江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第486号上诉人（原审原告)丁彦后（又名丁后），男，1973年6月24日生，汉族。上诉人（原审原告)周美菊，男，1963年11月27日生，汉族。上诉人（原审原告)严文进，男，1942年7月27日生，汉族。上列三原告共同委托代理人黄治国，男，1958年4月11日生，汉族。被上诉人（原审被告）冷述云，男，1961年1月4日生，汉族。委托代理人张昌金，男，1953年6月23日出生。上诉人丁彦后、周美菊、严文进因与被上诉人冷述云买卖合同纠纷一案不服江西省修水县人民法院（2014）修民初字第1210号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审经审理查明，三原告合伙挂靠在江西亚华建筑有限公司，承建夏坑安置小区2号、4号、6号楼，并享有、销售6号楼。2012年3月5日，原、被告签订《住房出售协议书》，由原告将夏坑安置小区6栋2单元XXX室出售给被告。该协议约定：“一、住房面积为125㎡，总价为236000元，签订协议时乙方（被告）付给甲方（原告）定金150000元，中秋付给甲方（原告）86000元，本套房甲方交付给乙方钥匙时，余款一次付清。……八、产权证与县政府所有安排的土地性质一样，能办房产证，所有费税由乙方负责。……”。2012年9月17日，被告取得该房屋产权证，房产证字号为：修房权证宁州字第3-201216**号，房屋所有权人为冷述云。建筑面积为120.97㎡。就该房屋办理产权证税费查明：被告向三原告购买的房屋位于6号楼2单元。该楼2单元共14套房（含被告房屋120.97㎡），共计1690.12㎡。三原告提供的已缴纳税费的票据为：一、被告房屋单独缴税为：交易服务税725元、房屋所有权登记费80元、房产契税4839.2元、房产证、土地证工本费30元、交易服务费725元、住房登记费80元；二、以14户（含被告房屋120.97㎡）统交税费为：土地登记费280元（20元/宗）、市政设施配套费25351.81元（15元/㎡）、白蚁防治费4225.3元（2.5元/㎡）、建筑噪声超标排污费4732.34元（2.8元/㎡）、防雷装置验收费3549.25元（2.1元/㎡）、土地出让金562809.96元（333元/㎡）、土地契税22478.6元（13.3元/㎡）、建筑安装营业税59154.19元（35元/㎡）、销售不动产综合税356615.32元（211元/㎡），上述缴税费均为全额缴款，无罚款事项，缴税费时间均在2012年9月至2013年1月期间。按被告房屋120.97㎡计算，该房屋已缴纳税费共80034.75元。购房协议书中约定一切税费由被告承担，但原、被告已另达成口头协议：由被告承担税费50000元。就被告已支付房款及税费查明：被告先后于2012年3月4日、3月22日向原告交付购房款50000元、100000元，共计150000元，原告又于2012年9月30日交付40000元，收款收据中载明“交来房产证款”。2012年10月6日，被告向原告出具欠条，载明“欠款为房款，金额为96000元，2012年底付60000元，明年端阳节付清，欠款人冷述云”。被告于2013年4月19日、6月11日先后交付购房款30000元、10000元，又于2014年元月30日交付购房款10000元。就该房屋质量情况查明：被告购买该房屋后，当年就对该房屋进行装修。在贴好瓷板后，被告就发现该房有渗水、漏水现象，当和原告反映时，原告表示不会漏水。被告在对内墙刮好涂料时，主卧室的床头上端墙面出现漏水。三原告先安排一姓刘的补漏工对该房屋补漏，但未修好。2012年6月，原告周美菊、丁彦后以及被告将漏水的“天沟”全部砸开重新修补，仍不见效。2012年8月，原告安排了一安徽籍的补漏工用牛毛毡对主卧室的床头上端墙面补了三次。2013年，该房屋又出现漏水、渗水。2013年农历11月底，三原告及原告严文进之子一同到被告家协商该房渗水及房款事宜。经协商，三原告与被告达成口头协议，由三原告修缮好该房屋后，被告再支付20000元，即视为全部履行完付款义务。2014年1月30日，被告支付了10000元。三原告在2014年端午节前后最后一次修补该房屋，被告以未修理好为由，拒绝支付余款。经原审法院到该房屋现场勘察、询问，被告陈述该房屋曾存在房屋外面滴水、漏水、内部渗水的地方共计11处。现存问题有4处：公共卫生间吊顶上面有滴水，主卧室床头上端墙面渗水，明显斑驳、主卧室卫生间外顶墙滴水，在下大雨时大阳台底部渗水进来。三原告均表示，对房屋漏水、渗水、滴水现象无异议，但认为原因并非房屋质量问题，而是被告在装修时铺设管道不合理、破裂所致。本院向原、被告释明，对于房屋质量问题，需专业鉴定机构鉴定，才得以知晓漏水、渗水、滴水原因。被告以鉴定会破坏已装修房屋的现状为由不同意对该房屋质量进行鉴定。三原告诉诸原审法院，要求被告按照欠条上载明的96000元欠款、扣除被告在出具欠条后支付的50000元，还应支付余欠的46000元及逾期利息。原审法院认为，原、被告签订《住房出售协议书》，被告向原告购买夏坑安置小区6号楼2单位702室，被告于2012年便已入住该房屋，且依约向原告支付购房款及办证税费，事实清楚，法律关系明确，原、被告之间成立买卖合同关系。本案中，被告向原告支付了购房款150000元、税费款40000元后，由被告向原告出具96000元的欠条。后被告又先后三次累计给付了50000元购房款。现原告向本院提出要求被告支付余欠46000元（税费款10000元+购房款36000元）及按中国人民银行计收逾期贷款利率计算逾期付款的利息4082.35元（自2013年6月13日起至2014年8月4日止），后续利息直至欠款付清之日止。被告认为：该房屋的面积仅120.97㎡，相对于协议书中约定的125㎡，减少了4.03㎡，相对应的房屋总价款也应减少。另外，在房屋买卖过程中，税法等相关法律已规定了由卖方承担的部分，该部分税费不应由被告（买方）承担。再者，原、被告已于2013年农历11月底约定，由被告再支付20000元即结清房款，后被告已支付了10000元，因为原告未修补好房屋漏水、渗水、滴水，所以被告至今未支付余欠的10000元。本案争议焦点有三点：一是该房屋的总价款实际为多少？二是该协议书中载明的“能办房产证，所有税费由买方负责”的条款是否有效，因房屋交易等税费是否应由被告负担，被告应负担多少税费？三是2013年11月底原、被告口头和解协议“原告修缮完房屋，被告支付20000元视为结清房款”是否有效？焦点一：原、被告在《住房出售协议书》中已约定该房屋为125㎡，总价为236000元。但房产权证上载明该房屋面积为120.97㎡，实际面积减少4.03㎡。故本院认为，以等价有偿、交易公平为原则，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，房屋总价款应相应减少7609元，依照该房屋的价款应调整为228391元（236000元÷125㎡×120.97㎡）。焦点二：虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。结合本案，原、被告在《住房出售协议书》中约定“能办房产证，所有税费由买方负责”，后原、被告又口头协议变更为“由被告承担50000元税费”，均系原、被告双方真实意思表示，且未违反强制性法律规定，故本院认定该税费承担协议有效。经本院核算，原告实际为该房屋缴纳了80034.75的税费，但原、被告双方约定由被告承担50000元，系原、被告真实意思表示，本院予以认可，认定被告应承担办证税费50000元。综上焦点一、二所述，该房屋总价格为228391元、被告应承担办证税费款50000元的事实清楚，原审法院对此予以认定。焦点三：被告在以欠条形式结算前，共计向原告交付购房款150000元及办证税费40000元。欠条载明的欠款金额96000元系以“房屋面积125㎡，总价为236000元”的标准计算。本院认为，应以“房屋实际面积120.97㎡，总价228391元”的标准计算，则被告在出具欠条时，实际欠原告房款78391元及办证税费10000元，合计88391元。被告在出具欠条后，又先后于2013年4月19日、6月11日交付购房款30000元、10000元，至此(2013年6月11日)，被告仍欠原告48391元。经原审法院现场勘察、询问及庭审查明，被告购买该房屋后，自2012年装修、入住开始，至2014年端午节时止，上述三原告本人或委派专业补漏工以及被告对该房屋就外、顶墙滴水、内墙渗水、漏水等问题，先后十余次对该房屋进行修补。虽未通过专业鉴定机构对漏水、渗水、滴水原因进行鉴定，但现场勘察该房屋漏水、渗水、滴水的具体位置及图片，根据一般生活经验法则，本院对该房屋确有质量瑕疵予以认定。但此系被告铺设管道成因，亦或是原告建筑施工所致，不得而知。2013年农历11月底，三原告与被告达成口头协议：由三原告修缮好该房屋后，被告再支付20000元，即视为全部履行完付款义务。本院认为，一般来说，农村人在县城买房，实属不易，有些甚至要花费半生的积蓄。结合本案，被告在原告处购买该房屋，房款实际总额278391元（含税费），该房屋却自2012年装修、入住起至2014年端午节时止先后修补十余次，原、被告的矛盾就此存在、激化。为解决纠纷矛盾，在被告实际欠原告房款48391元（含税费）时，原、被告达成上述口头协议，即原告继续修补好房屋，由被告支付20000元即为付清。原告实际让步28391元，作为对被告就该房屋多次修补的补偿。此口头协议系原、被告的真实意思表示，有充足的事实基础，亦符合常理，且未违反法律规定，原审法院予以认定。2014年1月30日，被告支付了10000元。三原告积极履行修缮房屋的义务，直至2014年端午节时对该房屋进行了最后一次修补。被告以房屋现存4处墙面受潮、涂料、面漆脱落等漏、渗、滴水现象为由，拒绝支付余款10000元。经本院向原、被告释明，需专业鉴定机构鉴定，才知晓该房屋目前的质量是否达标。原告表示质量已无问题，同意鉴定。被告以鉴定会破坏已装修房屋的现状为由不同意鉴定，又无其他证据佐证其房屋质量有建筑施工瑕疵，故本院认定，原告已完全履行了修补房屋的义务。被告仅给付10000元，违反了诚实信用及完全履行之原则，被告应在原告最后一次修补完该房屋时（即2014年端午节时）应继续履行给付余款10000元之义务。原审法院认为，买卖双方当事人未约定逾期付款违约金的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告履行完修补房屋义务时，即为被告付款时，因原、被告均认可原告完成最后一次修补在2014年端午节时，因无法确定具体日期，原审法院酌定为端午节当天，即2014年6月2日。故原审法院认为，应自2014年6月2日起计算逾期付款利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二十四条，判决：在本判决生效后十日内，由被告冷述云向原告丁彦后、周美菊、严文进支付10000元及按中国人民银行同期同档贷款利率计付逾期利息（自2014年6月2日至被告还清房款之日止）。案件受理费1050元，由被告冷述云承担。一审宣判后，上诉人丁彦后、周美菊、严文进不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定的2013年农历11月底，三原告与被告达成了口头协议，由被告再支付20000元，即视为全部履行完付款义务，该口头协议根本不存在，不应得到法院的确认；二、原、被告双方签订的住房出售协议书中约定了上诉人出售给被上诉人的房屋是236000元一套，并没有按面积计算，住房面积与价款没有关联；三、一审的庭审笔录字迹潦草，难以辨认，不应作为定案依据。综上，请求二审法院改判支持上诉人的原审诉请或是发回重审。被上诉人冷述云答辩称，一审法院的判决结果是法院经过认真的调查而作出的公正判决，上诉人否认双方的“口头协议”又否认一审法院的庭审调查笔录，证明上诉人是不守诚信之人，请求二审维持原判。本案二审查明事实与一审一致。本院经审理认为，关于2013年农历11月底，三原告与被告达成了口头协议，由被告再支付20000元，即视为全部履行完付款义务，该事实有本案原审原告即上诉人在庭审笔录中的陈述为证，且上诉人在该庭审笔录上已签名，应视为上诉人的自认，上诉人称一审庭审笔录不能作为定案依据，该理由没有事实和法律依据，本院予以驳回。另关于上诉人称本案争议房屋是按套出售而非按面积出售的问题，因本案双方当事人所签订的《住房出售协议书》中对所出售房屋的面积及价款均进行了约定，故原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定对本案所涉房屋的价款进行相应调整并无不妥，本院予以维持。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费用950元，由上诉人丁彦后、周美菊、严文进承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 欣代理审判员  黄丽丽代理审判员  敬鸿林二〇一五年九月三十日书 记 员  胡芯瑜