温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿西商初字第1159号
原告（反诉被告）：徐肖燕。
委托代理人：丁宗捷、郑星星，浙江强盾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张俊。
委托代理人：蔡国锋，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：万豪房产营销策划有限公司，住所地：温州市黎明工业区8号第二层。
法定代表人：潘明荣
被告：温州市鹿城区钟鼎房产介绍所，住所地：温州市上陡门*组团（14、18、19）幢14号。
法定代表人：金秀眉。
上列二被告委托代理人：陈安泉。
原告（反诉被告）徐肖燕与被告（反诉原告）张俊、万豪房产营销策划有限公司（以下简称万豪公司）、温州市鹿城区钟鼎房产介绍所（以下简称钟鼎介绍所）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈霄适用简易程序于2015年12月17日公开开庭进行了审理。后本案因争议较大故转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2016年4月6日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告徐肖燕的委托代理人郑星星，被告张俊的委托代理人蔡国锋，被告万豪公司、钟鼎介绍所的共同委托代理人陈安泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐肖燕诉称：2014年4月28日，原告经被告钟鼎介绍所称通过被告张俊可以认购到温州中梁房开“海景壹号”指定的房产。同日，原告（乙方）与被告张俊（甲方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：销售房屋位于海景壹号1幢10楼至20楼中的其中一层；乙方在签订本合同时，向甲方支付购房定金10万元整；甲、乙双方承诺自本合同签订后至2014年4月30日前办理房开认购等相关手续；甲方负责将指定的房屋认购到乙方名下，如乙方未认购房屋到意向房源或房开价格超出乙方心理预期，本合同作废，定金如数退还。原告当场支付定金10万元，由被告钟鼎介绍所代收并出具了首款收据，收据上盖有被告“万豪地产加盟店”。之后，原告前往温州中梁房开认购海景壹号房产，得知该房源未开盘无法保证能认购至原告名下故诉请法院：1.判令三被告双倍返还定金人民币共计20万元；2.本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼主张，在举证期限内原告向本院提供以下有关证据：
1.原告身份证，证明原告的主体诉讼资格；
2.被告张俊身份信息，被告万豪公司、钟鼎介绍所工商登记情况各一份，证明三被告的诉讼主体资格；
3.房屋买卖定金合同，证明原告与被告张俊签订房屋定金合同、该合同的居间方为被告万豪公司，以及原告的权利义务；
4.收款收据、照片复印件各一份，证明原告支付了10万元购房定金以及被告钟鼎介绍所系被告万豪公司加盟店的事实；
5.要求处理房屋中介的违规操作申请、温鹿工商处字（2015）74号行政处罚决定书复印件各一份，证明被告中鼎介绍所未取得房产预售许可情况下发布虚假广告，欺瞒原告的事实。
被告（反诉原告）张俊答辩并反诉称：1.本案签订定金合同的时候原告对开发商内部转让购房名额的情况是十分清楚的；2.签订合同后第二天原告与被告张俊、钟鼎介绍所去中梁处认购房屋，并选定了××幢××室的房屋，并在明知房屋现状的情况下于同日全额支付了购房款，被告方已经完全履行了定金合同的义务，但原告没有支付后期的定金。之后原告因个人原因退房与被告方无关；3.本案被告张俊向原告转让的是购房资格，与温州当时房屋开盘摇号、认购顺序的情形相符。故请求法院判令：1.反诉被告徐肖燕支付剩余定金款15万元；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。
为支持其反诉主张，在举证期限内被告（反诉原告）张俊向本院提供如下证据：
1.原告结婚登记证明一份，证明朱敬忠系原告徐肖燕配偶的事实；
2.收款收据及汇款单复印件各一份，证明原告已经于约定日期与房开公司达成内部认购关系，并支付全部房款；
3.退款对账单复印件一份，证明原告于2014年6月26日办理退房退款手续的事实；
4.其他业主内部认购成功手续复印件一份，证明原告内部认购行为有效；
5.楼盘广告一份，证明“海景壹号”楼盘系众筹项目，被告张俊系众筹人之一，所以享有房屋内部认购资格。
被告万豪公司、钟鼎介绍所共同答辩称：2014年4月份，原告称需要购买“海景壹号”楼盘房屋。因为当时该楼盘尚未开盘，需要内部关系，经过我们与关系户也就是被告张俊联系，好不容易找到一套14楼的房子，并签订了定金合同。原告先付了10万的定金，尚有15万元没有支付。随后在房开公司处原告一次性支付了全部购房款，但是原告不依约支付定金，又称不要房子了。我方认为原告违约在先，故其要求我方返还定金没有事实和法律依据的。
被告万豪公司、钟鼎介绍所未在举证期限内向本院提供证据。
针对被告（反诉原告）张俊的反诉，原告（反诉被告）答辩称：1.原告在签订定金合同的时候未被告知购买的房屋系内部认购的行为，原告是在支付购房款的时候才知道；2.原告未与房开公司（即中梁房开公司）签订房屋买卖合同、办理相关的房屋认购手续，购房款也不是支付至该房开公司，故原告尚未成功购买到房屋；3.反诉原告所谓的购房款是参照了该楼盘1801房屋的面积支付了400多万的房款，根本没有换房一说，被告也没有把房屋认购到原告的名下，是属于被告方违约；4.被告方介绍原告购买的房屋是内部认购尚未开盘的房屋，根据国家关于房地产开发等法律的规定，在取得预售许可证之前以内部认购方式变相销售商品房是被法律所禁止的。
对原告提供的证据，被告张俊的质证意见如下：对证据1、2没有异议；对证据3真实性没有异议，但认为该证据反而可以证明原告向被告张俊认购的是购买房屋的名额而非房屋；对证据4收款收据没有异议，该款项现在尚在中介方，且原告还有15万元未支付；对证据4中照片的情况不知情，真实性无法确认；证据5、6是对被告钟鼎介绍所的处罚，与被告张俊无关。
对原告提供的证据，被告万豪公司、钟鼎介绍所的质证意见如下：对证据1-4没有异议，对证据5-6处罚的内容是有意见的，房屋中介行业都是这么操作的。
对被告（反诉原告）张俊提供的证据，原告（反诉被告）的质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2，原告未收到该收款收据，对其真实性无法确认。原告确实有把钱汇到浙江中梁投资公司的账户，但该账户并不是中梁房开的账户；对证据3的三性没有异议，该款项不是购房款的名目而是借款的名目记录的，且浙江中梁房开公司不是中梁房开公司；证据4与本案无关，无法证明被告张俊主张的证明目的；对于证据5，原告对“海景壹号”楼盘是否是众筹项目并不知情，且与本案无关。
本院认为，被告张俊、万豪公司、钟鼎介绍所对原告提供的证据1-4，原告对被告张俊提供的证据1、3，均无异议，故上述证据的效力本院予以认定。原告提供的证据5-6，系有权机关出具的文书，真实合法，本院予以采用。被告张俊提供的证据3，结合原告作出确实将款项支付给浙江中梁投资有限公司的陈述，该证据本院予以采用。被告张俊提供的证据4-5，系案外人与温州中梁通置业有限公司之间的房屋买卖关系及楼盘广告，与本案讼争的事实不具有关联性，在本案中本院不予采用。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告通过广告得知被告钟鼎介绍所可以介绍提供“海景壹号”楼盘的房源。在被告钟鼎介绍所的介绍下，原告（乙方）于2014年4月28日与被告张俊（甲方）签订一份《房屋买卖定金合同》，主要约定：房屋地址为“海景壹号”1幢10楼-25楼任选一套；乙方在签订本合同时向甲方支付定金10万元，乙方认购成功后支付甲方转让费25万元，房开房款以房开付款方式为准，折扣归乙方享有；双方承诺自本合同签订后至2014年4月30日前办理房开认购等相关手续；甲方负责将该房认购到乙方名下，如乙方未认购到意向房源或房开价格超出乙方心理价格，本合同作废，定金如数退还。被告万豪公司作为该定金合同的见证方在合同上加盖公章。同日，原告按约支付10万元定金，由被告钟鼎公司出具收款收据，加盖“万豪地产嘉安加盟店”章。
2014年4月29日，原告认购了“海景壹号”××幢××室房屋（之后变更为××幢××室房屋），并由原告丈夫朱敬忠向浙江中梁投资有限公司（以下简称中梁投资公司）的账户支付4359667元，未与温州中梁通置业有限公司（以下简称中梁置业公司）签订商品房买卖合同。嗣后，原告以“海景壹号”楼盘当时尚未开盘，未取得预售许可证，不能确保其认购的房屋最终可以购买得到为由，向房开公司申请退款。中梁投资公司于2014年6月26日向原告退款4359667元。
退款后，原告以被告张俊、钟鼎公司存在隐瞒涉诉楼盘未取得预售许可证为由要求退还定金，被告方以其没有违约为由拒绝退还。为此，原告于2015年1月28日向温州市鹿城区工商行政管理局举报被告钟鼎介绍所存在发布违法广告行为。温州市鹿城区工商行政管理局于2015年3月25日作出温鹿工商处字（2015）74号《行政处罚决定书》，认定被告钟鼎介绍所在“中梁壹号”房产未取得预售许可证的情况下发布预售广告，已构成违法行为，并对被告钟鼎介绍所作出了相应的行政处罚措施。
本院认为，涉诉的合同虽然名为《房屋买卖定金合同》，但是从合同双方约定的合同条款、权利义务以及当事人的陈述看，原告与被告张俊实质上形成的是转让“海景壹号”楼盘内部房屋认购名额的买卖合同关系，故本案案由实为买卖合同纠纷。本案中，被告张俊以25万元的价格将“海景壹号”楼盘内部房屋认购名额转让给原告，原告于同日将10万元交由被告钟鼎介绍所保管，由于涉诉合同双方未对该10万元款项作出定金性质的约定或解释，则该10万元应视为原告受让购房认购名额而支付的预付款。
关于原、被告双方争议的房屋是否已成功认购至原告名下的问题。本院认为，按照通常理解，“认购至原告名下”应理解为原告就其认购的“海景壹号”房屋最终与中梁置业公司签署合法有效的《商品房买卖合同》。本案中，原告虽就认购“海景壹号”房屋与中梁置业公司进行过协商并向中梁投资公司支付了4359667元，但原告支付款项的行为并不意味着其与中梁置业公司之间形成了有效的商品房买卖关系。况且，本案中原告至始至终未与中梁置业公司办理书面的房屋认购手续，还经申请获得了中梁置业公司退还的款项。综上，因原告与中梁置业公司因未形成有效的商品房买卖合同关系，故“海景壹号”房屋尚未成功地认购到原告名下。
根据原告与被告张俊签订的《房屋买卖定金合同》的约定：“如乙方未认购到意向房源或房开价格超出乙方心理价格，本合同作废，定金如数退还”，可以视为因原告未认购到意向房源而导致该合同解除，据此原告有权要求被告张俊返还10万元。由于合同双方未对该10万元作出定金性质的约定，故原告根据定金罚则要求被告方双倍返还定金的诉请本院不予支持。考虑到原告支付的10万元现由被告钟鼎介绍所保管，可由被告张俊与被告钟鼎公司共同向原告履行返还义务。原告诉请要求被告万豪公司承担返还责任，因缺乏依据，本院不予支持。
关于反诉部分，本院已认定被告张俊未能成功地将房屋认购至原告名下，根据涉诉《房屋买卖定金合同》的约定，双方的合同关系已经解除，故被告张俊反诉原告支付剩余的15万元转让费的主张，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条，判决如下：
一、被告张俊、温州市鹿城区钟鼎房产介绍所于本判决生效之日起十日内返还原告徐肖燕10万元；
二、驳回原告徐肖燕的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张俊的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费1650元（已减半），共计5950元，由原告徐肖燕负担2000元，由被告张俊负担3950元，由被告温州市鹿城区钟鼎房产介绍所对被告张俊应承担的诉讼费中的2300元承担共同责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 陈 霄
人民陪审员 温秀杰
人民陪审员 倪知琳
二〇一六年四月七日
本件原件核对无异
代书 记员 冯思浩