江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03216号
上诉人（原审被告）昆山君鸿房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路168号。
法定代表人徐园园，该公司董事长。
委托代理人刘培朝、汤剑慰，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市深华物业管理有限公司江苏分公司，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街777-62号。
负责人赵学锋，该公司总经理。
委托代理人叶云开，北京大成（苏州）律师事务所律师。
上诉人昆山君鸿房地产开发有限公司（以下简称君鸿公司）因与被上诉人深圳市深华物业管理有限公司江苏分公司（以下简称深华公司江苏分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第02607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月1日，深圳市深华物业管理有限公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为壹级。事后，深华公司江苏分公司与君鸿公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定：物业名称为朝阳广场，物业类型包括商业和住宅，总建筑面积29600平方米，其中住宅19000平方米，商场70000平方米，停车场2600平方米；委托管理服务期限为2年，自2009年6月18日至2010年6月17日；君鸿公司在该物业接交2个月前提供一次性开办费5.6万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有；深华公司江苏分公司参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时与深华公司江苏分公司办理物业管理书面移交手续；在前期物业管理阶段实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1.6元／月·平方米，商业2.5元／月·平方米，上述收费标准由君鸿公司在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由深华公司江苏分公司向业主收取，君鸿公司未出售的空置房和出租房由君鸿公司全额交纳；停车位管理服务费君鸿公司未出售的且未出租的按30元／月·个缴交。而后，君鸿公司将朝阳广场小区的设施移交给深华公司江苏分公司进行物业服务，深华公司江苏分公司于2014年3月1日停止对上述小区的物业服务。在深华公司江苏分公司物业服务期间，双方还签订《朝阳广场前期物业管理服务合同补充协议》一份，约定如下：1、君鸿公司剩余未出售的空置房（约5000平方米）物业管理费第一年一次性补贴深华公司江苏分公司50000元（交房前付30000元，剩余20000元在2009年底付清），第二年未出售的空置房物业管理费按照实际面积的70%交纳，第三年起未出售的空置房物业管理费按照100%全额交纳；2、深华公司江苏分公司在君鸿公司交房后自负盈亏，必须按照双方协议范围收空置费用，不得另外增收；3、君鸿公司在房屋交付前两个月将购买开办物资所需的开办费一次性付给深华公司江苏分公司，不再承担其他费用；4、君鸿公司承诺在交房前负责将深华公司江苏分公司管理用房简单装修，能够使用；5、深华公司江苏分公司必须按照物业管理方案进行管理，君鸿公司有权监督深华公司江苏分公司管理实况，如有不到之处，乙方应积极配合整改，并承担相应责任；6、关于地下汽车位车位费事宜，双方另行协商。庭审中，君鸿公司确认上述补充协议第一年是指2009年9月至2010年8月，第二年即2010年9月至2011年8月的物业费应当按70%收取。
2014年3月7日，深华公司江苏分公司与苏州市平衡物业管理有限公司（以下简称平衡物业公司）签订《关于朝阳广场物业管理费交接协议》一份，约定：1、深华公司江苏分公司需要给平衡物业公司多收物业费55776元、装修保证金17657元、装修垃圾清运费1100元、2月份应交电费4200元，共计78733元；2、因开发商至今仍有物业管理空置费未付给深华公司江苏分公司，现经协商，深华公司江苏分公司应移交给平衡物业公司的78733元在君鸿公司支付给深华公司江苏分公司空置费时扣除78733元（剩余部分由君鸿公司直接支付给深华公司江苏分公司），至于君鸿公司给予平衡物业公司的实际支付金额与深华公司江苏分公司无关；3、自此协议签订后，深华公司江苏分公司与平衡物业公司就朝阳广场物业费及装修保证金等账目都已交接清楚，费用都已结清，无任何争议。庭审中，深华公司江苏分公司同意从君鸿公司尚欠的物业费中扣减78733元。
另查明，深华公司江苏分公司主张关于66个停车位自2012年1月1日至2014年2月28日期间的的管理服务费，君鸿公司仅认可其中63个停车位为未出售车位；关于深华公司江苏分公司主张的住宅及商铺在空置期间的物业费，原审法院根据深华公司江苏分公司提供的房屋产权登记信息查询结果证明、君鸿公司提供的商品房购销合同、房屋竣工移交单统计如下（具体计算方式为：空置月数计算至君鸿公司向业主交房之前一日，若君鸿公司向业主交房时间晚于2014年2月28日，由于深华公司江苏分公司多收物业费统一计算在需扣除的78733元中，故仍计算至实际交房之前一日，2010年9月至2011年8月的物业费应当按70%计算）：
住宅（自2012月1月1至2014月2日28日期间的物业费，按1.6元／平方米·月计算）
序号
房号
面积
出售时间
交房时间
产证办理时间
空置月数
每月物业费
物业费
1018＋1018阁楼
41.88＋20.77
2014-10-13
2014-10-13
2009-11-27
33个月12天
100.24
3348.02
1020＋1020阁楼
38.41＋20.16
2009-11-27
26个月
2436.46
1022＋1022阁楼
41.82＋18.16
2009-9-30
2009-10-11
2009-11-27
2007-11-24
2008-12-10
2009-11-27
2008-6-16
2009-9-30
2009-11-27
2009-11-27
26个月
2379.52
2009-12-11
2009-12-21
2009-11-27
2009-12-11
2009-12-11
2009-11-27
2009-12-11
2009-12-11
2009-11-27
122.97
2009-11-27
26个月
196.75
5115.5
2009-12-11
2009-12-11
2009-11-27
128.52
2010-8-10
2010-8-10
2009-11-27
129.33
2008-10-17
2009-10-21
2009-11-27
122.97
2008-10-17
2009-10-10
2009-11-27
131.92
2009-12-29
2009-12-30
2009-11-27
2009-12-11
2009-12-11
2009-11-27
2009-12-11
2009-12-11
2009-11-27
122.97
2010-1-12
2010-1-20
2009-11-27
1115＋1115阁楼
54.04＋32.91
2008-10-31
2009-12-21
2009-11-27
1010＋1010阁楼
43.99＋17.33
2009-11-27
26个月
2550.86
2014-6-5
2014-9-4
2009-11-27
32个月3天
89.584
2875.65
1012＋1012阁楼
52.3＋26.68
2008-11-19
2009-10-11
2009-11-27
2010-9-26
2010-9-26
2008-6-23
2009-10-10
122.97
2013-11-4
2014-9-4
32个月3天
196.752
6315.74
2013-6-18
2013-6-18
17个月17天
89.584
1573.69
2009-12-19
2009-12-19
2014-7-2
2014-7-2
30个月1天
68.384
2053.8
2013-1-16
2013-1-16
12个月15天
89.584
1119.8
2009-12-13
2009-12-13
2013-12-16
2013-12-16
23个月15天
85.984
2020.62
2013-7-8
2013-7-8
18个月7天
89.056
1623.79
2014-5-12
2014-5-12
28个月11天
85.984
2439.08
2012-11-25
2012-11-25
10个月24天
1059.26
2014-1-7
2014-1-7
24个月6天
85.984
2080.81
1014＋1014阁楼
2008-11-25
2009-12-21
合计
38992.6
商铺（自2011月1月1至2014月2日28日期间的物业费，按2.5元／平方米·月计算）
序号
房号
面积
出售时间
交房时间
产证办理时间
空置月数
每月物业费
物业费
215.95
2012-9-30
2012-9-17
20个月16天
539.875
9141.88
403.88
2012-9-30
2012-9-17
20个月16天
1009.7
17097.59
386.98
2010-10-30
2010-10-15
200.75
2010-11-30
2010-11-9
2012-9-30
2012-9-17
20个月16天
488.75
8276.17
219.21
2010-11-30
2010-11-9
218.22
144.43
2011-7-14
2011-7-14
2009-11-27
6个月13天
361.075
1626.16
127.89
2011-7-14
2011-7-14
2009-11-27
6个月13天
319.725
1439.83
325.21
2011-10-9
2011-10-9
2009-11-27
9个月8天
813.025
5273.82
2009-11-27
38个月
180.575
6428.47
2013-11-2
38个月
8661.48
2009-11-27
38个月
176.375
6278.95
2009-11-27
38个月
176.375
6278.95
2013-11-2
38个月
8373.12
297.97
2009-11-27
38个月
744.925
26519.33
325.21
2009-11-27
38个月
813.025
28943.69
合计134339.44
由上述统计表格可计算出：君鸿公司所开发的朝阳广场空置住宅自2012月1月1至2014月2日28日期间的物业费共计38992.6元，空置商铺自2011月1月1至2014月2日28日期间的物业费（2010年9月至2011年8月的物业费按70%计算）共计134339.44元，合计为173332.04元。
上述事实由中华人民共和国物业服务企业资质证书、昆山市前期物业管理委托合同、朝阳广场前期物业管理服务合同补充协议、关于朝阳广场物业管理费交接协议、朝阳广场小区设施移交清单、房屋产权登记信息查询结果证明、商品房购销合同、房屋竣工移交单及庭审中原君鸿公司的陈述等证据予以证实，原审法院予以确认。
原审原告深华公司江苏分公司的诉讼请求是：君鸿公司支付自2011年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费384017元，其中商业用房物业费为191136元，住宅的物业费为141401元，车位费51480元，并承担逾期付款滞纳金暂计5000元，承担本案诉讼费用。
原审法院认为，已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。本案深华公司江苏分公司与君鸿公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》合法有效，对合同双方有拘束力，该合同约定君鸿公司未出售的空置房和出租方由君鸿公司全额交纳，故君鸿公司依约应向深华公司江苏分公司支付空置房屋的物业费。君鸿公司以深华公司江苏分公司主张部分期间物业费已过诉讼时效进行抗辩，原审法院认为深华公司江苏分公司提供物业服务在物业期间内是连续不间断的，合同双方履行物业合同之债是整体存在的，不能将一定期间的物业服务费分割为部分，本案深华公司江苏分公司提供物业服务至2014年2月28日，深华公司江苏分公司主张合同履行期间的物业服务费并未超过诉讼时效。
一、关于君鸿公司应承担物业费所涉的房屋及空置期间的认定，因深华公司江苏分公司仅向法院提交产权登记在君鸿公司名下的31套住宅及商铺的权属证明，而本案空置房屋应当指君鸿公司未出售且未交付物业买受人的房屋，原审法院结合君鸿公司提供的房屋买卖合同及交房证明确认深华公司江苏分公司所举证的31套房屋的实际交付时间，并计算在深华公司江苏分公司主张物业费期间上述房屋存在的空置期间，另有部分房屋在深华公司江苏分公司主张的物业服务期间已出售并交付物业买受人且已将产证办理至买受人名下，综合计算空置房屋的物业费为173332.04元。
二、关于停车位管理服务费，本案双方均未能举证证明未出售停车位的数量，原审法院根据双方一致确认的63个计算，按合同约定的30元／月·个计算，自2012年1月1日至2014年2月28日期间共计26个月，该项费用应为49140元。
深华公司江苏分公司与平衡物业公司约定将移交给平衡物业公司的78733元在君鸿公司支付给深华公司江苏分公司空置房屋物业费时扣除78733元，深华公司江苏分公司在庭审中同意扣除，原审法院予以准许，故君鸿公司应支付空置房屋物业费及停车费应为：143739.04元（173332.04＋49140-78733=120345.29）。关于深华公司江苏分公司主张的逾期付款滞纳金，因双方在合同中对付款时间及滞纳金未约定，故仅支持利息损失，即自深华公司江苏分公司起诉之日2014年8月7日按中国人民银行同期同档贷款基准利率自计算至君鸿公司实际支付之日。遂依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《江苏省物业管理条例》第三十四条之规定，判决：昆山君鸿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市深华物业管理有限公司江苏分公司支付物业费合计143739.04元并偿付逾期支付利息（计算方式：以1143739.04元为基数，自2014年8月7日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至君鸿公司实际支付之日止）。案件受理费7736元，由深圳市深华物业管理有限公司江苏分公司负担5541元，由昆山君鸿房地产开发有限公司负担2195元。
上诉人君鸿公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人在一审期间曾提供证据证明交纳物业费75000元，在二审期间又找到一份发票，在2011年交纳了80000元，该费用应当扣除。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人深华公司江苏分公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。
另查明，君鸿公司在一审期间提交两份深华公司江苏分公司出具的物业费发票，其中一份付款单位为君鸿公司，发票金额25000元，开票时间2014年8月18日；一份付款单位为昆山市朝阳街道办事处，发票金额50000元，开票时间2014年8月18日。二审期间君鸿公司又向本院提交深华公司江苏分公司出具的物业费发票一份，发票金额为80000元，开票时间分别为2011年12月26日，证明其已向被上诉人交纳物业费。被上诉人深华公司江苏分公司质证认为认可凭证上面的费用，但是双方是物业服务是从2009年就已经产生了，从2009年到2010年年底发生的空置费，就已经达到了近50万元，上诉人提交的该份证据并不包含在诉请的金额和时间内，是支付的2010年以前的部分的物业费。关于昆山市朝阳街道办事处的发票，对方已经另案主张，与本案没有关系。君鸿公司代理人在二审期间陈述：上述发票费用不是我们支付的，是我们的承租方，一个姓陈的二房东支付的，然后当时他跟被上诉人也没有明确的说，具体的是哪些房屋，欠的物业费不止7.5万元，所以说他就一起付了，不能具体明确对应哪些商铺。朝阳街道办事处也是通过姓陈的二房东租赁上诉人的房屋。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人君鸿公司与被上诉人深华公司江苏分公司于2009年6月开始就存在物业服务合同关系，被上诉人深华公司江苏分公司主张的是自2011年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费，上诉人认为已付清物业费，但其提交的物业费发票，其中付款单位是君鸿公司的两份，无法明确对应的是具体哪一套住宅或商铺，上诉人也不能提供诸如租赁合同等证据加以佐证，在审理过程中对付款情况亦无法作出合理解释，因此不能证明即是支付的2011年1月1日至2014年2月28日期间的案涉住宅或商铺的物业管理费。至于付款单位为昆山市朝阳街道办事处的发票，与本案无涉，不能证明是上诉人向被上诉人支付了物业费。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人君鸿公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3174元，由上诉人昆山君鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 吴茂程