安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初1925号原告:中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：余亚平，旅长。委托代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。委托代理人：韩婷婷，安徽纬纶律师事务所律师。被告:冯宗会,男,汉族,1965年8月20日出生,高中文化，无固定职业，住安徽省芜湖市芜湖县。委托代理人：林志刚，江苏臣功律师事务所律师。委托代理人：孙桥胜，江苏臣功律师事务所律师。原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅诉被告冯宗会租赁合同纠纷一案，本院2017年5月19日受理后，依法由审判员韩先明独任审判，于2017年6月29日公开开庭进行了审理，原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅委托代理人何建生、被告冯宗会的委托代理人林志刚、孙桥胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅诉称：2008年7月1日，原告与被告及案外人束良义签订《军队房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》各一份，协议主要约定：原告将芜湖市九华南路临街房屋有部分场地出租给被告及束良义，租赁用途为宾馆餐饮业；租赁期限为五年，自2008年10月10日至2013年10月10日止;前三年每年租金为488000元，第四年租金为600000元，第五年租金在第四年租金的基础上递增10%，第一年租金在2008年10月10日一次性交清，后四年均在每年10月10日前十五日内一次性交清；双方还就逾期付款违约责任及其它权利、义务作了约定。协议签订后，被告及束良义对租赁房屋及场地进行了改造、装修，设立长剑宾馆从事经营。2012年5月5日，双方又签订了《协议》一份，并约定将租赁期限延长至2017年11月9日，并将租金进行了调整。后束良义退出长剑宾馆的经营，故原、被告双方于2015年1月30日重新签订《军队房地产租赁合同》，合同主要约定：租赁期限自2014年11月9日起至2017年11月9日止；第一年租金为660000元，以后每年递增10%，租金于每年11月9曰的前十曰内交付；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，于每月底前5曰内交纳；乙方（被告）违反合同约定义务的行为—甲方（原告）有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付100000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回属于甲方的全部财产。协议签订后，被告继续承租经营，但一直未能按合同约定支付原告房租及水电费用。原告遂于2015年9月9日向被告发出《催缴费用通知书》，并告知如未能在3日内交清所欠费用，原告将解除合同，收回房地产。同年10月18日，被告向原告递交《关于解除长剑宾馆租赁合同的申请》，以经营困难，无法继续经营为由，请求租赁合同于2015年12月31日予以终止。2015年12月2日，原告向被告发出《解除合同告知书》，通知被告双方租赁合同于2015年12月9日解除，并要求被告于当日按约移交属于原告的全部财产，付清欠费及违约金。但被告以原告应对被告装修给予补偿为由拒绝腾让房屋。后经双方经协商，于2016年4月21日签订《协议》，协议确认了因被告违约，双方解除合同的事实，并约定由被告于当日交还按合同约定属于原告的全部财产，被告自协议签订即日起7天内将原租赁房地产内属于被告的所有动产搬离。但协议签订后，被告仍然拒绝将动产搬离，导致原告至今不能使用该房地产，给原告造成经济损失。故原告为维护合法权益，依法诉请判令被告立即给付原告租金92万元及逾期付款违约金472798.22元（按同期中国人民银行贷款利率的四倍自2014年11月9日计至2017年5月9日，及自2017年5月10日至实际给付之日，以尚欠本金为基金，按同期中国人民银行贷款利率的四倍计算）、被告立即给付原告欠缴的水电费128287.95元及逾期付款利息损失（按同期中国人民银行贷款利率自2015年12月1日计至实际给付之日）、被告立即支付原告解除合同违约金100000元、被告立即将承租房屋腾空交付给原告。被告冯宗会辩称：本案原告无证据证明系具有民事主体的身份、案涉房屋及地产是原告所有、案涉房产系合法建筑物；原告无法提供房产合法所有证明，原被告签订的案涉房产协议不具有合法性，是无效的，根据相关法律规定，房屋纠纷诉讼时效是一年，原告已经超过诉讼时效，请法院驳回原告诉请。经审理查明：2008年7月1日，原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅（甲方、出租人）与被告冯宗会及束良义（两人为乙方、承租人）签订《军队房屋租赁合同》一份，该合同载明：1、甲方自愿将坐落在在安徽省芜湖市弋江区九华南路临街房屋（建筑面积2800平方米）及部分场地，出租给乙方使用（乙方不得转租）；租赁用途为宾馆餐饮业；乙方投资改（扩）建，投资规模为固定投资不低于300万元人民币。乙方已对甲方所要出租的房屋产权已了解清楚，自愿承租。2、承租的租金为：前三年每年租金为408800元，第四年的租金为60万元整，第五年的租金为第四年租金的基础上递增10%（以上承租租金仅为房屋出租租金，不含其他费用）。租赁期限自2008年10月10日至2013年10月10日止。3、第一年租金乙方需在2008年10月10日一次性交清，该交纳日为承租租金起算日，后四年每年租金，均在每年10月10日前十五天内一次性交清。4、如乙方逾期交付承租租金，每逾期壹日，由甲方按年租金金额的千分之三/日向乙方加收违约金。逾期三个月不交清租金，即视为乙方不履行本合同义务属自行终止合同，造成的一切损失由乙方承担；……本合同相关事宜，双方可签订房屋租赁补偿协议和附加条款，有关协议和双方认可的附加条款均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。当本合同与补充协议不相一致或不完善时，以补充协议为准。甲方原办公楼第四楼层不为出租面积，一至三层为出租房屋，乙方可根据需要在该出租房屋后部扩建。租赁期满后10日内，乙方应当将所承租的房屋和场地完好无损交还甲方。逾期滞留租赁区的余物视乙方自动放弃所有权，甲方有权处置，乙方对此无异议等。上述合同签订当日，合同双方又签订了《房屋租赁补充协议》，该补充协议载明：五年租赁期满，由乙方续租，合同租期三至五年，租赁价格按照当时市场房屋租价格，由甲、乙双方另行商定；乙方所用水、电费采用分表另行计量、计价、自行按时交纳，分表时一切费用均由乙方支付，乙方租赁期间的维修、更换等费用均由乙方承担等。上述合同签订后，被告即拿到了所租赁的房屋。2012年5月5日，上述合同双方又签订《协议》，该协议载明：甲乙双方于2008年7月1日签订的《军队房屋租赁合同》（下简称原合同）及《房屋租赁补充协议》（下简称原协议）应乙方要求，签订本协议。原协议中约定的“五年租赁期满后，由乙方续租，合同租期三至五年”，现明确为：原合同期满后，由乙方续租四年，租赁期延长至2017年11月9日止；同时明确后四年承租的租金为第六年在第五年租金的基础上提升15%，为759000元，以后每年在前一年的基础上递增10%，（第七年834900元、第八年918390元、第九年1010229元），租金总额3522519元。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等。2015年1月30日，被告冯宗会（乙方）与原告（甲方）就原租赁房屋又签订了《军队房地产租赁合同》一份，该合同载明：甲方自愿将位于安徽省芜湖市弋江区九华南路400号的房屋建筑面积2800平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租高房地产；租赁用途：餐饮、住宿；租赁期限自2014年11月9日起至2017年11月9日止；房地产合同租金为2184600元，年租金为第1年66万元，以后每年递增10%，（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）；租金按年结算，于每年11月9日的前十日内交付甲方、租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其费用按实际结算，乙方于每月底的前5日向甲方交纳；甲方有违法本合同有关规定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付3万元作为违约金；乙方有违法本合同有关规定的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付10万元作为违约金；本合同一式四份，甲方执三份，乙方执一份，具有同等的法律效力；本合同签订之日起，原协议自行废止等。2015年9月9日，原告向被告送达了《催缴费用通知书》，向被告催缴以下费用：1、租金，2013年10月自2014年11月9日租金26万元、2014年11月至2015年11月租金66万元，共计92万元，水电费，2013年12月至2015年8月15日的水电费12.2688万元，违约金，按租赁合同约定收缴。2015年10月18日，被告向原告递交《关于解除长剑宾馆租赁合同的申请》，请求将双方签订的合同于2015年12月31日予以终止。2015年12月2日，原告向被告送达《解除合同告知书》，该告知书载明：……我方于2015年12月9日解除双方《合同》，你方于2015年12月9日前停止营业，并于2015年12月9日正式按《合同》约定移交属于我部的全部财产，我部依据《合同》约定于2015年12月9日停止供水供电；你方于205年12月9日前支付租金92万元、水电费128287.95元、租赁保证金6.6万元以及所欠费的违约金；双方将按《合同》约定清算财产，你方请于告知书送达7日内，提供具有资质的第三方资产评估报告，以便于双方协商妥善处理后续相关事宜。被告在该告知书接收人栏签名确认收到。2016年4月21日，原被告双方对解除房屋租赁一事进行了协商，办理了部分交接手续，且对租赁场所交接水电表示数作了记录，并由双方当事人签字认可，且被告对后期的水电交费通知单（2015年9月、10月、11月）予以签字认可。但被告仍有部分财物在租赁房屋内未能清理完毕，也未能将甲方的租赁财产全部交付原告。2016年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，该协议载明：由于乙方拖欠甲方2014年至2015年租金和水电费，已违反双方签订的《军队房地产租赁合同》，依据《军队房地产租赁合同》规定，甲方于2015年12月2日向乙方送达了《解除合同告知书》，双方解除合同，乙方于当月11日停业。甲方按合同约定收回属于甲方的全部财产。现就收回房产迖成以下协议：一、乙方于2016年4月21日交还按合同约定属于甲方的全部财产；二、乙方自本协议签订即日起7天内，将原租赁房地产内属于乙方的所有动产搬离。乙方逾期未搬离所有动产所造成的丢失、损坏均与甲方无关，其一切损失均由乙方担任；三、甲乙双方就房产收回后，所产生的财产纠纷等相关事宜，予以协商解决。若甲乙双方无法协商解决，严格按司法程序裁决。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。但上述协议签订后，被告仍未能按约履行，原告经与被告协商未果，遂依法诉至本院。上述事实，有证据原告提交的户籍证明复印件、《军队房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《协议》、《军队房地产租赁合同》（2015年1月30日）、《催缴通知书》、EMS快递单、《关于解除长剑宾馆租赁合同的申请》、《解除合同告知书》、EMS快递单、《协议》（2016年4月29日）、《租赁场所交接水电表示数记录》、《交费通知单》及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。本院认为：债务应当清偿。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的原告提供被告向其租赁房屋的证据真实、充分，被告对此不持异议，故对原告提交的证据应予认定，双方由此而确立的债权债务关系应受法律保护。被告向原告租赁房屋后，未能按约支付租金，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，故对原告要求其给付租金及违约金的请求应予支持；但原告请求的违约金自2014年10月10日起算，与其双方约定不符，被告应交付的违约金从每年11月10日起计算较妥；被告辩称原告的请求已超过诉讼时效，但从双方2016年4月21日签订的《协议》来看，被告至该日，尚且占用了被告的部分租赁物，被告的违约行为一直在持续，且原被告双方一直就房屋租赁一事协商，应引起诉讼时效的中断，故被告的该项辩称与事实不符，本院不予采纳。本案中，被告请求解除租赁合同，原告同意，应为双方协议解除合同，原告在请求逾期付款利息损失的同时主张违约金，与事实不符，与法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告冯宗会于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅房屋租金92万元，并以26万元为基数，自2014年11月10日按银行同期贷款利率的四倍支付原告逾期付款违约金至2015年11月9日；以92万元为基数，自2015年11月10日按银行同期贷款利率的四倍支付原告逾期付款违约金至本判决确定的给付之日；二、被告冯宗会于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅水电费128287.95元；三、被告冯宗会于本判决生效之日起二十日内将承租的房屋腾空并交付给原告中国人民解放军安徽陆军预备役高射炮兵旅；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9695元，原告负担2140元，被告负担7555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  韩先明二〇一七年八月十五日书记员  王立婷附适用法律规定（条款）：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。