重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初23196号原告：重庆名流幸福物业服务有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路81-1#，统一社会信用代码915001035721182234。法定代表人：张青，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡磊，重庆展瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周竹娟，重庆展瑞律师事务所律师。被告：刘一，男，1978年8月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：刘洪福，男，1947年6月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆名流幸福物业服务有限公司(以下简称“名流物业公司”)与被告刘一、刘洪福物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱惠晓独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，书记员孙章丽担任法庭记录。原告名流物业公司的委托代理人蔡磊、周竹娟，被告刘一、刘洪福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名流物业公司诉称，二被告所共有的重庆市渝中区中山四路89号“名流公馆”5-13-8号房系由名流物业公司提供物业服务，名流物业公司与小区开发商重庆东方豪富地产开发有限公司签订了《名流公馆前期物业服务合同》，开发商制定了《重庆“名流公馆”业主临时管理规约》，被告亦签署了《承诺书》，约定物业费的计算标准为2.5/月·平方米（含电梯费，不含水电公摊费），物业费按季缴纳，二被告应于每季度第一个月10号前缴纳当季物业费。水电公摊费按10元/月收取。自2014年1月1日以来，二被告无故拖欠物业费及水电公摊费，截至2016年9月30日，合计33个月二被告已拖欠物业费5850.9元、水电公摊费330元，扣除被告预存的物业费26.1元，二被告欠缴费用合计6154.8元。根据《名流公馆前期物业服务合同》的约定，二被告应按每日千分之三的标准向名流物业公司支付违约金。名流物业公司多次向二被告催收，但二被告拒不偿付拖欠费用，故原告特起诉来院，请求判令：1.被告支付原告物业费5824.8元、水电公摊费330元，并以每月应缴物业费为基数，从2014年1月11日之日起至付清之日止按每日千分之三的标准计算违约金；2.本案诉讼费由被告承担。被告刘一、刘洪福辩称，刘洪福与刘一是父子关系，均是重庆市渝中区中山四路89号5-13-8号房屋的业主。涉案小区的物业费标准是2.5元/平方米/月，涉案房屋的物业费是177.3元/月。不认可原告主张的违约金。自2014年1月11日至2016年9月30日期间，二被告确实未交物业费，原因有二：1.房屋质量存在问题。被告购买的涉案房屋是精装房，接房后，被告在房内贴了墙纸，但后来出现墙纸、沙发发生霉变的情况，说明开发商交给被告的房子存在严重质量问题。另外，房子的装修材料也存在问题，如墙砖有些地方存在裂痕、卫生间的面盆破损导致安全隐患、正阳台的钢筋未铺平等。2.名流物业公司提供的物业服务严重不到位。被告的物品曾在物业处丢失，损失严重。小区内经常发生打架纠纷，保安却躲在一边不作为。小区内还出现过年轻女性被跟踪骚扰的事件，小区外人员可随意进入小区。小区内有业主养大型犬，小区内小孩多，存在安全隐患，保安也不管。经审理查明，被告刘一、刘洪福系重庆市渝中区中山四路89号5-13-8号房屋的业主。2011年6月1日，重庆东方豪富地产开发有限公司（甲方）与名流物业公司（乙方）签订《名流公馆前期物业服务合同》，约定由名流物业公司向坐落于重庆渝中区中山四路89号的物业“名流公馆“提供物业服务，其中第六条约定住宅物业费标准为2.5元/月·平方米（含电梯，不含水、电公摊费）；第七条约定，共有的专项设备运行的能源消耗按照重庆市有关规定执行，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第八条约定，物业服务费按季交纳，业主应于每季度第一月10日之前交纳当季物业服务费；第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未按时如数缴纳物业服务费的，除缴纳本金外，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，各方另有约定除外。2011年6月1日，重庆东方豪富房地产开发有限公司就坐落于重庆渝中区中山四路89号的“名流公馆“制定《重庆”名流公馆“业主临时管理规约》，其中第一条约定，物业买受人与重庆东方豪富房地产开发有限公司签订物业买卖合同，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时规约的内容；第三十条约定，在业主大会成立前，业主同意由重庆东方豪富房地产开发有限公司在物业管理中代行业主大会选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；第三十一条约定，本区域全体业主一致同意重庆东方豪富房地产开发有限公司委托名流物业公司对房屋及配套设施的维修、养护、管理，环境卫生、绿化、公共秩序、车辆停放、档案资料、装修、公共物业等管理提供物业管理服务；第三十四条约定，住宅物业费标准为2.5元/月·平方米（含电梯，不含水、电公摊费）；第三十五条约定，业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三计算违约金。2011年6月2日，重庆市渝中区房屋管理局出具前期物业服务合同备案证明存根，存根记载重庆·名流公馆的物业服务企业为名流物业公司。2012年9月13日，刘一、刘洪福签订承诺书，确认已阅读并同意履行重庆东方豪富房地产开发有限公司制定的前期物业管理合同及业主临时管理规约。上述事实，有《重庆”名流公馆“业主临时管理规约》、《名流公馆前期物业服务合同》等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；第二十二条第一款规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆东方豪富房地产开发有限公司与名流物业公司签订的《名流公馆前期物业服务合同》及重庆东方豪富房地产开发有限公司制定的《重庆”名流公馆“业主临时管理规约》合法有效，名流物业公司依约定为重庆市渝中区中山四路89号“名流公馆”提供物业服务至今，因此刘一、刘洪福应当根据合同及规约的约定履行交纳物管费的义务。原告主张的物业费及水电公摊费计算标准，被告刘一、刘洪福并未提出异议，本院予以确认。关于刘一、刘洪福辩称的房屋质量问题，因本案处理的是物业服务合同纠纷，二被告所陈述的上述问题与本案并非同一法律关系，本院不予处理，二被告可选择另案解决。关于刘一、刘洪福辩称的名流物业公司提供的物业服务不到位的问题，因其未能提供充分证据予以证明，且二被告陈述的物业服务问题并不足以构成拒绝交纳物业费的理由，本院不予认可。关于违约金，刘一、刘洪福未能按时足额缴纳物业费，已构成违约，理应承担违约赔偿责任，但原告名流物业公司主张的违约金计算标准过高，本院酌定以欠缴物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘一、刘洪福在本判决生效之日起三日内支付原告重庆名流幸福物业服务有限公司物业费5824.8元、水电公摊费330元，并以欠缴的物业费为基数，从应缴而未缴之日起至实质缴纳之日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付原告重庆名流幸福物业服务有限公司违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告刘一、刘洪福负担。本判决为终审判决审 判 员 朱惠晓二〇一六年十一月二十七日法官助理 周国平书 记 员 孙章丽