湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02369号原告赖成成。委托代理人李栋（特别授权代理），湖北般若律师事务所律师。被告李婧。委托代理人赵卫（一般授权代理），长江水利委员会设计院工程师。被告袁菲菲。原告赖成成诉被告李婧、袁菲菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴艳萍独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告赖成成及委托代理人李栋、被告李婧的委托代理人赵卫、被告袁菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖成成诉称：我与李婧、袁菲菲于2014年4月2日签订1份《租赁合同》，约定承租李婧、袁菲菲位于武汉市江岸区二七路航天新都汉口东部购物花园C1栋编号10的商铺，租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30�止。签订合同当日我交付20，000元保证金给李婧、袁菲菲。后我因故无法继续经营，与李婧、袁菲菲协商终止合同事宜，我征得她们同意后，双方终止《租赁合同》，于2015年3月21日在我、陈新利、秦维明见证下，李婧、袁菲菲与刘增慧另行签订了《租赁协议》，并收取刘增慧25，000元押金。我与李婧、袁菲菲终止合同后多次要求其退还20，000元保证金，李婧、袁菲菲都无故拒不退还。为此诉至法院，请求判令李婧、袁菲菲立即返还保证金20，000元，并承担本案诉讼费用。被告李婧、袁菲菲共同辩称：1、双方签订的《租赁合同》约定租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日，目前合同已终止。根据《租赁合同》第八条第5项约定“乙方单方终止合同，必须提前三个月以书面方式通知甲方并征得甲方同意，甲方有权没收乙方保证金”，赖成成曾于2014年底至2015年3月间几次联�我们，表示不愿继续租赁并欲转租，均被我们拒绝，并告知其如违反《租赁合同》约定，我们有权不予退还履约保证金，但赖成成始终未提交任何书面通知要求终止合同。2015年4月，赖成成擅自将铺面交由新租户刘某某使用并自行退场，其行为严重违约，给我们造成了一定的租金损失，我们有权不予退还保证金；2、根据《租赁合同》第八条第2项约定“租赁期一年内不得转租，超过一年，乙方如欲将租赁商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方的书面同意，并按甲方新的要求（租金及递增幅度、租期等）转给第三方；同时甲方和乙方废除原合同，和第三方签订新的租赁合同”，我们与刘某某签订新的租赁合同并不是赖成成转租行为，与其无关；3、赖成成提出不再租赁商铺后，同时提出交由其所找的租赁方刘某某继续租用，我们因与赖成成在后续�屋租赁金额上存在较大分歧故一直未同意其退场。2015年4月，我们发现赖成成的违约行为，提出履行《租赁合同》约定不予退还履约保证金时，赖成成并没有及时更正行为继续履行合同，而是口头同意我们不予退还履约保证金的意见。赖成成通过擅自转租行为获得了高额门面转让费，其自称在另行选定的新址已提前租好商铺进行商业活动，其权益并未受到任何损害。由此我们判断赖成成不会继续履行合同义务，为避免损失扩大，我们于2015年5月1日与刘某某签订了新的租赁合同。综上，请求驳回赖成成的诉讼请求。经审理查明：2014年4月2日，出租方（甲方）李婧、袁菲菲与承租方（乙方）赖成成签订《租赁合同》1份，其中约定：甲方将座落在武汉市江岸区二七路航天新都汉口东部购物花园位于C1栋编号10的商铺出租给乙方作经营用途使用，租赁期限为贰年，自2014年5�1日起至2016年4月30日止；第一年月租金为10，000元，第二年租金从2015年5月1日起（按上年度租金总额）租金递增10%，即月租金为11，000元，支付方式为乙方预付一季度的租金，乙方必须在每季度15日前缴清应缴租金及相关费用。如不按时交租，逾期每日按月租金的3%收取滞纳金，逾期15天未缴纳租金视为乙方违约，甲方有权收回商铺并拒绝退还履约保证金；第六条保证金条款：在本合同签订生效之时，乙方应向甲方支付保证金20，000元，该款项为无息，该保证金用于冲抵乙方应当承担但未缴付的各类费用（不含商铺租金）包括但不限于物业管理费、水电气费、通讯费、维修费、罚款、赔偿款等事宜。合同终止，乙方缴清租金及物业管理费、水电气费、通讯费等相关费用并经核实不存在赔偿责任30日内，甲方即可退还乙方保证金。若乙方在承租期内给甲方商铺和相关设施�成损害，甲方有权从乙方保证金中扣除维修和赔偿费用。每次甲方用保证金抵扣相关费用后，乙方应当在甲方用保证金抵扣之日起2日内（自接到甲方的书面通知之日算起）补足保证金，如果经甲方通知未在上述期限内补足，甲方可单方面解约，并追究乙方相应的违约责任；第八条合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止合同。2、租赁期一年内不得转租，超过一年，乙方如欲将租赁商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方的书面同意，并按甲方新的需求（租金及递增幅度、租期等）转给第三方；同时甲方和乙方废除原合同，和第三方签订新的租赁合同。4、租赁期间，乙方有未经甲方书面同意，转租、转借该商铺等行为的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，没收乙方保证金并要求乙方赔偿损失。5、乙方单方终止合同，必须提前三个�以书面方式通知甲方并征得甲方同意，甲方有权没收乙方保证金；本合同自双方签（章）后，乙方交付定金后生效。该《租赁合同》上，李婧、袁菲菲在甲方处签名捺印，赖成成在乙方处签名捺印。同日，赖成成依约向李婧、袁菲菲支付保证金20，000元，袁菲菲向赖成成出具收据1张。双方在合同履行期间，赖成成因无法继续经营，遂多次口头向李婧、袁菲菲提出协商终止合同事宜，并积极寻找新的承租方。2015年3月21日，经各方协商一致，在赖成成等人在场的情形下，李婧、袁菲菲与新的承租方刘增慧签订《租赁协议》。同日，袁菲菲在与赖成成签订的《租赁合同》结尾右下方写有“从2015.5.1起终止本合同保证金不退还2015.3.21”。审理中，经本院询问，赖成成陈述：是袁菲菲单方加的一句话，当时因为我不同意保证金不退还，她要求我签名，我没有签名。袁菲菲陈�：赖成成没有签名的原因是刘增慧给他的110，000元转让费没有拿到手。李婧、袁菲菲与赖成成终止履行《租赁合同》后，赖成成要求李婧、袁菲菲退还保证金20，000元未果。2015年5月13日，新的承租方刘增慧出具《证明》1份，载明：“2015年3月20日，本人与赖成成就武汉市江岸区二七路汉口东部购物花园航天新都C1栋编号10的门面达成转让初步协议，转让费为十一万。2015年3月21日，在赖成成、李婧、袁菲菲、陈新利、秦维明及本人6人在场的情况下，与房主李婧、袁菲菲签订《租赁协议》，协议规定本人自2015年5月1日起，给付房租。当时付李婧、袁菲菲2万5千元押金。2015年4月15日，本人支付2015年5月1日至7月31日租金3万6千元。证明人：刘增慧4201＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊180＊＊＊＊＊＊＊＊2015年5月13日”。审理中，经本院询问，赖成成陈述：因为我承租的时候，我支付了前手的转让费100，000元，所以我转让给刘增慧的时候，我收了110，000元转让费。武汉三江物业管理有限公司东部购物公园管理处出具《证明》2份，载明：“C1-1010号商铺于2015年3月11日缴纳2014.5.1-2014.12.31区间物业费，发票号24376411；于2015年3月31日缴纳2015.1.1-2015.3.31区间物业费，发票号24376548。情况属实！缴款人：机器人（赖成成），证明人：三江物业”、“C1-1010号商铺于2015年4月15日缴纳2015.4.1-2015.12.31区间物业费，发票号24352722，情况属实！缴款人：刘增慧，证明人：三江物业”。审理中，经本院询问，赖成成陈述：承租期间，我没有拖欠水、电、物业费。李婧、袁菲菲陈述：赖成成实际承租期间不差欠任何费用。上述事实，有《租赁合同》、收据、《证明》3份及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。双方当事人未能协商一致，调解�成。本院认为：李婧、袁菲菲与赖成成签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以变更或解除合同。本案中，双方在合同履行期间，赖成成因无法继续经营，欲将租赁商铺转租，虽未以书面形式向李婧、袁菲菲提出申请，但多次口头向李婧、袁菲菲提出协商终止合同事宜，并积极寻找新的承租方。2015年3月21日，经各方协商一致，在赖成成等人在场的情形下，李婧、袁菲菲与新的承租方签订《租赁协议》，与赖成成终止履行《租赁合同》。上述事实，可以认定李婧、袁菲菲与赖成成经协商一致终止履行《租赁合同》。审理中，李婧、袁菲菲虽辩称赖成成未提交任何书面通知要求终止合同，擅自�铺面交由新租户使用并自行退场，赖成成口头同意我们不予退还履约保证金的意见，但只有口头陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，本院不予采纳。依双方签订的《租赁合同》第六条保证金条款的约定，在合同签订生效之时，乙方应向甲方支付保证金20，000元，该款项为无息，该保证金用于冲抵乙方应当承担但未缴付的各类费用（不含商铺租金）包括但不限于物业管理费、水电气费、通讯费、维修费、罚款、赔偿款等事宜。合同终止，乙方缴清租金及物业管理费、水电气费、通讯费等相关费用并经核实不存在赔偿责任30日内，甲方即可退还乙方保证金。审理中，经本院询问，李婧、袁菲菲陈述赖成成在实际承租期间不差欠任何费用，故李婧、袁菲菲应返还赖成成保证金20，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告李婧、袁菲菲于本判决生效之日起5日内返还原告赖成成保证金20，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元减半收取150元、邮寄送达费40元，由被告李婧、袁菲菲负担。因原告赖成成将此款已预交本院，故�告李婧、袁菲菲应连同上述款项一并给付原告赖成成。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员吴艳萍二〇一五年九月一日书记员刘冰净