云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第557号
上诉人（原审被告、反诉原告）李学杰，女，汉族，1965年11月29日出生。
特别授权诉讼代理人吕海波，云南里程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖国伟，男，彝族，1978年10月6日出生。
一般授权诉讼代理人张津瑛，女，汉族，1986年10月23日出生。系被上诉人之妻。
上诉人李学杰与被上诉人肖国伟租赁合同纠纷一案，因上诉人李学杰不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月24日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2014年7月31日，肖国伟与李学杰签订《租房协议》，协议约定：肖国伟向李学杰租赁位于呈贡区大学城雨花毓秀雅仕苑A栋1单元201室，建筑面积140.9平方米的房屋用于居住和开办美容工作室，租期自2014年7月31日起至2015年7月31日止，每月租金1500元，租金每半年一付，租金及物管费、垃圾清理费和二次加压费等费用由肖国伟与租金一并交李学杰。协议签订后，肖国伟向李学杰支付保证金1500元、半年房租9000元、半年物管费1200元。合同履行过程中，涉案房屋地面漏水影响下一层住户居住，为此肖国伟、李学杰、物业管理公司之间协商未果，2014年12月8日肖国伟搬离涉案房屋，双方为是否继续履行协议发生争议。为此，肖国伟向一审法院提出诉讼，请求：一、判令李学杰退还租金3000元、物管费400元、保证金1500元；二、判令李学杰支付违约金3000元；三、判令李学杰支付肖国伟为此垫付的水费654.05元；四、判令李学杰赔偿损失2600元（搬家费1000元、装修费1600元）；五、案件受理费由李学杰承担。李学杰提出反诉，请求：一、解除双方所签《租房协议》；二、由肖国伟支付尚欠房租及物管费3400元、电费219元、煤气费61.1元、两次换锁费630元、房屋维修费7379元、违约金3000元，合计14689.1元；三、由肖国伟返还业主卡3张，若不能归还，按200元／张的标准赔偿补办费用；四、反诉费由肖国伟承担。
一审法院经审理认为，肖国伟向李学杰租赁涉案房屋，因该房屋地面漏水影响下一层住户居住，肖国伟、李学杰及物管公司之间协商未果，2014年12月8日肖国伟搬离涉案房屋，对涉案房屋漏水影响承租人居住，出租人应承担相应责任。至于肖国伟主张退还租金3000元、物管费400元、保证金1500元的诉讼请求，因涉案房屋地面漏水导致合同不能继续履行，出租人应负责租赁房屋的修缮，否则应向承租人退还已交纳的相应租赁费用。双方履行该合同期限从2014年7月31日起至2014年12月8日止，共计4个月零23天，李学杰应退还剩余房租1850元、物管费247元，保证金应全额退还。肖国伟所诉违约金，因本案租赁合同不能履行系客观原因所致，双方均无过错，对此诉讼请求不予支持。肖国伟所诉水费654.05元，有相应证据证实，一审法院予以采信。肖国伟所诉搬家费1000元、装修费1600元，该费用系间接损失，不予支持。关于反诉部分，李学杰诉请解除合同的请求，符合本案客观实际，一审法院予以支持。李学杰所诉两次换锁费630元、房屋维修费7379元，因不能提交证据证实租赁期内肖国伟有损坏房屋的事实及李学杰对涉案房屋进行修缮，故该诉请不予支持。李学杰所诉尚欠房屋及物管费3400元、电费219元、煤气费61.1元，因上述费用产生于双方因房屋地面漏水问题不能履行合同的时间点后且与合同约定的内容相悖，一审法院不予支持。李学杰所诉违约金，依据前述分析，不予支持。李学杰所诉归还业主卡3张，否则按200元／张的标准赔偿的请求，符合本案查证事实，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：“一、解除原告肖国伟与被告李学杰于2014年7月31日签订的《租房协议》；二、被告李学杰在本判决生效后的十日内退还原告肖国伟租金1850元、物管费247元、保证金1500元；三、被告李学杰在本判决生效后的十日内退还原告肖国伟垫付的水费人民币654.05元；四、反诉被告肖国伟在本判决生效后的十日内退还反诉原告李学杰业主卡3张；五、驳回原告肖国伟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李学杰的其他诉讼请求。”本诉案件受理费减半收取50元，由李学杰承担10元，肖国伟承担40元。反诉案件受理费减半收取91元，由肖国伟承担10元，李学杰承担81元。
一审判决宣判后，李学杰不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定肖国伟2014年12月8日搬出涉案房屋即为停止使用和管理该房有误。肖国伟搬离涉案房屋后并未归还房屋钥匙，李学杰是在物管公司及吴家营派出所民警的协助下，于2015年3月10日第一次撬门收回房屋，之后肖国伟将锁芯封死，李学杰再次在物管公司及吴家营派出所民警的协助下，于2015年3月24日第二次撬门。至此，肖国伟逾期两月未交房租，应承担2015年1至3月期间的房租、物管及水电、煤气费用。二、涉案房屋漏水并非自然损坏，而是因肖国伟在租赁期间非法制造肥皂类化工品所致，其行为构成违约，应承担房屋的维修费用及违约金。三、一审法院判定李学杰退还肖国伟垫付的水费654.05元有误。肖国伟所提供的收条系伪造，且不能提供水费发票原件。综上，请求：一、撤销一审判决；二、依法驳回被上诉人肖国伟的一审诉讼请求，支持上诉人李学杰的反诉请求；三、由被上诉人肖国伟承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人肖国伟答辩称：房屋出现漏水情况后，肖国伟多次联系李学杰出面解决，但其不予配合，无奈之下肖国伟才搬离涉案房屋。水费654.05元系肖国伟垫付，有收条予以证实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人李学杰向法庭提交如下证据：一、证明。欲证明：房屋漏水发生于肖国伟租赁期间。二、情况说明、照片。欲证明：发生漏水事件后，物管公司联系肖国伟，其拒绝配合处理后物管公司才通知李学杰；李学杰系在肖国伟拖欠房租的情况下将门锁撬开。三、检测报告单。欲证明：李学杰就房屋漏水的原因委托相关机构进行了检测。经质证，被上诉人肖国伟对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性不予认可，并认为涉案房屋漏水原因与其无关。
被上诉人肖国伟向法庭提交如下证据：一、电子邮箱截图。二、名片。欲证明：双方协商涉案合同签订及安装防盗笼的相关事宜。三、医院治疗单一组。欲证明：肖国伟之妻于2014年8月至11月期间在保胎治疗，不可能损坏房屋。经质证，上诉人李学杰对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为，上诉人李学杰所提交证据一、二、三不符合证据有效形式，无法证实其主张，本院不予采信。被上诉人肖国伟所提交证据一、二、三与本案查明事实并无关联，故不予采信。
二审查明事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：一、肖国伟在履行合同过程中是否具有违约行为，肖国伟是否欠付李学杰房租及物管费等费用。二、李学杰是否应退还肖国伟电费654.05元。
本院认为：关于本案争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。依据上述约定，李学杰作为出租人，应保证涉案房屋在租赁期间能够正常居住使用，在房屋出现漏水等质量问题后，应负责房屋的修缮事宜。本案中，李学杰在房屋出现漏水且影响到下一层住户居住，进而导致肖国伟无法正常使用涉案房屋后，并未与承租人积极协商处理，亦未对房屋质量问题进行修缮，在此情况下，肖国伟搬离涉案房屋并不构成违约，一审法院判决本案房租及物管费计算至肖国伟搬离之日并无不当。李学杰主张肖国伟租住期间在涉案房屋内非法制造肥皂类化工产品致使房屋地面漏水，其行为构成违约，应承担相应违约责任。对此，李学杰未能就其主张提交有效证据予以证明，本院不予采信。
关于本案争议焦点二，依据肖国伟所提交收条，可证实肖国伟代李学杰支付水费654.05元，并将水费发票交与李学杰的事实，李学杰对此予以否认并无证据作证，本院维持一审的处理。
综上，上诉人所提上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费182元，由上诉人李学杰承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年十月十二日
书 记 员 吴 帅