福建省三明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽04执异49号
案外人：张美兰，女，1964年2月7日出生，汉族，住永安。
申请执行人:中国工商银行股份有限公司三明列东支行，住所地：福建省三明市梅列区和仁新村1幢。组织机构代码：85558528-6。
负责人：刘宏强，行长。
被执行人：永安市昊元置业有限公司，住所地:福建省永安市燕江中路619号7楼。组织机构代码：55505977-8。
法定代表人：郑诚加，董事长。
被执行人：郑诚加，男，1965年6月19日出生，汉族，住福建省福清市。
在本院执行中国工商银�股份有限公司三明列东支行与永安市昊元置业有限公司、郑诚加金融借款合同纠纷一案中，案外人张美兰对执行永安市新六路716号龙山馨园第10幢2单元102室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张美兰异议请求：中止对永安市新六路716号龙山馨园第10幢2单元102室房屋的执行。事实和理由：异议人于2016年4月20日与永安市昊元置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了龙山馨园10幢2单元102室房产，总房款为732840元。合同签订后，异议人根据永安市昊元置业有限公司的指令，支付了全部的购房款，永安市昊元置业有限公司开具了百分之十的发票。异议人于2015年11月份开始对涉案房产进行装修，并于2017年春节搬入居住。鉴于上述情况，为维护异议人的合法购房权利，请求不予拍卖涉案房屋。
中国工商银行股份有限公司三明列东支行称，1、2013年6月6日，永安市昊元置业有限公司将涉案房屋在内的在建工程抵押给申请执行人，并办理了抵押登记，生效判决申请执行人在优先受偿权。双方签订的抵押合同约定，永安市昊元置业有限公司未经申请执行人的书面同意，不得转让给第三人。因此，涉案房屋属于申请执行人的抵押资产，未经申请执行人的书面同意，永安市昊元置业有限公司不能转让给第三人。2、2015年7月6日，三明市中级人民法院查封了涉案房屋(案号：（2015）三民保字第30号)，而永安市昊元置业有限公司与张美兰签订的《商品房买卖合同》为2016年4月20日，该买卖行为无效。3、张美兰未按购房的相关规定将款项转入开发商售房专用账户，也没有提供转账凭证，是否存在真实性的买卖行为无法确定。综上�张美兰并未购买涉案房屋，《商品房买卖合同》无效，请求依法裁定。
永安市昊元置业有限公司、郑诚加称，由法院依规定处理。其对涉案房屋情况作情况说明：1、张美兰所述支付的购房款系原公司负责人与其之间的债权债务关系，后由该负责人单方承诺以房抵债。2、应张美兰要求，原负责人为其出具了商品房买卖合同及收款收据等相关材料，并由张美兰自行到税务机关交纳10%总房价款（未经公司确认的购房款）的相应税款。3、经查询公司财务账册，张美兰至今未支付任何该房购房款。
本院查明，2013年6月6日，中国工商银行股份有限公司三明列东支行与永安市昊元置业有限公司办理了编号为永安房建城区字第201300015号的在建工程抵押登记证明，抵押权人为中国工商银行股份有限公司三明列东支行，抵押人为永安市昊元置业有限公司，在建工程坐落于城区新六路716号10幢、9幢，债权数额为176330000元。中国工商银行股份有限公司三明列东支行与永安市昊元置业有限公司、郑诚加、郑诚云金融借款合同纠纷金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出的（2015）三民初字第565号民事判决书，判决：永安市昊元置业有限公司应偿还中国工商银行股份有限公司三明列东支行借款本金11600万元和利息；中国工商银行股份有限公司三明列东支行对永安市昊元置业有限公司提供抵押的他项权证号为永国土他项（2012）第3105号项下坐落于永安市燕西街道桥西村马坑的土地、他项权证号为永安房建城区字第201300015号项下坐落于永安市城区新六路716号10幢、9幢的在建工程、他项权证号为永房建字第20133050号项下坐落于永安市城区新六路716号（龙山馨园）的在建工程折价�者拍卖、变卖后的价款优先受偿；郑诚加承担连带清偿责任。诉讼期间，本院于2015年7月10日查封了永安市昊元置业有限公司所有城区新六路716号10幢、9幢的在建工程，查封期限三年。后因永安市昊元置业有限公司、郑诚加未履行义务，中国工商银行股份有限公司三明列东支行于2016年2月1日向本院申请强制执行，申请执行标的额为人民币117777738.36及利息，本院于同日依法立案执行，案号为：（2016）闽04执117号。另外，中国工商银行股份有限公司三明列东支行与永安市昊元置业有限公司、郑诚加借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出的（2015）三民初字第564号民事判决书。后因永安市昊元置业有限公司、郑诚加未履行义务，中国工商银行股份有限公司三明列东支行于2016年2月1日向本院申请强制执行，申请执行标的额为人民币181235488.93及利息，本院于同日依法立案执行，案号为：（2016）闽04执116号。2016年2月4日，本院作出（2016）闽04执117号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取被执行人永安市昊元置业有限公司、郑诚加的银行存款117962916元或查封、扣押、拍卖、变卖其相等价值的财产。2017年11月3日，本院将上述两个执行案件中被执行人永安市昊元置业有限公司开发的包括城区新六路716号10幢在建工程在内房地产一并交由评估。福建中诚信德房地产评估有限公司于2017年10月12日作出评估报告。本院正在淘宝网进行公开拍卖。
本院认为，首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除�行。《规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…。经查，本案所涉房产所有权人××为××市昊元置业有限公司，非买受人张美兰。且永安市昊元置业有限公司与中国工商银行股份有限公司三明列东支行就涉案房产办理了抵押登记在先，《商品房买卖合同》签订在后，抵押人永安市昊元置业有限公司未经抵押权人中国工商银行股份有限公司三明列东支行的同意转让抵押财产。其次，《规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下�其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房屋已于2015年7月10日被本院查封，而案外人张美兰与永安市昊元置业有限公司签订《商品房买卖合同》在后。况且，永安市昊元置业有限公司陈述张美兰至今未支付任何该房购房款，张美兰所支付的购房款系与他人的债权债务关系。因此，案外人张美兰未能提供排除被查封房产执行情形的相关证据，本院根据登记簿查封、拍卖的执行行为并无不当，其提出请求中止对永安市新六路716号龙山馨园第10幢2单元102室房屋执行的异议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问�的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人张美兰的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向福建省三明市中级人民法院提起诉讼。
审判长 邓水清
审判员 高锦状
审判员 邓群生
二〇一七年十二月十四日
书记员 詹文婷
附：引用的法律条文
（一）《中华人民共和国民事诉讼法�
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记�实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有�的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。