江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4256号
上诉人（原审原告）史根寿，男，汉族，1944年8月5日生，退休职工。
委托代理人史洁，女，汉族，1969年12月7日生，江苏环亚大通国际旅行社有限公司职工。
上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，该局局长。
委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。
委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
上诉人史根寿诉鼓楼区住建局南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人史根寿原审诉称：鼓楼区住建局是史根寿房屋所在的南京市鼓楼区湖南路04、05片的拆迁主体。2013年12月底，史根寿领取了金阜雅苑安置房屋钥匙后发现，已建成的房屋与协议上的设计图纸不同，主要有：原设计图上一扇飘窗变成了平窗；原设计图上一扇房门的位置因改变结构改为承重墙；房屋缺少一个室外空调机位；户型由三室二厅变成二室二厅。半年后，在业主的强烈要求下，开发商对部分房屋进行改造成三室，由于原房门的位置现为承重墙，改造后的三室不仅影响了合理使用面积，也加大了装修成本。由于案涉房屋是拆迁安置房，无法退换，史根寿只能入住。上述问题经反映一直未获解决。2014年12月开始办理发放金阜雅苑安置房屋的产权证手续，一些已领取所有权证的住户发现，原协议上注明的“产权调换安置房”被改成了“中低价商品房”。史根寿认为其目的就是为了今后的物业费、维修基金和销售价格的标准，其行为损害了史根寿的权利，应当予以更正。同时，拆迁部门利用办理产权证的机会，要求业主与南京湖南路苏宁置业有限公司签订商品房现售合同，房屋单价为12200元／平方米，为何鼓楼区住建局却按17100元／平方米计价给史根寿。史根寿基于上述事实诉至法院，请求判令：1.鼓楼区住建局根据双方签订的协议，将房屋性质更正为产权调换房；2.鼓楼区住建局向史根寿赔偿因改变房屋结构的损失共192000元；3.鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据；4.鼓楼区住建局承担本案诉讼费用。
上诉人鼓楼区住建局原审辩称：双方当事人签订的拆迁补偿协议是双方自愿签订的，系真实意思表示，鼓楼区住建局已全面履行了义务。一、史根寿关于房屋性质的诉讼请求不成立，根据协议约定，并没有约定鼓楼区住建局提供所谓产权调换性质的房屋，仅约定了产权调换的补偿方式，并对房屋的坐落位置、房屋面积等进行了约定，史根寿现在取得的房屋即是合同约定的房屋，协议已经履行完毕；二、史根寿关于交付房屋不符合合同约定主张赔偿损失的问题。双方在协议中备注了“以上套型以规划部门审批为准，面积为房产部门测量为准”，经过审核后，最终确定的户型就是史根寿现在的房屋户型，交付的房屋符合设计要求，故鼓楼区住建局不应承担赔偿责任。三、史根寿关于超过优惠部分的计价问题。双方在拆迁补偿协议中已经明确约定，系双方真实意思表示，故史根寿的该项诉讼请求没有事实和法律依据，亦不应予以支持。综上，史根寿诉讼请求均不成立，请求驳回史根寿的诉讼请求。
原审经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区湖南路110号401室房屋（建筑面积为53.89平方米，以下简称401室房屋）登记的所有权人为史根寿。因601室房屋拆迁，史根寿（乙方）与鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2011年10月15日（协议上落款时间）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月31日，在鼓楼区湖南路04地块，委托鼓楼区拆迁办，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为乙方所有的401室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为820799元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用244941元；乙方同意于2011年10月30日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号5幢304室，建筑面积为96.11平方米，交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等；协议中的套型平面图显示房屋为三室二厅，该卧室门与卫生间相邻，套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；附件补充协议约定乙方申请要求选择钟阜路29号5幢304室，96.11平方米的产权调换房，超出应置换房面积部分按规定支付房款5×5000＋16.05×17100，合计支付299455元；乙方的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换96.11平方米的房屋，价值相等不结算差价等等。
2013年12月底，案涉安置房屋交付给史根寿，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区钟阜路30号3幢304室。安置房屋交付后，史根寿发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；原8.10平方米的卧室和另一卧室的位置现合为一间卧室，卧室门位置现为承重墙。
现该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。
原审另查明，2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。
2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。
《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。
鼓楼区住建局原审陈述，根据被拆迁房屋的面积乘以1.3倍得到应置换的房屋面积，根据房源情况选择面积最接近的安置房屋；由于拆迁后期没有与应置换面积相接近的房源，拆迁部门同意在现有房源中选择最为接近的安置房屋，但由于面积差较大，被拆迁人须按要求补交房款，即被拆迁房屋的面积乘以1.3倍后与原房面积相比，5平方米内不收取费用，5-10平方米按5000元／平方米计收费用，超过10平方米按17100元／平方米计收费用。
经原审法院现场勘验，案涉房屋已装修，北侧大房间未隔成二间，并将原有的房门进行了移位。
原审审理中，史根寿提交评估表、交房承诺书、收据存根及拆迁补偿款专项存款证实书证明拆迁补偿协议系2013年7月13日签订的，日期系应鼓楼区住建局要求倒签。鼓楼区住建局对证据的真实性不予认可，认为协议实际签订日期就是协议落款日期，在史根寿提交落款为2012年10月10日的评估表原件等证据后又陈述实际签订日期为2012年10月。
因双方分歧较大，致原审调解不成。
以上事实，有双方当事人陈述，南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、南京市商品房现售合同、房产分层分户平面图、房屋所有权证、公告、图纸、建设工程规划许可证、照片、收据、交房承诺书、评估表以及原审法院勘验笔录等证据为证，予以证实。
原审法院认为，双方当事人之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于拆迁补偿协议的签订日期问题。鼓楼区住建局先是陈述为2011年10月15日签订，在史根寿提交出具时间为2012年10月10日的评估表后，又改口为2012年10月签订，鼓楼区住建局前后表述相矛盾，不具可信性，综合史根寿提交证据及双方当庭陈述情况，史根寿对拆迁补偿协议签订的时间2013年7月23日较为可信，原审法院予以采信。
关于房屋性质的问题。史根寿认为根据协议约定房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是现房屋所有权证上载明的中低价商品房。鼓楼区住建局则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，原审法院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非对房屋性质的规定，同时合同亦未排除中低价商品房可用于产权调换。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。现史根寿请求根据双方签订的协议，将房屋性质更正为产权调换房，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。
关于交付房屋不符合合同约定的损失赔偿问题。史根寿认为鼓楼区住建局交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但鼓楼区住建局则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门核准为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，原审法院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅，虽协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，但签订协议前房屋套型已经规划部门核准，鼓楼区住建局未如实告知史根寿经核准的套型情况，鼓楼区住建局对此存在过错，现史根寿愿意接受二室二厅房屋，鼓楼区住建局应对套型不符承担赔偿损失的责任。虽房屋本身的建筑面积并未减少，但套型的变化客观上给史根寿造成了一定影响，原审法院综合考虑套型的变化对使用功能上的影响、房屋面积等相关因素，酌定损失为10000元。
关于超出应置换面积的计价依据问题。史根寿要求鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、鼓楼区住建局于判决生效之日起十日内赔偿史根寿10000元；二、驳回史根寿的其他诉讼请求。如果鼓楼区住建局未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4140元，减半收取2070元，由史根寿负担770元，鼓楼区住建局负担1300元（此款史根寿已预付，鼓楼区住建局应负担部分在给付上述款项时直接给付史根寿）。
上诉人史根寿不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2015）鼓民初字第1672号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、本案全部诉讼费用由鼓楼区住建局承担。上诉理由为：1、原审法院赔偿数额过低，不足以弥补史根寿的损失。鼓楼区住建局故意隐瞒户型，与史根寿签订拆迁补偿协议，其行为属于欺诈，其目的就是为了尽早收回史根寿合法持有的被拆迁房，客观上造成了史根寿巨大的经济损失。原审认定史根寿愿意接受二室二厅房屋，但事实是史根寿为了减少损失，被逼无奈予以接受，绝非出于自愿，且其一直与鼓楼区住建局交涉以追究其法律责任。由于鼓楼区住建局的欺诈行为，户型改变严重影响了史根寿的居住权益和生活质量，在使用功能和使用面积上也受到很大影响，对上诉人造成严重经济损失。原审法院仅酌定损失为10000元，没有事实与法律依据，有悖公平。2、关于超出应置换面积的计收费用问题，史根寿原审请求的本质是认为产权调换补充协议第一条按17100／平米计价不合法，并提供相应证据加以证明。对于该条内容是否符合合同法等国家法律政策，史根寿认为应属于民事案件审查范围。现拆迁补偿协议约定的价格明显违反国家法律政策规定，应属无效，对于多收的款项78645元，鼓楼区住建局应予退还。原审曲解了史根寿该项诉请，并且严重影响史根寿受法律保护的民事权益，史根寿请求二审法院依法予以纠正，并切实回应史根寿的诉求。同时，史根寿需与案外人另行签订房屋买卖合同才能办理房产证，亦与拆迁补偿协议约定不符，应以协议约定的中低价商品房性质办理房产证。综上，请求二审法院依法支持史根寿的上诉请求。
上诉人鼓楼区住建局二审辩称：1、双方签订的拆迁补偿协议中所附的房源图仅为草图，且在该草图上备注以上套型以规划部门审批为准，面积为房产部门测量为准，并未约定交付的房屋套型必须与该房源草图上的房型一致。鼓楼区住建局也是在被拆迁人入住后才知道房屋套型，并非规划部门一批准就知情，协议中亦未约定房屋套型经规划部门核准后必须告知史根寿核准或必须依户型图草图交付。现房屋套型与规划部门核准套型一致，因此鼓楼区住建局不存在过错。2、拆迁补偿协议体现了双方的真实意思表示，其中对超出应置换面积如何计算明确做了约定，史根寿应当按照约定支付房款163681元。在湖南路拆迁中充分体现了利民惠民的政策，即置换的房屋面积可以扩大到原来拆迁面积的1.3倍，在1.3倍以上的部分，超出5个平方米免费，5到10个平方米按照5千元收费，超出10个平方米以上的部分按照1.7万元收费。因双方明确有约定，所以史根寿该项主张没有任何依据。
上诉人鼓楼区住建局不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销（2015）鼓民初字第1672号民事判决，改判驳回史根寿的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由史根寿承担。其上诉理由为：双方签订的拆迁补偿协议中所附的房源图仅为草图，也注明“以上套型以规划部门审批为准”，现房屋套型与规划部门核准套型一致，因此鼓楼区住建局不存在过错，原审判令其赔偿史根寿损失，显然适用法律错误。据此，请求二审法院支持其上诉请求。
上诉人史根寿二审辩称：1、协议约定的房屋价格17100元／平方米不具备法律与政策依据，也未真正与其协商并公示；根据南京市政府2011年11月22日的南京市国有建设用地公开出让公告，涉案房屋建筑面积结算单价是1.22万元，协议约定的价格明显与其不符，亦未见于任何文件规定。2、关于房屋结构的问题，房屋的价格、套型、面积是普通人选择房屋时最关心的因素，协议中已经确定图型，史根寿也在该草图下应对方要求签上自己名字，应以该图为准。而且涉案房屋于2012年2月份已经开工，相关市、区领导均到场视察，见诸多起报道。新闻报道还称，2013年4月27日涉案房屋产权调换房按期全部封顶，鼓楼区住建局称此时其还不知房屋结构，显然与事实不符。涉案房屋建设规划许可证批准日期虽为2013年2月7日，但房屋两个月后就封顶，鼓楼区住建局对这一问题应当给出合理的解释。
上诉人史根寿、鼓楼区住建局对原审查明的事实均不持异议。上诉人鼓楼区住建局在二审中未提交新证据。上诉人史根寿在二审中提交了以下新证据：1、www.nanjing.gov.cn网站2012年3月6日关于钟阜路29号工程项目开工的报道；2、南京晨报网站2012年5月25日关于钟阜路29号地块桩基工程扬尘严重的报道；3、南报网关于2012年3月5日钟阜路29号工程项目开工仪式的报道；4、2012年7月3日钟阜路29号工程项目施工进展的网页报道；5、鼓楼区政府网站上关于2013年3月8日钟阜路29号楼房已经封顶的报道；6、案外人唐德胜拆迁补偿协议所附户型图一页，以证明该页没有“套型以规划部门审批为准”，鼓楼区住建局在之后与拆迁户签署的协议中将该句加上，具有欺诈故意；7、房屋办证通知单，证明鼓楼区住建局通知其办理房产证。上诉人鼓楼区住建局对上述证据的质证意见为：上述证据不属于新证据。对证据1-4的真实性予以认可，但仅能证明该工程在2012年进行了前期准备，涉案建筑主体工程是在取得规划许可证后才实际施工的，上述证据不能达到史根寿的证明目的。证据5因其未搜索到全文报道，故对其真实性不予认可。对证据6的真实性予以认可，但认为不能达到史根寿的证明目的。对证据7的真实性认可，但认为该通知单恰恰证实了其通知史根寿带好相关的手续办理房产证，履行了协助办理房产证的义务。本院对于证据1-4、证据6-7的真实性予以认定，对于关联性将结合案件情况综合予以认定；因证据5未见全文报道，本院对其真实性不予认定。
本院认为，双方当事人之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在签订协议时，房屋套型已经规划部门核准，但鼓楼区住建局并未如实告知史根寿实际套型情况，其存在过错，应对史根寿承担一定的损失赔偿责任。原审法院在综合考虑涉案房屋使用功能、面积上所受的影响的基础上，酌定鼓楼区住建局赔偿史根寿10000元，并无不当。关于超出应置换面积的计收费用问题，双方之间签订的拆迁补偿协议为双方真实意思表示，协议中对于超出应置换面积如何计收费用进行了明确约定，史根寿主张该价格为无效并要求退还价款，并无法律依据，本院不予支持。史根寿还要求鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，因该请求不属于人民法院民事案件受理范围，原审法院予以驳回，亦无不当。史根寿还认为鼓楼区住建局未依约履行办理房产证之义务，因史根寿于原审中并未明确提出该诉请，如其认为鼓楼区住建局未履行合同义务，其可依法另行主张。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4140元，由史根寿负担1540元，由南京市鼓楼区住房和建设局负担2600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十月十三日
书 记 员 朱亚芳