增添旅馆设施设备物资物品与甲方无关；乙方在合同期内有权转让本旅馆，期中转让费与甲方无关，转让时必须通知甲方；合同中手写有装修和甲方无关。合同签订后，向陈福明、陈丽亚支付了1万元押金。
卢晓杰出具转让协议，载明无锡市××区××路××号里面所有物品都转让给鲁建芬，今后与卢晓杰不相关。2013年6月24日，卢晓杰、陈福明签订终止协议，载明无锡市××区××路××号房东陈福明与卢晓杰终止旅馆租房协议。鲁建芬、杨泽华向卢晓杰支付了10万元。
2014年3月31日，鲁建芬出具欠条，载明：3月31日已支付房东陈福明房租10万元，欠3万元，待出租或转让出去付清，还有2000元在合同中减去（合同重签），陈丽亚也在欠条上签字。
2014年12月8日，陈丽亚作为甲方，鲁建芬作为乙方，签订解除协议，约定：乙方在2015年3月15日之前搬出旅馆，乙方旅馆的损失由自己乙方承担，合同提前解除，押金1万元归甲方，乙方3月15日交出营业执照等四证原件，执照费用由乙方承担，乙方付出甲方水电等消费性费用押金2500元，乙方在3月15日结清消费性费用，甲方归还乙方押金（2500元）。
2015年3月15日，杨泽华、鲁建芬未从承租的旅馆内搬出。陈丽亚、陈福明将旅馆断电，3月15日至17日，杨泽华、鲁建芬将旅馆内的设施和物品进行了拆除和处置，并将旅馆门上锁。
原审法院于2015年5月27日通知双方到旅馆现场，清点了现场被拆除及处置的物品，并要求杨泽华、鲁建芬将钥匙交接给陈丽亚、陈福明，由陈丽亚、陈福明接收了旅馆。
2015年7月，陈丽亚、陈福明提出鉴定申请，要求对旅馆内被拆除及处置的物品的现有价值进行评估，法院委托无锡市价格认定中心进行鉴定，2016年3月，该中心作出锡价民［2016］15号价格鉴证结论书，确定价格为12956元。陈丽亚、陈福明支付了鉴定费用1750元。
原审中，杨泽华、鲁建芬向陈丽亚、陈福明归还了特种经营证正副本各一本、卫生许可证一本、营业执照正副本各一本、税务登记证正副本各一本、发票专用章一个、发票领购簿一本。
以上事实，有房产证、土地证、旅馆租房协议合同、欠条、2014年12月8日的协议、部分物品采购发票、电费票据、水费票据、供电局说明、付款凭证、2013年6月24日终止协议及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
对于双方争议的旅馆租房协议、解除协议的效力问题，旅馆租房协议合同，双方均认为有效，该合同系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，法院确认有效。解除协议，陈丽亚、陈福明方认为有效，杨泽华、鲁建芬认为如果陈丽亚、陈福明要求支付结欠的租金且不退还押金，则解除无效，法院认为解除合同系双方真实意思表示，该协议有效。
对于陈丽亚、陈福明主张的拖欠的房屋租金3.2万元，杨泽华、鲁建芬认为在签订解除协议前口头约定了以1万元押金冲抵所欠的3万元租金，故该房屋租金不需要支付，并提供了证人陶某的证言，但解除协议中未书面约定免除结欠的租金，杨泽华、鲁建芬主张冲抵的证据不足；同时，欠条中载明的结欠租金为3万元，故法院确定杨泽华、鲁建芬应当支付拖欠房租3万元。
对于陈丽亚、陈福明主张的赔偿租金损失28602元，杨泽华、鲁建芬根据解除协议，应当于2015年3月15日前搬离旅馆，但其未搬离，并于2015年3月17日后将旅馆锁住，虽将钥匙存放于隔壁，但未完成交付义务，至法院组织双方交接之日2015年5月27日，共实际占有2个月12天，参照双方合同约定的租金计算租金损失，计为28560.05元，陈丽亚、陈福明主张的超过部分法院不予支持。
对于陈丽亚、陈福明主张的赔偿旅馆设施损失12956元，杨泽华、鲁建芬对鉴定报告列明的物品没有异议，但认为物品已归其所有。根据双方的陈述，旅馆内的物品设施时间均在2012年前，杨泽华、鲁建芬仅提供了卢晓杰出具的转让协议和证人尹某的证言，不能证明其取得了旅馆内物品的所有权，杨泽华、鲁建芬将旅馆内物品拆除转卖侵犯了陈丽亚、陈福明的权利，应当予以赔偿损失12956元。
对于陈丽亚、陈福明主张的支付水电费2529元，杨泽华、鲁建芬认为2015年3月15日已断电，之后也未使用该旅馆，故不应承担，但该部分水电费发生在2015年5月27日前，因为锁门的行为，故该期限前应当视为在杨泽华、鲁建芬控制下，扣除已预付的2500元，杨泽华、鲁建芬还应当支付水电费2529元。
对于杨泽华、鲁建芬反诉主张的要求陈福明、陈丽亚退还201、301房间的租金30769元，未提供漏水的证据，因为杨泽华、鲁建芬对旅馆设施的破坏，也不存在鉴定的可能，故该请求法院不予支持。
对于杨泽华、鲁建芬反诉主张的要求陈福明、陈丽亚赔偿2015年3月15日至3月31日共计17天的营业损失3.4万元，双方已协议于2015年3月15日前解除旅馆租房协议，故该请求法院不予支持。
对于杨泽华、鲁建芬反诉主张的要求确认杨泽华、鲁建芬从卢晓杰处转让取得了旅馆内所有物资的使用权和处理权，杨泽华、鲁建芬提供证据不足，法院不予支持。
对于杨泽华、鲁建芬反诉主张的要求陈福明、陈丽亚退还1万元押金，双方在解除协议中明确押金归陈福明、陈丽亚所有，故法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、杨泽华、鲁建芬应当向陈福明、陈丽亚支付拖欠房租30000元；二、杨泽华、鲁建芬应当向陈福明、陈丽亚赔偿租金损失28560.05元；三、杨泽华、鲁建芬应当向陈福明、陈丽亚赔偿旅馆设施损失12956元；四、杨泽华、鲁建芬应当向陈福明、陈丽亚支付水电费2529元，以上四项合计74045.05，杨泽华、鲁建芬于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回陈福明、陈丽亚的其他诉讼请求；六、驳回杨泽华、鲁建芬的反诉请求。一审案件受理费，本诉部分851元、财产保全费370元、鉴定费1750元计2971元，由杨泽华、鲁建芬负担2891元，由陈福明、陈丽亚负担80元；反诉部分960元，由杨泽华、鲁建芬负担。
杨泽华、鲁建芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据陈福明、陈丽亚与卢晓杰租赁协议第8条、第11条的补充条款，当时旅馆里的设备已经作价处理给了卢晓杰，其并未从陈福明、陈丽亚处接收任何旅馆设备设施。二、解除协议包含以1万元押金冲抵3万元租金的约定，否则，其在协议解除后再承担租金显然不合理；解除协议也具有解除之前欠条的效力。三、2015年3月15日后，陈丽亚拆除旅馆的电表，因此导致旅馆无法经营期间的房屋使用费不应再支付，旅馆断电后不再发生电费，至于5月21日至6月19日的水费1368元、电费1490元亦与其无关，其预交了2500元水电费，陈福明、陈丽亚还应该退还其多交的907元。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回陈福明、陈丽亚的诉讼请求。
被上诉人陈福明、陈丽亚辩称：一、其与卢晓杰之间的权利义务关系与本案无关。二、系上诉人提出提前解除旅馆租房协议，解除协议系陈丽亚书写，其与上诉人从未就欠付的3万元租金达成冲抵协议。2014年3月31日，上诉人本应支付下一年度的租金13.2万元，当时鲁建芬提出将要转租，但仍会支付全部租金，先支付10万元，剩余3.2万元以欠条形式载明；后未能转租，就直接解除；因为有欠条，所以解除协议没有载明还需支付剩余的租金。三、其从未拆除电表，旅馆仅停电2天即恢复用电，并由杨泽华、鲁建芬一直使用至2015年5月27日退出，水电费也应该交付至该日，其主张的金额中已经扣除了2500元。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审的争议焦点是：一、杨泽华、鲁建芬是否有权处分旅馆内的设施；二、陈福明、陈丽亚能否向杨泽华、鲁建芬主张协议解除之后的租金；三、2015年3月15日之后的房屋租金损失由谁承担；四、陈福明、陈丽亚代缴的水电费中哪些应由杨泽华、鲁建芬承担？
关于争议焦点一，本院认为，原审已查明，旅馆内的物品设施系在2012年前添置，推定为出租人陈福明、陈丽亚所有。杨泽华、鲁建芬提供的卢晓杰出具的转让协议和证人尹某的证言，不能充分证明卢晓杰有权处分旅馆内的物品，杨泽华、鲁建芬将旅馆内物品拆除转卖侵犯了陈丽亚、陈福明的权利，原审判决其赔偿损失12956元，符合法律规定。
关于争议焦点二，本院认为，合同解除后，合同的权利义务终止。本案中，双方当事人于2014年12月8日解除旅馆租房协议，双方之间的租赁合同关系即终止，出租人陈福明、陈丽亚亦不再有依据旅馆租房协议向承租人杨泽华、鲁建芬收取租金的权利，与此同时，杨泽华、鲁建芬应在指定的期限内迁出。陈福明、陈丽亚主张合同解除之后的租金，应举证证明其有合法的依据。经分析：第一，解除协议约定的迁出期限，系杨泽华、鲁建芬有权占有使用房屋的期间，且解除协议未约定杨泽华、鲁建芬需要支付该期间的房屋占有使用费；第二，解除协议中对押金、迁出期限等主要事项进行了约定，而欠条对应的剩余租期又在协议解除之后，即解除协议对欠条所涉欠付租金已进行了结算。据此，陈福明、陈丽亚依据已解除的旅馆租房协议、欠条主张租金于法无据，不予支持。杨泽华、鲁建芬关于以1万元押金抵扣欠条所涉3万元租金的意见，与解除协议的内容相符，本院予以采信，对其该上诉请求予以支持。
关于争议焦点三，本院认为，杨泽华、鲁建芬未在解除协议指定的期限内迁出，之后未以合理的方式向陈福明、陈丽亚交付房屋，还对承租房屋内的设施予以不当拆除，由此导致房屋未能接收及无法另行出租的损失，应由杨泽华、鲁建芬承担。
关于争议焦点四，本院认为，陈福明、陈丽亚代缴的水电费系发生于2015年5月27日房屋交付之前，房屋尚由杨泽华、鲁建芬占有使用，此间发生的水电费，应由占有使用人杨泽华、鲁建芬承担。
综上，杨泽华、鲁建芬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00494号民事判决第六项：驳回杨泽华、鲁建芬的反诉请求；
二、撤销无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00494号民事判决第一、二、三、四、五项。
三、杨泽华、鲁建芬于本判决生效之日起十日内向陈福明、陈丽亚赔偿租金损失28560.05元、赔偿旅馆设施损失12956元、支付水电费2529元计44045.05元；
四、驳回陈福明、陈丽亚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，本诉部分851元、财产保全费370元、鉴定费1750元计2971元，由陈福明、陈丽亚负担1290元，杨泽华、鲁建芬负担1681元；反诉部分960元由杨泽华、鲁建芬负担。二审案件受理费851元，由杨泽华、鲁建芬负担506元由陈福明、陈丽亚负担345元。上述费用相抵扣，杨泽华、鲁建芬应于本判决生效后十日内将应负担的1336元直接给付陈福明、陈丽亚。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一六年十月十三日
书 记 员 汪丽敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。