河北省平泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0823民初208号
原告：中企华普建筑有限公司。
住所地:平泉县平泉镇榆州中路水岸华庭**号。
法定代表人：李玉青，经理。
委托诉讼代理人：姜海祥，公司员工。
被告：张秀文，住平泉县。
委托诉讼代理人：崔玉强，河北时扬律师事务所律师。
原告中企华普建筑有限公司与被告张秀文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中企华普建筑有限公司的委托诉讼代理人姜海祥、被告张秀文及其委托诉讼代理人崔玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中企华普建筑有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告房款140，000.00元及其利息�2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买原告新民居一套，价款,490，000.00元，合同约定被告于2014年、2015年、2016年年底前分三次付清房款。被告没有按合同约定给付房款,尚欠140，000.00元，此款经原告多次催要，被告未按时给付。基于上述事实和理由，原、被告签订了房屋买卖合同，原告向被告交付了房屋，被告没有按时交付房款，属于被告违约。为保护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院判如所诉。
被告辩称，2014年，原告将其开发的平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区新民居楼房一套卖给被告。当时双方约定房屋总价款为430，000.00元，原告承诺出售的楼房手续齐全能够为被告办理该楼房的一切产权手续。基于原告的承诺，被告缴纳了房款并对该房屋进行装修居住使用。该楼房总价款430，000.00元而不是原告所述490，000.00元。原告将被告起诉后，被告才知道原告所建新民居使用的是集体土地，该土地没有办理土地出让手续。另外原告没有就出售的房屋办理商品房预售许可证，且不能就该房屋办理产权手续。所以依据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同》的司法解释规定，该房屋买卖合同属于无效合同。原告出售房屋欺骗了被告，严重损害了被告的利益。原告出售给被告的楼房有楼顶裂缝等诸多质量瑕疵之处，且取暖、物业等设施根本不能落实到位，致使被告根本不能合理使用该房屋，最重要的是原告根本不能为被告办理产权手续。根据一户一宅规定，被告在平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区有宅基地，现被告不具备购买新民居的条件和资格，合同是无效的。另外被告认为原告诉讼主体不适格，该房屋出售人系平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会，原告没有诉权。为此被告在原�未履行其合同义务前有权拒绝给付剩余房款。综上所述，原告依据无效合同要求被告给付房款的诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告中企华普建筑有限公司为证明其主张，向本院举示如下证据：
1、2016年11月3日房屋买卖合同一份。证明被告在平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会购买房屋一套，面积259.74平方米，每平方米1886.50元，总价款490，000.00元。约定首付款100，000.00元，2014年年底付款50，000.00元，2015年年底付款100，000.00元，2016年12月31日付清全部房款。
2、2013年7月25日被告给原告打款凭证一份。证明被告给付原告房款50，000.00元。
3、2013年12月7日被告给原告打款凭证一份。证明被告给付原告房款300，000.00元。
4、授权委托书一份。证明平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会新民居等一切事宜由姜海生全权负责。
5、平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会授权委托书一份。证明平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会委托中企华普建筑有限公司全权办理合同签订、解除、法律文书签订与送达、房屋销售、收款等一切相关手续。
被告的质证意见为，对于房屋买卖合同，通过合同可知，该合同的出卖人是太平梁社区村民委员，合同上体现不出该楼房与原告有任何法律关系，原告不存在本案的诉权。合同的最后一页买受人签字的时间有篡改之处，由2014年3月8日篡改为2016年11月3日，原告擅自篡改，没有征得被告的同意。合同共计5页，只有第5页有被告的签字，前4页既没有被告的签字，也没有被告的手印，并且内容全部是原告填写，所以被告对前4页的内容不予认可。协议中约定的楼房价款与实际价款严重不符，所以应当以实际价款为准。合同第二条约定，实行一户一宅制，签订购房合同的同时，买受人必须同时签订原宅基地退出协议，这个约定是该合同生效的附加条件，但实际上，截止到今日，被告并没有与太平梁村民委员会签订过宅基地退出协议，该买卖合同没有生效。协议第八条及第九条约定，出卖人应当出示房屋验收合格的证明文件，还需提供住宅质量保证书，合同第九条约定，出卖人应当在住宅交付使用后30日内将办理权属登记，需由出卖人提供的材料报产权机关登记备案。通过这些约定看出，原告至今没有履行义务，原告违约在先，所以被告有权拒绝给付剩余的房款。对于打款凭证没有异议，该款项是由原告公司人员曹立成为被告出具收据后，应曹立成要求，原告将款项汇入姜海生的账户内。授权委托书与本案的调查重点不存在关联性。通过委�书可以体现出，在2016年12月12日后，原告公司才正式委托姜海生处理合同纠纷，不能否定原告公司委托曹立成进行房屋销售的事实。对太平梁社区村民委员会授权委托书真实性无异议。通过该委托书体现出，太平梁社区村民委员会的委托时间是2016年12月12日，原告在2016年12月12日才具备代理权限，通过该委托书，也可以反映出，委托人是太平梁社区村民委员会，原告公司只是代理人，所以原告公司不具备收取房款的权利。即使涉及到债权转让，也应当通知债权人后才发生法律效力。
被告为反驳原告中企华普建筑有限公司的诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、收据三张，时间分别为2015年1月26日，收款人李志，金额11，000.00元；2013年7月23日，曹立成出具的收据一张，金额50，000.00元；2013年12月7日曹立成出具的收据一张，金额300，000.00元。上述三份证据证明被告已交房款361，000.00元，同时证明收款人曹立成是原告公司派驻太平梁社区村民委员会销售楼房的总代理人。
2、录音资料一份。该录音资料中有被告妻子李桂芬与原告公司人员曹立成通话录音两段，该录音中原告公司工作人员也就是售楼总代表曹立成，认可出售给被告的楼房总价款为430，000.00元。
3、照片10张。证明原告出售的房屋存在着楼顶墙体裂缝，门窗变形，楼顶渗水，玻璃门不能正常使用，取暖设施不能正常使用等诸多不合格之处，被告提供的照片只能反映出楼房的部分现象，楼房存在着许多其他问题。
4、2017年2月18日太平梁社区村委会出具的证明一份。证明被告至今没有与村委会签订过宅基地退出协议，购房合同不发生法律效力。
5、证人万某某出庭作证。证明其去被告家熟食店买东西，听被告妻子说被告�新民居购买的房屋价款为430，000.00元，原告承诺给办理产权登记证，且其购买房屋原告工作人员曹立成也承诺办理房屋产权登记证。
原告中企华普建筑有限公司的质证意见为，收款人为李志的收款条，李志不是原告的员工，原告也未授权，其无权收款，其收款是个人行为，与原告无关。曹立成出具的收款条是其个人行为，不予认可。对录音不予认可，原告授权姜海生办理太平梁社区新民居销售等事宜，没有授权给曹立成，曹立成说的是其个人行为，其只是工长，没有权利涉及新民居的销售问题。关于被告找茬拒绝交纳房款理由，我方的意见为，被告购买的房屋是太平梁社区开发的工程，发包给原告，由原告全部垫资建设。原告垫资建设的工程，是政策的产物，办证属于政府职权范围内的事情，原告作为房屋出卖人已经多次向政府部门交涉，但是因为法律与政策的不衔接的问题，至今没有结果。平泉县范围内的新民居房屋销售均不能办理房屋产权证，因涉及小产权的政策和法律问题。被告答辩时称，所购新民居楼房渗水，被告所述与事实不符。原被告建立房屋买卖关系至今，原告根据被告的要求，原告已经履行了维修义务，不存在违约问题。对被告提供的照片有异议，因为原告出售给被告的房屋是毛坯房，这些问题是被告自己装修造成的，与原告无关。
本院经审理认定事实如下：2016年11月3日，以平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会为甲方（出卖方），以被告张秀文为乙方（买受方），双方经协商签订平房满族蒙古族乡太平梁社区商业中心房屋买卖合同。合同中约定，出卖人以集体自用的方式取得位于太平梁社区9组、15组编号为太平梁社区00002地块的土地使用权。该地块土地面积为14亩，规划用途为：中心村村民住宅用地。买受人所购中心村住宅为第壹幢20号。该中心村村民住宅属砖混结构，层高为两层。该中心村村民住宅产权登记建筑面积共259.74平方米，其中套内建筑面积259.74平方米。中心村村民住宅销售对象仅限于平泉县行政辖区内的非城镇居民。买受人所购中心村住宅，实行“一户一宅”制度，签订购房合同的同时，买受人必须同时签订原宅基地退出协议。按建筑面积计算，该中心村村民住宅单价为：每平方米1，886.50元，总金额489，999.51元。买受人首付款100，000.00元，2014年年底前付款50，000.00元，2015年年底前付款100，000.00元，2016年12月31日前付清全部房款。2016年12月12日，以平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会为甲方，以原告中企华普建筑有限公司为乙方，双方签订授权委托协议书。协议中约定：甲方就太平梁社区新民居工程，现委托�方全权办理合同的签订、解除、法律文书签订与送达、房屋销售、收款（不含税票）等一切相关手续。同日，原告中企华普建筑有限公司签署授权委托书，该授权委托书声明：我李玉青系中企华普建筑有限公司的法定代表人，现授权委托姜海生副经理为我公司代理人，以我公司名义参加处理平房满族蒙古族乡太平梁社区新民居房屋买卖合同纠纷等一切事宜。我承认代理人全权代表我所签署的各项法律文件内容。上述协议签订前，被告已经给付原告中企华普建筑有限公司房款350，000.00元，尚欠原告中企华普建筑有限公司房款139，999.51元。原告中企华普建筑有限公司已经将房屋交付给被告使用，被告于2014年已经入住该房屋。2016年6月23日，承德华普建筑有限公司经有关部门决定变更登记为中企华普建筑有限公司。
本院认为，平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社�村民委员会与被告所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方在房屋买卖合同签订之前，原告中企华普建筑有限公司自愿享有合同权利，履行合同义务，且被告认可，属于债的概括承受，符合有关法律的规定，系适格的诉讼主体。平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会与被告的房屋买卖合同签订以后，平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会授权原告中企华普建筑有限公司就太平梁社区新民居工程全权办理合同的签订、解除、法律文书签订与送达、房屋销售、收款等一切相关手续，属于对债的概括承受的追认。房屋买卖合同承受生效以后，原告中企华普建筑有限公司完全取代平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会作为出让人的法律地位，成为房屋买卖合同关系的当事人，出让人平泉县平房满族蒙古族乡太平梁社区村民委员会脱离房屋买卖合同关系。因此，本案原、被告双方应当依约享有房屋买卖合同中的合同权利，履行合同义务。原告已经依约将房屋交付被告使用，被告已经依约给付原告部分房款，对尚欠房款被告亦应依约给付原告。
综上所述，被告购买原告中企华普建筑有限公司开发和承建的房屋，并且已经入住使用该房屋，对于尚欠原告房款被告理应依约给付。因此，原告要求被告给付剩余房款139，999.51元的理由成立，本院予以支持。被告主张原告所开发和承建的房屋存在质量问题并要求原告办理房屋产权证，但本案中被告未向本院提供相关证据证明，其抗辩理由本院不予支持。被告称交给李志入网款11，000.00元抵顶房款，但当庭未提供证据证明李志收取入网款系为原告所收，原告亦不予认可，其主张本院不予支持。被告提供的录音资料亦不能证明原告同意其少付房款60，000.00元，其主张本院亦不能支持。为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：
被告张秀文于本判决生效之日起十日内给付原告中企华普建筑有限公司房款139，999.51元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，100.00元，减半收取计1，550.00元，由被告张秀文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员 张文奇
二〇一七年三月一日
书记员 崔智鸿