山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威商终字第357号
上诉人（原审被告）：段丰湖。
被上诉人（原审原告）：威海市靓佳物业服务有限公司。住所地：威海火炬高技术产业开发区钦村路***号。
法定代表人：毕秀云，总经理。
委托代理人：刘建忠，山东胶东律师事务所律师。
委托代理人：于兆燕，山东胶东律师事务所律师。
上诉人段丰湖因物业服务合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，被告系威海市西钦村生活小区1号404室房屋的业主，该房屋建筑面积为79.66平方米。2007年12月8日，原告（乙方）与威海市西钦村生活小区业主委员会（甲方）又续签了物业服务合同，约定甲方委托乙方为本小区提供专业的物业服务，委托管理期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，委托服务事项包括：公共环境卫生、共用绿地、花木的养护和管理、房屋本体共用部位的维修养护等等，物业服务费按住宅每月每建筑平方米0.16元交纳，业主于每月13日至20日交纳当月物业服务费，逾期则每日按应交费用的3‰交纳滞纳金。2010年12月25日，原告（乙方）与威海市西钦村生活小区业主委员会（甲方）又续签了物业服务合同，约定，甲方委托乙方为本小区提供专业的物业服务，委托管理期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，委托服务事项包括：公共环境卫生、共用绿地、花木的养护和管理、房屋本体共用部位的维修养护等等，物业服务费按住宅每月每建筑平方米0.22元交纳，业主于每月13日至20日交纳当月物业服务费，逾期则每日按应交费用的3‰交纳滞纳金。2013年12月28日，原告（乙方）与威海市西钦村生活小区业主委员会（甲方）又续签了物业服务合同，约定甲方委托乙方为本小区提供专业的物业服务，委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，委托服务事项包括：公共环境卫生、共用绿地、花木的养护和管理、共用设施、设备的维修、养护和管理等等，物业服务费按住宅每月每建筑平方米0.28元交纳，业主于每月13日至20日交纳当月物业服务费，逾期则每日按应交费用的3‰交纳滞纳金。上述合同签订后，原告依约向该小区业主提供相关物业服务，被告未交纳2009年3月1日至2015年4月31日的物业服务费。
2015年5月11日，原告诉至原审法院，要求被告支付2009年3月1日至2015年4月31日的物业费1273.6元及滞纳金3653.78元（自2009年3月21日起至2015年4月10日止，按每日3‰计算，之后按每日3‰计算至实际给付之日止）。被告段丰湖辩称，原告的房屋面积为79.66平方米，而非80平方米。原告无权索要物业费的理由如下：1、原告居住的楼房以及小区内的其他楼房一楼存在诸多业主将窗下墙拆除改门的情况，业主在承重墙上私自改建行为存在重大的安全隐患，原告物业公司对楼房的共用部分负有维修、养护和管理的职责，其未尽到责任，存在违约行为；2、西钦村生活小区有80%的楼房顶部没有引雷天线，引雷天线亦属于共用设施之一，原告未尽到维修、养护和管理的职责，应承担违约责任；3、小区西边的下水暗道，现已大部分坍塌，变成了一条臭水沟，严重影响了小区居民的正常生活，原告物业公司未及时清理的不作为行为违反了物业服务合同的约定；4、原告在物业服务合同的诸多承诺未做到，达不到80%的业主满意。
被告对其主张原告物业服务存在违约的事实，提交照片六张。原告对照片的真实性没有异议，但称承重墙私自改造及排污水沟问题，原告已多次向行政执法及物管办等有关部门反映情况。关于排污水沟的问题，威海市中级人民法院（2009）威商终字第136号民事判决认为排污水沟是西钦村小区与槐云村的分界线，该排污水沟一部分由原告管理，一部分由槐云村管理，排污水沟的管理确实存在问题，但也不是原告能够自行解决的问题。关于引雷天线的问题，原告经核实引雷天线是存在的，因顶楼业主做防水时放倒在楼顶上。
原审法院认为，威海市西钦村小区业主委员会与原告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，应认定合法、有效。作为业主大会依法选聘的原告与被告及所有业主均应按合同约定享有各自的权利、履行相关义务。被告作为西钦村生活小区业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。原告履行了基本的物业服务义务，被告理应按约定缴纳物业服务费。但根据被告提供的小区照片及双方当事人的陈述来看，关于承重墙私自改造及排污水沟问题，虽然原告向有关部分反映了情况且威海市中级人民法院已生效的民事判决认定，排污水沟的管理确实存在问题，但也不是原告能够自行解决的问题，但原告对共用部位的维修、养护、管理的职责还是存在一定的问题，且楼顶引雷天线被放倒后，原告应及时进行解决，故原告提供物业服务存在一定的瑕疵，造成被告生活品质下降，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，被告拒交全部物业费，也属违约，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳的物业费数额的10%。被告主张原告要求按每日千分之三的标准支付违约金过高，经审查，原告的实际损失主要是利息损失，而双方约定的违约金明显高于其实际损失，根据本案的具体情况，违约金的标准调整为银行同期贷款利率计算较为适宜。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决：被告于判决生效之日起十日内给付原告自2009年3月1日至2015年4月31日的物业费1266.2元的90%，计1139.58元，并自2009年3月21日起至实际履行之日止，以欠款金额按中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期付款违约金。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担5元，被告负担20元。
宣判后，段丰湖不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人负担一、二审诉讼费。理由为：1、被上诉人未履行《物业服务合同》约定的义务，业主拒付物业费合理合法。被上诉人应当举证证明其履行了物业服务合同约定的义务。由于被上诉人不履行合同义务，使得物业管理十分混乱，小区公共绿地被损毁，公共设施常年无人管理。上诉人的物业共用部位承重墙体不时遭到乱砸乱挖，避雷针倒伏低于屋脊两米多，这些重大安全隐患严重危及业主的生命财产安全。同时，二号楼西绿地上小铁屋、小木屋是生产易燃易爆涂料的小作坊，2014年该作坊在生产中起火，造成一名业主被严重烧伤，并危及其他业主生命财产安全。由于被上诉人的不作为，使涉案小区安全问题严重失控，经常发生入户盗窃案件，业主停放在小区内的自行车、电动车也经常被盗，给业主造成极大经济损失。被上诉人对以上情况具有不可推卸的责任，构成严重违约，上诉人拒交物业费是有正当理由且合理合法的。2、小区旁边二百米长的臭水沟长达十余年没有治理，被上诉人有不可推卸的责任。该臭水沟原本是前期物业修建的一个附属建筑物即地下暗道，用于排走污水，对于小区并没有影响。而被上诉人进驻小区后，从未对此附属建筑物施行日常维修、养护和管理，从而导致该建筑物的壁、盖部分大面积塌陷，形成现在的臭水沟。被上诉人对于该建筑物具有维护、管理的义务，形成臭水沟后更应该积极治理，履行合同相关义务。而被上诉人不但不履行合同相关义务，反倒推脱责任，构成严重违约。物业服务合同中并未规定被上诉人向相关部门反映情况，就认定其履行合同义务。3、在签订物业服务合同时，被上诉人没有对格式条款履行说明义务。上诉人不交纳物业费也是由于被上诉人违约造成的，上诉人是行使正当的抗辩权。因此上诉人不应当承担支付违约金的责任。本案中被上诉人根本没有提供物业服务或者提供的物业服务构成严重违约，与存在一定瑕疵的服务是有天壤之别的。
被上诉人威海市靓佳物业服务有限公司答辩称，其虽然认为原审法院判决其酌减物业服务费不合理，但考虑到被上诉人和上诉人之间仍然存在物业服务关系，因此，其接受原审判决。原审判决认定的其他事实清楚，适用法律正确。
二审中，上诉人段丰湖提供照片两张，证明涉案小区内存在违章建筑，并证明排水存在问题。经质证，被上诉人对两张照片的真实性没有异议，被上诉人认为排水沟是长期历史存在的，被上诉人也在沟上搭建石板进行遮盖，能够证明被上诉人对水沟进行过治理。关于照片中的板房，被上诉人多次催促业主将该板房搬离。原审对该两部分事实已经查明。
本院经审查认为，上诉人提供照片所证明的排污水沟或违章建筑的问题，原审法院对此已经认定。
二审中，被上诉人主张关于排污水沟的问题，其多次向相关部门反映，怡园街道办事处近期组织人力、物力对排污水沟进行整改，上诉人认可被上诉人主张的怡园街道办事处对排污水沟整改的事实，但认为整改的效果还不及未整改之前。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，根据被上诉人与威海市西钦村生活小区业主委员会签订的物业服务合同，被上诉人物业服务的事项包括公共环境卫生、公用绿地、花木的养护和管理、公用设施设备的维修、养护、管理等。上诉人主张被上诉人存在诸多物业服务不到位的问题，对其上诉状中主张的板房起火、车辆被盗等问题，上诉人并没有提供相应的证据予以证实。对于上诉人主张的避雷针问题，被上诉人原审亦认可其没有及时解决，原审法院认定被上诉人履行物业服务不到位。对于上诉人主张的排污水沟问题，生效判决认定该属于西钦村小区和槐云村的分界线，部分由被上诉人管理，部分由槐云村管理，并非被上诉人自行解决的问题。且二审中上诉人亦认可怡园街道办事处已经派人对排污水沟进行了整改，只是主张整改的效果不如未整改之前。但可以说明的问题是被上诉人作为物业公司，积极履行了其相应的义务，对小区存在的历史遗留问题，被上诉人及时向相关部门汇报，沟通解决该问题。综上，对于被上诉人物业服务过程中存在的部分服务不到位、管理欠缺等问题，原审法院已经予以认定，并相应酌减上诉人的物业服务费，合法合理，应予支持。上诉人以被上诉人物业服务存在部分问题为由拒交全部的物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人未按合同约定及时交纳物业服务费，构成违约，原审判决其承担相应的违约责任，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人段丰湖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 丛丽红