鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民终字第1519号
上诉人（一审被告）鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区达拉特南路36号。
法定代表人杨春林，董事长。
委托代理人白振华，男，1974年8月生，汉族，现住鄂尔多斯市，系鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司员工。
委托代理人刘永杰，男，1988年10月生，现住鄂尔多斯市，系鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司员工。
被上诉人（一审原告）周在厚，男，1952年3月生，汉族，退休干部，现住内蒙古自治区。
委托代理人刘尔晓，内蒙古首佳律师事务所律师。
上诉人鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司（以下简称鄂尔多斯集团房地产公司）因与被上诉人周在厚房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗人民法院（2015）达民初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月18日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员杨瑞华、倪志强组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人鄂尔多斯集团房地产公司的委托代理人白振华、刘永杰、被上诉人周在厚及其委托代理人刘尔晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月30日，周在厚与鄂尔多斯集团房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，其中合同约定：“周在厚购买鄂尔多斯集团房地产公司开发建设的位于达旗鄂尔多斯广场住宅楼一套，面积183.45平米，每平米5640.30元，总价款1034713元。约定交房时间为2013年10月30日，如出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”2011年9月29日，周在厚给鄂尔多斯集团房地产公司交购房款694783元，2012年11月12日，周在厚给鄂尔多斯集团房地产公司交房款339930元；两次共计1034713元。2012年4月9日，鄂尔多斯集团房地产公司与周在厚签订地下停车位转让合同一份，鄂尔多斯集团房地产公司将鄂尔多斯广场停车位一个无偿转让给周在厚使用，作为促销价格调整对周在厚所购住宅的补偿。2014年9月18日，鄂尔多斯集团房地产公司给周在厚交付房屋，周在厚在鄂尔多斯集团房地产公司加盖印章的收楼书上签名。随后，周在厚开始装修房屋。2014年12月2日，因周在厚购买的楼整栋楼不能供暖，导致周在厚中断装修，鄂尔多斯集团房地产公司给周在厚出具承诺书一份，承诺“因排水不彻底等原因将管道或已装修好的墙壁冻坏，鄂尔多斯集团房地产公司对造成的一切经济损失承担全部责任”。之后，周在厚与鄂尔多斯集团房地产公司因违约金事宜未达成协议。2015年4月8日，周在厚将鄂尔多斯集团房地产公司起诉至内蒙古自治区达拉特旗人民法院，请求判令鄂尔多斯集团房地产公司承担逾期交房违约金117337元。
原审法院审理认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案鄂尔多斯集团房地产公司与周在厚签订了《商品房买卖合同》之后，未按合同约定的条款履行，已构成违约，鄂尔多斯集团房地产公司应承担违约责任。周在厚请求鄂尔多斯集团房地产公司承担迟延交房的违约金117337元，是按照《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金计算出来的，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案双方当事人约定的违约金日万分之2.1，并未超过《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的30%这个标准，应以鄂尔多斯集团房地产公司与周在厚约定的日万分之2.1标准计算，原告请求计算违约金的时间从2013年11月1日至2015年5月1日，鄂尔多斯集团房地产公司与周在厚约定的交房时间是2013年10月30日，被告实际交房的时间是2014年9月18日，计算违约金的准确时间应为：从2013年11月1日至2014年9月18日，计317天，计算方式：已付房价1034713元×0.00021×317天=68880.84元。周在厚主张鄂尔多斯集团房地产公司应承担迟延交房违约金的请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司于判决生效之日支付周在厚迟延交房违约金68880.84元。
一审判决宣判后，原审被告鄂尔多斯集团房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗人民法院（2015）达民初字第1166号民事判决，依法改判。理由为：1、上诉人鄂尔多斯集团房地产公司不应对逾期交房承担违约责任；2、违约金数额过高，应当依法减少。被上诉人周在厚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人鄂尔多斯集团房地产公司是否应承担逾期交房违约金；二、上诉人鄂尔多斯集团房地产公司请求减少违约金数额的请求能否成立。
关于第一个争议焦点，上诉人鄂尔多斯集团房地产公司虽然举出双方签订的《地下车位转让合同》以证明上诉人鄂尔多斯集团房地产公司已经通过无偿转让车位对周在厚进行了补偿，被上诉人周在厚无权再提任何（包括逾期交房违约金在内）赔偿请求，但经核实，双方签订的《地下车位转让合同》是促销价格调整后对周在厚购买房屋的补偿，且该《地下车位转让合同》签订时，逾期交房的事实尚未出现，故该《地下车位转让合同》的合同目的不应包括对逾期交房补偿的事项，故本院对上诉人鄂尔多斯集团房地产公司不应承担逾期交房违约金的上诉请求予以驳回。
关于第二个争议焦点，上诉人鄂尔多斯集团房地产公司虽然主张同类地段同类房屋的年租金在20000元左右，但并未举证证实。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参考同类地段同类房屋的租金标准的前提是双方在合同中没有约定违约金数额或者计算方法，但本案中双方已经在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房违约金的计算方法。
关于约定违约金是否过高问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，上诉人鄂尔多斯集团房地产公司应举证证明一审判决认定的违约金数额超过给周在厚造成损失数额的30%，但上诉人鄂尔多斯集团房地产公司未举证证实，故本院对上诉人鄂尔多斯集团房地产公司的此项主张不予支持。综上所述，上诉人鄂尔多斯集团房地产公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2647元，由上诉人鄂尔多斯集团房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 杨瑞华
审判员 倪志强
二〇一六年一月二十五日
书记员 杨 卓
法律条款：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民
法院重审。