天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0767号
上诉人（原审被告）张大军。
委托代理人赵妮，天津睿亨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘建华，无职业。
委托代理人于永洋，天津本诚律师�务所律师。
上诉人张大军因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张大军及其委托代理人赵妮，被上诉人刘建华的委托代理人于永洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告于2013年10月24日与案外人李浩签署《委托书》，被告为委托方，案外人李浩为受托方，该《委托书》约定被告委托案外人李浩办理：1、办理坐落在南开区黄河道与青年路交口宇正园4-2-501号房产的还清贷款、注销抵押，领取抵押物及产权证等相关事宜。（产权证编号：房地证津字第xxxxxxxxxx）；2、办理上述房产的出售、过户、取款等事宜；3、以委托人张大军的名义签订房屋买卖协议及相关手续；4、协助买房人办理银行贷款手续并以受托人的名义开立银行存折，收取总房款等全部有关事宜。委托期限为自委托公证之日起至2014年10月23日止。受托方无权转委托，受托人在上述委托权限内所实施的法律行为，委托方予以承认。被告与案外人李浩在和平区公证处对上述《委托书》进行了公证，和平区公证处于2013年10月30日出具（2013）津和平证字第4247号《公证书》一份。
另查，原告与案外人即被告委托代理人李浩于2014年9月26日签署《房产买卖协议》，该协议约定原告以1980000元总价款购买被告所有的坐落于天津市南开区黄河道与青年路交口宇正园4-2-501号房屋即本案涉诉房屋。该《房产买卖协议》载明原告作为该协议的乙方，其付款形式以及付款时间为：“乙方于签订本协议当日现金支付定金50000元（大写）伍万元；办理房屋买卖手续当日，乙方一次性存入房地产交易资金监管中心专用账户1500（大写）壹佰伍拾万元整；办理产权转移登记手续两日内乙方支付70000元（大写）柒万元整；乙方领取房产证并收到甲方交付的房产及相关证明当日，乙方支付余下360000元（大写）叁拾陆万元整。”被告作为该协议的甲方，该协议约定，若甲方逾期办理过户手续，应承担违约责任如下：“甲方没有按时办理过户手续或因甲方原因不能办理过户手续，每逾期一天甲方按房屋金额的3‰支付违约金；逾期2个月，乙方可解除合同，并要求甲方支付给乙方已付房款的10%作为违约金，或者要求甲方继续履行过户登记手续，并要求甲方支付给乙方已付房款的5%作为违约金。”，庭审中，原告表明该《房产买卖协议》中作为甲方被告的签名系案外人即�告委托代理人李浩所代签。案外人即被告委托代理人李浩于2014年9月26日向原告出具收条，该收条载明“今收到刘建华交付购买南开区黄河道与青年路交口宇正园4号楼2门501房产的购房的定金现金50000元（大写）伍万元整”，原告于2014年9月29日通过中国工商银行向案外人即被告委托代理人李浩转账70000元，案外人即被告委托代理人李浩于收到银行转账本日向原告出具收条，该收条载明“今收到刘建华交付购买南开区黄河道与青年路交口宇正园4号楼2门501房产的购房款70000元（大写）柒万元整”。原告于2014年9月28日交纳了涉诉房屋的相关契税并向天津市房地产交易资金监管中心存入涉诉房屋购房款1500元。原告于2014年9月28日收到天津市房地产登记领证通知。
再查，被告于2014年9月28日刊登遗失声明，该遗失声明载明“坐落于南开区黄河道与青年路交口宇正园4号楼2门501的房屋，由张大军持有的第xxxxxxxxxx号《天津市房地产权证》遗失，特此声明作废”。
本案在一审审理过程中，原告向一审法院提出诉讼保全的申请，一审法院于2015年3月20日作出（2015）南民初字第1790-1号民事裁定书，冻结被告名下的坐落于天津市南开区黄河道与青年路交口宇正园4-2-501号房屋所有权转移手续。
一审时原告的诉讼请求为：一、判令被告与原告继续履行双方于2014年9月26日签订的《房产买卖协议》，办理涉诉房屋所有权转移手续；依据《房产买卖协议》第五条第一款约定，判令被告向原告支付违约金81000元；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，被告与案外人李浩所签订的关于办理坐落在南开区黄河道与青年路交口宇正园4-2-501号房产即本案涉诉房屋的出售、过户、取款等事宜的《委托书》于2013年10月30日经天津市和平区公证处公证，故该《委托书》对被告以及案外人李浩均有约束力。案外人即被告的委托代理人李浩与原告所签订的《房产买卖协议》属于《委托书》授权范围内的事项，且不违反法律以及行政法规的相关规定，故对被告具有约束力。现原告已按《房产买卖协议》履行完涉诉房屋领取房产证前的相关义务，故原告要求被告继续履行《房产买卖协议》并办理涉诉房屋所有权转移手续的诉讼请求一审法院予以支持。被告违反双方约定的《房产买卖协议》，逾期办理涉诉房屋的过户手续，故原告依据该协议的约定要求被告支付原告已付房款1620000元的5%共计81000元（1620000＊5%）作为违约金的诉讼请求一审�院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告张大军继续履行与原告刘建华签订的《房产买卖协议》并配合原告刘建华办理坐落于本市南开区黄河道与青年路交口宇正园4-2-501号房屋所有权转移手续；二、本判决生效后十五日内，被告张大军给付原告刘建华违约金81000元。”
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1825元，减半收取912.50元，保全费5000元，上述�用共计5912.50元由被告张大军负担。被告张大军担负的部分于判决生效后十五日内给付原告。
一审法院判决后，上诉人张大军不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销天津市南开区（2015）南民初字第1790号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：上诉人通过福元运通借贷公司向案外人李浩借款150万元，并以涉案房屋设立抵押，根据福元运通借贷公司的贷款流程，上诉人与案外人李浩签订了房屋买卖委托书并做了公证，后上诉人无力偿还，案外人李浩诉诸法院，该案已生效的（2014）南民初字第6399号民事判决书判决上诉人归还李浩本金150万及相应利息，2014年10月，南开区法院冻结了张大军名下150万银行存款或等值财产，案外人李浩的150万债权已得到清偿保障，李浩在其债权清偿已得到保障的情况�（法院冻结该房屋）又与被上诉人签订房屋买卖协议，一债二偿，严重损害上诉人合法权益；上诉人从未将房屋出卖给被上诉人，也不可能将仅有的一套房屋出售，房屋买卖协议中卖方签名非上诉人所写；被上诉人未与上诉人联系过，也没看过房屋，未支付过上诉人房款，被上诉人与案外人李浩系翁婿关系，不能排除两人合伙恶意低价变卖上诉人财产的可能；诉争房屋近200平米，市场价值260万元，上诉人不可能以198万元的低价出售。
被上诉人刘建华不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。主要理由为：上诉人与案外人李浩签订的委托书是经过公证的，公证书里并没有体现上诉人与李浩有借款或其他的因素，委托书是双方真实意思表示，是合法有效的，李浩代表上诉人出卖诉争房屋也是属于有权处分的合法行为，被上诉人作为善意购买人，与案外人李浩之间手续也是合法的，被上诉人已经将部分房款、契税等费用共计162万元交付，其中150万元还一直在资金监管账户中，如果继续履行合同，被上诉人还要向上诉人给付余款36万元，被上诉人与李浩之间并不是翁婿关系，也没有任何关系，被上诉人只有一个儿子，并没有女儿，也不存在恶意串通，低价转让的情形，当时诉争房屋的市场价格是200余万元，和我们买房的198万元差距并不大；上诉人与案外人李浩的借贷关系与本案是两个法律关系，上诉人是否向案外人李浩清偿债务并不影响本案房屋买卖的履行。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间双方当事人均未提交新证据。由于双方当事人意见相悖，案经调解未果。
本院认为，上诉人张大军与案外人李浩签订的关于办理诉争房屋的出售、过户、取款等事宜的《委托书》经天津市和平区公证处公证，在该《委托书》上有增大黑体字提示，“本委托书含有出售房产的条款，签字须谨慎”，在《公证书》上载明，“兹证明张大军于2013年10月24日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”，故该《委托书》对张大军与案外人李浩均具有约束力。受委托人在其受委托事项范围内的行为，相应的法律后果应由委托人承担，故案外人李浩在该《委托书》授权的事项范围内，与刘建华签订的《房产买卖协议》，对张大军具有约束力。
张大军虽主张刘建华和案外人李浩系翁婿关系，不排除二者恶意低价变卖上诉人财产的可能，但刘建华明确否认与李浩存在翁婿关系，表示自己没有女儿，只有一个儿子，而张大军对该主张也不能提供任何证据予以证实，故本院不予采信；张大军在上诉状称诉争房屋面积近200平米，市场价值260万元，但是诉争房屋房地证载明的建筑面积是110.17平米，而其所主张的市场价值也没有证据加以证实；刘建华已经按照约定支付了定金及部分购房款计160余万元，并交纳了相关契税，履行了《房产买卖协议》约定的领取房产证前的相关义务，故一审法院判决张大军继续履行《房产买卖协议》并配合刘建华办理涉诉房屋所有权的转移手续是正确的，本院予以确认；而张大军违反《房产买卖协议》的约定，逾期办理涉诉房屋过户手续，应依约定承担相应的违约责任，一审法院计算违约金数额无误，本院亦予以确认。
关于张大军提出的一债二偿�问题。2014年10月天津市南开区人民法院（2014）南民初字第6399号民事裁定书裁定，冻结张大军名下1500元银行存款或其他等值财产，系在刘建华与案外人李浩签订《房屋买卖协议》之后，而非张大军所称的案外人李浩在其债权清偿已得到保证的情况下（法院已将该房屋冻结）又与被上诉人签订《房屋买卖协议》；再，案外人李浩履行委托书约定的取款义务之后，款项应归张大军所有，而案外人李浩与张大军之间的借贷案件，已有生效判决确定给付义务，因此，并不存在一债二偿的问题。
故上诉人的上诉请求，理由和依据不足，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人张大军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 刘雪峰
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维�原判决、裁定；
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