辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终01582号
上诉人（原审原告）：史荣硕（身份证号：2104031983********），女，1983年6月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号，组织机构代码66251760-7。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人史荣硕与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2184号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
史荣硕诉称：2013年1月11日，史荣硕与沈阳星辰公司签订了商品房买卖合同，购买位于和平区文兴路41-3号3号楼1-26-12号38.11平方米商品房一套。合同约定并承诺2014年3月31日交房，史荣硕已经支付首付购房款，合同金额148，203元，史荣硕在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。现实情况是，沈阳星辰公司恶意拖延交房，史荣硕多次与沈阳星辰公司进行沟通，沈阳星辰公司均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括史荣硕在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。2014年4月2日，66位业主到沈阳星辰公司办公所在地，与沈阳星辰公司签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，沈阳星辰公司应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时沈阳星辰公司承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而沈阳星辰公司又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，沈阳星辰公司又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。沈阳星辰公司披合法销售外衣恶意欺骗包括史荣硕在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日沈阳星辰公司亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对史荣硕的合理合法要求极不配合，给史荣硕造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。史荣硕所购买商品房系史荣硕正式住房，倾注了史荣硕毕生的积蓄和心血。然而由于沈阳星辰公司的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使史荣硕安居乐业梦想逐步破灭，给史荣硕整个家庭包括史荣硕父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前史荣硕已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于沈阳星辰公司的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给史荣硕造成巨大的经济损失同时，也给史荣硕带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护史荣硕的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特提起诉讼，诉讼请求：1、请求判定史荣硕与沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照《商品房买卖合同》约定，沈阳星辰公司30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、沈阳星辰公司应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、请求判令沈阳星辰公司违约时间为2014年4月1日起至交房日，应以现金形式赔偿史荣硕违约金1万元；5、请求判定沈阳星辰公司必须马上开具购房发票；6、诉讼费由沈阳星辰公司承担。庭审中，史荣硕明确第四项诉讼请求为要求沈阳星辰公司赔偿逾期交房违约金，以房款148，203元为本金，按照日万分之一计算，从2014年4月1日起算。
沈阳星辰公司沈阳星辰公司辩称：史荣硕、沈阳星辰公司签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，沈阳星辰公司认为史荣硕提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求沈阳星辰公司承担相应的违约责任。
原审法院经审理查明，2013年1月11日，史荣硕（买受人）与沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定史荣硕以278，203元购买沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-3号第3幢1-26-12号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为38.11平方米。其中第六条约定，买受人于2013年1月11日前支付购房首付款148，203元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款13万元整于2013年2月20日前支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。
另查，史荣硕向沈阳星辰公司支付的房款总计148，203元，剩余130，000元因买卖合同没有备案而无法办理贷款，史荣硕至今没有交纳。
再查，诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付史荣硕，并且房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，该院予以确认。
原审法院认为：史荣硕、沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。对史荣硕要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，该院予以支持。
对于史荣硕要求沈阳星辰公司办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对史荣硕该项诉讼请求，该院不予处理。待条件具备时，史荣硕可另行主张。
关于史荣硕要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，不具备交房条件，故对史荣硕该项诉讼请求，该院不予支持。待条件具备时，史荣硕可另行主张。
对于史荣硕诉请沈阳星辰公司约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因沈阳星辰公司至今未依约向史荣硕交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因史荣硕、沈阳星辰公司已在合同第九条中明确约定，故从其约定。应以史荣硕已经交纳的首付款148，203元为依据进行计算，按日万分之一为标准，从2014年4月1日起至本判决确定给付之日止。
对于史荣硕要求开具发票的诉讼请求。因史荣硕已经依照合同约定的数额支付首付款，沈阳星辰公司作为开发商应当开具相应正式发票，故对史荣硕该项诉讼请求，该院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条（二）项、第一百一十四条一款之规定判决如下：一、确认史荣硕与沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年1月11日就位于沈阳市和平区文兴路41-3号3幢1-26-12号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付史荣硕逾期交房违约金以148，203元为本金，按照日万分之一为标准，从2014年4月1日起计算至本判决确定给付之日止；三、沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给史荣硕开具148，203元的正式发票；如果沈阳星辰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、驳回史荣硕其他诉讼请求。案件受理费50元（史荣硕已预交），由沈阳星辰房地产开发有限公司负担；公告费400元，由沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，史荣硕不服一审判决，向本院提出上诉，请求判令被上诉人为上诉人购买的商品房备案及交房。理由：一审法院以“涉案房屋被抵押和不具备条件”为由不予支持是错误的，沈阳星辰房地产和信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订的抵押日期为2012年9月14日至2014年9月14日，上诉人在此房被抵押前已经交付了全部购房款，“抵押”是在上诉人购买后的行为。综上上诉人要求判令被上诉人履行备案和交房的合同义务具有充分的事实和法律依据。
被上诉人沈阳星辰公司答辩称，同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：上诉人史荣硕与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。一审法院认定事实准确，本院予以支持。
关于史荣硕要求沈阳星辰公司办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对该主张，本院不予支持。
关于史荣硕要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，不具备交房条件，故对该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人史荣硕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年三月十四日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。