河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0926民初3456号原告：郭景林，男，1963年10月29日出生，汉族，住范县新区。委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳领秀置业有限公司，住所地范县新区板桥路西段领秀城西区内。法定代表人：王振方,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵登双，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐振亮，河南金谋律师事务所实习律师。原告郭景林诉被告濮阳领秀置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭景林及其委托诉讼代理孙春雪，被告领秀置业有限公司委托诉讼代理人赵登双、徐振亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭景林向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠原告2016年5月至2017年5月份期间的租金30万元。事实和理由：原告在范县新区领秀城东区1#和2#房屋自2014年5月份租给被告作为领秀城西区售楼部，双方未签订书面租赁合同，但被告缴纳了2014年5月至2015年5月份的租金，濮阳市中级人民法院（2017）09民终497号民事判决书中已经确定按照30万元给付原告。自2016年5月份至今，经原告多次催告，被告既不交房租，也不向原告交房屋钥匙，仍然占有原告房屋。庭审中补充意见：领秀城东区一#和二#商业门面房是根据东区协议抵偿给原告郭景林，该房屋自2014年就归郭景林所有，在房管部门办理了登记；被告是否使用该房屋，是被告自己的事情，在租赁合同没有解除以前，被告应按照约定支付租金。被告濮阳领秀置业有限公司辩称：2014年5月1日，原被告签订了领秀城东区1#和2#商业门面房买卖合同，约定房屋总价款为3585141元，交房时间2015年6月30日，原告至今没有全面履行付款义务；被告没有义务向原告支付上述房屋2015年6月30日之前的租金，对于原告在被告公司任职期间利用职务便利损害公司利益的行为，被告将另行追究其法律责任，原告提起本案诉讼是为了混淆事实，企图将刑事案件混淆为经济纠纷；自2016年6月份至今，上述房屋一直闲置，被告并未使用其作为售楼部，原告陈述不属实。请求驳回原告的无理请求。庭审中补充意见：关于房屋买卖问题，在原告没有全面履行付款义务的前提下被告享有房屋买卖合同的履行抗辩权，房屋的所有权确认应以房屋登记证书为准；关于租赁的问题，2015年年底原告从领秀公司离职后，原被告双方因为诸多财务问题产生争议并发生矛盾，双方已经失去了交易的基础，在这种情况下原告不同意被告继续使用上述房屋，被告也为了避免双方矛盾激化，搬离了上述房屋，因此自2016年6月份之后双方根本就不存在租赁合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1.范县房地产管理所2016年7月28日出具的证明一份，证明领秀城东区临板桥路南大门东1号2号商业房，已在范县房产所办理了备案登记并办理了他权证，本产权归郭景林所有，证明原告拥有涉案房屋的所有权；2.2015年12月2日被告出具的承诺书一份，显示西区售楼部年租金为30万元；3.被告的审计报告一份，显示2015年5月至2016年5月的租金为30万元；4.濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终497号民事判决书一份，对被告所欠原告2015年5月至2016年5月租金30万元予以确认，并判决被告支付，现判决已经生效；5.许艳平的证词一份，证实被告自2014年5月1日开始租用原告房屋作为售楼部，年租金30万元，2014年5月1日至2015年5月1日的租金30万元已经支付，2015年5月至2016年5月的租金没有支付，但在审计报告和承诺书上已经显示；6.照片四张，证明原告房屋门头还显示领秀置业售楼处的招牌；7.欠条一份，当时领秀置业公司2015年5月1号至2016年5月1号欠原告租金30万元，证明一年的租金是30万元；8.原告向被告送达的催告函一份，该催告函经濮阳市中意公证处公正用特快专递方式向被告送达，经查询该催告函被告于2017年10月19日11时03分签收，证明原告向被告催告关于涉案房屋租金事宜，被告收到后没有回复，也没有将房屋交给原告视为被告继续租用房屋并按照以前租金标准向原告交纳租金。被告质证意见：房产所证明没有经办人签字，不符合法律规定的证据形式，真实性不予认可；承诺书中显示西区售楼部租金于2016年5月份前付清，这说明双方对租赁期限和租金的支付期限做了约定，被告在2016年6月搬离上述房屋履行了腾出房屋的义务；审计报告的审计结论与委托审计的内容不符，当时委托审计的对象是2015年9月30日的财务报表，是否公允的反应财务状况，原告仅提交审计结论而没有提交审计委托书，是故意隐瞒证据断章取义，该审计报告的结论既不是无保留意见，也不是非无保留意见，不符合审计准则的要求，该审计报告并没有指明所审计对象的构成，而且在前言部分对会计资料的真实性、完整性提出了保留意见，并声明其对会计资料的真实性、完整性是不负责的，该审计报告后附的帐页是被告前法定代表人许艳平制作的，并没有经过全体股东的认可，也没有加盖公司印章，审计报告后附的帐页系复印件，且审计报告又没有指明后附财务资料的构成，被告对其真实性不予认可，而且该证据也不能证明30万元租金是2015年5月至2016年5月，被告已经就濮阳市华和会计事务所违反注册会计及独立审计准则出具审计报告的行为向主管部门进行了投诉，近期将作出处理结果；濮阳市中级人民法院的民事判决书中并没有指明30万元租金是本案涉及房屋在2015年5月至2016年5月的租金，在另外的郭景林诉领秀置业股权转让纠纷一案中，两级法院判决被告向原告支付分红补偿和租金等款项，是法院对双方之间关于各种款项争议的一次性最终处理，况且原告又没有举证证明被告在2016年6月份之后使用了案涉房屋，因此应当驳回原告的无理主张；许艳平的证词不符合法律规定的证据形式，该证言大部分都是推测性的陈述，许艳平与被告存在经济纠纷，被告又对许艳平和郭景林提出了刑事控告，故证人与当事人之间存在利害关系，证言不应采信；照片不能显示拍摄时间，也不显示拍摄人员，如果该照片是在2016年6月份之后拍摄，说明原告已经知道被告不再使用该房屋做售楼部的事实，且照片中的玻璃门上显示有出租出售的标语，结合照片中屋内状况，可以反向证明被告没有使用该房屋做售楼部，售楼部的门头与房屋的使用没有任何直接关系；欠条真实性不予认可，首先该欠条是先盖的印章后书写的文字，此外许艳平与原告在2016年元月份之前担任被告公司的高级管理人员，本身就实际管理控制被告公司的印章，该份欠条明显是原告利用空白的带有财务专用章的收款收据涂改形成，被告申请对该份单据上文字和印章的先后时间顺序进行鉴定，此外单据上显示客户名称郭勋，但郭勋与本案没有任何关系，与涉案房屋也没有任何关系，如果领秀置业欠郭勋的房租，那么郭景林就没有权利主张2015年5月1日至2016年5月1日的房屋租金30万元，同时也能够说明原告提供的判决书判决错误；公证书与催告函真实性没有异议，但这份催告函是原告一厢情愿向被告发出，其次催告函中的内容并不具体明确，催告函中只是原告提供了两种解决方案供被告选择，但是根据法律规定默示分为积极作为的默示和不作为的默示，但不作为的默示需要以双方约定及法律规定作为前提条件，但是在本案中原告发出催告函以前，当事人双方并没有约定在某种情况下可以视为默示，因此原告发出的催告函对被告不产生任何效力，被告也没有义务向原告支付租金，对于快递查询单没有公证处公正，真实性不予认可。被告提交的证据：1.原被告之间的房屋买卖合同一份，证明2014年5月1日双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告范县新区领秀城东区1#和2#商业门面房，总价款3585141元，约定交房时间2015年6月30日；2.濮阳华盛物业管理有限公司证明一份，证明自2016年6月份至今原告的上述房屋一直闲置，被告并没有使用作为售楼部。原告质证意见：该房屋买卖合同已经履行，被告给原告开具了房款收据，办理了备案登记，房屋已归原告所有；对证明有异议，出具证明的濮阳华盛物业管理有限公司法人代表侯宪军与被告公司法定代表人侯忠宝是父子关系，因此两单位之间有明显的利害关系，原告将领秀城东区1号和2号商业门面房租赁给被告，被告如何使用只要不违反法律规定，原告不予干涉，只要双方租赁关系不解除，被告不将房屋交给原告，被告就应该支付租赁费。经审查，原告提交的1-4份证据和被告提交的第1份证据，来源合法，相互印证，并经过了其它案件两级人民法院的判决确认，能够证明案件事实，确认为有效证据。原告提交的许艳平证言超出上述证据显示的事实部分，无其它证据印证，不能认定，被告关于许艳平与被告之间存在利害关系不能作为认定案件事实的证据等相关质证意见成立。原告提交的照片四张，能够证明被告在涉案房屋上的领秀置业售楼处的招牌尚未去掉，被告对拍摄时间提出质疑，本院派员即时赴现场查看，招牌至今存在；原告提交的欠条与本案其它有效证据相印证，能够证明该房屋年租金30万元的事实；原告提交向被告送达的催告函和公证书材料，能够证明原告就上述房屋租赁合同关系的存续，向被告征求意见，被告不予答复，该事实应当认定；被告提交的物业公司在证明，与本案争议房屋租赁合同的成立、生效或者解除无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月1日，原被告签订了范县新区领秀城东区1#和2#商业门面房买卖合同。该房产在范县房地产管理所进行了登记备案，产权人为原告。2015年12月2日被告的承诺书中显示：（被告）公司资产状况栏目“西区售楼部租金：30万元”、还款计划栏目“西区售楼部租金于2016年5月前付清”，该承诺书确认了原告将该房租给被告作为售楼部使用达成口头协议未签书面合同的事实。本院和濮阳市中级人民法院关于郭景林诉濮阳领秀置业有限公司股权转让纠纷一案的一、二审民事判决，支持了原告请求被告支付上述承诺书中租金30万元的诉讼请求。2017年10月18日，原告就上述房屋租赁合同关系的存续，向被告发出催告函邮件，征求被告意见，并对此行为进行了保全证据公证，范县公证处出具了公证书，被告于次日收到了该邮件，被告对原告的催告未予答复。经庭审后现场拍照取证，上述商业用房门头上被告的售楼处招牌仍在，室内楼宇沙盘模型仍在。本院认为：我国民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。本案有效证据证明原被告之间存在房屋租赁合同关系。原告已经履行了举证责任，证明在2016年5月份之后与被告仍然存在房屋租赁合同关系。被告主张原告诉请的2016年6月份以后双方房屋租赁合同关系已不存在，无有效证据证明，被告提交的证据和主张不能对抗原告证据和主张，且与目前现场状况反映的事实不符、与原告发出催告函而被告不予答复的事实不符。应当认定原告主张的事实成立，本院依法予以认定，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告未提交证据证明自己主张的事实，依法应当承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告濮阳领秀置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郭景林房屋租金30万元。案件受理费2900元，由被告濮阳领秀置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本七份，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  刘树峰审 判 员  马文慧人民陪审员  马宗宪二〇一七年十一月二十四日书 记 员  于 赞