上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3338号
上诉人（原审原告）：上海春日新能源科技有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平海路898号2幢1353室。
法定代表人：马建平，总经理。
委托诉讼代理人：吴鸿卿，上海吴鸿卿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海庐美木业有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇中春路6730号。
法定代表人：钟盛奎,经理。
委托诉讼代理人：舒加安，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：潘建华，男，该公司员工。
上诉人上海春日新能源科技有限公司（以下简称春日公司）因与被上诉人上海庐美木业有限公司（以下简称庐美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人春日公司的法定代表人马建平及其委托诉讼代理人吴鸿卿，被上诉人庐美公司的委托诉讼代理人舒加安、潘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人春日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判庐美公司未按合同约定打洞、涂黑等违约行为对出租物造成的损坏以及无序撤离时对出租物现场造成的损坏赔偿厂房修复造价人民币（下同）711,459.95元。事实和理由：一、一审认定事实不尽属实，春日公司向一审法院提供了证据证明春日公司对租赁物享有占有、使用、支配、收益权，法律没有规定出租人必须对租赁物享有所有权。庐美公司在承租厂房屋顶打洞（12个洞）、将屋顶阳光板（112条块）、车间上部墙壁玻璃窗全部涂黑（受损面积95.83平方米）、在下水道倒入过期油漆等都是搬离前所为，厂房13扇大门全部被损坏、推倒、脱离了原有轨道而根本不可能再使用，有的在搬离前已发生损坏，有的在搬离中被损坏。庐美公司曾支付给春日公司的一万元是庐美公司在搬运木头时撞坏车间大门的赔偿款。二、司法鉴定意见书中所称“本案所涉及损坏工程内容，现场踏勘时已全部修复完毕”，如果影响到评估公司公平、公正核定损失，责任全在庐美公司。因庐美公司经评估公司两次通知到现场勘察均未到，而春日公司已于2017年3月1日与案外人签订了《房屋租赁合同》，需按时履行交付义务，不能因评估工作拖延造成对案外人的违约及更大的经济损失。三、一审法院认定了庐美公司损坏租赁物的事实，但又判定春日公司同样负有举证责任，显然不当，请求二审查清事实后予以支持上述诉请。
上诉人庐美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回春日公司在一审中的全部诉请。事实和理由：租赁合同约定了春日公司对房屋及附属设施有修缮的责任并承担相关费用和定期维修保养义务。庐美公司租赁厂房时为了车间通风、遮阳，在车间简易天棚开了六个洞孔及将十块不到的塑料天棚涂了油漆，由于当时厂房顶棚老化、渗漏，春日公司借机迫使庐美公司支付了一万元房屋维修费。春日公司却在八年后要求庐美公司承担开洞维修费和换塑料天棚费用，早已超过主张权利的时效。春日公司主张庐美公司在搬离厂房时实施了损坏行为，春日公司完全可以通过公证保全证据或法院诉讼保全证据。但春日公司在评估前已全部修复，没有保留任何损坏的原始证据，其所谓的损坏照片系春日公司重新装修时必须的损坏，与庐美公司无任何关联性。庐美公司与春日公司办理了退租交接手续，双方对最后一个月的电费进行了确认，庐美公司并于2017年1月10日支付了最后一笔费用，双方没有任何争议。一审法院部分事实认定有误，适用法律不当，另外判决由庐美公司承担2万元鉴定费不公，请求二审一并予以改判。
上诉人春日公司与上诉人庐美公司均不同意对方的上诉请求及事实与理由。
春日公司向一审法院起诉请求：庐美公司因使用租赁物及无序撤离造成租赁物的损坏赔偿467,292.22元。庭审中，春日公司根据鉴定报告对诉讼请求的金额变更为711,456.95元（零星修复造价122,305.56元，室外重新排设一条下水道造价37,719.07元、屋面彩钢板整体更换造价532,628.09元、卫生间地坪、吊顶、墙面、蹬坑全部拆除后重新施工造价18,804.23元，合计厂房修复造价711,456.95元），增加诉讼请求：庐美公司承担司法鉴定费24,000元。
一审法院认定事实：2008年4月17日，春日公司、庐美公司签订了《租赁合同》，约定庐美公司承租春日公司位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号厂房，租赁期限8年，从2008年10月1日起至2016年9月30日止。合同第六条第4款约定，庐美公司应爱护使用租赁房屋及设备，如因庐美公司的过失和过错使房屋及设施受到损坏应赔偿。租赁期限届满前，双方协商一致将租期延期了三个月。租赁期满前，庐美公司搬离了承租房屋。
另查明，系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证。庐美公司在搬离租赁房屋后，租赁房屋和设施存在一定程度的损坏。
还查明，庐美公司于2013年9月27日曾支付春日公司房屋维修费10,000元。
诉讼过程中，春日公司向一审法院申请对损坏修复工程造价鉴定，法院委托了上海XX有限公司进行鉴定。在鉴定部门赴现场察看前，春日公司自行委托他人对损坏部分进行了修复。该公司于2017年7月9日作出了司法鉴定意见书，鉴定结论为：依据春日公司陈述及提供修复记录计算，厂房修复造价为711,456.95元，其中零星修复造价为122,305.56元、室外重新排设一条下水管道造价为37,719.07元、屋面彩钢板整体更换造价为532,628.09元、卫生间地坪、吊顶、墙面、蹬坑全部拆除后重新施工造价为18,804.23元。经庭审质证，鉴定部门作出该鉴定依据为春日公司提供的照片及损坏清单，主要修复方案为拆除后重做。对此，庐美公司提出异议，故法院要求鉴定部门仅对损坏部分作出鉴定（不拆除重做），鉴定部门分别于2017年12月4日、12月28日两次作出补充意见书，结论为：厂房修理造价为182,767.84元，包括厂房零星修理122,305.56元（其中27.78平方米为更换玻璃窗户，若变更为仅调换玻璃需扣减5,917.67元、厂房13樘大门调换造价69,958.53元、办公楼自动感应大门调换造价5,311.96元、厂区出入电动大门拆装造价13,624.5元、水龙头调换造价121.82元、台盆调换造价681.02元）、天棚采光带及洞口修理22,360.56元，厕所间门及灯修理382.65元，重排下水道37,719.07元。
一审法院认为：根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故春日公司、庐美公司双方签订的《租赁合同》无效。但我国合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。故本案的争议焦点在于：一、本案租赁物是否存在受损的事实；租赁物受损是否庐美公司未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物造成。二、损坏赔偿的金额如何确定。
针对争议焦点一，庐美公司仅承认玻璃涂黑、车间顶棚破洞的事实，且提出经春日公司同意，并已于2013年支付过维修费用；不承认其他损坏事实。对此，庐美公司提供照片以证明搬离后租赁物完好的事实，一审法院认为，照片仅能反映租赁现场之部分，不能涵盖全部，尚不足以证明租赁物完好。庐美公司还提出，春日公司于2016年3月29日发给庐美公司的《律师函》中并未提及租赁物损坏；春日公司在确认庐美公司搬离后，对搬离前的电费进行了结算并开具了发票，庐美公司按春日公司开具的发票给予承付，系双方进行了交接结算，并未提出其他异议，故不存在损坏事实。对此，一审法院认为，即使春日公司明知损坏事实的存在而怠于主张赔偿的权利，也不等同于春日公司放弃主张赔偿的权利，也不能以此推断不存在损坏事实，故法院对庐美公司的该意见不予采纳。对于损坏事实的认定，春日公司负有举证责任，其擅自对损坏部分予以修复，致无法以现场确认损坏事实，但春日公司向法庭提供了损坏的现场照片，虽然庐美公司对照片提出异议，但确认系租赁现场，法院采纳该照片证据，结合庐美公司搬离后未与春日公司办理租赁厂房交接、验收手续等事实，无法证明搬离后租赁物的完好，法院确认庐美公司损坏租赁物的事实。根据照片，春日公司提出的13樘厂房大门、办公楼自动感应大门、水龙头、台盆、厕所门及灯的损坏不能直接从照片中反映，而春日公司又未能提供其他证据予以证明，故对该部分损坏事实难以认定。对于双方争议的27.78平方米系玻璃破损还是玻璃窗户损坏，鉴于照片中也无法看出窗户损坏，故法院认定为玻璃破损。经鉴定单位现场勘察，下水道存在被倒入油漆的情况。庐美公司提供了油漆退货证据材料以证明下水道未被倒入油漆，对此春日公司对该证据的真实性、关联性均提出异议。一审法院认为，首先该证据的真实性无法确定；其次该证据尚不足以证明退货的事实；再者，即使退货属实，也不能排除鉴定部门现场勘察的下水道被倒入油漆的客观事实，故法院难以采信庐美公司的观点。综上，法院认定庐美公司损坏事实为：玻璃涂黑、玻璃破碎、天棚采光带及破洞、厂区出入电动大门损坏、围墙栅栏部分破损、下水道被倒入油漆等。
对于租赁物的使用方法，双方未作出约定，庐美公司应当按照租赁物的性质使用，根据查明的损坏情况，损坏显然是庐美公司未按租赁物的性质使用以及人为造成，庐美公司应予赔偿。
针对争议焦点二，损坏赔偿金额的确定问题。对此，春日公司同样负有举证责任。春日公司提供了相关修复费用的相关证据材料，但庐美公司对证据未予认可；春日公司同时向法院申请修复费用鉴定，但双方对鉴定方法存在争议。春日公司认为彩钢板顶棚受损后的修复必须全部拆除后重建，应鉴定重建的费用；庐美公司不予认可。一审法院认为，本案租期达8年之久，彩钢板顶棚在租赁期限内亦会产生自然损耗和贬值，何况春日公司擅自自行修复，致使丧失了修复方案鉴定的机会，春日公司应承担相应的责任，一审法院认为彩钢板顶棚及破洞的损坏的修复费用应仅鉴定损坏部分，不采纳春日公司提出全部拆除后重建费用的意见。关于下水道问题，虽然存在被倒入油漆现象，但春日公司未能举证证明下水道已被完全堵塞，无法使用的事实，故对修复采用重修一条下水道的方案难以采纳。至于修复费用的确定问题，鉴定部门鉴定的依据为春日公司提供的照片和春日公司自行制作的损坏清单，对损坏的数量并非鉴定部门按实测算，故法院难以鉴定报告作为确认损坏赔偿的最终依据；但考虑损坏事实的客观存在，法院结合鉴定报告，扣除上述无法认定损坏的部分，酌定损坏修复费用为50,000元。庐美公司于2013年支付春日公司的10,000元维修费用，春日公司提出系其他损坏的维修费用，但其无证据证明，法院确认系双方当时为玻璃涂黑等协定的补偿费用，应于法院认定的上述修复费用中扣除。
至于春日公司要求庐美公司承担鉴定费用24,000元的诉讼请求，法院认为属诉讼费用，于诉讼费用中处理。
一审法院据此判决：上海庐美木业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海春日新能源科技有限公司人民币40,000元。案件受理费人民币11,154元，减半收取计5,577元，由上海春日新能源科技有限公司负担5,265元，上海庐美木业有限公司负担312元，鉴定费人民币24,000元，由上海春日新能源科技有限公司负担4,000元，由上海庐美木业有限公司负担20,000元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于庐美公司在租赁期间及搬离时是否存在对租赁物及设施的损坏行为；损坏范围及赔偿金额应如何确定。
本案所涉标的物系未取得建设工程规划许可证的房屋，故一审认定上诉人春日公司与上诉人庐美公司签订的《租赁合同》无效正确。春日公司主张租赁物受损和修复费用的依据是司法鉴定意见书，但鉴定部门赴现场察看前，春日公司已自行委托他人对租赁现场进行了全面的清理修复工作，鉴定结论是依据春日公司陈述及提供的照片、损坏清单计算的，未得到庐美公司的认可，因此，鉴定造价所涉的项目不能全部认定为庐美公司使用期间或搬离时损坏的。春日公司要求按鉴定的厂房修复造价由庐美公司予以赔偿证据不足。春日公司未采取有效方式固定庐美公司搬离后的租赁物现场，该举证不力的不利后果由其自行承担，其认为影响到评估公司公平、公正核定损失，责任全在庐美公司的意见，本院不予采纳。就庐美公司的责任而言，因庐美公司在搬离承租房屋时未与春日公司办理移交手续，一审法院对损坏项目作了客观分析，即下水道被倒入油漆、厂区出入电动大门损坏、围墙栅栏部分破损等与庐美公司日常使用油漆、进出、使用租赁场地存在一定关联性，加之庐美公司承认玻璃涂黑、车间顶棚破洞的事实，酌情确定庐美公司承担修复费用5万元尚属合理，对于庐美公司曾向春日公司支付过1万元修复费，春日公司确认收到，但未能证明系其他损坏的赔偿款，一审在上述修复费中予以扣除并无不当，本院予以维持。一审法院关于鉴定费用的处理，并无不妥，庐美公司的意见，本院不予采纳。
综上所述，上诉人春日公司、庐美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22,308元，由上海春日新能源科技有限公司负担11,154元，由上海庐美木业有限公司负担11,154元。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一八年五月二十一日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……