杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1237号
原告：杭州鸿雁电器有限公司。
法定代表人：俞长铭。
委托代理人：陈杰。
被告：黎冰。
委托代理人：李静。
第三人：浙ＸＸ元建设置业有限公司。
法定代表人：厉文明。
委托代理人：徐骏。
委托代理人：汪凌萍。
原告杭州鸿雁电器有限公司（以下简称鸿雁电器公司）与被告黎冰及第三人浙ＸＸ元建设置业有限公司（以下简称华元置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2010年6月4日受理后，依法由审判员吴玉凤独任审判，于2010年6月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2010年9月7日再次公开开庭进行了审理。原告鸿雁电器公司的委托代理人陈杰，被告黎冰及其委托代理人李静，第三人华元置业公司的委托代理人徐骏、汪凌萍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告鸿雁电器公司起诉称：2003年1月15日，原告鸿雁电器公司以协议方式取得了天目山路238-250号地块的使用权，土地用途为综合（办公）用地、商业用地。原告与第三人华元置业公司达成意向，对该地块共同合作开发，建成了华鸿大厦。
2004年12月2日，鸿雁电器公司与黎冰及华元置业公司签订了《房屋转让合同》（以下简称房屋转让合同）及《房屋长期租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）。考虑到能否实现房屋转让的目的会受到法规政策调整的影响，房屋转让合同第三条3.2条款中约定“本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提。”；3.4条款约定“如因法律修改、政策变化、政府规定或乙方原因届时无法按时办理手续的，甲方不负法律责任。”
华鸿大厦于2006年6月取得土地使用权证，证上载明的土地用途为“综合（创业中心用地）”，2006年10月取得房屋使用权证，证上载明房屋所有权为单一产权的办公楼。2008年9月27日，杭州市国土资源局下发了《关于进一步加强土地管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》（（2008）228号），第二十二条规定，“非经营性用房（含工业用的）改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及经营性用地中非房地产用地改为房地产用地的，应当收回土地使用权，以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。”杭州市西湖区人民法院就华鸿大厦能否分割转让问题向杭州市国土资源局函证，杭州市出具杭土资便函（2009）67号复函再次明确，华鸿大厦如需改变为经营性房地产开发项目时，应依法收回后公开招标拍卖出让，且不得分割转让。因此，杭州市西湖区人民法院（2009）杭西民初字第105号民事判决和浙江省杭州市中级人民法院（2009）浙杭民终字第1733号民事判决均认定华鸿大厦不可分割转让。
原告认为，本案纠纷所涉房屋转让合同因法律、政策的原因已确定不能履行，转让房屋所有权的合同目的已落空无法实现。合同当事人对此也有预判，房屋转让合同第七条将“法律、法规、政策之调整”明确约定为不可抗力的情形之一，就是对出现这种情况的处理。按合同法第九十一条、第九十四条的规定，当事人可以解除合同，该合同项下的权利义务终止。并且因为属不可抗力情形，鸿雁电器公司无需承担任何违约责任。为此，原告起诉请求判令：一、解除鸿雁电器公司与黎冰及华元置业公司于2004年12月2日签订的房屋转让合同；二、本案的诉讼费用由黎冰承担。
被告黎冰答辩称：一、被告在与原告签订房屋转让合同时被告知案涉房屋系其自有房屋，同时出具了其与杭州市国土资源局签订的土地出让合同，使被告确信房屋转让合同可以履行。现通过诉讼得知原告和华元置业公司是合作关系，故华元置业公司应当作为本案的被告或原告参加诉讼而不是第三人。二、被告对杭州市西湖区人民法院（2009）杭西民初字第105号民事判决和浙江省杭州市中级人民法院（2009）浙杭民终字第1733号民事判决虽然有不同的意见，但各方当事人对上述生效判决应当尊重。三、房屋转让合同目前的生效条件不成就不代表以后也不能成就。原告要求解除房屋转让合同的依据不足，被告不同意解除。
第三人华元置业公司陈述：一、案涉三方当事人签订的房屋转让合同明确约定了合同的生效条件，说明黎冰在签订合同时就已经预见到将来合同有不生效的可能。二、房屋转让合同签订之后，是由于法律、政策的变化而导致该房屋转让合同不能生效。三、由于房屋转让合同的生效条件无法成就，根据合同法的规定，当事人有权解除合同。四、根据房屋转让合同的相关约定，合同签订后相关法律及政策的变化属于不可抗力，故原告不应承担责任，第三人也就不用承担连带责任。
原告鸿雁电器公司提供了下列证据材料：
1.《杭州市国有土地使用权出让合同书》，用以证明鸿雁电器公司于2003年1月15日以协议方式取得了天目山路238-250地块的使用权，土地用途为综合（办公）用地。
2.鸿雁电器公司、黎冰及华元置业公司于2004年12月2日签订的房屋转让合同。
3.鸿雁电器公司、黎冰及华元置业公司于2004年12月2日签订的房屋租赁合同。
证据2、3用以共同证明两份合同的安排目的是为了向黎冰转让华鸿大厦A楼14层1404室房屋。
4.鸿雁电器公司于2004年12月1日及21日出具收款收据二份，用以证明黎冰支付的1430000元款项是预收款而不是租金。
5.国有土地使用证一本，用以证明鸿雁电器公司于2006年6月取得华鸿大厦的土地使用权证，证上载明的土地用途为综合（创业中心用地）。
6.房屋所有权证一本，用以证明鸿雁电器公司于2006年10月取得华鸿大厦房屋所有权证
7.杭房反馈（2008）170号文件，用以证明鸿雁电器公司于2008年7月提出分割转让的要求，杭州市房管局反馈必须符合商品房预售条件方可分割到套转让。
8.《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》，用以证明“非经营性用地（含工业用地）改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及经营性用地中非房地产用地改为房地产用地的，应当收回土地使用权，以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。”
9.杭州市国土资源局于2009年2月17日向本院出具的杭土资便函（2009）67号，用以证明杭州市国土资源管理局明确答复，华鸿大厦如需改变为经营性房地产开发项目时，应依法收回后公开招标拍卖出让，且不得分割转让。
10.本院（2009）杭西民初字第105号民事判决书。
11.浙江省杭州市中级人民法院（2009）浙杭民终字第1733号民事判决书。
证据10、11用以共同证明生效判决认定华鸿大厦不可分割转让。
12.鸿雁电器公司、黎冰及华元置业公司于2004年12月2日签订的房屋转让合同，用以证明合同明确将“国家法律、法规、政策之调整”约定为不可抗力之一。
被告黎冰提供了下列证据材料：
1.2008年12月12日《关于华鸿大厦产权问题的复函》，用以证明鸿雁电器公司出具的该函件与其在房屋租赁合同纠纷案件中提供的于2008年11月17日出具给业主的《关于华鸿大厦无法办理分户产权证的函》相矛盾。
2.杭西国用（2003）字第000108号国有土地使用权证。
3.杭西国用（2004）字第000184号国有土地使用权证。
证据2、3是签订房屋转让合同时鸿雁电器公司交给黎冰的，该两份证据记载的内容未表明房屋5年后不得转让。
4.房屋租赁合同的附件一。
5.房屋转让合同的附件一。
证据4、5中只有华元置业公司的印章，用以证明华元置业公司与鸿雁电器公司合作开发案涉房屋，在本案中的诉讼地位不应当为第三人。
6.受让方为案外人的《房屋长期租赁合同》和《房屋转让合同》，用以证明案涉房屋租赁合同和房屋转让合同系格式合同。
第三人华元置业公司未提供证据材料。
原告鸿雁电器公司提供的证据经质证，被告黎冰认为：对证据1无异议，原告在签订房屋转让合同时看到了鸿雁电器公司提供的土地使用权证书，而且案涉房屋接近交付，结合该证据的内容，原告有理由相信房屋转让在2008年年底之前可以完成。对证据2、3的真实性无异议，但没有提供两份合同的附件。房屋租赁合同中超出20年的租赁约定违反了法律规定。对该两份证据的证明目的有异议，该两份合同是被告与第三人精心设计的。对证据4无异议，该款项已被生效判决认定为租金。对证据5、6无异议，该两份证据上只记载5年内不得转让，并没有记载不能分割转让。对证据7的真实性无异议，但对其合法性与关联性有异议，案涉房屋系鸿雁电器公司的自有房屋，可以自由转让，无须再办理商品房预售手续。对证据8的真实性无异议，但该证据与本案的审理无关联性。该文件中并没有明确非经营性用地包括办公用地。对证据9的真实性无异议，但该证据与本案的审理无关联性。复函引用2002年的政策，该政策在鸿雁电器公司与杭州市国土资源管理局签订土地使用权出让合同书时就已经存在，说明不可分割转让的政策没有变化过。对证据10、11无异议，该两份证据证明了房屋转让合同尚未生效，其签订也没有违反法律强制性规定。对证据12的质证意见同证据2。第三人华元置业公司对鸿雁电器公司提供的证据均无异议。
被告黎冰提供的证据经质证，原告鸿雁电器公司认为：对证据1无异议，该证据证明鸿雁电器公司及时履行了因政策原因无法分割转让的告知义务。对证据2、3、4、5无异议。对证据6的真实性无异议，但不能证明案涉合同系格式合同。案涉合同非格式合同已被生效的判决所确认。第三人华元置业公司质证认为：对证据1无异议，本案原告鸿雁电器公司已经全面、积极地履行了房屋转让合同约定的义务，也将政策变化情况及时告知了业主。政策变化是在房屋转让合同签订之后发生的。对证据2、3无异议。但杭州市国土资源管理局在签订房屋转让合同时的政策与之后2006年及2008年时的政策是不同的，发生了变化。对证据4、5无异议，华元置业公司作为合同当事人盖章属正常。关于证据6，对其真实性无异议，但不能实现其证明目的。案涉合同非格式合同已被生效的民事判决所认定。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院经审查，当事人提供的证据均符合证据的真实性及合法性要求，与本案的审理也具有一定的关联性，故本院对原告提供的证据均予以确认。
根据上述认定之证据及当事人在庭审中的陈述，结合当事人在本院受理的（2010）杭西民初字第855号案件中提供的证据，本院认定下列事实：
案涉房屋系鸿雁电器公司名下的华鸿大厦中的一套。华鸿大厦系鸿雁电器公司与华元置业公司合作建造，其土地使用权系鸿雁电器公司以协议方式取得。
2003年1月15日，鸿雁电器公司与杭州市国土资源局签订杭土合字（2003）10号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，鸿雁电器公司通过协议出让方式取得西湖区东至万荷路，南至天目山路，西至城西汽配城，北至浙江省电信实业集团杭州市有限公司，宗地总面积为12830平方米，其中出让土地面积为10013平方米的国有土地使用权。合同项下出让宗地的用途为综合（办公）用地、商业用地。主体建筑物的性质规定为创业中心项目。根据杭州市人民政府杭政（2002）13号文件的规定，鸿雁电器公司同意合同项下的宗地使用权在5年内不得转让；如5年后转让的，则应按市场评估价补缴差价，且首次转让剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2003年3月17日，鸿雁电器公司取得该土地的土地使用证，证号为：杭西国用（2003）字第000108号，坐落西湖区天目山路70号，土地地号为6-1-（5）-出606-1，图号为76-83.2-16，土地用途为综合，终止日期2053年3月16日。在该证记事一栏载明：该宗地实际用途为综合（办公）用地；发证之日起三年验证，逾期未验证的，证书无效。2006年8月7日，鸿雁电器公司取得证号为：杭西国用（2006）字第000186号土地的土地使用证，坐落西湖区天目山路238-250号（双号），土地地号为6-001-005-00073，图号为76-83.2-82.4-A，土地用途为综合（创业中心用地），终止日期2053年3月16日。2006年10月18日，鸿雁电器公司取得在上述土地上建造的华鸿大厦1号楼杭房权证西字第××号房屋所有权证，在该证附记一栏载明：规划批建为办公楼，土地用途为综合（创业中心用地），本宗地使用权5年内不得转让，若5年后转让的，则应按市场评估价补土地差价，单一产权。
2004年12月2日，转让方鸿雁电器公司（甲方）与受让方黎冰及担保方华元置业公司（丙方）就华鸿大厦写字楼转让事宜签订了《房屋转让合同》，合同约定：一、转让房屋范围：1.转让物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地使用权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意受让该物业范围内的写字间及有关设施。2.甲方转让给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1404室。3.该房屋暂测建筑面积为156.33平方米。二、转让房屋的情况：甲方向乙方转让的房屋为写字楼，仅能作为办公场所，乙方应遵守国家和本市有关房屋事宜和物业管理的规定。三、房屋转让事项：1.根据《杭州市国有土地使用权出让合同书》杭土合字（2003）10号规定，本合同项下房屋的土地使用权在2008年1月16日后允许转让。2.本合同签订时，乙方已与甲方签订《房屋长期租赁合同》，乙方已为本合同项下房屋的承租人，乙方有优先受让权。本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提。3.当本合同房屋具备转让条件后，甲方以书面形式通知乙方，如乙方决定受让房屋的，则应于收到通知之日起三个工作日以书面形式通知甲方。通知到达甲方时，本合同生效。若乙方逾期未予明确回复，则视为乙方自动放弃受让该房屋的权利，继续以租赁方式承租该房屋。4.如乙方受让承租房屋的，则甲方承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将本合同项下的房屋所有权证和土地使用权证变更至乙方名下，乙方须配合甲方办理转让手续。如因法律修改、政策变化、政府规定或乙方原因届时房屋按时办理手续的，甲方不负违约责任。四、转让金及支付方式：1.本合同项下房屋的转让金为1430000元，每平方米转让价格为9147.32元。该价格不因今后土地出让金的调整而调整。房屋转让前乙方支付之长期租赁的租金自动转为转让款。…七、不可抗力：本合同所述之不可抗力是指双方当事人在订立本合同时不可预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。包括但不限于地震、洪水、风灾、暴雨、旱灾、战争、严重的动乱或恐怖行动等自然灾害与社会事件，以及根据法律、法规、政策之调整。八、违约责任：如因法律修改、政策变化、政府规定原因造成房屋无法过户至乙方名下的，则乙方选择按以下第1种方式处理：继续以租赁方式使用本合同项下的房屋，甲方按500元／平方米向乙方支付补偿款。…十、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。待房屋产权过户完成…，华元置业公司的保证责任免除，保证条款终止。
2004年12月2日，鸿雁电器公司作为出租方（甲方）与作为承租方的黎冰（乙方）以及担保方华元置业公司（丙方）就华鸿大厦写字楼租赁事宜签订了房屋租赁合同，该合同约定：一、租赁范围：1.租赁物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地所有权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意承租该物业范围内的写字间及有关设施。2.甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1404室。3.该房屋暂测建筑面积为156.33平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、租赁期限：1.甲乙双方约定该房屋的租赁期限自2005年6月30日起至2025年6月29日，期限为20年。2.若租赁期限内乙方受让该承租房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下之日，本租赁合同终止。3.上述租赁期限届满后，如乙方未受让房屋所有权的，则本合同自动延长（续订）20年，自2025年6月30日起自2045年6月29日止继续有效。4.本合同上述延长（续订）20年期限届满，如乙方仍未受让房屋所有权的，本合同再自动延长（续订），自2045年6月30日起至2053年3月15日止继续有效。四、物业交付：甲乙双方约定，甲方于2005年6月30日前，将符合本合同约定的房屋交给乙方使用，交付方式为甲方书面通知乙方办理接受手续。五、租金及支付方式：1.本合同项下房屋三个阶段租期的租金合计为1430000元，每平方米租金价格为9147.32元，于2004年12月15日前向甲方一次性交清全部租金。若乙方逾期不付该笔预付租金，视为乙方自动放弃承租该房屋，甲方有权解除本合同，并将本合同项下的房屋另行处理。2.全部租金中，40%为第一租赁期限的租金，40%为第二租赁期限的租金，20%为第三租赁期限的租金。…十五、本合同自租赁房屋的所有权证和土地使用权证变更至乙方名下之日起即行终止。十六、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。
2004年12月1日、21日，黎冰分两次付清1430000元，后鸿雁电器公司亦按约交付了上述房屋。2008年12月12日，鸿雁电器公司致函给包括黎冰在内的业主，告知在办理分户产权证的过程中，政府主管部门告知华鸿大厦按规定不能分套转让，房屋转让合同因此无法生效并履行，应继续按照房屋租赁合同的约定履行各自的权利义务。
2008年12月23日，黎冰以鸿雁电器公司和华元置业公司为被告向本院起诉，要求鸿雁电器公司履行房屋转让合同，办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将该合同项下的房屋所有权证和土地使用权证书转移至黎冰名下；华元置业公司承担连带责任。本院于2009年7月12日就该纠纷作出（2009）杭西民初字第105号民事判决，以房屋转让合同项下房屋所有权及土地使用权现不具备转让条件，房屋转让合同尚未生效为由，驳回了黎冰的诉讼请求。后黎冰不服该判决上诉于杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院于2009年11月12日作出（2009）浙杭民终字第1733号民事判决，维持原审判决，驳回了黎冰的上诉。该生效判决认定：鸿雁电器公司取得的土地使用权为以协议方式出让的科研、创业楼用地，根据目前政策，鸿雁电器公司作为项目用地受让人不具备分割转让土地及地上建筑物的条件；房屋转让合同中的条款不符合格式条款的定义；该房屋转让合同成立但未生效；黎冰已支付款项的性质在房屋转让合同生效前为租金，生效后转化为购房款。
本院认为：鸿雁电器公司与黎冰及华元置业公司签订的房屋转让合同约定本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提，因此该份合同系附生效条件的合同。该合同是各方当事人的真实意思表示，也没有违反法律强制性规定。合同签订当时，杭州市政府相关政策对是否允许案涉房屋及土地使用权在取得土地使用权证书5年之后的转让问题规定不明确。而根据现有的杭州市政府相关政策，华鸿大厦作为单一产权的科研创业性质用地建筑物，其土地使用权和房屋产权只能整体转让而不能分套转让。因此，该房屋转让合同已经成立但至目前生效条件尚不具备，系一份成立尚未生效的合同。根据有关法律规定，合同的解除是指合同成立生效后由双方当事人协商一致，或者由一方当事人作出意思表示停止合同的效力致使合同权利义务终止的法律行为。因此，不管是合同签订者单方或双方行使合同解除权的前提系应针对成立且已生效的合同。现鸿雁电器公司就本案成立尚未生效的合同请求解除理由不充分，也缺乏法律依据，本院不予支持。关于华元置业公司的诉讼地位问题，因华元置业公司在房屋转让合同中系鸿雁电器公司履行合同的保证人，与合同的解除与否具有一定的利害关系，本院依据鸿雁电器公司的申请追加其为第三人。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州鸿雁电器有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由杭州鸿雁电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 吴玉凤
审 判 员 陈 曦
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年十一月二十日
书 记 员 陈容容