广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第203号
原告：彭远波，男，汉族，1959年9月19日出生。
委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
被告：谭映文，女，汉族，1968年4月10日出生。
委托代理人：林逢龙，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：刘创松，广东广信君达律师事务所律师。
第三人：广州荣兴房地产代理有限公司。
法定代表人：张燕。
委托代理人：谢秀丽，女，汉族，1981年11月19日出生。该公司职工。
原告彭远波诉被告谭映文、第三人广州荣兴房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判员周嘉适用简易程序于2014年2月27日、3月25日公开开庭进行了审理。原告彭远波的委托代理人姚小姣，被告谭映文的委托代理人林逢龙、刘创松，第三人广州荣兴房地产代理有限公司的委托代理人谢秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月初，原告在第三人处看房，打算替儿子购买婚房，在第三人的推荐下看了涉案房屋，即广州市花都区新华街松园路1号永大新城恒发商住楼6座603房。2014年1月4日，原告支付了定金50000元。2014年1月5日，原告在第三人的促成下与被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定2014年1月5日前支付定金50000元，签订合同30日内支付部分楼款500000元。此外，合同还约定了双方其他权利和义务。
事后，原告才得知《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》有关外地户籍在广州购房的条件是“自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。”原告是非广州市居民，当时原告跟第三人以及被告也明确表示，将来这套房屋是写其儿子彭迪的名字，但第三人及被告都明知原告没有其儿子的委托，也明知原告不符合广州购房政策条件，仍与原告签订了涉案的《房屋买卖合同》。涉案的《房屋买卖合同》的合同相对人的合同目的是无法实现，也无法继续履行，原告知道此情况后，多次与第三人与被告进行协商，但第三人与被告置之不理，导致合同目的无法实现的过错，是由于第三人与被告明知广州的购房政策，也明知原告不符合购房条件，仍与原告签订合同，用虚假承诺欺骗原告，故原告要求被告返还定金。据此，请求法院判令：1、解除原、被告于2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》。2、被告返还定金50000元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告签订的《房屋买卖合同》是在2014年1月5日签订，限购政策是在2011年2月实施，即使是原告沿用诉状中的调控意见，也是在2013年11月15日颁布实施，故原告以其不知限购政策为由提起诉讼解除合同，不符合法律规定和常理。第二，合同签订当日，第三人已明确告知原告限购政策，原告陈述称儿子彭迪不受广州限购政策约束，原告打算将房产登记在儿子名下，因此双方在签订合同时在第十八条约定买方的房产登记在彭迪名下，买方将房产登记在指定第三人名下是非常常见的，不违背法律的禁止性的规定，因此双方签订的买卖合同是合法有效，也是可以继续履行的。原告如果坚持要求解除合同，我方同意，但原告的行为属于违约，被告有权要求不退回定金，并且保留要求原告赔偿损失的权利。
第三人述称：原告委托我方买房，明确说明其本人不具备在广州购买房屋的资格，并且要求把房屋登记在其儿子名下，我方带原告看过多处物业后，原告委托我方与被告谈房产买卖情况，后双方达成一致意见并签订合同，被告按照约定申请贷款，被告通知我方通知原告按合同约定还款给银行并且办理相关交易手续，我方多次电话口头联系原告到我公司商谈相关事项，但原告多次推脱并要求取消合同。
经审理查明：位于广州市花都区新华街松园路1号永大新城恒发商住楼6座603房的权属人为被告谭映文，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行。2014年1月5日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，买卖之房屋为广州市花都区新华街松园路1号永大新城恒发商住楼6座603房，面积109.21平方米。第四条，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币捌拾叁万伍仟元整（￥835000元）。第十条，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币壹万陆千捌佰元整（￥16800元）作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。……第十二条，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条，三方约定的其他事项：①买方在房管局写名字是彭迪。……备注：买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并且愿接受合同条款的约束。上述合同附件约定：双方就楼款的支付方式由买方以按涂销抵押按揭付款方式支付楼款：⑴于2014年1月5日前支付人民币伍万元整（￥50000元）作为定金。⑵于签署本合约30天内交付部分楼款（含定金）人民币伍拾万元整（￥500000元），卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂消抵押登记及归档等手续三天内协助买方完成申请银行贷款手续。⑶人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335000元）于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2014年5月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《房屋买卖合同》签订前，原告于2014年1月4日向被告支付定金50000元。
《房屋买卖合同》后，原告要求解除合同，双方因此未再继续履行该合同。
诉讼中，原告以其无购房资格，又未经彭迪授权，彭迪不愿意购买涉案房屋为由，要求被告解除合同及返还定金。被告对此不予认可，认为双方在签订房屋买卖合同时原告明确告知其无购房资格，其儿子彭迪有购房资格，因此所购买的房产登记在儿子彭迪名下。被告在诉讼中表示同意解除涉案房屋的买卖合同，但认为是原告违约，故不同意返还定金给原告。
原、被告及第三人均确认原、被告在签订房屋买卖合同时，原告明确表示是为儿子彭迪购买房产，儿子有广州市限购区域的购房资格，故双方在房屋买卖合同中约定涉案房屋购买后登记在彭迪名下。在庭审中，原告表示，彭迪不愿意购买涉案房产且登记在其名下，也不同意办理涉案房产的按揭贷款。
关于被告是否应当返还定金给原告，原告认为：1、原告不具备购房资格，在购买涉案房产时，双方确认是为原告的儿子彭迪购买，原告当时没有彭迪的授权，第三人也清楚知道原告没有彭迪授权，被告仍与第三人签订涉案房屋买卖合同，被告及第三人在签订合同过程中是有过错的；2、涉案买卖合同中，登记名字是彭迪，买卖是无法实现的，该份合同给彭迪增设权利和义务，也没有得到彭迪的确认，即使合同有效，相应条款也属于无效条款；3、第三人是具备专业的房产代理机构，在知道原告不具备资格购买房产依然促成买卖，第三人应当承担责任。
针对原告的上述意见，被告认为：1、原告要求返还定金没有合同及法律根据；2、被告及第三人在本案中没有任何过错，有过错的是原告，如果原告认为其儿子彭迪不愿意购买房产，但原告又购买房产，这是原告的责任，不应该把责任归结到被告及第三人；3、合同是可以继续履行的，原告是为了推翻合同逃避违约责任而不能履行，彭迪具备入户资格，本案原告买房子给彭迪是可以达到合同购房目的，继续履行合同的；4、彭迪不愿意取得房子，应该由原告承担责任；5、原告陈述以彭迪名义无法办理按揭，是合同履行过程中发生的问题，不影响合同的效力，原告完全可以以其他方式履行合同。综上，涉案合同只给彭迪设置权利，没有体现还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，原告不能要求返还50000元定金，被告也不同意返还定金。
第三人认为：原告已经在明知限购政策的前提下委托我方进行房屋买卖交易，我方从事居间中介服务，我方是确认卖方房产的合法性和买方具备购房条件，才促成交易，而且签订合同，均是双方自愿合法的，合同是有效的。
另查，原告与彭迪是父子关系。广州市国土资源和房屋管理局花都分局于2014年3月19日向原告彭远波出具《不具备购房资格告知书》，告知原告因其在本市纳税或缴纳社保时间未达到规定的年限，不具备在本市（即广州市）住房限购区域内住房购买资格。本院告知原告应提供彭迪的购房资格证明，但原告未能在本院指定期限内提供该证据。原告自认彭迪具备在广州市住房限购区域内的住房购买资格。
本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告及第三人均有约束力。原、被告与第三人之间还存在居间合同关系，由于本案为房屋买卖合同纠纷，本案仅审查原、被告间的买卖合同关系。第三人如主张原告支付涉案房屋买卖的咨询及中介服务费，可另行提起诉讼。
原告不具备购房资格，原告也表示具备购房资格的彭迪不同意购买房产并登记在其名下，涉案合同不能继续履行。原告现要求解除合同，被告表示同意，本院予以支持。
关于原告要求被告返还定金50000元，被告以其无过错为由不同意返还。对此，本院认为，在合同签订时，原告已经明确表示为儿子购买房产，因此本案的房屋买卖属于家庭重大支出。在原告一家购买房产时，应当对是否买房、买哪里的房屋、买多贵的房屋、家人是否符合购房资格、房产登记在谁的名下等关键问题审慎考虑，并在家庭中达成一致意见才做决定。原告在与被告、第三人签订涉案房屋买卖合同时，在合同中明确约定了房屋的总价款、支付购房款的方式，并特别约定了房屋登记在儿子彭迪名下，也即时支付了定金。可见原告在合同签订时，是在明知自己有能力购买房产，也是能肯定自己能代表彭迪做出决定，将涉案房产登记在彭迪名下的，才主动提出该特别条款。根据涉案合同内容以及原告的陈述，只要原告按合同约定支付购房款，彭迪具备在广州市住房限购区域内的住房购买资格，涉案合同是合法有效且可以继续履行的。现原告单方面提出解除涉案合同，导致合同未能继续履行，已构成单方违约。被告因为原告的意思表示同意解除涉案合同，可以视为双方协商一致解除涉案合同，但在原告已构成违约的前提下，原告主张被告返还定金50000元，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告彭远波与被告谭映文于2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费525元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
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审判员 周 嘉
二〇一四年四月××日
书记员 朱婷欣