湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第240号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托代理人谭显友，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201210500516。
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师助理，证号18131407110968。
被上诉人（原审原告）胡志军。
被上诉人（原审原告）徐敏。
上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）因与被上诉人胡志军、徐敏商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人大汉置业的委托代理人谭显友、李润奇，被上诉人胡志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，胡志军、徐敏和大汉置业于2013年4月22日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城兴龙府商品房第29幢，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0049号，建筑层数8层。合同约定：胡志军、徐敏购买大汉置业的第29幢1层104号商品房，房屋总价款为575661元，签订合同后胡志军、徐敏一次性付清全部房款；胡志军、徐敏需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给胡志军、徐敏，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向胡志军、徐敏支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，胡志军、徐敏和大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、胡志军、徐敏须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由胡志军、徐敏承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由胡志军、徐敏承担。胡志军、徐敏未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于胡志军、徐敏原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或胡志军、徐敏未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后取得《竣工验收备案表》，大汉置业即通知胡志军、徐敏办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；胡志军、徐敏需及时提供真实的联系方式，以便通知；胡志军、徐敏自大汉置业通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，胡志军、徐敏不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由胡志军、徐敏承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件胡志军、徐敏同意大汉置业的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，胡志军、徐敏依约于2013年4月22日一次性交清了购房款575661元、预告费567元，但没有向大汉置业支付契税及维修资金。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区29、30幢工程质量经竣工验收合格，大汉置业于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但29.30幢至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月16日向胡志军、徐敏邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。胡志军、徐敏至今未收房。
原审法院认为，本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
胡志军、徐敏和大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了大汉置业交付房产的条件仍然为经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于大汉置业提出双方约定：“乙方（胡志军、徐敏）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为胡志军、徐敏未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。一审法院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，一审法院不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向胡志军、徐敏支付违约金。
大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具有约束力，在客观上大汉置业对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，一审法院酌情调整大汉置业按日向胡志军、徐敏支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为575661元×0.0001=57.57元。根据胡志军、徐敏在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金暂自2014年1月1日起算184天，即10592.88元，超过该期间的违约金损失，胡志军、徐敏可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：大汉置业怀化市大汉置业有限公司向胡志军、徐敏胡志军、徐敏支付违约金10592.88元，并限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由大汉置业怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，大汉置业不服，上诉称，一审判决以上诉人所售商品房未能通过消防验收合格从而未达到法定交房条件为由，认定上诉人逾期违约交房，不符合法律规定和现实情况，消防验收合格不是双方约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，被上诉人应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而被上诉人并未依约缴纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
本院经二审查明，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，一、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了大汉置业交付房产的条件仍然为经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。二、上诉人大汉置业主张被上诉人因未按时交纳有关税费、维修基金而享有先履行抗辩权，从而不构成违约，本院认为，被上诉人享有同时履行抗辩权，不交纳有关税费和房屋维修基金符合合同的约定和法律规定。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人交房和被上诉人交纳相关税费都约定在同一天。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，虽然双方当事人均可以以同时履行抗辩权来主张自己有权不按期履行义务，但作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是被上诉人交款、上诉人交房，现被上诉人已经按照合同的约定履行了交款的义务，上诉人亦应当按照合同的约定履行交房的义务，但被上诉人并没有如期履行该义务。被上诉人交纳税费和房屋维修基金系上诉人的代收款项目，系被上诉人的非主要合同义务。且该费用产生于合同履行的后期阶段，即办理两证时所必须。上诉人以被上诉人应当履行的非合同主要义务以及后履行义务来对抗自己应当履行的主合同义务，从而主张后履行，既不合理亦不合法。因此，被上诉人的该点上诉理由亦不成立。
综上，上诉人上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费330元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一五年七月二十九日
代理书记员 肖丽红