北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13056号
上诉人（原审被告）谢建军，男，1955年8月1日出生。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨志平，女，1965年9月10日出生。
委托代理人李会平，北京市国汉律师事务所律师。
上诉人谢建军因与被上诉人杨志平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第9190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年1月，杨志平起诉至原审法院称：我与谢建军于1989年6月19日签订卖房契约，约定我将北京市朝阳区××101号院内房屋（以下简称涉案房屋），包括餐厅内的设备及各种工具以25000元的价格转让给谢建军。在2014年我得知作为非本市户籍的谢建军没有权利购买我的房屋及宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。我与谢建军所签之《卖房契约》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。谢建军并非朝阳区小红门乡小红门村村民，无权购买我的房屋。请求法院判令我与谢建军签订的卖房契约无效，谢建军将涉案房屋腾退给我。
谢建军辩称：第一，民事权利的保护和救济应当依法进行，应当严格遵守有关程序的规定，尤其是诉讼时效，本案杨志平主张权利已经超过最长20年的民事诉讼时效。第二，涉案房屋是居民房产，并非农村宅基地上的农民自建用于自住的房产，本案应尊重历史。经谢建军了解，该房产原始形成是当地一姓马地主的房产，经社会主义改造，政府将房产收归，变成居民可以购买的在原农村集体土地上的房产，并非是农村土地管理法规规定的通常宅基地上的农民的房产。根据司法实践，该房产应当定义为历史遗留房产。第三，从杨志平主体资格来看，杨志平并非是小红门中街当地农村集体经济组织成员。杨志平获得该房产的途径也是通过购买取得，也是发生在居民之间的房屋买卖，涉案房屋并不是杨志平作为当地的村民依法获批宅基地并在宅基地上原始建设而形成的村民自住房产。第四，本案对房产性质的认定，应当首先尊重历史，从涉案房屋的买卖主体、历史更替上来看，该房产经历了从事主商××到仇××（即丁××）再到杨志平再到谢建军这样一个客观的交易过程，该交易过程的客观情况与本案其他证据足以证明涉案房屋是由于历史原因坐落在农村集体土地上的原地主依法充公的房产，涉案房屋是居民房，可以自由交易，法律没有禁止，对此原买房契约当中主体双方即本案杨志平、谢建军已经明确达成共识，尤其是杨志平在契约第三条当中已经明确该房是居民房，可以买卖，因此该房产是居民房的性质是不能轻易改变的，卖房契约既是历史又是双方当事人的真实意思表示，我们认为对该房产性质的认定，既应尊重历史，又应遵守当事人之间当时的真实意思表示。因此，杨志平说我无权购买房屋的表述既不尊重历史也不尊重客观事实，而是违背诚实信用原则的单方违约行为，是不诚信的表现，甚至是一种恶意诉讼和虚假诉讼，该行为应受到法律调整，并应当依法受到打击和处理。第五，从涉案房屋的使用情况来看，该房产一直是被用做饭店等经营使用，而并非农村村民自住房使用，对此，杨志平提供的证据以及我方将要提供的证据足以证明该地区相关部门在过去的历史中包括目前一直将该房产作为居民房纳入经营管理，该地区的村委会提供的证明，尤其是小红门乡企业科出具的证明，足以证明该房产就是临街居民住房，而并非是农村宅基地上的村民房产。第六，该房产的买卖已经得到了当时该房产的收归方村集体组织的批准，并且实际交付履行完毕，至此已长达26年，现在已经不具备腾房的条件。综上，从诉讼时效，房屋交易的主体资格，从房屋交易的时间，对房屋状况的约定，以及协议的履行，以及是否具备腾房条件诸多因素来看，杨志平的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请法庭予以驳回。
原审法院经审理查明：杨志平原系北京市朝阳区小红门乡小红门村村民，其户籍于1987年2月14日迁往北京市丰台区南苑乡果园村。
1987年11月12日，杨志平与案外人丁××签订房屋买卖协议，约定丁××将涉案房屋（东西9.7米，南北11.2米）出卖给杨志平。
1988年4月24日，经杨志平申请，北京市朝阳区小红门公社小红门大队第五生产队批准杨志平翻建房屋三间。
1989年6月19日，杨志平与谢建军签订了《卖房契约》，约定杨志平将涉案房屋出卖给谢建军。后杨志平将涉案房屋交付给谢建军。
2015年4月13日，北京市朝阳区小红门乡小红门村民委员会出具证明，内容如下：“兹有北京市丰台区××居民杨志平，女，身份证号：×××。杨志平出生在××号，在1986年杨志平向村委会申请宅基地一块，经村委会研究同意杨志平的申请，后杨志平与丁××就购买北京市朝阳区××101号房屋达成房屋买卖协议，村委会同意杨志平购买101号房屋。现××101号房屋仍登记在杨志平名下。特此证明。”
2015年4月16日，北京市朝阳区小红门乡小红门村民委员会和北京市朝阳区小红门乡政府规划建设科共同出具证明，内容如下：“北京市朝阳区××101号（旧门牌）是农村宅基地，该宅基地四至范围，东：郑××南：马路西：满××北：倪××特此证明”。
经询，谢建军自认其非北京市朝阳区小红门乡小红门村村民。
原审法院经审理认为：杨志平的诉讼请求系确认合同效力，并非债权请求权，不适用诉讼时效期间调整。谢建军关于杨志平的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见法院不予采纳。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，谢建军主张涉案房屋并非建设在宅基地上，但小红门村民委员会出具的证明明确涉案房屋建设在该村宅基地，谢建军提交的证据不足以证明其主张，法院不予采信。谢建军自认其并非小红门村村民，故杨志平与谢建军就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，应认定为无效。因无效行为取得的财产应当返还，故谢建军应当将涉案房屋返还给杨志平。
综上，2015年8月原审法院作出判决：一、杨志平与谢建军于一九八九年六月十九日就北京市朝阳区××101号院内房屋签订的《卖房契约》无效。二、谢建军于判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区××101号院内房屋腾退给杨志平。
判决后，谢建军不服，仍持原审答辩意见上诉至本院称涉案房屋不属于建在农村宅基地上的农村村民住宅，不在法律、行政法规禁止买卖之列；我国的法律法规没有禁止农村私房买卖以及私房买卖合同无效的明确规定，原审适用法律错误；杨志平在购买涉案房屋时已不是小红门村这一集体经济组织成员，其无权再在小红门村购买宅基地上建造村民住宅，原审采用双重标准。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回杨志平的全部诉讼请求。杨志平同意原判。
本院经审理查明的事实与原审判决无异。另查，原审中，经原审法院向谢建军释明如法院认为房屋买卖合同无效是否申请对房屋的重置成新价和区位补偿价进行评估，是否对合同无效导致的损失赔偿问题申请一并解决，谢建军坚持认为合同有效，不提出申请。
上述事实，有《卖房契约》、证明及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，谢建军并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，双方签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原审法院据此判令杨志平与谢建军于1989年6月19日就涉案房屋签订的《卖房契约》无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判令谢建军将涉案房屋腾退给杨志平，亦无不当。谢建军上诉称涉案房屋不属于建在农村宅基地上的农村村民住宅，未就此提供充分有效的证据予以证明，且与本案所查事实不符，故对其该项上诉理由，本院不予采信。关于谢建军上诉所称杨志平在购买涉案房屋时已不是小红门村集体经济组织成员，其无权再在小红门村购买宅基地上建造村民住宅一节，因杨志平原本系小红门村村民，后虽户口迁到外村，但其此前申请宅基地已经村委会同意，并经村委会同意后购买涉案房屋并进行了翻建，村委会亦认可涉案房屋在杨志平名下，故本院对谢建军该项上诉意见无法采信。关于谢建军因合同无效导致的损失赔偿问题，因原审法院向谢建军释明后其仍不要求在本案中一并解决，故谢建军可就其因合同无效所导致的损失赔偿问题另行解决。
综上，谢建军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由谢建军负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由谢建军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 黄 蕾