广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2172号
上诉人（原审原告）：李昭，女，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：刘美林，女，汉族，住广州市天河区,系李昭的母亲。
被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地:广东省清远市清新区。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托代理人：陈宇杰，男，汉族，住广州市天河区，系公司员工。
上诉人李昭因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大（清新）公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李昭上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李昭的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由恒大（清新）公司承担。事实与理由：一、一审法院对逾期办证违约金的起算时间和计算标准错误。1、逾期办理房产证违约金的计算时间应当从2013年8月1日起至2015年4月16日止，逾期办理地产权证违约金的计算时间应当从2013年8月1日起至2015年12月6日止，两个证书应当分别计算违约金。2、关于逾期办证违约金的计算方法，一审法院调整以购房款为基数按年利率计算是不公正的，应按年利率14.56%计算。二、一审法院将房地产权属证书当成交楼合格条件是错误的。房地产权属证书是物权凭证，一审法院将办理《国有土地使用证》的时间等同具备交楼条件是不公正的。三、一审法院判决李昭前往有关部门自行查阅相关资料文书是错误的，因为恒大（清新）公司提供与房屋验收合格的文件给李昭是其法定和合同约定的义务。四、一审法院判令恒大（清新）公司不需要支付32524元人民币的资金占用费是错误的。恒大（清新）公司无偿占用李昭资金长达五年多时间，应按银行同期固定资产的贷款利息14.58%支付资金占用费。
被上诉人恒大（清新）公司口头答辩称，一、李昭主张的逾期交楼违约金已超过诉讼时效。恒大（清新）公司取得涉案房屋竣工验收时间是2013年8月10日，但李昭提起诉讼时间是2017年3月15日。恒大（清新）公司在竣工验收备案之后有多次通知李昭前来收楼，但其一直拒绝收楼，由此产生的责任应由其负责。二、一审判决逾期交楼的违约金标准以每月3500元计算，但涉案楼盘属偏僻地区，当地房屋租金没达到每月3500元。
上诉人李昭向一审法院起诉请求：1、判决恒大（清新）公司向李昭支付逾期办理房地产权证违约金286960元整；2、恒大（清新）公司向李昭支付逾期交楼违约金76214.66元整；3、判决恒大（清新）公司向李昭出示下列文件原件并提供加盖公章的下列文件的复印件：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》；（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（6）《房地产（住宅）质量保证书》；（7）《房地产（住宅）使用说明书》；（8）《临时管理规约》或《管理规约》；4、恒大（清新）公司支付李昭资金占用费20134元人民币；5、恒大（清新）公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理认定如下事实：2011年1月11日，李昭为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：李昭向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下××街××单元房屋（预售商品房），总金额为1058531元。出卖人应于2011年7月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，李昭以银行按揭贷款的方式向恒大（清新）公司支付了购房款1058531元，恒大（清新）公司于2011年7月31日开具了上述数额的购房款发票给李昭收执。
2015年4月17日，清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》；2015年12月7日，清远市国土资源局为涉案房屋登记出具了《国有土地使用证》。
恒大（清新）公司向李昭多次发出收（验）楼通知书、领取《房地产权证》的通知，但李昭以房屋不合格为由拒收房屋。
李昭诉求恒大（清新）公司代收取了其税费32524元，而迟延办证，因而恒大（清新）公司应支付其资金占用费20134元，但李昭没有向一审法院提供恒大（清新）公司代收取其税费的依据。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李昭与恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金如何计算；二、逾期交楼的违约金如何计算；三、恒大（清新）公司是否需要向李昭出示相关证照；四、恒大（清新）公司是否需要向李昭支付资金占用费20134元。
争议焦点一、逾期办证违约金如何计算。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。参照2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”合同补充协议约定2011年7月31日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在720日办妥房地产权证，故逾期办证违约金从2013年8月1日开始计算。依据民事权利两年保护期限的规定，本案逾期办证违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。李昭于2017年3月15日向一审法院提起民事诉讼，故本案逾期办证违约金的计算期间从2015年3月15日起至管理部门出具房地产权证、国有土地使用证之日止（以登记出具最一个证为准），即从2015年3月15日起至2015年12月7日之止（登记出具国有土地使用证之日），超出此期间的违约金不予保护。
关于逾期办理产权证违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。李昭认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数按照中国人民银行三年期以上固定资产贷款利息14.58%的标准计算，而恒大（清新）公司则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证和国有土地使用证，但属于迟延办证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补李昭的损失。一审法院酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。综上，逾期办证违约金以购房款1058531元为基数按年利率1%的标准，从2015年3月15日起至2015年12月7日止计算所得为7772元（1058531元×1%÷365天×268天＝7772元）。
争议焦点二、逾期交楼违约金的计算。
关于交楼的日期确定方面。恒大（清新）公司向李昭发出收楼通知书时未有证据反映涉案楼房经行政建设主管部门验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。补充合同约定该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。涉案房屋已经由主管部门出具了《房地产权证》和《国有土地使用证》，按行业标准，只有建筑工程经建设主管部门竣工经验收合格后，并具备供水、供电使用条件的商品房才能取得上述权属证书，因而，双方对于交楼验收日期有争议的情况下，验收合格日期可参照房屋权属证书登记的日期，并以上述两证中最后登记的一个证书显示的日期为准，即涉案房屋以《国有土地使用证》登记的日期2015年12月7日为工程竣工验收合格日期，该日期视为符合交楼条件的日期。
逾期交楼违约金的计算期间及时效方面，按上述计算逾期办理产权证违约金的诉讼时效计算方法同理，逾期交楼违约金的计算期间从2015年3月15日起至2015年12月7日之止，超出此期间的违约金不予保护。
逾期交楼违约金的计算方法方面，按上述计算逾期办理产权证违约金的调整方法同理，涉案房屋迟延交付，影响李昭居住使用，合同约定违约金按已交付房价款的日万分之一标准计算确实不足以弥补李昭的损失，同时李昭要求增加违约金应对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任，但李昭也未能举证其实际损失，结合本地的生活水平和房屋租金情况，一审法院酌情调整逾期交楼违约金为按当地同地段的房屋租金3500/月计算。综上，逾期交楼违约金以每月3500元为标准从2015年3月15日起至2015年12月7日止计算所得为30838.36元（3500元×12÷365天×268天＝30838.36元）。
争议焦点三、恒大（清新）公司是否需要向李昭出示相关证照。
李昭诉求恒大（清新）公司向李昭出示有关房屋规划、验收、消防、供水、供气等相关资料方面，有关建设工程的上述资料需由开发商向建设行政主管部门提交备案，该楼房已经建设主管部门竣工验收合格并出具了权属证书，按行业标准，只有建筑工程经建设主管部门竣工经验收合格后，并具备供水、供电使用条件的商品房才能取得权属证书，李昭可自行前往建设行政主管部门查阅相关规划、验收等资料，也可由恒大（清新）公司在办理房屋验收交接手续时出示。另，李昭要求出示《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》文面，这此文件需办理房屋交接手续时才出具，目前双方未办理房屋验收交接手续，双方可自行办理验收交接手续，并出示相关手续文件。鉴于目前双方未办理房屋验收交接手续，李昭该项诉求一审法院不予调处，双方可另寻途径解决。
争议焦点四、恒大（清新）公司是否需要向李昭支付资金占用费20134元。李昭诉求恒大（清新）公司代收取了其税费32524元而迟延办理产权证，因而恒大（清新）公司应支付其资金占用费20134元。李昭没有提供恒大（清新）公司收取其税费的依据，且相关税费由税务机关收取，李昭该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、恒大盛宇（清新）置业有限公司在一审判决生效之日起十日内支付李昭迟延办证违约金7772元；二、恒大盛宇（清新）置业有限公司在一审判决生效之日起十日内支付李昭迟延交楼违约金30838.36元；三、驳回李昭的其他诉讼请求。案件受理费3374元，由李昭负担3016元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担358元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实中，本院认定如下：恒大（清新）公司在二审期间提交了：《关于恒大XXXX天下生态园更名的批复》，拟证明：涉案楼盘原来的名称为恒大XXXX天下，现在已更名为恒大XX天下。经质证，李昭对该证据的真实性和关联性不予认可，认为该证据显示的时间是2008年2月11日，但在这个时间后涉案房屋的有关文件显示的都是恒大XXXX天下的名称。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、逾期交楼的违约金应如何计算。2、恒大（清新）公司应否向李昭支付逾期办证违约金。3、恒大（清新）公司应否向李昭出示与涉案房屋验收合格相关的资料。4、恒大（清新）公司应否向李昭支付资金占用费20134元。
关于逾期交楼的违约金应如何计算的问题。首先，应确定涉案房屋的交付时间。根据查明的事实，恒大（清新）公司向李昭发出收（验）楼通知书，但李昭以房屋不合格为由拒收房屋。因涉案房屋已由主管部门出具了《房地产权证》及《国有土地使用证》，在双方对房屋交付时间有争议的情况下，一审法院确定《国有土地使用证》上的登记日期即2015年12月7日为恒大（清新）公司将验收合格且符合合同约定的房屋交付给李昭使用的日期并无不当，本院予以维持。
其次，应确定逾期交楼违约金的计算期间。根据《商品房买卖合同》的约定，恒大（清新）公司应于2011年7月31日前将涉案房屋交付李昭使用，故逾期交楼违约金从2011年8月1日起计算。又根据民事权利两年保护期限的规定，本案逾期交楼违约金的保护范围为李昭向一审法院起诉之日前两年。李昭于2015年3月15日提起民事诉讼，一审法院据此认定本案逾期交楼违约金的计算期间为：从2015年3月15日起至2015年12月7日止正确，本院予以维持。
再次，关于逾期交楼违约金的计算标准问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定涉案房屋延迟交付的，恒大（清新）公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李昭支付已交付房价款万分之一的违约金。对此，本院认为，前述约定为双方当事人的真实意思表示，合同当事人的意思自治应当受到尊重，且李昭并未举证证明其实际损失，综合考虑涉案合同的履行情况及当地的实际情况，按日支付已交付房价款万分之一违约金的计算标准，也足以实现违约金具有的填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。因此，一审法院将逾期交楼违约金的计算标准调整为按当地同地段的房屋租金3500／月计算不当，本院依法予以纠正。
综上所述，本案逾期交楼的违约金，应以购房款1058531元为基数按每日万分之一的标准从2015年3月15日起计算至2015年12月7日止。李昭上诉主张逾期交楼的违约金应从2013年3月15日起至涉案房屋满足交楼条件之日止，按5500／月计算无事实及法律的依据，本院不予采纳。
关于恒大（清新）公司应否向李昭支付逾期办证违约金的问题。首先，应解决逾期办证违约金的计算期间。涉案《合同补充协议》约定恒大（清新）公司应于涉案房屋交付使用后720日内办妥房地产权证，故逾期办证违约金应从2013年8月1日起计算。如前所述，根据民事权利两年保护期限的规定，本案逾期办证违约金的保护范围为李昭向一审法院起诉之日前两年，因此，本案逾期办证违约金的计算期间为：从2015年3月15日起至2015年12月7日止。
其次，关于恒大（清新）公司应否向李昭支付逾期办证违约金的问题。本案中，双方当事人约定恒大（清新）公司应于2011年7月31日前交付房屋，并于约定的交付房屋期限届满后720日内办证，逾期办证的自合同约定的办证期限届满之日起支付违约金。因商品房具备约定交付条件是办理房地产权证的必要条件，逾期办证往往是逾期交楼的延续，本质上是一个违约行为。因此，从前述分析可知，恒大（清新）公司存在逾期交楼及逾期办证两项违约责任，且迟延履行期间存在重叠，其在逾期交楼的期限内承担了逾期交楼违约责任，不应同时承担逾期办证违约责任。一审法院判令恒大（清新）公司向李昭支付逾期办证违约金共7772元不当，本院依法予以纠正。
关于恒大（清新）公司应否向李昭出示与涉案房屋验收合格相关的资料的问题。根据查明的事实，涉案房屋已经建设主管部门竣工验收合格出具了权属证书，按行业标准，只有建筑工程经建设主管部门竣工验收合格后，并具备供水、供电使用条件的商品房才能取得权属证书。一审法院据此判令李昭自行前往建设行政主管部门查阅资料或在办理涉案房屋验收交接手续时由恒大（清新）公司出示相关资料正确，本院予以维持。
关于恒大（清新）公司应否向李昭支付资金占用费20134元的问题。李昭以恒大（清新）公司代收取了税费32524元，但迟延办理产权证为由，主张恒大（清新）公司向其支付资金占用费20134元，但李昭没有提供相应的证据证实恒大（清新）公司收取了该笔税费，应承担举证不能的相应后果。综上，一审法院判令恒大（清新）公司不应向李昭支付资金占用费20134元正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人李昭的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决适用法律错误，导致部分实体处理欠妥，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初633号民事判决第一项、第三项。
二、变更广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初633号民事判决第二项为：恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向李昭支付逾期交楼违约金（违约金以购房款1058531元为基数按每日万分之一的标准从2015年3月15日起计算至2015年12月7日止）。
三、驳回李昭的其他诉讼请求。
一审案件受理费3374元，由李昭负担3089元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担285元。二审案件受理费6748元，由李昭负担6178元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担570元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年十一月七日
法官助理 黄洁怡
书 记 员 朱 健
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。