萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初233号原告：钟佳，女，1979年6月29日出生，汉族，自由职业，住本市市开发区，委托诉讼代理人：赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者，特别授权代理。被告：萍乡市华雅房地产有限公司，住所地本市萍乡经济开发区建设东路广场花园内，统一社会信用代码913603017056394967。法定代表人：贺维章，执行董事。委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李翼，江西金鳌律师事务所实习律师，一般代理。原告钟佳与被告萍乡市华雅房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告钟佳及其委托诉讼代理人赖振祥、被告萍乡市华雅房地产有限公司的委托诉讼代理人胡鸣菊、李翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟佳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告D-1-11商铺2015年4月1日至2017年1月31日的房租3.85万元、违约金69825元，共计108325元，并按合同约定支付从2017年1月31日起至被告还房给原告之日止的租金和违约金；2.被告将原告D-1-11商铺恢复购买时的原状交回原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月，原、被告双方签订了《雅天购物公园商铺回租合同》，双方约定：原告将D-1-11商铺租给被告，期限为4年11个月，年租金为总价的10%即2.1万元/年，被告于每月月底支付当月租金1750元；若被告不按期支付租金，每推迟一天按年租金千分之五计罚。2015年4月至今，被告未按约定向原告支付租金，欠原告房租3.85万元及违约金69825元，共计108325元。经多次催讨未果，原告诉至法院，请求判如所请。在本案审理过程中，原告表示将第2项诉讼请求变更为要求解除原、被告间的《雅天购物公园商铺回租合同》，被告将原告D-1-11商铺交回给原告。被告萍乡市华雅房地产有限公司辩称，原、被告双方签订过租赁合同属实，但合同已于2015年5月1日到期。合同到期后，被告多次电话通知原告接收商铺，原告一直未接收，被告已于2015年11月登报要求原告接收商铺，被告方并未违约，故原告所诉租金应计算至合同到期之日。涉案商铺租赁用于雅天购物超市，本就无任何构筑物，恢复原状不符合事实，请求判决驳回原告关于恢复原状的诉讼请求。对于违约金，约定高于原告的实际损失，请求适当减少。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的原告身份证、被告企业信息复印件、平面图、店铺委托出租、管理协议书，本院予以确认并在卷佐证，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.原、被告于2004年7月6日、2010年7月1日签订的《雅天购物公园商铺回租合同》，欲证明租金和违约金的计算依据，及双方在合同第四条第三款约定被告保证保持商铺结构不变交付给原告的事实。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，要求原告举证证明最后一份合同签订时店铺的原状，且最后一份回租合同无违约金的约定。针对被告的质证意见，原告称最后一份合同确实无违约金的约定，是原告在签合同时忽略了该问题，但雅天购物公园商铺的回租合同都约定了千分之五的违约金，且之前的回租合同上对违约金进行了约定，故最后一份合同未约定不代表不支付违约金。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对证据内容予以认定。至于双方在最后一份回租合同中未约定违约金，被告是否需向原告支付违约金，本院将综合其他证据在下文予以说明；对于是否要恢复原状，因原告在本案审理过程中变更了诉讼请求并明确表示不需要被告恢复原状，本院不再审查。2.国有土地使用证、房屋所有权证、公证书各1份，欲证明出租商铺的合法性及原告购买商铺时的基本结构、装修和设备情况。经质证，被告对真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，而该组证据系租赁商铺的权属证明，与本案有关联，予以认定。3.本院（2015）安民初字第1668号民事判决书、江西省萍乡市中级人民法院（2016）赣03民终字83号民事判决书，欲证明违约金和房租应该支付到将房屋恢复到原状为止。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为反而证实回租合同早已到期，因原告自身原因导致其未接收商铺。本院经审查认为，该组证据系被告与他人纠纷的民事判决书，与本案无关联，不予认定。被告针对其答辩意见向本院提交了证据，原告有争议，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：萍乡日报公告1份，欲证明被告多次通知原告接收商铺，原告因自身原因未接收店铺，造成的损失由原告自行承担。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，并称原告未接到被告接收商铺的电话，对于登报原告亦不知情，且被告至今未将商铺恢复原状，被告在回租原告商铺后，将商铺租赁给了腾达电器公司，腾达电器公司与被告之间的矛盾使得商铺未恢复原状。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据内容予以认定。至于是否因原告原因未接收商铺以及被告是否应承担登报之后的原告租金损失，本院将在下文说明。本院经审理认定事实如下：2003年10月15日，原告钟佳与萍乡市一田旅游开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（被告在萍乡市一田旅游开发有限公司的委托代理人处加盖印章），约定原告从萍乡市一田旅游开发有限公司按揭购买位于安源区凤凰街江湾社区昭萍东路雅天购物公园第D座半地下层D-1-11号房。2004年3月2日，萍乡市公证处对上述商品房买卖合同、原告与中国银行萍乡市分行签订的《按揭借款合同》进行公证。同时公证的还有加盖被告萍乡市华雅房地产有限公司印章的装饰、设备标准。从该标准可以看出上述商铺的原状为：油漆外墙，局部外墙面砖；仿瓷内墙；仿瓷顶棚；玻璃门，铝合金窗；公共水冲式卫生间；电到户。2004年7月6日，原、被告签订一份《雅天购物公园商铺回租合同》，双方约定：1.原告将上述商铺回租给被告，年租金为总价的10%（商铺总价为21万元），租金按月支付，被告于每月月底支付租金1750元；2.租赁期满后，被告保证该商铺结构不变交还原告，如被告出租给第三方，第三方可根据需要，向原告承租或自行退出，具体事项三方另行商定。3.被告如不按期支付租金，每推迟一天，按年租金千分之五计罚。2006年12月27日，原告取得上述商铺的国有土地使用权证，证号为萍国用（2006）第52411号。2007年6月12日，原告取得房屋所有权证，证号为萍房权证安字第××号。2010年7月，原、被告再次签订《雅天购物公园商铺回租合同》，约定将原告将上述商铺回租给被告，期限为4年11个月，起止日期为2010年7月1日至2015年5月31日。该回租合同的内容与2004年7月6日的回租合同基本一致，租金的支付方式及金额亦相同，但在格式合同的违约责任中，未对被告不按期支付租金的违约金计算方式进行填写。2015年11月28日，被告在萍乡日报第4版刊登一则公告，声称被告与原告等18人的雅天购物公园商铺回租合同早已到期，要求原告等18人在公告之日起5个工作日内到被告处办理接收出租商铺手续，逾期接收或拒绝接收的，所产生的一切损失自行承担。另查明：被告自称雅天购物公园系其与萍乡市一田旅游开发有限公司合作开发，后期切割为被告所有。原告在购买D-1-11商铺后未实际占有商铺便将商铺回租给被告，被告在回租原告的商铺后，将商铺出租给了腾达电器公司，后双方因房屋租赁合同产生纠纷，诉至法院。被告自称其与腾达电器公司之间的房屋租赁合同纠纷案件于2015年12月中止审理，现仍在审理中。2017年1月18日，原告与萍乡市伯瑞商业管理有限公司（以下简称伯瑞公司）签订一份《店铺委托出租、管理协议书》，双方约定原告将其上述商铺委托伯瑞公司对外出租，并同意与雅天购物公园所有业主捆绑整体租赁，委托租赁期限为6年。该协议于2017年1月18日正式生效，原告自认已将商铺交于伯瑞公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告钟佳、被告萍乡市华雅房地产有限公司签订的《雅天购物公园商铺回租合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点为：1.被告拖欠原告租金的时间段及租金数额；2.被告因延期支付租金应向原告支付的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原、被告在回租合同中约定，被告应于每月月底向原告支付当月租金1750元。现被告自2015年4月1日起未向原告逐月支付租金，违反合同约定，致使原告通过回租合同收取租金的合同目的不能实现，应依约向原告支付租金并承担违约责任。对于拖欠租金的时间段和金额。经过审理查明，原告在2017年1月18日与伯瑞公司签订了一份《店铺委托出租、管理协议》，将其商铺委托伯瑞公司对外租赁，该协议于当日生效，且商铺已交付。由此可见，原、被告的回租合同在2017年1月18日已解除，故被告只需向原告支付2015年4月1日至2017年1月18日之间拖欠的租金，金额为1750元/月×21月+1750元/月÷30天×18天=37800元。被告关于双方的合同已于2015年5月1日到期，到期后原告拒不接收商铺，应将租金计算至合同到期日的答辩意见及被告于2015年11月28日登报要求原告接收商铺，原告不接受所导致的损失应自行负责的质证意见，本院不予采纳。理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同到期后，被告继续使用原告商铺，原告未提出异议，双方转为不定期租赁合同关系，被告仍需继续依约向原告支付租金。2.被告在2015年11月28日登报要求原告接收商铺的行为并不能成为其不再向原告支付租金的理由。一方面，原、被告在回租合同中约定租赁期满后被告保证商铺结构不变交还原告。被告在回租商铺后，将商铺出租给了腾达电器公司。后双方因房屋租赁合同产生纠纷。在2015年11月28日登报之时，其与腾达电器公司的房屋租赁合同纠纷处于审理阶段，被告并不能随意将商铺恢复原状交于原告，且被告未举证证明其已将商铺恢复原状交于原告。另一方面，原告作为合同相对人，被告在未通知原告的情况下径行使用登报公告的方式解除双方的房租租赁合同关系不能产生解除的法律效力。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告双方在回租合同中约定，被告如不按期支付租金，每推迟一天，按年租金千分之五计罚。根据该约定、被告至今未支付租金的事实及原告诉求的截止时间，被告应向原告支付的违约金为21000元×0.005×665天=69825元，但被告未按时支付租金给原告造成的损失为每月租金的损失，即为37800元，故原、被告约定的违约金过分高于原告的损失。现被告请求对违约金予以适当减少，本院以原告的损失为基础，兼顾合同的履行情况以及原告租金损失的预期利益等综合因素，按双方约定违约金的30%予以计算，即69825×30%=20947.5元。被告关于双方在最后一份回租合同中未违约无需向原告支付违约金的质证意见。本院经审理认为，原告在购买D-1-11商铺后便一直将商铺回租给原告，双方签订的回租合同系格式合同，前后合同内容基本一致，仅在最后一份合同的违约责任中对被告未按期支付租金的违约金计算方式未进行填写，根据行业习惯及双方交易习惯，本院认为应参照前面合同的违约责任计算方式来计算违约金为宜。故对被告的该质证意见不予采纳。综上所述，根据原告已于2017年1月18日与伯瑞公司签订了《店铺委托出租、管理协议书》，将商铺委托伯瑞公司出租并交付的事实，本院支持原告2015年4月1日至2017年1月18日的租金诉求，并根据被告的请求对违约金进行核减。原告关于要求解除原、被告间的《雅天购物公园商铺回租合同》并将商铺交回给原告的诉求，本院经审理认为，原告已于2017年1月18日委托伯瑞公司出租商铺并商铺交于伯瑞公司，即表示原、被告间的回租合同已于2017年1月18日解除，回租合同已无需解除、商铺亦不存在交回的情形，对原告的该诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告萍乡市华雅房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告钟佳支付2015年4月1日至2017年1月18日间拖欠的商铺租金3.78万元及违约金20947.5元；二、驳回原告钟佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2466元，由被告萍乡市华雅房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 员  刘雨姬二〇一七年四月十四日代理书记员  彭 双