北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初41397号原告（反诉被告）：何昭宁，男，1982年2月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：孙莉平，女，1963年9月13日出生，香港居民。被告（反诉原告）：傅晓华，男，1962年9月29日出生，香港居民。二被告委托诉讼代理人：郑佳璐，北京市德贤律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务，住公司宿舍。原告何昭宁与被告傅晓华、孙莉平，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何昭宁，被告傅晓华、孙莉平的委托诉讼代理人郑佳璐，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何昭宁向本院提出诉讼请求：1.孙莉平、傅晓华履行《北京市存量房屋买卖合同》义务，办理涉案房屋产权转移登记手续；2.傅晓华、孙莉平支付我逾期办理房屋产权转移登记事宜的赔偿金418000元。案件受理费由二被告承担。诉讼过程中，何昭宁变更诉讼请求为：1.依法确认我与孙莉平签订的北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、履约服务合同有效；2.孙莉平协助将北京市海淀区×号（以下简称×号房屋）房屋产权过户到我名下，并将房屋交付于我；3.孙莉平、傅晓华承担418000元的违约赔偿责任；4.孙莉平、傅晓华承担我爱我家公司已收取的居间服务费67716元和评估费600元；5.孙莉平、傅晓华承担本案的诉讼费39440元和保全费5000元。事实和理由：2016年8月15日，我与孙莉平在我爱我家公司居间下签订了合同编号为××号《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买孙莉平名下的×号房屋。产权转移手续由经纪方负责办理，合同签署之日起，买卖双方应积极协助履行和配合经纪方交易过程中提供相关材料，如任何一方违反本承诺，未履行本合同约定义务，经守约方催告15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，买卖双方继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同签订后，我依约支付了购房定金10万元。在签订网签合同时，双方就合同内容产生分歧，我提议签订书面补充协议继续履行合同，孙莉平却要求从建委网站撤销电子备案登记。此后，我一直积极履行合同，但孙莉平却以各种理由推托。傅晓华是孙莉平的丈夫，我认为房屋是夫妻共同财产，故我诉至法院。孙莉平、傅晓华辩称，何昭宁所述不属实，不同意其诉讼请求。双方签订合同时约定，何昭宁再次向银行申请贷款的获得批贷时间最迟不超过合同签订后80日。但签订网签合同时，我爱我家公司让我签署的合同文本却表述为何昭宁可以再次向银行申请贷款，没有了批贷日限制的约定。我认为这个是对合同的变更，所以就积极与何昭宁协商更改贷款失败后的解决方式，遭到了我爱我家公司的拒绝。我认为何昭宁与我爱我家公司擅自变更合同重要条款，使我的收款得不到保证，导致合同已经事实上无法履行，据此我要求行使法定解除权，并向本院提出反诉请求：1.解除我与何昭宁就×号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同及相关的协议文件；2.何昭宁支付违约金418000元；3.我爱我家公司承担连带给付责任。反诉费由何昭宁负担。事实和理由：按照合同约定，因何昭宁的原因，双方未在合同签订之日120日内完成产权转移且取得房产证，我方依法享有合同解除权。我爱我家公司不专业导致合同履行拖延致使我与何昭宁产生矛盾，存在过错，应当承担连带责任。何昭宁对孙莉平、傅晓华的反诉辩称，不同意孙莉平、傅晓华的反诉请求。网签合同是网站生成模板，有固定的格式和内容，不能修改。事发后，我们一直主张通过补充协议的方式对该条款进行补充，但孙莉平都拒不接受。后，我方也同意变更贷款失败后解决方式，但孙莉平仍不履行合同。另，按照相关的政策规定，在我第一次贷款失败后无权再次贷款，只能全款支付，所以孙莉平的担心是不必要的。我们认为己方没有违约，故不同意其诉讼请求。第三人我爱我家公司对何昭宁的本诉、对孙莉平、傅晓华的反诉述称，我公司同意双方继续履行买卖合同，愿意配合双方办理后续房屋买卖流程。评估费是我公司代收的，已交给评估公司了。对何昭宁的其他诉讼请求不发表意见，听从法院的判决。针对孙莉平、傅晓华的反诉，我公司认为：我公司已履行了居间服务，并在第一时间反馈了交易流程，不存在拖延交易流程的情况，导致本次交易无法继续履行的原因是孙莉平未在草拟的网签合同上签字，也没有配合对网签贷款约定进行补充，不是我公司的责任，故不同意承担连带赔偿责任。其余的反诉请求，我公司听从法院的判决，需要我公司配合的，我们予以配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。孙莉平与傅晓华于1988年结婚，系夫妻。2000年1月6日，孙莉平自其单位购得×号房屋，并登记在孙莉平名下。2016年8月15日，孙莉平（出售方、甲方）与何昭宁（买售方、乙方）签订合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。（以下简称买卖合同）合同约定：第一条房屋基本情况：坐落在海淀区×号；第四条（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币418万元。乙方应于本合同签订当日向甲方交付定金10万元。（二）乙方选择组合贷款申办贷款的，拟贷款金额为150万元，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付出定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第五条贷款的其他约定:(一)乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第二种方式解决：1.乙方自行筹集剩余房价款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方。2.乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。3.本合同中止，甲方应返还乙方已付款，乙方按成交总价款的10%承担违约责任，在交易进程中已经发生的各项费用由乙方承担。第七条房屋的交付（一）甲方应当在收到全部房款后两天内将房屋交付给乙方。合同签订后，何昭宁分别于2016年8月16日，8月17日支付房屋定金2万元、8万元。2016年10月26日，我爱我家公司向买卖双方提供网签备案的《存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），其中第四条（三）关于贷款的约定“买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为人民币120万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间发生的及要产生的各项费用由买受人自行承担。”孙莉平夫妇认为网签合同中关于贷款的约定变更了买卖合同中关于贷款的约定，构成对合同的实质变更，据此不配合签订网签合同，但此后一直与我爱我家公司及何昭宁协商合同内容，以便买卖合同与网签合同一致性。何昭宁就解决此分歧主张双方签订补充协议。庭审中，何昭宁表示愿意一次性支付剩余购房款。本院认为，人民法院审理涉及香港特别行政区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。本案中，孙莉平、傅晓华系中国香港公民，故本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人未就合同适用的法律进行选择，故应当适用与该合同有最密切联系的中国的相关法律进行审理。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，经审查，×号房屋系孙莉平与傅晓华的夫妻共同财产，且在售房过程中傅晓华亦以自己的行为参与其中，故其构成债务的加入。孙莉平与何昭宁签订的买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。合同签订后，何昭宁支付了购房订金，但孙莉平、傅晓华主张因网签合同中的部分条款变更而不配合签署网签合同。对此，本院认为，二手房买卖中的网签属于行政管理环节，不构成对买卖合同的实质修改，亦不影响双方按照真实合同继续履行，故孙莉平、傅晓华以网签合同约定内容与买卖合同条款不符为由而拒绝配合办理网签的答辩，本院不予采信。二人据此主张因何昭宁的原因导致未在合同签订之日120日内完成产权转移而享有合同解除权，缺乏事实和法律依据。综上，孙莉平、傅晓华要求解除买卖合同，并要求何昭宁赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照合同约定，何昭宁支付购房款后，孙莉平应交付房屋，现何昭宁表示愿意一次性付清房款并将房款提存至法院账户，故何昭宁要求孙莉平、傅晓华为其办理×号房屋的转移登记手续并交付房屋，有事实和法律依据，本院予以支持，具体交房房款及房屋时间，本院依据双方合同中确定的履行时间及履行顺序予以确定。孙莉平、傅晓华虽有不配合办理网签的行为，但该行为是基于二人对网签合同的不同理解，且在该理解下孙莉平、傅晓华一直积极沟通需求途径予以解决。加之，双方并未约定签订网签合同的期限，故何昭宁据此主张孙莉平、傅晓华违约，并要求其赔偿违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。居间服务费及评估费系购房过程中买方应当负担的购房成本，现何昭宁未提交证据证明其因孙莉平、傅晓华不配合办理网签手续增加相应的成本，故其要求孙莉平、傅晓华承担居间服务费及评估费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。居间服务合同及履约服务合同与本案系不同法律关系，何昭宁在本案中要求确认上述两份合同的效力，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条、第五百五十一条之规定，判决如下：一、孙莉平与何昭宁于二Ｏ一六年八月十五日签订合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）合法有效；二、被告孙莉平、被告傅晓华于本判决生效后十五日内协助原告何昭宁办理北京市海淀区×号房屋的转移登记手续，将房屋转移登记至何昭宁名下；何昭宁于房屋转移登记手续办理后次日支付孙莉平、傅晓华剩余购房款四百零八万元；三、孙莉平、傅晓华于收到房款后两日内，将北京市海淀区×号房屋交付给何昭宁；四、驳回何昭宁的其他诉讼请求；五、驳回孙莉平、傅晓华的全部反诉请求。如果何昭宁未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由孙莉平、傅晓华负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费39440元（何昭宁已预交），由孙莉平、傅晓华负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费20120元，由孙莉平、傅晓华负担，已交纳。如不服本判决，傅晓华、傅晓华可在判决书送达之日起三十日内，何昭宁可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马潇潇人民陪审员  袁淑丽人民陪审员  康和凤二〇一七年六月三十日书 记 员  赵一凡