青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 裁 定 书
（2018）青01民终979号
上诉人(原审原告)：杨建，公民身份号码×××，男，回族，1965年4月7日出生，住北京市西城区。
上诉人(原审原告)：韩哈尼，公民身份号码×××，男，撒拉族，1957年9月1日出生，青海长江工贸有限公司经理，住西宁市。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张衍光、陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：西宁光凯购物中心，统一社会信用代码×××（1-1），住所地西宁市城中区水井巷4号一层101室。
投资人：徐勇，该中心总经理。
委托诉讼代理人：赵小毛，该中心经理。
委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢莉娟，公民身份号码×××，女，汉族，1976年5月7日出生，住西宁市。
委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。
原审第三人：毛盛达，公民身份号码×××，男，汉族，1971年2月2日出生，住西宁市。
上诉人杨建、韩哈尼因与被上诉人西宁光凯购物中心（以下简称光凯中心）、谢莉娟、第三人毛盛达租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初2914号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨建、韩哈尼上诉请求：依法撤销原审裁定并发回重审。事实与理由：一审法院以杨建”是否系涉案铺面权利主体不能确定”为由，认为其作为原告主体不适格，以韩哈尼”仍未取得涉案铺面的不动产权证书”为由，认为其作为原告主体不适格，裁定驳回杨建、韩哈尼的起诉不当。2013年6月19日，杨建与韩哈尼签订《商业铺面买卖协议书》，杨建将其拥有65%份额的西宁市城中区水井巷4号1号楼光凯中心负一楼商业铺面产权转让给韩哈尼，但至今未完成产权转移登记；2013年8月12日，杨建向光凯中心发出《解除经营管理委托协议书的通知》，解除了与光凯中心的《经营管理委托协议》，杨建向八个商户告知了解除光凯中心委托代理关系、代理权限等情况，八个商户知晓负一楼商铺65%产权买卖及委托光凯中心代为管理、解除委托代理的事实；在原租赁合同期限尚未届满的情况下,八个商户与光凯中心在2013年7月29日又签订了租期两年的《商铺租赁合同书》。根据以上事实，从解除委托代理之日起，《商铺租赁合同》直接约束杨建与承租人。杨建诉讼主张是依据租赁合同形成的债权，债权的相对性决定杨建有权向合同相对方主张，主体适格。韩哈尼基于商铺买卖协议中约定该房产过户登记前的收益归韩哈尼所有的内容提起诉讼，主体适格。
光凯中心、谢莉娟共同辩称，一审认定事实清楚，以杨建、韩哈尼主体不适格驳回其起诉合法有据。杨建与韩哈尼于2013年6月19日签订了《商业铺面房买卖协议书》，未办理过户登记，但该协议书已被人民法院生效判决确认为有效协议，现杨建对商铺没有占有、使用、收益和处分的权利，杨建不是本案直接利害关系主体，因此杨建作为原告诉讼主体不适格。协议仅是引起物权变动的原因，只有在办理产权过户登记手续后，标的物的所有权才依法转移，杨建还未将涉案负一楼商铺的产权过户给韩哈尼，韩哈尼仍未取得负一楼的产权。韩哈尼与光凯中心之间均没有租赁关系。西宁市城中区人民法院已生效的（2017）青0103民初1127号民事裁定书以韩哈尼不具有诉讼主体资格为由驳回了其起诉，故韩哈尼的诉请亦无诉讼主体资格。谢莉娟通过光凯中心的间接代理行为与杨建形成了间接租赁合同关系，合同生效后，谢莉娟已支付了全部的租金，因此谢莉娟不应再向杨建支付租金，更不应支付违约金及滞纳金。2013年7月29日，谢莉娟与光凯中心续签了租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。谢莉娟从未接到过韩哈尼购买杨建商铺的通知，也没收到过有关杨建要与光凯中心解除委托管理的通知，直至2014年9月5日前后，谢莉娟被强行赶出涉案商铺。根据”买卖不破租赁”及合同的相对性原则，杨建与韩哈尼无权主张权利。谢莉娟的货物是被抢走的，并非是光凯中心擅自堆放在涉案商铺，谢莉娟及光凯中心均不应承担货物占用及保管费。杨建、韩哈尼的上诉理由不能成立，应予驳回。
毛盛达未做答辩。
杨建、韩哈尼一审诉讼请求：1、判令谢莉娟向杨建、韩哈尼给付D-32#商铺租金26546.7元、D-33#商铺租金26920.5元、D-39#商铺租金23844.3元；承担D-32#商铺逾期付款违约金（滞纳金）26000元（经过计算为285005.37元，本次诉讼主张26000元）；承担D-33#商铺逾期付款违约金（滞纳金）26000元（经过计算为289018.49元，本次诉讼主张26000元）；承担D-39#商铺逾期付款违约金（滞纳金）24000元（经过计算为255992.4元，本次诉讼主张24000元）；2、判令谢莉娟向杨建、韩哈尼赔偿因其私自转租D-32#商铺的可得利益损失80000元（谢莉娟获私自转让款）；3、判令谢莉娟腾出D21#商铺的13%的面积6.05㎡(1/5×65%)，并偿付2017年12月4日前的占用该商铺保管费34278.5元；4、一审诉讼费由谢莉娟承担；5、判令光凯中心对谢莉娟的以上债务承担连带责任。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案具有直接利害关系的公民、法人和其它组织，本案中，根据查明的事实，杨建与韩哈尼签订《商业铺面房买卖协议书》，该协议签订后，韩哈尼向杨建支付购房款，杨建向韩哈尼交付了涉案铺面房屋，西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书确认该协议有效、杨建协助韩哈尼办理涉案商铺杨建共有份额部分的房屋所有权、土地使用权过户手续。该协议虽被确认有效，但其仅是引起不动产物权变动的原因，只有在办理房屋产权过户等登记手续后，标的物的所有权才依法转移，现双方至今未办理涉案铺面不动产权转移手续，鉴于该协议的实际履行情况及上述民事判决确认的内容，杨建为《商业铺面房买卖协议书》的履行主体，其应协助韩哈尼办理涉案铺面不动产权过户手续，其是否系涉案铺面权利主体不能确定，故杨建作为原告其主体不适格。关于韩哈尼主体问题，西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1127号民事裁定以其未取得涉案铺面的不动产权证书，是否系涉案铺面权利主体不能确定为由裁定驳回其的起诉，该裁定已生效，现韩哈尼仍未取得涉案铺面的不动产权证书，其是否系涉案铺面的权利主体仍不能确定，故其原告主体亦不适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回杨建、韩哈尼的起诉。一审案件受理费4216元，退回杨建、韩哈尼。
本案二审期间，光凯中心、谢莉娟提交（2017）青0103民初1127号民事裁定书一份，拟证明杨建、韩哈尼无诉讼主体资格；杨建、韩哈尼对裁定的真实性没有异议，但认为与本案无关；本院认为，该证据系生效法律文书，对其证明力予以确认。
二审法院查明的事实：2010年11月11日杨建取得光凯中心负一楼2135.41平方米商铺65％的产权，徐勇与其他共有人取得该中心二楼、三楼面积4674.34平方米所有权。2011年3月9日，徐勇、杨建与光凯中心签订《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》，约定徐勇、杨建全权委托光凯中心对所拥有产权部分装修整改后全面招商管理，全权委托光凯中心负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金，徐勇、杨建有权监督光凯中心的经营管理工作等。2013年6月27日，杨建将其所有的光凯中心一楼面积1307.82平方米产权、负一楼2135.41平方米(即水井巷4号1号楼)商铺65％的产权出售给韩哈尼，其中一楼已办理了产权过户登记手续，负一楼至今未办理产权过户登记手续。谢莉娟租赁的商铺位于光凯中心负一楼。2013年8月12日，杨建以双方的《经营委托管理协议书》并未约定委托管理期限及已将房屋产权出售给他人为由向光凯中心发出《我方解除与西宁光凯中心<经营管理委托协议书>的通知》，要求解除与光凯中心签订的《经营管理委托协议书》。2017年5月3日，韩哈尼向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求确认光凯中心与谢莉娟签订的《商铺租赁合同书》无效；光凯中心、谢莉娟连带赔偿商铺侵权期间的经济损失24959.35元；谢莉娟腾退商铺，光凯中心、谢莉娟共同赔付商铺管理及占用费用28366元等。西宁市城中区人民法院认为，虽然韩哈尼在与杨建签订的《商业铺面房买卖协议书》中，约定了杨建将其光凯中心（负一楼）商业铺面所有权及所属的土地使用权出让给韩哈尼，但韩哈尼并未取得涉案铺面的不动产权证书，不能证明自己对涉案铺面拥有65%的产权，韩哈尼是否系涉案铺面的权利主体，不能确定，其主体不适格。据此作出（2017）青0103民初1127号民事裁定书，裁定驳回韩哈尼的起诉。该裁定书现已生效。
本院认为，一审法院在作出（2017）青0103民初1127号民事裁定书时已明确韩哈尼未取得涉案铺面的不动产权证书，权利主体不能确定，据此驳回了韩哈尼的起诉，该裁定书已发生法律效力。现韩哈尼仍未取得涉案铺面的不动产权证书，韩哈尼针对涉案铺面再次提起诉讼，其是否为涉案铺面的权利主体仍不能明确，一审法院认为韩哈尼起诉主体不适格正确。韩哈尼关于其基于商铺买卖协议主张权利的上诉理由不能成立，不予采纳。杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》已经一审法院作出的（2014）中民一初字第295号民事判决及本院（2014）宁民一终字第312号民事判决确认有效，并判令杨建协助韩哈尼办理涉案商铺杨建共有份额部分的房屋所有权、土地使用权过户手续。双方至今未实际办理房屋产权等登记手续，其是否系涉案铺面权利主体不能确定，现杨建基于2013年7月29日谢莉娟与光凯中心签订的租赁合同主张权利主体亦不适格。杨建关于其依据租赁合同形成的债权主张权利的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，杨建、韩哈尼的上诉请求不能成立，予以驳回。一审裁定驳回杨建、韩哈尼的起诉正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长赵甲宁
审判员张洁琼
审判员李娟
二〇一八年七月五日
法官助理王珊
书记员宋鑫艳