安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初2207号原告：王建，男，1969年10月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：周兵，安徽至达律师事务所律师。委托代理人：夏林，安徽至达律师事务所律师。被告：汪斌，男，1989年12月3日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告：陆明芝，女，1992年7月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。二被告委托代理人：谢树辉，安徽凯安律师事务所律师。原告王建与被告汪斌、陆明芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法由代理审判员李斌独任审判，本院于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告王建的委托代理人周兵、夏林、被告汪斌、陆明芝共同的委托代理人谢树辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建诉称：2016年8月14日，原、被告签订一份《存量房买卖合同》，该合同明确约定：原告将名下所有的位于合肥市新站区汴河路原创生活雅苑14幢903室出售给被告。房屋面积为130.17平方米，总价款180万元，被告逾期付款超过7日，原告有权单方解除合同，被告每日按合同价款的万分之五承担违约责任。同日，原告又与被告签订一份《二手房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：首付款45万元，余款135万元办理银行按揭；被告承诺个人征信无任何不良记录，若因此导致无法办理按揭，自愿承担一切经济损失；逾期超过15日的，被告有权解除合同，违约责任为总房款的20%。合同签订后，原告按约将房屋过户至被告名下，随后将房屋交付给被告使用并办理抵押贷款。但因被告在银行系统存有不良信息记录，导致135万元按揭款至今未汇至资金托管账户。2017年1月9日，原告短信督促你最迟在2017年1月27日之前付清剩余房款，未果。2017年2月24日，原告委托律师发函告知被告解除《存量房买卖合同》及《二手买卖合同补充协议》，并要求被告配合回转过户及协商赔偿事宜。原告认为其已完全履行了合同义务，但被告未按期支付房款，导致原告无法实现合同目的，被告已构成根本违约。为维护原告的合法权益，遂依法诉至贵院。请求判令：一、解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》；二、被告协助原告办理房屋权属回转手续，过户产生的一切税费由被告承担；三、被告限期搬离案涉房屋；四、被告赔偿原告违约金及损失共计36万元（总房价的20%）；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。汪斌、陆明芝辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、原、被告双方之间的房屋买卖合同履行完毕，购房款已经全部转至资金托管账户，被告也将房屋装修完毕已经入住，双方的合同目的已经实现。原告起诉依据的事实已经不存在。2、被告并没有违约行为，原、被告所签订的《房屋买卖合同》及补充协议没有明确付款日期，对购房按揭款到帐时间也没有具体约定。3、虽然原告在春节前催促过被告将按揭款尽快到帐，但没有要解除合同的意思表示，在原告提出要求后，被告就不再依靠中介进行按揭贷款，在合理期限内及时将按揭款打入资金托管账户，履行了支付购房款项义务。经审理查明：2016年8月14日汪斌、陆明芝为购买房产以汪斌名义与王建签订《存量房买卖合同》，约定：王建将其名下坐落于合肥市新站区汴河路北原创生活雅苑14幢903室（权属证号：合瑶120001296号）住宅房屋一套，建筑面积130.17平方米，以180万元的价格出售给汪斌，并约定王建于2016年房屋交接完毕前腾空存量房，并通知汪斌进行验收交接。同日，王建与汪斌又签订《二手房买卖合同补充协议》一份，约定：王建净得总房款￥180万元，其他一切税费均有汪斌方承担，现汪斌首付房款￥48万元，剩余房款￥135万元进行办理银行按揭手续。原、被告双方约定于2016年11月30日前办理房屋缴税手续。补充协议第5条约定：逾期付款责任为汪斌未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，王建有权解除合同。王建解除合同的，王建应当书面通知汪斌，汪斌应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。合同及补充协议签订后，汪斌将首付款45万元中5万元作为定金支付给王建，剩余40万元于2016年9月6日存入了合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心账户。2016年9月18日王建按约将本案诉争房产的所有权登记变更至汪斌、陆明芝名下共有（权属证号：房权证合瑶字第××号，房权证合瑶字第××号），并腾空交付了房屋。其后王建多次催促汪斌支付剩余135万元房款，并于2017年2月24日向汪斌发出《解除房屋买卖合同律师函》，要求解除《存量房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》。汪斌、陆明芝于2017年3月16日在中国农业银行股份有限公司合肥经济技术开发区支行办理按揭房产抵押权登记，2017年4月1日中国农业银行股份有限公司安徽省分行发放贷款，将135万元存入托管中心账户。以上事实，有原、被告的身份证复印件、《存量房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》、《存量房资金托管协议》、合肥市不动产登记中心出具的《房屋登记簿》复印件、王建与汪斌短信记录照片四张、中国农业银行《个人结算业务申请书》及《借款凭证》以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。案件审理过程中，本院征求双方调解意见：王建提出汪斌因征信问题在房屋买卖合同签订后一直未能办理按揭手续，按揭款未能打入购房资金托管账户，王建卖房是为了年底发放其承包工程工人工资，因汪斌的违约行为，对王建造成的损失较大，如调解要求汪斌一次性给付违约金10万元；汪斌、陆明芝表示其愿意承担违约责任，但违约金应参照同期银行贷款利率计算，王建主张的调解数额过高，无法接受。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行合同义务。原、被告双方所签订的购房合同及协议虽未约定汪斌支付剩余135万元购房款的履行期限，但王建已于2016年9月18日依约配合汪斌办理了房屋产权过户，并腾空、交付房屋给汪斌、陆明芝，全面履行了合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。过户手续完成后至王建向本院提起诉讼已近半年，经王建催促汪斌、陆明芝仍未将剩余购房款支付给王建，应视为其怠于履行自己的合同义务，承担违约责任。但在庭审中已查明，剩余房款已在王建提起诉讼后于2017年4月1日汇至资金托管账户，合同目的已经实现，且汪斌、陆明芝在王建交房后已装修入住，为避免损失扩大，对王建要求解除房屋买卖合同及补充协议、协助王建办理房屋权属回转手续并搬离涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。同时王建主张按总房价的20%计算违约金，双方约定的违约金过高，应予核减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以王建的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定汪斌、陆明芝赔偿王建损失5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪斌、陆明芝于本判决生效后十日内一次性赔偿原告王建损失人民币5万元；二、驳回原告王建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，保全费2320元，由被告汪斌、陆明芝负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  李斌二〇一七年五月二日书 记 员  郑凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一百零九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。