广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初6286号
原告：劳飞，男，1990年6月18日出生，汉族，住所地广州市白云区。
公民身份号码：4409821990********。
委托代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。
第一被告：关映霞，女，1971年10月23日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
第二被告：胡志强，男，1963年12月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
第三被告：崔琳，男，1985年7月9日出生，汉族，住所地广州市天河区。
第四被告：广州满懿房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：梅虹。
委托代理人：梁晶晶，该公司职员。
委托代理人：倪曼钦，该公司职员。
原告劳飞诉第一被告关映霞、第二被告胡志强、第三被告崔琳、第四被告广州满懿房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告劳飞及其委托代理人刘龙、第一被告关映霞、第二被告胡志强、第四被告的委托代理人梁晶晶到庭参加了诉讼，第三被告崔琳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2016年3月24日与四被告签订《房屋买卖合同》（编号JWJW-
GZ8005481），约定第一被告、第二被告向原告出售名下位于广州市海珠区盛宏街7号××房，由原告以1660000.00元购买，当天原告向第一、二被告转账支付定金48000元，第一被告当日出具收据确认收款，并按照合同约定余下定金2000元在被告方办妥房屋转移登记手续后与房屋价款一并支付。原告已经依约履行了包括支付购房定金、签署银行按揭文件、交存首期房支付居间服务费等在内的全部义务，而第一、第二被告一直违约，未就该房屋向中信银行番禺支行清偿全部贷款并办结赎契手续。故起诉要求：1、判令第一被告、第二被告即刻连带向原告支付首期房款47万元的利息5224.83元（按照银行同期贷款利率自2016年5月11日起计至2016年8月10日）。2、判令第一、二被告连带向原告返还定金48000元。3、判令第一、二被告连带向原告支付逾期违约金16600元。4、判令第一、二被告连带向原告支付违约金166000元。5、判令第一、二被告连带向原告赔偿居间服务费16600元。6、判令第三被告就上述第一、二、三、四、五项诉请与第一、二被告向原告承担违约责任。7、判令第四被告即刻撤下原告与第一、二被告就广州市海珠区盛宏街7号××房买卖事宜的全部网签信息。8、本案诉讼费用由第一、二、三被告共同承担。9、判令第一、二被告承担原告因申请财产保全向保险公司支付的保险费2000元，第三被告对该费用承担连带责任。
第一被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋广州市海珠区盛宏街7号××房登记在第一被告名下，属于第一被告的个人婚前财产。由于第三被告无法清偿银行抵押贷款，第一被告协助第三被告出售房屋偿还贷款，并在合同中约定所有违约责任由第三被告负责。第一被告不应当承担责任。
第二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是第一被告的个人婚前财产，第二被告与涉案房屋无关，第二被告是应原告、第三、第四被告要求在买卖合同上签字。其他答辩意见与第一被告答辩意见一致。
第三被告没有提交答辩意见及证据。
第四被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的买卖合同签订时是三方真实意思表示，目前尚未解除合同关系，第四被告同意在三方解除买卖合同关系后撤下涉案房屋的相关交易信息。
经审理查明：原告与四被告于2016年3月24日签订《房屋买卖合同》（甲方为第一、二被告,乙方为原告，丙方为第四被告）就广州市海珠区盛宏街7号××房（建筑面积76.33平方米，）达成房屋买卖协议：该房屋的成交总价为166万元；甲方在签订本合同时支付2000元给丙方作为交楼保证金；于签订本合同时支付5万元作为定金；物业移交时间为甲方收齐楼款当日起30天内。该物业存在抵押情况，抵押权人为中信银行股份有限公司广州番禺支行，抵押金额为150万元。甲方须在收取定金60日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在银行通知可提前还贷的截止日期前10日内一次性还清所欠银行贷款。部分楼款41万元，须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或者相关意向回复后5个工作日内到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清。120万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款等。若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其已支付的居间服务费。甲方不按本合同约定将该物业售予乙方的，应向乙方支付成交总价10%的违约金，并向乙方退还已收取所存款项。甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交总价的千分之一的逾期违约金。逾期达十日的，乙方除有权按本条约定向甲方收取逾期违约金外，并有权不再购买该物业，届时，甲方需退还向乙方收取的全部款项，并应向乙方支付成交总价的10%的违约金等。该合同第二页上方有手写以下内容：“甲乙双方协商同意，乙方领取新房产证当日向甲方支付首期楼款肆拾壹万元，并须另外支付给甲方两万元作为延迟支付首期之利息，双方确认本备注与本合同具同等法律效应”。手写部分的下方有原告及第一、二、三被告签名。该合同第十条备注栏下有以下手写内容：“1、甲方须保证该物业为甲方家庭名下广州市唯一房产，如额外出现的税费，由甲方承担。2、甲乙双方同意以个人二手房交易资金委托代保管的方式支付首期款肆拾壹万元。3、经甲方、乙方以及崔琳（）先生三方协商同意，如甲方违约，崔琳代替甲方承担违约责任”。原告认为该备注栏约定中的“代替”是连带的意思，即第一、二被告存在违约行为时由第三被告承担连带保证责任。第一、二被告认为“代替”是指由第三被告承担全部责任，第一、二被告无需承担责任。第四被告主张其只作见证作用，不清楚相关责任的承担具体由谁承担。原告提交了第一被告签名的日期为2016年3月24日的《收款收据》，内容为：兹收到由原告直接支付本人的款项50000元，该款项为涉案房屋的定金等。第一被告确认该收据的真实性，但主张实际收到的定金数额为48000元。原告认为5万元的定金包含了保证金2000元，由于涉案房屋可能涉及一些杂费故与第一、二被告协商，在定金中扣除了2000元，待交楼时一并支付，故签订合同当天实际支付定金48000元。
原告提交了中国银行股份有限公司广州白云支行于2016年4月1日及2016年6月20日出具的两份《同意购房抵押贷款意向书》，该银行同意向原告发放涉案房屋的贷款116万元。原告称第一、二被告在收到定金后没有履行合同约定及时办理涂销抵押登记，并提供了2016年8月15日广州市不动产登记查册表上涉案房屋仍存在抵押权。第一被告辩称是由于中信银行的手续问题故未能在合同约定的60天内办理涂销登记，当第一被告收到银行出具的贷款意向书后联系原告要求延迟一段时间，原告拒绝接听电话。后来当银行手续办妥后第一被告通知原告但被告知已经向法院起诉，要求解除合同。
原告与第一被告及中国民生银行股份有限公司广州清平支行于2016年5月10日签订《房地产交易资金托管协议》（甲方为第一被告、乙方为原告、丙方为中国民生银行股份有限公司广州清平支行）约定，鉴于甲方与乙方签订了相关《房地产买卖合同》，乙方向甲方购买坐落于海珠区盛宏街7号××房，为保证房地产交易资金安全，甲乙双方经协商一致，特委托丙方监管房地产相关交易资金肆拾柒万元，乙方应于2016年5月10日前将相关交易款项肆拾柒万元存入托管专户；本协议自签定之日起满叁个月终止等。原告提交的中国民生银行《业务受理单》显示，原告于2016年5月10日存入47万元到托管专户。原告提交的《中国民生银行个人账户对账单》显示，该笔款项于2016年8月11日退回原告名下，退回金额为470364.32元。原告主张原、被告签订房屋买卖合同时约定的首付款为41万元，但由于实际无法贷款120万元，故托管的款项里有4万元是增加的首付款为补足贷款的差额，另外2万元是由于首期款托管后要待涉案房屋过户后才实际支付给第一、二被告，故原告与第一、二被告协商另支付2万元作为合同约定迟延付款的利息，对此第一、二被告予以确认，表示原告同意支付2万元利息，双方才签订的资金托管协议。
原告提交了与第四被告签订的《居间服务确认书》（甲方为原告，乙方为第四被告），内容为，经乙方提供居间服务，促成甲方与交易相对方就位于海珠区盛宏街7号××房的房屋签订了《房屋买卖合同》。甲方同意向乙方支付居间服务费16600元。原告主张于2016年3月25日向被告支付了居间服务费16600元并提交了发票证实，对此第一、二、四被告均无异议。
原告主张于2016年7月4日向四被告邮寄了《律师函》，提交了《律师函》及邮政快递单、送达回执、公证书、公证邮政快递单。该《律师函》有以下内容：“……一、自本函签发之日起三日内，贵方关映霞、胡志强须办结广州市海珠区盛宏街7号××房（产权证号：粤房地权证穗字第××号）的还贷赎契手续，并就该房屋买卖事宜为劳飞先生办理新房产证，否则：(1)关映霞、胡志强与劳飞及广州满懿房地产咨询有限公司于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：JWJW-G28005481）即刻解除；(2)关映霞与劳飞及中国民生银行股份有限公司广州清平支行于2016年5月10日签订的《房地产交易资金托管协议》（编号：MSTG1400428）即刻解除。二、贵方关映霞、胡志强应于《房屋买卖合同》解除之日起即刻连带向劳飞先生双倍返还购房定金人民币壹拾万元。三、贵方关映霞、胡志强应于2016年5月23日起连带按日以该房屋成交总价的千分之一向劳飞先生支付逾期违约金。四、贵方关映霞、胡志强应于《房屋买卖合同》解除之日起即刻连带向劳飞先生按该房屋成交总价的10%支付违约金。五、贵方关映霞、胡志强应于《房屋买卖合同》解除之日起即刻连带向劳飞先生赔偿居间服务费人民币16600元。六、崔琳先生就前述第二、三、四、五项内容应于《房屋买卖合同》解除之日起即刻与关映霞、胡志强共同向劳飞先生承担违约责任……”。原告提交的邮政快递单、送达回执显示原告于2016年7月4日向第二被告邮寄《律师函》原件一份于2016年7月7日由第二被告本人签收；原告于2016年7月4日向第一被告邮寄《律师函》原件一份于2016年7月6日退件，退件原因为收件人拒收；原告于2016年7月4日向收件人李耀彬，单位名称为第四被告邮寄《律师函》原件一份于2016年7月5日由收件人本人签收；原告于2016年7月4日向收件人为第三被告、单位名称为远在天边信息技术有限公司、地址为广州市天河区华夏路24号雅居乐中心24楼邮寄《律师函》原件一份于2016年7月5日由单位收发章前台签收；原告于2016年7月4日向收件人为第一、二被告、地址为涉案房屋地址邮寄《律师函》原件一份于2016年7月5日由他人收。原告主张由于第一被告拒收《律师函》，原告于2016年7月7日在广州市南方公证处公证邮寄送达《律师函》给第一、二被告，提交了《公证书》、邮政快递单证明。第四被告表示未收到过《律师函》。第一、二被告确认2016年7月5日收到过该《律师函》，表示收到后一直与原告沟通，由于涉案房屋抵押时是两套房屋一起抵押的，银行要求一并付清，故手续进程较慢，但原告拒绝沟通，并称不同意购房，第一被告未取得原告同意购房故未涂销抵押。第四被告确认李耀彬为其单位的员工，也是促进本案交易的工作人员，但第四被告没有收到过《律师函》，可能是李耀彬没有上交公司，且第四被告认为该函件主要是敦促第一、二被告履行合同义务，没有明确要求解除合同。
诉讼过程中，原告申请了财产保全，要求保全三被告名下价值260000元的财产，并提交了阳光财产保险股份有限公司广东省分公司出具的保单保函作为担保，本院依原告提交的财产线索，对第一被告名下的银行存款、涉案房屋采取了财产保全措施。为此原告支付诉讼财产保险责任保险费2000元，原告提交了金额为2000元的诉讼财产保险责任保险费发票证实。
另查明，广州市海珠区盛宏街7号××房（建筑面积76.3313平方米）登记在第一被告名下，抵押权人为中信银行股份有限公司广州番禺支行。第一被告与第二被告为夫妻关系。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原、被告在房屋买卖合同中约定的定金为50000元，原告于2016年3月24日支付了定金48000元给第一被告的事实，原告与第一被告予以确认，本院予以认定。原告主张与第一、二被告协商剩余2000元在交楼时一并支付，对此两被告予以否认，但第一被告对收到定金48000元却出具50000元的收据给原告的事实未作出合理解释，故本院对原告的主张予以采纳，本院认定原告已依约履行了支付定金的义务。第一、二被告有义务依约定在收取定金60日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续。现第一、二被告未提交证据证实在收取定金后的60日内有申请办理提前还贷手续，涉案房屋至今未涂销抵押。依照合同约定，原告有权在第一、二被告逾期达10日后，不再购买涉案房屋。原告于2016年7月4日向第一、二被告邮寄了《律师函》,明确表示要求二被告在收到函件后的3日内办理涉案房屋的还贷赎契手续，否则房屋买卖合同即刻解除，而两被告确认于2016年7月5日收到了该《律师函》，但未办理还贷赎契手续，故原告主张原、被告签订的房屋买卖合同已经解除，合理合法，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行的；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因第一、二被告不履行还贷赎契的义务，导致合同解除，责任在于第一、二被告。第一、二被告应当按照合同约定承担相应的违约责任并赔偿原告的其他相应损失。现原、被告在合同中约定就原告与第一、二、三被告协商如果第一、二被告违约，第三被告代替第一、二被告承担违约责任。从该约定的文义理解来看，应视为应由第一、二被告承担的违约责任由第三被告承担，第一、二被告不再承担违约责任，原告主张“代替”是连带责任的含义，缺乏依据，本院不予采纳，故第一、二被告承担的违约责任由第三被告承担。根据原、被告关于违约责任的约定，第一、二被告不按本合同约定将该物业售予原告的，应向原告支付成交总价10%的违约金，并向原告退还已收取所存款项。第一、二被告逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向原告支付成交总价的千分之一的逾期违约金。逾期达十日的，原告除有权按本条约定向甲方收取逾期违约金外，并有权不再购买该物业，届时，第一、二被告需退还向原告收取的全部款项，并应向原告支付成交总价的10%的违约金等。原告要求第一、二、三被告共同返还定金48000元，由于原告与第一、二被告确认原告已支付定金48000元给第一被告，故第一被告应返还48000元给原告，由于第一、二被告承担的违约责任由第三被告承担，故应由第三被告返还定金48000元给原告。原告要求按照合同价款166万元的千分之一计算10日的逾期违约金16600元及按合同价款的10%计算违约金166000元，合理合法，本院予以采纳，理由同前，上述逾期违约金及违约金应由第三被告支付给原告。原、被告约定若第一、二被告或原告在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其已支付的居间服务费。现第一、二被告违约，原告已向第四被告支付了居间服务费16600元，故原告有权要求返还居间服务费16600元，理由同前，该居间服务费16600元由第三被告返还给原告。原告要求第四被告即刻撤下原告与第一被告、第二被告就广州市海珠区盛宏街7号××房买卖事宜的全部网签信息，但原告未提交证据证实仅需第四被告申请即可撤下该网签信息，故原告该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告与第一、二被告约定以个人二手房交易资金委托代保管的方式支付首付款，原告将47万元首付款交由托管账户托管，原告主张由于托管产生的利息损失，但原告已要求被告依约承担了违约责任，原告也未提交证据证实其因被告违约造成的损失超出了约定的违约金的数额，故原告要求三被告支付首期购房款47万元的利息，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求三被告承担原告因申请财产保全向保险公司支付的保险费2000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、第三被告在本判决生效之日起10日内返还定金48000元给原告；
二、第三被告在本判决生效之日起10日内支付逾期违约金16600元给原告；
三、第三被告在本判决生效之日起10日内支付违约金166000元给原告；
四、第三被告在本判决生效之日起10日内赔偿居间服务费16600元给原告；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5116元由原告负担145元，第三被告负担4971元。本案财产保全费1820元，由原告负担90元，第三被告负担1730元。上述诉讼费已由原告预交，原告同意第三被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费及财产保全费直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴 璐
人民陪审员 李绮文
人民陪审员 崔慧莎
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 马智妍
黄智敏