河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民终字第253号
上诉人（一审被告）河南四通地产有限公司。
法定代表人李塾梅，任总经理。
委托代理人范柯，河南度邦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）焦建民，男，1969年1月27日出生，汉族。
上诉人河南四通地产有限公司因合同变更权和合同撤销权纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2011）魏民初重字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人河南四通地产有限公司的委托代理人范柯，被上诉人焦建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年10月10日，原告焦建民作为买受人即乙方，被告四通公司作为出卖人即甲方，双方签订房屋预订书一份。由乙方购买甲方位于清虚街与西署街交叉口东北角丞相府苑5号楼东1单元2层东室，图纸建筑面积l46．99平方米，该面积为暂定面积，待签订正式《购房合同》后以购房合同上的面积为准，购房款多退少补。该房2800元每平方米，总价411572元。该房屋预订书对房屋设施约定为阳台封闭。该房屋预订书还约定，签订《购房合同》后，本预订书自行失效，一切有关事宜以合同为准。2008年9月8日，被告向原告发出通知一份，该通知内容为：“你于2007年10月10日与许昌市四通地产开发有限公司签订预订房屋协议书，现根据协议书中双方约定条款，你应于2007年11月10日前付清所有房款，我公司自2007年11月10日后多次通知到你，但你至今也未办理相关手续，已违约。现再次书面通知你，限你于2008年9月10日前到我公司交清相关款项，如你不按时缴纳视为自动放弃，公司将此房屋另售他人。”原告收到该通知书后于2008年9月9日向被告作出回复，称由于国家公积金政策变化，致使不能贷款，正用其它方式筹款交付。2008年12月12日，原告焦建民与被告四通公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告焦建民购买被告四通公司位于清虚街与西署街交叉口东北角丞相府苑5号楼东1单元2层东室房屋一套，建筑面积l48.01平方米，每平方米2800元，价款411128元。合同约定，该商品房阳台是封闭式，该合同附件三中的第8项明确载明：阳台全封闭计算面积（其中“全封闭计算面积”字样系由印章加盖）。合同约定出卖人应当在2009年10月31日前将约定的商品房交付买受人使用。合同中关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品交付使用后360天内（其中“360”字样系钢笔填写），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人依据出卖人所办理的房屋产权大证，由出卖人予以协助办理分户产权证，办证需要各种税费由买受人承担。但被告工作人员在合同签订时仅让原告注意看仔细而未对合同条款进行尽到说明解释及特别注意的告知义务。后被告如约将该商品房交付原告焦建民。另查明：原许昌市四通房地产开发有限公司于2010年3月31日更名为河南四通地产有限公司。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。法律同时规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。关于原告要求变更办理房屋权属证书的期限的问题。《城市房地产开发经营管理条例》规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该规定为管理性规范，而相关法律、行政法规并无禁止当事人对办证期限进行特殊约定的强制性规定。本案合同中关于产权登记的约定为出卖人应当在商品交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人依据出卖人所办理的房屋产权大证，由出卖人予以协助办理分户产权证，办证需要各种税费由买受人承担，属双方的特殊约定。根据当事人意思自治原则，有约定的应从其约定。原告要求变更该约定的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告撤销商品房买卖合同附件3第八项全阳台封闭．…，计算面积的内容的问题。双方在商品房买卖合同附件三第8项中约定阳台全封闭计算面积。其中“全封闭计算面积”的字样系被告以印章加盖形成，但合同签订时被告未对全封闭计算面积的内容含义向原告进行必要的解释说明，而当时国家相关规定中对全封闭阳台面积的计算问题并不一致，如《房产测量规范》规定全封闭阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。《建筑面积计算规范》规定建筑物的阳台不论凸凹、封闭与否均应按其水平投影面积的一半计算。不同的计算方法，将会使以按房屋面积为标准销售的商品房的价款产生差异，而被告在加盖“全封闭计算面积”字样的印章时未对原告尽到说明解释及特别注意的告知义务，故原告要求撤销商品房买卖合同附件3第八项阳台全封闭计算面积的条款的诉讼请求合法，该院予以支持。双方可依照诚实信用和公平的原则对此另行协商。关于原告的诉权问题。双方于2008年12月12日签订商品房买卖合同，原告焦建民于2009年12月8日即向该院提起诉讼，主张权利，未超过一年的除斥期间，故原告有权行使合同撤销权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第五十四条、第五十五条、第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销双方商品房买卖合同附件3第八项阳台全封闭计算面积的内容；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费200元，原告焦建民负担100元，被告四通公司负担100元。
上诉人河南四通地产有限公司不服原审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误。2008年12月12日，被上诉人焦建民与上诉人四通公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，该商品房阳台是封闭式，该合同附件三中的第八项明确记载阳台全封闭计算面积（其中“全封闭计算面积”字样系由印章加盖）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该合同虽然是格式合同，但上诉人四通公司已明确用加盖印章的方式表明：1、该商品房阳台是封闭式的；面积按全面积计算。一审判决认为，合同签订时上诉人四通公司未对被上诉人尽到说明解释及特别注意的告知义务，是错误的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国保险法》若干问题的解释（二）第十一条规定，保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款，以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示的，人民法院应当认定其履行了保险法第十七条第二款规定的提示义务。对格式条款的理解，可以引用最高人民法院关于适用《中华人民共和国保险法》若干问题的解释（二）第十一条关于保险合同格式条款的规定。在商品房买卖合同附件三中，第八项记载的“全封闭计算面积”特别加盖了印章，目的就是为了引起被上诉人的注意。可见，上诉人以明显的标志作出了提示，履行了格式条款的提示义务。二、一审判决适用法律错误。因该合同的签订是自愿的、合法有效的，不存在欺诈、胁迫的情形，所以一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定是错误的。一审判决认为，双方当事人对全封闭阳台面积的计算问题未约定明确，而国家相关规定中对全封闭阳台面积的计算问题也不一致，会导致商品房的价款产生差异。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。所以，对全封闭阳台面积的计算问题应当适用许昌市商品房买卖的相关规定，那么就不会产生商品房价款的差异。所以一审判决认定该事实适用的法律是错误的。上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人焦建民答辩称，上诉人的上诉理由与本案无关，上诉人也未尽提醒义务。
二审中双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，因双方合同签订时国家相关规定中对全封闭阳台面积的计算问题并不一致，本案中，双方在合同签订时上诉人河南四通地产有限公司在加盖“全封闭计算面积”字样的印章时未对被上诉人焦建民尽到说明解释及特别注意的告知义务，故原审支持被上诉人焦建民要求撤销双方买卖合同附件3第八项阳台全封闭计算面积的条款的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人河南四通地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨天兰
审 判 员 张丽萍
代理审判员 刘 兵
二〇一六年四月十六日
书 记 员 付艳娜