重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05772号
上诉人（原审原告，反诉被告）盾安重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路32号1、2栋5层。
法定代表人吴子富，职务执行董事。
委托代理人卢妍，重庆渝创律师事务所律师。
委托代理人蒋钦浩，重庆国浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）九龙坡区杨家坪全喜商务酒店，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路**号*楼。
经营者罗成辉。
被上诉人（原审被告，反诉原告）罗成辉。
委托代理人龙庭友，重庆立元律师事务所律师。
委托代理人彭轶，重庆立元律师事务所律师。
上诉人盾安重庆房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第12601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月8日，盾安重庆房地产开发有限公司（甲方）与罗成辉（乙方）签订《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路32号盾安.九龙都商业物业五层套内建筑面积2558.14平方米的房屋出租给乙方使用，乙方承诺将租赁房屋用于经营商务酒店及茶楼；甲方交付房屋的物业及配套设施，包括政府验收合格具有商业功能的房屋主体，外墙装修，消防系统、正常运行的水、电设施及消防通道等；乙方须于本合同签订日，向甲方交付履约保证金人民币15万元，合同期满，乙方应按本合同约定将租赁房屋归还甲方，在与甲方结算清所有费用后，甲方在10日内把履约保证金全额退还给乙方；第一年的月租金为人民币71627.92元，第三年开始每年以上一年的租金为基数，租金在上一年的基础上按3%递增；甲、乙双方商定租金实行先付后租原则，乙方可以现金、支票或银行转账方式，按约定时间向甲方缴交租金，甲方收取本合同租金而发生的税项及房屋税，由甲方自行缴纳税款；租金按季度支付，每季度租金需在前期租金到期日的5日前足额支付；甲方有权审核、确定乙方在租赁物业内的经营品牌和经营范围；甲方应按本合同之约定向乙方提供租赁房屋，并保证拥有该房屋的合法出租权，保证所出租房屋处于良好、安全的适租状态；合同第11.3条规定合同终止时，如房屋的固定装修、设施设备不可拆除或拆除后价值将受到严重损坏的装修、设施设备，乙方不得拆除带走或破坏，应无偿归甲方所有，机器设备及其他装修物品（不含固定装修部分）由乙方在迁出时自行带走，超过15天房屋内仍有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理；合同第18.1条规定租赁期间双方必须信守合同，无法定或本合同约定的合同终止情形，任何一方明确表示或者以自己的行为表明单方终止合同或者导致合同无法继续履行时，需向对方赔偿当年年租金的20%作为违约金，并赔偿给对方造成的违约金以外的其他损失，非违约方有权解除合同；第18.2.1条规定甲方无任何理由提前终止合同或因甲方责任而致使乙方无法正常使用该房屋的，应当按合同第18.1条承担违约责任；第18.3.2条规定乙方拖欠租金、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的20%，应当按合同第18.1条承担违约责任；合同第18.5条规定乙方违反合同规定逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用，应向甲方支付违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付累计欠缴的租金或费用的2‰等。
合同签订后，原告向被告交付了讼争房屋，被告对房屋进行了装修并开设酒店投入使用。2010年10月，讼争房屋开始出现屋顶漏水现象，当事人初步确定的漏水原因为被告全喜酒店楼上德格威尔酒店存在装修防水漏洞，后盾安重庆房地产开发有限公司、罗成辉、九龙坡区杨家坪全喜商务酒店及德格威尔酒店就漏水问题进行协商，2011年5月6日至2013年4月22日期间，盾安重庆房地产开发有限公司多次向德格威尔酒店发出整改函，反映全喜酒店的漏水情况，要求德格威尔酒店进行整改，德格威尔酒店多次对漏水处进行了整改，但经过整改后房屋漏水问题依然没有得到解决。
2013年8月5日和2013年8月21日，盾安重庆房地产开发有限公司、罗成辉及德格威尔酒店召开了两次房屋租赁事宜协调会，形成两份会议纪要。上述两份会议纪要确认以下事项：全喜酒店约有30个房间漏水，漏水原因为德格威尔酒店房间渗水；德格威尔酒店同意“该维修的进行维修”，会议协商确定由全喜酒店向盾安房产提交相关损失求偿资料，由盾安重庆房地产开发有限公司交德格威尔酒店进行赔偿协调；罗成辉自2011年7月开始未缴纳租金，2011年11月，盾安重庆房地产开发有限公司向罗成辉发送了律师函，2012年至2013年间，盾安重庆房地产开发有限公司多次委托物业公司向罗成辉催收租金，罗成辉对此无异议，但认为其不交租金是因德格威尔酒店渗水；截止到2013年8月5日罗成辉欠缴租金的金额为197万余元，违约金另算；罗成辉在会议纪要上注明“只要赔偿及时，交租金更及时”；德格威尔酒店需重新进行防水处理并对全喜酒店天花板进行复原工作。后漏水问题一直未能得到解决，罗成辉亦未向原告支付租金，盾安重庆房地产开发有限公司遂起诉至法院。
2013年12月18日，经罗成辉申请，九龙坡区人民法院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对本案讼争房屋的营业损失和装修损失（含设施设备）进行鉴定，产生鉴定费5.8万元。
2014年1月14日，经九龙坡区人民法院现场勘验，确认全喜酒店有11个房间严重渗水不能使用，其余房间部分由渗漏现象，有部分房间发生渗漏后经修复可以使用。
2014年3月10日，一审原、被告双方协议于2014年3月31日解除《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》，并于解除合同同日进行现场移交。后盾安重庆房地产开发有限公司没有到现场进行移交，亦不同意于2014年3月31日解除合同。
2014年4月30日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司以讼争房屋的装修损失、物资及设备为评估对象作出谛威资产评报字（2014）第58号资产评估报告，评估结论为评估对象的总价值为221.73万元，其中装修价值为156.29万元，物资及设备价值为65.44万元。对该评估报告，盾安重庆房地产开发有限公司提出评估报告的对象和范围不准确，评估的范围应当是因漏水造成装修损失的部分，而报告中列明的设施设备如消毒柜等设备与房价是否漏水并没有直接的关联性，且该部分设施设备没有经过认定，无法确认其数量及真实性；评估报告无相关具体工程图纸，装修合同也无相关施工方案，资产均无发票，装修材料、物品及设备中部分无具体厂家和型号，未考虑残值回收的影响，鉴定报告多是依据口述进行的，无充分证据证实其结果的准确性；鉴定报告中的装修损失实际上是资产的现值评估，且均是以被告罗成辉单方提交的复印件甚至是没有依据作出的，原告认为资产现值的鉴定报告与被告所请求的装修损失不能等同；报告中显示讼争房屋虽有漏水情况，但整体使用状况较好。
后鉴定人员张力、王明珊到庭就评估报告接收质询，确认以下事项：鉴定是对整体装修而非装修损失进行的评估；设施设备是按现时的价值进行评估，没有考虑残值回收，附着物因为要拆除就没有残值；评估设定的前提是评估对象无权属瑕疵；对设施设备及附着物的评估以装修合同为依据，并在现场进行了逐一清点，形成了相关的评估明细表，根据市场价格形成评估价值，同时考虑了资产的新陈状况进行了折算；评估报告第五页中“整体使用状况较好”仅是对资产状况的评估，是在没有考虑漏水对经营的影响下作出的，评估没有考虑漏水对资产价值的影响，是正常装修价值的判断。
2014年11月18日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司向九龙坡区人民法院发函，函件载明其在对鉴定申请人即本案被告提交的资料进行整理、分析后，因漏水房间无资料完整显示整改情况（整改时间、整改验收资料），无法从时间上判断对经营损失的影响，且因与实际入住资料有背离情况，存在局部漏水房间仍处于经营状况现象，无法对讼争房屋的营业损失作出评估测算，故将经营损失的鉴定委托退回九龙坡区人民法院。
2015年3月13日，一审原、被告双方完成讼争房屋的交接工作，罗成辉将讼争房屋按约定交付给盾安重庆房地产开发有限公司，并结清了房屋的水电气费和物管费等。
一审审理中，盾安重庆房地产开发有限公司向法庭举示重庆市建设工程竣工验收备案登记证、房产证及消防验收意见书，拟证明讼争房屋符合国家规定的建设工程竣工验收标准和国家规定的消防验收标准。罗成辉认可上述证据的真实性，但认为消防管道渗水不代表验收无法过关。
盾安重庆房地产开发有限公司向法庭提交了全喜酒店欠费明细表，该明细表中载明欠付租金总额为2383060.90元。按季度统计，从2011年7月1日起至2013年6月30日止每季度租金为214883.76元，从2013年7月1日起至2014年3月31日止每季度租金为221330.27元。上述欠费明细表中载明截止2015年3月10日的逾期违约金按照银行同期贷款利率的1.3倍计算为517798.86元，违约赔偿金（年度租金20%）为476612.18元。罗成辉认可上述欠费明细表中载明的租金时段、租金金额及银行贷款利率的标准，但认为违约天数应当计算至2014年3月31日罗成辉同意解除合同时为止。罗成辉不认可违约金，认为是由盾安重庆房地产开发有限公司违约造成的，罗成辉不应支付违约金；违约金约定过高且约定重复。盾安重庆房地产开发有限公司认为其主张的两个违约金并不重合，每逾期一日按日千分之二收取是针对未缴纳租金部分，按年租金的20%计算是因罗成辉的责任导致合同解除应当承担合同解除的违约金。
罗成辉向法庭举示全喜酒店夜审明细表（2012.4.1-2014.1.13）及罗成辉个人账户明细账单（2012.4.1-2014.1.13），上述明细表和账单内容为全喜酒店在2012年4月1至2014年1月13日期间的客房出租情况及营业收入，拟证明全喜酒店因漏水导致经营状况差。盾安重庆房地产开发有限公司认可个人账户明细账单的真实性，但认为与本案无关联性，存款金额发生的时间期间被告已经开始拒交租金，该期间的银行存款不足以说明实际情况；对夜审明细表的真实性无法确认，仅能反映出罗成辉在拒交租金期间的营业状况，且从罗成辉提供的夜审明细表可以证明罗成辉所述有三十多个房间漏水不属实，夜审表证实在2012年4月1日至2014年1月13日期间全喜酒店的房间具备正常使用的功能；夜审表无法证实房间漏水的事实及房间数量，也无法证实被告某些时间经营状况不好是由房间漏水造成，判定经营状况的好坏应当考虑正常的经营风险。
罗成辉向法庭举示了2010年4月13日收据、2010年12月6日发票、2011年7月13日农业银行结算业务申请单及收费回单、2011年9月13日华夏银行储蓄取款凭条及进账单、2011年11月22日华夏银行现金缴款单、2014年5月14日评估费发票、2014年6月16日公证费发票，其中2010年12月6日发票中载明的付款方名称为盾安重庆房地产开发有限公司，拟证明被告向原告缴纳了履约保证金150000元、租金644651.28元，垫付了租赁税金7269元、公证费2000元。盾安重庆房地产开发有限公司认可收到了罗成辉支付的履约保证金，但认为该履约保证金已经与罗成辉拖欠的租金进行抵扣，如果起诉中没有抵扣同意在租金中抵扣；对2010年12月6日发票真实性无异议，但不能证实其垫付了租赁税金，即便罗成辉垫付了该租赁税金，其主张也超过了诉讼时效；对被告实际缴纳租金644651.28元没有异议；对评估费没有异议，公证费与本案无关。
一审庭审中，原告陈述，对2014年3月31日以后至场地实际交付之前的场地使用费，请求一审法院一并处理；对于罗成辉主张的营业损失，其并没有提供足够的证据予以证明，营业损失无法鉴定的责任在被告，故对营业损失不应主张；合同解除，罗成辉应当拆除装修、装饰物将讼争房屋恢复原状。罗成辉陈述，租赁房屋漏水面积占整个租赁面积的30%以上，该部分租赁房屋无法使用不能产生收益，虽然客观情况导致损失金额无法从财务上加以认定，但损失是明显存在的，请求减少30%的租金；2012年7月1日前罗成辉应交租金1074418.8元，该部分租金的诉讼时效期间为一年，因盾安重庆房地产开发有限公司在诉讼时效期间内没有向罗成辉催收该部分租金，故该部分租金已过诉讼时效；盾安重庆房地产开发有限公司提供的租赁房屋漏水造成罗成辉无法正常使用租赁房屋，其行为违反了合同第18.2.1条之规定，应当向罗成辉赔偿当年年租金的20%作为违约金。
盾安重庆房地产开发有限公司、罗成辉双方在审理中共同确认如下事实：2011年7月1日开始至2014年3月31日合同解除之日，被告共欠付租金2383060.90元；按照当年年租金的20%计算解除合同的违约赔偿金为476612.18元；双方按重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出的谛威资产评报字（2014）第58号资产评估报告的清单进行现场移交，现场残存物资及设备65.44万元作价5万元，由原告出资整体收购；撤场费用30万元，由原告负责拆除，并同意在本案中一并处理，收购费及撤场费用由法院在判决时予以扣除，并依据双方违约责任情况判定款项归属。
一审另查明，2012年6月28日，原告盾安重庆房地产开发有限公司（甲方）、被告罗成辉（乙方）与九龙坡区杨家坪全喜商务酒店（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，协议书约定：甲乙丙三方均同意乙方将甲乙双方2010年4月8日所签订的房屋租赁合同项下全部权利义务整体转让于丙方，由丙方代替乙方继续承继履行房屋租赁合同中合同中约定的乙方的责任、义务并享有乙方在该协议项下的全部权利，直到房屋租赁合同履行完毕；协议签订后乙方不再享有房屋租赁合同约定的权利，但对本合同签订日之前的因履行房屋租赁合同及酒店的经营管理所产生的义务与丙方一起承担连带责任。被告九龙坡区全喜商务酒店系个体工商户，无独立法人资格，被告罗成辉系实际经营者。
九龙坡区人民法院认为，原、被告双方签订的《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。现原告诉求解除与被告签订的《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》，被告同意解除合同，并提出解除合同的时间为2014年3月31日，被告同意解除的时间应为合同解除的时间，故原、被告双方签订的《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》于2014年3月31日解除。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。对合同解除负有过错的应当承担相应责任。本案中，原告作为出租人提供的房屋有瑕疵，被告作为承租人未能按照合同约定交纳租金，故双方均存在违约行为，致合同被解除双方应当各自承担相应的责任。原告主张房屋漏水系案外人德格威尔酒店造成，应当由其承担赔偿责任，是另一法律关系，可另案解决。本案中原、被告双方系房屋租赁合同关系，原告应提供适租的房屋是法律关系存续的基础，被告向原告支付的租金作为租赁物的对价亦是以租赁物适租为前提的。由于讼争房屋自2010年10月开始出现漏水现象且一直持续，客观上处于不适租的状态，虽然原告主张房屋漏水是由案外人造成且其已经履行了修复义务，被告提供的夜审表也证明房屋漏水期间被告仍然正常营业，但不能成为原告主张房屋状况符合合同约定的抗辩理由。在原告不能提供适租房屋的情况下，被告拒交租金的行为实际上具有私力救济的特征，其虽然违反了合同约定，但过错程度较小。综上，在考虑了原、被告双方违约情形、过错程度的基础上，九龙坡区人民法院酌情认定原告对合同解除应当承担70%的责任，被告应当承担30%的责任。
关于被告拖欠的从2011年7月1日至合同解除之日的房屋租金，九龙坡区人民法院认为，按约定交纳租金是被告应当履行的合同义务，在原、被告租赁合同关系存续期间，被告不得拒交租金。现原、被告双方确认2011年7月1日至2014年3月31日合同解除之日原告欠付租金为2383060.90元，虽然被告辩称2011年7月1日至2012年7月1日期间的租金已过诉讼时效，但2013年8月4日的《会议纪要》显示2012年至2013年间原告委托物业公司多次向被告催收租金，被告对此无异议，被告对原告催收租金行为的认可构成诉讼时效的中断，故2012年7月1日前被告所欠租金未过诉讼时效。对于被告辩称原告起诉租金仅计算至2013年12月31日，2014年1月1日至合同解除之日的租金系增加的诉讼请求不应在本案处理的意见，九龙坡区人民法院认为，虽然原告起诉时要求租金仅计算至2013年12月31日，审理中双方协商确认2014年3月31日双方解除合同，因新事实发生原告增加诉讼请要求支付租金至2014年3月31日，九龙坡区人民法院予以支持。但原告要求被告承担2014年3月31日合同解除后至讼争房屋实际交付之日的场地使用费，因双方协议确定《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》于2014年3月31日解除，并于同日办理现场移交，后原告无正当理由拒绝进行现场移交，由此产生的损失应当自行承担，故原告要求被告支付合同解除后至实际交付时的场地使用费的请求不能成立。由于被告反诉要求原告返还履约保证金，根据合同规定，如被告延迟办理结算手续或延迟支付费用，原告可直接在履约保证金中抵扣，现原告申请在被告欠付租金中扣除履约保证金，符合双方约定，九龙坡区人民法院予以尊重，故被告实际欠付租金数额为2383060.90元减去150000元，为2233060.90元。
关于违约金的问题，本案中存在三项违约金请求，分别是原告要求被告根据合同18.1条按当年年租金的20%承担解除合同的违约金、原告要求被告根据合同第18.5条按照每逾期一日按累计欠缴租金的2‰承担逾期缴纳租金的违约金、被告反诉要求原告根据合同第18.1条按当年年租金的20%承担解除合同的违约金。根据合同第18.1条的规定，“任何一方明确表示或者以自己的行为表明单方面终止合同或者导致合同无法继续履行时，需向对方赔偿当年年租金的20%作为违约金”，因单方责任导致合同解除是承担违约金的前提，本案中原、被告双方对合同解除均有责任，合同解除不应单独归责于原告或被告，故原、被告双方要求对方根据合同第18.1条向其承担违约责任的请求，九龙坡区人民法院不予支持。对原告要求被告承担逾期缴纳租金的违约金的诉讼请求，因被告自2011年7月1日起未缴纳租金，构成违约，应当承担违约责任。根据合同18.5条的规定，该项违约金的计算方式为每逾期一天支付累计欠缴租金的2‰，该计付标准高于中国人民银行同期贷款利率的四倍，后双方共同确认按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率的130%计付违约金，九龙坡区人民法院予以尊重。关于该项违约金的计付期间问题，违约金应当从应付租金之日计算，因租金为按季度支付，且每季度租金需在前期租金到期日的5日前足额支付，故违约金应当按季度分段计算，2011年7月1日至2011年9月30日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2011年7月1日计算至实际付清之日止；2011年10月1日至2011年12月31日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2011年10月1日计算至实际付清之日止；2012年1月1日至2012年3月31日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2012年1月1日计算至实际付清之日止；2012年4月1日至2012年6月30日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2012年4月1日计算至实际付清之日止；2012年7月1日至2012年9月30日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2012年7月1日计算至实际付清之日止；2012年10月1日至2012年12月31日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2012年10月1日计算至实际付清之日止；2013年1月1日至2013年3月31日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2013年1月1日计算至实际付清之日止；2013年4月1日至2013年6月30日欠租金额为214883.76元，违约金应当以214883.76元为基数从2013年4月1日计算至实际付清之日止；2013年7月1日至2013年9月30日欠租金额为221330.27元，违约金应当以221330.27元为基数从2013年7月1日计算至实际付清之日止；2013年10月1日至2013年12月31日欠租金额为221330.27元，违约金应当以221330.27元为基数从2013年10月1日计算至实际付清之日止；2014年1月1日至2014年3月31日欠租金额为221330.27元，违约金应当以221330.27元为基数从2014年1月1日计算至实际付清之日止。
关于被告反诉要求原告支付装修损失的问题。根据资产评估报告，被告因合同解除产生的装修损失为2217300元，其中装修价值为1562900元，物资及设备价值为654400元。虽然原告辩称上述资产评估报告中的评估对象和范围与房间是否漏水并没有直接的关联性，且评估结论无装修合同、发票等相关证据作为依据，但因原、被告双方合同关系解除，被告对讼争房屋的整个装修都是损失，不需另行考虑损失与漏水的关联性问题，在评估结论的合理性和科学性的问题上，因评估是依据市场价值并考虑了新陈折旧的前提下做出的，能够合理反映出被告的装修损失，故对原告的上述辩称理由，九龙坡区人民法院不予认可。考虑到被告对合同解除亦应承担相应责任，故对装修损失应当根据责任比例进行分摊，因被告对合同解除承担30%的责任，故被告对装修损失应当自行承担30%。现原、被告双方确认现场残存物资作价50000元，由原告出资收购，故实际产生的装修损失应为2217300元减去50000元，为2167300元，原告应当承担的赔偿责任为2167300元乘以70%，为1517110元。由于原告应当另行向被告支付收购残存的50000元，故原告实际应当承担的赔偿责任为1567110元（1517110元＋50000元）。
关于被告反诉要求原告支付因漏水造成的营业损失的问题。因被告申请对营业损失鉴定后未能提供充分的资料供鉴定机构进行测算，导致营业损失的鉴定被退回九龙坡区人民法院，在被告不能提供其他证据证明漏水造成的营业损失的情况下，依法应当承担不利后果。但考虑到租赁房屋实际存在的漏水事实，被告因房屋漏水产生的营业损失是亦是客观存在的，被告请求以减少租金的方式作为漏水造成的经营损失的补偿具有合理性和合法性，结合原、被告双方在合同解除中的责任分担，九龙坡区人民法院酌情判令原告向被告支付应收租金的30%作为房屋漏水对被告造成的经营损失，即2383060.90＊30%元，为714918.27元。
关于恢复原状所产生的300000元的撤场费用的责任承担问题，因原、被告双方对合同解除分别承担70%和30%的责任，被告应当承担30%的撤场费用，即90000元，由于双方确认由原告负责拆除，被告应当将其承担的该部分撤场费用支付给原告，直接从原告应当向被告支付的损失中扣除，故被告实际应得损失赔偿为2192028.27元（装修损失1567110元＋经营损失714918.27元-90000元）。
关于被告要求原告返还其代缴税金的反诉请求，原告提出时效抗辩，认为该项反诉请求已过诉讼时效。从被告举示的发票来看，发票上载明的日期为2010年12月6日，即使存在被告为原告代缴税金的情况，其也应当在诉讼时效内向原告主张权利，在被告无证据证明诉讼时效中止、中断的情况下，九龙坡区人民法院认为被告的该项反诉请求已过诉讼时效，故其反诉主张要求原告返还其代缴税金的请求，于法无据，九龙坡区人民法院不予主张。
关于二被告责任承担的问题，虽然原告盾安重庆房地产开发有限公司、被告罗成辉与被告九龙坡区杨家坪全喜商务酒店签订的《合同权利义务转让协议书》规定由被告九龙坡区杨家坪全喜商务酒店承继被告罗成辉在《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》中的全部权利义务，但因被告九龙坡区杨家坪全喜商务酒店系个体工商户，无独立法人资格，其债务应当由经营者的个人财产承担，故被告罗成辉作为被告九龙坡区杨家坪全喜商务酒店的实际经营者应当承担全部责任。
综上，一审判决如下：一、解除原告盾安重庆房地产开发有限公司、被告罗成辉签订的《盾安.九龙都5F商业物业房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）罗成辉于本判决生效后5日内向原告盾安重庆房地产开发有限公司支付欠缴租金2233060.90元并支付利息，利息以中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率的130%分段计付，其中以214883.76元为基数从2011年7月1日计算至实际付清之日止，以214883.76元为基数从2011年10月1日计算至实际付清之日止，以214883.76元为基数从2012年1月1日计算至实际付清之日止，以214883.76元为基数从2012年4月1日计算至实际付清之日止；以214883.76元为基数从2012年7月1日计算至实际付清之日止；以214883.76元为基数从2012年10月1日计算至实际付清之日止；以214883.76元为基数从2013年1月1日计算至实际付清之日止；以214883.76元为基数从2013年4月1日计算至实际付清之日止；以221330.27元为基数从2013年7月1日计算至实际付清之日止；以221330.27元为基数从2013年10月1日计算至实际付清之日止；以221330.27元为基数从2014年1月1日计算至实际付清之日止。三、原告（反诉被告）盾安重庆房地产开发有限公司于本判决生效后5日内赔偿被告（反诉原告）罗成辉装修损失、经营损失共计2192028.27元；四、驳回原告（反诉被告）盾安重庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）九龙坡区杨家坪全喜商务酒店、被告罗成辉的其他反诉请求。本案诉讼费39827元，保全费5000元，由被告罗成辉负担；反诉费33935元，由反诉被告盾安重庆房地产开发有限公司负担。
盾安重庆房地产开发有限公司不服，上诉要求改判。具体为：1、房屋漏水经过有效整改已经达到正常使用标准，被上诉人拖欠租金才是解除合同的主要原因，一审判决上诉人承担70%的责任不当。2、评估报告缺乏相关装修资料，评估现值与被上诉人要求的损失无关。3、营业损失没有证据，不应支持。4、被上诉人的损失是由第三人侵权造成，应向第三人主张赔偿。
罗成辉不同意上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案承租人承租的房屋在装修营业后开始出现漏水，漏水房间多达30个。该漏水情况直到一审法院于2014年1月现场勘察时仍有11个房间严重渗水不能使用，其余部分房间仍有漏水现象。承租人营业的房间有70余个。该情况显然严重影响营业使用。出现大面积漏水后承租人拒交租金抗辩，并最终导致合同解除，因此，出租人重大违约在先，应当对解除合同承担主要责任。合同解除后承租人所作装修丧失价值，因此应当将评估时市场价值作为装修损失。装修评估依据可以为现场勘测，资料缺失的可以参考市场进行评估。由于漏水情况长期存在并且达到一定严重程度，一审酌情按照租金30%确定营业损失并无不当。本案是合同之诉，出租人即使对漏水本身没有过错，也应当对合同相对方承当无过错违约责任。承租人可以选择合同之诉，并非只能向侵权人提起诉讼。被上诉人在二审中提出一些改判请求，但由于其没有提出上诉，本院依法不予审理。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33935元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡智勇
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘德宝