上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3768号
上诉人(原审原告)：秦绪清，男，1982年10月9日生，汉族，住上海市嘉定区。
上诉人(原审原告)：解月环，女，1982年7月21日生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王步权，上海瑞富律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨洪明，男，1963年8月16日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈晓杰，男，1978年12月29日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审被告)：徐键，女，1985年11月11日生，汉族，住上海市长宁区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪雯娟，上海东座律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：李梅，上海东座律师事务所律师。
原审第三人：北京银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：沈建峰，行长。
委托诉讼代理人：黄亦嵩。
委托诉讼代理人：任常青。
上诉人秦绪清、解月环因与被上诉人杨洪明、被上诉人陈晓杰、徐键，以及原审第三人北京银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
秦绪清、解月环共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判支持秦绪清、解月环的一审诉讼请求，即确认陈晓杰、徐键与杨洪明就买卖上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效，判令陈晓杰、徐键、杨洪明共同将系争房屋的抵押权涤除后恢复登记至杨洪明名下。事实与理由：早在2012年，杨洪明就已经将系争房屋出售给了秦绪清、解月环，秦绪清、解月环依法对房屋享有权利。2016年3月，在系争房屋符合过户条件的情况下，中介公司曾组织双方就房屋过户事宜进行过协商，但因杨洪明要求大幅度加价，导致协商未果。此后，杨洪明即与陈晓杰和徐键恶意串通，刻意制造房屋已经出售给他人、买卖合同无法继续履行的假象。首先，陈晓杰和徐键均承认未实地看房就与杨洪明签订了居间协议和房屋买卖合同，并支付了定金，该行为与通常房屋买卖的交易习惯不符。其次，中介公司电脑里登记的挂牌业主是徐键。杨洪明在另案中提供其与陈晓杰、徐键之间的房屋买卖合同签订于2016年5月5日，与一审法院认定的合同订立时间不符。在一审中，陈晓杰、徐键表示为配合杨洪明，其先后签订过两份合同。上述事实足以证明，杨洪明与陈晓杰、徐键之间存在恶意串通的行为。再次，杨洪明早在2016年4月21日就已经与陈晓杰和徐键签订了居间协议和房屋买卖合同，但直至同年4月29日，杨洪明仍在向秦绪清、解月环发解约函。由此可见，杨洪明和陈晓杰、徐键在明知房屋已经出售给秦绪清、解月环，且相关买卖合同并未解除的情况下，相互串通，签订了虚假的房屋买卖合同。依照相关法律规定，该买卖合同应当认定为无效。此外，根据最高人民法院的相关意见，房屋所有权人“一房数卖”的，一般应当按照已经办理房屋所有权登记、占有房屋的先后顺序保护权利，但恶意串通先行办理登记的，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。陈晓杰和徐键在一、二审中都承认在过户前就知道房屋已经出售并交付给了秦绪清、解月环。因此，即便杨洪明和陈晓杰、徐键之间的房屋买卖合同是真实有效的，上述三人之间就系争房屋进行的产权变更登记也应当认定为无效，陈晓杰和徐键基于前述有效合同取得的权利也不能优于秦绪清和解月环。综上，请求撤销原判，依法保护秦绪清、解月环的合法权益。
杨洪明辩称，2016年3、4月间，系争房屋可以交易过户前后，杨洪明曾多次催告秦绪清、解月环办理过户登记手续，并支付剩余的房价款，但秦绪清、解月环始终未予回应，也没有履行相应的合同义务。鉴于上述情况，杨洪明一方才决定解除上述房屋买卖合同，并向两人发出了解除合同的通知。根据相关法律规定，杨洪明等人与秦绪清、解月环之间的房屋买卖合同已经解除。秦绪清、解月环称杨洪明是在提价不成后才发函解除合同，没有充分证据予以证明，也不符合实际情况。事实上，杨洪明是在发出正式解约通知后才与陈晓杰、徐键洽谈房屋买卖事宜的。2016年4月21日，杨洪明与陈晓杰、徐键签订的协议只是居间协议，仅表明了双方关于房屋买卖的意向。正式网签合同是同年5月7日才签订的。此时，杨洪明与秦绪清、解月环之间的房屋买卖合同已经依法予以了解除。因此，杨洪明与陈晓杰、徐键之间的房屋买卖合法有效，应当依法给予保护。现系争房屋已变更登记至陈晓杰和徐键名下，陈晓杰、徐键与秦绪清、解月环之间并无法律上的关系，故秦绪清、解月环没有本案的起诉资格。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈晓杰、徐键共同辩称，陈晓杰、徐键是回沪知青子女，此前在上海没有购房。2016年3、4月间，陈晓杰、徐键一直在各处看房。陈晓杰、徐键是在中介介绍下才了解到系争房屋对外出售的，并在中介联系下与杨洪明进行了洽谈。签订居间协议前，陈晓杰、徐键曾在中介公司工作人员带领下两次到系争房屋处实地查看，但敲门后均无人应答和开门，遂在工作人员介绍下查看了旁边相同户型的房屋。因考虑到当时房价上涨较快，杨洪明亦承诺能够按约交房，陈晓杰、徐键才在中介公司居间介绍下签订了居间协议和房屋买卖合同。2016年7月26日，签好银行抵押借款合同后，陈晓杰、徐键坚持要求实地看房。7月底，在陈晓杰、徐键的坚持追问下，杨洪明方才告知了系争房屋存在一房两卖的情况。对此，陈晓杰、徐键也曾要求解除合同、赔偿损失，但杨洪明表示已委托律师办理与秦绪清、解月环解除合同的诉讼事宜，律师也告知前手房屋买卖合同已经解除，案件必然胜诉等情况。基于对律师专业意见的信任，陈晓杰、徐键才与杨洪明继续履行了合同。综上，陈晓杰、徐键与杨洪明之间不存在恶意串通的情形。陈晓杰、徐键基于正常交易取得了对系争房屋的所有权，相关权利应当依法予以保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
北京银行股份有限公司上海分行述称，银行按照正常手续审查发放了房屋贷款，对其他当事人之间存在的问题均不知情。只要任何人能够还清陈晓杰、徐键银行贷款的本金和利息，都可以涤除系争房屋上设定的抵押。
秦绪清、解月环一审诉讼请求：1、确认陈晓杰、徐键与杨洪明就买卖系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2、陈晓杰、徐键与杨洪明共同将系争房屋的抵押权涤除后恢复登记至杨洪明名下。
一审法院认定事实：系争房屋系杨洪明于2009年1月24日他处房屋拆迁安置而来。2012年10月19日，杨洪明、案外人陈某某、王某某、杨某某与秦绪清、解月环在家怡事务所居间下签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》，约定：甲方(出卖方)将系争房屋作价人民币(以下币种均为人民币)630,000元出售给乙方(买受方)，乙方已于2012年10月19日支付定金50,000元，应于2012年11月13日支付房款450,000元，尾款130,000元应于甲方将房屋产权过户给乙方并将全部户口迁出当日支付；甲方应在乙方付清第二笔房款时将房屋交付给乙方；甲方在办理房产证时应通知乙方陪同，中介方作为见证，甲方同意由乙方设置产权证密码并保管产权证，直至房屋过户给乙方；自乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(按目前国家政策规定安置房满三年过户)办理过户手续；乙方没有按照约定的期限支付房款给甲方，逾期达到十天，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方；甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金1,000,000元。合同签订后，秦绪清、解月环于同日向陈某某支付购房定金50,000元，于2012年11月13日向杨洪明、陈某某支付房款450,000元。之后，杨洪明将系争房屋实际交付秦绪清、解月环实际占有使用至今。
2015年8月21日，杨洪明在未有秦绪清、解月环陪同情况下自行办理了系争房屋的权属证书，系争房屋于2015年9月1日登记至杨洪明名下。2016年4月开始，杨洪明陆续向秦绪清、解月环发送《通知函》《催告函》《解约通知函》等。
2016年4月21日，杨洪明与徐键签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定杨洪明将系争房屋出售给徐键，房屋总价款1,638,000元。该交易经上海搜房房天下房地产经纪有限公司(下称“搜房公司”)的居间介绍。同日，徐键支付杨洪明定金50,000元。2016年4月22日，徐键再次支付杨洪明定金50,000元。2016年5月7日，陈晓杰、徐键与杨洪明签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋建筑面积60.36平方米，转让价款1,638,000元，双方确认在2016年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方(杨洪明)应于2016年10月30日前，将该房地产交付给乙方(陈晓杰、徐键)等。《上海市房地产买卖合同》附件三(付款协议)约定：1、本合同签订后，乙方已支付的定金100,000元转为部分首期房价款，待双方签订本合同并办理合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款400,000元，共同构成首期房价款500,000元。2、乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房款1,120,000元，若乙方贷款未获足额批准，乙方应在过户当日以现金形式补足。3、该房地产交付且甲方将户口迁出后当日，乙方应支付给甲方尾款18,000元。合同另就双方的违约责任等进行了约定。上述合同签订后，陈晓杰、徐键于签约当天支付杨洪明购房款400,000元。2016年7月26日，陈晓杰、徐键与北京银行上海分行签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定陈晓杰、徐键向北京银行上海分行借商业贷款550,000元、公积金贷款500,000元。2016年8月9日，系争房屋过户登记至陈晓杰、徐键名下。2016年10月，北京银行上海分行向杨洪明账户放款105万元。之后，秦绪清、解月环发现杨洪明已将房屋过户至陈晓杰、徐键名下，遂涉诉。
一审中，秦绪清、解月环陈述，陈晓杰、徐键曾经就过户事宜申请了加急办理，因此，陈晓杰、徐键与杨洪明间存在恶意串通。对此，陈晓杰、徐键表示，杨洪明始终隐瞒了其与秦绪清、解月环之间的纠纷，其在看房、签约以及付款前对此毫不知情，直到其办理了银行贷款手续，提出希望通过补偿承租人损失的方式实现提前交房，遭杨洪明推诿，方才觉得事有蹊跷，其再三追问中介，才知道秦绪清、解月环与杨洪明之间存在纠纷，但此时，其已经支付了大部分的款项，且杨洪明承诺已经解除与秦绪清、解月环之间的合同，之后，其申请了过户加急，但其并未与杨洪明进行串通。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，秦绪清、解月环以陈晓杰、徐键与杨洪明间存在恶意串通，损害第三人利益为由，主张确认陈晓杰、徐键与杨洪明间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，即应就恶意串通并损害第三人利益一节进行举证，现秦绪清、解月环提交的证据并不足以证明陈晓杰、徐键与杨洪明间存在恶意串通情形。另，陈晓杰、徐键提交了证据证明其购买系争房屋系通过中介居间介绍，买卖双方签订了房地产买卖合同，其已支付了绝大部分款项并办理了纳税、房屋产权过户登记手续。因此，秦绪清、解月环主张陈晓杰、徐键与杨洪明存在恶意串通，缺乏依据，其要求确认陈晓杰、徐键与杨洪明间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋涤除抵押后恢复登记至杨洪明名下的诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回秦绪清、解月环的全部诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2016年7月26日，杨洪明与案外人陈某某、王某某、杨某某等以房屋买卖合同纠纷为由，向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认杨洪明、陈某某等与秦绪清、解月环就系争房屋签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》于2016年5月2日解除；2、秦绪清、解月环立即返还系争房屋。一审法院认定，《拆迁安置房(预售)买卖合同》签订后，杨洪明一方已将系争房屋交予秦绪清、解月环使用。2015年8月21日，杨洪明等自行办理了系争房屋的权属证书，系争房屋于2015年9月1日登记至杨洪明名下，权属证书办理后亦未交予秦绪清、解月环保管。双方一致确认，系争房屋自2016年3月20日符合上市交易条件。2016年3月19日，中介方通知双方办理过户手续，因杨洪明一方提出加价，秦绪清、解月环不同意，故双方未能及时办理产权过户手续。2016年4月26日，杨洪明向秦绪清、解月环发送短信，要求秦绪清、解月环于2016年4月30日前与其进行网签、支付剩余房款并办理过户。2016年5月1日，杨洪明再次向秦绪清、解月环发送短信，载明双方就系争房屋签订的买卖合同于2016年5月1日解除，要求秦绪清、解月环于2016年5月15日前搬离系争房屋等。一审法院认为，系争房屋于2016年3月20日符合上市交易条件，中介方曾于2016年3月19日通知双方办理过户手续，但因杨洪明提出加价致使过户未成。因杨洪明一方违约在先，故其无权要求解除合同，其发送的解除通知不能发生相应效力。而2016年3月25日，本市购房政策调整，外地户籍家庭购房所应缴纳的社保年限延长，导致秦绪清、解月环暂不具备购房资格，政策调整不应归责于秦绪清、解月环。因此，杨洪明一方要求确认合同解除的依据不足，一审法院不能支持。一审法院据此判决：驳回杨洪明、陈某某、王某某、杨某某的全部诉讼请求。上述判决现已发生法律效力。
本院再查明，2016年8月9日，系争房屋上设定了抵押权登记，登记证明号：嘉XXXXXXXXXXXX，载明：抵押权人为北京银行股份有限公司上海分行、上海市公积金管理中心，债权数额1,050,000元，其中商业贷款550,000元，期限从2016年7月26日至2046年7月26日，公积金贷款500,000元，期限从2016年7月26日至2043年7月26日。
二审中，秦绪清、解月环表示，对于北京银行股份有限公司上海分行、上海市公积金管理中心在系争房屋上设定的抵押权，愿意先垫付资金归还银行贷款，将系争房屋上的上述抵押权涤除，确保系争房屋恢复登记至杨洪明名下，然后再向相关人员进行追索。秦绪清、解月环另表示，系争房屋所有权恢复登记至杨洪明名下后，将在符合交易条件后及时申请办理所有权变更登记手续，如因自身原因导致房屋买卖合同不能按约履行及给其他当事人造成损失的，将自愿承担相应的法律责任。
本院认为，根据法院审理查明的事实，尚无充分证据证明陈晓杰、徐键在与杨洪明签订房屋买卖合同时，已经明知系争房屋已售予秦绪卿、解月环的事实。因此，秦绪卿、解月环要求确认陈晓杰、徐键与杨洪明就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，事实和法律依据尚不充分。据此，一审法院对秦绪卿、解月环的该项诉讼请求不予支持是正确的，本院对此予以认同。因陈晓杰、徐键与杨洪明签订的《上海市房地产买卖合同》未认定为无效，而秦绪清、解月环与杨洪明等人签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》亦不存在违法无效的情形，现陈晓杰、徐键和秦绪清、解月环均要求杨洪明一方按约履行房屋出卖人义务，故本案的争议焦点是，在多份房屋买卖合同均有效且买受人均要求实际履行的情况下，不同买受人的权利保护顺位应当如何确定。结合本案具体情况，需要特别厘清的问题是，如果权利保护顺位在后的买受人突破法律规定的履行顺位，抢先办理了所有权变更登记，该变更登记的效力怎样，其能否对抗权利保护顺位在先的买受人。本院对相关问题阐述如下：
根据相关司法解释规定精神，在所有权人“一物数卖”且各买受人均要求实际履行合同时，应着重考察比较各个合同的前期履行情况、履行程度等因素，依法确定不同买受人的权利保护顺位。在买卖合同标的物为房屋等不动产时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。这就意味着，如果权利保护顺位在后的买受人秉持善意，在尽到必要注意义务后仍不知道房屋上存在权利保护顺位在先的其他买受人，出于正常交易考虑，遵循正常履行进度先行办理了所有权变更登记的，其依法取得的房屋所有权受到法律保护。如果先买受人已按约支付房款并合法占有房屋，后买受人在办理变更登记前明知或者应当知道上述情况的，则应由相关买受人协商确定实际履行顺序；协商不成的，应当按照法律规定的权利保护顺位实际履行。如果后买受人明知或者应当知道先买受人已合法占有系争房屋，仍抢先办理所有权变更登记手续的，应当承担相应的法律风险，包括其抢先办理的变更登记不能优先于已经合法占有房屋的先买受人等。
本案中，秦绪清、解月环早在2012年10月即已就系争房屋与杨洪明等签订了买卖合同。此后，秦、解二人按照合同约定支付了大部分房款，系争房屋已实际交付并由秦、解二人占有使用至今。在此情形下，秦、解二人有理由对取得系争房屋所有权寄予充分信赖及合理期待。此种信赖和期待既符合常情常理，也有相关法律规定和公序良俗作为支撑，受到法律的相应保护。秦、解二人对系争房屋享有的上述期待利益，不仅依法约束作为合同相对人的杨洪明，要求其在合同解除或秦、解二人同意前，不得擅自处分系争房屋；而且当然可以合理地约束陈晓杰、徐键等履约程度较轻的其他买受人，要求他们在前手买受人放弃交易或解除合同之前，不得擅自办理系争房屋所有权变更登记手续。从权利保护的顺位来看，显而易见的是，在陈晓杰、徐键与杨洪明商定办理系争房屋所有权变更登记时(2016年7月26日)，相较于陈、徐二人，秦绪清、解月环显然履约程度更深，理应享有更加优先的权利保护顺位。在一、二审庭审中，陈晓杰、徐键均自认，其在办理所有权变更登记前，已明确知晓系争房屋已售予秦绪清、解月环，秦、解二人实际占有使用多年，目前正与杨洪明发生争议，并无放弃房屋权利的意愿等事实。在上述前提条件下，陈晓杰、徐键仍继续与杨洪明办理所有权变更登记，并申请了“加急办理”手续，属于明知自身行为将损害他人合法权益，仍放任此种结果发生的情形。至于杨洪明，更是明知自身行为违反合同约定、损害对方合同权利，仍积极地加以实施。因此，陈晓杰、徐键与杨洪明相互配合，在明知秦绪清、解月环对系争房屋享有受法律保护的期待利益的情况下，仍擅自办理所有权变更登记手续，违反了相关法律的规定，损害了秦绪清、解月环的合法权益，上述所有权变更登记依法不能发生对抗秦、解二人的法律效果。
秦绪清、解月环曾于系争房屋可以办理所有权变更登记时向杨洪明等人主张权利，但杨洪明等未按合同约定给予配合。后因本市购房政策调整，秦、解二人暂不符合购房条件，该结果的发生不能归责于秦、解二人。根据双方《拆迁安置房(预售)买卖合同》约定，如无合同约定的事由，杨洪明等不得擅自解约，应待秦绪清、解月环能够办理变更登记时协助办理。据此，秦绪清、解月环在本案中要求陈晓杰、徐键、杨洪明共同将系争房屋上的抵押权涤除，恢复登记至杨洪明名下，该项诉请于法有据，应当予以支持。至于因系争房屋所有权恢复登记造成杨洪明与陈晓杰、徐键之间的房屋买卖合同无法继续履行，以及由此给陈晓杰、徐键带来的损失，属于杨洪明与陈晓杰、徐键之间房屋买卖合同违约责任的承担问题。相关争议与本案不属同一法律关系，可由相关当事人依法另行解决。综上，一审判决部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条第一款第四项、第五项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13013号民事判决；
二、陈晓杰、徐键、杨洪明应于本判决生效之日起10日内共同将北京银行股份有限公司上海分行、上海市公积金管理中心设定于上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权予以涤除，将该房屋所有权恢复登记至杨洪明名下；
三、对秦绪清、解月环要求确认陈晓杰、徐键与杨洪明就买卖上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费人民币19,542元，减半收取9,771元，由被上诉人杨洪明负担；
二审案件受理费人民币19,542元，由被上诉人杨洪明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 彭 浩
审判员 高 胤
二〇一八年四月二十五日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五十八条下列民事行为无效：
(一)无民事行为能力人实施的；
(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
(五)违反法律或者社会公共利益的；
(六)经济合同违反国家指令性计划的；
(七)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……