广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第800号上诉人（一审被告）：南宁海奇房地产开发有限公司。法定代表人：封昌信。委托代理人：李朝林。委托代理人：周赵莲。被上诉人（一审原告）：杨胜登。委托代理人：唐美娟。上诉人南宁海奇房地产开发有限公司（以下简称南宁海奇公司）因与被上诉人杨胜登房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月3日公开开庭进行了审理。上诉人南宁海奇公司的委托代理人周赵莲，被上诉人杨胜登的委托代理人唐美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：南宁海奇公司于2009年11月25日取得座落于南宁市兴宁区人民东路×号第×地号的土地使用权（土地使用权证号：南宁国用（2009）第×号）。2013年6月25日，南宁海奇公司（甲方）与杨胜登（乙方）签订一份《合同书》，约定：“甲方将坐落在南宁市人民东路×号置地广场赛格右前方的未建成店面（由乙方负责建设和装修），建筑面积约50平方米，出租给乙方经营使用；租赁期共五年，甲方从2013年7月1日起将未建成的出租店面交付乙方建设好后经营使用，至2018年6月30日收回。其中2013年7月1日至2013年8月30日为建设装修期免租金；乙方交纳保证金肆万元整（作为该项目的防止被行政单位处罚的风险金，不足部分由乙方支付）分两次支付，第一次于签合同之日支付20000元，另外的20000元在免租期最后三天之内支付，租赁合同期到期后无息退还给乙方。”合同还对其他事项进行了约定。2013年7月3日，杨胜登向南宁海奇公司交付20000元，杨胜登持有的收条记载该款项为场地占用押金。此后，上述讼争的未建成店面于2013年8月被执法部门强行拆除。杨胜登、南宁海奇公司对店面拆除后的赔偿事宜未协商一致，杨胜登遂向一审法院起诉，请求解除双方签订的《合同书》、南宁海奇公司返还押金20000元并支付违约金180000元，经一审法院释明后，杨胜登变更诉讼请求为：一、确认南宁海奇公司、杨胜登签订的《合同书》无效；二、南宁海奇公司向杨胜登返还押金20000元并赔偿损失18万元（包括建设支出19386元及预期损失）；三、本案诉讼费由南宁海奇公司承担。一审中，一审法院向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取相关执法材料，显示：因本案讼争店面构成违法建设，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2012年10月23日向南宁海奇公司发出《限期拆除告知书》，拟作限期拆除的处罚，该告知书于当日张贴于讼争店面。2012年11月15日、2012年11月28日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局分别向南宁海奇公司出具《限期拆除决定书》、《限期拆除公告》，限期于2012年12月5日前拆除该违法建筑，该决定书亦张贴于讼争店面。一审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”杨胜登与南宁海奇公司签订《合同书》时，本案所涉的店面尚未建成、验收，根据本案现有的证据显示，该店面因被政府相关执法部门定性为违法建筑而被强制拆除，依据上述法律规定，杨胜登与南宁海奇公司签订《合同书》无效。此认定与杨胜登原先主张的合同效力不一致，故一审法院依法向杨胜登释明，告知其可以变更诉讼请求，杨胜登亦依法变更了诉讼请求。由于本案所涉的《合同书》无效，无效合同对合同双方当事人均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，杨胜登已向南宁海奇公司交付的2万元应予返还。从一审法院调取的执法材料来看，南宁市远鹏物业服务有限责任公司对本案所涉未建成店面所在的置地广场确有一定管理权限，但从杨胜登提交的《劳动合同书》及工资表来看，杨胜登自2013年3月起才入职南宁市远鹏物业服务有限责任公司，此时，距执法部门最后下达《限期拆除公告》已愈数月，而根据现有证据，无法证实杨胜登在入职前已知悉此公告的内容或被告在签订合同时已告知杨胜登，由此导致合同无效的后果，杨胜登不存在过错。南宁海奇公司作为出租人，负有对房屋合法建房手续的担保义务，而执法部门已于2012年10月23日向南宁海奇公司下达了《限期拆除告知书》，此时，南宁海奇公司应明知建设讼争的未建成店面已构成违法建设的事实，在此前提下，南宁海奇公司仍于2013年6月25日与杨胜登签订《合同书》约定租赁店面事宜，后因未履行合法的建房手续，导致《合同书》无效，其对合同无效的后果存在过错，应赔偿杨胜登因此受到的损失。对于装修损失，由于讼争店面已被拆除，无法恢复原状，故无法通过评估鉴定的方式确定杨胜登产生的装修损失，杨胜登对其支出的装修费用仍负有举证责任，其提交了相应的票据等材料原件，但由于杨胜登未提交装修合同等其他对应证据与上述票据相辅证，在上述票据中，明确记载杨胜登系付款人、款项支出时间、交易单位盖章的部分票据可证实该部分支出与本案讼争店面有直接关联，可认定为杨胜登产生的必要装修损失，故核算后确认该部分数额为6134元，其余未明确记载付款人、款项支出用途或非有效支付凭证的收据，因证据不足，故对该部分票据的关联性不予认可。至于预期经营损失，由于该项损失并非因合同无效产生的直接损失，而且双方签订合同时，本案所涉的店面尚未营业无经营收入，杨胜登诉请预期经营损失不符合法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、杨胜登与南宁海奇房地产开发有限公司于2013年6月25日签订的《合同书》无效；二、南宁海奇房地产开发有限公司返还杨胜登20000元；三、南宁海奇房地产开发有限公司赔偿杨胜登装修费6134元；四、驳回杨胜登的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由杨胜登负担3738元，南宁海奇房地产开发有限公司负担562元。上诉人南宁海奇公司上诉称：一、一审判决事实认定错误，杨胜登应对合同无效的后果承担全部过错责任。1、涉案店面位于置地广场的门面部位，是小区物业管理范围内的重要组成部分。而杨胜登作为置地广场小区的物业服务处主任，在决定承租涉案店面时，其肯定利用职务便利充分了解了涉案店面的情况。2、涉案店面本应于2012年12月5日前拆除，但是直到2013年7月杨胜登与南宁海奇公司签订租赁合同时涉案店面仍没被拆除，原因是涉案店面周围有众多店面改建成功，相关部门也在考虑是否同意给南宁海奇公司补办改建手续。3、涉案店面被强制拆除是杨胜登违法建设造成的。杨胜登自称有关系，可补办扩建、改建手续，但是杨胜登在没有取得审批手续的情况下对店面进行违法改建，最终导致店面被强制拆除。综上，导致合同无效的过错全部在于杨胜登。二、涉案店面的建设属于扩建问题，合同已约定损失由杨胜登承担。1、根据照片及规划图可知，本案店面的地平线是与友爱路的华联超市为同一地平线，是置地广场的负一层，故杨胜登对于店面的建设属于扩建。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，扩建费用有约定按约定处理，没有约定而且未办理合法建设手续的，按过错分担。杨胜登与南宁海奇公司签订的合同约定，杨胜登负责建设和装修，故应理解为双方约定由杨胜登承担建设和装修费用。综上，南宁海奇公司对合同无效没有任何过错，请求二审法院：1、维持一审判决第一项、第二项、第四项；2、撤销一审判决第三项并改判装修费6134元由杨胜登自行承担。3、一、二审案件受理费由杨胜登承担。被上诉人杨胜登答辩称：杨胜登不是南宁海奇公司的员工，无法也无权去查询、了解涉案店面是否是违法建筑，因此对合同无效杨胜登不存在任何过错。南宁海奇公司明知道涉案店面是违法建筑，但仍与杨胜登签订《合同书》，将涉案店面出租给杨胜登，之后又拒不履行向杨胜登提供涉案店面合法证件的法定义务，最终导致涉案店面被相关部门拆除。综上，请求二审法院驳回南宁海奇公司的上诉请求，维持一审判决。双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审中均未提供新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：导致本案合同无效的过错责任应如何确定？南宁海奇公司应否向杨胜登赔偿装修损失？本院认为：本案双方当事人对一审判决主文第一项、第二项、第四项均未提出异议，本院予以维持。关于导致本案合同无效的过错责任的确定问题。南宁海奇公司与杨胜登签订的合同无效的原因，系涉案店面未取合法的报建准建手续而被政府相关执法部门定性为违法建筑并且强制拆除。南宁海奇公司作为出租人，对出租房屋的合法性负有担保义务，而2012年10月23日执法部门已对涉案店面下达《限期拆除告知书》，在此前提下，南宁海奇公司仍于2013年6月25日与杨胜登签订合同，将涉案店面出租给杨胜登，故南宁海奇公司对合同无效存在过错。南宁海奇公司辩称其对合同无效没有过错，理据不足，本院不予采信。杨胜登作为承租人，其应在签订合同时对租赁物的合法性负有谨慎审查义务，且根据查明的事实，双方签订的合同明确约定杨胜登向南宁海奇公司交纳4万元保证金作为涉案店面被行政单位处罚的风险金，据此，杨胜登理应知道涉案店面未取得合法的准建手续，故对于杨胜登关于其不知道涉案店面未取得合法准建手续的辩解，本院不予采信，杨胜登对合同无效的后果亦存在过错。综合双方的过错程度，本院确定南宁海奇公司、杨胜登对于合同无效各负50%的责任。一审法院未考虑杨胜登在本案存在过错欠妥，本院予以纠正。关于南宁海奇公司应否赔偿杨胜登装修费的问题。杨胜登与南宁海奇公司签订合同后，其对涉案店面进行了建设、装修，一审法院根据杨胜登提供的票据，认定装修费为6134元正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本案中，杨胜登支出的装修费系用于购买钢材、钢管等建筑材料及支付脚手架租金，而涉案店面已被执法部门强制拆除，因此，杨胜登的装修损失应由其与南宁海奇公司各自按照导致合同无效的过错予以分担。故南宁海奇公司应向杨胜登赔偿装修费6134元的50%即3067元，一审判决装修费6134元全部由南宁海奇公司负担不当，本院予以纠正。南宁海奇公司主张装修费6134元全部由杨胜登负担，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体部分处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1933号民事判决主文第一项、第二项、第四项；二、变更南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1933号民事判决主文第三项为：上诉人南宁海奇房地产开发有限公司赔偿被上诉人杨胜登装修费3067元。一审案件受理费4300元（杨胜登已预交），由被上诉人杨胜登负担3804元，由上诉人南宁海奇房地产开发有限公司负担496元。二审案件受理费50元（南宁海奇房地产开发有限公司已预交），由上诉人南宁海奇房地产开发有限公司负担25元，由被上诉人杨胜登负担25元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长李涛代理审判员兰帅代理审判员陈杨二〇一五年七月二十八日书记员骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。