广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2010）中一法三民一初字第252号
原告：谢美玲，女，1983年2月3日出生，汉族，住址湖南省长沙市芙蓉区，现住广东省中山市，
委托代理人：谢兴平、梁万艺，广东谷都律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：张达胜，男，1963年8月28日出生，汉族，住址广东省茂名市茂南区，现住中山市，
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627－1。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人曾兴风、刘运辉，广东永隆律师事务所律师。
原告谢美玲诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能张达胜、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加张达胜、交行中山分行作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人谢兴平，第三人张达胜，交行中山分行的委托代理人刘运辉到庭参加诉讼；被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢美玲诉称：原、被告双方于2007年8月5日签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告向被告购买位于中山市××乡镇××楼××房，原告缴纳了定金10000元。同年10月3日再交二次款20630元，另交了印花税、登记费、设施费、契税等杂费6141元。被告于同年12月14日将房屋交付给原告，其后，原告装修入住，但至今未取得该房屋的产权证及土地使用证，为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告谢美玲变更诉讼请求为：1、确认第三人张达胜与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、第三人张达胜与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市××乡镇××楼××房的权属证书。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1、认购书2、收款收据；3、业主公约、物业交接书，管理服务协议；4、档案无档证明表。
被告吉雅公司在答辩期内未提交书面的答辩意见及证据。
第三人交行中山分行述称：一、吉雅公司与第三人签订的商品房买卖合同的效力不影响交行与吉雅公司、第三人签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力，即使前者无效也不影响后者的效力。因为购房合同和贷款合同分属两个不同、独立的合同，没有主从关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此买卖合同被确认无效或撤销、解除均不影响《个人住房抵押贷款合同》的效力。二、交行与第三人、吉雅公司签订的《个人住房抵押贷款合同》合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据。根据《合同法》第52条，该合同不存在所规定的无效情形。所有身份资料及签名、盖章真实也符合放贷政策。交行与第三人、吉雅公司没有非法获取贷款的共同故意，且没有恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。被告吉雅公司和第三人张达胜为骗取贷款而以欺诈方式订立合同也损害了交行的利益。根据《合同法》第54条、55条，交行有请求法院或仲裁机构变更或撤销合同的权利，但交行在除斥期间内没有行使，应认定该《个人住房抵押贷款合同》有效。另在贷款过程中，抵押物真实存在且办理了抵押登记，从保护交易安全角度，交行作为善意第三人应依法取得抵押权。三、吉雅公司与原告签订《认购书》应取得抵押权人即交行的同意或者原告清偿交行债权以使抵押权消灭，否则无权请求将涉案房产判归其所有。根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条，“抵押物存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”据此，原告在未代清偿交行债权的情况下无权请求涉案房产归其所有。四、原告与吉雅公司签订的《认购书》不能等同于商品房买卖合同，因此无权请求确认房产归原告所有及办理权属登记手续。五、已经登记的抵押权具有公示效力，在未被登记部门撤销登记前，交行依法享有抵押权。因为贷款合同权利在先，保护也在先，且物权优先于债权受保护，被告一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应的法律后果。原告在签订商品房买卖合同时，完全可以知悉抵押登记备案情况，但疏于调查具有过错，亦应承担相应的法律后果。最后，即使吉雅公司与第三人张达胜签订的商品房买卖合同无效，合同无效的法律后果之一是返还财产，即涉案财产重归吉雅公司所有，而在《个人住房抵押贷款合同》中，吉雅公司是实际借款人，其向交行借款并提供抵押担保是真实意思表示，且已经实际履行，因此应认定上述合同有效。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人交行中山分行对其述辩提交以下证据：1、交行与张达胜签订的《个人住房抵押贷款合同》及见证书；2、借款凭证（放款记录）；3、商品房合同抵押登记备案权属证书；4、个人住房贷款申请及材料、购房合同；5、贷款详细信息查询记录。
第三人张达胜述称，我的意见与交行基本一致，并确认相关《个人住房抵押贷款合同》上的签名系其本人所签，相关手续亦亲自参与办理。
第三人未向法庭提供了支付首楼款及供楼存折等相关证据。
经审理查明：2007年8月5日，原告与吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，原告认购被告吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××房，建筑面积83.5平方米，总价148630元，当日支付定金10000元，次期楼款约定于2007年10月15日即双方签订正式的《商品房买卖合同》前支付。其后，原告于同年10月3日支付了次期款20630元，被告于2007年12月14日将房屋交付给原告，双方办理了正式的交楼手续，原告装修后占有使用至今。居住期间原告多次向被告要求办理正式的商品房买卖手续并办理房屋产权证书，但被告均以各种理由拖延，直至涉嫌非法集资等刑事案件事发。原告方知自己权益可能受损，认为其已依约向被告支付了约定的前期购房款，且房屋已实际交付使用多年，遂于2010年3月4日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××房买方姓名为第三人张达胜，建筑面积为83.5平方米，购房总价为110000元，签约日期为2004年6月15日，备案登记日期为2004年6月28日。中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案房屋抵押人为张达胜，抵押权人为交通银行中山分行，贷款金额88000元，抵押登记日期为2004年9月10日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张达胜与被告吉雅公司之间对涉案的中山市××乡镇××楼××房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及本案的中山市××乡镇××楼××房，贷款银行为第三人交行中山分行，贷款金额为88000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉案房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院到涉案××中山市××综合市场××楼××房核查使用人员并张贴通知，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院正在处理该房有关权属纠纷，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出书面异议。期满后未有第三人向本院提出异议。经查该房屋目前由原告谢美玲及家人居住使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司于2007年8月5日签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
虽然涉案房屋于2004年6月28日登记备案在第三人张达胜名下，且张达胜与交行中山分行签订了抵押贷款合同，并将房屋抵押登记在交行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张达胜与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。张达胜与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，张达胜、吉雅公司与交行中山分行签订的抵押贷款合同也一并无效。
吉雅公司收取了原告谢美玲的部分房款，并已将房屋交付给原告使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故原告谢美玲主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。原告亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款118000元（148630元-30630元）应一并支付给被告吉雅公司。第三人张达胜、交行中山分行的述称理据不足，本院不予以采信；被告吉雅公司经本院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人张达胜与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年6月15日签订的中山市三乡镇中白石花园2号楼3幢603房的商品房买卖合同无效；
二、确认第三人张达胜与交通银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年8月31日签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；
三、原告谢美玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款118000元；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告谢美玲办理位于中山市三乡镇中白石花园2号楼3幢603房的房地产权属证书。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3273元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 罗晓冰
二〇一三年七月十日
书记员 唐 群