吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终58号
上诉人（原审被告）：汪清县华鑫小额贷款有限公司，住所地吉林省汪清县。
法定代表人：曲国臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙长贵，该公司员工。
委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。
被上诉人（原告原告）：李燕，女，1989年6月29日出生，朝鲜族，住吉林省和龙市。
委托诉讼代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所地吉林省汪清县。
法定代表人：赵连波，该公司经理。
上诉人汪清县华鑫小额贷款有限公司（以下简称华鑫公司）与被上诉人李燕、汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉04民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
华鑫公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判继续执行。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。李燕与众邦公司签订的《商品房买卖合同》进行本案登记的时间并非2014年9月11日。如果该时间上述合同已经备案，法院不可能在查封时不了解情况而进行查封。2.即使上述合同进行了备案登记，亦不应产生对抗第三人的效力。一审法院适用法律错误，该合同备案登记与预告登记完全不同。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
李燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
李燕向一审法院起诉请求：1.确认其与众邦公司就和龙市水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.停止对该16套房屋的执行。
一审法院认定事实：众邦公司因开发和龙市水岸新城项目过程中资金严重短缺，欲打包低价出售部分房屋。李燕经他人介绍得知此情况后，于2014年9月11日与众邦公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于和龙市水岸新城水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋。同日，双方共同到和龙市房产交易中心申请办理了预售商品房备案登记，和龙市房产交易中心为李燕出具了商品房预售备案登记证明。
华鑫公司诉众邦公司、赵连波、冯石东、马占有借款合同纠纷案件，一审法院于2014年9月28日做出（2014）延中民二初字第20号民事判决。由于众邦公司未能按照该判决确定的期限履行义务，华鑫公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年11月20日做出（2014）延中执字第106-1号执行裁定书，查封了众邦房地产公司的房屋，其中包括本案争议的16套房屋。李燕提出执行异议称自己从众邦房地产公司购买了该16套房屋，请求法院停止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。本院于2015年12月4日做出（2015）延中执异字第20号执行裁定，裁定驳回李燕的异议。为此，李燕向一审法院提起完案外人执行异议之诉。
另查明，涉案房屋尚未竣工交付。
一审法院认为：李燕与众邦公司就案涉16套房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，签订合同时众邦公司已取得商品房预售许可证，案涉16套房屋合同合法有效。
李燕要求众邦公司将与其签订的《商品房买卖合同》向当地房产管理机关申请办理商品房预售备案登记，就是为了保障该商品房买卖合同的履行。而该种登记在延边地区具有普遍性，其与一般的行政登记存在着较大的差异，在物权法出台前此种登记行为已经作为对外公示其权利的方式存在并被社会普遍认可，且在延边地区不动产预告登记制度的实施尚处于参差不齐的状态，不能完全以是否预告登记为审查能否执行的唯一标准。况且从该登记行为所产生的后果来看，该房屋买卖合同一经备案登记后，未经商品房买受人的同意不得擅自更改买受人；其次，《商品房买卖合同》一经备案，其他房屋买受人不得对同一房屋再行备案；再次，《商品房买卖合同》一经备案，其他房屋买受人不得对同一房屋进行预告登记或设置他项权。因此，该登记行为并不仅仅属于单纯的行政管理登记，而是包含了买受人为了保全一项可期待利益而进行的不动产登记，具有对抗其他一般债权人的效力，故李燕要求停止对已备案登记的房屋执行于法有据，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，参照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决：一、李燕与众邦公司就和龙市水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、不得执行位于和龙市水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋。案件受理费17499元，由华鑫公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华鑫公司提交的吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院的两份送达回证，仅能证明法院依法送达了查封裁定，并不能证明送达该查封裁定时，李燕与众邦公司签订的16份《房屋买卖合同》并未备案登记。
本院二审查明，李燕与众邦公司于2014年9月11日签订了16份《商品房买卖合同》，约定房屋价款总计1411707元。
2014年9月10日，众邦公司给李燕出具收据10张，收到购房款合计922570元。
2014年9月11日，众邦公司给李燕出具收据6张，收到购房款合计489137元。
2014年9月11日，由太阳一通过银行汇款形式给付王友180万元，李燕在一审庭审中中自认太阳一与其系表兄妹关系。
二审庭审中，李燕自认众邦公司已向其交付房屋钥匙，交付的时间为2016年春天。对于一审法院查明的“涉案房屋尚未竣工交付”，本院不予认定。
本院二审查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，李燕与众邦公司就涉案房屋所签订的16份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。上述《商品房买卖合同》虽已在房产管理部门进行备案登记，但该合同备案登记与《中华人民共和国物权法》第二十条所规定的预告登记存在本质差别。合同备案登记的主体应为商品房预售人，且该备案登记行为为其法定义务，具有强制性。而预告登记是在双方合意下申请的，不具有强制性。合同备案登记本身是一种行政管理制度，便于房产部门对于预售房屋的了解和掌控，故不能将合同备案登记等同于预告登记。一审法院参照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，并依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条认定李燕要求停止对已备登记的房屋执行于法有据，属于适用法律错误，应予以纠正。
本案中，李燕自认众邦公司向其交付房屋钥匙的时间为2016年春天，即在法院查封涉案房屋之后，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，李燕未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，故其关于停止对涉案房屋执行的主张，本院不予支持。
综上所述，华鑫公司的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉04民初25号民事判决第一项；
二吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉04民初25号民事判决第二项；
三、驳回李燕的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费34998元，由李燕负担。
本判决为终审判决
审 判 长 宋文国
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一七年五月五日
书 记 员 李 镇