浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第270号
原告（反诉被告）：陈雪云。
原告（反诉被告）：周庆镐。
原告（反诉被告）：叶言法。
原告（反诉被告）：王信斌。
上列四原告的委托代理人（特别授权）：叶选产，浙江乐泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴应鑫。
委托代理人（特别授权）：赵元元、钱珍美，浙江航英律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈雪云、周庆镐、叶言法、王信斌与被告（反诉原告）吴应鑫房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于2015年4月7日、9月18日两次公开开庭进行了审理。原告陈雪云、周庆镐、叶言法、王信斌的委托代理人叶选产、被告吴应鑫的委托代理人赵元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈雪云、周庆镐、叶言法、王信斌起诉称：四原告系晨曦大厦项目部合伙人，2007年2月2日，被告购买原告建造的晨曦大厦商品房。2012年5月15日，经双方结算，被告净欠原告购房款计人民币39万元整。此后，原告多次向被告催付，但被告均以种种理由推诿，且无还款之诚意，使原告无法收回上述欠款。为此，原告提起诉讼，请求判决：被告立即支付购房款本金39元，并从立案之日起支付每日万分之三利息损失。本案诉讼费用由被告承担。针对被告提出的反诉请求，要求赔偿经济损失471429元。原告认为，本案的债权债务关系是经过结算，由本诉被告明确出具了欠款书面依据。现本诉被告反悔，因本诉被告所欠的是购房款，既然本诉被告认为购房没有达到其真实的要求，而且根据现行国家政策上述问题都无法变更，双方的合同目的都无法实现，所以本诉原告根据反诉的内容，变更诉讼请求为解除双方的购房合同，双方同时返还财物，消灭争议。在解除合同的同时，对合同期内该诉争房屋所获得的租金收益判归本诉原告所有。在庭审过程中，原告再次当庭变更诉讼请求，要求被告返还购房款。另，在被告同意解除合同的前提下，原告亦愿意解除合同，并返还被告原交纳的购房款。被告在庭审中不要求答辩期以及举证期。
被告（反诉原告）吴应鑫答辩称：一、四原告违约在先，答辩人依法有权拒付剩余购房款。根据双方签订的购房协议，答辩人购买的建筑面积为165平方米的商品房。协议第三条约定“付款方式及期限”和第四条“逾期付款的违约责任”约定，余款待竣工验收后，按房产证实际建筑面积进行计算，由原告通知被告到中国建设银行乐清支行办理房屋按揭手续。然而答辩人取得的房产证�载明，规划用途是三产用房，土地使用年限为40年，而且三户六人共有，银行按揭手续根本办不了。这与购房协议约定严重不符。之后，答辩人数次要求按购房协议约定，变更或重新办理房产证，然四原告均置之不理。原告的行为构成违约，且违约在先，答辩人有权拒付剩余购房款。二、四原告主张解除合同，缺乏事实和法律依据。四原告认为根据现行国家政策无法变更房产证，双方目的都无法实现，从而要求解除合同。这一观念完全错误，事实上，涉案房产已经取得房产证，答辩人是登记产权人之一，而且答辩人已经装修入住，只是产权内容不符合合同约定。故答辩人认为，本案合同目的已经部分实现，不属于合同目的不能实现，不应适用合同法关于解除合同的法律条款，答辩人表示不同意解除合同。三、四原告应当依法承担违约责任，赔偿答辩人经济损失471429�。因涉诉房产证系按份共有且土地使用年限只有40年，给反诉原告造成了巨大的经济损失。一是，反诉原告无法办理剩余房款的银行按揭手续，极大地增加了反诉原告的经济负担；二是，反诉原告无法出售涉诉商品房；三是，任一按份共有人如涉及法律责任将导致房屋被查封、拍卖，则必将给反诉原告造成无法估量的潜在损失；四是，三产用房市场价远远低于住宅用房的市场价，自反诉原告购房至今，三产用房的市场价始终低于2000元／平方米，四反诉被告应该对客观存在的差价部分予以赔偿，即2000元／平方米×165平方米=330000元；五是，由于三产用房和住宅存在30年土地使用权限的巨大差别，反诉原告要求赔偿该30年土地出让金，即2000元／平方米×165平方米÷70年×30年=141429元。综上，请法院依法驳回四原告全部诉讼请求。
反诉原告吴应鑫反诉称：2007年2月2�，反诉原告与乐清市晨曦大厦项目部（以下简称“项目部”）签订《乐清市晨曦大厦购房协议书》一份，约定反诉原告购买晨曦大厦A幢303室商品房一套，建筑面积按照165平方米计算，房价共计1255000元（其中包括车位一个10万元）。第一期购房时首付意向金20万元；第二期246500元于2007年2月5日前付清，其余余额待竣工验收后，按房产证实际建筑面积进行计算，由建设银行乐清支行办理该商品房总金额70%的按揭手续。协议签订后，反诉原告依约向项目部付清前两期购房款446500元，后又按照项目部代表王信斌的口头通知支付了约50万元。然后，项目部却迟迟未能办妥该套商品房的土地使用权证和产权证，导致反诉原告至今无法办理银行按揭手续。直至2012年5月22日，反诉原告才领到房产证。但令反诉原告惊讶和愤怒的是：1.房产证上登记的建筑面积是505.88平方米，而非�诉原告购买的165平方米；2.房产证上“共有情况”一栏登记为按份共有，除反诉原告和妻子曹旭林之外，还登记了吴海金、南海乐、张余坚、叶晓丽四人，每人占1／6的份额；3.房产证上“规划用途”一栏登记为三产用房，土地使用年限为40年。据反诉原告查证，隔壁301室以及4楼以上的所有商品房，均办理了独立的房产证、土地证，规划用途均为住宅。之后，反诉原告无数次向项目部提出要求：①将房产证分割为反诉原告单独所有或者夫妻共同所有；②三产用房纠正为土地使用年限为70年的住宅；③尽快办理独立的土地使用权证。但项目部根本无视反诉原告的合法权益，一直置之不理，后来又以项目部解散为由推脱责任。
因涉诉房产证系按份共有且土地使用年限只有40年，给反诉原告造成了巨大的经济损失。一是，反诉原告无法办理剩余房款的银行按揭手�，极大地增加了反诉原告的经济负担；二是，反诉原告无法出售涉诉商品房；三是，任一按份共有人如涉及法律责任将导致房屋被查封、拍卖，则必将给反诉原告造成无法估量的潜在损失；四是，三产用房市场价远远低于住宅用房的市场价，自反诉原告购房至今，三产用房的市场价始终低于2000元／平方米，四反诉被告应该对客观存在的差价部分予以赔偿，即2000元／平方米×165平方米=330000元；五是，由于三产用房和住宅存在30年土地使用权限的巨大差别，反诉原告要求赔偿该30年土地出让金，即2000元／平方米×165平方米÷70年×30年=141429元。综上所述，反诉原告认为，根据协议约定，反诉原告购买的是晨曦大厦A幢303室一套独立的住宅商品房，依法应当享有独立的产权和70年的土地使用权。四反诉被告作为开发建设方，依法应当对此承担法律责任，赔偿反诉原告因此产生的经济损失。为此，反诉人提起反诉，请求判令：四反诉被告赔偿反诉原告经济损失471429元；本案反诉诉讼费用由四反诉被告承担。
反诉被告陈雪云答辩称：反诉原告的反诉请求，以及事实都不存在。原告起诉的依据是一张欠条，欠条是民事法律行为，符合民法通则54、55、57条规定。被告必须先将出具欠条的行为推翻才能提出反诉。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
本院经审理查明：四原告系乐清市晨曦大厦项目部合伙人。2007年2月2日，四原告以乐清市晨曦大厦项目部的名义与被告吴应鑫签订《乐清市晨曦大厦购房协议书》，协议书第二条约定收款方式和金额：“乙方（吴应鑫）所购买的商品房位置是A幢303室，建筑面积暂安165平方米计算。单位面积每平方米7000元，房价为1155000元。车位计100000元，总计1255000元整。”协议书第三条约定�款方式及限期：“第一期，购房时首付意向金20万元；第二期，于2007年2月5日前付清商品房总金额的30%，计346500元，另加车位价格100000元，合计446500元，扣除已经支付的意向金200000元，即为246500元。其余余额待竣工验收后，按房产证实际建筑面积进行计算，由建设银行乐清支行办理该商品房总金额70%的按揭手续。”协议签订后，被告依约支付了部分购房款。
2007年9月8日，原告以乐清市乐成镇银溪、后所、坝头三村朱晓茹等69户村民的名义与乐清市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。2011年4月15日，乐成街道银溪村村民委员会作为出卖方，与受买方吴海金、南海乐、吴应鑫、曹旭林、张余坚、叶晓丽签订一份《房屋卖买契约》，契约上注明：“一、房屋坐落于乐成镇晨曦大厦A幢302、303、304室；土地证号：乐政国用（2009）第1-7××1号；房产证号：乐房权证乐成镇字第××号；建筑面积505.88平方米。……二、双方商定房价款为人民币叁佰肆拾玖万捌仟元整。全部购房价款甲方已随契收讫无存，付讫两清。……”契约上甲方由村委会签名盖章，乙方由张余坚、吴应鑫、叶晓丽、曹旭林签字按指印。2012年3月20日，涉案房屋办理了房产登记手续。2012年5月15日，经双方结算，被告出具欠条给原告，欠条上写明，“今欠晨曦大厦项目部三十九万元，备注栏：A幢303室欠房款39万元（不计息）。”2012年5月17日，乐清市地方税务局填发（20101）浙地契证00481458号契证，上注明：“①承受方一栏为吴海金、南海乐、吴应鑫、曹旭林、张余坚、叶晓丽；②出让方一栏为乐成镇银溪村村民委员会；③房屋坐落一栏于乐成镇晨曦大厦A幢302、303、304室；④产权、计税面积505.88平方米，纳税义务发生时间为2011年4月15日，成交金额3498000元，应缴税额204881.4元；⑤契证编号为3303232012002507；⑥附注：房产已登记。”2012年5月22日，被告等人领取了包括涉案房产在内的房产权证，权证的权属属于按份共有，房屋为303、303、304室。2014年8月8日，被告等人取得上述房产的土地使用权证。
在审理过程中，被告提出评估申请，申请对坐落在乐清市乐成镇晨曦大厦的住宅用房和三产用房在2007年和2015年的市场价格进行评估。本院委托温州华明房地产估价有限公司进行评估。2015年6月，温州华明房地产估价有限公司回函，称：“对此价值减损评估，由于温州区域类似评估业务较少，无以往案例及价值减损额度的确定方法，本公司没有本次评估的相关案例资料及技术资料，无法完成本次评估委托，故申请贵院撤回委托。”本院再次委托乐清市江南房地产评估有限公司进行评估。2015年8月，乐清市江南房地产评估有限公司回函，称：“因本次委托其中一个价值时点为2007年，该年份是估价对象所在区域的开发时期，大多宗地处于待开发或正开发状态，少有房屋交易实例，且因时隔多年，无法搜集到交易实例资料。故公司对本次委托评估作退件处理。”
以上事实，有原、被告户籍登记信息、被告书写的欠条、《购房协议书》、房产权证复印件、合伙协议书复印件、乐土字（2007）××《国有土地使用权出让合同》复印件、乐清市晨曦大厦A幢住房入住装修协议书、三联收款收据复印件、房产证领取手续单（包括乐清市地方税务局填发的（20101）浙地契证00××58号契证）、乐政国用（2014）第00××81号《土地使用权证书》复印件、乐房权证乐成镇字第××号《房屋产权证》复印件及原、被告的庭审陈述等证据予以证明，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告的主体资格问题。晨曦大厦项目部并非依法成立，而是由四原告合伙投资组成。虽然原告并非房地产开发企业，但涉案房产涵括三产用房，有别于一般的商品房销售，原告还以银溪村、坝头村、后所村村民的名义与乐清市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，且原告又实际持有该欠条原件，因此可认定四位原告原系诉争房产的实际所有者，具备主体资格。二、关于原、被告签订的协议效力问题。原、被告于2007年2月2日，四原告以乐清市晨曦大厦项目部的名义与被告吴应鑫签订《乐清市晨曦大厦购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。三、关于被告何时知道或者应当知道涉案房产性质问题。被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时，其应当明知，协议相对方并非正规房地产开发公司，而是晨曦大厦项目部；在合同签订后（2011年间），其曾与银溪村村民委员会签订过《房屋卖买契约》，以及完税后的契证，其也应当明知涉案房产的性质；其三，在办理房产登记手续时（2012年3月20日），虽然领证时间是2012年5月22日，但是其在登记时就应当明知涉案房产属于按份共有的三产用房。综上，被告在办理涉案房产登记手续之前或者当时，其应当知道涉案房产的性质。四、关于欠条的效力问题。正如前文所述，被告在办理涉案房产登记手续之前或者当时，其应当知道涉案房产的性质。在此基础之上，2012年5月15日，被告出具欠条给原告，应视为对原签订合同部分履约条款作出的变更和结算。被告既未否认欠条的真实性，亦未能举证证明欠款金额不实，因此该行为合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告支�尚欠的购房款，以及要求自起诉之日起计算利息损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。至于利息损失的计算标准，可适用银行同期贷款利率。被告的答辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。原告诉称如被告同意解除合同，其亦同意解除合同，并返还房款。本案中，被告不同意解除合同，因此关于合同是否解除问题，不再赘述。五、关于反诉部分赔偿损失的问题。首先，被告在办理涉案房产登记手续之前或者当时，其应当知道涉案房产的性质。此后，又出具欠条给原告，应视为对原签订合同部分履约条款作出的变更和结算。其次，在本案中，被告虽申请评估，但是评估机构均无法作出评估结论，属于被告举证不能，应当承担举证不能的法律后果。因此，反诉原告的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告吴应鑫应当偿付原告陈雪云、周庆镐、叶言法、王信斌购房款390000元及利息损失（自2015年3月2日起按银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）。款限本判决生效后十五日内交本院民一庭转付。
二、驳回反诉原告吴应鑫的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7150元，减半收取为3575元，由被告吴应鑫负担；本案反诉受理费8370元，减半收取为4185元，由反诉原告吴应鑫负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本�上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 郑 剑
二〇一五年十月十三日
此件与原本核对无异
代书记员 刘晓林