舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0902民初2706号
原告：张阿毛，女，1928年10月23日出生，住舟山市定海区。
法定代理人：王某（系张阿毛的儿子），男，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：梁忠平，浙江品正恒联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋艳艳，浙江品正恒联律师事务所律师。
被告：葛从国，男，1969年6月6日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尤丽萍，浙江乾勇律师事务所律师。
被告：王天锋，男，1963年11月9日出生，汉族，舟山九鼎装饰公司工作人员，住舟山市定海区。
原告张阿毛与被告葛从国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，发现王天锋与本案有法律上的利害关系，故追加其为本案的被告参加诉讼。本案先适用简易程序，后转适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张阿毛的法定代理人王某、委托诉讼代理人梁忠平、被告葛从国及其委托诉讼代理人刘勇平、尤丽萍、被告王天锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张阿毛向本院提出诉讼请求：1.确认被告葛从国与被告王天锋于1995年10月13日签订的《卖买屋契》无效；2.被告葛从国返还原告位于舟山市定海区建胜林家的房屋。事实和理由：位于舟山市定海区建胜林家的房屋（用地面积384.42平方米，建筑面积168.18平方米）有楼房一幢、平房三间，系原告所有。1995年年底，原告的儿子王天锋告知原告，其将楼房出租给了被告葛从国使用，后被告葛从国搬入楼房居住。2015年，该房屋被纳入拆迁范围，原告到拆迁部门询问拆迁事宜，方得知被告王天锋并非是出租，而是将楼房卖给了被告葛从国，该楼房的房屋所有权也已登记至被告葛从国名下。原告认为，两被告间签订的房屋买卖合同应属无效，理由：1.涉案房屋系原告所有，被告王天锋无权处分。2.被告葛从国购买该房屋时，非本村居民，无权购买本村宅基地上的房屋，该购买行为违反了法律强制性规定。3.涉案房屋的集体土地使用权始终登记在原告名下，两被告的交易行为存在恶意。由于合同无效，被告葛从国应向原告返还因合同而取得的房屋。
被告葛从国辩称，本被告1995年所买房屋位于舟山市定海区建胜林家23号，建筑面积为167.23平方米，原系被告王天锋所有，并非原告所主张的位于舟山市定海区建胜林家的占地面积为168.18平方米房屋中的一部分。原告对本被告买房之事自始至终明知，而非其所称的最开始以为是出租。其后原告翻建自己房屋，办理审批手续时，找到相邻的本被告签字确认四址，也可看出原告是认可本被告系购买而非出租房屋，且本被告享有相关房屋所有权。自1995年至今，原告从未向本被告主张房屋系其所有，其诉讼请求，已超过最长诉讼时效。退一步讲，即便被告王天锋是无权处分，本被告也是善意购买者。本被告按当时的市场价（甚至是略高于市场价）支付了45000元，且缴纳了相应的契税。相关房屋也早已交付给了本被告，由本被告实际入住，且在其后又登记至本被告名下。房屋买卖合同已履行完毕。原告要求返还房屋，缺乏依据。房屋买卖行为发生于1995年，当时的法律、行政法规没有禁止非本村居民购买本村宅基地上的房屋。另，涉案房屋已纳入拆迁范围，且拆迁部门已与本被告签订了产权调换协议，事实上也不存在返还的可能性。综上，原告的诉请，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
被告王天锋辩称，1995年本被告将母亲张阿毛的房屋以45000元的价格卖给了被告葛从国。按当时的农村习俗来讲，这个买卖是有效的，但是这个买卖不符合法律规定。买卖合同是否有效，由法院判定，本被告不发表意见。本被告当时出卖的只是房屋所有权，是不包括其下的土地使用权的。卖房子的时候，是本被告自己决定的，没有和家里人商量，母亲张阿毛也不知道此事。卖房的所得款都是由本被告自己使用，没有给母亲张阿毛。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定以下事实：王某和被告王天锋系原告张阿毛的儿子。位于舟山市定海区建胜林家的平房六间，在二十世纪八十年代，由被告王天锋出面，拆除了东面三间，原址重建了楼房一幢，但未办理批建手续。1993年10月20日，上述房屋所在的集体土地建设用地使用权（用地面积为384.42平方米，其中建筑占地面积为168.18平方米，建筑包括了平房和楼房）登记至原告名下。1995年10月13日，被告王天锋与被告葛从国签订《永远卖买屋契》一份，被告王天锋将楼房一幢以45000元的价格出卖给了被告葛从国。同月，被告葛从国向被告王天锋支付了购房款，并向税务部门缴纳了上述交易的契税（以28000元的交易价格缴纳）。约半年后，被告葛存国搬入该楼房居住。2002年2月28日，被告葛存国申请将该楼房的所有权登记至其名下。房屋所在村的村民委员会及街道办事处均予以同意。2002年3月7日，该楼房的所有权获准登记至被告葛从国名下。2002年2月28日，原告申请将前述平房的所有权登记至其名下，并在其后获准。在办理登记手续时，因平房与楼房存在共墙，张阿毛找到被告葛从国，双方对房屋四至墙界所有权的情况予以确认。2015年，被告葛从国等人与舟山市定海区办事处签订了《房屋征收产权调换协议》，将前述楼房交其拆迁。《永远卖买屋契》签订时至今，被告葛从国一直为宁海县农业户籍。
双方对以下事实存在争议，本院认定如下：
一、被告葛从国购买的楼房是否为登记在原告名下的集体土地上的楼房。
对照登记在原告名下的集体土地建设用地使用证的附图、《永远卖买屋契》中载明的所买卖房屋的四至及被告葛从国名下房屋的所有权证附图，可见被告葛从国所购买的楼房即登记在原告名下的集体土地上的楼房，被告葛从国主张二者非同一处房屋，与事实不符，本院不予采纳。
二、对被告葛从国购买楼房一事，原告是否明知并认可。
《永远卖买屋契》的见中人王爱国、林某出庭作证皆称，《永远卖买屋契》签订时原告在场，被告葛从国搬入楼房时办过进屋酒。证人林某还称，原告也出席参加了进屋酒。结合上述证人证言，原告对被告葛从国购买楼房一事为明知一节，可予认定。原告关于其一直误认为楼房系出租给被告葛从国的主张，本院不予采信。《永远卖买屋契》签订时原告在场，其对于出卖楼房一事明知却未提出反对意见，可见原告实质上对楼房出卖给被告葛从国一事予以认可。该认可的意思表示，在原告之后的行为中也有进一步体现：第一，原告申办房屋所有权登记时，申报及获得登记的房屋仅为平房，而不包括楼房。若原告不认可楼房已出卖的事实，则其仅对自己名下土地上的部分房屋申办所有权登记，显然不合常理。第二，原告在办理平房所有权登记时，还找到被告葛从国对房屋四至及共墙所有权予以确认，而此类确认应当找相邻房屋的所有权人进行。
本院认为，合同无效系自始无效，只有经过人民法院等国家公权力机构，方可认定。当事人请求确认合同无效，不受诉讼时效期间的限制。被告葛从国主张原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于《永远卖买屋契》的效力。合同签订时，我国的法律、行政法规并无禁止农村宅基地上房屋出卖给集体经济组织成员以外人员的效力性强制规定。而且，被告葛从国购买房屋的行为在之后已经房屋所在集体经济组织明确同意，并由所在街道人民政府批准，且于2002年将涉案楼房登记至其名下。原告主张《永远卖买屋契》违反法律、行政法规的禁止性规定，缺乏依据。由于原告对被告葛从国购买房屋一事明知且认可，故原告主张被告王天锋出卖房屋未经其同意、两被告恶意串通损害其利益，亦缺乏依据。综上，原告要求确认《永远卖买屋契》无效等诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，判决如下：
驳回原告张阿毛的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告张阿毛负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 马钧钧
人民陪审员 潘祖庆
人民陪审员 章红霞
二〇一七年二月九日
书 记 员 陈 洁