河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）濮中法民再终字第28号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：胡汉仁，男，1966年4月23日出生，汉族。
委托代理人于楠，河南心力律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王志臣，男，1951年7月18日出生。
原审第三人徐社贵，男，1959年12月18日出生，汉族。
委托代理人郭永浩，华龙区148法律服务所法律工作者。
申请再审人胡汉仁与被申请人王志臣、原审第三人徐社贵租赁合同纠纷一案，华龙区人民法院于2013年3月30日作出（2012）华法民初字第4050号民事判决。胡汉仁不服，向本院提出上诉，本院于2013年8月27日作出（2013）濮中法民一终字第300号民事判决，已经发生法律效力。胡汉仁又向本院申请再审，本案于2015年10月22日作出（2015）濮中法民申字第00060号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。申请再审人胡汉仁的委托代理人于楠、被申请人王志臣、原审第三人徐社贵的委托代理人郭永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月13日，一审原告王志臣起诉至华龙区人民法院称，2012年5月1日胡汉仁租用王志臣大院一处，大工房一套、平房八间，大门一处，租金8000元，2012年7月20日到期，用作库房使用。胡汉仁未经王志臣同意私自转租他人，并将王志臣八间平房损毁，给王志臣造成重大损失。请求判令胡汉仁赔偿房屋损失58168元，支付逾期占有房屋使用费18000元（自2012年7月20日起至2012年11月1日止，按1100元／天计算）。诉讼费用由胡汉仁承担。
一审被告胡汉仁辩称，胡汉仁没有损坏房屋及逾期占用房屋，王志臣的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回王志臣的诉讼请求。
原审第三人徐社贵述称，王志臣并非房屋所有权人，作为本案原告主体不适格；因文化路进行扩建，拆迁房屋是政府行为，不存在损害房屋的事实，请求驳回王志臣的诉讼请求。
华龙区人民法院一审查明，2011年9月26日，王德利（乙方）与中原石油勘探局房产租赁中心（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同主要约定，甲方将坐落于五一路东段蓝盾小区北侧一套（建筑面积550平方米，房屋结构为砖混）房屋租赁给乙方作为库房使用，租赁期限从2011年10月1日起至2012年9月30日止，与出租房屋相关配套设施的租赁期限与房屋出租期限一致。经王德利同意，王志臣在王德利租赁的院落里自建平房八间。2011年9月1日至2012年5月1日，胡汉仁租王志臣大院一处、大工房一套、平房八间、大门一处，用作库房使用。2012年5月1日以后胡汉仁继续租赁，2012年7月20日到期，租金8000元。据胡汉仁称，2012年6月14日半夜1点半来了五个人，说要胡汉仁开大门停车，胡开门后，有三个人一把抓住胡，按倒在地，使其不能动，开进一辆铲车，把八间房前墙撞塌而去。根据王志臣的委托，河南方兴资产评估事务所有限公司于2012年10月10日作出方兴评报字（2012）第231号资产评估报告书，评估结论为濮阳市五一路东段蓝盾小区北侧院内临文化路自建平房的修复费用在2012年6月14日表现的价值为57168元。2012年10月11日王志臣交纳评估费用1000元。胡汉仁对鉴定结论的合法性有异议，认为该鉴定系王志臣单方委托，且对评估房屋的面积、构造、建筑年限、残值及是否为违法建筑均不确定，鉴定程序违法，鉴定发票与本案无关，属于王志臣自行扩大的损失，应由王志臣自行承担。但胡汉仁未对涉案房屋的修复费用申请重新鉴定。
一审另查明，2011年9月1日，胡汉仁（甲方）与徐社贵、桂玉柱（乙方）签订房屋使用权转让协议。协议约定，甲方愿将消防汽修厂房屋、院子的使用权转让给乙方使用，乙方自愿承担甲方所上交的房屋租金36000元。乙方在租用期间甲方有权无偿使用三间房屋，其他房屋和院子由乙方自主经营使用；乙方使用期限为2011年9月1日至2012年8月30日；乙方在使用期间负责此院和房子的修理、修缮（水电费自付），并承担所有费用，如遇政府和油田的规划需要拆迁此院时，乙方有权索要赔偿；本协议自签订之日起生效，甲乙双方各持一份。
一审还查明，2012年12月18日，濮阳市华龙区城市管理综合执法局出具证明，因中心城市综合提升的需要，需修通文化路，按照中心城市综合提升工程指挥部的安排，我局于2012年5月25日配合孟轲乡政府对文化路上租房户下达了搬迁通知，房屋具体情况及群众工作情况由孟轲乡负责，包括文化路上违章建筑拆迁时，我局未介入。2012年12月20日，濮阳市华龙区孟轲乡人民政府出具证明，因上级“以拆促建”工作要求，需进行文化路北延，我乡负责做好群众思想工作，并积极动员群众自行拆除，全线未进行一次强拆行动。2012年12月23日，濮阳市华龙区孟轲乡胡干成村民委员会出具证明，五一路和文化路向北150米路西公安处修理厂归油田管理，我村没有拆除。
华龙区人民法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当妥善保护租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，王志臣按照双方的约定将租赁物交付给胡汉仁使用、收益，在租赁合同履行期间，胡汉仁未妥善保管好租赁物，致使租赁物遭到毁损，根据合同的相对性原则，胡汉仁应当对王志臣承担损害赔偿责任，胡汉仁辩称没有损害租赁房屋的理由不能成立。关于租赁房屋的修复费用问题，方兴评报字（2012）第231号资产评估报告书的评估结论为57168元，胡汉仁虽然对评估结论提出了异议，但未提出重新鉴定申请，故对该鉴定结论予以采信。王志臣支付的鉴定费1000元系为确定涉案房屋的损害程度所支付的必要的、合理的费用，理应由胡汉仁承担。故王志臣要求胡汉仁赔偿房屋损失57168元、鉴定费1000元的诉讼请求有事实根据和法律依据，予以支持。王志臣提供的证据显示涉案房屋于2012年6月14日已被摧毁，故王志臣在没有证据证明胡汉仁占据租赁房屋至2012年11月1日的情况下，要求胡汉仁支付逾期占用房屋使用费18000元（自2012年7月20日起至2012年11月1日止，按100元／天计算）的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。第三人辩称原告主体不适格、拆迁行为是政府行为，缺乏相应证据支持，其辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉法法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十二条规定，华龙区人民法院作出（2012）华法民初字第4050号民事判决：一、胡汉仁赔偿王志臣房屋损失57168元、鉴定费1000元，共计58168元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回王志臣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由胡汉仁承担。
胡汉仁不服一审判决，向本院上诉称，1、王志臣非涉案房屋所有人，不具有主张损害赔偿的权利，其作为本案主体不适格。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。上诉人在实际使用房屋期间，按照房屋性质所要求的方式使用和保管该房屋，尽到了妥善保管义务，房屋遭到损坏系不可归责于上诉人的事由所致，非上诉人所能预见和控制，原审判决上诉人承担损害赔偿责任错误。3、上诉人没有损坏涉案房屋，侵权责任依法应由实际侵权人承担。4、涉案房屋属政府征收拆迁范围，房屋毁损应是政府拆迁所致。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
王志臣辩称，1、涉案房屋为王志臣自建，一审已提供证据予以证明，王志臣作为出租人及被毁损房屋的所有人，有资格以原告身份起诉。2、胡汉仁未经王志臣同意将租赁物私自转租于第三人，租赁物被他人损坏后，既没有立即告知出租人，又未作报案处理，未尽安全妥善保管租赁物的义务，租赁期届满返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质、使用后的状态，因保管不善造成租赁物损坏、灭失，应当承担损害赔偿责任，原审法院的认定具有事实根据和法律依据。3、胡汉仁只要未尽安全妥善保管租赁物的法定义务，造成租赁物损坏、灭失的，根据合同法的规定就应当承担损害赔偿责任。4、华龙区城市管理综合执法局及孟轲乡胡干城村委会已出具证明，没有实施拆除，涉案房屋毁损与政府拆迁没有关系。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。
徐社贵述称，房屋拆迁属于政府行为，与第三人没有关系，第三人对房屋进行了重大改造、修理完善，对第三人财产损失侵权单位应予赔偿。
本院二审认为，王志臣与胡汉仁签订了以涉案房屋为标的物的租赁协议，有效期到2012年7月20日止。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。否则，承租人应向出租方承担违约责任。本案中，2012年6月14日争议房屋遭到毁损，造成胡汉仁在租赁合同到期后无法按约定向王志臣返还房屋，对于违约责任的承担，《中华人民共和国合同法》只有一项免责条款的规定，即第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”显然，本案争议房屋的毁损非因不可抗力造成，而是由第三人的行为所导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，违约责任的承担主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失三种方式。结合本案案情，胡汉仁应对在其租赁期限内，争议房屋遭受毁损所造成的损失对王志臣承担赔偿责任。胡汉仁上诉称，王志臣非涉案房屋所有人，不具有主张损害赔偿的权利，其作为本案主体不适格。由于王志臣在一、二审期间已提交了争议房屋系其自建的相关证据，现并无其他人对争议房屋主张权利，胡汉仁对其主张也未提供证据支持，故对该上诉意见本院不予支持。对于胡汉仁称其是按照房屋性质所要求的方式使用和保管该房屋，尽到了妥善保管义务，房屋遭到损坏系不可归责于上诉人的事由所致，应由实际侵权人承担赔偿责任的上诉请求，本院认为，首先，合同法第二百一十八条规定的承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任的规定，是指租赁物因正常的、合理的使用所造成的自然的磨损和损耗，与本案争议房屋受到毁损不是同一概念，故该条规定在本案中并不适用。其次，对于胡汉仁是否应承担违约责任在前面已经论述，本处不再重复。关于胡汉仁上诉称房屋毁损系政府拆迁行为，不应由其承担赔偿责任的上诉请求，由于王志臣已提交了华龙区城市管理综合执法局及孟轲乡胡干城村委会出具的证明，故对于该上诉请求本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院作出（2013）濮中法民一终字第300号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人胡汉仁负担。
胡汉仁申请再审称，1、有新的证据足以推翻原判决。原审时第三人向法庭提交了一份地上附着物补偿明细表，消防修理厂的被拆附着物赔偿总金额为43858.75元，该款被徐社贵领走，并且了解到王志臣在2013年6月27日（二审期间）与濮阳市相关部门签订了消防修理厂地上附着物的补偿协议书，其也领走了43858.75元补偿款。房屋被拆迁是政府行为，原审法院在王志臣和徐社贵都得到政府补偿的情况下，再次判决胡汉仁赔偿王志臣房屋损失58168元，明显是错误的。2、原判决对案件基本事实的认定缺乏证据证明。政府对附着物的赔偿总数为43858.75元，原审法院对涉案房屋价值的认定为58168元是错误的。对胡汉仁与王志臣之间租赁合同效力的认定是错误的。3、原判认定事实的主要证据是伪造的。原审时，王志臣为证实自己对涉案房屋享有所有权，向法庭提交的胡存有等证言和中原油田分公司消防支队后勤装备科证明，经申请再审人了解，这些证明为伪造，不能证明王志臣享有涉案房屋的所有权。4、原判适用法律错误。原审依照合同法第222条之规定，判决胡汉仁承担赔偿责任，混淆了出租人和承租人承担责任的先后顺序。合同法231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金，因租赁物部分或全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
被申请人王志臣辩称，1、所涉案的房屋系我自建，在我儿子王德利与中原油田勘探局房产租赁中心签订的房屋租赁合同第七页房屋平面图中显示“自建”。2、具体时间记不清了，胡汉仁一天晚上给我打电话，说房子被拆了，我让儿子王德利去看了，并由王德利报了案。3、政府相关部门证明没有拆迁，徐社贵将钱领走了，我认为是胡汉仁和徐社贵合伙拆的。4、我找乡政府，乡政府让找拆的人，后来城建找到我，修路的地方占了1米，并且为危房，城建赔偿给我四万余元。另一个诉讼，油田在赔偿钱时，这八间房没有算进去，我没有重复领这八间房的钱。5、将房屋出租给胡汉仁后，胡使用期间房屋受损，并且胡当时没有报案，胡必须赔偿。
原审第三人徐社贵述称，1、徐社贵所领取的房屋补偿款，是对所租房屋进行修缮投入的赔偿款，并未与胡汉仁串通领取该款。2、没有与胡汉仁合伙损坏房屋，我们认为不能排除涉案房屋是政府拆迁的结果。3、原审判决认为第三人无责任是正确的，请求再审维持对第三人的判决结果。
本院再审查明，二审期间，王志臣（乙方）与濮阳市政府投资项目建设管理办公室（甲方）在濮阳市城市管理综合执行局见证下于2013年6月27日签订了《文化路北延项目消防修理厂地上附着物补偿协议书》。协议内容为：油田消防修理厂属中原油田已征地由油田租赁中心管理，为了城市道路建设无偿提供该处土地使用权，但由于历史原因油田租赁中心将其租赁给个人经营，道路红线内房屋及其附着物为租赁户个人出资修建，油田租赁中心对所建附属物不予补偿。
针对上述情况，为加快施工进度，促进和谐解决问题，经甲、乙、见证叁方协商，对文化路北延项目所涉及的中原油田消防修理厂地上附着物补偿事宜达成如下协议：1、文化路北延项目所涉及的中原油田消防修理厂地上附着物补偿由甲方（以下简称甲方）濮阳市政府投资项目建成管理办公室负责补偿，按照华龙区国土局清点底稿地上附着物补偿明细表所清点数量，金额一次性补偿到位，补偿金额为43858.75元。2、乙方中原油田消防修理厂租赁方在收到补偿款后24小时内立即自行拆除其道路红线内附着物。依据上述协议，2013年7月2日王志臣领取了补偿款43858.75元。
胡汉仁在租房期间，华龙区城市管理综合执法局下达了限2012年5月29日前自行搬迁的通知。2012年6月14日晚1时许，王志臣接到胡汉仁电话说房子被拆了，王志臣与其子王德利赶到现场并报警。双方于次日书写了一份双方签字的说明。内容为“甲方王志臣、乙方胡汉云（仁），2012年5月1日起，乙方胡汉云（仁）租甲方王志臣大院一处、大工房一套、平房八间、大门一处。租金捌仟元整，到期日：2012年7月20日止，就在2012年6月14日晚上1时半来了五个人，说要我开大门停车，我开门后，有三人一把抓住我，按倒在地上，使我不能动，开进一辆铲车，把八间房前墙撞塌而去。租房人：胡汉云（仁）2012年6月15日。
徐社贵依据华龙区国土资源局《地上附着物补偿明细表》：附着物名称分别为砖混平房、砖木瓦房、简房、砖木瓦房、砖围墙、厕所折简房、预制水泥地面、铁大门、排水沟、汽车停车修理场搬迁费，领取了补偿款43858.75元。
本院再审认为，因文化路北延濮阳市华龙区城市管理综合执法局于2012年5月25日通知，五一路路北、苏北路路南所租用房屋，未办理《建设工程规划许可证》且不符合城市容貌标准，根据城市综合提升工程的总体要求，责令于2012年5月29日前自行搬迁完毕。申请再审人胡汉仁在租用被申请人王志臣未取得建设工程规划许可证的房屋过程中，因他人对房屋造成了损害，胡汉仁及时通知了王志臣，双方就房屋被毁的情况于2012年6月15日书写了情况说明，胡汉仁在使用租赁物的过程中并未不正当使用，因不可归责于胡汉仁的原因使所租房屋受损，且已尽到了妥善保管和通知义务。王志臣自建房屋所受损失已由相关部门根据地上附着物的情况予以补偿，不应再请求胡汉仁赔偿。王志臣辩称系胡汉仁、徐社贵合伙损坏房屋没有证据支持。另辩称的所领取的43858.75元系修路占地一米的赔偿与所签订协议及华龙区国土资源局的《地上附着物补偿明细表》上的内容不符。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销华龙区人民法院（2012）华法民初字第4050号民事判决及本院（2013）濮中法民一终字第300号民事判决。
二、驳回王志臣的诉讼请求。
本案一审受理费1150元，二审受理费1254元均由王志臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺艳丽
审 判 员 高卫东
代理审判员 姚文艺
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陈晓晗