福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第4237号原告：福州融辉房地产有限公司，住所地福州市晋安区华林路492号金辉大厦2号楼14层。法定代表人：林巍，董事长。委托诉讼代理人：陈立新、郭施齐，福建谨而信律师事务所执业律师。被告：林玉贞，女，1979年7月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：唐钦荣，男，1974年7月4日出生，汉族，住福建省闽侯县，系林玉贞丈夫。第三人：中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地福州市台江区广达路77号。负责人：刘长松，副行长。委托诉讼代理人：朱黎暾、朱立平，福建博世律师事务所执业律师。原告福州融辉房地产有限公司（以下简称“融辉公司”）与被告林玉贞、第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行（以下简称“建行广达支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。融辉公司的委托诉讼代理人陈立新、林玉贞的委托诉讼代理人唐钦荣、建行广达支行的委托诉讼代理人朱立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融辉公司向本院提出诉讼请求：1.解除融辉公司与林玉贞于2011年8月12日签订的合同编号为201133780047的《商品房买卖合同》；2.林玉贞立即配合融辉公司办理上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记的注销手续；3.林玉贞应立即将位于福州市仓山区商品房交还给融辉公司进行重新处置；4.林玉贞立即向融辉公司支付购房总价10%即119938.7元的违约金；5.林玉贞立即向融辉公司支付融辉公司被建行广达支行扣划的885076.5元以及至林玉贞还清上述扣划款项之日止的相应违约金（按日万分之五标准计算，其中的5666.94元自2013年6月27日开始起算；5583.5元自2013年9月30日开始起算；17295.01元自2013年12月25日开始起算；11084.81元自2014年3月28日开始起算；11354.69元自2014年5月28日开始起算，5604.58元自2014年6月12日开始起算；11461.52元自2014年9月28日开始起算；10493.2元自2015年3月30日开始起算；10588.7元自2015年6月24日开始起算；4988.26元自2015年9月29日开始起算；16493.77元自2015年12月8日开始起算；9085.78元自2016年6月28日开始起算；765375.74元自2016年8月25日开始起算；分别计算至实际还款之日止）；6.林玉贞赔偿融辉公司为本案诉讼所发生的律师代理费10000元；7.本案诉讼费由林玉贞承担。事实和理由：2011年8月12日，融辉公司与林玉贞双方签订合同编号为201133780047的《商品房买卖合同》，由林玉贞向融辉公司购买位于福州市仓山区，总价款为1199387元，面积为94.17平方米。附件四合同补充协议约定林玉贞选择银行按揭贷款方式购房，在上述合同签订前向融辉公司支付100000元购房定金，首期款（不含定金）269387元于签约后10日内付清，余款830000元向银行办理按揭贷款手续；合同附件六补充协议第二条第4项第④点约定，在担保期间，如因林玉贞逾期归还按揭贷款而导致融辉公司承担相应的保证责任（即融辉公司代林玉贞支付银行按揭贷款本息），林玉贞每日按融辉公司代偿款项的千分之五，向融辉公司支付违约金，违约金从融辉公司承担保证责任之日起计算至林玉贞还清代偿款项之日止；第⑤点约定，如融辉公司代林玉贞偿还的款项累计达到林玉贞按揭贷款总额的3%，视为林玉贞对《商品房买卖合同》的根本性违约，融辉公司有权单方面解除本合同，要求林玉贞返还代偿款项，支付购房总价10%的违约金；第⑥点约定，融辉公司解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，并将林玉贞已付购房款扣除林玉贞的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后的剩余款项用于偿还林玉贞尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给林玉贞；第⑦点约定，融辉公司为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由林玉贞承担；第四条第1点约定由于林玉贞原因导致合同解除的，林玉贞应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给融辉公司造成的损失，融辉公司为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由林玉贞承担；第2点约定本合同依法解除后，融辉公司应在本合同经福州市房地产交易登记中心注销预告登记和备案登记之日起30日内向林玉贞退还约定购房款余额（即已付购房款扣减林玉贞应支付的违约金、应赔偿给融辉公司的损失、融辉公司为解除合同而支出的合理费用等后的剩余款项）。上述合同签订之前，林玉贞向融辉公司支付了定金100000元及购房首付款269387元，共计369387元。合同签订之后，融辉公司办理了上述商品房的预告登记手续。2012年4月28日，林玉贞作为借款人和抵押人、中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称“省建行”）作为贷款人、融辉公司作为保证人签订合同编号为2012年建闽房广个房借字340号《个人住房借款合同》，约定由省建行向林玉贞发放购房贷款830000元，用于购买上述商品房，借款期限自2012年4月28日起至2037年4月28日止。担保方式为抵押加阶段性保证，林玉贞以上述商品房作为抵押物，融辉公司提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由省建行核对无误、收执之日止。2012年5月2日，省建行发放了购房贷款830000元。2013年3月31日，融辉公司将上述商品房交付给林玉贞使用。由于林玉贞未按时偿还按揭贷款，省建行分别于2013年6月27日、2013年9月30日、2013年12月25日、2014年3月28日、2014年5月28日、2014年6月12日、2014年9月28日、2015年3月30日、2015年6月24日从融辉公司银行账户扣划了5666.94元、5583.5元、17295.01元、11084.81元、11354.69元、5604.58元、11461.52元、10493.2元以及10558.7元，累计扣划89102.95元。2015年9月29日，融辉公司向林玉贞发出《通知函》，要求林玉贞在收到该通知之日起三日内到融辉公司处归还代偿款项，但林玉贞未予以履行。此外，建行广达支行还于2015年9月29日扣划融辉公司4988.26元，于2015年12月8日扣划融辉公司16493.77元，于2016年6月28日扣划融辉公司9085.78元，于2016年8月25日扣划融辉公司765375.74元。融辉公司认为，上述商品房买卖合同系合法、有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行。因林玉贞未按时偿还按揭贷款本息，导致省建行累计向融辉公司扣划贷款本息885076.5元，已经超过林玉贞按揭贷款总额的3%，且林玉贞至今仍未到融辉公司处归还上述款项，其行为已构成对《商品房买卖合同》的根本性违约，融辉公司有权依约解除《商品房买卖合同》。林玉贞应配合融辉公司办理上述商品房预告登记的注销手续，将商品房交还给融辉公司，并按照购房总价10%即119938.7元向融辉公司支付违约金，承担融辉公司因解除合同而支付的律师费等各项费用。此外，林玉贞还应将融辉公司被省建行扣划的885076.5元按揭贷款本息及相应违约金支付给融辉公司。林玉贞辩称，确认截止2016年3月22日林玉贞尚欠建行广达支行借款本金771727.27元，利息2100.81元，罚息46.97元未付。林玉贞愿意将融辉公司代林玉贞支付的款项偿还给融辉公司，要求继续履行合同。林玉贞不同意支付购房总价10%的违约金和律师代理费。建行广达支行述称，1.建行广达支行债权未被全部清偿前，融辉公司无权向林玉贞主张代位权或追债权，建行广达支行不同意融辉公司解除其与林玉贞之间签订的商品房销售合同；2.本案诉争房产已抵押给建行广达支行，融辉公司要求解除本案商品房买卖合同没有法律依据，请法院依法驳回融辉公司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》及补充协议有原件核对，本院对上述证据真实性予以认定，可以证明融辉公司与林玉贞签订合同编号为201235170015号商品房买卖合同及补充协议，约定林玉贞向融辉公司购买位于福州市仓山区中庚·红鼎天下5#楼17层1602单元商品房，总价款为7430002元。林玉贞应于2013年10月10日前向融辉公司付清首期购房款2230002元，余款520000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第5款约定：在林玉贞获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息；在融辉公司承担阶段性担保期间内，若林玉贞连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在融辉公司履行担保责任后，融辉公司有权向林玉贞追偿所欠款项（包括融辉公司代垫款项的同期人民银行四倍的贷款利息）；在融辉公司发出催告通知的30日内，林玉贞未按期偿还拖欠的上述款项的，融辉公司有权单方解除《商品房买卖合同》，同时林玉贞应按《商品房买卖合同》总价款的10％支付违约金，违约金可由融辉公司在林玉贞已交纳的房款中直接扣除。2.个人住房借款合同、预购商品房贷款抵押登记证明书、开立贷款帐户通知书、个人贷款支付凭证有原件核对，本院对上述证据真实性予以认定，可以证明2013年11月12日，融辉公司作为保证人与作为借款人的林玉贞以及作为贷款人建行广达支行签订《个人住房借款合同》，约定林玉贞向建行广达支行借款5200000元用于购买诉争商品房，借款期限从2013年至2033年共计240个月。林玉贞将诉争商品房作为抵押物，办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行广达支行。建行广达支行于2013年11月20日发放了购房贷款5200000元。3.中国建设银行个人贷款对账单、扣款明细表、个人贷款还款凭证有原件核对，本院对上述证据真实性予以认定，可以证明截至2016年3月20日止，融辉公司代林玉贞向建行广达支行偿还贷款本息计1062925.34元人民币。4.融辉公司对结清试算真实性无法确认，且该证据系建行广达支行单方制作，本院对该证据不予认定。5.《催告函》、EMS快递详情单、邮件投递情况查询明细单有原件核对，本院对上述证据真实性予以认定，可以证明融辉公司于2015年1月15日向林玉贞发出《催告函》，告知林玉贞因其已连续十三期（2013年12月至2014年12月间）未及时偿还贷款本息，融辉公司作为阶段性保证人已垫付上述全部本息。融辉公司在该《催告函》中要求林玉贞在融辉公司发出该催告函后三十日内向融辉公司偿还所垫付的款项，否则融辉公司有权依约定单方解除《商品房买卖合同》，并要求林玉贞按《商品房买卖合同》约定总房价款10％支付违约金。6.融辉公司在第二次开庭时提交的（2015）鼓民初字第8171号民事判决书、（2016）闽0102执2006号之一执行通知书、结案证明、两份《个人贷款还款凭证》、省建行于2016年8月25日向原告发出的通知、两份《中国建设银行单位客户专用回单》、省建行出具的《中国建设银行个人贷款结清证明》均有原件核对，且建行广达支行对以上证据均无异议，本院对上述证据予以认定，可以证明截至2016年8月25日止，融辉公司代林玉贞向建行广达支行偿还贷款本息计885076.5元人民币；至此，省建行确认林玉贞关于案涉房屋的个人贷款830000元已全部结清。本院认为，本案主体脉络是林玉贞向融辉公司购买商品房，融辉公司为林玉贞向银行借款承担阶段性担保责任。融辉公司为了防止自身为林玉贞的银行贷款承担连带还款责任保证中遭受利益损失，在与林玉贞签订《商品房买卖合同》时设定林玉贞两种违约责任。一是林玉贞在购买商品房过程中的违约责任，二是林玉贞履行与第三人建行广达支行签订的《个人购房担保借款合同》过程中，如果存在违约行为让融辉公司遭受利益损失时应向融辉公司承担的违约责任。本案争议焦点在于，当林玉贞没有履行贷款合同时，融辉公司是否享有《商品房买卖合同》的解除权以及据此追究林玉贞相关的违约责任。事实上，融辉公司给林玉贞设定的第二种违约责任可以视为林玉贞为融辉公司向银行贷款承担保证责任的再保证。从契约自由精神上，融辉公司为林玉贞个人贷款承担连带保证责任，可以要求林玉贞再为其存在的风险提供保证，但本案这种违约责任的设定缺乏合法性与合理性，也就缺乏有效性。首先，两种违约责任是融辉公司对林玉贞两种完全不同的民事行为的要求。假如林玉贞没有履行向银行的还款义务，融辉公司有权解除与林玉贞签订的《商品房买卖合同》，从合同法上看这是一种附条件解除的合同。附条件解除合同要求所附的条件应是与合同本身的履行、目的密切相关的事实而不是行为，更不可能是对一方当事人附加的行为约束。解除合同条件的成就存在于合同签订与合同终止期间，不由当事人的意思取舍可能发生，条件成就时合同自然失效。而本案中即使解除合同条件成就了，合同并不自然失效。比如当商品房市场价格出现急剧下滑时，融辉公司仍然享有自主选择是否解除合同的权利，不仅影响诚实交易的原则，更有悖于法律精神；其次，本案原、林玉贞签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，林玉贞已全部支付购房款，融辉公司已交付了商品房，该合同的权利义务均已按约履行归于终止，不存在合同再行解除之情形；第三，如果融辉公司享有《商品房买卖合同》的解除权可能损害第三人的合法权益。本案林玉贞已经支付了全部购房款，融辉公司已交付了商品房。林玉贞享有诉争房屋的物权，可以占有、使用、收益、处分。解除《商品房买卖合同》将使该诉争房回归到融辉公司所有，即损害了林玉贞的处分权，也可能损害与林玉贞签订抵押、买卖或相关物权处分行为的权利人的请求权。综上，原、林玉贞签订的《商品房买卖合同》中关于约定林玉贞未履行与第三人建行广达支行签订的《个人购房担保借款合同》的义务的违约责任没有法律依据，缺乏有效性，融辉公司第1、2、3项诉讼请求本院不予支持。因林玉贞未履行与第三人建行广达支行签订的《个人购房担保借款合同》，融辉公司作为该合同的连带责任保证人已经代林玉贞偿还贷款885076.5元有权向林玉贞追偿。融辉公司与林玉贞签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第4款中约定的两项违约金条款系选择性适用条款，融辉公司要求同时适用该两项违约金条款，于法无据，本院不予支持。融辉公司的第五项诉讼请求得出的违约金高于第四项诉讼请求，本院就高支持第五项诉讼请求。融辉公司要求林玉贞支付因本案诉讼支出的律师代理费10000元，符合《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第4款第⑦项的约定，本院予以支持。综上所述，林玉贞应偿还融辉公司为其代垫的按揭贷款885076.5元并支付相应违约金，同时向融辉公司偿还律师代理费10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、林玉贞应于本判决生效之日起十日内偿还福州融辉房地产有限公司为其代垫的按揭贷款885076.5元并支付违约金（均按日万分之五的标准，以5666.94元为基数，从2013年6月27日起计至林玉贞实际还清之日止；以5583.5元为基数，从2013年9月30日起计至林玉贞实际还清之日止；以17295.01元为基数，从2013年12月25日起计至林玉贞实际还清之日止；以11084.81元为基数，从2014年3月28日起计至林玉贞实际还清之日止；以11354.69元为基数，从2014年5月28日起计至林玉贞实际还清之日止；以5604.58元为基数，从2014年6月12日起计至林玉贞实际还清之日止；以11461.52元为基数，从2014年9月28日起计至林玉贞实际还清之日止；以10493.2元为基数，从2015年3月30日起计至林玉贞实际还清之日止；以10588.7元为基数，从2015年6月24日起计至林玉贞实际还清之日止；以4988.26元为基数，从2015年9月29日起计至林玉贞实际还清之日止；以16493.77元为基数，从2015年12月8日起计至林玉贞实际还清之日止；以9085.78元为基数，从2016年6月28日起计至林玉贞实际还清之日止；以765375.74为基数，从自2016年8月25日起计至林玉贞实际还清之日止）；二、林玉贞于本判决生效之日起十日内支付福州融辉房地产有限公司律师代理费人民币10000元；三、驳回福州融辉房地产有限公司其他的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15595元，由福州融辉房地产有限公司负担2239元，由林玉贞负担13356元（被告应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄 慧人民陪审员  吴涵生人民陪审员  陈寿智二〇一七年三月二十二日书 记 员  林 萍