苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第2183号
原告苏州市江南国际置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇。
法定代表人陶冶，总经理。
委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人王毅贞，江苏新苏律师事务所实习律师。
被告冯军。
委托代理人李伟多。
被告张浩。
委托代理人胡波。
原告苏州市江南国际置业有限公司与被告冯军、被告张浩返还原物纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，由审判员邵华杰适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院依法转普通程序组成合议庭进行审理，由审判员邵华杰担任审判长，人民陪审员邱玉芳、倪桂玉参加评议，于2015年3月26日、2015年6月18日二次公开开庭进行了审理，原告苏州市江南国际置业有限公司的委托代理人韩阳、王毅贞，被告冯军及其委托代理人李伟多，被告张浩的委托代理人胡波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市江南国际置业有限公司诉称，2012年6月20日，原告与苏州金座商业管理有限公司（以下简称苏州金座公司）签订《房屋租赁合同》，由苏州金座公司租赁原告所有的位于苏州市相城区嘉元路588号的房屋，后苏州金座公司将上述房屋中的九处房产转租给了两被告。苏州金座公司因拖欠原告租赁费，原告与苏州金座公司之间的《房屋租赁合同》已被法院判决解除。原告多次通知两被告重新与原告签订合同并缴纳租金或搬离其承租的房屋，但遭到两被告拒绝。现原告起诉至法院，请求判令：1、两被告迁出原告所有的苏州市相城区嘉元路588号4楼8401室、4楼8403室、4楼8405室、5楼、6楼8601室、6楼8611室、6楼8613室、6楼8616室以及7楼8716室房屋；2、被告支付占用房屋的租金（自2013年12月13日起按3元/㎡/月的标准计算至实际迁出之日）；3、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：两被告共同支付原告逾期腾房占有使用费：4楼8403室116615元、8405室20816元、5楼一层725088元、6楼8601室41041元、6楼8611室43650.5元、6楼8613室12448.8元、6楼8616室73576.5元、7楼8716室40977元，合计人民币1074213元。
被告冯军、被告张浩共同辩称，案外人张力根和苏州金座公司为经营所需向两被告借款95万元用于本案楼盘经营，后双方另行签订房屋租赁合同，但该租赁合同在原告与苏州金座公司的合同解除之前就签订了，故我方与苏州金座公司签订的租赁合同合法有效。目前我方并没有占有原告诉讼请求中涉及的房屋，仅仅占有该幢房屋5楼一间（具体哪一间不能明确），因原告不让我方把东西拿走，给我方造成的损失我方另行主张权利。从2014年2月份至今，原属于我方合同期内的房屋全部被原告换锁后实际占有使用，我方并没有实际使用房屋，故不同意支付房屋使用费。
经审理查明，2013年5月23日，苏州金座公司作为甲方（出租房），被告冯军、被告张浩作为乙方（承租方），双方签订《商户租赁合同》九份，主要内容为：乙方向甲方租赁苏州市相城区嘉元路588号4楼8401室（建筑面积550平方米）、8403室（建筑面积193平方米）、8405室（建筑面积71.5平方米），5楼一层（建筑面积1200平方米）、6楼8601室（建筑面积165平方米）、6楼8611室（建筑面积107.4平方米）、6楼8613室（建筑面积95平方米）、6楼8616室（建筑面积160平方米）以及7楼8716室（建筑面积94.6平方米）房屋，用于办公，租赁期限均为120个月，自2013年5月23日起至2023年5月22日止，每年租赁费用按每平方米36元计算，租金为10年一次性支付等。合同签订以后，两被告实际占有并使用上述房屋。
另查，苏州市相城区元和街道嘉元路588号房屋所有权人为原告苏州市江南国际置业有限公司。原告与苏州金座公司于2012年6月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于苏州市相城区嘉元路588号的13层楼房（毛坏房、建筑面积13243.54平方米）整幢出租给苏州金座公司；租赁期间是2012年5月1日起至2024年4月30日止；2012年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费为5502000元，自2012年5月1日起每年的租赁费以12个月为周期按4%递增。后因苏州金座公司未按约缴纳租金，原告向本院起诉，要求解除与苏州金座公司签订的《房屋租赁合同》。本院于2013年9月16日作出（2012）相民初字第1357号民事判决书，判决解除原告苏州市江南国际置业有限公司与苏州金座公司签订的《房屋租赁合同》。苏州金座公司对此不服，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，该院于2013年12月12日作出（2013）苏中民终字第3003号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
审理中，原、被告确认：本案中，如计算房屋使用费则按照每月每平方米36.4元计算。
上述事实，由原告提供的当事人身份信息、《商户租赁合同》复印件、房产证复印件、（2012）相民初字第1357号民事判决书复印件、（2013）苏中民终字第3003号民事判决书复印件等材料及当事人的陈述附卷佐证，本院予以确认。
本案争议的焦点：两被告是否应向原告腾房并支付占有使用费。
原告苏州市江南国际置业有限公司主张，（2013）苏中民终字第3003号民事判决书生效后，我公司即接管了苏州市相城区嘉元路588号的13层楼房，其中8401室自判决书生效后即占有，8403室、5楼整个一层都空关没有实际占有，8405室从2014年8月13日、8601室从2014年7月8日、8611室原空关从2014年11月18日、8613室原空关从2014年3月31日、8616室从2015年1月1日、8716室从2014年12月10日开始由我方实际占有并出租。我公司所占有的上述房屋中，除空关房屋外，其余的房屋有第三方承租人租用，自上述时间起向我公司支付租金，故我公司视为占有上述房屋。综上，原告认为两被告应按原告的请求支付房屋使用费。
经质证，被告张浩、被告冯军认为原告自法院判决生效后接管了整幢大楼，从2014年2月份至今，原属于我方合同期内的房屋被原告换锁后实际占有使用，我方在3月份发现原告换锁的，我方并没有实际使用房屋；我方只在5楼有一间100平方米的房屋堆放了东西，但自2014年2月起实际已无法使用，提供2014年3月8日、2014年6月4日、6月12日的接处警工作登记表、视频资料及证人赵某的证言。两被告另主张，合同签订后，被告张浩于2013年5月24日向苏州金座公司的法定代表人张力根的银行卡转账590000元，同日，张力根作为借款人向被告张浩出具借款700000元、50000元的借据、收条，2013年6月1日、9日，张力根作为借款人分别向被告冯军出具借款57000元、43000元的借据、收条，2013年9月26日，苏州金座公司向李伟多出具了50000元的借款单，提供转账凭证、借据复印件、收条复印件、借款单复印件，两被告另外支付了现金，上述合计人民币950000元，后苏州金座公司、张力根于2013年8月17日出具了关于950000元的还款计划，提供还款计划复印件，两被告认为所付款项均为租金，应张力根的要求而出具了借条。
原告认为，整幢大楼是个整体，两被告要求继续占有使用他俩与苏州金座公司签订合同中的所有房屋，而整幢大楼中有部分房屋已由我公司出租给他人使用，如被告进入已出租的房屋，会影响我公司对房屋的占有使用；对两被告提供的接处警工作登记表真实性无异议，该证据仅能反映双方间的纠纷，我公司不让被告进入我公司已接手并出租的房屋，至于我公司并未接手的房屋，我公司认可被告进入，我公司并无换锁的行为，只是要求俩被告腾房。对5楼堆放东西的房屋认可面积按100平方米计算。视频资料无法明确对话双方的时间、地点及身份，无法证明对话相对人是否能代表原告方，不能证明被告的证明目的。证人证言因证人未到庭而不予认可。原告对两被告举证的借据等证据，认为此系两被告与张力根、苏州金座公司的借贷关系，与本案无关。
本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原告与苏州金座公司签订的《房屋租赁合同》被判决解除，故原告有权要求两被告腾房并支付逾期腾房占有使用费。（2013）苏中民终字第3003号民事判决书于2013年12月12日作出，（2012）相民初字第1357号判决书中所判决苏州金座商业管理有限公司于判决生效之日起十日内迁出房屋，该履行期限可同样适用于本案被告，故原告可自2013年12月23日起要求两被告腾房并支付逾期腾房占有使用费。结合原告的陈述，目前8403室、5楼整个一层原告并未占有，原告作为该房屋的所有者、出租人，俩被告理应自房屋中迁出并将上述房屋交付原告；本案中涉及的其他房屋，原告自认已出租并收取租金，视为原告已占有，故俩被告对其余房屋不负腾房义务。根据俩被告提供的接处警工作登记表等证据，可以认定原、被告自2014年3月8日起多次发生纠纷，原告虽接管整幢大楼，但无证据证明原告存在换锁、拒绝被告进入大楼等行为，故俩被告提供的证据不足以证明原告自2014年2月起实际占有涉案房屋的主张，俩被告的该主张本院不予采信。而8405室从2014年8月13日、8601室从2014年7月8日、8616室从2015年1月1日、8716室从2014年12月10日起由原告实际占有并出租，但原告自认之前有其他实际承租人占有使用而并非俩被告占有使用，故此前的房屋使用费应由实际占有人承担，并非由本案的俩被告承担。俩被告并未提供其实际交付占有房屋的相关证据，故对其未交付的房屋应承担使用费，结合原告的主张，本院认定8403室至今空关，房屋使用费自2013年12月23日按每月每平方米36.4元计算至2015年4月30日，计114277元；同理，5楼整个一层至2015年4月30日的使用费为710528元；8611室计算至原告占有前一日即2014年11月17日，使用费为42482元；8613室计算至原告占有前一日即2014年3月30日，使用费为11296元，上述使用费合计人民币878583元，由俩被告承担。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律、法规的规定，判决如下：
一、被告冯军、被告张浩于本判决生效之日起十日内自苏州市相城区嘉元路588号楼房中8403室、5楼整个一层中迁出。
二、被告冯军、被告张浩于本判决生效之日起十日共同支付
原告苏州市江南国际置业有限公司房屋占有使用费人民币878583元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
三、驳回原告苏州市江南国际置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币14548元，原告苏州市江南国际置业有限公司负担2056元，被告冯军、被告张浩负担12492元（两被告负担之款，原告苏州市江南国际置业有限公司自愿垫付，不再退回，被告冯军、被告张浩于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市江南国际置业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵华杰
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张璐娴