湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2944号
上诉人（原审被告）：王志祝，男，生于1951年6月17日，汉族，住南漳县。
委托诉讼代理人：陶鸿，男，生于1974年8月6日，汉族，住南漳县。系王志祝的女婿。
委托诉讼代理人：郭勇，湖北君谐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：童祖兰，女，生于1958年6月6日，汉族，农民，住南漳县。
委托诉讼代理人：杨骞，湖北水镜律师事务所律师。
上诉人王志祝因与被上诉人童祖兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南漳县人民法院（2017）鄂0624民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志祝及其委托诉讼代理人陶鸿、郭勇，被上诉人童祖兰的委托诉讼代理人杨骞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王志祝上诉请求：撤销原审判决，对原审法院对15万元损失的判决，改判为上诉人赔偿被上诉人2017年6月16日前部分利息；本案一、二审诉讼费用由上诉人和被上诉人各承担一半。事实和理由：（一）一审法院认定上诉人和被上诉人解除合同的行为有效是错误的。双方所签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条和《中华人民共和国物权法》第106条之规定，应属无效合同。（二）一审法院认定上诉人在被上诉人追认前已撤销了《房屋买卖协议》没有证据证明是错误的，上诉人已提供了证据。（三）一审法院判令上诉人支付15万元违约金没事实和法律依据。1、本案合同属于无效合同，不存在支付违约金的问题。2、上诉人在双方签订协议当天晚上即要求返还合同款，因被上诉人不同意未能完成，对扩大的损失被上诉人应承担责任。3、被上诉人明知上诉人无权签订合同而仍然与上诉人签订《房屋买卖协议》，被上诉人对本案发生具有过错。（四）被上诉人交纳诉讼费是要求继续履行合同，且其请求未得全部支持，被上诉人违约已申请解除，故被上诉人应承担部分诉讼费。（五）同样性质的案件，同一法院判处了完全相反的结果。（六）被上诉人变更诉讼请求后未将情况反馈给上诉人，也没有给答辩期，就突然判决，程序违法。（七）被上诉人2017年6月16日已强行收回了门面和房屋，被上诉人根本谈不上损失的问题。
被上诉人童祖兰答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原告童祖兰向一审法院起诉请求：判令被告履行于2017年4月1日与原告签订的房屋买卖协议，立即腾退并向原告交付房屋。在诉讼中原告变更诉讼请求：判令解除原、被告于2017年4月1日签订的房屋买卖协议，并要求被告返还购房款156.15万元，增加诉讼请求：判令被告按协议约定承担违约责任,赔偿原告的损失。
一审判决认定事实：2017年3月初，原告童祖兰通过中介信息部得知被告王志祝将要出售位于南漳县城关镇和平桥社区的房屋（面积841.547平方米）和8间门面房、一个院子。原、被告通过中介信息部多次协商，达成房屋买卖意向，2017年4月1日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定：“甲乙双方商定，甲方二手房、门面房作价1561500.00元卖给乙方。包含：三相电用电许可证总表，总水表，甲方房产证、土地证，吴家秀房产证、土地证，徐永洪的房产证、土地证，王志庆的房产证、土地证，各户租房用床、床头柜。其它电视机、空调等甲方拆走。甲乙双方签订本合同当天乙方向甲方一次性付清全部购房款，甲方向乙方交付钥匙”。协议第七条还约定了违约责任“双方签字生效，单方违约，负一切法律和经济责任。按市场价的30％赔偿违约金”。协议签订后，原告于2017年4月1日，分四次向被告指定的账户转款1561500元，当时被告给原告出具了收据，收据记明：“今收到童祖兰付购房款壹佰伍拾陆万壹仟伍佰元整（1561500.00元），被告王志祝在收据上签名后捺了手印。同时将该房屋的产权证及相关资料交给原告，原告童祖兰向居间介绍该房屋信息部交纳中介费1000元。被告王志祝出卖给原告童祖兰的房屋包括2007年4月11日登记为王志祝的房屋（南房权证城关字第××号）和被告王志祝于2000年5月28日、2002年11月1日两次购买徐永洪的房屋、于2003年12月25日购买王志庆的房屋、于2011年7月31日购买吴家秀的房屋。
一审法院另查明：被告王志祝有两个女儿，大女儿王琴，生于1975年5月25日，汉族，住南漳县××苗圃路××号。公民身份号码：。小女儿王静，生于1978年8月23日汉族，住南漳县××苗圃路××号。公民身份号码：。被告王志祝的妻子于2015年6月30日过逝。
原审法院认为，原、被告通过中介信息部居间介绍，经过协商后，才签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，属有效合同。原告按照合同约定全额支付购房款，被告收到原告的购房款后，向原告交付了该房屋产权证及相关资料，但尚未办理房屋过户登记手续，也未交付该房屋。被告出卖给原告的房屋登记为房主王志祝和购买他人房产（未办理过户登记）是家庭共有财产，被告原妻子于2015年6月30日过逝，被告有两个女儿，对该房产享有继承权，该财产未进行分割。被告未经共有人授权处分了共有人的财产，不能向原告交付房屋，已构成违约。故原告要求与被告解除于2017年4月1日与原告签订的房屋买卖协议，符合法律规定，予以支持。原告未先行通知被告解除合同，直接向法院起诉后变更诉讼请求要求解除合同，原告当庭宣读申请书请求解除合同的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，解除合同的时间应为原告当庭宣读变更诉讼请求的时间，即2017年8月3日。合同解除后原告要求被告返还购房款156.15万元，符合法律规定，予以支持。原告要求被告按合同约定承担违约责任，赔偿损失，虽然有合同约定，但被告认为该约定过高，应当酌减。合同解除后，被告应当赔偿因违约给原告造成的损失，原告的损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的违约情形和过错程度等因素确定。本案原告已按合同约定全额支付了购房款，向居间介绍该房屋信息部交纳了中介费。而被告未经共有人授权处分了共有人的财产，不能向原告交付房屋，占用原告资金。综合以上因素，酌定被告支付原告损失15万元为宜。被告主张与原告签订的《房屋买卖协议》，未经房屋共有人同意而无效，不同意赔偿原告的损失，这和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，应予支持。”相悖。被告陈述原、被告签订的《房屋买卖协议》，在原告追认前已撤销了，当时被告主动要求退还购房款而被原告拒绝，但未提供证据证实。故对被告的抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告童祖兰解除合同的行为有效，原告童祖兰与被告王志祝于2017年4月1日签订的房屋买卖协议于2017年8月3日解除；二、被告王志祝于本判决生效后十日内返还原告童祖兰购房款156.15万元：三、被告王志祝于本判决生效后十日内赔偿原告童祖兰损失15万元；四、驳回原告童祝兰的其他诉讼请求。案件受理费9427元，由被告王志祝负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案涉案房屋原系王志祝与其妻子的夫妻共同财产，在其妻子去世后，其两个女儿对本案涉案房屋享有继承权，在房屋未进行分割前，本案涉案房屋应属于王志祝与其两个女儿的共有财产。2017年4月1日王志祝与童祖兰签订《房屋买卖协议》时未经过其两个女儿的同意，损害了房屋共有人两个女儿的利益，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，王志祝以此为由主张房屋买卖协议无效，与法不符，本院不予支持。原审法院认定王志祝与童祖兰签订的《房屋买卖协议》合法、有效，适用法律正确。本案协议签订后，由于共有人的反对，王志祝未按合同约定向童祖兰交付房屋，并明确表示退款还房，已构成根本违约，原审法院判决解除合同，并基于合同约定、合同的履行情况、王志祝的违约情形和过错程度等因素，确定王志祝向童祖兰支付15万元违约金，并无不当。童祖兰在一审变更诉讼请求后，一审法官征询王志祝意见，其明确表示不要答辩期和举证期释明，后一审法院根据童祖兰变更后的诉讼请求进行了审理和判决，程序也无不当。至于童祖兰是否存在强行对涉案房屋和门面加锁、赶走租户，并因此给王志祝造成损失的问题，由于王志祝在一审中未提起反诉，原审法院未予审理，符合法定程序，王志祝可另行主张。
综上，上诉人王志祝的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人王志祝负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一七年十一月十七日
书记员 徐雅楠