贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初6161号原告：贵州中航国际能源开发有限公司(以下简称中航能源公司)，住所地：贵州省黔西县迎宾大道计生大楼十楼。法定代表人：方华，系公司总经理。委托代理人：马平忠（执业证号：15201198610943922）贵州博文律师事务所律师，朱启杰（执业证号：15201201010982740）贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。被告：贵州省天成北舰装饰工程有限公司（以下简称天成北舰公司），住所地贵州省贵阳市南明区彭家湾棚户区改造项目B区B南11栋（国际金融街5号）1单元13层1号。法定代表人：童祥伟，系公司董事长。委托诉讼代理人：童结新，系公司经理原告中航能源公司诉被告天成北舰公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告中航能源公司的委托代理人马平忠、朱启杰、被告天成北舰公司的委托代理人童结新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中航能源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告天成北舰公司立即腾退坐落于贵阳市南明区彭家湾花果园棚户区改造项目房屋予原告，停止侵害，返还占有。2、判决被告天成北舰公司自2017年5月19日起至实际腾退之日止按照日1479.8元的标准赔偿原告房屋占用损失。事实及理由：被告天成北舰公司现实际占用的贵阳市南明区花果园B（11）1单元13层1号面积为887.88平方米房屋，原为倪成碧所有，倪成碧作为产权人期间，将之租赁予贵州索天和成贸易有限公司（下称索天和成公司）。索天和成公司将涉案房屋签约转租给肖志，但肖志当时实为被告天成北舰公司聘用的总经理，故涉案房屋实际为被告直接占有。2016年11月21日，由于倪成碧对原告背负债务，原告遂通过贵阳市中级人民法院的司法强制执行而取得该房屋的产权。2016年12月1日，原告作为该房屋的新产权人，与索天和成公司签订《租赁合同》，将之继续租赁予其使用。但是，该公司拖欠原告租金等，经催告后仍未支付。2017年5月5日，经原告与索天和成公司协商，双方就该房屋的租赁关系确定解除，并签订了《解除房屋租赁合同协议书》。协议约定：双方于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》解除，索天和成公司基于该租赁合同而对租赁房屋的合法占有，收益权和部分处分权法律上消灭，涉及房屋占有、使用、收益、处分权的房屋所有权能完整回复于原告中航能源公司享有；索天和成公司于本协议书签订之日起五个工作日内支付甲方拖欠的租金以及其他粘附于该房屋的相关费用，并将所租赁的房屋腾退原告，返还原告对该租赁房屋的实际占有。因之而涉及索天和成公司转租人的相关权利和义务，由索天和成公司根据合同相对性原则自行清理和解决。如果索天和成公司超期不支付原告租金和相关费用，或者不实际返还房屋予原告，原告可以基于本协议提起诉讼，追究乙方的违约责任，也可以基于物权而自行主张自身国有资产的财产权益，索天和成公司不得干预。协议签订后，原告已通知被告天成北舰公司，并告知其涉案房屋的占有、使用等权利已经全部恢复于原告，要求其腾退房屋，其与其相对方肖志或者索天和成公司之间的权利义务关系与原告无关，由其自行处置。但是，被告置之不理，继续占用原告的涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第二条第3款规定：“本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”据此，物权具有对世性、绝对性和追及性。即物权人的权利对权利人之外的任何第三方，均具有法律约束力。对世性、绝对性，是指未经权利人的许可，对物权人的物的占有、使用、收益和处分，均属于侵权行为。追及性，是指物权人对行为人的侵权行为具有越过任何中间环节，直接向侵权人行使请求权的性质。原告中航能源公司属于涉案房产的产权人，基于物权的处分权而与索天和成公司签订租赁合同，将房屋产权占有、使用、收益权权能让渡给索天和成公司。租赁合同存续期间，索天和成公司基于与原告中航能源公司的租赁关系而合法占有涉案房屋；一旦原告与索天合成公司之间的租赁关系消灭，索天和成公司对涉案房屋即无权占有。索天和成公司的相对方肖志或者被告天成北舰公司对涉案房屋的合法占有、使用、收益权是基于索天和成公司与原告之间的租赁关系存续而享有。如果原告与索天和成公司之间租赁关系不再存续，被告天成北舰公司对涉案房屋的合法占有、使用、收益即成为“无源之水，无本之木”，未经作为产权人的原该中航能源公司的许可，即属于侵权占用。目前，原告经与索天和成公司协议解除租赁合同之后，涉案房屋产权的权能全部回复于原告。被告天成北舰当下对原告中航能源公司的占用，依法属于侵权行为，原告中航能源公司有权向其行使请求权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，被告天成北舰公司应当承担返还原物，赔偿损失之责。至于被告天成北舰公司对原告承担了侵权民事责任后，基于债——合同的相对性，有权向其相对方另案主张权利，但这不能妨碍和对抗原告作为房屋产权人的物权主张。为维护原告合法权益，诉请如前。原告针对其诉讼请求，提供如下证据予以证实：1、贵阳市中级人民法院（2014）筑执字第162－3号执行裁定书，证实涉案房屋已抵偿与原告，原告系该房屋合法所有人。对该证据被告无异议。2、原告与索天和成公司签订的《房屋租赁合同》、《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，证实原告与索天和成签订租赁协议后，因索天和成未履行支付租金义务，双方协商一致解除合同。对该证据，被告认为与其无关，不发表质证意见。3、腾退房屋通知书及送达回证，公证书，证实原告履行通知被告腾退房屋之义务，但被告置之不理未予履行，并通过公证机关对送达行为进行公证，肖志个人亦有签收。被告对该通知书认为不清楚肖志签字是否属实，肖志未通知被告，也未与被告达成腾房的一致意见。4、申明书，证实肖志向公证机关作出声明其于2016年3月1日以其名义与索天和成公司签订《房屋租赁合同》，当时其是作为天成北舰公司的代理人签字，并非实际承租人，租赁房亦是交由天成北舰公司使用，租金由天成北舰公司支付。被告对此认为合同系肖志与索天和成公司签订，合同主体是肖志个人，不能通过声明予以否定。5、授权委托书（2016年5月18日）、关于肖志若干问题的处理决定（2016年10月31日）、童结新向索天和成支付租金银行流水、增值税发票，证实合同虽然是肖志与索天和成签订，但肖志是受被告委托，其行为是职务行为，实际履行合同的是被告，故应受合同直接约束。被告先对委托书、处理决定、银行流水均无异议，认为达不到证明目的，委托书是童祥伟个人委托与被告无关，肖志与被告只是合作关系，银行流水不代表被告与原告发生交易行为，但随即其又对该组证据全部不予认可。原告提供银行流水原件后，被告对该证据真实性无异议，但不认可证明目的。6、解除合同通知书照片，证实房屋实际占有人是被告，索天和成公司已履行通知解除租赁合同之义务。被告表示未接到处理意见的通知。7、微信截图及快递单，证明索天和成公司已通知肖志缴纳租金及解除租赁合同。被告认为达不到原告证明目的。8、《房屋租赁合同》（肖志与索天和成公司于2016年3月1日签订），证实原告诉请符合合同约定。被告对证据真实性无异议，但认为是肖志与索天和成公司签订。9、童祥伟与索天和成公司签订的写字楼租赁合同，证实被告成立前童祥伟以个人名义与索天和成公司签订租赁合同。对该证据被告无异议。被告天成北舰公司答辩称，本案租赁合同主体承租人是肖志，而非被告，肖志签订合同并非代表公司履行的职务行为，肖志个人承租后，允许被告使用，但被告不是租赁合同履行主体，肖志才是房屋合法的占有及使用人，而且合同并未到期，虽然原告取得房屋所有权，但买卖不破租赁，被告是基于肖志的同意取得使用，是合法使用，故原告无权要求被告腾房。关于房屋租金，原告应向原房屋所有人或承租人肖志主张，且遗漏肖志，故原告请求于法无据，请求驳回。被告提供营业执照，证实其主体资格情况，对此原告无异议；提供《房屋租赁合同》（2016年3月1日）证实是肖志个人在租赁房屋，没有被告委托及被告名字公章。原告对该证据的真实性无异议。经审理查明：位于本市南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾棚户区改造项目B区B南11（国际金融街5号）栋（11）1单元13层1号房产（预售合同备案号Y130xxx5，面积887.88平方米），原系倪成碧所有，倪成碧作为产权人期间，将该房出租与案外人索天和成公司，2015年4月29日索天和成公司与童祥伟签订租赁合同。2015年5月26日，被告天成北舰公司取得营业执照，住所即该租赁房屋，法定代表人系童祥伟，此后被告一直在诉争房屋经营至今。2016年3月1日，案外人肖志与索天和成公司就该诉争房屋另行签订《房屋租赁合同》，合同载明“第一条房屋基本情况(一)、房屋坐落于贵阳市南明区花果园B南11(国际金融街5号),面积887.88平方米……(三)、该套房屋系甲方索天和成租赁获得，转租行为已取得房屋产权人的书面同意。第二条租赁期限及用途(一)、租赁期限：自2016年3月1日至2020年9月6日止……第三条租金、押金及支付方式（一）、租金：从2016年3月1日至2016年9月6日按每月每平米30元收取;2016年9月7日起至2017年9月6日按每月每平米40元收取……（二）、支付方式:押金26636元,租金每三个月支付一次,先付后用,于到期前提前15日一次性支付。押金在合同履行完毕，甲方检查房屋无损后予以无息退还。特别约定：2016年6月至12月房租，乙方于2016年6月1日前支付一半，2016年7月15日前支付另一半。（三）、乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，为拖欠天数×当年每月每平米单价×同期银行贷款利率的四倍……第七条合同的变更、解除与终止……（三）、租赁期间,乙方有下列情况之一的,甲方有权解除合同,收回房屋,并由乙方赔偿一切损失。甲方按照本合同确认的地址、电话，以短信或信函等方式通知乙方之日起，本合同解除……6、拖欠租金超过叁拾天的……(五)、合同解除或终止后，乙方应迁离房屋，并将房屋归还甲方……第八条装修归属及房屋的返还(一)、合同无效、终止或解除后，装修或改装归属甲方，乙方不得要求补偿……”。同日，肖志与索天和成对童祥伟签订的租赁合同予以解除。2016年5月18日，童祥伟出具授权委托书，载明“委托人童祥伟，受托人肖志。委托人因公务繁忙，特委托受托人全权处理贵阳市花果园B南11（国际金融街5号）房屋租赁合同，委托权限为：和解、调解、参与协商，拟定相关解除条款，并代为签订相关解除协议。委托人对受托人的行为表示认可，并受托人承担所引起的法律责任”。2016年5月10日、6月17日、7月28日，童结新分四次向索天和成公司转帐共计301872.8元。2016年10月21日，贵阳市中级人民法院以（2014）筑执字第162－3号执行裁定书，将倪成碧名下的诉争房屋作价抵偿给原告中航能源公司，以清偿部分借款。原告中航能源公司取得诉争房屋所有权后，于2016年12月1日与索天和成签订《房屋租赁合同》约定将诉争房屋出租给索天和成，租赁期限自2015年2月1日至2035年2月1日，并对租金进行了约定。2017年3月20日，索天和成公司以被告天成北舰公司租金仅支付至2016年12月31日，自2017年1月起租金未支付为由制作了解除合同通知书。2017年3月21日，索天和成公司向被告天成北舰公司邮寄信函，并通过短信向肖志送达解除合同通知书。2017年5月5日，因索天和成拖欠原告中航能源公司租金达44394元，双方签订解除《房屋租赁合同》协议书。2017年5月16日，原告到诉争房屋向被告送达《腾退房屋通知书》，在被告公司员工在场拒绝开门及签收通知的情况下，原告将通知书留置在诉争房屋内，贵州省贵阳市立诚公证处以（2017）黔筑立诚公字第4508号公证书对送达行为进行了保全公证。因被告未在原告指定的时间内腾房，原告遂起诉到法院，提出诉请如前。另查，2016年10月31日，被告天成北舰公司作出解除肖志在公司的一切职务，予以开除处理的决定。2017年7月6日，肖志作出声明书一份载明其与索天和成签订的《房屋租赁合同》是代理被告签订，并非实际承租人，租赁房屋亦是由被告使用，租金由被告支付。贵州省贵阳市立诚公证处以（2017）黔筑立诚公字第6368号公证书对其声明书的签名捺指印进行签名印鉴公证。上述事实，有双方当事人陈述及房屋租赁合同、解除协议、解除通知书、银行流水、委托书、公证书、执行裁定书等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务。而本案系因租赁房屋产生的纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告提供的证据显示被告向案外人索天和成支付的租金仅至2016年12月31日，而被告未能提供其已按期足额支付租金的证据，故可以认定被告无正当理由未按合同约定时间履行支付租金之义务，且案外人索天和成也将解除通知送达被告，被告未提出异议，也未补交租金，案外人据此解除双方租赁合同符合法律规定。因被告与索天和成之间的租赁合同因解除而终止，被告应当自索天和成通知解除合同时履行返还租赁物即腾房交付之义务。现原告系诉争房屋的所有人，索天和成因拖欠租金而与原告协商解除租赁合同，原告据此向被告发出腾房通知，已履行通知义务，其诉请被告腾房并支付逾期腾房占有使用费之诉请符合法律规定，应予支持；关于房屋占有使用费之标准，原告诉请参照1479.8元的标准过高且无合同依据，不予支持，而租赁合同约定每月每平米40元，可按此标准自原告送达通知之日起计算占有使用费。被告提出房屋系肖志与索天和成签订，其不是合同相对人，不应当履行腾房义务之答辩意见，因被告注册住所即是诉争房屋，且自租赁合同签订后一直由其占有使用，租金亦是由其代理人童志新缴纳，故肖志及童志新的行为均系受被告委托之代理行为，被告应承担承租人的租赁义务，故对其答辩意见不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省天成北舰装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将贵阳市南明区彭家湾花果园棚户区改造项目房屋腾空返还原告贵州中航国际能源开发有限公司。二、被告贵州省天成北舰装饰工程有限公司自2017年5月19日起至实际腾退返还之日止按照每月每平米40元的标准赔偿原告贵州中航国际能源开发有限公司房屋占用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，减半收取159元，诉讼保全费1408元由被告贵州省天成北舰装饰工程有限公司负担（该款原告贵州中航国际能源开发有限公司已预交，于本判决生效后十日内支付原告贵州省天成北舰装饰工程有限公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨鸿飞二〇一七年九月十二日书记员  廖昌星