西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初2502号
原告（反诉被告）：西安新都实业发展有限公司，住所地，西安市长安区郭杜北街58号五龙大厦。
法定代表人：刘平，该公司总经理。
委托代理人：白文军，西安市大雁塔法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：曹某某，男，汉族。
第三人：陕西省公安厅交通警察总队，住所地，西安市雁塔区某某南路。
负责人：杜清江，该总队总队长。
委托代理人：李天光，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人：赵皓，陕西丰瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司与被告（反诉原告）曹某某、第三人陕西省公安厅交通警察总队租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法进行了审理，一审宣判后，被告曹某某不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院，二审法院经审理认为一审法院认定基本事实不清，依法撤销一审判决，发回重审。本院重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人、被告及第三人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
一、2013年6月25日起诉状中的诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告的租赁合同。2、被告支付拖欠的水、电、空调费96173.07元，并恢复原状，承担违约金30万元。
二、2014年3月20日增加诉讼请求：1、请求被告清偿截止2013年10月24日欠费（水电、物业、空调、电话费）计19****.26元。2、请求被告清偿房租截止2013年10月24日计471627.40元。3、请求被告清偿2013年10月25日至2014年3月30日因五楼未交，欠费计31782.01元。4、请求被告清偿2013年10月25日至2014年3月30日的因五楼未交，房租为227109.55元。以上四项共计921349.22元。
三、2017年3月15日增加诉讼请求：要求被告支付2014年4月1日至2015年10月15日的房租共计562天的房屋占用费850916元。
全部诉讼请求为三次总和。
事实与理由：
原告与被告于2012年5月11日签订租赁合同，原告将位于西安市雁塔区某某南路123号某某酒店五楼、六楼、七楼出租给被告使用。合同约定，该房屋租赁期为6年，自2012年5月14日起至2018年6月29日止，第一年租金在合同签订后五日内付清合同生效，第二年每半年支付一次。提前2个月以现金或转账方式汇入原告所指定的账户。合同签订后，双方各自履行自己的权利义务，但被告不按合同约定交付租金及水电空调费用，后被告又多次拖欠租金及其他费用，故而诉至法院，望判如所请。
被告辩称，一是全额支付空调费、物业费不合理，水电费被告都交纳了。二是双方签订的房屋租赁合同违反国家法律和行政法规的强制性规定，属于无效合同。三是新都实业公司隐瞒事实真相，采取欺诈手段与被告签订6年的租赁合同，超越了其权限，导致合同无效，与原出租人共同串通，损害国家利益。四是在合同履行过程中，迟迟不予提供房屋产权证明和营业执照复印件，致使被告方无法办理营业执照，不能正常营业。五是追加诉讼请求要求被告支付下半年房租无理无据。六是被告方的合法权益应予保护，因对方过错导致合同无效给被告方造成损失应得到合法赔偿。
第三人辩称，同意原告的诉讼请求。
被告向本院提出如下反诉请求：
一、2014年3月24日反诉状请求：1、因合同不能实际履行，难以实现合同目的，请求依法解除合同。2、请求依法判处因原告过错导致合同不能实际履行给被告造成的直接损失165.38万元（因经营需要改造装修费用137.25万元减去一年折旧，共计114.38万元，为经营需要配置的生活服务设施20.75万元，因合同不能履行的其他投资包括宣传、网络改造、监控等30.25万元）。3、反诉费由原告承担。
二、2016年9月20日变更反诉内容如下：1、请求原告与被告签订的房屋租赁合同无效。并因此导致被告无法经营，造成合同实际不能履行所支付的房屋租金140万元。2、请求原告赔偿因合同无效导致被告支付的已装修房屋的装修费用137.25万元。3、请求原告赔偿被告因经营需要配置的生活服务设施费用45.53万元。4、请求原告赔偿被告网络改造、监控安装及部分宣传费用25.3373万元。5、请求原告赔偿被告由法院认定的其他损失。6、反诉费由原告承担。
以2016年9月20日的反诉状内容为最终的反诉请求。
事实与理由，原告与被告签订租赁合同。合同签订后，被告即交付了第一年租金140万元。并进行装修改造，先后投资137.25万元。但是，合同签订时，原告隐瞒该酒店未取得建设规划许可证，出租人出租的标的物属于违法建筑，同时隐瞒了正在营业的酒店未经消防验收，未取得消防许可证的客观事实，与被告签订了内容无效的房屋租赁合同。同时原告又超越二房东权限签订了止于2018年6月29日的6年合同，但其通过拍卖取得的10年经营权止于2015年8月14日。合同签订后，被告方办理营业执照需要房产证明等，对方拖延不予提供，导致被告方无法办理营业执照，开法开业。2013年6月8日，雁塔公安消防部门查封了该酒店，要求其进行消防整改，期限为30天。直到原一审结束，消防手续也未解除查封。为了避免损失扩大，被告退回了6、7层，经对方同意将6-7层房间配置生活用品存放于5层。但被告从2013年10月24日后用被告装修的房屋作为酒店客房营业。由于原告违背诚信原则，故意隐瞒。与被告签订的合同属于无效合同。故而提出反诉，望判如所请。
原告（反诉被告）辩称，1、原告请求解除合同，是因为被告的违约在先造成的。根据合同法规定，双方都同意解除合同，并且被告已经将所租赁的房屋六楼、七楼交给原告，证明合同已经实际解除，与原告在本诉中请求解除合同竞合。2、被告要求原告赔偿损失没有法律和事实依据。3、原告现经营的酒店，是正常经营的，况且有十年的经营权，所以有权利出租房屋并收取房租。4、被告因自己经营的需要，产生的装修费用，生活服务设施及其他投资，都应当自行承担，与原告无关，综上，被告的反诉请求不能成立，应该依法驳回。
第三人辩称，原告与被告之间的租赁关系第三人是不干涉的，该大楼的消防手续是合法的，某酒店与某某酒店的消防也是符合规定的，被告月子会所的消防不合法是因为月子会所本身的装修问题所致的，与交警总队的大楼消防无关。
根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：
位于西安市雁塔区某某南路123号交警总队大厦的所有权人系第三人陕西省公安厅交通警察总队。2006年8月14日，根据西安市中级人民法院（2005）西执民字第184-1号民事裁定书，原告西安新都实业发展有限公司承继陕西省高级人民法院（2004）陕民一终字第00048号民事判决书第三项陕西某酒店有限责任公司与陕西省公安厅交通警察总队签订的《合同协议书》的权利义务，将位于西安市某某南路123号某酒店1-15层总面积15097.7平方米10年的经营收益权归原告所有。
2012年5月11日，甲方原告与乙方被告和丙方陕西省公安厅交通警察总队培训中心签订租赁合同，将该大厦五层、六层、七层的房间出租给被告使用。合同约定：原告现状场地出租给被告，被告认可并由被告改建、完善。但改建不能改变房间布局。该房屋的租赁期限为6年，自2012年5月14日起至2018年6月29日止，第一年（2012年5月14日至2013年6月29日）租金为140万元，该期限包括45天装修免租期。第二年（2013年6月30日至2014年6月30日）租金148.4万元。第三年租金与第二年相同，第四年开始至第六年结束（2016年至2018年）租金每年为154万元。被告在原告向其交付房屋之日起一次性向原告交纳改造装修保证金10万元。合同还约定，被告租赁原告酒店客房改造经营月子会所，对酒店客房装修进行改造，届时如果被告中途退租将对原告损失巨大，因此，在租赁期内，被告租赁未满三年时退租，被告同意租金按三年计算支付原告，三年以后租赁不能到合同期届满退租时，需承担30万元违约金。被告如果逾期未交纳合同约定应当由被告交纳的各项费用，或未按合同约定支付场地租金的，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同第十六条约定，丙方交警总队培训中心同意、认可甲乙双方合同全部条款，乙方支付房租费时，甲方和丙方同意由乙方直接支付至丙方或甲方账户。甲方认可并由甲方出具收据。
合同签订后，原告向被告交付了约定的全部房屋，被告接收了房屋并装修使用。但被告并未按时交纳第一年租金。2012年6月14日原告给被告发出《关于催收场地租金的联系函》。2012年7月26日原告第二次发出《催款通知》，要求被告支付第一次付款。2012年7月26日原告第三次发出催款通知，要求被告支付剩余的60万元，否则将于2012年8月1日起收取每天1%房租的滞纳金。2012年10月16日原告给被告发出联系函，要求被告支付2012年10月15日前的物业费7528元，空调费28230元。
2013年5月19日，原告向被告发出催款通知，要求被告于2013年5月25日之前交清水电费、物业费、空调费、电话费9****.4元，下半年租金742000元，共计841116.54元。
2013年9月1日，被告向原告提出书面申请，表示，原、被告双方的租赁合同纠纷尚在诉讼中，考虑到原告方出租的酒店未经消防验收，消防栓和消防井系统尚未贯通，没有注水运行，存在重大安全隐患，为降低风险，减少安全隐患，申请退还承租的七层和六层。
2013年10月23日，被告再次致函原告，表示我方已于2013年10月24日将6-7层全部腾空，至此我方不再承担6-7楼所产生的一切费用。
2013年10月23日，陕西省公安厅交通警察总队培训中心向本院提交书面情况说明，表示陕西省公安厅交通警察总队培训中心同意解除合同。
2010年5月28日，西安市雁塔区公安消防大队给西安某某酒店发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2012年6月13日，原告给被告发出《关于酒店楼层消防通道、防火门不得随意改造的联系函》，表示你在改造酒店五、六、七楼楼梯间消防门时，应遵守国家消防有关规定标准，因占用、圈占、堵塞、封闭、疏散通道造成消防部门检查不合格，出现安全事故责任由你自行负责。造成相关经济处罚由你自行承担。
2012年10月26日，西安市雁塔公安消防大队向原告发出《责令改正通知书》，表示发现你单位有消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效。占用、堵塞、封闭、疏散通道、安全出口。
2012年11月12日，被告向原告发出关于空调供给时间等问题的反映。要求进行协调处理。
2013年6月8日，西安市雁塔区公安消防大队发出临时查封决定书，表示你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，自动喷水灭火系统无法正常运行，室内消水栓系统无法正常运行，防烟楼梯间的门损坏率超过20%，5、6、7层设置月子会所。查封期限为2013年6月8日至2013年7月8日。逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。
另查明，该大厦在建设时有建筑工程总平面图，而没有办理建设工程规划许可证。
在本案庭审过程中，合议庭向原、被告释明：经审查，该租赁合同违反了法律的强制性规定，可能导致无效，原、被告是否变更诉讼请求。原告表示，合同如果无效，要求确认合同无效，并要求被告支付房屋占用费及其他费用。被告认为合同无效的原因是原告没有取得建设工程规划许可证及消防许可证所致，坚持反诉意见。
被告还提交装修工程施工合同，表示房屋的装修费用为136.8万元。
上述事实有（2005）西执民字第184-1号民事裁定书、租赁合同、关于酒店楼层消防通道、防火门不得随意改造的联系函、关于催收场地租金的联系函、催收通知、申请、责令改正通知书、临时查封决定书、建设工程总平面图、装修工程施工合同及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。
本院认为，合法的租赁关系受到法律的保护，但是如果违反了法律的强制性规定，合同依法应当认定为无效。本案中，原告某某酒店所承继的陕西某酒店有限责任公司关于该大厦的10年经营收益权，是通过法院执行程序中的拍卖行为得到的。但是该大厦在建设时，并未取得建设工程规划许可证等文件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定以未办理建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同无效。该大厦的修建明显违反了法律的强制性规定，故因该大厦签订的租赁合同应当认定为无效合同。关于该合同无效的责任，原告是通过拍卖程序获得的房屋经营收益权，被告是通过签订正式书面合同获得的房屋使用权，况且该租赁合同关系并没有影响他人的合法权益，故而原、被告对该合同的无效均不应当承担法律责任。
原、被告之间发生租赁关系已经是即成事实，原告交付了房屋供被告使用，被告就应当支付房屋占用费及相关的电梯费、空调费及物业费用。
本案中，导致被告不能经营的直接原因系被告所承租的房屋为五楼、六楼、七楼，而消防法明确确定开设月子会所不能超过三楼。2013年消防大队给作为出租人的原告下发临时查封决定书，其中一项就是“5、6、7层设置月子会所”。故而该租赁关系不能继续履行的根本原因并不是原告违约提供了不符合使用条件的房屋，而是被告违反了消防法规的禁止性规定。故而原告要求被告支付相关房屋占用费的诉讼请求，本院依法予以部分准许，从2013年10月23日起，被告将六、七层腾交回原告后，虽然仍然占有五楼，但并未实际使用，双方一直在诉讼当中。故2013年10月24日至2015年10月15日的五楼的房屋占用费1078025.55元，被告支付三分之一为宜。至于原告要求被告交纳水电费、物业费等费用因该部分费用系被告实际消费支出，应当由被告承担。
至于原告要求被告承担违约金一节，因合同无效，对此没有合同依据，本院依法不予支持。
至于被告反诉提出退还租金一节，没有事实和法律依所据，本院依法不予支持。
至于被告提出赔偿装修损失一节，因为原告并没有过错导致租赁关系不能根本履行的责任也不再原告，而且被告开设月子会所违反了消防法的强制性规定。故而对被告的装修损失不予支持。
至于被告提出赔偿网络监控及其他损失一节，这是被告在实际经营过程中的经营开支情况，与本案不是同一法律关系，故对被告的该部分请求亦不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告西安新都实业发展有限公司与被告曹某某签订的租赁合同无效、
二、被告曹某某于本判决书生效之日起十日内支付原告西安新都实业发展有限公司2013年10月24日之前的房屋使用费471627.40元及2013年10月25日至2015年10月15日的房屋使用费359341.85元。
三、被告曹某某于本判决书生效之日起十日内支付原告西安新都实业发展有限公司2013年10月24日之前的水电、物业、空调、电话费19****.26元及2013年10月25日至2014年3月30日的水电、物业、空调、电话费3****.01元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告西安新都实业发展有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告曹某某的全部反诉请求。
本诉案件受理费76898元，由原告承担26898元，被告承担50000元，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。反诉案件受理费17325元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭天鲁
人民陪审员 张若川
人民陪审员 张 昕
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 李 玎