北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第05684号
原告北京博旺家园物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路1号2楼206室。
法定代表人卢保成，经理。
委托代理人卢保辉，女，1970年1月3日出生，北京博旺家园物业管理有限公司职员。
被告刘珊珊，女，1983年9月17日出生。
原告北京博旺家园物业管理有限公司（以下简称博旺家园物业公司）与被告刘珊珊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨菲菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告博旺家园物业公司委托代理人卢保辉与被告刘珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告博旺家园物业公司诉称，被告居住在原告管辖和服务的小区，2011年至2015年期间，原告经与被告居住小区业主委员会共同协商制定了物业服务收费标准，签订了物业服务管理合同并向小区全体业主公告。2011年至2013年的物业服务费收费标准为5.4元/建筑平方米/年，代收垃圾清运费每户30元。2014年至2016年具体的物业服务费收费标准为公共秩序维护费每年每平方米0.7元、保洁费每年每平方米0.7元、绿化维护费每年每平方米0.3元、化粪池清掏费每年每平方米0.4元、综合管理费每年每平方米1.5元、公共设施维修费每年每平方米1.5元、小型维修费每年每平方米1.5元，总计每年每平方米6.6元，生活垃圾清运费每年每户30元。被告房屋建筑面积为112.09平方米，其2011年1月1日至2015年12月31日期间应交物业费3355元，但至今未交纳。故起诉要求被告给付拖欠的2011年1月1日至2015年12月31日期间物业费3355元及滞纳金1790.25元，并承担本案诉讼费用。
被告刘珊珊辩称，原告所述房屋产权、建筑面积、欠费时间及欠费数额属实，对小区物业费的收费标准没有异议。未交费的理由如下：1、原告与小区业主委员会签订的物业合同之前没有见过，不知道小区存在业主委员会和业主委员会的人员组成，因此不认可物业合同的真实性与合法性；2、小区综合管理不到位，居住房屋楼下底商商铺私自在楼体外墙加装烟囱，并多次加长改造，目前已经通过居住房屋外墙形成高达六楼楼顶的烟囱和出风口。该商铺的上述行为对被告居住房屋的阳台、卫生间及卧室的通风造成了严重影响，噪音、烟雾污染严重。向原告反映上述问题后，其虽然要求该商铺整改，但违法搭建的烟囱仍然没有得到拆除；3、原告向被告主张的2011年1月至2013年9月29日期间的物业费超过诉讼时效，本案诉讼之前，原告一直没有向被告主张过该年度的物业费，其不应再向被告主张；4、鉴于《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》中没有约定每年物业费的缴纳时间，原告在实际收取物业费过程中均是当年服务完毕后收取当年的物业费用，因此其无权向被告收取2015年全年的物业费;5、小区车辆管理不到位。业主自费购买的门禁卡没有起到作用，且使用时间较短既损坏，未购买门禁卡的业主仍然可以随意进出小区；6、小区公共秩序维护不到位。对进出小区人员不进行盘问和管理，小区曾发生多起入室盗窃事件；7、小区卫生保洁不到位。楼道、楼梯扶手、楼道玻璃长期无人清理打扫，小广告随意张贴。地下室杂物、垃圾较多，无人清理。小区公共区域、绿地内垃圾无人打扫。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年1月1日，北京市怀柔区汇都家园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《汇都家园小区物业管理委托合同》，约定由原告为怀柔区汇都家园小区提供物业服务，并就物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。关于小区管理服务收费标准双方约定为：13#、14#、15#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#楼物业管理服务费收费标准为0.45元/建筑平方米/月，5.4元/建筑平方米/年。门店物业管理服务费收费标准为0.4元/建筑平方米/月，4.8元/建筑平方米/年。甲乙双方在合同的附件《怀柔汇都家园小区物业管理服务收费标准》中对物业费的收费标准进行了进一步的明确，双方约定为：保洁费每年每户每平米0.5元、公共秩序维护费每年每户每平米0.5元、生活垃圾清运费每年每户30元、绿化维护费每年每户每平米0.92元、化粪池清掏费每年每户每平米0.3元、综合管理费每年每户每平米1.18元、公共设施维修费每年每户每平米1元、小型维修费每年每户每平米1元。2012年1月1日，北京市怀柔区汇都家园小区业主委员会（甲方）与原告博旺家园物业公司（乙方）签订《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》，约定由原告为怀柔区汇都家园小区提供物业服务，并就物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。关于小区管理服务收费标准双方约定为0.45元/建筑平方米/月，5.4元/建筑平方米/年，生活垃圾清运费每年每户30元。合同签订后，原告按照合同约定为被告居住小区提供了物业服务。2014年1月1日，北京市怀柔区汇都家园小区业主委员会与原告续签了《汇都家园小区物业管理委托合同》，约定由原告继续为怀柔区汇都家园小区提供物业服务，并就物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。物业管理服务费用双方约定为：13#、14#、15#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#楼物业管理服务费收费标准为0.55元/平米/月，6.6元/建筑平方米/年。门店物业管理服务费收费标准为0.5元/平米/月，6元/建筑平方米/年。甲乙双方在合同的附件《汇都家园小区物业管理服务收费标准》中对物业费的收费标准进行了进一步的明确，双方约定为：保洁费每年每平米0.7元、公共秩序维护费每年每平米0.7元、生活垃圾清运费每年每户30元、绿化维护费每年每平米0.3元、化粪池清掏费每年每平米0.4元、综合管理费每年每平米1.8元、公共设施维修费每年每平米1.5元、小型维修费每年每平米1.5元。后，原告按照约定为被告居住小区提供了物业服务。
被告刘珊珊系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室业主，房屋建筑面积为112.09平方米。2011年至2015年度，原告为被告提供了物业服务，在原告向被告收取上述物业费时被告以物业服务不到位为由拒绝交纳。2015年9月29日，原告持诉称理由诉至本院，要求被告给付2011年至2015年度的物业服务费3355元及滞纳金1790.25元，同时承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告撤回要求被告交纳2015年度物业费的诉讼请求，另行主张,放弃滞纳金。并变更诉讼请求为要求被告交纳2011年至2014年的物业费共计2675元。被告持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向法庭提交《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》、催费通知单、通知、收费通知格式、居委会证明及向城管举报的材料，证明原告收取物业费的依据、催收情况及违建管理情况。经法庭质证，被告对《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》、收费通知格式及催费通知单不予认可，提出没有见过。对通知、居委会证明及向城管举报材料的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，提出违建到现在一直没有拆除。被告为证明其主张，向法庭提交了诉讼中拍摄的现场照片，用以证明原告诸多物业服务不到位及违章建筑的情况。经法庭质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，提出违章建筑原告已经尽到了管理义务。
上述事实，有原被告当庭陈述、《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》、催费通知及现场照片等相关书证在案佐证。
本院认为，原告博旺家园物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，其受被告居住小区业主委员会的委托为被告所居住的小区提供物业服务，双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原被告之间已形成物业服务合同关系。原告依据物业委托合同约定的项目及标准为被告居住的北京市怀柔区汇都家园小区提供了物业服务，被告刘珊珊作为小区居民接受了原告的服务，应该及时交纳物业服务费。关于被告提出原告主张的2011年1月至2013年9月29日期间的物业费已经超过诉讼时效一节，因物业服务合同从性质上看属于继续性合同，原告自接受委托至今物业服务行为并未间断，综合博旺家园物业公司催收物业费的事实来看，其不存在明显怠于行使权利的情节，且业主在享受物业服务后，亦有义务交纳相应物业费用，故原告的该项请求并未超过诉讼时效。
被告辩称原告在公共设施维修、公共秩序维护、卫生保洁、车辆管理及综合管理等方面存在服务瑕疵，但根据被告提供的现场照片尚不能充分证明原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。对于原告撤回要求被告给付2015年度物业费及放弃滞纳金的诉讼请求一节，本院不持异议。原告所诉，理由正当，本院应予支持。同时应当指出，原告作为物业企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
被告刘珊珊于本判决生效后七日内给付原告北京博旺家园物业管理有限公司二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度及二○一四年度的物业费共计二千六百七十五元。
如果被告刘珊珊未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告刘珊珊负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 杨菲菲
二〇一五年十二月一日
书 记 员 贺 洋