重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01559号
上诉人（原审原告）秦杰，男，1986年9月17日出生，汉族，居民，住丰都县。
上诉人（原审原告）陈红吉，女，1989年8月10日出生，汉族，居民，住丰都县。
被上诉人（原审被告）重庆旺祥置业顾问有限公司，注册地重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号15幢15层2号，主要营业地丰都县三合街道平都大道东段50号，组织机构代码58280235-2。
法定代表人王金隆，经理。
上诉人秦杰、陈红吉因与被上诉人重庆旺祥置业顾问有限公司（以下简称旺祥公司）居间合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第02188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏参加评议的合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：秦杰、陈红吉夫妻二人通过旺祥公司得知冉进勤的房屋要出售，遂与旺祥公司就购买房屋及居间事宜进行洽谈。2015年1月8日，卖方冉进勤、经纪方旺祥公司、买方秦杰、陈红吉三方签订了《房地产买卖居间协议》。该协议载明：“房屋坐落于丰都县三合镇南天湖西路名山大道X号X单元XXX号（房地产权证306-2007-0XX**）；该房屋成交价格60万元；鉴于经纪方已促成买卖协议的成立，买卖双方确认，买方、卖方、经纪方三方签订本协议书之时，买方须支付经纪方的中介服务费为该房屋成交价的2%即4000元；买方须于签订本协议书之时交纳诚意金2万元给经纪方。卖方签署本协议对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金……；在签订本协议后，买卖双方到银行签订按揭合同，当日交付18万元予卖方，作为该房屋的首付款和尾款；买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业贷款预计38万元，支付卖方第二部分房款。买卖双方须积极配合经纪方于2015年1月16日之前备齐个人二手房商业按揭贷款所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭等相关的一切手续，同时须提供相应的合法证件，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任……；经纪方代为托管的房屋尾款2万元，待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，并在房屋交接清单上签字后当日内，由经纪方代买方向卖方支付；卖方应在办理产权转移登记手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；卖方同意在收到银行尾款之日起7日内交付房屋给买方使用，并于2015年10月1日前将户籍迁出；违约责任：如因卖方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于卖方应当承担的义务，则视为卖方违约，卖方除应继续履行本协议外，还应向买方支付违约金肆万元整；如因买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于买方应当承担的义务，则视为买方违约，买方除应继续履行本协议外，还应向卖方支付违约金肆万元整；备注：（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）按国家现行政策，在买方提供无房产证明的情况下，经纪方收取买方贰万贰仟伍佰元整（包括中介费、按揭、产权过户费等一切过户费用）把该房屋过户到买方名下，多不退，少不补；非买方违约的情况下，交易失败，由违约方承担违约责任，买方不承担任何违约金，并应得到赔偿；在买方要求办理该房屋由商贷转为公积金贷款，且买方能够满足公积金贷款要求的情况下，经纪方免费协助买方办理该事宜；如买方贷款叁拾捌万元整，银行没有通过，且不是因为买方征信问题，不是买方贷过款的问题的情况下，买方可以取消三方合同，三方合同取消后买方前面支付的一切费用退还给买方。”协议签订后，三方按照协议约定履行其义务。同日，卖方冉进勤向买方秦杰、陈红吉出具收条一张，该收条载明收到购房定金2万元”。
同年1月26日，卖方冉进勤、买方秦杰、陈红吉、中介方签订了《补充协议》。该补充协议载明：“买方给中介方代为支付的交易房屋产权过户的一切费用共计贰万贰仟伍佰元整，其中在房交会期间过户，国家优惠的一切政策和一切优惠全部归还买方所有。合同中所涉及的房屋按规定所算得的土地转让金为4132元（肆仟壹佰叁拾贰元），若国家规定不需要缴纳或者国家优惠一部分不需交纳，那么土地转让金应全数归还买方秦杰所有。若是优惠一部分，那么优惠部分归还买方；买卖双方同意在2015年1月31日前到工商银行办理二手房按揭手续；买方同意在2015年1月31日前支付经纪方贰万三仟伍佰元整。（其中壹万捌仟伍佰元整为经纪方代为交纳产权过户等一切费用，其中伍仟元整为买方支付给经纪方的中介费）；原（2015年1月8日）签订的三方居间合同中第九备注中的第四条‘按现行国家规定，在买方提供无房证明的情况下，经纪方收取买方贰万贰仟伍佰元整，多不退，少不补’这一条款作废。”
同年1月29日，旺祥公司向秦杰出具收条一张。该收条载明：“交款单位：秦杰；收款方式：现金；人民币贰万叁仟伍佰元整（23500元）；收款事由：购房中介费、按揭费、产权过户费用。”同日，冉进勤向秦杰出具收条一张，该收条载明收到购房首付款18万元。
一审法院另查明：2015年2月25日，丰都县国土房管局、丰都县财政局、丰都县地税局作出《关于印发丰都县首届房交会税费返还及安家补助费实施细则》的通知。该实施细则载明：“……二手房交易优惠范围：三合、名山、水天坪园区；优惠政策：（1）房地产交易契税全征全返。（2）房地产登记费、交易手续费、图幅费先收后返。（3）政府每户补助安家费4000元（含非住宅，以一个房地产权登记单元认定为一户）；优惠时限……在2015年1月27日至2015年4月26日期间”。同年2月26日，本案买卖房屋的权属已发生转移，秦杰（即买方）取得了306房地证2015字第0XXXX号房地产权证。同年3月19日，秦杰作出《承诺书》。该承诺书载明：“本人或本人的（配偶／亲属／委托人／受托人）秦杰，身份证号码50023019860917XXXX，在购买位于丰都县三合镇南天湖西路名山大道XX号X单元XXX号之物业的情况，我委托中介方代为缴纳和给中介方的中介费合计23500.00元整，中介公司在2015年3月18日退还本人4132.00元整，中介方收取中介费5000.00元整，中介方代本人缴纳登记费87.00元整，手续费826.00元整，制图服务费65.00元整，契税7592.37元整，印花税5.00元整，按揭服务费1793.00元整，在以上费用（19500.00元整）缴纳后还剩余4000.00元整，以上费用本人均承认认可，中介方在2015年3月19日退还剩余4000.00元整；本人或本人的（配偶／亲属／委托人／受托人）承诺若因为交易中的任何事情从2015年3月19日以后对重庆旺祥置业顾问有限公司有任何负面影响的本人自愿承担所有一切责任，则本人或本人的（配偶／亲属／委托人／受托人）须向重庆旺祥置业顾问有限公司支付，相等于成交楼价的2%金额作为违约金。”同月18日，秦杰向旺祥公司出具收条一张。该收条载明：“今收到重庆旺祥置业顾问有限公司退还买方秦杰土地出让金人民币大写肆仟壹佰叁拾贰元整（小写4132元整），收款人（买方）秦杰2015年3月18”。同月19日，秦杰又向旺祥公司出具收条一张。该收条载明：“今收到重庆旺祥置业顾问有限公司退还秦杰剩余费用合计大写肆仟元整（小写4000元整），收款人（买方）秦杰2015年3月19”。一审法院还查明，旺祥公司在代办买卖房屋产权过户过程中，拟制《买卖合同》一份交予丰都县地方税务局，将合同时间误写为“2014年12月10日”。
秦杰、陈红吉一审诉称：2015年1月初，我们通过旺祥公司得知冉进勤在丰都县三合街道名山大道XX号X单元X号房屋要出售，并与该公司洽谈购买房屋及居间事宜。旺祥公司承诺在丰都县邮政银行以基准利率办理二手房按揭贷款。同月8日，我们与旺祥公司、冉进勤签订了《房地产买卖居间协议》，同时按该协议约定向冉进勤交纳购房定金2万元。同月16日，我们在带齐旺祥公司告知的应带的所有材料到丰都县邮政银行办理按揭贷款时，却被告知办理二手房按揭贷款利率要上浮10%，旺祥公司经理王金隆遂告知只要我们能提供车辆驾驶证，就能帮助办理在基准利率上浮5%的贷款，我们告知王金隆没有机动车，王金隆就承诺他自行帮办一个假的行驶证，并说他以前也帮别的客户办过不少假的行驶证。后经我母亲在丰都县工商银行上班的同学处得知能按照基准利率办理按揭贷款，也得知2015年丰都县春季交房会（2015年1月27日至2015年4月26日）的相关优惠政策。我们发现旺祥公司要提供违法的中介服务，要求取消房产买卖居间协议，并退还所交纳的一切费用，旺祥公司不同意。同月26日，我们与旺祥公司、冉进勤三方在2015年1月8日签订的《房地产买卖居间协议》基础上签订了一份《补充协议》，同月29日，我们分别向旺祥公司交纳购房中介费、按揭费、产权过户费用共计23500元，向冉进勤支付首付购房款18万元。同年2月6日，我们与中国工商银行股份有限公司丰都支行签订《个人购房借款／担保合同》，同年2月26日，该住房办理了转移过户登记手续，我们取得了306房地证2015字第0XXXX号房地产权证。次日，我们与中国工商银行股份有限公司丰都支行签订《抵押合同》。
在房屋买卖过程中，我们预付23500元，其中5000元是中介费，另外18500元为旺祥公司代交纳产权过户等一切费用。《补充协议》约定在整个房屋买卖过户过程中涉及到的费用都从18500元里面支出，且所交纳的费用均需提供正式发票，如有剩余应如数归还。后旺祥公司以我们必须将居间合同的《补充协议》原件交还为条件，才能退款并交付发票及转付购房余款2万元。同年3月26日，我们到丰都县地税局办理相关退税手续时，才被丰都县地税局的工作人员告知《买卖合同》签订时间时2014年12月10日，不在房交会优惠政策期间，因此旺祥公司自制的《买卖合同》直接导致我们不能享受房交会优惠政策，即含退税以及政府安家费补贴金额合计12575.37元。故请求人民法院判决：1、旺祥公司退还中介费、按揭费、过户服务费等一切费用共计6792.63元（即中介费5000元、按揭服务费1792.63元）；2、旺祥公司赔偿我们应得的房交会优惠政策款（应退税款、安家费）项共计12575.37元（即缴纳登记费87.00元、手续费826.00元、制图服务费65.00元、契税7592.37元、安家费4000元）。
旺祥公司一审辩称：2015年1月，秦杰、陈红吉通过旺祥公司得知有一套房屋要卖属实。后通过旺祥公司与冉某签订了房屋买卖协议，并办理了房屋过户手续。旺祥公司从没有要求秦杰、陈红吉提供行驶证。双方没有签订补充协议。三方协议中第七条违约责任中的第四条约定了中介费不予退还，第九条亦备注了多的税费也不退还。旺祥公司亦未得到房交会优惠政策的资金。所以，旺祥公司也不应退还。综上，请求判决驳回诉讼请求。
一审法院认为，卖方冉进勤、经纪方旺祥公司、买方秦杰、陈红吉三方签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》系三方当事人真实意思的表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。买方已向卖方交清了购房款，卖方已将出卖房屋的权属过户登记给买方所有，说明经纪方已完成了中介代办事务。本案双方当事人争执的焦点是：1、旺祥公司是否还应原告秦杰、陈红吉的已交费用中的6792.63元；2、旺祥公司是否应当赔偿秦杰、陈红吉房交会优惠政策款12575.37元。
关于旺祥公司是否还应退还秦杰、陈红吉的已交费用中的6792.63元的问题。一审法院认为，旺祥公司应预收买房方的各种费用23500元后经结算表明已代为支出15368.37元（含收中介费5000元），两次退还共计8132元。其具体支出项目、金额及退补数额，秦杰以“承诺书”的方式明确表示认可。故对秦杰、陈红吉要求被告退还已交费用中的6792.63元（即中介费5000元、按揭服务费1792.63元）的请求不予支持。
关于旺祥公司是否应当赔偿秦杰、陈红吉房交会优惠政策款12575.37元的问题。秦杰、陈红吉认为系因旺祥公司把买卖合同时间写在“2014年12月10日”导致不能享受房交会优惠政策。旺祥公司认为，签订房屋买卖合同的时间应是2015年1月8日（笔误成2014年12月10日），不能享受房交会优惠政策。一审法院认为，买方、卖方、经纪方三方签订居间协议的时间系2015年1月8日，而丰都县首届房交会优惠时限系2015年1月27日至2015年4月26日。这表明本案房屋买卖事实及所涉居间代办事宜不属房交会优惠时段范围内。旺祥公司若把房屋买卖合同的时间造假写在房交会期间，明显违反房交会的政策规定。秦杰、陈红吉不能以旺祥公司未把房屋买卖合同的时间写在房交会期间而认为系导致不能享受房交会优惠政策的原因，且其亦未举证证明旺祥公司已得到房交会优惠政策的款项，另上述款项已由旺祥公司在代办居间事宜时实际支出，且秦杰、陈红吉亦表示认可。故此项请求，于法无据，故不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回秦杰、陈红吉的诉讼请求。一审案件受理费284元，减半收取142元，由秦杰、陈红吉负担。
秦杰、陈红吉不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要事实及理由理由为：一审法院已经认定三方签订的补充协议是真实的，该协议已经包含房交会优惠政策，故因被上诉人的失误致上诉人不能享受相关优惠，被上诉人应予赔偿。
被上诉人旺祥公司答辩称：本案买卖合同形成于2015年1月8日，不符合享受房交会优惠政策的条件。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人秦杰、陈红吉在二审中举示了如下证据：秦杰与冉进勤于2015年1月29日签订的《买卖合同》1份，拟证明本案买卖合同实际形成于2015年1月29日，符合享受房交会优惠政策的条件。
被上诉人旺祥公司质证意见如下：旺祥公司不清楚这份合同，无法核实其真实性。
本院二审查明：丰都日报于2015年1月26日前刊登房交会优惠政策相关信息：“……二手房优惠政策：房交会期间在三合、名山、水天坪园区购买二手房的：1、房地产交易契税全征全返；2、房地产登记费、交易手续费、图幅费先收后返；3、政府每户补助安家费4000元……”。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1、旺祥公司是否应当返还中介费5000元、按揭服务费1792.63元的问题。因旺祥公司已实际履行了居间行为，且秦杰也出具承诺书对上述款项予以确认，故旺祥公司不应返还。2、旺祥公司是否应当赔偿秦杰、陈红吉房交会优惠政策款12575.37元的问题。结合本案已查明的事实，一是秦杰、陈红吉与冉进勤、旺祥公司已于2015年1月26日签订补充协议约定房交会相关优惠政策由买方享有；二是秦杰、陈红吉于2015年1月29日与冉进勤办理相关按揭手续、支付首付款18万元及移交产权证书，而旺祥公司亦于同日收取居间及其他相关费用，上述事项均发生于可享受房交会优惠政策期间，秦杰、陈红吉依照规定能够享受相关优惠政策；三是因旺祥公司在自制买卖合同时将时间误写为了2014年12月10日，其将此合同提交丰都县地税局办理过户登记致秦杰、陈红吉不能享受房交会优惠政策，旺祥公司存在履行过错，其应当承担赔偿损失的违约责任。因双方对该优惠政策已经知晓并对相应项目予以书面确认，故旺祥公司应当赔偿秦杰、陈红吉房交会优惠政策款12575.37元（即登记费87元、手续费826元、制图服务费65元、契税7592.37元、安家费4000元）。综上，因本案当事人在二审中提交了新证据，一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、撤销丰都县人民法院（2015）丰法民初字第02188号民事判决。
二、重庆旺祥置业顾问有限公司自本判决生效后5日内赔偿秦杰、陈红吉125**.37元。
三、驳回秦杰、陈红吉的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费284元，减半收取142元；二审案件受理费284元，共计426元，由被上诉人重庆旺祥置业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 余婷婷