上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第658号
原告上海博锦房地产开发中心有限公司。
法定代表人李滨，该公司董事长。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告蔡丽萍。
委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告蔡丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海博锦房地产开发中心有限公司的委托代理人程安卿，被告蔡丽萍及其委托代理人陈春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司诉称，2009年11月6日，原、被告签订租赁合同，合同约定：原告将其某商业街位于上海市某路2000弄89号1-2层房屋出租给被告。该房屋的租期自2009年11月10日至2014年11月9日止。该房屋租金每年为人民币（以下币种相同）55，056元。租金前两年不变，以后每年租金在前一年基础上上调5%。支付方式为：租金按每三个月为一期于前一季度最后一个月25日前支付。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的1%支付滞纳金。被告自2010年6月20日起无故拖欠租金，经原告催告，被告仍未履约。被告在租赁期内拖欠租金行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告搬离承租房屋；3、判令被告支付原告拖欠自2010年6月20日起至2013年3月17日租金151，404元；4、判令被告支付原告违约金4，588元；5、判令被告支付原告滞纳金20，000元；诉讼中，原告合并第4、第5项诉请，主张要求被告支付原告违约金以24，588元计。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2009年11月6日原、被告签订的租赁合同一份，证明原告与被告之间存在就涉案房屋的租赁合同关系。
被告对该份证据经质证后认为，对合同真实性无异议。
2、2012年3月30日催款通知书一份、特快专递详情单一份，2013年3月6日解除通知书一份，证明原告向被告催款的事实。
被告对该组证据经质证后认为，催款通知书被告并未收到，2013年3月6日的特快专递的函件被告也未收到。
3、2014年3月6日邮寄凭证一份，证明原告于2014年3月6日将有关案件的诉状材料邮寄至法院。
被告对该份证据经质证后认为，不认可该份证据，无法证明就是本案案件的诉讼材料。
3、2010年4月付款通知书一份，2012年3月6日向被告发出的邮件一份，证明原告向被告催款的事实。
被告对该组证据经质证后认为，2010年4月的付款通知书上的签字不是被告所签；2012年3月6日的单据上写的是查无此人，说明该份邮件并未送达。
被告蔡丽萍辩称，对于诉请1，被告同意解除合同。对于诉请2，2013年3月18日原告采取措施强行将被告赶出系争商铺。主张租金的诉讼时效为一年，原告的诉请已经超过一年，故应不予认可；另原告的行为造成了被告的严重损失，故被告不同意支付租金；原告将违约金与滞纳金诉请合并，对此被告认为该项主张无法律依据，同时在合同履行过程中，原告过错在先，故被告不同意支付违约金。
被告蔡丽萍向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、照片一组，证明被告承租房屋之后，进行了装修，投入了不少装修款，现由于原告违约，造成了被告方的损失，总计被告房屋装修了150，000元-160，000元左右。被告要求按照每平方米1，000元的标准向原告主张装修损失费用。
2、（2013）闵民五（民）初字第2001号民事判决书一份，证明原告在合同履行过程中存在虚假宣传、夸大承租地段商业价值，使得被告在承租后进退两难。
原告对该组证据经质证后认为，原告对证据1、2经质证后，原告同意按照500元每平方米的标准进行补偿，但要求考虑到房屋装修的折旧，最后希望法院酌情处理。
3、宣传册一份，证明原告存在不实宣传的事实。
原告对该份证据经质证后认为，不予认可，这些并非原告公司的宣传册。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2009年11月6日由原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1、租赁位置及建筑面积。甲方将其合法拥有的某商业街出租给乙方使用，座落于上海市某路2000弄89号1-2层；该场地建筑面积为116.02平方米；2、租赁用途。乙方承租该场地后，应合法使用该场地，并须于本合同签订之日起60日内在上海注册成立预先核准的企业名称一致的企业法人或者其他经济主体（下称实际承租方）。实际承租方成立后，应承接乙方在本合同项下的权利和义务，依法在该场地内经营童装，乙方经营商品、提供服务的品牌为小赛兔童装，乙方的字号为小赛兔童装。乙方同意与实际承租方就本合同项下义务的履行向甲方承担连带责任。3、租赁期限及续租、转租。该场地的租赁期限为5年，自2009年11月10日至2014年11月9日。免租期为2009年11月10日至2009年12月19日。甲方应于2009年11月10日将场地实际交付给乙方。4、租金及支付方式。甲方同意，该场地的租金每年为55，056元，即每月4，588元。租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%，付款方式不变。租金自2009年12月20日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。首季度租金13，764元应于签订本合同之日支付。甲方在收到租金后应开具相应的票据给乙方。4、保证金。为确保乙方安全使用该场地、保证本合同实际有效地履行，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金4，588元。任何情况下，乙方不得将保证金转让或作为对第三方债务的担保或以其他方式使用。在租赁期限内，乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、水、电费、滞纳金、违约金等费用的，甲方有权在保证金内予以扣除，乙方应自甲方扣除之日起五日内予以补足。同时，上述保证金的扣除不影响甲方向乙方继续追索拖欠费用并要求赔偿；在租赁期限内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方除承担本合同约定的滞纳金外，甲方还有权按照本合同第二十条第3款的约定追究乙方的违约责任；租赁期限届满或本合同提前解除的，在乙方如约将租赁场地交还甲方并履行完毕其在本合同项下的全部义务及责任之日起9日内，甲方应将保证金无息退还给乙方。同时，若乙方有任何欠付款项，甲方有权从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。若保证金已抵扣乙方的上述有关付款，则甲方应将剩余的保证金予以退还；5、违约责任。如乙方未按约足额支付任何租金、物业管理费、保证金及其他任何应付款项（包括乙方对任何第三方的应付款项），每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金；逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；乙方若违反本合同第七条第2款的约定，则每逾期不足一日，乙方应向甲方支付应补足金额1%的滞纳金，逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。
嗣后，租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告接收房屋后对房屋进行了装修，用于经营童装销售，并向原告支付了租赁押金4，588元。此后被告向原告支付租金至2010年3月20日止。期间，由于被告向原告承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与原告反映试图寻求解决方案但均无果。后被告再未向原告支付租金。2012年3月30日，原告向被告于租赁合同上留存的联系地址发函，要求被告支付自2010年6月20日起至2012年3月20日止拖欠的租金111，794元，滞纳金264，970.12元。2013年3月6日，原告再次向被告于租赁合同上留存的联系地址发函要求解除合同，并要求被告支付拖欠租金、水电费及物业管理费等款项。该二份函件被告认为其均未收悉。
另查明，被告经营至2013年3月17日，于同年3月18日停止经营，搬离了系争租赁房屋。
另再查明，本案审理过程中，原、被告双方为节省诉讼成本、避免讼累，均同意对涉案房屋内被告所投入的装修不再委托相关部门进行评估，而由法院在原、被告所提费用范围之间进行酌定。被告提出对于当初的房屋装修价值同意按1，000元／平方米作为标准，原告提出对于当初的房屋装修价值同意按500元／平方米作为标准，并按照每年20％进行折旧。现经本院酌定涉案房屋的装修残值为31，325.40元。
本院认为，涉案租赁合同系协议各方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。被告作为承租人理应按约支付相应的租金给原告。本案中，因原告在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成承租人入驻营业后经营状况不良。原告对此情况疏于管理，又承租人无法联系原告反映上述情况，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（本院审理的多起案件中，承租人均提出了上述问题）。显然，被告未按约支付租金的行为与原告在招商时的不实宣传存在一定的因果关系，即被告未按约支付租金系事出有因。同时考虑到原告于2013年3月18日采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，以及被告已撤离承租场所的事实，本院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了《租赁合同》。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，原告主张其曾于2012年3月30日向被告发送催讨函件、于2013年3月6日向被告发送解除函，但被告认为其并未收到2012年3月30日的催讨函及2013年3月6日的解除函，但本院注意到原告依据被告于租赁合同中留存的地址（即被告户籍地址）邮寄函件，已尽其权利主张之途径，但毕竟原告无其他证据证明其曾经向被告主张过2010年6月20日至2011年3月30日期间的租金，因此该时段的租金已过诉讼时效，本院不予支持。对余下2011年3月31日至2013年3月17日期间的租金，本院根据当事人的过错责任及平衡双方之间的利益，酌定由被告按50％比例计付，即被告按2，294元／月的标准向原告支付租金。
关于原告主张的违约金诉请，被告认为计算标准过高，要求予以调整，现因被告未按约支付租金系事出有因，本院酌情由被告向原告支付违约金10，000元。关于被告提出的装修损失问题，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由原告按70%的比例予以补偿，即原告承担21，927.78元。至于被告支付的租赁保证金4，588元，被告应于原告结清相关费用后予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第（三）项之规定，判决如下：
一、原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告蔡丽萍于2009年11月6日签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；
二、被告蔡丽萍于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区某路2000弄89号1-2层归还给原告上海博锦房地产开发中心有限公司；
三、被告蔡丽萍支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金55，056元；
四、被告蔡丽萍支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司违约金以10，000元计；
五、原告上海博锦房地产开发中心有限公司退还被告蔡丽萍租赁保证金4，588元；
六、现上海市闵行区某路2000弄89号1-2层房屋的装饰装修归原告上海博锦房地产开发中心有限公司所有，原告上海博锦房地产开发中心有限公司支付被告蔡丽萍装修损失补偿款21，927.78元；
上述第三、四、五、六项条款相抵后，被告蔡丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司款项以38，540.22元计；
七、驳回原告上海博锦房地产开发中心有限公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取计1，909.92元，由原告上海博锦房地产开发中心有限公司负担954.96元，由被告蔡丽萍负担954.96元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年九月十二日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效为一年：
……
（三）延付或者拒付租金；