重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0233民初2852号原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路88号，统一社会信用代码91500233559012643R。法定代表人：段培密，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈香港，重庆兴忠律师事务所实习律师，特别授权。被告：谢秋芳，女，生于1987年8月4日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆首华物业管理有限公司与被告谢秋芳、石永昌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，原告申请撤回对被告石永昌的起诉，本院依法裁定予以准许。本院对本案依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙建超、陈香港，被告谢秋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2018年4月30日的物业服务费4803.44元，违约金4021.49元，共计8824.93元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县X小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原、被告于2012年10月9日签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.2元，并按房屋建筑面积计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即被告）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”协议第五条约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。原告为了给被告及广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。自2014年10月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。原告为维护合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述的诉讼请求。被告谢秋芳辩称，原告是被告小区的前期物管公司，原告诉称的被告房屋住址、房屋面积及未交物业服务费的时间属实。被告不交物业服务费的原因为：原告未按照《前期物业管理服务协议》全面履行义务，物业管理混乱；小区环境卫生恶劣，11号楼B5楼垃圾从未扫过，被告房外的公共露台脏乱，一般都是被告自己翻出去清扫，该露台可通过被告家出去，原告曾派保洁人员从被告家里进入露台清扫过几次垃圾，但被告现在不愿意原告的保洁人员再从被告家进入清扫，因为怕出事故，但原告可以派人从楼房外搭楼梯清扫；被告家的露天阳台一直漏水，被告装修时就因为漏水致使装修材料遭到损坏。被告不同意交物管费，原告做好了才同意交费。被告没有违约，故不同意交纳违约金。本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告谢秋芳系忠县X住房（高层电梯房住宅）的业主，该房屋建筑面积为93.09平方米。2012年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由原告对被告房屋所在的X小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.2元，并按房屋建筑面积计算；被告未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经原告催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由被告全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了原、被告双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对X小区履行了物业服务义务。截止2018年4月30日，X小区尚未成立业主大会及业主委员会。经原告书面催交，被告尚拖欠原告自2014年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费4803.44元（1.2元/月·平方米×93.09平方米×43个月）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告主张被告支付物业服务费4803.44元，符合上述《前期物业管理服务协议》约定，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称被告家外露天阳台有垃圾、房屋阳台漏水等问题，被告虽提交了部分照片拟证，但被告在庭审中自述，原告曾派保洁人员从被告家里进入露台清扫过几次垃圾，后因被告怕保洁人员出事故，不准保洁人员进入才导致原告的保洁人员无法清扫露台上的垃圾，故由此可见，原告已履行相应物业服务义务，被告的上述证据不能充分证实原告没有尽到物业服务义务，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。另被告阳台漏水的问题，如果是因为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务导致被告产生了相关损失，被告亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告在本案中不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢秋芳在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2014年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费4803.44元。二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢秋芳负担。本判决为终审判决。审判员  罗燕二〇一八年六月二十二日书记员  蒋瑶