重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初字第12694号原告重庆市南岸区万友·七季城业主委员会，住所地重庆市南岸区回龙路88号，组织机构代码05323240-3。负责人向中良，主任。委托代理人孙绍波，重庆政远律师事务所律师。被告重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市经开区四公里新民园4F，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人张泽云，董事长。委托代理人高玉娟，重庆维祯律师事务所律师。被告重庆康恒置业有限公司，住所地重庆市经开区回龙路91号1、2、3幢，统一社会信用代码91500108709480638B。法定代表人钱非，董事长。委托代理人陶素琴，重庆丰毅律师事务所律师。原告重庆市南岸区万友·七季城业主委员会（以下简称：万友七季城业委会）诉被告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称：鼎诺物业）、重庆康恒置业有限公司（以下简称：康恒置业）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万友七季城业委会的原主任李培斌、委托代理人孙绍波，被告鼎诺物业的委托代理人高玉娟，被告康恒置业的委托代理人陶素琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万友七季城业委会诉称：万友七季城小区由重庆康恒置业有限公司开发建设，总体规划面积468776.98平方米。鼎诺公司进驻万友七季城小区时，只具三级资质，至今也仅具二级资质，鼎诺公司参与本小区招标及与重庆康恒置业有限公司签订“一、二、三期前期物业合同”违反了《住建部物业管理企业资质管理办法》、《国务院物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业管理企业资质管理规定》、《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律法规的明确规定。重庆鼎诺物业服务有限公司于2008年3月参加了万友七季城小区一期前期物业招投标，当时该公司仅具三级资质，万友七季城一期面积达202811平方米；2010年1月重庆康恒置业有限公司同意续聘重庆鼎诺物业服务有限公司管理万友七季城二期物业，面积85261.28平方米；2010年10月重庆康恒置业有限公司同意续聘重庆鼎诺物业服务有限公司管理万友七季城三期物业，面积180704.7平方米，此时重庆鼎诺物业服务有限公司仅具二级资质。2004年5月1日施行的建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条明确规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业管理企业资质管理规定》、《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》均对此有相关规定。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，物业服务实行资质管理属一行政法规的强制性规定，康恒公司明知万友七季城小区的规划面积468776.98平方米、明知一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标、明知一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务、明知重庆鼎诺物业服务有限公司在2008年3月仅具三级资质……却同意该公司参加万友七季城小区的前期物业招投标，康恒公司的行为严重违反了相关法律法规的明确规定。鼎诺公司参与本小区的招投标及与康恒公司签订“一、二、三期前期物业服务合同”违反以上法律法规的明确规定，导致小区的服务质量无法得到保证，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认万友七季城小区二期前期物业服务合同无效；2、本案诉讼费由被告负担。被告鼎诺物业辩称：1、万友七季城小区分一、二、三期开发，在每份合同中被告的资质是符合法律规定的；2、生效法律文书已载明万友七季城前期物业服务合同于2013年10月28日全部到期，已履行完毕，确认合同无效已无实际意义；3、前期服务服务合同是被告鼎诺物业与被告康恒置业的真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告康恒置业发表了与被告鼎诺物业相同的答辩意见。经审理查明：被告康恒置业系重庆市南岸区万友·七季城小区的建设单位。2008年3月、2009年12月、2010年10月，鼎诺物业与康恒置业分别签订《万友·七季城一期前期物业服务合同》、《万友7季城二期前期物业服务合同》和《万友7季城三期前期物业服务合同》各一份，分别就选聘鼎诺物业为万友·七季城一、二、三期物业提供前期物业服务的相关事宜进行了约定，其中一期合同载明物业建筑面积202811平方米，合同期限自2008年4月2日起至2011年4月1日止；二期合同载明物业建筑面积85621.28平方米，合同期限自2009年12月28日至2012年12月27日止；三期合同载明物业建筑面积181002.19平方米，合同期限自2010年10月29日至2013年10月28日。合同签订后，双方如约而行，鼎诺物业从2008年4月起开始为万友·七季城小区提供物业服务至今。另查明，根据接房时间不同，万友·七季城小区共分为一、二、三期，总建筑面积超过460000平方米。被告鼎诺物业在签订前述三份前期物业服务合同时系物业服务企业三级资质，2009年12月取得物业服务企业二级资质。上述事实有《万友·七季城一期前期物业服务合同》、《万友7季城二期前期物业服务合同》和《万友7季城三期前期物业服务合同》、资质证书、产权证明、《民事判决书》等及原、被告的陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，被告鼎诺物业与康恒置业在2008年后就康恒置业开发建设的重庆市南岸区万友·七季城小区一、二、三期分别签订了三份前期物业服务协议，选聘鼎诺物业公司为该万友·七季城小区提供前期物业服务。万友·七季城小区建筑面积共计超过460000平方米，原告认为，根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”、《重庆市物业管理企业资质管理规定》第三条“物业管理企业资质证书是从事物业管理业务的资格凭证，凡在本市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须按照本规定取得资质证书，方可从事物业管理经营服务活动”以及国务院《物业管理条例》中关于“物业的建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的相关规定，鼎诺物业至今只具有物业服务企业二级服务资质，不符合前述规定中承接万友·七季城小区物业服务企业的条件，因此鼎诺物业与康恒置业就万友七季城小区签订的三份前期物业服务合同违反了法律、法规的禁止性规定，应属无效合同。本院认为，对物业服务企业资质的要求主要是为加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。《物业管理条例》要求建设单位应选聘具有相应资质的物业服务企业，但对具体资质要求并未作效力性的强制性规定。《物业服务企业资质管理办法》和《重庆市物业管理企业资质管理规定》等在法律效力上不属于法律、法规，在内容上亦规定“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。故，即便鼎诺物业物业服务资质不符合承接万友·七季城小区物业服务的资质要求，其应当承担的也为相应行政责任。如因此提供的物业服务质量不符合规定，原告亦可依据相关法律另案诉讼，但均不属于本案审查范畴，原告不能据此认定鼎诺物业与康恒置业签订的三份前期物业服务合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。综上，对原告要求确认鼎诺物业与康恒置业就万友七季城小区一、二、三期签订的三份前期物业服务合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权合同法》第五十二第（五）项、《最高人民法院关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告重庆市南岸区万友·七季城业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告万友七季城业委会负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  余洪峰代理审判员  王 烁人民陪审员  刘安碧二〇一六年十二月十九日书 记 员  曹迁玲