江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏03民申122号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蒋友英。委托诉讼代理人：张兴华。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孟庆玉。委托诉讼代理人：吴道全，江苏凤泉律师事务所律师。第三人：宁秀庆。再审申请人蒋友英因与被申请人孟庆玉及第三人宁秀庆确认合同无效纠纷一案，不服本院（2017）苏03民终1238号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。蒋友英申请再审称，请求依法再审，撤销本案一、二审判决；依法确认再审申请人与第三人签订的房屋买卖合同有效，位于沛县房屋归再审申请人所有；本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、二审法院没有查清案件事实，综合考虑申请人与被申请人之间的特殊关系和购买房屋时的实际情况，偏听偏信被申请人和中介公司提供的证据，错误判决支持被申请人的诉求。1、申请人与被申请人现在为夫妻关系，一直共同居住。2002年两人认识成婚时，被申请人承诺为申请人购买涉案房屋，应视为婚前赠与财产，涉案房屋属于申请人个人财产。申请人与第三人去房管局办理过户经过被申请人的完全同意。2、2010年12月30日申请人与第三人签订涉案房屋买卖合同时，合同主体适格，合同上的签字真实，合同形式内容合法，房屋买卖意思表示真实且房屋已经实际交付使用，并在房产部门过户登记，合同不违反法律法规的强制性规定，不存在被申请人诉称的欺骗等合同无效的法定情形，当属合法有效合同。3、第三人拥有房屋的所有权，转让给申请人是其依法行使处分物权的行为，是有权处分，完全符合法律法规的规定。2010年11月12日张振江之妻第三人宁秀庆法定继承后将涉案房屋过户到其名下，该房屋属于第三人一人所有，第三人和申请人共同提出房屋转移登记的申请，房屋产权登记部门依法审查后于2011年1月11日向申请人颁发了第27××73号房屋产权证书。4、一审法院完全采信调查中介公司的笔录，判定申请人没有参与买卖房屋，理由不充分。申请人在一审时要求中介公司的负责人朱晓红出庭说明合同原件的保管、归档、查阅记录等祥细情况，要求当庭质证合同原件、说明交易的具体细节，一审法院没有听信申请人的意见，匆忙错误判决。二审法院一错再错，没有核实这个关键事实，继续认可一审的结论。5、2004年7月20日，被申请人与龚梦婷签署涉案房屋买卖合同时，龚梦婷没有得到踪家君的授权或事后追认，龚梦婷出售涉案房屋应属无权处分，该房屋买卖合同应认定为无效合同。庭审中，被申请人没有出示证明龚梦婷获得授权的任何证据，甚至不知道龚梦婷与踪家君的关系，在此情况下，一审法院就直接推定，错误判决，二审也没有纠正一审的错误。6、申请人自2007年12月25日和被申请人办理结婚登记后，一直催促被申请人去办理房屋过户到自己名下，要求被申请人兑现婚前承诺，被申请人以办过户需要花钱，“办不办过户都是给你买的房子”，“结婚证都领了没必要办了，白花钱”为由拖着不办，为此两人发生多次争吵，最后被申请人要求申请人自己出钱去办理过户。从2010年8月申请人开始筹借钱款着手办理过户，时间长达半年之久，申请人与被申请人一直共同居住，感情尚好，被申请人完全知道房屋过户的事情，且房产证办理下来至今已经将近7年，被申请人从没提出过异议。7、一审不是被申请人的真实意思表示，被申请人在本案一、二审中本人一直没有出庭，有些事实得不到当面核实印证。诉争的真正原因是其子女的操纵，乘借该房屋所在地面临拆迁之机，独占涉案房屋。被申请人孟庆玉提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。涉案房屋系被申请人孟庆玉于2004年7月以35800元的价格购买，属被申请人婚前个人财产。申请人和被申请人原系夫妻关系，在2007年12月登记结婚，但在2017年11月已经法院判决离婚。申请人与第三人签订的涉案房屋买卖协议，不是真实意思表示，也没有交付房屋的价款。一审法院调取中介机构涉案房屋买卖的真实情况，能够认定涉案房屋系被申请人孟庆玉所有。本院经审查认为，涉案房屋在申请人蒋友英与第三人宁秀庆办理房屋产权过户之前已经过两次买卖，即第三人宁秀庆与踪家君的房屋买卖关系和踪家君、龚梦婷与被申请人孟庆玉的房屋买卖关系，此两次房屋买卖虽签订了房地产买卖契约，但均没有办理产权过户手序。2010年12月30日，第三人宁秀庆又与申请人蒋友英签订了涉案房屋房地产买卖契约，并到房屋产权部门办理了涉案房屋的过户手续，现涉案房屋登记的所有权人为申请人蒋友英，而一、二判决涉案房屋归被申请人孟庆玉所有。因此，评判一、二审判决是否正确以及申请人的再审申请理由能否成立需对以上三次房地产买卖契约的效力予以评定，再结合相关事实，确定涉案房屋的所有权人。1、第三人宁秀庆与踪家君签订的房地产买卖契约为有效合同。2002年8月16日，第三人宁秀庆与踪家君签订了房地产买卖契约，宁秀庆将涉案房屋以25000元出售给踪家君，当日房款结清，房屋交付，虽未办理房产变更登记，根据相关法律规定，不影响该房地产买卖契约的效力。根据该买卖契约，踪家君取得了涉案房屋的所有权。对此，申请人和被申请人也是认可的。2、踪家君、龚梦婷与被申请人孟庆玉签订的房地产买卖契约也是有效合同。2004年7月20日，踪家君、龚梦婷与被申请人孟庆玉签订了房地产买卖契约，踪家君、龚梦婷将涉案房屋以35800元出售给孟庆玉。在该契约两处甲方（签章）处，均有“踪家君（龚梦婷）签”字样。房屋实际交付后，申请人和被申请人一直居住在该房中。可见，该房地产买卖契约是双方的真实意思表示，合法有效，虽未办理房产变更手续，但不影响合同的效力。关于此次买卖契约中有一份在买方处有申请人蒋友英签名及一、二法院根据相关证据的认定问题。一审庭审期间，被申请人和申请人各提供一份2004年7月20日除签名以外内容一致的房地产买卖契约，被申请人孟庆玉提供的契约复印件买方处及签章处仅有孟庆玉一人签名及捺印，而申请人蒋友英提供的契约买方处及签章处为孟庆玉、蒋友英两人签名及捺印。因涉案房屋是通过沛县汤沐中介购买，一审法院依法调取了沛县汤沐中介留存的原件，并向当时的交易经办人朱晓红作了调查。经核对，沛县汤沐中介留存的原件与被申请人孟庆玉提供的契约复印件相一致。朱晓红证实，交易涉案房屋时签订的契约原件由汤沐中介保存，另外两份为中介留存原件下方用复写纸复写，并加盖“汤沐中介服务中心”印章。以上证据来源合法，客观真实，与待证事实关联度密切，具有较强证明力。一审法院根据以上证据，结合申请人就签名问题的陈述，认定2004年7月20日涉案房屋买卖契约买方的签订人为被申请人孟庆玉，进而认定被申请人孟庆玉通过该契约取得涉案房屋所有权，既有事实依据，也符合法律规定。二审认可一审调查、核实的证据，并认可一审对相关事实的认定，未再核实相关证据，并无不当。申请人认为一、二审法院采信调查证据判定其没有参与买卖房屋理由不充分以及一、二审判决错误的观点，没有证据支持，不能成立。关于申请人提出的2004年7月20日涉案房屋买卖契约卖方龚梦婷没有得到踪家君授权、龚梦婷出售涉案房屋属无权处分，该契约也应认定为无效合同问题。首先，申请人虽对龚梦婷代踪家君在契约上的签名提出异议，但未提供任何证据予以证实。其次，涉案房屋已实际交付，申请人和被申请人也已使用多年，踪家君并未提出异议，足以证明踪家君或授权龚梦婷出售涉案房屋的事实。一、二审判决根据以上情况，认定2004年7月20日涉案房屋买卖契约为有效合同，并无不当。此外，申请人之前在留存的该契约复写联上买方处添写自己的名字并捺印，其目的就是要证明自己也是涉案房屋的买方之一，现又提出该买卖契约为无效合同，其行为所现和观点主张也是相悖的。因此，申请人的此项申请理由也不能成立。3、申请人与第三人宁秀庆签订的涉案房屋买卖契约为无效合同。申请人和被申请人在涉案房屋已居住多年，办理产权过户手续是正常民事行为，也是法律法规要求的，原产权人也有协助义务，但在办理过程中应根据法律法规要求，如实提供相关资料。申请人为办理过户手续，将涉案房屋登记在自己名下，与第三人宁秀庆签订的涉案房屋买卖契约，只是一个虚假的表象形式，既不是申请人和第三人的真实意思表示，也侵害了实际房屋所有权人被申请人孟庆玉的合法权益。（1）、涉案房屋在办理过户之前虽仍登记在第三人宁秀庆名下，但其在2002年8月已将涉案房屋出售给踪家君，在办理涉案房屋过户过程中，其只负有协助义务。一审庭审中，第三人陈述：“我不知道房子是谁买的，被告找我过户，说买我之前的那个房子好几年了，找我帮助过户，我觉得房子卖了好多年了，过户就过户吧。当时是他们办的，我只是过去签的字。”可见，其当时的真实意思是帮助过户，签订契约出卖涉案房屋并不是其真实意思表示。（2）、申请人对第三人宁秀庆早已将涉案房屋出售给他人是明知的，且此次契约签订后申请人也没有支付相应对价，涉案房屋也未再交付。即使是基于2004年7月20日涉案房屋买卖契约，该契约上申请人的名字也是其后来自己添加的，申请人也不是涉案房屋的实际共有权人。申请人是想通过自己与第三人宁秀庆签订涉案房屋买卖契约的方式，将涉案房屋登记在自己名下，购买涉案房屋也不是其真实意思表示。（3）、申请人主张涉案房屋系被申请人对其的婚前赠与及被申请人同意或者知晓其办理涉案房产过户手续，未提供任何证据证明，被申请人对此也是明确否认的。即使申请人所说属实，申请人可就赠与关系所具条件办理涉案房产过户手续，也不需再与第三人签订买卖契约。申请人的此项主张进一步说明购买涉案房屋不是其真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。据此规定，由于申请人和第三人在签订涉案房屋买卖契约时均不是其真实意思表示，该买卖契约应为无效合同。一审判决适用合同法等相关法律规定虽有不妥，但认定申请人与第三人宁秀庆签订的涉案房屋买卖契约无效，涉案房屋归孟庆玉所有，结果是正确的。本院二审维持该判决并无不当。申请人请求确认其与第三人签订的房屋买卖合同有效，位于沛县房屋归其所有的申请理由，没有事实基础，也不符合法律规定，不能成立。综上，一、二审判决认定事实清楚，证据确实、充分，审判程序合法，判决结果正确。申请人的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回蒋友英的再审申请。审判长  马伯亚审判员  徐作云审判员  杜有刚二〇一八年四月二十八日书记员  唐 诚