河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民初35号
原告（执行案外人）：员颜琦，男，1993年7月29日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：颜菊琴（系员颜琦之母），女，1964年8月21日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张培强，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（申请执行人）：王俊民，男，1965年3月13日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：杨晓伟，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李晶，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（被执行人）：三门峡安泰房地产开发有限公司。住所地：河南省三门峡市陕州区温塘锦绣花园。
法定代表人：平小建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马建敏，男，1954年4月8日生，汉族，住河南省义马市，该公司员工。代理权限为特别授权。
原告员颜琦诉被告王俊民、三门峡安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告员颜琦的委托诉讼代理人颜菊琴、张培强，被告王俊民的委托诉讼代理人杨晓伟、李晶，被告安泰公司的委托诉讼代理人马建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告员颜琦诉讼请求：1、不得对原告购买的位于三门峡市陕州大道南的易通佳苑4号楼中单元4层中户的房产（面积89.53平方米，价位195175元）执行并解除查封。2、责令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2013年6月8日与被告安泰公司签订合同，购买安泰公司开发的位于4号楼中单元4层中户的房屋，已付清全部房款并占有使用。2017年5月8日，原告得知自己购买的房屋被三门峡市中级人民法院查封并要求搬出，遂提出执行异议被法院驳回。
被告王俊民辩称：员颜琦的诉讼请求没有任何事实与法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。1、员颜琦不属于涉案项目拆迁安置对象，其与安泰公司签订的《陕州大道社区安置房协议》内容不客观不真实。本案崖底街道花开四季社区建设项目为连霍高速（湖滨区崖底街道段）改扩建工程拆迁户安置小区，员颜琦住所地位于河南省××县西张村镇××号，其根本不属于涉案项目拆迁安置对象，其根本不可能以拆迁安置户的名义与安泰公司签订《陕州大道社区安置房协议》，故该协议内容不客观不真实，依法不应采信。2、员颜琦所提执行异议之诉所涉及内容存在前后矛盾，本案可能涉及虚假诉讼。（1）根据员颜琦提供的商品房买卖合同显示，房屋价款为228301.5元，但本案员颜琦在诉状上显示房屋价款为195175元。（2）三门峡易通置业有限责任公司（以下简称易通公司）在与王俊民、安泰公司执行异议一案中，易通公司提供的购房明细表显示，4号楼中单元4层中户房产的购房户为李帅，而非本案原告。根据以上材料的对比，本案涉及虚假诉讼，逃避执行。
被告安泰公司辩称：答辩意见同王俊民外，另称安泰公司原法定代表人郑德生说2015年10月份把集资户（包含原告）1580万元全部抵给易通公司，由易通公司来付这1580万元。
原告员颜琦向本院提交的证据材料有：证据1、购房款收据三份。欲证明原告在2013年6月购得三门峡市湖滨区陕州大道易通佳苑（原花开四季社区）4号楼中单元4层中户的房屋，并交纳了房款。证据2、原告与被告安泰公司签订的《陕州大道社区安置房协议》。拟证明2013年6月8日在合同中约定了所购房屋的位置、面积、单价、房屋总价及付款方式等内容。原告已经支付购房款取得房屋所有权。证据3、三门峡市路通物业服务有限公司证明一份。拟证明原告系易通佳苑4号楼中单元5层中户的业主，住房与安泰公司购房合同中4号楼中单元4层中户住房系同一套住房，一层为商用门面房。证据4、三门峡市中级人民法院（2016）豫12执异268号执行裁定书。证明与原告购房情况相同的案外人王书朋的房屋执行异议得到法院认同，排除了被告王俊民要求法院的强制执行。证据5、2016年6月14日原告与易通公司签订的《商品房协议书》。欲证明该合同与2013年6月8日陕州大道社区安置房协议一致，员颜琦购买了该房。证据6、2016年4月14日员颜琦与三门峡市路通物业服务有限公司签订的《物业装修管理协议》。欲证明原告购买房屋后，对其进行装修。证据7、物业管理协议和物业收费凭据，欲证明原告2016年6月份已经入住该房屋。证据8、员颜琦全家人的房屋登记信息，显示是员颜琦在三门峡市没有别的住房。
被告王俊民对上述证据质证意见：对证据1有异议，要求原告提交银行转账流水。对证据2有异议，认为购房合同是安置房订购协议，员颜琦不属于安置对象。证据3无负责人签字，形式不合法。证据4反映的案件事实与本案原告主张的案件事实有重大差别，与本案没有关系。王书朋的异议之所以被法院支持，是因为王书朋交清了房款，并办理了完备的入住手续。对证据5有异议，易通公司不是涉案项目的合法开发商，所以无权售房；涉案房屋在2015年12月15日已经被中院依法查封，在查封之后的房屋买卖不产生房屋所有权转移。对证据6和证据7有异议，认为协议是在房屋查封之后产生的，所以是无效的。物业费的相关票据显示的住户是中单元5层中户，而本案提出异议的房屋是中单元4层中户，不属于同一房产。证据8与本案无关。
被告安泰公司对上述证据质证意见：对1-4份证据意见同王俊民的质证意见。对于第5份证据不发表质证意见，与安泰公司无关。对于第6份证据，三门峡市路通物业公司盖章人没有签字，不符合证据规则。对于第7份证据，法定代表人没有签字，只盖了章，不符合证据规则，对收费凭证的真实性无异议。对第8份证据无异议。
被告王俊民向本院提交的证据材料有：证据1、三门峡市湖滨区人民政府三湖政文（2013）36号文件；证据2、三门峡市湖滨区人民政府三湖政文（2011）99号文件；证据3、三门峡市人民政府收文处理签（2011年11月18日）；证据4、三门峡市规划和城市管理综合执行局关于连霍高速公路（湖滨崖底街道段）改扩建工程拆迁户安置方案意见；证据5、三门峡市国土资源局关于连霍高速公路（湖滨崖底街道段）改扩建工程拆迁户安置用地问题的意见。以上第1-5份证据拟证明：涉案工程项目所占土地系以划拨方式取得，并定向建设为拆迁安置项目，涉案房产根本就不可能取得商品房预售许可证，且本案购房人非拆迁安置对象，据此，涉案的售房行为违法，购房合同无效。证据6、易通佳苑4号楼中单元２-７层已售房屋明细表，欲证明该房屋与诉状中房屋的位置不一致。
原告员颜琦对上述证据质证意见：前五组证据与本案没有任何关联性，本案审查的对象是原告的房屋是否具有排除执行的效力问题，而不是对合同是否有效的审查问题。对第6份证据，认为易通公司后来将门面房计入楼层，2013年签的合同安泰公司没有将门面房计入楼层，两份合同所指的房屋实际为同一套房屋。
被告安泰公司对上述证据质证意见：门面房不算楼层，从住户开始，员颜琦所住的还是合同所签订的那套房屋。
被告安泰公司庭中向本院提交的证据材料有：花开四季项目转让协议书，拟证明原告的债权债务均转让给易通公司。
原告员颜琦对上述证据质证意见：易通公司与安泰公司他们签订的协议，与本案没有任何关系，他们之间合同关系并不影响原告行使权利，原告具有排除执行的效力。
被告王俊民对上述证据质证意见：协议无效，因没有履行涉案项目的审批手续，违反强制性规定。易通公司在没有取得涉案项目开发权限的前提下，无权出售。
被告安泰公司庭后向本院提交该公司会计魏晓静的“情况说明”，证明员颜琦2013年6月8日购买房屋，缴纳房款196641元。
本院对上述证据认证如下：
对原告员颜琦提交的证据经审查认为，证据1、2、3、5、6、7、8真实合法，且与本案具有关联性，应予以认定。证据4与本案无关。
对被告王俊民提交的证据经审查认为，证据1-5系政府关于房屋项目建设内部管理处理意见，不属于本案审查范围。证据6证明易通公司将原告员颜琦的房屋写为4号楼中单元5层中户，该证据与本院2017年8月1日询问安泰公司代理人马建敏的笔录、及2017年7月13日询问易通公司人员的笔录相互印证，证明原告员颜琦2013年6月8日、2016年6月14日分别签的两份合同中购买的房屋为同一套房屋。
对被告安泰公司提交的证据经审查认为，花开四季项目转让协议书、以及会计魏晓静的“情况说明”两份证据，真实合法，且与本案具有关联性，应予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月8日，被告安泰公司与原告员颜琦签订一份《陕州大道社区安置房协议》，约定原告员颜琦购买被告安泰公司位于陕州大道社区安置房4号楼中单元4层中户住房一套，面积约为89.53平方米，单价每平方米2550元，总价款228301.50元等条款。协议签订后，原告分别于2013年6月8日、2013年7月4日、2014年1月20日分三次共缴纳房款196641元，缴款方式收据上显示是转账，原告员颜琦与被告安泰公司均认为房款是根据安泰公司提供的账户，员颜琦在银行交款，取得凭证，再将缴款凭证交到安泰公司财务后，安泰公司开具票据。2015年6月23日，因王俊民与安泰公司、陕西大唐建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案中安泰公司未按生效的河南省高级人民法院（2015）豫法民三终字第28号民事判决和本院（2014）三民初字第56号民事判决执行，本院作出（2015）三法执字第141号执行裁定，查封了安泰公司位于三门峡市陕州大道南的易通佳苑4号楼中单元2至7层共18套房屋。2015年10月16日，安泰公司、易通公司、三门峡市湖滨区人民政府崖底街道办事处城中村改造动迁指挥部签订《关于“花开四季”项目转让协议书》，约定安泰公司将其于2013年4月18日和三门峡市湖滨区人民政府崖底街道办事处城中村改造动迁指挥部签订的《协议书》有关“花开四季”项目的全部权利和义务转让给易通公司。2016年6月14日，易通公司与原告员颜琦签订《商品房协议书》，约定员颜琦购买易通公司开发的易通佳苑小区4号楼中单元5层中户房屋，建筑面积89.53平方米，单价每平方米2180元，总价款195175元，员颜琦应于协议书签订之日一次性支付房款195175元等条款。2016年10月12日，经评估、拍卖等程序，本院作出（2016）豫12执恢238号之一执行裁定，将查封的房屋以流拍保留价3844860元交付申请执行人王俊民抵顶债务。2016年10月12日，原告员颜琦作为案外人提出执行异议，认为法院查封的易通佳苑4号楼中单元4层中户归其所有，2017年4月27日，本院以（2016）豫12执异261号执行裁定驳回员颜琦对执行标的提出的异议。
庭审结束后，通过现场查看、询问易通公司负责人及组织询问双方当事人，另查明：2013年6月8日，被告安泰公司与原告员颜琦签订的《陕州大道社区安置房协议》中约定购买的4号楼中单元4层中户住房，当时楼层排序不包括门面房，是从住户开始为第一层，原告员颜琦购买的房屋排序为4层；2016年6月14日，易通公司与原告员颜琦签订的《商品房协议书》中约定员颜琦购买的4号楼中单元5层中户房屋，该协议中的楼层排序包括门面房，是从门面房开始为第一层，原告员颜琦购买的房屋排序为5层。故两份合同中的房屋实际是同一套房屋。2016年4月14日，原告员颜琦与三门峡市路通物业服务有限公司签订《物业装修管理协议》，2016年6月缴纳2016年7月至2017年1月的物业费、装修押金、水电开口费等费用，开始对涉案房屋进行装修，之后原告员颜琦的父母入住该房屋。
本院认为，原告员颜琦对易通佳苑4号楼中单元4层中户房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告员颜琦与被告安泰公司于2013年6月8日签订了《陕州大道社区安置房协议》，买卖协议在本院查封之前签订，该协议合法有效；协议中双方约定房屋总价款228301.50元，原告员颜琦在查封之前已缴纳大部分房款196641元，尚有31660.5元未支付，且已实际占有该房屋，故对于原告要求停止对涉案房产的执行主张，符合上述法律规定，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：
不得对位于三门峡市陕州大道南的易通佳苑4号楼中单元4层中户（门面房不计入楼层，从低层住户开始为第一层）房屋的执行。
案件受理费4204元，由被告王俊民承担2000元，被告三门峡安泰房地产开发有限公司承担2204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 范敏英
审判员 李 琦
审判员 张攀峰
二〇一七年十月十九日
书记员 马志光