浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终900号
上诉人（原审被告）：刘建强，男，1974年5月10日出生，汉族，住湖州市吴兴区，现住湖州市。
委托代理人：沈根健，浙江东方绿洲律师事务所律师。
委托代理人：袁芳芳，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈佳杰，男，1998年7月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人：俞晓，浙江金鼎律师事务所律师。
上诉人刘建强因与被上诉人陈佳杰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭进行了审理，上诉人刘建强及其委托代理人沈根健、袁芳芳，被上诉人的委托代理人俞晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建强上诉请求：一、撤销原审判决，并作出公正判决；二、由陈佳杰承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、陈佳杰已于2017年2月11日单方终止《租房协议》的履行。《租房协议》第十条约定：“本协议履行过程中，乙方（刘建强）若延期交付房租，即为违约。甲方（陈佳杰）给予宽展期三天，乙方过了宽展期仍未支付房租，则甲方有权单方终止本租房协议。……”可见陈佳杰同意给予刘建强支付房租的宽展期三天，即刘建强在2017年2月11日前支付房租不属违约。但陈佳杰却违反上述约定，于2017年2月11日上午将刘建强经营场所的底层大门锁住，并对刘建强的租赁场所实施了拉闸限电的行为。飞英派出所的警情详情及卷宗、照片等能够证实锁门的事实。一审进行的现场勘验能够证实租赁房屋三楼至今仍处于断电状态。物业公司一审后提交的情况说明虽载有“经与承租人商量后才进行暂时断电处理”等内容，但该内容纯属物业公司杜撰，且与刘建强代理人前往该公司调查所获知的事实不一致。陈佳杰锁门、拉闸限电的行为表明其已单方终止《租房协议》的履行，客观上也使刘建强无法继续使用承租房屋进行经营活动，刘建强已被迫腾空租赁房屋三楼。二、刘建强即使迟延支付租金也不构成违约。陈佳杰未履行房屋的维修义务属违约，刘建强有权拒付租金。刘建强一审提交的证据、一审现场勘验情况，足以证实陈佳杰交付的租赁物屋顶从交付之日起至今一直存在严重渗漏问题。期间，虽经刘建强屡次催告，但陈佳杰直至第22期租金支付前仍未履行维修义务，已显属违约，刘建强有权拒付租金。陈佳杰以刘建强未缴纳物业费导致房屋未被维修之辩解不能成立。涉案房屋已超过8年的保修期限，陈佳杰理应就房屋维修事项向业主委员会提出申请，要求业主委员会使用物业专项维修基金并委托施工单位进行维修施工。刘建强未缴纳物业费仅违反了物业服务合同之约定，与陈佳杰房屋维修义务之承担无因果关系。三、即使刘建强迟延支付租金构成违约，一审判决认定的违约金也明显畸高。违约金系以填平损失为原则，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，一审判决刘建强支付陈佳杰违约金300000元，明显畸高且显失公平。四、一审判决解除双方当事人于2007年6月8日签订的《租房协议》的同时，判令刘建强支付陈佳杰租金225000元无事实依据。225000元系2017年2月8日至8月8日期间的租金，一审判决《租房协议》于2017年5月8日解除，合同解除之后仍要求刘建强支付租金没有事实依据。
陈佳杰辩称，一、刘建强关于陈佳杰于2017年2月11日单方终止《租房协议》的观点不能成立。刘建强不能履行第22期交租义务，在宽展期内仍未向陈佳杰支付该期租金，刘建强该项不履行债务之行为已构成违约。刘建强所称陈佳杰在2017年2月11日将底层大门锁住并非事实。陈佳杰在2017年2月11日并未对刘建强的租赁场所实施拉闸限电行为。湖州至诚物业管理有限公司负责人出具的情况说明可以证实。二、涉案房屋交付给刘建强时是新房，不存在房屋渗漏问题。该房屋发生渗漏问题后，刘建强由于未缴纳物业费故物业公司不予维修（《租房协议》第四条约定租赁期内的物业费由刘建强承担）。在前案一、二审诉讼过程中，法院均支持刘建强应向陈佳杰支付违约金，现刘建强以同一理由提出抗辩，应不予支持。三、根据《租房协议》的约定，违约金为人民币500000元，现一审判决300000元违约金属于酌情调整。综上，刘建强的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。
陈佳杰向一审法院起诉请求：1.解除双方于2007年6月8日订立的《租房协议》；2.刘建强立即腾退坐落于湖州现代广场4幢苕溪西路21、23号、北宁长巷37、39号一至三层房屋；3.刘建强立即支付房屋租金225000元；4.刘建强支付违约金500000元；5.刘建强承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年6月8日，陈佳杰母亲陈丽华代表陈佳杰与刘建强签订《租房协议》一份，将陈佳杰所有的湖州市现代广场4幢苕溪西路21、23号，北宁长巷37、39号一至三层房屋（建筑面积507.88平方米）租赁给刘建强。租赁期限为十年二个月，自2007年6月10日起至2017年8月9日止。租金分为三段计算：2007年6月10日至2012年8月9日即五年二个月，其中装修期二个月不计房租，其余每年租金为365000元；2012年8月10日至2015年8月9日即三年，每年租金390000元；2015年8月10日至2017年8月9日即两年，每年租金400000元。具体付款方式为：2007年1月23日刘建强付给陈佳杰定金50000元；2007年6月8日前付租金40000元、保证金5000元，合计45000元（原50000元定金抵作该季房租）；2007年11月8日前，付租金90000元；2008年2月8日前，付租金90000元；2008年5月8日前付租金95000元；2008年8月8日前付租金180000元；2009年2月8日前付租金185000元；2009年8月8日前付租金180000元；2010年2月8日前付租金185000元；2010年8月8日前付租金180000元；2011年2月8日前付租金185000元；2011年8月8日前付租金180000元；2012年2月8日前付租金185000元；2012年8月8日前付租金195000元；2013年2月8日前付租金195000元；2013年8月8日前付租金195000元；2014年2月8日前付租金195000元；2014年8月8日前付租金195000元；2015年2月8日前付租金195000元；2015年8月8日前付租金200000元；2016年2月8日前付租金200000元；2016年8月8日前付租金200000元；2017年2月8日前付租金200000元。双方还约定租赁期内产生的水、电、天然气、有线电视、物业等相关费用由刘建强承担。关于违约责任，双方还约定任何一方违约，应承担违约金500000元。刘建强提前退租，应提前三个月通知，并付违约金500000元；陈佳杰提前收回房屋，也应提前三个月通知，并付违约金500000元。同时，双方还约定：“本协议履行过程中，乙方（刘建强）若延期交付房租，即为违约。甲方（陈佳杰）给予宽展期三天，乙方过了宽展期仍未支付房租，则甲方有权单方终止本租房协议，收回全部出租房屋。乙方所有装饰归甲方所有，并不作补偿”。协议签订后，陈佳杰将房屋交由刘建强使用，刘建强按约支付定金、房租，同时还交给陈佳杰保证金5000元。2013年2月26日前，刘建强在支付了第14期（2013年2月8日前）房租97500元后，尚余97500元未支付。陈佳杰于2013年5月23日向一审法院提起诉讼，该院于同年7月31日作出（2013）湖吴民初字第660号民事判决，判决主文内容为“一、解除陈佳杰与刘建强于2007年6月8日签订的《租房协议》。二、刘建强应将所租赁的湖州市现代广场4幢苕溪西路21、23号，北宁长巷37、39号一至三层房屋，于判决生效之日起三十日内腾空，并移交给陈佳杰。三、刘建强应支付陈佳杰拖欠的房屋租金97500元，限于判决生效之日起十日内支付。四、刘建强应支付陈佳杰违约金500000元，限于判决生效之日起十日内支付。”刘建强不服判决，于2013年8月13日向本院提出上诉，后本院主持双方当事人达成调解协议，并于2013年11月8日制作了（2013）浙湖民终字第378号民事调解书，协议内容为“一、刘健强支付陈佳杰违约金100000元，限于2013年11月15日前支付，刘健强支付陈佳杰2014年2月8日前的租金92500元，限于2013年11月22日前支付。上述款项到期未付清，双方当事人按照（2013）湖吴民初字第661号民事判决书执行。二、如果刘健强按期履行了第一项内容，那么双方同意租赁期限延长至2019年2月8日止。对于2014年2月8日至2017年8月8日的年租金提高至450000元，2017年8月8日至2019年2月8日的年租金调整为500000元，其他合同条款依照2007年6月双方签订的租房协议履行，在2014年2月8日后产生的纠纷由双方协商解决，协商不成另行起诉。三、陈佳杰放弃其余诉讼请求，其他无争议。”该二审调解书生效后，刘建强尚能履行，但当刘建强履行至第22期应于2017年2月8日交租225000元义务时，不能履行支付义务，刘建强在三天宽展期后仍未向陈佳杰支付该款。双方纠纷成讼。在本案审理过程中，一审法院组织双方当事人一并对涉案租赁房屋进行了现场勘验，刘建强承租房屋后，一、二楼转租他人经营，三楼原由刘建强自用开设“头头是道”美发店，现正门关闭、室内经营工具已搬走，房屋屋顶存在漏水现象。同时一审法院组织双方当事人一并向房屋所在的湖州至诚物业管理有限公司调查，该公司反映陈佳杰今年没有对租赁物采取过拉闸限电行为。
一审法院认为，陈佳杰、刘建强签订的《租房协议》，是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规禁止性规定。双方当事人均应按照合同的约定主张自己的权利，履行自己的义务。本案争议的焦点有三个：1.关于《租房协议》应否解除问题。根据合同约定刘建强在合同履行期间未能按照协议约定如期支付租金视为违约，超过宽展期三天后仍未履行陈佳杰可单方终止租房协议、收回全部出租房屋。现刘建强对2017年2月8日应付的租金至今未付，合同解除条件成就。至于刘建强辩称陈佳杰未维修租赁物其可拒付租金，一审法院认为该情形前案已经过一、二审审判，均支持了刘建强应支付陈佳杰违约金，刘建强不可以此拒付租金，现再以相同理由抗辩，不予采纳。故陈佳杰要求解除房屋租赁合同、将租赁房屋腾空返还的请求，予以支持。对于刘建强辩解因陈佳杰的拉闸限电行为，租房协议已于2017年2月11日终止履行，刘建强未提供证据证明，一审法院按刘建强的调查取证申请对相关单位进行调查得到的结论亦与其陈述不符，且相关单位事后又向一审法院出具了书面证明，故对刘建强此抗辩不予采信。2.关于租金的支付数额问题。经查第22期系应于2017年2月8日交付的225000元租金，该款为支付2017年2月8日至同年8月8日六个月的租金，至一审判决日尚余三个月期限，现虽期限未满，但合同约定提前支付。综合全案分析，酌支持按225000元计付。3.关于违约金的数额问题。本案中刘建强提出对违约金予以调整，经查前案中刘建强已支付违约金100000元，结合房屋现场勘查情况，拟对约定的500000元违约金进行调整，酌定300000元。刘建强该项抗辩予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除陈佳杰与刘建强于2007年6月8日签订的《租房协议》；二、刘建强应将所租赁的湖州市现代广场4幢苕溪西路21、23号、北宁长巷37、39号一至三层房屋，于判决生效之日起三十日内腾空，并移交给陈佳杰；三、刘建强应支付陈佳杰房屋租金225000元，限于判决生效之日起十日内支付；四、刘建强应支付陈佳杰违约金300000元，限于判决生效之日起十日内支付；五、驳回陈佳杰其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11050元，减半收取5525元，由陈佳杰负担1000元，刘建强负担4525元。
二审中，刘建强向本院提交如下证据：1.录音资料两份，以证明湖州至诚物业管理有限公司出具的情况说明所载明的内容与客观事实不符，陈佳杰切断电源的时间不是2016年11月份，录音的相关内容能与飞英派出所的警情详情及卷宗、照片，报警人张文出具的情况说明相互印证，证明2017年2月11日，陈佳杰不仅实施了擅自切断电源的行为，还将通往刘建强三楼经营场所的必经之门即一楼大门锁住。情况说明载明的“以后没有出现断电现象”不属实，一审现场勘验时，刘建强的经营场所已无电源，说明三楼经营场所自2017年2月11日被切断后并未恢复正常供电，一直处于断电状态。2.飞英派出所的警情详情及卷宗、询问笔录各一份，以证明陈佳杰在一审判决期满当天就对租赁场所实施拉闸限电行为，可以印证刘建强在宽展期内未支付租金，陈佳杰会采取此种极端措施的事实。
陈佳杰质证认为，证据1是一审判决前取得的，不能作为二审新证据。该证据存在瑕疵，有指问的现象。刘建强代理人在询问时，刘建强也在一边，不符合有关规定，且影响被询问人发表客观公正的意见，故证据1在形式上和内容上均不符合证据的有效要件，不应予以采信。证据2不能证明陈佳杰在上诉期满当天实施拉闸限电的行为，上诉期满之日是2017年5月26日，而报警记录显示是2017年6月5日，故不应予以采信。
本院经审查，证据1的录音资料中姚国华的身份并不能确认，且即使该录音资料真实，姚国华陈述的内容既没有指明陈佳杰在2017年2月11日采取拉闸限电行为，也没有否定湖州至诚物业管理有限公司出具的情况说明所载明的内容，故该证据不能实现刘建强的证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。证据2系从飞英派出所调取并加盖飞英派出所公章，对该证据的真实性予以认定，但相关行为发生在一审判决后，与本案争议不具有关联性，不能实现刘建强的证明目的，对该证据的效力，本院亦不予认定。
陈佳杰未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、陈佳杰是否于2017年2月11日单方终止《租房协议》；二、刘建强是否应承担违约责任，若承担，则违约金数额应为多少；三、一审对刘建强应付租金数额的认定是否正确。
关于争议焦点一，刘建强上诉主张陈佳杰于2017年2月11日对刘建强租赁房屋的三楼经营场所采取拉闸限电和锁门的行为，系单方终止《租房协议》的履行。本院认为，刘建强并未能举证证明陈佳杰于2017年2月11日对其经营场所采取拉闸限电及锁门的行为，其应承担举证不能的后果。刘建强一审提交的飞英派出所2017年2月11日警情详情及卷宗中，载明反馈内容为“张文与刘建强因物业等纠纷发生矛盾”，不能据此证明陈佳杰于当日采取了拉闸限电及锁门的行为。一审法院曾组织双方当事人一并向湖州至诚物业管理有限公司调查，该公司反映陈佳杰2017年没有对租赁物采取过拉闸限电行为，该公司后出具情况说明一份，其载明的内容亦与上述调查反映的内容一致。故刘建强的相关主张没有事实依据，本院难以支持。
关于争议焦点二，刘建强未按照约定支付租金，超过宽展期后仍未支付，构成违约，应承担违约责任。刘建强主张陈佳杰未履行房屋的维修义务属违约，其有权拒付租金，本院认为，《租房协议》并未对涉案房屋的维修义务作出具体的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。刘建强自2007年一直承租涉案房屋至今，刘建强未提交证据证明其曾因渗漏问题主动向陈佳杰主张过权利，而仅在陈佳杰要求其支付租金并承担违约责任时，刘建强才将此作为拒付租金的抗辩理由，刘建强亦未举证证明其曾经对涉案房屋进行过维修并产生相应的维修费用，且即使维修租赁物影响承租人使用的，承租人仅得要求相应减少租金或者延长租期，现刘建强以陈佳杰未履行房屋的维修义务为由拒付租金没有事实和法律依据，对该项上诉理由，本院不予采纳。关于违约金的数额，一审已考虑本案的实际情况，将合同约定的500000元违约金调整为300000元，该数额尚属合理，本院不再予以调整。
关于争议焦点三，一审虽判决双方租赁合同于2017年5月8日解除，但以第22期租金（2017年2月8日至同年8月8日）虽期限未满，但合同约定提前支付，综合全案分析为由，酌支持应付租金按第22期租金总额225000元计付，该判决并无依据，本院予以纠正。鉴于陈佳杰在一审起诉时明确要求刘建强支付的为租金，故刘建强应支付陈佳杰2017年2月8日至合同解除日2017年5月8日的租金共计112500元。其后若刘建强继续占有使用租赁物的，陈佳杰可另行主张占有使用费用。
综上，刘建强的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初964号民事判决第一项，即“解除陈佳杰与刘建强于2007年6月8日签订的《租房协议》”；
二、维持浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初964号民事判决第二项，即“刘建强应将所租赁的湖州市现代广场4幢苕溪西路21、23号、北宁长巷37、39号一至三层房屋，于判决生效之日起三十日内腾空，并移交给陈佳杰”；
三、变更浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初964号民事判决第三项“刘建强应支付陈佳杰房屋租金225000元，限于判决生效之日起十日内支付”，为“刘建强应支付陈佳杰房屋租金112500元，限于判决生效之日起十日内支付”；
四、维持浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初964号民事判决第四项，即“刘建强应支付陈佳杰违约金300000元，限于判决生效之日起十日内支付”；
五、维持浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初964号民事判决第五项，即“驳回陈佳杰其余诉讼请求”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11050元，减半收取5525元，由上诉人刘建强负担3143.5元，由被上诉人陈佳杰负担2381.5元；二审案件受理费9050元，由上诉人刘建强负担7111元，由被上诉人陈佳杰负担1939元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 晶
审判员 沈 杰
审判员 赵哨兵
二〇一七年九月十五日
书记员 沈文婷