文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8702号原告：马泽云，男，1978年4月22日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告：孙雪苹，女，1977年10月4日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆、罗远群，分别为广东保信律师事务所律师、律师助理。被告：中山市华隆房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，系该公司经理。委托诉讼代理人：李燕群,广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告马泽云、孙雪苹诉被告中山市华隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马泽云、孙雪苹的委托诉讼代理人赖初帆，被告中山市华隆房地产有限公司的委托诉讼代理人李燕群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：被告中山市华隆房地产有限公司按逾期办理房地产权属证书的实际天数（即从2015年5月16日起至原告实际取得权属证书的2016年11月18日止，共计553天），以614295元为本金，按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金44208.2元给原告马泽云、孙雪苹。事实与理由：原被告于2011年3月9日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告应当在商品房交付使用（2012年7月31日）后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延期办理原告的权属证书，直至2016年11月18日才办好原告的权属证书。两原告在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.《中山市商品房买卖合同》；证据2.中山市商品房销售登记备案表；证据3.广东省地方税收通用发票；证据4.收楼通知书；证据5.税收转账专用完税证；证据6.广东省非税收入（电子）票据；证据7.粤（2016）中山市不动产权第0182947号不动产权证；证据8.粤（2016）中山市不动产权第0182948号不动产权证；证据9.（2014）中中法民一终字第1259号民事判决书。被告辩称，原告的诉讼主张缺乏事实及法律依据，应当被依法予以驳回。一、其并不存在逾期办理产权登记的事实。根据其与原告签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：其应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。其于2012年7月31日向原告交付商品房，其到产权登记机关办理备案的时间应为2012年3月17日后的720个工作日内（即2015年6月18日前）。2014年12月30日，涉案房屋（坐落于中山市火炬开发区××边××花园××区××房）所在的中山市金华花园1区（以下简“金华花园1区”）建设工程规划验收合格。其按照该合同约定，向中山市国土房管部门申请办理该小区的权属登记，市国土局为此于2015年6月18日出具了登记证号为：2015-010602至2015-010620共19份的《商品房产权权属证明书》。但因国土局出具《商品房产权权属证明书》时，将不同使用年限的商品房统一备案使用年限至2063年4月30日，变更了部分商品房原至2074年3月11日的使用年限，为此众多业主拒绝在办理产权申请表上签名，并引起了长时间的维权活动，导致商品房的产权登记无法顺利进行。后经国土局、住建局、规划局等相关部门与其及业主代表多次协商，确定由其申请规划验收变更后再向国土局申请办理权属登记的解决方案。因此，其于2016年4月14日再次办理该区的建设工程规划验收，并在2016年5月25日再次向国土局办理完毕该区的权属登记。故其是严格按照合同约定的时间办理涉案房屋的产权登记，并不存在逾期办理产权登记的事实，仅因为国土部门原因导致商品房的产权登记无法及时完成。二、其与原告各方已明确约定由于政府政策等行为影响办证进度的，其可据实延长办证期限。根据其与原告签订的《中山市商品房买卖合同》附件6补充协议第九第约定，由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，其可以据实顺延合同第十四条的办证期限。因此，本案由于国土部门的政府行为影响办证进度，其可据实延长办证期限，无须承担逾期办理产权登记的违约责任。三、即使其逾期办理产权登记，其也应按照合同约定的违约金承担违约责任，而非依据原告主张的违约金承担违约责任。根据其与原告签订的合同第十四条约定：因其原因导致逾期办理产权登记的，其应按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，该约定为双方真实意思表示，符合法律法规的规定。因此，即使其逾期办理产权登记的，其也应按照合同约定向原告支付相当于已付房价款万分之一的违约金，而非原告主张的按照银行同期同类贷款利率来计算违约金。被告在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；证据2.《中山市商品房预售许可证》；证据3.《建设工程规划验收批复书》2份；证据4.《商品房产权权属证明书》2份；证据5.《关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请》；证据6.《关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明》。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的上述证据及其庭审期间的陈述，本院认定本案事实如下：1.2011年3月9日，两原告（买受方）与被告（出卖方）签订了《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定由买受人以614295元的价款向出卖人购买位于金华花园1区的涉案房屋，该涉案房屋所在土地的土地使用权证书号为中府国用（2007）第150149号，土地使用年限至2074年3月11日。并约定出卖人应当在2012年7月31日前将经验收合格的涉案房屋交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；补充协议第九条约定：由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，其可以据实顺延合同第十四条的办证期限。签订上述合同后，两原告依约向被告支付了全部购买款，被告于2012年7月31日将涉案房屋交付给两原告占有和使用，但直至2016年11月18日才为原告办妥涉案房屋的不动产权登记，两原告取得不动产权证书证号为证号粤（2016）中山市不动产权第0182947/0182948号。两原告认为被告未在合同约定的期限内为其办妥涉案房屋的不动产权登记，构成违约，遂将被告诉至本院主张上述实体权利而成本讼。被告积极应诉，并提出答辩意见上。2.2015年10月28日，被告向中山市人民政府出具关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请，称：其开发的金华花园由3个土地证组成[中府国用（2007）第150149号、中府国用（2011）第1500669号、中府国用（2011）第1500667号]，分两期开发，因涉及跨越地块的“窈窕村”泄洪坝迁移工程暂停两年开发，最终于2012年交付一期、于2013年交付二期，并约定房地产权属证书交付时间为2015年1月（一期业主）、2015年7月（二期业主），因两期交付时间相距较近，其在验收时当一个业务办理，即规划验收批复及综合验收批复均为一份件，故在国土确权时要求统一按2063年办理产权年限，但引起了业主的不满，经沟通已初步达成解决问题的共识，即规划部门协助其将项目的规划验收批复按年限分割成两个，住建部门协助其根据新的规划批复将综合验收批复分割成两个，最终其向国土重新入件确权，按照二期各自年限办理房产权属证书。中山火炬高技术产业开发区管理委员会在申请书上盖章确认情况属实。3.2017年1月16日，被告出具关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明，称：其在开发的金华花园项目是在五块已分别取得土地使用权证的土地上整体规划，该五块土地的土地使用权证号分别为中府国用（2007）第150149号、（2011）第1500667号、（2003）第150447号、（2011）第15000669号、（2004）第150423号。金华花园1区坐落于其中三块土地上，该三块土地的土地使用权截止时间存在差异，其中中府国用（2007）第150149号土地的截止时间为2063年4月30日，（2011）第1500667号及（2011）第15000669号土地的截止时间为2074年3月11日。金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）于2014年12月30日办结金华花园1区建设工程规划验收（业务编号：282162014120008），并于2015年4月13日办结建设工程竣工验收备案后向中山市国土资源管理局申请办理商品房确权登记。该局认为金华花园1区1-27幢的基底横跨三个土地证且地下室连通，故土地使用所限以低年限为准（即截止时间为2063年4月30日），并按此办理了商品房产权属证明书（登记证号：2015-010602～010520合计19份）。2015年7月份其陆续通知金华花园1区业主签名办理房产证时，部分业主（合同约定土地使用期限为2074年3月11日部分）发现土地使用年限于房屋买卖合同约定差距较大而拒绝签办产权申请表，为维护部分业主的权益起见其亦停止了金华花园1区相关办证工作，其后金华花园部分业主就土地年限问题掀起了大规模维权行动并受到了有关单位和领导的重视，经国土资源局、住建局等相关单位与其和业主代表多次会议商讨解决方案后，最终解决方案由其向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达到按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的。按照多次多方协商会议精神，其于2016年4月14日重新办理了金华花园1区规划验收（10～19幢、21～27幢业务编号GH271312016030016；1～9幢、20幢业务编号GH271312016030017），并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书（登记证号：2016-010468～010471、2016-010473～010487合计19份），以此买卖合同为土地单纯约定年限至2074年3月11日和2063年4月30日的部分业主的土地年限矛盾问题已基本解决并陆续通知签名办理房产证，根据相关协调会议的会议纪要精神其需要办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅（2套因法院查封未予确权）的土地使用权延期手续（因买卖合同约定74年和63年两个期限、需按长期限办理）。其于2016年6月3日申请办理上述住宅土地使用期续期手续（业务号：316-2016-100501）后于8月15日缴清补缴地价款5988481元及相关税费后9月13日签领延期后的两本土地证（证尾号667、669）及后的9月22日其再次为金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅的确权变更（业务号：A54-2016-0000203、申请土地使用期变更至2074年3月11日）并于次日办结，至此金华花园1区办证关于年限的矛盾基本解决并通知相关业主办理相关办证手续。截止当日金华花园1区已办结房产证约1200本。中山火炬高技术产业开发区大和社区居民委员会在该情况说明上盖章确认情况属实。4.庭审期间，两原告主张《中山市商品房买卖合同》第十四条为格式条款应该无效，认为两原告并没有与被告协商的权利，条款免除了被告的主要责任。被告抗辩称该条款是双方的真实意思表示，而且经过双方的签名确认，为有效的条款。5.经核算，在2015年5月16日至2016年11月28日止以614295元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息金额为46046.54元。演算如下表：序号变更时间利率计息天数利息12015-5-115.5434035.5822015-6-285.25595285.532015-8-265595033.8142015-10-244.7539131691.655合计55246046.54本院认为，两原告与被告于2011年3月9日签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件六合同补充协议，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。根据合同的约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助两原告办理涉案商品房的产权登记手续。被告涉案商品房已于2012年7月31日交付使用，但却于2016年11月18日才协助两原告办妥不动产权证，其办证已逾期720个工作日，已构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。两原告根据该约定主张被告承担向其支付违约金的责任，有合同依据。两原告又主张该约定的违约金过低，应调整为以被告逾期办证天数按银行同期同类贷款利率计付，但其对于被告逾期办理房产证导致其实际损失额问题，其没有充分证据予以证明。对此，被告亦无充分证据予以证明。故此难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”参照上述规定及结合本案实际情况，原告主张显然成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，本案两原告调整违约金的主张理据充分，本院予以支持。两原告主张的违约金金额比本院核算的金额小，不增加被告之负担，本院照数支持。关于两原告主张《中山市商品房买卖合同》第十四条为格式条款，应属无效问题。经审核，该合同第十四条为黑体字，与合同其他内容的字体明显不同。两原告作为具有完全的行为能力人，应当注意到。然，并无证据反映两原告在签订合同时对上述约定提出异议，应视其已同意及接受相关条款，且上述约定亦无违反法律、行政法规的强制性规定。故两原告的上述主张理由不成立，本院不予以支持。被告抗辩称因涉及土地使用年限调整无法办理不动产权证书属于政府行为，辩称要求扣除相应期限来计算逾期办证时间。但是，华隆公司提供的关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请显示，系因华隆公司自身行为导致国土部门统一按2063年办理产权年限进而引起业主的不满，而非政府行为。况且，被告在规划金华花园建设项目时已确定该项目占用五块土地，其中三块土地的使用年限存在差异，其应当预见办证可能与建设项目占用单独地块不同，并做好预案并予以解决。因此，被告的该抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告中山市华隆房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告马泽云、孙雪苹支付相应的违约金44208.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，减半收取453元（两原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向两原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一七年六月二十八日书记员  姚志姬陈芷云