河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫09民终318号
上诉人(原审原告):刘喜莲，女，1967年4月12日出生，汉族，住濮阳县。
委托诉讼代理人：宋海刚，河南容金律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：河南亿丰置业有限公司，住所地：濮阳市中原路与濮水路交叉口东200米路北。
法定代表人：梅传柱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。
上诉人刘喜莲因与被上诉人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫0902民初11925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘喜莲及其委托诉讼代理人宋海刚、被上诉人亿丰公司委托诉讼代理人娄晓天、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘喜莲上诉请求：依法撤销一审法院（2017）豫0902民初11925号民事判决书第二项内容，改判亿丰公司向刘喜莲承担逾期交付房屋的违约金（自2015年12月1日起计算至取得房产证之日止，按照已付房款的日万分之四计算。）；本案一、二审诉讼费用由亿丰公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、根据《商品房买卖合同》约定，亿丰公司应在2015年12月1日前，依据国家和地方人民政府的相关规定将验收合格的房屋向刘喜莲交付，但在一审中亿丰公司并未提交竣工验收合格证明，没提交消防、人防、环评及质检等部门验收合格证明，没有经过有关行政主管部门审核认可并备案，仅提供了一张单位工程综合验收意见表，该意见表不是竣工验收合格的证明，而政府有关行政主管部门审核认可和备案是法律规定的强制性行为，因此一审盲目认定该意见表的效力属于认定事实错误。2、根据市长信箱反馈的情况，亿丰公司未在房管部门进行初始登记申请，导致房屋不能交付，是亿丰公司的行为违背了法律的强制性规定。3、2014年3月20日，刘喜莲与亿丰公司在签订《商品房买卖合同》的同时，被迫又与濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州物业公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同是捆绑式和强权式合同，加重和剥夺了所有权人的权利，免除了亿丰公司的义务。该合同虽成立，但只有当亿丰公司将竣工验收合格的房产交付刘喜莲时该合同才能生效。二、亿丰公司没有证据证明向政府有关行政主管部门审核认可和备案，故其构成根本违约，应承担违约责任。一审适用《中华人民共和国合同法》第六十条进行判决适用法律错误。
亿丰公司辩称，濮阳建材家居国际博览城（二期）房屋已经竣工并验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房验收合格”的交付条件，亿丰公司不存在逾期交房的事实。理由如下：1、《建筑工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、建设部2001年7月发布的《建设工程施工质量验收统一标准》对术语“验收”的解释，房屋经设计、施工、工程监理验收合格后方可交付使用。濮阳建材家居国际博览城（二期）的验收意见表为以上单位验收后共同签署的，具有法律效力，足以证明房屋已经验收合格，达到交付使用条件。2、刘喜莲购房后，自愿与亿州物业公司签订了《商铺委托经营管理合同》，并全权委托亿州物业公司与亿丰公司完成房屋的交接，该合同已成立并生效，刘喜莲诉称该合同为被迫签订无证据证明。2015年4月8日亿丰公司已经将该房屋交付亿州物业公司，并签写房屋交接书，完成了房屋的交付。濮阳建材家居国际博览城（二期）属于亿丰公司二期工程，亿丰公司二期已于2015年10月4日开业，并举行了开业典礼。这从另一方面也印证了该房屋也已完成交付的事实。3、本案中，亿丰公司是否进行备案不影响合同中约定的交房条件，只要房屋达到竣工验收合格后即具备交付条件，亿丰公司已经完成了房屋竣工验收合格的证明责任，已经履行了自己的合同义务。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条正确。4、自2000年《建筑工程质量管理条例》颁布实施以后，政府对建设工程质量的监督管理方式，发生了根本性的转变，表现为由以前政府确认验收结果发证，变更为由各类主体确认结果报政府职能部门备案的工作方式，因此，竣工验收备案不是商品房交付的必要条件，而是职能部门的事后监督行为。因此本案中，只要房屋达到竣工验收合格后即具备交付条件。
刘喜莲向一审法院起诉请求：1、要求亿丰公司协助刘喜莲办理过户手续；2、亿丰公司向刘喜莲支付逾期交房违约金63824元（自2015年12月1日起计算至交付房产之日，按照已付购房款的日万分之四计算）。
一审法院认定事实：2014年3月20日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的位于濮阳市××西××、××水路东濮阳建材家居国际博览城（二期）第006幢2层47号房，商品房预售证为濮房预售证第2013-065号，单价5716.91元，建筑面积40.45平方米，房款总计231249元；付款方式为：一、买受人一次性支付全部购房款231249元；二、交房时间为2015年12月1日前，交房条件为商品房验收合格。三、逾期交房责任，逾期在90日之内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。2014年3月20日，被告为原告开具收取房款231249元的发票。
另，原告与亿州物业公司签订濮阳建材家具国际博览城二期商铺委托经营管理合同，主要约定原告将自己购买的、合法拥有的商铺委托给亿州物业公司统一经营管理，委托期限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止，原告全权委托亿州物业公司与被告办理该商铺的交接事宜，相关费用均由原告承担。同时原告还向亿州物业公司出具授权委托书一份，委托亿州物业公司全权办理与被告就该商铺的交接事宜及其他经营管理事项，委托书有效期限为十年，期间原告不得以任何理由撤销委托权。
2014年11月12日，该工程经建设、设计、监理、施工单位综合验收为合格工程。2015年4月9日，被告与亿州物业公司签订房屋交接书，将原告购买的涉案房屋交接给亿州物业公司。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。现原告要求被告协助办理过户手续，被告同意该项请求，依法应当予以支持。原告还主张被告至今尚未交房，要求被告支付逾期交房违约金，经查，原告与亿州物业公司签订了委托经营管理合同并出具书面委托书，将涉案房屋交接事宜全权委托亿州物业公司办理，被告已在合同约定的交房日期之前，将涉案房屋交接给亿州物业公司，原告关于未交房的主张不能成立。原告称管理合同虽然成立但未生效，经查，该管理合同的第十六条第三款约定“经双方签名或盖章之日起生效”，该主张无依据。又称系格式合同霸王条款无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款只有在具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的才无效。管理合同第四条约定“亿州物业公司与亿丰公司办理商铺交接事宜”并不具有上述无效情形，此主张亦不成立。综上，一审法院认为，被告已经履行了交房义务，原告要求支付逾期交房违约金的请求，缺乏事实根据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南亿丰置业有限公司按照不动产管理机关的要求，协助原告刘喜莲办理位于濮阳市××西××、××水路东濮阳建材家居国际博览城（二期）第006幢2层47号房的过户手续，于判决生效后三十日内履行完毕。二、驳回原告刘喜莲的其他诉讼请求。案件受理费1396元，保全费1595元，共计2991元，由原告负担2891元，由被告负担100元。
二审中，刘喜莲提交了新证据三份:1、2017年9月5日，濮阳市人民政府网站市长信箱，信件受理反映情况反馈信息证明材料一份。2、2018年1月12日，濮阳市人民政府网站市长信箱，信件受理反映情况反馈信息证明材料一份。3、2018年1月9日，刘喜莲等10人到高新区质监站了解濮阳市建材家居国际博览城项目（二期）工程建设情况视频证据光盘一份。亿丰公司提供的证据是：1、亿丰公司二期开业典礼视频刻录光盘一份、亿丰二期开业照片4张。2、2014年5月12日基槽验收记录（勘察单位验收）、2016年12月6日濮阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书、2017年12月22日河南省人民防空工程竣工验收备案证各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
濮阳建材家居国际博览城（二期）工程于2014年5月12日基槽验收记录表中显示验收结论为：土质符合设计及地质勘察报告要求，并加盖有建设、勘察、设计、监理和施工五单位的印章。通过查询河南消防办事直通车网站建设工程消防备案显示，涉案6号楼于2016年10月13日通过了濮阳市公安消防支队建设工程消防验收备案登记、2017年12月22日通过了河南省人民防空工程竣工验收，目前该工程尚未通过规划验收，未在质监部门备案。
另查明，双方签订的商品房买卖合同第八条第一款约定了交付期限及交付条件，交付条件有四种，分别为：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。双方约定的是第一种交付条件，即“该商品房经验收合格”。2015年10月4日，濮阳建材家居国际博览城（二期）举行了开业庆典。
本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为,本案争议的焦点是：1、房屋工程未经有关行政主管部门备案登记，根据亿丰公司提供的建设单位工程综合验收意见表，是否能够认定达到《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。2、2014年3月20日，刘喜莲与亿州物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》是否已生效。3、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条是否适用法律错误。
一、对于第一个争议焦点。
刘喜莲主张亿丰公司未提交消防、人防、环评及质检等部门的验收合格的证明，没有经过有关行政主管部门审核认可并备案，因此该工程综合验收意见表不是竣工验收合格的证明，达不到《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，故主张逾期交房违约金。其依据是：《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号）第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
亿丰公司辩称，按照1、《建筑工程质量管理条例》（2000年1月30日国务院令279号）第十六条；2、《城市房地产管理法》（2007年8月30日修正实施）第二十七条第二款；（3）建设部2001年7月发布、2013修订的《建设工程施工质量验收统一标准》对术语“验收”解释认为房屋已经设计、施工、工程监理验收合格后可交付使用。濮阳建材家居国际博览城（二期）的验收意见表为以上单位验收后共同签署的，具有法律效力，足以证明房屋已经验收合格，达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件。
本院认为，建筑工程的竣工验收，是指建设单位收到施工单位的建筑工程竣工验收申请报告后，根据建筑工程质量管理法律制度和建筑工程竣工验收技术规范标准，以及建筑工程合同（包括勘察设计合同、建筑承包合同、建设监理合同等）的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为。
国务院于1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定了房地产开发主管部门关于房地产开发项目竣工后对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收的制度。而此后国务院于（1）2000年1月30日颁布实施的《建筑工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”；（2）建设部2000年4月4日公布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”；（3）《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发【2002】24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目，可见自2000年起，房屋竣工验收即由原来的行政审批许可制变为备案制。建设单位验收结果合格与否，是建设单位对施工单位是否完全履行建设合同义务的一种确认，也就是说，竣工验收是基于建设合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务关系，而竣工验收由行政许可制变为备案制，正是将国家行政权利对私法领域的干预控制在合理范围内。
本案中，刘喜莲与亿丰公司之间在商品房买卖合同中并未约定房屋交付的条件为经过有关行政部门审核认可并备案，而是约定的“该商品房经验收合格”为交付条件。亿丰公司已于2014年5月12日通过勘察验收，并于同年11月12日经建设、设计、监理、施工单位共同参加验收，并且验收为合格工程。根据上述有关规定，应当认定亿丰公司交付的房屋符合双方约定的“该商品房经验收合格”的标准，故对刘喜莲主张的亿丰公司交付的房屋未达到交付条件的上诉理由不予采纳。
二、对于第二个争议焦点，刘喜莲主张其被迫与濮阳亿州物业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同成立但并不生效。濮阳建材家居国际博览城（二期）工程是商铺工程建设，刘喜莲在充分了解《商铺委托经营管理合同》的内容后，其是否出资购买该商铺及签订该合同其个人拥有自主权。刘喜莲上诉称其系被迫与亿洲物业公司签订《商铺委托经营管理合同》，其对该主张负有举证的义务，但是其至今不能提供被迫签订该合同的证据，因此其应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，应当认定双方签订的《商铺委托经营管理合同》成立并生效。
三、对于第三个争议焦点，因刘喜莲与亿丰公司签订《商品房买卖合同》中并未约定该工程经政府有关行政主管部门审核认可和备案作为交付房屋的条件，因此刘喜莲称亿丰公司构成根本违约，应承担违约责任则无事实和法律依据。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定并无不当。
综上，刘喜莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1581元，由上诉人刘喜莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏章臣
审 判 员 李光胜
代理审判员 李凤伟
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 张建飞