宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初2688号原告：王小萍，女，1978年9月6日出生，汉族，住宁波市镇海区骆驼街道秦胡村翁家斗。委托诉讼代理人：徐巍，浙江甬港律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐成科，浙江甬港律师事务所律师。被告：宁波合生创展房地产有限公司，住所地宁波市镇海区庄市街道兆龙路184号。法定代表人：夏雩川，该公司总经理。委托诉讼代理人：周海平，该公司工作人员。委托诉讼代理人：熊智杰，该公司工作人员。原告王小萍与被告宁波合生创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，于2017年10月30日、11月17日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托诉讼代理人徐巍，被告的委托诉讼代理人周海平到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因房屋漏水所造成原告的损失，修理费暂定81?228元、电器受潮损失暂定5000元，合计86?228元；2.判令被告修复原告所有的位于合生国际城一期B区73幢02号房屋门前的台阶；3.判令被告赔偿因地下室漏水所造成的损失，暂定30?000元。诉讼过程中，原告变更诉请为：1.判令被告按照宁波威远工程造价咨询有限公司作出的威远工字[2017]2162号《工程造价咨询报告书》鉴定结论向原告赔偿维修费99?711元，由原告自行维修；2.判令本案鉴定费、评估费、诉讼费以及鉴定人出庭费由被告承担。事实和理由：原告于2008年12月16日向被告购买了位于合生国际城一期B区73幢02号房屋，被告于2010年2月向原告交付了该房屋。而后，原告发现房屋存在大面积漏水和台阶沉降，导致原告家中墙面脱落，木板腐蚀以及电器家具受潮等损失，门前台阶严重损坏，出现了石板和扶手断裂现象。原告多次要求被告修复，然而被告却怠于履行修复义务。被告辩称，原告的诉请主要是按照鉴定报告所列的费用自行修复房屋，该主张没有合同依据。根据合同，房屋维修应由被告修复。即使房屋修复，鉴定报告中的费用不合理，费用计算超标准，被告要求降低维修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据如下：原告提供的房屋所有权证一本（房权证镇骆字第20110027**号）、2008年12月16日商品房买卖合同复印件一份（合同编号：200801520021）、房屋交付书一张、宁波市住宅质量保证书一本、（2014）甬镇民初字第40号民事判决书一份、（2014）浙甬民二终字第514号民事判决书一份、鉴定费发票二张、鉴定人出庭费发票一张、2010年4月30日房管处罚（处理）案件集体讨论记录复印件一份、镇房处（2010）结字第14号结案报告复印件一份、别墅加固立面图复印件一份。被告提供的2008年12月16日商品房买卖合同复印件一份（合同编号：200801520021）。本院依职权进行现场勘查所拍摄照片一组，并制作笔录一份。上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提供了以下证据：1.宁波市镇海旗舰装饰工程有限公司合生国际73幢02单元外墙渗漏维修报价复印件一份、合生国际73幢02单元漏水修理清单复印件一份，欲证明地面建筑漏水修复所需费用。经质证，被告称该组证据系原告单方制作，其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为关于修复费用应以司法鉴定结论为准。2.照片打印件一组，欲证明涉案房屋漏水及台阶沉降的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称原告居住至今没有向被告提出报修申请，原告提出过漏水也没有按照要求的程序报修。本院将结合现场勘查和鉴定结论进行综合论述。3.合生国际城前期物业管理服务协议复印件一份，欲证明根据该协议第三条第一项，明确房屋外墙和门外楼梯属于公用部位；原告向物业公司主张维修符合约定，应由被告承担赔偿责任。经质证，被告称该证据系复印件，对真实性不予认可，原告与案外人签订的协议，对关联性不予认可。本院将结合其他证据予以综合论述。被告向本院提供了以下证据：2010年3月11日承诺书一份、2010年3月1日违章装修通知单一份，欲证明原告在房屋装修前做出了承诺，装修过程中曾违法拆除房屋承重墙，导致房屋主体结构受损。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称其配偶的名字确实叫“戴宏毅”，但其记不清是否出具过承诺书和在违章装修通知单上签过名，也不能确定承诺书上的名字是否其本人签名。本院将结合其他证据予以综合论述。诉讼过程中，原告申请本院委托浙江天尚建筑设计有限公司对涉案房屋的维修方案进行司法鉴定，原被告向本院提供了相应的鉴定证据材料并进行了质证，浙江天尚建筑设计有限公司出具了《司法鉴定报告》（编号为2016-07）一份，报告载明：根据现场实地查看情况了解，涉案房屋主要存在以下问题：1.南、北墙渗水较严重，主要为（1）一楼门口左侧墙体；（2）地下室南墙整块墙面；（3）地下室北面墙；（4）地下室东北角吊顶；（5）一楼北面外墙；（6）二楼南面外墙；（7）二楼到三楼楼梯转角处墙体；（8）三楼北面外墙；2.室外门口处地下储物间地面、台阶部位墙体沉降较大；3.室外屋门口楼梯损坏（已由当事人自己修复），针对上述问题出具了处理方案。经质证，原告称遗漏了地下室东北面吊顶的维修方案，地下室东北面吊顶的腐坏也是房屋渗水导致，责任应该由被告承担；室外屋门口楼梯存在损坏，虽已由原告自行修复，但维修责任应该在被告，鉴定机构应对该两部分制定维修方案。原告对其他内容无异议。被告对鉴定结论无异议，称地下室吊顶不属于本案的鉴定范围，吊顶是原告自行装修范围，与本案渗漏水无关，应由原告自行维修，门口台阶因原告擅自维修，已不存在司法鉴定的现实条件，不应该纳入鉴定范围。本院对该证据予以认定。原告申请鉴定人出庭接受质询，本院依法予以准许，鉴定人楼乐建到庭陈述称：现场看到地下室东北面吊顶损坏，损坏的原因是外墙渗漏水导致，如果外墙面防水处理好，里面就不会渗水，因为外墙渗漏水有维修方案，所以地下室东北面吊顶的维修方案没有出具，可以庭后补充维修方案。现场勘查的时候室外屋门口楼梯已经修复，所以报告中没有出具维修方案，可以补充该部分的维修方案。经质证，原、被告对鉴定人的陈述无异议。本院对鉴定人的陈述予以认定。浙江天尚建筑设计有限公司还出具了《司法鉴定报告》（补充报告）（编号为2016-07）一份，对涉案房屋的地下室东北面吊顶和室外屋门口楼梯的维修方案进行明确说明。经质证，原告无异议。被告称其不同意拆除吊顶重新装修，仅同意对原吊顶损坏部位进行修补；其不同意拆除楼梯及整改方案，现有楼梯不影响正常使用，况且原告现已擅自对楼梯改建，已无法鉴定。本院认为，从载明的内容看，拆除地下室东北角受损吊顶和拆除室外损坏楼梯，由此可见，维修方案也只是要求拆除受损坏部分，而不是整体拆除，因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。本院对该证据予以认定。诉讼过程中，原告申请本院委托宁波威远工程造价咨询有限公司对维修造价进行司法评估，原被告向本院提供了相应的评估证据材料并进行了质证，宁波威远工程造价咨询有限公司出具了《工程造价咨询报告书》（威远工字[2017]2162号）一份，报告载明：维修评估造价为99?711元。经质证，原告无异议。被告对报告书有异议，对五处维修部位产生费用有异议，有搭设脚手架就不应该有斜道、进料平台，在维修方案中也没有提及。鉴定报告中三楼楼梯间墙壁维修第八项，外墙仿石涂料，被告交付的房屋外墙是普通涂料而不是仿石涂料，两者有价差。房屋门口楼梯维修第十二项，花岗岩扶手，被告交付的标准是铁艺栏杆，不应该按照花岗岩扶手修复。地下室南北面外墙第一、二、三项，鉴定报告初稿时被告已经提过异议，鉴定机构认为裂缝无法实际测量，因此只有预估，被告认为可以测量预估，该部分费用不合理，不能作为费用依据。三楼北面外墙，原告接受了搭建阳光房的方案，涉及该部分的维修费用应当完全扣除。进户楼梯，在诉讼前被告已经委托其他公司进行维修，楼梯具有完全的使用功能，鉴定前原告已经擅自对楼梯进行重建，被告不同意支付该部分维修费用13?191.72元。宁波威远工程造价咨询有限公司出具了关于“（2016）浙0211法委鉴51号”项目被告质证意见的回复，经质证，原被告对真实性无异议。本院认为，根据《工程造价咨询报告书》（威远工字[2017]2162号）和关于“（2016）浙0211法委鉴51号”项目被告质证意见的回复，对此分析认定如下：1.关于被告提出有搭设脚手架就不应该有斜道、进料平台的问题，鉴定机构称本项目为现状建筑物的维修，如果现场不搭设斜道和进料平台时，仍需计算因材料运输、堆放困难而增加的人工消耗量，故该部分费用应当计取。本院对鉴定机构的说明理由予以认定，对被告的抗辩意见不予采纳；2.关于外墙涂料问题，鉴定机构根据房屋竣工图纸建筑设计总说明中显示外墙涂料为“喷高级外墙涂料面层”，而外墙弹性涂料、仿石涂料、仿面砖涂料等均可按高级外墙涂料计算。如果按照普通外墙涂料计算，则三楼楼梯间墙壁造价由7071元调整为6465元，三楼北面阳台造价由6275元调整为5910元。被告抗辩称外墙应当按照普通涂料计算造价，而非仿石涂料。庭审中，原告也同意按照普通涂料计算造价，本院对此予以确认。3.关于注浆用量问题，鉴定机构根据维修方案，结合现场的实际情况，测算出合理的用量，被告虽提出抗辩意见，但未提供证据予以证实自己的主张，故本院对被告的抗辩意见不予采纳；4.关于门口楼梯扶手的问题，鉴定机构称如果按铁艺栏杆标准进行维修，则房屋门口楼梯维修造价由13?192元调整为12?875元。本院认为，庭审中原被告一致确认房屋交付时为铁艺栏杆，应当按照交付标准进行维修，因此，本院认定房屋门口楼梯维修造价应调整为12?875元。综上，本院认为，宁波威远工程造价咨询有限公司按照维修方案进行维修造价评估，维修费用应当由99?711元调整为98?423元。根据已经认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2008年12月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：买受人购买的商品房为73幢02号房。买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》载明以下主要内容：住宅自竣工验收后交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如有下述工程质量问题，被告承担保修责任：1.屋面防水8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；……以上维修内容被告已委托广东康景物业服务有限公司宁波分公司负责维修，如无特殊原因，处理时限水电不超过72小时，土建不超过10天。庭审中，双方一致确认以下事实：房屋交付于2010年，涉案维修质保期尚未届满；涉案房屋已登记在原告名下。庭审中，被告还确认其同意根据合同约定、按照维修方案履行维修义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人提供的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院分析认定如下：关于房屋门口楼梯的问题。原告称当时台阶沉降严重，为了安全考虑，原告不得不自己先行维修，原告的修复费用应由被告负担。被告称原告擅自维修，该维修费用不予赔偿。对此，本院分析认为，根据当时的现场勘查，涉案房屋门口楼梯沉降比较严重，存在安全隐患，而该门口楼梯又是原告及其家人进出屋内的必经之路，维修具有时间的紧迫性，为了人身安全考虑，原告自己先行维修，合情合理，因此，被告应当支付原告相应的维修费用。根据《工程造价咨询报告书》的维修造价评估，被告应当支付原告房屋门口楼梯维修费用12?875元。关于被告履行保修义务还是承担赔偿问题。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，而不是侵权赔偿纠纷，因此，应当首先遵从当事人的合同约定。根据原被告签订的商品房买卖合同，明确约定《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。而且，被告在庭审中表示其同意根据合同约定、按照维修方案履行维修义务。因此，本院认定被告应当按照合同约定履行保修义务。原告陈述称被告消极履行、没有能力履行维修义务，要求原告自行维修，被告赔偿维修费用，被告对此予以否认，原告也无证据证实自己的主张，而且被告之前搭建阳光房的行为也是履行维修义务的一种方式，故本院对原告的辩称意见不予采纳。被告抗辩称原告装修破坏承重墙结构，影响了外墙渗漏水，但根据镇海区房地产管理处的结案报告，载明原告已对被损坏的房屋进行了加固，未对房屋安全造成影响。经本院释明，被告不同意对是否存在因果关系申请鉴定，又未提供其他证据证实自己的主张，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。经本院释明，原告仍然坚持要求被告承担赔偿义务，本院认为原告的诉请依据不足，本院难以支持。关于已搭建了阳光房，外墙渗漏能否不予保修的问题。原告陈述称当时因为漏水严重，搭建阳光房是为了暂时缓解漏水情况，双方没有说过搭建阳光房就可以免除外墙渗漏的保修义务。被告陈述称当时双方口头约定搭建阳光房就可以免除外墙渗漏的保修义务。对此，本院分析认为，被告虽陈述称当时双方口头约定搭建阳光房就可以免除外墙渗漏的保修义务，原告对此予以否认，被告又未提供证据证实自己的主张，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。而且，搭建阳光房属于临时建筑，只能暂时缓解漏水情况，但对墙体渗漏没有进行最终修复，因此，本院认为即使搭建了阳光房，也不能因此免除被告的保修义务，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于鉴定费的负担问题。本案针对维修方案进行司法鉴定，原告预付了鉴定费30?000元，鉴定人出庭费1000元，被告应当按照维修方案履行保修义务，综合本案实际情况，本院认定该费用应当由被告负担。另，本案还针对维修造价进行司法评估，原告预付了评估费2000元，在进行司法评估之前，本院已向原告释明，按照合同约定，被告有可能履行保修义务，而不是承担赔偿责任，但原告坚持要求维修造价评估，综合本案实际情况，本院认定原告应负担评估费1738元，被告应负担评估费262元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁波合生创展房地产有限公司支付原告王小萍房屋门口楼梯维修费用12875元、鉴定费30000元，鉴定人出庭费1000元、评估费262元，合计44137元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告王小萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2292元,减半收取1146元，原告王小萍负担639元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担507元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  张发生二〇一七年十一月十七日书记员  邵 璐