新疆维吾尔自治区阜康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民初字第00860号
原告（反诉被告）：严福山，男，汉族，1952年10月16日出生，住阜康市。
委托代理人：朱力俊，新疆博达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阜康市万华房地产开发有限公司。
企业住所地：阜康市阜荣小区**号楼。
法定代表人：李雯，该公司总经理。
委托代理人：何艳，阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。
被告：李雯，女，汉族，1967年8月23日出生，住阜康市。
原告严福山与被告阜康市万华房地产开发有限公司（以下简称万华房产）、李雯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月18日、7月14日公开开庭进行了审理，原告严福山及其委托代理人朱力俊，被告万华房产的委托代理人何艳到庭参加了诉讼，被告李雯经本院传票传唤未到庭参加诉讼，审理中，被告万华房产反诉原告严福山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院并案并转换为普通程序，于同年9月23日公开开庭进行了审理，原告严福山及其委托代理人朱力俊、被告万华房产的委托代理人何艳到庭参加了诉讼，被告李雯经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）严福山诉称：被告于2010年与原告协商商品房开发事宜，欲拆迁原告旧宅新建商品房。双方经多次交涉达成一致意见后，原告房屋由被告拆除，并于2012年6月16日达成房屋置换合同，合同约定：由被告向原告置换一套136平方米住宅楼房，并承担自2011年3月20日搬迁后至原告分得房屋为止每月安置费300元。但被告现以原告旧房面积有误差为由拒绝向原告交付所置换的房屋，甚至以政府没有向其兑现优惠政策为由而要原告向政府讨要安置费。鉴于被告上述行为，现诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告交付位于阜康市明珠花园小区1号楼1单元136平方米住房一套，若不能交付则折价赔偿408000元；二、被告给付原告安置费15300元（每月300元，自2011年3月21日至2015年6月21日）；三、被告向原告承担违约金100000元。庭审中，原告陈述其主张的安置补偿费15300元计算错误，应为10800元，故变更由被告给付原告安置费15300元的诉讼请求为，由被告支付安置费10800元。
被告万华房产答辩称：一、2014年6月6日，原告已通过抓阄方式获得阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的入住权，该房屋面积为133.43平方米，原告可随时办理入住，不存在被告不交付安置房屋的问题；对于安置费，自原被告签订合同后，被告多次打电话通知原告领取安置费，原告均不予领取，且该款按照双方合同约定发放至抓阄分房时止，即到2014年6月6日止，在2012年6月16日签订合同时，被告已按照合同约定向原告支付了2400元的安置费，截止2014年6月6日，被告还需向原告支付9000元的安置费，而该款原告拒绝领取，并非被告不予支付；三、原告至今不办理入住手续、不领取安置费，均是其自身原因造成，并不存在被告违约的事由，被告不应承担违约责任。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。同时，按照原被告于2012年6月16日签订的房屋置换合同，对于置换的土地面积及建筑物面积，由于原告未提供土地使用证及房产证，加之合同中对于面积有特别约定，合同中填报的面积为暂定面积，具体以阜康市土管局提供的准确面积或测量报告为准，因此该合同当时是以原告提供的口述面积填报。合同签订后，被告多次要求原告提供土地使用证及房产证，原告均未提供。经被告调取有关部门的登记档案，发现原告所建房屋及所占土地均未进行合法登记，无权属登记档案，只有2001年阜康市土地管理部门测量的一份宗地图，注明了原告要置换的房屋面积及宗地面积。为此，被告按照宗地图登记的面积及测量报告为原告置换了房屋，由于所置换的楼房面积超出了需应给原告置换的实际面积，依据双方合同约定，原告经抓阄所选楼房面积超过部分应按照市场价每平方米3000元给被告补齐房款，为此被告在2014年6月6日抓阄分房后多次要求原告办理入住手续，原告均不予办理，现提起反诉，要求依法判令：一、由反诉被告严福山支付阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的差价款37830元；二、由反诉被告严福山支付入住费14817元。
针对被告万华房产提起的反诉，原告答辩称：原告不应承担向被告支付房屋折价款37830元的诉讼请求，请依法公正判决。
被告李雯未到庭，亦未答辩。
庭审中，为支持其诉讼主张，原告严福山向本院提供证据如下：
一、房屋置换合同一份。拟证实原被告上签订了房屋置换合同，及合同约定的置换具体房屋的面积、房号。经质证，被告万华房产对真实性无异议，被告李雯未到庭，视为放弃质证权，本院对该证据的真实性予以确认。
二、严福山房屋征收安置说明一份。拟证实本案涉及的拆迁房屋是政府公益项目，安置房屋面积是原告、开发商与被告共同协商确定的，不应当以测绘面积为依据。经质证，被告万华房产对关联性、合法性、真实性均持有异议，认为是先协商、后签订合同。被告李雯未到庭，视为放弃质证权，。因该经过说明与原告严福山、被告万华房产签订的房屋置换合同在面积上不一致，根据本案的法律关系及合同相对方，在原告严福山、被告万华房产对房屋置换合同真实性无异议，本院确认房屋置换合同证据的前提下，对与房屋置换合同存在矛盾的严福山房屋征收安置说明不予确认。
三、房屋置换合同两份。拟证实被告万华房产与被拆迁户签订房产置换合同使用的是同一合同文本。经质证，被告万华房产对真实性无异议，被告李雯未到庭，视为放弃质证权，本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，为支持其抗辩及反诉主张，被告万华房产向本院提供证据如下：
一、房屋置换合同一份。拟证实被告单位是以测绘的方式确定房屋面积，合同签订时，被告已向原告发放了2400元安置费。经质证，原告严福山对真实性无异议，被告李雯未到庭，视为放弃质证权，本院对该证据的真实性予以确认。
二、宗地图一份。拟证实原告所说面积与被告单位提供的面积不一致。经质证，原告严福山认为是复印件，不予认可，被告李雯未到庭，视为放弃质证权，本院对该证据的真实性结合测绘报告综合认定。
三、测绘报告一份。拟证实原告被拆迁的房屋面积情况。经质证，原告严福山对真实性无异议，但认为对被告单方委托进行测绘，原告未签字，不符合法律规定。被告李雯未到庭，视为放弃质证权。经本院核实，形成调查笔录一份，结论为：涉及原告严福山拆迁的房屋是由新疆正阳房地产评估测绘有限公司安排人员进行测绘的，测绘报告是市政府征收办委托新疆正阳房地产评估测绘有限公司进行的测绘，宗地图是新疆正阳房地产评估测绘有限公司安向阜康市土管局调取的。经质证，原告严福山、被告万华房产对该结论无异议，被告李雯未到庭，视为放弃质证权。因该调查笔录与被告万华房产提供测绘报告、宗地图内容一致，本院对上述证据的真实性予以确认。
四、清单一份。拟证实原告严福山应支付的入住费明细。经质证，原告严福山认为是被告万华房产单方制作的，不予认可，但原告在答辩中未否认应当支付入住费，且未提供证据证实其异议观点。被告李雯未到庭，视为放弃质证权。本院对该证据予以确认。
五、阜康市明珠花园小区流程资料图三份。拟证实原告严福山已通过抓阄方式签订了安置房，对超出的面积应按每平方米3000元补齐差价。经质证，原告严福山对真实性无异议，被告李雯未到庭，视为放弃质证权，本院对该证据的真实性予以确认。
被告李雯未向本院提供证据。
根据原被告陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以确认以下法律事实：原告严福山与被告万华房产经协商于2012年6月16日签订房屋置换合同。合同约定：原告将其位于阜康市城北路4号法定住宅土地与被告万华房产修建中住宅楼房进行置换。没有土地证和房产证者由市土管局提供的准确面积为依据进行置换，置换原则为房屋面积1：1，空地面积2：1，两项相加为原告换得楼房的面积，双方暂定原告应换的楼房面积为136平方米，准确置换面积以原告原住房面积测量报告为准进行置换，置换的楼房以同一户型的置换户，在公开、公正的前提下，使用抓阄的方式分配住房，户型由被告万华房产提供，原告选择，原告在选择楼房面积时如大于双方约定的面积，超过部分原告应按市场价格给被告补齐房款，反之，不足部分被告万华房产应按市场价格给原告补现金。在合同签订后，被告万华房产取得原告置换房屋的所有权和土地使用权，甲方必须在2011年3月20日以前搬离现住宅，否则视为违约。搬出后临时安置问题，由被告每月补偿原告搬迁租赁费300元，至抓阄分得第一套住房为止。搬迁租赁费合同签订之日暂付8个月2400元。本合同之条款，均为双方合意之约定，如有一方违约，应向守约方支付违约金100000元，并承担因违约给对方造成的损失。备注，被告万华房产给原告提供的楼房户型面积位于阜康市明珠花园1号楼136平方米左右。合同签订后，原告搬离其原住宅，房屋被拆迁。2014年5月22日，被告万华房产将阜康市明珠花园小区置换户分房流程方案予以公告，分房形式采用以双方签订的房屋置换合同中安置户的楼房面积确认其楼号，再以抓阄方式确认楼层房号，在2014年6月6日上午10时（北京时间）于阜康市民主路社区会议室举行置换房现场抓阄分房会议，在正式抓阄前，为保证过程的公开、公正、公平，由置换户现场选举5至7名代表与公证人员对整个过程进行现场监督，并确认抓阄分房结果。如超出应置换面积，每平方米按3000元全额补齐房屋价款。同年5月23日，被告万华房产以书面签收方式告知原告严福山分房流程方案。同年6月6日，原告严福山通过抓阄方式获得阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的入住权，该房屋面积为133.43平方米。因原告未支付1101室入住费14817元，现尚未入住。
另查明，2012年3月26日，经新疆正阳房地产评估测绘有限公司测量，原告严福山位于阜康市城北路4号住宅总建筑面积为110.30平方米，宗地面积为131.34平方米，该测量结果与该测量部门自阜康市土地管理局调取的原告严福山住宅宗地图面积一致。至2014年6月6日抓阄，原告严福山尚有10800元搬迁租赁费未在被告万华房产领取。
本院认为：
一、关于本案的民事责任承担。原告对其主张的诉讼请求要求被告万华房产与被告李雯承担连带责任，因被告李雯是被告万华房产的法定代表人，其行为不是个人行为，是代表公司行使的职务行为，故本案承担民事责任的主体为被告万华房产，被告李雯依法不承担本案的民事责任。
二、关于本案本诉部分。原告主张由被告向其交付位于阜康市明珠花园小区1号楼1单元136平方米住房一套，若不能交付则折价赔偿408000元，原告针对该项诉讼请求是两项并提择一裁判，经本院核实，原告与被告万华房产均认可是原告通过抓阄方式获取的阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室，面积为133.43平方米，原告是按照双方合同约定、分房流程方案获取该房屋，被告万华房产在原告严福山未先行支付入住费的情况下亦保留该房屋至今，并同意向原告交付，因该房屋不存在交付不能，故不存在有被告万华房产支付该房屋价款408000元的事实基础，本院对原告该项诉讼请求中对原告要求被告万华房产交付阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的诉讼请求请求予以支持。对于原告主张的安置费15300元（每月300元，自2011年3月21日至2015年6月21日），庭审中，原告称计算错误，变更为10800元，按照原告主张的未支付安置租赁费期限，应为39个月，共计11700元，但原告要求被告支付10800元，属于其对诉讼权利的处分，符合法律规定，被告万华房产抗辩称已支付2400元，尚欠9000元，但未提供证据加以证实，本院不予采信，根据双方合同约定，搬迁安置费付至抓阄分得第一套住房为止，原告严福山于2014年6月6日通过抓阄方式获得阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的入住权，故搬迁租赁费应自2011年3月21日计至2014年6月6日，共39个月，11700元，原告主张的数额少于应得的数额，本院对原告主张的由被告万华房产支付租赁安置费10800元的诉讼请求予以支持。对于原告主张的违约金100000元。虽然原告与被告万华房产在合同中对违约责任及违约金进行了约定，但根据本案事实，造成原告未入住阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的原因在于双方在合同中对置换房屋的约定存在不同理解，被告万华房产建成楼房后，原告已通过抓阄方式获取阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室入住权，因未支付入住费而未入住，并非被告万华房产不履行合同义务并构成违约，本院对原告主张的该项诉讼请求不予支持。
三、关于本案反诉部分。反诉原告万华房产要求由反诉被告严福山支付阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室的差价款37830元，因原告与被告万华房产签订的房屋置换合同中对原告严福山法定住宅土地使用面积无记载，该份合同该合同条款不同于原告在本案中提供的其他两份房屋置换合同，其他两份合同记载了被拆迁房屋的面积，在原告与被告万华房产的房屋置换合同中，双方约定应置换的楼房暂定面积为136平方米，准确置换面积以原告原住房面积测量报告为准，原告原住房面积经测量为110.30平方米，宗地面积为131.34平方米，按照双方合同约定，被告万华房产应当向原告交付的置换房屋面积应为120.82平方米（131.34平方米-110.30平方米）÷2＋110.30平方米=120.82平方米，双方在合同履行过程中已通过抓阄方式由原告获取了阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室133.43平方米住房，原告要求被告万华房产交付，被告万华房产同意并能够交付，对原告获取的该置换房屋超出的12.61平方米，原告应当按照分房流程方案中约定的超出部分每平方米3000元向被告补齐房款，3000元×12.61平方米为37830元，本院对反诉原告万华房产主张的该项反诉请求予以支持。对于反诉原告万华房产要求由反诉被告严福山支付入住费14817元，该费用属于入住户办理入住手续并实际入住应当交付的费用，反诉被告未支付，并提出反驳意见，本院对反诉原告该项诉讼请求予以支持。
被告李雯经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）严福山交付阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室133.43平方米住房一套；
二、被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）严福山给付安置费10800元；
三、原告（反诉被告）严福山于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付安置房屋差价款37830元；
四、原告（反诉被告）严福山于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付房屋入住费14817元；
五、被告李雯不承担本案的民事责任；
六、驳回原告（反诉被告）严福山的其他本诉请求。
以上涉及金钱给付的第二、三、四判项相互折抵后，由原告（反诉被告）严福山向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付41847元，由原告（反诉被告）严福山付清41847元后，被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）严福山交付阜康市明珠花园小区1号楼2单元1101室133.43平方米住房一套。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4517元，其他诉讼费用160元，由被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费558元，由原告（反诉被告）严福山承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 王淑红
代理审判员 张 婷
人民陪审员 路新萍
二〇一五年十一月四日
书 记 员 范红燕