六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六金民二初字第00040号
原告：胡某某。
委托代理人（特别授权）：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。
被告：黄某。
委托代理人（特别授权）：陈继明，安徽金六州律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：董珊珊，安徽金六州律师事务所律师。
第三人：六安XX商业XX股份有限公司。
委托代理人（特别授权）：高洁，安徽皋兴律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：王康璐，安徽皋兴律师事务所律师。
原告胡某某与被告黄某及第三人六安XX商业XX股份有限公司（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡某某及其委托代理人ＸＸ、被告黄某的委托代理人陈继明及第三人XXX的委托代理人王康璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡某某诉称：2014年10月27日，其与黄某签订了《房屋买卖协议》约定，黄某将位于六安市XX南路XXXX东1号楼1-301室房子出售给其，购房款为78万元，其先支付51万元，下剩27万元在房屋过户后付清。《房屋买卖协议》签订后，其多次要求黄某交房，黄某拒接其电话，其无奈，故诉至贵院，望依法判如所请。诉讼请求：1、依法判令黄某履行《房屋买卖协议》，并协助其办理房屋过户手续；2、判令黄某承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，胡某某提供的证据及证明目的如下：
证据1、其身份证复印件、黄某身份证复印件及第三人的企业信息，证明其与黄某及第三人主体适格；证据2、房屋买卖协议、房屋档案查询证明，证明2014年10月27日黄某与其协议将位于XXXX东1号楼1-301室出卖给其，合计价款为78万元，其于签订合同时支付51万元，下剩27万元过户后付清，及XXXX东1号楼1-301室是黄某个人私产；证据3、收条，证明其已向黄某支付购房款50万元。
黄某辩称：1、胡某某向法庭提交的《房屋买卖协议》、收条是为抵偿其高利贷借款，在胡某某胁迫之下，经胡某某口述所写，其没有收到51万元购房款，《房屋买卖协议》依法应为无效协议；2、争议房屋系其与前妻郭某某的共有财产，未经共有人同意，其无权处分，胡某某要求其所写的《房屋买卖协议》为无效协议；3、争议房屋因其借款已于2010年2月3日抵押给XXX，抵押期间转让房屋行为无效，双方的《房屋买卖协议》为无效协议；4、如前所述，胡某某所提供的收条也是在胡某某胁迫下书写的，其没有收到胡某某51万元购房款，其中实际借款为10余万元，其从胡某某处所借的合法债务已实际清偿，其向朱士江、黄靖、胡某某出具的所有借款凭证原件目前还在胡某某处，其要求胡某某返还借款凭证原件。请求法庭驳回胡某某的诉讼请求。
为支持其抗辩主张，黄某提供的证据及证明目的如下：
证据1、身份证复印件，证明其身份；证据2、婚姻登记记录证明，证明其与郭某某于2000年9月28日登记结婚，2009年1月6日协议离婚；证据3、房产证复印件、离婚协议书、购房合同复印件，证明位于六安市XX南路XXXX东1号楼1单元301室系其与郭某某婚后购置的房屋，离婚时双方协议仍为共有财产，由其居住，其无权擅自处理该房产；证据4、（2014）六裕民一初字第01655号民事调解书，证明因其未支付女儿抚养费被诉至六安市裕安区人民法院，经调解，其将XXXX东1号楼1单元301室让给郭某某及女儿居住，折抵抚养费的事实；证据5、借款协议、借条共计14张借款凭证复印件，证明其实际未收到胡某某51万元现金，其中大部分借款凭证没有出借人，且大部分借款为每10000元每天300元高额利息滚动转化而来的，及胡某某要求其所写的《房屋买卖协议》实际是要求其以房屋折抵借款的事实，还有借款凭证原件仍在胡某某处，胡某某应当将原件返还；证据6、借款合同、六安市房地产他项权利登记申请审批书，证明涉案房屋于2010年2月3日设定抵押。
XXX述称：1、同意黄某的第三点答辩意见；2、不管本案如何处理，因涉案房产抵押在其行处，胡某某与黄某都不得损害其行的合法权益，以及其行对涉案房产的优先受偿权，截止开庭日，本案黄某共欠借款本金25万元，利息是23261元，如果本案买卖合同有效，作为胡某某应该首先支付其行借款本息，若买卖合同无效，黄某也应尽快支付其行借款本息。
为支持其述称主张，XXX提供的证据及证明目的如下：
证据1、借款合同，证明黄某于2010年2月3日从其行处借款25万元，至今未还；证据2、抵押合同、他项权利证书，证明黄某以其所有的六安市XX路XXXX东1号楼1-301室房产为在其行贷款提供抵押担保，并办理了他项。
经当庭质证，黄某对胡某某所提供证据发表的质证意见如下：
对证据1“三性”（客观性、合法性及与本案的关联性，下同）不持异议；对证据2中的房屋买卖协议合法性有异议，首先胡某某胁迫其书写的协议，该诉争房屋是其与前妻的共有房产，作为共有人，没有经过共有人的同意不得处置，且在抵押期间，没有经过共有人的同意，应当视为无效协议，且协议的形式不符合房屋买卖合同形式，对房屋的交付时间和位置、契税等均没有相应的约定，因此房屋买卖协议是无效协议；对证据2中的证明不持异议，但证明目的持有异议，因该房屋是其与前妻婚姻关系存续期间购买的，且离婚时已对房屋进行了分割，应当是共有财产；对证据3真实性持有异议，答辩时已经提出了，是在胡某某胁迫下写成的，胡某某没有给其51万元的购房款，实际51万元是其从朱士江、黄靖借款本金10万元按高额利息滚动而来的，不能达到胡某某的证明目的。
XXX对胡某某所提供证据发表的质证意见如下：
对证据1其行信息不持异议；对证据2、3因是胡某某与黄某之间的协议及债权债务关系，其行对其“三性”不发表质证意见，但说明的是不管房屋是出售还是不出售，胡某某与黄某都应当首先保障其行的合法权益，不得侵犯其行的抵押权。
胡某某对黄某所提供证据发表的质证意见如下：
对证据1“三性”不持异议；对证据2真实性不持异议，但关联性持有异议；对证据3房屋购销合同应当提供原件，因此不能达到其购买房屋的事情，房产证既然是黄某提供，也应当提供原件，离婚协议书真实性不持有异议，但关联性持有异议，首先其认为离婚协议有恶意转移财产的嫌疑，其次该房产不能达到黄某擅自处理财产的问题；对证据4真实性不持异议，但关联性同样持有异议，其认为涉案房屋仍然属于黄某的，所以不能达到其证明其与黄某之间的买卖协议是无效的；对证据5中7万元的借条不持异议，其他借条都持有异议，其证明目的也持有异议，因为没有其它证据予以佐证；对证据6真实性不持异议，但说明的是其愿意代为黄某偿付XX的贷款，黄某提供的六组证据达不到其证明目的，其合法权益应当得到保护。
XXX对黄某所提供证据发表的质证意见如下：
对证据1、2“三性”不持异议；对证据3中的离婚协议书、购房合同不持异议，对房产证的“三性”不持异议，但该房产现处于抵押状态，该房产证在房产部门；对证据4“三性”不持异议；对证据5是胡某某与黄某之间的债权债务关系，其行不发表意见；对证据6“三性”不持异议。
胡某某对XXX所提供证据发表的质证意见如下：
对所有证据“三性”不持异议。
黄某对XXX所提供证据发表的质证意见如下：
对所有证据“三性”不持异议。
结合举证、质证意见，经合议庭合议，本院认证如下：胡某某所举证据1、2、3、黄某所举证据1、2、3、4、6和XXX所举证据1、2，具有客观性、合法性及与本案的关联性，予以认定；黄某所举证据5，与本案不具有关联性，不予认定。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院审理查明事实为：黄某与郭某某于2000年9月28日登记结婚，于2001年4月29日从XX市XX房地产开发有限责任公司六安分公司购买了位于六安市XX路XXXX东1号楼1-301室的房屋，于2009年1月6日登记离婚，离婚时双方协议约定上述房屋为双方共有；2010年2月3日，黄某以上述房屋作抵押，从XXX处借款25万元整，并办理了抵押登记；2014年10月27日，胡某某与黄某签订了《房屋买卖协议》，内容为“今收到胡某某购买黄某XXXX东区一号楼301室房产款伍拾壹万元整，其余尾款贰拾柒万元过户后完全付清此协议双方达成一致”，同日，黄某向胡某某出具了收条，内容为“今收到胡某某购房款伍拾壹万元整”，同日，六安市房地产产权产籍监理处出具了《房屋档案查询证明》，载明所有权人为黄某；2014年11月17日，经六安市裕安区人民法院调解，黄某以上述房屋的使用权折抵其女黄郭某某的抚养费。
本院认为：一、胡某某与黄某之间的《房屋买卖协议》是否是胡某某与黄某的真实意思表示，有待双方进一步举证加以证明；二、无证据证明黄某出售房屋的行为已征得共有人郭某某、抵押权人XXX的同意（或追认），该房屋买卖行为损害了郭某某和XXX合法权益，应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
驳回原告胡某某的诉讼请求。
案件受理费3000元，保全费4470元，合计7470元，由原告胡某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 戚仁元
审 判 员 王薇薇
人民陪审员 王 莉
二〇一五年五月四日
书 记 员 陈养勇
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。