上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初15086号
原告赵伯杰，男，1977年1月13日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。
委托代理人张磊，远闻(上海)律师事务所律师。
被告上海绿地泰杨置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人费军。
委托代理人周永凤。
委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。
原告赵伯杰诉被告上海绿地泰杨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵伯杰的委托代理人荣金良、张磊，被告上海绿地泰杨置业有限公司的委托代理人周永凤、许伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵伯杰诉称，2013年8月，被告开发的绿地香颂名邸(对外宣传名称为绿地海域笙晖)项目，通过楼盘宣传资料、宣传广告、以及沙盘、样板房向购房者展示并承诺，每户别墅业主的地下均设有独立单车位车库，卷帘门放下以后该车库属于每户业主自有的独立空间，并且车库内部设有楼梯可以自行通往别墅地下一层。原告基于以上宣传，于2014年5月与被告签订了商品房预售合同，向被告购买上海市宝山区杨泰路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋。被告于2015年12月向原告交付房屋，但相对应的地下车库由建造时的单车位，通过拆除剪力墙的方式，变更成了双车位，不符合车位间距的相关规定，至今未通过验收。并且，被告也明确告知原告，不会按销售宣传向原告交付独立单车位车库及连接车库和别墅的地下室楼梯。综上，被告违反了售房时对“一户一梯一车位”的承诺，构成违约，故原告要求被告赔偿损失人民币50万元(以下币种均为人民币)。
被告上海绿地泰杨置业有限公司辩称，在房屋买卖过程中，原被告明确约定广告和样板房不是要约，在广告宣传册中也未承诺一梯一户，具体应以预售合同的内容为准。本案起诉后，在区政府的协调下，原被告达成了一致意见并形成了备忘录，就楼梯问题约定了补偿。目前该备忘录已履行完毕，被告也已向原告进行了补偿。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月14日，原被告签订上海市商品房预售合同，约定原告向被告购买上海市宝山区杨泰路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋，建筑面积100.78平方米，地下附属面积31.72平方米，总价3,623,540元。原告购房时被告宣传册载明“地下层私家地下会所，主人专属的享受空间，豪阔气度延伸至地下”，样板房模型及房型效果图显示相关房屋地下一层到地下二层车库之间有楼梯相连。房屋建成交付后，原告发现其购买的房屋并无地下一层直接通往地下二层车库的楼梯，遂向被告交涉。
2016年1月6日，原告等地下二层建设为双车位的业主代表与被告就地下一层通往地下二层的楼梯设置问题进行会谈，提出了解决问题的方案概要，但此后未能实际落实。
2016年7月27日，上海市宝山区市场监督管理局作出宝市监案处字[2016]第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，对本案被告在销售本案楼盘过程中的广告违法行为作出责令停止发布、罚款人民币壹拾肆万元的处罚。该处罚决定书中载明的主要事实：本案被告于2013年8、9月间印制并发放本案楼盘的广告宣传手册，该宣传手册主要是以房型平面图的形式介绍本案楼盘联排别墅C1、C2两种房型，其地下一层有单独楼梯通往地下车库，同时宣传内容含有“上海中轴南北高架旁，30分钟到人民广场”等用语，实际上该楼盘共有68排联排别墅，其中18排有单独楼梯通往地下车库，其余50排没有，该宣传手册上未注明这一情况。宝山区市场监督管理局认为，被告的上述行为分别违反了《房地产广告发布暂行规定》第十条第一款“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”和《中华人民共和国广告法》第九条第一款“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白”。
2016年8月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签署备忘录，表示双方就房屋地下室相关事宜，经友好协商达成协议，主要内容：一、由于乙方在预购上述房屋时，对其地下室是否直通地下车库事宜与甲方在认识上存在偏差。为解决实际问题，甲方同意在乙方对其地下室改建时给予一定补偿，以示安慰。二、从统一规范、维护小区品牌以及房屋结构的安全性等角度出发，乙方同意对上述房屋地下室进行改建，房屋交接后自行委托施工单位实施改建工作，改建费用为4,000元，由乙方承担。三、乙方承诺，将妥善处理好相邻关系及其他关系，凡由地下室改建引起的一切责任和后果由其承担，与甲方无关……八、双方无其他争议，乙方不得就其地下室相关事宜再向甲方主张任何赔偿或补偿。原告确认地下室改建已经完成，除了其支付给施工单位的改建费用4,000元外，被告也为改建工程补贴了一部分钱款，数额不明。
原告诉状所称被告将地下单车位擅自改为双车位违约一节，已有相关行政诉讼等涉及，未予以认定。庭审中，经本院反复询问要求原告确认诉称的违约情形，原告认为被告的宣传资料中文字表述“地下层私家地下会所，主人专属的享受空间，豪阔气度延伸至地下”及房屋户型效果图、房屋展示模型均可以认定系争房屋应当有地下一层直通地下二层的楼梯，相关内容具体明确，均可以作为合同的组成部分，足以认定被告违约。
以上事实，有原告提供的商品房预售合同、宣传册，被告提供的备忘录，及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，根据原告庭审确认的诉称意见，原告主张被告违反地下车库“一梯一户”的承诺，并非诉状所载单车位与双车位之争议。商品房买卖合同的相关法律规定，销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。从该法律规定来看，广告宣传等成为商品房销售要约需要满足两大条件，一方面内容具体确定，另一方面对合同订立及房屋价格有重大影响。因此，首先分析被告的广告宣传内容是否具体确定。宝山区市场监督管理局查明被告的售楼广告存在以时间表示距离且只宣传少部分房型等违法情况，但处罚的主要理由是广告中对商品的允诺不清楚、不明白。而且，从原告在庭审中确认的广告词“地下层私家地下会所，主人专属的享受空间，豪阔气度延伸至地下”来看，该词句显然夸张、抽象，无明确指向，无法解读出地下一层与地下二层之间的结构。从原告提供的宣传图册和展示模型照片来看，可以确定相关图示和模型仅显示地下二层为单车位的C1、C2房型中地下一层有楼梯直通地下二层车库，未展示原告所购买的地下二层为双车位的房型地下结构。被告上述宣传手段确有以偏概全之嫌，但从生活常理和营销惯例来看，效果图和模型通常只产生某些暗示效果，并无明确具体的说明或允诺，对于地下室楼梯之类房屋内部细节结构情况，不宜根据效果图和模型来确定，不能认定所有房型的地下室结构都必须与宣传的C1、C2房型一致。因此，无论是被告的广告词还是效果图或房屋模型，都不符合法律规定的说明、允诺应当具体明确之要求，不足以构成法律意义上的要约，原告的诉请依据不足。此外，根据查明的事实，双方已经签署备忘录，对于地下室是否直通地下车库事宜达成了谅解，原告再以该纠纷提出诉讼，显然也不能支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
原告赵伯杰要求被告上海绿地泰杨置业有限公司赔偿损失50万元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取4,400元，由原告赵伯杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王力
二〇一七年九月二十六日
书记员 陈叶
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。