安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1122民初2408号原告：来安县南城美都业主委员会，住所地安徽省来安县南城美都小区。负责人：ＸＸ文，业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。被告：来安县五星物业服务有限公司，住所地安徽省来安县塔山东路四号。法定代表人：朱兆银，该公司总经理。原告来安县南城美都业主委员会（以下简称南城美都业委会）与被告来安县五星物业服务有限公司（以下简称五星物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南城美都业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告垫付欠供电局公用照明电费5718元；2、判令被告返还原告垫付物业费加垃圾转运费18674元；3、请求判令被告返还原告4#、11#楼地下非机动车车库34户租金共36100元；4、判令被告返还原告19#南侧与和琴花园交界处的门面房租金64000元；5、判令被告返还原告小区机动车蓝牙卡押金13800元；6、判令被告返还原告小区监控维修更换费45000元；7、判令被告返还原告大门门禁22000元；8、判令被告返还原告车位费25200元；9、判令被告返还原告广告费27000元；10、判令被告返还原告各楼单元门门禁维修费用40000元；11、判令被告返还原告物业用房租金18000元；12、判令被告返还原告垃圾车、板车、电瓶三轮垃圾车、协会桌椅共计20000元；13、违规整改车库失火给业主造成的损失5000元；14、判令被告返还原告移交下列材料：（1）、竣工总平面图，单位建筑结构设备竣工图，配套设施地下管道官网工程竣工图，（2）、业主名册，（3）、物业使用的维护管理必须的其他资料，（4）、商品门面房业主信息及全部收费台账明细。事实与理由：被告作为原告小区的前期物业在其服务期间内管理混乱，给原告小区造成了巨大损失。被告管理期间安装的监控多数早已损坏也不修理更换，且监控像素极低，包括在9平方米的监控室内的千元快递被人拿去，也看不清何人所为，报警都破不了案，因此造成了小区电瓶车、自行车、摩托车屡屡被盗，52个单元门的门禁几乎全坏也不修理更换，180余户业主房屋有问题需要修理，被告却叫业主找开发商去维修拒不履行职责。且被告负责人朱兆银长期不在原告小区，在滁州搞第二产业，在被告拒不提供相应物业服务的情况下许多业主无奈只有通过拒不交物业费来抗议。被告不仅不改善物业服务而且多次以不清运生活垃圾和停公用电的方法逼迫业主交费，使整个小区一片漆黑，臭气熏天。在全体业主的抗争下，被告于2016年3月14日自行撤离小区。在这种情况下为解决小区无人管理的问题，全体业主于2016年3月20日自行成立南城美都业主委员会。委员会成立后雇车每天清运垃圾并及时聘请豫城物业为小区服务，有效改善了小区生活环境。但被告负责人朱兆银拒绝交出门卫钥匙和相关资料，在县政府领导的批示和国土局的督促下被告负责人朱兆银在2016年4月18日只交出业主收费明细账本三本。在全体业主的支持下，业主委员会聘请了豫城物业公司入驻，在有关部门的配合下被告负责人朱兆银才交出了门卫室钥匙，但据不肯退出多收的物业费、停车费，车辆蓝牙卡押金等费用及图纸资料和门面房业主信息收费台账等。在被告管理期间，自2015年11月-2016年4月22日共欠供电局公用电费6456元，其中3月22日-4月22日是原告接管后所用，电费是738元，扣除后被告仍应支付原告垫付公用电费5718元。被告多收的物业费加垃圾运转费共计18674元也应返还。4#、11#楼地下非机动车车库被被告非法改造成一间间铁皮屋，且按大小收取年租金有1000元、1100元、1200元不等，34户共收取租金3.61万元也应返还。原告小区的19#南侧与和琴花园交界处的门面房是2011年由开发商改建，被告出租给他人并收取的租金也应返还。被告收取机动车蓝牙卡138个，每个押金100元也未交出。小区监控设备损坏未完成修理更换，需维修费用4.5万应由被告支付。因被告拒不交出原告小区大门门禁，从小区安全管理角度考虑，原告即时购买的新大门门禁共计2.2万元也应由被告支付。被告管理期间在公共道路上私自划停车位42个，并按每年300元一个的标准收取费用，共计2.52万元也应返还给原告。被告管理期间收取的广告费：1、电信1.2万；2、移动9000元；3、门口灯箱广告6000元，广告费用依法为全体业主所有，被告应依法退回。各单元楼门禁基本损坏，现根据报价更换对讲机和门禁每户需130元，小区共526户，合计68380元，考虑有部分配件能够二合一、三合一，故要求被告支付4万元。被告擅自将物业用房改作他用，给其家人居住，根据同期同等面积房屋出租来算每年至少为6000元，三年共计1.8万元的租金依法应由被告支付给原告。被告退出小区管理时带走了垃圾桶52个、4辆板车、1辆电瓶三轮垃圾车、协会的桌椅沙发共计价值2万元应赔偿给原告。在被告管理期间，2014年底11号车库电瓶车夜间充电期间失火，导致多辆电瓶车、自行车烧毁，直接导致楼上11栋102室卫生间、下水道、门框、地板砖严重受损。被告负责人朱兆银与该业主达成协议，由朱兆银负责维修，恢复原样，结果修复后卫生间坐便器无法使用，地下车库滴水，卫生间上霉，业主多次找到朱兆银无果，现业主找到市场专业维修人员进行维修估算共需5000元也应由被告支付。五星物业公司辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，原告的起诉没有得到业主大会的授权，也未取得与会业主所持投票权1/2以上通过。故原告不具备本案诉讼主体资格，请求法院驳回原告的起诉；2、原告的诉讼请求不能成立。公用电费问题，其在2016年2月11日已经退出小区物业管理，公用电费应当由全体业主公摊，其只是负责公用电费的代收代缴，而且ＸＸ文等业主欠缴公用电费17104元，损害了其他业主的利益，其已经垫付1万余元公用电费，无钱再交公用电费；生活垃圾费和蓝牙卡押金问题，因其在管理期间很多业主欠交物业管理费和生活垃圾处理费302606.87元，导致其经营亏损，原告有义务为其追缴该部分欠费，故其不应当承担该部分责任；返还地下车库租金问题，因小区建设时4#楼和11#楼地下车库没有规划充电功能，导致业主私自接电，发生火灾，其应广大业主要求，在未改变用途的前提下，投资61000元对4#楼和11#楼地下车库进行改造，其收取的租金没有超过其投资的地下车库改造工程款；19#楼南侧门面房租金问题，因为19#楼南侧门面房不是公共设施，产权也不归全体业主共有，原告要求其返还租金无事实和法律依据；小区监控维修更换费和单元门门禁更换费问题，小区监控、单元门门禁是小区的公共设施，其维修、更换应当由原告申报公共维修基金支付，其管理期间只负责维修、更换方案的实施。其退出小区物业管理后已经将公用设施进行了交付，故原告该部分诉求不应支持；大门门禁22000元和垃圾桶、电瓶车、板车、桌椅20000元问题，这些设备系其进入小区管理后，为了提高服务档次，单方投资购买，产权归其所有，原告购买新的大门门禁不应当由其出钱，原告该部分诉求不应支持；临时车位费问题，其没有收取该费用，故其不应当承担返还责任；广告费问题，其没有收取过电信和移动公司的广告费，其只是收取过滁州中棠文化传媒公司3000元场地租赁费，该费用其已经用于弥补物业亏损，故原告该部分诉求不应支持；物业用房租金18000元问题，16#楼104室系物业用房，其安排公司员工胡德美等人居住使用是物业管理工作需要，没有收取过租金，故原告该部分诉求不应支持；11栋102室业主5000元损失问题，车库失火导致11栋102室业主损失应当由受害业主主张权利，原告无权诉讼。移交相关材料问题，原告诉称的部分材料，开发公司没有向其移交，其退出物业管理后已经将其持有的全部材料移交给原告，故原告该部分诉求不应支持。本院经审理认定事实如下：2010年6月，来安县新城房地产开发有限公司（甲方）与五星物业公司(乙方)签订前期物业服务委托合同一份，合同约定：甲方将来安县南城美都小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2010年7月1日起至2015年7月1日止。合同终止时，乙方将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整移交给业主委员会。合同签订后，五星物业公司对南城美都小区进行物业管理。2013年11月28日，来安县国土资源和房产局在对来安县新城房地产开发有限公司关于南城美都小区物业配套设施备案回复中明确：南城美都小区物业配套用房及公共设施具体是：4#、11#楼地下非机动车停车库1300㎡,16#楼104室93.5㎡为物业办公用房，12#楼1013号商业用房南侧（门卫室）15.21㎡兼监控室，以上房屋产权归属南城美都小区全体业主共有。2013年10月22日，来安县新城房地产开发有限公司将上述物业管理用房移交给五星物业公司。2015年9月3日，五星物业公司收取滁州中棠文化传媒有限公司广告费3000元。合同期满后，五星物业公司于2016年1月12日向来安县国土资源和房产局提出书面申请要求退出南城美都小区物业管理，并于2016年1月26日，出示退出公告：2016年2月11日正式退出南城美都小区物业管理。因2016年2月11日系春节期间，物业管理由五星物业公司代管至2016年3月14日。2016年3月25日，南城美都小区成立业主委员会，并在来安县新安镇人民政府、来安县国土资源和房产局备案。2016年5月5日，五星物业公司与来安县南城美都业主委员会对南城美都小区公共设施设备进行了移交，双方还对物业管理费台账、电器总平面图、园林绿化平面图、15#楼、17#楼施工图、分户面积名册收费表、西门传达室钥匙等资料、物品进行了交接。2016年11月21日，南城美都业委会起诉至本院。另查明：2016年2月1日，ＸＸ文等业主到来安县信访局反映小区物业管理方面的信访事项，来安县国土资源和房产局依法受理，经调查核实答复如下：一、关于五星物业将南城美都4号、11号楼地下停车位改造成100间铁皮房出租的问题.经查，2015年9月1日，五星物业公司对4号、11号商住楼地下车库改造方案进行了为期10天的公示，截止9月10号只有一位住户到物业提出异议，经解释达成谅解。地下车库改造后仍然用于电动车和摩托车的停放，未改变用途。对地下车位进行封闭，加强了车辆的防盗能力；车位封闭实行一户一表保障了电动车充电的安全性，同时还消除了二楼以上住户高空连接电源充电的安全隐患。到目前为止已有近40户业主租用了改造的车库，租期为三年。五星物业公司将4号、11号楼地下停车位部分改造铁皮房出租，未改变用途，未违反物业管理相关规定。二、关于小区部分居民私接电线存在安全隐患问题：南城美都小区部分业主私接电线为电动车充电存在巨大安全隐患，对此，物业公司通过发布书面通知、电话通知和上门做工作等方式要求业主不得私接电线充电，并按排到地下车库停车，满足业主的充电需求。2016年1月9日物业又通知，并对拒不整改的业主采取了剪线等措施，确保春节假期业主的人身和财产安全。我局已要求物业公司加强安全隐患排查，管理好电动车充电问题。三、关于1号楼东侧安全通道被改造成门面房对外出租问题：经查，1号楼东侧规划设计是房屋，并未设计成安全通道，小区1号楼东边门面房于2011年建成，并对外出租。如不服本处理意见，可自收到答复意见书之日起30日内向来安县人民政府和滁州市国土资源和房产管理局提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。上述事实，有双方当事人的陈述，南城美都业委会提交的业主委员会成立的相关资料、前期物业服务合同、来安县国土资源和房产局信访处理意见书、收条一张、广告合同及收费票据，五星物业公司提交的物业移交证明材料、交接清单等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、原告主体资格是否适格；二、原告的诉讼请求能否得到支持。对争议焦点一，南城美都业委会由全体业主选举产生，并在来安县新安镇人民政府、来安县国土资源和房产局备案，可以代表全体业主行使诉权，其主体资格适格。对争议焦点二，关于公用电费问题，五星物业公司在2016年2月11日已经退出小区物业管理，公用电费应当由全体业主公摊，五星物业公司只是负责公用电费的代收代缴，南城美都业委会没有举证证明五星物业公司多收取了代缴电费，其要求五星物业公司支付应当由全体业主公摊的电费的请求，本院不予支持；关于被告多收的物业费、生活垃圾费和蓝牙卡押金、临时车位费问题，上述费用均系业主个体利益，并非全体业主的利益，如果五星物业公司存在多收上述费用的情形，应当由业主向五星物业公司主张权利，南城美都业委会主张上述权利，本院不予支持；关于返还地下车库租金问题，因小区建设时4#楼和11#楼地下车库没有规划充电功能，导致业主私自接电，发生火灾，五星物业公司在未改变用途的前提下，投入资金对4#楼和11#楼地下车库进行改造，并收取了相应的租金。此事件已经物业主管部门信访处理，未违反物业管理相关规定，南城美都业委会要求五星物业公司返还该租金的请求，本院不予支持；关于19#楼南侧门面房租金问题，来安县国土资源和房产局在对来安县新城房地产开发有限公司关于南城美都小区物业配套设施备案回复中明确，南城美都小区物业配套用房及公共设施具体是：4#、11#楼地下非机动车停车库1300㎡,16#楼104室93.5㎡为物业办公用房，12#楼1013号商业用房南侧（门卫室）15.21㎡兼监控室，其中不包含19#楼南侧门面房，南城美都业委会要求五星物业公司返还该门面房租金没有事实依据，本院不予支持；关于小区监控维修更换费和单元门门禁更换费问题，因五星物业公司已经退出小区物业管理并将将公用设施进行了交付，南城美都业委会再要求五星物业公司履行维修、更换义务，没有法律依据，本院不予支持；关于大门门禁22000元和垃圾桶、电瓶车、板车、桌椅20000元问题，五星物业公司系独立企业法人，该部分设备系其进入小区管理后，投资购买，产权归五星物业公司所有，并不属于公共设施的范围，南城美都业委会在新的物业公司进驻小区后自行购买新的大门门禁要求五星物业公司支付上述款项没有法律依据，本院不予支持；关于广告费问题，五星物业公司收取滁州中棠文化传媒有限公司广告费3000元，该广告收益所有权属于全体业主。五星物业公司辩称该费用其已经用于弥补物业亏损，因物业管理合同中没有约定，其辩称理由，本院不予采信，南城美都业委会要求返还该部分广告收益的请求，本院予以支持，但是其诉称五星物业公司还收取了其他单位的广告收益，没有举证证明，本院不予采信；关于物业用房租金18000元问题，16#楼104室系物业用房，五星物业公司安排公司员工胡德美等人居住使用是物业管理工作需要，南城美都业委会没有充分证据证明五星物业公司收取18000元租金，故对该部分诉求不予支持；关于11栋102室业主5000元损失问题，如果存在该损失应当由受害业主主张权利，南城美都业委会无权就该损失提起诉讼；关于移交相关材料问题，五星物业公司退出物业管理后已经将部分设施和资料移交给南城美都业委会，而南城美都业委会没有举证五星物业公司还持有应当移送的资料的情形，其该部分诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告来安县五星物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告来安县南城美都业主委员会广告收益款3000元；二、驳回原告来安县南城美都业主委员会的其他诉讼请求。上述款项汇至，收款单位来安县人民法院，开户行来安农村商业银行新河支行，账号20000350242210300000018。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6407元，由原告来安县南城美都业主委员会承担6357元，由被告来安县五星物业服务有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李泽泉审 判 员  付春燕人民陪审员  张荣刚二〇一七年四月二十五日代理书记员  纪红林附：判决适用的相关法律法条《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。