江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8461号原告：胡丽华，女，1970年11月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，江苏三法律师事务所律师。被告：董玉娥，女，1945年4月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文清，江苏鸿创律师事务所实习律师。第三人：南京海润房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所。第三人：胡晋华，女，1972年12月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文清，江苏鸿创律师事务所实习律师。第三人：胡宁华，男，1974年6月20日出生，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文清，江苏鸿创律师事务所实习律师。原告胡丽华与被告董玉娥及第三人南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）、胡宁华、胡晋华合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡丽华委托诉讼代理人ＸＸＸ，被告董玉娥委托诉讼代理人邹金俊、孙文清，第三人海润公司的委托诉讼代理人任天霖，第三人胡宁华、胡晋华共同委托诉讼代理人邹金俊、孙文清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡丽华向本院提出诉讼请求：1.确认位于南京市××门大街××花园××楼××单元××室房屋以及南京市××门大街××地下车库××号车位为原告所有；2.被告配合原告将上述房屋、车位的所有权登记在原告名下。事实和理由：2011年4月原告借被告名义购买了南京市鼓楼区清凉门大街1号中海凤凰花园2号楼2单元1602室房屋（以下简称涉案房屋）以及南京市鼓楼区清凉门大街1号1-7幢地下车库负一层656号车位（以下简称涉案车位）。2011年5月原告与被告、第三人胡晋华、胡宁华共同签订了一份《购房约定书》，约定涉案房屋及涉案车位系由原告借被告名义全额出资购买，所有权和使用权均归�原告及其丈夫，原告可以随时要求将涉案房屋及涉案车位转让过户到原告或其指定的第三人名下，被告及第三人胡晋华、胡宁华承诺积极配合办理相关手续。2011年8月原告向第三人海润公司支付了涉案车位购房款19.5万元，第三人海润公司出具了相应发票。2012年5月原告向第三人海润公司支付了全部购房款914万余元，第三人海润公司出具了相应发票。涉案房屋及涉案车位已经办理了房屋所有权登记。原告认为原告家庭为南京市户籍居民家庭，目前原告只有一套住房，不属于限购范围，有资格购买、持有第二套房屋，根据前述约定，被告应配合原告将涉案房屋及涉案车位过户登记至原告名下。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告董玉娥辩称：涉案房屋及涉案车位确系2011年原告借用被告名义购买，但当时双方曾达成口头协议�如果房屋增值，则对于超过200万元以上部分，原告以50%的比例补偿给被告及第三人胡晋华、胡宁华。原来房屋价值914万元，目前涉案房屋价值1500-1700万元左右，增值约600至800万元，前期双方沟通协助办理过户事宜时，原告只愿补偿50万元。虽然口头协议被告没有实际证据，但协商过程中第三人胡晋华、胡宁华及原告父亲均在场，对该事实知晓，因此原告应将超过200万以上的部分进行补偿，被告才有义务协助原告办理过户。第三人胡晋华、胡宁华述称：同意被告的答辩意见，原告应将房屋增值超过200万元以上的部分，补偿给被告和第三人胡晋华、胡宁华。第三人海润公司述称：第三人海润公司出售涉案房屋及涉案车位均是依据法律法规等规定进行操作，基于该购房合同，第三人海润公司的义务已经履行完毕。对于原、被告及第三人胡晋华、胡宁华之间是否存在协议，第三人海润公司没有义务去核实，本案与第三人海润公司无关，第三人海润公司也没有义务承担责任。本院经审理认定事实如下：原告与第三人胡晋华、胡宁华系姐妹、姐弟关系，三人均系被告与丈夫胡国屏所生子女。2011年2月南京市实施房屋限购政策，在本市市区内暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭等人员销售住房。由于2011年原告在南京市市区原有两套住房，原告欲另外购房，遂与被告等人协商以被告名义购买。涉案房屋即南京市鼓楼区清凉门大街1号中海凤凰花园2号楼2单元1602室房屋（建筑面积339.15平方米）以及涉案车位即南京市鼓楼区清凉门大街1号1-7幢地下车库负一层656号车位（建筑面积13.32平方米），均系第三人海润公司开发建设。2011年4月29日被告与第三人海润公司签订了一�《南京市商品房预售合同》，约定被告购买第三人海润公司开发建设的南京市NO.2006G14地块2幢2单元1604室房屋（含15层、16层、17层，即涉案房屋），购房款共计9123622元，第三人海润公司于2012年5月31日前交付房屋等等。2011年5月16日双方办理了商品房预售合同登记备案和商品房预告登记。原告通过其丈夫姜某的银行账户向第三人海润公司支付了全部购房款9141412元，第三人海润公司于2012年5月25日向被告开具了购房发票。2011年8月5日被告与第三人海润公司签订了一份《南京市机动车位销售专用合同》，约定被告购买第三人海润公司开发建设的南京市鼓楼区凤凰街中海凤凰花园一期地下车库负一层656号车位（专有部位面积13.25平方米，即涉案车位），总价款19.5万元，第三人海润公司于2012年5月31日前交付涉案车位等等。2011年9月双方办理了预售合同登记备案和商品�预告登记。原告通过其丈夫姜某的银行账户向第三人海润公司支付了涉案车位购房款19.5万元，第三人海润公司于2011年8月5日向被告开具了购房发票。2011年5月1日原告（乙方）与被告（甲方）、第三人胡晋华（丙方）、胡宁华（丁方）共同签订了一份《购房约定书》，约定购买涉案房屋及涉案车位由乙方全额出资购买，因限购原因，暂以甲方的名义购买，所有权及使用权均归属乙方及其丈夫；乙方可以随时要求将涉案房屋及涉案车位转让过户到乙方或其指定的第三人名下，甲方承诺积极配合办理相关手续；所有费用（含税收、物业管理费、水、电费等）均由乙方承担；如甲方百年之时涉案房屋及涉案车位尚未过户，乙方以继承人的身份办理上述财产的继承过户，丙方和丁方承诺无条件放弃对该财产的继承权并配合乙方办理相关过户手续；本约定书自各方�字之日起生效，各方不得反悔等等。被告、第三人胡晋华、胡宁华及三人的配偶也在上述《购房约定书》上签名。第三人海润公司在竣工验收后，将涉案房屋及涉案车位交付原告。2017年3月原告以被告名义领取了涉案房屋及涉案车位的不动产权证，并实际居住使用至今。原告将其原有的两套住房中的一套出售之后，现名下有一套住房。2017年7月经原告申请，南京市不动产档案管理中心出具了一份《本市户籍居民家庭购房证明》，确定原告及家庭成员可购住房一套。原告要求被告方配合办理涉案房屋及涉案车位的过户手续，但被告及第三人胡晋华、胡宁华主张原告应依照口头协议，将增值超过200万元的部分给予补偿，原告对该口头协议未予认可，不同意补偿，双方为此发生矛盾。原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原告配偶姜某书面表示将涉案房屋及涉案车位登记在原告名下无异议。因当事人意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《南京市商品房预售合同》、《南京市机动车位销售专用合同》、购房发票、《购房约定书》、《本市户籍居民家庭购房证明》、不动产权证以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。借名买房合同系不动产物权合同的一种，该合同系当事人约定借名人以出名人名义购房，并将房屋登记在出名人名�，借名人实际享有房屋权益的协议。本案中，根据当事人陈述以及原告提供的《购房约定书》、不动产权证等证据，可以确认原、被告及第三人胡晋华、胡宁华就涉案房屋及涉案车位签订的《购房约定书》，系借名买房合同，原告系借名人，被告系出名人，该不动产物权合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据《购房约定书》的约定，涉案房屋及涉案车位由原告全额出资购买，原告可以随时要求将涉案房屋及涉案车位过户至原告名下，被告承诺积极配合办理相关手续。故在原告提出过户请求时，被告应当履行其配合过户的合同义务。根据原告提供的《本市户籍居民家庭购房证明》等证据，目前原告名下有一套住房，可以再申购第�套住房，故原告不存在办理物权登记的法律障碍。原告要求被告将涉案房屋及涉案车位过户登记至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告及第三人胡晋华、胡宁华抗辩认为双方存在房屋增值收益分配的口头协议，即房屋价值增值超过200万元的部分按50%的比例补偿给被告及第三人胡晋华、胡宁华，但原告对此不予认可。由于被告及第三人胡晋华、胡宁华对该争议事实未提供充分的证据证明，且与《购房约定书》约定的涉案房屋及涉案车位由原告全额出资购买、房屋权益由原告享有等内容相冲突，故对上述抗辩理由，本院不予采纳。不动产的物权登记具有公示公信效力，未经登记不发生效力。本案中，涉案房屋及涉案车位系合法登记在被告名下，虽然原告基于《购房约定书》的约定享有要求被告办理过户的权利，但该权利�本质系债权请求权，而非物权。该合同中约定的所有权归原告的内容，仅在当事人之间存在拘束力，未经合法登记，不具有物权的对世效力。因此，原告现在要求确认对涉案房屋及涉案车位享有所有权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告董玉娥于本判决生效之日起十日内，将南京市鼓楼区清凉门大街1号中海凤凰花园2号楼2单元1602室房屋以及南京市鼓楼区清凉门大街1号1-7幢地下车库负一层656号车位，过户登记至原告胡丽华名下；二、驳回原告胡丽华的其他诉讼请求。案件受理费77030元，减半收取38515元，由原告胡丽华负担18515元，被告董玉娥负担20000元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并将该20000元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  杨向涛二〇一七年十一月十三日见习书记员  胡娟娟