青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第834号原告王玮（身份证号：6301031988********），男，汉族，1988年10月18日出生，住西宁市城中区南大街*********号。委托代理人郭宗军、郭超，青海佳一律师事务所律师。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司（组织机构代码证：66190945-7），住所地：青海西宁市城东区德令哈路195号。法定代表人虞修武，系该公司董事长。委托代理人杨惠盈，系该公司员工。委托代理人王海宁，系该公司工程部负责人。原告王玮与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玮及其委托代理人郭宗军，被告青海豪都华庭房地产开发有限公司委托代理人杨惠盈、王海宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王玮诉称，2011年5月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西宁市城东区昆仑中路1号华庭仁和国际7号楼1单元1213室房屋一套，房屋总价款为352669元，被告应在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付给原告。并约定，如逾期交付房屋，被告应按照合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，向原告按日支付已付房款万分之一的违约金。并约定，商品房达到使用条件，被告应当书面通知原告办理接房手续，被告还应当在交房使用后360日内，将产权证办理完毕。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，被告未能按约定的时间向原告交付房屋，于2013年11月29日交房时，也未能提供商品房验收合格的证明文件。被告交房逾期333天（2012年12月31日至2013年11月29日），违约金为35.2669元／天×333天，即11744元，逾期办理产权证的违约金为：352669×5.1%×130%÷365天×195天（自2014年11月24日至2015年6月7日），即12492元。被告应按约定支付上述违约金，现诉至法院，请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金11744元；2.支付逾期办理产权证违约金12492元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司（以下简称豪都公司）辩称，原告以被告延期交房为由提起诉讼，虽双方的《商品房预售合同》规定了交房日期，但因西宁市政道路建设德令哈路南段工程的影响，导致施工延期，使我公司不能在合同约定的日期向原告交房，后我公司于2013年11月19日，在报纸上向社房户，我公司的公告行为符合房地产市场售房惯例，市政道路建设属于不可抗力，故延期交付房屋并非我公司过错所导致，我公司不应承担赔偿责任。至于逾期办理产权证的问题，按照预售合同第十五条的约定，出卖人自房屋建成并竣工验收60日内向房屋登记机构办理初始登记，因建设单位至今未办理竣工验收手续，尚未达到合同约定办理产权证的条件，原告此项诉求不能成立。综上，请求法庭充分考虑上述因素，依法作出公正合理的裁决。庭审中，原告王玮为支持其主张，提交如下证据：1.原告王玮身份证复印件，欲证明原告主体适格；2.原、被告双方于2011年5月28日签订的《商品房预售合同》一份，欲证明原、被告签订的房屋买卖合同第八条、第九条约定了交房日期、交房条件及违约责任；第十五条约定了办理房产证的期限；3.购房收据三张，欲证明原告王玮按约将购房款全部付清的事实交房时间；4.查询单，欲证明被告公司资质等基本情况；5.贷款利率表（网络查询打印件），欲证明贷款年利率为5.1%；6.2015年5月29日被告张贴于单元门的针对全部业主的通知，欲证明被告延期交房、认可办理房产证的条件暂时还不具备的事实。庭审中，被告对上述证据的真实性予以认可，但认为延期交房和延期办证均是由于政府市政设施建设耽误工期所致，不应当由被告承担全部责任。本院对上述证据的证明效力予以确认。庭审中，被告豪都公司为证实其主张，提交如下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，欲证明被告公司的主体资格；2.2013年11月19日，被告豪都公司在《西海都市报》刊登的办理入住手续公告，欲证明公告的日期为被告履行交房义务的日期；3.西宁市城乡建设委员会和施工企业对德令哈路南段（南山路-昆仑大道）实施封闭施工的通知，欲证明2011年8月31日到2012年7月20日，市政府对德令哈路南段封闭施工，禁止车辆通行，二期工程受影响的事实；4.西宁市建设开发公司对德令哈路南段（南山路-昆仑大道）新建道路工程竣工验收备案表，欲证明二期工程建设期间，市政府修建道路的时间长达328天，这个日期和二期工程建设交付时间重叠，是被告延期交付的原因之一的事实；5.西宁市城市供水合同（2011年6月13日）、被告与金科房地产公司共用一条给水主管道的协议、被告公司向市规划局接入自来水管网的申请（2011年7月26日），欲证明西宁市政府的二期工程提供自来水合同和供水日期，供水地点在南绕城路的事实；6.水务工程建设公司《关于从南绕城供水的建设安装工程协议书》，欲证明市政府改变原供水线路，按照新方案，二期工程从南绕城公路德令哈路195号取水的事实；7.2011年10月17日，被告公司的道路挖掘申请和市建委宁建（2011）第054号道路占用挖掘许可，欲证明供水工程开工建设时间；8.2012年12月20日，市供水集团《关于从南绕城进行供水的供水合同》（新合同），欲证明新的合同供水时间；9.2011年10月24日，被告豪都公司向市建委申请改变原天然气线路的申请及批复，欲证明天然气供应线路变更的事实；10.2011年11月2日，被告公司在城市道路施工的申请及2011年11月4日，西宁市政道路挖掘（占用）许可证，欲证明市天然气公司同意以顶管方式从其他路线接入天然气及证明工程施工工期的事实；11.天然气顶管工程开工和竣工报告，欲证明天然气顶管工程的工期为777天；12.2013年6月，天然气管道设计变更协议书和安装施工合同书，欲证明天然气原协议变更，及新合同签订的时间；13.施工许可证（二期），欲证明开工时间与修路时间重叠的事实；14.总平图，欲证明二期施工期间的唯一出入口封闭的事实；15交房日期表，欲证明2013年11月19日公告前直至2014年1月21日期间，已经有44.4%的业主接房的事实。上述十五份证据证明：由于二期建设时，德令哈路延伸段建设时间未确定，二期开工后，收到市政府修德令哈路延伸段的通知，工地出入口封闭，导致工期延误。从总平图中可以看出，被告拿到地时，德令哈路是一条规划路，未确定修建时间。由于德令哈路道路建设，导致工期延误，属于不可抗力。庭审中，原告对证据1的真实性及证明方向无异议，本院对该证据的证明效力予以确认；对证据2，原告认为双方之间签订合同时并未约定以公告时间作为交付房屋的通知要件，故发布公告的方式不符合合同约定，且该房屋直到现在仍不具备验收合格的条件；对证据14，原告认为，德令哈路修路过程中所封闭的只是二期的东门，北门可以正常通行。道路封闭时间也只有22天，其余时间是可以正常通行的；对证据15，除本案原告的接房时间能够确认外，对其余业主的交房时间无法核实，对所列原告的接房日期予以确认。对其余证据，因双方签订合同时，并未约定因上述原因导致延期交房为免责事由，且被告在签订合同时应考虑到上述风险，故对上述证据的证明方向不予认可。因原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据以上证据和原、被告的陈述及答辩，以下事实可以确认：2011年5月28日，原、被告签订《商品房预售合同》。合同约定，被告应在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按约分批次支付了全部房款352669元。后因被告未按约定日期交付房屋及办理产权证，双方争议成诉。被告豪都公司认为其延迟交付房屋是由于市政设施建设耽误工期所致，属不可抗力。被告于2013年11月19日，在报纸上发布交房公告，被告认为这一做法符合房地产市场售房惯例，不应承担延迟交付房屋的违约责任。且本案所涉工程尚未竣工验收，不具备办理房产证的条件。另据西宁城市建设开发有限责任公司出具的《竣工验收备案资料》记载，西宁城市建设开发有限责任公司对德令哈路南段（南山路-昆仑大道）新建道路工程施工的时间，为2011年8月22日至2012年7月20日，共计328天，其中，封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天。在此期间，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日，向被告豪都公司下发了将占道路红线内的临时办公用房拆除的通知。本案的争议焦点为：1.被告以德令哈路南段道路市政设施建设的施工行为影响其工期进度，导致交房延期，属不可抗力，应予免责的抗辩事由是否成立？2.被告豪都公司于2013年11月19日发出的交房公告是否符合约定？3.原告请求被告应承担延期办理产权证的违约金之主张是否成立？1.被告认为，西宁市城乡建设委员会与西宁市建设开发有限公司对德令哈路南段的施工行为影响其工期进度，导致交房延期，属不可抗力，应予免责的抗辩事由是否成立？本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告于2011年5月28日签订《商品房预售合同》，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日向被告公司下发拆除占道路红线内的临时办公用房通知，故被告豪都公司在与原告签订合同时，对市政道路建设是否会发生，在主观上不具备可预见性。该市政建设行为对被告豪都公司建设工程的影响现实存在，被告豪都公司克服此类市政建设影响的能力有限，该市政建设行为应属被告履约过程中的不可抗力。但被告豪都公司认为，免责期间应从2011年8月22日至2012年7月20日止，共计328天计算的主张不符合实际，根据被告提交的证据显示，西宁市城乡建设委员会对德令哈路南段封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天，在此期间，给被告履约造成延误，应予免责。对其余306天，是否存在封闭施工，被告未提供证据证实。且根据《商品房预售合同》第八条的约定，被告豪都公司应当在遭遇不可抗力后30日内告知原告，才可据实予以延期，被告未向原告履行告知义务，因此，被告主张的其余免责期限缺乏事实依据，不予支持。2.被告豪都公司于2013年11月19日的交房公告是否符合约定？《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。通知应到达相对人，才可发生法律效力。被告在媒体发出的公告无法确定能按期到达原告，不符合约定的书面通知要件。且被告除在媒体发布公告外，没有证据证实对原告进行了个别通知，被告并未尽到合同约定的通知义务。被告认为，公告通知符合惯例之说，无事实依据，不予采信。合同约定交房日期为2012年12月31日前，实际交房日期为2013年11月29日，扣除免责期间22天，迟延交付房屋共计311天，对此期间按照合同约定，被告应承担全部违约责任。违约金的计算方式应当为：352669元×0.0001×311天=10968元。3.原告请求被告应承担延期办理产权证的违约金之主张是否成立？在庭审中，原、被对涉案房屋至今仍不具备办理产权登记的条件，均予以认可，被告不能按《商品房预售合同》第十五条的约定为原告办理产权登记已是事实，但由于被告此项违约情形迄今仍未结束，原告可在被告为其办理完产权登记后一并主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告青海豪都华庭房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告王玮逾期交房违约金10968元；二、驳回原告王玮的其他诉讼请求。案件受理费406元、保全费262元，合计668元，由被告青海豪都华庭房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  马秀花审 判 员  韩梅君人民陪审员  张学伟二〇一六年三月二十一日书 记 员  祁富霞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。