广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第1748号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市粤锐恒星房地产有限公司。住所地：广东省广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段**号*楼。
法定代表人：高志文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何巧、李超鹏，均系该公司职员。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：黄碧秋，男，汉族，1964年8月27日出生，住广东省广州市天河区。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：胡文峰，女，汉族,1967年10月25日出生，住广东省广州市天河区。
再审申请人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因与被申请人黄碧秋、胡文峰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第129号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
粤锐恒星公司申请再审称：（一）具备永久用电，并非本案房屋交付条件。1、永久用电并不是法定的房屋交付必要条件，没有任何法律、法规等规定具备永久用电是房屋交付的必要条件。2、具备永久用电也不是双方约定的房屋交付必要条件。3、具备永久用电与否，并非房屋居住、使用的必要条件，临时用电也能满足买受人的基本居住需求。4、同类型案件的生效判决确认了永久用电并非房屋交付条件。因此,粤锐恒星公司与被申请人约定将具备永久用电排除在双方约定的房屋交付条件之外，并未违反法律、行政法规规定，是合法有效的。粤锐恒星公司在案涉房屋于交付期限届满前已经达到交付条件的情况下，依约通知被申请人收楼，履行了合同约定的交楼义务，无须承担逾期交楼违约责任。（二）2014年6月20日案涉房屋用电工程竣工验收合格并具备永久用电条件，案涉房屋实际上具备永久用电的日期应当以该时间为准。广州供电局有限公司南沙供电局复函法院，称前述工程在2014年7月16日通过竣工验收并在当天通电，明显错误。因此，二审判决认定案涉房屋在2014年7月16日才具备永久用电，认定事实错误。（三）案涉合同约定的出卖人逾期交楼违约金标准应按租金实际损失予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，即使认定粤锐恒星公司逾期交楼，案涉合同约定的延迟交楼违约金过高，也应依据案涉房屋所在地段同类房屋租金标准对其进行调整。案涉房屋未办理产权证，不具备上市交易条件，参照该房屋所在地段的租金标准，案涉逾期交楼违约金标准应为20元/月/平方米。（四）被申请人黄碧秋、胡文峰逾期付款，粤锐恒星公司可以顺延交楼时间，且不承担逾期交楼的违约责任，一审、二审判决不支持粤锐恒星公司关于顺延交楼时间的抗辩，违反了合同约定及法律规定。综上，粤锐恒星公司请求对本案进行再审。
本院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷。粤锐恒星公司与被申请人签订的案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据粤锐恒星公司的再审申请，本案主要审查如下问题：一是案涉《补充协议》有关不将房屋接通永久用电作为交楼条件的约定是否有效；二是案涉房屋接通永久用电的时间认定；三是案涉合同约定的逾期交楼违约金标准应否调整；四是被申请人黄碧秋、胡文峰逾期付款是否构成粤锐恒星公司顺延交楼时间的抗辩事由。
关于案涉《补充协议》有关不将房屋接通永久用电作为交楼条件的约定是否有效的问题。《供电营业规则》第十二条规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。根据《中华人民共和国电力法》第二十六条第二款的规定，申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。可见，永久用电是居民普通生活用电的必备条件，否则达不到居民基本生活要求。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。案涉《商品房买卖合同》约定的交楼条件中包括具备永久用电及粤锐恒星公司取得公共服务单位出具的永久供电证明文件。但是，案涉《补充协议》变更并排除了前述约定，致使被申请人接收案涉房屋的合同目的无法实现，违反了《中华人民共和国电力法》的上述规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的应当认定无效的情形。因此，案涉《补充协议》有关在交楼条件中排除接通永久用电、粤锐恒星公司无须提供永久供电证明文件的条款无效,案涉房屋交付时仍应符合案涉《商品房买卖合同》有关房屋接通永久用电、粤锐恒星公司提供永久供电证明文件的约定。因在约定的交付期限内案涉房屋尚不具备永久用电，不能满足被申请人基本居住要求，二审判决认定粤锐恒星公司逾期交楼，并无不当。
关于案涉房屋接通永久用电的时间认定问题。粤锐恒星公司虽申请再审称案涉房屋用电工程于2014年6月20日竣工验收合格，但依据一审判决查明的事实，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日复函一审法院称，案涉房屋所在楼宇的永久用电在2014年7月16日才正式接通。因此，二审判决认定案涉房屋于2014年7月16日具备永久用电条件，并无不当。
关于案涉合同约定的逾期交楼违约金标准应否调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。可见，该司法解释规定的逾期交楼违约金按照同地段同类房屋租金标准确定的前提，是合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。案涉《商品房买卖合同》明确约定粤锐恒星公司如未能按本合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向被申请人支付违约金。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关按同地段同类房屋租金标准确定违约金的情形。粤锐恒星公司主张调整逾期交楼违约金，缺乏事实和法律依据。
关于被申请人黄碧秋、胡文峰逾期付款是否构成粤锐恒星公司顺延交楼时间抗辩事由的问题。根据一、二审判决查明的事实，粤锐恒星公司在案涉《商品房买卖合同》约定的交楼日期前向被申请人黄碧秋、胡文峰发出了《入伙通知书》。该行为表明，粤锐恒星公司已经同意按照案涉《商品房买卖合同》约定的时间交楼，并不寻求顺延交房时间，且粤锐公司在一审中并未对黄碧秋、胡文峰逾期支付案涉房屋房款的行为提出反诉，双方可以另行协商或另案主张，二审判决不予调处，并无不当。二审判决不支持粤锐恒星公司关于以被申请人黄碧秋、胡文峰逾期付款为由抗辩延期交楼的主张，并无不当。粤锐恒星公司申请再审不服二审判决该项认定与处理，理据不足。
综上所述，粤锐恒星公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回广州市粤锐恒星房地产有限公司的再审申请。
审判长 刘样发
审判员 王红英
审判员 贾 密
二〇一六年十一月十六日
书记员 李艳丽