北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第8001号
原告（反诉被告）王崇岩，女，1978年3月28日出生。
委托代理人刘立军，北京市普贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人朱灿，副总经理。
委托代理人岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。
委托代理人鞠美园，女，1983年12月25日出生。
原告（反诉被告）王崇岩诉被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王崇岩的委托代理人刘立军，被告鸿坤公司的委托代理人鞠美园、岳仁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王崇岩诉称：王崇岩与鸿坤公司于2012年8月23日签订《北京市房屋租赁合同》，约定王崇岩承租位于大兴区x北x街x号院x号楼x层x号商铺，面积为295.29平方米用于餐饮，租期自2012年12月10日开始至2017年12月9日止，租金采用押一付六的形式支付。合同签订后，王崇岩按期支付了租金并依照经营所需对房屋进行了装修改造，购进了经营所用的设备，聘请了相应的工作人员。但由于鸿坤公司不能提供办理营业执照所需要的相关文件，致使王崇岩无法正常经营，给王崇岩带来了巨大的损失。依据双方签订的租赁合同第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院判令：1、鸿坤公司支付设计费35000元、装修损失费635988.70元、广告费40500元；2、诉讼费和鉴定费由鸿坤公司承担。
被告（反诉原告）鸿坤公司辩称：王崇岩的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。2014年5月15日，北京市大兴区人民法院作出（2013）大民初字第7417号民事判决书，判决解除王崇岩与鸿坤公司之间的房屋租赁合同，鸿坤公司给付王崇岩违约金26945.21元。根据合同法的基本原理及合同法第一百一十四条之规定，违约金与违约损害赔偿是一致的，违约金的适用与违约损害赔偿责任的适用是冲突的，即违约金与损害赔偿责任是不能并用的。据此，鸿坤公司认为判决书中鸿坤公司所承担的违约金实质上即是对王崇岩相关损失的赔偿。双方签订的房屋租赁合同第五条约定：甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围和对墙体、水、电、暖、消防等装置的改造需要在改造前提前向甲方提交装修方案（相关图纸），甲方应在5日内回复乙方意见，经甲方批准同意后方可执行，乙方应严格按照经批准同意的方案施工，不得擅自改变施工方案，改善房屋工程所包含的一切费用由乙方承担，乙方自行对房屋改善工程的过程和结果承担风险和责任。据此，鸿坤公司认为王崇岩未经鸿坤公司批准擅自对涉案房屋装修、装饰等，其损失应由王崇岩自行承担。2012年8月23日，双方签订房屋租赁合同。2012年9月10日前鸿坤公司将房屋交付给王崇岩使用。2012年8月30日，北京市工商行政管理局大兴分局出具了企业名称预先核准通知书。根据王崇岩所述，其于2012年9月得知涉案房屋存在瑕疵，不能办理相应的营业前置许可证，但其装修、消防改造等工程及设备购买、广告费等绝大部分支付均发生在知道无法办理营业执照以后。据此，鸿坤公司认为从事商业经营前需要按照法律的相关规定取得营业执照，再进行装修、购买设备等。王崇岩在未取得营业执照前进行装修、购买设备等不符合一般经营习惯，并在得知无法办理营业执照后，继续投入。鸿坤公司的违约行为并不必然导致王崇岩装修等损失的发生，且王崇岩在违约行为发生后主观上能够采取适当措施防止损失发生，但未采取适当措施导致了损失的发生，显然违反了诚实信用原则。所以，王崇岩无权要求鸿坤公司对其损失额给予赔偿。王崇岩承租房屋后已进行实际经营，并获得利益。依照合同损益相抵原则，赔偿责任制度的目的在于补偿守约方因违约而受到的损失，并非使其因此而获得不当得利。鉴定意见书是对装修价值工程造价的确定，该造价不等同于王崇岩所主张的经济损失。王崇岩对墙体、水、电、暖、消防等装置的改造需经鸿坤公司的批准，未经批准应视为未进行改造，应予以扣减。根据王崇岩委托北京市x律师事务所给鸿坤公司送达的《律师函》可以确定，王崇岩于2012年9月得知涉案房屋不能办理卫生许可证。依照（2013）大民初字第7417号民事判决可以认定，2013年1月29日，王崇岩取得餐饮服务许可证。在取得卫生许可证后，王崇岩即通过网上向北京市大兴区环保局递交申请材料进行环评审批，但其申请被大兴区环保局退回。据此，鸿坤公司认为王崇岩在2012年9月份得知不能办理卫生许可证时，应立即停止装修施工、设备购买等，待卫生许可证办完（即2013年1月29日）后进行复工等。但卫生许可证办完后在申请环评审批时被退回，按照行政审批程序时间应该不超过15天，所以复工也应是暂时的。根据法院的判决，双方签订的房屋租赁合同于2014年5月31日解除。王崇岩于2014年8月11日将房屋移交给鸿坤公司。据此，王崇岩实际上对房屋的占有、使用、收益至2014年8月11日。其装饰、消防、设备等等也实际使用至2014年8月11日。王崇岩对房屋及装修、消防、设备等附属设施占有、使用、收益近2年，占租赁期限的40%。
根据租赁合同第七条第（一）款之规定，王崇岩需支付给鸿坤公司2013年6月10日至2014年6月1日的房屋租赁费
359302.81元。根据租赁合同第七条第（五）款之规定，未能足额支付租赁费用的，每延迟一天按当年月租赁费用的1%支付滞纳金。王崇岩需支付滞纳金109260.99元。根据租赁合同第六条第（七）款之规定，如本合同因任何原因终止后10日内，王崇岩未按本合同约定返还租赁物并撤出租赁商铺的，自10日期限届满之日起，王崇岩应每天按本合同约定的日租赁费用的2倍支付逾期费用。在（2013）大民初字第7417号判决书判决解除租赁合同后至今，王崇岩一直在使用租赁房屋，故应向鸿坤公司支付房屋占用费74597.54元（计算周期为2014年6月12日至2014年7月16日，实际计算费用截止日以王崇岩实际腾退房屋日为准）。现提起反诉请求法院判令：1、王崇岩向鸿坤公司支付房屋租赁费359302.81元，滞纳金109260.99元。2、王崇岩向鸿坤公司支付房屋占有使用费74597.54元。3、诉讼费由王崇岩承担。
针对鸿坤公司的反诉请求，王崇岩辩称：不同意鸿坤公司的反诉请求。生效判决已经认定鸿坤公司存在过错。在上个案件审理中，王崇岩多次要求与鸿坤公司之间进行交接，但其不予配合，故不同意再支付租金和占有使用费。
经审理查明：2012年8月23日，承租方王崇岩（乙方）与出租方鸿坤公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定乙方承租甲方位于北京市大兴区x北x街x号院x号楼x层x号商铺，建筑面积为295.29平方米；房屋用途只可作为法律法规规定从事经营的x火锅使用，商业业态为餐饮；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物；租期自2012年12月10日至2017年12月9日，免租期为3个月，自2012年9月10日至2012年12月9日；第一年租金为3元／平方米／天，合同签订5日内交付6个月租金及1个月押金，第二年租金为3.6元／平方米／天，第三年租金为3.78元／平方米／天，第四年租金为3.97元／平方米／天，第五年租金为4.17元／平方米／天，以后每年6月10日前、12月10日前交付半年租金；合同还约定甲方应协助提供乙方办理有关经营证照所需的相关文件；乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务；在违约责任一项中约定，双方当事人一方违约，对方有权要求违约方支付第一年一个月的租金26945.21元的违约金。本合同租赁期限届满或者非因乙方原因导致合同终止，甲方应给予乙方10天的撤离期，撤离期内不计租金和物业管理费。合同签订后，王崇岩按约定支付6个月租金和1个月押金；鸿坤公司在2012年9月10日前将房屋交付王崇岩使用。王崇岩开始对承租房屋按照开火锅店的标准进行装修。在开始装修前，王崇岩委托北京x装饰设计有限公司对工程项目进行设计。王崇岩支付设计费45000元，设计单位为其出具设计图纸。
2012年8月30日，北京市工商行政管理局大兴分局出具了企业名称预先核准通知书，准予预先核准王崇岩投资设立的企业名称为“北京x餐饮有限责任公司”。2013年1月29日，经北京市大兴区卫生局批准，北京x餐饮有限责任公司取得餐饮服务许可证。在取得卫生许可证后，王崇岩通过网上向北京市大兴区环保局递交申请材料，申请对北京x餐饮有限责任公司进行环评审批。但因涉案房屋所在的整体建设项目未办理环评验收，环保部门将王崇岩的全部申请材料退回。
2013年5月31日，王崇岩将鸿坤公司诉至本院，以鸿坤公司提供的租赁物无法实现合同目的为由，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，并要求鸿坤公司承担违约责任。本院于2014年5月15日作出（2013）大民初字第7417号民事判决书，认定鸿坤公司与王崇岩签订房屋租赁合同时，双方在合同中明确约定了房屋的使用目的。鸿坤公司作为出租人应当保障其提供的租赁物符合合同约定的用途，王崇岩开办的北京x餐饮有限责任公司无法取得营业执照，其根本原因在于鸿坤公司提供的租赁物存在隐蔽瑕疵。因无法办理营业执照，导致王崇岩签订租赁合同目的不能实现。本院据此认定鸿坤公司构成违约，判决解除王崇岩与鸿坤公司之间的房屋租赁合同，并判决鸿坤公司给付王崇岩违约金26945.21元。该判决已经生效，鸿坤公司自动支付违约金。另，在该案庭审中，王崇岩自述其于2012年12月1日至2013年6月5日期间无照经营，后因未办理总被检查而停止经营。鸿坤公司对王崇岩陈述的实际经营时间亦表示认可，并认可其后房屋一直处于空置状态。
在案件审理过程中，本院依法委托鉴定机构对于房屋的装修造价进行鉴定。北京x工程管理有限公司出具鉴定报告，认定房屋装修工程总造价为635988.70元。王崇岩支付鉴定费8000元。鸿坤公司对于鉴定报告中涉及的土建装饰和机电部分提出异议。北京x工程管理有限公司作出了异议回复，对其中的部分造价进行了调整，调整后的装修造价金额为631284.21元。关于异议中涉及的录像机、显示器和广播功率放大器，鉴定机构回复意见认可在现场勘验时未见上述物品，该部分金额共计8900.06元，法院调查后可进行核减。经本院查看现场勘验笔录，其上只记载了5台摄像头，未记载录像机、显示器和广播功率放大器三种设备。关于异议中涉及的铝合金平开门、电缆和消防系统三部分，鸿坤公司主张其为实际施工方。对此，鉴定机关在答复意见中写明待鸿坤公司向法院提交证据后，其再进行调整。在本院指定的举证期限内，鸿坤公司未能提交证据佐证其主张。在本院根据其申请延长的举证期限内，鸿坤公司仍未能提交相关证据。
2014年8月11日，本院组织双方进行房屋交接，王崇岩将房屋返还给鸿坤公司。在交接过程中，双方共同确认鉴定机关现场勘验笔录中所记载的吊花灯被王崇岩拆走。在鉴定意见书中，该吊花灯的造价为12120元。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、工程造价鉴定意见书、（2013）大民初字第7417号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：王崇岩与鸿坤公司签订的房屋租赁合同已被法院的生效判决书判决解除。根据生效判决认定的事实，因鸿坤公司所提供的租赁物存在隐蔽瑕疵，导致王崇岩租赁房屋的目的无法实现，鸿坤公司应当承担违约责任。因此，王崇岩有权要求鸿坤公司赔偿其合理损失。对于鸿坤公司所主张王崇岩扩大损失的理由，本院认为该主张没有事实依据。因为按照餐饮企业执业执照办理流程，只有在申请人装修完毕后，才具备向环保部门申请启动环评程序的条件。王崇岩在申请环评时已经装修完毕，只是由于鸿坤公司提供的租赁物存在瑕疵，导致王崇岩未能取得环评许可。故王崇岩不存在故意扩大损失的行为。对于鸿坤公司提出未经其同意装修的理由，本院认为双方在合同中明确约定房屋使用目的为经营火锅，故王崇岩按照此目的开展装修，并不超出合同约定的使用范围，且鸿坤公司亦主张在王崇岩办理各种审批手续过程中曾积极予以协助，故应认定其对王崇岩的装修内容是明知和默许的。对于鉴定报告中的争议内容，根据证据规则，对于鸿坤公司虽提出异议但未能举证证明的主张，本院不予采信。对于有证据佐证的内容，本院根据鉴定意见书的对应价值予以扣减。根据公平原则，在双方共同认可的王崇岩实际使用房屋从事经营期间的装修造价，应当按照合同约定的租赁年限予以摊销。装修设计费系王崇岩为正常使用房屋开展经营所实际支出的成本，该部分支出属于王崇岩的合理损失范围。考虑到王崇岩曾实际经营过一段期间，故本院酌情确定该项损失的具体金额。对于王崇岩主张的广告费损失，因其制作广告牌的相关费用已经在鉴定意见书中予以考虑，故本院对该诉讼请求不予支持。
在租赁合同存续期间发生的租金共包括两部分，一是王崇岩利用房屋从事营业的时间，二是王崇岩停止营业后房屋的空置时间。其中对于王崇岩营业期间的租金，虽然无照经营违反了法律规定，但从合同角度来说，毕竟其实际使用了租赁房屋，故本院认为应按照租赁合同约定的标准支付。对于因无营业执照而停止经营造成房屋空置期间的租金，考虑到该段时间内王崇岩虽然仍占有房屋，但却不能正常营业，其租赁房屋的目的已无法实现，并且王崇岩于停业后已及时向法院起诉。故本院综合上述因素酌情确定合同解除前的租金数额以及合同解除后的占有使用费。在因租赁物瑕疵的原因导致合同目的无法实现的情况下，王崇岩未按约定支付下一期租金并不构成违约，故对于鸿坤公司主张的滞纳金，本院不予支持。对于租赁期间的物业费，本院亦根据上述因素酌情予以确定。对于王崇岩支付的押金，从其应支付的总额中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）王崇岩设计费二万元、装修费五十四万九千二百三十八元，共计五十六万九千二百三十八元（于本判决生效之日起十日内履行）；
原告（反诉被告）王崇岩给付被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋租金、占有使用费和物业费共计十八万四千九百七十五元（于本判决生效之日起十日内履行）；
驳回原告（反诉被告）王崇岩的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千一百零三元，由原告（反诉被告）王崇岩负担五百三十元，由被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担四千五百七十三元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费四千六百一十六元，被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担二千九百三十元（已交纳），由原告（反诉被告）王崇岩负担一千六百八十六元；鉴定费八千元，由被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐伟龙
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 朱庆华
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 高 奡