镇江市丹徒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徒民初字第01037号
原告胡惟华，女，汉族，1942年12月生。
委托代理人陈家明，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。
被告江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区辛丰镇龙山村。
法定代表人丁成钢，该公司经理。
被告江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司南京分公司，住所地同上。
负责人丁成钢，该公司经理。
上述两被告共同委托代理人杜文轩，系江苏龙山白鹭岛休闲度假有公司办公室主任。
原告胡惟华诉被告江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司（以下简称白鹭岛公司）、江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司南京分公司（白鹭岛南京分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈家明、两被告委托代理人杜文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年12月31日签订会员协议一份，被告在丹徒区辛丰镇龙山村有房屋销售，原告享受会员待遇。协议签订后原告于2011年1月19日向被告交购房款共计277759元，此后被告未能按协议期限交付房屋，期间原告找被告交涉未果。现原告诉至法院，要求被告立即退还原告购房款277759元并承担协议约定的总房款3%的赔偿金以及逾期还款的违约利息损失（以欠款的年利率10%从协议约定的交房之日起计算至给付之日止）。
原告针对诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原告与被告签订的入会申请表、会员协议、付款收据、购房示意图各一份，证明原告向被告购买房屋并交付购房款的事实。
2、被告白鹭岛公司与27名业主委托的姜琳、刘必宁等人签订的还款协议书、补充协议书各一份，证明被告的还款计划及原告的利息损失的计算问题。
两被告共同辩称，原、被告所签订的江苏龙山白鹭岛生态休闲度假村会员协议为无效协议，被告不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，无建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证，所建房屋属违法建筑。被告对原告的损失承担主要责任，原告承担次要责任。原告是受媒体广告宣传的影响才与被告签订协议的，被告曾与南京日报等14家媒体合作刊登虚假的房地产广告，故媒体单位对原告所造成的损失应承担次要责任，并对原告的损失负有连带责任。经当地政府支持和协调，被告已委托镇江市丹徒区辛丰投资有限公司垫付了购房款3828000元（包括其他26名购房户）。
被告针对辩称，向本院提供以下证据：
1、两被告的企业法人营业执照和机构代码证各1份，证明被告经营范围。
2、丹徒区房管局出具的《改正通知书》、南京市工商行政管理局下关分局出具的《行政处罚决定书》、镇江市国土资源局出具的《行政处罚听证告知书》以及《行政处罚决定书》各1份，证明被告不具备房屋开发资格，双方所签会员协议为无效协议；
3、收款收据5份、已退还房款明细表1份，证明被告已退还房款的事实。
本院为查明本案事实，向丹徒区辛丰镇人民政府调取了被告白鹭岛公司与丹徒区辛丰镇人民政府签订的借款协议书一份。
经审理查明，2010年12月31日，原告申请成为毓龙湾国际度假村会员，同日原告与江苏龙山白鹭岛生态休闲度假有限公司南京分公司签订会员协议一份，约定为保障原告“毓龙湾国际度假村”客户会会员消费权益，由原告购买“毓龙湾国际度假村”小高层1007号房屋，房款为303673元，被告应予2012年12月31日前将房屋交付给原告，并在房屋交付之日起24个月内签订商品房买卖契约，并协助会员办理相应的土地证及房屋所有权证，自该协议生效之日起，原告将房屋托管于被告，托管期限为2010年12月31日至2012年12月31日，被告每年支付原告租金12956元。协议签订后，原告于2011年1月19日支付给被告白鹭岛公司购房款277759元。但被告未按约交付房屋。因被告不具有房地产开发资质、没有取得房产预售许可证及国有土地使用权证即刊登房地产广告，公开销售商品房，2011年1月至2013年，被告先后被房管、工商、国土部门责令停止违法销售行为并被行政处罚。2013年5月江苏龙山白鹭岛生态休闲度假有限公司变更为江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司。
2015年7月15日被告白鹭岛公司与丹徒区辛丰镇人民政府签订借款协议书一份，约定被告白鹭岛公司共计向丹徒区辛丰镇人民政府借款3828000元用于支付原告等27名业主的购房款利息。2014年8月1日、10月23日被告白鹭岛公司与该27名业主委托的代表人姜琳、刘必宁等人分别签订还款协议书一份，还款协议书约定因被告在收到原告购房预付款后，未能按期交付房屋，双方经协商由被告退还原告购房款及利息（年利率统一按照预付款的10%计算），由被告于2014年8月15日前支付一年的利息（购房预付款的10%），同年9月30日前支付购房款的二年利息（购房预付款的20%），本金于2014年10月31日前全部付清。因被告未按该协议履行，双方又于10月23日订立补充协议书一份，约定由被告于2014年10月31日前向原告支付购房款10%的利息，2014年12月31日前支付原告购房款的本金及剩余利息（按10%的年息计算）；如被告在12月31日前支付原告购房款本金，则购房款利息仍然按10%计算，如被告未能履行本条款的约定，则从2014年11月1日起按年利率20%计算利息；被告按本协议履行后，原双方所签订的还款协议作废。双方还对其他相关事项作出了约定。被告从2014年8月15日开始至2015年7月，被告共分五次向丹徒区辛丰镇人民政府借款3828000元用于支付原告等27名业主的购房款利息。被告已支付原告111200元。因被告未按约定全部履行义务，原告诉至本院。
上述事实有会员协议、收款收据、还款协议、补充协议、改正通知书、行政处罚决定书、工商信息资料及当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为，原、被告之间签订的《会员协议》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且买受人原告已支付了房款，故该协议应认定商品房买卖合同，但被告至今不能取得商品房预售许可资格，违反了法律强制性规定，因此，该商品房买卖合同无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还购房款277759元的诉讼请求，本院予以支持。因该买卖合同无效，原告要求按合同约定的违约责任条款主张被告承担总房款3%的赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。原、被告为解决该协议争议于2014年8月1日、10月23日所签订的还款协议书及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。根据双方订立的还款协议约定，被告未在2014年12月31日前支付购房款本金，则自2014年11月1日起，被告须支付原告购房款的20%的利息。故原告主张从协议约定的交房之日起起至实际给付之日，以欠款年利率10%计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持，但被告已支付的利息应进行扣减。被告辩称，被告与媒体单位刊登虚假广告，媒体单位应对原告的损失承担次要责任，因原告作为合同当事人一方主张对被告的相关权利符合法律规定，原告未要求相关媒体在本案中承担侵权责任，故本院对被告的主张不予采纳和处理。被告还辩称其已支付给原告等27户共计3828000元系支付购房款本金，因付款内容与事实不符，本院不予采信。被告白鹭岛南京分公司系被告白鹭岛公司的分支机构，其代表被告白鹭岛公司订立合同，被告白鹭岛公司予以确认，故其代理的民事责任后果由被告白鹭岛公司承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡惟华购房款277759元并赔偿原告胡惟华利息损失（从2012年12月31日起按年利率10%计算至给付之日止，并扣除被告已支付的111200元）。
二、驳回原告胡惟华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5470元，由被告江苏龙山白鹭岛休闲度假有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 罗晓文
人民陪审员 童韶琴
人民陪审员 严 艳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 顾 磊