广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2433号上诉人（原审原告）：俸文平，女，汉族，身份证住址广西壮族自治区灵川县，现住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：王荣，广西桂康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇机场路以南世纪北道东侧。主要负责人：黄红峰，该分公司总经理。被上诉人（原审被告）：广西碧园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民西路。法定代表人：黄红峰，该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。上诉人俸文平因与被上诉人广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称广西碧园公司临桂分公司）、广西碧园房地产开发有限公司（以下简称广西碧园公司）商品房销售合同纠纷一案,不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俸文平上诉请求：1、判决二被上诉人支付上诉人逾期交房违约金31949.7元（违约金以总房价577752元为基数自2015年1月21日起算，每日按万分之一计算至实际交房为止）；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决将双方约定的交房条件“该商品房经建设工程竣工验收合格”理解为“五方验收合格”，不符合法律规定。根据建筑法第六十一条的规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修单，并具备国家规定的其他竣工条件；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例第四十九条也明确规定，建设工程竣工验收，除了建设、设计、勘察、施工、监理等单位进行确认验收合格外，还应当报规划、公安消防、环保等部门出具认可文件，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，《商品房竣工验收备案表》是确认商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。另外，桂林市住房和城乡建设委员会《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建[2010]9号）明确规定：建设单位必须取得桂林市规划行政主管部门，环保部门对该工程出具的验收认可文件和法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。施工、勘察、设计、监理单位的所有文件资料由建设单位收集整理并送交工程质量监督机构审核，符合要求后方可组织验收。建设工程竣工验收必须及时提交《建设工程竣工验收报告》。因此，一审法院将双方合同约定的“该商品房经建设工程竣工验收合格”理解为“五方验收合格”，没有法律依据，与国家相关规定不符。2、被上诉人的房屋不符合国家强制性标准《住宅建筑规范》（GB50369-2005）规定的交付使用的条件。根据该规定，住宅必须满足以下条件，方可交付用户使用：建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门认可文件或准许使用文件，在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路通畅、已经具备接通水、电、燃气、暖气的条件。本案中，被上诉人的房屋仅仅取得了五方验收合格，并未通过环保等认可，更未在规定时间备案，同时，约定交房时未实现一户一表，完全未达到国家强制性标准的要求。因此，即使双方商品房买卖合同约定的“经建设工程竣工验收合格”为五方验收合格，也不符合国家关于住房交付使用的强制性标准，该约定也属无效。3、被上诉人未能在合同约定的交付日期前依法取得《商品房竣工验收备案表》，不能依法交付房屋，已经构成迟延交房，应当按照约定支付违约金。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当在2015年1月20日前将“经建设工程竣工验收合格”的商品房交付上诉人。因被上诉人未能在约定的交房日期前取得消防、规划、环保、人防等部门的依法认可，故不能在约定的交房日期前交付合格的商品房，已经构成违约。根据双方约定，被上诉人应当从约定的交房日第二日起至实际交付之日止，每日向上诉人支付已交房款万分之一的违约金。综上所述，一审判决认定事实和适用法律存在错误，依法应当纠正，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。广西碧园公司临桂分公司、广西碧园公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。俸文平向一审法院起诉请求：1、判决被告支付逾期交房违约金，计算基数为577752元，时间从2015年1月21日起至被告实际交付房屋时止，按照每日万分之一的标准计算违约金，起诉时暂时计算31949.7元；2、判决被告支付原告损失人民币36000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，原告俸文平（为买受人）与被告广西碧园公司、广西碧园公司临桂分公司（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六（合同编号：碧园·印象桂林3787号），该合同约定由被告方将其开发的“碧园·印象桂林”第70幢2单元8层4号房出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积137.56平方米，套内建筑面积118.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.54平方米。按套内建筑面积计价，该商品房单价为4895.38元／平方米，总价款为577752元。该合同第六条付款方式及期限：见附件五：合同补充协议。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.0的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2.0％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.0(该比率应不小于第⑴项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2、如出现买受人逾期付款的情况，出卖人有权选择按上述第1款处理，也有权选择按买受人逾期付款的时间据实顺延买受人的交房期限。如出卖人选择顺延交房的，则按顺延的天数相应免责买受人应按第七条第1款所承担的违约责任。该合同第八条约定交付期限。出卖人应当在2015年1日20日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2.0％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以书信或登报或电话等形式发出的交房通知后，买受人应在通知规定的交房日期与出卖人办理房屋交接手续，超过通知规定的交房日期，买受人未办理交房手续的，则视为验收合格，通知规定的交房日期即为交接日。房屋损毁、灭失风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费、水电费等费用；房屋保修期限从通知规定的交房截止日期次日开始计算。2、买受人自出卖人通知的规定交房截止日期第二天起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3、由于下列买受人原因，未能在通如规定的交房日期办理房屋交接手续的，按上述第1、2种方式处理。⑴交房通知的联系地址、电话以本合同记载信息为准，邮寄通知发出后3日，即视为通知到买受人，买爱人所留地址错误、不详或电话无法联系，导致交房通知无法送达买受人的；⑵买受人未按交房通知规定的时间前来办理交接手续的；⑶买受人拒不验收房屋或者验收房屋屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的；⑷因买受人未按房屋定购书规定期限换签合同或未按合同约定付清房款、违约会及相关费用造成延期交房的；⑸其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的；4．出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定，对交付时存在的质量瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋接收手续，出卖人不承担逾期交付的责任。5、如买受人在买卖合同约定的交付期限届满时尚未实际收到出卖人邮寄的《交房通知书》，也未在《桂林晚报》看到出卖人通知交旁的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起7天内直接向出卖人索取《交房通知书》，办理房屋交付手续，未索取的，视为买受人已收到《交房通知书》。该合同附件五合同补充协议第一条双方约定：1．本合同项下的任何通知、付款要求按以下任一种方式告知均视为书面送达。a、以书面形式按下列地址或本合同第1页买受人所提供的联系人联系地址送达买受人（该地址由买受人提供）：致买受人：俸文平，通讯地址：灵川县灵川玻璃厂，邮政编码：541200，电话：137××××0163，收件人：毛凤英转。b、以在报纸（指桂林晚报或桂林广播电视报）上发布公告形式告知。2、如买受人的上述通讯地址或联系办法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址不详、变更、虚假或错误而致出卖人无法送达书面通知、要求等的，均视为出卖人已书面送达，其买受人未收到之后果由买受人自行承担。3、任何通知、付款要求或各种通讯按照上述地址或约定形式发送或告知的，即应视作在下列日期被书面送达：a、如果是信函，则为信函发出后5个工作日；b、如果派人专程送达，则为收件人签收之日；c、报纸公告，则为公告刊登之日。第二条付款方式及期限：买受人同意按下列第2种方式付款：1、略。2、银行按揭付款：⑴买受人同意在《商品房买卖合同》签定之日交纳首期款，首期款共占全部房价的41.15％，计人民币贰拾叁万柒千柒佰伍拾贰元整（含已交定金）。⑵余款占全部房价款的58.85％，计人民币叁拾肆万元整，由买受人向银行申请按揭。该合同及附件一、二、三、四、五、六还对面积确认及面积差异处理、房屋登记、房屋保修期限等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六签订后，原告依合同约定向被告广西碧园公司临桂分公司支付了购房首期款237752元，被告方亦于2007年7月22日到房管部门为原告办理了所购商品房的购销合同备案登记。2013年7月26日原告向税务部门缴纳契税8666.28元，2013年10月8日原告向被告广西碧园公司临桂分公司支付剩余房价款34万元。2014年10月20日，被告方开发的“碧园·印象桂林”70﹟楼经五方（建设、施工、监理、设计、勘察单位）综合验收，结论为工程质量合格。2014年12月9日，被告广西碧园公司临桂分公司在《桂林晚报》上刊登交房通知，通知包括原告在内的业主，“碧园·印象桂林”69、70号楼住宅已达到合同约定的交房条件，定于2014年12月12日正式办理交接手续。2015年1月8日，原告到被告方处收房，验房后认为：1、燃气管道从窗户进去，不方便装窗户，要求管道从下面墙面打孔过；2、进门过道地板开裂；3、主卫墙面空鼓，已标记；4、主卧墙面未批灰，已标记；5、主卧对面的房间墙面未批灰，已标记。当天，原告未接收涉案房屋。2017年1月9日，被告广西碧园公司委托北京大成（南宁）律师事务所李安华、黎嘉雯向原告发出律师函，希望原告在2016年1月31日前到被告处办理房屋交接手续，补签《房屋交接单》。原告收到该律师函后，仍未与被告方办理涉案房屋的交接手续。2017年1月20日，原告以被告广西碧园公司临桂分公司至今未能按照合同约定和法律规定向其合格交付房屋，且出卖给其的房屋存在严重质量问题为由诉至该院，请求：1、判决被告支付逾期交房违约金，计算基数为577752元，时间从2015年1月21日起至被告实际交付房屋时止，按照每日万分之一的标准计算违约金，起诉时暂时计算31949.7元；2、判决被告支付原告损失人民币36000元；3、本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼中，原告对于其诉请要求被告方支付的损失36000元，向该院提交房产登记信息系统查询证明、换签备忘录、房租及水电费用中国工商银行转账清单、房屋所有权证、房屋租赁协议书予以证实。同时查明，“碧园·印象桂林”70﹟楼于2015年3月25日通过建设项目环保竣工验收，于2016年7月进行了竣工验收备案，但截至2017年2月14日尚未办理人防工程建设许可证。另，原告于2016年12月22日向桂林市临桂区住房和城乡建设局投诉被告方违规交付商品房，2017年1月18日桂林市临桂区住房和城乡建设局针对原告的投诉作出处理意见，其中一、违规交房问题，经核实，区房管所于2014年8月2日对碧园印象桂林70﹟楼进行了房屋实测备案。根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》，双方当事人对交房条件的明确约定为：“该商品房经建设工程竣工验收合格”，如认为开发商的交房属于违约行为，建议可咨询相关法律部门或依法向人民法院提起诉讼维权。五、反映设计缺陷及工程质量问题。1、对于墙体渗水发霉、空鼓问题，开发商已处理完毕，未见渗水痕迹；2、关于卫生间无排水地漏及防水不按标准施工问题，公共卫生间设计无地漏，防水按设计要求施工；3、关于卧室墙面三面未批灰并凹凸不平问题，经查实，不存在墙面未抹灰的墙体，存在凹凸不平的墙面已整改，现场墙面感官良好；4、对卧室玻璃损害问题，开发商已更换好；5、关于未预留洗衣机、洗浴设备位置及条件问题，经核实，开发商按设计图施工，设计图未指定洗衣机、洗浴设备位置；6、关于燃气管道入户没有规范的从墙体进入室内，而是从待封闭的窗框进入室内，且离地一人高，使用中存在安全隐患的问题，管道燃气由港华燃气公司委托专业资质的公司进行专业设计，由港华燃气公司负责施工经营，并按设计图施工；7、关于厨房至卫生间走道处有长达3米多的裂缝问题，经核实，裂缝为给水管预埋走向开裂，为找平层开裂，且未见空鼓，不影响二次装修，如业主需要维修，可与开发商协商解决；8、关于与阳台相连的卧室外墙体有裂缝问题，经现场核实，外墙贴砖与空调机位侧面可见约5CM长裂缝，为外墙抹灰层局部空鼓，已要求开发商整改；9、关于层高不够2.9米问题，经核实，住宅设计层高2.9米（设计净空：设计层高2.9米-板厚10厘米-地面找平2厘米，即2.9米-0.1米-0.02米＝2.78米），符合室内逐套验收规范要求。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告俸文平与被告广西碧园公司、广西碧园公司临桂分公司于2013年7月17日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六（合同编号：碧园•印象桂林3787号），是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。原、被告在所签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、房的质量标准作了明确约定即为“出卖人应当在2015年1日20日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格”。该约定是合同当事人的合意，未违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。从本案查明的情况看，被告方开发的“碧园•印象桂林”70﹟楼于2014年10月20日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方综合验收是合格的，被告方亦已举证证明其取得了结论为综合验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。因此，涉案房屋已符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：㈠完成建设工程设计和合同约定的各项内容；㈡有完整的技术档案和施工管理资料；㈢有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；㈣有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；㈤有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，即已具备法定的交付条件，该院对此予以确认。至于原告主张被告广西碧园公司临桂分公司至今未能按照合同约定和法律规定向其合格交付房屋的诉讼理由，则与本案查明事实和双方合同约定不符，且依照法律规定只有建设工程竣工验收合格才能向建设行政部门办理备案，而被告方是否到建设部门进行竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》不能作为认定建设工程是否竣工验收的依据。况且，办理《竣工验收备案表》是建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不属于法律及行政法规，不能对抗原、被告双方在合同中的约定。故，原告的上述主张，缺乏法律及事实依据，该院不予支持。同时，从本案查明的事实可知，在涉案房屋达到交付条件后，被告广西碧园公司临桂分公司依合同约定于2014年12月9日在《桂林晚报》上刊登交房通知，通知包括原告在内的业主，“碧园•印象桂林”70号楼住宅已达到合同约定的交房条件，定于2014年12月12日正式办理交接手续。本案中，原告亦认可其于2015年1月8日到被告方处进行了验房。故，该院认为被告方已履行了将商品房交付原告的告知义务及交房义务，且在合同约定的交付期限内，不存在逾期交房的问题。至于原告所称被告广西碧园公司临桂分公司出卖给其的房屋存在严重质量问题，因原告未能提供证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格严重影响其正常居住使用的质量问题，而从原告于2015年1月8日对涉案房屋进行验房后所写的意见和2017年1月18日桂林市临桂区住房和城乡建设局针对原告的投诉作出的处理意见可知，涉案房屋只是存在一些质量瑕疵，故根据法律规定，原告不能据此拒绝收房。同时，即使涉案房屋确实存在质量瑕疵问题，被告方依法承担的也是修复责任，亦不能成为原告拒绝收房的理由。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告应对此承担举证不能的责任。因此，对于原告的上述陈述，该院不予采信。原告不按合同约定收房，所产生的法律后果依法应由其自行承担。综上所述，原告就本案主张要求被告方支付逾期交房违约金（计算基数为577752元，时间从2015年1月21日起至被告实际交付房屋时止，按照每日万分之一的标准计算违约金，起诉时暂时计算31949.7元）和损失36000元的诉讼请求，缺乏合同约定及法律规定，该院不予支持。被告方就本案所提出的抗辩理由，与法律规定相符，该院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决：驳回原告俸文平的全部诉讼请求。案件受理费1499元，由原告俸文平负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实除“被告方亦于2007年7月22日到房管部门为原告办理了所购商品房的购销合同备案登记”应为“被告方亦于2013年7月22日到房管部门为原告办理了所购商品房的购销合同备案登记”外，其他事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：二被上诉人是否应支付上诉人逾期交房违约金31919.7元。本院认为，上诉人俸文平与被上诉人广西碧园公司临桂分公司、广西碧园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。对于交房的条件，合同约定被上诉人交付上诉人的商品房必须达到经建设工程竣工验收合格的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”。第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。2014年12月9日，“碧园•印象桂林”70﹟楼工程质量经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位五方验收合格，房屋已达到了合同约定及法律、法规规定的交付使用条件。上诉人认为，涉案房屋未经消防、环保等部门的验收，故涉案房屋尚未达到交房的条件。由于消防、环保等部门对涉案房屋是否出具了认可文件或者准许使用文件均与竣工备案手续有关，而本案中协议并未约定要完成《竣工验收备案表》所有备案手续，故对上诉人以涉案房屋未取得《竣工验收备案表》因而未达到合同约定交房条件的理由，本院不予采纳。在涉案房屋达到交付条件后，广西碧园公司临桂分公司依合同约定于2014年12月9日在《桂林晚报》上刊登交房通知，通知包括俸文平在内的业主。上诉人俸文平未按时办理房屋移交手续系其自身原因所致，被上诉人的行为未违约，故上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金31919.7元的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人俸文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5980元，由上诉人俸文平负担。本判决为终审判决。审判长  王裕松审判员  陆建华审判员  唐 勇二〇一七年十一月二十日书记员  王小毓