北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04605号
上诉人（原审被告）北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。
被上诉人（原审原告）杨蒙，女，1972年4月11日出生。
委托代理人臧改子（杨蒙之母），1943年9月26日出生。
上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，杨蒙起诉至原审法院称：2013年7月5日，我与爱家营公司续签了租赁合同，约定租赁期限自2013年8月29日至2014年8月28日。合同履行2个月后，爱家营公司以我未交供暖费为由，拒付租金。2014年3月，我的母亲起诉至法院，要求继续履行合同，支付租金。在开庭时证实爱家营公司不履行合同，严重违背合同在前。法官当庭核实我房屋所在的小区未实行办理供暖卡一事，供暖并未停止。在签约第1年时，爱家营公司偷拿东西，给我造成很大损失。根据合同约定，爱家营公司应负担供暖费、物业费。现我起诉至法院，要求判令爱家营公司支付房屋租金64000元；违约金12800元；赔偿丢失的物品和损坏的物品损失13920元；支付供暖费、物业费共计9318.02元并承担诉讼费用。
爱家营公司辩称：我公司与杨蒙为委托关系，并非房屋租赁关系；合同约定杨蒙承担供暖费和物业费，由于杨蒙的原因未按时支付供暖费，未能及时供暖，使委托合同无法实现房屋对外出租的目的；杨蒙违约在先，因此不存在杨蒙所说第二项诉请；房屋已于2014年8月29日收回，双方认可房屋状况，并没有物品丢失情况；根据合同约定杨蒙应承担供暖费，故我公司不同意交纳；房屋钥匙杨蒙已收回；房屋空置至2014年8月29日是因杨蒙未按时交纳供暖费导致供暖不及时使房屋无法居住，杨蒙应承担相应后果。杨蒙于2014年3月起诉时，我公司表示房屋随时交付，但杨蒙拒绝接收，因此，2013年11月至2014年8月的租金损失，杨蒙应自行承担。我公司只同意赔偿损坏的物品损失500元，不同意杨蒙其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：杨蒙与爱家营公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。双方在履行合同的过程中，爱家营公司以由于杨蒙的原因未按时支付供暖费，未能及时供暖，致使房屋无法出租为由，拒不支付房屋租金，但爱家营公司未向法院提供供暖公司停止供暖的证据，故爱家营公司违约。现杨蒙要求支付租金和违约金的请求，理由正当，法院予以支持。杨蒙要求赔偿丢失的物品损失的请求，因其未向法院提供证据，法院不予支持。杨蒙要求赔偿物品损坏的损失，因其不要求鉴定，故法院予以酌定。杨蒙要求爱家营公司支付供暖费、物业费的请求，没有依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月判决：一、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内给付杨蒙房屋租金六万四千元；二、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内支付杨蒙违约金一万二千八百元；三、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿杨蒙物品损失一千元；四、驳回杨蒙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，爱家营公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定我公司与杨蒙之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》为《房屋租赁合同》与事实不符。我公司与杨蒙之间是委托代理关系，而非租赁关系。2、一审法院忽略与案件相关的重要事实，未对杨蒙在履行合同时擅自变更联系地址进行查明。涉诉房屋需要杨蒙配合协商供暖费事宜时，我公司无法与杨蒙取得联系，导致损失扩大，杨蒙应当对损失扩大的部分承担责任。3、一审法院对2014年3月杨蒙之母起诉我公司一案内容的采纳有所偏颇，忽略我公司在诉讼过程中多次重申要求杨蒙收回房屋的事实。4、我公司在一审中提供了供暖公司停止供暖的证据，足以证明杨蒙在合同履行过程中怠于履行义务，致使损失扩大。5、我公司在履行合同过程中，积极联系杨蒙处理供暖费事宜，但杨蒙拒绝配合，因此杨蒙违约在先。据此，爱家营公司请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回杨蒙的诉讼请求，并由杨蒙承担一、二审诉讼费用。杨蒙对一审判决有意见，但未向本院提起上诉。
经审理查明：北京市×××1103号房屋（以下简称涉案房屋）系杨蒙名下所有的房屋。2012年8月18日，委托人（甲方）臧改子与租赁代理机构（乙方）爱家营公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》及《﹤北京市房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》，约定：房屋坐落在×××1103号；用途居住，房屋1室1厅，出租代理期自2012年8月18日至2013年8月17日；租金标准每月5800元；出租代理期内甲方不承担与房屋有关的下列费用1、2、3、4、6、9、10；（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用×，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用由甲方负担；乙方未按约定划付租金达30日以上，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。在出租代理期限内，甲方或乙方单方面提前终止合同的，应提前10日书面通知对方，并由双方协商解约时间，如果任何一方单方面解除合同，应当按照月租金标准的200%向对方支付违约金。2013年8月，双方续签了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期自2013年8月29日至2014年8月28日，房屋租金为变更为每月6400元，其他约定未变。爱家营公司已支付2013年8月29日至2013年10月31日的租金，未支付2013年11月1日至2014年8月28日的租金。
另查：2014年3月，杨蒙之母臧改子以其名义诉至北京市东城区人民法院，要求继续履行合同；给付房屋租金；支付违约金。经审理，北京市东城区人民法院以主体不适格，裁定驳回了臧改子的起诉。
本案审理过程中，爱家营公司主张其不交纳租金的原因系杨蒙未按时交纳供暖费，导致涉案房屋停止供暖，但未就供暖公司因杨蒙未交供暖费而停止供暖的事实提供证据。杨蒙称涉案房屋已经有2年没有交纳供暖费，但不交纳供暖费并不影响房屋的正常供暖。
以上事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》及《﹤北京市房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》、《房屋产权证》、发票、交易凭条以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杨蒙与爱家营公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及《﹤北京市房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，杨蒙将涉案房屋交付爱家营公司，爱家营公司理应按时向杨蒙交纳租金，但自2013年11月1日至2014年8月28日，爱家营公司未向杨蒙支付租金，已经构成根本违约。原审法院根据双方合同的约定，判决爱家营公司向杨蒙支付欠付租金及违约金，并无不当，本院予以维持。杨蒙要求爱家营公司赔偿物品损坏的损失，因其未要求鉴定，一审法院酌定爱家营公司赔偿杨蒙物品损失1000元亦无不妥。
爱家营公司主张其未按时交纳租金的原因在于杨蒙未交纳供暖费，导致涉案房屋停止供暖，但其未就供暖公司因杨蒙未交供暖费而对涉案房屋停止供暖的事实提供证据，故本院对该主张不予支持。爱家营公司主张其于2014年3月就2要求杨蒙收回涉案房屋，但杨蒙拒绝收回，故杨蒙应当对损失扩大部分承担责任。本院认为，按照双方合同约定，如果爱家营公司主张解除合同，应提前10天书面通知杨蒙，但爱家营公司在合同履行期间并未按照合同约定的方式主张解除，故本院对于爱家营公司的上述主张亦不予支持。
综上，爱家营公司的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1165元，由杨蒙负担165元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担1000元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1745元，由北京爱家营企业管理有限公司负担负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年五月八日
书 记 员 王若净