江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终1156号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏同程辉煌国际旅行社有限公司。
法定代表人：杨佳佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：段超，该公司法务。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安苔丝黛尔化妆品有限公司。
法定代表人：朱玉红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。
上诉人江苏同程辉煌国际旅行社有限公司（以下除判决主文外简称同程公司）因与被上诉人淮安苔丝黛尔化妆品有限公司（以下除判决主文外简称苔丝黛尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初5493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
同程公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：1、根据双方租赁合同约定：租赁期内，承租人需要提前退租的，应提前30日通知出租方，并按月租金的100%向出租方承担违约金；出租方还应退还相应的租金，上诉人于2017年5月22日正式通知苔丝黛尔公司，故双方租赁合同应于2017年6月22日正式解除，且上诉人也通知被上诉人于2017年6月22日交接房屋，在被上诉人拒收房屋钥匙情况下，寄送了钥匙。故一审法院认定双方合同于2017年8月20日解除错误，被上诉人应退还2017年6月23日至2018年4月25日房租及押金29万元（违约金已扣）。2、被上诉人苔丝黛尔公司为房产税纳税主体，且实际缴纳开具发票的也均是由被上诉人进行的，已开具的发票应由被上诉人做退税处理并重新出具实际租金的发票。综上，请求二审法院支持上诉人诉请。
被上诉人苔丝黛尔公司答辩称，上诉人在本案中构成违约，其并不存在任意解除权，一审法院已作出对上诉人有利的判决，因为双方合同解除后，被上诉人已无法按照原价对外出租，给被上诉人造成损失。被上诉人已向上诉人出具了发票，不可能再向其重新出具发票。请求二审法院驳回其上诉。
同程公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已于2017年6月22日解除；2、判令被告退还原告房屋租赁押金和租金共计29万元；3、判令被告以29万元为基数从2017年6月23日起按年息率4.35%的标准支付资金占用使用费至实际付清时止；4、判令被告为原告开具2017年4月26日至2017年6月22日的房屋租赁发票；5、被告承担本案诉讼费用。
苔丝黛尔公司向一审法院提出反诉请求：1、原、被告继续履行租赁合同；2、如必须解除合同则反诉被告赔偿反诉原告六个月的房屋租金损失15万元。
一审法院认定事实：苔丝黛尔公司为淮安市承德南路118号综合楼的所有权人。
2016年4月，同程公司（乙方）与苔丝黛尔公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方位于承德南路118号建筑面积为300平方米的房屋用于商用；房屋租赁期自2016年4月26日至2021年4月25日，共5年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第一年2016年4月26日至2017年4月25日起止房租，租金30万元、税金5.1万元，本年度租金总计35.1万元，于2016年4月26日支付。第二年2017年4月26日至2018年4月25日起止房租，租金30万元、税金5.1万元，本年度租金总计35.1万元，于2017年3月1日支付；甲方在收到乙方房租后三个工作日内提供真实有效的发票；押金2万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，甲方在收到乙方押金后3个工作日内提供收据，乙方在收到甲方退还的押金后3个工作日内退还收据；租赁期内，甲方承担室内设施维修费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费。关于合同解除，合同第八条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、甲方交付的房屋存在产权瑕疵，导致乙方无法正常使用。5、不配合乙方提供正常行政审批、报税等所需的材料的。6、未真实披露房屋产权的现状的。7、因甲方原因导致乙方不能进行工商注册的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……（五）其他法定的合同解除情形。”关于违约责任，合同第九条约定：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。……”双方还在其他约定事项中约定：“如发生第八条第（三）项第4点约定的情形时，乙方除有权解除本合同以外，同时有权要求甲方向乙方支付不低于三个月房租作为违约金”。合同签订后，苔丝黛尔公司交付涉案房屋，同程公司亦于2016年4月27日向苔丝黛尔公司支付第一年度的租金以及押金共计37.1万元。2017年2月27日，同程公司向苔丝黛尔公司支付第二年的租金35.1万元，苔丝黛尔公司亦向同程公司出具该年度的租金发票。
2017年5月22日，同程公司向苔丝黛尔公司发出房屋租赁协议解约通知书，通知双方的租赁合同将于2017年提前解除，通知书还载明：“三、与房屋租赁合同相关的解约事宜，具体以双方达成的相关解约协议为准。四、本通知收在贵方收到时即生效”，在该通知书上还有手书“双方合同将于2017年6月22日解除”。该通知书下半部在有房屋租赁协议解约通知书（回执），载明：“我方已收到贵司的房屋租赁协议解约通知书，并知晓该通知书所载内容，具体以最终双方解约协议内容为准”，同程公司在回执上盖章。双方一直未就解除租赁合同达成解约协议。
本案在审理过程中，苔丝黛尔公司同意解除双方和租赁合同，并认可同程公司是于2017年8月20日搬离承租房屋。
庭审中，同程公司为证明租赁合同于2017年6月22日解除，原告已经于解约日前通知被告交验房屋及退还费用事宜，提供下列证据：1、交接通知函、EMS单及回执；2、钥匙寄送EMS单及回执。原告将钥匙寄送完成房屋交接手续；3、短信截图，证明2017年6月22日原告员工向被告法人发送短信要求房屋交接，并告知钥匙已经按照其公司地址邮寄。苔丝黛尔公司质证称：交接通知函没有收到，同时该函告不具备法律效力，租赁合同没有约定单方解除权；钥匙也没有收到，且钥匙也不能代表交接；短信真实性不认可，即使是真的也不能达到其证明目的，解除应当以双方符合解除条件正式解除为前提。被告没有无条件配合原告的义务。我方并未回复是否收到钥匙。
苔丝黛尔公司为证明同程公司是于2017年8月20日搬离的及提前解约造成的损失，提供下列证据：1、照片三张，证明涉案房屋内同程公司物品并未完全搬离，办公桌、电话、宣传资料等均未取走，公司招牌还在；2、照片八张，证明同程公司是在2017年8月20日才将物品搬离出租房屋；3、租赁合同一份，旨在证明涉案房屋在2017年8月26日出租给案外人，第一年租金仅为24万元，租金损失十多万元。同程公司质证称：对三张照片的三性无异议，但是不能达到其证明目的，合同明确约定我方交付房屋应当以房屋现状交付并非房屋原状，且留存的电话、资料等都是坏掉废弃的，不能证明房屋未交接；对八张照片的真实性不认可，不能证明是我公司员工在搬，也不能证明拍摄时间为8月20日，且照片是复印件；租赁合同与本案无关。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方于2016年4月签订租赁合同，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，苔丝黛尔公司将涉案房屋交付同程公司使用，同程公司亦按约定支付第一年及第二年租金。后同程公司因经营原因需要退租，与合同中关于其可行使单方解除权的条件不符，现其要求解除双方签订的租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。本案在审理过程中，苔丝黛尔公司同意解除双方的租赁关系，故对双方签订的租赁予以解除。
关于租赁合同解除的时间。同程公司主张双方租赁合同于2017年6月22日解除，提供了解约通知书及回执、交接通知书等证据，认为其已告知、通知对方即完成了合同约定的义务，但在解约通知书及回执中都载明了以双方达成的相关解约协议为准。事实上，本案双方当事人并未就解约达成任何协议，是同程公司违约自行要求解除双方租赁合同，在其行为没有得到苔丝黛尔公司同意和认可的情况下，对苔丝黛尔公司不发生法律效力，故对同程公司主张双方租赁关系于2017年6月22日解除的主张，不予采纳。庭审中，苔丝黛尔公司同意解除合同并认可同程公司于2017年8月20日搬离，故认定双方租赁关系于2017年8月20日解除。
关于租金及押金的退还。苔丝黛尔公司在本案审理中没有提供同程公司欠缴相关费用及租金的证据，现租赁合同解除，故应当返还押金2万元。双方租赁关系于2017年8月20日解除，同程公司应当支付合同解除前的租金95968元。现同程公司已支付第二年租金30万元，超出部分204032元苔丝黛尔公司应予返还。
关于发票，苔丝黛尔公司已经按照合同的约定出具发票，现同程公司要求其另行出具发票，不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定，承租人构成违约应按月租金的100%向出租人支付违约金。因同程公司违约提前解除租赁合同，应当承担违约责任，根据合同约定应当多支付一个月的租金2.5万元作为违约金。苔丝黛尔公司主张违约金不足以弥补其损失，但其于2017年8月26日已将涉案房屋出租给他人并签订租赁合同，至于租金减少是苔丝黛尔公司与案外人自行达成的约定，该损失不能转嫁给同程公司。故对苔丝黛尔公司主张损失超出违约金的部分，不予支持。因同程公司违约，故对其要求苔丝黛尔公司支付资金占用费的主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏同程辉煌国际旅行社有限公司与淮安苔丝黛尔化妆品有限公司的租赁关系于2017年8月20日解除；二、被告淮安苔丝黛尔化妆品有限公司返还原告江苏同程辉煌国际旅行社有限公司押金2万元、租金204032元，合计224032元；三、反诉被告江苏同程辉煌国际旅行社有限公司支付反诉原告淮安苔丝黛尔化妆品有限公司违约金2.5元；四、驳回原告江苏同程辉煌国际旅行社有限公司的其他诉讼请求及反诉原告淮安苔丝黛尔化妆品有限公司的其他反诉请求。上述二、三项义务相抵后，淮安苔丝黛尔化妆品有限公司应于判决生效后十日内支付江苏同程辉煌国际旅行社有限公司199032元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5654元、反诉费1650元，合计7304元，由同程公司负担1507元，苔丝黛尔公司负担5797元。
二审中，当事人均未提供新证据。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，关于双方租赁合同解除的时间如何认定。上诉人认为，根据双方合同约定，即承租人提前退租的，应提前30日通知出租方。诉讼中，上诉人提供了解约通知书及回执、交接通知书等证据。对此，本院认为，上诉人提供的解约通知书第三条载明：“与房屋租赁合同相关的解约事宜，具体以双方达成的相关解约协议为准”，被上诉人苔丝黛尔公司在回复中也载明“具体以最终双方解约协议内容为准”。而事实上，双方在诉讼前对解除租赁合同并未达成一致意见，且上诉人直至2017年8月20日才将房屋内的物品搬空，该事实有被上诉人提供的照片证实，上诉人虽予以否认，但并无证据推翻或否定，故一审法院认定双方签订的租赁合同于2017年8月20日解除正确。关于上诉人要求被上诉人苔丝黛尔公司按实际收取的租金重新开具发票。经查，被上诉人在收到上诉人租金后，已向其出具了发票，现因诉讼，被上诉人退还上诉人部分租金，对是否应重新开票，合同中并无约定，故上诉人可向当地税务部门协调，本院不予理涉。
综上，上诉人同程公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4281元，由江苏同程辉煌国际旅行社有限公司负担（已付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 孙 洁
审 判 员 蒋其举
二〇一八年六月十二日
法官助理 庞汝全
书 记 员 张 琦