江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2326号上诉人（原审原告）：龚桂英，女，1953年12月12日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：龚慧星，系龚桂英弟弟。上诉人（原审原告）：刘晓伟，男，1948年8月13日出生，汉族，住江苏省常州市戚墅堰机厂工房南区。被上诉人（原审被告）：熊海珍，女，1970年11月13日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被上诉人（原审被告）：宗亚峰，男，1966年10月28日出生，汉族，户籍所在地：江西省南昌市。被上诉人（原审被告）：邹灵红，女，1967年2月28日出生，汉族，住江西省南昌市丁公路南柴南区。被上诉人（原审被告）：邹焰，男，1962年10月18日出生，汉族，住江西省南昌市。被上诉人（原审被告）：魏淑玲，女，1971年9月25日生，汉族，住江西省南昌市。被上诉人（原审被告）：夏梅村，男，1965年11月19日生，汉族，住江西省南昌市。上诉人龚桂英、刘晓伟与被上诉人熊海珍、宗亚峰、邹灵红、邹焰、魏淑玲、夏梅村房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2017）赣0104民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚桂英、刘晓伟上诉请求：1.依法撤销一审判决，查清事实，重新审查认定非法房屋买卖及恶意转让财产；2.支持上诉人一审诉讼请求，判令被上诉人支付上诉人人民币80万元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.诉争房产是刘晓伟与龚桂英共同共有房产，1999年3月刘晓伟和龚桂英在西湖区法院调解离婚，由于当时房改该房产权证未发放，双方同意不分割，今后由小孩处理，2000年刘晓伟由于工厂倒闭回老家，熊海珍冒领了房产证。一审故意漏审2006年4月20日被上诉人熊海珍、邹灵红伪造了南昌市东湖公证处公证书和刘晓伟、龚桂英的假委托书，并于同年9月7日利用伪造的公证书和委托书将房屋权利人的房产变更到被上诉人熊海珍、宗亚峰的名下事实。2.1999年12月，刘晓伟向熊海珍出具的委托书是由于刘晓伟无法偿还借款，被上诉人强行要求写的。当时正值房改房，无权属产证的房产如何交易，且房产为共同共有，刘晓伟一人出具委托书是否有效，一审法院未加以审理和查清。3.本案两次房屋交易，均在被上诉人间完成，一审法院对本案第一次房屋如何交易未进行审理，却对熊海珍房屋买卖给予事实认定，而熊海珍仅相隔一年为了规避法律追究将非法占有的诉争房屋转让给魏淑玲、夏梅村，该交易是在密切关系人之间完成（有证据户籍证明）且远低于市场价，被上诉人称实际成交价格为283000元与事实不符，且未拿出有效证据加以证明。上诉人知道权利被不法侵占后，维权合理合法，并于2015年9月就向南昌市青云谱公安局报案，要求以诈骗罪和伪造国家公文罪立案，并非在拆迁后主张。熊海珍答辩称：1.我与刘晓伟的买卖合同确实成立，1997年刘晓伟把房屋卖给我，现在涉案房屋涉及拆迁，刘晓伟提出现在我们之间是借贷关系，不符合事实。2.1997年一套房屋价格在三、四万之间，而且当时我已离婚一个人带个孩子不可能借钱给刘晓伟，当时我和刘晓伟是江西拖拉机制造厂的职工，在一审庭审时证人都是本单位房管所的职工，所有证言都属实。3.我和魏淑玲之间的是正常的买卖合同关系，之前也不认识。邹灵红答辩称：我们之间并不存在恶意串通，而且房屋买卖的时候也不知道后面涉案房屋会涉及拆迁。邹焰答辩称：2007年10月夏梅村夫妇想买一套房屋，经邹灵红介绍，我和夏梅村夫妇一起看房后，谈定房价283000元（合计每平方4300元左右），不低于当时市场价，我们一起看过熊海珍房产证，也经南昌市房产管理局查档验证，在一切合法情况下交易，由于当时熊海珍丈夫在监狱服刑，熊海珍要一次性付款，夏梅村夫妇拿不出全款，所以先将房屋公证到我的名下，由我付全款283000元给熊海珍，然后夏梅村夫妇贷款按揭后将钱还我，此房屋在南昌市房屋交易中心进行交易，夏梅村夫妇合法取得房产证。上诉人和熊海珍之间存在房产纠葛，我们一无所知，在购买房屋之前也不认识熊海珍，而且我们已经在此居住八年之久，也无人说房屋是他人的。魏淑玲、夏梅村答辩称：本人于2007年11月通过南昌市二手房交易中心合法交易，购买了涉案房屋并取得国家颁发的房产证，2015年10月房屋拆迁，合法获得国家的拆迁补偿款。上诉人明知2006年9月此房屋已过户到熊海珍名下，为何不向法院提起诉讼？2007年11月此房屋才通过合法买卖过户到本人，本人在此房屋居住8年之久，为何不向法院起诉？本人购买房屋之前，经房管局查过档，房屋已在熊海珍名下，本人是合法购买房屋并合法获得拆迁补偿。龚桂英、刘晓伟向一审法院起诉请求：1.依法确认熊海珍、魏淑玲、夏梅村之间订立的存量房买卖合同（房屋买卖合同）无效，判令熊海珍、宗亚峰、邹灵红、邹焰、魏淑玲、夏梅村支付龚桂英、刘晓伟人民币800000元；2.本案诉讼费用由熊海珍、宗亚峰、邹灵红、邹焰、魏淑玲、夏梅村承担。一审法院经审理查明：1996年11月16日，根据南昌市政府洪政发（1996）73号文件和《南昌市房改出售公有住房暂行规定》的有关精神，刘全福（工作单位：江西拖拉机制造厂）向产权单位江西拖拉机制造厂提出申请，愿意以成本价13833元购买坐落于南昌市××单元××室的住房，该住房原建房形式为集资建房，砖混结构，建筑面积为67.01平方米，并填写了南昌市职工购买公有住房审批表。1996年12月16日，产权单位江西拖拉机制造厂和南昌市房改办均审批同意了刘全福的购房申请。1996年12月30日，刘全福向江西拖拉机制造厂缴纳了购房款13833元。2001年8月8日，南昌市房产管理局向刘全福颁发了房产证，载明房产证号为：洪房权证西字第××号，房屋所有权人为刘全福。1999年12月23日，南昌市公安局西湖分局十字街派出所出具《证明》一份，载明：“刘晓伟，男，1948年8月13日出生，曾用名全福，户口地址：洪城路××栋，身份证号：”。1999年12月，刘晓伟向熊海珍出具《委托书》一份，载明：“刘晓伟（原名刘全福）委托熊海珍办理洪城路××栋2门201室住房过户手续。”龚桂英与刘晓伟原系夫妻关系，双方于1999年3月6日在南昌市西湖区人民法院调解离婚，双方达成调解协议如下：“一、龚桂英、刘晓伟同意离婚；二、刘晓伟欠龚桂英母亲朱根宝一万元由刘晓伟两年内偿还给朱根宝。”熊海珍与宗亚峰原系夫妻关系，双方于2007年9月19日在南昌市青云谱区人民法院调解离婚，双方达成调解协议如下：“一、熊海珍与宗亚峰自愿离婚；二、熊佳歆由熊海珍抚养，抚养费自理；三、坐落于南昌市××××单元201住房一套归熊海珍所有，由熊海珍给付宗亚峰经济补偿人民币50000元；四、双方共同债务人民币90000元由熊海珍承担；五、各人衣物归各人所有。”刘晓伟由于认为熊海珍涉嫌诈骗其位于南昌市西湖区洪城路218号17栋2单元201住房一套曾向南昌市公安局青云谱分局报案，南昌市公安局青云谱分局于2016年作出青公刑不立字[2016]0003号不予立案决定，后刘晓伟对于该不予立案决定不服向南昌市公安局青云谱分局申请复议，2016年10月15日，南昌市公安局青云谱分局作出青公（刑）复字[2016]0001号复议决定书，认为未发现有涉嫌诈骗的犯罪事实需要追究，根据《公安机关办理刑事复议复核案件程序规定》第三十二条之规定，决定维持原决定。刘晓伟还向南昌市青云谱区人民检察院控告申诉，2016年4月18日，南昌市青云谱区人民检察院作出青检控复字[2016]1号答复函，答复内容如下：“刘晓伟：你反映熊海珍诈骗一案现有证据不足以证实被控告人熊海珍涉嫌诈骗罪，经我院有关部门审查，认为不符合立案条件。”根据证人魏某1、刘某在南昌市公安局青云谱分局所作的调查笔录以及证人魏某1、胡某、魏某2、万某到庭作证的证言证实，刘晓伟因为当时经济比较困难，便由刘某介绍将单位分给其坐落于南昌市××××单元201公房一套出卖给了熊海珍，房屋出卖之后熊海珍便居住在该房屋之内，并在一两年之后对该房屋进行了装修，刘晓伟便回江苏老家了，但该房屋当时没有房产证便没有办理房产过户。熊海珍于2006年9月13日向南昌市住房资金管理中心交纳了房屋维修基金227.83元，于2006年9月19日交纳了契税2680元，并通过中介将南昌市××××单元201住房的所有权人由刘全福名下过户到了熊海珍名下。2007年10月22日，熊海珍与夏梅村、魏淑玲签订《存量房买卖合同》一份，约定由熊海珍将坐落于南昌市××××单元201住房一套出售给了夏梅村、魏淑玲，协议约定价格为67010元，实际成交价格为283000元，夏梅村、魏淑玲向熊海珍支付了283000元。2007年11月2日，南昌市房产管理局向魏淑玲、夏梅村颁发了房产证，载明西湖洪城路××栋2单元201室住房的所有权人为魏淑玲、夏梅村，房屋所有权证号为：洪房权证西字第××号。2015年9月23日，南昌市××××区住房保障和房产管理局对于南昌市××××单元201住房进行征收，并与被征收人夏梅村、魏淑玲签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》一份，双方同意对于南昌市××××单元201住房一套进行征收，实行货币补偿方式，被征收房屋市场评估金额或协商补偿金额为556183元，临时安置补偿费为5427.8元，搬迁补偿费为500元，宽带补偿200元，电话补偿128元，有线电视补偿120元，装修补偿26019元，管道煤气补偿3200元，热水器补偿100元，空调补偿900元，并补助被征收房屋按市场评估价的20%即111236.6元，提前签约奖励费为111236.6元，提前签约补助费为12000元。一审法院认为：本案中，刘晓伟、龚桂英的诉讼请求为要求确认熊海珍、魏淑玲、夏梅村订立的存量房买卖合同（房屋买卖合同）无效，并要求熊海珍、宗亚峰、邹灵红、邹焰、魏淑玲、夏梅村支付刘晓伟、龚桂英人民币800000元，其理由是熊海珍、宗亚峰、邹焰、魏淑玲、夏梅村等恶意串通，将该房屋过户到魏淑玲、夏梅村名下，围绕刘晓伟、龚桂英的这一诉请，一审法院仅审查熊海珍与魏淑玲、夏梅村之间于2007年10月22日签订《存量房买卖合同》的合同效力以及熊海珍、宗亚峰、邹灵红、邹焰、魏淑玲、夏梅村之间有无恶意串通的问题。关于该问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。纵观熊海珍与魏淑玲、夏梅村之间的房产交易全过程，一审法院认为，第一、在该房产交易前，南昌市房产管理局颁发的房产证以及南昌市青云谱区人民法院关于熊海珍与宗亚峰离婚纠纷的民事调解书均确认熊海珍系南昌市××××单元201住房的登记所有人，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一十七条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书已经记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由于物权的登记公示效力，魏淑玲、夏梅村有充足的理由相信熊海珍系南昌市××××单元201住房的合法所有人，魏淑玲、夏梅村在房屋交易之前也已经尽到了审查交易房屋的权属登记情况的注意义务。第二、熊海珍将南昌市××××单元201住房转让给魏淑玲、夏梅村的实际价格为283000元，由于该住房的登记建筑面积仅为67.01平方米，在双方签订合同的2007年10月22日，结合当时南昌市同地段同小区的成交均价，比较符合当时的市场行情，属于较为合理的交易价格。第三、在双方于2007年10月22日签订《存量房买卖合同》后，并且在魏淑玲、夏梅村付清了购房款283000元之后的2007年11月2日，南昌市房产管理局向魏淑玲、夏梅村颁发了房产证，载明西湖洪城路××栋2单元201室住房的所有权人为魏淑玲、夏梅村，房屋所有权证号为：洪房权证西字第××号。该转让的房屋依照法律规定已经办理了过户登记，由登记所有人熊海珍转移到了魏淑玲、夏梅村的名下。第四、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本案中，刘晓伟、龚桂英主张熊海珍、宗亚峰、邹焰、魏淑玲、夏梅村等恶意串通，将该房屋过户到魏淑玲、夏梅村名下，针对恶意串通的事实刘晓伟、龚桂英并未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综合以上四点以及刘晓伟曾向熊海珍出具委托书载明委托熊海珍办理洪城路××栋2门201室住房过户手续并且在此后的十多年时间里龚桂英、刘晓伟再未针对房屋主张权利直到房屋被拆迁征收后才主张房屋权利的客观事实，且熊海珍与魏淑玲、夏梅村之间于2007年10月22日签订《存量房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容本身也未违反法律法规的禁止性规定，该合同本身属合法有效，故一审法院对于刘晓伟、龚桂英诉请要求确认熊海珍、魏淑玲、夏梅村之间订立的存量房买卖合同（房屋买卖合同）无效并要求熊海珍、宗亚峰、邹灵红、邹焰、魏淑玲、夏梅村支付刘晓伟、龚桂英人民币800000元的诉讼请求一审法院不予支持。宗亚峰经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其自行放弃答辩权、举证权、质证权产生的法律后果由其自行承担，不影响本案的审理，一审法院可以依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告刘晓伟、龚桂英的全部诉讼请求。本案受理费人民币11800元（龚桂英、刘晓伟已预交），由龚桂英、刘晓伟承担。双方当事人在二审均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，上诉人刘晓伟、龚桂英诉请主张被上诉人熊海珍与魏淑玲、夏梅村之间的房屋买卖合同无效，那么本案的争议焦点就在于是否存在被上诉人之间恶意串通侵害第三人利益导致合同无效的情形。对此，本院认为，魏淑玲、夏梅村购买涉案房产时，涉案房产登记在熊海珍名下，魏淑玲、夏梅村通过邹焰向熊海珍支付购房款28.3万元，并经过合法程序办理了过户登记；二审时上诉人对28.3万元的市场价格没有异议，对其于1999年12月向熊海珍出具办理涉案房产过户手续的委托书的事实也没有异议，也未提交证据证明被上诉人之间存在恶意串通的行为，故对上诉人主张被上诉人之间的合同无效及支付80万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11800元，由上诉人刘晓伟、龚桂英负担。本判决为终审判决。审判长 赵 兴审判员 刘卫平审判员 陈大奎二〇一七年十二月十八日书记员 滕漪兰