安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书(2015)六金民二初字第00040号原告:胡进元,男,1983年8月2日出生,汉族,六安市金安区人，初中文化，理发师，住六安市金安区。委�代理人（特别授权）：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。被告:黄浩,男,1976年1月7日出生,汉族,六安市金安区人，大专文化，供电公司员工，住六安市金安区。委托代理人（特别授权）：陈继明，安徽金六州律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：董珊珊，安徽金六州律师事务所律师。第三人：六安农村商业银行股份有限公司，住所地六安市皖西路32号，组织机构代码X1059860-8。法定代表人：贡献，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：高洁，安徽皋兴律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：王康璐，安徽皋兴律师事务所律师。原告胡进元与被告黄浩及第三人六安农村商业银行股份有限公司(以下简称农商行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡进元及其委托代理人ＸＸ、被告黄浩的委托代理人陈继明及第三人农商行的委托代理人王康璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡进元诉称：2014年10月27日，其与黄浩签订了《房屋买卖协议》约定，黄浩将位于六安市解放南路明都花园东1号楼1-301室房子出售给其，购房款为78万元，其先支付51万元，下剩27万元在房屋过户后付清。《房屋买卖协议》签订后，其多次要求黄浩交房，黄浩拒接其电话，其无奈，故诉至贵院，望依法判如所请。诉讼请求:1、依法判令黄浩履行《房屋买卖协议》，并协助其办理房屋过户手续；2、判令黄浩承担本案诉讼费用。为支持其诉讼请求，胡进元提供的证据及证明目的如下：证据1、其身份证复印件、黄浩身份证复印件及第三人的企业信息，证明其与黄浩及第三人主体适格；证据2、房屋买卖协议、房屋档案查询证明，证明2014年10月27日黄浩与其协议将位于明都花园东1号楼1-301室出卖给其，合计价款为78万元，其于签订合同时支付51万元，下剩27万元过户后付清，及明都花园东1号楼1-301室是黄浩个人私产；证据3、收条，证明其已向黄浩支付购房款50万元。黄浩辩称：1、胡进元向法庭提交的《房屋买卖协议》、收条是为抵偿其高利贷借款，在胡进元胁迫之下，经胡进元口述所写，其没有收到51万元购房款，《房屋买卖协议》依法应为无效协议；2、争议房屋系其与前妻郭紫薇的共有财产，未经共有人同意，其无权处分，胡进元要求其所写的《房屋买卖协议》为无效协议；3、争议房屋因其借款已于2010年2月3日抵押给农商行，抵押期间转让房屋行为无效，双方的《房屋买卖协议》为无效协议；4、如前所述，胡进元所提供的收条也是在胡进元胁迫下书写的，其没有收到胡进元51万元购房款，其中实际借款为10余万元，其从胡进元处所借的合法债务已实际清偿，其向朱士江、黄靖、胡进元出具的所有借款凭证原件目前还在胡进元处，其要求胡进元返还借款凭证原件。请求法庭驳回胡进元的诉讼请求。为支持其抗辩主张，黄浩提供的证据及证明目的如下：证据1、身份证复印件，证明其身份；证据2、婚姻登记记录证明，证明其与郭紫薇于2000年9月28日登记结婚，2009年1月6日协议离婚；证据3、房产证复印件、离婚协议书、购房合同复印件，证明位于六安市解放南路××东××楼××单元××室××其与郭紫薇婚后购置的房屋，离婚时双方协议仍为共有财产，由其居住，其无权擅自处理该房产；证据4、(2014)六裕民一初字第01655号民事调解书，证明因其未支付女儿抚养费被诉至六安市裕安区人民法院，经调解，其将明都花园东1号楼1单元301室让给郭紫薇及女儿居住，折抵抚养费的事实；证据5、借款协议、借条共计14张借款凭证复印件，证明其实际未收到胡进元51万元现金，其中大部分借款凭证没有出借人，且大部分借款为每10000元每天300元高额利息滚动转化而来的，及胡进元要求其所写的《房屋买卖协议》实际是要求其以房屋折抵借款的事实，还有借款凭证原件仍在胡进元处，胡进元应当将原件返还；证据6、借款合同、六安市房地产他项权利登记申请审批书，证明涉案房屋于2010年2月3日设定抵押。农商行述称：1、同意黄浩的第三点答辩意见；2、不管本案如何处理，因涉案房产抵押在其行处，胡进元与黄浩都不得损害其行的合法权益，以及其行对涉案房产的优先受偿权，截止开庭日，本案黄浩共欠借款本金25万元，利息是23261元，如果本案买卖合同有效，作�胡进元应该首先支付其行借款本息，若买卖合同无效，黄浩也应尽快支付其行借款本息。为支持其述称主张，农商行提供的证据及证明目的如下：证据1、借款合同，证明黄浩于2010年2月3日从其行处借款25万元，至今未还；证据2、抵押合同、他项权利证书，证明黄浩以其所有的六××市××明××东××楼××室房产为在其行贷款提供抵押担保，并办理了他项。经当庭质证，黄浩对胡进元所提供证据发表的质证意见如下：对证据1“三性”(客观性、合法性及与本案的关联性，下同)不持异议；对证据2中的房屋买卖协议合法性有异议，首先胡进元胁迫其书写的协议，该诉争房屋是其与前妻的共有房产，作为共有人，没有经过共有人的同意不得处置，且在抵押期间，没有经过共有人的同意，应当视为无效协议，且协议的形式不符合房屋�卖合同形式，对房屋的交付时间和位置、契税等均没有相应的约定，因此房屋买卖协议是无效协议；对证据2中的证明不持异议，但证明目的持有异议，因该房屋是其与前妻婚姻关系存续期间购买的，且离婚时已对房屋进行了分割，应当是共有财产；对证据3真实性持有异议，答辩时已经提出了，是在胡进元胁迫下写成的，胡进元没有给其51万元的购房款，实际51万元是其从朱士江、黄靖借款本金10万元按高额利息滚动而来的，不能达到胡进元的证明目的。农商行对胡进元所提供证据发表的质证意见如下：对证据1其行信息不持异议；对证据2、3因是胡进元与黄浩之间的协议及债权债务关系，其行对其“三性”不发表质证意见，但说明的是不管房屋是出售还是不出售，胡进元与黄浩都应当首先保障其行的合法权益，不得侵犯其行的抵押权。�进元对黄浩所提供证据发表的质证意见如下：对证据1“三性”不持异议；对证据2真实性不持异议，但关联性持有异议；对证据3房屋购销合同应当提供原件，因此不能达到其购买房屋的事情，房产证既然是黄浩提供，也应当提供原件，离婚协议书真实性不持有异议，但关联性持有异议，首先其认为离婚协议有恶意转移财产的嫌疑，其次该房产不能达到黄浩擅自处理财产的问题；对证据4真实性不持异议，但关联性同样持有异议，其认为涉案房屋仍然属于黄浩的，所以不能达到其证明其与黄浩之间的买卖协议是无效的；对证据5中7万元的借条不持异议，其他借条都持有异议，其证明目的也持有异议，因为没有其它证据予以佐证；对证据6真实性不持异议，但说明的是其愿意代为黄浩偿付银行的贷款，黄浩提供的六组证据达不到其证明目的，其合法权益应当得�保护。农商行对黄浩所提供证据发表的质证意见如下：对证据1、2“三性”不持异议；对证据3中的离婚协议书、购房合同不持异议，对房产证的“三性”不持异议，但该房产现处于抵押状态，该房产证在房产部门；对证据4“三性”不持异议；对证据5是胡进元与黄浩之间的债权债务关系，其行不发表意见；对证据6“三性”不持异议。胡进元对农商行所提供证据发表的质证意见如下：对所有证据“三性”不持异议。黄浩对农商行所提供证据发表的质证意见如下：对所有证据“三性”不持异议。结合举证、质证意见，经合议庭合议，本院认证如下：胡进元所举证据1、2、3、黄浩所举证据1、2、3、4、6和农商行所举证据1、2，具有客观性、合法性及与本案的关联性，予以认定；黄浩所举证据5，与本�不具有关联性，不予认定。根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院审理查明事实为：黄浩与郭紫薇于2000年9月28日登记结婚，于2001年4月29日从芜湖市金鼎房地产开发有限责任公司六安分公司购买了位于六××市××明××东××楼××室的房屋，于2009年1月6日登记离婚，离婚时双方协议约定上述房屋为双方共有；2010年2月3日，黄浩以上述房屋作抵押，从农商行处借款25万元整，并办理了抵押登记；2014年10月27日，胡进元与黄浩签订了《房屋买卖协议》，内容为“今收到胡进元购买黄浩明都花园东区一号楼301室房产款伍拾壹万元整，其余尾款贰拾柒万元过户后完全付清此协议双方达成一致”，同日，黄浩向胡进元出具了收条，内容为“今收到胡进元购房款伍拾壹万元整”，同日，六安市房地产产权产籍监理处出具了《房屋档案查询证明》，载明所有权人为黄浩�2014年11月17日，经六安市裕安区人民法院调解，黄浩以上述房屋的使用权折抵其女黄郭乐扬的抚养费。本院认为：一、胡进元与黄浩之间的《房屋买卖协议》是否是胡进元与黄浩的真实意思表示，有待双方进一步举证加以证明；二、无证据证明黄浩出售房屋的行为已征得共有人郭紫薇、抵押权人农商行的同意(或追认)，该房屋买卖行为损害了郭紫薇和农商行合法权益，应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：驳回原告胡进元的诉讼请求。案件受理费3000元，保全费4470元，合计7470元，由原告胡进元负担。如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  戚仁元审 判 员  王薇薇人民陪审员  王 莉二〇一五年五月四日书 记 员  陈养勇附：相关法条《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。