湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第665号
上诉人（原审原告兼原审反诉被告）邓鸣放。
委托代理人胡萍忠，湘潭县潭中法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
上诉人（原审第三人）刘赛祥。
上诉人（原审第三人）刘姿。
上诉人刘赛祥、刘姿共同委托代理人胡可垂，湘潭县潭中法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告兼原审反诉原告）周喜兰。
委托代理人鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人喻孟良，广东诚公（长沙）律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）湘潭市盘龙置业有限公司。
法定代表人凌海科，该公司董事长。
委托代理人周俊。
上诉人邓鸣放、刘赛祥、刘姿因与被上诉人周喜兰、湘潭市盘龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员韩小平担任审判长，审判员张防修、代理审判员向兴礼参加合议，代理书记员严冰彬担任记录，于2015年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人邓鸣放及其委托代理人胡萍忠，上诉人刘赛祥、刘姿及其共同委托代理人胡可垂，被上诉人周喜兰及其鲍宇辉、喻孟良，被上诉人湘潭市盘龙置业有限公司委托代理人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1993年12月31日，原告（反诉被告）邓鸣放（合同签订时为邓明放，系同一人）与湘潭市红旗综合农场签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，约定邓鸣放购买岳塘区宝塔街道红旗农场老五楼408号房，房屋在扣除补贴和优惠后成交额为7159.2元，同日，湘潭市房地产产权监督管理处向邓鸣放发放房屋所有权证，显示所有权人为邓明放，房屋座落于岳塘区宝塔街道红旗农场老五楼408号。1994年3月15日，邓鸣放向湘潭市红旗综合农场缴纳购房款7209.2元（含50元手续费）。1994年5月11日，被告（反诉原告）周喜兰就岳塘区宝塔街道红旗农场老五楼408号房手写了一份“周喜兰、邓鸣放住宅协议”，协议约定邓鸣放按钱退屋给周喜兰，周喜兰将7209.2元给邓鸣放，邓鸣放收钱后即将购房收据、房屋所有权证、住宅买卖合同给周喜兰，之后对房产权益无任何收益，周喜兰房产权益永久手续中的有关事宜，邓鸣放需随时协助，其费用归周喜兰承担。同日，邓鸣放在住宅协议上签字确认“今收周喜兰柒仟贰佰零玖元贰角整”。之后，邓鸣放与周喜兰并未就红旗农场老五楼408号房办理相关过户手续，但周喜兰一直居住在其中。2013年12月18日，周喜兰（作为乙方）与被告湘潭市盘龙置业有限公司（作为甲方）签订《红旗农场新老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置协议》，约定甲方收购乙方所有的位于岳塘区宝塔街道红旗街道老五楼408号房，甲方应付乙方房屋及其附属物收购安置费总计398497元。邓鸣放在得知房屋拆迁事宜后，找周喜兰协商，双方于2014年1月3日达成协议，形成了书面的“收条”，收条上写明“我名邓鸣放，今收周喜兰现金伍万元整，愿意一次性了断红旗农场老五楼408号住房与周喜兰的遗留问题，并不再找红旗农场、周喜兰、开发商与408号房屋的有关事宜，特此立据”，邓鸣放作为收款人在收条上签字。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）与被告湘潭市盘龙置业有限公司签订房屋收购补偿安置协议的行为无效，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）不协助办理房屋过户手续的行为构成违约，第三人刘赛祥、刘姿以其为诉争房屋共有权人为由，均诉讼至法院，提出各自所述之请求。
原审判决另查明：关于岳塘区宝塔街道红旗街道老五楼408号房，在湘潭市房产管理局档案馆盖章确认的湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表上的所有权人家庭成员情况栏显示，所有权人为邓明放，夫为刘赛祥，女为刘姿。
原审判决再查明：2014年3月29日，邓鸣放在湘潭日报上就岳塘区宝塔街道红旗农场老五楼408号房的房屋产权证发表遗失声明。
原审判决认为：《红旗农场老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置方案》是否有效，在于周喜兰是否对诉争房屋具有处分权，这也就涉及到“周喜兰、邓鸣放住宅协议”的法律效力问题，该协议出具的时间是1994年5月11日，尽管该住宅协议的内容系周喜兰书写，但邓鸣放在上面签字确认“今收周喜兰柒仟贰佰零玖元贰角整”的行为表明其对协议内容的认可，同时，双方约定的购房款与邓鸣放向湘潭市红旗综合农场缴纳的购房款相一致，这也能证明住宅协议是周喜兰与邓鸣放之间的真实意思表示，邓鸣放、第三人提出该款项系收取的使用费用，结合协议签订时间与邓鸣放的购房时间以及当时的物价水平，邓鸣放、第三人的该意见不符合常理，一审法院不予采纳。因住宅协议系周喜兰与邓鸣放的真实意思表示，且协议对房产权益的事宜也进行了明确约定，同时周喜兰实际占用该房屋，尽管没有办理产权过户手续，但并不影响周喜兰对诉争房屋的占有、处分，因此，周喜兰与被告湘潭市盘龙置业有限公司签订补偿安置协议的行为合法有效，具有法律效力，原告要求确认《红旗农场老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置方案》无效以及两被告共同向原告（反诉被告）赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据，也不符合诚信原则，一审法院不予支持。同时，在邓鸣放与周喜兰就诉争房屋的沟通过程中，双方于2014年1月3日达成一份“收条”，邓鸣放在收条上签字并实际收受款项的行为亦代表其对收条内容的认可，也即邓鸣放放弃了再就诉争房屋找周喜兰、开发商事宜的权利，该主张是邓鸣放的真实意思表示，因此，邓鸣放的诉请已经没有事实依据。当然，就“收条”而言，周喜兰在收条上有签字，该5万元的支付同样是周喜兰的真实意思表示，周喜兰并不能提供证据证明其支付行为系胁迫所为，尽管邓鸣放在收到5万元后依旧起诉至法院，但并不能否认周喜兰的真实意思表示，同时该5万元的支付也并不以办理房屋过户手续为前提，因此，对于被告（反诉原告）周喜兰要求原告（反诉被告）邓鸣放承担不履行协助办理房屋过户手续义务的违约责任，返还原告（反诉被告）强行要求被告（反诉原告）支付的补偿款5万元的请求，一审法院不予支持，同时被告（反诉原告）还要求判令原告（反诉被告）支付精神损失费1元，被告（反诉原告）的情形并不满足精神损害赔偿的要求，一审法院不予支持。对于第三人刘赛祥、刘姿的述请，第三人刘赛祥、刘姿认定其为诉争房屋共有权人的理由是湘潭市房产管理局出具的房屋产权登记资料里有所显示，但该申请表上涉及第三人的情形实际是所有权人家庭成员情况栏，上面写明所有权人为邓明放，夫为刘赛祥，女为刘姿，所有权人家庭成员并不代表家庭成员均系所有权人，第三人仅以此主张其为诉争房屋所有权人并无充分法律依据，同时，房产部门出具的房屋产权证上也只显示所有权人为邓鸣放一人。关于刘姿，刘姿系1985年出生，而邓鸣放的购房行为发生在1993年12月31日，“周喜兰、邓鸣放住宅协议”的出具时间为1994年5月11日，当时刘姿为未成年人，刘姿以其为邓鸣放之女的理由主张其为诉争房屋所有权人不能成立，一审法院对第三人刘姿的述请不予支持；关于刘赛祥，尽管其与邓鸣放系夫妻关系，诉争房屋在邓鸣放购买时应认定为夫妻共同财产，但根据诉争房屋所有权证只登记所有权人为邓鸣放的事实，再结合周喜兰支付了合理的对价，可以认定周喜兰在购买诉争房屋时是善意、有偿的，此外，对于邓鸣放的卖房行为，结合周喜兰居住的事实以及其支付7209.2元购房款的行为，能够推定周喜兰有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，因此周喜兰已经事实上获得了诉争房屋的使用权和处分权，周喜兰有权与被告湘潭市盘龙置业有限公司就诉争房屋签订房屋收购补偿安置方案，刘赛祥无权以邓鸣放未经其同意而认定邓鸣放签字确认的“周喜兰、邓鸣放住宅协议”、“收条”无效，在周喜兰实际已经合法占有诉争房屋的情形下，刘赛祥亦无权要求确认其为诉争房屋的共有权人以及要求周喜兰、湘潭市盘龙置业有限公司赔偿其损失，因此，对于第三人刘赛祥的述请，一审法院不予支持。周喜兰、湘潭市盘龙置业有限公司提出原告（反诉被告）起诉已经超过诉讼时效的辩称意见，因“周喜兰、邓鸣放住宅协议”系出具于1994年5月11日，《红旗农场老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置方案》签订于2013年12月18日，邓鸣放与周喜兰达成“收条”系2014年1月3日，且之后邓鸣放以其他方式就诉争房屋主张过权利，因此，邓鸣放起诉并没有超过诉讼时效，一审法院对该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条之规定，遂判决：一、驳回原告（反诉被告）邓鸣放的全部本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）周喜兰的全部反诉请求；三、驳回第三人刘赛祥、刘姿的全部述称请求。本案本诉案件受理费7280元，由原告（反诉被告）邓鸣放承担，反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）周喜兰承担。
原审宣判后，邓鸣放不服上诉称：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销。原审判决仅凭“周喜兰、邓鸣放住宅协议”和上诉人书写的7209.2元收条就认定所诉争的房屋就发生产权转移，属于认定法律事实错误。首先，上诉人取得红旗农场老五楼408号房屋是单位公有房屋改制时，以上诉人所在单位工作年限、单位补贴及福利的优惠基础上，以7209.2元现金而取得该房屋的部分所有权和使用权（即上诉人百分之七十，红旗农场百分之三十），即使被上诉人周喜兰以7209.2元现金来购买该房屋，价值上不对等，不符合民法通则规定的公平、等价有偿原则，同时，上诉人无权单独处分该诉争房屋。其次，红旗农场老五楼408号房屋即使产权证上没有登记刘赛祥为共有人，也改变不了刘赛祥对该房屋享有的权利。第三，《周喜兰、邓鸣放住宅协议》是周喜兰单方伪造，上诉人与周喜兰之间无任何协议。第四，邓鸣放即使要出让诉争的房屋，一定会叫上其丈夫刘赛祥和红旗农场，因为刘赛祥和红旗农场对房屋也享有权利。二、原审判决无视当时房改公有住宅的政策和法律，支持周喜兰弄虚作假，以不法手段强行占有该诉争房屋的所有权和产生的收益，损害了上诉人和其他人的合法权益。三、原审判决认定支持周喜兰与湘潭市盘龙置业有限公司签订的红旗农场老五楼的房改搬迁房屋补偿安置方案是错误的。事实和法律依据证明，周喜兰没有取得红旗农场老五楼408号房屋的所有权，根据《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人，所有权人有权追回。《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效，周喜兰未经权利人同意（包括邓鸣放、刘赛祥、刘姿、红旗农场）擅自处分他人所有财产，其与盘龙置业签订的合同是无效的。四、本案案由为房屋买卖合同纠纷，但原审判决书中未见适用合同法条款，而是适用《民法通则》的有关规定，适用法律错误。五、一审诉讼主体遗漏，一审法院应该依职权追加红旗农场作为本案的第三人参加诉讼，因为红旗农场也是该房屋诉争的所有人之一。请求二审撤销原判，依法改判。
原审宣判后，刘赛祥、刘姿不服上诉称：一、刘赛祥与邓鸣放系夫妻关系，刘姿与邓鸣放系母女关系，1993年12月31日以家庭为单位购买了红旗农场老五楼408号住宅房，并以邓鸣放的名义与红旗农场签订了《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，该房屋系夫妻积蓄购买，依法应当认定为夫妻共同财产，红旗农场也享有部分产权，一审法院仅凭周喜兰单方伪造的协议及邓鸣放的收条就认定周喜兰、邓鸣放房屋买卖合同成立，既缺乏事实依据也缺乏法律依据。根据一审庭审情况，邓鸣放仅只认可的是该房屋的使用权，不存在房屋买卖关系。二、不动产的处分权属于所有人，该房屋的产权人为邓鸣放、刘赛祥、刘姿及红旗农场，邓鸣放、周喜兰均无处分该诉争房屋的权利。根据我国《物权法》规定，房屋过户以登记有效。周喜兰更无权就该诉争房屋与盘龙置业公司签订诉争房屋补偿安置方案，该补偿安置方案无效。请求二审撤销原判，重新判决。
被上诉人周喜兰针对上诉人邓鸣放的上诉答辩称：一、本案已过诉讼时效，法院应依法驳回上诉人的诉讼请求。上诉人于1994年5月11日与答辩人签订的《周喜兰、邓鸣放住宅协议》，距上诉人起诉之日即2014年9月22日有二十年零四个月，已经超过了《民法通则》第一百三十七条规定的二十年诉讼时效。答辩人请求二审法院根据法律相关规定，驳回上诉人的诉讼请求。二、上诉人已收取答辩人5万元，表示放弃诉争房屋相关权利。答辩双方于2014年1月3日共同签署了一份“收条”，上诉人在收条上签字并实际收受款项的行为代表其对收条内容的认可，即上诉人放弃了再就诉争房屋找答辩人周喜兰、湘潭市红旗综合农场（以下简称“红旗农场”）和开发商说相关事宜的权利，该内容是上诉人真实意思表示。因此上诉人的诉请没有事实依据。三、《周喜兰、邓鸣放住宅协议》符合公平、等价有偿原则，内容真实、合法、有效。1、《周喜兰、邓鸣放住宅协议》（以下简称“《住宅协议》”）并不影响上诉人以单位补贴及福利优惠在此购买红旗农场住房的权利，符合公平、等价有偿原则。上诉人诉称，其是在红旗农场工作年限、单位补贴及福利优惠的基础上以7209.2元的现金取得该房屋的部分所有权和使用权。但因红旗农场原出售给答辩人的住房因其自身原因无法实现，加之答辩人一直居住在诉争房屋，经请示红旗农场领导同意，达成《住宅协议》，该协议的签订不会影响上诉人之后购买红旗农场住房时所应享受的单位补贴及福利优惠，因此该协议公平、等价有偿。2、上诉人没有证据能够证明答辩人提供的《住宅协议》原件系伪造。上诉人书写的收条与《住宅协议》内容以及上诉人向红旗农场缴纳的购房款相一致，能证明该协议是双方的真实意思表示。四、答辩人已合法取得诉争房屋的所有权。1、答辩双方签订《住宅协议》时诉争房屋所有权归属问题应适用我国《民法通则》之规定，答辩人据此已合法取得房屋所有权。因我国《物权法》于2007年10月1日起才生效，我国《合同法》也是1999年才颁布并实施，而答辩双方签订《住宅协议》是在1994年5月11日，显然早于《物权法》、《合同法》生效时间，依据“法不溯及既往”之原则，本案应适用我国《民法通则》（1986年颁布、1987年实施）的相关规定。因此本案不存在法律适用不当的情形。我国《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移……”。因答辩人一直居住在该房屋，故上诉人在《住宅协议》生效之日既视为交付该房屋至答辩人，房屋所有权随之转移。所以即便上诉人为形式上该房屋登记的所有权人，但该房屋的所有权依据当时的法律规定已经自交付之日起转移至答辩人名下，答辩人依法享有房屋所有权，上诉人对该房屋已经不享有任何权利。2、答辩人取得诉争房屋所有权不违背《国务院城市私有房屋管理条例》。诉争房屋的房屋产权证载明所有权人仅为上诉人一人，并无共有人信息，因此上诉人出卖房屋不需要共有人同意的书面证明。虽然诉争房屋的房款是由答辩人直接交予上诉人，但诉争房屋产权需先归于红旗农场，再由红旗农场出售给答辩人。因上诉人一直不肯配合履行房屋过户手续，此程序也一直未走完。《国务院城市私有房屋管理条例》第14条的立法原意是为了保障单位分配给职工的福利不被外人所占有。而上诉人与答辩人均为红旗农场的职工，诉争房屋是在内部职工之间流转，不存在为外人占有情况，符合立法原意要求。3、即使上诉人无权处分，答辩人取得诉争房屋也是善意的，依法享有所有权。诉争房屋的房屋产权证显示所有权人仅为上诉人一人，且答辩人在购买房屋时支付了合理的对价，可以认定答辩人在购买诉争房屋时是善意的、有偿的。依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定：“……在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”即便上诉人无权处分也不得对抗善意第三人，即答辩人。五、上诉人、第三人认为答辩人交付的钱仅为房屋使用费严重与事实不符。《住宅协议》已明确约定答辩人交付的现金为购房款，上诉人、第三人恶意将其歪曲为房屋使用费，明显与事实不符。且答辩人所交付的现金足以在当时购买一套住房，但却仅仅作为房屋使用费交付给上诉人，答辩人并非大富之家，此举太不符合情理。故答辩人出的7209.2元为购买诉争房屋的购房款。六、第三人刘赛祥对《周喜兰、邓鸣放住宅协议》知情。前述已论证答辩人取得诉争房屋时是善意、有偿的，且房屋已经交付，答辩人已依法取得诉争房屋的所有权，即便是上诉人未经第三人刘赛祥同意的无权处分也不得对抗善意的第三人。但根据生活常理可知，第三人刘赛祥对《住宅协议》明显知情。上诉人与答辩人在签订《住宅协议》时为红旗农场的同事，两家关系也一直较好。答辩人是上诉人哥哥嫂子的介绍人，且与上诉人的父亲在同一间办公室办公，房屋买卖又是通过所在单位进行的。当时红旗农场的同事均知晓此事。参考上个世纪九十年代社交圈的实际情况，第三人刘赛祥不可能不知卖房一事。如果刘赛祥确实不知卖房之事，也是上诉人恶意隐瞒，后果不应该由答辩人来承担。综上所述，答辩人已依法取得房屋所有权，有权对房屋进行处分。依据《中华人民共和国民法通则》等相关规定，答辩人请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人周喜兰针对上诉人刘赛祥、刘姿的上诉答辩称：一、本案已过诉讼时效，法院应依法驳回上诉人的诉讼请求。争议合同《周喜兰、邓鸣放住宅协议》（以下简称“《住宅协议》”）系答辩人与一审原告邓鸣放于1994年5月11日签订，距一审起诉之日即2014年9月22日有二十年零四个月，已经超过了《民法通则》第一百三十七条规定的二十年诉讼时效。答辩人请求二审法院根据法律相关规定，驳回上诉人的诉讼请求。二、《周喜兰、邓鸣放住宅协议》符合公平、等价有偿原则，内容真实、合法、有效。1、《住宅协议》并不影响邓鸣放以单位补贴及福利优惠在此购买红旗农场住房的权利，符合公平、等价有偿原则。邓鸣放诉称，其是在红旗农场工作年限、单位补贴及福利优惠的基础上以7209.2元的现金取得该房屋的部分所有权和使用权。但因红旗农场原出售给答辩人的住房因其自身原因无法实现，加之答辩人一直居住在诉争房屋，经请示红旗农场领导同意，达成《住宅协议》，该协议的签订不会影响邓鸣放之后购买红旗农场住房时所应享受的单位补贴及福利优惠，因此该协议公平、等价有偿。2、上诉人没有证据能够证明答辩人提供的《住宅协议》原件系伪造。邓鸣放书写的收条与《住宅协议》内容以及邓鸣放向红旗农场缴纳的购房款相一致，能证明该协议是答辩人与邓鸣放的真实意思表示。三、答辩人已合法取得诉争房屋的所有权。1、答辩人与邓鸣放签订《住宅协议》时诉争房屋所有权归属问题应适用我国《民法通则》之规定，答辩人据此已合法取得房屋所有权。因我国《物权法》于2007年10月1日起才生效，我国《合同法》也是1999年才颁布并实施，而签订《住宅协议》是在1994年5月11日，显然早于《物权法》、《合同法》生效时间，依据“法不溯及既往”之原则，本案应适用我国《民法通则》（1986年颁布、1987年实施）的相关规定。因此本案不存在法律适用不当的情形，上诉人称应适用《物权法》的说法不符合法律规定。我国《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移……”。因答辩人一直居住在该房屋，故邓鸣放在《住宅协议》生效之日既视为交付该房屋至答辩人，房屋所有权随之转移。所以即便邓鸣放为形式上该房屋登记的所有权人，但该房屋的所有权依据当时的法律规定已经自交付之日起转移至答辩人名下，答辩人依法享有房屋所有权，邓鸣放对该房屋已经不享有任何权利。2、答辩人取得诉争房屋所有权不违背《国务院城市私有房屋管理条例》。诉争房屋的房屋产权证载明所有权人仅为邓鸣放一人，并无共有人信息，因此上诉人出卖房屋不需要共有人同意的书面证明。虽然诉争房屋的房款是由答辩人直接交予邓鸣放，但诉争房屋产权需先归于红旗农场，再由红旗农场出售给答辩人。因邓鸣放一直不肯配合履行房屋过户手续，此程序也一直未走完。《国务院城市私有房屋管理条例》第14条的立法原意是为了保障单位分配给职工的福利不被外人所占有。而邓鸣放与答辩人均为红旗农场的职工，诉争房屋是在内部职工之间流转，不存在为外人占有情况，符合立法原意要求。3、即使邓鸣放无权处分，答辩人取得诉争房屋也是善意的，依法享有所有权。诉争房屋的房屋产权证显示所有权人仅为邓鸣放一人，且答辩人在购买房屋时支付了合理的对价，可以认定答辩人在购买诉争房屋时是善意的、有偿的。依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定：“……在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”即便邓鸣放无权处分也不得对抗善意第三人，即答辩人。四、一审原告邓鸣放已收取答辩人5万元放弃诉争房屋相关权利。答辩人与一审原告邓鸣放于2014年1月3日达成一份“收条”，一审原告邓鸣放在收条上签字并实际收受款项的行为代表其对收条内容的认可，即邓鸣放放弃了再就诉争房屋找答辩人周喜兰、红旗农场和开发商说相关事宜的权利，该内容是邓鸣放的真实意思表示。因此上诉人的诉请没有事实依据。五、上诉人刘赛祥对《周喜兰、邓鸣放住宅协议》及诉争房屋的买卖知情。前述已论证答辩人取得诉争房屋时是善意、有偿的，且房屋已经交付，答辩人已依法取得诉争房屋的所有权，即便是上诉人未经第三人刘赛祥同意的无权处分也不得对抗善意的第三人。但根据生活常理可知，第三人刘赛祥对《住宅协议》明显知情。上诉人与答辩人在签订《住宅协议》时为红旗农场的同事，两家关系也一直较好。答辩人是上诉人哥哥嫂子的介绍人，且与上诉人的父亲在同一间办公室办公，房屋买卖又是通过所在单位进行的。当时红旗农场的同事均知晓此事。参考上个世纪九十年代社交圈的实际情况，第三人刘赛祥不可能不知卖房一事。如果刘赛祥确实不知卖房之事，也是上诉人恶意隐瞒，后果不应该由答辩人来承担。六、诉争房屋不是家庭共同财产，上诉人刘姿并非房屋所有权人之一。上诉人刘姿，1985年出生，签订《住宅协议》时尚未成年，且无为家庭创造财产的能力。而家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造共同所得的财产。因此上诉人刘姿以其为邓鸣放之女为由主张其为诉争房屋所有权人不能成立。综上所述，上诉人刘赛祥对房屋买卖知情，上诉人刘姿并非诉争房屋所有权人，答辩人已依法取得房屋所有权，有权对房屋进行处分。依据《中华人民共和国民法通则》等相关规定，答辩人请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人湘潭市盘龙置业有限公司针对上诉人邓鸣放、刘赛祥、刘姿的上诉答辩称：第一、原审法院认定事实清楚，证据充分，依法裁判，应予维持。1994年5月11日，周喜兰与邓鸣放签订住宅买卖协议，邓鸣放自愿将其所有的新老五楼408房屋以价款7209.2元转让给周喜兰，周喜兰亦自愿买受该房屋，双方在缔约过程中，并无欺诈、胁迫的情形，协议内容是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、法规的强制性规范，因此，该房屋转让协议为合法有效的民事合同。周喜兰与邓鸣放签订房屋转让协议之当日，周喜兰按协议约定向邓鸣放足额交付了购房款，全面履行了作为买受人的合同义务，邓鸣放亦将转让房屋及其相关权证交付给了周喜兰，履行了其作为出卖人的部分合同义务。之后，周喜兰一直居住使用该房屋，尽管没有办理产权过户手续，并不影响周喜兰对诉争房屋的占有、使用、处分，因此，周喜兰与盘龙置业签订补偿安置协议的行为合法有效，具有法律效力。诉争房屋拆迁后，被答辩人邓鸣放就诉争房屋沟通，并收取了周喜兰5万元人民币，书面承诺一次性了断红旗农场新老五楼408号住房与周喜兰的遗留问题，并不再找红旗农场、周喜兰、开发商与408号房屋的有关事宜。该行为也进一步说明被答辩人无权就诉争房屋向周喜兰和盘龙置业主张任何权利。第二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了《民法通则》第四条和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定是正确的。邓鸣放与周喜兰签订的房屋买卖合同合法有效，邓鸣放与周喜兰签订的房屋买卖合同出卖房屋并将房屋交付给周喜兰以所有权人身份占有、使用20多年，周喜兰与盘龙置业签订的补偿安置协议合法有效，故上诉人的上诉理由是不成立的。基于以上的事实与理由，答辩人认为原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
二审期间上诉人邓鸣放申请证人范朝艳出庭作证，范朝艳拟作证证明其于1994年或者是1995年时听到邓鸣放讲周喜兰在邓鸣放家里住，邓鸣放收了周喜兰一点钱。
本院认证认为，证人范朝艳的证言所涉时间及相关内容模糊，与本案没有关联性，本院对证人范朝艳的证言不予采信。
二审期间上诉人刘赛祥、刘姿，被上诉人周喜兰，被上诉人湘潭市盘龙置业有限公司均未向本院提交新证据。
经本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，诚实信用原则是民法的基本原则。结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、《周喜兰、邓鸣放住宅协议》的法律效力问题及周喜兰是否存在伪造证据的问题；二、《红旗农场老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置方案》是否有效的问题；三、上诉人邓鸣放提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间的问题。关于第一个问题，《周喜兰、邓鸣放住宅协议》出具的时间是1994年5月11日，该住宅协议由周喜兰书写，邓鸣放在该协议尾部写道“今收周喜兰柒仟贰佰零玖元贰角整。邓鸣放1994年5月11日”，周喜兰在邓鸣放所写“今收周喜兰柒仟贰佰零玖元贰角整。邓鸣放1994年5月11日”的下一行写道“同意付款柒仟贰佰零玖元贰角整给邓鸣放。签字周喜兰”该协议上还有证明人刘菊云的签字及落款时间。该协议前面的内容和后面邓鸣放、周喜兰、刘菊云的签字是一个整体，不存在周喜兰伪造证据的问题；邓鸣放签字确认及收取周喜兰款项的行为表明其对协议内容的认可，双方约定的购房款与邓鸣放向湘潭市红旗综合农场缴纳的购房款一致，该协议系周喜兰与邓鸣放的真实意思表示，该协议合法有效。关于第二个问题，由于《周喜兰、邓鸣放住宅协议》合法有效，该协议对房产过户等事宜也有明确约定，同时周喜兰实际占用、使用该房屋，尽管没有办理产权过户手续，但并不影响周喜兰对诉争房屋的占有、处分，根据《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于当时《合同法》、《物权法》均未出台，故本案适用《民法通则》有关规定，周喜兰与被告湘潭市盘龙置业有限公司签订《红旗农场老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置方案》合法有效。关于第三个问题，因《周喜兰、邓鸣放住宅协议》系出具于1994年5月11日，《红旗农场老五楼旧房改造搬迁房屋收购补偿安置方案》签订于2013年12月18日，邓鸣放与周喜兰达成《收条》系2014年1月3日，且之后邓鸣放以其他方式就诉争房屋主张过权利，因此，邓鸣放起诉并没有超过诉讼时效期间。另外，在邓鸣放与周喜兰就诉争房屋的沟通过程中，双方于2014年1月3日形成了一份《收条》，邓鸣放在收条上签字并实际收受款项的行为亦代表其对收条内容的认可，表明邓鸣放放弃了再就诉争房屋找周喜兰、开发商有关事宜的权利，邓鸣放收取了周喜兰五万元现金后又提起本案诉讼，有违诚实信用的民法基本原则。至于上诉人邓鸣放及上诉人刘赛祥、刘姿提出处置红旗农场老五楼408号房屋侵害了刘赛祥、刘姿及红旗农场利益的问题，因该问题属于侵权法律关系，不在本次合同诉讼范围之内，本院对此不作审查。综上，上诉人邓鸣放、刘赛祥、刘姿的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的负担，二审案件受理费14560元，由上诉人邓鸣放负担7280元，上诉人刘赛祥、刘姿负担7280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
代理审判员 向兴礼
二〇一五年十月三十日
代理书记员 严冰彬
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。