安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一初字第00032号
原告：方林，男，1963年12月18日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：钟准，男，1963年6月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。
委托代理人：张后乐，安徽潜川律师事务所律师。
被告：安徽省青少年发展基金会，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：曹勇。
委托代理人：张晓健，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：孙峰，安徽天禾律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司黄山分行，住所地安徽省黄山市屯溪区。
负责人：黄学海。
委托代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。
第三人：杨飞玲，女，1975年4月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：许海亮，安徽道同律师事务所律师。
原告方林诉被告安徽省青少年发展基金会（以下简称青少年基金会）等房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告方林及其委托代理人钟准、张后乐，被告青少年基金会的委托代理人孙峰，被告中国银行股份有限公司黄山分行（以下简称中行黄山分行）的委托代理人江学真，第三人杨飞玲的委托代理人郑明继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方林诉称：坐落于黄山市屯溪区XXX路X号的滨江饭店系被告共同所有。2008年7月，方林与黄山市发展与改革委员会（以下简称黄山市发改委）签订房屋租赁合同，约定将该楼一楼大厅及二至九层房屋出租给方林经营，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日。合同签订后，方林依约交付房租。2013年12月19日，黄山市国有资产运营有限责任公司（以下简称国资公司）及第三人杨飞玲书面通知方林房屋所有权已变更至第三人名下，要求方林腾让房屋，并诉至法院。依法被告应在出卖前的合理期限内通知承租人，方林作为承租人享有与第三人同等条件下的优先购买权。被告未履行法律规定的通知义务。请求判令：1.以同等条件对黄山市屯溪区XXX路X号一楼大厅及二至九层房屋与被告形成买卖合同关系；2.被告赔偿经济损失160万元；3.本案诉讼费用由被告负担。
青少年基金会答辩称：一、黄山市发改委与方林签订的合同未经青少年基金会追认，黄山市发改委无权处分，合同无效。二、青少年基金会转让产权已经履行合法的程序，没有损害方林的权益。三、方林主张赔偿160万元损失没有依据。
中行黄山分行答辩称：一、中行黄山分行不是适格被告。中行黄山分行于1998年取得滨江饭店的产权，之后转让给中国东方资产管理公司合肥办事处，中国东方资产管理公司合肥办事处于2006年又转让给安徽省投资集团有限责任公司（以下简称省投资集团），中行黄山分行已不是该房屋的产权人。二、中行黄山分行未与方林形成租赁关系，也不是与杨飞玲签订房屋转让合同的当事人，方林要求中行黄山分行赔偿损失没有事实及法律依据。三、涉案房屋通过拍卖方式转让，第三人已经办理了相关产权证，方林的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。
杨飞玲陈述：黄山市发改委与方林签订的租赁合同未经其他权利人认可，该合同应为无效。即便合同有效，在租赁期限内，出租人有权对外转让房屋，方林主张优先购买权不能成立。
方林在举证期限内提交了以下证据：1.房屋租赁合同，证明租赁的房屋为滨江饭店一楼大厅及二至九层，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日，合同期间，甲方出售房屋，应提前三个月通知乙方；2.通知一份，证明方林在2013年12月19日收到国资公司及杨飞玲的通知才知晓房屋已经转让；3.2014年1月22日，原告为国资公司和杨飞玲的民事起诉状一份，证明原被告之间存在租赁关系；4.2010年6月7日的民事起诉状一份，原告是黄山市发改委、青少年基金会和中行黄山分行，证明各被告对于本案房屋租赁的事实是清楚的；5.对涉案房屋进行价格评估的申请，请求对滨江饭店现行市场价格进行评估，以证明方林的损失。
庭审中，方林当庭补充提交证据：1.两份房租发票，证明租赁合同的履行情况；2.方林发给国资公司的情况说明，证明各被告处置房屋时没有以任何形式通知方林，侵犯了方林的优先购买权。
青少年基金会质证：对租赁合同真实性无异议，但青少年基金会对该合同的签订不知情；对通知无法核实其真实性；对2014年1月22日的起诉状真实性无异议，但对其证明目的有异议，青少年基金会对房屋租赁情况不知情；对2010年的起诉状无异议，该起诉状恰恰证明青少年基金会要求方林腾空房屋的事实。方林补充提交的证据与青少年基金会无关，不予质证。
中行黄山分行质证：对租赁合同真实性无异议，该合同是方林与黄山市发改委签订的，未经中行黄山分行盖章或事后追认，对中行黄山分行不产生法律效力；对通知真实性无异议，在涉案房屋转让时，中行黄山分行既不是出租人，也不是产权人；对2014年1月22日的起诉状真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据与中行黄山分行无关；对2010年的起诉状无异议，但该证据不能证明中行黄山分行是房屋出租人，中行黄山分行在2000年就不再对滨江饭店享有产权；对补充的房租发票真实性无异议，该证据恰恰证明方林对该房屋产权情况是清楚的；补充的情况说明是原告的单方陈述，不能作为证据使用，且该情况说明是其要求对相应装修损失进行赔偿，与本案所主张的优先购买权是不同的请求。
杨飞玲质证：对租赁合同真实性无异议，涉案房屋除黄山市发改委是产权人外，还有其他产权人，杨飞玲是从其他产权人处取得相应权利；对通知的真实性无异议，该证据不能达到原告的证明目的，杨飞玲于2009年通过拍卖取得相应产权，与方林主张的租赁合同无关；2014年的起诉状与本案无关联性；2010年的起诉状不能证明其他被告与方林形成租赁关系；补充证据与本案无关，不予质证。
青少年基金会提交了以下证据：1.房屋共有权保持证、2.关于黄山市滨江饭店产权状况的说明，证明青少年基金会合法持有滨江饭店的相应产权，具有处置产权的资格；3.关于青少年基金会申请处置滨江饭店部分产权的批复、4-6.拍卖公告三份，证明青少年基金会处置滨江饭店相应产权已依法履行了法定程序，通过公告方式告知处置部分产权的事实；7.报案材料，证明方林未经青少年基金会同意非法占用滨江饭店的事实。
方林对青少年基金会的证据质证：对证据1、2无异议；对证据3-6真实性没有异议，但认为拍卖程序中的公告不具合法性，公告不等于告知了承租人，公告只是拍卖方适用的拍卖程序，不属于合同法规定的对特定主体履行通知义务的方式，且涉案房屋是划拨土地，应先补缴土地出让金，才可以进行交易；证据7的报案材料并没有确定侵权对象，不是针对方林。
中行黄山分行及杨飞玲对青少年基金会的证据没有异议。
中行黄山分行当庭提交以下证据：1.民事调解书，证明中行黄山分行取得滨江饭店15%产权；2.债权转让协议、债权转让清单、债权转让通知，证明中行黄山分行于2000年11月29日将滨江饭店债权含物权转让给中国东方资产管理公司合肥办事处；3.安徽省人民政府办公厅秘函（2005）159号函、资产转让合同、转让资产清单、滨江饭店国有划拨土地使用权转让的申请，证明安徽省人民政府授权省投资集团处置不良资产，中国东方资产管理公司合肥办事处于2006年12月29日将滨江饭店资产转让给省投资集团；4.拍卖公告、房地产权证，证明滨江饭店50%产权通过拍卖方式对外转让，并已办理产权证。
方林对中行黄山分行当庭提交的证据拒绝质证。
青少年基金会认为中行黄山分行的证据与其无关联性。
杨飞玲对中行黄山分行的证据无异议。
杨飞玲提交了以下证据：1.拍卖公告，证明涉案房屋50%产权拍卖进行了公告；2.买家结算单、公证书，证明杨飞玲以324万元取得滨江饭店50%产权；3.土地使用权转让协议、协议书、国有建设用地使用权出让合同及完税证，证明杨飞玲取得房屋50%土地使用权并支付土地出让款；4.房地产权证及国有土地使用权证，证明杨飞玲已取得涉案房屋的产权。
方林对杨飞玲提交的证据质证：对证据真实性没有异议，拍卖公告通知的对象是社会公众，不是对方林的通知，且该公告不符合拍卖法的规定，没有公告拍卖标的展示的时间和地点、参与竞买应办理的手续等；拍卖标的包含有方林的投资、装潢价值，未经方林同意，拍卖属于越权行为；划拨土地的使用权转让需履行法定程序，本案当事人的交易系先买卖后审批，合法性存在问题；由于拍卖本身的合法性存在问题，其取得的权属证书不能证明交易合法。
青少年基金会及中行黄山分行对杨飞玲提交的证据没有异议。
在本案审理期间，黄山市发改委提交了黄政办（2009）22号《关于认真做好市直国有经营性资产划转移交工作的通知》以及黄山市发改委资产移交协议，证明黄山市发改委原享有滨江饭店50%产权，属国有资产，根据政府文件要求，于2011年3月将该资产划转并移交给国资公司。
方林对原由黄山市发改委享有的50%产权划转给国资公司没有异议，并确认对该50%产权不主张优先购买权。庭审后，方林撤回对黄山市发改委及国资公司的起诉，本院已裁定予以准许。
双方当事人对方林提交的房屋租赁合同、通知、民事起诉状、房租发票的真实性没有异议，对青少年基金会提交的房屋共有权保持证、产权状况说明、批复及拍卖公告真实性没有异议，对杨飞玲提交的证据真实性没有异议，本院予以认定。方林当庭提交的情况说明属于其陈述，不应作为证据认定。青少年基金会提交的报案材料仅提到东侧门面房租户来路不明，与本案没有关联性，不予认定。
中行黄山分行超过本院指定的举证期限提交证据，当庭说明了理由，相关证据反映涉案房屋部分产权变化的过程，为便于查明案件事实，本院对其证据予以审查。其他当事人对中行黄山分行的证据真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。
本院经审理查明：2008年7月29日，黄山市发改委（甲方）与方林（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于黄山市屯溪区XXX路的滨江饭店一楼大厅及二至九层房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止；该房屋租金为2009年度、2010年度、2011年度每年125000元，2012年度、2013年度每年137000元。合同还约定租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方不得损坏房屋及装修，可以拆卸带走乙方购置安装的可拆卸设备。合同期间，甲方有权出售滨江饭店，但应提前三个月通知乙方，届时合同自行终止。甲方对乙方经过甲方同意进行的装修和购置的设备，经有资质的机构进行评估后予以补偿。合同签订后，方林根据合同的约定支付了2009年至2013年的租金。
滨江饭店原房屋所有权证存根记载所有权人为黄山市计划委员会（后更名为黄山市发改委）占50%，共有权人青少年基金会占35%，中行黄山分行占15%。中行黄山分行于1998年经诉讼取得滨江饭店15%产权。2000年11月29日，中行黄山分行将对滨江饭店的相关权利转让给中国东方资产管理公司合肥办事处。2006年12月29日，根据《安徽省人民政府办公厅关于授权省投资集团处置不良资产的函》，中国东方资产管理公司合肥办事处与省投资集团签订资产转让合同，将包含滨江饭店部分产权在内的债权类资产和物权类资产转让给省投资集团。
2009年4月，青少年基金会及省投资集团委托中介机构对滨江饭店市场价值进行评估。此后，委托安徽盘龙企业拍卖有限公司拍卖滨江饭店50%产权。2009年9月2日，黄山市发改委致函青少年基金会和省投资集团，同意共有人出让滨江饭店50%产权，放弃优先购买权。安徽盘龙企业拍卖有限公司分别于2009年9月9日、10月19日、10月28日在《安徽市场报》、《黄山日报》发布拍卖公告，公告明确拍卖标的是滨江饭店50%产权以及该标的基本情况、拍卖参考价、竞买报名方式等。2009年11月6日，在安徽盘龙企业拍卖有限公司举办的拍卖会上，杨飞玲以309万元（含佣金共计3244500元）竞价取得滨江饭店50%的房屋产权。该次拍卖经安徽省合肥市衡正公证处公证。杨飞玲于2009年11月16日全额支付拍卖价款。
因滨江饭店所占土地原为国有划拨土地，省投资集团于2010年1月15日向黄山市国土资源局提交国有划拨土地使用权转让的申请。黄山市国土资源局发函准予转让。2010年9月9日，青少年基金会及省投资集团与杨飞玲签订土地使用权转让协议，将滨江饭店50%房产所占宗地413.395平方米国有土地使用权转让给杨飞玲。2010年9月10日，黄山市国土资源局与杨飞玲签订国有建设用地使用权出让合同，将前述滨江饭店所占宗地交付给杨飞玲，出让年期为40年，出让价款2823074元。杨飞玲已支付该出让价款并交纳契税。杨飞玲于2010年10月11日取得黄国用（2010）第XXXX号国有土地使用权证，同年11月16日取得房地权证黄（昱）字第2010XXX**号房地产权证。
2011年3月31日，黄山市发改委根据黄山市人民政府办公厅黄政办（2009）22号《关于认真做好市直国有经营性资产划转移交工作的通知》要求，将滨江饭店50%产权移交给国资公司。此后，方林向国资公司支付本案房屋租赁合同项下的租金。2013年8月9日，滨江饭店产权变更登记在杨飞玲及国资公司名下，双方按份共有，各占50%份额，分别持有房地权证黄（昱）字第2013XXXXX号和第2013XXX**号房地产权证。
方林租赁的是滨江饭店一楼大厅及二至九层房屋，该房屋的其他门面房在同期租赁给其他多个承租人使用。
2013年12月19日，国资公司和杨飞玲向方林发出通知，告知其与黄山市发改委签订的房屋租赁合同至2013年12月31日到期。租期届满后，房屋予以收回。要求其在2014年1月7日前腾空搬出并结清相关费用。因方林未按期腾空租赁房屋，国资公司及杨飞玲于2014年1月22日向黄山市屯溪区人民法院提起诉讼。方林于2014年3月3日诉至本院。
本院认为：本案所涉租赁房屋原系三方按份共有，且三方共有关系已存续多年，黄山市发改委与方林签订房屋租赁合同，青少年基金会认为该租赁合同未经其认可而无效的抗辩理由不能成立。
本案争议的焦点是青少年基金会及省投资集团通过拍卖方式转让涉案房屋50%产权是否履行了通知义务以及侵害了方林的优先购买权。
优先购买权是指在租赁关系中，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条就出租人在委托拍卖情形下履行告知义务的合理期限作了相应规定，而相关法律、法规及司法解释并未对出租人以何种方式履行通知义务作出明确规定。结合本案情况，青少年基金会及省投资集团委托拍卖时采用在《安徽市场报》及《黄山日报》刊登公告的方式通知，且通知次数达三次，拍卖时间距第一次公告时间近两个月，应认定出租人已经履行了通知义务。涉案房屋50%产权系经拍卖程序转让，拍卖前已经履行了通知义务，承租人方林未参加拍卖，应认定其放弃优先购买权。
优先购买权是一种债权的期待权，不具有物权的排他性，不能对抗物权。第三人杨飞玲通过拍卖方式竞价购得涉案房屋50%产权，已经支付对价并已经办理登记手续，取得物权，承租人方林主张优先购买权，不符合法律规定，本院不予支持。此外，方林承租的并非滨江饭店的整体房屋，其就房屋整体的50%产权主张权利，亦不符合法律规定。方林主张就涉案房屋与原权利人形成买卖合同关系的诉讼请求不能成立，其同时主张赔偿经济损失亦没有事实及法律依据，对涉案房屋进行价格评估即没有必要，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告方林的诉讼请求。
案件受理费19200元，由原告方林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 吴林丹
审 判 员 周 怿
人民陪审员 徐志伟
二〇一四年七月九日
书 记 员 李纪杭
附相关法律规定：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。