北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终158号上诉人（原审被告）：薛平，男，1973年3月7日出生。委托诉讼代理人：陈俊良，北京信创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王德山，男，1956年10月26日出生。委托诉讼代理人：李艳艳，北京市杰澳律师事务所律师。原审第三人：北京保温瓶工业公司，住所地北京市昌平区南口镇东街22号。法定代表人：崔富强，总经理。委托诉讼代理人：张娜，女，北京保温瓶工业公司员工。原审第三人：何慧婷，女，1974年12月19日出生。委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。上诉人薛平因与被上诉人王德山、原审第三人北京保温瓶工业公司（以下简称保温瓶公司）、原审第三人何慧婷房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人薛平之委托诉讼代理人陈俊良，被上诉人王德山之委托诉讼代理人李艳艳，原审第三人保温瓶公司之委托诉讼代理人张娜，原审第三人何慧婷之委托诉讼代理人王维民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王德山一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.保温瓶公司对诉争房屋享有优先购买权，并且曾发出公告主张优先购买权，我与王德山的买卖没有通知保温瓶公司，侵害了保温瓶公司的优先购买权，违反了《合同法》第五十二条第四项，侵害公共利益，故应当认定无效；2.我与王德山签订房屋买卖协议没有通知房屋共有人何慧婷，构成无权处分，导致合同无效；3.依据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条第四项以及第六条，其他共有人不同意出售的房屋，在没有提交相应上市出售申请及相关材料的情况下，不具备上市交易条件；4.保温瓶公司出具证明文件确认其有优先购买权，应当作为判决依据，其法定代表人崔富强在本案诉讼中做出的相反陈述不应采信。王德山辩称，房屋买卖合同有效。保温瓶公司法定代表人向法院表示公司放弃优先购买权。诉争房屋交易后，我入住了诉争房屋，至今已经长达十二年，何慧婷不可能对于房屋买卖不知情。诉争房屋是成本价购买的产权房，具备上市交易条件。同意一审判决，不同意薛平的上诉请求及理由。何慧婷同意薛平的上诉请求及理由。保温瓶公司述称，薛平与王德山签订房屋买卖合同没有报告我公司，该行为违反了我公司与薛平在2002年9月24日签订的房屋买卖合同，侵犯了我公司的优先购买权，未经我公司出具授权证明等相关手续，该房产不得办理过户手续。崔富强一审中陈述的意见不能代表我公司的意见。王德山向一审法院起诉请求：1.判令薛平立即配合我办理房屋过户手续，将位于北京市昌平区12号（房产证号：京房权证昌私移字第XX**号）房屋过户到我名下；2.判令薛平赔偿我违约金33000元整；3.本案诉讼费由薛平承担。一审法院认定事实：2005年1月9日，薛平（卖方、甲方）与王德山（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，双方约定：甲方自愿将坐落在昌平区12门的房产出售给乙方。（房产证号：昌私移字第XX**号，地号：XX），房屋成交价为十三万元整，建筑面积78.83平方米，此房价包含室内装修：简装（白墙、地砖）及防盗门、热水器、美的空调、油烟机、奥普浴霸和电话号。乙方于2005年1月9日将购房首付款十一万元一次性交给甲方。至此，房款还有两万元，其中一万元于2005年6月30日前交付甲方，另一万元尾款待正式过户时结清。暂定过户期限为2007年12月31日，如过户期限因原产权单位新的政策规定而变动，则以原产权单位的规定为准。土地出让金及过户时的相关税、费由乙方承担，甲方保证该套房屋产权清楚，无纠纷、无抵押、无查封，如有问题由甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果。在房屋产权转移以前甲方使用期间产生的费用由甲方全部结清至交接当日。双方还约定违约责任：如果乙方违约，则乙方交给甲方的购房首付款十一万元不退；如果甲方违约，则甲方将首付款的30%即33000元作为违约金赔偿予乙方并退还乙方的首付款110000元。当日，双方签订了《腾房协议》，约定2005年3月1日之前，甲方将该房屋给乙方腾出。合同签订当日，王德山给付薛平110000元首付款。2005年3月1日薛平将该房屋交付给王德山。2005年6月2日，王德山给付薛平购房款10000元。王德山称自2007年一直要求薛平配合办理过户手续，但薛平一直未配合办理。另查，2002年9月24日，卖方北京保温瓶工业公司（甲方）与买方薛平（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：“一、根据北京市房改文件精神，甲方同意将昌平区12号房屋一套出售给乙方，建筑面积78.83平方米，乙方需交购房款70947元……三、乙方购买成本价住房后享有全部产权，居住五年后可上市出售，但甲方有优先购买权（同等条件下）”，合同还约定了其他条款。庭审中，薛平提交保温瓶公司于2016年11月15日发布的通知，证明保温瓶公司认为双方签订的房屋买卖合同侵犯了其优先购买权，要求双方解除合同。案件审理过程中，一审法院至保温瓶公司调查了解情况，经询问其法定代表人崔富强，其表示对于本案中薛平与王德山的买卖行为，保温瓶公司并非要求主张优先购买权，向薛平发通知是因为单位核查时知晓薛平卖房的事实，为了要求买卖双方到单位办理交接、备案手续以便后期对买受人进行管理。经询，何慧婷表示其与薛平在共同生活中，主要负责照顾孩子，家里的其他事情一般不管，并称薛平曾向其提过卖房子的事，因其未同意，后薛平未再提起卖房事宜。再查一，薛平与何慧婷于1999年2月14日登记结婚，诉争房屋于2003年3月4日登记在薛平名下。再查二，王德山在京购房资格的核验结果为初步核验通过。案件审理过程中，王德山表示可以在房屋过户时将剩余购房款10000元给付被告薛平。上述事实，有《房屋买卖协议》、收条、腾房协议、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、结婚证复印件、通知、询问笔录、购房资格核验结果及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：王德山与薛平签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。现王德山具有在京购房资格，履行过户手续亦无障碍，其要求薛平继续履行合同，配合办理房屋过户手续的主张，合理有据，法院应予支持。需要指出的是，王德山亦应履行自身的合同义务，在薛平配合办理诉争房屋过户手续时，向薛平支付剩余购房款。关于薛平认为该合同侵犯了保温瓶公司的优先购买权，合同无效一节，本案审理过程中，保温瓶公司作为第三人参与诉讼，并表示知晓薛平与王德山的买卖行为后，向薛平发出通知是督促买卖双方到公司办理交接备案手续，并非对诉争房屋主张优先购买权，故保温瓶公司放弃了对该房屋的优先购买权，薛平关于侵犯保温瓶公司的优先购买权，房屋买卖合同无效之辩解，缺乏事实依据，法院不予采信。关于薛平及何慧婷主张诉争房屋系夫妻共同财产，薛平未经配偶何慧婷同意，擅自处分诉争房屋，该行为无效一节，首先，诉争房屋登记在薛平名下，房屋所有权证上并未填写诉争房屋的共有权人信息，王德山有理由相信薛平对诉争房屋有处分权。其次，结合王德山已支付房款12万元并实际居住使用十余年，薛平一家人原居住在诉争房屋并于签订房屋买卖协议后腾退搬走的情形，何慧婷对诉争房屋如此重大的家庭财产的处理不知情的可能性较低。另，据何慧婷有关其对家里的事情不过问，只负责孩子的自述，可以视为在家庭内部，何慧婷已将诉争房屋的处分权交由薛平行使。综合上述分析，本案中，可以认定薛平对诉争房屋有处分权，薛平出售诉争房屋给王德山的行为对何慧婷发生法律效力，故薛平及何慧婷的该项辩解，法院不予采信，何慧婷亦应对继续履行合同负有义务。关于薛平主张王德山起诉已过诉讼时效的问题，因薛平已将诉争房屋交付于王德山，王德山亦已实现对该房屋的占有，现王德山请求薛平办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定，故薛平关于诉讼时效的辩解，法院不予采信。因《房屋买卖协议》中，未明确办理房屋过户的具体时间，王德山亦未提交证据证明诉争房屋何时具备过户条件、王德山何时向薛平提出过户请求及薛平明确拒绝配合办理过户手续的时间，故对于王德山要求薛平支付违约金的主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、薛平、何慧婷于本判决生效之日起七日内配合王德山办理北京市昌平区12号房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至王德山名下。王德山于办理房屋过户当日将剩余购房款10000元给付薛平及何慧婷；二、驳回王德山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王德山依据其与薛平签订的《房屋买卖协议》提出诉讼，要求继续履行该买卖合同。依据薛平二审中提出的上诉意见，本案二审中的争议焦点在于王德山与薛平签订的《房屋买卖协议》是否存在法律规定的无效情形，以及是否存在客观上履行不能的情况。首先，关于保温瓶公司的优先购买权问题。是否侵害优先购买权，应当以权利人的意思作为判断依据。崔富强作为公司法定代表人，其作出的意思表示当然代表保温瓶公司。保温瓶公司在本案中作为第三人参加诉讼，其在法院审理期间表示2016年11月15日的通知系为了督促薛平与王德山办理交接备案手续，方便其进行管理，故保温瓶公司作出了不主张优先购买权的表示，该表示发生法律效力。现保温瓶公司二审中推翻其在一审中作出的表示，但未说明合理理由，亦未提供相反证据，故本院对其推翻一审中实施的诉讼行为的做法，不予支持。退一步而言，即使依据保温瓶公司二审中的意见，主张其享有优先购买权，但该优先购买权为保温瓶公司与薛平之间通过房屋买卖合同约定而产生的合同权利，仅在保温瓶公司与薛平之间产生法律效力。在没有证据证明薛平与王德山之间存在恶意串通的情况下，保温瓶公司的优先购买权是否受到侵害，不构成导致薛平与王德山之间房屋买卖合同无效的法定事由。保温瓶公司可以向薛平主张相应的违约责任。因此，薛平以侵害保温瓶公司的优先购买权为由主张合同无效，缺乏事实依据。其次，关于何慧婷是否知情的问题。何慧婷与薛平自1999年结婚后，夫妻关系一直存续，其对于家庭重大财产的状况理应有所了解。《房屋买卖协议》签订后王德山向薛平支付了12万元购房款，在此后长达十二年的时间里，王德山一直居住使用房屋，薛平及何慧婷主张何慧婷对于房屋出售不知情不符合常理。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，薛平是否构成无权处分，并非导致合同无效的理由。第三，关于诉争房屋是否具备上市交易条件。薛平依据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》主张诉争房屋不具备上市交易条件，但诉争房屋作为薛平已取得所有权的房屋，其与王德山之间的交易行为并未违反法律、法规的强制性规定，不存在客观上无法克服的履行障碍。在《房屋买卖协议》有效成立的情况下，薛平协助王德山办理房屋所有权转移登记手续，并在此过程中提供相关文件均系其合同义务的部分内容。行政法规中规定的交易流程，并不能构成薛平对其负有的合同义务的有效抗辩。综上所述，薛平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由薛平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年三月六日法官助理  李 正书 记 员  杜 莹