河南省修武县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0821民初700号
原告：赵文龙，男，汉族，1992年5月10日生，住修武县。
委托诉讼代理人：刘喜庆，河南云台律师事务所律师。
被告：高竹林，男，汉族，1984年2月6日生，住修武县。
被告：韩建成，男，汉族，1982年12月7日生，住修武县。
被告：修武县竹林贸易有限公司，住所地修武县七贤大道199号，统一社会信用代码：91410821MA4051GY49。
法定代表人：高领头。
三被告委托诉讼代理人：张启平，河南金研律师事务所律师。
第三人：河南金中置业有限公司，住所地修武县七贤大道中断路东，统一社会信用代码：914108215516177872。
法定代表人：赵金中。
委托诉讼代理人：靳新路，河南博联律师事务所律师。
原告赵文龙与被告高竹林、韩建成、修武县竹林贸易有限公司（以下简称竹林公司）、第三人河南金中置业有限公司（以下简称金中公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年11月7日向本院提起诉讼，本院于2016年11月7日立案受理，本院审理后于2016年12月23日作出（2016）豫0821民初1429号民事判决书。判决：一、被告高竹林于本判决生效后十日内支付原告赵文龙租金2000元；二、驳回原告其他诉讼请求。判决后，原告赵文龙提起上诉。焦作市中级人民法院于2017年3月27日作出（2017）豫08民终503号民事裁定书，裁定：一、撤销修武县人民法院（2016）豫0821民初1429号民事判决。二、本案发回修武县人民法院重审。本院于2017年4月20日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，根据当事人的申请，本院依法追加修武县竹林贸易有限公司为被告、河南金中置业有限公司为第三人参加诉讼。原告赵文龙及委托诉讼代理人刘喜庆、被告高竹林、韩建成、被告修武县竹林贸易有限公司法定代表人高领头及其委托诉讼代理人张启平、第三河南金中置业有限公司委托诉讼代理人靳新路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月26日，经过原告和被告高竹林的多次协商，被告高竹林委托被告韩建成和原告签订了房屋租赁合同，约定：由被告高竹林租赁原告位于修武金中商业文化步行街10号的商铺，租期6年，为此原告特意免除被告第一年的房租。合同签订后，被告根据房屋租赁合同第二条第一项的约定，提前缴纳了2014年12月26日至2015年12月26日租金，之后原告将房屋交付给被告，由被告自主使用。在此期间，原告多次催促被告缴纳租金，但被告一直未能按约履行合同义务，原告特提起诉讼，请求判令：1、请求依法解除原告与二被告高竹林、韩建成签订的房屋租赁合同，解除时间计算至2017年5月26日。2、请求判令二被告韩建成、高竹林归还原告2017年5月26日前租金163416.58元。3、请求判令高竹林、韩建成按照合同约定平均年租金2013年12月26日至2014年12月26日的租金90691.60元。计算方法为合同总租期六年的平均每年租金计算。
被告高竹林、韩建成辩称：一、双方签订的房屋租赁合同因违背法律强制性规定而无效，自始不具备法律约束力。根据消防法第13条第2款规定，未经消防验收，或验收不合格的，禁止投入使用。二、答辩人有理由相信金中公司的行为足以代表赵文龙。1、金中公司自称在原告打包租赁后，却以金中公司名义同答辩人同签订《房屋租赁合同》，足以说明金中公司有权代表原告。2、金中公司强行变更合同主体，足以说明赵文龙只是金中公司的受托人，金中公司和赵文龙主体混同。3、根据法律规定，金中公司的行为对原告具有法律约束力。三、高竹林不是租赁合同的当事人，韩建成是竹林公司的代理人，租赁行为属于代表竹林公司的职务行为，原告起诉对象错误。四、金中公司和竹林公司已经解除房屋租赁合同，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告竹林公司辩称：从开始就是竹林公司和金中公司签订的租赁合同，合同是真实的，但是合同中租金费是由第三人加上的，租金第一年免费没有改，后面的数字是由第三人加上的，合同我只有一份，后来第三人金中公司以劳动局检查为由将合同从我手中收走。
第三人金中公司辩称：一、同意原告的诉讼请求及事实理由。二、被告高竹林、韩建成实际使用房屋的事实是不争的。三、双方签订的无论那份合同均是双方的真实意思表示，期间通过变更合同当事人，高竹林作为承租人得到利益，得到免除两万保证金义务、空调款3万8千元等共得利益8万元。协商之后把原来的合同解除了，重新由赵文龙签订合同。赵文龙和高竹林签订的合同中，关于金额和数字均是机打，签订时都已经打好，双方均承认。
根据原、被告及第三人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告以及第三人签订的哪一份租赁合同为有效合同。实际履行的是哪份合同；2、租赁合同是否已经解除，解除的时间是什么时候；3、租赁费是否已经结清。双方都有什么实际损失，依据是什么？
围绕争议焦点，原告举证如下：第一组证据1、修武县高军新能源家电企业公示信息；2、修武县竹林贸易有限公司企业公示信息；证实：被告韩建成系高军新能源家电的业主；被告高竹林系修武县竹林贸易有限公司法定代表人高领头的直系亲属。第二组证据1、金中公司和高竹林2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、赵文龙和金中公司2014年8月1日签订的《商铺承包经营合同》；3、赵文龙和高竹林2013年12月26日（实际签订时间为2014年8月20日）签订《房屋租赁合同》；证据内容：证实金中公司、赵文龙、高竹林三者之间租赁合同的演变过程：①2014年1月1日，金中公司将10号商铺租赁给了被告高竹林，在合同履行期间，金中公司于2014年8月将包括10号商铺在内的13套商铺全部租赁给了赵文龙；②经过金中公司、高竹林、赵文龙三方协商后，在赵文龙同意免除高竹林2万元保证金、减少第二年租金26335元、其余合同内容不变的情况下，高竹林才同意将出租方变更为赵文龙，并将合同时间提前到房屋实际交付时间2013年12月26日。综合证据指向：在2014年8月以后，10号商铺租赁合同的相对人是赵文龙和高竹林，双方对此是明知的，不存在任何的欺诈、胁迫行为，原告赵文龙权利的取得是以放弃2万元保证金、减少租金26335元为代价的，双方2013年12月26日（实际签订时间为2014年8月20日）签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。第三组证据1、2014年7月10日金中公司与高军新能源家电、修武县竹林贸易有限公司空调结算发票5张，金额38000元；2、金中公司退还2014年1月1日《房屋租赁合同》2万元租赁保证金单据1张；3、高竹林2014年8月20日欠据1张；证据指向：2014年8月20日，经金中公司、高竹林、赵文龙三方结算后，被告高竹林、韩建成在抵扣完金中公司所欠高军新能源家电、修武县竹林贸易有限公司的38000元空调货款、退还2万元租赁保证金后，高竹林和赵文龙重新签订了2013年12月26日（实际签订时间为2014年8月20日）的《房屋租赁合同》，并将下余2000元租金给赵文龙出具了欠据，之后双方开始实际履行租赁合同。第四组证据1、赵文龙支付租赁费凭证7张计106万元；2、原告支付10号商铺2016年、2017年物业管理费单据2张；3、10号商铺电费清单；证据指向：证实赵文龙和金中公司之间是房屋租赁合同关系，并已实际履行，其中就包括被告所租赁的10号商铺在内，截止目前，原告仍在承担10号商铺所产生的费用。第五组证据1、2015年11月29日金中公司和竹林公司签订的《格力空调购销安装合同》；2、2015年11月5日空调安装明细表；3、2015年12月1日空调安装明细表；4、2016年2月1日空调购买安装发票2张，金额14万元；5、（2017）豫0821民初244号民事判决书。证明指向；据以证实经原告向第三人金中公司核实金中公司表示其从未向竹林公司约定过有关10号商铺租赁合同解除的事实，该合同中的有关内容属于竹林公司单方添加，与双方实际往来交易不符。需要强调的是第三人和赵文龙签订的合同，合同签订虽然时间靠后2014年8月20日签订的。但双方同意从2013年12月26日开始履行合同。2、被告方认为是金中公司代表赵文龙签订的合同是不真实的，一是在原审中高竹林明确表示是授权韩建成签订的合同，合同中的4万元是当场用笔书写的，可以验证和我方的意见是一致的。三是被告强调金中公司强迫变更为赵文龙，说明变更行为是客观发生过的。四是被告高竹林委托韩建成书写的欠赵文龙租赁费2000元，进一步认证房屋租赁合同的出租方为赵文龙个人，承租方为高竹林个人。原告方即不是金中公司的股东也不是金中公司的管理人员，只是与金中公司的法定代表人赵金中是父子关系，不存在混同。最后支付了对价，支付了106万资金有银行的转账凭证可以证实。所以双方的诉讼主体资格是明确的，只是承租人高竹林为了得到解除合同目的，人为的将本案复杂化。金中公司明确表示没有干涉原告10号商铺的租赁，退一步讲即使金中公司表示，但无法干涉原、被告的行为。
被告高竹林、韩建成及竹林公司质证后认为：第一组证据，对真实性无异议，但是与本案无关联。对第二份证据真实性无异议，但是恰恰证明房屋的实际使用人是竹林公司；对第二组第一份证据有异议，特别是对租金，该房屋租赁合同仅第一页和最后一页有高竹林的签名（实际上高领头签），中间的五张并没有齐缝章，不能证明中间五张的真实性。对商铺经营合同真实性有异议，在2014年1月1日，金中公司对外签订租赁合同，那么2014年8月1日不可能出现将房屋出租给赵文龙的情况，对第三份房屋租赁合同签订的时间是虚假的，那么租赁合同恰恰证明了合同的实际出租人仍是金中公司，从第三组2-4发票由赵文龙举证的开具的发票是竹林公司对象是金中公司而刚才核对原件时，账目下在金中公司账上，却由原告予以提供，金中公司和竹林公司的购买款项却抵顶了赵文龙的款项。其中金中公司开具的交款是高领头，收取保证金的是金中公司；对第三组第三份真实性无异议，但是写的名称是高竹林，韩建成是代理行为，该欠条不能证明赵文龙是合法出租人。第四组证据真实性无异议，第一份因为在7笔转款中有4笔是转给赵金中个人，有3笔转给金中公司，但是上述转款没有转款用途，不能证明转账是租金，况且转账凭证均记载于金中公司的凭证上，证明这不是赵文龙的转账凭证。恰恰证明赵文龙与金中公司、赵金中财产是混同的。第二份证据，物业费是16、17年的，与本案争议的15年争议的不具有关联性。电费清单，高竹林交电费明细，证明2015年之后10号商铺未再使用的事实。这同赵文龙缴纳物业费可以印证，赵文龙已经管理和接收10号商铺的使用权，被告不应再缴纳租金。对第五组证据，格力空调购置安装合同证明金中公司和竹林公司协商解除10号商铺租赁合同，该合同13条明确约定10号商铺12月底前将房费交后将钥匙上交方可退房。加盖有竹林公司和金中公司的印章，之后竹林公司按约缴纳房费上交钥匙腾清房屋，双方解除合同。有关空调计算清单以及发票可以证实，当时欠竹林公司14.3万，竹林公司只要了14万，剩余3000余元抵顶2000元房费。判决书真实性无异议，但不能证明原告主张的合同不真实。
第三人金中公司质证后认为：对原告提供证据无异议，能够证实各方签约的事实。重点提一下第五组证据，证据指向安装合同是伪造的是虚假的。
围绕焦点，被告高竹林、韩建成未提交证据。
围绕焦点竹林公司举证如下：第一组证据授权书、营业执照、高领头的身份证，证明竹林公司是修武县唯一一家格力空调经销商，是10号商铺的实际使用人。第二组证据县房产局证明、金中公司和惠民公司的房屋租赁合同，证明2012年2月9日10号商铺金中公司已经出租给惠民公司，证实金中公司不可能在2014年8月1日打包出租给赵文龙；第三组证据河南惠民城公司修武分公司工商登记信息，证明2014年7月30日河南惠民城公司修武分公司才注销，证实金中公司不可能在2014年8月1日打包出租给赵文龙；第四组证据赵文龙收取租金的条据，证实竹林公司已经支付2015年租金，不存在欠租事实。第五组金中公司和竹林公司格力空调购销合同，2015年12月29日双方已经解除合同其效力及于赵文龙。第六组证据五人证人证言，经被告竹林公司申请，证人许某、谢某、闫某、焦某、薛某出庭作证，证明2015年12月份以后高领头没有在金钟步行街10号商铺继续开店，将店面从金中步行街老高门市部搬到修武县南台村南边的高领头开的新门市部。证明竹林公司已经将10号商铺交付，解除合同。
原告赵文龙质证后认为：对第一组证据和第二组证据真实性无异议，竹林公司虽然是实际使用人，但不能认定为合同相对人，高竹林获取房屋使用权后可以将房屋转租竹林公司，但不代表承租主体的变更。第三组真实性无异议，金中公司和惠民公司的租赁合同在2013年就已经解除，惠民公司的工商注销时间，不代表在注销前还占据10号商铺。同时该组证据与高竹林对10号商铺的使用的客观事实相矛盾。对第四组真实性无异议，证据指向有异议，该收据中明确注明房租的缴纳人为高竹林而不是竹林公司。同时结合缴纳租金金额38000元，结合原告提供证据第三组欠据，说明原告赵文龙和高竹林的租赁合同客观真实。对于第五组证据，我们认为这是金中公司和竹林公司合同，与原告和高竹林的合同没有关联性，同时金中公司在赵文龙合同未解除的情况下，其无权对10号商铺再行处分。对于第六组证据认为与本案无关联性。
被告高竹林、韩建成对被告竹林公司出示的证据无异议。
第三人金中公司质证后认为：第一组证据真实性无异议，授权书出具时间2016年8月19日，授权时间2017年不能证明之前的事实。并且竹林公司自称10号商铺实际使用人，但没有证据证明这一事实。第二组和第三组证据的真实性需要核对，从复印件看是复印的不是从网上下载的，形式上不是网上下载也不是来自与房管局，证据内容为2012年事实，与本案争议焦点不一致。第四组证据无异议，与原告提供的证据相相印证，证明高竹林缴纳房租，但不能证明是竹林公司缴纳的房租。第五组证据真实性、合法性、关联性有异议，原告提供第五组证据修武法院2017豫08**民初244号民事判决书，已经查明该安装合同为伪造的。第六组证据认为与本案没有关联性。
第三人所举证据同原告举证相同。
原告及三被告质证意见也同前。
本院根据原、被告及第三人的举、质证意见和庭审陈述，对原、被告及第三人所举证据分析，认证如下：对原告新举第一组证据，三被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以采信；对第二组证据，三被告有异议，但未提供反驳证据，结合原告所举第三组证据和被告竹林公司所举第四组证据，可以证实双方租赁合同的演变过程以及结合租金等情况，本院予以采信；对第三组证据结合被告竹林公司所举第四组证据，本院予以采信；第四组证据，三被告对其真是性无异议，结合三被告质证意见，本院予以采信；第五组证据第1份在本院作出的（2017）豫0821民初244号民事判决书中已有论述；第2、3、4份证据与本案无关，不予论证；第5份证据（2017）豫0821民初244号民事判决书（已生效），其中对本组第一份证据不予采信。
对被告竹林公司提出的第一组证据，原告及第三人对其真实性无异议，本院予以采信，可以证实竹林公司基本信息及其经营状况；第二组、第三组，本院认为与本案无关，不予论证；第四组证据，原告及第三人无异议，本院予以采信；第五组证据，本院已论述过；第六组证据，原告及第三人认为与本案无关联性，本院认为，结合原告提交的第四组证据及庭审陈述分析，可以证实从2015年12月份后，本案所涉及的10号商铺，被告没有再行使用。
经审理查明：原告赵文龙与金中公司法定代表人赵金中系父子关系，被告高竹林与竹林公司法定代表人高领头系父子关系，被告韩建成系高领头女婿。2014年1月1日金中公司与高竹林签订了一份房屋租赁合同，由金中公司将位于修武县金中商业文化步行街10号商铺出租给高竹林经营格力家用空调使用。2014年8月1日，金钟公司将包括本案涉及的10号商铺在内的多套房屋发包给原告赵文龙，由赵文龙行使对外出租。2013年12月26日（实际签订日期为2014年8月20日）由原告赵文龙与被告高竹林（被告韩建成代签）就原来金中公司与高竹林所签协议中，对租赁时间、保证金、租金等问题协商修改后，由原告赵文龙（甲方）与被告高竹林（乙方）重新签订了一份房屋租赁合同，原来金中公司与高竹林所签合同不再执行。其中合同第二条约定：租赁期自2013年12月26日至2019年12月26日止，期限为6年，一次缴纳一年房租。乙方保证以经营格力品牌家用电器使用为准，不得超出经营范围。第四条约定：甲方给商户的两年优惠政策，保证金不再缴纳；租金第一年免交，自2013年12月26日至2014年12月26日；第二年租赁期限为2014年12月26日至2015年12月26日，租金为40000元；第三年租金为每平方米24元，租赁期限为2015年12月26日至2016年12月26日，租金为106173元；第四、五、六年租赁期限依次类推，租金均为132671元。第七条（1）约定若甲方无故提前解除合同或将房屋另租他人以及因产权纠纷、产权抵押等原因造成乙方无法经营时，视为甲方违约，甲方除双倍退还预交租金外并赔偿乙方实际损失。（2）若乙方单方面提出解除合同，视为乙方违约，甲方除不退还乙方预交租金外，乙方还应赔偿甲方实际损失。合同签订后，双方租赁合同已实际开始履行。2014年8月20日，双方经过对账，被告将第二年的40000元租金顶抵交纳38000元后，余欠2000元租金，由被告韩建成替高竹林向原告赵文龙出具了欠条。2015年12月份，被告从所租赁的10号商铺搬出，提出解除租赁合同并不再使用该商铺。双方形成矛盾，经多次协商无果。
本院认为：涉案房屋不属于《中华人民共和国消防法》所规定的必须经公安消防机构验收的房屋，故三被告辩称合同无效不能成立。三被告未提供证据证明涉案房屋未经行政部门审批，且以双方未办理登记备案手续为由认为合同无效，本院不予支持。三被告主张房屋租赁合同当事人系金中公司和竹林公司，但庭审中，原告、三被告均认可涉案房屋归金中公司所有，原告已举证证明金中公司将该房屋委托其代为出租，原告有权出租该房屋；庭审中，已经查明原告与金中公司的法定代表人、三被告与竹林公司的法定代表人的特殊关系，双方均认可韩建成是以高竹林的名义签订合同，原、被告签订合同后，涉案房屋已实际使用并交纳房租，在房屋租赁合同签订后和履行中并未变更承租人并进行债权债务的转让，三被告所举证据亦不能证明原告在签订房屋租赁合同时就知道并认可竹林公司系合同的一方当事人，基于合同的相对性，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强行性规定，应属有效合同，对双方当事人都具有法律拘束力，该房屋租赁合同约定的权利义务仍应由原告和被告高竹林行使，当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租赁合同的解除，因被告于2015年12月份自行搬出并提出解除合同，未再使用所租赁房屋。根据合同约定，视为违约，应赔偿对方的实际损失。由于原告也请求解除租赁合同，对此本院予以支持。从双方所签订的租赁合同可以看出，该租赁合同履行期限为6年，租金逐年增加，而合同约定第一年免租金等优惠政策，其目的就是为了合同连续性履行。由于被告单方终止合同，导致合同无法继续履行，被告具有过错。鉴于合同履行实际期限，根据合同法的公平原则和诚实信用原则，原告的实际损失应为合同实际履行期限和合同实际履行期间租金的平均值为实际损失，即以第二年租金40000元除以两年期限，实际损失确定为20000元较为公平。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第七十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、原告赵文龙与被告高竹林签订的房屋租赁合同予以解除；
二、被告高竹林于本判决生效后十日内给付原告赵文龙租金2000元；
三、被告高竹林于本判决生效后十日内赔偿原告赵文龙实际损失20000元；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告高竹林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费本案受理费5112元，由被告高竹林负担443元，由原告赵文龙负担4669元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 王保平
审判员 张朝礼
陪审员 张启照
二〇一七年十月十三日
书记员 王兴政