黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终2008号
上诉人（原审原告）高桂杰，女，1944年2月21日出生，汉族，大庆油田钻探集团职工。
委托代理人韩强，黑龙江中庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大庆市宝利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省的大庆市让胡路区工业开发小区26#楼。
法定代表人王研，该公司经理。
委托代理人刘贵彬，黑龙江四维律师事务所律师。
上诉人高桂杰因与被上诉人大庆市宝利丰房地产开发有限公司（以下简称保利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高桂杰及其委托代理人韩强，被上诉人保利丰公司的委托代理人刘贵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年9月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的博奥国际2单元2层196号精品屋，面积为16.09平方米，合同价款为261784元，面积超出部分由买受人按照合同约定单价补齐。同时，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%支付违约金”；合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准”。合同附件三约定涉案房屋装饰、装修标准为：外墙真石漆、内墙毛坯、棚顶毛坯、地面毛坯。合同签订当日原告付清了全部购房款。2014年8月29日，大庆市房产管理局向被告发出《开发商申请办理产权的告知通知单》，告知购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证，之后原告取得了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；2014年10月8日被告为原告开具销售不动产统一发票。现原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金51833元，并要求被告依商品房买卖合同约定向原告交付用途为精品屋的商品房。庭审中，被告愿承担逾期办证违约责任给付违约金，同意给付原告违约金785.35元。2011年10月，原告（甲方）与大庆市博奥时代购物中心有限公司（乙方）签订《租赁协议书》及《补充协议》，双方约定甲方将案涉商铺出租给乙方，经营租赁的期限为三年，（2011年10月1日至2014年9月30日），甲方同意乙方在租赁期内可以将此商铺以统一招商、统一经营、统一布局等形式完成该商铺出租、联营、自营等经营事宜。乙方有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺的布局、设备、设施、装修等，甲方不得干预。甲方的年租金收益26178元，租金支付期限为每年10月15日开始支付甲方当年的收益，并约定了甲方应承担的税费，后大庆市博奥时代购物中心有限公司扣除税费后向原告返还了三年的租金。2014年9月30日，大庆陆佰伴企业管理有限公司向大庆市博奥时代购物中心有限公司做出情况说明为：“2014年9月30日与贵公司协商取得博奥时代购物中心2014年4月17日至2014年9月30日之间经营权。自2014年4月份一直到2014年8月份，我公司与博奥时代购物中心全体业主协商商铺承租问题。2014年8月份博奥时代购物中心业主召开业主大会，选定我公司自2014年9月30日以后经营博奥时代购物中心，我公司与业主相继签订商铺租赁合同，我公司向全体业主承诺，在租赁期间保证商场设施、设备、房屋等一切设施的完好，不改变商场格局结构；我公司保证在租赁到期后为全体业主办理铺位隔断，确保产权人能自行经营使用，产生费用由我公司承担。”
原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。原告履行了给付全部房款的义务，被告应依约协助原告办理房屋权属登记。因被告已认可其应承担逾期办证违约责任，其应按合同第十五条约定按原告已付房款的0.3%支付违约金，故被告应给付原告逾期办证违约金785.35元（261784元×0.3%）。虽然原告以双方约定逾期办证违约金条款系格式条款且约定过低为由要求对违约金标准进行调整，但原告已在案涉的《商品房买卖合同》上签字确认，并未对合同内容提出异议。根据合同法规定，违约金如低于发生的损失当事人可以请求增加，而在被告逾期办证期间，原告按年收取了涉案房屋租金，未发生实际损失，故对原告调整违约金的主张不予支持。关于原告要求被告交付房屋的诉请，原告与大庆市博奥时代购物中心有限公司签订的无偿使用协议书，将涉案房屋交付博奥时代购物中心有限公司无偿使用，从而实际取得了减少房屋价款的收益，故可视为原告已接收了涉案房屋。对于交付房屋是否为精品屋，原告在接收房屋时并未对房屋提出异议。根据双方签订的商品房买卖合同，对于涉案商铺是否应有框架结构及隔断，原、被告双方并未约定，属于约定不明，而对于精品屋的标准，也没有相应的国家及行业标准，故原告要求被告交付具有相应框架结构精品屋的请求，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告大庆市宝利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告高桂杰逾期办证违约金785.35元；二、驳回原告高桂杰的其他诉讼请求。案件受理费1096元，由原告负担1046元，被告负担50元。
上诉人高桂杰上诉称，一、一审法院驳回上诉人要求交付符合合同约定的精品屋无事实和法律依据。一审法院驳回理由为上诉人于2011年10月1日与大庆市博奥时代购物中心有限公司签订了租赁合同，且实际获取租金，视为上诉人接收房屋，一审法院严重侵犯了上诉人的利益。2011年10月1日，上诉人与博奥时代签订租赁合同时，直到2014年6月，整个博奥时代地面无任何标识、标记。上诉人所购买的精品屋不知道在什么地方，不具备交接条件，无法进行交接，上诉人并未接到房屋验收交接单，未实际验收交接。2、上诉人和被上诉人提交的证据均证明在2014年8月20日前，被上诉人并未完成涉案房屋建设，在房屋未建成前不存在接收房屋。双方约定的是精品屋，房屋所有权证体现为精品屋，而现在精品屋状态仅是由地钉标注的地面，并没有精品屋的真正物质形态。《房屋登记办法》明确说明了房屋的物质形态应为房屋或特定空间，上诉人可以要求被上诉人继续履行合同，即为上诉人建成符合合同约定的精品屋。3、上诉人与博奥时代签订租赁合同，是因为上诉人考虑到被上诉人承诺受售后返租三年且统一经营、管理情形下，作为守约方的上诉人为了避免违约方违约损失扩大，才以自己的名义，在不知道自己精品屋所处位置、形态，由被上诉人直接将并不符合法律意义交房条件的精品屋交给其关联企业，也是被上诉人兑现售后返租的承诺。二、一审法院驳回上诉人要求违约金数额理由是在错误认定事实不清前提下错误适用法律。上诉人要求调整增加违约金，双方约定的违约金极不对等，被上诉人承担的违约金过低。涉案商品房买卖合同为格式合同，相应条款为格式条款，提供格式条款的被上诉人应提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，依据合同法，该条款应为无效，无效即视为无约定，合同未约定违约金或损失数额难以确定的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，上诉人要求的违约金数额应得到法律支持。一审认为上诉人收取了相应租金就没有损失，但租金收益只是投资收益的一部分，最根本的损失是不能实现上诉人适时出场的收益，更无法实现购买商品房用以投资的目的。三、一审法院认为上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，事实是，上诉人有证据证明相关事实，一审判决引用合同法的法条恰恰能支持上诉人的所有主张，但却成了支持被上诉人违约行为的所谓依据。请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人依约向上诉人交付用途为精品屋的商品房，改判被上诉人给付上诉人逾期办证违约金20000元，上诉费由被上诉人承担。
被上诉人宝利丰公司辩称，一、被上诉人已依约将房屋交付给上诉人。1、2011年10月1日前被上诉人已将上诉人购买的房屋交付给上诉人，上诉人与大庆市博奥时代购物中心有限公司签订协议书，约定博奥时代有权对房屋进行整体布局和装修。上诉人已收取租金收益且无异议，上诉人已实际占有、使用、收益。商场属于统一经营管理模式，上诉人的要求会破坏商场整体格局，损害其他区分所有权人的利益。2、双方签订的商品房买卖合同对精品屋标准没有约定，也没有国家及行业的标准，被上诉人交付的房屋没有违反合同的约定，也未违反法律规定。3、根据房屋登记管理办法的规定，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。上诉人的房屋有房产测绘部门标注的圆形金属标志测量点，四至明确，且房产机关已经发证，属于行政确认。二、被上诉人应按合同约定支付违约金。1、双方签订的商品房买卖合同约定了违约金，为已付房款0.3%，该约定为双方真实意思表示，合法有效。该合同属国家统一标准文本，不是被上诉人单方制定的，且违约金属空白项，属双方当事人约定事项，不属于格式合同和格式条款。2、上诉人要求调整违约金无法律依据。上诉人在2011年10月1日至2014年9月20日并无损失。上诉人所称的损失只是一种猜测、设想，没有依据，上诉人要求调整违约金不成立，被上诉人应按合同约定标准支付违约金。3、上诉人的房屋在2011年9月已竣工，只是在2014年6月办理的备案证，并未影响上诉人对房屋的使用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人高桂杰向本院提交如下证据：
一、房屋所有权证书复印件一份。欲证明上诉人是169、170号房屋的合法产权人，该房屋的用途为“精品屋”，但并未附有房屋平面图。
二、调取于大庆市房屋产权市场管理中心房屋户籍管理所的产权信息查询报告复印件。欲证明博奥国际建成时间为2014年6月23日，在建成前的2011年10月1日，房屋就无交付的可能。一审法院视为此房屋在2011年10月1日已交付无事实和法律依据。
三、打印于大庆市百湖民声（大庆市政府网络问政平台）的打印件，证明直到2014年8月7日，博奥国际的房产实测绘报告因与房屋现状不符而未能办理产权证；证明起码在此之前，博奥国际各精品屋间的界址点及面积均未明确，不存在交付的可能。一审法院视为此房屋在2011年10月1日已交付无事实与法律依据。
四、打印于大庆建设网的2014年建设项目竣工验收备案统计表打印件。欲证明博奥国际验收时间为2014年5月21日，备案时间为2014年6月24日。在验收前不存在交付的可能，一审判决所认定的上诉人在2011年10月1日就接收了房屋视为交付，无事实和法律依据。
五、被上诉人在一审中提供的陆佰伴公司的情况说明复印件（原件保留在被上诉人处）。欲证明被上诉人也认可应为上诉人建成精品屋，只是欲将该义务转移给陆佰伴公司。
六、周佳琪等博奥业主与被上诉人签订的认购书及认购金收据复印件（所的博奥业主的原件都保留在被上诉人处）。欲证明包括上诉人在内的绝大多数业主在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，就已经以认购金的形式交付了全部购房款，签订合同时，对被上诉人提供的合同条款除了接受再无商量的可能，否则交付的购房款中的30%就无法收回。尽管上诉人提交的是周佳琪个人的认购书及收据，但此证据具有代表性，包括上诉人在内的众业主都是以同样的形式交的购房款。
七、高玉全诉大庆陆佰伴侵权案（2015）让民初字第2605号民事判决书复印件。欲证明被上诉人未依约为上诉人建成精品屋，造成包括上诉人在内的博奥业主的房产被第三人出租并收益，上诉人对自己已拥有产权证的房屋无法行使占有、使用和收益的权能，合法权益受到侵犯，如果法院不支持上诉人要求建设精品屋的请求，上诉人的权利将继续被侵犯。
八、拍摄于博奥国际大门的2016年4月2日陆佰伴企业管理有限公司的公告打印件。欲证明此公告并没有体现在其撤离博奥国际时，要为业主建设精品屋，从而证明被上诉人在一审中提交的陆佰伴情况说明中由陆佰伴建设精品屋这一内容的虚假性，但又恰恰能证明建设精品屋是被上诉人不可推卸的合同义务。
被上诉人对上述证据质证称，一、对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。房屋产权证确定的规划用途为精品屋，只能证明该房屋在投入使用后可以经营精品，并不代表该房屋有具体的形态。房屋登记办法对房屋的定义包括有固定界限的特定空间，且房产部门已经发证，属于行政确认的房屋符合法律要求；二、房屋产权查询报告所体现的建成时间只是房产部门所体现的用语，并不是房屋真正的建成时间，建成时间应当以大庆市城乡建设局登记备案证确定的时间为准，上诉人提交的网上留言及统计表所体现的只是房屋测绘及办证的时间，与房屋实际建成时间无关；三、大庆陆佰伴企业管理有限公司出具的情况说明、高玉全的判决及公告所体现的是业主和陆佰伴在2014年10月1日以后的法律关系，陆佰伴公司的行为与被上诉人无关，恰恰该组证据能够反映在2014年10月1日以后陆佰伴公司对该商场进行统一运营，与被上诉人无关。关于周佳琪的认购协议书和收据只能代表周佳琪的情况，与上诉人无关，另外即使该证据和上诉人一致，上诉人和被上诉人之间的法律关系也应当以商品房买卖合同进行确认。
本院认为，被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
二审期间，被上诉人向本院提交如下证据：
建设工程竣工验收备案证书复印件一份。欲证明该工程的竣工时间是2011年9月30日。上诉人质证对证据的真实无异议，该证据证明发证日期为2014年6月23日，明确写明在审批意见这一栏中该工程在此日期才符合建设工程竣工验收条件，准予备案，在2014年6月23日该工程方经过竣工验收，之前该工程不具备竣工验收条件，所以被上诉人陈述在2011年10月1日房屋已经交付无事实和法律依据。上报申请时间2011年10月1日，建设局的批复日期是2014年6月23日，建设局应该在60日内给予答复（证据三中），取得建设局的验收竣工验收备案证的前提是必须经过综合验收合格，根据城市管理法第27条规定房地产项目竣工验收合格后方能交付使用，如果没有取得竣工验收备案证是不具备交接条件的。本院认为，被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
基于原审期间双方举证质证意见及二审中各方诉辩意见，本院认定的法律事实与原审一致。
本院认为，关于违约金数额应否调整问题。双方当事人签订的买卖合同合法有效，合同中约定了违约金，被上诉人迟延办理房屋权属证书构成违约，应按约定承担违约责任。上诉人实际占有房屋后已对外出租获得租金收益，并未产生其主张数额的相应损失。上诉人是否出售房屋及何时出售房屋均系不确定因素，其所称出售利润损失无证据证实，故上诉人要求调整违约金的理由不成立。关于房屋交付问题。上诉人已就购买的房屋与博奥时代商场签订了租赁协议，已经实际占有使用涉案房屋，故上诉人以没有验收交接手续，房屋未交付的理由不成立。关于房屋是否应具有建筑结构的精品屋问题。精品屋没有国家或行业标准，双方当事人也未在合同中约定建筑标准，故上诉人称房屋不符合合同约定的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人高桂杰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人高桂杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱志晶
审 判 员 刘 放
代理审判员 王鹏渤
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王奕尊