吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初302号
原告：潘青龙，住吉林省磐石市。
委托诉讼代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。
被告：中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司(原中国长城资产管理公司长春办事处），住所地吉林省长春市。
负责人：汪国良，经理。
委托诉讼代理人：金冬梅，吉林中证律师事务所律师。
被告：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。
法定代表人：杜军，经理。
被告：杜军，住吉林省磐石市。
被告：王晓宇，住吉林省磐石市。
被告：孙雷，住吉林省磐石市。
被告：张丽杰，住吉林省磐石市。
原告潘青龙与被告中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称长城资产公司）、吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。潘青龙的委托诉讼代理人张秀英，长城资产公司的委托诉讼代理人金冬梅到庭参加诉讼。嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
潘青龙向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行潘青龙购买的磐石市金色都汇花园小区B5栋4单元801号房屋，解除查封冻结手续。2.诉讼费由长城资产公司负担。事实和理由：潘青龙于2014年2月24日与嘉利成公司签订了按揭贷款购买磐石市金色都汇花园小区B5栋4单元801室商品住宅楼合同，合同约定全额价款313260元，首付购房款为133260元，余款18万元办理购买商品房按揭贷款手续。合同签订后，潘青龙于当日交纳了首付款，嘉利成公司依约在2015年2月25日将房屋交付潘青龙，潘青龙交纳了入户费用27322元，累计交付154582元。后潘青龙装潢使用至今。（2017）吉02执异367号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定驳回潘青龙的异议请求是错误的，应当适用该规定第二十九条。潘青龙有足够证据足以排除长城资产公司的强制执行请求，请求法院停止对涉案房屋的执行，解除查封冻结手续。
长城资产公司辩称，2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司等签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81999.32平方米在建工程，以及对应的土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。嘉利成公司违约后，长城资产公司依据吉林省长春市国安公证处2014年3月10日出具的（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，向该公证处申请执行证书，国安公证处于2014年9月12日出具了（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向吉林市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，法院作出（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，裁定将抵押物在建工程及土地使用权予以查封。潘青龙所购买的房屋属于金色都汇二期开发项目，尚未取得房屋预售许可证，潘青龙与嘉利成公司签订的预定协议是无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定可以排除执行的条件，请求法院驳回其诉讼请求。
杜军于庭审后向本院提交书面情况说明称，嘉利成公司未实际收到潘青龙支付的购房款。嘉利成公司将涉案房屋实际用于抵顶大清包工程的工程款，不清楚潘青龙与大清包工程的施工人之间是通过买卖还是抵账方式进行的交易。
嘉利成公司、王晓宇、孙雷、张丽杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃陈述、举证和质证的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即在建工程抵押登记及他项权证七份、土地使用权他项权证两份、（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行力的公证债权文书、（2017）吉02执异367号执行裁定书及（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：潘青龙提交的金色都汇房屋预定协议及收据，长城资产公司质证称该预定协议是复写联，对真实性有异议，即使协议真实，因预定协议并非正式合同且该项目未取得预售许可证，属于无效协议。对入户费用表的真实性有异议，没有收费部门的盖章确认，无法证明实际缴纳了费用。对收据的真实性有异议，收据上只加盖嘉利成公司财务章，并非正规发票，没有证据证明实际交纳了房款及入户费，且入住费不应该计算到已付房款总价中。本院经审查认为，长城资产公司虽对预定协议的真实性提出异议，但未能举证证明其异议成立，故对该协议的真实性予以确认。因潘青龙未能提供购房款及入户费的支付凭证，亦未能对购房款来源作出合理说明，入户单及收据本身的证明力尚不足以证明潘青龙实际履行了款项支付义务，故本院对该证据的证明力不予确认。潘青龙对长城资产公司提供的《债务重组协议》《抵押合同》虽提出异议，但上述协议均经过公证文书确认，且潘青龙对公证文书未提出异议，故本院对该两份协议的真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81999.32平方米在建工程，及对应的39056平方米土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。同日，长城资产公司和嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰签订了连带保证合同，约定杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰承担连带责任保证。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程抵押办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。2014年3月10日，吉林省长春市国安公证处作出（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述债务重组协议、抵押合同、连带保证合同进行了公证并赋予强制执行效力。该公证处于2014年9月12日又作出（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书，确认长城资产公司可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出了（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，查封了包括本案诉争房屋在内的金色都汇项目二期的在建房屋及土地。
另查明：2014年2月24日潘青龙与嘉利成公司签订房屋预定协议，约定购买嘉利成公司开发的金色都汇（花园小区）二期B5栋4单元801室房屋。当日嘉利成公司出具133260元的首付款收据。2015年2月25日，嘉利成公司出具入住费27322元的收据。
涉案房屋被查封后，潘青龙向本院提出案外人异议，本院于2017年8月21日作出（2017）吉02执异367号执行裁定，驳回潘青龙的异议。潘青龙对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。
中国长城资产管理公司长春办事处于2016年12月27日变更企业名称为中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司。
本院认为，本案的争议焦点为潘青龙作为案外人对涉案房屋是否享有能够排除法院的强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，潘青龙未能提供购房款的支付凭证，亦不能对购房款来源作出合理说明，现有证据不足以证明其实际支付了购房款并且超过了总价款的百分之五十。同时，潘青龙未能提供涉案房屋装修及煤水电使用明细等相关证据，也不能证明其在法院查封前已经实际占有使用了涉案房屋。故潘青龙所举证据不足以证明其具有足以排除法院强制执行的实体权利，不符合案外人排除法院强制执行的法定条件。
综上所述，潘青龙的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
驳回原告潘青龙的诉讼请求。
案件受理费5999元，由原告潘青龙负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 徐 玖
代理审判员 郭立坤
代理审判员 赵翠霞
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 那译心