上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第650号
原告（反诉被告）祖笑利。
委托代理人张昀，上海正贯长虹律师事务所律师。
被告（反诉原告）张逢春。
委托代理人李昇，上海市上正律师事务所律师。
委托代理人谢芃，上海市上正律师事务所律师。
原告祖笑利诉被告张逢春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理，依法适用简易程序于2014年3月31日公开开庭进行审理。被告张逢春于2014年3月31日向本院提起反诉，本院依法受理。本院于2014年6月3日、6月30日、7月14日再次公开审理。原告祖笑利参加第一、二次庭审，原告委托代理人张昀参加第二、三、四次庭审，被告委托代理人谢芃到庭参加四次庭审，被告委托代理人李昇到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告祖笑利诉称，2011年10月29日，原被告通过上海兴松房地产经纪事务所（以下简称“兴松房产”）签订了关于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的《租赁合同》，合同约定的租赁期限至2016年12月1日。原告已按约履行，但被告在没有提前告知原告的情况下将此房出售，便以原告为二房东为由解除合同，并采取停水停电方式致使原告无法正常生活。据此，原告诉请要求法院判令：合同继续履行；同时表示如法院判令合同解除，则要求被告赔偿原告101，100元损失，其中装修损失80，000元、停水停电造成的电器损失20，000元、承租人朱某住宿搬运费1，100元。
被告张逢春辩称，原告未经被告许可转租房屋，改变房屋结构，分隔出租，鉴于被告违反合同约定擅自转租，故被告于2013年12月份已通知原告解除合同并要求搬离房屋，原告提出的损失均属于其违约成本，不应由被告承担。其次，被告未采取过停水行为，被告是申请供电公司采取的停电措施。原告并未举证其家电因被告实施的停电行为遭受损害；此外，被告在停电前已经告知原告，即使有家电损坏，也应由原告自行承担。被告对1，100元住宿、搬运费真实性不予认可。据此，被告不同意原告全部诉讼请求。
同时，被告张逢春反诉称，2011年10月29日，原被告签订了房屋租赁合同，由原告承租松江区梅家浜路XXX弄XXX号房屋。合同中明确约定不允许改变房型结构，且未授权原告转租。但原告承租房屋后，改变房屋结构、私接电表并将房屋转租多人。接相关部门告知存在违法情况且被告现场确认后发现，系争房屋内部已由原告分为若干可以独立使用的卧室，且每层均有厨房、卫生间等设施，这些变化均与原房型结构不符，且存在极大安全隐患。被告于2013年12月初通知原告解除租赁合同，并给予原告1个月时间搬离。合同解除后原告仍占用房屋未搬离，故反诉请求：1、确认原被告2011年10月29日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、原告搬离并返还被告系争房屋；3、原告支付被告搬离系争房屋之前的房屋使用费（从2014年3月1日起算至实际搬离之日止，按每月3，200元计算），并表示原告已经支付的6，400元押金从上述款项中直接予以抵扣。
原告就被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求。原被告签订的合同为中介起草的格式合同，根据中介机构商业习惯，格式合同中没有约定不能进行转租的可以进行转租的。原被告签约时，原告提出为节约租赁费用可能会找其他租户一起负担，被告是同意的。被告出租房子后经常带人看房，故被告最早在2013年上半年已经明知转租事宜。据此原告认为被告解约理由不成立。鉴于原告对系争房屋进行了装饰装修，如合同解除要求被告赔偿装修费用和被告擅自停电导致的家电损失。
经审理查明：被告及案外人王某某、张某某系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号房屋登记的所有权人。
2011年10月29日，原、被告在兴松房产居间下签订《租赁合同》，约定原告承租被告系争房屋，租期从2011年12月1日至2016年12月1日止，前三年租金为3，200元／月，后两年租金为3，500元／月，押金6，400元，租赁期间水电煤有线电视宽带等使用费均由原告支付。合同履行期间任何一方终止合同，须提前三十天通知对方，经三方同意方可解约，否则违约方赔偿违约金3，200元整。合同签订后，原告支付押金6，400元。被告按约交付房屋后，原告通过转账方式向被告支付租金。
原告承租房屋后进行装修，并将房屋分别进行转租。
2013年12月，被告通知原告解除双方租赁合同，并要求原告一个月后搬离。
2014年2月8日，原告向国网上海市电力公司松江供电公司申请暂拆电表。2014年2月10日，国网上海市电力公司松江供电公司上门拆表，拆表时系争房屋内部无用电负荷。
2014年2月10日，原告丈夫杨磊向上海市公安局松江分局方松派出所报警称，2014年2月10日系争房屋电表被盗。民警到场了解报警人系承租人，因被告解除租赁合同后原告不肯搬离，被告断水断电并将电表拆除，民警现场告知报警人相关法律法规，该案非偷盗，系租赁纠纷，已按纠纷案受理。
原告支付被告系争房屋的租金至2014年2月28日。现原告尚未返还被告系争房屋。
另查明，上海新浪二手房网登记显示2012年6月15日原告曾进行网上店铺注册，并注明其本人联系电话，其所属公司为兴松房产。
再查明，2011年11月14日，系争房屋所在物业上海新贵盛物业公司向原告祖笑利发出《违章违规整改通知单存根》，载明系争房屋存在连体别墅、分割房间，属于群租房迹象，隔一间，违反了《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，要求原告立即停止违章违法行为，于2011年11月30日前按有关规定进行整改。逾期不进行整改，造成后果由其负责。
以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证、上海市公安局案（事）件接报回执单、历史交易明细清单、调解笔录、网页记录、整改通知单存根及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
庭审中，法庭询问双方原告在租赁时对于系争房屋租赁用途的陈述。被告称当时原告说是给自己员工居住，但实际上承租人并非是原告公司员工，而为不同身份的人。2013年下半年通过中介等反映，被告现场核实情况后并进行走访后方确定原告转租。原告陈述，承租房屋时其在上海中鼎科技有限公司（以下简称“中鼎公司”）上班，当时承租时是作为中鼎公司的员工居住的。后该公司效益不好，原告离开了该公司，被告也知道并要求原告对系争房屋进行管理。法庭要求原告陈述中鼎公司实际在房屋内居住人员姓名，原告陈述朱某是中鼎公司员工，其他员工来松江办事住一下。原告于2011年6、7月份开始居住在系争房屋同一小区71号房屋内，从未居住过系争房屋。法庭要求原告提供其同中鼎公司劳动关系证明，其未某提供。
庭审中，原告为证明被告知晓转租事宜，申请原承租人朱某和高某出庭作证。朱某出庭陈述其同原告在2011年均为中鼎公司的员工，知道原告有房子出租就住过来了租金是由朱某自己支付并直接交付原告的。除了他以外中鼎公司没有其他人住在系争房屋内。他居住期间曾经听说过房东来过，但并未在系争房屋内见过房东。2014年2月房屋断电后搬离系争房屋，当时原告赔偿了其住宿费和搬运费合计1，100元。证人高某出庭陈述，其2013年9月开始住在系争房屋二楼，在2014年2月房屋停水停电后搬离。系争房屋的房东其从未见过。在2014年看到被告贴在门上的停水停电通知，要求住户尽快搬家。另，原告提供熊燕、傅群强等人证人证言以证明被告知晓其进行转租，但上述证人均某出庭。
庭审中，原告为证明其装修损失，提供其同案外人上海弘浩建筑装饰工程有限公司（以下简称“弘浩公司”）于2011年11月1日签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》，该合同约定弘浩公司以包工包料方式装修系争房屋，总价款138，645元。工期从2011年11月1日开工至2012年12月1日竣工，工期30天。（其中“2011年11月1日”中11月有更改痕迹，原写为12月）。2011年12月3日，双方签订工程项目变更单，载明因改卫生间两个，增加金额6，500元。2011年12月3日，双方签署工程质量验收单（其中“2011年12月3日”中2011年有更改痕迹，原写为2013年）。
2014年6月12日，经法庭现场勘查，发现系争房屋上端载明2014年1月15日被告发出的通知一份，载明由于租客违反合同，故已通知二房东要求租客尽快搬离，现最后通知被告将于2014年1月28日开始对房屋采取断水断电，关闭煤气，请租户尽早搬离。勘察中，原告陈述因停电造成的损坏物品包括2台冰箱（分别位于二楼夹层和二楼位置）、1台空调（二楼北房间的LG空调）、2台热水器（二、三楼各一台）、1台洗衣机（三楼LG品牌）、二楼2个门锁（二楼正对两间房间）。因现场未接通电，故无法确认上述电器设备是否毁损。法庭要求原告提供上述物品的购买凭证，原告未某提供。另经勘察，现场可作为卧室使用的有六间房间，分别为一楼、二楼夹层、二楼三间及三楼一间。当日，法庭至系争房屋所在物业和居委会进行调查，居委会工作人员金彩红陈述被告在2014年2月20日找过他们，之前未接到被告了解系争房屋状况的信息。物业人员杨国农反映2011年11月曾向原告发出过群租整改通知单，原告是否通知被告不清楚，之前被告未至物业了解系争房屋转租情况。
本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原被告签订的租赁合同未明确被告同意原告进行转租，根据合同法相关规定，原告不得擅自转租。本案中，原告陈述其告知被告系争房屋的用途为员工宿舍使用，但通过原告证人证言及现场状况可知，从系争房屋租赁开始至今，实际承租人身份不同，与原告签约时陈述之公司员工身份大相径庭，故原告转租之事实清楚。原告应对被告同意其转租的事实负举证责任。庭审中，原告提供朱某、高某证人证言以证明被告明知其转租事实，但以上两人均某能证明被告本人何时知晓转租事宜，其他证人未某出庭其证言亦无法采信，因此原告对被告明知转租事宜并超过6个月期限举证不足，故本院确认被告于2013年12月通知原告解除合同通知发生法律效力。
合同解除后，原告继续使用房屋无事实和法律依据，应搬离并返还系争房屋，并应支付占用期间的使用费。现系争房屋经被告申请已于2014年2月10日由供电部门断电，从而导致原告客观上无法正常使用系争房屋，故上述期间房屋占有使用费标准不应等同租赁标准。基于原告仍占有房屋及其使用状况，本院酌定从2014年2月10日起原告应支付的房屋占有使用费标准为1，600元／月。现原告租金支付至2014年2月28日，故2014年2月11日至2月28日期间原告多支付的1，087元需从应付使用费中扣除。另，被告主张将押金6，400从房屋使用费中直接进行抵扣，与法不悖，本院予以支持。
对于原告提出的装修损失，本院认为：鉴于租赁合同解除系原告违法转租所致，且被告表明其将出售房屋对该装饰装修不进行利用，故本案中原告进行的装饰装修不应获得补偿。对于原告提出的电器损失，经本院现场勘查，原告无法证明上述电器受损状况及受损系被告所致（如有损失），故本院对原告提出的电器损失不予支持。水表、电表原告无证据证明系其财产，且原告无证据表明水表系被告拆走，故本院对于该项主张不予支持。对于原告提出的住宿和搬家损失，本院认为原告提出的住宿和搬家损失除证人朱某的证言外无其他证据证明，真实性不予认可。此外，就原告主张的电器损失和搬家住宿费（如有），在2013年12月被告解除通知发生法律效力并要求其尽快搬离的情况下，原告本应及时搬离并返还系争房屋，现经被告多次通知其未及时搬离导致的损失由其自行承担。综上，合同解除后原告主张的各项损失本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）祖笑利与被告（反诉原告）张逢春签订的关于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号房屋的《租赁合同》已解除；
二、原告（反诉被告）祖笑利于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告（反诉原告）张逢春位于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号的房屋；
三、原告（反诉被告）祖笑利于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张逢春上述房屋占有使用费（以每月1，600元为标准，从2014年3月1日起计算至实际返还之日止，扣除原告祖笑利已付6，400元押金和2014年2月10日至2014年2月28日期间多付的1，087元）；
四、驳回原告（反诉被告）祖笑利全部本诉诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，322元，减半收取1，161元，反诉案件受理费65元，合计费用1，226元，由原告（反诉被告）祖笑利负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……