贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0201民初358号
原告：六盘水康众房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区交通北路。
法定代表人：向阳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任静云，系贵州祥紫律师事务所律师。
被告：六盘水南海云天经贸有限公司，住所地：六盘水市钟山区钟山中路。
法定代表人：谢然，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨旭，系贵族中创联律师事务所六盘水分所律师。
被告：六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店，住所地：六盘水市钟山区钟山中路51号。
负责人：谢然。
委托诉讼代理人：杨旭，系贵族中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号码：15202201710888025。
原告六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称康众房开）与被告六盘水南海云天经贸有限公司（以下简称南海云天）、六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店（以下简称北京烤鸭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水康众房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡碧远、任静云、被告六盘水南海云天经贸有限公司、六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店的委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六盘水康众房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同支付所欠租金303605元和承担违约金100000元；2.判令二被告承担原告支付本案的律师代理费14000元（以上共计417605元）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告北京烤鸭店于2014年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自己开发的位于六盘水市钟山区钟山中路××号太阳商业广场五楼的面积为2133.91平方米房屋出租给北京烤鸭店，租期五年，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月3日止。租金按26元/平方米，第一年的租金为665780元，以后每年的租金在前一年租金的基础上递增8%计算。同时，合同还约定了相关事项。
2016年3月19日，被告北京烤鸭店因自身原因，向原告提出提前终止合同的请求，原告同意后并经双方对账，被告北京烤鸭店欠原告租金503605元，并于2016年4月20日所欠租金的事宜签订了一份《还款协议》，约定：所欠租金，分两次付清，其中2016年6月30日前支付300000元，余款于2016年8月30日前付清。如果未按协议约定的期限付款，应向原告支付违约金100000元。同时，协议还约定了如被告违约，原告依法提起诉讼所产生的律师代理费等由被告承担。另根据工商档案显示北京烤鸭店系被告南海云天的分公司。协议签订后，烤鸭店只向原告支付了200000元。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。
被告六盘水南海云天经贸有限公司、六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店辩称，二被告在履行房屋租赁合同中没有违约行为。被告北京烤鸭店因经营等方面原因，向出租方原告提出终止房屋租赁合同请求，取得了出租方同意后解除租赁合同的行为不存在违约。双方签订还款协议程序中，口头约定房屋租赁期间承租方添置购买安装使用的中央空调，由双方协商作价转让给出租方承接使用，转让价款从房屋租金中抵扣。后因双方一直未能就中央空调转让价格达成一致意见，至承租方未付清所欠房屋租赁款项。承租方未付清出租方房屋租金不存在违约，还款协议中约定的违约金不应支付。根据双方的房屋租赁合同，承租方向出租方缴纳了50000元的履约保证金，因承租方没有违约行为，所交保证金应由出租方如数退还，或者从承租方应付房屋租金中抵扣。鉴于承租方不存在违约行为，出租方产生的律师费、本案诉讼费由双方共同承担。综上，应驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店系被告六盘水南海云天经贸有限公司的分公司。2014年1月15日，原告康众房开（甲方）与被告北京烤鸭店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于六盘水市钟山中路51号太阳商业广场五楼以纯租金的方式租赁给乙方使用，该场地使用面积为2133.91平方米；场地租金为2014年2月1日至2015年1月31日665780元，2015年2月1日至2016年1月31日716994元，2016年2月1日至2017年1月31日768208元，2017年2月1日至2018年1月31日819421元，2018年2月1日至2019年1月31日896242元；租赁期限从2014年2月1日起至2019年1月31日止，共计5年；租金交付方式为每季度支付一次，先付租金后使用租赁物；每期租金及费用以当期开始计算的时间为准提前15个工作日交付，以此类推；租金及其他费用递增方式为每年在前一年租金标准上递增8%；合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金50000元，用以保证合同的履行，合同期满后，乙方如不续约，在乙方将物业交还给甲方验收并结清各种款项的30个工作日后甲方将履约保证金不计利息全额退回给乙方，如乙方违约提前终止合同或累计30天拖欠租金或本合同约定的其它应付款项的，甲方不退还乙方的履约保证金。合同还对双方的权利义务做了约定。庭审中，原告康众房开认可收到被告北京烤鸭店履约保证金50000元。
2016年4月20日原告康众房开（甲方）与被告北京烤鸭店（乙方）签订《还款协议》，约定：甲方依据双方签订的《房屋租赁合同》有关条款于2016年4月13日收回乙方租赁场地及相关设施，并同意终止双方签订的《房屋租赁合同》；经甲、乙双方确认，乙方拖欠甲方租金503605元；乙方于2016年6月30日前支付第一笔租金欠款300000，于2016年8月30日前支付剩余租金203605元；乙方在本协议约定期限未支付甲方欠款，乙方向甲方支付100000元违约金；如乙方违约，甲方将依法提请诉讼，因此产生的所有费用及其他损失均由乙方承担（包括但不限于律师代理费、差旅费、诉讼费、拍卖费、公告费等以及甲方其他损失）。签订《还款协议》后，被告北京烤鸭店支付了原告租金200000元，剩余租金被告北京烤鸭店至今未偿还，故原告诉至本院。以上事实因双方当事人均无争议，故本院予以确认。
另，原告于2016年12月22日委托贵州祥紫律师事务所指派蔡碧远、任静云为原告在该案的代理人，并支付代理费14000元。
本院认为，原告康众房开与被告北京烤鸭店于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》、于2016年4月20日签订的《还款协议》，因系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方应按照《还款协议》约定履行义务，故对原告请求被告北京烤鸭店支付租金303605元的诉讼请求予以支持。《还款协议》约定，若被告北京烤鸭店未按约定期限支付原告欠款，则被告北京烤鸭店支付原告违约金100000元并承担原告因诉讼产生的律师代理费、诉讼费等。因该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对原告主张的违约金100000元以及律师代理费14000元予以支持。因原告认可收到被告北京烤鸭店履约保证金50000元尚未退还，被告主张将该款从其欠原告的租金中予以扣减，该主张未违反相关法律法规规定，故本院予以支持。因庭审中原告同意将被告北京烤鸭店安装的空调折价30000元，故该款应从尚未支付的租金中予以扣减。综上，被告北京烤鸭店应支付原告租金303605元、违约金100000元、律师代理费14000元，共计417605元。扣除被告交给原告的押金50000元、空调折价款30000元，被告应支付给原告337605元。因被告北京烤鸭店是被告南海云天的分公司，故被告北京烤鸭店的民事责任应由被告南海云天承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：
一、被告六盘水南海云天经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水康众房地产开发有限公司租金及其它费用共计337605元；
二、驳回原告六盘水康众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7564元，减半收取计3782元，由原告六盘水康众房地产开发有限公司负担600元，被告六盘水南海云天经贸有限公司负担3182元（原告已自愿预交，被告于本判决生效后十日内返还给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审判员 王厚菊
二〇一七年四月十日
书记员 黄春燕