广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2234号
上诉人（原审被告）：岳岚，住所地：深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：陈志勇，住所地：深圳市福田区。
两上诉人共同委托代理人：田甜，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫丽，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：魏托，广东海派律师事务所律师。
委托代理人：王义红，广东海派律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人岳岚、陈志勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：岳岚、陈志勇原系夫妻关系，已离异，系位于福田区侨香四路与侨香路交界处西侧XX居A栋XX号房（以下简称涉案房产）的业主。2015年3月15日，闫丽、陈志勇通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）居间签订《房地产买卖合同》，约定陈志勇、岳岚将涉案房产转让给闫丽，成交价为420万元；买方在签署合同时向卖方支付定金15万元，第二部分房款采用银行按揭贷款方式支付，首期款由买卖双方指定银行监管，买方须在约定期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作；买方应于2015年6月10日之内（含当日）付清首期房款279万元（不含已付定金），该款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续，买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。合同并对产权证转移登记的办理时间、房产交付、税费负担、房产所附租赁合同的解除等事项均做了约定，合同第十五、十六条并约定，如买方（卖方）未按照本合同约定的期限履行义务，卖方（买方）有权要求买方（卖方）以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方（卖方）逾期履行义务超过十日或有其他违约行为的，卖方（买方）可解除合同并选择要求买方（卖方）支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付定金（双倍返还买方已支付的定金）。
合同签订后，闫丽依约向岳岚、陈志勇支付了15万元的定金，在双方约定的首期款支付期限届满前，由于房价上涨迅猛，2015年5月12日，世华公司工作人员向闫丽转达了岳岚、陈志勇加价100万元的要求。2015年5月13日，闫丽、陈志勇、世华公司工作人员及一名自称为岳岚弟弟的人在世华公司天然居分店处进行协商，闫丽对该次谈话用手机进行了录音，陈志勇在录音中明确表示其前妻看到房价上涨，提出不愿卖房了，故其不卖房子了，愿意退还闫丽的定金，闫丽表示不同意，如陈志勇坚持违约，要按合同承担违约责任。当日，双方并未协商达成一致。
2015年5月16日-18日期间，闫丽以手机短信方式通知陈志勇在2015年5月18日配合闫丽办理资金监管，但陈志勇未予回应。2015年5月18日，闫丽向岳岚、陈志勇签约时在世华公司处签署的《地址确认书》上确认的送达地址、陈志勇的身份证地址及涉案房产地址以EMS方式邮寄《律师函》及《履约催促函》，告知闫丽首期款已备齐，催促岳岚、陈志勇收函后5日内配合办理首期款资金监管，上述邮件均被退回。同时，闫丽亦向世华公司寄送了《律师函》及《履约催促函》，世华公司在其后与闫丽的短信联系中告知闫丽函件已转给了岳岚、陈志勇。2015年5月19日，闫丽以彩信形式将上述《律师函》及《履约催促函》发送至陈志勇的手机。因岳岚、陈志勇经闫丽催促后，仍不配合闫丽办理首期款资金监管手续，闫丽遂于2015年5月26日向岳岚、陈志勇发出《解约通知函》，并诉至原审法院。
原审另查，涉案房产的产权证在闫丽、岳岚、陈志勇签订合同后交由世华公司保管，2015年5月18日，岳岚、陈志勇以遗失为由补办了房地产权证。
原审再查，闫丽向原审法院提交了房天下网的查询网页及闫丽与其他地产中介的微信记录，表明涉案房产在闫丽起诉时，已涨价至570万元左右，岳岚、陈志勇仍在地产中介处放盘售卖涉案房产，报价为600万元实收。本案审理过程中，闫丽撤回了对涉案房产在闫丽起诉时市场价格评估的鉴定申请。
闫丽向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、岳岚、陈志勇共同返还闫丽定金15万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至付清之日止）；2、岳岚、陈志勇共同赔偿闫丽120万元［该损失包含了合同约定的因岳岚、陈志勇违约应向闫丽支付的违约金，即总合同标的的20%，共计84万元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至付清之日止）］；3、判令岳岚、陈志勇承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。
原审法院认为，闫丽、岳岚、陈志勇所签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。因房地产市场价格的快速上扬，岳岚、陈志勇在合同履行期限届满前，提出加价，并明确表示不再履行合同，在闫丽以各种方式多次催告后，仍拒不履行首期款资金监管的配合义务，其行为已严重违反诚实信用原则，岳岚、陈志勇在合同履行期限届满前以自己的言行明确表明不履行合同的主要债务，构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，闫丽有权解除合同，并要求岳岚、陈志勇承担违约责任。岳岚、陈志勇辩称录音违法，闫丽解除合同违约，原审法院认为，视听资料包括录音资料，是证据的合法形式之一，该证据未侵害当事人的隐私，客观全面地反映了录音当天双方协商的过程，世华公司作为居间方，对该证据所反映的事实亦予以认可，故对该录音资料的三性，原审法院予以采信。闫丽在岳岚、陈志勇明确不履行合同义务的情况下提出解除合同，不构成违约，故岳岚、陈志勇的辩解，理由不成立，原审法院不予采信。闫丽主张岳岚、陈志勇退还定金15万元，原审法院予以支持。闫丽、岳岚、陈志勇《房地产买卖合同》约定，卖方根本违约，买方可解除合同并选择要求卖方承担成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金，闫丽虽主张解除合同时，涉案房产价格已上涨超过双方约定的违约金即合同成交价的20%，但所提交的房天下网页及闫丽与其他中介的微信聊天记录，只能反映在该时的市场报价，不能反映市场成交价，不足以充分证明涉案房产在岳岚、陈志勇违约时的市场价值，故原审法院按照闫丽、岳岚、陈志勇合同约定的违约责任，判令岳岚、陈志勇应向闫丽支付合同约定成交价20%的违约金计84万元，对闫丽请求过高部分，原审法院不予支持。因该违约金已足以填补闫丽的定金利息损失，故对闫丽关于岳岚、陈志勇支付定金利息损失的诉讼请求，原审法院不予支持。闫丽请求岳岚、陈志勇支付违约金利息损失，于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、岳岚、陈志勇应返还闫丽定金15万元；二、岳岚、陈志勇应支付闫丽违约金84万元；三、驳回闫丽的其他诉讼请求。上述一、二项款项，岳岚、陈志勇应于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16950元，因适用简易程序，减半收取8475元，由闫丽负担2260元，岳岚、陈志勇负担6215元。保全费5000元，由岳岚、陈志勇负担。
上诉人岳岚不服原审判决，向本院提起上诉，称：岳岚与陈志勇原系夫妻，因性格不合而于2007年离异，成为两个经济相互独立的自然人。该案是典型的“多主案”而非“单主案”，法院应依据房屋权属与二人在该案中的责任轻重，厘清二人各自责任，并依法合理分割判定。将两个经济相互独立的自然人混同一个处理，造成严重误判。岳岚从始至终都要求卖房，没有任何违约的言行，一审错误的将其中某一方的思想和行为强加给另一方。捆绑式的处理，极易造成执行难的后果。在履行期限届满前，双方进行协商是正当的，买方提前15天就提出解除合同，已经根本违约。
综上，为维护岳岚的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决；2、改判没收闫丽订金；3、改判闫丽赔偿因房产被保全而造成的损失；4、法院应明确岳岚、陈志勇各自所应承担的责任（收益或赔偿）；5、本案一、二审诉讼费全部由闫丽承担。
上诉人陈志勇亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、闫丽没有直接证据证明陈志勇构成预期违约。协商行为不属于正式明确通知闫丽不再卖方。陈志勇在2015年6月10日前，并未和除了闫丽之外的第三人有过接触，不存在一房两卖的实质性违约行为。陈志勇与闫丽有过其他电话沟通，不存在联系不到的情况。买家没有明确表示如何做资金监管的前提下，卖方无法自行做资金监管。
二、陈志勇在合同履行期限最后一天发送手机短信要求做资金监管，是严格按照合同规定的时间和程序履行合同义务的履约行为。
三、涉案《房地产买卖合同》已明确约定2015年6月10日是合同履行期间的最后一天，且合同第16条明确规定了合同解除的条件、程序，不应该任由买方违反合同约定随意创设合同解除条件。
四、闫丽因没有购买涉案房屋不但没有遭受损失，反而获利颇丰，因此陈志勇不应当向闫丽支付违约金。
综上，为维护陈志勇的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决，发回重审；2、改判没收闫丽定金15万元，并判决闫丽支付违约金，继续履行合同；3、判决闫丽赔偿因涉案房产被保全而造成的损失；4、本案诉讼费全部由闫丽负担。
被上诉人闫丽答辩称：岳岚、陈志勇的上诉毫无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。一、岳岚、陈志勇是涉案房产的共同产权人，也是作为一个整体对外向闫丽出售的，其责任的承担应当是共同的，其提到的分担责任问题是其内部问题与本案无关。
二、5月13日在闫丽的要求下及中介的居间下，三方在一起就合同继续履行问题进行了沟通。在该次沟通中，岳岚、陈志勇明确提出要求闫丽加价100万，退定金不卖了。闫丽拒不同意，并要求岳岚、陈志勇配合进行首期款监管，但是陈志勇拒不同意。之后在5月16日、17日、18日，闫丽多次通过电话及短信通知要求岳岚、陈志勇进行资金监管，但是岳岚、陈志勇拒不理会。在此情况下，闫丽于5月18日分别向岳岚、陈志勇的身份证地址、涉案房产地址以及岳岚、陈志勇在中介处留存的送达地址确认书上的地址邮寄了《履约催促函》，送达地址确认书上有岳岚、陈志勇的签名。同时，闫丽于当日向世华公司及分公司发函，要求其督促岳岚、陈志勇履行合同，并转交《履约催促函》，世华公司也已经转交给岳岚、陈志勇。闫丽还于5月19日将该《履约催促函》以彩信的形式发到陈志勇的手机上，陈志勇也一直没有回应。闫丽为了督促岳岚、陈志勇履行合同已经穷尽了一切手段。在5月25日闫丽通过口头在国土局查询得知，岳岚、陈志勇已经以遗失的名义在5月18日补办出了新的房产证，这充分说明岳岚、陈志勇是在企图恶意转移房产。在此情况下，闫丽考虑到如果要求岳岚、陈志勇继续履行合同，明显会给闫丽带来巨大的风险，无奈之下于5月26日向法院起诉，同时要求法院查封房子，并向岳岚、陈志勇再次发出《解除合同通知》。该通知于5月30日因岳岚、陈志勇拒收而退回。在合同被闫丽合法解除之后，由于房价上涨太过迅猛，闫丽在6月1日与其他人签订了购房合同。从闫丽提交的录音及网页截屏可以看出，双方在5月13日协商时岳岚、陈志勇明确要求加价100万。在闫丽解除合同前，岳岚、陈志勇已经在中介处挂出实收600万的价格，比闫丽要买的价格高出180万，这些充分说明一审判决金额84万违约金不但不高，反而明显过低。闫丽只是考虑到因为还有定金在岳岚、陈志勇处，希望尽快结案，所以没有提起上诉。
原审第三人世华公司未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经二审查明，岳岚、陈志勇签署的《地址确认书（卖方）》载明：“现本人确认在上述合同履行过程中所有相关法律文件及通知以中国邮政特快专递或挂号信的形式邮寄至以下地址即视为送达本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达本人。地址：深圳市福田区爱华路锦龙花园1栋904，收件人：陈志勇。”闫丽于2015年5月26日向该地址邮寄的《解约通知书》于5月30日被退回。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据当事双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：岳岚、陈志勇是否构成违约。针对该争议焦点，本院认为，2015年5月13日的录音资料显示，陈志勇明确表示不愿出卖涉案房产，且拒绝回应闫丽以手机短信发出的协助办理资金监管的通知，在闫丽以《履约催促函》形式催促岳岚、陈志勇协助办理首期款资金监管的情况下，岳岚、陈志勇于2015年5月18日以遗失为由补办涉案房产的房地产权证，以其行为表明不再继续履行合同义务，已构成根本违约，闫丽可要求解除合同并要求岳岚、陈志勇承担违约责任。因岳岚、陈志勇违约在先，涉案《房地产买卖合同》已于《解约通知书》被退回的2015年5月30日被解除，岳岚、陈志勇关于闫丽违约的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于当事双方签订涉案《房产买卖合同》后仅履行到定金支付阶段，闫丽亦未提供证据证明其实际损失，本院酌定岳岚、陈志勇返还定金15万元，并按照房产转让价10%的标准支付违约金42万元。岳岚虽上诉称其并无违约行为，且不应与陈志勇共同承担责任，但对闫丽向其确认的送达地址邮寄的《履约催促函》，岳岚不但不予回应，反而与陈志勇共同补办房地产权证，共同违约的事实明显，同时，因共有房产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带责任，故对其上诉理由，本院不予采信。如岳岚、陈志勇就各自应承担的债务份额发生纠纷，可另循法律途径解决。关于岳岚、陈志勇上诉所称没收定金、支付违约金、继续履行合同、赔偿保全损失等主张，因其未在一审期间提出前述反诉，本院在二审期间不予审理，当事人可另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第一款之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1187号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1187号民事判决第三项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1187号民事判决第二项为：岳岚、陈志勇应支付闫丽违约金42万元；
四、驳回闫丽的其他诉讼请求。
上述款项，岳岚、陈志勇应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审案件受理费8475元、保全费5000元，由岳岚、陈志勇负担5690元，闫丽负担7785元；二审案件受理费27400元，由岳岚、陈志勇负担11570元，闫丽负担15830元，多收之6500元，由本院退回岳岚、陈志勇各3250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国物权法》
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。