广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2867号上诉人（原审原告）：郑冬梅，女，19XX年X月XX日出生，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：王凤科，广东定海针（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东康盛投资有限公司。住所地：广东省恩平市恩城锦江大道**号。法定代表人：何宁海。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。上诉人郑冬梅因与被上诉人广东康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2017）粤0785民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判为由康盛公司向郑冬梅支付违约金41941元；2.本案诉讼费用由康盛公司负担。事实和理由：一、一审判决对《商品房买卖合同》约定的违约金标准的调整毫无法律和事实依据，应予纠正，应当按约定的标准计算违约金。一审法院认为本案为商品房预售合同纠纷,则应遵守当事人的意思自治原则。只要合同双方的意思表示真实、具体、明确，且不违反法律、行政法规强制性规定，那么该意思表示就是合法有效的，对双方具有约束力。这是合同法规定的诚实信用原则当然之义。涉案《商品房买卖合同》关于迟延交付商品房的违约罚则是合同双方真实意思表示，庭审中康盛公司对此未提异议，该意思表示是合法有效的，对双方具有约束力的。一审判决对《商品房买卖合同》约定的违约金标准的调整明显违背了诚实信用原则，毫无法律和事实依据。一审判决认定康盛公司逾期交房的行为给郑冬梅造成的损失主要是银行利息或房屋租金的损失，无事实依据，做出“日万分之一”调整对郑冬梅是十分不公平的。本案并非侵权责任纠纷，不应根据所谓“实际损失”实行所谓填平原则，且违约金由“日万分之五”调整到“日万分之一”，显失公平。涉案《商品房买卖合同》是格式合同，所有约定是康盛公司事先准备好的，郑冬梅只是签名。康盛公司作为职业房地产商对自身从事行业的风险有着十分成熟的专业预判能力，对于自身违约责任承受力应有十分的自信。一审法院的“调整”过于体贴、热心，以致伤及无辜。康盛公司也没有证据证明郑冬梅请求其支付的违约金过高，康盛公司应当对自己提出的主张承担不利的后果。一审法院判决的相关标准、数据来源等未有权威机关公布数据予以佐证，没有对“已付购房款的日万分之一”作出详细的说明，缺乏公信力，因此请求支持康盛公司向郑冬梅按已付购房款的日万分之五支付逾期交楼违约金。二、一审法院对天气因素导致康盛公司延期交房的天数认定不当，康盛公司不存在延期交房的事由。郑冬梅与康盛公司在签订《买卖合同》当日，一并签订《补充协议书》。一审法院认为康盛公司可应当根据本案《补充协议书》上的第五条关于交付期限的第2.4款的约定顺延交房的天数39天，郑冬梅认为上述条款无效。《补充协议书》上的第五条第2.4款是康盛公司作为开发商为出售商品房而预先拟定的条款，并不是针对某位购房者或者某个具体合同拟定的，而是为某一类交易多次重复使用，反映出该条款具有适应大规模重复性交易的特点，明显具有格式条款性质，应当被认定为格式条款。其次，郑冬梅对康盛公司签订的《商品房买卖合同》中对买受人违约责任、出卖人违约责任、交付期限均已作出明确的约定，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。若根据《补充协议书》上的第五条第2.4款约定，可以视为顺延交房的理由，实际上是减轻了应当由康盛公司承担的逾期交房的责任，加重了郑冬梅的责任，有失公平，因此应当认定《补充协议书》上的第五条第2.4款无效。康盛公司确实因为天气因素停止施工，或延期交房，应当在交付期限届满前告知郑冬梅，且作出台账记录予以证实。因此，康盛公司不存在延期交房的事由，确认本案康盛公司迟延交房189天。康盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑冬梅没有证据证明其实际损失，故违约金应根据法律的规定予以调整，一审判决认定将恶劣天气作为延期交房的理由符合合同约定及施工实际。郑冬梅向一审法院起诉请求：1.判令康盛公司向郑冬梅支付逾期交房违约金41941元（从2015年10月31日起计至2016年5月6日止，合计189日，每日按已交付房价款443816元的万分之五计算）；2.一审案件诉讼费用由康盛公司承担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、广东康盛投资有限公司应在一审判决生效之日起十日内向郑冬梅支付逾期交楼违约金6657.24元；二、驳回郑冬梅的其他诉讼请求。如果广东康盛投资有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费424元，由郑冬梅负担341元，广东康盛投资有限公司负担83元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对郑冬梅的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：一、双方当事人约定的违约金标准是否过高，应否予以调整；二、天气因素能否作为康盛公司延期交房的免责事由。具体评析如下：一、关于双方当事人约定的违约金标准是否过高，应否予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽然康盛公司与郑冬梅约定了违约金的计算标准，但如果约定的违约金过分高于造成的损失的，康盛公司可以请求减少，而康盛公司在一审期间已经同时提出无需支付违约金和违约金计算标准过高的抗辩主张，且违约金标准用于确定违约金数额，故一审法院根据当事人的请求及合同法的上述规定对违约金标准进行审查并无不当，本院予以确认。由于双方当事人选择继续履行合同，则郑冬梅的损失主要为利息或租金损失。就利息损失而言，日息万分之五的违约金标准已经超过中国人民银行的罚息标准，而郑冬梅在本案中也未提供证据证明其实际损失。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合考量当地的同地段同类房屋租金水平、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，从公平合理及衡平双方当事人利益角度出发，酌定本案的违约金标准为已付购房款的每日万分之一并无不当，本院予以维持。郑冬梅关于本案非侵权责任纠纷、不应实行填平原则及一审法院调整双方约定的违约金标准违反了诚实信用原则的主张，缺乏理据，本院不予支持。二、关于天气因素能否作为康盛公司延期交楼免责事由的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第一点约定，如遇不可抗力致延期交付的，康盛公司应当履行通知义务，但第二点又另行约定，准许康盛公司按照《补充协议书》第五条的规定据实延期，其中关于高温雨水天气的延期条款并未约定通知义务。因此，康盛公司以雨水和高温天气作为延期抗辩的理由，符合涉案合同约定。虽然上述条款为康盛公司提供的格式条款，但内容并未违反法律的强制性规定或显失公平，也不存在减轻康盛公司的责任而加重郑冬梅的责任的情形，故一审法院在核查涉案房屋竣工验收合格之前的雨水、高温天气情况基础上，依约扣减部分可以免责的天数，处理并无不当，本院予以维持。郑冬梅主张《补充协议书》第五条第2.4款属无效条款，理据不足，本院不予支持；另郑冬梅主张康盛公司应当履行通知义务及作出台账记录，不符合双方合同约定，其据此主张不予延期的理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，郑冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由郑冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 熊昌波审 判 员 谢敏忠审 判 员 梅晓凌二〇一七年十一月七日法官助理 林 愈书 记 员 谭秀萍薛佩珠