安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖11民终1199号
上诉人（原审原告）：朱志慧，女，1993年6月20日出生，汉族，住四川省岳池县。
委托诉讼代理人，冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：司金祥，男，1963年3月8日出生，汉族，住安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：钟如兰，女，1964年5月17日出生，汉族，住址同上。
上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：司昭，明光市张八岭镇法律服务所法律工作者。
上诉人朱志慧、司金祥、钟如兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2018）皖1182民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人朱志慧的委托诉讼代理人冯天浪，上诉人司金祥、钟如兰及其共同的委托诉讼代理人司昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱志慧上诉请求：维持（2018）皖1182民初619号民事判决第一项，撤销（2018）皖1182民初619号民事判决第二、三项，改判司金祥、钟如兰退回其租金116000元。事实和理由：1.司金祥、钟如兰是房屋的建造者，未经批准擅自兴建违章建筑并出租，依法应承担全部责任，即使其有责任，也仅仅是审查不严，不能与司金祥、钟如兰承担同等责任；2.案涉房屋仍然存在，司金祥、钟如兰仍然拥有和使用，没有损失；3.案涉房屋合同是无效合同，不能将预期租金作为损失。
司金祥、钟如兰辩称，1.双方签订的协议是在自愿平等的条件下签订，并未违背国家法律和行政法规的强制性规定，协议内容没有损害社会公共利益，应当是有效的；2.本案违约方是朱志慧，由于朱志慧的违约行为，给其造成了实际的经济损失。
司金祥、钟如兰上诉请求：撤销（2018）皖1182民初619号民事判决，改判驳回朱志慧的诉讼请求。事实和理由：1.其是按照朱志慧的要求借款对案涉房屋进行扩建，花费巨大，房屋建成后，朱志慧拒绝接收房屋，且纠纷发生后，朱志慧阻止其向他人出租案涉房屋，造成房屋到目前为止一直处理闲置状态，朱志慧的过错行为给其造成了重大经济损失，按照法律规定应由朱志慧承担全部责任；2.其所建的案涉房屋没有审批手续，没有房屋产权证，这在当地比比皆是，朱志慧在签订租赁合同时对此也是明知的。
朱志慧辩称，1.司金祥、钟如兰的观点可能认为合同是有效的，按此观点，其已经支付房屋租金，不存在所谓的损失；2.其对司金祥、钟如兰主张的建房借款及支付利息的真实性无法确认，且与本案无关；3.其于起诉开始就要求解除合同，不妨碍对方将房屋租给他人。
朱志慧向一审法院起诉请求：1.依法确认2016年8月14日其与司金祥签订的《房屋租赁合同》、2016年10月3日其与司金祥、钟如兰签订的《补充合同》无效；2.判决司金祥、钟如兰返还其租赁费人民币116000元。
一审法院查明：2016年8月14日，司金祥与朱志慧签订房屋租赁合同，约定：司金祥将司巷农贸市场3间门面房300平方（包括双方口头约定的由司金祥在原三间门面房基础上续建的房屋）租赁给朱志慧使用，租赁期限为6年，年租金为58000元，先交两年房租，以后房租每年一交等。2016年8月15日，朱志慧亲属代朱志慧预付给司金祥两年房租费116000元。2016年10月3日，就司金祥续建房屋交付时间问题，朱志慧与司金祥、钟如兰签订补充合同，约定：司金祥于2016年11月4日将司巷街道三间门面房完工交于朱志慧，如在2016年11月4日前不能完工交付，将退回所有房租费116000元给朱志慧。双方签订上述两份合同时，钟某作为见证人在合同上签名按印。之后，双方未就租赁房屋进行交接。朱志慧于2017年1月22日对司金祥、钟如兰提起诉讼，请求依法解除房屋租赁合同和补充合同、返还房屋租金116000元；该案一审判决驳回朱志慧的诉讼请求；滁州市中级人民法院终审，裁定撤销原判决、准许朱志慧撤回起诉。故朱志慧再次提起诉讼。
司金祥预出租的位于司巷农贸市场的3间门面房没有建设工程规划许可证及权属证书，其应约扩建的房屋亦未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的手续。
一审法院认为：本案的争议焦点是涉案房屋租赁合同及补充合同是否合法有效。朱志慧认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的合同以及补充合同为无效合同。而司金祥、钟如兰认为，本案的房屋租赁合同和补充合同是合法有效的，朱志慧依据的最高人民法院司法解释不适用于本案。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对适用该司法解释的租赁房屋进行了规定，即，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。而本案司金祥出租的房屋位于，属于乡村规划区内的房屋；而该解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案司金祥出租的3间门面房没有准建手续及权属证书，其扩建的房屋也未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的手续，在本案法庭辩论终结前亦未取得准建和权属等相关手续材料，司金祥、钟如兰与朱志慧签订的房屋租赁合同及补充合同应当认定无效。故对朱志慧要求确认合同无效的主张予以支持；司金祥、钟如兰的抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。
司金祥、钟如兰将没有权属证书、未取得建设工程规划许可证或者未经相关主管部门批准建设的房屋对外出租，朱志慧在协商订立房屋租赁合同及补充合同时未审查其承租（包括扩建部分）的房屋的相关合法手续，现却以该房屋没有权属手续材料及建设工程规划许可证等为由要求确认合同无效，违背了诚实信用原则，双方对合同无效均有责任。司金祥、钟如兰因按双方约定购地扩建房屋、在一段时间未能出租房屋，造成一定损失的事实存在，朱志慧对此亦有一定过错，应承担相应责任。虽然司金祥、钟如兰提出其损失费用远远超出朱志慧给付的房租费，但未能提供相关证据证明；司金祥、钟如兰提出朱志慧提起诉讼后仍不让其对外转租房屋，朱志慧不予认可，司金祥、钟如兰亦未能提供证据证明，朱志慧提出解除合同之后如有损失不应再由朱志慧承担。为便于及时解决双方争议、减少当事人诉累，根据实际情况，酌情确定由朱志慧用已付的一半房租费适当补偿司金祥、钟如兰的损失，从朱志慧主张返还的房租费中予以扣除。
综上，对朱志慧要求确认合同无效的诉讼请求予以支持，对其要求返还房租费的诉讼请求，部分予以支持；对司金祥、钟如兰要求驳回朱志慧诉讼请求的抗辩意见，因事实和法律依据不足，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、朱志慧与司金祥于2016年8月14日签订的房屋租赁合同、朱志慧与司金祥、钟如兰于2016年10月3日签订的补充合同无效；二、由司金祥、钟如兰返还朱志慧房租费58000元，于本判决生效之日起三十日内付清；三、驳回朱志慧其他诉讼请求。案件受理费2620元，由朱志慧负担1310元，司金祥、钟如兰负担1310元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：司金祥、钟如兰申请证人钟某出庭作证，用于证明合同是在双方自愿平等条件下签订，合法有效；司金祥按照约定购买邻居的房屋进行扩建用于出租；发生纠纷后朱志慧阻止司金祥将案涉房屋租赁给他人；司金祥按照合同约定期限交房。朱志慧质证认为证人陈述司金祥按照合同约定期限交房不属实，合同是否有效并不完全取决于合同双方当事人真实意思表示。本院认为，该证人证言内容对于案涉合同效力的认定不产生影响，且该证人在此前的诉讼中已作为证人出庭作证，本院对于该证人证言不予重复认证。
二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同是否合法有效；2.原审确定司金祥、钟如兰的损失及双方民事责任的分担是否正确。
本案中，司金祥、钟如兰与朱志慧先后签订《房屋租赁合同》、《补充合同》，约定将司巷农贸市场3间门面房出租给朱志慧，为此，朱志慧向司金祥、钟如兰预交了两年房租，合计116000元。截止目前，案涉房屋既未取得的相应的产权证书，也未取得建设工程规划许可证，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定上述《房屋租赁合同》、《补充合同》无效正确，本院予以确认。司金祥、钟如兰关于案涉合同合法有效的上诉张不能成立，本院不予支持。
因案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人应对其在合同订立过程中违背诚实信用原则的行为承担缔约过失责任。司金祥、钟如兰将没有产权证书、未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租；朱志慧签订合同时未审查其承租房屋的相关合法手续，现又以该房屋没有合法手续为由要求确认合同无效，双方均违背了诚实信用原则，对合同无效均负有责任。同时，原审为减少当事人诉累，考虑司金祥、钟如兰按双方约定购地扩建房屋、因纠纷致使房屋闲置，损失客观存在的事实，酌定由朱志慧用已付的一半房租费适当补偿司金祥、钟如兰的损失并无不妥。司金祥、钟如兰关于应由朱志慧承担全部责任以及朱志慧关于司金祥、钟如兰无相关损失且应承担全部责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人朱志慧、司金祥、钟如兰的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3870元，由上诉人朱志慧负担2620元，由上诉人司金祥、钟如兰负担1250元。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 李 刚
审判员 刘 勇
二〇一八年六月二十五日
书记员 岳陈陈
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。