辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终1324号上诉人(原审原告)：戴海礁，男，1979年5月26日生，汉族，大连华鞍自动化系统有限公司部门经理，住大连市甘井子区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘甜甜，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连圣岛房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区凌水街道河口村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：秦安昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘璐，女，该公司职员。委托诉讼代理人：劳星星，辽宁众义律师事务所律师。上诉人戴海礁因与被上诉人大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴海礁上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由圣岛公司承担。事实和理由：1.戴海礁与圣岛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有约束力。一审判决认定大连云翔建设集团有限公司（以下简称云翔公司）将未取得权属登记的房屋出售给戴海礁，戴海礁与圣岛公司签订《商品房买卖合同》属于规避法律的行为，是认定事实和适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉房屋是否办理权属登记不影响《商品房买卖合同》的效力，该合同应属合法有效。2.一审判决认定戴海礁与圣岛公司之间不存在真实的商品房合同关系，属于认定事实和适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。云翔公司与圣岛公司签订了《抵值意向单》，圣岛公司欠付云翔公司的工程款转化为云翔公司已付的购房款，原债权债务关系转化为商品房买卖合同法律关系，云翔公司将《商品房买卖合同》的权利义务同时转让给戴海礁，且取得了圣岛公司的同意，戴海礁成为案涉《商品房买卖合同》的相对人。同时，戴海礁与圣岛公司实际履行了该合同约定的权利和义务，圣岛公司将案涉房屋交付给戴海礁使用并向戴海礁出具购房发票，并收取了戴海礁补交的房屋面积差额款，上述行为符合当事人有关商品房买卖合同的交易习惯，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，圣岛公司应向戴海礁支付逾期办证违约金28577.36元。圣岛公司辩称，不同意戴海礁的上诉请求。戴海礁称案涉《商品房买卖合同》合法有效，与实际约定不符。戴海礁购买的是抵债房屋。根据戴海礁、圣岛公司与云翔公司签订的三方协议，案涉《商品房买卖合同》仅系办理相关房产手续所用，对双方不具有法律约束力，不能据此认为戴海礁与圣岛公司成立房屋买卖关系，戴海礁的上诉理由不成立。戴海礁向一审法院起诉请求：被告依据商品房买卖合同（合同编号：WHT201705950）的条款赔偿原告违约金28577.36元。一审法院认定事实：2012年9月25日，圣岛公司与案外人云翔公司签订了《抵值意向单》，约定被告作为抵值单位，云翔公司作为被抵值单位，抵值项目为小平岛A区A3组团，抵值房号19#1-21-7，抵值面积37.09平方米，抵值房款461771元。2013年6月3日，原告（丙方）、被告（甲方）及案外人云翔公司（乙方）三方签订了《商品房买卖合同》补充协议书（以房抵款），约定三方在平等自愿、友好协商的基础上，就以房抵款一事达成如下补充协议：一、甲方将小平岛A区A3组团19#1-2107号房屋（建筑面积37.09平），用于甲方抵付乙方施工的小平岛项目工程款461771元，甲、乙双方已确定单价为12450元，乙方须向甲方出具工程款发票；二、乙方现决定将该房屋转让给丙方，为方便丙方办理房屋所有权证书，甲方配合提供有关手续，因此发生的法律责任由乙方承担，办理房屋产权证书所发生的有关税费均由乙、丙方承担；三、甲方应乙方的要求与丙方签订该房屋的《商品房买卖合同》，该房屋购房款由乙方实际收取，购房款与工程款差额损失由乙方承担，该《商品房买卖合同》及房款专用发票仅供丙方办理房屋所有权证书使用；六、甲方只提供该《商品房买卖合同》及有关办理房屋产权证书的手续，涉及抵值事项的相关事宜，乙方和丙方协商处理，与甲方无关；七、该房屋交付使用时，丙方须按规定向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳物业管理费、煤气气源费、垃圾清运费、装修保证金及政府有关部门规定的其它费用，丙方付清上述款项前，甲方有权拒绝交付该房屋；八、丙方不得向甲方退房，如因该房屋出现纠纷均由乙、丙双方自行处理，无论何种原因导致丙方退房的，丙方将房屋交还乙方的同时，乙方都应将其收取的丙方房款及应承担的违约金、赔偿的损失等返还给丙方，甲方对丙方及乙方无返款、承担违约责任及赔偿损失的义务......。协议书同时对其他事项进行了约定。2013年10月30日，原告领取了案涉房屋钥匙。2016年4月19日，被告向原告开具了金额为472353元的销售不动产统一发票。庭审中，原告称将案涉房屋的购房款分多次通过中介公司转交给云翔公司，但表示对购房款的数额记不清了。2017年6月21日，原、被告就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议，建筑面积为37.94平方米，总房款472353元，合同第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。”原告于当日向被告补交了案涉房屋面积增加的款项10582元。2017年6月27日，案涉房屋在房地产管理部门登记备案。一审法院认为，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在未取得房屋权属证书的情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订商品房买卖合同，属于规避法律的行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系，第三人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期办证的违约责任。本案中，原告戴海礁与被告圣岛公司签订商品房买卖合同之前，被告已将案涉房屋抵债给案外人云翔公司，原告亦明知案涉房屋为抵债房屋，原告虽与被告签订了商品房买卖合同，但该合同系基于被告与案外人云翔公司之前的以商品房抵顶工程款协议而形成，并非原、被告双方的真实意思表示，不能认定为原、被告间存在真实有效的商品房买卖关系。故原告依据与被告签订的商品房买卖合同，向被告主张逾期办证违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告戴海礁的诉讼请求。案件受理费514元，减半收取257元，由原告戴海礁负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是圣岛公司与戴海礁就案涉房屋是否存在真实的商品房买卖合同关系。根据戴海礁、圣岛公司与云翔公司签订的《商品房买卖合同》补充协议书（以房抵款）的约定可知，案涉房屋系圣岛公司抵顶工程款给云翔公司，后由云翔公司转让给戴海礁，房屋购房款由云翔公司实际收取。圣岛公司与戴海礁签订的《商品房买卖合同》及圣岛公司向戴海礁出具的房款专用发票，仅是供戴海礁办理房屋所有权证书使用。至于戴海礁向圣岛公司交付的款项10582元系房屋面积增加款项，涉及的是购房款与抵值金额之间的差额问题，不能以此改变戴海礁系从云翔公司处购买房屋的事实。据此分析，戴海礁与圣岛公司之间不存在直接的商品房买卖合同关系。即使圣岛公司逾期办理房屋权属证书，相对方应是其抵债的云翔公司，而戴海礁应向与其存在房屋买卖关系的云翔公司主张权利，现戴海礁依据与圣岛公司签订的《商品房买卖合同》的相关条款向圣岛公司主张逾期办证的违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，戴海礁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514元，由戴海礁负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘丽媛二〇一八年三月八日书记员  董 芳