上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8675号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙从军，男，1972年8月16日生，汉族，户籍地上海市闵行区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈毅华，女，1977年10月31日生，汉族，户籍地上海市长宁区。
共同委托诉讼代理人：赵瑾，上海明伦律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：苏峰琴，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：石炜，女，1978年7月25日生，汉族，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武玉红，上海益澄泓律师事务所律师。
上诉人孙从军、沈毅华因与上诉人石炜房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9115号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙从军、沈毅华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人石炜支付自2016年4月1日起至协助办理产权过户手续之日止，以5,080,000元为基数，按日万分之五标准计算的违约金。主要事实理由：1、其二人主张的是延期过户而非延期交房的违约金，故一审法院以交房为由调低违约�没有依据。2、石炜违约的恶意程度较高，惩罚性也是违约金的重要功能之一。3、石炜的违约行为对其二人确实造成了很大的经济损失。4、合同法规定的适当调整违约金也是有一定限度的。一审判决对违约调整幅度过大，明显错误解读了合同法的立法原意。诚实信用的契约精神应予尊重。万分之五是二手房买卖合同中最常用的违约金比例，并不存在明显的不公平。
上诉人石炜不接受上诉人孙从军、沈毅华的上诉请求，辩称其并不存在违约行为，孙从军等的上诉请求并无依据。同时，石炜亦提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项至第四项；2、驳回孙从军等在一审中提出的所有诉讼请求；3、支持其在一审中提出的反诉请求。主要事实理由：1、一审法院认定其违约的依据不足。孙从军等从未出具过贷款合同等过户必要条件以及具有履行能力的证明。其于2016年3月31日下午1点根据孙从军等的函件前往交易中心，但未曾见到孙从军等。双方始终在协商过程中，于2016年3月31日前何方违约并无定论，任何一方对相对方的不当行为和履行能力均有权提出抗辩权。2、一审法院认定孙从军等履行合同没有构成违约显属不当。其曾配合孙从军等至两家银行办理贷款，一家银行未能通过孙从军等的贷款申请；另一家银行迟迟未予明确答复。因此，其才要求孙从军等提供贷款合同等证据用来过户，但孙从军等一直未予提供，导致过户不成。一审法院认定孙从军等贷款审批予以通过没有证据可以印证。3、一审法院加重其举证责任，将本属孙从军等的举证责任错误向其分配，依据不足。孙从军等并未就其二人具有购房资格、是否通过银行贷款等待证事实完成举证责任。
孙从军、沈毅华向一审法院提出诉讼请求：1、石炜配合孙从�、沈毅华办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至其二人名下；2、石炜承担逾期履行的违约金，以5,080,000元为基数，按日万分之五自2016年3月22日计算至实际履行之日止。
石炜向一审法院提出反诉请求：1、确认其与孙从军、沈毅华订立的三方协议及房地产买卖合同于2016年3月22日解除，孙从军等配合其撤销交易登记；2、孙从军等向其支付违约金、赔偿金738,000元；3、孙从军等向其支付房屋使用费，以每月30,000元计至房屋实际返还之日止；4、孙从军等将系争房屋腾空并予返还。
一审法院认定事实：
一、本案中无争议、争议不大的证据与事实
2015年12月8日，孙从军、沈毅华、石炜与中介公司签订《三方协议》，约定：1、XX号XX室合同价为5,080,000元；2、做低合同价至3,600,000元，剩余1,480,000元作为装修�偿款；3、付款流程；4、中介费。其中，第3项付款流程是“（1）2015年12月底前付100万（含定金20万）（2）2016年1月底前付100万，签订上海市正式买卖合同，同时审税，办理贷款申请（贷款额度250万）（3）2016年2月底前过户，当日付55万（4）2016年3月底前拿新产证，办抵押待银行放款（5）2016年4月初银行放款、交房，付尾款3万元”。
2015年12月29日，石炜与沈毅华签订《协议书》，约定：自2016年1月初签订房屋买卖合同当日起至（最迟）4月初银行放款时，沈毅华承租系争房屋，一次性给付租金20,000元。该款于2016年初签订房屋买卖合同当日支付。房屋交付当日（2016年1月初）前应结公用事业费。
2016年1月6日，孙从军、沈毅华（买受人，乙方）与石炜（卖售人，甲方）订立并网签《上海市房地产买卖合同》约定由孙从军、沈毅华向石炜购买位于上海市�行区XX路XX弄XX号XX室的房屋；房屋转让价3,600,000元。该买卖合同约定，双方于2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；首期房价款1,080,000元于2016年2月29日前分三次给付，二期房价款2,490,000元，通过贷款给付，若申请的贷款未通过或额度不足，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款转付或直接给付给石炜；尾款30,000元。该买卖合同还约定：“交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全部尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准”。该买卖合同的补充条款第5条约定了违约责任：“甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……”；“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同……”。该买卖合同附件1-5分别为房屋平面图及四至范围、设备装饰情况及处理、付款协议、物业水电等费用、相关关系和户口迁移。
2016年1月6日，双方签订《协议书》，约定，孙从军、沈毅华除支付买卖合同确定的总价款外，另直接给付装修补偿1,480,000元，该款分两期支付。该协议明确，本次交易总转让价为5,080,000元；交易过程中产生的所有税款、交易手续费等相关费用均由孙从军、沈毅华负担；双方其他事项仍依买卖合同约定履行。
上述合同订立后，孙从军、沈毅华按约支付了2,560,000元。
2016年1月9日，石炜与沈毅华签署《房屋交接书》，约定：根据双方于2016年1月6日所签订的房屋买卖合同，将系争房及合同附件所列之附属设施、设备交付给乙方，经验收认为交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准。尾款30,000元由石炜签收。房屋交接后，孙从军、沈毅华占有至今。
2016年3月13日，孙从军、沈毅华联系石炜于同年3月14日下午办理过户手续，并表示通知了银行和中介。石炜回复称，“我们约定的过户日期是2月底前，您已违约，您可选择支付违约金后过户或解除合同，提供退款账户在扣除违约金后退款到您的指定退款账户，请确认”。对此，孙从军、沈毅华回复认为，网签合同约定的时间是同年3月31日前，其不存在违约，要求合同继续履行。石炜回复表示，孙从军、沈毅华已违反《三方协议》相关时间�点要求。
2016年3月20日，孙从军、沈毅华书面通知石炜，要求其于同年3月31日13时前赴房地产交易中心办理过户手续。
2016年3月22日，石炜书面通知孙从军、沈毅华称，双方约定签订正式买卖合同同时办理审税及贷款申请，2016年1月6日签订正式合同，但未办理审税，也未办理贷款申请；因相关工作逾期超过十个工作日，根据违约责任条款，视为违约；石炜认为其有权单方解除合同，并要求孙从军、沈毅华支付赔偿金以及总房价20%的违约金。
2016年3月29日、30日，石炜至系争房，拟采用撬锁、搬物品等方式收回房屋，并与居住在房屋内的孙从军、沈毅华一方产生冲突。
二、本案中存在较大争议的证据与事实
一审中，双方当事人对下列证据和事实有较大争议：
1、孙从军、沈毅华是否属于房屋限购对象。孙从�、沈毅华提供了房屋状况查询受理回执、税务事项告知书、房屋状况查询结果等证据，以证明其二人通过了审税及购房资格审查。石炜对房屋状况查询受理回执、税务事项告知书的真实性不予确认，认为红色公章比较模糊，对房屋状况查询结果无异议，并认为孙从军、沈毅华名下与他人共有三套房，不具有购房资格。关于限购问题，石炜未提供证据，但认为，相关部门对政策的掌握有误。本案诉讼中，石炜曾向上海市闵行区房地产交易中心信访，该中心于2016年5月4日出具《来信告知书》，答复称，孙从军、沈毅华符合本市购房政策，并对石炜的信访问题进行了解答。2016年9月20日，一审法院依当事人申请，至上海市闵行区房地产交易中心核实相关情况，该中心确认孙从军、沈毅华具有购房资格。石炜对该结果持异议。2016年10月8日，石炜向该交易中心寄送《履责通知》，要求就系争房屋出具《不予办理房地产交易、过户通知》。该中心答复称不再就同一事宜进行重复答复。石炜遂提起行政诉讼，上海市不动产登记局应诉时表示，只有在买受人不具备购房资格的情况下，才出具《不予办理房地产交易、过户通知》，石炜要求其出具前述通知的请求没有政策依据。故，一审法院认为，石炜对孙从军、沈毅华不具备本市购房资格的主张不能举证。房屋状况查询受理回执、税务事项告知书、房屋状况查询结果等证据可形成完整的证据链，对三份证据予以采信。
2、孙从军是否能获得贷款。孙从军、沈毅华提供了与银行信贷员通信的短信信息、互联网工商银行登陆信息，以证明孙从军申请的贷款已获审批通过。石炜认为，无法核实互联网登陆信息及工商银行信贷员短信的真实性。石炜提供了中国工商银行股份有限公司上海市闵�支行（以下简称工商银行闵行支行）情况说明，以证明银行未与孙从军签订贷款合同，孙从军不能获得贷款，并认为银行不与孙从军签订贷款合同的原因系孙从军没有贷款资格。孙从军、沈毅华对该证据的真实性无异议，并表示，该证据表明贷款申请已经审核通过，己方已签署了贷款合同，需银行盖章后方能生效。孙从军、沈毅华、石炜提供的证据具有关联性，均表明银行审核通过了孙从军的贷款申请。对此，一审法院予以确认。从工商银行闵行支行2016年12月27日出具的情况说明看：“审批同意的基础是贷款申请时借款人提供的资料和我行了解的买卖双方当时的合意。审批同意后，若上述两种情况发生变化，基于风险防范的要求，则审批同意并不必然导致我行与借款人签署借款合同”。经一审法院向工商银行闵行支行核实，该行工作人员表示，孙从军的贷款已获审批通过，孙从军也提交了签名的贷款合同，由于买卖双方产生争议，故银行暂停办理相关手续，并非因孙从军贷款资格问题。
3、2016年3月31日，双方是否曾至房地产交易机构办理手续。孙从军、沈毅华对此未提供证据。石炜提供中介服务人员向其发送短信的截图打印件，以证明约定的过户时间是2016年3月31日下午。石炜称，其按照约定的时间于3月31日下午去交易中心。孙从军、沈毅华表示，对该证据的真实性无法查实，并表示，其二人催告函明确的过户时间是3月31日下午1时以前。从石炜提供的其与“朱某XX”的信息截图看，2016年3月13日，中介服务人员约石炜带齐证件于次日下午2时至房地产交易中心。石炜未回复。同年3月30日，中介服务人员约其次日上午办理过户。石炜未回复。2016年3月31日9时，中介服务人员发送信息表示过户时间改为下午。石炜未提供该�息之后的内容，一审法院无法据以判断双方沟通的最终结果。从石炜提供的“石某XX”的信息截图看，2016年3月31日10时，中介服务人员向石炜发送了买方等在房地产交易中心的现场照片。当日12时许，石炜回复，钱不给我怎么过户。中介服务人员回复，贷款已经批下来了，你不过户银行怎么放贷。石炜于当日13时31分回复，对方多项行为严重违约，损害其合法权益，其有权解除合同，通知已寄出，并要求中介公司返还产权证原件。石炜称其于3月31日下午去办手续。然，从本案证据看，石炜自2016年3月13日后从未表示过愿意配合办理过户手续的意思。在未与中介服务人员约定3月31日下午办理过户手续的具体时间的情况下，独自到房地产交易中心等待且未能与中介服务人员、孙从军等取得联系，此与常理不符。加之，石炜在明知买方上午到过交易中心，并于13时31分向中介服务人员表明要解除合同后，一审法院难以采信其当日下午至交易中心协助办理过户手续的陈述。
据此，一审法院确认如下事实：
2016年1月26日，孙从军向工商银行闵行支行申请住房贷款2,490,000元。同年2月20日，孙从军、沈毅华申请办理审税手续。同年2月24日，上海市闵行区房地产交易中心对上海市地方税务局闵行区分局的查询申请出具了《查询结果》（仅供房产税查询专用）。查询结果表明：2016年2月21日，孙从军、沈毅华与父母家人共有三套房屋，权利登记日均为2004年。该查询结果注明：此件用于房地产交易过户。孙从军、沈毅华取得该查询结果书面凭证。同年3月3日，孙从军的银行贷款获审批同意。当月，孙从军、沈毅华及中介服务人员约石炜办理房屋过户手续，未果。
另，2016年3月31日，孙从军、沈毅华和石炜分别向一审法院递�诉状，要求继续履行合同、解除合同。一审法院于同年4月1日分别立案受理。其后，石炜撤诉，并在本案中提起反诉。因买卖合同未按约履行，孙从军未获得银行贷款。一审中，孙从军、沈毅华表示，可以现金形式支付剩余房款。
一审法院认为：
孙从军、沈毅华与石炜签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，确立买卖合同法律关系。孙从军、沈毅华以5,080,000元总价向石炜购买房屋的意思表示真实。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。需指出的是，双方曾明确约定做低合同价至3,600,000元，剩余1,480,000元作为装修补偿款。该约定有避税之嫌，应予纠正。
石炜认为孙从军、沈毅华构成违约的观点不成立。首先，订立于2015年12月8日的《三方协议》并非正式房屋买卖合同，其中有关买卖合同订立时间、办理审税和贷款手续时间�约定是对不同流程进行的时间节点预估，并无违约责任条款加以约束，亦非房屋买卖合同的附件，不能适用房屋买卖合同中违约责任条款。其次，孙从军、沈毅华虽与他人共有房屋，但经相关部门审核确认，其二人具有购房资格。即使在房屋买卖合同订立时，孙从军、沈毅华名下有第四套房屋，但在办理审税等手续前，该房屋已转让，在买房的同时转让既有房屋是房屋置换的常见形式，不影响合同签订资格，且系争房屋买卖合同亦未因此产生履行阻碍。综上，一审法院认为，孙从军、沈毅华按照合同约定履行，并无违约之处。
孙从军、沈毅华认为石炜违约的观点成立。首先，在2016年3月13日接到办理过户手续通知时，石炜以“约定的过户日期是2月底前”为由，要求对方“选择支付违约金后过户或解除合同”。此已表明，石炜未同意按照房屋买卖合同约定�行。其次，石炜于2016年3月22日以书面形式告知孙从军、沈毅华，因未及时办理审税及贷款申请，其有权单方解除合同，并主张了根本违约的违约金。此已表明，石炜在合同履行过程中，以非合同约定的解约事由提出解约。再次，在2016年3月31日之前，石炜两次上门要求收回房屋。此已表明，石炜无意转让房屋。第四，无任何证据表明案件起诉前，石炜对孙从军、沈毅华的购房资格、贷款资格提出异议，且购房资格、贷款资格是否有问题，在办理过户手续时亦将明了。第五，即使孙从军申请贷款不能，也应由银行通知，在其不能以现金补足且“逾期十个工作日”的情况下，石炜方有合同解除权。而本案中，并无该情形出现。
关于房屋交付，一审法院认为，石炜与沈毅华签订的《协议书》表明，在2016年4月初以前，孙从军、沈毅华以租赁形式占有房屋，并一次性给付20,000元。双方2016年1月9日签署的《房屋交接书》表明，房屋的交付不同于一般租赁交付，而是依据“2016年1月6日所签订的房屋买卖合同”，“经验收认为交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准”。鉴于石炜也同时收取了尾款，因此，该行为可视为房屋交付。
综上，一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。石炜应当协助孙从军、沈毅华办理房屋过户手续。石炜的违约行为理应承担违约责任。考虑到房屋已交付，孙从军、沈毅华使用至今。考虑到石炜的违约行为及其后果，酌定石炜应以每逾期一日按总房价款万分之一的标准，自2016年4月1日起承担违约责任。对石炜的反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，一审法院于2017年5月24日判决：一、石炜于判决生效之日起十日内，协助孙从军、沈毅华将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的产权过户登记至孙从军、沈毅华名下，因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由孙从军、沈毅华负担；二、石炜于判决生效之日起十日内，给付孙从军、沈毅华自2016年4月1日起至协助办理产权过户手续之日止，以5,080,000元为基数，按日万分之一标准计算的违约金；三、孙从军、沈毅华于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室产权过户至其名下之日向石炜给付购房余款2,490,000元；四、驳回石炜的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47,520.02元，诉讼保全费5,000元，由石炜负担；反诉案件受理费减半收取计7,341元，由石炜负担。
�审中，上诉人孙从军、沈毅华补充提供以下证据：1、（2016）沪0112行初286号、（2017）沪03行终391号行政判决书，欲以证明其二人具有购房资格；2、借款清单与转账记录，欲以证明其二人因上诉人石炜的违约行为造成的借款利息支出。石炜质证意见为：1、对上述两份行政判决书的真实性予以认可，但对关联性有异议，表示判决未支持其诉讼请求的理由为其主体不适格，房地产交易中心未收到其交易申请；2、因双方争议，上述借款清单与转账记录均不属二审新证据，且无法认定相关款项系借款关系，即便是因支付房款而发生的，亦属孙从军等应承担的义务。经查，1、上述两份行政判决书系以石炜未与孙从军等就涉案房屋提出转移登记申请为主要理由，驳回石炜要求上海市不动产登记局不予受理孙从军等的过户申请并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的诉讼请�；另（2016）沪0112行初286号行政判决书记载：上海市不动产登记局表示，上海市闵行区房地产交易中心在收到孙从军等购房资格查询申请后进行了审查，确认孙从军等名下虽有三套房屋，但根据《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》的文件规定及原市房管局对成年子女购房规定进行的解释，孙从军等符合本市购房政策；2、仅凭上述借款清单与转账记录难以认定孙从军等所述借款事实以及利息损失。
经审理查明，一审法院认定上述事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人石炜补充以下事实：1、2016年3月14日当天不能办理涉案房屋过户手续；2、2016年3月29日、30日，其系与中介约定共同至涉案房屋处，也曾事先告知上诉人孙从军、沈毅华；3、孙从军等未取得房产税认定通知书与贷款合同；4、2016年3月31日，孙从军等未至房地产交易中心，而其到场了。孙从军等表示：1、对上述补充事实1、2、4均不予认可；2、因双方争议，其二人确实难以取得房产税认定通知书与贷款合同，但根据一审法院调查，其二人具备购房资格，贷款申请也获审批。经查，1、在孙从军等于2016年3月13日通知石炜次日办理过户手续时，石炜系以孙从军等存在逾期行为而非次日不能办理手续为由予以拒绝，故上述补充事实1，因与本案争议无涉，本院不予审查；2、一审法院已经查明石炜曾于2016年3月29日、30日至涉案房屋处，与孙从军等产生冲突，至于石炜是否曾与中介约定共同前往，是否事先告知孙从军等，亦与本案争议无涉，故本院对上述补充事实2不予审查；3、根据查明事实及在案证据，可认定孙从军等满足涉案房屋交易条件，故本院对上述补充事实3不予认定；4、因石炜对其曾于2016年3月31日下午至�地产交易中心该节事实未能提供充分证据予以证明，故本院对上述补充事实4不予认定。
本院认为：根据查明事实，虽然双方当事人于2015年12月29日签订的《三方协议》中约定办理涉案房屋过户手续的期限为2016年2月底，但双方在之后签订的《上海市房地产买卖合同》中已将上述期限变更为2016年3月31日。由此，上诉人石炜于2016年3月13日以上诉人孙从军、沈毅华存在逾期行为为由拒绝办理涉案房屋过户手续并主张违约责任并无依据。双方当事人仍应诚信且妥善履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》及附属《协议书》。
上诉人石炜另主张上诉人孙从军、沈毅华属于本市房屋限购对象、未能获得银行贷款，其曾于2016年3月31日下午前往本市闵行区房地产交易中心。关于上述争议焦点，一审法院已进行充分认证及详细阐述，认定石炜相关主张不能成立。就此，在石炜于二审中未补充提供证据予以佐证的情况下，本院对一审法院上述认定均予认同，理由不再赘述。由此，双方之间房屋买卖合同未能继续履行应归责于石炜。本院对石炜的上诉请求，均难以支持。
上诉人孙从军、沈毅华上诉主张约定的违约金标准不应调整。在房屋买卖合同法律关系中，买方的最主要的合同目的为标的物的占有转移与登记变更。本案中，孙从军等已实际占有涉案房屋，亦未提供充分证据证明其二人因上诉人石炜不配合办理过户手续的违约行为所遭受的损失畸高于一审法院认定的违约金标准。基于此，结合本案实际情况，本院认定一审法院酌定的违约金标准难称失当，可予维持。
综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58,736.82元，由上诉人孙从军、沈毅华负担11,216.80元，上诉人石炜负担47,520.02元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年十二月五日
书 记 员 仇佳艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……