江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初3642号原告：江苏盛德物业有限公司，住所地：江苏省东台市祥和大厦73号楼由东向西第六单元。法定代表人：王檬，该公司经理。委托代理人：赵永平，该公司法务部主任。被告：陈志斌，居民。委托代理人：吕林，江苏海瑞华律师事务所律师。原告江苏盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德公司”）与被告陈志斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，依法适用小额诉讼程序由代理审判员于志丽，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告盛德公司的委托代理人赵永平，被告陈志斌的委托代理人吕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛德公司诉称：盛德公司基于前期物业服务合同，一直在红兰景苑小区提供物业服务。陈志斌系红兰景苑4幢1602室的业主，一直未缴纳2013年11月26日至2016年11月25日的物业费，盛德公司向陈志斌催交物业费，但其仍未交纳，为此，请求法院判令陈志斌给付物业费3875.61元，车位费300元，违约金481.22元，合计4656.83元。被告陈志斌辩称：1、盛德公司收取物业费标准应当有东台市物价局具体文件，否则收取物业费无法律依据。2、张志斌地下车位是从开发商处购买，不应再缴纳车位费300元。盛德公司已收取了张志斌900元的车位服务费，应将该费用予以扣除。3、盛德公司所主张的服务期限超过了合同约定的期限，前期物业服务合同期限为两年，盛德公司起诉时主张的是三年，三年服务期未满。经审理查明：2011年7月29日，盛德公司（乙方）与江苏中江泓盛房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定，委托服务期限自合同签订之日起生效，合同期限为2年，合同自甲方确定交付房屋之日起开始计算，该合同到期后，未成立业主委员会，可延续该合同，业主委员会成立后，签订新的物业服务合同，该合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层、小高层住宅，0.78元/月/平方米，多层住宅0.68元/月/平方米；车辆停放服务费：地下专有汽车位每月每辆100元，地下租赁汽车位每月每辆240元，地上每月每辆100元；业主入住时按协议向物管企业缴纳第一年的物业费及相关费用,第二年的物业费及相关费用必须在第二年的第一个月前一次性缴纳；业主和物业使用人逾期缴纳或拒不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴物业服务费的0.5‰收取违约金。该合同由东台市物业管理办公室盖章监证。2011年11月26日，盛德公司（甲方）与陈志斌（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定，甲方为乙方提供服务，乙方按以下对应标准按时足额向甲方交纳物业服务费。（1）高层（小高层）住宅（含车库、跃层）0.78元/月/平方米；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按5‰/天交纳违约金；协议自签字之日起生效。2015年7月20日，东台市盛德物业有限公司经东台市工商行政管理局核准变更登记为江苏盛德物业有限公司。陈志斌系东台市红兰景苑小区4幢1602室（含3幢024号车库）的业主，其房产建筑面积为138.02平方米。2016年4月6日，盛德公司向张志斌邮寄送达催交物业费的通知，敦促张志斌缴纳2013年11月26日至2016年的物业服务费4176元（含车位300元）。审理过程中，盛德公司明确表示放弃要求张志斌支付违约金的诉讼请求。2014年6月18日，张志斌从江苏中江泓盛房地产开发有限公司以115000元竞得红兰景苑地下室73号汽车位使用权，并于2014年6月19日，向盛德公司交纳900元地下车位能耗服务费。另查明：截止盛德公司起诉时，东台市红兰景苑业主委员会尚未与其他物业公司签订物业服务合同，盛德公司仍按前期物业服务合同对红兰景苑小区提供物业服务。上述事实，有原告盛德公司提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《催交物业费的通知》、快递邮寄凭证、房屋登记信息表、《盐城市东台工商行政管理局公司准予变更登记通知书》，被告张志斌提供的协议书、收款收据及原、被告当庭陈述等证据予以证明。本院认为：依法成立的合同，对双方均具有约束力。盛德公司与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与张志斌签订的《前期物业服务协议》均合法有效，张志斌作为东台市红兰景苑小区的业主，应当按照协议约定缴纳物业服务费。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。盛德公司起诉前已向张志斌催交物业费，故盛德公司要求张志斌交纳2013年11月26日至2016年11月25日期间的物业服务费3875.61元（0.78元/月/平方米×138.02平方米×36个月），本院予以支持。盛德公司审理过程中放弃要求张志斌支付违约金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。关于盛德公司主张的2013年11月26日至2016年11月25日车位服务费300元问题。江苏中江泓盛房地产开发有限公司依法与盛德公司签订的前期物业服务合同，对张志斌具有约束力，该合同已明确约定地下专有汽车位车辆停放服务费为每月每辆100元，现盛德公司主张按300元/年标准收取，不违反合同约定，本院予以支持。张志斌主张已交纳的900元车位服务费应予扣减，因其交纳的900元费用在收款收据上已注明为车位能耗服务费，该费用与盛德公司主张的车辆停放服务费系不同内容，故对其要求扣减的辩称，本院不予采信。关于张志斌提出前期物业服务期限问题。前期物业服务合同中约定合同期限为2年，合同到期后，未成立业主委员会，可延续该合同，业主委员会成立后，签订新的物业服务合同，该合同自动终止。本案截止盛德公司起诉时，红兰景苑小区业主委员会尚未与新物业公司签订物业服务合同，且盛德物业公司一直连续对该小区提供物业服务，故对张志斌的该辩称，本院不予采信。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告张志斌于本判决生效之日起10日内给付原告江苏盛德物业有限公司从2013年11月26日起至2016年11月25日期间物业服务费3875.61元、车位服务费300元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张志斌负担。本判决为终审判决。代理审判员  于志丽二〇一六年七月十八日书 记 员  朱婷婷附录法律条文1．《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。