江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01507号
上诉人（原审原告）刘凤娥。
委托代理人孙根林，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人杨前明，江苏海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山保昆房产有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进中路285号柏悦商务大厦165室。
法定代表人张斌，该公司董事长。
上诉人刘凤娥因与被上诉人昆山保昆房产有限公司（以下简称保昆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月13日，刘凤娥与保昆公司、案外人昆山开发区新城拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议书及置换商铺补充协议各一份，约定：1、刘凤娥房屋坐落于保昆商苑B区1-022号，房屋建筑面积43.13平方米，商业房安置地点为星光酒店公寓北面西首第一间（附平面示意图），房屋建筑面积43.13平方米，安置房为期房；2、刘凤娥承担安置房资金21565元，付款方式为现金，保昆公司补偿刘凤娥被拆除房屋补偿金5331元；3、刘凤娥自行过渡，过渡期限为2004年6月28日至2006年6月28日，在此期间保昆公司支付刘凤娥临时安置补助费15元／平方米／月，预发24个月计15526.80元；4、保昆公司负责办理房产证相关资料，房屋面积以面积测定表为准，房屋建筑面积43.13平方米，拆一还一；5、置换房屋的面积按照产权证确定，超原建筑面积的部分按销售价的90%由刘凤娥出资购买，反之由保昆公司退还刘凤娥，具体金额在商铺开始预售后付清；本协议双方均不得违约，如有违约，责任方向受害方赔偿实际损失。
原审另查明：2012年12月28日，刘凤娥等人向昆山市信访局反映保昆公司在拆迁保昆商苑店面房后，未对刘凤娥等人进行安置，要求尽快解决。昆山经济技术开发区管理委员会经调查了解，保昆商苑动迁是保昆公司委托昆山开发区新城拆迁有限公司代为动迁，该公司仅负责与动迁户签订动迁协议，具体补偿安置事宜由保昆公司负责。对于安置的问题，保昆公司已于2010年3月电话通知动迁业主，统一安排交房，部分动迁业主于2010年9月7日相继完成交房，剩余动迁业主因得房率、位置、面积问题，多次与保昆公司协商，但未能达成一致。经三方协商，保昆公司已于2013年1月25日再次发出交房通知书，并逐步安排交房事宜及办理手续。2013年3月28日，昆山市信访局再次答复：刘凤娥认为的拆迁人至今未安置，并要求按照合同赔偿实际损失及要求拆一还一的纠纷，可以通过司法途径解决。遂引起本案纠纷。
原审又查明：在本案一审审理过程中，经双方协商一致确认刘凤娥安置房屋为昆山开发区柏悦商务大厦6室，根据昆山市房产交易管理中心初始登记材料，上述房屋建筑面积为44.04平方米，套内建筑面积为35平方米。
原审再查明：《昆山市国有土地上房屋征收搬迁补偿费等发放标准》规定，非被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，征收人应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补偿费：延长时间在12个月以内的，自延期之月起按28元／月／平方米发放临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自第十三个月起按56元／月／平方米发放临时安置补偿费。
上述事实，由房屋拆迁补偿安置协议书、平面示意图、置换商铺补充协议、信访答复意见及复查意见、昆山市房产交易管理中心初始登记证明、上海市建工设计研究院平面图、《昆山市国有土地上房屋征收搬迁补偿费等发放标准》及当事人原审庭审陈述等予以证实。
原审原告刘凤娥的诉讼请求为：1、保昆公司向刘凤娥交付星光酒店公寓底层靠西第一间43.13平方米的商铺，并协助刘凤娥办理上述房屋的房产证及土地证，并对安置房屋进行面积补差；2、补偿刘凤娥过渡费损失462000元；3、判令保昆公司支付违约金25000元；4、本案诉讼费由保昆公司承担。
原审法院认为：刘凤娥与保昆公司之间的房屋拆迁补偿安置合同关系成立且合法、有效，双方均应依照法律规定及合同约定，履行相应的义务。一、对于刘凤娥提出的要求安置房屋、协助过户及面积补差的问题。因双方签订房屋拆迁补偿安置合同时，所采用的平面示意图过于简单，且与实际施工的设计图纸不符，这是导致双方对于所安置房屋位置一直未能达成一致的原因，现原审庭审中双方经协商对于安置房屋位置达成一致。故原审法院确认本案安置房屋为昆山开发区柏悦商务大厦6室，保昆公司有义务协助刘凤娥办理过户手续。关于面积补差的问题，刘凤娥原被拆迁房屋建筑面积为43.13平方米，现昆山开发区柏悦商务大厦6室房屋建筑面积为44.04平方米，不存在面积补差问题。故原审法院对于刘凤娥该项诉讼请求不予支持。而保昆公司是否向刘凤娥主张补偿面积差价，由双方自行协商。二、关于过渡费的问题。房屋拆迁补偿安置协议书第七条约定，过渡期限为2004年6月28日至2006年6月28日，在此期间保昆公司支付刘凤娥临时安置补助费15元／平方米／月，预发24个月计15526.80元。对于超出24个月的安置补助费，双方未作约定。同时，参照《昆山市国有土地上房屋征收搬迁补偿费等发放标准》规定，非被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，征收人应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补偿费：延长时间在12个月以内的，自延期之月起按28元／月／平方米发放临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自第十三个月起按56元／月／平方米发放临时安置补偿费。根据昆山市信访局答复明确，保昆公司于2010年3月电话通知动迁业主，统一安排交房，部分动迁业主于2010年9月7日相继完成交房。故超过2010年3月的损失，应当视为扩大损失，原审法院不予支持。具体计算为94195.92元（28元／月／平方米×43.13平方米×12个月＋56元／月／平方米×43.13平方米×33个月）。三、关于违约金的问题。置换商铺补充协议第七条约定，本协议双方均不得违约，如有违约，责任方向受害方赔偿实际损失。保昆公司逾期交房已经构成违约，但是双方并未明确约定实际损失的计算标准，故原审法院按照“拆一还一”的补偿原则，结合双方在原审庭审中确认的昆山开发区柏悦商务大厦商铺销售价15000元／平方米，酌情参照2010年3月时中国人民银行同类同档贷款基准利率的1.3倍，计算违约金为45415.89元。现刘凤娥仅主张25000元，未超过按照标准计算的违约金，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十九条的规定，判决：一、昆山保昆房产有限公司于判决生效后十日内协助刘凤娥将昆山开发区柏悦商务大厦6室房屋过户至刘凤娥名下。二、昆山保昆房产有限公司于判决生效后十日内支付刘凤娥过渡费94195.92元。三、昆山保昆房产有限公司于判决生效后十日内支付刘凤娥违约金25000元。四、驳回刘凤娥的其他诉讼请求。案件受理费13260元，由刘凤娥负担9945元，由昆山保昆房产有限公司负担3315元。
上诉人刘凤娥不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据被拆迁房屋原始建筑施工图，上诉人被拆迁房屋的建筑面积虽登记为43.13平方米，但该面积应当是套内建筑面积。原始施工图是确定被拆迁房屋面积最根本最准确的证据，原审法院未审查原始施工图，笼统地根据建筑面积作出补偿差价的判决，认定保昆公司不需对上诉人进行面积差价的补偿，显属错误。二、2010年3月，上诉人与保昆公司未就交房事宜达成一致意见，因此才有保昆公司2013年1月再次向上诉人发出交房通知的事实。保昆公司需要安置给上诉人的房屋至今尚未提供，故原审判决将2010年3月认定为过渡期截止日，完全违背事实。三、原审法院认定本案依法计算的违约金数额已超出上诉人的诉请金额，故原审法院有向上诉人当庭释明的职责，上诉人也有选择是否变更诉请的权利。原审法院未向上诉人释明即按上诉人诉请的违约金数额作出判决，显属错误。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判；并判令本案一、二审诉讼费用由保昆公司承担。
被上诉人保昆公司未作答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，昆山开发区新城拆迁有限公司受保昆公司委托与刘凤娥签订的《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》是双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。刘凤娥上诉主张，根据其被拆迁房屋的原始建筑施工图，该房屋登记的建筑面积43.13平方米实为套内建筑面积，房屋实际建筑面积达50多平方米；而保昆公司向刘凤娥提供的安置房屋建筑面积为44.04平方米，保昆公司应向其补偿面积差价。因涉案被拆迁房屋业已拆除，无法进行实际勘测，故依据双方自愿签订的《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定内容，本院认定涉案被拆迁房屋建筑面积应为43.13平方米。刘凤娥的前述上诉主张依据不足，本院不予采信。对于刘凤娥提出的对涉案被拆迁房屋实际建筑面积进行调查的申请，本院亦不予准许。
根据昆山经济技术开发区管理委员会出具的昆开信复（2013）3号信访答复意见，保昆公司于2010年3月电话通知包括刘凤娥在内的保昆商苑所有动迁业主，统一安排交房事宜；部分动迁业主已于2010年9月相继完成交房。因刘凤娥于2010年3月未能与保昆公司就交房事宜达成一致意见，且刘凤娥也未采取适当措施防止损失扩大，故就2010年3月之后的临时安置补偿费，应视为刘凤娥未采取适当措施而导致的扩大损失。原审判决并未将2010年3月认定为涉案房屋拆迁安置过渡期截止日；且原审判决未支持刘凤娥主张的2010年3月之后的临时安置补偿费亦无不当，本院予以确认。据此，刘凤娥认为原审判决将2010年3月认定为过渡期截止日完全违背事实的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘凤娥与保昆公司签订相关协议时，并未约定若保昆公司违约应向刘凤娥支付一定数额的违约金，也未约定损失赔偿额的计算方法。故刘凤娥要求保昆公司支付违约金的诉请不应得到支持，原审判令保昆公司向刘凤娥支付25000元违约金不当。但鉴于该项判决主文内容并未违反法律禁止性规定，也未损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益，且保昆公司在原审判决后也未提起上诉；故就原审法院判令保昆公司向刘凤娥支付的25000元违约金，本院不再予以调整。据此，刘凤娥认为原审法院就违约金数额未作释明即作出判决显属错误的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘凤娥的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13260元，由上诉人刘凤娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 黄 婷