舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定临民初字第5号
原告（反诉被告）陈义来，农民。
原告（反诉被告）柴小英，农民。
原告（反诉被告）陈林，普陀电视台记者、编辑。
上述三原告共同委托代理人刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。
上述三原告共同委托代理人倪永达，浙江乾勇律师事务所律师。
被告（反诉原告）庄瑞亚，渔民。
被告（反诉原告）蒋勇，企业职工。
上述二被告共同委托代理人何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。
上述二被告共同委托代理人周琨，北京大成（舟山）律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈义来、柴小英诉被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇确认合同无效纠纷一案，原告（反诉被告）陈义来、柴小英于2014年12月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院于2015年1月22日依职权追加陈林为本案原告，并于同日由助理审判员叶茜适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）柴小英、陈林及三原告（反诉被告）委托代理人刘勇平、倪永达、被告（反诉原告）蒋勇及二被告（反诉原告）的委托代理人何易、周琨到庭参加了诉讼。同年3月25日，本案经批准转为普通程序。同年5月11日，被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇提起了反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。2015年6月18日，本案由助理审判员叶茜担任审判长，与助理审判员张杨、人民陪审员王嗣庆组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈林及三原告（反诉被告）的委托代理人刘勇平、倪永达、二被告（反诉原告）的委托代理人周琨到庭参加了诉讼。案件审理期间，本案经批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈义来、柴小英、陈林诉称：原告陈义来、柴小英原系夫妻关系，双方于2004年7月27日协议离婚。坐落于定海区临城街道同胜村院山下21号房屋由原告陈义来、柴小英于1987年建造，于1993年9月办理土地使用权登记手续，于2005年办理房屋所有权登记手续，当时原告陈义来与柴小英已离婚，故房屋所有权人登记在原告柴小英名下，原告陈义来登记为共有权人。2008年8月31日，二被告以12万元的价格向原告购买讼争房屋。二被告与原告不属于同一集体经济组织成员，又为非农业户口，知道购房行为违法，故此，为避免合同无效而导致损失，也为防止原告反悔，二被告虚构了《借款房屋抵押协议》，虚构的90万元借款及利息，以掩饰双方之间的房屋买卖行为，是为掩饰实施的违法目的而签订，二被告向原告购买讼争房屋以及宅基地使用权违反法律强制规定，应属无效，故诉至法院，要求：1、依法确认原、被告于2008年8月31日签订的《借款房屋抵押协议》、以及房屋买卖合同无效；2、判令二被告向原告返还坐落于定海区临城街道同胜村院山下21号房屋一幢（房屋所有权证号为舟房权证字第××号，建筑面积156.11平方米；土地使用权证号为舟集用（2008）第0200051号），包括房产证、土地证。
庭审过程中，三原告（反诉被告）变更诉讼请求，要求返还的财产为包括舟集用（2008）第0200051号土地证范围内的所有不动产，七颗杨梅树，以及房产证、土地证。
被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇辩称及反诉称：被告庄瑞亚喜于农村生活，一直想在农村购置一套房屋。原告柴小英在被告蒋勇居住的小区担任保洁员时与被告庄瑞亚相识并有意将讼争房屋出卖给被告。二被告合意后有意受让，但因房屋过于陈旧，原告陈义来同意由其办理房屋过户手续并办理翻建分户后向二被告交付房屋，相关费用由被告蒋勇承担。故被告蒋勇分多次向原告陈义来交付房屋翻建、分户以及购房款共计60余万元，并由原告陈义来出具多份收条。后被告发现原告陈义来收取款项后未对房屋进行翻建，分户、过户手续也未办理，而是将收取的款项用于赌博和还债，并欠有大量债务。在原告无力偿还借款的情况下，被告同意再支付12万元购房款受让讼争房屋。双方在签订协议时，已预期到该房屋近年会发生拆迁，故双方对于房屋使用、拆迁利益归属做出了明确的约定，该约定系双方当事人对自身权利的处分且不违反法律规定，应受到法律保护。在协议签订时，为防止原告反悔要求收回房屋，双方的真实意思是将已收取的款项转为借款，原告以房抵债，如原告要求收回房屋，应按照协议约定向被告支付90万元房款、15万元装修补偿以及按月息2%计算的利息。
此外，原告将讼争房屋转让给被告后，因政府现已确定对该房屋进行征收，为获得高额的征收补偿收益，原告反言要求收回房屋，严重影响了被告的居住稳定性并造成房屋装修、修复费用损失。且即使法院认定原告将讼争房屋转让给被告是无效的情况下，但双方之间的权利义务不限于对讼争房屋的转让，还包括讼争房屋征收补偿收益的转让，该转让合法有效，即使原告收回房屋，其基于该房屋享受的征收补偿收益也应归属于被告。为此，被告特向法院提起反诉，要求：1、依法判令原告陈义来、柴小英、陈林共同赔偿被告庄瑞亚、蒋勇房屋修复费、装潢费用损失共计15万元；2、依法判令原告陈义来、柴小英、陈林共同赔偿被告庄瑞亚、蒋勇搬迁费5000元；3、确认原告陈义来、柴小英、陈林将讼争房屋及附属物征收补偿利益转让给被告庄瑞亚、蒋勇合法有效。
原告（反诉被告）陈义来、柴小英、陈林针对被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇的反诉辩称：关于被告的第一、二项反诉请求，双方已达成一致，确认原告赔偿被告房屋修复费、装潢费共计10万元，搬迁费不另外支付。对于被告的第三项反诉请求，系双方签订的《借款抵押协议》中第4条约定，但该约定有一个前提，即讼争房屋所有权都归被告的情况下，安置利益归被告所有。若合同无效，被告会丧失所有权，也会丧失主张安置利益的条件。
经审理查明，双方对以下事实无异议，本院予以确认：
2008年8月31日，原告陈义来、柴小英与被告庄瑞亚、蒋勇签订一份《借款房屋抵押协议》，约定：“原告柴小英、陈义来为债务人、乙方，被告庄瑞亚、蒋勇为债权人、甲方；乙方向甲方借款90万元，由于某些原因，甲方同意乙方用其在定海区临城街道同胜村院山下21号的私房作为抵押（土地证号：舟集用（2008）第02000**号，用地类型为农村宅基地，房产证号：舟房权证字第××号）。如乙方向甲方支付了该借款和相应的利息（利息按月息2%复利计算），同时赔偿甲方在该房产上的装修费用15万元，装修款利息也按月息2%复利计算，计息时间按合同签订时间为准。乙方如归还了甲方以上所有款项，则甲方相应归还乙方对该房产的所有权利；乙方抵押给甲方的房产位于临城新区北面的洞岙，房屋约建于1990年，房屋为两层瓦房，房子为砖混结构，未装修，窗为木框架窗。院子面积约为200平方米，私有山地面积约为150平方米，私有耕地面积为100平方米，杨梅树共7棵（其中在附近有2棵，在洞岙水库上有5棵）等，即乙方在该村的所有权益。抵押期限为1年，起始时间按合同签订时间为准。抵押期满后，如乙方无法归还甲方相应的借款，甲方享有所有抵押物终身的所有权及使用权，同时放弃向乙方追溯欠款的权利。在抵押期内和抵押期后，甲方均不能要求乙方更换抵押物。在本合同签订前，甲方已借款给乙方78万元，合同签订后，甲方再支付乙方12万元。本合同同时作为乙方向甲方借款90万元的唯一凭证，除本合同外，甲乙双方不再签署其他借款收据。合同签订后，乙方把抵押物的相关权证（土地证和房产证）交由甲方，以表示乙方出让该房产的所有权，同时，甲方支付剩余的款项12万元给乙方。如乙方在抵押期内未归还甲方借款，则该抵押物的所有权和使用权均属于甲方所有，如甲方要求在该房产的地基上，重新审批盖新房，乙方有替甲方申请的义务，同时，甲方作为感谢乙方的协助，支付乙方2万元作为酬谢。所有抵押物的所有权和使用权均属甲方后，如该地遇政府拆迁或甲方想转让抵押物等情况，所得的赔偿、补贴和其他款项均归甲方所有，即使所得的赔偿、补贴和其他款项高于甲方借款给乙方的金额，也均归甲方所有，乙方承诺放弃任何权利。”
协议签订当日，原告陈义来、柴小英将讼争房屋的房产证、土地证交付二被告，同日，被告支付原告陈义来、柴小英11万元。后，原告陈林在上述协议签字确认，被告再次支付1万元。协议签订后，原告将讼争房屋的房产证、土地证交付给被告。被告对讼争房屋进行了翻修，并由被告庄瑞亚居住至今。
被告蒋勇的户口性质为非农，被告庄瑞亚的户口性质为农业，其户籍所在地为普陀区虾峙镇黄石村。
上述事实，有原告举证的借款房屋抵押协议、房屋权属证书遗失查档证明、土地使用权登记查询单、照片以及原、被告的陈述等证据予以证实，足以确认。
本案原、被告对事实的争议焦点主要是二被告交付的款项金额。原告主张二被告交付的款项共计12万元，在协议签订当日交付11万元，在原告陈林签字当日交付1万元；被告主张其支付的款项除原告自认的12万元外，另有约60余万元，在协议签订之前以现金形式交付给原告陈义来，但未提供证据证明。本院经审查认为，双方签订的《借款抵押协议》中载明被告于协议签订前已交付78万元，但被告蒋勇在庭审中对于协议签订前交付的款项总额、每次交付金额及交付地点记忆模糊，不符合常理，且未提供证据证明款项来源、交付等，故本院认为该协议系虚假设定借款以阻止出卖方收回房屋，二被告实际交付的款项应为12万元。
本院认为：本案原、被告的争议焦点主要有以下三点：1、原、被告间的法律关系；2、原、被告签订的《借款抵押协议》的效力；3、双方基于《借款抵押协议》所取得财产的处理。
对于争议焦点一：原告主张双方之间仅存在房屋买卖关系，双方签订的《借款抵押协议》实质是被告为购买原告房屋而虚构借款、抵押事实；被告主张双方曾就购买房屋一事进行合意，但其后因被告蒋勇为购房、批地基将大量款项交付给原告陈义来，故在签订《借款抵押协议》时，双方的真实意思系将已收取的款项转为借款，原告以房抵债。综合分析原、被告签订的《借款抵押协议》形成、内容以及双方的陈述，双方对于讼争房屋及其附属物（杨梅树等）均作出了明确的权属约定，被告在协议签订后随即对房屋进行翻修并由被告庄瑞亚居住至今，且被告支付的12万元对价基本符合当时当地农村同类房屋的交易价格，综上，本院认为原、被告签订的《借款抵押协议》的真实意思表示为被告向原告购买房屋，但鉴于国家对农村房屋买卖的限制，双方为规避法律禁止性规定订立上述协议，双方之间的法律关系实质为房屋买卖关系。
对于争议焦点二：对于《借款抵押协议效力》，其实质经上述论述已确定为房屋买卖协议。因国家政策禁止城镇居民购买农村房屋，亦未允许不同区域内的渔农村居民之间的房屋买卖，故原、被告之间的买卖行为不符合国家政策的规定，也无法办理相应的产权过户手续；同时，因农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用。现行法律明确禁止集体所有的土地使用流转，而城镇居民购买农村房屋实际导致宅基地使用权转让，理应受到严格限制。本案中，被告蒋勇系城镇居民，被告庄瑞亚户籍地在普陀区，二被告均非原告同一区域内的农村居民。综上，原、被告签订的《借款抵押协议》无效。对于原告要求确认原、被告间口头订立房屋买卖合同无效的主张，因口头房屋买卖协议与书面订立的《借款抵押协议》均指向同一法律关系，且对于《借款抵押协议》的效力本院已作出评判，故对于口头协议本院不重复处理。
对于争议焦点三：因双方签订的《借款抵押协议》无效，故基于该协议取得的财产均应返还。故二被告应返还包括舟集用（2008）第0200051号土地证范围内所有的不动产，包括房产证、土地证；三原告应共同返还二被告购房款12万元。鉴于二被告在购买房屋后，对讼争房屋进行了翻修，该添附的价值也应由三原告进行补偿。又因双方当事人对于被告主张的房屋修复、装修费用损失确认为10万元，并一致同意原告不另行支付被告搬迁费用，系双方对自身民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。对于原告要求被告返还的七颗杨梅树，因原告未举证证明该7棵杨梅树的具体位置且对于杨梅树是否处于被告管理状态尚不明确，本案不予处理；对于被告反诉要求确认原告将讼争房屋及附属物征收补偿协议利益转让给被告合法有效的诉讼请求，因讼争房屋现未进行拆迁补偿程序，三原告是否可享有拆迁补偿利益及拆迁补偿利益的数额现尚不能确定，故对于二被告的该项诉讼请求，本院暂不予处理，可待条件成就后另行主张。
依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈义来、柴小英、陈林以及被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇于2008年8月31日签订的《借款房屋抵押协议》无效；
二、被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇于本判决生效之日起一个月内返还原告（反诉被告）陈义来、柴小英、陈林在土地证号为舟集用（2008）第02000**号范围内所有不动产，编号为舟房权证字第××号的房产证一本、编号为舟集用（2008）第0200051号的土地证一本；
三、原告（反诉被告）陈义来、柴小英、陈林于本判决生效之日起一个月共同返还原告（反诉被告）庄瑞亚、蒋勇购房款120000元，并支付房屋修复、装修费用100000元；
四、驳回原告（反诉被告）陈义来、柴小英、陈林和被告（反诉原告）庄瑞亚、蒋勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件诉讼费2700元，由本诉原告陈义来、柴小英、陈林共同负担1890元，由被告庄瑞亚、蒋勇共同负担810元。反诉案件诉讼费2300元，由反诉原告庄瑞亚、蒋勇共同负担690元，由反诉被告陈义来、柴小英、陈林共同负担1610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体预交金额根据上诉人的上诉请求确定，具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 叶 茜
代理审判员 张 杨
人民陪审员 王嗣庆
二〇一五年八月六日
书 记 员 郑涵文