山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民初字第1349号
原告：潘至飞，男，1987年6月19日出生，汉族，住山东省商河县。
委托诉讼代理人：于进贞，山东撼岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亮，山东撼岳律师事务所律师。
被告：淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司，住所地：山东省商河县。
主要负责人：高绍仲，该公司经理。
委托诉讼代理人：王晓晴，山东建仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩超，男，淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司职工。
原告潘志飞与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司(以下简称“嘉源商河分公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘志飞的委托诉讼代理人于进贞，被告嘉源商河分公司的委托诉讼代理人王晓晴、韩超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潘志飞向本院提出诉讼请求：1.判令嘉源商河分公司赔偿因房屋层高不足给潘志飞造成的损失12493元；2.诉讼费由嘉源商河分公司承担。诉讼过程中，潘志飞变更诉讼请求为：1.判令嘉源商河分公司赔偿潘志飞层高损失9776元、交通费500元，共计10276元；2.判令嘉源商河分公司支付鉴定费1000元；3.涉诉费用由嘉源商河分公司承担。事实和理由：2013年1月3日潘志飞购买嘉源商河分公司开发的商品房一套，并交纳首付款，剩余房款办理银行按揭贷款，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为3米，2013年4月嘉源商河分公司向潘志飞交付房屋。2015年潘志飞才得知嘉源商河分公司向潘志飞交付的房屋层高仅为2.9米，缩水达3.4%。潘志飞认为，其与嘉源商河分公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同，而嘉源商河分公司的违约行为给潘志飞造成视觉压抑，居住条件受到影响，造成较大的经济损失。故诉至法院，望判如所请。
嘉源商河分公司辩称，1、潘志飞的诉求已超诉讼时效，2013年3月嘉源商河分公司向潘志飞交付房屋时，潘志飞已对房屋全部状况（包含层高）进行验收，未提出任何异议，本案潘志飞于2015年9月主张诉权，已超过诉讼时效；2、嘉源商河分公司交付的房屋层高符合规划；3、潘志飞主张经济损失、鉴定费无法律依据。综上，请求依法驳回潘志飞的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，认定事实如下：
2013年1月3日，潘志飞与嘉源商河分公司签订编号为JY-0334的《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，潘志飞购买嘉源商河分公司开发的位于商河县嘉源逸居43号楼3单元102室房屋一套；该商品房用途为住宅，层高约定为3米。房屋建筑面积90.52平方米，附属物面积为26.16平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3220元，金额为291474元；附属物金额为39240元，房屋总价款为330714元。首付款99714元已交付嘉源商河分公司，余款231000元通过银行办理按揭贷款。潘志飞与嘉源商河分公司均认可涉案房屋于2013年3月交付，嘉源商河分公司向潘志飞交付的房屋层高为2.9米。
对有争议的证据及事实，本院分析认定如下：
一、本案在审理过程中，包括潘志飞在内的20名业主向本院提出层高损失诉讼，案号分别为（2015）商民初字第1337-1352号、（2015）商民初字第1386号、（2015）商民初字第1387号、（2015）商民初字第1393号、（2015）商民初字第1394号。为减少诉累，包括潘志飞在内的20名业主共同申请对其购买的涉案房屋层高减少10公分损失进行鉴定（鉴定减少部分与总房款的比例），山东明和房地产评估经纪有限公司对其中崔玉敬的房产进行评估，并出具《鲁明和房地产估字16-00**号房地产评估报告》一份，并根据另19名业主的房产所处楼层位置出具《函》一份，该《评估报告书》评估意见为：“根据房地产估价规程，遵循估价原则，采用科学的估价手段，通过现场观察，经过认真测算，结合估价经验求取估价对象房地产层高减少10公分于估价时点的估价结果为：3240×0.1÷3=108元/平方米（大写壹佰零捌元整）”。该《函》记载：我单位2016年3月15日出具的鲁明和房地产估字16-00**号房地产评估报告，评估对象商河县商西路以东、彩虹路以南嘉源逸居小区43号楼4单元402室房地产层高减少10公分于评估基准日2016年3月1日的估价结果为108元/平方米。根据有关规范规定一、四层基数为1，二、三层增加1.5%，五层减少0.5%。”潘志飞支出评估费1000元。
嘉源商河分公司对该评估报告存有异议，认为：一、鉴定报告记载的估价目的“层高减少10公分损失的市场价值提供参考依据”与法院委托函委托鉴定事项“层高减少10公分损失进行鉴定（鉴定减少部分与总房款的比例）”不一致。二、鉴定报告记载的鉴定结果与鉴定方法不一致。三、涉案损失鉴定的结果无法律依据。四、请鉴定机构对鉴定报告第八页第二行评估结果的计算公式、《函》件所表述根据有关规范规定一、四层基数为1，二、三层增加1.5%，五层减少0.5%的法律依据作出书面答复。对此，山东明和房地产评估经纪有限公司于2015年7月20日作出回复如下：一、对嘉源商河分公司异议第1条的回复：商河县人民法院（2016）商法技委字第23号委托函中“层高减少10公分损失进行鉴定（减少部分与总房款的比例）”其中减少部分计算成价值才能与总房款形成比例。“鉴定减少部分与总房款的比例不一致”是因为总房款里面包含附属物价值。二、对嘉源商河分公司异议第2条的回复：鉴定报告采用成本法符合法律法规，房屋单价的组成部分包含了开发成本、正常利润、应缴纳税金等各种费用。三、对嘉源商河分公司异议第3条的回复：不属于本次鉴定评估范围。四、对嘉源商河分公司异议第4条的回复：第八页第二行估价结果的计算方式为：3240元为房屋单价，0.1为减少的10公分，3为层高3米。函件表述的调整系数采用的“济南市国有土地上房地产评估技术规范（试行）济建发（2013）15号”文中的规定。
嘉源商河分公司针对嘉源逸居小区43-4-402室房地产评估报告异议书回复意见提出异议：一、鉴定报告未依据委托函载明的鉴定事项进行鉴定；二、鉴定报告虽载明是成本法的估价方法，但实际是面积差的比例计算方法；三、估价结果的计算公式问题，鉴定机构回复依据的是“济南市国有土地上房地产评估技术规范（试行）济建发（2013）15号”，但未提供该规定的书面资料，无法证实该规范是否适用于本案，鉴定结论做出的合法性缺乏依据。2017年1月24日，山东明和房地产评估经纪有限公司对此出具《函》一份，回复如下：一、我们的评估结果为单价，总房款中包含附属物，不在本次评估范围内；二、法院委托对商河县商西路以东、彩虹路以南嘉源逸居小区43号楼4单元402室“层高减少10公分损失进行鉴定”。市场价值损失对应申请人的一种损失，评估报告中已明确市场价值损失为108元/平方米，成本价值损失是对应房地产开发商开发成本降低，由土地成本、建筑成本及房地产开发费用三大部分组成，经测算成本价值损失为82元/平方米。三、我们采用“济南市国有土地上房地产评估技术规范（试行）济建发（2013）15号”文件中的规定，是针对楼层之间的调整系数，相关文件可在网上或到有关部门查询。
嘉源商河分公司再次提出异议：一、法院委托鉴定事项是“损失鉴定”，并非鉴定机构鉴定的“损失市场价值”。二、鉴定机构回函所述的“所鉴定事项的市场价值损失是108元/平方米，成本价值损失为82元/平方米”无任何依据支持。三、请鉴定机构提交“济南市国有土地上房地产评估技术规范（试行）济建发（2013）15号”文件内容，否则该规范适用于本案会导致鉴定结论作出的合法性依据缺失。2017年2月10日，山东明和房地产评估经纪有限公司出具《回复》一份：一、对嘉源商河分公司异议第一条的回复：上次函中已明确回复。二、对嘉源商河分公司异议第二条的回复：“成本价值损失是对应房地产开发商开发成本降低，由土地成本、建筑成本及房地产开发费用三大部分组成”，根据房地产估价原则，成本价值损失的相关费用是商河县房地产市场状况及政府部门颁布的有关文件规定而确定的，不是针对企业本身。三、对嘉源商河分公司异议第三条的回复：相关文件可在网上或到有关部门查询。
本院认为，虽嘉源商河分公司对山东明和房地产评估经纪有限公司做出的鲁明和房地产估字16-00**号房地产评估报告有异议，且山东明和房地产评估经纪有限公司出具的《评估报告书》及后续出具的回复，均未对涉案房屋层高减少10公分的市场价值损失为108元/平方米或成本价值损失为82元/平方米的依据作出合理的解释，但根据鉴定机构回复可知，房屋成本价值损失对应的是房地产开发商开发成本的降低，由土地成本、建筑成本及房地产开发费用三大部分组成。经走访商河县第三建筑公司有限公司、商河永冠建筑安装有限公司、山东宝恒房地产开发有限公司、山东科信达建筑安装有限公司,得知层高损失确实主要包括土地成本、建筑成本和开发费用等相关费用，故本院对山东明和房地产评估经纪有限公司出具的《评估报告书》、《回复》及《函》予以部分采信。另，嘉源商河分公司主张涉案鉴定报告上载明的鉴定师是宋萌、刘吉亮，该俩人并未到鉴定现场履行鉴定工作，而是由并不具有鉴定人身份的尹斌一人去鉴定现场进行的鉴定前期勘验，故认为该鉴定因程序不合法，不应被采用。对此本院认为，虽进行现场勘验的评估机构工作人员不具有鉴定人资格，但因其仅是去现场进行勘验并提取相关资料，最终对层高损失进行评估的仍是具有鉴定资格的鉴定人员，且庭后本院依法对评估机构的评估流程做了询问，故对嘉源商河分公司的该主张，本院不予采信。
二、本院依法对商河县第三建筑公司有限公司、济南永冠建筑安装有限公司、山东宝恒房地产开发有限公司、山东科信达建筑安装有限公司的相关技术人员进行询问并制作调查笔录。对此，潘志飞对四份调查笔录不认可，并主张该调查笔录不属于法院依职权调查取证的范围，因本案已由山东明和房地产评估经纪有限公司作出了相关鉴定意见，认为应以第一次鉴定报告确定的内容为准。嘉源商河分公司认为上述四家公司不具有相关资质，不能够对涉案的造价损失作出相关答复。应当依据中国建筑协会建筑经济分会在全国统计资料的基础上得出的降低层高0.1米，减少建筑成本2%作为计算依据，并结合2012年上半年济南市工程造价指标载明的数据进行综合判断。
本院认为，因山东明和房地产评估经纪有限公司出具的《评估报告书》及后续出具的回复，均未对涉案房屋层高减少10公分的市场价值损失为108元/平方米或成本价值损失为82元/平方米的依据作出合理的解释，故为查清案件事实，作出正确的判决，本院依法向相关建筑企业及房地产开发商咨询相关情况合乎法律规定。
三、嘉源商河分公司主张销售房屋时，已将涉案工程的全部规划审批手续在售楼现场进行了公示，即潘志飞在购房当时通过现场文件就可以得知其购置房屋层高为2.9米。商品房合同约定的层高3米，是嘉源商河分公司工作人员失误导致，潘志飞作为签订该合同的相对方，对该错误也负有责任。提交商河县规划局向嘉源商河分公司送达的《建设工程规划许可证》、《关于嘉源逸居沿街商铺31、32、34-36、42-47号楼及楼间车库工程的建设工程规划定点放线要求通知书》、销售现场公示证件栏照片为证。潘志飞对嘉源商河分公司提交的上述规划许可证真实性无异议，但潘志飞认为该证据与本案无关联性。对嘉源商河分公司提交的照片真实性及关联性均有异议，认为该照片无法核实其真实性，且不能证实嘉源商河分公司主张。潘志飞主张在购房时，嘉源商河分公司一直承诺层高为3米，不存在嘉源商河分公司主张的合同笔误。
对此本院认为，一、涉案商品房买卖合同系格式条款合同，而作为商品房开发商的嘉源商河分公司对商品房格式合同的格式、内容熟悉度均高于作为买受人的潘志飞，且对合同中的重要条款约定的签写更需谨慎；二、嘉源商河分公司作为房地产开发商，向社会大量销售楼房，嘉源商河分公司的销售人员不应为特定的一人，不可能出现多个销售人员均出现笔误；三、不能因嘉源商河分公司对规划审批手续在售楼现场进行了公示，就证明潘志飞对该规划审批手续的内容知晓。故对嘉源商河分公司主张的层高3米系笔误，潘志飞作为签订该合同的相对方对该错误也负有责任的主张，本院不予采信。
本院认为，潘志飞与嘉源商河分公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、潘志飞的诉讼是否已超诉讼时效；二、潘志飞请求嘉源商河分公司赔偿损失及支付鉴定费的事实与依据。
关于焦点问题一，即潘志飞的诉讼是否已超诉讼时效。
嘉源商河分公司主张其于2013年3月向潘志飞交付房屋时，潘志飞已对房屋全部状况（包含层高）进行验收，并未提出任何异议，潘志飞于2015年9月主张诉权，已超过诉讼时效。潘志飞主张：一、房屋层高是指下层地板面直至上层楼面的高度包括楼板厚度，而房屋层高测绘属于专业事项，潘志飞作为普通人无法进行测量；二、层高不足属于隐蔽性瑕疵，诉讼时效应当从潘志飞知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，潘志飞于2015年5月才得知嘉源商河分公司交付的房屋层高仅为2.9米，并到商河县住建委询问竣工备案资料，该委答复潘志飞涉案房屋层高确为2.9米，此时潘志飞才得知自己权利受到侵害，潘志飞于同年9月提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。楼房层高是指住宅高度以“层”为单位计量，通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。本案中，虽嘉源商河分公司主张潘志飞起诉时距涉案房屋交付已超两年，但因层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离，其中最上一层的层高是其楼面至层面（最低处）结构标高之间的垂直距离，而非室内净高，其并不能通过肉眼或凭简单的工具能够测量，而是需要专业人员进行测量，层高不符合合同约定对于普通购房人属于隐蔽瑕疵。故潘志飞主张其在2015年5月才得知嘉源商河分公司交付的房屋层高为2.9米后，于2015年9月份向本院提起诉讼并未超诉讼时效。另，虽嘉源商河分公司主张涉案房屋交付时业主已经对房屋全部状况包含层高进行验收，但并未提交证据予以证实，故本院对嘉源商河分公司该主张不予采信。
关于焦点问题二，潘志飞请求嘉源商河分公司赔偿损失及支付鉴定费的事实与依据。
关于潘志飞主张的层高损失9776元。本院认为，虽山东明和房地产评估经纪有限公司出具的《评估报告书》及后续出具的回复，均未对涉案房屋层高减少10公分的市场价值损失为108元/平方米或成本价值损失为82元/平方米的依据作出合理的解释，但因:
1、嘉源商河分公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的出卖房屋应当符合法定和约定条件，否则属于不适当履行，应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的有关规定，普通住宅层高标准宜为2.8米，嘉源商河分公司交付的房屋符合商品房设计层高的最低标准要求，其并未违反上述法定义务；但嘉源商河分公司交付房屋的实际层高为2.9米，与合同约定层高3米不符，根据《中华人民共和国国家标准GB50204-2002混凝土结构工程施工质量验收规范》，层高垂直度不大于5米的，允许偏差为6毫米，但本案中合同约定和实际层高差距明显超出误差范围，能够说明嘉源商河分公司在履行合同时存在违约行为，且潘志飞主张因层高不足已造成其入住后视觉压抑。据此嘉源商河分公司应承担违约损害赔偿责任；本案中潘志飞所主张的层高损失的计算方式，我国现行法律并没有做出具体的规定，但并不能据此对潘志飞因房屋层高不足所造成的损失不予赔偿。
2、潘志飞主张根据《评估报告书》涉案房屋层高减少10公分损失为109.6元/平方米，但本院认为，因减少的层高10公分在房屋格局中所处的位置不同，其造价亦不同，不能简单地按减少的10公分在合同约定的层高3米所占的比例来计算层高减少10公分的损失。
3、根据鉴定机构回复可知，房屋成本价值损失对应的是房地产开发商开发成本的降低，由土地成本、建筑成本及房地产开发费用三大部分组成，经走访商河县第三建筑公司有限公司、商河永冠建筑安装有限公司、山东宝恒房地产开发有限公司、山东科信达建筑安装有限公司,得知层高损失确实主要包括土地成本、建筑成本和开发费用等相关费用，且经咨询得知开发商开发楼盘的利润大约在20%-40%之间，层高减少10公分的建筑成本减少大约在2%-3%之间。
4、嘉源商河分公司主张根据《商品房成本控制楼层高与成本的关系》一文，住宅层高平均每降低0.1米，建筑成本能降低造价2%左右。该文章虽系学术文章，但与本院向相关单位咨询得出数据大体相符。
综上，综合考虑涉案房屋的价格、层高误差程度、对房屋使用价值的影响、经济社会发展水平，因潘志飞系根据市场价购买的涉案房产，故本院酌情认定潘志飞因房屋层高减少10公分的损失为总房价的2%，即5829.49元（3220元/平方米×90.52平方米×2%）。
关于潘志飞主张的鉴定费1000元，嘉源商河分公司主张因鉴定事项与委托事项不一致，故不予认可。本院认为，因本院在认定层高损失时对山东明和房地产评估经纪有限公司出具的《评估报告书》、《回复》及《函》予以部分采信，而未全部采信，故本院酌情认定嘉源商河分公司支付潘志飞鉴定费500元。
潘志飞主张因处理层高问题支付交通费500元，嘉源商河分公司主张潘志飞对其主张无证据证实，故不予认可。本院认为，潘志飞主张的交通费因无证据予以证实，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司于本判决生效后十日内赔偿原告潘志飞购买被告开发的位于商河县嘉源逸居43号楼3单元102室房屋层高损失5829.49元、鉴定费500元，共计6329.49元；
二、驳回原告潘志飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82元，由原告潘志飞承担36元，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司承担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 张 盟
人民陪审员 张茂祥
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 张 洁