上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3583号
原告上海壹墅居房地产经纪事务所。法定代表人魏艳阳。被告张业梅。原告上海壹墅居房地产经纪事务所诉被告张业梅房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月6日立案受理后依法由审判员张分独任审理。本案于2016年5月11日第一次公开开庭进行了审理，原告公司法定代表人魏艳阳、被告张业梅到庭参加诉讼。同日，被告提起反诉，本院依法予以受理。2016年6月12日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告公司法定代表人魏艳阳、被告张业梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海壹墅居房地产经纪事务所诉称：原告租赁了一套青浦区某路某号某室的房屋，被告自称是房东的代理人，并于2015年10月2日与原告签订租赁协议，对租期、租金等进行了约定。被告承诺第二天补齐相应的证明及材料，但被告并未履行。2015年10月22日，原告要求被告在提供不出房产证和身份证的前提下签署了承诺委托书。2015年12月，系争房屋的房东要求收回房屋自住。2015年12月至2016年1月，原、被告及房东三方前后几次商议无果，并报警两次协商不成。应房东所要求，原告现已经搬出系争房屋并另找房屋。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告保证金人民币（以下币种均为人民币）1,650元；2、被告支付原告违约金1,650元；3、被告赔偿原告装修损失8,000元及搬迁款800元；4、被告支付原告由于违约造成原告寻找房屋的中介费805元；5、本案诉讼费由被告承担。被告张业梅辩称：不同意原告诉讼请求。针对第一项诉请，不同意返还保证金，原告没有将钥匙及房屋返还给被告。2016年1月1日至今原告没有交付房租，根据合同第五条约定，保证金用于结清抵扣所有水电煤等费用后，如有剩余可以返还；针对第二项诉请，不同意支付违约金。2015年9月26日被告将钥匙交给原告，但至今没有收回钥匙及房屋，被告不存在违约行为，所以不同意支付违约金；针对第三项诉请，不同意支付赔偿款及搬迁费。系争房屋一直由原告使用，即使租赁期满，原告也是要搬迁的，且原告亦未提供相应证据证明；针对第四项诉请，不同意支付中介费。原告本身就是中介公司，却要另外找房源，不合常理。提供的发票是投资管理公司的发票，被告怀疑是欺诈。系争房屋是给原告经理使用，至于其经理搬家与本案无关。且原告擅自改变了房屋的使用性质。为此，被告提起反诉，要求判令：1、反诉被告恢复房屋原状；2、反诉被告将房屋钥匙和系争房屋内的空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个返还给反诉原告；3、反诉原告没收反诉被告保证金1,650元，并由反诉被告支付反诉原告违约金1,650元共计3,300元；4、反诉被告支付反诉原告自2016年1月1日至2016年5月底的租金8,250元、滞纳金2,508元、赔偿中介费577.50元，共计11,335.50元；5、反诉被告结清该房屋所有的公用事业费，如水电煤通讯收视费等一切由反诉被告使用所产生的费用和相关滞纳金；6、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。审理中，反诉原告变更诉讼请求为：1、判令反诉被告将系争房屋内的空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个返还给反诉原告；若不能返还，则赔偿原告财产折价款4,000元；2、判令反诉原告没收反诉被告保证金1,650元，并由反诉被告支付反诉原告违约金1,650元；3、判令反诉被告支付给反诉原告2016年1月1日至2016年1月20日的租金1,265元及滞纳金346.50元，并赔偿中介费202.13元；4、判令反诉被告结清该房屋所有的公用事业费，如水电煤通讯收视费等一切由反诉被告使用所产生的费用和相关滞纳金；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告上海壹墅居房地产经纪事务所辩称：不同意反诉原告的反诉请求，系争房屋内的设备（空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个）在移交房屋时已经一并移交给房屋产权人。自反诉被告得知反诉原告并非系争房屋产权人且与房东没有亲属关系后，反诉被告就不再支付房租给反诉原告。水电煤等费用反诉被告没有必要与反诉原告结清，即使需要结算，也是与房东结算。房屋租金已经付至2015年12月31日，2016年1月20日已经将房屋返还房东。经开庭审理查明：2015年10月2日，原告及案外人魏艳阳即原告法定代表人作为乙方、被告作为甲方签订租赁合同，约定：甲方将其拥有的位于上海市某路某号某室的房屋及其中附属设施在良好状态下出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止，为期甲方应于2015年10月1日将房屋腾空并交付乙方使用。双方商定租金为每月1,650元，乙方以银行转账形式支付租金给甲方，租金按3个月为一期支付，每期租金于上一期租金满7日前缴纳，先付后住，甲方收到租金后予以书面签收。保证金1,650元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足。甲方义务及违约责任：1、甲方保证上述房屋产权清晰并享有出租的权利，符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。5、甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行甲方需双倍退还保证金。乙方义务及违约责任：1、乙方应依房屋交接时之现状使用，如果要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，需办妥有关手续后方可进行。租赁期满根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。5、乙方应按本合同规定用途使用该房屋，不得擅自改变使用性质，乙方应自觉遵守房屋使用规则，如大楼管理规章、住户公约等。6、乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的1%支付滞纳金；如乙方拖欠租金超过十个工作日视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权单方面解除本合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金。7、租赁期内，该房屋所有公用事业费，如：水、电、煤气、电讯、收视费等一切由乙方使用而产生的费用均由乙方承担，乙方应按单如期缴纳。若逾期缴纳则应按上述费用征收部门的规定支付滞纳金。逾期达一个月的视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同。8、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租赁满后三个工作日内将房屋交还甲方，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。9、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋和提供的设备如数归还，除经甲方同意外，乙方任何滞留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权处理。10、乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的乙方负责赔偿并应负责丙方中介费35%的支付。双方约定的其他事项：①此房无家具，有部分装修（见照片）；②合同期满乙方享有同等优先租赁权；③此合同为包租协议，乙方有转租权；④水169，电8152；⑤家电清单：空调×1，热水器×1，油烟机×1，矮柜×1；⑥如遇动迁，甲方提前通知乙方。合同另对其他事项进行了约定。原告及案外人魏艳阳分别在乙方处签字盖章，被告在甲方处签字。2015年10月22日，被告出具承诺委托书一份，内容为：本人张业梅（身份证：370922197510251866）承诺是某路某号（某花园商务中心）212号820室的业主或业主委托人，享有此房屋的租赁权。现将此房屋租赁给上海壹墅居房地产经纪事务魏艳阳所代为管理，并签署合同，委托期限为三年（2015年10月1日至2018年9月31日），在此期间内的一切租赁事宜由此公司全权处理。如有关于类似承诺事情发生法律纠纷，本人自愿承担法律责任。同日，原告支付了2015年10月1日至2015年12月31日的租金4,950元及押金1,650元，并由被告出具租金及押金收据。因系争房屋租赁事宜，被告向原告支付中介费500元，并由原告出具收款收据。另查明，系争房屋登记产权人为案外人黄金华。被告与案外人王云美曾就系争房屋签订租赁合同，约定租期为2011年7月1日至2012年6月30日，租金为每月1,000元，合同另对其他事宜进行了约定。2015年9月26日，被告将系争房屋交付原告。2016年1月20日，被告搬离系争房屋，并将系争房屋交付产权人黄金华。又查明，2016年1月7日，本院立案受理原告魏艳阳诉被告张业梅房屋租赁合同纠纷，经审理后于2016年2月26日依法作出（2016）沪0118民初365号民事裁定书，认为：原告应为具有诉讼权利能力且与案件存在法律上利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，案外人上海壹墅居房地产经纪事务所在租赁合同的乙方即承租方处加盖了公章，原告作为该事务所的法定代表人，也确认该合同承租方为该事务所，且租赁房屋也是用于该事务所工作人员居住使用，故该合同承租方应为上海壹墅居房地产经纪事务所，在合同双方发生争议时，诉讼主体资格应由上海壹墅居房地产经纪事务所享有，而非本案原告。综上，本案原告主体不适格，驳回原告魏艳阳的起诉。裁定作出后双方当事人均未上诉，该裁定现已生效。审理中，经本院释明，原告表示不申请对装饰装修损失进行评估。以上事实，由原、被告的陈述及租赁合同、承诺委托书、租金及押金收据、收款收据、上海市房地产登记簿、（2016）沪0118民初365号民事裁定书及庭审笔录等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以确认。原、被告主要存在如下争议焦点：一、合同终止的原因及过错方如何确定原告主张：2015年9月26日交房后，经被告口头同意，原告就对系争房屋进行了装修，装修时间在15-20天左右。2015年10月中旬，原告实际入住系争房屋。双方原应于2015年10月1日签订租赁合同，但由于被告在外地，让原告先行装修，待被告回上海后才签订的租赁合同。2015年11月，被告通知原告系争房屋出租到2015年12月底就不再出租了，后房东也找过原告，让原告将系争房屋交还给房东。这期间三方曾进行过协商，但后来被告一直不接电话。因房东着急自用房屋，所以原告于2016年1月20日搬离系争房屋，并将房屋交还房东。综上，原告认为被告提前收回系争房屋，且该房屋产权不明晰，被告并非系争房屋产权人，因此系被告违约造成合同无法履行。为此，原告申请证人王云美出庭作证，证人证言主要内容为：系争房屋的权利人黄某是证人的姐夫，委托证人代为管理系争房屋。2011年7月证人与被告就系争签订了租赁合同，租期为一年。合同到期后由于被告怀孕不方便故没有再续签，但被告还是每三个月支付一次房租，支付至2015年12月底。2015年11月由于产权人需要使用该套房屋，所以通知被告2015年12月底后不再出租，才知道系争房屋已经由被告转租给原告，租期为3年。2015年11月至12月期间证人一直电话联系与被告沟通，双方面谈过一次，但被告后来就不再出面。2016年1月20日系争房屋钥匙由原告交还，起初原告拒绝给付钥匙，说是等法院判决后再交付，后经过调解，并在原告处押了2,000元，才拿到钥匙。现系争房屋已由产权人重新装修并入住使用。被告没有转租权利，产权人对于被告的转租行为也不予认可。2016年1月1日之后的租金没有支付过，1,200元押金没有返还，系争房屋内结构已经改变，对此证人不知情。针对证人证言，原告表示没有异议。被告认为其租赁系争房屋是打算长期用于办公经营的，房东要收回房屋，被告只是作为协调人出面，并非被告违约，而是房东要自用系争房屋。同时被告提出，系争房屋用途为办公，原告改变了系争房屋的用途，且未经同意对系争房屋进行装修，违反了租赁合同的相关约定，应承担相应的违约责任。结合原、被告的陈述及证人证言，本院作如下认定：案涉租赁合同因产权人提出并实际收回系争房屋自用，使得被告无法继续履行房屋交付义务，造成原告无法对系争房屋进行使用、收益而终止，应属被告违约，其应向原告承担相应的违约责任。二、违约责任的确定及承担原告主张：因被告违约造成合同无法继续履行，故其应返还原告保证金1,650元，并支付违约金1,650元；原告在经被告同意的前提下对房屋进行了装修，故被告应赔偿原告装修损失8,000元；因原告搬离系争房屋内物品，发生相应的搬迁费800元，被告应予以赔偿；原告搬离系争房屋后，另行寻找租赁房屋，产生中介费805元，被告应予以赔偿。为此，原告提供搬运费发票、服务费发票、收据及装修清单作为证据。被告对原告提供的证据材料的真实性不予认可，并认为：保证金需在结清抵扣所有水电煤等费用后如有剩余，可以返还；因未收到房屋及钥匙，不存在违约情形，故不同意支付违约金；原告对系争房屋的装修，未经过被告同意，且没有装修的时间及地点，不能证明与系争房屋有关，故对装修损失不予认可；对搬迁费，即使租赁期满，原告也是应搬迁的，故不应支付；对中介费，原告本身就是中介公司，却另找房源，不合常理，不同意支付。同时被告主张：因原告未经被告同意擅自对系争房屋进行装修，且改变房屋用途，由办公改为员工宿舍，严重违约。另外，原告在搬离系争房屋时，未按照合同约定将房屋内物品返还，未将公共事业费结清，故提起反诉，要求原告：1、返还系争房屋内的空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个返还给反诉原告；若不能返还，则赔偿被告财产折价款4,000元；2、没收原告支付的保证金1,650元，并支付被告违约金1,650元；3、支付2016年1月1日至2016年1月20日的租金1,265元及滞纳金346.50元，并赔偿中介费202.13元；4、结清该房屋所有的公用事业费，如水电煤通讯收视费等一切由原告使用所产生的费用和相关滞纳金。针对被告的主张，原告认为：系争房屋内的物品原告在移交房屋时已一并移交给房屋产权人；被告不是房屋产权人，且并非房东亲戚，故不再支付房租；对水电煤等费用原告没有必要与被告结清，即使需要结算，也是与房东结算。针对原、被告的主张，本院认证如下：案涉房屋租赁合同系因房屋产权人自用房屋，被告无法继续履行房屋交付义务，从而造成合同无法继续履行，根据合同第八条第1项的约定被告应向原告双倍返还保证金，故对原告要求被告返还押金1,650元并支付违约金1,650元的主张本院予以支持，对被告要求没收原告保证金并支付违约金的主张不予支持。原告主张其对系争房屋进行装修事先征得了被告同意，但被告不予认可，且原告亦未提供证据证明其主张，故对原告要求被告赔偿装修损失的主张本院不予支持。原告主张的搬迁费及中介费无事实及法律依据，本院不予支持。对被告提出的要求原告返还系争房屋内空调、热水器、油烟机、矮柜等设备，无法返还则赔偿财产折价款的主张，本院认为根据合同相对性原则，原告在搬离系争房屋时理应将房屋内的设备返还被告，现原告同意将上述物品予以返还，本院予以认可。虽然被告未提供相关证据证明系争物品的价值，但综合考量双方当事人均陈述对系争设备的品牌、型号不清楚、被告陈述设备采购时间、价款以及返还设备的实际可操作性等因素，本院酌定如原告无法返还上述物品，则应支付被告财产折价款1,200元。原告于2016年1月20日搬离系争房屋，但房租支付至2015年12月31日，本院确认原告应向被告支付2016年1月1日至2016年1月20日的房租1,100元。对被告主张的滞纳金，本院认为被告在租期内明确表示其将在2015年12月底不再出租系争房屋，其后双方及房屋产权人对合同履行及终止后的相关事项无法达成一致意见致诉，原告有理由暂缓支付租金，直至各方协商一致或有权机关作出相关认定为止。故对被告提出的要求原告支付滞纳金的主张本院不予支持。对被告提出的要求原告赔偿中介费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。对水电煤等公共事业费及滞纳金，因被告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告应按合同约定按期支付租金，被告应按合同约定将系争房屋交付原告，并保证原告享有在租期内正常使用、收益的权利。案涉房屋租赁合同因被告违约造成无法继续履行，被告应承担相应的违约责任，故本院确认被告应支付返还原告保证金1,650元，并支付违约金1,650元。对原告的其他诉讼请求，因其未提供相应的证据予以证明，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同终止后，原告理应将系争房屋内的设备返还给被告，故对被告要求原告返还系争房屋内设备（空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个）的主张本院予以支持。如无法返还上述设备的，本院酌定原告应支付被告财产折价款1,200元。原告于2016年1月20日搬离系争房屋，故本院认定原告应向被告支付2016年1月1日至2016年1月20日的房租1,100元。对反诉原告的其他诉讼请求，因其未提供相应的证据予以证明，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张业梅应于本判决生效之日起十日内返还原告上海壹墅居房地产经纪事务所保证金人民币1,650元；二、被告张业梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹墅居房地产经纪事务所违约金人民币1,650元；三、对原告上海壹墅居房地产经纪事务所的其他诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海壹墅居房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张业梅系争房屋内设备空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个；若不能返还上述财产，则应于本判决生效之日起十日内向反诉原告张业梅支付财产折价款人民币1,200元；五、反诉被告上海壹墅居房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张业梅房租人民币1,100元；六、对反诉原告张业梅的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币122.64元，减半收取计人民币61.32元，由原告负担人民币36.32元，被告负担人民币25元；反诉受理费人民币82.95元，由反诉原告负担人民币67.95元，反诉被告负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张分
二〇一六年六月二十八日
书记员 王菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。