山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终987号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司，住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，总经理。
委托诉讼代理人：相婷婷，女，1984年2月5日出生，汉族，居民，住青岛市市北区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：丁政宇，女，1997年10月15日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托诉讼代理人：刁永国，山东龙博律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司因与被上诉人丁政宇商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2016）鲁0681民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青岛德源泰置业有限公司的委托诉讼代理人相婷婷及被上诉人丁政宇的委托诉讼代理人刁永国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人青岛德源泰置业有限公司上诉请求：1、撤销龙口市人民法院（2016）鲁0681民初2410号民事判决，并改判不予解除双方签订的商品房预售合同，上诉人不予返还购房款及利息。2、案件受理费由被上诉人丁政宇负担。事实和理由：一、上诉人不同意与被上诉人解除《商品房预（销）售合同》，不应判决双方解除合同。二、原审对于违约金的计算方式错误。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人丁政宇辩称，一审认定正确，请求维持原判。
被上诉人丁政宇向一审法院起诉请求：请求依法判令解除《商品房预（销）售合同》；判令青岛德源泰置业有限公司返还丁政宇已付购楼款1553575.00元及自2012年7月1日至判决生效之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算）；青岛德源泰置业有限公司按合同约定向丁政宇支付违约金15535.75元；诉讼费由青岛德源泰置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月14日，丁政宇与青岛德源泰置业有限公司签订商品房预售合同一份，约定，出卖人：青岛德源泰置业有限公司，注册地址：青岛胶州市南外环路以北杭州路以西，买受人：丁政宇。丁政宇购买青岛德源泰置业有限公司开发的位于港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第E幢2层210铺号楼房。该商品房建筑面积182.3平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米8522.08元，金额1553575元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2011年12月14日前一次性付清总房款人民币1553575元。第八条“交付期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，合同继续履行，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……2、其他方式：根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从解除之日起，十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间内发出书面通知则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续执行本合同，双方再行协商交付房屋时间。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，丁政宇按合同约定向青岛德源泰置业有限公司付清了总房款1553575元，2011年12月28日，青岛德源泰置业有限公司为丁政宇出具收款收据。2014年1月22日青岛德源泰置业有限公司通过国内快递向丁政宇发出交房通知书，通知丁政宇办理房屋交接手续，2014年3月1日青岛德源泰置业有限公司通过挂号信向丁政宇发出交付催告函一份，再次催告丁政宇办理房屋交接手续。丁政宇认可收到交房通知书和交付催告函，但主张涉案房屋不具备交付条件，所以丁政宇有权拒绝交付房屋。青岛德源泰置业有限公司主张2015年9月30日向丁政宇发送产权办理通知，丁政宇对此不予认可。2016年5月20日，青岛德源泰置业有限公司在《今日龙口》第三版发布通知，通知涉案楼房及其他楼房等业主于2016年5月23日前至利群金街售楼处办理房屋交接手续。丁政宇主张其曾于2016年3月30日、4月8日向青岛德源泰置业有限公司发出解除合同通知书，其中2016年3月30日的通知书因青岛德源泰置业有限公司地址变更被退回。青岛德源泰置业有限公司表示从没有收到丁政宇发出的解除合同通知书。青岛德源泰置业有限公司认可自2012年5、6月份单位迁移新址，但没有提供证据证实迁移新址后将新地址通知丁政宇。
另查明，涉案房屋于2015年6月30日竣工验收，于2015年7月18日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，该备案表显示涉案房屋已取得建设工程竣工规划验收合格证。
上述事实有丁政宇与青岛德源泰置业有限公司当庭陈述、商品房预（销）售合同、收款收据、（2015）龙民三初字第588号民事判决书、解除合同通知书、交付使用通知书、EMS快递单、交付催告函、国内挂号信函收据、《今日龙口》、《龙口市建设工程竣工验收备案表》等证据在卷佐证。
一审法院认为：丁政宇与青岛德源泰置业有限公司于2011年12月14日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。丁政宇按照合同约定履行付款义务，青岛德源泰置业有限公司应按合同约定于2012年6月30日前将取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。青岛德源泰置业有限公司辩称其已向丁政宇发出了交房通知书及交付催告函，丁政宇拒绝收房且没有交纳物业费等费用，导致涉案房屋未交付的原因系丁政宇自行造成的，青岛德源泰置业有限公司不应承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；双方在合同中也约定交房的前提条件是青岛德源泰置业有限公司出示涉案房屋的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。但青岛德源泰置业有限公司向丁政宇发出交付使用通知书及交付催告函时涉案房屋既未竣工验收也未取得符合合同约定的相应的证明文件，根据《物业管理条例》第42条第2款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，青岛德源泰置业有限公司主张丁政宇未能交纳物业费青岛德源泰置业有限公司有权拒绝交房以及已经完成交付的抗辩理由均不当，本院不予采纳。青岛德源泰置业有限公司直到2015年6月30日才竣工验收，2015年7月18日才取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》、《山东省建设工程竣工规划验收合格证》符合交付条件。青岛德源泰置业有限公司应当在涉案房屋符合交付条件后按照合同约定书面通知丁政宇办理房屋交接手续，青岛德源泰置业有限公司主张其2015年9月30日向丁政宇发出产权登记办理通知书，通知丁政宇办理产权登记，丁政宇不予认可，青岛德源泰置业有限公司未能提交证据证实其向丁政宇发出该通知，因此对青岛德源泰置业有限公司的该主张本院不予采信。2016年5月20日青岛德源泰置业有限公司在《今日龙口》发出的通知不是合同约定的通知交付方式，因此对青岛德源泰置业有限公司主张的2016年5月20日再次通知丁政宇交付房屋的抗辩主张本院不予采纳。丁政宇主张其于2016年3月30日、4月8日向青岛德源泰置业有限公司发出解除合同通知书，青岛德源泰置业有限公司虽然否认，但丁政宇提交的EMS存根能够证实丁政宇曾经于2016年3月30日向青岛德源泰置业有限公司发出过解除合同律师函，且青岛德源泰置业有限公司在变更地址后一直未能通知丁政宇，相关责任应当由青岛德源泰置业有限公司承担，因此对青岛德源泰置业有限公司提出的从未收到解除合同的书面通知丁政宇诉请解除合同无依据的抗辩理由本院不予采纳。综上，青岛德源泰置业有限公司至今未能通过合同约定的有效方式通知丁政宇办理房屋交接手续，导致涉案房屋至今不能交付，丁政宇起诉要求解除，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的计算方法，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定:当事人依据合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。在丁政宇未能提供证据证实其损失的情况下，逾期交房的损失主要直接表现为价款支付方的利息损失。根据青岛德源泰置业有限公司合同约定，出卖人按照买受人累计已付款的1%向买受人支付，照此计算，违约金远远低于丁政宇的实际损失，应予以调整。《最高人民法院〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，中国人民银行调整计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照上述规定，丁政宇起诉要求青岛德源泰置业有限公司自2012年7月1日日起按照银行同期贷款利率计算支付其占有房款期间利息，于法有据，本院予以支持。丁政宇主张要求按照合同约定支付违约金15535.75元与要求青岛德源泰置业有限公司支付其占有房款期间的利息属重复主张，于法无据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除丁政宇与青岛德源泰置业有限公司签订的商品房预（销）售合同（合同编号：201112140239）。二、青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还丁政宇购房款1553575元及自2012年7月1日起至判决生效之日止的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、驳回丁政宇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19022元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实错误，双方之间的商品房预（销）售合同不应解除，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理。原审认定因上诉人原因导致房屋不能交付，并据此判决双方之间合同解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审基于双方合同解除，认定上诉人应当承担被上诉人已付房款的利息损失于法有据。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18782元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 李 安
二〇一七年六月二日
书记员 辛婷婷