广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初13841号原告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。法定代表人：周伟淦。委托代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。委托代理人：马昊，广东深金牛律师事务所律师。被告：广州美乐时皮具有限公司,住所地广东省广州市天河区华明路9号华普广场西塔1804之一,组织机构代码56790997-9。法定代表人：杨华强。委托代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。委托代理人：戚宇云，广东宇云律师事务所律师。上列原告深圳和记黄埔中航地产有限公司诉被告广州美乐时皮具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人苏咏诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋这两类合同及相关补充协议；2、被告向原告支付租金543201.89元、推广费9099.73元、经营保证金8589元、违约金44083.32元，合计604973.94元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计；3、被告在解除合同当日向原告交付房产。被告延期交付房产的，按双倍租金标准向原告支付延期交付房产期间的租金以及推广费、物业管理费；4、被告拆除装修，按原状交付房产。被告未按原状交付房产的，承担恢复原状费用61755元。审理中，原告明确诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2、被告向原告支付从2015年2月1日计算至2015年12月3日的租金545092.83元、2015年3月1日至2015年12月3日的推广费8224.76元、经营保证金8589元及上述欠款逾期违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算）。事实和理由：原告与被告于2014年11月14日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议一）、2015年3月19日签订了《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》（以下称补充协议二）。上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场第二层217A号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年11月14日起至2017年11月13日；第一年基本租金每月55756元，第二年基本租金每月58619元，第三年基本租金每月61633元；每月提成租金按每月总营业额的22%减去每月基本租金的差额部分，若差额部分为负数，则每月提成租金为零。同时对质量保证金、经营保证金、推广费进行了约定。合同约定被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。在履约过程中，被告自2015年2月起拖欠租金、推广费等费用，已构成违约，多次催缴未果。被告辩称：1、原告曾口头向被告承诺，涉案商场是一级商场，且多家知名品牌已决定入驻该商场，商场的开业率能达70%，但原告均未兑现承诺。2、原告在与被告签订合同时存在显失公平情形，属于可撤销合同。退一步讲，即使涉案合同有效，但合同已于2015年12月3日被解除，被告已于2015年12月10日向原告交付涉案商铺，且已经拆除了商铺内的装修物，故被告无需向原告支付迟延交付房产的租金、推广费。3、被告已足额支付了经营保证金，无需再缴纳经营保证金。4、原告不能既请求违约金，又拒不向被告归还经营保证金。6、无证据显示原告就涉案商场进行了推广，被告无须支付推广费。经审理查明，2014年11月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同、补充协议一，2015年3月19日双方签订了补充协议二,租赁合同及补充协议约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁房屋的租期自2014年11月14日起至2017年11月13日止；第一年基本租金每月55756元，第二年基本租金每月58619元，第三年基本租金每月61633元，每月5日前交付租金；租赁开始日为2014年11月14日，免租期60天从租赁期开始日起算，但乙方须按补充协议向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费等杂项费用；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月904.14元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金183994.59元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，其中167268元向甲方支付，剩余16726.59元向受托管理人支付；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份之当月基本租金、推广费，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业服务费等有偿服务费；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务等，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度。2014年11月14日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。庭审中，原、被告均确认：被告接收涉案商铺后对商铺进行了装修，但一直未营业。2015年10月29日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按被告与原告签订的租赁合同及补充协议，被告在未取得原告同意的情况下，一直未开始正常营业，在此期间该违约使原告蒙受损失，为避免原告的损失进一步扩大，原告根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知被告于2015年12月3日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给原告，原告保留追究被告违约责任的权利，被告已缴纳的一切费用不予退还；若被告未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，原告有权留置或以其它方式处理前述物品。被告确认双方租赁合同及补充协议于2015年12月3日解除。另查，被告向原告支付了经营保证金167268元、一个月租金55756元、一个月推广费904.14元、一个月POS机租金500元。双方确认被告预付的一个月租金用于抵扣2015年1月13日至2016年2月12日期间的租金。原告表示被告预付的一个推广费904.14元及一个月POS机租金500元，合计1404.14元，已用于抵扣2015年1月13日至2015年2月28日期间的推广费。又查，2014年7月至2016年2月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦无证据显示存在被告所辩称的显示公平，原告与被告之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依约履行各自义务。关于合同解除的问题。合同履行过程中，被告接收涉案商铺后一直未开业经营，且长期拖欠租金以及其它费用，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原告于2015年10月29日发函通知被告租赁合同及补充协议于2015年12月3日解除，被告对合同解除的时间亦予以确认，本院认定涉案租赁合同与补充协议于2015年12月3日解除。关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：1、经营保证金。被告已依约向原告支付相当于三个月租金的经营保证金，且根据补充协议第15条第15.5款的约定，被告欠缴租金等款项可从经营保证金中予以扣除，涉案租赁合同及补充协议已解除，原告再请求因租赁年度变化导致租金上调而应补缴的经营保证金8589元，没有依据，本院不予支持。2、基本租金。原、被告庭审中确认自2015年1月13日开始支付租金，被告预付的一个月的租金用以抵扣2015年1月13日至2015年2月12日期间的租金。本院予以认定。在2015年12月3日合同解除之前，被告仍应向原告支付2015年2月13日至2015年12月2日期间的基本租金。根据补充协议第20条第20.8款约定，因合同租赁期开始日为2014年11月14日，则第一个租赁年度为2014年11月14日至2015年11月13日，该年度涉案商铺的月租金为55756元；第二个租赁年度为2015年11月14日至2016年11月13日，该年度涉案商铺的月租金为58619元；第三个租赁年度为2016年11月14日至2017年11月13日，该年度涉案商铺的月租金为61633元。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，对于被告拖欠的租金和违约金，原告自被告逾期支付之日的第30日起有权在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2015年2月13日至2月28日的租金31860.57元（16/28天×55756元），应于2015年2月5日前缴纳，被告可于2015年3月8日从被告交纳的167268元经营保证金中扣除该部分租金31860.57元及逾期付款违约金477.91元（31860.57元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为134929.52元；2015年3月份的租金55756元，应于2015年3月5日缴纳，被告可于2015年4月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金55756元及逾期付款违约金836.34元（55756元×0.0005×30天），扣除后还剩余经营保证金78337.18元；2015年4月份的租金，应于2015年4月5日缴纳，被告可于2015年5月6日从其余经营保证金中扣除该月份租金55756元及逾期付款违约金836.34元，扣除后剩余经营保证金为21744.84元；2015年5月份的租金，应于2015年5月5日缴纳，被告可于2015年6月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金55756元及逾期付款违约金836.34元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有租金34011.16元及逾期付款违约金未支付。同时，根据补充协议第5.8款约定“若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算。若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算”，至2015年12月2日，被告应支付的基本租金为［2015年5月份剩余租金34011.16元+（2015年6月至2015年10月共5个月+2015年11月的13/30天）×55756元+（2015年11月的17/30天+2015年12月的2/31天）×58619元］=373951.39元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。3、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定。原告主张被告已支付一个月推广费904.14元、一个月的POS机租金500元，合计1404.14元，用以抵扣2015年1月13日至2015年2月28日期间的推广费。经核算，2015年1月13日至2015年2月28日期间的推广费为1458.29元（904.14元×19/31天+904.14元），原告所主张上述抵扣未超出其可主张权利的范围，本院予以照准。故被告应支付2015年3月1日至2015年12月2日的推广费的推广费8195.59元（904.14元×9个月+904.14元×2/31天）。4、逾期付款违约金。其中，因原告要求被告支付经营保证金缺乏依据，相应地，原告要求被告支付经营保证金的逾期付款违约金，本院不予支持。对于基本租金、推广费的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，被告应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告广州美乐时皮具有限公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2015年12月3日解除；二、被告广州美乐时皮具有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年12月2日的基本租金373951.39元、推广费8195.59元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；三、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10467元（原告已预交），由原告负担3435元，被告负担7032元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 唐    琪人民陪审员 杨  海  涛二〇一七年一月九日书 记 员 雷小勇（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。判决书附表：单位：元（人民币）租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细序号费用名称发生期间费用金额（即违约金计算基数）相应违约金起算日期相应违约金计算截止时间基本租金2015年5月份2015年5月6日2015年6月4日基本租金2015年5月份34011.162015年6月5日均计至实际履行之日止基本租金2015年6月份2015年6月6日基本租金2015年7月份2015年7月6日基本租金2015年8月份2015年8月6日基本租金2015年9月份2015年9月6日基本租金2015年10月份2015年10月6日基本租金2015年11月份57378.372015年11月6日基本租金2015年12月份3781.872015年12月6日推广费2015年3月份904.142015年3月6日推广费2015年4月份904.142015年4月6日推广费2015年5月份904.142015年5月6日推广费2016年6月份904.142016年6月6日推广费2016年7月份904.142016年7月6日推广费2016年8月份904.142016年8月6日推广费2016年9月份904.142016年9月6日推广费2016年10月份904.142016年10月6日推广费2016年11月份904.142016年11月6日推广费2016年12月份2016年12月6日