湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04624号
原告：余胜利，男，1968年10月11日出生，汉族，住武汉市武昌区张之洞路***号**号，公民身份号码4201071968********。
委托代理人：黄勇、杜乾，湖北獬志律师事务所律师。
被告：林寒阳，男，1957年12月25日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区工人村*号*楼*号，现住武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区**栋*单元*层*号，公民身份号码4201111957********。
委托代理人：罗蓓，湖北晶湖律师事务所律师。
被告：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，董事长。
委托代理人：曾凡清，员工。
原告余胜利与被告林寒阳、武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，由审判员金勇适用简易程序独任审判，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告余胜利的委托代理人黄勇，被告林寒阳的委托代理人罗蓓，被告汇新公司的委托代理人曾凡清到庭参加诉讼。庭后双方当事人均同意调解，经本院主持调解，因当事人双方各执己见，调解未达成一致意见。2016年4月13日，本院对本案再次公开开庭进行了审理，原告余胜利的委托代理人黄勇、杜乾，被告林寒阳及其委托代理人罗蓓到庭参加诉讼。被告汇新公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余胜利诉称，原告与汇新公司订立买卖合同，购买武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋11号、12号商铺。原告于同日向汇新公司付清全部购房款，汇新公司同时向原告出具收款凭证。此后汇新公司向原告交付了该商铺，现该商铺一直由原告占有使用。汇新公司一直未能配合原告办理涉案房屋的所有权证及土地使用证。为此原告起诉汇新公司协助办理房屋过户手续，武昌区法院立案受理。原告在申请查封涉案房产后了解到，该房屋另有已备案的买卖合同并办理了抵押手续。合同备案的名字是林寒阳。经原告调查发现，林寒阳为了自用资金需要，与汇新公司通过虚假买卖房产方式套取银行贷款，才办理了相关登记手续，其并无买卖房屋的意思表示，并非真实的房屋买卖。林寒阳并未向汇新公司支付任何购房款，该房屋也未向林寒阳交付。原告支付完全部购房款，并一直占有使用该商铺，是该房屋的真实购买者，合法享有该房屋的所有权。故原告诉至法院，请求依法确认林寒阳与汇新公司之间订立武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋11号、12号商铺买卖合同无效；确认武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋11号、12号商铺所有权归原告所有；依法判令林寒阳与汇新公司协助将武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋11号、12号商铺过户给原告；被告承担诉讼费用。
原告余胜利为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、诉争房屋产权登记查询单两份，证明2015年8月13日，诉争房屋产权仍然属于汇新公司。原告在起诉前不知道林寒阳已合同备案。
2、商品房买卖合同、收据，证明原告与汇新公司签订买卖合同，且该合同合法有效原告支付全部房款。
3、房屋交接证明，证明诉争商铺已经交付原告使用，原告与汇新公司履行了合同义务。
4、情况说明，证明两被告为了套取贷款，进行了虚假买卖，他们之间对诉争房产无真实买卖关系，该买卖合同并未实际履行。
5、林寒阳在紫阳的询问笔录，证明林寒阳承认诉争门面的买卖是虚假。
6、商品房合同备案清册表，证明诉争商铺备案合同名字是林寒阳。
被告汇新公司辩称，林寒阳当时是汇新公司的员工，公司以他的名义办理抵押贷款。出资和还款都是汇新公司负责的。对原告的诉讼请求，请求法院依法裁决。
被告汇新公司未向本院提交证据。
被告林寒阳辩称，1、原告的全部诉讼请求依法均不应获得支持，应全部予以驳回。对原告第一项诉讼请求，林寒阳认为依法成立的合同受法律保护，如无法定无效情形，则合同有效。林寒阳与汇新公司的房屋买卖合同不具有法定无效情形且已办理商品房买卖合同的登记备案手续，应为合法有效。林寒阳与汇新公司签订合同早于原告与汇新公司的合同八年之久，怎么可能侵犯原告的权益。根据合同相对性，原告不具有对林寒阳提起合同之诉的主体资格。对原告第二项诉讼请求，依据法律相关规定，不动产登记簿是物权归属的根据。林寒阳与汇新公司关于涉案房产的买卖合同已于2005年10月26日办理商品房合同的登记备案，林寒阳依法享有房屋所有权，汇新公司已从银行获得全部购房款，汇新公司无权将涉案房屋再次卖给原告，对此事实汇新公司和原告是明知的，该合同属于自始不能履行，原告应当根据过错原则向汇新公司主张违约责任。还有，原告诉称的实际占用、使用诉争房屋也不能为享有房屋所有权的根据，原告的占有、使用房屋同样缺乏法律依据，林寒阳将保留通过法律途径维护自身合法权益的权利。所以原告将林寒阳列为本案被告让人无法理解，其该诉讼请求应予驳回。对原告第三、四项诉讼请求，依据上述答辩理由，应予驳回。2、林寒阳与汇新公司的争议虽然与本案无法律上的利害关系，但为查清事实，作如下说明，林寒阳购买诉争房屋并抵押贷款，虽然林寒阳未向汇新公司支付购房款以及汇新公司履行了部分还款义务，但不影响房屋买卖合同及合同的登记备案效力，林寒阳依法享有诉争房屋所有权。林寒阳与汇新公司的争议属合同纠纷，应另案解决。综上，请求驳回原告对林寒阳的全部诉请。
被告林寒阳为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
1、武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第01745号民事判决书。
2、武汉市江岸区人民法院执行通知书。
证据1、2证明汇新公司已获得全部购房款，不是房屋所有人，无法出售诉争房屋。林寒阳是诉争房屋所有人。
3、2015年物业费收据一份及诉争房屋的照片一张，证明原告在起诉之前才交2015年物业费，是为了配合诉讼，林寒阳多次前往诉争房屋，发现一直未开门空置。
4、林寒阳的银行还款明细，证明林寒阳偿还银行贷款。
庭审质证中，被告林塞阳对原告余胜利提交的证据1的真实性无异议，但认为可能是房地产管理登记错误，和商品房合同备案清册表相互冲突，2005年就已合同备案，2015年还登记在汇新公司名下，应该是登记错误。对证据2的真实性无异议，但认为不能因为原告的合同就否认林寒阳与汇新公司的合同效力，林寒阳的合同早于原告的合同八年之久，收据不能证明原告支付了全部购房款，90万的支付款不可能全部是现金，应提供银行流水。对证据3的真实性无异议，不能达到其证明目的，占有不是所有权的依据，借用租赁都有可能发生这种情况。对证据4的真实性有异议，虽然部分购房款是汇新公司支付，但林寒阳与汇新公司是债的关系，不能否认其物权存在。对证据5是复印件，没有相关部门的印章，真实性不予认可。林寒阳认为该证据与本案无关联性，该笔录所涉的房屋不是诉争房屋。贷款银行也是浦发银行。对证据6真实性合法性无异议，证明林寒阳就是诉争房屋的合法产权人，与证据1是相矛盾的。被告汇新公司对原告余胜利提交的证据2真实性无异议，其他证据不清楚。
原告余胜利对被告林寒阳提交的证据1、2的真实性无异议，但认为林寒阳想要说明该房屋归其所有，该判决书第7页说明，该房屋未办妥两证，汇新公司承担连带责任，因为汇新公司没有办理过户手续，所以作为产权人承担连带责任。2015年产权登记查询仍然登记在汇新公司名下，不能证明其证明目的；对证据3认为超过举证期，对真实性有异议，系复印件，也不能证明其证明目的，相反正好证明物业费是余胜利交的，诉争房屋未开门是因为放了物品；对证据4真实性有异议，系复印件，也不能证明是林寒阳还的贷款，林寒阳在答辩状中已认可贷款不是其还的。被告汇新公司对被告林寒阳提交的证据1、2无异议。因第二次开庭未到庭，被告汇新公司放弃对被告林寒阳证据3、4的质证。
综合上述质证意见，本院对原告余胜利提交的证据1、2、3、4、6，被告林寒阳提交的证据1、2的真实性予以确认。
根据上述本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋1层11号、12号房屋由汇新公司开发。2005年该房屋备案登记在林寒阳名下。
2005年11月1日，林寒阳与武汉市后湖农村信用合作社签订《个人住房抵押担保借款合同》，合同约定：由林寒阳向武汉市后湖农村信用合作社贷款购买汇文新都开发的上述房屋，贷款金额为335000元，贷款期限为自2005年11月29日起至2015年11月29日止；贷款月利率为5.1‰，抵押物为借款人向贷款人借款所购买的住房等。贷款人武汉市后湖农村信用合作社在该合同上盖章，借款人林寒阳、共有人黄宝玲（林寒阳妻子）在该合同上签名。
合同签订后，双方在武汉市武昌区房产管理局办理了两套房屋的期房抵押登记。武汉市后湖农村信用合作社于2005年11月29日向林寒阳发放贷款335000元。
2006年11月17日，汇新公司将上述两套房屋在武汉市武昌区房产管理局办理了权属登记，商品房权属证明书号为昌2006003278、昌2006003279，产权人为汇新公司。
2013年1月30日，汇新公司（××）与余胜利（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：××购买的商品房为汇文新都C区第7栋11号、12号房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15000元，总金额934650元。该合同未对合同付款时间、方式、交房时间、条件、办理产权登记及违约责任等进行约定。汇新公司在合同尾部××一栏盖上公司的印章及法定代表人徐利华的印章，余胜利在××一栏签名。
同日，汇新公司向余胜利出具收款收据一张，载明：收到余胜利934650元，收款事由汇文新都C区7号楼11、12号商铺购房款。
2014年4月17日，武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行（承接原武汉市后湖农村信用合作社的债权债务）将林寒阳、黄宝玲、汇新公司诉至武汉市江岸区人民法院，该院于2014年11月17日作出（2014）鄂江岸民商初字第01745号民事判决，判决：解除武汉市后湖农村信用合作社与林寒阳、黄宝玲于2005年11月1日签订的《个人住房抵押担保借款合同》；林寒阳、黄宝玲共同偿还截至2014年4月22日止的借款本金、利息及罚息合计120813.05元，并自2014年4月23日起至还清全部欠款时止，以112313.43元为本金，按日万分之三的利率标准支付逾期还款利息，武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行对林寒阳名下的抵押物武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋1层11号、12号房屋的拍卖、变卖款在上述判决第二项内容及抵押物权利价值范围内享有优先受偿权等。2015年4月8日，武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行向武汉市江岸区人民法院申请强制执行。
2015年8月14日，武汉市庆宝物业管理有限公司出具房屋交接证明，载明：汇文新都C区第7栋一层11、12号门面房屋系余胜利于2013年1月30日购买并支付完全部房款，见2013年1月30日《商品房买卖合同》，于同年6月办理了房屋入住使用手续交接，同时领取了房屋钥匙。该房屋由余胜利使用至今。武汉市武昌区紫阳街保安社区居民委员会在该证明上注明：该11、12号门面房屋系余胜利在使用，余胜利系汇文新都D区5号楼一单元2306的业主。
审理中，林寒阳认可购房款及偿还银行贷款均系汇新公司支付，汇新公司未向其交付本案诉争房屋。
本院认为，余胜利与汇新公司于2013年1月30日签订诉争房屋的《商品房买卖合同》，在林寒阳与汇新公司签订该房屋的买卖合同之后，且合同备案在林寒阳名下。余胜利虽然没有办理诉争房屋的合同备案，也没有办理房屋权属登记，但汇新公司向其出具了支付全部购房款的收据，且认可房屋已交付给余胜利，未交付给林寒阳。余胜利作为该房屋的利害关系人，对林寒阳与汇新公司签订的房屋买卖合同是否侵害其合法权益有权主张权利。
汇新公司为获得银行的贷款，以虚假房屋买卖形式与其员工林寒阳签订房屋买卖合同，向银行按揭贷款。双方并无买卖房屋的真实意思表示，林寒阳未支付购房款，且银行贷款由汇新公司以林寒阳名义偿还，该房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该房屋买卖合同应为无效。无效的合同自始无效。对余胜利要求确认林寒阳与汇新公司之间订立武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋11号、12号商铺买卖合同无效的诉讼主张，本院予以支持。
余胜利要求确认武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋11号、12号商铺所有权归其所有，因余胜利与汇新公司系商品房买卖合同关系，未经物权登记，对此主张本院不予支持。余胜利要求判令林寒阳与汇新公司协助将诉争房屋过户给自己的诉讼主张，因该诉争房屋有抵押登记，武汉市江岸区人民法院生效判决书，判决武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行对该诉争房屋的拍卖、变卖款在所欠银行贷款本息及抵押物权利价值范围内享有优先受偿权，余胜利亦未代为清偿债务消灭抵押权，故该项主张存在物权上的障碍，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林寒阳与被告武汉汇新房地产开发有限公司之间订立的关于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区7栋1层11号、12号房屋买卖合同无效。
二、驳回原告余胜利的其他诉讼请求。
本案案件受理费13140元减半收取6570元，由被告林寒阳与被告武汉汇新房地产开发有限公司共同负担（此款原告已垫付，由两被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一六年四月十四日
书记员 余梦林