上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初7317号
原告(反诉被告)：上海鸿峨餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陶方保，总经理。
委托诉讼代理人：方家霖，上海市中广律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：阮震，董事长。
委托诉讼代理人：吴家毅，上海市远东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐观进。
被告：上海绿地北虹置业有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：徐荣璞，执行董事。
委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。
原告上海鸿峨餐饮管理有限公司(以下简称鸿峨公司)与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)、上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地公司)房屋租赁合同纠纷一案，被告金烁公司以相同事由反诉原告鸿峨公司,本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿峨公司的法定代表人陶方保及委托诉讼代理人方家霖，被告金烁公司的委托诉讼代理人乐观进，被告绿地公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿峨公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告金烁公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月21日解除；2、金烁公司返还原告租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)32,577元、物业管理费押金14,551元、物业管理费78,895元(2015年7月15日至2017年1月14日)、监督协调费3,570元；3、金烁公司赔偿原告装修损失198,438元；4、金烁公司支付原告违约金32,577元；5、判令被告绿地北虹公司对金烁公司的前述付款义务承担连带责任。事实和理由：2015年7月2日,原告和金烁公司就位于上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心(暂命名)”商场内F206商铺(以下简称系争商铺)达成租赁意向，并签订了《商铺租赁合同》。原告承租系争商铺用于餐饮经营，合同签订后，原告花费资金对系争商铺进行了装修，并依约向金烁公司支付了租金、保证金、物业管理费、押金等各项费用，履行了自身的合同义务，但金烁公司在合同签订时，故意隐瞒系争商铺环保、消防均未达标的客观事实，使原告在不知情的情况下和金烁公司建立租赁关系。之后，原告了解到上海市环保局于2016年4月1日已作出《行政处罚通知书》，要求系争商铺停止使用。原告认为，金烁公司向原告提供的系争商铺不具备招商和营业条件，原告承租系争商铺后不能正常使用，金烁公司经常停水停电，系争店铺脏乱差，根本没有任何应有的物业服务，导致原告无法实现合同目的。故系金烁公司根本违约造成双方合同不能履行，应向原告返还相关费用、赔偿损失并按约支付3个月租金的违约金。另外，绿地公司为系争房屋权利人，对金烁公司的行为应承担连带责任，故原告诉如所请。
被告金烁公司辩称：2014年12月19日，系争商铺就经上海市环保局批准可试运行营业。2016年1月14日，系争店铺二次消防验收合格，同年7月13日，系争店铺正式通过上海市环保局审批。系争商铺北外滩法国中心内的很多商户均能正常营业，并无相关行政机关对此进行过处罚。原告使用系争店铺后开业经营，向金烁公司正常支付租金至2017年3月10日。2017年3月原告提起诉讼时，金烁公司就消防及环保等问题均已通过相关部门验收，系争商铺可以正常使用，故并非被告违约造成原告无法经营，而是原告自己不愿继续履行租赁合同，于2017年9月9日自行搬离系争店铺。现原告要求解除租赁合同，金烁公司同意双方的租赁合同于2017年3月21日解除，但合同解除系原告导致，并非被告违约造成。另外，2017年3月20日起系争店铺有过被断电、锁门的情况，此系原告拖欠物业费和水电费造成，前述行为也非金烁公司主动实施。租赁押金、物业管理费押金、物业管理费等金烁公司均已收到，金额如原告所述，但系原告违约在先并提出解除合同，金烁公司不应再退还原告前述费用及赔偿装修损失、支付违约金。对于原告入场时支付的监督、协调费3,570元，被告已用于对装修前的图纸审核、查验商户委托装修公司资质、施工安全监督、设备调试等事项，相关费用已实际发生并支付，故金烁公司不应再向原告退还。
被告金烁公司向本院提出反诉请求要求原告：1、按合同约定支付2017年3月11日至2017年3月21日期间的房屋租金；2、按租金标准支付2017年3月22日至2017年9月9日期间的房屋使用费；3、支付2017年1月15日至2017年9月9日期间的物业管理费37,951.48元；4、支付欠付的水费168.92元、电费959.53元；5、支付提前解约违约金32,577元。事实和理由：金烁公司与原告签订的租赁合同中约定，租金以月为周期支付，物业管理费三个月为周期支付，均先付后用。原告从2017年3月11日起未向金烁公司支付任何费用，2017年3月22日起原告虽未在系争店铺内经营，但原告的物品仍占用系争房屋，故原告应支付相关的使用费及欠付的水电费。原告欠付租金、提前解约，按合同约定应支付3个月租金的违约金。
原告鸿峨公司对反诉辩称：金烁公司隐瞒重要事项严重违约，导致原告无法使用系争商铺才提出解除租赁合同，故原告不同意金烁公司各项反诉请求。
被告绿地公司对本反诉一并辩称：被告绿地公司是系争商铺权利人，同意金烁公司将系争商铺对外转租，原告就系争商铺是与金烁公司建立租赁关系，绿地公司对此不应承担连带责任。另外，2014年12月，系争商铺所属的绿地浦创国际广场(暂名)项目已通过了环评试运行。2016年4月，该项目虽被行政处罚暂停使用，但同年7月已由上海市环境保护局验收合格。该行政处罚对原告的影响并不必然导致合同解除，原告经营期间也从未受到过任何处罚，商场内的空调、卫生、物业、保安也均正常运行，原告亦未停止过经营。现原告所说的障碍均已消除，租赁合同具备了可继续履行的条件，系原告自己选择解除合同。绿地公司同意金烁公司对本案的辩称意见，不同意承担相关连带责任。
本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，金烁公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方作为开设西式简餐使用，计租面积为119平方米；租赁期为3年，自2015年7月15日起至2018年7月14日止；免租装修期共57天，自2015年7月15日起至2015年9月10日止。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关公用事业费、物业管理费及本合同约定的其他费用；起始租金为3元/平方米/天，月租金为10,859元，租金起始日为2015年9月11日。租金每一个月为一个支付周期，先付后用。签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月租金32,577元。以后每期租金均于前一周期届满前5个工作日予以支付；租金按以下约定比例递增2015年7月15日起至2017年7月14日，每月10,859元，2017年7月15日至2018年7月14日止，每月11,727元；签订本合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金32,577元及物业管理费押金14,551元；乙方在合同关系中所产生的任何费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚款、违约金以及赔偿金等)，甲方均可选择从保证金中予以扣除(甲方不退还乙方已交租金)。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金、赔偿金以及恢复原状的费用)外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销(或变更)了以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备费用、有线电视、物业管理费等费用由乙方自行承担；物业管理费为1.34元/天/平方米，物业管理费每3个月为一期支付，先付后用。签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月的物业管理费计14,551元；因乙方原因导致本合同解除或提前终止，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；甲方于2015年7月14日向乙方交付系争商铺。乙方应于本合同规定的免租装修期届满之次日(开业日)开始营业……。若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按本合同规定缴付租金。若乙方没有合理理由逾期超过30日仍未开始营业，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同规定承担违约责任；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门(如：消防、环保、卫生等部门)办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之开业日起按标准支付租金；非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在该商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿；乙方租赁该商铺从事的经营活动必须以公司名义进行，且乙方在项目开业后1个月内仍未能以该商铺注册成立公司从事本合同项下确定的经营活动，甲方有权与之解除合同，并要求乙方承担因此而产生的一切责任；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的……
租赁合同签订后，金烁公司向原告交付了系争商铺，原告向金烁公司支付了租赁保证金32,577元、物业管理费押金14,551元、监督管理费3,570元。原告承租系争商铺后，向金烁公司正常支付租金至2017年3月10日，支付物业管理费至2017年1月14日。
另查明，2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口公安消防支队)向金烁公司出具《建设工程消防验收意见书》(沪虹公消验字【2015】第0153号)，内容为：你单位报送的受理凭证为沪虹公消验凭字【2015】第0139号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程(建筑总层数为地上23层，地下2层；装修层数3层，为裙房第1至3层；建筑面积9,737平方米，其中公共区域建筑面积2,304平方米；使用性质：商场)《工程竣工验收报告(消防)》、《上海市建筑消防设施检测报告》、《内装修材料见证取样检验结果通知单》及相关资料已收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2015年11月26日、12月8日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范要求，消防验收合格。具体情况如下：……为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：……4、此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。
2016年1月14日，虹口公安消防支队检查后向金烁公司出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪虹公消安检字【2016】第0006号)。
2016年2月6日，原告作为乙方、金烁公司作为甲方签订《补充协议》约定：双方同意，截止2016年2月6日，乙方尚欠甲方应付物业费29,012元(2015年10月15日-2016年4月14日)、应付租金32,577元(2015年12月11日-2016年3月10日)；双方同意系争商铺所属北外滩中心商场整体开业时间为2015年12月14日，为扶持乙方更好的经营该商铺，甲方同意将2015年9月11日至2015年12月24日期间的物业管理费减免50%，金额为7,515元。将2015年12月14日至2015年12月24日期间的物业管理费减免，金额为1,595元。甲方同意将2015年9月11日至2015年12月14日期间租金减免，金额为33,663元，将2015年12月15日至2016年1月14日期间租金减免，金额为10,859元，甲方减免乙方租金及物业费共计53,632元,该笔减免费用在之后的应缴物业费及应缴租金中扣除，不影响其他应缴费用的正常缴付。
2016年4月1日，上海市环境保护局以绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第20条第1款的规定为由，向绿地公司发出《行政处罚决定书》，责令绿地公司停止绿地浦创国际广场(暂名)项目的使用，并罚款65,000元。2016年7月13日，绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护经上海市环境保护局验收合格。
2017年3月20日，金烁公司向原告发出《催款通知书》，要求原告支付2017年3月11日之后的欠付租金。
2017年3月21日，原告向金烁公司发出《解除租赁合同通知函》，要求与金烁公司解除租赁合同。
2017年3月29日，原告向本院起诉，要求判如所请。
再查明：2014年4月29日，绿地公司【系绿地浦创国际广场(暂名)现项目建设单位】与金烁公司签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定绿地公司将坐落于上海市虹口区提篮桥街道东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10,217.36平方米)出租给金烁公司用作商业经营，租赁期限共15年；金烁公司在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行分割、转租、自行编定商铺号，其转租行为无须另行征得绿地公司的同意。绿地公司承诺在出租期内就租赁物业始终拥有合法权利，否则由此引起的一切法律后果由绿地公司承担。
2014年12月19日，上海市环境保护局向案外人绿地地产集团有限公司发出《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》，内容为：……二、经审查，我局作出以下决定：(一)同意系争商铺所在地块项目试运行，限期到2015年3月18日。……(三)项目在试运行期内应委托市级环境监测部门进行环保设施竣工验收监测，监测结果达到标准要求，应及时向我局办理竣工环境保护验收手续。(四)项目在本试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向该局申请延长试运行。……
审理中，经原告申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司对系争商铺装修残值造价进行评估，鉴定意见：系争商铺房屋装修工程造价确认部分为198,438元，争议部分为34,478元，装修残值的计算折旧率为65.50%。
审理中，原告与金烁公司于2017年8月22日对系争店铺进行过返还交接，金烁公司当时表示若原告于该月底前搬离系争店铺，则2017年8月22日起至搬离之日的费用不再向原告主张。后原告于2017年9月9日搬离系争商铺，系争商铺由金烁公司收回，金烁公司表示对2017年8月22日至2017年9月9日期间的使用费不再向原告主张。
原告表示同意支付尚欠的水费168.92元、电费959.63元。
上述事实，有原、被告提供的商铺租赁合同、转租证明、公平路项目房屋租赁合同、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、行政处罚决定书、报警登记、微信记录、现场照片、解除合同通知函、商铺交接书、补充协议等证据及当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告与金烁公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。首先，金烁公司对原告承租的系争商铺于2015年9月11日起开始计租，当时《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》中确定的系争商铺试运行期限已过，金烁公司于2015年12月14日才通过消防验收，直至2016年1月14日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年4月1日，因绿地浦创国际广场配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程即正式投入使用违反相关规定，被上海市环境保护局责令停止上述广场的使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用，前述情况的存在对原告使用系争商铺经营确会产生较大影响。现原告不愿再继续履行租赁合同，要求双方租赁合同于2017年3月21日解除，金烁公司对此表示同意，双方对解除合同意见一致，故租赁合同可于2017年3月21日解除。其次，系争商铺于2016年7月13日已具备开业条件，2017年3月原告起诉之时，系争商铺已通过了商场营业前的消防安全检查，商场环保设施亦已通过环保局验收合格，系争商铺投入使用已无障碍。虽然系争商铺于2016年4月1日至7月13日期间被上海市环境保护局处罚，与原告不能正常经营存在关联，原告提出解除合同属事出有因，但原告在系争商铺可正常经营情况下仍选择与金烁公司解除合同，故合同解除不能完全归责于原告或金烁公司任何一方，并非原告或金烁公司一方违约造成，本院对原告要求金烁公司承担违约金的诉请及金烁公司要求原告承担违约金的反诉诉请均不予支持，在此情况下，金烁公司并无理由没收原告支付的租赁保证金及物业管理费押金，应将该两笔款项返还给原告。金烁公司向原告收取监督协调费并无合同依据，进行施工安全监督、调试公共设备等亦系金烁公司作为出租方的应尽义务，不应另行收取费用，该监督协调费金烁公司亦应向原告返还。
原告向金烁公司支付租金、物业管理费的部分时段确系在绿地浦创国际广场(暂名)项目被准许投入使用之前，金烁公司收取前述期间的物业管理费确有不妥，但合同履行过程中金烁公司已对原告支付的租金和物业管理费等进行过减免，并得到原告确认。租赁合同中约定物业管理费由原告负担，原告现以系争店铺没有物业管理为由要求金烁公司退还全额物业管理费，对此并未提供充分证据证实。2017年3月下旬起，系争商铺被锁门、停水停电，原告无法使用系争商铺正常经营。故本院根据本案查明事实、双方对租金等款项的调整、导致合同解除原因等情况，对原告使用系争商铺期间的租金、物业管理费、使用费等酌情予以调整。
因原告与金烁公司就合同解除均有一定责任，故对于原告主张的装修损失，本院结合合同解除情况、双方确认部分的装修造价、折旧率等因素综合考虑，酌情予以确定。
原告同意支付使用系争商铺期间欠付的水电费，与法不悖，本院予以照准。
绿地公司并非租赁合同相对方，原告要求绿地公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海鸿峨餐饮管理有限公司和被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月21日解除；
二、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海鸿峨餐饮管理有限公司租赁保证金32,577元、物业管理费押金14,551元、监督协调费3,570元；
三、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海鸿峨餐饮管理有限公司物业管理费47,337元;
四、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，赔偿原告上海鸿峨餐饮管理有限公司装修损失90,984元；
五、原告上海鸿峨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付被告上海金烁实业有限公司2017年3月11日至2017年3月21日的房屋租金1,155元、2017年1月15日至2017年8月21日物业管理费10,520元；
六、原告上海鸿峨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付被告上海金烁实业有限公司2017年3月22日至2017年8月21日的房屋使用费16,289元；
七、原告上海鸿峨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付被告上海金烁实业有限公司水费168.92元、电费959.53元；
八、驳回原告上海鸿峨餐饮管理有限公司的其余诉请；
九、驳回被告上海金烁实业有限公司的其余反诉诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7,651.05元、反诉受理费1,518.11元，共计9169.16元，由原告上海鸿峨餐饮管理有限公司负担3,000元，被告上海金烁实业有限公司负担6,169.16元。鉴定费7,900元，由原告上海鸿峨餐饮管理有限公司负担2,370元，被告上海金烁实业有限公司负担5,530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周虹君
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一八年三月二十日
书 记 员 王梦熊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。