广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终159号
上诉人（原审被告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地:四会市贞山区里布，组织机构代码：19552387-1。
法定代表人：周伟标，董事长。
委托诉讼代理人：李竞、胡铭，分别为广东君厚律师事务所律师和律师助理。
被上诉人（原审原告）�何汝卿，女，1981年10月31日出生，汉族，住四会市，
被上诉人（原审原告）：李安莹，女，1980年12月5日出生，汉族，住四会市，
委托诉讼代理人：罗玉爱，广东西江律师事务所律师。
原审被告：广州森泰新港城商业经营管理有限公司，住所地：广州市天河区东圃大马路87号之一自编356B房，组织机构代码：05891788-2。
法定代表人：黄煜基。
上诉人四会市裕丰发展有限公司（以下简称“裕丰公司”）因与被上诉人何汝卿、李安莹、原审被告广州森泰新港城商业经营管理有限公司（以下简称“森泰新港城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四会市人民法院(2015)肇四法民一初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕丰公司上诉请求：1.撤销四会市人民法院(2015)肇四法民一初字第324号民事判决第一、二项，改判驳回何汝卿、李安莹的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由何汝卿、李安莹承担。
事实和理由：1.一、本案是一个履行完毕的商品房买卖合同，商铺已经交付并过户到了何汝卿、李安莹名下，何汝卿、李安莹也已经支付全部购房款，双方合同权利义务终止，合同目的已经实现，根本不存在解除的问题。二、即便认为合同未终止，何汝卿、李安莹于2015年2月15日起诉要求解除合同，也早已超过了解除权的除斥期间，依法应当判决不予解除。根据合同法以及最高人民法院相关司法解释的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据涉案合同第七条约定，逾期超过15日，买受人有权提出解除合同，即从2013年8月27日开始，何汝卿、李安莹有权要求解除合同，本案中，何汝卿、李安莹直至2015年2月15日才提起诉讼要求解除合同，早已超过一年除斥期间，解除权消灭，何汝卿、李安莹无权提出解除合同。三、事实上，在裕丰公司逾期办理房产证的事由发生后，何汝卿、李安莹早已选择继续履行合同而不是解除合同，在继续履行一年后，又起诉要求解除合同，自相矛盾，违背合同约定，一审错误理解合同约定，导致错误判决解除合同。当办理产权变更登记手续出现迟延时，何汝卿、李安莹并没有做出任何解除合同的意思表示，反而于2014年3月5日领取了房地产权证，由此可见，何汝卿、李安莹是选择了继续履行合同。在合同履行完毕后，何汝卿、李安莹起诉要求解除合同，违反合同约定。四、一审在合同双方已经履行完毕的情况下，仍判决解除合同，无视经济规律和交易流转的稳定性，若不予纠正，将会给商事交易带来极大不稳定性，增加社会不安定因素。
何汝卿、李安莹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
森泰新港城公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
何汝卿、李安莹向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年11月3日签订的《商铺买卖合同》，裕丰公司、森泰新港城公司立即返还购房款160000元、商铺税费5695元及违约金（从2013年12月12日起每日按已付房价款1‰的标准计付违约金至合同解除之日止）给两何汝卿、李安莹；2.案件的诉讼费用由裕丰公司、森泰新港城公司负担。
一审法院认定事实：2013年1月3日，何汝卿、李安莹（买受人）与裕丰公司（出卖人）、森泰新港城公司（合作人）签订一份由裕丰公司将其所有的座落于四会市城中街道汇源路堤园1号二层自编2019号、建筑面积为9.07㎡、套内建筑面积为4.53㎡的商铺以160000元出卖给何汝卿、李安莹的《商铺买卖合同》，其中合同第七条“产权变更登记手续的办理”约定“本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间涂销抵押、申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违�金…”。合同由何汝卿、李安莹与裕丰公司、森泰新港城公司三方签名并加盖公司印章。之后，何汝卿、李安莹分别于2012年12月28日、2013年1月3日、27日、2月28日、4月2日、5月9日、6月15日向裕丰公司交付购房款50000元、税费5695元、46000元、12800元、12800元、12800元、12800元、12800元，合共购房款160000元、商铺税费5695元。2014年5月6日，裕丰公司向税务机关交付房屋买卖契税4800元。2014年6月25日，四会市住房和城乡建设局填发了房地产权属人为何汝卿、李安莹的粤房地产权证四字第××号《房地产权证》。2014年10月23日，经裕丰公司通知何汝卿、李安莹领取了上述《房地产权证》。截止至何汝卿、李安莹向该院起诉的2015年2月10日，裕丰公司仍未能为何汝卿、李安莹办理上述房产的土地使用权的变更登记手续。诉讼中，因森泰新港城公司没有答辩与提交相关证据且没有到庭参�诉讼，何汝卿、李安莹与裕丰公司未能协商达成一致意见，本案调解未果。
又查明：诉讼中，该院在2015年5月13日向裕丰公司送达了诉状副本等诉讼资料，裕丰公司于2015年5月26日向该院提出管辖权异议，认为该院对本案不具有管辖权。该院经审查作出（2015）肇四法民一初字第324号之二号民事裁定驳回裕丰公司对本案管辖权提出的异议。裕丰公司对裁定不服提起上诉，本院于2016年3月7日作出（2016）粤12民辖终18号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，裕丰公司提出约定的违约金过高，要求法院予以调整。
一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。一、关于合同的效力问题。何汝卿、李安莹与裕丰公司、森泰新港城公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合�有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于裕丰公司、森泰新港城公司有否违约及合同应否解除的问题。根据双方于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同盖章或签字生效后的220个工作日内即2013年8月12日之前应当申请办理涉诉商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，何汝卿、李安莹有权单方提出和决定解除合同并从合同规定的办理期限届满的第二天即2013年8月12日起按已付房价款1‰的标准计付违约金，但在2014年5月6日裕丰公司才办理涉诉了商铺的交易完税手续，2014年6月25日由四会市住房和城乡建设局填发《房地产权证》，然却仍未能为何汝卿、李安莹办理上述房产的土地使用权的变更登记手续。裕丰公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同�》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，在何汝卿、李安莹起诉后该院于2015年4月22日向裕丰公司、森泰新港城公司公告送达了诉状副本等诉讼资料，故何汝卿、李安莹主张解除合同理据充分，该院予以支持。三、关于购房款及税费应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商铺买卖合同》依法予以解除后，何汝卿、李安莹应将座落于四会市城中街道汇源路堤园1号二层自编2019号的房屋产权退还裕丰公司，裕丰公司已收取的购房款160000元应返还给何汝卿、李安莹，因办证而支付的房屋买卖契税4800元由何汝卿、李安莹承担，何汝卿、李安莹可自行与税务部门协调处理；何汝卿、李安莹支付给裕丰公司税费的尚余款项5695元-4800元=895元，裕丰公司公司应当退还给何汝卿、李安莹。四、关于违约金的问题。根据《商铺买卖合同》第七条的约定，裕丰公司应当自合同规定的办理期限届满的第二天（2013年8月12日）起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向何汝卿、李安莹计付违约金。裕丰公司认为约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构�以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少”的规定，因双方在合同约定的每日按已付房价款1‰计付标准过高，结合裕丰公司公司的过错程度，根据公平原则，可调整为裕丰公司从2013年12月12日（何汝卿、李安莹主张从2013年12月12日起计算，按何汝卿、李安莹的主张日期起计）起至合同解除之日即2015年7月8日（该院向裕丰公司、森泰新港城公司公告送达民事起诉状之日）止，以已付房价款160000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给何汝卿、李安莹。
森泰新港城公司经该院依法传�，无正当理由拒不到庭质证，自动放弃抗辩权利，不影响该院对本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、解除何汝卿、李安莹与裕丰公司、森泰新港城公司于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》。二、裕丰公司应于该判决生效之日起十日内返还购房款160000元及商铺过户税费余款895元共160895元给何汝卿、李安莹，并从2013年12月12日起至2015年7月8日，以已付房价款160000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给何汝卿、李安莹。三、驳回何汝卿、李安莹的�他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费3614元、公告费1160元、管辖权异议申请100元，合共4874元由何汝卿、李安莹负担143.22元、裕丰公司负担4730.78元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方对裕丰公司逾期办证的事实均无异议，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是涉案合同应否解除的问题。
首先，涉案合同是否履行完毕的问题，涉案商铺尚未办理国有土地使用证，根据一般理解，产权过户手续应定义为房产证和国土证全部办理完毕。因裕丰公司并未将涉案商铺国土证办理至何汝卿�李安莹名下，并且涉案商铺也未实际交付，因此，裕丰公司主张涉案合同已经履行完毕，不符合实际，本院不予采纳。其次，解除权是否消灭的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据该规定，本案裕丰公司并非房地产开发企业，其与何汝卿、李安莹在四会市住建局签订的合同备注有适用于二手楼买卖，因此，涉案合同并非上述司法解释所指的商品房买卖合同。再者，该司法解释规定的解除权消灭涉及的是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的情况，与本案情况并不相同，裕丰公司以该司法解释的规定主张何汝卿、李安莹解除权消灭，依据不足，本院不予支持。综上所述，考虑到在对办证流程及政策的熟悉方面，何汝卿、李安莹作为普通购房者，与裕丰公司相比处于劣势，在裕丰公司违约行为明显且尚未办理涉案商铺国土证的情况下，一审判决解除涉案合同，相对合理，本院予以维持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，裕丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3518元，由四会市裕丰发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢肇雄
审判员 张秀丽
代理审判�黄国涛
二〇一七年四月一日
书记员 吴兰芳