重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石法民初字第03416号
原告张君伟，男，生于1981年8月14日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人谭长贵，重庆经冠律师事务所律师。
被告秦雄，男，生于1986年8月14日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告谭军华，男，生于1972年10月13日，土家族，住重庆市江北区。
原告张君伟与被告秦雄、谭军华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由本院审判员刘文华独任审判，适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告张君伟及其委托代理人谭长贵，被告秦雄到庭参加了诉讼。被告谭军华经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张君伟诉称：2014年9月20日，原告支付被告秦雄购房款100000.00元，被告秦雄出具《收条》一张。2014年10月12日，原、被告签订《售房合同》，合同约定了交房时间及违约责任。嗣后，由于被告秦雄无法交付房屋，便与原告协商退款事宜。2015年3月3日，被告自愿给原告出具《欠条》一张，自愿在2015年5月底前退还原告购房款10万元及利息（利息从2015年3月3日起按中国人民银行4倍利率计息至兑现完毕时止），并承担20000.00元的违约金。到期后，被告秦雄未按约定履行给付义务。经原告催收，被告秦雄又于2015年6月12日给原告出具《承诺书》一份，承诺在2015年6月20日前还款，还款内容与欠条约定相同，被告谭军华在担保人栏签字。但时止今日，二被告仍未履行还款义务，请求人民法院判令二被告及时归还原告购房款10万元及利息（从2015年3月3日起按中国人民银行4倍利率计算至兑现完毕时止），并支付原告违约金20000.00元，本案诉讼费用由二被告承担。
被告秦雄辩称：被告秦雄收取原告10万元购房款并与原告签订售房合同属实。后因政府只准被告修建两楼一底房屋，致被告秦雄无法按合同约定将五楼房屋交房给原告，原告要求解除合同并退还其所交购房款10万元，被告秦雄同意并出具了欠条和承诺书，但被告秦雄不应当支付违约金和利息。被告谭军华不应承担连带责任。
被告谭军华未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明：被告秦雄系石柱土家族自治县（以下简称石柱县）＊＊＊＊居民。2014年9月20日，原告张君伟支付被告秦雄购房款100000.00元，秦雄出具《收条》，载明：“今收到张君伟现金100000.00元（壹拾万元整）。余45000.00元整，大写：肆万伍仟元整（房款）”。2014年10月12日，原告张君伟与被告秦雄签订《售房合同》，约定：甲方（即原告）向乙方（即被告）购买乙方修建的坐落于石柱县＊＊＊＊的房屋，楼层5-1楼（从底楼算起），建筑面积105平方米左右。房屋价格150000.00元（大写：壹拾伍万元整），房屋手续押金5000.00元。乙方保证该房屋为正规住宅，没有权属纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷，无“一房多卖”。如因乙方保证失实致使本契约生效之后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，应承担违约责任，如果造成一切后果，由乙方向甲方赔偿该房总价的20000.00元（大写：贰万元），并退还甲方原交的所有房款和装修费用。之后，因被告所修房屋只有两楼一底共三层，并无原告所需购买之楼层5-1楼（从底楼算起）。原、被告遂协商解除合同，被告退还原告已交购房款100000.00元。2015年3月3日，被告秦雄给原告张君伟出具欠条一张，载明：“秦雄今欠到张君伟购房定金100000.00元（大写：拾万元整），加上未按时交房的违约金20000.00元（贰万整），共计120000.00元（壹拾贰万元整）。今双方协商约定于2015年5月底付清。同等本金100000.00元从3月3日起以银行4倍利息起算到5月底，一次性付给张君伟。如未按时归还，秦雄以隆鑫5幢2单元6-1住房为抵押给君伟处理。以前手续无效。欠款人：秦雄”。2015年6月12日，秦雄给张君伟出具承诺书一份，载明：“我秦雄欠张君伟买房款100000.00元（大写：壹拾万元整），现承诺于2015年6月20号前还清张君伟100000.00元（壹拾万元）加上2015年3月3日的利息按中国人民银行4倍利息计算到还钱日和违约金20000.00元（大写：贰万元整），到时未归还，张君伟可以向石柱县人民法院起诉秦雄本人。承诺人：秦雄。担保人：谭军华”。被告秦雄和谭军华至今未支付上述款项。
上述事实，有《收条》、《售房合同》、《欠条》、《承诺书》，以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原、被告已经以欠条方式对欠款本息及违约金等款项进行了结算，本院应当予以确认。原告张君伟提出被告秦雄尚应支付其购房款100000.00元，有欠条和承诺书佐证，足以支持其主张。原、被告在承诺书中约定：“承诺于2015年6月20号前还清张君伟100000.00元，加上2015年3月3日起的利息按中国人民银行4倍利息算到还钱日和违约金20000.00元”。本院认为，该约定属于当事人之间对于逾期履行付款义务的违约责任，应当认定为违约条款。被告秦雄在庭审中认为违约金过高请求调整违约金。本院认为，根据我国合同法的立法精神，在合同主体实质不平等时，有必要以社会公权力对合同私权利进行干预，以使当事人的权利义务实现实质公正，也就是说，当违约金的约定使合同当事人权利义务显失公平的条件下，公权力就有了干预的必要。本案中，违约金按“按中国人民银行4倍利息算到还钱日”和“违约金20000.00元”计算，过分高于其实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”以及《重庆市高级人民法院关于审理合同纠纷案件若干问题的指导意见》第四条：“当事人在合同中约定的违约金条款，被告在一审程序中认为过高请求调整，人民法院应予调整。但原告实际损失无法认定时，当事人约定的违约金数额不超过以未履行部分为基数，按人民银行同期贷款基准利率4倍计算的利息额的，人民法院可不予调整”的规定，本院结合本案合同的履行情况和当事人的过错程度等因素，酌情将本案的违约金计算方式调整为：2015年3月3日至付清时止的违约金，以未履行部分（即未退还的购房款100000.00元）为基数，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的4倍为标准计付。另外，根据我国《担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，被告谭军华在被告秦雄给原告张君伟出具的《承诺书》担保人栏签名捺印，却并未约定保证方式和保证担保的范围，应视为对全部债务承担责任，并应按连带责任保证承担保证责任。综上所述，原告张君伟要求被告秦雄支付购房款并由被告谭军华承担连带责任的诉讼请求，本院应予支持。被告谭军华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦雄在本判决生效后十五日内退还原告张君伟购房款100000.00元。
二、被告秦雄在本判决生效后十五日内向原告张君伟支付违约金，从2015年3月3日起至付清之日止以100000.00元为基数，以中国人民银行同期人民币贷款基准利率的4倍为标准计付。
三、被告谭军华对上述款项承担连带责任。
四、驳回原告张君伟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700.00元，减半收取1350.00元，由被告秦雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘文华
二〇一五年十月××日
书记员 石章润