北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5909号
上诉人（原审被告）：王玮，女，1969年3月27日出生。
委托诉讼代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王焱，女，1983年11月5日出生。
被上诉人（原审原告）：杨文利，男，1982年2月23日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：王强，北京市中银律师事务所律师。
二被上诉人之委托诉讼代理人：赵园园，北京市中银律师事务所实习律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
上诉人王玮因与被上诉人王焱、杨文利，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初42200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王玮上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判王玮支付违约金30万元或将本案发回重审。事实和理由：王玮同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同）。一审认定事实错误。就北京市朝阳区×里×号院×号楼×层×单元×号的房屋（以下简称涉案房屋）买卖合同签订后，王玮如约按时向贷款银行递交一次性偿还贷款余额申请。合同约定2016年3月16日偿还银行贷款，但是因为银行内部工作流程，到还款日才能还款，实际上在2016年4月1日进行扣款，这不是王玮能左右的。王玮在2016年3月份曾经去美国�抢劫，身份证、护照、手机等所有财物被抢走，当时补办了临时证件，回国后补办的身份证。因为解押需要本人提交身份证原件，客观上延误了几天。王玮所在公司因为税务问题，700多万元资金被冻结，客观上合同履行的条件发生变化，王玮曾经告诉王焱、杨文利希望能够将首付款支付用于解押，王玮出售涉案房屋因为公司紧急资金用款需要，但是王焱、杨文利不同意。王玮提出将房屋社会抵押用于资金周转，王焱、杨文利同意了，涉案房屋的抵押有两个：一个是贷款，一个是社会贷款，王玮按照社会抵押的要求偿还个人贷款，然后办理了解押，就这个事情王玮向链家公司和王焱、杨文利进行了通报，并且他们都是同意的，王玮一方没有违约的主观恶意，完全是客观情况导致的延迟。双方签订的补充协议最后一条约定，如果王玮因为客观原因无法办理房屋抵押注�手续，合同解除，三方互不负责任。因为王玮存在客观情况，所以补充协议才有这个约定，事实上也发生了出售房屋的风险，公司因为税收问题700多万元被冻结，无法办理解抵押，王玮跟王焱、杨文利进行了沟通，但是王焱、杨文利不予配合，王玮积极解决资金缺口的问题，王玮只是延误了几天，但是王焱、杨文利揪着过错不放，然后发函称王玮构成根本违约，要求176万元违约金，因此协议没有实际履行下去。
王焱、杨文利辩称：关于王玮所述解押需要身份证，因为遭遇刑事案件身份证丢失不能办理解押的说法，王焱、杨文利不予认可。王玮的观点在之前沟通及庭审中从未提及，现在又以该说法进行上诉，明显有悖常理。关于王玮提出的公司资金被冻结属于不可抗力的说法，在一审期间已经进行了阐述，在王玮一审提交的证据中，一个说公司事故造成人�死亡需要赔偿，一个说遭到税收保全，所以导致没有资金进行解押。但是税收保全时间是2016年3月7日，造成人员死亡事故是2016年1月底，王玮在2015年12月底刚刚签订合同后不久就一再要求王焱、杨文利增加价款、定金、首付款，以此为理由想与王焱、杨文利解除合同。因为上述两个事故都是发生在王玮要求增加定金和首付款之后，王玮不可能预见到几个月后出现重大变故，王焱、杨文利认为王玮的理由不能成立。另外王玮称公司有变故，但王玮既不是公司法定代表人也不是股东，而且根据法律规定公司是以其财产独立承担责任的，所以王玮的理由是不成立的。另外关于王玮上诉称王焱、杨文利纠结解押时间的问题，通过王玮、王焱、杨文利、中介黄某的聊天记录及黄某的证言可以看出王焱、杨文利在整个交易及协商的过程中一直是尽最大的诚意满足王玮的要求，但是王玮一再提出无理的要求导致合同无法履行，过错完全在王玮一方。另，王焱、杨文利在起诉之前想跟王玮和解，王玮答应给50万元和解款项，但是一再的出尔反尔，包括一审期间一再拖延不配合法官庭审工作导致案件经过2年时间还没有解决，错误完全在王玮。一审判决合情合理合法，没有任何问题，希望二审法院予以维持。
链家公司提交书面陈述意见：同意一审判决。
王焱、杨文利于2016年7月向一审法院起诉请求：1.确认王焱、杨文利与王玮签订的涉案合同及补充协议因王玮违约而解除；2.王玮向王焱、杨文利支付违约金176万元及违约金不足以弥补的房屋差价损失1101300元；3.王玮向王焱、杨文利支付利息损失21740元；4.王玮向王焱、杨文利支付因本案财产保全所产生的保全费39000元及律师费（前期律师费6万元，后期律师费根据判决结果按委托�理协议约定支付）；5.王玮承担本案诉讼费、保全费及23900元评估费。
王玮向一审法院提出反诉请求：1.确认王焱、杨文利与王玮于2015年11月29日签订的涉案合同已于2016年5月12日解除；2.王焱、杨文利向王玮支付违约金176万元；3.本案全部诉讼费用由王焱、杨文利负担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：
2015年11月29日，王玮作为出卖人，王焱、杨文利作为买受人，双方就涉案房屋签订了涉案合同及补充协议，并于同日与居间人链家公司就涉案房屋共同签订了《买卖定金协议书》。双方约定：1.涉案房屋成交价格为880万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为0元。2.涉�房屋定金为30万元，王焱、杨文利应于2015年11月30日前将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付给王玮，于2015年12月5日前将第二笔定金20万元以自行支付的方式支付给王玮。3.首付款不低于264万元，王焱、杨文利于2016年3月1日前将第一笔首付款232万元以理房通托管的方式支付王玮。4.涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押金额为380万元，王玮应于2016年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。5.违约责任：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人若出现下列情形之一的构成根本违约，买受人且有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。买受人若出现下列情形之一的构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取买受方的费用不予退还。6.逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在15日之内，自约定的应�款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（3）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。7.如果出卖人在过户前因客观条件不具备致使无法办理该房屋的解押注销手续，则买卖合同解除，三方互不追究责任，出卖人须退还买受人已支付的全部定金及首付款，居间方须退还买受人已支付的居间代理费。
庭审中，王焱、杨文利提交了杨文利名下的招商银行转账汇款电子回单1组，以证明王焱、杨文利分别于2015年12月6日向王玮转账支付10万元，于2015年12月8日向王玮转账支付20万元，于2015年12月8日向链家公司转账支付17.56万元中介费。王玮对该组证据真实性予以认可，但证明目的不予认可，并称王焱、杨文利未按照合同约定时间支付两笔定金，而是分别延迟了7天及3天，故王焱、杨文利违约在先。就此王焱、杨文利则主张因王玮未向其告知银行账户，导致第一笔定金支付时间延后；因王玮一直要求增加定金及首付款金额，且一直未提供银行账户，故导致第二笔定金支付延后。王玮在2017年10月18日的谈话中表示第一笔定金延迟支付是因为对方没有银行账户，但第二笔定金也还是延迟支付，故没有银行账户不是延迟支付的理由，王焱、杨文利已经构成了违约。
王焱、杨文利提交北京银联商务刷卡存根1页，以证明其二人于2016年3月1日向合同约定的理房通托管账户内支付了232万元首付款，其并未延期支付首付款，并称因王玮不配合履行合同义务，并多次要求增加房屋总价款，故其二人与王玮及案外人北京中融信担保有限公司最终于2016年5月12日共同签订了《解除协议书》，解除了对该笔232万元首付款的资金监管。王玮认可王焱、杨文利已经向理房通托管账户支付232万元首付款，但主张其二人未将该首付款支付至王玮个人账户，导致其无法办理涉案房屋解押手续，因此构成违约。
王焱、杨文利申请链家公司员工黄某作为证人出庭，并提交了证人黄某与王玮的微信记录打印件1组，证人黄某与王焱的微信记录打印件1组及王焱与王玮之间的短信记录1组，以证明王玮不如约履行合同，属于恶意违约。王玮对该组证据真实性认可，但不认可证明目的。其中王焱与王玮间的短信记录中显示2016年5月4日双方曾就王玮向王焱退还30万元定金并支付50万元赔偿及办理后续手续进行过协商，但其后王玮并未就此协商实际履行，双方亦未办理解约手续。
另，王焱、杨文利还就其主张的律师费损失等提交《委托代理协议》及发票等证据1组，以证明其律师费支出。王玮就此不予认可。
庭审中，王玮提交了其与案外人签订的补充协议、银行明细、收据及北京金瑞盛邦商贸有限责任公司出具的《证明》等证据1组，以证明双方签订合同后王玮经营的公司发生了事故，王玮需向案外人支付大额赔偿，故导致解抵押手续无法办理，并主张此事件为不可抗力，情形符合王玮与王焱、杨文利�签订的涉案合同补充协议最后一条约定，即王玮因客观条件不具备致使无法办理涉案房屋的解押注销手续。
王玮还提交了其与王焱、杨文利及案外人北京中融信担保有限公司于2016年5月12日签订的《解除协议书》，以证明双方解除涉案房屋买卖合同关系已经达成了解除的合意，涉案合同已于该日解除。王焱、杨文利就此证明目的不予认可，并称双方签署该《解除协议书》只是解除了对其前期支付至托管账户的232万元首付款的托管，并非合意解除涉案合同。
关于涉案房屋抵押情况，经王焱、杨文利申请，法院自北京市朝阳区不动产登记事务管理中心处调取了涉案房屋的登记、抵押情况。调取材料显示涉案房屋登记在王玮名下，其上先后设立有多次抵押，其中抵押权人为卢青的抵押登记于2016年3月25日注销，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北�亚运村支行的抵押于2016年4月13日注销，2016年5月30日涉案房屋上又设立有抵押权人为李某的抵押登记，至查询时即2017年10月19日尚未注销。双方就前述调查材料予以认可。
审理中，经王焱、杨文利申请，法院依法摇号确定并委托北京百成首信房地产评估有限公司就涉案房屋于2016年8月31日的价值进行了鉴定。北京百成首信房地产评估有限公司于2017年9月4日出具了百成首信估字（2017）035号房地产估价报告，并认定涉案房屋于2016年8月31日的总价值为11661300元，单价为69400元/平方米。王焱、杨文利预交了评估费23900元。几方当事人对评估报告真实性及鉴定价格予以认可。王玮主张涉案合同已于2016年5月12日解除，故就2016年8月31日的时点不予认可，但其不申请另行鉴定。
庭审中，双方均认可王玮已经于2016年5月6日将30万元购房定金退还给王焱、杨文利，首�款232万元亦在双方签订《解除协议书》后由案外人的理房通托管账户退还给王焱、杨文利。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，双方签订的合同系当事人的真实意思表示，各方均应遵守执行。涉案合同及补充协议约定，王玮最迟应于2016年3月15日解除涉案房屋上的抵押。现可查明王玮并未依约履行前述合同义务，且已逾期履行该义务超过15天，其行为已经构成根本违约。现王玮主张王焱、杨文利的违约行为有两项：1.支付两笔定金分别延期7天及3天；2.未按合同约定于2016年3月1日将第一笔首付款232万元支付给王玮。关于第1项，王焱、杨文利虽的确存在延期付款情形，但王玮已经收到该两笔定金且当时并未提出异议，王焱、杨文利的行为亦不构成根本违约，并不导致合同目的根本不能实现。关于第2项，现有证据可以证明王焱、杨文利已如约将首付款232万于合同约定时间并以约定的理房通托管方式支付至托管账户，并未构成违约。综上，王焱、杨文利要求确认涉案合同及补充协议因王玮违约行为而解除的本诉诉请于法有据，法院予以支持。王玮主张王焱、杨文利违约在先并据此主张解约违约金的反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。另，关于涉案合同解除时间，王焱、杨文利在其本诉诉请中要求法院确认合同解除，王玮则主张签订《解除协议书》之日即2016年5月12日为合同解除之日。现可查明，双方于2016年5月4日曾经通过短信方式进行过就违约金金额及办理后续手续的沟通，但其后因王玮未能实际支付相应的款项，双方未办理解约手续亦未就解除涉案合同达成一致意见。2016年5月12日，双方签订了《解除�议书》，但该协议书内容为各方同意解除《融信托管协议》并由案外人北京中融信担保有限公司退还王焱、杨文利232万元首付款，并不能当然视为双方已就解除涉案合同达成一致意见。故结合在案证据及双方庭上陈述，法院认为因王玮构成根本违约，王焱、杨文利已经取得约定的合同解除权，并以诉讼的方式表示要求解除涉案合同，而本案中王玮于2016年9月18日收到本案诉状，应视为解约通知已经送达，故法院依法确认涉案合同及相关附件已于2016年9月18日解除。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。现因王玮的违约行为导致涉案合同解除，故其应承担相应违约责任。就王焱、杨文利主张的违约金、房屋差价损失、利息损失、保全费用及律师费的诉请，王玮主张金额过高并要求酌减。本案中，法院�法确认涉案合同于2016年9月18日解除，但在此前双方已经就违约金及解除合同等事项进行过协商，且王玮已在2016年5月6日退回定金30万元，并于2016年5月12日与王焱、杨文利解除了就232万元首付款的资金托管，王焱、杨文利虽未在此时主张解除涉案合同，但依据前述行为可见其已明确知晓涉案合同不能继续履行，其二人应及时止损，故此后即便房价上涨造成其二人的损失，亦为其自行扩大的损失。违约金之目的为弥补当事人的损失，而王焱、杨文利主张的违约金数额高于其实际损失。现结合评估报告及在案证据，法院依法酌定违约金数额为85万元。另，因在违约金中已将王焱、杨文利的房屋差价损失、律师费、利息及担保费用等损失考虑在内，故法院就该几项诉请不再单独支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、王焱、杨文利与王玮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已于2016年9月18日解除；二、王玮于判决生效后七日内支付王焱、杨文利违约金850000元；三、驳回王焱、杨文利的其他诉讼请求；四、驳回王玮的全部反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30878元，由王焱、杨文利负担18339元（已交纳），由王玮负担12539元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10320元，由王玮负担（已交纳）。保全费5000元，由王玮负担（于判决生效后七日内给付王焱、杨文利）。鉴定费23900元，由王玮负担（于判决生效后七日内给付王焱、杨文利）。
本院二审期间，当事人�绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玮提交如下证据：证据1.王玮的旅行证、身份证、护照；证据2.三藩市警察局报告跟进说明及中华人民共和国驻旧金山总领事馆签证组名片，证据1、证据2用以证明王玮2016年3月在美国被抢劫，后补办的证件，用临时身份证无法解押；证据3.2014年9月22日税务行政处罚事项告知书1份、2015年1月29日税务文书送达回证1份、2016年1月4日税务处理决定书1份、2016年3月7日税收保全措施决定书1份，用以证明出售房屋的背景，公司出现涉税事件需要资金进行处理；证据4.客户贷款结清通知书，证明在合同约定的日期王玮已经提交了偿还申请，按照银行的内部流程2016年4月1日王玮已将涉案房屋全部贷款偿还完毕，不能按时办理解押不是王玮的原因。王焱、杨文利的质证意见是：证据1真实性认可，证明目的不认可�与本案无关联性；证据2真实性不认可，国外的材料没有经过翻译及公证认证；证据3真实性认可，与本案无关联性；证据4真实性认可，证明目的不认可，只是显示结清的时间，没有显示提交申请的时间，恰恰说明王玮违约。链家公司提交书面质证意见：证据1真实性认可，关联性不认可；证据2真实性认可，关联性不认可；证据3真实性认可，关联性不认可；证据4真实性认可，证明目的不认可，仅能证明结清的时间。王焱、杨文利、链家公司没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王玮提交的身份证显示有效期自2016年4月25日至长期。王玮提交的客户贷款结清通知书显示王玮于2016年4月1日已将涉案房屋全部贷款结清。2016年3月7日税收保全措施决定书载明北京市密云区国家税务局稽查局决定从2016年3月14日起冻结北京金鼎盛强商贸有限公司在�行北京密云东门支行的存款7417323元。王玮陈述因其被抢劫，身份证丢失，临时身份证无法办理解押手续，但王玮于2016年4月1日已将涉案房屋全部贷款结清，此时王玮显然还没有办理完毕有效期自2016年4月25日的新身份证。故王玮的陈述存在矛盾。北京市密云区国家税务局稽查局冻结的是北京金鼎盛强商贸有限公司的存款，非王玮本人。故王玮提交的证据不能证实其主张。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或�反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，王玮与王焱、杨文利就涉案房屋签订的补充协议明确约定，王玮未按照约定于2016年3月1日前向涉案房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请或2016年3月15日前未办理完毕解除抵押登记手续，逾期超过15日即构成根本违约，王焱、杨文利有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同履行过程中，王玮并未依约履行前述合同义务，且已逾期履行该义务超过15天，其行为已经构成根本违约。王玮虽主张存在客观原因至其逾期办理解除抵押登记手续，但未提供充分有效证据，本院对此不予采纳。
因王玮的违约行为导致涉案合同解除，王玮应承担相应的违约责任。就王焱、杨文利主张的违约金、房屋差价损失、利息损失、保全费用及律师费的诉请，一审法院结合评估报告及在案证据，酌定违约金为85万元，数额适当，本院予以确认。王玮上诉要求降至30万元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，王玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由王玮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年五月二十四日
法官助理 仵 霞
书 记 员 卢园园
书 记 员 王 艳