杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第354号
原告（反诉被告）朱志鑫。
原告（反诉被告）金文华。
委托代理人阮梅珍、叶虹。
被告（反诉原告）范镇柱。
委托代理人陈华生、万奕庆。
原告朱志鑫、金文华为与被告范镇柱房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员洪影适用简易程序审理。被告范镇柱于2010年3月29日向本院提起反诉，本院决定将两案合并审理，于2010年4月8日、5月19日两次公开开庭审理。后因案情需要，依法转为普通程序，并于2010年9月2日第三次公开开庭审理。原告朱志鑫、金文华（反诉被告）委托代理人阮梅珍均到庭参加诉讼，另一委托代理人叶虹第二次开庭到庭，被告范镇柱（反诉原告）第一次开庭到庭，其委托代理人万奕庆前二次开庭到庭，委托代理人陈华生第三次开庭到庭。本案现已审理终结。
原告朱志鑫、金文华起诉称：2006年3月，因拟加盟浙江大安信息服务连锁有限公司（以下简称大安公司）开展网吧经营，原、被告签订协议一份，约定租用被告位于祥符镇孔家埭村13号、面积为220平方米（一、二楼）房屋用于经营，租期自2006年3月6日至2011年3月18日，租金半年一付，前三年租金为53000元，第四年租金55000元，第五年租金57500元，另付5000元水电押金。还约定合同期限内若房屋被拆迁，原告租用面积内装修赔偿归还给原告。3月18日，双方签订补充协议，约定由被告提供一楼外搭棚20平方米供原告使用，搭建费双方各半负担。之后原告按约履行义务，并按照大安公司旗下网吧经营要求对租用房屋进行装修、购置设备，网吧（工商登记名称为大安祥符分公司）于2006年10月正式成立。2010年3月9日，被告通知原告房屋将被拆迁，要求原告于5月16日前搬离。原告要求被告按照协议约定支付装修赔偿款等，但遭被告拒绝。同日，被告还向原告收取一个月租金。3月15日网吧被强行停电停水。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付装修赔偿款暂定160000元、返还水电押金5000元、已付3月18日至4月17日的租金4792元；2.被告赔偿原告损失28200元；3.诉讼费由被告承担。
被告范镇柱答辩称：原告陈述与客观事实不符。一、被告未违反租赁合同约定，原告的各项损失是政府拆迁行为造成的；二、被告未取得原告诉请的装修赔偿款，因此被告没有义务也没有法律依据向原告赔偿上述款项；三、原告网吧停业原因是由于原告拖欠电费导致被电力部门停止供电，故原告的停业损失不应由被告承担。
被告范镇柱反诉称：二反诉被告因开设网吧需要，租赁反诉原告位于杭州市拱墅区祥符镇孔家埭村13号房屋，双方2006年3月8日签订租赁协议，现因政府拆迁导致协议无法履行而解除。经查实，截止起诉之日，反诉被告在租赁期间尚拖欠电费计14089元，扣除之前预付的水电押金5000元，尚应支付水电费9089元，故提起反诉，请求判令：1.反诉被告支付水电费9089元；2.反诉费由反诉被告承担。
原告朱志鑫、金文华针对被告范镇柱的反诉请求答辩称：一、反诉原告陈述不实，电费均是在月底支付，所以停电时未到支付电费的期限；二、反诉原告的反诉请求不应合并到本案中进行审理。
为证明自己的主张，原告朱志鑫、金文华向本院提交了以下证据：
1.协议、补充协议和集体土地权属审核登记表，欲证明原、被告签订租房协议，并对房屋如遇拆迁装修赔偿等事宜进行约定的事实。
2.合作协议、承包合同、营业执照等，欲证明原告加盟大安公司开展网吧经营的事实。
3.收条一份，欲证明被告收取2010年3月至4月租金的事实。
4.搬迁通知，欲证明被告通知原告2010年5月16日前搬出房屋的事实。
5.网吧加盟费、承包费收据及原告的结婚证，欲证明网吧停业期间加盟费和承包费损失为2167元的事实。
6.网吧工作人员工资表，欲证明网吧停业两个月人工工资损失为12800元的事实。
7.光纤电路缴费优惠协议、光纤费用发票、网吧更名材料等，欲证明网吧停业的光纤费损失为8000元的事实。
8.杭州市网吧安全审计系统技术服务协议、安全审计系统服务费发票，欲证明网吧停业两个月安全审计系统服务费损失为1150元的事实。
9.情况说明，欲证明被告于2010年3月16日强行断水断电造成网吧无法继续经营的事实。
10.房屋租赁合同，欲证明因被告违约导致原告另租房屋的租金损失为3417元的事实。
11.2009年至2010年的电费缴费单三张，欲证明每季度电费均在月底交纳，原告不存在拖欠电费，断电系电力公司拉电的事实。
12.杭州市电力局拱墅供电局的销户材料一份，欲证明2010年3月17日被告申请销户，导致原告被迫停业的事实。
13.杭州市区征用集体所有土地房屋拆迁补偿评估表，欲证明被告取得的装修补偿款包括了原告承租房屋装修补偿款的事实。
14.本院依据原告朱志鑫、金文华的书面申请，分别对拆迁单位杭州市工业企业投资发展有限公司（以下简称工业公司）及杭州誉和房屋评估有限公司（以下简称誉和公司）就涉案房屋一至二层室内装修评估补偿价值进行了调查。对工业公司的调查表明：工业公司根据誉和公司对涉案房屋的评估向被告范镇柱发放了1327164元补偿款，其中含一至五层的装修补偿，但在评估表中未具体区分各楼层的装修价值；对誉和公司的调查表明：工业公司委托誉和公司对涉案房屋进行评估，房屋一至二层装修补偿价值为73752元。
15.施工合同书及三份收款收据，欲证明原告在2009年对涉案房屋进行装修，装修范围包括卫生间等区域的事实。
被告范镇柱提交如下证据：
1.电力机构柜台收费清单、催款单和农业银行的缴款单，欲证明反诉原告代反诉被告缴纳电费的事实。
2.拱墅区祥符孔家埭地区动迁办出具的情况说明，欲证明停电并非被告意愿，而是动迁进度要求的事实。
审理中，对当事人提交的上述证据进行举证质证，现认证如下：
一、对于原告朱志鑫、金文华提交的证据：
1.对证据1、证据3，被告范镇柱无异议，本院经审查予以采纳。
2.对证据2，被告范镇柱对真实性、合法性、关联性均有异议，提出合作人还包括案外人徐颖和陈咏梅，且承包合同的承包方不是原告，营业执照的负责人也并非原告，认为该组证据只能证明二原告与徐颖、陈咏梅四人签订过承包协议，不能证明该网吧由原告经营，另被告房屋土地性质为集体土地，不能作为营业用房，所以原告的营业执照仅是临时性营业执照。本院认为，被告的部分质证意见成立，该组证据能够证明二原告与徐颖、陈咏梅签订了经营大安祥符分公司合作协议，之后徐颖又与大安公司签订大安祥符分公司的承包合同并领取营业执照，故本院对该证明对象予以确认。
3.对证据4，被告范镇柱对真实性无异议，但是对证明对象有异议，认为只能证明被告通知原告5月16日前完成拆迁，并不是理解为房屋可以使用到该日。本院认为该证据能够证明被告曾通知原告3月16日至5月16日完成拆迁，期间网吧需搬离，故对该证明内容予以确认。
4.对证据5，被告范镇柱对真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明对象有异议，认为不能证明网吧停业2个月，即使存在停业也是因原告拖欠电费造成，且网吧加盟费是原告经营网吧的必要支出，而结婚证只能证明二原告和承包合同案外人是夫妻关系，不能证明两原告参与了实际经营。本院认为该组证据对原告朱志鑫与徐颖、原告金文华与陈咏梅分别为夫妻关系，以及大安公司收取保证金、加盟费、承包费具有证明力，故对以上证明内容予以确认。
5.对证据6，被告范镇柱对真实性有异议，认为系原告单方证据，且不能证明工资表所列人员均为工作人员。本院认为被告的质证意见成立，故不予采纳。
6.对证据7，被告范镇柱对协议和发票的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明对象有异议，认为不能证明网吧停业2个月，即使存在停业也是因原告拖欠电费造成，且网吧光纤费是原告经营网吧的必要支出，而更名材料仅能证明更名事实，不能证明原告的损失。本院认为该组证据能够证明徐颖与大安公司签订“大安祥符网吧”光纤电路缴费优惠协议，大安祥符分公司于2009年7月27日、2010年1月27日交纳宽带费，以及大安公司、大安祥符分公司先后更名为浙江顶尚信息服务连锁有限公司（以下简称顶尚公司）和杭州顶尚宇速信息服务有限公司（以下简称顶尚宇速公司），故对上述证明内容予以采纳。
7.对证据8，被告范镇柱对服务协议和发票的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明对象有异议，认为不能证明网吧停业2个月，即使存在停业也是因原告拖欠电费造成，且服务费是原告经营网吧的必要支出。本院认为该组证据对大安祥符分公司与杭州市保安服务总公司签订杭州市网吧安全审计系统技术服务协议并交纳相应维护费具有证明力，故对该证明内容予以采纳。
8.对证据9，被告范镇柱对真实性、合法性、关联性均有异议，认为属原告单方证据，故不予认可。本院认为被告的质证意见虽然成立，但庭审中双方对2010年3月16日停电事实无异议，故对该事实予以确认。
9.对证据10，被告范镇柱对真实性、合法性、关联性均有异议，认为承租方未填写，不能证明待证事实。鉴于该组租赁合同出租人并非本案当事人，且仅依据该组证明尚不足以证明待证事实，故不予采纳。
10.对证据11，被告范镇柱无异议，本院予以采纳。
11.对证据12，被告范镇柱对真实性、合法性无异议，但是对证明对象有异议，提出其申请电表销户是因拆迁需要，且已提前告知原告在限定时间内搬离。本院认为该证据对所欲证明的内容具有证明力，故予以采纳。
12.对证据13，被告范镇柱对真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明对象有异议，认为不能证明原告出租楼层属被补偿范围。本院认为该证据对所欲证明的内容具有证明力，故予以采纳。
13.对于本院依据原告朱志鑫、金文华的书面申请，分别对拆迁单位工业公司及誉和公司所作的调查笔录，被告范镇柱对真实性、合法性无异议，但是认为：1.工业公司工作人员对于原告承租楼层是否包括在补偿范围以及得到补偿回答模糊，同时认为工作人员不能代表拆迁单位正式意见；2.评估员提及的评估价值未经其认可，且原告承租的房屋装修后使用多年已无价值可言。本院认为被告的质证意见不能成立，故对二份调查笔录均予以采纳。
14.对证据15，被告对合同书的三性均有异议，认为施工单位资质尚无证据证明，且收据并非合法的款项往来凭证，仅依据该组证据不能证明待证事实。本院结合庭审，对原告于2009年3月对承租房屋进行一定装修的事实予以确认。
二、关于被告范镇柱提交的证据
1.证据1，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为可以证明其不存在拖欠电费的情形。本院认为该组证据能够证明待证事实，故予以采纳。
2.证据2，原告对证据的三性均有异议，认为出具情况说明的单位仅对手书部分的内容予以确认，并未认可打印部分的内容，且手书部分也不能证明待证事实。本院认为该证据能够证明待证事实，故予以采纳。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2006年3月7日，相关部门同意范镇柱位于本市拱墅区祥符镇孔家埭村13号101.88平方米房屋作为营业房使用。次日，范镇柱（甲方）与朱志鑫、金文华（乙方）签订协议一份，约定甲方将祥符镇孔家埭村13号面积220平方米（一、二楼）出租给乙方：1.租用期限2006年3月18日起至2011年3月18日止；2.租金支付：前三年租金为53000元，第四年租金为55000元，第五年租金为57500元，每半年付房租一次；3.另付5000元水电押金，合同终止时，原数归还；4.甲方负责完善一楼男、女厕所各一间，包括厕所装修；5.在合同有效期内，若房屋要拆迁，乙方所租用面积内的装修赔偿归还给乙方；……双方还就水电费计费标准、对乙方经营要求等事项作了约定。同年3月18日，范镇柱与朱志鑫、金文华就一楼外搭棚又签订补充协议。之后，双方按约履行各自义务，朱志鑫、金文华对承租房屋进行装修，同年6月30日，徐颖、朱志鑫、陈咏梅、金文华就在祥符镇孔家埭村13号合作开办大安祥符分公司签订协议。同年10月13日，大安祥符分公司在工商部门领取营业执照，同日其负责人徐颖就承包大安祥符分公司与大安公司签订承包合同，约定：经营期限为2006年10月1日至2011年11月12日，承包费用为40000元，保证金为20000元，均于合同签订日一次性支付，管理服务费为5000元／年，等等。另徐颖还与大安公司签有《信息安全责任书》。2008年7月25日，大安祥符分公司与中国电信股份有限公司杭州分公司签订《“大安祥符网吧”光纤电路缴费优惠协议》，约定光纤专线包二年资费为88000元／二年，从2008年8月1日至2010年7月31日止，分四次付款，其中第四次2010年1月15日前支付2010年2月1日至2010年7月31日的光纤使用费15000元。2009年3月9日，大安公司更名为顶尚公司，之后大安祥符分公司向中国电信股份有限公司杭州分公司申请，将其使用的电路客户名称改名为顶尚宇速公司。另大安祥符分公司还曾与杭州市保安服务总公司签有《杭州市网吧安全审计系统技术服务协议》，有效期自2009年7月1日至2010年7月1日，每年服务费为6900元，2009年7月29日支付维护费6900元。2010年1月27日，顶尚宇速公司支付宽带预交费24180元。同年3月9日，范镇柱通过书面方式告知：根据祥符镇政府和孔家埭村办拆迁通知，在3月16日止5月16日完成拆迁，这期限内，网吧必须迁出。同日，范镇柱与朱志鑫、金文华经结算，扣除范镇柱应支付的1276.5元水电费，范镇柱收取了2010年3月18日至4月17日的房租4275.5元。同年3月16日，因统一拆迁工作的需要，涉案房屋被杭州市电力局拱墅供电局停电，导致网吧无法经营，次日电表被销户，同年3月31日，范镇柱交纳了14089.42元电费。
另查明，2009年3月前后，原告曾对涉案房屋进行一定的装修。拆迁人工业公司委托誉和公司对涉案房屋所作的拆迁补偿评估表表明，总补偿金额为1327164元，其中调整项目补偿金额（装修）为854710元，誉和公司对涉案房屋一至二层装修评估价值为73752元。范镇柱已实际领取1327164元补偿款，截至法庭辩论终结时止，该房屋已被拆除。
又查明，徐颖与朱志鑫、陈咏梅与金文华分别为夫妻关系。
本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告领取的拆迁补偿款是否包含原告承租部分的装修补偿款；二、被告是否应对原告的各项损失承担赔偿责任。关于焦点一，原告承租了涉案房屋的一、二层，双方在租赁合同中有“在合同有效期内，若房屋要拆迁，乙方所租用面积内的装修赔偿归还给乙方”的明确约定，虽然合同约定厕所由被告负责装修，但庭审中被告认可原告曾于2009年3月对房屋进行过一定的装修，且依据有效证据，被告领取的补偿款中包含了该两层的装修补偿价值73752元，故本院对被告提出的抗辩意见不予采纳，认为被告应向原告支付装修赔偿款73752元。关于焦点二，虽然2010年3月16日涉案房屋被电力部门停电致使原告无法营业，由此产生一系列损失，但审理查明停电系因统一拆迁工作的需要，故本院认为原告要求被告赔偿其2个月的停业损失于法无据，因此不予支持。关于原告要求被告返还水电押金5000元和2010年3月18日至2010年4月17日期间房租4792元的请求，以及被告要求原告支付14089元水电费的反诉请求，本院认为均具有事实与法律依据，因审理中双方均要求在本案中予以抵销，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告范镇柱向原告朱志鑫、金文华支付装修赔偿款73752元，归还水电押金5000元及已付租金4792元，三项合计为83544元。
二、原告朱志鑫、金文华向被告范镇柱支付水电费14089元。
以上二笔款项予以折抵，被告范镇柱应支付原告朱志鑫、金文华69455元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告朱志鑫、金文华的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4260元，由原告朱志鑫、金文华承担2371元，被告范镇柱承担1889元；反诉受理费50元，由反诉被告朱志鑫、金文华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68；）。
审 判 长 洪 影
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 吴晓航
二〇一〇年九月十五日
代书 记员 夏叶芸