广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执异12号
异议人（利害关系人）：欧顺贤，男，汉族，1959年9月12日出生，住江门市蓬江区。
委托代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师。
申请执行人：江门市新会区科博物业代理有限公司。住所地：江门市新会区大泽镇北洋村委横沙东新开公路边（值班室）。
法定代表人：陈伟文。
委托代理人：孙宏彪，广东良匠律师事务所律师。
被执行人：江门市新会区冠鸿实业发展有限公司。住所地：江门市新会区会城镇冈州大道**号*楼。
法定代表人：谢海恒。
委托代理人：许炳权，广东中权律师事务所律师。
被执行人：江门市冠鸿企业发展有限公司。住所地：江门市紫茶路**号*楼。
法定代表人：谢海恒。
委托代理人：许炳权，广东中权律师事务所律师。
被执行人：江门市冠鸿亚飞汽车有限公司。住所地：江门市蓬江区建设三路***号。
法定代表人：谢海恒。
被执行人：江门市侨都大酒店有限公司。住所地：江门市蓬江区紫茶路**号。
法定代表人：谢海恒。
被执行人：谢海恒，男，汉族，1966年12月20日出生，住江门市蓬江区。
被执行人：邓芸庄，女，汉族，1969年7月16日出生，香港居民，系谢海恒之妻。内地住址：江门市。
本院在执行江门市新会区科博物业代理有限公司（以下简称“科博公司”）与江门市新会区冠鸿实业发展有限公司（以下简称“新会冠鸿公司”）、江门市冠鸿企业发展有限公司（以下简称“江门冠鸿公司”）、江门市冠鸿亚飞汽车有限公司（以下简称“亚飞公司”）、江门市侨都大酒店有限公司（以下简称“侨都酒店”）、谢海恒、邓芸庄等借款合同纠纷四案中，于2017年6月6日作出（2010）江中法执字第97、98号、（2011）江中法执字第37号、（2012）江中法执字第114号之二执行裁定，整体拍卖权属新会冠鸿公司位于江门市新会区××镇××咀土地使用权〔土地使用权证：新府国用（转××）第××号〕以及新会冠鸿公司开发建设的坐落于该土地使用权之上的上盖建筑物〔地址：江门市××区××××号，该建筑项目原名称为“新会××商业城××号楼”，以下简称“第××商业城”〕。异议人欧顺贤认为本院裁定整体拍卖的第×商业城建筑物中包含生效判决停止执行的其购买的部分商铺，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
欧顺贤异议称，执行法院裁定将包括其已购买的商铺整体拍卖违法，请求：一、停止对第×商业城89、90号商铺的执行；或二、如需整体执行，应承诺欧顺贤整体处置后由买受人向其交付涉案商铺；或三、如需整体处置，应根据欧顺贤支付款项的本金及中国人民银行五年期同类银行贷款利息上浮50%计算的利息留置处置款项。事实和理由归纳如下：第一，执行法院裁定整体拍卖违反相关法律规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》〔（2014）执他字第23、24号〕第一条、第二条、第四条第三款的规定，科博公司的抵押权不能对抗作为买受人的欧顺贤，既不能对抗欧顺贤对争议商铺在房屋建成情况下的交付请求权，也不能对抗其购房款返还请求权。欧顺贤要求执行法院在整体处置中留置争议商铺，待买受人买受后予以交付，即由买受人继续履行欧顺贤与原开发商江门市××区中联实业发展总公司（以下简称“中联公司”）签订《出售商铺合同书》具有法律依据。第二，执行法院裁定整体拍卖违反广东省高级人民法院（以下简称“广东高院”）已生效的（2013）粤高法民一终字第55号民事判决中欧顺贤作为争议商铺买受人所享有的债权优先于科博公司抵押权的认定，剥夺了其优先受偿权；违反了该判决停止执行的内容；违反了判决中对欧顺贤与原开发商中联公司签订《出售商铺合同书》的继续履行问题可另案诉讼的认定，剥夺了欧顺贤的诉权。第三，执行法院裁定整体拍卖违反广东高院（2016）粤执监28号督办函关于就本案可采取收购债权方案、承诺案外人整体处置后交付方案，如无法达成和解，才按现状对涉案标的进行评估、拍卖，在财产处置时可对案外人享有部分商铺购买权益的情况进行公告，通过市场竞价来实现涉案标的的合理价值方案等三种执行方案的指引。在欧顺贤同意受承诺整体处置后交付的方案并愿意达成执行和解的情况下不予接受，明显违反广东高院督办意见。第四，在江门地区的司法实践中已经具有整体处置后予以交付的案例（东华大厦、象溪商业城）可供指导，但执行法院置上述案例于不顾，仍然侵害欧顺贤作为弱势群体的合法权益。
科博公司答辩称，本案应驳回欧顺贤的异议请求。事实和理由归纳如下：第一，广东高院虽判决停止对争议商铺的执行，但仅确定欧顺贤等对争议商铺享有债权而不是所有权。欧顺贤的债权仍未经法院确认，不应阻止对第×商业城的拍卖程序。执行法院作出的拍卖裁定中已明确对争议部分商铺相对应的拍卖价款暂不分配，待欧顺贤的债权确认后再行处置，已充分保障了欧顺贤的预期权利。第二，第×商业城整体不能分割，停止拍卖会直接导致整体无法执行，势必会损害各方利益，包括欧顺贤的利益。根据新会国土分局的复函可知，第×商业城尚未竣工验收，属于在建工程，没有办理商品房首次登记（确权），需要以原开发单位的名义办理好首次登记才能办理转移登记，故欧顺贤购买的房屋无法从第×商业城整体建筑中分割出来，执行法院也无法把尚未销售部分仍属新会冠鸿公司开发的房屋分割出来单独进行拍卖处理。该案执行已有七年时间，再久拖不执，只会损害多方的利益，浪费司法资源。第三，按照广东高院（2016）粤执监28号督办函，执行法院应主动协调相关债权人，通过收购部分债权或承诺案外人整体处置后交付等形式妥善处理，力争达成执行和解。如无法达成和解，亦应及时推进案件执行，按照现状对涉案标的物进行评估、拍卖。但事实上，经努力，各方无法达成和解，故应按广东高院督办函意见，加快进行拍卖程序。
被执行人新会冠鸿公司、江门冠鸿公司等未提交答辩意见。
本院查明，本院立案执行的科博公司与新会冠鸿公司、江门冠鸿公司、亚飞公司、侨都酒店、谢海恒、邓芸庄等借款合同纠纷案件共四宗：（一）（2010）江中法执字第97号案。执行依据为本院（2009）江中法民四初字第8号民事判决。该判决查明：2003年4月29日，亚飞公司、新会冠鸿公司与原江门市××区农村信用合作联社（于2011年12月7日变更名称为“江门新会农村商业银行股份有限公司”，以下简称“新会农信社”）签订农信高抵字〔联社〕第238号《最高额抵押担保借款合同》约定，新会冠鸿公司将其所有的第×商业城6-8层建筑面积为6738平方米的房屋抵押给新会农信社，为亚飞公司在2003年4月29至2008年4月20日期间向新会农信社借款，在最高额784万元债权范围内提供担保，并办理了期房抵押备案登记。根据该判决，亚飞公司应偿还借款本金755万元及利息（从2007年10月31日起至2008年4月20日止，按合同约定月利率7.05‰计付，从2008年4月21日起至判决规定的本息清偿日止按合同约定月利率7.05‰基础上加收50%计付，即按月10.575‰计付）给新会农信社；如亚飞公司不能清偿债务，新会农信社有权请求将新会冠鸿公司、谢海恒、邓芸庄提供的抵押物折价或拍卖、变卖，所得价款优先受偿；新会冠鸿公司、侨都酒店、谢海恒、邓芸庄对上述债务承担连带清偿责任并共同承担案件受理费、财产保全申请费共82474元。该案于2010年5月20日立案执行。（二）（2010）江中法执字第98号案。执行依据为本院（2009）江中法民四初字第9号民事判决。该判决查明：2002年12月18日，新会农信社与新会冠鸿公司签订农信高抵借字〔联社〕第219号《最高额抵押担保借款合同》约定，新会冠鸿公司提供有拥有的位于新会会城镇滩头咀6471平方米土地使用权抵押给新会农信社，为其在2002年12月18日起至2010年11月20日期间向新会农信社借款150万元，在此期限和最高额借款限额内作担保，双方并就此办理了抵押登记。2003年8月20日，新会冠鸿公司与新会农信社再次签订农信高抵借字〔联社〕第219号《最高额抵押担保借款合同》约定，新会冠鸿公司提供其所有的第××商业城首层至5层，建筑面积27407㎡在建楼房抵押给新会农信社，为其在2003年8月20日起至2008年8月20日期间向新会农信社借款6480万元，在此期间和最高借款限额内作担保，双方并就此办理了抵押登记。根据该判决，新会冠鸿公司应清还借款本金4029万元及利息（从2008年4月30日起至2008年8月20日止，按借款合同约定月利率7.44‰计付；从2008年8月21日起至11月20日止，按展期协议约定的月利率8.43‰计付；从2008年11月21日起，按借款合同约定月利率7.44‰基础上加50%计付，即按月利率11.16‰计付）给新会农信社；如新会冠鸿公司不能清偿上述债务，新会农信社有权请求将新会冠鸿公司、江门冠鸿公司、谢海恒、邓芸庄提供的抵押物折价或拍卖、变卖，所得价款按约定优先受偿；江门冠鸿公司、亚飞公司、谢海恒、邓芸庄对新会冠鸿公司的上述债务承担连带清偿责任并共同承担案件受理费、财产保全申请费共325123元。该案于2010年5月20日立案执行。（三）（2011）江中法执字第37号案。执行依据为本院（2009）江中法民四初字第18号民事判决。根据该判决，侨都酒店应偿还借款本金190万元给新会农信社；新会冠鸿公司、亚飞公司承担连带清偿责任并共同承担案件受理费、财产保全申请费共58888.11元。该案于2011年2月25日立案执行。（四）（2012）江中法执字第114号案。执行依据为本院（2011）江中法民四初字第10号民事判决。根据该判决，侨都酒店应偿还借款利息10019278.02元、1436564.50元给科博公司；江门冠鸿公司、新会冠鸿公司、亚飞公司、谢海恒承担连带清偿责任并共同承担案件受理费99268元。该案于2012年5月15日立案执行。
在（2010）江中法执字第97、98号、（2011）江中法执字第37号三案执行中，新会冠鸿公司抵押的第××商业城首层至5层、6至8层房产及所占土地使用权中的部分涉及建设工程拆迁，经本院依法执行共执行到位拆迁补偿款2599.67万元给了新会农信社。
2011年3月21日，新会农信社与科博公司签订《权利转让协议书》，将其享有的（2009）江中法民四初字第8、9、18号民事判决项下债权转让给了科博公司。其中，双方协议转让的（2009）江中法民四初字第8号民事判决项下的债权包括：借款本金755万元、借款利息（暂计至2011年2月20日止）3362203.75元及755万元从2011年2月21日起的应收利息债权；新会农信社对新会冠鸿公司享有的、该公司在该案抵押给新会农信社的第××商业城6至8层房屋（不含已由广珠铁路有限公司征拆的面积）的抵押物权及优先受偿权。双方协议转让的（2009）江中法民四初字第9号民事判决项下的债权包括：尚欠的借款本金1369万元、利息（暂计至2011年2月20日止）15614053.52元，以及1369万元借款本金从2011年2月21日起的应收利息债权；新会农信社对新会冠鸿公司享有的、该公司在该案抵押给新会农信社的位于江门市××区会城镇滩头咀（土名）的土地使用权（不含已征拆建筑占地面积，具体面积以国土资源局将来重新测定为准）及地上首至5层（即会城××号首至5层，不含抵押前已售及抵押后已被广珠铁路有限公司征拆的面积）房屋的抵押物权及优先受偿权。
2011年7月21日，本院分别作出（2010）江中法执字第97号恢字1-1号、（2010）江中法执字第98号恢字1-1号、（2011）江中法执字第37号恢字1-1号执行裁定，裁定变更科博公司为三案申请执行人。
2011年8月10日，本院作出（2010）江中法执字第98号恢字1-2号执行裁定，拍卖新会冠鸿公司的位于新会××镇××6471㎡的土地使用权〔证号：新府国用（转××）第××号〕；权属新会冠鸿公司的第××商业城首层至5层的房屋；以及权属被执行人谢海恒的坐落于江门市××区会城××、××、××号的抵押房产。
本院作出上述裁定后，欧顺贤以其于1994年3月19日与原开发商中联公司签订《出售商铺合同书》购买第××商业城89、90号商铺，并已向中联公司支付购房款37.9720万元，其对所购商铺享有的权益应依法得到保护为由，向本院提出案外人执行异议，请求确认对购买商铺享有所有权并中止执行。对欧顺贤的异议，本院以（2011）江中法执外异字第30号案受理，驳回了其异议请求。欧顺贤不服，提起案外人执行异议之诉。
2012年12月14日，本院作出（2012）江中法民一初字第5号民事判决认为，欧顺贤与中联公司所签订的《出售商铺合同书》有效，但其不享有购买商铺的所有权，也不享有其他足以阻止执行的实体权利，判决：一、确认欧顺贤与中联公司签订的《出售商铺合同书》有效；二、驳回欧顺贤的其他诉讼请求。欧顺贤不服向广东高院上诉。
2013年10月10日，广东高院作出（2013）粤高法民一终字第55号民事判决认为，新会农信社向科博公司转让的抵押权不含在抵押前已售房屋上设定部分，科博公司对欧顺贤所购买商铺不享有抵押权，但是仍可依所受让债权申请执行新会冠鸿公司的财产。对此，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，由于已交付全部或大部分购房款的买受人享有的债权优于建筑工程承包人的工程款优先受偿权，则举重以明轻，该买受人享有的债权亦应优于抵押权和普通债权。由于欧顺贤已支付大部分购房款，故其享有的债权应优于科博公司享有的债权。因此，无论欧顺贤对本案争议商铺是否享有所有权，其依法享有的特殊债权已足以阻止执行标的的转让和交付，对争议商铺应停止执行。经二审查明，截至二审开庭时，争议商铺所在建筑虽已封顶，但尚未进行竣工验收和物权初始登记，故欧顺贤对争议商铺不享有所有权，仅享有债权。此外，由于本案是案外人执行异议之诉，欧顺贤请求中联公司继续履行合同不应在本案中处理，欧顺贤可另循法律途径向中联公司主张权利。判决：一、维持（2012）江中法民一初字第5号民事判决第一项；二、撤销（2012）江中法民一初字第5号民事判决第二项；三、停止对江门市××区新会××商业城××号地块（现江门市××区××号）89、90号商铺的执行；四、驳回欧顺贤的其他诉讼请求。
在欧顺贤提出案外人执行异议、案外人执行异议之诉的同时，另还有赵永雄、张华任、施标群、陈经赞、梁锡祥等案外人向本院提出执行异议、案外人执行异议之诉，请求停止对第××商业城中部分已售商铺的执行，后均经广东高院二审判决停止执行。因案外人异议部分商铺及所在第××商业城整幢建筑尚未进行竣工验收，不具备房屋权属初始登记条件，广东高院判决停止执行的商铺无法分割，本院执行拍卖程序未能继续。为此，科博公司以本院在有财产可供执行的情况下长期未能执结为由向广东高院提起执行监督。
2016年4月25，广东高院作出（2016）粤执监28号督办函认为，本院长期未能执结本案的情况客观存在。关于部分案外人权益的保障问题，本院应当主动协调相关债权人，通过收购这部分债权或者承诺案外人整体处置后交付等形式妥善处理，力争达成执行和解；如无法达成和解，亦应及时推进案件执行，按照现状对涉案标的进行评估、拍卖，在财产处置时可对案外人享有部分商铺购买权益的情况进行公告，通过市场竞价来实现涉案标的的合理价值，避免案件久拖不决。接广东高院督办函后，本院多次组织欧顺贤等与科博公司和解协商，但未达成一致。
在本院组织各方当事人协商期间和之后，本院通知新会冠鸿公司说明第××商业城竣工验收等情况，并分别发函江门市××区税务、住房和城建、国土部门查询情况。新会冠鸿公司于2016年7月6日向本院提交书面材料称，第××商业城1-8屋房屋虽已封顶，但仍未达到竣工验收和物权初始登记的标准，因此无法分割出售。若要续建房屋，使其达到竣工验收和物权初始登记标准，约需1亿元；新会冠鸿公司目前的经营情况仍十分困难，资金短缺严重，根本无力支付房屋的续建、税金等费用。江门市××区住房和城乡建设局于2016年7月11日复函本院，第×商业城目前并不具备工程竣工验收条件。江门市国土资源局新会分局于2016年7月22日复函本院，由于第×商业城尚未竣工验收，属在建工程，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，若要拍卖，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，不能将土地、房产分开处置。
2017年6月6日，因各方当事人未能达成执行和解，本院作出（2010）江中法执字第97、98号、（2011）江中法执字第37号、（2012）江中法执字第114号之二执行裁定，整体拍卖新会冠鸿公司位于江门市××区××镇滩头咀土地使用权以及新会冠鸿公司开发建设的坐落于该土地使用权之上的第××商业城全部建筑物，其中包括欧顺贤购买的部分商铺。
另查明，第××商业城原开发商为中联公司。2002年7月，中联公司与江门冠鸿公司于签订《转让协议书》，约定中联公司将第××商业城按目前现状转让给江门冠鸿公司，转让价为1600万元，并约定了“按目前现状”所指的内容。协议签订后，第××商业城项目所在土地使用权即位于江门市××区××镇滩头咀土地使用权于2002年12月18日登记在了新会冠鸿公司名下，并由新会冠鸿公司分别于2003年2月4日、6月27日和2004年3月9日办理了工程建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，变更工程名称及工程规划后开展施工。此后，新会冠鸿公司因向新会农信社借款将上述土地使用权及上盖建筑先后抵押。
新会冠鸿公司位于江门市××区××镇滩头咀土地使用权证载面积6471平方米，实际测绘面积5396平方米，其中，建筑物占地面积因征拆部分后剩余4621平方米。第××商业城共八层，经测绘，建筑总面积28101.30平方米，其中首层4625.28平方米、二层4694.89平方米、三层44694.89平方米、四层4545.77平方米、五层4176.85平方米、六层3366.30平方米、七层1344.16平方米、八层653.16平方米。第××商业城属在建工程，目前尚未竣工验收且不具备竣工验收条件，也不具备房屋权属初始登记条件。
还查明，欧顺贤与中联公司于1994年3月19日签订《出售铺位合同书》约定购买争议铺位，合同的合计金额为68.241万元，欧顺贤已付37.9720万元。争议商铺一直未交付欧顺贤占有使用。广东高院（2013）粤高法民一终字第55号民事判决生效后至今，欧顺贤没有另行提起诉讼主张继续履行合同并交付争议商铺或解除合同返还已付价款。
本院认为，欧顺贤在本案异议前已提出案外人执行异议及诉讼，且法定程序审理完毕，其本次所提执行异议是作为利害关系人，以广东高院终审判决为依据，认为本院裁定整体拍卖的执行行为违法，对其异议应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查处理。
关于欧顺贤请求对争议部分商铺予以分割不予拍卖的主张。首先，广东高院在（2016）粤执监28号督办函中已明确要求本院在各方当事人无法达成执行和解的情况下，应及时推进执行，按现状对涉案标的物进行评估、拍卖，避免案件久拖不决。本案中，本院已按照广东高院督办意见组织科博公司、欧顺贤等和解，但各方至今不能达成一致，对于欧顺贤提出的整体拍卖后交付的意见，科博公司也并不同意，故本案应按照广东高院督办意见，按现状对涉案标的进行评估、拍卖，以避免案件久拖不决。欧顺贤认为本院违反广东高院督办意见，不接受其提出的和解意见拍卖的主张没有依据。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条等法律规定，土地使用权及地上建筑物处分时应坚持一并处分的原则。本案中，第××商业城属在建工程，至今尚未竣工验收且不具备竣工验收条件，也不具备房屋权属初始登记的条件，以新会冠鸿公司目前经营现状实际也无法完成竣工验收、房屋权属初始登记等手续。江门市国土资源局新会分局在给本院的复函中已明确不能将土地、房产分开处置。在此情况下，争议部分商铺客观上无法分割，新会冠鸿公司其他无争议的房产也无法分割。如不采取整体拍卖的方式，则会出现因无法分割导致仍属新会冠鸿公司其他无争议房产实际无法执行的状况，本案也将无法按照广东高院督办意见推进执行。故本案拍卖按现状进行应采取整体拍卖的方式，即将争议部分商铺一并拍卖，不能也无法将争议部分商铺强行分割而不予整体拍卖。欧顺贤认为对争议商铺不予整体拍卖的主张，本院难以支持。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉的目的实质在于保障案外人就执行标的享有的民事权益。因本案争议商铺与其他无争议的部分客观上无法分割处置，且存在因不具备竣工验收条件实际无法交付的情况，本院整体拍卖中采取留置争议商铺对应拍卖款项即停止对争议商铺对应拍卖款执行的方式替代广东高院停止对争议商铺执行的判决内容，足以对欧顺贤享有的民事权益予以保障，故整体拍卖并不违背广东高院判决的实质内容。欧顺贤认为本院整体拍卖违反广东高院判决的主张，本院不予支持。第四，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款等的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。但目前第×商业城仍属在建工程，没有完成竣工验收且并不具备竣工验收的条件，新会冠鸿公司也根本无力完成竣工验收手续，本案争议商铺实际无法交付。虽然欧顺贤可诉请继续履行合同并交付争议商铺，但中联公司、新会冠鸿公司等事实上无法履行交付义务。且根据查明事实，欧顺贤并未支付购买争议商铺的全部价款，其如诉请继续履行合同并交付的同时亦负有支付剩余价款的义务，其请求权存在明显瑕疵。在此情况下，广东高院虽判决其享有的特殊债权优先科博公司的债权，但在其请求权瑕疵仍未消除且至今不主动行使诉权的情况下，因争议商铺仍属新会冠鸿公司财产，本院仍可整体拍卖争议商铺。而如欧顺贤选择诉请返还已付价款，其债权与科博公司债权在种类上相同，均属金钱债权，无论是否具有优先受偿权，最终也需通过执行拍卖来实现债权。因此，无论欧顺贤提出继续履行合同并交付商铺的诉请，还是解除合同返还已付价款的诉请，本院均可裁定整体拍卖争议商铺。第五，科博公司申请执行与新会冠鸿公司等四案，立案执行至今3宗超过7年以上，1宗超过5年以上，且未执行标的额巨大，如不整体处置第××商业城及所占土地使用权，科博公司的债权将仍处于长期不能兑现的局面，也必然不断增加新会冠鸿公司等的债务负担。本院执行中对欧顺贤合法利益保护与对科博公司等合法利益保护应当有所平衡。因欧顺贤在行使诉权没有任何障碍的情况下至今仍未行使，其购买争议商铺也不属于已支付完毕全部价款的情形，争议部分商铺为商业用途并非用于居住，如继续长期保持第××商业城现状不予整体拍卖，则将出现对欧顺贤利益过分保护的情况，故从利益平衡和公平原则角度出发，本院亦应整体拍卖。综上所述，鉴于争议部分商铺无法分割处置的现状，本院应按广东高院督办意见推进执行变现，整体拍卖包括争议商铺在内的全部第××商业城建筑物及所占土地使用权，拍卖后对争议商铺部分款项予以留置，待欧顺贤取得具有给付内容的生效判决后再依法处理。且欧顺贤提出的整体处置交付和按已付价款本息留置拍卖款的异议请求也均是以整体拍卖为前提。因此，欧顺贤异议请求对争议商铺分割不予拍卖的主张，本院不予支持。
关于欧顺贤提出的整体处置后由买受人交付争议商铺的请求。首先，根据广东高院督办意见和本案标的物实际状况，整体处置后交付争议商铺要以各方达成执行和解为前提，但本案至今各方仍不能达成和解，科博公司对欧顺贤的该项请求也持反对意见，故欧顺贤的该项请求没有前提基础。其次，无论各方是否达成和解，支持欧顺贤的该项请求就意味着必须在拍卖时设定竞买条件，要求买受人承诺买受并完成房屋权属初始登记后交付争议商铺，与此同时欧顺贤支付剩余价款。但该种竞买条件明显属于以强制执行措施设定、变更买受人、欧顺贤、中联公司、江门冠鸿公司、新会冠鸿公司等之间的民事权利义务关系，也限制了买受人在买受后对标的物的自由处分权利，有违《中华人民共和国民法通则》规定的自愿原则和《中华人民共和国物权法》规定的所有权人占有、使用、收益和处分权利的规定，设定此种拍卖条件显然没有法律依据。再次，欧顺贤异议中所提整体处置后予以交付的案例，均存在引入第三方受让标的项目并承担相应债权债务、与有关购房户重新签订购房合同、政府就标的项目后续建设过程中的税收减免等的情况，本案目前显然不具备这样的条件。故对欧顺贤的该项请求，因不具备现实条件，本院难以支持。
关于欧顺贤提出的根据其支付款项的本金及上浮50%计算的利息留置处置款项的请求。根据广东高院判决，争议商铺仍属新会冠鸿公司财产。欧顺贤所享有的特殊债权仅及于争议商铺并不能扩大至其他应属新会冠鸿公司的无争议的房产，故预留款项只能是争议部分商铺相应的款项，欧顺贤该项请求没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，欧顺贤的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回欧顺贤的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，通过本院或直接向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 李敬华
审判员 李炎途
审判员 杨维国
二〇一七年八月二十六日
书记员 黄 亮