江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0381民初174号
原告:韩文,男,1984年6月13日出生，汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨明华，江苏王军律师事务所律师。
被告:新沂市万恒置业有限公司,住所地新沂市市府东路北侧中石油加油站西侧。
法定代表人：李勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈士刚，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
原告韩文与被告新沂市万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告韩文的委托诉讼代理人王军、杨明华，被告万恒公司的委托诉讼代理人沈士刚、成凤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩文向本院提出诉讼请求：1.判令万恒公司为韩文办理房地产权属证书；2.万恒公司支付逾期办证违约金44564元〔其中商品房的违约金以474335元为本金，自2013年5月1日起；车库的违约金以97000元为本金，自2013年5月1日起，均按年利率（1+30%）×6%的标准，主张一年的违约金，以后违约金另行主张〕。事实和理由：2012年9月3日，韩文与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY35930），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积161.6平方米，单价2935.24元/平方米，总价款为474335元（其中首付款144335元，按揭贷款330000元）。2013年5月17日，韩文与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY41799），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××号车库，建筑面积25.18平方米，单价3852.26元/平方米，总价款为97000元。
上述两份合同第十二条均约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。韩文依约履行了上述两份合同约定的义务，付清了全部购房款及其他相关费用。但万恒公司严重违约，虽将房屋交付韩文使用，但至今未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致韩文无法办理房地产权属证书。依照法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
万恒公司辩称，一、万恒公司所销售的房屋未在合同约定期限内为韩文办理房屋权属证书是事实，但过错不在于万恒公司，系地方政府出台相关不合理政策，致万恒公司无法提交办证资料。二、万恒公司愿意协助韩文办证，且正在积极联系，现所有材料均已交到产权登记部门。三、双方对逾期办理产权登记有特殊约定，万恒公司不应向韩文支付违约金。
经审理查明：2012年9月3日，韩文与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY29411），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积161.6平方米，单价2935.24元/平方米，总价款为474335元（其中首付款144335元，按揭贷款330000元）。2013年5月17日，韩文与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY41799），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××号车库，建筑面积25.18平方米，单价3852.26元/平方米，总价款为97000元。
上述两份合同第十二条均约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条均约定，出卖人应当分别在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1项处理，第1项约定为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。第2项约定为买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金。
2012年9月4日，韩文缴纳501室商品房首付款144335元，万恒公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2012年9月5日，韩文缴纳房屋买卖契税14230.05元（计税金额474335元）。2013年5月25日，韩文缴纳车库购房款97000元。2013年6月17日，韩文缴纳车库契税2911.46元。韩文已办理了按揭贷款手续，万恒公司认可已收到全部购房款。
另查明：1.2012年9月25日，韩文接收402室商品房。2.2017年4月19日，万恒公司已将具备办证条件的资料交由新沂市不动产登记局备案，该局接收材料后，称在30个工作日内可以完成登记，目前涉案产权证书正在办理。
以上事实，有当事人的当庭陈述，韩文提供的商品房买卖合同书、预收购房款发票、契税发票、维修基金缴款凭证、物业服务协议书、新沂市供电公司告全体用户书复印件，本院依职权调取的新沂市不动产登记局出具的证明、新沂市马陵山物业服务有限公司出具的证明等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，韩文与万恒公司订立的两份商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
涉案商品房交付时间为2012年9月25日，根据合同第十五条约定，万恒公司应当在此后的360日内（即2013年9月20日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；韩文与万恒公司均未提供证据证明车库的交付时间，根据交易习惯，涉案车库交付时间应为2013年6月17日，万恒公司应当在此后360日内（即2014年6月12日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但万恒公司直到2017年4月19日才将资料交由产权登记机关备案，其行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。
万恒公司辩称，合同第十五条系对逾期办理产权证书的特殊约定，即按退房处理，万恒公司按已付房款的1%支付违约金，如不退房，万恒公司就不应支付违约金。对此，本院认为，根据合同约定，如万恒公司逾期交付办证资料，韩文享有要求退房的权利，但并非强制性义务；如韩文不退房，双方并未约定万恒公司是否支付违约金。万恒公司是否应当承担责任，应当按法律和司法解释的有关规定予以确定。故对万恒公司的抗辩理由，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；第二项规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。综合考虑涉案房屋的交付时间及产权登记机关办理登记所需30个工作日等情况，万恒公司应当向韩文支付违约金。根据韩文主张一年违约金的请求，万恒公司应支付违约金44564元〔474335元×（1+30%）×6%+97000元×（1+30%）×6%〕。为韩文办理权属证书，不是万恒公司应当履行的合同义务。故对韩文要求万恒公司为其办理房屋权属证书的请求，本院不予支持。韩文可向不动产登记机构申请办理房屋权属证书。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、新沂市万恒置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向韩文支付违约金44564元。
二、驳回韩文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费914元，由新沂市万恒置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 沈 双
人民陪审员 吴培法
人民陪审员 曹桂红
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 于昕冉