北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初20905号
原告：李文斌，男，1952年3月7日出生，汉族，美国驻华使馆退休职工。
被告（兼李爱林、李蓓，第三人宋久江的委托诉讼代理人）：李玉茹，女，1949年7月15日出生，汉族，华北石油运输公司退休工人。
被告：李爱林，男，1942年11月20日出生，汉族，华北油田运输公司采油一厂中学退休教师。
被告：李蓓，女，1979年7月14日出生，汉族，无业，住本市。
第三人：宋久江，男，1974年5月28日出生，汉族，北京中闻律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京方庄支行，经营地本市丰台区芳城园三区18号楼。
负责人：李湛。
委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，该公司职员，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人：赵冬生，男，1962年12月22日出生，该公司职员，住该公司宿舍。
原告李文斌与被告李玉茹、李爱林、李蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理。2016年6月28日，本院作出一审判决。原告不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2016年9月28日作出裁定，将本案发回重审。本院依法另行由审判员全玉海担任审判长，与代理审判员宿云达，人民陪审员王东旭重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加宋久江、中国工商银行股份有限公司北京方庄支行（以下简称工商银行方庄支行）为本案第三人参加诉讼。原告李文斌及被告李玉茹，第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行的委托诉讼代理人司玉松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约定履行对本市东城区×××号楼×××号房屋的所有权转移登记手续；2、确认原、被告双方的房屋买卖合同价格按约定以借款时的政府指导价进行结算，因被告违约造成的损失由被告承担；3、确认被告恶意侵害原告合法权益，隐瞒事情，非法以有争议的房产设定抵押贷款，要求确认抵押行为无效；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李玉茹与原告系姐弟关系。2002年，因被告李蓓出国留学需要资金，被告李玉茹向原告借款21.45万元，此笔借款系原告全部财产。被告李玉茹承诺将本市东城区×××号楼×××号的回迁房屋（以下简称涉诉房屋）在建成后交付原告居住使用，并于建成之日起五年后，将产权转移登记至原告名下（此房是被告李玉茹的夫妇财产，登记在其女李蓓名下）。涉诉房屋所有权转移登记之日，被告李玉茹还清其余借款，并付双倍利息，涉诉房屋购房款与所借原告借款多退少补。后，原告将存折交付李玉茹，并告知其存折密码，由其自行支取（存折共21万余元）。因双方为姐弟关系，原告充分信任李玉茹，双方未签订书面合同及欠条，仅为口头承诺。2004年，该房屋建成，被告如约交付房屋，原告一家搬入涉诉房屋居住至今。然而，2009年，在涉诉房屋具备转移登记条件时，被告李玉茹单方提高房价，要求原告代替被告偿还购买涉诉房屋所欠贷款约4万余元，原告未同意，坚持按原约定的标准计算。其后，原告多次联系被告李玉茹，望协商解决，被告推诿。关于涉诉房屋设定抵押登记一节，根据法律规定，有争议的财产不能进行抵押。被告的行为违反了法律、法规的强制性规定，故被告的抵押登记行为无效。
被告李玉茹、李爱林辩称，被告李玉茹与原告不存在房屋买卖合同关系。被拆迁的房屋系被告李玉茹购买的私产。拆迁时，原房屋内只有李蓓及原告之母亲王桂清的户籍，原告的户籍并不在涉诉房屋内，拆迁一事与原告无关。原告向被告借款21.45万元，现被告李玉茹愿意偿还该笔借款。借款时，李玉茹向原告出具借条，现该借条保存于原告处，原告拒不出示，而借条约定的内容为在李玉茹还清欠款时原告搬离涉诉房屋。关于涉诉房屋，被告李玉茹曾有过以房抵债的想法，但原告并不认可李玉茹计算的购房款数额，故双方以房抵债的合意并未达成。2009年，房屋的产权人李蓓亦有将涉诉房屋赠与原告的想法，但因原告不同意支付涉诉房屋的剩余贷款，涉诉房屋未能转移登记至原告名下。因涉诉房屋产权清晰，故产权人有权将涉诉房屋作为抵押物进行抵押。现被告不同意将涉诉房屋出售或赠与原告。综上，被告李玉茹、李爱林不同意原告的诉讼请求。
被告李蓓辩称，涉诉房屋登记于被告李蓓名下，系李蓓的父母购买后赠与李蓓，该房屋系被告李蓓的个人合法财产。被告李蓓从未将涉诉房屋出售给原告。被告一家将此房借给原告居住长达11年之久，从未收取过租金。被告李蓓的外祖父、外祖母于1966年离婚。房管部门将原崇文区×××一间半公房分配给李蓓的外祖母王桂清，后因落实私房政策，该处公房变更为他人私房。该房产权人要求王桂清腾房，后王桂清名下剩1间公房。1995年，被告李蓓的母亲李玉茹出资2万元购买涉诉房屋，王桂清及李蓓的户籍落于涉诉房屋处。2001年，该房屋拆迁，王桂清及李玉茹协商后决定将回迁房登记在李蓓名下。2003年，李玉茹向原告借款21.45万元，未约定利息。2004年5月，涉诉房屋建成，被告李玉茹将涉诉房屋交付原告居住。2006年，李玉茹在未与李蓓协商的情况下，同意将涉诉房屋赠与原告，同时将借款抵消。按当时的房价，这是一个双方利益基本平衡的方案。但原告要求不仅将涉诉房屋转移登记至原告名下，同时仍要求李玉茹偿还其借款190000元，故双方协商未果。被告李蓓回国后，因结婚需要购买房屋，但李蓓名下已有涉诉房屋，再另购住房需多交首付款及税费共计数十万元。李蓓曾就此与原告协商出售涉诉房屋，但原告未同意。后被告李蓓经过考虑，决定将涉诉房屋赠与原告，此时涉诉房屋的房价已高达二百余万元，但原告仍然要求既赠与房屋，又偿还借款。同时，原告要求李蓓还清剩余贷款5万余元。后原告将李蓓的父亲李爱林打伤，原告的行为使纠纷升级。现已丧失赠与涉诉房屋的基础。综上，被告李蓓不同意原告的诉讼请求。
第三人宋久江述称，涉诉房屋系李蓓婚前个人财产，第三人基于与李蓓的夫妻关系，在筹措购买位于本市丰台区×××区的房产时，以涉诉房屋作为抵押物，李蓓作为担保人，向工商银行方庄支行借款。现借款尚未还清，涉诉房屋的权属应根据房屋产权证明及出资情况依法作出判断。2009年，李蓓曾欲将涉诉房屋赠与原告。后因贷款承担等问题，双方未达成合意。
第三人工商银行方庄支行述称，2011年4月13日，宋久江与工商银行方庄支行签订抵押借款合同，借款金额124.999万元。2011年4月21日，涉诉房屋设定了最高额抵押登记。截止到2016年12月15日，宋久江尚欠工商银行方庄支行653815.75元。办理抵押登记时，涉诉房屋的产权人为李蓓，该支行审查了房屋权属证明，并不清楚原、被告之间有房屋买卖合同纠纷。第三人不同意原告所提出的抵押合同无效及要求办理过户的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：被告李玉茹与原告李文斌系姐弟关系。被告李玉茹与被告李爱林系夫妻关系，二人生有一女李蓓。第三人宋久江系李蓓之夫。2001年11月18日，被告李蓓（乙方）与案外人北京崇文·新世界房地产发展有限公司（甲方）签订《危旧房改造回迁安置协议书》，约定乙方居住北京市原崇文区×××号公房1间，使用面积12.8平方米，建筑面积17.02平方米。正式户口3人，安置人口3人，分别是户主王军廷、之妻王可芬、之子ＸＸ。乙方自愿购买崇文区×××号×××号一居室一套，建筑面积57.89平方米。回迁购房总价款135642元，公共维修基金2713元。扣除优惠后，乙方实际支付购房款及公共维修基金128355元，乙方在本协议签订之日起3日内一次性付款48355元，贷款80000元。本协议所购安置住房的产权归乙方所有，并按经济适用房产权管理。另，该协议首页注明“置换：原承租人王可芬，现产权人李蓓”。
2004年5月，被告李蓓（乙方）与案外人北京崇文·新世界房地产发展有限公司（甲方）签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，约定乙方所选房屋现已竣工，经公安部门批准的管理楼号为崇文区×××号楼×××号一居室一套，实测建筑面积为59.6平方米。乙方应补交购房款7932元，甲方应退还公共维修基金853元，以上合计乙方应补交7079元。同年，该房屋交付使用。被告李玉茹及李蓓将涉诉房屋交付原告李文斌及其妻田元菊、其子李小龙居住。2004年6月18日，被告李蓓取得涉诉房屋所有权证。
2011年4月13日，第三人宋久江与工商银行方庄支行签订《个人循环借款合同》。该合同约定，合同项下循环贷款额度为人民币1250000元。借款人可以循环使用上述循环贷款额度。循环期限为本合同生效之日起至2017年4月6日止。2011年4月21日，涉诉房屋设定最高额抵押登记，他项权利证号为X京房他证东字第109**号。截止到2016年12月15日，宋久江尚欠工商银行方庄支行贷款653815.75元。
关于涉诉房屋的产权情况，三被告及第三人宋久江均认可涉诉房屋为李蓓所有。原告则主张，涉诉房屋虽登记在李蓓名下，但实际为李玉茹夫妇所有。原告未要求李玉茹出示相关授权委托书，因李玉茹提出以房抵债方案之时，李蓓在场且未提出异议。
庭审中，李玉茹承认向原告所借金额为21.45万元，但主张曾就此借款向原告出具借条，内容为李玉茹将涉诉房屋交付原告居住，待李玉茹还清所欠借款之时，原告一家搬离涉诉房屋。对此，原告不予认可，表示双方之间因系亲属关系，故从未有过书面借据。原告表示，被告李玉茹为证明其具备还款能力，在借款时口头表示将涉诉房屋以房抵债，在涉诉房屋具备过户条件时，将涉诉房屋产权转移登记至原告名下。同时，李玉茹偿还剩余债务，并支付双倍利息。原告同时申请证人李某1、李某2（系兄弟姐妹）到庭发表证人证言，该二人均表示因李玉茹本身没有能力偿还借款，故李玉茹于借款时与原告合意以房抵债。对此，被告不予认可。
同时，原告为证明其与被告李玉茹就涉诉房屋存在买卖关系，向本院提交“清单”一份，载明：“羊市口房款119699元；置换款18000元；新房款128355元；补交款7079元；合计273133元；借19万三年利息，3.24%，为二万；广渠门房款置换款：一万；27.3133-19=8.3-3=5.3万”。被告李玉茹对该“清单”真实性认可，但认为该“清单”只是计算被告购买房屋共计花了多少钱所用，列清楚后双方互补差价，但双方没有谈成，双方不存在房屋买卖关系。此外，原告向本院提交了涉诉房屋的《危旧房改造回迁安置协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、业主公约、入住须知、机动车泊位使用须知、承诺书、住宅质量保证书、回迁手册、搬家装修使用电梯规定等材料，以证明与李玉茹之间存在房屋买卖关系。三被告对以上材料真实性认可，但对证明目的不认可。
上述事实，有双方当事人陈述，《危旧房改造回迁安置协议书》，《危旧房改造回迁购房补充协议书》，房屋所有权证，《个人循环借款合同》，他项权利证书，“清单”，证人证言等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，根据已经查明的事实，被告李玉茹向原告借款，并提出以房折抵借款的方案，被告李蓓在场且未提出异议。因所借款项系为李蓓出国使用，且李蓓为涉诉房屋的实际产权人，应推定被告李蓓明知且认可以房抵债的事实。因被告李玉茹、李蓓并没有出售涉诉房屋给原告的意思表示，故原告与被告李玉茹、李蓓之间形成的是以房抵债的法律关系，而非房屋买卖合同关系。故原告要求确认与被告存在房屋买卖合同及买卖合同价格,并赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。其次，原告主张向李玉茹出借款项为21.45万元，李玉茹在庭审过程中对这一数字予以确认，故本院认定双方之间借款的债务数额为21.45万元。再次，就涉诉房屋与借款相折抵问题，涉诉房屋的购买价格为“新房款”128355元，及补交房款7079元，共计135434元。除上述两笔费用外，因拆迁而获得安置补偿利益亦应计算为房屋价值的一部分，故购买房屋的真实价格应为购房款、面积差补交款以及拆迁补偿利益之和。被告应以涉诉房屋折抵原告全部借款21.45万元。最后，关于涉诉房屋折抵债务后的产权转移登记问题，因房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉诉房屋设定最高额抵押，办理了他项权利证书。抵押权人工商银行方庄支行向本院表示不同意涉诉房屋转移登记至原告名下，原告亦不愿代为清偿所欠债务。现原告要求确认抵押合同无效并要求被告将涉诉房屋转移登记至原告名下，因不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告李文斌的诉讼请求。
案件受理费2860元，由原告李文斌负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
代理审判员 宿云达
人民陪审员 王东旭
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 成 竹