中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）执复字第47号
复议申请人（异议人、被执行人）：海南创新书店有限公司。住所地：海南省海口市海秀路**号明珠广场***楼。
法定代表人：黄桂提，该公司董事长。
委托代理人：杨媛丽，该公司职员。
申请执行人：姚辉，系海口银泰典当有限责任公司副总经理。
委托代理人：郝晓伟，系海口银泰典当有限责任公司部门经理。
委托代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。
复议申请人海南创新书店有限公司（以下简称创新书店）因不服海南省高级人民法院（2015）琼执异字第18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
海南省高级人民法院（以下简称海南高院）执行异议程序中查明，姚辉与创新书店民间借贷纠纷一案，海南高院于2015年2月15日作出（2014）琼民一初字第8号民事判决：一、创新书店10日内向姚辉偿还借款本金2800万元及利息20488533.33元，从2014年9月16日起以2800万元按月息1.6%计算利息至本金还清之日止；二、创新书店10日内向姚辉支付违约金2842053.66元，从2014年9月16日起以2800万元按中国人民银行同期一年期贷款利率计算违约金至全部清偿本金利息之日止；三、上述利息计算的利率和违约金计算的利率之和不得超过中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，超出部分不予保护。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费305172.93元，由创新书店负担30万元；由姚辉负担5172.93元。创新书店不服一审判决，上诉至最高人民法院，最高人民法院于2015年6月29日作出（2015）民一终字第115号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费173452.93元由上诉人创新书店负担。
判决发生法律效力后，创新书店未能履行生效法律文书确定的义务，姚辉向海南高院申请立案执行，申请执行的标的额为66113878.01元（截止至2015年2月25日，尚未包括诉讼费、执行费等）。海南高院于2015年7月22日立案执行。
2015年8月13日，海南高院于作出（2015）琼执字第5号执行裁定书（以下简称5号裁定），裁定查封被执行人创新书店所有的座落于海口市海秀路16号明珠广场的房产（房产证号：海房字第××、HK××20、HK××21、HK××22、HK××23、HK××24、HK××18、HK××04、HK××25、HK××27、HK××16、HK××63、HK××15、HK××95、HK××10、HK××07、HK××23、HK××65、HK××75、HK××83、HK××66、HK××34、HK××05、HK××19、HK××11、HK××84、HK××49、HK××48、HK××14、HK××91）及相应土地使用权；查封被执行人创新书店所有的位于海口市新民西路的房产（房产证号：海房字第××、HK××68、HK××60、HK××47、HK××13）及相应土地使用权。
2015年8月27日，创新书店认为上述查封的财产存在超标的额情形，向海南高院提出执行异议称：（一）明珠广场五楼评估价格为人民币28295元／㎡，查封抵押房产6本证，面积3045.12㎡，价值86，161，672.40元；（二）查封明珠广场五楼其他房产22本证，面积303.73㎡，价值8，594，040.35元；（三）明珠广场四楼评估价格为人民币45682.6／㎡，查封2本房产证，面积共963.96㎡，价值44，036，199.10元；（四）明湖公寓估价为人民币6800／㎡，查封房产证5本，面积222.09㎡，价值1，510，212.00元。我司只向姚辉借款本金2500万元，法院判决本金和利息、违约金总共不到5000万元，本案执行中查封明珠广场五楼HK××20等6套抵押房产的价值已达86，161，670.40元，已经远远超过执行标的。在抵押房产足够偿还姚辉债权的情况下，法院查封我司以上2至4项房产属于超额查封。我司现因法院查封失去对资产的有效利用，无法融资，资产无法良性运营。如不解封给我司盘活，我司最终将失去履行本执行案件的能力。为此，请求撤销5号裁定，对超额查封的房产进行解封，即解除除了明珠广场五楼6套抵押房产之外的房产的查封，具体为我司名下的明珠广场五楼HK××18、HK××04、HK××25、HK××27、HK××63、HK××95、HK××15、HK××10、HK××07、HK××23、HK××65、HK××75、HK××83、HK××66、HK××34、HK××05、HK××19、HK××11、HK××84、HK××49、HK××48、HK××91，明珠广场四楼HK××14、HK××16，明湖公寓HK122664、HK××68、HK××60、HK××47、HK××13。为证明其主张，提供如下证据：（一）海南正理房地产估价有限公司2007年7月22日作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》，证明明珠五楼房产的价格为28295元／㎡；（二）海南明正房地产有限公司2015年5月28日作出的明正评房字（2015）第0518号《房地产抵押估价报告》，证明明珠广场四楼房产的价格45682.6元／㎡；（三）由海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）委托的海南省首立房地产估价事务所2014年6月27日作出的琼首估（房）字（2014）第14-006号《房地产估价鉴定报告》，证明明珠广场四楼房产的价格为40326元／㎡；（四）最高人民法院2015年9月7日作出的（2015）民申字第2487号《受理通知书》，证明创新书店对本案借款本金认定为2800万元不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院已经受理。
姚辉答辩称：创新书店关于本案债权总额的计算错误，本案借款的本金已被判决确认为2800万元，并非创新书店所认为的2500万元，创新书店申请再审不影响本案的执行，截止2015年9月我方计算本案的债权总额已有7000万元左右。创新书店对本案查封财产的价值计算错误，其所依据的评估报告有两份是创新书店单方为了贷款而进行的委托，故意抬高价格，有两份评估报告已过期，可见上述评估报告全部不能作为查封财产价值估算的依据。创新书店对查封财产价值的估算没有考虑评估费、拍卖费、过户相关税费，还有查封的财产有的已对外出租提前收取了租金等等，基于以上情况，申请执行人认为所查封的财产最后变现的价值还不足以清偿本案的债务，本案不存在超标的额查封的问题。请求驳回创新书店的异议。为证明其主张，提供如下证据：（一）海口中院委托海南国佳房地产交易评估有限公司2014年4月25日作出的海国房估（2014）字第008号《房地产估价报告》，证明明珠广场四、五楼房产的价格为25471元／㎡，新民西路51号房产的价格为4130／㎡，并非如创新书店所认为的那么高；（二）《明珠广场铺面销售合同》、《海南亿能拍卖有限公司拍卖成交确认书》，证明创新书店当时取得明珠广场房产的价值，现如果对外转让需要缴纳很高的增值税。
海南高院认为：本案争议的焦点为5号裁定查封的财产是否存在明显超标的额，应否解除超标的额部分财产的查封。本案执行依据为最高人民法院作出的（2015）民一终字第115号民事判决，创新书店未能履行该判决确定的义务，姚辉申请强制执行，申请执行的标的额为66113878.01元（计算截止至2015年2月25日），该院于2015年7月22日立案执行。执行中，作出5号裁定，裁定查封被执行人创新书店所有的座落于海口市海秀路16号明珠广场（房产证号：海房字第××、HK××20、HK××21、HK××22、HK××23、HK××24、HK××18、HK××04、HK××25、HK××27、HK××16、HK××63、HK××15、HK××95、HK××10、HK××07、HK××23、HK××65、HK××75、HK××83、HK××66、HK××34、HK××05、HK××19、HK××11、HK××84、HK××49、HK××48、HK××14、HK××91）及相应土地使用权，查封被执行人创新书店所有的座落于海口市新民西路的房产（房产证号：海房字第××、HK××68、HK××60、HK××47、HK××13）及相应土地使用权。创新书店认为该院查封的上述财产中仅明珠广场五楼6套抵押的房产就已足以清偿本案的债务，满足本案的债权，对其他财产的查封应予以解除。创新书店对上述查封财产估价的依据是其异议中提供的三份评估报告。创新书店所提供的三份评估报告，海南正理房地产估价有限公司作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》和海南明正房地产有限公司作出的明正评房字（2015）第0518号《房地产抵押估价报告》是创新书店单方委托评估机构所做的评估，海南省首立房地产估价事务所作出的琼首估（房）字（2014）第14-006号《房地产估价鉴定报告》虽为海口中院委托，但该评估报告已过期失效。以上三份评估报告在申请执行人姚辉不予认可的情况下，不能作为对查封财产价值估算的依据。海南高院查封的上述财产至今尚未委托评估机构进行评估，其价值尚未确定。加之不动产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，不动产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等等。综合考虑，为保证本案债权的实现，该院查封的上述财产在未委托评估机构对其价值进行评估之前，不能认定其存在明显超标的额查封。综上，创新书店异议的理由不能成立，其请求不予支持。海南高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回创新书店的异议。
创新书店向本院申请复议，请求：（一）撤销海南高院（2015）琼执异字第18号执行裁定、（2015）琼执字第5号执行裁定；（二）解除对创新书店名下明珠广场五楼HK××18、HK××04、HK××25、HK××27、HK××63、HK××95、HK××15、HK××10、HK××07、HK××23、HK××65、HK××75、HK××83、HK××66、HK××34、HK××05、HK××19、HK××11、HK××84、HK××49、HK××48、HK××91，明珠广场四楼HK××14、HK××16，明湖公寓HK122664、HK××68、HK××60、HK××47、HK××13的查封。主要理由为：（一）最高人民法院（2015）民一终字第115号民事判决、海南高院（2014）琼民一初字第8号民事判决确定的执行标的额不到5000万元，海南高院异议裁定对姚辉和创新书店民间借贷纠纷案的执行标的额未予审查即驳回异议，属于事实不清；（二）创新书店和姚辉共提交四份评估报告，均是具备房产评估鉴定资质的中立机构通过合法程序制作，虽然不是针对本案作出的评估报告，但是可以作为认定查封房产价值的参考依据。本案执行标的额不到5000万元，按照评估报告，查封房产价值超1.4亿，明显存在超标的查封。
姚辉向本院书面答辩称：截止计算到2015年9月份，本案债权已达到7000多万。创新书店提交的评估报告系单方委托，价格过高且已过期，不可采信。创新书店被查封房产的实际价值，在扣除评估拍卖费、各类税费、提前收取的租金等费用后，已不足以清偿债务。姚辉已向海南高院申请评估案涉房产，但该院一直未进行评估，希望上述查封财产尽快进入评估程序。综上，请求驳回创新书店的复议请求。
本院认为，本案争议焦点问题在于海南高院是否存在超标的查封情形。
首先，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的数额。本案执行异议程序中，对于案涉执行标的数额，双方当事人存在争议：申请执行人姚辉认为约7000万元，而被执行人创新书店则认为不到5000万元。该项事实对于判定是否超标的查封关系重大，而海南高院对此未经审查即认定本案不存在超标的查封，已构成认定事实不清。其次，被执行人创新书店所提交评估报告，因系单方委托或已超出有效期，确已不适合作为判定是否超标的查封的依据。但是，本案于2015年7月立案执行，申请执行人姚辉已提出评估申请，现被执行人创新书店主张超标的查封，海南高院应当立即对案涉房产进行委托评估，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。目前，案涉房产尚未委托评估，海南高院即认定本案不存在超标的查封，亦构成认定事实不清。
综上，海南高院异议裁定对案件重要事实未经审查即认定本案不存在超标的查封，应当重新审查后作出认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销海南省高级人民法院（2015）琼执异字第18号执行裁定；
二、本案发回海南省高级人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 刘雅玲
代理审判员 张 元
代理审判员 薛贵忠
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈晓宇