内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）赤执异字第76号
异议申请人（案外人）：马晓燕，女，
委托代理人：国永光，男，汉族，1958年1月15日出生，住赤峰市红山区铁南街中段路南散居**号。
被申请人（申请执行人）：刘伟，个体工商户，住赤峰市。
被申请人（申请执行人）：刘阳，个体工商户，住赤峰市。
被申请人（被执行人）：内蒙古闻都置业有限责任公司。住所地：赤峰市新城区和美建材城******号楼。
法定代表人：ＸＸＸ，董事长。
被申请人（被执行人）：巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司，住所地：巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材家居生活广场4号楼4层。
法定代表人：林海军，董事长。
被申请人（被执行人）：ＸＸＸ，住赤峰市。
被申请人（被执行人）林海军，45岁，住赤峰市。
异议申请人马晓燕因刘伟、刘阳申请执行巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、内蒙古闻都置业有限责任公司、ＸＸＸ、林海军民间借贷纠纷一案，不服本院2015年3月26日作出的（2015）赤立保字第4号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：2012年11月11日，马晓燕与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订订购协议，约定购买巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材城家居生活广场项目D区D-427号商铺（产权证号：1020514142**），面积164.64平米，约定优惠后价款为588753元。因交房时房屋面积发生变化，少了13.23平米，所以房款减少43780元，异议申请人和巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订三年返租金的协议价格是51488元，因涉案商铺所在项目更名给予买受人优惠每平米180元，房款总额又减少27235元，最终房款为443155元。2012年5月7日，异议申请人缴纳了10万元，2012年5月6日，缴纳258753元房款，2014年3月1日，缴纳84402元房款，总计缴纳443155元。完全具备商品房买卖合同的要件，法院未审查房屋现状即进行查封是错误的，涉案商铺已交付异议申请人，所有权应归属异议申请人所有，请求解除上述商铺的查封。
申请执行人答辩称：异议申请人所提异议应对其是否全额缴纳房款进行审查，房屋买卖涉及大宗货币给付，应当通过转账形式支付房款，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司设有专用账户，通过转账形式收取房款，有的异议申请人并未支付房款，收据是虚假的。法院应审查异议申请人转款凭据，往来流水，对汇款时间、金额等进行审查，最终确定是否足额真实缴纳，对于未缴纳的，应责令其停止向巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司支付，将欠款缴纳执行法院。
被执行人巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司法定代表人林海军答辩称：案外人所提异议属实，提交证据均是我公司出具的，针对被查封的房屋，一部分抵顶工程款、施工费；一部分抵顶借款，还有一部分是真实的买卖，都是属实的。针对没有办理网签和过户手续的原因，是因为公司欠税，无法领取不动产发票，办理不了网签手续。
本院查明：刘伟、刘阳诉内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军民间借贷纠纷一案，刘伟、刘阳于2015年3月26日向本院申请诉前财产保全，本院当日作出（2015）赤立保字第4号民事裁定书，查封、冻结巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司拥有的位于巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材家居生活广场的房屋和土地使用权及内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军四人名下享有的其他财产权（详见查封财产清单。注：查封财产包括巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司名下所有的268户房厅。），保全金额在人民币9000万元之内。2015年3月27日，查封巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司拥有的宗地号008-006-410、案卷号为008-2012-06号，宗地号008-015-634号、案卷号008-2012-27号两宗土地使用权证面积内的土地使用权。2015年4月2日，本院作出协助执行通知书，送达巴彦淖尔市国土局，查封巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司拥有的巴国用（2012）第028号宗地302002303、（2012）第030号宗地302002305号、（2012）第032号宗地302002307号、（2012）第029号宗地302002304号、（2012）第031号宗地302002306号土地使用证面积的土地使用权。2015年4月3日，查封内蒙古闻都置业有限责任公司名下通过挂牌取得的位于呼市昭乌达路以西的宗地号第2013076号宗地范围的土地使用权。
刘伟、刘阳诉内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军民间借贷纠纷一案，经本院于2015年5月11日作出（2015）赤民一初字第12号民事调解书，内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军于2015年5月30日前还清刘伟、刘阳借款本金78423040元，如逾期不给付，逾期利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2015年2月28日起算至本息还清之日止。
另查明：2012年11月11日，马晓燕与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订订购协议，约定购买巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材城家居生活广场项目D区D-427号商铺（产权证号：1020514142**），面积164.64平米，约定优惠后价款为588753元。2015年11月10日，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具证明，载明马晓燕购买的商铺产权登记面积为151.41元，产权总价514188元。2012年5月7日，异议申请人缴纳了10万元，2012年5月6日，缴纳258753元房款，2014年3月1日，缴纳84402元房款，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具收款收据，加盖公司印章，总计缴纳443155元。2014年3月1日，双方签订验房交接手续。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。《根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体到本案，异议申请人与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订了涉案商铺的订购协议，并提供了巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具的收款收据，收据加盖巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司公章或财务章。同时双方签订了验房、交房手续，涉案商铺已经交付异议申请人占有使用，根据巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司法定代表人林海军的陈述，其认可未给异议申请人办理网签手续的原因是公司未缴纳相关税费，无法领取不动产发票等手续，因此无法办理网签手续。故本案异议申请人所提异议的涉案商铺，在人民法院采取查封措施之前就已与被执行人巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订订购协议，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具收据显示异议申请人已支付全部价款，并交付异议申请人占有使用，亦是非因异议申请人自身原因未能办理网签手续，故异议申请人所提异议理由可以产生排除执行的法律效果，异议申请人的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材城家居生活广场项目D区D-427号（产权证号：1020514142**）商铺的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一六年一月二十五日
书记员 白永慧