广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0125民初1575号
原告李枝兰，女，1934年5月1日出生，壮族，住上林县。
委托诉讼代理人何继宏，广西作一律师事务所律师。
委托诉讼代理人蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。
被告杨世烈，男，1946年1月21日出生，壮族，住上林县。
第三人黄延英，男，1926年10月3日出生，壮族，住上林县。
第三人黄立能，男，1958年12月26日出生，壮族，住上林县。
原告李枝兰与被告杨世烈、第三人黄延英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年1月5日公开开庭进行了审理，案件在审理过程中，因黄立能与本案有利害关系，本院依法追加黄立能为本案的第三人参加诉讼，并于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告李枝兰及其委托代理人何继宏，被告杨世烈，第三人黄延英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与黄延英于1976年4月19日登记结婚，双方系再婚。1987年夫妻以13000元购买杨世烈位于大丰镇城某街某号房屋一栋，购买后一直由原告、黄延英及子女居住，但没有办理房产过户手续。2015年10月21日，被告杨世烈向原告出具了一份声明：该房屋由杨世烈于1987年卖给原告及黄延英，价款13000元，已付清全款，杨世烈同意协助办理房产过户手续。但时至今日，该房屋仍未办理过户，特向法院起诉，请求判令：1、确认第三人与被告买卖上林县房屋（房产证号：20××57）的关系有效并判令被告协助原告将该房屋过户至原告及第三人黄延英名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供证据：1、杨世烈出具的声明，证明原告与黄延英多年前已全款购买杨世烈的房屋及对该房屋杨世烈愿意办理过户，但未办理过户；2、居委会证明，证明原告、黄延英长期居住购买的房屋的事实；3、杨世烈房产证及身份证，证明诉争房屋原系杨世烈所有，现由原告、黄延英购买及该房屋未过户；4、身份证、结婚证、户口簿，证明原告与黄延英于1976年4月19日结婚系夫妻。
被告杨世烈辩称，对原告的起诉没有异议。
第三人黄延英述称，1993年4月1日杨世烈转让上林县的房屋一间给李枝兰、黄延英、黄立能，买卖双方签订了出卖房屋杜绝契，购房款是黄立能全款支付。2015年5月15日家庭成员签订《分家产造册立据书》，约定该房屋上层分给大儿子黄立贵，下层分给黄立能，过户是黄立能、黄立贵的责任，现在李枝兰83岁，黄延英91岁，年事已高，过户也应当过户至儿子的名下。该房屋已于2003年7月7日进行拆旧改建。
第三人黄延英对其述称提交证据：1、建设用地规划许可证、私人住宅建设用地规划审批单、私人住宅建设工程规划审批单、规划平面图，证明第三人要对涉案房屋进行改建，所以到相关部门办理相关的手续的事实；2、与城北社区第三队的转房用地协议书，证明改建涉案房屋时，城北社区第三队同意把房屋旁边的一片空地给第三人建房使用；3、出卖房屋契，证明被告杨世烈把涉案房屋转让给黄延英和李枝兰使用。
第三人黄立能未到庭陈述意见，未提交与本案有关的证据。
本院依职权发函向上林县国土资源局调查涉案房屋是否能够办理过户手续，上林县国土资源局向本院出具复函一份。
经开庭质证，被告、第三人黄立能对原告提供的证据没有异议。第三人黄延英对原告提供的证据1的真实性和合法性无异议，但没有证明涉案房屋权属是谁，与本案没有关联；证据2的三性无法考证，与第三人之间不存在土地转让的关系，集体土地应该通过出让才能转让，对证据3的真实性、合法性有异议，原告和被告之间签订合同时只有原告和第三人黄延英在场，没有案外的第三人黄立能，到目前为止也没有其他人提出权属主张。各方当事人对本院调取的证据均无异议。
经审查证据，本院对各方当事人均无异议的证据予以认定，对原告提供的证据1、2及第三人黄延英提供的证据3，第三人黄延英提供的《出卖房屋杜绝契》来看，应认定原告被告杨世烈、李某系转让房屋给李枝兰、黄延英、黄立能，原告主张仅转让给李枝兰、黄延英，不包括黄立能，但并未提供充足证据予以证实，对其质证意见本院不予采纳。
经审理查明，1993年4月1日被告杨世烈将登记在其名下位于上林县房屋（房产证号：桂房证号××号）以13000元的价格转让给原告李枝兰、黄延英、黄立能，买卖双方签订了《出卖房屋杜绝契》为据，卖主有杨世烈的名字，并加盖杨世烈的私人印章，买主落款有李枝兰、黄延英、黄立能的名字。签订契书后，黄延英、李枝兰向杨世烈支付了购房款，杨世烈将房产证交给黄延英、李枝兰。该房屋交付使用后，一直未能办理房屋过户手续。2003年报上林县建设局批准，办理了建设工程规划许可证，对该房屋进行拆旧改建。2016年11月22日，原告以房屋买卖关系有效，被告应协助办理过户手续为由，向本院起诉，提出前述诉讼请求。
为查明本案涉案房屋及房屋所在土地的基本情况以及涉案房屋是否能够办理过户手续，本院依职权发函向上林县国土资源局调查，上林县国土资源局复函：“一、位于上林县房屋（房屋产权证号××号）的土地，未有土地登记信息记录，即此块地未办理土地使用证。因无土地权属材料，其土地使用权人无法确定。二、经查，上林县房屋（房屋产权证号××号）的土地未进行征用，土地性质属于集体。根据管理法相关规定，集体土地的使用权属农村集体经济组织，集体土地使用权的转让，只能在本集体经济组织成员间转让，但受到一户一宅的限制。三、根据房地一致原则，转让房屋，其所占用的土地也随之转让。综上，我局意见，上林县大丰上林县房屋（房屋产权证号××号）不能办理过户手续，但若一定处置，建议征询集体经济组织的意见，同时对买受人范围作买受条件限制。”
另查明，原告李枝兰与第三人黄延英系夫妻关系，双方于1976年4月19日登记结婚。原告李枝兰、第三人黄延英、黄立能并非本案涉案房屋所在集体经济组织的成员。
本院认为，被告杨世烈将涉案房屋转让给原告及第三人黄延英、黄立能，根据房地一致原则，转让房屋，其所占用的土地也随之转让，被告转让涉案房屋，该房屋所在土地也一并转让。虽然涉案房屋办理了房屋产权证，但是该房屋所在土地的性质属于集体土地，根据相关法律规定，集体土地的使用权属于农村集体经济组织，转让行为需征得本集体经济组织同意，必须在本集体经济组织成员间转让，且受到“一户一宅”的限制。原告李枝兰、第三人黄延英、黄立能并非涉案房屋所在土地的集体经济组织成员，他们与被告之间的买卖房屋行为违反法律法规的强制性规定，并且不能办理房屋所有权的转让手续，签订的《出卖房屋杜绝契》应为无效。综上，原告未能提供证据证明涉案房屋土地性质已经转化为国有建设用地，也未能提供证据证明房屋和土地转让合法有效，故其主张确认涉案房屋买卖关系有效，并要求被告协助将房屋过户于法无据，本院不予支持，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李枝兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李枝兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行）逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长 邹文乾
审判员 韦洪波
审判员 韦福龙
二〇一七年六月十五日
书记员 马 玉
附本案适用法律条文：
1、《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。