山西省临汾市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋10民终2958号
上诉人（原审原告）：韩香兰，女，汉族，1940年3月29日出生，汉族，住侯马市。
委托代理人：张铜铃，山西杰昊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山西省临汾市侯马纺织厂（以下简称侯马纺织厂）。
法定代表人：钱敏，厂长。
委托代理人：李美岐，山西天元盛律师事务所律师。
上诉人韩香兰与上诉人侯马纺织厂因租赁合同纠纷一案，不服山西省侯马市人民法院（2017）晋1081民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人韩香兰的委托代理人张铜铃、上诉人侯马纺织厂的委托代理人李美岐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2014年7月26日，原、被告双方签订《协议》一份，约定被告将位于侯马市××街房第50-51号两套出租给原告，原告享有30年使用权（自2004年5月1日起至2034年5月1日止），合同中约定了租金及违约责任承担方式。原告交款后开始使用房屋，2011年3月14日，原告以其丈夫刘成文的名义与贾杰峰签订《租房协议书》一份，将争议房屋出租给贾杰峰使用，租期至2014年3月14日，租金每年18000元。到期后，房租改为每年19000元，贾杰锋继续租赁该房屋并将一年租金交付给原告。2014年5月21日，贾杰锋的妻子李彩霞从侯马市顺隆房地产开发公司领取退租金、装修评估补偿等共计21591元，之后贾杰锋搬出争议房屋。截止目前，争议房屋为空置状态。
原审认为，合同应当全面而适当的履行。本案是房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1、原、被告双方的租赁合同是否已经解除；2、本案争议房屋是否能够继续实际交付履行。对于焦点1，首先，被告所辩称其与原告的租赁合同中约定的30年租期不符合法律规定应属无效的说法缺乏法律依据，根据相关法律规定，租赁期限约定超过20年的，超出部分无效。本案中，虽然双方约定了30年租期，但原告承租至今，并未超过20年，故本院对其辩称不予采信；其次，被告辩称原告缴纳的租金36000元是10年租金，该说法是根据租赁合同第五条的违约条款反推得来，由于违约条款带有惩罚性质，因此，根据租赁合同上下文义整体判断，该反推不能成立，原告缴纳的租金36000元应为30年的全部租金；再次，根据相关法律规定，合同一经成立，非因法定事由，合同双方应当全面而适当的履行合同。本案中，被告辩称其与原告的租赁合同已于2014年解除，但根据合同的相对性，从对象上看，被告并未提供其与原告解除合同的直接证据，而是与转租争议房屋的贾杰峰协其房租与装修上的补偿，且从票据上看，贾杰峰也未从被告处领取补偿款，而是从案外人侯马市顺隆房地产开发公司处领取。综上,原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，该合同尚在履行期间，进而也就不存在诉讼时效的问题。关于焦点2，原、被告均认为争议房屋为临建，被告辩称该房屋已被纳入城市拆迁改造范围，无法继续履行合同，但未有证据明确其拆迁规划或拆迁命令已经做出，该房屋目前为空置状态，并未被拆除，亦不知何时将拆，故对此辩称本院不予采信。被告应当，也能够继续履行合同。同时，原、被告的租赁合同中，对遇到合同不能履行的情形已经作出约定，待事实发生后，双方遵循合同约定即可，本案中不对尚未发生的预测作出处理。关于原告的第二项诉讼请求，原告诉称，因被告违约，致使原告自2014年至起诉之日应收的转租租金57000元未能收取，受到损失，应由被告赔偿。但从审理查明的事实来看，原告于2014年3月14日收取贾杰峰2014年度租金19000元，之后贾杰峰从侯马市顺隆房地产开发公司处领取到退还租金与装修补偿，原告在2014年度并未受有损失。2014年以后，原、被告双方一直就腾房后的补偿问题进行协商但未有结果。至2017年起诉前，原告发现被告并未将争议房屋拆除，而是将其粉刷一新，遂选择要求被告按照合同约定交付房屋，此时原告再将协商期间其预期收取的房租作为损失要求被告赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，且争议房屋依然存在，被告能够继续履行合同，原告要求被告交付房屋的请求，于法有据，本院予以支持。原告要求判令被告赔偿违约损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款规定，判决一、被告山西省临汾市侯马纺织厂在法律规定的有效期限内继续履行与原告韩香兰在2004年7月26日所签订的《协议》，并将位于侯马市××街交汇处由南向北第50-51号沿街房两套交付原告韩香兰。二、驳回原告韩香兰的其他诉讼请求。案件受理费800元（已减半收取），由原告韩香兰负担400元，由被告山西省临汾市侯马纺织厂负担400元。
判后，双方不服提起上诉。上诉人韩香兰的上诉请求是撤销原审判决第二项，改判上诉人侯马纺织厂因违约给上诉人韩香兰造成的房租损失5.7万元。理由是原审判决已经认定二上诉人之间的房屋租赁合同并未解除，现争议的房屋并未拆除，上诉人侯马纺织厂应当履行合同，该认定证明侯马纺织厂违约行为明显，违约事实客观存在。原审也认定侯马纺织厂于2014年5月在上诉人韩香兰不知情的情况下解除了韩香兰与案外人贾杰锋的房屋租赁合同，当时上诉人按照每年19000元收取房租。在上述事实清楚的情况下，上诉人主张的三年房租损失应当由上诉人侯马纺织厂承担。对该上诉请求，侯马纺织厂答辩称上诉人韩香兰的上诉请求不能成立，双方的租赁合同已经实际解除，侯马纺织厂已经将韩香兰收取的房租退还给了转承租人贾杰锋，双方约定的合同解除条件已经出现，韩香兰承租房屋已经十年以上，侯马纺织厂不应承担赔偿责任。
上诉人侯马纺织厂提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回上诉人韩香兰的诉讼请求。理由是：1、一审法院认定的事实错误。双方之间签订的房屋租赁合同已被解除，租赁合同明确约定了签订合同十年后，如遇国家政策变化及城市规划造成协议不能正常履行的，上诉人不再退还租金，由此造成的损失，双方自负。2014年3月20日，3月24日，侯马纺织厂发出通知，通知争议房屋因纳入侯马市侯纺棚户区改造的范围而终止合同，并将补偿款项发放给贾杰峰，庭审过程中，贾杰峰作为上诉人的证人，也证明了其在领取解除合同补偿款后已告知被上诉人。韩香兰认可解除租赁合同的事实，2017年9月被上诉人才起诉，已经超过了法定有诉讼时效。根据晋发改委（2014）2547号文件及临汾市国资委和侯马市政府关于批复实施侯马纺织厂棚户区改造工程的决定，争议房屋属于拆迁范围内，判决上诉人交付房屋明显与国家政策不符。2、一审法院判决适用的法律错误。被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。双方都认可争议房屋系临时建筑，临时建筑的批准使用期限为二年，所以，上诉人与被上诉人签订的租赁期限本身就不符合法律规定，超出法律规定期限部分应属无效。一审法院认定事实错误，法律适用不当，应当依法撤销原判，并驳回被上诉人的诉讼请求。对上诉人侯马纺织厂的上诉请求，韩香兰进行了答辩，意见与己方上诉理由基本相同。
经审理，本院查明事实与原审一致。
本院认为：合同的双方应当遵守诚实、守信的原则，积极履行合同义务，享受合同权利。本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，由于合同约定的租赁期限为30年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款”租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过无效部分无效”的规定，故双方2004年7月26日签订的《协议》除合同约定租赁期限为30年的部分无效外，合同其他部分合法有效，本院予以确认。依据双方签署合同时的意思表示和法律规定，本协议合法租赁期限应为2004年5月1日至2024年5月1止。在合同的合法期限内，除遇到法律规定的不可抗力因素和约定的解除条件，非经法定程序合同一方不得单方解除《协议》。随着经济的发展，城市的扩张及棚户区改造项目的实施必然会引起老旧房屋的拆除及不动产产权的灭失变更，这些因素均是房屋租赁合同解除的事由，租赁户和出租人均应服从城市建设的需要，及时解除房屋租赁协议，但因公共需要租赁房屋拆除之前，出租方和租赁房均应按照合同约定履行义务。本案中，侯马纺织厂称本案租赁标的物因棚户区改造需要拆除于2014年5月收回了涉案房屋，但2014年5月至今，涉案房屋仍未拆除，侯马纺织厂对该房屋还进行了修葺，更换了门窗，上诉人侯马纺织厂所提供的证据不足以证明在棚户区改造项目中涉案房屋属于必须拆除建筑物，故该房屋拆除之前，应当按照协议约定继续由上诉人韩香兰承租。上诉人侯马纺织厂提出在2014年5月，其与韩香兰所签订的房屋租赁协议已经实际解除的主张，因侯马纺织厂不能提供其与韩香兰达成解除协议，韩香兰也一直主张承租权，故对上诉人侯马纺织厂的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人韩香兰主张的房屋租赁损失一节，因为2014年本案双方并未就涉案房屋的租赁达成解除协议，双方并未签订书面的解除合同，上诉人侯马纺织厂将涉案房屋从案外人贾杰锋处收回，三年来予以闲置，给上诉人韩香兰造成三年房屋租赁费的收入损失事实清楚，依据上诉人韩香兰与案外人贾杰锋的房租约定，该三年的房租损失为5.7万元（年租赁费1.9万元）是客观事实，关于该损失的承担，考虑侯马纺织厂退还案外人贾杰锋的租金及装修款、涉案房屋修葺、安装门窗支出的费用以及政府发文进行棚户区改造对房屋租赁稳定性的影响因素，上诉人韩香兰作为第一承租方未及时与出租方侯马纺织厂沟通或通过诉讼解决纠纷、减少损失的情况，本院综合考虑，对韩香兰的损失，由上诉人侯马纺织厂承担3万元，其余部分由韩香兰自行承担。综上，原审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。原审判决第二项适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山西省侯马市人民法院（2017）晋1081民初1069号民事判决第一项即”被告山西省临汾市侯马纺织厂在法律规定的有效期内继续履行与原告韩香兰2004年7月26日所签订的《协议》，并将位于侯马市××街交汇处由南向北第50-51号沿街两套房屋交付给原告韩香兰”。
二、上诉人山西省临汾市侯马纺织厂于本判决生效后十日内赔偿上诉人韩香兰房屋租赁损失3万元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，二审案件受理费2825元，共计3625元；由上诉人韩香兰承担625元，由上诉人山西省临汾市侯马纺织厂承担3000元。
本判决为终审判决。
审判长周峰
审判员张琼
审判员姚应宝
二0一七年十二月十三日
书记员王亚奇