温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1782号
原告：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。
代表人：郭力前，总经理。
委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
被告：温州市安居房开发有限公司，住所地：浙江省温州市南塘住宅区一组团四至六层。
代表人：林玉飞，总经理。
委托代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。
原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司为与被告温州市安居房开发有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2015年10月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2015年11月26日裁定转为普通程序审理，并于2016年1月7日公开开庭进行了审理，原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的委托代理人陈小雁、被告温州市安居房开发有限公司的委托代理人木慧建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司诉称：2012年10月30日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与原告签订了一份《南塘五组团物业管理合同》，约定将南塘五组团1-13幢委托原告实施物业服务管理，物业服务期限为壹年，自2012年11月15日至2013年12月31日。合同第六条第1款约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）［高层住宅］：1.30元／平方米／月缴纳，其中安置面积范围内的业主按照0.50元／平方米／月缴纳，安置面积物业费补贴差额0.80元／平方米／月根据温州市拆迁安置物业费用优惠有关文件规定由温州市市政府或者温州市名城投资集团进行补贴，超过安置面积物业费用由业主按照1.30元／平方米／月缴纳。如业主的房屋是从其他人转让过来的二手房，业主按照1.30元／平方米／月标准全额缴纳。（2）［办公楼］：2.00元／平方米／月。（3）［商业物业］：2.00元／平方米／月。（4）公共能耗：按实际发生额进行分摊，员工住宿电费、水费包括其中。（5）二次供水能耗包括在二次供水费之中。合同第八条约定：业主应当按3个月为一个周期缴纳物业服务费和车位使用费，缴费的具体时间为每周期的第一个月。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，原告应当按照前款规定向开发建设单位收取物业服务费。业主空置的房屋按标准足额及时缴纳物业服务费用。合同第十六条约定：服务期限届满前3个月，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员未将续聘或解聘意见通知原告的，视为温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员同意续聘，服务期限自动延续壹年。合同第十八条第1款约定：业主逾期未交纳物业服务费等费用的，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。2014年4月30日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与原告又签订了一份《南塘五组团小区服务合同》，约定了委托原告对南塘五组团1-13幢实施物业服务管理；物业服务期限为叁年，自2014年5月1日止2017年4月30日；以及物业管理服务费用收取具体标准等内容。合同签订后，原告根据合同约定对南塘五组团1-13幢实施物业服务管理至今。同时鉴于南塘五组团1-13幢系拆迁安置房项目，依据温州市人民政府《关于同意市区高层、小高层作为拆迁安置房的批复》（温政发（2001）67号）第三条的规定、《南塘五组团物业服务合同》第六条第1款及《南塘五组团小区服务合同》第七条第2款的约定，原告从南塘五组团1-13幢实施物业服务管理（2012年11月15日）开始到目前为止对安置在南塘五组团1-13幢高层安置户均按0.50元／平方米／月收取物业服务费。时至今日，被告却没有向原告支付南塘五组团1-13幢高层拆迁安置户物业服务费差价、空置房的物业管理费等费用。故请求判令：1、被告立即向原告支付2012年11月15日至2015年10月31日止南塘五组团1-13幢安置房的物业服务费补差价2167248.6元和赔偿利息损失（自提起诉讼之日起至被告付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告立即向原告支付2012年11月15日至2015年10月31日止南塘五组团1-13幢住宅空置房或被告自有住宅的物业服务费207922元和支付违约金（自逾期之日起至被告付清之日按逾期金额日千分之三的标准支付）；3、被告立即向原告支付2012年11月15日至2015年10月31日止南塘五组团1-13幢商业物业空置房或被告自有商业物业物业服务费791799元和支付违约金（自逾期之日起至被告付清之日按逾期金额日千分之三的标准支付）；4、被告立即向原告支付2012年11月15日至2015年10月31日止南塘五组团13幢商办楼物业服务费727031元和支付违约金（自逾期之日起至被告付清之日按逾期金额日千分之三的标准支付）；5、依法判令由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确上述诉讼请求中的违约金均以拖欠物业服务费总金额为基数按日千分之三标准自起诉之日起计算至被告付清之日止。
为此，原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司向本院提交如下证据：
1、企业法人营业执照和组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格及企业性质；
2、企业登记信息和组织机构代码证，证明被告诉讼主体资格；
3、《南塘五组团物业管理合同》、《南塘五组团小区服务合同》、
温政发（2001）67号文件，证明原告与温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为南塘五组团提供物业管理服务，合同中约定了物业服务费收取标准以及逾期支付违约金标准等等的事实。另被告应当按照温州市政府文件规定及合同约定，向原告支付南塘五组团1-13幢拆迁安置房物业服务费差价的事实；
4、南塘五组团欠费一览表（截止2015年10月31日），证明被告结欠原告2012年11月15日至2015年10月31日止南塘五组团1-13幢安置房物业服务费补差、住宅空置房、被告自有住宅物业服务费、商业物业空置房、被告自有商业物业物业服务费、13幢物业服务费的事实；
5、温州市住房和城乡建设会员会（2012）18号专题会议纪要、温州市人民政府专题会议纪要（2012）99号、温州市人民政府办公室文件温政办（2015）17号关于进一步促进现代物业服务业发展的若干意见，证明被告应当按照温州市政府文件规定，向原告支付五组团1-13幢拆迁安置房物业服务费差价的事实；
6、南塘五组团1-12幢房屋安置面积清单，证明南塘五组团安置房的有关情况；
7、空置房清单，证明南塘五组团被告自有或空置住宅的有关情况；
8、房屋权属登记信息查询证明，证明南塘五组团被告自有或空置商业物业的有关情况；
9、物业费催缴通知，证明原告向被告催缴物业管理费的事实。
10、劳动合同书两份，证明证人陈某及戴某系原告公司员工；
11、裁决书两份，证明温州市其他相类似的拆迁安置小区建设单位亦已经按照约定支付物业补差费；
12、温委发（2010）115号关于调整完善城市建设管理体制的实施意见的文件、温政办（2011）3号关于印发温州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知的文件、温委办（2011）10号关于印发《温州市城市建设投资集团有限公司主要职责内设机构和员工编制规定（试行）》的通知、温委发（2012）39号关于进一步深化完善城市建设管理体制的若干意见，证明在2010年开始，安居工程建设指挥部被撤，并入名城建设集团，其开发的南塘五组团划归安居房开发有限公司，即权利义务一并由被告温州市安居房开发有限公司承受的事实；
13、录像，证明被告向原告催讨相关物业费的事实，另证明城市物业只对第13幢房屋的内部进行管理；
14、关于温州市区南塘街改造工程A地块可行性研究报告的批复，证明温州市发改委于2006年1月10日批准南塘街改造工程A地块可行性研究报告，温州市发改委明确拆迁安置方案要按有关文件和规定执行，从严审查，并报市房屋拆迁管理办公室备案；
15、关于下达温州市2006年第一批自筹基本建设投资计划的通知，证明南塘街改造工程A地块于2006年1月19日确定立项；
16、建设用地批准书，证明南塘街改造工程A地块于2005年8月4日取得建设用地批准书；
17、建设用地规划决定书，证明温州市安居工程建设指挥部于2006年5月17日取得南塘街改建工程A地块的划拨土地使用权；
18、国有土地使用证，证明温州市安居工程建设指挥部于2006年6月23日取得南塘街改建工程A地块的国有土地使用证；
另证据15-18共同证明涉案小区立项拆迁时是在2006年，温政发（2007）84号中被废除的文件在这之后，原先拆迁时就已经约定物业补差价。
被告温州市安居房开发有限公司辩称：根据《物业管理条例》第11、12条及《物权法》第76条第4款规定，选聘物业管理单位是业主大会而非业主委员会的职权范围，且业主大会作出选聘决定需经专有面积和人数均过半的业主同意，然后由业主委员会代表业主大会签订合同。但原告并未提供专有面积和人数均过半的业主同意的业主大会决议和业主书面意见，被告也未收到过召开业主大会的相应通知。故本案两份合同未满足法律法规要求的强制性要求，应属无效，对原告不具有法律约束力。此外，从实际履行的角度看，涉案小区第13幢楼是没有移交原告管理的，是由第三方的物业管理公司管理的，因此对第13幢楼而言，原、被告之间不成立提供和接受物业管理服务的事实合同关系。原告主张的物业费补贴所涉安置面积及各类物业服务管理面积，缺乏计算依据。另即使物业服务合同有效，被告并非涉案安置面积物业费补差价的责任承担主体，原告主张被告承担合同违约责任没有依据。根据原告2012年10月30日与小区业主委员会签订的《南塘五组团物业服务合同》第六条第1款的约定：根据温州市文件规定，由温州市政府或者由温州市名城投资集团进行补贴。可见本案被告并非上述合同中约定的安置面积物业费补贴责任承担主体，不论合同是否有效，都不应承担安置面积物业费补贴差额的支付责任，更无理由承担补贴差额的利息损失。原告在起诉书中认为《服务合同》中约定依照的“政府文件”系温政发（2001）67号文件，但该文件在双方签订物业服务合同前就已于2007年12月26日被温政发（2007）84号文件废止。因此，服务合同中关于安置面积物业费补贴差额的约定并无有效依据。原告补充提交的两份专题会议纪要中，也仅分别对2011年底及2012年底前的补贴问题提出处理意见，并未对本案所涉时间范围内的物业费补贴问题做出规定。即使如原告提交的（2015）17号文件的规定，则被告也只是承接了房屋产权，并不是该文所指定的涉案房屋开发主体，且该文中也未明确其是否对发文之前的差额补贴具有溯及力。同时被告认为该份文件系政策文件，并非原、被告之间的合同约定，也不是签订合同时就已经存在，被援引成为合同内容的文件。故被告认为该份文件不能作为支持原告主张安置房物业补差价的依据。原告对南塘五组团1-13幢住宅空置房或被告自有住宅、商务物业安置房或自有商业物业、13幢商办楼2012年11月-2013年7月期间物业服务费的诉请已超过法定诉讼时效。根据物业服务合同第八条的规定，业主应当按3个月为一个周期缴纳物业服务费和车位使用费，缴费的具体时间为每周期的第一个月，因此2012年11月-2013年1月期间的物业费被告应当在2012年11月30日之前支付；2013年2月-2013年4月期间的物业费，被告应当在2013年2月28日之前支付；2013年5月-7月期间的物业费，被告应当在2013年5月31日之前支付。根据《民法通则》第135条的规定，向人们法院请求民事权利的诉讼时效为2年，而原告直到2015年8月19日才起诉，原告未提供证据证明此前曾主张过该费用，故其2013年7月之前的物业费已超过法定的诉讼时效，应予以驳回。另即使合同有效，原告要求违约金以逾期金额为基数按每日千分之三计算明显过高，亦违背诚实信用原则，根据《合同法》第114条规定，违约的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人们法院或者仲裁机构予以适当减少，故要求法院根据法律规定及公平合理原则，对违约金调整为按银行同期贷款利率计算。
为此，被告温州市安居房开发有限公司向本院提交证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告主体资格；
2、温政发（2007）84号文件，证明温政发（2001）67号文件已于2007年12月26日被温政发（2007）84号文件废止的事实；
3、拆迁安置房过户情况明细表，证明涉案小区安置房中已经交易转让部分的清单；
4、面积汇总表、分项统计表，证明经被告统计，涉案小区各类物业面积数据及状况与原告主张有明显差额；
5、物业管理合同，证明被告所有的涉案小区内的第13幢房屋系由第三方物业管理公司实际提供物业管理服务，原告并未实际提供物业管理的事实；
6、行政处罚决定书、责令限期改正通知书，证明原告曾因未对涉案小区的消防设施履行法定的消防安全职责而受到处罚并要求限期改正；
7、检测报告，证明原告至今仍未履行消防安全职责，导致被告与承租户之间的纠纷及被告的经济损失，被告保留损失确定后另案追诉的权利。
另原告申请证人陈某、戴某出庭，为证明原告有一直向被告催讨物业管理费，并且对原告管理的涉案小区内的第13幢楼有实施物业管理，但被告拒绝原告进入第13幢楼的内部进行物业服务。
对原、被告提供的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以认定。对证据3，被告对合同及温政发（2001）67号文件的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认定原告选聘物业管理公司未经过法定的程序，且合同中对安置面积补差款的承担主体及承担依据有异议，温政发（2001）67号文件已被废止，因被告对合同的真实性无异议，故本院对证据3的真实性予以认定。对证据4，被告认为该表格系原告单方制作，被告对面积有异议，且与合同不相符，故对三性均有异议。本院认定被告异议成立，对具体的数据本院核算后再予以认定。对证据5，被告对三份文件的真实性无异议，但文件仅对2011年底及2012年底的补贴问题提出处理意见，并未对本案涉案时间范围内的物业费补贴问题做出规定，温政发（2015）17号文件也未明确其是否对发文之前的差额补贴具有溯及力。因被告对文件的真实性无异议，故本院对该三份文件的真实性予以认定。对证据6、7，被告认为该清单系原告单方制作，对于真实性无法认定。本院认为被告异议成立，对该证据不予认定。对证据8房屋权属查询证明，真实性和合法性无异议，但关联性有异议，原告提供的数据与被告核算存在较大的出入，因被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定，具体数据由本院核算。对证据9，物业费催缴通知，被告对真实性、合法性和关联性均有异议，认为系原告单方制作，并没有通知到被告，其张贴的材料无法与文件相对应，对于证明对象有异议。本院认为被告异议成立，对于原告是否向被告催缴过物业管理费本院结合其他证据在下文具体阐述。对于劳动合同，被告对真实性无异议，但认为证人系原告的员工，与本案具有直接的利害关系，故证人证言不能采信，因被告对劳动合同的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。对证据11裁定书、证据12文件材料，被告对真实性无异议，但关联性有异议，认为不能证明物业补差部分应由被告承担，本院认为因被告对证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定，具体物业补差费用的承担主体本院再予以认定。对于录音录像资料，被告对真实性无异议，但认为录音录像资料中双方争议的焦点为物业归谁管理，并没有催讨物业费的问题，不应作为原告向被告催讨物业费的依据，故诉讼时效不中断。本院认为被告异议成立，在录音录像资料中被告并没有向原告主张物业管理费，对该证据的证明对象本院不予采纳。对证据12-16，被告对证据的真实性无异议，但认为该证据与本案争议事实无法律关系，故关联性有异议，因被告对证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定，具体物业补差费是否应由被告承担，本院在说理部分具体阐述。
对被告提供的证据1，原告无异议，故本院予以认定。对证据2，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为涉案小区在2007年之前已经立项拆迁，政府对拆迁户由约定高层按多层收取物业管理费，由拆迁单位承担物业补差费。因原告对证据的真实性、合法性无异议，故本院对真实性、合法性予以认定，对于物业补差费问题结合其他证据在说明部分具体阐述。对证据3，原告对部分数据有异议，对于被告认为另作他用的部分，系被告自行处理的，应由被告承担物业管理费。本院认为原告异议成立，对该部分数据本院具体核算后再予以认定。对证据5，原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，城市物业仅是对第13幢房屋的内部进行管理，外部并没有相应的物业管理。因原告对合同的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。对证据6、7，原告对真实性无异议，但证明对象有异议。因原告对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。
对于证人证言，被告认为证人系原告的员工，与本案具有直接的利害关系，故不可信，本院认为被告异议成立，对证人证言不予采纳。
经审理，本院对以下事实予以认定：2012年10月30日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与原告签订了一份《南塘五组团物业管理合同》，约定将南塘五组团1-13幢委托原告实施物业服务管理，物业服务期限为壹年，自2012年11月15日至2013年12月31日。合同第六条第1款约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）［高层住宅］：1.30元／平方米／月缴纳.其中安置面积范围内的业主按照0.50元／平方米／月缴纳，安置面积物业费补贴差额0.80元／平方米／月根据温州市拆迁安置物业费用优惠有关文件规定由温州市市政府或者温州市名城投资集团进行补贴。超过安置面积物业费用由业主按照1.30元／平方米／月缴纳。如业主的房屋是从其他人转让过来的二手房，业主按照1.30元／平方米／月标准全额缴纳。（2）［办公楼］：2.00元／平方米／月。（3）［商业物业］：2.00元／平方米／月。（4）公共能耗：按实际发生额进行分摊，员工住宿电费、水费包括其中。（5）二次供水能耗包括在二次供水费之中。合同第八条约定：业主应当按3个月为一个周期缴纳物业服务费和车位使用费，缴费的具体时间为每周期的第一个月。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，原告应当按照前款规定向开发建设单位收取物业服务费。业主空置的房屋按标准足额及时缴纳物业服务费用。合同第十六条约定：服务期限届满前3个月，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员未将续聘或解聘意见通知原告的，视为温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员同意续聘，服务期限自动延续壹年。合同第十八条第1款约定：业主逾期未交纳物业服务费等费用的，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。2014年4月30日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与原告又签订了一份《南塘五组团小区服务合同》，约定了委托原告对南塘五组团1-13幢实施物业服务管理；物业服务期限为三年，自2014年5月1日止2017年4月30日；以及物业管理服务费用收取具体标准等内容。合同签订后，原告进驻南塘五组团，对该小区实施物业管理。但该小区内第13幢商办楼由被告使用，原先由温州市康居物业管理公司负责物业服务，后由温州市城市物业管理有限公司负责物业服务，其一直拒绝原告进入该楼进行物业管理。
另查明，温州市安居工程建设指挥部于2005年8月4日取得南塘街改造工程A地块的建设用地批准书，温州市发改委2006年1月10日批准该地块的可行性研究报告，该地块于2006年1月19日确定立项，后建成小区，取名南塘五组团。又查明，因温州市城建体制改革，撤销原温州市旧城改建指挥部、温州市安居工程建设指挥部、温州市城市中心区建设指挥部、温州市市政工程建设开发办公室及温州市道路桥梁建设处等单位，成立温州市城市建设投资集团有限公司和温州市工务局。2012年，温州市第二轮城建体制改革，撤销温州市工务局，并划转温州市城市建设投资集团有限公司部分城建资产和二级企业，组建了温州市名城建设投资集团有限公司，下设温州市名城建设开发有限公司、温州市安居房开发有限公司、温州市安居房屋征收事务所、温州市城市物业管理有限公司、温州市城市资源开发有限公司及温州市名城资产营运有限公司等二级公司。南塘五组团原由安居工程建设指挥部立项建设，后安居工程建设指挥部被撤，并入温州市名城建设投资集团有限公司，其开发的南塘建设五组团划归安居房开发有限公司。
本院还查明：温州市人民政府于2001年5月29日发布温政发（2001）67号文件：……，三、在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房建筑面积，在规定安置面积和套型面积以内的，其物业管理费按多层住宅标准收取，超出部分按高层住宅标准收取物业管理费，被拆迁人将安置房产出卖或赠与他人的，物业管理费一律按高层住宅标准收取。因拆迁人享受多层住宅物业管理费标准而造成高层、小高层物业管理经费收入不足的，其不足部分由开发业主单位增加物业管理经营用房或提供资金弥补。该文件于2007年12月26日被温政发（2007）84号文件废止。另温州市住房和城乡建设会员会（2012）18号专题会议纪要针对住建委作为责任单位的八个历史遗留问题提出意见，其中关于拆迁安置房物业管理费差价补偿问题，对截止2012年4月，市城投集团、名城集团拖欠的拆迁安置房物业管理费差价由两大集团负责支付，对今后拆迁安置房物业管理费差额问题由市征收办牵头会同相关部门提出解除办法，报市政府审批。温州市人民政府专题会议纪要（2012）99号第一点第（一）点：市城投集团、市名城集团负责支付物业公司2011年12月底前的安置房高层物业费补差和空置房物业费，具体金额和方式由两大集团与相关物业公司商定；由市住建委负责审核并提供安置房交易情况，召集相关物业公司做好拆迁安置房物业管理费收取新政策的告知及落实工作。温州市人民政府办公室文件温政办（2015）17号第（三）点第3小点：对在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房，因政策规定享受多层住宅物业服务费标准从而造成物业服务经费收入不足的，开发建设单位应及时支付其不足部分。
本院认为，原、被告双方争议焦点主要在于：一、原告签订的物业管理合同是否有效，对被告是否具有法律约束力；二、原告向被告主张物业补差费是否有合理依据；三、原告向被告主张南塘五组团1-13幢空置房或被告自有住宅、商务物业空置房或自有商业物业、13幢商办楼的物业服务费是否合理，部分是否已超过诉讼时效；四、原告要求被告支付的违约金是否依据充足。
针对第一项争议焦点，被告认为涉案小区业主委员会选聘物业管理单位未经过专有面积和人数均过半的业主同意，被告也从未收到过召开业主大会的相应通知，故对合同效力有异议。本院认为业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告亦是南塘五组团业主之一。本案业主委员会与物业管理公司签订合同多年，被告均未提出异议，且被告主张合同无效，但未提供证据，故对于被告的该辩称本院不予采纳，原告与南塘五组团业主委员会签订的合同有效，被告作为该小区的业主，对其具有约束力。针对争议焦点二，原告向被告主张物业补差费是否合法有据。被告认为根据物业服务合同，物业补差价由温州市政府或者由温州市名城投资集团进行补贴，故原告主张被告承担无依据。本院认为，因温州市城建体制改革，涉案小区的原开发主体安居工程建设指挥部被撤后并入名城建设集团，其开发的南塘五组团划归被告温州市安居房开发有限公司，有关的权利义务由被告温州市安居房开发有限公司承受，但是原告主张物业服务费补差费系根据原告与南塘五组团业主委员会签订的物业服务合同中，记载的温州市文件规定由温州市政府或者由温州市名城投资集团进行补贴，该份文件已被温政发（2007）84号文件废止，虽如原告所述涉案小区立项建设时该文件尚未被废止，且根据原告提供的温州市人民政府专题会议纪要及温州市住房和城乡建设会员会专题会议纪要等文件，均有相应的规定在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房，因政策规定享受多层住宅物业服务费标准从而造成物业服务经费收入不足的，由开发建设单位支付其不足部分，但本院认为上述政府文件系政策性文件，只是要求开发建设单位补足其不足部分，对物业补差价的具体计算方式及支付方式并不明确，本案业主委员会和物业管理公司在物业服务合同中直接约定安置面积物业费补贴差额按照0.8元／平方米／月的标准计算，并没有经过开发建设单位的同意，亦没有举证证明物业服务经费不足部分的金额，其要求被告按照0.8元／平方米／月承担物业服务费补差价及赔偿利息损失依据不足，本院不予支持。针对争议焦点三，原告向被告主张南塘五组团1-13幢空置房或被告自有住宅、商务物业空置房或自有商业物业、13幢商办楼的物业服务费金额是否合理，是否已超过诉讼时效。本院认为，根据合同约定，业主应当按3个月为一个周期缴纳物业服务费，缴费的具体时间为每周期的第一个月。原告提供催缴通知及录像以证明其曾向被告主张过物业管理费，故认为未超过诉讼时效。本院认为，原告提供的催缴通知系其单方制作，原告并未提供证据证明其将催缴通知已经送达至被告，另录像资料，本院认为仅反映原、被告之间对于涉案小区内第13幢楼的物业归谁管理问题，并没有涉及物业管理费的催讨，故本院认为不应作为原告向被告催讨过物业管理费的依据，即诉讼时效不中断。本案原告于2015年8月26日起诉，2012年11月-2013年7月期间的物业服务费的诉请已超过法定的诉讼时效，故从2013年8月1日开始的物业管理费主张本院予以支持。对于南塘五组团住宅空置房的面积经原、被告核对，本院核算面积为3624.6平方米，故按照合同约定其物业管理费为3624.6平方米×1.3元／平方米／月×27月＝127223.46元。被告辩称该面积内存在519.69平方米系已另作他用部分的面积，包括甲类营业房置换住宅、已安置面积及调拨办公室用于实习生集体宿舍，本院认为被告主张已另作他用面积应提供相应的证据，已安置的应提供调拨单或相应的安置协议，未提供证据不能免除其服务管理费，另调拨用于实习生集体宿舍系被告内部安排，亦不能免除其物业管理费，故对于被告的该辩称本院不予支持。对于商业物业空置房物业服务费原告主张面积11152.1平方米，被告对总的面积无异议，但认为其中有2102.979平方米系第13幢楼的商业物业面积，涉案小区内第13幢楼系被告自行委托给第三方的物业管理公司进行管理，故不应计算物业管理费。对于双方无争议的面积部分（双方争议部分本院下文再阐述），扣除超过诉讼时效部分，本院核算商业物业空置房的物业管理费为（11152.1平方米-2102.979平方米）×2元／平方米／月×27月＝488652.5元。对于第13幢楼，包括商业物业空置房面积2102.979平方米及办公用房面积102339.88平方米，被告辩称系被告自行委托给第三方的物业管理公司进行管理，并非由原告承担物业管理，故不应支付物业管理费。原告认为对该小区的物业管理包括小区内公共设施、绿化、安保及大楼内部的环境维护等等事项，因为被告拒绝原告对第13幢楼内部的物业管理，故原告无法进入第13号楼内部进行物业管理，但对小区的整体物业服务亦包括第13号楼在内，故物业管理费被告应承担。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告作为该小区内的开发单位，虽系占有较大面积的业主，但应该服从小区业主大会的管理，现业主委员会选聘原告进行物业管理，被告应予以配合。考虑到原告确未对第13幢楼内部进行管理，被告亦委托第三方物业管理公司进行物业管理，且原、被告对此已产生纠纷多年无法解决，根据公平、等价有偿原则，本院酌情认定该部分面积由被告承担40%的物业管理费，扣除超过讼时效部分，认定金额为（10239.88平方米＋2102.979平方米）×2元／平方米／月×27月×40%＝266605.8元。对于争议焦点四，即违约金问题，原告主张根据合同业主逾期未缴纳物业服务费等费用的，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。本院认为每日千分之三的违约金约定过高，本院酌情调整为以判决确认的总额为基数每日按照万分之六的标准从起诉之日起计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十四条，《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告温州市安居房开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司自2013年8月1日起至2015年10月31日止南塘五组团1-12幢住宅空置房或被告自有住宅的物业服务费127223.46元并支付违约金（自2015年8月26日起以127223.46元为基数按日万分之六的标准计算至本判决确定的履行之日止）；
二、被告温州市安居房开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司自2013年8月1日起至2015年10月31日止南塘五组团1-12幢商业物业空置房或被告自有商业物业的物业服务费488652.5元并支付违约金（自2015年8月26日起以488652.5元为基数按日万分之六的标准计算至本判决确定的履行之日止）；
三、被告温州市安居房开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司自2013年8月1日起至2015年10月31日止南塘五组团第13幢楼商业用房及办公用房的物业服务费266605.8元并支付违约金（自2015年8月26日起以266605.8元为基数按日万分之六的标准计算至本判决确定的履行之日止）；
四、驳回原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40065元，由原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担27440元，被告被告温州市安居房开发有限公司负担12625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张乓乓
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 陈丽微
二〇一六年三月二十五日
代书 记员 蔡 帆
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。