江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执复112号
复议申请人(申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市秦淮区中山东路90号。
负责人：吴国元，该××行行长。
委托代理人：张金明，江苏××律师事务所律师。
委托代理人：马泰宁，江苏××律师事务所律师。
被执行人：南京百爵珠宝有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道甘家边东108号02幢401室。
法定代表人：解国美。
被执行人：季节，女，1990年10月8日生，汉族。
委托代理人：叶春英（季节母亲），女，1963年3月30日生，汉族。
被执行人：叶春英，女，1963年3月30日生，汉族。
利害关系人：孔铮，男，1986年10月19日生，汉族。
复议申请人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）申请执行南京百爵珠宝有限公司（以下简称百爵公司）、季节、叶春英借款合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2016）苏0104执异52号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月22日举行了听证，复议申请人浦发银行南京分行的委托代理人张金明、马泰宁、被执行人叶春英、被执行人季节的委托代理人叶春英、利害关系人孔铮到庭参加听证。被执行人百爵公司经本院依法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
浦发银行南京分行申请执行（2014）秦商初字第1429号民事判决一案，秦淮法院裁定带租拍卖被执行人季节名下的涉案房产。浦发银行南京分行不服该裁定，向秦淮法院提出执行异议。秦淮法院裁定驳回了浦发银行南京分行的异议申请。
秦淮法院查明，浦发银行南京分行与百爵公司、季节、叶春英借款合同纠纷一案，秦淮法院于2014年12月10日作出（2014）秦商初字第1429号民事判决，判决：“一、百爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告浦发银行南京分行借款本金9320000元及罚息、复利；二、（略）；三、如被告百爵公司不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告浦发银行南京分行有权依法处置被告季节名下用于抵押的位于南京市鼓楼区汉中路8号案718室（以下简称案涉718室）、1418室（以下简称案涉1418室）、1518室（以下简称案涉1518室）、1519室（以下简称案涉1519室）、1618室（以下简称案涉1618室）、1619室（以下简称案涉1619室）的房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额9320000元范围内优先受偿。……”。判决生效后，被执行人未履行判决义务，申请执行人浦发银行南京分行向秦淮法院申请强制执行。秦淮法院立（2015）秦执字第1291号案执行。
秦淮法院另查明，案涉718室、1418室、1518室、1519室、1618室、1619室设立抵押登记时间为2012年8月9日。本案司法查封时间为2014年8月20日（轮候查封）。案涉房屋首轮司法查封时间为2014年2月18日（案号2014秦商初字第262号）。
季节与承租人孔铮于2012年4月18日分别签订《房屋租赁合同》二份（复印件），租期为12年。其中案涉1518室、1519室、1618室、1619室租金共计253440元（另还有押金8000元）一次性付清，案涉718室、1418室租金共计964800元（另还有押金29200元）一次性付清。六套共计租金3608400元。合同约定承租人孔铮可以转租。关于原件，承租人孔铮在执行程序中表示一时找不到，可以要求叶春英提供原件，叶春英于2016年1月20日来法院将该原件出示给执行法官看过（2016年1月20日执行笔录），但叶春英表示，其不愿将原件交给法院，因为现在自己生活困难，除非孔铮再支付其一些钱。在听证中叶春英亦未提供该原件。
据季节及孔铮陈述，案涉六套房屋季节交付时间为2012年4月18日，但未就案涉房屋移交发生在2012年4月18日提供相应书面证据。另，根据孔铮提交的转租合同，承租人孔铮在签订租赁合同后作为转租人将以上案涉房屋进行了以下的转租：案涉1618室、1619室于2013年1月15日转租给吴玉芳；案涉1518室、1519室于2013年12月10日转租给张健；案涉718室于2013年3月8日转租给张晓跃。孔铮听证后在《谈话笔录》中陈述：“以上六套房在2012年4月18日自己承租时，尚有季节原房客租赁合同差一两月才到期，其就在季节原租赁合同上加上我的名字。后来这些原房客到期后都走了。吴玉芳、张健、张晓跃都是后来的租客且能找到合同，目前仍在案涉房屋内的。”执行中查明这些租客均系孔铮转租。
关于案涉六套房屋支付租金，在执行中通过调取孔铮与叶春英（季节委托叶春英出租及收款）银行卡流水，及听证后找孔铮作《谈话笔录》查明，孔铮于2012年4月24日向叶春英卡号汇入400万元（银行流水第17页）。其中，孔铮陈述400万元中有3608400元系案涉六套房租金。对此浦发银行南京分行认为，通过以上的银行卡流水，发现孔铮与叶春英之间在“付租金”期间前后有大量资金往来，双方基本持平，所谓租赁合同实际上就是围绕银行流水作的合同，事后叶春英又还给了孔铮账上2975398元。两者之间系长期存在借贷往来。但浦发银行南京分行就该主张未提供相应证据予以证明。对此，被执行人季节解释：“孔铮租了季节的房屋后付的租金是12年的，一次性付的，金额比较大，所以要求监管百爵公司和季节的财务账，才有表面这些东西（资金往来）是孔铮的要求。这些资金与我们的租金不是一回事，数字也对不上，季节个人和百爵公司（钱款因给孔铮监管）从孔铮卡上走（帐）才有这一系列的流水。”
承租人孔铮则通过《关于租赁叶春英季节房屋情况的说明》作出以下一些解释：“……（叶春英季节）建议我若担心租赁风险和租金安全，就在她们公司工作管财务，顺便监管租金。”关于2012年4月18日《房屋租赁合同》与2012年12月18日租赁合同矛盾之处，孔铮在《关于租赁叶春英季节房屋情况的说明》中解释：“2012年12月与季节签定她名下最后一批房产租赁合同时，我想找当年4月份我与季节签订的那份合同作参考。但由于在此期间，我家搬迁，我又在外地出差，母亲将资料搬运得很乱。所以，当时未找到那份合同。因此，在与季节签最后一批房产租赁合同时，就请季节顺便补签了那份合同，并将这批合同等资料放在一起。遗憾的是当时将日期错写成了当天的日期（2012年12月18日），特别是得知秦淮法院执行局要拍卖这些房产，我心急如焚，将错写日期的那份合同复印后送给了法官。同时将季节名下最后一批房产租金的银行流水也一并送给了法官”。
以上事实有《房屋租赁合同》二份（复印件）、孔铮分别与吴玉芳、张健、张晓跃签订的房屋租赁合同、“点对点”网络执行查控系统房产查询反馈单、2016年1月20日执行笔录、孔铮证言及其证词《关于租赁叶春英季节房屋情况的说明》、孔铮《谈话笔录》、银行流水单、当事人陈述等证据证实。
秦淮法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。关于本案的争议焦点主要为以下二点：一、案涉房屋租赁关系的真实性有效性及是否在抵押及查封之前。二、本案应否对案涉房屋带租拍卖。
关于焦点一，尽管被执行人在听证中，提供了其与孔铮于2012年4月18日签订的案涉六套房屋《租赁合同》系复印件，但该原件曾在执行中交与执行法官审核过，加之，孔铮亦提供了其将承租的案涉房屋另行转租的合同，及执行中查明的案涉房屋实际承租人接受孔铮出租的事实，和当事人陈述以及孔铮支付相应租金事实等，均能印证2012年4月18日《房屋租赁合同》的存在。关于支付案涉房屋租金问题，尽管申请执行人对被执行人及承租人孔铮提供的支付租金银行流水提出置疑，认为孔铮与叶春英之间存在大量的资金往来，并非支付租金，两者之间系长期存在借贷往来，对此，孔铮与叶春英也作了一定的解释，而申请执行人并未就其置疑提供相应证据证明。故浦发银行南京分行认为孔铮并未支付租金的主张不成立。关于浦发银行南京分行请求认定被执行人与孔铮之间房屋租赁合同无效的异议请求，秦淮法院认为，案涉房屋租赁合同效力问题，涉及实体问题，在执行程序中不宜作出认定，该异议请求应驳回。故在执行程序中对案涉房屋经形式审查认定，承租人孔铮提交的租赁事实的证据，在形式上足以认定租赁成立且租赁关系设立于抵押权登记前，亦在法院查封之前的事实。
关于焦点二，基于前述查明的案涉房屋出租给孔铮发生在抵押及法院查封之前，案涉房屋由孔铮转租事实发生在法院查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案的租赁合同及占有使用案涉房屋事实发生在法院查封案涉房屋之前，完全符合该条款的规定，应对案涉房屋带租拍卖。
综上，浦发银行南京分行的执行异议无事实和法律依据，不应支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条第一款之规定，裁定驳回浦发银行南京分行的异议请求。
浦发银行南京分行向本院申请复议称，请求撤销（2016）苏0104执异52号执行裁定书，去除本案抵押房产上的租赁。理由如下：一、孔铮向人民法院提供的租赁合同有两个版本相互矛盾，且都未向法院提供原件。在本案执行过程中，孔铮向法院提交其与季节、叶春英签订的汉中路8号金轮新天地6套房屋的租赁合同，其中4套的租赁合同签订时间为2012年12月18日，租期十年，租金211.2万元；另外两套房屋注明签订时间为2012年12月9日，租期十年，租金80.4万元。在秦淮法院组织的执行异议听证中，孔铮当庭提供了一份2012年4月18日的合同，并称2012年12月期间签订的合同是提交错了。然而孔铮在2015年7月27日向人民法院提交的材料显示，其承租季节名下房屋，日期均是从2012年12月起，其在听证时陈述4月就承租抵押房屋与事实不符。二、孔铮所谓租赁合同系虚假租赁合同，是无效行为。孔铮与叶春英签订的所谓租赁合同属于租期10年的长期合同，合同还约定一次性付清十年租金。该租赁合同未依照法律规定进行登记备案，案外人孔铮未能证明合同签订的时间。该租赁合同的内容缺乏合理性。首先一次性支付十年的全部租金，显然不符合一般房屋租赁合同关系中的交易习惯和市场规律。其次，合同中叶春英将不同类型的房产全部出租，不符合常理。浦发银行南京分行入户调查时，承租户表示不认识孔铮，也未和孔铮签订过租房合同。再次，复议申请人与被执行人签订的《最高额抵押合同》第六条中抵押人承诺并确认抵押财产上不存在所有权、使用权或者经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵。以上事实表明叶春英与孔铮之间的长期租赁合同是为了达到对抗法院执行而作的虚假合同。三、租赁合同没有实际履行，孔铮没有证据证明支付租金。（一）复议申请人经过核查，发现孔铮与叶春英账户存在大量的往来转账15笔，从孔铮银行账户2012年全年明细中发现租金的支付存在明显问题。2012年12月孔铮账户支付给叶春英291.6万元，叶春英账户支付给孔铮共计297.5398万元，与孔铮支付的所谓租金基本对应，以上事实说明两者之间是账务往来关系。（二）孔铮提供的银行明细不能与支付租金形成唯一对应关系，不能证明是支付租金。孔铮银行卡向叶春英付款时，系孔铮的银行卡中先转入一笔资金，并于当日转出至叶春英银行卡上，并非履行租赁合同的行为。同时孔铮亦在庭审中承认，其与叶春英在2011年至2012年发生多笔资金往来，用于叶春英向银行归还借款。叶春英陈述其与孔铮存在大笔资金往来是应孔铮要求，由孔铮对其经营情况进行资金监管，如叶春英需要购货时，由叶春英向孔铮提供第三方账户，由孔铮打钱给第三方，这与二人间存在大量资金往来明显不符，其二人之间陈述相互矛盾。四、从租赁合同性质上看，所谓的租赁合同是整体性的包租合同，不享有房屋上的占有使用权，不能使用买卖不破租赁规则，其租赁不能对抗抵押权人。孔铮本人也承认从未实际占有使用案涉房屋，不能仅仅依据合同性债权对抗复议申请人的申请执行权和优先受偿权。本案中，孔铮作为名义上的次承租人，从未实际占有叶春英及季节名下的房产，叶春英也没有证据证明其向孔铮实际交付了案涉房屋，本案的案涉房屋均由第三人实际占有并使用。依据2015年江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》所示，受法律保护的租赁关系是实际占有房屋并有经营行为的承租人，而非只有转租行为的次承租人。综上，复议申请人认为，案外人孔铮所签订的租赁合同系伪造、无效的合同，也没有实际占有或使用房屋，不得对抗复议申请人及房屋受让人，不符合阻止房产处置的条件，也没有要求租金补偿的事实和法律依据。请求法院支持复议申请人的请求。
被执行人叶春英辩称，秦淮法院认定事实清楚，请求予以维持。其与孔铮签订租赁合同的时间都发生在给浦发银行南京分行抵押之前，出租给孔铮租赁合同的原件，在执行过程中已提交秦淮法院。另外一组季节、叶春英与孔铮签订的租赁合同，发生在给浦发银行南京分行抵押之前，原件曾提交秦淮法院执行法官，目前因与孔铮经济纠纷，不便向法院提交，现当庭出示2012年4月18日叶春英、季节与孔铮签订案涉房屋《租赁合同》原件。
利害关系人孔铮辩称，秦淮法院的执行裁定认定事实清楚适用法律正确，应予维持。本人向叶春英先支付房租260万元后又支付400万元，有银行流水为凭证，证明租金全部付清。对复议申请人提出的本人与叶春英之间存在大量转账问题。本人对叶春英公司的经营状况存有疑问，就到叶春英公司监管财务，叶春英购货时钱先经过本人卡转给第三方，因此就出现了本人与叶春英间有很多笔账目往来。复议申请人陈述的其他内容，本人提供过书面解释给秦淮法院，租赁合同的原件都向秦淮法院提供过，承租季节房子合同原件弄丢了，叶春英保存着原件。
本院查明的事实与秦淮法院一致。
本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋应否带租拍卖。首先，叶春英向法院提交了发生在案涉房屋抵押权前，于2012年4月18日叶春英、季节与孔铮签订案涉房屋《租赁合同》。其次，关于支付案涉房屋租金问题，孔铮与叶春英提供了银行流水并作了相应的解释说明。在案证据，孔铮另行转租合同、执行笔录中承租人的陈述，均能印证叶春英、季节与孔铮存在租赁关系。复议申请人认为案涉房屋租赁合同无效以及对支付租金的银行流水提出置疑，但并未就该合同的无效及其支付租金的置疑提供相应证据证明。案涉房屋租赁合同是否无效及伪造，涉及实体问题，应通过另案诉讼解决。故对复议申请人的请求及置疑不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律条款规定，应对案涉房屋维持现状拍卖。
综上，秦淮法院（2016）苏0104执异52号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。浦发银行南京分行复议的理由及请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回上海浦东发展银行股份有限公司南京分行复议申请，维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104执异52号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 通
审 判 员 洪 途
代理审判员 魏法永
二〇一六年九月二十日
书 记 员 周 薇
见习书记员 李 好