山东省潍坊市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁07执异104号
案外人：赵楠，男，1985年4月24日生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：王成玉，山东广则律师事务所律师。
申请执行人：刘飞，男，1987年4月12日生，汉族，住潍坊市高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：周晓林，山东伟弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东伟弘律师事务所律师。
被执行人：马连东，男，1987年12月27日生，汉族，住青岛市崂山区。
本院在执行申请执行人刘飞与被执行人马永安、潍坊天扬药业有限公司、临朐县天马化纤有限公司、潍坊鸿瑞置业有限公司、潍坊铭镐机构有限公司、临朐龙兴门业有限公司、马连东、白文、马连国、白星召、马晓静、冯希玲、王建、马翠萍民间借贷纠纷一案中，案外人赵楠对本院执行登记在被执行人马连东名下的鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第××号房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赵楠称，请求停止对（2016）青岛市黄岛区不动产权第××号房产的执行，并解除对该房产的查封。事实与理由：在本院查封该房产前，赵楠与被执行人马连东签订《借名购房协议》，确认涉案房产实际所有人为赵楠，为此，赵楠支付了涉案房产的首付款28万元，剩余房款通过银行贷款方式已全部支付，其房贷一直由赵楠偿还。虽然该房产登记在被执行人马连东名下，但不能因此确定房屋所有权就归马连东所有。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，房屋登记的物权效力是一种推定效力，在房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定。解决房屋的归属问题，应根据购房时当事人的真实意思表示并结合房款支付、房屋交付、居住及使用情况进行综合分析后再确定房屋归属。因此赵楠依法享有该房产的物权期待权，是该房产的实际购买人和所有人。赵楠在本案查封之前已合法占有涉案房产，且双方的协议非恶意串通，不存在损害申请执行人利益的可能性，上述房产的物权没有变更登记的原因也不可归责于赵楠。�楠是上述房产的合法所有人，其享有的民事权益足以排除执行。
申请执行人刘飞称，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产以登记产生物权效力，该房产登记在被执行人马连东名下，马连东享有该房产的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人提出的排除执行异议，人民法院应审查案外人是否是权利人，同时根据该规定第二十五条，赵楠并非该房产的权利人。该房产登记在被执行人马连东名下，房贷也是由马连东办理。借名购房协议是案外人与马连东之间签订的，仅能证明案外人与马连东之间存在债权债务关系，并不能导致物权变更，因此案外人并不享有足以排除执行的权利。
本院查明，申请执行人刘飞与被执行人马永安、马连东等民间借贷纠纷一案，本院�2012年10月10日作出（2012）潍民初字第173号民事判决书，判决马永安偿还刘飞借款本金5244000元，并自2011年8月20日起至2012年5月18日止按同期银行贷款利率四倍计算利息。自2012年5月19日起按同期银行贷款利率四倍计算逾期还款违约金。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。潍坊天扬药业有限公司、临朐县天马化纤有限公司、潍坊鸿瑞置业有限公司、潍坊铭镐机构有限公司、临朐龙兴门业有限公司、马连东、白文、马连国、白星召、马晓静、冯希玲、王建、马翠萍对上述债务承担连带保证责任。
本案在执行过程中，本院作出（2014）潍执字第233-4号执行裁定书，于2017年5月23日查封被执行人马连东名下鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第××号房产（位于青岛市开发区珠江路20号2单元2403号）。被执行人马连东以二手房买卖方式购得案涉房产，并以该房产设定抵�，以自己的名义办理了房屋抵押贷款。
案外人赵楠主张其与被执行人马连东的姐姐现为男女朋友关系，因其与马连东姐姐征信度均不高，因此购房首付比例较高且贷款困难，所以与马连东于2016年8月21日签订《借名购房协议》，协议约定因其不便以自己的名义购买新的住房，委托被执行人马连东以马连东的名义购买案涉房产，实际购房款及相关费用全部由案外人支付，案外人是实际出资人和房屋的实际所有人。同时约定如因马连东或马连东的原因导致该房产权益受损，马连东应负责按实际损失赔偿；如导致案外人无法按协议约定的条款行使对房产的权利，马连东除按权利受损时房屋市场价格（双方认定的价格不一致，以评估价为准）给予案外人赔偿外，应按受损时房屋市场价格的10%为标准，支付违约赔偿金。协议另外还约定马连东应将协议约定的相关内容告知其相关利害关系人（包括但不限于父母、配偶、子女），确保其相关利害关系人不对该房产主张权利。
案外人为证明自己的主张，向本院提交了由青岛昆泉物业管理有限公司出具的收款收据一份，证明其于2017年3月18日交纳案涉房产2016年10月18日至2017年10月17日的物业费，据此证明其于2017年3月18日占有案涉房产。另外案外人还提交其在农行95×××12账户于2016年9月23日及2016年12月1日至2017年8月7日的的交易明细，证明其向案涉房产的原所有人钱亚汇款28万元用于支付首付款及向马连东账户转款用于支付房贷利息的事实。
本院认为，本案的焦点问题为案外人赵楠对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权利。案外人主张其享有足以排除执行的权利，对于该主张，案外人应提供证据予以证明，否则应承担相应的法律后果。本案根据当事人的举证、�证，现本院不能认定案外人赵楠享有足以排除执行的民事权利。
其一，案涉房产登记在被执行人马连东名下，马连东享有该房产的物权，本案据此予以查封并没有错误。已登记的不动产应按照不动产登记簿判断权利人，现案涉房产登记在马连东名下，案外人没有提供证据证明房权证与不动产登记簿不一致，因此该房产的权利人为被执行人马连东，马连东享有该房产的物权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因此本院可据此查封该房产。
其二，案外人赵楠所提供的证据不能形成完整的证据链，不足以证明其主张。案外人为证明其于本院查封前已占有该房产，向本院提交了由青�昆泉物业管理有限公司出具的收款收据一份，证明其于2017年3月18日占有案涉房产，除此之外，案外人未能提供其他的证据予以证明。案外人仅凭该收款收据，不足以证明其于本案查封前实际占有案涉房产。案外人为证明其实际支付了购房款，向本院提交其名下95×××12账户交易明细，证明其向该房产原所有人钱亚汇款28万元用于支付首付款及向马连东账户转款用于支付房贷的事实，但案外人未能提供购房及房屋抵押贷款合同，无法相互印证。从案外人2016年12月至2017年8月的账户交易明细看，案外人向马连东账户转款不连贯，用途不明确，该交易明细仅有2016年12月、2017年2月、2017年4月-5月向马连东账户的转款记录，与案外人主张其支付全部房贷的主张不符。因此案外人所提交的证据不能形成完整的证据链，不足以证明其主张。
其三，案外人与被执行人马连东之间的约定仅能对内产生约束力，不能约束被执行人马连东的债权人。即使案外人与被执行人马连东之间的《借名购房协议》是于本案查封前签订，真实且合法有效，根据合同相对性原则，该协议也仅在案外人与马连东之间产生效力，案外人根据该协议产生向马连东主张交付房产的请求权，该请求权与本案申请执行人对马连东的债权同属一般债权，并不具有优先性。因此案外人并不能据其与马连东的内部约定来对抗本案债权人及人民法院的查封。对于外部而言，不动产经登记产生对外公示效力，马连东的债权人基于物权公示效力产生信赖，案外人与马连东的内部约定不能对抗物权登记的公示效力。
其四，案外人主张其与被执行人马连东之间为借名购房关系，并没有主张两者之间存在房屋买卖关系，因此案外人与马连东之间不存在买卖关系。《最高人民法�关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错买受人物权期待权的保护，因此案外人并不能根据该条规定主张其对案涉房产享有足以排除执行的物权期待权。
最后，案外人的规避行为不应受到鼓励和保护。根据案外人的陈述，案外人与被执行人马连东签订《借名购房协议》是为规避国家及有关部门在征信度方面对购房者的限制政策，如认定该类行为产生排除执行的效力，无异于鼓励行为人以各种理由规避相关规定，因此，案外人的行为应受到否定性评价。另外，根据案外人提交的《借名购房协议》，案外人认识到该类规避行为可能因被执行人马连东的原因产生对其不利后果，并约定出现此等不利后果时的马连东赔偿责任。案外人对其规避行为产生的不利后果是明知的，其明知故为的不利后果不应由第三人承担。
综上，案外人认为其享有足以排除执行的民事权利的主张不成立，对于其解除对案涉房产查封的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人赵楠的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李欣红
审判员 郭 伟
审判员 邱金山
二〇一八年一月二十三日
书记员 沈思彤