江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1998号
上诉人（原审原告）张留标，男，汉族，1957年7月12日生。
上诉人（原审原告）孔小琴，女，汉族，1960年12月18日生。
上述二上诉人共同的委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省源泉房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁商城二招西4号。
法定代表人周敏，该公司总经理。
委托代理人李群，江苏丰硕律师事务所律师。
上诉人张留标、孔小琴因与被上诉人江苏省源泉房地产开发有限公司（以下简称源泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张留标、孔小琴原审诉称：2004年4月9日，张留标、孔小琴与源泉公司签订房产买卖契约，约定由张留标、孔小琴向源泉公司购买其开发的南京市虎踞北路10-2号综合楼303室房产一套。双方约定的交房日期为2005年3月1日，但源泉公司实际交房日期为2007年10月6日；合同约定的办证日期为2005年4月1日，实际办证日期为2014年12月17日。根据双方约定，源泉公司逾期交房，应按张留标、孔小琴已付购房款的万分之五／天计算违约金；逾期办证，应按20元／天计算违约金。此外，张留标、孔小琴多付了购房款24931.20元，源泉公司应当返还。综上，张留标、孔小琴诉至法院，请求判令源泉公司支付逾期交房违约金200000元，逾期办证违约金16260元（暂计813天）；返还购房款24931.20元，并承担本案诉讼费用。
源泉公司原审辩称：其一，张留标、孔小琴的诉讼请求已经超过诉讼时效。其二，张留标、孔小琴与源泉公司在订立房产买卖契约时，源泉公司未取得商品房预售许可，故双方合同中关于违约金的条款应属无效。其三，合同中约定的违约金标准过高，不应得到支持。综上，请求驳回张留标、孔小琴的诉讼请求。
原审法院查明：
2004年4月9日，张留标、孔小琴（乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（甲方，后更名为源泉公司）签订《南京市商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的南京市鼓楼区虎踞北路10-2号住宅部分第二单元第三层303室房产一套，单价为5880元／平方米，建筑面积138.39平方米，总价款813733.20元。乙方的付款时间为2004年4月17日支付定金20000元；2004年4月30日前支付243733.20元；2004年7月15日前支付150000元；2004年10月1日前支付200000元；2004年12月30日前支付100000元；余款100000元交房前付清。甲方应于2005年3月1日前将房屋交付乙方，逾期交付房屋的，按照万分之五／天计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。房屋交付后30天内，甲、乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方按20元／天向对方支付逾期期间的违约金。张留标、孔小琴于2004年4月17日向源泉公司支付定金20000元；2004年4月29日支付房款243733.20元；2004年7月15日支付房款150000元；2004年9月28日支付房款200000元；2014年12月1日支付房款200000元。
2007年10月6日，张留标、孔小琴实际取得涉案房屋。2014年12月17日，房屋产权登记过户至张留标、孔小琴名下，产权证上载明的建筑面积为134.15平方米。因张留标、孔小琴向源泉公司主张无果，故诉至原审法院。
原审法院认为：
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，张留标、孔小琴在源泉公司交房及办证迟延的问题上一直向源泉公司主张权利，故张留标、孔小琴的起诉并未超过诉讼时效，源泉公司关于诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，张留标、孔小琴与源泉公司所签《南京市商品房买卖契约》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。张留标、孔小琴作为购房人的主要义务是按约支付购房款，源泉公司作为出售人的主要义务是按约交付房屋以及协助张留标、孔小琴办理产权过户登记。双方在合同中明确约定张留标、孔小琴应在源泉公司交房前付清购房款，即张留标、孔小琴付清房款的义务在先，源泉公司交付房屋义务在后，然而，张留标、孔小琴已于2007年10月6日取得涉案房屋，其于2014年12月1日才付清房款，故张留标、孔小琴无权要求源泉公司承担迟延交房及办证的违约责任。
张留标、孔小琴向源泉公司支付购房款813733.20元，涉案房屋实际价款为788802元（5880元／平方米×134.15平方米），源泉公司多收购房款24931.20元应予退还。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百零六条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条之规定，判决：一、源泉公司于本判决生效之日起十日内一次性退还张留标、孔小琴购房款24931.20元；二、驳回张留标、孔小琴的其他诉讼请求。原审案件受理费4550元，由张留标、孔小琴负担4120元，源泉公司负担430元（张留标、孔小琴已预付，源泉公司在履行上述第一项判决时直接给付张留标、孔小琴）。
张留标、孔小琴不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由源泉公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院没有查清事实。双方之间的商品房买卖契约是因被上诉人的原因造成了逾期交付、逾期办证，原审未查明被上诉人因抽逃资金、将房屋抵押给银行造成“烂尾楼”的违约事实。1、双方签署涉案买卖契约后，上诉人严格按照约定的交款时段交付房款613733.2元。其余房款的交付时间为：2004年12月30日前支付10万元，余款10万元交房前付清。2004年12月2日，相关媒体开始报道被上诉人“烂尾楼”的事实，包括新华网、《现代快报》2005年5月26日A3版、5月27日A6版、7月15日B4版等，此时正处于上诉人履行2004年12月30日前支付10万元房款的交汇点，上诉人拒绝支付剩余房款符合民法通则第一百一十四条、合同法第六十八条的规定，受法律保护。原审法院以合同法第六十七条进行判决，不符合上述法律规定。2、被上诉人在上诉人严格履行合同付款义务时，已不可能履行合同而严重违约。2004年7月30日，第一批签订合同的业主应当领取房屋，但被上诉人没有告知业主逾期交付、在建工程抵押的事实，故意隐瞒真相，不断诱骗购房者上当，不符合法律规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条以及合同法第一百零七条、第一百一十二条有相应的规定。3、原审认定上诉人已于2007年10月6日取得涉案房屋，于2014年12月1日才付清房款，故上诉人无权要求被上诉人承担迟延交房及办证的违约责任，完全没有弄清事实真相。自“烂尾楼”出名后，受害业主经过2年的集体维权，在媒体的揭露曝光以及省、市政府强有力的施压下，被上诉人才草草交房，没有公告书面说明，也没有正式交房通知催款。被上诉人在上诉人维权的过程中一直处于逃避状态，缺乏诚信。二、原审法院程序违法。原审法院从立案到结案长达七年，程序违法，且在案件审理过程中没有就当事人的合法权益进行合法保护。三、原审法院适用法律错误。原审法院忽视了上诉人享有的同时履行抗辩权，属于适用法律错误。上诉人有权对相应的给付义务进行拒绝给付，原审法院应支持被上诉人逾期交房、逾期办证给上诉人造成的损失。此外，本案的争议并非只涉及上诉人，原审法院对于相同性质的案件，判决结果和方式多样，不符合人民法院判决的恒定性和一致性。
源泉公司答辩意见为：1、请求二审法院维持原判。2、上诉人的部分上诉事实与理由与事实不符。源泉公司在开发涉案房产时，因与施工单位产生矛盾，后诉至人民法院处理建设工程施工合同纠纷。开发商与施工方之间发生纠纷非常正常，不是上诉人所陈述的烂尾楼或无履行能力问题。上诉人提出的不安抗辩以及先履行抗辩不能成立，本案的事实是，上诉人最后一次支付房款是在2014年，而被上诉人交房的时间为2007年，依据双方订立的商品房买卖契约的约定，房款应在交房前付清。上诉人已经严重违约，拖欠房款达7年之久。按照双方约定，交房时间应当为2005年3月，在2004至2007年之间因各种因素造成被上诉人的房产开发进度缓慢，但是被上诉人仍然在不停地施工，故上诉人提出的上诉事实和理由不能成立。3、对于上诉人所提到的违约金标准的问题，虽然原审法院没有支持上诉人的违约金请求，但被上诉人仍然认为，依据双方当时的合同约定，日万分之五的标准已远远高于合同法规定的关于违约金最高限额的标准，被上诉人提出要求调整违约金的标准有法律依据。
本案二审争议焦点为：原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担逾期交房及逾期办证的违约责任是否恰当。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人张留标、孔小琴认为原审还漏查以下事实：1、本案原审的起诉时间为2008年9、10月左右，立案应为2008年而不是2015年的案号。2、双方当事人之间交房文件的往来，上诉人要求被上诉人履行合同的事实。3、涉案房屋曾由南京市建邺区人民法院查封，上诉人所交的房屋余款也由该院收取。4、上诉人长达七年要求办证的事实。
本院认为：
原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担逾期交房及逾期办证的违约责任并无不当。理由如下：首先，根据合同法第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，一方面，涉案商品房买卖契约已约定了上诉人支付房款、被上诉人交付房屋的先后顺序。上诉人应分时段在交房前付清房款，被上诉人应于2005年3月1日前交付房屋。而上诉人的房屋余款20万元并未按照双方商品房买卖契约约定的时段进行支付。另一方面，上诉人取得涉案房屋后亦未支付房屋余款。2007年10月6日，上诉人实际取得涉案房屋，但上诉人直至2014年12月1日方付清房款。故原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担迟延交房及办证的违约责任并无不当。
其次，根据民法通则第一百一十四条的规定，“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”合同法第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”上诉人认为，其拒绝支付涉案房屋余款符合上述法律规定，本案中涉案房屋逾期交付、逾期办证的原因在于被上诉人造成的“烂尾楼”的违约事实。被上诉人认为，涉案房屋逾期交付的原因在于其与施工单位发生的建设工程施工合同纠纷的诉讼，并非上诉人所陈述的“烂尾楼”或无履行能力问题。本院认为，一方面，上诉人拒绝按照涉案商品房买卖契约的约定支付涉案房屋余款时，特别是2004年12月30日前其应当支付10万元房款时，上诉人尚未因被上诉人违反合同而受到损失，故其主张依据民法通则第一百一十四条的规定拒绝支付房屋余款不能成立。另一方面，即便被上诉人因与施工单位发生建设工程施工合同纠纷而影响涉案楼盘的施工进度，但上诉人仅凭媒体的相关报道就认为被上诉人丧失履行涉案商品房买卖契约的能力依据不足，上诉人并没有确切的证据证明被上诉人具有合同法第六十八条规定的相关情形。同时，根据合同法第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，上诉人亦未提供证据证明其已及时通知被上诉人将中止履行支付房屋余款的义务，且在上诉人实际取得涉案房屋后，其亦未恢复履行付款义务。故上诉人主张依据合同法第六十八条的规定拒绝支付房屋余款亦不能成立。如上诉人已按涉案商品房买卖契约约定的时段和金额支付全部房款，则其方有权主张被上诉人承担相应的违约责任。
至于上诉人认为原审法院从立案到结案长达七年，程序违法的问题，本院认为，上诉人并未提供相应的证据予以证明，故本院对上诉人的该上诉意见不予采信。
综上，张留标、孔小琴的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4550元，由上诉人张留标、孔小琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年四月十九日
书 记 员 郭旭冬