广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民初122号
原告：刘芝莲，女，1971年4月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：杨艺，广东瀛凯邦律师事务所律师。
被告：珠海经济特区珠光投资发展公司。住所地：珠海市拱北发展大厦*楼。
法定代表人：卢伟，总经理。
委托诉讼代理人：吴小薇，1988年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系珠海经济特区珠光集团控股有限公司职员。
被告：珠海经济特区珠光房产开发有限公司。住所地：珠海市夏湾港昌路***号。
法定代表人：邓伟群，董事长。
委托诉讼代理人：吴小薇，汉族，1988年1月8日出生，住广东省珠海市香洲区，系珠海经济特区珠光集团控股有限公司职员。
第三人：珠海市置顺经贸有限公司。住所地：珠海市香洲紫荆路深圳发展银行大厦**楼*座。
法定代表人：黄国昭，董事长。
原告刘芝莲与被告珠海经济特区珠光投资发展公司（以下简称珠光投资公司）、被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光房产公司）以及第三人珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘芝莲的委托诉讼代理人杨艺出庭参加诉讼，被告珠光投资公司、被告珠光房产公司及第三人置顺公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
刘芝莲向本院提出诉讼请求：1、终止（2006）珠中法执字第86号之十三民事裁定对金色九洲4栋2单元1601房的执行；2、判决置顺公司于10日内配合刘芝莲办理金色九洲4栋2单元1601房的产权转移登记；3、诉讼费用由珠光投资公司、珠光房产公司和置顺公司承担。
事实和理由：刘芝莲与置顺公司于2005年4月22日签订合同，约定由刘芝莲向置顺公司购买位于珠海市九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1601房，刘芝莲于2005年5月26日按购房合同第六条的约定向置顺公司支付了3成首期购房款共计62283元，置顺公司向刘芝莲开具了珠海市销售房地产专用收款收据，余款144000元办理10年银行按揭。但是刘芝莲在办理银行按揭时，因置顺公司经营管理出现问题，无法配合办理银行按揭。刘芝莲在置顺公司的要求下，又于2005年9月10日以银行转账方式向置顺公司付清剩余的购房款144000元，置顺公司也向刘芝莲开具房款收款收据。置顺公司向刘芝莲交付案涉房产的时间是2005年10月22日。刘芝莲接到置顺公司与物业管理处的收楼通知后，办理了入伙手续，并对案涉房产进行装修后使用至今，期间产生了用水用电用气等相关费用，物业管理费也均按时缴纳。置顺公司的法定代表人因经济犯罪在2006年9月被追究刑事责任，导致公司管理混乱，无法正常经营管理，未能及时按合同约定协助刘芝莲办理房产证，从而导致该房被法院查封。十分遗憾的是，刘芝莲曾作为案外人提出案号为：（2017）粤04执异81号案外人执行异议申请，向贵院申请中止对案涉房产的执行，贵院却以刘芝莲提供的购房《收款收据》不符合发票管理部门规定使用及缴纳税费所必需的商品房销售发票为由，不予认定刘芝莲的付款事实。案涉房产所在的小区是珠海的“问题楼盘”，整个小区400多户房产均只有购房当时由置顺公司开具的购房收据，没有所谓正式的商品房销售发票。在珠海市政府的会议纪要中，专案小组认可了置顺公司开具的购房收据，在交纳契税和办理不动产权证时是等同商品房销售发票，实际中的操作也是如此。另外，贵院在案涉房产所在的小区的其他案外人执行异议案件以及执行异议之诉中，也均认可该购房《收款收据》结合置顺公司的答辩意见是具有证明力，并作出支持案外人异议请求与诉讼请求的法律文书。同样的事实，贵院作出的关于刘芝莲的执行异议申请的裁定书却是驳回申请。根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，刘芝莲于2005年4月22日与置顺公司签订合法有效的购房合同，并支付了全部购房款项，购买了案涉房产并实际合法占有使用。事到如今，刘芝莲的房产不仅未能办理权属证书，而且被人民法院查封，这种种的过错在于珠光投资公司、珠光房产公司及置顺公司，刘芝莲没有任何过错。上述事实，结合相关法律规定，刘芝莲足以排除珠光投资公司、珠光房产公司与人民法院对该房屋强制执行的效力，并有足够的事实理由与法律依据要求置顺公司配合刘芝莲办理案涉房屋的产权转移登记。因此，刘芝莲请求人民法院查明本案历史事实，考虑本案具体情况，依法对刘芝莲的各项诉求予以支持。
珠光投资公司与珠光房产公司均未作答辩。
置顺公司向本院提交书面意见辩称：置顺公司将案涉房产出售给刘芝莲，双方签订了书面购房合同，刘芝莲也已将案涉房屋的全部购房款支付给置顺公司，案涉房屋也由置顺公司交付给刘芝莲使用，产权没有与任何第三人存在争议，因此置顺公司对刘芝莲提出的诉讼请求无异议。
刘芝莲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》；2、《收款收据》；3、契税收款收据；4、钥匙交接单；5、物业管理费发票与收据；6、珠海水务集团发票；7、用电清单；8、不动产查封限制登记表；9、广东省珠海市中级人民法院执行裁定书；10、交通银行交易明细。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院查明，2005年4月22日，刘芝莲与置顺公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定置顺公司将位于珠海市九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1601号房售予刘芝莲，该商品房建筑面积50.84平方米，总售价为206283元。合同第六条“付款方式及期限”约定刘芝莲向置顺公司支付了3成首期购房款共计62283元，余款144000元办理10年银行按揭。刘芝莲将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为工商银行珠海前山支付，专用账户为20×××35。凭银行出具的存款凭证，向置顺公司换领交款收据。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关申请确权。
刘芝莲于2005年5月26日向置顺公司支付了首期款62283元，由置顺公司向刘芝莲出具了珠海市销售房地产专用收款收据。因置顺公司经营管理出现问题，无法配合刘芝莲办理银行按揭，刘芝莲于2005年9月10日以银行转账方式向置顺公司付清剩余的购房款144000元，置顺公司向刘芝莲开具了收款收据。案中刘芝莲提交的两张收款收据均注明“金色九洲4栋2单元1601房房款”。刘芝莲还提交了向置顺公司交纳1%契税的收款收据。
2005年10月22日，置顺公司向“金色九洲”物业管理处出具钥匙交接单，载明：业主刘芝莲购买的“金色九洲”4栋2单元1601房业主资料我司已审核，请带业主查看房屋并交接钥匙。刘芝莲称，其与家人于2007年入住了案涉房屋至今，并提交了物业管理费、电费发票、用电清单及水电费托收的银行交易明细予以证明。
经本院（2017）粤04执异52号执行裁定审查查明，珠光投资公司、珠光房产公司与珠海置顺公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院（2005）珠中法民二初第60号民事调解书确认：一、置顺公司应支付珠光投资公司、珠光房产公司人民币2000万元；二、对于上述2000万元的款项的支付，以本案中查封的位于珠海市××大道××金色××花园××层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元多退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由置顺公司负担。因置顺公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，根据珠光投资公司、珠光房产公司的请求，本院于2006年4月4日立案执行[案号：（2006）珠中法执字第86号]。在执行过程中，本院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定，查封了置顺公司名下珠海市九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1601号房等房产，之后续封至今。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋于2012年12月29日被查封，刘芝莲系在查封之前的2005年4月22日签订《珠海市商品房买卖合同》且已支付了合同约定的全部购房款，虽然刘芝莲提交的是收款收据，但该收款收据由置顺公司加盖其财务专用章出具，并载明了收到刘芝莲所交购房款的金额，能够证明刘芝莲支付购房款项的事实，置顺公司对于刘芝莲已支付全部购房款的事实并无异议，珠光投资公司、珠光房产公司未作答辩，视为其放弃对上述收款收据的抗辩。根据刘芝莲提交的房屋钥匙交接单、物业服务费、水电费发票及银行托收水电费明细来看，案涉房屋自2005年10月以后由刘芝莲实际居住使用。案涉房屋被法院查封，刘芝莲对未能办理房屋过户手续并没有过错。综上，本院认为，刘芝莲购买并占有案涉房屋所享有的权利，足以排除本院对该房屋强制执行的效力，对刘芝莲停止案涉房屋执行的主张，本院予以支持。对于刘芝莲主张置顺公司协助办理产权证的请求，本院认为，根据刘芝莲与置顺公司的《珠海市商品房买卖合同》第十五条的约定，置顺公司具有交付商品房后协助业主办理产权登记的合同义务，刘芝莲要求置顺公司协助办理案涉房屋的产权证的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行珠海市九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1601号房；
二、珠海市置顺经贸有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘芝莲办理珠海市九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1601号房的不动产权证。
案件受理费人民币4394.24元，由珠海经济特区珠光投资发展公司、珠海经济特区珠光房产开发有限公司、珠海市置顺经贸有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十二月二十九日
书记员 梁 暐