沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01667号
原告：刘洋。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告刘洋与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月10日公开开庭审理，原告刘洋，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告刘洋诉称：2013年10月9日与被告签订商品房买卖合同，购买位于和平区文体路与五里河交汇处京城中心X号楼2单元7楼4号59.17平方米商品房一套，合同约定交房日期为2014年6月30日，现已过去11个月，被告没能交房，也确定不了交房日期，致使原告不能按期入住，而且给原告造成财产损失和精神损失，由于被告将原告购买的房子抵押给第三方，使得原告面临住不上房子损失购房款的风险，这让原告十分担忧。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、被告应以现金形式赔偿原告违约金合计金额6，186元（以191，526元为本金，逾期交房违约金自2014年6月30日至2015年5月28日止，按日万分之一计算）；5、诉讼费由被告承担。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。
经审理查明：2013年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以461，526元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第1幢2-7-4号房屋，建筑面积为59.17平方米，销售单价为每平方米7，800元。其中第六条约定，买受人于2014年10月9日前支付购房首付款191，526元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款27万元整于2013年12月9日前支付给出卖人。……第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告于2013年9月27日、2013年10月9日支付被告首付款共计191，526元，被告为其开具收款收据三张。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：现根据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋存在在建工程抵押，并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第四项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，虽被告辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年7月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，原、被告已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告应支付原告自2014年7月1日至2015年5月28日期间的逾期交房违约金6，359元（191，526元×0.0001／天×332天），原告现仅主张6，186元，系对其自身权利的处分，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告刘洋与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年10月9日就位于沈阳市和平区文兴路X号第1幢2-7-4号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘洋自2014年7月1日至2015年5月28日期间的逾期交房违约金6，186元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。