广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0604民初14046号原告：佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会。负责人：吴瑞华，主任。委托诉讼代理人：段小华，广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市裕能物业管理有限公司。法定代表人：洪雪衿。原告佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会诉被告佛山市裕能物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法由审判员郑泽霞适用简易程序独任审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告解除被告的《河畔明珠小区物业管理合同》合法有效；2.被告限期撤离小区物业管理区域并向原告移交小区公共财产和有关物业资料；3.被告向原告支付自2017年7月1日至被告实际撤离小区物业管理区域并移交小区公共财产和有关物业资料之日止每月11000元的临停车位公共收益，并以每月11000元公共收益自次月的11日始至实际支付之日止按每日千分之三向原告支付滞纳金，暂计至2017年10月31日的临停车位公共收益44000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告根据业主大会就小区的物业管理和服务与被告签订《河畔明珠小区物业管理合同》，约定：1.合同期限为一年，期间为2017年7月1日至2018年6月30日；2.原告委托被告对小区105个公共临停小汽车位进行经营管理，每台车每日5元，被告每月固定包干向原告交纳11000元给原告并由原告代表小区业主大会管理，超出部分作为原告的经营成本和收入，交纳时间为次月的10日前，逾期则按每日千分之三计取滞纳金；3.双方任何一方违约，守约方有权要求违约方限期改善，逾期未改善的，守约方有权提前终止合同并追究对方违约责任等。合同签订后，小区由被告进行物业管理和服务，被告也实际对小区临停车位按合同约定收费，但被告在2017年8月应向原告交纳7月份11000元临停车位固定收益时就以合同约定的履行条件未达到为由拒绝向原告支付，为此原告多次向被告发出书面《催款函》，被告拒不改正，并书面回函拒绝履行。鉴于被告明示拒绝履行交付公共收益的义务，原告于2017年8月30日向被告送达书面《终止合同通知书》，通知被告双方签订的《河畔明珠小区物业管理合同》于2017年9月30日终止，并要求其做好撤场准备及与新物业公司交接。2017年9月6日，原告与佛山市南海区焌烨物业管理有限公司签订三个月的临时《物业服务合同》，期限为2017年10月1日至2017年12月31日，期限届满原告另行召开业主大会选聘物业管理公司。2017年9月19日，原告向被告送达《物业移交通知书》，就有关物业移交事项告知被告并要求其2017年9月21日下午2：30与业委会、佛山市南海区焌烨物业管理有限公司商议物业交接事宜。2017年9月21日下午2:30，原告代表、佛山市南海区焌烨物业管理有限公司代表、居委会工作人员及社区民警均到场，而被告拒不派员到场，导致无法就物业交接事宜达成一致。2017年9月21日，被告向原告送达《关于继续履行的通知》，明确表示其不同意终止合同，实为拒绝物业移交。另，被告为拒付临停车位的公共收益，以受小区业主委托为名，发动部分业主对小区临时停车位有偿收费提出反对意见，以破坏和离间业主大会、业主委员会与业主的关系，严重背离依法诚实守信的商业道德和职业操守。原告认为，原告根据业主大会决议代表业主大会与被告签订的《河畔明珠小区物业管理合同》合法有效，《河畔明珠小区物业管理合同》也已向全体业主公示，且对停车场外包管理以书面征求意见的方式获得业主大会通过，故原告依据《河畔明珠小区物业管理合同》解除与被告签订的合同也是代表业主大会行使合同解除权，而无须另行业主大会决议。即使原告在与被告签订《河畔明珠小区物业管理合同》和对小区临停车位收费存在瑕疵，其异议权和撤销权为业主专有，被告作为为小区提供物业服务的第三人不享有异议权和撤销权。原告依合同约定行使合同解除权，自解除合同书面通知送达被告之日即2017年8月10日生效，合同终止时间为2017年9月30日。被告在具备向小区临时聘用的物业公司移交物业的条件下，其拒不撤离小区物管区域和移交小区公共财产及资料的行为不构成为小区业主利益的临时代管和服务，而是无合同和法律依据的强迫服务和管理，其不享有向业主收取物业管理和服务费的权利，此为后续对被告追责事宜。为维护全体业主的合法权益，原告代表小区业主大会向法院提起诉讼，请求依法判决。被告未作答辩，在诉讼中未举证。本院查明：2017年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《河畔明珠小区物业管理合同》，约定：由甲方选聘乙方对河畔明珠提供物业管理服务，有效期从2017年7月1日起至2018年6月30日止，合同期一年；乙方采取“自负盈亏，自主经营”的包干制模式对小区进行经营管理；甲方同意并委托乙方利用小区公共资源已规划临停小汽车位（小区南边、北边及A座、B座两侧通道）共105个，委托乙方经营管理，乙方每月固定交纳11000元临停车位公共收益给甲方，剩余作为乙方的管理费及停车场成本支出，收费标准为地面临时停车位5元/天/车。2017年8月11日、8月17日，原告向被告发送《催款函》，要求被告按照《物业服务合同》第七章第五十五条的规定支付2017年7月份的停车费收入11000元，逾期则计收滞纳金。2017年8月22日，被告向原告发送《复函》，内容：贵业委会8月17日来函收悉，对函件所表达的履行内容我司曾于8月9日向贵业委会发函表达了意见，截止目前我司始终认为双方签署的《物业服务合同》中第七章第五十五条仍不达到符合履行该条款的必需条件，暂时我司无须恪守执行。2017年8月30日，原告向被告发送《终止合同通知书》，因被告拒绝履行《物业服务合同》关于每月向小区维修基金划入11000元停车费收入的约定，经发函催款，被告未能按合同规定履行，根据《物业服务合同》第六十三条的规定，向被告发出终止2017年7月至2018年6月的《物业服务合同》，合同终止日期为2017年9月30日。2017年9月6日，原告（甲方）与案外人佛山市南海区焌烨物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对河畔明珠提供物业管理服务，有效期从2017年10月1日起至2017年12月31日止，合同期共三个月。以上事实有原告提交的《河畔明珠小区物业管理合同》、《催款函》、《复函》、《终止合同通知书》、《物业服务合同》等证据在案证实。经询问，原告陈述就本案诉讼没有召开业主大会及取得过半数业主同意或授权，因原告认为无需召开业主大会，业主大会已经授权原告行使违约解除权，原告在本案中不是行使任意解除权。原告有业主规章及业主公约，但其认为无需提交。本院认为，依据《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条及第十五条的规定，业主委员会系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的重大事项属于业主共同决定事项，应通过召开业主大会的形式经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告以诉讼形式诉请确认解除合同、被告限期撤离涉案小区物业管理区域并移交小区公共财产和有关物业资料、支付临停车位公共收益及滞纳金，即属于小区共有和共同管理的重大事项。原告自述就本案诉讼事宜未召开业主大会，亦无证据证明原告已取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，故依据上述规定，原告提起本案诉讼主体不适格，应予驳回起诉。综上，依据《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会的起诉。本案受理费因适用简易程序减半收取450元，原告佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会已预交，本裁定发生法律效力后原告可向本院申请退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十月十七日书记员  林嘉敏附引用的法律条文：《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。