辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01902号
上诉人（原审被告、反诉原告）：常福臣。
委托代理人：陆会英，常福臣之妻。
委托代理人：张德军，北京盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：阴华。
委托代理人：赵野，阴华之夫。
原审原告阴华与原审被告常福臣租赁合同纠纷一案，西岗区区人民法院于2015年9月8日作出（2015）西民初字第2575号民事判决，常福臣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月26日、2月2日、2月23日公开开庭审理了本案。上诉人常福臣及委托代理人陆会英，被上诉人阴华及委托代理人赵野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阴华一审诉称，2015年1月26日，原、被告签订租赁合同。租金800元／月，按季度交，一个季度2400元，到4月26日被告交齐了租金。被告应当于5月26日交付下一个季度的租金2400元，但被告未按时交付，仅交付了1200元，余下1200元未交付，这1200元中有被告花898元买的冰箱，就抵了租金1200元，这样被告还差租金302元未给付原告，所以原告要求被告给付租金302元。原告收租金时，被告以没有时间故意拖延。根据法律法规的相关规定，欠交房租3至6个月，房主有权解除合同。因被告反诉给原告造成了精神损失，并且因原告起诉导致误工。另外因为原告与母亲关于房屋进行了公证，发生了公证费1000元。同时要求被告赔偿自8月26日至11月26日的损失2400元，因为原告与被告签订的是两年合同，现在未到两年，提前解除合同，所以要求损失。现请求：1、被告支付租金302元。2、解除租赁合同，被告腾退房屋。3、被告赔偿原告经济损失5400元（包括精神损失1000元、自2015年8月26日至11月26日的房租2400元、误工费1000元、公证费1000元）。
被告常福臣一审辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。关于原告第一项诉讼请求，被告已支付了全部租金。关于原告第二项诉讼请求，不同意解除合同，因原告故意隐瞒房屋权属事实，所以合同应当撤销，同意腾退房屋，原告应当返还租金2400元及押金2000元并赔偿损失2000元。关于原告第三项诉讼请求，被告未给原告造成任何经济损失。另外双方合同签署日期及首次交房租的日期为2015年2月16日，自2015年2月16日至2015年8月26日的租金4800元及押金2000元已交付。
原告阴华对被告常福臣的反诉辩称，同意撤销租赁合同，但不同意返还押金2000元，若被告腾退房屋后，房屋内的物品无损失，原告则同意返还押金。不同意返还租金2400元，因为被告已在案涉房屋内租住了三个月。不同意赔偿损失2000元，因原告未给被告造成损失。不同意被告陈述的涉案房屋是公租房，请被告提供证据。
经审理查明，2015年2月16日原、被告签订租赁合同。原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方）。甲方将大连市西岗区纪念街房屋租给乙方使用，租赁期限自2015年2月26日至2017年3月1日，租金800元／月，按季度交，一个季度2400元。乙方交给甲方押金2000元。解除房屋租赁合同时，甲方将2000元押金返还乙方。2015年2月16日原告收到被告押金2000元及2015年2月26日至5月26日的房屋租金2400元，并为原告出具收条。后被告交付原告2015年5月26日至8月26日租金共计2400元。2015年5月26日原告以赵野的名义为被告出具收条，内容主要为：“2015年5月26日收房租2400元（2015年6月26日、7月26日、8月26日）三个月房租，实收今收1500元房租，外加898元冰箱费，见冰箱收拒（据）（冰箱是房主898）赵野”。2015年6月7日，原告为被告出具收条，收条主要内容为：“2015年5月26日收常福臣1200元，2015年6月7日收常福臣欠房租1200元。2015年6月7日房主新购冰箱一台“欧力”放在纪念街122号7楼1家中，望租户爱护使用。下次交房租时间2015年8月26日。阴华201567”
大连市西岗区纪念街房屋的承租方为李云风，原告阴华为其女儿，李云风同意其女儿即原告阴华出租该房屋。
一审法院认为，原、被告的租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告请求解除双方签订的租赁合同，被告请求撤销双方签订的租赁合同，故双方的租赁合同已无法履行，应予解除。关于原告请求被告支付租金302元一节，因根据原告及被告提供的2015年6月7日的收条可以证明被告不欠原告租金302元，原告已收到被告2015年5月26日至2015年8月26日的租金2400元，故对原告此请求，不予支持。关于原告请求被告腾退案涉房屋一节，因被告同意腾退案涉房屋，予以照准。关于原告请求被告支付2015年8月26日至2015年11月26日房租2400元一节，因被告现仍租住在案涉房屋，如被告于2015年11月26日前腾退，则被告应支付自2015年8月26日至被告腾退之日止的租金（按每日26.6元计算）。如被告于2015年11月26日后腾退，因原告仅在本案请求被告支付至2015年11月26日的租金，则被告应支付原告自2015年8月26日至2015年11月26日租金为2400元。关于原告请求被告赔偿精神损失1000元、误工费1000元、公证费1000元一节，因没有事实依据及法律依据，故对原告此请求，不予支持。
关于被告反诉请求原告返还押金2000元一节，因根据合同约定，解除房屋租赁合同时，原告将押金2000元返还被告，本案合同已解除，故原告应返还给被告押金2000元。关于被告反诉请求原告返还自2015年5月26日至8月26日的房屋租金一节，因被告在此期间一直在案涉房屋内租住，故原告不应返还被告自2015年5月26日至8月26日的租金2400元，对被告此反诉请求，不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿损失2000元一节，因没有事实依据及法律依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告阴华与被告常福臣于2015年2月16日签订的租赁合同。二、被告常福臣于本判决生效之日起十日内腾退大连市西岗区纪念街房屋。三、被告常福臣于本判决生效之日起十日内支付原告阴华自2015年8月26日至被告常福臣腾退之日止的租金（按每日26.6元计算）。如被告常福臣于2015年11月26日后腾退，则被告常福臣于本判决生效之日起十日内支付原告阴华租金暂计算至2015年11月26日为2400元。四、原告阴华于本判决生效之日起十日内返还被告常福臣押金2000元。五、驳回原告阴华的其他诉讼请求。六、驳回被告常福臣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告已预交），反诉费25元（被告已预交），合计225元，由原告负担125元，被告负担100元。
常福臣的上诉请求是，撤销一审法院判决，改判阴华赔偿常福臣经济损失2000元，返还资金2400元及押金2000元。其上诉理由是，1、阴华向常福臣隐瞒房屋为公租房的实际情况，在没有征得产权单位同意情况下将房屋出租，合同撤销后应自始无效，一审法院认定合同合法有效错误。2、一审法院采信阴华提供的租赁证已经过期，如果阴华提供新的租赁证，那么一审法院没有进行质证，剥夺常福臣的质证权。3、一审法院适用法律错误。案涉合同应予以撤销，是由于阴华的行为才被撤销的。阴华多次无理拒绝常福臣看房证和身份证的要求，并到一审法院起诉常福臣，阴华应当返还租金及因搬家所造成的一切损失。
阴华二审答辩认为，不同意常福臣的上诉请求。常福臣的请求与理由与事实不符。案涉房屋阴华有合法使用权，有权出租。常福臣还欠阴华三个月房屋租金。
本院认为，本案基本事实不清。一是案涉房屋为案外人承租的公有住房，公有房屋租赁期限已经届满，案外人是否续租，没有新的租赁合同或相关部门的说明，由此，阴华是否有权出租案涉房屋需要进一步查清；二是案涉房屋为公有住房，阴华将房屋出租是否违反相关管理规定，是否涉及合同效力需要进一步查清；三是在本案审理期间，常福臣已搬出案涉房屋，就房屋及物品交接问题也需进一步落实。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2575号民事判决；
二、发回大连市西岗区人民法院重审。
二审案件受理费25元（常福臣预交），退回常福臣。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 王 亮