上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终463号
上诉人（原审被告）刘蓓佳，女，1990年3月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
上诉人（原审被告）刘桂林，女，1963年7月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
上列两上诉人之共同委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托代理人贺艳玲，上海久光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ平，男，1983年4月13日出生，汉族，住陕西省。
委托代理人李亚楠，上海安硕律师事务所律师。
委托代理人王松永，上海安硕律师事务所律师。
上诉人刘蓓佳、刘桂林因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘蓓佳、刘桂林共同委托的代理人汤志红、贺艳玲，被上诉人ＸＸ平的委托代理人李亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘蓓佳、刘桂林是母女。位于上海市嘉定区鹤旋路XXX弄XXX号的店铺（以下称“系争房屋”）产权人为刘蓓佳。该店铺建筑面积为435.86平方米（1－2层）。2014年5月30日ＸＸ平与刘桂林签订一份《租赁合同》，约定刘桂林将系争房屋出租给ＸＸ平，租期自2014年6月1日起至2022年5月31日止，租期8年。首期付款方式为三个月的租金，之后ＸＸ平每三个月向刘桂林支付一次租金，先付后租。第一期租金应与保证金一同于本合同生效后5日内支付给刘桂林，以后每期租金应提前45天汇入刘桂林帐户。刘桂林给予ＸＸ平免租期90天（自2014年6月1日至2014年8月31日），每月租金为人民币（以下币种均为人民币）49，704元。刘桂林交付系争房屋，ＸＸ平应向刘桂林支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金即49，704元。另外刘桂林房屋内原有的空调、厨房器具、冰柜、桌椅、设备等全部折价转让给ＸＸ平，ＸＸ平向刘桂林支付的转让费总计为10万元，应于2014年6月15日前一次性支付给刘桂林。合同还约定，如刘桂林提前解约，应双倍返还保证金（包括房屋租赁保证金及改造保证金），并一次性向ＸＸ平支付赔偿金50万元。合同还约定了其他内容。
合同签订后，刘桂林于2014年6月将系争房屋交付ＸＸ平。ＸＸ平给付刘桂林三个月租金149，112元，装修保证金5万元，租赁保证金49，704元，另给付刘桂林设备转让费10万元，共计348，816元。刘桂林出具收条。2014年6月28日刘蓓佳出具一份授权委托书，写明委托刘桂林将系争房屋出租给ＸＸ平并全权负责收租等相关事宜。因ＸＸ平承租系争房屋用于开设游泳健身馆，尚在办理前期准备工作，故接受房屋后未对系争房屋立即进行装修。2014年7月刘桂林要求ＸＸ平支付后期租金，又于同年9月刘桂林及其母亲半夜时坐在系争房屋门前向ＸＸ平索要租金，后双方为此发生纠纷。2015年1月刘桂林在未通知ＸＸ平的情况下即擅自将系争房屋用于自己开设超市。期间ＸＸ平曾发律师函给刘桂林，告知刘桂林应继续履行合同并赔偿ＸＸ平不能使用系争房屋的损失，同时ＸＸ平表示在解决纠纷后再支付后续租金。
2014年12月，ＸＸ平向原审法院提起诉讼，称刘蓓佳委托刘桂林与ＸＸ平于2014年5月30日签订《租赁合同》，将系争房屋出租给ＸＸ平。ＸＸ平支付第一期租金以及租赁保证金合计248，816元，之后ＸＸ平又按约支付了设施转让费10万元。但刘蓓佳、刘桂林严重违反合同义务，自2014年9月8日起刘桂林出面以锁门、招贴转租广告等形式阻挠合同的履行，严重阻碍ＸＸ平进行正常的装修和生产经营，造成ＸＸ平损失。故请求判令：一、解除《租赁合同》；二、刘蓓佳、刘桂林退还已收取的租金149，112元；三、刘蓓佳、刘桂林退还设施转让费10万元；四、刘蓓佳、刘桂林双倍返还已收取的房屋租赁保证金及改造保证金计199，408元；五、刘蓓佳、刘桂林承担约定的违约责任，赔偿50万元。
原审审理中，刘桂林辩称其和母亲晚上坐在系争房屋门前是因为得知ＸＸ平开设的健身馆有纠纷，担心ＸＸ平不能支付后期租金，为向ＸＸ平索要租金而采取的行动，后来看到系争房屋ＸＸ平一直未用，才自行开设超市。ＸＸ平则表示系争房屋未装修是因为前期需要委托设计，因合同中有免租期，ＸＸ平支付的租金是支付到11月底，不存在拖欠租金的问题。即使ＸＸ平与他人有纠纷，也与刘桂林等无关。刘桂林在合同未解除的情况下擅自收回房屋自用，属严重违约，应承担违约责任。
原审法院另查明：系争房屋内已有部分物品及设备被偷盗及损坏。
原审审理中，ＸＸ平表示，对设备转让费10万元的返还，ＸＸ平可承担一部分损失，具体数额由法院酌定。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因系争房屋产权人为刘蓓佳，刘蓓佳又出具授权委托书，委托刘桂林负责系争房屋出租事宜，故ＸＸ平与刘桂林签订的《租赁合同》是刘桂林的代理行为，即ＸＸ平与刘蓓佳之间建立租赁法律关系，其民事责任由刘蓓佳承担。该份合同是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行期间，刘桂林未经ＸＸ平同意，在系争房屋已出租给ＸＸ平的情况下，擅自收回系争房屋并开设超市，而且在夜晚与其母亲坐在系争房屋门前向ＸＸ平索要租金，影响了ＸＸ平对系争房屋的使用，刘桂林的行为属于严重违约，应承担违约责任。由于系争房屋已由刘桂林收回自用，致使ＸＸ平已无法再使用系争房屋，ＸＸ平的合同目的无法实现，故ＸＸ平要求与刘桂林解除《租赁合同》的诉讼请求应予支持。合同解除的时间以收到法院送达的起诉状副本之日即2015年1月10日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。系争房屋交付ＸＸ平后，因合同中明确约定ＸＸ平有三个月免租期即自2014年6月1日至2014年8月31日，故ＸＸ平支付的租金149，112元应视为自2014年9月1日至2014年11月30日止的租金，而此阶段因刘桂林的违约行为导致ＸＸ平并未实际使用系争房屋，因此合同解除后，该阶段的租金149，112元应返还ＸＸ平。
此外，因刘蓓佳违约，致使合同解除，刘蓓佳应承担双倍返还房屋租赁保证金及装修保证金。按照合同约定，还应赔偿ＸＸ平损失50万元，故ＸＸ平要求刘蓓佳双倍返还房屋租赁保证金及装修保证金199，408元，赔偿损失50万的诉讼请求应予支持。对ＸＸ平主张的设备转让费10万元，考虑到有部分物品设施被偷及损坏，ＸＸ平也表示愿意承担部分损失，故法院酌情确定由刘蓓佳退还设备转让费5万元，其余损失由ＸＸ平自理。本案中，因刘桂林是刘蓓佳的委托代理人，其代理行为所产生的后果应由被代理人即刘蓓佳承担，故上述民事责任均由刘蓓佳承担。刘桂林作为代理人在本案中可不承担民事责任。
原审法院据此作出判决：一、确认ＸＸ平与刘蓓佳签订的《租赁合同》于2015年1月10日解除；二、刘蓓佳应于判决生效后十日内返还ＸＸ平租金人民币149，112元；三、刘蓓佳应于判决生效后十日内返还ＸＸ平设施转让费人民币5万元；四、刘蓓佳应于判决生效后十日内双倍返还ＸＸ平租赁保证金及装修保证金共计人民币199，408元；五、刘蓓佳应于判决生效后十日内赔偿ＸＸ平损失人民币50万元。
原审判决后，上诉人刘蓓佳、刘桂林不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，刘蓓佳、刘桂林已完全履行了租赁合同的义务，并无违约行为。ＸＸ平因其自身原因未能开业而主动弃置了系争房屋，在此情况下刘蓓佳才被动收回系争房屋，因此是ＸＸ平存在违约行为，原审判决适用法律错误。故请求撤销原判，改判驳回ＸＸ平原审全部诉讼请求。
被上诉人ＸＸ平辩称：ＸＸ平按照合同约定支付了租金等，却遭到刘蓓佳等的阻扰致使无法使用系争房屋。ＸＸ平因此曾通过律师函的方式与对方沟通，在未获回复的情况下才提起本案诉讼。原审法院判决正确，故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实及相应证据，原审法院据此就涉案合同效力及刘蓓佳应当作为承担涉案合同主体等所作的认定，并无不当，本院予以认同，不再赘述。需要说明的是，根据合同内容的表述，双方就免租期有“自2014年6月1日至2014年8月31日”的明确约定，刘蓓佳、刘桂林主张免租期条款应延后至合同约定的租赁期后期执行，并未提供相应依据，本院对该项主张不予采纳。
现双方当事人的主要争议事实为刘蓓佳、刘桂林如何收回系争房屋。刘蓓佳、刘桂林主张因ＸＸ平违法经营而被行政处罚及消费者上门维权，导致ＸＸ平自行离开，故刘蓓佳、刘桂林不得不对系争房屋进行实际管理。就上述主张，刘蓓佳、刘桂林在审理中并未提供相应直接证据予以佐证。此外，若上述情况属实，在发现ＸＸ平擅自放弃对系争房屋进行管理的情况下，刘蓓佳、刘桂林两人显然应当通过合法方式解除双方的租赁关系并要求ＸＸ平承担相应的违约责任。从另一方面而言，在收到ＸＸ平的律师函后，刘蓓佳、刘桂林如自认为守约方，则应该作出相应回复。然而，目前并无证据可以反映刘蓓佳、刘桂林就上述情况采取了相应措施。鉴此，原审法院基于双方当事人所提供的证据根据高度盖然性原则采纳了ＸＸ平的主张，认定刘蓓佳方擅自提前收回系争房屋，应当承担解约责任，并无不妥。
综上所述，刘蓓佳方在合同履行期间，未经ＸＸ平同意，擅自收回系争房屋，导致涉案租赁合同目的无法实现，应对合同解除承担违约责任。鉴于ＸＸ平承租系争房屋所准备经营的业态以及其实际掌控系争房屋的时间，ＸＸ平在该段时间内实际上无法通过在系争房屋内经营以获取收益，故原审法院判令刘蓓佳向ＸＸ平返还已收取的租金，并无不当。此外，双倍返还房屋租赁保证金和装修保证金，以及赔偿50万元损失，系合同双方对违约责任的约定，并未违反法律规定，故原审法院对ＸＸ平的相关诉讼请求予以支持，并无不当。
综上所述，原审基于已查明的事实及双方所提供的证据，所作认定及相应判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，285元，由上诉人刘蓓佳、刘桂林共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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