云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑞民二初字第462号
原告刘盛林，男。
委托代理人尹家顺，法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。
被告德宏州姐告隆云房地产开发有限公司
法定代表人赖健。
委托代理人杨晓梅，律师。代理权限为特别授权代理。
原告刘盛林与被告德宏州姐告隆云房地产开发有限公司（以下简称隆云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹家顺、被告委托代理人杨晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘盛林诉称，2014年7月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定：被告将隆云尚城NO.3B、5、6、7、8、9号六间商铺出租给原告使用，面积为390平方米，原告向被告交纳了2万元定金、6000元押金、12个月的卫生费1440元。装修期限为一个月，被告将房屋21把钥匙交予了原告。合同签订后，原告即开始请人装修，共支付材料费79572元，装修人员告知原告铺面面积并没有390平方米，经实际丈量仅有330平方米。原告多次请求被告共同丈量实际面积，被告均予以推脱，故原告拒绝按合同约定支付租金。2014年12月18日，被告在没有任何通知的情况下将租赁物断水、断电。原告曾到国门派出所及姐告工管委反映情况要求协调，但被告均不予配合解决。2014年12月23日，被告将租赁物强行换锁，致使原告价值60多万元的货物滞留损失。2015年4月23日，在瑞丽市人民法院的调解下双方达成调解协议，但被告在强行换锁后即对租赁物主体进行装修，至调解履行之日仍未完工，致使原告无法营业。加之原告生病住院，被告再次起诉解除合同，已经人民法院受理。原告只能也起诉至人民法院，请求：1、被告支付原告装修损失79572元；2、被告返还原告26000元房屋押金及一年的卫生费1440元；3、被告赔偿原告因强行封锁租赁物给原告造成的直接经济损失60万元；4、由被告承担本案案件受理费。
被告隆云公司在庭审中口头辩称，原、被告双方签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，租赁面积390平方米是双方实际勘查现场后确认的，被告并未隐瞒和欺骗原告，且商铺的租赁面积应当以产权证所载明的建筑面积为准，交易习惯中也应当以建筑面积为依据，参照商品房销售管理办法也不可能以实际使用面积来认定房屋租赁面积。导致合同不能履行的原因是原告拒绝支付租金。由于原告拒绝支付租金，被告于2014年12月23日将租赁物换锁，在这期间，被告曾多次书面通知原告支付租金，原告均不予理睬，被告在2014年12月25日向原告发出解除合同的书面通知。原告的损失，无充分有效的证据证明，故应驳回原告的诉讼请求。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：
1、原、被告双方在合同履行的过程中是否存在违约行为，违约责任如何认定；2、原告请求被告赔偿其装修损失及经济损失的诉讼请求是否有事实依据及符合法律规定，应否支持。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下六组证据：
一、《铺面租赁合同》复印件一份，欲证明合同约定的租赁面积为390平方米，没有具体说明是建筑面积还是使用面积。
经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告欲证明的内容不认可。
本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对租赁面积结合事实认定予以确认。
二、《装修铺面工程量》及《收据》复印件各一份，欲证明原告对商铺投入的装修价款为79572元，已实际支付。
经质证，原告对该组证据的真实性及合法性不予认可。
本院认为，该组证据不符合有效票据的出具形式，出具人吴安元未出庭接受双方当事人的质询，对该组证据，本院不予采信。
三、照片复印件8张，欲证明被告对两间商铺进行了主体装修，致使原告不能正常使用该两间商铺；被告强行封锁了租赁物，原告商铺内尚有待销货物价值60万元。
经质证，被告对该组证据中的前四张照片的真实性无异议，对合法性及关联性不认可；对该组证据中的后四张证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为，该组证据能反映租赁物的客观状况，对真实性本院予以采信，对原告欲证明的货物损失60万元，该组证据仅能证明货物的摆放情况，无法直接证明原告货物损失60万元，对原告欲证明内容本院不予采信。
四、证人王杰证人证言复印件一份、身份证复印件一份，欲证明被告在招租宣传时说的商铺面积为使用面积而非建筑面积。
经质证，被告认为原告超过举证期限提交证据违反法律规定，且证人未到庭接受双方当事人的质询，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为，证人应当出庭接受双方当事人的质询，对该组证据本院不予采信。
五、瑞丽市姐告边境贸易区经济社会管理委员会出具的《群众来信来访办理单》、《接待报警案件三联单（交报警人）》复印件各一份，欲证明原、被告双方对商铺租赁面积存在争议，并由姐告管理委员会进行调解无果；被告对原告合法使用的商铺进行封锁、停水、停电，原告曾两次报警处理。
经质证，被告对该组证据的真实性及关联性无异议，但认为双方只是对租赁物的建筑面积及使用面积存在争议。
本院认为，该组证据能够证明原、被告发生纠纷的过程，本院予以采信。
六、《收据》原件三张，欲证明被告共向原告支付房屋押金26000元，垃圾清理费1440元。
经质证，原告对该组证据无异议，本院予以确认。
被告为证明其答辩意见，在庭审中向本院提交以下五组证据：
一、《企业营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，欲证明被告诉讼主体资格适格。
经质证，原告对该组证据无异议，本院予以确认。
二、《铺面租赁合同》、《隆云﹒尚城铺面管理规定》、《铺面装饰装修管理规定》复印件各一份，欲证明合同是双方的真实意思表示，合法有效，原告具有违约行为。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为合同中约定的租赁面积与实际不符。合同第十五条约定，未尽事宜，由双方协商解决，但被告对租赁面积一直拒绝与原告协商。
本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对租赁面积结合事实认定予以确认。
三、《交费通知》复印件2份、《通知》复印件1份、《回执》复印件2份，欲证明被告于2014年9月19日、10月21日向原告发出交纳租金及滞纳金的书面通知，原告分别于9月19日、10月21日签收，但仍未支付租金，被告于12月25日向其发出解除合同的通知。
经质证，原告对该组证据不予认可，认为原告确实收到过被告发出的《交费通知》和解除合同的《通知》，但是收到时间并不清楚。
本院认为，原告认可确实收到过该组证据，《回执》上的签名系其亲笔签署，对该组证据的真实性本院予以确认，该组证据能够证明双方之间发生纠纷的原因，对该组证据本院予以采信。
四、《房屋状况调查表》复印件一份，欲证明原告租赁的商铺面积经中天测绘有限公司专业测绘，原告本人认可。
经质证，原告对该组证据不予认可，认为与本案无关。
本院认为，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。该组证据无其他相关证据予以佐证，本院不予确认。
五、2015瑞民二初字第111、118号《民事调解书》原件一份，欲证明原、被告双方曾在本院的主持下达成了调解协议，但原告不履行调解书中所约定的调解内容，合同无法继续履行。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，但认为调解书中确认的租赁面积390平方米不能作为本案裁判的依据。
本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对租赁面积结合事实认定予以确认。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年7月15日，原告与被告签订《铺面租赁合同》约定：被告将位于瑞丽市姐告滨江路隆云商城小区，房屋为新建毛坯房，商铺号为NO.3B、5、6、7、8、9号，面积分别为97.5、62.5、57.5（4间），合计面积390平方米，共计六间商铺出租给原告作为经营家私及建筑、装饰材料使用。每平方米月租金为28元，每月租金10920元。租期十年，自2014年8月16日起至2024年8月15日止。租金每年交纳一次，第一年交费于合同签订之日交纳订金2万元，计租之日（即2014年8月16日）前交纳剩余部分租金111040元，以后每年租金交纳时间于上期租金到期前一个月，原告需根据通知按时足额交纳租金，逾期交纳的，每逾期一天，应按当期月租金的10%计收滞纳金。押金1000元，六间合计6000元，租赁合同到期终止后，在建筑物无损坏、相关费用无拖欠的情况下可全额退回押金。被告于合同生效之日起三日内，将房屋交付原告使用。合同后附《隆云﹒尚城铺面管理规定》及《铺面装饰装修管理规定》。原告于合同签订当日即向被告支付2万元订金及6000元押金。后双方对租赁面积产生争议，原告未按合同约定支付租金，被告于2014年9月19日、10月21日分别向原告发出交纳租金及滞纳金的书面通知，被告于9月19日、10月21日签收，但仍未支付租金。双方经瑞丽市姐告管理委员会调解无果，被告于2014年12月23日将租赁物强行封锁，并于12月25日向其发出解除合同的通知。原告于2015年1月30日向本院提起诉讼，请求解决，被告亦于2015年2月15日提起反诉。2015年4月23日，经本院主持调解，达成调解协议，并制作（2015）瑞民二初字第111、118号民事调解书，约定双方继续履行租赁合同，租赁面积按390平方米计算；原告于2015年4月27日前支付被告自2014年8月16日至12月22日止的房屋租金45864元；自2015年5月1日至8月15日止的房屋租金43407，共计89271元。当日被告即将四间商铺的钥匙交予原告，另两间商铺（3B号、5号）共计160平方米，因被告尚在装修整改，双方口头约定于2015年5月1日前交付。调解协议签订后，原告未按约定支付租金，被告亦未于2015年5月1日前将剩下的两间商铺钥匙交予原告。经协商无果，原告再次于2015年10月29日起诉至本院，请求解决。
另查明，因被告对租赁物进行装修整改，导致原告货物堆积于租赁物内，该货物至今仍存放在租赁物内由原告保管。
本院认为，原、被告双方签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。对租赁面积，双方在合同中未约定以建筑面积还是以使用面积计算，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依照租赁合同交易习惯及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案租赁面积应以建筑面积计算。在合同期限届满前，原告以自己的行为表示不再履行合同支付租金的主要债务，原、被告双方均同意解除《铺面租赁合同》，本院予以确认。对违约责任的认定，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。原告未按约定支付2014年8月16日至2014年12月22日的房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。且原告无有效证据证明其装修损失，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告请求被告赔偿其货物损失60万元的诉讼请求，因该货物并未实际灭损，现仍存放于租赁物内由原告保管使用，且原告亦无证据证明该货物的实际价值为60万元，原告对该部分的诉讼请求不能成立，本院不予支持。对原告请求被告返还房屋押金26000元及一年的卫生费1440元的诉讼请求，该2万元的房屋押金已于（2015）瑞民二初字第398号案件中予以返还，本案不再重复处理。对返还6000元房屋押金，被告无异议，本院予以确认。对一年的卫生费1440元，该属于原告在租赁期间实际使用的卫生及垃圾清运费用，并非被告实际使用。对该项诉讼请求，本院不予支持。本判决生效后，判决结果替代（2015）瑞民二初字第111、118号民事调解书调解协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告德宏州姐告隆云房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘盛林房屋押金6000元。
二、驳回原告刘盛林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10596元，由原告刘盛林承担10000元；被告承担596元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。并预交上诉费10596元；若有新证据，与上诉状一并提交。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 朱湘林
审 判 员 王柳苏
人民陪审员 康文涛
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 肖 笛
附：相关的法律法庭
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
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