重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01939号
上诉人(原审被告)被告重庆寰泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区五星路二巷10号，组织机构代码73981952-4。
法定代表人刘世国，该公司董事长。
被上诉人(原审原告)张德菊，女，1975年10月14日出生，汉族。
上诉人重庆寰泰房地产开发有限公司与被上诉人张德菊商品房预售合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院作出(2014)万法民初字第04353号民事判决，重庆寰泰房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2004年7月13日，原告与林鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同登记号为（2004）商字第005号，该合同约定：原告向林鑫公司购买其开发的位于万州区龙宝镇王牌路清堰一组的东区1#楼壹层30号摊位，面积为29.27㎡，单价2300元/㎡，合同总价款67323元；原告原所交房款60400元为首付款，主体四层完工后再付2000元，办房产证之前付清尾款4923元；交房时间为2005年12月18日前；该合同还对其他方面进行了约定。该合同附件一的房屋平面图载明了壹层30号摊位的位置，约位于该楼一层中部位置。2004年7月12日，原告向林鑫公司支付购买东区1#楼房屋的购房款60400元。原告分别于2004年7月12日、2004年7月14日向有关部门交纳登记费合计67.32元。
2006年9月1日，林鑫公司（甲方）与被告寰泰公司（乙方）签订《万州国有土地使用权转让合同》，该合同约定甲方同意将取得的位于万州区牌楼街道办事处清堰一组的国有土地24106平方米（36.16亩）作价817.89万元转让给乙方作为商业用地使用。该合同附件约定，为了解决历史遗留问题，乙方用应支付给甲方的土地使用权转让费代甲方偿还该宗土地上以下债务，其中第3项为由乙方按“寰泰·世纪新城”方案，以甲方已收预售门面、摊位房款按其合同约定销售价格计算的面积建成商业门面、摊位用房（以该宗地上预购门面、摊位合同和收据为准）；经审查属实该宗地上预购门面、摊位的预购房户，乙方与其重新签订重庆市商品房买卖合同；预购门面、摊位户以所购面积，据实结算价款，由乙方收取或者支付……。2006年9月30日，林鑫公司（丁方）、被告（丙方）与重庆市万州区建设委员会、重庆市万州区国土资源局、万州商业银行电报路支行签订协议书，为解决预购房户和被拆迁户的合法权益不受损害，接盘企业被告同意受让丁方抵押在银行的土地36亩；为保证115户被拆迁户和230户预购房户的安置，被告须交1658万元保证金；被告拟独家开发的“三峡农副产品批发交易市场”剩余土地36亩，首先应当在宗地号为01-09-452号的土地中修建115户拆迁还房和230户预购房……。
2006年11月9日，被告在《三峡都市报》刊登公告，公告载明：为化解原“三峡农副产品批发交易市场”建设的遗留问题，原“三峡农副产品批发交易市场”东区由被告独立投资开发建设，新建为“重庆市万州区寰泰·世纪新城”，该宗地上115户已拆迁户和230户预购房户的还房责任由被告公司承担，并要求已拆迁户和预购房户于2006年11月13日至2006年12月31日到被告指定地点重新完善相关手续。2006年12月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售房屋安置协议书》约定：被告按“重庆市万州区寰泰·世纪新城”建设工程规划设计方案要求，建好会峰轩商品房，原告同意会峰轩一层（注：原告提供的合同原件中该处为“负一层”，但“负”字被划掉）作为自己在林鑫公司所购的摊位安置，或会峰轩一层作为自己在林鑫公司所购的门面安置；被告按原告与林鑫公司签订的《商品房买卖合同》中约定房价执行，按原告原预付房款安置面积，并以实际安置还房的实际面积据实结算房款，由被告支付或收取……。”
另查明，原、被告争议房屋会峰轩B栋于2009年6月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。同月，会峰轩B栋中的3-32层住宅和负3层车库取得商品房预售许可证。2009年8月10日，被告取得万州区（龙宝）王牌路555号附1号会峰轩B栋的房屋产权证，房产证编号301房地证2009字第07549号。2010年10月29日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所对会峰轩B栋进行分户测量，将会峰轩B楼第一层分为12个门面和2和商用房。2014年7月3日，重庆市万州区房地产管理局房产档案馆证实，编号为301房地证2009字第07549号的房产证已注销。
本案在审理过程中，原告于2014年10月20日申请对万州区寰泰.世纪新城会峰轩商B栋正一层临街门面中间部分（即房屋平面图中30号所在位置）商业用房的市场单价进行司法评估，根据原、被告的协商结果该院委托重庆同城房地产土地资产评估有限公司进行评估。2015年3月9日，重庆同城房地产土地资产评估有限公司以评估标的物30号门面已与四周的门面打通，无法独立使用为由，将评估委托退回本院。2015年3月25日，原告重新申请对万州区王牌路555号附1号寰泰.世纪新城会峰轩商B栋正一层和负一层商业用房的现有市场单价进行评估，根据原、被告的协商结果本院委托重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司进行评估。2015年7月21日，重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司（以下简称“正宏评估公司”）出具《司法评估鉴定意见书》，鉴定意见为评估对象的第一层房屋在评估基准日2015年6月18日的评估单价为13580.00元/㎡，负一层房屋在评估基准日2015年6月18日的评估单价为6100.00元/㎡。原告垫付第二次的评估鉴定费6000元，被告申请鉴定人出庭接受质询时支付费用1000元。
本案在审理过程中，该院根据查明的事实向原告释明，由于原告与林鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》和原、被告签订《预售房屋安置协议书》时林鑫公司、被告寰泰公司均未取得商品房预售许可证明，并且至今仍未取得，该两份合同为无效。经释明，原告将诉讼请求变更为前述诉讼请求。
一审法院认为，针对本案的争议焦点，结合查明的事实和具体的法律规定，作如下评析：
一、原告与林鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和原、被告签订的《预售房屋安置协议书》是否合法有效？
本案中，寰泰公司与林鑫公司签订土地使用权转让合同约定，寰泰公司为化解原林鑫公司开发建设的“三峡农副产品批发交易市场”的遗留问题，由林鑫公司独立进行投资开发建设，开发项目为“寰泰·世纪新城”，原林鑫公司在该宗地上115户已拆迁户和230户预购房户的还房责任由被告寰泰公司承担，并且寰泰公司已将该事项进行登报公示。因此，林鑫公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》中的权利义务已进行概括性转让，由被告寰泰公司承接原林鑫公司的合同权利义务，并承担相应法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。结合本案，林鑫公司和被告寰泰公司与原告签订合同时均未取得商品房预售许可证明，并且截止起诉前争议房屋仍未取得，故原告与林鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和原、被告签订的《预售房屋安置协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均为无效合同。
二、争议房屋的楼层位置？
林鑫公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定原告所购房屋的位置为第一层30号摊位，之后由被告寰泰公司承接该合同的权利义务，不管现在会峰轩B栋第一层是否具有摊位，但并不影响原告当时购买第一层房屋的真实意思表示，并且原告向该院提交了包含划掉“负一层”中“负”字的《预售房屋安置协议书》合同原件证明其所购房屋位于第一层，但被告寰泰公司无法提供其所持有的合同原件反驳原告所购房屋位于第一层，故根据现有证据和证据规则，该院足以认定本案争议房屋的位置为会峰轩B栋第一层。
三、正宏评估公司出具的《司法评估鉴定意见书》是否应当被采纳？
根据原、被告的协商结果，该院委托具有司法鉴定资格的正宏评估公司对本案的鉴定事项进行司法评估。正宏评估公司出具鉴定意见后，被告寰泰公司对鉴定意见提出异议并申请鉴定人出庭接受质询。鉴定人按照该院的出庭通知，按时出庭接受了双方当事人的质询。虽然被告寰泰公司对部分鉴定事项提出异议，但是其未提供证据证明鉴定意见的鉴定程序违法、鉴定结论明显依据不足等情形，故该院对鉴定意见予以采纳。
四、原告的诉讼请求是否能得到支持？
因原、被告签订的《预售房屋安置协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同，故原告请求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同无效的主要原因在于林鑫公司和寰泰公司未依法取得商品房预售许可证明，并且林鑫公司的合同权利义务已由寰泰公司进行承接，故被告寰泰公司具有过错，应当承担法律责任。因此，原告要求被告寰泰公司返还购房款，赔偿房屋差价损失的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。房屋差价损失为会峰轩B栋第一层房屋的评估单价与原告和林鑫公司合同中约定单价之差再乘以原告所购房屋面积【即13580元/㎡-2300元/㎡）×29.27㎡=330165.6元】。因原告未向被告寰泰公司直接交纳登记费，故原告要求被告返还登记费67.32元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。由于本案的房屋差价损失已对原告的实际损失进行了覆盖性赔偿，故原告要求被告支付资金占用损失和利益（租金）损失的诉讼请求为重复主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、原告张德菊与被告重庆寰泰房地产开发有限公司于2006年12月27日签订的《预售房屋安置补偿协议书》无效；二、被告重庆寰泰房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告张德菊返还购房款60400元；三、被告重庆寰泰房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告张德菊赔偿房屋差价损失330165.6元；四、驳回原告张德菊在本案中的其他诉讼请求。案件受理费7160元，鉴定费用7000元（其中原告垫付鉴定费6000元，被告垫付鉴定人出庭费1000元）合计14160元，由被告重庆寰泰房地产开发有限公司承担。
一审宣判后，重庆寰泰房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判第二、三项，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清、法律适用错误。1、因张德菊与重庆林鑫置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》以及张德菊与上诉人所签订的《预售房屋安置协议书》无效，导致合同无效的原因在于重庆林鑫置业有限公司，其赔偿责任应由重庆林鑫置业有限公司承担，上诉人不应当承担赔偿承担。2、鉴定机构是对会峰轩B栋第一层的门面作出的鉴定意见书，而不是对于摊位作出的评估单价，该鉴定意见书不能作为证据使用。3、本案张德菊与上诉人所签订的《预售房屋安置协议书》系无效，故上诉人应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，只赔偿给被上诉人已付房款一倍即60400元，而一审法院却判决上诉人赔偿金额为330165.60元，不符合该规定，属于适用法律不当。
张德菊辩称：一审法院认定事实清楚，对于一审法院判决结果无异议。
二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。
根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：
本院认为，首先，上诉人寰泰公司与林鑫公司签订土地使用权转让合同约定，由寰泰公司承担在该宗地上115户已拆迁户和230户预购房户的还房责任，寰泰公司将该事项进行登报公示，并与被上诉人之间签订了《预售房屋安置协议书》，上诉人在本案中主张不应承担对于被上诉人的民事责任，违反诚实信用的原则，其此项上诉理由不能成立。其次，张德菊与上诉人所签订的《预售房屋安置协议书》中约定了，会峰轩一层作为张德菊在林鑫公司所购的门面安置，故一审法院采信鉴定机构作出的会峰轩B栋第一层门面的评估单价的鉴定意见书，符合该协议书的约定。再则，因上诉人寰泰公司的原因，不能交付《预售房屋安置协议书》中约定的门面给被上诉人，给上诉人造成损失，故一审法院根据鉴定机构的鉴定意见，对于上诉人不能交付门面给被上诉人造成的差价损失，判令由上诉人对被上诉人予以赔偿，是客观公正的，故上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院的判决结果并不不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费7160元，由上诉人重庆寰泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 黄文革
代理审判员 李 斌
二〇一五年十二月十日
书 记 员 胡相龙