湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初928号原告：柯娟，女，1990年1月18日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：大冶市圣发源实业有限公司，住所地：大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环工业小区。法定代表人：黄开凤，系该公司董事长。第三人：李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市东岳路办事处鹏程村李圣山湾*组*号。公民身份号码4202211962********。第三人：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地：大冶市东风路办事处新冶大道黄四申。法定代表人：李名忠，系该公司董事长。以上第三人共同委托代理人：邓国明，系湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：黄石天域房地产开发有限公司，住所地：黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，系该公司总经理。第三人：胡长青，女，1973年5月24日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区洪山体育馆香格里拉嘉园*******号。公民身份号码4202011973********。共同委托代理人：罗忍，系湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告柯娟诉被告姚永忠、第三人大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）、胡长青执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘天跃担任审判长，与人民陪审员程瑞中、陈明组成合议庭，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告柯娟、被告姚永忠到庭参加了诉讼。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司、胡长青经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告柯娟诉称：2014年11月30日，第三人天域公司、胡长青与原告之间存在债权债务关系，双方协商由第三人用天域名流二期房屋抵偿原告的债权。同日，原告与第三人天域公司签订了“天域·名流天地”二期7套商品房的《认购书》。该7套房屋总额为3940927元，用以抵偿第三人天域公司、胡长青所欠原告的债务，第三人天域公司于签订《认购书》之日已全部出具收据，本案房屋付款义务已全部完成。第三人天域公司于2015年4月20日已将该7套房屋交付给原告，原告已对其中的9-1-502号、9-1-503号、9-1-702号、7-2-1603号、7-2-901号房屋进行了装修入住。2016年11月15日原告在第三人天域公司处获悉，因姚永忠诉李名忠、天域公司民间借贷纠纷执行一案，你院查封了原告认购的“天域·名流天地”二期的7套房屋，并进入执行拍卖程序。原告认为你院查封拍卖该7套房屋是错误的，侵害了原告作为财产所有权人的合法权益，因此原告于2016年11月15日向你院提出了执行异议申请，请求撤销（2016）鄂0203民初执字第29-1号裁定书并解除对本案7套房屋的查封，终止拍卖行为。但你院以“债权抵购房款没有实际支付购房款、未办理过户登记手续”为由认为该7套房屋不属于原告所有，2017年4月26日裁定驳回了原告的异议申请。原告认为上述裁定理由不能成立，该裁定将“支付购房款”片面理解为“必须支付现金”，实际上支付购房款是履行支付合同对价的义务的行为之一，支付合同对价这一义务以何种方式履行可以由合同双方协商，债权债务相互抵销也是法律认可的支付合同对价的履约方式，且该案7套房屋的买卖行为也是发生在法院查封之前。同时，未办理过户手续并不影响所有权的获得，而且原告在此也没有过错。原告认为，法院一旦将本案涉及的7套房屋强制进入执行拍卖程序，必然会损害原告的合法权益。因此原告现依据民事诉讼法第227条之规定提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、解除对“天域·名流天地”二期9栋1单元501号、9栋1单元502号、9栋1单元503号、9栋1单元702号、7栋1单元102号、7栋2单元901号、7栋2单元1603号房产的查封措施，停止对该标的执行行为；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张,向法院提交证据如下：证据一、借款协议。证明原告给第三人胡长青提供借款的事实，且第三人天域公司对该借款提供担保。证据二、湖北农村商业银行进账单。证明原告已履行了借款义务。证据三、协议书、认购书、收据。证明2014年11月30日原告与第三人胡长青、天域公司达成以房抵债协议，抵偿3940927元，并交接房屋。证据四、承诺书、商品房交接书。证明2015年4月20日，原告与第三人天域公司办理房屋交接手续，准备装修。证据五、电费发票、房屋装修照片。证明原告已经实际占有了五套房屋，并已经入住。被告姚永忠答辩称：1、本案诉争的7套房屋至今仍属预售商品房，其产权亦未初始登记予开发商天域公司，原告与第三人天域公司签订的《认购书》不能对抗答辩人的债权查封；2、天域公司以房抵债与原告签订的《认购书》自始无效，原告请求解除诉争房屋的查封没有法律依据。被告姚永忠为支持自己的抗辩理由向法院提交证据如下：证据一、身份证复印件。证明被告姚永忠主体。证据二、湖北省商品房预售许可证。证明诉争房屋现处于预售许可阶段，《认购书》只是一个认购行为，并不是正式的商品房预售合同。证据三、黄石市中级人民法院及西塞山区人民法院查封本案诉争房屋的民事裁定书和协助执行通知书及被查封的房号表。证明本案诉争房屋现已被查封。证据四、中信银行黄石分行《最高额抵押合同》（合同编号：2014鄂银最抵第662号）、湖北银行《抵押合同》（合同编号：C2013Y抵200709180001）、湖北银行《固定资产借款合同》（合同编号：C2013借200709180008）、抵押房号表（当前抵押387套）。证明诉争房屋在原告签订《认购书》之前已全部设定银行贷款抵押权。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司、胡长青经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司、胡长青在举证期限内未向本院提交证据。经庭审质证，被告姚永忠对原告提交的证据一的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，被告姚永忠认为根据公司法的相关规定，公司不能对股东及法定代表人提供担保；对证据二的“三性”均有异议，进账单无法证明付款人与收款人分别是原告柯娟及第三人胡长青；对证据三中的《认购书》被告姚永忠不予认可；对其他证据被告姚永忠未予质证。原告柯娟对被告姚永忠提交的证据均无异议。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司、胡长青经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃质证的权利。对上述原、被告双方没有争议的被告姚永忠提交的证据，本院予以采信。对上述有争议的证据本院认为，原告提交证据一、二拟证明原告对第三人胡长青享有4500000元的债权，但证据二显示该账户于2013年2月28日进账9500000元，同日分别出账5000000元、4500000元，原告述称9500000元是其个人自有资金，但无法确切说明该巨额资金来源，结合原告在第三人天域公司从事财务工作的事实，本院对该9500000元个人收入的真实性、合法性不予确定，对原告柯娟与第三人胡长青之间的借款的正当性不予肯定；原告提交的证据三、四、五拟证明第三人天域公司以房抵债，原告对诉争房屋享有可以阻却被告姚永忠对该房屋申请强制执行的权利，但本院认为，仅凭该证据并不足以证明原告对诉争房屋享有绝对排他权利，不能与本案待证事实相互印证，不能实现其证明目的，本院不予采信。经审理查明，2013年2月7日，原告柯娟与第三人胡长青、天域公司签订《借款协议》，由柯娟借款4500000元给胡长青，天域公司为该借款提供担保。2014年11月30日，原告柯娟与第三人胡长青、天域公司签订一份《协议书》，约定天域公司用“天域·名流天地”二期商品房7套（9栋1单元501号，面积131㎡、单价4186月/㎡；9栋1单元502号，面积154.54㎡、单价4296元/㎡；9栋1单元503号，面积89.74㎡、单价4546元/㎡；9栋1单元702号，面积157.16㎡、单价4216元/㎡；7栋1单元102号，面积138.10㎡、单价4486元/㎡；7栋2单元901号，面积138.10㎡、单价4466元/㎡；7栋2单元1603号，面积93.41㎡、单价4516元/㎡），总价款3940927元抵给柯娟，用于偿还天域公司对胡长青的部分借款，同时胡长青用此房产抵偿欠柯娟的4500000元借款。天域公司同意与柯娟或指定第三人办理相关购房手续；待天域公司与柯娟办理相关购房手续及产权登记时，视同胡长青已偿还柯娟欠款3940927元。同日，原告柯娟与第三人天域公司分别就上述7套房屋签订了《认购书》，天域公司出具收据7份。2015年2月，因第三人圣发源公司、圣山公司、天域公司向姚永忠借款15000000元未还，同年2月11日，被告姚永忠申请黄石市中级人民法院查封了天域公司名下“天域·名流天地”部分房产，其中包括本案诉争房产。2016年7月20日，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02执他字第14号执行裁定书，将该案裁定由西塞山区人民法院执行。本院于2017年2月7日作出（2016）鄂0203执914号之二执行裁定书，并继续查封了被执行人天域公司上述房产。后柯娟向本院提出执行异议。2017年2月27日，本院作出（2017）鄂0203执异7号执行裁定书，驳回柯娟的异议，故原告诉至本院。另查明，第三人天域公司与案外人湖北银行股份有限公司黄石南京路支行于2013年9月18日签订《抵押合同》，与案外人中信银行股份有限公司黄石支行于2014年10月17日签订《最高额抵押合同》，将“天域·名流天地”二期部分房屋作为抵押，本案诉争7套房屋包括在内。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方诉争的为原告柯娟享有的权益能否阻却被告姚永忠对“天域·名流天地”二期9栋1单元501号、9栋1单元502号、9栋1单元503号、9栋1单元702号、7栋1单元102号、7栋2单元901号、7栋2单元1603号商品房申请强制执行。本案原告柯娟称其对第三人胡长青、天域公司享有4500000元债权，上述7套房屋系以房抵债，但本案原告只是第三人天域公司的财务工作人员，且经庭审查明，原告并未从事其他商业经济活动，而原告却只述称该笔巨额资金借款是其个人自有资金，本院认为原告述称与原告的个人收入不符，本院对原告该巨额资金的个人收入的真实性、合法性不予确定，而法律只保护合法的债权债务关系，故本院对原告与第三人胡长青、天域公司之间的债权债务关系的正当性不予肯定，对基于该债权债务而发生的以房抵债的行为不予肯定。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被之执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而原告柯娟与第三人天域公司并未签订正式的商品房买卖合同，《认购书》只是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，且诉争房屋亦未办理过户登记，虽原告述称其已对诉争房屋中的五套房屋装修入住，但这亦超出用于居住的一般常理，不符合上述法律规定。主债务人天域公司、胡长青无正当理由拒不到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见说明债权债务情况。综上，原告主张停止对“天域·名流天地”二期9栋1单元501号、9栋1单元502号、9栋1单元503号、9栋1单元702号、7栋1单元102号、7栋2单元901号、7栋2单元1603号房产的强制执行，并解除查封的诉请，本院不予支持。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司、胡长青经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃相应的诉讼权利并承担举证不能的后果。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告柯娟的诉讼请求。案件受理费160元，由原告柯娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘天跃人民陪审员  程瑞中人民陪审员  陈 明二〇一七年十月十六日书 记 员  雷美柠