云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初3758号原告：杨依，女，汉族，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：杨洪淋，女汉族，系原告杨依的母亲，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。被告：西双版纳中元房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800767055947J。地址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市嘎兰北路2号金山绿水会所。法定代表人：将仲才，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴琪莹，云南，云南XX**律师事务所律师，特别授权代理。原告杨依与被告西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称“中元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨依的委托诉讼代理人杨洪淋，被告中元公司的委托诉讼代理人吴琪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中元公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告于2016年12月1日前办理房屋所有权证交付原告；2.判令被告按照已付购房款总额，参照中华人民银行同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付赔偿金133760元；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月19日，原告授权委托其父亲杨晓川、母亲杨洪淋与被告签订《商品房购销合同（以下简称“合同”）》（合同编号：金山绿水销字XXX第XX号），购买位于景洪市XXXX（原景洪市XXX）XXXXXX住宅区XXX幢房（现住房号XXXX号）。合同约定交房日为2008年12月29日（实际交房日为2009年1月6日），房屋交付后一百八十个工作日内被告将产权证办理完毕交付给原告。合同签订后，原告依约定交付购房款，2009年1月6日，原告母亲杨洪淋已将维修基金、契税、办证费计55571元，办证费、配套费计10100元及其他所有办理房产证相关材料给了被告。之后，原告母亲杨洪淋一直向中元公司公司员工杨天艳催要房产证，对方一拖再拖，置之不理，故诉至法院。诉讼过程中,原告杨依变更诉讼请求如下：1.依法确认杨依对XXXXXXXX幢（合同XXXX）房屋所有权；2.判令被告立即为原告办理房屋所有权证，于2017年11月30日前交付原告，办理费用超出部分由被告自负；3.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金、占用办证资金利息（自2009年1月6日至2017年5月31日）、逾期交房违约金（自2009年9月23日至2017年5月31日）、设备标准违约所缺项目差价、面积误差，共计88790.22元；4.判令被告支付原告2017年6月1日至房屋所有权证移交日逾期办理房屋所有权证违约金、占用办证资金利息（利率4.9%×30%）；5.判令被告承担本案诉讼费用。被告中元公司答辩称，1.原告享有的房屋所有权被告方没有异议；2.在2016年10月左右房管部门把房产证和土地证两证合一导致要进行重新测量和办证，现在有一部分办过证有一部分没有办过证，被告已经履行了义务，但是实际的时间以相关部门为准，办证的责任不在被告方；3.原告要求支付的违约金以及办证，是原告自己计算出来的金额，被告方要求以双方签订的《商品房购销合同》第12条的约定来计算逾期办证的相关费用。逾期交房的违约金被告方不认可，由于原告方自己提供了一份计算方式，被告与原告约定的交房时间是2009年1月6日，被告方认为就算是逾期交房也没有原告方所说的那么长时间，计算方式也应该按照合同上面的约定来计算，对于面积误差补差价的问题，超出部分才应该作出补偿；4.第三项诉请与第四项诉请有重复计算，且计算方式不明确，也不符合双方签订的合同内容，被告对原告迟迟不能拿到房产证表示歉意，但是相关的补偿和违约金应该按照合同约定的来计算。另,庭审中，被告对诉请三进行说明，违约金计算时间以2010年7月15日为准，对于逾期交房违约金被告方认可违约8天，每天50元，共计400元,即被告对该500元逾期交房违约金无异议;并对原告提交的关于办证违约金的计算方式及计算至2017年5月31日为28060元的计算结果无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月19日，原告杨依(乙方)委托杨晓川、杨洪淋向被告中元公司购买案涉房屋，并与被告中元公司(甲方)签订《商品房购销合同》（合同编号：XXXX销字【XXX】第XXXX号）及其补充协议，约定：商品房预售许可证号为“预许西字（XXXXX号）”，乙方购买的商品房位于景洪XXXX（原景洪市XXXX）第XXXX幢，总价款1100000元，参考套内面积309.85平方米；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意以3550元每平方米补差价给对方；甲方应于2008年12月29日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，甲方应以书面或公告形式通知乙方办理交接手续；甲方未按本合同第7条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按所缺项目差价补偿；房屋交付后，产权登记手续由甲方代办，乙方需向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于商品房购销合同原件、契税完税凭证、乙方和共有人身份证复印件、授权委托书），并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件资料、费用后180个工作日内将产权证办理完毕；乙方属银行按揭贷款方式购房的，产权证按现行操作办法由房管处代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭贷款手续后，通知乙方；甲方逾期办理产权证的，每逾期一天向乙方支付10元人民币每天的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后,原告依约履行了全部合同义务，且原告于2009年1月6日办理了接房手续,并由被告出具《“XXXX”交房手续书》，载明“购房款项及办证费已全部付清，接房资格审查合格并已填写办证资料。”。后被告于2010年7月19日收存了原告的购房款、办证费等的发票及收据，并出具收据一份，载明“今收到XXXXXXX号杨洪琳购房收据XX张：NO:0032072：维修基金、费税、办证费等55571元，NO:0001XXX：办证费、配套费等10100元。购房款发票1张：发票号码为00062XXX，440000元。”另查明，被告于2007年1月19日向原告收取了5000元;后被告又于2016年9月6日向原告出具承诺书一份，载明“被告中元公司向客户杨依承诺在2016年12月1日前办理完客户在‘XXXX购买的XXXXX幢别墅的不动产权证。”另查明，中元公司于2008年11月26日与曲靖市麒麟区仕创网络有限公司（以下简称“仕创公司”）签订《XXXX别墅小区弱电工程合同书》，约定：由仕创公司承建XXXX智能小区弱电工程（工程范围：智能小区监控、道闸、黑白可视对讲系统设计及施工），该工程应于2008年12月27日竣工；工程结束后，甲方应根据乙方的申请及时进行工程验收工作。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一、虽然双方均对原告提出的关于确认原告杨依对XXXXXX幢房屋享有所有权的诉请，均无异议，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，所有权的设立应以登记为准，故该项诉请，于法无据。同时，本案中，原告已依约全部付款及交付办证所需资料等合同义务，且合同明确约定“房屋交付后，产权登记手续由甲方代办……甲方在收到乙方提交的上述所有文件资料、费用后180个工作日内将产权证办理完毕”，故根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，被告理应依约履行代办证义务；但原告所主张“办证费用超出部分由被告自负”的请求，实为被告履行代办证义务的应有之意，无需另外列明。第二、关于原告所主张的截至2017年5月31日的逾期办证违约金28060元以及自2017年6月1日起按《商品房购销合同》（合同编号：XXXX销字【2007】第0XX号）的约定计算至产权证办理完毕之日止的逾期办证违约金，和逾期交房违约金450元，因被告均予以认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，被告承认原告的该项诉讼请求，不违反法律规定。第三、本案中，原告所主张的“占用办证资金利息”实为赔偿损失，而违约金和赔偿损失都是违约责任的承担方式，且其目的均为弥补受约人的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，即双方约定有违约金的，守约人不能同时主张赔偿损失，故原告的该项主张，于法无据。第四、原告所主张设备标准违约所缺项目差价3000元的诉请，因被告已举证证明其履行了该项义务，而原告亦未举证证明该设备并未得到实际的安装，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，原告应承担举证不能的不利后果。第五、关于案涉房屋的面积误差的补偿问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，因原告并未举证证明案涉房屋的实际测量面积以及“面积误差比绝对值超出３％”，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，本院对原告要求被告代其办理位于景洪XXXX（原景洪市XXX）第XXXX幢房屋的不动产权证书的诉请,予以支持;对原告所主张的截至2017年5月31日的逾期办证违约金28060元以及自2017年6月1日起按《商品房购销合同》（合同编号：XXXX销字【XXX】第XXXX号）的约定计算至产权证办理完毕之日止的逾期办证违约金的诉请,予以支持;对原告要求被告支付逾期交房违约金450元的诉请,予以支持;对其他诉请,不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起30个工作日内代理原告杨依办理位于景洪XXXX（原景洪市XXX）XXXX生态住宅区第XXXX幢（现房号：XXXX幢）房屋的不动产权证书；二、被告西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨依逾期交房违约金450元；三、被告西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨依截至2017年5月31日的逾期办证违约金28060元以及逾期办证违约金（自2017年6月1日起按《商品房购销合同》（合同编号：XXXX销字【XXXX】第XXXX号）的约定计算至产权证办理完毕之日止）；四、驳回原告杨依的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费2975元，由被告西双版纳中元房地产开发有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈德明人民陪审员  陈前妃人民陪审员  徐扣如二〇一六年十一月二十二日书 记 员  刀启娜附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。