北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03160号
上诉人（原审被告，反诉原告）鑫亚实业发展有限公司，住所地北京市东城区×××乙73号。
法定代表人何剑平，董事长。
委托代理人牛燕军，北京市尚荣信律师事务所律师。
委托代理人顾洪志，男，1950年10月19日出生。
上诉人（原审第三人）北京鑫亚东方物业管理有限公司，住所地北京市东城区×××乙73号西楼3层。
法定代表人何剑平，董事长。
委托代理人薛娇，辽宁圣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京永利信丰房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区水源路乙118号。
法定代表人王春生，董事长。
委托代理人张维锋，北京济和律师事务所律师。
原审第三人北京华东海川机电设备有限公司，住所地北京市东城区×××甲、乙73号5号平房。
法定代表人张建政，总经理。
委托代理人张涛，男，1992年1月20日出生。
上诉人鑫亚实业发展有限公司（以下简称鑫亚实业公司）、北京鑫亚东方物业管理有限公司（以下简称鑫亚物业公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人鑫亚实业公司之委托代理人牛燕军、顾洪志，上诉人鑫亚物业公司之委托代理人薛娇，被上诉人北京永利信丰房地产开发有限公司（以下简称永利信丰公司）之委托代理人张维锋，原审第三人北京华东海川机电设备有限公司（以下简称华东海川公司）之委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月永利信丰公司起诉至原审法院称：2001年1月20日，我公司与鑫亚实业公司就北京市×××乙73号原北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施，原×××甲73号北京福田建材机械有限责任公司厂区6400平方米用地事宜签订《合作开发建设住宅合同书》。合同约定，鑫亚实业公司负责地上物拆除及代征地拆迁费用，负责征地全部费用，提供给我公司三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地；鑫亚实业公司分得住宅六层（6000平方米）及商业配套不低于1600平方米。我公司负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资等；完成对鑫亚实业公司承诺的全部责任后，所剩余的建筑面积全部归我公司所有。工程预计开工日期为2001年6月，并计划于2003年6月前竣工交付使用。
合同签订后，我公司积极履行合同义务，按时完成×、×号住宅楼的开发建设，并于2002年12月12日取得了×××73号院×号楼、×号楼的《房屋土地测绘技术报告书》（以下简称《测绘报告》），至此，双方合作开发的×号楼及×号楼所有房屋的实测面积均得以明确。
关于双方合作开发合同中约定的鑫亚实业公司应分得的不低于1600平方米商业配套，由于鑫亚实业公司原因并未实际建设。
关于双方合作开发合同中约定的鑫亚实业公司应该分得六层住宅共计6000平方米的建筑面积，在实际分配中，鑫亚实业公司根据其与北京市崇文区（现东城区）建设委员会签订的《拆迁补偿协议书》，取得了×号楼的4套房屋共计548平方米的补偿面积；根据其与北京市崇文天龙公司签订的《拆迁补偿协议书》以及补充协议，取得了×号楼2套房屋共计274平方米的补偿面积；2005年6月8日，鑫亚实业公司委托我公司代为销售×号楼24套房屋，共计3013.96平方米；2005年5月11日鑫亚实业公司召开董事会，要求将×号楼、×号楼中的18套房屋共计2293.43平方米面积房产证办至鑫亚实业公司名下，我公司将上述18套房屋交付鑫亚实业公司使用。上述房屋面积共计6129.39平方米，从×号楼、×号楼竣工后一直由鑫亚实业公司占有、使用、处分至今。依据双方约定，鑫亚实业公司应该仅分得住宅6000平方米的面积，鑫亚实业公司应将多出的129.39平方米返还给我公司。由于北京市×××甲73号院×号楼106号房屋（以下简称涉诉106号房屋）建筑面积为128.15平方米，与鑫亚实业公司多分得的面积相当，且该房屋至今仍为鑫亚实业公司占有使用，故我公司为维护合法权益，诉至法院，要求判令：1.鑫亚实业公司将其占有的涉诉106号房屋腾空返还给我公司；2.鑫亚实业公司向我公司支付占有涉诉106号房屋的使用费人民币50万元（按每月5000元计算自2005年5月12日至判决确定的履行期限届满之日止的房屋使用费）；3.诉讼费由鑫亚实业公司负担。
鑫亚实业公司辩称：2001年1月20日，永利信丰公司与我公司签订的《合作开发建设住宅合同书》约定我公司应分得住宅6000平方米，但同日双方签订的《关于﹤合作开发建设住宅合同书﹥的补充协议》（以下简称《补充协议》）明确约定双方面积差互不补偿差额，永利信丰公司无权要求我公司返还面积差额。2001年3月15日，双方又签订《合作开发建设住宅合同书》，约定我公司应分得住宅面积增至8000平方米。2001年12月28日，永利信丰公司向我公司及我公司上级单位发出《关于目前工程急需资金请中心予以支持的函》（以下简称《支持函》），再次确认我公司分得住宅面积8000平方米。因此，双方最终约定的我公司应获得的面积远远超过现已分得的面积，永利信丰公司要求我公司返还涉诉106号房屋，缺乏事实及法律依据。永利信丰公司要求我公司支付房屋使用费，更无事实及法律依据。自2005年6月8日双方签署《结算协议》已有8年时间，永利信丰公司没有提供诉讼时效中断的事由，永利信丰公司的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效期间，丧失胜诉权。退一步讲，即便法院采信永利信丰公司的主张，认为我公司多分得129.39平方米的面积，但永利信丰公司未能提供证据证明该面积与涉诉106号房屋为同一物，双方应就129.39平方米如何返还进行协商，不能由永利信丰公司任意选择。我公司分得的18套房屋中，×号楼101、108为物业用房，根据相关规定，永利信丰公司作为建设单位有义务提供物业用房，因我公司以自己分得的房屋作为物业用房，永利信丰公司应支付房屋使用费。综上，请求驳回永利信丰公司的诉讼请求。同时，根据双方签订的《补充协议》，永利信丰公司给予我公司×号楼、×号楼部分房屋作为原厂址部分房屋的拆迁补偿，后附的补偿房屋明细表中列明应补偿的房屋为北京市东城区×××甲73号院×号楼×层101号、102号、108号，×层201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号，北京市东城区×××甲73号院×号楼×层101号、105号、106号、107号、108号，×层206号，4层406号，共计18套房屋。原拆迁房屋面积为2500平方米，补偿住宅的面积共2293.43平方米，永利信丰公司补偿给我公司的建筑面积在办理移交后，应将产权过户到我公司名下。时至今日，永利信丰公司仍未办理18套房屋的产权转移登记手续。现我公司提出反诉，要求永利信丰公司协助我公司办理18套房屋的产权变更手续，将房屋产权变更为我公司；诉讼费由永利信丰公司负担。
针对鑫亚实业公司的反诉，永利信丰公司辩称：我公司同意协助鑫亚实业公司办理6000平方米面积以内房屋的所有权证，但因鑫亚实业公司原因，导致我公司无法办理。1.因鑫亚实业公司未按照双方合同约定完成拆迁工作，导致双方合作开发的项目至今没有经过规划验收合格；2.双方至今仍未对合作开发事宜进行结算，鑫亚实业公司至今欠付我公司垫付的土地出让金近2000万元，此笔款项可于双方结算时处理；3.因鑫亚实业公司欠付北京市国土资源和房屋管理局垫付的120万元的拆迁费用，北京市国土资源和房屋管理局向原崇文分局发函，暂停双方合作项目的房产证发放工作，致使我公司无法办理；4.按照双方合同约定，产权登记手续应由鑫亚实业公司支付相应费用，但至今鑫亚实业公司未提交房屋公共维修基金及契税等费用。
第三人鑫亚物业公司述称：本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，而我公司使用涉诉106号房屋是基于委托合同，与本案并非同一法律关系，本案不应追加我公司作为第三人参加诉讼。根据鑫亚实业公司与永利信丰公司的约定，永利信丰公司无权要求鑫亚实业公司返还129.39平方米的面积差额。退一步讲，即便永利信丰公司有权要求鑫亚实业公司返还129.39平方米的面积，双方也应当本着不损害我公司利益的原则协商确定腾退的房屋，而并非由永利信丰公司直接确定返还的房屋。我公司接受永利信丰公司、鑫亚实业公司委托对×××甲、乙73号院的房产进行前期物业管理，永利信丰公司应向我公司提供物业用房。我公司接受鑫亚实业公司的委托对其名下18套房屋进行管理，包括对外出租，不存在非法占用或者恶意串通损害永利信丰公司合法权益的行为。故不同意永利信丰公司的诉讼请求。
第三人华东海川公司述称：我公司与鑫亚物业公司签订房屋租赁合同，承租涉诉106号房屋进行经营，不同意永利信丰公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，永利信丰公司、鑫亚实业公司于2001年1月20日签订的《合作开发建设住宅合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。鑫亚实业公司认为，依据其当庭出示的2001年3月15日的《合作开发建设住宅合同书》，双方协商一致鑫亚实业公司应分得面积8000平方米，且《支持函》中永利信丰公司的表述亦为如此。但鑫亚实业公司庭审中未能出示2001年3月15日的合同书原件，永利信丰公司不认可该证据的真实性，法院无法确认该合同的真实性。《支持函》中永利信丰公司虽表述补偿鑫亚实业公司面积8000平方米，但该《支持函》主要内容为要求鑫亚实业公司上级单位给予资金支持，且其中表述的封顶的鑫亚办公楼7000平方米与实际不符，该《支持函》内容本身存在瑕疵。双方将补偿面积由6000平方米增加至8000平方米，属于双方合作开发事宜中的重大变更，双方对此并未签订正式协议，与常理不符。在经鑫亚实业公司法定代表人签字确认的《工程竣工遗留问题的确认函》（以下简称《确认函》）中，亦未提及鑫亚实业公司所称另外剩余1800余平方米的补偿问题，双方合作开发至今，鑫亚实业公司亦未向永利信丰公司主张过另行补偿面积事宜。综合以上因素，法院对鑫亚实业公司所称双方协商一致将住宅补偿面积增至8000平方米的结果不能予以确认，双方仍应按照2001年1月20日签订的《合作开发建设住宅合同书》履行各自的权利义务。鑫亚实业公司辩称根据双方签订的《补充协议》，鑫亚实业公司无须返还永利信丰公司差额面积的答辩意见，法院认为结合上文所述，“双方面积差互不补偿差额”从字面意思理解是指拆迁房屋面积2500平方米与补偿住宅面积2293.43平方米之间无需按照单价5000元补偿差额，而非鑫亚实业公司所称永利信丰公司同意不再要求返还补偿给鑫亚实业公司的多出6000平方米的面积，且该《补充协议》在形成时间与内容上有瑕疵，鑫亚实业公司未能给出合理解释，故鑫亚实业公司的该项答辩意见，法院不予采信。根据《测绘报告》，永利信丰公司实际交给鑫亚实业公司住宅面积6129.39平方米，对于多出双方合同中约定的应补偿给鑫亚实业公司6000平方米的部分，永利信丰公司有权要求鑫亚实业公司返还。鑫亚实业公司辩称即使鑫亚实业公司应当返还永利信丰公司129.39平方米的面积，但该面积与涉诉106号房屋并非同一标的，双方应协商解决。应指出，返还的面积只能在具体的房屋中体现，鑫亚实业公司虽认为应当协商解决，但并不能出具具体的返还方案，在此情况下，永利信丰公司在补偿给鑫亚实业公司的18套房屋中选取面积小于129.39平方米的涉诉106号房屋，要求鑫亚实业公司返还，并无不妥。另应指出，根据鑫亚物业公司及华东海川公司向法院提交的租赁合同、租金发票等证据，法院对鑫亚物业公司与华东海川公司的租赁关系予以确认。2010年11月1日起，华东海川公司的法定代表人张建政即与鑫亚物业公司签订房屋租赁合同，后华东海川公司与鑫亚物业公司将合同履行期延续至2022年，现该租赁合同尚在履行过程中，且华东海川公司已按照合同约定的每年45000元的标准实际支付鑫亚物业公司涉诉106号房屋至2022年的租金，因华东海川公司租赁涉诉106号房屋并无过错，故鑫亚实业公司返还涉诉106号房屋，不影响租赁合同的效力，华东海川公司有权依据房屋租赁合同继续使用涉诉106号房屋至2022年10月31日。永利信丰公司要求实际使用人华东海川公司现在腾空涉诉106号房屋的诉讼请求，法院无法支持。作为涉诉106号房屋的实际权利人，永利信丰公司有权要求鑫亚物业公司、鑫亚实业公司将已收取的涉诉106号房屋的租金予以返还。
关于房屋使用费问题，其中鑫亚物业公司将涉诉106号房屋出租之前的房屋使用费，因永利信丰公司、鑫亚实业公司之前就补偿房屋事宜达成一致后永利信丰公司将包括涉诉106号房屋在内的18套房屋补偿给鑫亚实业公司，鑫亚实业公司占有使用至今，永利信丰公司对此亦有一定的过错，法院将结合《房地产估价报告》的结果及双方各自的责任及获益情况，对房屋使用费予以酌定。就鑫亚物业公司将涉诉106号房屋租赁之后的房屋使用费，考虑到涉诉106号房屋并未取得所有权证，且为鑫亚物业公司与华东海川公司双方协商一致后确定了涉诉106号房屋的租赁价格为每年45000元，并已实际支付至2022年，鑫亚物业公司应按照收取房屋租金的标准向永利信丰公司支付涉诉106号房屋的使用费。
关于鑫亚实业公司反诉要求永利信丰公司协助办理涉诉18套房屋产权过户手续的反诉请求，根据双方所签合同，永利信丰公司应该补偿给鑫亚实业公司6000平方米的住宅面积，除去由鑫亚实业公司补偿给原崇文区建委及天龙公司的拆迁面积及由永利信丰公司代其销售的房屋面积。双方经协商一致，永利信丰公司将涉诉18套房屋交由鑫亚实业公司使用。但根据上文所述，永利信丰公司实际多补偿鑫亚实业公司129.39平方米面积，鑫亚实业公司应将涉诉106号房屋返还永利信丰公司。除此房屋之外，永利信丰公司应将涉诉106号房屋以外的其他17套房屋补偿给鑫亚实业公司并办理所有权证。但根据法院向房管部门询问，永利信丰公司现未办理完毕上述房屋的初始登记，无法协助鑫亚实业公司完成上述房屋的所有权登记，鑫亚实业公司的反诉请求，现存在客观障碍，法院无法支持。鑫亚实业公司可待客观障碍消除后，另行主张相关权利。
综上，原审法院于2014年12月判决：一、鑫亚实业发展有限公司、北京鑫亚东方物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还给北京永利信丰房地产开发有限公司本市东城区×××甲七十三号院×号楼一零六号房屋（带承租人北京华东海川机电设备有限公司）；二、鑫亚实业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付北京永利信丰房地产开发有限公司本市东城区×××甲七十三号院×号楼一零六号房屋自二○○五年五月十二日至二○一○年十月三十一日的房屋使用费人民币二十四万四千一百六十七元；三、北京鑫亚东方物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还北京永利信丰房地产开发有限公司本市东城区×××甲七十三号院×号楼一零六号房屋自二○一○年十一月一日至二○二二年十月三十一日的房屋租金人民币五十四万元；四、驳回北京永利信丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回鑫亚实业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鑫亚实业公司不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：2001年3月15日的《合作开发建设住宅合同书》虽没有原件，但永利信丰公司出具的《支持函》可以与上述合同书的内容相互印证，形成完整的证据链，证明我公司应分得面积为8000平方米；双方签署的《补充协议》明确约定了双方面积差互不补偿差额并附有补偿房屋明细表，且我公司获得18套房屋的时间与《确认函》的时间一致，《确认函》并未体现18套房屋的内容，即表明永利信丰公司对我公司分得上述房屋没有异议；129.39平方米的面积与涉诉106号房屋并不是同一物，永利信丰公司无权任意选择；涉案×号楼的101号、108号房屋为物业用房，提供物业用房应为建设单位永利信丰公司的义务，依照原审法院的逻辑任何面积小于129.39平方米的房屋均可以被理解为129.39平方米，那么可以认为只要我公司愿意，面积大于129.39平方米的物业用房也可以，而物业用房不存在租金与使用费的问题；无法办理产权证的原因系永利信丰公司没有办理初始登记，是永利信丰公司违约行为导致的，并非客观障碍，故应当支持我公司的反诉请求。
鑫亚物业公司不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：永利信丰公司未提交任何证据证明其拥有涉诉106号房屋产权，129.39平方米面积与涉诉106号房屋产权并不等同；即使鑫亚实业公司应当返还129.39平方米面积，返还方式也应由双方协商确定；涉案×号楼的101号、108号房屋为物业用房，提供物业用房应为建设单位永利信丰公司的义务，依照原审法院的逻辑任何面积小于129.39平方米的房屋均可以被理解为129.39平方米，那么可以认为只要鑫亚实业公司愿意，面积大于129.39平方米的物业用房也可以，而物业用房不存在租金与使用费的问题。
永利信丰公司同意原审判决。华东海川公司不同意原审判决，同意鑫亚实业公司、鑫亚物业公司的上诉意见。
经审理查明：2001年1月20日，永利信丰公司、鑫亚实业公司签订《合作开发建设住宅合同书》。合同约定，原崇文区×××乙73号原北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施，及原×××甲73号北京福田建材机械有限责任公司厂区6400平方米用地转让给鑫亚实业公司。该地转让给鑫亚实业公司后，按市规划局规划要点通知书的要求进行住宅及配套建设。全部建筑面积约为54000平方米。鑫亚实业公司负责地上物拆除及代征地拆迁费用，提供给永利信丰公司三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地。原地上建筑物北楼（2200平方米）、西楼临建产权及使用权归鑫亚实业公司所有。鑫亚实业公司分得住宅六层（6000平方米）、及商业配套不低于1600平方米。工程竣工验收后，鑫亚实业公司对该地拥有全部国有土地使用权。鑫亚实业公司所分得建筑物拥有全部产权。办理使用权所发生的费用由鑫亚实业公司承担。永利信丰公司负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资；负责工程管理、委托、监督、监理等全部工作。永利信丰公司完成对鑫亚实业公司承诺的全部责任后，所剩余的建筑面积全部归永利信丰公司所有，永利信丰公司拥有全部处置权。工程预计开工日期为2001年6月，并计划于2003年6月前竣工交付使用。合同签订后，永利信丰公司施工建设完成北京市东城区×××甲73号院×号楼及×号楼房屋。2002年12月12日，北京市东城区（原崇文区）房屋土地管理局测绘队分别出具北京市东城区×××甲73号院×号楼及×号楼的《测绘报告》。
2001年12月19日，鑫亚实业公司（乙方）与北京市崇文天龙公司（甲方）签订《拆迁补偿协议书》。协议约定，乙方拆除甲方5、6、7、8号平房总建筑面积251.6平方米，乙方按拆迁法中拆除单位房屋1比1赔偿的原则，在乙方新建西楼一层东侧A、B户型中两套房屋补偿甲方共计273.89平方米。后双方签订《关于﹤拆迁补偿协议书﹥的补充协议》。协议约定，乙方拆迁甲方面积为251.6平方米，单价5000元每平方米，总价为1258000元，乙方补偿给甲方的暂测面积为273.89平方米，实测面积为274平方米，双方面积差互不补偿差额。
2002年7月31日，鑫亚实业公司（乙方）与北京市崇文区（现东城区）建设委员会（甲方）签订《拆迁补偿协议书》。协议约定，乙方拆除甲方建筑面积452.9平方米办公用房（平房），乙方在新建×号楼（东楼）一层补偿甲方A户型住房2套（每套145.77平方米）、B户型2套（每套128.09平方米），合计补偿甲方总建筑面积为547.72平方米。根据《测绘报告》，上述房屋的实际面积分别为145.85平方米及128.15平方米，永利信丰公司、鑫亚实业公司均认可鑫亚实业公司按照房屋实测面积对北京市崇文区（现东城区）建设委员会进行补偿。
2005年6月8日，鑫亚实业公司（甲方）与永利信丰公司（乙方）签订《结算协议》。协议约定，根据委托售房协议书约定，乙方于2005年5月止已将甲方委托销售房已销售完毕，销售房共24套，销售面积3013.96平方米，销售总价款为2286万元人民币。根据约定，乙方应扣除费用合计5064216.91元，由乙方在售房总价款内扣除，甲方实得税后售房款为17795783.09元人民币，经甲乙双方测算，同意以上计算金额。
2005年5月11日，鑫亚实业公司召开董事会，经董事会讨论一致同意，将与永利信丰公司合作开发房地产项目中拆迁返还所应得的18套自用房屋共2293.93平方米的房产证办归鑫亚实业公司名下（自留用房明细见附表）。附表中列明：×号楼自用房11套，×层101、102、108，×层201、202、203、204、205、206、207、208，×号楼自用房共7套，×层101、105、106、107、108，×层206，4层406。
2005年5月12日，永利信丰公司向鑫亚实业公司发出《确认函》，永利信丰公司表示工程中实际发生的遗留问题包括11项，分别是：1.崇文汽修厂拆迁补偿及汽修厂周边铁皮房拆迁补偿，松松拆迁公司拆迁服务费；2.鑫亚实业公司租用小区南侧天龙公司土地商业改造工作；……11.协议中约定的商业配套，由于鑫亚实业公司委托设计的（永利信丰公司未参与设计意见）商业与原北楼位置产生矛盾，为保留北楼，商业配套规划未予批准，永利信丰公司已按鑫亚实业公司要求位置，施工时预留了商业基础，永利信丰公司同意鑫亚实业公司提出的由鑫亚实业公司负责报批规划的意见。鑫亚实业公司报批经批准后由永利信丰公司在原基础承建，装修及土地出让金由鑫亚实业公司支付，如鑫亚实业公司报批未批准，永利信丰公司不承担任何费用。时任鑫亚实业公司法定代表人郭亚拿在该函上注明“情况属实”，并签名确认。
原审庭审中，鑫亚实业公司提交标注日期为2001年1月20日的鑫亚实业公司（甲方）与永利信丰公司（乙方）签订的《补充协议》。协议载明：一、甲、乙双方合作进行住宅楼及配套的开发建设，乙方给予甲方×#、×#住宅楼部分房屋作为原厂址部分房屋的拆迁补偿（附：补偿房屋明细表），原拆迁房屋面积为2500平方米，补偿住宅的面积共为2293.43平方米，双方同意以实际补偿面积为准，补偿面积单价5000元每平方米，总价为11467150元。双方面积差互不补偿差额；二、乙方补偿给甲方的建筑面积在办理移交后产权将过户到甲方名下，在办理产权过户中所发生的相关税费一律由甲方承担；三、本《补充协议》经双方签字盖章之日起生效，作为原《合作开发建设住宅合同书》不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。附件补偿房屋明细表列明具体房屋为：×号楼自用房11套，×层101、102、108，×层201、202、203、204、205、206、207、208，×号楼自用房共7套，×层101、105、106、107、108，×层206，4层406，以上共计18套房屋，实测面积为2293.43平方米，该附件标注日期为2004年10月25日。鑫亚实业公司以此证明永利信丰公司、鑫亚实业公司曾达成一致双方对面积差额互不补偿，永利信丰公司无权要求鑫亚实业公司返还涉诉106号房屋。永利信丰公司认可该《补充协议》中的盖章为永利信丰公司所盖，但认为该《补充协议》内容虚假，2001年1月20日住宅尚未开发建设，亦未进行测绘，不可能得出18套房屋准确面积，其中列明的鑫亚实业公司拆迁房屋面积2500平方米亦不属实，该协议是永利信丰公司为配合鑫亚实业公司逃税而签订的；且从字面意思来讲，“双方面积差互不补偿差额”是指拆迁房屋面积2500平方米与补偿住宅面积2293.43平方米之间不用按照单价5000元补偿差额，并非指永利信丰公司同意补偿给鑫亚实业公司的6129.39平方米不再要求返还。就《补充协议》标注的日期2001年1月20日与后附明细表标注的日期2004年10月25日不一致，且2001年1月20日《测绘报告》并未出具却已列明房屋实测面积一事，鑫亚实业公司称因当时的经办人已经离开单位，其无法解释原因，鑫亚实业公司认为就是2001年1月20日签订的《补充协议》。本院审理中，鑫亚实业公司陈述《补充协议》系为确认明细表中房屋归其所有而签订的，时间是倒签的。
鑫亚实业公司当庭提交标注日期为2001年3月15日永利信丰公司、鑫亚实业公司签订的《合作开发建设住宅合同书》复印件一份，认为根据该合同第二条第四项载明的鑫亚实业公司应分得8000平方米，价值人民币5000万元的住宅或等值5000万元人民币，双方已经达成一致，就×号楼、×号楼的补偿面积实际变更为8000平方米。永利信丰公司不认可该证据的真实性。本院审理中，法庭询问鑫亚实业公司应分得面积从6000平方米变更为8000平方米的事实基础及背景是什么，鑫亚实业公司陈述其给予了永利信丰公司巨大的支持，有些是看不到的，但未能说明具体的支持内容。
2001年12月28日，永利信丰公司向鑫亚实业公司上级单位中华人民共和国商务部机关服务中心及鑫亚实业公司发出《支持函》，其中列明工程结构总量已完成92%，鑫亚实业公司办公楼已封顶，全部建筑面积61000平方米（其中住宅42000平方米，鑫亚办公楼7000平方米，待建商业2000平方米，地下车库10000平方米）按双方约定鑫亚实业公司分得办公楼7000平方米，住宅8000平方米，商业2000平方米，……由于临近年底，形势对我公司非常严峻，公司2002年1月自销售中可筹集1000万元资金，其余2000万元望中心及鑫亚实业公司帮助解决。鑫亚实业公司当庭提交《支持函》，以此证明永利信丰公司同意补偿鑫亚实业公司住宅8000平方米，现在只补偿6129.39平方米，尚有1800多平方米未予补偿。永利信丰公司认可该证据的真实性，但不认可鑫亚实业公司证明目的及其中所列内容的真实性，其中办公楼面积仅为5000多平方米，鑫亚实业公司不可能分得7000平方米，商业面积自始未建设，鑫亚实业公司认可办公楼竣工面积为5000多平方米，商业面积未建。但认为上述面积只是之前双方约定的面积，不认可永利信丰公司的意见。
永利信丰公司认为，在涉诉楼宇建成竣工后即将涉诉106号房屋给付鑫亚实业公司使用，但鑫亚实业公司于2005年5月11日的董事会决议才明确涉诉106号房屋交由鑫亚实业公司使用，故永利信丰公司向鑫亚实业公司主张涉诉106号房屋自2005年5月12日之后的房屋使用费。鑫亚实业公司认可自2005年5月11日董事会决议之后开始使用涉诉106号房屋。案件审理中，永利信丰公司申请对涉诉106号房屋自2005年5月12日至今的房屋使用费进行评估。法院准许后，经北京市高级人民法院摇号决定由北京龙泰房地产评估有限责任公司进行此次评估。2014年7月5日，北京龙泰房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，评估结果为，2005年5月12日至2014年5月12日的房屋使用费分别为：2005年5月12日-2005年12月31日：24421元；2006年1月1日-2006年12月31日：46066元；2007年1月1日-2007年12月31日：53404元；2008年1月1日-2008年12月31日：58582元；2009年1月1日-2009年12月31日：61844元；2010年1月1日-2010年12月31日：73070元；2011年1月1日-2011年12月31日：83315元；2012年1月1日-2012年12月31日：93456元；2013年1月1日-2013年12月31日：96306元；2014年1月1日-2014年5月12日：35360元，以上共计625824元。评估结果出具后，永利信丰公司变更关于房屋使用费的诉讼请求，要求鑫亚实业公司支付2005年5月12日至2014年5月12日的房屋使用费625824元及按照评估报告中2014年的房屋使用费标准（每日267.88元）支付自2014年5月13日至实际腾房之日止的房屋使用费。
案件审理中，法院到房管部门进行查询。经查，涉诉院落现登记坐落地址为北京市东城区×××甲73号院。永利信丰公司于2014年4月14日对北京市东城区×××甲73号院×号楼涉诉房屋进行草拟登记，并未进行正式申请；对×号楼涉诉房屋，永利信丰公司未办理任何业务。如果办理房屋过户，开发商须先办理房屋初始登记，初始登记又包括草拟、申请、受理、复审、审核等阶段，现开发商未完成初始登记，无法协助他人办理房屋过户。双方对法院的查询不持异议。永利信丰公司认为未能办理产权证原因在于涉诉工程规划验收不合格及鑫亚实业公司未向原北京市国土资源和房屋管理局交纳该局垫付的拆迁费用120万元，导致办理房屋产权证事宜停滞。永利信丰公司提交北京市规划委员会于2003年10月29日出具的《建设工程规划验收不合格通知书》，通知书称对永利信丰公司在×××73号住宅楼×号楼、×号楼的建设工程组织了规划验收，经审核，永利信丰公司单位用地范围内及市政代征地内建筑均未拆除，根据北京市人民政府第86号令规定，依法验收不合格。永利信丰公司称，根据双方协议，应由鑫亚实业公司负责地上建筑物拆除及代征地拆迁费用，因鑫亚实业公司未完成拆迁工作，导致规划验收不合格，鑫亚实业公司应当承担相应责任。鑫亚实业公司称，根据双方合同约定，原地上建筑物北楼（2200平方米）、西楼临建产权及使用权归鑫亚实业公司所有，这是双方明确约定的，鑫亚实业公司无义务拆除上述建筑，涉诉楼宇的规划应该由永利信丰公司办理，永利信丰公司同意上述建筑归鑫亚实业公司所有，同时又在规划报批中要拆除上述建筑，故上述建筑未能拆除的原因不在鑫亚实业公司。永利信丰公司认为，涉诉工程规划报批及设计都是鑫亚实业公司完成的，不认可鑫亚实业公司所称规划报批由永利信丰公司负责。在《建设工程规划许可证》附件中，联系人李奎珍即为鑫亚实业公司职员。鑫亚实业公司不认可李奎珍为其公司职员。2001年6月21日，永利信丰公司取得×号楼、×号楼的《建设工程规划许可证》。
另查，鑫亚物业公司为北京市东城区×××甲73号院的物业服务单位，现涉诉106号房屋由鑫亚物业公司出租给华东海川公司使用。庭审中，鑫亚物业公司称，2006年之前，鑫亚物业公司为鑫亚实业公司的子公司，2006年成立鑫贸综合商社集团，鑫亚实业公司及鑫亚物业公司均为鑫贸综合商社集团的子公司。2010年之前，涉诉106号房屋由鑫亚汽修公司使用。2010年之后，根据鑫贸综合商社集团的指示，涉诉106号房屋由鑫亚物业公司使用，鑫亚物业公司将房屋出租给华东海川公司。考虑到涉诉106号房屋并未取得产权证等因素，45000元的年租金价格是双方协商确定的。为此，鑫亚物业公司向法院提供2010年11月1日鑫亚物业公司（甲方）与华东海川公司法定代表人张建政（乙方）签订的《房屋租赁合同》，鑫亚物业公司与华东海川公司于2012年10月29日签订的《房屋租赁合同续订书》及2014年5月18日签订的《补充协议》。《房屋租赁合同》约定，张建政自鑫亚物业公司承租涉诉106号房屋，租赁期限为2010年11月1日至2012年10月31日，月租金为人民币3750元。《房屋租赁合同续订书》约定，华东海川公司以年租金45000元租赁涉诉106号房屋自2012年11月1日至2022年10月31日。《补充协议》约定，由于鑫亚物业公司资金紧张，鑫亚物业公司与华东海川公司共同协商议定将房屋租金每年一交改为一次性交纳剩余年度租金，华东海川公司在2014年7月15日前一次性交纳2014年11月1日至2022年10月31日房屋租金人民币36万元。华东海川公司当庭出示鑫亚物业公司于2010年11月8日向华东海川公司出具的交纳房租45000元的发票，2011年10月25日交纳房租45000元的发票，2012年10月29日项目为管理费的发票五张，其中四张每张1万元，一张5000元，2013年11月1日项目为房屋管理费的发票五张，其中四张每张1万元，一张5000元。2014年7月11日向鑫亚物业公司支付36万元的支票存根及当日项目为房屋管理费的发票36张，每张1万元。
关于18套房屋的状况，鑫亚物业公司称，×号楼102、201、202、203、204、205、206、207、208号房屋，×号楼101、106号房屋都是鑫亚物业公司的名义对外出租。×号楼106、108号房屋作为鑫亚物业公司物业办公用房使用，×号楼107、108号房屋由国鑫商务车队使用，×号楼105、206、406号房屋由北京经贸宾馆对外出租，国鑫商务车队及北京经贸宾馆均为鑫贸综合商社集团下属企业。鑫亚实业公司、华东海川公司认可鑫亚物业公司的表述，永利信丰公司称对鑫亚物业公司的表述无法核实真实性。鑫亚物业公司曾向法院表述称其公司已将2011年之后的房屋租金交付给鑫亚实业公司，鑫亚实业公司对此不予认可，称双方没有书面合同，根据双方上级单位指示，涉诉房屋由鑫亚物业公司对外出租并收取租金，并未交付鑫亚实业公司。后鑫亚物业公司认可鑫亚实业公司的上述意见，认可未将涉诉房屋租金交付鑫亚实业公司。就鑫亚实业公司辩称即使鑫亚实业公司应当返还永利信丰公司129.39平方米的面积，也应双方协商解决，不应由永利信丰公司任意选择，法院询问鑫亚实业公司是否有具体的返还方案，鑫亚实业公司称其不欠永利信丰公司面积，没有相关方案。
根据案件查明的上述事实，永利信丰公司增加诉讼请求，要求鑫亚实业公司、鑫亚物业公司、华东海川公司一并腾退涉诉106号房屋。
上述事实，有当事人当庭陈述及《合作开发建设住宅合同书》，《测绘报告》，《拆迁补偿协议书》，《工程竣工遗留问题的确认函》，《补充协议》等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鑫亚实业公司主张其与永利信丰公司于2001年1月20日签订的《合作开发建设住宅合同书》中，“鑫亚实业公司分得住宅六层（6000平方米）”的约定，已在双方于2001年3月15日签订的《合作开发建设住宅合同书》中变更为鑫亚实业公司应分得8000平方米，价值人民币5000万元的住宅或等值5000万元人民币，但鑫亚实业公司无法提供2001年3月15日签订的《合作开发建设住宅合同书》原件，永利信丰公司对上述合同书复印件亦不予认可。同时鑫亚实业公司提交永利信丰公司向鑫亚实业公司上级单位发出的《支持函》，拟证明双方已就鑫亚实业公司应分得面积变更为8000平方米一事达成一致，但需指出，从《支持函》的标题及通篇内容表述可以看出，《支持函》系为了向鑫亚实业公司的上级单位申请资金支持，并非为了变更或确认永利信丰公司与鑫亚实业公司之间合作开发协议的约定。现鑫亚实业公司主张其应得面积由2001年1月20日协议确定的6000平米变更为2001年3月15日协议确认的8000平米，但对其多分得2000平方米面积的合同权利重大变更之原因未能给出合理说明，仅以内容存在瑕疵的《支持函》及落款日期为2001年3月15日《合作开发建设住宅合同书》复印件，无法形成完整证据链证明双方就鑫亚实业公司应分得面积变更为8000平方米一事达成一致，故鑫亚实业公司的此项上诉意见，本院不予采信。针对鑫亚实业公司主张双方签署的《补充协议》明确约定了双方面积差互不补偿差额并附有补偿房屋明细表，且其公司获得18套房屋的时间与《确认函》的时间一致，《确认函》并未体现18套房屋的内容，即表明永利信丰公司对鑫亚实业公司分得上述房屋没有异议的上诉意见。首先，《补充协议》载明：“一、甲、乙双方合作进行住宅楼及配套的开发建设，乙方给予甲方×#、×#住宅楼部分房屋作为原厂址部分房屋的拆迁补偿（附：补偿房屋明细表），原拆迁房屋面积为2500平方米，补偿住宅的面积共为2293.43平方米，双方同意以实际补偿面积为准，补偿面积单价5000元每平方米，总价为11467150元。双方面积差互不补偿差额；二、……”，“双方面积差互不补偿差额”从上下文及字面意思理解，仅是指拆迁房屋面积2500平方米与补偿住宅面积2293.43平方米之间无需按照单价5000元补偿差额，不能证明双方就鑫亚实业公司应得的6000平方米面积与实际得到的6129.39平方米面积之间的差额互不补偿达成一致。其次，在鑫亚实业公司与永利信丰公司未完成结算的情况下，《确认函》体现的内容仅能证明双方存在争议的项目，不能证明未在《确认函》上体现的内容即是不存在争议。故鑫亚实业公司依据《补充协议》及《确认函》主张不应返还129.39平方米面积的上诉意见，本院亦不予采纳。根据现已查明的事实，永利信丰公司实际交给鑫亚实业公司住宅面积6129.39平方米，依据双方约定鑫亚实业公司应得住宅面积6000平方米，永利信丰公司有权要求鑫亚实业公司返还129.39平方米面积。
针对鑫亚实业公司、鑫亚物业公司主张涉诉106号房屋与129.39平方米住宅面积并不等同的上诉意见，纵观合同履行过程，鑫亚实业公司取得应分得的6000平方米住宅面积均是通过取得房屋实现，其中《结算协议》体现的也是委托永利信丰公司销售具体房屋后取得相应款项，现鑫亚实业公司提出应协商解决但未提供具体方案，在此情况下，永利信丰公司在其向鑫亚实业公司交付的房屋中选择小于129.39平方米住宅面积的涉诉106号房屋主张权利，并无不妥。鑫亚实业公司、鑫亚物业公司的上诉意见，本院不予采纳。
针对鑫亚实业公司、鑫亚物业公司主张涉案×号楼的101号、108号房屋为物业用房，只要鑫亚实业公司愿意，上述房屋亦可等同于129.39平方米住宅面积，从而不涉及使用费、租金的问题的上诉意见，鑫亚实业公司、鑫亚物业公司均认为应当通过协商解决129.39平方米住宅面积返还问题，但并未提出返还作为物业用房的101号、108号房屋的协商意见，并未体现出“鑫亚实业公司愿意”的意思表示，故永利信丰公司选择面积小于应予返还的129.39平方米住宅面积的涉诉106号房屋，并要求支付使用费、租金的诉讼请求，并无不妥。原审法院依据《房地产估价报告》综合考虑全案情况酌定使用费数额，本院对此不持异议。
关于鑫亚实业公司要求永利信丰公司协助办理涉诉房屋产权过户手续一节，根据法院调查结果，现存在客观障碍，本院无法支持。鑫亚实业公司主张无法办理产权证的原因系永利信丰公司违约行为导致的，可待客观障碍消除后另行主张。
综上所述，鑫亚实业公司、鑫亚物业公司的上诉意见，本院不予采纳，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费10000元，由北京永利信丰房地产开发有限公司负担2000元（已交纳），鑫亚实业发展有限公司负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费10058元，由北京永利信丰房地产开发有限公司负担2012元（已交纳），鑫亚实业发展有限公司负担8046元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费35元，由北京永利信丰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费11642元，由鑫亚实业发展有限公司负担3625元（已交纳），北京鑫亚东方物业管理有限公司负担8017元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金龙
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 潇
二〇一五年八月二十日
书 记 员 李 丽