达拉特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0621民初6309号
原告马明利，男，1977年9月11日出生，汉族，个体。
委托代理人郝利平，内蒙古盖伦律师事务所律师。
被告陈福东，男，1972年9月17日出生，汉族，个体。
委托代理人党勇，内蒙古晴正律师事务所律师。
第三人张铁军，男，1977年2月24日出生，汉族，个体。
原告马明利与被告陈福东、第三人张铁军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马明利委托代理人郝利平、被告陈福东及委托代理人党勇、第三人张铁军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于达拉特旗树林召镇海业家园5号楼1单元101室（产权证号294**）房产的执行；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与第三人张铁军于2011年11月17日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买第三人张铁军位于达拉特旗树林召镇海业家园5号楼1单元101室房屋一套，价值70万元。2011年11月20日，经双方结算，第三人张铁军共欠原告93万元，核减购房款70万元，下欠原告23万元另行出具了借条。2012年3月份，第三人张铁军将该房屋交付原告，原告将该房屋出租给徐某，2014年7月份，出租期满后，原告收回房屋，后原告岳父张志荣居住至今。2015年5月18日，达拉特旗人民法院作出（2015）达保字第393号裁定，查封了该套房产。原告于2016年5月6日向达拉特旗人民法院提出案外人执行异议，达拉特旗人民法院于2016年11月30日作出（2016）内0621执异33号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为，该房屋交易在前，房屋虽未办理过户手续，但实际已经交付，且房款已经全部付清，房屋的实际产权已经转移。房屋未办理过户的原因是该套房屋一直在银行抵押，故无法办理产权过户登记手续。本案事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，申请执行人查封房屋没有法律依据，应依法停止对本案房屋的执行。
被告陈福东辩称，物权法属于上位法，不动产未经登记不发生效力，而且房屋有银行贷款抵押，由于原告没有主动偿还贷款，积极变更房产证名字，原告应承担不利后果。
第三人张铁军述称，当时我要向包商银行还贷款，就向原告借款90多万元，原告本来也要买房子，我就说把海业的房子抵顶给你吧，后来原告同意了，抵顶了70万元。因为海业的房屋属于七完小的学区房，因解决我的孩子上学问题就没有过户，不是因为房屋有贷款抵押没有过户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据一、（2016）内0621执异33号执行裁定书，证明原告在收到裁定书之日起15日内提起诉讼。被告、第三人对证据的真实性、证明目的均认可，本院予以确认并在案佐证；证据二、《房屋买卖合同》、收条，证明原告于2011年11月17日向第三人张铁军购买房屋，并以抵顶欠款的方式交清全部款项，张铁军于2012年3月份将房屋交付给原告。被告对证据的真实性、证明目的均不认可，对此不知情。第三人对证据的真实性、证明目的均认可；证据三、城市居民供热协议1份、供热费收据1份、电费收据4份、水费收据2份、天然气入户检查表、收费单各1份、物业费收据1份、物业公司证明1份，证明原告买房后，于2014年7月份至今一直由原告的岳父张志荣居住，房屋所有权人是原告。被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可，证据中名字都是张铁军，证明该房屋依然由张铁军占有使用，不能证明实际使用人是谁。物业费收据交款人写的张志荣，但不能反映出原告和该房屋的关系，也无法证明原告实际占有并使用该房屋。第三人对证据的真实性、证明目的均认可；证据四、鄂尔多斯银行达拉特旗支行于2016年12月8日出具证明一份，证明该房屋自2011年起一直在银行抵押，所以无法办理过户手续，房屋不过户的原因不在原告；被告对证据的真实性、证明目的均不认可，第三人认为卖房时贷款已还清了，借原告钱是因为还贷款，如果有贷款也是交易完房屋协助原告办理的贷款；证据五、中国建设银行达拉特旗支行账户查询单、流水各1份，证明原告于2010年7月5日向第三人张铁军转账30万元，张铁军向原告借款、以房屋抵顶借款的事实。被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可，只能说明原告给张铁军支付了这么一笔款项，无法体现以这个房屋抵债。第三人对证据的真实性、证明目的认可；证据六、证人徐某证言，证明证人于2012年至2014年期间向原告租住该房屋。被告对证人证言的真实性、证明目的均不认可，第三人表示对此不知情。
被告提供证据被告与第三人的调解书1份、被告申请保全民事裁定书1份、执行裁定书1份，证明房屋是张铁军的，张铁军欠被告钱，所以被告申请查封了张铁军的房屋。原告对证据的真实性认可，但认为证据不能证明房屋的所有权是张铁军的。
上述证据与本案有关联，本院予以采信并认定事实如下：
被告陈福东与第三人张铁军存在债权债务关系，陈福东申请财产保全，本院于2015年5月18日作出（2015）达保字第393号民事裁定书，查封了张铁军位于达拉特旗树林召镇海业家园5号楼1单元101室（产权证号294**）房产，双方于2015年7月16日达成调解，本院作出（2015）达民初字第1900号民事调解书，张铁军未履行生效法律文书确定的义务，陈福东申请执行。原告马明利以案外人身份向本院提出执行异议，本院以（2016）内0621执异33号执行裁定书驳回马明利的异议，原告马明利依法提起本案诉讼。
原告马明利与第三人张铁军于2011年11月17日签订了《房屋买卖合同》，因张铁军曾向马明利借款，后以本案诉争房产抵顶其中70万元，张铁军给马明利出具收条一支。
鄂尔多斯银行达拉特旗支行于2016年12月8日出具证明一份，证明该房屋自2011年起至今一直在该银行抵押，但未说明抵押时间、抵押权人是谁。
本院认为，本案为案外人提出的排除执行异议，主要判断案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。
本案中，诉争房产登记权利人为第三人张铁军，原告提供与第三人张铁军于2011年11月17日签订的《房屋买卖合同》，且以以物抵债的方式付清款项，故该合同合法、有效；原告提供证据城市居民供热协议、供热费收据、电费收据、水费收据、天然气入户检查表、收费单、物业费收据、物业公司证明等，以证明自己已经占有使用诉争房产。这些证据所载明的用户名称、付款单位均为张铁军，其中城市居民供热协议委托代理人、天然气入户检查表住户签字、物业费收据交款人为张志荣，但张志荣是原告马明利的岳父，其是租住人或是借住人，还是委托代办人不能得以证实。原告提供证人徐某证言，证明证人徐某于2012年至2014年期间向原告租住该房屋，但原告提供证据没有形成有效证据链达到原告证明目的，故上述证据不足以证实原告马明利对该房产已经占有使用；原告马明利与第三人张铁军房屋买卖合同成立，所买卖房产有银行贷款抵押，原告马明利及第三人张铁军均主张，为照顾第三人张铁军儿子上学方便，所以没有办理产权过户手续。这些因素非不能办理房产过户手续的必然因素，故可确认该房产未办理产权过户手续的原因是买受人即原告马明利的原因，马明利对此存在过错，应对房屋权属未及时变更承担相应的法律风险。
综上，原告马明利的主张不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院对诉争房产作为被执行财产进入执行程序，并无不当，原告马明利对涉案房屋并不享有足以阻止强制执行的实体权利，原告请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告马明利的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告马明利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 高喜平
审 判 员 李永奎
人民陪审员 白云生
二〇一七年五月八日
书 记 员 韩睿容