杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第717号
原告（反诉被告）：田霄燕。
委托代理人：董勍、张建齐。
被告（反诉原告）：陈祖贤。
被告（反诉原告）：方水娟。
陈祖贤、方水娟的共同委托代理人：王国章。
被告：杭州裕兴房产代理有限公司。
法定代表人：张裕兴。
委托代理人：陈鹤明。
原告（反诉被告）田霄燕为与被告（反诉原告）陈祖贤、方水娟被告杭州裕兴房产代理有限公司（以下简称裕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年3月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，田霄燕申请追加方水娟为本诉被告，陈祖贤、方水娟在举证期限内提起反诉，本院准许后进行合并审理，依法由代理审判员朱小琼适用简易程序于2009年4月23日公开开庭进行了审理，后因案件复杂，本院依法组成合议庭于2009年7月17日、2009年8月12日、2009年8月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田霄燕及其委托代理人董勍、张建齐，被告（反诉原告）陈祖贤、方水娟及其共同委托代理人王国章，被告裕兴公司的委托代理人陈鹤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）田霄燕起诉称：2008年12月9日，田霄燕经裕兴公司介绍与陈祖贤、方水娟签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定陈祖贤、方水娟将其所有的，位于杭州市西湖区古荡新村东14幢中单元202室（以下简称202室）房屋出售给田霄燕。同日，田霄燕、陈祖贤与裕兴公司签订《委托代理合同》一份，共同委托裕兴公司代为办理购房按揭等相关手续。合同签订后，田霄燕按约履行了相应合同义务，陈祖贤与裕兴公司将房屋相关资料交由上海八达房地产估价有限公司杭州分公司（以下简称八达公司）作估价评估，该公司于2008年12月16日作出《房地产抵押估价报告》，载明房屋建成年份为1989年。后田霄燕持该评估报告前往银行办理贷款，才知道房屋的实际建成年份为1984年，因不符合相关规定，不得办理公积金贷款。田霄燕认为，陈祖贤与裕兴公司曾明确该房屋可通过公积金贷款办理按揭，是用欺骗手段使其陷入误解，从而签订合同，造成田霄燕重大经济损失，故起诉要求判令：1、撤销田霄燕与陈祖贤、方水娟之间的《杭州市房屋转让合同》，陈祖贤、方水娟返还田霄燕购房款185000元，赔偿田霄燕损失（暂计为）4000元（按日万分之二点一计算，自2008年12月16日计至实际支付之日），裕兴公司承担连带责任；2、裕兴公司返还田霄燕中介费6000元、咨询服务费7988元、评估费2457元；并支付田霄燕违约金13988元；3、本案诉讼费由陈祖贤、裕兴公司承担。
被告（反诉原告）陈祖贤、方水娟答辩并反诉称：田霄燕与陈祖贤、方水娟签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，合同经双方签字后生效并履行，属有效合同。陈祖贤也已履行房屋交付义务。双方签订买卖合同前，田霄燕已查看过该房屋的三证，明确房屋的基本信息后才签订合同，故陈祖贤未有欺骗田霄燕关于该房屋的建成年份的事实。至于八达公司出具的评估报告中的年份问题，因评估的委托方是田霄燕，陈祖贤不知情。况且双方合同约定，如田霄燕未能通过公积金贷款，则无条件转为商业贷款。故田霄燕的诉讼请求无事实依据。根据双方的房屋转让合同，田霄燕应按约支付房款，现未能按期支付已构成违约。同时，因田霄燕提前入住该房屋，其应支付相应的房屋租金。故反诉要求判令：1、终止田霄燕与陈祖贤、方水娟签订的《杭州市房屋转让合同》，田霄燕赔偿陈祖贤、方水娟违约金60000元；2、田霄燕向陈祖贤、方水娟支付房租1060元、电费77.44元、水费11.10元、有线电视费21元，合计1169.54元；3、田霄燕拆除擅自对202室进行装修的设施，恢复房屋原状；4、本案的诉讼费用由田霄燕承担。
被告裕兴公司答辩称：1、田霄燕与陈祖贤、方水娟签订的房屋转让合同时已查看陈祖贤提供的202室房屋的三证，在充分了解该房屋的信息后才签订合同。在房屋转让合同第三条第三项约定，乙方同意在未能通过公积金贷款，无条件改为商业贷款，充分说明田霄燕明知该房屋的建成年份，如不能通过公积金组合贷款，也同意转为商业贷款，因此，签订该房屋转让合同不存在欺骗事实。2、裕兴公司根据三方签订的委托代理合同，委托事项是办理房产转让过户手续，但并不负责田霄燕与陈祖贤买卖合同是否应当履行及履行过程中的问题，裕兴公司在履行委托合同过程中没有违反合同约定，不应当支付田霄燕诉请的13988元违约金。3、房屋是由田霄燕委托八达公司进行评估的，评估报告和发票也均明确申请人系田霄燕，建成年份的差异与裕兴公司无关。裕兴公司也未隐瞒房屋建造年份的情况，对能否通过公积金贷款，裕兴公司也无责任。故请求依法驳回对裕兴公司的诉讼请求。
对陈祖贤、方水娟的反诉，田霄燕答辩称：陈祖贤在签订房屋转让合同时，故意隐瞒房屋真实建造年份的事实，致使田霄燕误解与其签订合同，该合同是可撤销的合同。故原合同关于违约金的约定是无效的，田霄燕不存在违约行为，不存在支付违约金的义务。同时，入住诉争房屋产生的水电费等，也是因陈祖贤的过错造成，不应由田霄燕承担。田霄燕入住202室后，经陈祖贤允许对诉争房屋进行装修的，并非擅自对房屋装修。综上，请求驳回陈祖贤、方水娟的反诉请求。
为证明自己的主张，田霄燕提供了以下证据：
1、《杭州市房屋转让合同》，证明田霄燕与陈祖贤、方水娟之间的合同关系及相应权利义务。
2、《委托代理合同》，证明田霄燕、陈祖贤与裕兴公司之间的委托代理合同关系及相应权利义务。
3、收据、发票，证明田霄燕履行了相应合同义务。
4、《估价报告书》，证明裕兴公司经手办理的评估报告所载相关信息情况。
5、房产证，证明202室房产证所载相关信息情况。（复印件）
6、录音材料及光盘，证明田霄燕与方水娟、裕兴公司工作人员等通话内容证实了陈祖贤与裕兴公司隐瞒房屋建成年份实情的事实。
7、电话记录单，证明田霄燕与有关人员通话的事实。（复印件）
8、《监督支付协议》，证明陈祖贤将田霄燕购房自筹款185000元私自划走属违约行为。
9、水电表度数记载，证明田霄燕于2009年1月1日搬出202室时由陈祖贤书写的水电表度数，其中并不涉及房租。
对田霄燕提供的证据，陈祖贤、方水娟质证后认为，对证据1、2、3均无异议。证据4，系田霄燕委托八达公司评估，《估价报告书》记载的建造年份与房产三证记载不一致，对此，陈祖贤不知情。对证据5有异议，与陈祖贤提供的房产证原件不符。对证据6、7中方水娟的通话的真实性无异议，但合法性、关联性均有异议，该录音违反法律禁止性规定，不能作为证据使用，且电话录音中田霄燕有欺诈、引诱、套取对方语言的行为，内容上也不符合客观事实。对证据8的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据9有异议。
裕兴公司对田霄燕提供的证据质证后认为，对证据1、2无异议。对证据3中的发票无异议，对其中八达公司出具的收据恰恰可证明房屋评估系田霄燕自己委托。对证据4无异议，因系田霄燕自行委托八达公司进行评估，对评估结果及评估过程裕兴公司不知情。对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，根据房产证记载的房屋建造年份看，田霄燕系明知诉争房屋于1984年建造。对证据6、7证明程兰芳系裕兴公司员工，且其通话的真实性予以认可，但对该录音证据的合法性、关联性有异议。对证据8无异议。对证据9有异议。
陈祖贤、方水娟为证明自己的主张，提供以下证据：
1、《杭州市房屋转让合同》，证明田霄燕与陈祖贤、方水娟签订的合同系双方真实意思表示，合同约定剩余房款40万元，田霄燕如未能通过公积金贷款，无条件改为商业贷款的事实。
2、收件凭证，证明裕兴公司于2008年12月9日收到陈祖贤房产三证原件的事实。
3、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证，证明202室房屋的相关信息，其中地块编号为440684，证明房屋建成年份是1984年。
4、房地产抵押估价报告和致委托方函（复印件），证明评估委托方是田霄燕，对2008年12月16日的委托评估程序陈祖贤并不知情。
5、银行汇票和存折，证明陈祖贤收到田霄燕首付房款185000元的事实。
6、房租和水电费发票，证明合同生效后，因田霄燕要求入住诉争房屋，由此产生自2008年12月13日至2009年1月1日的租金及水电费。
7、报纸一份，证明田霄燕与陈祖贤之间纠纷的相关新闻报道，并未涉及与本案诉争房屋可通过公积金贷款及房屋建造年份的事实。
本院依据陈祖贤、方水娟的申请，依法调取了诉争房屋委托八达公司评估的委托书，其中委托人由田霄燕签字。
陈祖贤、方水娟提供的证据，田霄燕质证后认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3中房产证、土地证的真实性无异议，但该原件中的编号与房屋建造年份的关系，非专业人士根本无法判断。对证据4的真实性无异议，虽委托人为田霄燕，但不能证明委托评估的实际经办人是田霄燕。对证据5的真实性无异议，可以证明裕兴公司未经田霄燕通知，违约将款项付给陈祖贤。对证据6，无相应的房租合同及租金发票证明房租费的产生，其提供的2009年1月1日的收条中“20天×53=1060元”系陈祖贤事后自行添加，与田霄燕提供的证据9不一致；水电费发票真实性无异议，但对1月1日搬离后的费用不应由田霄燕负担。对证据7的真实性无异议。对本院调取的证据，田霄燕质证认为对委托申请系其签字无异议，但具体委托事项系裕兴公司所为，其不知情。
裕兴公司对陈祖贤、方水娟提供的证据质证后认为，对证据1、2、3、4、5、6均无异议，对证据7的新闻报道与裕兴公司无关。对本院调取的证据无异议。
陈祖贤、方水娟对本院调取的证据无异议。
裕兴公司在举证期限内没有提供证据。
本院对当事人提供的上述证据，认证如下：对田霄燕提供的证据1、2、3、4、8的真实性予以认定；证据5系复印件，且与原件不符，本院不予认定；证据6、7作为视听资料，本院将结合其他证据予以认定；证据9陈祖贤、方水娟有异议但未能提供相应的反驳证据证明，本院认定其真实性。对陈祖贤、方水娟提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以认定；证据6田霄燕认为与其提供的证据9不一致，故不予认可，本院认为，两份证据内容虽不同，但田霄燕认可该证据的签名，又未提供其他有效证据证明该证据部分文字系事后添加，故本院认定其真实性；证据7与本案无关联性，不予认定。
根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
2008年12月9日，田霄燕与陈祖贤、房屋共有权人方水娟签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定陈祖贤、方水娟将其所有的202室房屋出售给田霄燕，房屋转让总价为585000元。付款方式为，田霄燕在合同签订之日起五个工作日内，将首付房款185000元打入保证金帐户，并在签订完毕个人借款合同五个工作日内转付陈祖贤。其余房款向中国建设银行进行组合贷款，如未能通过公积金贷款，则无条件转为商业贷款。田霄燕在接到银行通知后，必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同。在放款银行将贷款打入保证金帐户且田霄燕的房屋所有权证、契证及他项权证办理完毕后五个工作日内将400000元转付给陈祖贤，陈祖贤将房屋物业交割清楚并交房给田霄燕。逾期付款、逾期交房的违约责任为从合同规定的履行最后期限的第二天至实际履行之日止，按月利息1%计算违约金。如逾期超过5天，则违约方应支付违约金60000元，并对实际损失与违约金的差额据实赔偿。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，田霄燕与陈祖贤作为共同委托人，与裕兴公司签订《委托代理合同》，共同委托裕兴公司办理202室的转让过户手续，裕兴公司承诺在产权登记受理之日及代收费用齐全之日起50个工作日内，为双方办妥产权过户手续。后陈祖贤、方水娟与田霄燕、裕兴公司、中国建设银行股分有限公司杭州西湖支行（以下简称西湖支行）四方共同签订《监督支付协议》（保证金帐户方式），约定田霄燕将购房自筹款185000元以及经西湖支行审核同意并取得《他项权利证书》之后向其发放的借款40万元划入裕兴公司在西湖支行开立的保证金专户，委托西湖支行对专户内资金监管，并不可撤销地授权西湖支行根据裕兴公司出具的《支付通知书》将监管资金划入陈祖贤在建设银行的帐户。以上合同签订后，田霄燕于2008年12月9日日作为委托人在八达公司评估委托书上签字，2008年12月15日将房款185000元、中介费6000元支付给裕兴公司，并于同日交纳评估费2457元，该款由八达公司出具相应的收款收据。次日，田霄燕又支付给裕兴公司咨询服务费7988元。2008年12月16日，八达公司出具（2008）FD－2948号《房地产抵押估价报告》，载明委托方为田霄燕，估价对象为202室，竣工年份为1989年，房屋类别为房改房，估价结果为人民币58.5万元。评估所依据的系委托方提供的房屋所有权证及土地使用权证的复印件，但两证复印件均与证件原本有差异，在房屋所有权证及土地使用权证所附的房屋分层分户平面图中，均有编号440684，而房产证的复印件中没有编号，土地使用权证复印件中只有编号4406。2008年12月17日，陈祖贤收到房款185000元。2008年12月13日，田霄燕提前入住202室，并在该房屋安装了两个防盗窗，后因纠纷于2009年1月1日搬出交还给陈祖贤。同日，经田霄燕签字确认居住20天，房租1060元，水费9.25元，电费77.44元，有线电视费21天，共计1167.69元。2009年8月12日，田霄燕同意陈祖贤、方水娟将诉争房屋出租收益。
另查明，陈祖贤与方水娟系夫妻关系，202室系夫妻共同财产。
本院认为，本案的争议焦点在于陈祖贤、方水娟与裕兴公司是否隐瞒诉争房屋的建成年份，共同欺骗田霄燕，导致田霄燕的重大误解根据生活常理，田霄燕作为购房人在购房前通常会详细询问房屋建成年份、查看房屋三证等重要信息，结合田霄燕与方水娟的电话内容，可以认定购房前田霄燕询问过房屋建成年份的事实及陈祖贤告之田霄燕202室房屋的建成年份估计是1989年左右的事实，而八达公司的评估报告中建成年份为1989年也印证了田霄燕对房屋年份的理解，从而使田霄燕认为房屋建造年份是在1989年。陈祖贤、方水娟辩称田霄燕签订合同前已详细查看过房屋的三证，在房屋产权证与土地使用权中均有编号为440684，其中84代表房屋建成年份是1984年，故不存在有欺骗事实的意见。因该编号系房屋及土地管理部门的识别编号，普通人根本无法识别其具体含义，不能仅凭编号的理解就推定田霄燕应该明知房屋的建成年份，故对此辩称本院不予采信。房屋的建成年份系房屋的重要信息，将直接影响到房屋使用年限及转让价格，因对这一信息的误解而作出的与真实意思相悖的意思表示，可以认定为重大误解。本案中，田霄燕根据陈祖贤的描述，内心确认诉争房屋建成年份为1989年左右，在此基础上签订了房屋转让合同，而房屋的实际建成年份为1984年，故田霄燕因对房屋标的建成年份的错误认识而签订的合同，已经构成重大误解。其要求撤销《杭州市房屋转让合同》并返还已付房款185000元，于法有据，本院予以支持。但在陈祖贤表示房屋是单位房改房，对房屋的具体建成年份不清楚，故使用估计、大约等模糊意思表示时，田霄燕作为完全民事行为能力人，本应详细查明房屋的具体建成年份，但其轻易相信陈祖贤的估计说法，故对重大误解田霄燕本身也存在有过错，因此，对其主张要求陈祖贤、方水娟赔偿损失的请求，本院不予支持。田霄燕要求裕兴公司承担连带赔偿责任的请求，因其未能提供证据证明陈祖贤、方水娟与裕兴公司实施共同故意的欺诈行为，故对此主张，本院亦不予支持。田霄燕要求裕兴公司返还中介费、咨询服务费、评估费及要求赔偿违约金的诉讼请求，因其系依据委托代理合同关系，与本案的房屋买卖合同是两种不同的法律关系，本案不作处理，田霄燕可另案起诉主张。
陈祖贤、方水娟反诉要求田霄燕支付违约金60000元，并终止合同。本院认为，双方因重大误解导致合同被撤销，被撤销的合同自始没有法律效力，故不存在终止合同。而陈祖贤、方水娟依合同主张逾期付款违约金，因合同因重大误解已撤销，且陈祖贤、方水娟对合同撤销存在主观过错，故现要求田霄燕承担违约责任，于法无据，本院不予支持。陈祖贤、方水娟主张要求田霄燕支付房租及水电费、有线费等损失共计1167.69元，因双方买卖合同已撤销，田霄燕对该数额也签字确认，故对此反诉请求，本院予以支持。至于陈祖贤、方水娟要求田霄燕拆除装修、恢复房屋原状，因田霄燕的装修行为并非故意改变房屋的原状，其装修仅是对诉争房屋进行有益的修缮，也并没有给陈祖贤、方水娟带来不利益，故对此主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第五十四第、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销田霄燕与陈祖贤、方水娟签订的《杭州市房屋转让合同》；
二、陈祖贤、方水娟返还田霄燕已付房款185000元；
三、田霄燕支付陈祖贤、方水娟房租及水电费、有线费等损失共计1167.69元；
以上二、三项相抵后，陈祖贤、方水娟应返还田霄燕183832.31元，于本判决生效之日起十日之内支付。
四、驳回田霄燕的其他本诉请求；
五、驳回陈祖贤、方水娟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4591元，反诉案件受理费664.5元，共计5255.5元，由田霄燕负担757元，陈祖贤、方水娟负担4498.5元，由陈祖贤、方水娟负担部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇〇九年八月二十一日
书 记 员 张莲莲