山东省威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威经技区民初字第1717号
原告王锡建，男，汉族，1977年11月30日出生，现住威海市。
委托代理人王生，山东望生律师事务所律师。
被告海南省第四建筑工程公司威海分公司，组织机构代码：695419843，住所地威海经济技术开发区青岛中路120号。
诉讼代表人史美健，总经理。
被告海南省第四建筑工程公司，组织机构代码：201246437，住所地海口市海秀中路1322鑫业园商住楼第四层。
法定代表人文小春，总经理。
共同委托代理人陶佩然，男，汉族，1947年12月6日出生，现住海南省海口市琼山区。该公司职员。
被告南通一建集团有限公司威海分公司，组织机构代码：681719730，住所地威海经济技术开发区青岛中路85号。
诉讼代表人顾宪林，经理。
被告南通一建集团有限公司，组织机构代码：138420067，住所地江苏省南通市崇川区工农路111号华辰大厦3座4楼。
法定代表人陶圣华，总经理。
共同委托代理人蒋有田，男，汉族，1951年12月8日出生，现住江苏省通州市。系该公司职员。
被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，组织机构代码：264201615，住所地威海青岛中路85号。
法定代表人丛建，总经理。
委托代理人姜红利，山东中立达律师事务所律师。
委托代理人马丽莉，山东中立达律师事务所律师。
原告王锡建与被告海南省第四建筑工程公司威海分公司（以下简称海南四建威海分公司）、海南省第四建筑工程公司（以下简称海南四建）、南通一建集团有限公司威海分公司（以下简称南通一建威海分公司）、南通一建集团有限公司（以下简称南通一建）、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理，依法由审判员朱晓文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王锡建委托代理人王生、被告海南四建威海分公司、海南四建共同委托代理人陶佩然、被告南通一建威海分公司、南通一建共同委托代理人蒋有田、被告长峰房地产公司委托代理人姜红利、马丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王锡建诉称，2010年3月20日，原告与被告海南四建威海分公司签订了认购协议书，约定原告购买长峰馨安苑89号楼402室，房屋面积109.5平方米，总房款558450元，原告依约交纳了全部购房款。涉案房屋系被告长峰房地产公司开发，抵顶给被告南通一建威海分公司，被告南通一建威海分公司抵顶给被告海南四建威海分公司的，现被告拒绝与原告签订商品房预售合同，故原告起诉，要求确认原告与被告海南四建威海分公司签订的认购协议有效；五被告待房屋具备办证条件时，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。
被告海南四建威海分公司、海南四建共同辩称，原告所述基本属实，并非是其不协助原告签订商品房预售合同，而是因被告长峰房地产公司不给办理。其在2010年承建了被告长峰房地产公司开发的馨安苑88、89、94、95号楼住宅楼工程，被告长峰公司将该四栋楼抵顶给被告南通一建威海分公司，并让被告海南四建威海分公司与被告南通一建威海分公司签订施工协议，工程款由被告南通一建威海分公司承担，被告海南四建威海分公司施工后，三方协议由被告南通一建威海分公司将涉案89号楼抵顶给被告海南四建威海分公司作为部分工程款，被告海南四建威海分公司对89号楼房屋对外进行销售。被告海南四建威海分公司认可原告购买房屋的权利，愿意配合原告办理相关手续，要求被告长峰房地产公司协助办理相关手续。
被告南通一建威海分公司、南通一建共同辩称，其不是本案适格被告。被告海南四建威海分公司是与被告长峰房地产公司签订的关于涉案89号楼的建设施工合同，并约定不能支付工程款时以89号楼抵顶工程款，被告南通一建威海分公司与此无关。被告海南四建威海分公司已经取得涉案房屋的处分权，其与原告签订的认购协议书系有效，原告有权要求被告海南四建威海分公司及长峰房地产公司协助办理房屋过户手续等，但与被告南通一建威海分公司、南通一建无关。
被告长峰房地产公司辩称，涉案房屋系其抵顶给被告南通一建威海分公司，用于抵顶被告南通一建威海分公司带资施工的被告长峰房地产公司开发的佳世客工程项目，被告南通一建威海分公司与被告海南四建威海分公司之间的抵顶事宜、原告与被告海南四建威海分公司之间的买卖事宜，被告长峰房地产公司均不知情，涉案房屋的处分权在被告南通一建威海分公司，被告长峰房地产公司从未收到南通一建威海分公司要求其办理房屋预售登记的指示。
经审理查明，2008年7月31日，被告长峰房地产公司与被告南通一建威海分公司签订合同书，由被告南通一建为被告长峰房地产施工，长峰房地产公司以包括威海经济技术开发区长峰馨安苑小区89号楼在内的多栋楼房抵顶工程款。后被告南通一建威海分公司与被告海南四建威海分公司达成顶房合同，约定被告南通一建威海分公司将长峰馨安苑89号楼全部抵顶给被告海南四建威海分公司作为工程款，被告海南四建威海分公司对该楼具有销售权。2013年10月29日，原告与被告海南四建威海分公司签订《馨安苑内部认购协议》，约定原告预定位于威海经济技术开发区青岛中路馨安苑89号楼402室房屋，建筑面积约109.5平方米，单价5100元／平方米，总房款558450元，原告于协议签订时给付被告海南四建威海分公司定房金320000元，剩余房款应于双方签订正式的商品房预售合同时付清，若原告需要按揭贷款，原告应在签订预售合同前付清首付款并同时准备好按揭贷款所需资料，于签约后的三日内到按揭银行签字确认，办理贷款手续。房屋面积以房管局核定面积为准，多退少补。协议书还对双方其他权利义务进行了约定。被告海南四建威海分公司、海南四建认可原告的购房款已经全部付清，其中320000元以工程材料款抵顶。涉案房屋一直未交付，也未办理预售登记手续，涉案房屋尚未通过单体验收。2015年12月8日，原告诉至本院，要求确认原告与被告南通一建威海分公司签订的认购协议合法有效；五被告待房屋具备办证条件时，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。
上述事实，有民事调解书、内部认购协议书、收款收据等书证以及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、原告与被告海南四建威海分公司签订的期房认购协议书的效力？二、五被告是否应当待房屋具备办证条件时协助原告办理过户？
关于第一个争议焦点，涉案房屋系由被告长峰房地产公司抵顶给被告南通一建威海分公司，由被告南通一建威海分公司抵顶给被告海南四建威海分公司的，被告海南四建威海分公司对涉案房屋具有处分的权利，其有权对外销售涉案房屋。其与原告签订《馨安苑内部认购协议》系双方真实意思表示，本院对该协议书的效力依法予以认定。
关于第二个争议焦点，被告海南四建威海分公司作为与原告签订《馨安苑内部认购协议》的相对方、被告南通一建威海分公司作为中间抵顶方，均有义务协助原告办理涉案房屋过户的相关手续，被告海南四建、南通一建分别作为被告海南四建威海分公司、南通一建威海分公司的总公司，对其分公司的行为应当承担连带责任。被告长峰房地产公司作为房屋的开发商，其将房屋对外抵顶，应当对该抵顶行为所产生的结果承担责任，即协助购房人办理因涉案房屋过户产生的手续。现原告已经支付了全部购房款，但房屋尚不具备过户条件，其要求五被告在涉案房屋具备过户条件时协助其办理过户手续，理由正当，本院依法予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告王锡建与被告海南四建威海分公司签订的关于馨安苑89号楼402室房屋的《馨安苑内部认购协议》有效；
二、被告长峰房地产公司协助原告办理馨安苑89号楼402室房屋产权过户手续，海南四建威海分公司、海南四建、南通一建威海分公司、南通一建有配合义务。
上述第二项，于取得涉案房屋初始确权证书后十日内履行完毕。
案件受理费减半收取4650元、保全费3270元，由被告海南四建威海分公司、海南四建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 朱晓文
二〇一六年一月十四日
书记员 许竞文