广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4157号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区檀松服装有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：邱锋毓。
委托代理人：余伟权，广东汇俊律师事务所律师。
委托代理人：刘毓东，广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：欧阳桂生，主任。
委托代理人：钟志英，广东怡法律师事务所律师。
原审被告：邱锋毓，男，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人：余伟权，广东汇俊律师事务所律师。
委托代理人：刘毓东，广东汇俊律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区檀松服装有限公司（以下简称檀松公司）因与被上诉人佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室（以下简称新华资产办）、原审被告邱锋毓租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法均民初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼1号地权属人为佛山市顺德区均安镇新华社区居民委员会，该厂房已取得国有土地使用权证及建设工程规划许可证，暂未办理房地产权证。佛山市顺德区均安镇新华社区居民委员会将上述厂房交由其下属的集体资产管理部门即本案新华资产办负责出租、管理。
2011年5月23日，新华资产办（甲方）与檀松公司（乙方）签订《租赁厂房协议书》，约定由檀松公司向新华资产办承租位于佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼1号楼首层地铺和第四层，用于乙方发展企业之用；租赁期为五年，从2011年6月1日至2016年5月31日止；檀松公司向新华资产办每年支付折旧费即租金216480元，每月折旧费即租金18040元，当月15日支付，逾期按每日1‰计收滞纳金，如拖欠或拒付一个月以上属违约，新华资产办有权终止协议；檀松公司应向新华资产办支付保证金10万元，期满办理好交接物业手续后退回；协议期满后一切入墙入地的装修材料（含水电设施）归新华资产办所有，檀松公司不得拆除；租赁期间应交的一切费用由檀松公司负责（包括房产税、土地使用税、环卫费、水利费、城建税等）；檀松公司与本楼第三层东的企业主共同使用2号电梯，电梯所用电费由新华资产办代缴，按季度结算；如一方违约，需补偿半年的上缴款（折旧费）即租金给对方。邱锋毓作为檀松公司的法定代表人在合同上签名并加盖指模，但未加盖檀松公司公章。
协议签订后，新华资产办依约交付厂房，檀松公司依约交付了保证金10万元。随后檀松公司陆续向新华资产办交付租金合计667480元，并于2012年2月29日支付了2011年度房产税1800元、土地税1250元，合计3050元。至今尚欠截至2015年11月30日的租金306680元、房地产税9150元。檀松公司交付的租金中除2011年7月20日为邱锋毓本人所交外，其余款项均为檀松公司的工作人员缴纳，新华资产办出具的收款收据均注明为“兹收到邱锋毓…款项。”
另外，2011年5月至2015年11月期间，檀松公司与涉案厂房三楼业主共同使用的2号电梯电费合计为18341.94元，檀松公司承担一半为9170.97元。
新华资产办要求檀松公司、邱锋毓支付剩余租金、房地产税及电梯电费等未果，遂于2015年11月23日向原审法院提起诉讼。
另查明，邱锋毓为檀松公司的法定代表人，檀松公司的注册地址为佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼1号楼四层。
庭审中，新华资产办、檀松公司对于解除双方签订的《租赁厂房协议书》均无异议，且一致同意将保证金10万元从应收租金中扣减。
2015年11月23日，新华资产办向原审法院提起诉讼，请求判令：1.檀松公司、邱锋毓支付拖欠的租金306680元（暂计算至2015年11月30日止）、房产税和土地使用税9150元、电梯电费9170.97元、违约金108240元，合计433240元；2.解除新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》，檀松公司立即交还租赁厂房；3.判令本案诉讼费用由檀松公司承担。
原审法院认为：涉案厂房已取得国有土地使用权证及建设工程规划许可证，新华资产办合法享有出租权利，新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》合法有效。由于檀松公司至今拖欠新华资产办租金一年以上，依据合同约定新华资产办有权解除合同，新华资产办、檀松公司也一致同意解除该《租赁厂房协议书》，新华资产办的解除合同通知即本案的起诉状于2015年11月26日送达檀松公司，因此原审法院确认新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》于2015年11月26日解除。由于檀松公司已停产，檀松公司的生产及办公设备均已被本案查封，檀松公司的工作人员已离厂，涉案厂房事实上已由新华资产办控制，且双方就查封物品的搬迁及腾空厂房问题达成了一致，因此原审法院视为檀松公司已向新华资产办返还承租的厂房。
本案的争议焦点是：1.与新华资产办成立租赁合同关系的主体是谁；2.新华资产办主张的租金、房地产税及电梯电费是否合法有据；3.新华资产办主张的违约金是否合法有据。
关于与新华资产办成立租赁合同关系的主体是谁的问题。新华资产办主张为邱锋毓及檀松公司共同承租；邱锋毓及檀松公司则主张仅为檀松公司承租，邱锋毓是作为檀松公司的法定代表人履行职务行为，邱锋毓不是承租人。对此原审法院认为，新华资产办、檀松公司签订的《租赁厂房协议书》中明确注明承租人即乙方是檀松公司，邱锋毓并不是乙方当事人。虽然檀松公司名下一行加注了邱锋毓及其身份证号码，但“邱锋毓”三个字加注了括号，以此表明邱锋毓个人不是合同的当事人，而仅是檀松公司的法定代表人。且檀松公司的工商注册地址为涉案厂房，涉案厂房实际也是用于檀松公司的生产经营，并非邱锋毓个人使用，涉案厂房的租金亦是由檀松公司缴纳。因此涉案厂房的承租人是檀松公司。邱锋毓与新华资产办签订《租赁厂房协议书》并以其名义交付租金均是作为檀松公司法定代表人的职务行为，新华资产办也未提供其他证据证实邱锋毓个人应对本案债务承担保证责任或股东责任，因此新华资产办要求判令邱锋毓对本案债务承担清偿责任没有法律和事实依据，原审法院不予支持。
关于新华资产办主张的租金、房地产税及电梯电费是否合法有据的问题。新华资产办、檀松公司一致确认檀松公司尚欠新华资产办截至2015年11月30日的租金306680元，并同意将保证金10万元用于抵扣尚欠租金，即檀松公司尚欠新华资产办截至2015年11月30日的租金206680元。原审法院对新华资产办的该项请求予以支持。
房地产税问题。双方签订租赁合同中明确约定由檀松公司承担涉案厂房的房地产税，且檀松公司实际于2012年2月29日支付了2011年度的房产税1800元、土地税1250元，合计3050元，即双方就房地产税问题达成了补充约定，即每年度交付房地产税3050元。檀松公司自认尚未支付2012至2015年度的房地产税，新华资产办主张3年的房地产税9150元（3050元×3）合法有据，原审法院予以支持。
电梯电费问题，双方签订租赁合同中明确约定由檀松公司与涉案厂房三楼业主共同使用2号电梯，即应由两方共同分担电费，檀松公司与三楼业主承租面积相当，新华资产办要求檀松公司承担一半的电费合法有据。2011年5月至2015年11月期间2号电梯的电费合计为18341.94元，檀松公司承担一半为9170.97元，原审法院予以支持。
关于新华资产办主张的违约金是否合法有据的问题。新华资产办主张依据租赁合同约定按照半年租金计算违约金为108240元，檀松公司则主张该违约金过高。对此原审法院认为，违约金不得过分高于损失。由于檀松公司长期迟延交付租金，造成新华资产办租金的利息损失；且由于檀松公司违约导致双方的租赁合同被解除，新华资产办须必要时间将涉案厂房重新出租，这必然导致新华资产办在招租期间的租金损失。依据上述损失，原审法院酌情确定违约金为65000元。对新华资产办的违约金请求原审法院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认新华资产办与檀松公司于2011年5月23日签订的《租赁厂房协议书》于2015年11月26日解除；二、檀松公司应于判决生效之日起十日内向新华资产办支付租金206680元；三、檀松公司应于判决生效之日起十日内向新华资产办支付房地产税9150元；四、檀松公司应于判决生效之日起十日内向新华资产办支付电梯电费9170.97元；五、檀松公司应于判决生效之日起十日内向新华资产办支付违约金65000元；六、驳回新华资产办的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为3899.3元、财产保全费2620元，合计6519.3元（新华资产办已预交），由新华资产办负担1519.3元，檀松公司负担5000元。
上诉人檀松公司上诉称：一、在一审中，新华资产办对其要求檀松公司支付房地产税的诉讼请求，没有提交任何由其向相关部门缴纳房地产税的正规发票，该诉讼请求没有实际依据。而一审法院依据檀松公司交纳租金的单据中有显示檀松公司曾经向新华资产办缴纳过一年的房地产税，就片面的认定檀松公司也应支付余下三年的房地产税，明显依据不足，认定事实错误。二、檀松公司所租用的仅为一栋楼中的一层，而该电梯是整栋楼一起使用，而新华资产办在合同并没有确定的情况下据此要求檀松公司承担电梯费用的50%显然是不合理的。所以一审法院的该项判决认定事实所依据的证据不足。三、一审法院所认定的违约金数额过高，超过了新华资产办实际损失的30%，不符合相关法律对于认定违约金范围的规定，适用法律错误。请求撤销原审判决第三项、第四项、第五项，驳回新华资产办的诉讼请求或改判，一、二审诉讼费用及保全费用由新华资产办承担。
被上诉人新华资产办答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、根据新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》第十三条的规定，租赁期间应交的一切费用由檀松公司负责（包括房产税、土地使用税、环卫税、水利税、城建税等）。新华资产办为减轻檀松公司的经济负担，双方约定每年的房产税按1800元计、土地使用税按1250元计，合计3050元，檀松公司对此确认无疑，也按此数额向新华资产办交了第一年的房地产税，该事实有据可证，新华资产办主张檀松公司拖欠的3年房地产税合理合法。二、新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》明确约定，檀松公司与涉案厂房同栋楼的三楼承租者共同使用2号电梯，由两方共同分担电费。按公平合理的原则，各担50%的电费是合法有据的。檀松公司完全混淆事实，新华资产办主张的是协议书约定的2号电梯电费，该电梯并非整栋楼使用，仅为檀松公司与三楼承租人使用，所产生的电费当然由两方按各半承担。三、根据新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》第十四条的规定，如一方违约的，必须补偿半年租金给对方。按照合同自治原则，任何一方违约，皆按约定补偿守约方；该违约金约定的数额并不过高，由于檀松公司长期拖欠租金及其他费用数额较大，必然造成新华资产办集体经济损失；又由于檀松公司违约导致租赁合同被解除，新华资产办须重新将涉案厂房出租，按照现在的市场经济环境，新华资产办半年内未必寻得承租人承租，这其中导致的租金损失是无法估量的。一审判决已然降低了合同约定的违约金，檀松公司仍不顾合同的约定，不顾现行的客观经济形势，不顾造成新华资产办的经济损失，所提出上诉请求纯属无理。综上所述，根据本案事实和有关法律的规定，新华资产办认为檀松公司上诉无理，上诉理由不能成立。请二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。
原审被告邱锋毓答辩称其意见与上诉人檀松公司一致。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：新华资产办在本案二审法庭调查中表示，因新华资产办的物业是集体的，本身的房地产税是按照整个物业统一缴纳的，没有分割缴纳，故本案檀松公司应承担的房地产税双方约定按照一个大概的数额计算，具体是按照檀松公司租用情况所占集体物业的比例计算出来的。
根据上诉人檀松公司的上诉请求和被上诉人新华资产办的答辩意见归纳本案二审争议焦点为：檀松公司是否应当向新华资产办支付房地产税、电梯电费、违约金以及应当支付的具体数额是多少。
本院认为：新华资产办与檀松公司签订《租赁厂房协议书》意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
关于檀松公司是否应当向新华资产办支付房地产税以及具体应支付的税款金额的问题。首先，新华资产办与檀松公司签订的《租赁厂房协议书》第十三条明确约定租赁期间，应交的包括房产税、土地使用税、城建税等等一切费用由檀松公司负责，故对于涉案厂房的房产税和土地使用税由檀松公司的负担，双方已经作出约定，故檀松公司应按照该约定履行相应的负担该税款的义务。其次，虽然双方没有在《租赁厂房协议书》中明确写明檀松公司应当负担的房产税和土地使用税的具体金额，但檀松公司在2012年2月29日实际支付了2011年度的房产税1800元、土地税1250元。对于檀松公司支付的该房产税和土地税的款项，新华资产办对于该数额并无异议，故应视为双方对于檀松公司应支付的税款具体数额已达成一致意见，檀松公司对此予以否认，却未提交证据予以反驳。檀松公司上诉称应有具体的有关部门缴纳税款的有效单据情况下才能认定其应承担房地产税，但双方所约定的房产税和土地使用税是在使用涉案厂房期间必然产生的费用，同时檀松公司所租用的涉案厂房只是新华资产办所出租的一栋楼中的一部分，其他部分由其他企业承租，故新华资产办关于整栋楼房房产税和土地使用税是根据使用的面积等具体情况按比例由各承租人进行分担，没有单独针对檀松公司承租的厂房开出税款发票的解释是合理的。因此，在合同对于合同履行中必然产生的房产税和土地使用税等税款的负担已经作出明确约定，且檀松公司已经履行过相应的支付房产税和土地使用税义务的情况下，檀松公司对此提出异议，应提交证据予以反驳，但檀松公司未提交任何证据，原审法院按照檀松公司已经支付的税款的具体数额认定檀松公司应当支付房产税和土地使用税的具体数额并无不当。
关于檀松公司应否承担的电梯电费以及具体应支付的数额的问题。新华资产办和檀松公司在合同中明确约定由檀松公司与涉案厂房所在楼的第三层东的企业共同使用2号电梯，电梯所用的电费由新华资产办代缴，按季度与檀松公司结算一次。按照该约定，檀松公司应承担其所使用的电梯电费。檀松公司上诉称其所承租仅为一栋楼中的一层，故要求其承担该电梯电费的50%不合理。从新华资产办与檀松公司签订协议看，檀松公司所租用的涉案楼层包含了第四层和首层地铺，故其必然要使用电梯，且双方已经在协议中明确该电梯由其与第三层东的企业共同使用，故由其与第三层企业各自分担电梯费用的一半是双方合同约定的应有之义，檀松公司的该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。
关于檀松公司应否支付违约金以及具体应支付的数额问题。本案檀松公司拖欠双方合同约定的租金、房地产税以及电梯电费等，其行为已经构成违约，且最终导致双方合同的解除。根据新华资产办和檀松公司签订的《租赁厂房协议书》，约定了檀松公司逾期交租金须支付滞纳金以及一方违约，必须向对方补偿半年的租金，故双方在合同中对于违约金有明确的约定，在檀松公司违约的情况下，其应当向新华资产办支付违约金。同时，根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。从本案情况看，双方约定的合同履行期限到2016年5月31日才终止，但双方合同因檀松公司的违约行为提前解除。对于新华资产办来说，一方面存在由于檀松公司的违约使其不能及时收取租金及有关费用所造成利息损失，另一方面也存在由于合同提前解除而必须重新招租，而招租期间的空租期也会给其带来相应的损失。因此，原审法院考虑上述因素酌情确定的违约金65000元合法合理，应予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，檀松公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1883.02元，由佛山市顺德区檀松服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 许佩珊