广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初4421号
原告（反诉被告）：曾耀权，男，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：郭嫦娟、彭星元，广东登都律师事务所律师、律师助理。
被告：朱世共，男，汉族，住甘肃省武威市。
委托代理人：李绍雄、黄培秋，广东中古律师事务所律师，律师助理。
被告（反诉原告）：中山市友升房地产策划代理有限公司，住所地广东省中山市。
被告：钟玉涵，女，汉族，住四川省蓬安县。
上列两被告的共同委托代理人：杨少忠，广东洋航律师事务所律师。
原告曾耀权诉被告朱世共、中山市友升房地产策划代理有限公司（以下简称友升公司）、钟玉涵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，友升公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法由代理审判员陈玉珍独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告曾耀权及其委托代理人郭嫦娟，被告朱世共的委托代理人李绍雄，被告友升公司、钟玉涵的共同委托代理人杨少忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾耀权诉称：2015年12月8日，曾耀权与友升公司签订物业定金协议（买家），约定曾耀权购买朱世共名下位于中山市＊＊镇＊＊大道＊＊号＊＊园＊＊幢＊＊房的商品房，房价99万元。合同签订后，曾耀权向友升公司支付购房定金10万元。曾耀权于同年12月27日与朱世共、友升公司签订二手房买卖协议，约定如因朱世共的原因导致上述商品房无法办理产权转名的，朱世共除退回已支付的购房款外，还应按前述购房款的同等金额向曾耀权支付违约金。2016年1月25日，曾耀权向钟玉涵支付购房款10万元。因朱世共的原因，上述商品房被法院查封无法办理产权变更登记手续。曾耀权多次要求朱世共履行合同义务清理债权债务，促使房产解封确保交易的顺利进行，但朱世共一直未解决，已构成根本违约。请求判令：1.解除原告曾耀权与被告朱世共、友升公司签订的二手房买卖协议；2.被告朱世共、友升公司、钟玉涵连带向原告曾耀权退还购房款20万元；3.被告朱世共向原告曾耀权支付违约金20万元，被告友升公司在10万元范围内承担连带责任；4.被告朱世共、友升公司、钟玉涵承担本案诉讼费用。
被告朱世共辩称：1.同意解除二手房买卖协议，但朱世共没有违约，仍想继续履行合同，由于其他原因商品房被法院查封后无法履行合同；2.原告支付的20万元购房款，其中10万元是基于物业定金协议支付给友升公司的，另外10万元是基于二手房买卖协议的，双方都知道案涉商品房抵押给银行，是专门用于还银行贷款以解除查封的。朱世共的确收到原告支付的20万元，同意退还；3.朱世共没有违约行为，原告先给了10万元给友升公司，虽然最后友升公司把该款给了朱世共，但并不算真正的定金，第二个10万元是用于银行还贷的，朱世共把上述20万都已经给了银行，履行了合同，所以原告要求的违约金没有事实和理论依据。且违约金约定过高，朱世共认为按照中国人民银行同期贷款利率以二手房买卖协议为基础收的10万元为基数计付违约金比较合理。
被告朱世共就其辩解没有提供证据。
被告友升公司、钟玉涵辩称：一、同意解除二手房买卖协议；二、是友升公司收取购房款20万元，与钟玉涵无关；且友升公司收到购房款后就立即交付给朱世共，朱世共已经确认收到20万元购房款，友升公司作为中介公司与曾耀权和朱世共是代理关系，而不是买卖合同的当事人，代收转交购房款是履行正常职责的行为，不同意承担退还购房款的责任。1.基于物业定金协议，曾耀权的定金已转变为购房款，不存在退还定金问题；2.双倍退还定金的条款有限制条件即在约定的过户时间内，实际上物业定金协议并没有约定过户时间，而由于二手房买卖协议没有继续履行，没达到其约定的过户时间，所以，友升公司已经按照物业定金协议履行了该履行的所有职责，物业定金协议约定的双倍返还定金的条件并未达成，所以不同意对退还购房款承担连带责任；三、曾耀权要求友升公司在违约金10万元范围内承担连带责任没有事实和法律依据。1.曾耀权未在7天内签约，友升公司本可没收定金10万元作为中介费，但友升公司没有；2.物业定金协议里没有约定具体的过户时间，本案情况也没有同时符合“产权不清、抵押、查封等导致无法过户，而且存在达不到原告提出的购买条件的情况”的条件，且二手房买卖协议里约定的过户时间尚未成就，故本案没有达到友升公司需承担违约责任的条件，友升公司没有违约。
被告钟玉涵就其辩解提供证据如下：收据。
被告友升公司反诉称：2015年12月8日，友升公司与曾耀权签订物业定金协议（买家），友升公司依照协议认真履行了自己的义务，并促成了曾耀权与朱世共签订了二手房买卖协议。按照物业定金协议，曾耀权应于二手房买卖协议签订当天即同年12月27日向友升公司支付中介费14850元，但曾耀权至今未付，已构成违约。请求判令：曾耀权支付友升公司中介费14850元及逾期付款利息（按银行同期同类贷款利率自2015年12月27日至清偿之日止计付，暂计算至反诉之日为500元），并承担本案反诉费用。
针对友升公司的反诉，曾耀权辩称：友升公司存在审查失误，导致不能过户，曾耀权不应支付中介费用，即使需要支付，也应由朱世共支付，根据二手房买卖协议，朱世共违约，导致合同不能履行，除了向曾耀权退还购房款、支付违约金外，还应支付中介费。
曾耀权就本诉与反诉一并举证：1.定金协议；2.二手房买卖协议；3.收据；4.银行转账凭证；5.中山市不动产登记资料证明表。
友升公司就本诉与反诉一并举证：收据。
经审理查明：位于中山市＊＊镇＊＊大道＊＊号＊＊园＊＊幢＊＊房的商品房【土地证号：中府国用（2013）10××16号，房产证号：粤房地权证中府字第××号】于2013年1月7日登记在朱世共名下。
2015年12月8日，友升公司与曾耀权签订物业定金协议（买家），约定曾耀权有意购买上述商品房，同时提出对该商品房的购买条件（包括：1.房价99万元；2.中介费、契税及其他二手税费由买家承担；3.商品房过户前所有物业管理费及水、电、煤由卖家交清），并向友升公司交纳定金10万元，该定金有效期为7日，友升公司负责在有效期内与卖家洽谈曾耀权提出的上述购买条件；如果达到上述购买条件，则曾耀权所交纳的定金自动转为购房款；如因曾耀权的原因不能在限定时间内签约则视为曾耀权违约，其所交定金将作为友升公司的中介服务费，不予退还，本协议无条件终止；在约定的过户时间，如果卖家不能保证该商品房产权清晰，或存在抵押、查封、补偿、已转给他人或自然灾害等导致无法过户的情况，以及不能达到上述购买条件，则友升公司将曾耀权所缴纳的定金金额双倍退还给曾耀权，本协议无条件终止；曾耀权承诺，在友升公司提供服务的情况下，若上述商品房能达成上述条件并成交，即双方成功签订物业买卖或类似转让合同的，则曾耀权在签订二手房买卖协议当天支付中介费14850元给友升公司等内容。同日，曾耀权向友升公司交纳定金10万元。
同年12月27日，朱世共（卖方、甲方）、曾耀权（买方、乙方）和友升公司（中介方）签订二手房买卖协议，约定朱世共将上述商品房出售给曾耀权，曾耀权对该商品房已充分了解，并亲临现场勘察愿意购买；成交价99万元，按以下方式分期付款：第一期：曾耀权即日交付定金10万元给朱世共专款还贷；第二期：待朱世共成功到相关银行申请二次抵押提前还贷，并由银行通知朱世共可还贷当天，曾耀权需交付首期款45万元给朱世共专款还贷；第三期：待朱世共成功到相关银行申请一次抵押提前还贷，并由银行通知朱世共可还贷当天，由友升公司垫付27万元给朱世共专款还贷；第四期：朱世共在确定友升公司可以成功申办曾耀权二手房银行贷款手续后（即以银行准贷同意审核书或者银行承诺为准），再将房产证过户给曾耀权；待曾耀权领新房产证交由二手房贷款银行审核放款给友升公司后（以朱世共与友升公司的公证书为准），剩余房款17万元直接由友升公司汇入朱世共指定账号；交房时间：朱世共收到全部购房款当天；自本协议生效之日起，若发生与朱世共有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷等，概由朱世共负责清理，因此导致房产无法办理产权转名的，朱世共应向曾耀权退还已付购房款，并支付已付购房款同等金额以及曾耀权投入的装修款作为违约赔偿；协议签订后，朱世共、曾耀权不得中途毁约；若朱世共中途违约，应书面通知曾耀权，并自违约之日起三日内退还曾耀权所支付的购房款，同时支付已付购房款同等金额以及曾耀权投入的装修款作为违约金，并承担双方中介费；若曾耀权中途违约，所交购房款不得退还作为违约金；如因上述商品房已在银行按揭，朱世共应保证在2016年1月5日前向相关银行申请提前还贷；朱世共、曾耀权保证于上述商品房成功注销抵押，并由银行通知朱世共领取房地产权证7天内前往中山市古镇镇国土部门办理产权过户手续，否则视为一方违约；协议经签字盖章后生效；协议一式三份；朱世共、曾耀权、友升公司各存一份等内容。2016年1月25日，曾耀权向钟玉涵转账汇款10万元，并由友升公司出具收据，确认收到曾耀权10万元购房款。同年1月28日，朱世共在友升公司处收到曾耀权的购房款20万元。曾耀权以上述商品房因朱世共的原因被法院查封无法办理产权变更登记手续为由，于2016年4月13日诉至本院，提出以上诉请。
另查明：上述商品房于2010年12月3日办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行），抵押金额30万元，并于2014年10月21日注销，又于同日再次登记抵押，抵押金额仍为30万元；于同年10月31日又办理抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额50万元；于2015年8月14日被中山市第一人民法院以（2015）中一法民二初字第2602-1号民事裁定书查封（查封申请人为中国银行中山分行），于2016年3月1日被上述法院以（2015）中一法民二初字第2602-2号民事裁定书解除查封。2016年2月18日、4月14日，本院分别以（2016）粤2072民初2221-1号民事裁定书、（2016）粤2072执1788号执行裁定书对上述商品房进行查封。
本院认为：二手房买卖协议是朱世共、曾耀权、友升公司三方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉商品房在二手房买卖协议签订后因朱世共的原因被法院查封，朱世共也表示无法履行合同，合同目的不能实现，朱世共已构成根本性违约，应承担违约责任。曾耀权有权解除合同，且朱世共、友升公司也同意，故曾耀权要求解除二手房买卖协议的诉请有理，本院予以支持。合同解除后，曾耀权有权要求朱世共退还购房款，朱世共也同意，故曾耀权要求朱世共退还购房款20万元的诉请有理，本院亦予以支持。曾耀权要求朱世共支付20万元违约金，朱世共辩称其没有违约，案涉商品房由于其他原因被法院查封后无法履行合同，违约金没有事实和理论依据，本院不予采纳。朱世共辩称违约金过高，因朱世共的违约行为给曾耀权造成的直接损失是相应购房款的利息等收益损失，而曾耀权并没有提供证据证明有造成其他的损失，故曾耀权主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到合同履行情况、朱世共的违约事实给曾耀权造成的实际损失及合同完全履行后曾耀权的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定朱世共按曾耀权已付购房款的20%支付违约金，即4万元。曾耀权以首先是友升公司、钟玉涵收到购房款为由要求友升公司、钟玉涵对朱世共退还购房款20万元的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。曾耀权以友升公司没有履行审查义务，最终导致案涉商品房无法过户为由要求友升公司在朱世共承担的10万元违约金范围内承担连带责任，但曾耀权与朱世共签订买卖协议时，已知晓案涉商品房存在抵押登记，需在朱世共还清贷款后才能办理过户等手续，而抵押权人中国银行中山分行向中山市第一人民法院申请的查封也已解除，如上述，案涉商品房无法继续办理过户等手续的原因发生在上述买卖协议签订后，且本案情况并不符合物业定金协议中友升公司双倍退还定金的情况，故本院亦不予支持。友升公司、钟玉涵的有理抗辩，本院予以采纳。物业定金协议也是合法有效的，曾耀权与朱世共已成功签订二手房买卖协议，曾耀权理应支付中介费，故友升公司反诉要求曾耀权支付中介费14850元，并按中国人民银行同期贷款利率从逾期付款之日即2015年12月28日起至清偿之日止计付利息，理据充分，本院予以支持。曾耀权辩称友升公司审查失误导致案涉商品房不能过户，不同意支付中介费，即使支付，也因朱世共违约，按二手房买卖协议由朱世共支付，理据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告曾耀权、被告朱世共、中山市友升房地产策划代理有限公司于2015年12月27日签订的二手房买卖协议；
二、被告朱世共于判决发生法律效力之日起七日内向原告曾耀权退还购房款20万元；
三、被告朱世共于判决发生法律效力之日起七日内向原告曾耀权支付违约金4万元；
四、原告曾耀权于判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市友升房地产策划代理有限公司支付中介费14850元，并按中国人民银行同期贷款利率从2015年12月28日起至清偿之日止计付利息；
五、驳回原告曾耀权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7800元，减半收取3900元，由被告朱世共负担（该费用原告曾耀权已预交，本院不作退还，由被告于履行中迳付原告）。反诉案件受理费92元，由原告曾耀权负担（该费用被告中山市友升房地产策划代理有限公司已预交，本院不作退还，由原告于履行中迳付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 陈玉珍
二〇一六年七月四日
书 记 员 彭诚杰
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