北京市朝阳区人民法院
民 � � 判 决 书
（2015）朝民初字第20856号
原告青岛景宇投资集团有限公司，住所地青岛市市南区福州南路87号1001号。
法定代表人王群，总经理。
委托代理人张雪娇，女，1978年8月14日出生。
委托代理人王一伟，北京市金格律师事务所律师。
被告华业鼎盛（北京）投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号1层0132。
法定代表人徐永明，执行董事。
委托代理人曾建辉，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人张帆。
第三人徐永明，男，1983年2月7日，公民身份号码×××。
委托代理人曾建辉，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人张帆。
第三人王群，女，1970年10月8日出生，公民身份号码×××。
原告青岛景宇投资集团有限公司（以下简称原告）与被告华业鼎盛（北京）投资担保有限公司（以下简称被告）、第三人徐永明、第三人王群确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张雪娇、王一伟，被告及第三人徐永明的委托代理人曾建辉、张帆到庭参加了诉讼。第三人王群经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年购买了位于北京市朝阳区XXX号房屋，拥有该房屋的所有权。2015年3月23日，原告经向北京市房屋管理局查询得知，房屋被过户至被告名下，办理该项业务的转让人代理人名为杨洁，受让人代理人为徐永明。而被告对房屋交易过户之事毫不知晓，更没有参与实际交易过户。原告与被告素无商业往来，并未与其签订过《存量房屋买卖合同》。原告不知杨洁为何人，更未向其出具过房屋交易和代理房屋转移登记的授权委托书。另，原告也未收到《存量房屋买卖合同》第四条约定的894万购房款。综上，上述《存量房屋买卖合同》及过户行为均为虚假，并非原告真实意思表示，应依法确认为无效。原告后经向第三人王群了解，原告，其与第三人徐永明于2014年8月27日签订了《借贷抵押合同》，约定借款750万元，借款期限共计2个月，借款月利率为2%。签订本借贷抵押合同的同时，王群又与被告签署了一份《金融咨询服务合同》，约定被告为王群的上述借款提供融资顾问服务，服务费2个月为22.5万元（按贷款总额的每月1.5%支付）。其实质是以融资顾问费的形式收取利息。因第三人徐永明是被告公司的法定代表人，二者实为一体混同，《借贷抵押合同》和《金融咨询服务合同》所约定实为同一事项，其合计利息一共高达每月3.5%，违反了国家法律的规定，应属无效。该借贷抵押合同约定借款日为8月27日，第一期付息日也是这天，属于变相从本金中扣除�息的情形。而合同法第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。借贷抵押合同第十一条约定，抵押物：为确保上述债务的履行，抵押人自愿以其拥有产权并有权处分的位于北京市朝阳区XXX。第十二条抵押物价值认定，本合同项下所抵押房地产经借贷双方确认暂作价为人民币1000万元整。但是，该借贷抵押合同只有两个当事人，无论前后均未列原告为合同一方，并没有抵押人签字盖章处，也无抵押人盖章。而且落款处借款人（抵押人）签字混同，仅有一个王群签字，无抵押人单独签字处。王群作为自然人借款，此处只能理解为王群是作为借款人签字。因此该合同不能约束原告。原告并无抵押担保义务。同时原告从未同意将房屋抵押，抵押也无原告公司股东会或董事会同意或授权。王群虽为原告的法定代表人，但原告有多名股东，其作为自然人向被告借款，不能侵害原告及其他股东的利益。而且根据《公司法》第十六条规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。另从王群处了解到，其在向第三人徐永明（实与被告一体混同）借款时，曾应被告方强行性要求，利用其控制的原告公章，以原告名义向被告公司员工张忠华出具公证《授权委托书》，委托其办理抵押、出售、过户事宜，同时约定房屋成交价格不得低于人民币1000万元。另从王群处了解到，2015年1月29日，她被告被告强行要求，将其控制的一套原告的公章、营业执照副本原件、组织机构代码证书副本原件、税务登记证副本原件等交给被告员工林涛。至此案情真相大白。第三人王群作为自然人向被告借款，与被告签订借贷抵押合同，但原告并不是合同抵�担保人。其后被告利用第三人王群交付给它的原告公章、营业执照等证件，擅自单方制作《存量房屋买卖合同》，并向杨洁出具所谓原告的授权委托书，进行了虚假的房屋交易和过户。依据民法通则和合同法，民事行为应以当事人真实意思表示为原则，合同的签订应以合同当事人真实意思表示为基础。授权委托应出自授权人的真实授权方有效。申请房屋所有权转移登记（过户）应是申请人真实意思表示。而被告及第三人在原告不知情的情况下，违背原告真实意思表示，签署上述法律文件，进行上述民事行为，侵害了原告的权益。现原告要求确认原告、被告之间签署的《存量房屋买卖合同》无效。
被告辩称：原告的诉请没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。一、本案基本事实1.2014年8月26日，本案第三人徐永明作为出借人，王群作为借款人，原告作为抵押人共同�署了《借款协议》，并经北京市中信公证处予以公证确认。王群向徐永明借款人民币750万元，期限自2014年8月27日至2014年10月26日。原告同意将其名下位于朝阳区东三环北路55号2楼19层2202号房屋（简称涉案房屋）抵押给徐永明，作为借款的抵押担保。如借款人或抵押人不履行合同义务，则徐永明可以依据《公证书》直接向法院申请强制执行。2.2014年8月29日，王群向徐永明出具了《收条》，确认收到了徐永明出借的现金25万元，故王群合计欠付徐永明借款人民币775万元。3.2014年8月26日，原告将其名下的涉案房屋办理了抵押登记手续，徐永明为涉案房屋的抵押权人。4.2014年8月27日，原告召开股东会决议，并通过决议同意将涉案房屋抵押给被告，用于担保王群向徐永明的借款。5.《借款协议》约定的期限届满后，因王群未能归还借款本金，故经徐永明与王群及原告协商，原�同意将涉案房屋出售，并以出售所得偿还王群的部分借款本息。此后，原告将涉案房屋出售所需的相关手续提交给了徐永明指定的主体，当时因原告的手续未更新导致无法办理网签，后原告配合被告完善各项手续及证照，配合办理过户手续。6.2015年2月27日，原告与王群、徐永明签订了《协议书》。约定：原告同意将涉案房屋作价775万元，车位作价25万元替第三人王群偿还拖欠被告的部分借款本息合计人民币800万元，涉案房屋可转移登记至徐永明或其指定的第三方名下，剩余借款本金143万元王群需于2015年5月30日之前还清。7.2015年3月13日，徐永明指定被告与原告签订了涉案房屋买卖的《存量房屋买卖合同》，并按照税务部门的要求，将网签价格确定为894万元。此后，涉案房屋过户给了被告，被告为此支付了60余万元的税费。8.2015年3月16日，被告领取了涉案房屋新的《房屋权属证书》。9.被告领取了《房屋权属证书》后，为了回笼资金尽快处置涉案房屋，将涉案房屋委托链家中介出售给了案外人高艳江，出售价款为人民币843万元，并于2015年4月1日办理完毕过户手续，目前涉案房屋登记在案外人高艳江名下。二、基于上述案件事实，被告认为：1．被告与原告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并经双方授权代表签字及公司盖章予以确认，无论从形式上还是内容上均合法有效，故原告的诉求没有任何事实和法律依据。合同无效需有法定事由，根据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制�规定。”在起诉状中，原告主张合同无效的理由为该房屋买卖行为非原告的真实意思表示。那么被告不解的是，原告及其法定代表人在《协议书》中已经签字并盖章，明确同意将涉案房屋作价775万元抵偿给徐永明并过户给徐永明指定的主题，同时原告的法定代表人王群（其亦持有被告70%的股权）将公司的公章及营业执照等相关证照移交给被告以便配合办理过户手续，如果这个都不属于被告的意思表示，我们不知道什么情况才属于被告的意思表示？在《协议书》签署完毕之后，被告与原告办理了房屋过户的各项手续，且整个过程均由原告予以盖章确认。被告亦支付了60余万元的过户税费，涉案房屋的房产证亦办理至被告名下，涉案房屋的交易也已全部履行完毕，故本案不存在合同无效的情形。2．原告的担保行为已经原告股东会决议通过，担保行为合法有效。根据工�登记显示，原告股东共有两名：王群、王建。2014年8月27日，原告召开股东会做出决议，上述股东均签字确认：同意将原告名下的涉案房屋抵押给徐永明，并同意办理具有强制执行效力的公证。同时各方已于2014年8月28日在北京市中信公证处办理了公证手续。上述事实均已证明，原告对于涉案房屋的抵押担保不但知晓，且已通过合法的内部决策程序作出决议并办理了公证，实践中也配合办理了涉案房屋的各项过户手续，故不存在原告所谓的不知情的事实。3.涉案房屋已由被告公司出售给案外人高艳江，并实际过户至案外人高艳江名下，不存在合同无效的情形。在涉案房屋过户至被告名下之后，为尽快回笼资金，被告立即委托链家中介代为寻找买受人，此后，在链家中介的居间服务下，被告将涉案房屋出售给了案外人高艳江，并办理完毕各项过户手续。在两次过户过程�，被告合计支付了66万余元的税费，而涉案房屋出售所得共计843万元，在扣除66万元余元的税费后，处分涉案房屋所得也就刚好偿还借款人王群的借款本金而已，故被告从受让房屋及处置房屋中并未获得收益，相反的，王群还拖欠143万元的借款本金。基于上述事实，被告认为：被告与原告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，本纠纷不存在任何法定无效的情形，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当全部予以驳回。
第三人徐永明辩称：答辩意见与被告一致。
第三人王群未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：朝阳区XXX2202号房屋（以下简称2202号房屋）原系原告的房屋，登记的房屋所有权证号：X京房权证朝字第11914**号。原告系有限责任公司，股东为王群、王健。王群担任原告的法定代表人。
2014年8月26日，王群（作为甲方，借款人）与徐永明（作为乙方，出借人）、原告（作为丙方，抵押人）签订《借款协议》，三方约定借款金额为750万元，借款期限从2014年8月27日起至2014年10月26日止（若实际放款日期与本协议中的日期不符，以实际放款日期为准，但借款总天数不变）利息：放款之日时银行同类贷款利率4倍。抵押条款：丙方以青岛景宇投资有限公司名下位于北京市朝阳区XXX2202的房屋［房屋所有权证号：X京房权证朝字第11914**号］作为抵押物，为本协议中的债务提供担保，担保范围包括本金、息费、违约金及乙方为实现债权所付出的费用（包括但不限于律师费、执行费、公证费、评估费等）。抵押期间为借款发放之日起至借款人的债务全部履行完毕止。《借款协议》丙方处有王群签字，加盖有青岛景宇投资集团有限公司印章。《借款协议》经北京市中信公证处公证。
2014年8月27日，王群（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《金融咨询服务合同》，约定乙方为甲方融资贷款750万元。贷款期限：协商。贷款利率：执行民间借贷最高利率。甲方每月按贷款总额的1.5%即112500元作为综合服务费支付给乙方。
2015年2月27日，徐永明（作为甲方）、王群（作为乙方）、原告（作为丙方）签订《协议书》。三方约定：鉴于甲乙双方于2014年8月26日签署了经公证处公证的借款协议（（2014）京中信内经证字第33520号），乙方向甲方借款人民币750万元。丙方同意将其名下位于北京市朝阳区XXX2202的房屋抵押给甲方，作为乙方向甲方清偿本金及利息的担保，并已办理了抵押登记。乙方自2014年11月27日起未向甲方及时支付利息、罚息及违约金等费用。经双方协商一致，达成如下约定：一、乙方确认，截至本协议签署生效之日起，其未向甲方偿还的借款本金数额为人民币775万元。二、各方确认，乙�向甲方偿还借款的日期展期至2015年3月26日。相应的，自2014年11月27日起至2015年3月26日止，乙方拖欠甲方的利息、罚息及违约金等费用共计168万元。三、丙方同意以其名下的抵押房产及车位（权属证书编号X京房权证朝字第11914**号、X京房权证朝字第12244**号）用于替乙方抵偿乙方拖欠甲方的借款本金等。各方经协商一致：抵押房产作价为人民币775万元，车位作价为人民币25万元，两项共作价800万元。丙方及乙方应当按照甲方的要求配合办理房产及车位的权属变更登记手续，前述房产及车位既可以办理至甲方名下，也可以办理至甲方指定的第三方名下。四、丙方及乙方确认：前述抵押房产和车位抵债作价款800万元，偿还顺序为：（1）乙方拖欠甲方的利息、罚息和违约金等费用（人民币168万元整）；（2）乙方拖欠甲方的本金775万元。五、乙方同意，丙方以其名下的房产和车位抵债后，乙方尚拖欠甲方本金共计143万元，乙方承诺在2015年5月30日前向甲方清偿完毕。
为办理上述房屋的过户手续，2015年1月29日，原告将其的营业执照原件、组织机构代码证书、税务登记证副本及公章交付给被告的工作人员，被告向原告出具收条。
被告利用原告交付的公章在以原告名义出具的授权委托书上盖章，该委托书系委托杨洁办理房屋过户手续。被告还在《存量房屋买卖合同》上加盖了原告的印章，该《存量房屋买卖合同》系以原告的名义与被告签订，约定将2202号房屋出卖给被告，房价款为894万元。《存量房屋买卖合同》上出卖人委托代理人处有杨洁的签名，被告称杨洁系代办机构的工作人员。
被告持上述委托书、《存量房屋买卖合同》等手续在房屋管理部门办理了房屋过户手续，将2202号房屋过户至被告名下。
被告还提交了其与高艳江、北京链�房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以证明其已经将2202号房屋出卖给高艳江，房价款为843万元。
原告称其公司有2枚公章，1枚为基本账户公章，1枚为一般账户公章，《存量房屋买卖合同》上加盖的不是基本账户印章，无法确认是否是一般账户公章，2015年2月27日签订的《协议书》上印章，亦无法确认是否是其印章所盖，经本院行使释明权后，原告表示仍无法确认是否系其印章所盖印。原告表示不申请进行公章鉴定。
原告称其公司登记的股东为2人，即王群、王健，二人系兄妹关系，公司还有隐名股东。此次诉讼是王健和隐名股东决定起诉的，跟王群说过，王群口头表示同意，通知她来法庭，但她自己不来法庭。
原告主张《存量房屋买卖合同》无效的理由为：原告并未参与签订，合同并非原告真实意思表示，同时价款过低，侵犯了原告的利�。结合本案的借款协议及协议书，在王群向徐永明短短两月借款的时间内，最终王群及原告要承担近四五百万的利息。
原告还提交了原告的股东会决议，在该决议上，有王群、“王健”的签名，还加盖有原告的印章，决议内容为同意将原告名下的2202号房屋为王群的750万元债务提供抵押担保。
上述事实，有当事人提交的《借款协议》、《协议书》、《存量房屋买卖合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：《协议书》上加盖有原告的印章，原告称无法确认是否系其印章所盖，经本院行使释明权，原告仍称无法确定，本院对《协议书》上印章的真实性予以确认。
依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。王群虽在原告起诉时被列为第三人，但王群本人亦为原告的法定代表人。王群作为借款人向徐永明借款时，同时作为原告的法定代表人代表原告作为抵押人在《借款协议》签字盖章，《借款协议》已经北京市中信公证处公证，2202号房屋也在房屋管理机关办理了抵押登记，抵押权人为被告，上述《借款合同》及抵押登记不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。在王群未能按照《借款合同》及时偿还借款的情形下，原告、被告、王群签订《协议书》，约定原告以其抵押的房产及车位替王群抵偿拖欠的借款本息，亦不违反法律的强制性规定。
现原告以《授权委托书》、《存量房屋买卖合同》未授权相关人员签字，《存量房屋买卖合同》非其签订为由主张《存量房屋买卖合同》无效，应当明确的是，《存量房屋买卖合同》仅系被告及债权人为了达到将房产过户，实现抵押债权目的之手段，�存量房屋买卖合同》虽非原告亲自盖印，但《协议书》约定原告及王群应按照徐永明的要求配合办理房产及车位的权属变更登记手续。原告将其印章等手续交予被告，目的即在于授权被告使用上述印章签订相应合同，以便办理房屋、车位权属变更手续，否则原告无将自己印章等手续交予被告之必要。且《存量房屋买卖合同》上约定的转让价格并不低于《协议书》中约定的抵押房产的作价，并未损害原告及王群的合法权益，现原告要求确认《存量房屋买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。
原告称王群与被告签订的《金融咨询服务合同》所约定的服务费系利息，侵犯了当事人合法权益，徐永明系被告的法定代表人，《金融咨询服务合同》签订在《借款协议》之后，如存在以服务费形式规避法律、行政法规的关于民间借贷利率规定，侵犯当事人合法利益的情形，相关权益人可另行通过合法途径主张自己的权利。
民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。本案第三人王群经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告青岛景宇投资集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费32150元，由原告青岛景宇投资集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 雷恩强
二〇一五年六月十日
书记员 宋晓佩