河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫民再181号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李鸿梅，女，1967年11月5日出生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：樊随生，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦龙，河南龙文律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开封元宏房地产开发有限公司。住所地：开封市禹王台区三里堡街**号。法定代表人：吴绍兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建炜，该公司法律顾问。再审申请人李鸿梅因与被申请人开封元宏房地产开发有限公司（以下简称元宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2015）汴民终字第286号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月27日作出（2016）豫民申1407号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李鸿梅的委托诉讼代理人樊随生、吴梦龙，被申请人元宏公司的委托诉讼代理人王建炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鸿梅申请再审称，原判认定事实不清，适用法律错误。一、有新的证据足以推翻原判。李鸿梅于2012年12月11日收到元宏公司发来的短信，内容为：“尊敬的元宏锦江业主，你好，天然气公司将于2012年12月12日到小区开通燃气，请需要的业主务必到场。元宏锦江小区物业8880059。”证明元宏公司于2012年12月11日不具备基本的居住要求和交房条件。二、在元宏公司与其他业主的庭审笔录中，元宏公司明确表示不签署回楼结算单，元宏公司是不会交房的。李鸿梅是被迫签署的回楼结算单。同一小区部分业主不签署回楼结算单，法院以不签署回楼结算单，不接收房屋，扩大的损失自负为由驳回了诉讼请求。李鸿梅签署了回楼结算单，相同法院认定视为对原合同关于违约金条款的变更，对违约金计算标准的认可。签字视为认可，不签字损失自负，故一审法院认定的事实明显属于认定事实错误，缺乏证据证明。三、原判适用法律确有错误。元宏公司利用李鸿梅急于入住的心理，以交房为条件使李鸿梅被迫接受元宏公司将违约金下调至每日总房价款的万分之一，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款规定的乘人之危的行为，应当认定为无效。此外，李鸿梅接受元宏公司赔付的违约金的数额在李鸿梅应获得的违约金数额之内，不应视为对元宏公司提供的结算表涉及项目及计算方式的认可。李鸿梅请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。元宏公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。回楼结算单已经双方签字，并已履行完毕。如果李鸿梅对回楼结算单有异议，应当在法定期限内申请撤销。但是截至目前，李鸿梅并没有申请撤销回楼结算单，应当视为双方在回楼结算单中对违约金计算标准的变更。元宏公司请求维持原判。2014年7月9日，李鸿梅向开封市禹王台区人民法院起诉，请求判令元宏公司支付自2012年4月1日至实际交房之日另外万分之一延期交房的违约金4432.26元。开封市禹王台区人民法院一审查明，2010年12月31日，双方签订商品房买卖合同一份，约定：“出卖人开封元宏房地产开发有限公司，买受人李鸿梅，计价方式与价款：按建筑面积计算，购房款330251元，地下室39104元，总计人民币369355元。交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交房，若逾期超过90日后，且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2012年6月底，李鸿梅收到元宏公司延期交房的短信。之后，元宏公司通知李鸿梅收房。2012年7月30日，双方办理了房屋交接手续，李鸿梅在该套房屋回楼结算表上客户确认签字栏署名，并收到了元宏公司按总房款万分之一计算121天（自2012年4月1日至2012年7月30日）的延期交房违约金4469元。开封市禹王台区人民法院一审认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。李鸿梅按时足额交纳了购房款，元宏公司也应按照合同的约定向李鸿梅交付商品房。由于元宏公司逾期交房，其应承担相应的违约责任。2012年7月30日，双方交房，鉴于李鸿梅在回楼结算表上签名时对以日万分之一计算违约金的情况知晓，并无其它附加标注，应视为双方对原合同关于违约金条款变更的认同。故李鸿梅要求元宏公司承担另外日万分之一的违约金的诉请，不予支持。2014年12月8日，该院作出（2014）禹民初字第464号民事判决：驳回李鸿梅的诉讼请求。案件受理费50元，由李鸿梅负担。李鸿梅不服，向开封市中级人民法院提起上诉，请求改判支持其诉讼请求。开封市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。开封市中级人民法院二审认为，双方签订的商品房买卖合同在第八条交付期限中约定“出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.（空白）。”双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时适用第1项，即该商品房经验收合格。元宏公司2012年6月1日经四方验收合格、交房时房屋符合居住要求，房屋符合合同约定的交房条件，李鸿梅称元宏公司应在房屋综合验收合格才能交房并无事实及法律依据，不予支持。李鸿梅于2012年7月30日签署回楼结算表，该表显示违约金计算天数为自2012年4月1日至2012年7月30日。从李鸿梅签署的回楼结算表看，该表对房款面积差额、延期交房天数、配套费及违约金等内容有明确记载并作了详细计算，其中对违约金项明确显示按万分之一计算。元宏公司也已依照该回楼结算表实际结算支付了违约金，李鸿梅在该表上的签字并接受违约金的行为视为对结算表涉及项目及计算方式的认可，该回楼结算表应视为对原合同关于违约金条款等的变更，李鸿梅要求元宏公司承担另外万分之一的违约金没有法律依据，其对延期交房天数、违约金计算标准等违约金认定提出的上诉理由均不能成立，该院不予支持。2015年5月14日，该院作出（2015）汴民终字第286号民事判决:驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由李鸿梅负担。本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，元宏公司在庭审中认可，回楼结算单的主要功能是办理房屋交接手续，结算单的内容都是其事先打印好的，如果业主不签署回楼结算单，就无法交房。本院认为，关于元宏公司应否按购房价款万分之二的标准向李鸿梅支付违约金的问题。李鸿梅与元宏公司签订的商品房买卖合同为有效合同。合同第九条明确约定：“逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”上述条款作为商品房买卖合同的主要条款，其变更必须经双方当事人协商一致方可确认。根据一、二审查明的事实以及再审申请人作为原告在一审中的诉讼请求，双方当事人对于元宏公司违反合同约定延期交房的期限并无异议。元宏公司未按照合同约定日期交房，应当依约向李鸿梅承担违约责任。元宏公司所举的回楼结算单，系该公司与购房者办理房屋交接的证明，是元宏公司事先打印好的格式条款。其中虽有以日万分之一计算的违约金数额，但并不体现合同双方对原约定日万分之二违约金的协商变更；且元宏公司亦无其他证据证明双方已就合同约定的日万分之二的违约金予以约定变更。故元宏公司仍应按照商品房买卖合同中约定的日万分之二的标准向李鸿梅支付违约金。元宏公司已经按照购房款的日万分之一支付了违约金4469元，剩余违约金4469元尚未支付。鉴于李鸿梅在一审中仅请求元宏公司支付违约金4432.26元，故元宏公司仍应向李鸿梅支付违约金4432.26元。综上，原判认定事实部分错误，处理结果不当，本院予以纠正。李鸿梅申请再审的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销开封市中级人民法院（2015）汴民终字第286号民事判决、开封市禹王台区人民法院（2014）禹民初字第464号民事判决；二、开封元宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李鸿梅违约金4432.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由开封元宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 波审 判 员  王永伟审 判 员  陈春梅审 判 员  李向乔代理审判员  项 坤二〇一七年八月四日书 记 员  李 磊