甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第608号
上诉人（原审被告）冯刚刚。
委托代理人刘国军，甘肃凌东律师事务所律师。
委托代理人侯博山（系冯刚刚姨夫）。
被上诉人（原审原告）王会军。
委托代理人王斌，甘肃环江律师事务所律师。
上诉人冯刚刚因与被上诉人王会军房屋租赁合同纠纷一案，不服环县人民法院（2015）环民初字第1185号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯刚刚及其委托代理人刘国军、侯博山与被上诉人王会军及其委托代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年12月份，王会军就其承租的杨某某的门面房对外贴出转租告示，冯刚刚通过该告示的预留电话联系王会军，双方就该房屋达成口头租赁协议，租赁面积为76平方米，租期一年，年租赁费59280元。2014年2月27日，冯刚刚通过甘肃省农村信用社向王会军汇款106100元，其中包含2013-2014年度房屋租赁费59280元，王会军未出具收条。
2014年12月15日，王会军、冯刚刚再次就之前租赁的房屋签订书面租赁合同一份，约定租期为一年，租金每年59280元。后因冯刚刚拒绝向王会军支付租赁费，王会军同出租人杨某某之子杨某前去索要，冯刚刚向杨某支付租赁费20000元。2015年5月16日，出租人杨某某之子杨某向冯刚刚出具2015年度房屋租赁费40000元的收条一份。下欠19280元冯刚刚至今未付。
原审法院认为：王会军、冯刚刚之间就房屋转租达成的口头、书面租赁协议，系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律的保护。合同成立后，王会军依约履行了交房义务，冯刚刚应依约履行合同确定的付款义务，现在冯刚刚未按约支付租赁费，已构成违约，故王会军要求冯刚刚支付剩余房屋租赁费的请求依法应予支持。庭审中，王会军提出解除合同，并要求冯刚刚立即归还房屋，因该租赁合同尚未到期，且不存在法定解除事由，故对王会军的诉求依法不予支持。冯刚刚辩称其已付清全部租赁费，但在庭审中未能提供其已足额支付2014年12月15日至2015年12月15日期间租赁费的相关证据，故对其辩解理由不予支持。冯刚刚辩称其向王会军汇款106100元，其中59280元为2014年度的房屋租赁费，剩余46820元系王会军向其借款。对于2014年度房屋租赁费59280元，王会军在庭审中予以认可，应予支持。王会军称剩余的46820元系当时冯刚刚支付的房屋装修费及押金，因王会军、冯刚刚尚未就房屋装修花费账务进行结算，其应在账务清算后另行主张。冯刚刚辩称该剩余款项系借款，鉴于冯刚刚在签订租赁合同时未提出用借款抵顶租赁费及在2015年继续支付租赁费的事实，其辩解理由不符合情理，且其在庭审中未能提供证据证明该笔钱系借款，故对其辩解理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决由冯刚刚于判决生效后十五日内支付拖欠王会军的房屋租赁费19280元。案件受理费532元，由冯刚刚负担。
冯刚刚不服上述判决，上诉称：2014年2月，其与王会军口头议定：其借给王会军10万元用于装修门面，王会军将门面装修好后租给其开牛肉面馆，租金用借款抵顶。同年2月27日，其将106100元转到王会军账户，4月15日，其又应王会军要求支付装修工人现金25832元。2015年5月16日，又应王会军要求，支付杨某房租费40000元。王会军称对其借款以后再算，以上王会军与房主合伙诈骗其现金171932元，除其应支付的19个月（自2014年5月15日至2015年12月15日）房屋租赁费93860元，王会军应归还其78072元；认为王会军与其签订的合同属无效合同；要求王会军承担本案诉讼费用。
被上诉人王会军答辩称：一审判决认定事实清楚无误，审判程序合法，要求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人冯刚刚申请证人刘某某（冯刚刚之妻）出庭作证，并提供证人任某某（“鼎香牛肉面”馆雇员）个人证明1份、其他无收款人署名的装修费流水清单2张、2014年4月15日水电费入库单一份。以上证据经庭审质证，被上诉人王会军均提出异议，认为上述证据均非新的证据，上诉人应在一审举证期限内出示证据而未出示，其已放弃举证的权利。证人刘某某出庭证实王会军与冯刚刚是2014年正月十五（阳历2月14日）以后谈论租房事宜，当时口头约定由王会军承担租赁房屋装修费用，冯刚刚已垫支租赁房屋装修费2万多元。并证实在2014年12月15日签订书面租赁合同之前，冯刚刚支付了王会军一年的房屋租赁费59280元。经审查，对以上证人证实事实，非本案争议事实，其中已付一年房屋租赁费的事实王会军不持异议，关于冯刚刚是否垫支租赁房屋装修费及垫支数额的问题，与本案无关联性；关于上诉人提交的证人任某某个人证明及其他无收款人署名的装修费流水清单2张均为证实上诉人支付装修费情况，与本案无关联性；上诉人提交的2014年4月15日水电费入库单也与本案无直接关联，故对上述证据不予采信。
二审查明，王会军与冯刚刚的房屋租赁期限从2014年2月开始，其余查明事实与一审一致。当事人一审提交的证据均经过举证和质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、王会军与冯刚刚房屋租赁期限从何时起，冯刚刚是否已足额向王会军给付房屋租赁费；2、冯刚刚支付给王会军的106100元是否为借款。
关于王会军与冯刚刚房屋租赁期限从何时起，冯刚刚是否已足额向王会军给付房屋租赁费的问题。王会军陈述其是2013年腊月（阳历2014年1月份）贴出转租告示的，租赁期限从2014年1月开始，冯刚刚陈述租赁期限从2014年2月开始；一审庭审中，证人王某某证实其是2014年正月（阳历2月份）开始给王会军及冯刚刚装修房子。结合上述双方起诉、答辩意见、证人证言及冯刚刚给王会军2014年2月27日打款106100元的事实，双方租赁期限酌定从2014年2月15日开始计算较为客观。从2014年2月15日开始至2014年12月15日双方再次签订书面租赁合同时，租赁期间为10个月，2014年冯刚刚应付王会军房屋租赁费49400元，王会军实际收取冯刚刚租赁费59280元，多收取9880元。对于王会军多收取的租赁费应抵顶2014年12月15日至2015年12月15日的租赁费。2015年冯刚刚应付王会军房屋租赁费59280元，已付40000元，上年多付抵顶9880元，冯刚刚实际下欠王会军2015年房屋租赁费9400元。一审确认2014年冯刚刚应付王会军全年租赁费59280元有误，二审中予以纠正。
关于冯刚刚支付给王会军的106100元是否为借款的问题，冯刚刚称是其给王会军的借款，但未提交相关证据证实，一审对其辩解理由不予支持正确。王会军从冯刚刚给其汇款106100元中扣去一年房屋租赁费59280元，对下余46820元的性质双方说法不一，可另案主张，不属本案审理范围。
综上，原审判决认定双方之间的房屋租赁协议合法有效，冯刚刚未按约定支付租赁费构成违约，对王会军要求冯刚刚支付剩余部分房屋租赁费的请求予以支持正确。但原判确认冯刚刚应付王会军2014年全年租赁费59280元有误，二审中予以纠正。冯刚刚的其他上诉请求不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销环县人民法院（2015）环民初字第1185号民事判决；
二、由冯刚刚于本判决生效后十五日内支付拖欠王会军的房屋租赁费9400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1064元，由王会军负担532元，冯刚刚负担532元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金发
审 判 员 常雪峰
代理审判员 赵会娥
二〇一五年十月十四日
书 记 员 张 丽