上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2100号
上诉人（原审被告）上海创新动力机械制造有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王建东，董事长。
委托代理人夏宇纲，上海天闻世代律师事务所律师。
委托代理人李恒康，上海天闻世代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海宝锋食品有限公司，住所地上海市。
法定代表人周延平，总经理。
委托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。
上诉人上海创新动力机械制造有限公司（以下简称“创新公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，创新公司系嘉定区纬五路XXX号房屋（下称“涉案房屋”）的所有权人。2009年4月21日，创新公司与上海宝锋食品有限公司（以下简称“宝锋公司”）签订《租赁合同书》一份，双方约定创新公司将涉案房屋和场地出租给宝锋公司开办食品加工、仓储、办公等，该土地面积18373平方米，房屋总建筑面积12247.07平方米，租赁期限5年，从2009年至2014年，租金每月人民币（以下币种均为人民币）186，256.45元，三个月一付，支付日期为每个付款周期的前五日内，创新公司应在收到宝锋公司支付租金的5日内开具合法发票给宝锋公司，如创新公司在收到当期租金后，在约定的时间内没有给宝锋公司正式发票，发票的税额由创新公司承担，宝锋公司可以在下期支付租金时直接扣除该税额。该合同第五条约定，从合同生效之日起三天内，创新公司即可按现状将物业交付宝锋公司，同时签署交付确认书，自交付之日起，宝锋公司即可进场装修，自交付之日起创新公司免收三十天租金，作为宝锋公司的免租期，即从2009年5月24日起算租金。合同第十二条约定，宝锋公司自起租期起三天内向创新公司支付数额相当于四个月租金的款项，其中三个月为首期租金，一个月为履行合同保证金，在宝锋公司全部忠实履行本合同各项条款前提下，创新公司应在合同期满后，保证金不计利息无条件的在5日内返还给宝锋公司。签订上述合同当天，宝锋公司、创新公司还签订了一份补充协议，创新公司另将上述合同租赁房屋同一门牌号内870平方米搭建物按照月租金13，231.25元的标准，以及另3919平方米搭建物按照月租金5，960.15元的标准出租给宝锋公司。此后，创新公司将房屋交付宝锋公司使用，宝锋公司向创新公司支付租金及租赁保证金。2012年，创新公司曾向法院提起诉讼，以宝锋公司逾期支付租金累计超过一个月以及未经其同意将房屋转租为由，主张解除租赁合同、支付租金和违约金等，法院判决驳回了创新公司的全部诉讼请求。之后，因创新公司申请再审，双方当事人于2013年1月7日达成和解协议，约定：一、双方一致同意继续履行《租赁合同书》至合同期限终止；二、乙方（宝锋公司）同意在2013年1月10日支付甲方四个月的租金（自2012年11月25日至2013年3月24日）；2013年3月25日支付下三个月租金；三、乙方同意一次性支付甲方垫付乙方转租客户因台风造成的损失150，000元，该款项乙方在2013年1月10日支付四个月租金时一并支付给甲方……六、本协议达成后，甲方（创新公司）应立即撤回对（2012）嘉民三（民）初字第446号生效民事判决书的再审申请。和解协议签订后，宝锋公司分别于2013年1月10日、2013年1月15日付款600，000元、297，830.17元，共计897，830.17元，此后双方继续履行租赁合同至合同期满。2014年4月20日前后，宝锋公司将房屋返还创新公司，但双方因租赁保证金退还产生了争议，故宝锋公司诉至原审法院，要求判令：创新公司退还宝锋公司房屋租赁保证金86，867.53元。
另查，1、2014年4月18日，创新公司向宝锋公司出具《上海创新房租情况说明》载明：从2009年5月24日开始起算租金，截止至2009年12月25日，实收3笔，第一笔100，000元，第二笔721，791.40元，第三笔486，911.40元，合计收到1，308，702.85元。实际每月租金186，957.55元＊7个月合计金额1，308，702.85元（2009年5月25日至2009年12月24日）房租日期。2、双方一致确认，合同期满后，创新公司曾退还宝锋公司10万元，创新公司称该款系发票押金，但宝锋公司认可该10万元为部分租赁保证金，故仅主张剩余的租赁保证金。关于剩余租赁保证金金额，宝锋公司表示尚欠86，957.55元，但仅主张86，867.53元。
原审法院经审理后认为，宝锋公司与创新公司双方签订的《租赁合同书》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。合同明确约定在宝锋公司忠实履行合同条款且合同期满后，创新公司应无息全额返还租赁保证金，现合同期限已经届满，创新公司以宝锋公司存在欠付租金、应付逾期付款违约金以及未拆除违章搭建物为由，拒绝返还租赁保证金。对于是否欠付租金，经查，四年来宝锋公司均实际按186，957.55元／月的标准支付了租金以及租赁保证金186，957.55元，庭审中，创新公司称合同约定的租金标准为205，447.85元／月，故宝锋公司一直未足额支付租金。对此，原审法院认为，2014年4月18日创新公司出具给宝锋公司的《上海创新房租情况说明》已经明确载明实际履行的租金标准为186，957.55元／月，且多年来创新公司从未对租金标准提出过异议，应视为双方已经协议变更了实际履行的租金标准，因此，创新公司该抗辩意见，不予采信。关于逾期付款违约金以及违章搭建一节，因租赁合同已于2014年4月履行完毕，且宝锋公司已实际返还涉案房屋，创新公司从未向宝锋公司主张过逾期付款违约金，也未在双方办理房屋交接手续时就违章搭建一节提出异议，并将房屋另行出租给他人，表明创新公司已同意了宝锋公司交付时的房屋状况，且系争房屋目前已由案外人实际占有使用达一年之久，即使存在违章搭建，亦无证据证明系宝锋公司搭建，且创新公司亦未提出反诉，故创新公司之抗辩意见均不予采信。鉴于租赁合同已履行完毕，创新公司理应退还宝锋公司全部的租赁保证金。现宝锋公司自认创新公司已退还的100，000元系部分租赁保证金，仅主张86，867.53元，与法无悖，依法可予支持。
原审法院据此作出判决：创新公司应于判决生效之日起十日内返还宝锋公司剩余租赁保证金86，867.53元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人创新公司不服，向本院提起上诉称：1、根据双方之间签订的《租赁合同书》及《补充协议》的约定，月租金为205，447.85元。根据宝锋公司提供的租金对账单可以看出在实际履行时是按照每月205，447.85元的标准履行的。宝锋公司在2009年5月、6月将前三月的租金以及相当于一个月租金的保证金分两笔支付给创新公司，总金额821，791.4元，上述支付行为也证明了实际履行的租金为每月205，447.85元。2、根据《租赁合同书》第三条第2款的约定，可以看出宝锋公司有权在创新公司没有开具发票的情况下扣除税额再支付租金。根据租金对账单显示2009年5月、6月、7月支付的租金是含税的租金，支付2009年8月、9月、10月租金时直接扣除了本期和上期租金中的税额（即租金的9%）。宝锋公司扣除税额是依据合同的约定，而非对合同约定内容的变更。在创新公司开具发票之后，宝锋公司应将之前扣除的9%的税额全部返还给创新公司。因宝锋公司未返还巨额的税金，所以创新公司行使抗辩权，拒绝归还租赁保证金，该行为合理合法，应获支持。3、关于创新公司出具的《上海创新房租情况说明》上所述的“实际每月租金”，创新公司认为就是指不含税的租金。根据宝锋公司的租金支付情况来看，也是按照合同的约定在没有开具发票的情况下，扣除了9%的税额之后支付的不含税的租金。4、根据原审中创新公司提供周延峰出具的《说明》及相关照片可以证明，宝锋公司违章搭建在租期到期后未恢复原状的事实。综上，请求撤销原审判决；依法改判驳回宝锋公司在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人宝锋公司答辩称：双方在合同履行期间，上诉人均未对被上诉人支付的租金数额提出异议，并且上诉人向被上诉人提供的《上海创新房租情况说明》也是按照之前的租金数额履行。上诉人所称的发票问题，其在原审中并没有提及，仅提到违章建筑。根据原审查明的事实，如上诉人在收到租金后没有给被上诉人开具发票的，则税款由上诉人承担。从2009年开始履行租赁合同，直至2014年合同结束，上诉人均未提及税款，包括在和解协议中也未提及税款，上诉人目前再提及发票、税款是无稽之谈，请求维持原判。
本案审理中，上诉人提供开票（填发）日期为2014年12月5日的《发票联》、《税收完税证明》各一份，旨在证明上诉人已经按照合同约定尽到了向被上诉人开具发票的义务。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为开票日期为2014年12月5日，是在双方租赁关系结束之后，不属于新证据；同时认为根据约定，如上诉人在当期没有向被上诉人开具发票的，被上诉人有权在下期租金中予以扣除，且税款由上诉人自行承担。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据现已查明的事实，四年来宝锋公司均实际按186，957.55元／月的标准支付了租金以及租赁保证金186，957.55元；且2014年4月18日创新公司出具给宝锋公司的《上海创新房租情况说明》已经明确载明实际履行的租金标准为186，957.55元／月，且多年来创新公司从未对租金标准提出过异议。虽然根据双方签订的《租赁合同书》及《补偿协议》的约定，系争房屋租金为205，447.85元／月，但上诉人与被上诉人之间的上述实际履行合同行为，应当视为双方之间已经协议变更了租金标准。另，根据双方在履行租赁合同期间所签订的和解协议的约定，宝锋公司支付创新公司共计897，830.17元，该款在扣除因台风造成的损失150，000元后，所支付的每月租金也是186，957.55元／月，故双方之间签订的和解协议亦可佐证双方之间已经协议变更了租金标准。因此，上诉人创新公司的上诉理由，本院均不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，971元，由上诉人上海创新动力机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 吴 俊
二〇一六年二月十九日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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