北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12978号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金满园生态种植有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张辛庄村委会南200米。
法定代表人：魏江，总经理。
委托诉讼代理人：刘向东，北京市德通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宇，北京市德通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李忍，男，1982年4月20日出生，住黑龙江省漠河县。
委托诉讼代理人：刘玉，北京市安理律师事务所律师。
上诉人北京金满园生态种植有限公司（以下简称金满园公司）因与被上诉人李忍租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初19601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人金满园公司之委托诉讼代理人王宇、被上诉人李忍及其委托诉讼代理人刘玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金满园公司的上诉请求为：1.请求撤销一审判决第二项并依法改判李忍向金满园公司返还房屋，按照每月97333元标准向金满园公司支付自2016年5月18日起至实际腾退之日止的占有使用费，并向金满园公司支付所欠款1%的违约金；2.上诉费由李忍承担。事实与理由：金满园公司认为一审法院适用法律错误。合同确认无效后，涉案房屋应予返还。同时一审法院在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定后，还应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，故一审法院对于金满园公司请求李忍对其支付租金的诉讼请求予以驳回适用法律错误。另，违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，不因《租赁合同》被认定无效而无效，故李忍应当向金满园公司支付所欠款1%的违约金。
李忍辩称：不同意金满园公司的上诉请求，金满园公司所述事实与理由是对法律的曲解，与实际不相符。李忍认为不应当在本案中解决使用费的问题。
金满园公司向一审法院起诉称：1.判令解除金满园公司与李忍之间签订的租赁合同，李忍交还租赁的金满园公司房屋；2.李忍按照每月97333元标准向金满园公司支付自2016年5月18日起至实际付清之日止的租金，并且向金满园公司支付所欠款1%的违约金；3.李忍承担本案诉讼费。
李忍向一审法院提出反诉称：1.要求确认金满园公司与李忍于2013年7月17日签订的《租赁合同》无效；2.金满园公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理查明：2013年7月17日，金满园公司(出租方、甲方)与李忍(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定:甲方将位于北京市通州区张家湾镇张辛庄村内房屋租赁给乙方；租赁给乙方建筑面积为8000平方米，甲方同意乙方所租房作为合法经营用房，乙方承诺依据法律自办经营所需有关证照；租赁期为15年，自2013年11月18日起至2028年11月17日止；起始租金标准为0.4元/天/平方米，即1168000元/年；租金支付方式半年一次，每次交租应提前两个月。其中第二次应于2014年3月17日交付，依此类推；租赁期内，租金每五年递增一次，五年0.6元/天/平方米，即前五年的租金标准为0.4元/天平方米，第六至第十年租金0.6元/天/平方米，第十一年至十五年租金标准为0.8元/天/平方米以此类推；甲方只提供租赁土地协议合同复印件，其他不提供，甲方房屋以现实状况为准出租；乙方在签订合同时给付甲方10万元人民币为定金，15日内缴纳半年租金584000元给付甲方；乙方未按时向甲方支付所应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%违约金，但因房屋无法使用等情况除外。经甲方书面催收，且超过六日的，甲方有权采取措施，收回房屋。该协议还约定了其他内容。
《租赁合同》签订后，金满园公司将涉案房屋交付李忍。李忍对涉案房屋进行了一定的装修和改造，并对外出租经营。法院于2017年8月16日对现场进行勘察，经查，现涉案房屋用于经营超市、饭店等商业经营。
另查，2005年11月15日，北京通州工业开发区总公司（甲方）与北京通州京龙家具有限公司（乙方）（以下简称京龙家具公司）签订《土地使用协议》，约定：为加大招商引资力度，开发闲置土地，北京通州工业开发区总公司与北京市通州京龙家具有限公司通过协商，就乙方在北京市通州区工业开发区总公司享有使用权土地范围内，建设绿色农业种植基地项目等有关问题，订立协议；抵扣位于京杭大运河右堤以西，京津公路以北；协议下土地使用期限为30年，自2006年1月1日至2035年12月31日止；乙方按照协议约定支付甲方土地使用费。该协议还约定了其他内容。2008年3月10日，北京通州工业开发区总公司与金满园公司签订《补偿协议》，约定原《土地使用协议》的乙方变更金满园公司，由金满园公司继续履行《土地使用协议》。经查，涉案房屋所在范围内土地在《土地使用协议》约定的地块范围内。
再查，在本案审理过程中，法院依职权调取了涉案房屋所占用的土地的性质的相关证据材料。经北京市国土资源局通州分局查询，涉案房屋所利用的土地的性质为包含耕地和其他林地。
一审法院认为，金满园公司的诉讼请求为要求解除《租赁合同》，及支付租金和违约金，该诉讼请求依据的事实是李忍的违约行为，而前提是基于有效的《租赁合同》。李忍提出反诉要求确认《租赁合同》无效。因此，《租赁合同》的效力问题系本案争议焦点。对此，法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。首先，我国土地实行用途管制制度。《土地管理法》第43条和第44条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案房屋占用土地的性质为耕地和其他林地，属于农业用地，且并未取得农用地转为建设用地的审批手续。金满园公司与李忍签订的《租赁合同》，约定将涉案房屋用作经营性用房，该约定会导致土地规划的用途发生变化，违反《土地管理法》对农用地实行特殊保护相关规定。因此该《租赁合同》因违反了《土地管理法》的强制性规定而无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉案房屋系未取得规划审批手续的建筑物，因而《租赁合同》亦因此无效。因涉案《租赁合同》无效，故对金满园公司基于《租赁合同》而提出的解除合同、返还房屋及支付租金和违约金的诉讼请求，法院不予支持；对李忍要求确定《租赁合同》无效的反诉请求，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认北京金满园生态种植有限公司与李忍于2013年7月17日签订的《租赁合同》无效；二、驳回北京金满园生态种植有限公司的诉讼请求。
二审中，双方均未向法庭提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
以上事实，有《租赁合同》、《土地使用协议》、北京市国土资源局通州分局回函等证据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，根据已查明的事实，涉案租赁合同占用的土地性质系农业用地，且并未取得农用地转为建设用地的审批手续，涉案租赁合同约定将涉案房屋用于经营，违反了《土地管理法》有关农用地保护的强制性规定，应属无效。另，涉案租赁合同亦违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于规划审批手续的相关规定，故涉案租赁合同亦因此无效。金满园公司对于合同的效力问题未提出上诉，仅主张要求李忍返还房屋、支付占有使用费及违约金，故本院对合同效力问题不持异议。至于合同无效后的后果问题，因金满园公司在一审审理中系基于合同有效提出的解除合同、返还房屋、支付房屋租金及违约金，故对于其在二审中主张李忍应基于合同无效返还涉案房屋、支付房屋占有使用费及违约金的上诉请求，本案中不宜处理，金满园公司可另案解决。
综上所述，北京金满园生态种植有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2233元，由北京金满园生态种植有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
代理审判员 刘 栋
二〇一七年十一月十七日
法官 助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男